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Im ersten Quartal 2020 wurden bundesweit knapp 18,6 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert.

 

Damit wurde das mit Abstand beste Ergebnis für das erste Quartal registriert und der Vorjahresumsatz um rund zwei Drittel übertroffen. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf gut 9,3 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von fast 28 Milliarden Euro. Dies zeigt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

–  In den Umsatzzahlen des ersten Quartals spiegeln sich mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf die Investmentmärkte noch nicht wider.

–  Mit knapp 18,6 Milliarden Euro (+68 %) wurde das beste Ergebnis für ein erstes Quartal erfasst, wofür vor allem ein stark gestiegener Portfolioanteil verantwortlich ist.

–  Paketverkäufe erzielten mit 9,34 Milliarden Euro ein neues Allzeithoch.

–  Einzeldeals liegen mit gut 9,2 Milliarden Euro auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren.

–  Büro-Investments mit 34 % (6,3 Milliarden Euro) weiterhin die wichtigste Assetklasse

–  Berlin bleibt mit weitem Abstand beliebtester Investitionsstandort (gut 3,2 Milliarden Euro)

–  Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal noch unverändert

–  Anteil ausländischer Käufer mit knapp 43 % etwas über dem langjährigen Durchschnitt

–  Über 450 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Im ersten Quartal haben die deutschen Investmentmärkte ihren dynamischen Aufwärtstrend der letzten Jahre fortgesetzt und ein neues Rekordergebnis erzielt. Verantwortlich hierfür sind unterschiedliche Gründe. Zum einen wurden viele Verkäufe bereits Ende letzten beziehungsweise Anfang dieses Jahres intensiv geprüft und vorverhandelt, sodass die Umsetzung vor allen Dingen in den ersten zwei Monaten 2020 erfolgte. Zum anderen wird das Resultat auch in starkem Maße durch Übernahmen und Portfoliobeteiligungen beeinflusst. Beispiele sind unter anderem die Übernahme der TLG durch Aroundtown, auf die rund 4 Milliarden Euro entfallen, oder ein 5%iger Anteilsverkauf des Signa Prime Selection Portfolios an den Unternehmer Kühne. Insgesamt beläuft sich das Volumen der Übernahmen und Beteiligungen auf über 6 Milliarden Euro”, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Aber auch ohne diesen Effekt indirekter Investitionen ist es eines der besten jemals verzeichneten ersten Quartale. In den Zahlen spiegeln sich demzufolge mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf die Märkte noch nicht wider. “Aber natürlich ist davon auszugehen, dass sich dies im weiteren Jahresverlauf ändern wird, auch wenn heute noch keiner sagen kann, in welchem Umfang. Nach den erfolgten Schließungen der meisten Geschäfte und Restaurants sowie der Verhängung der Kontaktsperre ist, wie in allen anderen Wirtschafts- und Lebensbereichen, auch in der Immobilienwirtschaft, eine große Unsicherheit darüber zu spüren, wie es weitergeht. Dies hat in einer Spontanreaktion auch dazu geführt, dass einige Deals erst einmal auf ‘Hold’ gesetzt wurden. Tatsache ist aber auch, dass die Märkte nicht zum Stillstand gekommen sind und immer noch Transaktionen abgeschlossen und weiter vorangetrieben werden. Davon, dass sich an der grundsätzlichen Attraktivität von Immobilieninvestments aufgrund der übergeordneten Rahmenbedingungen auch nach der Corona-Krise wenig ändern dürfte, ist der mit Abstand überwiegende Teil aller Marktteilnehmer überzeugt. Damit wird die weitere Entwicklung letztendlich davon abhängen, wie schnell die Krise kontrollierbar wird und ein gewisses Maß an normaler Geschäftsaktivität wieder Einzug halten kann”, fasst Bienkowski das aktuelle Stimmungsbild zusammen.

Die Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahresergebnis ist ausschließlich auf das stark gewachsene Portfolio-Segment zurückzuführen. Mit einem Umsatz von gut 9,3 Milliarden Euro hat sich das Volumen etwa versechsfacht. Neben der Übernahme der TLG hat auch eine ganze Reihe weiterer größerer Paketverkäufe zu dieser Entwicklung beigetragen. Am meisten investiert wurde in Einzelhandelsportfolios, die knapp 3,36 Milliarden Euro beisteuern. Im Blickpunkt standen dabei vor allem Super- und Fachmarktportfolios, aber auch Kaufhausdeals. Auf dem zweiten Platz folgen Büropakete, die auf gut 2,2 Milliarden Euro kommen, wovon der größte Teil auf die TLG-Übernahme entfällt. Aber auch Logistikimmobilien erzielen einen Umsatzanteil von knapp einer Milliarde Euro. Als größte Transaktion ist in diesem Marktsegment der Erwerb der Logistikplattform Logistrial von Garbe durch die UIR zu nennen. Bei Einzelverkäufen war demgegenüber ein leichter Rückgang um etwas mehr als 3 % auf gut 9,2 Milliarden Euro zu beobachten. Damit liegt das Ergebnis aber immer noch auf einem ähnlichen Niveau wie in den drei Vorjahren.

Über das Gesamtvolumen betrachtet haben Büroobjekte ihren Spitzenplatz verteidigt, auch wenn die Dominanz sich nicht so ausgeprägt darstellt wie in den Vorjahren. Mit insgesamt knapp 6,3 Milliarden Euro sind sie für gut ein Drittel des Umsatzes verantwortlich. Auf Platz zwei finden sich Retail-Investments, die mit fast 4,9 Milliarden Euro über ein Viertel zum Resultat beitragen, wesentlich getrieben durch Portfolioverkäufe. Ihren Umsatzanteil in etwa gehalten haben Logistikimmobilien mit einem Anteil von 12,5 % und einem Gesamtumsatz von gut 2,3 Milliarden Euro. Trotz einiger Paketverkäufe tragen Einzeltransaktionen im Logistiksegment den größten Teil bei. Den vierten Rang belegen Hotels, die mit gut 1,1 Milliarden Euro für 6 % des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. In diesem Umsatz ist unter anderem auch ein dreistelliger Millionenbetrag für den Hotelanteil bei der Übernahme der TLG durch Aroundtown enthalten. Auf einen ähnlichen Anteil kommen Healthcare-Immobilien, die mit rund 1,05 Milliarden Euro fast 6 % zum Ergebnis beitragen und die für immer mehr Investoren eine beliebte und stark nachgefragte Assetklasse darstellen.

