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2018 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 4,02 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Der im vergangenen Jahr aufgestellte Rekordumsatz wurde lediglich um knapp 7 % verfehlt.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

– Zweitbester Flächenumsatz aller Zeiten; nur knapp 7 % unter dem Vorjahresrekord

– Leerstand über alle Standorte verringert sich nochmal um 17 %

– Mietpreisanstiege haben sich weiter beschleunigt; sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten haben im Schnitt um 7 % zugelegt

– Perspektiven für 2019: Erneut überdurchschnittlicher Flächenumsatz und weiter steigende Mieten

“Die deutschen Büromärkte zeigen sich weiter in Bestform. Mit einem Flächenumsatz von rund 4,02 Mio. m² wurde das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt und die 4-Mio.-m²-Schwelle zum zweiten Mal hintereinander durchbrochen”, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland und Head of National Office Advisory. “Zwar wurde das im Vorjahr aufgestellte Allzeithoch um knapp 7 % verfehlt, der zehnjährige Durchschnitt aber gleichzeitig um stolze 21 % übertroffen. Im vierten Quartal lag das Umsatzvolumen bei 1,16 Mio. m², dem zweitbesten Resultat der letzten 12 Jahre.”

Dass ein so außergewöhnlich gutes Jahr wie 2017 erwartungsgemäß nur schwer zu wiederholen ist, zeigt sich auch daran, dass fast alle Städte leicht niedrigere Ergebnisse aufweisen. Trotzdem gehören die erzielten Umsätze an den meisten Standorten zu den Top-2- oder Top-3-Resultaten aller Zeiten. Unangefochtener Spitzenreiter ist erneut München mit 975.000 m² (-2 %). Auf Platz zwei folgt Berlin mit 831.000 m² (-9 %). Nach wie vor können in der Hauptstadt viele Gesuche aufgrund des zu geringen Angebots nicht umgesetzt werden, sodass das Ergebnis die hohe Nachfrage nur bedingt widerspiegelt. Mit 678.000 m² (-15 %) erzielt Frankfurt den zweitbesten Wert der letzten 15 Jahre. Der drittbeste Umsatz aller Zeiten wurde auch in Hamburg registriert, wo 563.000 m² (-8 %) Bürofläche umgesetzt wurden. Entgegen dem bundesweiten Trend konnte Düsseldorf mit 379.000 m² das Vorjahresniveau halten und verpasste knapp den Sprung über die 400.000 m²-Marke. Vor dem Hintergrund, dass auch Köln unter Flächenmangel leidet, sind die erfassten 306.000 m² (-3 %) Flächenumsatz als ausgesprochen positives Ergebnis anzusehen. Der relativ betrachtet größte Rückgang war mit -19 % in Leipzig zu beobachten. Geschuldet ist dies allerdings dem im vergangenen Jahr erreichten historischen Allzeithoch. Die aktuell verzeichneten 135.000 m² stellen demzufolge trotzdem das zweitbeste Resultat dar. Der einzige Standort mit positiver Umsatzentwicklung ist Essen, wo sich das Ergebnis auf 152.000 m² (+23 %) beläuft.

