Von Mietendeckel bis Zinstief: Wie Anleger den Risiken am Immobilienmarkt trotzen – und Chancen nutzen

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Kommentar von Hagen Ernst, stellvertretender Leiter des Bereichs Research & Portfoliomanagement bei der DJE Kapital AG

 

Trotz Rekordtief bei den Zinsen sowie anhaltender Wohnungsknappheit sind deutsche Wohnimmobilienwerte stärker unter Druck geraten. Grund hierfür ist die zunehmende Regulierung. So wurde auf Bundesebene die Verlängerung des Mietspiegels um fünf Jahre auf 2025 beschlossen.

Zudem ist der Berechnungszeitraum von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Der Mietspiegel entspricht daher mittlerweile eher dem historischen Mietdurchschnitt, als dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.

Noch extremer ist es in Berlin, wo der Senat einen Mietendeckel einführen will, der sich nach dem Willen der Linkspartei als radikale „Zwangsmietsenkung“ entpuppt hätte. Nach einem ersten Entwurf der für Stadtentwicklung und Wohnen zuständigen Linkspartei darf zum Beispiel eine Altbauwohnung für maximal sechs Euro pro Quadratmeter vermietet werden – unabhängig von der Lage. Dies liegt deutlich unter dem aktuellen Mietspiegel von 6,72 Euro pro Quadratmeter. Der Entwurf sah eine einfache Differenzierung nach Baualter vor. So braucht es verständlicherweise eine klare Klassifizierung, damit für jeden Mieter ersichtlich ist, welche Miete er zu zahlen hat, und die Flut an Mietreduzierungsanträgen möglichst schnell abgearbeitet werden kann – sind doch die Berliner Behörden schon jetzt hoffnungslos überlastet.

Auf der anderen Seite ist es auch nicht im Sinne der Gerechtigkeit, wenn der Anwalt im Stuckaltbau im Prenzlauer Berg die gleiche Miete zahlt wie ein Geringverdiener im einfachen Altbau, zum Beispiel im Arbeiterviertel Reinickendorf. Dies scheinen auch die Koalitionspartner SPD und Grüne erkannt zu haben. Es scheint auf eine abgemilderte Form des Mietspiegels hinauszulaufen. Obergrenzen mit entsprechenden Mietabsenkungen soll es nur für Geringverdiener geben, deren Mietzahlung 30 Prozent des Monatseinkommens überschreitet. Zudem dürfen Mieten unter gewissen Obergrenzen im Einklang mit den Löhnen bzw. der Inflation nach oben angepasst werden.

Zudem sollen Modernisierungsmaßnahmen zumindest in gewissem Maße honoriert werden. Bei Modernisierungen innerhalb der letzten 15 Jahre dürfen die Mieten 1,40 Euro pro Quadratmeter über dem Mietspiegel liegen. Bei neuen Investitionen darf die Miete um einen Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Damit sind energetische Modernisierungen quasi aber nicht mehr realisierbar. Der Klimaschutz hat somit zumindest in Berlin nicht oberste Priorität bzw.: Keiner will dafür bezahlen. Der Mietendeckel bleibt jedoch verfassungsrechtlich bedenklich – und es ist abzuwarten, wie das Bundesverfassungsgericht einen derartigen Eingriff bewerten wird.

Stärkere Regulierung gefährdet Neubautätigkeit

Angesichts stetig steigender Mieten in den Ballungsräumen ist es verständlich, dass Politiker nun radikaler vorgehen und Mieten stärker regulieren bzw. ganz einfrieren wollen. Derartige Eingriffe sind jedoch riskant. Zwar sind 2018 laut Statistischem Bundesamt mit 285.900 so viele Wohnungen wie seit 2002 nicht mehr fertiggestellt worden – jedoch reicht dies bei weitem noch nicht aus, um für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Die politische Zielvorgabe liegt bei jährlich 375.000 neuen Wohnungen. Angesichts der zunehmenden regulatorischen Eingriffe sind die Baugenehmigungen im ersten Halbjahr bereits um 2,3 Prozent gesunken. Somit dürfte sich die Wohnungsknappheit noch verschärfen, was bei weiter freier Mieterauswahl besonders Geringverdiener treffen sollte.

In Berlin ist die Investorenunsicherheit mittlerweile so groß, dass der Transaktionsmarkt nach Bekanntwerden des Mietendeckels komplett zusammengebrochen ist. Es ist zu befürchten, dass sich die ohnehin schon nicht ausreichende Neubautätigkeit deutlich reduziert. Als logische Konsequenz bleibt Berlin daher nur noch die Wahl verstärkt selbst neuen Wohnraum zu schaffen. Das Ziel von 30.000 zusätzlichen kommunalen Wohnungen in fünf Jahren bis 2021 wird jedoch ohnehin schon verfehlt werden – realistisch sind 26.000 neue Wohnungen. Es fehlt sowohl an finanziellen Mitteln als auch an Personal.

Berliner Wohnbaugesellschaften bieten interessante Einstiegschancen

Nichtsdestotrotz hat die kommunale Wohngesellschaft Gewobag nun 5.800 Einheiten für knapp eine Milliarde Euro von Ado Properties erworben. Dies war die erste größere Transaktion nach dem Mietendeckel. Mit einer Bruttorendite von 2,7 Prozent bzw. einem Preis pro Quadratmeter von 2.600 Euro zahlte Gewobag einen hohen Preis – trotz Mietendeckel. Gelistete Wohngesellschaften mit Berlin-Fokus notieren aktuell bei einer Bruttorendite von gut vier Prozent und einem impliziten Preis pro Quadratmeter von unter 2.000 Euro. 2004 hat der Berliner Senat noch die Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) mit 65.700 Einheiten für 405 Millionen Euro privatisiert.

Nun kauft man quasi knapp 10 Prozent des ursprünglichen Portfolios mit zudem unterdurchschnittlicher Qualität, da primär Plattenbauten, zurück. Nachhaltiges Wirtschaften sei da mal in Frage gestellt – und es zeigt, dass Staat bzw. Kommunen nicht unbedingt die beste Alternative sein müssen. Vielleicht wäre es im Endeffekt günstiger, Geringverdiener mit entsprechend adäquatem Wohngeld zu unterstützen.

Berlin als exemplarisches Beispiel – mit Potentialen für Anleger

Die Lage bleibt sehr undurchsichtig. Kommt der Mietendeckel für Berlin? Ist er verfassungskonform? Werden andere Städte folgen? Vieles ist unklar. Für Anleger könnten sich jedoch interessante Einstiegsmöglichkeiten ergeben. Vor allem

Wohngesellschaften mit Schwerpunkt Berlin notieren stark unter ihrem Vermögenswert.

Der Markt hat quasi bereits eine Preiskorrektur von 20 Prozent vorweggenommen. Bis vor dem Mietdeckel sind die Preise aber sogar weiter angestiegen und zumindest die kommunalen Gesellschaften scheinen bereit jeden Preis zu zahlen, um ihren Bestand aufzustocken. Angesicht der Wohnungsknappheit und den extrem niedrigen Zinsen ist aber keineswegs sicher, ob eine derartige Preiskorrektur wirklich kommt. Das Gesetz zum Mietendeckel sollte eigentlich am 15.10.2019 verabschiedet werden. Dieser Termin ist aber aufgrund von Unstimmigkeiten innerhalb des Berliner Senats über die genaue Ausgestaltung nicht mehr zu halten.

Wohnungsknappheit verschärft, Regulierung als größter Risikofaktor

Die Wohnungsknappheit wird sich durch die Eingriffe jedenfalls nochmals verschärfen. So könnten sich Instrumente wie der Mietendeckel langfristig sogar wertsteigernd auf Immobilien auswirken, wird doch das ohnehin schon knappe Gut Wohnen noch knapper. Die Zinsen sind aktuell zwar auf einem ungesund niedrigen Niveau, angesichts der drohenden Rezession ist ein deutlicher Zinsanstieg jedoch unwahrscheinlich. Damit sind eigentlich die zwei größten Risiken, Überangebot und Zinsanstieg, auf absehbare Zeit gebannt. Somit dürfte die größte Gefahr für eine Preiskorrektur von regulatorischen Eingriffen ausgehen. Positiv ist hier zu werten, dass die radikalen Pläne der Linkspartei in Berlin von SPD und Grünen offensichtlich nicht geteilt werden.

Wer das politische Risiko scheut aber dennoch angesichts der Nullzinspolitik auf der Suche nach einer soliden Dividendenaktie ist, für den sind Bestandshalter mit Schwerpunkt auf B-Städten bzw. in Lagen mit nicht ganz so angespannten Wohnmärkten, wie Berlin, Frankfurt oder München, interessant. Aussichtsreich erscheinen zum Beispiel Immobilien in B-Städten mit guter bzw. zumindest stabiler demographischer Entwicklung, etwa Dortmund, Magdeburg oder Chemnitz. Dort sind die Mieten deutlich niedriger – und somit besteht noch Mietsteigerungspotential. Die Preise sind noch nicht so stark angestiegen und die erzielbaren Renditen dementsprechend höher.

Fazit: B-Städte mit Aussicht auf mehr

Angesichts der zunehmenden Regulierung ist die Visibilität bei deutschen Wohnimmobilen gering. Die Wohnungsknappheit dürfte sich durch die aktuell geplanten Eingriffe nochmals verschärfen. Zudem scheinen die Zinsen auf absehbare Zeit auf

niedrigem Niveau zu verharren. Die aktuellen Abschläge zum Nettovermögenswert der gelisteten Bestandhalter implizieren eine Preiskorrektur bei den Immobilien von 10 bis 20 Prozent. Aufgrund der weiter angespannten Wohnsituation und der anhaltend niedrigen Zinsen ist jedoch fraglich, ob eine derartige Preiskorrektur wirklich kommt. Die höchsten Bewertungsabschläge haben Gesellschaften mit Fokus auf Berlin, die aber auch die höchsten regulatorischen Risiken, beispielsweise den Mietdeckel, aufweisen.

Bestandshalter mit Fokus auf B-Städten dürften das geringste regulatorische Risiko aufweisen. Hier sind der Preisanstieg und die Mieten noch nicht so hoch. Zudem weisen Immobilien in derartigen Standorten immer noch relativ hohe Rendite auf. So kann eine Dividendenrendite von drei bis vier Prozent ausgeschüttet werden.

 

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Hauspreise steigen weiter, Banken erhöhen Finanzierungsmarge

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Die Preise für Wohnimmobilien steigen in allen drei EPX-Kategorien kontinuierlich weiter an

 

Zu Zeiten des Niedrigzinses geht der Hauskauf munter weiter. Die Nachfrage nach selbstgenutzten Häusern und Eigentumswohnungen steigt im September weiter, wenn auch nicht mehr ganz so stark wie im Vormonat. Dies geht aus dem aktuellen Europace Hauspreis-Index (EPX) hervor, basierend auf monatlich mehr als 30.000 realen Transaktionen zur privaten Immobilienfinanzierung in Deutschland.

Den größten Zuwachs mit 0,97 Prozent im Vergleich zum Vormonat verzeichnen diesen Mal die Preise für Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat stiegen sie sogar um 10,66 Prozent. Mit einem Indexwert von inzwischen über 170 Punkten liegen sie deutlich über den Preisen für Bestandshäuser. Aber auch diese knüpften an ihre starke Entwicklung der Vormonate an. Mit 153,99 Punkten konnten sie einen Anstieg von 0,73 Prozent gegenüber dem Vormonat verzeichnen. Mit 0,65 Prozent stiegen zwar die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser am schwächsten an. Im direkten Vergleich liegt der Index für Neubauhäuser mit mittlerweile 174,14 Punkten jedoch immer noch weit vor den beiden anderen Segmenten. Der Gesamtindex stieg um 0,78 Prozent auf 166,07 Punkte.

Auch die von der Deutschen Bundesbank vierteljährlich veröffentlichte Umfrage zum Kreditgeschäft der Banken, die Bank Lending Survey (BLS), attestiert in ihrem aktuellen Quartalsbericht vom 22.10.2019 einen ungebrochenen Aufwärtstrend in der Immobilienfinanzierung. Vor allem in den letzten beiden Quartalen wurde eine stärkere Nachfrage nach Immobilienkrediten verzeichnet und übertraf dabei die Erwartungen der Banken. Auch Stefan Kennerknecht, Vorstand der Europace AG, Herausgeber des EPX-Hauspreisindex, kann derzeit keine nennenswerten Indikatoren für eine Stagnation in naher Zukunft erkennen:

„Wir bilden auf unserer Plattform monatlich über 30.000 reale Immobilienfinanzierungstransaktionen von Privatkunden ab. Daher können wir eine hervorragende Einschätzung zu den tatsächlichen Immobilienpreisen und Finanzierungskonditionen in Deutschland geben. Hier setzt sich eine seit Längerem anhaltende Entwicklung fort: Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie gepaart mit weiter sinkenden Zinsen kompensiert noch immer den Anstieg bei den Preisen.“

Auffallend stark fällt in der aktuellen Bank Lending Survey der Anstieg der Bankenmargen ins Gewicht. So ermittelte die Erhebung für durchschnittliche Kredite ohne erhöhtes Risiko den höchsten Margenwert seit 2010. Die dadurch entstehenden verschärften Kreditbedingungen für Immobilienkreditnehmer erklärt Kennerknecht so:

„Meiner Einschätzung nach konnten Banken durch die letzten EZB-Maßnahmen ihre Refinanzierungskosten senken, wodurch die Marge kurzfristig steigt. Durch die Wettbewerbssituation dürften die gesunkenen Refinanzierungskosten zumindest teilweise an die Verbraucher weitergegeben werden. Was wiederum zu einer sinkenden Marge führen würde.“

Alle Europace-Indizes, Europace-Studien sowie das Europace-Trendbarometer gibt es auf https://report.europace.de/

 

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Hauskauf mit künstlicher Intelligenz

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creditweb entwickelt Baufinanzierungsplattform und setzt dabei auf digitalen Immobilienbewerter PriceHubble

 

Die passende Immobilie zu finden ist eine zeitaufwendige und informationsintensive Angelegenheit. Fotos, Grundrisse, Notizen, Exposees, Kontaktdaten, Links – bei einer Immobiliensuche häufen sich viele Daten an, die im seltensten Fall an einem Ort zu finden sind. Vergleichbarkeit von Wohnfläche und Grundstücksgröße, Kaufpreis und monatlicher Baufinanzierungsrate zu tagesaktuellen Konditionen – Fehlanzeige. Und dann noch ein detaillierter Überblick über die Lage der Immobilie und zur Suche passende Objektvorschläge – zu schön, um wahr zu sein!

