Archiv für die Kategorie: Immobilien

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): 3. Quartal 2024

Das Plus vor dem Komma wird größer. Noch nicht flächendeckend, aber zu großen Teilen verteuern sich sowohl Eigentumswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser in den zehn von Dr. Klein untersuchten Großstädten der Bundesrepublik. Was bedeutet das für Kaufwillige? Michaela Prehn, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Frankfurt am Main, beobachtet, dass es jetzt in einigen Fällen nicht mehr möglich ist, über die Preise zu verhandeln.

Im Fokus: Frankfurt am Main – ursprüngliche Angebotspreise werden wieder übertroffen

Die Immobilienpreise steigen, wenngleich verhalten, in der Mainmetropole: Ein- und Zweifamilienhäuser verteuern sich in Frankfurt am Main im Quartalsvergleich um 1,24 Prozent. Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen steht mit -0,05 Prozent sogar ein wenig auf der Bremse. Kaufinteressierte sind weiterhin entschlossen: „Insbesondere diejenigen, die sich eine Immobilie für die Eigennutzung zulegen wollen, verfolgen den Wunsch des Haus- oder Wohnungskaufes sehr entschieden. Immer noch stehen alte, sanierungsbedürftige Objekte im Fokus. Auch wenn wir im Frankfurter Raum in diesem Segment nicht von Schnäppchen sprechen können. 500.000 Euro für ein Haus mit 140 Quadratmetern aus den 1960er oder -70er Jahren sind nicht ungewöhnlich. Tendenz beim Kaufpreis steigend. Zusätzlich müssen Käufer auch viel in die alten Gebäude investieren: Mit 200.000 Euro für Modernisierungskosten, die genauso wie die Erwerbsnebenkosten obendrauf kommen, kann man rechnen“, führt Michaela Prehn aus. Auffällig sei seit dem dritten Quartal 2024 auch, dass es bereits die ersten Fälle gebe, bei denen Prehns Kunden nicht den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie bekommen: „Hier und da beobachte ich, dass Objekte wieder deutlich über dem ursprünglichen Angebotspreis über den Tisch gehen. Preisverhandlungen sind keine Selbstverständlichkeit mehr“, so Prehn weiter.

Entspannung am Immobilienmarkt sieht anders aus. Und doch rät die Spezialistin für Baufinanzierung Kaufinteressierten, nicht zu lange zu warten und darauf zu hoffen, dass sich Immobilienpreise oder Zinsen wieder abwärts bewegen. Denn das wird auf absehbare Zeit nicht der Fall sein – auch nicht im kommenden Jahr. Unentschlossenen gibt sie ein paar Ratschläge an die Hand: „Die Frage ist doch: Will ich lieber einer fremden Person die Wohnung bezahlen oder planungssicher mit derselben monatlichen Rate für die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre in mein Eigentum investieren? Der Anteil der Miete an den Lebenshaltungskosten steigt kontinuierlich, wer weiß, wo er sich in ein paar Jahren befindet – gerade in den Metropolregionen. Auch bin ich der Meinung, dass viele Deutsche zu starr in ihrer Lebensplanung sind, insbesondere beim Thema ‘Immobilienkauf‘. Meine Empfehlung: Es hilft manchmal, die Brille eines Kapitalanlegers aufzusetzen und nicht nur rein emotional an den Haus- oder Wohnungskauf heranzugehen. Schließlich muss die ersterworbene Immobilie nicht die Endimmobilie sein und kann womöglich in zehn Jahren mit Gewinn weiterverkauft werden, wenn man etwas Besseres gefunden hat.“

Region Süd: Hoch, höher, München – Immobilienpreise ziehen weiter an

Seit jeher sind die Immobilienpreise in München auf der Überholspur – und sie ziehen im dritten Quartal weiter an. So verteuern sich Appartements vor Ort um 1,23 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, Häuser werden mit einem Anstieg von 0,51 Prozent ebenso leicht teurer. Satte 7.079 Euro pro Quadratmeter zahlen Käufer im Mittel für eine Eigentumswohnung, für ein Ein- oder Zweifamilienhaus sind es für den Quadratmeter 6.041 Euro. Mit diesen Preisen lässt München selbst Berlin und Hamburg hinter sich, die beide nicht gerade für einen Schnäppchenmarkt beim Eigentumserwerb bekannt sind. Auch in Stuttgart steigen die Immobilienpreise langsam, aber sicher wieder an. Die leichte Aufwärtsdynamik verdeutlicht unter anderem der Medianpreis: 3.977 Euro zahlen Käufer im Schnitt für den Quadratmeter, sofern sie im dritten Quartal ein eigenes Haus kaufen. Das sind 65 Euro mehr als noch im zweiten Quartal. Ein Appartement ging für 3.810 Euro pro Quadratmeter in neue Hände, also für 44 Euro mehr im Quartalsvergleich.

Region West: Teuerung bei Eigentumswohnungen am stärksten

Preissenkungen am Immobilienmarkt in Düsseldorf, Köln und Dortmund waren einmal.  Zumindest im Vergleich zum Vorquartal ist in keiner der drei nordrhein-westfälischen Städte noch ein Abwärtskurs zu erkennen – weder bei Appartements noch bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Besonders angestiegen sind zwischen Juli und September die Preise für Eigentumswohnungen. In Köln macht deren gemittelter, tatsächlich gezahlter Quadratmeterpreis besonders große Sprünge. Haben Käufer im Vorquartal noch 3.436 €/qm gezahlt, sind es nun 3.579 €/qm (+ 143 €/qm). In Dortmund und Düsseldorf zeichnet sich die Entwicklung verhaltener ab: Im Schnitt ist Käufern die Eigentumswohnung in der Großstadt an der Ruhr 2.124 €/qm wert – 62 Euro mehr als im zweiten Quartal. Düsseldorfer oder diejenigen, die es noch werden wollen, nehmen für den Quadratmeter 3.300 Euro in die Hand (+52 €/qm im Vergleich zum Vorquartal). Die Teuerungsrate für Ein- und Zweifamilienhäuser in allen drei Großstädten klettert im dritten Quartal 2024 nur langsam nach oben: Eigenheime in Köln werden im Quartalsvergleich um 1,11 Prozent teurer, in Dortmund um 0,41 Prozent und in Düsseldorf um 0,35 Prozent.

Region Nord-Ost: Preisentwicklung in Großstädten uneins

Auch Deutschlands Norden lässt sich bei der Kaufpreisentwicklung von Wohneigentum nichts nachsagen: Insbesondere Eigentumswohnungen in Hamburg (+2,03 Prozent) und Hannover (+4,31 Prozent) legen im Quartalsvergleich zu. Ein- und Zweifamilienhäuser gehen es sowohl in der Hansestadt (+0,6 Prozent) als auch in der niedersächsischen Landeshauptstadt (+0,43 Prozent) bei der Preissteigerung verhaltener an. In Dresden sind es die Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Teuerungsrate im dritten Quartal 2024 bereits über vier Prozent beträgt (+4,23 Prozent). Bei Eigentumswohnungen dreht das Elbflorenz mit -0,09 Prozent noch leicht ins Minus. Im Gegensatz dazu ist die Preisspanne für Appartements in der Dresdner Region im dritten Quartal deutlich größer als für Häuser: Käufer zahlen von 942 €/qm für Sanierungsfälle oder Objekte im Umland bis hin zu 11.515 €/qm für luxuriöse Immobilien. Ein gänzlich anderes Bild zeigt sich an der Spree: Die Hauptstadt lässt im dritten Quartal 2024 nicht viel von Preissteigerungen sehen. Eigentumswohnungen verteuern sich im Quartalsvergleich um vorsichtige 0,17 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich mit -0,1 Prozent sogar noch etwas dem Abwärtskurs zugewandt. Nichtsdestotrotz ist das Kaufpreisniveau Berlins nach wie vor in der obersten Liga angesiedelt. Bis zu maximal 17.124 €/qm geben Berliner Wohnungskäufer im dritten Quartal für ihr Eigentum aus, bei Häusern liegt der Höchstwert bei 14.222 €/qm.

