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Mit dieser Frage setzt sich Savills auseinander

 

Neben regionalen Unterschieden bei der Eigentümerstruktur an den Mietwohnungsmärkten werden die größten Wohnungseigentümer Deutschlands vorgestellt und dem Berliner Markt wird ein eigenes Kapitel gewidmet.

Deutschland, (nicht überall) ein Mietwohnungsland

Laut den Ergebnissen des Zensus, auf die Savills primär zurückgreift, werden deutschlandweit rund 52 % aller Wohnungen zur Miete angeboten. Doch Deutschland ist nicht überall ein Mietwohnungsland: Während in den kreisfreien Städten rund 65 % aller Wohnungen zur Vermietung angeboten werden, liegt der Anteil in den Landkreisen im Durchschnitt nur bei 40 %. „In den saarländischen Landkreisen Merzig-Wadern und St. Wendel wird sogar nur etwa jede vierte Wohnung vermietet“, berichtet Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills, und fasst zusammen: „In über der Hälfte aller deutschen Kreise dominiert selbstgenutztes Wohneigentum.“ Die höchsten Mietwohnungsanteile finden sich vor allem in ostdeutschen Städten wie Rostock und Potsdam, aber auch in den Metropolen Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Mietwohnungen gehören vor allem Privatpersonen

In Deutschland befinden sich die Mietwohnungen zu etwa zwei Dritteln im Eigentum von Privatpersonen. Ein weiteres Fünftel des Mietwohnungsbestandes gehört der Öffentlichen Hand und Genossenschaften. Auf privatwirtschaftliche Unternehmen entfallen damit nur etwa 2,7 Mio. Mietwohnungen bzw. rund 13 %, womit sie eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben. Hierbei gibt es aber deutliche regionale Unterschiede. „In 177 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten befinden sich mindestens 80 % aller Mietwohnungen in Gebäuden im Eigentum von Privatpersonen oder Eigentümergemeinschaften“, erläutert Schenk. Keine andere Eigentümergruppe kommt in einem Kreis auf Marktanteile von mehr als 50 %, woran die starke Fragmentierung der Eigentümerstruktur deutlich wird.

Privatwirtschaftliche Unternehmen: Häufig im Fokus, fast nirgends dominierend

Immobilienfonds, Immobilien-AGs und ähnliche privatwirtschaftliche Akteure stehen in der Diskussion um die vielerorts angespannten Wohnungsmärkte oftmals im Fokus. Sie sind aber nur in 31 Kreisen Eigentümer von mehr als einem Fünftel aller Mietwohnungen. „In 71 % aller Kreise kommen privatwirtschaftliche Unternehmen nur auf einstellige Marktanteile“, analysiert Schenk. Privatwirtschaftliche Unternehmen konzentrieren sich vornehmlich auf die kreisfreien Städte, in denen ihre Bestände im Mittel rund 14,5 % aller Mietwohnungen umfassen. In den Landkreisen liegt ihr mittlerer Marktanteil hingegen nur bei 6,6 %.

Sechs Cluster zur Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen

Um die Relevanz privatwirtschaftlicher Unternehmen in verschiedenen Mietwohnungsmärkten zu messen, hat Savills sechs Cluster gebildet. Sie reichen vom „Cluster 1 – Höchste Bedeutung“ bis zum „Cluster 6 – Sehr geringe Bedeutung“.

Es zeigt sich, dass die Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen in einigen wenigen Kreisen überdurchschnittlich hoch ist. Im aus 32 Kreisen bestehenden „Cluster 1“ kommen sie beispielsweise auf einen durchschnittlichen Marktanteil von 24 %. Etwa 57 % aller in Deutschland gelegenen Mietwohnungen dieser Eigentümergruppe liegen hier. Allein etwa 660.000 Wohnungen entfallen dabei auf die Städte Berlin, München und Hamburg.

Vor allem in ländlichen Kreisen in Süddeutschland, Rheinland-Pfalz, Hessen und im Saarland haben privatwirtschaftliche Unternehmen dagegen überwiegend eine geringe Bedeutung. „Die Kreise, die eine geringe Präsenz privatwirtschaftlicher Unternehmen aufweisen, dürften auch für interessierte institutionelle Investoren nur wenige Anlageoptionen bei Bestandsimmobilien bieten“, meint Schenk und begründet: „Der Aufbau eines Portfolios über den Erwerb von Wohnungen aus der Hand vieler Privatpersonen ist theoretisch zwar möglich, in der Praxis jedoch recht kompliziert und mit hohen Transaktionskosten verbunden. Theoretisch zählen auch die Bestände der Öffentlichen Hand und von Wohnungsgenossenschaften zum investierbaren Bestand in einem Kreis, allerdings ist die Verkaufsbereitschaft dieser Eigentümer momentan überwiegend sehr gering oder gar nicht gegeben.“

Die größten Wohnungseigentümer Deutschlands

Aus der kleinteiligen und regional sehr unterschiedlichen Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt stechen allerdings einige wenige große Eigentümer hervor. Laut Recherche von Savills verfügen deutschlandweit 25 Eigentümer über Bestände von rund 30.000 Wohnungen oder mehr. „Zusammen gehören diesen 25 Eigentümern über 1,9 Mio. Mietwohnungen. Damit halten sie etwa 8 % bis 9 % aller Mietwohnungen in Deutschland“, konstatiert Schenk. Unter den größten Eigentümern befinden sich lediglich neun privatwirtschaftliche Unternehmen. Allerdings gehören sieben dieser Privatunternehmen zu den zehn größten Wohnungseigentümern in Deutschland.