Baufinanzierungsspezialist creditweb wird Anfang 2020 eine öffentlich zugängliche Self-Service-Plattform bereitstellen, die das Suchen und Finden von Immobilien maximal erleichtert: Der Benutzer kann seine Wunschimmobilien samt dazugehöriger Dokumente in einem persönlichen Account anlegen, erhält eine erste Preisindikation, sieht alle tagesaktuellen Baufinanzierungsraten auf einen Blick und bekommt zu guter Letzt noch zu seiner Suche passende Immobilienvorschläge. Rundum sorglos – und das vollkommen kostenfrei und unverbindlich.

creditweb erweitert mit dem Portal die Leistung der bewährten Online Baufinanzierungs-rechner und setzt zusätzlich auf künstliche Intelligenz: Die Anbindung an das Schweizer PropTech Start-Up Pricehubble liefert den angehenden Eigenheimbesitzer wertvolle Daten zu den Immobiliengesuchen. PriceHubble setzt auf Big Data, Machine Learning und künstliche Intelligenz, um unter Berücksichtigung innovativer Standortfaktoren Immobilien besser bewerten zu können. Dazu sammeln und strukturieren hochqualifizierte Experten Unmengen an Daten und integrieren diese in digitale und für den Nutzer intuitiv aufbereitete Lösungen.

„Wir orientieren uns konsequent an den Kundenwünschen,“ so Horst Kesselkaul, Geschäftsführer von creditweb. „Es geht darum, die Baufinanzierungsinteressenten nicht erst bei der Entstehung des Kreditbedarfs kurz vor dem Immobilienkauf abzuholen, sondern den gesamten Prozess des Suchens und Finden der passenden Immobilie sowie der Entwicklung der individuell besten Finanzierung digital zu begleiten.“

Der GoLive des Portals ist im ersten Quartal 2020 geplant und wird für jeden zugänglich auf der Website creditweb.de zu finden sein.

 

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creditweb GmbH, Am Coloneum 6, 50829 Köln, Tel: 0800 – 222 05 50, www.creditweb.de

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publity AG: CEO Thomas Olek hat Beteiligung weiter auf rund 82 Prozent erhöht

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Der CEO der publity AG (Scale, ISIN DE0006972508), Thomas Olek, hat seinen Anteil an publity weiter auf nunmehr ca. 82 Prozent aufgestockt.

 

Im Laufe der vergangenen zwölf Monate hat er mittelbar durch seine Gesellschaften, die TO-Holding GmbH und TO Holding 2 GmbH, publity-Aktien im Wert von rund 103 Mio. Euro zu Marktpreisen erworben. Die aktuelle Marktkapitalisierung der publity AG beläuft sich auf insgesamt über 500 Mio. Euro.

Thomas Olek, CEO von publity, kommentiert: „Ich habe meine Beteiligung an publity weiter aufgestockt, weil ich das Niveau des Aktienkurses nach wie vor für günstig halte und von der Gesellschaft sowie den weiteren Perspektiven überzeugt bin. publity hat sich hervorragend entwickelt und ist bestens aufgestellt, den dynamischen Wachstumskurs fortzusetzen. Als Vorstandsvorsitzender und Hauptaktionär bin ich gleichermaßen daran interessiert, den Unternehmenswert nachhaltig zu steigern. Ich bin zudem überzeugt, dass der für Sommer 2020 angestrebte Wechsel in den Prime Standard die Attraktivität unsere Aktie zusätzlich erhöhen wird.“

 

Verantwortlich für den Inhalt:

publity AG, Bockenheimer Landstraße 2-4, 60306 Frankfurt am Main, Telefon: +49 69 77011529, www.publity.de

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Flexibel, smart und Nutzer-fokussiert: Wealthcap analysiert Büroimmobilie der Zukunft

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Der Real Asset- und Investment Manager Wealthcap startet mit „Future Office“ eine neue Themenreihe, die analysiert, was die erfolgreiche Büroimmobilie der Zukunft auszeichnet.

 

Das nun verfügbare erste Themenpapier der mehrteiligen Reihe befasst sich mit der Nutzerperspektive und beinhaltet Expertenbeiträge vom Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) und Jones Lang LaSalle.

Sieben Typen von Arbeitnehmern in deutschen Büros

Mit einem Anteil von 40 Prozent zählt die größte Gruppe der Angestellten in deutschen Büros zu den „Silent Workers“. Sie sind die meiste Zeit an ihrem Arbeitsplatz und verbringen nur wenig Zeit in Meetings. Viele offene Arbeitsweltkonzepte scheinen für diese größte Nutzergruppe auf den ersten Blick daher nur bedingt geeignet. Neben dieser Gruppe existieren noch sechs weitere Nutzertypen, die aufbauend auf der Studie „Office Analytics“ des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO), einen zentralen Aspekt des Themenpapiers darstellen.

So sind weitere 17 Prozent „Caller“, die viel telefonieren und häufig zwischen Projekten wechseln. Jeweils elf Prozent machen „Communicators“ und „Hands-on“-Mitarbeiter“ aus. Kommunikatoren befinden sich häufig in Bewegung, um Dinge mit Kollegen zu besprechen, Hands-on-Angestellte wechseln oft zwischen Schreibtisch und Labor oder Werkstatt. Acht Prozent sind „Thinkers“ – konzentrierte Stillarbeiter – und sieben Prozent „Hypercross“ und damit hochkommunikativ und oft in spontanen Meetings. Die letzte Gruppe bilden Traveller (sechs Prozent). Sie sind immer unterwegs – zu Hause, im Büro oder auf Geschäftsreise.

Nutzerfokussierung wird zum zentralen Erfolgsfaktor

Die individuellen Nutzertypen in deutschen Büros zeichnen unterschiedliche Ansprüche und Bedürfnisse aus. In Zukunft wird es daher besonders wichtig, ein Arbeitsumfeld zu schaffen, das den modernen Nutzeranforderungen gerecht wird. Arbeitergeber, die ein langfristig attraktives Umfeld schaffen und eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit erreichen, genießen zunehmend einen wichtigen Wettbewerbsvorteil, so der Konsens der Experten. Die frühe Identifikation und regelmäßige Erfassung der jeweiligen Nutzerbedürfnisse ist somit entscheidend für den langfristigen Erfolg von Büroimmobilieninvestments.

„Nur Bürokonzepte, die die Wertevorstellungen und Anforderungen der aktuellen und künftigen Mitarbeiter kennen und die Arbeitsplätze auf diese ausrichten, werden langfristig erfolgreich sein“, sagt Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap.

Trends für das Büro der Zukunft

Besonders der Einfluss jüngerer Mitarbeiter wird entscheidend für die Identifikation zukunftsstarker Büroimmobilien sein. Zwar gehört laut Bundesagentur für Arbeit noch rund ein Drittel aller Beschäftigten der Generation X (1965-1979 geboren) an, jedoch werden junge Erwerbstätige in den kommenden Jahren einen immer größeren Anteil der Mitarbeiter ausmachen. Sie bringen Smart-Office-Technologien in das Büro der Zukunft und haben den Anspruch an flexible Arbeitszeiten sowie tätigkeitsbasierte Konzepte und Arbeitsorte. „Es treten sukzessiv Beschäftigte in das Erwerbsleben, die mit viel IT-Kompetenz ausgestattet sind und andere Bedürfnisse und Vorstellungen vom Leben und Arbeiten haben als bisherige Generationen. Planer und Unternehmen müssen stärker die unterschiedlichen Arbeitsweisen und Tätigkeiten der Beschäftigten berücksichtigen und mit den Arbeitsumgebungen in Einklang bringen“, erläutert Mitja Jurecic, Leiter Workspace Innovation, Fraunhofer IAO, Stuttgart.

Einen zusätzlichen Erfolgsfaktor bilden Bürokonzepte, die den Nutzern die Bedingungen für möglichst produktives Arbeiten und eine langfristige Bindung an den Arbeitgeber bieten. Die befragten Experten gehen nicht davon aus, dass Home-Office und Co-Working den klassischen Büroarbeitsplatz verdrängen werden. „Das Büro hat Zukunft, denn Menschen wollen ein berufliches Zuhause haben und sich austauschen. Wie die Menschen, die darin arbeiten, verändert es sich jedoch kontinuierlich“, kommentiert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing bei Jones Lang LaSalle.

 

Verantwortlich für den Inhal

Wealth Management Capital Holding GmbH, Am Eisbach 3, D­-80538 München, Tel: +49 89 678 205 174, Fax: +49 89 678205 333, www.wealthcap.com

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Trendwende am Wohnmarkt: In den meisten deutschen Großstädten beruhigt sich der Mietmarkt

Eine aktuelle Analyse der Angebotsmieten in allen 80 deutschen Großstädten von immowelt.de zeigt:

 

In 7 deutschen Großstädten sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr gesunken, in 10 blieben sie konstant / In jeder 2. deutschen Großstadt (41 von 80) steigen die Mieten seit 2018 nur noch moderat um bis zu 3 Prozent an / Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt: “Es zeichnet sich eine Stabilisierung des Mietmarktes ab”

Das Ende der Mietpreisspirale in Deutschland scheint erreicht. In 7 Großstädten sind die Angebotsmieten zurückgegangen, in 10 weiteren Städten blieb der Wert konstant. Ein lediglich moderater Zuwachs von bis zu 3 Prozent lag in 41 Städten vor – das entspricht jeder 2. deutschen Großstadt. Inzwischen leben 73 Prozent der deutschen Großstadtbevölkerung in einer Stadt, in der sich der Wohnungsmarkt entspannt. Das ist das Ergebnis einer Analyse von immowelt.de, in der die Angebotsmieten für Wohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern in allen 80 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern untersucht wurden.

“Nach einem Jahrzehnt, in dem die Mietpreise in deutschen Großstädten rapide angestiegen sind, zeichnet sich eine Stabilisierung des Mietmarktes ab”, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt. “In drei Viertel der deutschen Großstädte beruhigt sich der Mietmarkt. Weiterhin wird es aber trotzdem vorerst schwer bleiben, eine Mietwohnung im günstigen Segment zu finden.”

Größere Steigerungen nur noch in 22 Städten

Das Preisniveau scheint vielerorts ausgereizt, sodass die abgerufenen Mieten zunehmend stagnieren. In 58 der 80 deutschen Großstädte hat sich der Mietmarkt beruhigt. In 22 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern stieg der mittlere Quadratmeterpreis im Vergleich zum Vorjahr noch um 4 oder mehr Prozent an. 2018 waren mit 52 Städten noch mehr als die Hälfte der Großstädte hierzulande von einem Wachstum von 4 oder mehr Prozent gegenüber 2017 betroffen.

Diese beginnende Trendwende am Wohnungsmarkt lässt sich nicht regional eingrenzen. Ein Rückgang der Angebotsmieten trifft in Freiburg im Breisgau (-2 Prozent) ebenso zu wie in Darmstadt (-4 Prozent) oder in Rostock (-10 Prozent). Ansonsten fallen aber vor allem kleinere Städte zwischen 100.000 und 200.000 Einwohnern in diese Kategorie. Im Feld der Städte mit einem konstanten Quadratmeterpreis im Vergleich zum Vorjahr finden sich aber bereits 7 von 10 Städten jenseits der Marke von 200.000 Einwohnern: Unter anderem in Lübeck, Karlsruhe und Bremen sind die Mieten nicht gestiegen. In die weitaus größte Gruppe fallen Städte mit moderaten Zuwächsen von maximal 3 Prozent. Dazu zählen die Metropolen Berlin (+3 Prozent) und Hamburg (+1 Prozent) ebenso wie bedeutende Regionalzentren wie Frankfurt am Main, Dortmund (je +3 Prozent) und Hannover (+1 Prozent). Noch hat der Trend aber nicht alle Städte erreicht: In Stuttgart (+7 Prozent), München (+5 Prozent) und Köln (+4 Prozent), steigen die Mieten vorerst weiter. Den größten Zuwachs gab es in Potsdam (+13 Prozent). Dieser dürfte sich vor allem durch die Nähe zu Berlin erklären: Die zuletzt stark gestiegenen Preise in der Hauptstadt sorgen dafür, dass sich Suchende auch vermehrt im angrenzenden Potsdam umschauen.