Der Leerstandsrückgang hält unvermindert an. Über alle einbezogenen Standorte hat sich das Gesamtvolumen im letzten Jahr erneut um gut 17 % verringert und liegt mit 4,04 Mio. m² mittlerweile nur noch auf dem Niveau eines Jahresumsatzes. Bemerkenswert ist, dass sich diese Entwicklung in allen beobachteten Märkten vollzogen hat. Den stärksten Rückgang unter den großen Standorten weisen München (489.000 m²; -28 %) und Berlin (327.000 m²; -17 %) auf. Mit 1,7 % hat die Hauptstadt die niedrigste Leerstandsquote aller Städte. Aber auch München kommt nur noch auf eine Quote von 2,3 % im Gesamtmarkt und hat auf Stadtgebiet mit 1,5 % mittlerweile sogar den Berliner Wert unterschritten. Ähnlich stellt sich die Situation in Köln dar, wo der Leerstand um knapp 19 % auf 218.000 m² gesunken ist und die Leerstandsrate bei lediglich 2,8 % liegt. Der höchste prozentuale Rückgang war in Essen mit -38 % auf 132.000 m² zu beobachten, worin sich der sehr gute Flächenumsatz widerspiegelt. In der Konsequenz ist die Leerstandsrate auf 4,2 % gesunken. In Hamburg beläuft sich der aktuelle Leerstand auf 635.000 m² (-10 %), womit Hamburg mit 4,5 % ebenfalls deutlich unter der 5 %-Schwelle liegt. Aber auch in Frankfurt (1,14 Mio. m²; -18 %) hat sich der Leerstandabbau dynamisch fortgesetzt. In der Bankenmetropole beläuft sich die Leerstandsrate damit auf 7,4 %; betrachtet man nur den CBD, also die Büromarktzonen mit der tendenziell höchsten Nachfrage, liegt sie lediglich bei 4,4 %. In Verbindung mit der Tatsache, dass ein Großteil davon auf nur wenige Objekte entfällt, zeigt sich, dass auch in Frankfurt das Flächenangebot im Kerngebiet des Marktes sehr begrenzt ist. In vergleichbaren Dimensionen verlief die Entwicklung in Leipzig (234.000 m²; -20 %), wo die Leerstandsrate auf 6,2 % zurückging. Etwas moderater fiel der Rückgang demgegenüber in Düsseldorf aus: Hier werden aktuell 860.000 m² leerstehende Bürofläche registriert. Mit 9,1 % liegt die Leerstandsrate aber das erste Mal seit 15 Jahren wieder im einstelligen Bereich.

Wie angespannt das Angebot gerade bei den modernen und damit besonders stark nachgefragten Leerständen ist, zeigt sich auch daran, dass sich der Rückgang in diesem Marktsegment mit 21 % noch spürbar dynamischer vollzog als beim gesamten Leerstandsvolumen. Nur noch 1,2 Mio. m² verfügen über eine von den Mietern bevorzugte Ausstattungsqualität, sodass der Anteil am Gesamtleerstand auf unter 30 % gesunken ist.

Die aufgrund der starken Nachfrage sehr guten Flächenumsätze bei gleichzeitig rückläufigem Angebot spiegeln sich schon seit Längerem in steigenden Mietpreisen wider. Dieser Trend hat sich im vergangenen Jahr noch einmal beschleunigt. Im Durchschnitt aller Standorte haben die Spitzenmieten um 7 % angezogen. Den stärksten Zuwachs verzeichnete Köln auf 24 EUR/m² (+10 %). Auch in Hamburg (29 EUR/m²) und Berlin (36 EUR/m²) fällt die Steigerung mit jeweils gut 9 % sehr deutlich aus. Vor dem Hintergrund der geringen Leerstandsvolumina dürfte es nur noch eine Frage der Zeit sein, bis in der Hansestadt die 30 EUR/m² und in der Hauptstadt die 40 EUR/m² überschritten werden. Spürbar angezogen hat die Höchstmiete auch in Frankfurt, wo aktuell 44 EUR/m² (+7 %) notiert werden. Aber auch an kleineren Standorten wie Leipzig war viel Dynamik vorhanden, sodass die Spitzenmiete um knapp 8 % auf 14 EUR/m² angezogen hat. Etwas moderater fiel die Zunahme in Düsseldorf mit knapp 4 % aus. Mit aktuell 28 EUR/m² ist aber auch hier die 30-EUR/m²-Marke in Schlagdistanz gerückt. Als einzige Stadt mit weitgehend stabilen Mietpreisniveaus ist Essen zu nennen, wo trotz des ungewöhnlich guten Flächenumsatzes nach wie vor 15 EUR/m² als Spitzenmiete verzeichnet werden.

