Die Marktanalyse von PROJECT Research zur Entwicklung der Angebotspreise neu gebauter Wohnungen in sieben deutschen Großstädten und Wien für das vierte Quartal 2020 liegt vor.
Dieser Angebotspreisentwicklung zufolge ist der Wohnungsneubau nach wie vor krisenresistent. So verzeichnete diesmal die fränkische Metropole Nürnberg mit einem zweistelligen Plus von 19,1 Prozent das höchste Wachstum, gefolgt von Hamburg mit wiederum fast gleich hohen Zuwachsraten von 17,2 Prozent. In München, Deutschlands mit Abstand teuerster Stadt, schwächte sich die Preisdynamik leicht ab auf ein einstelliges Plus von 8,2 Prozent. In Berlin gibt es wieder mehr Preisdynamik, nicht nur in noblen Lagen. Bestimmte Trends verfestigen sich in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres, so die teils starke Verteuerung des Umlands.
»Der Wohnungsmarkt zeigt sich bislang unbehelligt von der Corona-Krise. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die Lockdown-Maßnahmen, die zu erheblichen wirtschaftlichen Problemen in vielen verschiedenen Branchen führen, Arbeitsplätze gefährden. Mit Latenz kann diese Entwicklung auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt abschwächen und die Kaufpreise und Mieten stabilisieren oder senken. Dagegen steht das anhaltende Niedrigzinsumfeld sowie fehlende Anlagealternativen, die Investitionen in den Wohnsektor weiter befeuern«, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG.
Berlin: Wieder mehr Dynamik
Im Vergleich zur letzten Auswertung hat sich das jährliche Wachstum in der Bundeshauptstadt von 4,2 auf jetzt 5,7 Prozent wieder deutlich verstärkt. Das Preisniveau liegt bei 7.237 Euro pro Quadratmeter und damit über der 7.000er Marke. Auch hier verfestigt sich die Tendenz des Rückgangs der Objektzahlen in zentralen, teuren Bezirken wie Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Steglitz-Zehlendorf mit 30 Prozent weniger Vertriebsstarts. Dennoch nimmt die Preisdynamik seit Beginn des dritten Quartals wieder zu. Ein Großteil der Bezirke weist eine starke Dynamik auf, ganz unabhängig vom Preislevel oder Objektzahl. Diesmal verzeichnet Berlins exklusivster Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf ein Plus von 18,1 Prozent. Gleichzeitig wurde dort der stärkste Rückgang bei den Objektzahlen notiert. Hier halten sich teurere Objekte länger am Markt, was die Preisentwicklung entsprechend beeinflusst. Ausgelöst wurde der starke Anstieg zudem durch mehrere Vertriebsstarts an Top-Standorten. Direkt dahinter steht Lichtenberg als zweitgünstigster Bezirk mit stabilen Projektzahlen und einem Plus von 15 Prozent, wohl ausgelöst durch vermehrte Vertriebsstarts im innenstadtnahen Ortsteil Rummelsburg. Auch Treptow-Köpenik als Bezirk mit den meisten Angeboten verzeichnet mit 10 Prozent zweistellige Preissteigerungsraten. Allein in Marzahn-Hellersdorf und Neukölln stagnieren die Preise, allerdings sind dort nur wenige Objekte am Start. Ein Preisminus ist aktuell nirgendwo in der Berliner City in Sicht.
Fortdauernd zeigen sowohl Potsdam mit jetzt 6.556 Euro pro Quadratmeter als auch das erweiterte Berliner Umland mit 4.504 Euro bei steigenden Angebotszahlen zweistellige, dynamische Zuwachsraten. Die Mieten in Berlin liegen – allerdings per Stand Ende September 2020 – bei 17,27 Euro im Neubau und 12,36 Euro pro Quadratmeter im Bestand.
München: Stadtnahes Umland zieht auf City-Niveau nach
Die Preisdynamik in der bayerischen Landeshauptstadt schwächte sich im vierten Quartal des vergangenen Jahres leicht ab, zweistellige Preissteigerungsraten weichen nun mit plus 8,2 Prozent hohen einstelligen Zuwachsraten. Der durchschnittliche Verkaufspreis, der in der Isarmetropole abgerufen wird, liegt bei 11.148 Euro pro Quadratmeter. Das sehr hohe Preisniveu und das absolute Wachstum von plus 850 Euro pro Quadratmeter Neubauwohnung verraten erhebliche Preisdynamik. Das geringer gewordene Wachstum lässt sich durch Abverkäufe von Luxusobjekten erklären, deren Wegfall im Dezember einen nicht unerheblichen Effekt auf das gesamte Preisniveau der Stadt hatte. Wie im Vorquartal verschiebt sich die Objektverteilung zu einem gewissen Grad in Richtung teurere Lagen. So nimmt die Zahl an Objekten, die in Stadtteilen mit überdurchschnittlichem Preisniveau liegen, im Vergleich zum Vorjahr aber auch im Vergleich zum dritten Quartal weiter zu. Währenddessen sinkt die Zahl verfügbarer Objekte in günstigeren Lagen. Insgesamt steigen die Preise allerdings lageunabhängig. Lagen im Dezember 2019 noch zwölf Münchner Stadtteile preislich unter 10.000 Euro, so sind es im Dezember 2020 nur noch sechs.
