Archiv für die Kategorie: Immobilien

Die Immobilienpreise in Deutschland sind explodiert und für die meisten Immobilienkäufer sind die Objekte zu teuer geworden.

 

Die Quadratmeterpreise sind praktisch durch die Decke gegangen, denn die Nachfrage ist höher als das Angebot. Das liegt auch an den vielen ausländischen Investoren und großen institutionellen Anlegern wie Banken, Versicherungen und Fonds. Sie haben meist genügend Kapital, um die horrende Preise noch zu bezahlen. Doch es gibt hervorragende Alternativen für deutsche Immobilienkäufer, wenn diese zu den europäischen Nachbarländern herüberschauen. Dabei sticht Ungarn besonders hervor, das mit Steuervergünstigungen und bezahlbaren Immobilienangeboten lockt. In den ländlichen Gebieten ebenso wie in den Städten, allen voran die Hauptstadt Budapest. Außerdem sind die Begleitkosten für den Grundbucheintrag, für Anwalt/Notar oder die Grunderwerbsgebühren längst nicht so hoch wie in Deutschland. Für den Makler bezahlt der Käufer nichts, das muss der Verkäufer übernehmen.

Clevere ungarische Unternehmer haben die Gunst der Stunde genutzt, und sich auf die Vermittlung von Objekten in Stadt und Land fokussiert, wobei sie zusätzlich ein “Rundum-Sorglos-Paket” für ausländische Käufer anbieten, welches alle Dienstleistungen rund um den Immobilienerwerb und eine mögliche Renovierung und spätere Verwaltung (inklusive Objektschutz) beinhaltet. Denn sprachliche Barrieren, fremde Zahlungsmodalitäten, eine andere Währung (Forint), Behördengänge und Anwalts- und Notartermine könnten ein Grund für ausländische Investoren sein, vom Vorhaben eines Kaufes Abstand zu nehmen. Aber dafür gibt es Dienstleistungsunternehmen, die in der jeweiligen Landessprache der Kunden (deutsch, englisch, russisch, chinesisch oder italienisch) mit diesen gemeinsam alle wichtigen Erledigungen durchführen. Auch alle vorherigen Besichtigungstermine werden gemeinsam durchgeführt und vom ungarischen Dienstleister geplant, so dass eine Wohlfühl-Atmosphäre entsteht, die den Besuch in Ungarn zum Erlebnis werden lässt. Anschließende Sightseeing-Touren und Restaurantempfehlungen lassen das Vertrauen in das Auslandsabenteuer kräftig wachsen. Die größtenteils günstigen Kaufpreise besonders in den ländlichen Regionen, wo man schicke Einfamilienhäuser bereits unter 50.000 Euro erwerben kann, tragen ihr Übriges zu einer Entscheidung für den Kauf eines Objektes bei. Dass bereits ganze Ortschaften von deutschen Zuwanderern und Rentner bewohnt werden, stellt ebenfalls ein großes Plus für Kaufwillige dar. Dazu Dr. Gulyas Krisztian, Spezialist für Immobilienkauf und Firmengründungen für ausländische Investoren (immobilienservice-ungarn.eu): “Mit unserem Full-Service-Paket, das den kompletten Immobilienkauf mit Vorbesichtigung und Kennenlern-Programm plus Behördengänge und Nachbetreuung beinhaltet, treffen wir den Nerv unserer Kunden. Diese gewinnen schnell das nötige Vertrauen, um eine Kaufabsicht in die Tat umzusetzen.”

