Bis zu 40 Prozent des Gehalts für die Miete: So hoch sind die Wohnkosten für Singles in deutschen Städten

Eine immowelt Analyse zur Wohnkostenbelastung von Singles bei Neuvermietung in den 106 kreisfreien Städten zeigt:

In 45 von 106 Städten müssen Einpersonenhaushalte mehr als 30 Prozent des mittleren Nettoeinkommens für die Warmmiete ausgeben

Höchste Belastung in München: Wohnkosten verzehren 40 Prozent des Einkommens; auch Berlin und Hamburg (je 36 Prozent) mit hoher Mietbelastungsquote

In kleineren Städten wie Rosenheim, Offenbach (je 35 Prozent), Landshut, Fürth und Würzburg (je 34 Prozent) geben Singles ebenfalls einen großen Teil des Gehalts für die Warmmiete aus

Nur in 10 von 106 Städten liegt die Wohnkostenquote bei maximal 25 Prozent – geringste Belastung in Wolfsburg (21 Prozent)

Steigende Mieten und hohe Energiekosten machen das Wohnen für Alleinlebende immer teurer. In der Spitze müssen Singles bei Neuvermietung 40 Prozent des mittleren Nettoeinkommens für die Warmmiete ausgeben. Das zeigt eine immowelt Analyse zur Wohnkostenbelastung von Einpersonenhaushalten in den 106 kreisfreien Städte. Für die Analyse wurde in den Städten jeweils die aktuelle Angebotsmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung zzgl. Nebenkosten in Relation zum Mediannettoeinkommen eines Vollzeitbeschäftigten gesetzt. In 45 Städten frisst die Warmmiete bei neuen Mietverhältnissen demnach mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens von Singles. Gemeinhin wird empfohlen, maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Wohnkosten aufzuwenden.

“Die Wohnkosten bei Neuvermietung enteilen in vielen deutschen Städten den Einkommen und setzen Mieter finanziell immer stärker unter Druck”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Das gilt insbesondere für Alleinlebende, die Miete, Nebenkosten und Lebensunterhalt von einem einzigen Einkommen bezahlen müssen. Bereits bei einem mittleren Gehalt liegt die Wohnbelastung von Singles inzwischen vielerorts im kritischen Bereich. Für alleinlebende Mieter mit geringem Einkommen ist die Situation noch bedrohlicher.”

Bis zu 40 Prozent: Höchste Belastung in teuren Metropolen

Einen besonders großen Teil vom Verdienst verschlingen die Wohnkosten in München. Mit einem Mediannettoeinkommen von monatlich 2.774 Euro zählt die Isarmetropole zwar zu den Städten mit den höchsten Gehältern. Allerdings liegt die Warmmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung bei 1.102 Euro und somit deutlich höher als in jeder anderen Stadt. Singles müssen in München bei Neuvermietung folglich 40 Prozent des mittleren Nettoeinkommens für die Wohnkosten ausgeben – der höchste Wert aller Städte.

Auch in den anderen Metropolen frisst die Miete einen beträchtlichen Teil des Gehalts. Den 2. Platz teilen sich Berlin und Hamburg mit einer Wohnkostenquote von jeweils 36 Prozent bei neuen Mietverhältnissen. Vor allem in der deutschen Hauptstadt sticht die Diskrepanz zwischen Einkommen und Wohnkosten ins Auge: Mit einem Medianettoeinkommen von 2.310 Euro belegt Berlin im Gehaltsvergleich der 106 Städte nur Platz 39. Bei der mittleren Warmmiete für eine Singlewohnung (837 Euro) liegt die Hauptstadt hingegen auf Rang 5.

Einen erheblichen Teil vom Verdienst müssen Alleinlebende auch in Köln und Stuttgart (je 33 Prozent) sowie in Frankfurt (32 Prozent) für eine neu angemietete Wohnung ausgeben.

Bayerische Städte mit hoher Wohnkostenquote

Das Ungleichgewicht zwischen Wohnkosten und Einkommen ist jedoch nicht nur ein Problem der Metropolen. In zahlreichen kleineren Städten liegt die Belastung durch die Warmmiete ebenfalls im kritischen Bereich. Das gilt insbesondere für Bayern – 6 der 10 Städte mit dem größten prozentualen Anteil der Wohnkosten am Medianeinkommen befinden sich im Freistaat. In Rosenheim etwa beträgt die Wohnkostenquote von Singles bei Neuvermietung 35 Prozent, in Landshut, Fürth und Würzburg jeweils 34 Prozent.

Auch außerhalb Bayerns übersteigt die Belastung von Einpersonenhaushalten nicht selten die kritische 30-Prozent-Marke. So müssen Singles etwa in Offenbach 35 Prozent des Mediannettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben, in Mainz und Heidelberg sind es jeweils 33 Prozent. In allen drei Städten beträgt die durchschnittliche Warmmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung inzwischen mehr als 800 Euro.

Mit einer übermäßig hohen Wohnkostenquote sind Alleinlebende auch in mehreren ostdeutschen Städten konfrontiert. Besonders hoch ist die finanzielle Belastung in Potsdam, Erfurt und Jena – die Warmmiete einer kleinen Wohnung verzehrt hier bei Neuvermietung jeweils 31 Prozent des mittleren Einkommens. In Potsdam und Jena fällt die durchschnittliche Warmmiete einer 50-Quadratmeterwohnung mit fast 700 Euro für ostdeutsche Verhältnisse hoch aus. In Erfurt sowie mehreren anderen ostdeutschen Städten sorgt dagegen vor allem das vergleichsweise niedrige Gehaltsniveau für einen kritischen Wohnkostenanteil.

Geringste Wohnbelastung in Wolfsburg

Lediglich in 10 der 106 kreisfreien Städte geben Singles bei neuen Mietverhältnissen maximal 25 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete aus. Am geringsten ist die Belastung in Wolfsburg. Hier trifft aufgrund guter Gehälter in der Automobil- und Zuliefererbranche ein hohes Mediannettoeinkommen (2.912 Euro) auf vergleichsweise niedrige Wohnkosten (597 Euro). Die Warmmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung beansprucht in der Autostadt somit lediglich 21 Prozent des Einkommens. Dahinter folgen Chemnitz, Ludwigshafen und Pirmasens, wo Alleinlebende jeweils 24 Prozent des Mediannettoeinkommens für die Mietwohnung ausgeben müssen. Vergleichsweise günstig wohnt es sich zudem in den Ruhrgebietsstädten Gelsenkirchen, Hagen und Herne mit einer Belastung von 25 Prozent. Ebenso so hoch fällt der Wohnkostenanteil in Schweinfurt, Wilhelmshaven und Zweibrücken aus.

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Grünanlagen als Preistreiber: Bis zu 16 Prozent Aufschlag für Wohnimmobilien in der Nähe von Parks

Eine immowelt Analyse der durchschnittlichen Preisaufschläge für Wohnimmobilien in der Nähe eines Parks für die 14 größten deutschen Städte zeigt:

Aufpreis für Parknähe in 10 von 14 Städten: Immobilienkauf innerhalb der fußläufigen 15-Minuten-Zone rund um städtische Parks bis zu 16 Prozent teurer als im übrigen Stadtgebiet

Deutliche Aufschläge in München (+9 Prozent), Frankfurt (+11 Prozent) und Köln (+14 Prozent)

Größtes Preis-Plus in Bremen: Wohnimmobilien mit maximal 15 Minuten Fußweg zu einer Grünanlage kosten durchschnittlich 16 Prozent mehr

Kein Aufpreis für Parknähe hingegen in Berlin, Stuttgart, Düsseldorf und Essen

Parks erfreuen sich als Rückzugsorte vom Trubel der Großstadt enormer Beliebtheit. Wer eine Immobilie in der Nähe einer Grünanlage erwerben möchte, muss daher oftmals mit deutlichen Mehrkosten rechnen – in der Spitze beträgt der Aufpreis 16 Prozent. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen prozentualen Preisaufschläge für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Wohnungen) in fußläufiger Distanz zu einem Park in den 14 größten deutschen Städten untersucht wurden. Dafür wurden die mittleren Angebotspreise innerhalb der fußläufigen 15-Minuten-Zone ausgewählter Parks mit dem übrigen Stadtgebiet verglichen. In 10 der 14 betrachteten Großstädte müssen Käufer demnach mit Mehrkosten für Wohnimmobilien rechnen, die in der Nähe einer städtischen Grünfläche liegen.

Deutliche Mehrkosten in München, Frankfurt und Köln

In mehreren hochpreisigen Städten fallen die prozentualen Preisaufschläge in fußläufiger Distanz zu einem Park besonders deutlich aus. Das ist beispielsweise in München der Fall, wo Einwohner die Wahl zwischen zahlreichen attraktiven Grünanlagen wie dem Englischen Garten, dem Olympiapark oder dem Hofgarten haben. Wer höchstens eine Viertelstunde Fußweg von einem städtischen Park entfernt wohnen will, muss in der bayerischen Landeshauptstadt beim Immobilienkauf allerdings mit einem Aufpreis von durchschnittlich 9 Prozent rechnen.

In mehreren anderen Städten zahlen Käufer sogar zweistellige prozentuale Aufschläge für die Nähe zu einer Grünanlage: In Frankfurt am Main etwa sind Wohnimmobilien in der 15-Minuten-Zone städtischer Parks im Mittel um 11 Prozent teurer als vergleichbare Immobilien im restlichen Stadtgebiet. Käufer, die bereit sind den Aufpreis zu stemmen, können dem Trubel der Bankenstadt etwa im Volkspark Niddatal, der größten Frankfurter Parkanlage, entkommen.

Eine große Zahl attraktiver Grünflächen gibt es auch in Köln, wo Einwohner beispielsweise im Rheinpark direkt am Flussufer entspannen und den Blick auf den Dom genießen können. Das hat jedoch seinen Preis: Wer eine Immobilie in der Nähe eines Kölner Parks erwerben will, zahlt 14 Prozent mehr.

Bremen mit höchstem Preisaufschlag für Parknähe

Deutliche Aufschläge für die Nähe zum Stadtgrün sind auch außerhalb der hochpreisigen Metropolen fällig. Den höchsten prozentualen Aufpreis aller untersuchten Städte müssen Käufer in Bremen stemmen: Dort kosten Einfamilienhäuser und Wohnungen in fußläufiger Distanz zu einem städtischen Park durchschnittlich 16 Prozent mehr.

Auf spürbare Preisaufschläge müssen sich Kaufinteressenten auch in den ostdeutschen Großstädten Dresden und Leipzig einstellen: Die Angebotspreise von Wohnimmobilien mit maximal einer Viertelstunde Fußweg zu einem Park liegen um 9 bzw. 10 Prozent höher als im restlichen Stadtgebiet.

Kein Aufpreis für Nähe zu Grünanlagen in Berlin

Doch nicht in allen Städten sorgt die Nähe zu einer Grünanlage für höhere Angebotspreise. In Berlin etwa verzeichnen Immobilien in fußläufiger Entfernung zu einem Park im Mittel keinen Aufschlag gegenüber dem restlichen Stadtgebiet. Das liegt vor allem an den großen Preisunterschieden innerhalb der Hauptstadt. Neben dem Großen Tiergarten im hochpreisigen Bezirk Mitte können sich die Berliner beispielsweise auch im Landschaftspark Wartenberger Feldmark vom städtischen Trubel erholen. Dieser liegt im Nordosten Berlins, wo selbst Wohnimmobilien in Nähe einer Grünanlage im Mittel deutlich günstiger sind als vergleichbare Immobilien, die sich in den hochpreisigen Bezirken der Hauptstadt befinden, aber außerhalb der 15-Minuten-Zone eines Parks liegen. Im Berliner Durchschnitt kosten Einfamilienhäuser und Wohnungen in der Nähe einer Grünfläche daher keinen Aufpreis.

In zwei Städten zahlen Käufer in der fußläufigen Umgebung städtischer Grünanlagen sogar weniger als im restlichen Stadtgebiet. In Stuttgart kosten Wohnimmobilien in Nähe eines Parks durchschnittlich 5 Prozent weniger, in Düsseldorf beträgt das Minus sogar 7 Prozent. In beiden Städten ist das Zentrum dicht bebaut und einige der größten Parkanlagen befinden sich in vergleichsweise preiswerten Gegenden deutlich außerhalb der Stadtmitte. Dort fallen die Angebotspreise selbst in der 15-Minuten-Zone von Grünflächen günstiger aus als im übrigen Stadtgebiet.

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„K-Tower“ in Lissabon ist der große Gewinner beim „National Real Estate Award 2024“ in Portugal

Büroobjekt mit Gesamtmietfläche von rund 15.000 Quadratmetern in den zwei Kategorien „Büro“ sowie „Effizienz & Nachhaltigkeit“ ausgezeichnet

Der Bürokomplex „K-Tower“ in Lissabon wurde bei der Preisverleihung der „National Real Estate Awards“ in Sintra, Portugal, am 18. April 2024 in den beiden Kategorien „Büro“ sowie „Effizienz & Nachhaltigkeit“ ausgezeichnet. Der „Real-Estate-Oscar“ wird alljährlich von der portugiesischen Zeitschrift Magazine Imobiliário vergeben. Real I.S. hatte den „K-Tower“ kürzlich als erste Immobilie in Portugal für den offenen Immobilienpublikumsfonds „REALISINVEST EUROPA“ von dem familiengeführten Entwickler KREST Real Estate Investment erworben.

„Der ‚K-Tower‘ verkörpert eine Kombination aus innovativer Arbeitsumgebung, fortschrittlicher Architektur, Effizienz und einem starken Fokus auf ökologische Nachhaltigkeit in sehr guter Lage. Damit setzen wir neue Maßstäbe für Büroimmobilien in Portugal und darüber hinaus“, betont Barbara Geidner-Buchelt, Head of International Investment Management bei der Real I.S. AG.

„Der K-Tower ist auf dem Weg eines der ersten taxonomiekonformen Gebäude Portugals zu sein. Das prämierte Gebäude symbolisiert unsere Hingabe für Exzellenz in puncto Design, Funktionalität und Umweltverantwortung. Die Anerkennung in Form des ,National Real Estate Awards‘ bestätigt unseren Ansatz, in Immobilien zu investieren, die nicht nur wirtschaftlichen Wert generieren, sondern auch einen positiven Beitrag zum Umweltschutz leisten und die Lebensqualität für ihre Nutzer verbessern. Dieser Erfolg inspiriert uns, weiterhin Pionierarbeit in der Schaffung von nachhaltigen und zukunftsweisenden Büroumgebungen zu leisten“, erklärt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG.

Der „REALISINVEST EUROPA“ gehört zu den ersten offenen Immobilienpublikumsfonds, die eine taxonomiekonforme Investmentquote implementiert haben. Das Portfolio des Fonds umfasst ausschließlich Immobilien, die ökologischen Merkmale nach (oder im Sinne des) SFDR erfüllen und über ein Green-Building-Zertifikat verfügen.

Für den „K-Tower“ befindet sich eine BREEAM-Zertifizierung in der Wertung „Exzellent“ in Vorbereitung. Das 14-stöckige Bürogebäude ist eine architektonische Ikone, die von Saraiva + Associados und Metrourbe entworfen und im Jahr 2023 fertiggestellt wurde. Es befindet sich im Verkehrsknotenpunkt Bahnhof Gare do Oriente; am Lissabon-Expo-Gelände, das heute das Zentrum der Lissaboner Tech-Szene ausmacht. Der Büroteilmarkt Parque das Nações zeichnet sich durch die modernste Infrastruktur in Lissabon und eine besonders hohe Nachfrage aus.

Die Terrassen des „K-Towers“ und insbesondere der zentrale Platz mit einer Installation des schwedischen Künstlers EKTA schaffen eine lebendige Umgebung. Der Bürokomplex verfügt über 157 Parkplätze, von denen nahezu die Hälfte mit E-Ladestationen ausgerüstet ist, sowie über zahlreiche Fahrradstellplätze. Ankermieter im „K-Tower“ ist Critical TechWorks, ein Gemeinschaftsunternehmen der BMW Group und Critical Software zur Entwicklung innovativer digitaler Lösungen wie z.B. künftiger KI-Fahrsysteme.

