Archiv für die Kategorie: Immobilien

Vorläufiges Ergebnis 2019: PATRIZIA mit finanzieller Outperformance

 

Die PATRIZIA AG, der globale Partner für pan-europäische Immobilien-Investments, hat im Geschäftsjahr 2019 ein operatives Ergebnis von 134,5 Mio. Euro erzielt und damit die Prognose für 2019 von 120,0 – 130,0 Mio. Euro übertroffen. Im Geschäftsjahr 2018 hatte das operative Ergebnis 141,4 Mio. Euro betragen, ein großer Teil davon stammte aus dem strategischen Abverkauf des Eigenbestands (Principle Investments) und Erträgen aus Co-Investments. Bereinigt um diesen Anteil stieg das operative Ergebnis 2019 gegenüber dem Vorjahr um 10,3%.

Grund für das gute Ergebnis ist organisches Wachstum im gesamten Jahr 2019 mit einem soliden Anstieg der Verwaltungsgebühren um 8,8% gegenüber 2018 auf 190,9 Mio. Euro und einem deutlichen Wachstum der Transaktionsgebühren um 24,8% auf 65,3 Mio. Euro.  Die leistungsabhängigen Gebühren blieben mit 91,8 Mio. Euro auf hohem Niveau (- 0,7%). Während die Gebühreneinnahmen insgesamt um 8,7% auf 348,0 Mio. Euro gestiegen sind, erhöhten sich die Kosten lediglich um 8,1% auf 227,2 Mio. Euro. Der Nettoaufwandsposten enthält Ausgaben für neue Technologien in Höhe von 7,6 Mio. Euro, um die PATRIZIA Plattform für die Zukunft zu rüsten. Bereinigt stieg der Nettoaufwandsposten lediglich um 4,5% im Vergleich zum Vorjahr.

Die AUM erhöhten sich im Jahresvergleich um 8,4% auf 44,5 Mrd. Euro, unter anderem durch Akquisitionen auf dem europäischen Immobilienmarkt für nationale und internationale Kunden sowie die Gewinnung neuer Asset Management Mandate.

Karim Bohn, CFO der PATRIZIA AG: „Wir haben geliefert, was wir versprochen haben. Die guten Ergebnisse bestätigen die führende Position, die PATRIZIA in allen wichtigen europäischen Immobilien-Investmentmärkten einnimmt. Besonders freue ich mich über den dynamischen Anstieg unserer Kennzahlen und die Outperformance, die wir unseren Kunden liefern. Während das europäische Immobilientransaktionsvolumen 2019 gegenüber dem Vorjahr leicht zurückging, hat PATRIZIA Marktanteile gewonnen und war für ihre Kunden auf dem Transaktionsmarkt sehr erfolgreich.“

Wolfgang Egger, CEO der PATRIZIA AG: „Wir haben darüber hinaus intensiv in neue Technologien investiert, um Innovations- und Technologieführer in der europäischen Immobilien-Investmentbranche zu werden und unsere Kunden erfolgreich durch den bevorstehenden Wandel zu begleiten. Zum Nutzen unserer Kunden und unserer Aktionäre werden wir weiter wachsen.”

Für das Jahr 2020 erwartet PATRIZIA ein operatives Ergebnis von 120,0 – 140,0 Mio. Euro. Auch 2020 geht PATRIZIA – entsprechend der Unternehmensstrategie – von deutlich geringeren Erträgen aus dem Verkauf von Eigeninvestments (Principal Investments) und Co-Investments aus. Die Prognose basiert auf einem kontinuierlichen organischen Wachstum der Gebühreneinnahmen – insbesondere der Verwaltungsgebühren – und geringeren Kosten, wodurch sich die Ergebnisqualität weiter verbessert.

Starke Position im europäischen Transaktionsmarkt

PATRIZIA hat 2019 insgesamt Transaktionen über die verschiedenen Immobiliensektoren hinweg in Höhe von insgesamt 9,0 Mrd. Euro unterzeichnet (gesigned). Dies entspricht einem Anstieg von 32,6% gegenüber 2018 (6,8 Mrd. Euro). Abgeschlossen (geclosed) hat PATRIZIA 2019 Transaktionen im Wert von 7,6 Mrd. Euro (gegenüber 5,2 Mrd. Euro im Jahr 2018).

Insgesamt unterzeichnete PATRIZIA im Jahr 2019 Ankäufe im Wert von 5,5 Mrd. Euro, was einem Anstieg von 60,5% gegenüber dem Vorjahr (2018: 3,4 Mrd. Euro) entspricht. Die Verkäufe summieren sich auf 3,5 Mrd. Euro, was einem Anstieg von 4,1% entspricht (2018: 3,3 Mrd. Euro). Das Gesamttransaktionsvolumen in Europa ging im Jahresvergleich leicht um 2,4% von 315,2 Mrd. Euro im Jahr 2018 auf 307,7 Mrd. Euro im Jahr 2019 zurück und bestätigte damit die Marktanteilsgewinne von PATRIZIA.