Aufgrund des hohen Portfolioanteils liegt der Anteil ausländischer Anleger bei knapp 43 % und damit höher als in den letzten beiden Jahren, da gerade diese Investoren hier traditionell besonders stark sind. Vor diesem Hintergrund hat sich auch die Verteilung bei der Herkunft erheblich verschoben. Die in den letzten Jahren stärkste Gruppe der europäischen Anleger kommt lediglich auf einen Anteil von gut 7 %, wohingegen nordamerikanische Käufer ihren Vorjahresanteil von gut 10 % behaupten konnten. Die Spitzenposition nehmen im ersten Quartal Anleger aus Nahost ein, die fast 22 % zum Gesamtergebnis beisteuern. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass der Großteil des Kaufpreises der TLG-Übernahme durch Aroundtown dieser Region zugeordnet wurde, auch wenn hierbei gewisse Unschärfen bezüglich der konkreten Investorenverteilung bestehen bleiben.

“Analog zum außergewöhnlich guten Gesamtumsatz in Deutschland verzeichnen auch die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) eine neue Bestmarke für das erste Quartal und liegen mit knapp 9,2 Milliarden Euro sogar noch über dem bisherigen Rekordwert von 2018 (8,4 Milliarden Euro). Verantwortlich für dieses Ergebnis ist vor allem das sehr hohe Portfoliovolumen, da ein großer Teil der Objekte in den A-Städten liegt und dementsprechend anteilig eingerechnet wurde. Insgesamt entfällt ein gutes Drittel des Transaktionsvolumens in den sieben Metropolen auf Paketverkäufe, womit die bisherige Bestmarke in etwa verdoppelt wird. Auf Einzeldeals entfallen demzufolge rund 5,65 Milliarden Euro, womit ein vergleichbares Niveau wie 2019 und 2017 erreicht wird. Mit weitem Abstand an die Spitze gesetzt hat sich Berlin mit einem Transaktionsvolumen von gut 3,2 Milliarden Euro (+24 %). Die Hauptstadt hat ihre Erfolgsstory damit eindrucksvoll fortgesetzt und wird auch mittel- und langfristig weiter im Fokus der Investoren bleiben”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit knapp 1,67 Milliarden Euro. Zwar liegt die Bankenmetropole damit deutlich hinter Berlin, konnte ihren Umsatz im Vorjahresvergleich aber trotzdem mehr als verdreifachen. Auf den weiteren Rängen geht es ziemlich eng zu. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg mit fast 1,23 Milliarden Euro. Auch für die Hansestadt bedeutet dies eine Zunahme um etwa 145 %. Mit rund 1,15 Milliarden Euro (+86 %) belegt München Position 4 und platziert sich damit knapp vor Düsseldorf mit einem Umsatz von gut einer Milliarde Euro (+160%). Auch Köln konnte um 41 % auf 464 Millionen Euro zulegen. Lediglich Stuttgart musste Umsatzeinbußen um gut ein Drittel auf 434 Millionen Euro hinnehmen.

“Bei den in den ersten zwei Monaten des Jahres abgeschlossenen Verkäufen, von denen sich ein Großteil bereits Ende letzten Jahres in fortgeschrittenem Verhandlungsstadium befand, wurden vergleichbare Renditen wie Ende 2019 erzielt. Da bislang noch keine nennenswerten Verkäufe stattgefunden haben, die ein verändertes Renditeniveau belegen würden, sind demzufolge noch keine Anpassungen zu konstatieren. Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser liegt damit weiterhin mit 2,60 % am niedrigsten in Berlin und München. Gemeinsam auf dem dritten Platz folgen Frankfurt und Hamburg mit jeweils 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, sind bislang unverändert 3,00 % anzusetzen”, ergänzt Marcus Zorn.

“Die Frage, wie sich die Investmentmärkte weiter entwickeln werden, beschäftigt aktuell nicht nur alle Marktteilnehmer, sondern ist auch nur schwer zu beantworten. Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass im zweiten Quartal voraussichtlich ein geringerer Umsatz zu erwarten ist. Dafür spricht, dass selbst bei einer Lockerung der aktuellen Maßnahmen eine Normalisierung des Marktgeschehens, beispielsweise Durchführung von Besichtigungen, Notartermine etc., eine gewisse Zeit dauern wird. Sollten die Einschränkungen länger dauern, könnte diese die Investitionstätigkeit bremsende Situation auch bis ins dritte Quartal anhalten. Eine grundsätzlich veränderte oder gar skeptische Haltung der Investoren zu Immobilieninvestments lässt sich dagegen aus den momentanen Diskussionen und Gesprächen mit vielen Marktteilnehmern nicht erkennen. Verantwortlich hierfür sind auch die übergeordneten Rahmenbedingungen – günstige Finanzierung, kaum Alternativanlagen mit vergleichbarem Risikoprofil, nachfrageerhöhende Trends wie E-Commerce und Digitalisierung – an denen sich langfristig nichts ändert. Deshalb sind auch bereits im vierten Quartal einsetzende Nachholeffekte auf den Investmentmärkten nicht auszuschließen, die aber wahrscheinlich nicht ausreichen dürften, um zu erwartende Umsatzrückgänge im zweiten und eventuell dritten Quartal vollständig zu kompensieren. Vor diesem Hintergrund ist für das Gesamtjahr ein geringeres Transaktionsvolumen als im Vorjahr das wahrscheinlichste Szenario, auch wenn eine konkrete Prognose aktuell nicht seriös gestellt werden kann”, erläutert Piotr Bienkowski.

