9,5 Prozent im Plus: Marktvolumen investmentrelevanter Hotels mit neuem Rekordwert

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Anhaltend hohe Investorennachfrage bei knappem Angebot

 

Das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels in Deutschland erreicht 2018 mit 57,5 Milliarden Euro erneut einen Rekordwert. Wie Union Investment und bulwiengesa in ihrer aktuellen Analyse ermittelt haben, ist der Marktwert damit gegenüber 2017 (52,6 Milliarden Euro) um rund 9,5 Prozent gestiegen.

Der erneut starke Wertzuwachs (Vorjahr: +5,1 Prozent) resultiert aus dem anhaltend hohen Neubauvolumen neuer Hotelflächen sowie aus einer Wertsteigerung im Bestand, da sich die wirtschaftliche Situation vieler Hotels 2018 erneut verbessert hat.

„Die marktseitigen Rahmenbedingungen für Hotels in Deutschland sind unverändert gut. Die Übernachtungszahlen wuchsen 2018 mit einem Plus von 4 Prozent gegenüber 2017 stärker als sonst in den letzten zehn Jahren. Und bei rd. 80 Prozent der Tophotels liegen die Umsätze gegenüber dem Vorjahr im Plus“, erläutert Dierk Freitag, Bereichsleiter und Partner bei bulwiengesa. „Was den Wertzuwachs betrifft, wurden unsere Erwartungen vom letzten Jahr um 4,5 Prozentpunkte übertroffen.“

Auffallend sind die Wertzuwächse im Upscale-Segment, das 2018 mit einem RevPar, also dem Umsatz pro verfügbarem Zimmer, von rd. 91 Euro eine gute Performance zeigte. Der Upscale-Hotellerie sind knapp 44 Prozent der insgesamt rd. 396.400 Zimmer zuzurechnen, die von Union Investment und bulwiengesa deutschlandweit als investmentrelevant eingestuft wurden.

„Die Wertzuwächse im Upscale-Segment bestätigen uns in unserer Strategie, unsere Investitionen in den Bestand weiter auszubauen, wie aktuell im 5-Sterne-Superior Steigenberger Hotel in Hamburg oder im InterConti in Berlin“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Perspektivisch rechnen die beiden Marktexperten jedoch mit stärkeren Mengen- und damit Wertzuwächsen im Economy- und Midscale-Segment, da sich für diese Segmente flächendeckendere Entwicklungsperspektiven in Deutschland ergeben. So setzt ist die Markenhotellerie verstärkt auf die Entwicklung von Zwei- und Drei-Sterne-Betrieben bzw. vergleichbaren Kategorien außerhalb der deutschen Großstädte.

„In zahlreichen deutschen B- und C-Städten lässt sich ein hohes Wachstumspotenzial erkennen“, so Martin Schaller. „Durch Projektkäufe wie zuletzt in Oberhausen, Dresden und Eschborn wollen wir hier unser Portfolio sowohl um klassische Formate als auch Longstay-Konzepte gezielt weiterentwickeln.“

Das Marktwertmodell zeigt, dass in der Gruppe der deutschen Städte mit zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels 2018 stärker zulegte, als in der Gruppe der Großstädte mit über 500.000 Einwohnern (ausgenommen Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München).

Deutschlandweit lag 2018 der ermittelte durchschnittliche Wert pro Hotelzimmer bei rund 145.200 Euro und damit rd. 4.700 Euro über dem Wert vom Vorjahr. Der durchschnittliche Wert eines Vier-Sterne Hotels beträgt rd. 165.000 Euro, der eines Zwei-Sterne- oder Economy-Hotels rd. 119.400 Euro.

Hohe Nachfrage bei geringem Angebot

Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2018 ein leicht rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4 Milliarden Euro (2017: rd. 4,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr rund 8,0 Prozent des berechneten Marktvolumens gehandelt, beläuft sich der Anteil im Jahr 2018 auf 7,0 Prozent.

„Das Angebot bleibt knapp, vor allem weil sich vergleichsweise wenig Bestandshalter von ihren Objekten trennen. Da das Renditeniveau in vielen anderen Assetklassen weiterhin sehr niedrig ist, weichen zudem immer mehr Investoren auf Hotels aus. Aufgrund der hohen Nachfrage nimmt auch die Renditekompression im Hotelmarkt weiter zu“, sagt Martin Schaller.

„Steigende Immobilienpreise spiegeln sich im Pachtniveau neuer Hotels wider. Hohe Pachten erfordern hohe Zimmerraten, die in Deutschland aber nur an ausgewählten Standorten, zu besonderen Anlässen wie Großevents oder Messen oder mit besonderen Konzepten durchsetzbar sind. Dementsprechend wird der investmentrelevante Hotelmarkt immer „bunter““, ergänzt Dierk Freitag.

Markenhotellerie als Wachstumstreiber

Neben der klassischen Stadthotellerie prägen vermehrt Ferien- und Apartmenthotels sowie Mixed-Use-Konzepte das für Investoren interessante Angebot. Investmentrelevant ist besonders die Markenhotellerie, deren Markt- bzw. Zimmeranteil in Deutschland, gemessen an der Gesamtheit aller Zimmer in Hotels und Hotel garni, bei rd. 56 Prozent liegt. Mit der weiteren Expansion der Markenhotellerie wird auch das Marktvolumen in Deutschland weiter wachsen.

Für 2019 erwarten Union Investment und bulwiengesa ein weiteres Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um ca. 7 Prozent. Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2018.

 

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„Real I.S. Innovation Award 2019“ – Studierende der EBS Universität entwickeln neue Geschäftsmodelle für die Immobilienwirtschaft

 „Clever Living“ schafft bezahlbaren Wohnraum und erhält den „Best Start-up NEXT“ – Award 2019

 

Eine digitale Plattform für die effiziente und vor allem transparente Beauftragung von Handwerkern sowie ein innovatives Co-Living-Konzept, das sich speziell an einkommensschwächere Zielgruppen richtet – das sind die diesjährigen Projekte, die am 24. Mai 2019 mit dem „Real I.S. Innovation Award 2019“ ausgezeichnet wurden. Real I.S. stiftet im Rahmen der Zusammenarbeit mit der EBS Universität für Wirtschaft und Recht jährlich die Auszeichnung, mit der innovative Projektideen der Studierenden prämiert werden. Durch gezielte Wissenschafts- und Nachwuchsförderung möchte die Real I.S. Innovationsfreude als Erfolgsfaktor für die Zukunft der Immobilienbranche etablieren.

„Internationale Studententeams aus der EBS Business School haben gezeigt, wie innovativ lösungsorientiertes Denken und Handeln in der Immobilienbranche sein kann. Für die Real-Estate-Branche sind diese Köpfe die Zukunft! Ein herzliches Dankeschön an unsere Partner, die mit solchen Preisverleihungen unsere Studierenden motivieren und neugierig machen“, sagt Prof. Dr. Kerstin Hennig, Head of EBS Real Estate Management Institute (REMI).

„Wir brauchen sowohl die Spezialisten von heute wie auch die Kreativen von morgen, die außerhalb der etablierten Rahmen denken und damit echte Innovationen ermöglichen“, bestätigt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG.

Die Siegerprojekte waren im Rahmen des Kurses „Real Estate Innovation & Entrepreneurship“ am Real Estate Management Institute (REMI) der EBS Universität für Wirtschaft und Recht erarbeitet worden. Insgesamt 30 Studierende des Bachelor-Kurses traten am vergangenen Freitag in fünf Teams vor eine hochkarätig besetzte „Grand Jury“ und präsentierten auf dem Campus der EBS Universität in Oestrich-Winkel ihre Business Cases.

Während einer feierlichen Preisverleihung zeichnete die Jury am Abend die zwei besten Projekte in den Kategorien „Best Start-up NEXT“ und „Best Start-up NOW“ mit einem Preisgeld von je 1.000 Euro aus. Wesentliche Auswahlkriterien der Jury waren die praktische Umsetzbarkeit der Projekte einschließlich tragfähigem Business-Plan und deren Innovationsgrad.

„Clever Living“ reduziert Kosten durch innovative Grundrisse

In der Kategorie „Best Start-up NEXT“ wurde das Projekt „Clever Living“ für die visionärste Geschäftsidee mit den besten Entwicklungsaussichten ausgezeichnet. Das Projekt einer Gruppe von insgesamt sechs Studierenden (Ching-Yi Chang, Benjamin Westmann, Hai Xin Wu, Marcel Hildebrand, Cedric Ruckaberle, Chieko Hayami) sieht einen Apartmentkomplex mit jeweils vier Apartments pro Stockwerk vor, die sich eine gemeinsame Küche und ein gemeinsames Esszimmer teilen. Durch den Wegfall der Küche aus jeder einzelnen Wohnung wird Mietfläche und damit Mietzins eingespart. Eine gemeinsame Küche unterstützt zudem den Co-Living Approach.

Das Konzept schafft im Neubau, aber auch durch den Umbau von Bestandsgebäuden mehr bezahlbaren Wohnraum. Die Kostenreduktion durch die Einsparung von Raum und Ausstattungskosten wird im Rahmen des Konzepts in Form von geringeren Mieten an die Verbraucher weitergegeben. Vor diesem Hintergrund richtet sich „Clever Living“ auch explizit an einkommensschwache Gruppen. Das damit angesprochene Marktsegment wächst jedes Jahr durchschnittlich um 5,6 Prozent.

Projekt „BuildBro“ vereinfacht die Handwerkersuche

Direkt und schnell umsetzbar und damit auch vermarktbar ist das Konzept für die digitale Plattform „BuildBro“, dass sich in der Kategorie „Best Start-up NOW“ durchgesetzt hat. Die von fünf Studierenden (Yuhui Liu, Fangthou Zou, Devira Hadi, Maximilian Togni, Anita Dietmair) erdachte Plattform ermöglicht es Mietern und Eigentümern, die richtigen Handwerker für ihre Renovierungsprojekte ohne großen Suchaufwand bequem und auch von unterwegs aus zu finden. Die eingebaute Kalenderfunktion erleichtert es, einen verfügbaren Termin sofort zu buchen und reduziert damit den Aufwand auf ein Minimum.