Ungarn hat seinen Besuchern viel zu bieten, sowohl kulturell als auch architektonisch und kulinarisch. Und der Plattensee, Balaton genannt, als größter Binnensee Mitteleuropas, verführt mit langen Sommermonaten, sonnenreichen Tagen, vielen Freizeitangeboten und einer hohen Dichte an Touristen, die aus aller Herren Länder an den Balaton reisen. Besonders den Rentnern hat es Ungarn angetan, denn diese schätzen die Gastfreundschaft, das beinahe mediterrane Klima und die günstigen Lebenshaltungskosten. Auch Zahnersatz, ein häufiges Problem im fortgeschrittenen Lebensalter, ist in Ungarn wesentlich preiswerter als in Deutschland. Darüber hinaus haben viele deutsche Senioren bereits ihren Lebensmittelpunkt hierhin verlegt, so dass es ganze “deutsche Kolonien” gibt, wo heimatliche Gefühle aufkommen und Deutch gesprochen wird. Das erleichtert wesentlich die Umstellung auf fremde Bräuche und Sitten. Und wenn dann noch eine deutschsprachige Betreuung durch ein ansässiges Unternehmen gewährleistet ist, das den gesamten Umzug und den Erwerb einer neuen Immobilie begleitet, dann erleichtert dies den Schritt in einen neuen Lebensabschnitt ganz gewaltig. Auch Investoren, die geschäftliche Ambitionen verfolgen und den günstigen Steuersatz für Unternehmer und Unternehmen nutzen wollen, um in Ungarn ein Gewerbe anzumelden und eine Firma zu gründen, denen hilft die Kooperation mit einem ortsansässigen Unternehmen, welches auf Firmengründungen spezialisiert ist und Behörden- und Verwaltungsgänge begleitet. Das angebotene “Rundum-Sorglos-Paket” beinhaltet Unterstützung bei allen Gründungsmodalitäten, Einrichtung von Büro oder Firmenadresse, Postservice und alle Anwalts- und Notartätigkeiten in Landessprache des Kunden. Zu Pauschalpreisen, die mehr als lukrativ sind. Einfacher lässt sich das Angenehme mit dem Nützlichen kaum verbinden. Dr. Gulyas Krisztian abschließend dazu: “Wir empfehlen jedem Interessenten unser schönes, gastfreundliches Land einmal kennenzulernen, um danach über einen Immobilienerwerb oder eine Unternehmensgründung nachzudenken, denn Ungarn boomt und hat seinen Zenit noch lange nicht erreicht.” Ganz im Gegenteil: Wer beispielsweise eine Immobilie in Budapest erwirbt, kann durch die Vermietung an andere Touristen ganzjährig sehr gute Mieteinnahmen generieren. Außerdem steigt der eigentlich Wert des Objektes durch den jährlichen Wertzuwachs, der allein in Budapest in den letzten 2-3 Jahren etwa 25% betragen hat. Die sehr hohen Besucherzahlen und die steigende Attraktivität Ungarns machen dies möglich, so dass Wirtschaftsexperten davon ausgehen, dass auch die ländlichen Regionen in den kommenden Jahren sich dem Preisniveau der Hauptstadt anpassen werden. Wer also rechtzeitig kauft, kann mit Zuversicht den Wertsteigerungen bei Privat- oder auch Gewerbeimmobilien entgegensehen und auf Renditen von bis zu 6-9 % im Jahr hoffen.

 

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Rechtsanwalt Dr. Gulyas Krisztian, 1111 Budapest, Budafoki út 16-18, Hungary, Tel: 0036-305363081, http://immobilienservice-ungarn.eu

Trotz der eher positiven Einschätzung der erstmals berücksichtigten Nutzungsart “Hotel” notiert der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung mit einem Stand von minus 9,7 Punkten auch im 1. Quartal 2019 weiter im roten Bereich. Im Vorquartal lag der Index, der sich aus Experteneinschätzungen zur jeweiligen Finanzierungssituation der vergangenen sechs und zu den Erwartungen in den kommenden sechs Monaten zusammensetzt, bei minus 10,4 (inklusive Hotels). Damit bewegt sich der DIFI mit nur einer Unterbrechung bereits seit zwei Jahren durchgehend im Minus.

