ISARIA kauft weitere Grundstücke in Stuttgart und München

Rund 70 Wohneinheiten in Garching bei München geplant

 

Die ISARIA Wohnbau AG hat ein Grundstück in der Rümelinstraße in Stuttgart und ein Grundstück in Garching am Römerhofweg erworben. Über die Kaufpreise wurde mit den Verkäufern Stillschweigen vereinbart.

Das Grundstück in Garching mit 15.700 Quadratmetern befindet sich zwischen dem Stadtgebiet und dem ortsansässigen Forschungszentrum der Technischen Universität München. Verkäufer ist die Bayernwerk AG, die auf dem Grundstück derzeit ein Umspannwerk betreibt. Der Rückbau soll bis 2021 erfolgen. Das Grundstück befindet sich auf einem Areal, für das aktuell ein Bebauungsplan in der Aufstellung ist. Dieser sieht frei finanziertes Wohnen, gefördertes Wohnen, studentisches Wohnen sowie Wohnen gemäß Einheimischenmodell vor. Außerdem sind eine Schule, ein Schwimmbad und weitläufige Parkanlagen geplant. Die ISARIA plant, auf ihrem Grundstück in zwei Abschnitten eine Bebauung mit insgesamt rund 7.300 m2 Geschossfläche zu errichten.

Das Grundstück in Stuttgart befindet sich in der Nachbarschaft des Projekts „RosensteinTrio“ der ISARIA. Das Bebauungskonzept für das Grundstück in der Rümelinstraße wird in enger Anlehnung an das bereits in der Vermarktung befindliche Projekt entwickelt. Das Projekt „RosensteinTrio“ in der Rosensteinstraße 33-37 verzeichnet derweil einen wichtigen Meilenstein: Der Bauantrag für das „Rosenstein Trio“ wurde am 8. Juli 2019 eingereicht. Und mit der EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH konnte bereits ein Mieter für die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss des nördlichen Baukörpers gewonnen werden. Es ist ein Lebensmittelvollsortimentsmarkt mit knapp 1.200 m² Verkaufsfläche, 50 Stellplätzen in der Tiefgarage sowie einem eigenen Anlieferungsbereich vorgesehen. Im Projekt „Rosenstein Trio“ entstehen bis Mitte 2022 mehr als 7.500 Quadratmeter Wohnfläche in 44 Zwei- bis Dreizimmerwohnungen sowie rund 220 Mikroapartments. Zusätzlich sind ca. 1.900 Quadratmeter Einzelhandels- und etwa 8.500 Quadratmeter Büromietfläche geplant.

 

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Allianz baut Präsenz auf dem indischen Immobilienmarkt aus und investiert 150 Millionen US Dollar in Büro-Joint Venture

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Allianz Real Estate hat im Auftrag mehrerer Allianz Gesellschaften 150 Millionen US-Dollar für einen geschlossenen Office-Development-Fonds bereitgestellt, der von der Godrej Group, einem der führenden Projektentwickler Indiens, verwaltet wird.

 

Die Transaktion ist Teil der Strategie der Allianz, 50 bis 60 Prozent ihrer Immobilieninvestitionen im asiatisch-pazifischen Raum in schnell wachsende Märkte wie China und Indien zu lenken.

Der Godrej BTC (GBTC I)-Fonds zielt auf die Entwicklung von Premium-Grade-A-Büros in den Tier 1 Städten in Indien ab. Zwei Projekte, die rund 186.000 Quadratmetern in den Städten Mumbai und Gurgaon umfassen, hat sich das Joint Venture bereits gesichert, ein weiteres Projekt in der Stadt Bengaluru mit einer Fläche von gut 120.000 Quadratmetern befindet sich in der Akquisephase. Das Joint Venture wird zu je einem Drittel von Allianz, Godrej und einer europäische Rentenkasse gehalten; Godrej Funds Management fungiert als Investment Manager.

Die Transaktion unterstreicht den Ausbau der Immobilienpräsenz der Allianz in Indien. Im Jahr 2017 investierte die Allianz erstmals in Indien mit der Gründung eines Joint Ventures mit Shapoorji Pallonji zur Entwicklung von Büroprojekten, im Jahr 2018 folgte ein Logistikentwicklungsprojekt mit ESR.

“Wir glauben weiterhin an die langfristigen Wachstumsaussichten der indischen Wirtschaft. Eine positive demografische Entwicklung sowie eine verbesserte Transparenz sind positiv sowohl für Immobilienbesitzer als auch für die Nachfrage von Investoren. Dies gilt insbesondere für den Bürosektor, der bestens geeignet ist für langfristige institutionelle Investoren wie die Allianz”, sagte Rushabh Desai, CEO Asia-Pacific der Allianz Real Estate.

“Wir freuen uns über diese neue Partnerschaft“, so Desai weiter. „Godrej ist eine der angesehensten Marken in Indien und hat eine ausgezeichnete Erfolgsgeschichte vorzuweisen. Wir sind zuversichtlich, dass unser Joint Venture Premium-Büroprodukte liefern wird, wie sie von multinationalen Mietern, die in Indien tätig sind, zunehmend gefragt werden.”

“Wir sind sehr froh, mit Allianz Real Estate bei der Büroentwicklungsplattform GBTC I zusammenzuarbeiten. GFM bietet eine einzigartige Mischung aus starkem Development- und Investmentmanagement. Das versetzt uns in die Lage, die Chancen zu ergreifen und umzusetzen, die der Markt für Top-Büroprojekte in Indien bietet”, sagt Karan Bolaria, Managing Director & CEO, Godrej Fund Management. Die Allianz wurde bei der Transaktion von Allen & Gledhill, Khaitan & Co, Ernst & Young und AECOM beraten.

 

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Allianz Real Estate, Seidlstrasse 24-24a,D-80335 München, Tel: +49 89 38008234, www.allianz.com

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Digitalisierung spaltet die europäische Immobilienwirtschaft

Investitionen sollen sich spätestens nach drei Jahren rentieren

 

Die Digitalisierung schreitet bei den institutionellen Immobilien-Investoren in Europa in unterschiedlichem Tempo voran und spaltet die Branche aktuell in zwei Lager. Die größere Gruppe von 63 Prozent hat bereits deutliche Fortschritte erzielt. Die etwas kleinere Gruppe von 36 Prozent arbeitet noch immer an ersten Konzepten oder hat Digitalisierung sogar noch gar nicht in seine Geschäftsstrategie integriert. Das hat eine Befragung von Union Investment unter 150 Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien ergeben.

Die digitale Elite ist klein

Wie die Ergebnisse der Umfrage zeigen, ist die Gruppe der Innovationsführer in der Immobilienwirtschaft vergleichsweise klein. Nur rund jedes fünfte Unternehmen hat demnach seine Digitalisierungsstrategie bereits weitreichend umgesetzt. Mit einem Anteil von 41 Prozent sieht sich der größte Teil der Befragten in einem Mittelstadium, in dem erste Konzepte und Prototypen realisiert wurden, aber für die Zukunft entlang einer Gesamtstrategie noch viel zu tun bleibt. Ebenfalls jedes fünfte Unternehmen ist in die Digitalisierung seines Geschäfts noch gar nicht eingestiegen, hat aber erste Konzepte und Prototypen in Planung. Bei 16 Prozent der Befragten wird Digitalisierung strategisch nicht berücksichtigt.

Vier Handlungsfelder dominieren die Rangliste

Die Optimierung von Standardprozessen und Schnittstellen steht in den Digitalstrategien der europäischen Immobilien-Investoren ganz oben auf der Liste. 84 Prozent nennen diesen Aspekt als wichtigen Schwerpunkt. Ähnlich starken Zuspruch von 82 Prozent findet die Verbesserung der IT-Sicherheit und des Datenschutzes. Auf Rang drei folgt mit der Optimierung der Kundenkommunikation ein stark vertrieblich geprägter Aspekt. Auch der Kulturwandel in den Unternehmen, den die Digitalisierung eingeleitet hat, ist längst noch nicht abgeschlossen. Rund 80 Prozent der Befragten sagen, die digitale Transformation in den Köpfen der Mitarbeiter müsse weiter vorangetrieben werden. Diese vier Handlungsfelder bilden die Spitzengruppe, gefolgt von der Harmonisierung der Datenlandschaft, die 74 Prozent als eine Priorität ihrer Strategie benennen.

„Dass sich die Immobilienunternehmen in erster Linie die Optimierung von Standardprozessen wünschen, sollte für PropTech-Unternehmen ein Anlass sein, genau in diesem Bereich passgenaue und gut skalierbare Lösungen zu entwickeln. Die Orientierung an Standardprozessen und eine große Innovationskraft neuer Lösungen schließen sich nicht grundlegend aus. Vielmehr sind beide häufig eher ein Beleg für einen klaren Praxisbezug“, sagt Thomas Müller, Head of Digital Transformation bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Spannend zu beobachten ist außerdem, dass im Kontext der Digitalisierung die Erschließung neuer Geschäftsfelder für die befragten Immobilienunternehmen eine deutlich untergeordnete Rolle spielt. Nur 31 Prozent benannten diese in der Umfrage als ein wichtiges Handlungsfeld.

Die meisten erwarten kurzfristige Erfolge

Zwei von drei der befragten Immobilienunternehmen gehen davon aus, dass sich Investitionen in die Digitalisierung ihres Geschäfts nach spätestens drei Jahren rentieren werden. Rund jeder Fünfte erwartet sogar schon innerhalb eines Jahres einen Return on Invest. Mit 34 Prozent hat nur die Minderheit der Unternehmen einen längeren Investitionshorizont, der fünf Jahre und mehr umfasst, um Digitalprojekte langfristig zu entwickeln. Die Erwartung kurzfristiger Investitionserfolge hängt auch zusammen mit den vergleichsweise gut steuerbaren vier Haupthandlungsfeldern, die im Rahmen der Umfrage ermittelt wurden.