Über den Dr. Klein-Trendindikator für Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von knapp 8 Mrd. Euro pro Monat.

Über die Dr. Klein Privatkunden AG

Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und bereits seit 1954 am Markt etabliert. Mit mehr als 550 Beraterinnen und Beratern in deutschlandweit über 240 Büros hat das Unternehmen die meisten Standorte der Branche. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung und Ratenkredit.

Dr. Klein arbeitet mit über 600 Kredit- und Versicherungsinstituten zusammen und berät umfassend, anbieterneutral und kostenfrei. So erhalten die Kunden maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. Dafür erhält das Unternehmen immer wieder Auszeichnungen, zuletzt zum elften Mal in Folge beim „Deutschen Fairness-Preis“. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse im MDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport SE.

Verantwortlich für den Inhalt:

Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: 0451/14 08-0, Fax: 0451/14 08-33 99, www.drklein.de

Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers

Die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte befinden sich an einem Wendepunkt, und die Lockerung der Geldpolitik hat den Anlegern erwartungsgemäß mehr Klarheit über die Bewertungen der Assets verschafft. Da die Disinflation möglicherweise schneller als erwartet eintritt, könnte die EZB ihre Geldpolitik noch schneller und weiter lockern. Damit könnten Immobilien als Anlageklasse und wichtiger Portfoliodiversifizierer wieder attraktiver werden.

Erholung des europäischen Investmentmarkts

In Europa steigt das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien bereits das dritte Quartal in Folge, was einen Wendepunkt auf den Immobilienmärkten bestätigt.

Eine Ausnahme bildet Frankreich, wo das kumulierte Investitionsvolumen der letzten zwölf Monate im dritten Quartal erneut zurückging. In Frankreich wurden die Auswirkungen der geldpolitischen Lockerung durch die Unsicherheit über die Tragfähigkeit der Regierung Barnier und die enorme Dimension der französischen Staatsverschuldung zunichte gemacht. In den ersten neun Monaten des Jahres wurden in Frankreich 10,1 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert, 11 % weniger als im Vorjahr.

Die Anleger haben ihre Portfolios weiter diversifiziert, wobei eine eindeutige Präferenz für demografisch orientierte Immobilien (Gesundheitsimmobilien und betreutes Wohnen), Hotels und Logistikimmobilien zu beobachten war. Die Büroimmobilien sind aufgrund der abwartenden Haltung der Anleger weiterhin rückläufig. In Frankreich war der Rückgang in der Region Grand Paris doppelt so stark wie in den anderen Regionen (-56 % gegenüber -28 % nach vorläufigen Daten). Die Attraktivität des Einzelhandelssektors nimmt zu, was auf das Anlegerinteresse an Einzelhandelsgeschäften und Fachmarktzentren zurückzuführen ist. Alternative Assets bleiben aufgrund ihres defensiven Profils und ihrer Größe attraktiv. Das Interesse richtet sich auf Assets, die keine Finanzierung erfordern.

Unterschiedliche Erholungsgrad der Assetklassen

Der sprunghafte Anstieg der risikofreien Zinssätze in den letzten zwei Jahren hat die Immobilienrenditen in die Höhe getrieben und damit zu einer Preiskorrektur bei allen Asset-Typen geführt. Das Ausmaß der Korrektur ist jedoch in den einzelnen Segmenten sehr unterschiedlich. In Europa stiegen die Renditen für Einkaufszentren und sekundäre Büroimmobilien im Vergleich zu ihren historischen Tiefstständen um mehr als 200 Basispunkte. Im gleichen Zeitraum stiegen die Renditen für Hotels, Gesundheitsimmobilien und betreute Wohnimmobilien um weniger als 100 Basispunkte. In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 fiel der Anstieg der Immobilienrenditen mit durchschnittlich 9 Basispunkten für erstklassige Büroimmobilien und 6 Basispunkten für Logistikimmobilien etwas moderater aus. In einigen Segmenten sind die Renditen im bisherigen Jahresverlauf sogar leicht gesunken. Auch wenn diese Rückgänge marginal bleiben, bestätigen sie doch den Beginn eines neuen Zyklus an den Immobilienmärkten.

Französischer Bürovermietungsmarkt: Angebot drückt Mieten

Mit einem Transaktionsvolumen von 412.000 m² im Laufe des dritten Quartals lag der Flächenumsatz in der Ile-de-France in den ersten neun Monaten des Jahres mit 1,3 Mio. m² um 9 % unter dem Vorjahreswert. Vor dem Hintergrund der unsicheren politischen Lage in Frankreich haben die Unternehmen langfristige Immobilienentscheidungen aufgeschoben. Nach einem starken Jahresbeginn haben sich die Großtransaktionen im dritten Quartal abrupt verlangsamt und zeigen auch in diesem Quartal keine Anzeichen einer Trendwende. Langfristig könnte die Umstellung auf hybride Arbeitsmodelle, bei denen mehr im Büro gearbeitet wird, die Nachfrage ankurbeln.

Die Polarisierung des Marktes setzt sich fort. Zentrale Lagen werden von den Nutzern weiterhin bevorzugt. So entfielen in den letzten neun Monaten 55 % des Büroflächenumsatzes auf Paris intra Muros (eigentliches Stadtgebiet). In den peripheren Lagen war es hingegen schwierig, neue Nutzer für sich zu gewinnen, während die Leerstandsquoten einen Höchststand erreichten. Obwohl die Spitzenmieten in den zentralen Lagen weiter stiegen, drückt die vorherrschende abwartende Haltung der Nutzer auf die Gesamtmieten. Nach mehreren Jahren der Indexierung liegen die Übergangsmieten in bestimmten Gebieten wie La Défense oder dem nördlichen Gürtel über dem Marktwert. Neuverhandlungen von Mietverträgen sind üblich und beinhalten oft neue Anreize.

Verantwortlich für den Inhalt:

La Française Real Estate Managers Germany, Neue Mainzer Straße 80, 60311 Frankfurt, Tel: +49 (0)69 297 24 38 15, www.lf-rem.com

Lohnt sich aktuell eine Immobilie als Geldanlage?

Diese Frage stellen sich wieder mehr Menschen, nachdem die Preise zumindest im Gebrauchtmarkt zurückgegangen und die Zinsen bei unter vier Prozent stabil sind. Wie prüfe ich, ob eine Immobilie zur Vermietung für mich überhaupt das Richtige ist?

LBS-Immobilienexperte Roland Hustert empfiehlt, zunächst die eigene Motivation zu prüfen: “Ein reines Renditeobjekt kann ganz anders aussehen, als eine Wohnung, die ich jetzt oder später auch selber nutzen möchte.” Im ersten Fall geht es oft um die Anlage eines Erbes oder den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge aus dem laufenden Einkommen. Im zweiten Fall wird beispielsweise ein Studenten-Appartement für den Nachwuchs gekauft, eine Ferienwohnung auch zur Eigennutzung oder man sichert sich frühzeitig eine barrierearme Bleibe für den dritten Lebensabschnitt.

Aufgrund steigender Mieten und normalisierter Preise trägt sich ein Appartement im Idealfall wieder selbst. Ohne Eigenkapital verursacht eine Immobilie für 100.000 Euro bei 4 Prozent Zinsen und 1 Prozent Tilgung monatliche Finanzierungskosten von 417 Euro, die über die Vermietung wieder hereinkommen. Bei einer größeren Wohnung sollte, wie einer selbstgenutzten Immobilie auch, mindestens 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden. Zins und Tilgung werden dann ebenfalls von der Miete gedeckt.

Den Neubau will die Bundesregierung aktuell mit einer verbesserten Abschreibung ankurbeln: Derzeit können vermietete Neubauimmobilien mit jährlich 5 Prozent degressiv abgeschrieben werden. Dadurch werden in den ersten Jahren erhebliche Steuervorteile erzielt. Erwerbsdatum oder Baubeginn müssen dafür zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029 liegen.

