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Ein Jahr anhaltenden Wachstums für das europäische Kredit-Programm mit EUR 1,9 Mrd. an neuen Investitionen

 

Allianz Real Estate, der Immobilien-Investmentmanager innerhalb der Allianz Gruppe und einer der weltweit größten Immobilieninvestoren, hat sein europäisches Kreditportfolio zum Jahresende 2020 auf 10,6 Mrd. EUR wachsen lassen, was einem Anstieg von rund 15 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das Unternehmen tätigte im Laufe des Jahres Neuinvestitionen in Höhe von 1,9 Mrd. EUR, wobei das von seinem in Luxemburg ansässigen European Debt Fund PAREC eingesetzte Kapital auf mehr als 4 Mrd. EUR anstieg, was einer Steigerung um ein Drittel entspricht. Insgesamt ist das europäische Kredit-Portfolio des Unternehmens nun auf 12 Länder in der Region verteilt, einschließlich einer Logistiktransaktion in der Tschechischen Republik – eine Beteiligung in Höhe von 185 Mio. EUR an einem Joint Deal zur Refinanzierung eines von CTP verwalteten Logistik- und Industrieportfolios – die im Dezember abgeschlossen wurde.

“Trotz der Covid-19-Pandemie und den damit verbundenen Herausforderungen im Jahr 2020 konnten wir attraktive Finanzierungsmöglichkeiten mit verbesserten Risiko-Rendite-Profilen schaffen, was dazu führte, dass unser europäisches Kredit-Geschäft kontinuierlich an Größe und geografischer Ausdehnung zunahm”, sagte Roland Fuchs, Head of European Debt bei Allianz Real Estate.

“Wichtig ist, dass wir nicht nur gewachsen sind, sondern gleichzeitig unseren disziplinierten Ansatz bei der Kreditvergabe beibehalten haben. Unsere engen Beziehungen zu unseren Partnern, Sponsoren und Kreditnehmern, gepaart mit unserem umfassenden Marktverständnis und der Expertise des paneuropäischen Kredit-Teams, haben dazu geführt, dass wir neben dem Anstieg des verwalteten Vermögens ohne Zahlungsausfälle durch die Krise gekommen sind.”

Beteiligung von Drittparteien und verstärkter Fokus auf die Finanzierung des zukünftigen Büros

Im Mai konnte die Allianz Real Estate ihren ersten Drittkunden für ihren Luxemburger Kredit-Fonds gewinnen. Die Bayerische Versorgungskammer hat sich mit einem Anteil von 300 Millionen Euro an einem Teilfonds mit einem Gesamtvolumen von 1,2 Milliarden Euro gemeinsam mit der Allianz beteiligt.

Zu Beginn des Jahres, noch vor Ausbruch der Pandemie, hatte das europäische Finanzierungsteam die strategische Entscheidung getroffen, den Anteil der Investitionen zu erhöhen, die sich auf Renovierungsvorhaben und Entwicklungsfinanzierungen beziehen. Ziel ist es, dem zunehmenden Appetit der Investoren auf ESG-fokussierte Darlehen zu begegnen und gleichzeitig zukunftsorientierte Büros zu finanzieren – zentral gelegene, nachhaltig betriebene “smarte” Vermögenswerte, die sich auf das Nutzererlebnis und das Wohlbefinden mit einer Reihe von wertsteigernden Dienstleistungen konzentrieren.

Aus diesem Grund schloss das Unternehmen im Laufe des Jahres mehrere hochkarätige Transaktionen ab, die diesen zukunftsorientierten, Build-to-Core- und Manage-to-Core-Ansatz unterstreichen. Im Juli schloss die Firma ein “grünes Darlehen” in Höhe von 200 Mio. EUR für die Entwicklung des Arboretum in Paris ab, dem größten Bürokomplex in Massivholzbauweise in Europa. Im selben Monat wurden 139 Mio. GBP an Helical plc zur Finanzierung der Entwicklung des Charterhouse Square in London bereitgestellt. Das Team schloss das Jahr mit zwei weiteren Transaktionen dieser Art ab: ein Darlehen in Höhe von 196 Mio. EUR an Blackstone zur Refinanzierung und Sanierung von zwei Bürogebäuden sowie für den Bau eines neuen Bürogebäudes in Amsterdam; während 250 Mio. EUR an Tishman Speyer für die Umgestaltung des kürzlich erworbenen Tour Cristal in Paris in ein Grade-A-Büro bereitgestellt wurden.

Roland Fuchs fügte hinzu: “Unser Erfolg basiert auf unserer sehr disziplinierten Kreditvergabestrategie und unserem Fokus auf erstklassige Transaktionen. Darüber hinaus strukturieren wir unsere Kredite zunehmend als ‘grüne Kredite’ nach LMA-Standards. Dies wird innerhalb der Branche und auch bei der Allianz immer mehr zur gängigen Praxis. Zum Beispiel ist Arboretum mit seinem einzigartigen Design, der Bauweise, der weitgehenden Verwendung von Holz und dem absoluten Fokus auf ökologische Best-Practice für die Betriebszeit genau die Art von Objekt, die wir in unserem Portfolio hervorheben wollen und die Art von Transaktion, die das Unternehmen auch für den PAREC-Fonds verfolgen wird.”

Drei voll etablierte europäische Standorte für Finanzierungen

Im Laufe des Jahres hat sich das Londoner Büro der Allianz Real Estate neben den Teams in München und Paris als drittes europäisches Zentrum für das Kreditprogramm der Gesellschaft in der Region etabliert.

Im September schloss das Londoner Team die größte Einzeldarlehenstransaktion des Unternehmens in Europa insgesamt ab: 400 Mio. GBP (440 Mio. EUR) für ein Portfolio von fünf erstklassigen Büroimmobilien im Zentrum Londons, die sich vollständig im Besitz von Lazari Investments befinden. Schließlich schloss das Team im Dezember ein Darlehen in Höhe von 162 Mio. GBP an Blue Coast Capital zur Refinanzierung von drei Grade-A-Bürogebäuden in London und einer Logistikeinheit in den Midlands ab.

Blick in die Zukunft

Allianz Real Estate ist in der Lage, ihr europäisches Kreditportfolio und ihren europäischen Kreditfonds im Jahr 2021 weiter auszubauen und erwartet eine starke Nachfrage nach Krediten von Versicherungsgesellschaften der Allianz Gruppe und institutionellen Drittinvestoren.

François Trausch, CEO Allianz Real Estate, kommentierte: “In einem Jahr mit erhöhter Volatilität und tiefgreifenden Beeinträchtigungen hat Allianz Real Estate ein hervorragendes Ergebnis in Bezug auf unser europäisches Kreditangebot erzielt. Das Team hat schnell auf die Anforderungen von Kunden und Stakeholdern reagiert, neue Beziehungen aufgebaut und bestehende vertieft. Während sich die Welt nach der Pandemie wieder normalisiert, sind wir sehr gut positioniert, um unsere Zielsetzungen zu erfüllen, führend in der europäischen Immobilienkreditfinanzierung zu sein.”

 

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Mit einem Transaktionsvolumen von ca. 21,7 Mrd. Euro und rund 164.500 Einheiten hat der deutsche gewerbliche Wohninvestmentmarkt* 2020 das zweithöchste Transaktionsvolumen nach 2015 erreicht.