Die Eigentümer der Berliner Mietwohnungen

Auch für den oftmals besonders im Fokus stehenden Berliner Wohnungsmarkt hat Savills die Eigentümerstruktur untersucht. „Im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt sind in der Hauptstadt überdurchschnittlich viele Mietwohnungen in der Hand von professionellen Eigentümern“, erklärt Schenk. So befindet sich etwa jede sechste deutsche Mietwohnung im Eigentum privater Unternehmen in Berlin. Doch auch die Bedeutung von Genossenschaften und insbesondere der Öffentlichen Hand ist in Berlin überdurchschnittlich hoch. Insgesamt konnte Savills 180 namentlich bekannten professionellen Eigentümern etwa 828.500 Mietwohnungen zuordnen. Das sind schätzungsweise 91 % jener Berliner Mietwohnungen, die sich nicht in der Hand von Privatpersonen oder von Eigentümergemeinschaften befinden. Hiervon entfallen 327.000 Wohnungen auf die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Der derzeit größte Wohnungseigentümer in Berlin ist jedoch die Deutsche Wohnen, die im Großraum Berlin über etwa 115.000 Wohnungen verfügt. Zweitgrößter privatwirtschaftlicher Akteur ist Vonovia mit circa 44.000 Wohnungen. Auf den Rängen drei bis fünf der größten privaten Eigentümer kommen ADO Properties, Covivio und Akelius.

 

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Das Kaufpreisbarometer von immowelt.de zeigt: Münchens Immobilienpreise erzielen neue Rekordwerte: Der Quadratmeter kostet aktuell 7.140 Euro

 

Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte, braucht nicht nur viel Geduld, sondern auch ein immer größeres Budget: Innerhalb eines Jahres sind die Kaufpreise in 76 von 80 deutschen Großstädten erneut gestiegen und erzielen Spitzenwerte. München setzt wieder Maßstäbe: Der Quadratmeter kostet in der bayerischen Landeshauptstadt im Median mittlerweile 7.140 Euro. Das sind 9 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit ist München mit großem Abstand die teuerste Stadt für Immobilienkäufer in Deutschland. Das zeigt das Kaufpreisbarometer von immowelt.de, für das die Kaufpreise von Neu- und Bestandsimmobilien in den Jahren 2017 und 2018 in den 80 Städten mit über 100.000 Einwohnern analysiert wurden. Obwohl die prozentualen Steigerungen vielerorts höher sind, sind die absoluten Mehrkosten für Käufer in München am stärksten: Pro Quadratmeter müssen sie 560 Euro mehr bezahlen als im Vorjahr.

Stuttgart und Hamburg knacken erstmals die 4.000-Euro-Marke

In anderen Großstädten Deutschlands müssen sich Immobilienkäufer ebenfalls auf gestiegene Preise einstellen: Frankfurt am Main erzielt mit einem Angebotspreis von 4.430 Euro pro Quadratmeter eine neue Höchstmarke – denn Eigentumswohnungen und Häuser kosten dort 10 Prozent mehr als im Vorjahr. In Stuttgart (+10 Prozent) und Hamburg (+7 Prozent) legen die Kaufpreise ebenfalls zu und überwinden 2018 erstmals die 4000-Euro-Marke. Die gute wirtschaftliche Lage und die hohe Nachfrage sorgen dafür, dass die Preise in den Metropolen auf hohem Niveau weiter steigen. Noch kräftiger sind die Kaufpreise in Berlin gestiegen: Der Quadratmeter kostet in der Hauptstadt aktuell 3.790 Euro, das sind 12 Prozent mehr als im Vorjahr.

Neue Preisspitzen in nordbayerischen Großstädten

Die wirtschaftsstarke Metropolregion Nürnberg in Nordbayern verzeichnet 2018 ebenfalls Spitzenpreise. Den größten Sprung hat das rund 125.000 Einwohner zählende Fürth gemacht: Dort sind die Kaufpreise seit 2017 um 18 Prozent geklettert und liegen aktuell bei 3.120 Euro pro Quadratmeter. Damit hat die Stadt erstmals ihren mehr als viermal größeren Nachbarn Nürnberg überholt, wo die Preise bei 3.110 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist im Städtedreieck Nürnberg, Erlangen und Fürth hoch – zusätzlich entstehen dort zahlreiche Neubauprojekte, die die Preise verteuern. Das gut 20 Kilometer entfernte Erlangen liegt preislich bereits über Nürnberg und Fürth – dort müssen Käufer im Vergleich zum Vorjahr 11 Prozent mehr für eine Immobilie auf den Tisch legen. Der Quadratmeter wird aktuell für 3.730 Euro im Median angeboten. Grund für diese Entwicklung ist auch, dass Erlangen der steigenden Nachfrage nach Kaufimmobilien nicht hinterherkommt, denn freie Grundstücke sind knapp. In der Folge werden verfügbare Objekte immer teurer.

Aufwärtstrend in bislang günstigen Oststädten

Bezahlbare Immobilien finden Kaufwillige vor allem in den ostdeutschen Großstädten – im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise dort prozentual aber besonders stark gestiegen. Innerhalb eines Jahres sind angebotene Eigentumswohnungen und Häuser in Erfurt 21 Prozent und in Leipzig 17 Prozent teurer geworden. Sie bewegen sich nun um die 2000-Euro-Marke pro Quadratmeter. Beide Oststädte locken seit Jahren Zuzügler und damit potenzielle Käufer an. Dies kurbelt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum auf dem Immobilienkaufmarkt an, weshalb kräftig gebaut und saniert wird. Dieser Trend lässt sich auch in Halle beobachten, wo Immobilien im Median aktuell 1.640 Euro pro Quadratmeter kosten. Die Preise sind im Vergleich zu 2017 um 19 Prozent nach oben geklettert. Auch in den günstigsten Städten Deutschlands lässt sich ein Aufwärtstrend beobachten: In Chemnitz legen die Preise innerhalb eines Jahres um 23 Prozent zu. Dennoch müssen Kaufwillige dort mit lediglich 1.060 Euro pro Quadratmeter rechnen.