“Wie bereits in den vergangenen Umfragen sind über alle Nutzungsarten hinweg die Prognosen deutlich pessimistischer als die aktuelle Lagebewertung, bedingt durch die sich generell abkühlende globale Konjunktur, den Konfrontationskurs der Machtblöcke, geopolitisch genauso wie wirtschaftlich sowie die Unsicherheiten eines möglichen ungeordneten Brexit mit all seinen negativen Begleiterscheinungen auch für deutsche Unternehmen”, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW, ergänzt: “Somit hält die pessimistische Stimmung an.

Ausschließlich die neu in der Umfrage berücksichtigte Assetklasse Hotel erlebt einen leichten Aufschwung und hat über den Jahreswechsel die Nulllinie durchbrochen.”

Erholt sich der Einzelhandel?

Überraschend schlagen sich im aktuellen DIFI die Expertenmeinungen in einer leichten Trendumkehr beim Einzelhandel nieder. Mit einem Stand von minus 39,4 Punkten ist die Lagebewertung zur Immobilienfinanzierung in diesem Bereich rund 10 Punkte höher als noch Ende des vergangenen Jahres (-51,5 Punkte). Auch die Finanzierungserwartungen für das kommende Halbjahr haben sich leicht erholt. “Die düsteren Prognosen der Experten in der Umfrage vom Herbst 2018 haben sich zwar nicht bewahrheitet, von einer nachhaltigen Trendumkehr kann aber weiterhin nicht ausgegangen werden”, so Anke Herz.

Die Lagebeschreibung und Finanzierungserwartung für Logistikimmobilien seitens der Experten beläuft sich auf jeweils einen Rückgang von 10 Punkten. Zum ersten Mal seit 2017 muss für diese Assetklasse insgesamt wieder ein negativer Wert notiert werden, wobei die Lageeinschätzung sich noch im Plusbereich bewegt. Als einzige Nutzungsart bewegen sich Hotels mit 1,9 Punkten über der Nulllinie. Dafür verantwortlich sind die deutlich optimistischeren Finanzierungserwartungen, die um satte 20 Punkte geklettert sind. Ihren im Jahr 2017 begonnenen Zickzackkurs um die Nulllinie setzen die Nutzungsarten Büro und Wohnen fort. Während sich die Finanzierungssituation der Büroimmobilien nach der Befragung der Experten von 11,7 auf 10,4 Punkte nur minimal verschlechtert hat, ist sie für Wohnimmobilien von 8,8 auf minus 0,1 Punkte abgerutscht. Bei den Erwartungen für die nächsten sechs Monate ergibt sich ein konträres Bild: Leichter Rückgang für Wohnobjekte, ein starkes und sogar stärkstes Abnehmen von allen Nutzungsarten ist für die Büroimmobilie zu notieren.

Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet

Einlagen und Pfandbriefe gehören laut Expertenmeinung zu den Gewinnern bei den Refinanzierungsinstrumenten. Mit Zuwächsen von jeweils rund 25 Punkten bei den Erwartungen und jeweils rund zwölf Punkten bei der Bewertung des aktuellen Umfelds bilanzieren ausschließlich diese beiden Instrumente positiv. Mit einem jeweils nur leichten Zugewinn warten ungedeckte Schuldverschreibungen auf. “Angesichts der steigenden Spreads gegenüber deutschen Bundesanleihen ist dies überraschend”, so Anke Herz.

Rund 30 Punkte niedriger gegenüber dem DIFI im 4. Quartal 2018 notiert dagegen die Einschätzung der Refinanzierungssituation durch Immobilienaktien. Der negative Zählerstand bei den Erwartungen besteht zwar bereits seit dem 4. Quartal 2016, die tatsächliche Situation hat sich aber im Nachhinein immer als deutlich positiver herausgestellt. “Dies scheint sich, je näher der 29. März rückt und damit eine Entscheidung – welcher Art auch immer – geändert zu haben. Und Unsicherheit konterkariert Vertrauen”, so Anke Herz. Entsprechend liegen die Erwartungen an die Immobilienaktienmärkte mit minus 47,6 Punkten nur noch knapp unter dem Negativrekord (minus 50 Punkte) im 4. Quartal 2011.

