Rekordquartal auf Hotelinvestmentmarkt kratzt am Allzeithoch 2016

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Ausländische Investoren schlagen bei großvolumigen Transaktionen zu

 

Ein mit 2,5 Mrd. Euro außerordentlich transaktionsreiches viertes Quartal, das stärkste in der langjährigen Statistik, sorgte auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt in 2019 für ein Gesamtvolumen* von ca. 4,86 Mrd. Euro und verfehlte damit nur ganz knapp das Allzeithoch aus dem Jahr 2016 (4,89 Mrd. Euro). Gegenüber dem Vorjahr lag das Plus bei 26 Prozent, der 5-Jahresschnitt wurde um rund 20 Prozent übertroffen, beim Vergleich mit dem 10-Jahresdurchschnitt schlägt ein sattes Plus von 93 Prozent zu Buche. Insgesamt wurden 94 Transaktionen (2018: 109) auf dem deutschen Hotelmarkt realisiert.

“Eine derartige Jahresendrallye war Ende September noch nicht zu erwarten. Die prognostizierten 3,5 bis 4,0 Mrd. Euro wurden nicht zuletzt aufgrund einer erhöhten Off-Market Aktivität bei großvolumigen Einzelobjekten und Portfolios” deutlich übertroffen, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland. Schmidtke weiter: “Insgesamt gingen allein in den letzten drei Monaten fünf Portfolio-Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich über die Bühne und stellten damit die Aktivität im Portfoliosegment der letzten zwei Jahre in den Schatten.”

Einen weiteren Grund führt Heidi Schmidtke für das imposante Hotelinvestmentergebnis an: “Die bevorstehende Reform der Grunderwerbssteuer in Bezug auf Share Deals sorgte für erhöhten Druck auf Seiten der Verkäufer, die Immobilie noch vor Jahresende zu veräußern. Wenngleich Mitte Oktober das In-Kraft-Treten der geplanten Reform um sechs Monate auf Mitte 2020 verschoben wurde, war der eine oder andere Share Deal bereits auf Ende 2019 ausgerichtet und wurde dann auch durchgezogen.”

In 77 Einzeltransaktionen wurden 2019 über 2,8 Mrd. Euro investiert, entsprechend einem Rückgang von rund sechs Prozent im Jahresvergleich. Die Transaktionsgröße lag dabei durchschnittlich bei ca. 36 Mio. Euro (2018: rund 32 Mio. Euro).

Zu den größten Einzeltransaktionen im Gesamtjahr 2019 zählte vor allem im vierten Quartal der Off-Market Verkauf des Hotel De Rome in Berlin durch die Commerz Real an den Staatsfond von Singapur GIC und Caleus, bei dem JLL auf Käuferseite beratend tätig war. Im Rahmen dieser Transaktion wurde ein neuer Rekord in Bezug auf den Preis pro Zimmer im deutschen Markt erzielt.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment hat sich unter dem Strich gegenüber 2018 mit über 2 Mrd. Euro mehr als verdoppelt – dies bei lediglich einer Transaktion mehr (17) als im Vorjahr (2018: 850 Mio. Euro mit 16 Transaktionen). Mit einem durchschnittlichen Volumen von knapp 120 Mio. Euro pro Transaktion kann ein deutlicher Zuwachs (2018: 52 Mio. Euro pro Investment) verzeichnet werden.

Zu den größten Portfolioverkäufen in 2019 zählten ein pan-europäisches Portfolio mit 11 Hotels, davon zwei in Köln und je ein Objekt in Düsseldorf, Berlin, Hannover, Leipzig und Kiel, das im Rahmen eines Off-Market Deals von Principal Real Estate an AXA Real Estate für ca. 545 Mio. Euro veräußert wurde. JLL war für AXA beratend tätig.

Ausländische Investoren mit Verdoppelung ihres Kapitaleinsatzes in 2019

Mit 59 Transaktionen sind zwar deutlich mehr deutsche als ausländische Investoren am Transaktionsgeschehen beteiligt – unter Einsatz von 2,5 Mrd. Euro (2018: 2,8 Mrd. Euro). Mit ihrem Engagement bei großvolumigen Transaktionen, immerhin sieben Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro (2018: 2 Transaktionen), kommen ausländische Investoren aber auf ein bemerkenswertes Plus von 108 Prozent gegenüber dem Vorjahr und erreichen rund 2,3 Mrd. Euro. Vier Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 490 Mio. Euro wurden von schwedischen Anlegern realisiert, das zweithöchste Kapital kam von französischen Anlegern (rund 483 Mio. Euro) bei allerdings doppelt so vielen Transaktionen. Aus Großbritannien flossen knapp 290 Mio. Euro, verteilt auf vier Transaktionen. “Der große Anteil ausländischen Kapitals in diesem Jahr geht mit erhöhten Veräußerungen von Bestandshotels im Portfoliosegment sowie in Premiumlagen einher”, erläutert Heidi Schmidtke.

Mit 51 Transaktionen waren institutionelle Anleger am aktivsten. Sie setzten dabei insgesamt über 3,2 Mrd. Euro ein, gefolgt von Immobiliengesellschaften (810 Mio. Euro, 13 Transaktionen), Private Equity und REITs (315 Mio. Euro, 7 Transaktionen) und Hotelbetreibern (206 Mio. Euro, 9 Transaktionen). Auf Privatpersonen und Entwickler entfiel ein Volumen von 278 Mio. Euro (bei 14 Transaktionen).

Heidi Schmidtke abschließend: “Die Trias aus immens viel Kapital, das nach Anlagen sucht, anhaltend attraktivem Zinsumfeld und einer Angebotsverknappung in den A-Städten mit steigenden Preisen und einer höheren Akzeptanz, in Sekundär- und Tertiärstandorte auszuweichen, hat die Transaktionsvolumina auf ein sehr hohes Niveau getrieben. Die Immobilie scheint alternativlos. Vermehrt werden eigene spezialisierte Hotelfonds von Investmentgesellschaften oder Institutionen gegründet, an denen sich andere Investoren beteiligen wollen. Oder neue Konzepte ziehen das Interesse von Investoren an. Branded Residences, die Weiterentwicklung des Konzepts des temporären Wohnens, wie es in Micro-Apartments oder auch in Serviced Apartments bereits gelebt wird, könnte ein weiterer logischer Schritt zur Differenzierung sein und Investoren durch mögliche Wertoptimierung locken. In Kooperation zwischen Entwicklern, Betreibern und Hotelmarken entstünde eine neue Wohnform, die gehobene Bedürfnisse von Wohnungseigentümern bedient. Objekte dieser Art werden entweder von bekannten Marken selbst betrieben oder sie stellen ihre Marke einem Betreiber zur Verfügung. In Berlin und Frankfurt kommen diesem Konzept die ‘Tower Apartments’ in der Nähe des Ritz Carlton bzw. die Entwicklung im projektierten ‘Riverpark Tower’ am nächsten.

In summa sehen wir den deutschen Hotelinvestmentmarkt in 2020 auf einem guten Weg. Auch wenn die Nachfrage in 2020 robust bleiben wird – möglicherweise noch einmal im ersten Halbjahr gepusht durch das verschobene Grunderwerbsteuergesetz für Share Deals: eine weitere Rekordmarke ist aus heutiger Sicht nicht erreichbar. Wir gehen derzeit davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen durchaus auf den 5-Jahresschnitt von rund vier Mrd. Euro zubewegen kann.”

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.

 

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Europäischer Büromarkt verabschiedet sich 2019 mit neuem Rekordvermietungsvolumen

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL ist im vierten Quartal 2019 gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent, im Jahresvergleich um 4,1 Prozent gestiegen.

 

– Mit 13,9 Mio. Quadratmeter hat der europäische Büroflächenumsatz 2019 ein neues Rekordvolumen erreicht

– Um weitere 20 Basispunkte auf 5,5 Prozent ist die europäische Büro-Leerstandsquote im vierten Quartal gesunken

Die Konjunktur in Europa hat sich Ende 2019 weiter abgeschwächt. Das Verbrauchervertrauen verschlechterte sich zwar in der gesamten Region, vor dem Hintergrund weiterhin starker Fundamentaldaten (hohe Beschäftigungsquote, niedrige Arbeitslosigkeit und positives Reallohn-Wachstum) hat der private Konsum aber weiter zugelegt. Erneut verschlechtert haben sich demgegenüber die Stimmung und die Aktivitäten in der Industrie: Der Frühindikator PMI (Purchasing Managers Index, globaler Einkaufsmanager-Index), der auf einer Befragung von Chefeinkäufern von Unternehmen über Lage und Ausblick für Produktion, Preise, Aufträge, Personalbedarf etc. basiert, ist unter einen Saldowert von 50 gerutscht, Signal für eine wirtschaftliche Schrumpfung im Industriesektor. In Deutschland, wo sich die Industrie seit über einem Jahr in einer Rezession befindet, hat sich der Rückgang der entsprechenden Zahlen verlangsamt, möglicherweise ein Hinweis auf einen nahenden Tiefpunkt des industriellen Abschwungs. Immerhin zeigt die Stimmung unter den dienstleistungs-orientierten Unternehmen eine leichte Verbesserung, die nachlassende Aktivität im Dienstleistungssektor hat sich im Dezember umgekehrt. Auch 2020 wird ein herausforderndes Jahr werden – mit anhaltend politischer Unsicherheit und wirtschaftlichem Druck. Gleichwohl sind die Aussichten für die europäischen Büromärkte weiterhin durchaus vielversprechend.

Jährlicher Mietpreiszuwachs 2019 schlägt mittel- und langfristigen Durchschnitt deutlich

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im vierten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent zu. 11 der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum (Q3 2019: 8). Mit 4,1 Prozent bewegt sich der jährliche Mietpreisanstieg in Europa weiterhin deutlich über dem Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt (+4,0 % bzw. +3,0 %). Auf Jahressicht waren es immerhin 20 Märkte mit einem Zuwachs. Unverändert sind die Mietpreise in vier Märkten geblieben. 2019 war damit das dritte Jahr in Folge mit einem jährlichen Mietpreiswachstum von über 4 Prozent. Die europäische Immobilienuhr von JLL zeigt alle analysierten 35 Märkte mit geringen Bewegungen im Quadranten “Verlangsamtes Mietpreiswachstum”.

In London blieben die Spitzenmieten im vierten Quartal 2019 unverändert. Das jährliche Mietwachstum von 2,2 Prozent auf 1.493 Euro/m²/Jahr in London West End, dem teuersten Bürostandort in Europa, ist jedoch ein guter Indikator für die Widerstandsfähigkeit des Londoner Büromarktes. 2019 war der Höhepunkt des aktuellen Zyklus bei Baufertigstellungen; in Verbindung mit einem über dem Zehnjahresdurchschnitt liegenden Umsatz erwartet JLL für 2020 ein anhaltendes Mietpreiswachstum. Der Pariser Büromarkt notiert das sechste Quartal in Folge gestiegene Mietpreise (+ 2,4% gegenüber Vorquartal auf 860 Euro/m²/Jahr). Weitere marginale Steigerungen bei den Spitzenmieten sind in 2020 nicht ausgeschlossen. In Deutschland lag in den letzten drei Monaten (Vergleich Q4 gegenüber Q3 2019) der Zuwachs mit 2,8 Prozent in Berlin auf 444 Euro/m²/Jahr am höchsten, gefolgt von Frankfurt (2,5% auf 498 Euro/m²/Jahr) und München (1,2% auf 492 Euro/m²/Jahr). Hamburg, Köln und Stuttgart verzeichneten in diesem Zeitraum keine Veränderung der Spitzenmieten.

Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines weiter abnehmenden Angebots hat bereits seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 betrug der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4 Prozent. Damit wurde die Prognose von Anfang des Jahres übertroffen. Spitzenreiter waren Köln (+ 10,6 % auf 312 Euro/m²/Jahr) und Berlin (+8,8 %). Die deutsche Hauptstadt liegt damit in der Spitzengruppe des Städterankings für das europäische Mietpreiswachstum – zusammen mit Den Haag (+ 10 % auf 220 Euro/m²/Jahr) und Barcelona (+ 8,9 % auf 330 Euro/m²/Jahr). Zu den Märkten mit einem Mietpreiszuwachs gehören auch Madrid, wie die katalonische Hauptstadt mit einer seit 20 Quartalen kontinuierlichen Zunahme – im vierten Quartal noch einmal um 1,4 Prozent auf 438 Euro/m²/Jahr – sowie Utrecht (1,9 % auf 275 Euro/m²/Jahr) , Edinburgh (2,9 % auf 445 Euro/m²/ Jahr) und Stockholm (2,6 % auf 742 Euro/m²/Jahr) .

Für 2020 erwartet JLL eine Abschwächung des europäischen Mietpreiswachstums auf 2,2 Prozent. Einige Märkte dürften sich jedoch weiterhin über dem europäischen Durchschnitt halten, insbesondere Spanien, die Niederlande sowie fünf deutsche Immobilienhochburgen, angeführt von Köln, Berlin und München. Insgesamt könnte das aggregierte Spitzenmietpreis-Wachstum der deutschen Big 7 immerhin 3,9 Prozent ausmachen.

Hauchdünner Zieleinlauf: Büroflächenvermietungen mit Rekordvolumen – 2020 mit soliden Aussichten

Trotz einer leichten Abschwächung des europäischen Büroflächenumsatzes im vierten Quartal (-9 % gegenüber Q4 2018) mit einem Rückgang in 14 Märkten zeigt das Zahlenwerk für das Gesamtjahr 2019 eine weitere herausragende Entwicklung. Mehr noch: Mit einem Umsatzvolumen von ca. 13,9 Mio. m² ist ein neuer Rekord aufgestellt – wenngleich der Zieleinlauf gegenüber 2018 hauchdünn ausgefallen ist (+1 %). Dabei zeigten 13 Märkte ein Umsatzplus, an der Spitze Den Haag, Brüssel und Budapest.

Sowohl die analysierten 20 westeuropäischen als auch die vier mittel- und osteuropäischen Märkte profitierten von einem leichten Umsatzzuwachs gegenüber 2018. Die Nettoabsorption hat trotz des rekordniedrigen Leerstands im vierten Quartal den Zehnjahresschnitt um 20 Prozent übertroffen. Diese starken Ergebnisse trotz bekanntem geopolitischem und wirtschaftlichem Gegenwind dürften im laufenden Jahr ihre Fortsetzung finden: nachfrageseitig spricht derzeit alles für solide immobile Aussichten in 2020.

