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Nettoanfangsrenditen fallen auf 3 %, Liquidität trifft auf verhaltene Konjunkturaussichten

 

Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Bürostandorten München, Frankfurt, Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Stuttgart ist im ersten Halbjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % auf 1,87 Mio. m² gestiegen. Hauptausschlaggebend für das positive Vermietungsergebnis sind die zahlreichen Großabschlüsse und der überdurchschnittliche Büroumsatz in Hamburg, so der aktuelle Marktbericht von Catella Research. Danach konnten alle Standorte Umsatzzuwächse verbuchen. Lediglich München verzeichnet einen Umsatzrückgang von knapp 9 %, bleibt aber beim Büroflächenumsatz zweitstärkster Standort.

Die Leerstandsquote reduzierte sich an allen Top-7-Märkten und beträgt aktuell im Durchschnitt 3,6 % und ist damit 0,6 Prozentpunkte niedriger als im 1. Halbjahr 2018. Allerdings lässt die Dynamik beim Leerstandsabbau aufgrund steigender Bautätigkeit etwas nach. Neben Berlin nähern sich nun auch München und Stuttgart der 2-%-Schwelle an. Lediglich in Düsseldorf und Frankfurt liegt die Leerstandsquote mit rund 7 % deutlich höher.

Die Bürospitzenmieten haben in den vergangenen zwölf Monaten in allen Top-7-Märkten weiter zugelegt, allerdings in unterschiedlicher Ausprägung. Im Durchschnitt liegt sie Ende des 1. Halbjahres 2019 bei 31,61 €/m² und somit rund 5 % über dem Vorjahresniveau. Nach wie vor zählt Berlin zu den Standorten mit starken Mietpreissteigerungen (+8,4 %). Am stärksten stieg die Spitzenmiete in Köln. Hier liegt sie aktuell bei 24,75 €/m², was einem Anstieg von 12,5 % entspricht. Die geringsten Wachstumsraten mit einem Plus von jeweils 0,50 €/m² waren in den Städten München und Stuttgart zu beobachten.

Mit einem Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt von 24,3 Mrd. € in den ersten sechs Monaten des Jahres bleibt die Dynamik weiterhin hoch. „Trotz eines leichten Rückgangs von rund 5 % gegenüber dem Vorjahr ist dieses Ergebnis aufgrund des anhaltenden Handelsstreits zwischen USA und China und einer abschwächenden Wirtschaftsdynamik äußerst positiv zu bewerten“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research Group bei Catella. „Besonders hervorzuheben ist dabei ein überdurchschnittlich hoher Umsatz und die Anzahl an großvolumigen Einzeltransaktionen. Mit einem ebenfalls hohen, aber leicht rückläufigem, Transaktionsvolumen haben die Top-7-Märkte ein sehr positives Halbjahresergebnis erzielt“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle weiter.

Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 13,22 Mrd. € innerhalb der Top 7-Märkte beträgt der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr lediglich circa 10 %. Das ist das zweithöchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Daran hat der Berliner Investmentmarkt mit einem Rekordergebnis von 5,13 Mrd. € (+63 %) den entscheidenden Anteil.

Unabhängig von dem leicht gesunkenen Investmentvolumen ist die nationale und internationale Nachfrage nach gewerblichen Immobilien weiterhin hoch. „Eine zunehmende Verlagerung auf die Risikoklasse “value-add” wird in den Halbjahreszahlen in der Einzelanalyse deutlich“, so Beyerle weiter.

Durch die weiterhin anhaltende Angebotsknappheit im Core-Bürosegment sind die Nettoanfangsrenditen in den Top 7-Märkten im Durchschnitt auf 3,03 % gesunken. Neben Berlin und München hat nun auch Frankfurt die Renditeschwelle von 3 % unterschritten. Am stärksten fiel die Spitzenrendite am Standort Köln (-35 Basispunkte) und notiert mit aktuell 3,25 % nahezu auf dem Niveau von Stuttgart.

„Es gibt weiterhin gute Argumente an der Stabilität und Attraktivität der Asset Klasse Commercial nicht zu zweifeln, gleichzeitig werden wir in den kommenden Wochen und Monaten etliche Stimmungen und Prognosen zu einer drohenden Trendumkehr der den Immobilienmärkten vorauseilenden Konjunkturindikatoren an den Finanz- und Kapitalmärkten erhalten“, umschreibt Beyerle die Gemengelage mit Blick auf die Zeit bis zum Jahresende. In der Kurzfassung: Liquidität trifft auf wirtschaftliche Abkühlung.

 

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Nießbrauch vs. Wohnrecht – diese Modelle gibt es

 

Der Markt für Immobilien-Verrentung wächst. Allein bei der Deutsche Leibrenten AG hat sich das Volumen der Abschlüsse im 1. Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahezu verdreifacht. Gefragt ist dabei nicht nur die klassische Leibrente. Auch Einmalzahlungen oder eine Kombination aus Einmalbetrag und monatlicher Zahlung stoßen bei den Kunden auf großes Interesse. Besonders vorteilhaft ist das lebenslange Wohnrecht, weil es die Nachteile des Nießbrauchs ausräumt.

32 Prozent der Kunden der Deutsche Leibrenten entscheiden sich ausschließlich für monatliche Zahlungen und 45 Prozent für eine Kombination aus Einmalzahlung und monatlicher Leistung. Bleiben 23 Prozent, die sich die gesamte verrentungsfähige Summe als Einmalbetrag auszahlen lassen.

Eine breite Auswahl ist für den Kunden wichtig, weiß Prof. Dr. Heinrich Schradin, Professor für Versicherungswirtschaft an der Universität Köln: “Gefragt sind maßgeschneiderte Lösungen für Immobilieneigentümer im Alter, mit denen auf die wohnwirtschaftlichen und finanziellen Bedürfnisse dieser Menschen Rücksicht genommen wird.”

“Für viele Kunden ist die Verrentung ihrer Immobilie die zentrale Entscheidung im Alter, mit der sie alles regeln wollen”, sagt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten AG. “Grundsätzlich besteht eine Immobilien-Verrentung dabei immer aus zwei Teilen. Einer Geldleistung in Form einer Einmalzahlung und/oder einer monatlichen Rente, sowie zum anderen einem lebenslangen Nutzungsrecht.” Er empfiehlt: “Insbesondere dieses Recht, die Immobilie sicher und ausschließlich nutzen zu können, sollten Senioren genau unter die Lupe nehmen.”

Beim gesetzlichen Nießbrauch nach § 1030 ff BGB bleiben Senioren sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer. Die Betonung des Begriffes liegt dabei auf “wirtschaftlich”. Das bedeutet: Sämtliche Nutzungen und Lasten liegen bei den Senioren. Sie müssen also auch die Kosten für die Instandhaltung und den Werterhalt der Immobilie tragen, obwohl ihnen das Haus tatsächlich gar nicht mehr gehört. Aus einem Nießbrauch können Haftungsansprüche gegen die Bewohner oder sogar ihre Erben entstehen, wenn der Käufer der Meinung ist, dass die Instandhaltung nicht ordnungsgemäß erfolgt. Doch das Nießbrauchrecht bietet auch Vorteile: Die Senioren haben das lebenslange Nutzungsrecht an der Immobilie. Bei Auszug in ein Altersheim vermieten sie also Haus oder Wohnung und erhalten dafür zusätzliche Einnahmen. Hierzu muss nichts ergänzend geregelt werden.