Mehr anvertrautes Eigenkapital und mehr institutionellen Kunden

PATRIZIA hat rund 3,2 Mrd. Euro Eigenkapital (+ 24,5% im Jahresvergleich) von bestehenden und neuen institutionellen, (semi-)professionellen und privaten Investoren eingeworben. Im Jahr 2019 kamen 54,1% des gesamten institutionellen Kapitals von internationalen Investoren.

PATRIZIA hat ihren Kundenstamm 2019 um mehr als 20 neue institutionelle Anleger aus dem In- und Ausland erweitert. Die Gesamtzahl beläuft sich damit auf über 400. 73,1% des neu eingeworbenen Eigenkapitals stammt von Kunden, die bereits mehrfach in PATRIZIA Produkte investiert sind.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

Europäisches Transaktionsvolumen erhöht sich um mehr als 20% gegenüber dem Vorjahr

 

Die PATRIZIA AG, der globale Partner für paneuropäische Immobilien-Investments, hat 2019 Transaktionen im Wert von mehr als 8 Mrd. Euro unterzeichnet. Mehr als zwei Drittel davon waren Ankäufe. Ein Großteil der Akquisitionen erfolgte außerhalb Deutschlands.

PATRIZIA bestätigt mit diesen Zahlen ihre führende Position auf dem europäischen Immobilientransaktionsmarkt: Die Transaktionsvolumina über die verschiedenen Nutzungsarten hinweg sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, von 4,9 Mrd. Euro 2017 auf 6,8 Mrd. Euro im Jahr 2018 und nun auf mehr als 8 Mrd. Euro im Jahr 2019. In den letzten drei Jahren hat PATRIZIA für ihre nationalen und internationalen Investoren Immobilientransaktionen im Wert von rund 20 Mrd. Euro realisiert. Dabei handelte es sich mehrheitlich um Akquisitionen.

Philipp Schaper, Head of European Transactions bei PATRIZIA: „Dass unser Transaktionsvolumen erneut so angestiegen ist, unterstreicht unsere Fähigkeit interessante Transaktionen abzuschließen. Dank unserer gut gefüllten Deal-Pipeline und einem paneuropäischen Netzwerk von Immobilienexperten an unseren 19 europäischen Standorten haben wir zum wiederholten Male unter Beweis gestellt, dass wir für unsere Investoren attraktive Investments durchführen”.

Von den 2019 getätigten Transaktionen im Wert von über 8 Mrd. Euro entfiel mehr als die Hälfte auf das Ausland, wobei die nordischen Länder, Frankreich und Italien zusammen etwa ein Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten. Die restlichen Transaktion erfolgten in Irland, UK, Spanien und Portugal.

Von den mehr als 5 Mrd. Euro an Ankäufen stellen Gewerbeimmobilien das größte Segment dar, dicht gefolgt von Wohnimmobilien mit etwa 1,5 Mrd. Euro.

Das Volumen der unterzeichneten Akquisitionen stieg 2019 im Vergleich zu 2018 um mehr als 50%.

Von den Verkäufen im Wert von rund 3 Mrd. Euro im letzten Jahr entfallen mehr als 50% auf Gewerbeimmobilien.

Einige der im vierten Quartal 2019 unterzeichneten Transaktionen werden erst im ersten Quartal 2020 abgeschlossen („Closing“). PATRIZIA wird ihre vorläufigen Zahlen für 2019 am 18. Februar 2020 bekannt geben. Am 19. März 2020 werden die endgültigen Zahlen und der Geschäftsbericht für 2019 veröffentlicht.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

Verkäufer sind die Bayern Projekt Gruppe und die Von der Heyden Group

 

Die Real I.S. AG hat den 72 Meter hohen „Blue Tower“ des Hochhausensembles „Bavaria Towers“ in der Einsteinstraße in München von der Bayern Projekt Gruppe und der Von der Heyden Group erworben. Das Investment erfolgte für einen Fonds der Bayerischen Versorgungskammer (BVK), der von Universal-Investment als AIFM in Luxemburg verwaltet wird. Das Investment und Asset-Management-Mandat der Real I.S. umfasst neben dem Ankauf auch das komplette Asset- sowie SPV-Management. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart. Die Verkäuferseite wurde im Rahmen der Veräußerung von Colliers International und Arnecke Sibeth Dabelstein beraten, die Käufer von Neuwerk.

