Archiv für die Kategorie: Immobilien

Allianz Real Estate hat im Auftrag mehrerer Versicherungsgesellschaften der Allianz Gruppe ihr Portfolio in Ungarn mit dem 100%igen Erwerb des Eiffel Square, einem erstklassigen Bürogebäude in Budapest, in einer Off-Market-Transaktion erweitert.

 

Der zehn Jahre alte Komplex ist eines der größten Bürogebäude Budapests und ist hervorragend im Central Business District (CBD) der Stadt gelegen. Das Objekt liegt direkt an der Grenze zwischen dem CBD und dem sogenannten Vaci-Korridor, dem größten Büroteilmarkt der Stadt. Es verfügt über sieben Obergeschosse mit einer Mietfläche von 23.500 Quadratmetern und ist vollständig von hochwertigen Mietern wie Medicover, Dealogic und BNP Paribas belegt. Mit Blick auf den Westbahnhof – entworfen von Gustav Eiffel – haben die Mieter unmittelbaren Zugang zu U-Bahn, Straßenbahn und Buslinien. Eiffel Square bietet 5.000 Quadratmeter Einzelhandels-, Restaurant- und Dienstleistungseinheiten auf den unteren Ebenen und über 350 Tiefgaragenplätze.

Der Erwerb stärkt das wachsende Portfolio erstklassiger Assets der Allianz Real Estate in der CEE-Region. Es umfasst bereits das Bank Centre, ein Premium-Bürogebäude, das Allee Shopping Centre, eines der fünf größten Einkaufszentren Ungarns, und das Trimaran, ein 18.233 Quadratmeter großes Bürogebäude in Prag, das Anfang 2019 erworben wurde.

“Wir freuen uns, diese Transaktion trotz des derzeitigen Umfelds erfolgreich abgeschlossen zu haben. Eiffel Square ist ein sehr hochwertiges Objekt, das langfristige, stabile Cashflows bietet und von starken Mietern unterstützt wird. Diese neue Transaktion passt gut in die Investitionsstrategie der Allianz Real Estate im Zuge des Ausbaus unserer Präsenz in Budapest”, sagt Thomas Villadsen, Head of Austria & CEE, Allianz Real Estate.

Annette Kröger, CEO North & Central Europe der Allianz Real Estate, sagt: “Ich freue mich, dass wir einen weiteren Equity-Deal in Budapest ankündigen können und damit unsere Präsenz in Mittel- und Osteuropa weiter ausbauen und unsere Allokation in der CEE-Region weiter diversifizieren können. Wir konzentrieren uns weiterhin auf den Erwerb hochwertiger Immobilien in den wichtigsten europäischen Ballungsräumen; Eiffel Square entspricht dieser Strategie voll und ganz”.

 

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Bernd Hertweck, Vorstandsvorsitzender der Wüstenrot Bausparkasse AG, zur Lage an den Immobilienmärkten in Zeiten von Corona

 

Die Wüstenrot Bausparkasse beobachtet im Bereich der Wohnungsmärkte aktuell eine Zurückhaltung sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Die gesellschaftlichen Einschnitte durch das Corona-Virus treffen in Deutschland auf einen seit rund zehn Jahren anhaltenden Immobilienaufschwung. Der Preiszyklus ist weit fortgeschritten. Im Spitzensegment, etwa bei neu errichteten Wohnimmobilien in den Top-7-Städten, kannten die Preise über Jahre nur eine Richtung: nach oben. Aber selbst dort hat sich die Preiskurve im Vorjahr bereits abgeflacht. Und auch am anderen Ende des Marktes, in einfachen Lagen, wurden nicht mehr jede Preisvorstellung und jedes Wohnobjekt von der Käuferseite akzeptiert. Corona dürfte diese Entwicklung womöglich verstärken.

Bei der Einordnung der Corona-Auswirkungen hilft ein Blick auf die mittel- und längerfristigen Geschehnisse am Wohnimmobilienmarkt. So führte beispielsweise die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 nicht nur zu Einbrüchen auf den amerikanischen Immobilienmärkten. Die dortige Subprime-Krise fand ihr Echo in vielen weiteren Ländern. Europäische Nachbarn wie Spanien, Großbritannien, Irland, die Niederlande und Dänemark erlebten sogenannte “Boom-Bust-Zyklen” – Immobilienmarktentwicklungen also, in denen auf einen spekulativ motivierten, kreditfinanzierten Bauboom Preisstürze und Marktverwerfungen mit dramatisch negativen Auswirkungen auf die Volkswirtschaft insgesamt folgten. Deutschland kam seinerzeit glimpflich davon. Die Immobilienpreise verharrten auf dem vorherigen Niveau und zogen im Sinne einer aufholenden Entwicklung erst nach der Krise allmählich an.