„Diese Auszeichnung erfüllt uns mit großem Stolz, da sie unser Engagement für innovative Immobilienprojekte hervorhebt und als bedeutende Anerkennung für unsere Arbeit auf dem portugiesischen Markt gilt, die uns sowohl national als auch international positioniert. Das Projekt spiegelt unsere Lebensweise wider, indem es nachhaltige Lösungen entsprechend der BREEAM-Zertifizierung ,Exzellent‘ anwendet: Das reicht von der Auswahl der Materialien über die Bauweise bis hin zur Minimierung des Energieverbrauchs“, sagt Claude Kandiyoti, Chief Servant Officer von KREST Real Estate Investments, das den „K-Tower“ entwickelt hat.

Über die Real I.S. Gruppe

Die Real I.S. Gruppe ist seit über 30 Jahren der auf Immobilieninvestments spezialisierte Fondsdienstleister der BayernLB. Das Verbundunternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe zählt zu den führenden Asset-Managern am deutschen Markt. Neben alternativen Investmentfonds (Spezial-AIF und geschlossene Publikums-AIF) und einem offenen Immobilien-Publikumsfonds umfasst das Produkt- und Dienstleistungsangebot individuelle Fondslösungen, Club-Deals, Joint Ventures sowie Asset-Management-Mandate für institutionelle Kunden. Mehr als 75 Prozent des Gesamtportfolios sind klassifiziert nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Die Real I.S. Property Management GmbH rundet das Leistungsspektrum ab. Die Real I.S. Gruppe hat rund 13 Milliarden Euro Assets under Management und verfügt über zwei lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) nach KAGB sowie Standorte in Frankreich, Luxemburg, Spanien, den Niederlanden, Irland und Australien.

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vdp-Institute trotz Rückgängen bei Immobilienpreisen und -kreditzusagen sowie erhöhter Risikovorsorge im Jahr 2023 profitabel und robust

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Abschwächung der Abwärtsdynamik am Immobilienmarkt im laufenden Jahr zu erwarten – Pfandbrief-Umlauf erstmals seit 2014 oberhalb von 400 Mrd. Euro

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute stellten im Geschäftsjahr 2023 ihre Krisenresistenz unter Beweis. Trotz des Abschwungs am Immobilienmarkt, der ein geringeres Finanzierungsgeschäft, rückläufige Immobilienpreise sowie eine teils deutlich erhöhte Risikovorsorge nach sich zog, zeigten sich die Mitgliedsinstitute profitabel und robust.

“Das Geschäftsjahr 2023 war für die gesamte Wirtschaft anspruchsvoll. Das Zusammentreffen von erhöhten Baukosten, Inflation, Zinsanstieg sowie politischen Schlingerkursen rund um Heizungsgesetz und Förderprogramme stellte vor allem die Immobilienbranche vor große Herausforderungen”, betonte vdp-Präsident Gero Bergmann zu Beginn der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands in Frankfurt am Main. “Die vdp-Mitgliedsinstitute trotzen den zahlreichen Belastungsfaktoren, die auch im laufenden Jahr noch wirken. Sie haben umfassende und der Situation angemessene Risikovorsorge gebildet und diese Ergebnisbelastung gut verkraftet.” Es zahle sich aus, dass sie gegenüber der Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 über deutlich mehr Kapital verfügten und dass das Geschäftsmodell von Pfandbriefbanken auf konservativen Risikostrukturen und erstrangiger Besicherung fuße.”

“Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach wahrgenommen.” Gero Bergmann

Bergmann richtete ein besonderes Augenmerk auf den deutschen Gewerbeimmobiliensektor, der vom Marktabschwung deutlich stärker betroffen ist als der Wohnimmobiliensektor. Aufgrund der Unsicherheit über die weitere Wirtschaftsentwicklung und die Auswirkungen des Homeoffice-Trends sei die Nachfrage insbesondere nach Büros 2023 verhalten geblieben. “Der Markt für Büroimmobilien ist seit jeher stärker als andere Assetklassen von zyklischen Schwankungen geprägt. Dementsprechend ist die aktuelle Entwicklung bei Büros nicht übertrieben besorgniserregend”, stellte er fest. “Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach wahrgenommen”, so der vdp-Präsident.

Bezugnehmend auf die angespannte Situation der Büroimmobilien in den USA wies Bergmann darauf hin, dass die dortige Entwicklung nicht eins zu eins auf den europäischen Immobilienmarkt übertragbar sei, und warb dafür, stärker zu differenzieren. Im Hinblick auf Zinsumfeld, Leerstandsquote, Investitionsdauer, Ausprägung von Homeoffice und Vertragsgestaltung auf dem Investment- und Nutzermarkt bestünden zwischen dem US-amerikanischen und dem europäischen Büroimmobilienmarkt erhebliche Unterschiede. Hinzu komme, dass selbst der US-amerikanische Markt keineswegs einheitlich sei, sondern dass dort noch unterschieden werden müsse zwischen Regionen, Lagen und Assetklassen. Die Betroffenheit sei bei Weitem nicht überall gleich. Letztlich müsse jedes einzelne Objekt betrachtet werden. Banken finanzierten überdies typischerweise besichert im ersten Rang.

Für die Refinanzierung der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 könne ein positives Fazit gezogen werden, hob Bergmann hervor. So sei nicht nur erneut ein hohes Pfandbrief-Emissionsvolumen zu verzeichnen gewesen, sondern auch ein nochmals gestiegener Pfandbrief-Umlauf. “Investoren und Emittenten wissen, dass sie sich auf den Pfandbrief und seinen gesetzlichen Sicherheitsrahmen verlassen können – in guten, aber insbesondere auch in so unruhigen Zeiten wie jetzt. Seinen Ruf als Stabilitätsanker unterstreicht der Pfandbrief immer wieder aufs Neue.”

Entwicklung des Immobilienfinanzierungsgeschäfts

Stärkerer Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien als bei Wohnimmobilien

Die bereits seit Mitte 2022 anhaltende Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt setzte sich im vergangenen Jahr fort. Insgesamt sanken die Immobilienpreise vom vierten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2023 um 7,2 %. Seit dem Preishöchststand im zweiten Quartal 2022 betrug der Preisrückgang bislang 10,0 %.

Die Preise von Wohnimmobilien zeigten sich mit einem Minus von 6,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal bzw. 8,4 % gegenüber dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 etwas robuster als die Preise für Gewerbeimmobilien, die in denselben Zeiträumen Rückgänge um 12,1 % bzw. um 16,5 % verzeichneten.

“Die weitere Entwicklung der Immobilienpreise hängt maßgeblich vom Handeln der EZB ab.” Gero Bergmann

Der vdp geht für das Gesamtjahr 2024 von weiteren, gegenüber dem Vorjahr allerdings deutlich abgeschwächten Preisrückgängen in allen Assetklassen aus. Dabei reichen die Prognosen von 0 % bis -5 % (Wohnimmobilien) über -2,5 % bis -7,5 % (Einzelhandelsimmobilien) bis hin zu -5 % bis -10 % (Büroimmobilien).

“So wie die im Vorjahr eingetretenen Preisrückgänge in ihrer Schärfe nicht zuletzt auf die viel zu spät und dann viel zu dynamisch vorgenommenen Leitzinserhöhungen der EZB zurückzuführen sind, hängt auch die weitere Entwicklung der Immobilienpreise maßgeblich vom Handeln der EZB ab”, führte Bergmann aus. Komme es zu der allseits erwarteten Zinssenkung im Laufe dieses Jahres, werde es für Immobilienverkäufer und -investoren leichter, ein neues Preisgleichgewicht zu finden. Dementsprechend rechne er in den kommenden Monaten mit einer Preisstabilisierung, die bei Wohnimmobilien schon im zweiten Halbjahr 2024 einsetzen dürfte. Das Ende der Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien sei dagegen frühestens ab Ende dieses Jahres zu erwarten, da hier auch strukturelle Veränderungen wie die Auswirkungen des Homeoffice-Trends die Erholung verzögerten. “Das Geschäftsjahr 2024 bleibt für alle Akteure an den Immobilienmärkten auf jeden Fall herausfordernd”, resümierte Bergmann.

Pfandbriefbanken sagen Immobilienkredite in Höhe von 110 Mrd. Euro zu

Als Folge des Marktabschwungs und der verhaltenen Nachfrage nach Immobilien nahm das Immobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 spürbar ab: Die Darlehenszusagen erreichten ein Volumen von 110 Mrd. Euro, nachdem sie sich ein Jahr zuvor noch auf 160 Mrd. Euro summiert hatten. Jedoch war das Jahr 2022 noch zur Hälfte vom jahrelangen Aufwärtstrend am Immobilienmarkt sowie vom Abschluss zahlreicher Forward-Darlehen in Erwartung steigender Kreditzinsen geprägt.

Im Jahr 2023 waren die Einbußen bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen (-23,8 %) geringer als bei Wohnimmobilienfinanzierungen (-35,8 %), die allerdings in den Vorjahren seit 2010 auch stärker zugelegt hatten. So gingen die Zusagen für Wohnimmobilienkredite von Januar bis Dezember 2023 gegenüber dem Vorjahr von 99,8 auf 64,1 Mrd. Euro zurück, während das Volumen der Gewerbeimmobilienkredite im selben Zeitraum von 60,2 auf 45,9 Mrd. Euro abnahm.

Unter den Gewerbe-Assetklassen dominierten bei den Darlehenszusagen unverändert die Büroimmobilien, die mit 23,1 Mrd. Euro einen Anteil von 50,3 % auf sich vereinten. Dahinter rangierten Finanzierungen für Einzelhandelsimmobilien mit 11,2 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 24,4 %. Mit größerem Abstand folgten die Zusagen für Hotels (4,6 Mrd. Euro) und für Industriegebäude (1,1 Mrd. Euro).

“Wir gehen für 2024 von einer leichten Belebung von Transaktionen und Finanzierungen aus.” Gero Bergmann

“2023 war das erste Jahr, das vollständig vom Abschwung auf dem Immobilienmarkt geprägt war. Dies wirkte sich unweigerlich auf das Neugeschäft der immobilienfinanzierenden Banken aus”, erklärte Bergmann. Das vierte Quartal 2023 habe allerdings einen Anstieg der Darlehenszusagen um 5,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal gebracht. Der vdp-Präsident wertete diese Entwicklung als Beginn einer einsetzenden Stabilisierung und prognostizierte: “Bei den Finanzierungsbedingungen nimmt angesichts stabilisierter Zinsen die Planungssicherheit langsam wieder zu. Daher gehen wir für das Jahr 2024 von einer leichten Belebung von Transaktionen und Finanzierungen aus.”

Mit 1.004,1 Mrd. Euro lag der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei den vdp-Mitgliedsinstituten zum 31. Dezember 2023 leicht oberhalb des Vorjahresvolumens (31.12.2022: 999,1 Mrd. Euro).

Aktuelle Regulierungsthemen

vdp fordert Regulierungsmoratorium und Überprüfung bestehender Maßnahmen

Ein nicht zu unterschätzendes Hindernis für die mögliche Erholung des Finanzierungsmarktes liegt für die Pfandbriefbanken in der Bankenregulierung. vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt wies darauf hin, dass die Banken seit der Finanzkrise mit fortwährenden Regulierungsmaßnahmen konfrontiert worden seien.

“Die Balance zwischen sinnvoller und überzogener Regulierung ist längst verloren gegangen.” Jens Tolckmitt

Viele der Regulierungsmaßnahmen seien zweifellos dem Grunde nach erforderlich gewesen. Sie erfüllten auch ihren Zweck, wie die jüngsten Krisen eindrucksvoll zeigten, betonte er. Jedoch sei die Balance zwischen sinnvoller und überzogener Regulierung inzwischen längst verloren gegangen: “Die heutige Bankenregulierung wirkt: Die Kreditinstitute sind gut kapitalisiert und profitabel. Ihre Resilienz haben sie sowohl in der Corona-Pandemie als auch in der jetzigen Krise des Immobilienmarkts unter Beweis gestellt.” Auch die Regulierungsbehörden attestierten dies. Allerdings werde diese Erkenntnis anderthalb Jahrzehnte nach der Finanzkrise 2008 nicht zum Anlass genommen, bestehende Regulierung zu überprüfen und auf weitere Regulierung zu verzichten. Vielmehr werde ohne Pause weiterreguliert. Mittlerweile wirke diese auf Banken fokussierte, fortdauernde Regulierung nachteilig, weil sie die Kreditvergabe immer stärker hemme. Ein gravierender Nebeneffekt der einseitigen Regulierung sei auch, dass traditionelles Bankgeschäft von gut regulierten Banken immer mehr in weniger oder gar nicht regulierte Bereiche des Finanzsystems abwandere. “Jede neue rein auf die Banken gerichtete Regulierungsmaßnahme spielt dem Schattenbankensektor in die Hände, der das Geschäft gerne absorbiere”, warnte Tolckmitt. Das beginne inzwischen endlich auch die Aufsicht zu begreifen. Hier müsse man nun aber auch zügig vom Reden endlich ins Handeln kommen, um diese Entwicklung einzudämmen.

Angesichts dessen, dass schon heute klar sei, dass sich die Eigenkapital-Belastung der Banken in den kommenden Jahren unter anderem durch die Basel III-Vorgaben weiter erhöhen werde, appellierte Tolckmitt: “Nach 15 Jahren mit immer intensiverer Regulierung ist nun die Zeit für einen Kurswechsel gekommen. Bevor weitere Maßnahmen angestoßen werden, muss zunächst die geltende Regulatorik auf den Prüfstand gestellt werden. Wir brauchen ein Regulierungsmoratorium” Denn jede einzelne Regulierungsmaßnahme, egal ob bestehend oder hinzukommend, erschwere es den Kreditinstituten, ihrer Kernaufgabe – der Finanzierung der Realwirtschaft – nachzukommen. “Gerade in einer Zeit, in der politische Vorhaben von enormer Dimension wie die nachhaltige Transformation der Wirtschaft und des Gebäudebestands sowie die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zu finanzieren sind, sollte dies den Banken auch ermöglicht werden. Sie sind diejenigen, die in Europa das dafür dringend benötigte private Kapital mobilisieren.”

Als kontraproduktiv bezeichnete Tolckmitt in diesem Zusammenhang abermals den seit Februar 2023 geltenden Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen in Höhe von 2 %, dem spätestens seit Einsetzen des Marktabschwungs jegliche fundamentale Rechtfertigung fehle. Zudem verwies er auf die Ankündigung der US-amerikanischen Bankenaufsicht, als Reaktion auf die Kritik der Finanzbranche umfangreiche Änderungen an den Basel III-Regelungen vorzunehmen. “Die europäischen Aufsichtsbehörden täten gut daran, sich mit den Motiven der Fed auseinanderzusetzen und ähnliche Erleichterungen zu prüfen. Wir benötigen in der Umsetzung globaler Regulierungsstandards zwingend ein Level Playing Field”, so der vdp-Hauptgeschäftsführer.

Abschließend kritisierte er die Sustainable Finance-Regulierung, die viel zu umfangreich, komplex, vielstimmig und auch widersprüchlich sei. “Es ist ein Denkfehler, die regulatorischen Maßnahmen mit ESG-Bezug praktisch ausschließlich an den Endzustand der Klimaneutralität auszurichten, anstatt die Transition dorthin zu incentivieren.” Wir werben nach der Europawahl dafür, die Sustainable Finance-Vorgaben auf den Prüfstand zu stellen, deutlich zu entschlacken und die Regulierung insgesamt so auszurichten, dass sie die Erreichung des politisch gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützen”, so der vdp-Hauptgeschäftsführer.

Entwicklung des Pfandbriefgeschäfts

Pfandbrief-Umlauf steigt auf über 400 Mrd. Euro

Seit mittlerweile fünf Jahren werden jährlich mehr Pfandbriefe begeben als fällig werden. Erstmals seit 2014 stieg der Pfandbrief-Umlauf im Jahr 2023 wieder auf knapp über 400 Mrd. Euro an. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr belief sich auf 1,7 % (Vj.: 393,5 Mrd. Euro).