In Deutschland belief sich der Büroflächenumsatz in den Big 7 im vierten Quartal 2019 auf ca. 984.000 m², nur Frankfurt mit 192.000 m² (+ 77% gegenüber Vorquartal) verzeichnete dabei einen Anstieg der Nutzer-Aktivität. Für das Gesamtjahr schlägt ein Büroflächenumsatz in den Big 7 von knapp über 4 Mio. m² zu Buche, entsprechend einem Plus von 1,6 Prozent gegenüber 2018. Damit wurde 2019 das zweitstärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre erzielt (2017: 4,24 Mio. m²). Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich eine heterogene Entwicklung. So weisen Stuttgart (+48 % auf 319.000 m²), Düsseldorf (+33 % auf 550.000 m²) und Berlin (+19 % auf knapp eine Million m²) Zuwächse auf, während in Frankfurt (-8 % auf 580.000 m²), Köln (-5 %), Hamburg (- 9 %) und vor allem in München (-22%) die Vorjahreswerte nicht erreicht wurden.

London musste im letzten Quartal 2019 erneut einen Rückgang der Vermietungstätigkeit hinnehmen, 241.000 m² bedeuteten ein Minus von 15 % gegenüber dem Vorquartal. Für 2019 insgesamt notierte die britische Hauptstadt ihr zweitniedrigstes Umsatzvolumen seit 2012 (- 9 % gegenüber 2018). Dieses Ergebnis bewegte sich aber immer noch 5 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.

Der Büroflächenumsatz in Paris erreichte mit 640.000 m² in den letzten drei Monaten ein Plus von 12 Prozent im langjährigen Vergleich dieses Zeitraums. In der Ganzjahresbetrachtung ist aber ein Rückgang des Volumens von 10 Prozent zu registrieren, der Zehnjahresschnitt wurde damit in etwa egalisiert. Lyons Büromarkt legte einen bemerkenswert guten Auftritt hin: mit einem Plus von 30 Prozent gegenüber Vorjahr wurde das stärkste jemals verzeichnete Jahresvolumen erreicht.

Neben den Märkten in den dominierenden Volkswirtschaften Deutschland, UK und Frankreich erzielten 2019 im Jahresvergleich auch Städte wie beispielsweise Brüssel (+45 %), Budapest (+36 %), Mailand (+24 %) und Stockholm (+18 %) starke Ergebnisse. Auch Madrid setzte seine spätzyklische Nutzer-Rallye fort: 28 Prozent über dem Ergebnis von 2018, und damit auch das höchste Jahresumsatzvolumen seit 2007.

Für die kommenden fünf Jahre erwartet JLL eine überdurchschnittliche Performance der B-Städte. Mieter werden der steigenden Kosten wegen über die Immobilienmetropolen hinaus nach Büroflächen Ausschau halten.

Büroflächen-Angebot steigt deutlich – Leerstand (noch) unbeeindruckt

Die Projektentwicklung-Pipeline hat in den letzten 12 Monaten europaweit weiter um 10 Prozent zugelegt (am stärksten in London, Paris und München). Fertiggestellt wurden 2019 rund 4,3 Mio. m² Bürofläche. Für das Gesamtjahr 2020 geht JLL von einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen aus: 7,1 Mio. m² dürften es sein. Der Höchststand der Angebots-Pipeline wird 2021 mit ca. 8,5 Mio. m² erreicht werden. Berlin wird neben der britischen und französischen Hauptstadt in beiden genannten Jahren zusammen dann zu den drei Märkten mit den meisten Fertigstellungen zählen. Nutzer können damit vor allem in den angebotsschwachen Märkten aufatmen.

In den sieben deutschen Immobilienhochburgen wurde mit 1,12 Mio. m² nicht nur die Millionenmarke überschritten, sondern auch das höchste Fertigstellungsvolumen seit 2010 markiert. Gegenüber 2018 legten die Fertigstellungen in der Aggregation über alle Hochburgen um 21 Prozent zu. An den nach wie vor rückläufigen Leerständen wird allerdings deutlich, wie ausgetrocknet der Markt für Neubauflächen ist. Es wird noch eine Weile dauern, bis sich der Nachfragestau abgebaut haben wird. 2020 werden 1,9 Mio. m² (davon aktuell noch ein Drittel frei) und ein Jahr später 2,6 Mio. m² erwartet.

In 2019 war noch kein Ende des Leerstandrückgangs auszumachen. Die Quote für Büroflächen lag aggregiert europaweit Ende 2019 bei 5,5 Prozent, entsprechend einem Minus von 20 Basispunkten. 17 Jahre ist es her, dass die Quote mit 5,4 Prozent einen noch niedrigeren Stand hatte. Europaweit verzeichneten 18 der 24 Index-Städte in den letzten drei Monaten 2019 einen Rückgang der Leerstände, angeführt von Den Haag (- 220 Basispunkte auf 3,5 %), Amsterdam (- 70 Basispunkte auf 3,0 %) und Barcelona (- 60 Basispunkte auf 4,3 %). Deutlich unter dem europäischen Durchschnittswert rangieren auch fünf der deutschen Immobilienhochburgen: Berlin mit 1,8 Prozent, die Stadt mit der auch europaweit niedrigsten Quote, gefolgt von Köln, München, Stuttgart und Hamburg, allesamt zwischen 2,2 und 3 Prozent. Einen Zuwachs in der Flächenverfügbarkeit wurde in Rotterdam (+ 50 Basispunkte auf 11,0 %), in Moskau um 10 Basispunkte auf 9,9 %, Utrecht (+70 Basispunkte auf 7,3%), Dublin (+10 Basispunkte auf 7,2%) und Prag (+30 Basispunkte auf 5,4%) registriert.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

 

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M&G Real Estate: Ausblick auf Asien 2020

Mehr akkommodierende Makropolitik

 

„Die Immobilienrenditen werden wohl angesichts einer unterstützenden Makropolitik und ausgewogener Angebots- und Nachfrageprognosen stabil bleiben. So erwarten wir 2020 für die Industriestaaten der APAC eine Gesamtrendite bei Logistikimmobilien von rund 9 Prozent und bei Büroimmobilien von rund 7 Prozent“, sagt Jonathan Hsu, Head of Research Asia bei M&G Real Estate, mit Blick auf die Entwicklung der asiatischen Immobilienmärkte:

Die Zentralbanken im gesamten asiatisch-pazifischen Raum haben schnell gehandelt, um möglichen Abwärtsrisiken für das Wirtschaftswachstum entgegenzuwirken. Australien, Südkorea, Hongkong und Japan werden die niedrigen Zinssätze wohl beibehalten, wodurch der Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen sinkt. Zusätzlich werden die Regierungen in den Kernmärkten die Staatsausgaben eher weiter erhöhen, um das Wachstum zu fördern. Diese fiskalischen Initiativen in einigen APAC-Märkten dürfte die Nachfrage nach den wichtigsten Immobiliensektoren unterstützen.

Fundamentaldaten unterstützen Logistik

Logistikimmobilien mit relativ großer einheimischer Konsumentenbasis und hohem E-Commerce-Wachstum werden voraussichtlich weiterhin nachgefragt werden. Tokio, Osaka und der Großraum Seoul dürften aufgrund ihrer hohen Bevölkerungszahl die stärkste Flächennachfrage verzeichnen. Die Logistikmieten für diese Märkte werden in den nächsten drei Jahren voraussichtlich um durchschnittlich 1,8 Prozent pro Jahr steigen. In Verbindung mit im Vergleich zum Bürosektor höheren Renditen dürften Logistikimmobilien weiterhin ein starkes Investoreninteresse auf sich ziehen. Die Anfangsrenditen werden in Australien, Japan und Südkorea daher voraussichtlich weiter sinken und sollten die erwartete Performance von rund 9 Prozent im Jahr 2020 unterstützen.

Digitalisierung fördert Nachfrage nach Top-Büroimmobilien

Die Nachfrage nach Büroflächen in den APAC-Kernmärkten hat in den letzten Jahren das Nettoangebot übertroffen und damit die Leerstandsraten in Märkten wie Melbourne, Tokio und Osaka unter den langfristigen Durchschnitt gedrückt. Angesichts geringer Leerstände dürften die Kernbüromärkte weiterhin robust bleiben, sollte sich die Flächennachfrage verlangsamen. Darüber hinaus wird das Wachstum von Technologie und Innovation oder die “Digitalisierung” in den entwickelten APAC-Volkswirtschaften die Schaffung von dienstleistungsbasierten Arbeitsplätzen weiter vorantreiben und den erstklassigen Bürosektor stärken. Wir erwarten eine Gesamtrendite von fast 7 Prozent, da die Spitzenbüros in den meisten Städten weiterhin ein positives Nettomietwachstum verzeichnen dürften.

Erstklassige Einzelhandelsstandorte sind ein knappes Gut

Einzelhändler werden noch mehr Wert auf erstklassige Flächen legen, da besser gelegene und gut verwaltete Anlagen eine widerstandsfähigere operative Plattform für das Geschäft bieten. Für die Top-Einzelhandelszentren in Städten wie Tokio, Osaka, Sydney und Melbourne wird ein höheres Mietwachstum prognostiziert, das durch eine anhaltende Nachfrage von Luxus- und weiteren internationalen Einzelhändlern unterstützt wird. Für Australien, Japan und Südkorea sind aus unserer Sicht 2020 Gesamtrenditen von rund 6 Prozent realistisch.

Starke Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen in Japan

Tokio und weitere Städte in Japan, wie Osaka und Nagoya, dürften weiterhin sowohl Einheimische aus den Provinzen als auch Ausländer anziehen. Die Konsolidierung der Bevölkerung in wichtigen Regionalstädten unterstützt die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern, insbesondere bei der jüngeren Bevölkerung und bei Doppelverdienerhaushalten, die eine stärkere Präferenz für innerstädtischen Komfort, guter Verkehrsanbindung und weitere Annehmlichkeiten aufweisen.

Langfristige strategische Investmentempfehlungen

  1. Gestiegene Nachfrage nach Büroräumen für digitale und wissensbasierte Wirtschaft nutzen
  2. Auf Top-Einzelhandelsstandorte in Gateway-Cities als Branding- und Marketing-Touchpoints fokussieren, da der Omni-Channel-Einzelhandel weiter an Bedeutung gewinnt
  3. In Wachstum von E-Commerce, Gesundheitswesen und höherwertige Produktion und in infrastrukturell strategische Standorte mit guter Anbindung und mit Nähe zu den Konsumenten investieren
  4. Auf Mehrfamilienhäuser in Gateway-Städten wie Tokio, Singapur und Sydney setzen; Präferenz für innerstädtisches Wohnen und die bequeme Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Annehmlichkeiten bei den Millennials nutzen

 

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Green Deal: ZIA sieht hohen Investitionsbedarf für Gebäudesektor

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Vor dem Hintergrund des als Teil des European Green Deal in Brüssel vorgestellten Sustainable Europe Investment Plan rechnet der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, mit einem Investitionsbedarf von rund 100 Milliarden Euro jährlich bis 2030 in Gebäude und Anlagentechnik.

 

Hinzu kommen Mehrkosten in Höhe von jährlich bis zu 34 Milliarden Euro – je nach Szenario und angestrebter Reduktion von CO2. „Die Ziele des Green Deal für den Gebäudesektor formulieren eine gewaltige Aufgabe, bei der alle Akteure an einem Strang ziehen müssen“, so ZIA-Vizepräsident Jochen Schenk. „Wichtig ist, dass alle Nutzungsarten berücksichtigt werden und der Blick nicht bei Wohnimmobilien aufhört.“

Laut der dena-Gebäudestudie sind bei einer CO2-Reduktion von 80 Prozent beziehungsweise 95 Prozent mit einem Technologiemix zusätzlich Investitionen in Höhe von 14 Milliarden Euro jährlich erforderlich. Wenn die Ziele allein mit Elektrifizierung erreicht werden sollen, schraubt sich dieser Wert hoch auf 30 Milliarden Euro beziehungsweise 34 Milliarden Euro für eine CO2-Reduktion von 95 Prozent.

„Angesichts dieser Zahlen ist das private Engagement der Schlüssel, um die Klimaziele zu erreichen“, so Schenk. „Es ist daher nur folgerichtig, dass die Kommission die hohe Bedeutung von privaten Investitionen berücksichtigt. Damit der Kapitalmarkt seiner Lenkungswirkung auch gerecht werden kann, braucht es intelligente und marktgerechte Regelungen, die bei allen weiteren politischen Vorhaben im Vordergrund stehen müssen – insbesondere bei der anstehenden Überprüfung der aktuellen Kapitalmarktregulierung, aber auch bei der Einführung neuer Bankenregeln aus Basel.“

Mit dem Sustainable Europe Investment Plan legt die Europäische Kommission fest, aus welchen Quellen der enorme Kapitalbedarf für neue Technologien und klimaschutzfreundliche Projekte stammen soll. Ziel der Kommission ist dabei, bis 2030 öffentliche und private Investitionen in Klimaprojekte von mindestens einer Billion Euro zu mobilisieren. Im Vergleich zu anderen Sektoren sieht sie den größten Investitionsbedarf im Gebäudesektor. Hier seien zusätzliche Investitionen in Höhe von etwa 120 Milliarden Euro für Wohngebäude und 75 Milliarden Euro für Gebäude der öffentlichen Hand und des Dienstleistungssegments notwendig, um die Energie- und Klimaziele für 2030 zu erreichen.

 

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ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

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PATRIZIA verstärkt Vorstand mit Kernkompetenzen

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Die Bereiche Digitalisierung, Technology & Innovation sowie Human Resources ergänzen den bestehenden Vorstand

 

PATRIZIA AG, der globale Partner für paneuropäische Immobilien-Investments, verstärkt seinen Vorstand mit drei internen Besetzungen für die Bereiche Digitalisierung, Technologie & Innovation sowie Personal – per 01.01.2020. Diese spiegeln die Megatrends wider, die die Immobilien-Investment Branche in Zukunft beeinflussen werden.

