Archiv für die Kategorie: Immobilien

Voll vermietetes Gewerbeobjekt mit 25.000 Quadratmeter

 

Die Real I.S. hat einen Spezialfonds für drei deutsche Versorgungswerke aufgelegt. Für diesen wurde die voll vermietete Gewerbeimmobilie „Wien Westbahnhof A3“ im Rahmen eines Share-­Deals für einen Kaufpreis von circa 110 Millionen Euro erworben. Das Objekt ist Bestandteil des Gebäudekomplexes „Bahnhofcity Wien West“. Verkäufer der circa 25.000 Quadratmeter umfassenden Liegenschaft am Europaplatz 3 sind die Aktionäre der ACRON Wien West A3 S.A., einer Single-­Asset­-AG der auf Immobilieninvestments spezialisierten ACRON-­Gruppe mit Sitz in Zürich.

„Mit dem Club­-Deal stellen wir erneut unsere Expertise bei strukturierten Investmentlösungen für unsere institutionellen Investoren unter Beweis“, sagt Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S. AG.

„Als Bestandteil der ‘Bahnhofcity Wien West’ verfügt die Gewerbeimmobilie über eine exzellente Verkehrsanbindung. Die Mieterstruktur ist über drei unterschiedliche Assetklassen breit diversifiziert“, fügt Schenk hinzu.

Die gemischt genutzte Gewerbeimmobilie „Wien Westbahnhof A3“ erstreckt sich über acht oberirdische Etagen und ein Untergeschoss. Im Erd- sowie Untergeschoss befindet sich ein circa 8.870 Quadratmeter großer Shopping-­Center­ Bereich, der Teil des Einkaufszentrums „Bahnhofcity Wien West“ ist, das sich über alle drei Gebäude des Komplexes erstreckt. Langfristiger Generalmieter der Einzelhandelsflächen ist die Eisenbahngesellschaft Österreichische Bundesbahnen (ÖBB). In den ersten fünf Etagen ist auf knapp 10.780 Quadratmetern ein Hotel mit 441 Zimmern untergebracht. Betreiber der Hoteleinheit ist Motel One. Verschiedene Büroeinheiten mit insgesamt circa 5.360 Quadratmetern befinden sich in den Etagen sechs und sieben.

Das Objekt liegt zentral im 15. Wiener Gemeindebezirk Rudolfsheim-­Fünfhaus westlich der Altstadt. Fußläufig entfernt befindet sich die Mariahilfer Straße, die größte und eine der bekanntesten Einkaufsstraßen Wiens. Neben der frequenzstarken, innerstädtischen Haupteinkaufslage profitiert die Immobilie von dem Fahrgastaufkommen am Westbahnhof: Als Bestandteil des Gebäudekomplexes Westbahnhof liegt das Gewerbeobjekt verkehrsgünstig mit direktem Anschluss an den Westbahnhof, dem U-­Bahnhof im Untergeschoss sowie Straßenbahn-­Haltestellen.

Real I.S. wurde bei der Transaktion von der Wirtschaftsprüfungs­ und Steuerberatungsgesellschaft Mazars sowie der Rechtsanwaltskanzlei Eversheds Sutherland beraten.

Strategische Neuausrichtung der KanAm Grund Group

 

Mit Mathias Dreyer verstärkt die KanAm Grund Group ihr institutionelles Geschäft. Der 45-jährige Bankfachwirt zeichnet seit Anfang des Jahres 2018 als Direktor verantwortlich für die Bereiche Investoren-­Akquisition und –betreuung, Vertriebssteuerung für Banken in Norddeutschland sowie die Steuerung des Mittelaufkommens bei der KanAm Grund Institutional. Seine 13 Jahre Immobilienerfahrung sammelte Mathias Dreyer in verschiedenen Leitungspositionen von Investmenthäusern mit Schwerpunkt Bankenvertrieb.

Die KanAm Grund Group, im Oktober 2000 gegründet, hat seither ein Transaktionsvolumen von mehr als 30 Milliarden Euro bewegt. Das inhabergeführte Unternehmen richtet sich an den individuellen Anforderungen deutscher und internationaler Investoren aus. Geographische Schwerpunkte sind Europa und die USA. Unter dem Dach der KanAm Grund Group war das Unternehmen in den vergangenen Jahren strategisch auf die Erfordernisse der Zukunft ausgerichtet und in drei Geschäftsbereiche neu geordnet worden: KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft (Offene Immobilienfonds), KanAm Grund Institutional Kapitalverwaltungsgesellschaft (Immobilien­Spezialfonds) und die neue KanAm Grund REAM (internationales Investment & Asset Management Advisory).

