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Unterschiedliche Mietpreisentwicklungen in den teuersten Lagen – JLL untersucht weltweit 100 Märkte

 

Premium-Büroflächen erweisen sich im aktuellen Abschwung als bislang widerstandsfähiger als das A-Büroflächen-Segment insgesamt. Laut dem globalen “Premium Office Rent Tracker” von JLL sind die Mieten für Premium-Büroflächen in den wichtigsten Büromärkten gegenüber dem Vorjahr in lokaler Währung lediglich um durchschnittlich minus 3,0 Prozent gesunken, gegenüber einem Rückgang der effektiven Nettomieten auf dem gesamten Büroflächenmarkt im A-Segment um minus 5,2 Prozent[1]. “Diese Entwicklung bestätigt die weiter andauernde ‘Flucht in Qualität’. Im Zuge der Anpassung von Büroflächen-Anforderungen an eine ‘neue Normalität’ gewinnen Qualitätskriterien nutzerseitig nämlich eine immer größere Relevanz”, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.

Asien nach wie vor dominant – Hongkong-Central behält nur noch knapp seine Spitzenposition

Die Büro-Gesamtkosten[2] in den teuersten Büro-Teilmärkten weltweit sind im Vergleich zu 2019 in vielen Märkten gesunken oder konstant geblieben. Trotz eines starken Rückgangs um über 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr bleibt Hongkong-Central (2.584 USD / m² / Jahr) auch 2020 der weltweit teuerste Büro-Teilmarkt. Die Mietpreisentwicklung in New York-Midtown (Platz 2 mit 2.531 USD / m²/ Jahr) zeigt dagegen 2020 aufgrund von Fertigstellungen im Premiumsegment einen Aufwärtstrend. Infolgedessen hat sich der Abstand zwischen Hongkong-Central und New York-Midtown innerhalb eines Jahres deutlich verringert: von rund 50 Prozent auf 2 Prozent. Zur globalen Top 5 gehören noch die Finance Street von Peking (2.070 USD / m² / Jahr), das Londoner West End (2.038 USD / m² / Jahr) und – mit deutlichem Abstand – Tokio Marunouchi (1.827 USD / m² / Jahr).

6 der 10 teuersten Büromärkte weltweit befinden sich in der Region Asien-Pazifik: neben Hongkong-Central in der Top-Position sind es Teilmärkte der chinesischen (neben der Finance Street auch das CBD) sowie der japanischen Hauptstadt, neben dem genannten Tokio-Marunouchi auch Tokio-Shibuya und Tokio-Shinjuku. Die US-amerikanischen Technologiezentren Silicon Valley und New York-Midtown South gehören ebenfalls zu den Top-10-Märkten weltweit.

Auf Platz 29 taucht Berlin als erste deutsche Metropole (958 USD / m² / Jahr) im Ranking auf. Auch München (Platz 31, 930 USD / m² / Jahr) und Frankfurt (Platz 43, 849 USD / m² / Jahr) gehören zu den 50 teuersten Büromärkte weltweit.

Neben Berlin und Mailand (Platz 44, 835 USD / m² / Jahr) in Europa verzeichneten auch die japanischen Metropolen Nagoya (Platz 12, 1.274 USD / m² / Jahr) und Osaka (Platz 21, 1.136 USD / m²/ Jahr) vor allem vor dem Ausbruch der Pandemie aufgrund geringer Leerstände oder begrenztem Neubauvolumen lebhafte Mietpreiszuwächse. Sie nehmen dementsprechend höhere Positionen im Ranking 2020 als im Vorjahr ein.

Die afrikanischen Drehkreuze Nairobi und Johannesburg sowie die südamerikanischen Städte Santiago, Bogota und Buenos Aires gehören dagegen zu den günstigsten unter den 100 im JLL – Premium Office Rent Tracker untersuchten Märkte und Teilmärkte. Kostengünstigste Standorte im asiatisch-pazifischen Raum sind Kuala Lumpur und Chengdu, in der Region EMEA können Büromieter in Sankt Petersburg sowie Istanbul Flächen zu günstigsten Gesamtkosten nutzen.

Stärkerer Fokus auf erschwinglichere Lagen

In verkehrsgünstig gelegenen Geschäftsvierteln außerhalb des CBD in Städten wie Hongkong, New York und London können nach wie vor erhebliche Kosteneinsparungen (40 bis 50%) im Vergleich zu Premium-CBD-Flächen erzielt werden. Städte wie Minneapolis und Houston in den USA, Helsinki und Brüssel in Europa sowie Brisbane und Melbourne in Australien bieten ebenfalls günstigere Alternativen innerhalb der jeweiligen Region. “Nutzer werden angesichts ungewisser Zeiten künftig einen stärkeren Fokus auf die Erschwinglichkeit von Büroflächen legen”, so Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “In einem unsicheren wirtschaftlichen Umfeld verfolgen Unternehmen zunehmend einen abwartenden Ansatz. Darüber hinaus werden Anmietungsentscheidungen auch vor dem Hintergrund notwendiger Anpassungen bei Arbeitsplatzkonzeptionen und -strategien zurückgestellt oder verschoben. Auch im Premiumsegment erwarte ich daher eine weitere Mietpreisanpassung.”

Technologiefirmen treiben Premiummieten an

Hela Hinrichs abschließend: “Technologieunternehmen, allen voran Online-Plattformen, spielen weiterhin eine Schlüsselrolle bei der Büroflächen-Nutzung im Premiumsegment und den damit verbundenen Kosten. In Bezug auf die Nachfrage sind sie nach Bank- und Finanzdienstleistungen an zweiter Stelle zu finden. Last not least bilden Technologieunternehmen in innovationsstarken Städten wie San Francisco, London und Tokio aber auch im indischen Technologiezentrum Bangalore eine nicht zu unterschätzende Marktmacht im Bürosektor.”