„Mit unserem erweiterten Vorstand beschleunigen wir unsere strategische Weiterentwicklung sowie Innovationen. Gleichzeitig verbessern wir unsere operative Exzellenz und bauen durch ein starkes, komplementäres Operational Board unsere Kundenorientierung weiter aus”, erklärt Wolfgang Egger, CEO und Gründer der PATRIZIA AG. “Der Aufsichtsrat der PATRIZIA AG teilt unsere Auffassung, dass Digitalisierung, Technology & Innovation sowie Human Resources Schlüsselelemente sind, um PATRIZIA für unseren wachsenden Kundenstamm noch attraktiver zu machen. Wir werden Digitalisierung und Innovation nutzen, um unseren Kundenservice durch intelligente IT weiter zu verbessern. Darüber hinaus werden wir die Prozesse weiter straffen, Entscheidungen weiter beschleunigen und eine konsistente Umsetzung in der gesamten Organisation sicherstellen, um unsere Kunden weiterhin optimal zu bedienen.“

Vorstand wird gestärkt

Der Vorstand der PATRIZIA AG (Management Board) wird unverändert von Wolfgang Egger als Vorstandsvorsitzenden (CEO) geleitet und besteht aus Karim Bohn, Chief Financial Officer (CFO), Anne Kavanagh, Chief Investment Officer (CIO) und Klaus Schmitt, der seine Rolle als Chief Governance, Risk and Operating Officer (COO) neu ausrichtet, um beide Funktionen angesichts des dynamischen Wachstums des Unternehmens zu stärken. Drei neue Mitglieder wurden zudem in den Vorstand berufen:

Alexander Betz wird Chief Digitalisation Officer (CDO): Betz war Gründer und Aufsichtsratsvorsitzender der eFonds AG sowie Unternehmer in verschiedenen digitalen Plattformen. Seit zwei Jahren verantwortet er die Digitalisierung der PATRIZIA. Zu seinen Aufgaben gehört der Ausbau der IT-Plattform von PATRIZIA, mit dem Ziel die operative Exzellenz und Servicequalität für Kunden weiter zu verbessern.

Dr. Manuel Käsbauer übernimmt die Funktion des Chief Technology & Innovation Officer (CTIO). Seit 2012 ist er für PATRIZIA aktiv und leitet derzeit das Technology & Innovation Team. Käsbauer verfügt über umfangreiche Erfahrung und ein starkes globales Netzwerk in der Immobilien- und Technologiebranche. Seine Expertise als Unternehmer in der Technologiebranche und sein fundierter akademischer Hintergrund sind Schlüsselkompetenzen, um Innovationen im gesamten Unternehmen voranzutreiben. Seine Funktion umfasst unter anderem das branchenübergreifende Trendscouting, die Identifizierung neuer Geschäftsmodelle und innovativer Lösungen auf globaler Ebene, sowie die Stärkung des Angebots von PATRIZIA durch Investments im Technologiesektor.

Simon Woolf wird Chief Human Resources Officer (CHRO). Seit 2019 verantwortet er auf globaler Ebene den Bereich Human Resources bei PATRIZIA. Zuvor war er als Senior Vice President HR für den internationalen Bereich von Sony Music Entertainment mit 42 Standorten weltweit. Zu seinen Aufgaben gehörte die Leitung des Global Organisational Development Teams. Während seiner zehnjährigen Tätigkeit bei Sony wurde er für die Konzeption und Durchführung von Leadership Programmen ausgezeichnet. Zu seinen Schwerpunkten gehören die Weiterentwicklung der Unternehmenskultur von PATRIZIA und die Gewinnung der besten Talente für PATRIZIA.

Operational Board: Zügige und einheitliche Umsetzung

Ergänzend zum Vorstand wird das neue Operational Board eine zügige und konsistente Umsetzung sowie einen exzellenten Kundenservice in der gesamten Organisation gewährleisten, indem es wichtige Business- und operative Funktionen vereint. Das Operational Board umfasst europaweite Funktionen für Asset Management (Rikke Lykke), Capital Markets (Dr. Konrad Finkenzeller), Fund Management (Edmund Craston), Fund Services (Irmgard Linker), Transaktionen (Philipp Schaper) sowie die Regionen (Peter Helfrich). „Das Operational Board wird die enge Abstimmung, nahtlose Prozesse und eine konsistente Umsetzung in allen wichtigen paneuropäischen Funktionen vorantreiben, um unseren erstklassigen Kundenservice weiter zu verbessern”, sagt Wolfgang Egger.

 

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Real I.S. Studie: Lissabon ist der Hidden Champion im europäischen Büroimmobilienmarkt

Stetige Nachfragesteigerung nach Büros durch florierende IT-Branche

 

Lissabon ist der Hidden Champion im europäischen Büroimmobilienmarkt. Zu diesem Ergebnis kommt eine Real-I.S.-Studie zum Lissabonner Markt, die die Büronachfrage einer größer werdenden IT-Branche, das Mietwachstum und das Transaktionsvolumen der vergangenen fünf Jahre analysiert hat.

Wachsendes Interesse an Büroflächen durch IT-Start-ups

Der Stadtteil Beato in Lissabon hat sich im Zuge von Regierungsförderungen und der dort stattfindenden Branchenmesse „Web-Summit“ zum Zentrum der portugiesischen IT-Branche entwickelt.

„Lissabon ist für junge IT-Firmen ein attraktiver Standort wegen des hohen und erschwinglichen Personalangebots. Durch diesen Prozess hat sich die IT-Branche zum Wachstumsbeschleuniger des Lissaboner Büroimmobilienmarkts entwickelt“, erklärt Marco Kramer, Head of Research der Real I.S. AG.

Leerstandsrückgang und Mietwachstum mit Aufholpotenzial

Zwar zählt der Lissaboner Büroimmobilienmarkt mit drei Millionen Quadratmetern eher zu den kleineren Standorten in Westeuropa, doch aufgrund seines Mietwachstumspotenzials ist er mit anderen Märkten vergleichbar. Die Leerstandsrate ist seit 2014 um 5,4 Prozentpunkte gesunken. Einen höheren Rückgang erzielten nur die Märkte in Amsterdam und Barcelona mit jeweils 11,3 und 8,3 Prozentpunkten sowie Rotterdam und Dublin mit jeweils 6,5 und 6,1 Prozentpunkten Rückgang.

„Was den Lissaboner Standort von den anderen Märkten unterscheidet, ist das geringe Wachstum des Mietniveaus um 14 Prozent im Vergleich zu den anderen Städten, wo die Spitzenmieten um 30 bis 50 Prozent in die Höhe stiegen. Dementsprechend liegt angesichts einer Leerstandsquote von nur 1,7 Prozent im Central Business District ein hohes Aufholpotenzial vor“, erläutert Kramer.

Hohes Transaktionsvolumen und steigendes Investoreninteresse

Das Mietwachstumspotenzial spiegelt sich besonders angesichts des Transaktionsvolumens wider. So wurde im Jahr 2018 mit 823 Millionen an umgesetzten Büroimmobilien der historische Hochstand erreicht. Damit liegt Lissabon nur knapp hinter der deutschen A-Stadt Köln und noch vor der spanischen Großstadt Barcelona.

„Der Höchststand im Jahr 2018 ist angesichts der vorherigen Jahre bemerkenswert. Im Vergleich zum Jahr 2014 ist das Transaktionsvolumen 2018 um mehr als 400 Prozent angestiegen. In den ersten drei Quartalen 2019 ist mit einem bisherigen Transaktionsvolumen von 574 Millionen Euro ein ähnlich hohes Gesamtvolumen wie im Vorjahr zu erwarten“, erklärt Kramer.

Die Spitzenrendite liegt in Lissabon aktuell bei 4,25 Prozent. „Diese liegt wesentlich höher als in den Großstädten Spaniens, Frankreich und Deutschlands. Vergleicht man diesen Wert mit dem Durchschnitt von rund drei Prozent der deutschen A-Städte im dritten Quartal 2019, dann bietet sich Lissabon als zukünftiger Investitionsstandort an“, resümiert Kramer.

 

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Vereinte Kompetenz: Immowelt und der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft starten Kooperation

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Immowelt AG und der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI) rufen Partnerschaft ins Leben

 

Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI) und die Immowelt AG starten eine Kooperation. Die über 10.000 Verbandsmitglieder des BVFI profitieren künftig noch stärker von den innovativen Dienstleistungen der Immowelt AG, zu der mit immowelt.de und immonet.de zwei der führenden Immobilienportale Deutschlands gehören. Beide Portale erreichen gemeinsam monatlich 50 Millionen Visits. Neben der Objektvermarktung stehen der Wissenstransfer und die Förderung der gemeinsamen Interessen im Vordergrund der Kooperation.

Verlässlicher Partner der Immobilienprofis

Die BVFI-Mitglieder profitieren fortan noch stärker von der Erfahrung der Immowelt – seit über einem Vierteljahrhundert Partner der Immobilienprofis. Themen wie die Digitalisierung, die Provisionsneuregelung beim Immobilienkauf und der Mietendeckel stellen die gesamte Immobilienbranche vor große Herausforderungen. Als zuverlässiger Experte für den Immobilienmarkt steht die Immowelt an der Seite der Verbandsmitglieder, um diese Hürden zu meistern: Maßgeschneiderte Beratungen und Schulungen machen die Immobilienprofis des BVFI fit für die Zukunft.

“Die Immowelt AG ist seit Jahren ein verlässlicher Partner für die Immobilienbranche”, sagt Jürgen Engelberth, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands für die Immobilienwirtschaft. “Wir freuen uns daher außerordentlich, dass unsere Mitglieder fortan von den umfangreichen Service-Leistungen und dem tiefgreifenden Erfahrungsschatz der Immowelt profitieren, um noch erfolgreicher am Immobilienmarkt agieren zu können.”

Kompetenzseminare für BVFI-Mitglieder

Persönliche Ansprechpartner der Immowelt beraten die Immobilienprofis bei Imageaufbau und Online-Marketing und unterstützen zielgerichtet bei Objektakquise sowie -vermarktung. BVFI-Mitglieder können in regelmäßigen Kompetenzseminaren auf das fundierte Wissen der Immowelt-Experten zurückgreifen und erhalten attraktive Vorteilskonditionen auf ausgewählte Immowelt-Produkte.

“Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft ist eine der größten Vereinigungen der deutschen Immobilienbranche und eine wichtige öffentliche Stimme”, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt. “Eine Zusammenarbeit bündelt unsere Kompetenzen, um sich den künftigen Aufgaben gemeinsam zu stellen.”

 

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Deutscher Wohninvestmentmarkt erreicht die 20 Milliarden-Marke

Verschiebungen auf Käufer- und Verkäuferseite führen 2020 zu beschleunigter Dynamik

 

Der Wohninvestmentmarkt* hat 2019 mit einem bemerkenswerten Ergebnis abgeschlossen: Ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund 20 Mrd. Euro hat Prognose (18 Mrd. Euro), Vorjahreswert (+ 7 %), sowie 5- und 10-Jahresdurchschnitt (um 16 % bzw. 56 %) übertroffen. Insgesamt konnte damit bereits das vierte Jahr in Folge ein Zuwachs am deutschen Wohninvestmentmarkt registriert werden. Neben dem Rekordergebnis von 2015 (25 Mrd. Euro) geht 2019 als Jahr mit dem zweithöchsten Transaktionsvolumen seit Beginn der Aufzeichnungen in die Statistik ein.

Insgesamt wechselten 2019 ca. 130.500 Wohnungen den Eigentümer, entsprechend in etwa dem Vorjahresniveau (-1 %). “Das macht deutlich, dass der Anstieg im Transaktionsvolumen zum Vorjahr ausschließlich auf eine Preissteigerung zurückführen ist”, so Dr. Konstantin Kortmann, Member of the JLL Strategy Board und Head of Residential Investment JLL Germany. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Aktuell müssen für Wohninvestments etwa 153.300 Euro pro Einheit bzw. 2.300 Euro pro Quadratmeter und damit fast acht Prozent mehr als noch im Vorjahr und etwa 55 Prozent mehr als im 5-Jahresschnitt bezahlt werden. Darüber hinaus haben die Preise der Projektentwicklungen im Vergleich zum Vorjahr um neun Prozent auf 303.300 Euro pro Einheit bzw. 4.600 Euro pro Quadratmeter zugelegt.”

Maßgeblich beigetragen zu dem sehr erfreulichen Ergebnis haben beide Quartale im zweiten Halbjahr. Immerhin 5,5 Mrd. Euro (27.900 WE) waren es in den letzten drei Monaten. “Die gegenwärtige Marktsituation mit hoher institutioneller Nachfrage einerseits und einer hohen rechtlichen Unsicherheit aufgrund der politischen Diskussionen um beispielsweise den Mietendeckel oder Enteignungen andererseits hat im letzten halben Jahr zu größeren Portfolioumschichtungen und so zu einer beschleunigten Dynamik am Transaktionsmarkt geführt”, erklärt Kortmann. Kortmann weiter: “Die genannte Entwicklung wird auch bei der Analyse des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilien-vermögen deutlich. Insbesondere die kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften sind auf der Käuferseite im letzten Halbjahr 2019 vermehrt aufgetreten. Der öffentliche Druck nach mehr staatlicher Intervention am deutschen Wohnimmobilienmarkt führt dazu, dass die Kommunen ihre Aktivitäten am Wohnungsmarkt deutlich ausweiten. Über das gesamte Jahr haben die kommunalen Wohnungsgesellschaften ihre Investition um fast 100 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 2,4 Mrd. Euro erhöht.” In diesem Kontext ist zum Beispiel auch eine der größten Transaktionen im vierten Quartal zu sehen, der Verkauf eines Berliner Wohnportfolios mit rund 2.180 Wohnungen von der Deutsche Wohnen an die kommunale Degewo.

