Archiv für die Kategorie: Immobilien

Kaufpreis liegt im oberen zweistelligen Euro-­Millionenbereich

 

Die Arminius Group hat als Transaktions­ und Asset Manager gemeinsam mit der HANSAINVEST Hanseatische Investment­-GmbH für einen Immobilienspezialfonds den Campus Eschborn mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 32.000 Quadratmetern sowie einem Parkhaus mit knapp 500 Stellplätzen erworben. Der Kaufpreis liegt im oberen zweistelligen Euro-­Millionenbereich. Das Immobilienensemble in Eschborn-­Süd umfasst vier benachbarte Bürogebäude. Diese sind derzeit zu rund 94 Prozent vermietet und bieten aufgrund des vergleichsweise niedrigen Mietniveaus und der Positionierung als Innovations­ und Beratungscampus langfristig Wertsteigerungspotenzial. Die Nähe zum Stadtzentrum Frankfurt und dem Flughafen sowie die sehr gute Anbindung an den ÖPNV und den Individualverkehr (A5 und A66) sprechen für den Standort. Verkäufer ist ein Family Office. Der Käufer wurde rechtlich und steuerlich von Kucera Rechtsanwälte beraten.

Der Ankauf des Campus Eschborn erfolgte als Startinvestment für einen offenen Spezialfonds als Individualmandat für die VOLKSWOHL BUND Lebensversicherung a.G. Der von der Service-­KVG HANSAINVEST administrierte Spezial-­AIF investiert mit einer Buy­and-­Hold-­Strategie vorwiegend in stabilisierte Büroimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Das Zielvolumen des Fonds beträgt 300 Millionen Euro. Weitere Investitionsmöglichkeiten werden derzeit von der Arminius Group geprüft.

„Ein auf unsere Bedürfnisse abgestimmter Immobilienfonds eröffnet die Möglichkeit auf eine auskömmliche Rendite bei gleichzeitig geringem Risiko. Der Campus Eschborn verbindet beides und ist damit ein optimales Startobjekt“, sagt Axel­ Rainer Hoffmann, Mitglied des Vorstandes der VOLKSWOHL BUND Lebensversicherung a.G.

Marc Drießen, Geschäftsführer der HANSAINVEST für den Bereich Service­KVG Real Assets, kommentiert: „Wir freuen uns, dass sich der VOLKSWOHL BUND und Arminius für die Zusammenarbeit mit uns entschieden haben. Unsere besondere Expertise für die Bedürfnisse von Versicherern als Investor ist bei dem Mandat von hoher Bedeutung.“ Christian Molter, Mitgründer der Arminius Group, ergänzt: “Wir freuen uns, unsere Expertise nun auch zunehmend für deutsche institutionelle Investoren gemeinsam mit einem ausgezeichneten Partner wie der HANSAINVEST einzubringen.“

PROJECT Research Studie Wohnungsmarktanalyse

 

Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2018

Mit einem Anstieg von 11,1 Prozent binnen eines Jahres haben die Preise für Neubaueigentumswohnungen in der  Metropolregion Frankfurt spürbar zugelegt. Im Zuge des Brexits und der Abwertung von London als bislang führender europäischer Finanzplatz ist das ein Beleg für die steigende Attraktivität der Mainmetropole und ihres Umlandes. Im Frankfurter Stadtgebiet haben sich neu gebaute Eigentumswohnungen sogar um 11,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verteuert, in Düsseldorf um 15,3 Prozent, wie PROJECT Research in seiner quartalsweise erhobenen Studie “Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2018” ermittelt hat.

Die Metropolregionen Frankfurt (+11,1 Prozent), Berlin (+9,1 Prozent) und Nürnberg (+7,7 Prozent) haben die stärksten Preisanstiege unter den acht untersuchten Ballungszentren erfahren, so das Ergebnis der Marktanalyse von PROJECT Research zum ersten Quartal dieses Jahres. Trotz anhaltend hohen Preisniveaus schraubt sich auch die Metropolregion München mit 6,3 Prozent weiter nach oben. Der vermeintliche Preisrückgang in Hamburg (­4,3 Prozent) kann indessen aufgrund einer Ausweitung des Betrachtungsradius im Hamburger Umland nicht als valide gelten. Gleiches gilt für die Metropolregion Köln, die dagegen einen Preisanstieg zu verzeichnen hat (+5,5 Prozent).

Hamburg trotz niedriger Dynamik mit Steigerungspotential

Um definitorische Effekte bei der Betrachtung des einbezogenen Umlandes der untersuchten Großstädte auszuschließen, hat PROJECT Research parallel die Preisentwicklung der fest definierten Stadtgebiete ausgewertet. Im März 2018 kosteten Hamburger Neubaueigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur noch 0,1 Prozent mehr. Hier rangiert die Hansestadt an letzter Stelle. “Obwohl das Neubauwohnungspreisniveau vermeintlich stabil bleibt, erkennen wir in Hamburg weiteres Wachstumspotential. Das Verhältnis zwischen abverkauften und neu auf den Markt kommenden Grundstücken ist in der Hansestadt äußerst ausgeglichen. Die Grundstücke, die nachrücken, weisen meistens ein gleiches Preisniveau aus, allerdings oft in vergleichbar schlechterer Lage. Bezieht man sich auf Projekte in gleich guten Lagen, so ist ein Preisanstieg wie in allen anderen Städten auch zu erkennen”, erläutert Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG und ergänzt: “Im letzten Jahr wurden zudem viele Hochpreisobjekte abverkauft. Neue Projekte im Toppreissegment sind kaum nachgerückt”. Außerdem ist dem Researchexperten zufolge ein gewisses Ausweichen in Randlagen erkennbar, vor allem nach Rahlstedt und Brügge. “Die sehr guten Lagen sind in Hamburg nicht mehr verfügbar, weshalb der Trend in andere Lagen geht”.

