Archiv für die Kategorie: Immobilien

Hohe Anteile energieeffizienter Wohnungen bei Angeboten im Osten und Süden

München und Frankfurt mit höchsten Aufschlägen für gute Effizienz unter den Big 7

Hoher Mehrpreis für energieeffiziente Apartments in Miesbach und Schleswig-Flensburg

Die Lage ist längst nicht mehr alles beim Kauf einer Eigentumswohnung: Energieeffizienz ist auch aufgrund stark gestiegener Preise in den vergangenen Jahren auf der Kriterienliste für Immobilienkäufer*innen deutlich nach oben gerückt. Dazu kommen die Anforderungen an Wohnungsbesitzer*innen, die sich aus der im März 2024 verabschiedeten EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die in Deutschland im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt wird, ergeben. Wer also gleich eine Wohnung mit guter Energieeffizienzklasse A+, A, B, C oder D kauft, beziehungsweise auf diesen Standard saniert, hat entscheidende Vorteile. Erstens lassen sich so laufende Nebenkosten sparen, da die Energiekosten pro Quadratmeter etwa in der Energieeffizienzklasse B nur etwa halb so hoch sind wie in der schlechten Energieeffizienzklasse E. Zweitens werden so oft nachfolgende Ausgaben für die energetische Sanierung eingespart. Das sollten Interessent*innen bei der Auswahl einer Wohnung einbeziehen.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2024 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen den beiden untersuchten Kategorien von Energieeffizienz. Im Durchschnitt über alle Regionen ist in etwa jeder dritten der 2023 unter Angabe der Energieeffizienzklasse angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienz gut oder sehr gut. Doch den Erwerb nur von diesem Kriterium abhängig zu machen, greift zu kurz, denn Käufer*innen zahlen zumeist einen Aufpreis für diesen energieeffizienten Wohnraum.

Der Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit guter und sehr guter Energieeffizienz (Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D) ist in Deutschland nicht gleich verteilt. In 38 Regionen sind nur wenige derartige Wohnungen zu finden. In diesen 26 Landkreisen, neun Groß- und drei Mittelstädten verfügt höchstens eine von vier angebotenen Eigentumswohnungen über eine sehr gute oder gute Energieeffizienz. Den niedrigsten Anteil hat der Vogelsbergkreis in Hessen mit 9,4 Prozent. Ebenfalls gering ist der Anteil im brandenburgischen Landkreis Uckermark (13,3 Prozent) und dem Landkreis Kusel in Rheinland-Pfalz (18,8 Prozent). Es folgen zwei weitere hessische Landkreise: Werra-Meißner-Kreis und Hersfeld-Rotenburg (je 19 Prozent).

In 22 Regionen, vorwiegend im Osten und Süden, verfügt mindestens jede zweite angebotene Eigentumswohnung über die Energieeffizienzklasse D und besser. Darunter fallen 16 Landkreise und vier Mittelstädte sowie die Großstädte Erfurt (Thüringen) und Erlangen (Bayern). In weiteren 30 Regionen liegt der Anteil der Angebote mit guter bzw. sehr guter Energieeffizienz zwar unter 50 Prozent, aber mindestens bei 45 Prozent. Diese insgesamt 52 von 400 Regionen liegen geografisch bevorzugt in den ostdeutschen Bundesländern und im südlichen Teil Bayerns.

Regionen mit einem anteilig großen Angebot an energieeffizienten Wohnungen

Die Top-10-Regionen mit hohen Anteilen an Angeboten mit guten Energieeffizienzklassen liegen ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen Bundesländern. Unter anderem liegt das an dem hohen Bestand an inzwischen oft energetisch sanierten Plattenbauten in vielen Städten im Osten sowie einem höheren Anteil an neueren Gebäuden. Ganz oben auf der Liste steht die Stadt Gera in Thüringen, in der 57 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine hohe Energieeffizienzklasse von mindestens D aufweisen. Die ebenfalls in Thüringen gelegene Stadt Suhl liegt mit 55,6 Prozent nur knapp darunter. Ähnliche Höchstwerte mit Anteilen über 53 Prozent erreichen die Landkreise Fürth (Bayern), Vorpommern-Rügen (Mecklenburg-Vorpommern), Saalfeld-Rudolfstadt (Thüringen), Freising (Bayern) und Weimarer Land (Thüringen).

Ein Blick auf die deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen zeigt, dass die Spitzenreiter mit den höchsten Anteilen an energieeffizienten Wohnungen in Thüringen und Bayern liegen. In Erlangen (Bayern) haben 52,2 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine Energieeffizienzklasse von D oder besser, in Erfurt noch 50,8 Prozent. In den Top 10 der Großstädte finden sich aber auch Orte in anderen Bundesländern wie Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Niedersachsen.

Top 10: Anteil der Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen A+, A, B, C, D* an allen Angeboten** in Großstädten

Stadt***; Bundesland; Anteil; Kaufpreis im Durchschnitt, gute und sehr gute Energieeffizienz, in Euro je qm

Erlangen; Bayern; 52,2%; 5.206,41

Erfurt; Thüringen; 50,8%; 2.926,30

Rostock; Mecklenburg-Vorpommern; 49,7%; 3.669,89

Trier; Rheinland-Pfalz; 47,8%; 4.172,33

Jena; Thüringen; 47,3%; 3.712,71

Bottrop; Nordrhein-Westfalen; 45,8%; 2.380,48

Potsdam; Brandenburg; 44,0%; 5.448,96

Wolfsburg; Niedersachsen; 43,3%; 2.832,96

Magdeburg; Sachsen-Anhalt; 43,2%; 2.222,13

Chemnitz; Sachsen; 43,1%; 1.467,63

*gute und sehr gute Energieeffizienz

**nur Angebote mit ausgewiesener Energieeffizienzklasse; Kaufpreise ohne Nebenkosten

***Sortierung nach Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser.

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

“Die Vorteile energieeffizienter Gebäude liegen auf der Hand – Eigentümer*innen sparen Heizkosten, müssen in naher Zukunft nicht mehr zwingend sanieren und können mit einem anhaltend hohen Wert ihrer Immobilie rechnen. Der Postbank Wohnatlas gibt einen Überblick über Regionen, in denen Interessierte aus einem vergleichsweise großen Angebot von Eigentumswohnungen mit hohem energetischem Standard wählen können”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Nur so können vorhandene Mängel und Sanierungsbedarfe in den Kaufpreis eingerechnet werden. Dabei hilft es Käufer*innen, wenn sie Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen.”

Preisaufschläge für Energieeffizienz in den größten sieben Metropolen

Im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen Deutschlands, die sogenannten Big 7, weisen 35,6 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine gute oder sehr gute Energieeffizienz auf. Den höchsten Anteil an Wohnungen mit Effizienzklasse D und besser bieten München und Berlin, den geringsten Prozentsatz hat Stuttgart. Doch obwohl die Schwabenmetropole im Schnitt verhältnismäßig wenige energieeffiziente Eigentumswohnungen bereithält, fällt der Preisaufschlag für diese Immobilien mit durchschnittlich 834 Euro pro Quadratmeter eher gering aus. Am kleinsten unter den sieben größten Städten ist die Differenz mit 772 Euro in Düsseldorf.