„Wir registrieren eine steigende Nachfrage nach unseren aktiven Asset-Management-Lösungen gerade bei Versicherungen oder Versorgungswerken. Wir freuen uns, den Bieterprozess um den ‚Blue Tower‘ gewonnen zu haben und künftig das Asset-Management für die BVK als größte öffentlich-rechtliche Versorgungsgruppe Deutschlands erbringen zu können“, erklärt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG. Sven Renz, geschäftsführender Gesellschafter der Bayern Projekt Gruppe führt aus: „Die Bavaria Towers gehören zu den spektakulärsten Immobilienprojekten Münchens, die sich durch zukunftsweisende Architektur, ein integriertes Gesamtkonzept und eine hochkarätige Mieterstruktur auszeichnen. Dass wir den Blue Tower an einen solch‘ namhaften neuen Eigentümer verkaufen konnten, der überdies auch noch bayerische Wurzeln hat, stellt einen schönen und runden Abschluss unter dieses Projekt dar.“ Sven von der Heyden, Von der Heyden Group, ergänzt: „Wir möchten uns bei allen Beteiligten für den reibungslosen Veräußerungsprozess bedanken und freuen uns, die Immobilie künftig in guten Händen zu wissen.“

Mit 18 Geschossen, rund 72 Metern Höhe und etwa 24.000 qm Bruttogrundfläche ist der Blue Tower der zweithöchste Turm des vierteiligen Hochhausensembles, das mit einem Vermarktungsstand von derzeit 95 % quasi vollvermietet ist. Hauptmieter des Blue Towers ist NVIDIA, ein weltweit führendes Hightech-Unternehmen und einer der größten Entwickler von Grafikprozessoren. Weitere Nutzer sind unter anderem eGym, BayernHeim und Golding Capital Partners, die erst kürzlich ihre Flächen im Blue Tower bezogen haben. Das Projekt an der Ecke Einsteinstraße/Prinzregentenstraße wurde im vergangenen Jahr nach mehr als fünfzehnjähriger Vorbereitungs-, Planungs- und Bauzeit vollendet. Initiator und Entwickler des Hochhausensembles am östlichen Münchner Stadteingang ist die Bayern Projekt Gruppe mit den beiden Investorenpartnern Von der Heyden Group und Zurich Gruppe Deutschland. Das Ensemble war das erste größere Hochhausprojekt, das in München seit längerem genehmigt wurde und mittlerweile das Stadtbild in Münchens Osten völlig neu prägt.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

60 Prozent aller Befragten haben B-Städte im Ankaufsfokus

 

Deutschland steht in den Ankaufsstrategien der europäischen Immobilien-Investoren ganz oben auf der Liste. Neben den TOP 7-Standorten gilt das auch für die Städte in der zweiten Reihe. Das hat eine aktuelle Umfrage von Union Investment unter 150 institutionellen Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien ergeben. 80 Prozent der deutschen, 56 Prozent der französischen und 52 Prozent der britischen Investoren haben Immobilien in deutschen B-Städten auf ihrem Ankaufsradar. Ähnliche Zustimmungswerte erreicht kein anderes Land.

Weitere Investment-Destinationen in der Spitzengruppe

Vor allem unter den französischen und britischen Investoren erhalten neben den drei europäischen Kernmärkten auch die Niederlande, Belgien, Schweden, Spanien und Polen  relativ guten Zuspruch mit Zustimmungswerten von 20 bis 40 Prozent, wenn es um Immobilien-Investments in B-Städten geht. Unter deutschen Investoren dokumentiert die Studie eine auffällige Zurückhaltung gegenüber dieser Anlagestrategie in europäischen B-Städten außerhalb des eigenen Heimatmarktes. Frankreich und die Niederlande sind hier mit einer Zustimmung von 10 Prozent schon die Spitzenreiter.

Grundsätzlich gab mit rund 60 Prozent die Mehrheit der Studienteilnehmer an, über die Möglichkeit zu Investments in B-Städten außerhalb der großen Metropolen zu verfügen. Rund 40 Prozent hingegen konzentrieren sich fast ausschließlich auf Investments in westeuropäischen A-Standorten.

„Die relative Zurückhaltung der Immobilienunternehmen aus den drei europäischen Kernmärkten, auch in B-Städten oder den Metropolen des östlichen Europas zu investieren, kann für Investoren, die sich trauen, in einzelnen Fällen gegen den Mainstream zu handeln, auch eine interessante Alternative sein“, kommentiert Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei Union Investment, die Ergebnisse.

Nur wenige Hauptstädte im östlichen Europa gelten als attraktiv

Wie die Immobilien-Investitionsklimastudie belegt, haben die Investoren zurzeit wenig Ehrgeiz, ihr Anlageuniversum für Büroimmobilien über die etablierten Märkte der Hauptstädte in Ost- und Mitteleuropa zu erweitern. Während Warschau und Prag bereits als etabliert bezeichnet werden können, üben andere osteuropäische Hauptstädte nur eine geringe Anziehungskraft aus. Der Büromarkt von Budapest trifft mit Zustimmungsraten von 7 Prozent (Deutschland), 23 Prozent (Frankreich) und 21 Prozent (Großbritannien) noch auf das größte Interesse. Auch für Riga (Lettland) und Bratislava (Slowakei) gibt es vereinzelte Interessenten. Am Ende der Skala hingegen rangieren die Hauptstädte des südöstlichen Europa wie Bukarest (Rumänien), Sofia (Bulgarien), Ljubljana (Slowenien) und Belgrad (Serbien), die westeuropäische Investoren aktuell kaum auf ihrem Ankaufsradar haben.