Auch das nähere Umland Münchens liegt bei der Dynamik auf etwa demselben Niveau wie die Landeshauptstadt. In den von PROJECT untersuchten Gemeinden (ohne Augsburg und Ingolstadt) liegen die Angebotspreise mittlerweile bei 8.232 Euro pro Quadratmeter, was einem aufs Jahr gesehenen Plus von 8,4 Prozent entspricht. Beeindruckend ist das Wachstum von 15,3 Prozent im Landkreis München. Hier nahm die Anzahl an Verkaufsobjekten deutlich zu, was wegen des hohen Preisniveaus im Landkreis einen spürbaren Effekt auf das gesamte Umland hatte. Die Verkaufspreise in der schwäbischen Großstadt Augsburg stagnieren seit einigen Monaten auf einem Niveau von 6.133 Euro pro Quadratmeter. Deshalb liegt hier die jährliche Preissteigerung mittlerweile nur noch bei 5,4 Prozent und damit unterhalb des Werts der Donaustadt Ingolstadt von 6,4 Prozent und einen Quadratmeterpreis von 5.560 Euro. Das Mietpreisniveau in München liegt wiederum per Stand drittes Quartal bei 22,19 Euro im Neubau und 19,70 Euro pro Quadratmeter im Bestand.
Hamburg: Ungebrochene Dynamik, Umland mit gleichfalls hohen Preiszuwächsen
Die Entwicklung der Vormonate setzt sich in der Hansestadt mit einem seit Quartal III unveränderten jährlichen Anstieg von 17,2 Prozent fort. Das liegt vor allem an einem gestiegenen Anteil teurer Objekte. Aktuell liegt der Angebotspreis pro Quadratmeter bei 7.329 Euro. Dieser Trend hin zu hochpreisigeren Angeboten lässt sich seit längerer Zeit beobachten. Während in den überdurchschnittlich teuren Bezirken Mitte, Altona, Eimsbüttel und Nord die Projektzahl in den letzten zwölf Monaten nur moderat sank, haben sich die Objekte in den günstigeren Bezirken Wandsbek, Bergedorf und Harburg mehr als halbiert. Dass in Hamburg allerdings die Preise weiterhin auch lageunabhängig steigen, zeigt Bergedorf. Dort kletterten bei zwei Objekten in vergleichbarer Lage die Verkaufspreise innerhalb zwei Jahren um etwa 17 Prozent. Das beobachtete Hamburger Umland weist mit plus 10,1 Prozent ebenfalls hohe Preissteigerungen auf. Das Niveau liegt jetzt bei 4.729 Euro und auch hier sinken die Objektzahlen relativ deutlich. Das Mietpreisniveau in Hamburg liegt (Stand Q3/2020) bei 15,71 Euro im Neubau und 13,08 Euro im Bestand.
Frankfurt: Niedrige Preissteigerungen auf hohem Niveau, Umland legt stark zu
Die hessische Finanzmetropole Frankfurt behauptet ihre zweite Rangstelle der teuersten deutschen Metropolen. Im Durchschnitt legten die Angebotspreise um 2,6 Prozent auf ein Niveau von nunmehr 7.887 Euro pro Quadratmeter zu und bleiben damit weiterhin unter der 8.000er Marke, die im September 2020 erstmals übertroffen wurde. Nach jahrelangen kräftigen Anstiegen verlangsamt sich die Preisentwicklung seit Mitte 2019. Vertriebsstarts sind hauptsächlich in den Randlagen zu beobachten, die preislich insgesamt deutlich unter Frankfurter Durchschnitt angesiedelt sind. Die wenigen Vertriebsstarts in zentraleren Lagen liegen zudem deutlich unter dem Preisniveau der innerstädtischen Luxusobjekte. Ein Grund für die insgesamt niedrige Preisdynamik sind ausgebliebene Vertriebsstarts von Objekten mit fünfstelligen Angebotspreisen. Mit einem Plus von 10,7 Prozent zeigt wiederholt der südlich des Mains gelegenene Bezirk Frankfurt-Süd eine besonders starke Preisentwicklung. Auch in den Randbezirken Kalbach-Riedberg oder Bergen-Enkheim steigen die Preise zweistellig. Dies liegt unter anderem an einigen kleineren Neubauobjekten mit gehobener Ausstattung.