Ein entscheidender Vorteil der Plattform ist die Transparenz, die sowohl für Auftraggeber wie auch für die Handwerker geschaffen wird. So sind Richtgrößen wie Kosten, Qualität und Verfügbarkeit auf einen Blick überschaubar und auch vergleichbar. Durch die Festlegung von Deadlines wird das Management für die Handwerksunternehmen deutlich erleichtert. Auch die Einbindung von Features zur Vermessung der eigenen Räumlichkeiten und der digitalen Zahlungsabwicklung sowie die zielgruppengerechte Ansprache über Social Media überzeugten die Jury.

Die „Grand Jury“ bestand aus hochkarätigen Vertretern der EBS Universität für Wirtschaft und Recht sowie erfahrenen Praktikern, potenziellen Investoren und innovativen Unternehmern:

  • Prof. Dr. Kerstin Hennig, EBS Universität für Wirtschaft und Recht
  • Silke Weber, Real I.S.
  • Dr. Susanne Hügel, CBRE
  • Alexander Ubach-Utermöhl, blackprintpartners
  • Jochen Friedrich, GPEP

Im vergangenen Jahr hatten sich die Studierenden bei ihrer Projektauswahl an praktischen Lösungen in der Pflege und für das studentischen Wohnen orientiert. Auch dieses Mal setzten sich die Projekte mit aktuellen Trends auseinander. Insbesondere Projekte mit digitalem Bezug traten gegeneinander an. Der Fokus lag dabei vor allem auf den Bereichen Vermittlung und Dienstleistung.

 

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Union Investment erweitert ihr Hotelinvestment-Team

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Für den Ausbau ihres globalen Hotelportfolios hat sich die Union Investment Real Estate GmbH personell weiter verstärkt.

 

Seit dem 1. Mai ergänzt Benjamin Walter (38) als Senior Investment Manager das Team Investment Management Hospitality unter der Leitung von Andreas Löcher. Vor seinem Wechsel zu Union Investment war Benjamin Walter rund 13 Jahre lang bei der Aareal Bank AG in Wiesbaden tätig, seit 2015 als Director im Bereich Hotelfinanzierung. Er verfügt über Abschlüsse an der Ecole hôtelière de Lausanne sowie an der Mannheim Business School in Kooperation mit der ESSEC Business School Paris. In seiner Zeit bei der Aareal Bank AG war Benjamin Walter für die Regionen Nordamerika, Europa und Asien tätig. Insgesamt hat er Finanzierungen von Hotelimmobilien mit einem Gesamtvolumen von 2,5 Milliarden Euro begleitet. Sein Schwerpunkt lag dabei auf Kanada und Europa.

„Zehn von 13 aktiv verwalteten Immobilienfonds von Union Investment haben die Möglichkeit in die Nutzungsart Hotel zu investieren, und Hotelimmobilien stehen nach wie vor weit oben auf der Bestelllisten unserer Fondsmanager. Daher freuen wir uns, dass wir mit Benjamin Walter weitere Unterstützung für unser Team erhalten und nicht zuletzt auch die Internationalisierung unseres Hotelportfolios weiter forcieren können“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Union Investment gehört zu den führenden Hotelinvestoren in Europa. Das in Europa und den USA breit diversifizierte Hotelportfolio umfasst aktuell 68 Objekte mit einem Gesamtvolumen von über 5,5 Milliarden Euro. Zu den jüngsten Transaktionen gehören der Erwerb des Hyatt House/ Hyatt Place in Charleston (USA), eines Premier Inn/ Hub by Premier Inn Hotels in Edinburgh sowie der Ankauf eines von benchmark Real Estate entwickelten Hotelportfolios in Deutschland an den Standorten Dresden, Oberhausen, Eschborn bei Frankfurt am Main und Freiburg im Breisgau.

 

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Berlin einzige deutsche Stadt unter den Top 20 Investmentzielen weltweit

Bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestments sogar auf Platz 4 – Tokio und Shanghai mit höchstem Transaktionsvolumen

 

Mit Berlin gehört eine deutsche Immobilienhochburg im ersten Quartal 2019 zum Kreis der Top 20-Investmentziele weltweit. “Während Frankfurt zumindest für den Zeitraum Januar bis Ende März aus den Top 20 gefallen ist (Q 1 2018: Position 19), konnte sich die deutsche Hauptstadt auf Basis zahlreicher Gewerbeimmobilien-Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 2,7 Mrd. USD immerhin auf Platz 14 (Q 1 2018: Position 29) vorarbeiten”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Tschammler weiter: “Untermauert wird diese positive Entwicklung von Berlin im Vergleich der Märkte weltweit durch eine herausragende Position unter den Top 5 beim Thema grenzüberschreitender Investitionen. Berlin gewinnt an Attraktivität und wird immer mehr zum begehrten Ziel international tätiger Investoren.”

Zum zweiten Mal in Folge konnte Tokio im ersten Quartal seinen Spitzenplatz in der Rangfolge der weltweit wichtigsten Investmentziele behaupten, dies trotz eines Rückgangs von 28 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Hauptsächlich auf Basis inländischer Investoren platzierte sich die japanische Hauptstadt mit 6,5 Mrd. USD knapp vor der chinesischen Metropole Shanghai (6,3 Mrd. USD), die sich mit einem Plus von 46 Prozent von Rang sechs auf die zweite Position im globalen Ranking katapultierte.

Drei der fünf größten sowie fünf der zehn größten Investmentziele stammten aus der asiatisch-pazifischen Region. Auch Seoul (Rang 5) konnte mit plus 27 Prozent und 4,5 Mrd. USD vier Plätze gut machen. Beeindruckend vor allem der Anstieg in Shenzhen und Peking: mit einem jeweils siebenmal höheren Investmentvolumen als im ersten Quartal 2018 gehören die auf dem neunten bzw. zwölften Rang platzierten Metropolen zu den weltweit attraktivsten Investmentdestinationen (3,4 Mrd. USD bzw. 2,8 Mrd. USD).

Spitzenpositionen außerhalb Asiens behielten New York (Rang 3) mit 5,8 Mrd. USD und London (Rang 4 mit 5,5 Mrd. USD) – allerdings mit Einbußen von 32 bzw. 17 Prozent. Mit Steigerungen von jeweils über 70 Prozent konnten das Silicon Valley, Seattle und San Francisco aufwarten und sich damit ebenfalls Plätze unter den ersten zwanzig Investmentzielen sichern.

Berlin mit London und Paris unter den TOP 10 bei grenzüberschreitenden Investitionen weltweit

Ein anderes Bild zeigt sich bei der Analyse grenzüberschreitender Investitionen. “Mit seiner erneuten Top-Platzierung konnte London seine Attraktivität für weltweite Anleger einmal mehr unter Beweis stellen und verteidigt seine Poleposition. Durch das auf die Themse-Metropole im ersten Quartal 2019 entfallende Volumen (3,4 Mrd. USD) konnte der Abstand im Jahresvergleich gegenüber den folgenden Metropolen sogar noch vergrößert werden”, so Hela Hinrichs, JLL EMEA Research. Hinter Shanghai und Seattle folgt Berlin mit 2,1 Mrd. USD an vierter Position, liegt damit vor Paris, das auf Rang 8 gelistet wird. Auffällig ist die starke Präsenz chinesischer Metropolregionen: Mit Shanghai, Hongkong, Peking und Shenzhen sind vier Märkte unter den Top 10 mit Transaktionsvolumina zwischen 2,6 Mrd. USD und knapp 1 Mrd. USD.

 

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Miete vs. Kaufkraft: In München, Frankfurt und Berlin frisst Wohnen am meisten Einkommen

Die Kaufkraft in München liegt 34 Prozent über dem Deutschlandmittel, die Mieten sind allerdings 138 Prozent höher / Auch in Frankfurt und Stuttgart sind die Mietpreise dem verfügbaren Einkommen enteilt / In Berlin liegt die Kaufkraft 9 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt, die Mieten aber 54 Prozent darüber / Die reichsten Landkreise mit hohen Mieten liegen um München und Frankfurt

Hohe Einkommen, noch höhere Mieten – besonders in München und Frankfurt sind die Mieten der Kaufkraft weit enteilt. Das zeigt eine Analyse von immowelt.de, bei der die Kaltmieten mit der durchschnittlichen Kaufkraft pro Kopf in den Stadtkreisen über 500.000 Einwohnern sowie den reichsten Landkreisen Deutschlands verglichen wurden. Den größten Unterschied gibt es demnach in München. Die bayerische Landeshauptstadt lockt aufgrund zahlreicher gut bezahlter Jobs immer mehr Menschen an. Die Bewohner verzeichnen eine jährliche Kaufkraft von 31.925 Euro pro Kopf. Damit haben sie im Durchschnitt 34 Prozent mehr Geld für Konsum und Lebenshaltungskosten zur Verfügung als der Durchschnittsdeutsche, dem hierfür 23.779 Euro bleiben. Münchner verdienen also in der Regel mehr, sie müssen aber auch mit deutlich größeren Ausgaben fürs Wohnen rechnen: Denn mit Quadratmeterpreisen von im Median 18,10 Euro befinden sich die Mieten 138 Prozent über dem Bundesmittel von 7,60 Euro.

Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in Frankfurt am Main. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner liegt, auch aufgrund gut dotierter Jobs in der Bankenbranche, 14 Prozent über dem Deutschlandwert – die Mieten übertreffen diesen allerdings um 83 Prozent. Im Mittel 13,90 Euro pro Quadratmeter kostet in Frankfurt eine Mietwohnung. In Stuttgart liegt das verfügbare Einkommen 13 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, die Miete 64 Prozent.

Berlin: Kaufkraft unter, Mieten über Schnitt

Die große Attraktivität Berlins und der daraus folgende Zuzug führten dazu, dass die Mieten in den vergangenen Jahren explodiert sind. Mit 11,70 Euro pro Quadratmeter müssen Mieter rechnen, was 54 Prozent mehr sind als das Deutschlandmittel. Doch im Gegensatz zu München oder Frankfurt ist das verfügbare Einkommen unterdurchschnittlich. Die Kaufkraft pro Einwohner in Berlin liegt bei 21.689 Euro und somit 9 Prozent unter dem Bundesmittel – auch in der Hauptstadt sind die Mieten dem Einkommen spürbar enteilt.