Die Abschwächung des Mietenwachstums trifft immer größere Bevölkerungsschichten. 13 Prozent der Großstadtbevölkerung lebt in einer der Städte, wo die Mieten zurückgingen oder konstant blieben. Rechnet man die Städte hinzu, in denen nur ein moderates Wachstum vorlag, kommt man hingegen auf 73 Prozent der Städter, für die sich eine Entspannung des Wohnungsmarktes abzeichnet. Im Jahr zuvor traf dies nur auf 27 Prozent der Großstadteinwohner zu.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Europäische Büronutzer-Märkte unbeirrt

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex steigt im dritten Quartal 2019 um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, im Jahresvergleich um 4,2 Prozent.

 

– Mit 3,5 Mio. m² ist der höchste jemals in einem dritten Quartal erzielte Büroflächenumsatz zu notieren. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr macht 5% aus.

– Weiter leicht rückläufig ist die europäische Büro-Leerstandsquote: 5,7% im dritten Quartal, gleichbedeutend dem niedrigsten Stand seit 2002.

Wirtschafts-, handels-, sicherheits- und geopolitische Risiken bestimmen die Tagesaktualitäten. Europaweit hat sich die Konjunktur abgeschwächt. Rückläufige globale Handelsvolumina, Folge eskalierender protektionistischer Maßnahmen und einer sich abschwächenden globalen Nachfrage, haben die industrielle Produktion schrumpfen lassen. Demgegenüber hält sich der Dienstleistungssektor gut, die Beschäftigungsquote ist weiterhin hoch, Arbeitskräfte werden weiter eingestellt. Davon profitieren die Büromärkte. Als exportorientierte Wirtschaftsnation leidet auch Deutschland unter den globalen Handelskonflikten. Die Wirtschaft ist wie erwartet im zweiten Quartal geschrumpft und auch der Start in das dritte Quartal fiel enttäuschend aus. Weiter Sorgen bereitet der bevorstehende Fristablauf des Brexit.

Die Zentralbanken und Regierungen haben Maßnahmen ergriffen, um der konjunkturellen Abschwächung gegenzusteuern. Weitere Senkung der Zinsen sowie Wiederaufnahme des Anleihekaufprogramms durch die EZB, die Regierungen erwägen Investitionsprogramme und Steuererleichterungen, sollten sich die Rahmenbedingungen verschlechtern und manifestieren.

Jährlicher Mietpreiszuwachs bleibt weiterhin deutlich

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* weist im dritten Quartal 2019 ein leichtes Plus von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal aus. Acht der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum (gegenüber 11 im 2. Quartal 2019), alle anderen 16 Märkte sind stabil geblieben. Mit 4,2 Prozent liegt der aktuelle jährliche Mietpreiszuwachs in Europa weiterhin deutlich über dem Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt (+ 3,2 % bzw. + 2,8 %). Von den auf der europäischen Immobilienuhr von JLL genannten 36 Märkten liegt der überwiegende Teil im Quadranten “Verlangsamtes Mietpreiswachstum”. In Anbetracht der starken Nachfrage und der neu auf den Markt kommenden Büroflächen könnte sich das europäische Büro-Mietpreiswachstum 2019 und 2020 bei einem Plus von 3,6 Prozent bzw. 2,2 Prozent einpendeln.

Den Haag (+5,0% gegenüber dem Vorquartal) setzte sich im dritten Quartal an die Spitze beim Mietpreiswachstum (210 Euro/m²/Jahr), von einer starken Nutzernachfrage profitierend. Auch eine zweite niederländische Stadt, Rotterdam, kam auf ein Plus (2,2 %, 230 Euro/m²/Monat), Amsterdam und Utrecht blieben, nach jahrelangen Mietpreissteigerungen in Folge, stabil.

Die Spitzenmietpreise in den deutschen Büromärkten haben in vier der Big 7 Städte auch in den Monaten Juli bis Ende September gegenüber dem Vorquartal noch einmal zulegt: die beiden größten Märkte, Berlin um 1,4 Prozent auf 432 Euro/m²/Jahr und München um 1,3 Prozent auf jährlich 486 Euro/m². Auch in Köln (+ 4 %) und Stuttgart (+ 2%) legten die Spitzenmieten zu, bewegen sich aber mit 312 Euro bzw. 294 Euro/m² /Jahr weit unter den Werten der Hauptstadt oder der bayerischen Metropole. Keine Veränderung über das Quartal gab es in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg. Bis Ende des Jahres und auch 2020 dürfte es zu weiter steigenden Mietpreisen kommen. In der Aggregation über alle sieben Hochburgen sollte sich dieses Wachstum allerdings auf dann rund zwei Prozent deutlich abschwächen.

Zu den Märkten mit einem Mietpreiszuwachs gehörten im dritten Quartal 2019 auch Barcelona (+0,9 %) und Madrid (+0,7 %), die von einer starken Nutzernachfrage profitierten.

In den beiden flächenmäßig größten Büromärkten London und Paris zeigten sich nach einem Mietpreisplus im zweiten Quartal Ende September stabile Spitzenwerte. Trotz der Unsicherheiten im Makro-Umfeld erweist sich der britische Büromarkt als robust. Mit 1.430 Euro/m²/Jahr ist das West End der teuerste Bürostandort in Europa, in der City sind es 882 Euro.

Noch nie war ein drittes Quartal so umsatzstark

Summiert ergab sich für die ersten neun Monate europaweit ein Büroflächenumsatz von 10,3 Mio. m², damit kann ein Wachstum von 5 Prozent im Jahresvergleich notiert werden. Die drei Top-Performer Den Haag (eine Verfünffachung gegenüber Q1-Q3 2018), Brüssel (82 Prozent) und Lyon (36 Prozent) kamen im ersten Dreivierteljahr 2019 auf deutliche Zuwächse. Stark angestiegen waren die Umsatzvolumina auch in Madrid (+30%) und Stockholm (+29%). Merkliche Einbußen gab es dagegen in Edinburgh (- 32 %), Prag (-26 %) und Amsterdam (-23 %). Für das Gesamtjahr prognostiziert JLL ein Umsatzvolumen von ca. 13,2 Mio. m², damit nur leicht unter dem Rekordwert von 2018 (ca. 3 %), aber 4% über dem Fünfjahres- und 18% über dem Zehnjahresschnitt.

Nach einem bereits starken ersten Halbjahr 2019 sorgte die weiterhin robuste Nutzernachfrage in den 24 analysierten europäischen Märkten im dritten Quartal für einen Büroflächenumsatz von 3,5 Mio. m², auch das ein Plus von 5 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2018, gleichzeitig das höchste jemals verzeichnete Volumen in den Monaten Juli bis Ende September. 13 Märkte beendeten das dritte Quartal mit einem Plus, angeführt von Den Haag mit einem um neunmal höheren Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr, Luxemburg mit mehr als einer Verdoppelung vor allem aufgrund der Anmietung von ca. 40.000 m² durch den Europäischen Gerichtshof sowie Berlin, dessen Plus im dritten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres bei 46 Prozent lag. Weitere zweistellige Umsatzzuwächse wiesen Madrid (+15%) und Brüssel (+12%) auf.

Einbußen mussten 11 Städte hinnehmen, am höchsten waren sie neben Rotterdam (-70 %) in Amsterdam (-56 %), wo eine niedrige Leerstandsquote die Nutzeraktivitäten bremste und die flächensuchenden Unternehmen ihren Fokus auf die anderen Randstad-Städte legen lies mit bemerkenswerten Zuwächsen in Den Haag und Utrecht.

Wie schon im zweiten Quartal lagen die Umsatzvolumina in den analysierten mittel- und osteuropäischen Märkten auch im dritten Quartal deutlich höher (+20% im Jahresvergleich auf 850.000m²) als in den westeuropäischen Märkten (+1% auf 2,6 Mio. m²). Noch nie war ein drittes Quartal in Osteuropa so umsatzstark, angeführt von Budapest (+43% im Jahresvergleich), Warschau (+40% im Jahresvergleich) und Moskau (+25%). Für das Dreivierteljahr hat sich das prozentuale Verhältnis angeglichen: ein Plus von 4 Prozent in den osteuropäischen Märkten gegenüber einem Plus von 5 Prozent in Westeuropa.

Die Auswirkungen durch den Brexit mit seinem nach wie vor unklaren Ausgang sind auf dem Londoner Bürovermietungsmarkt bislang zumindest nicht erheblich. Ein Umsatzminus von 7 Prozent wurde sowohl für das dritte Quartal gegenüber dem Vorjahr als auch für das Dreivierteljahresergebnis (727.000 m²) registriert. Auch für die kommenden drei Monate werden solide Nutzeraktivitäten erwartet.

In Paris stieg der Umsatz im dritten Quartal um 8 Prozent im Jahresvergleich, addiert für die ersten neun Monate schlägt allerdings ein Minus von 12 Prozent (auf 1,6 Mio. m²) gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2018 zu Buche. Möglich ist nach wie vor ein Gesamtumsatzvolumen in 2019 von 2,2 Mio. m², im Fünfjahresschnitt wäre das ein Minus von 8 Prozent.

Die sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigen nach einem starken zweiten Quartal auch in den Monaten Juli bis Ende September wachsende Umsätze (Q 3 2019/Q 2 2019: + 1,4 %).

Insgesamt lag das Umsatzvolumen in den ersten drei Quartalen bei 3,05 Mio. m², entsprechend einem Anstieg von fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Aufgrund des signifikanten Angebotsmangels im aktuellen Zyklus gibt es noch Umzugs-Überhänge, die deshalb nicht realisiert werden konnten, weil es keine verfügbaren Flächen gegeben hat. Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich eine starke Schwankung. Stuttgart (+58 % auf 257.000 m²) und Berlin (+26 % auf 759.000 m²) zeigten in den ersten neun Monaten die höchsten Zuwächse, in Frankfurt (-15 % auf 389.000 m²) und München (-12 % auf 605.000 m²) blieben die Vorjahreswerte unerreicht. Mit dem starken dritten Quartal im Rücken wird für das Gesamtjahr 2019 ein gegenüber dem Vorjahr stabiles Umsatzvolumen in Höhe von fast 4 Mio. Quadratmetern erwartet. Damit läge der der 2019 Umsatz rund fünf Prozent über dem Fünfjahresschnitt.

Bürofertigstellungen können Leerstand nicht kompensieren

Die Projektentwicklungs-Pipeline legt europaweit zu: die Büro-Fertigstellungen beliefen sich im dritten Quartal auf insgesamt 1,2 Mio. m². Dies entspricht einem Zuwachs von 36 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018. Um 63 Prozent ist der Fünfjahresschnitt der dritten Quartale übertroffen, lediglich 16% sind es beim Vergleich mit dem 10-Jahresschnitt. Auf Paris und London entfielen zusammen mehr als ein Drittel der europaweit neu auf den Markt gekommenen Flächen.

Für das Gesamtjahr 2019 könnten sich die Fertigstellungen auf rund 6,8 Mio. m² belaufen. Fertigstellungen in einer Größenordnung von rund 8,4 Mio. m² bzw. 6,6 Mio. m² in 2020 und 2021 werden das knappe Angebot in vielen Büromärkten angesichts der bereits geringen Leerstände und der hohen Vorvermietungsquote der spekulativen Projektentwicklungs-Tätigkeit trotzdem wohl kaum aufwiegen können.

Um noch einmal 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal ist die Leerstandsquote für Büroflächen zurückgegangen: 5,7 Prozent sind das niedrigste Niveau seit dem dritten Quartal 2002. Europaweit notierten Ende September 17 der 24 Index-Städte einen Rückgang der Leerstandsquote, am stärksten in Den Haag (-210 Basispunkte auf 4,0%), Warschau (-140 Basispunkte auf 7,2%), Madrid (-60 Basispunkte auf 8,7%) und Lyon (-60 Basispunkte auf 4,1%). Die niedrigsten Leerstandsquoten haben nach wie vor Berlin (1,9 %), Edinburgh (2,4%) sowie München (2,5%).

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

 

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PATRIZIA prognostiziert stabile Wohnimmobilieninvestmentmärkte

PATRIZIA veröffentlicht 11. PATRIZIA INSIGHT-Studie „Europäische Wohnungsmärkte” 2019/2020

 

Die PATRIZIA AG, der globale Partner für paneuropäische Immobilieninvestments, hat ihre 11. PATRIZIA INSIGHT-Studie zu den europäischen Wohnungsmärkten veröffentlicht. Die PATRIZIA Experten rechnen damit, dass trotz des heute volatileren geopolitischen und wirtschaftlichen Umfelds Wohnimmobilieninvestments weiterhin stabile Renditen für Investoren bieten werden. Für die nächsten fünf Jahre erwarten sie Gesamtrenditen zwischen 5% und 6,5% pro Jahr, von denen 2,5% bis 3,5% durch Mieteinnahmen generiert werden.

