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Gesetzgeber ist Innovationstreiber

 

Auch wenn sich die Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft meist regelmäßig mit Produkt- und Prozessneuerungen beschäftigen, handelt es sich dabei in etwa vier von fünf Fällen um Verbesserungen, nicht aber um echte Neuheiten im Sinne einer radikalen Veränderung. Die objektiven Gründe für diese relativ geringe Innovationsstärke der Branche sind zum Teil überraschend: So wirkt sich beispielsweise eine hohe Anzahl an qualifizierten Mitarbeitern negativ auf deren innovatives Verhalten aus. Ein enger gesetzlicher und regulatorischer Rahmen ist hingegen kein Hemmnis, sondern vielmehr ein Motor für die Einführung von Produkt- und Prozessneuerungen.

Das sind einige der zentralen Forschungsergebnisse einer der ersten wissenschaftlichen, empirischen Untersuchungen zum Status Quo von Innovation in der deutschen Immobilienwirtschaft, die auf der Expo Real erstmals vorgestellt und in einer Diskussionsrunde aus Forschern und Praktikern besprochen wurden. Im Rahmen ihrer Dissertation zum Innovationsverhalten immobilienwirtschaftlicher Unternehmen wertete Dr. Susanne Hügel von der EBS Universität für Wirtschaft und Recht validierte Daten von insgesamt 403 Akteuren aus 197 Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft aus.

„Die Forschungsarbeit beruht auf einer sehr umfangreichen Datenerhebung und quantitativen Methodik, die viele der Ergebnisse des „Innovationsbarometers der deutschen Immobilienwirtschaft“, die auf qualitativen Expertenbefragungen basieren, nun auch statistisch belegen. So sind der Gesetzgeber und Regulierungen wie Basel III wichtige Innovationstreiber, wegweisende Veränderungen bleiben in der Branche bisher aber die große Ausnahme“, erklärt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG, die die EBS als Wissenschaftspartner insbesondere im Bereich der Innovationsforschung seit vielen Jahren unterstützt.

Zwar gaben 51,3 Prozent der befragten Unternehmen an, in den vergangenen drei Jahren regelmäßig neue Produkte (d.h. Waren oder Dienstleistungen) eingeführt zu haben, sogar rund 62 Prozent der Unternehmen haben in diesem Zeitraum nach eigenen Angaben regelmäßig Prozessinnovationen initiiert. Jedoch sind die Innovationen in der Immobilienwirtschaft mit Blick auf die Neuartigkeit eher inkrementeller Natur: Bei den Produktinnovationen der letzten drei Jahre handelt es sich in Summe bei rund 80 Prozent der Fälle um (leichte oder starke) Verbesserungen der bisherigen Produkte; bei den Prozessinnovationen macht der Anteil der Verbesserungen in Summe sogar mehr als 85 Prozent aus. Im Vergleich dazu waren nur rund 18 Prozent der Produkte (bzw. 12 Prozent der Prozesse) in diesem Zeitraum echte Neuheiten am Markt. Ganze 1,3 Prozent der Produkt- und 2,6 Prozent der Prozessinnovationen wurden als „Weltneuheit“ bezeichnet.

Fokus auf Produktinnovationen

Die Ergebnisse zeigen, dass der Fokus der Unternehmen auf Produktinnovationen liegt. Ein hoher Grad an Innovationsfähigkeit begünstigt Produktinnovationen in Form neuer materieller Waren oder immaterieller Dienstleistungen, die sich nachweislich positiv auf den Unternehmenserfolg auswirken. Prozessinnovationen spielen hingegen aktuell keine signifikante Rolle, obwohl dadurch intern Effizienzen gehoben werden könnten. „Diese Entwicklung könnte jedoch durch die voranschreitende Digitalisierung neue Impulse bekommen. Mit fortschreitender Digitalisierung werden die Unternehmen zukünftig stärker gefordert sein, sich innovativen Lösungen auf der Prozessebene zu öffnen, um den dynamischen Entwicklungen am Immobilienmarkt folgen zu können“, erläutert Dr. Thomas Herr, EMEA Head of Digital Innovation bei CBRE, der die Diskussionsrunde zu den Forschungsergebnissen auf der Expo Real moderierte.