Deutsche Immobilien bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten hoch im Kurs

Wie entwickelt sich das Nachfrageverhalten der Investoren in den kommenden 12 Monaten? Für ein unverändertes Nachfrageverhalten der verschiedenen Investorengruppen sprachen sich bei dieser Sonderfrage des DIFI 37 bis 69 Prozent der Befragten aus, im Schnitt wird eher von einer Zu- als von einer Abnahme ausgegangen. Dies besonders auffällig bei Family Offices. Für diese Anlegergruppe prognostizieren 41 Prozent der Befragten eine weiter anziehende Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt. Demgegenüber sprechen die Erwartungshaltungen für die Nachfrage durch REITs und Immobilienunternehmen eher von einer nachlassenden Entwicklung (19 %). Eine zunehmende Nachfrage über die kommenden 12 Monate sehen 12 Prozent.

Besonders gefragt sind deutsche Immobilien laut Umfrage bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten: Knapp die Hälfte (48 %) der Umfrageteilnehmer erwartet verstärkte Investitionen aus diesen Regionen, lediglich acht Prozent rechnen mit einem Kapitalabfluss. Für nordamerikanische Investoren fällt die Meinung der Befragten umgekehrt aus: 36 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen von einer nachlassenden Nachfrage aus. Für Investoren aus Deutschland, dem Euroraum und dem übrigen Europa sind die Prognosen der Experten ähnlich: Im Schnitt erwarten 23 Prozent eine zunehmende, 67 Prozent eine gleichbleibende und 11 Prozent eine rückläufige Nachfrage.

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 21.01.2019- 05.02.2019 beteiligten sich 29 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. “verbessert” und “verschlechtert”). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

 

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Preise schneller gestiegen als im Vorjahr

 

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ist ungebrochen, die Märkte sind besonders in den Großstädten umkämpft. Das treibt die Preise – auch abseits der begehrten Metropolen. So konnten sich Immobilienverkäufer im Jahr 2018 in mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte über höhere Verkaufspreise freuen, als noch im Vorjahr. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen somit in 365 von 401 Kreisen und Städten an, während im Jahr 2017 lediglich 242 Kreise einen Preisanstieg verbuchten. Im bundesweiten Mittel lag das Plus inflationsbereinigt bei 7,2 Prozent – und fiel damit noch stärker aus als im Vorjahr. Nicht nur die Großstädte, auch der ländliche Raum verzeichnete teils kräftige Preissteigerungen. Dies sind Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2019“ zur Preisentwicklung im Immobilienmarkt.

„Die Immobilienpreise kennen derzeit nur eine Richtung, nämlich aufwärts. Solange die Niedrigzinsphase anhält und Baukredite günstig sind, ist eine Trendwende nicht zu erwarten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

München bleibt Spitzenreiter

Mit Abstand am teuersten ist und bleibt München. Im vergangenen Jahr wurde die 7.000-Euro-Schwelle beim Quadratmeterpreis durchbrochen; der Durchschnittswert für Bestandsbauten in der bayerischen Landeshauptstadt lag bei 7.509 Euro. Das sind 8,7 Prozent mehr als im Jahr 2017. Frankfurt am Main bleibt im Ranking der teuersten Städte Deutschlands weiter auf Platz zwei mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.058 Euro. Der starke Anstieg um 10,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sorgt dafür, dass sich die deutsche Bankenmetropole spürbar von der Hansestadt Hamburg absetzt, die mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.587 Euro auf Platz drei liegt. Berlin holt weiter auf und verzeichnet erneut den steilsten Preisanstieg der sogenannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen: Hier kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent auf im Schnitt 4.166 Euro. Im Ranking liegt die deutsche Hauptstadt damit auf Platz fünf.