Allerdings gibt es unter den untersuchten Städten auch solche, in denen Kaufkraft und Mieten auf einem Niveau unterhalb des Deutschlandschnitts liegen. In Leipzig sind sowohl das verfügbare Einkommen als auch die Wohnkosten 13 Prozent darunter. In Essen liegt die Kaufkraft (-4 Prozent) sogar näher am Deutschlandmittel als die Mieten (-9 Prozent).

Deutschlands reichste Landkreise: Starnberg und Hochtaunus

Auch beim Blick auf die reichsten Landkreise Deutschlands zeigt sich, dass die Strahlkraft der Großstädte häufig bis ins Umland reicht. Die Landkreise mit dem höchsten verfügbaren Einkommen liegen allesamt in den Einzugsgebieten von München, Frankfurt oder Stuttgart. Die Bewohner im reichsten Landkreis Starnberg haben zwar pro Kopf 43 Prozent mehr Kaufkraft als im Rest der Republik – für das Leben zwischen Alpen und München müssen sie aber eine um 79 Prozent höhere Miete bezahlen (13,60 Euro). Im benachbarten Landkreis München sind die Mietpreise mit 14,50 Euro pro Quadratmeter sogar noch teurer und mit 91 Prozent fast doppelt so hoch wie im Deutschlandmittel. Die Kaufkraft liegt allerdings nur 37 Prozent darüber.

Der zweitreichste aller Landkreise liegt im Nordwesten Frankfurts – im Hochtaunuskreis ist das verfügbare Einkommen 38 Prozent höher als deutschlandweit. Allerdings machen sich die teuren Preise der Bankenmetropole auch hier bemerkbar. Mietimmobilien werden inzwischen für 11,10 Euro pro Quadratmeter angeboten, was 46 Prozent mehr sind als im Bundesmittel.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in den untersuchten 13 Stadtkreisen über 500.000 Einwohnern und den Landkreisen mit der höchsten Kaufkraft waren 220.000 Mietwohnungen und -häuser, die 2018 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft 2019 pro Einwohner stammen aus einer am 13. Dezember 2018 veröffentlichten Pressemitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).

 

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Düsseldorf und Frankfurt weiterhin mit höchsten Preissteigerungen bei Neubauwohnungen

Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen sind bezogen auf die Stadtgebiete Düsseldorf und Frankfurt am Main im ersten Quartal 2019 gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum im zweistelligen Prozentbereich gestiegen.

 

Die Research-Experten des Kapitalanlage- und Immobilienspezialisten PROJECT haben in Düsseldorf einen Anstieg von 13,5 Prozent auf durchschnittlich 6.838 EUR/qm verzeichnet. In der Mainmetropole hat der mittlere Neubauwohnungspreis um 11,7 Prozent auf 7.271 EUR/qm zugelegt.

Die von den Immobilienweisen im Frühjahresgutachten für das Jahr 2019 prognostizierte Preissteigerung in den deutschen A-Städten setzt sich erwartungsgemäß fort. Das bestätigt die aktuelle Studie »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2019« von PROJECT Research. Demnach sind in allen untersuchten Ballungszentren die Angebotspreise für Neubauwohnungen sowohl auf Ebene der Stadtgebiete als auch der Metropolregionen gestiegen. Die Spanne reicht von 1,6 Prozent in Hamburg bis zu 13,5 Prozent in Düsseldorf. »Während manche Städte wie München (+26) und Hamburg (+16) eine wachsende Zahl an Bauprojekten aufweisen, sinkt die Projektanzahl in Städten wie Düsseldorf stetig. In der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen befinden sich nur noch 23 Objekte im Vertrieb (-8). Trotz der Ausweitungen des Betrachtungsradius mit Hinzunahme von weiteren sieben Gemeinden fiel auch in der Metropolregion die Zahl der Objekte im Vertrieb im Vergleich zum Vorjahr (-13). Die Mietpreise im Bestand stiegen im selben Zeitraum um 3,1 Prozent. Im sehr volatilen Neubausegment fielen die Preise deutlich um 9,4 Prozent«, erläutert Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG.

Hamburg setzt Seitwärtsbewegung fort

Seit mittlerweile fast zwei Jahren bewegt sich das Hamburger Preisniveau knapp unter der 6.000 EUR/qm-Grenze. Ein durchschnittlicher Verkaufspreis von 5.898 EUR/qm im Hamburger Stadtgebiet bzw. 5.458 EUR/qm in der Metropolregion bedeutet einen leichten Jahresanstieg von 1,6 Prozent bzw. 2,3 Prozent. Einzig der Stadtbezirk Wandsbek weist aktuell eine hohe Dynamik auf. Neben deutlichen Preissteigerungen (+9,3 Prozent) sind in Wandsbek in den letzten zwölf Monaten höhere Projektzahlen (+16) festzustellen. »Für Hamburg muss insgesamt erwähnt werden, dass die sieben Bezirke relativ großflächig sind und auffällig hohe Preisspannen aufweisen. Eine Clusterung von Objekten in weniger guten Lagen bzw. in sehr guten Lagen wirkt sich dementsprechend deutlich auf die Preisentwicklung aus. Ein Beispiel dafür ist der Bezirk Mitte, der sowohl teure und exklusive Lagen wie die Hafen City als auch eher einfache Lagen in Problemvierteln wie Billstedt aufweist. Auffällig ist die geringe Zahl an Bauprojekten im Bezirk Mitte (3). Die Mietpreise stiegen im letzten Jahr um 1,4 Prozent im Bestand bzw. 2,0 Prozent im Neubau«, so Schindler.

Berlin konkurriert mit München um höchsten Quadratmeterpreis

Mit 20.699 EUR/qm führt München das Ranking der Metropolregionen mit den höchsten Angebotspreisen der untersuchten Metropolregionen an. Berlin liegt mit 20.244 EUR/qm nahezu auf dem Niveau der bayerischen Landeshauptstadt. Bei einem Durchschnittspreis von 9.516 EUR/qm kann keine andere deutsche Großstadt München das Wasser reichen. Berlin folgt im Ranking der höchsten Durchschnittspreise hinter Frankfurt am Main (7.271 EUR/qm) und Düsseldorf (6.838 EUR/qm) an vierter Stelle mit einem Verkaufspreis von 6.473 EUR/qm. Damit liegt der durchschnittliche Angebotspreis in München um rund 32 Prozent höher als in Berlin.

Die seit 2017 quartalsweise von PROJECT Research veröffentlichte Studie »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen« analysiert die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschosswohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf, Köln und Wien. Weitere Informationen unter www.project-research.de.

 

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PROJECT Beteiligungen AG, Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg, Tel: +49 (0) 951 91790 0, Fax: +49 (0) 951 91790 222,

www.project-investment.de

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ZBI erwirbt Neubau-Quartiersentwicklung „SalucciHöfe“ in Esslingen für Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI

Für das Projekt „Salucci Höfe“ in Esslingen am Neckar in der Region Stuttgart ist der Spatenstich erfolgt.

 

Das Grundstück wurde von der Godel Planen und Bauen GmbH & Co. KG als Teil der Unternehmensgruppe Godel entwickelt. Die ZBI Fondsmanagement AG hat im Rahmen einer Forward-Deal-Struktur den projektierten Geschosswohnungsbau an der Weilstraße in Esslingen für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI erworben. Dieser wurde im Juli 2017 gemeinsam von Union Investment und ZBI aufgelegt.

Künftig bieten dort insgesamt 126 Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 10.170 qm, darunter frei finanzierte Wohnungen, Wohnungen für mittlere Einkommensbezieher und Wohnungen mit öffentlicher Förderung, den in der Region Stuttgart dringend benötigten neuen Wohnraum. Des Weiteren entstehen u. a. eine Kindertagesstätte, Flächen für Senioren-Wohngemeinschaften sowie ein Quartierstreff mit Café eines regionalen sozialen Trägers. Die Fertigstellung ist für Sommer/Herbst 2021 geplant.

„Wir freuen uns, dass wir mit dem Projekt ,Salucci‘ in der wachstumsstarken Region Stuttgart unser nachhaltiges Projektentwicklungs-Portfolio weiter ausbauen können. Mit der Godel Unternehmensgruppe setzen wir dabei auf einen verlässlichen und in der Region Stuttgart gut vernetzten Bauträger“, sagt Christian Reißing, Vorstand Projektentwicklung der ZBI Fondsmanagement AG.

Godel Planen und Bauen GmbH & Co. KG als mittelständisches Bau- und Bauträgerunternehmen wurde 1997 gegründet. Aktuell befinden sich über 500 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Bau. Das in Stuttgart-Weilimdorf ansässige Unternehmen zählt damit zu den bedeutendsten regional tätigen Bauträgern in der Region Stuttgart.

E & G Real Estate aus Stuttgart, Mitglied von German Property Partners (GPP), vermittelte die Transaktion zwischen der Godel Unternehmensgruppe als Verkäufer und der ZBI als Käufer im Rahmen eines exklusiven Verkaufsmandates.

 

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ZBI Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, Tel: 09131 48009-1201, Fax: 09131 48009-1200, www.zbi-ag.de

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10-Mrd.-EUR-Marke getoppt: Green Buildings auf Rekordkurs

Das Transaktionsvolumen mit zertifizierten Green Buildings belief sich 2018 bei Single Deals auf rund 10,1 Mrd. EUR, womit erstmals auch die 10-Mrd.-EUR-Marke überschritten werden konnte.

 

Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis wurde mit diesem Rekordumsatz noch einmal um 29 % getoppt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Der seit 2011 zu beobachtende Aufwärtstrend setzt sich also unvermindert fort”, sagt Hermann Horster, Head of Sustainability der BNP Paribas Real Estate GmbH. “Dies gilt nicht nur absolut, sondern auch relativ betrachtet. Mit einem Anteil von knapp 22 % am gewerblichen Investitionsvolumen stellten zertifizierte Objekte 2018 ebenfalls eine neue Bestmarke auf. Bei diesen Zahlen ist natürlich zu berücksichtigen, dass das Marktsegment Green Buildings auch von den insgesamt außergewöhnlich guten Investmentumsätzen profitiert hat.”