In München beträgt die Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne gute Energieeffizienz dagegen durchschnittlich beachtliche 1.727 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr belegte die bayerische Landeshauptstadt noch den dritten Platz im Ranking, der Aufschlag ist größer geworden. In München kostete eine Wohnung mit dem schlechteren Energiestandard der Energieeffizienzklassen E, F, G oder H durchschnittlich 8.077 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen mit höherem Energiestandard der Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D dagegen 9.805 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt zahlen Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Big 7 immer einen Aufschlag für einen besseren energetischen Standard. Die zweithöchste Preisdifferenz zwischen Angeboten mit guter und schlechter Energieeffizienz besteht in Frankfurt am Main. In der Mainmetropole zahlen Immobilienkäufer*innen durchschnittlich 1.577 Euro mehr für Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser. Es folgt Hamburg mit einem Mehrpreis von 1.431 Euro pro Quadratmeter für energetische Effizienz.

Big 7: Preisdifferenzen 2023 je Quadratmeter zwischen Eigentumswohnungen mit guten und schlechteren Energieeffizienzklassen*

Stadt**; Durchschnittspreis Effizienzklasse A+, A, B, C, D in Euro; Durchschnittspreis Effizienzklassen E, F, G, H in Euro; Differenz in Euro***; Anteil Angebote Effizienzklasse A+, A, B, C, D

München; 9.805; 8.077; 1.727 ; 39,4%

Frankfurt am Main; 7.056; 5.479; 1.577 ; 37,2%

Hamburg; 7.124; 5.693; 1.431 ; 36,7%

Berlin; 6.400; 5.284; 1.116; 38,5%

Köln; 5.276; 4.257; 1.019 ; 35,5%

Stuttgart ; 5.392 ; 4.558; 834 ; 28,1%

Düsseldorf; 5.333; 4.561; 772 ; 33,7%

*Auf Basis aller Angebote mit Angabe einer Energieeffizienzklasse

** sortiert nach Preisdifferenz zwischen ETW mit und ohne gute Energieeffizienzklasse

*** mögliche Abweichungen durch Rundungsdifferenzen

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

Die von den HWWI-Fachleuten berechnete Höhe der durchschnittlichen Mehrkosten hilft Kaufinteressierten, die Wahl zwischen einer energieeffizienteren Wohnung und einer Eigentumswohnung mit den schlechteren Energieeffizienzklassen E, F, G und H zu treffen. “In Regionen mit überdurchschnittlich teuren energieeffizienten Wohnungen lohnt sich womöglich die Sanierung einer älteren bzw. weniger energieeffizienten Immobilie”, sagt Beermann. “Die Höhe der dafür veranschlagten Kosten ist stark vom Einzelfall abhängig. Dabei spielt neben dem Sanierungsbedarf auch die Anzahl der Wohneinheiten eine Rolle, denn energetische Sanierung ist Sache der Eigentümer*innengemeinschaft. Die Dämmung des Daches kostet in einem 4-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem 20-Parteien-Gebäude, kann in letzterem Fall aber auf mehr Schultern verteilt werden. Die Höhe der bestehenden Rücklagen ist ebenso zu beachten, wie die konkrete Ausstattung mit alten Heizungen oder ob es ausreicht, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen. Es ist dringend anzuraten, Expert*innen zu Rate zu ziehen.”

Das kostet Energieeffizienz jenseits der großen Metropolen

In insgesamt 64 Regionen werden Aufschläge von mehr als 1.000 Euro je Quadratmeter aufgerufen für Wohnungen, die eine Energieeffizienzklasse von A+, A, B, C oder D aufweisen. Darunter fallen 22 Regionen mit mindestens 1.250 Euro Mehrpreis. Neben Hamburg, München und Frankfurt am Main aus den Big 7 fallen darunter auch die Großstädte Oldenburg (Niedersachsen) und Wiesbaden (Hessen), die Mittelstädte Rosenheim (Bayern) und Emden (Niedersachsen) sowie mehrere Landkreise in Ferienregionen. Beispielsweise werden in Emden im Schnitt 3.099 Euro pro Quadratmeter für energieeffiziente Eigentumswohnungen verlangt, 1.597 Euro mehr als für eine Immobilie mit einer schlechteren Energieeffizienz. Damit zahlen Wohnungskäufer*innen in der Mittelstadt an der Emsmündung einen größeren Aufschlag als in Metropolen wie Frankfurt am Main und Hamburg. In Rosenheim beträgt der Aufpreis 1.258 Euro und ist damit höher als in der Hauptstadt Berlin.

Zu den teuren Gegenden für Kaufinteressent*innen, die auf Energieeffizienz Wert legen, gehören auch viele Landkreise – vor allem im Norden und Süden Deutschlands. Den höchsten Aufpreis von 2.362 Euro zahlen Käufer*innen im Landkreis Miesbach (Bayern), dicht gefolgt von Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) mit 2.043 Euro pro Quadratmeter. Der Landkreis Wesermarsch (Niedersachsen) folgt mit 1.743 Euro Mehrpreis. In allen drei Kreisen zahlen Käufer*innen einen höheren Aufschlag für Energieeffizienz als etwa in München. Im bayerischen Landkreis Berchtesgadener Land liegt der Aufschlag mit knapp 1.700 Euro über dem von Frankfurt am Main. In den Top 10 der höchsten Aufpreise befinden sich zusätzlich der bayrische Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, der baden-württembergische Landkreis Tübingen und der Landkreis Merzig-Wadern im Saarland.

In 130 Regionen beträgt der Preisaufschlag für energetisch effiziente Wohnungen weniger als 500 Euro je Quadratmeter, in 48 dieser Regionen sogar weniger als 250 Euro. Viele davon liegen in Sachsen (9), Thüringen (8), Bayern (7) und Niedersachsen (4). Nur zwölf Euro mehr pro Quadratmeter müssen Käufer*innen im Landkreis Bautzen (Sachsen) für mehr Energieeffizienz investieren, im Landkreis Görlitz (Sachsen) sind es 24 Euro, in Brandenburg an der Havel (Brandenburg) 40 Euro, in der kreisfreien Stadt Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz 51 Euro und in der Stadt Passau (Bayern) 65 Euro. Auch die von Altbauten geprägten bayerischen Städte Passau, Würzburg sowie das rheinland-pfälzische Koblenz gehören zu den Regionen mit vergleichsweise geringen Aufschlägen für energieeffiziente Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt über alle Landkreise eines Bundeslandes bestehen die höchsten Differenzen in Schleswig-Holstein (842 Euro), die niedrigsten in Sachsen (127 Euro).

Hier kostet Energieeffizienz weniger

Gute Nachrichten für alle, die Wohnnebenkosten sparen wollen, gibt es in sieben Regionen. Hier kosten Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklassen D und besser im Durchschnitt weniger als Wohnungen mit einer schlechteren Energieeffizienz. Das liegt vor allem an der Lage. In vielen Altstädten gibt es kaum Neubauten und die energieeffizienten Gebäude stehen in weniger attraktiven Außenbezirken. Die größte Preisdifferenz weist die kreisfreie Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) auf. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Effizienzklassen E, F, G und H zahlen Käufer*innen im Schnitt 912 Euro mehr pro Quadratmeter als für energieeffizientere Wohnungen. Deutlich geringer ist der Vorteil mit 223 Euro für energieeffiziente Eigentumswohnungen im Saale-Orla-Kreis in Thüringen. Auch in den Landkreisen Lindau (Bodensee) in Bayern, Mittelsachsen und Meißen (Sachsen), Greiz (Thüringen) sowie der Stadt Heidelberg (Baden-Württemberg) sind Liebhaber von Energieeffizienz sogar finanziell im Vorteil.

