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Preisentwicklung bei Immobilien

 

Bundesweit steigen laut Auswertung durch empirica-systeme in den ersten drei Monaten des Jahres die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand um 3,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Am stärksten ist die Kaufpreisentwicklung unter den Metropolen in Frankfurt am Main (+5,2 %), Köln (+4,4 %) und Stuttgart (+2,5 %). Es folgen München (+2,0 %) und Berlin (+1,6 %). In Hamburg (+0,2%) und Düsseldorf (-0,1 %) hingegen stagnieren die Kaufpreise. Dies geht aus den aktuellen VALUE Data Insights hervor, die auf Angebotsdaten von empirica-systeme basieren.

„Die Mieten sind im 1. Quartal 2020 auf Bundesebene mit 0,7 Prozent wieder schwächer als die Kaufpreise gestiegen, haben aber im Vergleich zu den Vorquartalen etwas Rückenwind bekommen“, berichtet Sebastian Hein, operativer Leiter Immobilienmarktdaten bei der Value AG, bankenunabhängiger Full-Service-Dienstleister für Objektbesichtigungen und Immobiliengutachten. „Nur in Frankfurt, Köln und Berlin stiegen die Kaufpreise stärker an als die Mieten.“ Mit über drei Prozent verzeichneten Bestandswohnungen in Stuttgart und Düsseldorf den größten Mietanstieg. „Eine atypische Entwicklung sehen wir in Berlin“, stellt Hein fest. „Es ist die einzige Top-7-Metropole, in welcher die Mieten spürbar sinken – wegen des Mietendeckels. Inwiefern dies vor allem bedürftigen Mietern zu Gute kommt, ist fraglich. Denn das Angebot an Mietwohnungen geht hier mit 18,5 Prozent deutlich überproportional zurück. Trotz des Mietendeckels wird es in Berlin also auf Sicht keinen entspannten Wohnungsmarkt geben, da Angebot und Nachfrage weit auseinanderliegen.“

Corona-Pandemie: Gastro- und Einzelhandelssegment leiden besonders

Die skizzierte Entwicklung des Immobilienmarktes kann die Implikation der Corona-Krise nicht vollumfänglich nachzeichnen, da diese erst seit Mitte März Deutschland in Atem hält. Einen Hinweis liefert allerdings der Vergleich der Erstinsertionen 10 Werktage vor und 10 Werktage nach dem 16. März 2020 – als die Einschränkungen des öffentlichen Lebens deutlich zunahmen. Über einen Vorjahresvergleich wurde die Analyse um jährliche, saisonale und wöchentliche Schwankungen bereinigt. Aus dieser Analyse können erste Einschätzungen zu den Folgen der Corona-Krise, jedoch keine wirklich verlässlichen Aussagen zu den langfristigen Trends, gewonnen werden.

„Bei der Betrachtung der Angebote, die 10 Werktage vor und nach dem 16. März 2020 erstmals inseriert wurden, fällt auf, dass im Wohnsegment Inserate für Mietwohnungen um 21 Prozent sanken, während Kaufinserate für Eigentumswohnungen um 10 Prozent zurückgingen“, berichtet Hein. „Während der gegenwärtigen Ausgangsbeschränkung zahlt sich für Makler die Einzelbesichtigung von Eigentumswohnungen aufgrund der höheren Verdienstmöglichkeit eher aus als die von Mietwohnungen. Im Vorteil sind so oder so Anbieter, die hier mit Videotechnologie arbeiten. Wir erwarten für das Wohnsegment insgesamt eher eine Angebotspause als eine tiefe Rezession. Wenn das wirtschaftliche Leben wieder hochgefahren und die Kontakteinschränkungen aufgehoben werden, sollte das Angebot im Wohnbereich wieder steigen – der Bedarf hat sich ja durch die Krise nicht nachhaltig verändert.“

Erstinsertionen von Eigenheimen sind im Betrachtungszeitraum um 17 Prozent zurückgegangen, bei Mehrfamilienhäusern um 19 Prozent. Dramatischer ist die Situation bei Gastroimmobilien: Hier bricht das Angebotsvolumen von Mietobjekten um 60 Prozent ein, im Einzelhandelssektor um 30 Prozent. Hein stellt fest: „Das Gewerbeimmobiliensegment wird deutlich schärfer durch die Corona-Pandemie getroffen als die Wohnungswirtschaft. Wie stark die Auswirkungen sein werden, hängt von der Dauer der Krise und der damit verbundenen Einschränkung des öffentlichen Lebens sowie der Effizienz der staatlichen Hilfsprogramme ab“, so Hein. „Auch im Büroimmobilienmarkt sind stärkere, wahrscheinlich zeitverzögerte Rückgänge des Angebotsvolumens zu erwarten. Aktuell sind hier noch keine Auswirkungen zu verzeichnen.“

 

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Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland sind weiter gestiegen:

 

Im Februar 2020 lagen sie um 3,4 % höher als im Vorjahresmonat. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg zum Vorjahr im November 2019 noch bei 3,8 % gelegen. Im Vergleich zum November 2019 erhöhten sich die Neubaupreise für Wohngebäude im Februar 2020 um 1,3 %. Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer.

Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von Februar 2019 bis Februar 2020 um 3,1 %, für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 3,6 %. Nennenswerte Preisanstiege unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei den Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäuden (+4,6 %), bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+4,5 %), bei Erdarbeiten (+4,4 %) sowie bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (+4,1 %). Bei den Bauarbeiten mit dem größten Einfluss auf den Preisindex für Wohngebäude waren ebenfalls Anstiege zu verzeichnen: So kosteten Mauerarbeiten 2,9 % mehr und Betonarbeiten sowie Tischlerarbeiten jeweils 2,6 % mehr als im Februar 2019.

Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) verteuerten sich gegenüber dem Vorjahr um 4,0 %.

Die Neubaupreise für Bürogebäude stiegen binnen Jahresfrist um 3,4 % und für gewerbliche Betriebsgebäude um 3,3 %. Im Straßenbau erhöhten sich die Preise um 3,3 %.

 

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Statistisches Bundesamt, Gustav-Stresemann-Ring 11, 65189 Wiesbaden, Tel: +49 611-75 34 44, www.destatis.de

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise

 

Wie sich die Coronakrise auf den Immobilienmarkt auswirken wird, ist zurzeit noch schwer einzuschätzen. Je nach wirtschaftlicher Stabilität wird es regionale Unterschiede geben und eine Verlangsamung ist sehr wahrscheinlich. Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Stuttgart, sieht im Moment noch keinen deutlichen Nachfragerückgang. Je nachdem, wie lange die Situation anhält und wie sie sich weiter entwickelt, werden die Auswirkungen auf den Markt aber zumindest temporär spürbar werden. Die Immobilienpreise im vierten Quartal sind davon selbstredend noch nicht betroffen: In allen drei von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen steigen die Preise für Wohnungen und Häuser kontinuierlich.

