Archiv für die Kategorie: Immobilien

Ein Vorjahresvergleich der Angebotsmieten in den Stadt- und Landkreisen aus Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland von immowelt zeigt:

– In 95 von 114 untersuchten Stadt- und Landkreisen steigen die Mieten innerhalb eines Jahres

– Kaum Veränderung in hochpreisigen Gegenden Hessens: Frankfurt (+2 Prozent), Darmstadt (+1 Prozent), Hochtaunuskreis (0 Prozent)

– Anstiege an Rhein und Ruhr: Düsseldorf (+6 Prozent) und Köln (+5 Prozent), Bochum (+7 Prozent) und Dortmund (+6 Prozent)

– Stärkstes Wachstum in Rheinland-Pfalz: Landau in der Pfalz mit einem Plus von 21 Prozent

Entlang des Rheins und des Mains wird Wohnen teurer. Trotz der Corona-Krise sind die Mieten im 1. Halbjahr 2020 verglichen zum Vorjahr in 95 von 114 untersuchten Stadt- und Landkreisen gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, für die die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) in den Stadt- und Landkreisen aus Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland untersucht wurden. Während preiswerte ländliche Regionen die größten Anstiege aufweisen, sind die Mieten in den teuren Städten allmählich ausgereizt. Dieses Bild zeigt sich auch in Hessen: In den teuren Regionen in und um Frankfurt stabilisieren sich die Mieten. Sowohl im Stadtkreis Frankfurt (+2 Prozent) der mit 14,50 Euro pro Quadratmeter der teuerste aller untersuchten westdeutschen Kreise ist, als auch in der Stadt Darmstadt (+1 Prozent) verteuern sich die Preise nur geringfügig. Im hochpreisigen Hochtaunuskreis stagnieren die Mieten gar bei 11 Euro pro Quadratmeter. Die günstigeren ländlichen Regionen verbuchen hingegen große Anstiege – zum Beispiel die Landkreise Hersfeld-Rotenburg (6,10 Euro; +11 Prozent) und Limburg-Weilburg (7,30 Euro; +9 Prozent). Ausnahme ist die Stadt Offenbach am Main (11,10 Euro) mit einem Plus von 10 Prozent.

Düsseldorf und Köln nähern sich an, Ruhrgebiet weiter im Kommen

Etwas stärker als in Frankfurt klettern die Preise in den Großstädten Nordrhein-Westfalens: Die teuerste Stadt bleibt nach einem Anstieg von 5 Prozent Köln. Mieter zahlen aktuell für den Quadratmeter 11,10 Euro, vor einem Jahr waren es noch 10,60 Euro. Das benachbarte Düsseldorf weist sogar einen 6-prozentigen Anstieg auf, liegt aber mit Quadratmeterpreisen von 10,90 Euro noch knapp unter der Domstadt. Die große Attraktivität der beiden Rheinmetropolen sorgt für stetigen Zuzug und gestiegener Nachfrage nach Wohnraum, was die Mieten steigen lässt. Verglichen mit anderen Großstädten wie München oder Berlin konnten die Städte allerdings durch gezielten Wohnungsbau noch höhere Preise vermeiden.

Deutlich günstiger wohnen Mieter noch im Ruhrgebiet. Besonders die Städte befinden sich aber allmählich wieder im Aufwind, sodass die Preise steigen: Bochum (+7 Prozent), Dortmund (+6 Prozent), Duisburg (+5 Prozent) und Essen (+3 Prozent).

“Die Großstädte im Ruhrgebiet scheinen sich zusehends vom Strukturwandel zu erholen – die Einwohnerzahlen stiegen zuletzt wieder an. Die Mieten verteuern sich zwar, das Preisniveau bleibt aber moderat, da Wohnraum ausreichend vorhanden ist”, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. “Folglich wird kaum neu gebaut. Um dem gestiegenen Anspruch der Menschen gerecht zu werden, sanieren und renovieren Eigentümer vielmehr ihre Wohnungen.”