Sowohl am Primärmarkt als auch am Sekundärmarkt war das gesamte Jahr über eine starke Nachfrage nach Pfandbriefen zu verzeichnen. Das Volumen emittierter Pfandbriefe lag 2023 zwar mit 65,7 Mrd. Euro gut 20 % unterhalb des Absatzes im Ausnahmejahr 2022 (Vj.: 82,3 Mrd. Euro). Es bewegte sich aber auf dem Niveau des auch schon von starker Nachfrage geprägten Emissionsjahres 2021 und übertraf die zu Beginn des Jahres 2023 bei den vdp-Mitgliedern erhobene Planzahl von rund 50 Mrd. Euro deutlich. Während der Absatz Öffentlicher Pfandbriefe mit 13,8 Mrd. Euro annähernd konstant zum Vorjahr blieb (Vj.: 14,2 Mrd. Euro), ging das Volumen emittierter Hypothekenpfandbriefe auf 51,9 Mrd. Euro zurück (Vj.: 68,1 Mrd. Euro). Hypothekenpfandbriefe machten damit einen Anteil von 79 % aller im Berichtsjahr abgesetzten Pfandbriefe aus.

“Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der EZB gut verkraftet.” Jens Tolckmitt

“Die gestiegenen Pfandbrief-Renditen animierten Real-Money-Investoren dazu, wieder verstärkt als Käufer aufzutreten. Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der EZB gut verkraftet”, hob Tolckmitt hervor. Bei den Neuemissionen stießen, bedingt durch die teilweise inverse Zinsstruktur, insbesondere kurze und mittlere Laufzeiten auf größeres Investoreninteresse. Zu Beginn des laufenden Jahres habe sich mit einsetzender Normalisierung der Zinskurve das Nachfrageverhalten der Pfandbriefinvestoren wieder angepasst: “Seit Jahresbeginn 2024 sind wieder länger laufende Emissionen mit bis zu zwölf Jahren Laufzeit gefragt”, berichtete der vdp-Hauptgeschäftsführer.

Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2023 um 14 Basispunkte aus – eine unvermeidliche Folge des Rückzugs der EZB. Dazu trugen zum einen die Turbulenzen um die Silicon Valley Bank und die Credit Suisse im Frühjahr bei. Zum anderen führte die Eintrübung am US-amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt ab Herbst zu einer selektiven Spread-Erhöhung. Damit bewegten sich die Pfandbrief-Spreads weiterhin spürbar unterhalb der Spreads für andere Covered Bonds. Seit Jahresbeginn 2024 zeigen sich die Pfandbrief-Spreads auf dem leicht erhöhten Niveau des Vorjahres stabil.

Anstieg des Umlaufs nachhaltiger Pfandbriefe um 36 %

Die Nachfrage nach nachhaltigen Pfandbriefen war im Jahr 2023 weiterhin hoch: Mit einem Absatz von 8,5 Mrd. Euro wurde das Niveau des Ausnahmejahres 2022 angesichts des insgesamt reduzierten Emissionsvolumens absolut nicht ganz erreicht (Vj.: 9,5 Mrd. Euro). Der Anteil am Gesamtabsatz erhöhte sich aber erneut. Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg im Berichtsjahr um rund 36 % auf 24,1 Mrd. Euro (Vj.: 17,7 Mrd. Euro). Die Anzahl der Emittenten nachhaltiger Pfandbriefe kletterte im Jahr 2023 auf 13, seit Beginn des laufenden Jahres sogar auf 14. “Wertpapiere mit ESG-Bezug haben in den vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Dieser Trend wird sich fortsetzen: Wir gehen davon aus, dass in den Folgejahren noch weitere Emittenten nachhaltiger Pfandbriefe auf den Markt kommen werden”, so Tolckmitt.

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Sparda-Studie Wohnen in Deutschland 2024 – Schlüssel zur Erreichung der Klimaziele liegt bei den Bestandsimmobilien

Enormes Potenzial zur CO2-Reduktion durch Sanierungen von Wohnimmobilien im Bestand

Politik muss Rahmenbedingungen für potenzielle Käufer von Bestandsimmobilien für Erreichung der Klimaziele und Lösung der Wohnungsnot verbessern

“Um im Gebäudesektor signifikante CO2-Einsparungen zu erzielen und die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, kommt dem privaten Gebäudebestand eine Schlüsselrolle zu”, erklärt der Vorstandsvorsitzende des Verbandes der Sparda-Banken, Florian RENTSCH, anlässlich der Veröffentlichung der Sparda-Studie “Wohnen in Deutschland 2024”. Die diesjährige Ausgabe setzt sich schwerpunktmäßig mit der wohnungs- und klimapolitischen Potenzialen auseinander, die sich aus der energetischen Sanierung (Dekarbonisierung) von Bestandsimmobilien ergeben. Die Studie wurde im Auftrag des Verbandes der Sparda-Banken durch das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellt.

Insgesamt entfallen in Deutschland 15 Prozent der direkten Emissionen auf Gebäude, 71 Prozent hiervon machen private Haushalte aus. Im Wohneigentumsmarkt sind derzeit 47 Prozent der zum Verkauf stehenden Gebäude Energieklasse E oder schlechter. Betrachtet man die Einfamilienhäuser, sind es sogar 66 Prozent. Würde man diese zum Verkauf stehenden Objekte mit Energieeffizienz E und schlechter auf Effizienzstandard A sanieren, läge allein das geschätzte Energieeinsparpotenzial im Heizbereich dadurch bei über 1,1 Mio. Tonnen CO2 pro Jahr – fast ein Prozent des Gesamtausstoßes. “Der größte Hebel, den wir im Bereich der privaten Wohngebäude in Sachen CO2-Einsparungen haben, besteht im Zeitpunkt des Verkaufs. Die Bundesregierung muss hier deutlich mehr tun”, so RENTSCH.

Der Handlungsbedarf ergibt sich nicht nur aus der Notwendigkeit zur Erreichung der Klimaziele. Auch hinsichtlich der akuten Wohnungsnot sind Maßnahmen, unsanierte Wohnimmobilien zu vernünftigen Konditionen marktfähig, zukunftssicher und bezahlbar zu machen, dringend geboten. Betrachtet man allein den Kaufpreis, ist in deutlich über der Hälfte der Regionen in Deutschland der Wohngebäudekauf noch erschwinglich. Rechnet man jedoch die durchschnittlichen Sanierungskosten für Objekte mit einer Energieeffizienz von E und schlechter auf die Energieeffizienzklasse A in Höhe von etwa 880 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vor Förderung mit ein, sind es nur noch knapp 20 Prozent.

Pekka SAGNER, Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln: “Kaufen ist auf Grund der Normalisierung der Zinsen und weiter relativ stabilen hohen Preisniveaus ohnehin schon eine große Herausforderung für die Mittelschicht, insbesondere für Familien. Dreht es sich dann noch um ein sanierungsbedürftiges Objekt, ist es auch angesichts unzureichender staatlicher Unterstützung kaum noch leistbar. Durch diese schwierige Erschwinglichkeitssituation bleiben aktuell Immobilienkäufe und anschließende Sanierungen schlicht aus und es wird wichtige Zeit bei der Zielerreichung der ökologischen Transformation des Gebäudebereichs verspielt.”

Dabei ist die Bereitschaft, sanierungsbedürftige Gebäude zu kaufen, groß – mehr als die Hälfte der Kaufwilligen können sich vorstellen, ein Sanierungsobjekt zu kaufen. Zur Wahrheit gehört aber auch: Seit 2019 ist der Anteil der Mieter bis 50 Jahre, die konkret planen, Wohneigentum zu erwerben, rückläufig. Seit 2019, als etwa jeder dritte Mieter dies plante (31 Prozent), hat sich der Anteil bis 2024 auf jeden sechsten Mieter (16 Prozent) fast halbiert. Heute planen lediglich noch fünf Prozent der Befragten, eine Immobilie in den nächsten zwei bis drei Jahren zu bauen oder zu kaufen.

“Diese Differenz zwischen Wunsch und Wirklichkeit zeigen auf dramatische Art und Weise, wie dringend der Handlungsbedarf seitens der Politik ist. Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen groß und ebenso die grundsätzliche Bereitschaft, hierfür auch die Sanierung einer energieineffizienten Immobilie zu stemmen. Aber die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die Verunsicherung haben dazu geführt, dass die Kaufinteressenten den Glauben daran verlieren, dass sie es schaffen und leisten können”, so RENTSCH.

“28 Prozent der “Sanierungsbedürftigen” wünschen sich Förderung vom Staat. Vor allem aber muss auch die Eigenkapitalhürde für jüngere Haushalte gesenkt werden, da diese häufiger Erwerbspläne haben. Eine Maßnahme wäre die Streichung der Grunderwerbssteuer, jedenfalls für das selbstbewohnte Wohneigentum. Die Menschen müssen ihr Eigenkapital für Kauf und Sanierung einsetzen können, nicht für Steuern und Abgaben.”

SAGNER ergänzt: “Die Förderung muss im Zeitpunkt des Verkaufs ansetzen. Hier ist die Chance am größten, ein energetisch schlechtes Gebäude auf einen vernünftigen Standard zu bringen. Das Wohneigentumsprogramm der Bundesregierung 2024 und 2025 ist mit etwa einer halben Mrd. Euro viel zu niedrig für diese Mammutaufgabe. Auch eine Halbierung der Grunderwerbsteuer würde das monatlich aufzuwendende Einkommen für die Finanzierung um 1,0 Prozentpunkt reduzieren, ein komplettes Aussetzen um 2,0 Prozentpunkte.”

RENTSCH: “Die Politik hat im letzten Jahrzehnt die Chance verschlafen, das gute Wirtschaftswachstum und das Niedrigzinsumfeld so nutzbar zu machen, dass im Wohnungsneubau und in der Sanierung entscheidende Schritte nach vorne gemacht werden. Wenn in Sachen Bezahlbarkeit jetzt nicht gezielt gegensteuert wird, besteht die Gefahr, dass Wohnen das soziale Sprengstoffthema der 20er und 30er Jahre dieses Jahrhunderts wird – wenn es das nicht bereits ist. Deutschland ist ohnehin nach wie vor Schlusslicht bei der Eigentumsquote in Europa. Wir brauchen jetzt die Trendumkehr.”

“Auch das CO2-Einsparpotenzial bei staatlich geförderter Sanierung im Altbestand ist gigantisch. Zur Erreichung der Klimaziele ist es weder sinnvoll, Menschen unter Druck setzen, die mit Holz oder Gas heizen noch den Markt durch Eingriffe wie Mietpreisbremse, Mietendeckel, Enteignungsfantasien und dafür immer höhere Anforderungen an Baustandards zu verunsichern.”

Diese und viele weitere spannende Erkenntnisse finden Sie in der Studie zum Download auf der Homepage des Verbandes unter dem folgenden Link: Sparda-Studie Sanierungspotenziale von Wohnimmobilien in Deutschland

Über die Studie

Zum insgesamt sechsten Mal legt der Verband der Sparda-Banken e.V. die Studie “Wohnen in Deutschland” vor. In Zusammenarbeit mit dem Institut der Deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW), der IW Consult GmbH sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erfolgt seit 2017 regelmäßig unter anderem eine umfassende Betrachtung der Preisentwicklungen am Wohnimmobilienmarkt, der Erschwinglichkeit von Immobilien sowie Pendlerbewegungen. In diesem Jahr befasst sich die Studie mit dem Fokusthema “Potentiale von Sanierungen im Wohnimmobilienbestand”. Auch Auswirkungen von gesamtwirtschaftlichen und politischen Entwicklungen werden hierbei mit einbezogen.

Über den Verband der Sparda-Banken

Der Verband der Sparda-Banken e.V. mit Sitz in Frankfurt am Main ist Prüfungsverband im Sinne des Genossenschaftsgesetzes. Als “Stabsstelle” ist er außerdem das Sprachrohr der Gruppe nach außen. Neben der Prüfung der Verbandsmitglieder obliegen dem Verband ebenso die Beratung und Betreuung der rechtlich und wirtschaftlich eigenständigen Sparda-Banken in genossenschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen, betriebswirtschaftlichen, organisatorischen und personellen Angelegenheiten. Darüber hinaus übernimmt er die Aufgaben der Interessenvertretung und fördert die politische Auseinandersetzung mit gesellschaftlichen und finanzwirtschaftlichen Themen.

Über die Sparda-Gruppe

Die Gruppe der Sparda-Banken besteht aus elf wirtschaftlich und rechtlich selbständigen Sparda-Banken in Deutschland. Mit rund 3,8 Millionen Kunden und über drei Millionen Mitgliedern gehören die Institute zu den bedeutendsten Retailbanken in Deutschland. Die Sparda-Banken sind genossenschaftliches Mitglied im Bundesverband der Deutschen Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) und Teil der Genossenschaftlichen FinanzGruppe.

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband der Sparda-Banken e.V., Tower 185 – 17. Etage, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, 60327 Frankfurt am Main, Tel: +49 (0) 69 / 79 20 94 – 160, www.sparda-verband.de

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Entwicklungen am Immobilienmarkt: Gerald Hörhan von der Investment Punk Academy GmbH verrät, wie sich die Branche 2024 entwickeln wird

Jahrelang ging es mit den Immobilienpreisen bergauf, bis die positive Entwicklung 2022 abrupt zum Stillstand kam.

Zuletzt haben sich die Preise wieder etwas stabilisiert – eine ermutigende Entwicklung für viele Makler, Käufer und Verkäufer. Wie sich der Immobilienmarkt 2024 voraussichtlich entwickeln wird, hat Immobilienexperte Gerald Hörhan, Gründer und Geschäftsführer der Investment Punk Academy GmbH im Folgenden verraten.

Über viele Jahre hinweg wurden Immobilien als eine der sichersten und profitabelsten Investitionsmöglichkeiten angesehen. Nicht ohne Grund sind sie auch als “Betongold” bekannt. Doch die Rahmenbedingungen haben sich geändert: Die Inflation, die schwierige wirtschaftliche Situation und die Zinswende haben das Blatt gewendet. Insbesondere in den letzten beiden Jahren wurden die Immobilienmärkte stark beeinträchtigt. Die Finanzierung wurde für viele Menschen zu teuer, was zu einem Rückgang der Nachfrage führte. In der Folge gaben auch die Preise spürbar nach. “Der Kauf einer Immobilie erwies sich im letzten Jahr für viele Menschen als sehr herausfordernd bis nahezu unmöglich”, erklärt Gerald Hörhan, Gründer und Geschäftsführer der Investment Punk Academy GmbH. “Als Folge erreichte die Zahl der Immobilientransaktionen 2023 ihren Tiefpunkt.”

“Jetzt zeichnet sich eine Trendwende ab”, fährt der Immobilienexperte fort. “Der Blick auf die aktuellen Preis- und Zinsentwicklungen zeigt: Die Rahmenbedingungen für Makler, Käufer und Verkäufer beginnen sich zu stabilisieren, wodurch auch das Kaufinteresse wieder anzieht.” Gerald Hörhan weiß, wovon er spricht: Bekannt als “Investmentpunk” beschäftigt er sich bereits seit vielen Jahren mit dem Thema Immobilien und hat es durch Immobilieninvestitionen zudem in kurzer Zeit zum Multimillionär gebracht. Neben seinen eigenen Investments engagiert sich der Immobilienexperte auch im Aufsichtsrat mehrerer mittelständischer Unternehmen. Darüber hinaus hat er mit den Kursen seiner Investment Punk Academy GmbH inzwischen mehrere Zehntausend Teilnehmer bei ihrem eigenen Vermögensaufbau mit Immobilien unterstützt – so gilt sie mittlerweile als führende deutschsprachige Plattform für finanzielle Bildung. Sein umfangreiches Immobilienwissen teilt Gerald Hörhan auch in mehreren Sachbüchern – darunter der Nummer-eins-Spiegel-Bestseller “Der Einzimmer-Millionär: Wie du gar nicht mehr verhindern kannst, reich zu werden”.

Die aktuelle Marktsituation im Überblick

Im Vergleich zur Dürrephase im Vorjahr, die von einem extremen Käufermarkt – sprich: von sehr wenigen Käufern und einem schwachen Wettbewerb – geprägt war, erwarten Immobilienexperten nun eine leicht positive Entwicklung. “Die Anfragen an Baufinanzierungen nehmen zu, die Anzahl der Kaufinteressenten steigt wieder”, sagt Gerald Hörhan. “Das belebt den Markt – und lässt die Preise langsam wieder steigen.”