Perspektiven 2019: Erneut überdurchschnittlicher Flächenumsatz absehbar

“Auch für 2019 zeichnet sich aus heutiger Sicht ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab. Zwar wurden die BIP-Prognosen etwas nach unten angepasst, im langfristigen Vergleich deutet aber alles auf ein trotzdem sehr solides Wachstum hin. Für die Nutzer- und damit auch für die Büromärkte stellt der prognostizierte weitere Abbau der Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig steigender Beschäftigung, vor allem im Dienstleistungsbereich, die Basis für eine lebhafte Nachfrage dar. Vor diesem Hintergrund ist ein Flächenumsatz spürbar über 3,5 Mio. m² und damit auch deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt realistisch. Ob erneut die 4-Mio.-m²-Marke übertroffen werden kann, bleibt aber noch abzuwarten. Die Leerstände werden zumindest im ersten Halbjahr weiter sinken, wenngleich der Rückgang sich etwas verlangsamen dürfte. Verantwortlich hierfür ist auch die deutlich gestiegene Bautätigkeit, die nicht mehr weit von den Höchstwerten Anfang des Jahrtausends entfernt liegt. Im Gegensatz zu damals ist aktuell aber eine deutlich höhere Vorvermietungsquote zu verzeichnen. Nur noch 41 % des Bauvolumens stehen den Vermietungsmärkten zur Verfügung – dies ist der niedrigste jemals registrierte Wert. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten werden weiter spürbar steigen. Hierfür spricht einerseits die Tatsache, dass der größere Teil der aktuellen Bauflächen erst ab 2020 fertiggestellt wird, andererseits aber auch die gestiegenen Grundstückspreise und vor allem Baukosten, die nur über höhere Mieten für moderne Neubauflächen kompensiert werden können”, prognostiziert Riza Demirci.

 

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Grundstücke in attraktiven Lagen sind heiß begehrt, kaum verfügbar und bieten wenig Rendite

 

Anleger haben 2018 weniger Geld in deutsche Immobilien investiert als im Vorjahr. Das geht aus dem Immobilienmarktbericht 2018 des Beratungs- und Planungsunternehmens Arcadis hervor. Vor allem in den Metropolen stehen Kaufpreise und Mieteinnahmen nicht mehr in einem wirtschaftlichen Verhältnis. Doch die Niedrigzinsen sorgen weiter für eine hohe Nachfrage – trotz des geringen Immobilienangebots in attraktiven Lagen und sinkender Renditen. Insbesondere ausländische Investoren lassen sich von den hohen Preisen nicht abschrecken. Besonders gerne legen sie ihr Geld in zwei Immobilienarten an.

Der jahrelange Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt zeigt Wirkung: Wegen des Mangels an Kaufobjekten und sinkenden Renditen war das Transaktionsvolumen 2018 im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Das gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. Dennoch kann von einer Krise keine Rede sein. So sorgen die Rahmenbedingungen aus niedrigen Zinsen und dem im europäischen Vergleich positiven Rendite-Risiko-Verhältnis auf dem deutschen Markt weiter für hohe Kapitalzuflüsse. “Bei den Investitionen liegen immer mehr Projekte im Trend, die für eine lebenswerte Stadt stehen”, sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis Europe Central. “Investoren suchen insbesondere nach Immobilien in Quartieren mit einer starken Durchmischung der Nutzungen, zum Beispiel durch eine Kombination von Wohn- und Arbeitsflächen oder deren Nähe zu Kultur-, Einkaufs- oder Freizeiteinrichtungen.”

Investoren weichen bei Wohnimmobilien ins Umland der Metropolen aus Trotz vieler Gemeinsamkeiten gibt es zwischen den Immobilienarten auch Unterschiede. Bei den Wohnimmobilien ist ein Ende der Nachfrage nach Objekten in Metropolen nicht in Sicht. Das knappe Angebot führt inzwischen immer mehr zu einer Verlagerung der Investitionen ins Umland. Zudem erfreuen sich Nischenmärkte wie Studentenwohnungen und Mikroapartments mit einem Anteil von neun Prozent des Umsatzes dieser Immobilienart großer Beliebtheit. Die geringe Verfügbarkeit führte dazu, dass 2018 das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 24 Prozent fiel. Gemessen am Rekordjahr 2015 sank es sogar um 41 Prozent.

