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Portfolio mit zwei Millionen Quadratmeter Mietfläche

Als Ergebnis einer Großausschreibung hat Union Investment neue Property Management Aufträge für 150 Gewerbeimmobilien aus ihrem Deutschlandportfolio vergeben. Die 120 Büro­ und Geschäftshäuser sowie 30 Hotels umfassen eine Mietfläche von zwei Millionen Quadratmetern, haben einen Sachverständigenwert von rund sieben Milliarden Euro und verteilen sich auf Standorte in ganz Deutschland. Nach einem transparenten und tiefgreifenden Bewertungsprozess, in dem 25 potenzielle Property Management­Partner geprüft wurden, hat sich der Hamburger Immobilien­Investment Manager auf eine neue „2+2“ Dienstleister-­Strategie festgelegt.

2+2 Strategie umgesetzt

Die größten Anteile des ausgeschriebenen Portfolios werden in Zukunft von der Strabag Property and Facility Services GmbH mit 49 Objekten und von der Apleona Real Estate GmbH mit 45 Objekten betreut. Bezogen auf die Mietfläche repräsentieren diese Immobilien 73 Prozent des Ausschreibungsvolumens. Neben den beiden bundesweit beauftragten Dienstleistern setzt Union Investment mit der B&L Property Management GmbH in Nord­ und Süddeutschland sowie mit der Tattersall Lorenz Immobilienverwaltung und ­management GmbH in der Mitte Deutschlands zusätzliche regionale Kompetenzschwerpunkte. B&L wird in Zukunft 33 Objekte für den Hamburger Immobilien­Investment Manager verwalten, Tattersall Lorenz wird für 23 Gewerbeimmobilien aus dem Deutschlandportfolio zuständig sein. Der Kompetenzschwerpunkt Mitte beinhaltet unter anderem im Bestand stark vertretene Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen und Hessen.

Die drei Property Manager Strabag, Apleona und B&L waren auch bislang schon für das ausgeschriebene Portfolio zuständig. Neben einzelnen Zuständigkeitsverschiebungen innerhalb des Immobilienbestands wurde Tattersall Lorenz als zusätzlicher Dienstleister eingebunden. Damit steigt der Wettbewerb innerhalb des Deutschlandportfolios. Gleichzeitig konnte Union Investment den Leistungskatalog der Vertragspartner noch klarer definieren. Durch optimierte Abstimmungen zwischen Property Management und Facility Management soll insgesamt die Dienstleistungsqualität für Mieter weiter steigen. Die unterzeichneten Verträge haben eine Laufzeit von drei Jahren. Erstmals konnte für das gesamte ausgeschriebene Portfolio mit allen beauftragten Property Managern ein verbindlicher Standardvertrag abgeschlossen werden. Bei der Entwicklung des mehrstufigen Auswahlprozesses wurde Union Investment von h&z sowie Drees & Sommer beraten.

„Im Rahmen der Leistungsbewertung der unterschiedlichen Dienstleister haben wir neue Elemente eingeführt, die zu noch mehr Transparenz im Ausschreibungsprozess beigetragen haben“, sagt Volker Noack, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. „Neben einer digitalen Ausschreibungsplattform, die uns eine detaillierte Auswertung der Angebote und vergleichende Analysen ermöglicht hat, waren dies vor allem verschiedene Impulsworkshops zu Fokusthemen. Damit konnten wir prüfen, ob die Property Manager in wichtigen strategischen Fragen konzeptionell ähnliche Lösungsansätze verfolgen wie wir oder unsere Ideen zur Weiterentwicklung des Portfolios mittragen.“

Digitalisierung und Nachhaltigkeit im Fokus

Mit Blick auf die kommenden Jahre waren Digitalisierung und Nachhaltigkeit für Union Investment zwei zentrale Schwerpunkte, die auch in den Workshops eine wichtige Rolle gespielt haben. Beim Aspekt der Digitalisierung ging es unter anderem um die Frage, mit welchen CAFM­Systemen die Property Manager arbeiten und wie die erhobenen Daten zur Unterstützung des Asset Managements verwendet werden können. Im Bereich Nachhaltigkeit wurden unter anderem Fragen des Energiemonitorings und Reportings behandelt. Auch zur Weiterentwicklung ihres Sustainable Investment Checks setzt Union Investment auf eine gute Zusammenarbeit mit den Property Managern und Facility Managern.

Bürovermietungen dominieren

Union Investment hat in der ersten Hälfte des Jahres 2018 gewerbliche Immobilienflächen mit einem Umfang von 242.000 m² neu­ und nachvermietet. Rund 50 Prozent der Vermietungsleistungen entfielen auf Standorte in Deutschland. Die weiteren europäischen Märkte trugen zu über einem Drittel zur Vermietungsbilanz bei und rund 15 Prozent der Vermietungen wurden in den außereuropäische Märkten erzielt. Insgesamt wurden portfolioübergreifend rund 84.000 m² neu vermietet, bei dem größeren Anteil von rund 158.000 m² wurden die Verträge von Bestandsmietern verlängert. Die Gesamtvermietungsquote nach Ertrag bezogen auf alle aktiv gemanagten Immobilienfonds liegt bei 96,6 Prozent.

