Archiv für die Kategorie: Immobilien

30.000 m2 Mietfläche im Teilmarkt Legacy – Ankauf für den UniImmo: Europa

Union Investment hat die Büroimmobilie „Granite Park VII“ in Dallas erworben. Das Objekt mit einer Mietfläche von 30.000 m2 wurde 2017 fertiggestellt und ist vollständig und langfristig an die US-amerikanische Hypothekenbank Fannie Mae vermietet. Verkäufer ist Granite Properties, der Entwickler des Granite Park Campus, der aktuell sechs Gewerbeimmobilien umfasst und insgesamt auf acht Immobilien ausgelegt ist. Granite Park VII ist das neueste Objekt auf dem Areal. Der Kaufpreis beträgt rund 140 Mio. Euro. Der Ankauf erfolgt für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Europa.

„Der Ankauf ist bereits unsere zweite große Bürotransaktion im Raum Dallas, nachdem wir im Jahr 2016 das 40.000 m2 große Objekt  mit der Adresse 2000 McKinney Avenue erworben haben“, sagt Matthew Scholl, Head of Investment Management Americas der Union Investment Real Estate GmbH. „Wir folgen damit unserer Strategie neben den etablierten CBD-Standorten auch in wachstumsstarke junge Teilmärkte zu investieren, wenn unsere Investmentkriterien dort erfüllt werden. Unser Fokus liegt dabei auf nachhaltig stabilen Mieterträgen, die uns der langfristige Mietvertrag mit Fannie Mae garantiert.“ Nach dem Ankauf verwaltet Union Investment in den USA 18 Büroimmobilien mit einem Gesamtwert von rund 4,1 Mrd. Euro.

Der moderne Teilmarkt Legacy hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Neben rund 650.000 m2 Bürofläche, die unter anderem von Unternehmen wie Toyota, Liberty Mutual, JP Morgan Chase und Fedex genutzt werden, sind auch 3.800 Wohnungen sowie verschiedene Einzelhandels- und Hotelangebote neu entstanden. Heute weist der Teilmarkt eine gute urbane Mischung auf. Auf dem Granite Park Campus befindet sich unter anderem auch die Restaurantmeile The Boardwalk und ein Hilton-Hotel mit 300 Zimmern in der Nachbarschaft von Granite Park VII. Die Nähe zum Dallas North Tollway sorgt für eine gute Anbindung an das Stadtzentrum sowie zu den beiden Flughäfen von Dallas.

„Der Teilmarkt Legacy ist einer der am schnellsten wachsenden Arbeitsmärkte in den USA und die Entwicklung des Granite Park Campus ist ein gutes Beispiel dafür, wie schnelles Wachstum und eine langfristig hohe Aufenthaltsqualität miteinander verbunden werden können“, sagt Willis Kim, Head of US West Coast and Canada der Union Investment Real Estate GmbH. „In Kombination mit der hohen baulichen Qualität von Granite Park VII ergeben sich für uns erstklassige Investmentbedingungen.“

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Immobilienmarktanalyse untersucht Regionen im Osten der Republik

Der Erwerb von Wohneigentum kann auch im eher strukturschwachen Osten der Republik durchaus attraktiv sein. Zwar wirken sich wirtschaftliche Schwierigkeiten und Bevölkerungsrückgang nach wie vor auf den Immobilienmarkt ostdeutscher Bundesländer aus. Trotzdem gibt es Regionen mit Wertsteigerungspotential, in denen sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Das belegt ein Blick in den Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat. Die Studie zeigt, wo die ostdeutschen Perlen zu finden sind.

Rosige Aussichten bieten insgesamt zehn Städte und Kreise in den ostdeutschen Bundesländern in Hinblick auf Immobilieninvestitionschancen. Anders als in den übrigen Regionen dürften Wohnimmobilien dort bis 2030 Wertsteigerungen erfahren, wie die Experten des HWWI in ihrer Preisprognose* vorrechnen. Die mit Abstand besten Aussichten für Immobilienkäufer bietet demnach Potsdam. Für die brandenburgische Landeshauptstadt, in der viele Berlin-Pendler wohnen, rechnen die Experten mit einem jährlichen Plus von durchschnittlich 1,66 Prozent bei den Kaufpreisen. In Dresden ist eine jährliche Wertsteigerung von 1,18 Prozent zu erwarten und im brandenburgischen Landkreis Oberhavel nördlich von Berlin von 0,97 Prozent.

Kaufpreise überholen Mieten

Wer allerdings in Potsdam kaufen möchte, der musste im vergangenen Jahr im Schnitt bereits 3.241 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen – das ist, abgesehen von Berlin, ostdeutscher Rekord: Nirgendwo sonst ist Wohneigentum bereits so teuer. Wie stark die Preise geklettert sind, zeigt auch der so genannte Vervielfältiger: Knapp 30 Jahresnettokaltmieten werden fällig, um eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen. Von moderaten Preisen im Verhältnis zu den Mieten sprechen die Immobilienexperten des HWWI bei einem Vervielfältiger von maximal 22,5. „Ein hoher Faktor ist ein Hinweis darauf, dass die Preise möglicherweise überhitzen und künftige Wertsteigerungen bereits vorweggenommen wurden“, sagt Uwe Kleinert, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Ost bei der Postbank in Berlin. „Hier sollten Interessenten genau hinsehen und das Preis-Leistungs-Verhältnis prüfen. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt sehr vom einzelnen Objekt ab – von der Bausubstanz, der Ausstattung und vor allem der Lage der Immobilie. Stimmen all diese Faktoren, können durchaus auch hohe Preise gerechtfertigt sein“, rät Kleinert.