Knappes Angebot und hohe Nachfrage prägen auch den Markt für Büroimmobilien. Mit einem Umsatz von 25,1 Milliarden Euro verzeichnete das Segment 2018 einen Rückgang um 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Wegen der steigenden Preise fiel an vielen Orten die Rendite geringer aus. So sank der Wert in München auf 2,9 Prozent und in Frankfurt sowie Hamburg auf 3,15 Prozent. In den sogenannten B-Städten locken hingegen höhere Renditen.

Online-Handel verändert die Rahmenbedingungen

Mit geringeren Spitzenrenditen haben auch die Investoren auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien zu kämpfen. Im Durchschnitt lagen sie 2018 bei 2,9 Prozent. Das liegt vor allem am Anstieg der Kaufsummen auf einen Quadratmeterpreis von 2.400 Euro – 350 Euro pro Quadratmeter mehr als noch im Vorjahr. Damit war das vergangene Jahr ein Ausnahmejahr, denn über die vergangenen fünf Jahre betrachtet sank das Kaufpreisniveau um 12,6 Prozent. Grund dafür ist die zunehmende Konkurrenz durch den Online-Handel. “Der Einzelhandel wird künftig noch stärker auf die Konkurrenz aus dem Internet reagieren müssen”, sagt Falk Schollenberger, Head of Business Advisory, Arcadis Europe Central. “Insbesondere Flächen an weniger attraktiven Standorten sowie gering frequentierte Shopping-Center werden weiter unter Druck geraten.”

Der Trend zur schnellen Online-Bestellung wirkt sich hingegen positiv auf den Markt für Logistikimmobilien aus. 2018 stieg das Transaktionsvolumen für Industrie- und Logistikobjekte bundesweit auf 6,6 Milliarden Euro. Noch besser war das Ergebnis nur im Jahr 2017 – dieser Rekordwert wurde 2018 aber um 24 Prozent verfehlt. Doch steigende Preise sorgen auch bei Logistikimmobilien für sinkende Renditen. Im Durchschnitt liegen sie momentan bei 4,2 Prozent. Trotzdem investieren vor allem ausländische Anleger überproportional oft in diese Anlageklasse. Ihr Anteil betrug 2018 zwei Drittel am Umsatz.

Darüber hinaus interessieren sich ausländische Investoren stark für Hotelimmobilien. 2018 lag ihr Anteil bei 40 Prozent. Insgesamt stieg das Transaktionsvolumen 2018 auf 3,8 Milliarden Euro. Für Anleger ist das Segment wegen der zunehmenden Übernachtungszahlen sehr interessant. Das Statistische Bundesamt verzeichnete 2017 rund 460 Millionen Übernachtungen – Tendenz steigend.

 

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Deutschland ist das beliebteste Investitionsziel in Europa

 

Gesunkene Erwartungen an die Geschäftsentwicklung im Jahr 2019 trüben die Perspektiven für Immobilieninvestitionen in Europa weiter ein. Das ist ein zentrales Ergebnis der aktuellen Investitionsklima-Studie von Union Investment, die unter 150 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien durchgeführt wurde. 41 Prozent der befragten Immobilienprofis erwarten in den nächsten zwölf Monaten eine Verschlechterung des Immobilien-Investitionsklimas. Nur 22 Prozent gehen von einer spürbaren Verbesserung aus.

„Die gedämpften Erwartungen der europäischen Immobilieninvestoren an das Jahr 2019 sprechen dafür, dass die professionellen Anleger die Herausforderungen und Risiken der spätzyklischen Marktphase deutlich wahrnehmen und keine Experimente eingehen“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei Union Investment. „Für die Immobilienbranche im Ganzen kann das durchaus als gutes Zeichen für ein pflichtbewusstes Risikomanagement gewertet werden.“ Entsprechenden Zuspruch findet im aktuellen Marktumfeld die Anlagestrategie bei gleichbleibendem Risiko eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen. Rund die Hälfte der deutschen und französischen Immobilienprofis verfolgt diese Strategie, in Großbritannien sind es 86 Prozent der Profianleger.