 

Damit konnte nicht nur das fünfte Jahr in Folge ein Zuwachs am Wohninvestmentmarkt registriert werden, sondern neben dem Plus gegenüber dem Vorjahr (9 %) und dem Fünfjahresdurchschnitt (16 %) auch die Prognose vom Jahresanfang (18,7 Mrd. Euro) übertroffen werden. “Diese hatten wir noch deutlich vor der Covid-19-Krise formuliert, zeigt sich Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, vom Gesamtergebnis beeindruckt und ergänzt: “Waren die Anstiege im Transaktionsvolumen in den vergangenen Jahren vor allem durch die gestiegenen Kapitalwerte getrieben, war es in 2020 die gestiegene Zahl der gehandelten Einheiten (+ 26 %), die für Zuwächse im Volumen sorgte.”

Das Gesamttransaktionsvolumen 2020 war zwar maßgeblich von der Übernahme der Adler Real Estate durch Ado Properties (ca. 58.000 WE, 6 Mrd. Euro) sowie einigen weiteren großen Transaktionen wie dem Verkauf von 6.420 Wohneinheiten der Deutsche Wohnen an die LEG (rund 660 Mio. Euro) oder dem Erwerb von 5.060 Einheiten durch die Peach Property Group von Ado/Adler, geprägt. “Bemerkenswert ist aber die Intensivierung des Marktgeschehens, die an der Zunahme der Abschlüsse deutlich wird: Fast 450 Transaktionen und damit 13 Prozent mehr als im Jahr zuvor und immer noch 7 Prozent mehr als im Fünfjahresschnitt mit dem Rekordjahr 2015”, so Bender.

“Die Regel eines starken vierten Quartals im Laufe eines Jahres hat auch 2020 Gültigkeit. Mit 5,2 Mrd. Euro (rund 33.100 Einheiten) floss deutlich mehr Kapital als in den beiden vorangegangenen Quartalen (53 Prozent über deren Durchschnitt). Wie die ersten drei Monate konnten die letzten drei maßgeblich zum finalen Jahresabschluss beitragen und markieren deutlich den Aufholbedarf zum Ende eines turbulenten Jahres”, stellt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, fest.

Was sind die Gründe für die gute Performance eines Jahres, das deutlich geprägt war von Covid-19, dessen Ergebnis aber nicht allein auf das Virus und seine Folgen zurückzuführen ist?

“Corona hat bereits vorher zu beobachtende Tendenzen verstärkt – oder gänzlich neue Aspekte hinzugefügt”, so Michael Bender. Der Wohnungsexperte weiter: “Waren Anlagealternativen im Lichte des Niedrigzinsumfelds des vergangenen Jahrzehnts schon rar, so hat die große Menge an zusätzlicher Liquidität, die dem Markt im Rahmen der Notfallprogramme von Regierungen und Zentralbanken im Zuge der Covid-19-Krise zur Verfügung gestellt wurden, dafür gesorgt, dass die institutionelle Nachfrage nach Alternativen zu etablierten Produkten nicht abgerissen ist. Wohnimmobilien gelten als attraktiv durch stabile und planbare Cashflows.”

Auch wenn der Großteil des in Wohnimmobilien fließenden Kapitals in 2020 weiterhin von inländischen Investoren kommt, hat der Anteil internationaler Investoren zugenommen. Selbst ohne den genannten Megadeal, mit dem der Anteil bei 46 Prozent liegt, entfallen 25 Prozent auf internationale Investoren, mehr als 2019 und mehr als im Fünfjahresdurchschnitt.

“Das erhöhte Interesse ist auch in Coronazeiten nicht überraschend. Niedrige Mietausfallsquoten, stabile Erträge und langfristige Wachstumspotentiale. Der Wohninvestmentmarkt konnte mit seinem defensiven Risikoprofil in Krisenzeiten punkten”, erklärt Michael Bender und ergänzt einen anderen Aspekt: “Durch die unmittelbaren strukturellen Veränderungen im Zuge von Covid-19 auf dem Arbeitsmarkt, etwa durch vermehrte Nutzung von Home-Office, hat sich das Bewusstsein für das Konsumgut Wohnen verändert. Zusammen mit der hohen Resilienz der Assetklasse war das ein weiterer Grund für die Verlagerung und Zunahme der Nachfrage im Wohnsegment.”

Auf Käuferseite konnten die Spezialfonds mit einem Volumen von etwa 1,68 Mrd. Euro ihr Vermögen in 2020 am stärksten ausbauen, dicht gefolgt von den Asset/Fonds Managern (1,14 Mrd. Euro) und den kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsunternehmen (846 Mio. Euro). “Besonders bemerkenswert ist der erstarkte Sekundärmarkt. In den letzten 10 Jahren haben Offene und Spezialfonds rund 23,3 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert, davon allein über 60 Prozent seit 2017”, so Chefresearcher Scheunemann.

Auch 2021 wird die Covid-19 Krise mittelbar und unmittelbar das Geschehen am Wohninvestmentmarkt mitbestimmen.

I Die expansive Geldpolitik wird die institutionelle Nachfrage nach Wohninvestments noch auf unabsehbare Zeit befeuern: “Einerseits dürften sich viele Investoren nach der Kommunikation der Europäischen Zentralbank, die Notkaufprogramme trotz des Starts des Impfprogramms auch in Zukunft fortzusetzen, in ihrem verstärkten Engagement in Sachwerte bestätigt sehen. Zum anderen passt die Assetklasse Wohnen mit ihrem defensiven Profil, den stabilen Erträgen und dem langfristigen Potenzial auch auf der Angebotsseite ideal zum Profil der aktuellen Investorensuche”, sagt Helge Scheunemann und fügt hinzu: “Insofern ist von anhaltender Attraktivität der Assetklasse Wohnen auszugehen.”

II Märkte und Objekte mit stabiler Rendite sind besonders gefragt: Der seit Jahren anhaltende Anstieg der Kapitalwerte als Folge der Preisinflation in Verbindung mit teilregulierten Mieten hat die Ankaufsrenditen deutlich gedrückt. “Der Spread zu Anlagealternativen mit ähnlichem strukturiertem Profil, wie etwa Staatsanleihen, und damit das Interesse an Wohninvestments bleibt zwar bestehen, allerdings wird dadurch auch der Risikospielraum im Assetmanagement kleiner”, beschreibt Michael Bender die Situation und ergänzt: “In der Konsequenz bedeutet dies, dass in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit regionale Core+/Core-Märkte bzw. -Objekte besonders gefragt sind, auch wenn sich die Marktakteure hinsichtlich des Produkttyps und des Investitionsvolumens deutlich flexibler zeigen. So dürfen es neben klassischen Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen auch mal andere Wohntypologien wie beispielsweise Reihenhäuser oder Investments mit kleinerem Volumen sein. Ein Trend, der sich aus unserer Sicht auch im Jahr 2021 erst einmal fortsetzen wird.”

III Die Abhängigkeit von politischen Rahmenbedingungen bleibt hoch: “Wir befinden uns derzeit in einem Investitionsumfeld, das verlässliche Rahmenbedingungen und Leitplanken durch die Politik im Markt notwendig macht. Auch wenn aktuell im Spannungsfeld zwischen Investitionsdruck und wohnungspolitischer Unsicherheit die Chancen auf dem Wohninvestmentmarkt die Oberhand behalten, werden die anhaltenden wohnungspolitischen Eingriffe auch in naher Zukunft für regulatorische Unsicherheit sorgen”, so Scheunemann. Während beispielsweise in Berlin noch der Ausgang der laufenden Überprüfung der Berliner Mietobergrenze durch das Bundesverfassungsgericht abgewartet wird, werden bereits Stimmen für eine bundesweite Einführung lauter.