Durch die rechtliche Unsicherheit rund um den Berliner Mietendeckel wurden gerade am Berliner Wohninvestmentmarkt Anpassungen angestoßen, die sich in einer erhöhten Zahl gehandelter Einheiten niederschlagen. Einige Akteure haben sich zurückgezogen und stoßen Bestände ab, andere agieren nicht, sondern warten ab. Andere allokieren ihre Investitionen in ihre Bestände um, wieder andere stoppen alle Investitionen. Insgesamt hat sich dadurch vor allem das Angebot erhöht”, kommentiert Scheunemann. Mit einem Volumen von 3,7 Mrd. Euro und einem Wachstum von fast 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr hat der Berliner Transaktionsmarkt sich damit noch weiter von den anderen Städten abgesetzt und kommt damit auf einen prozentual ebenso so hohen Anteil am gesamten deutschlandweiten Transaktionsvolumens. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt mit einem starken Plus von 87 % (auf 2,4 Mrd. Euro) und Hamburg mit + 29 % (auf 1,2 Mrd. Euro).

Auf Gesamtjahressicht konnten neben der größten Transaktion des Jahres, der Wiederverkauf des BGP Portfolios mit 16.800 Wohnungen und einem Kaufpreis von ca. zwei Mrd. Euro, vier weitere Portfolios mit mehr als 4.000 Wohneinheiten bilanziert werden, darunter der Erwerb von Wohneinheiten durch Adler Real Estate sowie Berliner Gewobag Wohnungsbau von der ADO Gruppe, Übernahme von Wohneinheiten der Deutsche Wohnen durch die ZBI-Gruppe. Insgesamt dominierten aber vor allem die kleineren Deals. Mehr als 90 % der Transaktionen (rund 9,4 Mrd. Euro) setzten sich dabei aus weniger als 800 Wohnungen zusammen.

Auf Käuferseite konnten die offenen Publikumsfonds mit einem Volumen von etwa 2,9 Mrd. Euro ihr Vermögen am stärksten aufbauen, dicht gefolgt von den Spezialfonds (2,8 Mrd. Euro) und den bereits genannten kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Die Projektentwickler stellen mit 15.700 verkauften Wohnungen und einem Transaktionsvolumen von insgesamt fast 5,1 Mrd. Euro die stärkste Verkäufergruppe dar (+12 % gegenüber dem Vorjahr). Mit deutlichem Abstand folgen die Asset/Fondsmanager mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 1,9 Mrd. Euro. Bereits seit einigen Jahren ist der Vorab-Erwerb von Projektentwicklungen eine beliebte Alternative zu Wohnobjekten mit laufenden Mieterträgen, insbesondere für Spezialfonds. 2019 wurden insgesamt Forward-Deals im Wert von 5,5 Mrd. Euro getätigt, entsprechend einem Wachstum von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt waren es satte 66 Prozent. Allein die Spezialfonds haben mit Forward-Deals insgesamt ein Vermögen von 1,7 Mrd. Euro aufgebaut (+ 13 % gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von Pensionskassen (0,6 Mrd. Euro, minus 50 %) und Immobilienunternehmen (0,5 Mrd. Euro, plus 74 %).

Auch für 2020 ist zu erwarten, dass das Geschehen am Wohntransaktionsmarkt maßgeblich durch den Wettbewerb der Finanzinvestoren im Niedrigzinsumfeld sowie der Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte bestimmt wird. Trotz der politischen Unsicherheit und flächendeckenden Rendite-Kompression am Wohninvestmentmarkt können auch starke Treiber auf der Nachfrageseite ausgemacht werden. Dazu gehören insbesondere der hohe Renditespread zu Alternativinvestments sowie eine zunehmende Portfolioumstrukturierung auf Seiten institutioneller Investoren, beispielsweise bei deutschen Rentenfonds, die ihren Anteil an Immobilieninvestitionen zunehmend erhöhen. Andererseits führen Anpassungen in Unternehmensstrategien auch zu einer hohen Zahl an Verkäufern. “Maßgebliche Gründe sind das Ende der Laufzeiten von Fonds, der schon lang anhaltende Trend der Anpassung der Portfolios an die finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Tendenz, dass sich einige Investoren aus dem Bereich direkt gehaltener Wohnimmobilien verabschieden und eher indirekt – mit spezialisierten Dienstleistern – investieren”, so Konstantin Kortmann. Dies führe 2020 zu weiteren deutlichen Verschiebungen auf Käufer und Verkäuferseite, im Gefolge eine hohe Dynamik mit einer entsprechenden Auswirkung auf das Transaktionsvolumen. Das könnte auch gepusht werden von dem auf Rekordniveau liegenden so genannten “dry powder” – auf Halde liegendes Kapital, das händeringend nach Investmentmöglichkeiten sucht. “Wir erwarten vor diesem Hintergrund für das neue Jahr ein Ergebnis in etwa auf oder leicht über dem Niveau des Fünfjahresschnitts (18,7 Mrd. Euro).”

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

 

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Münchener te-Gruppe gelingt erfolgreicher Einstieg in deutschen Hotelmarkt

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Zahl der Gästeübernachtungen in Deutschland stieg auch in 2019 stark

 

Die Zahl der Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben erlebt seit Jahren einen starken und stabilen Zuwachs. Übernachteten 1998 Gäste noch 314,4 Mio. Mal in Hotels und anderen Übernachtungsstätten in Deutschland, stieg die Zahl auf 369,5 Mio. im Jahr 2008 und 477,6 Mio. im Jahr 2018. Auch für 2019 ist der Trend nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes stabil: Im Zeitraum Januar bis Oktober 2019 stieg die Zahl der Gästeübernachtungen im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 3,6 % auf 432,3 Millionen. Für 2019 wird daher ein neuer Allzeit-Rekordwert für Deutschlands Hotel- und Übernachtungsgewerbe erwartet. Rund 18% der Übernachtungen entfallen auf Gäste aus dem Ausland.

Die Münchener te-Gruppe hat sich 2019 erfolgreich im Markt positioniert und entwickelt zahlreiche Hotelprojekte mit namhaften internationalen Hotelketten. Stefan Keller, geschäftsführender Gesellschafter der te-Gruppe: “Wir blicken auf ein erfolgreiches Jahr 2019 zurück, wo wir viele Serviced Apartments- und Hotel-Projekte mit insgesamt über tausend Zimmern erfolgreich auf den Weg gebracht haben. Neben dem Sektor Hotel und Serviced Apartments bauen wir seit 2019 den Bereich Social Real Estate auf, wo wir zusammen mit Partnern in 2020 die ersten Projekte – Medizinische Versorgungszentren, Pflegeheime etc. – realisieren möchten. Entsprechend unserer Philosophie verfolgen wir konsequent einen industriellen Ansatz, um Skaleneffekte zu erzielen und Kostensicherheit zu erreichen.”

Folgende Hotelprojekte konnten 2019 erfolgreich auf den Weg gebracht werden:

Essential by Dorint Essen

In Essen, in der Nähe der Messe, erwarb die te-Gruppe das Ypsilon Hotel, das seit 01. Oktober 2019 unter der Marke “Essential by Dorint Essen” an die Dorint-Gruppe mit einer Laufzeit von 20 Jahren neu verpachtet wurde. Nur vier Wochen vergingen zwischen der Unterzeichnung des Pachtvertrags und der Übernahme des Betriebs durch Dorint. Die te-Gruppe wird das Hotel von heute 101 Zimmer bis Mitte 2022 auf 185 Zimmer erweitern. In einem Anbau sollen neben weiteren Zimmern auch moderne Tagungsräume entstehen. Im Rahmen einer umfangreichen Modernisierung ist geplant, das Bestandsgebäude in den nächsten Monaten komplett zu renovieren.

Dorint Hansapark Nürnberg

Die Errichtung eines 3-Sterne-Hotels am Fuße des Nürnberger Fernsehturms in sehr guter verkehrstechnischer Lage soll im Frühjahr 2020 starten. Mit der Dorint GmbH, Köln, hat die te-Gruppe im Herbst 2019 einen Pachtvertrag über 20 Jahre abgeschlossen. Das Dorint Hansapark Nürnberg wird 170 Zimmer und Suiten, ein Restaurant und drei Tagungsräumen für bis zu 100 Personen erhalten. Im geplanten benachbarten Parkhaus sind für die Hotelgäste rund 90 Parkplätze vorgesehen. Die Eröffnung des Hotels ist für Ende 2022 geplant.

Das “Dorint Hansapark Nürnberg” wird bedeutender Teil des neuen, innerstädtischen Quartiers Hansapark im Nürnberger Südwesten, das die te-Gruppe in mehreren Bauabschnitten entwickelt. Nach einem Büro- und Verwaltungsgebäude, das bereits im November 2019 Richtfest feierte, sollen in weiteren Bauphasen das Dorint Hotel, Serviced Apartments, ein Parkhaus sowie – wie kürzlich mitgeteilt – auf einer Erweiterungsfläche zusätzliche Bürofläche mit knapp 19.000 Quadratmetern Brutto-Grundfläche entstehen.

B&B Hotel, Ravensburg

In Ravensburg entsteht derzeit ein neues, modernes B&B Hotel mit 105 Zimmern in innenstadtnaher Lage fußläufig vom Hauptbahnhof entfernt. Die te-Gruppe ist bei diesem Projekt Partner der Geiger-Unternehmensgruppe (Oberstdorf/Allgäu) und wird mit Fertigstellung des Hotels alleinige Eigentümerin. Das Hotel, das im November 2019 bereits Richtfest feierte und schon im September 2020 die ersten Gäste begrüßen soll, reagiert auf die hohe Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten in der Stadt Ravensburg. Das B&B Hotel Ravensburg ist zugleich das erste moderne Budget-Business Hotel vor Ort. Mit der Hotelkette B&B wurde ein Mietvertrag über 20 Jahre plus 2 x 5 Jahre Option geschlossen. Das fünfgeschossige Hotel entsteht auf einem rund 2.800 Quadratmeter großen Grundstück mit einer Brutto-Grundfläche von rund 3.700 Quadratmetern. Wie die deutsche Dorint-Gruppe ist auch die französische Economy-Hotelgruppe Groupe B&B Hôtels, die derzeit rund 500 Hotels in Europa betreibt, auf Expansionskurs sowohl in Deutschland als auch im europäischen Ausland. Ziel der Gruppe ist es, bis Ende 2030 auf über 300 Hotels in Deutschland mit etwa 100 Zimmern pro Standort zu wachsen.

Holiday Inn Express, Olching

In Olching, einer direkt an München angrenzenden Gemeinde im Nordosten, errichtet die te-Gruppe ein Hotel der Marke Holiday Inn Express mit 123 Zimmern. Die Fertigstellung ist für Mitte 2020 geplant. Das Hotel liegt verkehrstechnisch günstig in der Nähe der A8 und unmittelbar an der Bundesstraße B471, der wichtigsten und am stärksten frequentierten Bundesstraße im Umkreis von München. Alternativ gelangen Gäste von Olching in gut 20 Minuten mit der S-Bahn in die Münchener Innenstadt. Auf dem rund 3.800 Quadratmeter großen Grundstück entsteht eine Brutto-Grundfläche von 4.642 Quadratmetern auf drei bzw. in Teilen vier Etagen.

Der Pachtvertrag wurde mit der tristar GmbH, Berlin, Franchisenehmer der internationalen Hotelgesellschaften InterContinental Hotels Group (IHG) und Hilton Worldwide, über 25 Jahre fest und einer Option über 5 Jahre abgeschlossen.

NinetyNine Hotel, Ludwigshafen

Am zentral gelegenen Berliner Platz in Ludwigshafen soll im Rahmen eines das Stadtbild prägenden Gebäudekomplexes ein NinetyNine Hotel – eine Marke der Centro Hotel Gruppe – entstehen. Die Fertigstellung ist für 2022 vorgesehen. Das geplante Hotel wird mit 182 Zimmern neun der insgesamt 19 Etagen des Gebäudekomplexes belegen, in das im Rahmen einer Mischung verschiedener Nutzungen auch Büros und Einzelhandel untergebracht werden sollen. Ludwigshafen liegt unmittelbar angrenzend an Mannheim und somit in der Metropolregion Rhein-Neckar, einem dynamischen Ballungsraum mit rund 2,3 Mio. Einwohnern. Der Standort ist verkehrstechnisch optimal angebunden. Der starke Wirtschaftsstandort mit BASF als Weltkonzern und zahlreichen mittelständischen Unternehmen verfügt über ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum.

Serviced Apartments, München-Obersendling

Auf einem gut 1.200 Quadratmeter großen Grundstück in der Meglinger-Straße in München-Obersendling liegt der te-Gruppe die Baugenehmigung für einen fünfstöckigen Neubau mit geplant 91 Apartments mit je zwei Betten auf 18 bis 30 Quadratmeter Größe sowie 47 Tiefgaragenstellplätzen vor. Der Baubeginn des Gebäudes ist für das zweite Quartal 2020 und die Fertigstellung im Herbst 2021 geplant. Die Apartments sind auf eine gewerblich orientierte Kurzzeitunterbringung mit einem zeitlich begrenzten Aufenthalt von durchschnittlich 4 Wochen ausgerichtet und damit insbesondere für Menschen attraktiv, die für Schulungen und Fortbildungen, zu Messen oder für kurzfristige Arbeitseinsätze für eine begrenzte Zeit eine gepflegte und kostenoptimierte Unterkunft in München suchen und zudem nicht auf Serviceangebote verzichten möchten, wie sie sonst für ein Hotel typisch sind.

Airport Hotel Berlin (BER)

Für den 31. Oktober 2020 wurde nun der offizielle Eröffnungstermin für den neuen Hauptstadtflughafen BER, der “Willy Brandt-Flughafen”, festgelegt. Die te-Gruppe hat bereits Ende 2018 ein gut 6.400 Quadratmeter großes Grundstück mit dem Baurecht für ein großes Hotel mit ca. 250-300 Zimmern erworben. Das Grundstück grenzt direkt an die S-Bahn-Station Waßmannsdorf an, die nur eine Station vom neuen Flughafen entfernt ist. Derzeit führt die te-Gruppe Verhandlungen mit verschiedenen namhaften internationalen Hotelketten hinsichtlich des Pachtvertrages. Mit Abschluss des Pachtvertrages soll die Realisierung des Projektes starten.

Hotels am Frankfurter Flughafen

In Raunheim, direkt westlich an den Flughafen Frankfurt anschließend, hat die te-Gruppe ein großes Hotelprojekt mit 270 Zimmern entwickelt und befindet sich derzeit mit einer namhaften deutschen Hotelkette in finalen Verhandlungen für einen 20-jährigen Pachtvertrag.

