Hotelinvestmentmarkt in Warteschleife – Anlagemöglichkeiten händeringend gesucht

Die Statistik spricht eine klare Sprache, will aber nicht zu der immer noch recht guten Stimmung auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt passen.

 

Rein statistisch ist nämlich ein Rückgang des Transaktionsvolumens von 20 Prozent im 1- und 5-Jahresvergleich zu konstatieren. Der Markt bewegt sich in einer Art Warteschleife: anlagewilliges Kapital ist ausreichend vorhanden, was fehlt, sind passende Objekte.

Nach rund 600 Mio. Euro im ersten Quartal und rund 870 Mio. Euro zwischen April und Ende Juni flossen in den vergangenen drei Monaten etwas mehr als 820 Mio. Euro in deutsche Hotelimmobilien*. Damit lag das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahr bei rund 2,3 Mrd. Euro. “Auch wenn wir bis Jahresende den Abschluss einiger großer Transaktionen erwarten, die Volumina der Jahre 2015 bis 2018 bleiben unerreicht. Ein investives Gesamtvolumen von ca. 3,5 Mrd. Euro dürfte 2019 zu bilanzieren sein”, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Giesemann weiter: “Derzeit verstärkte Aktivitäten unter den Investoren führen wir unter anderem auch auf die geplante Gesetzesänderung der Grunderwerbssteuer am 1. Januar 2020 zurück. Ein Teil der Eigentümer hat sich oder wird sich deshalb bei fortgeschrittenen Verhandlungen für einen Share Deal Verkauf entscheiden.” Zudem gehe die Konsolidierung auf Betreiber- und Markenebene weiter. “Derzeit sind zahlreiche M&A Transaktionen auf dem Markt, die entweder noch im laufenden Jahr oder Anfang 2020 zum Abschluss kommen werden”, so Giesemann.

Was den gesamten Investmentmarkt charakterisiert, gilt auch für den Hotelmarkt: Der Rückgang beim Investitionsvolumen ist nicht mangelnder Nachfrage geschuldet, sondern dem nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stehenden Angebot. “Anlagemöglichkeiten werden händeringend gesucht”, so Giesemann. Und der Hotelexperte ergänzt: “Während sich in den Top 6 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) die Spitzenrenditen für Hotels auf einem niedrigen Niveau stabilisiert haben, dürfte es in den B- und C-Städten einen weiteren Preisanstieg für Core-Hotelimmobilien geben. Der ist getrieben durch gute Performance, Produktknappheit in den A-Städten sowie steigende Baukosten.

Zwischen Januar und September wurden insgesamt 58 Hotel-Einzeltransaktionen in einer Größenordnung von knapp 1,4 Mrd. Euro verzeichnet. Damit lag das Volumen ca. 36 Prozent unter dem Vorjahresniveau (Q1 – Q3 2018: 2,2 Mrd. Euro mit 65 Transaktionen). Der Rückgang ist vor allem auf das Ausbleiben großer Transaktionen zurückzuführen. Dem Rückgang im großvolumigen Bereich steht eine höhere Anzahl kleinerer Abschlüsse gegenüber. Die durchschnittliche Transaktionsgröße verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 4 Mio. Euro auf 30 Mio. Euro.

Bei den Portfolio-Transaktionen wurde in den ersten neun Monaten ein Volumen von rund 905 Mio. Euro für insgesamt 26 Hotels verzeichnet (Q1 – Q3 2018: 644 Mio. Euro, 10 Hotels).

Der Zuwachs von 41 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wurde Ende September durch den Verkauf eines größeren Hotelportfolios bestehend aus 11 Häusern in Europa von Principal Real Estate an die AXA Real Estate erzielt. Sieben der Häuser befinden sich in Deutschland (jeweils eines in Berlin, Düsseldorf, Hannover, Kiel und Leipzig, sowie zwei Objekte in Köln). Der Gesamtpreis des Portfolios belief sich auf ca. 545 Mio. Euro. Mit der Transaktion ist der Verkauf des 2012 geschlossenen ersten Hotelfonds von Principal abgeschlossen. JLL war für AXA beratend tätig.

Etwas mehr als die Hälfte aller Transaktionen wurde von deutschen Investoren getätigt. Gemessen am Volumen waren jedoch ausländische Anleger mit einem Anteil von knapp 60 Prozent oder 947 Mio. Euro die stärkste Anlegergruppe. Zurückzuführen ist dies auf den großen Portfolioankauf durch den französischen Investmentmanager AXA Real Estate. Institutionelle Anleger waren für 60 Prozent bzw. 1,4 Mrd. Euro des Gesamtvolumens verantwortlich. Hotelbetreiber, Immobilienfirmen/Entwickler, Private Equity / REITS und Privatpersonen investierten rund 900 Mio. Euro in deutsche Hotels.

* Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden. Keinen Eintrag in das Transaktionsvolumen finden M&A Transaktionen. Auch durch unterschiedliche Zuordnung der Maklerhäuser in Jahresstatistiken (in diesem Fall 2018/2019) kann es zu unterschiedlichen Gesamttransaktionsvolumina zu einem bestimmten Zeitpunkt kommen.

 

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Isaria: Vertriebsstart für 208 Wohnungen im „Great East“, Frankfurt a. M.

ISARIA Wohnbau AG schafft knapp 11.600 m² Wohnfläche im Frankfurter Ostend

 

Mattheußer Immobilien startet in der Ferdinand-Happ-Straße im Frankfurter Ostend mit dem „Great East“ die Vertriebsphase für 208 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 11.572 m². Die ISARIA Wohnbau AG plant und realisiert das Projekt und hat Mattheußer Immobilien exklusiv mit der Vermarktung beauftragt.

Das in drei Teile gegliederte Gebäudeensemble mit einem Wohnhochhaus bietet verschiedene Wohnungsangebote, die jeweils mit einem eigenen Außenbereich (Loggia, Balkon oder Terrasse) ausgestattet sind. Mit zahlreichen 2-3-Zimmerwohnungen und Studios soll die hohe Nachfrage an kleineren Wohneinheiten bedient werden. Für die Bewohner gibt es zudem eine gemeinschaftliche Dachterrasse, eine Lobby mit Concierge Service und einen begrünten Innenhof.

Das „Great East“ ist Teil des Schwedler Carrés an der Schwedlerbrücke im aufstrebenden Frankfurter Ostend. Hier entsteht seit 2007 ein modernes Quartier für Einzelhandel, Büros und Wohnen. Das Objekt befindet sich in zentraler Lage und in unmittelbarer Nähe zum Hauptsitz der Europäischen Zentralbank.

 

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ISARIA Wohnbau AG, Leopoldstraße 8, 80802 München, Tel: (040) 69 666 69 – 24, www.isaria.ag

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Balanceakt für Immobilieninvestoren – Mit etwas mehr Risiko zu einem ausgewogenen Portfolio

PGIM Real Estate Marktkommentar: Balanceakt für Immobilieninvestoren

 

Angesichts der Besorgnis über Stimmungsrückgang, Zyklusdauer und erhöhte Preise – also Faktoren, die einen Abschwung auslösen könnten – stehen Investoren vor einem schwierigen Balanceakt. Entweder sie sind defensiv und bereiten sich auf eine mögliche Korrektur vor, oder sie gehen – unter Berücksichtigung der Zielrenditen – ein gewisses Risiko ein, um aus den aktuell vorteilhaften Konditionen Kapital zu schlagen und Einkommenszuwächse zu generieren – auch wenn die Preisgestaltung relativ hoch erscheint.

„Trotz der sich verlangsamenden Renditeaussichten bietet Europa weiterhin eine Reihe attraktiver Anlagemöglichkeiten über das gesamte Risikospektrum hinweg“, sagt Dr. Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate. „Das geringe Angebot am Markt impliziert eine spätzyklische Wachstumschance, die sich von früheren Zyklen unterscheidet als Korrekturen durch ein Überangebot verschärft wurden. Für Investoren, die ihre Risikoexposition reduzieren wollen, bieten strukturelle Trends im Wohnbereich und bei Kreditprodukten einen attraktiven Weg zu einem ausgewogenen Portfolio. Konkret sehen wir hierfür drei Ansätze.

Erstens: Die spätzyklische Phase bietet Märkten mit geringer Leerstandsquote bei Gewerbe- und Logistikflächen weiterhin kurzfristiges Wachstumspotenzial. So sind beispielsweise Assets in den großen deutschen Büromärkten oder in Paris trotz historisch niedriger Anfangsrenditen weiterhin attraktiv. Die starke Nachfrage auf der einen und eine begrenzte Verfügbarkeit von Class A Objekten auf der anderen Seite, deuten auf ein erhebliches Mietwachstumspotenzial in CBD- und Nicht-CBD-Standorten hin. Auch Logistikimmobilien bieten weiterhin Renditen, die im Vergleich zu anderen Segmenten attraktiv sind. Die Nachfrage ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, bei einem so geringen Leerstand wie zu keinem anderen Zeitpunkt des Zyklus.

Der Zyklus des Vereinigten Königreichs steht dagegen im deutlichen Gegensatz zu anderen wichtigen europäischen Kernmärkten. Der Brexit stellt nach wie vor eine große Herausforderung für die Politik dar und bleibt eine Quelle der Unsicherheit. Zwar hat diese bisher nicht zu einer wirtschaftlichen Rezession oder einem anhaltenden Rückgang auf den Immobilienmärkten geführt, die Performance hinkt jedoch Kontinentaleuropa seit Mitte 2016 hinterher. Unter der Annahme eines geordneten Ausscheidens aus der Europäischen Union dürften die wirtschaftlichen Aussichten jedoch positiv bleiben. Die zwei Fragen, die sich daraus ergeben: Ab wann verschiebt sich der abwartende Ansatz der Investoren? Und was würde als ein klares Kaufsignal gewertet werden? Die Angebotsseite hat bereits reagiert – sowohl in London, als auch in anderen wichtigen Städten Großbritanniens. Bereits jetzt hat sich eine deutliche Differenz bei den Renditen zwischen den wichtigsten britischen Märkten und ihren Pendants in Frankreich und Deutschland gebildet. Historische Analysen deuten jedoch darauf hin, dass das Vereinigte Königreich – wenn der Spread seinen Höchststand erreicht hat – in den Folgejahren deutlich besser abschneiden kann, als andere europäische Märkte – bei Büromieten könnten es sogar fünf bis zehn Prozent pro Jahr sein. Vorerst dürfte jedoch die Vorsicht der Anleger bestehen bleiben. Zu binär ist der Charakter des Risikoprofils, welches eine starke Korrektur im Falle eines No-Deal-Szenarios erwarten lässt. Doch die Kombination aus den folgenden zwei möglichen Entwicklungen, würde als relativ starkes Kaufsignal für britische Immobilien wirken: Erstens, der Ausschluss der schlechtesten Brexit-Optionen durch die Gesetzgebung. Und zweitens, eine Renditekorrektur um 50 bis 100 Basispunkte, um die anhaltenden Abwärtsrisiken besser auszugleichen. Wenn sich die Unwägbarkeiten gelegt haben, könnte das Vereinigte Königreich somit am Ende sogar outperformen.