Größtes Plus in Rheinland-Pfalz

Die größten Steigerungen aller untersuchten Stadt- und Landkreise verzeichnen Regionen in Rheinland-Pfalz. Im Stadtkreis Landau in der Pfalz klettern die Preise am stärksten – innerhalb eines Jahres um 21 Prozent auf im Median 9,10 Euro pro Quadratmeter. Landau ist nicht nur aufgrund der guten Lage in der Südpfalz direkt an der Weinstraße begehrt, sondern auch, weil es Teil der wirtschaftlich starken Metropolregion Rhein-Neckar ist. Die Folge: Einige hochwertige Neubauwohnungen und sanierte Altbauten kamen im vergangenen halben Jahr auf den Markt und verursachen das große Plus. Dahinter folgen die Landkreise Westerwaldkreis (+18 Prozent) und Germersheim (+15 Prozent), die beide ein ähnliches Preisniveau wie Landau aufweisen.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im 1. Halbjahr 2019 und 2020 angebotenen Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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Warenhäuser gehörten lange Zeit zu den zentralen Anlaufstellen in vielen deutschen Innenstädten.

Ein boomender Online-Handel und ein wandelndes Konsumverhalten haben das jedoch geändert: Zwischen 2003 und 2018 fiel ihr Umsatz um ganze 46 Prozent von 10,43 Milliarden auf 5,59 Milliarden Euro. Aufgrund architektonischer und baulicher Besonderheiten ist eine kostengünstige und flexible Nachnutzung der Immobilien oft kompliziert. Das zeigt eine wissenschaftliche PwC-Studie, die sich mit der Nachnutzung ehemaliger Warenhausimmobilien beschäftigt. Dazu wurden alle geschlossen deutschen Warenhäuser der vergangenen zehn Jahre analysiert, insgesamt 52. Zwei Nachnutzungskonzepte kamen besonders häufig zur Anwendung: die solitäre Einzelhandelsnachnutzung und das Mixed-Used-Konzept. “Unabhängig von der Einwohnerzahl der Städte, zeigen diversifizierte Nachnutzungskonzepte den größten Erfolg in den Innenstädten. Reine Einzelhandelskonzepte hingegen, befinden sich vor allem in den Großstädten auf dem Rückzug”, so Thomas Veith, Leiter des Bereichs Real Assets bei PwC Deutschland.

Mixed-Used erfolgreich, bauliche Veränderungen meistens nötig

Bei der Einzelhandelsnachnutzung werden ehemalige Warenhäuser durch Konzepte ersetzt, die sich ausschließlich auf einen stationären Einzelhandel konzentrieren, wie zum Beispiel SB-Warenhäuser, Lebensmittelmärkte, Filialbetriebe oder neugebaute Shopping-Center. Eine erneute Nutzung als Warenhaus kam unter den in der Studie betrachteten Immobilien nicht vor, was deutlich zeigt, dass dieses Nutzungskonzept nicht mehr zeitgemäß ist. Doch auch die alternativen Einzelhandelskonzepte erwiesen sich mit Ausnahme der neugebauten Shopping-Center nur selten als erfolgreich. So wurden von insgesamt 23 solitären Einzelhandelsnachnutzungen bereits 13 wieder geschlossen.

Ein positives Bild zeigen die Mixed-Used-Konzepte, die neben dem Einzelhandel in den ehemaligen Warenhäusern auch Platz für Büros, Wohnungen, Gastronomie, Pflege und Hotels bieten und an insgesamt 24 Standorten eingesetzt wurden. In etwa 60 Prozent der analysierten Immobilien ist es dabei zu einer Kombination von zwei bis drei verschiedenen Nutzungsarten gekommen, meistens aus den Top-Nutzungssegmenten Einzelhandel (79 Prozent), Büro (58 Prozent) und Wohnen (46 Prozent). Von den Mixed-Used-Häusern wurde bisher kein einziges geschlossen.

Weiter stellt die Studie fest, dass über 80 Prozent der Warenhäuser für die Nachnutzung umgebaut (52 Prozent) oder neugebaut (30 Prozent) werden mussten. Ursachen für die baulichen Maßnahmen liegen in der mangelhaften Qualität vieler Warenhäuser, die aktuellen Baustandards oft nicht mehr genügt. Gleichzeitig stellt die besondere Architektur der Gebäude, mit ihren meist fensterlosen Fassaden und großen Raumtiefen, für viele Nachnutzungskonzepte eine Herausforderung dar. Bauliche Veränderungen sind deshalb kaum zu umgehen, nur bei 14 Prozent der Immobilien wurde darauf verzichtet und eine Nachvermietung direkt eingeleitet. 4 Prozent der Immobilien blieben ganz leer.