“Trotz der Preisvorteile für Effizienz in diesen Regionen kann sich in einigen Fällen eine weniger energieeffiziente Wohnung selbst mit Aufpreis und Sanierungskosten rechnen, wenn ihre Lage dies rechtfertigt. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert auch künftig halten oder steigern. Eine sehr energieeffiziente Wohnung außerhalb oder in weniger ansprechender Umgebung wird auch mit zusätzlichen Investitionen nicht in eine gute Lage versetzt”, erläutert Beermann. “Interessent*innen sollten dies nie pauschal beurteilen, sondern Merkmale wie Lage und Ausstattung prüfen sowie diese mit dem Budget und den persönlichen Anforderungen abgleichen.”

Angaben zur Berechnung der Energieeffizienz

Untersucht wurden deutschlandweit alle Angebote von Eigentumswohnungen, die über Angaben zum Energieeffizienzstandard verfügten.

Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch

Am 12. März 2024 hat das Europäische Parlament die neuverfasste Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet. Danach soll z.B. der Energieverbrauch von Wohngebäuden in den einzelnen Mitgliedsländern im Schnitt bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken. Der ursprüngliche Vorschlag der EU-Kommission, Mindeststandards und eine Sanierungspflicht für die energetisch ineffizientesten Wohngebäude eines Landes einzuführen, wurden im Zuge der Verhandlungen gestrichen. In Deutschland erfolgt die Umsetzung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es sieht seit dem 1. Januar 2024 unter anderem vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Die Bundesregierung muss nun prüfen, ob ergänzende Maßnahmen erforderlich sind, um die im März 2024 verabschiedeten Vorgaben der EU-Richtlinie einhalten zu können. Generell gelten Gebäude mit einer Energieeffizienzklasse E und schlechter als Gebäude mit unterdurchschnittlicher und schlechter Energieeffizienz.

Gute und sehr gute Energieeffizienz

Energieeffizienzklasse A+ mit weniger als 30 kWh/m² (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40).

Energieeffizienzklasse A mit 30 bis 50 kWh/m² (3-Liter-Haus, KfW-Effizienzhaus 55).

Energieeffizienzklasse B mit 50 bis 75 kWh/m² (Niedrigenergiehaus sowie die meisten Neubauten)

Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² (KfW-Effizienzhaus 100).

Energieeffizienzklasse D für ein Haus mit 100 bis 130 kWh/m² Energieverbrauch (gut sanierte Bestandsbauten)

Unterdurchschnittliche und schlechte Energieeffizienz

Energieeffizienzklasse E mit 130 bis 160 kWh/m²

Energieeffizienzklasse F mit 160 bis 200 kWh/m²

Energieeffizienzklasse G mit 200 bis 250 kWh/m²

Energieeffizienzklasse H ab 250 kWh/m² für ältere, nicht sanierte oder sehr schlecht gedämmte Häuser

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den fünften Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Verantwortlich für den Inhalt:

Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, welche Energieeffizienzklassen gerade vermehrt auf den Markt kommen und wie sich die Preise je Energieeffizienzklasse in zwei Jahren entwickelt haben:

Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H nimmt im 2-Jahresvergleich um 3 Prozentpunkte zu.

Sanierungsbedürftige Immobilien sind deutlich günstiger als vor zwei Jahren und bieten Verhandlungsspielraum.

Während vor zehn Jahren etwa ein Drittel der Wohnungsangebote in Ostdeutschland die Energieeffizienzklasse E oder schlechter aufwiesen, waren es im Norden, Westen und Süden Deutschlands vielerorts mehr als 50 Prozent. Der Immobilienbestand wurde seitdem vielerorts energetisch saniert, wie eine kürzlich veröffentlichte Analyse von GEWOS und ImmoScout24 zeigt. Dennoch weisen aktuell 42 Prozent der Wohnimmobilien am Markt eine Energieeffizienzklasse E bis H auf und sind sanierungsbedürftig. Das zeigt die aktuelle Auswertung von ImmoScout24.

“Es kommen momentan vermehrt Immobilien mit schlechter Energieeffizienz auf den Markt. Das sehen wir an den Angeboten von Immobilien mit Energieeffizienzklasse G und H, die in den letzten zwei Jahren auf unserer Plattform deutlich zugenommen haben”, sagt Kristian Kehlert, Leiter Marktanalyse bei ImmoScout24. “Die Preise für Immobilien mit Klasse E bis H sind deutlich günstiger als für energieeffizientere Immobilien. Den Sanierungsbedarf sollten Kaufinteressierte bei solchen Immobilien vorab gut kalkulieren und entsprechend für die Preisverhandlung nutzen.”

Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt zu

Der Anteil der Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A und B, die im zweiten Quartal 2024 bei ImmoScout24 im Angebot sind, liegt bei 19 Prozent. Damit ist der Anteil so hoch wie vor zwei Jahren. Die Anteile der mittleren Energieeffizienzklassen C und D sind seit dem zweiten Quartal 2022 um jeweils einen Prozentpunkt zurückgegangen. Auch die Klassen E und F machen jeweils 1 Prozentpunkt weniger am Angebot aus als vor zwei Jahren. Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt hingegen merklich zu. So haben Häuser mit der zweitschlechtesten Energieeffizienzklassen G im gleichen Zeitraum um 1 Prozentpunkt zugelegt. Der Anteil an Häusern mit der schlechtesten Klasse E ist mit 3 Prozentpunkten am stärksten gestiegen.

Sanierungsbedürftige Immobilien sind deutlich günstiger als vor zwei Jahren

Das WohnBarometer für Q2 2024 zeigt, dass sich die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen deutschlandweit aktuell zum Großteil seitwärts bewegen. Dennoch liegen die Preise nach den Abwertungen im Jahr 2023 noch unter dem Preisniveau von 2022. Das gilt insbesondere für unsanierte Immobilien mit schlechter Energieeffizienz. Lag der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse E im zweiten Quartal 2022 bei knapp unter 4.000 Euro pro Quadratmeter, sind es im zweiten Quartal 2024 rund 3.500 Euro. Das entspricht einem Preisrückgang von 11,5 Prozent in zwei Jahren. Bei den schlechteren Klassen F bis H fallen die durchschnittlichen Preisrückgänge mit 12,0 bis 13,8 Prozent noch etwas größer aus. Für Immobilien mit der schlechtesten Energieklasse H ist der durchschnittliche Angebotspreis von 3.015 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2022 auf 2.610 Euro gesunken. Die Immobilien sind im Schnitt 13,4 Prozent günstiger als vor zwei Jahren. Trotz der geringeren Angebotspreise sollten Kaufinteressierte den Sanierungsbedarf nicht vernachlässigen. Der Modernisierungsrechner von ImmoScout24 gibt in wenigen Schritten eine erste Kosteneinschätzung für geplante Modernisierungsmaßnahmen.