 

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Jörn Stobbe übernimmt 2020 Vorsitz der Geschäftsführung

 

Jörn Stobbe (53) wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2020 vom Aufsichtsrat der Gesellschaft  zum Vorsitzenden der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH bestellt. Er übernimmt die Funktion von Dr. Reinhard Kutscher, der Ende 2019 mit dann 65 Jahren in den Ruhestand geht.

Jörn Stobbe ist seit Februar 2017 Mitglied der Geschäftsführung und Chief Operating Officer (COO) der Gesellschaft. Er übernimmt von Dr. Kutscher die Leitung des Immobiliensegments innerhalb der Union Investment Gruppe, welches die Union Investment Real Estate GmbH und die Union Investment Institutional Property GmbH in Hamburg sowie die Union Investment Real Estate Austria AG in Wien umfasst. Das betreute Immobilienfondsvermögen der drei Gesellschaften hat im letzten Jahr die Marke von 40 Mrd. Euro überschritten.

Zur Führungsspitze der Union Investment Real Estate GmbH gehören unverändert Martin J. Brühl (51), der als Chief Investment Officer (CIO) den An- und Verkauf im In- und Ausland leitet sowie Volker Noack (55), der das Asset Management der Immobilienbestände verantwortet. Das nach dem Ausscheiden von Dr. Kutscher vakante vierte Mandat in der Geschäftsführung wird zu gegebener Zeit neu besetzt.

 

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Deutschland weiterhin unter den Top-Performern

 

Die europäischen Einzelhandelsmärkte präsentieren sich zum Jahresstart mehrheitlich in guter Verfassung. Retail-Investoren in Europa müssen sich jedoch auf ein zunehmendes Gefälle zwischen robusten und auf längere Sicht stark risikobehafteten Einzelhandelsmärkten einstellen. Wie der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) von Union Investment ausweist, beträgt der Abstand zwischen dem aktuellen Top-Performer Portugal und dem derzeit schwächsten Markt in Europa, Belgien, 25 Punkte. Das ist die größte Differenz, die für den Index in den letzten zwölf Monaten ermittelt wurde. „Die anhaltend gute Konjunktur in Europa, die sowohl dem Onlinehandel als auch dem stationären Einzelhandel in fast allen Ländern steigende Umsätze beschert, bremst den Trend noch ab. Eine nachhaltige Eintrübung des Verbraucherklimas dürfte den Trend des Auseinanderdriftens jedoch weiter verstärken“, sagt Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei Union Investment.

Zu den Top-Performern auch im globalen Kontext zählt unverändert der deutsche Einzelhandelsmarkt. Seine stabile Position in der Spitzengruppe beruht insbesondere auf konstant guten Zuwächsen bei den Einzelhandelsumsätzen. Als einziges Land der im EU-12-Index des GRAI abgebildeten Länder weist Deutschland zudem im Vergleich zum vierten Quartal 2017 einen leichten Anstieg der Verbraucherstimmung auf (+ 2 Punkte). In allen anderen untersuchten Regionen Europas kühlt die Zuversicht der Konsumenten in Bezug auf die Binnenkonjunktur mehr oder weniger deutlich ab. „Die gute Arbeitsmarktlage und optimistische Einkommenserwartung verleihen den deutschen Einzelhandelsmärkten eine besondere Robustheit, von der sich in wachsendem Maße auch ausländische Investoren gut prognostizierbare Cashflows versprechen“, so Henrike Waldburg.

Verlässliche Stützen für den EU-12-Index, der sich mit 110 Punkten weiterhin auf überdurchschnittlichen Niveau präsentiert, sind neben Deutschland (115 Punkte) erneut die beiden osteuropäischen Länder Polen (118 Punkte) und Tschechien (117 Punkte). Neben Tschechien weist auch Portugal mit einem Plus von zwei Punkten eine positive Entwicklung gegenüber dem Vorjahr auf und belegt mit 121 Punkten erstmals die Spitzenposition im EU-12-Index. „Portugal hat seine schwere Finanz- und Wirtschaftskrise erfolgreich abgearbeitet und sich seinen Platz auf der Agenda von Retail-Investoren zurückerobert“, sagt Henrike Waldburg. Mit Spanien (114 Punkte) schafft ein weiteres südeuropäisches Land erstmals den Sprung unter die Top-Five. Hierfür sorgt eine besonders starke Umsatzentwicklung des spanischen Einzelhandels, die das optimistische Bild auf der Anbieterseite unterstreicht. Auf etwas schwächerem Niveau (111 Punkte) bewegt sich das ehemalige Sorgenkind Irland, das sich trotz deutlicher Verluste (minus 6 Punkte) auch im vierten Quartal besser als das „Mittelfeld“, bestehend aus Österreich, Italien und den Niederlanden, abschneidet.

Steigende Einzelhandelsumsätze als breiter Trend in Europa

Der aktuellen Dreiteilung des europäischen Einzelhandelsmarktes entsprechend, präsentieren sich die Stimmungsbilder auf der Verbraucher- und der Anbieterseite wie auch die Verbraucherpreisindices in den einzelnen Ländern sehr uneinheitlich. Ein fast durchgängiges Merkmal in Europa bilden hingegen steigende Einzelhandelsumsätze sowohl im stationären Handel als auch bei den Online-Anbietern. Der Teilindikator „Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes“ legte gegenüber dem Vorquartal um insgesamt 15 Punkte zu und sorgte dafür, dass der EU-12-Index im Vergleich zur letzten Erhebung vor einem Jahr insgesamt nur geringfügig an Boden verlor (minus 2 Punkte).

Gegenüber dem Nordamerika-Index, der mit 113 Punkten sein bisheriges Niveau bestätigt, fällt der Europa-Index entsprechend leicht zurück. Etwas Boden gutmachen konnte der EU-12-Index gegenüber dem Asien-Pazifik-Index. Vor allem bedingt durch das starke Einknicken der Verbraucherstimmung in Südkorea gab der Asien-Pazifik-Index um vier Punkte nach und belegt nun mit 106 Punkten hinter Nordamerika und Europa den dritten Platz im globalen Ranking.