Bereits in 2018 konnte die te-Gruppe Anteile an einem geplanten Kongress-Hotel im nordwestlich des Flughaftens gelegenen Frankfurter Stadtteil Niederrad erfolgreich veräußern. Derzeit werden vom neuen Mehrheitsgesellschafter die Planungen finalisiert und die Baugenehmigung eingeholt.

Weitere Projekte in Planung oder Prüfung

Derzeit befinden sich zahlreiche weitere Projekte im Bereich Hotel, Serviced Apartments und Social Real Estate in Prüfung oder Planung, wie beispielsweise Serviced Apartments für den Standort Hansapark Nürnberg, für die bereits ebenfalls die Baugenehmigung vorliegt.

Kurzportrait der te-Gruppe

Die Münchner te-Gruppe mit der Dachgesellschaft te management GmbH, ist eine Unternehmensgruppe mit umfangreichen Managementerfahrungen im Bereich Erneuerbare Energien und Immobilien. Die Kernkompetenzen liegen im Bereich der Initiierung, Planung, Realisierung, dem Betrieb und Verkauf von Projekten im Bereich der Immobilien und Energieprojekte.

 

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SKAPA Invest GmbH – ein Unternehmen der te-Gruppe, Frankenstr. 148, 90329 Nürnberg, Tel: +49 (0)911 180 780 300, www.skapa-invest.de

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Immobilien nachgefragt wie noch nie – Neuer Transaktionsrekord am deutschen Investmentmarkt zum Ende eines “Jahrzehnts der Immobilie”

Das soeben abgelaufene Jahrzehnt wird mit Fug und Recht als “Jahrzehnt der Immobilie” in die Geschichtsbücher eingehen.

 

Denn die positive Entwicklung am Investmentmarkt hat sich auch im Jahr 2019 nicht nur fortgesetzt, sondern im Schlussspurt nochmals ein fulminantes Feuerwerk an Abschlüssen hingelegt, was in dieser Form und Dynamik kaum zu erwarten gewesen war. “Der Markt blickt damit auf einen mittlerweile zehn Jahre andauernden Aufschwung zurück und selbst die allgegenwärtigen Risiken haben dem ‘Run’ auf deutsche Immobilien keinen Abbruch getan. Trotz der bitteren Realität geopolitischer Konflikte, des globalen Handelsstreits und des Brexit, Terror, Krieg und Flucht. Dieser Tatsachen ungeachtet haben selbst kleine positive Signale im Streit zwischen China und den USA etwa oder die definitive Unumkehrbarkeit des Austritts der Briten aus der Union, einen solchen Motivationseffekt ausgelöst, dass zunächst ungewisse Transaktions- und Investitionsprozesse dann doch realisiert wurden”, kommentiert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: “Auf Basis des manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als Anlageprodukt für institutionelle Investoren nahezu alternativlos. Und immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzessive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten.”

In den nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von über 800 Mrd. Euro aus, die wieder neu angelegt werden müssen. Die bisherige Verzinsung dieser Staatsanleihen liegt bei rund drei Prozent im Schnitt und damit deutlich oberhalb dessen, was aktuell mit Staatsanleihen an Rendite zu verdienen ist. “Ein Teil dieses Kapitals dürfte in Immobilien angelegt werden, d.h. die Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt wird auch in den nächsten Jahren hoch bleiben”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und laut der aktuellen PwC/ULI Umfrage wollen mehr als die Hälfte der befragten europäischen Investoren ihre Immobilienbestände 2020 weiter ausbauen, deutsche Immobilien werden hierbei eine zentrale Rolle einnehmen. “Deutschland hat aufgrund seiner föderalen Struktur und der nach wie vor vorhandenen wirtschaftlichen und politischen Stabilität gute Voraussetzungen, um auch in diesem Jahr weit oben auf der Einkaufsliste internationaler und einheimischer Investoren zu stehen”, betont Timo Tschammler.

Transaktionsvolumen* mit bestem Jahr aller Zeiten

Ein Jahresendfeuerwerk bescherte dem deutschen Investmentmarkt ein neues Rekordergebnis. Allein das vierte Quartal war mit 34,0 Mrd. Euro so stark wie noch nie ein Quartal zuvor (bisheriger Rekord 26,5 Mrd. Euro im Q4 2016). In den letzten drei Monaten des Jahres wurden allein 73 Transaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich bzw. sogar im Milliardenbereich abgeschlossen. “Damit bilanziert das Gesamtjahr 2019 ein Transaktionsvolumen inklusive Living in Höhe von 91,3 Mrd. Euro mit insgesamt 187 Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze”, so Helge Scheunemann.

Nachdem zum Ende des dritten Quartals das Volumen noch in etwa auf Vorjahreskurs lag, kann nun ein deutliches Plus von 16 Prozent gegenüber 2018 verbucht werden. “Dass so viele Transaktionen noch kurz vor Toresschluss über die Ziellinie getragen wurden, war in dieser Menge nicht zu erwarten und führte im Ergebnis dazu, dass unsere Prognose deutlich übertroffen wurde. Und die schiere Menge an Transaktionen scheint auf den ersten Blick auch die These zu widerlegen, dass es kein adäquates Angebot an Immobilien gibt und dass die sogenannte ‘Wall of Money’ gar nicht befriedigt werden könne”, so Tschammler. Und weiter: “Das Argument eines eklatanten Angebotsmangels gilt grundsätzlich noch immer, denn allein auf die 21 großvolumigen Transaktionen mit jeweils mehr als 500 Mio. Euro entfallen mit fast 23 Mrd. Euro rund ein Viertel des Gesamtvolumens. Diese extreme Ballung der Nachfrage ist außerordentlich und neben den direkten Investitionen gewinnt deswegen der Weg über den Kapitalmarkt eine immer größere Bedeutung für Investoren. Unternehmensbeteiligungen bzw. Übernahmen oder der Erwerb von Aktienpaketen bieten eine interessante und lohnenswerte Alternative, um sich in Zeiten eines knappen Angebots Immobilieneigentum zu sichern. Auf indirekte Investments entfallen insgesamt ca. 12 Mrd. Euro.”

Ganz vorne auf der Transaktionsliste stand zum Jahresende der Verkauf der Immobilien von Dream Global an Blackstone. Der Anteil der deutschen Immobilien liegt bei rund 3,2 Mrd. Euro. Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen 62 Prozent des Gesamtvolumens (56,2 Mrd. Euro). Weiter an Boden gewonnen haben Portfolioverkäufe, unter anderem auch gepusht durch die erwähnten Unternehmensübernahmen. Ihr Jahresergebnis liegt bei rund 35 Mrd. Euro, im Jahresvergleich ein Plus von 24 Prozent.

Büroimmobilien bleiben nachfragestärkste Assetklasse, Alternativen sind aber begehrter

Büroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken dominieren auch 2019 den deutschen Investmentmarkt. Rund 40 Prozent des Transaktionsvolumens flossen in die Assetklasse Büro und weitere 24 Prozent in die Assetklasse Living. Angesichts der immer herausfordernderen Suche nach renditestarken Immobilien erhalten allerdings alternative Assetklassen wie beispielsweise Gesundheits- oder Pflegeimmobilien ein immer stärkeres Gewicht.

Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen nur noch auf einen historisch niedrigen Anteil von 12 Prozent. “Es fehlen insbesondere großvolumige Shopping Center-Transaktionen. Fachmarktprodukte, vor allem mit Lebensmittelankern, sind dagegen nach wie vor bei Investoren begehrt. Grundsätzlich werden Einzelhandelsimmobilien aber nach wie vor kritisch gesehen, der Strukturwandel ist in vollem Gange”, betont Helge Scheunemann.

Logistikhallen kommen auf einen Anteil von sieben Prozent. Angesichts der Dynamik im E-Commerce-Bereich sollte ein höherer Anteil zu erwarten sein, hier fehlt es aber schlichtweg an Neubauten und damit an Investmentprodukt.

Eine weiter zunehmende Beliebtheit mit einem Anteil von zehn Prozent am Transaktionsvolumen erfahren mischgenutzte Immobilien (keine Assetklasse dominiert). “Die Kombination aus mehreren Nutzungen in einem Gebäude oder Quartier entspricht dem Trend zu einer zunehmenden Verzahnung von Leben, Freizeit und Arbeiten und hilft den Investoren bei der Diversifikation”, so Scheunemann.

Transaktionsvolumen in den Big 7 mit gemischtem Bild – München mit einem Plus von 65 Prozent

Angesichts des teilweise enormen Kapitaldrucks der Investoren überrascht es nicht, dass die Big 7 nach wie vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. So entfallen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in der Aggregation 52,6 Mrd. Euro und damit 14 Prozent mehr als noch im Jahr 2018. Das Volumen repräsentiert damit 58 Prozent des in deutsche Immobilien investierten Kapitals. “Dieser Wert liegt im Durchschnitt der letzten fünf Jahre und zeigt einmal mehr die besondere Bedeutung der Metropolen als Ziel für nationales und internationales Kapital”, kommentiert Helge Scheunemann. Andererseits ist festzustellen, dass die Performance der Big 7 sehr unterschiedlich ausfällt. Unangefochtener Spitzenreiter bleibt Berlin mit 15,8 Mrd. Euro und einem Plus von 46 Prozent gegenüber 2018. Damit vereint die Hauptstadt allein 30 Prozent des in die Big 7 investierten Kapitals. Auf Platz 2 und 3 folgen München mit 10,9 Mrd. Euro und einem Anstieg von 65 Prozent und Frankfurt mit 10 Mrd. Euro und einem Minus von 14 Prozent gegenüben dem Vorjahr. Vier Hochburgen mussten einen Rückgang des Transaktionsvolumens hinnehmen, der mit 24 Prozent in Hamburg besonders deutlich ausfiel. “Die zunehmende Konzentration auf die drei Städte Berlin, München und Frankfurt ist sicherlich keine Überraschung und verdeutlicht die enorme Nachfrage nach vor allem großvolumigen Objekten. Solche Möglichkeiten bieten sich in Deutschland – von Ausnahmen abgesehen – vor allem in diesen drei Märkten”, betont Scheunemann.

Fakt ist aber auch, dass Städte außerhalb der Big 7 interessante Opportunitäten bieten können. Immerhin flossen 2019 rund 38,7 Mrd. Euro in diese Märkte und damit 17 Prozent mehr als noch 2018. Die Einzelvolumina sind hier deutlich kleiner, was sich vor allem im Bürosektor bemerkbar macht. Dennoch können sich solche Investitionen abseits der Big 7 je nach Investmentstrategie rentieren. Hier kommt es aber entscheidend darauf an, wie zukunftsfähig und innovativ sich der jeweilige Markt präsentiert. Die größte Transaktion des Jahres außerhalb der Big 7 fand in Erlangen statt. Hier erwarb die Union Investment ein Büroobjekt von der Siemens Real Estate.

“Da einerseits die Produktknappheit in den etablierten Immobilienhochburgen in den nächsten Jahren nicht signifikant abnehmen wird und andererseits die Kaufpreise mittlerweile schon teilweise Höhen erreicht haben, die für manche Anleger eine Investition in den Big 7 unmöglich machen wird, dürfte es künftig zu einem moderaten Anstieg des Investitionsvolumens in B-Städten kommen”, erwartet Scheunemann. Deutschland bietet hier aufgrund der föderalen Struktur und zahlreicher innovativer und “talentstarker” Städte ein hohes Diversifikationspotenzial. Innerhalb der Big 7 wirkt mittlerweile auch ein Leerstand angesichts der immer noch sehr gut laufenden Vermietungsmärkte nicht abschreckend – im Gegenteil: hier bieten sich Mietsteigerungsoptionen. “Fundierte Marktkenntnisse auch abseits der zentralen CBD-Lagen vorausgesetzt, können Investoren von teilweise deutlich stärkeren Mietanstiegen profitieren. Einheimische Investoren dürften hier gegenüber ihren ausländischen Wettbewerbern einen gewissen Vorteil besitzen”, so Scheunemann.

Renditekompression bei Büro- und Logistikimmobilien geht weiter – Fachmarktzentren mittlerweile teurer als Shopping Center

Im vierten Quartal 2019 hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart fortgesetzt: mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,93 Prozent zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang; im 12-Monatsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger. Für 2020 geht JLL aktuell davon aus, dass sich die Spitzenrenditen auf diesem Niveau einpendeln werden.

Für Produkte oder Lagen abseits von Top und Core könnte sich die Renditekompression auch im nächsten Jahr fortsetzen. Der Abstand zur Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektausstattung 2019 zwischen 20 und 140 Basispunkten liegt, wird sich damit verringern.

In Kombination mit den stärker gestiegenen Mieten hat sich 2019 der Zuwachs bei den Kapitalwerten für Büroimmobilien in den Big 7 mit gemittelten zwölf Prozent weiter fortgesetzt. 2020 dürfte sich dieser Zuwachs aufgrund der zu erwartenden Stabilisierung bei den Renditen auf vier Prozent abschwächen.

Die noch immer stärkste Dynamik bei den Renditen ist nach wie vor im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Die Anfangsrenditen haben weiter nachgegeben und liegen 2019 bei 3,75 Prozent. Seit 2014 sanken die Renditen um mehr als 240 Basispunkte, der Spread gegenüber Büroimmobilien ist mit 82 Punkten so niedrig wie nie zuvor. “Die gute Nachfrage nach Logistikimmobilien, verbunden mit den Vorteilen der lockeren Geldpolitik dürften auch 2020 zu einem anhaltendem Abwärtsdruck auf die Renditen führen”, prognostiziert Helge Scheunemann.

Scheunemann weiter: “Für Logistikimmobilien liegen die Zuwachsraten beim Kapitalwert 2019 bei ebenfalls zwölf Prozent, nach wie vor getrieben durch die starke Renditekompression. Hier können sich Investoren für 2020 auf weitere positive Zuwachsraten einstellen. Die begonnene Ausdifferenzierung der Renditen für Einzelhandelsimmobilien wird sich auch 2020 weiter fortsetzen.”