Stuttgart: schon jetzt wenig Angebot

„Zuletzt haben wir eine abgeschwächte Dynamik auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt gesehen – aus einem einfachen Grund:  Es stehen kaum mehr Immobilien zum Verkauf. Das wird sich in der jetzigen Lage eher noch verstärken“, so Roland Lenz. Aktuell sei aber noch Betrieb: „Solange es noch erlaubt ist, finden hier weiterhin Makler- und Notartermine statt, wenn auch mit Einschränkungen.“ Diejenigen, die gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, reagieren laut Roland Lenz sehr unterschiedlich auf die neue Situation: „Einige sind unsicher und gerade in der Automobilbranche warten viele die weitere wirtschaftliche Entwicklung ab. Andere wiederum verfolgen unverändert ihre Pläne, und für die finden wir Finanzierungspartner. Aber natürlich weiß keiner mit Sicherheit, wie es weitergeht und wie lange uns die Coronakrise beeinträchtigen wird, deshalb müssen wir die Situation von Woche zu Woche neu einschätzen.“

Im vierten Quartal 2019 verteuerten sich Immobilien in Stuttgart um rund 2,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Dabei nimmt die Dynamik bei Ein- und Zweifamilienhäusern zu, zuvor waren die Preise minimal gesunken. Im Jahresvergleich legen Wohnungen um knapp 11 Prozent zu – diese Steigerung ist mit dem Münchner Immobilienmarkt zu vergleichen.

Frankfurt: im Jahresvergleich unter 10 Prozent Preissteigerung

Eine kontinuierliche Zunahme der Immobilienpreise verzeichnet Frankfurt: Das Quartalsplus von 1,5 Prozent bei Häusern und 2,8 Prozent bei Eigentumswohnungen entspricht dem zuletzt erfassten Entwicklungsniveau. Frankfurt ist die einzige der drei südlichen Metropolregionen, bei denen die Preissteigerungen im Vergleich zu Vorjahresquartal bei beiden Immobilienarten unter 10 Prozent liegen: Für Häuser müssen Käufer und Bauherren 5,5 Prozent mehr zahlen als Ende 2018, für Wohnungen rund 9 Prozent.

München: hohe Medianpreise

Die Tatsache, dass die Preise in und um München verhältnismäßig moderat steigen – im Quartalsvergleich plus rund 1,5 Prozent bei Wohnungen und plus 1,8 Prozent bei Häusern, kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass Immobilien in München sehr viel Geld kosten. Für eine Wohnung zahlen Münchner im Schnitt 7.406 €/qm – das ist fast doppelt so viel wie in Frankfurt (3.708 €/qm) oder Stuttgart (3.750 €/qm). Auch für Häuser werden deutschlandweit die höchsten Quadratmeterpreise gezahlt: 5.583 €/qm, über 2.000 €/qm mehr als in Stuttgart (3.488 €/qm). Platz drei bei den Medianpreisen belegt Berlin mit 3.000 €/qm, gefolgt von Hamburg (2.970 €/qm).

 

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Noch vor wenigen Wochen sprachen alle Marktteilnehmer von einer Fortsetzung des Immobilienbooms.

 

Das war vor Corona. Mittlerweile alles Schall und Rauch. Eine Rückkehr zur Normalität, die sich nach der Pandemie neu finden muss, braucht Geduld und Zeit. Bereits nach nur einer Woche des “deutschen Lockdowns” werden jedoch Rufe nach einer Lockerung der Maßnahmen laut. Denn fast alle Wirtschaftsbereiche beklagen massive Einschnitte. “Fakt ist, die Rezession wird kommen. Und im Gegensatz zur Finanzkrise 2008/2009 ist dieses Mal auch die Realwirtschaft signifikant betroffen. Wie lange wird das gehen? Kaum zu prognostizieren. Hierüber werden erst die nächsten Wochen und Monate Auskunft geben können, wenn alle Auswirkungen der Pandemie ersichtlich und die staatlichen Hilfspakete angelaufen sind”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Helge Scheunemann weiter: “Die weltweit angelaufenen Unterstützungspakete der Politik und der Zentralbanken werden zweifellos ihre Wirkung entfalten und helfen, Liquidität und Kapitalverkehr aufrecht zu erhalten. Diese Geldschwemme mag für die aktuelle Linderung der Krise alternativlos sein, langfristig sind die Folgen für Investoren und Kapitalgeber indes gar nicht absehbar. Zumindest steht zu befürchten, dass die Inflationsgefahren langfristig deutlich zunehmen.”

Während die amerikanische Notenbank in den letzten zwei Wochen Wertpapiere im Volumen von einer Billion Dollar erworben hat und in Sachen ihrer “Whatever it Takes-Maßnahmen” wieder voranprescht, hat nun auch die Europäische Zentralbank (EZB) zusätzlich zu den bereits laufenden Anleiheankäufen in einem Volumen von 360 Mrd. Euro weitere rund 750 Mrd. Euro in die Märkte gepumpt. “Ob damit aber ein halbwegs funktionierender Markt am Laufen gehalten werden kann, ist zweifelhaft. Zwar bleibt damit das niedrige Zinsniveau wahrscheinlich für viele weitere Jahre fest zementiert, ob die Banken aber bereit sind, in einem derzeit so unsicheren Umfeld Fremdfinanzierungen im üblichen Volumen auszureichen, darf zumindest angezweifelt werden. Mehr denn je steigt die Bedeutung eines ausreichenden Eigenkapitalanteils. Vor allem für Investoren, deren Fremdfinanzierungsquote 50 bis 60 Prozent nicht übersteigt, könnten sich im weiteren Zeitverlauf interessante Investitionsmöglichkeiten ergeben. Dabei werden wir bestimmt auch einige Investoren asiatischer Herkunft sehen, die auf solche Gelegenheiten warten”, erklärt der JLL-Research-Chef.

Transaktionsvolumen* im ersten Quartal 2020 noch überhaupt nicht beeinflusst

In den ersten drei Monaten des Jahres haben sich die Auswirkungen der Covid-19 Krise noch nicht bemerkbar gemacht. Zahlreiche Prozesse und Transaktionen waren bereits angeschoben oder befanden sich im Endstadium der Verhandlungen, so dass ein “Deal freeze” oder ein Einbruch im Investmentmarkt zumindest in den Zahlen noch nicht ersichtlich wird. “Gleichwohl dürfte der März dennoch eine Zäsur bedeuten und die Auswirkungen werden sich wahrscheinlich dann zum Ende des zweiten Quartals zeigen”, vermutet Scheunemann.

Normalerweise würde man an dieser Stelle von einem Rekord berichten. Denn zahlenmäßig lag das gesamtdeutsche Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2020 bei rund 28 Mrd. Euro (18,3 Mrd. Euro gewerblich genutzte Immobilien und 9,7 Mrd. Wohnungstransaktionen). Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einer exorbitanten Steigerung von 82 Prozent. Darin enthalten sind teilweise sehr großvolumige Unternehmensübernehmen und Beteiligungen (u.a. die fast 90%-ige Adler Beteiligung an Ado im Wohnungssektor oder die 77,8 %-ige Beteiligung von Aroundtown an der TLG), die sich insgesamt auf 11,3 Mrd. Euro summieren. Doch auch ohne diese indirekten Immobilientransaktionen wäre es rückblickend ein sehr starkes Quartal gewesen. Auch gab es immerhin über 20 direkte Einzelabschlüsse mit einem Volumen von jeweils über 100 Mio. Euro, überwiegend im Bürosektor.

“Eine Prognose für das Gesamtjahr kann aufgrund der derzeitigen Situation seriös nicht formuliert werden. Es lassen sich aber einige signifikante Beobachtungen jenseits aller negativer Erkenntnisse festhalten”, betont Scheunemann:

– Es gibt nach wie vor eine Reihe institutioneller Investoren, die in Immobilen anlegen möchten

– Bei bestimmten Produkten, insbesondere bei Büroimmobilien, sehen wir nach wie vor eine Reihe an (hochpreisigen) Geboten

– Core Produkte werden in einer Krise besonders nachgefragt

 

Wie geht es weiter am deutschen Investmentmarkt?