„International betrachtet gehören Kanada, die USA, Japan und Australien – und zwar in dieser Reihenfolge – zu den Einzelhandelsmärkten, denen wir für 2019 die besten Renditeperspektiven bescheinigen“, so Henrike Waldburg. „Aber auch hier müssen Investoren genau hinsehen: Die Einzelhandelslandschaft in einigen dieser bedeutenden Märkte durchlebt gravierendere Umbrüche als möglicherweise den europäischen Märkten bevorstehen. Nicht alle Trends werden sich auch hierzulande niederschlagen – die Transformation zwingt den stationären Handel jedoch überall zu mehr Kreativität. Es werden neue Geschäftsmodelle und Konzepte im stationären Einzelhandel entstehen, die sich zur Assetklasse entwickeln können. Die Ausdifferenzierung hat ihr Ende sicher noch nicht erreicht.“

Viel Licht – und viel Schatten in Belgien, Frankreich und UK

Spiegelbildlich zur robusten Entwicklung der europäischen Top-Fünf Märkte haben sich der Erhebung zufolge die strukturellen Defizite auf den hinteren Plätzen verschärft. „Während der Einzelhandel in Europa mehrheitlich vom globalen Aufschwung profitiert, lässt die Marktentwicklung in Belgien und Frankreich Anzeichen einer Krise erkennen. Der sich fortsetzende Negativtrend stellt hier besondere Anforderungen an das Risikomanagement von Retail-Investoren“, sagt Henrike Waldburg. Belgien bildet jetzt noch deutlicher das Schlusslicht unter den zwölf in die Betrachtung einbezogenen Einzelhandelsmärkten. Besonders auffällig: Mit 96 Zählern (minus 3 Punkte) liegt es als einziges europäisches Land unterhalb der 100-Punkte-Marke. International gesehen, erreicht unter den 17 analysierten Märkten nur Südkorea einen vergleichbar schwachen Wert.

Die stärksten Verluste unter den europäischen Ländern fährt in diesem Quartal Frankreich ein. Gegenüber dem Vorjahr gab der französische Einzelhandelsindex auffallend deutlich um 11 Punkte nach. Hierfür sorgen jeweils zweistellige Rückgänge bei den beiden Stimmungsindikatoren sowie beim Markindikator Inflation. Die Schere zwischen den größten europäischen Volkswirtschaft Deutschland und Frankreich geht damit weiter auseinander – von vorher sechs auf nunmehr 15 Punkte. Auffällig: Frankreich fällt mit 100 Punkten sogar noch hinter Großbritannien (104 Punkte) zurück. Der UK-Index konnte sich mit einem Plus von sechs Punkten etwas Luft verschaffen. „Eine Trendumkehr lässt sich hieraus nicht ableiten“, sagt Henrike Waldburg. „Ein ungeregelter EU-Austritt Ende März birgt enorme Sprengkraft und könnte die Krise im britischen Einzelhandel perpetuieren.“

 

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Die Immowelt-Prognose zeigt, wie sich die Kaufpreise von Eigentumswohnungen bis 2030 entwickeln:

 

Die Preissprünge bei Eigentumswohnungen gehen weiter, wenngleich sie etwas geringer ausfallen als in der Vergangenheit. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Immowelt-Kaufpreis-Prognose. Demnach verteuern sich Immobilien in Berlin bis 2030 um 60 Prozent. Eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt kostet dann im Median 6.190 Euro pro Quadratmeter, aktuell sind es 3.870 Euro. Die große Attraktivität sorgte bereits in den vergangenen Jahren dafür, dass die Preise für Wohnen explodiert sind. Auch im kommenden Jahrzehnt wird sich diese Entwicklung fortsetzen – insbesondere da Berlin verglichen mit anderen Metropolen preislich von einem weitaus niedrigeren Niveau kommt.

Auch in der teuersten deutschen Großstadt München geht es weiter bergauf. Dort erhöhen sich die Kaufpreise bis 2030 um 60 Prozent. Dabei knackt die bayerische Landeshauptstadt laut der Immowelt-Prognose die 11.000-Euro-Marke bei den Quadratmeter-Preisen. Wie weit die Preise in München denen anderer Städte enteilen, zeigt der Vergleich mit Frankfurt. In der zweitteuersten Stadt zahlen Immobilienkäufer Im Jahr 2030 Quadratmeterpreise von 7.080 Euro und damit mehr als 4.000 Euro weniger als in München. Oder anders ausgedrückt: München ist schon jetzt so teuer, wie Frankfurt es in 11 Jahren sein wird. Gleiches gilt für Hamburg (6.520 Euro) und Stuttgart (6.320 Euro).

Für die Prognose wurden die Preise von Eigentumswohnungen bis 2030 vorausberechnet. Berücksichtigt wurde dabei die Entwicklung von Bevölkerung, Verbraucherpreisindex und Baupreisindex. Zudem wurde ein Zinssatz von 3 Prozent für Wohnbaukredite angenommen.

Geringere Preissprünge als in der Vergangenheit

Dass sich die Preisspirale aber langsamer dreht, zeigt der Vergleich zu 2008. In den vergangenen 10 Jahren haben sich in einigen Großstädten die Preise mehr als verdoppelt: München weist ein Plus von 141 Prozent auf, Berlin 140 Prozent. Die kommenden Veränderungen fallen deutlich geringer aus, da in vielen Märkten ein Sättigungseffekt eintritt. Ein weiterer Grund für die abflachenden Preiskurven ist, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wahrscheinlich wieder steigen werden. Folglich rücken verstärkt andere Anlagemöglichkeiten in den Fokus von Investoren und für Privatpersonen werden Finanzierungen von Immobilien schwerer zu realisieren sein.