Woher rührt die besondere Immunität des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland gegenüber Krisen? Ausschlaggebend dafür ist ein ganzes Bündel an Faktoren, die in ihrem Zusammenwirken den entscheidenden Unterschied machen.

Sicherheit made in Germany

Gerade in Krisenzeiten profitiert Deutschland von seinem System einer freien, gleichzeitig bis zu einem gewissen Grad aber auch staatlich regulierten Marktwirtschaft. Im Rahmen dessen stehen beispielsweise Arbeitnehmer hierzulande in Krisenzeiten weitaus sicherer da als andernorts – in der aktuellen Corona-Pandemie lässt sich das einmal mehr beobachten. Wo jenseits des Atlantischen Ozeans mittlerweile Millionen Menschen ihren Arbeitsplatz durch den virusbedingten wirtschaftlichen Einbruch verloren haben, sorgt in Deutschland das Kurzarbeitergeld dafür, dass viele Unternehmen mit ihrer angestammten Belegschaft besser durch die Wirtschaftskrise gehen und nicht entlassen müssen.

Nimmt ein Betrieb nach wirtschaftlicher Durststrecke seine volle Geschäftstätigkeit wieder auf, stehen dem Unternehmen die angestammten Beschäftigten sofort zur Verfügung. Arbeiter und Angestellte sind über das Kurzarbeitergeld nicht nur finanziell abgesichert – es erhöht auch die Perspektive, nach Ende der Krise schnellstmöglich wieder voll in Lohn und Brot zu stehen. Mieten oder Finanzierungsraten für Haus oder Wohnung können auf diesem Wege durchgängig oder nur mit geringfügigen Stundungen geleistet werden. Auch längerfristig Arbeitslose erfahren als Bezieher von Arbeitslosengeld II (“Hartz IV”) Unterstützung durch die Erstattung von Mietkosten oder als “Lastenzuschuss” für finanzierende Wohneigentümer.

Von den sozialstaatlichen Errungenschaften, die direkt oder mittelbar die Zahlung von Wohnungsmieten absichern, profitieren Millionen private Kleinvermieter in Deutschland, die zwei Drittel des vermieteten Wohnungsbestandes ihr Eigen nennen. Auch dies wirkt stabilisierend auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Denn gut 50 Prozent der Haushalte in Deutschland sind Mieter, knapp die andere Hälfte selbstnutzende Wohneigentümer. Die Märkte für Miet- und Kaufimmobilien sind so untrennbar miteinander verbunden: Kleinvermieter sind häufig zugleich selbstnutzende Wohneigentümer, etwa durch Vermietung einer Einliegerwohnung in ihrem Wohnhaus. Auch die Kaufpreise von Wohnimmobilien spiegeln oftmals bereits die zukünftig erwarteten Mieteinnahmen wider.

Finanzsystem profitiert von solider Finanzierung

Neben dem Arbeitsmarkt profitiert auch die private Wohnungsbaufinanzierung von der deutschen Sicherheitsarchitektur. Bausteine dieses stabilen Fundaments sind eine ausreichende Unterlegung von Immobilienfinanzierungen mit Eigenkapital, die Tradition festverzinslicher Darlehen mit großenteils langfristiger Zinsfestschreibung, die erstrangige grundbuchliche Absicherung der Hypothekendarlehen und deren Refinanzierung über den Pfandbrief. All das macht in Kombination die deutsche Immobilienfinanzierung einzigartig – und sicher auch in Krisenzeiten.

Nicht übersehen werden darf an dieser Stelle das Bausparen als ideales Zwecksparinstrument. Durch regelmäßiges Vorsparen baut der Bausparer erforderliches Eigenkapital für den Immobilienerwerb auf und sichert sich langfristig ein zinssicheres Darlehen. Auch Modernisierungsmaßnahmen werden in Deutschland in hohem Maße über Bauspardarlehen finanziert. Da sich Bausparen über das Kollektiv der Bausparer kapitalmarktunabhängig refinanziert, bildet es für Wohnungsmarkt und Finanzsystem einen zusätzlichen, unabhängigen Stabilitätsanker. Mehr noch: Wissenschaftliche Untersuchungen belegen, das systembedingt Bausparer viel häufiger marktantizyklisch Immobilien erwerben. Somit wirkt das Bausparen auch auf den Immobilienmarkt stabilisierend.

Für Herausforderungen gewappnet

Insgesamt ist festzuhalten, dass die Wohnungsmarkt- und Finanzmarktstabilität in Deutschland auf mehreren stabilen Säulen fußt. Dazu zählen die sozialstaatliche Absicherung der Wohnkosten ebenso wie eine nach dem Vorsichtsprinzip ausgestaltete private Wohnungsbaufinanzierung. Hinzu kommt das zweckgerichtete, kollektiv getragene und somit kapitalmarktunabhängige Bausparen. Auch Schwellenhaushalten kann hier – sofern die nötige Geduld zum Ansparen von Eigenkapital vorhanden ist – der Weg ins Wohneigentum geebnet werden. Zusätzlichen Rückenwind dafür dürfte die ab 2021 verbesserte Wohnungsbauprämie geben.