 

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160, www.union-­investment.de/realestate

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Neu bauen oder gebraucht kaufen? Was sich wo in Deutschland rechnet

Kaufpreisdifferenz im Landkreis Miesbach (Bayern) und in Stuttgart am höchsten

 

Eine neugebaute Wohnung oder eine Gebrauchtimmobilie – was rechnet sich für Käufer in Deutschland? In der Region Leipzig, im Harz, in einigen Feriengebieten und in den sieben größten Städten Deutschlands und ihrem Umland sind Neubauten deutlich teurer als Bestandsimmobilien. So kostet beispielsweise ein Quadratmeter in einer gebrauchten Wohnung im mittleren Preissegment im Landkreis Leipzig 1.144 Euro, in einem Neubau 3.300 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung würde sich die Kaufpreisdifferenz ohne Nebenkosten auf mehr als 150.000 Euro summieren. Das wäre der sechsthöchste Unterschied bundesweit. Die höchste Differenz ergibt sich für den Landkreis Miesbach, in dem Schlier- und Tegernsee liegen und der eine Dreiviertelstunde von München entfernt ist. Hier beträgt der Preisunterschied knapp 200.000 Euro.

Bei den so genannten “Big Seven” weist Stuttgart den höchsten Preisunterschied auf – rund 165.000 Euro für eine 70-qm-Wohnung. Damit belegt die schwäbische Metropole unter allen kreisfreien Städten und Landkreisen den zweiten Rang.

Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-qm-Wohnungen in Euro, mittleres Preissegment (Median)*

Stadt            Bestand        Neubau         KP-Differenz

Berlin           3.928,57 EUR   5.583,27 EUR   115.829,00 EUR

Hamburg          4.107,14 EUR   4.862,50 EUR    52.875,20 EUR

München          6.980,00 EUR   8.249,42 EUR    88.859,40 EUR

Köln             3.412,70 EUR   4.988,22 EUR   110.286,40 EUR

Frankfurt a. M.  4.637,30 EUR   6.381,61 EUR    22.101,70 EUR

Stuttgart        4.040,82 EUR   6.400,00 EUR   165.142,60 EUR

Düsseldorf       3.452,38 EUR   5.486,98 EUR   142.422,00 EUR

*nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens 20 Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2015-2018) in 2018; Kaufpreise ohne Nebenkosten

Quellen: empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Berechnungen und Darstellung HWWI

Das sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2019. Für diesen hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht. Er gibt einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen des Jahres 2018 zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten. Als Neubauten gelten dabei alle Immobilien, die zwischen den Jahren 2015 und 2018 fertiggestellt wurden.

Nördlich von München, im westlichen Rheinland-Pfalz und in einigen Küsten- und Ferienregionen sind die Preisdifferenzen gering. Im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm – mit seiner rund 50 Kilometer nördlich von München gelegenen Kreisstadt – errechnet sich für die 70-qm-Wohnung ein Preisunterschied von 49.000 Euro, für den Landkreis Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) mit der Urlaubsinsel Usedom von etwas mehr als 30.000 Euro. Am niedrigsten sind die Differenzen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Neubau verglichen mit einer Bestandsimmobilie in den Landkreisen Rostock (7.500 Euro), Wittmund (9.000 Euro) und Leer (11.000 Euro), die an Ost- und Nordsee liegen. Besonders in den Feriengebieten der Küstenregionen sind gepflegte Bestandsbauten auf gut gelegenen Grundstücken in Küstennähe oder in den gewachsenen Dorfkernen besonders gefragt. “Je geringer die Preisdifferenz ist, desto intensiver sollten sich potenzielle Käufer mit einer Neubauwohnung befassen – auch wenn die Anschaffungskosten erstmal höher sind”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. “Denn ein Neubau bietet große Vorteile: eine höhere Energieeffizienz, eine moderne Ausstattung und eine längere Gewährleistung bei Mängeln am Bau.”

Im Hochpreissegment ergibt sich für die Preisdifferenzen zwischen Neubau- und Bestandsbauten eine ähnliche Rangfolge der Landkreise und kreisfreien Städte wie im mittleren Bereich. Ausgenommen hiervon sind das Berliner Umland, in dem die Preisdifferenzen im Jahr 2018 speziell bei besonders teuren Immobilien sehr hoch ausgefallen sind und die Messestadt Leipzig mit nur geringen Preisunterschieden zwischen Neu- und Bestandsbauten in diesem Segment. So waren beispielsweise im Landkreis Teltow-Fläming südlich von Berlin für eine 70-qm-Wohnung ohne Nebenkosten im Hochpreissegment rund 121.000 Euro mehr als im mittleren Segment fällig, in Leipzig lediglich etwas mehr als 30.000 Euro.

Bei den teuersten zehn Prozent der verkauften Immobilien im vergangenen Jahr liegt wieder der Landkreis Miesbach im südlichen Bayern mit einer Kaufpreisdifferenz von rund 247.000 Euro an der Spitze. Auch die Landeshauptstadt Stuttgart befindet sich mit Unterschieden von rund 203.000 Euro für die 70-qm-Wohnung weit vorn. Bis auf wenige Ausnahmen sind die Preisunterschiede zwischen mittlerem und Hochpreissegment in allen Landkreisen und kreisfreien Städten bei den Bestandsbauten größer als bei den Neubauten. So liegt beispielsweise der Aufschlag in der Hauptstadt Berlin für eine 70-qm-Wohnung im Bestand zwischen mittlerem und Hochpreissegment bei 57 Prozent, bei den Neubauten bei 49 Prozent.

 

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Nutzung von Leerstand oft sinnvoller als Forcierung von Neubau

Ein Kommentar von Ulrich Jehle,  REA Beteiligungs GmbH

 

Alle reden über Wohnraummangel – dabei stehen de facto hunderttausende Wohnungen in Deutschland leer. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sind rund 4,7 Prozent aller Gebäude in Deutschland unbewohnt und ungenutzt. Aber was bedeutet das für die anhaltende Wohnraumkrise?

Natürlich ist der Leerstand erwartungsgemäß im Osten besonders groß, während Ballungszentren kaum betroffen sind. Dennoch gibt es selbst in den beliebten Städten viele Wohnobjekte, die teils seit Jahren unbewohnt sind. Die Ursachen hierfür sind jeweils unterschiedlich.

Während im Osten die anhaltende Abwanderung und der demografische Wandel Grund für den Leerstand sind, kann in den Ballungsräumen nicht die Rede von mangelnder Nachfrage sein. Hier ist die Ursache für den Leerstand eher spekulativer Natur. Und während sich die Eigentümer im Osten über ausbleibende Mieteinnahmen ärgern, können Eigentümer in den Ballungszentren mit jedem Jahr auf höhere Mieten bzw. Kaufpreise spekulieren. Doch was lässt sich dagegen tun?

Mancherorts wird zu viel gebaut

Da, wo der Wohnraum knapp ist, sollten Kommunen den Eigentümern konsequent untersagen, ihre Wohnungen aus Spekulationsgründen über einen längeren Zeitraum leerstehen zu lassen. Wo der Leerstand hingegen unfreiwillig ist, braucht es eine bessere Abstimmung zwischen benachbarten Gemeinden, um diesen zu vermeiden. Dazu gehört einerseits, Neubauprojekte zu überdenken, damit sich der Leerstand nicht weiter verfestigt. Andererseits bedarf es aber auch einer gezielten Förderung, wie sie etwa die Städtebauförderung des Bundes liefern kann. Im Mittelpunkt sollte dabei die zielgerichtete Sanierung und Optimierung von Bestandsimmobilien stehen, durch die beide Seiten – Mieter wie Eigentümer – profitieren. Auf der einen Seite kommen Mieter so in den Genuss von günstigen Mieten, die weit unter denen von Neubauten liegen. Andererseits können die Eigentümer so wieder stabile Mieteinnahmen erwirtschaften.

 

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Zinsen, Einzelhandel und Polarisierung prägen den britischen und europäischen Immobiliensektor

Kommentar von Jonathan Bayfield (Senior Research Analyst, Global Real Estate) und Vivienne Bolla (Analyst, Real Estate Investment Strategy and Research) bei Aviva Investors

 

Die aktuellen Bedingungen verursachen unsichere Zeiten im britischen und kontinentaleuropäischen Immobiliensektor. Investoren sind zunehmend besorgt über eine globale wirtschaftliche Abkühlung und deren Folgen, insbesondere für Europa. Dies ist zum Teil auf politische Ereignisse wie den Brexit, die Gelbwestenbewegung in Frankreich, den Populismus in Italien und die katalanische Unabhängigkeitsbestrebung zurückzuführen, die allesamt die Nachfrage belasten können.

Vor diesem Hintergrund stellten die Wahlen zum Europäischen Parlament vom 23. bis 26. Mai ein großes Risiko dar, da Populisten in einigen Ländern erhebliche Zugewinne verzeichneten. Sie erhielten jedoch nicht genügend Stimmen für ein entscheidendes Mitspracherecht bei der zukünftigen Ausrichtung Europas, was den Investoren eine gewisse Verschnaufpause verschaffte.

Trotz einer weiteren Verschlechterung des Wirtschaftsklimas war die Aktivität in Europa im ersten Quartal überraschend positiv. Die gute Entwicklung in Spanien und Frankreich sowie eine Rückkehr zum Wachstum in Deutschland und Italien unterstützten dies, was in einer anhaltenden Nachfrage nach Immobilienwerten resultieren dürfte.