Da es keinen europaweiten professionellen Benchmark-Index gibt, hat PATRIZIA eine eigene Analyse der Daten des europäischen Vermietungszyklus durchgeführt und dafür verschieden Online-Portale und Marktquellen genutzt. Die Research-Ergebnisse von PATRIZIA zeigen, dass die Mieteinnahmen seit der Jahrtausendwende konstant gestiegen sind und auch während der globalen Finanzkrise nur eine geringe Volatilität gezeigt haben. Das verdeutlicht, dass die Assetklasse der Mehrfamilienhäuser nach wie vor ein Stabilisator für jedes Portfolio ist.

Wichtige Wohnimmobilienmarkt-Kennzahlen:

Die Nachfrage nach Investments in Wohnimmobilien ist nach wie vor hoch, das Investitionsvolumen stieg von 5 Mrd. Euro im Jahr 2009 auf 50,8 Mrd. Euro im Jahr 2018.

Die stabilisierende Wirkung von Wohnimmobilieninvestments wird deutlich, wenn man die Mietrendite nach der globalen Finanzkrise mit den entsprechenden Zahlen für Büro und Einzelhandel vergleicht.

Deutsche Investoren sind die aktivsten Akteure auf dem europäischen Wohnimmobilienmarkt, gefolgt von nordischen Marktteilnehmern. Deutsche und nordische Investoren investieren jährlich 15,1 Mrd. Euro außerhalb ihrer Heimatmärkte.

Internationales Kapital, das in europäische Wohnimmobilien fließt, stammt in erster Linie von US-amerikanischen und kanadischen Investoren im Rahmen von M&A Transaktionen. Besonders gefragt sind spanische und südeuropäische Wohnimmobilien.

Die Wohnimmobilienmarkte in Luxemburg, Belgien, Schweden und Deutschland werden von inländischen Investoren dominiert, während in den Niederlanden, Frankreich, Finnland und UK eine Mischung aus nationalen und internationalen Investoren aktiv ist. Im Gegensatz dazu macht in Dänemark, Spanien und Österreich internationales Kapital den größten Teil der Investitionen aus.

“Viele Städte haben Probleme mit dem Thema Urbanisierung, auf das einige Behörden mit Obergrenzen für Mietpreise reagieren. Die Geschichte lehrt jedoch, dass dies negative Auswirkungen auf die Qualität des Bestands und letztlich auf das Angebot an Mietwohnungen haben kann. Wir gehen davon aus, dass Wohnungsinvestments, die Cashflow-Stabilität und Diversifikation bieten, weiterhin auf dem Radar institutioneller Investoren bleiben.”

Dr. Marcus Cieleback, Chief Economist von PATRIZIA und Autor der Studie: “Der Trend der Urbanisierung hält unvermindert an. Das Bevölkerungswachstum und damit die zukünftige Wohnungsnachfrage sind stärker als Unwägbarkeiten wie makroökonomische oder politische Volatilität. Unsere jüngste europäische Wohnimmobilienstudie zeigt, dass Mehrfamilienhäuser für institutionelle Investoren weiterhin ein attraktives Anlageprodukt sind.”

“Die Liquidität in vielen der großen europäischen Ballungszentren hat seit 2009 nachweislich zugenommen, was den Reifegrad dieser Assetklasse und die Vielzahl der Möglichkeiten für Investoren widerspiegelt. Eine differenzierte demografische Analyse zeigt, dass der Markt für Wohnimmobilien mit 25% der Fläche der EU von großer Bedeutung ist. Expertise und Erfahrung sind die ausschlaggebenden Erfolgsfaktoren, um in diesem Umfeld Qualitätsprodukte für institutionelle Investoren identifizieren zu können.”

 

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Allianz erweitert Immobilienpräsenz in Peking und erwirbt über Joint Venture Anteil an Bürokomplex mit einem Volumen von einer Milliarde Euro

Allianz Real Estate hat im Auftrag mehrerer Allianz-Gesellschaften gemeinsam mit Alpha Asia Macro Trends Fund III – einem von Alpha Investment Partners, dem privaten Fondsmanagement-Bereich von Keppel Capital, verwalteten Fonds, ein Joint Venture gegründet, um eine 85-prozentige Beteiligung am Ronsin Technology Center zu erwerben, einem internationalen Bürokomplex der Klasse A im Pekinger Wangjing-Distrikt mit einem Wert von rund 1 Milliarde Euro. Die restlichen 15% der Anteile verbleiben beim Verkäufer D&J China. Die Allianz wird 62% der Anteile am Joint Venture halten und ist auch einer der Investoren des Alpha Asia Macro Trends Fund III, der von Alpha Investment Partners, dem Fondsmanagement-Zweig von Keppel Capital, verwaltet wird. Der Kaufvertrag sowie der Joint Venture-Vertrag wurden abgeschlossen, wobei der Abschluss der Transaktion für das vierte Quartal 2019 erwartet wird. Das Asset wird von Allianz Real Estate, Alpha Investment Partners und D&J China gemeinsam verwaltet.

Das im März 2018 fertiggestellte Ronsin Technology Center umfasst sechs Bürotürme und zwei Einzelhandelsebenen und verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 131.000 m2. Die Anlage, die sich oberhalb der Laiguangying Station im Pekinger Wangjing-Distrikt befindet, das für seine Start-up- und Technologieunternehmen bekannt ist, hat sich mit einer Auslastung von derzeit rund 70% in eine Stabilisierungsphase entwickelt.

“Dies ist eine Fortsetzung der Anlagestrategie der Allianz, 50 bis 60% ihres Immobilienengagements im asiatisch-pazifischen Raum auf schnell wachsende Märkte wie China und Indien zu verteilen. Peking beweist eine hohe Widerstandsfähigkeit vor dem Hintergrund der derzeitigen Volatilität auf den Weltmärkten, während Wangjing ein gut etablierter Markt für Technologie- und Innovationsunternehmen ist, der eine anhaltende Nachfrage bei knappem Angebot verzeichnet”, sagt Rushabh Desai, Asien-Pazifik-CEO der Allianz Real Estate. “Dies ist nach dem Duo Tower in Singapur die zweite Investition, bei der Allianz Real Estate der gemeinsame Asset Manager ist. Im Laufe des letzten Jahres haben wir unser Team durch die Einstellung mehrerer China-Experten erweitert, so dass wir unser wachsendes Buch an chinesischen Assets direkt verwalten können.”

“D&J China freut sich sehr, diese strategische Partnerschaft mit Allianz und Alpha Investment Partners einzugehen. Wir sind sehr stolz auf das Ronsin Technology Center, das sich zu einem der wichtigsten Vermögenswerte im Teilmarkt Wangjing entwickelt hat. Diese Partnerschaft ist eine bemerkenswerte Bestätigung für die Qualität und den Wert unseres Immobilienvermögens, unseres bewährten Geschäftsmodells und unserer starken Asset-Management-Kapazitäten”, sagt Herr Sun Dong Ping, Chief Executive Officer von D&J China. “Wir freuen uns auf eine erfolgreiche Partnerschaft in den kommenden Jahren und den weiteren Ausbau von D&J China zu einem erstklassigen integrierten Immobilien- und Dienstleistungsunternehmen in China.”

Dies ist die zweite direkte Büroakquisition der Allianz in Peking. Im Jahr 2018 erwarb die Allianz eine 98%ige Beteiligung an ZLink, einem Büroobjekt der Klasse A in Zhongguancun.

 

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Fabian John wird neuer Chief Operating Officer (COO) der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe

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Fabian John wurde mit Wirkung zum 8. September 2019 zum Chief Operating Officer (COO) der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe berufen.

 

In der ZBI Fondsmanagement AG wird John künftig das Immobilienmanagement und das Controlling der offenen AIF verantworten. John ergänzt das Vorstandsteam der Kapitalverwaltungsgesellschaft um Dirk Meißner (Vorsitzender, Fondsmanagement), Michiko Schöller (Risikomanagement) und Christian Reißing (Projektentwicklung).

„Wir freuen uns, mit Fabian John einen kompetenten, transaktionserfahrenen und führungsstarken Kollegen gewonnen zu haben, der die Weiterentwicklung der ZBI Gruppe tatkräftig mit voranbringen wird“ sagt Jörg Kotzenbauer, CEO der ZBI Gruppe und Aufsichtsratsvorsitzender der ZBI Fondsmanagement AG.

Neben der Verantwortung für die operativen Gesellschaften zur Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zählt die Leitung der operativen Integration der im Juli 2019 durch die ZBI übernommenen BGP Gruppe zu seinen Hauptaufgaben. John trat im April 2018 in die BGP Gruppe ein und war dort bislang als Chief Financial Officer (CFO) tätig. In dieser Funktion war er entscheidend an dem Verkauf des Unternehmens an ZBI beteiligt, einer der größten Transaktionen für Wohnimmobilien in Deutschland der vergangenen Jahre.

Der 39-jährige verfügt aus Tätigkeiten im Investment Banking und verschiedenen Führungspositionen bei der IVG Immobilen AG über mehr als zehn Jahre Erfahrung im Bereich Immobilien und Finanzen. Vor seinem Wechsel zur BGP Gruppe war John Finanzvorstand (CFO) der Officefirst Immobilien AG und als solcher maßgeblich in deren Veräußerung im Jahr 2017 involviert.

John ist Diplom Kaufmann der Universität zu Köln und hält einen Master in International Management (CEMS MIM) der HEC Paris und Haskayne School of Business in Calgary, Kanada. Zudem war er in der Vergangenheit wiederholt an der Universität Regensburg als Dozent zu den Themen Immobilien und Finanzen tätig.

 

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ZBI Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, Tel: 09131 48009-1201, Fax: 09131 48009-1200, www.zbi-ag.de

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KGAL kauft Immobilie „Kontor II“ in Leipzig

Graphisches Viertel bietet Wertsteigerungspotenzial

 

Die KGAL, ein führender unabhängiger Investment- und Asset-Manager, hat den dritten Bürokomplex in Leipzig erworben. Kontor II liegt im Graphischen Viertel und wurde für einen europaweit engagierten Immobilien-Spezial-AIF gekauft.

“Leipzig wächst und verjüngt sich, sodass die Aussichten für gewerbliche Immobilien sehr positiv sind“, erklärt André Zücker, Geschäftsführer Immobilien der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG. Kontor II zeichne sich zudem durch sehr namhafte Mieter und langfristig laufende Verträge aus. Zücker: „Leipzig ist für die KGAL ein wichtiger Standort, den wir ausbauen werden.“

Kontor II ist ein achtgeschossiges Bürogebäude mit einer Fläche von rund 16.800 Quadratmetern. Es wurde 1996 gebaut und 2007 modernisiert. Es besteht aus einem Alt- und einem Neubau, das im Stahlskelettbau hergestellt und mit Glaselementen wie auch Klinker gestaltet ist. Zu den Mietern zählen Versicherungen sowie Finanzdienstleister, die langfristige Verträge abgeschlossen haben. Kontor II ist Teil eines Stadtquartiers, das sehr attraktiv und vielseitig ist. In der Nachbarschaft sind wissenschaftliche Institute, das Universitätsklinikum Leipzig wie auch Museen, Restaurants und Einzelhandelsgeschäfte. Das Bürogebäude ist sehr gut an den Öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Zudem liegt es an einer zentralen Verkehrsachse.

Leipzig gilt unter den deutschen Großstädten als die am stärksten wachsende Stadt. Das belegen steigende Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen. Die Stadt hat sich auch als Messe-, Einkaufs- und Handelsmetropole etabliert. Zudem sind dort zahlreiche Behörden sowie namhafte Konzerne vertreten. Die KGAL hatte im vergangenen Jahr als erste Büroimmobilie in Leipzig das “Stadtfenster” direkt gegenüber der Thomaskirche gekauft. Das Gebäude hat 22.300 Quadratmeter Mietfläche.

Verkäufer der Büroimmobilie ist ein Immobilienspezialfonds, der von der DIC Asset AG gemanagt wird.

 

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KGAL GmbH & Co. KG, Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald, Tel: +49 89 64143-0, Fax: +49 89 64143-150, www.kgal.de

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Savills IM Dynamic Cities Index: München verbessert sich um einen Platz auf Rang 6

3. Studie zur Zukunftsfähigkeit europäischer Städte und dem dadurch langfristig besten Potenzial für erfolgreiche Gewerbeimmobilien-Investments

 

Im aktuellen Savills IM Dynamic Cities Index des internationalen Immobilien-Investmentmanagers Savills Investment Management (Savills IM) belegen London, Paris, Cambridge, Berlin und Amsterdam die Top 5 der dynamischsten Städte in Europa. Im Vergleich zum Vorjahr konnte sich München um einen Platz verbessern und befindet sich nun auf dem sechsten Rang. In der Unterkategorie Vernetzung erzielte München sogar den vierten Platz. Diese Wertung honoriert die Mobilitätsmöglichkeiten innerhalb der Stadt, wozu neben guten Verkehrsanbindungen und Fußgängerfreundlichkeit auch die Mobilfunk- und Breitbandabdeckung gehören.

Auch andere europäische Länder zeigen ein positives Bild: Barcelona auf Rang 14 und Madrid auf Platz 20 unterstreichen die deutlich verbesserten Fundamentaldaten in Spanien nach dem Ende der Wirtschaftskrise. Auch Skandinavien entwickelt sich weiterhin überaus positiv. Alle nordischen Hauptstädte sind innerhalb der Top 30 vertreten.