Tabelle: Teure Metropolen

Quadratmeterpreise und Preistrends in den Top 7 der deutschen Städte

 

Rang      Stadt                           Quadratmeterpreis 2018*              Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)

1             München                                                 7.508,93              8,7%

2             Frankfurt am Main                                   5.057,52              10,47%

3             Hamburg                                                 4.586,63              7,0%

4             Stuttgart                                                  4.225,05              8,04%

5             Berlin                                                       4.165,77              11,41%

6             Düsseldorf                                               3.772,05              7,53%

7             Köln                                                         3.595,60              6,87% Bestandsbauten in Euro

Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Süd-Nord-Gefälle bei den Preisen

Das Preisplus in den meisten Großstädten liegt auch 2018 über dem bundesweiten Mittel von 7,2 Prozent. Ausnahmen bilden Hamburg und Köln mit etwas geringeren Steigerungsraten. Auch im Umland der Metropolen – dem sogenannten Speckgürtel – bleibt das Kaufpreisniveau hoch, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Dennoch werden die meisten Wohnungen und Häuser auf dem Markt schnell verkauft“, beobachtet Eva Grunwald. Sie rät Kaufinteressierten genau hinzusehen – einzelne Objekte könnten überteuert sein. „In einigen begrenzten Märkten, wie den In-Vierteln der Großstädte, drohen die Preise zu überhitzen.“

Deutlich erkennbar ist ein kräftiges Süd-Nord-Gefälle: Deutschlands teuerste Regionen liegen fast ausnahmslos im Süden; unter den Top Ten finden sich acht bayerische Landkreise. In mittlerweile fünf Landkreisen hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohneigentum die 5.000-Euro-Marke geknackt. Teuerster Landkreis ist Miesbach (Bayern) mit durchschnittlich 5.615 Euro pro Quadratmeter. Der Kreis gehört zum erweiterten Speckgürtel Münchens. Die bayerische Landeshauptstadt ist von hier aus noch gut mit der S-Bahn erreichbar. Aber auch exklusive Ferienwohnungen am Tegernsee und Domizile mit Alpen-Panorama sind sehr gefragt. Ein ähnlicher Effekt zeigt sich im Landkreis Nordfriesland, zu dem unter anderem das hochpreisige Sylt gehört. Dort wurden 2018 im Schnitt 5.588 Euro pro Quadratmeter fällig, was allerdings knapp drei Prozent weniger sind, als im Vorjahr. Erstmals seit Jahren gaben die Preise damit etwas nach. Ob der Preiszenit für Nordfriesland damit überschritten ist, wird sich in der kommenden Zeit zeigen.

Tabelle: Teuerste Regionen

Quadratmeterpreise und Preistrends in deutschen Kreisen und Städten, ohne Metropolen

 

Rang      Stadt/Kreis                                    Bundesland            Quadratmeterpreis 2018            Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)

1             Miesbach                                     Bayern                                               5.615,35              14,21%

2             Starnberg                                    Bayern                                                5.613,42              5,94%

3             Nordfriesland                              Schleswig-Holstein                            5.588,23              -2,94%

4             München (Landkreis)                   Bayern                                               5.585,61              4,70%

5             Fürstenfeldbruck                          Bayern                                              5.048,36              10,80%

6             Ebersberg                                    Bayern                                               4.983,40              8,14%

7             Dachau                                        Bayern                                               4.982,09              7,29%

8             Freising                                        Bayern                                               4.403,69              6,91%

9             Erding                                          Bayern                                               4.383,69              7,80%

10          Freiburg im Breisgau                    Baden-Württemberg                         4.201,91              3,81%

Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Preisspirale erfasst auch Teile von Mitteldeutschland