[1] Gemessen an 31 Büromärkten weltweit

[2] bezogen auf Nettofläche und Effektivmiete sowie zusätzlicher Steuern und Betriebskosten

 

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Deutschland erweist sich zwar im globalen Vergleich als robust, dennoch belastet die Schwäche anderer Länder eine exportorientierte Wirtschaft wie die deutsche.

 

“Deswegen wird es eine rasche gesamtwirtschaftliche Erholung – wie noch zu Beginn des Sommers von den Kapitalmärkten antizipiert – nicht geben. Das Minus beim Bruttoinlandsprodukt wird 2020 zwar etwas geringer ausfallen als noch im März prognostiziert, dafür dürfte der Erholungspfad länger dauern mit schwächeren Wachstumsaussichten für 2021”, so Sabine Eckhardt, CEO JLL Central Europe. Eckhardt weiter: “Der Kapitaldruck der Investoren bleibt auch in den nächsten Jahren bestehen. Zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen ist das nach wie vor die Treibfeder für Immobilien-Investments. Hinzu kommt, dass zahlreiche institutionelle Investoren ihre jeweiligen Immobilienquoten erhöhen wollen, was zusätzliche Nachfrage generieren sollte.” Für 2020 wird das deutschlandweite Transaktionsvolumen* wohl bei 76,5 Mrd. Euro liegen und damit 17 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Eine Prognose für 2021 abzugeben entspräche reiner Spekulation, frühestens ab dem Frühjahr könnte sich der Prognosehimmel aufklaren.

“Risiken werden aktuell eher gemieden. Der Fokus richtet sich mehr und mehr auf vermeintlich krisenresistente Assets wie Living, Logistik, Core – Offices und Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelgeschäften. Hinzu kommt ein erhöhtes Interesse an alternativen Nutzungsarten wie Datencenter oder Gesundheitsimmobilien. Diese werden aber Nischen bleiben und sind nicht für alle Investoren eine echte Option”, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Scheunemann weiter: “Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien bleibt das Umfeld bis weit ins nächste Jahr hinein herausfordernd. Insbesondere die Reisebeschränkungen und die jüngsten Lockdown-Maßnahmen setzen den Unternehmen dieser Sektoren deutlich zu. Für die betroffenen Immobilien werden Alternativnutzungen gesucht und unterstützen den Trend hin zu hybriden Immobilien, die dem Bedürfnis der Nutzer nach Wohnen, Arbeiten und Leben ‘unter einem Dach’ entsprechen. In den nächsten Jahren dürften zahlreiche gemischt genutzte Immobilien oder Quartiere entstehen, die dann auch das Interesse der Investoren auf sich ziehen.”

Preissteigerungen bei nachgefragten Assetklassen, Abwarten Gebot der Stunde

Für Immobilien der stark nachgefragten Assetklassen gab es trotz der Pandemie weitere Preissteigerungen, insbesondere für Logistikimmobilien. Dahinter stehen mittel- und langfristig stabile Nutzermärkte sowie zusätzlich verstärkend wirkende strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des Online-Handels.

Das Büro wird weiterleben. Ein Mehr an Home Office oder Remote Working geht nicht zwangsläufig mit weniger benötigten Quadratmetern einher. 2021 werden aber die Weichen in vielen Unternehmen gestellt, um hybride Arbeitsmodelle zu implementieren. “Je nach Branche und Unternehmen werden dabei ganz unterschiedliche Resultate herauskommen. Fakt ist aber, dass qualitative Ausstattungs- und Wohlfühlmerkmale eine höhere Bedeutung erlangen werden. Diese Qualitätsoffensive wird dafür sorgen, dass die Preise für Büroimmobilien zumindest stabil bleiben. Für ausgewählte Top-Lagen rechnen wir sogar mit weiter sinkenden Renditen”, prognostiziert Helge Scheunemann.

Scheunemann weiter: “Für 2021 gehen wir davon aus, dass sich alternative Finanzierer stärker in Szene setzen werden. Die Banken müssen eine gesteigerte Risikovorsorge betreiben und entsprechend mehr Kapital hierfür zurückhalten. Das mindert die Möglichkeiten, Investments oder Projektentwicklungen zu finanzieren. In der Folge sinken die Zinseinnahmen. Hinzu kommen mögliche Immobilien-Wertkorrekturen bei bestimmten von der Pandemie und von Mietausfällen besonders betroffenen Branchen und Sektoren.”

Abwarten ist aktuell das Gebot der Stunde auch bei Investoren. Core-Investments laufen nach wie vor gut auch mit weiter steigenden Preisen. Dagegen erweisen sich Vale Add – /Core plus – Produkte als schwierig, da passt oft das pricing zwischen Verkäufer und Käufer nicht oder aber es wird von Seiten der Banken keine Finanzierung bereit gestellt. Banken sind grundsätzlich restriktiver, sie stellen höhere Anforderungen an das Eigenkapital und verlangen entsprechende Vorvermietungsquoten bei Projekten.

Zyklus-Wende in der Bürovermietung

Die Büromärkte haben 2020 einen Zyklus-Wendepunkt erreicht. Dieser drückt sich allerdings bislang überwiegend in einer Nachfrageschwäche aus. Leerstände liegen weiterhin auf niedrigem

Niveau und auch bei den Mieten gibt es bisher keine Anzeichen für einen Rückgang der Nominalmieten. Für das laufende Jahr 2020 rechnet JLL mit einem Mietwachstum im Schnitt über alle Big 7 von nur noch etwas mehr als einem Prozent. Im nächsten Jahr könnte dann mit 2,6 Prozent nominal wieder ein moderat höheres Wachstum eintreten.