Vor allem große Bürogebäude an A-Standorten

Neben dem absoluten Volumen sind drei Trends hervorzuheben: Zum einen stellen Bürogebäude mit einem Umsatzanteil von 94 % weiterhin die mit Abstand wichtigste Assetklasse dar. Zum anderen hat sich auch die Tendenz zu großvolumigen und häufig prominenten Objekten nochmals verstärkt, sodass mittlerweile 92 % des Transaktionsvolumens im Green-Building-Segment auf Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich entfallen. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass die deutschen A-Standorte rund 94 % zum Gesamtumsatz mit zertifizierten Gebäuden beisteuern. Der Löwenanteil entfiel dabei auf Frankfurt mit 52 % vor München (12 %), Hamburg und Berlin (jeweils 10 %) sowie Düsseldorf, Köln und Stuttgart (zusammen 10 %). Bekannte Beispiele sind der Forward Deal Aqua als Teil der FOUR-Projekt-entwicklung in Frankfurt (DGNB), der Metro Campus in Düsseldorf (BREEAM) oder das Springer Quartier in Hamburg (LEED).

Eigenkapitalstarke Core-Anleger besonders aktiv

Auch 2018 waren es vor allem eigenkapitalstarke Core-Investoren, die hohe Anteile zu den Green Building-Investments beisteuerten. Den höchsten Anteil zertifizierter Gebäuden an den eigenen Investments weisen Pensionskassen auf (65 %). Zu den Anlegern, für die Nachhaltigkeit und eine langfristige Stabilität beim Rendite-Risiko-Profil wichtig sind, zählen außerdem offene Fonds (49 %), Versicherungen (38 %) sowie gemeinnützige Institutionen und Stiftungen (23 %), die ebenfalls große Anteil ihrer Investments in Green Buildings anlegen. Bezogen auf das absolute Volumen, das in zertifizierte Objekte investiert wurde, führen drei Käufergruppen das Ranking an: Pensionskassen (28 %), Spezialfonds (15 %) sowie Versicherungen (12 %) zeichnen zusammen für über die Hälfte des Umsatzes verantwortlich.

1.800 zertifizierte Objekte

Von 2013 (ca. 550 Gebäude) bis Dezember 2018 (ca. 1.800) hat sich die Anzahl der zertifizierten Green Buildings in Deutschland mehr als verdreifacht. Pro Jahr kamen also durchschnittlich etwa 250 zertifizierte Objekte hinzu. Auch 2018 stellen Büros mit über 750 Zertifikaten den nach wie vor größten Teil in diesem Marktsegment. Der bereits im Vorjahr zu beobachtende Trend eines sinkenden relativen Anteils hat sich aber fortgesetzt. Aktuell beläuft sich ihr Beitrag nur noch auf 40 %. Auf Platz zwei mit ca. 30 % folgen Retail-Objekte, die 2018 beispielsweise etwa 100 neue Zertifikate erhielten. Dabei entfällt ein erheblicher Anteil auf Discounter, Supermärkte und Fachmärkte. Unter anderem REWE, LIDL oder toom zertifizieren mittlerweile viele ihre Neubauten.

Neubauobjekte dominieren

Die Trendumkehr im Verhältnis zwischen Neubau- und Bestandszertifizierungen hat sich verstetigt: Bis 2015 wuchs die Anzahl der Bestandszertifikate zunächst schneller als im Neubaubereich. Seitdem steigt aber der relative Anteil der Neubauzertifikate wieder stärker an. Die Hürden für eine wirtschaftliche Sanierung unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten im Bestand sind weiterhin hoch. Stichwort ist das sogenannte Investor-Nutzer-Dilemma: Die im Zuge der Sanierung eingesparten Energiekosten, von denen der Nutzer profitiert, sind in vielen Fällen nicht oder nur teilweise auf die Miete umzulegen, sodass sich die Investition für den Eigentümer häufig nicht rechnet.

DGNB im Aufwind, LEED vor BREEAM

Auch bei den Marktanteilen der unterschiedlichen Nachhaltigkeits-Labels sind als Konsequenz hieraus Verschiebungen zu beobachten. Während zunächst der Anteil von BREEAM und LEED gegenüber dem Platzhirsch DGNB anstieg, legt seit 2017 wieder die DGNB zu. Im Neubausegment hat die DGNB nun über 80 % Marktanteil, insgesamt (mit Bestand) liegt sie bei circa 64 %. Bei den beiden kleineren Labels hat inzwischen LEED wieder die bei der Bestandszertifizierung besonders starke BREEAM überholt.

Perspektiven

“Der stetige Aufwärtstrend der letzten Jahre unterstreicht, dass Green Buildings mittlerweile fester und etablierter Bestandteil des Marktgeschehens sind. Dies gilt vor allem im Segment großvolumiger Neubauobjekte, die häufig von institutionellen Core-Investoren erworben werden. Gerade für diese Zielgruppe sind zertifizierte, nachhaltige Gebäude mittlerweile fast ein Muss, wobei der Image-Aspekt gegenüber ihren Kunden und Anlegern eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt. Bei Bestandsgebäuden stellt dagegen eine wirtschaftlich erfolgreiche Zertifizierung weiterhin eine Herausforderung dar. Profitieren dürfte zukünftig vor allem die DGNB-Zertifizierung, die genauso wie LEED schwerpunktmäßig im Neubausegment eingesetzt wird, wohingegen sich BREEAM stärker auf Bestandsobjekte konzentriert”, fasst Hermann Horster die weiteren Aussichten zusammen.

 

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Real I.S. erwirbt „Y-Point“-Bürogebäude in Amsterdam

Voll vermietete Immobilie mit langfristigem Single-Tenant-Mieter

 

Die Real I.S. hat im Rahmen eines Forward-Deals ein Single-Tenant-Büroobjekt in der Van Diemenstraat 206-380 in Amsterdam für den Fonds „BGV VIII Europa“ erworben. Das „Y-Point“ genannte dreistöckige Gebäude bietet 7.725 Quadratmeter Mietfläche und 20 Pkw-Stellplätze und ist an den Coworking und Büroflächenanbieter Forsbury & Sons vermietet. Verkäufer war AG APF Amsterdam Investments, über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Das ehemalige Lagerhaus wurde 1915 von dem Architektenbüro Cruzy Ortis Architects geplant, das auch das Rijksmuseums entwarf. Im Zuge einer umfassenden Renovierung wird die Immobilie als Bürogebäude neu positioniert und soll im dritten Quartal 2019 an den Mieter übergeben werden.

„Die Niederlande und speziell der Büromarkt in Amsterdam sind einer der attraktivsten Märkte Europas. Die Real I.S. investiert in Märkte mit einer positiven Wachstumsgeschichte und gerade die Aussichten in den Niederlanden und Amsterdam sind positiv“, erklärt Axel Schulz, Global Head of Investment Management der Real I.S. AG. „Das ,Y-Point‘ ist gut angebunden und bietet die Möglichkeit, die Büroflächen flexibel aufzuteilen. Als Core-Immobilie passt es damit gut in die Investitionsstrategie, die wir mit dem ,BGV VIII Europa‘ verfolgen.“

„Das ,‘Y-Point liegt direkt an der IJ im Zentrum Amsterdams. Gerade solche Lagen sind sehr begehrt und versprechen in den nächsten Jahren Mietsteigerungspotenziale“, erklärt Melanie Grüneke, Head of Real I.S. Netherlands. „Durch die langfristige Vollvermietung vor Abschluss der Neupositionierung ermöglichen wir unseren Investoren einen regelmäßigen Cashflow.“

Das Objekt liegt in der Nähe des Hauptbahnhofs im Zentrum von Amsterdam. Der Flughafen lässt sich in circa 20 Minuten erreichen.

Für Real I.S. waren Loyens & Loeff rechtlich, Savills technisch und Van Dijk & Ten Cate wirtschaftlich beratend tätig.

Die Investitionen des „BGV VIII Europa“ erfolgen mit Schwerpunkt auf Deutschland und Frankreich, ergänzt um die Benelux-Staaten und Spanien. Der Fokus der Investitionsstrategie liegt dabei auf Core- und Core-Plus-Investments. Ergänzend kann in Immobilien mit einer „Manage-to-Core“-Strategie investiert werden. Ziel des „BGV VIII Europa“ ist ein breit diversifiziertes Gewerbeimmobilien-Portfolio.

 

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Käufer profitieren vom Immobilien-Makler

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Die Gesetzesinitiative des Kauf-Bestellerprinzips hat Diskussionen über den Nutzen des Immobilienmaklers für Käufer ausgelöst.

 

Zugespitzt lässt sich der Gesetzentwurf auf den Nenner bringen, dass der Makler hauptsächlich dem Verkäufer nutze und die Provision auf die Käufer abgewälzt würde, weil sich diese wegen der Angebotsknappheit in einer Zwangslage befänden. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI) erklärt, warum besonders die Käufer von der Expertise und den Full-Service-Leistungen der Makler profitieren.

Am Anfang eines Kaufvorhabens stehen drei W´s: Was soll gekauft werden, wo soll gekauft werden und wie viel darf es kosten. Wenn der grobe Rahmen durch Eigeninitiative gesteckt ist, beginnt die konkrete Immobiliensuche. Dabei taucht eine Fülle von Problemen und Fragen auf, die nicht oder nur mangelhaft geklärt werden können. Ohne professionelle Hilfe droht die Gefahr, dass Risiken mitgekauft werden. Ein Makler ist dagegen mit seinem Immobilienangebot auf die Fragen von Interessenten vorbereitet und ebnet so den Weg für die passende Kaufentscheidung.

Beratungsleistungen vor dem Kauf

In der Regel läuft ein Kaufprozess in mehreren Phasen ab. Dabei reagiert der Kaufinteressent entweder auf ein konkretes Immobilienangebot des Maklers, oder er lässt sich als Suchinteressent registrieren. In beiden Fällen sucht der Makler das persönliche Gespräch, um zu klären, was der Kunde sucht, was nicht in Frage kommt und wie hoch sein Finanzierungsbudget ist. Individuelle Wünsche vom tatsächlichen Bedarf zu trennen, ist eine Kernkompetenz des Maklers und erleichtert die Kaufentscheidung.