Innenstadt-Quartier am nachhaltigsten

Ein wichtiger Vorteil der Mixed-Used-Konzepte ist, dass sie aufgrund ihrer verschiedenen Nutzungsarten über eine diversifizierte Einnahmenstruktur verfügen. Sie hilft den Immobilien, sich auch in Krisenzeiten zu finanzieren. So können Einnahmen aus Bürovermietungen zum Beispiel dabei helfen, einen wegbrechenden Einzelhandel aufzufangen. “Diesen Vorteil haben auch Projektentwickler und Investoren erkannt, die die innerstädtischen Quartiere als besonders attraktive Nutzungsform ansehen und in diesem Segment eine deutliche steigende Nachfrage generieren”, erklärt Thomas Veith. Bei den verschiedenen Mixed-Used-Konzepten hat sich vor allem eine bauliche Zusammensetzung als typisch erwiesen. Im Erdgeschoss werden auf Einzelhandelsflächen Drogerieketten oder kleinere Filialen fortgeführt, die bereits während der früheren Nutzung Bestand hatten. Für sie ist die prominente Innenstadtlage der Warenhäuser noch immer attraktiv. In den darüber liegenden Stockwerken konnte die Studie eine überproportional häufige Beimischung von Büroflächen und Wohnungen identifizieren. Laut Florian Hackelberg, Professor für Immobilienwirtschaft an der HAWK in Holzminden, “kann ein erfolgreiches Mixed Use Konzept eine Strahlkraft weit über die Immobilie hinaus entwickeln und dazu beitragen, die vielerorts unter dem Wandel des Einzelhandels leidenden deutschen Innenstädte neu zu prägen.”

Erfolgreiche Nachnutzung möglich

Die Studie hat gezeigt, dass sich ehemalige Warenhäuser auch heute noch wirtschaftlich nutzen lassen. Entscheidend ist allerdings, dass Nachnutzungskonzepte stets an die individuellen Umstände der jeweiligen Immobilie angepasst werden. So waren die untersuchten Immobilien sehr heterogen, was sowohl aus den baulichen Voraussetzungen als auch aus der Struktur und Nachfrage am örtlichen Immobilienmarkt resultiert.

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Deutlicher Rückgang des Umsatzvolumens

Nach einem insgesamt bereits verhaltenen ersten Quartal mit einem Minus von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nur zum Teil auf COVID-19 zurückzuführen, kam es auf den Büromärkten rund um den Globus im zweiten Quartal 2020 zu deutlichen Umsatzrückgängen. Mit einem Minus gegenüber dem Vorjahresquartal von 59 Prozent auf 4,51 Mio. m² bilanzierte das weltweite Umsatzvolumen einen höheren Rückgang gegenüber dem Vorjahr als in jedem Drei-Monats-Zeitraum während der globalen Finanzkrise 2008-2009. Insgesamt lag das Umsatzvolumen in den ersten sechs Monaten 2020 bei 12,87 Mio. m², 41 Prozent unter dem Vorjahr.

“Für Büronutzer steht aktuell die Kostenkontrolle im Fokus. Vielfach wurden Anmietungsentscheidungen verschoben oder auf Eis gelegt. Remote Working – Programme und veränderte Flächenerfordernisse aufgrund der notwendigen Abstandsregeln führen dazu, dass die Einschätzung des zukünftigen Flächenbedarfs erschwert wird. Der Bedarf wird kurz- und mittelfristig eingehenden Prüfungen unterzogen”, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy. Besichtigungsaktivitäten seien während des Lockdowns praktisch zum Erliegen gekommen. Die Unsicherheiten und die damit verbundenen Herausforderungen zum einen bei der Standortsuche aber auch beim Flächenausbau seien eklatant. Auch die Dauer von Mietvertragsverhandlungen habe sich verlängert.

Angesichts der schwachen Nachfrage ist der globale Büroflächenleerstand über alle Regionen hinweg von 10,7 Prozent im ersten Quartal auf 11,2 Prozent im zweiten Quartal gestiegen.

“Weltweit befinden sich die Märkte nach dem Lockdown noch in unterschiedlichen Stadien, mancherorts sind jedoch bereits erste positive Zeichen der Erholung zu erkennen, zum Beispiel auf dem chinesischen Festland auf Grund der Aufhebung der Quarantänemaßnahmen”, so Hela Hinrichs.