Der Struktur des Gesamtportfolios entsprechend machen Bürovermietungen mit rund 140.000 m² den größten Anteil aus. Der deutsche Büroimmobilienbestand ist vor allem von kleinteiligen Vermietungen geprägt: Das Chilehaus in Hamburg mit 5.300 m², die beiden Objekte Atmos und Forum Hirschgarten in München, die vor Kurzem neu erworbene Campusimmobilie Loftwerk in Nürnberg oder das H19 in Düsseldorf mit einer Vermietungsbilanz zwischen 2.000 und 3.000 m² zählen schon zu den Immobilien mit den größten Abschlüssen.

Auf europäischer Ebene sind vor allem die Vermietungsleistungen in Polen zu erwähnen. In den vier Büroimmobilien Horizon Plaza und Zebra Tower in Warschau, Dominikanski in Breslau und Maraton in Posen wurden insgesamt 16.500 m² Mietfläche neu­-und nachvermietet. Der Großteil der außereuropäischen Vermietungen entfällt auf die amerikanischen Märkte USA und Mexiko, die zusammen rund 31.000 m² beigetragen haben. Die Objekte Paseo del Mar in San Diego und 2000 McKinnney in Dallas hatten in den USA den größten Anteil mit jeweils über 4.000 und über 5.000 m². In Mexiko sticht die Vermietungsleistung der Immobilie Paseo de la Reforma in Mexiko­Stadt mit über 5.000 m² besonders heraus.

Starke Vermietungsperformance im Einzelhandel

Die Nutzungsart Einzelhandel erzielt ein Halbjahresergebnis von 83.500 m² an Neu-und Nachvermietungen. In Deutschland ist die Neuvermietung nach erfolgreicher Bestandsentwicklung an Karstadt Sports in der Königstraße 27 Stuttgart hervorzuheben. Der Sporthändler hat 3.650 m² Einzelhandelsfläche angemietet. Auch das Shopping Center Alexa in Berlin hat wie gewohnt zur Vermietungsbilanz beigetragen: Unter anderem wurden rund 3.000 m² im Objekt neu an Zara vermietet.

Unter den jüngeren Neuankäufen hat das Mercado in Nürnberg Neu-und Nachvermietungen über 4.700 m² verbucht, unter anderem wurde ein Mietvertrag mit der Drogeriemarkt-­Kette Müller über 2.800 m² verlängert. In den weiteren europäischen Märkten gab es beispielsweise wie gewohnt eine Reihe von Abschlüssen in den beiden großen Einkaufszentren Palladium in Prag über 5.500 m² und Riviera Gdynia in Polen über 4.700 m².

Exporo bringt erste Kita­-Anleihe auf den Markt

Auf www.exporo.de können Anleger ab sofort in die spannende und nachhaltige Assetklasse der Kita-­Immobilien investieren. Bei dem aktuellen Angebot handelt es sich um ein viergeschossiges Geschäfts-und Wohngebäude mit einer Gewerbeeinheit (Kita), zwei Wohneinheiten und 29 PKW­-Stellplätzen im Hamburger Stadtteil Winterhude.

Wirtschaftlich kommt dieses innovative Investmentangebot der eigenen Immobilie zur Kapitalanlage sehr nahe und bietet eine spannende Alternative zur eigenen vermieteten Immobilie. Aber der Anleger muss dafür weder Hunderttausende Euro in die Hand nehmen, noch sich mit Mietern oder Verwaltern auseinandersetzen oder hohe Sonderumlagen aufbringen. Auch Nachschusspflichten oder zusätzliche Kosten gibt es nicht.

Das Objekt “Kita Winterhude” wurde von erfahrenen Immobilienexperten geprüft und von der Exporo­-Tochter “Exporo Hamburg Doro GmbH” angekauft. Die Kaufpreis des Objektes betrug 9,8 Millionen Euro, die Fundingsumme, die über die Plattform exporo.de eingeworben wird, liegt bei ca. 5.100.000 Euro. Die Mieteinnahmen des Gebäudes liegen bei durchschnittlich ca. 459.000 Euro. Ab einem Betrag von 1.000 Euro können Anleger in Form einer Anleihe (Inhaberschuldverschreibung) die handelbar ist, in das Objekt investieren. Sie partizipieren über eine Laufzeit von zehn Jahre an den Mieteinkünften der Immobilie und können zudem, durch die Wertentwicklung der Immobilie, weitere Erträge im Falle eines Verkaufs des Objektes generieren. Die erwartete Rendite bei den quartalsweisen Mietüberschuss­ Auszahlungen liegt bei durchschnittlich ca. 4,488 % pro Jahr, die erwartete Gesamtrendite (Mietausschüttungen und Verkaufsgewinnbeteiligung) bei ca. 6,30 % pro Jahr.