Immobilien-Investoren denken langfristig

Rein rechnerisch ergibt sich bei dem oben genannten Beispiel-Appartement eine Kapitalrendite von 4 Prozent. Allerdings müssen davon noch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Hustert: “Realistisch sind 2 bis 3 Prozent Rendite, aber wer in Immobilien investiert, denkt als Privatinvestor meist auch sehr langfristig.”

Ferienhausanbieter werben gern mit 5 Prozent Rendite – dann muss aber alles stimmen, mahnt Hustert: “Eine Ferienimmobilie kann eine sinnvolle Alternative sein. Bedenken sollte man aber das Auslastungsrisiko sowie den höheren Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand.” Und damit es in den schönsten Wochen des Jahres nicht zum Streit kommt, sollte die Eigennutzung auf jeden Fall vertraglich geregelt werden.

Verantwortlich für den Inhalt:

LBS Bayerische Landesbausparkasse, Arnulfstraße 50, ­80335 München, Tel.: 01803/114477, Fax: 089/217147000, www.lbs­bayern.de

Von Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ

Mit dem Ende des Immobilienbooms gerieten auch zahlreiche Immobilienfonds unter Druck. Nun haben sich die Aussichten für Immobilieninvestments wieder aufgehellt – auch aufgrund des eingeleiteten Zinssenkungszyklus der Europäischen Zentralbank. Welche Vor- und Nachteile Immobilienfonds haben und worauf Anlegerinnen und Anleger achten sollten, zeigt der Leitfaden der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ auf.

Investitionen in Immobilien gewinnen wieder an Attraktivität. Ein Grund: Gerade erst hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr gesenkt. Das sorgt vor allem bei Immobilieninvestoren für Erleichterung, werden somit doch Baufinanzierungen wieder günstiger, während sich auf der anderen Seite die Renditeaussichten verbessern. „Damit werden auch Immobilienfonds wieder attraktiver, die in den vergangenen zwei Jahren unter den hohen Zinsen gelitten hatten und Mittelabflüsse hinnehmen mussten sowie in Teilen sogar deutliche Kursverluste“, weiß Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ.

In einigen Segmenten ziehen die Immobilienpreise bereits wieder an. Eine ideale Gelegenheit also, um sich mit den Vor- und Nachteilen von Immobilienfonds-Investments zu beschäftigen und die wichtigsten Fragen zu klären.

Was sind offene Immobilienfonds?

Wer in Immobilien investieren möchte, ohne gleich selbst ein Gebäude zu bauen oder zu kaufen, kann zu offenen Immobilienfonds greifen. Sie zeichnen sich durch vergleichsweise geringe Kursschwankungen und stabile Renditen aus. Je nachdem, in welche Objekte ein Fonds investiert ist, unterscheiden sich Immobilienfonds bei Anlageschwerpunkt, Liquidität, Vermietungs- und Leerstandsquote und der Langfristigkeit der Mietverträge. Abhängig von der Qualität der Investmentobjekte fallen die Kursschwankungen bei Immobilienfonds in der Regel geringer aus als bei Aktienfonds.

Ein Immobilienfonds muss das Geld der Anlegerinnen und Anleger zu mindestens 51 Prozent seines Volumens in Immobilien investieren – also bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Gewerbeimmobilien. Die restlichen 49 Prozent darf ein Fonds in festverzinslichen Anlagen wie Unternehmens- und Staatsanleihen sowie in Cash halten. „Die Cash-Position ist wichtig, um Investorinnen und Investoren auszuzahlen, die Anteile veräußern möchten, ohne dass der Fonds dafür Immobilien verkaufen muss“, erklärt Stefan Schimkus. Später sorgen die Rendite aus Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien dann für die Gewinne des Fonds, die ausgeschüttet oder reinvestiert werden.

Was tut ein offener Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds können direkt über die Fondsgesellschaft oder über die Börse gehandelt werden. „Offen“ heißen diese Fonds, weil jeder unbegrenzt investieren darf und es kein Laufzeitende gibt. Je nach Fondsgröße investieren die Fonds in bis zu 100 oder mehr Objekte. Beliebte Investments sind Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Es gibt also eine breite Streuung über verschiedene Nutzungsarten und Objekte, die ich als Privatanleger selbst kaum erwerben kann. Je mehr verschiedene Objekte in einem Fonds versammelt sind, umso größer ist die Risikostreuung. Und je größer die Risikostreuung, desto geringer das Verlustrisiko.

Neben den laufenden Mieteinnahmen hängt die Bewertung beziehungsweise der Preis für Fondsanteile vor allem von der Bewertung der investierten Immobilien ab. „Diese wird vierteljährlich durch mindestens zwei verschiedene Gutachter vorgenommen und an die Anleger berichtet. Damit fließen die Immobilienbewertungen auch in die Kursfeststellung der Fondsgesellschaft beziehungsweise in den Börsenkurs ein“, so Stefan Schimkus.

Rechtlich betrachtet sind offene Immobilienfonds Sondervermögen. Das heißt: Die enthaltenen Immobilienobjekte werden nur treuhändisch verwaltet und sind vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. „Das ist vor allem dann wichtig, falls die Fondsgesellschaft in Schieflage gerät und zahlungsunfähig wird, denn auf diese Weise haben Anlegerinnen und Anleger weiter Zugriff auf ihre Immobilienanteile“, erklärt Berater Stefan Schimkus.

Mit welchen Kosten sind Immobilienfonds verbunden?

Anteile an offenen Immobilienfonds sind häufig schon mit Beträgen von weniger als 100 Euro investierbar, auch Sparpläne sind nicht nur möglich, sondern auch durchaus sinnvoll. Die Kosten des Investments variieren je nach Fondsanbieter. Zumeist muss beim Kauf von Fondsanteilen ein einmaliger Ausgabeaufschlag gezahlt werden. Daneben verlangen alle Fonds laufende Gebühren, die pro Jahr zumeist zwischen 0,5 und 2,0 Prozent vom Wert der Fondsanteile ausmachen. Diese Kosten werden direkt dem Fondsvermögen entnommen und schmälern so die Rendite. Einige Immobilienfonds nehmen auch eine Performance-Gebühr, die fällig wird, wenn ein bestimmtes Renditeziel erreicht oder überschritten wurde.

Wie funktioniert der Handel mit Immobilienfonds?

Anteile an offenen Immobilienfonds können grundsätzlich jederzeit von der Fondsgesellschaft gekauft oder an sie zurückgegeben werden. Allerdings sind Kündigungsfristen zu beachten, die als Folge der Finanzkrise von 2008 eingeführt wurden. Seitdem müssen Immobilienfonds-Investments mindestens 24 Monate lang gehalten werden, bevor sie verkauft werden dürfen. Darüber hinaus müssen Anlegerinnen und Anleger einen Verkauf mindestens 12 Monate vorher bei der Fondsgesellschaft verbindlich ankündigen, ein Rückzug von dieser Ankündigung ist in der Regel nicht möglich. Nur wer die Fondsanteile vor dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss diese Fristen nicht beachten. Doch Vorsicht: „Der erzielbare Verkaufspreis hängt von der Fondsbewertung am Verkaufstag ab, er kann sich also nach der Verkaufsankündigung auch noch ändern“, gibt Stefan Schimkus zu bedenken.

Alternativ können Fondsanteile auch über die Börse verkauft werden. Dabei spielen die genannten Fristen keine Rolle. Allerdings werden an der Börse oftmals geringere Preise erzielt als bei der Fondsgesellschaft. Außerdem zahlen Anlegerinnen und Anleger abhängig von ihrer Depotbank auch noch Ordergebühren.

Lohnen sich Immobilienfonds?

„Für ein ausgewogenes, breit aufgestelltes Vermögensportfolio sind Immobilien ein wichtiger Baustein. Zum einen entwickeln sich Preise am Immobilienmarkt weitgehend unabhängig von anderen Vermögensklassen wie Aktien oder Gold und zum anderen meist entgegengesetzt zu Anleihen, die in der Regel unter sinkenden Zinsen eher leiden, während sie den Immobilienmarkt beflügeln“, erklärt Stefan Schimkus. Wer also nicht selbst Immobilien kaufen und vermieten möchte, kann durchaus mit dem Gedanken spielen, in Immobilienfonds zu investieren und sich beraten lassen.