Das gesetzliche Wohnrecht nach § 1093 BGB allerdings ist an die Person und nicht an die Nutzung gebunden. Um ein Wohnrecht nachhaltig und sicher zu regeln, muss es im Kaufvertrag auf ein lebenslanges Recht erweitert und die Vermietungserlaubnis mit aufgenommen werden. Der Vorteil des so geregelten lebenslangen Wohnrechts ist aber, dass die Instandhaltungsinvestitionen immer beim Käufer liegen.

Beide Modelle haben also Vor- und Nachteile. Die Deutsche Leibrenten hat daher die Vorteile aus Nießbrauch und Wohnrecht kombiniert: Die Senioren sind bewusst nicht der wirtschaftliche Eigentümer, sondern haben ein erweitertes Wohnrecht, das sie lebenslang nutzen können – also auch noch im Fall des Auszugs. Zudem stellt ein Verkaufsverbot sicher, dass sich die Deutsche Leibrenten ihren Verpflichtungen nicht entziehen kann. Sie bleibt Partner bis zum Lebensende.

 

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Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Gerbermühlstraße 11, 60594 Frankfurt am Main, Tel: 069 – 6897794-0, Fax: 069 – 6897794-12, www.deutsche-leibrenten.de

Halbjahres-Vergleich: Mietpreisrückgang in drei Städten

 

Im ersten Halbjahr 2019 hat die Mietpreisentwicklung in den von JLL untersuchten Big 8 – Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) an Dynamik verloren. Im Mittel betrug der Zuwachs der Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr noch 2,3 Prozent, damit deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent. Mitte 2018 wurden im Mittel noch 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert. Seit Mitte 2014 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30 Prozent erhöht.

– Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen sind im Mittel mit plus 6,7 Prozent deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise, bei ebenfalls leicht abgeschwächter Dynamik. Der jährliche Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+8,3 %) wird deutlich unterboten. Lediglich in Köln ist ein zweistelliger Kaufpreiszuwachs zu beobachten. Mitte 2018 hatte der Anstieg über alle Big 8 hinweg noch 8,4 Prozent betragen. Seit 2014 haben sich die Kaufpreise in den Big 8 um durchschnittlich 50 Prozent erhöht.

“Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt”, so Roman Heidrich, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Die Gründe für die Reaktion der Märkte sei vielschichtiger Art. “Die Einkommen sind in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten. Gerade in den Ballungsräumen ist daher die Belastung durch Wohnkosten deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland der Ballungszentren zur Folge hat. Zudem hat der Anstieg des Fertigstellungsvolumens in den letzten Jahren für leichte Entlastung gesorgt. Nichtsdestotrotz wird uns der Nachfrageüberhang aufgrund des immer noch vorhandenen Defizits bei den Wohnungsfertigstellungen auch in den nächsten Jahren begleiten.”

Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: “Es zeigt sich, dass infolge des verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen aufzubringen, gesunken ist. Diese Entwicklung geht einher mit einer Verringerung der zu erwartenden Mietrenditen. Weil Potentiale in den Innenstädten zunehmend ausgeschöpft sind, insbesondere im Wohnungsneubau, verlagern sich Angebot und Nachfrage vermehrt in das Umland. Dort sind die Bodenpreise grundsätzlich niedriger, sodass Eigentumswohnungen preisgünstiger erworben werden können. Die öffentliche Debatte über den Wohnraummangel im Allgemeinen und die Zunahme starker wohnungspolitischer Eingriffe im Besonderen, wie etwa Diskussionen um eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie des Mietendeckels in Berlin, führt zusammen mit einer konjunkturellen Eintrübung zu einer zunehmenden Verunsicherung auf Seiten der Entwickler und Kapitalanleger.”

Die Städte im Überblick:

Mietwohnungsmärkte

In keiner der acht von JLL untersuchten Städte haben die durchschnittlichen Mietpreise im Jahresvergleich noch die Fünf-Prozent-Marke überschritten, im Sechs-Monats-Vergleich gegenüber den Mietpreisen im zweiten Halbjahr 2018 zeigen sich in München, Düsseldorf und Stuttgart sogar leichte Rückgänge. “Noch vor wenigen Jahren war eine solche Entwicklung der Mieten noch nicht abzusehen”, so Sebastian Grimm.

Mit 4,7 Prozent wurde in Berlin das höchste jährliche Wachstum registriert, der Median stieg von 11,65 Euro/m²/Monat auf 12,20 Euro/m²/Monat. “Der Nachfrageüberhang und die insgesamt sinkende Zahl der Wohnungsfertigstellungen sorgen für das Plus in der Hauptstadt. Nicht ausgeschlossen als Ursache sind aber auch eventuelle Vorzieheffekte einer möglichen verschärften Mietregulierung im Bestand”, so Roman Heidrich. Insbesondere Mikroapartments und das Spitzensegment zeigen einen überdurchschnittlich hohen Mietpreisanstieg. Im Bereich des teuersten 10 % – Anteils der angebotenen Wohnungen lag der Anstieg im Jahresvergleich sogar bei 6,9 Prozent. Keine Veränderung gab es dagegen bei den Neubaumieten. Heidrich: “Möglicherweise wirkt sich die verstärkte Neubauaktivität der landeseigenen Wohnungsgesellschaften und die Verlagerung der Nachfrage ins Umland dämpfend auf die Neubaumieten aus, die im Jahresvergleich keine Veränderung zeigen.”

Roman Heidrich weiter: “Zwar dürfte die Diskussion um den geplanten ‘Mietpreisdeckel’ bislang noch keine so große Rolle bei der Mietpreisentwicklung gespielt haben. Allerdings gehen wir bei einer entsprechenden Entscheidung des Abgeordnetenhauses von einer starken Abnahme der Neubautätigkeiten auf dem freien Wohnungsmietmarkt und einem Anstieg der Neubaumieten aus. Um mögliche zukünftige Beschränkungen bei der Mietpreisanpassung vorwegzunehmen, dürfte dieser Anstieg einen entsprechenden Aufschlag enthalten. Der Anteil an Eigentumswohnungen im Neubau wird sich weiter erhöhen, vermehrt werden Miet- zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Instandhaltung und Modernisierungen von Mietwohnanlagen werden auf ein Mindestmaß reduziert. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass Kapital aus dem Mietwohnungsmarkt abgezogen und das Investoreninteresse sich in nicht regulierte attraktive Standorte verschieben wird.”

Mit + 1 bis + 3 Prozent relativ moderat fällt der Anstieg in München und Stuttgart (+ 1 %), Düsseldorf (+1,3 %) und Leipzig (+ 1,4 %) aus. Gleichzeitig gesunken sind dabei im Jahresvergleich die Mieten im jeweils teuersten Segment: in München um minus 7,5 Prozent, in Stuttgart sogar um minus 8,1 Prozent.

Für München, Düsseldorf und Leipzig wurden im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 auch im stadtweiten Durchschnitt leicht sinkende Mieten registriert. Trotzdem bleibt München die mit Abstand teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen sie im ersten Halbjahr 2019 19,45 Euro/m²/Monat aufbringen, 4,40 Euro/m²/Monat mehr als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole. Einen stärkeren Anstieg im Jahresvergleich zeigt Köln (+3,0 %), dessen Spitzensegment nahezu auf Vorjahresniveau bleibt (-0,8 %).