“Ob und wenn ja in welchem Umfang es bei den Preisniveaus zu Anpassungen kommen wird, ist ebenfalls noch nicht abschließend zu beantworten. Außerdem muss hier differenziert werden. So besteht durchaus eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass der Wettbewerb um Objekte mit langfristigen Mietverträgen von bonitätsstarken Mietern, vor allem der öffentlichen Hand, die eine vergleichbare Sicherheit wie Staatsanleihen bei gleichzeitig deutlich besserer Rendite bieten, sogar zunimmt und die Preise ihr Niveau mindestens halten werden. Im Value Add-Bereich, wo die mittel- und langfristig erwarteten Mietpreissteigerungen aufgrund der Krise nur zeitlich verzögert realisiert werden können, ist es demgegenüber wahrscheinlicher, dass dies in den Pricings zum Tragen kommt. Auch zwischen den Nutzungsarten gibt es Unterschiede. Aufgrund der skizzierten mittel- und langfristigen Rahmenbedingungen sind in Assetklassen mit tendenziell steigender Nachfrage, wie Büro und Logistik, vermutlich nur leicht anziehende Renditen zu erwarten, die nicht aus einer prinzipiell anderen Bewertung der Assetklasse durch die Anleger resultieren, sondern eher auf externe Einflussfaktoren zurückzuführen sind. Hierzu gehören vermutlich leicht steigende Finanzierungskosten und ein gewisses Timelag bei der Durchsetzung langfristiger Mietsteigerungen. Hinzu kommt die angespannte Angebotssituation, vor allem auf den Büromärkten. Sollten sich möglicherweise auch noch einige Projektentwicklungen aufgrund der aktuellen Situation verschieben, wird das Angebot vor allem im modernen Segment knapp bleiben. Selbst bei deutlich rückläufigen Flächenumsätzen auf der momentan kaum einzuschätzenden Nachfrageseite, würde der Angebotsengpass die Mieten voraussichtlich weitgehend stabil halten, sodass Büroimmobilien aus Investorensicht trotzdem ein sicheres und attraktives Investment darstellen würden. Ob in anderen Assetklassen, wie etwa Retail oder Hotel, die von den momentanen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Krise stark betroffen sind, größere Anpassungen einsetzen werden, bleibt abzuwarten. Aber auch hier gibt es viele nicht geklärte Wechselbeziehungen, die nicht zuletzt auf den Reaktionen der Menschen beruhen. So wird unter Experten kontrovers diskutiert, ob die starke Einschränkung der sozialen Kontakte nach Beendigung der Krise zu einem Nachholeffekt mit stark steigender Reisetätigkeit und Konsum führt oder die Vorsicht für einen längeren Zeitraum überwiegt. Deshalb ist auch die Performance von betroffenen Immobilien-Assetklassen nach der Krise kaum abzuschätzen. Sie muss aber nicht zwingend schlechter sein als vor der Krise”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

 

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Die ISARIA Wohnbau AG hat sich mit der Deutsche Wohnen SE auf die Veräußerung wesentlicher Immobilienprojekte sowie der dazugehörigen Plattform des Münchener Projektentwicklers geeinigt.

 

Die Transaktion soll im Laufe des Jahres vollzogen werden und steht unter den üblichen Vollzugsbedingungen, zu der unter anderem die Zustimmung der Hauptversammlung der ISARIA Wohnbau AG zählt.  „Die Transaktion spricht für die Qualität unserer Projekt-Pipeline. Beide Seiten ergänzen sich gut und können ihre jeweiligen Stärken einbringen“, kommentiert Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender der ISARIA Wohnbau AG, den erfolgreichen Deal. Der Mehrheitsgesellschafter der ISARIA, ein dem US-amerikanischen Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, hatte das Unternehmen 2016 im Rahmen eines Delisting übernommen und 2019 einen Prozess zur Veräußerung seiner Anteile angestoßen.

 

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ISARIA Wohnbau AG, Leopoldstraße 8, 80802 München, Tel: (040) 69 666 69 – 24, www.isaria.ag

Hauspreis-Index: Die Preise für Eigentumswohnungen steigen am stärksten und überholen die Neubauten.

 

Trotz des sich immer stärker ausbreitenden Coronaviruses und den weitreichenden wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Maßnahmen dagegen, steigen die Hauspreise stetig weiter. Für eine Überraschung sorgte im Monat Februar allerdings das Segment der Eigentumswohnungen, das erstmals seit Beginn der Berechnung des Europace Hauspreis-Indexes die Neubauten überholte.

Mit 179,59 Punkten und einem daraus resultierenden Anstieg von 1,39 Prozent zum Vormonat schoben sich die Eigentumswohnungen an die Spitze der drei Segmente und ließen die sonst sehr stark anwachsenden Neubauten hinter sich. Interessant ist, dass nach aktueller Auswertung die Neubauten im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vormonat um gerade einmal 0,08 Prozent angestiegen sind. Eine solch geringe Preisentwicklung verzeichneten die Neubauten zuletzt im Januar 2019. Seitdem haben sich die Hauspreise für Neubauten um 8,87 Prozent auf 179,03 Punkte gesteigert und kamen so im Jahresvergleich auf die geringste Preiserhöhung. Ganz anders wiederum die Eigentumswohnungen, die mit dem letzten Schub auf einen Indexwert knapp unter 180 Punkten mittlerweile bei einer Steigerung von 14,85% seit Februar 2019 liegen. Auch die Bestandshäuser weisen bereits zum dritten Mal Steigerungen im zweistelligen Bereich im Vergleich zum Vorjahr auf. So stieg der Indexwert im Vergleich zum Vorjahresmonat zwar um satte 13,21 Prozent, im direkten Vergleich mit den anderen Segmenten bilden die Bestandshäuser in der Preisentwicklung aber immer noch das Rücklicht, gefolgt von nun erstmals dem Segment der Neubauten.