Ein aktives Management der Immobilienfondsgesellschaften, wie Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiterentwicklung eines Immobilienportfolios, die Stärkung der Nachhaltigkeitsausrichtung und die Indexierung der Mietverträge – also die automatische Anpassung der Mieten bei Anstieg der Verbraucherpreise – tragen dazu bei, langfristig gute Ertragsperspektiven und einen Inflationsschutz zu gewährleisten.

Wann, wenn nicht jetzt

Es dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein, bis sich die Lage am Immobilienmarkt wieder spürbar erholt – nicht nur, aber vor allem auch aufgrund der Zinssenkungen der EZB. Damit einhergehend sollten auch offene Immobilienfonds wieder an Attraktivität gewinnen. Für interessierte Anlegerinnen und Anleger könnte es sich aber lohnen, nicht so lange warten, bis die Preise wieder stark gestiegen sind, sondern nun schon antizyklisch in dieses Segment einzusteigen – idealerweise mit einem Sparplan.

Verantwortlich für den Inhalt:

Laureus AG Privat Finanz, Ludwig-Erhard-Allee 15, D-40227 Düsseldorf, Tel: 0211 / 16098­0, www.laureus­ag.de

LBS-Heft “Markt für Wohnimmobilien 2024” liefert Kurzanalysen zu Teilmärkten und Einflussfaktoren

Wie hoch sind die Baulandpreise in Leipzig, Lindlar, Langenzenn oder Lotte? Was kosten gebrauchte Einfamilienhäuser im Vergleich zu neuen? Bleibt der Wohnungsmarkt weiter angespannt oder beruhigen sich bald Mieten und Preise? Und wie haben sich die Finanzierungskonditionen entwickelt? Orientierung bei diesen und vielen weiteren Fragen bietet die Publikation ” Markt für Wohnimmobilien”, die jüngst von den Landesbausparkassen (LBS) herausgegeben wurde.

Die jährlich erscheinende Broschüre ist konzipiert für den schnellen Zugriff auf die wichtigsten Zahlen zum Wohnungsmarkt. Sie enthält neben kurzen Analysen der Teilmärkte für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland auch aktuelle Daten zur Bautätigkeit, zum Wohnungs- und Vermögensbestand sowie zur Wohneigentumsbildung. Ein eigenes Kapitel widmet sich dem Themenkomplex “Wohneigentum und Klimaschutz”. Grafisch aufbereitet und mit kurzen Erläuterungstexten versehen sind außerdem die relevanten gesamtwirtschaftlichen Einflussgrößen, etwa die Entwicklung von Einkommen und Sparquote sowie Baupreisen und Mieten.

Am Heftende befindet sich der LBS-Immobilien-Preisspiegel für rund 1.000 Städte und Gemeinden, darunter 80 Großstädte. Die Faltblätter geben einen Überblick über die Marktlage im Neubau und Bestand, wobei jeweils Preisspannen und der am häufigsten anzutreffende Kaufpreis angegeben sind. Basis für den Preisspiegel sowie für die Einschätzungen zur weiteren Entwicklung ist auch 2024 die traditionelle Umfrage der Landesbausparkassen unter gut 380 Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen.

Die Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen (LBS-I) und Sparkassen sind mit einem Objekt-Umsatz von 6,5 Milliarden Euro im Jahr 2023 die größte Gruppe gewerblicher Wohnimmobilienvermittler in Deutschland. Ihre Einschätzungen sind zu einem wichtigen Indikator für die künftige Entwicklung auf dem Wohnungs- und Baulandmarkt geworden.

Das kleine Nachschlagewerk (Titel: “Markt für Wohnimmobilien 2024 – Daten, Fakten, Trends”) kann kostenlos bestellt werden bei:

LBS-Versandservice

Stichwort: “Immobilienmarkt 2024”

Werner-von-Siemens-Straße 13

53340 Meckenheim

Bestellungen sind unter Angabe des Stichworts “Immobilienmarkt 2024” auch per Fax oder E-Mail möglich:

Fax: 02225/8893-595

E-Mail: lbs@druckcenter.de

Die Bezugsadresse im Internet, wo die Broschüre auch zum Download zur Verfügung steht, lautet:

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

PATRIZIA hat die Ergebnisse der vierten jährlichen Befragung unter den weltweiten PATRIZIA-Kunden veröffentlicht.

Institutionelle Investoren investieren mehr Kapital in Energiewende und Digitalisierung: Mehr als die Hälfte plant eine stärkere Gewichtung erneuerbarer Energien und mehr als 40% wollen verstärkt in Digitalisierung investieren

Erholung der Investmentaktivitäten erwartet: 65% der Befragten rechnen mit steigender Anzahl an Immobilientransaktionen in den nächsten zwei Jahren. Zum Vergleich: Im Vorjahr hatten 64% einen Rückgang der Transaktionsaktivitäten erwartet

Logistik und Wohnen weiterhin bevorzugte Anlageklassen: 21% wollen überwiegend in Logistik- und 17% in Wohnimmobilien investieren

Trend zu Infrastrukturinvestments setzt sich fort: 70% beabsichtigen, den Infrastrukturanteil in ihren Portfolios in den nächsten fünf Jahren zu erhöhen

59% sehen in mangelnder Datenqualität größte Herausforderung für nachhaltige Investments

Augsburg, 25. September 2024. PATRIZIA, ein führender Partner für globale Real Assets, hat heute die Ergebnisse der vierten jährlichen Befragung unter den weltweiten PATRIZIA-Kunden veröffentlicht, an der mehr als 100 institutionelle Investoren teilgenommen haben*. Die Ergebnisse zeigen, dass Investoren mit dem Ende der Phase des Abwartens auf dem Immobilienmarkt rechnen. Dabei wollen sie ihre Allokation stärker auf die Energiewende und Digitalisierung ausrichten. Mehr als die Hälfte der Befragten will erneuerbare Energien künftig stärker zu gewichten und mehr als 40% wollen verstärkt in Digitalisierung, wie Datenzentren oder Glasfasernetze, investieren. Nahezu zwei Drittel der institutionellen Investoren rechnen mit einer steigenden Anzahl an Immobilientransaktionen in den nächsten zwei Jahren, während rund 18% einen weiteren Rückgang erwarten. Zum Vergleich: Im Vorjahr hatten noch 64% mit einem Rückgang der Transaktionsaktivitäten gerechnet.

James Muir, Head der Investment Division bei PATRIZIA, erklärt: „Übereinstimmend mit unserem Investmentansatz sehen wir, dass Investoren ihre Portfolios auf die Megatrends Digitalisierung, Urbanisierung, Energiewende sowie der Wandel der Lebens- und Wohnansprüche ausrichten. Sie alle bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Mehrheit rechnet daher mit deutlich höheren Investitionsaktivitäten im Immobiliensektor, während sie im Vorjahr noch einen skeptischen Ausblick hatten. Investoren suchen dabei nach Möglichkeiten, ihre Positionen bei smarten Real-Asset-Lösungen auszubauen. Denn Immobilien- und Infrastrukturinvestments sind immer enger miteinander verbunden, sei es bei Investments in die digitale Infrastruktur, Mobilität, Konnektivität, oder dem Übergang zu erneuerbarer Energie oder bei modernen, serviceorientierten Wohnkonzepten.“

Fokus auf Logistik- und Wohnimmobilien

Bei den Portfolioanpassungen setzen die institutionellen Investoren insbesondere auf Logistik- und Wohnimmobilien. 21% wollen ihre Logistik-Positionen am stärksten ausbauen, 17% wollen vor allem in Wohnimmobilien investieren. Zusätzlich planen 7 % der Befragten, in alternative Wohnformen wie Studenten- oder Seniorenwohnheime zu investieren. Darüber hinaus erwarten die Investoren, dass die Modernisierung von Bestandsimmobilien wichtiger wird. 82% rechnen mit höheren Investments in die Dekarbonisierung und „Brown-to-Green“-Entwicklungen und 76% mit einer Zunahme von allgemeinen Sanierungen.