Das Frankfurter Umland weist insgesamt höhere Preissteigerungen auf als die Kernstadt. Im direkten Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) stiegen die Preise in den letzten zwölf Monaten auf 5.030 Euro, was ein Plus von 5,2 Prozent bedeutet. Daneben steigen die Objektzahlen wieder. Die Mietpreise in Frankfurt liegen momentan bei 19,72 Euro im Neubau und 15,44 Euro im Bestand. Die Neubau-Mietpreise sind in Frankfurt deutlich angestiegen. Dies liegt in der erster Linie an einem deutlich erhöhten Angebot im teuren Innenstadtbereich und im Europa-Viertel.
Düsseldorf: Mehr Vertriebsstarts in günstigeren Stadtbezirken führen zu leichten Preisrückgängen
Zwischen Juni und August 2020 fielen die Angebotspreise in der Landeshauptstadt von NRW deutlich auf ca. 7.000 Euro, bis Dezember stiegen sie wieder auf 7.261 Euro. Dieser Wert liegt allerdings unter dem bereits Ende 2019 erreichten Preisniveau. Die 12-Monats-Preisentwicklung verläuft dementsprechend negativ und liegt aktuell bei minus 1,5 Prozent. Bei der Beantwortung der Frage nach den Gründen dieses plötzlichen Rückgangs muss für Düsseldorf immer die geringe Zahl an Objekten berücksichtigt werden, welche größere Preissprünge durch einzelne Objekte begünstigt. Generell war längere Zeit auffällig, dass ein Großteil der Objekte in den überdurchschnittlich teuren Düsseldorfer Bezirken 1 bis 4 lag. Dort schrumpfte der Objektanteil in den letzten zwölf Monaten allerdings von 76 auf 61 Prozent. Vertriebsstarts waren dagegen in den restlichen (und deutlich günstigeren) Bezirken zu beobachten, was insgesamt zu einer leichten Preisreduktion führte. Auch wenn sich das Preisniveau absolut gesehen in den letzten Monaten verringert hat: Vergleichbare Lagen generieren weiterhin steigende Preise. Dies zeigt sich anhand neuer Objekte in Düsseltal, Mörsenbroich oder Golzheim, deren Wohnungen zu höheren Preisen verkauft werden als bei Objekten in vergleichbaren Lagen, die schon länger im Vertrieb sind.
Im Gegensatz zur Düsseldorfer City weist das Umland in der 12-Monats-Entwicklung deutliche Preissteigerungen auf. In den letzten Monaten stagnieren die Preise allerdings auch hier. Das dortige Preisniveau liegt mittlerweile bei 4.655 Euro pro Quadratmeter, ein 12-Monats-Plus von 12,4 Prozent.Das Mietpreisniveau in Düsseldorf liegt bei 14,84 Euro im Neubau und 12,06 Euro im Bestand.
Köln: Leichtes Plus, mehr Angebote in günstigeren Lagen drücken das Preisniveau
Auch hier scheint sich der Trend der vergangenen Monate zu verfestigen, denn die Angebotspreise stagnieren in Köln seit 2019 zwischen 5.700 und 5.900 pro Quadratmeter. Aktuell liegt das Preisniveau bei 5.882 Euro, was ein leichtes Plus von 1,7 Prozent seit Dezember 2019 bedeutet. Wie auch in Düsseldorf ist dies, wie schon im dritten Quartal zu sehen, größtenteils auf die räumliche Verteilung zurückzuführen. So hat sich der Anteil an Objekten, die auf der teureren linksrheinischen Seite gelegen sind, in den letzten 12 Monaten verringert. Auf der günstigeren rechten Rheinseite hat sich der Anteil an Neubauobjekten, die in den Bezirken Porz, Kalk und Mülheim befinden, sowohl prozentual als auch in absoluten Zahlen erhöht. Hinzu kommt, dass in den letzten Monaten einige Vertriebsstarts in deutlich günstigeren linksrheinischen Randlagen, südlich der A4 und Chorweiler, zu beobachten waren. Die Kölner Mietpreise liegen aktuell bei durchschnittlich 14,72 Euro im Neubau und 12,63 Euro im Bestand.
In Bonn bewegen sich die Preise seit Anfang 2020 auf sehr konstantem Niveau im Bereich von 5.000 Euro. Dies liegt nicht zuletzt an der geringen Dynamik im Markt. Im Jahresvergleich stiegen die Preise um 4,6 Prozent auf 5.050 Euro.
