Archiv für die Kategorie: Immobilien

Verdoppelung des Hotel­-Marktvolumens in den letzten zehn Jahren

Der Marktwert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland ist 2017 gegenüber 2016 um rund 6 Prozent auf 52,6 Milliarden Euro gestiegen. Wie Union Investment und bulwiengesa in ihrer aktuellen Marktwertanalyse ermittelt haben, hat sich das Hotelmarktvolumen in Deutschland damit in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Ausschlaggebend für die Wertsteigerung ist der weitere Vormarsch der von Investoren bevorzugten Markenhotellerie in Deutschland sowie ein generell anhaltendes Angebotswachstum. Dieses drückt sich in einem Plus bei den Hotelbettenzahlen von 16,6 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre aus. Wertsteigernd erweist sich zudem die gute Performanceleistung der deutschen Kettenhotellerie, die durch steigende Auslastungszahlen und höhere Zimmerraten getrieben wird. So ist der Rev-PAR der deutschen Kettenhotellerie, also der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, im Betrachtungszeitraum von 49,9 auf 66,7 Euro deutlich gestiegen. Überproportionale Wertsteigerungen entfielen dabei auf Betriebe im Economy­ und Midscale­-Segment.

„Die bereits im achten Jahr in Folge steigenden Übernachtungszahlen in Deutschland treiben diese Entwicklung maßgeblich voran“, sagt Dierk Freitag, Bereichsleiter und Partner bei bulwiengesa. „Trotz des Konkurrenzangebotes von Airbnb setzt der institutionelle Hotelmarkt sein Wachstum auf stabilem Niveau unbeirrt fort. Parallel zum traditionellen Hotelmarkt schließt das Wachstum auch neuere Hotelkonzepte ein. Hierzu gehören zum Beispiel Apartmenthotels, die in zunehmendem Maße investmentrelevant sind und daher in unserem Marktwertmodell Berücksichtigung finden.“
Als investmentrelevantes Angebot wurde von Union Investment und bulwiengesa ein Bestand von rund 375.200 Hotelzimmern ermittelt, die sich auf deutsche Klein­, Mittel­ und Großstädte verteilen. Der durchschnittlich ermittelte Wert pro Zimmer lag 2017 bei rund 140.100 Euro. Im Vorjahr lag der entsprechende Wert noch bei 135.600 Euro.

Rückläufiges Transaktionsvolumen

Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2017 ein rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro (2016: rund 5,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr etwa 10,2 Prozent des berechneten Marktvolumens gedreht, beläuft sich der Wert der gehandelten Hotels im Jahr 2017 auf 8,0 Prozent. „Die Bereitschaft von Bestandshaltern, sich von Hotel­-Assets zu trennen, ist gegenüber dem Vorjahr signifikant gefallen. In den sinkenden Transaktionszahlen spiegeln sich die gesunkene Produktverfügbarkeit und das gestiegene Preisniveau deutlich wieder. Gleichwohl bleiben Hotels eine hochliquide Assetklasse, mit der sich weiterhin überdurchschnittliche Renditen erzielen lassen“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.

„Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Einzeltransaktionen in Deutschland 2018 weiter zurückgehen wird. In dieser Marktphase sind clevere und nachhaltige Investmentansätze gefordert. Dazu gehören beispielsweise Forward Deals sowie gezielte, wertsteigernde Maßnahmen bei Bestandsobjekten, die langfristig im Portfolio gehalten werden sollen“, so Martin Schaller.

Den Berechnungen zufolge kommen die Wertzuwächse auch in den deutschen C­-Standorten an, die bei Betreibern und Entwicklern auf immer größeres Interesse stoßen. „Die Markenhotellerie geht dorthin, wo hohe und wachsende Tourismuszahlen vorliegen und entsprechend gute Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb von Hotels gegeben sind“, sagt Dierk Freitag. „Einige Klein- und Mittelstädte bieten hier ein interessantes Aufholpotenzial.“

Apartmenthotels als Wachstumstreiber

Für 2018 erwarten Union Investment und bulwiengesa ein Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um ca. 5 Prozent, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. „Der vielerorts in die Jahre gekommene Bestand treibt die Neuentwicklung von Hotels in allen Segmenten voran, mit starken Verdrängungseffekten bei privat geführten Hotels. Von der weiterhin dynamischen Entwicklung dürften Immobilien für temporäres Wohnen wie Apartmenthotels 2018 überproportional profitieren“, erwartet Martin Schaller.

Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2017.

Investment für Spezial AIF BGV VI

Real I.S. hat die Büroimmobilie „Alpha Tower“ in Amsterdam durch eine Reihe von neuen Verträgen vollständig vermietet. Als neue Mieter konnte die Real I.S. dabei die Unternehmen CGI und Participatie Maatschappij Graafschap Holland N.V. (Generali) gewinnen. Die beiden Bestandsmieter 20th Century Fox and Ystrategists haben jeweils neue Mietverträge unterschrieben.