Die Dekade der Infrastruktur geht weiter

Der Trend zu Infrastrukturinvestments der vergangenen Jahre setzt sich fort. 70% der Investoren wollen ihre Infrastrukturallokation in den nächsten fünf Jahren erhöhen, davon 11% sogar um mehr als 10%. Auch zum Marktumfeld für Infrastruktur äußern sich Investoren optimistisch: 77% gehen davon aus, dass die Marktaktivitäten in den kommenden zwei Jahren zunehmen werden und mehr als 70% erwarten eine weitere Verbesserung der Investmentmöglichkeiten. Für Investoren sind erneuerbare Energie und digitale Infrastruktur die wichtigsten Anlageklassen im Infrastrukturbereich. Mehr als 20% geben an, die Gewichtung dieser beiden Anlageklassen in den kommenden fünf Jahren zu erhöhen.

Mahdi Mokrane, Head of Investment Strategy & Research and Fund Management Real Estate bei PATRIZIA, sagt: „Für den langfristigen Anlageerfolg ist es entscheidend, Infrastruktur und Immobilien im Portfolio intelligent zu kombinieren. Denn mit beiden Anlageklassen können Investoren von den Megatrends profitieren, die die nächste Wachstumsphase unserer Industrie prägen werden. Wir sehen einen wachsenden Bedarf an intelligenten Lösungen, die beide Anlageklassen verbinden. Wir sind überzeugt, wir haben hier ein Alleinstellungsmerkmal, basierend auf unser Technologieexpertise und langjährigen Erfahrung für Immobilien und Infrastrukturinvestments, mit der wir die Zukunft der Real-Asset-Industrie gestalten.”

28% der institutionellen Investoren sehen die kombinierte Expertise für Immobilien- und Infrastrukturinvestments als wichtigste Fähigkeit eines Investmentmanagers an, um attraktive Investmentlösungen für die Megatrends anzubieten. Die kombinierte Expertise wird damit als wichtiger eingestuft als ein breites Produktangebot (21%), die eigene Marktforschung für Investments (21%) oder die Expertise für Daten-Analyse und Künstliche Intelligenz (18%). Allerdings ist das Wissen für kombinierte Immobilien- und Infrastrukturinvestments (Re-Infra) bislang noch nicht ausgeprägt. So gibt die Hälfte der Befragten an, hier keine tieferen Kenntnisse zu haben.

Verbreitete Anwendung von ESG-Kriterien, aber herausfordernde Datenlage

Die Integration von Nachhaltigkeitskriterien im Investmentprozess nimmt weiter zu. Für 73% der befragten Investoren sind ESG-Kriterien ein wichtiger Bestandteil ihres Anlageprozesses. Dies ist ein deutlicher Anstieg gegenüber dem vor zwei Jahren, als dies 60% angaben. Bei der Messung von ESG-Kriterien legen Investoren besonderen Wert auf den Energieverbrauch. 71% planen, Energieverbrauch in ihren Immobilien- und Infrastrukturportfolios nachzuverfolgen. Allerdings sehen 59% in der mangelhaften Datenqualität und fehlenden Standardisierung die größte Herausforderung für nachhaltige Investments. Auch die sich ändernden regulatorischen Anforderungen (57%) stellen eine Hürde für die Investoren dar, während nur 11% einen Mangel an Angeboten nachhaltigen Investments erkennen.

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

Finanzierungsindex Difi kehrt nach mehr als zwei Jahren in den Plusbereich zurück

Sinkende Leitzinsen sowie stabile oder sogar leicht anziehende Immobilienpreise haben für einen Stimmungsumschwung unter den Immobilienfinanzierern gesorgt. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi) klettert im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 27 Punkte auf einen Gesamtwert von 12,3 Punkten und ist damit erstmals seit dem ersten Quartal 2022 wieder im positiven Bereich.

Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

Den kräftigen Satz nach oben verdankt der Difi insbesondere der verbesserten Einschätzung der aktuellen Lage. Der Situationsindikator steigt im dritten Quartal um 37,6 Punkte und notiert nun bei 10,8 Punkten. Auch der Blick auf die kommenden sechs Monate fällt positiver aus: Der Erwartungsindikator verbessert sich um 16,3 Punkte auf 13,8 Punkte. Damit ist das auffallend hohe Delta zwischen Situations- und Erwartungsindikator, das in den Vorquartalen auf bis zu 37 Punkten angewachsen war, auf magere drei Punkte zusammengeschmolzen.

Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI, kommentiert: „Mit dem ersten Zinssenkungsschritt der Europäischen Zentralbank im Juni hat sich die aktuelle Situation erwartungsgemäß verbessert. Die Befragung wurde vor dem zweiten Zinsschritt der EZB und der ersten Zinssenkung der US-Notenbank Fed durchgeführt. Zum heutigen Stichtag wäre die Situationsbewertung mutmaßlich noch besser ausgefallen.“

In allen betrachteten fünf Nutzungsarten fielen die Einschätzungen positiver aus als im Vorquartal. Am deutlichsten machte die Assetklasse Büro Boden gut: Um 44,8 Punkte kletterte der Indexwert in die Höhe, bleibt jedoch mit minus 1,6 Punkten als einziges Segment im negativen Bereich. Am besten wird weiterhin das Wohnsegment mit insgesamt 32,7 Punkten (plus 18,8 Punkte) bewertet. Dahinter folgen die Nutzungsarten Hotel mit 15,9 Punkten (plus 23,1 Punkte), Logistik mit 10,4 Punkten (plus 24,7 Punkte) und Einzelhandel mit 4,2 Punkten (plus 23,4 Punkte).

Auch bei Büroimmobilien zeigen sich die Finanzierer wieder optimistischer

Während in den Vorquartalen die Erwartungsindikatoren in allen Nutzungsarten höhere Punktzahlen erreichten als die jeweiligen Lageindikatoren, zeigt sich im dritten Quartal 2024 ein uneinheitliches Bild. Ausschließlich in den Sektoren Büro und Logistik wird die künftige Finanzierungssituation besser als die gegenwärtige Lage eingeschätzt. Im Bürosegment fällt der Abstand zwischen den beiden Teilindikatoren mit 19,9 Punkten stärker aus als in der Logistik mit 12,5 Punkten. „Die Einschätzung des Bürosektors hat sich in den vergangenen Quartalen verbessert. Auch die Lücke zwischen der Bewertung der aktuellen Lage und der künftigen Entwicklung ist deutlich kleiner geworden und hat sich seit dem ersten Quartal dieses Jahres halbiert. Das sind positive Entwicklungen, die für eine Belebung des Büroimmobilienmarkts sprechen“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Auch die deutlich zu spürende Rückkehr ins Büro quer über alle Branchen spiele eine wichtige Rolle bei dieser Beurteilung.

Klimatische Risiken gewinnen künftig an Bedeutung

Zusätzlich zur Entwicklung der einzelnen Marktsegmente wurden die Immobilienfinanzierer befragt, wie sich der Klimawandel auf die Risikoeinschätzung einer Immobilie auswirkt. Den größten Einfluss messen die Befragten dem Risiko einer Überschwemmung bei: 81,5 Prozent sehen hier eine sehr große bzw. große Relevanz für die Risikobewertung. Der Durchschnittswert der Antworten (fünf Punkte für „sehr hohe Relevanz“, ein Punkt für „keine Relevanz“) liegt hier bei 3,7. Es folgen Stürme mit einem Durchschnittswert von 3,3 und 55,5 Prozent der Befragten, die diesem Klimarisiko einen sehr hohen bis hohen Stellenwert beimessen. Knapp dahinter reiht sich Hitze mit einem Durchschnittswert von 3,2 und 52 Prozent ein.