Spitzenpreise in München

Mit einem satten Plus von 15,3 Prozent übertreffen die steigenden Neubauwohnungspreise im Düsseldorfer Stadtgebiet sogar das Frankfurter Stadtgebiet (+11,7 Prozent). Im Berliner Stadtgebiet legen die Preise um 8,3 Prozent zu, in München um 8,0 Prozent. Es folgen Nürnberg (+7,1 Prozent), Wien (+4,5 Prozent) und Köln (+3,8 Prozent). Bei den Spitzenangebotspreisen rangiert München mit einem Quadratmeterpreis von 22.944 Euro an erster Stelle und toppt damit Hamburg, das bislang mit 21.060 Euro das Ranking angeführt hat. Auf dem dritten Platz folgt Berlin mit 19.243 Euro. Analysiert wurde von PROJECT Research ausschließlich frei finanzierter Geschosswohnungsneubau für Eigentumswohnungen.

JLL: Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten bei 7,1 Mrd. Euro

 

Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt* ist mit einem Megadeal in das Jahr 2018 gestartet ­ dies nach 12 Monaten ohne jegliche Transaktion über 1 Mrd. Euro. Mit der bereits im alten Jahr angekündigten und nun erfolgten Übernahme der österreichischen Buwog durch die Vonovia schlug wieder einmal ein großer Wohnungsmarktakteur zu: mit ca. 2,9 Mrd. Euro für den deutschen Teil des Portfolios wurde das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten auf 7,1 Mrd. Euro (48.000 Wohnungen) katapultiert, nur im Rekordjahr 2015 waren es mit 11 Mrd. Euro mehr. Das diesjährige Quartalsergebnis macht bereits jetzt fast die Hälfte des Transaktionsvolumens des gesamten Vorjahres aus. Die Vergleiche fallen entsprechend hoch aus: ein Plus von 109 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017, der 5 ­Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale um den Faktor 2,4 überschritten (auch ohne die Buwog­-Übernahme ein überdurchschnittliches Ergebnis), das 10­-Jahresmittel um den Faktor 1,5 getoppt.

Fünf Transaktionen, die in der Größenklasse zwischen 1.000 und 2.500 Wohneinheiten gehandelt wurden, erwiesen sich als solide Basis des insgesamt hohen Volumens: allein sie kamen auf einen Anteil von einem Viertel des gesamten Transaktionsvolumens und machen deutlich, welche Lose derzeit gesucht werden. “Investoren präferieren ein homogenes Portfolioprofil, das optimal zu ihrer jeweiligen Anlagestrategie passt. Beimischungen von Objekten mit anderen wirtschaftlichen Parametern stehen weniger im Fokus, egal ob mit einem verbessernden oder verschlechternden Effekt auf das Gesamtportfolio. Denn nur mit einem homogenen Produkt lassen sich klare Chancen identifizieren, Businesspläne umsetzen und letzten Endes auch die hohen Preise rechtfertigen”, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.

Diese Investmentspezialisierung wird auch deutlich an den drei Mikro­ und Studentenapartmentportfolios, die gleich zu Beginn des Jahres gehandelt wurden. Mit dem Staatsfonds von Singapur (GIC) und dem amerikanischen Investor Harrison Street sind dabei zwei internationale Investoren in den deutschen Mikroapartmentmarkt eingestiegen. “Mit über 1,4 Mrd. Euro hat dieser Markt bereits jetzt schon ein noch nie gemessenes Niveau erreicht. Wir gehen davon aus, dass sich Mikroapartments als eigene Assetklasse im Jahresverlauf etablieren werden”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Auch ein anderer, schon seit längerem aufgrund der Produktarmut zu beobachtende Trend wird anhalten: der Verkauf von Projektentwicklungen. Mit 29 von 101 Transaktionen gehen rund 30 % des Gesamtvolumens auf das Konto von Forward Deals (Gesamtjahr 2017: 25 % der Transaktionen, 5 ­Jahreschnitt der ersten Quartale: 14 %). “Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum, besonders in den Ballungsgebieten, ist dieser steigende Anteil ein Zeichen dafür, dass das Angebot in Reaktion auf das Ungleichgewicht und die steigenden Preise ausgeweitet wird. Ich gehe davon aus, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird”, so Scheunemann.