Europace-Vorstand und Co-CEO Stefan Kennerknecht ordnet die überraschende Preisentwicklung der Neubauten folgendermaßen ein: „Man muss vorsichtig darin sein, einzelnen Ausreißern nach unten oder nach oben sofort und nur einen konkreten Grund zuordnen zu wollen. Corona oder Covid-19 als Ursache können wir hier erstmal ausschließen, denn wenn das Virus eine Auswirkung auf die Hauspreise haben sollte, dann sicherlich nicht nur auf einzelne Segmente. Diesbezüglich werden wir wohl erst in den kommenden Monaten klarer erkennen können, ob und wie sich die Auswirkungen auch auf dem Immobilienmarkt niederschlagen.

Für den geringen Preisanstieg eines einzelnen Segments können zahlreiche Parameter verantwortlich sein. Bei den Zahlen zum Hauspreis-Index der Neubauten im Februar reicht unter Umständen schon eine Strukturveränderung im Bestand einer Großinvestition. Wenn im vorherigen Zeitraum beispielsweise Objekte eines prestigeträchtigen Neubaugebiets direkt am Stadtrand veräußert wurden und im Zeitraum danach mehrere Objekte eines Neubaugebietes im ländlichen Speckgürtel, schlägt sich dies bereits im Index nieder. Außerdem profitieren Neubauprojekte ab einer gewissen Größenordnung natürlich auch von Skaleneffekten, ein weiterer Faktor also, der den Preis stark beeinflussen kann. Wichtig ist daher immer, Ausschläge über einen längeren Zeitraum zu verfolgen, um tatsächliche Trendwenden ablesen und einordnen zu können.”

Finanz- und Immobiliensektor-Ökonom Hans-Joachim Dübel, ausgebildeter Ökonometriker und Fachberater der Europace AG, erläutert die Komplexität der Interpretation von Immobiliendaten am Markt und gibt einen Ausblick auf zukünftige Lösungsmodelle aus dem Haus.

„Der Staat sammelt in Deutschland keine Immobilienpreisdaten in der notwendigen Datentiefe. Transaktionsdaten sind knapper als Angebotsdaten, z.B. von Maklerportalen, die oft überhöht und für Immobilienpreisschätzungen nur sehr eingeschränkt zu gebrauchen sind. Damit müssen in vielen Fällen Regionen zusammengefasst werden, was die Interpretation erschwert. Wir begegnen dem, indem wir die notwendigen Zusammenfassungen von Regionen minimieren bzw. im Sinne möglichst großer immobilienwirtschaftlicher Homogenität optimieren. In den letzten Jahren haben sich Transaktionsvolumen und Marktanteil von Europace so gut entwickelt, dass wir zuversichtlich sind, in den kommenden Jahren weitere an unserem langfristigen Ziel eines ‚bottom-up‘-Preisindexes auf Bundesebene machen sowie weitere Preisindizes auf regionaler Ebene in ausreichender Genauigkeit anbieten zu können.“

 

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

Erlebnis-Shoppingwelt und Schnäppchen im Internet – der Einzelhandelssektor wandelt sich dynamisch.

 

Die aktuelle Studie “Bewertung von Einzelhandelsimmobilien” der HypZert Fachgruppe bietet eine fundierte Übersicht über aktuelle Immobilien- und Marktdaten für den Einzelhandelssektor. Neben hilfreichen Checklisten, weiterführenden Links und Datenblättern zu Betriebstypen wie Drogeriemarkt, Aktionsmarkt oder Hybrid-Center greift die Studie vor allem Einflüsse durch die sich schnell verändernden Kundenerwartungen auf.

Dagmar Knopek, Vorsitzende des Aufsichtsrates der HypZert und Mitglied des Vorstandes Aareal Bank AG, führt aus: “Die Studien der HypZert Fachgruppen haben sich zu einem unverzichtbaren Hilfsmittel für die Arbeit der Immobiliengutachter entwickelt. Mit ihren fundierten Analysen und gut recherchierten Kenngrößen leisten sie einen hoch geschätzten Beitrag zur Qualität in der Bewertung auch von Spezialimmobilien.”

Das Konsumverhalten ändert sich derzeit massiv: Verbraucher sind durch Vorab-Recherche im Internet so gut informiert wie nie und haben hohe Erwartungen an Warenverfügbarkeit und Service. Dabei stehen sich zum einen die Bequemlichkeit des schnellen Online- oder mobilen Shoppings mit nahezu unbegrenzter Auswahl, zum anderen der stationäre Einzelhandel in städtischen Zentren oder Shoppingmalls mit attraktiven Zusatzdienstleistungen und gastronomischem Angebot gegenüber.

Der Markt der Handelsimmobilien ist sehr heterogen: Während 1A-Lagen in Metropolen stark nachgefragt sind, beobachten Investoren und Finanzierer Engagements in Objekte in weniger attraktiven Lagen deutlich intensiver.

Lebensmittel werden zwar weiterhin ganz überwiegend im Laden vor Ort gekauft, der Umsatz mit Textilien erfolgt aber bereits zu 25% online – Tendenz steigend, wie die Autoren der Studie erklären. Das hat Auswirkungen auf den Branchenmix und die Dynamik in Einkaufszonen und -zentren: Kürzere Mietlaufzeiten oder flexiblere Flächennutzungen müssen in der Bewertung von Handelsimmobilien berücksichtigt werden.

Die aktuelle Studie – in der mittlerweile fünften Bearbeitung – kann über den HypZert Shop unter www.hypzert.de bezogen werden.