Der Rückgang des Büroflächenumsatzes wird sich bis Ende des Jahres voraussichtlich auf deutlich über 30 Prozent belaufen. “In der aktuellen Rezession überwiegt der Rotstift. Umzugspläne werden zunächst aufgeschoben oder es wird eine Vertragsverlängerung in den bestehenden Flächen angestrebt. Aufgrund der zeitverzögerten Ankunft der konjunkturellen Effekte in Verbindung mit der zögerlichen Bereitschaft der Unternehmen, wieder mehr Personal einzustellen, rechnen wir erst ab Mitte 2021 mit einem Anziehen der Vermietungen. Positiv unterstützend sollten dabei die auslaufenden Mietverträge im Volumen von rund 3,2 Mio. m² wirken”, erwartet Helge Scheunemann.

In diesem Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt und werden die 1,6 Mio. m²-Marke bis Jahresende überschritten haben. Das ist ein Zuwachs von 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für die nächsten zwei Jahre 2021 und 2022 sind in den Big 7 insgesamt 4,25 Mio. m² im Bau oder in der Planung. Projektentwickler haben allerdings bereits auf die Marktlage reagiert bzw. reagieren müssen: zahlreiche Pläne sind zeitlich nach hinten verschoben worden. Sechs Monate zuvor betrug das erwartete Bauvolumen für 2021 und 2022 noch 420.000 m² mehr.

Die Leerstandsquote erreicht zum Jahresende im Schnitt 3,7 Prozent (2019: 3,0 %), bewegt sich damit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Die Tendenz bis Ende 2021 ist zwar leicht zunehmend (auf dann 4,3 %), aber weit von einer Angebotsschwemme entfernt. Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie 2010 wird es mittelfristig nicht geben.

“Trotz der deutlichen Vermietungsrückgänge erweisen sich die Spitzenmieten als sehr stabil und robust. In keiner Stadt hat es bislang trotz ansteigender Leerstände Mietrückgänge gegeben. Effektiv, d.h. nach Abzug von gewährten Incentives seitens der Eigentümer, beobachten wir allerdings eine leichte Bewegung nach unten. Viele Vermieter zeigen sich bereit, großzügiger als vor der Pandemie Anreize in Bezug auf mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse zu gewähren”, kommentiert Scheunemann.

Gewisse Stabilisierung bei Retail-Immobilien

Der Einzelhandelsvermietungsmarkt hat sich nach einem Einbruch zur Jahresmitte im dritten Quartal wieder etwas stabilisiert. Für das Gesamtjahr wird ein Flächenumsatz von 370.000 bis 380.000 m² erwartet. Dies entspricht einem Minus von 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Viele Unternehmen haben damit begonnen, ihre Click & Collect – Angebote zu optimieren, bestehenden Filialnetze genau zu analysieren und sich, wo es sinnvoll ist, auf neue Ladenformate mit optimierten Flächen zu konzentrieren. Auch Drive-In-Varianten werden mittlerweile geprüft, die in Frankreich, Großbritannien und den USA bereits getestet werden.

Die Textilbranche leidet. Die Einschränkungen infolge der Pandemie haben zu einem Überangebot an Textilien in den stationären Geschäften geführt, was die Expansionslust bremst. Hinzu kommen die allgemeine Kaufzurückhaltung der Verbraucher und ausbleibende Shopping-Touristen. Ihren Platz in den Top-Einkaufslagen nehmen verstärkt Supermärkte und Discounter ein, deren Anteil an den Vermietungsumsätzen liegt aktuell bei rund 20 Prozent.

“Auf die Spitzenmieten in den Topstädten wirkt sich die Pandemie 2020 noch nicht aus – sie bleiben auf stabilem Niveau. Wir rechnen für das kommende Jahr allerdings mit Rückgängen in einer Größenordnung von ca. 5 Prozent”, prognostiziert Helge Scheunemann.

Steigender Bedarf im Logistik-Sektor

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wird der Umsatz (Eigennutzer und Vermietungen) im Jahr 2020 voraussichtlich in der Spanne zwischen 6,5 Mio. und 7 Mio. m² liegen. Nach einem zurückhaltenden zweiten Quartal (1,5 Mio. m²) wurde zwischen Juli und September erstmals in einem Drei-Monats-Zeitraum die 2 Mio. m²-Marke überschritten.

“Derzeit ist der Markt in guter Verfassung, zum einen zurückzuführen auf den gestiegenen Bedarf an Logistikflächen im Online-Geschäft und zum anderen ist die Zahl der oft spekulativen Projektentwicklungen größtenteils stabil geblieben”, so Scheunemann.

Scheunemann abschließend: “Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² zeigen sich in diesem Jahr in allen Regionen stabil. Leichte Zuwächse 2021 sind wahrscheinlich.”

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, ist im 4. Quartal 2020 zum zweiten Mal in Folge gestiegen.

 

Mit einem Plus von 12,5 Punkten gegenüber dem Vorquartal notiert der Indexstand bei -23,5 Punkten und liegt damit nur noch geringfügig unter dem Vor-Corona-Niveau Anfang 2020 (Q1 2020: -18,5 Punkte).