Methodik

Für die Auswertung der Verteilung der Energieeffizienzklassen wurden alle Anzeigen von Häusern und Wohnungen in Deutschland analysiert, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 bei ImmoScout24 inseriert waren. Für die Auswertung der Preisentwicklung wurden alle Angebote für Häuser und Wohnungen in kreisfreien Städten mit Baujahr bis 1990 berücksichtigt, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 inseriert waren. Bei den angegebenen Preisen handelt es sich um Durchschnittspreise.

Verantwortlich für den Inhalt:   

Immobilien Scout GmbH, Andreasstr. 10, 10243 Berlin, Tel: +49 30 24301-1023, www.immobilienscout24.de 

Eine immowelt Analyse der prozentualen Preisaufschläge für Eigentumswohnungen mit Balkon in ausgewählten deutschen Großstädten zeigt:

Deutliche Aufschläge besonders in günstigeren Städten, geringer Preiseinfluss hingegen in den Metropolen

München (+2,0 Prozent) und Köln (+2,9 Prozent) mit niedrigsten Balkonzuschlägen

Moderate Aufpreise in Frankfurt (+3,5 Prozent), Hamburg (+4,0 Prozent) und Berlin (+5,6 Prozent)

Spürbare Balkonzuschläge vor allem in NRW und im Osten – Solingen (+18,8 Prozent) und Halle (+15,4 Prozent) mit größten prozentualen Mehrkosten

Ob Sonnenbaden, Grillen oder Sternegucken – auf dem eigenen Balkon lässt sich der Sommer in vollen Zügen genießen. Das hat jedoch seinen Preis: Deutschlandweit treibt ein Balkon den Angebotspreis einer Eigentumswohnung um durchschnittlich 6,1 Prozent in die Höhe. In der Spitze müssen Käufer in deutschen Großstädten sogar fast 19 Prozent mehr bezahlen. Doch es gibt auch Städte, in denen ein Balkon nur wenig am Kaufpreis ändert. Das zeigt eine aktuelle immowelt Analyse über die Preisaufschläge für Eigentumswohnungen mit Balkon in 42 ausgewählten deutschen Großstädten. Im Rahmen der Untersuchung wurde der durchschnittliche prozentuale Einfluss eines Balkons, einer Terrasse oder einer Loggia auf den Angebotspreis ermittelt, wobei alle anderen Wohnungsmerkmale konstant gehalten wurden.

Geringster Aufschlag in München

In den beliebten Metropolen fallen die prozentualen Aufschläge für einen Balkon vergleichsweise gering aus. Die starke Nachfrage in diesen Städten sorgt dafür, dass auch Wohnungen ohne Balkon oftmals zu hohen Preisen verkauft werden. Ein Balkon hat somit tendenziell weniger Einfluss auf den Gesamtpreis. Am deutlichsten zeigt sich das in München, der mit Abstand teuersten deutschen Großstadt. Dort erhöht ein Balkon den Angebotspreis einer Eigentumswohnung im Mittel um lediglich 2,0 Prozent – der niedrigste Wert der Analyse.

Berlin: Knapp 6 Prozent Aufpreis für einen Balkon

In den anderen populären Hotspots müssen Immobilienkäufer ebenfalls nur mit moderaten Aufpreisen rechnen. In Köln liegt der durchschnittliche Aufschlag für eine Eigentumswohnung mit Balkon bei 2,9 Prozent. Vergleichsweise gering fallen die Mehrkosten auch in Frankfurt (+3,5 Prozent) und Hamburg (+4,0 Prozent) aus. Etwas größer ist das Preis-Plus in Berlin: Wer einen Balkon für unverzichtbar hält, muss in der deutschen Hauptstadt mit einem Aufschlag von 5,6 Prozent rechnen.

Bis zu 19 Prozent: Höchste Balkonzuschläge in NRW und im Osten

Am deutlichsten ist der Einfluss von Balkonen auf die Angebotspreise hingegen abseits der beliebten Metropolen. Die höchsten prozentualen Mehrkosten der Analyse verzeichnet das nordrhein-westfälische Solingen. Dort verteuert ein Balkon den Preis einer Eigentumswohnung um durchschnittlich 18,8 Prozent. Mit zweistelligen prozentualen Aufschlägen müssen Käufer auch in mehreren anderen Großstädten Nordrhein-Westfalens rechnen, etwa in Mönchengladbach (+14,0 Prozent), Oberhausen (+12,9 Prozent) oder Mülheim an der Ruhr (+12,0 Prozent). Gerade die Ruhrgebietsstädte sind durch Arbeitersiedlungen geprägt, in denen ein Balkon oftmals nicht zur Ausstattung gehört. Eigentumswohnungen mit Balkon sind folglich begehrt und werden daher möglicherweise zu höheren Preisen angeboten.

Auch in mehreren ostdeutschen Großstädten müssen sich balkonaffine Käufer auf ein spürbares Preis-Plus einstellen. Den zweitstärksten Aufschlag der Analyse gibt es in Halle (Saale) mit 15,4 Prozent. In Leipzig (+12,9 Prozent) und Magdeburg (+12,0 Prozent) fallen die Mehrkosten für einen Balkon ebenfalls vergleichsweise deutlich aus. Die ostdeutschen Städte verfügen über viel alte Bausubstanz, in der ein Balkon im Gegensatz zu Neubauten nicht als Standard gilt. Das könnte dafür sorgen, dass Eigentumswohnungen mit Balkon in diesen Städten zum Teil deutliche höhere Preise am Markt erzielen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Der Anteil von Häusern mit Photovoltaik und Wärmepumpe zum Kauf steigt: +3 Prozent bei der Ausstattung mit Photovoltaik und +2 Prozent bei Einbau einer Wärmepumpe.

Das Gebäudeenergiegesetz hat neue Tatsachen geschaffen: Spätestens ab Mitte 2028 soll bei neuen Heizungen die Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie verbindlich werden. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen gelten dabei als ein geeignetes Mittel, um das Eigenheim auf einen guten Energiestandard zu bringen. Schon jetzt hat diese Ausstattung eine positive Auswirkung auf den Preis – besonders Häuser mit Wärmepumpe haben einen Verkaufspreis, der im Durchschnitt 43 Prozent höher ist als bei Häusern ohne.

“Hausbesitzer:innen müssen sich im Zuge der Energiewende mit neuen Formen des Heizens auseinandersetzen. Bereits jetzt können wir sehen, dass eine moderne Energieversorgung und eine höhere Energieeffizienzklasse sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken” , sagt Christoph Barniske, Vice President Product bei ImmoScout24. “Es lohnt sich, die Möglichkeiten und Förderungen einer Sanierung zu prüfen.”

Photovoltaikanlagen und Wärmepumpe treiben die Angebotspreise für Häuser nach oben

Für ein Haus mit einer Photovoltaikanlage werden im Durchschnitt 3.644 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind 20 Prozent mehr pro Quadratmeter als für ein Haus ohne, das im Durchschnitt für 3.049 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Häuser mit Wärmepumpe werden im Gegensatz für 4348 Euro pro Quadratmeter angeboten – ein Preis, der 43 Prozent höher ist als für Häuser ohne Wärmepumpe. Wer beides in dem Haus zusammen bringt, verlangt durchschnittlich 50 Prozent mehr. Das zeigt eine ImmoScout24-Analyse zum Zusammenhang von Angebotspreis und Ausstattung von Heizungssystemen, die ohne fossile Brennstoffe funktionieren.