 

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HypZert GmbH, Georgenstr. 24, 10117 Berlin, Tel: 030 2062290, www.hypzert.de

Eine Studie von JLL und dem Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. zu Konditionen und Akzeptanz von Erbbaurechten im Wohnungsmarkt

 

100 Jahre jung und relevant wie seit langem nicht mehr: „In Zeiten von Wohnungsknappheit und der Frage nach bezahlbarem Wohnraum sowie stetig steigender Kosten im Wohnungsbau greifen immer mehr Städte und Gemeinden wieder vermehrt auf das Erbbaurecht als wohnungspolitisches Instrument zurück“, so Honoré Achille Simo, Senior Director Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Simo weiter: „Wenngleich das Interesse an einer Investition in Erbbaurechte nicht immer vorbehaltlos ist, können Erbbaurechte als Ausweich-Strategie zu den sauerstoffarmen Renditen am Immobilienmarkt gesehen werden.“

Mangel an Transparenz

Trotz des Jubiläums im letzten Jahr und den damit verbundenen Veranstaltungen und Diskussionen mangelt es dem Markt für Erbbaurecht in Deutschland in vielerlei Hinsicht allerdings an Transparenz: „Welche Laufzeiten sind marktgängig? Welche Zinsen sind marktgerecht und nach welchen Kriterien sollten diese festgesetzt werden? Hat die allgemeine Marktentwicklung in den letzten Jahren zur Verschiebung der Konditionen in Erbbaurechtsverträgen geführt? Und wie stehen Investoren zum Erbbaurecht als Instrument der Wohnungsmarktpolitik in Deutschland?“ – thematisiert Matthias Barthauer, Senior Director Research JLL Germany die wesentlichen Fragen einer Erhebung, die Jones Lang LaSalle in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. im Dezember 2019 unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt hat. Insgesamt haben auf die quantitative Online-Befragung 111 Vertreter überwiegend staatlicher, kommunaler oder kirchlicher Institutionen geantwortet. Darüber hinaus wurden qualitative Interviews mit sechs bedeutenden privatwirtschaftlichen Wohnungsinvestoren geführt.

Der deutsche Erbbaurechte-Markt

In Deutschland sind Schätzungen zufolge etwa 5 Prozent der zum Wohnen genutzten Flächen unter Erbbaurechts-Gesichtspunkten vergeben. „Heute verfügen zahlreiche deutsche Städte über Erbbaurechts-Grundstücke und sehen im Erbbaurecht ein geeignetes Mittel, die Wohnraumversorgung durch langfristige Nutzungsbindung zu stärken, Bodenspekulationen einzudämmen und nachhaltig und langfristig Einfluss auf die Stadtentwicklung zu nehmen“, betont Honoré Achille Simo. Allerdings, so Simo, zeige die Befragung, dass die Ausgestaltungsmöglichkeiten von Erbbaurechtsverträgen in der Praxis sehr vielfältig sind. „Die in der Befragung genannten unterschiedlichen Konditionen und großen Spannen bei Laufzeiten, Erbbauzins oder der Entschädigungshöhe bei Heim- bzw. Rückfall deuten auf eine mangelnde Standardisierung von Erbbaurechtsverträgen in der Wohnungswirtschaft hin”. Und aus Investorensicht sei die Attraktivität eines Erbbaurechtsvertrags vor allem an bestimmte Kriterien gebunden. So etwa an einen Erbbauzins, der dem aktuellen Finanzierungsumfeld angepasst ist, an eine Koppelung der Erbbauzinsen an die Mietentwicklung oder an eine Entschädigung zum vollen Wert der Immobilie.

Die Ergebnisse der Umfrage im Überblick

60 Prozent der Befragungsteilnehmer repräsentieren Erbbaurechtsgeber, die einen Gesamtbestand von Immobilien in einem Wert von bis zu 100 Mio. Euro halten. Immerhin 13 Prozent der Teilnehmer haben für Institutionen mit einem Immobiliengesamtwert von mehr als       1 Mrd. Euro geantwortet. Von allen Teilnehmern hat ein gutes Drittel der Unternehmen dabei einen sehr deutlichen Schwerpunkt im Wohnungsbereich. Bezogen auf die eigenen Wohnimmobilien-Grundstücke geben 33 Prozent der Befragten darüber hinaus an, dass mindestens drei Viertel dieser Grundstücke im Erbbaurecht vergeben sind, bei weiteren 15 Prozent liegt der Anteil der im Erbbaurecht vergebenen Grundstücke zwischen 50 und 75 Prozent.

Laufzeiten hängen von Neuvergabe oder Verlängerung ab

Ob es sich um eine Erbbaurechts-Neuvergabe oder um Verlängerung eines bestehenden Erbbaurechtvertrags handelt, ist entscheidend für die vertraglich vereinbarten Laufzeiten. Die Unterschiede sind deutlich: 36 Prozent der Antwortgeber signalisierten, bei der Neuvergabe eine Laufzeit von 99 Jahren oder länger zu vereinbaren, bei Verlängerungen trifft dies auf nur 14 Prozent zu. Eine Laufzeit von unter 60 Jahren wird bei Neuvergabe nur selten vereinbart (8 %), während dies bei Verlängerungen in fast der Hälfte der Fälle eher die Regel als die Ausnahme ist.

Zeitpunkt einer möglichen Verlängerung

Viele Erbbaurechtsgeber sprechen üblicherweise zu einem sehr frühen Zeitpunkt mit den Erbbaurechtsnehmern über eine mögliche Verlängerung. 38 Prozent gaben an, dies fünf oder mehr Jahre vor Ablauf des Vertrages zu tun, 18 Prozent verhandeln drei bis fünf Jahre vorher. Nur 20 Prozent beginnen erst dann mit Gesprächen über eine Verlängerung, wenn der Ablauf des Erbbaurechts in weniger als zwei Jahren bevorsteht.

Große Bandbreite bei Erbbauzinsen

‘Bei der Frage nach den aktuell durchschnittlich vereinbarten Erbbauzinsen ist die Bandbreite der Antworten unter den Teilnehmern groß. Ca. 40 Prozent vereinbaren einen Erbbauzins zwischen 5 und 6 Prozent, weitere ca. 30 Prozent liegen in der Spanne zwischen 3 und 4 Prozent. Viele Erbbaurechtsgeber haben aufgrund des Niedrigzinsniveaus die Erbbaurechtszinsen bereits nach unten angepasst. Dabei sind die Unterschiede zwischen Neuabschlüssen oder Verlängerungen gering. Durchschnittlich liegt der aktuell vereinbarte Erbbauzins in allen Fällen bei ca. 3,7 Prozent.