Zweitens: Während die Renditen bei Gewerbeimmobilien sinken, richtet sich die Aufmerksamkeit der Investoren zunehmend auf Investitionsmöglichkeiten im Wohnsektor. Dieser bietet eine vergleichsweise gute Rendite, einen gewissen Schutz vor einer Downside und dient gleichzeitig zur Portfoliodiversifizierung. In den letzten Jahren haben die großen Wohnmärkte stärkeres Mietwachstum verzeichnet als ihre kommerziellen Pendants, insbesondere durch steigende Mieten in den deutschen Großstädten. Es sind Faktoren wie Liquidität und Marktgröße, die für eine Investition in den deutschen Wohnsektor sprechen – übrigens der größte Europas. Frankreich dagegen ist der Markt mit dem größten ungenutzten Potenzial und der geringsten Investitionstiefe. Dies dürfte sich allerdings mit dem schnell wachsenden Investoreninteresse ändern. Das Hauptaugenmerk der Investoren liegt naturgemäß auf den niedrigen Renditen. Qualitativ hochwertige Wohnimmobilien in den wichtigsten Märkten werden mittlerweile unter drei Prozent gehandelt. Allerdings waren die Spitzenrenditen aufgrund ihres stabilen Renditeprofils schon immer relativ niedrig. Darüber hinaus hat sich der Spread auf die Renditen von Gewerbeimmobilien deutlich verringert, was darauf hindeutet, dass Wohnimmobilien immer noch einen attraktiven relativen Wert bieten – zumal die niedrigen Zinsen noch eine Weile anhalten dürften.

Drittens: Für Anleger, die eine zusätzliche Absicherung suchen, werden Kreditstrategien immer beliebter. Kredite können eine adäquate Ergänzung zu einem Portfolio in Zeiten des Abschwungs sein, da sie ein engeres Spektrum hinsichtlich der Performanceentwicklung im Vergleich zu einer traditionelle Eigenkapitalanlage bieten. Selbst in einem volatilen Markt wie Großbritannien liegen die jährlichen Renditen auf Kredite fast immer in einer Bandbreite von 0% bis 10%, während die Eigenkapitalrenditen viel stärker variieren. Mit zunehmender Zykluslänge, machen sich die Anleger vermehrt Sorgen um den unteren Teil der Bandbreite. Die Verwendung von Krediten kann das Risiko solcher negativen Ergebnisse begrenzen – auch wenn dadurch gleichzeitig das Aufwärtspotenzial gebremst wird. Das Vereinigte Königreich verfügt über den größten Nicht-Banken-Kreditsektor, der bereits ein Drittel des Marktes ausmacht. Die kontinentaleuropäischen Märkte sind dagegen nach wie vor stärker von Banken dominiert, obwohl mittlerweile die Auswirkungen der Regulierung zu einem Etablieren von Kreditfonds und Versicherer am Markt führen. Da die Vorschriften nach wie vor restriktiv sind, dürften sich die Chancen weiter erhöhen, wenn die bestehenden Kreditbücher fällig werden und der Refinanzierungsbedarf steigt.“

 

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Bestandsimmobilien verteuern sich im Vergleich zum Vorjahr am stärksten

Die Preise für Wohnimmobilien steigen in allen drei EPX-Kategorien kontinuierlich weiter an

 

Berlin, 27. September 2019: Die Preise für selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen steigen im Vergleich zum Vormonat seit Jahresbeginn mit leichten Schwankungen um etwas unter einem Prozent. Der langfristigere Vergleich zu den Vorjahresmonaten zeigt sich da uneinheitlicher. Dies ist das Ergebnis der bundesweiten Auswertung von tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen im Rahmen des EUROPACE Hauspreis-Index EPX von August 2019.

Besonders Bestandshäuser sind in den letzten drei Monaten im Vergleich zum jeweiligen Monat des Vorjahres mit jeweils über 10,5 Prozent deutlich teurer geworden. Eigentumswohnung verteuerten sich binnen Jahresfrist in den letzten drei Monaten je um rund 9,5 Prozent, neue Ein- und Zwei-Familienhäuser im Vergleich nur um etwas über 8 Prozent. Wie kommt das?

„So ganz klar kann man das natürlich nicht sagen“, erklärt Stefan Kennerknecht, Co-CEO der EUROPACE AG, Herausgeber des EPX-Hauspreisindex. „Doch betrachten wir nicht nur die relative Veränderung, sondern auch die absoluten Indexwerte, so stellen wir fest, dass der Index für neue Ein- und Zwei-Familienhäuser aktuell bei 173,02 liegt, während der von bestehenden Ein- und Zwei-Familienhäusern 152,88 beträgt. Wir haben also einerseits ‚Nachholeffekte‘ bei Bestandshäusern.“ In den Monaten von September 2016 bis Juli 2017 beispielsweise waren die Preise für Neubauhäuser im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich gut 11 Prozent gestiegen, die Preise für bestehende Ein- und Zwei-Familienhäuser aber nur um rund 4 Prozent.

„Anderseits spielt der anhaltende Mangel an Neubau sicherlich auch eine Rolle“, so Kennerknecht. Das statistische Bundesamt hat kürzlich erst wieder einen Rückgang der Baugenehmigungen für Wohnimmobilien von Januar bis Juli 2019 um 4,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum vermeldet. „Durch zu wenig Angebot an neuen Wohnimmobilien steigt die Nachfrage nach bestehenden Immobilien natürlich auch weiter – und treibt die Preissteigerung hier zusätzlich an.“

 

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Anlage unter der Lupe: Was macht Pflegeimmobilien profitabel?

Dass sich Pflegeimmobilien als zukunftsträchtige Kapitalanlagen etabliert haben, zeigt vor allem die demografische Entwicklung:

 

In Folge des zunehmenden Durchschnittsalters in der Bevölkerung steigt auch die Nachfrage nach Pflegeplätzen. „Diese Marktsituation sichert Anlegern und Pflegeheimbetreibern zwar die kontinuierliche Auslastung, doch die Überalterung der Gesellschaft allein macht die Pflegeimmobilie noch nicht profitabel“, so Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG. Vor der Investition lohnt sich ein Blick auf ausschlaggebende Kriterien wie die Lage, den Betreiber oder die Ausstattung eines Objekts.

An Ort und Stelle

Als eines der wichtigsten Qualitätsmerkmale jeder Immobilie gilt es auch bei Pflegeappartements an erster Stelle den Standort genau zu beleuchten. Denn: Wie hoch die Wertstabilität und Mietrendite eines Objektes ausfallen, hängt maßgeblich von der Attraktivität seiner Lage ab. Wie nah liegt das Pflegeheim am nächst größeren Einzugsgebiet? Wie gut ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Wer wohnt in der Nachbarschaft? Umgibt die Immobilie eine freundliche Atmosphäre? Liegt eine facettenreiche Infrastruktur vor? Wie gut lassen sich Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte und Apotheken erreichen? „Diese Fragen sollten sich Investitionswillige unbedingt vor dem Kauf stellen“, weiß Reccius. Nicht nur für den späteren Eigenbedarf, sondern bereits zuvor zur Vermietung der Pflegeimmobilie sind diese Punkte ausschlaggebend. „Wie hoch die Auslastung eines Betriebes ausfällt, hängt zu einem wesentlichen Anteil von den Bedingungen des Standorts ab“, so der Immobilienexperte weiter. „Befindet sich das Objekt in einer ansprechenden Region für Senioren, stellt das die Belegung sicher.“

Blick hinter die Kulissen

Wesentlich für die Attraktivität und Lukrativität eines Pflegeheims zeigt sich außerdem der Betreiber. Bonitätsstärke, Erfahrung und Expertise sollten ihn auszeichnen. „Als Anzeiger für die Qualitäten eines Betriebes dienen eine offene Unternehmenskultur, eine faire Preispolitik und ein flexibles, am Markt orientiertes Leistungsspektrum“, führt Reccius aus. „Für interessierte Anleger lohnt sich zudem ein Blick auf das Pflegekonzept sowie das Personal- und Qualitätsmanagement.“ Darüber hinaus spielt auch der Bauzustand der Immobilie eine zentrale Rolle in Fragen der Zukunftsfähigkeit der Anlage. Entsprechen diese Punkte den Anforderungen Investitionsinteressierter, überzeugen sie auch andere potenzielle Bewohner und sichern damit die Auslastung des Objektes. Für Anleger lohnt es sich, in puncto Betreiber auch genauer in die Vertragskonditionen zu schauen. Sind diese professionell gestaltet, beinhalten sie die Verpflichtung des Objektbeauftragten, den Eigentümer regelmäßig über seine wirtschaftliche Lage sowie die Auslastung des Pflegeheims zu informieren. Bei einer Insolvenz des Pächters findet sich in der Regel zeitnah ein Nachfolger, sodass Pflegeimmobilienbesitzer von einer Zahlungsunfähigkeit des Betreibers nicht betroffen sind.

Breites Serviceangebot

Neuzugänge und Bewohner erwarten von einer Pflegeimmobilie außerdem ein umfangreiches Serviceangebot. Leistungen der Pflege und Betreuung, darunter etwa solche zur Therapie und Rehabilitation, zählen zu den grundlegenden Anforderungen an Einrichtungen dieser Art. Neben diesen Punkten lohnt sich für Kapitalanleger ein Blick auf das Speisenangebot, die Hausreinigung und sonstige Leistungen. Zudem gilt es bei der technischen Ausstattung genauer hinzusehen. Entspricht sie den rechtlichen Vorgaben? Lassen alle Räume einen barrierefreien Zugang zu? Befindet sich mindestens ein bettentauglicher Aufzug im Gebäude? Ist das Objekt behindertengerecht? „Pflegeheime mit Einzelbettzimmern, altersgerechten Bädern, großzügigen Gemeinschaftsräumen sowie einem abwechslungsreichen und ausgewogenen Gastronomieangebot wirken besonders positiv auf potenzielle Bewohner“, erklärt der Experte der DI Deutschland.Immobilien AG. „Verfügen sie zudem über außergewöhnliche Ausstattungsbereiche wie beispielsweise Schwimmbäder, Bibliotheken, Friseursalons oder Streichelzoos, heben sie sich stärker von anderen Einrichtungen ab, wodurch sich die Belegungschancen wiederum erhöhen.“ Berücksichtigen Anleger all diese Kriterien vor der Investition in ein Pflegeobjekt, sichern sie nicht nur ihre eigene Altersvorsorge durch eine zukunftsträchtige Pflegeimmobilie ab, sondern profitieren bereits vor der Eigennutzung von einer renditestarken und risikoarmen Kapitalanlage.

 

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M&G Real Estate: Immobilienausblick für Asien

Solide strukturelle Trends trotzen schwieriger Gesamtwirtschaftslage

 

Obwohl die Bedrohungen für das Wirtschaftsklima weltweit zunehmen, erzielen Immobilieninvestoren im asiatisch-pazifischen Raum (APAC) nach wie vor stabile Erträge: Der Gesamtertrag im Immobiliensektor wird für 2019 auf 8,7 Prozent geschätzt. Längerfristige strukturelle Entwicklungen führen zu insgesamt widerstandsfähigen Immobilienmärkten in den Industrieländern der APAC-Region. Aber es gibt auch Aspekte, auf die man achten sollte, sagt Jonathan Hsu, Head of Research Asia bei M&G Real Estate:

“Aktuell haben die Volkswirtschaften im asiatisch-pazifischen Raum einige Herausforderungen zu bewältigen. Dazu gehören das langsamere globale Wachstum, zunehmende geopolitische Spannungen und ein sich verlangsamender Zyklus der Information Communication Technology (ICT). Diese Faktoren führten zu einer Lockerung der Geldpolitik in Ländern wie Australien und Südkorea. Wir erwarten daher, dass die Zinsen und langfristigen Renditen von Staatsanleihen kurzfristig niedrig bleiben und so der Renditeunterschied von Immobilien gegenüber zehnjährigen Staatsanleihen attraktiv bleibt.