Vor diesem Hintergrund umfasst unser Basisszenario eher eine wirtschaftliche Abkühlung als eine Rezession und unterstützt drei wichtige Trends für britische und kontinentaleuropäische Immobilien.

  1. Niedrigere Zinsen verlängern den Zyklus

Ende letzten Jahres gingen wir von steigenden Zinsen und infolgedessen von einer gedämpften Nachfrage nach Immobilien aus. Aus Sorge vor einer möglichen Konjunkturabkühlung wurden die Zinserhöhungen jedoch auf Eis gelegt. Für Investoren bedeuten niedrigere Zinsen einen längeren Immobilienzyklus: Selbst auf dem derzeitigen Niveau erzielen Immobilienwerte höhere Renditen als Staatsanleihen. Im April lag die Marktprognose für die Rendite 10-jähriger deutscher Staatsanleihen im Jahr 2020 bei 0,1 Prozent, verglichen mit unserer Annahme einer entsprechenden Rendite von 3,2 Prozent für den Europe (ex UK) All Property Index. Ebenso betrug die Marktprognose für Renditen zehnjähriger britischer Gilts im Jahr 2020 1,6 Prozent, verglichen mit unserer Annahme einer entsprechenden Rendite von 5,5 Prozent für den UK All Property Index.

Immobilienwerte bleiben auch im Vergleich zu anderen ertragsgenerierenden Anlageklassen wie Investment-Grade- und High-Yield-Unternehmensanleihen attraktiv. Und obwohl wir von niedrigeren Renditen in Großbritannien und Kontinentaleuropa ausgehen, dürften diese verglichen zu anderen Regionen dennoch gut abschneiden.

Dank niedrigerer Zinsen können Investoren jetzt in mehreren Märkten in Großbritannien und Europa positive Gesamtrenditen erzielen (siehe Abbildung anbei). In dem von einem mittleren zyklischen Risiko geprägten Umfeld scheinen London und Manchester besser positioniert zu sein als viele andere europäische Städte. Dies liegt vor allem daran, dass das Preiswachstum nach dem britischen Brexit-Referendum im Jahr 2016 pausierte und den beiden Städten einen Wettbewerbsvorteil verschaffte. Wir gehen auch in Deutschland und den Niederlanden von einem starken Wohneigentumsmarkt aus, vor allem im Büroimmobilien- und Logistiksektor.

In dieser Phase des Zyklus können Schuldtitel für Investoren eher geeignet sein als Aktien. Wir erwarten für die nächsten fünf Jahre ein unterschiedliches negatives Miet- und Kapitalwachstum in verschiedenen Sektoren in Großbritannien, von Einkaufszentren bis hin zu Einzelhandelsgeschäften in Klein- und Großstädten. Im übrigen Europa verzeichnen die Miet- und Kapitalwachstumswerte eine positivere Entwicklung. Wir verfolgen eine defensive Positionierung, indem wir uns auf ertragsgenerierende Strategien konzentrieren und allgemein unser Engagement dort verringern, wo das Risiko nicht wesentlich zurückgegangen ist.

  1. Europäischer Einzelhandel ist Gegenwind ausgesetzt

Der Einzelhandel sieht sich weiterhin mit Herausforderungen konfrontiert, vom strukturellen Wandel bis hin zum Online-Shopping. Bisher war Großbritannien am stärksten betroffen, da dort der E-Commerce am stärksten entwickelt ist. Weitere europäische Volkswirtschaften sollten nachziehen. In den letzten Jahren haben robuste Arbeitsmarktbedingungen und ein moderates Wirtschaftswachstum die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in Kontinentaleuropa gestützt und zu einem nachhaltigen Mietwachstum für Investoren geführt. Da sich das Wachstum der Umsätze im stationären Einzelhandelsgeschäft jedoch abschwächt, rechnen wir mit einem moderateren Mietwachstum. Investoren sollten daher vorsichtig agieren.

In den vergangenen Monaten musste der britische Einzelhandel die neue doppelte Herausforderung einer schwerer zugänglichen Fremdfinanzierung und der sich verschlechternden Anlegerstimmung bewältigen. Die Mieten dürften je nach Art des Vermögenswerts in den kommenden fünf Jahren deutlich schrumpfen und die Kapitalwerte um bis zu 45 Prozent sinken. Es wird immer schwieriger, gute Investmentgelegenheiten zu finden.

Doch in Großbritannien und auch in Kontinentaleuropa verbergen sich hinter dieser Schwäche viele lokale und vermögenswertspezifische Nuancen. Investoren finden noch immer attraktive Wachstumschancen in einigen Bereichen, auch wenn andere einen Rückgang verzeichnen. Beispielsweise wird der Einzelhandel in weniger frequentierten Regionen unverhältnismäßig stark in Mitleidenschaft gezogen, während erstklassige Standorte deutlich widerstandsfähiger sind. Attraktive Möglichkeiten bleiben bestehen, darunter auf einigen der Hauptgeschäftsstraßen in Deutschland, London und Dublin, wobei Investoren jedoch äußerst selektiv sein sollten.

  1. Immobilienmärkte erleben eine zunehmende Polarisierung

Im Gegensatz dazu können Investoren durch die Investition in andere Immobilienarten profitieren, die mittelfristig weiter stark wachsen sollten. Die Entwicklung von zwei entgegengesetzten Polen ist alarmierend: Einzelhandel in sekundären Lagen mit weniger Kundenbindung und schlechten Aussichten auf der einen Seite im Vergleich zu erstklassigen Büroflächen, Logistik und Alternativen auf der anderen Seite.

Angesichts der anhaltenden Polarisierung können Investoren von einem starken Wachstum bei den besten Deals in den größten Städten ausgehen. In den meisten Ländern verzeichnen die Mieten im Büroimmobilien- und Logistiksektor ein solides Wachstum, insbesondere bei hochwertigen Büroimmobilien.

Europäische Immobilienanleger haben begonnen, erhebliche Kapitalbeträge in defensivere Anlagen wie Supermärkte zu investieren – und in Alternativen wie Studentenwohnungen und seniorengerechtes Wohnen. Neben den andernorts fehlenden Möglichkeiten entscheiden sich Investoren deshalb für diese Anlagen, weil sie sich mit ihnen wohler fühlen und diese Alternativen häufig durch demografische und gesellschaftliche Veränderungen unterstützt werden. Solche Anlagen dürften in den nächsten fünf Jahren besser abschneiden als die meisten anderen Immobilienwerte.

Wir sind überzeugt, dass aufstrebende Standorte ebenfalls Chancen für langfristiges Wachstum bieten, da sie von der neuen Transportinfrastruktur profitieren. In Paris sorgt das Infrastrukturentwicklungsprojekt Grand Paris für bessere Verkehrsverbindungen und fördert die Entwicklung in den Gebieten am Rande der französischen Hauptstadt. In London werden die Gebiete um die neuen Crossrail-Bahnhöfe stärker miteinander verbunden, so dass diese florieren können. Langfristig unterstützt diese Art von Infrastruktur Bewertungen und die Belegung. Das gibt Investoren die Möglichkeit, in ausgewählten Bereichen eine Outperformance zu erzielen.

 

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Aviva Investors, St. Helen’s, 1 Undershaft, London EC3P 3DQ, Tel: 020 7809 6000, www.avivainvestors.com

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Wealthcap Marktüberblick bestätigt: Büroimmobilien als Investmentstrategie weiterhin gefragt

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Wealthcap beleuchtet in seinem vierten halbjährlichen Marktüberblick Büroimmobilien die wichtigsten Entwicklungen in den Bereichen Marktumfeld, Verhaltensvariablen, Büroinvestment- sowie Vermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2019. Partner der Analyse ist der Immobilienberater JLL, der aktuelles Zahlenmaterial für die Top-7-Bürostandorte in Deutschland zur Verfügung stellte.

 

„Auch in unserem vierten Marktüberblick Büroimmobilien ziehen wir ein positives Fazit: Die Leerstände befinden sich auf einem historischen Tiefstand und die durchschnittlichen Spitzenmieten bewegen sich auf 32 Euro je Quadratmeter zu. Insgesamt bestätigt sich die Attraktivität von Büroimmobilien als Anlageklasse, wobei wir weiterhin einen Trend zu Nebenlagen und Core+- Objekten beobachten können“, sagt Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap.

Marktumfeld

Wie bereits Ende 2018 zieht Wealthcap, auf Basis der gleichbleibend historisch niedrigen Langfrist- und weiterhin negativen Realzinsen, ein positives Fazit für das Finanzierungsumfeld. Auch die Konjunktur zeigt sich, trotz wechselhafter Aussichten mit aktuell wachsendem Bruttoinlandsprodukt positiv.

Verhaltensvariablen

Die Neukreditvergabe in der Gewerbeimmobilienfinanzierung verzeichnete einen Anstieg. Die Banken setzen dabei nach wie vor auf strenge Risikovergaberichtlinien und prüfen vor allem die nachhaltige Wertentwicklung der finanzierten Immobilien. Investorenseitig bleibt die Nachfrage nach Immobilien sehr hoch, während die Risikobereitschaft steigt. Die Diversifikation über mehrere Nutzungsarten nimmt zu.

Büroinvestitionsmarkt

Der Aufschwung auf dem Transaktionsmarkt ist aktuell gestoppt. Das Transaktionsvolumen zeigt aufgrund des mangelnden Angebots einen leichten Rückgang.Diese Entwicklung geht weiterhin mit einem historischen Tiefstand und einer Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen einher. Auch in anderen Lagen der Big 7, abseits der Top-Lage oder für schlechtere Objektqualitäten, zeigte sich keine Veränderung bei den Renditen.