IV Regionale Verschiebungen in der Wohnraumnachfrage bieten Opportunitäten: Die Covid-19-Krise hat die Präferenzen der Wohnraumnachfrage verändert. Dieser Trend ist auch mit räumlichen Verschiebungen verknüpft, die den institutionellen Blick auf neue und/oder erweiterte regionale Märkte lenken. “Investitionsschwerpunkte sind vor allem die deutschen Ballungszentren. Der Berliner Transaktionsmarkt konnte sich noch weiter von den anderen Städten absetzen und kommt auf einen Anteil von 18 Prozent (4 Mrd. Euro) am gesamten deutschlandweiten Transaktionsvolumens. Mit deutlichem Abstand folgen Hamburg mit 6 Prozent (1,2 Mrd. Euro) und Frankfurt am Main mit 5 Prozent (1,1 Mrd. Euro)”, führt Michael Bender aus und ergänzt: “In 2021 werden sich die Grenzen der Ballungszentren weiter in die Peripherie verschieben und dadurch auch neue Märkte attraktiver werden.”

V Flexibilität und Nachhaltigkeit werden immer wichtiger:Auch auf Seiten der institutionellen Investoren sind Veränderungen in der Nachfrage zu erkennen, die aus der direkten Erfahrung der Krise resultieren. Bei Immobilien im Neubau wird verstärkt darauf geachtet, dass diese die Fähigkeit haben, sich zukünftig an Marktveränderungen noch flexibler anzupassen. “Neben der Flexibilität hält auch das Thema soziale und ökologische Nachhaltigkeit (kurz: ESG) zunehmend Einzug in die Wohnungswirtschaft. Politische Bestrebungen, wie der ‘Green Deal’ auf europäischer Ebene, eine höhere Sensibilität auf der Verbraucherseite und eine zunehmende Relevanz entsprechender Zertifizierungen eröffnen auch institutionellen Investoren neue Möglichkeiten”, so Helge Scheunemann und Michael Bender ergänzt: “Es bleibt abzuwarten, wie genau sich das Kriterium der Nachhaltigkeit in Zukunft in das gewohnte Risiko-Rendite-Paradigma einfügen wird. Der Aspekt der sozialen Nachhaltigkeit wurde jedoch bereits als ein zentraler Schlüssel zur Erzielung langfristig stabiler Cashflows identifiziert und gerade dieser Aspekt konnte im Zuge der Krise eine besonders hohe Priorität verzeichnen.”

Michael Bender abschließend: “Insgesamt lässt sich also festhalten, dass indirekte und direkte Effekte nicht nur kurzfristig das Geschehen am Markt beeinflussen werden, sondern dass die Erfahrungen der Krise das Interesse an Wohninvestments nachhaltig verändert haben. Angesichts dieser Entwicklungen erwarten wir für das Jahr 2021 eine ähnliche Anzahl von Deals auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt wie im vergangenen Jahr. Wir gehen jedoch davon aus, dass der Großteil im Segment der kleineren und mittelgroßen Deals liegen wird, so dass das Transaktionsvolumen in etwa auf dem Fünfjahresdurchschnitt von rund 19 Mrd. Euro liegen dürfte.”

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

 

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Neben der alles überschattenden Corona-Pandemie gab es zumindest zwei weitere Ereignisse, die nicht nur die Gemüter, sondern auch ganze Gesellschaften, Politik und Wirtschaft bewegten: Die amerikanische Präsidentschaftswahl und der endlich vollzogene Brexit.

 

Wenn der neue US-Präsident die Regierungsgeschäfte am 20. Januar 2021 übernimmt, dürfte in den Dialogen mit der noch immer größten Volkswirtschaft der Welt wieder mehr Verlässlichkeit und Kooperationswille einkehren. Und dass kurz vor Jahresende 2020 doch noch eine Vereinbarung zwischen der EU und Großbritannien zum Brexit zustande gekommen ist, beendet schier endlose Debatten und bringt Klarheit in die politischen und wirtschaftlichen Angelegenheiten Europas.

“Gerade für die exportorientierte und auf einen funktionierenden globalen Handel ausgerichtete deutsche Wirtschaft sind das Hoffnungsschimmer am Ende des Tunnels”, so Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria and Switzerland. Eckert weiter: “Dennoch bleibt die Großwetterlage angesichts der aktuellen Corona-Lockdowns in vielen Ländern zunächst noch labil. Deshalb werden Regierungen und Notenbanken rund um den Globus in einer Kombination aus extrem niedrigen Zinsen und enormen Ausgabenprogrammen die Konjunktur anzukurbeln versuchen. Erst nach einer realen Eindämmung des Infektionsgeschehens werden diesseits und jenseits des Atlantiks die Konjunkturpakete zurückgefahren. Trotzdem werden die Notenbanken die Phase extrem niedriger Zinsen auch dann noch fortführen, weil sich zunächst ein nachhaltiger konjunktureller Stabilisierungseffekt eingestellt haben muss, um Rückschläge zu verhindern. Insofern bleibt abzuwarten, wie stark dieser Cocktail aus niedrigen Zinsen und wieder erstarkender Wirtschaft wirken wird, Nachholeffekte in Bezug auf Investitions- und Konsumausgaben der Verbraucher und Unternehmen mit zumindest temporär wieder anziehenden Inflationsraten nicht ausgeschlossen.”

“In der Rückschau auf 2020 bleibt festzuhalten, dass sich Anlagen in Immobilien als stabiles Investment für private und institutionelle Investoren erwiesen haben. Ob das auch 2021 so bleiben wird, muss zumindest mit einem Fragezeichen versehen werden”, so Jan Eckert. Der Investmentexperte weiter: “Wir gehen aber auch 2021 von einer soliden Liquidität der Transaktionsmärkte aus. Das extrapolierte Mietpreiswachstum der Vor-Covid-Zeit, vor allem im Büro- und Einzelhandelssektor, dürfte sich allerdings nicht mehr im Pricing von Transaktionen abbilden lassen. Die derzeitige Nachfrage und Mietpreisbereitschaft von Mietern sowie steigende Leerstände, führt bei Investoren zu einer gewissen Skepsis und Zurückhaltung bei der Bewertung von Potentialen. Wir sind aber optimistisch, dass sich die konjunkturellen Rahmendaten in der zweiten Jahreshälfte soweit aufhellen werden, dass Unternehmen Umzugs- und Expansionspläne wieder aufnehmen und so die Tendenz sinkender Vermietungsumsätze gestoppt werden wird.”

Transaktionsvolumen im Jahresvergleich nur leicht im Minus

Die schon zum Ende des dritten Quartals ausgemachte rege Aktivität auf dem deutschen Investmentmarkt hat sich auch im letzten Quartal fortgesetzt. “Mit einem gesamten Transaktionsvolumen* in Höhe von rund 81,6 Mrd. Euro (inklusive Living) schließt das ‘Krisenjahr’ 2020 nur um rund 11 Prozent unter dem Vorjahreswert”, so Jan Eckert. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Dennoch lässt der Blick auf die die einzelnen Quartale erkennen, dass der traditionelle Jahresendspurt sich zwar bemerkbar gemacht hat, aber weniger dynamisch ausgefallen war.”