Im weltweiten Durchschnitt gingen die Mietpreise gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent zurück und notierten damit den ersten Quartalsrückgang seit Ende 2012. In vielen Märkten bewegen sich die Mieten in Richtung Korrektur. “Wie deutlich diese Korrektur sein wird, hängt von den Vor-Corona-Marktgegebenheiten ab. Generell haben Vermieter bei Mietvertragsverhandlungen eine der Situation angepasste Haltung eingenommen und der Sicherung von Belegung und Ertrag den Vorrang vor der Qualität der Mieter und den erzielbaren Mieten eingeräumt”, so Hinrichs.

Überblick nach Regionen

–  Nach Inkrafttreten der meisten Beschränkungen in der Region EMEA im März wurden im zweiten Quartal die meisten neuen Mietabschlüsse (außer denen, die für Unternehmen von entscheidender Bedeutung waren und sind) auf Eis gelegt. Das führte zu einem Rückgang des europäischen Büroflächenumsatzes in den Monaten April bis Ende Juni auf nahezu ein Rekordtief von 1,8 Mio. m², entsprechend einem Rückgang um 49 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.Das Tempo von Vertragsverhandlungen ist und wird verhalten bleiben, solange sich Unternehmen mit einer “neuen Normalität” arrangieren. Zu beobachten ist bereits ein wachsendes Interesse an Anmietungen aus Wachstumssektoren wie der Konsumgüterbranche, dem E-Commerce, der Neuen Medien oder Technologieunternehmen.

–  In den USA sank das Umsatzvolumen im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr um rund zwei Drittel, der höchste jemals registrierte Rückgang eines Drei-Monats-Zeitraums im Jahresvergleich. Der Finanz- und der Technologiesektor notierten ähnliche Anmietungsniveaus. Großflächige Abschlüsse wurden hauptsächlich durch die Regierung, den Gesundheitssektor und von Krankenversicherungen getätigt. Die Co-Working-/ Flex Space-Betreiber haben im zweiten Quartal ihre Anmietungsaktivitäten stark zurückgefahren, einige verhandeln bestehende Mietverträge mit ihren Vermietern.Auf dem gesamten Vermietungsmarkt stiegen die Untermietflächen durch Flächenrückgaben und Remote-Working-Maßnahmen um über 10 Prozent.

–  Ein deutlicher Rückgang des Umsatzvolumens wird auch aus der Region Asien-Pazifik gemeldet: gegenüber dem Vorjahr schlägt im zweiten Quartal ein Minus von 61 Prozent zu Buche. Dabei zeigte der Technologiesektor in Märkten wie Peking und Bengaluru eine größere Widerstandsfähigkeit. Neuvermietungen erfolgten auch durch Finanzunternehmen in Shanghai und Hongkong.

Weiter ungewisse Aussichten

“In der zweiten Jahreshälfte 2020 werden aller Augen auf die Fähigkeit der Märkte gerichtet sein, einer potenziellen zweiten Welle von COVID-19 standzuhalten. Aktuell entscheidend: die Reaktion der Nutzer auf das Ende der Lockdowns bzw. auf einen erneuten Lockdown und das allmähliche Wiedereinsetzen des Marktgeschehens”, wagt Hela Hinrichs einen Blick voraus. Die Verhandlungsposition der Mieter dürfte sich verbessern und gleichzeitig zu einer gewissen Erholung des Umsatzvolumens im dritten und vor allem im vierten Quartal beitragen. Obwohl die Bautätigkeit, die während des Lockdowns massiv beeinträchtigt wurde, in vielen Märkten wieder zu einem gewissen Normalitätsgrad zurückkehrt, sind bei Fertigstellungen bereits Verzögerungen bis zu 12 Monaten zu vermelden. Der Leerstand wird in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich weiter steigen, gleichzeitig werden die verhaltenen Anmietungen kurzfristig durch die schwächere Entwicklungspipeline teilweise abgefedert.

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Es wirkt fast so, als wäre nichts gewesen – die Entwicklung der Verkaufspreise im Wohnungsneubau verlief in der Hochphase der Krise in etwa so weiter wie vor Krisenausbruch.

Das zeigt die jetzt vorliegende Marktanalyse von PROJECT Research für das zweite Quartal 2020. Während die Verkaufszahlen neu gebauter Wohnimmobilien von April bis Juni, als COVID-19 das Wirtschaftsleben beinahe vollständig zum Erliegen brachte, bei ungefähr gleichbleibendem Angebot deutlich zurückgingen, stiegen die Verkaufspreise in fast allen deutschen Metropolen und in der österreichischen Hauptstadt Wien.