Stärkster Anstieg in Hannover

Der größte Preissprung aller untersuchten Städte wurde für Hannover berechnet. Wohneigentum kostet dort dann laut der Prognose von Immowelt 62 Prozent mehr als heute. Ursache für den Aufstieg ist die wirtschaftlich gute Lage und das damit verbundene große Arbeitsplatzangebot. Allein von Ende 2012 bis Ende 2017 stieg die Einwohnerzahl um 4 Prozent. Bis 2030 geht die niedersächsische Landeshauptstadt von 20.000 Neu-Hannoveranern aus. Der höhere Nachfragedruck nach Wohnraum wirkt sich folglich auf die Preise aus. Neben Hannover verzeichnen auch Nürnberg (+58 Prozent) und Bremen (+57 Prozent) bis 2030 starke Anstiege.

Der Osten im Kommen, kaum Veränderung im Ruhrgebiet

Nicht ganz so groß ist das Plus in den ostdeutschen Großstädten. Dennoch ist die Entwicklung von Leipzig und Dresden positiv. Beide ostdeutschen Großstädte befanden sich 2008 noch auf einem sehr niedrigen Preisniveau. Seitdem erfreuen sich beide Städte steigender Attraktivität. Die Folge: Wohneigentum wird teurer. Bis 2030 sind daher Preise von 2.920 Euro in Dresden und 2.510 Euro in Leipzig realistisch. Das sind 38 beziehungsweise 40 Prozent mehr als jetzt.

Während der Immobilienboom in zahlreichen deutschen Großstädten die Preise nach oben getrieben hat, ist er an Dortmund und Essen größtenteils vorbeigezogen. In beiden Ruhrpott-Metropolen haben sich die Kaufpreise seit 2008 kaum verändert. Auch in Zukunft sind dort keine großen Sprünge zu erwarten. Aktuell kosten Eigentumswohnungen in beiden Städten rund 1.400 Euro pro Quadratmeter, 2030 sind es gut 1.700 Euro. Das gleicht gerade einmal die Inflation im selben Zeitraum aus, wenn man von einer Steigerung von 2 Prozent pro Jahr ausgeht. Im Gegensatz zu München oder Berlin, die aufgrund ihrer großen Attraktivität immer mehr Menschen anziehen, hatten die beiden Städte lange mit den Folgen des Strukturwandels zu kämpfen. Nach jahrelanger Abwanderung steigen inzwischen die Einwohnerzahlen konstant an.

 

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Transaktionsvolumen in den Big 7 zieht 2018 um 13 Prozent an

 

Im Gegensatz zu den beiden Vorjahren ist die Jahresendrallye auf dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien 2018 ausgefallen. Erstmals seit 2010 blieb das Transaktionsvolumen im Abschlussquartal mit 1,98 Mrd. Euro unter zwei Milliarden Euro, so dass zum Jahresende insgesamt 10,5 Mrd. Euro zubuche stehen. Das ergab die Analyse des Beratungsunternehmens für Immobilien JLL. Das sind rund neun Prozent weniger als im Vorjahr und zehn Prozent unter dem Fünfjahresschnitt. Der Anteil von Einzelhandelsimmobilien am gesamten deutschen Transaktionsvolumen inklusive Wohnen ist damit von 16 auf 13 Prozent zurückgegangen.

Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: “Im abgelaufenen Jahr haben sich die Investoren für Einzelhandelsimmobilien stärker als zuvor fokussiert. Insbesondere Core und Value Add waren die gefragten Risikoklassen. Der Rückgang im Transaktionsvolumen zeigte sich vor allem in den Segmenten Shopping Center und Geschäftshäuser. Für das Jahr 2019 gehen wir von einem gleichbleibenden Transaktionsvolumen aus.”

Die zehn größten Transaktionen deutschlandweit summieren sich auf insgesamt 3,97 Mrd. Euro und erreichen damit 38 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Darunter sind drei Einzeltransaktionen und sieben Portfoliodeals. Herausragende Nutzungsklasse waren im abgelaufenen Jahr die Warenhäuser – getrieben durch die Karstadt-Kaufhof-Fusion mit insgesamt 1,8 Mrd. Euro im dritten Quartal. Die Nutzungsklasse kommt so insgesamt auf 2,3 Mrd. Euro und 22 Prozent Marktanteil nach 960 Millionen Euro und acht Prozent im Vorjahr.

Produktmangel bremst Markt für Fachmarktprodukte aus

Weniger dominant als im Vorjahr waren die anderen Nutzungsarten: Fachmarktprodukte (einzelne Fachmärkte, Fachmarktzentren sowie Supermärkte und Discounter) gingen um 17 Prozent auf rund vier Mrd. Euro zurück, Geschäftshäuser büßten nach einem Höhenflug im Jahr 2017 rund 26 Prozent Transaktionsvolumen auf 2,7 Mrd. Euro ein und Shopping Center verbuchten ein Minus von 30 Prozent. Sie erzielten 1,4 Mrd. Euro. “Der hohe Anteil der Warenhäuser ist ein Sondereffekt des Jahres 2018. Bereinigt um diese, liegt der Anteil der übrigen Segmente auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Dennoch zeigt sich anhand der gesunkenen Investmentvolumina eine Zurückhaltung im Segment Shopping Center. Der Rückgang im Transaktionsvolumen der Fachmarktprodukte ist durch mangelnde Produktverfügbarkeit begründet”, erklärt Sandra Ludwig.

Die Big-7-Städte gewannen unterdessen wieder mehr Anteile gegenüber den restlichen Regionen, indem sie ihr gesamtes Transaktionsvolumen von 3,25 Mrd. Euro auf 3,66 Mrd. Euro und somit um 13 Prozent steigerten. Mit weitem Abstand ist Berlin Primus dieser Gruppe mit rund 1,7 Mrd. Euro (+77%). Erst mit 494 Mio. Euro folgt Hamburg, das im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 42 Prozent verkraften musste. Dahinter folgen Köln mit 436 Mio. Euro (+21%), Düsseldorf mit 346 Mio. Euro nach nur 29 Mio. Euro im Vorjahr sowie München mit 319 Mio. Euro, das sein Volumen somit im Vergleich zum Vorjahr halbierte. Das Feld komplettieren Frankfurt, das mit 172 Mio. Euro 61 Prozent weniger verbuchen musste, und Stuttgart, das sich deutlich von sieben Mio. Euro im Jahr 2017 auf nun 265 Mio. Euro steigerte.