Die Käufer deutscher Wohnimmobilien sind maßgeblich deutsche Gesellschaften. Über 80 % des investierten Kapitals kam aus dem Inland. Die Top 3 Länder mit ausländischem Kapital waren die USA (570 Mio. Euro), Singapur (350 Mio. Euro) und Großbritannien (220 Mio. Euro). “Der Vorteil deutscher Investoren ist die hervorragende Marktkenntnis. Internationale Bewerber tun sich oft schwer, insbesondere mit der Struktur des Wohnimmobilienmarktes mit geringen Eigentümerquoten, dem Mieterschutz und lokalen Wohnungsmärkten”, erklärt Kortmann. Allerdings: Berlin machte ­ zumindest in der Momentaufnahme der ersten drei Monate ­ die Ausnahme: In die Hauptstadt floss erstmals mehr Kapital (zwei Drittel der insgesamt 1,1 Mrd. Euro) von ausländischen Anlegern als von deutschen. Auf Platz 2 in der regionalen Betrachtung des gewerblichen Wohnungsinvestmentmarktes liegt die Region Frankfurt­-Rhein-­Main. Bei einem Transaktionsvolumen von 650 Mio. Euro bewegte sich der Anteil internationaler Kapitalgeber mit über 40 % auch hier wesentlich höher als in den Vorjahren. “Bemerkenswert hierbei ist, dass die Private Equity Fonds mit einer neuen Strategie zurück sind”, so Kortmann. Nachdem sie in den letzten sieben Jahren in Deutschland tendenziell zu den Nettoverkäufern gezählt hatten, erwerben sie nun wieder Wohnungsbestände in Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Aufgrund des Erwerbs der Buwog durch Vonovia bleiben die börsennotierten Wohnungskonzerne die Käuferklasse mit dem höchsten Vermögensaufbau (von 2,8 Mrd. Euro) bei Wohnimmobilien. Ohne diesen Megadeal läge der Vermögensaufbau allerdings nicht bei 2,8 Mrd. Euro, sondern bei lediglich 85 Mio. Euro. “Die Konzerne haben zunehmend Schwierigkeiten durch Portfolioankäufe zu wachsen. Es fehlt das passgenaue Produkt”, so Kortmann. Ihnen bleibe bei der aktuellen Marktlage lediglich die Option internationalen Wachstums, wie es etwa durch die Vonovia in Österreich realisiert würde, oder die Bestandsentwicklung inklusive dem Ankauf von Projektentwicklungen. “Bei Projektentwicklungen stehen die Konzerne in großer Konkurrenz zu Banken, Versicherungen, Pensionsfonds bzw. den deutschen Spezialfonds.

Diese Investorengruppen haben im ersten Quartal mehr als 1,7 Mrd. Euro aufgebaut und sind in der Lage, durch ihre langen Investitionshorizonte hohe Preise aufzurufen. Wohnimmobilien gelten bei ihnen als Ersatz für fixed income investments mit begrenztem Risiko, wie etwa bei Staatsanleihen”, sagt Konstantin Kortmann. Und der Wohnungsinvestmentexperte ergänzt: “An dieser Entwicklung wird einer der Hauptreiber des Wohnungsmarktes deutlich: Solange die Zinsen innerhalb der Eurozone nicht wesentlich ansteigen, bleibt für langfristig orientierte Investoren der stabile deutsche Wohnungsmarkt mit seinen berechenbaren Mieterträgen und dem geringen Neubauvolumen weiterhin ein attraktives Investitionsziel. Unter weiterer Berücksichtigung der spezifischen Wohnprodukte wie Mikrowohnen, das insbesondere auch für internationale Investoren interessant ist, kann davon ausgegangen werden, dass das Transaktionsvolumen auch 2018 ein Niveau von mehr als 15 Mrd. Euro erreichen wird. Denn auch wenn die handelbaren Portfolios knapp bleiben werden: das Preisniveau wird weiter steigen.”

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Modellrechnung zeigt, wo Wohneigentum an Wert gewinnt

 

Die Kaufpreise für Immobilien werden vor allem in und um die urbanen Zentren weiter ansteigen. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Haus­ und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 an Wert zulegt. Ein Grund für die große Nachfrage am Wohnungsmarkt sind vor allem steigende Einwohnerzahlen in den Metropolen und in Süddeutschland. Allerdings gibt es große regionale Unterschiede. Dies sind Ergebnisse einer Studie zur zukünftigen Preisentwicklung im Postbank Wohnatlas 2018, die Experten des Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI) durchgeführt haben.

Den stärksten Preisanstieg bis 2030 wird demnach Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt verzeichnen: Für München prognostizieren die Experten ein jährliches Plus von real 1,5 Prozent. Durchschnittlich 6.789 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche müssen Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt investieren. Im vergangenen Jahr sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr erneut um 8,6 Prozent in die Höhe geklettert. „Die Zeiten der Preissprünge in den Metropolen dürften aber dem Ende entgegengehen. Wertsteigerungen sind weiterhin drin, aber die Preisentwicklung flacht zunehmend ab“, sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-­Ranking folgen Düsseldorf mit einer Steigerungsrate von 1,02 Prozent und Hamburg mit 0,96 Prozent. Berlin hatte im Vergleich 2016­2017 den stärksten Preisanstieg der sogenannten „Big Seven“ – der sieben größten deutschen Metropolen – verzeichnet: In der deutschen Hauptstadt kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent auf 3.676 Euro. In der Zukunft wird das Preis-­Plus aber vergleichsweise klein ausfallen: Bis 2030 liegt die jährliche Steigerungsrate laut Prognose bei 0,53 Prozent. Das ist der langsamste Anstieg unter den „Big Seven“.

Preisentwicklung in den „Big Seven“ der deutschen Städte 2017­2030 Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent
Rang ­ Stadt ­ Preistrend in % ­ Preis pro Qm 2017

1 München 1,50 6789,44
2 Düsseldorf 1,02 3446,86
3 Hamburg 0,96 4211,61
4 Köln 0,87 3305,57
5 Stuttgart 0,74 3843,20
6 Frankfurt am Main 0,68 4500,65
7 Berlin 0,53 3676,41
Quellen: empirica­systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI

Kaufpreisprognose nach dem HWWI­-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs­ und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI­Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2017-­2030.