Für die jeweiligen Ländermärkte zeigen sich bei den Erwartungen für 2019 im Detail deutliche Unterschiede. Während rund die Hälfte der Immobilieninvestoren aus Deutschland und Großbritannien die Aussichten eher negativ beurteilt, kommen die Optimisten vor allem aus Frankreich. 40 Prozent der französischen Studienteilnehmer erwarten eine spürbare Verbesserung des Investitionsklimas, nur 24 Prozent richten sich auf eine Eintrübung ein.

Deutschland und die USA sind die beliebtesten Investmentziele 2019

Gefragt wurden die Studienteilnehmer unter anderem auch, in welchen europäischen Ländern sie 2019 über alle Nutzungsarten hinweg die besten Gesamtbedingungen für Immobilieninvestitionen sehen. Mit 31 Prozent verzeichnete Deutschland in dieser Umfrage den stärksten Zuspruch. Frankreich und Großbritannien folgen mit klarem Abstand und jeweils rund 13 Prozent. Vergleichsweise gute Bedingungen für Investitionen 2019 werden außerdem Spanien, den Niederlanden, Schweden und Österreich attestiert.

„Die Umfrage hat einerseits ergeben, dass sich die Investoren stark auf ihre jeweiligen Heimatmärkte konzentrieren wollen. Andererseits wurde die starke Stellung Deutschlands innerhalb der europäischen Immobilienmärkte deutlich“, sagt Janßen. „Jeder dritte französische und immerhin jeder fünfte britische Profianleger würde 2019 am liebsten in Deutschland investieren.“

Bei den außereuropäischen Märkten sind nach wie vor die USA die klare Nummer Eins. 53 Prozent aller Befragten mit entsprechendem Investmentradius benannten die USA als ihren Favoriten für Immobilieninvestitionen außerhalb Europas. Demgegenüber verschwinden Australien mit 13 Prozent und Japan mit 10 Prozent nahezu vom Investmentradar der Europäer. „Aufgrund der gestiegenen Hedgekosten wird es 2019 von europäischen Immobilieninvestoren voraussichtlich weniger Investmentaktivitäten in den USA geben als in den vergangenen Jahren. Im Vergleich zu den ebenfalls schwierigen Rahmenbedingungen in anderen internationalen Märkten behalten die US-Märkte aber nach wie vor eine hervorgehobene Stellung“, erläutert Olaf Janßen.

Niedriger Erwartungsindex belastet Gesamtindex

Die insgesamt eher niedrigen Erwartungen der europäischen Immobilieninvestoren an das Jahr 2019 lassen sich auch am Gesamtindex ablesen. Im Vergleich zur Befragung vor einem Jahr sinkt der Investitionsklimaindex für Deutschland auf 63,2 Punkte (Minus 4,1), für Frankreich auf 66,8 Punkte (Minus 2,3) und für Großbritannien auf 60,1 Indexpunkte (Minus 3,5).

 

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Vor dem Hintergrund sich selbst dynamisierender globaler Unwägbarkeiten sehen viele Anleger ihr Heil in der mittlerweile hoch geachteten Asset-Klasse Immobilien.

 

Und in der Tat scheint die Immobilienwelt nach wie vor in einem stabil geordneten Zustand zu sein. Weltweit, vor allem aber auch in Deutschland. Und selbst die deutsche Politik, so hat es den Anschein, bewegt sich, wenn auch nicht in allen Bereichen der Immobilienwelt, in eine vernünftige Richtung.