“In der nunmehr dritten DIFI-Umfrage nach Beginn der Corona-Krise haben sich die Einschätzungen der befragten Experten/-innen zur Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate um 22,0 Punkte und damit deutlich verbessert. Leichter Optimismus gegenüber der letzten Umfrage ist auch bei der Einschätzung der Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate auszumachen: gegenüber dem 3. Quartal 2020 ist ein Plus von 3,0 Punkten zu bilanzieren”, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Anke Herz weiter: “Trotz dieser Verbesserungen gilt nach wie vor festzuhalten: Für die Befragten verbleiben die aktuelle Lage genauso wie die Erwartungen im Bereich gewerblichen Immobilienfinanzierungen mit – 29,6 Punkten bzw. – 17,4 Punkten noch deutlich im negativen Bereich.”

Logistik und Wohnen profitieren vom aktuellen Umfeld

Nach wie vor zeigen sich deutliche Unterschiede in der Einschätzung der einzelnen Nutzungsarten. “Erfreulich dabei ist, dass die aktuelle Finanzierungssituation der Nutzungsklassen ohne Ausnahme per Saldo besser eingeschätzt wird als drei Monate zuvor”, so Anke Herz. Im Einzelnen glauben allerdings die wenigsten der Befragten, dass die Finanzierungssituation bei “Büro” und “Einzelhandel” sich verbessert hat, bei “Hotel” sogar keiner der Befragten. Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, führt aus: “Der jeweils verbesserte Teilsaldo der Nutzungsklassen Büro, Einzelhandel und Hotel ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass ein bedeutender Teil der Befragten aktuell nicht mehr davon ausgeht, dass sich die Finanzierungssituation in den jeweiligen Nutzungsarten in den letzten sechs Monaten verschlechtert hat. Die Erwartungen für das kommende halbe Jahr bleiben dabei allerdings per Saldo deutlich im Minus.”

“Die Bereiche Wohnen und vor allem Logistik, die sich als vermeintlich krisenfest und deswegen in der Krise als besonders relevant erweisen bzw. so wahrgenommen werden, können bei der Einschätzung sowohl der Finanzierungssituation als auch der -erwartung weiter deutlich punkten”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die beiden Nutzungsklassen würden in der aktuellen Umfrage entsprechend deutlich optimistischer bewertet als noch im Vorquartal. Die aktuelle Finanzierungssituation in beiden Nutzungsarten wird aktuell sogar besser eingeschätzt als vor Beginn der Corona-Krise. Mit 29,4 Punkten erreicht die Logistik den höchsten Saldo seit dem Jahresbeginn 2016.

Keine nachhaltige Verbesserung der Refinanzierungsbedingungen in Sicht

Ein differenziertes Bild ergab auch die Einschätzung der Refinanzierungsmärkte. Im positiven Bereich notieren die Erwartungen der Instrumente “Einlagen” (0,1 Punkte) und “Pfandbriefe” (17,9 Punkte), auch werden sie im Vergleich zum Vorquartal optimistischer eingeschätzt. Negative Salden ergab die DIFI-Umfrage für “unbesicherte Schuldverschreibungen” (-32,0 Punkte), “Mortgage Backed Securities” (-26,0 Punkte) und “Immobilienaktien” (-8,3 Punkte).

Auch die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer ist abhängig von der Nutzungsklasse

“Die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise hinterlassen immer deutlicher ihre Spuren auch bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Aus diesem Grund wurde in der DIFI-Umfrage Q4 2020 auch die Frage gestellt: Wie beeinträchtigt die Krise die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen? Wie wirkt sie sich auf die NPL-Quoten der finanzierenden Banken aus?”, so Anke Herz. Und weiter: “Den von steigenden NPL-Quoten betroffenen Banken stehen verschiedene Lösungsansätze zur Verfügung. Von den befragten Experten/-innen wollten wir daher auch wissen, für wie wahrscheinlich sie ihren Einsatz halten.”

Laut Einschätzung der Experten/-innen ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in den Nutzungsarten “Wohnen”, “Logistik” und im “lebensmittelgeankertem Einzelhandel” am wenigsten beeinträchtigt. Mehr als zwei Drittel der Befragten schätzt die bisherigen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Kapitaldienstfähigkeiten dieser Nutzungsarten als sehr gering oder gering ein. Mit Blick auf die nächsten zwölf Monate erwarten die Experten/-innen zwar eine höhere Beeinträchtigung, allerdings beurteilen sie den Ausblick nur unwesentlich schlechter. Die Auswirkungen auf die NPL-Quoten mit Blick auf die genannten Nutzungsarten fallen dementsprechend nur marginal ins Gewicht.

Am stärksten beeinträchtigt ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in der Nutzungsart “Hotel”. Die Befragten gehen deswegen auch von entsprechend hohen Auswirkungen auf die NPL-Quoten aus. Die Nutzungsart “Hotel (Freizeit)” wird dabei weniger negativ eingeschätzt als “Hotel (Business)”. Auch für die beiden Hotel-Assetklassen erwarten die Befragten auf Sicht von zwölf Monaten eine stärkere Beeinträchtigung der Kapitaldienstfähigkeit und dementsprechend stärkere Auswirkungen auf die NPL-Quoten der Banken als dies aktuell der Fall ist.

Für den Fall, dass NPL-Quoten stark ansteigen, kommen für die Experten/-innen grundsätzlich alle abgefragten Lösungsalternativen in Frage. Auf Portfolioebene weisen die meisten Befragten aktuell der Alternative “Zuwarten” eine mittlere bis sehr hohe Wahrscheinlichkeit zu. Auf Sicht von zwölf Monaten ist dies für die Alternative “Restrukturierung” der Fall.