Real I.S. hatte den rund 20.000 Quadratmeter Mietfläche umfassenden „Alpha Tower“ im Dezember 2016 für den Spezial AIF BGV VI erworben. Das Multi­-Tenant­-Objekt verfügt über insgesamt 23 Stockwerke, einschließlich eines großzügigen, repräsentativen Empfangsbereichs mit angrenzendem Konferenzzentrum im Erdgeschoss sowie einer Tiefgarage im Untergeschoss.

Die Filmproduktionsgesellschaft 20th Century Fox zieht im Rahmen der neuen Vereinbarung vom zwölften in den dreizehnten Stock und räumt dabei eine rund 600 Quadratmeter große Bürofläche, die künftig an den IT­Dienstleister CGI vermietet wird. Darüber hinaus hat das Beratungsunternehmen Ystrategists seine Flächen im siebten Stock um 350 Quadratmeter erweitert und mietet nun insgesamt zwei Vollgeschosse.

Das Versicherungsunternehmen Participatie Maatschappij Graafschap Holland N.V. (Generali) und zwei Tochtergesellschaften mieteten insgesamt 1.440 Quadratmeter Bürofläche und 13 Parkplätze.

„Das moderne Objekt ‚Alpha Tower’ befindet sich im nördlichen Teilmarkt von Southeast, der sich durch eine multifunktionale Nutzungs­ und diversifizierte Mieterstruktur auszeichnet“, erläutert Melanie Grüneke, Head of the Netherlands Branch der Real I.S. AG.

Der „Alpha Tower“ verfügt über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Fußläufig sind sowohl der Bahnhof Bijlmer ArenA als auch die Metro­ und Tramstation erreichbar. Der Teilmarkt Southeast liegt im Südosten von Amsterdam zwischen dem Autobahnring A10 und der südlich verlaufenden A9. Der Standort ist über die A2 (Utrecht) und A9 (Rotterdam/Den Haag) sowie über den Bahnhof Bijlmer ArenA und den Flughafen Schiphol sehr gut an das Stadtzentrum sowie überregional angebunden.

Real I.S. wurde durch Savills beraten. Auf Mieterseite wurden 20th Century Fox von Cushman & Wakefield, Ystrategists von Rockstone, CGI von JLL und Generali von CBRE beraten.

Die Ausrichtung der BGV VI liegt bei Core­/Core­-Plus-­Investments mit einer Diversifizierung und Risikostreuung nach Ländern und Nutzungsarten: Zielregion ist der Euro-­Währungsraum mit einer Fokussierung auf Deutschland, Frankreich und die BeNeLux­-Staaten. Bevorzugte Assetklassen sind Büro­ und Handelsimmobilien, ergänzt durch Investmentchancen bei Logistikimmobilien und Budgethotels.

85 Millionen Euro Investition

TH Real Estate und ECE feiern den erfolgreichen Abschluss der umfangreichsten Repositionierung des PEP Einkaufszentrums in München Neuperlach, die das 1981 errichtete Einkaufszentrums bisher durchlaufen hat. TH Real Estate hat im Namen eines privaten Anlegers insgesamt ca. 85 Millionen Euro in das Projekt investiert und ECE als Centermanager des PEP mit der Planung des Umbaus im Jahre 2016 beauftragt.

Nach fast zwei Jahren umfangreicher Modernisierung bei laufendem Betrieb wird morgen, am 17. Mai 2018, die Eröffnung der Erweiterung und der Abschluss des Umbaus gefeiert. Anschließend wird das PEP 135 Fachgeschäfte auf drei Ebenen umfassen und mit dann rund 60.000 Quadratmetern Fläche das größte Einkaufszentrum in München sein.

Die Repositionierung des PEP Einkaufscenters beinhaltet eine umfassende Modernisierung der bestehenden Mall, die Erweiterung um rund 8.000 Quadratmeter Verkaufsfläche sowie ein überarbeitetes Marketing­ und Servicekonzept mit zeitgemäßer Atmosphäre, modernen Kundenservices und verbesserter Aufenthaltsqualität. Für die bestehenden Bereiche wurden unter anderem ein komplett neues Deckendesign, ein attraktives Beleuchtungskonzept sowie neue, hochwertige Sitzgelegenheiten, komfortable Sanitäranlagen und eine Kinderspielfläche umgesetzt. Mit der Eröffnung der zusätzlichen Verkaufsfläche ziehen weitere zehn Mieter wie das Modelabel Primark mit der ersten Filiale Bayerns in das PEP. Unter anderem ergänzen ein Müller­Drogeriemarkt, Dunkin Donuts, Only und Hunkemöller den attraktiven Mieter­ Mix.