Bürovermietungsmarkt

Für den Bürovermietungsmarkt fällt das Fazit dagegen positiver aus: Sinkender Leerstand und hohe Vorvermietungsquoten weisen, trotz stark gestiegenem Neubauvolumen, auf einen deutlichen Nachfrageüberhang hin. Das immer noch bestehende Missverhältnis von Angebot und Nachfrage führt lediglich zu einem geringen Anstieg der Spitzenmieten. Durch Ausweichbewegungen in Nebenlagen ist dort ein stärkeres Mietpreiswachstum erkennbar als in den Innenstädten.

 

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Wealth Management Capital Holding GmbH, Am Eisbach 3, D­-80538 München, Tel: +49 89 678 205 174, Fax: +49 89 678205 333, www.wealthcap.com

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Preisdynamik an Top-7-Wohnungsmärkten schwächt sich weiter ab

vdp-Immobilienpreisindex steigt im zweiten Quartal um 6,7 Prozent gegenüber Vorjahresquartal

 

Der auf Basis echter Transaktionsdaten ermittelte Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für den gesamtdeutschen Markt legte im zweiten Quartal 2019 um 6,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Damit zeigt sich die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt weitgehend unbeeindruckt von der Eintrübung des konjunkturellen Umfeldes. Zugleich setzte sich die für 2019 vorhergesagte und bereits im ersten Quartal beobachtete Verlangsamung der Preisentwicklung an den Wohnimmobilienmärkten fort.

Wohnen

Die Preise für Wohnimmobilien stiegen im zweiten Quartal 2019 im Bundesdurchschnitt um 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal.

In den Top-7-Städten Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, München und Stuttgart legten die Wohnimmobilienpreise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,6 Prozent zu (Q2.2018: 10,7 Prozent), eine deutlich stärkere Abflachung als auf dem Gesamtmarkt. Hintergrund für die schwächere Dynamik in den Top-7-Metropolen sind nicht zuletzt die bereits in den vergangenen Jahren realisierten, hohen Preissteigerungen. Auch das Mietpreiswachstum in diesen Regionen verlangsamte sich – ebenfalls stärker als im Gesamtmarkt. So verteuerten sich die Neuvertragsmieten mit 3,6 Prozent im 2. Quartal 2019 weniger stark als noch im Vorjahresquartal (Q2.2018: 5,2 Prozent).

“Die aktuellen Zahlen deuten darauf hin, dass Investoren angesichts der erreichten Preisniveaus zurückhaltender werden und zugleich Maßnahmen wie die verstärkte Bautätigkeit in den Top-7-Städten erste Wirkung zeigen. Die Preisdynamik flacht deshalb sukzessive ab”, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken.

Gewerbe

Gewerbeimmobilien verteuerten sich im zweiten Quartal 2019 um 6,8 Prozent (Q2.2018: 7,1 Prozent). Getragen wurde diese Entwicklung ausschließlich durch die Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt, auf dem mit einem Plus von 10,5 Prozent die höchste Steigerungsrate seit 2003 zu verzeichnen war. Hintergrund ist die anhaltend hohe Nachfrage seitens der Investoren sowie ein stabiler Nutzermarkt. Trotz der wirtschaftlichen Eintrübung blieb die Flächennachfrage vor dem Hintergrund der historisch niedrigen Leerstände hoch. In der Folge stiegen die Büromieten mit 6,7 Prozent überdurchschnittlich stark.

Im Gegensatz dazu stehen die Preise für Einzelhandelsimmobilien aufgrund des wachsenden Online-Handels und einer sinkenden Flächennachfrage seit mehreren Quartalen unter Druck. Sie gaben mit einem Minus von 0,6 Prozent auch im 2. Quartal 2019 erneut leicht nach.

Über den vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Basis konkreter Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch das Analysehaus vdpResearch erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank. Grundlage bilden die von über 600 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin,Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de

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Wohnungsbestand Ende 2018: 42,2 Millionen Wohnungen

Steigerung um 0,6 % oder 267 000 Wohnungen gegenüber 2017

 

Ende 2018 gab es in Deutschland 42,2 Millionen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 % oder 267 000 Wohnungen. Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 4,3 % beziehungsweise 1,8 Millionen Wohnungen. Somit kamen Ende 2018 auf 1 000 Einwohnerinnen und Einwohner 509 Wohnungen und damit 14 Wohnungen mehr als acht Jahre zuvor (2010: 495 Wohnungen je 1 000 Einwohner/-innen).

Durchschnittswohnung 91,8 Quadratmeter groß

Die Wohnfläche des Wohnungsbestandes belief sich Ende 2018 auf insgesamt knapp 3,9 Milliarden Quadratmeter (m2). Damit vergrößerte sie sich gegenüber dem Jahr 2010 um 5,4 %. Die Wohnfläche je Wohnung betrug Ende 2018 durchschnittlich 91,8 m2, die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner 46,7 m2. Damit haben sich die Wohnfläche je Wohnung seit dem Jahr 2010 um 0,9 m2 und die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner um 1,7 m2 erhöht.

 

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Statistisches Bundesamt, Gustav-Stresemann-Ring 11, 65189 Wiesbaden, Tel: +49 611-75 34 44, www.destatis.de

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Warnsignal für die Wohnungspolitik

Sommerumfrage 2019 der privaten Bausparkassen

 

Die Nullzinspolitik der EZB lässt bei vielen Menschen die Illusion aufkommen, sich ihren Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital erfüllen zu können. Das ergibt sich aus der Sommerumfrage 2019 zum Sparverhalten der Bundesbürger. Kantar befragte dazu im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen zum 66. Mal über 2.000 Bundesbürger im Alter von über 14 Jahren.

“Mini-Bauzinsen einerseits und Mini-Sparzinsen andererseits verlocken viele Bau- und Kaufwillige offensichtlich zur Annahme, sich das Vorsparen sparen und alles auf die Karte Verschuldung setzen zu können. Für die Politik sollte das ein Alarmsignal sein”. So kommentierte der Vorstandsvorsitzende des Verbandes der Privaten Bausparkassen, Bernd Hertweck, den Rückgang beim Sparmotiv Wohneigentum auf 29 Prozent gegenüber 35 Prozent in der Frühjahrsumfrage und damit auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren. Der Wunsch nach Wohneigentum sei jedenfalls ungebrochen stark. Mehr als jeder zweite Mieter träume davon. Dass die Mini-Bauzinsen Eigenkapital voraussetzten und die höhere Verschuldung eine höhere Tilgungsleistung erfordere, um spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein, werde oft ausgeblendet. Je mehr Eigenkapital, desto besser, hätten die Kreditexperten der Stiftung Warentest kürzlich zu Recht festgestellt.

Dass sich Sparen nicht mehr lohne, weil es dafür keine Zinsen mehr gebe, sei ein Irrtum. Hertweck: “Sparen lohnt sich trotzdem. Denn Geld, das nicht zur Seite gelegt wird, ist sonst nicht da, wenn man es braucht.” Das Bewusstsein für den hohen Wert einer Sparkultur müsse wieder gestärkt werden. Auch vor diesem Hintergrund sei eine rasche Umsetzung der von der Politik beschlossenen verbesserten Ansparhilfe in Form der Wohnungsbauprämie notwendig.

Wenig Neues zeigt die Sommerumfrage bei den anderen Sparmotiven: Mit erneut 53 Prozent rangiert das Sparmotiv “Altersvorsorge” unverändert auf Rang 1. “Konsum/Langfristige Anschaffungen” folgt mit 51 Prozent – nach 53 Prozent zuvor. Das Sparmotiv “Kapitalanlage” steht mit 28 Prozent nach einem Plus von 2 Prozentpunkten immer noch auf Rang 4. Das Sparmotiv “Notgroschen” erreicht 4 Prozent – nach 5 Prozent in der letzten Umfrage. Erst danach folgt wiederum “Ausbildung der Kinder” mit 3 nach zuvor 4 Prozent.

 

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Immobilienpreise in NRW: Vor allem neue Eigenheime legen kräftig zu

Ein von der LBS Immobilien in Nordrhein-Westfalen vermitteltes neues Ein- oder Zweifamilienhaus kostete im ersten Halbjahr 2019 im Durchschnitt 363.000 Euro.

 

Das sind 16,5 Prozent mehr als vor einem Jahr. Mit 22,3 Prozent fällt die Preissteigerung im Rheinland deutlich höher aus, hier zahlten die Erwerber durchschnittlich 401.500 Euro. Preistreiber sei vor allem das knappe Bauland in den Ballungsräumen, sagt Geschäftsführer Roland Hustert. In Westfalen lagen die Preise bei 312.300 Euro und damit um 11,8 Prozent über dem Vorjahr.

Moderater ist die Preisentwicklung bei den gebrauchten Eigenheimen, die landesweit um 6,9 Prozent auf 251.500 Euro zulegten. Im Rheinland lag der Durchschnittspreis bei 289.100 Euro (+ 3,8 %), die Westfalen zahlten 70.000 Euro weniger (218.700 Euro / + 10,1 %).

Eine neue Wohnung kostete im Landesschnitt 311.700 Euro (+ 4,2 %). In diesem Segment ist die Differenz zwischen dem Rheinland (340.500 Euro / + 6 %) und Westfalen (249.300 Euro / +0,1 %) mit über 90.000 Euro sogar noch ausgeprägter.

Auch hier ist der Gebrauchtmarkt eine günstigere Alternative. Mit 142.100 Euro war eine Eigentumswohnung aus zweiter Hand nicht einmal halb so teuer wie eine neue. Allerdings legten die Preise auch hier um 9,6 Prozent zu. Im Rheinland zahlten die Käufer im Schnitt 163.200 Euro (+ 11 %), die Westfalen mussten 111.700 Euro (+ 3,4 %) berappen.