Wertgewinne im Süden

Die mit Abstand größten Preissteigerungen sind in Heilbronn in Baden­-Württemberg zu erwarten. In der Stadt dürften sich Wohnimmobilien bis 2030 jährlich um 2,99 Prozent verteuern. Generell finden sich im Süden der Republik fast durchgehend gute Rahmenbedingungen: Unter den Top Ten der Regionen mit den besten Aussichten auf Wertsteigerungen sind gleich sieben bayerische Landkreise. Für Immobilienbesitzer und Kaufinteressierte sind das gute Perspektiven – bei allerdings vergleichsweise hohen Quadratmeterpreisen meist jenseits der 3.000 Euro. „Bei besonders hohen Preisen sollten Käufer ganz genau hinsehen. Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“, sagt Eva Grunwald von der Postbank.

Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2017-2030
Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen Kreisen und Städten Rang ­ Stadt/ Kreis ­ Preistrend in % ­ Preis pro Qm 2017

1 Heilbronn, kreisfreie Stadt 2,99 2532,31

2 Erding, Landkreis 2,24 2532,31

3 Cloppenburg, Landkreis 1,82 1666,73

4 Landsberg am Lech, Landkreis 1,81 3300,81

5 München, Landkreis 1,81 5239,92

6 Landshut, Landkreis 1,72 2570,01

7 Potsdam, Stadt 1,66 3240,77

8 Rosenheim, Landkreis 1,64 3284,97

9 Ebersberg, Landkreis 1,63 4528,81

10 Miesbach, Landkreis 1,61 4836,15
Quellen: empirica­systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI

Was tun, wenn die Bevölkerung schrumpft?

Schwieriger ist die Lage dagegen in den östlichen Bundesländern. Angesichts der sinkenden Bevölkerungszahlen drohen bei Immobilien Wertverluste. Der Postbank Wohnatlas zeigt, dass der Preistrend hier in den meisten Kreisen und Städten negativ ist. Ausnahmen sind der Großraum Berlin und die Zentren Leipzig und Dresden. Wertverluste zeichnen sich auch in einigen Regionen im Ruhrgebiet und im Saarland ab. Oft lohnt ein zweiter Blick und die Unterstützung eines Immobilienexperten, der das Investment bewertet. „Auch sollte man bei der Kaufentscheidung nicht übersehen, dass schon das Wohnen im Eigenheim – auch im Alter – einen hohen Wert darstellt“, so Grunwald. Schließlich geht es beim Immobilienkauf nicht nur um die Rendite des Investments, sondern auch um die Lebensqualität im eigenen Zuhause.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die vorliegende Kaufpreisprognose ist der zweite Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Untersucht wurde dafür vom Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Institut (HWWI) die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Neuinvestitionen von 8,9 Milliarden Euro und damit höchstes Volumen in der Geschichte der Allianz

 

Das Jahr 2017 setzte eine Rekordmarke für die Immobilieninvestitionen der Allianz. Auslöser war das strategische Ziel, die Investitionen in alternative Vermögensanlagen auszubauen. Die Allianz Real Estate erweiterte ihre globale Präsenz und diversifizierte das Allianz­-Portfolio durch direkte und indirekte Equity Investments sowie Immobilienfinanzierungen. Zum Stichtag 31. Dezember 2017 stiegen die Assets under Management (AuM) auf ein Volumen von 56 Milliarden Euro. Die Neuinvestitionen erreichten eine Höhe von 8,9 Milliarden Euro. Einschließlich der Verkäufe umfasste das Transaktionsvolumen 10 Milliarden Euro.

“Immobilieninvestitionen bleiben für die Allianz eine überaus attraktive Anlageklasse,” sagt Francois Trausch, CEO der Allianz Real Estate. “Wir werden unser globales Portfolio nicht nur in den etablierten Märkten in Europa und den USA weiter ausbauen und diversifizieren, sondern unsere Präsenz in Asien mit signifikanten Investitionen in Indien und China verstärken. Unser Ziel ist es, die Assets under Management bis Ende 2020 auf 75 Milliarden Euro zu steigern.”

Starkes Wachstum bei Equity Investments

Die Equity Investments der Allianz Real Estate legten im Jahr 2017 mit 5,2 Milliarden Euro deutlich zu. 2,6 Milliarden Euro entfielen auf direkte Investitionen und weitere 2,6 Milliarden Euro auf indirekte Anlagen wie Fonds und Joint Ventures. Das Equity Portfolio stieg auf insgesamt 40,2 Milliarden Euro: 31 Milliarden Euro davon waren direkte Investments, 9.2 Milliarden Euro indirekte. Die indirekten Investments umfassten zum Jahresende 16 Prozent des Portfolios der Allianz Real Estate.

“Partnerschaften sind ein zentrales Element unserer Geschäftsstrategie. Im vergangenen Jahr haben wir unsere Beziehungen zu einer ganzen Reihe von externen Anbietern und Joint-­Venture­-Partnern ausgebaut. Dieses Vorgehen setzt uns in die Lage, unser Engagement in neuen Märkten und schnell wachsenden Nutzungsarten wie etwa Logistik oder Studentenwohnungen auszubauen,” sagt Olivier Téran, Chief Investment Officer der Allianz Real Estate. “Beim Ausbau unseres Portfolios verfolgten wir auch einige neue Strategien, indem wir etwa erstmals in Indien investiert haben. Auch unser Engagement in den Bereichen Equity und Finanzierungen in Großbritannien trägt Früchte. Diese Strategie werden wir auch im Jahr 2018 fortsetzen, in dem wir unser Engagement in direkte und indirekte Investments im Value­ Add­-Segment verstärken werden.”