Das Transaktionsvolumen der Monate Oktober bis Dezember summierte sich zwar immerhin auf 23,2 Mrd. Euro und damit auf über 28 Prozent des Jahresergebnisses, reichte aber nicht an das vierte Quartal des Vorjahres und auch nicht an das Auftaktquartal 2020 heran, beide jeweils noch von der Pandemie unbelastet. Bemerkenswert ist, dass 2020 mit über 1.700 erfassten Einzel- und Portfoliotransaktionen mehr Abschlüsse generiert wurden als 2019. Das durchschnittlich investierte Volumen ist damit mit rund 48 Mio. Euro pro Transaktion zwar nahezu konstant geblieben. Die Analyse zeigt aber auch, dass vor allem große Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich um 35 Prozent in Bezug auf Anzahl und Volumen signifikant gesunken sind, eher geschuldet einem geringeren Angebot in diesem Größensegment als einem mangelnden Käuferinteresse.

“Kapitaldruck schlägt Rezession”, bringt Scheunemann das Investmentjahr 2020 auf den Punkt und fährt fort: “Zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen ist der anhaltende Kapitaldruck nach wie vor die Triebfeder für Immobilien-Investments. Hinzu kommt, dass zahlreiche institutionelle Investoren ihre jeweiligen Immobilienquoten erhöht haben und hieraus zusätzliche Nachfrage generiert wurde. Und vor allem Portfolios waren begehrt, ca. 37,6 Mrd. Euro wurden in Paketverkäufe oder Unternehmensübernahmen investiert und damit sogar 7 Prozent mehr als noch 2019.”

Insbesondere Core-Investments laufen nach wie vor gut. Diese Produkte finden auch trotz weiter steigender Preisen genügend Abnehmer. “Dagegen gilt bei Value Add – und Core plus – Produkten zunächst die Maxime: Abwarten. Denn hier erweist sich die Nachfrage als schwierig. Oftmals passt das Pricing zwischen Verkäufer und Käufer nicht oder es wird von Seiten der Banken keine Finanzierung bereitgestellt. Banken sind diesbezüglich grundsätzlich restriktiver, sie stellen höhere Anforderungen an Eigenkapital und verlangen entsprechende Vorvermietungsquoten bei Projekten, was angesichts der Nachfrageschwäche am Büro-Vermietungsmarkt immer schwerer zu realisieren ist”, erläutert Jan Eckert.

Living mit höchstem Transaktionsvolumen – Investments in Büroimmobilien ziehen wieder an – Logistik etabliert sich als werthaltige Assetklasse

Risiken werden derzeit eher gemieden – der Fokus richtet sich in Bezug auf die Segmente mehr und mehr auf krisenresistente Assets (Living, Logistik, Core-Offices, Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelgeschäften). “Hinzu kommt ein erhöhtes Interesse an alternativen Nutzungsarten wie Datencenter oder Gesundheitsimmobilien. Diese sind und werden aber Nischen bleiben und sind nicht für alle Investoren eine Option”, so Helge Scheunemann.

Mit ca. 25,2 Mrd. Euro (31 %) floss das Gros des investierten Kapitals in die Assetklasse Living mit dem größten Einzelabschluss des Jahres, die bereits im ersten Quartal vollzogene 90-prozentige Übernahme des Wohnungskonzerns Adler durch Ado. Knapp hinter Living liegen die Büroimmobilien mit einem Anteil von 30 Prozent (24,5 Mrd. Euro). “Hier hat sich der Jahresendspurt besonders bemerkbar gemacht. 41 Prozent des Jahresvolumens wurden allein in den letzten drei Monaten generiert, unter anderem mit den Verkäufen des Silberturms und des Trading-Centers in Frankfurt mit zusammen rund 1,2 Mrd. Euro”, erläutert Scheunemann und fährt fort: “Ist das ein Zeichen von uneingeschränktem Vertrauen in diese Assetklasse? Oder schlicht die Nutzung von guten Kaufgelegenheiten? Aus unserer Sicht wird sich eine Antwort erst im Jahresverlauf 2021 zeigen, wenn in den Unternehmensetagen zum einen die Weichen gestellt werden, um hybride Arbeitsmodelle zu implementieren, je nach Branche und Unternehmen mit ganz unterschiedlichen Resultaten. Und wenn zum anderen die aktuelle Nachfragedelle an den Vermietungsmärkten zumindest ihren Boden gefunden haben wird. Klar ist aber: das Büro wird weiterleben. Ein Mehr an Home Office oder Remote Working geht nicht zwangsläufig mit weniger benötigten Quadratmetern in Bürogebäuden einher. Qualitative Ausstattungs- und Wohlfühlmerkmale erlangen zudem eine höhere Bedeutung. Diese Qualitätsoffensive wird die Preise für Büroimmobilien zumindest stabil halten. Und für ausgewählte Top-Lagen rechnen wir sogar mit weiter sinkenden Renditen.”

Steigende Preise kennzeichnen auch nach wie vor Immobilien der stark nachgefragten Logistikimmobilien. Hier wurden 2020 mehr als 8,7 Mrd. Euro investiert, der Anteil dieser Assetklasse stieg damit auf rund 11 Prozent und übertraf damit das Vorjahresvolumen um 2 Mrd. Euro. Selbst der bisherige Rekordwert aus dem Jahr 2017 konnte knapp übertroffen werden. “Dahinter stehen mittel- und langfristig stabile Nutzermärkte sowie zusätzlich verstärkend wirkende strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des Online-Handels.

Der Trend zu mehr Online-Shopping hat sich auch im letzten Quartal weiter verfestigt und treibt die Nachfrage von Händlern und E-Commerce-Anbietern nach regionalen und lokalen Verteilungszentren. Wir schätzen, dass für jede Milliarde mehr an Online-Umsätzen zusätzliche Logistikfläche von 70.000 m² benötigt wird. Der größte Abschluss des Jahres ist mit über 500 Mio. Euro der Erwerb eines deutschlandweiten Portfolios mit 14 Objekten durch AEW Europe von der Patrizia AG”, erläutert Helge Scheunemann.

Mit über 10 Prozent Anteil und investierten 8,5 Mrd. Euro erfreuen sich mischgenutzte Immobilien oder Portfolios einer immer größer werdenden Beliebtheit bei Investoren. “Sie erfüllen den Wunsch der Investoren nach Differenzierung und sind Spiegelbild des Trends von “Working, Living und Consumption” unter einem Dach oder innerhalb eines zusammenhängenden Quartiers”, so Eckert.

Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien bleibt das Umfeld bis weit in das nächste Jahr hinein dagegen herausfordernd. Insbesondere die nochmals verstärkten Reisebeschränkungen und die jüngsten Lockdown-Maßnahmen setzen den Unternehmen dieser Sektoren deutlich zu. Für die betroffenen Immobilien werden Alternativnutzungen gesucht und unterstützen den Trend hin zu hybriden Immobilien. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen liegt für Hotelimmobilien mit rund 2 Mrd. Euro bei nur etwas über 2 Prozent. Das Transaktionsvolumen für Einzelhandels-immobilien erreichte in der Jahresbilanz immerhin 10,4 Mrd. Euro, der Rückgang gegenüber dem Vorjahr lag bei lediglich 5 Prozent. Innerhalb des Sektors gibt es eine starke Differenzierung, die auch durch die aktuellen sehr positiven Einzelhandelsumsatzzahlen des Statistischen Bundesamts für 2020 untermauert wird. Nach wie vor der überwiegende Teil entfällt mit 5,7 Mrd. Euro auf Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter.

Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt, nur Hamburg im Plus

In der Aggregation entfällt ein Transaktionsvolumen von knapp 40 Mrd. Euro auf die Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München. Köln und Stuttgart). Das ist ein Anteil von 49 Prozent am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen und ein Minus von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahresvolumen. Das relative Minus hat sich damit im letzten Quartal 2020 noch einmal vergrößert, was andererseits bedeutet, dass das Interesse für Produkte und Investitionen außerhalb der etablierten Hochburgen weiter zugenommen hat. Und das zeigt sich auch in den Zahlen: 41,7 Mrd. Euro wurden 2020 nicht in einer der Big 7 investiert, das entspricht einem Plus von 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Weiterhin als einzige der sieben Hochburgen liegt Hamburg im Vergleich zum Vorjahr im Plus. Rund 5,6 Mrd. Euro wurden in der Hansestadt investiert und damit 24 Prozent mehr als noch 2019. In allen anderen Städten lag das Minus zwischen 18 Prozent in Düsseldorf und 57 Prozent in Stuttgart.

Spitzenrenditen differenzieren sich weiter aus

Auch in den letzten drei Monaten des Jahres hat sich bei den Renditen wenig verändert; es zeigen sich weiterhin nur vereinzelt Tendenzen zu steigenden Renditen. “Dies betrifft vor allem die Sektoren und Bereiche, wo angesichts der Pandemie Mietausfälle drohen und in der Folge Wertkorrekturen zu erwarten sind”, erläutert Scheunemann. Und weiter: “So zeigen sich leichte Aufwärtstendenzen bei den Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser. Diese liegen in der Aggregation der Big 7 nun bei 2,91 Prozent und damit sieben Basispunkte höher als noch vor einem Jahr. Für absolute Top-Objekte in den allerbesten Lagen sollten die Renditen 2021 zumindest stabil bleiben, bei allen anderen Produkten sehen wir einen weiteren Renditeanstieg, der umso ausgeprägter sein dürfte, je länger der stationäre und nicht-systemrelevante Einzelhandel geschlossen bleibt. Das gilt auch für Shopping-Center, deren Spitzenrenditen im Jahresverlauf 2020 um 35 Basispunkte auf nun 4,85 Prozent zugelegt haben”.

Der “andere” und weiterhin geöffnete Einzelhandel zeigt allerdings ein ganz anderes Bild. Hier stehen die Renditen nach wie vor unter Druck: für Discounter sanken die Renditen weiter auf aktuell 4,60 Prozent, das sind im Vergleich zum dritten Quartal nochmals 20 Basispunkte weniger. Noch teurer sind Supermärkte, hier liegen die Spitzenrenditen bei nach wie vor 4,00 Prozent.

Im Bürobereich liegt die gemittelte Spitzenrendite zum Jahresende bei 2,81 Prozent und damit um 12 Basispunkte niedriger als Ende 2019. “In allen Hochburgen außer Berlin gaben die Spitzenwerte in den vergangenen zwölf Monaten nochmals leicht nach und sind damit Spiegelbild der Investorennachfrage nach vollvermieteten Core-Immobilien. Hier sehen wir auch für 2021 keine Aufwärtstendenzen, im Gegenteil, bei anhaltend hoher Nachfrage könnten sich die Renditen sogar um nochmals 10 Basispunkte reduzieren”, so Helge Scheunemann.

Den erwartet größten Renditesprung im Jahr 2020 vollzogen Logistikimmobilien. Im 12-Monatsvergleich sanken die Renditen um 37 Basispunkte auf nun 3,38 Prozent im Mittel über alle Big 7 Regionen, Tendenz für 2021 weiter fallend.

Jan Eckert abschließend: “Was bleibt als Fazit? Der Immobilieninvestmentmarkt hat das Krisenjahr 2020 in Summe weitestgehend unbeschadet überstanden. Die Fremdfinanzierung wurde herausfordernder, die Banken müssen eine gesteigerte Risikovorsorge betreiben und entsprechend mehr Kapital hierfür zurückhalten. Das mindert die Möglichkeiten der Finanzierung insbesondere risikobehafteter Engagements. Im Hinblick auf die Investorennachfrage wird sich die begonnene Ausdifferenzierung zwischen den Assetklassen und auch innerhalb der Assetklassen bei Betrachtung des individuellen Risikos einer Investition 2021 fortsetzen. Aber dank des hohen Kapitaldrucks und des niedrigen Zinsniveaus werden Investoren unverändert stark nach Anlagegelegenheiten auf dem deutschen Immobilienmarkt suchen.”

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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Mit einem Investitionsvolumen von gut 20,8 Mrd. EUR in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) hat der Markt das bereits starke Vorjahresresultat um knapp 7 % übertroffen und konnte sogar das zweitbeste je registrierte Ergebnis erreichen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

 

“Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr heterogen sind. Blickt man auf das Investitionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen von 20,8 Mrd. EUR, zeigt sich eindrucksvoll, dass die Wohn-Investmentmärkte besonders krisenresistent sind und in Relation zu anderen Marktbereichen sicherlich als eine Art Gewinner gesehen werden können”, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Residential Investment. Trotz der großen wirtschaftlichen Unsicherheiten und der anhaltenden Diskussionen über regulatorische Instrumente seitens der Politik konnte für das Jahr 2020 sogar das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis verzeichnet werden, welches zudem mehr als 36 % über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Das bereits starke Vorjahresresultat wurde dabei um gut 7 % übertroffen. Hierzu beigetragen hat zwar auch die Übernahme der Adler Real Estate durch Ado Properties aus dem ersten Quartal, auf welche mehr als 25 % des Gesamtresultates entfällt, jedoch steht selbst nach Abzug dieser Großtransaktion ein Ergebnis zu Buche, das nicht auf ein Krisenjahr schließen lässt.

Projektentwicklungen sind Mangelware

Mit einem Anteil von 58 % dominieren die Bestandsportfolios aktuell die Verteilung des Umsatzes nach Assetklassen, was vor dem Hintergrund der Adler-Übernahme allerdings auch wenig überrascht. Nachdem Projektentwicklungen seit 2015 immer mindestens ein Fünftel zum Ergebnis beigetragen haben, fällt der Wert 2020 mit gut 15 % erstmals wieder deutlich unter diese Marke. Zurückzuführen ist dies jedoch in erster Linie auf ein nicht ausreichendes Angebot. Auf dem dritten Platz folgen mit etwa 11 % ältere Bestandsobjekte (Block Sales an einem Standort), gefolgt von Sonderwohnformen (5 %). Mit 4,5 % erzielen moderne Bestandsobjekte zudem ein im langjährigen Vergleich starkes Ergebnis, wobei sich hier insbesondere die seit Mitte des letzten Jahrzehntes stark gestiegene Bautätigkeit bemerkbar macht.

Kleinteiliges Segment gefragter denn je

Mit einem Anteil von 58 % dominieren die Bestandsportfolios aktuell die Verteilung des Umsatzes nach Assetklassen, was vor dem Hintergrund der Adler-Übernahme allerdings auch wenig überrascht. Nachdem Projektentwicklungen seit 2015 immer mindestens ein Fünftel zum Ergebnis beigetragen haben, fällt der Wert 2020 mit gut 15 % erstmals wieder deutlich unter diese Marke. Zurückzuführen ist dies jedoch in erster Linie auf ein nicht ausreichendes Angebot. Auf dem dritten Platz folgen mit etwa 11 % ältere Bestandsobjekte (Block Sales an einem Standort), gefolgt von Sonderwohnformen (5 %). Mit 4,5 % erzielen moderne Bestandsobjekte zudem ein im langjährigen Vergleich starkes Ergebnis, wobei sich hier insbesondere die seit Mitte des letzten Jahrzehntes stark gestiegene Bautätigkeit bemerkbar macht.