Wettbewerbsstärke des Umfelds wirkt sich negativ auf Produktinnovation aus

Ein wettbewerbsintensives Umfeld wirkt sich laut Studie negativ auf die Entwicklung und Einführung neuer Produkte aus. Die Implementierung neuer Prozesse bleibt davon allerdings unberührt. Dem Verlust von Marktanteilen wird mit fallenden Preisen entgegengewirkt, was zu rückläufigen Margen führt, die wiederum die Ressourcen für kostenintensivere Ausgaben, wie beispielsweise Innovationstätigkeiten, schmälern. Auf lange Sicht sind Innovationen jedoch sinnvoll, um diesen Kreis zu durchbrechen: Durch Prozessinnovation können Unternehmen ihre Effizienz erhöhen und dadurch Kosten senken; mit Produktinnovationen können sich die Unternehmen sogar ein temporäres Monopol aufbauen, welches wiederum den Wettbewerbsdruck verringert.

Die Dynamik des Marktes, also seine Unvorhersehbarkeit und Volatilität, scheint keinen Einfluss auf die Einführung tatsächlicher Innovationen der Immobilienunternehmen gehabt zu haben. Vielmehr fehlte offenbar der Druck, aufgrund dynamischer Veränderungen Anpassungen vornehmen und Innovationen umsetzen zu müssen.

Innovatives Verhalten kann gefördert werden

Für Arbeitgeber und Unternehmen zeigt die Studie klare Perspektiven auf, wie innovatives Verhalten gesteigert werden kann. Dabei ist die Verfügbarkeit verschiedener Ressourcen wie Zeit oder auch materieller Ressourcen ein wichtiger Faktor bei der Förderung von innovativem Verhalten. Diese können, abgestimmt auf die jeweilige Gruppierung im Unternehmen, ein ganz gezieltes Mittel sein, den Raum für innovatives Verhalten von Mitarbeitern oder Top-Managern zu schaffen. Mit einer geschickten und bewussten Verteilung der jeweilig relevanten Ressourcen können sich Unternehmen zukunftsfähiger aufstellen.

Hohe Anzahl an qualifizierten Mitarbeitern Nachteil für innovatives Verhalten

Das Vorhandensein von (zu) vielen qualifizierten Mitarbeitern wirkt sich dabei aber negativ auf das innovative Verhalten eines Mitarbeiters aus: „Je mehr dieser Mitarbeiter, desto eher kann es zu Reibungen zwischen dem Innovator und den anderen Mitarbeitern kommen, die ihre Routine beibehalten und ihre Komfortzone nicht verlassen wollen. Sich weniger innovativ zu verhalten, dient dabei der Konfliktvermeidung unter den Kollegen. Zudem spielt hier auch das Phänomen der Trägheit eine Rolle, da durch die Vielzahl an qualifizierten Mitarbeitern der Eindruck entsteht, dass sich schon jemand von den anderen darum kümmern wird“, erklärt Dr. Hügel.

Für das innovative Verhalten des Top-Managements wirkt sich das reichliche Vorhandensein von qualifizierten Mitarbeitern hingegen positiv aus. „Eine Erklärung hierfür ist, dass die Verfügbarkeit von qualifiziertem Humankapital dem Top-Management das Gefühl gibt, gut aufgestellt zu sein. Diese positive Stimmung führt zu Zuversicht und wenig Bedenken, dass die Organisation versagen könnte, was in vielen Fällen zu einer Lockerung von Kontrollen und einem experimentierfreudigeren, innovativeren Verhalten führt“, sagt Dr. Hügel.

Ein Blick in die Zukunft

Die Zukunftsfähigkeit von Unternehmen hängt in Zeiten von Globalisierung und Digitalisierung in zunehmendem Maße von deren Innovationsfähigkeit ab. Allerdings ist in der stark fragmentierten und atomisierten Struktur der Immobilienwirtschaft laut Daten bisher vor allem der Gesetzgeber in der Lage, industrieweite Impulse für Veränderungen auf Produkt- als auch Prozessebene zu setzen. „Die Forcierung von Transparenz und neuer Standards durch den Gesetzgeber führt zu einer höheren Vergleichbarkeit der Dienstleistungen und Unternehmen. Die Einführung von Innovationen hilft dabei herauszustechen sowie bei der Erfüllung der neuen gesetzlichen Anforderungen. Es bleibt spannend, ob sich in Zukunft aus der Branche heraus Allianzen und Initiativen bilden, um selbst Standards zu setzen und so einer Überregulierung vorzubeugen“, resümiert Schenk. „Vor dem Hintergrund der Forschungsergebnisse zeigt sich, wie wichtig die Verzahnung von Wissenschaft und Praxis ist. Um wissenschaftliche Forschung zu betreiben, bedarf es einer Partnerschaft mit der Branche, die wiederum von den zurückgespielten, gewonnenen Erkenntnissen profitiert“, erklärt Prof. Dr. Kerstin Hennig, Leiterin des Real Estate Management Institute an der EBS Universität.

