Archiv für die Kategorie: Immobilien

Nach den ersten neun Monaten im Jahr 2024 wurde ein Investmentvolumen von knapp einer Milliarde Euro (992 Mio. EUR) auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt registriert.

Zwar wurde der langjährige Durchschnitt um 51 % verfehlt (Ø 10 Jahre: ca. 2 Mrd. EUR), jedoch konnte das vergleichsweise schwache Vorjahresresultat mit einem Plus von 73 % deutlich übertroffen werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Dabei kann dem deutschen Hotel-Investmentmarkt im Jahresverlauf eine fortschreitende Marktbelebung attestiert werden. So fiel das Investmentvolumen im dritten Quartal mit rund 450 Mio. EUR recht stark aus. “Die wachsende Marktdynamik wird durch einen signifikanten Anstieg der registrierten Deals unterstrichen. Nach den ersten neun Monaten konnten immerhin bereits mehr als 60 Transaktionen und damit rund 20 mehr als im Vorjahr verzeichnet werden. Nichtsdestotrotz bewegt sich das Hotel-Investmentvolumen weiterhin spürbar unterhalb der historischen Höchststände”, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Als Gründe hierfür sind insbesondere die gestiegenen Kapitalkosten, das gesunkene Kaufpreisniveau sowie die rückläufigen Fertigstellungszahlen im Hotelneubausegment zu nennen.

Ausländische Investoren steuerten bislang mit rund 525 Mio. EUR einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 53 % (Ø 10 Jahre: 41 %) zum gesamten Investmentvolumen bei. Hierzu haben Portfoliotransaktionen, der Ankauf des Hotel de Rome sowie eine Reihe kleinerer Transaktionen beigetragen. Auf der Investorenseite deutlich präsenter sind aktuell mit 26 % Marktanteil die Family Offices und privaten Anleger.

Markt weiter kleinteilig strukturiert

Bislang konnte in diesem Jahr noch keine der sieben Top-Standorte ihren jeweiligen langjährigen Durchschnitt im Hotel-Investmentvolumen erreichen. Vergleichsweise gut schneidet Berlin mit einem Marktanteil von rund 26 % ab. Einen maßgeblichen Anteil hierzu steuerte die Veräußerung des Hotel de Rome bei. Immerhin konnte an allen A-Standorten ein höheres Hotel-Investmentvolumen als im Vorjahreszeitraum verzeichnet werden. Der Zuwachs fällt besonders in München und Stuttgart stärker ins Gewicht.

Im Vergleich zum Vorjahr verteilt sich das Hotel-Investmentvolumen gleichmäßiger über die Größenklassen. Mit 345 Mio. EUR ist das Segment der mittelgroßen Transaktionen zwischen 50 bis 100 Mio. EUR am volumenstärksten. Symptomatisch für einen kleinteiligeren Markt ist das überdurchschnittlich hohe Investmentvolumen von rund 150 Mio. EUR (Ø 10 Jahre: 130 Mio. EUR) im Segment bis 10 Mio. EUR sowie das mit 16 Mio. EUR niedrige durchschnittliche Volumen je Transaktion.

Perspektiven

“Das Investmentvolumen auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum signifikant zulegen. Dabei zeichnet sich im zweiten und insbesondere im dritten Quartal eine deutliche Marktbelebung ab. Nichtsdestotrotz notiert das Volumen insbesondere bedingt durch die gestiegenen Fremdkapitalkosten und makroökonomischen Unsicherheiten weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt”, so Alexander Trobitz.

Seit dem Ende der Covid-Pandemie haben private wie auch geschäftliche Reisen wieder deutlich zugenommen. Die Übernachtungszahlen notieren aktuell an allen Top-Standorten (Berlin ausgenommen) deutlich über Prä-Pandemieniveau. Die Fußball-Europameisterschaft im eigenen Land und die zurückgekehrte Konsum- und Reisefreudigkeit unterfüttern die soliden Rahmenbedingungen des deutschen Hotel-Nutzermarktes, was für zusätzliche Sicherheit aus Investorenperspektive sorgen sollte. Ein sich abzeichnendes Aufhellen der konjunkturellen Lage nebst in der Breite höheren Lohnabschlüssen dürften die private wie auch die geschäftliche Reisetätigkeit in den kommenden Quartalen zusätzlich antreiben.

Während im Bestandsegment zunehmend Produkt auf den Markt kommt, dürfte das Angebot im Hotelneubausegment aufgrund der insgesamt eingebrochenen Neubautätigkeit bis auf weiteres eindeutig zur Angebotsverknappung beitragen.

In Erwartung einer Fortsetzung des expansiven Kurses der EZB-Geldpolitik und der damit einhergehenden Aufhellung des Zins- und Finanzierungsumfelds sowie eines sukzessive an Stabilität gewinnenden Nutzermarkts dürften aus heutiger Perspektive die Investmentumsätze in den kommenden Monaten weiter anziehen. Damit dürfte aus heutiger Perspektive das Vorjahresergebnis (1,3 Mrd. EUR) und das Jahresendergebnis 2022 (1,9 Mrd. EUR) einen realistisch erreichbaren Zielkorridor für das Investmentvolumen zum Jahresende darstellen.

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Mit knapp 50 abgeschlossenen Transaktionen zeigte sich die Aktivität am Investmentmarkt für Handelsimmobilien im 3. Quartal 2024 etwa auf dem Niveau der Vorquartale

Investmentmarkt: Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien verzeichnete in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 4,3 Mrd. Euro.

Nutzermarkt: Der fortschreitende Strukturwandel im Einzelhandel zeigt sukzessive, welche Flächen und Konzepte noch funktionieren.

Spitzenrendite: Die Spitzenrendite für Shopping-Center stieg um 10 Basispunkte, während sie für die anderen Nutzungsarten stabil geblieben ist.

Mit knapp 50 abgeschlossenen Transaktionen zeigte sich die Aktivität am Investmentmarkt für Handelsimmobilien im 3. Quartal 2024 etwa auf dem Niveau der Vorquartale. Mit 970 Mio. Euro Transaktionsvolumen war es im bisherigen Jahresverlauf allerdings das umsatzschwächste. Peter Hablizel, Director Investment bei Savills Germany, ordnet ein: „Seit Mitte des Jahres beobachten wir vermehrt Verkaufsvorbereitungen. Bis diese jedoch in abgeschlossene Transaktionen münden und sich in den Zahlen niederschlagen, dürfte es noch einige Monate dauern.“ Hablizel ergänzt: „Die Investitionsgrenze vieler Anleger liegt weiterhin im mittleren zweistelligen Millionenbereich.“ Die Zahlen bestätigen Hablizels Eindruck: Im vergangenen Quartal gab es lediglich vier Einzeltransaktionen über 30 Millionen Euro und damit weniger als halb so viele wie im Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre.