Ausbau der Immobilienfinanzierungen

Auch auf der Finanzierungsseite baute die Allianz Real Estate ihre Aktivitäten aus. Die Investitionen in erstrangige Finanzierungen wuchsen um 3,7 Milliarden Euro, 1,8 Milliarden Euro davon in den Vereinigten Staaten und 1,9 Milliarden Euro in Europa. Die Finanzierungen stiegen damit auf insgesamt mehr als 16 Milliarden Euro. Die europäischen Finanzierungen umfassten 6,3 Milliarden Euro, in den Vereinigten Staaten lagen sie bei 9,9 Milliarden Euro. Die wichtigsten Transaktionen waren die erstklassigen Bürogebäude “Window” in Paris sowie das “Atrium” in den Niederlanden, die gemischt genutzte Immobilie „55 Baker Street“ in London und ein Gebäude in der 1111 Lincoln Road in Miami South Beach.

Roland Fuchs, Head of European Real Estate Finance der Allianz Real Estate, sagt: “Immobilienfinanzierungen spielten im vergangenen Jahr mit einigen Landmarkprojekten eine entscheidende Rolle im Ausbau unseres paneuropäischen Portfolios. Die Entwicklung einer Strategie für Großbritannien hat zu einer weiteren Diversifizierung unserer Finanzierungsportfolios in Europa geführt. Großbritannien wird auch weiterhin ein interessanter Markt für uns bleiben.”

Wachsendes Equity­ und Finanzierungsgeschäft in den USA

Parallel zu ihrem wachsenden US Kreditgeschäft konnte Allianz Real Estate in den Vereinigten Staaten auch bei den direkten Investments deutlich zulegen. Dazu gehörte der Erwerb eines 43-prozentigen Anteils an einem erstklassigen Gebäude mit gemischter Nutzung am Broadway 1515, direkt gelegen am New Yorker Times Square sowie die Bildung einer strategischen Partnerschaft mit Columbia Property Trust. Sie hat das Ziel, gemeinsam erstklassige Bürogebäude in den USA zu erwerben. Mit neuen Investments in Höhe von 2,9 Milliarden Euro stiegen die Assets under Management bis Ende des Jahres 2017 auf insgesamt 14,3 Milliarden Euro.

Christoph Donner, CEO der Allianz Real Estate of America, sagt: “Unsere neuen Investments unterstreichen die Bedeutung und die Attraktivität des US-­amerikanischen Marktes. Um Wachstum und Diversifikation weiter zu sichern, haben wir zusätzliche Büros in Atlanta und Los Angeles eröffnet, um so noch effektiver landesweit erstklassige Anlagemöglichkeiten zu identifizieren.”

Ausbau des Portfolios in Asien Pazifik

Im Jahr 2017 begann Allianz Real Estate damit, sich stärker im asiatisch­pazifischen Raum zu engagieren. Die Investments stiegen von 500 Millionen Euro im Jahr 2016 auf 1,9 Milliarden Euro zum Ende des vergangenen Jahres. In Indien brachte das Unternehmen seine erste Transaktion zum Abschluss und zwar über eine Partnerschaft mit der Shapoorji Pallonji Group. Ziel ist, sich gemeinsam auf dem indischen Markt für Büroimmobilien zu engagieren. Darüber hinaus investierte Allianz in China zusammen mit TH Real Estate in einen Outlet-­Fund, in eine gemischt genutzte Projektentwicklung im Hongkou District in Shanghai und, zusammen mit Redwood, in einen Logistik­-Fonds mit Fokus auf den rasch wachsenden Logistik-­Markt in Japan.

Rushabh Desai, CEO der Allianz Real Estate Asia Pacific: “Mehr als die Hälfte unserer Investments in der Region sind aktuell in den schnell wachsenden Volkswirtschaften China und Indien angelegt. Die übrigen Anlagen teilen sich auf zwischen Australien, Japan, Singapur, Korea und Hongkong. Unser Ziel ist es, in der Region Asien-Pazifik den Anteil des globalen Immobilienportfolios der Allianz über die anvisierten fünf Prozent hinaus auszubauen.”

Europa, ein Kontinent im Umbruch

Die im Jahr 2017 realisierten direkten Investments in Europa summieren sich auf 3,1 Milliarden Euro. Neben Core Investments wie dem Kauf des erstklassigen Bürokomplexes “Vertigo” in Luxemburg begann Allianz Real Estate, in Forward Deals zu investieren. Dabei handelt es sich um Core­-Projekte, die sich noch in der Bauphase befinden und noch nicht fertiggestellt sind. Beispiele dafür sind das hochklassige Büroprojekt “The Icon” in Wien, “Kap West” in München und das neue Hauptverwaltungsgebäude der ENI in Mailand.

Annette Kröger, CEO Allianz Real Estate North & Central Europe. “Mit Neuinvestitionen in unserer Region von mehr als 1 Milliarde Euro können wir auf ein sehr erfolgreiches Jahr 2017 zurückblicken. Unser Ziel für die nächsten Jahre ist, neue Büros in Österreich/CEE sowie in Skandinavien zu eröffnen, um unser diversifiziertes Portfolio noch effizienter betreuen und auch neue Strategien vor Ort umsetzen zu können. Forward Deals spielten für das Wachstum des vergangenen Jahres eine entscheidende Rolle. Das Engagement bei Projekten in einem frühen Stadium ermöglicht es uns, zusätzlichen Wert für unsere Investoren zu schaffen, indem wir mit unseren Entwicklungspartnern daran arbeiten, hochwertige Immobilienprojekte in erstklassigen Städten zu realisieren.”