Auch in Dresden sind die Preise, gemessen an den Mieten, bereits auf der Überholspur: 2.070 Euro wurden 2017 pro Quadratmeter fällig, demnach mussten die Dresdner beim Kauf umgerechnet 23,4 örtliche Jahresnettokaltmieten aufbringen.

Beste Bedingungen für ein Investment

Besonders gute Investitionschancen bei moderaten Preisen zeichnen sich im Landkreis Oberhavel ab. Bei positiver Kaufpreisprognose ist Wohneigentum dort für durchschnittlich 1.950 Euro pro Quadratmeter oder umgerechnet 21,7 regionale Jahresmieten zu haben. Gleichzeitig prognostiziert das HWWI dem nordbrandenburgischen Kreis Wertsteigerungen von 0,97 Prozent pro Jahr. Ein ähnlich guter Tipp ist das thüringische Weimar: Mit 1.684 Euro sind die Quadratmeterpreise noch etwas günstiger, mit einem Vervielfältiger von 19,6 trifft das auch im Verhältnis zu den Mieten vor Ort zu. Das zu erwartende jährliche Preisplus liegt laut HWWI bei 0,62 Prozent bis 2030. „Weimar ist ein heißer Tipp, wenn es darum geht, günstige Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu finden“, sagt Uwe Kleinert.

Gefragtes Umland

Zu den ostdeutschen Regionen mit Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien zählen neben dem Landkreis Oberhavel weitere Kreise des Berliner Speckgürtels: Für Potsdam-Mittelmark ergibt sich laut HWWI-Prognose ein jährliches Plus von 0,55 Prozent, für Barnim von 0,42 Prozent, für Teltow-Fläming von 0,31 Prozent und für das Havelland von 0,26 Prozent. Außerdem sind die Preise in diesen Regionen durchweg noch moderat – insbesondere im Vergleich zur Hauptstadt, wo Käufer im vergangenen Jahr im Schnitt 3.676 Euro pro Quadratmeter aufwenden mussten. „Im Berliner Umland sind die Immobilienmärkte in Bewegung, die Nachfrage steigt. Wer Wohneigentum erwerben möchte, findet hier Objekte mit sehr gutem Preis-Leistungsverhältnis“, erläutert Uwe Kleinert.

Aufstrebende Universitätsstädte

Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich auch die ostdeutschen Universitätsstädte. In Dresden hat der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren einen Aufschwung erfahren; auch Weimar bescheinigen die Experten eine positive Preisentwicklung. In Leipzig sind mit einem Plus von 0,96 Prozent pro Jahr bis 2030 zwar ebenfalls Wertsteigerungen zu erwarten. Im Verhältnis zum Leipziger Mietmarkt sind die Kaufpreise mit 1.948 Euro pro Quadratmeter jedoch bereits recht hoch: 24,5 Jahresmieten erfordert der Kauf. Auch Wohneigentum im thüringischen Jena wird laut Prognose bis 2030 an Wert gewinnen, und zwar um 0,23 Prozent pro Jahr. Der Quadratmeter war allerdings bereits im vergangenen Jahr mit 2.070 Euro so teuer wie in Dresden.

Keine positive Kaufpreisprognose bieten die ostdeutschen Uni-Städte Erfurt (-0,3 Prozent), Rostock (-0,81 Prozent), Magdeburg (-0,83 Prozent), Halle (-1,84 Prozent) oder Chemnitz (-2,03 Prozent). Dort verhindern schrumpfende Bevölkerungszahlen Preiszuwächse. Dennoch muss der Wohnungskauf auch in Städten und Kreisen mit negativem Preistrend nicht kategorisch ausgeschlossen werden. Oft lohnt ein zweiter Blick und die Unterstützung eines Immobilienexperten, der das Investment bewertet. „Wer seine Wunschimmobilie sorgfältig nach Lage, Zustand, Ausstattung und guter Verkehrsanbindung aussucht, muss sich wenig Sorgen über große Wertverluste machen“, sagt Uwe Kleinert von der Postbank. „Auch sollte man bei der Kaufentscheidung nicht übersehen, dass schon das Wohnen im Eigenheim – auch im Alter – einen hohen Wert darstellt.“ Schließlich geht es beim Immobilienkauf nicht nur um die Rendite des Investments, sondern auch um die Lebensqualität im eigenen Zuhause.

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Bundesweit knapp 907.000 Verkäufe zu 239,7 Mrd. Euro in 2017 – Umsatzrekorde über alle Marktsegmente hinweg

Mit Verkäufen im Wert von 239,7 Mrd. Euro wurde im Jahr 2017 ein neuer Rekordumsatz am deutschen Immobilienmarkt erzielt. Das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. “Die Dynamik am Immobilienmarkt ist ungebrochen, 2017 war bereits das sechste Rekordjahr in Folge”, sagt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. “Seit dem Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich das Umsatzvolumen in Deutschland mehr als verdoppelt.” In 2017 lag der Geldumsatz 109 % über dem Niveau des Jahres 2009 und 6 % höher als in 2016. Die Zahl der Transaktionen war dagegen nach drei Jahren des Anstiegs erstmals wieder rückläufig, bundesweit wurden knapp 907.000 Kauffälle registriert – 2 % weniger als noch in 2016.