Eine Zusammenfassung der Forschungsergebnisse können Sie in der Studie „Innovation in der Immobilienwirtschaft“ über den folgenden Link herunterladen: http://innovation-in-der-immobilienwirtschaft.de

 

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Weniger großvolumige Portfoliotransaktionen

 

Investments in deutsche Hotelimmobilien summierten sich in den ersten drei Quartalen 2018 auf insgesamt 2,82 Mrd. Euro, realisiert mit 75 Transaktionen. 63% des Volumens entfielen auf deutsche Anleger. Käufer aus Großbritannien und Frankreich waren die aktivsten ausländischen Investoren. Bei 11 Transaktionen investierten sie insgesamt 470 Mio. Euro. Über die Hälfte des Transaktionsvolumens ging auf das Konto institutioneller Investoren. Hotelbetreiber, Immobilienfirmen/Entwickler, Private Equity / REITs und Privatpersonen kamen zusammen auf rund 1,1 Mrd. Euro.

Das Dreivierteljahresergebnis entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem leichten Rückgang von 8%, bleibt jedoch 12% bzw. 85% über dem Fünf- und Zehnjahresdurchschnitt. Die Top 5 – Transaktionen, allesamt im dreistelligen Millionenbereich, machten knapp 950 Mio. Euro aus, entsprechend einem Drittel des Gesamtvolumens.

“Das Interesse an Hotelimmobilien ist ungebrochen hoch. Geprägt wird die aktuelle Investmentaktivität durch einen stark diversifizierten Käuferkreis, sowohl in Bezug auf die Herkunft also auch den Investorentyp. Die weiterhin lockere Geldpolitik, stetig steigende Übernachtungszahlen in den meisten Großstädten sowie die anhaltend guten Leistungsergebnisse vieler Hotels unterstützen die Nachfrage”, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Giesemann weiter: “In Anbetracht der in der Regel sehr aktiven letzten drei Monate mit Realisierung zahlreicher, derzeit noch in der Verhandlungsphase befindlichen Transaktionen, wird der Fünfjahresschnitt von 3,6 Mrd. Euro deutlich übertroffen werden. Ob am Schluss auch ein Ergebnis jenseits der 4 Mrd. – Marke bilanziert werden kann, hängt davon ab, wieviel von dieser Transaktionspipeline tatsächlich erfolgreich bis 31. Dezember abgearbeitet sein wird.”

Zwischen Januar und Ende September wurden insgesamt 65 Hotel-Einzeltransaktionen in einer Größenordnung von insgesamt ca. 2,2 Mrd. Euro abgeschlossen. Damit lag das Volumen 20% höher als im Vorjahr (Q1- 3 2017: 1,8 Mrd. Euro mit 61 Transaktionen). Auf 34 Mio. Euro leicht zugelegt hat dabei die durchschnittliche Transaktionsgröße.

Im Portfolio-Segment wechselten im Dreivierteljahreszeitraum 10 Hotels in einer Größenordnung von zusammen 644 Mio. Euro die Eigentümer (Q1-3 2017: 13, für 1,3 Mrd. Euro). Der mit 50 % sehr deutliche Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist im Besonderen auf das Ausbleiben einer großvolumigen Portfolio-Transaktion zurückzuführen: Vor einem Jahr wechselte mit fast einer halben Milliarde Euro das Interconti Portfolio (mit 11 Hotels allein in Deutschland) den Eigentümer und pushte so das Gesamtergebnis. Solche Größenordnungen sind bis dato in 2018 nicht zu notieren.

 

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In den ersten drei Quartalen 2018 wurden bundesweit gut 42,8 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert.

 

Gegenüber dem Vorjahresergebnis wurde der Umsatz noch einmal um über 8 Prozent gesteigert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

– Mit gut 31,1 Milliarden Euro neues Rekordergebnis bei Einzeldeals (+11 %) – Transaktionsvolumen von insgesamt gut 42,8 Milliarden Euro – Zweitbester Investmentumsatz aller Zeiten in den ersten drei Quartalen – Auch Paketverkäufe legen auf 11,7 Milliarden Euro zu (+2 %) – Büro-Investments setzen sich mit 44 Prozent erneut an die Spitze – Spitzenrenditen im mehreren Städten weiter gesunken – Knapp 1.300 erfasste Transaktionen – Anteil ausländischer Käufer bei rund 40 Prozent