Das Gebäude in der Dorotheenstraße 82 wurde 1984 in einem sehr qualitätsvollen Standard errichtet, ist unterkellert und verfügt über einen Fahrstuhl. Die beiden vermieteten Wohneinheiten sind erstklassig ausgestattet und verfügen über Dachterrassen. Eine komplette Modernisierung der Wohnungen erfolgte zuletzt im Jahr 2015. Für die Kita, in der bis zu 238 Kinder betreut werden können, wurden die unteren drei Geschosse des Gebäudes in den letzten neun Monaten komplett entkernt und mit hochwertigsten Materialien, gemäß den Anforderungen des Betreibers, ausgebaut, mit dem ein Mietvertrag über eine Laufzeit von 20 Jahren geschlossen wurde.

Der anmietende Betreiber der Kita, das kinderzimmer, ist mit sechzehn Standorten in Hamburgs gefragtesten Wohnlagen und weiteren Kitas in Planung einer der größten Anbieter für Kindertagesstätten in der Hansestadt. Das kinderzimmer ist ein ISO zertifiziertes Unternehmen und weist in den Kindertagesstätten einen pädagogisch abgestimmten Leistungskatalog vor. Durch kleine Gruppen mit jeweils zwei festen Bezugspädagogen und einem gruppeneigenen Springer steht die Individualität des Kindes im Vordergrund. Neben Erzieherinnen und Erziehern sind Sozialpädagogen, Kinderpfleger, Logopäden und Bewegungspädagogen beschäftigt.

Studie von bulwiengesa und Union Investment

In kaum einem anderen aktuellen Wohntrend manifestieren sich die sozio­ demographischen Veränderungen und die Flexibilisierung der Arbeitswelt so wie in der aufstrebenden Assetklasse Micro-­Living. Doch von einer einheitlichen Neudefinition des Temporären Wohnens sind die europäischen Märkte weit entfernt. Was die europäischen Länder eint, ist die in hohem Maße ausdifferenzierte Vielfalt des Apartmentwohnens auf Zeit. In Bezug auf Anbieterstrukturen, der Professionalität und Internationalität der Akteure, steuerliche Regelungen oder Beteiligung der öffentlichen Hand an der Wohnraumversorgung zeigen sich hingegen signifikante Unterschiede. Diese beschreiben in Europa eine markante Trennlinie zwischen großen und bereits etablierten Märkten mit nachhaltigen Renditeperspektiven und „emerging markets“ mit noch gering ausgeprägter Investmentfähigkeit. Der Großteil der Märkte in Europa befindet sich in einem frühen Entwicklungsstadium und steht damit noch vor der Reifeprüfung. Zu diesem Ergebnis kommt die breit angelegte Marktstudie „Micro-­Living in Europa“ von bulwiengesa und Union Investment, bei der erstmals die wichtigsten europäischen Investment-­Hotspots in den beiden populärsten Marktsegmenten Studenten- bzw. Businessapartments und den hotelnahen Serviced Apartments zusammenfassend untersucht wurden.

Als Leuchttürme für Micro-­Living-­Investments identifiziert die Untersuchung Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. Im Europa-­Ranking der für Investoren attraktivsten Märkte landen damit vier Länder auf den Top­ Positionen, in deren Hauptstädten und Metropolregionen Studierende und Young Professionals vielfach mit angespannten Wohnungsmärkten zu kämpfen haben. „In diesen bereits etablierten Micro-Living­-Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote“, fasst Henrik von Bothmer, Investment Manager bei Union Investment Real Estate, die Studienergebnisse zusammen. Gute Voraussetzungen also für Wohnentwickler und Investoren: „In Deutschland liegt speziell im mittleren Preissegment, in dem deutlich zu wenig gebaut wird, erhebliches Potenzial“, so Henrik von Bothmer.

Was weiterhin auffällt: Hinsichtlich Transparenz und Transaktionsvolumina befinden sich die für den Marktreport analysierten Märkte für Studenten- und Businessapartments in allen neun untersuchten Ländern auf einer höheren Entwicklungsstufe als die jeweiligen Märkte für Serviced Apartments. Entsprechend breiter präsentiert sich bei den Studenten- und Businessapartments auch das Spektrum der investmentfähigen Märkte.