Nahversorgungsimmobilien und kleine Geschäftshäuser verkaufen sich am besten

Die Investorennachfrage konzentriert sich derzeit über alle Nutzungsarten hinweg auf kleinere Objektvolumina. Davon profitieren insbesondere Supermärkte, kleinere Nahversorgungszentren sowie Geschäftshäuser außerhalb der Top 7 deutschen Städte. Aber auch andere Faktoren stützen die Nachfrage in den Segmenten: Bei Nahversorgern sorgt die fundamentale Robustheit des Sektors für eine anhaltend hohe Nachfrage, auch unter institutionellen Investoren. Bei Geschäftshäusern sind es lokale, oft eigenkapitalstarke Investoren, die die korrigierten Preise nutzen, um Ankäufe zu tätigen. Während der Großteil der Transaktionen auf diese Segmente entfällt, wird das Volumen vor allem durch große Einzeltransaktionen in anderen Segmenten getragen. Hierzu zählen unter anderem der Verkauf der Fünf Höfe, des KaDeWe oder zuletzt der Pasing Arcaden, die vom IKEA-Schwesterunternehmen Ingka Centres erworben wurden. Diese Verkäufe sind jedoch Ausnahmetransaktionen in ansonsten wenig liquiden Marktsegmenten, wie Rebecca Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, erläutert: „Während die Investoren bei Trophy-Assets wie dem KaDeWe noch vor ein paar Jahren Schlange standen, bedarf es heute schon besonderer Umstände, dass solche Objekte überhaupt einen Käufer finden. Der Investorenkreis, der Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich stemmen kann und will, ist sehr klein geworden.“ Dies zeigt sich nicht zuletzt am monatelangen Stillstand bei den Shopping-Center-Transaktionen, der sich im dritten Quartal allerdings gelöst und zu mehreren Transaktionen geführt hat. Hablizel kommentiert: „Besonders der opportunistische und Value-Add-Bereich zieht derzeit wieder an. Viele Eigentümer setzen sich intensiv mit ihren Beständen auseinander und prüfen, ob sie in die Repositionierung ihrer Center investieren möchten. Wenn sie dies nicht tun wollen, sind sie nun bereit, Preisabschläge in Kauf zu nehmen, wodurch die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern näher zusammenliegen.“ Er ergänzt: „Anders verhält es sich bei Spitzenobjekten, wo wir kurzfristig nicht von mehr Marktaktivität ausgehen. Konservative Kapitalgeber tendieren eher dazu, ihre Portfolios von Shopping-Centern zu bereinigen, anstatt sie aufzustocken. Entsprechend ausgedünnt ist die Zahl potenzieller Käufer.“ Die Spitzenrendite für Shopping-Center ist um 10 Basispunkte gestiegen und liegt per September bei 5,8 %, womit sie die höchste Anfangsrendite im Gewerbesegment aufweist.

Followerzahl ist die neue Mieterbonität

Die Zurückhaltung risikoaverser Investoren beschränkt sich nicht nur auf Shopping-Center, sondern betrifft Handelsimmobilien im Allgemeinen. Diese Entwicklung ist nicht nur das Ergebnis eines veränderten Kapitalmarktumfelds, sondern auch der Unsicherheiten auf dem Nutzermarkt. Stabile Cashflows außerhalb des Nahversorgungssegments werden seltener und langfristig tragfähige Handelsstandorte sind schwieriger zu identifizieren. Die anhaltende Flächenkonsolidierung im Handel hat hier zumindest für etwas Klarheit gesorgt, meint Daniel Kroppmanns Head of Retail Agency Germany bei Savills: „Der Strukturwandel im Einzelhandel ist inzwischen weit fortgeschritten und die Flächennachfrage hat sich so weit stabilisiert, dass man davon ausgehen kann, dass die bisher funktionierenden Standorte auch in Zukunft gute Chancen haben. Aber auch an funktionierenden Standorten funktionieren nicht alle Konzepte. Ein wesentlicher Faktor, der erfolgreiche von weniger erfolgreichen Konzepten unterscheidet, ist die Kundenbindung – sei es über die Marke, das Produkt oder den Service.“ Dabei wird Kundenbindung längst nicht mehr nur stationär erzeugt, sondern auch über diverse Online-Kanäle. Das wiederum können Eigentümer für sich nutzen, wie Hummel betont: „Um zu beurteilen, ob ein Händler die nötige Kundenbindung hat, ist es hilfreicher, sich die Follower-Zahlen auf Social Media anzuschauen als die Bonität.“

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Das sind die Ergebnisse der 15. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2024:

Angebotspreise für Bestandswohnungen erhöhen sich in den letzten 3 Monaten deutschlandweit um +0,8 Prozent

Phase der durchgängigen Preisrückgänge ist beendet: In 11 der 15 größten Städte steigen die Immobilienpreise

Markt in Findungsphase: Preisdämpfer in München (-0,1 Prozent), Köln (-0,8 Prozent) – Berlin bleibt stabil (0,0 Prozent)

Auf und Ab im Ruhrgebiet – nach Rückgängen im 2. Quartal steigen die Preise wieder in Dortmund (+3,7 Prozent), Duisburg (+1,6 Prozent) und Essen (+1,3 Prozent

Der deutsche Immobilienmarkt hat den Zinsschock verarbeitet und stabilisiert sich derzeit. Die Phase der durchgängigen deutlichen Rückgänge scheint aber endgültig beendet. Im 3. Quartal 2024 erhöhte sich der Durchschnittspreis einer Bestandswohnung deutschlandweit von 3.102 Euro auf 3.128 Euro pro Quadratmeter (+0,8 Prozent). Vor allem großstädtischer Wohnraum bleibt begehrt: In 11 der 15 größten deutschen Städte sind die Preise im 3. Quartal wieder gestiegen – in der Spitze um +3,7 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal. Das zeigt die 15. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern verändert haben.

“Die große Krise des Immobilienmarktes scheint beendet. Die Phase der durchgängigen Preisanpassungen ist vorbei”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “Die Preisrückgänge der letzten 2 Jahre wiegen aus Käufersicht die höheren Zinsen aber nicht auf. Daher zeigt sich der Markt noch in einer Findungsphase, in der sich die Angebotspreise noch einpendeln müssen. Aber die tendenziell sinkenden Zinsen haben den Markt bereits deutlich gefestigt. Wenn die Zinssätze weiter leicht sinken, wird das zu einer weiteren Stabilisierung von Markt und Preisen beitragen. Das Zeitfenster für den Immobilienkauf ist derzeit günstig. Kaufinteressenten finden derzeit ein großes Angebot auf dem Markt und verfügen zudem über Verhandlungsspielraum beim Preis – insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten. Wer also Pläne für den Kauf einer Immobilie hegt, sollte nicht in der Hoffnung warten, dass die Zinsen wieder auf das historisch Tief sinken.”

Kleine Preiskorrekturen in Metropolen – außer in Hamburg

München bleibt die mit Abstand teuerste Großstadt Deutschlands. 8.190 Euro kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung, die in den 1990ern gebaut wurde. Das ist mit -0,1 Prozent minimal weniger als im Vorquartal. Im 2. Quartal waren die Preise in der Isarmetropole noch um +2,3 Prozent gestiegen. In Berlin hingegen blieb der Preis mit 4.859 Euro nahezu unverändert. Zwischen April und Juli erhöhte sich das Preisniveau in der Hauptstadt noch um +1,1 Prozent. In Köln hingegen folgt nun ein kleiner Preisdämpfer mit -0,8 Prozent auf 5.977 Euro. In der Domstadt sind die Preise ebenfalls im Jahresverlauf spürbar gestiegen: Um +5,2 Prozent im 1. Quartal und um weitere +1,1 Prozent im 2. Quartal. Offenbar erfolgte der Anstieg etwas zu schnell, sodass sich nun doch eine Preiskorrektur einstellte. In Hamburg kosten Eigentumswohnungen im Mittel 5.977 Euro pro Quadratmeter. Mit einem Anstieg von +2,2 Prozent sind die Preise damit bereits das dritte Quartal in Folge gestiegen.