»Die Entwicklung der Preise und der Verkaufszahlen ist keineswegs überraschend«, sagt Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG. »Ein Großteil – wenn nicht alle – der Neubauobjekte, die seit Krisenbeginn in den Vertrieb gingen, wurden lange vor Beginn der Pandemie angekauft und kalkuliert. Damit sich diese Objekte rechnen, werden Bauträger mit den anfangs kalkulierten Verkaufspreisen auf den Markt gehen und abwarten. Das spiegeln die aktuellen Verkaufspreise wieder. Die Preisstabilität hängt nicht zuletzt von einer zügigen wirtschaftlichen Erholung ab, und die ist wegen einer möglichen zweiten Welle der Krise noch nicht gesichert.«

Positive Preisentwicklung in den Metropolregionen mit Ausnahme von Köln

Der Abschluss der Juni-Recherchen von PROJECT Research ermöglicht einen Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres und demzufolge einen Überblick über das bisherige Ausmaß der Corona-Krise auf den Wohnungsbau. Für den Quartalsvergleich wurde der Mittelwert der Verkaufspreise des ersten Quartals mit dem Mittelwert der Verkaufspreise des zweiten Quartals verglichen. Während es in Köln zu einem Preisrückgang kam, verzeichneten alle anderen Metropolregionen Verkaufspreiszuwächse.

Düsseldorf ist Spitzenreiter, dicht gefolgt von Hamburg

Besonders positiv war die Preisentwicklung in den beiden Metropolregionen Düsseldorf und Hamburg mit einem Verkaufspreisplus im letzten Quartal von 4,8 Prozent bzw. 3,6 Prozent. Während in der Metropolregion Hamburg die Stadt selbst mit 4,0 Prozent deutlich zulegte, gründet sich der Preisanstieg in der Region Düsseldorf auf die zurückgehende Anzahl von Bauobjekten im Umland, was zu einer stärkeren Gewichtung der teureren nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt führte. Aktuell liegt das Preisniveau hier bei 7.442 Euro pro Quadratmeter, was eine Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahr von 4,4 Prozent bedeutet. Demgegenüber stieg in der Hansestadt Hamburg der Quadratmeterpreis in den letzten 12 Monaten um satte 14,9 Prozent auf aktuell 6.910 Euro.

Drei Viertel der Berliner Stadtbezirke wachsen zweistellig

In der jüngst durch den umstrittenen Mietendeckel stark in der Diskussion stehenden Metropolregion Berlin stiegen die Verkaufspreise zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2020 um 1,6 Prozent, in der Bundeshauptstadt selbst etwas mehr, um zwei Prozent. Das Preisniveau liegt per Stand Juni 2020 in der Spreemetropole damit bei 7.093 Euro pro Quadratmeter, was ein jährliches Wachstum von 5,8 Prozent bedeutet. Insgesamt weisen neun der 12 Berliner Stadtbezirke sogar Wachstumsraten im zweistelligen bzw. fast zweistelligen Bereich auf. Die geringeren Preissteigerungen auf Stadtebene erklären sich durch die geringer werdende Zahl an Objekten in hochpreisigen Lagen wie Mitte oder Charlottenburg, während in günstigeren Bezirken wie Treptow-Köpenick oder Reinickendorf die Objektanzahl wächst. Die höhere Zahl an günstigeren Objekten wirkt sich dementsprechend auf den Gesamtpreis aus. Besonders stark legten die östlichen Bezirke Lichtenberg (plus 16,3 Prozent), Pankow (13,4 Prozent) oder Treptow-Köpenick (plus 10,4 Prozent) zu. Doch auch hochpreisigere Lagen wachsen jährlich um 10 Prozent. Einzig Neukölln notiert ein Minus, was an der günstigen Randlage einiger aktueller Objekte liegt und aufgrund der sowieso geringen Objektzahl nicht allzu valide sein dürfte. Auffälliger Aspekt der Analyse: Das Bestandsangebot von Mietwohnungen geht – wahrscheinlich wegen des im Februar inkraftgetretenenen Mietendeckels – zurück. Der Verkauf von früheren Mietwohnungen als Eigentumswohnungen oder auch der Lock-in-Effekt (Mieter verbleiben länger in ihren preislich regulierten Wohnungen) könnten Gründe für den Rückgang an Mietangeboten sein. Die Neubaumieten in Berlin steigen dagegen bei einem etwa gleichbleibenden Angebot weiterhin kräftig an.