Wohnimmobilien dominieren Marktgeschehen, deutlicher Anstieg der Baulandpreise

Auch in 2017 dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im Wert von rund 170,8 Mrd. Euro gehandelt. Der Geldumsatz mit Wohnimmobilien hat sich damit seit 2009 um 94 % erhöht, gegenüber 2016 ergibt sich eine Steigerung von 5 %. Besonders positiv haben sich in 2017 die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern und baureifem Wohnbauland entwickelt, das Umsatzvolumen legte jeweils um 11 % zu, auf 29,9 bzw. 17,7 Mrd. Euro. Während jedoch die Zahl der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern um 1 % auf rund 38.300 gestiegen ist, ging die Zahl der Wohnbaulandverkäufe in 2017 das zweite Jahr in Folge um 1 % zurück – am Jahresende standen rund 103.900 Transaktionen zu Buche. “Das schwache Transaktionsaufkommen ist Ausdruck der seit Jahren festzustellenden und sich verschärfenden Flächenknappheit. Angesichts der hohen Wohnungsnachfrage ist es überaus bedenklich, dass sich die Wohnbaulandverkäufe seit Jahren um die Marke von 100.000 Kauffällen bewegen. Im Langfristvergleich ist das ein äußerst geringes Niveau, noch in den Neunzigerjahren waren es jährlich im Schnitt 180.000 Verkäufe und zu Beginn des Jahrtausends immerhin noch 140.000”, mahnt Marktanalyst Sebastian Wunsch. Folgerichtig hat sich die Preisentwicklung beim Bauland in 2017 dynamisiert, nach Preisanstiegen um 6 % in 2015 und um 5 % in 2016, verteuerte sich der Quadratmeter Wohnbauland im vergangenen Jahr im bundesweiten Schnitt um 11 %. Vielerorts waren jedoch noch wesentlich kräftigere Preissprünge zu verzeichnen. “Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und eine wichtige Stellschraube für die Erschwinglichkeit des Wohnens. Insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird durch die hohen Grundstückspreise in zunehmenden Maße erschwert”, so Wunsch weiter.

Rückläufige Verkaufszahlen bei Eigentumswohnungen, schwächelnder Neubau

Auch an den beiden umsatzstärksten Teilmärkten – den Märkten für Eigentumswohnungen und Eigenheime – ist der Geldumsatz in 2017 gestiegen. Wenngleich die Umsatzvolumina mit 62,7 Mrd. im Bereich Eigentumswohnungen und 60,5 Mrd. Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern jeweils neue Rekordwerte erreichten, fielen die Steigerungsraten im Vergleich mit den übrigen Marktsegmenten moderater aus (+2 % bzw. +4 %). Sowohl im Bereich Eigentumswohnungen als auch im Eigenheimsegment hat sich die Preisentwicklung, mit Steigerungsraten von 6 bzw. 5 % in 2017, im Vergleich zu den Vorjahren leicht abgeschwächt. Hauptursächlich für die im Vergleich zu den Vorjahren abnehmende Umsatzdynamik waren die jeweils rückläufigen Transaktionszahlen. Die Zahl der Eigenheimverkäufe ist das zweite Jahr in Folge um 1 % zurückgegangen, auf rund 243.400 in 2017. Mit knapp 315.100 Transaktionen in 2017 war der rückläufige Trend bei Eigentumswohnungen noch ausgeprägter (-4 % im Vorjahresvergleich). “Der Rückgang bei den Wohnungsverkäufen ist in erster Linie auf die stark rückläufigen Neubautransaktionen zurückzuführen, diese haben das Segment der Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren maßgeblich gestützt. In 2017 gab es einen regelrechten Einbruch der Erstverkäufe um rund 12 % und das obwohl sich die Genehmigungszahlen von Eigentumswohnungen in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau bewegten”, sagt Sebastian Wunsch. Eine Rolle spielen in diesem Zusammenhang die zunehmend längeren Bauzeiten, einerseits das Resultat immer großvolumigerer und aufwändigerer Bauvorhaben, andererseits auch bedingt durch wachsende Kapazitätsengpässe im Baugewerbe. So lagen in 2017 im bundesweiten Schnitt rund 25 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung von Bauvorhaben mit Eigentumswohnungen, zehn Jahre zuvor waren es noch durchschnittlich 22 Monate. Mancherorts verlängerte sich die sog. Abwicklungsdauer jedoch noch wesentlich stärker, so zum Beispiel in der Bundeshauptstadt. Mit jährlich mehr als 20.000 Transaktionen ist Berlin der mit Abstand wichtigste Markt für Eigentumswohnungen in Deutschland. “Es dauert immer länger, bis genehmigte Wohnungen am Markt ankommen. Derzeit liegen in Berlin durchschnittlich 35 Monate zwischen der Genehmigung einer Neubaueigentumswohnung und der Fertigstellung – in 2008 waren es noch 23 Monate”, erläutert Wunsch. Zudem wirken die knappen Kapazitäten preistreibend: Im Rahmen der IMA® erfasst GEWOS jedes Jahr die realisierten Transaktionspreise für erstverkaufte Neubauwohnungen, die anliegende Tabelle 1 liefert Informationen zu dem Preisniveau sowie der Preisentwicklung für die 15 bevölkerungsreichsten deutschen Städte.