Die stärksten Steigerungen betreffen aber nicht die klassischen Speckgürtel der Metropolen, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. Von der großen Nachfrage nach Wohneigentum profitiert nun auch der ländliche Raum. „Die Menschen suchen im Wohneigentum eine sichere Geldanlage, in und um die Metropolen wird es zunehmend eng und teuer, deshalb weichen Kaufinteressierte verstärkt in den ländlichen Raum aus“, erklärt Eva Grunwald von der Postbank. Den mit Abstand rasantesten Preisanstieg verzeichnet Suhl im Süden Thüringens. Dort wurden Wohnungen und Häuser um knapp die Hälfte teurer. In den Landkreisen Kronach (Oberfranken, nahe thüringische Grenze) und Kyffhäuserkreis (Nordthüringen) stiegen die Preise zwar etwas langsamer, aber dennoch betrug der Preisschub mehr als 40 Prozent. Auch der thüringische Landkreis Schmalkalden-Meiningen erfreut sich zunehmender Beliebtheit und wartet mit Preissprüngen um rund 39 Prozent auf. Trotz kräftigem Preisanstieg bleiben Wohnimmobilien mit Quadratmeterpreisen von 1.655 Euro in Suhl, 1.729 Euro in Kronach und 893 Euro im Kyffhäuserkreis weiter erschwinglich. Mitteldeutschland rund um Erfurt in Thüringen und über die Grenze in Franken gehört zu den günstigen Regionen in Deutschland. Dort liegen die Preise noch deutlich unter dem Durchschnitt.

Tabelle: Steilster Anstieg

In diesen Regionen sind die Preise am stärksten gestiegen

 

Rang      Stadt/ Kreis                           Bundesland         Quadratmeterpreis 2018     Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)

1             Suhl, Stadt                            Thüringen                                1.654,98              48,24%

2             Kronach                                Bayern                                     1.729,03              41,65%

3             Kyffhäuserkreis                    Thüringen                                   893,35              41,37%

4             Schmalkalden-Meiningen   Thüringen                                1.347,26              38,66%

5             Straubing-Bogen                 Bayern                                     1.394,79              31,82%

6             Wittmund                            Niedersachsen                         3.240,01              24,04%

7             Bad Kissingen                      Bayern                                     1.751,80              24,00%

8             Lindau (Bodensee)              Bayern                                     3.049,30              23,86%

9             Dessau-Roßlau, Stadt         Sachsen-Anhalt                          950,93              22,58%

10          Northeim                             Niedersachsen                         1.163,37              22,43%

Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Risiko fallende Preise

Auch wer Haus oder Wohnung verkaufen möchte, sollte Preisentwicklungen auf den regionalen Märkten genau beobachten. „In Regionen mit fallenden Preisen sollten potenzielle Verkäufer besonders achtsam sein und unter Umständen eine zügige Abwicklung ins Auge fassen“, rät Immobilienexpertin Grunwald von der Postbank. Eingebrochen sind die Preise im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr am stärksten in den Kreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (-37,3 Prozent), Elbe-Elster in Brandenburg (-34,5 Prozent) und in Deutschlands kleinster kreisfreier Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz (-26 Prozent).

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

 

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Wohnen: Mietmärkte bleiben trotz höherer Neubautätigkeit angespannt  – Büro: Leerstände auf den prosperierenden Flächenmärkten gehen weiter zurück

 

Die  veröffentlichte vdp-Marktanalyse zum deutschen Immobilienmarkt zeigt, dass die hohe Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien das Marktgeschehen nach wie vor bestimmt. Dabei hat der Neubau von Wohn- und Büroimmobilien im vergangenen Jahr kaum für Entlastung gesorgt.

Wohnen

Der vdp-Immobilienpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser legte 2018 um 8,2 % zu, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 5,8 %. Neben steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen ist hierfür die hohe Verkaufszurückhaltung auf den Bestandsmärkten verantwortlich. So stagniert die Zahl der Transaktionen seit Jahren, während die Geldumsätze deutlich gestiegen sind.

Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung vdpResearch: “Die Motive dieser Verkaufszurückhaltung sind nicht eindeutig zu klären. Aufgrund der stark gestiegenen Preise bleiben Eigennutzer häufig in den eigenen vier Wänden wohnen, denn gerade in den stark nachgefragten Regionen fehlt es an alternativen Angeboten. Das gilt sowohl für den Miet- als auch für den Eigentumsmarkt. Auch für jene, die ihre Immobilie als Anlagegut betrachten, gibt es mit Blick auf fehlende Anlagealternativen gute Gründe, das Objekt im Bestand zu behalten.”