Ziel der strategischen Neuausrichtung ist die Fortentwicklung der KanAm Grund Group von einem deutschen Immobilien­ Fondshaus zu einem internationalen Immobilienunternehmen, das ­ unabhängig von dem jeweiligen Investitionsvehikel ­ Immobilieninvestitionen und Asset Managementleistungen gleichermaßen deutschen Privatanlegern, institutionellen Anlegern und internationalen Investoren bietet.

An- und Verkäufe im Volumen von rd. 3,8 Milliarden Euro realisiert

 

Union Investment hat die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen an den Immobilienmärkten im zurückliegenden Jahr genutzt und die Portfolios ihrer Offenen Immobilienfonds durch An- und Verkäufe mit einem Gesamtvolumen von rund 3,8 Milliarden Euro gezielt weiterentwickelt. Das von Union Investment aktiv gemanagte Immobilien-­Fondsvermögen stieg im Jahresverlauf von 31,8 Milliarden Euro auf 34,5 Milliarden Euro. „Zu diesem exzellenten Ergebnis passt die Weichenstellung für zukünftiges Wachstum, die wir 2017 einerseits durch den Einstieg in das Wohnimmobiliensegment und andererseits im Bereich der Digitalisierung vorgenommen haben“, erläutert Dr. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH.

„Unternehmerisch haben wir zwei wichtige Schritte eingeleitet, um unsere führende Marktposition in Deutschland und Europa weiter auszubauen.“ Der im Mai 2017 von Union Investment und der Zentral Boden Immobilien AG gemeinsam aufgelegte Uni-Immo: Wohnen ZBI war vom Start weg der größte in Deutschland vertriebene Wohnimmobilienfonds für Privatanleger. Die im September 2017 vereinbarte strategische Beteiligung an der Datenraumlösung Architrave eröffnet Union Investment zusätzliche Perspektiven zur Erweiterung ihres Geschäftsmodells im Bereich des digitalen Immobilienmanagements.

„Wie 2017 mit dem erfolgreichen Einstieg in die Themen Wohnen und Micro-­Living werden wir in diesem Jahr weitere Möglichkeiten zur Diversifizierung unseres Lösungsangebotes prüfen“, sagt Dr. Reinhard Kutscher. „Dazu gehört es auch, neue Kompetenzen aufzubauen und neue Wege einzuschlagen, für die strategische Beteiligungen wie zuletzt an der ZBI oder an Architrave modellhaft sein können.“

Wie Dr. Reinhard Kutscher betont, soll das angestrebte Wachstum jedoch auch künftig nicht um jeden Preis erfolgen. „Wir haben in den letzten Jahren eine sehr vernünftige Balance zwischen Neuabsatz und Investitionsmöglichkeiten gefunden, die steigende Risiken an den Investmentmärkten berücksichtigt.“ So stehen den 2017 bei privaten und institutionellen Anlegern eingesammelten Mitteln von 2,9 Milliarden Euro Ankäufe von Immobilien mit einem Volumen von 3,2 Milliarden Euro gegenüber. Im Vorjahr hatte Union Investment noch für rund 4 Milliarden Euro Immobilien erworben.

„Natürlich erfordert der hohe Wettbewerb um gute Objekte von Immobilienmanagern derzeit eine besonders hohe Flexibilität. Unser Maßstab für jeden einzelnen Deal ist jedoch immer das Anlegerversprechen einer möglichst schwankungsarmen Rendite, was absolut keine Abstriche bei der Qualität der Ankaufsobjekte erlaubt“, so Dr. Reinhard Kutscher.

Schwerpunkt bei mittleren bis kleinen Losgrößen

Bei den Gewerbeimmobilien war 2017 das größte Investment der für rund 380 Millionen Euro erworbene Magnolia Park in Breslau für den Uni-Immo: Europa, der auch insgesamt das stärkste Wachstum in der Immobilienfonds­-Familie von Union Investment hinlegte. Besonders erfolgreich waren die Ankaufsaktivitäten von Union Investment im mittleren bis kleinvolumigen Marktsegment, in dem sich der Hamburger Immobilien­Investmentmanager zukünftig noch sichtbarer positionieren will: Bei 20 Transaktionen lag der Investmentbetrag unterhalb von 100 Millionen Euro, bei 13 davon sogar unterhalb von 50 Millionen Euro.