Prognose: Mehr als eine Viertel Billion Euro Umsatz in 2018, weiterer Umsatzrekord in 2019

Für das laufende Jahr erwartet GEWOS, dass der deutsche Immobilienmarkt erstmals die Umsatzmarke von einer Viertel Billion Euro knackt. Am Jahresende 2018 dürfte sich das bundesweite Umsatzvolumen auf rund 251,1 Mrd. Euro belaufen, dies entspricht einer Steigerung um 5 % gegenüber dem Vorjahr. Auch für 2019 geht GEWOS von weiter steigenden Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien aus: Mit Transaktionen im Wert von insgesamt rund 262,1 Mrd. Euro wird ein weiterer Umsatzrekord für den deutschen Immobilienmarkt vorhergesagt.

Sowohl in 2018 als auch in 2019 wird nach der Prognose von GEWOS der weit überwiegende Teil des deutschen Immobilienumsatzes mit Wohnimmobilien generiert. “Der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien von Selbstnutzern wie auch Kapitalanlegern steht weiterhin ein zu geringes Angebot gegenüber, mit der Folge weiter steigender Preise und Umsätze”, fasst Marktanalyst Wunsch die aktuelle Situation zusammen. “Während der Wohnungsbau auf der Stelle tritt, wächst die Bevölkerung – getragen von der immer noch hohen Zuwanderung nach Deutschland – weiter, trotz leichter Eintrübungen zeigt sich die Konjunktur robust, die Lage am Arbeitsmarkt ist so gut wie noch nie seit der Wiedervereinigung, auch die Einkommen steigen stetig”, so Wunsch. Darüber hinaus stagnieren die Zinsen für Wohnungsbaukredite auf niedrigem Niveau: “Die Finanzierungsbedingungen für den Immobilienerwerb sind weiterhin sehr attraktiv und sie werden es auch mittelfristig bleiben”, sagt Wunsch. Nach Daten der Bundesbank liegen die Zinsen für neue, längerfristige Kredite aktuell bei rund 2 % – noch vor zehn Jahren waren es mehr als 5 % und Anfang der Neunzigerjahre phasenweise mehr als 10 %. Im Zusammenspiel dieser Faktoren erwartet GEWOS, dass die Umsätze mit Wohnimmobilien weiter steigen, um 6 % in 2018 auf rund 181,0 Mrd. Euro und um weitere 5 % in 2019 auf dann 190,1 Mrd. Die Preisdynamik dürfte sich leicht abschwächen, jedoch auch im laufenden und im kommenden Jahr bestimmend für die Marktentwicklung bleiben. Die Kauffälle von Wohnimmobilien dürften jeweils in etwa das Niveau aus 2017 erreichen.

Deutliche Zuwächse im Mehrfamilienhaussegment und beim Wohnbauland

“Insbesondere für das Mehrfamilienhaussegment und den Teilmarkt für Wohnbauland erwarten wir in 2018 weitere deutliche Umsatzzuwächse von jeweils rund 9 %”, kommentiert Wunsch. “Die Bautätigkeit zieht im Geschosswohnungsbau weiter an, besonders groß ist die Nachfrage nach Mietwohnungen. Das spiegelt sich auch bereits in den Transaktionszahlen, die uns aus dem laufenden Jahr vorliegen, wider.” GEWOS prognostiziert, dass die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern in 2018 um 3 % zunehmen, die Wohnbaulandverkäufe dürften in etwa das Vorjahresniveau erreichen. In 2019 dürfte sich die Umsatzentwicklung, mit Steigerungsraten von 5 % bei Mehrfamilienhäusern und 6 % beim Wohnbauland, jeweils leicht abschwächen.

Der Teilmarkt für Eigentumswohnungen wird nach der Prognose von GEWOS im laufenden und im kommenden Jahr das umsatzstärkste Segment am deutschen Immobilienmarkt bleiben. GEWOS geht davon aus, dass sich die Kauffallzahlen in etwa auf dem Niveau von 2017 stabilisieren werden und die Umsätze wieder etwas kräftiger zulegen – um 4,5 % in 2018 und um 5,4 % in 2019. Neben allgemein weiter anziehenden Preisen sind hierfür auch neuerliche Impulse aus dem Bereich der Neubautransaktionen verantwortlich. Die Zahl der Eigenheimtransaktionen dürfte in 2018 in etwa stabil bleiben, für 2019 wird ein Rückgang der Verkäufe um 1 % vorausgesagt. Im langfristigen Vergleich erreicht das Transaktionsaufkommen im Eigenheimsegment damit aber weiterhin ein sehr hohes Niveau. Das Umsatzvolumen dürfte in 2018 bei rund 63,8 Mrd. Euro (+5 %) und in 2019 bei rund 66,5 Mrd. Euro liegen (+4 %).