Hamburg mit einem stadtweiten Plus beim Median im Jahresvergleich von 2,4 Prozent auf 12,45 Euro/m²/Monat und Frankfurt (+ 3,4 % auf 15,05 Euro/m²/Monat) sind die Märkte, die neben Berlin im Spitzensegment einen höheren Sprung gemacht haben als im stadtweiten Durchschnitt.

Eigentumswohnungsmärkte

Mit Köln (+10,3 %) bilanziert nur eine von JLL untersuchte Stadt ein zweistelliges Kaufpreiswachstum im Jahresvergleich. “Insgesamt gehen wir von einer Verlangsamung der Kaufpreisdynamik aus. In Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und Leipzig, den Städten mit der langjährig höchsten Kaufpreisdynamik, registrieren wir einen unterdurchschnittlichen Anstieg und erwarten eine Marktkonsolidierung”, so Roman Heidrich. Der Anstieg betrug im Jahresvergleich in Berlin plus 5,7 Prozent, in München und Leipzig plus 5,9 Prozent, in Frankfurt plus 6,8 Prozent. Stuttgart bilanziert mit plus 4,9 Prozent den niedrigsten Anstieg im Jahresvergleich und zeigt, neben Leipzig und Berlin, im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 eine noch deutlichere Verlangsamung des Kaufpreisanstiegs. In Hamburg (+5,7 %) und Düsseldorf (+ 7,9 %) sind die Preise im Jahresvergleich dagegen stärker gestiegen als im Fünfjahresschnitt. Teuerster Markt bleibt auch bei den angebotenen Kaufpreisen München (7.680 Euro / m²). “An der Attraktivität des Erwerbs von Eigentumswohnungen hat sich angesichts immer noch niedriger Finanzierungszinsen für Selbstnutzer und Kapitalanleger nichts geändert – im Gegenteil. Gerade das untere Preissegment verzeichnet – mit Ausnahme von Hamburg und München – einen überdurchschnittlichen Kaufpreiszuwachs, während wir für das Spitzensegment in sechs von acht Städten eine deutliche Verlangsamung beobachten”, so Sebastian Grimm.

 

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Experten analysieren, wo sich Wohneigentum im Speckgürtel rechnet

 

Leben im Umland, arbeiten in der City: Hohe Wohnungspreise in den boomenden Metropolen machen Pendeln für immer mehr Menschen zur Notwendigkeit. Entspannung ist nicht in Sicht: Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot, Bauland ist knapp, Nachverdichtungen sind kaum möglich oder politisch schwer durchsetzbar. In Stuttgart sind Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um rund acht Prozent teurer geworden. Im Schnitt 4.225 Euro mussten Käufer pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Der Postbank Wohnatlas 2019 zeigt in einer Sonderanalyse, wo sich beim Wohnungskauf im Stuttgarter Speckgürtel trotz Pendelns Geld sparen lässt.

Pendeln gibt es nicht zum Nulltarif

Deutschland ist Pendlerland – und Stuttgart gehört zu seinen Hochburgen. Die Mehrheit der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wohnt jenseits der Stadtgrenzen. Damit pendeln 251.921 Beschäftigte in die baden-württembergische Landeshauptstadt zur Arbeit, wie der Pendleratlas der Bundesagentur für Arbeit zeigt. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Metropolen befeuert diese Entwicklung. Wer Pendeln in Erwägung zieht, sollte allerdings nicht vergessen, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank zeigt, wann der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Umland gegenüber dem Kauf in der City durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist. In der aktuellen Neuauflage der Analyse wurde die Anzahl der untersuchten Städte deutlich erweitert. Das Ergebnis: Wohin man sich im Stuttgarter Umland wendet, hat große Auswirkungen auf die Ersparnis.

Günstigste Wohnorte für Pendler sind Waiblingen und Fellbach

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Stuttgart mit dem Erwerb einer Wohnung in einer der größeren Städte in einem Landkreis, der an die Landeshauptstadt grenzt. Das Pendeln lohnt sich laut Modellrechnung in nur zwei von 26 untersuchten Städten rund drei Jahrzehnte, insgesamt sieben Städte kommen auf 20 Jahre und mehr. Bester Standort für Pendler ist Waiblingen im Rems-Murr-Kreis: Der Kaufpreisvorteil gegenüber Stuttgart ist bei Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg erst nach 30,7 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne allerdings auf 12,2 Jahre. Ähnlich gut schneidet Fellbach (Rems-Murr-Kreis) ab: Käufer dürfen eine Ersparnis erwarten, von der sie bei Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs laut Modellrechnung 29,7 Jahre profitieren. Autofahrer allerdings verbrauchen die Ersparnis bereits in 16,6 Jahren. Auf Platz drei der günstigsten Standorte im Stuttgarter Speckgürtel schafft es Esslingen am Neckar. Bahnpendler haben das gesparte Kapital rechnerisch nach 24,7 Jahren aufgezehrt. Für Autopendler erzielt Esslingen 12,1 Jahre lang Vorteile. Fast genauso gut schneiden Ludwigsburg und Kornwestheim im Landkreis Ludwigsburg ab: In beiden Städten profitieren Bahn-Pendler rund 23 Jahre lang vom günstigeren Immobilienkauf.

Bus- und Bahnfahren überall günstiger

Die Umland-Städte auf den vorderen Plätzen verdanken ihr Abschneiden den kurzen Wegen in die Metropolen, die mit der Bahn sehr schnell in nur elf oder zwölf Minuten zu bewältigen sind. Autopendler kommen im Stuttgarter Umland generell schlechter weg, denn die Fahrt mit dem PKW ist nicht nur häufig zeitaufwändiger, sondern pro Kilometer auch teurer. „Wer sich für das Pendeln entscheidet, sollte bei seiner Kaufentscheidung unbedingt auf eine gute Schienenanbindung achten. Das reduziert die Pendelzeiten und -kosten“, rät Frank Boes, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Südmitte & Südwest von der Postbank Immobilien GmbH. „Zudem dürfte im Zuge der künftigen Klima- und Verkehrspolitik der öffentliche Nahverkehr eine deutliche Aufwertung erfahren. Pendeln wird so noch weiter vereinfacht und die Städte mit Schienen-Anschluss an die Metropole werden weiter an Attraktivität gewinnen. Das wiederum dürfte Wertstabilität für die Immobilie garantieren.“

Die kurzfristigsten Kaufpreisvorteile der 26 untersuchten Städte und Gemeinden im Stuttgarter Umland erzielen Berufspendler mit einem Umzug nach Kirchheim unter Teck (Landkreis Esslingen). Käufer kommen nur 8,6 Jahre lang günstiger weg, wenn sie täglich „öffentlich“ nach Stuttgart pendeln. Autofahrer hätten 5,1 Jahre lang Geld gespart. Das liegt vor allem an der vergleichsweise langen Pendelstrecke von 34 Kilometern.

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich Notargebühren (2 Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer sowohl in der Metropole als auch im Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg zu bewältigen haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof und vom Stuttgarter Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur vom Umland-Bahnhof zum Stuttgarter Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt werden die Pendelkosten berechnet: Einerseits werden die Kosten für das Ticket für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wird der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem in Stuttgart im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2018 (32,09 Euro je Stunde) veranschlagt.