Deutschland hat auch in der aktuellen Corona-Pandemie alle Mittel an der Hand, um gut durch wirtschaftlich angespannte Zeiten zu kommen. Veröffentlichungen einschlägiger Forschungsinstitute und der Research-Abteilungen in den Bankhäusern kommen in diesen Tagen weitgehend übereinstimmend zu der Einschätzung, dass der Wohnimmobilienmarkt gute Chancen hat, auch diese Krise ohne große Schleifspuren zu überstehen.

 

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Seit Beginn der Covid-19-Pandemie hört man, Logistik sei einer der Gewinner der Krise.

 

Darum ist Catella Research im aktuellen Market Tracker „Logistikmärkte im Aufschwungssog“ der Frage nachgegangen, welche kurz-, mittel- und langfristigen Folgen Covid 19 auf die deutschen Logistikmärkte haben wird.

Nähert man sich dem Gesamtkomplex von Transport, Verkehr & Logistik jenseits der Schlagzeilen und PR-Meldungen, dann sehen wir aus Investorensicht vor allem einen Aspekt als signifikant nachhaltig: Die Corona-Krise löst vor allem eine Neubewertung der Risiken im Trade Off zwischen Effizienz- und Risikoaspekten der Unternehmen aus. Dies führt langfristig zu einer Veränderung in der Struktur logistischer Prozesse und somit auch beim Bedarf an Logistikflächen. Deutschland ist besonders betroffen, da die Verflechtung in internationale Lieferketten größer ist als beispielsweise in China oder den USA.

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research Catella Group, kommentiert: „Mit Blick auf die Immobilienbranche erwarten wir einen neuen räumlichen Ansatz – der ‚relocation‘ von Kapital- und Warenverkehr zurück nach Deutschland. Dieses Nearshoring erfordert in der Konsequenz weniger Umschlaghallen, dafür aber mehr Bestands- und Lagerhallen. Und: Das Local-for-Local-Sourcing führt zu einer steigenden Attraktivität von Standorten nahe Ballungszentren.“

Fakten zu den 26 Logistikregionen in Deutschland:

• 2019 wurde mit mehr als 6,8 Mrd. € das zweitbeste Transaktionsergebnis überhaupt erzielt

• Großvolumige Einzeltransaktionen konnten 2019 mit 4,6 Mrd. € einen neuen Rekordwert erzielen

• Auch zukünftig kann das Angebot nicht mit der Flächennachfrage mithalten
• Mittel- bis langfristig ist weiterhin mit steigenden Mieten und Renditekompressionen zu rechnen

• In München wird aktuell mit 7,20 €/m2 die höchste Miete erzielt, gefolgt von Berlin mit 6,70 €/m2

• Vergleichsweise günstig sind dagegen Flächen in Magdeburg (4,30 €/m2) und Erfurt (4,50 €/m2)

• An den 7-Top-Standorten liegen die Renditen in der Bandbreite von 3,7% bis 3,9%. In Saarbrücken und Würzburg finden sich mit jeweils 6,4 % die höchsten Marktrenditen

• Die Flächennachfrage ist aktuell in den Logistikregionen Frankfurt/Rhein-Main und Südbayern/München am ausgeprägtesten.

Fazit: Der Trend zum Insourcing bzw. Nearshoring wird sich besonders auf die Sektoren konzentrieren, welche am stärksten von den globalen Wertschöpfungsketten abhängen und in der Produktion auf Roboter zurückgreifen können. In Deutschland sind das die Auto- und Transportzulieferer sowie die Elektro-, Chemie- und Textilindustriebranche, die etwa 12 % ihrer Vorprodukte aus Niedriglohnländern importieren. Der Risikobewertung von (vorgelagerten) Wertschöpfungsketten, insbesondere bei Global und Single-Sourcing-Strategien, wird ebenfalls mehr Gewicht zukommen und die Abhängigkeit zu Single-Lieferanten wird abgebaut.

Es gilt: Eine hohe Investorennachfrage trifft weiterhin auf Flächenknappheit und steigende Grundstückspreise. Die Veränderung der weltweiten Handelsströme bietet für Logistikimmobilien mehr Chancen denn Risiken, gerade in Deutschland. So können Anreize für die Rückverlagerung der Produktion geschaffen werden.