Bereits Ende 2023 zeigten die Immobilienpreise infolge der steigenden Nachfrage einen leichten Aufwärtstrend. Steigende Mieten haben die Preise ebenfalls nach oben getrieben. Zusätzlich sind die langfristigen Zinsen auf 3,5 Prozent gesunken, was besonders bei guter Bonität günstige Finanzierungsmöglichkeiten bietet. Und auch bezüglich der kurzfristigen Zinsen zeigen sich erste Sonnenstrahlen: Mögliche Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) könnten den Immobilienhandel weiter ankurbeln.

Ausblick auf die kommenden Monate

Trotz der Herausforderungen im vergangenen Jahr, scheint der Handel in diesem Jahr also wieder an Fahrt zu gewinnen. Preise und Finanzierungskosten sind relativ günstig, was gute Gewinnmöglichkeiten verspricht. Und auch für Makler gibt es Grund zur Freude: Nach einem harten Jahr 2023 berichten sie in diesem Jahr von einem Geschäftsaufschwung mit deutlichen Verbesserungen.

Unter der Bedingung, dass es keine weiteren geopolitischen Eskalationen gibt, zeichnet sich grundsätzlich also eine positive Entwicklung ab. Allerdings wird das Niveau im Vergleich zu Boomzeiten definitiv niedriger sein. So kämpft die Bauträgerindustrie zum Beispiel nach wie vor mit den Folgen und Herausforderungen des Vorjahrs. “Das Bauen ist aktuell nicht besonders rentabel. Es wird wohl noch einige Zeit dauern, bis sich die Situation wieder erholt hat. Entsprechend wichtig ist es, die Entwicklung aufmerksam zu verfolgen und auf mögliche Veränderungen zu achten”, so Gerald Hörhan abschließend.

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Investmentpunk Academy GmbH, Singerstraße 2/13, A- 1010 Wien, Austria, www.investmentpunk.com

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Enormer Preisanstieg: Wohnungen in NRW bis zu 60 Prozent teurer als vor 5 Jahren, trotz jüngster Rückgänge

Ein 5-Jahresvergleich von immowelt für die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen in 49 ausgewählten Stadt- und Landkreisen Nordrhein-Westfalens zeigt:

In 45 Kreisen sind die Angebotspreise in den vergangenen 2 Jahren gesunken, dennoch kosten Wohnungen in allen Kreisen deutlich mehr als 2019

Großstädte an Rhein und Ruhr: Köln (+19 Prozent) und Düsseldorf (+12 Prozent) mit Verteuerungen, Dortmund (+30 Prozent) und Essen (+33 Prozent) mit sehr starken Anstiegen

Höchste prozentuale Teuerungen in preiswerten ländlichen Regionen: Landkreise Heinsberg (+60 Prozent), Minden-Lübbecke (+44 Prozent) und Viersen (+43 Prozent)

Obwohl die Immobilienpreise seit dem Ende der Niedrigzinsphase vor rund 2 Jahren flächendeckend gesunken sind, können Immobilienbesitzer durchatmen. Im 5-Jahresvergleich liegen die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in allen Kreisen Nordrhein-Westfalens deutlich über dem Wert von 2019 – in der Spitze beträgt der Preisaufschlag sogar 60 Prozent. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Kaufpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in 49 ausgewählten Stadt- und Landkreisen Nordrhein-Westfalens zum jeweils 1. April 2019 und 2024 miteinander verglichen wurden.

Infolge des Zinsanstiegs verzeichneten in den vergangenen 2 Jahren zwar 45 der 49 untersuchten Kreise rückläufige Preise, jedoch hat sich dieser Trend in den vergangenen Monaten wieder umgekehrt. Nachdem sich die Bauzinsen zuletzt wieder etwas entspannt haben, stiegen die Kaufpreise im 1. Quartal dieses Jahres laut immowelt Preiskompass sogar in vielen Städten wieder an.

“Die vergangenen 5 Jahre am Immobilienmarkt ähneln einer Achterbahnfahrt: Erst die Niedrigzinsphase gepaart mit Preisexplosionen, dann die Trendwende durch den Zinsanstieg mit sinkenden Preisen als Folge und nun der nächste Wendepunkt mit wieder leicht steigenden Preisen”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Eigentümer können aber gelassen bleiben: Die enormen Preisanstiege der letzten Jahre wurden durch die kurzzeitigen Rückgänge bei weitem nicht ausgeglichen. 2024 ziehen die Preise für Wohneigentum bereits wieder an, was für die Wertstabilität von Immobilien spricht.”

Preisanstiege in teuersten Städten

In vielen bereits vor 5 Jahren hochpreisigen Großstädten haben sich Eigentumswohnungen seitdem weiter verteuert. In Köln, dem teuersten Kreis der Analyse, müssen Käufer durchschnittlich 19 Prozent mehr zahlen als noch 2019. Die Quadratmeterpreise stiegen von 3.895 Euro auf 4.643 Euro. Auch in Düsseldorf auf der anderen Rheinseite wurde Wohneigentum teurer, wenn auch in geringerem Ausmaß: Die Durchschnittspreise stiegen um 12 Prozent auf rund 4.277 Euro pro Quadratmeter – der geringste Anstieg aller Kreise.

Sparpotenzial besteht hingegen weiterhin im Umland der beiden Großstädte trotz deutlicher Preisanstiege: In den Landkreisen Mettmann (+25 Prozent), Rheinisch-Bergischer Kreis (+22 Prozent), Rhein-Sieg-Kreis (+22 Prozent), Rhein-Erft-Kreis (+32 Prozent) und Rhein-Kreis Neuss (+23 Prozent) bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.800 und 3.000 Euro. Bonn ist hingegen teurer, hier erhöhten sich die Preise um 22 Prozent auf 3.704 Euro pro Quadratmeter.

Hinter Köln auf Platz 2 der teuersten Gegenden folgt Münster, wo sich die Wohnungspreise um 16 Prozent auf 4.350 Euro pro Quadratmeter erhöhten.

Günstiges Ruhrgebiet mit Anstiegen von über 40 Prozent

Besonders in den vergleichsweise preiswerten Städten aus dem Ruhrgebiet fallen die Verteuerungen besonders stark aus. In Dortmund (2.499 Euro) kosten Wohnungen durchschnittlich 30 Prozent mehr als vor 5 Jahren, in Essen (2.465 Euro) sind es 33 Prozent und in Duisburg (1.848 Euro) 28 Prozent. In Gelsenkirchen (1.563 Euro; 42 Prozent) und Herne (1.799 Euro; 41 Prozent) schossen die Preise sogar um über 40 Prozent in die Höhe, dennoch gehören beide Städte zu den drei preisgünstigsten Kreisen in ganz Nordrhein-Westfalen.

Stärkste Verteuerung im Kreis Heinsberg

Trotz deutlicher Anstiege zählen die Regionen im Ruhrgebiet aber nicht zu den 3 Kreisen mit dem stärksten Plus. Auf Platz 1 liegt der Landkreis Heinsberg. Im Kreis direkt an der Grenze zu den Niederlanden verteuerten sich inserierte Eigentumswohnungen in den vergangenen 5 Jahren um 60 Prozent: Im Jahr 2019 wurde der Quadratmeter noch für 1.228 Euro angeboten, aktuell bereits für 1.964 Euro. Damit liegt Heinsberg in der Preisskala aber immer noch im unteren Drittel aller nordrhein-westfälischen Kreise. Gleiches gilt für den Landkreis Minden-Lübbecke (1.804 Euro; +44 Prozent) in Ostwestfalen an Niedersachsen angrenzend. Etwas mehr Geld müssen Käufer im Landkreis Viersen zahlen, wo sich die Durchschnittspreise in 5 Jahren um 43 Prozent auf 2.300 Euro erhöht haben.

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich auf der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 49 ausgewählten Stadt- und Landkreisen Nordrhein-Westfalens. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.04.2019 und 01.04.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Mieten im 2-Jahresvergleich: Berlin übertrifft mit Anstieg von 9 Prozent alle Städte, München auf Platz 2

Ein 2-Jahresvergleich der Angebotsmieten in den 15 größten Städten Deutschlands von immowelt zeigt:

Stärkster Anstieg in Berlin: Von April 2022 bis April 2024 haben sich die Angebotsmieten um durchschnittlich 9,1 Prozent erhöht

Teures München mit Preisschub: Nach Plus von 8,0 Prozent müssen Mieter aktuell 18,58 Euro pro Quadratmeter ausgeben

Stuttgart und Köln: Beruhigung auf hohem Niveau

Deutliche Anstiege im Ruhrgebiet: Mieten in Essen, Duisburg und Dortmund erhöhen sich um mindestens 7 Prozent

Die Preisrallye am Mietmarkt geht weiter. In den 15 größten Städten Deutschlands haben sich die Angebotsmieten in den vergangenen 2 Jahren verteuert – in der Spitze beträgt der Anstieg gut 9 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt für die 15 Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Dafür wurden die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.04.2024 mit dem gleichen Zeitpunkt im Jahr 2022 verglichen.

“Für Mieter besteht derzeit kaum Hoffnung auf eine Besserung der Lage auf dem Mietmarkt. Alle Vorzeichen sprechen für weitere Preisanstiege”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Besonders dramatisch ist die Lage in den beliebten Großstädten. Die Städte verzeichnen zum Teil Rekord-Zuwächse an Einwohnern. Parallel dazu ist der Wohnungsneubau zuletzt eingebrochen, was den Nachfragedruck und letztlich die Mieten weiter erhöht.”

Neben den steigenden Mieten werden Haushalte auch durch die in den vergangenen 2 Jahren deutlich gestiegenen Verbraucherpreise stark belastet. Zwar hat sich die Inflation zuletzt wieder verringert, von April 2022 bis heute liegt die Inflationsrate allerdings bei über 9 Prozent.

Stärkster Anstieg in Berlin

Besonders deutlich zeigt sich derzeit das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in Berlin. In den zurückliegenden 2 Jahren haben sich die Angebotsmieten von Bestandswohnungen um durchschnittlich 9,1 Prozent verteuert. Während der Quadratmeter im April 2022 noch im Mittel 12,18 Euro gekostet hat, müssen Wohnungssuchende inzwischen 13,29 Euro zahlen. Besonders die Hauptstadt zieht aufgrund ihrer großen Attraktivität viele Menschen aus dem In- und Ausland an. In den vergangenen 10 Jahren hat sich die Einwohnerzahl dementsprechend um mehr als 10 Prozent erhöht. Gerade in den letzten Jahren ist der Bedarf an Wohnraum durch die große Zahl an Migranten – viele infolge des Ukraine-Krieges – weiter gestiegen. Aufgrund hoher Zinsen und teurer Baukosten ist der Wohnungsneubau in Berlin ebenso wie in anderen Regionen Deutschlands eingebrochen. Speziell in Berlin kommt noch hinzu, dass 3 Jahre nach dem Ende des Mietendeckels nach wie vor Nachholeffekte auftreten können. Gut ein Jahr waren die Mieten eingefroren, ehe das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für verfassungswidrig erklärte.

München: teuerste Mieten, zweithöchster Anstieg

Auch in München gab es in der Vergangenheit Begehren, die Mietanstiege zu stoppen – bisher allerdings ohne Erfolg. Denn das Münchner Mietniveau ist deutschlandweit mit Abstand am höchsten und die Preisdynamik scheint nicht abzunehmen. In den vergangenen 2 Jahren erhöhten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten um 8,0 Prozent auf 18,58 Euro pro Quadratmeter. In München zeigt die Bevölkerungskurve trotz traditionell hoher Mieten ebenfalls weiter steil nach oben, was nicht zuletzt an den guten Job- beziehungsweise Verdienstaussichten liegt.

In anderen hochpreisigen Städten verläuft die Preiskurve hingegen etwas flacher. In Hamburg kletterten die Angebotsmieten um 5,1 Prozent. Mit 13,99 Euro liegt der mittlere Quadratmeterpreis nur noch geringfügig unter der 14-Euro-Marke. In Frankfurt (14,07 Euro) wurde diese nach einem Plus von 3,3 Prozent zuletzt übersprungen.

Vorerst Beruhigung in Stuttgart und Köln

Hinter München liegt Stuttgart auf Platz 2 der teuersten Städte – knapp 4 Euro trennen beide Städte beim Quadratmeterpreis. Der Abstand hat sich zuletzt noch vergrößert. Während Mieter in München immer tiefer in den Geldbeutel greifen müssen, haben sie in Stuttgart eine kleine Verschnaufpause. Denn von 2022 bis heute blieben die Mieten nahezu konstant: Nach einem Plus von 0,4 Prozent kostet der Quadratmeter aktuell 14,84 Euro, vor 2 Jahren waren es 14,78 Euro. Die Bevölkerung ist weniger stark gewachsen als beispielsweise in Berlin oder München, wodurch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage möglicherweise mehr im Gleichgewicht ist.

Eine ähnliche demografische Entwicklung wie Stuttgart weist auch Köln auf. Gleiches gilt für die Mietentwicklung: Das Niveau ist mit 12,82 Euro pro Quadratmeter zwar etwas günstiger, durch ein Plus von 1,4 Prozent blieben die Angebotsmieten zuletzt aber ebenfalls vergleichsweise stabil. Durch die hohe Dichte an Großstädten in der gesamten Rhein-Ruhr-Region bietet Köln im Gegensatz zu anderen Metropolen zudem vielseitige Ausweichmöglichkeiten für Mieter, was die Nachfrage besser verteilt.

Ruhrgebiet und Osten im Aufwind

Neben Düsseldorf (11,09 Euro; +2,9 Prozent) ist vor allem das vergleichsweise günstige Ruhrgebiet für Pendler eine Wohnalternative. Allerdings zogen in den dortigen Großstädten die Mieten zuletzt spürbar an. In Dortmund, Duisburg und Essen stiegen die Angebotsmieten im Vergleich zu April 2022 zwischen 7,0 und 7,8 Prozent. Während Duisburg mit 8,44 Euro pro Quadratmeter sogar die günstigste der 15 untersuchten Großstädte ist, weist Dortmund mit 9,76 Euro das höchste Preisniveau unter den Ruhrgebietsstädten auf.

Ein ähnliches Preisniveau wie im Ruhrgebiet finden Mieter nur in den ostdeutschen Großstädten vor. Doch auch in Dresden und Leipzig steigt der Druck auf dem Mietmarkt: Große Unternehmen siedeln sich zunehmend im Osten an, zudem erfreuen sich auch die renommierten Universitäten dank vergleichsweise niedriger Lebenshaltungskosten großer Beliebtheit bei Studenten aus ganz Deutschland. Daher sind die beiden Großstädte beliebt bei jungen Erwachsenen und die Bevölkerung wächst. Durch die erhöhte Nachfrage klettern die Mieten in Leipzig (8,63 Euro) um 6,4 Prozent und in Dresden (8,65 Euro) um 5,2 Prozent.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 15 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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Preisspitzenreiter München: Hauskauf Glückssache?

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): Region Süd 4. Quartal 2023

Hoch, höher, am höchsten: München. Trotz eines beachtlichen Preisrückgangs innerhalb der vergangenen zwei Jahre steht die bayerische Landeshauptstadt weiterhin an der Spitze der teuersten Immobilienmärkte (Süd-)Deutschlands: „Auch wenn die Preise bei manchen Objekten noch etwas fallen dürften, sollten Kaufinteressierte preislich gesehen keine Wunder erwarten“, weiß Michael Müller, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in München. Wenngleich die Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen auch in Frankfurt am Main oder Stuttgart nicht gerade günstig sind, so ist die Differenz von mehreren Tausend Euro doch beachtlich.