Sieht man einmal von den externen Widerständen ab, so dürfte die relative Stärke des Arbeitsmarktes und die Förderung von digitalen und wissensbasierten Ökonomien das stabile Wachstum der industrialisierten APAC-Länder weiter vorantreiben. Längerfristig dürfte der ICT-Sektor von der schrittweisen globalen Einführung der 5G-Telekommunikationsnetze profitieren – besonders für Japan, Südkorea und Singapur eine gute Nachricht.

Längerfristige strukturelle Trends wie diese gelten generell als gute Vorzeichen für APAC-Immobilien. Anleger sollten jedoch neben den Chancen auch einige der möglichen Herausforderungen für die einzelnen Sektoren beachten.

Wachsender E-Commerce fördert höhere Renditen für Logistikimmobilien

Das Wachstum des Internethandels in der Region sollte die Nachfrage nach Logistikflächen vor allem in Australien, Japan und Südkorea ankurbeln. Wir schätzen, dass 14 Millionen Quadratmeter zusätzliche Lagerfläche benötigt werden, um die bis 2023 vorhergesagten 120 Milliarden US-Dollar an E-Commerce-Umsatz in den industrialisierten APAC-Märkten stemmen zu können. Logistikunternehmen mit Fokus auf den privaten Konsumenten suchen wegen der immer stärkeren Automatisierung und höherer Warenvolumina intensiv nach qualitativ hochwertigen Flächen. Als Wachstumsfelder gelten auch Nischensegmente wie Kühlhäuser für den Lebensmitteleinkauf über das Netz und die Gesundheitslogistik.

Allerdings hindert der Mangel an hochwertigen und gut gelegenen Lagerflächen in der Region Immobiliennutzer daran, zu wachsen und sich zu vergrößern. Der Standort bleibt einer der wichtigsten Faktoren, weil die Transportkosten in der Regel mindestens die Hälfte der Gesamtkosten eines Logistikdienstleisters ausmachen. Die Versorgung wird jedoch durch ein zu geringes Angebot an entsprechend großen Grundstücken, aber auch durch staatliche Auflagen für Objekte in der Nähe von Wohngebieten eingeschränkt.

Logistikimmobilien in APAC-Industrieländern könnten in den nächsten drei Jahren vergleichsweise höhere Renditen liefern: Wir rechnen mit einer Gesamtrendite von rund 7 Prozent pro Jahr. Grund dafür ist vor allem eine weitere Anpassung der Renditen, da der Sektor sich immer stärker entwickelt und so mehr Investoreninteresse weckt.

Wandel hin zu wissensbasierten Ökonomien stärkt Bedarf für Premium-Büros

Wir erwarten eine Zunahme der Anzahl von Büroarbeitsplätzen in der Region, weil die Länder sich zu stärker digitalisierten und auf Wissen aufbauenden Wirtschaften entwickeln. Da in einem solchen Umfeld das Wohlbefinden ihrer Mitarbeiter für Unternehmen immer wichtiger wird, steigt die Beliebtheit erstklassiger Büroimmobilien, die neben qualitativ hochwertigen Räumlichkeiten auch noch weitere Vorzüge bieten. Mit solch attraktiven Arbeitsplätzen können Firmen im schärfer werdenden Wettbewerb um globale Talente punkten. Investoren, die schwerpunktmäßig auf Kernimmobilien setzen, können durch neue erstklassige Büroimmobilien eine relative Ertragsstabilität und Widerstandsfähigkeit für ihre Anlage finden.

Geringe Leerstände und das gute Angebotsmanagement in den meisten Märkten dürfte dafür sorgen, dass sich Vermietungen von Büroimmobilien besser entwickeln, als in anderen Immobiliensektoren. Anleger sollten hier jedoch auf solche Teilmärkte achten, die stark von der Technologie und/oder anderen aufstrebenden Sektoren abhängig sind, wie zum Beispiel dem Coworking. Sollte es zu Liquidationen oder Konsolidierungsmaßnahmen im Technologiesektor kommen, so könnte es hier zu plötzlich steigenden Leerständen und damit sinkenden Mieterträgen kommen.

Bevölkerungswachstum in Gateway-Cities begünstigt Bau von Mehrfamilienhäusern

Wir erwarten, dass Mehrfamilienhäuser in sogenannten Gateway-Cities, also in großen Städten wie Tokio, die als Knotenpunkte für eine ganze Region gelten, dauerhaft nachgefragt werden. Grund dafür ist das Bevölkerungswachstum und die steigende Zahl der Büroarbeitsplätze in diesen Städten. Ein angespannter Arbeitsmarkt hat zur Lockerung der Einstellungspolitik für Ausländer und zu mehr Haushalten mit Doppelverdienern geführt, weil mehr Frauen wieder ins Berufsleben einsteigen. Positive Fundamentaldaten für diesen Sektor sollten auf stärkeres Interesse bei ausländischen institutionellen Investoren stoßen – das könnte wiederum zu weiter interessanten Renditen führen. Für den japanischen Wohnungsmarkt prognostizieren wir daher eine Gesamtrendite von 11,5 Prozent für 2019. Wir erwarten außerdem vergleichsweise stabilere und höhere Ertragsrenditen für innerstädtische Wohnbezirke. Solche Projekte sind besonders attraktiv für Millennials, die Gebiete mit günstigem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem attraktiven (Freizeit-) Angebot bevorzugen.

Mehr Omni-Channel-Vertrieb erhält Bedeutung erstklassiger Einzelhandelsflächen

Einzelhandelsimmobilien leiden weiterhin stark unter der Ausweitung des E-Commerce, denn immer mehr Firmen nutzen kanalübergreifende Vertriebsmodelle, um ihre Kundenbasis zu erweitern und konkurrenzfähig zu bleiben. Erstklassige Einzelhandelsstandorte in Gateway-Cities werden daher in Zukunft zu unverzichtbaren Branding- und Marketing-Touchpoints. Vermieter sollten aber auch darauf achten, gut geführte Einkaufszentren in dicht besiedelten Gebieten und Vorstädten aufrechtzuerhalten, damit sich hier starke Gemeindezentren entwickeln können.

In Zeiten zunehmender Digitalisierung benötigen Einzelhandelsimmobilien ein intensiveres Asset Management und Platzierungsinitiativen, um Besucher anzuziehen und deren Aufenthaltsdauer zu erhöhen. Die Messung der Kundenfrequenz und der Marketingerfolg einer Immobilie könnten mit der Zeit zu den variablen Komponenten bei der Bestimmung von Einzelhandelsmieten werden.“

 

Verantwortlich für den Inhalt:

M&G International Investments Ltd., mainBuilding, Taunusanlage 19, ­60325 Frankfurt am Main, Tel: +49 69 1338 6757, www.mandg.de/

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Nuveen: Die aktuelle Zinspolitik von Fed und EZB und die Auswirkungen auf die Immobilienmärkte

Kommentar von Stefan Wundrak, Head of Research Europe bei Nuveen Real Estate, zur aktuellen Zinspolitik von Fed und EZB und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte:

 

„Die Entscheidung der US-Notenbank, die Zinsnormalisierung angesichts eines Abschwächens der Weltwirtschaft zu stoppen, hat das Investitionsumfeld für die Immobilienmärkte verändert. Da die europäische Wirtschaft grundsätzlich schwächer ist als die der USA, scheint eine kurzfristige Straffung der Geldpolitik durch die EZB nicht infrage zu kommen. Der entscheidende Punkt ist somit nicht, dass die Normalisierung erneut verschoben wurde. Vielmehr wurde die Glaubwürdigkeit beschädigt, dass es überhaupt jemals zu einer Normalisierung kommen wird. Dies wirft somit die Frage auf, inwieweit die Immobilienrenditen potenziell noch sinken können? Anleger, die mit negativen Anleiherenditen in fast allen nordeuropäischen Ländern konfrontiert sind; mit Raten von nur -0,5% für den Deutschen Bund und nur +1,4% für das griechische Äquivalent, können zu dem Schluss kommen, dass fast jede Immobilie, die Rendite erwirtschaftet, eine gewisse Erleichterung bietet. Die Erkenntnis daraus ist jedoch, dass die Zentralbanken offenbar die Fähigkeit verloren haben, die Zinsen sinnvoll zu erhöhen, was zunehmend dazu führt, dass sich Investoren mit niedrigen Immobilienrenditen zufrieden geben.

Der Druck auf die Renditen ist in den Märkten mit den am stärksten verankerten negativen Zinsen auf Staatsanleihen höher – insbesondere in Deutschland und der Schweiz, wo die Renditen für Logistikflächen neue Tiefststände erreichen, die für Büroflächen weiter nach unten tendieren und sich auch der (Top-) Einzelhandel, trotz der anhaltenden Online-Bedrohung für den Sektor, hält. Erst jüngst sind Frankreich und die kleineren Länder der Eurozone, wie Österreich, Finnland, Irland, Belgien und die Niederlande, dem Club der Negativzinsen beigetreten. Die geringen Aufschläge für spanische oder gar italienische Staatsanleihen deuten darauf hin, dass das überschüssige Kapital die Immobilienrenditen in allen Teilen Europas, einschließlich der Kern-CEE-Länder, drückt. Nur die sehr risikoreichen Länder, wie Griechenland, Türkei und Russland sind nicht unmittelbar betroffen.

Das Durchbrechen psychologischer Barrieren der Floors von Immobilienrenditen erfolgt zu einem ungünstigen Zeitpunkt, was potenziell zu einer Destabilisierung führen könnte. Die Konjunktur hat sich deutlich abgekühlt, und die Sorgen des Handelssektors könnten sich bis zum Jahr 2020 auf die Binnen- und Nutzermärkte ausweiten. Der erste Sektor, der unter dem zyklischen Rückgang der Flächennachfrage zu leiden hätte, wäre der Einzelhandel, dessen Zeitlupenimplosion beschleunigt werden könnte, wie wir es derzeit in Großbritannien sehen.“

 

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Nuveen Real Estate, 201 Bishopsgate, London EC2M 3BN, Tel: +44 20 3727 8000, www.nuveen.com

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Gute Geschäfte am Wohnungsmarkt: Hausverwaltungen, Immobilienmakler und Handel mit Umsatzrekorden

Wohnimmobilien-Dienstleister profitieren von Preisanstieg und Neubau

 

Vor dem Hintergrund gestiegener Wohnimmobilienpreise waren in Deutschland in den vergangenen Jahren immer mehr Menschen beruflich mit der Vermittlung, dem Verkauf oder der Verwaltung von Wohnimmobilien befasst. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, stieg allein in den vier Jahren von 2014 bis 2017 die Zahl der im Bereich der Wohnimmobilien-Maklerunternehmen (Unternehmen mit dem Geschäftszweck “Vermittlung von Wohnimmobilien für Dritte”) tätigen Personen von rund 58 000 auf 70 000. Dabei war im Jahr 2015 von der Bundesregierung das sogenannte Bestellerprinzip für Mietwohnungen eingeführt worden. Seitdem dürfen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, die Maklergebühren nicht mehr auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Negative Auswirkungen auf die Umsätze in der Branche hatte dies offenbar nicht: Die Wohnimmobilienvermittler steigerten ihren Umsatz seither von 6,73 auf 8,49 Milliarden Euro (2017). Maklerbüros profitieren von steigenden Wohnungs- und Hauspreisen. Ihre Dienstleistung wird in der Regel anteilig am Miet- oder Kaufpreis honoriert.