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Exklusive Analyse von ImmobilienScout24 zum Wohngipfel

Der Wohngipfel im Bundeskanzleramt sucht nach Lösungen für eines der drängendsten Probleme unserer Zeit: den Engpass beim bezahlbaren Wohnraum. Zu diesem Anlass hat ImmobilienScout24 analysiert, welche Wohnungen in Deutschland am häufigsten gesucht werden.

Das Ergebnis: Die im Bundesdurchschnitt meistgesuchte Wohnung hat im Durchschnitt 66 Quadratmeter, 2,5 Zimmer und kostet 446 Euro Kaltmiete. Diese Zahlen ergeben sich aus der ImmobilienScout24-Analyse, die zum Wohngipfel der Bundesregierung vorgelegt wurde.

In einigen Regionen Deutschlands ist der Nachfragedruck so hoch, dass Mieter sogar höhere Preise für weniger Wohnfläche zahlen: So müssen sich Suchende in München im Durchschnitt mit 45 Quadratmetern auf 2 Zimmern für eine Kaltmiete von rund 645 Euro zufrieden geben – und das bei einem enormen Konkurrenzdruck: Solche Wohnungen erhalten im Schnitt 2.017 Bewerbungen.

Berliner Wohnungssuchende begnügen sich bei einer Kaltmiete von 426 Euro mit 49 Quadratmetern auf 2 Zimmern – rund 1.760 Bewerber melden sich auf ein solches Inserat im Durchschnitt.

Auf Platz 3 im Ranking der meistgesuchten Wohnungen liegt Stuttgart: 1.377 Bewerber melden sich im Schnitt auf ein Inserat, in dem 55 Quadratmeter auf 2,5 Zimmern für 557 Euro kalt angeboten werden.

Es folgen Köln mit 1.160 Mitbewerbern auf Wohnungen mit durchschnittlich 2 Zimmern auf 47 Quadratmetern für 451 Euro kalt sowie Frankfurt am Main mit 2 Zimmern auf 47 Quadratmetern für 504 Euro Kaltmiete im Durchschnitt.

Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmobilienScout24, sagt: “Unsere Analyse verdeutlicht die Dringlichkeit des Neubaus im bezahlbaren Wohnungssegment. Wenn wir in den Metropolen auf entsprechende Wohnungsangebote mehr als 1.700 Bewerber verzeichnen, läuft da etwas ganz gewaltig schief. Wir rufen der Politik deshalb zu: Baut, was gesucht wird!”

Expo Real 2018, Märkte und Trends – Statement Timo Tschammler, CEO JLL Germany

Die Eskalation der politischen Spannungen in London, Berlin, Moskau, Ankara, Washington, Teheran und überall dort, wo die Zukunft der Welt von politischen Entscheidungen und realer politischer Macht oder Ohnmacht abhängt, sorgt generell bei vielen Menschen für ein Gefühl von Unwägbarkeit und Unsicherheit. Damit einher geht die gleichzeitige Gefahr globaler Handelskonflikte, die die Märkte weltweit belasten. Aber auch ein Ende der Staatschuldenkrise ist nicht in Sicht. In Athen und Rom werden aktuell möglicherweise weitere Kapitel dieser unendlichen Geschichte geschrieben. Für Zündstoff nicht zuletzt in diesem Kontext sorgt Deutschland durch den vom Ifo-Institut prognostizierten größten Leistungsbilanzüberschuss weltweit. Donald Trump dürfte diese Botschaft genauso wenig gefallen wie Frau Lagarde vom IWF. Aber auch in Brüssel wird sich die Begeisterung über Deutschlands Bilanz und das Leistungs-Gefälle innerhalb der EU-Staaten in Grenzen halten. Sechs Prozent des BIP gelten bei den EU-Kommissaren als höchstes der Gefühle. Deutschland bilanziert 2018 7,8 Prozent.

Unterschiede zeigen sich in der Geldpolitik der größten Zentralbanken. Während die US Fed die Zinspolitik verschärft, gab die EZB Pläne bekannt, das Programm zum Ankauf von Anleihen ab nächstes Jahr einzustellen und dabei den Leitzins unverändert zu lassen. EZB-Chef Mario Draghi sieht immer noch “keinen überzeugenden Aufwärtstrend” der Inflation. Damit rechtfertigt er seine fortgesetzte Nullzinspolitik bis mindestens 2019. Wenig Änderung erwartet in nächster Zeit auch die Bank of Japan.

Ungeachtet dieser Faktoren zeigen die globalen Immobilienmärkte weiterhin eine gute Performance, sowohl im Blick auf die Investment- als auch auf die Vermietungsmärkte. Die Investoren-Nachfrage bleibt robust, wobei eine zunehmende Anzahl von Akteuren ihre Kapital-Allokation im Immobilien-Sektor aufgrund seiner defensiven Qualitäten, den stabilen laufenden Erträgen und der relativen Performance im Vergleich zu anderen Asset-Klassen erhöht. Die sich verändernden demografischen und technologischen Entwicklungen steigern das Interesse insbesondere im Logistiksektor und alternativen Sektoren. Vor diesem Hintergrund geht JLL davon aus, dass die globalen Investitionen in Gewerbeimmobilien im Gesamtjahr 2018 mit rund US$715 Mrd. in etwa auf dem Niveau des Vorjahres bleiben werden.