Individuelle Abwägung – realistische Finanzplanung

„Unsere Modellrechnung verdeutlicht Kaufinteressenten, welche Kosten Pendeln verursacht“, sagt Frank Boes von der Postbank. „Da verschiedene Faktoren die Berechnungen beeinflussen, kann die Frage, ob sich Pendeln lohnt, allerdings jeweils nur individuell abgewogen und beantwortet werden.“ Schließlich hängt das Ergebnis davon ab, wo exakt die Wohnung und die Arbeitsstelle in der Metropole liegen. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch mit der Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen.

„In Stuttgart sind die Kaufpreisvorteile im Umland gegenüber dem Preisniveau in der Metropole selbst nicht so groß wie in anderen Städten. Das führt dazu, dass die Ersparnis schneller im Pendler-Alltag verfahren wird“, sagt Experte Boes. „Wer im Umland die Wunsch-Immobilie findet, sollte genau rechnen. Am Ende zahlt sich meist vor allem eine schnelle Bahn-Anbindung aus.“

 

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Fuest: Mietendeckel führt zu Korruption auf dem Wohnungsmarkt / Ökonom will Wertzuwächse auf dem Immobilienmarkt besteuern und schlägt Bürgerfonds vor

 

Der Präsident des Ifo-Instituts, Prof. Dr. Clemens Fuest, warnt vor den negativen Folgen eines Mietendeckels. “Für Geringverdiener wird es dadurch noch schwieriger, eine Wohnung zu finden”, sagte er im Interview mit dem Wirtschaftsmagazin ‘Capital’ (Ausgabe 8/2019, EVT 18. Juli 2019). “Wenn der Staat den Preis reguliert, wird der Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage eben nicht mehr über den Preis, sondern anders funktionieren – zum Beispiel über Korruption: Wer das Geld hat, wird ,hintenrum’ versuchen, an die Wohnung zu kommen, indem er dem Makler oder dem Vermieter etwas zusteckt.” Ein Mietendeckel schütze letztlich diejenigen, die eine Wohnung haben. “Alle anderen müssen mehr kämpfen.” Besser sei es, das “Wohngeld in den Großstädten zu erhöhen und mehr Bauland auszuweisen”.

Dass die hohen Wertzuwächse bei Immobilien die Vermögensungleichheit in Deutschland dramatisch verstärken, bestreitet Fuest. Das Problem der zunehmenden Vermögensungleichheit werde oft überzeichnet. “Gesetzliche Rentenansprüche und Pensionen kommen in den Statistiken meistens nicht vor. Doch auch sie haben rasant an Wert gewonnen.” Dennoch spricht sich der renommierte Ökonom dafür aus, Wertzuwächse bei Immobilien so zu besteuern wie andere Einkünfte im Steuersystem auch. “Für vermietete Immobilien zumindest würde ich das für sinnvoll halten.”

Um etwas gegen Vermögensungleichheit zu tun, sollte der Staat nach Fuests Ansicht Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen beim Haus- oder Wohnungskauf besser unterstützen. “Man sollte die Bankenregulierung so anpassen, dass Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen leichter Hypothekenkredite bekommen.” Außerdem sollte der Staat die niedrigen Zinsen nutzen, für seine Bürger Geld gewinnbringend in günstigen globalen Indexfonds (ETF) anlegen. Das wäre laut Fuest besser als das meiste, was heute auf dem Markt ist – auch die Riester-Produkte. Diese nützten wegen hoher Gebühren vor allem den Anbietern, sagte er.

In dem Fonds würden nach der Vorstellung des ifo-Chefs in jedem Jahr 15 Mrd. Euro angelegt. Jeder Bürger zwischen 17 und 67 Jahren bekäme ein Konto und mit 67 Jahren bis zu 30.000 Euro ausgezahlt. “Wir würden die niedrigen Zinsen, die Deutschland als sicherer Hafen noch lange haben wird, in einen Schatz verwandeln – die hohe Bonität Deutschlands ist quasi unser Ölschatz”, so Fuest gegenüber ‘Capital’.

 

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Capital Redaktion, G+J Business Channel GmbH, Eupener Straße 70, ­50933 Köln, Tel.: 0221/4908 00, Fax: 0221/5342 563, www.capital.de

Drei Umschlaghallen in Deutschland mit insgesamt run 15.400 qm Mietfläche – Vollständige und langfristige Vermietung an die Deutsche Post Immobilien GmbH

 

Der internationale Immobilien-Investmentmanager Savills Investment Management (Savills IM) hat für seinen Savills IM European Logistics Fund 2 (ELF 2) ein Portfolio aus drei Umschlaghallen an den Standorten Berlin, Leimen in der Rhein-Neckar-Region sowie St. Ingbert im Saarland erworben. Der Kaufpreis lag bei rund 48,7 Millionen Euro. Verkäufer ist AGRAF German Real Estate Holding No. 1, ein von Aquila Capital Management GmbH gemanagter Fonds. Das Portfolio des ELF 2 wächst mit dieser achten Logistiktransaktion seit Jahresbeginn auf ein Investmentvolumen von rund 605 Millionen Euro, verteilt auf 21 Objekte in 6 Ländern. Beraten wurde Savills IM von Mayer Brown LLP und Arcadis. Rechtlich und steuerlich wurde die Verkäuferseite von Heuking Kühn Lüer Wojtek sowie von der Kanzlei Dr. Krohn beraten. CBRE war exklusiv mit der Vermarktung des Portfolios beauftragt.

Alle drei Umschlaghallen wurden im Jahr 2014 fertiggestellt und sind vollständig mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von über zehn Jahren an die Deutsche Post Immobilien GmbH vermietet, ein Tochterunternehmen der Deutsche Post DHL Gruppe. Die Objekte verfügen jeweils über rund 5.000 qm Mietfläche. Das Objekt in Berlin ist im größten Gewerbegebiet des Stadtteils Lichtenberg gelegen. St. Ingbert befindet sich in der Nähe von Saarbrücken, der Standort Leimen wiederum liegt nahe Heidelberg sowie Mannheim und Ludwigshafen mit ihren Wasserstraßenverbindungen. Alle drei Objekte profitieren von einer hervorragenden Anbindung an die nahegelegenen Autobahnen.

Daniel Hohenthanner MRICS, Director Investment bei Savills IM, sagt:

„Die drei modernen Umschlaghallen tragen zur weiteren Diversifizierung des Portfolios unseres pan-europäischen Logistikfonds ELF 2 bei. Die Kombination aus zentraler Lage und sehr guter infrastruktureller Anbindung bildet die ideale Basis für derartige Umschlaghallen, da die Nähe zum Endkunden, aber auch eine schnelle Anlieferung gleichermaßen sichergestellt sind. Aufgrund des wachsenden Onlinehandels sind derartige moderne Sortier- und Verteilzentren für die Belieferung der “letzten Meile“ stark nachgefragt – in vergleichbar zentraler Lage ist das Angebot sehr rar. Umso mehr freut es uns, dass wir das Portfolio für unsere Investoren sichern konnten.“

Rolf Zarnekow, Head of Real Estate bei Aquila Capital, ergänzt:

„Durch die erfolgreiche Veräußerung des von uns 2014 erworbenen Portfolios realisieren wir für unsere institutionellen Anleger eine Rendite, die aufgrund des aktiven Asset Managements und der allgemein starken Marktentwicklung die Erwartungen zum Investitionszeitpunkt noch deutlich übertrifft. In den kommenden Jahren sehen wir vor allem in Südeuropa das Potenzial für ähnlich erfolgreiche Projekte, weshalb wir in dieser Region derzeit verstärkt investieren und entwickeln.“

Der offene Spezialfonds Savills IM European Logistics Fund 2 ist ausplatziert. Er investiert in Logistikimmobilien mit einer Grade A-Objektqualität in den liquiden europäischen Kernmärkten. Aufgrund des großen Platzierungserfolges ist ein Nachfolgeprodukt in Vorbereitung.