Investitionsklima: Großbritannien mit deutlichem Sprung

Insgesamt gibt es in dem Immobilien-Investitionsklimaindex im Vergleich zur letzten Erhebung vor sechs Monaten für Deutschland mit 63,2 (-0,2) und Frankreich mit 67,6 (+1,0) nur geringfügige Ausschläge. Die größte Veränderung ist für Großbritannien zu registrieren. Hier springt das Klimabarometer um satte 5,5 Punkte auf 64,4 und übersteigt damit sogar seit langer Zeit einmal wieder den Stimmungsindex für den deutschen Markt.

„Der Zuwachs an politischer Stabilität und Planungssicherheit in England hat umgehend zu einer Verbesserung des Immobilien-Investitionsklimas geführt. Perspektivisch erwarten viele Investoren wieder Mietpreiswachstum. Beides zusammen wird dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien in London wieder deutlich steigen wird“, erläutert Olaf Janßen.

Hohes Transaktionsvolumen erwartet – vor allem für Wohnen und Hotel

Laut Umfrage gehen 77 Prozent der Immobilien-Investoren davon aus, dass das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in Europa im Jahr 2020 mindestens das gute Niveau des Vorjahres erreichen wird. 26 Prozent der Studienteilnehmer rechnen sogar mit einer Steigerung; die Gruppe der Pessimisten, die einen Rückgang erwarten, ist mit 15 Prozent deutlich in der Minderheit.

Hoffnung auf noch mehr Bewegung im Markt als im Vorjahr besteht vor allem in der Nutzungsart Wohnen. 51 Prozent der Befragten gehen hier davon aus, dass das europäische Transaktionsvolumen weiter steigen wird. Es folgen Hotel mit 39 Prozent und Büro mit 29 Prozent. Lediglich im Marktsegment Einzelhandel sind die Optimisten mit 7 Prozent eine Randgruppe.

„Trotz des Optimismus auf ein reges Transaktionsgeschehen werden nicht alle Beteiligten das Investmentvolumen, das sie planen, auch unterbringen können, da mehr Geld auf den Markt drängt als Immobilienprodukte verfügbar sind“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei Union Investment. „Dieses Ungleichgewicht wird auch im laufenden Jahr dafür sorgen, dass die Preise auf den Immobilienmärkten weiter steigen werden.“

Erwartungs-Index bremst Gesamtindex

Der Erwartungs-Index liegt für Großbritannien mit 46,6 (+8,3 im Vergleich zur letzten Umfrage vor einem halben Jahr), Deutschland mit 50,6 (-3,3) und Frankreich mit 57,6 (-1,3) auf vergleichsweise niedrigem Niveau und belastet damit das Gesamtergbenis. Das wird vor allem in Relation zu den drei anderen Teilindizes der Investitionsklima-Umfrage deutlich. Der Markstruktur-Index beispielsweise schlägt mit Werten von 74,9 (+4,0) für Großbritannien, 67,4 (+/-0,0) für Deutschland und 72,8 (+2,9) deutlich höher aus und ist damit auch repräsentativ für die weiteren Teilindizes „Standortbedingungen“ und „Rahmenbedingungen“.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Trotz der anhaltenden Bedenken bezüglich der Aussichten für das weltweite Wirtschaftswachstum und einer Stagnation der grenzüberschreitenden Kapitalströme sollte die Performance des globalen Immobilienmarktes im Jahr 2020 weiter von einer Reihe wichtiger Faktoren getragen werden.

 

Die Nachfrageseite wird immer noch durch das Beschäftigungswachstum unterstützt, das einem weiterhin geringen Angebotswachstum gegenübersteht. Unterdessen wird die Kursänderung der großen Zentralbanken hin zu einer noch lockereren Geldpolitik und niedrigeren Zinsen, wahrscheinlich zu einer weiteren Kompression der Immobilienrenditen führen. In Ermangelung eines ausgeprägteren wirtschaftlichen Abschwungs dürften die Immobilienmärkte auch im Jahr 2020 solide Gesamtrenditen liefern. Die Dynamik auf dem Immobilienmarkt variiert jedoch wie immer sehr stark nach den verschiedenen geografischen Regionen.