Markt in Findungsphase: Auf und Ab im Ruhrgebiet

Dass sich die Immobilienmärkte derzeit in manchen Städten im Jahr 2024 noch in der preislichen Findungsphase befinden, zeigt ein Blick ins Ruhrgebiet: Dortmund verzeichnet mit einem Zuwachs von +3,7 Prozent im abgelaufenen Quartal den höchsten Anstieg der Untersuchung. In den 3 Monaten zuvor waren die Angebotspreise allerdings um -0,7 Prozent zurückgegangen, im 1. Quartal dieses Jahres hingegen um +0,7 Prozent gestiegen. Derzeit müssen Käufer in Dortmund nach dem Auf und Ab mit 2.580 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung kalkulieren.

Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in den benachbarten Ruhrgebietsstädten Duisburg und Essen. Bessere Konditionen für Immobilienkredite haben in beiden Städten die Preise im 1. Quartal 2024 beflügelt, in den folgenden 3 Monaten kam es zu einer neuerlichen Delle und im Anschluss erfolgte wieder ein kleiner Anstieg. In Essen bezahlen Käufer derzeit im Schnitt 2.481 Euro pro Quadratmeter (+1,3 Prozent). Im 2. Quartal waren die Preise noch um -2,2 Prozent zurückgegangen. In Duisburg werden nach einem Plus von +1,6 Prozent derzeit 1.861 Euro fällig – was zugleich der niedrigste Wert der Untersuchung ist. Im Vorquartal waren die Angebotspreise um -4,0 Prozent zurückgegangen.

Anstiege in Dresden, Nürnberg, Stuttgart und Düsseldorf

Merkliche Preisanstiege von mehr als 2 Prozent verzeichnen im 3. Quartal auch Dresden, Nürnberg, Stuttgart und Düsseldorf. Städte, die sich wirtschaftlich gut entwickeln und seit Jahren ein stabiles Bevölkerungswachstum aufweisen. In Dresden stieg der Preis nach einem Zuwachs von +3,3 Prozent auf 2.623 Euro und in Nürnberg auf 3.426 Euro (+2,7 Prozent). Insgesamt bewegen sich die Preise aber noch auf einem moderaten Niveau. Deutlich über 4.000 Euro pro Quadratmeter werden in den Landeshauptstädten von Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen verlangt. In Stuttgart müssen Käufer nach einem Anstieg von +2,4 Prozent nun im Mittel mit 4.681 Euro pro Quadratmeter rechnen. Um +2,3 Prozent kletterte der Preis in Düsseldorf auf 4.296 Euro. Einziger merklicher Ausreißer ist Leipzig, wo die Preise um -4,3 Prozent nachgaben und nun bei 2.283 Euro stehen. Damit ist die größte Stadt Sachsens nach Duisburg die zweitgünstigste Großstadt der Untersuchung. Die deutliche prozentuale Veränderung ergibt sich in Leipzig durch den niedrigen absoluten Preis.

Berechnungsgrundlage:

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen immowelt Preiskompass.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Deloitte präsentiert sich auf Europas größter Fachmesse für Immobilien und Investitionen in München mit eigenem Stand (A3.211) und drei Workshops.

So stellt Deloitte auf der Expo Real u.a. die neuen Ergebnisse des weltweit erhobenen Commercial Real Estate (CRE) Outlook vor.

Weitere Workshops drehen sich um ESG, die CSRD-Umsetzung sowie um Lösungsansätze für die unter den aktuellen Krisen leidenden Bauprozesse.

Mit neuen Studienergebnissen zum Gewerbeimmobilienmarkt sowie verschiedenen Workshops präsentiert sich Deloitte mit seinem Real-Estate Team auf der Expo Real, der größten europäischen Fachmesse für Immobilien und Investitionen, die heute in München startet. Am Deloitte-Stand (A3.211) stehen internationale Deloitte-Partner den interessierten Fachbesuchern zur Verfügung, um sich über die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft und deren Entwicklung auszutauschen.

“Wir freuen uns sehr, auch in diesem Jahr unsere Kunden sowie Partner aus aller Welt in München zu begrüßen und mit ihnen auf der Messe all jene Themen diskutieren zu können, die in der Immobilienbranche derzeit in der Luft liegen – und das sind einige”, sagt Michael Müller, Real Estate Lead bei Deloitte. “Nach den zurückliegenden Jahren mit erheblichen Marktturbulenzen hofft die Branche natürlich auf eine Erholung. Mit dem Ausblick auf den gewerblichen Immobilienmarkt – dem Commercial Real Estate Outlook – werden wir kompetente Antworten auf die drängenden Fragen geben.” In zwei weiteren Workshops bietet Deloitte darüber hinaus wertvolle Informationen, u.a. zu globalen ESG-Entwicklungen sowie zur Umsetzung der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), und stellt Lösungsansätze vor, wie Bauprozesse wieder vorangebracht werden können.

Globaler Ausblick 2025 für den Gewerbeimmobiliensektor

Mit seiner Studie CRE Outlook 2025 analysiert Deloitte die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes und gibt einen Ausblick auf die Trends der Branche, die in den letzten Jahren mit einer Vielzahl von Unsicherheiten konfrontiert wurde – verursacht vor allem durch gestiegene Zinssätze und hohe Inflation, zunehmenden Leerstand infolge von Homeoffice und zusätzlichen Kosten durch die Umsetzung von regulatorischen ESG-Anforderungen. Die Ergebnisse der Studie deuten darauf hin, dass Eigentümer und Investoren von Gewerbeimmobilien nach zwei Jahren mit rückläufigen Einnahmen und Investitionen wieder optimistischer in die Zukunft sehen und im kommenden Jahr einen Aufschwung erwarten.

Im diesjährigen CRE-Ausblick geht Deloitte der Frage nach, welche wirtschaftlichen Szenarien und Investitionsmöglichkeiten sich für eine Erholung der Gewerbeimmobilienbranche ergeben könnten. Wie wichtig ist es, in nachhaltige Immobilienstrategien zu investieren? Was könnte für die nächste Generation von Talenten relevant sein und wie müssen sich ihre Fähigkeiten an die volatilen Geschäftserwartungen anpassen? Ist die Branche bereit, Lösungen für künstliche Intelligenz zu implementieren, die einen transformativen Wandel bewirken? Auf all diese Fragen geht der neue CRE detailliert ein, den Deloitte im Rahmen der Expo Real in einem Workshop vorstellen wird.