Bodenrichtwert größter Einflussfaktor

Vom Bodenrichtwert (Euro/m²) hängt die Höhe des Erbbauzinses am stärksten ab. Mehr als 80 Prozent der Befragten gaben an, dass dieser Parameter der größte Einflussfaktor ist. Auf Platz 2 rangiert der Grundstückswert (insgesamt Euro), aber auch die Art des Erbbaurechtsnehmers. Ob es sich dabei um ein privatwirtschaftliches Unternehmen oder um eine gemeinnützige Stiftung handelt, spielt bei vielen Erbbaurechtsgebern bei der Festsetzung der Höhe eine signifikante Rolle.

Höhe der Entschädigung bei Ablauf

Während die Höhe der Entschädigung bei gewerblich genutzten Bauwerken frei verhandelbar ist, beträgt sie bei Wohngebäuden laut §27 Abs. 2 Erbbaurechtsgesetz „für minderbemittelte Bevölkerungskreise“ mindestens 2/3 des Wertes.

Unter den Befragungsteilnehmern wird in fast der Hälfte der Fälle (46 %) üblicherweise im Umfang von 66 bis 75 Prozent entschädigt, immerhin ein knappes Fünftel der befragten Erbbaurechtsgeber entschädigen beim Ablauf des Erbbaurechts in der Regel im vollen Umfang des Wertes.

Verfügungsbeschränkungen

Die Befragung zeigt, es gibt kaum einen Erbbaurechtsvertrag, in dem nicht eine Zustimmung des Erbbaurechtsgebers bei Verkauf des Erbbaurechts vereinbart ist. Ebenfalls sehr oft/oft (89 %) wird die Zustimmung bei Belastung (Finanzierung) als Verfügungsbeschränkung in den Vertrag aufgenommen und immerhin 80 Prozent lassen sich sehr oft/oft Vorkaufsrechte einräumen. Nur 3 Prozent der Befragten gaben an, im überwiegenden Fall keine Verfügungsbeschränkung zu vereinbaren.

Anpassungen bei Wohn-Erbbaurechten

Einige Befragungsteilnehmer berichten, dass es vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation bei ihnen derzeit nur wenig oder keine Neuabschlüsse von Erbbaurechtsverträgen gibt. Über 70 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber haben bereits Anpassungen bei der Höhe des Erbbauzinses vorgenommen, bei weiteren ist eine Anpassung in Vorbereitung. Die Bedeutung städtebaulicher Parameter hat sich für einige kommunale Erbbaurechtsgeber wesentlich erhöht. Diese Bedeutung dürfte angesichts der sich weiter verknappenden Flächen in Zukunft noch zunehmen.

Die Perspektive der Investoren

Um die Perspektive der Investoren zu verstehen, wurden sechs bedeutende Akteure am Wohnungsmarkt, die das Spektrum des Investmentmarktes abdecken, zu ihrem Umgang und ihren Erfahrungen mit Wohnerbbaurechten sowie zu möglichen Chancen und Risiken befragt. Bei den Interview-Partnern handelt es sich um privatwirtschaftliche, auf Wohnimmobilien spezialisierte Unternehmen, die teilweise bundesweit tätig sind und ihren Sitz in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Hamburg haben. Bei bestehenden Erbbaurechts-Objekten treten die befragten Unternehmen in der Regel als Erbbaurechtsnehmer auf. Die bestandshaltenden Unternehmen verfügen über einen Bestand von 2.500 und 130.000 Wohneinheiten. Der Anteil an Erbbaurechts-Objekten an diesem Gesamtbestand liegt zwischen 6,4 und 7,5 Prozent. Zwei der Unternehmen verfügen über keinen bis einen sehr geringen Bestand an Immobilien im Erbbaurecht.

Ergebnisse der qualitativen Interview-Befragung

Zwar sehen die Investoren durchaus das Erbbaurecht als sinnvolles Mittel der kommunalen Stadtentwicklung, die öffentliche Hoheit über eine Flächenentwicklung zu behalten. Zurückhaltung überwiegt aber, wenn es um grundsätzliche und bedeutende Vorteile einer Investition in ein Erbbaurecht gegenüber dem Erwerb einer Immobilie in Volleigentum geht.

Mehrfach genannte geringere Konkurrenz als Vorteil bei Bieterprozessen um Erbbaurechte oder um Wohnportfolios, in denen der Erbbaurechtsanteil nicht vernachlässigbar ist, konfligiert mit mehrfach genanntem Nachteil der deutlich eingeschränkten Handelbarkeit von Erbbaurechten.

Eine geringere Anfangsinvestition (Grundstück muss nicht erworben werden) kann attraktiv sein. Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation an den Finanzierungsmärkten und der immensen Verfügbarkeit von Kapital wurde diesem Vorteil von den befragten Investoren allerdings keine hohe Bedeutung beigemessen.

Auch die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen spielt für die befragten Investoren zwar eine positiv besetzte, wenn auch untergeordnete Rolle.

Als nachteilig für den Erbbaurechtsnehmer kann sich die konkrete inhaltliche Ausgestaltung eines Erbbaurechts-Vertrages erweisen. Davon unabhängig sind grundsätzliche Nachteile wie etwa bei den Themen:

„Finanzierung“. Die Konditionen sind für den Kreditnehmer häufig wenig attraktiv. Kurze Restlaufzeiten führen beispielsweise zu deutlichen Bewertungsabschlägen. Darüber hinaus ist der Aspekt der Finanzierung nicht nur zur Zeit des Kaufes relevant: Spätere Investitionen in ein Gebäude, die Restlaufzeit des Erbbaurechts also kürzer geworden ist, lassen sich nur eingeschränkt fremdfinanzieren. Manche Investoren geben an, Erbbaurechte ausschließlich mit Eigenkapital zu erwerben.

„Zinsanpassungen“. Es ist gängige Praxis, die Entwicklung des Erbbauzinses an die allgemeine Preisentwicklung zu koppeln. Demgegenüber steht häufig eine schwächere oder gar stabile Mietpreisentwicklung. Dieses Auseinanderdriften wird als problematisch beurteilt.