Die im Zuge des neu entwickelten JLL-Thermometers befragten Investoren/Eigentümer gehen mehrheitlich davon aus, dass das Transaktionsgeschehen auf dem Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland an Dynamik verlieren wird. Aber immerhin geben 48 Prozent der Investoren an, dass sie an ihren Transaktionszielen für 2020 festhalten. Diese Auswertungen sind ein erstes Indiz für den weiteren Jahresverlauf, genauso wie die jüngst veröffentlichten Verlautbarungen zahlreicher institutioneller Investoren, weiterhin aktiv investieren zu wollen. Die wesentlichen Hinderungsgründe sind allerdings das Fehlen echter aktueller Marktwerte, in Verbindung mit nicht möglichen physischen Objektbesichtigungen, was die Preisfindung erschwert sowie die gestiegenen Restriktionen der Banken in Bezug auf das Ausreichen von Fremdkapital. “Gerade die auf persönliche Kontakte so stark ausgerichtete Immobilienbranche sehnt sich nach einer Lockerung der Kontaktbeschränkungen. Ob sich nämlich digitale Besichtigungen vollumfänglich durchsetzen werden, bleibt abzuwarten. Für Top Objekte ohne Renovierungs- oder Sanierungsstau mag dies noch am ehesten möglich und akzeptabel sein”, meint Helge Scheunemann.

Insgesamt entfallen auf Einzeltransaktionen aktuell nur noch 39 Prozent des Gesamtvolumens (10,8 Mrd. Euro), hier musste gegenüber dem Vorjahr ein leichtes Minus konstatiert werden. Sehr deutlich zugelegt haben Portfolioverkäufe, unter anderem auch gepusht durch die erwähnten Unternehmensübernahmen. Ihr Quartalsergebnis liegt bei rund 17 Mrd. Euro, im Jahresvergleich ein Plus von über 300 Prozent.

Anteil der Büroimmobilien sinkt – Diversifizierung und Risikobewusstsein der Käufer steigt

Der Anteil der im ersten Quartal gehandelten Büroimmobilien liegt mit fast 18 Prozent zwar deutlich unter dem Jahreswert von 2019. Hier relativieren allerdings die als Mischnutzung eingestuften Mega-Unternehmensübernahmen das Bild. Dennoch flossen immerhin rund 5 Mrd. Euro in diese Assetklasse. Mehr als doppelt so viel Volumen wurde für die Assetklasse Living registriert. Insgesamt 10,7 Mrd. Euro bezahlten Investoren für Wohnportfolios, Studentenwohnheime, Mikroappartements oder Senioren- und Pflegeheime. “Auch wenn letztere aufgrund der derzeitigen Viruspandemie unter besonderer Beobachtung stehen, dürften Immobilien, die im weitesten Sinne etwas mit Gesundheit zu tun haben, zum Beispiel Medizinische Versorgungszentren, Ärztehäuser, künftig noch stärker in den Fokus der Investoren rücken”, prognostiziert Helge Scheunemann.

Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen auf einen im Vergleich zum Vorjahr etwas erhöhten Anteil von 15 Prozent (rund 4 Mrd. Euro). Davon waren deutlich über die Hälfte Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter. In Bezug auf die Anzahl der Transaktionen waren es sogar 80 Prozent. “Die jüngsten Ereignisse haben gezeigt, wie letztlich krisenresistent und wie wichtig die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs ist. Erste Ergebnisse lassen erkennen, dass die Händlererlöse in diesem Sektor derzeit stark wachsen. Davon profitieren auch die Immobilien. Sie werden im Jahresverlauf eine weitere entsprechende Nachfrage auf sich ziehen”, betont der Research-Chef.

Logistikimmobilien kommen auf einen Anteil von rund 8 Prozent. Für diese Nutzungsart ergibt sich aktuell und im Rückblick auf die vergangenen drei Monate ein sehr gemischtes Bild. Auf der einen Seite reduzieren die von der Unterbrechung der globalen Handelsströme betroffenen Logistiker ihre Lager (Industrie, Automobil), auf der anderen Seite suchen Online-Händler und Unternehmen der Lebensmittelbranche händeringend kurzfristig verfügbare Lagerkapazitäten. So haben allein Edeka, Aldi und Rewe in den letzten Wochen neue Mietverträge im Volumen von rund 1 Mio. m² unterschrieben. Gesucht werden in erster Linie kleinere bis mittlere Hallenflächen am Rande der großen Städte und vor allem flexible Mietvertragskonditionen. Für die nächste Zeit bleibt abzuwarten, ob a) die positive Nutzernachfrage anhält und b) sich Investoren auch für solche Objekte als Anlageprodukt interessieren werden.

Die restlichen Nutzungsarten summieren sich auf rund 6 Mrd. Euro, wobei gemischt genutzte Objekte und Portfolios den weitaus größten Anteil auf sich vereinen (4,9 Mrd. Euro). Darin enthalten sind auch Hotelimmobilien, die aufgrund der massiven und anhaltenden Reisebeschränkungen eine der am schwersten betroffenen Assetklassen ist. “Das grundlegende Interesse von Investoren ist allerdings nach wie vorhanden, aufgrund der gestörten Cash Flows und der niedrigen Auslastungsraten ist eine Preisfindung allerdings derzeit fast nicht möglich und wird zumindest für die nächsten zwei Quartale anhalten”, erklärt Scheunemann.

Unter den Big 7 warten München und Frankfurt mit einem deutlichen Plus auf

In der Aggregation über alle sieben Hochburgen hinweg entfallen rund 11,5 Mrd. Euro auf diese großen Märkte. Das ist ein Anteil von über 40 Prozent am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen und entspricht einem Plus von 31 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. In München und Frankfurt legte das Volumen sehr deutlich um 125 Prozent auf knapp 1,5 Mrd. Euro bzw. um 117 Prozent auf rund 2,4 Mrd. Euro zu. Auch Hamburg und Düsseldorf lagen im Plus. In Berlin hat sich das Transaktionsvolumen auf hohem Niveau bestätigt, während in Köln und Stuttgart Rückgänge von 15 Prozent bzw. 44 Prozent zu verzeichnen waren.

Deutlich zugenommen hat im ersten Quartal auch das Transaktionsvolumen außerhalb der etablierten Märkte. Rund 16,5 Mrd. Euro wurden investiert, ein Plus im Jahresvergleich von 148 Prozent. Hauptgrund für diesen deutlichen Zuwachs ist die sehr heterogene regionale Verteilung der gehandelten Portfolios und Unternehmensübernahmen. Neben diesen Transaktionen gab es aber auch einige Einzel- und Portfoliotransaktionen im Bereich von 100 Mio. Euro, vor allem im Logistik- und Einzelhandelssegment. “Sollten die Investoren in den nächsten Wochen und Monaten eine eher defensivere Investitionsstrategie verfolgen, gehen wir davon aus, dass der Anteil der Transaktionen außerhalb der Core Märkte wieder an Dynamik verliert”, so Helge Scheunemann.

Renditen bleiben in den meisten Assetklassen zunächst stabil

“Für die ersten drei Monate des Jahres beobachten wir in fast allen Assetklassen keine Veränderung bei den Renditen in allen Nutzungsarten. Ein gewisser Druck für bestimmten Asset- und Risikoklassen war zwar auch noch in den letzten drei Monaten zu spüren, aufgrund der Entwicklungen im März ist eine Preisfindung allerdings derzeit ungleich schwierig. Es wird noch eine Weile dauern, bis sich realitätsnahe Preise herauskristallisieren”, so der Researcher.

Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,93 Prozent verharrt das Preisniveau aktuell noch auf einem hohen Niveau. Im 12-Monatsvergleich sind es damit 13 Basispunkte weniger.

Im stationären Einzelhandel bleiben die Renditen im Schnitt bei 2,84 Prozent. Mit Ladenschließungen und Verkaufsverboten gewinnt der schon lange im Gange befindliche Transformationsprozess nun nochmals an Dynamik. Der Onlinehandel gilt als Gewinner der Krise und gewinnt weitere Umsatzanteile, jetzt auch im Lebensmittelbereich. In diesem Sog profitieren aber auch Nahversorgungszentren (Supermärkte, Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker) und ziehen nach wie vor das Interesse der Investoren auf sich. Für Fachmärkte liegen die Renditen aktuell bei 5,00 Prozent und für Fachmarktzentren bei 4,20 Prozent. Nur bei Shopping Centern gab es eine Veränderung nach oben, die bereits in den Monaten vor Ausbruch der Krise zu beobachten war. Die Spitzenrenditen liegen nun bei 4,65 Prozent und damit 55 Basispunkte höher als noch vor 12 Monaten.

Die nächsten Wochen und Monate werden entscheidend sein, wohin die Renditen tendieren. Aktuell rechnen wir mit keinen signifikanten Verwerfungen oder Notverkäufen. Die in den letzten Jahren abgeschlossenen Finanzierungen sollten überwiegend sehr solide gewesen sein. Es wird aber auch für die Renditeentwicklung darauf ankommen, wie lange diese Krise anhält und wie tief die Spuren sind, die sie in der Realwirtschaft hinterlassen werden. Eine noch genauere objektspezifische Risikoeinschätzung insbesondere in Bezug auf die Mieterstruktur ist das Gebot der Stunde. Dabei wird es auch darauf ankommen, in welchem Umfang gewerbliche Mieter von der Möglichkeit einer Mietpreisstundung Gebrauch machen werden”, so Helge Scheunemann abschließend.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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Büroflächenumsatz in den Big 7 sinkt im Jahresvergleich um 30%

 

Deutschland hält den Atem an. Nicht nur gesundheitlich, sondern auch wirtschaftlich. Ein noch nie dagewesener “Lockdown” versetzt die hiesige Wirtschaft in eine Zwangsstarre mit ungewissem Ausgang.

Mit LUV wird in der Seefahrt die dem Wind zugewandte Seite eines Schiffes bezeichnet. Je nachdem wie stark der aktuelle Pandemie-Orkan den Kurs behindern wird, richtet sich danach auch die Schnelligkeit und die Ausprägung der wirtschaftlichen Erholung in “L”-, “U”- oder “V”-Form. “Auf welche Formation wir zusteuern werden erst die nächsten Wochen und Monate Auskunft geben können, wenn das gesamte Ausmaß der Rezession ersichtlich ist und die staatlichen Hilfspakete ausgelaufen sind. Aktuell steht zunächst einmal die akute Krisenbewältigung oder anders formuliert die Handlungsfähigkeit der Unternehmen im Vordergrund”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Für den Chef-Researcher von JLL daher wenig überraschend, dass Unternehmen aus fast allen Bereichen (Handel, Dienstleistungen und Bau) ihre Beschäftigungspläne gestoppt oder auf Eis gelegt haben. Nicht von ungefähr ist das ifo-Beschäftigungsbarometer im März um 4,6 auf 93,4 Punkte gefallen, der größte Rückgang seit Beginn dieses wichtigen Konjunkturindikators und auch die Wirtschaftsinstitute rechnen mittlerweile überwiegend mit einem mehr oder weniger deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung zumindest in den nächsten beiden Quartalen.

Die eilig von der Regierung ins Leben gerufenen Hilfsprogramme sollen die akuten Rückschläge mildern. Insbesondere der milliardenschwere “Wirtschaftsstabilisierungsfonds” soll Firmen mit Kapital und Garantien stärken. Der Staat soll sich notfalls wie in der Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren auch an Unternehmen beteiligen können. Für Unternehmer gibt es zudem Notkredite und ein Hilfspaket für Soloselbstständige und Kleinunternehmer. Darüber hinaus ist das in der Finanzkrise bereits recht erfolgreich eingesetzte Modell der Kurzarbeit wieder implementiert worden. Noch Anfang März wurde über sinkende Arbeitslosigkeit, kaum Kurzarbeit und massenhaft offene Stellen berichtet. Und jetzt? Eine komplette Kehrtwende. Die letzten zwei Wochen im März markieren eine historische Zäsur. Allein bis zum 27. März wurden Anträge auf Kurzarbeit von über 470.000 Betrieben gestellt – Tendenz weiter steigend. “Dieser Anstieg könnte bei einer Lockerung des wirtschaftlichen Lockdowns natürlich auch schnell wieder gebremst oder umgedreht werden, aber angesichts der nach wie vor stark steigenden Infektionsraten dürfte zumindest der April noch ökonomisch auf Notbetrieb fahren. Zum Vergleich: in der Finanzkrise erreichten die Kurzarbeiter-Anträge im Juli 2009 mit etwas über 61.000 ihren Höhepunkt. Dieser Unterschied verdeutlicht die dramatische gesamtwirtschaftliche Rezession, mit der wir es aktuell zu tun haben”, so Scheunemann.

Nachfrage nach Büroflächen sinkt im Jahresvergleich deutlich

Helge Scheunemann gibt zu bedenken: “Dies alles kann nicht ohne Folgen für die gewerblichen Bürovermietungsmärkte bleiben. Auch hier markiert die zweite Märzhälfte einen Schnitt zwischen einem Büromarkt vor Corona und einem sich verändernden Markt nach Corona. Die Antwort auf die Frage, wie dieser künftig aussehen könnte, wäre reine Spekulation und darum sinnlos. Im Rückblick auf die nüchternen Zahlen des ersten Quartals 2020 bleibt zumindest festzuhalten, dass sich die Vermietungsmärkte auch bereits ohne Corona rückläufig entwickelt hätten. Denn die ersten Anzeichen für ein etwas verhaltenes Marktgeschehen gab es ja bereits zum Ende des letzten Jahres.”

Über alle Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) hinweg ergibt sich im ersten Quartal 2020 ein kumuliertes Umsatzvolumen von 701.000 m², ein Minus von rund 30 Prozent im 12-Monatsvergleich. Damit ist der umsatzschwächste Dreimonatszeitraum seit Q3 2014 zu bilanzieren, der 10-Jahresschnitt der jeweiligen ersten Quartale ist um 15 Prozent unterschritten.Keine der Hochburgen konnte sich dem Rückgang entziehen, ein ungewohntes Bild, nachdem es über 10 Jahre fast immer nur positive Zahlen zu vermelden gab. München führt nun wieder die Statistik an mit 184.000 m² und einem nur moderaten Umsatzrückgang von 6 Prozent. Die stärksten Nachfrageeinbußen mussten Köln mit einem Minus von 60 Prozent und Stuttgart mit einem Rückgang von 61 Prozent hinnehmen. Selbst im erfolgsverwöhnten Berlin reduzierte sich die Nachfrage um gut ein Viertel auf 172.000 m².

Wie kann es weitergehen?