Die deutsche Politik bewegt sich in einigen Bereichen in eine vernünftige Richtung

So hatte der Berliner Mammut-Gipfel zum Thema “Wohnraummangel” in den deutschen Großstädten im Kanzleramt am 21. September 2018 durchaus mehr als nur politischen Symbolcharakter. Auch wenn er in seiner Wirkung eher der berühmte Tropfen auf den berüchtigten heißen Stein gewesen sein dürfte. Das aber hat mehr mit der deutschen Bürokratie und weniger mit politischem Gestaltungswillen zu tun. Denn in die Endlosschleife der Diskussion sind neben den Planungsinstitutionen der Länder und Kommunen nun erfreulicherweise auch in zunehmendem Maße private Entwickler und Investoren involviert. Inwieweit die das vielgestaltige Defizit ausgleichen können, bleibt allerdings abzuwarten. Ein Chancenpotential ist auf jeden Fall vorhanden, der erste Schritt in die richtige Richtung ist getan. Und das nicht zuletzt deswegen, weil der Fragenkomplex nicht nur auf die Frage des klassischen Wohnens beschränkt ist.

Auch bei JLL denken und agieren wir diesbezüglich mit einem weiter gefassten Ansatz, der die Gesamtheit menschlichen Lebens in vielfältigen Aspekten unter dem Titel “Living” umfasst. Neben unseren bestens etablierten Dienstleistungsangeboten im Geschäftsbereich Wohnimmobilien-Investment subsummieren wir unter “Living” auch angrenzende Bereiche vom Mikro-Wohnen über Studenten-Wohnheime bis hin zum alters- und gesundheitsgerechten Leben in Seniorenresidenzen und Pflegeheimen. Und wir verstehen unter Living nicht nur das klassische Investmentgeschäft, sondern immer stärker auch die Bewertung und die beratende und steuernde Begleitung von Projektentwicklungen in den genannten Assetklassen.

Auch das Besteller-Prinzip, von der großen Koalition bereits 2013 in den Koalitionsvertrag aufgenommen, weist in die richtige Richtung. Je systematischer und professioneller die Teilnehmer im Immobilienmarkt nach internationalem Vorbild agieren, desto besser für die künftige Entwicklung der Märkte in Deutschland. Dass dieses Besteller-Prinzip noch immer kontrovers diskutiert wird, hängt mit dem hierzulande gängigen Berufsbild des Nachweis-Maklers zusammen. Das Besteller-Prinzip trennt die Spreu vom Weizen. Keine Frage: Auch die Beraterszene in der Immobilienbranche gleicht sich mehr und mehr international gängigen Standards an, eine längst überfällige Entwicklung auch in Deutschland. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass im vorherrschenden Niedrigzinsumfeld eine wachsende Zahl von Investoren ihre Allokation im Immobiliensektor erhöhen. Insbesondere die relative Performance im Vergleich zu anderen Asset-Klassen ist ein Haupttreiber dieser Entwicklung – auch mit Blick auf die Beratungsqualität.

Schneller als je zuvor entwickeln sich auch vermeintlich unveränderliche Geschäftsmodelle

Bewegung in den Markt kommt darüber hinaus wie immer wieder erwähnt durch die fortschreitende und vieldimensionale Digitalisierung unserer Branche. An einer optimierten, effizienteren Dienstleistung für den Kunden führt definitiv kein Weg vorbei. Und auch die Digitalisierung trennt in unserer Branche die Spreu vom Weizen – in jene Dienstleister nämlich, die sich die enormen Investitionen in digitale Technologien leisten können und jene, die diesbezüglich außen vor bleiben. Eine beschleunigte Fortschreibung der Branchenkonsolidierung ist die Folge.

Schneller als je zuvor entwickeln sich auch vermeintlich unveränderliche Geschäftsmodelle. Gute Beispiele sind die “Flexibilisierung” der Büroan- und -vermietung sowie der aktuelle Megatrend des sogenannten “Coworking”. In kürzester Zeit hat sich die Bürovermietung in den innerstädtischen Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen den veränderten Kundenbedürfnissen angepasst und neue Anbieter hervorgebracht. Mehr als die Hälfte aller Coworking-Arbeitsplätze sind in den Big 7 zu finden und entsprechende Flächen machen mittlerweile 15 % des gesamten diesjährigen CBD-Flächenumsatzes aus. Vor allem Berlin ist der Top-Coworking-Standort Deutschlands. JLL hat dieses neue Marktsegment von Beginn an eingehend analysiert. Mit dem neuen Service JLL Flex Space haben wir ein spezialisiertes und bereichsübergreifendes Beratungsteam geschaffen, das unser Serviceangebot schärft. Im Unterschied zu einzelnen Wettbewerbern haben wir uns ganz bewusst entschieden, unseren Kunden maßgeschneiderte Beratungsdienstleistungen anzubieten, ohne selbst als Eigentümer, Betreiber oder Vermieter entsprechender Flächen in Erscheinung und mit unseren Kunden in Wettstreit zu treten.

