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In den ersten drei Quartalen 2019 wurden bundesweit knapp 43,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert.

Damit liegt das Ergebnis noch einmal leicht über dem bereits außergewöhnlichen Vorjahresumsatz. Nur in den ersten drei Quartalen 2007 wurde aufgrund des sehr hohen Portfolioanteils ein höheres Transaktionsvolumen registriert. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf knapp 13,6 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von fast 56,7 Milliarden Euro. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

– Das bereits überdurchschnittliche Vorjahresergebnis wurde mit rund 43,1 Milliarden Euro (+1 %) noch einmal leicht gesteigert.

– Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten (nach 2007)

– Einzeldeals in etwa auf Vorjahresniveau

– Paketverkäufe haben nicht zuletzt aufgrund von Unternehmensbeteiligungen zugelegt (+5 %)

– Büro-Investments mit 52 % (22,4 Milliarden Euro) klare Nummer eins der Assetklassen

– Berlin wird im laufenden Jahr erstmals mehr als 10 Milliarden Euro Investmentumsatz erzielen.

– Netto-Spitzenrenditen haben in mehreren Standorten weiter nachgegeben.

– Knapp 1.200 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

– Anteil ausländischer Käufer bei rund 36 %

“Die sich abschwächende Konjunktur spiegelt sich bislang auf den Investmentmärkten nicht wider. Gleiches gilt für eine ganze Reihe von globalen Risikofaktoren; auch diese haben das Investoreninteresse nicht sinken lassen. Ganz im Gegenteil: Sowohl nationale als auch internationale Anleger sind weiterhin händeringend auf der Suche nach attraktiven Anlageobjekten. Bestes Beispiel ist der von BNP Paribas Real Estate begleitete Verkauf des Millenium-Portfolios für gut 2,5 Milliarden Euro, das sich Commerzreal gesichert hat. Hierbei handelt es sich um die größte jemals getätigte Immobilientransaktion in Deutschland, wobei das überproportional starke Interesse einer Vielzahl von global aktiven Investoren die Attraktivität der deutschen Immobilienmärkte eindrucksvoll unterstreicht. Ein weiterer Beleg dafür ist die wachsende Bedeutung von Minderheitsbeteiligungen an Immobilienplattformen. Anleger, die aufgrund des mangelnden Angebots keine entsprechenden Objekte für großvolumige Immobilieninvestitionen finden, engagieren sich zunehmend über eine Beteiligung an bestehenden Beständen – teilweise zwar mit vergleichsweise geringen Prozentsätzen, gemessen am absoluten Volumen aber trotzdem signifikanten Volumina. Beispiele sind der Einstieg der Investmentgesellschaft FFP (Peugeot-Brüder) und von Madison bei der Signa Prime Selection (jeweils 5 %) sowie von der TLG, die 13 % von Aroundtown übernommen hat. Insgesamt haben derartige indirekte Beteiligungen in den ersten drei Quartalen über 2,5 Milliarden Euro zum Transaktionsvolumen beigetragen. Aus heutiger Sicht spricht viel dafür, dass dieser Trend zukünftig noch an Bedeutung gewinnen wird.

Für das unverändert große Interesse der Anleger an deutschen Immobilien gibt es durchaus nachvollziehbare Gründe. Eine wesentliche Rolle spielt natürlich das sehr attraktive Finanzierungsumfeld, das auch bei sinkenden Renditen noch eine im Vergleich zu anderen Assetklassen auskömmliche Eigenkapitalverzinsung ermöglicht. Darüber hinaus sind die nach wie vor guten Perspektiven der Nutzermärkte von entscheidender Bedeutung. Beim Büroflächenumsatz in Deutschland wurde in den ersten drei Quartalen erneut ein Rekord aufgestellt und die Arbeitslosenzahlen sind aktuell weiter gesunken. Perspektivisch dürften sich außerdem die demografische Entwicklung und der War for Talents stabilisierend auf die Nachfrage auswirken, sodass die Büromärkte auch bei einer etwas schwächeren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung weniger stark betroffen sein dürften als in früheren Zyklen. Gleichzeitig setzt sich das Mietpreiswachstum fort, womit die Voraussetzungen für künftige Wertsteigerungen weiterhin gegeben sind.

Aber auch die Überlegung, dass Immobilien langfristig immer noch eine überproportionale Sicherheit garantieren, gerade wenn es aufgrund der globalen Risikofaktoren zu einem größeren externen Schock kommen sollte, von dem Anlagen in anderen Assetklassen vermutlich spürbar stärker betroffen wären, spielt aus Investorensicht eine wichtige Rolle”, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Auf Einzeldeals entfallen gut 30,8 Milliarden Euro und damit lediglich 1 % weniger als im Vorjahr, als eine neue Bestmarke aufgestellt wurde. Damit hat sich ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen etwas verringert, beläuft sich aber immer noch auf fast 72 %. Zugelegt haben demgegenüber Paketverkäufe, die 12,25 Milliarden Euro zum Ergebnis beitragen (+5 %). Ein nicht unerheblicher Anteil hiervon entfällt auf die bereits erwähnten Unternehmensbeteiligungen, wohingegen direkte Portfoliokäufe bislang auf eher moderate Umsätze kommen. Da sich einige sehr großvolumige Pakete in der konkreten Vermarktung befinden, wird der Portfolioumsatz im Schlussquartal des Jahres aber noch deutlich anziehen.

Mit einem Anteil von gut 52 % am Gesamtumsatz liegen Büroobjekte mit weitem Abstand an der Spitze aller Assetklassen. Die erzielten gut 22,4 Milliarden Euro bedeuten gegenüber dem Vorjahreswert eine nochmalige Steigerung um 20 %. Für die positive Einstellung der Investoren sind dabei vor allem die aktuell gute Situation sowie die mittelfristig positiven Perspektiven der Büromärkte ausschlaggebende Faktoren. Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsimmobilien mit gut 7,5 Milliarden Euro und einem Anteil von 17,5 %. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Rückgang um 15 %. Trotz der Übernahme der Kaufhof-Objekte durch Signa stellt dies das schwächste Ergebnis der letzten fünf Jahre dar. Die Anpassungsprozesse im Retailbereich sind noch nicht abgeschlossen, was sich auch auf den Investmentmärkten widerspiegelt. Nahezu auf Vorjahresniveau bewegen sich Logistikobjekte mit 4,97 Milliarden Euro und einem Anteil von 11,5 %, die sich damit auf einem deutlich höheren Niveau als in der Vergangenheit eingependelt haben. Hotelverkäufe fallen knapp 16 % niedriger aus und tragen 2,46 Milliarden Euro (6 %) zum Umsatz bei. Trotzdem können sie ihren seit einigen Jahren spürbar gestiegenen Stellenwert damit erneut bestätigen. Im tendenziell wachsenden Segment der Healthcare-Immobilien wurden 1,55 Milliarden Euro erfasst und damit rund 14 % weniger als im Vorjahr.

Der Anteil ausländischer Käufer hat sich auch im dritten Quartal relativ stabil entwickelt. Insgesamt haben sie bislang rund 36 % zum Umsatz beigetragen und bewegen sich damit leicht unter dem langjährigen Schnitt. Bezüglich der Herkunft der internationalen Käufer zeigen sich die grundsätzlichen Strukturen vergleichsweise stabil. An der Spitze stehen mit einem Anteil von gut 21 % europäische Anleger, gefolgt von nordamerikanischen Investoren, die 7,5 % zum Resultat beitragen. Etwas geringer als im Vorjahr fiel die Beteiligung asiatischer Anleger und von Käufern aus dem Nahen Osten aus, die jeweils für knapp 4 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Es spricht aber vieles dafür, dass sich dieser Anteil in den letzten Monaten dieses Jahres erhöhen dürfte. Bemerkenswert ist, dass ausländische Anleger auch im Portfoliobereich, also dem Segment, in dem sie traditionell stark sind und häufig sogar mehr als deutsche Käufer investiert haben, lediglich auf 43 % kommen.

Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) steuern gut 25,7 Milliarden und damit 60 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Dieses Resultat liegt nur unwesentlich (-2 %) unter der im Vorjahr aufgestellten Bestmarke.

Allerdings sind spürbare Unterschiede zwischen den einzelnen Städten zu beobachten. Nicht zu bremsen ist Berlin, wo bereits Objekte für 9 Milliarden Euro neue Eigentümer fanden, womit der Vorjahreswert noch einmal fast verdoppelt wurde. Die Hauptstadt wird 2019 die 10-Milliarden-Euro-Schwelle beim Investmentumsatz locker überspringen”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Positiv entwickelt hat sich das Transaktionsvolumen auch in München. Die erfassten 5,08 Milliarden Euro (+4 %) stellen das zweitbeste Resultat aller Zeiten dar; nur 2007 lag das Volumen noch leicht höher. Auch der Kölner Markt steht mit knapp 1,36 Milliarden Euro glänzend dar (+5 %) und verzeichnete lediglich 2017 ein etwas besseres Ergebnis. In den übrigen Städten waren dagegen teilweise recht deutliche Umsatzrückgänge zu beobachten, wofür in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot, vor allem im großvolumigen Segment verantwortlich ist. Unterstrichen wird diese Einschätzung von den gleichzeitig noch einmal leicht gesunkenen Renditen, in denen das nach wie vor starke Interesse der Anleger zum Ausdruck kommt. Platz drei im bundesweiten Ranking belegt Frankfurt mit gut 4,13 Milliarden Euro (-39 %). Aufgrund einiger sich in der Vermarktung befindlicher Großobjekte wird das Investmentvolumen in der Bankenmetropole im vierten Quartal aber noch einmal deutlich anziehen. Zu wenig Produkt ist auch für die niedrigeren Resultate in Hamburg mit 2,78 Milliarden Euro (-31 %) und Düsseldorf mit 1,93 Milliarden Euro (-32 %) der entscheidende Grund. Stuttgart hat sich mit gut 1,43 Milliarden Euro (-8 %) gut geschlagen und kann sich über das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten freuen.

“Die unverändert hohe Marktdynamik kommt auch in teilweise weiter gesunkenen Renditen zum Ausdruck. In Berlin, München, Frankfurt und Hamburg haben sie im dritten Quartal noch einmal um fünf Basispunkte nachgegeben. Teuerster Standort bleibt nach wie vor Berlin mit einer Netto-Anfangsrendite von 2,65 %, gefolgt von München mit 2,75 % sowie Frankfurt und Hamburg mit jeweils 2,90 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, notieren sie weiterhin bei 3,10 %. Die Tatsache, dass sie im dritten Quartal in insgesamt vier Städten noch einmal nachgegeben haben, unterstreicht den anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um Premiumobjekte”, ergänzt Zorn.

“Die Dynamik der Investmentmärkte wird auch in den letzten drei Monaten anhalten. Ausschlaggebend hierfür sind vor allem die noch länger sehr attraktiven Finanzierungsbedingungen sowie die nach wie vor kaum vorhandenen Anlagealternativen, die annehmbare Eigenkapitalrenditen bei überschaubarem Risikoprofil in Aussicht stellen. Solange nicht einer der momentan vorhandenen globalen Krisenherde außer Kontrolle gerät, werden Immobilien gerade für Großinvestoren weiterhin eines der wichtigsten Anlageziele bleiben. Dies gilt nicht zuletzt in einer vergleichsweise stabilen Volkswirtschaft wie Deutschland. Berücksichtigt man darüber hinaus, dass sich eine ganze Reihe von großvolumigen Einzel- als auch Portfoliodeals auf der Zielgeraden befinden, ist erneut von einem außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen auszugehen. Für das Gesamtjahr zeichnet sich aus heutiger Sicht ein Transaktionsvolumen zwischen 58 und 60 Milliarden Euro ab. Aber auch ein erneutes Überschreiten der 60-Milliarden-Euro-Schwelle liegt durchaus im Bereich des Möglichen. Vor diesem Hintergrund kann für den einen oder anderen Standort eine weitere leichte Yield Compression im laufenden Jahr ebenfalls nicht ausgeschlossen werden”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

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Mit 6,4 Mrd. Euro und 42.000 Wohneinheiten hat der deutsche Wohninvestmentmarkt* im dritten Quartal 2019 wieder Boden gut gemacht.

Nach einem im Vergleich zum Vorjahr deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens in den ersten sechs Monaten (- 27 %) ist ein Plus von 56 Prozent gegenüber den beiden vorangegangenen Quartalen (jeweils rund 4,0 Mrd. Euro) zu notieren. Insgesamt bewegt sich das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahreszeitraum 2019 mit 14,5 Mrd. Euro derzeit nur leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Der Fünfjahresschnitt ist sogar um 15 Prozent übertroffen. Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany: “Mit dem Ergebnis sind bereits 78 Prozent des gesamten Vorjahresvolumens (18,6 Mrd. Euro) erreicht. Die gegenwärtige Konstellation aus hoher institutioneller Nachfrage bei anhaltend günstigem Finanzierungsumfeld sowie einem knappen Angebot und einer hohen rechtlichen Unsicherheit lässt allerdings Spielraum für unterschiedliche Szenarien und macht einen Ausblick immer schwieriger. Das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2019 könnte aber wieder nahe an das Vorjahresvolumen heranreichen. 18 Mrd. Euro sind durchaus realistisch.”

Insbesondere drei Transaktionen, darunter zwei mit einer Beteiligung der ADO Gruppe, machten das Ergebnis möglich; sie kamen allein auf einen Anteil von zusammen 42 Prozent:

– Die Adler Real Estate erhöhte ihre Beteiligung auf einen Anteil von 33 Prozent. Damit erwarb sie rein rechnerisch 7.800 Wohneinheiten an der ADO Gruppe.

– Ende September verkündete die kommunale Berliner Gesellschaft Gewobag Wohnungsbau ca. 5.800 Wohnungen in den Berliner Stadtteilen Reinickendorf und Spandau für insgesamt rund 920 Mio. Euro ebenfalls von der ADO Gruppe zu erwerben.

– Die ZBI-Gruppe ist neuer Eigentümer von über 6.000 Wohneinheiten, die sie von der Deutsche Wohnen für rund 615 Mio. Euro übernommen haben.

Neben diesen drei größten Transaktionen wurde das Dreivierteljahresergebnis auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt überwiegend von kleineren und mittleren Transaktionen mit weniger als 800 Wohneinheiten geprägt.

Der Anteil der in Deutschland beheimateten Investoren lag in den ersten neun Monaten 2019 bei rund 89 Prozent. Damit zeigen die Aktivitäten internationaler Investoren (11 %) im laufenden Jahr bis dato gegenüber dem Fünfjahresschnitt (23 %) einen deutlichen Rückgang.

Kapital vor allem von Investoren aus Luxemburg (430 Mio. Euro), der Schweiz (410 Mio. Euro), der USA (230 Mio. Euro) und Israel (160 Mio. Euro) floss in den deutschen Wohninvestmentmarkt. “Insgesamt zeichnet sich damit der Trend ab, dass der deutsche Wohnungsmarkt als Ziel zunehmender Regulierungen ein detailliertes Verständnis der Immobilienmärkte vor Ort erfordert. Die Zuspitzung des wohnungspolitischen Kurses in Deutschland, die mit dem Referentenentwurf zum Berliner Mietendeckel durch die Berliner Senatsverwaltung seinen vorläufigen Höhepunkt erreichte, hat das Ausmaß der rechtlichen Unsicherheit erheblich erhöht und aller fundamentalen Faktoren, wie bestehender Nachfrageüberhänge, zum Trotz die Investoren, insbesondere ausländische, vorsichtiger gemacht”, so Kortmann. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany ergänzt: “Einige Marktakteure würden laut unserer neuesten Umfrage[2], unabhängig von den Geschäftsfeldern, Anpassungen der langfristigen Geschäftsstrategie vornehmen. Dazu gehören ein Ausweichen auf andere Assetklassen oder Märkte und/oder ein vorübergehender Stopp von Investitionen. Dies trifft im Speziellen Bestandshalter, deren Investitionsanreize nach der schrittweise abgesenkten Modernisierungsumlage noch weiter gehemmt werden.”

Diese Entwicklung wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen deutlich. Getrieben durch die zwei großen Transaktionen konnten sich die kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften beim Vermögensaufbau mit insgesamt fast 1,7 Mrd. Euro auf Platz zwei positionieren, hinter den börsennotierten Wohnungskonzernen (2,3 Mrd. Euro), aber noch vor den Spezialfonds (1,4 Mrd. Euro).

Besonders auffällig ist zudem der Anteil der ausländischen Verkäufer von 48 %, der im Vergleich zum Vorjahr (37 %) noch einmal zugenommen hat. Konstantin Kortmann: “Ob wir im Verlauf des Jahres noch weitere größere Umschichtungen und vermehrtes Abstoßen von Bestandswohnungen sehen werden, hängt maßgeblich von der weiteren Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte ab. Gerade ausländische Investoren werden dabei die Rechtslage rund um den Referentenentwurf zum Mietendeckel genau beobachten.” Kortmann weiter: “Die letzten Transaktionen in Berlin rund um die ADO signalisieren jedoch stabile Preise. Anders als politisch gewollt. Bei der ganzen Diskussion um das Thema Mietendeckel wird anscheinend vergessen, dass bei steigender Nachfrage, Stichwort Urbanisierung, das Defizit im Wohnungsneubau nicht abgebaut werden kann und nach wie vor immens ist, vor allem in Berlin, aber auch in anderen Städten.”

Auch im dritten Quartal 2019 bleibt der Berliner Markt mit einem Transaktionsvolumen von ca. 3,1 Mrd. Euro der wichtigste deutsche Wohninvestment-Standort, gefolgt von Frankfurt am Main (1,3 Mrd. Euro) und Hamburg (0,8 Mrd. Euro). Insgesamt fiel der Großteil der Transaktionen (> 90 %) auf die Big 8 (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) oder das zugehörige Umland. Das spiegelt sich auch in der Entwicklung der Preise für Bestandsobjekte wider. Hier wurde die rückläufige Entwicklung der Vorquartale durchbrochen. Mit einer Steigerung von rund sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr lag der mittlere Preis der Bestandsobjekte im gesamten Jahr 2019 bei rund 1.960 Euro/m². Bei den Projektentwicklungen wurden erstmals mehr als 4.300 Euro/m² im Mittel gezahlt, entsprechend einer Steigerung von rund vier Prozent. “Erfreulicherweise entwickelt sich dieser Teil des Marktes, der als einziger für Entspannung sorgen kann, sehr positiv im Transaktionsvolumen. Wegen der steigenden Bau- und Grundstückskosten ist ein Wachstum bei den Preisen auch nicht überraschend – für einen Investor, der aus seinem Investment eine adäquate Rendite erwirtschaften will, auch durchaus notwendig”, so Kortmann.

*Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

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ISARIA Wohnbau AG schafft knapp 11.600 m² Wohnfläche im Frankfurter Ostend

Mattheußer Immobilien startet in der Ferdinand-Happ-Straße im Frankfurter Ostend mit dem „Great East“ die Vertriebsphase für 208 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 11.572 m². Die ISARIA Wohnbau AG plant und realisiert das Projekt und hat Mattheußer Immobilien exklusiv mit der Vermarktung beauftragt.

Das in drei Teile gegliederte Gebäudeensemble mit einem Wohnhochhaus bietet verschiedene Wohnungsangebote, die jeweils mit einem eigenen Außenbereich (Loggia, Balkon oder Terrasse) ausgestattet sind. Mit zahlreichen 2-3-Zimmerwohnungen und Studios soll die hohe Nachfrage an kleineren Wohneinheiten bedient werden. Für die Bewohner gibt es zudem eine gemeinschaftliche Dachterrasse, eine Lobby mit Concierge Service und einen begrünten Innenhof.

Das „Great East“ ist Teil des Schwedler Carrés an der Schwedlerbrücke im aufstrebenden Frankfurter Ostend. Hier entsteht seit 2007 ein modernes Quartier für Einzelhandel, Büros und Wohnen. Das Objekt befindet sich in zentraler Lage und in unmittelbarer Nähe zum Hauptsitz der Europäischen Zentralbank.

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ISARIA Wohnbau AG, Leopoldstraße 8, 80802 München, Tel: (040) 69 666 69 – 24, www.isaria.ag

Die Preise für Wohnimmobilien steigen in allen drei EPX-Kategorien kontinuierlich weiter an

Berlin, 27. September 2019: Die Preise für selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen steigen im Vergleich zum Vormonat seit Jahresbeginn mit leichten Schwankungen um etwas unter einem Prozent. Der langfristigere Vergleich zu den Vorjahresmonaten zeigt sich da uneinheitlicher. Dies ist das Ergebnis der bundesweiten Auswertung von tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen im Rahmen des EUROPACE Hauspreis-Index EPX von August 2019.

Besonders Bestandshäuser sind in den letzten drei Monaten im Vergleich zum jeweiligen Monat des Vorjahres mit jeweils über 10,5 Prozent deutlich teurer geworden. Eigentumswohnung verteuerten sich binnen Jahresfrist in den letzten drei Monaten je um rund 9,5 Prozent, neue Ein- und Zwei-Familienhäuser im Vergleich nur um etwas über 8 Prozent. Wie kommt das?

„So ganz klar kann man das natürlich nicht sagen“, erklärt Stefan Kennerknecht, Co-CEO der EUROPACE AG, Herausgeber des EPX-Hauspreisindex. „Doch betrachten wir nicht nur die relative Veränderung, sondern auch die absoluten Indexwerte, so stellen wir fest, dass der Index für neue Ein- und Zwei-Familienhäuser aktuell bei 173,02 liegt, während der von bestehenden Ein- und Zwei-Familienhäusern 152,88 beträgt. Wir haben also einerseits ‚Nachholeffekte‘ bei Bestandshäusern.“ In den Monaten von September 2016 bis Juli 2017 beispielsweise waren die Preise für Neubauhäuser im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich gut 11 Prozent gestiegen, die Preise für bestehende Ein- und Zwei-Familienhäuser aber nur um rund 4 Prozent.

„Anderseits spielt der anhaltende Mangel an Neubau sicherlich auch eine Rolle“, so Kennerknecht. Das statistische Bundesamt hat kürzlich erst wieder einen Rückgang der Baugenehmigungen für Wohnimmobilien von Januar bis Juli 2019 um 4,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum vermeldet. „Durch zu wenig Angebot an neuen Wohnimmobilien steigt die Nachfrage nach bestehenden Immobilien natürlich auch weiter – und treibt die Preissteigerung hier zusätzlich an.“

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Solide strukturelle Trends trotzen schwieriger Gesamtwirtschaftslage

Obwohl die Bedrohungen für das Wirtschaftsklima weltweit zunehmen, erzielen Immobilieninvestoren im asiatisch-pazifischen Raum (APAC) nach wie vor stabile Erträge: Der Gesamtertrag im Immobiliensektor wird für 2019 auf 8,7 Prozent geschätzt. Längerfristige strukturelle Entwicklungen führen zu insgesamt widerstandsfähigen Immobilienmärkten in den Industrieländern der APAC-Region. Aber es gibt auch Aspekte, auf die man achten sollte, sagt Jonathan Hsu, Head of Research Asia bei M&G Real Estate:

“Aktuell haben die Volkswirtschaften im asiatisch-pazifischen Raum einige Herausforderungen zu bewältigen. Dazu gehören das langsamere globale Wachstum, zunehmende geopolitische Spannungen und ein sich verlangsamender Zyklus der Information Communication Technology (ICT). Diese Faktoren führten zu einer Lockerung der Geldpolitik in Ländern wie Australien und Südkorea. Wir erwarten daher, dass die Zinsen und langfristigen Renditen von Staatsanleihen kurzfristig niedrig bleiben und so der Renditeunterschied von Immobilien gegenüber zehnjährigen Staatsanleihen attraktiv bleibt.

Sieht man einmal von den externen Widerständen ab, so dürfte die relative Stärke des Arbeitsmarktes und die Förderung von digitalen und wissensbasierten Ökonomien das stabile Wachstum der industrialisierten APAC-Länder weiter vorantreiben. Längerfristig dürfte der ICT-Sektor von der schrittweisen globalen Einführung der 5G-Telekommunikationsnetze profitieren – besonders für Japan, Südkorea und Singapur eine gute Nachricht.

Längerfristige strukturelle Trends wie diese gelten generell als gute Vorzeichen für APAC-Immobilien. Anleger sollten jedoch neben den Chancen auch einige der möglichen Herausforderungen für die einzelnen Sektoren beachten.

Wachsender E-Commerce fördert höhere Renditen für Logistikimmobilien

Das Wachstum des Internethandels in der Region sollte die Nachfrage nach Logistikflächen vor allem in Australien, Japan und Südkorea ankurbeln. Wir schätzen, dass 14 Millionen Quadratmeter zusätzliche Lagerfläche benötigt werden, um die bis 2023 vorhergesagten 120 Milliarden US-Dollar an E-Commerce-Umsatz in den industrialisierten APAC-Märkten stemmen zu können. Logistikunternehmen mit Fokus auf den privaten Konsumenten suchen wegen der immer stärkeren Automatisierung und höherer Warenvolumina intensiv nach qualitativ hochwertigen Flächen. Als Wachstumsfelder gelten auch Nischensegmente wie Kühlhäuser für den Lebensmitteleinkauf über das Netz und die Gesundheitslogistik.

Allerdings hindert der Mangel an hochwertigen und gut gelegenen Lagerflächen in der Region Immobiliennutzer daran, zu wachsen und sich zu vergrößern. Der Standort bleibt einer der wichtigsten Faktoren, weil die Transportkosten in der Regel mindestens die Hälfte der Gesamtkosten eines Logistikdienstleisters ausmachen. Die Versorgung wird jedoch durch ein zu geringes Angebot an entsprechend großen Grundstücken, aber auch durch staatliche Auflagen für Objekte in der Nähe von Wohngebieten eingeschränkt.

Logistikimmobilien in APAC-Industrieländern könnten in den nächsten drei Jahren vergleichsweise höhere Renditen liefern: Wir rechnen mit einer Gesamtrendite von rund 7 Prozent pro Jahr. Grund dafür ist vor allem eine weitere Anpassung der Renditen, da der Sektor sich immer stärker entwickelt und so mehr Investoreninteresse weckt.

Wandel hin zu wissensbasierten Ökonomien stärkt Bedarf für Premium-Büros

Wir erwarten eine Zunahme der Anzahl von Büroarbeitsplätzen in der Region, weil die Länder sich zu stärker digitalisierten und auf Wissen aufbauenden Wirtschaften entwickeln. Da in einem solchen Umfeld das Wohlbefinden ihrer Mitarbeiter für Unternehmen immer wichtiger wird, steigt die Beliebtheit erstklassiger Büroimmobilien, die neben qualitativ hochwertigen Räumlichkeiten auch noch weitere Vorzüge bieten. Mit solch attraktiven Arbeitsplätzen können Firmen im schärfer werdenden Wettbewerb um globale Talente punkten. Investoren, die schwerpunktmäßig auf Kernimmobilien setzen, können durch neue erstklassige Büroimmobilien eine relative Ertragsstabilität und Widerstandsfähigkeit für ihre Anlage finden.

Geringe Leerstände und das gute Angebotsmanagement in den meisten Märkten dürfte dafür sorgen, dass sich Vermietungen von Büroimmobilien besser entwickeln, als in anderen Immobiliensektoren. Anleger sollten hier jedoch auf solche Teilmärkte achten, die stark von der Technologie und/oder anderen aufstrebenden Sektoren abhängig sind, wie zum Beispiel dem Coworking. Sollte es zu Liquidationen oder Konsolidierungsmaßnahmen im Technologiesektor kommen, so könnte es hier zu plötzlich steigenden Leerständen und damit sinkenden Mieterträgen kommen.

Bevölkerungswachstum in Gateway-Cities begünstigt Bau von Mehrfamilienhäusern

Wir erwarten, dass Mehrfamilienhäuser in sogenannten Gateway-Cities, also in großen Städten wie Tokio, die als Knotenpunkte für eine ganze Region gelten, dauerhaft nachgefragt werden. Grund dafür ist das Bevölkerungswachstum und die steigende Zahl der Büroarbeitsplätze in diesen Städten. Ein angespannter Arbeitsmarkt hat zur Lockerung der Einstellungspolitik für Ausländer und zu mehr Haushalten mit Doppelverdienern geführt, weil mehr Frauen wieder ins Berufsleben einsteigen. Positive Fundamentaldaten für diesen Sektor sollten auf stärkeres Interesse bei ausländischen institutionellen Investoren stoßen – das könnte wiederum zu weiter interessanten Renditen führen. Für den japanischen Wohnungsmarkt prognostizieren wir daher eine Gesamtrendite von 11,5 Prozent für 2019. Wir erwarten außerdem vergleichsweise stabilere und höhere Ertragsrenditen für innerstädtische Wohnbezirke. Solche Projekte sind besonders attraktiv für Millennials, die Gebiete mit günstigem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem attraktiven (Freizeit-) Angebot bevorzugen.

Mehr Omni-Channel-Vertrieb erhält Bedeutung erstklassiger Einzelhandelsflächen

Einzelhandelsimmobilien leiden weiterhin stark unter der Ausweitung des E-Commerce, denn immer mehr Firmen nutzen kanalübergreifende Vertriebsmodelle, um ihre Kundenbasis zu erweitern und konkurrenzfähig zu bleiben. Erstklassige Einzelhandelsstandorte in Gateway-Cities werden daher in Zukunft zu unverzichtbaren Branding- und Marketing-Touchpoints. Vermieter sollten aber auch darauf achten, gut geführte Einkaufszentren in dicht besiedelten Gebieten und Vorstädten aufrechtzuerhalten, damit sich hier starke Gemeindezentren entwickeln können.

In Zeiten zunehmender Digitalisierung benötigen Einzelhandelsimmobilien ein intensiveres Asset Management und Platzierungsinitiativen, um Besucher anzuziehen und deren Aufenthaltsdauer zu erhöhen. Die Messung der Kundenfrequenz und der Marketingerfolg einer Immobilie könnten mit der Zeit zu den variablen Komponenten bei der Bestimmung von Einzelhandelsmieten werden.“

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Wohnimmobilien-Dienstleister profitieren von Preisanstieg und Neubau

Vor dem Hintergrund gestiegener Wohnimmobilienpreise waren in Deutschland in den vergangenen Jahren immer mehr Menschen beruflich mit der Vermittlung, dem Verkauf oder der Verwaltung von Wohnimmobilien befasst. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, stieg allein in den vier Jahren von 2014 bis 2017 die Zahl der im Bereich der Wohnimmobilien-Maklerunternehmen (Unternehmen mit dem Geschäftszweck “Vermittlung von Wohnimmobilien für Dritte”) tätigen Personen von rund 58 000 auf 70 000. Dabei war im Jahr 2015 von der Bundesregierung das sogenannte Bestellerprinzip für Mietwohnungen eingeführt worden. Seitdem dürfen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, die Maklergebühren nicht mehr auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Negative Auswirkungen auf die Umsätze in der Branche hatte dies offenbar nicht: Die Wohnimmobilienvermittler steigerten ihren Umsatz seither von 6,73 auf 8,49 Milliarden Euro (2017). Maklerbüros profitieren von steigenden Wohnungs- und Hauspreisen. Ihre Dienstleistung wird in der Regel anteilig am Miet- oder Kaufpreis honoriert.

200 000 Beschäftigte in der Wohnimmobilien-Dienstleistung

Neben der Vermittlung gibt es zwei weitere Dienstleistungsbereiche: Kauf/Verkauf und Verwaltung von Wohnimmobilien. Die drei Wohnimmobilien-Dienstleistungssegmente zusammengenommen beschäftigten im Jahr 2017 rund 200 000 Menschen. Das waren rund 40 000 mehr als noch im Jahr 2014 (+26 %). Allein für die Immobilienverwaltungen (Unternehmen mit dem Geschäftszweck “Verwaltung von Wohnimmobilien für Dritte”) arbeiteten 2017 insgesamt 112 000 Menschen. 2014 waren es erst 86 000 gewesen. Anstiege gibt es schon seit 2010 (siehe Tabelle).

Auch die Umsätze der Wohnimmobilienverwalter nahmen zu: Sie lagen im Jahr 2017 bei mehr als 11 Milliarden Euro und damit noch vor den Umsätzen der Maklerbüros. Diese kamen zusammengenommen auf knapp 8,5 Milliarden Euro Umsatz. Im Vergleich zum Jahr 2015 erzielten die Hausverwaltungen eine Umsatzsteigerung um 36 %, Maklerunternehmen um 26 % und der Wohnimmobilienhandel (“Kauf und Verkauf von eigenen Wohnimmobilien”) um 11 %.

Mehr Wohnungen – und mehr Arbeit für Hausverwaltungen

Der Wohnungsbestand in Deutschland stieg von 2015 bis 2018 insgesamt von 41,4 Millionen auf rund 42,2 Millionen Wohnungen. Der Anstieg der Anzahl der Hausverwaltungsgesellschaften von 2015 bis 2017 war jedoch überproportional hoch und betrug ein Drittel (auf insgesamt 24 600).

Verantwortlich für den Inhalt:

Statistisches Bundesamt, Gustav-Stresemann-Ring 11, 65189 Wiesbaden, Tel: +49 611-75 34 44, www.destatis.de

Eine Analyse von immowelt.de zur Belastung einer Familie beim Immobilienkauf in den Städten über 500.000 Einwohner zeigt:

In 11 von 14 Städten ist die monatliche Belastung für eine Akademiker-Familie im finanziellen Rahmen, in München dagegen ist der Kauf nur schwer zu stemmen / Für Arbeitnehmer mit anerkanntem Berufsabschluss ist hingegen nur in 4 Städten die Belastung beim Immobilienkauf zu stemmen / Ohne Berufsabschluss ist Wohneigentum in den meisten Großstädten nicht leistbar

Leben in den eigenen vier Wänden ist für viele Familien ein Traum. Erfüllen können sich diesen in den Großstädten aber häufig nur noch Akademiker mit höherem Einkommen. Für Arbeitnehmer, die keinen Hochschulabschluss haben, ist der Immobilienkauf aufgrund steigender Kaufpreise kaum noch zu leisten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von immowelt.de, wofür die monatliche Belastung beim Immobilienkauf einer 4-köpfigen Familie mit einem Voll- und einem Halbverdiener berechnet wurde. Als Grundlage dienen die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichten Bruttoeinkommen, unterschieden nach Berufsabschlüssen (ohne, anerkannter, akademischer). Diese wurden in entsprechende Nettogehälter umgerechnet. Für die Berechnung der monatlichen Annuität wurde eine 80-Prozent-Vollfinanzierung des Kaufpreises auf 30 Jahre angenommen. Um die tatsächliche Wohnkostenbelastung abzubilden, wurden Nebenkosten und Rücklagen miteinbezogen.

Haben beide Elternteile einen akademischen Abschluss, können sie der Analyse zufolge in 11 der 14 untersuchten Städte die monatliche Belastung für den Kauf einer Eigentumswohnung finanziell stemmen. Sie müssen weniger als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Tilgung des Darlehens aufwenden. Allerdings ist darin schon das Kindergeld für zwei Kinder eingerechnet, das eigentlich nicht für die Abzahlung der Immobilien vorgesehen ist. Am geringsten ist die Belastung in den Ruhrgebietsstädten Essen (15 Prozent) und Dortmund (17 Prozent). Das liegt daran, dass die Einkommen durchschnittlich hoch, die Immobilien aber vergleichsweise günstig sind. Eine familientaugliche Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern kostet in Essen im Median 169.000 Euro, in Dortmund 179.000 Euro. Aber auch in Hannover oder Bremen (je 20 Prozent) ist die Belastung im grünen Bereich. In den begehrten Metropolen wie Berlin (33 Prozent) und Hamburg (32 Prozent) müssen Akademiker-Familien einen deutlich größeren Anteil ihres Gehalts aufbringen, sodass der Immobilienkauf häufig nur schwer zu realisieren ist.

Selbst Akademiker tun sich in München schwer

Noch schwieriger ist es in München, wo selbst eine Akademiker-Familie 42 Prozent ihres Haushaltseinkommens aufbringen muss. In der Landeshauptstadt ist das Einkommen zwar hoch, aber die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren explodiert. Im Median für 695.000 Euro werden dort familientaugliche Wohnungen angeboten. Eine weitere Schwierigkeit: Zusammen mit den Kaufnebenkosten müssten Käufer bei einer 80-Prozent-Finanzierung 200.000 Euro Eigenkapital einbringen. Da die Mietbelastung in München mit 32 Prozent ebenfalls hoch ist, dürfte das Ansparen dafür aber schwierig werden – vorausgesetzt es steht kein Erbe zur Verfügung.

Herkömmliche Ausbildung reicht in vielen Städten nicht mehr Nimmt man eine Familie als Grundlage, bei der beide Eltern eine Berufsausbildung gemacht haben, aber nicht auf einer Hochschule waren, ist der Immobilienkauf deutlich seltener ratsam. In Berlin fließen 44 Prozent des Nettoeinkommens in die Rückzahlung des Kredits, in München sogar 58 Prozent. Auch in Düsseldorf (36 Prozent), Frankfurt (40 Prozent) oder Hamburg (42 Prozent) ist die Belastung hoch und die Kaufentscheidung sollte gut kalkuliert und wohl überlegt sein. Geringere Bedenken können Familien hingegen in Dortmund und Essen haben, wo weniger als ein Viertel des Gehalts in die Wohnung fließt.

Kein Schulabschluss, kein Wohneigentum

Arbeitnehmer ohne Berufsabschluss haben hingegen kaum eine Chance, den Traum vom Eigenheim in einer Großstadt zu verwirklichen. In den meisten Städten geht rund die Hälfte des Einkommens für die monatliche Rate weg – in München sind es sogar fast drei Viertel. Geld zum Leben bleibt dadurch kaum übrig. Größere Anschaffungen wie ein Auto oder ein Urlaub sind nahezu unmöglich. Einzig in Dortmund und Essen, wo die monatliche Belastung rund 30 Prozent beträgt, ist der Wohnungskauf noch realistisch. Ansonsten bleibt Käufern in dieser Einkommensklasse häufig nur der Weg in günstigere Gemeinden auf dem Land oder der Verbleib in der Mietwohnung.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den 14 deutschen Großstädten über 500.000 Einwohnern waren 72.300 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im 2. Halbjahr 2018 und 1. Halbjahr 2019 angebotenen Wohnungen mit einer Fläche von 80 bis 120 Quadratmetern an. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit.

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Veröffentlichung des HAHN Retail Real Estate Reports 2019/2020

Die Hahn Gruppe präsentiert Auszüge des neuen HAHN Retail Real Estate Reports, der von der Hahn Gruppe in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt und veröffentlicht worden ist.

Deutscher Einzelhandel bleibt auf dem Wachstumspfad

Im Jahr 2018 konnten die Umsätze im deutschen Einzelhandel ein weiteres Mal gesteigert werden. Mit einem Umsatz von 526,8 Mrd. Euro betrug der Zuwachs 2,5 Prozent. Dabei fiel das Wachstum im Online-Handel mit 9 Prozent erneut stärker, allerdings nach vielen Jahren erstmals nur einstellig aus (Vorjahr: 10,6 Prozent). Der stationäre Einzelhandel konnte um 1,8 Prozent zulegen. Die Summe der Verkaufsflächen erhöhte sich gemäß Angaben des Handelsverbands Deutschlands (HDE) um 0,9 Prozent auf 125,1 m².

Nach einem soliden ersten Halbjahr 2019, mit Umsatzzuwächsen von 2,9 Prozent im Einzelhandel, rechnet bulwiengesa mit einer Fortsetzung des Wachstums. Die internationalen Handelskonflikte, anhaltende Brexit-Verhandlungen und weltweite Konflikte sollten aber die Dynamik des Wachstumstrends im Jahresverlauf abschwächen. Der deutsche Einzelhandel lässt sich von diesen Belastungsfaktoren vorerst nicht beeindrucken und ist gemäß der HAHNExpertenbefragung sogar optimistischer als im Vorjahr. Rund 60 Prozent der Befragten (Vorjahr: 52 Prozent) erwarten für das zweite Halbjahr 2019 steigende stationäre Umsätze gegenüber der Vorjahresperiode. 28 Prozent rechnen mit stabilen Umsätzen (Vorjahr: 37 Prozent) und nur 12 Prozent (Vorjahr: 11 Prozent) mit Umsatzrückgängen.

Abgeschwächtes Expansionstempo – Lebensmittel- und Drogeriemärkte bleiben Treiber

Der stationäre Einzelhandel expandiert auch in 2019, allerdings hat sich gegenüber dem Vorjahr das Expansionstempo verlangsamt: Nur noch 56 Prozent der befragten Einzelhändler wollen die Anzahl der Standorte im Jahresverlauf ausbauen (Vorjahr: 64 Prozent). Rund 24 Prozent beabsichtigen, die Anzahl der Standorte zu reduzieren (Vorjahr: 16 Prozent). 20 Prozent erwarten keine Veränderung (Vorjahr: 20 Prozent). Wachstumslokomotive bleiben Lebensmittel- und Drogeriemärkte, die zu 79 bzw. 100 Prozent die Anzahl der Standorte erhöhen wollen, sowie auch die Branchen Gesundheit/Beauty, Hobby/Freizeit und Gastronomie mit ebenfalls überdurchschnittlichem Expansionsdrang. Auf Konsolidierungskurs sind hingegen die Anbieter von Unterhaltungselektronik und Schuhen/Accessoires. Hier besteht die Absicht, im Jahresverlauf die Anzahl der Filialen zu reduzieren.

Einzelhandel favorisiert Fachmarktzentren

Bei der Hahn-Expertenbefragung der Einzelhändler ergibt sich ein eindeutiges Bild: Wenn es um die Auswahl von Handelsstandorten geht, ist das Fachmarktzentrum der beliebteste Objekttyp. So geben 50 Prozent der Einzelhändler an, dass sie das Preis-/Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Anmietung als attraktiv einstufen. Hingegen bewerten nur rund 15 Prozent der Händler das Shopping-Center in dieser Hinsicht als attraktiv. Solitärstandorte in Nahversorgungslagen (35 Prozent) und innerstädtische 1a-Lagen (31 Prozent) rangieren ebenfalls hinter den Fachmarktzentren.

Regionalzentren und B-Standorte erneut im Fokus der Investoren

Im Hinblick auf die räumliche Verteilung der Investitionen in der Unterscheidung zwischen den Top-5-Standorten und dem übrigen Deutschland muss das Jahr 2018 als Ausreißer betrachtet werden. Während der Anteil der Top-Städte 2018 bei über 24 Prozent lag, was einem Transaktionsvolumen von gut 2,6 Mrd. Euro entspricht, sank der Anteil gemäß den Berechnungen von CBRE im ersten Halbjahr 2019 auf gut 16 Prozent oder 799 Mio. Euro. Damit knüpften die ersten sechs Monate nahtlos an die Ergebnisse der Jahre 2016 und 2017 mit jeweils rund 17 Prozent an und setzten den Trend des stetigen Rückgangs des in die TopStädte investierten Volumens der letzten Jahre fort. Weiterhin ist das Angebot in den TopMärkten äußerst limitiert. Hochpreisige Geschäftshäuser in Bestlage oder Prime ShoppingCenter kommen trotz der hohen Nachfrage in diesen Städten kaum auf den Markt. Entsprechend sind Investoren gezwungen, auf andere Standorte – und hier vor allem auf attraktive Regionalzentren sowie B-Standorte mit günstigeren Renditeprofilen – auszuweichen, um an den attraktiven Rahmenbedingungen des deutschen Einzelhandelsmarktes zu partizipieren.

Erwartung höherer Kaufpreise für Fach- und Lebensmittelmärkte

Nach Ansicht der von der Hahn Gruppe befragten Investoren/Kreditbanken gibt es am Immobilien-Investmentmarkt unverändert Anzeichen für Marktübertreibungen. So sehen 82 Prozent (Vorjahr: 73 Prozent) gewisse Tendenzen einer Überhitzung, 9 Prozent (Vorjahr: 17 Prozent) sogar deutliche Tendenzen. Dennoch sind die Marktteilnehmer für die Assetklasse der Handelsimmobilien optimistisch. 18 Prozent rechnen mit fallenden Renditen, 59 mit stabilen Renditen und nur 13 Prozent mit einem Renditeanstieg bei Handelsimmobilien in den kommenden 12 Monaten. Besonders positiv werden die Objekttypen Fachmarktzentren bzw. Fachmarktagglomerationen eingeschätzt. Die befragten Immobilieninvestoren/Banken rechnen hier zu 41 Prozent mit weiter sinkenden Renditen, nur 11 Prozent erwarten steigende Renditen. Bei Supermärkten/Discountern rechnen gar nur 9 Prozent der Befragten mit steigenden Renditen. Kritisch sehen die Akteure hingegen das Segment der ShoppingCenter: 52 Prozent der Befragten erwarten für dieses Segment in den nächsten 12 Monaten steigende Renditen.

Nettoanfangsrenditen bewegen sich aufeinander zu

Die differenzierte Erwartungshaltung der Investoren bestätigt sich in den Berechnungen von CBRE: Während die Nettoanfangsrenditen in den vergangenen Jahren über alle Assetklassen hinweg unter Druck standen und beständig nachgaben, sind inzwischen aufgrund der zunehmenden Selektivität der Investoren bei einzelnen Anlageklassen des Handelssegments wieder steigende Renditen zu verzeichnen. Während auf der einen Seite die weiterhin hohe Nachfrage bei einem sich zunehmend verknappenden Angebot zu einer weiteren Renditekompression im Segment der Fachmarktobjekte führte, stiegen auf der anderen Seite die Spitzenrenditen für Shopping-Center in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2019 an. So liegt die Nettoanfangsrendite für erstklassige Core-Investments in Fachmarktzentren zur Jahresmitte bei 4,15 Prozent, Shopping-Center notieren bei 4,00 Prozent (A-Standorte) bzw. 4,85 Prozent (B-Standorte). Hier wird deutlich, dass sich der Markt für Shopping-Center in einer merklichen Konsolidierungsphase befindet und Investoren verstärkt auf andere Handelsimmobilientypen ausweichen. In der Folge verringert sich der Spread zwischen erstklassigen Shopping-Centern und Fachmarktzentren, der inzwischen bei nur noch 15 Basispunkten liegt.