Zu beachten ist, dass Wärmepumpen häufiger in Neubauten vorzufinden sind, welche aufgrund der Baukosten einen höheren Kaufpreis aufweisen als Objekte im Bestand. Auch haben diese Gebäude insgesamt eine bessere Energieeffizienzklasse, was sich – neben der Lage – ebenfalls positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Für Hauseigentümer:innen bietet ImmoScout24 eine Vergleichsplattform sowohl für Photovoltaik- als auch für Wärmepumpen-Installation an. Zudem gibt der Modernisierungsrechner von ImmoScout24 in wenigen Schritten eine Kosteneinschätzung für geplante Modernisierungsmaßnahmen.

Häuser mit Photovoltaik bzw. Wärmepumpe sind seit 2021 bis zu 9 Prozent im Wert gestiegen

Seit 2021 steigen Häuser mit Wärmepumpe und Photovoltaikanlage im Wert. Durch steigende Energiepreise und das Gebäudeenergiegesetz ist eine bereits vorhandene, alternative Versorgung mit Strom und Wärme ein großer Vorteil sowohl für Verkäufer:innen als auch Käufer:innen. Mit einer Photovoltaikanlage ist der durchschnittliche Angebotspreis im Jahr 2024 (3.644 Euro) um 5 Prozent höher als für Häuser mit PV-Anlage im Jahr 2021 (3.458 Euro). Bei Häusern mit Wärmepumpe ist der Verkaufswert zwischen 2021 und 2024 um 6 Prozentpunkte gestiegen. Häuser mit Photovoltaikanlage und Wärmepumpe werden 2024 für 9 Prozent mehr angeboten als vor drei Jahren, während der Angebotspreis von Einfamilienhäusern ohne diese Ausstattung deutschlandweit im selben Zeitraum um 2 Prozent gestiegen ist.

Das Angebot an Immobilien mit Wärmepumpe und Photovoltaikanlage nimmt zu

Im Jahr 2021 lag der Anteil von Einfamilienhäusern mit Photovoltaikanlage bei 5 Prozent und von Häusern mit Wärmepumpe bei 3 Prozent. Im Jahr 2024 sind 8 Prozent der zum Kauf angebotenen Einfamilienhäuser, die aktuell zum Verkauf angeboten werden, mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet und 5 Prozent mit einer Wärmepumpe. Besonders viele Häuser mit Wärmepumpe findet man im Landkreis Cloppenburg. Fast jedes vierte zum Kauf angebotene Haus besitzt dort eine Wärmepumpe (22 Prozent). In den Landkreisen Amberg-Sulzbach und Landshut hat jedes fünfte Haus eine Photovoltaikanlage auf dem Dach (20 Prozent).

Verantwortlich für den Inhalt:   

Immobilien Scout GmbH, Andreasstr. 10, 10243 Berlin, Tel: +49 30 24301-1023, www.immobilienscout24.de 

Deutlich mehr als 60 Prozent aller fertiggestellten Neubauflächen bereits belegt

Der Bürovermietungsmarkt hält Kurs: Die nach dem ersten Quartal 2024 vielversprechenden Zeichen einer Belebung haben sich zum Halbjahr bestätigt. Mit rund 1,27 Millionen m² legte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um mehr als neun Prozent zu. Auf dieser Basis bleibt JLL bei seiner Prognose für das Gesamtjahr von insgesamt 2,7 Millionen m² und einem Plus von sechs Prozent. Dieses Ergebnis kann als Zeichen des nach wie vor recht starken und robusten Arbeitsmarktes gesehen werden. Zwar wollen Unternehmen in Deutschland laut dem ifo-Institut grundsätzlich weniger Personal einstellen und auch das ifo-Beschäftigungsbarometer sank im Juni leicht um 0,4 Punkte auf 95,9 Punkte. Dennoch bezieht sich diese kleine Delle eher auf die Industrie und den Handel, wo der derzeitige Auftragsmangel viele Unternehmen davon abhält, Personal aufzubauen. Auch offene Stellen werden tendenziell nicht nachbesetzt.

Besser sieht es dagegen bei den für den Büromarkt wichtigen Dienstleistern aus, hier sind weiterhin Neueinstellungen geplant, was sich unterstützend auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken sollte. In der Tendenz sind die Gesuche dieser Unternehmen häufig eher kleinteilig. Das lässt sich auch aus der Abschlussstatistik des ersten Halbjahres am Vermietungsmarkt nachvollziehen. In allen Hochburgen wird das Umsatzergebnis in erster Linie durch kleine und mittlere Flächeneinheiten gespeist. Größere Abschlüsse jenseits von 5.000 m² sind die Ausnahme. Es befinden sich allerdings aktuelle Gesuche auch größerer Flächen unter anderem von Banken und Unternehmensberatungen im Markt, die in den nächsten Quartalen in konkreten Anmietungen münden können.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Der Trend zeigt auf dem Bürovermietungsmarkt wieder in die richtige Richtung. Zu einer kompletten Erholung fehlen aber noch die Großanmietungen, die dem Flächenumsatz zum signifikanten Sprung nach vorne verhelfen. Hier wirkt sich aktuell die Zurückhaltung der Unternehmen bei den Gesuchen vor allem im vergangenen Jahr aus. Die Anfragen nach Großflächen kommen jetzt wieder zurück und werden sich in der zweiten Jahreshälfte auch in den Zahlen niederschlagen. Allerdings wird es auch hier deutliche Unterschiede zwischen den deutschen Immobilienmetropolen geben.“

Ohne entsprechendes ESG-Angebot entscheiden sich viele Unternehmen zur Verlängerung

Ein weiterer Aspekt, der die Märkte prägt, ist die Tendenz, bestehende Mietverträge zu verlängern und geplante Umzüge zu verschieben. Wesentlicher Treiber hierfür ist der – trotz steigender Leerstände – vorherrschende Engpass an ESG-konformen Flächen. „Da sich immer mehr Unternehmen Nachhaltigkeitszielen verpflichtet haben, müssen auch die Büroflächen solchen unternehmensinternen Anforderungen genügen. Bevor hier Kompromisse eingegangen werden, verbleibt man zunächst noch in den bestehenden Flächen. Klar ist aber, dass hier ein Nachfragedruck entsteht, der sich mit Andauern des Angebotsmangels an Neubauflächen in den nächsten Jahren noch verstärkten dürfte“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Beim aktuellen Halbjahresergebnis von insgesamt 1,27 Millionen m² zeigt der Blick auf die Hochburgen ein ähnliches Bild wie vor einem Quartal. Nach wie vor steht sowohl bei Köln (acht Prozent) und bei Hamburg (17 Prozent) ein Minuszeichen vor dem Jahresvergleich, während der Umsatz in Stuttgart mit 45 Prozent am kräftigsten stieg. Spitzenreiter beim Flächenumsatz sind weiterhin die Hauptstadt Berlin und München mit jeweils knapp unter 300.000 m² nach sechs Monaten. „Der Trend zur Optimierung der für das Geschäft benötigten Flächen hält weiter an und ein Umzug in neue Flächen muss dann nicht immer mit einem Flächenzuwachs einhergehen. Wesentlich bleibt allerdings eine attraktive Ausstattung, um moderne Arbeitsweltkonzepte auch umsetzen zu können sowie der Fokus auf eine nachhaltige und energieeffiziente Nutzung der Flächen“, beobachtet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Stopp oder Verschiebung von Neubauprojekten hält weiter an