Mit Blick auf institutsweite Ansätze halten die meisten Befragten aktuell und auf Sicht von zwölf Monaten die Alternative “Einschränkung des Neugeschäfts” für mittel bis sehr wahrscheinlich.

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 26.10.2020 – 09.11.2020 beteiligten sich 35 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Delta Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. “verbessert” und “verschlechtert”). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

 

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Einer aktuellen Analyse von Mietverhältnissen bei Mitgliedern des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft zufolge,

 

die über zahlreiche Geschäfte in deutschen Innenstädten und Shopping-Centern mit insgesamt mehr als 12.000 Mietverträgen verfügen, ist nur noch bei lediglich zehn Prozent der Verträge mit den jeweiligen Mietern eine Einigung offen. Mit rund 50 Prozent der infolge der Corona-Krise betroffenen Händler wurde eine Mietreduzierung vereinbart. Ein erheblicher Teil der Mietnachlässe davon ging über das hinaus, was im Verhaltenskodex zwischen HDE und ZIA vereinbart worden ist. Die Spanne reicht dabei von den empfohlenen 50 Prozent für die Zeit des Lockdowns bis hin zu mehreren Monaten für einzelne Kinos und Gastronomiebetriebe. Bei etwa 36 Prozent brauchte man zudem über Mietreduzierungen nicht zu sprechen, da sie geöffnet hatten und entsprechende Umsätze erzielten (Lebensmittelhändler, Drogeriemärkte, Apotheken. etc.).

„Das Ergebnis zeigt deutlich, wie verantwortungsvoll die Vermieter in Zeiten von Corona sind“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Vermieter haben ein ureigenes Interesse daran, Mieter zu halten und diesen durch die Krise zu helfen. Wir sind eine Schicksalsgemeinschaft und individuelle Lösungen sind der Schlüssel, um diese wirtschaftlich schwierige Zeit zu überstehen.“

Unsinnige Diskussion um §313

Mattner betonte in diesem Zusammenhang bei der Diskussion um eine Änderung des BGB, nicht sämtliche jahrhundertelang und pandemieerprobten Grundsätze auf einmal über Bord zu werfen, die bereits alle auf Ausgleich angelegt waren. „Angesichts dieser Zahlen ist die pauschale Anwendbarkeit des Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf Mietverträge entschieden abzulehnen. Bilaterale und passgenaue Vertragsanpassungen können die Vertragsparteien besser selbst als durch rechtliche Anordnung aushandeln. Das haben die Beteiligten in den letzten Monaten bewiesen“, so Mattner.

 

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ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

Die Pandemie zeigt sich als das, was der Begriff besagt, als ein globales Phänomen, das Menschen und Märkte in gleichen Maßen betrifft und vor Grenzen und Branchen nicht Halt macht.

 

“Auch die Immobilienmärkte sind von Covid-19 in erheblichem Ausmaß in Mitleidenschaft gezogen worden. Und das weltweit”, so Sabine Eckhardt, CEO JLL Central Europe. Eckhardt weiter: “Global ist das direkte gewerbliche Investitionsvolumen in den ersten drei Quartalen 2020 gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres um ein Drittel zurückgegangen. Und, machen wir uns nichts vor, auch die zukünftige Entwicklung hängt vom weiteren Verlauf der Pandemie ab. Die Märkte stehen unter Corona-Kuratel.”

Investmentumsätze stark zurückgegangen

Nach einem starken ersten Quartal in Amerika und EMEA im Vergleich zum Vorjahresquartal sind im Verlauf der Corona-Pandemie in allen Regionen die Investmentumsätze stark zurückgegangen. In Asien-Pazifik, wo alles anfing, sind die Transaktionsaktivitäten bereits im ersten Quartal 2020 um mehr als ein Viertel eingebrochen. “Nationale Lockdowns, Reisebeschränkungen und damit einhergehend ein gravierender weltweiter Wirtschaftsabschwung haben die Investmentaktivitäten in den Monaten April bis Juni sehr stark belastet. Das globale Investmentvolumen ist in diesen Monaten um mehr als die Hälfte, minus 51 Prozent, abgestürzt”, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy. Hinrichs weiter: “Stark betroffen waren vor allem Amerika mit einem Rückgang von 65 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2019, gefolgt von Asien-Pazifik mit minus 39 Prozent und EMEA mit minus 34 Prozent. Zwar haben sich die Investmentaktivitäten im dritten Quartal wieder verstärkt, konnten die Rückgänge im Dreivierteljahr von minus 44 Prozent in Amerika, minus 28 Prozent in Asien-Pazifik und minus 17 Prozent in EMEA gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres aber nicht aufholen.”

Deutschland gehören darüber hinaus zu den Ländern, die über ein starkes Kapitalpotential einheimischer Investoren verfügen, die sich in Coronazeiten auf ihren Heimatmarkt fokussierten und dort das Investmentgeschehen am Laufen halten konnten”, kommentiert Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “London wiederum ist eine Destination vieler internationalen Investoren. So konnte die britische Hauptstadt nach einem Einbruch des Marktes im April und Mai auch in Zeiten von umfassenden Reisebeschränkungen mit einem Investitionsvolumen von rund 8,4 Mrd. USD in 2020 bislang den globalen Spitzenplatz bei ausländischen Investoren behalten.”