Joanna Fisher, ECE­-Geschäftsführerin für das Center Management: „Wir freuen uns sehr, das PEP mit einem aufgewerteten und erweiterten Mietermix, mehr Gastronomie und einer Vielzahl neuer Services ab morgen der Öffentlichkeit präsentieren zu können. Damit macht das PEP einen großen Schritt hin zu einem zeitgemäßen Serviceangebot, attraktiver Aufenthaltsqualität und einem hochwertigen Einkaufserlebnis.“

Niklas Baldauf, Portfolio Manager bei TH Real Estate erläutert: „Das PEP zählt zu den umsatzstärksten Shoppingzentren in Deutschland und mit der Repositionierung haben wir uns als Investor den heutigen Herausforderungen für Einkaufszentren gestellt. Wir sind überzeugt, für das PEP ein nachhaltiges Profil geschaffen zu haben, dass auch mit Blick auf seine überregionale Bedeutung einen langfristigen Beitrag zur Zukunftsfähigkeit des gesamten Standorts leisten wird.“

ECE und TH Real Estate sehen die Erfolgsfaktoren des PEP in der innerstädtischen Lage, die von einem großen Einzugsgebiet ergänzt wird. Die Repositionierung ist die bisher umfassendste Veränderung in der Geschichte des Einkaufszentrums und unterstützt das Ziel der Stadt München, Neuperlach von einem vormals industriell geprägten Stadtteil hin zu einem gemischten Viertel zum Leben und Arbeiten zu entwickeln. Sie ist eines von zahlreichen Projekten an diesem Standort, um ein neues, urbanes Zentrum von Neuperlach entstehen zu lassen. Der Wohnungsbau auf dem Hanns­-Seidel­-Platz und im Umfeld, die Entwicklung eines Hotels, weiterer Gastronomie­ und Einzelhandelsfläche und auch ein neues Bürger- und Kulturzentrum durch die Stadt München schreiten voran.

Das PEP Einkaufszentrum wurde im Jahre 1981 errichtet und zählt derzeit rund 42.000 Besucher täglich. Es befindet sich im Besitz institutioneller Investoren, für die TH Real Estate als Investment Advisor tätig ist. Bereits 1989 übernahm ECE das Centermanagement und die Vermietung des PEP und verantwortete seit 2006 auch die Planung des Umbaus. Das neue Designkonzept stammt vom Architektenbüro Broadway Malyan.

Diese umfassenden Veränderungen stehen auch im Einklang mit dem Ansatz „Tomorrow’s World“, der bei TH Real Estate den Kern der Anlagestrategie bildet. Der Immobilienmanager konzentriert sich bei allen Investitionsentscheidungen auf strukturelle Entwicklungen und auf die Anforderungen, die die Kunden an die Welt von morgen stellen.

Immobilienkauf hängt Gold, DAX­-Fonds und Sparbuch ab

Immowelt hat die Wertentwicklung bei einer Investition mit einem Eigenkapitalanteil von 30.000 Euro in verschiedene Anlageformen über 10 Jahre untersucht:

Größter Gewinn bei Immobilien in München (+283.900 Euro), Hamburg (+173.000 Euro), Frankfurt (+162.300 Euro) / Gold (+29.100 Euro) und 10-­jährige Bundesanleihen (+12.000 Euro) im unteren Mittelfeld / Schlusslichter: Sparbuch (+3.600 Euro) und Immobilie in Essen (­700 Euro) / DAX­-Fonds (+44.800 Euro) durchaus lukrativ, aber noch deutlich hinter dem Immobilienkauf in Bremen (+54.900 Euro)

Anleger profitieren vom anhaltenden Immobilienboom. Wer im Jahr 2008 den Betrag von 30.000 Euro in eine Immobilie in München gesteckt hat und den Rest finanzierte, konnte sich nach 10 Jahren beim Verkauf über 313.900 Euro Verkaufserlös freuen. Die Investition hatte nahezu das Zehnfache an Gewinn abgeworfen. Das ergibt eine aktuelle Analyse von immowelt.de, in der mehrere langfristige Anlageformen miteinander verglichen wurden, darunter der Immobilienkauf in den 14 größten deutschen Städten. Insgesamt war der Vermögenszuwachs bei Immobilien in 11 der 14 Städte größer als bei anderen Anlageformen wie einem passiven ETF DAX­-Fonds, dem Sparbuch oder Gold in Form von Münzen.

Immobilien in München, Hamburg und Frankfurt führen das Ranking an Die Zeiten für Anleger sind wegen der Niedrigzinsphase seit Jahren hart. Trotzdem gibt es rückblickend betrachtet sehr lukrative Investmentoptionen. Wer 2008 über ein Vermögen von 30.000 Euro verfügte und sich für eine Investition in eine Immobilie in München, Hamburg oder Frankfurt entschied, hat alles richtig gemacht. Beim Verkauf im Jahr 2017 bleiben in München im Schnitt 283.900 Euro als reiner Gewinn ­ dabei wurde von keinerlei Tilgung, sondern von einer Kreditaufnahme und dadurch anfallenden Zinszahlungen ausgegangen. Für die Analyse wurde eine 3­ bis 4­Zimmerwohnung mit 80 bis 100 Quadratmetern betrachtet und anfallende Aufwendungen wie Kaufnebenkosten, Zinsen, Rücklagen für Reparaturen, aber auch Mieteinnahmen miteingerechnet.