Metropolen Gewinner des weltweiten Investment-Booms – Sonderrolle in Deutschland

Alles in allem verspricht 2018 weltweit einmal mehr ein exzellentes Immobilien-Investmentjahr zu werden. Bereits zur Jahresmitte wurde das Vorjahresvolumen um 13% übertroffen und bilanziert bei US$341 Mrd. Deutschland rangiert dabei hinter den USA und Großbritannien mit einem Investment-Volumen von US$29,3 Mrd. auf Position 3 des globalen Rankings, ein Plus von 23% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Zweifellos zählen die Metropolen zu den Gewinnern des weltweiten Investment-Booms. Denn einen Sogeffekt der Anlegervorlieben zugunsten der Metropolen liefert naturgemäß der Megatrend “Urbanisierung”. Durch seine föderale Struktur mit seinen immerhin sieben auch für globale Investoren attraktiven Immobilienhochburgen gilt das allerdings nur eingeschränkt für Deutschland. Deutschland als sicherer Hafen kommt auf breiter Front mit Städten wie Berlin, Frankfurt oder München für Investoren aus aller Welt eine attraktive Sonderrolle zu. Wenn es um internationales Kapital geht, liegt München 2018 bislang immerhin auf Platz 14 und Frankfurt auf Platz 18 unter den Top 20 Städten bei Cross-Border-Investments weltweit. Die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für international agierende Investoren ist insofern unstrittig. Im nach wie vor äußerst dynamischen Investmentmarkt werden zwar immer noch hochpreisige Investments getätigt. Kapitalsicherheit wird dabei aber immer wichtiger. Die Wertentwicklung basiert insofern verstärkt auf der Mietpreisentwicklung. Auch hier stehen die Zeichen auf Zuwachs. Das globale jährliche Mietpreiswachstum für erstklassige Büroflächen in weltweit 30 von JLL analysierten Märkten bleibt mit 3,6% auch im 2. Quartal 2018 auf Wachstumskurs. Im Gesamtjahr 2018 wird mit einem globalen Mietpreiswachstum von 3,4% gerechnet – überdurchschnittlich in Deutschland präsentiert sich dabei Berlin mit einem zweistelligen Mietwachstum im Jahresvergleich in einer Größenordnung von 12,5%.

Generelle Mega-Themen

Ein Mega-Thema, das unsere Zukunft bestimmt wie kein zweites, ist all das, was unter dem Stichwort Industrie 4.0 subsummiert wird. Die Digitalisierung unserer Branche und – unter anderem damit verbunden – die Flexibilisierung unserer Arbeits- und Geschäftswelt in umbauten Räumen sind Herausforderungen, denen wir uns bei JLL in vielfältiger Hinsicht seit vielen Jahren stellen. Dabei gehört der Umbruch im stationären Handel durch den Online-Handel genauso zu den digitalen Herausforderungen wie etwa auch die Veränderung der Logistikbranche durch Automatisierung und Einsatz von Robotern mit einer potentiellen Revolution der Logistik-Prozesse im Gefolge, sowie möglichen Veränderungen bei der Bewertung von Objekten oder Mikro-Standorten. Der Markt für Logistik-Immobilien gewinnt durch diese Veränderungen eine unerhörte Eigendynamik, die Investoren und Nutzer in gleichen Maßen mobilisiert.

Last not least: Zukünftiges Wohnen in Deutschland ist ein weiteres Mega-Thema. Unter dem Titel “Living” beschäftigt sich JLL in umfassender Art und Weise mit allen damit verbundenen Implikationen, Fragestellungen und Problemlösungen.

Global Retail Attractiveness Index von Union Investment zeigt neue Rangliste der Top 17-Märkte

Getragen von einer positiven Stimmung sowohl bei den Verbrauchern als auch bei den Einzelhändlern, präsentieren sich die Einzelhandelsmärkte weltweit auch im zweiten Quartal 2018 mehrheitlich in guter bis sehr Verfassung. Der anhaltende Wirtschaftsboom beschert den Investoren damit in der Breite lukrative Wachstumsmärkte mit vielfältigen Anlagemöglichkeiten. Gleichwohl sortiert sich die Landschaft für Handelsinvestments im globalen Aufschwung neu: Das Gefälle zwischen den investorenfreundlichen Einzelhandelsmärkten mit guten Fundamentaldaten und denjenigen Märkten, in denen bereits vor zwei Jahren erste Warnsignale zu vernehmen waren, nimmt weiter zu: Wie der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) für das zweite Quartal 2018 von Union Investment ausweist, beträgt der Abstand zwischen den Top-Performern und den schwächsten Märkten in Europa jetzt rund 20 Punkte. Gegenüber der letzten Analyse im vierten Quartal 2017 ist die Schere damit noch weiter aufgegangen. „Bei Handelsimmobilien herrscht ohnehin schon eine hohe Verunsicherung auf Investorenseite. Umso wichtiger ist es, die regional sehr unterschiedlichen Entwicklungen im Auge zu behalten und zwischen Märkten, die im langfristigen Trend investorenfreundliche Rahmenbedingungen bieten und Märkten mit gravierenden strukturellen Defiziten zu differenzieren“, sagt Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei Union Investment. „Die aktuelle Erhebung des Global Retail Attractiveness Index kann hierfür wichtige Anhaltspunkte liefern.“