“Insgesamt konnte die LBS Immobilien gemeinsam mit den kooperierenden Sparkassen in NRW 2019 bisher 4.543 Immobilien (+ 1 %) im Wert von knapp 1,2 Milliarden Euro (+ 10,1 %) vermitteln”, so Hustert. Die Nachfrage übersteige bei Weitem das Angebot, monatlich melden sich über 20.000 neue Immobiliensuchende bei der LBS.

 

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LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover, Kattenbrookstrift 33, 30539 Hannover, Tel: 0511 926-0, Fax: 0511 926-690, www.lbs-nord.de

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104 Prozent in 10 Jahren: Trotz Mietpreisexplosion ist Berlin im Städtevergleich noch im Mittelfeld

Ein 10-Jahresvergleich der Angebotsmieten in den 14 größten deutschen Städten über 500.000 Einwohner zeigt: Berlin: Mieten seit 2009 um 104 Prozent gestiegen. Mit 11,60 Euro pro Quadratmeter liegt die Hauptstadt aber immer noch im Mittelfeld / Mieten enteilt: Mit 18,60 Euro (+62 Prozent) bleibt München die teuerste Stadt im Vergleich / Günstiger Wohnraum: In Dortmund, Essen und Leipzig zahlen Mieter im Median rund 7,00 Euro pro Quadratmeter

 

Mietendeckel, Demonstrationen und Enteignungen – in Berlin ist bezahlbarer Wohnraum zum umstrittenen Politikum geworden. Das hat auch einen Grund: Der mittlere Quadratmeterpreis hat sich seit 2009 mit einer Steigerung von 104 Prozent mehr als verdoppelt. Eine Analyse von immowelt.de in den 14 größten Städten Deutschlands belegt, dass in keiner Großstadt die Mieten prozentual so stark gestiegen sind wie in der Hauptstadt. Für die Auswertungen wurden die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2019 mit dem Vergleichszeitraum des Jahres 2009 verglichen.

Berlin: Trotz größter Steigerung Mietpreise im Mittelfeld

Der hohe Prozentwert bei der Mietsteigerung für Berlin erklärt sich durch den zuletzt starken Zuzug, zahlreiche Sanierungen, aber auch durch den niedrigen Ausgangswert 2009: Damals betrug die Miete im Median noch 5,70 Euro – nur in Dresden, Dortmund und Leipzig war Wohnraum noch günstiger. Heute sind in Berlin 11,60 Euro fällig. Damit liegt die Spree-Metropole absolut betrachtet immer noch im Mittelfeld der untersuchten Städte. In München (18,60 Euro), Frankfurt am Main (14,20 Euro), Stuttgart (13,00 Euro) und Hamburg (11,80 Euro) liegen die mittleren Quadratmeterpreise allesamt über den Werten in Berlin. Allerdings ist die Kaufkraft in diesen Städten auch höher.

18,60 Euro: Mieten in München enteilen anderen Großstädten

Am kostspieligsten ist Wohnen in München: In keiner deutschen Großstadt sind die Angebotsmieten mit 18,60 Euro so hoch – das sind 62 Prozent mehr als vor einem Jahrzehnt. Und das obwohl in der Isar-Metropole bereits 2009 Wohnungen im Mittel für 11,50 Euro pro Quadratmeter offeriert wurden. München lag also bereits vor zehn Jahren auf dem Mietniveau, das heute in Berlin für Debatten sorgt. In München galoppieren die Angebotsmieten indes den anderen Städten davon. 2009 lag der Abstand zu Frankfurt am Main bei 1,60 Euro pro Quadratmeter, zu Stuttgart bei 2,70 Euro. 10 Jahre später ist dieser Abstand in beiden Fällen bereits mehr als doppelt so groß. Und dies obwohl auch in Frankfurt mit 43 Prozent und in Stuttgart mit 48 Prozent die Preise bei Neuvermietungen im 10-Jahresvergleich kräftig anzogen.

Günstigeren urbanen Wohnraum mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 7,00 Euro und weniger finden Suchende weiterhin im Ruhrgebiet und im Osten: Dortmund (7,00 Euro, +32 Prozent), Essen (7,00 Euro, +23 Prozent) und Leipzig (6,80 Euro, +39 Prozent) sind die günstigsten der untersuchten Städte. Dort sorgt der Strukturwandel und ein hohes Angebot an Wohnraum für ein niedrigeres Mietniveau.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in den untersuchten 14 Städten über 500.000 Einwohner waren 234.000 Mietwohnungen und -häuser, die im ersten Halbjahr 2009 sowie im ersten Halbjahr 2019 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

 

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Trend im Westen: Angespannte Immobilienmärkte in Dortmund, Köln und Düsseldorf

Mit der Finanzierung hohen Kaufpreisen entgegensteuern

 

In Nordrhein-Westfalen, dem bevölkerungsreichsten Bundesland, ist Wohneigentum beliebt – und die Preise steigen zum Teil schneller als der tatsächliche Wert der Immobilien. Wer eine Wohnung oder ein Haus findet, zahlt im Durchschnitt fast überall einen höheren Quadratmeterpreis als noch Anfang des Jahres. Einzige Ausnahme: Käufer von Kölner Eigentumswohnungen.

Im Vergleich zu den Nachbarmetropolen am Rhein ist das Preisgefüge in Dortmund insgesamt niedriger – aber der Immobilienmarkt ist alles andere als entspannt: Angebot und Nachfrage klaffen immer stärker auseinander, mit Auswirkung auf die Preise. „In 80 oder sogar 90 Prozent der Fälle gibt es mittlerweile keine Option mehr, diese noch zu verhandeln“, so Thomas Przytulla, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Dortmund. „Dazu kommt, dass der Kaufpreis in den meisten Fällen höher ist als der Sachwert der Immobilie – eine ungesunde Entwicklung.“ Denn: So tilgen die Immobilienbesitzer den Kredit in den ersten Jahren erst einmal nur, um auf den tatsächlichen Wert zu kommen. „Wer bis dahin verkaufen will oder muss, macht unter Umständen ein Verlustgeschäft“, konkretisiert Przytulla das Risiko.

In Dortmund haben Bauherren und Käufer im zweiten Quartal 2019 tiefer ins Portemonnaie gegriffen als noch Anfang des Jahres: Sie zahlten rund 50 €/qm mehr für Häuser (2.173 €/qm) und 41 €/qm mehr für Wohnungen (1.668 €/qm). Vor allem wenn dies über dem von der Bank definierten Sachwert liegt, rät Thomas Przytulla von Dr. Klein, bei der Finanzierung dagegenzusteuern: „Unterm Strich fahren Kreditnehmer am besten mit hohen Tilgungen und sehr langen Zinsbindungen von 20 bis 25 Jahren. Wenn möglich, sollte der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt werden: So ist keine Anschlussfinanzierung nötig, für die später eventuell höhere Zinsen fällig werden.“

Düsseldorfer zahlen für Eigentumswohnungen fast 100 Euro mehr pro Quadratmeter

Auch in Düsseldorf sind und bleiben Immobilien Mangelware. Entsprechend steigen im zweiten Quartal 2019 die Preise: Bei Häusern um 2,1 Prozent im Vergleich zum Jahresbeginn und um 7,2 Prozent verglichen mit dem Frühjahr 2018. Die Entwicklung bei Wohnungen ist sogar noch dynamischer: Sie kosten 2,7 Prozent bzw. fast 10 Prozent mehr. Die Preisspanne zwischen günstigster (1.007 €/qm) und teuerster (8.409 €/qm) Wohnung verschiebt sich mit zwar leicht nach unten – im Mittel zahlen die neuen Eigentümer aber deutlich mehr als noch vor einigen Monaten: Der Medianpreis klettert von 2.791 auf 2.883 €/qm. Für Häuser geben die Käufer und Bauherren im Mittel 2.579 €/qm aus – ein Plus von 66 €/qm.

Preisanstieg für Kölner Wohnungen kurzfristig weniger steil

Auf dem Kölner Wohnungsmarkt lässt sich aktuell eine etwas abgeschwächte Entwicklung erkennen. Der Medianwert, also der tatsächlich gezahlte Preis, nimmt ab: Käufer geben für ihre Eigentumswohnung im Schnitt 3.056 €/qm aus – 50 Euro weniger als im Quartal zuvor. Der Index, der die Teuerung wiedergibt, steigt um vergleichsweise moderate 1,6 Prozent. Blickt man weiter zurück und vergleicht den aktuellen Indexwert mit dem vom zweiten Quartal 2018, zeigt sich allerdings keine Entspannung: Im Jahresvergleich nehmen die Wohnungspreise um deutliche 10,9 Prozent zu.

Auch Häuser sind teurer: Sie kosten rund 2,2 Prozent mehr als noch in den ersten Monaten des Jahres und 6,2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die neuen Eigentümer sind bereit, mehr denn je zu investieren – für das eigene Haus mit Grundstück akzeptieren sie im Mittel einen Quadratmeterpreis von 2.538 Euro: 56 Euro mehr als diejenigen, die in den ersten Monaten 2019 gekauft oder gebaut haben.

 

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DR. KLEIN Firmenkunden AG, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: +49 (0)30 / 42086 – 1935, www.drklein-firmenkunden.de

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Real I.S. erwirbt zwei Bürogebäude im Bremer Technologiepark für „Themenfonds Deutschland“

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Die Real I.S. AG hat zwei benachbarte Bürogebäude im Bremer „Technologiepark“ für den Spezial-AIF „Themenfonds Deutschland“ erworben. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

 

Bei dem einen Objekt handelt es sich um eine sechsgeschossige Büroimmobilie in der Anne-Conway-Straße. Es wurde 2014 fertiggestellt und verfügt über eine Gesamtmietfläche von mehr als 5.200 Quadratmeter und 43 Stellplätze. Das zweite Objekt in der Caroline-Herschel-Straße umfasst ebenfalls sechs Geschosse und bietet eine Gesamtmietfläche von knapp 8.500 Quadratmeter mit 109 Stellplätzen. Die Fertigstellung des Gebäudes erfolgte im Jahr 2013. Bei beiden Gebäuden handelt es sich um voll vermietete Multi-Tenant-Büroobjekte in attraktiver Bürolage in direkter Nachbarschaft zur Universität Bremen.