Im nach wie vor kriselnden Bausektor hat sich zumindest im Juni die Stimmung verbessert. Der ifo-Geschäftsklimaindex für das Bauhauptgewerbe hat leicht zugelegt, was allerdings ausschließlich auf weniger pessimistische Erwartungen zurückzuführen war. „Die aktuelle Lage wurde hingegen nochmals schlechter beurteilt, vor allem der bestehende Auftragsmangel bleibt ein zentrales Problem, wohingegen sich die Baukosten deutlich von ihren Höchstständen verabschiedet haben“, differenziert Scheunemann. Der entsprechende Baukostenindex für Bürogebäude wies im ersten Quartal ein Wachstum von drei Prozent auf, der niedrigste Zuwachs seit dem ersten Quartal 2021.

Zwar bleibt die Lage für Entwickler angespannt, so dass in der Folge immer noch geplante Projekte entweder aufgegeben oder zeitlich verschoben werden. Dennoch zeigt sich zum ersten Halbjahr eine erste Entspannung. So wurden in den sieben Hochburgen zusammen rund 900.000 m² fertiggestellt, ein Plus von immerhin 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Addiert man dieses Volumen zu den noch im Bau oder in der konkreten Planung befindlichen Projekten bis 2026 hinzu, kommt man auf rund fünf Millionen m² und damit in etwa 400.000 m² weniger als noch vor drei Monaten für den gleichen Zeitraum.

„Das heißt, in den vergangenen drei Monaten wurden wiederum im Saldo einige Projekte auf Eis gelegt beziehungsweise zeitlich deutlich verschoben. Um den Bedarf der Unternehmen nach ESG-konformen und top-modernen Flächen decken zu können, sind solche Zahlen wenig ermutigend und eigentlich bräuchte es diese Neubauflächen, um den Büromarkt weiter zu beleben“, gibt Scheunemann zu bedenken. Je weniger Neubau auf der einen Seite hinzukommt, desto mehr wird es auf der anderen Seite darum gehen, ältere Bestandsobjekte aufzuwerten oder einer anderen Nutzung zuzuführen. „Das wird aus unserer Sicht eine der zentralen Herausforderungen der Immobilienwirtschaft für die nächsten Jahre“, stellt Scheunemann fest.

Damit einher geht die nach wie vor gute Vorvermietungsquote für Anmietungen in Projekten, die noch nicht fertiggestellt sind. In Bezug auf die bisher fertiggestellten 900.000 m² lag diese bei 64 Prozent. Und auch bei den weiteren für das zweite Halbjahr 2024 zu erwartenden Projekten stehen suchenden Unternehmen nur noch 42 Prozent dieser Flächen zur Verfügung, das heißt 58 Prozent sind bereits belegt.

Leerstände wachsen, dennoch Engpässe im Neubausegment erkennbar

Dass der Fokus der Unternehmen derzeit eher auf Qualität statt Quantität liegt, zeigt sich beim Blick auf die Leerstände. Hinzu kommt, dass sich die Unsicherheiten über den weiteren Geschäftsverlauf immer noch nicht abgebaut haben, so dass unter dem Strich ein geringerer Bürobedarf entsteht.

Insgesamt stehen suchenden Unternehmen somit in den sieben Hochburgen zum Ende des zweiten Quartals 6,1 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung, ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Das entspricht einer Quote von 6,2 Prozent, die somit 0,9 Prozentpunkte über dem entsprechenden Vorjahreswert liegt.

Die bislang noch zu konstatierende Einstelligkeit der Quoten auf Stadtebene ist gefallen. In Düsseldorf erreichte die Quote nun zehn Prozent, gefolgt von Frankfurt/M mit 8,7 Prozent. Doch anders als in Düsseldorf (plus 15 Prozent) stieg der Leerstand in der Bankenmetropole auf Jahressicht nur minimal um zwei Prozent an. Die anderen Hochburgen verzeichnen Leerstandsquoten zwischen 3,5 Prozent in Köln und 5,6 Prozent in Berlin.

Im positiven Sinne stabil zeigt sich nach wie vor der Anteil der zur Untermiete angebotenen Flächen. Das Volumen liegt bei 881.000 m² und damit bei 14 Prozent.

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Das Ziel, einfacher, schneller und kostengünstiger zu bauen, hat aus Sicht der Immobilienwirtschaft große Bedeutung, wenn es darum geht, den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

„Der ZIA freut sich deshalb sehr, dass die Diskussion über die Einführung eines Gebäudetyps E Fahrt aufnimmt“, sagte der Stellvertretende ZIA-Hauptgeschäftsführer Gunther Adler. Anlass: Das Bundesbauministerium hat heute die Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen (Gebäudetyp E) vorgelegt. „Im nächsten Schritt kommt es jetzt entscheidend auf die Konkretisierung sowohl der zivilrechtlichen Regelungen – der Haftung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) – als auch der baurechtlichen Vorgaben an, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden“, so Adler. „Ohne Rechtssicherheit wird es keinen Bau-Turbo geben.“

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

Interhyp hat 2024 erneut mehr als 1.000 Käuferinnen und Käufer sowie Immobilieninteressierte zu ihrer Wahrnehmung des Immobilienmarktes befragt

Leichte Trendwende bei der Wahrnehmung der Leistbarkeit von Immobilien: die Deutschen sehen wieder mehr Chancen am Markt

Wer erfolgreich kaufen will, muss aktiv werden: Menschen agieren beim Immobilienkauf immer noch zu abwartend und wenig proaktiv

Der Markt war für Immobilieninteressierte seit der Zinswende 2022 alles andere als einfach. Das turbulente Marktumfeld aus in die Höhe schießenden Zinsen, fallenden Immobilienpreisen und stark steigenden Inflationsraten sorgte bei den Menschen vor allem für eines: Verunsicherung. Doch in diesem Jahr zeigt sich ein verändertes Bild. Die repräsentative Leistbarkeitsstudie der Interhyp Gruppe, einer der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland, kommt zu dem Ergebnis: Die Deutschen empfinden den Immobilienmarkt wieder attraktiver als in den letzten Jahren. Mehr als die Hälfte aller Befragten schätzt die Leistbarkeit einer Immobilie in ihrer Region inzwischen als “mittel” oder “leicht” ein – und damit im Bereich des Möglichen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 9 Prozentpunkten. Bei der Gruppe der Planer, also der Befragten, die in den kommenden ein bis zwei Jahren eine Immobilie kaufen wollen, ergibt sich ein positiveres Bild. Hier schätzen 56 Prozent eine Immobilie als “mittel” bis “leicht” leistbar ein – ein Plus von 12 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr.