Wie so häufig in den vergangenen Jahren stellen auch 2020 Immobilien AGs/REITs die wichtigste Käufergruppe dar. Mit fast 9,2 Mrd. EUR erzielen sie allerdings selbst für ihre Verhältnisse ein außerordentlich gutes Ergebnis, was nicht zuletzt auf die Adler-Übernahme zurückzuführen ist. Auf dem zweiten Platz folgen mit großem Abstand Spezialfonds (16 %), gefolgt von Investment/Asset Managern (12 %), die, getrieben durch den Erwerb von 3.900 Wohnungen in Berlin durch Heimstaden Bostad, ihr bisher bestes Ergebnis erzielen. Der Blick auf das weit diversifizierte übrige Käuferfeld verdeutlicht die große Beliebtheit der robusten Wohn-Investments. Ein Trend, der auch über die Krise hinaus Bestand haben dürfte.

Der deutsche Wohn-Investmentmarkt war in den vergangenen Jahren stets in den Händen inländischer Investoren, welche im Schnitt für mehr als 80 % des Umsatzes verantwortlich waren. Durch die bereits mehrfach genannte Übernahme sowie eine sehr hohe Aktivität aus dem europäischen Ausland (gut 3,2 Mrd. EUR) kratzt der internationale Anteil mit 49,9 % erstmals seit 2008 wieder an der 50 %-Marke.

A-Städte mit starkem Ergebnis

Mit mehr als 7,7 Mrd. EUR erzielen die A-Städte zwar ein um 8 % niedrigeres Ergebnis als noch 2019, allerdings ist dies eher dem starken Vorjahr geschuldet, als dass von einem signifikanten Rückgang gesprochen werden kann. So liegt das aktuelle Ergebnis auch in etwa 36 % über dem langjährigen Durchschnitt. Mit knapp 3,9 Mrd. EUR ist Berlin mal wieder das Maß aller Dinge und verzeichnet ein Investitionsvolumen, welches ungefähr dem aller übrigen A-Städte zusammen entspricht. Starke Ergebnisse erzielen allerdings auch Frankfurt (1,3 Mrd. EUR), Hamburg (1 Mrd. EUR), München (628 Mio. EUR) und Düsseldorf (575 Mio. EUR). Das Ergebnis der Bankenmetropole stellt gar das beste je registrierte Resultat dar. Hingegen mussten Köln (307 Mio. EUR) sowie Stuttgart (30 Mio. EUR) Federn lassen.

Perspektiven

“Obwohl das aktuelle Winterhalbjahr ganz im Zeichen der Corona-Krise steht, dürfte sich die positive Entwicklung der Wohn-Investments auch 2021 fortsetzen. Dabei profitiert die Assetklasse im Vergleich zu gewerblichen Immobilien zum einen von deutlich niedrigeren Mietausfallrisiken. Zum anderen besteht weiterhin eine ungebrochen hohe Nachfrage durch die Nutzer, die insbesondere in den Ballungsräumen auf ein weiterhin zu geringes Angebot trifft. Die intakten fundamentalen Marktmechanismen bieten Investoren daher weiterhin gute Bedingungen, sodass für 2021 ein Ergebnis mindestens im langjährigen Durchschnitt wahrscheinlich erscheint”, fasst Christoph Meszelinsky die Aussichten zusammen.

 

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BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

Aufgrund des drastischen Einbruchs des globalen Reiseverkehrs und der wiederholten temporären Schließung von Beherbergungsbetrieben in Deutschland zählen Hotels zu den am stärksten von der Corona-Krise betroffenen Assetklassen.

 

Dies zeigt sich auch im Investmentergebnis sehr deutlich: Das Transaktionsvolumen von knapp 2,2 Mrd. EUR ist das niedrigste Resultat seit sieben Jahren. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

–  Transaktionsvolumen mehr als halbiert und unter langjährigem Schnitt

–  Gründe: Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern stimmten nicht überein, weniger großvolumige Deals

–  Deutlich weniger internationale Investoren aktiv – geringster Wert seit 2009

–  Positiv: Großteil Core-/Core-plus-Transaktionen, “Fire Sales” bilden die Ausnahme

–  Durchschnittliche Größe der Verkäufe von 44 auf 27 Mio. EUR gesunken,

–  da einfachere Finanzierbarkeit kleinerer Deals

–  Im Unterschied zu den Vorjahren wechselten vor allem Bestandsobjekte den Besitzer

–  Schockstarre aufgelöst, anziehende Investitionstätigkeit 2021 wird erwartet

“Gegenüber dem starken Vorjahresergebnis liegt der Rückgang bei 57 %, und auch der 10-Jahresdurchschnitt von 3,2 Mrd. EUR wird um knapp ein Drittel verfehlt”, so Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Gut die Hälfte des Gesamtumsatzes wurde im noch weitgehend Corona-freien ersten Quartal erzielt (1,12 Mrd.), während in den drei folgenden Quartalen nur noch 1,06 Mrd. EUR hinzukamen. Das normalerweise starke vierte Quartal blieb mit knapp 410 Mio. EUR weit hinter den Vorjahreswerten zurück. Zum Vergleich: 2019 entfielen nur 13 % des Resultats auf das erste Quartal, während das Schlussquartal gut die Hälfte des Umsatzes ausmachte. Es zeigt sich, dass sich Hotelinvestoren in der aktuellen Lage verständlicherweise in Zurückhaltung üben. Allerdings werden weiterhin überwiegend Core- und Core-plus-Objekte mit relativ hohen Bewertungen veräußert, während klassische “Fire Sales” die Ausnahme bleiben. Zudem setzt sich der Trend fort, dass Hotels vermehrt im Rahmen von Mixed-Use-Objekten verkauft werden.

Immobilien AGs/REITs und Spezialfonds – beide traditionell stark im Hotelsegment vertreten – liefern sich mit 22 bzw. 21 % Umsatzanteil ein Kopf-an-Kopf-Rennen, wohingegen sich Investment/Asset Manager mit gut 11 % auf dem dritten Rang wiederfinden. Auch Privatanleger (9 %), Versicherungen (gut 8 %) und Projektentwickler (8 %) erreichen nennenswerte Marktanteile. Während im ersten Halbjahr fast die Hälfte des Gesamtvolumens im Rahmen von Portfoliotransaktionen umgesetzt wurde, entfällt das Resultat im dritten und vierten Quartal fast ausschließlich auf Einzeldeals. Die einzige Ausnahme bildet der Verkauf des Ruby Luna Hotels in Düsseldorf, das im Rahmen eines von BNP Paribas Real Estate vermittelten Portfoliodeals veräußert wurde.

Internationale Investoren weniger präsent, Hamburg mit leichten Zuwächsen

Traditionell wird der deutsche Hotel-Investmentmarkt von internationalen Investoren dominiert. Allerdings ist deren Marktanteil seit Jahren leicht rückläufig, da immer mehr deutsche Investoren Hotels im Inland als Anlageprodukt für sich entdecken. Mit einem Anteil von nur 44 % erreichen ausländische Anleger 2020 den geringsten Wert seit 2009.