Im Folgenden betrachtet Greg Kane, Head of European Investment Research bei PGIM Real Estate, die in diesem Jahr prägenden Themen für die europäischen Immobilienmärkte näher:

Weiterer Spielraum für Kompression der Renditen

„Die Änderung des geldpolitischen Kurses der großen Zentralbanken war für die Immobilienmärkte, in Europa und im weiteren Sinne weltweit, die vielleicht bedeutendste wirtschaftliche Entwicklung des Jahres 2019. Dieser Umschwung hatte einen erheblichen Einfluss darauf, wie Investoren die Preisbildung von Immobilienwerten einschätzen. Die Prognosen für die kurz- und mittelfristigen Zinssätze wurden erneut nach unten revidiert, was die zyklische Notwendigkeit niedriger Zinssätze zur Bekämpfung des langsamen Wirtschaftswachstums widerspiegelt. Auch strukturelle Faktoren, wie die älter werdende Bevölkerung, belasten die langfristigen Aussichten des Zinsniveaus. Eine laxere Geldpolitik ist in der Regel mit stabilen oder steigenden Immobilienrenditen verbunden, da die Zinspolitik normalerweise als Reaktion auf eine schwächere Konjunkturlage gelockert wird. Diese schwächere wirtschaftliche Lage betrifft in der Regel die Nutzerseite der Immobilienmärkte über eine niedrigere Nachfrage, aber auch die Investorenseite über eine höhere Risikoprämie. Diesmal ist es anders.

In den vergangenen Jahren haben sich die Zinssätze und die Immobilienrenditen stärker angeglichen, da Zinserhöhungen das Tempo der Renditekompression nur gedämpft und nicht umgekehrt haben. Nun, da die Geldpolitik wieder gelockert wird und die Korrelation zwischen Zinsbewegungen und Immobilienpreisen noch eine Weile anhalten sollte, wird 2020 wahrscheinlich ein Jahr sein, in dem weiterhin viele Märkte eine Renditekompression verzeichnen werden – trotz der historisch niedrigen Renditen, die in vielen Großstädten zu verzeichnen sind.

Mietwachstum in Büromärkten mit geringem Leerstand

Eines der bemerkenswertesten Merkmale des aktuellen Zyklus ist, dass die Leerstandsraten auf den europäischen Büromärkten deutlich unter die historischen Durchschnittswerte gesunken sind. Wie bei den globalen Trends, hat sich auch in Europa das Beschäftigungswachstum im Laufe des Zyklus erhöht und die Nachfrage angekurbelt, während das Angebotswachstum niedrig bleibt und die Verfügbarkeit verringert. Der Leerstand ist heute in den wichtigsten Märkten auf rund 5 Prozent gesunken, nachdem er zu Beginn des Zyklus zwischen den Jahren 2010 und 2014 durchschnittlich 9,5 Prozent betrug. Auch wenn sich das Wirtschaftswachstum in den großen europäischen Ländern abschwächt, verzeichnen Märkte wie Amsterdam, Berlin und Frankfurt stark steigende Büromieten, da die Mieter um knappe Flächenkapazitäten konkurrieren.

Im aktuellen Zyklus gibt es jedoch einige Unterschiede: Das Beschäftigungswachstum konzentriert sich eher auf Dienstleistungen mit geringerer Wertschöpfung und auf kleine Unternehmen als auf die traditionellen Mieter von Büroflächen in den Central Business Districts (CBD). Infolgedessen haben sich die Märkte außerhalb der CBDs gut entwickelt und seit dem Jahr 2015 ein stärkeres Mietwachstum als die CBDs verzeichnet. Mit Blick auf die Zukunft ist ein gewisses Angebotswachstum zu verzeichnen – insbesondere in Märkten wie Berlin und Paris -, aber das Tempo der Bauaktivitäten bleibt im Vergleich zu früheren Zyklen moderat. Dies deutet auf weiteres Mietwachstumspotenzial im Jahr 2020 und darüber hinaus hin.

Weitere Anzeichen für die Schieflage des Einzelhandels

Unter den europäischen Märkten ist Großbritannien in Bezug auf die Entwicklung und den Einfluss des Online-Einzelhandelssektors eindeutig am weitesten fortgeschritten. Für uns stellt sich daher die Frage, ob die jüngsten Erfahrungen des Landes einen Hinweis auf die zukünftige Entwicklung anderer Märkte geben.

Während der britische Immobilienmarkt durch die makroökonomische Unsicherheit – nicht zuletzt durch den noch nicht abgeschlossenen Brexit-Prozess – gedämpft wurde, haben sich die Konsumausgaben einigermaßen gut gehalten. Doch der britische Einzelhandel schwächelt und verliert seit dem Jahr 2014 an Dynamik – zu einer Zeit, als Online-Umsätze etwa 11 Prozent des gesamten britischen Einzelhandelsmarktes ausmachten. Heute fallen die Werte aller Einzelhandelsformate um jährlich -10 Prozent.