Der Optimismus kehrt zurück

Erstmals seit der Zinswende 2022 halten wieder mehr Menschen in Deutschland den Wunsch nach der eigenen Immobilie für besser erreichbar. In der Leistbarkeitsstudie 2023 hat noch jeder zweite Befragte den Markt als “überdreht oder überhitzt” beschrieben. Ein Jahr später ist es nur noch jeder dritte.

“2024 werden wieder mehr Chancen am Markt wahrgenommen. 54 Prozent und damit mehr als die Hälfte sieht wieder mehr Verhandlungsspielräume als noch vor einem Jahr. Das ist ein Anstieg von 14 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr”, sagt Jörg Utecht, Vorstandvorsitzender der Interhyp Gruppe. “Wir sehen in den Studienergebnissen, dass sich wieder mehr Deutsche ermutigt fühlen, den Traum von der eigenen Immobilie angehen zu wollen – und unsere Zahlen bestätigen das. Das ist aus meiner Sicht auch die richtige Haltung: Seit der Zinswende war der Immobilienmarkt selten so attraktiv wie aktuell “, so Utecht weiter.

Nicht bloß hoffen, sondern handeln

Die Ergebnisse der Leistbarkeitsstudie zeigen aber auch: Nicht immer überträgt sich der positivere Blick auf den Markt in konkretes Handeln. Um die Chancen am Immobilienmarkt zu nutzen, braucht es Ausdauer und Einsatz – und eine individuelle Beratung zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten.

“Jeder vierte Planer hofft auf einen Glückstreffer beim Immobilienkauf”, führt Jörg Utecht aus. “Doch die Chance auf einen Glückstreffer sollte man auch ein Stück weit durch eigenes Zutun erhöhen. Am Anfang steht eine genau Analyse, wie viel Haus ich mir eigentlich leisten kann. Gerade einmal 34 Prozent der Befragten machen eine solche Analyse und haben sich ihre finanziellen Möglichkeiten im Detail durchgerechnet. Das sind aus meiner Sicht noch deutlich zu wenige Menschen.”

Nicht von Immobilien mit niedrigen Energieeffizienzklassen abschrecken lassen

Gerade beim Kauf von unsanierten Bestandsimmobilien hält Utecht eine umfassende Beratung für besonders wichtig. Für 53 % der Befragten kommt der Kauf einer unsanierten Bestandsimmobilie überhaupt nicht in Frage. Als Hauptgrund für dieses kategorische Nein werden unkalkulierbare Kosten für die Modernisierung und zu viel Aufwand für die Instandsetzung angegeben.

“Dabei können Immobilien mit einer niedrigeren Energieeffizienz eine attraktive Einstiegschance in den Markt bieten. Hier lassen sich deutliche Preisabschläge erzielen. Doch um selbstbewusst in Verkaufsverhandlungen gehen zu können, muss ich meine Finanzen geklärt haben und mich mit einem Sachverständigen für Sanierung beraten haben, um zu wissen, was genau gemacht werden muss und wie viel das kostet. Das ist die Basis, um anschließend erfolgreich einen Preisabschlag zu erzielen”, erklärt Jörg Utecht.

Ergebnisse der diesjährigen Leistbarkeitsstudie belegen Trendumkehr

“Zwar ist 2024 natürlich nicht alles anders. Manche Herausforderungen, wie der nach wie vor viel zu schleppende Neubau, sind unverändert da. Nicht zuletzt durch das veränderte Zinsumfeld hat aber eine sanfte Erholung eingesetzt, die auch durch die niedrigeren Immobilienpreise, die besseren Verhandlungsmöglichkeiten bei den Preisen und das größere Angebot an attraktiven Immobilien gestützt wird”, sagt Interhyp-CEO Jörg Utecht.

Prognose: Leistbarkeit dürfte auf aktuellem Niveau bleiben

“Die Zinsen für 10-jährige Darlehen werden sich auch in der kommenden Zeit in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent bewegen. Gleichzeitig nähert sich die Inflationsrate dem Zielniveau von zwei Prozent und die Lohnerhöhungen schlagen durch. In der Summe dürfte die Leistbarkeit also auf dem aktuellen – und damit im Vergleich zum vergangenen Jahr deutlich verbesserten – Niveau bleiben. Und das ist eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt und für alle Kaufinteressierten”, prognostiziert Jörg Utecht.

Über die Leistbarkeitsstudie

Zum dritten Mal in Folge hat die Interhyp AG in einer Studie untersucht, wie die Menschen in Deutschland die Leistbarkeit von Immobilien aktuell einschätzen. In einem quantitativen Online-Fragebogen wurden mehr als 1.000 Personen befragt. Die Befragung fand im Mai 2024 statt. Die Studie ist repräsentativ für die deutsche Bevölkerung zwischen 25 und 65 Jahren, die in den vergangenen fünf Jahren eine Immobilie gekauft haben, aktuell auf der Suche sind und in den nächsten ein bis zwei Jahren kaufen wollen oder das in den vergangenen ein bis zwei Jahren versucht haben.

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2023 ein Finanzierungsvolumen von 17,2 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

Verantwortlich für den Inhalt:

Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

Hohe Kaufpreisdifferenzen in den Landkreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen

In 27 Regionen macht das Baujahr nur einen geringen Unterschied

Nur in Nordfriesland sind Bestandswohnungen im Schnitt teurer als Neubauten

Nicht jede*r Immobilienkäufer*in träumt vom modernen Neubau – so manche*n verzücken stuckverzierte Altbauten, schlichte Nachkriegsbauten oder der 70er-Jahre-Charme. Doch wenn statt persönlichem Geschmack der Geldbeutel entscheidet, müsste in nahezu allen 400 deutschen Regionen die Wahl auf eine vor 2021 errichtete Bestandsimmobilie fallen. Denn Neubauten kosten mit Ausnahme der Ferienregion Nordfriesland überall einen Aufpreis. In manchen Landkreisen und kreisfreien Städten kann jedoch auch der geringfügig teurere Neubau mittelfristig die günstigere Investition sein, denn Eigentumswohnungen älterer Baujahre müssen oftmals aufwendig energetisch saniert oder renoviert werden. Für den Vergleich der Preisunterschiede von Bestands- und Neubauten haben Expert*innen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) Immobilienangebote aus dem Vorjahr ausgewertet und dabei den Kauf einer 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zugrunde gelegt. Nebenkosten wurden dabei nicht einbezogen. Der Postbank Wohnatlas liefert einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2021 und 2023 fertiggestellt wurden.

Die Analyse zeigt: Vor allem in den bayerischen Ferienregionen sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die größten Preisunterschiede aller deutschen Regionen offenbaren sich im oberbayerischen Landkreis Miesbach. Er gehört zum Einzugsbereich Münchens und beinhaltet auch das Feriengebiet am Tegern- und Schliersee. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2021 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.380 Euro, in einem Neubau hingegen fast 13.000 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit in dem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von 382.474 Euro. Auch in dem ebenfalls bayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen kostet die Eigentumswohnung in einem in den vergangenen drei Jahren erbauten Haus einen satten Aufpreis von mehr als 340.000 Euro.