Die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser entwickeln sich in den Big 7 stabil und liegen Ende 2019 im Schnitt bei 2,84 Prozent. Mittlerweile werden für Top-Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter (4,2 %) eine niedrigere Rendite als für Premium-Shopping Center (4,5 %) akzeptiert. Für Letztere wird sich der Aufwärtstrend (Anstieg von 60 Basispunkten seit dem Tiefpunkt Mitte 2018) der Renditeentwicklung der letzten Quartale verfestigen.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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Deutsche Investmentmärkte in neuen Sphären: historischer Rekord mit 73,4 Milliarden Euro

2019 wurden bundesweit gut 73,4 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert.

 

Damit wurde der erst im letzten Jahr aufgestellt Rekordumsatz pulverisiert und noch einmal um gut 19 % übertroffen. Erstmals wird mit dem neuen Allzeithoch die 70-Milliarden-Euro-Schwelle übersprungen. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf rund 19,5 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von fast 93 Milliarden Euro. Dies zeigt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

– Mit gut 73,4 Milliarden Euro (+19 %) wurde erstmals die 70-Milliarden-Euro-Schwelle übertroffen und eine neue historische Bestmarke aufgestellt.

– Neuer Rekordumsatz auch bei Einzeldeals mitk napp 51,4 Milliarden Euro (+12 %)

– Paketverkäufe mit starkem Umsatzplus (+42 %) und drittbestem Resultat aller Zeiten (gut 22 Milliarden Euro)

– Büro-Investments mit 53 % (38,7 Milliarden Euro) klare Nummer eins der Assetklassen

– Sowohl Berlin (12,8 Milliarden Euro) als auch München (knapp 10,7 Milliarden Euro) durchbrechen die 10-Milliarden-Euro-Marke

– Netto-Spitzenrenditen haben an allen A-Standorten weiter leicht nachgegeben

– Anteil ausländischer Käufer mit 41 % im langjährigen Durchschnitt

– Mehr als 1.700 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Zwar zeichnete sich bereits Anfang des zweiten Halbjahres ab, dass ein neues Rekordergebnis nicht auszuschließen ist, die Marktdynamik gerade im letzten Quartal hat aber alle Erwartungen noch einmal deutlich übertroffen. Die Attraktivität der deutschen Investmentmärkte ist demzufolge nicht nur ungebrochen groß, sondern kann sowohl im internationalen Kontext als auch im Vergleich zu anderen Assetklassen sogar noch zulegen. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass sowohl nationale als auch internationale Anleger weiterhin händeringend auf der Suche nach attraktiven Anlageobjekten sind und ihr Investitionsvolumen noch einmal signifikant gesteigert haben. Als Beispiele stehen der von BNP Paribas Real Estate begleitete Verkauf des Millennium-Portfolios für gut 2,5 Milliarden Euro, das sich Commerzreal gesichert hat und bei der ein überproportional großes Interesse von deutschen und global aktiven Investoren zu verzeichnen war. Aber auch die Übernahme des kanadischen REIT Dream Global durch Blackstone für gut 3 Milliarden Euro (deutscher Anteil) untermauert das große Interesse. Auch der in den ersten drei Quartalen bereits zu beobachtende Trend einer zunehmenden Beteiligung an bestehenden Beständen, teilweise auch mit vergleichsweise geringen Prozentsätzen, hat sich fortgesetzt. Im Gesamtjahr belief sich dieses Marktsegment auf gut drei Milliarden Euro, was gemessen am Gesamtumsatz aber immer noch einen relativ geringen Anteil darstellt”, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

“Ausschlaggebend für die Dynamik der Märkte ist eine Vielzahl von Gründen. Als wichtigste Rahmenbedingung ist das unverändert gute Finanzierungsumfeld anzusehen, sodass auch bei niedrigen Renditen ein erheblicher Spread zu Staatsanleihen besteht und gleichzeitig eine im Vergleich zu anderen Assetklassen auskömmliche Eigenkapitalverzinsung gegeben ist. Dies gilt insbesondere, wenn man das Rendite-Risiko-Profil berücksichtigt. Darüber hinaus spielen die weiterhin guten Perspektiven der Nutzermärkte eine entscheidende Rolle, wie der 2019 noch einmal gestiegene Büroflächenumsatz in Deutschland belegt, der erneut die 4 Millionen m²-Schwelle übertroffen hat und das zweitbeste jemals registrierte Resultat darstellt. Die etwas schwächelnde Konjunktur im vergangenen Jahr wurde scheinbar von übergeordneten Trends wie weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, der demografischen Entwicklung, dem War for Talents und einer sich insgesamt gut entwickelnden Dienstleistungsbranche überlagert. Die damit einhergehenden Mietsteigerungen bilden die Voraussetzung, um auch bei hohen Einstiegspreisen zukünftige Wertsteigerungspotentiale zu realisieren. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass wichtige Stimmungsindikatoren wie der Ifo- oder ZEW-Index bereits wieder anziehen, sodass eine Stabilisierung bzw. leichte Erholung der Wirtschaft 2020 immer wahrscheinlicher wird. Fasst man die skizzierten Einflussfaktoren zusammen, dann überrascht es nicht, dass Anleger weiter händeringend auf der Suche nach Immobilieninvestments sind. Nicht nur eine im Vergleich attraktive Rendite, sondern auch eine relativ hohe Sicherheit, gerade im Kontext mit globalen Risikofaktoren, sind aus Investorensicht nachhaltige Gründe für ein umfassendes Engagement”, so Piotr Bienkowski.

Beigetragen zur neuen Bestmarke hat eine positive Entwicklung sowohl von Einzel- als auch Portfoliotransaktionen. Mit knapp 51,4 Milliarden Euro verzeichnen Einzeldeals ein neues Rekordvolumen, womit das im Vorjahr aufgestellte Allzeithoch nochmal um knapp 12 % übertroffen wurde. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt bei 70 % und damit leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Überproportional zugelegt haben Paketverkäufe, die den Vorjahreswert um gut 42 % auf rund 22 Milliarden Euro steigern konnten. Nur 2006 und 2007 konnte ein noch besseres Resultat erzielt werden. Mit über 9,2 Milliarden Euro entfallen fast 42 % auf Büroportfolios, bei denen in den Vorjahren häufig noch ein Angebotsmangel zu verzeichnen war.

Da der Büroanteil bei Einzelverkäufen noch höher ausfällt, tragen sie mit knapp 53 % über die Hälfte zum gesamten Transaktionsvolumen bei und können mit rund 38,7 Milliarden Euro ebenfalls eine neue Bestmarke aufstellen. Hier spiegeln sich die starken Nutzermärkte, steigende Mieten und die auch mittelfristig weiterhin sehr guten Perspektiven der deutschen Büromärkte eindrucksvoll wider. Auf Platz zwei finden sich Einzelhandelsobjekte, die mit einem Volumen von fast 12,9 Milliarden Euro knapp 18 % zum Ergebnis beisteuern und ihr Vorjahresresultat um 15 % steigern können. Zwar tragen einige große Portfoliotransaktionen wie die Übernahme der Kaufhof-Objekte durch Signa, die zu den größten Abschlüssen des Jahres zählt, wesentlich zum Umsatz bei, aber auch andere Einzelhandelsimmobilien, insbesondere Fachmärkte und Nahversorger, stießen auf großes Investoreninteresse. Auf Logistikimmobilien entfallen gut 10 %, was einem Transaktionsvolumen von rund 7,5 Milliarden Euro entspricht. Dies stellt das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis dar und entspricht einer Steigerung um knapp 5 %. Ebenfalls den zweitbesten Wert erreichen Hotelverkäufe, die auf gut 5 Milliarden Euro kommen und das Vorjahresergebnis um knapp ein Viertel übertreffen. Damit liegen sie erst das zweite Mal über der 5- Milliarden-Euro-Schwelle. Im tendenziell wachsenden Segment der Healthcare-Immobilien wurden knapp 2,2 Milliarden Euro umgesetzt (+11 %), was das zweitbeste Ergebnis nach 2016 darstellt.

Ausländische Käufer konnten ihren Anteil aufgrund eines starken vierten Quartals etwas ausbauen und kommen insgesamt auf einen Umsatzanteil von knapp 41 %, was dem durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre entspricht. Traditionell sind sie vor allem im Portfoliosegment besonders stark, wo sie mit fast 56 % sogar für den größten Teil des Volumens verantwortlich zeichnen. Absolut betrachtet haben sie mit fast 30 Milliarden Euro so viel investiert wie schon seit über zehn Jahren nicht mehr. Am aktivsten waren erwartungsgemäß europäische Anleger, die auf einen Anteil von 19 % kommen, gefolgt von nordamerikanischen Investoren mit rund 13 %. Jeweils etwa 4 % steuern asiatische Anleger und Käufer aus dem Nahen Osten zum Ergebnis bei, was einem absoluten Investitionsvolumen von jeweils knapp 3 Milliarden Euro entspricht.

“Auch die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben ihre Rekordjagd fortgesetzt und legen um gut 20 % zu, sodass mit 46,56 Milliarden Euro wiederum eine neue Bestmarke aufgestellt wurde. Nachdem im letzten Jahr Frankfurt als erste deutsche Stadt die 10-Milliarden-Marke geknackt hatte, muss sich die Bankenmetropole dieses Jahr mit gut 8,94 Milliarden Euro (-13 %) mit Rang drei begnügen. Trotzdem stellt dies das zweitbeste Resultat aller Zeiten dar. Unangefochtener Spitzenreiter ist dagegen Berlin mit 12,8 Milliarden Euro (+72 %). Die Hauptstadt eilt weiter von Rekord zu Rekord und steht nicht zuletzt bei ausländischen Investoren sehr hoch im Kurs, die für über die Hälfte des Umsatzes verantwortlich sind”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Eine neue Bestmarke stellt auch München auf: Mit fast 10,7 Milliarden Euro (+60 %) liegt die bayerische Landeshauptstadt bundesweit auf Platz zwei und erzielt als dritte deutsche Stadt mehr als 10 Milliarden Euro innerhalb eines Jahres. Auf dem vierten Platz folgt Hamburg, wo 4,4 Milliarden Euro umgesetzt wurden. Für ein noch besseres Resultat fehlte in der Hansestadt ein ausreichendes Angebot, sodass der Vorjahreswert um etwa ein Viertel verfehlt wurde. Neue Allzeithochs verzeichneten demgegenüber die beiden rheinischen Metropolen Düsseldorf und Köln. Erstmals mehr als 4 Milliarden Euro wurden in Düsseldorf umgesetzt (4,12 Milliarden Euro; +6 %), sodass die erst im Vorjahr aufgestellte Bestmarke bereits wieder gerissen wurde. Auch Köln hat sehr stark zugelegt und das Resultat um 60 % auf über 3,1 Milliarden Euro gesteigert. Nur knapp das im Vorjahr aufgestellte Allzeithoch verfehlt hat dagegen Stuttgart. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von 2,48 Milliarden Euro erfasst und damit lediglich gut 2 % weniger als 2019.

“Die starke Nachfrage der Investoren sowie der unverändert positive Spread zu AAA-Staatsanleihen, von denen immer noch viele negativ rentieren, aber auch zu vielen Corporate Bonds mit Investment Grade Qualität, haben den Druck auf die Renditen aufrechterhalten, sodass die Spitzen-Netto-Anfangsrenditen an allen A-Standorten auch im letzten Quartal noch einmal leicht nachgegeben haben. In Berlin liegt sie mit 2,60 % weiter am niedrigsten, allerdings muss sich die Hauptstadt den Spitzenplatz jetzt mit München teilen, wo ebenfalls 2,60 % anzusetzen sind. Gemeinsam auf dem dritten Platz folgen Frankfurt und Hamburg mit jeweils 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, sind sie ebenfalls leicht gesunken und notieren mittlerweile bei 3,00 %”, ergänzt Marcus Zorn.

“Auch wenn nicht jedes Jahr ein neuer Rekord aufgestellt werden kann, spricht vieles für ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen im Jahr 2020. Verantwortlich für diese Einschätzung ist eine ganze Reihe von Gründen. Unterstützend wirken dürften die verbesserten Aussichten für eine wieder anziehende Konjunktur, insbesondere im Dienstleistungsbereich und einer weiterhin stabilen bis positiven Arbeitsmarktsituation. Hierdurch werden die Nutzermärkte gestärkt, was zu perspektivischen Wertsteigerungspotentialen führt. Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen dafür, dass sich große Risiken, vor allem der Handelsstreit zwischen den USA und China sowie der Brexit, entspannen könnten. Hiervon wird die globale Konjunktur spürbar profitieren. Und last but not least ist unverändert viel Kapital am Markt, das tendenziell sogar noch anwachsen dürfte. Hierfür sprechen nicht nur in diesem Jahr auslaufende deutsche Anleihen im hohen dreistelligen Milliardenbereich, sondern auch das spürbar gewachsene Privatvermögen, das überproportional in Sichteinlagen “geparkt” ist. Sollten die Kreditinstitute Negativzinsen auf private Girokonten ausweiten, wovon aus heutiger Sicht auszugehen ist, wird auch hier ein erheblicher zusätzlicher Anlagebedarf entstehen. Da gleichzeitig keine Änderung der Zinspolitik der EZB absehbar ist, Bonds nach Ansicht vieler Großbanken auch 2020 negativ rentieren werden und auch sichere Corporate Bonds kaum Rendite abwerfen, wird ein erheblicher Teil des zusätzlich auf die Märkte kommenden Kapitals nach Immobilieninvestments Ausschau halten. Untermauert wird diese Einschätzung dadurch, dass sich bereits wieder eine ganze Reihe großvolumiger Einzel- als auch Portfoliodeals in konkreter Vermarktungsvorbereitung befinden”, erläutert Piotr Bienkowski.

“Im globalen Kontext mehren sich außerdem die Anzeichen dafür, dass sich Risiken wie der Handelsstreit zwischen den USA und China entspannen könnten oder der Brexit endlich einer Umsetzung zugeführt wird. Hierdurch dürften sich bestehende Unsicherheiten etwas verringern und sich gleichzeitig die Planungssicherheit der Unternehmen erhöhen. Andererseits drohen neue Risiken, insbesondere im Zusammenhang mit den aktuellen Entwicklungen im Nahost-Konflikt. Insgesamt müssen sich die Kapitalmärkte also auch 2020 auf schwer kalkulierbare Risiken einstellen. In einem solchen Umfeld rücken vergleichsweise sichere Anlagen in den Blickpunkt vieler Investoren, was nicht zuletzt den deutschen Investmentmärkten zu Gute kommen könnte. Vor diesem Hintergrund gehen wir auch für 2020 von einem Transaktionsvolumen jenseits der 60 Milliarden Euro aus. Gleichzeitig ist nicht auszuschließen, dass die Renditen weiter leicht nachgeben, solange sich der Spread zu vergleichsweise sicheren Alternativanlagen weiterhin so positiv darstellt wie momentan”, fasst Bienkowski die Aussichten zusammen.