Mögliche Auswirkungen klimatischer Veränderungen auf den Standort einer Immobilie spielen für ein Drittel der Befragten eine sehr große bis große Rolle bei der Risikoeinschätzung einer Immobilienfinanzierung. Für mehr als die Hälfte der Befragten sind diese Faktoren aktuell jedoch von geringer Relevanz oder werden nicht berücksichtigt. Langfristig steigt die Bedeutung jedoch deutlich: Der Anteil der Befragten, die diesen Kriterien in fünf Jahren ein sehr hohes bzw. hohes Gewicht bei der Risikobewertung beimessen, verdoppelt sich gegenüber heute auf 67 Prozent, während sich der Anteil derjenigen, die dem nur ein geringes oder kein Gewicht zugestehen, auf 26 Prozent halbiert.

„Kreditnehmer müssen sich darauf einstellen, dass die Banken künftig sehr viel genauer die Klimaresilienz einer Immobilie in Augenschein nehmen und in ihre Risikobewertung einfließen lassen werden“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Ein erhöhtes Klimarisiko werde nicht nur die Finanzierungskonditionen, sondern auch die generelle Finanzierungsbereitschaft beeinflussen. Schon heute sind 63 Prozent aller befragten Finanzierungsexpertinnen und -experten der Meinung, dass ein hohes Klimarisiko für das Zustandekommen einer Finanzierung für sie von sehr hoher bzw. hoher Bedeutung ist. Weitere 30 Prozent messen diesem Aspekt eine mittlere Relevanz bei. Im Durchschnitt liegt die Bewertung bei 3,7 Punkten.

Kommt eine Finanzierung zustande, müssen sich die Kreditnehmer flexibel bei der Gestaltung der Laufzeit zeigen. Etwas mehr als die Hälfte der Befragten gibt an, dass sich hohe Klimarisiken auf die Laufzeit der Immobilienkredite auswirken. Durchschnittlich erzielt dieser Parameter 3,3 Punkte. Zudem sind weitere Anpassungen bei den Margen und den Beleihungsausläufen (LTV) wahrscheinlich. Die durchschnittliche Bewertung beider Finanzierungsparameter liegt bei 3,2.

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Ein immowelt Ranking von 65 Großstädten, in dem die monatlichen Median-Bruttogehälter mit den durchschnittlichen Angebotspreisen von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter) verglichen wurden, zeigt:

Bezahlbares Ruhrgebiet: In Gelsenkirchen, Duisburg, Herne und Oberhausen sorgen günstige Immobilienpreise trotz geringerer Einkommen für gute Leistbarkeit

Trotz kleinstem Medianeinkommen: Chemnitz ist Preis-Leistungs-Sieger dank günstigen Immobilienpreisen

Hansestadt Rostock: Geringes Gehaltsniveau, aber kostspielige Immobilien wegen beliebtem Ostseebad Warnemünde

Hohe Löhne, aber noch höhere Kaufpreise: Frankfurt, Hamburg und München bieten die schlechteste Leistbarkeit von Wohneigentum

Die Leistbarkeit von Wohneigentum in einer Region hängt stets auch von der Höhe der dortigen Gehälter ab. Das beste Verhältnis zwischen Löhnen und Immobilienpreisen gibt es im Ruhrgebiet: 10 der 15 Städte mit der besten Leistbarkeit von Wohneigentum für Menschen mit mittlerem Einkommen liegen im Ballungsraum zwischen Lippe und Ruhr. Metropolen wie Hamburg und München hingegen landen auf den letzten Plätzen. Dort verdienen die Einwohner zwar tendenziell besser, allerdings ist Wohneigentum um ein Vielfaches teurer.

Für die Erstellung des immowelt Rankings wurde in 65 ausgewählten deutschen Großstädten der Quotient aus monatlichem Median-Bruttogehalt am Wohnort und durchschnittlichem Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) gebildet.

Preis-Leistungs-Sieger: Chemnitz und viele Ruhrgebietsstädte

Angeführt wird das Ranking von Chemnitz. Die Einwohner der europäischen Kulturhauptstadt 2025 haben mit im Mittel 3.279 Euro brutto im Monat zwar das niedrigste Einkommen der Untersuchung, aber auch mit 1.464 Euro pro Quadratmeter die mit Abstand günstigsten Immobilienpreise. Nirgends ist das Verhältnis zwischen Einkommen und Kaufpreisen besser als in Chemnitz.

Gut schneidet auch das Ruhrgebiet ab: Dort sind die mittleren Bruttoeinkommen zwar im Vergleich auch geringer, aber ebenso die Immobilienpreise. In Gelsenkirchen müssen Immobilienkäufer 1.605 Euro pro Quadratmeter zahlen – bei einem mittleren Bruttolohn von 3.529 Euro monatlich. In Duisburg fällt das mittlere Einkommen mit 3.726 Euro nur unwesentlich höher aus, was aber angesichts günstiger Immobilienpreise (1.861 Euro) trotzdem für das drittbeste Verhältnis sorgt.

Die Mitte: Hohe Einkommen, aber teure Immobilien oder kleinere Gehälter, dafür günstigere Kaufpreise

Das Mittelfeld des Leistbarkeits-Rankings stellen tendenziell zwei Arten von Städten. Entweder solche mit hohem Gehaltsniveau, aber auch teuren Immobilienpreisen – etwa Erlangen auf Platz 32 im Ranking: Dort verdienen die Bewohner gut (4.818 Euro), müssen aber auch mit 3.999 Euro für den Quadratmeter beim Wohnungskauf tief in die Tasche greifen. Ebenso in Mainz (4.020 Euro pro Quadratmeter, 4.405 Euro) oder in Ingolstadt (4.153 Euro pro Quadratmeter, 4.495 Euro) auf den Plätzen 40 und 44 im Ranking. Auf der anderen Seite finden sich im Mittelfeld Städte mit eher niedrigeren Einkommensverhältnissen und einem günstigeren Preisniveau für Wohnungen. In Leipzig (Platz 18) kostet der Quadratmeter beispielsweise lediglich 2.283 Euro, dafür fällt der mittlere Bruttolohn mit 3.553 Euro weniger hoch aus. Ebenso in Halle an der Saale (Platz 20 mit 2.252 Euro pro Quadratmeter und 3.313 Euro) oder Bremen (Platz 31 mit 3.020 Euro pro Quadratmeter und 3.680 Euro).

Rostock im Tourismus-Dilemma: Niedriges Gehaltsniveau trifft hohe Immobilienpreise

Mit Rostock beginnen die untersten 10 Plätze, in denen das Verhältnis zwischen Einkommen und Preisniveau von Immobilien am ungünstigen ist. In Rostock trifft ein unterdurchschnittliches Gehaltsniveau (3.360 Euro) auf eher gehobene Immobilienpreise von 3.699 Euro pro Quadratmeter. Das liegt an der Tatsache, dass auch das populäre Ostseebad Warnemünde zum Stadtgebiet Rostocks zählt. Service-Jobs im Tourismussektor sind oftmals weniger gut bezahlt. Allerdings sind Ferienwohnungen in der Nähe des bekannten Strandes begehrt und das treibt die Immobilienpreise in die Höhe.

Schlusslichter im Leistbarkeits-Ranking: Frankfurt, Hamburg, München

Rein statistisch betrachtet ist es um die Leistbarkeit von Wohneigentum in wirtschaftlich florierenden Großstädten und Metropolen am schlechtesten bestellt. In Frankfurt am Main zahlt die Finanzindustrie gute Gehälter, was den Medianverdienst in die Höhe treibt (4.594 Euro). Allerdings ist der Quadratmeterpreis in der hessischen Großstadt mit 5.652 Euro auch der dritthöchste Wert der Untersuchung. Auch Hamburger verdienen statistisch mit 4.125 Euro brutto besser als in vielen anderen Großstädten. Mit einem Angebotspreis von 5.977 Euro pro Quadratmeter sind Eigentumswohnungen in der Hansestadt aber um ein Vielfaches teurer. Die höheren Löhne können dies nicht ausgleichen, sodass Hamburg auf dem vorletzten Platz im Ranking landet.