Sabine Eckhardt betont: “Europas Investmentmärkte haben sich trotz Corona und noch nie dagewesener Rückgänge des BIP im zweiten Quartal mit einem gesamten direkten Investitionsvolumen von fast 157 Mrd. Euro recht gut behauptet.” Eckhardt weiter: “Zwar mussten die drei größten Märkte Deutschland (- 15 %), Großbritannien (- 29 %) und Frankreich (- 20 %) in den ersten drei Quartalen Rückgänge gegenüber dem Vorjahreszeitraum hinnehmen, andere Länder konnten dafür aber ein überraschend starkes Investitionsgeschehen verbuchen. So mussten die südeuropäischen Länder Spanien, Italien, Portugal und Griechenland nur ein Minus von 5 Prozent ausweisen. Auch in BeNeLux war nur ein Rückgang von minus 9 Prozent zu verbuchen und auch die nordischen Länder Norwegen, Schweden, Finnland und Dänemark sind mit einem Minus von 15 Prozent noch recht glimpflich davongekommen.”

Transaktionen nach Assetklassen

Büroimmobilien bleiben die beliebteste Assetklasse bei Investoren. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 2020 157 Mrd. USD global in Büros investiert, 37 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Wohnimmobilien folgen mit insgesamt 116 Mrd. USD und Industrie/Logistik mit 90 Mrd. USD. Aufgrund der schwachen Aktivitäten vor allem in den USA, dem weltweit größten Markt, waren auch in diesen Sektoren global Rückgänge von minus 27 Prozent (Wohnen) bzw. minus 21 Prozent (Industrie/Logistik) zu bilanzieren. “Immobilieninvestoren bevorzugen zurzeit defensive, einkommenssichere Assetklassen wie Wohnen und Logistik, aber auch Sektoren wie Health Care, um demographische Veränderungen zu adaptieren oder sogar zu antizipieren”, erläutert Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “In den vergangenen 10 Jahren hat sich das Investoreninteresse eindeutig in Richtung Wohnen und Industrie/Logistik verschoben. Lag der Wohnanteil 2010 bei den gesamten direkten gewerblichen Immobilieninvestitionen noch bei nur 13 Prozent, entfallen nach kontinuierlichen Steigerungen in den letzten Jahren inzwischen 24 Prozent auf diesen Sektor. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Industrie/Logistik, das seinen Anteil von 10 Prozent in 2010 auf 19 Prozent in 2020 steigern konnte. Dementsprechend ist der Büroinvestitionsanteil von 40 Prozent auf 33 Prozent in der letzten Dekade gefallen. Strukturelle Veränderungen beschäftigen den Einzelhandelssektor bereits seit geraumer Zeit und hat potentielle Investoren zurückhaltender agieren lassen. Der Anteil von Einzelhandelsinvestitionen ist von 24 Prozent in 2010 auf jetzt 12 Prozent des globalen Investitionsvolumens gesunken.”

Hela Hinrichs betont: “Erstklassige Büroimmobilien bleiben für Investoren attraktiv. In der Folge sind in vielen europäischen Märkten die Nettoanfangsrenditen weiter leicht zurückgegangen auf 3,26 Prozent. Auch in Asien-Pazifik sind trotz der wirtschaftlichen Abschwächung in attraktiven Bürostandorten die Renditen leicht gesunken oder zumindest stabil geblieben. Nur die US-amerikanischen Metropolen mussten aufgrund der Marktunsicherheiten eine leichte Rendite-Dekompression hinnehmen.”

Bürovermietungsmärkte dramatisch in Mitleidenschaft gezogen

Auch die Bürovermietungsmärkte wurden durch nationale Lockdowns und unsichere wirtschaftliche Zukunftsaussichten in vielen Branchen in 2020 dramatisch in Mitleidenschaft gezogen. “Remote working” wurde die neue globale Norm für Büroarbeitskräfte seit Mitte März/April. Viele Firmen legten ihre Büroerweiterungs- oder -Umzugspläne auf Eis und Flächenbesichtigungen wurden in vielen Ländern aufgrund der Lockdowns unmöglich. “Im zweiten Quartal 2020 mit einem globalen Vermietungsvolumen von nur noch 4,7 Mio. m², entsprechend einem Rückgang von minus 58 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2019, könnte der Tiefpunkt auf den Vermietungsmärkten erreicht worden sein. Die Märkte in Asien-Pazifik erholten sich im dritten Quartal deutlich und weisen für die ersten drei Quartale nur noch einen Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum von minus 25 Prozent aus, während die USA mit minus 50 Prozent und Europa mit minus 43 Prozent deutlich schwächer dastehen”, erläutert Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “Für das Gesamtjahr 2020 gehen wir von einem Rückgang des globalen Bürovermietungsvolumens von 40 Prozent aus. Die stärksten Rückgänge werden wohl in den USA mit minus 48 Prozent zu verzeichnen sein, in Europa werden minus 34 Prozent erwartet, während Asien-Pazifik wirtschaftliche Erholungstendenzen zeigt und mit einem Minus von weniger als einem Drittel davonkommen könnte.”

Das Büroneubaugeschehen sei zwar von der Pandemie nicht unbeeindruckt geblieben und einige Baufertigstellungen hätten sich verzögert und einzelne Projekte seien sogar ganz aufgegeben worden, letztendlich würden aber bis Jahresende rund 18 Mio. m² neue Büroflächen weltweit fertiggestellt werden. “Dies ist der höchste Wert seit der Jahrtausendwende und liegt ca. 18 Prozent über dem Vorjahresniveau”, so Hela Hinrichs. Und weiter: “Der größte Anteil davon fällt auf Asien-Pazifik mit insgesamt 6,8 Mio. m², gefolgt von EMEA mit 6,1 Mio. m² und den USA mit 5,6 Mio. m². Die Pipeline bleibt voll, vor allem in EMEA könnte das Neubauvolumen vor dem Hintergrund knapper gut ausgestatteter Büroflächen in den kommenden beiden Jahren noch weiter steigen.”