 

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BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

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Immobilienpreise: Wohnungen im Süden – es geht nur in eine Richtung

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): Region Süd 3. Quartal 2019

 

Ein Ende der Preisspirale im Süden ist nicht absehbar. Im Vergleich zum letzten Jahr sind die Wohnungspreise in den Metropolen Frankfurt, Stuttgart und München im Durchschnitt um knapp 10 Prozent gestiegen. Unangefochten an der Spitze liegt München mit einem Plus von 11,4 Prozent.

Immobilienmarkt Frankfurt – höher, schneller und weiter

In der Mainmetropole gilt das olympische Motto: Die Neubauten werden immer höher, die Preise ziehen immer schneller an und für bezahlbaren Wohnraum müssen Interessenten immer weiter ins Umland ziehen. „Neuer Baugrund kann in der Innenstadt praktisch nicht mehr erschlossen werden. In der Folge werden Neubauten anders konzipiert: Es mehren sich Hochhauskomplexe mit exklusiven Apartments und hohem Komfort“, stellt Carsten Engmann, Spezialist für Baufinanzierungen bei Dr. Klein in Frankfurt fest. „Durch die hohen Gehälter in der wirtschaftlich sehr potenten Rhein-Main-Region gibt es bei Kaufwilligen aktuell fast keine Schmerzgrenze, was den Preis der Immobilien betrifft. Normalverdiener finden in der Innenstadt praktisch keinen bezahlbaren Wohnraum mehr. Sprach man bis vor kurzem beim Frankfurter Umland noch von einem Entfernungsradius von 20 Kilometern, sind es mittlerweile eher 50“, so Engmann.

Ungebremste Nachfrage trifft auf stagnierendes Angebot. In der Konsequenz steigt der gemittelte tatsächlich bezahlte Quadratmeterpreis für Wohnungen im dritten Quartal auf 3.558 Euro und liegt damit rund 650 Euro über dem Medianpreis für Häuser. Der Vergleich zum letzten Quartal zeigt: die Preise für Wohnungen steigen schneller als die der Häuser (2,8% vs. 1,6%).

Stuttgart: Preisobergrenze bei Häusern erreicht?

Das Immobilienangebot in Stuttgart wird immer geringer, aber der Preisanstieg stagniert. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sinkt die tatsächliche Preisentwicklung sogar erstmals seit mehr als vier Jahren, allerdings kaum wahrnehmbar: im Verhältnis zum letzten Quartal um 0,1 Prozent. Wohnungen verteuern sich verglichen mit dem letzten Quartal moderat um 2,5 Prozent.  Durchschnittlich zahlen Käufer 3.602 €/qm für eine Wohnung und 3.333 €/qm für das eigene Haus.

München: Preisdynamik nach wie vor am größten

Verglichen mit den ebenfalls teuren Metropolregionen Stuttgart und Frankfurt weist der Münchner Immobilienmarkt die größten Preissteigerungen auf: Wohnungen sind gegenüber dem Vorjahresquartal 11,4 Prozent teurer, Häuser 7,1 Prozent. Auch im direkten Quartalsvergleich ziehen die Indexwerte markant an: um 3,1 Prozent bei Apartments und 5 Prozent bei Häusern.

Die bayerische Landeshauptstadt ist und bleibt der teuerste Ort für Immobilien in Deutschland: Käufer einer Eigentumswohnung zahlen im Schnitt 7.172 €/qm – mehr als doppelt soviel wie im nicht gerade als preisgünstig verschrienen Frankfurt. Auch Hauskäufer müssen sich strecken: Sie bezahlen durchschnittlich 5.400 €/qm – 201 Euro mehr als im letzten Quartal.

 

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DR. KLEIN Firmenkunden AG, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: +49 (0)30 / 42086 – 1935, www.drklein-firmenkunden.de

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Munich Re sichert Kauf von Wolkenkratzer in New York City

Munich Re Group, beraten durch MEAG, hat den künftigen Erwerb des Bürohochhauses 330 Madison Avenue in New York City gesichert.

 

Das 39 Stockwerke hohe Gebäude wurde 1963 erbaut und von Ely Jacques Kahn entworfen, einem der Väter der New Yorker Skyline. Es wurde 2012 umfassend renoviert, mit einer neuen Fassade, einer Empfangshalle sowie einer umfassend modernisierten Klimatisierung entsprechend der LEED Gold Standard Zertifizierung ausgestattet.

Das Gebäude befindet sich in direkter Nähe zur Grand Central Station sowie unweit der New York Public Library und des Bryant Park in Midtown NYC. Der Bereich um Grand Central gewinnt durch die hervorragende öffentliche Anbindung und das derzeit stattfindende Rezoning, also die Erweiterung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans, weiter an Attraktivität. Der Standort wird durch spektakuläre Neubauten in der Umgebung weiter gewinnen, beispielsweise dem direkt gegenüberliegenden 427 Meter hohen One Vanderbilt sowie dem geplanten Neubau von JP Morgan.

Das Bürohochhaus mit rund 80.000 Quadratmeter Gesamtmietfläche ist zu 95 Prozent unter anderem an Guggenheim Partners, Jones Lang LaSalle und HSBC vermietet und bietet eine gehobene Ausstattung sowie sehr gute Bauqualität.

Dr. Hans-Joachim Barkmann, MEAG Geschäftsführer: „Diese Investition ist aus mehreren Gründen für uns attraktiv: Entsprechend dem US-Anteil am Versicherungsgeschäft von Munich Re investieren wir gerne in den USA. Der US-Immobilienmarkt im Allgemeinen ist aus Renditegesichtspunkten derzeit dem kontinentaleuropäischen überlegen – und Midtown Manhattan im Speziellen weist eine weltweit einzigartige und zukunftssichere Standortqualität auf. Die Tatsache, dass wir eine Transaktion dieser Größenordnung in so kurzer Zeit erfolgreich abschließen werden, unterstreicht zudem unsere Agilität in global exponierten Märkten mit hoher Wettbewerbsintensität.“

Tony Kuczinski, CEO of Munich Reinsurance America, Inc.: “Acquiring 330 Madison Avenue has added an outstanding property to our real-estate portfolio. The building is a perfect fit for our existing New York City business activities to be based in one common location over time, so that the acquisition not only makes business sense, but is also strategically significant for us.”

Der Verkäufer wurde von CBRE beraten, MEAG von Eastbanc. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

 

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MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH, Am Münchner Tor 1, 80805 München, Tel: +49 (0)89 24 89-0, www.meag.com

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PGIM Real Estate kauft Bürohochhaus STREAM von SIGNA

Das Projekt STREAM am Mercedes-Benz-Platz setzt mit seiner Architektur ein stadtbildprägendes Zeichen – Zalando wird alleiniger Mieter des modernen Office-Buildings

 

PGIM Real Estate kauft das Berliner Bürohochaus STREAM von SIGNA. Die Akquisition erfolgt im Rahmen eines Forward Deals, im Namen von Deutschen und Schweizer institutionellen Investoren. Das moderne Bürogebäude befindet sich derzeit noch im Bau und wird direkt an der Mercedes-Benz-Arena errichtet. Mit seinen rund 90 Metern Höhe, einer oberirdischen Bruttogeschossfläche von etwa 50.000 m² und zukünftig rund 2.500 Arbeitsplätzen, setzt das Gebäude ein stadtbildprägendes architektonisches Zeichen.

Hauptmieter des Büroturms wird der Online-Versandhändler Zalando, der sich in den vergangenen Jahren, zu Europas führender Online-Plattform für Mode entwickelt hat. Der Bauarbeiten haben Anfang 2019 begonnen. Die Fertigstellung ist für Ende 2021 vorgesehen.

Timo Herzberg, CEO von SIGNA Real Estate Germany: „Die Mediaspree steht wie kein zweites Quartier für die positive wirtschaftliche Entwicklung, die Berlin in den vergangenen Jahren genommen hat. Der Standort hat sich zu einem Top-Büromarkt entwickelt und ist insbesondere bei Unternehmen aus der Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche beliebt. Das STREAM sticht mit seiner markanten Architektur und dem Top-Mieter hervor. PGIM erwirbt für seine Investoren eines der Highlights in der Mediaspree.“

Sebastiano Ferrante, Head of Germany and Italy bei PGIM Real Estate: „Berlin ist für uns ein spannender Markt, der gerade im Bürosegment viel Potenzial bietet. Hierfür sprechen vor allem die anhaltende Mieternachfrage bei gleichzeitig niedrigem Bestand an verfügbaren Flächen. Wir freuen uns daher umso mehr, dass wir im Rahmen unserer Investmentstrategie binnen kürzester Zeit eine weitere Akquisition für unsere institutionellen Investoren haben tätigen können, die ihnen perspektivisch eine attraktive Wertsteigerung und eine konstante Rendite ermöglicht.“

90 Meter hohes Office-Building für 2.500 Arbeitsplätze

Signa errichtet das 90 Meter hohe STREAM nach Plänen des Architekturbüros GewersPudewill auf einem Grundstück an der Ecke Tamara-Danz-Straße / Wanda-Kallenbach-Straße. Auf zwei Untergeschossen und 24 Obergeschossen entstehen 50.000 m² oberirdische Bruttogeschossfläche. Nach Fertigstellung werden hier circa 2.500 Zalando-Mitarbeiter arbeiten.

Das Erdgeschoß umfasst ein großzügiges Foyer mit weitläufigem Empfangsbereich sowie öffentlich zugänglichen Gastronomieflächen. Im ersten Obergeschoss sind ein Konferenzbereich für bis zu 600 Besucher, Nebenräume und Versorgungsflächen sowie eine interne „Workout-Fläche“ vorgesehen. Darüber befinden sich die Büroflächen. Im siebten Obergeschoss staffelt sich der Baukörper in Anlehnung an die Umgebungsbebauung zurück und entwickelt sich in einer reduzierten Grundfläche weiter nach oben. In den Untergeschossen befindet sich eine Tiefgarage mit etwa 120 PKW-Stellplätzen, die alle mit Elektroladesäulen ausgestattet sind und 250 Fahrradstellplätze. Für das Gebäude wird eine LEED-Gold-Zertifizierung und ein WiredScore-Zertifikat in Platin angestrebt.

Flexible Büroflächen für moderne Arbeitswelten

Über innenliegende, offene Treppen werden jeweils zwei Geschosse miteinander verbunden. Jede einzelne Büroebene bietet Terrassen im Westen und Südwesten an. Die vorgesehenen Büroflächen sind flexibel bespielbar und bieten Raum für großzügige Arbeitslandschaften oder strenge Zellenaufteilung. Großflächige Verglasungen ermöglichen spektakuläre Ausblicke über die Stadt.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

SIGNA HOLDING GMBH, Freyung 3, 1010 Wien, Tel.: +43 1 532 98 48 – 0, Fax.: +43 1 532 98 48 – 2023, www.signa.at

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Commerz Real erwirbt Studierenden-Wohnanlage von Frankfurt School für Spezialfonds

Neubau von über 1.100 Studierenden- und Serviced Apartments mit i Live Group geplant

 

Die Commerz Real Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) hat von der privaten Wirtschaftsuniversität Frankfurt School of Finance & Management ein bestehendes Studentenwohnheim mit 244 Einheiten erworben und wird diese zum 2. Januar 2020 übernehmen. Geplant ist jedoch, dieses Anfang 2021 abzureißen und auf dem rund 12.300 Quadratmeter großen Grundstück in der Adickesallee 36–38 im Stadtteil Nordend-West bis 2023 eine 39.000 Quadratmeter große Wohnanlage mit 1.133 Studierenden- und möblierten Serviced Apartments zu errichten. Nach Angaben der Commerz Real handelt es sich dabei um das derzeit größte Bauvorhaben dieser Art in Deutschland. Hierzu ist das Unternehmen der Commerzbank Gruppe ein Joint Venture mit dem auf Smart Living spezialisierten Projektentwickler und Verwalter i Live eingegangen. Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf insgesamt etwa 226,5 Millionen Euro. Nach Fertigstellung soll das Objekt in die beiden Immobilienfonds „Commerz Real Institutional Smart Living Fund“ und „Commerz Real Smart Living Europe Fund“ eingebracht werden. Für letzteren ist es das erste Investment.

Von den 1.133 Wohneinheiten sind 995 Studierendenapartments, davon 537 als öffentlich geförderter bzw. mietgedeckelter Wohnraum geplant. Weitere 458 Studierenden- und die 138 möblierten Serviced Apartments werden ohne Einschränkung vermietet, das heißt neben Studierenden beispielsweise auch an Lehrkräfte oder Berufspendler. „Mit der Neuentwicklung können wir die Stadt und die Frankfurt School of Finance & Management dabei unterstützen, möglichst viel an bedarfsgerechtem Wohnraum bereitzustellen“, erläutert Johannes Anschott, Mitglied des Vorstands der Commerz Real. Insgesamt gibt es in Frankfurt am Main rund 66.000 Studierende, die zusammen etwa neun Prozent der Stadtbevölkerung ausmachen. Seit 2010 ist deren Zahl stark gestiegen, allein an der Goethe-Universität um mehr als 20 Prozent und an der Frankfurt School of Finance & Management um mehr als 85 Prozent. Gleichzeitig liegt die Leerstandsquote am Frankfurter Wohnungsmarkt unterhalb von 0,5 Prozent.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Commerz Real AG, Friedrichstraße 25, 65185 Wiesbaden, Tel: +49 611 7105-0, Fax: +49 611 7105-5410, www.commerzreal.com

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publity AG ist Asset Manager für GORE German Office Real Estate

Transaktionsvolumen mit Büroimmobilien für GORE bis zu 400 Mio. Euro in 2020 geplant

 

Die publity AG („publity“, Scale, ISIN DE0006972508) besetzt als Asset Manager eine weitere Nische im deutschen Büroimmobilienmarkt. Für die GORE German Office Real Estate AG („GORE“, ISIN DE000A0Z26C8) identifiziert und erwirbt publity Büroimmobilien in deutschen Metropolregionen – die Kaufpreise der Immobilien liegen dabei üblicherweise bei bis zu 15 Mio. Euro. In der Folge hebt publity als Asset Manager die Werte der Objekte und unterstützt GORE gegebenenfalls beim Verkauf der Immobilien. Die Planungen sehen vor, dass publity im Laufe des kommenden Jahres auf diese Weise ein Transaktionsvolumen von bis zu 400 Mio. Euro mit dem GORE-Mandat realisiert.

publity erschließt für GORE mit diesem Investmentfokus ein Segment im deutschen Büroimmobilienmarkt, das von unterdurchschnittlicher Wettbewerbsintensität geprägt ist, da die Objekte für viele institutionelle und internationale Investoren zu klein und für private Investoren vielfach zu groß sind. publity hat für GORE eine attraktive Pipeline in dieser Nische aufgebaut.