 

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG, vergleicht Pflegeappartement und Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

 

„Eigentumswohnungen – sozusagen die Klassiker unter den Kapitalanlagemöglichkeiten im Immobiliensektor. Seit Jahren gelten sie als lukrative Investitionsobjekte und bieten ihrem Eigentümer zahlreiche Vorteile. Bei der genaueren Auseinandersetzung zeigen sich jedoch auch Nachteile: Was, wenn die Mieter Ärger machen, aufwendige Instandhaltungsmaßnahmen anfallen oder die Wohnung sogar auf unbestimmte Zeit leer steht? Gründe dieser Art lassen Anleger nach Alternativen suchen, wie beispielsweise dem Pflegeappartement. Auch wenn dessen Bekanntheitsstatus noch etwas hinter dem der Eigentumswohnung steht, hat es in den vergangenen Jahren angesichts der Folgen des demografischen Wandels erheblich an Bedeutung gewonnen. Denn: Das aus der alternden Bevölkerung resultierende Nachfragewachstum erfordert langfristig lukrative Immobilienanlageformen.

Genauer Blick lohnt sich

Lage, Lage, Lage – kaum ein Immobilienkriterium ist entscheidender als der Standort. Wer privat in eine Eigentumswohnung investieren will, muss sich hier hauptsächlich auf subjektive Einschätzungen und Hörensagen verlassen. Dagegen erfolgt vor dem Erwerb eines Pflegeappartements eine professionelle Standortanalyse inklusive Bedarfsprüfung – ein Prozess, der die Entscheidungsfindung deutlich vereinfacht. Auch in Bezug auf die Appartementwahl kommen Investoren bei dieser Anlageform schnell zu einer Erkenntnis. Jedes Pflegeappartement weist dieselben Vorzüge und Eigenschaften auf. So profitieren Investoren von gerechtfertigten Quadratmeterpreisen, einer hochwertigen Bauweise, einer vollständigen Einrichtung sowie speziellen Sicherheitstechniken und Besonderheiten wie etwa altersgerechten Bädern oder entsprechendem Interieur. Die Suche nach der perfekten Eigentumswohnung gestaltet sich hingegen oft schwierig und ist von diversen Fragestellungen gespickt: Welcher Grundriss eignet sich für die individuellen Bedürfnisse? Welche Miete lässt sich erzielen? In welchem Zustand befindet sich das Haus? Sind teure Instandhaltungen bereits nach dem Kauf fällig? Zusätzlich können relativ hohe Quadratmeterpreise und die fehlende Ausstattung beziehungsweise Einrichtung die Vermietung erschweren. Die Suche nach einem geeigneten Mieter genauso wie die Prüfung von Selbstauskünften liegt bei dieser Form der Immobilienanlage allein in der Hand des Eigentümers. Hinzu kommen in der Regel relativ kurze Vertragslaufzeiten, deren Beendigung häufig erst im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist bekannt wird und die den gesamten Prozess der Mietersuche neu anschieben. Ein etwaiger Leerstand der Wohnung würde dann auch das Ausbleiben von Mietzahlungen bedeuten. Größtenteils basieren derartige Mietverhältnisse auf ungeprüften Musterverträgen und gehen nur selten auf individuelle Bedürfnisse der Parteien ein. Bei Pflegeimmobilien entfällt die Mietersuche komplett, da der Eigentümer einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit plus Verlängerungsoption eingeht. Dieser Vertrag wird professionell gestaltet und enthält geprüfte Regelungen, beispielsweise zur Mietindexierung zwecks Inflationsausgleichs oder zur Instandhaltung des Objekts. Selbst bei etwaigem Leerstand des Appartements fließen die Mieteinnahmen an den Eigentümer. Fakt ist: Für jeden Anleger findet sich die passende Immobilie. Ein detaillierter Vergleich hilft dabei, wichtige Fragen zu klären, und dient als Entscheidungshilfe vor der tatsächlichen Investition.“

 

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DEUTSCHLAND.Immobilien GmbH, Georgstr. 44, 30159 Hannover, Tel: +49 511 9209240, Fax: +49 511 920924 29, www.deutschland.immobilien

Im ersten Halbjahr 2019 wurden bundesweit über 24,4 Mrd. EUR in Gewerbeimmobilien investiert.

 

Damit liegt das Ergebnis nur gut 6 % unter dem sehr guten Vorjahresresultat und stellt den dritthöchsten Umsatz der letzten zwölf Jahre dar. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf gut 7 Mrd. EUR belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von über 31,4 Mrd. EUR. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Die Investmentmärkte trotzen einer ganzen Reihe von potenziellen Störfaktoren und sind weiterhin von einer starken nationalen und internationalen Nachfrage geprägt. Diese auf den ersten Blick vielleicht etwas überraschende Situation macht rational durchaus Sinn”, sagt Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Gerade in einer Welt mit zunehmenden ökonomischen und vor allem auch politischen Unsicherheiten stellen Immobilien trotz der mittlerweile hohen Preisniveaus eine der renditestärksten, am wenigsten schwankungsanfälligen und damit sichersten Assetklassen dar. Dies gilt insbesondere in einer insgesamt stabilen und gesunden Volkswirtschaft wie Deutschland. Gerade für institutionelle Core-Anleger, für die starke Wertveränderungen ihrer Anlagen gravierende Auswirkungen haben können, stehen Immobilieninvestitionen nicht nur weiter im Blickpunkt, sondern gewinnen sogar noch an Bedeutung. Gestützt wird das ohnehin große Interesse der Anleger natürlich durch die unverändert guten Finanzierungsbedingungen, an denen sich aufgrund der aktuell schwächelnden europa- und weltweiten Konjunktur auch mittelfristig kaum etwas ändern dürfte. Hinzu kommt, dass sichere Alternativanlagen wie AAA-Staatsanleihen vielfach wieder im negativen Bereich notieren. Gleichzeitig ist die weitere Entwicklung der Aktienmärkte nur schwer vorherzusagen und hängt von vielen offenen Fragen ab, zum Beispiel ob der Zollstreit zwischen den USA und China sowie den USA und Europa gelöst werden kann, ob der Brexit mit oder ohne Austrittsvertrag umgesetzt wird und ob es eine Eskalation im Nahen Osten geben wird oder nicht. Für Investoren, die eine vergleichsweise auskömmliche Rendite bei kalkulierbarem Risikoprofil anstreben, geht vor diesem Hintergrund weiterhin kein Weg an Immobilien vorbei.”