Die Immobilie in Hamburg (173.000 Euro Gewinn) und Frankfurt (162.300 Euro Gewinn) schlägt andere langfristige Anlagen ebenfalls bei weitem: Wer sein Geld lieber in Gold (Krügerrand-Münzen) steckte, hat seinen Einsatz nach 10 Jahren in etwa verdoppelt (29.100 Euro Gewinn). Beim Kauf von 10­-jährigen Bundesanleihen hat sich der Wert nicht ganz veranderthalbfacht (12.000 Euro Gewinn). Am schlechtesten kommt bei der Analyse das Sparbuch weg: Es kann gerade einmal mit 12 Prozent Wertzuwachs in 10 Jahren aufwarten (3.600 Euro Gewinn).

DAX­-Fonds lukrativ ­ Immobilien in Bremen attraktiver

Auch der untersuchte ETF DAX­-Fonds kann sich sehen lassen. Ein sogenannter passiver DAX-­Fonds bildet den Deutschen Aktien-­Index ab, indem er in Aktien der dort vertretenen Unternehmen investiert. Wer als privater Anleger in einen solchen Fonds investiert, profitiert vom Kursgewinn der Aktien sowie von den Dividendenzahlungen der Unternehmen. 44.800 Euro Gewinn waren hierbei nach einer Dekade drin. Übertroffen wird dieser Wert allerdings selbst bei Immobilienkäufen in Bremen (54.900 Euro Gewinn), wo die Preise nach wie vor vergleichsweise moderat sind. Bremer Immobilien schlagen selbst Einzelaktien der Deutschen Telekom (38.100 Euro Gewinn). Lediglich in Essen hätte eine Investition in Immobilien Verlust gebracht: Bei Verkauf der Wohnung oder des Hauses nach 10 Jahren, wären von den 30.000 Euro lediglich 29.300 Euro übrig.

Bei Einzelaktien gilt zu bedenken: Wer alles auf ein Pferd setzt, riskiert den Totalverlust. Deswegen wurden derartige Anlagen in der Analyse lediglich als Vergleichswert herangezogen. Das Ergebnis ist trotzdem interessant: Selbst die Aktie der Deutschen Post, die in den letzten Jahren stark zugelegt hat (127.700 Euro Gewinn), schaffte es nicht in die Top 5. Hier platzierten sich ausnahmslos Immobilien in den Städten München, Hamburg, Frankfurt, Berlin und Stuttgart.

Der Blick zurück lässt jedoch keine automatischen Schlüsse auf die Zukunft zu: Gerade in den Topstädten München, Hamburg und Frankfurt sind die Kaufpreise inzwischen derart gestiegen, dass ein Kauf und damit der Kredit sehr hoch ausfallen. Ob der Wert einer Immobilie an diesen Standorten in den kommenden Jahren in gleicher Weise weitersteigt, ist ungewiss.

24.500 Quadratmeter Bürofläche in bester Innenstadtlage

Real I.S. hat für den Luxemburger Immobilien-­Spezial-­AIF „BGV III SICAV­FIS“ eine insgesamt 24.500 Quadratmeter Bürofläche umfassende Büroimmobilie im niederländischen Rotterdam veräußert. Neben der Konzernzentrale der Unilever N.V. befindet sich auch die Tio University of Applied Sciences in dem aus einem Hochhaus und einem Flachbau bestehenden Objekt. Der Käufer ist eine von Aegila Capital Management Limited beratene Zweckgesellschaft, die von der Bank of Bahrain and Kuwait sowie von mehreren durch Osool Asset Management verwalteten Fonds gehalten wird. Bei der Transaktion handelt es sich um die erste Akquisition von Aegila in den Niederlanden. Der Kaufpreis beträgt 86,45 Millionen Euro.

“Mit dieser Transaktion hat die Real I.S. einmal mehr ihre Fähigkeiten im aktiven Asset Management unter Beweis gestellt und sowohl die Mieterzufriedenheit als auch das Energiezertifikat des Gebäudes deutlich verbessert“, sagt Melanie Grüneke, Head of the Netherlands Branch der Real I.S. AG. „Damit konnten wir die Immobilie im Markt erfolgreich positionieren.“

Das Bürogebäude mit der Adresse „Weena 455“ ist eines der größten Bürogebäude im Zentrum von Rotterdam. Das Hochhaus beherbergt auf einer Fläche von rund 22.000 Quadratmetern die Unilever­-Zentrale und verfügt über 318 Pkw­ Stellplätze. Die Tio University of Applied Sciences belegt das niedrigere Gebäude mit einer Fläche von ca. 2.500 Quadratmetern.

In bester Lage im Stadtzentrum, nur wenige Gehminuten vom Rotterdamer Hauptbahnhof entfernt, verfügt das Gebäude über eine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Savills, GT Law, SGS Search und PwC haben den von Aegila Capital Management Limited vertretenen Käufer beraten. NL Real Estate/Knight Frank und Loyens & Loeff berieten den Verkäufer Real I.S.

Der 2007 aufgelegte Luxemburger Immobilien­Spezial­AIF „BGV III SICAV­FIS“ ist in Core­Immobilien aus dem Büro­ und Logistikmarkt mit Schwerpunkt auf der Eurozone investiert. Hierzu gehören unter anderem Investments in den Niederlanden, Deutschland, Belgien und Frankreich, aber auch in Australien.