„Mit den Ankäufen im Bremer Technologiepark haben wir die ersten Investments der Real I.S. AG in Bremen getätigt. Die Lage im Technologiepark bietet eine gute Verkehrsanbindung und profitiert zudem von der Nähe zur Exzellenz-Universität und einer hohen Dichte an qualifizierten Fachkräften“, sagt Axel Schulz, Global Head of Investment Management der Real I.S. AG.

Die Immobilienberatung Robert C. Spies war vermittelnd tätig. Die Real I.S. AG wurde von Schiedermair Rechtsanwälte sowie Lehmann Consult beraten.

 

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, D­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

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Unregulierte Asset Manager – nun doch von der BaFin erfasst

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Bis heute sind Asset Manager, die sich bei „ihren“ (Immobilien-)fonds zur Abdeckung der regulatorischen Anforderungen der AIFM-Richtlinie bzw. des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) einer Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) bedienen, nicht in eine direkte Beziehung mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gekommen.

 

Die Asset Manager waren über Auslagerungsverträge über das Immobilienmanagement zwischen Ihnen und der Service-KVG bis dato nur indirekt von den Anforderungen des KAGB betroffen, da dort Anforderungen an die Auslagerung definiert sind und dementsprechend eingehalten werden müssen.

Neben dem Immobilienmanagement übernehmen die Asset Manager naturgemäß den Vertrieb der Anteile an „ihren“ offenen oder geschlossenen (Immobilien-) fonds. Hierzu benötigen sie bis dato eine Erlaubnis nach § 34f Gewerbeordnung (GewO), welche durch die Gewerbeämter und die Industrie- und Handelskammern (IHK’s) vergeben und beaufsichtigt wird. Aufgrund dieser Zersplitterung der Aufsicht sieht der Koalitionsvertrag die Übertragung dieser Aufsicht auf die BaFin vor, um eine einheitliche und qualitativ hochwertige Finanzaufsicht zu erreichen.

Übertragung der Aufsicht

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) und das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) haben am 23. Juli 2019 ein gemeinsames Eckpunktepapier mit neuen Regeln vorgestellt. Die Erlaubnis wird zukünftig gesetzlich im Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) geregelt. Die bisherigen Erlaubnisvoraussetzungen und die Regelungen der Finanzanlagenvermittlerverordnung (FinVermV) – letztere werden aktuell überarbeitet – sollen dort unverändert aufgenommen werden. Die Finanzanlagendienstleister – als solche werden Vermittler und Honorarberater im neuen Gesetz gruppiert – sollen weiterhin eine eigenständige Aufsichtskategorie bilden. Die Zuständigkeit soll per Stichtag 1.1.2021 auf die BaFin übertragen werden. Die bestehenden Erlaubnisse nach GewO sollen zunächst weitergelten, aber in einem Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren durch die BaFin überprüft werden. Die Durchführung der Sachkundeprüfungen soll weiterhin bei den IHK‘s verbleiben.

Nachweisverfahren

Die zukünftigen Voraussetzungen an die Asset Manager für den Vertrieb ihrer Anteile sollen nicht über die in § 34f GewO geregelten Anforderungen hinausgehen, sollen aber dennoch durch die BaFin – im Rahmen des Übergangs – überprüft werden. Das Nachweisverfahren soll bei Vertriebsgesellschaften innerhalb von sechs Monaten nach Übernahme der Aufsicht, bei sonstigen Finanzanlagendienstleistern innerhalb von sechs Monaten nach entsprechender Aufforderung durch die BaFin stattfinden.

Die Zuständigkeit der IHK‘s für die Durchführung der Sachkundeprüfung soll auch weiterhin bestehen bleiben. Inhaber einer Erlaubnis nach § 34f GewO sollen ihre Sachkunde nicht erneut nachweisen müssen. Für die sukzessive, risikoorientierte Durchführung der Nachweisverfahren ist ein Zeitraum von zwei bis max. fünf Jahren geplant. Neuanträge auf Erteilung einer Erlaubnis sollen jederzeit gestellt werden können und vorrangig bearbeitet werden.

Laufende Überprüfungen

Die Zuständigkeit für die Prüfung der Einhaltung der bisher in §§ 12 bis 23 FinVermV geregelten Verhaltenspflichten soll zum 1.1.2021 auf die BaFin übergehen. Die Prüfung der Finanzanlagendienstleister mit eigener Erlaubnis wird voraussichtlich durch die BaFin selbst ohne festen Turnus anlass- und risikobezogen erfolgen. Die Risikoabwägung soll hierbei anhand jährlich einzureichender Selbsterklärungen erfolgen, die wichtige Parameter des Unternehmens beschreiben. Für Vertriebsgesellschaften ist daher eine regelmäßige jährliche Prüfung vorgesehen.

Die Finanzierung der Beaufsichtigung soll durch Gebühren für Erlaubnisse, Erstattung entstandener Prüfungskosten und eine Umlage erfolgen.

Einschätzung

Die Implementierung der notwendigen Strukturen und der Aufbau des dafür erforderlichen Personals bei der BaFin wird sehr hohe Kosten verursachen. Die Kosten sollen durch die Beaufsichtigten selbst getragen werden, als auch von den Asset Managern. Spannend wird, wie die BaFin mit – sicher begrenztem Personal – die Überprüfung der fast 38.000 Finanzanlagenvermittler in der Breite ohne die Mithilfe von Wirtschaftsprüfern bewerkstelligen will; der Weg zu einer kompletten Digitalisierung der Prüfungsverfahren ist sicher noch weit. Falls die Überprüfung der sogenannten alternativen Sachkundenachweise nach § 4/5 FinVermV zukünftig bei der BaFin stattfindet, könnte dies für die Asset Manager vorteilhaft sein. Denn die Anerkennung dieser ist in der Praxis mit vielen IHK’s schwierig.

 

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ARNECKE SIBETH DABELSTEIN, Alexander Lehnen, Oberanger 34-36, 80331 München, Tel: + 49 89 388 08 0, www.asd-law.com

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IMMOVATION AG schüttet zum 15. Mal Rendite für Kapitalanlage aus

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Rund 2,0 Millionen Euro überwies die IMMOVATION AG im Juli diesen Jahres an seine über 1.600 privaten Geldgeber. Anleger die in das Immobilien-Unternehmen aus Kassel investiert haben, erhalten die prospektierte Rendite seit 15 Jahren regelmäßig.

 

Seit Emissionsbeginn im Jahr 2004 bot die IMMOVATION AG Kapitalanlegern die Möglichkeit, sich mit der Zeichnung von Genussrechten am Unternehmenserfolg zu beteiligen. Nach Angaben des Unternehmens mit Sitz in Kassel flossen bisher bis zum 31. Juli 2019 insgesamt rund 98,6 Millionen Euro an Kapital und Zinsen an die Anleger aller drei Genussrechtstranchen zurück.

Das Vertrauen in das Unternehmen macht sich für die Anleger der IMMOVATION AG inzwischen seit 15 Jahren bezahlt. Sie profitieren jedes Jahr von einer vergleichsweise hohen Rendite: Anleger der dritten Genussrechtstranche erhalten Zinsen von 6,0 Prozent p.a.. Die Zeichnung neuer Genussrechte ist jedoch nicht mehr möglich. Der Projektentwickler konzentriert sich aktuell auf Investmentangebote für institutionelle Kapitalgeber.

Immobilieninvestments für institutionelle Investoren

Lars Bergmann, Vorstand des Immobilienunternehmens, folgt mit dem Ankauf von großvolumigen Wohnportfolien und denkmalgeschützten Gewerbeimmobilien einer Strategie, die gezielt institutionelle Investoren ansprechen soll. In jüngerer Zeit erwarb die Unternehmensgruppe ein vermietetes Wohnimmobilien-Portfolio aus 920 Wohneinheiten und 19 Gewerbeeinheiten in Salzgitter-Lebenstedt. Das Großprojekt zur Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim wurde im Jahr 2018 erfolgreich abgeschlossen. Bis auf wenige kleine Restflächen ist es der Gesellschaft gelungen, alle vermietbaren Gewerbeflächen zu vermieten. Die 121 in der letzten Revitalisierungsphase gebauten neuen Eigentumswohnungen sind alle verkauft. Auch das jüngste Wohnbauprojekt mit 40 Eigentumswohnungen in Ludwigsburg steht nach Angaben des Unternehmens kurz vor seinem Abschluss.

“Investitionen in ausgewählte Immobilien in deutschen Großstädten und in deren Peripherie haben sich für die IMMOVATION als solide Ertragsquelle erwiesen. Unsere Immobilienfachleute haben den Immobilienmarkt ständig im Blick, um auch bei der aktuellen Verknappung des Angebotes weiterhin Objekte mit attraktiven Renditechancen zu identifizieren”, erläutert der Vorstand. Für die Auswahl der Objekte legt der Diplom Kaufmann großen Wert auf eine sorgfältige Analyse vor dem Kauf. Außer der Einschätzung der wirtschaftlichen Perspektive der jeweiligen Standorte und der Prüfung des baulichen Zustands der Immobilien, ist das Entwicklungspotenzial des lokalen Mikrostandortes ein wesentliches Kriterium für die Kaufentscheidung. Das Know-how, spezielle lokale Potenziale zu erkennen und realistisch zu bewerten, sei in der aktuellen angespannten Lage des Immobilienmarktes die Voraussetzung für Investitionen mit einer attraktiven Rendite.