Der Makler bietet dem Kaufinteressenten zum ersten Kennenlernen einer passenden Immobilie einen virtuellen Rundgang an, bei dem er die Immobilie online von außen und innen besichtigen kann. Besonders bei auswärtigen Interessenten ist der Service sehr gefragt, denn dieser vermeidet unnötigen Aufwand und Massenbesichtigungen. Ist keine passende Immobilie dabei, sucht der Makler auf der Grundlage des vereinbarten Suchprofils.

Beratungs- und Serviceleistungen im Kaufstadium

In dieser Phase wird der Grundstein für eine Kaufentscheidung gelegt. Die Immobilie wird meistens mehrfach besichtigt. Der Makler präsentiert sie mit allen bekannten Stärken und Schwächen. Dazu gehören Lagevorteile, Einschränkungen und Merkmale wie der bauliche und energetische Standard und der Unterhaltungszustand. Gegebenenfalls hat er auch Angebote oder Kostenschätzungen für Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahmen eingeholt. Erkannte Bauschäden oder sonstige Mängel müssen dem Käufer zwingend mitgeteilt werden.

Für jede Immobilie hat der Makler Objektunterlagen beschafft und eine Immobilienbewertung nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgenommen. Darauf beruht der Angebotspreis. Beleihungsunterlagen wie beispielsweise einen aktuellen Grundbuchauszug stellt der Makler zur Verfügung, denn vor einem Kaufvertrag muss die Finanzierung gesichert sein. Zudem begleitet er den Kunden zu Verhandlungen mit dem Eigentümer, bei denen er sich als Intermediär unparteiisch, fair und lösungsorientiert verhält.

Besonderheiten bei Mietverhältnissen und Eigentumswohnungen

Hier sind Fachkenntnisse im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erforderlich. Wird eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus gekauft, tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Daher gilt es vorher zu klären, ob die Vermietung fortgesetzt, die Miete gegebenenfalls überprüft werden müsste, oder Eigenbedarf angemeldet werden soll. Bei leerstehenden Wohnungen bietet der Makler dem Käufer den kompletten Vermietungsservice an. Im Falle von Eigentumswohnungen beschafft der Makler unter anderem die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die letzten Hausgeldabrechnungen und den Wirtschaftsplan sowie Teilungserklärungen.

Sinn und Zweck ist es, den Kaufinteressenten über wichtige Beschlüsse der Eigentümer, Bestimmungen der Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarungen sowie das monatliche Hausgeld zu informieren und zu prüfen, ob Belastungen auf den Käufer zukommen könnten.

Kaufabschluss und Besitzübergabe

Sind sich Verkäufer und Käufer einig geworden, organisiert der Makler den Notartermin, an dem er selbst teilnimmt. Zuvor wird er sorgfältig prüfen, ob eine reibungslose Abwicklung des Kaufvertrags gewährleistet ist, also ob die Käuferfinanzierung ebenso gesichert ist wie die Löschung von Altlasten im Grundbuch, wenn der Kaufpreis zur Ablösung von Altverbindlichkeiten nicht ausreicht. Weiter gehören dazu die Rechte Dritter wie Wohn- oder Vorkaufsrechte.

Mit der Beurkundung des Kaufvertrags ist die Kaufphase beendet. Während sich der Notar um die Vertragsabwicklung kümmert, bietet der Makler seine Leistungen zur Wohnungsübergabe an, zu denen Protokolle über Schlüsselübergaben, Zählerstandablesungen und deren Übermittlung an Versorgungsunternehmen gehören.

„Die Liste der Leistungen, die Makler für Käufer erbringen, ließe sich weiter vertiefen“, sagt Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Wenn der Makler nach der Gesetzesinitiative nur noch für den Verkäufer provisionspflichtig tätig werden darf, dann würden die meisten der genannten Beratungs- und Dienstleistungen entfallen, weil er vom Käufer keinen Auftrag mehr hat. Dieser müsste dann von Fall zu Fall jeweils Rat von beispielsweise Immobiliengutachtern, Architekten und Rechtsanwälten einholen. Ob er diese Prüfungszeit vom Markt bekommt, ist zu bezweifeln. Da die beratenden Berufe ungeachtet eines Erwerbs ihr Honorar verlangen dürfen, bleiben die Suchenden vermutlich oft ohne Wohneigentum, aber mit den Kosten zurück.“

 

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Wüstenrot & Württembergische AG, Wüstenrotstr. 1, 71538 Ludwigsburg, Tel: +49 (7141) 16-751470, www.ww-ag.com

 

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Trotz sinkender Renditen: In diesen Städten lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage

Immowelt-Analyse der Renditen von 40 deutschen Großstädten

 

Die Renditen von Immobilien als Kapitalanlage gehen zurück. Das liegt hauptsächlich daran, dass die Kaufpreise in weiten Teilen Deutschlands so stark gestiegen sind, dass die Mieten nicht mithalten konnten. Eine aktuelle Analyse von immowelt.de verdeutlicht diese Entwicklung. In 34 von 40 ausgewählten deutschen Großstädten sind die Renditen seit dem vergangenen Jahr gesunken oder gleichgeblieben. Die Auswertung zeigt aber auch, in welchen Städten nach wie vor hohe Erträge erzielt werden können. Besonders Großstädte im Osten und in Nordrhein-Westfalen versprechen aufgrund der vergleichsweise niedrigen Kaufpreise gute Renditen. In Duisburg werden Eigentumswohnungen beispielsweise im Median für 1.080 Euro pro Quadratmeter angeboten, während sich die Neuvertragsmieten auf 6 Euro pro Quadratmeter belaufen. Daraus ergibt sich mit 6,7 Prozent die höchste Bruttorendite aller untersuchten Städte. Allerdings herrscht dort auch ein erhöhtes Risiko bei Investments in Wohnimmobilien, da die Nachfrage nach Wohnraum geringer ist als in anderen Ballungsgebieten. Die Folgen des Strukturwandels sind in Duisburg nach wie vor zu spüren – eine hohe Arbeitslosenquote und geringe Entgelte wirken sich auf die Attraktivität der Stadt und die Nachfrage nach Wohnraum aus. Die Gefahr von Mietausfällen sollte daher einkalkuliert werden.

Neben Duisburg sind noch in weiteren NRW-Großstädten lukrative Erträge möglich. Dazu zählen Wuppertal mit einer Bruttorendite von 6,6 Prozent oder Mönchengladbach mit 6,4 Prozent. In Dortmund, Bochum und Essen sind die Renditen zwar etwas niedriger. Mit knapp 6 Prozent liegen aber alle drei Städte unter den Top 10 in Deutschland. Generell befinden sich viele Ruhrgebiets-Städte allmählich wieder im Aufwind und die Einwohnerzahlen steigen. Die Nachfrage nach Wohnraum erhöht sich, und das Risiko für Kapitalanleger wird somit geringer.

Die Immowelt-Analyse zeigt zudem, dass im Osten Deutschlands ebenfalls hohe Renditen erzielt werden können. Auch hier gilt es aber zwischen Risiko und Ertrag abzuwägen. In Chemnitz sind aufgrund der sehr niedrigen Kaufpreise Bruttorenditen von 6,5 Prozent möglich. Allerdings herrscht dort eine der höchsten Leerstandsquoten Deutschlands, weswegen der Immobilienkauf nur erfahrenen Investoren mit Ortskenntnis zu empfehlen ist. Ähnlich gute Bruttorenditen können Käufer in Magdeburg (6,3 Prozent) und Cottbus (5,1 Prozent) erwirtschaften, wenngleich auch an diesen Standorten Knowhow von Nöten ist.

Hohe Sicherheit und geringe Renditen in Metropolen

Risikoscheue Immobilienkäufer sollten sich hingegen eher auf bewährten Märkten umsehen. München hat nahezu keinen Leerstand, aufgrund der Wirtschaftskraft eine sehr hohe Attraktivität und anhaltenden Zuzug. Allerdings hat die enorme Nachfrage dazu geführt, dass die Kaufpreise den Mieten enteilt sind. Die Folge: Die Rendite ist über die gesamte Stadt gesehen mit 3,1 Prozent sehr gering. Ähnlich niedrige Werte verzeichnen Hamburg (3,3 Prozent), Frankfurt und Berlin (je 3,6 Prozent). Neben den Metropolen sind vor allem kleinere Studentenstädte wenig rentabel: Regensburg (3,2 Prozent) und Freiburg (3,3 Prozent) sind Beispiele dafür. Die Immobilienkaufpreise in diesen Städten sind mittlerweile so hoch, dass sich die Kosten dafür durch Mieteinnahmen nur sehr langfristig amortisieren lassen. Das gilt auch für Rostock – die Hansestadt weist mit 2,6 Prozent die niedrigste Rendite aller Städte auf. Vor allem hochpreisige Kaufobjekte in den Touristenregionen und niedrige Mieten sind die Gründe dafür.

Mittelmäßige Renditen in Mainz, Leipzig oder Hannover

Während in den größten deutschen Ballungsgebieten, das Potential bereits ausgeschöpft ist, gibt es nach wie vor boomende Städte, in denen sich der Immobilienkauf lohnen kann. Dazu zählt beispielsweise Mainz: Dort leben zahlreiche Studenten – kleine Wohnungen sind daher besonders gefragt. Insgesamt lassen sich Bruttorenditen von im Mittel 4,6 Prozent erzielen. Etwas niedriger sind die Renditen in Leipzig (4,4 Prozent) und Hannover (4,3 Prozent). Dennoch sind beide Großstädten noch attraktiv für Anleger.

Generell gilt es bei Bruttorenditen zu beachten, dass Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Rücklagen nicht berücksichtigt sind. Die Höhe dieser Kosten variiert von Immobilie zu Immobilie. Kapitalanleger müssen aber damit rechnen, dass die Nettorendite deutlich unter der Bruttorendite liegt.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren 510.000 Miet- und Eigentumswohnungen, die 2018 auf immowelt.de inseriert wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider.

 

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Neues Finanzierungsmodell bietet maximale Freiheit durch Immobilien-Teilverkauf

Europa mit dem Wohnmobil erkunden, ein neuer Wintergarten oder die Rente etwas aufbessern – um sich im Alter Wünsche zu erfüllen oder einfach unbeschwert zu leben, fehlt selbst Menschen, die eine eigene Immobilie besitzen, häufig das dafür nötige Bargeld.