“Mit einem Investmentumsatz von gut 42,8 Milliarden Euro konnte das sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um über 8 Prozent gesteigert werden. Noch mehr investiert wurde in den ersten drei Quartalen lediglich 2007, allerdings getrieben durch sehr viele großvolumige Portfolioverkäufe. In Einzelobjekte wurde dagegen noch nie so viel angelegt: Mit gut 31,1 Milliarden Euro konnte die erst im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke erneut um 11 Prozent übertroffen werden. Beim Investoreninteresse ist also von einem Rückgang bislang nichts zu spüren. Auch leicht gesenkte Prognosen für die zukünftige BIP-Entwicklung und eine ganze Reihe globaler Krisenherde können daran nichts ändern. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass selbst bei einem etwas geringeren Wachstum die Arbeitslosigkeit weiter sinken dürfte, wie die aktuell veröffentlichten Zahlen bestätigen, und die Nachfrage auf den Nutzermärkten hoch bleiben wird. Die Mieten werden sich demzufolge auch in den nächsten Jahren positiv entwickeln, sodass sich Wertsteigerungspotenziale ergeben. Das unverändert hohe Engagement der Anleger ist vor diesem Hintergrund nachvollziehbar und rational. Da gleichzeitig mögliche externe Schocks aufgrund von außer Kontrolle geratenen Krisenherden nicht voraussagbar sind und sich damit auch nicht als Basisszenario für wirtschaftliches Handeln eignen, ist es letztendlich keine Überraschung, dass die Märkte weiterhin von einer großen Dynamik geprägt sind. Daran wird sich auch im letzten Quartal des Jahres nichts ändern”, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Die mit Abstand beliebteste Assetklasse sind nach wie vor Büroimmobilien, die auf gut 18,7 Milliarden Euro und damit auf einen Anteil von 44 Prozent am Gesamtumsatz kommen. Hierzu haben mit 17,28 Milliarden Euro in erster Linie Einzeltransaktionen beigetragen, die einen neuen Rekord aufgestellt und noch einmal um knapp 16 Prozent zugelegt haben. Diese Entwicklung wurde nicht zuletzt durch mehrere großvolumige Deals mit Hochhäusern in Frankfurt vorangetrieben, wozu unter anderem die Verkäufe der Objekte Gallileo, Garden Tower, Pollux oder OmniTurm gehören. Auf Platz zwei folgen Einzelhandelsimmobilien, die mit knapp 8,9 Milliarden Euro fast 21 Prozent zum Resultat beisteuern. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass alleine die im Rahmen der Kaufhof/Karstadt Fusion verkauften Objekte für über 1,8 Milliarden Euro des Ergebnisses verantwortlich sind. Das Volumen mit Einzelobjekten bewegt sich mit etwa 4,95 Milliarden Euro in etwa auf Vorjahresniveau. Eine grundsätzliche Scheu der Käufer vor Retailobjekten, wie teilweise diskutiert, spiegeln diese Zahlen nicht wider, auch wenn die einzelnen Objektklassen sicherlich etwas differenziert betrachtet werden müssen. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistik-Investments, die auf knapp 12 Prozent (5,01 Mrd. EUR) kommen. Aufgrund des großen Investoreninteresses könnte in diesem Marktsegment sogar deutlich mehr umgesetzt werden, wenn ein ausreichendes Angebot verfügbar wäre.

Das Engagement ausländischer Investoren liegt auch zum Ende des dritten Quartals relativ stabil bei 40 Prozent. Gegenüber dem Vorjahreswert bedeutet dies einen Rückgang um etwa sieben Prozentpunkte.

“Profitiert haben vor allem auch die großen deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, die aufgrund ihrer guten Zukunftsperspektiven und spürbar wachsenden Bevölkerung für die Mehrheit der Anleger immer noch die erste Wahl darstellen, insbesondere bei Büro-Investments. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 26,2 Milliarden Euro haben sie nicht nur das bereits außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis um knapp 27 Prozent übertroffen, sondern wieder einen neuen Rekord aufgestellt”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unangefochtener Spitzenreiter ist Frankfurt mit 6,8 Milliarden Euro (+78 %). Neben den bereits erwähnten Hochhausverkäufen haben weitere prominente Abschlüsse wie beispielsweise das ehemalige Polizeipräsidium oder das Junghof Plaza zu diesem neuen Allzeithoch beigetragen.

“Das unverändert große Investoreninteresse spiegelt sich auch in der Renditeentwicklung wider. Gerade an den A-Standorten außerhalb der vier Top-Städte haben die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte noch einmal nachgegeben. Dies betrifft Düsseldorf, wo mittlerweile 3,25 Prozent anzusetzen sind, genauso wie Stuttgart mit 3,30 Prozent und Köln mit 3,35 Prozent. Der bisher alleinige Spitzenreiter Berlin muss sich diese Position aktuell mit München teilen, wo die Spitzenrendite auch noch einmal um 10 Basispunkte auf jetzt ebenfalls 2,90 Prozent gesunken ist. Noch keine Bewegung war im dritten Quartal in Frankfurt und Hamburg zu verzeichnen, wo weiterhin 3,15 Prozent notiert werden”, ergänzt Zorn.