Die mit Hilfe des Ende März neu entwickelten JLL-Thermometers befragten Unternehmen befürchten zu mehr als 50 Prozent nachhaltig große Auswirkungen der Corona-Krise auf ihr Kerngeschäft. Mögliche Auswirkungen auf die Büromärkte könnten sich in Form von überwiegend sinkenden Flächenbedarfen niederschlagen.”Bereits jetzt wirkt sich die Corona-Krise auf aktuelle Überlegungen zum Thema Neuanmietungen oder Mietvertragsverlängerungen aus. Mehr als die Hälfte der befragten Unternehmen bestätigt, dass es zu einer Vertagung von Entscheidungen kommt. Positiv formuliert bedeutet eine Vertagung immerhin noch kein Platzen der Umzugs- bzw. Anmietungspläne. Im weiteren Verlauf der Krise dürfte das Thema der Optimierung der eigenen Flächensituation eine zunehmende Bedeutung erfahren, auch vor dem Hintergrund, dass das Thema Home Office für immer mehr Beschäftigte zu einer Daueroption werden könnte”, so Scheunemann. Und weiter: “Dies kann die Anpassung der vorhandenen Fläche zum Beispiel durch Untermietverträge ebenso wie Preisnachverhandlungen aktueller Mietvertragsverhältnisse betreffen. In der aktuellen Wirtschaftslage sollte man aber immer wieder betonen, dass es für beide Seiten – Eigentümer und Nutzer – angebracht erscheint, zu sinnvollen und nachhaltigen Lösungsmodellen zu kommen.”

Leerstand stabilisiert sich auf niedrigem Niveau

Nachdem die Leerstände in den letzten Jahren von Quartal zu Quartal deutlich weiter gesunken waren, scheint nun ein Tiefpunkt erreicht zu sein: Insgesamt standen den flächensuchenden Unternehmen in den Big 7 zum Ende des ersten Quartals 2020 2,85 Mio. m² zur Verfügung. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich eine Reduktion von über 11 Prozent. Die über alle Hochburgen gemittelte Leerstandsquote liegt damit nach wie vor bei 3 Prozent.”Für den weiteren Jahresverlauf war bislang, also vor Corona, immer nur die Neubaukomponente entscheidend, ein für den Leerstand ausschlagebenes Nachgeben der Nachfrage stand nicht im Plan. Das wird sich nun voraussichtlich ändern. Es ist davon auszugehen, dass in den kommenden Monaten die Leerstände aufgrund einer deutlich nachlassenden Dynamik der Nachfrage ansteigen werden. Auch das Thema Untervermietungen könnte wieder auf die Agenda der Büronutzer gesetzt werden”, vermutet Helge Scheunemann.

Volumen der Fertigstellungen wird sich reduzieren

Im ersten Quartal 2020 wurden Büroflächen im Volumen von insgesamt knapp 220.000 m² fertiggestellt. Das ist weiterhin ein nur sehr moderates Neubauvolumen. Dass dies angesichts des Mangels an modernen und gut ausgestatteten Flächen ein notwendiger Zuwachs war, belegt der Anteil der bereits vermieteten Flächen. Oder anders formuliert: von den 220.000 m² waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch 6 Prozent unvermietet. “Dies dokumentiert, dass der Vermietungsmarkt nach wie vor in Bewegung ist und auch Neuverträge abgeschlossen werden. Inwiefern sich der positive Trend der Vorvermietungen in projektierten Büros aber fortsetzen wird, bleibt abzuwarten. Nicht zuletzt hängt es auch daran, ob geplante oder sich im Bau befindliche Büros zeitlich verschoben oder gar auf Eis gelegt werden. Schon jetzt wirken sich Kontaktverbote, Ausgangs- und Arbeitsbeschränkungen massiv auf die Bauprozesse aus”, so Scheunemann. Noch stehen für die kommenden drei Quartale in allen sieben Hochburgen insgesamt rund 1,55 Mio. m² in der Pipeline, die sich bereits im Bau befinden. Auch hiervon ist der überwiegende Teil bereits vorvermietet, die meisten Verträge wurden zeitlich gesehen allerdings deutlich vor März 2020 abgeschlossen. Suchenden Unternehmen stehen mit rund 386.000 m² nur noch ein Viertel der Flächen zur Verfügung. “Die Pipeline ist auch für die nächsten Jahre aktuell noch prall gefüllt. Wir gehen aber davon aus, dass längst nicht alle Neubauprojekte auch realisiert werden. Bei einer insgesamt nachlassenden Nachfrage werden auch die Vorvermietungsquoten sinken, die bei einer entsprechend konzipierten Projektfinanzierung auch zu einem Stopp des Projektes führen können”, prognostiziert der Research-Chef.

Spitzenmieten in den Big 7 bleiben stabil

Zum Ende des ersten Quartals gab es ausreichend Belege, die Spitzenmieten in allen Hochburgen unverändert gegenüber dem letzten Quartal 2019 zu belassen. Der JLL-Spitzenmietpreisindex verharrt im Vergleich zum vierten Quartal 2019 entsprechend bei 218,1 Punkten, dem nach wie vor höchsten Stand seit 1992. Im Jahresvergleich schlägt aber immerhin noch ein Plus von 4,6 Prozent zu Buche. Davon ausgehend, dass der Höhepunkt des Zyklus erreicht ist, lohnt ein Vergleich mit dem letzten Zyklushöhepunkt und der darauffolgenden globalen Finanzkrise. Der aktuelle Indexwert liegt mit einem Plus von 32 Prozent deutlich über dem letzten Höhepunkt im vierten Quartal 2008. Intuitiv könnte man daraus nun ein hohes Rückschlagspotential vermuten. “Hierbei darf allerdings nicht vergessen werden, dass die durchschnittliche Leerstandsquote in den Big 7 in der Aufschwungphase bis hin zur Finanzkrise Ende 2008 gerade mal auf 8,6 Prozent abgesunken war. Diesmal ist die Flächenknappheit dagegen viel extremer und stützt damit die Mieten”, vermutet Scheunemann.

Nach der Finanzkrise ging der Mietpreisindex sieben Quartale zurück, bevor die Erholung eintrat. Der Gesamtrückgang betrug damals lediglich 5 Prozent, am stärksten trat er 2008-2010 in Berlin (-10 %, damals von 22 auf 20 Euro) und in Frankfurt (- 9 %, 37 auf 33 Euro) auf. “Genaue Aufschlüsse über die Abschlussbereitschaft der Mieter, das Entgegenkommens der Vermieter in Bezug auf Stundungen oder der Gewährung von Incentives mit entsprechenden Konsequenzen für die Effektivmieten werden die nächsten Wochen zeigen. Viele vorwiegend kleinere Unternehmen haben bereits begonnen, Nachverhandlungen mit ihren Vermietern zu führen. Bei großen Corporates sehen wir aktuell noch keine solche Aktivitäten, hier stehen Umzugsfragen und die Bedeutung des Themas Bürofläche im Rahmen einer langfristigen Strategie, die nicht so schnell aufgegeben wird”, so Scheunemann vorausblickend.

 

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Im ersten Quartal 2020 wurden bundesweit knapp 18,6 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert.

 

Damit wurde das mit Abstand beste Ergebnis für das erste Quartal registriert und der Vorjahresumsatz um rund zwei Drittel übertroffen. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf gut 9,3 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von fast 28 Milliarden Euro. Dies zeigt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

–  In den Umsatzzahlen des ersten Quartals spiegeln sich mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf die Investmentmärkte noch nicht wider.

–  Mit knapp 18,6 Milliarden Euro (+68 %) wurde das beste Ergebnis für ein erstes Quartal erfasst, wofür vor allem ein stark gestiegener Portfolioanteil verantwortlich ist.

–  Paketverkäufe erzielten mit 9,34 Milliarden Euro ein neues Allzeithoch.