Als langfristig orientierter Investor ist Allianz als ein Vermieter bekannt, der seine Objekte fortwährend nach den Bedürfnissen seiner Mieter weiterentwickelt. Im Jahr 2017 kündigte das Unternehmen umfangreiche Renovierungsarbeiten an dem bekannten Haussmann-­Gebäude „16 George V” in Paris an sowie die Neuentwicklung des ehemaligen Verwaltungssitzes der Allianz in Triest, der zu einem Hotel umgebaut wird. Im Jahr 2018 wird Allianz Real Estate auf diese Expertise aufbauen und eine Value-­Add­-Strategie für seine Akquisitionen aufsetzen.

Alexander Gebauer, CEO der Allianz Real Estate Western Europe: “Unser ganzheitlicher Ansatz in Westeuropa mit unseren Büros in Paris, Brüssel, Mailand und Madrid versetzt uns in die Lage, in unserer Region zu expandieren und Investitionsmöglichkeiten schon in einer frühen Phase zu identifizieren. Die Stärke unseres Asset-­Management­-Teams vor Ort ermöglicht es uns, sowohl im Jahr 2018 als auch in den nächsten Jahren Value­-Add-­Chancen zu identifizieren und zu managen.”

Hoteleröffnung für Anfang 2020 geplant

 

Union Investment hat sich die Projektentwicklung eines Lifestyle­-Hotels der Marke Thompson mit 225 Zimmern in Washington D.C. kaufvertraglich gesichert. Das Hotel entsteht im Stadtteil Navy Yard, einem der derzeit spannendsten Stadtentwicklungsgebiete der USA. Verkäufer, Entwickler und zukünftiger Pächter der rund 12.000 m² großen Immobilie ist Geolo Gone Yard LLC. Die Eröffnung des elfgeschossigen Hotels ist für Anfang 2020 vorgesehen, im Anschluss soll der wirtschaftliche Übergang erfolgen. Das Projekt wird zur Fertigstellung das Portfolio des Offenen Immobilien­ Publikumsfonds Uni-Immo: Global ergänzen. Der Kaufpreis wird rund 120 Mio. US-­Dollar betragen. Der Pachtvertrag hat eine Laufzeit von etwa 30 Jahren.

Nach Hotelakquisitionen in Boston, Chicago, New York und Seattle ist Washington D.C. der fünfte Hotelstandort in den USA, an dem Union Investment als Investment-­Manager tätig ist. Das neue Thompson­-Hotel wird an der Kreuzung von 3rd Street und Tingey Street liegen. Beim Standort Navy Yard handelt es sich um ein ehemaliges Werftgelände am Anacostia River, das derzeit als Großprojekt zu einem neuen, dynamischen Viertel mit hoher Nutzungsvielfalt umgewandelt wird.

„Der Standort Washington Navy Yard hat heute bereits ein Image als Magnet für Trendsetter und eine hohe Anziehungskraft für die Nutzungsarten Wohnen, Büro, Einzelhandel und Gastronomie“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Vor diesem Hintergrund passt die Lifestyle­Marke Thompson sehr gut zum Standort und in unser Hotelportfolio.“

Das neue Thompson Hotel wird über 225 Zimmer verfügen, davon werden 38 als Suiten gestaltet sein. Neben den Hotelzimmern wird es eine Lobby Lounge, ein Signature Restaurant im Erdgeschoss sowie eine Rooftop-­Bar mit Innen­ und Außenflächen geben. Darüber hinaus sind ein Fitness Center sowie insgesamt rund 800 m² für Konferenzräume geplant. Die Marke Thompson gehört zu den erfolgreichen Boutique Hotels der Luxuskategorie, die weltweit im Trend liegen und ein rasches Wachstum verzeichnen. Bislang werden rund zehn Hotels in den USA und Mexiko unter der Marke Thompson betrieben. „Wir beobachten die Entwicklung junger Hotelmarken und innovativer Übernachtungs-Trends weltweit sehr genau und investieren gerne in diese Konzepte, wenn wir wie bei Thompson vom langfristigen Erfolg überzeugt sind und unsere strengen Ankaufskriterien als konservativer Investment-­Manager erfüllt sehen“, betont Andreas Löcher.

Union Investment führt aktuell 66 Hotelimmobilien in 9 Ländermärkten im Bestand ihrer aktiv gemanagten Fonds. Das Hotelportfolio hat einen Wert von 3,9 Mrd. Euro. Der US­-Anteil dieses Portfolios soll strategisch weiter ausgebaut werden.

vdp vergrößert Indexfamilie

 

Der Preisauftrieb am deutschen Immobilienmarkt hat sich 2017 weiter leicht beschleunigt. So stieg der auf Basis echter Transaktionsdaten ermittelte Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im Jahresdurchschnitt um 6,8 % (2016: + 6,4 %). Die Preise für Wohnimmobilien erhöhten sich um 6,9 % (2016: + 6,5 %), die für gewerbliche Immobilien um 6,5 % (2016: + 5,8 %).

Mit den Ergebnissen für 2017 veröffentlicht der vdp erstmalig auch die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten (Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart) in Abgrenzung zum Gesamtmarkt. Die durch vdp-Research, die Immobilienmarktforschungsgesellschaft des vdp, bereitgestellten, deutschlandweiten vdp­-Preisindizes für Wohnen und Gewerbe werden damit um regionale Wohn-Indizes zu den TOP­7 Städten Deutschlands erweitert und künftig ebenfalls quartalsweise veröffentlicht.