München: stolze Preise, zurückhaltende Käufer

Der Immobilienmarkt in und um München ist eine Welt für sich: Während der Kauf von Wohneigentum in Deutschland in den vergangenen Wochen und Monaten vielerorts zugelegt hat, beobachten Finanzierungsspezialisten in der bayerischen Landeshauptstadt aktuell eher Zurückhaltung: „Der Münchner Immobilienmarkt wurde zu Beginn des Jahres durch die gesunkenen Bauzinsen etwas reanimiert, momentan ist jedoch wieder Ruhe eingekehrt. Viele Interessierte stoßen sich noch immer an den zu hohen Kaufpreisen. Zwar rufen auch die Vermieter für wenig Wohnraum gepfefferte Preise auf, dennoch geht die Schere zwischen dem finanziellen Aufwand einer Miete und einer monatlichen Darlehensrate weit auseinander – im Unterschied zu den meisten anderen Regionen Deutschlands. Viele Kaufpreise für Immobilien liegen in München schlicht im Überschallbereich“, erklärt Michael Müller.

„Der ausschlaggebende Faktor, um in Eigentum zu wechseln, ist für Münchner demnach nur zum Teil ein hoher Mietpreis. Wichtig ist den Menschen eine gewisse Auswahl am Immobilienmarkt und dass mehrere Besichtigungen möglich sind“, so Müller weiter. Für mehr Belebung könnte also ein höheres Angebot sorgen. „In einem Umkreis von 40 Kilometern gibt es nun zumindest wieder vereinzelt attraktive Angebote bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand. Das sah vor wenigen Jahren noch ganz anders aus, der Markt war wie leergefegt. Wer jetzt Glück hat, den Markt im Auge behält und Durchhaltevermögen beweist, kann für Münchner Verhältnisse außerdem mal wieder ein Schnäppchen finden“, meint der Spezialist für Baufinanzierung weiter.

Aktuelle Zahlen belegen das hohe Preisniveau für Münchner Immobilien, das sich trotz eines bedeutenden Rückgangs über die vergangenen zwei Jahre hinweg gehalten hat: Im Schnitt investieren Käufer zum Ende des Vorjahres 6.027 €/qm für ein eigenes Haus, für eine Wohnung sogar 7.119 €/qm. Und auch wenn die Medianpreise für den Quadratmeter seit Ende 2022 beträchtlich gesunken sind, – nämlich um durchschnittlich 688 €/qm bei Häusern und 1.214 €/qm bei Wohnungen – so kommt doch keine der anderen von Dr. Klein untersuchten Großstädte an den preislichen Spitzenreiter München heran.

Frankfurt mit größter Teuerung bei Wohnungen, Stuttgarter Preise weiter leicht rückläufig

In Frankfurt am Main kennt die Preisentwicklung im vierten Quartal des Vorjahres bei Eigentumswohnungen nur eine Richtung: nach oben. Zum Jahresende 2023 steigen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Appartements in der Börsenmetropole um 1,82 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Wer eine Wohnung in „Mainhattan“ sein Eigen nennen möchte, zahlt für den Quadratmeter 3.857 Euro, das sind jedoch immer noch 518 Euro weniger als ein Jahr zuvor.

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt hingegen haben Wohnungen um 1,06 Prozent beim Preis nachgelassen. Käufer zahlen hier im Schnitt 3.911 €/qm für ihr eigenes Appartement, zum Ende des Jahres 2022 mussten sie mit 4.461 €/qm noch deutlich tiefer in die Tasche greifen.

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Interhyp-Zinsupdate: Die Zeichen stehen auf weiterer Stabilisierung im Immobilienmarkt

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ING-Chefvolkswirt Carsten Brzeski: “Die Kapitalmärkte haben inzwischen ihre aggressiven Zinssenkungserwartungen aufgegeben”

Stabiles Zinsniveau, (noch) niedrigere Immobilienpreise, gute Verhandlungsmöglichkeiten und mehr Angebot schaffen attraktive Bedingungen für einen Immobilienkauf

Wie werden sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten entwickeln? Noch warten mit dem Immobilienkauf – oder ihn jetzt angehen? Im regelmäßigen Interhyp-Zinsupdate geben Branchen-Insider wichtige Einschätzungen und Tipps rund um Finanzierung, Zinsentwicklung und den Immobilienmarkt.

Wie geht es mit den Bauzinsen weiter?

Dazu Carsten Brzeski, Chefvolkswirt für Deutschland und Österreich der ING: “Mittlerweile haben die Finanzmärkte ihre aggressiven Zinssenkungserwartungen aufgegeben, wodurch die Kapitalmarktzinsen gestiegen sind. Wenn die EZB ab dem Sommer den Leitzins langsam senkt, sollten die Kapitalmarktzinsen nicht mehr reagieren. Nur falls es im nächsten Jahr einen Umschwenk der EZB hin zu mehr geldpolitischer Unterstützung für die Konjunktur gibt, könnten auch die Kapitalmarktzinsen weiter nachgeben.”

Für die Entwicklung der Bauzinsen ist weniger die Entwicklung der Leitzinsen, sondern die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen entscheidend. Ab Herbst 2023 waren die Finanzmärkte davon ausgegangen, dass die Europäische Zentralbank EZB im Laufe des Jahres 2024 den Leitzins relativ bald senken wird. Es wurden Zinssenkungen um ca. 125 Basispunkte bis zum Jahresende erwartet und entsprechend eingepreist, was einen deutlichen Rückgang der Bauzinsen unter die Vier-Prozent-Marke zur Folge hatte.

In seinem Vortrag bei dem Digitalevent “Interhyp Wohnperspektiven” wies Carsten Brzeski darauf hin, dass sich die Erwartungen der Finanzmärkte in Richtung EZB mittlerweile leicht verändert hätten. Diese würden aktuell von einer Leitzinssenkung nur noch um rund 100 Basispunkte im Laufe des Jahres ausgehen, was die Kapitalmarktzinsen zuletzt wieder leicht ansteigen ließ.

Weiter sagte Brzeski bei den Interhyp Wohnperspektiven, dass er in diesem Jahr von drei Zinssenkungen um je 25 Basispunkte durch die EZB ausgehe. Laut Brzeski wird die EZB zurückhaltend sein, zu schnell den Leitzins zu senken, solange nicht sicher ist, dass die Inflation beständig gegen zwei Prozent geht. “Wenn die Inflationsrate in den kommenden zwei Monaten konstant bleibt und die Lohnentwicklung nicht nach oben schießt, könnte im Juni die erste Leitzinssenkung kommen”, prognostiziert der ING-Chefvolkswirt. Ähnlich sehen das übrigens auch die meisten Kreditinstitute aus dem monatlichen Interhyp-Zinspanel.

Bleibt die EZB auf Kurs in Richtung einer ersten Zinssenkung im Juni, sollten sich die Kreditzinsen zunächst weiter seitwärts bewegen. Die Experten aus dem Interhyp-Zinspanel gehen mehrheitlich davon aus, dass sich die Bauzinsen für 10-jährige Darlehen in den kommenden Monaten in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent bewegen werden.

Das neue Normal und seine Chancen

Dazu Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin bei Interhyp Gruppe: “Aktuell sehen wir, dass sich der Immobilienmarkt mehr und mehr in einem ‘neuen Normal’ stabilisiert. Das Zinsniveau pendelt sich auf einem gleichbleibenden Niveau ein, was bessere Leistbarkeit und Planbarkeit für Kaufinteressierte mit sich bringt. Es ist ein neues, gesünderes Gleichgewicht entstanden mit mehr Immobilienangebot als in den letzten Jahren und besserer Preisverhandlungsmacht für Käuferinnen und Käufer. Bei den Immobilienpreisen befinden wir uns immer noch auf einem niedrigeren Niveau als vor der Zinswende. Allerdings sehen wir in unserem Immobilienpreis-Index, dass die Preise seit Jahresbeginn wegen der gestiegenen Nachfrage wieder leicht nach oben gehen. Dieses positive Gesamtbild auf dem Immobilienmarkt ist ein sehr guter Anreiz für Kaufinteressierte, jetzt den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen.”

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2022 ein Finanzierungsvolumen von 29,0 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

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Immobilien-Investmentmarkt: Leichte Umsatzsteigerung und zunehmende Marktdynamik

Im ersten Quartal war eine spürbare Belebung der Aktivitäten auf den Investmentmärkten zu beobachten.

Erwartungsgemäß spiegelt sich dies aber noch nicht voll in den Investmentumsätzen wider. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024 gut 5,5 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien investiert. Gegenüber dem schwachen Vorjahreswert entspricht das Ergebnis einem Umsatzplus von 8 %. Vor allem im Portfoliosegment wurde deutlich mehr Umsatz erfasst. Bei Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) ist das aktuell wieder leicht steigende Interesse in den Investmentvolumina noch nicht sichtbar. Mit 771 Mio. EUR liegt das Transaktionsvolumen um rund ein Drittel unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf gut 6,3 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit gut 5,5 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 8 % über dem Vorjahreswert

Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein

79 % (4,39 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 1,15 Mrd. EUR

Retail Investments mit knapp 2 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments auf Platz zwei mit rund 1,4 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit rund 870 Mio. EUR

München klar an erster Stelle der deutschen A-Standorte (1,28 Mrd. EUR)

Netto-Spitzenrenditen haben sich stabilisiert

Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % weiter unterdurchschnittlich

Gut 260 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Auch wenn die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte weiterhin eine ganze Reihe von Herausforderungen aufweisen, ist seit Jahresbeginn eine spürbare Belebung der Marktaktivitäten zu beobachten. Die Anzahl der Verkaufsprozesse, die sich in Vorbereitung befinden, hat deutlich zugenommen, auch wenn es zwischen den einzelnen Assetklassen und Marktsegmenten nach wie vor Unterschiede gibt”, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Da die Umsetzung aber immer noch etwas mehr Zeit in Anspruch nimmt als in den vergangenen Jahren, spiegelt sich diese Entwicklung noch nicht in vollem Umfang in den Investmentumsätzen des ersten Quartals wider.” Mit einem Transaktionsvolumen von gut 5,5 Mrd. EUR konnte das Vorjahresergebnis trotzdem um 8 % gesteigert werden. “Von den Resultaten der Jahre vor den deutlichen Zinserhöhungen der Notenbanken sind wir aber immer noch weit entfernt”, so Marcus Zorn.

Nicht nur die Preisfindungsphase aufgrund der veränderten Finanzierungsbedingungen hat sich als limitierender Faktor für das Umsatzvolumen erwiesen, sondern auch das unverändert schwierige konjunkturelle Umfeld. Das im Jahr 2023 rückläufige BIP hat auch die Nutzermärkte betroffen und zu einer niedrigen Nachfrage geführt, sodass auch von dieser Seite nur bedingter Rückenwind für die Investmentmärkte zu verzeichnen war. Hiermit hatten und haben auch weiterhin vor allem die Büromärkte zu kämpfen. Legt man die letzten Konjunkturprognosen zugrunde, dann ist davon auszugehen, dass sich der Erholungsprozess auch im laufenden Jahr nur sehr langsam vollziehen dürfte. “Trotzdem ist zu spüren, dass die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die Talsohle erreicht ist und es tendenziell wieder aufwärts geht. Die gewachsene Zuversicht ist der Hauptgrund dafür, dass wieder mehr Verkaufsprozesse angeschoben werden und das Interesse der Investoren zunimmt. Dieser Trend wird sich in den nächsten Quartalen nicht nur verfestigen, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit noch etwas beschleunigen”, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments klar an der Spitze

Mit Abstand am meisten wurde im ersten Quartal in Einzelhandelsobjekte investiert. Mit einem Umsatz von knapp 2 Mrd. EUR entfallen fast 36 % des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes auf diese Assetklasse. Absolut betrachtet fiel das Transaktionsvolumen damit um 29 % höher aus als im Vorjahreszeitraum. Der zehnjährige Schnitt wurde trotz des weiterhin schwierigen Umfelds lediglich um 20 % verfehlt. Im Fokus der Nachfrage standen vor allem innerstädtische Geschäftshäuser, die fast zwei Drittel zum Umsatz in diesem Marktsegment beitrugen. Hierzu gehören auch Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich. Beispiele sind der Verkauf der Fünf Höfe sowie die Maximilianstraße 12-14, beide in München. Aber auch Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich standen erneut auf der Einkaufsliste der Anleger und steuerten insgesamt gut 12 % zu den Retail Investments bei.

Ein starkes Ergebnis erzielten erneut auch Logistikobjekte, die für etwa ein Viertel des Gesamtvolumens verantwortlich zeichnen. Analog zu den Einzelhandelsobjekten konnte das absolute Investmentvolumen im Vorjahresvergleich deutlich gesteigert werden. Insgesamt legte es um knapp 50 % zu. An den gut 1,4 Mrd. EUR Umsatz partizipierten erfreulicherweise sowohl Einzel- als auch Portfoliotransaktionen umfangreich. Bemerkenswert ist, dass die 647 Mio. EUR, die in Logistikportfolios angelegt wurden, ausschließlich auf ausländische Anleger entfallen. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass gerade international agierende Käufer die Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilien langfristig positiv beurteilen und weiterhin großes Interesse an dieser Assetklasse zeigen.

Auf einem ungewohnten Platz folgen Büroobjekte, die lediglich Rang drei belegen. Mit einem Umsatz von 871 Mio. EUR kommen sie nur auf einen Anteil von knapp 16 % am gewerblichen Transaktionsvolumen. Auch das absolute Investmentvolumen fiel, anders als bei Einzelhandels- und Logistikobjekten, spürbar niedriger aus als im Vorjahreszeitraum und ist um rund 31 % gesunken. Im langfristigen Vergleich ist dies eines der schwächsten jemals erfassten Ergebnisse. Nur ein zu vernachlässigender Teil des Resultats entfällt auf Portfolioverkäufe. Es zeigt sich, dass nach wie vor eine erhebliche Unsicherheit bezüglich der weiteren Entwicklung der Büromärkte vorhanden ist. Verantwortlich hierfür sind zum einen der langwierige Prozess der Preisfindungsphase, zum anderen die schwache Performance der Nutzermärkte, die in starkem Maße auf die unverändert schwierige konjunkturelle Lage zurückzuführen ist. Vor allem großvolumige Bürotransaktionen sind hiervon betroffen. Im ersten Quartal konnte beispielsweise noch kein Abschluss im dreistelligen Millionenbereich registriert werden.

Mit Hotels wurden 236 Mio. EUR und damit etwa 13 % weniger als im Vorjahr umgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beläuft sich demzufolge nur auf gut 4 %. Wie auch im Vorjahreszeitraum haben bislang keine Portfolioverkäufe stattgefunden. Auch diese Situation trägt dazu bei, dass der Investmentumsatz weiterhin deutlich niedriger liegt als in den zurückliegenden Jahren. Nahezu genauso viel wie in Hotels wurde in Healthcare-Immobilien angelegt (237 Mio. EUR). Mit einem Minus von 34,5 % verbuchten sie den relativ stärksten Rückgang im Vorjahresvergleich. Gerade in diesem Marktsegment stellt das zu geringe Angebot einen limitierenden Faktor für höhere Umsätze dar.

Portfoliodeals legen deutlich zu

Die im Vorjahresvergleich zu verzeichnende Umsatzsteigerung ist ausschließlich auf das Portfoliosegment zurückzuführen. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024 knapp 1,15 Mrd. EUR mit Paketverkäufen umgesetzt. Damit wurden fast 88 % mehr investiert als im gleichen Zeitraum vor einem Jahr. Trotzdem bleibt das Ergebnis erwartungsgemäß weit hinter den Volumina der vergangenen Jahre zurück. Ausgehend von am Markt befindlichen Transaktionen ist aber absehbar, dass sich die positive Tendenz im weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern noch einmal beschleunigen dürfte.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch zum Jahresauftakt auf relativ niedrigem Niveau und bewegt sich mit aktuell 35 % weiter unter dem langjährigen Durchschnitt. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf knapp 1,95 Mrd. EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Zwei Drittel davon haben europäische Anleger beigesteuert, die ihren absoluten Investmentumsatz mehr als verdoppelt haben. Ein weiteres Viertel entfällt auf nordamerikanische Käufer.