Bei den Akteuren sorgten nur die Corporates auf Verkäuferseite (19%) für besondere Aufmerksamkeit, was im Kaufhof-Karstadt-Abschluss begründet ist. Darüber hinaus dominierten wie schon in den Vorjahren Asset/Fonds Manager und Spezialfonds das Geschehen. Internationale Investoren reduzierten im vergangenen Jahr ihre Immobilienbestände per Saldo um rund 1,5 Mrd. Euro. Während sie auf Käuferseite 37 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen erzielten, fiel dieser Anteil auf Verkäuferseite mit 52 Prozent deutlich höher aus. “Internationale Investoren nutzen Marktzyklen in der Regel deutlich stärker als nationale Akteure. Somit haben auch in 2018 internationale Investoren das anhaltend hohe Preisniveau genutzt, um Erträge zu realisieren. Deutsche Investoren sind hingegen weiterhin auf der Ankaufsseite zu finden”, Sandra Ludwig.

 

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Immowelt-CFO Ulrich Gros: Immobilienboom setzt sich durch Brexit-Chaos fort / Zuzug von Bankern aus Großbritannien wird Mietpreise weiter verteuern

 

Die Ablehnung des Brexit-Deals durch das britische Parlament sorgt für Unsicherheit in Europa. Die Finanzbranche reagiert schon seit längerer Zeit auf diese Entwicklungen und verlagert Arbeitsplätze und Niederlassungen von England vor allem auch Richtung der deutschen Bankenmetropole Frankfurt. Laut Informationen der Finanzaufsicht Bafin haben 45 Banken und Finanzdienstleister ihre Präsenz gesteigert und zahlreiche neue Jobs geschaffen.

Diese Verlagerungen haben auch Auswirkungen auf den ohnehin angespannten Immobilienstandort Frankfurt. Analysen des Immobilien-Portals immowelt.de belegen, dass die Kaufpreise pro Quadratmeter seit 2016 von 3.720 Euro auf 4.430 Euro im Median geklettert sind – ein Anstieg um 19 Prozent. Die Mietpreise dagegen erhöhten sich im gleichen Zeitraum pro Quadratmeter von 12,50 Euro auf 13,90 Euro. Das bedeutet eine Zunahme von 11 Prozent.

“Die angespannte Situation auf dem Immobilienmarkt in Frankfurt spitzt sich weiter zu. Der Zuzug seit der Brexit-Entscheidung hat die Preise in Frankfurt zusätzlich in die Höhe getrieben. Die aktuelle Unsicherheit wird diese Entwicklung sicher weiter vorantreiben”, sagt Immowelt-CFO Ulrich Gros. Er geht von einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise aus. “Nur neue Wohnungen in der Mainmetropole können Entlastungen bringen, um diese Kostensteigerungen zu begrenzen”, erklärt Immowelt-CFO Ulrich Gros. Aber selbst Neubau wird wohl nicht verhindern, dass Frankfurt als zweitteuerster Immobilienstandort den Abstand auf Deutschlands Spitzenreiter München (7.140 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter) in den kommenden Jahren verringern wird.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Kauf- und Mietpreise (Nettokaltmieten bei Neuvermietung) waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben jeweils den Median der zwischen 2016 und 2018 angebotenen Häuser und Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

 

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Ein politisch und wirtschaftlich turbulentes Jahr ist vorbei.

 

Politisch sind die Machtblöcke auf Konfrontationskurs. Geopolitisch genauso wie wirtschaftlich. “Keine zwei Jahre hat US-Präsident Donald Trump gebraucht, um die Weltordnung in ihren Grundfesten zu erschüttern. Handelskriege, deren Androhung oder die Aufkündigung von internationalen Vereinbarungen wie dem Pariser Klimaschutzabkommen, dem Atomabkommen mit dem Iran oder dem Ausstieg der USA aus dem bilateralen INF-Vertrag mit Russland, die Vernichtung aller landgestützten Flugkörper mittlerer und kurzer Reichweiten betreffend, sind Instrumente dieser destabilisierenden Politik”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Und weiter: “Das größte Risiko für die Weltwirtschaft sind derzeit die Politiker und ihre Ego-Trips. Hier gilt der Plural. Denn Donald Trump steht diesbezüglich nicht allein. Eine Kooperation unter den wichtigsten Volkswirtschaften, wie sie während der Finanzkrise erfolgte, kann heute zum Beispiel nicht mehr als selbstverständlich vorausgesetzt werden.”

Die Staaten der Welt bewegen sich nicht mehr aufeinander zu – sondern voneinander weg. Paradebeispiel: Großbritannien, sonst ein Muster an wirtschaftspolitischem Pragmatismus, steuert auf einen ungeordneten Austritt aus der EU zu, weil die konservative Partei von Regierungschefin Theresa May gespalten ist zwischen EU-Skeptikern und EU-Hassern. Auch das jüngst von May gewonnene Misstrauensvotum gibt nur bedingt Grund zu Hoffnung. In Italien, immerhin ebenfalls ein G7-Staat, regieren schwer zu berechnende Populisten. Staatsbankrott nicht ausgeschlossen. Die Liste ließe sich um viele weitere Beispiele verlängern. “Summa summarum: Ein eher düsteres Szenario, verfinstert darüber hinaus durch die enorme Schuldenlast der Weltwirtschaft.