Aktuell hat die Real I.S. ihren Immobilien­-Spezial­-AIF “Real I.S. BGV VII Europa” mit einem geplanten Fondsgesamtvolumen von einer Milliarde Euro geschlossen. Der Nachfolgefonds ist bereits in Vorbereitung. Auch dieser wird Anlegern eine breite Streuung ihres Investments nach Ländern und Nutzungsarten ermöglichen.

Experten analysieren deutschlandweit Investitionschancen am Immobilienmarkt

Wohnungen und Häuser bleiben gefragte Anlageobjekte mit Chancen auf Wertsteigerungen, zum Beispiel auch für die private Altersvorsorge. Aber wo sind die Bedingungen für Immobilienkäufer besonders vorteilhaft? Antworten gibt der Investitionschancen-­Index, den Experten des Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2018 berechnet haben. Günstige Bedingungen für Immobilieninvestments weist der Index für etwa jeden zehnten deutschen Kreis aus. In 36 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es Immobilien für Selbstnutzer oder auch als Geldanlage zu moderaten Preisen und mit guten Aussichten auf Wertsteigerungen. In weiteren 186 Kreisen ist die Werthaltigkeitsprognose ebenfalls positiv, das aktuelle Preisniveau allerdings schon vergleichsweise hoch.

Investitionschancen außerhalb der Großstädte

Fündig werden Kaufinteressierte bevorzugt außerhalb der Großstädte und besonders im Nordwesten und Süden der Republik. So sind beispielsweise Teile von Niedersachsen sehr attraktiv für Immobilienkäufer geworden. Im Vergleich zur Vorjahresuntersuchung stehen jetzt drei große Landkreise mehr auf der Liste der Regionen mit besonders guten Investitionschancen: Osnabrück, Diepholz und Gifhorn. Immobilienschätze sind auch im nördlichsten Teil Deutschlands zu finden, der Landkreis Schleswig-­Flensburg ist so ein guter Tipp. Sogar rund um Hamburg, Deutschlands drittteuerster Metropole, gibt es noch interessante Optionen. Dazu zählen die Landkreise Harburg, Stade, Segeberg, das Herzogtum Lauenburg und Lüneburg. Unweit der Hauptstadt Berlin gibt es in Oberhavel noch vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial.

Sogar in der Nähe der Metropole Frankfurt am Main, im Main-­Kinzig-­Kreis, finden sich noch attraktive Investitionschancen. Gleiches gilt für die Regionen um Darmstadt oder Mainz, für die Landkreise Darmstadt­Dieburg und Mainz-­Bingen. Entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-­Pfalz sehen die Experten ebenfalls gleich in mehreren Regionen gute Bedingungen für langfristig lohnende Immobilieninvestments, etwa im Landkreis Bergstraße, in Alzey­-Worms, Groß-­Gerau sowie im Westerwaldkreis.

Unter den Städten in dieser Region sind laut Index-­Berechnungen nur zwei sehr empfehlenswert, wenn es um die Geldanlage in Immobilien geht: Bonn und Worms bieten noch vergleichsweise preiswerten Wohnraum bei guter Wertsteigerungsprognose. Außerhalb des Großraums Berlin bietet das in Thüringen gelegene Weimar attraktive Investitionschancen.

Schlechte Karten für Käufer im Süden der Republik

Im Freistaat Bayern, für den außerhalb der nördlichen Landkreise fast flächendeckend durch positive Preisentwicklungen erwartet werden, glänzt nur ein Landkreis mit vergleichsweise moderaten Immobilienpreisen: Im niederbayerischen Straubing-­Bogen unweit von Regensburg sind die Kaufpreise den örtlichen Mieten noch nicht so weit enteilt wie in anderen Landstrichen Bayerns. Steigende Preise am Immobilienmarkt sorgen in Baden­Württemberg für eine ähnliche Tendenz: Wiesen im Vorjahr noch zehn Kreise besonders gute Investitionschancen auf, sind es in der diesjährigen Untersuchung nur noch sechs. Auszahlen könnte sich der Blick in den äußersten Südwesten an den Grenzen zu Frankreich und zur Schweiz. Regionen mit Potenzial sind etwa die Kreise Rastatt, Ortenaukreis, Lörrach und Waldshut.

Indikatoren für ein Immobilieninvestment

In die Berechnung des Investitionschancen-­Index wurden zwei wesentliche Faktoren einbezogen: Wie werden sich die Preise bis 2030* voraussichtlich entwickeln? Und: Wie hoch sind die Preise aktuell? Als Messlatte für die Kaufpreise wurden die Mietpreise vor Ort angelegt: Der sogenannte Vervielfältiger drückt den durchschnittlichen Kaufpreis für eine 70­ Quadratmeter­-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten aus. Ein hoher Vervielfältiger kann bedeuten, dass ein Teil des bis 2030 erwarteten Preiswachstums bereits jetzt schon realisiert wurde. Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je geringer der gegenwärtige Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preissteigerung ist. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-­Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf.