Die Online-Marktdurchdringung nähert sich nun in den wichtigsten europäischen Kernmärkten – darunter Frankreich, Deutschland und Schweden – dieser elf-Prozent-Schwelle und wird diese wohl in 2020 überschreiten. Unseren Schätzungen zufolge sind die Einzelhandelswerte in Europa (ohne Großbritannien) im Jahr 2019 um fast 1 Prozent gesunken, verglichen mit einem durchschnittlichen Anstieg von jährlich 2 Prozent in den letzten drei Jahren davor. Obwohl Länder wie Italien und Spanien einen viel geringeren Onlineanteil beim Einzelhandel aufweisen und sich daher in naher Zukunft recht widerstandfähig zeigen könnten, gibt es Anzeichen dafür, dass die großen europäischen Kernmärkte nicht vor den Herausforderungen in dem Sektor gefeit sein werden.

Wir können also zusammenfassend festhalten: 2020 wird ein Jahr sein, in dem Vorsicht und Optimismus um die Vorherrschaft in Europa buhlen werden. Trotz eines weiterhin herausfordernden Umfelds für Investoren und anhaltender Unsicherheit über die Dauer des aktuellen Zyklus besteht weiterhin die Möglichkeit, vom günstigen Momentum der Miet- und Investmentmärkte zu profitieren.“

 

Verantwortlich für den Inhalt:

PGIM Real Estate, Taunusanlage 18, 60325 Frankfurt, Tel: +49 69 244 341 600, www.pgimrealestate.com

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL ist im vierten Quartal 2019 gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent, im Jahresvergleich um 4,1 Prozent gestiegen.

 

– Mit 13,9 Mio. Quadratmeter hat der europäische Büroflächenumsatz 2019 ein neues Rekordvolumen erreicht

– Um weitere 20 Basispunkte auf 5,5 Prozent ist die europäische Büro-Leerstandsquote im vierten Quartal gesunken

Die Konjunktur in Europa hat sich Ende 2019 weiter abgeschwächt. Das Verbrauchervertrauen verschlechterte sich zwar in der gesamten Region, vor dem Hintergrund weiterhin starker Fundamentaldaten (hohe Beschäftigungsquote, niedrige Arbeitslosigkeit und positives Reallohn-Wachstum) hat der private Konsum aber weiter zugelegt. Erneut verschlechtert haben sich demgegenüber die Stimmung und die Aktivitäten in der Industrie: Der Frühindikator PMI (Purchasing Managers Index, globaler Einkaufsmanager-Index), der auf einer Befragung von Chefeinkäufern von Unternehmen über Lage und Ausblick für Produktion, Preise, Aufträge, Personalbedarf etc. basiert, ist unter einen Saldowert von 50 gerutscht, Signal für eine wirtschaftliche Schrumpfung im Industriesektor. In Deutschland, wo sich die Industrie seit über einem Jahr in einer Rezession befindet, hat sich der Rückgang der entsprechenden Zahlen verlangsamt, möglicherweise ein Hinweis auf einen nahenden Tiefpunkt des industriellen Abschwungs. Immerhin zeigt die Stimmung unter den dienstleistungs-orientierten Unternehmen eine leichte Verbesserung, die nachlassende Aktivität im Dienstleistungssektor hat sich im Dezember umgekehrt. Auch 2020 wird ein herausforderndes Jahr werden – mit anhaltend politischer Unsicherheit und wirtschaftlichem Druck. Gleichwohl sind die Aussichten für die europäischen Büromärkte weiterhin durchaus vielversprechend.

Jährlicher Mietpreiszuwachs 2019 schlägt mittel- und langfristigen Durchschnitt deutlich

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im vierten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent zu. 11 der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum (Q3 2019: 8). Mit 4,1 Prozent bewegt sich der jährliche Mietpreisanstieg in Europa weiterhin deutlich über dem Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt (+4,0 % bzw. +3,0 %). Auf Jahressicht waren es immerhin 20 Märkte mit einem Zuwachs. Unverändert sind die Mietpreise in vier Märkten geblieben. 2019 war damit das dritte Jahr in Folge mit einem jährlichen Mietpreiswachstum von über 4 Prozent. Die europäische Immobilienuhr von JLL zeigt alle analysierten 35 Märkte mit geringen Bewegungen im Quadranten “Verlangsamtes Mietpreiswachstum”.