Auch kleinere Märkte für Studenten- und Businessapartments investmentfähig

So bieten im Segment der Studenten- und Businessapartments nicht nur die bereits etablierten Märkte in den großen europäischen Volkswirtschaften, sondern laut der Untersuchung auch die kleineren Märkte Österreichs, Spaniens und Irlands gute Rahmenbedingungen für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung. In dieser Gruppe sticht Österreich besonders hervor, das mit seinem Renditeniveau in der gleichen Liga spielt wie die etablierten europäischen Länder, was wiederum auf einen bereits stabilen Markt schließen lässt. „Die Aktivitäten der privatwirtschaftlichen Anbieter in Österreich konzentrieren sich noch weitgehend auf den Hauptstadtmarkt Wien. Vom Nachfragepotenzial, das die neuen Lebens- und Arbeitsstile mit sich bringen, dürften jedoch künftig auch Städte wie z.B. Salzburg oder Graz noch stärker profitieren. Hier werden sich mittelfristig deutlich höhere Transaktionsvolumina zeigen“, sagt Felix Embacher von bulwiengesa. Eine ähnlich dynamische Entwicklung erwarten sich die Initiatoren der Studie für Irland und Schweden, deren Wohnungsmärkte oftmals keine adäquaten schnellen Lösungen für Studenten zulassen. Zurückzuführen ist dies auf die relativ hohen Eigentumsquoten, deren Entsprechung kleinere Mietwohnungsmärkte sind.

Durch deutlich gestiegene Transaktionsvolumina bei Studenten- und Businessapartments fallen in der Gruppe der kleinen Märkte vor allem Österreich, Spanien und Irland auf. So wurden in Österreich 2017 mit 307 Millionen Euro 230 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr 2016. Spanien verzeichnete nach Großbritannien und Deutschland mit rund 784 Millionen Euro das drittgrößte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr. Die höchsten Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich weisen der Studie zufolge derzeit Spanien und Polen aus. In diesen traditionell geprägten Ländern läuft die Entwicklung bezogen auf veränderte Formen des Zusammenlebens, das Wachstums von Ein­ Personen-­Haushalten sowie die rückläufigen Zahlen der jüngeren Bevölkerung anderen europäischen Märkten hinterher.

Serviced Apartments als Nischenprodukt

Im Vergleich zu den Studenten­- und Businessapartments ist im Segment Serviced Apartments die Investmentfähigkeit der kleinen Märkte kritisch zu hinterfragen. Mit Serviceangeboten ausgestattete Apartmenthäuser stellen selbst in den großen und etablierten Märkten nach wie vor eher ein Nischenprodukt dar, dessen Transaktionsgeschehen noch vergleichsweise intransparent ist. Auch stellt sich in diesem Segment die Anbieterstruktur vergleichsweise fragmentiert dar.

Ein positiver Indikator für die Entwicklung in vielen der analysierten Märkte ist die rege Aktivität zahlreicher, auch neuer Betreiber internationaler Herkunft. „Die Qualität des Angebotes und die Etablierung neuer Produkte und Marken werden das Marktgeschehen zunehmend professionalisieren. Die Etablierung von Serviced Apartments am Investmentmarkt ist ­ wenn auch noch in unterschiedlichen Geschwindigkeiten ­ überall im Gange“, so Henrik von Bothmer. Das belegen die in diesem Segment gestiegenen Transaktionsvolumina gegenüber früheren Jahren deutlich. Als aktivste Märkte weist die Studie Deutschland und Großbritannien aus, auf die rund 86 Prozent des gesamten registrierten Transaktionsvolumens entfallen.

„Die zunehmende Mobilität am Arbeitsmarkt und die Zunahme der touristischen Attraktivität und Aktivität in vielen Städten sind starke Treiber für neue Konzepte“, so Felix Embacher von bulwiengesa. Insbesondere bei längeren, aber zeitlich begrenzten Aufenthalten sind Alternativen zum Hotelzimmer bei Young Professionals, Projektbeschäftigten und Pendlern willkommen, da die Aufenthaltsqualität bei längeren Aufenthalten, sogenannten „Long­stays“, in Hotelzimmern eher limitiert und ihre Flexibilität eingeschränkt ist. „Das Nachfragepotenzial dieser Zielgruppen ist in vielen europäischen Städten als hoch zu bewerten“, so Georg­Christian Rueb, Senior Portfolio Manager bei Union Investment. „Die hohe Zustimmung auf Nachfrageseite sowie die stetige Professionalisierung auf Anbieterseite sind gute Argumente für Investoren, dieses vergleichsweise junge Segment kurz­ bis mittelfristig stärker in den Blick zu nehmen.“

Gesamtmietfläche von über 30.000 Quadratmetern

Die Real I.S. hat das Sumatrakontor in der Hamburger Hafen-City für ein Individualmandat erworben. Das Sumatrakontor verfügt über eine Grundstücksgröße von rund 9.600 Quadratmetern mit einer Gesamtmietfläche von über 30.000 Quadratmetern. Der Kaufvertrag für die gemischt genutzte Immobilie wurde Mitte Juni unterzeichnet. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Die Mietfläche des 2010 fertiggestellten Objekts verteilt sich auf zehn Geschosse. Das Gebäude verfügt neben Büro­ und Handelsflächen auch über 86 Wohneinheiten zwischen 43 und 152 Quadratmetern. Daneben stehen 445 Stellplätze in der Überseequartier-­Tiefgarage zur Verfügung.