–  Einzeldeals liegen mit gut 9,2 Milliarden Euro auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren.

–  Büro-Investments mit 34 % (6,3 Milliarden Euro) weiterhin die wichtigste Assetklasse

–  Berlin bleibt mit weitem Abstand beliebtester Investitionsstandort (gut 3,2 Milliarden Euro)

–  Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal noch unverändert

–  Anteil ausländischer Käufer mit knapp 43 % etwas über dem langjährigen Durchschnitt

–  Über 450 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Im ersten Quartal haben die deutschen Investmentmärkte ihren dynamischen Aufwärtstrend der letzten Jahre fortgesetzt und ein neues Rekordergebnis erzielt. Verantwortlich hierfür sind unterschiedliche Gründe. Zum einen wurden viele Verkäufe bereits Ende letzten beziehungsweise Anfang dieses Jahres intensiv geprüft und vorverhandelt, sodass die Umsetzung vor allen Dingen in den ersten zwei Monaten 2020 erfolgte. Zum anderen wird das Resultat auch in starkem Maße durch Übernahmen und Portfoliobeteiligungen beeinflusst. Beispiele sind unter anderem die Übernahme der TLG durch Aroundtown, auf die rund 4 Milliarden Euro entfallen, oder ein 5%iger Anteilsverkauf des Signa Prime Selection Portfolios an den Unternehmer Kühne. Insgesamt beläuft sich das Volumen der Übernahmen und Beteiligungen auf über 6 Milliarden Euro”, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Aber auch ohne diesen Effekt indirekter Investitionen ist es eines der besten jemals verzeichneten ersten Quartale. In den Zahlen spiegeln sich demzufolge mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf die Märkte noch nicht wider. “Aber natürlich ist davon auszugehen, dass sich dies im weiteren Jahresverlauf ändern wird, auch wenn heute noch keiner sagen kann, in welchem Umfang. Nach den erfolgten Schließungen der meisten Geschäfte und Restaurants sowie der Verhängung der Kontaktsperre ist, wie in allen anderen Wirtschafts- und Lebensbereichen, auch in der Immobilienwirtschaft, eine große Unsicherheit darüber zu spüren, wie es weitergeht. Dies hat in einer Spontanreaktion auch dazu geführt, dass einige Deals erst einmal auf ‘Hold’ gesetzt wurden. Tatsache ist aber auch, dass die Märkte nicht zum Stillstand gekommen sind und immer noch Transaktionen abgeschlossen und weiter vorangetrieben werden. Davon, dass sich an der grundsätzlichen Attraktivität von Immobilieninvestments aufgrund der übergeordneten Rahmenbedingungen auch nach der Corona-Krise wenig ändern dürfte, ist der mit Abstand überwiegende Teil aller Marktteilnehmer überzeugt. Damit wird die weitere Entwicklung letztendlich davon abhängen, wie schnell die Krise kontrollierbar wird und ein gewisses Maß an normaler Geschäftsaktivität wieder Einzug halten kann”, fasst Bienkowski das aktuelle Stimmungsbild zusammen.

Die Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahresergebnis ist ausschließlich auf das stark gewachsene Portfolio-Segment zurückzuführen. Mit einem Umsatz von gut 9,3 Milliarden Euro hat sich das Volumen etwa versechsfacht. Neben der Übernahme der TLG hat auch eine ganze Reihe weiterer größerer Paketverkäufe zu dieser Entwicklung beigetragen. Am meisten investiert wurde in Einzelhandelsportfolios, die knapp 3,36 Milliarden Euro beisteuern. Im Blickpunkt standen dabei vor allem Super- und Fachmarktportfolios, aber auch Kaufhausdeals. Auf dem zweiten Platz folgen Büropakete, die auf gut 2,2 Milliarden Euro kommen, wovon der größte Teil auf die TLG-Übernahme entfällt. Aber auch Logistikimmobilien erzielen einen Umsatzanteil von knapp einer Milliarde Euro. Als größte Transaktion ist in diesem Marktsegment der Erwerb der Logistikplattform Logistrial von Garbe durch die UIR zu nennen. Bei Einzelverkäufen war demgegenüber ein leichter Rückgang um etwas mehr als 3 % auf gut 9,2 Milliarden Euro zu beobachten. Damit liegt das Ergebnis aber immer noch auf einem ähnlichen Niveau wie in den drei Vorjahren.

Über das Gesamtvolumen betrachtet haben Büroobjekte ihren Spitzenplatz verteidigt, auch wenn die Dominanz sich nicht so ausgeprägt darstellt wie in den Vorjahren. Mit insgesamt knapp 6,3 Milliarden Euro sind sie für gut ein Drittel des Umsatzes verantwortlich. Auf Platz zwei finden sich Retail-Investments, die mit fast 4,9 Milliarden Euro über ein Viertel zum Resultat beitragen, wesentlich getrieben durch Portfolioverkäufe. Ihren Umsatzanteil in etwa gehalten haben Logistikimmobilien mit einem Anteil von 12,5 % und einem Gesamtumsatz von gut 2,3 Milliarden Euro. Trotz einiger Paketverkäufe tragen Einzeltransaktionen im Logistiksegment den größten Teil bei. Den vierten Rang belegen Hotels, die mit gut 1,1 Milliarden Euro für 6 % des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. In diesem Umsatz ist unter anderem auch ein dreistelliger Millionenbetrag für den Hotelanteil bei der Übernahme der TLG durch Aroundtown enthalten. Auf einen ähnlichen Anteil kommen Healthcare-Immobilien, die mit rund 1,05 Milliarden Euro fast 6 % zum Ergebnis beitragen und die für immer mehr Investoren eine beliebte und stark nachgefragte Assetklasse darstellen.

Aufgrund des hohen Portfolioanteils liegt der Anteil ausländischer Anleger bei knapp 43 % und damit höher als in den letzten beiden Jahren, da gerade diese Investoren hier traditionell besonders stark sind. Vor diesem Hintergrund hat sich auch die Verteilung bei der Herkunft erheblich verschoben. Die in den letzten Jahren stärkste Gruppe der europäischen Anleger kommt lediglich auf einen Anteil von gut 7 %, wohingegen nordamerikanische Käufer ihren Vorjahresanteil von gut 10 % behaupten konnten. Die Spitzenposition nehmen im ersten Quartal Anleger aus Nahost ein, die fast 22 % zum Gesamtergebnis beisteuern. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass der Großteil des Kaufpreises der TLG-Übernahme durch Aroundtown dieser Region zugeordnet wurde, auch wenn hierbei gewisse Unschärfen bezüglich der konkreten Investorenverteilung bestehen bleiben.