“Da das Transaktionsvolumen bislang im gesamten Jahresverlauf auf stabil hohem Niveau liegt, spricht alles dafür, dass sich der Trend auch im Schlussquartal fortsetzen wird. Dies gilt umso mehr, wenn man berücksichtigt, wie viele prominente Objekte sich aktuell gerade in Verhandlung befinden. Vor dem Hintergrund erscheint eine Erhöhung der Prognose auf einen Investmentumsatz zwischen 55 und 60 Milliarden Euro im Gesamtjahr aus aktueller Sicht angemessen, auch wenn sich vermutlich einige Großtransaktionen bis ins erste Quartal des nächsten Jahres hinziehen werden. Auch für den Jahrsauftakt stehen damit alle Ampeln bereits heute auf Grün. Bei der weiteren Entwicklung der Spitzenrenditen sind im letzten Quartal des Jahres aller Wahrscheinlichkeit nach noch einmal leicht sinkende Werte an den wichtigsten deutschen Investmentstandorten zu erwarten”, fasst Bienkowski die Aussichten zusammen.

 

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Ungewissheiten allerorten. In Politik und Wirtschaft. Die Berliner Regierungskoalition eilt von einer Zerreißprobe zur nächsten.

 

Über dem Kanal zeigen sich ähnliche innenpolitische Turbulenzen anlässlich der immer näherkommenden finalen Brexit-Entscheidung. Auch in der Europäischen Union herrscht nicht nur im Umgang mit der Flüchtlingskrise das Gegenteil von Einigkeit vor. Und Donald Trump tut das Seine zur Destabilisierung der weltpolitischen Ordnung. Genauso wie die Herren Putin und Erdogan. Die Liste der “Disruptionäre” scheint endlos. Die Politik bietet zum Ende des Sommers 2018 auf jeden Fall kein stabiles Bild. Nirgendwo auf der Welt. Und dennoch hat der konjunkturelle Aufschwung in Deutschland Bestand. Vor allem die Notenbanken werden künftig im Fokus stehen, wenn es um eine Einschätzung der Kapitalmarktperspektiven in den nächsten Monaten geht. Dabei stehen Inflationsentwicklung und der Ausstieg aus der ultra-lockeren Geldpolitik im Mittelpunkt. Investoren und Anleger fragen sich, wann und wie stark Mario Draghi die Zinsen anheben wird. Vermutlich wird sich die Europäische Zentralbank aber flexibel auf die Entwicklungen in der voraussehbaren Zukunft einstellen und entsprechend reagieren. “Wir erwarten insofern einen schrittweisen und vorsichtigen Prozess und die Zins-Spitzenwerte sollten im kommenden Zyklus niedriger ausfallen als in der Vergangenheit”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Starkes Transaktionsvolumen im dritten Quartal – 60 Mrd. Euro für Gesamtjahr erwartet

Die eher unsicherheitsbehafteten Begleitumstände haben bislang noch keine Spuren auf dem deutschen Investmentmarkt hinterlassen. Im Gegenteil, mit 42 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Immobilien nach neun Monaten des Jahres 2018 um 8 % über dem Vorjahresniveau. Noch nie fiel ein drittes Quartal so hoch aus. Und: mit 16,4 Mrd. Euro reiht es sich als das viertstärkste Quartal im Ranking der letzten fünf Jahre ein. Zum außergewöhnlichen Ergebnis beigetragen hat u.a. die Kaufhof/Karstadt-Transaktion mit insgesamt über 1,8 Mrd. Euro. Solche Transaktionen finden natürlich nicht jedes Quartal statt.

“Angesichts der üblicherweise sehr dynamischen letzten drei Monate und der Erwartung, dass sich einige der zahlreichen noch in der Verhandlungsphase befindlichen Transaktionen in den letzten Wochen des Jahres realisieren werden, erscheint ein Transaktionsvolumen von bis zu 60 Mrd. Euro möglich”, betont Timo Tschammler. Und weiter: “Wie so oft hängt die Realisierungswahrscheinlichkeit einer derartigen Prognose von der Umsetzung insbesondere von großvolumigen Transaktionen ab. Für ein außergewöhnliches Investmentjahr 2018 spricht im Übrigen aber auch die Dynamik abseits der Mega-Transaktionen”, so Timo Tschammler.