Die im abgeschlossenen Geschäftsjahr getätigten 27 Objektkäufe im gewerblichen Bereich verteilen sich auf sieben Ländermärkte: Deutschland, Großbritannien, Polen, Schweden, Österreich, Spanien und die USA. Mit zwölf Ankäufen und einem Volumen von 480 Millionen Euro war Union Investment in den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten besonders aktiv. Das höchste Ankaufsvolumen entfielt jedoch wie im Vorjahr erneut auf die US-­Märkte. In Denver, Portland, Seattle und Washington D.C.. sicherte sich Union Investment insgesamt fünf Büro­ und Hotelobjekte im Volumen von rund 780 Millionen Euro.

Zusätzlich zu den 27 Ankäufen realisierten die Investmentteams unter der Leitung von Martin J. Brühl im zurückliegenden Jahr 19 Objektverkäufe mit einem Gesamtvolumen von rund 600 Millionen Euro. Das Verkaufsprogramm umfasste Standorte wie Den Haag, Brüssel­Zaventem, Budapest oder Jerez de la Frontera, aus denen sich Union Investment strategisch zurückziehen wollte.

Neue Hotelmärkte in Mexiko und Australien im Blick

Einen überproportional starken Beitrag zur Ankaufsbilanz 2017 lieferte der Hotelbereich, auf den insgesamt fünf Transaktionen in Deutschland, Polen und den USA mit einem Gesamtvolumen von rund 460 Millionen Euro entfielen. „Die forcierten Ankäufe von Hotels außerhalb Deutschlands tragen zur sektoralen und geografischen Diversifikation unserer Fonds bei“, sagt Martin J. Brühl, Chief Investment Officer und Mitglied der Geschäftsführung. „Die US­ amerikanischen Hotelmärkte bleiben mit ihrem hohen Bedarf an modernen Hotels attraktiv für weitere Investments. Auch in Mexiko und Australien, wo wir seit Jahren investiert sind, ist eine Erweiterung des Anlagespektrums auf Hotels in Zukunft denkbar.“

JLL: Umsatzvolumen mit über 4 Millionen Quadratmetern auf Rekordstand

 

Kurz vor Weihnachten war die Stimmung in den deutschen Unternehmen weiter ausgezeichnet ­ wenn auch nicht mehr ganz so euphorisch wie im Vormonat. Der Ifo­ Geschäftsklimaindex sank im Dezember auf 117,2 Punkte gegenüber 117,6 im November. Dies trübt die aktuelle Konjunkturlage allerdings überhaupt nicht. Im Vergleich zu den weniger optimistischen Erwartungen in der Industrie und im Groß- und Einzelhandel korrigierten die Unternehmen im Bauhauptgewerbe sowohl ihre Einschätzungen zur aktuellen Lage als auch ihre Erwartungen nach oben. Die Auslastung dieser Branche ist extrem hoch und für viele Unternehmen ist es fast unmöglich, weitere Aufträge anzunehmen, geschweige denn abzuarbeiten.

Im Jahresverlauf 2017 hat sich die Konjunktur kontinuierlich verbessert. Das Bruttoinlandsprodukt ist jüngsten Prognosen zufolge 2017 um real rund 2,3% und damit über der Rate der vorangegangenen drei Jahre gewachsen. Auch 2018 wird laut Consensus Forecasts ein BIP­-Wachstum von ca. 2,2% erwartet. Einhergehend mit dem starken Wirtschaftswachstum wird eine Zunahme der Beschäftigtenzahlen registriert, 2017 waren nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes rund 44,3 Millionen Personen mit Wohnort in Deutschland erwerbstätig (+1,5% im Vergleich zum Vorjahr). Dieses positive Momentum spiegelt auch das ifo­ Beschäftigungsbarometer wider. Es basiert auf ca. 9.500 monatlichen Meldungen von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes, des Bauhauptgewerbes, des Groß­ und Einzelhandels und des Dienstleistungssektors ­ ein idealtypischer Vorlaufindikator für die Nachfrage am Büromarkt. Die Effekte des Barometers sind rund drei Monate nach der jeweiligen Einschätzung auf den Vermietungsmärkten zu spüren.