Workshop #1: Global Real Estate Outlook 2025 von Deloitte

Die globale Gewerbeimmobilienbranche (CRE) war in den letzten Jahren mit großer Unsicherheit konfrontiert. In dem Workshop erfahren Sie, was über 800 Führungskräfte von Immobilienunternehmen über die Aussichten für das Jahr 2025 in Bezug auf Themen wie u.a. Klima-Resilienz, finanzielle Stabilität , Nachwuchs und Technologie denken.

Am 7. Oktober 2024 (13:00-14:30) in Halle B, Raum B13

Geleitet von Kathy Feucht und Brian Ruben (alle Deloitte)

Aktuelle Lösungsstrategien für Bauprozesse

Mit einem weiteren Workshop bietet Deloitte auf der diesjährigen Expo Real überdies wertvolle Informationen und Hilfestellungen zu aktuellen Herausforderungen, mit denen sich die Baubranche konfrontiert sieht. Dies betrifft u.a. Lösungsstrategien für die Bauprozesse, die infolge der Krisenlage erheblich gestört und zum Teil nachhaltig unterbrochen wurden. Die Expertinnen und Experten von Deloitte gehen dabei insbesondere auch auf Präventionsmaßnahmen und Schadensmanagement ein und geben praktische Tipps zur Entwicklung einer eigenen Strategie.

Workshop #2: Disrupted Construction Process – Lösungsstrategien

Die interaktive Präsentation bietet einen umfassenden Einblick in gestörte Bauprozesse einschließlich ihrer Ursachen, Auswirkungen, praktischen und rechtlichen Herausforderungen sowie Lösungen wie präventives und integriertes Schadensmanagement.

Am 7. Oktober 2024 (15:00-16:30 Uhr) in Halle B, Raum B22

Geleitet von Imane El Karouia-Tizi, Gulnara Kalmbach, Irina Novikova, Marco Engelmann (alle Deloitte)

Unternehmerischer Mehrwert durch CSRD-Umsetzung

Ein weiterer Deloitte-Workshop befasst sich mit den Auswirkungen und Anforderungen durch die gestiegene Bedeutung von “Environmental, Social und Governance”-(ESG-)Vorgaben. Dazu gehört auch die Umsetzung der im vergangenen Jahr in Kraft getretenen CSRD. Der Workshop zeigt Lösungsansätze auf, wie durch die Umsetzung der CSRD ein Mehrwert für Unternehmen geschaffen und die grüne Transformation weiterentwickelt werden kann.

Workshop #3: Generierung von unternehmerischem Mehrwert aus der CSRD-Umsetzung

Die CSRD schafft Mehrwert für Unternehmen durch zuverlässigere Nachhaltigkeitsdaten, verbesserte Entscheidungsprozesse und optimiertes Kapitalmanagement.

Am 8. Oktober 2024 (11:00-12:30 Uhr) in Halle A, Raum A31

Geleitet von Hendrik Aholt, Kathy Feucht, Wiebke Merbeth, Michael Müller (alle Deloitte)

Verantwortlich für den Inhalt:

Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Rosenheimer Platz 4, 81669 München, Tel +49 89 29036 – 0, Fax +49 89 29036 – 8108, www.deloitte.de

Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe verkauft ein Portfolio von ca. 7.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus dem Bestand des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI an ein Tochterunternehmen der luxemburgischen Net Zero Properties S.A. (NZP).

Es handelt sich um Objekte an 56 Standorten in sieben deutschen Bundesländern. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Von dem Geschäft versprechen sich die Vertragspartner eine nachhaltige Stärkung der jeweiligen Geschäftsposition. Für den offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI ist es ein großer Schritt in der bereits begonnenen strukturellen Fokussierung auf Core-Lagen sowie einen regional dichteren und damit effizienteren Wohnungsbestand. Der Verkauf ist Teil einer strategischen Neuausrichtung des Fonds-Portfolios.

„Wir freuen uns, mit dieser Transaktion unser Portfolio im Sinne unserer Unternehmensstrategie zu optimieren und somit das operative Geschäft weiter zu stärken“, sagt Hans-Peter Hesse, CIO der ZBI Gruppe.

„Für unseren Mandanten NZP passen die Objekte des erworbenen Portfolios in die Strategie, Wohnbestandsimmobilien in attraktiven Lagen durch Revitalisierung an die aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, ökonomischen und ökologischen Herausforderungen anzupassen“, ergänzt Andreas Hägele, CIO der ZAR Real Estate Holding GmbH & Co. KG, die von NZP als exklusiver Investment Advisor mandatiert ist.

Über die ZBI Gruppe

Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung am Wohnimmobilienmarkt gilt die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe als einer der führenden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien. Seit dem Jahr 2002 konzipiert das Erlanger Emissionshaus Immobilienfonds für private und institutionelle Anlegerinnen und Anleger. Die ZBI Gruppe verfolgt das Ziel einer Stärkung von Teilhabe, Langfristigkeit und Verbindlichkeit in Form einer neuen „Wertgemeinschaft“ für Investments und Wohnen. Derzeit arbeiten bei der ZBI Gruppe mehr als 900 Mitarbeitende an rund 30 Standorten in Deutschland, Luxemburg und Österreich. Aktuell werden etwa 65.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten von der Unternehmensgruppe verwaltet. Das bislang realisierte Transaktionsvolumen liegt bei rund elf Milliarden Euro.

Über die Net Zero Properties S.A.

Die Luxemburger Net Zero Properties S.A. ist ein Immobilienkonzern, der sich auf den Besitz und das Management von Wohnimmobilien in bevölkerungsreichen Regionen in Deutschland konzentriert. Die Wohn- und Geschäftseinheiten befinden sich überwiegend in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Durch gezielte Investitionen in die Energieerzeugungsanlagen und den Einsatz fortschrittlicher Technologien wie Wärmepumpen, Photovoltaik und Sub-Metering-Systeme sollen signifikante Einsparungen erzielt und die Energieeffizienz der Gebäude deutlich verbessert werden. In vielen Fällen sind diese Einsparungen ausreichend, um auch bei älteren Bestandsimmobilien eine Net-Zero-Bilanz zu gewährleisten. Weiterführende Informationen zur Net Zero Properties S.A. erhalten Sie auf Anfrage oder finden Sie unter www.n-z-p.com.