„Die Hafen-City ist eines der bedeutendsten Stadtentwicklungsprojekte Europas. Das Sumatrakontor liegt im Herzen des Überseequartiers und damit im Zentrum der Hafen-City. Durch seine besondere äußere Beschaffenheit fügt es sich ideal in diesen besonderen Standort ein“, sagt Axel Schulz, Global Head of Investment Management der Real I.S. AG.

Durch die an der Außenseite verwendeten Materialien Sandstein und Glas erstrahlt das Gebäude je nach Tageslicht in lindgrünen und kastanienbraunen Farben und ist damit ein architektonischer Meilenstein in der HafenCity.

CBRE hat den Verkäufer beraten und die Transaktion vermittelt. Die Real I.S. wurde rechtlich von Noerr LLP beraten, technisch von Drees & Sommer.

Verdoppelung des Hotel­-Marktvolumens in den letzten zehn Jahren

Der Marktwert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland ist 2017 gegenüber 2016 um rund 6 Prozent auf 52,6 Milliarden Euro gestiegen. Wie Union Investment und bulwiengesa in ihrer aktuellen Marktwertanalyse ermittelt haben, hat sich das Hotelmarktvolumen in Deutschland damit in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Ausschlaggebend für die Wertsteigerung ist der weitere Vormarsch der von Investoren bevorzugten Markenhotellerie in Deutschland sowie ein generell anhaltendes Angebotswachstum. Dieses drückt sich in einem Plus bei den Hotelbettenzahlen von 16,6 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre aus. Wertsteigernd erweist sich zudem die gute Performanceleistung der deutschen Kettenhotellerie, die durch steigende Auslastungszahlen und höhere Zimmerraten getrieben wird. So ist der Rev-PAR der deutschen Kettenhotellerie, also der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, im Betrachtungszeitraum von 49,9 auf 66,7 Euro deutlich gestiegen. Überproportionale Wertsteigerungen entfielen dabei auf Betriebe im Economy­ und Midscale­-Segment.

„Die bereits im achten Jahr in Folge steigenden Übernachtungszahlen in Deutschland treiben diese Entwicklung maßgeblich voran“, sagt Dierk Freitag, Bereichsleiter und Partner bei bulwiengesa. „Trotz des Konkurrenzangebotes von Airbnb setzt der institutionelle Hotelmarkt sein Wachstum auf stabilem Niveau unbeirrt fort. Parallel zum traditionellen Hotelmarkt schließt das Wachstum auch neuere Hotelkonzepte ein. Hierzu gehören zum Beispiel Apartmenthotels, die in zunehmendem Maße investmentrelevant sind und daher in unserem Marktwertmodell Berücksichtigung finden.“
Als investmentrelevantes Angebot wurde von Union Investment und bulwiengesa ein Bestand von rund 375.200 Hotelzimmern ermittelt, die sich auf deutsche Klein­, Mittel­ und Großstädte verteilen. Der durchschnittlich ermittelte Wert pro Zimmer lag 2017 bei rund 140.100 Euro. Im Vorjahr lag der entsprechende Wert noch bei 135.600 Euro.

Rückläufiges Transaktionsvolumen

Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2017 ein rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro (2016: rund 5,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr etwa 10,2 Prozent des berechneten Marktvolumens gedreht, beläuft sich der Wert der gehandelten Hotels im Jahr 2017 auf 8,0 Prozent. „Die Bereitschaft von Bestandshaltern, sich von Hotel­-Assets zu trennen, ist gegenüber dem Vorjahr signifikant gefallen. In den sinkenden Transaktionszahlen spiegeln sich die gesunkene Produktverfügbarkeit und das gestiegene Preisniveau deutlich wieder. Gleichwohl bleiben Hotels eine hochliquide Assetklasse, mit der sich weiterhin überdurchschnittliche Renditen erzielen lassen“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.

„Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Einzeltransaktionen in Deutschland 2018 weiter zurückgehen wird. In dieser Marktphase sind clevere und nachhaltige Investmentansätze gefordert. Dazu gehören beispielsweise Forward Deals sowie gezielte, wertsteigernde Maßnahmen bei Bestandsobjekten, die langfristig im Portfolio gehalten werden sollen“, so Martin Schaller.