Obwohl viele Kommunen aus politischen Gründen vermehrt die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht voraussetzen, wird nach Ansicht der meisten befragten Investoren angesichts der historisch und psychologisch bedingten Zurückhaltung gegenüber dem Erbbaurecht in Deutschland ein langer Kulturwandel stattfinden müssen, bevor das Thema Erbbaurecht dauerhaft im Markt etabliert ist. Verglichen mit der Akzeptanz von Erbbaurechten in anderen Ländern wie zum Beispiel in Großbritannien bestätigen die Gespräche, dass Deutschland diesbezüglich großen Nachholbedarf hat. Dabei wurde allerdings auch die Sorge geäußert, dass nach einem möglichen wirtschaftlichen Abschwung das Interesse am Thema Erbbaurecht hierzulande wieder sinken könnte.

 

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Die kontinuierliche Diversifizierung erhöhte das verwaltete Vermögen bis Ende 2019 auf 73,6 Mrd. EUR. Das Asiengeschäft wuchs auf 5,5 Mrd EUR, ein Plus von 83%.

 

Die Allianz Real Estate, der Immobilieninvestment- und Vermögensverwalter der Allianz Gruppe, konnte ihr verwaltetes Vermögen (AUM) bis Ende 2019 auf 73,6 Milliarden Euro erhöhen, was einem Anstieg von 16% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Kapitalinvestitionen stiegen um 20% auf 52,9 Mrd. EUR, während das Kreditgeschäft 20,7 Mrd. EUR erreichte, was einem Anstieg von 8% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Laufe des Jahres führte das Unternehmen eine Reihe neuer Strategien ein, um stabile Renditen für seine weltweite Investorenbasis zu sichern.

“Allianz Real Estate hat ein hervorragendes Jahr des Wachstums und der Expansion hinter sich, mit einer verstärkten Abdeckung der Anlageklassen, Sektoren und Strategien. Die Diversifizierung ist nach wie vor von grundlegender Bedeutung für unseren Erfolg, was sich in unserem Wachstum in Asien, der Stärke unseres US-amerikanischen und europäischen Kreditgeschäfts und unserem Logistikportfolio zeigt, das um 36% auf 7,5 Milliarden Euro in AUM gestiegen ist”, sagte François Trausch, CEO & CIO der Allianz Real Estate.

Während Europa mit einem Anstieg des Gesamtvermögens um 14% auf 48,9 Milliarden EUR weiterhin der größte Markt ist, war das Wachstum in der Region Asien-Pazifik mit einem Anstieg um 83% auf 5,5 Milliarden EUR besonders ausgeprägt. In den USA schloss die Allianz Real Estate eine Rekordzahl von Kredittransaktionen ab (60), wobei das Gesamtvolumen in den USA um 10% auf 18,1 Mrd. EUR stieg.

Im Laufe der 12 Monate eröffnete die Allianz Real Estate neue Büros in London, Luxemburg und Stockholm, so dass sich die Gesamtzahl der Büros weltweit auf 21 erhöht hat. Das Unternehmen baute auch sein globales Team weiter aus und stellte eine Reihe von erfahrenen Fachkräften in Europa, den USA und im Raum Asien-Pazifik ein.

Im September 2019 gab das Unternehmen ihre erste Kapitaltransaktion im Drittparteiengeschäft bekannt: eine Büroentwicklung in Berlin im Auftrag des deutschen Pensionsfonds BVK. Die Anlage, die von EDGE Technologies entwickelt wird und 2023 abgeschlossen sein soll, wird in erheblichem Umfang “intelligente” Technologie nutzen, die das Mieterwohl und die Nachhaltigkeit in den Mittelpunkt stellt.

“Wir erwarten, dass wir unsere Anlagen in Core- und Core plus-Investitionen erhöhen werden, wenn wir unsere Dynamik im Jahr 2020 ausschöpfen. Das Wachstum wird sehr wahrscheinlich stark bleiben, da unsere Investoren, einschließlich der Drittparteien, weiterhin in Immobilien investieren und auf die Stärke der Allianz Real Estate setzen. Wir sind besonders ermutigt durch das Interesse gleichgesinnter institutioneller Investoren, die zusammen mit der Allianz investieren wollen, insbesondere im Raum Asien-Pazifik und in unseren europäischen Kreditfonds”, sagte Annette Kröger, CEO für Nord- und Mitteleuropa, Allianz Real Estate.

Fokus auf Innovation und ESG

Im Jahr 2019 hat Allianz Real Estate ein Maßnahmenprogramm für Dekarbonisierung initiiert, das sich auf die Erhöhung des Anteils an zertifizierten grünen Gebäuden, die verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien, energieeffiziente Optimierungen und ein gezieltes Engagement mit den Mietern konzentrieren wird. Das Unternehmen hat die Initiative auch auf sein Kreditportfolio ausgeweitet, indem es grüne Kredite einsetzt, die durch das Rahmenwerk der Loan Market Association unterstützt werden.

Ein aktives Asset Management ist ein wesentlicher Bestandteil der langfristigen Wertschöpfung des Unternehmens, insbesondere mit Hinblick auf die neuesten Umweltstandards und innovative Technologien. Im Laufe des Jahres 2019 waren die Asset-Management-Teams des Unternehmens vor Ort an einer Reihe von bedeutenden Sanierungen beteiligt, darunter insbesondere Corso Italia 23 in Mailand und das Gebäude in der 16 Avenue George V in Paris.

“Digitalisierung, Innovation und Nachhaltigkeit sind wichtige Pfeiler unserer globalen Strategie, da sie im Jahr 2020 und darüber hinaus zu maßgeblichen Faktoren der Branche werden. Unser Schwerpunkt liegt auf der intelligenten Umgestaltung unserer Gebäude, sowohl bei neuen als auch bei bestehenden, um den Gebäudebetrieb sowie die Energieeffizienz zu optimieren und eine vorausschauende Datenanalyse zu ermöglichen”, sagte Alexander Gebauer, CEO für Westeuropa, Allianz Real Estate. “Wir sind derzeit dabei, 500.000 Quadratmeter Büroflächen in ganz Europa intelligent zu modernisieren, um den Wert unseres Portfolios zu maximieren und gleichzeitig eine anspruchsvolle ökologische und sozialorientierte Agenda zu verfolgen, die sich auf Mieterfreundlichkeit und Gemeinwohl konzentriert.