Ein Thema, das die Immobilienbranche nicht nur in Deutschland, aber vorzugsweise hier, bewegen wird, ist die hoch ambitionierte Zielsetzung der EU, bis 2050 die Klimaneutralität erreicht zu haben. Die EU-Kommission spricht in diesem Zusammenhang von einer “Elektrifizierung der Wirtschaft”. Wir haben es also in gleicher Weise mit einer Elektrifizierung der Immobilienbranche zu tun. Die Abkehr von Öl, Kohle und Gas bedeutet, dass unsere Immobilien künftig mit Strom geheizt werden sollen. Ohne Zweifel ein Jahrhundertprojekt, das gigantische Planungs- und Infrastrukturmaßnahmen voraussetzt.

Rückblick auf 2018

Im Rückblick auf 2018 hat sich der Zyklus als weiterhin intakt erwiesen. Weder ein moderat steigendes Zinsniveau noch ein sich ausweitendes Flächenangebot haben Anzeichen für eine Wende gegeben. Auch gibt es keine Belege für ein “Ich kaufe jedes Objekt zu jedem Preis-Verhalten” der Investoren.

Das Transaktionsvolumen steigt kontinuierlich seit 2010. 2018 könnte es zumindest für gewerblich genutzte Immobilien mit 60 Mrd. Euro ein neues Rekordjahr in Deutschland geben. Das allein wäre eine Verdreifachung seit 2010. Inklusive der Nutzungsklasse “Living” wird sich das Transaktionsvolumen voraussichtlich auf 76 Mrd. Euro summieren. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 mit 80,3 Mrd. Euro wird aber wohl nicht übertroffen werden.

Die beliebteste Assetklasse unter den gewerblich genutzten Immobilien bleibt nach wie vor Büro. Auf sie entfällt ein Anteil von rund 45%. Für diese transaktionsstärkste Nutzungsart zeigt sich auch im vierten Quartal ein nur noch moderater Renditerückgang für Top-Produkte in den besten Lagen. Über alle sieben Hochburgen hinweg hat sich die gemittelte Spitzenrendite von 3,11% im Vergleich zum Vorquartal noch einmal leicht verringert. Im 12-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang um 16 Basispunkte. Für 2019 gehen wir davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden.

Vor dem Hintergrund eines Mietpreiswachstums von knapp 5% ist nach drei aufeinanderfolgenden Jahren mit starker Renditekompression und zweistelligen Wertsteigerungen bei Büroimmobilien für 2018 wieder mit einem etwas moderateren Wertzuwachs zu rechnen. Dieser liegt in der Aggregation über alle sieben Hochburgen 2018 bei knapp 10%. Im nächsten Jahr dürfte er sich aufgrund der stabilen Renditen dann auf 3% weiter deutlich abschwächen.

Top-Produkte werden auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage dementsprechend unverändert hoch bleiben. Die Investoren werden deshalb auch 2019 Produkte oder Lagen in den Big 7 ins Auge fassen, die nicht die Definition von “Core” erfüllen. Dies wird sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass sich etwa die Renditekompression für Objekte in den Top-Lagen, die eine schwächere Gebäudequalität oder kürzere Vertragsrestlaufzeiten aufweisen, fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich von rund 100 Basispunkten zu Jahresbeginn 2017 auf aktuell rund 80 Basispunkte reduzieren könnte.