Bürovermietungsumsatz über 4 Mio. m² ­ Flächenknappheit bremst weitere Nachfrage

Der Beschäftigungsaufbau sorgt für steigende Flächennachfrage der Unternehmen und wirkt sich im Dienstleistungssektor direkt auf die Bürovermietungsmärkte aus. Das Flächenumsatzvolumen hat 2017 in den Big 7 rund 4,2 Mio. m² erreicht und lag damit sogar noch einmal um fast 7 % über dem Rekordniveau des Vorjahres. Damit wurden auch die zu Beginn des letzten Jahres prognostizierten Umsatzvolumina für das Gesamtjahr 2017 noch einmal deutlich übertroffen. Zwei Märkte notierten jeweils über der Marke von 900.000 m²: Berlin (955.000 m²) und München (995.000 m²) lieferten sich dabei ein Kopf-­an-­Kopf-­Rennen und gehen als die mit Abstand umsatzstärksten Märkte unter den Big 7 in die Statistik ein.

Die großen Vertragsabschlüsse jenseits der 10.000 m² haben ihre positive Entwicklung fortgesetzt bzw. sogar noch verstärkt. Summierten sich zum Dreivierteljahr insgesamt 29 Deals dieser Größenordnung auf knapp 607.000 m², so kamen im vierten Quartal noch einmal ein Dutzend Abschlüsse mit einem Volumen von 358.000 m² hinzu. Damit steigt der Anteil am gesamten Jahresumsatz nochmals auf über 23 % an.

“Das Vermietungsvolumen hätte sogar noch höher ausfallen können, doch viele neue Flächen suchende Unternehmen sind aufgrund des engen Marktes nicht zum Zuge gekommen. Gerade in den zentralen Innenstadtlagen ist der Angebotsmangel signifikant. Anders als in vorangegangenen Zyklen haben die Fertigstellungen und das Angebot mit der positiven Nachfrage nicht mitgezogen und beginnen erst jetzt zu reagieren. Der Anstieg der Bautätigkeit fällt damit in eine starke konjunkturelle Phase und selbst das Anziehen der spekulativen Bautätigkeit wird aktuell mit einer positiven Aussage verknüpft”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Die starke Nachfrage manifestiert sich auch in einer weiterhin positiven Nettoabsorption in den Big 7. Diese notiert für das Gesamtjahr 2017 bei mehr als einer Million Quadratmeter, um die der belegte Büroflächenbestand zugenommen hat, immerhin nochmal rund 8 % über dem Fünfjahresschnitt.”

Im Jahresverlauf 2017 zeichnete sich eine starke Nachfrage von Anbietern von flexiblen Büroarbeitsplätzen ab. Neben klassischen Business Centern waren es insbesondere Anbieter von Coworking-­Flächen, die neue Büros anmieteten. Insgesamt beträgt der Anteil der “Flex-Workspace”­Anbieter am Büroflächenbestand noch weniger als 1%, aber in Bezug auf den Flächenumsatz 2017 erreichen sie einen Anteil von etwa 5% bzw. rund 212.000 m², Tendenz für 2018 steigend auf rund 7%.

“2018 rechnen wir in Folge des Wirtschaftswachstums mit einem weiterhin dynamischen Vermietungsmarkt, der mangels ausreichender Verfügbarkeit von neuen und modernen Flächen aber nicht an das 2017er Ergebnis heranreichen dürfte”, so Tschammler.

Leerstand erreicht teilweise dramatisch niedrige Stände

Die große Flächeninanspruchnahme seitens der Unternehmen sorgt für einen erneuten Rückgang der verfügbaren Flächen. Die Leerstandsquote in den Big 7 ist zum Jahresende 2017 auf 4,7% und damit auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren gefallen. “Da die Nachfrage unverändert hoch bleiben wird, rechnen wir trotz anziehender Bautätigkeit mit einer Leerstandsquote auf stabil niedrigem Niveau. Absolut gesehen standen in den Big 7 zum Ende 2017 kumuliert nur noch 4,3 Mio. m2 kurzfristig zur Verfügung. Das Leerstandsvolumen hat damit fast den gleichen Stand wie das Umsatzvolumen erreicht. Das letzte Mal, als sich beide Werte derart nahekamen, war 2001. Im Gegensatz zur aktuellen Situation markierte das damalige Ereignis allerdings den Beginn einer vierjährigen Abschwungphase”, so Scheunemann.

In einigen Teilmärkten der Big 7 Städte gibt es dabei schon jetzt dramatische Flächenengpässe zu beobachten. Stark nachgefragte Lagen wie beispielsweise die Innenstadt, der Teilmarkt Schwabing-Nord oder das Westend in München oder auch Mitte 1A in Berlin sowie der Innenstadtbereich Stuttgarts weisen aktuelle Leerstandsquoten mit einer Eins vor dem Komma auf.