Wohnungsmärkte in Ballungszentren weiter angespannt

Der vdp­-Immobilienpreisindex Wohnen weist für die TOP­7 Städte 2017 einen Anstieg von 13,7 % gegenüber dem Vorjahr auf, der damit fast doppelt so stark ausfiel wie im Bundesdurchschnitt. Maßgeblicher Treiber war die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern mit einem Anstieg von 14,2 % gegenüber dem Vojahr. Die anspringende Bautätigkeit zeigt, dass der Markt im Grundsatz funktioniert, allerdings bleibt sie weiter hinter dem Bedarf zurück, sodass die Preise unverändert anziehen. Der Neubau kann somit allenfalls sukzessive zu einer Entlastung des Preisanstiegs vor allem in den Städten beitragen.

“Offen ist zum jetzigen Zeitpunkt, wie sich die angekündigten wohnungspolitischen Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag auf die Preisentwicklung an den Wohnungsmärkten auswirken”, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken. “Ansätze, die auf der Angebotsseite wirken, d. h. mehr Neubau schaffen, sollten zu einer Marktentspannung und damit Preisdämpfung beitragen. Dabei sind in den TOP­7 Städten vor allem der Mehrfamilienhausbau und hier die Baulandbereitstellung für die städtische Wohnungsversorgung entscheidend. Maßnahmen, die ­ wie das Baukindergeld ­ Anreize auf der Nachfrageseite setzen, könnten hingegen dazu führen, dass die Preise weiter steigen.”

Büroflächen für Nutzer und Investoren erneut teurer

Der gewerbliche Immobilienmarkt profitierte 2017 erneut von einer robusten Konjunktur und steigenden Beschäftigungszahlen. Der entsprechende Preisindex legte um 6,5 % gegenüber dem Vorjahr zu. Dominiert wurde die Entwicklung vom Büroimmobilienmarkt (+ 8,4 %). Hier herrschte eine unverändert hohe Nachfrage, während sich das Angebot an neuen Flächen durch die geringe Bautätigkeit weiter verknappte. In der Folge stiegen die Mieten für Büroflächen um 3,2 %. Gleichzeitig standen Büroimmobilien wiederholt im Fokus in­ und ausländischer Investoren. Dies übte nochmals Druck auf die Renditen aus, der entsprechende Index sank um 4,9 %.

Auch am Einzelhandelsmarkt stiegen die Preise, wenn auch in deutlich geringerem Maße(+ 2,9 %). Das sich bereits seit Jahren verändernde Konsumverhalten einer zunehmend online­affinen Kundschaft wird im stationären Einzelhandel immer stärker spürbar. In der Folge verkleinern sich die nachgefragten Flächen und die Laufzeiten der Mietverträge werden kürzer. Gleichwohl war 2017 auch bei Einzelhandelsflächen ein Mietanstieg zu verzeichnen. Der entsprechende Index stieg um 1,3 % (2016: 0,7 %).

Rückgänge in NRW und Sachsen

 

Die Immobilien­-Kaufpreise steigen auf immer neue Höchststände. Seit 2012 war das in 76 der 79 deutschen Großstädten über 100.000 Einwohner der Fall. Diese Entwicklung belegt das Kaufpreisbarometer von immowelt.de. Dafür wurden die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern ausgewertet.

Die höchste Steigerung verzeichnet Hannover mit 85 Prozent. Die Kaufpreise gingen von 1.240 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf jetzt 2.290 Euro in die Höhe. Die Halbmillionen-­Metropole in Niedersachsen entwickelt sich damit genauso dynamisch wie weitere Großstädte des Bundeslandes. Braunschweig (2.060 Euro, +78 Prozent) und Wolfsburg (2.000 Euro, +68 Prozent) liegen auf ähnlichem Preisniveau wie Hannover. Ursache für den Aufstieg ist die Tatsache, dass es den Unternehmen in Niedersachsen blendend geht. 2018 sollen weitere 60.000 neue Arbeitsplätze entstehen. Dieses Wachstum sorgt für Zuzüge. Seit 2011 ist die Zahl der Einwohner Hannovers um mehr als 5 Prozent gestiegen.

Auf dem zweiten Platz bei den Preissteigerungen folgt Augsburg (3.000 Euro, +84 Prozent), das sich ebenfalls wirtschaftlich stark entwickelt. Jährlich ziehen 5.000 Menschen in die Fuggerstadt, doch nur 1.500 Wohnungen werden im Schnitt neu gebaut. Die Arbeitslosenquote liegt mit 4,9 Prozent auf einem 30­-Jahres-­Tief. Entsprechend begehrt sind daher auch Immobilien.

Starker Anstieg auch in der Bundeshauptstadt

Auf Platz 3 folgt Berlin. In der Bundeshauptstadt legten die Preise in den vergangenen 5 Jahren um 79 Prozent zu. Aktuell kostet der Quadratmeter 3.370 Euro. Hauptgrund: Berlin boomt. Allein 2016 kamen laut den Zahlen des Landesamtes für Statistik 54.200 Neuberliner in die Stadt. Aber mit diesem Zuzug kann der Neubau von Wohnungen nicht mithalten. Hält die starke Dynamik bei der Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien weiter an, dürfte Berlin in wenigen Jahren zu Frankfurt aufschließen. Dort kostet der Quadratmeter im Schnitt 4.040 Euro ­ was eine Zunahme gegenüber 2012 von 55 Prozent bedeutet.

München behauptet Spitzenplatz bei absoluten Kaufpreisen

Die bayerische Landeshauptstadt München liegt bei der prozentualen Zunahme mit 65 Prozent der Preise zwar nur auf Platz 11 aller deutschen Großstädte. Aber bei den absoluten Preisen ist die Stadt mit 6.580 Euro am teuersten. Im Jahr 2012 mussten für den Quadratmeter Wohnfläche dort 4.000 Euro bezahlt werden. Auf den Rängen hinter München folgen Ingolstadt (4170 Euro, +65 Prozent) sowie Freiburg (4.050 Euro; +50 Prozent).