Über die ZAR Real Estate Holding

Die Münchner ZAR Real Estate Holding ist ein deutschlandweit tätiges Immobilienunternehmen mit den Schwerpunkten Wohnbestandsinvestments und Projektentwicklung. Als exklusiver Investment Advisor der Luxemburger Net Zero Properties S.A. berät sie diese beim Auf- und Ausbau ihres Wohnbestandsportfolios in Deutschland, sowie bei der Umsetzung ihrer ESG-Strategie. In der Projektentwicklung liegen die Schwerpunkte auf der Akquisition attraktiver Grundstücke mit Wertschöpfungspotenzial in deutschen Großstädten. Im Rahmen einer ganzheitlichen ESG-Strategie, welche die Revitalisierung von Wohnbestandsimmobilien und eine nachhaltige Planungs- und Baurechtschaffung beinhaltet, werden die Immobilien an die aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, ökologischen und ökonomischen Herausforderungen angepasst.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZBI Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, Tel: 09131 48009-1201, Fax: 09131 48009-1200, www.zbi-ag.de

Folgestudie des ifo Instituts mit dem Immobilienberater Colliers

Vor allem Großunternehmen passen Bürokonzepte an

Mehrheit der Firmen will Homeoffice in aktueller Form beibehalten

Nachfragerückgang schafft planerisch-technisches Umnutzungspotenzial für rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen

Die Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen hat erhebliche Auswirkungen auf den Büromarkt und veranlasst Unternehmen, ihre Bürokonzepte anzupassen. 6,2 Prozent aller Firmen haben ihre Flächen bereits verkleinert, weitere 8,3 Prozent planen dies. Unternehmen setzen zunehmend auf Desk Sharing und bauen Besprechungs- sowie Sozialräume aus. Großnutzer sind dabei besonders aktiv, indem sie in moderne Standorte investieren, ihre Büroausstattung sowie IT-Infrastruktur verbessern. Angesichts des gesunkenen Büroflächenbedarfs stellt sich die Frage nach Umnutzungspotenzialen: Trotz eines technisch-planerischen Umnutzungspotenzials von 30 Prozent der potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen ist nur ein geringer Teil der möglichen Konversionen auch wirtschaftlich darstellbar. Daher sind für den Großteil der potenziell obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte gefragt.

Das sind die zentralen Ergebnisse einer weiteren gemeinsamen Studie des ifo Institutes mit dem Immobilienberater Colliers unter dem Titel „Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial“. Die Untersuchung baut auf einer Studie aus dem März 2024 auf, in der das ifo Institut und Colliers einen langfristigen Nachfragerückgang bei Büroflächen von 12 Prozent wegen Homeoffice ermittelten. Die Folgestudie analysiert weiterführend die aktuellen Veränderungen durch Homeoffice im Büroimmobilienmarkt mit Fokus auf den qualitativen Anpassungen der Büroflächen sowie dem Konversionspotenzial nicht mehr benötigter Büros, insbesondere zu Wohnraum.

Mehrheit der Unternehmen will Homeoffice beibehalten

Die Arbeit im Homeoffice hat sich über die Pandemie hinaus stabilisiert. Für ein Viertel der Beschäftigten sowie mehr als zwei Drittel der Unternehmen ist sie zur neuen Normalität geworden. Seit Frühjahr 2022 liegt die Homeoffice-Quote im Schnitt stabil bei etwa 25 Prozent. Entgegen medialer Berichterstattung, wonach große Unternehmen Beschäftigte vermehrt ins Büro zurückholen, wollen 74 Prozent der Firmen Homeoffice in der aktuellen Form beibehalten. Lediglich 12 Prozent planen strengere Vorgaben, nur 4 Prozent wollen Arbeiten von Zuhause abschaffen.

„Homeoffice bedeutet nicht das Ende des Büros, aber es verändert die Bürolandschaft. Die Neuorganisation von Flächen innerhalb bestehender Büros gehört hier ebenso zu den anstehenden Aufgaben wie die Umsetzung von Desk Sharing oder der Definition von Ruhe- und Kommunikationszonen im Falle eines Umzugs“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Deutschland.

Simon Krause, Studienautor vom ifo Institut, sagt: „Die Ergebnisse verdeutlichen die Herausforderung für die Unternehmen, die richtige Mischung aus Präsenzarbeit und Homeoffice zu gestalten. Besonders große Dienstleistungsunternehmen, die den größten Anteil an Büroflächen nutzen, passen sich der neuen Arbeitswelt an: Fast die Hälfte dieser Unternehmen flexibilisiert die Büronutzung und modernisiert die Ausstattung, während ein Viertel Büroflächen verkleinert und ein Fünftel mindestens einen Bürostandort verlagert.“

Leerstand und Obsoleszenzrisiken nehmen zu

Die in Folge inzwischen stabilisierter Homeoffice-Quoten sowie fehlender konjunktureller Impulse gesunkene Flächennachfrage steht im Kontrast zur nach wie vor hohen Bautätigkeit, die noch aus dem Immobilienboom der Vorjahre stammt. Folglich hat sich die Leerstandsquote in den Top-7-Städten von 3 Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 6,7 Prozent erhöht. Für die nächsten Jahre ist ein weiterer Anstieg auf rund 8 Prozent zu erwarten.

Umnutzungspotenzial für über 60.000 Wohnungen in Top-7-Städten

Während die Umnutzung zu Wohnzwecken eine vielversprechende Option für einen Teil der leerstehenden Büros darstellt, müssen für den Großteil kreative Nachnutzungskonzepte entwickelt werden. „Unsere jüngste Analyse mit Garbe Institutional Capital und PwC kommt zu dem Ergebnis, dass nur 30 Prozent der potenziell von Überalterung gefährdeten Büroflächen für eine Konversion in Wohnraum geeignet sind. Bezogen auf den aktuellen Leerstand in den Top-7-Städten entspricht dies 2,3 Millionen Quadratmetern. Berücksichtigt man den erwarteten Rückgang der Flächennachfrage wegen Homeoffice um 12 Prozent, können mittelfristig weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzukommen. So ergibt sich in den Top 7 ein theoretisches Umnutzungspotenzial von rund 60.000 Wohnungen für rund 102.000 Personen. Diese Berechnung berücksichtigt die technischen und stadtplanerischen Voraussetzungen. Aus wirtschaftlicher Sicht dürfte der Anteil deutlich unter den 30 Prozent liegen“, kommentiert Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.

Abseits der Wohnnutzung gibt es weitere Alternativen, wenn auch in begrenztem Umfang: Für eine Umnutzung zu Life-Science-Immobilien bieten sich bis zu 4 Prozent der Büroflächen an. Weitere Optionen können je nach Lage- und Objekteigenschaften Bildungseinrichtungen und Flüchtlingsunterkünfte sein. Darüber hinaus können Teilumnutzungen in Form von Gastronomie oder Einzelhandel Lösungen sein, um die Attraktivität eines Gebäudes durch Nutzungsmischung zu erhöhen. „Durch eine umsichtige und strategische Planung könnten durch Um- und Nachnutzung von potenziell obsoleten Büroimmobilien städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit gedeckt werden. Dies kann zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung und dem schonenden Umgang mit Ressourcen beitragen“, sagt Andreas Trumpp.

Die Studie steht hier zum Download bereit: https://www.colliers.de/homeoffice-und-bueroimmobilien/

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Colliers International Deutschland GmbH, Junghofstraße 9, 60315 Frankfurt, Tel: +49 69 719192-0, www.colliers.de

Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers.

In der ersten Jahreshälfte 2024 zeigte der europäische Markt für Gewerbeimmobilien mit einem höheren Investitionsvolumen als im Vorjahr Anzeichen einer Erholung. Grund dafür waren die Erwartungen, dass die EZB ihre Geldpolitik schrittweise lockern würde.

Im Juni senkte die EZB zum ersten Mal seit September 2019 ihre Leitzinsen um 25 Basispunkte. Dies markiert einen geldpolitischen Wendepunkt und macht die Aussicht auf eine Erholung des Immobiliensektors wahrscheinlicher.