Die deutschen A-Standorte erreichten 2020 ein Investmentvolumen von gut 1,3 Mrd. EUR, womit der Vorjahreswert um fast 60 % verfehlt wird. Hier macht sich vor allem das sehr verhaltene Schlussquartal deutlich bemerkbar. Zwischen den einzelnen Städten sind dabei spürbare Unterschiede zu erkennen: Während klassische Business-Städte wie Frankfurt (-89 %), Köln (-88 %), Stuttgart (-76 %) sowie Düsseldorf (-68 %) deutlich Federn lassen müssen, ziehen sich die großen Metropolen des Landes, die neben Geschäftsreisen auch stark vom Städtetourismus profitieren, besser aus der Affäre. Berlin erzielt mit einem Umsatz von 440 Mio. EUR (-24 %) ein beachtliches Ergebnis, aber auch München kommt mit einem blauen Auge davon (338 Mio. EUR; -36 %). Der prominenteste Deal war dabei der jüngst erfolgte Verkauf des Sheraton Westpark. Als einziger Standort kann sich Hamburg mit 218 Mio. EUR (+ 14 %) über Zuwächse freuen, wenn auch auf niedrigem Niveau. Hierzu beigetragen haben unter anderem die Verkäufe des niu Yen in der City Süd sowie des Intercity Hotels in Barmbek, das im Rahmen einer Mixed-Use-Transaktion den Besitzer gewechselt hat. Generell fällt auf, dass das Investoreninteresse an kleineren und mittleren Städten jenseits der A-Standorte weiter zunimmt. Kamen diese in den vergangenen 10 Jahren üblicherweise auf einen Marktanteil zwischen 20 und 30%, entfielen 2020 bereits 40 % des Umsatzes auf B-, C- und D-Städte.

Weniger Großtransaktionen

Bei der Größenklassenverteilung zeigt sich der relativ geringe Anteil an großvolumigen Deals. So kommen Verkäufe über 100 Mio. auf einen Marktanteil von weniger als 25 %, was deutlich unterhalb des langjährigen Schnitts (38 %) liegt. Dementsprechend sinkt auch das durchschnittliche Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr von 44 auf knapp 27 Mio. EUR. Auffällig stark haben die kleineren Ticketgrößen bis 10 Mio. EUR abgeschnitten. Mit einem Volumen von 166 Mio. EUR steigern sie ihr Ergebnis nicht nur prozentual, sondern auch absolut. Dahinter verbergen sich die Verkäufe vor allem älterer inhabergeführter Hotels, die mangels Kapitalausstattung besonders unter der angespannten Lage auf dem Hotelmarkt leiden.

Während Forward Deals (also Objekte im Bau oder in einer sehr frühen Projektphase) in den vergangenen Jahren mit rund einem Drittel einen großen Anteil am Umsatz ausmachten, wird sich dieser aufgrund einer deutlich abnehmenden Hotelpipeline künftig spürbar verringern.

Perspektiven

“Waren sowohl Käufer als auch Verkäufer im April 2020 in eine Art Schockstarre verfallen, so hat sich diese im Jahresverlauf etwas aufgelöst. Während die Käufer auf mögliche Abschläge bei den Kaufpreisen warteten, um das Risiko eingepreist zu wissen, sind die Verkäufer erst langsam dazu bereit, Preisabschläge zu akzeptieren. Daher gehen wir von einem Anziehen der Investitionstätigkeit in diesem Jahr aus”, erläutert Alexander Trobitz.

 

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Zweithöchstes Transaktionsvolumen aller Zeiten – Stabilität ist Trumpf: Weiter wachsende Investorennachfrage zu erwarten

 

Das Jahr 2020 war das zweitumsatzstärkste Jahr aller Zeiten am Investmentmarkt für Wohnimmobilien (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Insgesamt wechselten im vergangenen Jahr Wohnimmobilien für etwa 19,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 12 %. Das Fünf-Jahres-Mittel wurde um 14 % übertroffen. Die Zahl der gehandelten Einheiten belief sich auf etwa 150.600 und lag damit um 26 % über dem Vorjahreswert. „Die COVID-19-Pandemie hat bei vielen Investoren zu einer Flucht in möglichst stabile Anlagen geführt“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und führt weiter aus: „Am Immobilienmarkt sind es vor allem Wohnimmobilien die sich in der Krise als stabil erwiesen haben, was äußerst geringe Mietausfälle und vielerorts weiter gestiegene Mieten beweisen. Die ohnehin schon hohe Nachfrage unter in- und ausländischen Investoren hat sich im Zuge der Pandemie weiter erhöht und dürfte auch 2021 steigen“.

Anteil von Portfolios steigt wieder an – Höhere Aktivität in Ostdeutschland

Während der Anteil von Portfolios am Transaktionsvolumen zwischen den Jahren 2015 und 2019 sukzessive von 92 % auf nur noch 63 % abnahm, stieg der Anteil der Paketverkäufe im letzten Jahr wieder an. Etwa 13,9 Mrd. Euro und damit 71 % des Transaktionsvolumens entfielen auf sie. Maßgeblichen Anteil daran hatte die Übernahme von Adler Real Estate durch Ado Properties – bisher die zweitgrößte Transaktion am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Darüber hinaus gab es etwa 20 Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich. Vor allem bei den Portfoliotransaktionen gab es im letzten Jahr eine überdurchschnittliche Aktivität in fast allen ostdeutschen Flächenländern. Insgesamt stieg das Transaktionsvolumen in diesen fünf Bundesländern um 70 % gegenüber dem Vorjahr an. Auch auf Niedersachsen entfiel im letzten Jahr ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen. Dementsprechend gingen die Durchschnittspreise der gehandelten Bestandswohnungen im letzten Jahr um etwa 7 % zurück (ggü. 2019) und lagen im Mittel bei rund 115.000 Euro je Wohneinheit. „Mittlerweile prüfen einige Investoren auch verstärkt Standorte außerhalb der großen Ballungsregionen. Bewahrheitet sich die vielfach geäußerte These, dass die Pandemie die Wohnflächennachfrage strukturell erhöht, dürften auch diese Standorte davon profitieren. Zudem sind die Anfangsrenditen hier noch spürbar höher“, sagt Nemecek.

Private-Equity-Fonds so aktiv wie lange nicht

Nach wie vor dominieren Investoren aus Deutschland das Marktgeschehen. Im letzten Jahr entfielen auf sie rund 83 % des Transaktionsvolumens. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen leichten Rückgang um etwa sechs Prozentpunkte. Die mit Abstand aktivste Käufergruppe waren die Immobilien AGs / REITs auf die circa 48 % des Transaktionsvolumens entfielen. Auf den Rängen zwei und drei folgten Offene Spezialfonds und Wohnungsbaugesellschaften mit 16 % bzw. 10 % des Gesamtvolumens. Auffällig war indes die größere Ankaufsaktivität von Private-Equity-Fonds die mit über 800 Mio. Euro so viel investierten wie zuletzt im Jahr 2012. „Dass internationale Kapitalsammelstellen ihr Engagement wieder erhöhen, spiegelt das weltweit gestiegene Interesse an deutschen Wohnimmobilien wider und dass mit weiteren Kapitalwertsteigerungen gerechnet wird“, so Nemecek.

Transaktionsvolumen von Mikro- und Studentenwohnanlagen sinkt deutlich

Im Gegensatz zu den klassischen Wohnimmobilien sind bei Mikro- und Studentenwohnanlagen die Unsicherheiten im Zuge der COVID-19-Pandemie gewachsen. Das Transaktionsvolumen dieser Immobilientypen lag im letzten Jahr bei etwa 563 Mio. Euro und damit nur etwa halb so hoch wie im Jahr zuvor. „Eine hohe Flexibilität und geringere Wohndauern sind elementare Bestandteile der Wohnkonzepte des Temporären Wohnens. Vor dem Hintergrund der Pandemie hat gerade dies unter den Investoren zu einer größeren Verunsicherung als bei klassischen Wohnimmobilien geführt“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Der zweite Lockdown und digitale Hochschulsemester stellen das Segment weiterhin vor eine Bewährungsprobe und Investoren agieren selektiver im Hinblick auf Standorte und Betreiberkonzepte“. „Von einer Abkehr von Investoren aus diesem Markt kann derzeit aber keine Rede sein und spätestens, wenn es am Nutzermarkt wieder zu einer anziehenden Nachfrage kommt, wovon in der zweiten Jahreshälfte auszugehen ist, dürfte auch die Aktivität am Investmentmarkt wieder zunehmen“, erwartet Schenk.