 

Vermögen ist zwar vorhanden, aber komplett im Wohneigentum “eingemauert”. Sich von seinem Haus oder seiner Wohnung zu trennen, ist für viele Senioren keine Option. Für diese Zwickmühle bietet der Finanzdienstleister wertfaktor nun eine attraktive Lösung: Immobilien-Teilverkauf mit lebenslangem Nießbrauchrecht.

“Wir heben uns ganz klar von Finanzierungsangeboten wie Hypotheken und Krediten ab, die zum einen nicht jeder bekommt und die zum anderen eben nur geliehen und damit Schulden sind”, so wertfaktor-Gründer Christoph Neuhaus. “Auch von der Immobilienverrentung unterscheiden wir uns, da unsere Klienten nicht ihre gesamte Immobilie abtreten müssen, sondern höchstens die Hälfte ihres ‘Betongoldes’ aus ihrem Eigentum lösen.”

So funktioniert der Teilverkauf:

Der Immobilienbesitzer legt fest, wie viel Bargeld er aus seinem Haus oder seiner Wohnung herauslösen möchte. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt dann den Marktwert des Objekts, aus dem sich der Anteil errechnet, der an wertfaktor verkauft wird. Der Eigentümer erhält eine Sofortzahlung, ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht sichert ihm das lebenslange und alleinige Nutzungsrecht. Im Gegenzug berechnet wertfaktor ein monatliches Entgelt für die Nutzung des veräußerten Immobilienanteils.

Dem Verkäufer bleiben alle Privilegien eines Alleineigentümers erhalten: Anbauten und Renovierungen können ohne Absprache vorgenommen werden, bei Eigentümerversammlungen tritt er als alleiniger Entscheider für die Partnerschaft ein. Es ändert sich nach außen also gar nichts, wertfaktor ist lediglich stiller Teilhaber geworden.

Verlässt der Eigentümer eines Tages die Immobilie, haben er oder seine Erben zunächst ein Ankaufsrecht für den wertfaktor-Anteil. Wird dieses nicht in Anspruch genommen, veräußert wertfaktor das gesamte Objekt. Beiden Parteien steht ihr Anteil des Verkaufserlöses zu und beide profitieren hierbei von der Wertentwicklung der Immobilie, die sie seit Gutachtenstellung beim Teilverkauf bis zum Zeitpunkt des Gesamtverkaufs erfahren hat. Um den bestmöglichen Preis zu erzielen, beauftragt wertfaktor bei Bedarf ein Team aus Handwerkern, Inneneinrichtern, Fotografen und Vertriebspartnern, die Immobilie professionell in Szene zu setzen.

 

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wertfaktor Immobilien GmbH, Gustav-Mahler-Platz 1, 20354 Hamburg, Tel: +49 40 35528270, Fax: +49 40 35528277, www.wertfaktor.de

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Solider Jahresauftakt am deutschen Hotelinvestmentmarkt – Eklatanter Angebotsmangel macht Forward Deals noch begehrter

Zwei Merkmale charakterisieren den deutschen Hotelinvestmentmarkt immer deutlicher: Käufe von Projektentwicklungen mangels Angebots an Bestandsimmobilien sowie das Ausbleiben großer Portfoliotransaktionen.

 

Mit sieben Prozent unter dem Jahresauftakt des Vorjahres erreicht das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2019 592 Mio. Euro. Für den Fünfjahresschnitt ist ein Minus von fünf Prozent zu bilanzieren, deutlich positiv fällt der Vergleich nur mit den Entwicklungen seit 2009 aus (+40%). “Allenfalls solide kann man das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten bezeichnen, limitiert im Wesentlichen durch einen eklatanten Angebotsmangel. Die aktuell vorherrschenden Rahmenbedingungen, innerhalb derer sich auch die Immobilienmärkte insgesamt zu bewähren haben, haben bis dato aber noch keine Schleifspuren hinterlassen. Auch verharren die Renditen auf niedrigem Niveau”, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group.

Zwischen Januar und Ende März 2019 wurden insgesamt 18 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von ca. 496 Mio. Euro (Q1 2018: 21 mit 458 Mio. Euro) verzeichnet. Dies entspricht einem leichten Zuwachs von ca. acht Prozent. Darunter waren immerhin acht Verkäufe im Projektstadium. Die durchschnittliche Transaktionsgröße aller registrierten Transaktionen lag bei 29 Mio. Euro und damit 30 Prozent über dem Niveau von 2018 (Q1 2018: ca. 22 Mio. Euro).

Zu den größten Einzeltransaktionen zählt u.a. die Veräußerung des Holiday Inn Mannheim als Teil einer gemischtgenutzten Projektentwicklung an eine Kapitalverwaltungsstelle aus München. Das Büro- und Hotelgebäude “No. 1” wurde in einem Forward-Sale für 100 Mio. Euro verkauft. Verkäufer war die Consus Real Estate, für die JLL beratend tätig war.

Nur zwei Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von 95 Mio. Euro waren im ersten Quartal zu notieren (Q1 2018: drei mit 115 Mio. Euro).

Deutsche Investoren zeichneten für knapp 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich, entsprechend 405 Mio. Euro und 16 Transaktionen. Unter den ausländischen Anlegern waren Österreicher zweimal, Luxemburger sowie Singapurer jeweils einmal vertreten. Mit einem Volumen von rund 400 Mio. Euro (zehn Transaktionen) bleiben institutionelle Investoren die aktivste Investorengruppe, gefolgt von Immobiliengesellschaften mit knapp 100 Mio. Euro bei fünf Transaktionen.

“Wir sind guter Dinge, dass der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland robust bleibt. Zahlreiche Transaktionen befinden sich schon in der Due Diligence und werden aller Voraussicht nach in den kommenden Wochen abgeschlossen. Die Volumina der fünf Vorjahre werden im laufenden Jahr mit prognostizierten ca. 3,5 Mrd. Euro allerdings nicht mehr erreicht. An dem Trend, dass viele Investoren ihr Kapital für Hotel-Projektentwicklungen einsetzen, wird sich auch 2019 nichts ändern. Allerdings: auf der einen Seite sind die Investoren bei langfristigen Forward Deals vorsichtiger geworden bzw. möchten das Baurisiko durch das Vorliegen einer Baugenehmigung und eines Generalunternehmer-Vertrages idealerweise minimieren. Anderseits sind Projektentwickler daran interessiert, möglichst früh den Exit zu suchen – ein nicht so leichtes Unterfangen bei weiter steigenden Baukosten und hohen Grundstückspreisen”, so Giesemann abschließend.

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.

 

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

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Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich

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BGH-Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18

 

Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

Sachverhalt:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

Bisheriger Prozessverlauf:

Auf die unter Wahrung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Nachdem die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos geblieben ist, wollten sie mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision war erfolglos. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte; deshalb ist der Beschlussmängelklage zu Recht stattgegeben worden.

Dabei hat sich der Senat von folgenden Erwägungen leiten lassen:

Nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung war die kurzzeitige Vermietung zulässig. Dienen Einheiten – wie hier – zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.

Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber “mehrheitsfeste” Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen “mehrheitsfesten” Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf; deshalb hat sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Wird sie geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trägt, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet ist. Beispielsweise berechtigt eine solche Klausel nicht dazu, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.

Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste. Hier haben die Wohnungseigentümer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist – der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art – wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden; andernfalls entstünden im Übrigen erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme.

Die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer werden hierdurch nicht außer Acht gelassen. Allerdings erfordern Regelungen, die – wie das Verbot der kurzzeitigen Vermietung in einer reinen Wohnungseigentumsanlage – die Zweckbestimmung aller Einheiten betreffen, eine allstimmige Beschlussfassung; diese zu erreichen, kann sich gerade in größeren Anlagen als schwierig erweisen. Den übrigen Wohnungseigentümern stehen aber ggf. andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Was die Kurzzeitvermietung angeht, müssen damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht hingenommen werden; sie können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen. Solche Störungen machen die Beklagten allerdings – soweit ersichtlich – nicht geltend. Der von ihnen vornehmlich angeführte Umstand, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt für sich genommen keine Störung dar.

Vorinstanzen:

AG Papenburg – Urteil vom 26. Oktober 2017 – 20 C 216/17

LG Aurich – Urteil vom 6. April 2018 – 4 S 201/17

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

  • 13 WEG:

Abs. 1: “Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.”

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgerichtshof BGH, Herrenstraße 45a, D­-76133 Karlsruhe, Tel.: 0721/159­0, Fax: 0721/159­830,  www.bundesgerichtshof.de

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Savills untersucht europäischen Gewerbeimmobilienmarkt

Wo in Europa noch Renditen über 5 % erzielt werden können

 

Laut unserer aktuellen Studie können in Europa nur mit wenigen erstklassigen Gewerbeimmobilien Renditen über 5,0 % erwirtschaftet werden. Zu diesen gehören beispielsweise Logistikobjekte in Belgien, Dänemark, Italien, Portugal, Rumänien, Spanien und der Tschechischen Republik, Einkaufs- und Fachmarktzentren in Großbritannien sowie Bürogebäude und Shopping-Center in Athen und Bukarest.

Der Untersuchung zufolge liegt die durchschnittliche Spitzenrendite für Büros in den europäischen CBDs bei 3,7 %, für Einkaufszentren bei 4,8 % und für Logistikimmobilien bei 5,4 %. Investoren, die höhere Werte erzielen wollen, finden in den Risikoklassen Core-Plus und Value-Add entsprechende Potenziale. Heruntergebrochen auf die einzelnen Assetklassen bieten folgende Regionen noch derartige Anlagemöglichkeiten: Büroimmobilien in Skandinavien und Südeuropa, Logistikgebäude in süd- und osteuropäischen Großstädten, Einzelhandelsobjekte in Großbritannien und Spanien sowie Studentenwohnheime in Süd- und Mitteleuropa.