In den Metropolen hängen die Kaufpreise die Mieten ab

In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs­ und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf steigende Nachfrage und Wertgewinne bis 2030 hin – allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und liegen teils deutlich über der 22,5­-fachen Jahresnettokaltmiete, die Mieter in der Region zu zahlen hätten. In München, Hamburg und Berlin entsprechen die Kaufpreise mehr als 30 Jahresnettokaltmieten. „Hier sollten Interessenten genau hinsehen und das Preis-­Leistungs-­Verhältnis prüfen. Es hängt sehr vom einzelnen Objekt ab – von der Bausubstanz, der Ausstattung und vor allem der Lage der Immobilie. Stimmen all diese Faktoren, können durchaus auch hohe Preise gerechtfertigt sein“, sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. „Wer unsicher ist, sollte sich unbedingt kompetente Beratung von einem Immobilienfachmann holen.“

Und nicht nur für die Metropolen gilt: Eine Kaufentscheidung sollte nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet­- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. „Ein Investment kann auch aus anderen Gründen sinnvoll sein, etwa zum Vermögensaufbau oder zur Alterssicherung“, sagt Eva Grunwald.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional auf Kreisebene beleuchtet. Die vorliegende Analyse ist der dritte Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Untersucht wurden dafür unter der Leitung von Diplom­Volkswirtin Dörte Nitt­ Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Institut (HWWI), die regionalen Ertragschancen eines Immobilieninvestments in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

* Prognose Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-­Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots­ und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-­Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich die Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2017­-2030.

Kaufpreis liegt im oberen zweistelligen Euro-­Millionenbereich

Die Arminius Group hat als Transaktions­ und Asset Manager gemeinsam mit der HANSAINVEST Hanseatische Investment­-GmbH für einen Immobilienspezialfonds den Campus Eschborn mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 32.000 Quadratmetern sowie einem Parkhaus mit knapp 500 Stellplätzen erworben. Der Kaufpreis liegt im oberen zweistelligen Euro-­Millionenbereich. Das Immobilienensemble in Eschborn-­Süd umfasst vier benachbarte Bürogebäude. Diese sind derzeit zu rund 94 Prozent vermietet und bieten aufgrund des vergleichsweise niedrigen Mietniveaus und der Positionierung als Innovations­ und Beratungscampus langfristig Wertsteigerungspotenzial. Die Nähe zum Stadtzentrum Frankfurt und dem Flughafen sowie die sehr gute Anbindung an den ÖPNV und den Individualverkehr (A5 und A66) sprechen für den Standort. Verkäufer ist ein Family Office. Der Käufer wurde rechtlich und steuerlich von Kucera Rechtsanwälte beraten.

Der Ankauf des Campus Eschborn erfolgte als Startinvestment für einen offenen Spezialfonds als Individualmandat für die VOLKSWOHL BUND Lebensversicherung a.G. Der von der Service-­KVG HANSAINVEST administrierte Spezial-­AIF investiert mit einer Buy­and-­Hold-­Strategie vorwiegend in stabilisierte Büroimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Das Zielvolumen des Fonds beträgt 300 Millionen Euro. Weitere Investitionsmöglichkeiten werden derzeit von der Arminius Group geprüft.

„Ein auf unsere Bedürfnisse abgestimmter Immobilienfonds eröffnet die Möglichkeit auf eine auskömmliche Rendite bei gleichzeitig geringem Risiko. Der Campus Eschborn verbindet beides und ist damit ein optimales Startobjekt“, sagt Axel­ Rainer Hoffmann, Mitglied des Vorstandes der VOLKSWOHL BUND Lebensversicherung a.G.

Marc Drießen, Geschäftsführer der HANSAINVEST für den Bereich Service­KVG Real Assets, kommentiert: „Wir freuen uns, dass sich der VOLKSWOHL BUND und Arminius für die Zusammenarbeit mit uns entschieden haben. Unsere besondere Expertise für die Bedürfnisse von Versicherern als Investor ist bei dem Mandat von hoher Bedeutung.“ Christian Molter, Mitgründer der Arminius Group, ergänzt: “Wir freuen uns, unsere Expertise nun auch zunehmend für deutsche institutionelle Investoren gemeinsam mit einem ausgezeichneten Partner wie der HANSAINVEST einzubringen.“

PROJECT Research Studie Wohnungsmarktanalyse

Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2018

Mit einem Anstieg von 11,1 Prozent binnen eines Jahres haben die Preise für Neubaueigentumswohnungen in der  Metropolregion Frankfurt spürbar zugelegt. Im Zuge des Brexits und der Abwertung von London als bislang führender europäischer Finanzplatz ist das ein Beleg für die steigende Attraktivität der Mainmetropole und ihres Umlandes. Im Frankfurter Stadtgebiet haben sich neu gebaute Eigentumswohnungen sogar um 11,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verteuert, in Düsseldorf um 15,3 Prozent, wie PROJECT Research in seiner quartalsweise erhobenen Studie “Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2018” ermittelt hat.