200 000 Beschäftigte in der Wohnimmobilien-Dienstleistung

Neben der Vermittlung gibt es zwei weitere Dienstleistungsbereiche: Kauf/Verkauf und Verwaltung von Wohnimmobilien. Die drei Wohnimmobilien-Dienstleistungssegmente zusammengenommen beschäftigten im Jahr 2017 rund 200 000 Menschen. Das waren rund 40 000 mehr als noch im Jahr 2014 (+26 %). Allein für die Immobilienverwaltungen (Unternehmen mit dem Geschäftszweck “Verwaltung von Wohnimmobilien für Dritte”) arbeiteten 2017 insgesamt 112 000 Menschen. 2014 waren es erst 86 000 gewesen. Anstiege gibt es schon seit 2010 (siehe Tabelle).

Auch die Umsätze der Wohnimmobilienverwalter nahmen zu: Sie lagen im Jahr 2017 bei mehr als 11 Milliarden Euro und damit noch vor den Umsätzen der Maklerbüros. Diese kamen zusammengenommen auf knapp 8,5 Milliarden Euro Umsatz. Im Vergleich zum Jahr 2015 erzielten die Hausverwaltungen eine Umsatzsteigerung um 36 %, Maklerunternehmen um 26 % und der Wohnimmobilienhandel (“Kauf und Verkauf von eigenen Wohnimmobilien”) um 11 %.

Mehr Wohnungen – und mehr Arbeit für Hausverwaltungen

Der Wohnungsbestand in Deutschland stieg von 2015 bis 2018 insgesamt von 41,4 Millionen auf rund 42,2 Millionen Wohnungen. Der Anstieg der Anzahl der Hausverwaltungsgesellschaften von 2015 bis 2017 war jedoch überproportional hoch und betrug ein Drittel (auf insgesamt 24 600).

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Statistisches Bundesamt, Gustav-Stresemann-Ring 11, 65189 Wiesbaden, Tel: +49 611-75 34 44, www.destatis.de

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Bundesregierung will Bieterwettkämpfe bei Immobilienverkäufen einschränken

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Justizministerium will Bieterverfahren bei privaten Wohnungs- und Hausverkäufen mit Maklern untersagen / Neuer Anlauf beim Sachkundenachweis / Gesetzentwurf für Maklerprovisionen soll erweitert werden

 

Bieterverfahren bei privaten Immobilienverkäufen mit Maklern sollen nach dem Willen der Bundesregierung stark eingeschränkt werden. Dies sagte der Staatssekretär für Verbraucherschutz im Bundesjustizministerium, Gerd Billen, im Gespräch mit dem Wirtschaftsmagazin ‘Capital’ (Ausgabe 10/2019). Es gehe nicht an, dass “ein Makler Interessenten in ein Bieterverfahren hineintreibt und sich das vom Käufer auch noch bezahlen lässt”, sagte Billen. Für die geplanten Regulierungen im Immobilienmarkt habe die Bundesregierung den Markt genau studiert und zahlreiche Missstände entdeckt, so Billen. “Wir kennen Fälle, bei denen die Beteiligten nicht einmal Zeit hatten, sich das Haus richtig anzuschauen”, so Billen. Makler müssten aber immer auch das Interesse der Käufer im Blick haben.

Vor allem in den heiß gelaufenen Immobilienmärkten der deutschen Großstädte sind Bieterverfahren bei privaten Wohnungs- und Hausverkäufen derzeit ein beliebtes Mittel, um die Preise noch weiter nach oben zu treiben. Dabei geht die Initiative oft von den Eigentümern aus, die beauftragten Makler stellen ihre Provision häufig dennoch den Käufern in Rechnung. Die Bundesregierung sei derzeit dabei, den Gesetzentwurf zur Neuregelung von Maklerprovisionen auszuarbeiten, sagte Billen. Hier könne ein solches Verbot noch verankert werden. Das gleiche gelte für den so genannten Sachkundenachweis für Immobilienmakler, der schon lange in der Diskussion ist, von Teilen der Branche und vom CDU-geführten Bundeswirtschaftsministerium aber vehement abgelehnt wird.

‘Capital’ hatte neben Billen auch den Vorstand des Immobilienmaklers Engel & Völkers, Kai Enders, zum Gespräch gebeten. Enders unterstützte Billens Initiative ausdrücklich, den Gesetzentwurf für die bereits bekannte Neuregelung der Maklerprovisionen noch zu erweitern. “Das Bieterverfahren ist etwas für den professionellen Bereich – und wenn ich es wähle, darf ich keine Courtage vom Käufer nehmen”, sagte Enders. Auch einen verpflichtenden Sachkunde- und Fortbildungsnachweis für Immobilienmakler unterstützte Enders ausdrücklich.

Union und SPD hatten sich Mitte August auf ein Paket verständigt, um den Preisanstieg bei Immobilien und die Nebenkosten für Hauskäufer zu begrenzen. So sollen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovisionen von bis zu 7,14 Prozent des Verkaufspreises künftig je zur Hälfte teilen. Enders sagte, er erwarte, dass allein diese Änderung die Maklerprovisionen deutlich drücken werde, im Schnitt werde sie “nicht mehr bei sieben Prozent liegen, sondern eher bei fünf”. Billen insistierte an dieser Stelle, “zwei bis drei Prozent wären mir noch lieber”. Ohnehin müsse der Käufer seinen Anteil an der Provision nur zahlen, wenn der Verkäufer nachweise, dass er seinen Anteil bereits überwiesen habe, “etwa per Überweisungsträger oder Kontoauszug. Dann erst muss der Verkäufer zahlen”, so Billen gegenüber ‘Capital’. Makler, die diese Vorgabe zu umgehen versuchten, riskierten ihren “Job und unter Umständen sogar eine Freiheitsstrafe”.

 

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Finanzielle Belastung beim Immobilienkauf: Wohneigentum oft nur für Akademiker-Familien leistbar

Eine Analyse von immowelt.de zur Belastung einer Familie beim Immobilienkauf in den Städten über 500.000 Einwohner zeigt:

 

In 11 von 14 Städten ist die monatliche Belastung für eine Akademiker-Familie im finanziellen Rahmen, in München dagegen ist der Kauf nur schwer zu stemmen / Für Arbeitnehmer mit anerkanntem Berufsabschluss ist hingegen nur in 4 Städten die Belastung beim Immobilienkauf zu stemmen / Ohne Berufsabschluss ist Wohneigentum in den meisten Großstädten nicht leistbar

Leben in den eigenen vier Wänden ist für viele Familien ein Traum. Erfüllen können sich diesen in den Großstädten aber häufig nur noch Akademiker mit höherem Einkommen. Für Arbeitnehmer, die keinen Hochschulabschluss haben, ist der Immobilienkauf aufgrund steigender Kaufpreise kaum noch zu leisten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von immowelt.de, wofür die monatliche Belastung beim Immobilienkauf einer 4-köpfigen Familie mit einem Voll- und einem Halbverdiener berechnet wurde. Als Grundlage dienen die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichten Bruttoeinkommen, unterschieden nach Berufsabschlüssen (ohne, anerkannter, akademischer). Diese wurden in entsprechende Nettogehälter umgerechnet. Für die Berechnung der monatlichen Annuität wurde eine 80-Prozent-Vollfinanzierung des Kaufpreises auf 30 Jahre angenommen. Um die tatsächliche Wohnkostenbelastung abzubilden, wurden Nebenkosten und Rücklagen miteinbezogen.

Haben beide Elternteile einen akademischen Abschluss, können sie der Analyse zufolge in 11 der 14 untersuchten Städte die monatliche Belastung für den Kauf einer Eigentumswohnung finanziell stemmen. Sie müssen weniger als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Tilgung des Darlehens aufwenden. Allerdings ist darin schon das Kindergeld für zwei Kinder eingerechnet, das eigentlich nicht für die Abzahlung der Immobilien vorgesehen ist. Am geringsten ist die Belastung in den Ruhrgebietsstädten Essen (15 Prozent) und Dortmund (17 Prozent). Das liegt daran, dass die Einkommen durchschnittlich hoch, die Immobilien aber vergleichsweise günstig sind. Eine familientaugliche Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern kostet in Essen im Median 169.000 Euro, in Dortmund 179.000 Euro. Aber auch in Hannover oder Bremen (je 20 Prozent) ist die Belastung im grünen Bereich. In den begehrten Metropolen wie Berlin (33 Prozent) und Hamburg (32 Prozent) müssen Akademiker-Familien einen deutlich größeren Anteil ihres Gehalts aufbringen, sodass der Immobilienkauf häufig nur schwer zu realisieren ist.

Selbst Akademiker tun sich in München schwer

Noch schwieriger ist es in München, wo selbst eine Akademiker-Familie 42 Prozent ihres Haushaltseinkommens aufbringen muss. In der Landeshauptstadt ist das Einkommen zwar hoch, aber die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren explodiert. Im Median für 695.000 Euro werden dort familientaugliche Wohnungen angeboten. Eine weitere Schwierigkeit: Zusammen mit den Kaufnebenkosten müssten Käufer bei einer 80-Prozent-Finanzierung 200.000 Euro Eigenkapital einbringen. Da die Mietbelastung in München mit 32 Prozent ebenfalls hoch ist, dürfte das Ansparen dafür aber schwierig werden – vorausgesetzt es steht kein Erbe zur Verfügung.

Herkömmliche Ausbildung reicht in vielen Städten nicht mehr Nimmt man eine Familie als Grundlage, bei der beide Eltern eine Berufsausbildung gemacht haben, aber nicht auf einer Hochschule waren, ist der Immobilienkauf deutlich seltener ratsam. In Berlin fließen 44 Prozent des Nettoeinkommens in die Rückzahlung des Kredits, in München sogar 58 Prozent. Auch in Düsseldorf (36 Prozent), Frankfurt (40 Prozent) oder Hamburg (42 Prozent) ist die Belastung hoch und die Kaufentscheidung sollte gut kalkuliert und wohl überlegt sein. Geringere Bedenken können Familien hingegen in Dortmund und Essen haben, wo weniger als ein Viertel des Gehalts in die Wohnung fließt.