 

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Finanzielle Belastung durch Wohnkosten nimmt zu

 

Wie entwickeln sich die Preise für Wohneigentum oder Miete im Vergleich zu Löhnen und Gehältern? Die Zahl der Haushalte, die einen besonders großen Teil des Einkommens für Wohnen aufbringen musste, ist 2019 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Zugleich profitierten weniger Haushalte von besonders günstigen Wohnkosten. Das zeigt der aktuelle Postbank Wohnatlas im Vergleich mit der Vorjahresausgabe.

Wie viel vom Einkommen das Wohnen zur Miete oder im Eigenheim kostet, dieser Frage sind Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas nachgegangen. Sie empfehlen, dass Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten sollte. Demnach wäre 2019 in 379 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen. Die Mieten bleiben dort sogar unterhalb dieser 30-Prozent-Schwelle.

Modellrechnung analysiert Unterschiede

Die HWWI-Modellrechnung zeigt aber auch, dass Eigentümer gegenüber Mietern in 84 bundesdeutschen Regionen im Vorteil waren. Sie mussten hier im Durchschnitt einen geringeren Anteil des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter für die örtliche Nettokaltmiete. Auf Basis der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen wurde dabei berechnet, welcher Einkommensanteil für die Finanzierung bzw. für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung aufgebracht werden muss. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht berücksichtigt.

Belastung durch Wohnkosten steigt an

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass die finanziellen Belastungen 2019 gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte zahlten die Bürger im vergangenen Jahr 13,4 Prozent (Vorjahr 13,0 Prozent) des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 17,0 Prozent (Vorjahr 15,7 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Jeder siebte deutsche Haushalt (14 Prozent) lebte 2019 in einer Region, in der im Schnitt mehr als 20 Prozent des Einkommens für Miete aufgebracht werden musste. Im Vorjahr traf dies nur auf jeden achten Haushalt (12 Prozent) zu. Beim Wohnungskauf sieht es ähnlich aus. 2018 war nur jeder achte deutsche Haushalt (12 Prozent) von hohen regionalen Preisen betroffen: Die Finanzierung überstieg im Schnitt 30 Prozent des Haushaltseinkommens. 2019 galt dies bereits für etwa jeden siebten Haushalt (15 Prozent). Im Jahr 2018 hätte die Finanzierung einer 70 Quadratmeter großen Wohnung für jeden vierten deutschen Haushalt (25 Prozent) weniger als zwölf Prozent des Einkommens gekostet. Im aktuellen Wohnatlas findet sich nur noch jeder sechste Haushalt (16 Prozent) in einer derart günstigen Region.

Beendet Corona den Immobilienboom?

“Der Postbank Wohnatlas zeigt, dass die Zahl der Haushalte, deren Einkommen besonders stark von hohen Kaufpreisen oder Mieten belastet werden, gestiegen ist. Die Vollbremsung der Wirtschaft durch die Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie könnten den Trend allerdings zeitweilig unterbrechen”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. “Nach ersten Prognosen könnten die Kaufpreise in den kommenden Monaten nachgeben. Die Nachfrage wird besonders dort kurz- oder mittelfristig zurückgehen, wo überdurchschnittlich viele Arbeitnehmer aufgrund der Branchenstruktur von Kurzarbeit oder gar Jobverlust betroffen sind.” Ein Ende des Immobilienbooms erwartet Grunwald allerdings nicht: “Wir rechnen mit einer Delle, aber nicht mit einem Ende des Preiszyklus. Schließlich wirken alle strukturellen Faktoren, die den Zyklus am Immobilienmarkt vom Jahr 2009 bis zum Jahresanfang 2020 prägten, weiter. Wenn die Corona-Pandemie beherrschbar bleibt und im zweiten Halbjahr 2020 eine wirtschaftliche Erholung einsetzt, dürfte auch der Immobilienmarkt dynamisch wachsen.”

Wo Kaufen günstiger ist als Mieten

“Wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchte, sollte genau hinsehen. Nach wie vor lassen sich Immobilien finden, deren Finanzierung günstiger ist als eine örtliche Miete”, sagt Postbank-Expertin Grunwald. “Welche Regionen diese Vorteile bieten, zeigt ein Blick in den Postbank Wohnatlas.”

Deutlich günstiger fahren Käufer zum Beispiel in einigen ostdeutschen Regionen. Im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt mussten für den Erwerb einer Wohnung 2019 im Schnitt 6,5 Prozent des Haushaltseinkommens aufgewendet werden – für die Mietzahlung waren dagegen 11,1 Prozent des Einkommens fällig. Auch in Wittenberg, im Altenburger Land und im Kyffhäuserkreis profitieren Käufer von günstigen Immobilienpreisen in Relation zu ihren Einkommen. Einziger westdeutscher Kreis mit ähnlich großen Vorteilen ist Goslar: Dort mussten Käufer für die Finanzierung einer Immobilie im vergangenen Jahr im Schnitt 8,4 Prozent ihres Haushaltseinkommens einplanen. Die Miete schlug dagegen mit durchschnittlich 12,5 Prozent zu Buche. Kaufinteressierten in strukturschwachen Regionen sollten das Objekt und seinen Zustand genau prüfen und auch einen möglichen Wertverlust einkalkulieren.