Den Berechnungen zufolge kommen die Wertzuwächse auch in den deutschen C­-Standorten an, die bei Betreibern und Entwicklern auf immer größeres Interesse stoßen. „Die Markenhotellerie geht dorthin, wo hohe und wachsende Tourismuszahlen vorliegen und entsprechend gute Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb von Hotels gegeben sind“, sagt Dierk Freitag. „Einige Klein- und Mittelstädte bieten hier ein interessantes Aufholpotenzial.“

Apartmenthotels als Wachstumstreiber

Für 2018 erwarten Union Investment und bulwiengesa ein Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um ca. 5 Prozent, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. „Der vielerorts in die Jahre gekommene Bestand treibt die Neuentwicklung von Hotels in allen Segmenten voran, mit starken Verdrängungseffekten bei privat geführten Hotels. Von der weiterhin dynamischen Entwicklung dürften Immobilien für temporäres Wohnen wie Apartmenthotels 2018 überproportional profitieren“, erwartet Martin Schaller.

Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2017.

Investment für Spezial AIF BGV VI

Real I.S. hat die Büroimmobilie „Alpha Tower“ in Amsterdam durch eine Reihe von neuen Verträgen vollständig vermietet. Als neue Mieter konnte die Real I.S. dabei die Unternehmen CGI und Participatie Maatschappij Graafschap Holland N.V. (Generali) gewinnen. Die beiden Bestandsmieter 20th Century Fox and Ystrategists haben jeweils neue Mietverträge unterschrieben.

Real I.S. hatte den rund 20.000 Quadratmeter Mietfläche umfassenden „Alpha Tower“ im Dezember 2016 für den Spezial AIF BGV VI erworben. Das Multi­-Tenant­-Objekt verfügt über insgesamt 23 Stockwerke, einschließlich eines großzügigen, repräsentativen Empfangsbereichs mit angrenzendem Konferenzzentrum im Erdgeschoss sowie einer Tiefgarage im Untergeschoss.

Die Filmproduktionsgesellschaft 20th Century Fox zieht im Rahmen der neuen Vereinbarung vom zwölften in den dreizehnten Stock und räumt dabei eine rund 600 Quadratmeter große Bürofläche, die künftig an den IT­Dienstleister CGI vermietet wird. Darüber hinaus hat das Beratungsunternehmen Ystrategists seine Flächen im siebten Stock um 350 Quadratmeter erweitert und mietet nun insgesamt zwei Vollgeschosse.

Das Versicherungsunternehmen Participatie Maatschappij Graafschap Holland N.V. (Generali) und zwei Tochtergesellschaften mieteten insgesamt 1.440 Quadratmeter Bürofläche und 13 Parkplätze.

„Das moderne Objekt ‚Alpha Tower’ befindet sich im nördlichen Teilmarkt von Southeast, der sich durch eine multifunktionale Nutzungs­ und diversifizierte Mieterstruktur auszeichnet“, erläutert Melanie Grüneke, Head of the Netherlands Branch der Real I.S. AG.

Der „Alpha Tower“ verfügt über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Fußläufig sind sowohl der Bahnhof Bijlmer ArenA als auch die Metro­ und Tramstation erreichbar. Der Teilmarkt Southeast liegt im Südosten von Amsterdam zwischen dem Autobahnring A10 und der südlich verlaufenden A9. Der Standort ist über die A2 (Utrecht) und A9 (Rotterdam/Den Haag) sowie über den Bahnhof Bijlmer ArenA und den Flughafen Schiphol sehr gut an das Stadtzentrum sowie überregional angebunden.

Real I.S. wurde durch Savills beraten. Auf Mieterseite wurden 20th Century Fox von Cushman & Wakefield, Ystrategists von Rockstone, CGI von JLL und Generali von CBRE beraten.

Die Ausrichtung der BGV VI liegt bei Core­/Core­-Plus-­Investments mit einer Diversifizierung und Risikostreuung nach Ländern und Nutzungsarten: Zielregion ist der Euro-­Währungsraum mit einer Fokussierung auf Deutschland, Frankreich und die BeNeLux­-Staaten. Bevorzugte Assetklassen sind Büro­ und Handelsimmobilien, ergänzt durch Investmentchancen bei Logistikimmobilien und Budgethotels.

85 Millionen Euro Investition

TH Real Estate und ECE feiern den erfolgreichen Abschluss der umfangreichsten Repositionierung des PEP Einkaufszentrums in München Neuperlach, die das 1981 errichtete Einkaufszentrums bisher durchlaufen hat. TH Real Estate hat im Namen eines privaten Anlegers insgesamt ca. 85 Millionen Euro in das Projekt investiert und ECE als Centermanager des PEP mit der Planung des Umbaus im Jahre 2016 beauftragt.