Die angespannten Wohnungsmärkte sorgen derzeit für steigende Mieten, die niedrigen Zinsen für eine starke Nachfrage nach Wohneigentum als Lebensmittelpunkt und zur Kapitalanlage. Eine Entspannung ist kurzfristig nicht zu erwarten, da eine Ausweitung des Wohnungsangebotes nur sehr langsam erfolgen kann. “Problematisch ist das in erster Linie für Personen, die umziehen müssen oder eine Wohnung in den stark nachgefragten Regionen suchen. Für alle anderen – und damit den weitaus größeren Anteil der Bevölkerung – wird diese Entwicklung erst zeitlich verzögert auf die Bestandsmieten durchschlagen”, so Eilers. Sofern die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben, geht Eilers vor dem Hintergrund der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklung davon aus, dass der Anstieg der Preise an Dynamik verlieren wird und rechnet mit einem Preisanstieg in Höhe des Anstiegs der Mieten.

Büro

Die gute Beschäftigungsentwicklung sorgte im vergangenen Jahr für hohe Vermietungsleistungen auf dem Büromarkt. Da zugleich weniger Bürofläche neu entstanden ist als hätte vermietet werden können, gingen die Leerstände erneut zurück. Ende 2018 standen bundesweit weniger als 5 % des Büroflächenbestandes leer, in den sieben größten deutschen Büromärkten betrug die gewichtete Leerstandsquote im Jahresdurchschnitt 2018 nur noch rund 3 %. In den prosperierenden Ballungsgebieten gibt es damit auf dem Büroflächenmarkt so gut wie kein Angebot mehr. In der Folge legten die Büromieten 2018 nochmals deutlich zu und dürften auch 2019 weiter steigen, selbst für den Fall, dass die konjunkturellen Nachfrageimpulse in den nächsten Monaten schwach ausfallen sollten.

Parallel zu sinkenden Leerständen und steigenden Mieten hielt bei anhaltend niedrigen Zinsen die Nachfrage institutioneller Kapitalanleger nach Büroobjekten an. Die Folge waren fallende Anfangsrenditen und steigende Kapitalwerte. Inwieweit diese Entwicklung anhalten wird, ist offen. Eilers geht davon aus, dass der Cash-Flow, den Büroimmobilien im laufenden Jahr erwirtschaften höher sein wird als im vergangenen Jahr. In Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau spricht das auf Sicht für eine stabile Nachfrage nach Anlageobjekten auf den Büromärkten. “Es ist jedoch nicht abzuschätzen, wie lange das Niedrigzinsniveau anhalten wird. Und es fehlen Erfahrungswerte über die Auswirkungen langanhaltend niedriger Zinsen auf das Verhalten von Immobilieninvestoren auf den Büromärkten”, sagte Eilers. Insgesamt agierten Investoren zuletzt vorsichtiger – das Tempo des Rückgangs der Anfangsrenditen hat sich etwas reduziert.

 

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Stark wachsende Investitionen in digitale Tools bis 2021 erwartet

 

Mehr Stakeholder bei großen Projekten, erhöhte Ansprüche an zeitgemäße Immobilien, fragmentiertere und komplexere Prozesse: Die Immobilienbranche steht vor wachsenden Herausforderungen. Das globale Planungs- und Beratungsunternehmen Arcadis wollte wissen, auf welche Weise sich Experten dieser Entwicklung stellen und befragte führende Investoren und Asset-Manager. Das Ergebnis: Viele Akteure haben erkannt, wie dringlich die Digitalisierung ist und wollen innerhalb der nächsten drei Jahre erheblich mehr Geld in entsprechende Maßnahmen investieren.