Big Seven: Wohneigentum in Köln und Düsseldorf erschwinglich

In den Metropolen verfügen die Menschen über vergleichsweise hohe durchschnittliche Einkommen. Auch teure Wohnungen und Häuser finden dort Mieter und Käufer. Für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung musste in keiner der sieben größten deutschen Städte, der “Big Seven”, mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens aufgebracht werden. Anders sieht es beim Immobilienkauf aus: Mit der Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum wird laut Modellrechnung in immer mehr Großstädten die 30-Prozent-Marke überschritten. So wurde in München 2019 knapp die Hälfte des örtlichen Haushaltseinkommens fällig. In Berlin waren es 42,6 Prozent, in Frankfurt am Main 39,5 Prozent und in Hamburg 37,7 Prozent. Unter der empfohlenen 30-Prozent-Grenze landen 2019 nur noch Köln und Düsseldorf.

Großstädte mit Gegentrend: Lieber Kaufen als Mieten

In immerhin neun deutschen Großstädten war der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung im vergangenen Jahr günstiger als die Miete. Dabei sind die Differenzen zwischen Miet- und Kaufbelastungen in Gelsenkirchen, Salzgitter und Bremerhaven mit mehr als einem Prozentpunkt besonders groß. Wer hier den Schritt von der Miete ins Wohneigentum wagt, muss dafür möglicherweise nicht einmal mehr zahlen.

Vorteil Vermögensaufbau

Postbank-Immobilienexpertin Grunwald betont, dass der regionale Vergleich von Miet- und Kaufpreisen zwar wertvolle Hinweise geben, jedoch nicht das einzige ausschlaggebende Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen die eigenen vier Wände darstellt. Neben dem Vergleich mit der Mietbelastung sollten Kaufinteressierte unbedingt noch einen anderen Aspekt des Immobilienbesitzes im Kopf behalten. “Wer seine Immobilie abbezahlt, bildet gleichzeitig Vermögen”, sagt Grundwald. “Wohneigentum ist ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Wohnungsbesitzer sind unabhängig von Preisschwankungen des Marktes und wohnen – wenn die Immobilie abbezahlt ist – im Alter mietfrei.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten auf Kreisebene beleuchtet. Die vorliegende Analyse ist der dritte Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

 

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Der Vorjahresvergleich der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in 100 deutschen Mittelstädten von immowelt zeigt:

 

– Vor den Toren Frankfurts: In Aschaffenburg steigen die Preise um 34 Prozent auf 3.500 Euro pro Quadratmeter

– Große Preissteigerungen auch rund um Köln: Langenfeld (+33 Prozent), Pulheim (+29 Prozent) und Hürth (+26 Prozent)

– Hochpreisiges Baden-Württemberg wird noch teurer: Konstanz steigt auf 4.930 Euro (+12 Prozent), Ludwigsburg auf 3.960 Euro (+20 Prozent) und auf Tübingen 3.920 Euro (+5 Prozent)

– Rückgang der Angebotspreise in strukturschwachen Regionen: Emden (-3 Prozent), Gera (-5 Prozent) und Neubrandenburg (-16 Prozent)

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen verteuern sich in Deutschland nicht nur in Großstädten und Metropolen. Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von immowelt zeigt: In 85 von 100 untersuchten mittelgroßen Städten steigen die Angebotspreise – in mehr als der Hälfte sogar im zweistelligen Prozentbereich. Vor allem Städte in der Nähe von Ballungsräumen und mit guter Verkehrsanbindung sind betroffen, weil dort auch Pendler nach Wohnungen suchen. Untersucht wurden die Kaufpreise für Wohnungen mit 40 bis 120 Quadratmetern in 100 ausgewählten Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern.

Starke Zuwächse rund um Frankfurt und Köln

In Aschaffenburg sind die Preise für Eigentumswohnungen von 2.620 Euro auf 3.500 Euro pro Quadratmeter gestiegen (+34 Prozent). Die unterfränkische Stadt prosperiert einerseits wirtschaftlich und liegt andererseits nur rund 40 Kilometer vom Ballungsraum Frankfurt am Main entfernt. Dadurch gibt es eine gesteigerte Nachfrage nach Wohneigentum und in der Folge eine rege Neubauaktivität – was aufgrund der gestiegenen Baukosten ebenso einen Anstieg der mittleren Angebotspreise nach sich zieht.