Mit maßgeschneiderten Investmentangeboten wende man sich an Kapitalgeber, die sich in komplexen Immobilien-Assets engagieren möchten und eine attraktive Rendite mit einem sicherheitsorientierten Rendite-Risiko-Profil kombinieren wollen. Bislang haben institutionelle Investoren im Rahmen von zwei Privatplatzierungen Anleihen der IMMOVATION-Unternehmensgruppe gezeichnet.

 

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IMMOVATION Immobilien Handels AG, Druseltalstraße 31, D-34131 Kassel, Telefon: +49 (561) 81 61 94-0, www.immovation-ag.de

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Starker Anstieg von Wohninvestment-Volumina in Europa – Berlin führt Europas Städteranking an – Fünf deutsche Märkte unter den Top 20

Das Niveau der institutionellen Investitionen in den europäischen Wohninvestmentmarkt* hat 2018 die Erwartungen weit übertroffen.

 

Laut dem neuesten Report von JLL “European Multifamily Investment” ist der bemerkenswerte Anstieg des Transaktionsvolumens 2018 gegenüber dem Vorjahr um über 40 Prozent auf 56 Mrd. Euro sowohl auf verstärkte Fusionen und Übernahmen als auch auf höhere internationale Investitionen zurückzuführen.

Rund 20,4 Mrd. Euro und damit 35 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen 2018 auf die Top 20 Metropolregionen, angeführt von Berlin mit dem europaweit höchsten Transaktionsvolumen von ca. 3,11 Mrd. Euro, gefolgt von Kopenhagen mit 2,43 Mrd. Euro.

Ein Drittel des europaweit investierten Wohninvestmentvolumens entfielen auf Deutschland, ein höheres Volumen als die drei nächstplatzierten Großbritannien, Niederlande und Schweden zusammen. “Die Tatsache, dass insgesamt fünf deutsche Märkte zu den wichtigsten Zielen globalen Kapitals in Wohnimmobilien gehören, resultiert zum einen aus der Größe des deutschen Mietwohnungsmarktes, spiegelt aber zum anderen auch die föderale Struktur Deutschlands mit mehreren interessanten Großstädten und Wachstumsräumen wider. Jeder achte europaweit investierte Euro entfällt damit auf eine der fünf größten deutschen Märkte”, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Neben Frankfurt (Platz 5) hatten die Investoren Hamburg (8), Düsseldorf (12), und München (13) auf dem Radar. Großbritannien konnte sechs Städte unter den Top 20 platzieren, vorneweg London, gefolgt von Manchester und Leeds. Die anderen Platzierungen teilen sich Spanien und Frankreich mit je zwei, Dänemark, Österreich, Irland, die Niederlande und Schweden mit jeweils einer Metropolregion.

Auch kleinere Märkte legen deutlich zu

Das Wachstum des Transaktionsvolumens im Jahresvergleich ist nicht nur auf deutlich höhere Volumina in den Top 3 – Ländern Deutschland (+ 38 % auf 18,6 Mrd. Euro), Großbritannien (+150 % auf 6,7 Mrd. Euro) und Niederlande (+35 % auf 5,6 Mrd. Euro) zurückzuführen. Auch kleinere Märkte haben 2018 einen bemerkenswerten Sprung nach oben gemacht, am stärksten Österreich mit einem Plus von 173 Prozent auf 3,6 Mrd. Euro. Überdurchschnittlich hoch ist das Wachstum auch in Finnland (+70 % auf 1,8 Mrd. Euro), leichte Rückgänge gab es dagegen im Nachbarland Schweden (- 9 %) und in Dänemark (- 7,5 %).

Grenzüberschreitendes Investment angestiegen

In nicht geringem Maß zum Zuwachs beigetragen hat das grenzüberschreitende Transaktionsvolumen, das 2018 auf knapp 19 Mrd. Euro angestiegen ist. Der prozentuale Anteil dieser ausländischen Investitionen erreichte mit rund einem Drittel ein ähnliches Niveau wie 2017. In Polen ging das Transaktionsvolumen 2018 vollständig auf das Konto ausländischer Investoren, in Irland 70 Prozent, in Finnland über 60 Prozent. Zum Vergleich: in Deutschland lag der Anteil ausländischer Investoren bei unter einem Viertel, in Großbritannien bei einem Drittel, in Frankreich bei elf Prozent. “Nichteuropäische Investoren, hauptsächlich aus den USA und Kanada, machten dabei fast die Hälfte der grenzüberschreitenden Aktivitäten aus”, so Konstantin Kortmann. Und Kortmann weiter: “Investoren im Wohnimmobilienbereich diversifizieren ihre Aktivitäten immer stärker, sie sind mittlerweile gut darauf eingestellt, in unterschiedlichen Ländern mit verschiedenen Rechtsvorschriften auf den jeweiligen Mietmärkten erfolgreich zu agieren. Märkte wie UK, Spanien oder Irland mit einem Mangel an Wohnimmobilien, die den heutigen Ansprüchen von Mietern genügen, waren die größten Nutznießer dieser Kapitalzuflüsse.”

Konstantin Kortmann: “Auch in den nächsten zwei bis drei Jahren werden die Anleger auf Assets in den großen europäischen Zentren setzen. Demografische, soziale und wirtschaftliche Faktoren, u.a. sinkende Haushaltsgrößen, fortschreitende Verstädterung bzw. Urbanisierung und damit eine hohe Nachfrage bei anhaltend knappem Angebot bilden die Grundlage für langfristig erfolgreiche Investments. Die Performance des Sektors als defensive Investmentanlage dürfte bei Anlegern, die nach stabilen Cashflow- und Diversifizierungsvorteilen suchen, noch größere Aufmerksamkeit auf sich ziehen, dies auch angesichts der technologiebedingten disruptiven Tendenzen beispielsweise im Einzelhandels- und Bürosektor.” Auch hätten Wohnimmobilien eine geringe Renditekorrelation mit anderen Sektoren und böten attraktive Diversifikationsvorteile als strukturell defensives Investment. Da die größten und stabilsten Märkte auch die höchste Reife und Liquidität aufweisen, sind sie auch im Rahmen von mittel- bis langfristig einsetzender typischer Spätzyklus-Strategien interessant, in denen die Bedeutung der Kernmärkte als Investitionsziele verstärkt in den Vordergrund rücken.

“Allerdings: Nach dem Rekordergebnis von 2018 auf dem europäischen Wohninvestmentmarkt ist der Mangel an adäquatem Produkt mehr und mehr limitierender Faktor. Dies führt in vielen Märkten zu einem verstärkten Anteil an Forward-Funding-Aktivitäten”, so Kortmann. Und Kortmann fährt fort: “Investoren sind aber auch im breiteren Living-Spektrum aktiver geworden. Langfristige demografische Daten unterstützen die Entwicklung dieser Teilsektoren. Sie ermöglichen es Anlegern, unterschiedlichste Altersprofile zu erfassen. Studentenwohnheime, Senioren-/Pflegeimmobilien oder Coliving bieten institutionellen Anlegern eine breite Palette von Investitionsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen. Dabei spielt nicht nur eine höhere laufende Rendite eine Rolle, sondern auch eine geringere Regulierung und damit ein kurzfristig höheres Potential für ein Mietwachstum. Dies teilweise ein Ergebnis verkürzter Mietlaufzeiten von oft weniger als einem Jahr. Dem steht ein höheres Leerstandsrisiko gegenüber. Die Nachfrage nach diesen Produkten wird kurzfristig deutlich steigen.”

*Das Transaktionsvolumen umfasst institutionelles Investment über 5 Mio. Euro, einschließlich Fusionen und Übernahmen sowie Projektentwicklungen

 

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

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Catella: Top-7-Büromärkte erzielen im 1. Halbjahr 2019 ein Vermietungsergebnis von 1,87 Mio. Quadratmetern

Nettoanfangsrenditen fallen auf 3 %, Liquidität trifft auf verhaltene Konjunkturaussichten

 

Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Bürostandorten München, Frankfurt, Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Stuttgart ist im ersten Halbjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % auf 1,87 Mio. m² gestiegen. Hauptausschlaggebend für das positive Vermietungsergebnis sind die zahlreichen Großabschlüsse und der überdurchschnittliche Büroumsatz in Hamburg, so der aktuelle Marktbericht von Catella Research. Danach konnten alle Standorte Umsatzzuwächse verbuchen. Lediglich München verzeichnet einen Umsatzrückgang von knapp 9 %, bleibt aber beim Büroflächenumsatz zweitstärkster Standort.

Die Leerstandsquote reduzierte sich an allen Top-7-Märkten und beträgt aktuell im Durchschnitt 3,6 % und ist damit 0,6 Prozentpunkte niedriger als im 1. Halbjahr 2018. Allerdings lässt die Dynamik beim Leerstandsabbau aufgrund steigender Bautätigkeit etwas nach. Neben Berlin nähern sich nun auch München und Stuttgart der 2-%-Schwelle an. Lediglich in Düsseldorf und Frankfurt liegt die Leerstandsquote mit rund 7 % deutlich höher.

Die Bürospitzenmieten haben in den vergangenen zwölf Monaten in allen Top-7-Märkten weiter zugelegt, allerdings in unterschiedlicher Ausprägung. Im Durchschnitt liegt sie Ende des 1. Halbjahres 2019 bei 31,61 €/m² und somit rund 5 % über dem Vorjahresniveau. Nach wie vor zählt Berlin zu den Standorten mit starken Mietpreissteigerungen (+8,4 %). Am stärksten stieg die Spitzenmiete in Köln. Hier liegt sie aktuell bei 24,75 €/m², was einem Anstieg von 12,5 % entspricht. Die geringsten Wachstumsraten mit einem Plus von jeweils 0,50 €/m² waren in den Städten München und Stuttgart zu beobachten.