In London blieben die Spitzenmieten im vierten Quartal 2019 unverändert. Das jährliche Mietwachstum von 2,2 Prozent auf 1.493 Euro/m²/Jahr in London West End, dem teuersten Bürostandort in Europa, ist jedoch ein guter Indikator für die Widerstandsfähigkeit des Londoner Büromarktes. 2019 war der Höhepunkt des aktuellen Zyklus bei Baufertigstellungen; in Verbindung mit einem über dem Zehnjahresdurchschnitt liegenden Umsatz erwartet JLL für 2020 ein anhaltendes Mietpreiswachstum. Der Pariser Büromarkt notiert das sechste Quartal in Folge gestiegene Mietpreise (+ 2,4% gegenüber Vorquartal auf 860 Euro/m²/Jahr). Weitere marginale Steigerungen bei den Spitzenmieten sind in 2020 nicht ausgeschlossen. In Deutschland lag in den letzten drei Monaten (Vergleich Q4 gegenüber Q3 2019) der Zuwachs mit 2,8 Prozent in Berlin auf 444 Euro/m²/Jahr am höchsten, gefolgt von Frankfurt (2,5% auf 498 Euro/m²/Jahr) und München (1,2% auf 492 Euro/m²/Jahr). Hamburg, Köln und Stuttgart verzeichneten in diesem Zeitraum keine Veränderung der Spitzenmieten.

Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines weiter abnehmenden Angebots hat bereits seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 betrug der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4 Prozent. Damit wurde die Prognose von Anfang des Jahres übertroffen. Spitzenreiter waren Köln (+ 10,6 % auf 312 Euro/m²/Jahr) und Berlin (+8,8 %). Die deutsche Hauptstadt liegt damit in der Spitzengruppe des Städterankings für das europäische Mietpreiswachstum – zusammen mit Den Haag (+ 10 % auf 220 Euro/m²/Jahr) und Barcelona (+ 8,9 % auf 330 Euro/m²/Jahr). Zu den Märkten mit einem Mietpreiszuwachs gehören auch Madrid, wie die katalonische Hauptstadt mit einer seit 20 Quartalen kontinuierlichen Zunahme – im vierten Quartal noch einmal um 1,4 Prozent auf 438 Euro/m²/Jahr – sowie Utrecht (1,9 % auf 275 Euro/m²/Jahr) , Edinburgh (2,9 % auf 445 Euro/m²/ Jahr) und Stockholm (2,6 % auf 742 Euro/m²/Jahr) .

Für 2020 erwartet JLL eine Abschwächung des europäischen Mietpreiswachstums auf 2,2 Prozent. Einige Märkte dürften sich jedoch weiterhin über dem europäischen Durchschnitt halten, insbesondere Spanien, die Niederlande sowie fünf deutsche Immobilienhochburgen, angeführt von Köln, Berlin und München. Insgesamt könnte das aggregierte Spitzenmietpreis-Wachstum der deutschen Big 7 immerhin 3,9 Prozent ausmachen.

Hauchdünner Zieleinlauf: Büroflächenvermietungen mit Rekordvolumen – 2020 mit soliden Aussichten

Trotz einer leichten Abschwächung des europäischen Büroflächenumsatzes im vierten Quartal (-9 % gegenüber Q4 2018) mit einem Rückgang in 14 Märkten zeigt das Zahlenwerk für das Gesamtjahr 2019 eine weitere herausragende Entwicklung. Mehr noch: Mit einem Umsatzvolumen von ca. 13,9 Mio. m² ist ein neuer Rekord aufgestellt – wenngleich der Zieleinlauf gegenüber 2018 hauchdünn ausgefallen ist (+1 %). Dabei zeigten 13 Märkte ein Umsatzplus, an der Spitze Den Haag, Brüssel und Budapest.

Sowohl die analysierten 20 westeuropäischen als auch die vier mittel- und osteuropäischen Märkte profitierten von einem leichten Umsatzzuwachs gegenüber 2018. Die Nettoabsorption hat trotz des rekordniedrigen Leerstands im vierten Quartal den Zehnjahresschnitt um 20 Prozent übertroffen. Diese starken Ergebnisse trotz bekanntem geopolitischem und wirtschaftlichem Gegenwind dürften im laufenden Jahr ihre Fortsetzung finden: nachfrageseitig spricht derzeit alles für solide immobile Aussichten in 2020.

In Deutschland belief sich der Büroflächenumsatz in den Big 7 im vierten Quartal 2019 auf ca. 984.000 m², nur Frankfurt mit 192.000 m² (+ 77% gegenüber Vorquartal) verzeichnete dabei einen Anstieg der Nutzer-Aktivität. Für das Gesamtjahr schlägt ein Büroflächenumsatz in den Big 7 von knapp über 4 Mio. m² zu Buche, entsprechend einem Plus von 1,6 Prozent gegenüber 2018. Damit wurde 2019 das zweitstärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre erzielt (2017: 4,24 Mio. m²). Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich eine heterogene Entwicklung. So weisen Stuttgart (+48 % auf 319.000 m²), Düsseldorf (+33 % auf 550.000 m²) und Berlin (+19 % auf knapp eine Million m²) Zuwächse auf, während in Frankfurt (-8 % auf 580.000 m²), Köln (-5 %), Hamburg (- 9 %) und vor allem in München (-22%) die Vorjahreswerte nicht erreicht wurden.