A-Standorte mit leichtem Aufwärtstrend

“Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Jahresbeginn gut 5 % höher als im Vorjahreszeitraum. Mit gut 2,8 Mrd. EUR wurde trotzdem eines der schwächsten Ergebnisse der letzten zehn Jahre erzielt. Dies ist nicht verwunderlich, da Büroimmobilien in den großen deutschen Investmentstandorten traditionell einen überproportional hohen Anteil erzielen. Da die Assetklasse Büro, wie erläutert, am stärksten von dem unverändert schwierigen Umfeld betroffen ist, überrascht es nicht, dass sich die Erholung der Märkte in den A-Standorten langsam und sukzessive vollzieht”, erläutert Nico Keller. Trotzdem können vier der sieben A-Standorte Umsatzsteigerungen verbuchen. Den größten Rückgang muss demgegenüber die Hauptstadt hinnehmen. Mit 457 Mio. EUR fiel das Ergebnis fast zwei Drittel niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Berlin rangiert damit nur noch auf Rang zwei der Städte. In Stuttgart beläuft sich der Umsatzverlust sogar auf etwa 70 %; hier wurden nur 61 Mio. EUR erfasst. Dagegen konnte Düsseldorf mit 325 Mio. EUR das Niveau des Vorjahres halten. An die Spitze gesetzt hat sich München mit 1,28 Mrd. EUR (+135 %). Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die angesprochenen großvolumigen Verkäufe von Geschäftshäusern. Den dritten Rang im bundesweiten Ranking belegt Hamburg, wo 376 Mio. EUR umgesetzt wurden, was einem Zuwachs von 133 % entspricht. Aber auch Frankfurt konnte das Ergebnis deutlich steigern und erzielt mit 174 Mio. EUR ein um 81 % höheres Transaktionsvolumen als im ersten Quartal 2023. Die größte Umsatzzunahme verzeichnete allerdings Köln: Mit 145 Mio. EUR wurde der Vorjahreswert um stolze 190 % übertroffen.

Erwartete Stabilisierungsphase bei den Renditen hat begonnen

Nachdem die Renditen aufgrund der deutlich höheren Zinsen seit Mitte 2022 kontinuierlich gestiegen sind, haben sie sich im ersten Quartal 2024 erwartungsgemäß weitestgehend stabilisiert. Für Büros liegen sie in den A-Standorten im Schnitt bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einer Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Düsseldorf liegen sie im ersten Quartal bei 4,50 %. Für Logistikobjekte verharrt die Spitzenrendite bei 4,25 %. Auch innerstädtische Geschäftshäuser zeigen sich stabil und erzielen aktuell im Durchschnitt 3,76 %. Bei Fachmarktzentren sind unverändert 4,75 % anzusetzen, und auch Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) bewegen sich auf dem gleichen Niveau wie Ende 2023.

Perspektiven

Bei den Aussichten für die Investmentmärkte im weiteren Jahresverlauf zeichnen sich einerseits nach wie vor schwierige Rahmenbedingungen ab, andererseits sind aber auch positive Signale zu erkennen, die eine sukzessive Erholung unterstützen sollten. Als limitierender Faktor ist an erster Stelle die unverändert schwache Konjunktur zu nennen. Die neuesten Prognosen deuten darauf hin, dass 2024 nur ein minimales Wachstum des BIP zu erwarten sein dürfte. In der Konsequenz spricht einiges dafür, dass die Nachfrage auf den Nutzermärkten auch im laufenden Jahr noch verhalten ausfallen wird. Besonders betroffen hiervon werden vermutlich weiterhin die Büromärkte sein, sodass in diesem Marktsegment voraussichtlich noch keine signifikante Zunahme der Investmentumsätze zu erwarten ist. Dies gilt insbesondere für großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Als weiteres Risiko ist darüber hinaus die geopolitische Lage anzusehen, die zwar kaum prognostizierbar ist, aber grundsätzlich das Potenzial hat, Erholungstendenzen zu konterkarieren.

Gleichzeitig mehren sich aber auch positive Anzeichen, von denen die Investmentmärkte profitieren werden. Hierzu gehört nicht zuletzt der kontinuierliche Rückgang der Inflation, der den Notenbanken Spielräume für erste Zinssenkungen eröffnet. Mittlerweile preist die Mehrzahl der Marktteilnehmer mehrere Zinsschritte bereits im laufenden Jahr 2024 ein. Als Folge dürfte sich die Erholungsgeschwindigkeit der Gesamtwirtschaft beschleunigen und gleichzeitig auch Finanzierungen wieder günstiger werden. Von beiden Aspekten werden die Investmentmärkte profitieren, wobei vor allem auch die größere Planungssicherheit die Nachfrage beflügeln wird. Aber auch wichtige Konjunkturindikatoren, wie der ifo-Index oder der GfK-Konsumklimaindex, haben sich aktuell leicht verbessert. Zwar kann noch nicht von einer deutlichen Trendwende gesprochen werden, doch scheint die Entwicklung in die richtige Richtung zu gehen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich das Angebot von Verkaufsobjekten erhöhen wird, nicht zuletzt, weil immer mehr Verkäufer die neuen Preisniveaus akzeptieren. Hinzu kommt, dass durchaus auch Eigentümer ihre Objekte aufgrund von Finanzierungszwängen verkaufen müssen.

“In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussfaktoren erwarten wir für 2024 eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich im zweiten Halbjahr beschleunigen sollte. Als Ergebnis ist auch von steigenden Investmentumsätzen auszugehen. Zwar ist eine Prognose im aktuellen Umfeld ausgesprochen schwierig, ein Umsatzplus von bis zu 20 % liegt aber durchaus im Bereich des Möglichen. Bei den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das für die nächsten Monate wahrscheinlichste Szenario. Sollten die ersten Zinssenkungen der großen Notenbanken wie erwartet umgesetzt werden, ist eine erste leichte Renditekompression gegen Ende des laufenden Jahres durchaus realistisch”, fasst Marcus Zorn zusammen.

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BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

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Zukunftsweisende Hochhäuser aus Holz: Woodscraper in Wolfsburg schaffen bezahlbaren Lebensraum

Davon träumt die Baubranche: Hochhäuser aus zirkulären Materialien, die bezahlbares, gesundes und zugleich nachhaltiges Wohnen ermöglichen. Ein Projekt der GLS Bank geht den Traum an: In Wolfsburg entstehen zwei Woodscraper.

Als Bauherrin hat die sozial-ökologische GLS Bank zwei weitere Initiatoren an ihrer Seite: die Berliner Architekten Partner und Partner, die die zirkulären Woodscraper entworfen haben, sowie UGK, die Unternehmensgruppe Krebs, ebenfalls aus Berlin, die für nachhaltige Projektentwicklungen steht.

In Wolfsburg feierten die drei Partner heute einen entscheidenden Schritt in ihrem Projekt. Dennis Weilmann, Oberbürgermeister der Stadt Wolfsburg, überreichte ihnen die Baugenehmigung für die Woodscraper. Die beiden zwölfgeschossigen Hochhäuser in Holzbauweise entstehen im neuen nachbarschaftlich orientierten Wohngebiet “Hellwinkel Terrassen”. Es liegt etwa 1,5 km vom Stadtzentrum entfernt, ist zu Fuß und mit dem Rad gut angebunden und wird zudem an eine Buslinie angeschlossen. In direkter Umgebung gibt es Naherholungsflächen.

“Klimaschutz muss sozial gerecht sein. Das bedeutet für den Wohnsektor: Neue Gebäude müssen soziale Vielfalt unterstützen und einen sicheren Lebensraum bieten. Fester Bestandteil unserer Strategie ist daher, dass die Wohnungen in den Woodscrapern nachhaltig und bezahlbar sind. Wir haben also die Bedürfnisse der Umwelt und der Menschen im Blick”, sagt André Meyer, Leiter des Bereichs Nachhaltige Immobilien bei der GLS Bank.

106 Wohneinheiten entstehen in den Woodscrapern, 102 davon sind barrierefrei. Die Wohnungen richten sich an alle Generationen und an Familien. Geplant ist auch ein anteiliger sozialer Wohnungsbau mit niedrigen Mieten. Im Erdgeschoss entsteht ein Café, auf dem Dach eine Terrasse für alle Bewohner*innen, der Außenbereich erhält Gemeinschaftsflächen.

Über ihren gesamten Lebenszyklus sollen die Gebäude mehr CO2 binden als emittieren – dafür sorgt vor allem die Strategie des zirkulären Bauens, also die Idee, Baumaterialien langfristig in einem Verwendungskreislauf zu halten, statt Müll zu produzieren. “Wir wollen ein Gebäude, das bei Bedarf einfach umgebaut werden kann und das sich am Ende seiner Lebensdauer, in seine einzelnen Elemente zerlegen lässt. Diese können zum Beispiel zum Bau neuer Gebäude verwendet werden. So entsteht auf Dauer sehr viel weniger Müll, weil das Gebäude als eine Art Materialbank funktioniert”, erklärt Klaus Günter, Geschäftsführer des Architekturbüros Partner und Partner. Zur Klimaschutz-Strategie zählen außerdem begrünte Dächer, Photovoltaik, Geothermie und Wärmerückgewinnung aus Sanitär-Abluft.

“Ein Leuchtturmprojekt für klimaschonendes und soziales Wohnen”, ergänzt Christoph Weber, Geschäftsführer der Projektgesellschaft. “Mit ihrem Immobilienprojekt leitet die GLS Bank den Wandel für zukunftsweisendes Wohnen konkret ein”.

Der Bau der Wolfsburger Woodscraper beginnt voraussichtlich im Mai 2024. Das Bauprojekt wird von einer Forschungsgruppe begleitet, die Erfahrungen und Erkenntnisse zur zirkulären Holzbauweise sammeln wird. Die Forscherinnen und Forscher möchten damit die Nachahmung solcher Projekte vereinfachen, insbesondere was die Demontierbarkeit der verwendeten Baumaterialien angeht.

“Die Woodscraper sind für uns ein wegweisendes Bauprojekt für die Schaffung von nachhaltigem, bezahlbarem und gesundem Wohnraum für alle Alters- und Einkommensgruppen. Ich freue mich sehr, dass wir zusammen mit der GLS Bank und Partner und Partner diese Zukunftsvision nun realisieren und damit zur sozialverträglichen Transformation der Immobilienbranche hin zur Klimaneutralität einen wichtigen Beitrag leisten”, sagt Sven Schmittbüttner von UGK.

Website: www.woodscraper.de

Über die GLS Bank:

Die GLS Bank wurde 1974 in Bochum gegründet. Mit 366.000 Kund*innen (Stand 31.12.2023) ist sie die älteste und größte nachhaltige Bank Deutschlands. Die Bank finanziert nur sozial-ökologische Projekte und Unternehmen. Die Einlagen der Gemeinschaft fließen in Kredite für Erneuerbare Energien, Ernährung, nachhaltige Wirtschaft, Wohnen, Bildung und Kultur sowie Soziales und Gesundheit.

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GLS Gemeinschaftsbank eG, 44774 Bochum, Tel: +49 234 5797 100, www.gls.de

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Sanierungsquote im Sinkflug – Prognose für 2024: weiter schwach

Die Quote energetischer Sanierungen im deutschen Gebäudebestand lag im Jahr 2023 bei 0,7%, für das erste Halbjahr 2024 wird ein weiteres leichtes Absinken auf 0,69% prognostiziert.

Dies hat die aktuelle Marktdatenstudie der B+L Marktdaten Bonn im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) ergeben.

“Wir brauchen dringend eine neue Sanierungsoffensive in Deutschland. Die Bundesregierung hat zuletzt den Fokus zu stark auf den Heizungstausch gelegt und die energetische Sanierung des Gebäudebestands zu sehr aus den Augen verloren”, warnt Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG).

Talsohle der Sanierungsquote wird 2024 möglicherweise erreicht

Im Jahr 2023 führten die vielfältigen Krisen, insbesondere ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine, zu einem deutlichen Rückgang der Sanierungstätigkeit. Die hohen Inflationsraten in Verbindung mit der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank wirkten sich dämpfend auf Investitionen aus. Auch die mangelnde Planungssicherheit für Eigentümer und Handwerksbetriebe sowie die geringe Umzugsmobilität der Verbraucher minderten die Sanierungsbereitschaft.

Der Markt für energetische Sanierungen wird zwar auch im ersten Halbjahr 2024 weiter leicht rückläufig sein. Danach könnte sich die Situation verändern: Der ab der zweiten Jahreshälfte 2024 prognostizierte leicht wachsende Markt für Bestandsimmobilien kann zu einer moderat ansteigenden Sanierungstätigkeit führen.

Jahr 2023 – die Marktdaten sind in die Sanierungsmaßnahmen Fassade, Dach und Fenster unterteilt:

Sanierungsquote Dach: 0,72%

Sanierungsquote Fassade: 0,54%

Sanierungsquote Fenster: 1,23%

Sanierungsquote gesamt: 0,7%

(Vorjahr 2022: 0,88%. Die Quote für 2023 lag zunächst noch bei 0,72% und wurde nach Jahresende und Auswertung aller Daten auf 0,70% korrigiert.)

Prognose 1. Halbjahr 2024:

Sanierungsquote Dach: 0,71%

Sanierungsquote Fassade: 0,52%

Sanierungsquote Fenster: 1,24%

Sanierungsquote gesamt: 0,69%

Die allgemein angenommene Sanierungsquote von rund 1% wird derzeit nicht erreicht. Um die Klimaziele im Jahr 2030 für den Gebäudesektor zu realisieren, wäre sogar eine Sanierungsquote von rund 2% notwendig.

Hinweis: Die Sanierungsquote gilt für jede Form von Sanierungen an Gebäuden in den Bereichen Dach, Fassade und Fenster. Diese Sanierungen führen in der Regel auch zur Verbesserung der energetischen Qualität. Auf Grundlage der Erfahrungen liegt die tatsächliche Quote für energetische Sanierung aber noch einmal rund 20% unter der hier ermittelten Sanierungsquote.

Zum BuVEG:

Der BuVEG – Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle repräsentiert alle an der Gebäudehülle beteiligten Gewerke. Dazu gehören Hersteller von Steinen, Fenstern, Türen, Fassaden, Putzsystemen und Dämmstoffen. Ein Schwerpunkt der Arbeit bildet die Klimapolitik: Die effiziente Gebäudehülle ist für das Erreichen der Klimaschutzziele unabdingbar und spielt ebenso bei der Wertsteigerung einer Immobilie als auch für Komfort und Gesundheit eine wichtige Rolle.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG), Friedrichstrasse 95 (PB138), 10117 Berlin, Tel: 030 / 310 110 90, www.buveg.de

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Europace Hauspreisindex: Preisanstieg in allen Segmenten

Im März verdeutlicht der Europace Hauspreisindex (EPX) einen Wendepunkt mit steigenden Immobilienpreisen in allen Segmenten. Der Gesamtindex erhöht sich um 0,60 Prozent.

Das Segment der Eigentumswohnungen verzeichnet im März einen Anstieg um 0,79 Prozent. Der Hauspreisindex steigt damit auf 204,40 Indexpunkte. Im Vorjahresvergleich fielen die Preise noch um 2,55 Prozent.

Im März nehmen die Kosten für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,80 Prozent zu und der Index erlangt 192,24 Punkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate sanken die Preise noch um 3,57 Prozent.

Auch die Neubaupreise verteuerten sich, sodass der Hauspreisindex bei einer Erhöhung um 0,28 Prozent bei 236,17 Punkten landet. Im Vorjahreszeitraum stiegen die Preise um 1,47 Prozent.

Der Gesamtindex erreicht 210,94 Punkte bei einem Preiswachstum um 0,60 Prozent. Im Vorjahresvergleich fielen die Preise um 1,41 Prozent.

„Die aktuellen Daten aus dem Europace Hauspreisindex zeigen deutlich den Aufwärtstrend auf dem Immobilienmarkt”, erklärt Co-CEO und Vorstand Stefan Münter. „Wir beobachten einen stetigen Anstieg der Immobilienpreise über alle Segmente hinweg. Diese Zunahme signalisiert die mögliche Trendwende nach Monaten der Stagnation. Die steigende Nachfrage seit Jahresbeginn und der anhaltende Rückgang der Zinsen haben zu dieser Entwicklung beigetragen. Es ist deutlich zu erkennen, dass sich die Preise stabilisieren und potenziell weiter steigen werden, was langfristig auf eine positive Entwicklung des Finanzierungsmarkts hindeutet,” so Münter.