Kein Schulabschluss, kein Wohneigentum

Arbeitnehmer ohne Berufsabschluss haben hingegen kaum eine Chance, den Traum vom Eigenheim in einer Großstadt zu verwirklichen. In den meisten Städten geht rund die Hälfte des Einkommens für die monatliche Rate weg – in München sind es sogar fast drei Viertel. Geld zum Leben bleibt dadurch kaum übrig. Größere Anschaffungen wie ein Auto oder ein Urlaub sind nahezu unmöglich. Einzig in Dortmund und Essen, wo die monatliche Belastung rund 30 Prozent beträgt, ist der Wohnungskauf noch realistisch. Ansonsten bleibt Käufern in dieser Einkommensklasse häufig nur der Weg in günstigere Gemeinden auf dem Land oder der Verbleib in der Mietwohnung.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den 14 deutschen Großstädten über 500.000 Einwohnern waren 72.300 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im 2. Halbjahr 2018 und 1. Halbjahr 2019 angebotenen Wohnungen mit einer Fläche von 80 bis 120 Quadratmetern an. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit.

 

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Exporo überschreitet 500 Millionen-Euro-Schwelle

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Die  führenden Plattform für digitale Immobilien-Investments hat seit Gründung im November 2014 über 500 Millionen Euro in mehr als 200 Immobilienprojekte vermittelt und damit ein Immobilienvolumen von rund 5 Milliarden Euro mitfinanziert.

 

Gegründet von drei Schulfreunden aus Winsen an der Luhe hat sich Exporo von einem zunächst Cashflow-orientierten Startup zu einem skalierenden Unternehmen und weiter zur Nummer 1 für digitale Immobilien-Investments in Deutschland entwickelt. Simon Brunke, Björn Maronde und Julian Oertzen, bilden heute den Vorstand der Exporo AG mit einem Jahresumsatz im hohen zweistelligen Millionenbereich.

„Wir sind sehr stolz, unsere Marktführerschaft im Bereich digitaler Immobilien-Investments mit einer Summe von 500 Millionen Euro an online vermitteltem Kapital klar untermauert zu haben“, so Simon Brunke, CEO der Exporo AG. „Wir glauben fest an die Dezentralisierung der Märkte und Exporo bietet eine attraktive Alternative, zur althergebrachten Prozedur in Immobilien zu investieren.”

Gestartet und groß geworden ist Exporo im Bereich der Projektfinanzierungen. Der Markt, bis dato von institutionellen Investoren dominiert, wurde von Exporo für Anleger schon ab geringen Mindestanlagesummen geöffnet. Die Vorteile der Digitalisierung übertrugen die Gründer Anfang 2018 ebenfalls auf die Bestandsimmobilie. Seither bieten sie neben kurzfristigen Beteiligungen an fest verzinsten, renditestarken Immobilienprojekten von Projektentwicklern auch flexible Beteiligungen an Bestandsimmobilien an. Diese werden von Exporo ankauft und professionell gemanagt. Anleger erhalten, ganz wie Immobilienbesitzer, quartalsweise Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen und partizipieren gleichzeitig an der Wertsteigerung der Immobilie.

Seit Gründung im November 2014 hat Exporo nicht nur bewiesen, dass die Digitalisierung von Immobilien enorme Vorteile für den Endverbraucher bietet, sondern auch 150 Arbeitsplätze für hochqualifizierte Menschen geschaffen. Darüber hinaus hat sich in jedem Jahr sowohl die Anzahl der finanzierten Projekte als auch die Summe des vermittelten Kapitals über die Plattform mehr als verdoppelt. Auch die Summe des an die Anleger zurückgezahlten Kapitals (mittlerweile über 170 Mio. Euro) ist stetig gestiegen.

Für die Gründer und ihr Team geht es in großen Schritten weiter. Mitte Juni 2019 wurde eine Finanzierungsrunde über 43 Millionen Euro abgeschlossen. Das zusätzliche Kapital wird vor allem in strategische Aktivitäten investiert. Die klare Marktführerschaft bei der digitalen Geldanlage in Immobilien in Deutschland wird weiter ausgebaut. Dazu wird die Plattform weiterentwickelt und mit neuen Angeboten ergänzt. Beispielsweise wird an einem Handelsplatz gearbeitet, mit dem Ziel, Immobilen-Anteile zukünftig wie Aktien handeln zu können und so das illiquide Gut Immobilie in ein liquides Produkt zu wandeln. Mit klarem Fokus auf europäische Nachbarländer wird außerdem die internationale Expansion vorangetrieben – noch in diesem Jahr wird Exporo in den Niederlanden aktiv werden.

 

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Exporo AG, Am Sandtorkai 70, 20457 Hamburg, Tel: +49 (0) 40 / 210 91 73 – 00, Tel: +49 (0) 40 / 210 91 73 – 99, www.exporo.de

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Marktbericht zum Einzelhandel und Handelsimmobilien-Investmentmarkt in Deutschland

Veröffentlichung des HAHN Retail Real Estate Reports 2019/2020

 

Die Hahn Gruppe präsentiert Auszüge des neuen HAHN Retail Real Estate Reports, der von der Hahn Gruppe in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt und veröffentlicht worden ist.

Deutscher Einzelhandel bleibt auf dem Wachstumspfad

Im Jahr 2018 konnten die Umsätze im deutschen Einzelhandel ein weiteres Mal gesteigert werden. Mit einem Umsatz von 526,8 Mrd. Euro betrug der Zuwachs 2,5 Prozent. Dabei fiel das Wachstum im Online-Handel mit 9 Prozent erneut stärker, allerdings nach vielen Jahren erstmals nur einstellig aus (Vorjahr: 10,6 Prozent). Der stationäre Einzelhandel konnte um 1,8 Prozent zulegen. Die Summe der Verkaufsflächen erhöhte sich gemäß Angaben des Handelsverbands Deutschlands (HDE) um 0,9 Prozent auf 125,1 m².

Nach einem soliden ersten Halbjahr 2019, mit Umsatzzuwächsen von 2,9 Prozent im Einzelhandel, rechnet bulwiengesa mit einer Fortsetzung des Wachstums. Die internationalen Handelskonflikte, anhaltende Brexit-Verhandlungen und weltweite Konflikte sollten aber die Dynamik des Wachstumstrends im Jahresverlauf abschwächen. Der deutsche Einzelhandel lässt sich von diesen Belastungsfaktoren vorerst nicht beeindrucken und ist gemäß der HAHNExpertenbefragung sogar optimistischer als im Vorjahr. Rund 60 Prozent der Befragten (Vorjahr: 52 Prozent) erwarten für das zweite Halbjahr 2019 steigende stationäre Umsätze gegenüber der Vorjahresperiode. 28 Prozent rechnen mit stabilen Umsätzen (Vorjahr: 37 Prozent) und nur 12 Prozent (Vorjahr: 11 Prozent) mit Umsatzrückgängen.

Abgeschwächtes Expansionstempo – Lebensmittel- und Drogeriemärkte bleiben Treiber

Der stationäre Einzelhandel expandiert auch in 2019, allerdings hat sich gegenüber dem Vorjahr das Expansionstempo verlangsamt: Nur noch 56 Prozent der befragten Einzelhändler wollen die Anzahl der Standorte im Jahresverlauf ausbauen (Vorjahr: 64 Prozent). Rund 24 Prozent beabsichtigen, die Anzahl der Standorte zu reduzieren (Vorjahr: 16 Prozent). 20 Prozent erwarten keine Veränderung (Vorjahr: 20 Prozent). Wachstumslokomotive bleiben Lebensmittel- und Drogeriemärkte, die zu 79 bzw. 100 Prozent die Anzahl der Standorte erhöhen wollen, sowie auch die Branchen Gesundheit/Beauty, Hobby/Freizeit und Gastronomie mit ebenfalls überdurchschnittlichem Expansionsdrang. Auf Konsolidierungskurs sind hingegen die Anbieter von Unterhaltungselektronik und Schuhen/Accessoires. Hier besteht die Absicht, im Jahresverlauf die Anzahl der Filialen zu reduzieren.

Einzelhandel favorisiert Fachmarktzentren

Bei der Hahn-Expertenbefragung der Einzelhändler ergibt sich ein eindeutiges Bild: Wenn es um die Auswahl von Handelsstandorten geht, ist das Fachmarktzentrum der beliebteste Objekttyp. So geben 50 Prozent der Einzelhändler an, dass sie das Preis-/Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Anmietung als attraktiv einstufen. Hingegen bewerten nur rund 15 Prozent der Händler das Shopping-Center in dieser Hinsicht als attraktiv. Solitärstandorte in Nahversorgungslagen (35 Prozent) und innerstädtische 1a-Lagen (31 Prozent) rangieren ebenfalls hinter den Fachmarktzentren.

Regionalzentren und B-Standorte erneut im Fokus der Investoren

Im Hinblick auf die räumliche Verteilung der Investitionen in der Unterscheidung zwischen den Top-5-Standorten und dem übrigen Deutschland muss das Jahr 2018 als Ausreißer betrachtet werden. Während der Anteil der Top-Städte 2018 bei über 24 Prozent lag, was einem Transaktionsvolumen von gut 2,6 Mrd. Euro entspricht, sank der Anteil gemäß den Berechnungen von CBRE im ersten Halbjahr 2019 auf gut 16 Prozent oder 799 Mio. Euro. Damit knüpften die ersten sechs Monate nahtlos an die Ergebnisse der Jahre 2016 und 2017 mit jeweils rund 17 Prozent an und setzten den Trend des stetigen Rückgangs des in die TopStädte investierten Volumens der letzten Jahre fort. Weiterhin ist das Angebot in den TopMärkten äußerst limitiert. Hochpreisige Geschäftshäuser in Bestlage oder Prime ShoppingCenter kommen trotz der hohen Nachfrage in diesen Städten kaum auf den Markt. Entsprechend sind Investoren gezwungen, auf andere Standorte – und hier vor allem auf attraktive Regionalzentren sowie B-Standorte mit günstigeren Renditeprofilen – auszuweichen, um an den attraktiven Rahmenbedingungen des deutschen Einzelhandelsmarktes zu partizipieren.

Erwartung höherer Kaufpreise für Fach- und Lebensmittelmärkte

Nach Ansicht der von der Hahn Gruppe befragten Investoren/Kreditbanken gibt es am Immobilien-Investmentmarkt unverändert Anzeichen für Marktübertreibungen. So sehen 82 Prozent (Vorjahr: 73 Prozent) gewisse Tendenzen einer Überhitzung, 9 Prozent (Vorjahr: 17 Prozent) sogar deutliche Tendenzen. Dennoch sind die Marktteilnehmer für die Assetklasse der Handelsimmobilien optimistisch. 18 Prozent rechnen mit fallenden Renditen, 59 mit stabilen Renditen und nur 13 Prozent mit einem Renditeanstieg bei Handelsimmobilien in den kommenden 12 Monaten. Besonders positiv werden die Objekttypen Fachmarktzentren bzw. Fachmarktagglomerationen eingeschätzt. Die befragten Immobilieninvestoren/Banken rechnen hier zu 41 Prozent mit weiter sinkenden Renditen, nur 11 Prozent erwarten steigende Renditen. Bei Supermärkten/Discountern rechnen gar nur 9 Prozent der Befragten mit steigenden Renditen. Kritisch sehen die Akteure hingegen das Segment der ShoppingCenter: 52 Prozent der Befragten erwarten für dieses Segment in den nächsten 12 Monaten steigende Renditen.