Unterschiedliche Erholungsmuster in Europa

Das Volumen der europäischen Investitionen in Gewerbeimmobilien ist im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 11 % gestiegen. Eine Ausnahme bildet Frankreich, wo der Immobilienmarkt aufgrund der politischen Lage und deren Auswirkungen auf die Renditen der französischen Staatsanleihen in der Schwebe ist. Der Volumenanstieg liegt zwar unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt, markiert aber dennoch einen bedeutenden Richtungswechsel der europäischen Immobilienmärkte. So verzeichneten Länder wie BeNeLux, Deutschland und Großbritannien, die 2023 stark nachgaben, einen Anstieg des Investitionsvolumens von 73 %, 23 % bzw. 9 %, während Frankreich im gleichen Zeitraum einen Rückgang von 25 % verzeichnete.

Alle Anlageklassen verzeichneten im ersten Halbjahr 2024 einen Anstieg des Investitionsvolumens: Tourismus (+62 %), Logistik (+7 %), Gesundheitswesen (+4 %) sowie Büros und Einzelhandel (jeweils +1 %). Allerdings sind „Core“- und Diversifizierungsobjekte (Logistik, Gesundheitswesen, Tourismus und betreutes Wohnen) nach wie vor am gefragtesten.

Bürogebäude: Stabilisierung der Renditen bei den besten Anlagen

Im zweiten Quartal 2024 blieben die Spitzenrenditen weitgehend stabil, was den Anlegern eine bessere Preistransparenz bot.

Ende Juni 2024 bewegten sich die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den wichtigsten europäischen Hauptstädten im Bereich von 4 bis 5 %. Diese relative Stabilität bedeutet einen Wendepunkt nach einer Phase erheblicher Preiskorrekturen. Regionale Ballungsräume bieten höhere Renditen, oft über 6 %, was eine höhere Risikoprämie für Sekundärmärkte widerspiegelt.

Der Büroimmobilienmarkt zeigt jedoch ein gemischtes Bild. Während die Immobilienwerte in peripheren Lagen weiterhin nach unten korrigiert werden, bleiben zentrale Lagen für Investoren weiterhin attraktiv. In Europa könnten diese Spitzenlagen, die sich durch geringe Leerstände und eine starke Nutzernachfrage auszeichnen, bis Ende 2025 sogar einen leichten Renditerückgang erleben. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass die Renditen für erstklassige Büroimmobilien auf das Niveau von Anfang 2022 zurückkehren und damit eine neue „Normalität“ für den Markt eintreten wird.

Leerstandsquoten: divergierende Entwicklungen

Der Büroflächenumsatz in Europa ist im zweiten Quartal in Folge wieder leicht gestiegen. In der ersten Jahreshälfte stieg er um 3 % gegenüber dem Vorjahr, liegt aber immer noch 20 % unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Die Nachfrage wird vor allem durch die Optimierung der Immobilienkosten und die Suche nach an die neuen Arbeitsgewohnheiten angepassten Flächen bestimmt. Die Marktmuster weichen jedoch voneinander ab. So ging der Flächenumsatz in Edinburgh und Hamburg um 28 % bzw. 20 % zurück, während in Dublin und München ein deutlicher Anstieg von 61 % bzw. 27 % zu verzeichnen war.

Die Vermietungstätigkeit bleibt unter dem langfristigen Durchschnitt – mit Ausnahme von Südeuropa (Madrid, Barcelona, Mailand), wo das Wirtschaftswachstum den Immobilienmarkt stützt. In Europa stieg der Leerstand im Laufe des Quartals um 2 %, womit sich der jährliche Anstieg auf 14 % erhöhte. In den Kernstädten ist das Angebot an Büroflächen knapp, während die Leerstände in den peripheren Lagen, wo das Angebot größtenteils aus gebrauchten Immobilien besteht, weiter steigen. Die Nachfrage, die Spitzenmieten fördert, konzentriert sich auf moderne und energieeffiziente Gebäude, die hochwertige Dienstleistungen anbieten. Die nur einen begrenzten Teil des Marktes betreffenden Spitzenmieten sind im Jahresdurchschnitt um 6 % und über zehn Jahre um 31 % gestiegen. Dieser starke Anstieg wirft die Frage nach der Beständigkeit dieser Mieten auf, in denen sie am stärksten gestiegen sind, wie in Berlin (+91 %), München (+61 %) und Madrid (+66 %).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der europäische Immobilienmarkt trotz struktureller Veränderungen und wirtschaftlicher Ungewissheit zaghafte Erholungssignale zeigt, die auf den Beginn eines neuen Zyklus hindeuten. Die Zunahme des Investitionsvolumens dürfte schließlich zu einem Wertzuwachs führen, der sich einstellen wird, sobald die Anleger das Tempo der geldpolitischen Lockerung der EZB abschätzen können.

Darüber hinaus beweist die Anpassungsfähigkeit des Marktes an neue Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Umweltstandards und der Flächenflexibilität, dass er sich bei strukturellen Veränderungen weiterentwickeln kann. Die starke Nachfrage nach Qualitätsimmobilien in zentralen Lagen verdeutlicht die zunehmende Bedeutung von Selektivität bei Investitionsstrategien.

Quelle: CBRE, LF REM Research, Trading Economics

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Ein immowelt Ranking von 65 Großstädten, in dem die monatlichen Median-Bruttogehälter mit den durchschnittlichen Angebotsmieten von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter) verglichen wurden, zeigt:

Wolfsburg auf dem 1. Platz aufgrund dritthöchster Einkommen – Mieten mit durchschnittlich 8,54 Euro pro Quadratmeter auf den hinteren Rängen

Dank niedriger Mieten: Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Chemnitz und Herne

Metropolen sind Schlusslichter: In München sind die Einkommen am stärksten von den Mieten entkoppelt, auch Hamburg und Berlin weit hinten

In zahlreichen deutschen Großstädten sind die Mietmärkte überhitzt und viele Menschen können sich die Mieten kaum noch leisten. Doch es gibt nach wie vor Städte, in denen die Mieten für Normalverdiener bezahlbar sind. Das zeigt das Leistbarkeits-Ranking von immowelt für 65 ausgewählte Großstädte. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Mietpreisen besteht laut Untersuchung in Wolfsburg: In der Autostadt beträgt das monatliche Bruttogehalt der Einwohner im Median 4.797 Euro, was der dritthöchste Verdienst aller untersuchten Großstädte ist. Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 8,54 Euro pro Quadratmeter – nur 8 Städte sind günstiger. Das Verhältnis aus beiden Werten ist in Wolfsburg damit im Städtevergleich am besten. Wer in Wolfsburg wohnt und arbeitet, hat also finanziell die besten Bedingungen.

Für die Erstellung des immowelt Rankings wurde in 65 ausgewählten deutschen Großstädten der Quotient aus monatlichem Median-Bruttogehalt am Wohnort und durchschnittlicher Quadratmetermiete einer Bestandswohnung (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) gebildet.