Preisrückgänge in drei Städten

Doch nicht überall sorgt die starke wirtschaftliche Entwicklung für eine gute Nachfrage bei Immobilien. So gaben in 3 Großstädten die Kaufpreise im 5-­Jahres-Vergleich für Immobilien nach. Und zwar in Oberhausen (1.270 Euro, ­3 Prozent), Chemnitz (860 Euro, ­3 Prozent) und Gelsenkirchen (910 Euro, ­5 Prozent). Gerade in Gelsenkirchen scheint sich der Preisverfall zu beschleunigen. Ändert man den Betrachtungszeitraum und vergleicht die Preise zwischen 2016 und 2017, so lag das Minus sogar bei 7 Prozent. Während in Oberhausen und Chemnitz sich Immobilien im selben Zeitraum leicht verteuerten.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den 79 deutschen Großstädten über 100.000 Einwohnern waren 693.300 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots­, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils 2012 und 2017 angebotenen Wohnungen und Häuser wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

Österreichs Gewerbeimmobilienmarkt glänzte im Jahr 2017 mit einer historischen Rekordmarke

 

Der Asset­ und Investmentmanager KGAL startet mit seiner Tochtergesellschaft KGAL Asset Management Österreich GmbH auch im Jahr 2018 bereits wieder voll durch. Nach einem neuen Rekord in der österreichischen Vermietungsbilanz im Jahr 2017 mit über 83.000 qm vermieteter Gewerbeimmobilienfläche gelangen im Januar 2018 bereits sieben Mietabschlüsse über insgesamt rund 25.000 m².

Österreichs Gewerbeimmobilienmarkt glänzte im Jahr 2017 mit einer historischen Rekordmarke von 4,8 Milliarden Euro im Investmentumsatz und stellte damit einmal mehr seine dynamische Anziehungskraft unter Beweis.

Auch attraktive Mietflächen sind begehrt. Die österreichischen Asset Manager der KGAL konnten im Vorjahr mit vermieteten 83.150 m² eine neue Höchstmarke erzielen und nun im Januar 2018 bereits wieder einen Blitzstart hinlegen. Knapp 25.000 m² durch Neu- und Anschlussvermietungen in vier Fonds-­Immobilien unterstreichen die Qualität des Standorts Wien und der jeweiligen Flächenausstattung. Die vier Immobilien im 3., 12., 19. und 20. Wiener Bezirk weisen nun im Durchschnitt einen Vermietungsstand von 98,5 Prozent auf.

„Wir freuen uns über das Vertrauen unserer Mietpartner, das nicht nur ein Beleg für die gute Zusammenarbeit, sondern auch für die positiven Rahmenbedingungen des österreichischen Immobilienmarkts ist“, so André Zücker, Mitglied der Geschäftsführung der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG und verantwortlich für den Bereich Real Estate.

Ankauf für den Uni-Institutional European Real Estate

 

Union Investment hat das an das Land Berlin vermietete Rathaus Mitte in der Karl-­Marx­-Alle 31 erworben. Die rund 20.000 m² große Büroimmobilie wurde 1998 auf dem Grundstück des ehemaligen Hotels Berolina errichtet und wird seitdem als Bezirksrathaus und Verwaltungsgebäude genutzt. Verkäufer des Objekts ist ein Joint Venture, an dem ein von Tristan Capital Partners LLP beratender Fonds und caleus capital investors GmbH beteiligt sind. Der Kaufpreis liegt bei 87,4 Mio. Euro. Union Investment hat die Büroimmobilie für ihren institutionellen Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniInstitutional European Real Estate akquiriert. JLL war bei der Transaktion vermittelnd tätig.

Die Immobilie Rathaus Mitte setzt sich zusammen aus einem 13­-geschossigen, rund 50 Metern hohen Hochhaus und einem zweigeschossigen Einzelgebäude, in dem sich unter anderem eine öffentlich zugängliche Kantine und ein großer Sitzungssaal befinden. Besucher und Mitarbeiter erreichen das Rathaus über den zentralen Haupteingang an der Karl-Marx-­Allee. Die U-­Bahnhaltestelle Schillingstraße liegt unmittelbar vor dem Gebäude.

„Für einen konservativen, langfristig orientierten Investment Manager wie Union Investment stellt das Rathaus Mitte eine außergewöhnlich gute Investitionsmöglichkeit dar“, sagt Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Der Standort Berlin Mitte entwickelt sich insgesamt weiter sehr positiv, die Leerstandsquote im Bürobereich liegt bei historisch niedrigen 2 Prozent und mit dem Land Berlin haben wir einen äußerst zuverlässigen Mieter im Objekt. Daher fügt sich das Rathaus Mitte optimal in unseren Bestand ein.“

Das Rathaus Mitte befindet sich in der Nähe zum Alexanderplatz, der neben Büroimmobilien auch durch Neubauprojekte in den Nutzungsarten Wohnen, Einzelhandel und Hotel den wirtschaftlichen Erfolg von Berlin widerspiegelt. In der unmittelbaren Umgebung hatte Union Investment zuletzt die beiden Hotels Holiday Inn Express Berlin Alexanderplatz und Hampton by Hilton Berlin Alexanderplatz erworben. Darüber hinaus gehört auch das Shopping Center Alexa seit 2010 zum Bestand der Immobilienfonds von Union Investment. Insgesamt verfügt der Hamburger Immobilien­ Investmentmanager in der Hauptstadt über 17 Gewerbeimmobilien im Wert von rund 2 Mrd. Euro.