Asien-Pazifik-Exposition nimmt deutlich zu

Eine erhebliche Anzahl der größten Transaktionen der Allianz Real Estate im Jahr 2019 fand im asiatisch-pazifischen Raum statt, darunter der 100%ige Erwerb eines 1,1 Mrd. EUR-Portfolios von Core-Mehrfamilienwohnanlagen in Japan sowie eine 60%ige Beteiligung am DUO Tower, einer Gewerbeobjektentwicklung in Singapur.

“2019 war ein entscheidendes Jahr, sowohl was unser AUM-Wachstum als auch den Ausbau der Organisation in der Region betrifft. Wir konnten auch unsere Fähigkeit unter Beweis stellen, Direktgeschäfte zu initiieren und zu verwalten”, sagte Rushabh Desai, CEO Asien-Pazifik der Allianz Real Estate. “Unser Erfolg im Jahr 2019 bestärkt uns in unserer Überzeugung vom langfristigen Wachstumspotenzial der Region Asien-Pazifik. In Zukunft sind wir gut aufgestellt, um durch die verschiedenen Marktzyklen zu navigieren und attraktive, langfristige, risikoadjustierte Renditen für unsere internen und externen Investoren zu sichern.

Äußerst erfolgreiche Diversifizierung des US-Geschäfts

In den USA kündigte Allianz Real Estate ein weiteres starkes Jahr des Wachstums an, nachdem sie mehr als 3 Milliarden USD bereitgestellt hat. Das Kreditteam generierte 60 neue Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 2 Milliarden USD. Neben mehreren indirekten Investitionen mit strategischen Partnern gehörte der Erwerb eines 49%igen Anteils an 30 Hudson Yards in New York zu den wichtigsten Kapitaltransaktionen. Die Firma erweiterte auch ihre US-Logistikaktivitäten um 568 Mio. USD.

“Unser schnell wachsendes Geschäft hat sowohl in New York als auch in Atlanta eine Reihe erfahrener Fachkräfte angezogen, die es uns ermöglichten, ein Rekordniveau von 3 Mrd. USD an Kapitalinvestitionen und Krediten einzusetzen”, sagte Christoph Donner, CEO von Allianz Real Estate of America. “Die USA machen nun 26% des Gesamtportfolios der Allianz Real Estate aus und bieten aufgrund unseres disziplinierten, langfristigen Ansatzes weiterhin hervorragende Möglichkeiten.

Wachstum des Europäischen Kreditfonds

Das europäische Kreditgeschäft spielte auch 2019 eine zentrale Rolle für die starke Performance der Allianz Real Estate, wobei das verwaltete Vermögen um 10% auf 8,7 Mrd. EUR anstieg. Die Stärke des europäischen Kreditportfolios trug dazu bei, dass das verwaltete Vermögen innerhalb des in Luxemburg ansässigen Kreditfonds bis Ende 2019 auf fast 3 Milliarden Euro anstieg. Der Fonds wurde Mitte 2018 aufgelegt, um den Zugang zu europäischen Kreditanlagen für die Versicherungsunternehmen der Allianz Gruppe zu vereinfachen.

“Unsere europäische Kreditplattform hat in den vergangenen 18 Monaten eine hervorragende Dynamik entwickelt und ist für viele unserer Gruppengesellschaften schnell zu einem Mainstream-Vehikel geworden. Generell stellen wir eine starke Nachfrage nach unseren Finanzierungsangeboten in Europa fest und erwarten, dass diese Nachfrage angesichts unseres disziplinierten Underwritings und des äußerst konkurrenzfähigen Charakters unseres Angebots anhalten wird”, sagte Roland Fuchs, Leiter des Bereichs European Debt bei Allianz Real Estate.

 

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HypZert präsentiert Studie zu Industrieimmobilien

 

Eine aktuelle Studie der HypZert Fachgruppe Industrie stellt wesentliche Kenngrößen für die Bewertung von Industrieimmobilien vor. Neben der Erläuterung von Gebäudestrukturen, Standortkriterien, rechtlichen Einordnungen und Benchmarks liefert die Studie dem Gutachter auch hilfreiche Checklisten, Typenblätter, Beispiele sowie weiterführende Links.

Wago Habbes, CIS HypZert (F) Gutachter und Mitglied der Fachgruppe Industrie, erläutert: “Aussagekräftige Marktdaten für Produktionshallen, Werkstätten oder ähnliches haben lange gefehlt. Unsere Studie soll dazu beitragen, Bewertungen von Immobilien, die einem Produktionsprozess dienen, sicherer und transparenter zu machen.”

Ob Automotive, Pharma oder Elektronik – der Industrie-Sektor bestimmt weiterhin die Entwicklung des Wirtschaftsstandorts Deutschland. So vielfältig wie die Wirtschaftszweige sind auch die Anforderungen an Industrieimmobilien. Interessenverbände und Maklerhäuser ringen um die Definition dieser Assetklasse. Hoher Anlagedruck, überdurchschnittliche Renditen und der große Anteil von Industrieimmobilien am gewerblichen Immobilienbestand haben die Attraktivität des Sektors weiter erhöht.

Neben der Studie dient auch das Online-Tool www.industriemieten.de als weiteres Hilfsmittel, das von HypZert Gutachter Holger Wortha mit der Fachgruppe entwickelt wurde. Hiermit lassen sich Mieten von Lager- und Produktionshallen anhand typischer Objektparameter wie z.B. Bodenwert, Hallenhöhe, Bodentragfähigkeit oder Bekranbarkeit schnell plausibilisieren.

Die aktuelle Studie, die eine Überarbeitung und Erweiterung der 2016 vorgestellten Publikation darstellt, kann über den HypZert Shop unter www.hypzert.de bezogen werden.

 

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