Chemnitz und Herne komplettieren Siegerpodest

Neben Wolfsburg fällt das Verhältnis von Gehältern und Angebotsmieten besonders in Städten mit niedrigem Preisniveau vorteilhaft aus. Auf Platz 2 im Leistbarkeits-Ranking liegt Chemnitz. In der sächsischen Großstadt kostet eine Bestandswohnung im Schnitt 6,05 Euro pro Quadratmeter – die mit Abstand günstigsten Wohnkosten aller Städte. Das Bruttogehalt der Einwohner liegt mit 3.279 Euro zwar auch auf dem letzten Platz, dank der extrem niedrigen Mieten belegt Chemnitz dennoch Rang 2. Komplettiert wird das Siegerpodest von Herne. Mit durchschnittlich 7,34 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten ebenfalls am unteren Ende, sodass die vergleichsweise niedrigen Bruttoeinkommen von im Mittel 3.606 Euro nicht allzu stark ins Gewicht fallen.

Neben Herne finden Mieter auch in weiteren Städten Nordrhein-Westfalens bezahlbare Wohnungen. Insgesamt 5 Städte aus dem Bundesland befinden sich unter den Top 10. Dazu zählen Gelsenkirchen (Platz 6), Oberhausen (Platz 7), Hagen (Platz 9) und Bottrop (Platz 10). Daneben liegen auch Braunschweig (Platz 4), Magdeburg (Platz 5) sowie Bremerhaven (Platz 8) auf den vorderen Rängen.

Trotz hoher Mieten: Düsseldorf und Erlangen mit ausgewogenem Verhältnis

Auf den ersten 19 Plätzen befinden sich allesamt Städte, in denen der Quadratmeterpreis für Mietwohnungen – zum Teil deutlich – unter der 10-Euro-Marke liegt. Doch es gibt auch Städte mit hohen Mieten, die durch die ebenfalls hohen Gehälter ausgeglichen werden. Eine davon ist Erlangen auf Platz 21 des Rankings. Die Stadt in Mittelfranken ist nicht nur bei Studenten beliebt, sondern verspricht dank Unternehmen aus der Elektro- und Medizintechnik oder Automatisierung auch gute Einkommen. Mit einem Medianeinkommen von 4.818 Euro sind die Gehälter im Städtevergleich am zweithöchsten. Die durchschnittlichen Mieten von 12,08 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren liegen zwar ebenfalls im oberen Drittel, können aber zumindest von Normalverdienern gut gestemmt werden. Etwas niedriger sind sowohl Mieten als auch Einkommen in Düsseldorf, das einen Platz vor Erlangen liegt. Mit Durchschnittsmieten von 11,10 Euro pro Quadratmeter und einem Medianeinkommen von 4.472 Euro weist die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens immer noch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnkosten und Gehältern auf.

Metropolen am Ende des Rankings – München Schlusslicht

Deutlich schlechter sieht es für Normalverdiener hingegen in den Metropolen aus. Zwar versprechen diese ein breites Jobangebot, aufgrund des starken Zuzugs der letzten Jahre und der geringen Neubautätigkeit sind die Mieten aber rasant gestiegen. Die Einkommen können daher mit den Wohnkosten nicht Schritt halten. Das Verhältnis zwischen Gehältern und Mieten fällt somit deutlich unvorteilhafter aus. Auf dem letzten Platz des Rankings liegt die teuerste Mieterstadt Deutschlands: In München kostet der Quadratmeter aktuell 18,12 Euro und damit deutlich mehr als in allen anderen Städten. Obwohl die Einkommen in der bayrischen Landeshauptstadt mit 4.865 Euro am höchsten sind, ist das Verhältnis zu den Mieten am schlechtesten. In Hamburg ist die Situation nicht viel besser: Auch hier hat sich das Wohnen zuletzt stark verteuert, aktuell müssen Mieter im Schnitt 14,01 Euro pro Quadratmeter zahlen. Obwohl die Einkommen im Städtevergleich im oberen Mittelfeld liegen, hinken sie der Preisrallye am Mietmarkt hinterher. Knapp vor der Hansestadt liegt Berlin, wo sowohl Mieten (13,03 Euro) als auch Gehälter (3.955 Euro) etwas niedriger sind.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 65 ausgewählten Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Die Daten für die Bruttogehälter am Wohnort zum 31.12.2023 stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte am Wohnort, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.

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Luxuriöse Villen und exklusive Anwesen sind auf dem deutschen Immobilienmarkt präsent wie nie zuvor.

Doch trotz ihrer beeindruckenden Ausstattung und erstklassigen Lagen bleiben viele dieser hochpreisigen Immobilien unverkäuflich. Die Inserate auf Plattformen wie Immoscout24 zeigen Häuser mit Preisen jenseits der Millionen, die seit Monaten keinen Käufer gefunden haben.

Der Markt für Luxusimmobilien ist stark umkämpft und verlangt von Käufern eine hohe Liquidität sowie finanzielle Stabilität. Doch es sind nicht nur die Preise, die den Verkauf dieser Immobilien erschweren. Auch die spezifischen Anforderungen und Vorstellungen der Verkäufer spielen eine Rolle. Oft sind es individuelle Wünsche und Konditionen, die eine schnelle Transaktion behindern. Welche Faktoren dazu führen, dass viele der teuersten Immobilien Deutschlands keinen Käufer finden und welche Strategien helfen könnten, diesen Trend zu durchbrechen, können Sie hier lesen.

Gründe für die Schwierigkeiten im Verkauf von Luxusimmobilien

Hohe finanzielle Anforderungen an Käufer:

Der Erwerb von Luxusimmobilien setzt eine erhebliche finanzielle Stabilität und Liquidität voraus. Viele potenzielle Käufer haben zwar Interesse, scheitern jedoch an den hohen Eigenkapitalanforderungen und Finanzierungshürden.

Überzogene Preisvorstellungen:

Verkäufer von Luxusimmobilien neigen dazu, ihre Objekte zu überhöhten Preisen anzubieten, die nicht dem realen Marktwert entsprechen. Diese Preisvorstellungen schrecken potenzielle Käufer ab und führen dazu, dass Immobilien länger auf dem Markt bleiben.

Spezifische Verkäuferanforderungen:

Oftmals haben Verkäufer spezielle Bedingungen und Vorstellungen, die den Verkaufsprozess verkomplizieren. Dazu gehören lange Verhandlungsprozesse, besondere Zahlungsmodalitäten oder Anforderungen an den zukünftigen Nutzen der Immobilie.

Eingeschränkter Käuferkreis:

Der Markt für Luxusimmobilien ist naturgemäß kleiner und spezifischer. Die Zielgruppe besteht aus einem begrenzten Kreis von Interessenten, die nicht nur die finanziellen Mittel, sondern auch das Interesse und den Bedarf an solch exklusiven Objekten haben.

Makroökonomische Unsicherheiten:

Wirtschaftliche Unsicherheiten und politische Veränderungen können den Luxusimmobilienmarkt stark beeinflussen. In Zeiten von Wirtschaftskrisen oder politischen Instabilitäten halten sich potenzielle Käufer zurück, um ihr Kapital zu schützen.