Metropolregion Nürnberg zeigt ihre Qualität, Frankfurt stagniert auf hohem Niveau

Positiv fallen in der PROJECT-Marktanalyse die beiden fränkischen Städte Nürnberg und Fürth mit einem Preisplus von 3,9 bzw. 5,7 Prozent im Quartalsvergleich 2020 auf. Dass der Preisanstieg in der nordbayerischen Metropolregion mit 1,4 Prozent relativ moderat ausfiel, liegt den Analysten zufolge an einem deutlichen Rückgang der Objektzahlen in Erlangen, die als teuerste Stadt der gesamten Region den abschwächenden Effekt verantwortet. Die rund zwei Autostunden von Nürnberg entfernte hessische Metropole Frankfurt stagniert derzeit, allerdings mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 7.700 und 7.900 Euro auf hohem Niveau. Der Trend einer Verlangsamung des Wachstums in der Bankenmetropole zeichnete sich bereits im ersten Quartal ab.

Einfache Lagen in München bei bis zu 10.000 Euro

Die seit Jahren konstante Preissteigerung in der bayerischen Landeshauptstadt setzt sich auch im zweiten Quartal dieses Jahres fort. Der aktuelle Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung liegt dort bei 10.780 Euro, was ein Wachstum von 10,4 Prozent bedeutet. Selbst einfachere Wohnlagen wie Moosach verzeichnen Quadratmeterpreise bis zu 10.000 Euro.

Wien durchbricht 6.000 Euro-Marke

Die österreichische Hauptstadt weist mit nun durchschnittlichen Verkaufspreisen von 6.063 Euro ein Plus von 7,4 Prozent zum Vorjahr auf und beweist damit ein stetiges Wachstum. Vor allem die Gebiete links der Donau werden immer bedeutsamer. Mittlerweile liegen über 100 Neubauobjekte in den Wiener Bezirken Floridsdorf und Donaustadt. Die größten Preissteigerungen wurden im innenstadtnahen Bezirk Landstraße (plus 15,1 Prozent) und im Außenbezirk Döbling (plus 13,2 Prozent) beobachtet. Auch die Wiener Bevölkerung wächst weiter: Nach den im Juli von Statistik Austria veröffentlichten endgültigen Ergebnissen der Bevölkerungsstatistik 2019 verzeichte Wien im Vorjahr gemeinsam mit Vorarlberg das höchste Bevölkerungswachstum aller Bundesländer (plus 0,72 Prozent). Mit 1.911.191 Einwohnern (Stand: 1.1.2020) nähert sich Wien der Zwei-Millionen-Marke. Hauptgrund für den anhaltenden Trend ist internationale Zuwanderung, so entfielen im Jahr 2019 35,8 Prozent des Wanderungssaldos (plus 14.526 Personen) auf die österreichische Bundeshauptstadt.

Seit 2017 veröffentlicht PROJECT Research quartalsweise die »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen«. Analysiert werden die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschosswohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf, Köln und Wien. Weitere Informationen unter www.project-research.de.

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PROJECT Beteiligungen AG, Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg, Tel: +49 (0) 951 91790 0, Fax: +49 (0) 951 91790 222, www.project-investment.de

Der Fels in der Brandung am Hotelmarkt?

Die COVID-19-Pandemie hat weitreichende Folgen für den Hotelmarkt, die zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht in Gänze eingeschätzt werden können. Ein Teilsegment konnte bislang trotz der Restriktionen und Reisebeschränkungen vergleichsweise gute Ergebnisse erzielen: die Serviced Apartments. Sie sind zwar nicht immun, aber widerstandsfähig – relativ hohe Belegungszahlen während der Pandemie belegen dies. Wie aus einer aktuellen Untersuchung von Savills hervorgeht, könnten Serviced Apartments noch mehr an Bedeutung gewinnen, sobald sich eine Erholung innerhalb der Branche abzeichnet.

Langzeitgäste fördern Planungssicherheit

Bereits vor COVID-19 konnten Serviced Apartments bei der Entwicklung der Leistungskennzahlen die klassischen Hotels übertrumpfen. So stieg der RevPAR (Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität) in London seit 2014 kontinuierlich um 3,9 % pro Jahr, in den letzten drei Jahren sogar um 5,2 %. Ein anderes Bild zeigt sich hingegen bei den Hotels: Hier nahm der RevPAR durchschnittlich lediglich um 2,0 % jährlich zu. Gleiches gilt für die Belegungsraten: Während in Londoner Serviced Apartments im ersten Quartal 2020 Auslastungsquoten von durchschnittlich 61,8 % erzielt wurden, erreichte die klassische Hotellerie 59,4 %. Dabei handelt es sich zwar um marginale Unterschiede – laut Savills stehen sie aber repräsentativ für eine stetige Entwicklung, die sich nach Erholung des Tourismusgeschehens fortsetzen dürfte. Die Aussichten sind zwar zunächst trüb, eine Erholung ist aber für 2022 in Sicht.