Nettoanfangsrenditen bewegen sich aufeinander zu

Die differenzierte Erwartungshaltung der Investoren bestätigt sich in den Berechnungen von CBRE: Während die Nettoanfangsrenditen in den vergangenen Jahren über alle Assetklassen hinweg unter Druck standen und beständig nachgaben, sind inzwischen aufgrund der zunehmenden Selektivität der Investoren bei einzelnen Anlageklassen des Handelssegments wieder steigende Renditen zu verzeichnen. Während auf der einen Seite die weiterhin hohe Nachfrage bei einem sich zunehmend verknappenden Angebot zu einer weiteren Renditekompression im Segment der Fachmarktobjekte führte, stiegen auf der anderen Seite die Spitzenrenditen für Shopping-Center in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2019 an. So liegt die Nettoanfangsrendite für erstklassige Core-Investments in Fachmarktzentren zur Jahresmitte bei 4,15 Prozent, Shopping-Center notieren bei 4,00 Prozent (A-Standorte) bzw. 4,85 Prozent (B-Standorte). Hier wird deutlich, dass sich der Markt für Shopping-Center in einer merklichen Konsolidierungsphase befindet und Investoren verstärkt auf andere Handelsimmobilientypen ausweichen. In der Folge verringert sich der Spread zwischen erstklassigen Shopping-Centern und Fachmarktzentren, der inzwischen bei nur noch 15 Basispunkten liegt.

Bei den Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser zeigte sich ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung. Nachdem die Nettoanfangsrendite der Top-5-Standorte seit dem zweiten Quartal 2018 im Durchschnitt stabil bei 3,00 Prozent lag, ist sie im zweiten Quartal 2019 leicht um 2 Basispunkte auf 3,02 Prozent gestiegen, bedingt durch einen leichten Anstieg der Spitzenrendite für 1A-Handelsimmobilien in München – Deutschlands teuerstem Standort – um 10 Basispunkte auf 2,70 Prozent.

Hahn Retail Real Estate Report 2019/2020

Der einmal jährlich erscheinende HAHN Retail Real Estate Report beschreibt die aktuellen Entwicklungen im deutschen Einzelhandel und im Investmentmarkt für Handelsimmobilien.

Der Report ist erneut in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute entstanden. bulwiengesa beschreibt u.a. die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Konsum und den Einzelhandel in Deutschland sowie die Entwicklung der einzelnen Akteure. CBRE beschäftigt sich mit dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien und bewertet u.a. die Qualität einzelner Investmentregionen. Ein weiterer Baustein ist die Expertenbefragung,

welche die Hahn Gruppe im Sommer 2019 bei 68 Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels sowie 58 Entscheidungsträgern von institutionellen Immobilieninvestoren und Kreditbanken durchgeführt hat. Die in Zusammenarbeit mit dem EHI Retail Institute befragten Handelsunternehmen sind führende Akteure des Einzelhandels in Deutschland, über die Hälfte verfügt über mehr als 100 Filialen. Bei den befragten Investoren und Kreditbanken handelt es sich beispielsweise um Asset Manager, Versicherungen, Immobilien-AGs, Pensionskassen und Stiftungen. Rund die Hälfte der zusammen mit dem Institut UZ Bonn befragten Investoren verwaltet ein Immobilienvermögen von über 3 Mrd. Euro.

 

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HAHN Immobilien-­Beteiligungs AG, Buddestraße 14, D­-51429 Berg. Gladbach, Tel.: 02204 / 9490 0, Fax: 02204 / 9490 117, www.hahnag.de

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Institutionelle Investoren mandatieren Real I.S. für Investitionen auf dem australischen Immobilienmarkt

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Die Real I.S. AG wurde von einem homogenen institutionellen Anlegerkreis für Investitionen in australische Immobilien mandatiert.

 

Über ein deutsches immobilienquotenfähiges Sondervermögen soll mittels eines Management-Investment-Trust in Büroimmobilien investiert werden. Eine Beimischung von Handels-, Hotel- und Logistikimmobilien ist ebenfalls möglich.

Insgesamt wird eine durchschnittliche Ausschüttung von fünf bis sechs Prozent angestrebt. Mit dieser Investitionsstrategie ist es für die Investoren möglich, ihre Asset-Allocation zu erweitern und damit vom positiven Umfeld der australischen Metropolen zu profitieren.

„Der australische Immobilienmarkt zeichnet sich durch geringe Leerstandsraten und eine nachhaltige Flächenabsorption bei gleichzeitig moderaten Neuflächenwachstum aus“, erklärt Axel Schulz, Global Head of Investment Management der Real I.S. AG. „Gerade in den australischen Metropolen besteht ein Nachfrageüberhang, welcher für weiteres Mietsteigerungspotenzial sorgt.“

„Gerade aus Sicht der geografischen Streuung und Währungsdiversifikation ist ein Investment in den australischen Immobilienmarkt attraktiv. Schon eine Beimischung australischer Investments mit einem relativ geringen Anteil an der Gesamtimmobilienquote von zehn bis 20 Prozent kann das Rendite-Risikoverhältnis signifikant optimieren“, erklärt Tobias Kotz, Head of Client Relations & Capital Funding. „Australische Core-Strategien bieten Ausschüttungsmöglichkeiten von rund fünf Prozent – im Gegensatz zu europäischen Core-Investments mit circa drei Prozent. Das macht das Investment aus Cashflow-Sicht sehr attraktiv. Immobilienquotenfähige Sondervermögen im pan-asiatischen Raum mit einem klaren Satellite-Ansatz für Australien sind sehr selten. Diese Angebotslücke wollen wir mit unserem jahrelangen Track Record und eigenem Personal vor Ort schließen.“

Die Real I.S. AG ist seit 14 Jahren in Australien tätig und verwaltet derzeit mit ihrer 100%igen Tochtergesellschaft zehn Objekte in Canberra, Melbourne und Adelaide mit einer Vermietungsquote von 99,7 Prozent und einem Fondsvolumen von mehr als 1,14 Milliarden Australischen Dollar. Neben deutschsprachigen Ansprechpartnern vor Ort bietet Real I.S. ihren Investoren zudem ein deutsches Berichtswesen.

 

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, D­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

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Immobilienmarkt Deutschland: Preise steigen, Umsatz sinkt

Erstes Halbjahr 2019: Immobilien im Wert von 20,5 Milliarden Euro verkauft / Mangel an Anlageobjekten lässt Umsatz um 24 Prozent sinken / Nur Wohnimmobilien legen gegen den Trend zu

 

Deutschland ist zum weltweit bedeutendsten Immobilienmarkt hinter den Vereinigten Staaten aufgestiegen und lockt Investoren aus aller Welt an. Zwei von drei Euro, die in der Bundesrepublik derzeit in Immobilien investiert werden, fließen inzwischen von institutionellen Investoren aus anderen Ländern in den hiesigen Markt. Die hohe Nachfrage lässt die Preise weiter steigen. Aber in fast allen Bereichen trifft der Ansturm auf Anlageobjekte auf ein zu knappes Angebot. Folge: Die Umsätze sinken. Das zeigt der aktuelle “Immobilienmarkt Deutschland Trendreport” für das erste Halbjahr 2019 von Arcadis, der führenden globalen Planungs- und Beratungsgesellschaft für Immobilien, Umwelt, Infrastruktur und Wasser.

Die Umsätze im Immobilienmarkt in Deutschland sind im ersten Halbjahr 2019 mit 20,5 Milliarden Euro auf den geringsten Stand der vergangenen fünf Jahre gefallen und liegen rund 24 Prozent unter dem Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Gemessen am Rekordjahr 2017 ist das Transaktionsvolumen sogar um rund 40 Prozent zurückgegangen.

Gegen den Trend konnten nur die Umsätze mit Wohngebäuden und -grundstücken im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um acht Prozent auf 6,6 Milliarden Euro zulegen – zu wenig, um den Rückgang in anderen Bereichen aufzufangen. Der Durchschnittspreis für eine Wohneinheit, die 2018 noch 184.000 Euro kostete, liegt inzwischen bei 208.000 Euro.

Bedingt durch den Flächenmangel ging der Umsatz mit Büroimmobilien in Deutschland gemessen an den ersten sechs Monaten des Rekordjahres 2017 um mehr als die Hälfte zurück. Das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2019 bei rund 7,1 Milliarden Euro. Dabei wurden im Schnitt 4.350 Euro pro Quadratmeter bezahlt – 500 Euro mehr als im vergangenen Jahr und sogar 1.150 Euro mehr als im Jahr 2017.

Im Bereich Handel lag der Umsatz bei 3,2 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen ein Rückgang um fast 25 Prozent. Der mittlere Kaufpreis legte demgegenüber seit 2018 um 600 Euro auf 3.000 Euro pro Quadratmeter zu. “Die Kapitalisierungsrate, also das Verhältnis des erzielbaren Nettoeinkommens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis, liegt bei Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2019 wie im Vorjahr mit durchschnittlich 7,5 Prozent weiter auf einem hohen Niveau.”, sagt Falk Schollenberger, Senior Advisor / Lifecycle Management bei Arcadis. “Da der Einzelhandel aber mit weiterhin zunehmender Konkurrenz durch den Online-Versandhandel zu kämpfen hat, rechnen wir mit erheblichen Restrukturierungen und Anpassungsstrategien im Markt für Handelsimmobilien.”

Immobilien für Industrie und Logistik erreichten im ersten Halbjahr 2019 mit einem Umsatz von 2,5 Milliarden Euro fast das Vorjahresniveau. Hotelimmobilien sind mit einer durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 5,4 Prozent weiterhin renditeträchtige und beliebte Investitionsobjekte. Trotzdem fiel das Transaktionsvolumen mit nur 1,1 Milliarden Euro auf die Hälfte des Vergleichswertes des Vorjahres. Dies liegt allerdings nicht an einem Rückgang der Investitionslust in diesem Marktsegment, die – vor allem in Großstädten – weiterhin stark ausgeprägt ist. Sondern vielmehr an einem Mangel an geeigneten Objekten.

“Ein Ende des Immobilienbooms ist in Deutschland noch nicht in Sicht, die Investitionsfreude ist ungebrochen hoch”, sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis Europe Central. “Das niedrige Angebot vor allem im Top-Lagen führt dabei dazu, dass sich Investoren zunehmend auch den sogenannten B- und C-Städten zuwenden.” Als potenzielle Risiken für den Immobilienmarkt sieht Herrmann vor allem eine weiter steigende wirtschaftliche Volatilität, Verunsicherung durch Handelskonflikte sowie politische Spannungen.

 

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Handelsimmobilien: GRAI-Index liefert positive Signale für Deutschland, Irland, Spanien und Portugal

Aktuelles Marktumfeld in Europa bietet Opportunitäten

 

An apokalyptischen Szenarien für den stationären Einzelhandel besteht beileibe kein Mangel. Die schwächelnde Konjunktur und die steigenden Anzeichen eines zyklischen Abschwungs nähren derzeit auch eher die Phantasien von Untergangspropheten als dass sie Argumente für kaufwillige Investoren liefern. Insbesondere zu einem Zeitpunkt, in dem Märkte und Teilbranchen in Bausch und Bogen abgeschrieben werden und einige Profianleger pauschal die Segel streichen, hilft es jedoch die Empfangsbereitschaft für positive Signale zu schärfen, die einige Einzelhandelsmärkte in Europa derzeit aussenden.