Steigende Fertigstellungen spekulativer Flächen, die noch keinen Mieter gefunden haben, steigende Untervermietungen von nicht mehr benötigten Büroflächen und die insgesamt sehr schwache Nachfrage haben die globale Leerstandsquote im Jahresvergleich um 140 Basispunkte auf 12,1 Prozent ansteigen lassen. Traditionell die höchste Leerstandsquote verzeichnen die USA mit jetzt 16 Prozent (+180 bps), aber vor allem in Asien-Pazifik ist die Leerstandquote um 240 Basispunkte auf 12,7 Prozent deutlich gestiegen. Auch in Europa nahmen die Leerstände auf jetzt 6,3 Prozent zu (+60 bps). “Aber in vielen Städten, vor allem in Deutschland, bleiben die sofort verfügbaren Büroflächen auf oder nahe historischer Tiefstände, sodass das Angebot moderner und gut ausgestatteter Flächen in vielen gesuchten Lagen sehr knapp bleibt”, erklärt Hela Hinrichs.

Mieten sinken

Sinkende Nachfrage und steigendes Angebot hat die Mietpreise im dritten Quartal im Jahresvergleich global um 1,7 Prozent sinken lassen. Beträchtliche Rückgänge gab es vor allem in der Region Asien-Pazifik seit Anfang des Jahres, allen voran in Hongkong mit einem Minus von 21 Prozent und Sydney mit minus 13 Prozent. Auch in den US-Metropolen geraten die Büromietpreise seit dem Sommer unter Druck. In der Region Amerika kann sich nur Toronto mit einem deutlichen Mietpreiswachstum von 6,7 Prozent seit Jahresbeginn aufgrund seines geringen Angebotes verfügbarer moderner Büroflächen behaupten. Auch Europa musste zum ersten Mal seit dem vierten Quartal 2009 einen Quartalsrückgang von minus 0,3 Prozent ausweisen, im Jahresvergleich bilanziert die Region aber immer noch ein Plus von 1,8 Prozent. Dazu haben vor allem die großen Märkte Paris (+ 7,1 %, Q3 2020 / Q3 2019), Hamburg (+ 3,4 %, Q3 2020 / Q3 2019) und Berlin (+ 2,8 %, Q3 2020 / Q3 2019) beigetragen. Hela Hinrichs abschließend: “Insgesamt ist zu beobachten, dass auf Seiten der Eigentümer der Vermietungsstand ihrer Gebäude und die Einkommenserträge Priorität haben vor Mieten, die eventuell höher ausfallen könnten. Den Mietern werden großzügigere Incentives gewährt.”

 

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Energieeffizientes Neubauprojekt mit 265 Mietwohnungen

 

Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe hat für ihren offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI ein wohnwirtschaftliches Neubauprojekt in der Breitenfurter Straße 178-182 im 23. Wiener Bezirk im Rahmen einer Off-Market-Transaktion erworben. Der Verkauf erfolgte in Form eines Forward-Asset-Deals. Entwickler und Verkäufer des Projekts ist die renommierte Wiener SÜBA AG. Vermittelt wurde die Transaktion von der zur EHL Gruppe zählenden EHL Investment Consulting. Über den Kaufpreis wurde zwischen den Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart.

Neben einem sehr attraktiven Wohnungsmix aus vorrangig 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen bietet das rund 17.500 Quadratmeter umfassende Wohnprojekt für die zukünftigen Bewohner ein breites Angebot und eine gute Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, Supermärkten und lokalen Geschäften sowie Freizeiteinrichtungen. Ein besonderes Qualitätsmerkmal stellt das innovative Energiekonzept dar, welches mittels Erdwärmepumpen, Photovoltaikanlagen und einer energetisch optimierten Gebäudestruktur die Betriebskosten für die Nutzer auf einem sehr niedrigen Niveau halten soll. Zukunftsorientiert sind auch die Ladestationen für E-Autos bei den Fahrzeugstellplätzen. Das Projekt ist öko-zertifiziert durch die ÖGNI – Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft.

„Das von der SÜBA AG entwickelte Wohnprojekt in der Breitenfurter Straße bietet durch seine attraktive Lage sowie die effiziente und nachhaltige Ausgestaltung eine optimale Erweiterung unseres planmäßigen Engagements in Österreich. An der auch in Krisenzeiten stabilen Assetklasse Wohnimmobilien interessierte Anleger können Anteile am UniImmo: Wohnen ZBI bei den Volksbanken in Österreich noch bis 29. Januar 2021 erwerben“, so Christian Reißing, Vorstand Fondsmanagement/Projektentwicklung der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe.

Nach dem im Mai dieses Jahres erfolgten Erwerb der Projektentwicklung „Wohngarten“ mit rund 35.300 Quadratmeter Nutzfläche im 11. Bezirk Wiens konnte die ZBI mit der Breitenfurter Straße nun bereits zum zweiten Mal in Wien aktiv werden und sich ein weiteres großvolumiges Neubauprojekt in der österreichischen Bundeshauptstadt sichern.

Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA AG, ergänzt: „Das Wohnbauprojekt in der Breitenfurter Straße wird die Mikrolage im 23. Bezirk noch weiter aufwerten und den zukünftigen Bewohnern ein tolles Wohnerlebnis in effizienten und gut durchdachten Grundrissen bieten. Wir sind sehr froh, mit Unterstützung der EHL die ZBI als einen Top-Käufer für dieses Investment gewonnen zu haben.“

„Der erfolgreiche Verkauf dieses spannenden Wohnneubauprojekts an die ZBI freut uns sehr und zeigt das weiterhin große Interesse der Investoren am österreichischen Wohninvestmentmarkt. Neben Top-Büroobjekten, Logistikimmobilien und Nahversorgungszentren sind gerade auch die als Corona-resistent eingeschätzten Wohnneubauprojekte ganz oben auf der Einkaufsliste vieler Investoren gereiht. Insbesondere aufgrund des teilweisen Rückzugs einiger Investoren aus krisengebeutelten Gewerbeinvestments sehen wir hier auch zukünftig noch Druck auf die Renditen bzw. steigende Preise“, sagt Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting.