Die Metropolregionen Frankfurt (+11,1 Prozent), Berlin (+9,1 Prozent) und Nürnberg (+7,7 Prozent) haben die stärksten Preisanstiege unter den acht untersuchten Ballungszentren erfahren, so das Ergebnis der Marktanalyse von PROJECT Research zum ersten Quartal dieses Jahres. Trotz anhaltend hohen Preisniveaus schraubt sich auch die Metropolregion München mit 6,3 Prozent weiter nach oben. Der vermeintliche Preisrückgang in Hamburg (­4,3 Prozent) kann indessen aufgrund einer Ausweitung des Betrachtungsradius im Hamburger Umland nicht als valide gelten. Gleiches gilt für die Metropolregion Köln, die dagegen einen Preisanstieg zu verzeichnen hat (+5,5 Prozent).

Hamburg trotz niedriger Dynamik mit Steigerungspotential

Um definitorische Effekte bei der Betrachtung des einbezogenen Umlandes der untersuchten Großstädte auszuschließen, hat PROJECT Research parallel die Preisentwicklung der fest definierten Stadtgebiete ausgewertet. Im März 2018 kosteten Hamburger Neubaueigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur noch 0,1 Prozent mehr. Hier rangiert die Hansestadt an letzter Stelle. “Obwohl das Neubauwohnungspreisniveau vermeintlich stabil bleibt, erkennen wir in Hamburg weiteres Wachstumspotential. Das Verhältnis zwischen abverkauften und neu auf den Markt kommenden Grundstücken ist in der Hansestadt äußerst ausgeglichen. Die Grundstücke, die nachrücken, weisen meistens ein gleiches Preisniveau aus, allerdings oft in vergleichbar schlechterer Lage. Bezieht man sich auf Projekte in gleich guten Lagen, so ist ein Preisanstieg wie in allen anderen Städten auch zu erkennen”, erläutert Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG und ergänzt: “Im letzten Jahr wurden zudem viele Hochpreisobjekte abverkauft. Neue Projekte im Toppreissegment sind kaum nachgerückt”. Außerdem ist dem Researchexperten zufolge ein gewisses Ausweichen in Randlagen erkennbar, vor allem nach Rahlstedt und Brügge. “Die sehr guten Lagen sind in Hamburg nicht mehr verfügbar, weshalb der Trend in andere Lagen geht”.

Spitzenpreise in München

Mit einem satten Plus von 15,3 Prozent übertreffen die steigenden Neubauwohnungspreise im Düsseldorfer Stadtgebiet sogar das Frankfurter Stadtgebiet (+11,7 Prozent). Im Berliner Stadtgebiet legen die Preise um 8,3 Prozent zu, in München um 8,0 Prozent. Es folgen Nürnberg (+7,1 Prozent), Wien (+4,5 Prozent) und Köln (+3,8 Prozent). Bei den Spitzenangebotspreisen rangiert München mit einem Quadratmeterpreis von 22.944 Euro an erster Stelle und toppt damit Hamburg, das bislang mit 21.060 Euro das Ranking angeführt hat. Auf dem dritten Platz folgt Berlin mit 19.243 Euro. Analysiert wurde von PROJECT Research ausschließlich frei finanzierter Geschosswohnungsneubau für Eigentumswohnungen.

JLL: Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten bei 7,1 Mrd. Euro

Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt* ist mit einem Megadeal in das Jahr 2018 gestartet ­ dies nach 12 Monaten ohne jegliche Transaktion über 1 Mrd. Euro. Mit der bereits im alten Jahr angekündigten und nun erfolgten Übernahme der österreichischen Buwog durch die Vonovia schlug wieder einmal ein großer Wohnungsmarktakteur zu: mit ca. 2,9 Mrd. Euro für den deutschen Teil des Portfolios wurde das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten auf 7,1 Mrd. Euro (48.000 Wohnungen) katapultiert, nur im Rekordjahr 2015 waren es mit 11 Mrd. Euro mehr. Das diesjährige Quartalsergebnis macht bereits jetzt fast die Hälfte des Transaktionsvolumens des gesamten Vorjahres aus. Die Vergleiche fallen entsprechend hoch aus: ein Plus von 109 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017, der 5 ­Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale um den Faktor 2,4 überschritten (auch ohne die Buwog­-Übernahme ein überdurchschnittliches Ergebnis), das 10­-Jahresmittel um den Faktor 1,5 getoppt.

Fünf Transaktionen, die in der Größenklasse zwischen 1.000 und 2.500 Wohneinheiten gehandelt wurden, erwiesen sich als solide Basis des insgesamt hohen Volumens: allein sie kamen auf einen Anteil von einem Viertel des gesamten Transaktionsvolumens und machen deutlich, welche Lose derzeit gesucht werden. “Investoren präferieren ein homogenes Portfolioprofil, das optimal zu ihrer jeweiligen Anlagestrategie passt. Beimischungen von Objekten mit anderen wirtschaftlichen Parametern stehen weniger im Fokus, egal ob mit einem verbessernden oder verschlechternden Effekt auf das Gesamtportfolio. Denn nur mit einem homogenen Produkt lassen sich klare Chancen identifizieren, Businesspläne umsetzen und letzten Endes auch die hohen Preise rechtfertigen”, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.