Dominanz der Big 7 verstärkt sich – Investorenfokus liegt auf Büroimmobilien

Im dritten Quartal hat sich der Trend vom Halbjahr nicht nur verfestigt, sondern auch ausgebaut. Mehr denn je fokussieren sich die Investoren auf die Big 7. Während in der Aggregation über alle sieben Hochburgen mehr als 26 Mrd. Euro zu Buche schlagen (60 % des Transaktionsvolumens im Dreivierteljahreszeitraum), entsprechend einem Plus von 27%, summierte sich das Transaktionsvolumen abseits der Big 7 auf rund 16 Mrd. Euro. Damit lag es um rund 13% unter dem Vorjahresvolumen. “Aus unserer Sicht spiegelt dies die dynamische Entwicklung insbesondere der Büro-Vermietungsmärkte in den Big 7 wider. Investoren setzen angesichts der nachlassenden Renditekompression vermehrt auf Mietwachstum, um ihre Renditeziele zu erreichen und Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder Objekte mit Leerstand aktuell begehrt, lassen sich doch hier am ehesten durch Vertragsneuabschlüsse höhere Mieten durchsetzen”, betont Timo Tschammler.

Wenn viel Kapital auf einmal investiert werden soll, gibt es zu den Big 7 selten Alternativen. Von den insgesamt 67 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich im Dreivierteljahreszeitraum entfielen 62 auf die Big 7. Betrachtet man die größten Einzeltransaktionen aus dem gesamten Dreivierteljahr, liegt der größte Deal außerhalb der Big 7 mit ca. 150 Mio. Euro nur auf Platz 37.

Die beliebteste Assetklasse ist nach wie vor Büro, auf die ein Anteil von rund 45% entfällt. Ca. 19 Mrd. Euro flossen von Januar bis September in solche Immobilien. “Bevor Investoren auf der Suche nach Anlageoptionen in kleinere und damit riskantere Märkte investieren, scheinen Teilmärkte abseits der Innenstädte und CBDs in den Big 7 die bevorzugte Wahl zu sein”, so Matthias Barthauer, Research, JLL Germany. Hier lassen sich selektiv deutlich stärkere Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spitzenlagen. Auf Platz 2 folgen einzelhandelsgenutzte Immobilien, die dank der milliardenschweren Warenhaus-Transaktion auf einen Anteil von gut 20 % kommen. Ansonsten richtet sich der Fokus der Investoren im Einzelhandels-Segment überwiegend auf Fachmarktprodukte mit Lebensmittel-Ankermietern, die sich bislang relativ unbeeindruckt von der Online-Konkurrenz zeigen. Auch deshalb sind sehr große Transaktionen im Einzelhandelssegment relativ selten geworden, das Gros der Aktivitäten spielt sich im Bereich zwischen 20 und 60 Mio. Euro pro Transaktion ab und im Gegensatz zum Bürosektor streut die geographische Verteilung der Transaktionen deutlich stärker.

Frankfurt und Hamburg mit höchster Dynamik im dritten Quartal

“Frankfurt is back” – so haben wir zum Halbjahr geschrieben, und das gilt umso mehr auch im dritten Quartal (3,16 Mrd. Euro). Für den Dreivierteljahreszeitraum platziert sich die Bankenmetropole mit rund 6,9 Mrd. Euro unangefochten und deutlich auf Platz 1 der deutschen Investmenthochburgen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Volumen damit mehr als verdoppelt. Hierfür ist ein Reigen großvolumiger Transaktionen verantwortlich: Von den deutschlandweit zehn größten Einzeldeals des Jahres entfielen sieben auf Frankfurt. Hinter Frankfurt reihen sich Berlin mit 4,9 Mrd. Euro und München mit 4,5 Mrd. Euro ein. Während in München allerdings ein leichtes Plus von 8 % gegenüber dem Vorjahr registriert wurde, musste die Bundeshauptstadt einen Rückgang von etwa 17 % verkraften, trotz der umgesetzten 1,7 Mrd. Euro in den Monaten Juli bis September. Ebenfalls noch über der 4-Mrd.-Euro-Marke liegt Hamburg mit einem Plus von 70 % – gepusht von dem nach Frankfurt stärksten dritten Quartal (1,72 Mrd. Euro).