“Analog zum außergewöhnlich guten Gesamtumsatz in Deutschland verzeichnen auch die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) eine neue Bestmarke für das erste Quartal und liegen mit knapp 9,2 Milliarden Euro sogar noch über dem bisherigen Rekordwert von 2018 (8,4 Milliarden Euro). Verantwortlich für dieses Ergebnis ist vor allem das sehr hohe Portfoliovolumen, da ein großer Teil der Objekte in den A-Städten liegt und dementsprechend anteilig eingerechnet wurde. Insgesamt entfällt ein gutes Drittel des Transaktionsvolumens in den sieben Metropolen auf Paketverkäufe, womit die bisherige Bestmarke in etwa verdoppelt wird. Auf Einzeldeals entfallen demzufolge rund 5,65 Milliarden Euro, womit ein vergleichbares Niveau wie 2019 und 2017 erreicht wird. Mit weitem Abstand an die Spitze gesetzt hat sich Berlin mit einem Transaktionsvolumen von gut 3,2 Milliarden Euro (+24 %). Die Hauptstadt hat ihre Erfolgsstory damit eindrucksvoll fortgesetzt und wird auch mittel- und langfristig weiter im Fokus der Investoren bleiben”, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit knapp 1,67 Milliarden Euro. Zwar liegt die Bankenmetropole damit deutlich hinter Berlin, konnte ihren Umsatz im Vorjahresvergleich aber trotzdem mehr als verdreifachen. Auf den weiteren Rängen geht es ziemlich eng zu. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg mit fast 1,23 Milliarden Euro. Auch für die Hansestadt bedeutet dies eine Zunahme um etwa 145 %. Mit rund 1,15 Milliarden Euro (+86 %) belegt München Position 4 und platziert sich damit knapp vor Düsseldorf mit einem Umsatz von gut einer Milliarde Euro (+160%). Auch Köln konnte um 41 % auf 464 Millionen Euro zulegen. Lediglich Stuttgart musste Umsatzeinbußen um gut ein Drittel auf 434 Millionen Euro hinnehmen.

“Bei den in den ersten zwei Monaten des Jahres abgeschlossenen Verkäufen, von denen sich ein Großteil bereits Ende letzten Jahres in fortgeschrittenem Verhandlungsstadium befand, wurden vergleichbare Renditen wie Ende 2019 erzielt. Da bislang noch keine nennenswerten Verkäufe stattgefunden haben, die ein verändertes Renditeniveau belegen würden, sind demzufolge noch keine Anpassungen zu konstatieren. Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser liegt damit weiterhin mit 2,60 % am niedrigsten in Berlin und München. Gemeinsam auf dem dritten Platz folgen Frankfurt und Hamburg mit jeweils 2,80 %. Außerhalb der vier absoluten Top-Standorte, also in Köln, Düsseldorf und Stuttgart, sind bislang unverändert 3,00 % anzusetzen”, ergänzt Marcus Zorn.

“Die Frage, wie sich die Investmentmärkte weiter entwickeln werden, beschäftigt aktuell nicht nur alle Marktteilnehmer, sondern ist auch nur schwer zu beantworten. Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass im zweiten Quartal voraussichtlich ein geringerer Umsatz zu erwarten ist. Dafür spricht, dass selbst bei einer Lockerung der aktuellen Maßnahmen eine Normalisierung des Marktgeschehens, beispielsweise Durchführung von Besichtigungen, Notartermine etc., eine gewisse Zeit dauern wird. Sollten die Einschränkungen länger dauern, könnte diese die Investitionstätigkeit bremsende Situation auch bis ins dritte Quartal anhalten. Eine grundsätzlich veränderte oder gar skeptische Haltung der Investoren zu Immobilieninvestments lässt sich dagegen aus den momentanen Diskussionen und Gesprächen mit vielen Marktteilnehmern nicht erkennen. Verantwortlich hierfür sind auch die übergeordneten Rahmenbedingungen – günstige Finanzierung, kaum Alternativanlagen mit vergleichbarem Risikoprofil, nachfrageerhöhende Trends wie E-Commerce und Digitalisierung – an denen sich langfristig nichts ändert. Deshalb sind auch bereits im vierten Quartal einsetzende Nachholeffekte auf den Investmentmärkten nicht auszuschließen, die aber wahrscheinlich nicht ausreichen dürften, um zu erwartende Umsatzrückgänge im zweiten und eventuell dritten Quartal vollständig zu kompensieren. Vor diesem Hintergrund ist für das Gesamtjahr ein geringeres Transaktionsvolumen als im Vorjahr das wahrscheinlichste Szenario, auch wenn eine konkrete Prognose aktuell nicht seriös gestellt werden kann”, erläutert Piotr Bienkowski.

“Ob und wenn ja in welchem Umfang es bei den Preisniveaus zu Anpassungen kommen wird, ist ebenfalls noch nicht abschließend zu beantworten. Außerdem muss hier differenziert werden. So besteht durchaus eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass der Wettbewerb um Objekte mit langfristigen Mietverträgen von bonitätsstarken Mietern, vor allem der öffentlichen Hand, die eine vergleichbare Sicherheit wie Staatsanleihen bei gleichzeitig deutlich besserer Rendite bieten, sogar zunimmt und die Preise ihr Niveau mindestens halten werden. Im Value Add-Bereich, wo die mittel- und langfristig erwarteten Mietpreissteigerungen aufgrund der Krise nur zeitlich verzögert realisiert werden können, ist es demgegenüber wahrscheinlicher, dass dies in den Pricings zum Tragen kommt. Auch zwischen den Nutzungsarten gibt es Unterschiede. Aufgrund der skizzierten mittel- und langfristigen Rahmenbedingungen sind in Assetklassen mit tendenziell steigender Nachfrage, wie Büro und Logistik, vermutlich nur leicht anziehende Renditen zu erwarten, die nicht aus einer prinzipiell anderen Bewertung der Assetklasse durch die Anleger resultieren, sondern eher auf externe Einflussfaktoren zurückzuführen sind. Hierzu gehören vermutlich leicht steigende Finanzierungskosten und ein gewisses Timelag bei der Durchsetzung langfristiger Mietsteigerungen. Hinzu kommt die angespannte Angebotssituation, vor allem auf den Büromärkten. Sollten sich möglicherweise auch noch einige Projektentwicklungen aufgrund der aktuellen Situation verschieben, wird das Angebot vor allem im modernen Segment knapp bleiben. Selbst bei deutlich rückläufigen Flächenumsätzen auf der momentan kaum einzuschätzenden Nachfrageseite, würde der Angebotsengpass die Mieten voraussichtlich weitgehend stabil halten, sodass Büroimmobilien aus Investorensicht trotzdem ein sicheres und attraktives Investment darstellen würden. Ob in anderen Assetklassen, wie etwa Retail oder Hotel, die von den momentanen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Krise stark betroffen sind, größere Anpassungen einsetzen werden, bleibt abzuwarten. Aber auch hier gibt es viele nicht geklärte Wechselbeziehungen, die nicht zuletzt auf den Reaktionen der Menschen beruhen. So wird unter Experten kontrovers diskutiert, ob die starke Einschränkung der sozialen Kontakte nach Beendigung der Krise zu einem Nachholeffekt mit stark steigender Reisetätigkeit und Konsum führt oder die Vorsicht für einen längeren Zeitraum überwiegt. Deshalb ist auch die Performance von betroffenen Immobilien-Assetklassen nach der Krise kaum abzuschätzen. Sie muss aber nicht zwingend schlechter sein als vor der Krise”, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

 

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Die ISARIA Wohnbau AG hat sich mit der Deutsche Wohnen SE auf die Veräußerung wesentlicher Immobilienprojekte sowie der dazugehörigen Plattform des Münchener Projektentwicklers geeinigt.

 

Die Transaktion soll im Laufe des Jahres vollzogen werden und steht unter den üblichen Vollzugsbedingungen, zu der unter anderem die Zustimmung der Hauptversammlung der ISARIA Wohnbau AG zählt.  „Die Transaktion spricht für die Qualität unserer Projekt-Pipeline. Beide Seiten ergänzen sich gut und können ihre jeweiligen Stärken einbringen“, kommentiert Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender der ISARIA Wohnbau AG, den erfolgreichen Deal. Der Mehrheitsgesellschafter der ISARIA, ein dem US-amerikanischen Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, hatte das Unternehmen 2016 im Rahmen eines Delisting übernommen und 2019 einen Prozess zur Veräußerung seiner Anteile angestoßen.