Der weltweite Schuldenstand der Staaten, Unternehmen und privaten Haushalte ist nach Zahlen des Internationalen Währungsfonds seit 2007 von 179% der Wirtschaftsleistung auf 225% emporgeschossen. Und ein Großteil des Wachstums, das die Industriestaaten seit der Finanzkrise erlebt haben, ist auf diese gestiegene Verschuldung zurückzuführen und nicht auf nachhaltige Faktoren wie etwa ein Wachstum der Produktivität. Schulden und noch mehr Schulden stehen zum Beispiel hinter dem bemerkenswerten Wachstumsschub, den die Vereinigten Staaten derzeit erleben”, gibt Timo Tschammler zu bedenken. Und weiter: “Was heißt das alles für die Immobilienbranche? Im Rückblick auf 2018 lässt sich zumindest konstatieren, dass bislang weder das moderat angestiegene Zinsniveau, noch ein immobilienmarktimmanenter Aspekt wie ein zu schnell sich ausweitendes Flächenangebot oder ein unvorsichtiges Verhalten der Akteure selbst Anzeichen für einen Zykluswendepunkt gegeben haben.”

Und vor dem beschriebenen politischen Hintergrund sehen viele Anleger ihr Heil in der Asset-Klasse Immobilien: “Und es gibt gute Gründe, warum diese Entwicklung auch 2019 anhalten und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben wird. Neben den fehlenden Alternativen entscheiden sich immer mehr Investoren für eine Erhöhung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck und bereits kleine Veränderungen in der Anlagestrategie haben enorme quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt”, so Tschammler. Und weiter: “Vorausschauend auf das neue Jahr bezogen droht die größte Gefahr für den deutschen Immobilienmarkt von Seiten einer möglichen Verschärfung der globalen Handelsrestriktionen sowie durch einen ungeordneten Brexit. Dann könnte auch die immer noch gute wirtschaftliche Lage Deutschlands in Mitleidenschaft gezogen werden. Es bliebe dann abzuwarten, ob die EZB ihren Zinsanstiegskurs fortsetzt, oder ob sie sich in einer Situation wiederfindet, der sie mit geldpolitischen Maßnahmen begegnen will, um die EU-Wirtschaft zu stützen. Dann wäre ein Zinsanstieg erst einmal ad acta gelegt.”

Neues Rekordjahr 2018 – Gewerbliches Transaktionsvolumen summiert sich auf über 60 Mrd. Euro

Der Aufschwung am Investmentmarkt hat auch im abgelaufenen Jahr 2018 angehalten und geht damit 2019 ins zehnte Jahr. Angesichts der sehr dynamischen letzten drei Monate des Jahres und der Realisierung einiger großvolumiger Transaktionen bleibt festzuhalten, dass 2018 ein außergewöhnliches Investmentjahr war. Auch die bemerkenswerten Aktivitäten abseits der Mega-Transaktionen haben ihren Beitrag zu dieser Entwicklung geleistet.

Das Transaktionsvolumen steigt kontinuierlich seit 2010. Und zumindest für gewerblich genutzte Immobilien wurde 2018 ein neues Rekordjahr verzeichnet. Auf diesen Bereich entfielen dabei 60,3 Mrd. Euro, das allein ist eine Verdreifachung seit 2010 und ein Plus von gut 6% gegenüber 2017. Inklusive der Nutzungsklasse “Living” (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) summierte sich das gesamte Transaktionsvolumen auf 79 Mrd. Euro. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 (80,3 Mrd. Euro) wurde in dieser Gesamtbetrachtung allerdings nicht übertroffen.

Timo Tschammler: “Wohin bewegen wir uns im neuen Jahr? Trotz der aktuellen geopolitischen Unsicherheiten wird die Nachfrage nach Immobilien auch 2019 hoch bleiben. Ein Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. Euro erscheint insofern auch 2019 erreichbar. Für den gesamten Investmentmarkt, inklusive Living, dürfte das Volumen dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa 10% niedriger ausfallen als 2018.”

Dominanz der Big 7 hat sich manifestiert – großes Interesse der Investoren an Projektentwicklungen

Der Fokus der Investoren liegt immer noch eindeutig auf den Big 7 und hat sich auch im letzten Quartal des Jahres verfestigt. Auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entfielen 2018 deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens (46 von 79 Mrd. Euro). Besonders signifikant ist die Dominanz bei der nachgefragtesten Assetklasse, den Büroimmobilien. Hier wurden im Schnitt der letzten Jahre (seit 2012) rund 80 % in Immobilien der Big 7 investiert. Und in Frankfurt sorgten eine Reihe von großvolumigen Büro-Transaktionen zum Ende des Quartals für das Durchbrechen der Schallmauer von 10 Mrd. Euro bei gewerblich genutzten Immobilien. Inklusive Wohnimmobilien wurden in der Mainmetropole somit 11,6 Mrd. Euro gehandelt, ein signifikantes Plus gegenüber 2017 von 49%. Noch etwas stärker gewachsen ist Stuttgart, hier erhöhte sich das gesamte Transaktionsvolumen um 56% auf 2,5 Mrd. Euro.

“Der Grund für das hohe Interesse an den etablierten Märkten ist der starke Vermietungsmarkt als fundamentale Basis für die Investitionen sowie die Aussicht auf weitere Mietsteigerungen im Zuge von Refurbishments oder dem Abvermieten von Leerständen im Objekt”, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: “Gerade dem Thema Mietwachstum kommt angesichts der nachlassenden Renditekompression eine immer höhere Bedeutung zu, um Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leerstand aktuell begehrt. Hier lassen sich am ehesten höhere Mieten durch Vertragsneuabschlüsse durchsetzen. Bevor Büro-Investoren auf der Suche nach Anlageoptionen in kleinere und damit riskantere Märkte – in Bezug auf potenzielle Nachvermietungen – investieren, sind Teilmärkte abseits der Innenstädte und CBDs in den Big 7 die bevorzugte Wahl. Hier lassen sich zudem selektiv deutlich stärkere Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spitzenlagen.”