Die Aktie der GORE German Office Real Estate AG wird seit Mitte Dezember an der Börse München im Handelssegment m:access gehandelt. Die aktuelle Marktkapitalisierung beläuft sich auf rd. 105 Mio. Euro.

Frank Schneider, Vorstand von publity: „Wir freuen uns über das Asset-Management-Mandat bei GORE, das bezüglich Objektgröße und Risiko-/ Renditeprofil klar von unseren sonstigen Asset-Management-Mandaten abgegrenzt ist. Damit stellen wir einmal mehr die Expertise, Marktdurchdringung und das Netzwerk von publity für unterschiedliche Investorengruppen unter Beweis. Diese Stärke im deutschen Büroimmobilienmarkt ist die Basis für den deutlichen Ausbau der Assets under Management, den wir im kommenden Jahr planen.“

 

Verantwortlich für den Inhalt:

publity AG, Bockenheimer Landstraße 2-4, 60306 Frankfurt am Main, Telefon: +49 69 77011529, www.publity.de

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PATRIZIA verkauft dänisches Wohnungsportfolio mit 283 Einheiten

Strategischer Verkauf bringt attraktive Renditen für Investoren

 

Attraktives Wohnungsportfolio in Top-Lagen in Kopenhagen und nördlich von Kopenhagen.Neun Objekte mit rund 22.700 qm.

Die PATRIZIA AG, der globale Partner für paneuropäische Immobilien-Investments, hat ein Wohnungsportfolio mit 283 Einheiten in Kopenhagen und nördlich von Kopenhagen an den dänischen Pensionsfonds “Lægernes Pension” verkauft.

Das Portfolio wurde von PATRIZIA ursprünglich in drei Einzeltransaktionen erworben. PATRIZIA hat seit der Übernahme den starken Wohnungsmarkt genutzt und durch eine auf den Markt abgestimmte Privatisierungsstrategie für ihre Investoren nachhaltige Renditen erwirtschaftet.

Jörg Laue, Head of Transactions Nordics bei PATRIZIA: “Dieser Verkauf steht im Einklang mit dem Businessplan für dieses Portfolio. Es ist uns gelungen, für unsere Investoren attraktive Renditen zu erzielen, indem wir unsere Expertise im Asset Management genutzt und durch die Privatisierung von Wohneinheiten einen erheblichen Mehrwert generieren konnten. Mit der Erhöhung des Anteils an Eigentumswohnungen wächst zudem die Identifikation der Bewohner mit ihrem Viertel. Somit trägt PATRIZIA zu einer positiven Quartiersentwicklung bei. Wir sehen weiterhin Chancen in Dänemark und sind auch künftig aktive Investoren in diesem Markt, sei es im Bereich Wohnen oder einer anderen Nutzungsart.“

 

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

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Real I.S. Research: Europas Hafenstädte bieten besondere Investmentchancen im Logistiksegment

Neue Logistikmärkte etablieren sich in Osteuropa

 

Die Häfen Rotterdam, Hamburg, Bremerhaven, Antwerpen und Valencia sowie die Binnenhäfen Duisburg und Nürnberg bieten Investoren aufgrund des geplanten Ausbaus der „Neuen-Seidenstraßen-Initiative“ (NSI) interessante Investmentchancen im Bereich Logistikimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Untersuchung der Real I.S. AG.

Im Zeitraum 2007 bis 2017 hat sich die beförderte Containermenge in den Häfen von Rotterdam und Antwerpen um mehr als ein Viertel erhöht. „Durch dieses Wachstum nimmt die Bedeutung der in der Nähe dieser Häfen gelegenen überregionalen Logistikverteilzentren, den sogenannten Gateway-Logistik-Hubs, deutlich zu“, erklärt Marco Kramer, Head of Research der Real I.S. AG.

Die NSI wird mit einem Investitionsvolumen von 900 Milliarden US-Dollar durch die chinesische Regierung und die staatseigenen chinesischen Unternehmen vorangetrieben und soll die historischen Handelsrouten zwischen Europa und Asien wiederbeleben beziehungsweise neue erschließen.

Die chinesische Regierung treibt dabei über Infrastrukturbeteiligungen beziehungsweise Anteilsbesitz an den jeweiligen Hafenbetreibergesellschaften den Ausbau der Häfen voran, um diese für den Schiffsverkehr intensiver nutzen zu können. Derartige Beteiligungen existieren beispielsweise auch für die westeuropäischen Häfen in Rotterdam (Niederlande), Antwerpen (Belgien) sowie Bilbao und Valencia (Spanien).

Die Möglichkeit, von einem Gateway-Logistik-Hafen aus die ankommenden Schiffscontainer auf der Schiene weiterzubefördern (sogenannter Combined Transport) ist grundsätzlich eine attraktive Standorteigenschaft, um von der NSI zu profitieren. Analysiert man die europäischen Häfen nach dem Kriterium „Anteil der Container, die per Schiffsfracht angekommen sind und per Güterzug weiterbefördert werden“, so stechen auf Basis von Daten für das Jahr 2017 im positiven Sinne die deutschen Häfen Bremerhaven (46 %) und Hamburg (43 %) hervor.

„Die NSI verbindet Europa mit Asien aber auch auf neuen Routen, und zwar auf dem See- wie auch auf dem Landweg. Hierdurch entstehen neue Gateway-Logistik-Hubs in Europa, beispielsweise Triest, Valencia, Duisburg, Nürnberg, oder Košice“, ergänzt Kramer.

Die Gateway-Logistik-Hubs auf dem Land verschieben sich perspektivisch zunehmend nach Osten: Waren in den vergangenen Jahren der Mittelpunkt Deutschlands (Bad Hersfeld) beziehungsweise der Mittelpunkt Mitteleuropas (Leipzig) starke Wachstumsmärkte bezüglich der Ansiedlung von Logistikdienstleistern, so dürften in den kommenden Jahren Städte wie Budapest, Warschau und Košice in der Slowakei stark an Stellenwert gewinnen.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

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Savills Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2020

Immobilienzyklus läuft auch im kommenden Jahr weiter und möglicherweise noch weit darüber hinaus

 

Der Superzyklus am deutschen Immobilienmarkt bleibt auch im nächsten Jahr intakt und läuft möglicherweise noch weit darüber hinaus. Zu diesem Urteil kommt Savills in seinem jährlichen Ausblick. Zwar dürfte das schwächere Wirtschaftswachstum die Flächennachfrage und das Mietwachstum an den Gewerbeimmobilienmärkten dämpfen, aber die auf unbestimmte Zeit verschobene Zinswende sorgt für anhaltend hohen Anlagedruck und tendenziell weiter sinkende Anfangsrenditen. „In den meisten Segmenten erwarten wir weiter steigende Kapitalwerte“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Weil die beinahe eine Dekade währenden Niedrigzinsen auf absehbare Zeit fortbestehen werden, kommen Investoren bei der Suche nach laufenden Erträgen um Immobilien weniger denn je herum. „Wir gehen mit Blick auf das Kapitalmarktumfeld davon aus, dass künftig noch mehr Geld für Immobilieninvestitionen in Deutschland bereitsteht. Umgekehrt mindert die Aussicht auf noch für lange Zeit niedrige Zinsen die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Die Anfangsrenditen bleiben daher unter Druck“, glaubt Lemli. In Märkten mit günstigen Fundamentaldaten hält Savills eine ähnlich ausgeprägte Renditekompression wie in den letzten Jahren für realistisch.

Die fundamentalen Rahmenbedingungen werden sich angesichts eines voraussichtlich deutlich geringeren Wirtschaftswachstums gegenüber den Vorjahren sicherlich etwas verschlechtern, sie bleiben aber höchstwahrscheinlich günstig. Für die Top-7-Büromärkte rechnet Savills vor diesem Hintergrund mit einem zwar langsamer wachsenden, aber weiterhin wachsenden Flächenbedarf. Zugleich steigt das Fertigstellungsvolumen deutlich an und dürfte in den meisten Märkten sowohl im kommenden Jahr als auch 2021 ein bedarfsdeckendes Niveau erreichen. „Die einzelnen Märkte sind im Zyklus unterschiedlich weit, steuern aber allesamt auf ein langsameres Mietwachstum zu“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Am Logistikmarkt ist ein geringeres Mietwachstum noch nicht abzusehen. Zwar ist davon auszugehen, dass die Nachfrage aus der Produktionslogistik konjunkturell bedingt nachlässt, das dürfte jedoch von der einzelhandelsbezogenen Nachfrage mehr als kompensiert werden. Denn der Online-Handel als wesentlicher Treiber der Logistikflächennachfrage wächst weiterhin und auch der im stationären Einzelhandel erzielte Umsatz erwies sich bislang als robust und das dürfte so bleiben. Deshalb wird der Einzelhandelsflächenmarkt vom schwächeren Wirtschaftswachstum wohl auch vergleichsweise wenig betroffen sein.

Am Wohnungsmarkt wird weiterhin nicht bedarfsdeckend gebaut und wenig spricht dafür, dass sich das im kommenden Jahr ändert. Daher werden die Wohnungsmieten wohl weiterhin steigen, wenngleich nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Insofern ist tendenziell mit weiterhin steigender Regulierungsintensität zu rechnen. Das dürfte zwar manche Investoren vom deutschen Wohnungsmarkt fernhalten, aber nicht alle: „Viele der schon am Markt aktiven Investoren dürften sich mit dem regulatorischen Rahmen arrangieren und ihre Bestände angesichts der stabilen Erträge, die sich trotz oder gerade wegen der steigenden Regulierungsintensität erzielen lassen, ausweiten“, glaubt Karsten Nemecek Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und ergänzt: „Denn unabhängig vom regulatorischen Rahmen liefert der Wohnimmobiliensektor genau das, was Investoren im Dauer-Niedrigzinsumfeld suchen: langfristig stabile Erträge.“

 

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PATRIZIA erwirbt paneuropäisches Logistikportfolio für rund 1,2 Mrd. Euro

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Ankauf eines qualitativ hochwertigen und großvolumigen Logistikportfolios

 

Die PATRIZIA AG, der globale Partner für paneuropäische Immobilien-Investments, erwirbt für rund 1,2 Mrd. Euro ein paneuropäisches Portfolio mit 42 Logistikimmobilien. Der Ankauf erfolgt für eine Gruppe institutioneller Investoren, namentlich die beiden Pensionsfonds PFA Pension in Dänemark und Public Officials Benefit Association (POBA) in Südkorea sowie den Fonds PATRIZIA Logistik-Invest Europa II. Verkäufer ist der nordamerikanische Investment Manager BentallGreenOak*. 39 der 42 erworbenen Objekte generieren schon heute stabile Einnahmen. Bei den drei übrigen Objekten in Italien und Spanien handelt es sich um Projektentwicklungen, die teilweise vorvermietet sind.

Das Portfolio mit Standorten in Frankreich, Spanien, Italien und den Niederlanden umfasst mehr als 1,4 Mio. qm bestehende Nutzfläche. Neben den Bestandsobjekten werden drei Logistikanlagen in Italien und Spanien mit weiteren rund 138.000 qm neu entwickelt.

Die Immobilien befinden sich in den wichtigsten Logistikkorridoren Europas und sind zu 90% an über 30 namhafte nationale und internationale Unternehmen aus den Bereichen E-Commerce, Fertigung und Drittanbieterlogistik vermietet. Zu den Hauptmietern gehören Carrefour, Aldi, Dachser, DHL, Easydis und Geodis. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge des gesamten Portfolios beträgt mehr als sieben Jahre.

Rob Brook, Head of Alternative Investments bei PATRIZIA: “Mit diesem Kauf erwerben wir für unsere Kunden ein Portfolio, das sowohl in qualitativer als auch quantitativer Hinsicht den Anforderungen unserer institutionellen Investoren entspricht. Mit Objekten in vier verschiedenen Märkten erwirtschaftet dieses Portfolio solide und verlässliche Renditen. Darüber hinaus sind wir aufgrund der starken Entwicklung und der sehr attraktiven Fundamentaldaten des Logistiksektors überzeugt, dass wir das Portfolio um zusätzliche Märkte erweitern und die gesamteuropäische Logistikplattform weiter diversifizieren können – nicht zuletzt da die E-Commerce-Durchdringung in Europa im Vergleich zu einigen spezifischen Märkten wie Großbritannien, Deutschland und den Niederlanden noch relativ gering ist.“

Anne Kavanagh, Chief Investment Officer bei PATRIZIA: „Mit dieser Transaktion haben wir einmal mehr unsere Kompetenz und Fähigkeit unter Beweis gestellt, große komplexe Portfolios im Auftrag einer Gruppe institutioneller Investoren zu strukturieren. Unser starkes lokales Netzwerk in Europa hat einen erheblichen Teil dazu beigetragen. Einen Deal dieser Größenordnung durch die Zusammenführung von drei wichtigen Investoren abzuschließen, ist ein Beweis für unsere nachgewiesene Expertise, strategische Chancen zu erkennen und umzusetzen.”

*Alle Investitions-, Management- und Veräußerungsaktivitäten in Italien wurden in Übereinstimmung mit den dortigen Regularien und somit über bestimmte von DeA Capital Real Estate SGR S.p.A.. gemanagte italienische Immobilienfonds abgewickelt.

 

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PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

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