„In einem voraussichtlich auch in Zukunft niedrigen Zinsumfeld wird die Renditedifferenz zu Kapitalmarktzinsen für Investitionen in europäische Immobilien weiterhin attraktiv bleiben. Investoren profitieren hierbei von kostengünstigen Krediten sowie der sinkenden Erwartung an einen Zinsanstieg. Die Rendite für europäische CBD-Büroimmobilien stieg zwischen Januar 2018 und Januar 2019 um elf Basispunkte auf 3,7 %. Damit wird eine attraktive Renditedifferenz geboten, die 250 Basispunkte über den Kosten langfristiger Kredite liegt”, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of European Investment von Savills.

„Core-Plus- und Value-Add-Produkte in Marktsegmenten mit stabilen Fundamentaldaten wie zum Beispiel Büroobjekte in B-Lagen stellen noch vergleichsweise hohe Erträge in Aussicht. Insbesondere in zentralen Lagen herrscht in den Hauptstädten Europas ein zunehmender Angebotsmangel. Infolgedessen steigt die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in gut vernetzten Randlagen bei gleichzeitig steigenden Mieten. Immobilien mit entsprechenden Wertsteigerungspotenzialen finden sich neben Standorten in Deutschland auch in Barcelona, Kopenhagen, Madrid, Mailand, Oslo, Paris und Stockholm. Sie erzielen Renditen zwischen 5,25 % und 6 % – bei Sanierungen und Neuentwicklungen sind die Erträge sogar noch höher. In Belgien, Großbritannien, den Niederlanden und Schweden können mit Büroimmobilien in Sekundärstädten sogar Renditen von über 6 % erwirtschaftet werden“, erklärt Marcus Lemli abschließend.

 

Verantwortlich für den Inhal

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

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Union Investment vermietet rund 150.000 m2 Logistikfläche in Deutschland

Schwerpunkt auf Norddeutschland / Vermietungsleistungen repräsentieren rund 20 Prozent der Logistikflächen im Immobilienbestand

 

Union Investment hat 150.000 m2 Logistikfläche, verteilt auf fünf Objekte in Deutschland, vermietet und damit die Ertragskraft ihres Logistikimmobilien-Portfolios langfristig stabilisiert. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um Vertragsverlängerungen mit Bestandsmietern, ergänzt durch Neuvermietungen im Umfang von rund 15.000 m2. Die Vermietungen repräsentieren jährliche Netto-Mieteinnahmen in Höhe von rund neun Millionen Euro und rund 20 Prozent der Flächen des Logistikbestands von Union Investment.

„Bei Logistikimmobilien ist ein vorausschauendes Bestands- und Mietermanagement für unsere Immobilienfonds ganz besonders wichtig, weil einzelne Mieter in der Regel verhältnismäßig viel Fläche nutzen und die Konzentration auf einzelne Mietverträge entsprechend höher ist. Umso mehr freut es uns, dass wir mit den Vermietungen im deutschen Logistikportfolio die Mieterträge frühzeitig stabilisieren konnten“, sagt Sven Lintl, Leiter Asset Management Deutschland bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Mit drei Objekten in Hamburg und einer Logistikimmobilie in Bremerhaven liegt der Schwerpunkt der jüngsten Vermietungsleistungen auf dem norddeutschen Raum. Die vier Vermietungen in Norddeutschland umfassen eine Logistikfläche von rund 117.000 m2. Der größte Abschluss ist eine Mietvertragsverlängerung mit dem Logistikdienstleister STUTE Logistics, einer 100-prozentigen Tochter der Kühne + Nagel Gruppe, über rund 57.000 m2 für das Materialwirtschaftszentrum MWZ Hausbruch im Südwesten von Hamburg und in unmittelbarer Nähe zur Autobahn A7. Die drei Hamburger Objekte MWZ Hausbruch, der LogPark in Neu Wulmstorf und ein Logistikzentrum in Norderstedt befinden sich im Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland. Im LogPark hat Union Investment Mietverträge über insgesamt rund 27.400 m2 mit dem Logistikdienstleister Geodis und dem Modehändler C&A verlängert.

Die weiteren beiden Logistikimmobilien in Bremerhaven und Worms, in denen größeren Vermietungsleistungen verzeichnet wurden, gehören zum Portfolio des UniInstitutional European Real Estate. In Bremerhaven hat Union Investment einen Mietvertrag mit der Comet Feuerwerk GmbH über rund 26.000 m2 verlängert. Der Abschluss mit dem Logistikdienstleister Trans Service Team (TST) in Worms für die Immobilie mit der Adresse Langgewann 2 über rund 32.000 m2 bedeutet zum einen eine Verlängerung des bestehenden Mietvertrags und zum anderen eine Erweiterung der von TST genutzten Flächen um rund 11.000 m2. Die gesamten Vermietungen über 150.000 m2 Logistikfläche hat Union Investment in Eigenregie vorgenommen.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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Allianz baut Finanzierungsgeschäft in Europa mit drei neuen Anleihen in Höhe von insgesamt 476 Millionen Euro aus

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Die Allianz hat in Europa drei neue Immobilienfinanzierungen in Höhe von insgesamt 476 Millionen Euro abgeschlossen.

 

Die Transaktionen in London, Paris und Stuttgart wurden von Allianz Real Estate, dem Immobilien Investment und Asset Manager der Allianz Gruppe, im Auftrag mehrerer Allianz Unternehmen abgeschlossen.

Die größte der drei Transaktionen ist die Finanzierung des Bürogebäudes „Southbank Central“ in London, mit einem Volumen von rund 200 Millionen Euro. Kreditnehmerin ist eine Tochtergesellschaft der Starwood Capital Group, einer weltweit führenden privaten Investmentgesellschaft. Allianz ist hier die alleinige Kreditgeberin. Das im Jahr 2016 komplett renovierte Gebäude mit einer Gesamtfläche von 21.800 Quadratmetern besteht vor allem aus Büroflächen für verschiedene Mieter. Es ist über langfristige Verträgen vollständig vermietet. Diese Refinanzierung schließt an eine Reihe von erstklassigen Immobilienfinanzierungen der Allianz Real Estate in London an, darunter die „St. Katharine Docks“ sowie die Bürogebäude „80 Fenchurch Street“ und „55 Baker Street“.

In Paris beteiligte sich die Allianz an einer Refinanzierung von insgesamt 164 Millionen Euro für ein 22.000 Quadratmeter großes Bürogebäude an der 92, Avenue de France. Der Darlehensnehmer ist ein 50/50 Joint Venture unter Beteiligung von Oxford Properties. Die Finanzierung teilt sich auf zwischen Allianz, die 136 Millionen Euro bereit stellt, und der Crédit Agricole Corporate and Investment Bank CACIB, die sich mit 27,4 Millionen Euro beteiligt und die Transaktion auch arrangiert hat. Nach dem Auszug des bisherigen Mieters SNCF Réseau wurde ein neuer 12-jähriger Mietvertrag mit dem Verlag Editis unterzeichnet.

Das Unternehmen wird das Gebäude im Januar 2020 nach Abschluss von umfangreichen Renovierungsarbeiten beziehen.

In Stuttgart refinanzierte die Allianz Real Estate als alleiniger Kreditgeber mit rund 140 Millionen Euro den Kauf der „Königsbau Passagen“, ein Büro- und Einzelhandelsobjekt mit 43.800 Quadratmetern Gesamtfläche am Stuttgarter Schlossplatz, direkt im Herzen der Stadt. Das Gebäude wurde vor kurzem von den italienischen Investoren Antirion SGR und PosteVita gekauft. Es wird von Evans Randall Investors verwaltet und befindet sich in einem neu renovierten und modernen Zustand. Die Besucherzahlen konnten in den vergangenen Jahren deutlich gesteigert werden, dank der Eröffnung einer Food-Lounge im zweiten Stock und einem hochwertigen Supermarkt im ersten Stock.

Im Rahmen der im März veröffentlichten Ergebnisse für das Jahr 2018 gab Allianz Real Estate bekannt, dass ihr Portfolio an Immobilienfinanzierungen in Europa eine Höhe von 7,8 Milliarden Euro erreicht hat. Allein im Jahr 2018 konnten Transaktionen mit einem Rekordwert von 2,1 Milliarden Euro realisiert werden. Eine wesentliche Rolle spielte dabei die Luxemburger Debt Investment Plattform, die sich künftig auch für die Drittinvestoren öffnen wird. Allein über diese Plattform wurden bereits 1 Milliarde Euro an Finanzierungen umgesetzt und Transaktionen in Großbritannien, Italien, Irland, Spanien und Schweden getätigt.

“Unser europäisches Finanzierungsportfolio wächst weiter, getrieben von unserer Fokussierung auf erstklassige Assets und Partner an den europäischen Tier 1-Standorten,” sagt Roland Fuchs, Head of European Debt der Allianz Real Estate. “Aufgrund des schnellen Wachstums unserer Luxemburger Debt Investment Plattform und des damit verbundenen direkten und vereinfachten Zugangs, den diese Plattform den Versicherungsgesellschaften der Allianz Gruppe zu erstklassigen europäischen Immobilienfinanzierungen ermöglicht, sind wir sehr zuversichtlich Die Plattform ist schnell zu einem etablierten Investmentvehikel geworden, und wir sind auf gutem Wege, die Plattform noch im Jahr 2019 für externe institutionelle Investoren öffnen zu können.“

 

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Allianz Real Estate, Seidlstrasse 24-24a,D-80335 München, Tel: +49 89 38008234, www.allianz.com

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EPX: Frühlingserwachen der Preise für Wohnimmobilien

Nach dreimonatiger „Winterstarre“ stiegen die Immobilienpreise im März wieder an.

 

Drei Monate lang waren die Preise für private Wohnimmobilien mutmaßlich im Winterschlaf. Im März folgte das erwartete Erwachen: Laut aktueller Auswertung des EUROPACE-Hauspreis-Index EPX, der auf tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen für selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen beruht, sind die Immobilienpreise im bundesdeutschen Durchschnitt um 1,04 Prozent im Vergleich zum Vormonat angestiegen.

Bei Wohnungen war der Preisanstieg mit 2,01 Prozent im Vergleich zu Februar besonders stark. Auch im Vergleich zum Vorjahresmonat ist der Wert hier mit 9,92 Prozent besonders hoch. Neubauhäuser verteuerten sich im Vergleich dazu nur um gemäßigte 0,83 Prozent (6,16 Prozent zu März 2018), Bestandshäuser gar nur um 0,20 Prozent (8,23 Prozent).