Abgeschlagenes Schlusslicht ist München: Nirgends verdienen die Einwohner mit einem Bruttoeinkommen von 4.865 Euro zwar besser, aber mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 8.190 Euro ist Wohneigentum mit Abstand am teuersten. Das Verhältnis zwischen Gehältern und Immobilienpreisen ist in keiner anderen Stadt so schlecht wie in München.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Angebotspreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 65 ausgewählten Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.10.2024 wieder. Die Daten für die Bruttogehälter am Wohnort zum 31.12.2023 stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte am Wohnort, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.

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Transaktionsvolumen schrumpft im Vergleich zum Vorjahr um die Hälfte

Auf dem Investmentmarkt für Pflegeheime, Seniorenimmobilien und Kliniken ist das Transaktionsgeschehen im dritten Quartal 2024 nach einer leichten Belebung im Vorquartal wieder zurückgegangen. Von Juli bis September wurden Investments in Höhe von rund 130 Millionen Euro registriert und damit nur halb so viel wie im Vorjahreszeitraum. Für die ersten drei Quartale dieses Jahres ergibt sich ein Transaktionsvolumen von 440 Millionen Euro, auch das entspricht in etwa einer Halbierung des Vorjahreswerts (820 Millionen Euro).

„Es werden zwar vermehrt Verkäufe geprüft und auch einige Transaktionen vorbereitet, aber der Verkaufsprozess zieht sich häufig in die Länge, weshalb es aktuell nur wenige Deals über die Ziellinie schaffen“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. Dennoch sieht er Anzeichen einer Bodenbildung. So würde sich die Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern allmählich schließen. Zugleich beobachtet er, dass Fondsmanager gezielt Kapital für Investments in Gesundheitsimmobilien einsammeln. „Die bereits erfolgten und zu erwartenden Leitzinssenkungen der Notenbanken tragen zusätzlich dazu bei, dass sich die Investitionsbedingungen verbessern. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass in den kommenden Monaten wieder mehr Transaktionen abgeschlossen werden.“

Im dritten Quartal herrschte Abschlussflaute. In lediglich fünf Transaktionen wurden 19 Objekte gehandelt. Für die ersten drei Quartale dieses Jahres sind es 19 Transaktionen und 42 Immobilien. 73 Prozent des gehandelten Volumens entfielen auf Pflegeheime, der Rest auf Medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser (17 Prozent) sowie Kliniken (zehn Prozent).

Geprägt wird das Marktgeschehen auf der Käuferseite nach wie vor von Asset-Managern, auf die die Hälfte des Investmentumsatzes entfällt. Bei den Verkäufern sind es private Investoren, die anonym bleiben möchten, sowie Immobilienunternehmen, die zurzeit das Marktgeschehen dominieren.

Ein Viertel des Transaktionsvolumens entfällt in den ersten neun Monaten auf internationale Investoren. Der zuletzt sehr deutliche Fokus auf die Risikoklasse Core-plus hat sich dagegen etwas relativiert. Rund zwei Drittel der Investments sind im bisherigen Jahresverlauf Core-plus-Objekten zuzurechnen, im vorigen Gesamtjahr lag deren Anteil noch bei drei Vierteln und 2022 sogar bei 92 Prozent.

Mit einem Anteil von 20 Prozent rücken Value-add-Investments wieder in den Fokus der Käufer, nachdem 2022 und 2023 nur eine Handvoll solcher Objekte gehandelt wurden. Auf das Risikoprofil Core entfallen lediglich 14 Prozent. „Im Topsegment, was in der Regel Neubauten sind, liegen die Kaufpreisgebote noch um einige Faktoren zu niedrig, damit die Rechnung der Projektentwickler aufgeht“, erläutert Tölzel.

Die Rahmenbedingungen sprechen laut Tölzel dafür, dass der Investmentmarkt allmählich wieder anspringt. So dürfte die Insolvenzwelle auf der Betreiberseite von Pflegeheimen den Höhepunkt überschritten haben. Zudem könnten sich die Verkäufer infolge des gesunkenen Zinsniveaus auf tendenziell attraktivere Kaufpreisangebote einstellen. „Der Verkauf des Deutsche-Wohnen-Portfolios im Umfang von rund 300 Millionen Euro wird das Transaktionsvolumen im vierten Quartal deutlich anheben. Insgesamt rechnen wir mit einem Investmentumsatz für 2024 von rund einer Milliarde Euro, also mindestens so viel wie im Vorjahr.“

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Transaktionsvolumen liegt mit mehr als 23 Milliarden Euro fünf Prozent über dem Vorjahr

„Bottoming out“. So bezeichnen internationale Marktteilnehmer die Phase, in der wir uns gerade befinden. Zu Deutsch: „Bodenbildung“ – wobei in der englischen Begrifflichkeit das kleine Wörtchen „out“, also hinaus, noch etwas mehr Optimismus verbreitet. Die Zahlen unterstreichen dies: In den ersten neun Monaten 2024 wurde auf dem deutschen Investmentmarkt für Immobilien ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 23,4 Milliarden Euro verbucht. Damit ergibt sich ein Plus gegenüber dem Vorjahr von fünf Prozent.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany: „Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre hatte kaum jemand mit einem schnellen Aufschwung an den Immobilienmärkten gerechnet. Dass es aber doch recht lange dauern würde, bis Investoren, Nutzer und Unternehmen wieder eine gewisse Planungssicherheit gewinnen würden, hatten auch die wenigsten befürchtet. Dafür brauchte es die Zinssenkungen der Notenbanken als Signal und damit scheint dieser Punkt erreicht. Mehr und mehr Akteure schalten vom Abwarte- auf den Aktivmodus, weil es zunehmend Vergleichswerte durch abgeschlossene Transaktionen gibt. Zugleich zeigt sich, wie sehr der Markt gelernt hat, mit der Parallelität mehrerer politischer und wirtschaftlicher Krisen umzugehen, und sich auch nicht durch die Eskalation im Nahen Osten und der bevorstehenden US-Wahl von seinem vorsichtig positiven Kurs abbringen lässt.“

JLL-Umfrage: Gros des Marktes rechnet mit Verbesserung im kommenden Halbjahr

Die Stimmung an den globalen Investmentmärkten hat sich verbessert. Nach einer JLL-Umfrage bei Investoren sagen mehr als die Hälfte der Befragten, dass sich die Lage in den nächsten sechs Monaten in Europa verbessern wird. Ende 2023 erwarteten dies nur 23 Prozent. Und davon sollte auch der deutsche Investmentmarkt als einer der nach wie vor liquidesten und transparentesten profitieren. „Als Stimulus mag dabei das Einläuten des Zinssenkungszyklus in Europa und auch in den USA wirken, wenngleich sich die realisierten Zinsschritte der EZB und der FED kaum spürbar in den Finanzierungszinsen niedergeschlagen haben. Diese waren bereits eingepreist, allein aber die Erwartung der Märkte, die Leitzinsen zu senken, hat zu einer Stabilität der monetären Bedingungen geführt“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

So dürfe man den aktuellen Kurs der fünfjährigen Swap-Rates, der mit 2,22 Prozent am 27. September den niedrigsten Wert seit mehr als zwei Jahren erreichte, auch dahingehend interpretieren, dass sich die Finanzmärkte auf eine Beibehaltung des eingeschlagenen Weges der Zentralbanken verlassen. Die Grundlage für ein Wiederanspringen des Transaktionsmarkts, die Liquidität in Form vom Fremdkapital, scheint also wieder in Takt, was auch durch die jüngsten Ergebnisse des JLL-Immobilienfinanzierungsindex Difi bestätigt wurde, bei dem die befragten finanzierenden Banken einen deutlichen Optimismussprung in Bezug auf die Lage und die Erwartung am Finanzierungsmarkt durchklingen ließen.