Auch zum Ende des dritten Quartals hat sich an der Relation zwischen deutschen und ausländischen Käufern nichts geändert, weiterhin entfallen rund 45 % auf ausländische Kapitalquellen (knapp 19 Mrd. Euro). “Angesichts der Verbuchung der Warenhaus-Fusion als österreichisches Engagement wäre ein Anstieg des Anteils ausländischer Investoren zu vermuten gewesen. Doch gerade im großvolumigen Bereich ab 100 Mio. Euro gab es insbesondere im dritten Quartal zahlreiche Käufe institutioneller Investoren aus dem Inland, so dass sich hier ein entsprechendes Gegenwicht entfaltet hat”, so Barthauer.

Anhaltende Dynamik sorgt für weiter sinkende Renditen

Für die transaktionsstärkste Nutzungsart Büro zeigt sich im dritten Quartal ein fortgesetzter Trend eines nur noch moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in den besten Lagen. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Spitzenrendite von 3,20% hat sich diese im Vergleich zum Vorquartal noch einmal leicht verringert. Im 12-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang von 19 Basispunkten. “Angesichts der weiterhin hohen Dynamik haben wir unsere Prognose für das Jahresende noch einmal leicht nach unten korrigiert: In der Aggregation über alle sieben Hochburgen erwarten wir bis zum Jahresende eine Spitzenrendite von 3,15 %”, so Matthias Barthauer.

Es bleibt dabei: Top-Produkte sind rar und die Nachfrage unverändert sehr hoch. Der bereits beschriebene Trend hinsichtlich einer Verschiebung der Anlagepräferenzen seitens der Investoren hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7, die nicht die Definitionen von “Prime” erfüllen, zeigt sich auch in der Entwicklung der Renditen. Die Rendite für Objekte in den Top-Lagen, aber mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Restlaufzeiten liegt nur noch bei 3,95 %, der Abstand zur Spitzenrendite hat sich damit auf 75 Basispunkte reduziert. Auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der Spitzenlagen hat sich die Kompression fortgesetzt und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,54 % den niedrigsten Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 34 Basispunkte – so wenig wie noch nie.

Die nach wie vor stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist allerdings weiterhin im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Aktuell liegt die Spitzenrendite im Mittel über die Top 7 -Logistikregionen bei 4,10% und damit nochmals 15 Basispunkte niedriger als noch zum Ende des zweiten Quartals. Der weiter prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht gerade ausländische Investoren in diese Assetklasse, die längt kein Nischenprodukt mehr ist. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren Rückgang auf dann 4,00 %.

 

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Die Real I.S. hat weitere 250 Millionen Euro von einer deutschen Versicherung zum Aufbau eines diversifizierten Portfolios erhalten.

 

Der Fokus des europäischen Portfolios liegt auf den Nutzungsarten Büro, Wohnen und Logistik. Darüber hinaus sind Ergänzungen um Einzelhandelsimmobilien möglich. Damit hat die Real I.S. ihre Kompetenz bei der Strukturierung eines maßgeschneiderten Produktes erfolgreich unter Beweis stellen können.

„Mit dieser Zusage haben wir einen klaren Folgeauftrag des Investors bekommen und freuen uns sehr über dieses Vertrauen“, sagt Tobias Kotz, Leiter Institutionelle Kunden bei der Real I.S AG.

Die integrierte Marktexpertise insbesondere auch im Assetmanagement ermöglicht es der Real I.S., auch für spezialisierte Kunden passgenaue Produkte und Projekte im erwarteten Zeitfenster zu realisieren.

 

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, D-81667 München, Tel.: 089/489082-0, Fax: 089/489082-295, www.realisag.de

Peakside Capital, der unabhängige, eigentümergeführte Immobilien-Investment-Manager mit Büros in Frankfurt, München, Warschau, Prag, Zug (CH) und Luxemburg, hat für den von ihr gemanagten Real Estate Fund III (‘PREF III’) gemeinsam mit einem von LGT Capital Partners gemanagten Fonds ein Büroimmobilien Portfolio in Frankfurt erworben.

 

Verkäufer des Portfolios ist ein Fonds der HVB Immobilien AG. Das Portfolio besteht aus zwei Büroimmobilien mit einer Mietfläche von ca. 27.000 m².

Die Investmentprofile der beiden Immobilien unterscheiden sich stark voneinander und erfordern jeweils ein umfangreiches und individuelles Asset Management Programm.

Die erste Immobilie in der Lyoner Straße 20 in Frankfurt Niederrad wurde 2003 gebaut und verfügt über moderne und flexible Mietflächen von ca. 14.000 m² und ist zu ca. 70% vermietet. Peakside wird die Immobilie durch eine gezielte Vermietungsstrategie in dem zunehmend dynamischen Teilmarkt Niederrad stärker positionieren und die hierfür erforderlichen Asset Management Maßnahmen zügig umsetzen.