Der Dynamic Cities Index listet die europäischen Städte und Stadtregionen mit dem langfristig besten Potenzial für erfolgreiche Investments in Gewerbeimmobilien. Er bildet das Gesamtergebnis aus Analysen der sechs separat gemessenen Kategorien Innovation, Inspiration, Inklusion, Vernetzung, Investment und Infrastruktur ab. Den dynamischsten Städten gelingt es, erfolgreich Talente anzuziehen und diese zu binden sowie Innovationen voranzutreiben. Dies fördert das Wohlstands- und Bevölkerungswachstum einer Stadt und bildet die Grundlage für florierende Gewerbeimmobilienmärkte. Das Beschäftigtenwachstum wirkt sich positiv auf den Bürosektor aus, die Steigerung des Wohlstands kommt dem Einzelhandel zugute, und der wachsende E-Commerce kurbelt die Nachfrage nach städtischer Logistik und Lagerflächen weiter an.

Eine langfristige Stadtentwicklung entscheidet über die Positionierung von Städten in der Zukunft. Zwischen 1998 und 2018 erzielten die zehn dynamischsten Städte ein BIP-Wachstum von 70 Prozent. Das Wachstum der 28 EU-Staaten lag demgegenüber bei nur 39 Prozent. Insbesondere in den letzten zehn Jahren ist die Schere des BIP-Wachstums deutlich auseinandergegangen. Laut Oxford Economics stieg zudem das Beschäftigungsniveau in den Top 10 im selben Zeitraum um 31 Prozent, gegenüber 15 Prozent im EU-Durchschnitt. Dies verdeutlicht: Den besonders zukunftsfähig aufgestellten Städten gelingt es mittel- bis langfristig, weniger fortschrittliche Städte und Regionen regelrecht abzuhängen.

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Europa bei Savills Investment Management, kommentiert:

“Die Attraktivität einer Stadt für langfristig angelegte Immobilieninvestments wird stark davon bestimmt, ob sie ein inspirierendes Umfeld schafft, in dem Menschen arbeiten und leben möchten. Angesichts des anhaltenden strukturellen Wandels durch disruptive Technologien, die alternde Bevölkerung, Urbanisierung und ökologische Herausforderungen müssen Immobilieninvestoren Standorte identifizieren, die sich als widerstandsfähig gegen vielfältige Veränderungen erweisen. Unser Dynamic Cities Index liefert einen Ausgangspunkt für die Mikroanalyse von Standorten bei Investitionsentscheidungen.

München hat frühzeitig auf Zukunftsthemen wie Digitalisierung und Umwelttechnik gesetzt und so neben den bereits etablierten Industriefeldern wie Automotive sowie Luft- und Raumfahrt zusätzliche Standbeine geschaffen. Damit konnte sich die Isarmetropole in großen Teilen von zyklischen Entwicklungen unabhängig machen und das Wachstum auf ein sicheres Fundament stellen. Aufgrund seiner außergewöhnlich attraktiven Lage ist München ein beliebter Wohnort. Die Wirtschaftskraft und die hohe Lebensqualität der bayerischen Landeshauptstadt führen seit Jahren zu einem Nachfrageüberhang bei Gewerbe- und Wohnimmobilien.“

München hat sich in den letzten Jahren dank zahlreicher Neugründungen zum digitalen Insurtech Hub München (ITHM) weiterentwickelt und stellt so einen fachlichen Gegenpol zum Fintech-Hub Berlin dar. Aufgabe des ITHM ist es unter anderem, den Wissenstransfer zwischen Insurtechs, Versicherungen und Großkonzernen in der Isarmetropole zu fördern. Laut eigenen Angaben strebt das ITHM an, bis 2024 zum wichtigsten seiner Art in ganz Europa zu werden.

Frankfurt verbessert sich um einen Platz auf Platz 16

Im Vergleich zum Vorjahr konnte Frankfurt um einen Platz nach oben klettern In der Unterkategorie Vernetzung erreichte die Main-Metropole sogar den sechsten Platz. Diese Wertung honoriert die Mobilitätsmöglichkeiten innerhalb der Stadt, wozu neben guten Verkehrsanbindungen und Fußgängerfreundlichkeit auch die Mobilfunk- und Breitbandabdeckung gehören.

Frankfurt als einer der wichtigsten Finanzplätze Europas zieht weiter Unternehmen und Talente an. Nach Angaben der Standortinitiative Frankfurt Main Finance (FMF) e.V. haben inzwischen 248 Banken und Kreditinstitute ihren Sitz in Frankfurt, 196 davon sind Niederlassungen ausländischer Banken. Auch die zentrale Lage Frankfurts in Europa und die gute Anbindung des stadtnahen Großflughafen an das Schienen- und Straßennetz tragen dazu bei, dass immer mehr ausländische Unternehmen ihren Deutschland- oder Europasitz in Frankfurt haben und dabei weiter zum Wachstum beitragen.

Der Dynamic Cities Index listet die europäischen Städte und Stadtregionen mit dem langfristig besten Potenzial für erfolgreiche Investments in Gewerbeimmobilien. Er bildet das Gesamtergebnis aus Analysen der sechs separat gemessenen Kategorien Innovation, Inspiration, Inklusion, Vernetzung, Investment und Infrastruktur ab. Den dynamischsten Städten gelingt es, erfolgreich Talente anzuziehen und diese zu binden sowie Innovationen voranzutreiben. Dies fördert das Wohlstands- und Bevölkerungswachstum einer Stadt und bildet die Grundlage für florierende Gewerbeimmobilienmärkte. Das Beschäftigtenwachstum wirkt sich positiv auf den Bürosektor aus, die Steigerung des Wohlstands kommt dem Einzelhandel zugute, und der wachsende E-Commerce kurbelt die Nachfrage nach städtischer Logistik und Lagerflächen weiter an.

Eine langfristige Stadtentwicklung entscheidet über die Positionierung von Städten in der Zukunft. Zwischen 1998 und 2018 erzielten die zehn dynamischsten Städte ein BIP-Wachstum von 70 Prozent. Das Wachstum der 28 EU-Staaten lag demgegenüber bei nur 39 Prozent. Insbesondere in den letzten zehn Jahren ist die Schere des BIP-Wachstums deutlich auseinandergegangen. Laut Oxford Economics stieg zudem das Beschäftigungsniveau in den Top 10 im selben Zeitraum um 31 Prozent, gegenüber 15 Prozent im EU-Durchschnitt. Dies verdeutlicht: Den besonders zukunftsfähig aufgestellten Städten gelingt es mittel- bis langfristig, weniger fortschrittliche Städte und Regionen regelrecht abzuhängen.

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Europa bei Savills Investment Management, kommentiert:

“Die Attraktivität einer Stadt für langfristig angelegte Immobilieninvestments wird stark davon bestimmt, ob sie ein inspirierendes Umfeld schafft, in dem Menschen arbeiten und leben möchten. Angesichts des anhaltenden strukturellen Wandels durch disruptive Technologien, die alternde Bevölkerung, Urbanisierung und ökologische Herausforderungen müssen Immobilieninvestoren Standorte identifizieren, die sich als widerstandsfähig gegen vielfältige Veränderungen erweisen. Unser Dynamic Cities Index liefert einen Ausgangspunkt für die Mikroanalyse von Standorten bei Investitionsentscheidungen.

Frankfurt ist eine der am besten international aufgestellten Metropolen Europas und Wohnort von mehr als 200.000 Personen aus allen Ländern der Welt, darunter mehr als 20.000 Studenten an Hochschulen des Rhein-Main-Gebiets. Ausländische Unternehmen, die sich hier niederlassen, haben nur wenig Mühe, qualifiziertes mehrsprachiges Personal zu rekrutieren. Dies hängt auch mit der hervorragenden Verkehrsinfrastruktur im Rhein-Main-Gebiet zusammen: Mit einer Vielzahl an Verkehrsträgern und dem internationalen Flughafen bietet das Rhein-Main-Gebiet sehr gute und überdurchschnittliche Möglichkeiten für Pendler. Frankfurts Abschneiden in der Kategorie Interconnection fällt mit Rang 6 dementsprechend sehr gut aus.“

Hubertus Väth, Geschäftsführer von Frankfurt Main Finance (FMF) e.V., kommentiert:

„Der traditionsreiche Börsenstandort Frankfurt verfügt als einer der wenigen Europäischen Städte über die nötige Infrastruktur, um den führenden globalen Finanzstandorten auf Augenhöhe zu begegnen. Europäische Finanzregulierungsbehörden wie die ESRB oder die EIOPA haben ebenso in Frankfurt ihren Sitz wie die EZB. Dabei werden auch Zukunftsthemen wie das Eurex Clearing etabliert, die Frankfurt zum Clearing-Zentrum für 200 Mitglieder aus 19 Ländern machen.“

Berlin ist dynamischste Stadt Deutschlands

Die bestplatzierte deutsche Stadt Berlin (4) konnte im Vergleich zum vergangenen Jahr einen Platz nach oben klettern. In der Unterkategorie Vernetzung erzielte Berlin nach London und Paris sogar den dritten Platz.

Auch andere europäische Länder zeigen ein positives Bild: Barcelona auf Rang 14 und Madrid auf Platz 20 unterstreichen die deutlich verbesserten Fundamentaldaten in Spanien nach dem Ende der Wirtschaftskrise. Auch Skandinavien entwickelt sich weiterhin überaus positiv. Alle nordischen Hauptstädte sind innerhalb der Top 30 vertreten.

Der Dynamic Cities Index listet die europäischen Städte und Stadtregionen mit dem langfristig besten Potenzial für erfolgreiche Investments in Gewerbeimmobilien. Er bildet das Gesamtergebnis aus Analysen der sechs separat gemessenen Kategorien Innovation, Inspiration, Inklusion, Vernetzung, Investment und Infrastruktur ab. Den dynamischsten Städten gelingt es, erfolgreich Talente anzuziehen und diese zu binden sowie Innovationen voranzutreiben. Dies fördert das Wohlstands- und Bevölkerungswachstum einer Stadt und bildet die Grundlage für florierende Gewerbeimmobilienmärkte. Das Beschäftigtenwachstum wirkt sich positiv auf den Bürosektor aus, die Steigerung des Wohlstands kommt dem Einzelhandel zugute, und der wachsende E-Commerce kurbelt die Nachfrage nach städtischer Logistik und Lagerflächen weiter an.

Eine langfristige Stadtentwicklung entscheidet über die Positionierung von Städten in der Zukunft. Zwischen 1998 und 2018 erzielten die zehn dynamischsten Städte ein BIP-Wachstum von 70 Prozent. Das Wachstum der 28 EU-Staaten lag demgegenüber bei nur 39 Prozent. Insbesondere in den letzten zehn Jahren ist die Schere des BIP-Wachstums deutlich auseinandergegangen. Laut Oxford Economics stieg zudem das Beschäftigungsniveau in den Top 10 im selben Zeitraum um 31 Prozent, gegenüber 15 Prozent im EU-Durchschnitt. Dies verdeutlicht: Den besonders zukunftsfähig aufgestellten Städten gelingt es mittel- bis langfristig, weniger fortschrittliche Städte und Regionen regelrecht abzuhängen.

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Europa bei Savills Investment Management, kommentiert:

“Die Attraktivität einer Stadt für langfristig angelegte Immobilieninvestments wird stark davon bestimmt, ob sie ein inspirierendes Umfeld schafft, in dem Menschen arbeiten und leben möchten. Angesichts des anhaltenden strukturellen Wandels durch disruptive Technologien, die alternde Bevölkerung, Urbanisierung und ökologische Herausforderungen müssen Immobilieninvestoren Standorte identifizieren, die sich als widerstandsfähig gegen vielfältige Veränderungen erweisen. Unser Dynamic Cities Index liefert einen Ausgangspunkt für die Mikroanalyse von Standorten bei Investitionsentscheidungen.

Berlin kann mit vielen Trümpfen punkten. So besticht die Spreemetropole nicht nur durch eine hohe Dichte an Parks und Cafés, sondern auch durch eine äußerst lebendige Kunst- und Kulturszene. Die in Berlin besonders gelebte Offenheit und Toleranz zieht Künstler und Wissenschaftler aus der ganzen Welt an. Die Stadt bietet als Folge dessen ein hervorragendes Umfeld für Firmen aus dem Tech-Sektor, aber auch etablierten Branchen, zur Gewinnung von Talenten und Fachkräften. Davon hat der Gewerbeimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark profitiert, und wir gehen davon aus, dass er sich weiter positiv entwickelt.“

Im Vergleich zu anderen europäischen Städten ist Berlin weiterhin relativ günstig. Dies könnte einer der Gründe dafür sein, dass die Stadt unter den 130 analysierten europäischen Städten die dritthöchste Zahl von Start-ups aufweist. Dies spiegelt sich neben dem hohen Anteil an Tech-Gründungen und der hohen Zahl von Patentanmeldungen auch in der sehr guten Platzierung in der Kategorie Innovation wider.

Die Faktoren, die Berlin zu einem inspirierenden Ort zum Arbeiten und Leben machen, sind auch die Grundlage für viele Investitionsentscheidungen. So hat die Siemens AG beschlossen, bis zu 600 Millionen Euro in das Projekt Siemensstadt 2.0 zu investieren, das bis etwa 2030 ein 70 Hektar großes Industriegebiet aus dem 19. Jahrhundert in einen zukunftsfähigen, multifunktionalen Stadtteil verwandeln soll. Ein weiteres Beispiel ist der 5,5 Hektar große EUREF-Campus als Sitz von Unternehmen aus den Bereichen Energie, Nachhaltigkeit und Mobilität, der nicht nur mit intelligenten Gebäuden, sondern auch mit einer ästhetisch ansprechenden Architektur und einer Vielzahl von kreativitätsfördernden Begegnungsräumen Fachleute aus Forschung und Wissenschaft anziehen soll.