 

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Hauspreis-Index: Die Preise für Eigentumswohnungen steigen am stärksten und überholen die Neubauten.

 

Trotz des sich immer stärker ausbreitenden Coronaviruses und den weitreichenden wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Maßnahmen dagegen, steigen die Hauspreise stetig weiter. Für eine Überraschung sorgte im Monat Februar allerdings das Segment der Eigentumswohnungen, das erstmals seit Beginn der Berechnung des Europace Hauspreis-Indexes die Neubauten überholte.

Mit 179,59 Punkten und einem daraus resultierenden Anstieg von 1,39 Prozent zum Vormonat schoben sich die Eigentumswohnungen an die Spitze der drei Segmente und ließen die sonst sehr stark anwachsenden Neubauten hinter sich. Interessant ist, dass nach aktueller Auswertung die Neubauten im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vormonat um gerade einmal 0,08 Prozent angestiegen sind. Eine solch geringe Preisentwicklung verzeichneten die Neubauten zuletzt im Januar 2019. Seitdem haben sich die Hauspreise für Neubauten um 8,87 Prozent auf 179,03 Punkte gesteigert und kamen so im Jahresvergleich auf die geringste Preiserhöhung. Ganz anders wiederum die Eigentumswohnungen, die mit dem letzten Schub auf einen Indexwert knapp unter 180 Punkten mittlerweile bei einer Steigerung von 14,85% seit Februar 2019 liegen. Auch die Bestandshäuser weisen bereits zum dritten Mal Steigerungen im zweistelligen Bereich im Vergleich zum Vorjahr auf. So stieg der Indexwert im Vergleich zum Vorjahresmonat zwar um satte 13,21 Prozent, im direkten Vergleich mit den anderen Segmenten bilden die Bestandshäuser in der Preisentwicklung aber immer noch das Rücklicht, gefolgt von nun erstmals dem Segment der Neubauten.

Europace-Vorstand und Co-CEO Stefan Kennerknecht ordnet die überraschende Preisentwicklung der Neubauten folgendermaßen ein: „Man muss vorsichtig darin sein, einzelnen Ausreißern nach unten oder nach oben sofort und nur einen konkreten Grund zuordnen zu wollen. Corona oder Covid-19 als Ursache können wir hier erstmal ausschließen, denn wenn das Virus eine Auswirkung auf die Hauspreise haben sollte, dann sicherlich nicht nur auf einzelne Segmente. Diesbezüglich werden wir wohl erst in den kommenden Monaten klarer erkennen können, ob und wie sich die Auswirkungen auch auf dem Immobilienmarkt niederschlagen.

Für den geringen Preisanstieg eines einzelnen Segments können zahlreiche Parameter verantwortlich sein. Bei den Zahlen zum Hauspreis-Index der Neubauten im Februar reicht unter Umständen schon eine Strukturveränderung im Bestand einer Großinvestition. Wenn im vorherigen Zeitraum beispielsweise Objekte eines prestigeträchtigen Neubaugebiets direkt am Stadtrand veräußert wurden und im Zeitraum danach mehrere Objekte eines Neubaugebietes im ländlichen Speckgürtel, schlägt sich dies bereits im Index nieder. Außerdem profitieren Neubauprojekte ab einer gewissen Größenordnung natürlich auch von Skaleneffekten, ein weiterer Faktor also, der den Preis stark beeinflussen kann. Wichtig ist daher immer, Ausschläge über einen längeren Zeitraum zu verfolgen, um tatsächliche Trendwenden ablesen und einordnen zu können.”

Finanz- und Immobiliensektor-Ökonom Hans-Joachim Dübel, ausgebildeter Ökonometriker und Fachberater der Europace AG, erläutert die Komplexität der Interpretation von Immobiliendaten am Markt und gibt einen Ausblick auf zukünftige Lösungsmodelle aus dem Haus.

„Der Staat sammelt in Deutschland keine Immobilienpreisdaten in der notwendigen Datentiefe. Transaktionsdaten sind knapper als Angebotsdaten, z.B. von Maklerportalen, die oft überhöht und für Immobilienpreisschätzungen nur sehr eingeschränkt zu gebrauchen sind. Damit müssen in vielen Fällen Regionen zusammengefasst werden, was die Interpretation erschwert. Wir begegnen dem, indem wir die notwendigen Zusammenfassungen von Regionen minimieren bzw. im Sinne möglichst großer immobilienwirtschaftlicher Homogenität optimieren. In den letzten Jahren haben sich Transaktionsvolumen und Marktanteil von Europace so gut entwickelt, dass wir zuversichtlich sind, in den kommenden Jahren weitere an unserem langfristigen Ziel eines ‚bottom-up‘-Preisindexes auf Bundesebene machen sowie weitere Preisindizes auf regionaler Ebene in ausreichender Genauigkeit anbieten zu können.“

 

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Erlebnis-Shoppingwelt und Schnäppchen im Internet – der Einzelhandelssektor wandelt sich dynamisch.

 

Die aktuelle Studie “Bewertung von Einzelhandelsimmobilien” der HypZert Fachgruppe bietet eine fundierte Übersicht über aktuelle Immobilien- und Marktdaten für den Einzelhandelssektor. Neben hilfreichen Checklisten, weiterführenden Links und Datenblättern zu Betriebstypen wie Drogeriemarkt, Aktionsmarkt oder Hybrid-Center greift die Studie vor allem Einflüsse durch die sich schnell verändernden Kundenerwartungen auf.

Dagmar Knopek, Vorsitzende des Aufsichtsrates der HypZert und Mitglied des Vorstandes Aareal Bank AG, führt aus: “Die Studien der HypZert Fachgruppen haben sich zu einem unverzichtbaren Hilfsmittel für die Arbeit der Immobiliengutachter entwickelt. Mit ihren fundierten Analysen und gut recherchierten Kenngrößen leisten sie einen hoch geschätzten Beitrag zur Qualität in der Bewertung auch von Spezialimmobilien.”

Das Konsumverhalten ändert sich derzeit massiv: Verbraucher sind durch Vorab-Recherche im Internet so gut informiert wie nie und haben hohe Erwartungen an Warenverfügbarkeit und Service. Dabei stehen sich zum einen die Bequemlichkeit des schnellen Online- oder mobilen Shoppings mit nahezu unbegrenzter Auswahl, zum anderen der stationäre Einzelhandel in städtischen Zentren oder Shoppingmalls mit attraktiven Zusatzdienstleistungen und gastronomischem Angebot gegenüber.

Der Markt der Handelsimmobilien ist sehr heterogen: Während 1A-Lagen in Metropolen stark nachgefragt sind, beobachten Investoren und Finanzierer Engagements in Objekte in weniger attraktiven Lagen deutlich intensiver.

Lebensmittel werden zwar weiterhin ganz überwiegend im Laden vor Ort gekauft, der Umsatz mit Textilien erfolgt aber bereits zu 25% online – Tendenz steigend, wie die Autoren der Studie erklären. Das hat Auswirkungen auf den Branchenmix und die Dynamik in Einkaufszonen und -zentren: Kürzere Mietlaufzeiten oder flexiblere Flächennutzungen müssen in der Bewertung von Handelsimmobilien berücksichtigt werden.

Die aktuelle Studie – in der mittlerweile fünften Bearbeitung – kann über den HypZert Shop unter www.hypzert.de bezogen werden.

 

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HypZert GmbH, Georgenstr. 24, 10117 Berlin, Tel: 030 2062290, www.hypzert.de