Auch das Europace Schwesterunternehmen VALUE AG verzeichnet im März leicht steigende Preise. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich auf den Angebotsmärkten im März marginal um 0,4 Prozent gegenüber dem Vormonat Februar. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen lagen nach den ersten exklusiven Auswertungen von VALUE Marktdaten damit im 1.Quartal bei -0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal und nur noch bei -4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Die Preise für Einfamilienhäuser im Bestand steigen ebenfalls. Sie entwickelten sich im März um +0,4 Prozent im Vergleich zum Vormonat. Auf Quartalsebene ergibt sich demnach nur noch ein leichtes Minus von 0,6 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal ermittelten die Datenexperten der VALUE AG in ihrer exklusiven Vorabauswertung ein Minus von 4,9 Prozent.

„Sowohl die Transaktions- als auch die Angebotsmärkte zeigen preislich wieder leichte Aufwärtstendenzen. Die Phase der Bodenbildung ist vorbei und in den nächsten Monaten dürfte mit weiter anziehenden Preisen zu rechnen sein“, kommentiert Sebastian Hein, Chef-Analyst bei VALUE Marktdaten. „Die Spekulationen auf sinkende Zinsen oder Preise hören nun auf, besonders aber die Knappheiten auf den Mietmärkten führen dazu, dass die Nachfrage nach Kaufobjekten wieder an Fahrt aufnehmen dürfte,“ führt er fort.

Die VALUE AG wird mit ihren Auswertungen der Angebotsmärkte fortan den EPX begleiten. Die VALUE Data Insights mit detaillierten Regionalauswertungen zum Preisgeschehen an den Wohnungsmärkten erscheinen weiterhin regelmäßig, maximal 14 Tage nach dem Quartalswechsel. Die nächste Veröffentlichung ist am 12.04.2024 geplant.

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Großes Sparpotenzial im Umland: Wer eine Stunde in die Großstadt pendelt, zahlt bis zu 63 Prozent weniger fürs Eigenheim

Eine immowelt Analyse für die 14 größten Städte zeigt, wie viel Hauskäufer sparen können, wenn sie eine Stunde aus der Stadt hinausziehen:

Im Umland von 6 der 14 Städte sparen Käufer eines Einfamilienhauses über 50 Prozent gegenüber dem Stadtgebiet

München: Wer eine Stunde in die Stadt pendelt, zahlt fast 4.000 Euro weniger für den Quadratmeter (-44 Prozent)

Das größte Sparpotenzial gibt es im 60-Minuten-Umkreis von Dresden (-63 Prozent) und Leipzig (-61 Prozent)

Bereits im 45-Minuten-Umkreis reduziert sich die Ersparnis bei vielen Großstädten deutlich

Die hohen Immobilienpreise in den Großstädten machen das erweiterte Umland immer attraktiver für Immobilieninteressenten. Wer eine Stunde aus der Großstadt hinauszieht, kann beim Hauskauf zum Teil mehr als die Hälfte der Kosten sparen. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die Angebotspreise von Einfamilienhäusern (600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) in den 14 größten deutschen Städten mit den Preisen in den Umlandgemeinden verglichen wurden. Dabei wurden Gemeinden betrachtet, die eine Stunde Fahrtzeit mit dem Auto vom Stadtzentrum entfernt liegen und weniger als 100.000 Einwohner haben. Im Umland von 6 der 14 untersuchten Städte sparen Käufer demnach über 50 Prozent. In der Spitze kosten Häuser sogar 63 Prozent weniger als im Stadtgebiet.

“Das erweiterte Umland der Großstädte wird durch die Möglichkeit von Home-Office für Immobilienkäufer zunehmend interessant”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Während sich die direkt angrenzenden Speckgürtel preislich immer mehr an die Großstädte angleichen, besteht bei einer längeren Pendelzeit noch erhebliches Sparpotenzial. Wer sich den Traum vom Eigenheim trotz begrenztem Budget erfüllen will, sollte daher seinen Suchradius erweitern.”

München: Pendler zahlen fast 4.000 Euro weniger für den Quadratmeter

In München, der mit Abstand teuersten Großstadt Deutschlands, lohnt sich der Blick weit über die Stadtgrenzen hinaus ganz besonders. Die absolute Ersparnis fällt hier am größten aus. Während in der bayerischen Landeshauptstadt Einfamilienhäuser im Mittel 8.824 Euro pro Quadratmeter kosten, zahlen Käufer bei einer einstündigen Pendelstrecke durchschnittlich 4.974 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von 3.850 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 44 Prozent. Allerdings liegt der mittlere Quadratmeterpreis selbst eine Stunde außerhalb Münchens immer noch höher als beispielsweise im Berliner Stadtgebiet (4.721 Euro).

In Berlin fällt der prozentuale Preisunterschied zum erweiterten Umland mit 22 Prozent geringer aus als in den anderen untersuchten Städten. Das dürfte auch mit der großen Ausdehnung des Berliner Stadtgebiets zusammenhängen: Umlandgemeinden, die eine Stunde vom Zentrum entfernt liegen, befinden sich im Falle der deutschen Hauptstadt näher an der Stadtgrenze als bei anderen Großstädten.

Deutlich mehr sparen Käufer hingegen im Umland von Köln – Einfamilienhäuser kosten dort 57 Prozent weniger als innerhalb der Domstadt. Über 50 Prozent weniger als im Stadtgebiet zahlen Hauskäufer auch 60 Minuten außerhalb von Düsseldorf (-56 Prozent), Hannover (-53 Prozent) und Stuttgart (-51 Prozent).

Größtes Sparpotenzial im Umland von Dresden und Leipzig

Noch größer fällt die prozentuale Ersparnis im erweiterten Umland von Dresden aus. Wer eine Stunde aus der Stadt hinauszieht, zahlt im Mittel 63 Prozent weniger für ein Einfamilienhaus. Statt 3.666 Euro im Stadtgebiet kostet der Quadratmeter 60 Minuten außerhalb der sächsischen Landeshauptstadt durchschnittlich 1.346 Euro. Auch im Umland von Leipzig können potenzielle Hauskäufer erheblich sparen – der Preisunterschied zur Stadt liegt bei 61 Prozent. Sowohl Leipzig als auch Dresden haben in der Vergangenheit aufgrund des starken Zuzugs deutliche Preisanstiege verzeichnet. Im Gegensatz dazu zählen die ländlichen Regionen Sachsens zu den günstigsten in ganz Deutschland. Die Preisdifferenz zwischen den beiden sächsischen Großstädten und ihrem erweiterten Umland fällt dementsprechend groß aus.

Deutlich geringere Ersparnis im 45-Minuten-Umland

Potenzielle Käufer, denen eine Stunde Pendeln zu lang ist, müssen mit sinkender Entfernung zur Stadtgrenze deutlich tiefer ins Portemonnaie greifen. Bereits im 45-Minuten-Umkreis reduziert sich die Ersparnis zum Teil erheblich: Während Hauskäufer eine Stunde außerhalb von München 44 Prozent gegenüber der Stadt sparen, sind es bei einer Pendelzeit von 45 Minuten nur noch 18 Prozent. Auch im Umland von Frankfurt nimmt die Ersparnis bei einer Verkürzung der Pendelzeit deutlich ab – von 47 auf 26 Prozent. Vor allem in den teuren Großstädten können sich immer weniger Menschen ein Eigenheim innerhalb der Stadtgrenzen leisten und weichen deshalb auf das nähere Umland aus. Dieses gleicht sich in der Folge preislich immer mehr an die Städte an. Wer beim Hauskauf sparen will, muss daher zunehmend die Gemeinden im erweiterten Umland der Städte in den Blick nehmen.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Aktueller LBS-Immobilienmarktatlas 2024: Preise für Wohnimmobilien im Großraum Hamburg sinken auf Vor-Corona-Niveau

Die Preise für Immobilien in Hamburg und dem Umland sind im vergangenen Jahr gesunken.

Laut LBS-Studie veränderten sich die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien je nach Objektart in einer Spanne zwischen minus 3,7 Prozent bis zu minus 10,7 Prozent. Nur für Neubauwohnungen in Hamburg konnte mit plus 2,4 Prozent noch eine leicht positive Entwicklung registriert werden.

“In der aktuellen Untersuchung beobachten wir marktgerechte Preiskorrekturen nach einer überhitzten Phase”, fasst Jens Grelle, Vorstandsmitglied der LBS Landesbausparkasse NordOst AG, das Studienergebnis zusammen. Gerade in den Jahren 2021 und 2022 verteuerten sich Immobilien in Hamburg und Umland sprunghaft. Diese starken Preisanstiege sind jetzt teilweise aufgehoben. Die derzeitigen Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in Hamburg und Umland liegen leicht oberhalb des Anfang 2021 von der LBS veröffentlichten Preisniveaus.

Bestandsimmobilien werden deutlich günstiger

Im vergangenen Jahr sind die Durchschnittspreise für Bestandsimmobilien nach einer Stagnationsphase im Vorjahr zum Teil deutlich zurückgegangen. Der Durchschnittspreis für bestehende Häuser in Hamburg sank um 10 Prozent auf 5.117 EUR/m². Bestandswohnungen kosteten in Hamburg 3,7 Prozent weniger als im Vorjahr (5.937 EUR/m²).

Die Entwicklungen sind in den Stadtteilen sehr unterschiedlich, und die Preisspanne ist groß. Anfang 2024 waren für Bestandshäuser mit 120 m²-Wohnfläche in Hamburg zwischen rund 335.000 Euro in Neuenfelde und knapp 1,9 Mio. Euro in Harvestehude im Schnitt zu zahlen. Für eine 80 qm-Bestandswohnung mussten Interessierte je nach Stadtteil durchschnittlich von 267.520 Euro (Eißendorf) bis zu 966.000 Euro (HafenCity) kalkulieren.

Im Hamburger Umland sind die Preise im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 ebenfalls gesunken. Bestandshäuser kosteten im Mittel 3.161 EUR/m² (- 10,7 %) und bestehende Wohnungen 3.064 Euro/m² (- 9,6 %). Die höchsten Umlandpreise für Bestandshäuser werden derzeit in Wentorf/Aumühle mit einem Durchschnittswert von 4.522 EUR/m² verlangt. Platz 1 auf der Preisrangskala für Bestandswohnungen im schleswig-holsteinischen Umland belegt wie im letzten Jahr wieder Ahrensburg (3.773 EUR/m²).

Preise für Neubauimmobilien überwiegend gesunken

Zu Jahresbeginn 2024 betrug der Durchschnittspreis für neue Häuser in Hamburg 5.669 EUR/m². Das sind 6 Prozent weniger als vor einem Jahr. Die günstigsten Angebote für neue Häuser wurden in Kirchwerder (3.428 EUR/m²), die teuersten in Nienstedten (9.239 EUR/m²) beobachtet.

Für Neubauwohnungen in Hamburg wurde eine leicht positive Entwicklung (+ 2,4 %) registriert. Der aktuelle Durchschnittspreis beträgt 7.962 EUR/m². Dabei liegt die Preisspanne im Stadtgebiet zwischen 4.879 EUR/m² in Billstedt und 22.939 EUR/m² in Rotherbaum.

Im Hamburger Umland fielen die Neubaupreise für Häuser (3.862 EUR/m²) und Wohnungen (4.737 EUR/m²) um 5,8 bzw. 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Preishitliste für beide Wohnformen führt mit einem geringen Angebot Wentorf/Aumühle an.

Angebote unterhalb von 4.000 EUR/m² nehmen innerhalb Hamburgs zu

Im Vergleich zur letzten Untersuchung nahm innerhalb Hamburgs das Angebot unterhalb eines Durchschnittswertes von 4.000 EUR/m² wieder zu. Bestehende Häuser wurden in 19 Stadtteilen (Vorjahr 9) offeriert, Bestandswohnungen in 17 Stadtteilen (Vorjahr 8). Knapper ist das Angebot im Neubau: Nur in Kirchwerder wurden Neubauhäuser in diesem Preissegment registriert.

Auch mit den jetzt festgestellten Preiskorrekturen bleibt das Preisniveau für Wohnimmobilien – insbesondere in Hamburg – hoch. “Gerade, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist, müssen viele Menschen beim Immobilienerwerb eine sehr sorgfältige Kalkulation vornehmen”, sagt Grelle und führt weiter aus: “Jeder Haushalt muss individuell prüfen, welche Rate er tragen kann und will.” Er empfiehlt, für die zumeist höchste Investition im Privatleben eine fundierte Finanzberatung in Anspruch zu nehmen.

Ausblick

Hamburg bleibt ein gefragter Wohnort. Das zeigt die seit Jahren kontinuierlich steigende Bevölkerungszahl.

“Wir erwarten in den nächsten Monaten eine heterogene Preisentwicklung”, so Grelle. Aufgrund des leicht gesunkenen Preisniveaus geht er davon aus, dass sich die Nachfrage wieder stärker an der Kernstadt orientiert. Der sogenannte Überlaufeffekt läuft langsam aus, was die Nachfrage in den günstigeren Stadtrandlagen erhöht.

Einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise für Bestandsobjekte haben auch weiterhin die Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Schon heute ist feststellbar, dass der erzielbare Verkaufspreis vom energetischen Zustand der jeweiligen Immobilie abhängt. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen.

Für Neubauimmobilien erwartet Grelle aufgrund des knappen Angebotes und der gestiegenen Herstellungskosten keine signifikanten Preisrückgänge, sondern stabile bis leicht rückläufige Preise.

Den LBS-Immobilienmarktatlas 2024 gibt es als kostenlosen Download unter https://www.lbs.de/nordost/immobilienmarktatlas.

Weitere Informationen zum LBS-Immobilienmarktatlas: Auf der Grundlage wissenschaftlicher Analysen des Hamburger Instituts FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH wurden rund 18.946 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Hamburg und Umland im zweiten Halbjahr 2023 ausgewertet. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen nach oben und unten möglich.

Verantwortlich für den Inhalt:

LBS Landesbausparkasse NordOst AG, Am Luftschiffhafen 1, 14463 Potsdam, Tel: 0331 969-0123, www.lbs-nordost.de

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Catrin Bauer und Mark Lubenow leiten den neuen Real I.S. Property-Management-Standort in Düsseldorf

Die Real I.S. Property Management GmbH hat neben Stuttgart, Hamburg und Berlin einen weiteren Standort in Düsseldorf eröffnet.

Der neue Standort im Düsseldorfer Hafenviertel wurde bereits am 1. Februar 2024 eröffnet, integriert in die flexible Coworking-Arbeitslandschaft des Anbieters Design Offices. Das Team vor Ort besteht aus Catrin Bauer und Mark Lubenow.

Mark Lubenow ist seit Januar 2024 als kaufmännischer Property-Manager bei der Real I.S. tätig. Er verfügt über 26 Jahre Berufserfahrung im Property-Management und umfassendes Fachwissen, das er unter anderem in seiner zehnjährigen Tätigkeit bei JLL Jones Lang LaSalle in Düsseldorf erworben hat. Mark Lubenow ist gelernter Immobilienkaufmann und hat sich zum Immobilienfachwirt weitergebildet. Ab dem 01. April 2024 wird das Team durch Catrin Bauer als technische Property-Managerin ergänzt. Die studierte Architektin bringt zwölf Jahre Berufserfahrung in ihrem Fachgebiet mit.

„Die Eröffnung des neuen Büros in Düsseldorf ist ein wichtiger Schritt in unserer Strategie, das Inhouse Property-Management zu stärken und unsere Dienstleistungen näher an unsere Kunden und Immobilien vor Ort zu bringen. Unser qualifiziertes Team kann so schneller auf die Anforderungen des Marktes reagieren und unsere Beziehungen zu bestehenden und potenziellen Mandanten intensivieren. Dieser Schritt bekräftigt unser langfristiges Engagement für eine hochwertige, kundennahe Immobilienverwaltung und ist Ausdruck unseres Vertrauens in die Attraktivität und das Wachstumspotenzial der Region“, erklärt Bernd Lönner, Stellvertretender Vorsitzender des Vorstandes der Real I.S. Gruppe.