Diese Investmentspezialisierung wird auch deutlich an den drei Mikro­ und Studentenapartmentportfolios, die gleich zu Beginn des Jahres gehandelt wurden. Mit dem Staatsfonds von Singapur (GIC) und dem amerikanischen Investor Harrison Street sind dabei zwei internationale Investoren in den deutschen Mikroapartmentmarkt eingestiegen. “Mit über 1,4 Mrd. Euro hat dieser Markt bereits jetzt schon ein noch nie gemessenes Niveau erreicht. Wir gehen davon aus, dass sich Mikroapartments als eigene Assetklasse im Jahresverlauf etablieren werden”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Auch ein anderer, schon seit längerem aufgrund der Produktarmut zu beobachtende Trend wird anhalten: der Verkauf von Projektentwicklungen. Mit 29 von 101 Transaktionen gehen rund 30 % des Gesamtvolumens auf das Konto von Forward Deals (Gesamtjahr 2017: 25 % der Transaktionen, 5 ­Jahreschnitt der ersten Quartale: 14 %). “Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum, besonders in den Ballungsgebieten, ist dieser steigende Anteil ein Zeichen dafür, dass das Angebot in Reaktion auf das Ungleichgewicht und die steigenden Preise ausgeweitet wird. Ich gehe davon aus, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird”, so Scheunemann.

Die Käufer deutscher Wohnimmobilien sind maßgeblich deutsche Gesellschaften. Über 80 % des investierten Kapitals kam aus dem Inland. Die Top 3 Länder mit ausländischem Kapital waren die USA (570 Mio. Euro), Singapur (350 Mio. Euro) und Großbritannien (220 Mio. Euro). “Der Vorteil deutscher Investoren ist die hervorragende Marktkenntnis. Internationale Bewerber tun sich oft schwer, insbesondere mit der Struktur des Wohnimmobilienmarktes mit geringen Eigentümerquoten, dem Mieterschutz und lokalen Wohnungsmärkten”, erklärt Kortmann. Allerdings: Berlin machte ­ zumindest in der Momentaufnahme der ersten drei Monate ­ die Ausnahme: In die Hauptstadt floss erstmals mehr Kapital (zwei Drittel der insgesamt 1,1 Mrd. Euro) von ausländischen Anlegern als von deutschen. Auf Platz 2 in der regionalen Betrachtung des gewerblichen Wohnungsinvestmentmarktes liegt die Region Frankfurt­-Rhein-­Main. Bei einem Transaktionsvolumen von 650 Mio. Euro bewegte sich der Anteil internationaler Kapitalgeber mit über 40 % auch hier wesentlich höher als in den Vorjahren. “Bemerkenswert hierbei ist, dass die Private Equity Fonds mit einer neuen Strategie zurück sind”, so Kortmann. Nachdem sie in den letzten sieben Jahren in Deutschland tendenziell zu den Nettoverkäufern gezählt hatten, erwerben sie nun wieder Wohnungsbestände in Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Aufgrund des Erwerbs der Buwog durch Vonovia bleiben die börsennotierten Wohnungskonzerne die Käuferklasse mit dem höchsten Vermögensaufbau (von 2,8 Mrd. Euro) bei Wohnimmobilien. Ohne diesen Megadeal läge der Vermögensaufbau allerdings nicht bei 2,8 Mrd. Euro, sondern bei lediglich 85 Mio. Euro. “Die Konzerne haben zunehmend Schwierigkeiten durch Portfolioankäufe zu wachsen. Es fehlt das passgenaue Produkt”, so Kortmann. Ihnen bleibe bei der aktuellen Marktlage lediglich die Option internationalen Wachstums, wie es etwa durch die Vonovia in Österreich realisiert würde, oder die Bestandsentwicklung inklusive dem Ankauf von Projektentwicklungen. “Bei Projektentwicklungen stehen die Konzerne in großer Konkurrenz zu Banken, Versicherungen, Pensionsfonds bzw. den deutschen Spezialfonds.

Diese Investorengruppen haben im ersten Quartal mehr als 1,7 Mrd. Euro aufgebaut und sind in der Lage, durch ihre langen Investitionshorizonte hohe Preise aufzurufen. Wohnimmobilien gelten bei ihnen als Ersatz für fixed income investments mit begrenztem Risiko, wie etwa bei Staatsanleihen”, sagt Konstantin Kortmann. Und der Wohnungsinvestmentexperte ergänzt: “An dieser Entwicklung wird einer der Hauptreiber des Wohnungsmarktes deutlich: Solange die Zinsen innerhalb der Eurozone nicht wesentlich ansteigen, bleibt für langfristig orientierte Investoren der stabile deutsche Wohnungsmarkt mit seinen berechenbaren Mieterträgen und dem geringen Neubauvolumen weiterhin ein attraktives Investitionsziel. Unter weiterer Berücksichtigung der spezifischen Wohnprodukte wie Mikrowohnen, das insbesondere auch für internationale Investoren interessant ist, kann davon ausgegangen werden, dass das Transaktionsvolumen auch 2018 ein Niveau von mehr als 15 Mrd. Euro erreichen wird. Denn auch wenn die handelbaren Portfolios knapp bleiben werden: das Preisniveau wird weiter steigen.”

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge