Archiv für die Kategorie: Immobilien

Deloitte sieht für die Commercial Real Estate-Branche (CRE) trotz optimistischer Marktstimmung eine hohe Dringlichkeit, sich technologisch und konzeptionell für das bevorstehende Jahrzehnt zu wappnen.

 

Angesichts zunehmend anspruchsvoller Mieter, Investoren und Eigentümer sollten sich Immobilienunternehmen um außergewöhnliche Mieterfahrung bemühen und dabei intensiver digitale Technologien nutzen.

Diese nämlich intelligent, verantwortungsvoll und sicherheitsbewusst zu nutzen wird für CRE-Profis zum wettbewerbsentscheidenden Standard – ebenso wie die Generierung und Analyse von Daten und die Nutzung datengestützter KI-Anwendungen, um Entwicklungen, Risiken und Chancen noch früher und zuverlässiger zu erkennen. Immobilienunternehmen erwarten demnach steigenden Bedarf für digitale Aufrüstung und brauchen entsprechendes Personal, um Endnutzer und Mieter digital noch besser in den Fokus zu rücken.

Deloitte stellt seinen CRE Outlook sowie dessen Implikationen für das Immobiliengeschäft im Rahmen von Europas größter Immobilienmesse, der Expo Real (7. bis 9. Oktober 2019), in Vorträgen, Workshops und zahlreichen Einzelgesprächen vor. Neben den deutschen Deloitte-Mitarbeitern werden auch zahlreiche internationale Mitarbeiter und Gäste am Stand (Halle B2.101) erwartet.

“Immobilien nur als physischen Raum zu betrachten, gehört der Vergangenheit an”, sagt Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte. “Die Branche befindet sich an einem Wendepunkt: Mieter und die Erwartungen der Endnutzer entwickeln sich ständig in Bezug auf die Art und Weise, wie sie mit ihrer physischen Umgebung umgehen. Diese sich verändernden und steigenden Erwartungen erfordern, dass Unternehmen ihre Denkweise ändern und Immobilien als Service betrachten. Und es bedeutet, ein erweitertes und unvergessliches Erlebnis mit dem physischen Raum zu schaffen und über eine rein funktionale Nutzung hinauszudenken.”

Der CRE-Markt im digitalen Wandel

Die Befragung, Mitte dieses Jahres durchgeführt unter 750 CRE-Führungskräften, Eigentümern, Betreibern, Entwicklern, Brokern und Investoren aus Nord- und Südamerika, Europa und Asien-Pazifik, erfasst u.a. Geschäftserwartungen, Entscheidungen und Herausforderungen in Bezug auf Schlüsselthemen wie Mietererfahrung, Datennutzung, Cybersicherheit sowie Technologien wie ‘Internet of Things’ (IoT), Künstliche Intelligenz (KI) und Digital Reality (DR).

An der Maxime des Standorts als Hauptargument für Wert und Attraktivität einer Immobilie hat sich nichts geändert. Jedoch gilt es künftig mehr denn je die steigenden Anforderungen anspruchsvoller Nutzer und deren Präferenzen zu erkennen und zu befolgen, will man als CRE-Unternehmen das bevorstehende digitale Jahrzehnt erfolgreich durchschreiten. Mindestens ebenso wichtig ist es in diesem Zusammenhang für CRE-Unternehmen, ihre analytischen und vorausschauenden Fähigkeiten zu stärken, veränderte Mieteranforderungen schnell zu erkennen und die Dienstleistungen entsprechend anzupassen.

CRE-Organisationen sollten ihre Einstellung zum Mieter überprüfen und anpassen. Für die digitale Zukunft sieht die Untersuchung jene CRE-Unternehmen als erfolgversprechend, die ihr Geschäft auf “Location, Experience, Analytics” konzentrieren.

Der Mieter ist König, und digitale Kompetenz sichert die Zukunft Der CRE Outlook liefert eine ganze Reihe von wertvollen Belegen und Einsichten hinsichtlich der Ausrichtung und Dringlichkeit zukunftssichernder Maßnahmen für CRE-Unternehmen:

– Die meisten der Befragten bewerten die Mietererfahrung als oberste Priorität. Die digitale Mietererfahrung ist für die Mehrheit der Interviewten aber heute noch keine Kernkompetenz.

– Mieterpräferenzen ändern sich aufgrund der zunehmenden Urbanisierung und Globalisierung, der sich ändernden Anforderungen an die Arbeitskräfte, wie flexible Standorte und Arbeitsplätze, und dank technologischer Fortschritte wie KI und

IoT.

– CRE-Führungskräfte sehen bei der Optimierung der Mietererfahrung, bei betrieblicher Effizienz und Kostensenkung Vorteile von IoT- und KI-Technologien. KI helfe auch, Risiken und Chancen viel schneller zu erkennen, als es bisherige

Technologien und Prozesse können.

– Cybersicherheit und Datenschutz von Mietern werden zu obersten Prioritäten: Die CRE-Branche hat Zugriff auf eine Vielfalt an personenbezogenen Mieter- und Kundendaten, die vor Cyber-Bedrohungen geschützt werden müssen.

– Datenwissenschaftlern und -Analytikern gestallten den Immobilienmarkt von heute und morgen. Diese wichtigen Fähigkeiten und Fertigkeiten müssen innerhalb der CRE-Firmen verfügbar sein. Die Zusammenarbeit mit Proptechs sollte

CRE-Organisationen helfen, die Talentlücke kurzfristig zu schließen.

 

Fünf Kernthemen der CRE-Zukunft

Auf Basis dieser Einsichten formuliert Deloitte fünf Schlüsselthemen, die zugleich Bestandteil der Messekommunikation und Leitfaden für die Gespräche am Deloitte-Stand auf der Expo Real sind:

1. Digitalisierung: Die Tür zur Personalisierung des Mietererlebnisses
2. Wertsteigerung durch Datenerfassung: Generieren, Verwalten und Nutzen
3. Digitale Realität: Neuerfahrung des Immobilien-Wertschöpfungsprozesses
4. Cybersicherheit und Datenschutz: Voraussetzung für das erfolgreiche digitale Mietererlebnis
5. Künstliche Intelligenz: Neue Kosten-, Qualitäts- und Sicherheitsstandards für Chancenmaximierung

 

Unter den Teilnehmern des CRE Outlook 2020 herrschen unterschiedliche Ansichten darüber, wie sich die CRE-Branche in den nächsten 18 Monaten entwickeln wird: 15 Prozent sind sehr optimistisch, 61 Prozent sind leicht optimistisch, 14 Prozent neutral und 10 Prozent eher pessimistisch. Das ist angesichts des aktuellen Abschwungs der globalen Wirtschaft nicht überraschend.

Noch herrscht eher Optimismus vor Regional sind die Befragten aus Asien am optimistischsten, gefolgt von den Befragten aus Nordamerika und Europa. Ein relativ höherer Anteil der Befragten aus Hongkong, Singapur, Japan und den Vereinigten Staaten ist sehr optimistisch, was die Entwicklung der Branche angeht. Im Gegensatz dazu sind die niederländischen und britischen Befragten pessimistischer hinsichtlich der Branchenentwicklung als der globale Durchschnitt.

“Früher hieß das Immobilien-Mantra ‘Lage, Lage, Lage’. Die Branche hat sich aber weiterentwickelt. Im nächsten Jahrzehnt werden die erfolgreichsten gewerblichen Immobilienunternehmen eher dem Mantra ‘Lage, Erfahrung, Analytik’ folgen. Seit fünf Jahren analysiert unsere Outlook-Serie die CRE-Landschaft und die Ökosystemeinflüsse. Unser Ausblick für 2019 hat die wachsende Präferenz institutioneller Investoren gegenüber Unternehmen hervorgehoben, die in Technologien investieren, um Gebäude zukunftsfähig zu machen. Wir haben auf sich verändernde Talentmodelle hingewiesen und auf die Notwendigkeit, Allianzen mit Proptechs zu schließen. Mit Blick auf 2020 ist es für CRE-Unternehmen dringend erforderlich, den Bedürfnissen von Mietern Vorrang einzuräumen und neue Technologie für die sich ändernden Kundenpräferenzen zu nutzen.”

 

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Logistiker investieren in die Top-A-Lagen der Innenstädte

 

Die Boom-Jahre für Logistikimmobilien sind scheinbar vorbei: In den kommenden fünf Jahren planen nur noch 44 Prozent der Logistikunternehmen Neubau-, Modernisierungs- und Anmietungsprojekte. Bei den Händlern und Konsumgüterherstellern sind es 60 Prozent – in beiden Branchen entspricht dies einem Rückgang von 15 Prozentpunkten. Zuwächse gegen den Trend gibt es bei Projekten in Ballungsräumen – und im Osten Deutschlands. Fahrverbote und Umweltauflagen stellen dabei für rund zwei Drittel der Unternehmen ein Investitionshindernis dar. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Umfrage der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC), für die 100 Logistikdienstleister und 100 Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie befragt wurden.

Ballungszentren haben wachsende Priorität

Jedes dritte Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie plant metropolnahe Verteilzentren (plus 7 Prozentpunkte), während Logistiker verstärkt in die Top-A-Lagen in Zentrumsnähe investieren (plus 6 Prozentpunkte). Reine Lagerimmobilien im Innenstadtbereich sind besonders für Stückgutdienstleister relevant: 12 Prozent gaben an, bis 2024 in entsprechende Projekte für die innerstädtische Versorgung zu investieren. Standorte fernab der Ballungszentren sind in Zukunft jedoch für beide Branchen deutlich weniger gefragt (minus 13 Prozentpunkte).

Zuwächse im Osten – Verluste im Westen

An Attraktivität gewinnen Standorte im Osten Deutschlands. Deutlich mehr Logistiker, vor allem Kontraktlogistiker, planen dort neue Immobilienprojekte (Zuwachs um 13 Prozentpunkte). Im Gegenzug reduzieren sie ihr Engagement im Westen (minus 14 Prozentpunkte). Handel und Konsumgüterunternehmen sind in den gleichen Regionen präsent wie in den Vorjahren, insgesamt bleibt der Westen die stärkste Region.

“Vor allem Logistikdienstleister, die Mehrwertdienstleistungen für Industriekunden übernehmen, sehen für die Zukunft ein geringes Arbeitskräfteangebot und Fahrverbote als drängende Probleme für die Realisierung von Immobilienprojekten. Hinzu kommt der enorme Kostendruck in der Branche, somit sind günstigere Flächen im Osten eine Option. Das Konzept geht aber nur auf, wenn die Kunden dort vor Ort sind”, analysiert Ingo Bauer, Leiter des Bereichs Transport und Logistik bei PwC Deutschland die Immobiliensituation bei den Logistikern.

Fahrverbote als größtes Investitionshemmnis für Logistiker

Die größten Hürden, mit denen sich Logistikunternehmen beim Bau neuer Logistikimmobilien konfrontiert sehen, sind zunehmende Fahrverbote und Umweltauflagen (79 Prozent). Auf Rang zwei der Investitionshemmnisse rangieren die hohen Bau- und Finanzierungskosten, die 74 Prozent der Befragten als problematisch empfinden. 72 Prozent sehen das geringe Arbeitskräfteangebot als Hemmschuh. Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen sind lange Planungs- und Genehmigungsprozesse das größte Problemfeld (70 Prozent), gefolgt von hohen Grund- und Gewerbesteuern (68 Prozent) und einem geringen Arbeitskräfteangebot (64 Prozent).

Senkung der Energiekosten als Investitionsanreiz

Durch die zunehmende Automatisierung und den Einsatz von Elektrofahrzeugen steigt der Stromverbrauch in Lagerhallen und Verteilzentren. Einer der wichtigsten Treiber, in Logistikimmobilien zu investieren, ist folglich die Senkung der Energiekosten (42 Prozent), etwa durch die Modernisierung der Immobilien. Wichtiger ist nur die Vergrößerung der Flächen, die für 65 Prozent der Befragten die zentrale Motivation für eine Investition in Logistikimmobilien in den kommenden fünf Jahren darstellt.

“Logistikimmobilien der Handels- und Konsumgüterbranche müssen in Zukunft sehr viel flexibler nutzbar sein, damit die Multichannel-Strategien der Händler aufgehen. Kombinationen von Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen, die intelligente und kostengünstige Lösungen für die letzte Meile zum Kunden ermöglichen, sind deswegen Top-Themen der Branche”, sagt Dr. Christian Wulff, Leiter des Bereichs Handel und Konsumgüter bei PwC Deutschland.

Noch ein weiter Weg zur nachhaltigen City-Logistik

Im Hinblick auf die Trends der kommenden fünf bis zehn Jahre zeigen sich Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie aufgeschlossener für neue Ideen als Logistikdienstleister. Unter den Logistikunternehmen sieht nur jeweils rund ein Drittel die Bedeutung von Kapazitätserweiterungen für ihr Unternehmen als relevant an, etwa durch eine verdichtete Bebauung, mehrstöckige Lagerhallen, den Aufbau intelligenter Logistikimmobilien sowie die Möglichkeiten einer emissions- und geräuscharmen Nachtbelieferung. Sogenannte Micro- oder Mobile-Hubs haben für sie kaum eine Relevanz (7 bis 9 Prozent). Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen liegt dieser Anteil deutlich höher: Trends wie Verdichtung und der Aufbau intelligenter, vernetzter Logistikzentren sind für 47 bzw. 43 Prozent wichtig. Keine Option für über 90 Prozent der Befragten aus beiden Branchen sind derzeit dagegen Immobilienkooperationen mit Mitbewerbern oder anderen Marktteilnehmern.

“Für eine effiziente City-Logistik ist die Lage der Immobilien im Innenstadtbereich und in der Nähe von Ballungszentren enorm wichtig. Neue Grundstücke sind jedoch rar und somit hat die intelligente Umnutzung vorhandener Flächen für Investoren eine hohe Priorität”, sagt Susanne Eickermann-Riepe, Leiterin des Bereichs Real Estate bei PwC Deutschland.

Auf dem Weg zu mehr Kundennähe ist der Strom in die Ballungsräume auch bei den Logistikimmobilien nicht aufzuhalten. “Intelligente Logistikzentren in Kombination mit vernetzten, zentrumsnahen Verteilzentren und Hubs sind ein guter Ansatz, die Potenziale in der City-Logistik durch zukunftsfähige Logistikimmobilien zu heben”, resümiert Ingo Bauer.

 

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DWF Real Estate Report

 

Die Immobilienbranche befindet sich an einem Wendepunkt: Digitale Innovationen werden zunehmend als essentiell angesehen, um die Treffsicherheit von Investitionsentscheidungen und die Möglichkeiten für weiteres Wachstum zu erhöhen. Das ergab eine umfangreiche Untersuchung der internationalen Wirtschaftskanzlei DWF. Die Kanzlei hatte weltweit 375 Unternehmen der Immobilienbranche befragt, die sich auf Fonds, Investments und Asset Management spezialisiert haben. Der aktuell veröffentlichte Report kommt zu dem Schluss: Die Branche erlebt momentan den Übergang von der reinen Datenerhebung zur komplexeren und präziseren Analyse durch die Einführung neuer Technologien.

Untersucht wurde der Immobilienmarkt in Deutschland, Großbritannien, den USA, Australien und China. Befragt wurden dazu die Entscheider über entsprechende Investitionen in Unternehmen mit einem Jahresumsatz von mindestens 50 Millionen Pfund bis zu mehr als einer Milliarde Pfund. Knapp die Hälfte der Befragten gab an, Technologie führe zu besseren Entscheidungen und höherer Rendite. Ihr Fokus liegt dabei insbesondere auf dem Einsatz künstlicher Intelligenz, maschinellem Lernen, Virtual Reality und dem Internet der Dinge.

Als Folge dieser Einschätzung ist zu erwarten, so ergab die DWF-Studie, dass im Laufe des kommenden Jahres größere IT-Budgets für die Einführung neuer Technologien bereitgestellt werden. Demzufolge liegt die Anzahl der Unternehmen, die im Jahr 2020 zwischen 31 und 35 Prozent ihres IT-Budgets für innovative Technologien ausgeben wollen, um sechs Prozentpunkte höher als noch 2019.

Älteren Untersuchungen zufolge galt die Immobilienbranche bislang als eher zögerlich beim Einsatz digitaler Innovationen. Der DWF-Report zeichnet nunmehr ein sehr differenziertes Bild der Branche: So sind insbesondere Künstliche Intelligenz und Maschinelles Lernen als Wachstumstreiber anzusehen, die nach Big Data nunmehr den Weg zur nächsten Entwicklungsstufe der Branche ebnen. Eine Ansicht, die heute bereits von 45 Prozent der befragten Asset Managern geteilt wird. Insbesondere Unternehmen mit einem Umsatz von mehr als einer Milliarde Pfund sehen hierin einen wichtigen Wachstumsmotor. Sogar mehr als die Hälfte der untersuchten Unternehmen betrachtet die Aufgabe, mit der technologischen Entwicklung Schritt zu halten, als größte Herausforderung für die Realisierung von Wachstum.

Gleichzeitig förderte die Studie auch Unsicherheiten auf Seiten der Befragten zutage. Genannt wurden dabei vor allem Datenschutzgesetzgebung und zunehmende regulatorische Eingriffe. Beide sind nach Ansicht der Asset Manager geeignet, weitere Innovationen auszubremsen. Kritisch betrachtet wird außerdem das Thema Cyber-Sicherheit. Auch hier zeichnet der DWF-Report das Bild einer verunsicherten Branche, die zwar innovative Technologien grundsätzlich bejaht, bei deren Umsetzung jedoch zögert.

Nach Ansicht von DWF-Partner Axel von Goldbeck ist das “durchaus verständlich”. Der Experte für neue technologiebasierte Immobilien-Geschäftsmodelle hebt insbesondere das Studienergebnis hervor, wonach “die Vertreter der Vorstandsebene ein viel größeres Interesse an digitaler Evolution zeigten als ihre Kollegen aus der Rechtsabteilung”. Er betont, dass sich technologischer Umbruch nur bewerkstelligen lasse, wenn alle Beteiligten an einem Strang zögen. Voraussetzung dafür sei stets, dass man als Rechtsberater nicht nur die Gesetze kenne, sondern auch Markt und Technik verstehe. Dies sei die beste Basis für eine wirkliche Zeitenwende im Immobiliensektor.

Das Fazit der DWF-Studie: “Es bleibt noch einiges zu tun.”

Den gesamten Report hat DWF unter www.dwf.law veröffentlicht.

 

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Potenzielles Gesamtentwicklungsvolumen von einer Billion Euro in Deutschland

 

Die Consus Real Estate AG („Consus“) hat heute im Rahmen der Paneldiskussion „RETHINK REAL ESTATE“ am Ausstellerstand C1.342 erste Ergebnisse einer neuen Studie zur Bewertung von Immobilienentwicklern am Kapitalmarkt vorgestellt. Aus der Studie geht hervor, dass Immobilienentwickler tendenziell ein systematisches Risiko (Beta) von mehr als 1,0 aufweisen, was ihre Prozyklizität gegenüber Marktbewegungen bestätigt, während REITs eine eher konservative, von Marktbewegungen weniger beeinflusste Anlage sind. Bei nahezu gleicher erwarteter Durchschnittsrendite hätten Anteilseigner von Entwicklungsunternehmen demnach in der Vergangenheit verglichen mit REITs eine geringere risikoadjustierte Rendite erzielt, da das Risikoprofil von Immobilienentwicklern zumindest in der Vergangenheit durchschnittlich höher war. Prof. Dr. Roland Füss, Professor für Real Estate Finance an der Universität St.Gallen, und Gianluca Marcato, Professor of Finance and Real Estate an der Henley Business School (University of Reading), erstellen derzeit eine Studie zur Erforschung eben dieses Phänomens. Dabei gehen sie den folgenden Fragen nach:

• Fordern Fremdkapitalgeber eine zu hohe Fremdkapitalrendite von Projektentwicklern, sind also die Fremdkapitalkosten zu hoch?
• Kann ein Schuldenabbau zu einer deutlichen Senkung der Fremdkapitalkosten und damit zu einer Steigerung der Eigenkapitalrendite führen?
• Führt die Verwendung standardisierter Finanzkennzahlen zu Fehlbewertungen bei Projektentwicklern?
• Sind standardisierte Kennzahlen und Modelle, die auf Bestandshalter wie REITs angewandt werden, auch auf die Bewertung von Entwicklern anwendbar?

Ziel der Studienautoren ist außerdem die Identifizierung von „Best Practices Valuation Guidelines“ für die Kapitalmärkte, die – ähnlich den Best Practices Recommendations Guidelines of European Public Real Estate Association (EPRA 2016) – die Vergleichbarkeit der Bewertung von Immobilienunternehmen über alle Geschäftsfelder und Sektoren hinweg sicherstellen.

„Projektentwickler werden derzeit nach den gleichen Methoden bewertet wie Bestandshalter. Dieser verallgemeinernde Ansatz geht allerdings ebenso wie die Best Practices Recommendations Guidelines of European Public Real Estate Association (EPRA 2016) nicht ausreichend auf die jeweiligen Geschäftsmodelle der Entwickler ein. Consus hat die Studie in Auftrag gegeben, um die Unterschiede der Bewertungsmethoden und Ergebnisse herauszuarbeiten und das Bewusstsein für die Notwendigkeit stärker differenzierter Bewertungskriterien zu schärfen“, erklärt Andreas Steyer, CEO der Consus Real Estate AG, des führenden Immobilienentwicklers in den Top 9 Städten Deutschlands.

„Ziel unserer Studie ist die Identifizierung sektorspezifischer Risiken und Werttreiber sowie die Suche nach ‚Best Practice Valuation Guidelines‘. Bei der Bewertung von Entwicklern sollte der Schwerpunkt auf den laufenden Geschäftstätigkeiten liegen, die anders als das Vermögen von Bestandshaltern nicht statisch sind. Auch das Wachstum spielt in dieser Hinsicht bei der Bewertung von Immobilienunternehmen, insbesondere von Entwicklern, eine große Rolle. Ein sinnvolles Bewertungskriterium könnte bei Entwicklern zum Beispiel ihr Unternehmenswert (Börsenwert zuzüglich Nettoverschuldung) gegenüber dem EBITDA-Multiplikator (Gewinn vor Steuern, Zinsen, Abschreibungen und Amortisation) sein. Als Basis des Indikators für die Bewertung von Entwicklern eignet sich auch der wertberichtigte (bzw. revidierte) Nettoinventarwert (Net Asset Value, NAV), der als sektorspezifischer NAV die Veränderung des Wertes der gehaltenen Immobilien und vor allem die Wertsteigerung der zu entwickelnden Objekte erfasst“, erläutert Prof. Dr. Roland Füss von der Universität St. Gallen, der die Paneldiskussion mit der Präsentation der ersten Studienergebnisse eröffnete. Die finalen Ergebnisse der Studie werden für den März des kommenden Jahres erwartet.

Die aktuelle Debatte zur Risikomessung bei Immobilienentwicklern findet im Kontext einer momentan enormen Nachfrage nach Wohnraum statt. Bis 2030 werden in Deutschland rund 3,2 Millionen neue Wohnungen benötigt, was zu einem potenziellen Gesamtentwicklungsvolumen von einer Billion Euro führt. Allein bis zum Jahr 2022 sind 1,5 Millionen Wohneinheiten geplant.

Die daraus entstehende Herausforderung einer Finanzierung der dringend benötigten Wohnimmobilien war eines der Themen, die heute im Rahmen der Paneldiskussion „RETHINK REAL ESTATE“ auf der EXPO REAL in München diskutiert wurden. Auf dem Podium saßen zudem Prof. Dr. Kerstin Hennig, Head of EBS Real Estate Management Institute (REMI), Consus-CEO Andreas Steyer und Susanne Schröter, Managing Director im Bereich Equity Capital Markets der Deutschen Bank, die anhand einer Reihe konkreter Fallbeispiele die Problematik der Finanzierung beleuchtete.

„Deutschland hat den Urbanisierungstrend verschlafen. Eine deutsche Stadt wie Frankfurt am Main bleibt objektiv gesehen im Vergleich mit Städten wie Kopenhagen oder London weit zurück, was die effiziente Flächennutzung und Nachverdichtung angeht. Und gerade im Wohnimmobilienbereich fehlt es oft an innovativen und smarten Konzepten“, sagte Prof. Dr. Hennig.

„Aus Gesprächen mit Kunden und Investoren wissen wir, dass eine einfach nachvollziehbare Bewertungsmethode für sie eine wichtige Grundlage bei der Investitionsentscheidung für die Aktie eines Immobilienentwicklers ist. Insbesondere muss diese Methode die Vergleichbarkeit verschiedener Unternehmen der Branche sicherstellen“, bekräftigte Susanne Schröter.

„Letztlich sollte sich die Branche bei der Implementierung der ‚Best Practice Valuation Guidelines‘ am Modellcharakter der EPRA orientieren“, resümierte Andreas Steyer. Die EPRA, eine Vereinigung der börsennotierten europäischen Immobilienunternehmen, übt eine wichtige Richtlinienfunktion aus.

 

Über die Consus Real Estate AG

Die Consus Real Estate AG („Consus“) mit Hauptsitz in Berlin ist der führende Immobilienentwickler in den Top 9 Städten in Deutschland. Das Entwicklungsportfolio der Consus hatte zum 30. Juni 2019 ein Gesamtentwicklungsvolumen (Gross Development Value, GDV) von 10 Mrd. Euro. Consus konzentriert sich auf die Entwicklung ganzer Wohnviertel (Quartiere) und den Bau standardisierter Geschosswohnungen, die durch Forward Sales an institutionelle Investoren verkauft werden. Aufgrund der eigenen Baukompetenz und der Fähigkeit zur Digitalisierung von Bauprozessen agiert Consus entlang der gesamten Wertschöpfungskette der Immobilienentwicklung. Die Realisierung der Projekte von der Planung über die Ausführung bis zur Übergabe, die Immobilienverwaltung und die damit zusammenhängenden Dienstleistungen erbringt Consus durch ihre Tochtergesellschaften CG Gruppe AG und Consus Swiss Finance AG. Die Aktien der Consus sind in das Scale-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse und das m:access Segment der Börse München einbezogen und werden auch über XETRA in Frankfurt gehandelt.

 

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CONSUS Real Estate AG, Kurfürstendamm 188-189, 10707 Berlin, Tel: +49 (0) 30 965 357 90 260, www.consus.ag

528 neue Zimmer entstehen bis Ende 2021 / Ankauf für den UniImmo: Global

 

Union Investment sichert sich kaufvertraglich zwei projektierte Hotelimmobilien der Marken Holiday Inn Express und Hampton by Hilton in München. Verkäufer und Projektentwickler der beiden Hotels ist die Lambert Unternehmensgruppe. Die Neubauten mit der Adresse Ingolstädter Straße 44 in der Nähe des Stadtquartiers Domagk Park und der Allianz Arena werden 528 Zimmer umfassen und sollen bis Ende 2021 fertiggestellt werden. Zukünftiger Betreiber der Hotels ist die Primestar Hotel GmbH, mit der ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren abgeschlossen wurde. Der Kaufpreis für die projektierten Immobilien liegt bei etwas über 110 Mio. Euro und der Ankauf erfolgt für den Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Global.

„Das Areal an der Ingolstädter Straße zählt aktuell zu den dynamischsten Standorten in München und zeichnet sich durch eine gemischte Nutzung aus. Kurze Wege zum neuen BMW Forschungszentrum, zur Allianz Arena sowie in das Zentrum der Stadt sprechen für die Attraktivität der Projektentwicklungen. Mit unserem Investment möchten wir frühzeitig von der prognostizierten weiteren positiven Entwicklung des Standorts profitieren, zumal sowohl Geschäfts- als auch Privatreisende von den projektierten Hotels angesprochen werden“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Das Hotel der Marke Holiday Inn Express wird 270 Zimmer und 101 Pkw-Stellplätze bieten. Hinzu kommt ein Frühstücksrestaurant und eine Bar. Die durchschnittliche Zimmergröße wird bei 19 m2 liegen. Das Hotel der Marke Hampton by Hilton wird 258 Zimmer umfassen, die im Durchschnitt 23 m2 groß sein werden. Neben Frühstücksrestaurant und Bar wird das Haus zusätzlich über fünf Konferenzräume verfügen. Beide Hotels werden sich über eine Höhe von sechs Obergeschossen erstrecken.

Der Bestand des UniImmo: Global umfasst derzeit rund 40 Gewerbeimmobilien in 13 Ländern. In Deutschland ist der Fonds aktuell an fünf Standorten investiert. Mit dem deutschen TOP-7-Standort München ist ein weiterer global bedeutender Immobilienmarkt im Portfolio vertreten. Die beiden Hotelentwicklungen in der Ingolstädter Straße eingerechnet, verwaltet Union Investment in München insgesamt 20 Gewerbeimmobilien mit einem Gesamtwert von 2,7 Mrd. Euro.

 

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160, www.union-­investment.de/realestate

Savills: Das Angebot am Markt für Temporäres Wohnen wächst.

 

Die Konzepte bieten ihren Nutzern nicht nur kleine, möblierte Apartments, sondern neben Gemeinschaftsflächen auch Komfort und Zugänglichkeit. In dem Spotlight „Temporäres Wohnen Deutschland: Befristet, klein und teuer?“ zeigt Savills zudem am Beispiel Berlin, dass die Apartments bis zu einer Wohndauer von drei Jahren günstiger sind als eine klassische Ein-Raum-Wohnung.

Wohnen auf kleiner Fläche boomt

In Deutschland boomt der Bau kleiner Wohnungen. So stieg die Zahl von Ein-Raum-Wohnungen zwischen den Jahren 2010 und 2018 um rund 11 % und wuchs damit mehr als zweieinhalb Mal so schnell wie der gesamte Wohnungsbestand. Ein nennenswerter Teil dieses Wachstums dürfte laut Savills dem Markt für Temporäres Wohnen zuzuordnen sein. „Im Temporären Wohnen werden besonders kleine, möblierte Ein-Raum-Wohnungen angeboten. Üblicherweise bleiben die Nutzer hier nur einige Monate bis wenige Jahre lang wohnen“, erläutert Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills. „Die vielen vollausgelasteten Wohnanlagen und auch die Expansionspläne der meisten Betreiber deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach solchen Apartments groß ist“, ergänzt so Michael Gail, Director und Teamleader Investment Munich bei Savills.

In fast allen Wohnanlagen gibt es Gemeinschaftsflächen

Auf den ersten Blick bestehen die Angebote lediglich aus sehr kleinen Apartments, die für eine befristete Wohndauer konzipiert sind und zu vergleichsweise hohen Preisen angeboten werden. So sind die Apartments in den privaten Wohnanlagen des Temporären Wohnens in Berlin im Median 21 m² groß und kosten 618 Euro im Monat (inklusive aller Kosten). Das sind rund 29 Euro je m².

In fast allen Wohnanlagen gibt es jedoch zusätzlich zu den Apartments verschiedene Gemeinschaftsflächen, die von allen Bewohnern genutzt werden können. „In Berlin gibt es in fast allen Wohnanlagen mindestens eine Gemeinschaftsfläche“, berichtet Schenk und konkretisiert: „Dabei handelt es sich oftmals um Funktionsflächen wie etwa Waschräume. Flächen, die hauptsächlich für die Bildung einer Gemeinschaft da sind, gibt es deutlich seltener“. Vor allem bei Angeboten, die sich nicht explizit an Studierende oder junge Berufstätige richten, ist der Umfang der Gemeinschaftsflächen begrenzt.

Noch wichtiger als Gemeinschaft: Komfort

Was sich hingegen in fast allen Konzepten des Temporären Wohnens wiederfindet, ist ein größerer Komfort für die Mieter im Vergleich zu Wohnungen am klassischen Wohnungsmarkt. Durch das All-In-Konzept sparen die Nutzer Zeit und Kosten. Zudem können die Apartments deutlich leichter angemietet werden, weil die Betreiber eigene Homepages oder Buchungsportale anbieten. „Die Konzepte stellen sich für die angesprochene Zielgruppe sowohl bei der Wohnungssuche als auch während des Nutzungszeitraums komfortabler dar als die Angebote am klassischen Wohnungsmarkt. Das ist vermutlich ihr größter Wettbewerbsvorteil“, schlussfolgert Schenk.

Apartment bis zu einer Wohndauer von drei Jahren günstiger als Ein-Raum-Wohnung

Menschen, die für eine begrenzte Zeit eine Wohnung für sich alleine suchen, haben die Wahl: Sie können entweder die Angebote im Temporären Wohnen nutzen oder sich eine Wohnung am klassischen Wohnungsmarkt suchen. Die Kosten für diese beiden Optionen hat Savills am Beispiel Berlin verglichen. Das Ergebnis: Werden alle Kosten berücksichtigt, ist das Apartment im Temporären Wohnen im ersten Jahr im Durchschnitt gut 1.200 Euro günstiger als die Ein-Raum-Wohnung am klassischen Wohnungsmarkt. Die Differenz resultiert vor allem aus Einmalkosten, denn bei den laufenden monatlichen Kosten ist die Ein-Raum-Wohnung ca. 480 Euro pro Jahr günstiger. Dennoch bleibt das Apartment bis zu einer Wohndauer von drei Jahren günstiger als die Ein-Raum-Wohnung. Schenk gibt zu bedenken: „Pro Quadratmeter mag ein Apartment deutlich teurer sein als eine klassische Wohnung, viele Nutzer dürften bei der Wohnungssuche aber vor allem ihr Gesamtbudget im Blick haben.“

 

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Marktbelebung zum Jahresende erwartet

 

Am deutschen Handelsinvestmentmarkt wurden im dritten Quartal des Jahres Immobilien für rund 3,5 Mrd. Euro gehandelt. Einen bedeutenden Anteil an diesem Transaktionsvolumen hatten insbesondere zwei große Deals: der Verkauf des Millennium Portfolios von Generali an Commerz Real, in welchem u. a. auch elf Trophy Geschäftshäuser enthalten sind sowie die 5 % Beteiligung der Madison International Realty an der Signa Prime Selection AG.

Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen mit deutschen Handelsimmobilien in den ersten neun Monaten 2019 auf rund 9,93 Mrd. Euro – im Vergleich zur Vorjahresperiode entspricht dieses Ergebnis einem Rückgang von 2 %. Mit einem Gesamtgewerbetransaktionsvolumen von rund 23 % sind Handelsimmobilien hinter Büroobjekten die bedeutendste Assetklasse am deutschen Investmentmarkt. Geschäftshäuser waren mit einem Volumen von 3,5 Mrd. Euro das stärkste Segment (36 %) im bisherigen Jahresverlauf, gefolgt von Warenhäusern mit knapp 2 Mrd. Euro (20 %). Fachmarktzentren und Shopping Center sind mit jeweils 1,46 Mrd. Euro nahezu gleichauf (jeweils 15 %). Sonstige Einzelhandelsformate, zu denen unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, waren ebenfalls für 15 % des Volumens verantwortlich (1,49 Mrd. Euro).

Im Fokus der Investoren standen bei den Transaktionen insbesondere A-Standorte, auf die allein ein Volumen von 3,64 Mrd. Euro entfiel – im Vergleich zu den letzten zehn Jahren stellt dies das zweithöchste Investitionsvolumen innerhalb der ersten neun Monate dar und entspricht 48 % des gesamten Handelsvolumens. „Für uns ist das starke Interesse an A-Standorten ein Indiz dafür, dass die Investoren vor dem Hintergrund der nur schwer zu prognostizierenden Rahmenbedingungen im Handel die Sicherheit der großen Metropolen – insbesondere im HighStreet-Segment – zu schätzen wissen“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills.

Während die Spritzenrendite für Geschäftshäuser in den vergangenen drei Monaten um 10 Basispunkte auf 3,0 % fiel und sie für Fachmarktzentren (3,9 %) und Secondary Shopping Center (5,9 %) stabil blieb, stieg sie bei Prime Shopping Centern hingegen um 10 Basispunkte auf aktuell 4,3 %. Insbesondere Transaktionen von Shopping Centern im Jahresverlauf 2019 wie die Verkäufe des Seidnitz Centers in Dresden, der Rathaus Galerie in Essen oder des Allee-Centers in Berlin gelten als Indiz dafür, dass die Portfoliomanager den Handel wieder besser verstehen. „Für eine zunehmende Belebung des Marktes wünschen sich die Investoren eine weitere Anpassung der Renditen, da aus ihrer Sicht die Risikoprämie aktuell noch nicht ausreicht. Perspektivisch gehen wir deshalb von einem weiteren Renditeanstieg für Einkaufszentren aus“, sagt Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills.

Zu den aktivsten Käufergruppen auf dem Handelsinvestmentmarkt gehörten in den ersten neun Monaten des Jahres vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von 26 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Offene Spezialfonds die aktivste Käufergruppe, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit 19 %. Sonstige Asset-Manager folgen auf Rang drei mit 17 %. Auf Verkäuferseite stellten Projektentwickler mit 23 % einen großen Anteil am Transaktionsvolumen dar. Sonstige Asset-Manager folgten mit knapp 22 % sowie Immobilien AGs/ REITs mit einem Anteil von 10 %.

„Bis zum Jahresende ist von einer zunehmenden Marktbelebung auszugehen, da traditionell der Anlagedruck weiter steigen wird. Zudem stehen einige größere Transaktionen vor Abschluss, welche in das Jahresendquartal einfließen werden“, prognostiziert Krechky abschließend.

 

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Mega-Transaktionen bestimmen 3. Quartal – Neues Rekordtransaktionsvolumen in Aussicht

 

Im 3. Quartal 2019 wurden ca. 18,5 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert, womit es eines der umsatzstärksten Quartale aller Zeiten ist. In den ersten neun Monaten des Jahres wechselten somit Immobilien für knapp 43,4 Mrd. Euro den Eigentümer (Q1-Q3 2018: 44,0 Mrd. Euro).

„Angesichts dieses überraschend hohen Investmentvolumens sowie zahlreicher noch für das 4. Quartal zu erwartender großer Transaktionen haben wir unsere Jahresumsatzprognose von zuvor 55 Mrd. Euro auf nun 65 Mrd. Euro erhöht. Es wäre wieder einmal ein neuer Umsatzrekord.“, kommentiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Milliarden im Paket

Schon das 3. Quartal war von zahlreichen Großtransaktionen geprägt, darunter die beiden größten Transaktionen des bisherigen Jahres: Der Verkauf des Millennium-Portfolios von Generali an Commerzreal für mehr als 2,5 Mrd. Euro sowie der Einstieg von TLG bei Aroundtown, der mit gut 1,6 Mrd. Euro in die Statistik eingeht. Die letztgenannte Transaktion steht dabei nur exemplarisch für die sich zuletzt häufenden Fälle, bei denen via Unternehmensbeteiligung in Immobilien investiert wird.

Insgesamt summiert sich das hierüber generierte Transaktionsvolumen im bisherigen Jahr auf knapp 2,4 Mrd. Euro und damit schon mehr als im gesamten letzten Jahr (ca. 1,6 Mrd. Euro). „Gerade für große Investoren ist die Beteiligung an bestehenden Plattformen in Zeiten zunehmender Angebotsknappheit ein sinnvoller und manchmal der einzige Weg, auf einen Schlag viel Geld in hiesige Immobilien zu investieren“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, diese Entwicklung.

Wieder mehrere neue Rekordmarken

Insgesamt gab es in diesem Jahr schon drei Portfolio-Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mindestens 1 Mrd. Euro. Hinzu kommen vier Einzeltransaktionen mit einem Volumen von mindestens 500 Mio. Euro. Beides sind neue Rekordwerte für die ersten drei Quartale eines Jahres und Ausdruck des nach wie vor extrem hohen Anlagedrucks der Investoren. Die ungewöhnlich große Zahl solcher Megatransaktionen brachte einen weiteren Rekord mit sich: Die durchschnittliche Transaktionsgröße (bezogen auf die letzten zwölf Monate) lag per Ende September bei knapp 30 Mio. Euro und damit so hoch wie noch nie. Ein weiteres Indiz für den hohen Anlagedruck und noch ein neuer Rekord: Knapp 6,3 Mrd. Euro flossen in Form von Forward Deals in Projektentwicklungen – zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es 5,8 Mrd. Euro.

Anfangsrenditen nochmals rückläufig

Mehr als die Hälfte dieses in Projektentwicklungen investierten Geldes entfiel auf Büroimmobilien, die auch generell mit einem Anteil von 46 % am gesamten Transaktionsvolumen die umsatzstärkste Nutzungsart im bisherigen Jahresverlauf waren. Es folgen Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 23 % sowie Industrie-/ Logistikimmobilien mit 11 % Anteil. Bei allen Nutzungsarten sind die Anfangsrenditen im 3. Quartal nochmals um 10 bis 20 Basispunkte zurückgegangen. Einzige Ausnahme sind Shopping-Center, wo erneut ein leichter Anstieg zu beobachten war.

Konjunkturwende statt Zinswende?

Die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen ist davon abhängig, welcher Einflussfaktor schwerer wiegt: die verschobene Zinswende oder die drohende Konjunkturwende. Zur Zinswende äußert sich Marcus Lemli wie folgt: „Viel spricht dafür, dass eine Zinswende nun für viele, viele Jahre kein Thema mehr sein wird. Die Investoren dürften also weiterhin Geld in Immobilien umschichten und entsprechend hoch bleibt die Nachfrage. Das Angebot wiederum könnte künftig noch knapper ausfallen als in den vergangenen Jahren, weil die Immobilieneigentümer mit der Aussicht auf weitere Nullzins-Jahre immer weniger zu Verkäufen bereit sein dürften. Das könnte die Anfangsrenditen weiter drücken.“ Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kommentiert Matthias Pink so: „Noch befindet sich die deutsche Wirtschaft lediglich in einer an den Immobilienmärkten kaum wahrnehmbaren Industrie-Rezession – schon gar nicht in den großen Städten. Hält diese aber länger an, wird der Abschwung auch in den anderen Wirtschaftssektoren ankommen. Die Unternehmen dürften dann etwa bei der Anmietung von Büroflächen zögerlicher werden. Ob es so kommt, hängt nicht zuletzt davon ab, ob die USA und China ihren Handelskonflikt beilegen.“ Lemli ergänzt: „Noch nehmen wir nicht wahr, dass Investoren mit Verweis auf die konjunkturelle Entwicklung ihre Mietwachstumserwartungen anpassen. Deshalb erwarten wir für den weiteren Jahresverlauf zunächst noch leicht sinkende Anfangsrenditen. Die Prognoseunsicherheit ist allerdings hoch.“

Im Hinblick auf die Immobiliennachfrage ist damit zu rechnen, dass der Einfluss der verschobenen Zinswende jenen der Konjunkturwende überwiegt und das Transaktionsvolumen wohl auch über das laufende Jahr hinaus auf sehr hohem Niveau bleibt. Lemli dazu: „Auch in der Vergangenheit haben die Investoren nicht wegen der Aussicht auf hohe Wachstumsraten in den deutschen Immobilienmarkt investiert, sondern wegen seines Stabilitätsversprechens. Und dieses Versprechen gilt auch im Falle einer Rezession.“

 

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