Shooting-Stars Tschechien und Polen

„Ein wichtiges Signal ist, dass der Gesamtindex für Europa mit 110 Punkten zur Jahresmitte 2018 sein überdurchschnittliches Niveau bestätigt hat. Im Wesentlichen wird der EU-Index durch die noch einmal verbesserte Konsumentenstimmung, aber auch durch die durchweg positive Stimmung bei den Händlern beflügelt“, so Henrike Waldburg. Als attraktivste Einzelhandelsmärkte in Europa weist der GRAI für das zweite Quartal 2018 die beiden osteuropäischen Länder Polen und Tschechien aus, gefolgt von den beiden ehemaligen Krisenländern Irland und Portugal. Unter die europäischen Top-Five schafft es erneut auch Deutschland. In der Spitzengruppe zeigen jedoch nur zwei Länder, Tschechien (+5 Punkte) und mit Polen der Shooting-Star des vierten Quartals 2017 (+4 Punkte), im Vorjahresvergleich eine positive Entwicklung. Die stärksten Einbußen von jeweils 7 Zählern weisen bezeichnenderweise die wirtschaftlichen Schwergewichte in Europa, Deutschland und Frankreich, auf. Während in Frankreich der starke Einbruch vor allem auf den harten Faktor Inflation zurückzuführen ist, wirkt sich in Deutschland die schwache Umsatzentwicklung negativ auf den Index aus. Eine weitere Verschiebung gegenüber der letzten Erhebung: Frankreich, Großbritannien und Belgien bilden jetzt die Schlusslichter des EU-Rankings, wobei Belgien mit 99 Zählern im aktuellen Index als einziges Land unter die 100-Punkte-Marke gerutscht ist. Hier schlägt die stark unterdurchschnittliche Stimmung bei den belgischen Einzelhändlern sowie die schwache Entwicklung bei den Einzelhandelsumsätzen durch.

Bei einer seit 2015 vergleichsweise stabil verlaufenden Entwicklung hat der über zwölf Einzelhandelsmärkte gebildete Europa-Index im Verlauf des letzten Jahres etwas an Boden verloren. Der Rückgang beträgt 3 Punkte. Das leichte Minus ist in erster Linie auf die schwache Entwicklung der Einzelhandelsumsätze zurückzuführen (Subindex: -12 Punkte). Diese war ausnahmslos in allen zwölf untersuchten EU-Ländern rückläufig. Die größten Einbußen erlebt der Subindex in Österreich (- 25 Punkte), Portugal (- 22) und Deutschland (-17).

Größter Sprung für Südkorea

Die insgesamt gute Verfasstheit der investmentrelevanten Einzelhandelsmärkte weltweit drückt sich auch im Nordamerika-Index und im Asien-Pazifik-Index aus. Mit 111 bzw. 108 Punkten erreichen beide Indizes ebenfalls ein überdurchschnittliches Niveau. Dabei konnte gegenüber dem zweiten Quartal 2017 der Nordamerika-Index um 2 Punkte, der Asien-Pazifik-Index um 1 Punkt zulegen. Das internationale Ranking führen jetzt die USA mit 111 Punkten (+ 2 Punkte) an, gefolgt von Japan mit 110 Punkten (- 1 Punkt) und Kanada mit 108 Punkten (-4 Punkte). Den größten Sprung machte Südkorea – mit einem Plus von 5 Punkten gegenüber dem zweiten Quartal 2017. „Wie auch in Kanada wirkt in den USA die Inflation stark dämpfend. In den USA sehen wir jedoch steigende Einzelhandelsumsätze, die in Verbindung mit dem ausgeprägten Optimismus auf der Nachfrage- und Angebotsseite für ein attraktives Investmentumfeld sorgen. Demgegenüber mahnen in Kanada die harten Faktoren Inflation und Einzelhandelsumsätze  momentan zur Zurückhaltung“, so Henrike Waldburg.

Mit Blick auf die Transaktionsvolumina erwartet Union Investment in den nächsten sechs Monaten eine starke Konzentration der Handelsinvestments auf die europäischen Top-Five-Märkte der GRAI-Rangliste sowie die USA. „Der Anteil des aus Europa investierten Kapitals wird bei 75 Prozent, womöglich sogar noch darüber liegen. Bei den anderen Märkten erwarten wir eine weiter zunehmende Rückhaltung“, sagt Henrike Waldburg.

Zur Methodik

Der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) von Union Investment bildet die Attraktivität der Einzelhandelsmärkte von insgesamt 17 Ländern in Europa, Amerika und Asien-Pazifik ab. Dabei bedeuten 100 Indexpunkte eine durchschnittliche Bewertung. In den EU-12-Index gehen die Indizes der EU-Länder Deutschland, Frankreich, Italien, Spanien, Großbritannien, Österreich, Niederlande, Belgien, Irland, Portugal, Polen und Tschechien ein, gewichtet mit ihrer jeweiligen Bevölkerungszahl. In den Nordamerika-Index gehen die Indizes der USA und Kanadas ein; der Asien-Pazifik-Index berücksichtigt Japan, Südkorea und Australien.