Wie stark die Nachfrage nach wie vor ist, wird dadurch unterstrichen, dass die erst 2018 aufgestellte Bestmarke mit Single Deals noch einmal übertroffen wurde. Insgesamt wurden gut 20,1 Mrd. EUR in Einzelobjekte investiert, deren Anteil am Gesamtergebnis sich damit auf rund 82 % beläuft. Der Portfolioumsatz fällt dagegen mit 4,3 Mrd. EUR rund 29 % niedriger aus als im Vorjahr – dies ist das geringste Volumen der letzten sechs Jahre. Hieraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Käufer kein Interesse an Paketverkäufen haben. Verantwortlich sind vielmehr zwei Aspekte: Erstens ein viel zu geringes Angebot an großvolumigen Portfolios und zweitens die Tatsache, dass, anders als in den Jahren vor der Finanzkrise, keine Portfoliobereinigungen stattfinden, bei denen schwierige Objekte zu Paketen geschnürt auf den Markt gebracht werden. Auch dies spricht dafür, dass die Investmentmärkte nach wie vor durch ein hohes Maß an Rationalität gekennzeichnet sind.

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens waren auch im zweiten Quartal keine gravierenden Verschiebungen zu beobachten. Angeführt wird die Rangliste im ersten Halbjahr unverändert von Büroimmobilien: Mit gut 11,5 Mrd. EUR stellen sie erneut fast die Hälfte (47 %) des Umsatzes. Davon entfallen lediglich gut 230 Mio. EUR auf Paketverkäufe. Dieser Wert wird sich im zweiten Halbjahr aufgrund einiger großer im Markt befindlicher Transaktionen aber spürbar erhöhen. Auf dem zweiten Platz finden sich Einzelhandelsobjekte mit 5,4 Mrd. EUR (22 %), wobei die vollständige Übernahme der Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof durch Signa überproportional zu Buche schlägt. Vervollständigt wird das Führungstrio von Logistikimmobilien, die für knapp 2,67 Mrd. EUR (11 %) verantwortlich zeichnen. Mit gut einer Mrd. EUR weisen sie, ähnlich wie der Einzelhandel, einen vergleichsweise hohen Portfolioanteil auf. Hotels steuern fast 7 % (1,63 Mrd. EUR) zum Ergebnis bei und haben sich damit auf dem deutlich höheren Niveau der letzten Jahre stabilisiert. Auf das an Bedeutung gewinnende Segment der Healthcare-Immobilien entfallen in den ersten sechs Monaten 951 Mio. EUR (4 % vom Gesamtumsatz). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Marktsituation in mehreren Assetklassen weiter durch ein zu geringes Angebot geprägt ist, sodass die prinzipiell vorhandene Nachfrage nicht vollständig bedient werden kann.

Der Anteil ausländischer Investoren ist im zweiten Quartal zwar etwas gestiegen, liegt im langjährigen Vergleich mit knapp 39 % aber immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Ausschlaggebend für diese Situation ist das verhältnismäßig geringe Transaktionsvolumen mit Portfolios, da ausländische Anleger in diesem Marktsegment traditionell überproportional beteiligt sind. Absolut betrachtet haben sie mit rund 9,4 Mrd. EUR im ersten Halbjahr aber rund ein Viertel mehr investiert als im Schnitt der letzten zehn Jahre. Auch dies kann als Indiz dafür gewertet werden, dass das grundsätzliche Interesse ungebrochen hoch ist, sobald ein für sie passendes Produkt am Markt ist. Am aktivsten waren europäische Käufer, die knapp ein Viertel zum Umsatz beisteuern, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die auf gut 8 % kommen. Investoren aus Asien (3 %) und Nahost (2 %) bleiben hinter ihren Ergebnissen aus den Vorjahren zurück. Auch hier spiegelt sich das zu geringe Produktangebot gerade im Portfoliobereich wider. Prinzipiell ist aber davon auszugehen, dass der Anteil ausländischer Käufer wieder etwas steigen wird. Ein Grund dafür ist, dass sie zunehmend auch im hochpreisigen Premiumsegment als Wettbewerber für institutionelle deutsche Core-Investoren auftreten. Während letztere vor allem an sicheren Cashflows interessiert sind und deshalb auch hohe Preise akzeptieren, stehen für ausländische Investoren stärker Wertsteigerungspotenziale im Zusammenhang mit den weiter steigenden Mieten an den Top-Standorten im Vordergrund.

“Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben wesentlich zum sehr guten Investmentumsatz beigetragen. Auch wenn sie die im vergangenen Jahr aufgestellte außergewöhnliche Bestmarke um 13 % verfehlt haben, bedeuten 13,8 Mrd. EUR immer noch das zweitbeste Transaktionsvolumen der letzten zehn Jahre. Bemerkenswert ist vor allem die Entwicklung Berlins: Mit gut 5,2 Mrd. EUR wurde ein neuer Rekord aufgestellt, der rund zwei Drittel über der erst 2018 erzielten bisherigen Rekordmarke liegt. Noch nie wurde in den ersten sechs Monaten in einer deutschen Stadt ein vergleichbarer Umsatz registriert. Verantwortlich hierfür sind vor allem auch eine Vielzahl großvolumiger Deals. Bereits im ersten Halbjahr konnten 16 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit gut 2,3 Mrd. EUR. Da die Bankenmetropole letztes Jahr von vielen Großdeals profitiert hatte, liegt das Ergebnis erwartungsgemäß rund ein Drittel niedriger, trotzdem wird der langjährige Durchschnitt deutlich übertroffen. Ähnlich stellt sich die Situation in München dar, wo knapp 2,2 Mrd. EUR erzielt wurden, was im bundesweiten Vergleich Rang 3 entspricht. Das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet Düsseldorf mit knapp 1,2 Mrd. EUR, wenngleich auch hier der im Vorjahr aufgestellte Rekord um 16 % unterschritten wurde. Den stärksten Rückgang weist Hamburg auf, wo sich das Volumen mit gut 1,1 Mrd. EUR fast halbiert hat. Die Hansestadt litt besonders unter einem zu geringen Angebot größerer Core-Objekte. Anders sieht es in Stuttgart aus, wo 977 Mio. EUR (+13 %) einen neuen Umsatzrekord bedeuten, und auch Köln konnte um 11 % auf 781 Mio. EUR zulegen. Die Domstadt markiert das drittbeste im ersten Halbjahr jemals registrierte Resultat.

“Die Preisniveaus haben sich im zweiten Quartal überwiegend stabil gezeigt. Nur in Hamburg ist die Spitzenrendite für Büroobjekte noch einmal um 10 Basispunkte auf 2,95 % gefallen und liegt damit jetzt auf dem gleichen Niveau wie in Frankfurt. Teuerster Standort bleibt nach wie vor Berlin mit einer Netto-Anfangsrendite von 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, notieren sie weiterhin bei 3,10 %. Die Tatsache, dass sie im ersten Halbjahr in insgesamt vier Städten nochmal nachgegeben haben, unterstreicht den anhaltend starken Wettbewerb der Investoren um Premiumobjekte”, ergänzt Marcus Zorn.