 

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Paris, München und Kopenhagen stehen an der Spitze des europäischen Büromarktrankings der Allianz Real Estate

Paris, München und Kopenhagen – diese drei Städte stehen an der Spitze der Studie „Cities That Work 2019“, mit der Allianz Real Estate die drei besten Städte Europas für Investitionen für Core-Immobilien im Bereich Office wählte.

 

Die Studie, die 34 Tier-1-Städte in Europa untersucht und auf das erstmals erstellte Ranking aus dem vergangenen Jahr 2018 aufbaut, zählt Dublin, Paris und München zu den Top 3 im Bereich Value Add.

Spitzenreiter Paris, das im vergangenen Jahr noch hinter München an zweiter Stelle lag, hat sich zu einem der liquidesten Büromärkte Europas entwickelt und verzeichnete im Jahr 2018 das zweithöchste durchschnittliche Investitionsvolumen der vergangenen zehn Jahre. Gleichzeitig erreichte die Leerstandsrate in den innerstädtischen Geschäftsvierteln am Ende des zweiten Quartals 2019 mit 1,8 Prozent das niedrigste Niveau seit dem Jahr 2001.

Nummer 1 im Bereich „Value Add“ ist in der diesjährigen Studie Dublin. Die Büro-Renditeprämie in der irischen Hauptstadt gegenüber Staatsanleihen ist aufgrund der Flächennachfrage absolut gesehen zu einer der attraktivsten in Europa geworden; ihr Kapitalwert liegt rund 6% unter ihrem bisherigen Höchststand, während der europäische Durchschnitt 46% beträgt.

München bleibt die bestplatzierteste deutsche Stadt. Angesichts der allgemeinen Versorgungsengpässe aufgrund der hohen städtischen Dichte und der regulatorischen Einschränkungen hat München nächsten fünf Jahren die höchste prognostizierte reale Mietwachstumsrate.

London ist trotz Brexit in diesem Jahr bei den Core Investments im Ranking gestiegen. Aufgrund seiner bedeutenden Konzentration an internationalen Talenten und der Fülle an Kapital, Acceleratoren, einer Vielzahl von Branchentreffs sowie staatlicher Unterstützung hat sich London zu Europas Tech-Hub entwickelt und konnte im Jahr 2018 so viel Risikokapitalinvestitionen allokieren wie keine andere Stadt.

“Unsere Studie „Cities That Work“ fußt weitgehend auf dem gleichen Research, mit dem wir auch Investitionsentscheidungen treffen”, sagt François Trausch, CEO der Allianz Real Estate. “Wir sind daher überzeugt, dass sie aktuell die profundeste Analyse der Investitionsaussichten für den Bürosektor des Kontinents darstellt. Der Sektor bietet Investoren nach wie vor einen signifikanten und nachhaltigen Wert und bleibt die tragende Säule des europäischen Portfolios der Allianz Real Estate. Unsere Investitionen in diesem Sektor beliefen sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2019 auf 1,8 Milliarden Euro und wir werden hier auch in Zukunft sehr aktiv bleiben.”

Olivier Téran, Chief Investment Officer der Allianz Real Estate, sagt: “Wir behalten das makroökonomische und geopolitische Umfeld sowohl in Europa als auch weltweit ständig im Auge. Aber es ist klar, dass sowohl in den Bereichen Core als auch Value Add in den etablierten Großstädten wie Paris, London und Berlin sowie in Städten wie Kopenhagen hervorragende Chancen bestehen. Wir kaufen unsere Assets immer im Bewusstsein, dass die Konjunktur im Zeitverlauf regelmäßig steigt und fällt – ein Grund, warum wir unverändert höchsten Wert auf Investitionen in Prime Assets und auf die Zusammenarbeit mit erstklassigen Partnern und Stakeholdern legen.”

Bei der Berechnung der diesjährigen „Cities That Work Rankings“(1) hat das Research-Team der Allianz Real Estate 36 verschiedene Indikatoren herangezogen, aufgeteilt in 23 strukturelle und 13 taktische Indikatoren. Dazu gehören etwa die Volatilität der Mieten in den vergangenen 15 Jahren, die Spitzenmiete in Prozent des letzten Höchststands, das reale BIP-Wachstum (10-Jahres-Prognose) und die Spitzenrendite.

Eine bedeutende Rolle spielte erneut die Frage, wie Technologie-orientiert, vernetzt und unternehmerisch eine Stadt ist. Dazu zählen Punkte wie etwa der sogenannte digital footprint, die Qualität der Verkehrs- und Handelsinfrastruktur, die Anzahl der Universitäten. die zu den europäischen Top 200 des „Times Higher Education“-Rankings zählen, die Anzahl der Start-ups und das Volumen der Risikokapitalfinanzierung.

 

1) Aus einem Anlageuniversum von 60 europäischen Städten mit einer Bevölkerung von mehr als 500.000 Einwohnern wurde eine Auswahlliste von 34 Städten nach einer Reihe von Auswahlkriterien ausgewählt. Der Index wurde aus Daten in neun Dimensionen erstellt, die 36 proprietäre und externe Indikatoren enthielten, die zur Generierung struktureller und taktischer Ergebnisse für jede Stadt verwendet wurden. Um zwischen Core- und Value-Add-Investment-Rankings zu unterscheiden, wurde die Gewichtung dieser beiden Scores angepasst, indem ein ausgewogener Ansatz für das Core-Ranking und eine taktische Auswahl für das Value-Add-Ranking gewählt wurde.

 

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Preise für Eigentumswohnungen im Stuttgarter Speckgürtel stärker gestiegen als in der Stadt

Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Stuttgart um 17 Prozent gestiegen

 

Die Preise für Eigentumswohnungen im Stuttgarter Speckgürtel sind in den letzten zwei Jahren verhältnismäßig schneller gestiegen als in der schwäbischen Landeshauptstadt selbst. Vor allem in der Gemeinde Möglingen im Speckgürtel haben sich die Preise in den letzten zwei Jahren um satte 25 Prozent gesteigert. Das durchschnittliche Wachstum der Quadratmeterpreise für Wohnungen in Stuttgart selbst lag dagegen bei 17 Prozent. Das ergab eine aktuelle Auswertung des Homeday-Preisatlas.*

“Die Quadratmeterpreise im Stuttgarter Speckgürtel liegen zwar noch unter denen in der Stadt, haben aber in den letzten zwei Jahren rasant angezogen,” so Steffen Wicker, Geschäftsführer des bundesweit und auch in der Region Stuttgart tätigen Maklerunternehmens Homeday. “Diese Entwicklung zeigt deutlich, dass eine Immobilie in der Stadt für viele Menschen nicht mehr erschwinglich ist.”

Möglingen mit höchstem Wachstum und günstigsten Quadratmeterpreisen

Vor allem in der Gemeinde Möglingen, die etwas mehr als 11.000 Einwohner zählt, haben sich die Preise mit einer Steigerung von 25 Prozent in den letzten zwei Jahren stark entwickelt. Mittlerweile erzielen Verkäufer einer Eigentumswohnung dort pro Quadratmeter Preise von durchschnittlich 3.200 Euro. Aber auch in Leinfelden-Echterdingen (22%), Ditzingen (20 %), Kornwestheim (20%), Filderstadt (20%) und Gerlingen (20%) sind die Quadratmeterpreise stark gestiegen. Gerlingen verzeichnet mit durchschnittlich 3.900 Euro die höchsten Quadratmeterpreise im Stuttgarter Speckgürtel, gefolgt von Leinfeld-Echterdingen mit 3.850 Euro und Fellbach mit 3.800 Euro.

Lediglich die Gemeinde Kernen im Remstal (16 %), die Kreisstadt Leonberg (16 %) und die Gemeinde Neuhausen auf den Fildern (13%) liegen unter dem Wachstum in Stuttgart. Mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 3.250 gehört die Gemeinde Leonberg zur günstigeren Preisklasse im Speckgürtel. Nur in dem sich rasant entwickelnden Möglingen bekommen Immobilienkäufer Wohnungen noch für durchschnittlich 3200 Euro pro Quadratmeter. Am teuersten im Stuttgarter Speckgürtel sind Eigentumswohnungen in der Stadt Gerlingen. Hier kostet der Quadratmeter im Schnitt bereits 3.900 Euro.

 

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Homeday GmbH, Prinzessinnenstraße 26, 10969 Berlin,Tel: +49 30 120 849 181, www.homeday.de

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DEUTSCHE FINANCE GROUP erhält institutionelles Mandat über USD 937 Mio. und erwirbt das Coca-Cola Gebäude in New York City

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Die Deutsche Finance Group hat als Investmentmanager in New York das bekannte Coca-Cola Gebäude erworben und in ein institutionelles Mandat der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) überführt.

 

Das Gebäude mit der Adresse 711 Fifth Avenue befindet sich inmitten des renommierten Plaza District und gilt als eine der Prime-Immobilien in New York City. “Das Gebäude hat durch langfristige Mietverträge eine attraktive cash on cash Verzinsung, daneben wurden bereits erste Ansätze für value-add Potential bei den Retailflächen und den oberen Büroflächen entwickelt”, so Rainer Komenda, Abteilungsleiter Immobilien Investment Management der BVK in München.

“In den letzten 12 Monaten haben wir 6 Transaktionen erfolgreich in den USA durchgeführt, über den gemeinsamen Erwerb des Coca-Cola Gebäudes sind wir sehr stolz und bedanken uns bei der BVK für das uns entgegengebrachte Vertrauen.”, so Dr. Sven Neubauer Co-Founder und Chief Investment Officer der Deutsche Finance Group.

Deutsche Finance Group ist eine internationale Investmentgesellschaft und bietet Investoren Zugang zu institutionellen Märkten und exklusiven Investments in den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur. Deutsche Finance Group verwaltet 5 Mrd. Euro Assets under Management.

Als größte öffentlich-rechtliche Versorgungsgruppe Deutschlands ist die Bayerische Versorgungskammer ein Dienstleistungs- und Kompetenzzentrum für berufsständische und kommunale Altersversorgung. Sie führt die Geschäfte von zwölf rechtlich selbständigen berufsständischen und kommunalen Altersversorgungseinrichtungen mit insgesamt knapp 2,3 Mio. Versicherten und Versorgungsempfängern, ca. 4,8 Mrd. EUR jährlichen Beitrags- und Umlageeinnahmen und ca. 3,4 Mrd. EUR jährlichen Rentenzahlungen. Sie managt für alle Einrichtungen zusammen ein Kapitalanlagevolumen von derzeit ca. 77 Mrd. EUR (Buchwert). Die Bayerische Versorgungskammer beschäftigt über 1.300 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist seit 2010 Unterzeichner der Charta der Vielfalt, seit 2011 Unterzeichner der UN-Prinzipien für verantwortungsvolles Investment (PRI) und seit Februar 2017 Unterzeichner des Memorandums für Frauen in Führung. ist eine internationale Investmentgesellschaft und bietet Investoren Zugang zu institutionellen Märkten und exklusiven Investments in den Bereichen Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur. Deutsche Finance Group verwaltet 5 Mrd. Euro Assets under Management.

 

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Allianz Real Estate erreicht mit 67,1 Milliarden Euro AUM neuen Rekord und setzt Ziel für 2024 auf 100 Milliarden Euro

Die Allianz Real Estate, der Immobilieninvestment- und Asset-Manager der Allianz Gruppe, verzeichnete per Ende Juni 2019 Assets under Management (AUM) von 67,1 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 3,6 Milliarden Euro seit Jahresbeginn entspricht.

 

Das Wachstum ist auf die kontinuierliche Expansion in Europa, den USA und im asiatisch-pazifischen Raum sowie die Diversifizierung nach Anlagearten, Sektoren und Anlagestilen zurückzuführen.

François Trausch, CEO von Allianz Real Estate, sagt: „Die vielseitigen Ansprüche unserer Kunden versetzen uns in die Lage, unser Angebot Jahr für Jahr um neue Strategien zu erweitern. Unser Wachstum in der ersten Jahreshälfte 2019 unterstreicht diesen Ansatz, da wir neben unserer erfolgreichen Arbeit im Kerngeschäftsfeld Office erhebliche Investitionen beispielsweise in die Logistik tätigten und unsere Investitionen im Bereich Value Add erhöhten. Hier sehen wir gute Wertsteigerungsmöglichkeiten, insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung von hochwertig technisierten, nachhaltigen Gebäuden. So haben wir kürzlich Transaktionen mit dem Projektentwickler EDGE Technologies in Hamburg und Berlin sowie die Sanierung unseres Corso Italia 23 in Mailand angekündigt, die Maßstäbe für intelligente Bürogebäude setzen. Die Transaktion in Berlin war darüber hinaus unser erster Third-Party-Equity-Deal. Wir gehen davon aus, dass wir auf unserem Weg, bis zum Jahr 2024 AUM von 100 Milliarden Euro zu erreichen, auch künftig ähnliche Equity-Deals mit Drittinvestoren abschließen werden.“

Weiteres Wachstum der Equity Investments

Die Equity Investments stiegen seit Jahresbeginn 2019 von 44,2 Milliarden auf 48,2 Milliarden Euro, was einer Steigerung von 9,1 Prozent entspricht. In allen drei Zielregionen des Konzerns, also Europa, den USA und im asiatisch-pazifischen Raum, war ein starkes Wachstum zu verzeichnen. Während Asien in den vergangenen sechs Monaten das stärkste relative Wachstum verzeichnete mit einem Anstieg um 20 Prozent auf 3,6 Milliarden Euro, erhöhten sich die Anlagen in den USA um 14 Prozent auf 5,7 Milliarden Euro und in Europa um 7,4 Prozent auf 37,8 Milliarden Euro.