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Es fehlt an Eigenkapital, Einkommen und Wissen

Die meisten jungen Menschen im Alter zwischen 18 und 40 Jahren wohnen aktuell zur Miete. Lediglich ein Viertel (27 Prozent) besitzt eine eigene Immobilie. Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben, ist jedoch sehr groß. 69 Prozent der befragten Mieter wünscht sich dies. Den meisten fehlt es jedoch hauptsächlich an Eigenkapital, aber auch an ausreichendem Einkommen, um sich diesen Wunsch zu erfüllen. Dies sind die wichtigsten Ergebnisse einer forsa.Omninet-Panelbefragung im Auftrag der ZBI Gruppe und Union Investment.

Bei den gemieteten Immobilien der befragten jungen Menschen handelt es sich in den meisten Fällen um Wohnungen. Sie haben im Durchschnitt 2,9 Zimmer und 74 Quadratmeter zur Verfügung. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 553 Euro. Von denjenigen, die Wohneigentum besitzen, haben mehr als die Hälfte (58 Prozent) freistehende Häuser und auch mehr Platz. Sie wohnen durchschnittlich in 5,2 Zimmern und auf 128 Quadratmetern.

Mieter haben fast jeweils zur Hälfte einen mittleren oder einen höheren Bildungsabschluss (49/51 Prozent). Wohneigentum haben hingegen hauptsächlich Menschen mit mittlerem Bildungsabschluss (81 Prozent). Nur 19 Prozent der Befragten mit höherem Abschluss gelingt der Erwerb einer Immobilie vor der Vollendung des vierzigsten Lebensjahres. „Offensichtlich gelingt es Menschen, die nach einer Lehre direkt in ihrem Beruf arbeiten, deutlich früher, genug Kapital zu bilden, um die Finanzierung einer eigenen Immobilie zu realisieren“, konstatiert Jörg Kotzenbauer, Leiter der Konzernentwicklung bei Union Investment.

Fehlendes Eigenkapital, geringes Einkommen und wenig Wissen stehen dem Immobilienkauf im Weg

Um vom Mieter zum Eigentümer zu werden, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Insbesondere beim Eigenkapital, beim Einkommen, aber auch beim Wissen, wie man einen Immobilienkauf angeht, mangelt es jedoch den meisten Befragten. So haben 83 Prozent der befragten Mieter nach eigener Einschätzung nicht genug Eigenkapital, zwei von drei (64 Prozent) fehlt ein ausreichend hohes Haushaltseinkommen und bei 44 Prozent derer, die einen Immobilienkauf in Erwägung ziehen, fehlt ein unbefristetes Arbeitsverhältnis. Viele fühlen sich auch mit dem Procedere eines Immobilienerwerbs überfordert. Nur 19 Prozent der Mieter glauben, dass ihr Wissen zum Thema Immobilienerwerb gut bzw. sehr gut ist. Die große Mehrheit der Mieter (81 Prozent) ordnet hingegen das eigene Wissen nur zwischen befriedigend und gar nicht vorhanden ein. „Die Ergebnisse unserer Umfrage belegen, dass für viele jüngere Menschen die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum sehr hoch sind. Vielen wird es also nicht gelingen, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen. Für Investoren in Wohnimmobilien heißt dies, dass Mietobjekte auch perspektivisch eine attraktive Kapitalanlage bleiben werden“, sagt Dr. Ital. „Dies gilt sowohl für direkte Investitionen in Mietobjekte als auch für Kleinsparer, die über Wohnimmobilienfonds an vermieteten Immobilien beteiligt sind“, ergänzt Kotzenbauer.

Mieter möchten sich finanziell nicht knebeln und ihre Flexibilität nicht aufgeben

Diejenigen Mieter, die kein Interesse am Erwerb einer eigenen Immobilie haben, nennen als Gründe die hohe finanzielle Belastung, zu wenig Flexibilität sowie hohe Immobilienpreise. Jeder Zweite (50 Prozent) möchte sich demnach wegen eines Immobilienkaufs nicht finanziell be- oder überlasten, zum Beispiel durch einen Hypothekenkredit. 44 Prozent  möchten sich die eigene Flexibilität erhalten, sehen diese also durch den Besitz von Wohneigentum eher eingeschränkt. Knapp vier von zehn befragten Mietern (39 Prozent) glauben, dass die Preise für Immobilien derzeit zu hoch sind. Beinahe jeder dritte Mieter (32 Prozent) möchte zudem in anderen Lebensbereichen auf nichts verzichten, um sich den Erwerb von Wohneigentum leisten zu können. „Finanzieller Spielraum, Flexibilität und Kostenbewusstsein sind für die aktuelle Generation von Mietern demnach wichtige Bedürfnisse, die wir als Investoren bei der Auswahl von Objekten wissen und berücksichtigen müssen. Wenn wir dies tun, bleiben die Immobilien in unserem Portfolio auch zukünftig dauerhaft vermietbar“, ergänzt Dr. Ital. „Diese langfristige Perspektive entspricht unserer Philosophie, ehrliche Mietrenditen zu erzielen damit wir unseren Anlegern, bei denen es sich hauptsächlich um Kleinanleger handelt, ein passendes Produkt anbieten können. Dies steht nicht im Widerspruch zu guter Qualität und fairen Preisen für die Mieter unserer Objekte. Da uns bewusst ist, dass die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum eine zentrale politische und soziale Frage mit enormer Tragweite ist, bleibt es unser langfristiges Ziel, den Mietern diesen Wohnraum und den Anlegern eine adäquate Rendite zu ermöglichen“, betont Kotzenbauer.

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