„Investoren tendieren dazu, Märkte aufgrund von politischen Wirren zu stark abzustrafen. Die Realitäten in einigen Märkten wie Italien oder Spanien zeigen jedoch ein anderes Bild. Für opportunistische Investments bieten sich im aktuellen Marktumfeld unverändert Spielräume in Europa“, sagt Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei Union Investment.

Wie der aktuelle Global Retail Attractiveness Index (GRAI) von Gfk und Union Investment zeigt, sind die meisten Einzelhandelsmärkte in Europa in ihren Grundfesten intakt. Obwohl Handelsstreit, Brexit-Diskussion sowie eine generelle Konjunkturabkühlung gewisse Spuren bei der Verbraucher- und Händlerstimmung hinterlassen haben, bleibt der Retail Index für die 15 größten europäischen Märkte im zweiten Quartal 2019 relativ stabil. Auch weist der EU-15-Index mit 112 Punkten und einem kleinen Minus von drei Zählern gegenüber dem zweiten Quartal 2018 (115 Punkte) nach wie vor ein überdurchschnittliches Niveau auf. Dies auch im Vergleich zum Nord-Amerika-Index (107 Punkte; -8 Punkte) und zum Asien-Pazifik-Index (103 Punkte; -7 Punkte). Als wesentliche Stütze erweisen sich dabei die europäischen Arbeitsmärkte, die ihre seit fünf Jahren bestehende Robustheit bestätigen. Die hieran anknüpfende gute Verbraucherstimmung in weiten Teilen Europas verleiht dem Retail Index zusätzliche Stabilität.

Portugal und Deutschland bestätigen Top-Platzierungen

Mit 121 Punkten (-5 Punkte gegenüber dem zweiten Quartal 2018) bestätigt Portugal seine Spitzenposition im EU-15-Index. Das Land ist zwar bei der Verbraucherstimmung zurückgefallen, bei den Arbeitsmarktdaten und den Umsätzen im Einzelhandel weisen die Portugiesen jedoch erneut exzellente Werte vor. Zum Kreis der Top-Performer zählt auch weiterhin Deutschland mit 120 Punkten (-3 Punkte). „Die sehr gute Verbraucherstimmung hierzulande sorgt mit den soliden Umsatzzahlen und Arbeitsmarkdaten dafür, dass auch ausländische Kapitalsammelstellen den deutschen Einzelhandel trotz stagnierender Mieten für opportunistische Investments sondieren“, so Henrike Waldburg.

Im Kreis der europäischen Top-Five hat sich auch Polen etabliert und trägt mit 114 Punkten (-8 Punkte) wieder überdurchschnittlich zum guten Niveau des EU-15-Index bei. Hier blieben jedoch die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt als auch der starke Einbruch im Händlersentiment sowie auch steuerliche Themen zu beobachten, so Henrike Waldburg. Auch habe Polen noch großen Nachholbedarf im Online-Bereich – ein Faktor, der verzögert Einfluss auf die Einzelhandelslandschaft des Landes nehmen werde.

Zu festen Größen im Index haben sich auch die ehemaligen Sorgenkinder in der Euro-Peripherie entwickelt. Mit jeweils 113 Punkten haben sowohl Spanien als auch Irland ihren Kurs bestätigt und den Abstand zum Führungstrio noch einmal verringert. „Vom spanischen Einzelhandel, speziell Madrid und Barcelona, gehen seit etwa vier Jahren positive Signale aus. Bei einem heute noch sehr geringen Niveau dürfte der Anteil Spaniens an den Exposures mittelfristig signifikant steigen“, so Henrike Waldburg.

Tschechien, Belgien und Schweden mit Vorsicht beobachten

Anderswo geben auffällige Veränderungen in den nationalen Indizes Anlass, Investitionsentscheidungen auf den Prüfstand zu stellen. Die stärksten Verluste verbuchte im Jahresverlauf Tschechien, das sich vor sechs Monaten noch in der Spitzengruppe vor dem deutschen Einzelhandelsmarkt platzieren konnte. Die deutlichen Verluste, die sich durchgängig bei allen vier Indikatoren eingestellt haben, summieren sich in Tschechien auf ein Minus von 15 Punkten, was bei jetzt 110 Punkten nur noch Platz Acht im neuen EU-15-Ranking bedeutet.

Auch in Belgien und Schweden dürften die Segel für Einzelhandelsinvestments weiter eingerollt bleiben. Mit jeweils 101 Punkten bilden diese Länder im zweiten Quartal das gemeinsame Schlusslicht im EU-15-Index. Was auffällt: Durch das unverminderte Wachstum bei den Einzelhandelsumsätzen konnte der weitere Absturz des UK-Index zum zweiten Quartal 2019 zunächst aufgehalten werden. Mit einem mageren Plus von jeweils einem Punkt sind Großbritannien und Italien sogar die einzigen Länder, deren Entwicklungen im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum nach Oben zeigen. Mit 107 Punkten liegt Großbritannien zum zweiten Quartal 2019 auf dem gleichen Niveau wie Frankreich. Die Bestandsaufnahme im Brexit-gepeinigten Königreich wirkt jedoch nur auf den ersten Blick überraschend. „Die Brexit-Entscheidung hat noch keine neuen Realitäten geschaffen, weder für den Konsumenten, noch den Arbeitsmarkt oder den Umsatz im Einzelhandel. Erlebt UK den erwarteten dramatischen Absturz seines BIP, wird der Einzelhandel die Auswirkungen neben dem Logistiksegment und vermutlich auch der Hotellerie am unmittelbarsten spüren“, erwartet Henrike Waldburg.

 

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Investieren mit Verantwortung: Union Investment weitet Ausschlusskriterien auf Immobilienfonds aus

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Die Union Investment Gruppe folgt einer Leitlinie für verantwortliches Investieren, in die unterschiedliche nationale und internationale Regelwerke wie der UN Global Compact oder die BVI-Wohlverhaltensregeln eingeflossen sind.

 

Im Wertpapiergeschäft von Union Investment werden bereits seit rund 30 Jahren, neben weiteren nachhaltigen Strategien, norm- und wertbasierte Ausschlusskriterien angewendet. So ermöglicht man privaten wie institutionellen Anlegern eine Kapitalanlage, die neben Rendite auch Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt.

Auch das Immobiliengeschäft hat sich der Initiative für verantwortliches Investieren angeschlossen und bringt ab sofort norm- und wertbasierte Ausschlusskriterien für ihre aktiv gemanagten Immobilienanlagen mit einem Gesamtvolumen von rund 35 Milliarden Euro zur Geltung. Im ersten Schritt werden ausschließlich Wertpapieremittenten unter den Transaktionspartnern und Mietern auf Basis des ESG-Mindeststandards geprüft. Unter den gewerblichen Mietern im aktuellen Bestandsportfolio haben diese einen Anteil von rund 20 Prozent. Perspektivisch sollen auch die weiteren 80 Prozent der Mieter erfasst werden.

„Verantwortungsvolles Investieren gehört zur DNA von Union Investment. Das Geschäftsverhalten unserer Partner im Immobilienbereich haben wir im Rahmen unserer Compliance-Prozesse auch in der Vergangenheit bereits geprüft. Mit den nun festgeschriebenen Ausschlusskriterien gehen wir einen weiteren Schritt, um die Nachhaltigkeit unseres Immobiliengeschäfts auch bei der Auswahl unserer Geschäftspartner zu belegen“, sagt Jens Wilhelm, Mitglied des Vorstandes von Union Investment, verantwortlich für das Portfoliomanagement, Immobilien und Infrastruktur. „Auch aufgrund ihrer steigenden ökonomischen Bedeutung hat die Berücksichtigung von ESG-Kriterien eine hohe Relevanz für unsere Kunden. Vor diesem Hintergrund ist die Integration von Ausschlusskriterien im Immobilienbereich ein wichtiger Schritt. Weitere Schritte zur Ausweitung des Blickfeldes über Wertpapieremittenten hinaus werden folgen.“

Was wird geprüft?

Die Research-Abteilung von Union Investment prüft Emittenten von Wertpapieren auf ihr Geschäftsverhalten. Kontroverse Geschäftspraktiken wie beispielsweise die Missachtung von Menschenrechten, des Umweltschutzes oder geltender Arbeitsstandards werden auf der Basis definierter Prüfkriterien ebenso ausgeschlossen wie kontroverse Geschäftsfelder, zu denen etwa ein direkter Bezug zu international geächteten Waffen und ähnliches gehören. „Mit der Anwendung norm- und wertbasierter Ausschlusskriterien gehört Union Investment in der Immobilienwirtschaft zu den absoluten Vorreitern. Gleichwohl ist uns bewusst, dass wir zunächst mit Mindeststandards starten. Ein Anfang ist damit gemacht und unser aktiv verwaltetes Immobilienportfolio wird sich fortlaufend an den neuen Standards messen lassen müssen“, sagt Jens Wilhelm.

Wer wird geprüft?

Ein nach nachhaltigen Maßstäben geleitetes Investieren hat in der Immobilienwirtschaft verschiedene Dimensionen. Zunächst gilt es, mögliche Transaktionen genau zu prüfen. Der Transaktionspartner (Käufer oder Verkäufer) sollte den Leitlinien für verantwortliches Investieren ebenso genügen wie die Mieter einer neu erworbenen Gewerbeimmobilie. Zu prüfen sind außerdem die bereits bestehenden Mieter im aktiv verwalteten Immobilienportfolio von Union Investment – und zwar in allen gewerblichen Nutzungsarten: Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik.

Erste Auswirkungen auf die Immobilienfonds

Eine Prüfung des aktuellen Mieterbestands im Immobilienportfolio von Union Investment hat ergeben, dass die wirtschaftlichen Folgen einer konsequenten Anwendung der nachhaltigen Filterkriterien gering und für die Fonds gut tragbar sind. Betroffen sind lediglich zwei Mietverhältnisse über eine Mietfläche von insgesamt rund 6.200 m2. Gemessen am Gesamtbestand von 7,4 Mio. m2 gewerblicher Mietfläche handelt es sich um eine gut lösbare Aufgabe. Ziel ist es, die zwei bestehenden Mietverhältnisse auslaufen zu lassen und die Flächen anschließend an andere Unternehmen zu vermieten, die alle Kriterien der nachhaltigen Maßstäbe erfüllen.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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Debt Investing als Alternative im aktuellen Zyklus des Immobilienmarktes

Während Immobilienwerte stetig steigen, stellt sich die Frage, wie lange der Aufschwung noch anhält?

 

Da Investitionen zum falschen Zeitpunkt die Performance des Portfolios beeinträchtigen können, ist Unsicherheit die Folge. Investoren können auf Schuldtitel setzen, um eine Absicherung nach unten zu gewährleisten. Erstrangige Darlehen im Immobilienbereich sind dabei ähnlich zu bewerten wie Unternehmensanleihen im Investment Grade.

„Der Immobilienmarkt wächst global seit 36 Quartalen – das längste zusammenhängende Marktwachstum seit dem Jahr 1980“, sagt Dr. Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate. „Die Frage, die sich daher zu Recht alle stellen, ist: in welcher Phase befindet sich der Konjunkturzyklus nun? Dies lässt sich allerdings nur durch genaue Analysen beantworten.