“Auch für das zweite Halbjahr gehen wir von einer starken Nachfrage und einer dynamischen Entwicklung der Investmentmärkte aus, die durch unterschiedliche Faktoren positiv beeinflusst werden. Auf der einen Seite ist dies das voraussichtlich noch länger sehr günstige Finanzierungsumfeld bei gleichzeitig äußerst begrenzten alternativen Anlagemöglichkeiten mit vergleichbaren Renditeaussichten. Andererseits aber auch der anhaltende Rückenwind seitens der Nutzermärkte. Im ersten Halbjahr stieg beispielsweise der Büroflächenumsatz auf eine neue Bestmarke, und gleichzeitig zogen die Mieten auf breiter Front an. Aus Investorensicht sind Immobilien-Investments damit weiterhin sehr attraktiv und auch die relativ hohen Preise gerechtfertigt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der in den ersten sechs Monaten noch relativ verhaltende Portfolioumsatz im zweiten Halbjahr spürbar anziehen wird, da sich eine Reihe großvolumiger Pakete im Markt befinden. Zusammen mit einem unvermindert lebhaften Transaktionsgeschehen mit Einzelobjekten ist damit auch für das Gesamtjahr von einem sehr hohen Investmentumsatz auszugehen, der die 50-Mrd.-EUR-Schwelle deutlich übertreffen sollte. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Renditen im Einzelfall noch einmal leicht nachgeben könnten”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

 

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Deutscher Investmentmarkt bleibt zur Jahreshalbzeit auf Kurs

 

Allen negativen Meldungen zum Trotz setzt der deutsche Investmentmarkt auch im zweiten Quartal des Jahres seine positive Entwicklung fort. Es mag den Anschein haben, dass es für Investitionen in Immobilien keine schlechten Zeiten gibt. Ist es die eigene Stärke des Produkts oder die Schwäche alternativer Anlagen, die Investoren dazu bewegt, ihre Portfolios mit gewerblich oder wohnwirtschaftlich genutzten Objekten in Deutschland auszuweiten? “Triebfeder ist und bleibt der risikolose Zins nahe Null, der Immobilienanlegern selbst bei weiter steigenden Preisen immer noch eine zumindest auskömmliche Rendite beschert. Und die Mieten in deutschen Büros und Wohnungen scheinen immer noch so viel Phantasien zu entfachen, dass wirtschaftliche oder politische Risiken in den Hintergrund treten. Als Beispiel für diese Entwicklung mag die Versicherungsbranche dienen, die ihre Immobilienquote in den letzten Jahren nicht nur ausgebaut hat, sondern diese in der nächsten Zeit auch noch weiter erhöhen will. Dabei sollen auch risikoreichere Investments abseits von Core getätigt werden”, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

“Investoren sind aber gut beraten, sich die aktuellen Risikofaktoren bewusst zu machen und ihre Investitionsstrategien in Bezug auf die verschiedenen Assetklassen zu überdenken. So stellen sich vor allem ausländische Investoren gegenwärtig die Frage, ob ein Investment in Wohnimmobilien in Berlin angesichts der dort herrschenden Debatten über Deckel, Bremsen und Enteignungen noch ein interessantes Engagement ist. Der immer so gelobte ‘Safe Haven’ Deutschland beginnt angesichts dieser Ungereimtheiten zu bröckeln”, gibt Timo Tschammler zu bedenken. Der JLL Deutschlandchef weiter: “Dazu kommen die globalen und europäischen Sorgen, die auch in den vergangenen drei Monaten nicht kleiner geworden sind. Im Gegenteil. Neben Brexit, Italiens Staatsschulden und den global ausufernden Handelskonflikten entwickelte sich in den letzten Wochen eine bedrohliche Spannung zwischen den USA und dem Iran. Das alles sind keine guten Voraussetzungen für ein stabiles und investorenfreundliches Umfeld. In den USA sendet die FED bereits erste Signale für eine Zinssenkung und bei der EZB fragt man sich, welche geldpolitischen Pfeile noch aus dem Köcher gezogen werden, sollte sich das konjunkturelle Klima weiter eintrüben. Noch hängen die dunklen Wolken lediglich am Horizont und ganz konkrete Auswirkungen auf den Investmentmarkt haben sie bislang noch nicht entfaltet – zu stark wirken zinsinduzierte Opportunitäten und vor allem der immer noch gut performende Vermietungsmarkt.”

Transaktionsvolumen* bleibt im Jahresvergleich auf ähnlichem Niveau

In Frankfurt bundesweit größte Einzeltransaktion

Nach dem etwas verhaltenen Jahresauftakt (Q1 inklusive Living: 15,2 Mrd. Euro) zeigt sich der Investmentmarkt zum Ende des zweiten Quartals (inklusive Living: 17 Mrd. Euro) wieder von seiner stärkeren Seite. “Trotz des nach wie vor vorhandenen Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage scheinen weder Produktmangel noch steigende Preise eine abschreckende Wirkung auf die Investoren zu entfalten”, meint Timo Tschammler.

Inklusive der Assetklasse Living lag das gesamte Transaktionsvolumen zwischen Januar und Ende Juni 2019 bei ca. 32,2 Mrd. Euro, rund zwölf Prozent weniger als im gleichen Zeitraum 2018. Und dies, obwohl sich die Anzahl der abgeschlossenen Transaktionen im zweiten Quartal um fast 30 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten 2019 reduziert hat. Ohne Living-Immobilien machte das Halbjahresergebnis 24,2 Mrd. Euro aus. “Damit ist klar, dass großvolumige Transaktionen das Ergebnis aufgefangen haben. Sieben der zehn größten Abschlüsse des ersten Halbjahres wurden im zweiten Quartal getätigt”, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Ganz vorne auf der Transaktionsliste stehen mit dem Verkauf eines Wohn- und Geschäftshausportfolios durch den chinesischen Staatsfonds CIC an ein Konsortium aus der ZBI-Gruppe und Union Investment und dem Verkauf von 57 Warenhäusern von Hudson’s Bay Company an die österreichische Signa-Gruppe sogar zwei Transaktionen deutlich jenseits der Milliarden-Marke. Die größte Einzeltransaktion fand kurz vor Quartalsschluss mit dem Verkauf der Frankfurter “Die Welle” für rund 620 Mio. Euro statt. JLL war dabei vom Verkäufer mandatiert. Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen mehr als zwei Drittel des Gesamtvolumens. Leicht an Boden gewonnen haben Portfolioverkäufe im zweiten Quartal. Ihr Halbjahresergebnis liegt damit bei knapp 10,5 Mrd. Euro, allerdings im Jahresvergleich immer noch ein Minus von 28 Prozent.

“Damit haben sich bereits in der ersten Jahreshälfte einige der seit Jahresende 2018 in Verkaufsprozessen befindlichen größeren Objekte und Portfolios realisiert. Auf dieser Basis und vor dem Hintergrund unserer Erwartung an eine weiterhin hohe Investorennachfrage hat unsere Jahresprognose 2019 mit einem Transaktionsvolumen von rund 70 Mrd. Euro nach wie vor Bestand”, so Timo Tschammler.

Fast 40 Prozent des Big 7 Transaktionsvolumens entfällt auf Berlin – Anzahl der gehandelten Büroimmobilien sinkt

Im Zuge der positiven Entwicklung des Investmentmarktes im zweiten Quartal hat auch das Transaktionsvolumen in den Big 7 wieder zugelegt. Inklusive Living wurden dort im Halbjahr mehr als 17 Mrd. Euro investiert (ohne Living: knapp 14 Mrd. Euro). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich von 23 Prozent (Q 1 2019/Q 1 2018) auf 14 Prozent (H1 2019/H1 2018) verringert. Der Anteil ausländischer Kapitalquellen, im zweiten Quartal leicht wachsend, lag für das gesamte Halbjahr bei 34 Prozent. Einheimische Investoren behalten auf Käuferseite mit immerhin fünf der zehn größten Transaktionen ein entsprechendes Gewicht.