Eine kräftige Verteuerung von Wohnungen lässt sich auch in Mittelstädten rund um den Ballungsraum Köln beobachten: In Langenfeld im Rheinland klettert die Preise um 33 Prozent auf 3.410 Euro und in Pulheim um 29 Prozent (2.910 Euro). Euskirchen legt um 27 Prozent (2.240 Euro) zu und Hürth um 26 Prozent (3.470 Euro). Alle Städte sind per S- oder Regionalbahn gut an die Großstädte des Rheinlandes angebunden, sodass ein Immobilienkauf hier auch für Pendler attraktiv ist. Der Anstieg liegt nicht zuletzt in der Nähe zu hochpreisigen Städten wie Düsseldorf oder Köln begründet.

Höchstpreise in Baden-Württemberg

Noch teurer ist es rheinaufwärts: 4 der 5 teuersten Mittelstädte der Analyse liegen in Baden-Württemberg – und das Niveau steigt weiter: In Konstanz, der teuersten Stadt der Analyse, erhöht sich der Quadratmeterpreis auf 4.930 Euro (+12 Prozent), in Ludwigsburg auf 3.960 Euro (+20 Prozent). Auch in Tübingen (3.920 Euro, +5 Prozent) und Friedrichshafen (3.850 Euro, +6 Prozent) müssen Immobilienkäufer aktuell mehr bezahlen als 2018. Auch abseits von Stuttgart ist Baden-Württemberg die Heimat etlicher erfolgreicher mittelständischer Unternehmen, bietet ein breites Hochschulangebot und viele Jobs im Tourismussektor. Das sorgt für Zuzug und erhöht die Nachfrage nach Wohnraum und -eigentum, sodass in der Folge die Preise für Immobilien klettern.

Rückgang in strukturschwachen Städten

Aber nicht überall haben sich Eigentumswohnungen verteuert. In 14 Mittelstädten ist sogar ein Rückgang zu verzeichnen: Im hochpreisigen Landshut bei München scheint das Niveau bei 3.820 Euro (-2 Prozent) vorerst ausgereizt – ebenso in Norderstedt vor den Toren Hamburgs bei 3.050 Euro (-4 Prozent). Andernorts weichen die Gründe für den Rückgang der Immobilienpreise ab: Die Einwohnerzahlen sind konstant oder gar rückläufig und große Ballungsräume zu weit entfernt, um viele Pendler anzuziehen – die Nachfrage nach Wohnraum und die Neubauaktivität sind in der Folge begrenzt. Die angebotenen Kaufobjekte sind größtenteils aus älterer Bausubstanz und werden daher zu günstigeren Preisen eingestellt. Das trifft auf Emden zu, wo der Quadratmeterpreis um 3 Prozent auf 1.180 Euro zurückging. Ebenso auf Gera, wo aktuell 720 Euro verlangt werden (-5 Prozent). Die stärksten Rückgänge verzeichnen Neubrandenburg in der Mecklenburgischen Seenplatte (1.320 Euro, -16 Prozent) und Wesel am Niederrhein (1.040 Euro, -20 Prozent).

Mit Quadratmeterpreisen unter 1.000 Euro können Immobilienkäufer in mittelgroßen Stäten im Osten Deutschlands kalkulieren: Plauen (560 Euro), Görlitz (720 Euro) und Zwickau (840 Euro) zählen zu den günstigsten Städten der Analyse.

Kein Einfluss durch die Corona-Krise

Dass die derzeitige Corona-Krise zu Preissenkungen führt, ist nicht zu erwarten. Eine Analyse der Angebotskaufpreise von Wohnungen in 60 deutschen Großstädten zeigt, dass das Niveau Anfang 2020 dort weiter steigt. Eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den Mittelstädten realistisch. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Immobilien wieder angestiegen ist. Eine Auswertung der Traffic-Zahlen von immowelt und immonet verdeutlicht das: Bereits jetzt haben diese wieder das Niveau vor der Krise erreicht.

 

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Savills Impacts 2020

 

Im Rahmen seiner globalen Publikationsreihe „Impacts“ hat Savills die sozialen, ökologischen, demografischen und technologischen Trends identifiziert und untersucht, die den weltweiten Immobilienmarkt maßgeblich bestimmen werden und für einen Umschwung der Investitionstätigkeiten sorgen könnten. „In Krisenzeiten werden Immobilien noch mehr als sonst als sicherer Hafen wahrgenommen. Da die Zinssätze auf Rekordtiefstständen liegen, muss insbesondere von institutionellen Anlegern grenzüberschreitend noch viel Kapital allokiert werden, damit diese ihre Anlageziele erreichen können.“, erklärt Paul Tostevin, Director World Research bei Savills, und ergänzt: „All die strukturellen Veränderungen, die wir identifizieren konnten, bringen Chancen mit sich und sind Wendepunkte, die bereits vor COVID-19 bestanden. Die zusätzlichen Impulse, die durch die Pandemie ausgelöst wurden, sollten nun gezielt aufgenommen und genutzt werden.“