Zu den wichtigsten im ersten Halbjahr verkündeten Transaktionen gehörte der Erwerb einer 49-prozentigen Beteiligung an einer Büroimmobilie in New Yorks legendärem Bürogebäude „30 Hudson Yards“ für 342 Millionen Euro und die Akquisition des herausragenden Büro- und Einzelhandelsobjekts „Castellana 200“ mit gemischter Nutzung im Zentrum von Madrid für 250 Millionen Euro. Im August schließlich erfolgte die Ankündigung eines Joint Venture mit Gaw Capital zum Erwerb der Gebäude „Duo Tower“ und „Duo Galleria“ in Singapur.

“Während der weltweite Büromarkt nach wie vor unseren größten Investitionsbereich darstellt, haben wir für das Jahr 2019 auch eine Reihe von Transaktionen im Logistik-Sektor angekündigt, da sich die globale Nachfrage nach hochwertigen Logistik-Assets intensiviert. Die Diversifikation spielt nach wie vor eine grundlegende Rolle in unserer Anlagestrategie, und zwar abhängig vom bestmöglichen Ergebnis im Sinne unserer Investoren und Stakeholder. Von diesem Ansatz, der uns einen weitgehenden Spielraum lässt, konnten wir weiterhin profitieren”, sagt Olivier Téran, CIO der Allianz Real Estate.

Zu den herausragenden Transaktionen im Bereich Logistik gehören unter anderem eine Partnerschaft mit AEW über 290 Millionen Euro für Investitionen in Logistik Asset in Großbritannien, eine Vereinbarung über 600 Millionen für Fonds, die von der globalen Investmentmanagement-Firma GLP verwaltet werden, um in High-Tech-Logistik-Assets in China und Japan zu investieren sowie ein paneuropäisches Joint Venture mit VGP in Höhe von 1,7 Milliarden Euro. Das Thema Diversifizierung stand auch bei der Ankündigung der erweiterten Partnerschaft mit dem Anbieter von Studentenwohnungen Scape im Vordergrund, um das Engagement im Bereich der Studentenwohnungen in Australien zu verstärken und bestehende Investitionen in den USA, Großbritannien und Deutschland zu erweitern.

Europa: drei herausragende Transaktionen

Der Bereich Finanzierung der Allianz Real Estate verzeichnete per Ende Juni ein Volumen von 18,9 Milliarden Euro. Das europäische Kreditportfolio der Allianz Real Estate belief sich Ende Juni 2019 auf 7,7 Milliarden Euro und 11,2 Milliarden Euro in den USA. Mitte Juni schloss Allianz Real Estate als alleiniger Kreditgeber mit der Refinanzierung der „Gropius Passagen“ in Berlin für 230 Millionen Euro einen Prime Real Estate Debt Deal in Deutschland ab und erhöhte damit seinen Kreditfonds auf 1,5 Milliarden Euro. Die Transaktion folgte im April weiteren erstklassigen europäischen Abschlüssen in Höhe von insgesamt 476 Millionen Euro, darunter die Finanzierung von „Southbank Central“ in London für 200 Millionen Euro für eine Tochtergesellschaft der Starwood Capital Group und die Refinanzierung von 164 Millionen Euro für das 22.000 Quadratmeter große Bürogebäude „92 Avenue de France“ in Paris. Der Mitte 2018 aufgelegte Luxemburger Debt Fund des Unternehmens, der die Nachfrage sowohl kleinerer Allianz Gesellschaften als auch externer Investoren nach Fremdfinanzierungsgeschäften stillen soll, startete im Sommer diesen Jahres die Vermarktung.

In den USA erreichte das Kreditgeschäft der Allianz Real Estate ein Volumen von 11,2 Milliarden Euro und konnte mehrere wichtige Transaktionen in den Bereichen Büro, Gewerbe und Industrie realisieren. Die wichtigste dabei war die gemeinsame mit der Investmentgesellschaft Barings erteilte Zusage über 282 Millionen Euro zur Finanzierung des Erwerbs des „650 Townsend“ Bürogebäudes in San Francisco. Allianz Real Estate finanzierte darüber hinaus die regionale Zentrale der US-Umweltschutzbehörde in Denver im Bundesstaat Colorado und die 298-Einheiten-Wohnanlage „Maeve Apartments“ in Stoneham, Massachusetts.

Um ihre globalen Wachstumsziele zu erreichen, baute die Allianz Real Estate ihre internationale Präsenz weiter aus. Es wurden mit London und Stockholm zwei neue Büros eröffnet und das Managementteam vergrößert. So kam Michael Cale als Co-Head of Debt Investments und Karen Horstmann als Head of Equity Acquisitions in den USA zu Allianz Real Estate, Kari Pitkin als Head of Business Development für Europa und Shripal Shah als Head of Debt Origination in London sowie Jenny Lindholm als Director Nordics in Stockholm. Zu den wichtigsten Ernennungen innerhalb des Asien-Pazifik-Teams gehören Chiang Wei Ng, Head of Asset Management, und Charles Kwak, Head of Transaction Services. Darüber hinaus stellte Allianz Real Estate allein im August und September weitere 25 Branchenexperten ein.

 

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publity verkauft St. Martin Tower in Frankfurt am Main aus eigenem Bestand

Closing der Transaktion noch in 2019 erwartet

 

Die   publity AG  (Scale,  ISIN DE0006972508),  ein  auf Büroimmobilien in  Deutschland fokussierter Investor und Asset  Manager,  hat einen Vertrag für den Verkauf des im eigenen Bestand befindlichen St. Martin Towers in Frankfurt am Main im Wege eines Share Deals notariell beurkundet. Käufer ist ein Joint Venture aus Barings für eine pan-europäische Core-Investitionsstrategie und der börsengelisteten Coreo AG mit 10,1 %. Barings Real Estate hat die Transaktion für ihren Investor durchgeführt und ist die deutsche lmmobilien-Plattform von Barings LLC, einem der weltweit größten Immobilien-Investment-Manager. Das Closing der Transaktion wird noch in 2019 erwartet. Über Details zum Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. publity realisiert somit bereits den zweiten profitablen Verkauf einer lmmobilie aus dem eigenen Portfolio.

publity hatte den St. Martin Tower mit einer vermietbaren Fläche von rund 26.000 Quadratmetern über ihre Tochtergesellschaft publity Investor GmbH im April 2019 für den eigenen lmmobilienbestand erworben. Der Bürokomplex ist mit bonitätsstarken Mietern nahezu vollständig vermietet und befindet sich in sehr guter Lage in der Frankfurter City West. Die lmmobilie besteht aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen, dem „Tower“ mit 18 Stockwerken und dem „Wing“ mit sieben Etagen. Zum Objekt gehören auch 397 PKW-Stellplätze.

Thomas Olek, CEO von publity, kommentiert: „Der Verkauf des St. Martin Towers untermauert unser funktionierendes und starkes Netzwerk und zeigt, dass wir in der Lage sind, Objekte günstig zu erwerben und mit einem flexiblen Transaktionsansatz zügig am Markt zu lukrativen Konditionen zu veräußern. Dass wir die lmmobilie an so einen renommierten Investor wie Barings verkaufen, spricht auch für die Qualität des Objekts und unser Know-how in der Standortwahl. Die Transaktion ist ein weiterer Meilenstein unserer erfolgreichen Geschäftsentwicklung, die Mittel aus dem Verkauf werden wir für neue lmmobilien-Ankäufe nutzen.“

Christoph Wittkop, Geschäftsführer und Country Head Germany von Barings, ergänzt: „Wir freuen uns sehr, dass wir dieses erstklassige Objekt in der City West durch eine Off-Market-Transaktion von publity erwerben konnten. Es ergänzt das vorhandene europäische Portfolio dieses Investors ideal. Wir sehen in dem 2016 fertiggestellten Objekt sowie in der Lage zudem weiteres Potenzial über die nächsten Jahre, welches wir heben möchten.“

Marin Marinov, CEO der Coreo AG: „Wir freuen uns, als Junior-Partner mit einem so bedeutenden Immobilieninvestor diese prominente Immobilie in der Frankfurter City West erwerben und gemeinsam weiterentwickeln zu können.“

publity wurde bei der Veräußerung der lmmobilie durch Simmons & Simmons LLP beraten. Barings wurde rechtlich von Ashurst und Linklaters beraten. Vermittelnd tätig war bei der Transaktion nai apollo aus Frankfurt.

Die Coreo AG wurde rechtlich von KUCERA beraten.

 

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publity AG, Bockenheimer Landstraße 2-4, 60306 Frankfurt am Main, Telefon: +49 69 77011529, www.publity.de

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CRE Outlook 2020: Branche im digitalen Wandel

Deloitte sieht für die Commercial Real Estate-Branche (CRE) trotz optimistischer Marktstimmung eine hohe Dringlichkeit, sich technologisch und konzeptionell für das bevorstehende Jahrzehnt zu wappnen.

 

Angesichts zunehmend anspruchsvoller Mieter, Investoren und Eigentümer sollten sich Immobilienunternehmen um außergewöhnliche Mieterfahrung bemühen und dabei intensiver digitale Technologien nutzen.

Diese nämlich intelligent, verantwortungsvoll und sicherheitsbewusst zu nutzen wird für CRE-Profis zum wettbewerbsentscheidenden Standard – ebenso wie die Generierung und Analyse von Daten und die Nutzung datengestützter KI-Anwendungen, um Entwicklungen, Risiken und Chancen noch früher und zuverlässiger zu erkennen. Immobilienunternehmen erwarten demnach steigenden Bedarf für digitale Aufrüstung und brauchen entsprechendes Personal, um Endnutzer und Mieter digital noch besser in den Fokus zu rücken.

Deloitte stellt seinen CRE Outlook sowie dessen Implikationen für das Immobiliengeschäft im Rahmen von Europas größter Immobilienmesse, der Expo Real (7. bis 9. Oktober 2019), in Vorträgen, Workshops und zahlreichen Einzelgesprächen vor. Neben den deutschen Deloitte-Mitarbeitern werden auch zahlreiche internationale Mitarbeiter und Gäste am Stand (Halle B2.101) erwartet.

“Immobilien nur als physischen Raum zu betrachten, gehört der Vergangenheit an”, sagt Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte. “Die Branche befindet sich an einem Wendepunkt: Mieter und die Erwartungen der Endnutzer entwickeln sich ständig in Bezug auf die Art und Weise, wie sie mit ihrer physischen Umgebung umgehen. Diese sich verändernden und steigenden Erwartungen erfordern, dass Unternehmen ihre Denkweise ändern und Immobilien als Service betrachten. Und es bedeutet, ein erweitertes und unvergessliches Erlebnis mit dem physischen Raum zu schaffen und über eine rein funktionale Nutzung hinauszudenken.”

Der CRE-Markt im digitalen Wandel

Die Befragung, Mitte dieses Jahres durchgeführt unter 750 CRE-Führungskräften, Eigentümern, Betreibern, Entwicklern, Brokern und Investoren aus Nord- und Südamerika, Europa und Asien-Pazifik, erfasst u.a. Geschäftserwartungen, Entscheidungen und Herausforderungen in Bezug auf Schlüsselthemen wie Mietererfahrung, Datennutzung, Cybersicherheit sowie Technologien wie ‘Internet of Things’ (IoT), Künstliche Intelligenz (KI) und Digital Reality (DR).

An der Maxime des Standorts als Hauptargument für Wert und Attraktivität einer Immobilie hat sich nichts geändert. Jedoch gilt es künftig mehr denn je die steigenden Anforderungen anspruchsvoller Nutzer und deren Präferenzen zu erkennen und zu befolgen, will man als CRE-Unternehmen das bevorstehende digitale Jahrzehnt erfolgreich durchschreiten. Mindestens ebenso wichtig ist es in diesem Zusammenhang für CRE-Unternehmen, ihre analytischen und vorausschauenden Fähigkeiten zu stärken, veränderte Mieteranforderungen schnell zu erkennen und die Dienstleistungen entsprechend anzupassen.

CRE-Organisationen sollten ihre Einstellung zum Mieter überprüfen und anpassen. Für die digitale Zukunft sieht die Untersuchung jene CRE-Unternehmen als erfolgversprechend, die ihr Geschäft auf “Location, Experience, Analytics” konzentrieren.

Der Mieter ist König, und digitale Kompetenz sichert die Zukunft Der CRE Outlook liefert eine ganze Reihe von wertvollen Belegen und Einsichten hinsichtlich der Ausrichtung und Dringlichkeit zukunftssichernder Maßnahmen für CRE-Unternehmen:

– Die meisten der Befragten bewerten die Mietererfahrung als oberste Priorität. Die digitale Mietererfahrung ist für die Mehrheit der Interviewten aber heute noch keine Kernkompetenz.