Diversifikation ist das Gebot der Stunde

„Die Pandemie fungiert als Prüfstein der Beherbergungsbranche und hat flächendeckend die Belegungszahlen aller Segmente im Hotelsektor beeinflusst. Dennoch zeigen sich Serviced Apartments als Hybrid zwischen Hotel und Wohnen relativ resilient. Ausschlaggebende Gründe hierfür sind die Vielschichtigkeit der Gastprofile und der Fokus auf Long-Stay-Gäste. Die längere Aufenthaltsdauer ermöglicht den Betreibern ein gewisses Maß an Planungssicherheit sowie langfristige Einkommensströme und resultierte außerdem in einer höheren Auslastung während der Kontakt- und Reisebeschränkungen. Zudem sind neue Regelungen wie Social Distancing auf der Fläche besser umzusetzen, durch eigene Kochnischen ist der Kontakt zum Personal und anderen Gästen deutlich reduzierter“, erklärt Ann-Katrin Kaiser, Associate Director Investment EMEA Hotels bei Savills in Frankfurt. Der Aufschwung von Serviced Apartments macht sich insbesondere in den Top 10 der europäischen „Gateway Städte“ bemerkbar: Schätzungsweise 7,9 % aller Übernachtungen entfallen hier auf das Segment. Hotels dominieren zwar mit 84,9 % Marktanteil, jedoch können Serviced Apartments bereits mit Plattformen wie Airbnb mithalten. In einigen Metropolen, darunter Frankfurt und München, sind Serviced Apartments mit Anteilen von über 13 % am Gesamtangebot besonders stark vertreten. In Amsterdam und Madrid ist ihr Marktanteil hingegen vergleichsweise niedrig.

„Serviced Apartments sind in den europäischen Schlüsselmärkten immer noch relativ unterrepräsentiert. Dementsprechend hoch sind die Wachstumspotenziale, aber auch die Chancen auf eine mittel- bis langfristige Steigerung der Kaufpreise. Der überschaubare Bestand verhindert zwar noch große Transaktionsvolumina, die Nachfrage unter Investoren ist jedoch hoch. Wir rechnen im weiteren Jahresverlauf damit, dass noch eine Reihe von Transaktionen abgeschlossen werden”, so Richard Dawes, Director EMEA Hotels bei Savills. Aufgrund der überdurchschnittlichen Auslastung und den vergleichsweise geringen Betriebskosten werden Serviced Apartments auch zukünftig ihre Profitabilität unter Beweis stellen – zusammen mit langfristig guten Fundamentaldaten bieten sie Investoren daher eine attraktive Kapitalanlage. Im Jahr 2019 lag das europaweite Transaktionsvolumen bei 551,2 Mio. Euro und damit um 16,6 % über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt.

Marie Hickey, Director Commercial Research bei Savills in UK, blickt positiv in die Zukunft: „Bereits in früheren Rezessionen haben wir beobachtet, dass Serviced Apartments aufgrund ihres breit aufgestellten Profils und der damit einhergehenden Resilienz eine Erholung des Hotelmarktes vorwegnehmen. Während vielerorts Hotels während des Lockdowns schließen mussten, konnte das Segment seinen Betrieb größtenteils aufrechterhalten.“

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Eigentümer möchten Immobilien-gebundenes Kapital im Alter freisetzen, um finanzielle Unabhängigkeit zu genießen