Die zweite Immobilie liegt in der Baseler Straße 46-48/Gutleutstrasse 80-82, nahe dem Hauptbahnhof in der Innenstadt von Frankfurt. Das Bürogebäude verfügt derzeit über ca. 13.000 m² vermietbare Bürofläche und bedarf eines umfassenden Refurbishments. Peakside prüft derzeit unterschiedliche Strategien. Diese beinhalten eine teilweise Hotelnutzung, ebenso wie einen umfassenden Umbau in moderne Büroflächen. In einer umfangreicheren alternativen Variante wird ein vollständiger Abriss und Neubau diskutiert.

Die Mitteilung über die Transaktion folgt nur wenige Tage nachdem Peakside bekannt gegeben hat, dass sie im Fundraising für PREF III den Hard Cap von €200 Millionen erreicht hat, was dem Fonds eine Investitionskapazität von ca. €650 Millionen gibt. Der Investmentfokus von PREF III liegt auf Value-add Immobilien in guten Mikrolagen in den top 7 Städten und regionalen Zentren.

Boris Schran, Gründungspartner von Peakside Capital:

Die Akquisition liegt genau in unserem Investment Sweet Spot. Hier können wir unser lokales Knowhow und Investmenterfahrungen mit unserem hands-on Asset Management Ansatz anwenden, um die beiden Immobilien in der Zukunft neu zu positionieren und zu stabilisieren. Die Transaktion folgt auf unseren erfolgreichen Abschluss von PREF III und zeigt, dass wir weiterhin in der Lage sind, attraktive Investments mit Wertsteigerungspotential für unsere Investoren zu finden.

 

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Peakside Capital Advisors GmbH, Bockenheimer Landstr. 47, DE-60325 Frankfurt am Main, Tel: +49 69 365 063 660, Fax: +49 69 365 063 661, www.peakside.com/de

Die Real I.S. hat die Büroimmobilie Calle Alcalá 30-32 in Madrid für ein Individualmandat einer deutschen Versicherung erworben.

 

Das Objekt befindet sich in der Madrider Innenstadt in einer privilegierten Lage, in der Nähe des Rathauses und der Plaza de Cibeles. Veräußerer des Objekts ist die Inmobiliaria Colonial SOCIMI S.A. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Der Büroimmobilienmarkt in Madrid entwickelt sich insgesamt positiv. Bei dem zentral gelegenen und langfristig vermieteten Alcalá handelt es sich um ein attraktives Investmentobjekt mit ausgezeichneter Sichtbarkeit“, sagt Axel Schulz, Global Head of Investment Management der Real I.S. AG.

Das 1847 erbaute und 1994 renovierte Bürogebäude befindet sich in der traditionsreichen Calle de Alcalá, der längsten Straße in Madrid. Es besteht aus sieben oberirdischen und zwei unterirdischen Geschossen inklusive Tiefgarage und verfügt über eine Mietfläche von knapp 9.100 Quadratmetern. Die Einheiten mit einer Größe zwischen 500 und 2.500 Quadratmetern werden derzeit ausschließlich als Büroflächen genutzt.

Mieter der Immobilie ist die Comunidad de Madrid, die in dem Objekt eine Abteilung des Ministeriums für Bildung und Innovation untergebracht hat.

„Die positiven ökonomischen Rahmendaten im Zentrum von Madrid und der flexible Flächenzuschnitt machen das Objekt zu einer attraktiven Ergänzung des Portfolios“, bestätigt Juan Jiménez-Hevia, Head of Country Spain der Real I.S. AG. „Die Immobilie befindet sich in einer der besten Lagen in Madrid. Mit der Akquisition baut die Real I.S. ihr Engagement in Spanien planmäßig weiter aus“, ergänzt Jiménez-Hevia.

In unmittelbarer Umgebung sind Firmen aus der Finanzbranche sowie Rechtsanwaltskanzleien, Beratungsgesellschaften und staatliche Behörden angesiedelt. Zudem zeichnet sich das Büroobjekt durch seine hervorragende Lage aus. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch eine fußläufig erreichbare U-Bahnstation garantiert, ebenso wie durch zahlreiche Buslinien.

Real I.S. wurde bei der Transaktion vom Maklerhaus BNP Paribas Real Estate Madrid und von der Anwaltskanzlei Monereo Meyer, Madrid, sowie von der Steuerberatung BDO Madrid und Techniker Fund Fst beraten.

Real I.S. baut für dieses Individualmandat ein diversifiziertes Portfolio innerhalb Europas auf. Bisher wurden Objekte in Belgien, den Niederlanden und Deutschland erworben.

 

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