Einige Schlüsseltrends im Überblick:

Der Handelskonflikt zwischen den USA und China wird den Welthandel noch viele Jahre beeinflussen, zu neuen regionalen Mustern führen und in der Folge die Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen auf Märkten wie Indien, Vietnam und Europa stärken

Bereits in den vergangenen fünf Jahren wurden weltweit über 2,5 Billionen US-Dollar in den Life Science Sektor investiert. Aufgrund der COVID-19-Pandemie ist mit einem weiteren Wachstum der Branche zu rechnen, insbesondere in neuen Märkten wie Australien, Indien, Österreich und Spanien

Niedrige Zinssätze werden langfristig dafür sorgen, dass Immobilien als Anlageklasse weiterhin gefragt bleiben, wobei ein Missverhältnis zwischen “Dry Powder” und dem Angebotsmangel an qualitativ hochwertigen Beständen den Wettbewerb hoch und die Renditen niedrig halten wird

Handelskonflikt USA vs. China: Andere Märkte rücken in den Fokus

Obwohl der andauernde Handelskonflikt zwischen den USA und China in diesem Jahr aufgrund der COVID-19-Pandemie in den Hintergrund rückt, hat dieser laut Savills bereits Verschiebungen im globalen Handelsgefüge beschleunigt. Während in China große Landflächen am Rande der Metropolen aufgrund der Verlagerung der Produktion für die gewerbliche und private Nutzung frei wurden, konnten andere Staaten von dieser Entwicklung profitieren. So stiegen in Vietnam die Exporte des verarbeitenden Gewerbes in die Vereinigten Staaten 2019 um fast 36 % und sorgten damit dafür, dass der südostasiatische Küstenstaat sich im vergangenen Jahr zum schnellst wachsenden Handelspartner der USA entwickelte. Ähnliches konnte Savills in Indien, Malaysia, Thailand und Südkorea beobachten. In Ho-Chi-Minh Stadt nahmen beispielsweise die Industriemieten bis Juni 2019 um 54 % zu, da sich die Stadt als eine der wichtigsten Märkte für das verarbeitende Gewerbe etablierte. Einen Aufwärtstrend erlebte Indien in der Leichtindustrie, insbesondere im Automobilsektor. Hier zählten insbesondere Blackstone und Brookfield zu den Investoren, die große Mengen an Kapital auf dem indischen Immobilienmarkt einsetzten. Mit Blick über den asiatisch-pazifischen Raum hinaus sind es laut Savills insbesondere Belgien, Frankreich, die Niederlande und Österreich, die ihren Anteil am globalen Handel im vergangenen Jahr ebenfalls erhöhen konnten. Dies deutet auch auf verstärkte Möglichkeiten für Immobilieninvestments in bestimmte Sektoren in diesen Ländern hin.

Langfristig könnten die Handelskonflikte zwischen den USA und China die Bildung eines regionalen Freihandelsblocks, bestehend aus 16 indo-pazifischen Staaten – neben China u. a. Australien, Japan, Indonesien und Südkorea – beschleunigen. Das Abkommen könnte noch in diesem Jahr unterzeichnet werden und somit die größte Freihandelszone der Welt schaffen. Laut Savills wird dies für Immobilieninvestoren von entscheidender Bedeutung sein, da ein solches Abkommen den Wohlstand und die Stabilität nachhaltig fördern wird.

Boomender Life Science Sektor

Unabhängig davon stellt Savills in der Impacts-Publikation heraus, dass Immobilien, die im Zusammenhang mit dem Life Science Sektor stehen, eines der am schnellsten wachsenden Investitionsziele werden. Unternehmen dieser Branche werden zukünftig an Dynamik zunehmen und in immer mehr Regionen präsent sein. Laut Savills entfielen bereits VC-Investitionen in Höhe von 2,5 Billionen US-Dollar auf dieses Segment. Zwar konzentrierte sich diese Entwicklung in den letzten fünf Jahren vornehmlich auf die USA und China, doch 2019 verzeichneten auch andere Länder ein starkes Wachstum: Indien (+180 % ggü. dem Vorjahr), Spanien (+ 83 %), Australien (+ 79 %) und Österreich (+ 453 %). Zwar befinden sich diese Länder noch nicht auf dem Radar der Immobilieninvestoren, jedoch bieten sie Chancen, ein Portfolio von Investitionen rund um Innovationscluster des Life Science Sektors aufzubauen, das eine Vielfalt von Immobilienvermögen umfassen kann – von Gründerzentren und Einrichtungen für Forschung und Entwicklung bis hin zu Bürogebäuden und Hauptsitzen.