„Wie vermutet, war die ‚Winterstarre‘ zwar vergleichsweise lang, doch von nachhaltig konstanten oder gar fallenden Preisen bei privaten Wohnimmobilien konnte nicht ausgegangen werden“, so Stefan Kennerknecht, Vorstand der EUROPACE AG. „Wir erwarten auch für die nächsten Monate weitere maßvolle Preisanstiege. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin in den meisten Lagen deutlich.“

 

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publity kauft Karstadt-Zentrale in Essen für eigenen Immobilienbestand

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Die publity AG (Scale, ISIN DE0006972508) hat beim Ausbau ihres Immobilienbestands einen weiteren Meilenstein erreicht.

 

Nachdem erst kürzlich der Bürokomplex „St. Martin Tower“ in Frankfurt am Main erworben wurde, übernimmt publity nun auch die Karstadt-Zentrale in Essen in ihr eigenes Portfolio. Die gesamten Investitionskosten für den Ankauf und den geplanten Ausbau der Immobilie belaufen sich auf rund 150 Mio. Euro.

Das Objekt in Essen-Bredeney mit einer gesamten Mietfläche von ca. 100.000 Quadratmetern wurde von 1969 bis 1975 erbaut und befand sich seit Mitte Juni 2016 im Portfolio eines Joint Ventures von publity mit einem institutionellen Investor. publity hatte sich damals beim Erwerb der Immobilie für den Joint-Venture-Bestand als Co-Investor beteiligt und anschließend das Asset Management der Immobilie übernommen. Seitdem konnte publity die Immobilie sehr erfolgreich weiterentwickeln und erst unlängst eine Vollvermietung erreichen. publity zahlt nun den Joint-Venture-Partner aus und übernimmt die Immobilie in den eigenen Bestand.

Hauptmieter im Objekt ist der Warenhauskonzern Karstadt, der im März 2019 die im Mietvertrag vereinbarte Option gezogen und die Mietfläche um rund 8.000 Quadratmeter auf rund 38.000 Quadratmeter erweitert hatte. Der Mietvertrag mit Karstadt läuft bis zum Jahr 2028. Ein weiterer Mieter ist die Polizei Essen, die im März 2018 einen Mietvertrag über 30 Jahre für eine Fläche von ca. 26.800 Quadratmetern abgeschlossen hatte. Es ist geplant, die Fläche für die Polizei Essen umfassend auszubauen. Die Bauarbeiten wurden im März 2019 gestartet und sollen im zweiten Quartal 2020 abgeschlossen werden. Für den Ausbau wurde die Firma Zechbau als Generalunternehmer beauftragt.

Der Ankauf und der Ausbau der Immobilie erfolgen zum Teil mit eigenen finanziellen Mitteln von publity und auch durch eine Finanzierung der Hamburg Commercial Bank. Bei der Vermittlung der Finanzierung war das Unternehmen Oceans & Company beratend tätig.

Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG: „Wir freuen uns sehr, dass wir unseren Immobilienbestand so zügig mit sehr attraktiven Büroimmobilien in ausgezeichneten Lagen und mit renommierten und bonitätsstarken Mietern erweitern konnten. Wir werden die Karstadt-Zentrale wie geplant gezielt weiterentwickeln und dadurch erhebliche Wertschöpfungspotenziale heben.“

 

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Prognose: Wo Wohneigentum an Wert gewinnt

 

Postbank Wohnatlas 2019

 

Ein Ende des Preisanstiegs bei Wohnimmobilien ist nicht in Sicht. Das belegt der Postbank Wohnatlas 2019, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben. Demnach steigen die Preise vor allem in und um die urbanen Zentren weiter. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Ein Grund für die große Nachfrage am Wohnungsmarkt sind steigende Einwohnerzahlen in und um die Metropolen sowie in Süddeutschland.

 

Einen starken Preisanstieg wird Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt verzeichnen: Für München prognostizieren die Experten ein jährliches Plus von real 1,81 Prozent. Durchschnittlich 7.509 Euro pro Quadratmeter mussten Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt bereits 2018 investieren. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düsseldorf mit einer Steigerungsrate von 1,09 Prozent und Köln mit 0,98 Prozent. In Frankfurt am Main und in Berlin steigen die Preise bis 2030 jährlich um 0,76 Prozent. Das ist der langsamste Anstieg unter den sogenannten “Big Seven”, den größten deutschen Metropolen.

Prognose: Preisentwicklung in den “Big Seven” der deutschen Städte 2018-2030

Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent

Stadt         /      Preistrend in %      /   Preis pro Qm 2018

 

1 München                         1,81                   7.508,93

2 Düsseldorf                      1,09                   3.772,05

3 Köln                            0,98                   3.595,60

4 Hamburg                         0,89                   4.586,63

5 Stuttgart                       0,84                   4.225,05

6 Frankfurt am Main               0,76                   5.057,52

7 Berlin                          0,76                   4.165,77

Quellen

BBSR (2015); empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Genesis regional (2019); MB research (2018); Statistisches Bundesamt (2019); Berechnungen HWWI

Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2018-2030.

Gedränge auf den urbanen Märkten

Preistreiber sind vor allem die demografische sowie die Wirtschafts- und Einkommensentwicklung. Die Anziehungskraft der Metropolen ist ungebrochen: Immer mehr Menschen zieht es zum Arbeiten und Leben in die Städte. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt vor allem in zentralen Lagen vielerorts das Angebot, was die Preise zusätzlich in die Höhe treibt. “Eigentumswohnungen in den Großstädten sind auch bei Investoren aus dem In- und Ausland gefragt. Wer hier in die eigenen vier Wände ziehen möchte, sollte genau hinsehen, denn einzelne Objekte etwa in den In-Vierteln könnten in einem überhitzten Markt überteuert angeboten werden”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Sie rät Kaufinteressierten, sich zwar auch in den begehrten urbanen Zentren umzusehen, dabei aber kompetente Hilfe in Anspruch zu nehmen. “Ein Experte kann helfen, lohnende Objekte etwa in angrenzenden Vierteln zu den besonders gefragten Lagen zu finden und zu bewerten”, empfiehlt Grunwald.

Positiver Preistrend im Süden und Nordwesten

Die größten Preissprünge sind nicht unbedingt nur in den Großstädten zu erwarten, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. Auch abseits der “Big Seven” sorgen steigende Bevölkerungszahlen und eine positive wirtschaftliche Entwicklung für eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum. Immobilienbesitzer dürfen mit Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Eigentümer und Kaufinteressierte vor allem im Süden und Nordwesten der Republik. Unter den Top Ten mit den höchsten prognostizierten Wertsteigerungen sind gleich sieben bayerische Landkreise. Hier wirkt sich der München-Boom aus: Drei dieser Kreise – die Landkreise München, Erding und Ebersberg – grenzen an die Landeshauptstadt. Die Landkreise Landsberg am Lech und Pfaffenhofen können zum erweiterten Speckgürtel der Isar-Metropole gezählt werden.

Einen positiven Preistrend erwarten die Experten auch für den Großraum Berlin. Besonders steil dürfte der durchschnittliche Anstieg pro Jahr laut Prognose im Landkreis Oberhavel (+0,97 Prozent) im Norden der Hauptstadt verlaufen. Damit ziehen die Preise dort sogar kräftiger an als in Berlin selbst. Potsdam, Brandenburgs Landeshauptstadt in Berlins Speckgürtel, schafft es sogar unter die Top Ten: Dort sagen die Experten jährliche Steigerungsraten von 1,69 Prozent vorher. Den steilsten Anstieg prognostizieren die Experten für Heilbronn. In der Stadt in Baden-Württemberg dürften Wohnimmobilien bis 2030 jährlich um 2,29 Prozent teurer werden.

Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2018-2030 Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen Kreisen und Städten

Stadt bzw. Kreis    /  Bundesland  / Preistrend % / Preis pro Qm 2018

1 Heilbronn, Stadt     Baden-Württemb.       2,29            2.780,00

2 Erding, Landkreis    Bayern                2,14            4.383,69

3 Landsberg am Lech,

Landkreis            Bayern                1,82            3.789,65

4 München, Stadt       Bayern                1,81            7.508,93

5 Ebersberg, Landkreis Bayern                1,70            3.789,65

6 München, Landkreis   Bayern                1,70            5.585,61

7 Potsdam, Stadt       Brandenburg           1,69            3.588,89

8 Eichstätt, Landkreis Bayern                1,61            3.515,17

9 Cloppenburg,

Landkreis            Niedersachsen         1,59            2.054,98

10 Pfaffenhofen

a.d.Ilm, Landkreis  Bayern                1,58            3.537,79

Quellen:

BBSR (2015); empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Genesis regional (2019); MB research (2018); Statistisches Bundesamt (2019); Berechnungen HWWI

Alternativen zu den Metropolen

Die Studie zeigt, dass die Preise auch jenseits der großen urbanen Zentren steigen und zahlreiche große und mittlere Städte längst Schauplätze des Immobilienbooms geworden sind. Preissteigerungen von mehr als einem Prozent pro Jahr bis 2030 sind neben Heilbronn und Potsdam laut Postbank-Prognose auch für die kreisfreien Städte Landshut, Dresden, Leipzig, Aachen, Ingolstadt und Münster zu erwarten. “Diese Städte profitieren davon, dass die Rekordpreise in den Metropolen in manchen Fällen abschreckend wirken und als Alternative kleinere Zentren in Betracht gezogen werden”, sagt Grunwald von der Postbank.

Wohnungskauf in schwächeren Regionen

In den strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen bei Immobilien dagegen Wertverluste. Das betrifft überwiegend Regionen in den ostdeutschen Bundesländern und im Ruhrgebiet sowie im Saarland, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. “Dennoch müssen Kaufinteressierte ihren Traum vom Eigenheim deshalb nicht gleich begraben. Denn eine negative Preisprognose muss nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Individuelle Lage und Ausstattung der Immobilie spielen auch eine Rolle”, sagt Immobilien-Expertin Grunwald. “Für die persönliche Lebensplanung und finanzielle Absicherung im Alter kann der Wohnungskauf auch in diesen Regionen ein Gewinn sein.”

 

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Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

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