„Die Entscheidung für eine Coworking-Lösung in Düsseldorf spiegelt unseren Ansatz wider, flexibel und dynamisch auf die Bedürfnisse unseres Teams und unserer Mandanten zu reagieren. Angesichts der Teamgröße haben wir uns für ein Arbeitsumfeld entschieden, das New-Work-Prinzipien verkörpert und somit Kreativität, Austausch und Innovation fördert. Diese Entscheidung steht im Einklang mit unserer bereits erfolgreich etablierten Praxis im Coworking-Bereich in Stuttgart und unterstreicht unser Engagement für moderne Arbeitskonzepte“, sagt Carsten Watermeier, Geschäftsführer der Real I.S. Property Management GmbH, zum strategischen Hintergrund bei der Auswahl des neuen Standorts.

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

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Online-Bewertungen im Immobilienmarkt: André Heid über Chancen und Risiken

Der Immobilienmarkt ist nach wie vor turbulent: Lassen sich Immobilien derzeit überhaupt verkaufen und wenn ja, zu welchem Preis?

Um ihren Kunden diese Fragen zu beantworten, hat sich André Heid als qualifizierter Sachverständiger und Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH der Aufgabe verschrieben, professionelle Immobiliengutachten zu erstellen. Warum diese so wichtig sind und warum Online-Bewertungsportale keine geeignete Alternative bieten, verrät der folgende Artikel.

In der heutigen digitalen Ära haben Online-Bewertungen mittlerweile einen festen Platz in der Entscheidungsfindung vieler Konsumenten und Investoren eingenommen – davon bleibt auch der Immobilienmarkt nicht unberührt. Wenngleich derlei Möglichkeiten auf den ersten Blick sehr nützlich erscheinen, so bergen sie doch signifikante Risiken, die bei der Entscheidungsfindung nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. So stoßen sie aufgrund der mangelhaften Datenqualität schnell an ihre Grenzen: Schließlich stützen sich viele Bewertungstools auf öffentlich zugängliche Angebotsdaten, die nicht immer den realen Marktwerten entsprechen. Diese Diskrepanz führt zu erheblichen Abweichungen in der Bewertung, die die Entscheidungsfindung maßgeblich negativ beeinflussen kann. “Die Konsequenzen einer Fehleinschätzung können gravierend sein und ziehen eine Reihe von Problemen mit sich”, betont André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH.

“Die Lösung liegt in professionellen Verkehrswertgutachten” so der Unternehmer weiter. Solche bietet auch die Heid Immobilien GmbH. André Heid ist Bauingenieur, Projektplaner sowie personenzertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Immobilien. Gemeinsam mit seiner Frau Katharina Heid, ebenfalls zertifizierte Sachverständige, und ihrem Team erstellt die Heid Immobilien GmbH als größter Anbieter Deutschlands im Bereich Immobilienbewertung über 5.000 Gutachten im Jahr. Dabei bieten sie eine unabhängige und neutrale Ermittlung des Marktwertes der Immobilien und verschaffen ihren Kunden so messbare Vorteile.

Die Risiken von Online-Bewertungen

Online-Bewertungstools überzeugen in erster Linie mit ihrer Einfachheit und Schnelligkeit, doch was auf den ersten Blick verlockend klingt, kann schnell zu signifikanten finanziellen Verlusten führen. Grund dafür ist, dass sich in aufgrund der mangelhaften Datenqualität oft erhebliche Wertabweichungen ergeben – Abweichungen von bis zu 50 Prozent vom realen Wert sind möglich. Derlei Varianzen sind für eine präzise Einschätzung der Immobilien, die sowohl für den Kauf, den Verkauf, Erbschaftsangelegenheiten, Scheidungen oder für die Bewertung zu finanziellen Zwecken erforderlich sind. Es handelt sich bei der Ermittlung durch Online-Bewertungstools also vielmehr um eine grobe Schätzung als um präzise Marktwerte.

Expertise einholen: Die Relevanz professioneller Immobiliengutachten

Der Immobilienmarkt ist komplex und vielschichtig, besonders wenn es um spezielle Immobilienarten wie Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien oder Villen geht. Die Bewertung durch einen Experten ist daher nicht nur hilfreich, sondern unerlässlich. Qualifizierte Sachverständige, wie das Team der Heid Immobilien GmbH, beziehen ihre Daten aus realen Notarverträgen und den Einschätzungen von Gutachterausschüssen, was zu deutlich mehr Präzision führt. Sie bringen ein tiefgehendes Verständnis für die spezifischen Herausforderungen und Wertfaktoren mit, die bei diesen Immobilien eine Rolle spielen. So können sie ihre Kunden, darunter Gerichte, Staatsanwaltschaften und öffentliche Einrichtungen bei der optimalen Bewertung ihrer Immobilie unterstützen und stehen auch Privatpersonen im Fall von Erbschaft, Scheidung oder Schenkung beratend zur Seite. Ein besonderer Vorteil: Alle Gutachter bei der Heid Immobilien GmbH sind personenzertifiziert oder öffentlich bestellt sowie vereidigte Sachverständige für Immobilien und weitere Spezialqualifikationen. Mit ihrer Fachkenntnis und Erfahrung aus jährlich über 5.000 erstellten Immobiliengutachten können sie die einzigartigen Eigenschaften und das Potenzial dieser Objekte präzise einschätzen und in ihren Verkehrswertgutachten abbilden. Solche Gutachten bieten letztlich die Grundlage für finanzielle Entscheidungen und schützen vor den Risiken, die Online-Bewertungstools mit sich bringen.

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

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Preisspitzenreiter München: Hauskauf Glückssache?

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Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): Region Süd 4. Quartal 2023

Hoch, höher, am höchsten: München. Trotz eines beachtlichen Preisrückgangs innerhalb der vergangenen zwei Jahre steht die bayerische Landeshauptstadt weiterhin an der Spitze der teuersten Immobilienmärkte (Süd-)Deutschlands: „Auch wenn die Preise bei manchen Objekten noch etwas fallen dürften, sollten Kaufinteressierte preislich gesehen keine Wunder erwarten“, weiß Michael Müller, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in München. Wenngleich die Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen auch in Frankfurt am Main oder Stuttgart nicht gerade günstig sind, so ist die Differenz von mehreren Tausend Euro doch beachtlich.

München: stolze Preise, zurückhaltende Käufer

Der Immobilienmarkt in und um München ist eine Welt für sich: Während der Kauf von Wohneigentum in Deutschland in den vergangenen Wochen und Monaten vielerorts zugelegt hat, beobachten Finanzierungsspezialisten in der bayerischen Landeshauptstadt aktuell eher Zurückhaltung: „Der Münchner Immobilienmarkt wurde zu Beginn des Jahres durch die gesunkenen Bauzinsen etwas reanimiert, momentan ist jedoch wieder Ruhe eingekehrt. Viele Interessierte stoßen sich noch immer an den zu hohen Kaufpreisen. Zwar rufen auch die Vermieter für wenig Wohnraum gepfefferte Preise auf, dennoch geht die Schere zwischen dem finanziellen Aufwand einer Miete und einer monatlichen Darlehensrate weit auseinander – im Unterschied zu den meisten anderen Regionen Deutschlands. Viele Kaufpreise für Immobilien liegen in München schlicht im Überschallbereich“, erklärt Michael Müller.

„Der ausschlaggebende Faktor, um in Eigentum zu wechseln, ist für Münchner demnach nur zum Teil ein hoher Mietpreis. Wichtig ist den Menschen eine gewisse Auswahl am Immobilienmarkt und dass mehrere Besichtigungen möglich sind“, so Müller weiter. Für mehr Belebung könnte also ein höheres Angebot sorgen. „In einem Umkreis von 40 Kilometern gibt es nun zumindest wieder vereinzelt attraktive Angebote bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand. Das sah vor wenigen Jahren noch ganz anders aus, der Markt war wie leergefegt. Wer jetzt Glück hat, den Markt im Auge behält und Durchhaltevermögen beweist, kann für Münchner Verhältnisse außerdem mal wieder ein Schnäppchen finden“, meint der Spezialist für Baufinanzierung weiter.

Aktuelle Zahlen belegen das hohe Preisniveau für Münchner Immobilien, das sich trotz eines bedeutenden Rückgangs über die vergangenen zwei Jahre hinweg gehalten hat: Im Schnitt investieren Käufer zum Ende des Vorjahres 6.027 €/qm für ein eigenes Haus, für eine Wohnung sogar 7.119 €/qm. Und auch wenn die Medianpreise für den Quadratmeter seit Ende 2022 beträchtlich gesunken sind, – nämlich um durchschnittlich 688 €/qm bei Häusern und 1.214 €/qm bei Wohnungen – so kommt doch keine der anderen von Dr. Klein untersuchten Großstädte an den preislichen Spitzenreiter München heran.

Frankfurt mit größter Teuerung bei Wohnungen, Stuttgarter Preise weiter leicht rückläufig

In Frankfurt am Main kennt die Preisentwicklung im vierten Quartal des Vorjahres bei Eigentumswohnungen nur eine Richtung: nach oben. Zum Jahresende 2023 steigen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Appartements in der Börsenmetropole um 1,82 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Wer eine Wohnung in „Mainhattan“ sein Eigen nennen möchte, zahlt für den Quadratmeter 3.857 Euro, das sind jedoch immer noch 518 Euro weniger als ein Jahr zuvor.

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt hingegen haben Wohnungen um 1,06 Prozent beim Preis nachgelassen. Käufer zahlen hier im Schnitt 3.911 €/qm für ihr eigenes Appartement, zum Ende des Jahres 2022 mussten sie mit 4.461 €/qm noch deutlich tiefer in die Tasche greifen.

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Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: 0451/14 08-0, Fax: 0451/14 08-33 99, www.drklein.de

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Wendepunkt am Immobilienmarkt: Kaufpreise steigen in 14 der 15 größten Städte nach 2 Jahren Flaute wieder an

Das sind die Ergebnisse der 13. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 1. Quartal 2024:

Die Stimmung am Immobilienmarkt dreht sich: Angebotspreise von Bestandswohnungen in Städten steigen um 1,9 Prozent

In 14 der 15 untersuchten Städte über 500.000 Einwohner zieht das Preisniveau für Eigentumswohnungen wieder an

Deutliche Anstiege in Metropolen Köln (+2,7 Prozent), München (+2,4 Prozent) und Hamburg (+1,5 Prozent); Berlin noch mit Rückgang (-1,0 Prozent)

Veränderte Rahmenbedingungen: Sinkende Bauzinsen und niedrigere Immobilienpreise fachen Nachfrage wieder an

Leistbarkeit von Wohneigentum steigt durch geringere Annuitätenraten: München (-346 Euro), Frankfurt (-257 Euro), Stuttgart (-246 Euro)

Der Immobilienmarkt stabilisiert sich: Nach 2 Jahren der rückläufigen Preise für Wohneigentum scheint die Talsohle durchschritten. Im 1. Quartal 2024 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 14 der 15 größten deutschen Städte gestiegen. Im Durchschnitt lag der Preiszuwachs bei 1,9 Prozent. Bereits im Vorquartal hatten sich die Kaufpreise in 11 von 15 Städten erhöht, allerdings nur um durchschnittlich 1,3 Prozent. Das zeigt die 13. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 1. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den 15 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern entwickelt haben.

“Nach zwei Jahren Flaute verdichten sich die Anzeichen, dass die Trendwende am Immobilienmarkt erreicht sein könnte. Hauptgrund ist, dass das Interesse am Immobilienkauf allmählich zurückkehrt”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Neben den zum Teil deutlich gesunkenen Kaufpreisen spielt der erste kleine Zinsrückgang nach dem rapiden Anstieg eine bedeutende Rolle. Sollten die Zinsen im Laufe des Jahres weiter sinken, dürfte das die Nachfrage zusätzlich befeuern. Wir rechnen damit, dass sich der Trend aus dem 1. Quartal auch in den kommenden Monaten fortsetzen wird.”

Preisanstiege in Metropolen, kleine Korrektur in Berlin

Beim Blick auf die Kaufpreisentwicklung in den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern zeigt sich eine deutliche Trendumkehr. Die Mehrheit der Städte hat die Talsohle durchschritten und die Preiskurve zeigt wieder bergauf. Auch in den hochpreisigen Metropolen mit viel Zuzug aufgrund guter Jobperspektiven erholen sich die Immobilienmärkte spürbar.

In Köln stiegen im 1. Quartal 2024 die Preise um 2,7 Prozent. Aktuell müssen Käufer in der Domstadt im Durchschnitt 4.634 Euro für Wohneigentum zahlen.

Ein erstes deutliches Plus zeigt auch München: Das prozentuale Wachstum lag im 1. Quartal bei 2,4 Prozent. Damit sind die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt zum ersten Mal seit zwei Jahren gestiegen. Während Ende 2023 die Durchschnittspreise seit langem wieder unter die 8.000-Euro-Marke gefallen sind, haben sie diese nun erneut übersprungen und rangieren derzeit bei 8.076 Euro pro Quadratmeter.

In Hamburg haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen drei Monaten um 1,5 Prozent verteuert. Damit steigen die Preise in Hamburg das 2. Quartal hintereinander. Aktuell kostet der Quadratmeter für eine Bestandswohnung 5.948 Euro. Die einzige Millionenstadt, in der die Kaufpreise im vergangenen Quartal gesunken sind, ist Berlin. In der Hauptstadt gab es einen Rückgang von -1,0 Prozent auf 4.926 Euro.

Trendumkehr Stuttgart, Bremen und Leipzig

Besonders deutlich ausgeprägt war die Flaute am Immobilienmarkt in Stuttgart: In der schwäbischen Großstadt ist das Preisniveau in den vergangenen zwei Jahren um -17,3 Prozent eingebrochen. Nun hat sich aber die Trendumkehr vollzogen: 2,1 Prozent Wachstum in den ersten 3 Monaten des neuen Jahres auf 4.715 Euro. In Bremen stiegen die Preise im 1. Quartal um 2,6 Prozent auf 2.894 Euro – nach noch einem Rückgang von -0,5 Prozent im Vorquartal. Auch in Leipzig hat sich die Trendumkehr vollzogen: Nach einem deutlichen Rückgang von -1,2 Prozent im Vorquartal, kletterten die Preise nun um 1,5 Prozent auf 2.469 Euro pro Quadratmeter.

Zweiter Anstieg in Folge in Frankfurt, stärkster Anstieg in Dortmund

In Frankfurt am Main hat das veränderte Zinsumfeld in den letzten zwei Jahren zu einem deutlichen Absacken der Preise (-16,5 Prozent) geführt. Doch nun ist der mittlere Quadratmeterpreis das zweite Quartal in Folge wieder gestiegen: Nach noch moderaten 0,4 Prozent Anstieg im Vorquartal kletterte das Niveau in den ersten drei Monaten 2024 um 2,0 Prozent auf 5.205 Euro. Die prozentual größte Verteuerung aller 15 untersuchten Städte verzeichnete Dortmund: Innerhalb des 1. Quartals verteuerte sich Wohneigentum um 2,8 Prozent auf 2.499 Euro pro Quadratmeter.

Kaufkraft nimmt zu – Annuität ab

Ein wichtiger Treiber für die verbesserte Leistbarkeit sind die zuletzt gesunkenen Zinsen. Nachdem im Oktober 2022 der durchschnittliche Zinssatz für ein Baudarlehen mit 10-jähriger Sollzinsbindung erstmals nach der rund 15 Jahre andauernden Niedrigzinsphase wieder auf 4,0 Prozent sprang und ein Jahr später sogar auf 4,2 Prozent kletterte, sank der Durchschnittszins bis März dieses Jahres auf 3,6 Prozent. Gepaart mit den über die vergangenen zwei Jahre gesunkenen Kaufpreisen hat dies dazu geführt, dass die monatlichen Kosten für die Darlehensrückzahlung spürbar zurückgegangen sind – je nach Stadt um mehrere hundert Euro. Das zeigt eine kürzlich veröffentlichte immowelt Analyse, in der die Veränderung der Annuitätenraten beim Kauf einer 75 Quadratmeter großen Bestandswohnung untersucht wurde. Am deutlichsten fällt die Ersparnis in München aus: Käufer zahlen dort dank niedrigerer Preise und Zinsen aktuell 346 Euro pro Monat weniger als noch im Oktober 2022. Auch in Frankfurt (-257 Euro), Stuttgart (-246 Euro), Köln (-164 Euro) und Hamburg (-154 Euro) ist die Wohnungsfinanzierung spürbar günstiger geworden.

Berechnungsgrundlage:

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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