 

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Auswärtsbewegung der Renditen eröffnet attraktive Möglichkeiten für gut positionierte Käufer

 

Laut des aktuellen Spotlights von Savills konnte sich der europäische Hotelmarkt im dritten Quartal 2020 von den Restriktionen durch die COVID-19 Pandemie wieder etwas erholen. So stieg die durchschnittliche Belegungsrate auf 38,6 %, was eine deutliche Verbesserung gegenüber dem historischen Tiefstand von 15,3% darstellt, der auf dem Höhepunkt der Pandemie verzeichnet wurde.

„Während sich der internationale Reiseverkehr aufgrund der allgemeinen Situation in den Sommermonaten zurückhaltend zeigte, war in erster Linie die Inlandsnachfrage für die Zunahme der Belegungszahlen verantwortlich. Insbesondere die vergleichsweise schnelle Reaktion Deutschlands auf die Pandemie führte zu einer wesentlich zügigeren Wiederöffnung der Hotels als in anderen europäischen Staaten“, erklärt Ann-Katrin Kaiser, Associate Director Investment EMEA Hotels bei Savills in Frankfurt. In Verbindung mit einer großen Zahl an Inlandreisen lagen die deutschen Hotelbelegungsraten mit 43,8 % im September 2020 über dem europäischen Durchschnitt (38,9 %).

„Die zunehmende Bereitschaft für Urlaubsreisen innerhalb der Ländergrenzen hat zur temporären Erholung im Tourismussektor beigetragen und stärkte das Vertrauen in das Hotelsegment – Und das zu einer Zeit, als der Investmentmarkt durch die Pandemie nachteilig beeinflusst wurde”, kommentiert Josh Arnold, Associate im Research Team von Savills. So sank die Investitionstätigkeit in den ersten drei Quartalen gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 56,3 % auf 7,2 Milliarden Euro. Von dem Volumen entfielen jedoch bereits 43,8 % auf die Monate vor Beginn der COVID-19-Pandemie in Europa.

„Während dieser Phase haben Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Fremdkapital für viele Investoren wie eine Eintrittsbarriere gewirkt”, sagt Richard Dawes, Director Savills Hotels Team, EMEA. „Da die Fundamentaldaten am Hotel-Investmentmarkt in der Langfristperspektive weiterhin attraktiv erscheinen, ist das Interesse der Anleger nach wie vor vorhanden, so dass in den letzten sechs Monaten wieder eine Reihe bedeutender Transaktionen abgeschlossen wurden.“

Laut Savills bleibt auch im Jahr 2020 Großbritannien der liquideste Hotelinvestmentmarkt, getrieben durch Premiumimmobilien in London. Aufgrund der raschen Wiederöffnung der Betriebe in Deutschland und aufgrund eines hohen Volumens im Auftaktquartal fielen hier die Verluste mit einem Minus von 34 % ggü. dem Vorjahreszeitraum im europäischen Vergleich relativ gering aus. Mit rund 1,43 Mrd. Euro verantwortete der deutsche Hotelinvestmentmarkt laut RCA-Daten rund ein Fünftel des europäischen Transaktionsvolumens.

Ähnlich wie bei früheren wirtschaftlichen Abschwüngen erlebt der Hotelinvestmentmarkt in Europa derzeit wieder eine Flucht in Qualität. Insbesondere stehen wieder Metropolen wie Berlin, London und Paris im Fokus der Anleger – hier würden in diesem Jahr bisher die höchsten Transaktionsvolumina verzeichnet.

„Das Fernbleiben von internationalen Gästen hat sich kurzfristig am stärksten auf diese europäischen Städte ausgewirkt, die zu den meistbesuchten Städten der Welt gehören”, sagt Richard Dawes. „Die Auswirkungen der Pandemie und eine gewisse Abwärtsbewegung bei der kurzfristigen Preisgestaltung eröffnen nun jedoch auch attraktive Möglichkeiten für gut positionierte Käufer, da mehrere Investoren kürzlich neue Fonds aufgelegt haben.“

Im Einklang mit der Suche nach langfristig sicheren Einnahmeströmen, beobachtet Savills, dass die Spitzenrendite für verpachtete Objekte in Europa mit durchschnittlich 4,46 % am höchsten bleibt. Danach hat sich die durchschnittliche Renditespanne zu Objekten mit fehlenden Betriebs-/Franchise- und Managementverträgen auf 114 Basispunkte bzw. 157 Basispunkte ausgeweitet.

Laut Savills werden sich immer mehr Betreiber und Hotelgruppen aufgrund der derzeitigen Marktunsicherheiten dafür entscheiden, ihre Bilanzen durch Sale-and-Leaseback-Vereinbarungen zu verbessern. „Eine zweite Pandemie-Welle wird der Hotelbranche Gegenwind bereiten, doch Opportunity Funds zielen weiterhin auf den Sektor ab. Auch ausgewählte Value-Add Objekte und Projektentwicklungen werden nach wie vor Fremd- und Eigenkapital anlocken“, sagt Tim Stoyle, Head of Savills Hotels Team, EMEA, abschließend.

 

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