Bei den Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser zeigte sich ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung. Nachdem die Nettoanfangsrendite der Top-5-Standorte seit dem zweiten Quartal 2018 im Durchschnitt stabil bei 3,00 Prozent lag, ist sie im zweiten Quartal 2019 leicht um 2 Basispunkte auf 3,02 Prozent gestiegen, bedingt durch einen leichten Anstieg der Spitzenrendite für 1A-Handelsimmobilien in München – Deutschlands teuerstem Standort – um 10 Basispunkte auf 2,70 Prozent.

Hahn Retail Real Estate Report 2019/2020

Der einmal jährlich erscheinende HAHN Retail Real Estate Report beschreibt die aktuellen Entwicklungen im deutschen Einzelhandel und im Investmentmarkt für Handelsimmobilien.

Der Report ist erneut in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute entstanden. bulwiengesa beschreibt u.a. die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Konsum und den Einzelhandel in Deutschland sowie die Entwicklung der einzelnen Akteure. CBRE beschäftigt sich mit dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien und bewertet u.a. die Qualität einzelner Investmentregionen. Ein weiterer Baustein ist die Expertenbefragung,

welche die Hahn Gruppe im Sommer 2019 bei 68 Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels sowie 58 Entscheidungsträgern von institutionellen Immobilieninvestoren und Kreditbanken durchgeführt hat. Die in Zusammenarbeit mit dem EHI Retail Institute befragten Handelsunternehmen sind führende Akteure des Einzelhandels in Deutschland, über die Hälfte verfügt über mehr als 100 Filialen. Bei den befragten Investoren und Kreditbanken handelt es sich beispielsweise um Asset Manager, Versicherungen, Immobilien-AGs, Pensionskassen und Stiftungen. Rund die Hälfte der zusammen mit dem Institut UZ Bonn befragten Investoren verwaltet ein Immobilienvermögen von über 3 Mrd. Euro.

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Erstes Halbjahr 2019: Immobilien im Wert von 20,5 Milliarden Euro verkauft / Mangel an Anlageobjekten lässt Umsatz um 24 Prozent sinken / Nur Wohnimmobilien legen gegen den Trend zu

Deutschland ist zum weltweit bedeutendsten Immobilienmarkt hinter den Vereinigten Staaten aufgestiegen und lockt Investoren aus aller Welt an. Zwei von drei Euro, die in der Bundesrepublik derzeit in Immobilien investiert werden, fließen inzwischen von institutionellen Investoren aus anderen Ländern in den hiesigen Markt. Die hohe Nachfrage lässt die Preise weiter steigen. Aber in fast allen Bereichen trifft der Ansturm auf Anlageobjekte auf ein zu knappes Angebot. Folge: Die Umsätze sinken. Das zeigt der aktuelle “Immobilienmarkt Deutschland Trendreport” für das erste Halbjahr 2019 von Arcadis, der führenden globalen Planungs- und Beratungsgesellschaft für Immobilien, Umwelt, Infrastruktur und Wasser.

Die Umsätze im Immobilienmarkt in Deutschland sind im ersten Halbjahr 2019 mit 20,5 Milliarden Euro auf den geringsten Stand der vergangenen fünf Jahre gefallen und liegen rund 24 Prozent unter dem Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Gemessen am Rekordjahr 2017 ist das Transaktionsvolumen sogar um rund 40 Prozent zurückgegangen.

Gegen den Trend konnten nur die Umsätze mit Wohngebäuden und -grundstücken im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um acht Prozent auf 6,6 Milliarden Euro zulegen – zu wenig, um den Rückgang in anderen Bereichen aufzufangen. Der Durchschnittspreis für eine Wohneinheit, die 2018 noch 184.000 Euro kostete, liegt inzwischen bei 208.000 Euro.

Bedingt durch den Flächenmangel ging der Umsatz mit Büroimmobilien in Deutschland gemessen an den ersten sechs Monaten des Rekordjahres 2017 um mehr als die Hälfte zurück. Das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2019 bei rund 7,1 Milliarden Euro. Dabei wurden im Schnitt 4.350 Euro pro Quadratmeter bezahlt – 500 Euro mehr als im vergangenen Jahr und sogar 1.150 Euro mehr als im Jahr 2017.

Im Bereich Handel lag der Umsatz bei 3,2 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen ein Rückgang um fast 25 Prozent. Der mittlere Kaufpreis legte demgegenüber seit 2018 um 600 Euro auf 3.000 Euro pro Quadratmeter zu. “Die Kapitalisierungsrate, also das Verhältnis des erzielbaren Nettoeinkommens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis, liegt bei Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2019 wie im Vorjahr mit durchschnittlich 7,5 Prozent weiter auf einem hohen Niveau.”, sagt Falk Schollenberger, Senior Advisor / Lifecycle Management bei Arcadis. “Da der Einzelhandel aber mit weiterhin zunehmender Konkurrenz durch den Online-Versandhandel zu kämpfen hat, rechnen wir mit erheblichen Restrukturierungen und Anpassungsstrategien im Markt für Handelsimmobilien.”

Immobilien für Industrie und Logistik erreichten im ersten Halbjahr 2019 mit einem Umsatz von 2,5 Milliarden Euro fast das Vorjahresniveau. Hotelimmobilien sind mit einer durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 5,4 Prozent weiterhin renditeträchtige und beliebte Investitionsobjekte. Trotzdem fiel das Transaktionsvolumen mit nur 1,1 Milliarden Euro auf die Hälfte des Vergleichswertes des Vorjahres. Dies liegt allerdings nicht an einem Rückgang der Investitionslust in diesem Marktsegment, die – vor allem in Großstädten – weiterhin stark ausgeprägt ist. Sondern vielmehr an einem Mangel an geeigneten Objekten.

“Ein Ende des Immobilienbooms ist in Deutschland noch nicht in Sicht, die Investitionsfreude ist ungebrochen hoch”, sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis Europe Central. “Das niedrige Angebot vor allem im Top-Lagen führt dabei dazu, dass sich Investoren zunehmend auch den sogenannten B- und C-Städten zuwenden.” Als potenzielle Risiken für den Immobilienmarkt sieht Herrmann vor allem eine weiter steigende wirtschaftliche Volatilität, Verunsicherung durch Handelskonflikte sowie politische Spannungen.

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