Mit einem Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt von 24,3 Mrd. € in den ersten sechs Monaten des Jahres bleibt die Dynamik weiterhin hoch. „Trotz eines leichten Rückgangs von rund 5 % gegenüber dem Vorjahr ist dieses Ergebnis aufgrund des anhaltenden Handelsstreits zwischen USA und China und einer abschwächenden Wirtschaftsdynamik äußerst positiv zu bewerten“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research Group bei Catella. „Besonders hervorzuheben ist dabei ein überdurchschnittlich hoher Umsatz und die Anzahl an großvolumigen Einzeltransaktionen. Mit einem ebenfalls hohen, aber leicht rückläufigem, Transaktionsvolumen haben die Top-7-Märkte ein sehr positives Halbjahresergebnis erzielt“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle weiter.

Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 13,22 Mrd. € innerhalb der Top 7-Märkte beträgt der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr lediglich circa 10 %. Das ist das zweithöchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Daran hat der Berliner Investmentmarkt mit einem Rekordergebnis von 5,13 Mrd. € (+63 %) den entscheidenden Anteil.

Unabhängig von dem leicht gesunkenen Investmentvolumen ist die nationale und internationale Nachfrage nach gewerblichen Immobilien weiterhin hoch. „Eine zunehmende Verlagerung auf die Risikoklasse “value-add” wird in den Halbjahreszahlen in der Einzelanalyse deutlich“, so Beyerle weiter.

Durch die weiterhin anhaltende Angebotsknappheit im Core-Bürosegment sind die Nettoanfangsrenditen in den Top 7-Märkten im Durchschnitt auf 3,03 % gesunken. Neben Berlin und München hat nun auch Frankfurt die Renditeschwelle von 3 % unterschritten. Am stärksten fiel die Spitzenrendite am Standort Köln (-35 Basispunkte) und notiert mit aktuell 3,25 % nahezu auf dem Niveau von Stuttgart.

„Es gibt weiterhin gute Argumente an der Stabilität und Attraktivität der Asset Klasse Commercial nicht zu zweifeln, gleichzeitig werden wir in den kommenden Wochen und Monaten etliche Stimmungen und Prognosen zu einer drohenden Trendumkehr der den Immobilienmärkten vorauseilenden Konjunkturindikatoren an den Finanz- und Kapitalmärkten erhalten“, umschreibt Beyerle die Gemengelage mit Blick auf die Zeit bis zum Jahresende. In der Kurzfassung: Liquidität trifft auf wirtschaftliche Abkühlung.

 

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Neubauwohnungen verteuern sich um bis zu 13,1 Prozent

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Die Kaufpreise für neu gebaute Geschosswohnungen sind auch im zweiten Quartal 2019 gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum weiter gestiegen.

 

Das geht aus der aktuellen Wohnungsmarktstudie von PROJECT Research hervor. Am stärksten haben die Preise in den deutschen A-Städten Düsseldorf (+13,1 Prozent) und Frankfurt am Main (+10,3 Prozent) zugelegt.

In Deutschland ziehen die Wohnungskaufpreise weiter an. Mit 1,9 Prozent ist der Anstieg für Neubauwohnungen noch am geringsten im Hamburger Stadtgebiet ausgefallen und beträgt im Durchschnitt 5.992 EUR/qm. Auch bei Einbeziehung des Hamburger Umlandes verzeichnet die Hansestadt mit 1,6 Prozent weiterhin den geringsten Preisanstieg aller acht von PROJECT Research untersuchten Metropolregionen. Im Gegensatz dazu die Bayerische Landeshauptstadt: Bei Betrachtung der Münchener Metropolregion ergibt sich mit 11,2 Prozent die höchste Preissteigerung im Zeitraum Juni 2018 bis Juni 2019. Durchschnittlich kostet der Quadratmeter 8.864 EUR. »Besonders dynamisch haben sich die Landkreise Fürstenfeldbruck (+15,3 Prozent), Dachau (+19,5 Prozent) und Freising (+18,1 Prozent) entwickelt. Preislich weist vor allem Harlaching eine hohe Dynamik auf. In den letzten zwölf Monaten sind die Preise um 21 Prozent auf knapp 12.000 EUR/qm gestiegen«, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG.

München bleibt teuerste Stadt Deutschlands

Im ersten Quartal lag der Zuwachs im Münchener Stadtgebiet noch bei 8,3 Prozent. Im zweiten Quartal hingegen ist eine leichte Abschwächung auf 6,3 Prozent festzustellen. Demnach kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 9.623 EUR. »München bleibt weiterhin die teuerste Stadt der Bundesrepublik und liegt rund 22 Prozent über Frankfurt am Main, wo der Quadratmeterpreis durchschnittlich 7.477 EUR/qm bemisst«, so Schindler. Knapp dahinter liegt Düsseldorf auf Platz drei mit 7.096 EUR/qm. An vierter Position rangiert Berlin mit 6.643 EUR/qm. Im Ranking der Städte mit den höchsten Angebotskaufpreisen setzt München die Messlatte mit 22.199 EUR/qm im zweiten Quartal 2019 besonders hoch. Dahinter folgen Berlin (20.244 EUR/qm) und Frankfurt am Main (17.836 EUR/qm).

Die seit 2017 quartalsweise von PROJECT Research veröffentlichte Studie “Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen” analysiert die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschosswohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf, Köln und Wien. Weitere Informationen unter www.project-research.de.

 

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Markt für Immobilien-Verrentung zieht weiter an

Nießbrauch vs. Wohnrecht – diese Modelle gibt es

 

Der Markt für Immobilien-Verrentung wächst. Allein bei der Deutsche Leibrenten AG hat sich das Volumen der Abschlüsse im 1. Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahezu verdreifacht. Gefragt ist dabei nicht nur die klassische Leibrente. Auch Einmalzahlungen oder eine Kombination aus Einmalbetrag und monatlicher Zahlung stoßen bei den Kunden auf großes Interesse. Besonders vorteilhaft ist das lebenslange Wohnrecht, weil es die Nachteile des Nießbrauchs ausräumt.

32 Prozent der Kunden der Deutsche Leibrenten entscheiden sich ausschließlich für monatliche Zahlungen und 45 Prozent für eine Kombination aus Einmalzahlung und monatlicher Leistung. Bleiben 23 Prozent, die sich die gesamte verrentungsfähige Summe als Einmalbetrag auszahlen lassen.

Eine breite Auswahl ist für den Kunden wichtig, weiß Prof. Dr. Heinrich Schradin, Professor für Versicherungswirtschaft an der Universität Köln: “Gefragt sind maßgeschneiderte Lösungen für Immobilieneigentümer im Alter, mit denen auf die wohnwirtschaftlichen und finanziellen Bedürfnisse dieser Menschen Rücksicht genommen wird.”

“Für viele Kunden ist die Verrentung ihrer Immobilie die zentrale Entscheidung im Alter, mit der sie alles regeln wollen”, sagt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten AG. “Grundsätzlich besteht eine Immobilien-Verrentung dabei immer aus zwei Teilen. Einer Geldleistung in Form einer Einmalzahlung und/oder einer monatlichen Rente, sowie zum anderen einem lebenslangen Nutzungsrecht.” Er empfiehlt: “Insbesondere dieses Recht, die Immobilie sicher und ausschließlich nutzen zu können, sollten Senioren genau unter die Lupe nehmen.”

Beim gesetzlichen Nießbrauch nach § 1030 ff BGB bleiben Senioren sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer. Die Betonung des Begriffes liegt dabei auf “wirtschaftlich”. Das bedeutet: Sämtliche Nutzungen und Lasten liegen bei den Senioren. Sie müssen also auch die Kosten für die Instandhaltung und den Werterhalt der Immobilie tragen, obwohl ihnen das Haus tatsächlich gar nicht mehr gehört. Aus einem Nießbrauch können Haftungsansprüche gegen die Bewohner oder sogar ihre Erben entstehen, wenn der Käufer der Meinung ist, dass die Instandhaltung nicht ordnungsgemäß erfolgt. Doch das Nießbrauchrecht bietet auch Vorteile: Die Senioren haben das lebenslange Nutzungsrecht an der Immobilie. Bei Auszug in ein Altersheim vermieten sie also Haus oder Wohnung und erhalten dafür zusätzliche Einnahmen. Hierzu muss nichts ergänzend geregelt werden.

Das gesetzliche Wohnrecht nach § 1093 BGB allerdings ist an die Person und nicht an die Nutzung gebunden. Um ein Wohnrecht nachhaltig und sicher zu regeln, muss es im Kaufvertrag auf ein lebenslanges Recht erweitert und die Vermietungserlaubnis mit aufgenommen werden. Der Vorteil des so geregelten lebenslangen Wohnrechts ist aber, dass die Instandhaltungsinvestitionen immer beim Käufer liegen.

Beide Modelle haben also Vor- und Nachteile. Die Deutsche Leibrenten hat daher die Vorteile aus Nießbrauch und Wohnrecht kombiniert: Die Senioren sind bewusst nicht der wirtschaftliche Eigentümer, sondern haben ein erweitertes Wohnrecht, das sie lebenslang nutzen können – also auch noch im Fall des Auszugs. Zudem stellt ein Verkaufsverbot sicher, dass sich die Deutsche Leibrenten ihren Verpflichtungen nicht entziehen kann. Sie bleibt Partner bis zum Lebensende.

 

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