Für viele Immobilienbesitzer gilt das Eigenheim weiterhin als wichtigster finanzieller Faktor in der Altersvorsorge und zukünftigen Vermögenssicherung. Diese Erkenntnis resultiert aus der aktuellen Studie von Engel & Völkers Liquid Home, die zusammen mit dem Meinungsforschungsinstitut Insa-Consulere online durchgeführt wurde. Über 1.000 Immobilieneigentümer aus Deutschland im Alter von über 50 Jahren wurden im Rahmen der Untersuchung zu ihren aktuellen Immobilien- und Vermögensverhältnissen befragt. Johannes Glasl, Geschäftsführer von Engel & Völkers Liquid Home, fasst die zentralen Studienergebnisse zusammen: “Für über 80 Prozent der befragten Immobilienbesitzer ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge und es besteht der Wunsch bis zum Lebensende dort wohnen zu bleiben. Gleichzeitig wünscht sich die Hälfte der Befragten mehr verfügbares Vermögen im Alter. Fast jeder fünfte Eigentümer ist unzufrieden mit seinen verfügbaren finanziellen Mitteln.” Das neue Geschäftsfeld von Engel & Völkers, das seit Anfang April am Markt ist, schließt diese Bedarfslücke. “Mit dem Immobilien-Teilverkauf bieten wir unseren Kunden eine flexible Lösung, um objektgebundenes Vermögen liquide zu machen. Eigentümer müssen dabei nicht auf ihren gewohnten Wohnkomfort verzichten”, erklärt Johannes Glasl.

Weitere Zielgruppen-Insights: “Best Ager” wünschen sich flüssiges Vermögen, um hochwertigen Lebensstandard und finanzielle Freiheit im Alter zu sichern

60 Prozent der Studienteilnehmer schätzen, dass ihre Immobilie einen aktuellen Wert von 200.000 bis 600.000 Euro hat. Bei knapp zwei Drittel der Befragten (64 Prozent) ist der Anteil der Immobilie am Gesamtvermögen höher als 50 Prozent. Bei über einem Drittel (35 Prozent) ist der Anteil sogar höher als 75 Prozent. “Immobilieneigentümer sehen die eigenen vier Wände als Heimat- und Wohlfühlort”, sagt Johannes Glasl in Anbetracht der nachfolgenden Erkenntnis: 69 Prozent der “Best Ager” stimmen der Aussage zu “Meine Immobilie ist mein Zuhause, der eine Ort der Welt an den man immer wieder zurückkehrt.”

Für mehr als die Hälfte der Befragten (51 Prozent) dient die Immobilie der finanziellen Absicherung. 48 Prozent haben ihre Immobilie bereits vollständig entschuldet. 51 Prozent müssen Instandhaltungsmaßnahmen durchführen.

Darüber hinaus gibt die Studie Aufschluss über Investitionsziele und -vorhaben, die die Befragten realisieren würden, wenn sie die hinreichenden liquiden Mittel zur Verfügung hätten: Die absolute Mehrheit (70 Prozent) wünscht sich das Geld vor allem, um allgemein finanzielle Freiheiten zu genießen. 35 Prozent möchten damit ihr Zuhause renovieren, 24 Prozent wollen sich einen Traum erfüllen, 23 Prozent möchten die Familie finanziell unterstützen und 22 Prozent wollen Schulden tilgen.

Jeder fünfte Eigentümer erwartet, dass sich seine aktuelle Vermögenssituation aufgrund der Corona-Krise verschlechtern wird.

Erfolgreicher Markteintritt: Engel & Völkers Liquid Home verhilft Immobilienbesitzern der Generation 50plus zu mehr finanzieller Freizeit durch den Teilverkauf ihrer Immobilie

“Innerhalb der letzten Wochen konnten wir bereits eine Vielzahl von Interessenten für unseren Service begeistern. Aktuell stehen wir über 250 Kunden unterstützend zur Seite”, sagt Johannes Glasl zum erfolgreichen Markteintritt des neuen Geschäftsfelds von Engel & Völkers in Deutschland. Durch den Teilverkauf von bis zu 50 Prozent der Immobilie an Engel & Völkers Liquid Home verschafft das Unternehmen seinen Kunden die gewünschte Liquidität, ohne dass diese aus ihrer Immobilie ausziehen müssen. Als Teilhaber überlässt Engel & Völkers Liquid Home dem Eigentümer das volle Nutzungsrecht für das Objekt. Dieser behält das Wohnrecht und kann die Immobilie weiterhin nach seinen Vorstellungen und Wünschen gestalten. Zusätzlich profitiert er auch zukünftig von einer möglichen Wertsteigerung seines Immobilienanteils. Der Teilverkauf bietet dem Kunden eine hohe Flexibilität und verschafft neue finanzielle Freiheit, ohne die gewohnten vier Wände aufgeben zu müssen.

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ENGEL & VÖLKERS AG, Vancouverstraße 2a, 20457 Hamburg,Tel: 040 334681600, www.ev-liquidhome.de