Immobilien bleiben gefragtes Anlageziel

Während wirtschaftliche, politische und konjunkturelle Risiken bestehen bleiben und durch die COVID-19-Pandemie noch verstärkt werden, nehmen Investoren auch weiterhin die Assetklasse Immobilien ins Visier. Allerdings besteht ein Missverhältnis zwischen dem zur Verfügung stehenden Kapital („Dry Powder“) und dem Angebot an qualitativ hochwertigen Beständen – der Wettbewerb wird dementsprechend hoch und das Renditeniveau niedrig gehalten. Viele Investoren werden sich bedingt durch die außergewöhnlichen Umstände des Jahres 2020 in unmittelbarer Zukunft auf eine „Flucht in die Qualität” begeben. Sie werden mittels Diversifizierung und strategischer Preisgestaltung versuchen, Risiken zu vermeiden und ihren Fokus auf die erstklassigen Büro- und Logistikimmobilien in den globalen Metropolen wie Los Angeles, New York, Paris, Sydney und Tokio richten. Langfristig werden sich laut Einschätzung von Savills jedoch auch innovative kleinere Städte wie Barcelona und Stockholm sowie aufstrebende chinesische Städte wie Shenzhen und Shanghai zu interessanten Standorten für Core-Investoren entwickeln. Ebenso werden strukturelle Chancen bei Mehrfamilienhäusern und Betreiberimmobilien (z. B. Serviced Apartments und Gesundheitsimmobilien) gesehen, da die demografischen Trends weltweit die Nachfrage nach solchen Anlagen weiter ankurbeln. Auch der anhaltende Strukturwandel im Einzelhandelssektor, der in den USA und Großbritannien begann, sich nun aber auch auf die Märkte auf dem europäischen Festland und im asiatisch-pazifischen Raum vermehrt ausweitet, wird neue Möglichkeiten zum Kauf von Einzelhandelsimmobilien bieten. Hierbei stehen insbesondere solche Objekte im Fokus, bei denen die Mieten bereits an das Marktniveau angepasst wurden oder die Preise für die Immobilien so niedrig sind, dass die neuen Eigentümer die Flexibilität haben, diesen Schritt zu gehen.

„Die COVID-19-Pandemie wird sich weniger auf die Anlagestrategien auswirken als auf die Beschleunigung einiger struktureller Trends, die bereits seit Jahren stattfinden. Dazu gehört neben der steigenden E-Commerce-Nachfrage die Fragilität der globalen Vertriebsnetze – die heute von Fabrikschließungen, aber genauso vom Klimawandel betroffen sind – sowie die Stärkung und Gestaltung eines bedeutenden neuen Handelsblocks im Asien-Pazifik-Raum. Immobilieninvestoren sollten sich angesichts dieser Unsicherheit also weiter anpassen. Die potentiellen Chancen, die sich für Länder wie Indien, Vietnam oder für die innovativen europäischen Städte genauso wie für den rasant wachsenden Life Science Sektor aufzeigen, sind nur einige der Möglichkeiten, die diesem Profil entsprechen könnten”, erklärt Simon Hope, Head of Global Capital Markets bei Savills.

 

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Zahl der Baugenehmigungen bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern gestiegen

 

Von Januar bis März 2020 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 78 600 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach vorläufigen Angaben weiter mitteilt, waren das 4,0 % mehr Baugenehmigungen als im Vorjahreszeitraum. In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden enthalten.

In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis März 2020 rund 68 300 Wohnungen genehmigt. Das waren 3,8 % oder 2 500 Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser um 11,3 % und die für Mehrfamilienhäuser um 4,4 %. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erhöhte sich dagegen nur leicht um 0,3 %.

Mehr umbauter Raum bei neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden

Bei den neu zu errichtenden Nichtwohngebäuden, die von Januar bis März 2020 genehmigt wurden, erhöhte sich der umbaute Raum gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13,1 % auf 53,8 Millionen Kubikmeter. Nichtwohngebäude sind zum Beispiel Fabrikgebäude und Lagerhallen, Büro- und Verwaltungsgebäude oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude.

Zahl neuer Genehmigungen weiter höher als Zahl der Fertigstellungen

Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator zur Einschätzung der zukünftigen Bauaktivität, da Baugenehmigungen geplante Bauvorhaben darstellen. Allerdings nimmt die Zahl der Bauvorhaben, die noch nicht begonnen beziehungsweise noch nicht abgeschlossen wurden (der sogenannte Bauüberhang), seit einigen Jahren zu. Die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit wird durch die Entwicklung der Baufertigstellungen dargestellt. Ergebnisse zu den Baufertigstellungen und zum Bauüberhang im Jahr 2019 wird das Statistische Bundesamt Anfang Juni 2020 veröffentlichen.

 

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