Nach fast zwei Jahren umfangreicher Modernisierung bei laufendem Betrieb wird morgen, am 17. Mai 2018, die Eröffnung der Erweiterung und der Abschluss des Umbaus gefeiert. Anschließend wird das PEP 135 Fachgeschäfte auf drei Ebenen umfassen und mit dann rund 60.000 Quadratmetern Fläche das größte Einkaufszentrum in München sein.

Die Repositionierung des PEP Einkaufscenters beinhaltet eine umfassende Modernisierung der bestehenden Mall, die Erweiterung um rund 8.000 Quadratmeter Verkaufsfläche sowie ein überarbeitetes Marketing­ und Servicekonzept mit zeitgemäßer Atmosphäre, modernen Kundenservices und verbesserter Aufenthaltsqualität. Für die bestehenden Bereiche wurden unter anderem ein komplett neues Deckendesign, ein attraktives Beleuchtungskonzept sowie neue, hochwertige Sitzgelegenheiten, komfortable Sanitäranlagen und eine Kinderspielfläche umgesetzt. Mit der Eröffnung der zusätzlichen Verkaufsfläche ziehen weitere zehn Mieter wie das Modelabel Primark mit der ersten Filiale Bayerns in das PEP. Unter anderem ergänzen ein Müller­Drogeriemarkt, Dunkin Donuts, Only und Hunkemöller den attraktiven Mieter­ Mix.

Joanna Fisher, ECE­-Geschäftsführerin für das Center Management: „Wir freuen uns sehr, das PEP mit einem aufgewerteten und erweiterten Mietermix, mehr Gastronomie und einer Vielzahl neuer Services ab morgen der Öffentlichkeit präsentieren zu können. Damit macht das PEP einen großen Schritt hin zu einem zeitgemäßen Serviceangebot, attraktiver Aufenthaltsqualität und einem hochwertigen Einkaufserlebnis.“

Niklas Baldauf, Portfolio Manager bei TH Real Estate erläutert: „Das PEP zählt zu den umsatzstärksten Shoppingzentren in Deutschland und mit der Repositionierung haben wir uns als Investor den heutigen Herausforderungen für Einkaufszentren gestellt. Wir sind überzeugt, für das PEP ein nachhaltiges Profil geschaffen zu haben, dass auch mit Blick auf seine überregionale Bedeutung einen langfristigen Beitrag zur Zukunftsfähigkeit des gesamten Standorts leisten wird.“

ECE und TH Real Estate sehen die Erfolgsfaktoren des PEP in der innerstädtischen Lage, die von einem großen Einzugsgebiet ergänzt wird. Die Repositionierung ist die bisher umfassendste Veränderung in der Geschichte des Einkaufszentrums und unterstützt das Ziel der Stadt München, Neuperlach von einem vormals industriell geprägten Stadtteil hin zu einem gemischten Viertel zum Leben und Arbeiten zu entwickeln. Sie ist eines von zahlreichen Projekten an diesem Standort, um ein neues, urbanes Zentrum von Neuperlach entstehen zu lassen. Der Wohnungsbau auf dem Hanns­-Seidel­-Platz und im Umfeld, die Entwicklung eines Hotels, weiterer Gastronomie­ und Einzelhandelsfläche und auch ein neues Bürger- und Kulturzentrum durch die Stadt München schreiten voran.

Das PEP Einkaufszentrum wurde im Jahre 1981 errichtet und zählt derzeit rund 42.000 Besucher täglich. Es befindet sich im Besitz institutioneller Investoren, für die TH Real Estate als Investment Advisor tätig ist. Bereits 1989 übernahm ECE das Centermanagement und die Vermietung des PEP und verantwortete seit 2006 auch die Planung des Umbaus. Das neue Designkonzept stammt vom Architektenbüro Broadway Malyan.

Diese umfassenden Veränderungen stehen auch im Einklang mit dem Ansatz „Tomorrow’s World“, der bei TH Real Estate den Kern der Anlagestrategie bildet. Der Immobilienmanager konzentriert sich bei allen Investitionsentscheidungen auf strukturelle Entwicklungen und auf die Anforderungen, die die Kunden an die Welt von morgen stellen.