Während die Zeit seit dem Jahr 2014 durchaus als Aufschwung bezeichnet werden kann, sendet der Markt aktuell eher gemischte Signale. Immobilienwerte steigen zwar nach wie vor, jedoch mit der niedrigsten Wachstumsrate seit dem Jahr 2013. Es scheint daher wahrscheinlich, dass der Immobilienzyklus seinen Höhepunkt in naher Zukunft erreicht. Da der ideale Zeitpunkt zur Investition maßgeblich von der Phase des Zyklus abhängt, dürfte derzeit Vorsicht geboten sein. Beruhend auf der Annahme, dass wir uns momentan in der Endphase des Aufschwungs befinden, hat ein heutiges Immobilieninvestment aus unserer Sicht eine zehnprozentige Chance, über die nächsten fünf Jahre negative Renditen einzufahren und sich entsprechend auf die Performance eines Portfolios auszuwirken – und dies kann sowohl kurzfristig als auch langfristig orientierte Investoren betreffen.

Die Länge des aktuellen Konjunkturzyklus erklärt das steigende Interesse an Kapitalstrukturen, die eine bessere Absicherung nach unten bieten. Anleihen gewinnen im Falle eines Abschwungs im Vergleich zu Eigenkapitalbeteiligungen an Attraktivität und sind in der Folge – neben Fixed-Income-Investoren – auch für Immobilieninvestoren zunehmend interessant.

Zusätzlich eröffnet Fremdkapital mehr Möglichkeiten zu Investitionen am Immobilienmarkt. Von den geschätzten 20 Billionen US-Dollar an Immobilienwerten in den globalen entwickelten Märkten – eine Zahl, die private Wohnimmobilien nicht berücksichtigt – sind lediglich rund 7,2 Billionen US-Dollar in private Märkte investiert oder im Besitz öffentlich gelisteter Firmen und damit für Eigenkapitalinvestitionen zugänglich. Berücksichtigt man jedoch auch Anleihe-Möglichkeiten, steigt der potentielle Markt auf 11,5 Billionen Dollar, da Investoren auch an der Finanzierung und Refinanzierung von Objekten teilhaben können, die nicht Teil des Eigenkapitalmarktes sind.

Während in den Vereinigten Staaten lediglich rund 40 Prozent der Verbindlichkeiten im Immobilienmarkt von Banken gehalten werden, dominieren diese in Kontinentaleuropa traditionell mit mehr als 90 Prozent den Immobilienkreditmarkt. Wir sind jedoch der Ansicht, dass Nachfrage nach alternativen Finanzierungsquellen besteht und sich diese auch in Europa zunehmend durchsetzen werden.“

 

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PGIM Real Estate, Taunusanlage 18, 60325 Frankfurt, Tel: +49 69 244 341 600, www.pgimrealestate.com

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Bankenstudie: Es fehlt an Angeboten für Senioren

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Altersfinanzierung als Thema bei Instituten noch nicht angekommen

 

Mehr als jeder fünfte Bundesbürger ist älter als 65 Jahre. Die meisten Senioren sind ihrer Hausbank seit Jahrzehnten verbunden. Viele Institute haben jedoch für dieses treue Klientel kein Angebot. 60 Prozent der Banken räumen ein, nicht ausreichend auf die Wünsche der Senioren eingehen zu können. Denn bei 85 Prozent beschränkt sich das Interesse auf Menschen im erwerbstätigen Alter. Das zeigt eine Banken-Studie der Deutsche Leibrenten AG. 160 Experten aus Kreditinstituten wurden dafür befragt.

Senioren erwarten von ihrem Bankberater kompetente Beratung in Fragen der Altersfinanzierung. Jeder zweite sucht beispielsweise bei seinem Kreditinstitut Rat, weil er Pflege und Gesundheit finanzieren muss. Ebenso viele wünschen von ihrer Bank Geld für Umbau oder Sanierung des Eigenheims. Ein großes Thema ist zudem die Tilgung von Schulden. So hat jeder vierte Immobilieneigentümer über 65 Jahre Haus oder Wohnung noch nicht abbezahlt.

Im Ruhestand geht es für die meisten Senioren nicht mehr darum, Vermögen aufzubauen, sondern das Ersparte der vergangenen Jahrzehnte klug zu nutzen. “Das ist für diese Menschen eine große Herausforderung, denn die Rentenbezugszeit hat sich seit den 60er Jahren verdoppelt”, sagt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG. “Die Kehrseite des längeren Lebens ist, dass mehr finanzielle Reserven benötigt werden, um unbeschwert das Alter genießen zu können. Die Finanzierung des Alters wird zu einem wichtigen Thema und dafür benötigen sie auch die Kompetenz ihrer Hausbank.”

Doch das Umdenken hat begonnen und immer mehr Institute beschäftigen sich zunehmend mit Projekten zur dritten Lebensphase. Im Mittelpunkt steht dabei auch die Nutzung des in Immobilien gebundenen Vermögens. Es geht ihnen darum, den Senioren einen finanziell sorgenfreien Ruhestand zu ermöglichen. “Hier bietet die Immobilien-Rente eine sinnvolle Alternative”, sagt Thiele. “Das in der Immobilie gebundene Geld kann freigesetzt werden, ohne dass die Eigentümer ihr vertrautes Zuhause verlassen müssen. Denn das kommt für die allermeisten nicht in Frage.”

Die Verrentung von Eigenheimen rückt als Lösung für dieses Problem immer stärker in den Fokus der Banken. 79 Prozent der Befragten halten die Immobilien-Rente für eine gute Lösung. Und mehr als 60 Prozent könnten sich vorstellen, ihren Kunden ein solches Modell zu empfehlen. Interesse gibt es dabei vor allem von Seiten der Sparkassen und der genossenschaftlichen Institute, da sie traditionell einen besonders großen Anteil an älteren Kunden haben. Das zeigt: Die Immobilien-Rente ist inzwischen auch in Deutschland angekommen.

 

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Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Gerbermühlstraße 11, 60594 Frankfurt am Main, Tel: 069 – 6897794-0, Fax: 069 – 6897794-12, www.deutsche-leibrenten.de

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KanAm Grund Group: Pacific Eagle kauft in München das „Ludwig“

Pacific Eagle, ein in Singapur ansässiges Family Office, hat, beraten durch die KanAm Grund Group, in München das „Ludwig“ mit der prestigeträchtigen Adresse Ludwigstraße 21 erworben.

 

Die Boston Consulting Group ist mit zwei Drittel der rund 27.000 Quadratmeter Bürofläche zusammen mit der Allianz (rund 19 Prozent) Hauptmieter in dem Gebäude, dessen Fassade im neoklassischen bis Neo-Renaissance-Stil die traditionelle Nord-Südachse von Odeonsplatz zum Siegestor der Isar-Metropole mit prägt. Die KanAm Grund Group ist als Investment- und Asset-Manager für Pacific Eagle tätig. Der Deal wurde von CBRE vermittelt.

Die Ludwigstraße, von König Ludwig I. am Anfang des 19. Jahrhunderts als erste Prachtstraße des modernen Münchens initiiert, ist bis heute Sitz der Ludwig-Maximilians-Universität, der Bayerischen Staatsbibliothek sowie bayerischer Ministerien und formt mit der später geplanten Maximilianstraße und der zur Jahrhundertwende angelegten Prinzregentenstraße den einmaligen Charakter der Münchener Innenstadt als wirtschaftlich und kulturell international aufstrebender Metropole bis heute.

Zum „Ludwig“ gehören drei Gebäudeeinheiten, darunter die Ludwigstraße 21, aber ebenso die Theresienstraße 4,6 und 8 sowie die Theresienstraße 10. Die einzelnen Bauteile wurden in den vergangenen Jahrzehnten auf neuesten Stand modernisiert, die Büroflächen sind hochwertig ausgestattet und lichtdurchflutet. Der Gebäudekomplex hinter der denkmalgeschützten Steinfassade ist voll vermietet. Neben Boston Consulting und Allianz sind Celonis, ein Münchener Start-up, das inzwischen zu einem globalen Software-Anbieter geworden ist, sowie eine Patentanwaltskanzlei weitere Mieter. Zudem sind Lagerflächen und Parkplätze vorhanden.

Mehrere U-Bahn-Stationen sind vom „Ludwig“ aus schnell erreichbar. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich unter anderem die Niederlassung der Deutschen Bundesbank, die Bayerische Landesbank, die DZ Bank, aber auch die Bayerische Staatskanzlei und das Innenministerium. Hofgarten und Englischer Garten sind fußläufig schnell zu erreichen und viele Touristenattraktionen wie die „Museumsinsel“ mit den international berühmten Pinakotheken und dem Museum Brandhorst liegt nur zwei Häuserblocks entfernt. Die gesamte gastronomische und Hotel-Infrastruktur der Altstadt sowie der Maxvorstadt sind ebenfalls in wenigen Minuten zu erreichen.

 

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KanAm International GmbH, Widenmayerstr. 6, D ­80538 München, Tel.: 089/210101­0, Fax: 089/210101­18, www.kanam.de

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Union Investment vergrößert ihr Hotelinvestment-Team

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Für den Ausbau ihres Hotelportfolios hat sich die Union Investment Real Estate GmbH personell weiter verstärkt.

 

Seit dem 1. August erweitert Christoph Eichbaum (37) das nunmehr achtköpfige Team Investment Management Hospitality unter der Leitung von Andreas Löcher. Christoph Eichbaum wird für Hoteltransaktionen in der DACH-Region zuständig sein, die mit derzeit 46 Hotels im Volumen von 3,8 Milliarden Euro einen besonderen Schwerpunkt im Portfolio von Union Investment bildet. Zuvor war der Immobilienökonom (IRE|BS) und Diplom-Kaufmann rund acht Jahre lang für die Ernst & Young Real Estate GmbH tätig, zuletzt als Direktor. In dieser Funktion hat er in erster Linie Investoren und Betreiber bei nationalen und internationalen Hoteltransaktionen beraten, sowohl auf Single Asset- als auch auf Portfolioebene. Darüber hinaus gehörten Betreiberselektionen und Machbarkeitsstudien für alle Arten von Hotelprojekten zu seinen Beratungsschwerpunkten.

„Die Mitglieder unseres Investment Management Hospitality Teams verbinden fachliche Expertise in der Hotellerie mit umfassenden Kenntnissen der immobilienwirtschaftlichen Zusammenhänge. Insofern ist Christoph Eichbaum mit seinen Vorkenntnissen aus der Beratung eine hervorragende Verstärkung für unser Team. Wir freuen uns darauf, mit ihm gemeinsam unser Portfolio in der DACH-Region auszubauen“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Union Investment gehört zu den führenden Hotelinvestoren in Europa. Das in Europa und den USA breit diversifizierte Hotelportfolio umfasst aktuell 70 Objekte mit einem Gesamtvolumen von rund 5,6 Milliarden Euro. Zu den jüngsten Transaktionen in der DACH-Region zählen die Ankäufe eines von benchmark Real Estate entwickelten Hotelportfolios an den Standorten Dresden, Oberhausen, Eschborn und Freiburg im Breisgau sowie die Doppelentwicklung von UBM eines Holiday Inn und Super 8 Hotels am Berliner Tor in Hamburg.

 

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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