„Dies wird aber nun nicht dazu führen, dass wir ein plötzlich sich entzündendes Feuerwerk an Verkäufen sehen, und aus neutraler Sicht kann man sich auch nur einen moderaten Aufschwung wünschen, ohne Übertreibungen und ohne unrealistische Fantasien“, stellt Scheunemann klar. Dieser Realismus prägt den neuen Marktzyklus und lässt die ungesunde Dekade des „Nullzinsumfelds“ endgültig hinter sich. Die Ergebnisse am deutschen Investmentmarkt spiegeln genau diese Entwicklung wider. Zwar steht ein leichtes Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahr, doch der Zwölfmonatsvergleich fällt damit etwas niedriger als noch zum Halbjahr aus. Das „bottoming out“ vollziehe sich eben nicht dynamisch, Bodenschwellen verlangen Achtsamkeit und langsame Fahrt, so Scheunemann.

Fokussierung auf Living und Logistik hält an – Rechenzentren rücken ins Blickfeld

Eigenkapitalstarke Investoren nutzen weiterhin die aktuelle Marktphase, um ihr Anlageportfolio mit Immobilien zu erweitern. „Besonders Family-Offices und vermögende Privatpersonen sind hier aktiv. Institutionelle Anleger agieren demgegenüber zwar immer noch etwas verhaltener, doch auch in dieser Akteursgruppe wächst das Interesse an Immobilien langsam wieder. Bei allen derzeit aktiven Käufergruppen beobachten wir ein verstärktes Interesse nach Logistik und Wohnimmobilien“, berichtet Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH. Nicht verwunderlich ist es daher, dass auf diese beiden Assetklassen mit fast 50 Prozent das Gros des in den ersten neun Monaten investierten Gesamtvolumens fällt. Auch Infrastrukturinvestments wie der Kauf von Rechenzentren erfreuen sich immer mehr Beliebtheit bei den Investoren, nachdem die führenden KI-Anbieter in diesem Segment einen Boom ausgelöst hat. „Hier erwarten wir in den kommenden Jahren stetig steigende Transaktionsvolumina, die allerdings in der Summe nicht an die etablierten Assetklassen heranreichen werden und weiterhin als Ergänzung zu bestehenden Immobilienportfolios zu sehen sind“, ordnet Eckert das Wachstum ein.

Auf Platz drei hinter Living und Logistik liegen nahezu gleichauf mit 17 beziehungsweise 16 Prozent Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Während sich bei Büros noch keine spürbare Belebung feststellen lässt und die Quartalsvolumina seit dem ersten Quartal 2023 konstant im Bereich um 1,2 Milliarden Euro pendeln, konnten im aktuellen Quartal gleich fünf Shoppingcenter einen neuen Eigentümer finden. Die Restrukturierung dieser Assetklasse ist im vollen Gange, und auf dem aktuellen Preisniveau finden sich gute Opportunitäten, um solche meist in die Jahre gekommenen Center neu aufzustellen, zu sanieren oder auch mit anderen Nutzungen zu kombinieren.

Portfoliotransaktionen kommen nur langsam wieder in Fahrt

Nach wie vor stützt sich das Plus am Investmentmarkt ausschließlich auf Einzeltransaktionen. Diese summieren sich in den ersten neun Monaten auf 16,2 Milliarden Euro und vereinen damit mehr als zwei Drittel des Gesamtvolumens auf sich. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steht ein deutliches Wachstum von 17 Prozent. Portfolios sind nach wie vor eher selten anzutreffen. Hier hat JLL einen Umsatz von 7,2 Milliarden Euro registriert und damit 15 Prozent weniger als im Vorjahr. Immerhin hat sich die Anzahl solcher Paketverkäufe mit insgesamt 85 Transaktionen im Vergleich zu 2023, als es 89 Deals gab, nahezu stabil gezeigt.

Die Bedeutung von Portfolios für die Gesamtstatistik wird deutlich, wenn man die größten Transaktionen des Jahres betrachtet: Hier liegen Portfolios und Einzeldeals mit jeweils fünf Transaktionen gleichauf. „Wenn wir Volumen und Portfolio als Gradmesser für die Risiko-, Kaufs- und Verkaufsbereitschaft der Investoren und Finanzierungsbereitschaft der Banken ansehen, so gibt das dritte Quartal Anlass zur Zuversicht. Von den fünf größten Transaktionen waren vier Paketverkäufe, allesamt mit Volumina im deutlich dreistelligen Millionen-Euro-Bereich“, so Eckert.

In einer weiter gefassten Betrachtung aller Transaktionen mit einem Volumen von 100 Millionen Euro und größer zeigt sich indes eine deutliche Belebung des Marktes mit aktuell fast 50 Transaktionen – ein kräftiger Anstieg im Vergleich zu 2023 mit lediglich 35 Deals.

„Für das letzte Quartal des Jahres erwarten wir eine Fortsetzung des moderaten Aufschwungs. Eine Jahresendrallye, wie so häufig in einem vierten Quartal, erwarten wir aber nicht. Aus derzeitiger Sicht erscheint ein Transaktionsvolumen in Höhe von 37 Milliarden Euro realistisch und auch das würde bedeuten, das mehr als 13 Milliarden Euro in den Monaten Oktober bis Dezember gehandelt werden müssten“, gibt Scheunemann einen Ausblick.

Berlin und München nach wie vor führend beim Transaktionsvolumen

Keine hervorstechenden Veränderungen gab es beim Blick auf die sieben Hochburgen. Mit zwölf Milliarden Euro wurden in den ersten neun Monaten rund 31 Prozent mehr in Immobilien investiert als im Vorjahresvergleich. Der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen stieg von 41 Prozent auf aktuell 51 Prozent.

Berlin führt nach wie vor die Rangliste der transaktionsstärksten Märkte an, knapp 4,5 Milliarden Euro sind gleichbedeutend mit einem Plus von 49 Prozent. Eine höhere Steigerungsrate erzielten allerdings Düsseldorf – hier betrug das Plus 52 Prozent auf eine Milliarde Euro – und München mit 60 Prozent auf 2,7 Milliarden Euro. In Hamburg haben sich die Transaktionsaktivitäten im abgelaufenen Quartal erhöht und aus dem prozentualen Minus zum Halbjahr ist ein kleines Plus von zwei Prozent geworden. Stuttgart verharrt dagegen mit 48 Prozent tief im Minus. Frankfurt kann an das Vorjahresergebnis mehr als anknüpfen und verbucht mit 23 Prozent ein solides Plus. Die Mainmetropole ist traditionell sehr „bürolastig“. Wenn auch für den Bürosektor wieder mehr Zuversicht herrscht und Verkäufer und Käufer vermehrt zueinander finden, werden die Aktivitäten in Frankfurt noch stärker zulegen.

Renditen entwickeln sich uneinheitlich in den einzelnen Assetklassen

Nicht mehr ganz im Gleichschritt verläuft die Entwicklung der Spitzenrenditen in den einzelnen Assetklassen. Während es sowohl bei Büroimmobilien, Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser), Highstreet- und Fachmarktprodukten in der Spitze im Mittel über die Metropolen hinweg jeweils keine Veränderung im dritten Quartal gab, beobachtet JLL im Logistiksegment eine Trendwende. Hier sinken die Spitzenrenditen um rund zehn Basispunkte auf 4,30 Prozent. Die andere Richtung schlugen hingegen Shoppingcenter ein. Dort passt JLL die Spitzenrendite aufgrund der nun deutlich größeren Datenbasis um 40 Basispunkte auf 5,90 Prozent an.

Für die Entwicklung der Spitzenrenditen ist unter anderem der Blick auf die Risikoprämie als Differenz zwischen Immobilienrendite und der Rendite für langlaufende Staatsanleihen entscheidend. Diese hat sich aktuell wieder deutlich vergrößert und liegt Ende September bei 225 Basispunkten auf Basis der aktuellen Bürorendite. „Das ist der größte Abstand seit dem ersten Quartal 2022. Die externen Indikatoren zeigen also in die richtige Richtung. Im weiteren Verlauf bleibt abzuwarten, wie sich diese Tendenzen auf die Kaufpreisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer auswirken und ob sich der Bid-Asking-Spread wieder schließt“, sagt Scheunemann.

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