Immobilienkauf hängt Gold, DAX­-Fonds und Sparbuch ab

Immowelt hat die Wertentwicklung bei einer Investition mit einem Eigenkapitalanteil von 30.000 Euro in verschiedene Anlageformen über 10 Jahre untersucht:

Größter Gewinn bei Immobilien in München (+283.900 Euro), Hamburg (+173.000 Euro), Frankfurt (+162.300 Euro) / Gold (+29.100 Euro) und 10-­jährige Bundesanleihen (+12.000 Euro) im unteren Mittelfeld / Schlusslichter: Sparbuch (+3.600 Euro) und Immobilie in Essen (­700 Euro) / DAX­-Fonds (+44.800 Euro) durchaus lukrativ, aber noch deutlich hinter dem Immobilienkauf in Bremen (+54.900 Euro)

Anleger profitieren vom anhaltenden Immobilienboom. Wer im Jahr 2008 den Betrag von 30.000 Euro in eine Immobilie in München gesteckt hat und den Rest finanzierte, konnte sich nach 10 Jahren beim Verkauf über 313.900 Euro Verkaufserlös freuen. Die Investition hatte nahezu das Zehnfache an Gewinn abgeworfen. Das ergibt eine aktuelle Analyse von immowelt.de, in der mehrere langfristige Anlageformen miteinander verglichen wurden, darunter der Immobilienkauf in den 14 größten deutschen Städten. Insgesamt war der Vermögenszuwachs bei Immobilien in 11 der 14 Städte größer als bei anderen Anlageformen wie einem passiven ETF DAX­-Fonds, dem Sparbuch oder Gold in Form von Münzen.

Immobilien in München, Hamburg und Frankfurt führen das Ranking an Die Zeiten für Anleger sind wegen der Niedrigzinsphase seit Jahren hart. Trotzdem gibt es rückblickend betrachtet sehr lukrative Investmentoptionen. Wer 2008 über ein Vermögen von 30.000 Euro verfügte und sich für eine Investition in eine Immobilie in München, Hamburg oder Frankfurt entschied, hat alles richtig gemacht. Beim Verkauf im Jahr 2017 bleiben in München im Schnitt 283.900 Euro als reiner Gewinn ­ dabei wurde von keinerlei Tilgung, sondern von einer Kreditaufnahme und dadurch anfallenden Zinszahlungen ausgegangen. Für die Analyse wurde eine 3­ bis 4­Zimmerwohnung mit 80 bis 100 Quadratmetern betrachtet und anfallende Aufwendungen wie Kaufnebenkosten, Zinsen, Rücklagen für Reparaturen, aber auch Mieteinnahmen miteingerechnet.

Die Immobilie in Hamburg (173.000 Euro Gewinn) und Frankfurt (162.300 Euro Gewinn) schlägt andere langfristige Anlagen ebenfalls bei weitem: Wer sein Geld lieber in Gold (Krügerrand-Münzen) steckte, hat seinen Einsatz nach 10 Jahren in etwa verdoppelt (29.100 Euro Gewinn). Beim Kauf von 10­-jährigen Bundesanleihen hat sich der Wert nicht ganz veranderthalbfacht (12.000 Euro Gewinn). Am schlechtesten kommt bei der Analyse das Sparbuch weg: Es kann gerade einmal mit 12 Prozent Wertzuwachs in 10 Jahren aufwarten (3.600 Euro Gewinn).

DAX­-Fonds lukrativ ­ Immobilien in Bremen attraktiver

Auch der untersuchte ETF DAX­-Fonds kann sich sehen lassen. Ein sogenannter passiver DAX-­Fonds bildet den Deutschen Aktien-­Index ab, indem er in Aktien der dort vertretenen Unternehmen investiert. Wer als privater Anleger in einen solchen Fonds investiert, profitiert vom Kursgewinn der Aktien sowie von den Dividendenzahlungen der Unternehmen. 44.800 Euro Gewinn waren hierbei nach einer Dekade drin. Übertroffen wird dieser Wert allerdings selbst bei Immobilienkäufen in Bremen (54.900 Euro Gewinn), wo die Preise nach wie vor vergleichsweise moderat sind. Bremer Immobilien schlagen selbst Einzelaktien der Deutschen Telekom (38.100 Euro Gewinn). Lediglich in Essen hätte eine Investition in Immobilien Verlust gebracht: Bei Verkauf der Wohnung oder des Hauses nach 10 Jahren, wären von den 30.000 Euro lediglich 29.300 Euro übrig.

Bei Einzelaktien gilt zu bedenken: Wer alles auf ein Pferd setzt, riskiert den Totalverlust. Deswegen wurden derartige Anlagen in der Analyse lediglich als Vergleichswert herangezogen. Das Ergebnis ist trotzdem interessant: Selbst die Aktie der Deutschen Post, die in den letzten Jahren stark zugelegt hat (127.700 Euro Gewinn), schaffte es nicht in die Top 5. Hier platzierten sich ausnahmslos Immobilien in den Städten München, Hamburg, Frankfurt, Berlin und Stuttgart.

Der Blick zurück lässt jedoch keine automatischen Schlüsse auf die Zukunft zu: Gerade in den Topstädten München, Hamburg und Frankfurt sind die Kaufpreise inzwischen derart gestiegen, dass ein Kauf und damit der Kredit sehr hoch ausfallen. Ob der Wert einer Immobilie an diesen Standorten in den kommenden Jahren in gleicher Weise weitersteigt, ist ungewiss.