Die Investitionen sollen vornehmlich in digitale Plattformen, Analyseinstrumente für die Datenauswertung, Dealsourcing-Tools und Asset-Management-Software fließen. Der Aufbruch in die digitale Moderne ist nach überwiegender Meinung der Befragten dringend erforderlich: Die Entscheider bemängeln die derzeit noch viel zu langsamen Erfassungs- und Finanzierungsprozesse, und widersprüchliche Bestandsdaten. Im Alltag führe dies zu häufig kostspieligen Reibungsverlusten, etwa dadurch, dass viele Schnittstellen längst nicht digital sind, sondern auf Papier bestehen. Damit steigt die Gefahr, dass Projekte falsch geplant werden, es zu Material- und Personalengpässen kommt oder Termine nicht eingehalten werden können. Mit einem klaren Fokus auf die Digitalisierung ihrer Prozesse sind die Immobilienexperten nach Einschätzung von Arcadis jedoch auf einem guten Weg: “Unsere Umfrage bestätigt, dass die Branche vor einer Art ‘iPhone-Moment’ steht”, sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis. “Wurden 2007 mit dem iPhone erstmals Telefon, MP3-Player, Internet und Kamera in einem Gerät vereint, so wachsen heute für den gesamten Immobilienbereich relevante Technologien zusammen.” Vor allem die Kunden seien anspruchsvoller geworden, ergänzt Frank Walter, Head of Performance Driven Engineering & Digital Strategy, bei Arcadis. “Eine integrierte Lösung wird schlicht erwartet. Unsere Herausforderung ist, die Anforderungen der Kunden über eine Plattform zu bedienen.”

Smarte Bauprozesse für intelligente Gebäude

Um den sich immer schneller verändernden Anforderungen gerecht werden zu können, benötigt die Branche dringend standardisierte Open-Source-Daten als Basis für zuverlässige Marktinformationen und optimierte Prozesse. “In Zeiten von Smart Buildings, die sich flexibel an veränderte Bedarfe anpassen lassen und mit ihrer Umwelt interagieren, werden diese Daten für umfassende, vernetzte und barrierefreie Anwendungen benötigt”, sagt Walter. “Nur wenn die Entwicklungsprozesse ebenso smart wie das gewünschte Endprodukt sind, können die Ziele aller Stakeholder auch wirklich erreicht werden.”

Eigentümer und Nutzer profitieren von intelligenter Datenauswertung Moderne Technologien und Methoden der Datenerfassung und -analyse, bekannt als “Data Analytics”, “Big Data” oder auch “Smart Data”, bieten handfeste Vorteile für die Planung, Verwaltung und Nutzung von Immobilien. Die intelligente Datenverarbeitung erlaubt es Investoren und Asset Managern, Gebäude zu bauen und zu betreiben, die sich veränderten Nutzungsbedingungen anpassen. Mit Hilfe von Sensoren wird digital erfasst, wie eine Immobilie tatsächlich genutzt wird und wie sich die Anforderungen an das Gebäude zum Beispiel im Jahresverlauf verändern. Eine intelligente Auswertung und Interpretation dieser Daten liefert wertvolle Anhaltspunkte, um Betrieb und Wartung maximal zu optimieren und zukünftige Objekte noch nutzerzentrierter zu designen.

Schaltzentrale für Immobilien-Daten

Für Arcadis heißt das: Intelligente Gebäude brauchen BRAIN. Damit bezeichnen die Planer bei Arcadis eine von ihnen konzipierte Online-Lösung, die direkt vor Ort explizit für das jeweilige Projekt zugeschnitten wird. Sie fußt wiederum auf dem BIM-Konzept (Building Information Modeling). Die von Arcadis entwickelte BRAIN-Lösung interagiert mit den Daten, die aus der Immobilie selbst, vom Nutzer aber auch von außen kommen und verarbeitet sie zielgerichtet. Smarte Gebäude benötigen eine Schaltzentrale die Informationen, die im Laufe des Lebenszyklus von Immobilien generiert werden, intelligent verarbeitet. BRAIN bewertet diese Daten, um Prozessineffizienzen sowie günstige und ungünstige Wechselwirkungen aufzudecken. Im Ergebnis ist BRAIN eine Asset-Management-Lösung, die mit intelligenten Prognosen eine höhere Lebensqualität schafft.

 

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