London musste im letzten Quartal 2019 erneut einen Rückgang der Vermietungstätigkeit hinnehmen, 241.000 m² bedeuteten ein Minus von 15 % gegenüber dem Vorquartal. Für 2019 insgesamt notierte die britische Hauptstadt ihr zweitniedrigstes Umsatzvolumen seit 2012 (- 9 % gegenüber 2018). Dieses Ergebnis bewegte sich aber immer noch 5 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.

Der Büroflächenumsatz in Paris erreichte mit 640.000 m² in den letzten drei Monaten ein Plus von 12 Prozent im langjährigen Vergleich dieses Zeitraums. In der Ganzjahresbetrachtung ist aber ein Rückgang des Volumens von 10 Prozent zu registrieren, der Zehnjahresschnitt wurde damit in etwa egalisiert. Lyons Büromarkt legte einen bemerkenswert guten Auftritt hin: mit einem Plus von 30 Prozent gegenüber Vorjahr wurde das stärkste jemals verzeichnete Jahresvolumen erreicht.

Neben den Märkten in den dominierenden Volkswirtschaften Deutschland, UK und Frankreich erzielten 2019 im Jahresvergleich auch Städte wie beispielsweise Brüssel (+45 %), Budapest (+36 %), Mailand (+24 %) und Stockholm (+18 %) starke Ergebnisse. Auch Madrid setzte seine spätzyklische Nutzer-Rallye fort: 28 Prozent über dem Ergebnis von 2018, und damit auch das höchste Jahresumsatzvolumen seit 2007.

Für die kommenden fünf Jahre erwartet JLL eine überdurchschnittliche Performance der B-Städte. Mieter werden der steigenden Kosten wegen über die Immobilienmetropolen hinaus nach Büroflächen Ausschau halten.

Büroflächen-Angebot steigt deutlich – Leerstand (noch) unbeeindruckt

Die Projektentwicklung-Pipeline hat in den letzten 12 Monaten europaweit weiter um 10 Prozent zugelegt (am stärksten in London, Paris und München). Fertiggestellt wurden 2019 rund 4,3 Mio. m² Bürofläche. Für das Gesamtjahr 2020 geht JLL von einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen aus: 7,1 Mio. m² dürften es sein. Der Höchststand der Angebots-Pipeline wird 2021 mit ca. 8,5 Mio. m² erreicht werden. Berlin wird neben der britischen und französischen Hauptstadt in beiden genannten Jahren zusammen dann zu den drei Märkten mit den meisten Fertigstellungen zählen. Nutzer können damit vor allem in den angebotsschwachen Märkten aufatmen.

In den sieben deutschen Immobilienhochburgen wurde mit 1,12 Mio. m² nicht nur die Millionenmarke überschritten, sondern auch das höchste Fertigstellungsvolumen seit 2010 markiert. Gegenüber 2018 legten die Fertigstellungen in der Aggregation über alle Hochburgen um 21 Prozent zu. An den nach wie vor rückläufigen Leerständen wird allerdings deutlich, wie ausgetrocknet der Markt für Neubauflächen ist. Es wird noch eine Weile dauern, bis sich der Nachfragestau abgebaut haben wird. 2020 werden 1,9 Mio. m² (davon aktuell noch ein Drittel frei) und ein Jahr später 2,6 Mio. m² erwartet.

In 2019 war noch kein Ende des Leerstandrückgangs auszumachen. Die Quote für Büroflächen lag aggregiert europaweit Ende 2019 bei 5,5 Prozent, entsprechend einem Minus von 20 Basispunkten. 17 Jahre ist es her, dass die Quote mit 5,4 Prozent einen noch niedrigeren Stand hatte. Europaweit verzeichneten 18 der 24 Index-Städte in den letzten drei Monaten 2019 einen Rückgang der Leerstände, angeführt von Den Haag (- 220 Basispunkte auf 3,5 %), Amsterdam (- 70 Basispunkte auf 3,0 %) und Barcelona (- 60 Basispunkte auf 4,3 %). Deutlich unter dem europäischen Durchschnittswert rangieren auch fünf der deutschen Immobilienhochburgen: Berlin mit 1,8 Prozent, die Stadt mit der auch europaweit niedrigsten Quote, gefolgt von Köln, München, Stuttgart und Hamburg, allesamt zwischen 2,2 und 3 Prozent. Einen Zuwachs in der Flächenverfügbarkeit wurde in Rotterdam (+ 50 Basispunkte auf 11,0 %), in Moskau um 10 Basispunkte auf 9,9 %, Utrecht (+70 Basispunkte auf 7,3%), Dublin (+10 Basispunkte auf 7,2%) und Prag (+30 Basispunkte auf 5,4%) registriert.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de