Wo Neubau deutlich mehr kostet

In den Top 10 der Regionen mit dem größten Neubauaufpreis sind weitere südlich gelegene Landkreise und Städte vertreten: Beispielsweise die kreisfreien Städte Erlangen (Bayern), Mainz und Speyer (Rheinland-Pfalz) sowie die Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau (Bayern). Als einziger nördlicher Vertreter ist die Hansestadt Lübeck in den Top 10 der Regionen mit hohen Aufschlägen für Neubau-Eigentumswohnungen aufgeführt – dort aber mit einer Differenz von fast 300.000 Euro sogar an dritter Stelle. Auf Rang 4 und Rang 9 sind mit Stuttgart und München zwei Big-7-Metropolen ebenfalls ein teures Pflaster für Neubau-Fans im mittleren Preissegment. Berlin ist im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr in den Top 10 vertreten, die Differenz zwischen 70-Quadratmeterwohnungen in alten und neuen Gebäuden beträgt hier knapp unter 190.000 Euro. Auch Nürnberg und der Landkreis Starnberg (beide Bayern) haben die Top 10 verlassen. Neu eingezogen sind die Stadt Speyer und die Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau.

Top 10: Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-m²-Wohnungen in Euro, mittleres Preissegment (Median)*

St/Lkr**; m²-Preis Bestand; m²-Preis Neubau; Differenz mittleres Preissegment

Miesbach, Lkr; 7.380; 12.843; 382.474

Garmisch-Partenkirchen, Lkr; 6.136; 11.008; 341.044

Lübeck, Hansestadt; 3.405; 7.688; 299.763

Stuttgart, LHS; 4.667; 8.699; 282.250

Erlangen, KfSt; 4.254; 7.821; 249.682

Mainz, KfSt; 3.946; 7.402; 241.915

Speyer, KfSt; 3.321; 6.760; 240.748

Fürstenfeldbruck, Lkr; 5.714; 9.122; 238.511

München, LHS; 8.326; 11.700; 236.174

Dachau, Lkr; 5.719; 9.013; 230.609

*nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2021-2023) in 2023; Kaufpreise ohne Nebenkosten

**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand 70-Quadratmeter-Wohnung mittleres Preissegment

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2023); Berechnungen und Darstellung HWWI

“Die hohen Preisaufschläge für jüngere Baujahre sind in einigen Regionen am Meer und an den Alpenseen durch ein geringes Angebot bei hoher Nachfrage zu erklären. Doch auch in manch anderen Gebieten sind Bestandswohnungen selbst unter Berücksichtigung aller Umbau- oder Sanierungskosten schlicht erschwinglicher”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Eine Wohnung im Bestand lässt sich vollständig in Augenschein nehmen, anstatt sich vorzustellen, wie hell, ruhig oder geräumig die Traumimmobilie später einmal sein wird. Umso wichtiger ist es, Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuzuziehen, die verdeckte Schwachstellen aufdecken. Um den Kaufpreis seriös beurteilen zu können, sollten Interessierte möglichst alle Mängel an Bausubstanz, Elektroinstallationen oder Dämmung kennen.”

Neubau-Luxuswohnungen haben einen noch größeren Aufpreis

Der bayerische Landkreis Miesbach verlangt nicht nur für Neubauwohnungen im mittleren Preissegment einen ordentlichen Aufschlag – auch im oberen Preissegment liegt der Landkreis mit einem Mehrpreis von 555.599 Euro bundesweit an der Spitze. Luxuswohnungen mit Blick auf Tegernsee oder Berge und hochwertiger Ausstattung finden hier mutmaßlich vor allem als Zweitwohnsitz zahlungskräftige Käufer*innen. Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise aus der Rangliste im mittleren Segment ebenfalls große Preisdifferenzen im oberen Preissegment auf – um die 400.000 Euro beträgt der Unterschied in den Städten München und Stuttgart sowie im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, in der Stadt Speyer liegt er bei 336.000 Euro. In der Großstadt Erlangen beträgt die Differenz über 265.000 Euro. Zusätzlich findet sich in den Top 10 der größten Preisaufschläge für Neubauten bei den hochpreisigen Objekten auch die Stadt Heidelberg (Baden-Württemberg). In der Großstadt am Neckar zahlten Käufer*innen von 70-Quadratmeter-Neubauwohnungen im oberen Preissegment 507.500 Euro mehr als für die teuersten zehn Prozent im Bestand – im mittleren Preissegment sind es dort 176.394 Euro Zuschlag. Im Landkreis Lindau (Bodensee) in Bayern beträgt die Differenz zwischen Neu- und Bestandsbauten im oberen Preissegment 414.000 Euro. Der Hochtaunuskreis (Hessen) in der Metropolregion Frankfurt weist bei Luxuswohnungen Neubauaufschläge von knapp 300.000 Euro auf und im brandenburgischen Landkreis Potsdam-Mittelmark werden gut 250.000 Euro mehr verlangt.

Hier macht das Baujahr kaum einen Preisunterschied

Während die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten recht hoch ausfallen, liegen sie in 27 Regionen Deutschlands im Durchschnitt unter 1.250 Euro pro Quadratmeter – für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung im Neubau zahlen Käufer*innen im mittleren Preissegment also maximal 87.500 Euro mehr als für Baujahre vor 2021. Beispielsweise in den Landkreisen Aurich, Leer, Wittmund, Friesland und Uelzen (Niedersachsen), dem Eifelkreis Bitburg-Prüm (Rheinland-Pfalz) sowie dem Landkreis Vorpommern-Greifswald und sowohl im Landkreis als auch in der Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering. Hier kann die Wahl zwischen Neubau und Bestandsimmobilie nicht nur vom Kaufpreis abhängig gemacht werden. So geht es im mittleren Preissegment im Landkreis Rostock um rund 19.000 Euro und im Landkreis Vorpommern-Greifswald um rund 63.000 Euro Zuschlag für 70 Quadratmeter in einer neu errichteten Immobilie. Die geringste Preisdifferenz besteht im Landkreis Aurich mit nur 8.287 Euro Neubau-Prämie, Eigentumswohnungen kosten dort im Bestand 3.956 Euro pro Quadratmeter, mit Baujahren ab 2021 dann 4.074 Euro.

“Bei einem geringen Aufpreis haben Neubauwohnungen vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise. In Zeiten gestiegener Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten können Käufer*innen so sparen. Auch weitere Renovierungskosten bleiben zumeist aus – beispielsweise für eine neue Küche, moderne Bäder oder einen zeitgemäßen Grundriss”, sagt Manuel Beermann. “Letztendlich sollte der Kauf nicht nur vom Baujahr abhängig gemacht werden. Interessierte sollten immer alle Vor- und Nachteile der jeweiligen Eigentumswohnung abwägen.”

In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Wer hier wohnen will, wird kaum ein Neubauobjekt finden – und wenn, dann häufig auf einem nicht so ansprechenden Grundstück. Hier macht der gepflegte Altbau das Rennen. Dies gilt vor allem für die Ferienregion Nordfriesland (Schleswig-Holstein) mit den Inseln Amrum und Sylt. Hier zahlen Käufer*innen von 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt 61.818 Euro mehr als für Neubauten.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den fünften Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Verantwortlich für den Inhalt:

Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de