Die Performance fällt je nach Stadt weiter sehr unterschiedlich aus. Während auf Berlin sechs der zehn größten Transaktionen in den Big 7 entfallen, die Bundeshauptstadt damit ein Transaktionsvolumen von insgesamt mehr als 6,7 Mrd. Euro und ein Plus von 36 Prozent im Jahresvergleich bilanzieren kann, fällt der Rückgang des Volumens am deutlichsten in Hamburg (- 49 Prozent) und in München (- 44 Prozent) aus. “Auch wenn sich die Erklärung Quartal für Quartal wiederholt: der Rückgang an Isar und Elbe ist keineswegs einer rückläufigen Nachfrage geschuldet. Im Gegenteil, in strukturierten Bieterprozessen findet nach wie vor ein umkämpfter Wettbewerb zwischen den Investoren um die besten Anlageprodukte statt. Angesichts der anziehenden Büro-Neubaupipeline für dieses und nächstes Jahr sollten sich in diesen beiden Städten wieder neue attraktive Anlageoptionen in der Assetklasse Büro ergeben”, so Helge Scheunemann.

Mit Transaktionen in Erlangen, Nürnberg und Wiesbaden mit Einzelvolumina jeweils zwischen 230 und 320 Mio. Euro konnten einzelne Märkte aus der so genannten “zweiten Reihe” in die Phalanx der Großabschlüsse eintreten. Insgesamt (Einzel- und Portfoliotransaktionen) wurden außerhalb der etablierten sieben Hochburgen im ersten Halbjahr rund 15 Mrd. Euro angelegt und damit zehn Prozent weniger als noch vor zwölf Monaten. Fast 40 Prozent aller Einzeltransaktionen wurden in Städten außerhalb der Big 7 getätigt.

Auch das zweite Quartal hat nicht dafür gesorgt, dass sich an der Verteilung der relativen Anteile hinsichtlich der Assetklassen signifikant etwas geändert hat. Der Fokus der Investoren liegt nach wie vor eindeutig auf Büroimmobilien, die auf einen Anteil von 36 Prozent kommen. Mit allein 27 Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze vereint diese Assetklasse auch den größten Teil der großvolumigen Abschlüsse auf sich. Allerdings bedeuten die im zweiten Quartal registrierten 70 Büro-Transaktionen (Einzel- und Portfoliotransaktionen) den niedrigsten Wert der letzten fünf Quartale. “Eine fundamentale Wende deutet sich damit aber unserer Meinung nach nicht an. Wir beobachten vielmehr, dass Investoren versuchen, ihr Portfolio stärker zu diversifizieren”, so Timo Tschammler. So erklären sich dann auch die Anteile der übrigen Assetklassen. Auf Platz zwei folgt Living mit 28 Prozent und Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von rund 15 Prozent. Letztere haben nicht zuletzt aufgrund der Karstadt-Kaufhof-Warenhaus Milliarden-Transaktion etwas an Boden gut gemacht. “Dennoch bleibt auch hier zu konstatieren, dass Fachmärkte und Fachmarktzentren im Einzelhandelsbereich ihre Rolle als ‘Investor’s Darling’ beibehalten haben. Trotz des Gewichts des Karstadt-Kaufhof-Warenhaus-Portfolios beläuft sich der Anteil der Fachmarktprodukte auf 40 Prozent des in Einzelhandelsimmobilien investierten Volumens”, so Helge Scheunemann.

Büro-Renditen unverändert – Druck bleibt aber bestehen

Durchschnaufen ist angesagt, zumindest was die Entwicklung der Spitzenrenditen für Top-Büroimmobilien angeht. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,06 Prozent zeigt sich diese im Vergleich zum Vorquartal als stabil, im Zwölf-Monatsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger. Sowohl die Investorennachfrage, die Entwicklung der Staatsanleihen als “risikolose” Alternativanlage als auch die zu erwartenden weiteren Mietsteigerungen werden dazu führen, dass der Druck auf die Renditen erhalten bleibt. “Bis Ende des Jahres erwarten wir einen leichten Rückgang im Schnitt über die Big 7 um 10 Basispunkte auf dann 2,96 Prozent”, prognostiziert Helge Scheunemann.

Auch in anderen Lagen der Big 7 abseits der Top-Lage oder für schlechtere Objektqualitäten hat es zum Ende des zweiten Quartals keine Änderung bei den Renditen gegeben. Für Top-Objekte in B-Lagen liegen sie bei 3,41 Prozent und damit rund 35 Basispunkte höher im Vergleich zur Spitzenrendite und zu einem Objekt in Top-Lage. Mit kürzeren Restlaufzeiten oder mit Leerständen liegt die Rendite aktuell bei 3,89 Prozent.

Trotz der stabilen Renditewerte im zweiten Quartal hat der JLL-Kapitalwerteindex für Top-Büroimmobilien mit Stand Ende Juni weiter zugelegt und liegt Ende Juni 13,8 Prozent höher als noch vor 12 Monaten. “Dies zeigt einmal mehr die Bedeutung der positiven Mietpreisentwicklung, die mit einem Anteil von 7,8 Prozent am Index mittlerweile ein höheres Gewicht hat als die Renditekompression”, erklärt Scheunemann.

Im Gegensatz zur Spitzenrendite für Büroimmobilien zogen die Spitzenpreise für Logistikimmobilien im zweiten Quartal wieder an. Mit 3,90 Prozent (- 10 Basispunkte gegenüber Q1 2019) bewegt sich die Spitzenrendite erstmals in der Historie unter der Vier-Prozent-Schwelle. “Damit ist aus unserer Sicht noch nicht Schluss. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren Renditerückgang auf 3,75 Prozent. Die immer enger werdenden Verflechtungen zwischen Einzelhandel und Logistik sind die Wegbereiter solcher Renditen. In einer durch Online-Shopping getriebenen Multi-Channel-Welt spielen neuartige und näher an die Städte heranrückende Logistikimmobilien eine immer wichtigere Rolle in der komplexen Lieferkette zwischen Händler, Logistiker und Endverbraucher”, so Scheunemann.

Bei Einzelhandelsimmobilien setzt sich die seit Jahresende 2018 zu beobachtende Ausdifferenzierung zwischen den einzelnen Segmenten fort. Während für Shopping Center ein weiterer Renditeanstieg um zehn Basispunkte auf 4,20 Prozent zu registrieren ist, ist aufgrund der nach wie vor starken Nachfrage für Fachmarktprodukte die Spitzenrendite zum Ende des zweiten Quartals um zehn Basispunkte gesunken. Sie nähert sich mit 4,30 Prozent immer mehr den Shopping Center Renditen. Unverändert geblieben sind die Spitzenrenditen für einzelne Fachmärkte mit 5,10 Prozent und auch für innerstädtische Geschäftshäuser mit 2,87 Prozent. Bei beiden Nutzungsarten werden auch bis Ende des Jahres keine Veränderungen erwartet.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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