Nürnberg: Starke Preiszuwächse, auch an den Randlagen
Plus 19,1 Prozent – in puncto Preiszuwachs weist Nürnberg diesmal das stärkste Wachstum aller deutschen Metropolen auf. Das Preisniveau erhöht sich aktuell in der gesamten Stadt. So werden selbst in Randlagen bei neuen Objekten Quadratmeterpreise von 6.000 bis teilweise sogar 7.000 Euro verlangt. Die rasante Preisentwicklung lässt sich allerdings auch durch das vermehrte Vorkommen von Mikroapartment-Objekten in Nürnberg erklären. In den letzten Monaten gab es einige Vertriebsstarts in dieser Assetklasse, zumeist in verkehrsgünstig gelegenen und innenstadtnahen Lagen. Mit Angebotspreisen über 7.000 Euro pro Quadratmeter haben diese Objekte einen deutlichen Effekt auf das Preisniveau der Gesamtstadt. Nicht zuletzt wegen diesen Apartment-Objekten hat sich die Vertriebstätigkeit in Nürnberg im Laufe des Jahres 2020 deutlich erhöht. Im Dezember gab es etwa dreimal mehr verfügbare Wohnungen auf dem Markt als im Mai. Daneben sind dafür auch zwei Großobjekte mit insgesamt 300 Einheiten verantwortlich.
Im Nürnberger Umland nimmt die Bautätigkeit hingegen weiter ab. Vor allem in Erlangen bewegen sich die Objektzahlen auf sehr niedrigem Niveau. Aktuell ist nur noch eine einstellige Zahl an Objekten im Vertrieb. Auch in den Nachbarkreisen (ohne Fürth und Erlangen) ist eine ähnliche Tendenz spürbar. Dort wurden im Dezember nur noch etwa halb so viele Wohnungen angeboten wie zu Jahresbeginn. Das dortige Preisniveau liegt mittlerweile bei 4.682 Euro pro Quadratmeter bei einem jährlichen Preisanstieg von 10,8 Prozent. Auch hier hat sich die Preisdynamik weiter erhöht. In Fürth bewegen sich die Zahlen mit einem Plus von 12,9 Prozent auf 5.250 Euro pro Quadratmeter meist auf vergleichbarem Niveau. Die Nürnberger Mietpreise liegen bei Quadratmeterpreisen von 12,81 Euro im Neubau und 10,49 Euro im Bestand.
Wien – kontinuierlicher Preiszuwachs, geringeres Angebot
In der österreichischen Hauptstadt setzt sich das stetige Preiswachstum weiter fort. Im vierten Quartal lag der durchschnittliche Quadratmeter-Angebotspreis bei 6.268 Euro, was eine Steigerung von 7,2 Prozent bedeutet. Damit liegt die Preissteigerungsrate in etwa in dem Bereich der ersten drei Quartale des Jahres. Im letzten Jahr haben sich die Objektzahlen um knapp 10 Prozent verringert. Die Objektzahlen fallen in den meisten Bezirken unabhängig der Lage innerhalb der Stadt. Diese Entwicklung wurde in den letzten Monaten bereits in den innenstadtnahen Bezirken beobachtet. Nun weisen auch die Außenbezirke – hier vor allem die links der Donau gelegene Donaustadt aber auch Liesing – eine ähnliche Entwicklung auf. Auch weiterhin ist der südlich des Hauptbahnhofs gelegene Bezirk Favoriten der Bezirk mit dem größten Rückgang an Bauobjekten. Deutlich stärker sanken die Zahlen der verfügbaren Einheiten im selben Zeitraum. Der Wert verringerte sich um etwa 36 Prozent. Da sich die Objektzahlen deutlich weniger verringert haben, kann man davon ausgehen, dass Neubauobjekte in Wien tendenziell kleiner werden. Ein Grund für die sinkenden Zahlen könnte sein, dass in letzter Zeit vermehrt ETW-Objekte in freifinanzierte Mietobjekte umgewandelt oder vor Vertriebsstart global verkauft werden. Die größten Preissteigerungen sind mit plus 19,7 Prozent aktuell im 10. Wiener Gemeindebezirk Favoriten zu beobachten. Dies liegt unter anderem am Abverkauf vieler günstigerer Objekte unter Quadratmeterpreisen von 5.000 Euro. Sonst weisen vor allem die westlichen Außenbezirke Penzing, Hernals und Währing höhere Preissteigerungen auf.
Im Wiener Umland fallen die Preissteigerungen mit 4,5 Prozent weiterhin moderater aus. Dort liegt das Preisniveau bei aktuell 4.746 Euro pro Quadratmeter. Die Wiener Brutto-Mietpreise liegen per Stand Dezember 2020 aktuell bei durchschnittlich 16,51 Euro pro Quadratmeter im Neubau und 14,27 Euro im Bestand.
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