– Mieterpräferenzen ändern sich aufgrund der zunehmenden Urbanisierung und Globalisierung, der sich ändernden Anforderungen an die Arbeitskräfte, wie flexible Standorte und Arbeitsplätze, und dank technologischer Fortschritte wie KI und

IoT.

– CRE-Führungskräfte sehen bei der Optimierung der Mietererfahrung, bei betrieblicher Effizienz und Kostensenkung Vorteile von IoT- und KI-Technologien. KI helfe auch, Risiken und Chancen viel schneller zu erkennen, als es bisherige

Technologien und Prozesse können.

– Cybersicherheit und Datenschutz von Mietern werden zu obersten Prioritäten: Die CRE-Branche hat Zugriff auf eine Vielfalt an personenbezogenen Mieter- und Kundendaten, die vor Cyber-Bedrohungen geschützt werden müssen.

– Datenwissenschaftlern und -Analytikern gestallten den Immobilienmarkt von heute und morgen. Diese wichtigen Fähigkeiten und Fertigkeiten müssen innerhalb der CRE-Firmen verfügbar sein. Die Zusammenarbeit mit Proptechs sollte

CRE-Organisationen helfen, die Talentlücke kurzfristig zu schließen.

 

Fünf Kernthemen der CRE-Zukunft

Auf Basis dieser Einsichten formuliert Deloitte fünf Schlüsselthemen, die zugleich Bestandteil der Messekommunikation und Leitfaden für die Gespräche am Deloitte-Stand auf der Expo Real sind:

  1. Digitalisierung: Die Tür zur Personalisierung des Mietererlebnisses
  2. Wertsteigerung durch Datenerfassung: Generieren, Verwalten und Nutzen
  3. Digitale Realität: Neuerfahrung des Immobilien-Wertschöpfungsprozesses
  4. Cybersicherheit und Datenschutz: Voraussetzung für das erfolgreiche digitale Mietererlebnis
  5. Künstliche Intelligenz: Neue Kosten-, Qualitäts- und Sicherheitsstandards für Chancenmaximierung

 

Unter den Teilnehmern des CRE Outlook 2020 herrschen unterschiedliche Ansichten darüber, wie sich die CRE-Branche in den nächsten 18 Monaten entwickeln wird: 15 Prozent sind sehr optimistisch, 61 Prozent sind leicht optimistisch, 14 Prozent neutral und 10 Prozent eher pessimistisch. Das ist angesichts des aktuellen Abschwungs der globalen Wirtschaft nicht überraschend.

Noch herrscht eher Optimismus vor Regional sind die Befragten aus Asien am optimistischsten, gefolgt von den Befragten aus Nordamerika und Europa. Ein relativ höherer Anteil der Befragten aus Hongkong, Singapur, Japan und den Vereinigten Staaten ist sehr optimistisch, was die Entwicklung der Branche angeht. Im Gegensatz dazu sind die niederländischen und britischen Befragten pessimistischer hinsichtlich der Branchenentwicklung als der globale Durchschnitt.

“Früher hieß das Immobilien-Mantra ‘Lage, Lage, Lage’. Die Branche hat sich aber weiterentwickelt. Im nächsten Jahrzehnt werden die erfolgreichsten gewerblichen Immobilienunternehmen eher dem Mantra ‘Lage, Erfahrung, Analytik’ folgen. Seit fünf Jahren analysiert unsere Outlook-Serie die CRE-Landschaft und die Ökosystemeinflüsse. Unser Ausblick für 2019 hat die wachsende Präferenz institutioneller Investoren gegenüber Unternehmen hervorgehoben, die in Technologien investieren, um Gebäude zukunftsfähig zu machen. Wir haben auf sich verändernde Talentmodelle hingewiesen und auf die Notwendigkeit, Allianzen mit Proptechs zu schließen. Mit Blick auf 2020 ist es für CRE-Unternehmen dringend erforderlich, den Bedürfnissen von Mietern Vorrang einzuräumen und neue Technologie für die sich ändernden Kundenpräferenzen zu nutzen.”

 

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Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Rosenheimer Platz 4, 81669 München, Tel +49 89 29036 – 0, Fax +49 89 29036 – 8108, www.deloitte.de

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Sinkende Renditen in den Hotspots lassen Investoren über den Tellerrand blicken

Das Hamburger GEWOS Institut hat die Renditechancen und Risiken für Wohninvestments in allen 401 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten ermittelt.

 

Hintergrund ist die zunehmende Renditekompression in den wachstumsstarken Metropolregionen. Leergefegte Märkte und weiter steigende Einstandspreise veranlassen immer mehr Investoren, über den Tellerrand zu blicken und Regionen in den Fokus zu nehmen, die bislang nur lokal Beachtung fanden. Neben der Renditebetrachtung hat GEWOS auch die Risiken anhand eigener Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungsmarktprognosen und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen analysiert und bewertet. Die Ergebnisse zeigen, dass so manche totgeglaubte Stadt oder Region ein zweites Leben führt und für Investoren interessant sein kann. Andererseits zeigen die Prognosen aber auch, dass weite Teile des Landes keineswegs unter Wohnungsmangel leiden, sondern unter Einwohnerschwund und Alterung der Bevölkerung. Gerade die Regionen, in denen Ängste und Widerstände gegen Migration am stärksten sind, haben sie am nötigsten.

Betrachtet man die Bruttoanfangsrenditen, also das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten im deutschlandweiten Vergleich, zeigen gerade die Regionen die höchsten Renditen, in denen auch das Vermietungsrisiko am größten ist (siehe Karte). Dies sind weite Teile der neuen Bundesländer, aber auch Teile von Rheinland-Pfalz, das Saarland und andere strukturschwache Regionen des Landes. Aber gerade dort lohnt der genaue Blick, denn auch in potenziell nachfrageschwachen Regionen gibt es eine Nachfrage für zeitgemäß ausgestattete Wohnungen. In den neuen Bundesländern sind dies insbesondere Leuchttürme wie Rostock, Potsdam, Dresden, Leipzig und das Thüringer Dreieck mit den Städten Erfurt, Jena, Weimar und Umgebung. Im Frankfurter Raum bieten sich Chancen abseits der beliebten Taunusgemeinden. Ehemalige Industriestädte wie Hanau und Offenbach erleben einen Aufschwung. GEWOS hat die Risiken mit den Renditechancen abgewogen, ein Scoring für Wohninvestments erarbeitet und die Wohnungsmarktprofile (WIP) erstellt, die einen ersten fundierten Überblick aus neutraler Sicht ermöglichen, bevor vertiefende Analysen erfolgen. (www.wip-gewos.de).

 

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GEWOS GmbH, Drehbahn 7, 20354 Hamburg, Tel: 040 69712 219, www.gewos.de

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PwC-Studie: Trotz Rückgang – Ballungsräume und Top-Lagen in Innenstädten bleiben für Logistikimmobilien attraktiv

Logistiker investieren in die Top-A-Lagen der Innenstädte

 

Die Boom-Jahre für Logistikimmobilien sind scheinbar vorbei: In den kommenden fünf Jahren planen nur noch 44 Prozent der Logistikunternehmen Neubau-, Modernisierungs- und Anmietungsprojekte. Bei den Händlern und Konsumgüterherstellern sind es 60 Prozent – in beiden Branchen entspricht dies einem Rückgang von 15 Prozentpunkten. Zuwächse gegen den Trend gibt es bei Projekten in Ballungsräumen – und im Osten Deutschlands. Fahrverbote und Umweltauflagen stellen dabei für rund zwei Drittel der Unternehmen ein Investitionshindernis dar. Zu diesen Ergebnissen kommt eine Umfrage der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC), für die 100 Logistikdienstleister und 100 Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie befragt wurden.

Ballungszentren haben wachsende Priorität

Jedes dritte Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie plant metropolnahe Verteilzentren (plus 7 Prozentpunkte), während Logistiker verstärkt in die Top-A-Lagen in Zentrumsnähe investieren (plus 6 Prozentpunkte). Reine Lagerimmobilien im Innenstadtbereich sind besonders für Stückgutdienstleister relevant: 12 Prozent gaben an, bis 2024 in entsprechende Projekte für die innerstädtische Versorgung zu investieren. Standorte fernab der Ballungszentren sind in Zukunft jedoch für beide Branchen deutlich weniger gefragt (minus 13 Prozentpunkte).

Zuwächse im Osten – Verluste im Westen

An Attraktivität gewinnen Standorte im Osten Deutschlands. Deutlich mehr Logistiker, vor allem Kontraktlogistiker, planen dort neue Immobilienprojekte (Zuwachs um 13 Prozentpunkte). Im Gegenzug reduzieren sie ihr Engagement im Westen (minus 14 Prozentpunkte). Handel und Konsumgüterunternehmen sind in den gleichen Regionen präsent wie in den Vorjahren, insgesamt bleibt der Westen die stärkste Region.

“Vor allem Logistikdienstleister, die Mehrwertdienstleistungen für Industriekunden übernehmen, sehen für die Zukunft ein geringes Arbeitskräfteangebot und Fahrverbote als drängende Probleme für die Realisierung von Immobilienprojekten. Hinzu kommt der enorme Kostendruck in der Branche, somit sind günstigere Flächen im Osten eine Option. Das Konzept geht aber nur auf, wenn die Kunden dort vor Ort sind”, analysiert Ingo Bauer, Leiter des Bereichs Transport und Logistik bei PwC Deutschland die Immobiliensituation bei den Logistikern.

Fahrverbote als größtes Investitionshemmnis für Logistiker

Die größten Hürden, mit denen sich Logistikunternehmen beim Bau neuer Logistikimmobilien konfrontiert sehen, sind zunehmende Fahrverbote und Umweltauflagen (79 Prozent). Auf Rang zwei der Investitionshemmnisse rangieren die hohen Bau- und Finanzierungskosten, die 74 Prozent der Befragten als problematisch empfinden. 72 Prozent sehen das geringe Arbeitskräfteangebot als Hemmschuh. Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen sind lange Planungs- und Genehmigungsprozesse das größte Problemfeld (70 Prozent), gefolgt von hohen Grund- und Gewerbesteuern (68 Prozent) und einem geringen Arbeitskräfteangebot (64 Prozent).

Senkung der Energiekosten als Investitionsanreiz

Durch die zunehmende Automatisierung und den Einsatz von Elektrofahrzeugen steigt der Stromverbrauch in Lagerhallen und Verteilzentren. Einer der wichtigsten Treiber, in Logistikimmobilien zu investieren, ist folglich die Senkung der Energiekosten (42 Prozent), etwa durch die Modernisierung der Immobilien. Wichtiger ist nur die Vergrößerung der Flächen, die für 65 Prozent der Befragten die zentrale Motivation für eine Investition in Logistikimmobilien in den kommenden fünf Jahren darstellt.

“Logistikimmobilien der Handels- und Konsumgüterbranche müssen in Zukunft sehr viel flexibler nutzbar sein, damit die Multichannel-Strategien der Händler aufgehen. Kombinationen von Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen, die intelligente und kostengünstige Lösungen für die letzte Meile zum Kunden ermöglichen, sind deswegen Top-Themen der Branche”, sagt Dr. Christian Wulff, Leiter des Bereichs Handel und Konsumgüter bei PwC Deutschland.

Noch ein weiter Weg zur nachhaltigen City-Logistik

Im Hinblick auf die Trends der kommenden fünf bis zehn Jahre zeigen sich Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie aufgeschlossener für neue Ideen als Logistikdienstleister. Unter den Logistikunternehmen sieht nur jeweils rund ein Drittel die Bedeutung von Kapazitätserweiterungen für ihr Unternehmen als relevant an, etwa durch eine verdichtete Bebauung, mehrstöckige Lagerhallen, den Aufbau intelligenter Logistikimmobilien sowie die Möglichkeiten einer emissions- und geräuscharmen Nachtbelieferung. Sogenannte Micro- oder Mobile-Hubs haben für sie kaum eine Relevanz (7 bis 9 Prozent). Bei den Handels- und Konsumgüterunternehmen liegt dieser Anteil deutlich höher: Trends wie Verdichtung und der Aufbau intelligenter, vernetzter Logistikzentren sind für 47 bzw. 43 Prozent wichtig. Keine Option für über 90 Prozent der Befragten aus beiden Branchen sind derzeit dagegen Immobilienkooperationen mit Mitbewerbern oder anderen Marktteilnehmern.

“Für eine effiziente City-Logistik ist die Lage der Immobilien im Innenstadtbereich und in der Nähe von Ballungszentren enorm wichtig. Neue Grundstücke sind jedoch rar und somit hat die intelligente Umnutzung vorhandener Flächen für Investoren eine hohe Priorität”, sagt Susanne Eickermann-Riepe, Leiterin des Bereichs Real Estate bei PwC Deutschland.

Auf dem Weg zu mehr Kundennähe ist der Strom in die Ballungsräume auch bei den Logistikimmobilien nicht aufzuhalten. “Intelligente Logistikzentren in Kombination mit vernetzten, zentrumsnahen Verteilzentren und Hubs sind ein guter Ansatz, die Potenziale in der City-Logistik durch zukunftsfähige Logistikimmobilien zu heben”, resümiert Ingo Bauer.

 

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