Die nach wie vor stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist allerdings weiterhin im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht ausländische Investoren in diese Assetklasse, die längt kein Nischenprodukt mehr ist. Am Ende des Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4% und damit 70 Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Auch hier erwarten wir für 2019 eine Stabilisierung auf diesem niedrigen Niveau.

Für Logistikimmobilien liegen die Wertsteigerungen 2018 bei rund 12 %, damit dürfte auch hier der Höhepunkt erreicht sein.

Wohin bewegen wir uns? Weiter aufwärts, seitwärts oder abwärts?

Soweit zum Status. Aber wohin bewegen wir uns? Weiter aufwärts, seitwärts oder abwärts?

Die Nachfrage nach Immobilien wird auch 2019 hoch bleiben. Ein Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. Euro erscheint auch 2019 erreichbar.

Für institutionelle Wohnimmobilientransaktionen könnten bis zu 15 Mrd. Euro anfallen. Das Gesamtvolumen dürfte dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa 10% niedriger ausfallen als 2018.

Erst nach 2019 könnte ein moderater Zinsanstieg dafür sorgen, dass in der Folge auch die Immobilienrenditen leicht ansteigen. Die möglichen Wertverluste können zwar bereits bei kleineren Renditeveränderungen signifikant ausfallen. Durch eine positive Mietpreisentwicklung auf Basis einer weiterhin stabilen konjunkturellen Lage, könnten die Wertverluste aber zu einem beträchtlichen Teil kompensiert werden. Und dieses Szenario wird sich voraussichtlich eher abseits von Core abspielen.

In unserem Basisszenario erwarten wir für das Jahr 2020 den Höhepunkt der derzeitigen Zyklusphase. Eine Zinserhöhung erscheint 2020 nicht unwahrscheinlich zu sein und wird von vielen Marktteilnehmern auch erwartet. Es ist davon auszugehen, dass sich durch eine Zinserhöhung Finanzierungskonditionen verschlechtern und sich insbesondere typische Anleiheinvestoren wie zum Beispiel Versicherungen und Pensionskassen wieder verstärkt dem Anleihemarkt zuwenden, was dem Immobilienmarkt einen Teil der Nachfrage entzieht und zu sinkenden Transaktionsvolumina führen würde.

 

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Die HanseMerkur Grundvermögen AG hat für einen ihrer offenen Immobilienspezialfonds von HPE Hanseatische Projektentwicklung GmbH ein Büro- und Geschäftshaus in der Hamburger Innenstadt erworben.

 

Im Erdgeschoss des in der Straße Brandsende liegenden, rd. 4.000 m² großen Gebäudes ist die Systemgastronomie „Hans im Glück“ angesiedelt, in den oberen Etagen befinden sich ein Aparthotel sowie Büroflächen. Die Übernahme des Objektes durch den Asset Manager der HanseMerkur Versicherungsgruppe ist zum Januar 2019 geplant.

Danny Seubert, der verantwortliche Investment Manager der HanseMerkur Grundvermögen AG, sagt: „Mehr City geht nicht! Gerade für die dort angesiedelten Nutzungen ist diese prominente Lage ein perfekter Standort. Als Hamburger Unternehmen freuen wir uns besonders, unser Portfolio durch ein Hamburger Objekt erweitern zu können.“

Der Geschäftsführer von HPE Hanseatische Projektentwicklung GmbH, Sven Barthe, erläutert: „Die 2016 von Partnern aus Bremen und Hamburg gegründete HPE Hanseatische Projektentwicklung konzipiert und baut hochkarätige Gewerbeimmobilien mit dem Schwerpunkt Hamburg und Bremen. Die langjährige Erfahrung und Vernetzung des Teams auf diesen Teilmärkten ermöglicht es immer wieder, das Stadtbild prägende Entwicklungen umzusetzen. Das PHOENIX-KONTOR am Brandsende markiert den Endpunkt des Großen Brandes von 1842. Von hier aus wurde die moderne Metropole Hamburg neu entwickelt. Eine Geschichte, die verpflichtet.”

 

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