Strategien zur Überwindung dieser Herausforderungen

Aufgrund der Schwierigkeiten, die sich grundlegend im Verkauf einer Luxusimmobilie ergeben, sollten sich Verkäufer im Voraus Gedanken machen, wie ihre Strategie aussehen könnte. Denn wer beispielsweise direkt mit zu hohen Preisen einsteigt, kann seine Chancen auf einen Verkauf im schlimmsten Fall stark mindern. Wichtig ist deshalb im ersten Schritt eine realistische Preisgestaltung. Dazu sollten Verkäufer zunächst eine fundierte Marktanalyse vornehmen, bei der auch aktuelle Markttrends einbezogen werden. Verkäufer sollten dabei bereit sein, ihre Erwartungen an den tatsächlichen Marktwert anzupassen.

Wer seine Immobilie zu einem hohen Preis verkaufen möchte, sollte außerdem auf eine hochwertige Präsentation setzen. Es geht in diesem Rahmen um gezielte, professionelle Marketingstrategien, die unter anderem hochwertige Fotos, virtuelle Rundgänge und detaillierte Exposés vorsehen. All das sind bedeutende Werkzeuge, um die Vorzüge einer Immobilie hervorzuheben und dem Käufer zu signalisieren: Ebenso hochwertig wie die Vermarktung ist auch die Immobilie. Abgerundet wird das professionelle Marketing im besten Fall durch eine exklusive Immobilienplattform, auf der die Objekte einer ausgewählten Zielgruppe präsentiert werden.

Zusätzlich sollten Verkäufer potenzielle Käufer direkt ansprechen. Hierzu können Networking-Events, exklusive Besichtigungen und die persönliche Kontaktaufnahme durch spezialisierte Makler genutzt werden. Ein maßgeschneiderter Ansatz erhöht die Wahrscheinlichkeit, den passenden Käufer zu finden.

Flexibilität bei den Verhandlungen

Haben die ersten Personen Interesse bekundet, geht es darum, nicht zu starr in die Verhandlungen zu gehen. Verkäufer, die hier mit einer gewissen Flexibilität agieren, haben bessere Chancen, schneller zu verkaufen. Das kann beispielsweise beinhalten, dass man über flexible Zahlungsbedingungen oder Nutzungskonditionen der Immobilie verhandelt. Bevor man auf eigene Faust vorgeht, lohnt es sich allerdings, vorher mit einem Experten die Vorgehensweise abzusprechen. Der Einsatz von erfahrenen Immobiliengutachtern und Maklern, die sich auf den Luxusmarkt spezialisiert haben, kann einen großen Unterschied machen. Experten sind in der Lage, fundierte Wertgutachten zu erstellen, die richtige Käufergruppe zu identifizieren und effektive Verkaufsstrategien zu entwickeln, um den Verkauf zu beschleunigen.

Über Katharina Heid:

Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt sie jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt.

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Geringer Angebotszuwachs führt in vielen Märkten zu künftig steigenden Marktmieten.

Die neueste Marktanalyse der Real I.S. zeigt, dass sich durch höhere Immobilienrenditen und tendenziell steigende Mietpreise derzeit in mehreren Immobiliensegmenten vielversprechende Investitionschancen bieten. Die Immobilienrenditen werden 2024 voraussichtlich ihren Höhepunkt erreichen und damit die Kaufpreiskorrektur an den Märkten beendet.

In vielen Märkten führt der geringe Angebotszuwachs in den kommenden Jahren zu einem Anstieg der Marktmieten. Mit Blick auf die Nutzungsarten ergeben sich folgende Chancen in Europa:

• Büro: Abnehmende Bautätigkeit könnte mittelfristig zu einer Angebotsknappheit bei modernen Core-Büroimmobilien führen. Der Rendite-Spread zu Staatsanleihen hat sich weiter erhöht.
• Einzelhandel: Der schwache Konsum und der Strukturwandel belasten die Branche weiterhin. Dennoch gibt es erste Anzeichen einer Besserung, und perspektivisch könnte Mietpreiswachstum in den 1a-Lagen zu beobachten sein.
• Logistik: Dieses Segment bleibt eines der attraktivsten, da trotz schwacher Konjunktur weiterhin Mietpreiszuwächse erwartet werden.
• Hotel: Die Erholung der Hotelmärkte setzt sich im Jahr 2024 fort, mit aktuell den höchsten Spitzenrenditen im Vergleich der Segmente.
• Wohnen: Angebotsknappheit und steigende Mietpreise prägen die Wohnungsmärkte. Der Renditeabstand zu Anleihen ist weiter angestiegen.

Geopolitische Unsicherheiten trüben weiterhin die Wachstumschancen und kurzfristig gesehen bleibt eine deutliche konjunkturelle Belebung unwahrscheinlich. Die Wettbewerbsfähigkeit der Länder wurde auf Basis aktueller Daten des Internationalen Instituts für Managemententwicklung (IMD) neu bewertet. Irland und Schweden schneiden hierbei am besten ab, während Italien, Polen, Spanien und Portugal weniger gut abschneiden. Insgesamt haben sich acht von 20 Ländern leicht verschlechtert, während sich drei Länder verbessert haben (Irland, Australien und Norwegen).

„Unsere aktuelle Realometer-Analyse zeigt, dass sich das Marktumfeld für Immobilieninvestitionen weiterhin differenziert darstellt. Während wir in einigen Segmenten attraktive Chancen sehen, bleiben die Risiken, insbesondere im Hinblick auf die geopolitischen Unsicherheiten und die schwache Konjunktur, bestehen. Wir beobachten die Entwicklungen genau und passen unsere Investitionsstrategie entsprechend an, um sowohl die Chancen optimal zu nutzen als auch die Risiken im Blick zu behalten,“ sagt Sven Scherbetitsch, Director Research und Investitionsstrategie bei der Real I.S. AG.

Über den Realometer

Zur Ableitung der Investitionsstrategie setzt die Real I.S. seit 15 Jahren den „Realometer“ ein. Es handelt sich um ein quantitatives Scoring-Modell, das eine Reihe von Kriterien nach den zwei Dimensionen Dynamik bzw. Rendite und Risiko mit Hilfe von Datenreihen auswertet. Der Realometer wird halbjährlich aktualisiert und veröffentlicht. Die ausführlichen Ergebnisse finden Sie hier: https://www.realisag.de/research/realometer

Über die Real I.S. Gruppe

Die Real I.S. Gruppe ist seit über 30 Jahren der auf Immobilieninvestments spezialisierte Fondsdienstleister der BayernLB. Das Verbundunternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe zählt zu den führenden Asset-Managern am deutschen Markt. Neben alternativen Investmentfonds (Spezial-AIF und geschlossene Publikums-AIF) und einem offenen Immobilien-Publikumsfonds umfasst das Produkt- und Dienstleistungsangebot individuelle Fondslösungen, Club-Deals, Joint-Ventures sowie Asset-Management-Mandate für institutionelle Kunden. Mehr als 75 Prozent des Gesamtportfolios sind klassifiziert nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Die Real I.S. Property Management GmbH rundet das Leistungsspektrum ab. Die Real I.S. Gruppe hat rund 12,5 Milliarden Euro Assets under Management und verfügt über zwei lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) nach KAGB sowie Standorte in Frankreich, Luxemburg, Spanien, den Niederlanden, Irland und Australien.

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de