Die beliebteste Assetklasse bleiben nach wie vor Büroobjekte. Auf sie entfällt allein ein Anteil von ca. 37 % bezogen auf das gesamte Transaktionsvolumen inklusive der Assetklasse Living. Von Januar bis Ende Dezember flossen rund 29 Mrd. Euro in Büroimmobilien. Auf Platz 2 reihen sich Wohnimmobilien mit ihren verschiedenen Subkategorien ein. “Living” als Klammer von Pflege- und Gesundheitsimmobilien, Studentenwohnen und der Nutzungsart Multi-Family, also dem typischen Investment in Wohnungsportfolios, hat mittlerweile eine besondere Bedeutung für den deutschen Markt (Anteil von 27% im abgelaufenen Jahr) und hat sich als Nutzungsalternative bei den Investoren längst etabliert und zwar auch bei denen, die bislang fast ausschließlich in die traditionellen Assetklassen Büros oder Retail investiert hatten.

Alternative Produkte waren also 2018 mehr gefragt, genauso wie Projektentwicklungen bzw. Investments in noch nicht fertiggestellte Objekte. Diese machen bei Einzeltransaktionen mittlerweile 20% des Transaktionsvolumens aus. “Wir sehen hier in der Tendenz eine weiter steigende Nachfrage aufgrund des Produktmangels von Bestandsobjekten sowohl am Investment- als auch am Vermietungsmarkt gerade in den zentralen innerstädtischen Lagen. Zahlreiche Büro- oder Wohnungsbauprojekte sind aktuell bereits vor Fertigstellung vermietet und reduziert damit das Risiko solcher Investments”, so Scheunemann.

Nach Büro- und Wohnimmobilien stehen einzelhandelsgenutzte Immobilien auf Platz 3 des Investoreninteresses. Sie kamen zum Jahresabschluss 2018 auf einen Anteil von ca. 13 %. Noch vor einigen Jahren nahezu gleichauf mit Büroimmobilien, ist das Transaktionsvolumen mit 10,5 Mrd. Euro auch 2018 weiter rückläufig (minus 9% im Vergleich zu 2017). Und wäre da nicht die milliardenschwere Signa-Warenhaus-Transaktion aus dem dritten Quartal, würde das Bild noch schlechter aussehen. “Aber es zeigen sich deutliche Unterschiede auf den zweiten Blick. Was 2018 fehlte, sind größere Shopping-Center Transaktionen, in diesem Segment agierten Investoren äußerst zögerlich. Andererseits haben sich Fachmärkte und Fachmarktzentren als neue “Investor-Darlings” herauskristallisiert. Sie machen mittlerweile über 40% des Transaktionsvolumens innerhalb der Assetklasse Einzelhandel aus und Objekte, die über einen starken Lebensmittler als Anker- oder Hauptmieter verfügen, sind stark nachgefragt”, betont Scheunemann.

Zum Ende des vierten Quartals hat sich an der Relation zwischen deutschen und ausländischen Käufern eine kleine Verschiebung ergeben. Auf das gesamte Transaktionsvolumen bezogen entfielen 2018 rund 42% auf ausländische Kapitalquellen (ca. 33 Mrd. Euro). Die Aktivitäten ausländischer Investoren haben im letzten Quartal des Jahres wieder zugenommen. “Die klassischen Kapitalherkunftsländer USA und Großbritannien stehen zwar nach wie vor an der Spitze, haben aber ihre Dominanz früherer Jahre eingebüßt. Dafür haben sowohl Investoren aus anderen europäischen Ländern sowie aus Asien ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren ausgebaut”, so Helge Scheunemann.

Noch ist der Boden bei Büro- und Logistikrenditen nicht gefunden, aber Renditen für Shopping Center steigen

Im vierten Quartal fortgesetzt hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart: mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,11 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang, im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. “Für 2019 gehen wir davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden”, so Tschammler. Und Tschammler weiter: “Da Top-Produkte auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage unverändert hoch bleiben dürfte, werden sich die Anlagepräferenzen der Investoren auch 2019 hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7 verschieben, die nicht die Definitionen von “Prime” erfüllen. Dies wird sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass sich z.B. die Renditekompression für Objekte in Top-Lagen, aber mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Vertrags-Restlaufzeiten fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich auf rund 80 Basispunkte reduzieren könnte.”

Ähnliches gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,44 % den niedrigsten Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 33 Basispunkte und ist damit so gering wie noch nie.

Die noch immer stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist allerdings im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht ausländische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4,1 % und damit 60 Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Hier erwarten wir im Laufe des Jahres 2019 allerdings noch einen weiteren Rückgang auf deutlich unter 4,00 %.

In Kombination mit dem Mietwachstum hat sich nach drei Jahren mit Kapitalwertsteigerungen bei Büroimmobilien mit im Schnitt 15,5% 2018 abermals ein Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich ergeben. Dieser liegt in der Aggregation über alle sieben Hochburgen bei rund 12%. 2019 dürfte er sich aufgrund der sich stabilisierenden Renditen dann auf etwa 4% abschwächen.

Bei innerstädtischen Geschäftshäusern sind die starken Wertzuwächse vergangener Jahre bereits vorbei. 2018 wird ein Plus von nur noch 3 % stehen. Für 2019 dürften überwiegend stagnierende Mieten und faktisch keinen Wertzuwächsen zu beobachten sein. Die Nachfrage wird sich mehr denn je auf Fachmarktprodukte mit Discountern oder Lebensmittelmärkten als Ankermieter fokussieren. Da die Nachfrage hier deutlich höher sein wird als das verfügbare Angebot, könnten in diesem Segment die Spitzenrenditen auch 2019 noch leicht sinken – Ende 2018 liegen sie bei 4,50 %. Das erste Segment, in dem die Spitzenrendite erstmals seit Ende 2010 wieder ansteigt, sind Shopping Center. Zum Ende 2018 liegt die Rendite bei 4,10% und damit 20 Basispunkte über dem Tiefstwert der letzten vier Quartale.

 

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