“Wir beobachten, dass Neubauentwicklungen bereits in einer sehr frühen Phase mit Nutzern verhandelt werden und Projekte im Bau generell gut vermietet sind. Dieses “Forward renting”, also Vermietungsabschlüsse in Objekten, die noch gar nicht bezugsfertig sind, war ein Charakteristikum des abgelaufenen Jahres und ein deutliches Zeichen des Vertrauens der Unternehmen in ihre Zukunft in Bezug auf die jeweiligen geschäftlichen Aktivitäten”, so Tschammler.

Neubauvolumen 2017 erneut rückläufig ­ Anstieg für 2018 auf 1,3 Mio. m² erwartet

In der Statistik stehen für das Gesamtjahr 2017 ca. 860.000 m² neu errichtete Büroflächen. Damit bleibt das Bauvolumen um rund 22 % unter dem Wert des Vorjahres und fällt dreimal niedriger aus als 2002. Nur etwa 123.000 m² bzw. 14 % waren zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung noch frei verfügbar. Bis auf Düsseldorf waren in jeder der Big 7 die Fertigstellungen im Vergleich zu 2016 rückläufig, die relativen Werte schwanken dabei zwischen minus 13 % in München und minus 53% in Berlin. “Goldene Zeiten für Projektentwickler? Sollte man meinen, doch fehlende Grundstücke und die hohe Auslastung in der Bauwirtschaft bremsen so manche Neubaupläne aus und sind ein Hauptgrund für die niedrigen Neubauvolumina”, betont Tschammler.

Tschammler weiter: “2018 erwarten wir dagegen einen kräftigen Anstieg, der angesichts der Angebotsknappheit auch notwendig erscheint: knapp 1,3 Mio. m² sollen neu errichtet bzw. umfassend saniert werden.” Schwerpunkte der Bauaktivitäten werden 2018 Berlin (ca. 230.000 m²) und München (ca. 293.000 m²) sein. Von dem Gesamtvolumen aller Big 7 sind bereits jetzt rund 62 % (vor)vermietet bzw. von Eigennutzern belegt. Damit bleiben suchenden Unternehmen noch etwa 38 % bzw. 490.000 m² freie Neubaufläche zur Auswahl. “Das ist immerhin ein kleiner Lichtblick, denn in den vergangenen Quartalen lag die Quote der noch freien Flächen in Projekten regelmäßig deutlich darunter”, betont Scheunemann.

Mietpreisanstieg insbesondere in Teilmärkten mit sehr niedrigen Leerständen

Eine hohe Nachfrage verbunden mit sinkender Flächenverfügbarkeit führt zwangsläufig zu steigenden Preisen. Die Spitzenmieten stiegen zum Ende des Jahres 2017 mit Ausnahme von Düsseldorf in allen Big 7­ Städten an. Die größten Zuwächse wurden in Berlin (+11 %), Stuttgart (+5 %), München und Hamburg (jeweils +4 %) verzeichnet. Der Spitzenmietpreisanstieg aus diesem Jahr mit durchschnittlich 4,1% dürfte sich 2018 mit reduzierter Rate (+2 %) fortsetzen. Ebenfalls fortsetzen dürfte sich der Trend zu Mietanstiegen in Teilmärkten außerhalb der Innenstädte. Sofern die Mikrolagen für die Nutzer in Bezug auf Verkehrsanbindung und Infrastruktur stimmen, rücken diese auch stärker in den Fokus für mögliche neue Unternehmensstandorte. Der JLL-­Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat zum Ende des Jahres 2017 194,5 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem vierten Quartal 2001. Im Jahresvergleich mit 2016 ergibt sich damit ein Plus von 4,1 %.

“Alles in allem sind wir auch für 2018 positiv gestimmt. Angesichts der starken Rahmendaten aus der Wirtschaft bleiben die Unternehmen auf Expansionskurs. Anders als in vergleichbaren Zyklen der Vergangenheit fällt der Anstieg des Neubauangebotes dieses Mal zusammen mit einer weiter prosperierenden Nutzernachfrage. Sicherlich ein Sonderfall, der an die konjunkturelle Entwicklung erinnert. Auch hier erleben wir ein extrem seltenes Szenario: bessere Konjunktur bei niedrigen Zinsen. Normalerweise sind Zinsen ja nur niedrig, wenn die Konjunktur lahmt. Wenn die Konjunktur dagegen anzieht, folgen bald auch die Zinsen. Der Sonderfall, so will es scheinen, mutiert zum Dauerläufer. Auch beim Vermietungszyklus des Büroimmobilienmarktes”, so Timo Tschammler.