Gefördertes Wohnen bei fast jeder siebten Transaktion

Während bei Mikro- und Studentenwohnanlagen eine höhere Fluktuation und damit schnellere Anpassungen der Mieten einhergehen, zeichnet sich das Teilsegment des geförderten Wohnens durch eine größere Stabilität aber auch Regulierung aus. Angesichts der hohen Bedeutung die Investoren einer hohen Stabilität derzeit zuschreiben, stellen wir europaweit eine wachsende Investorennachfrage nach geförderten oder relativ niedrigpreisig vermieteten Wohnimmobilien fest. Angesichts des Mangels an Sozialwohnungen dürfte dieses Marktsegment auch in Deutschland stärker in den Fokus rücken. Zudem müssen Neubauprojekte vielerorts ohnehin einen Mindestanteil an geförderten Wohnungen enthalten. Im Jahr 2020 waren bei etwa jeder siebten Wohnimmobilientransaktion in Deutschland zumindest zum Teil geförderte Wohnungen enthalten. Dieser Anteil lag damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres aber deutlich über denen der vorherigen fünf Jahre, in denen im Mittel nur bei einer von siebzehn Transaktionen geförderte Wohnungen enthalten waren.

Hohes Volumen auch für 2021 zu erwarten

Für das aktuelle Jahr rechnet Savills erneut mit einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen, welches sogar an das Niveau von 2020 heranreichen könnte. „Weltweit möchten viele institutionelle Investoren ihre Immobilienquoten steigern. Dabei hat die Pandemie bei vielen Gewerbenutzungen wie Büro, Einzelhandel und Hotellerie die Unwägbarkeiten erhöht, weshalb die zukünftige Nachfrage und Wertentwicklung dort schwieriger einzuschätzen sind. Wohnimmobilien dürften bei den Nutzern hingegen an Bedeutung gewonnen haben und die Nachfrage könnte strukturell wachsen. Daher werden Wohnimmobilien am ehesten von der Umlenkung von Kapital in den Immobilienmarkt profitieren. Deutschland als einer der liquidesten und etabliertesten Märkte wird dabei in besonderem Maße Nachfrage anziehen“, prognostiziert Nemecek.

Aber auch am Wohnungsmarkt wird die Pandemie nicht spurlos vorbeigehen. So dürften Veränderungen bei den Wohnpräferenzen angestoßen oder beschleunigt werden, sowohl im Hinblick auf die Größe und Gestaltung der Wohneinheiten als auch bezüglich der Standorte. „Die Pandemie wirkt als Digitalisierungsbeschleuniger. Für deutlich mehr Personen wird die verstärkte Nutzung von Homeoffice zukünftig eine Option sein. Dadurch könnten sich Arbeits- und Wohnungsmärkte räumlich stärker voneinander entkoppeln. Diese Prozesse im Blick zu behalten und zunehmend gefragte Standorte frühzeitig zu identifizieren, dürfte in diesem und den kommenden Jahren eines der bestimmenden Themen am Wohnimmobilienmarkt sein“, meint Schenk.

 

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Preisentwicklung zwischen Core und Non-Core geht weiter auseinander und wird für hohe Zahl an Käufern und Verkäufern sorgen

 

Im vergangenen Jahr wechselten in Deutschland Gewerbeimmobilien für nahezu 59 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber dem Rekordvolumen des Vorjahres bedeutet dies einen Rückgang um 20 %. Im Vergleich zum Fünf-Jahres-Mittel betrug das Minus jedoch lediglich 6 %, was vor dem Hintergrund des Auftretens der Pandemie bemerkenswert erscheint. Im zweiten und dritten Quartal waren die Transaktionsvolumina mit etwa 10 bzw. 12 Mrd. Euro so gering wie zuletzt im Jahr 2016. Das Schlussquartal wies mit rund 16,6 Mrd. Euro zwar wieder ein höheres Volumen auf, die Jahresendrallye fiel damit aber deutlich schwächer aus als im Vorjahr. So hatte das Schlussquartal im letzten Jahr einen Anteil von 28 % am Gesamtjahresvolumen – 2019 lag der Anteil noch bei 39 %. „Die anfängliche Schockstarre am Immobilienmarkt ist mittlerweile überwunden und die Investoren setzen ihre, oftmals angepassten, Anlagestrategien um“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, und ergänzt: „Noch stärker als vor Beginn der Pandemie kommt der Stabilität der Mieteinnahmen eine entscheidende Rolle zu. Die höhere Risikoaversion der Investoren trifft dabei auf steigende Risiken an den Nutzermärkten. Die Zahl der Immobilien, die in den Augen der Investoren einen Core-Status haben, nimmt daher ab. Das Anlageuniversum für risikoaverse Investoren ist somit zumindest temporär geschrumpft und der Bieterwettstreit in dieser Risikoklasse wird sich intensivieren.“

Renditen entwickeln sich auseinander

Ein großer Teil der Nachfrage konzentriert sich folglich auf jene Immobilien, die auch während der Krise stabile Cashflows liefern und diese auch für die Zeit nach der Pandemie versprechen. Dazu zählen Logistikimmobilien, Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels, Büros, wenn sie lange Mietverträge mit der öffentlichen Hand oder anderen bonitätsstarken Nutzern aufweisen, sowie Nischen wie etwa Rechenzentren. Im Jahresverlauf sind die Renditen in den genannten Segmenten weiter gefallen. So lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien zum Ende des Jahres bei 3,5 % und damit um 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Auch die Spitzenrendite für Supermärkte und Discounter ging im Jahresverlauf um 20 Basispunkte zurück und lag Ende Dezember bei 4,9 %. Bei Büros in den Top-6-Städten lagen die Spitzenrenditen bei 2,8 % (- 3 Basispunkte ggü. 2019-Q4). Demgegenüber stiegen die Renditen bei Shoppingcentern um 70 Basispunkte und bei Fachmarktzentren um 35 Basispunkte an. „Die veränderte Einschätzung der Nutzungsarten hat sich in einer Polarisierung der Renditeentwicklung niedergeschlagen und dürfte sich weiter fortsetzen“, kommentiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem weiteren Rückgang der Anfangsrenditen bei Core-Büroimmobilien, Logistikobjekten und bei Lebensmittelmärkten. Demgegenüber dürften beispielsweise Renditeanstiege bei Non-Core-Büroobjekten und Geschäftshäusern stehen“.

Einbruch bei Hotels – Volumenanstieg lediglich bei Sozialimmobilien

Im vergangenen Jahr lag der Fokus der Investoren abermals auf Büroimmobilien, auf die etwa 27,6 Mrd. Euro bzw. 47 % des Gesamtvolumens entfielen. Auf den Rängen zwei und drei folgten Handelsimmobilien mit 12,0 Mrd. Euro bzw. Industrie- und Logistikimmobilien mit ca. 6,6 Mrd. Euro. Sozialimmobilien waren die einzige Nutzungsart die im vergangenen Jahr ein Umsatzplus verzeichnen konnte (+ 22 % ggü. 2019). Die stärksten Rückgänge beim Transaktionsvolumen verzeichneten Hotels (- 66 %), gefolgt von Mischobjekten (- 26 %) und Büros (- 21 %).

Größerer Teil des Volumens entfällt auf kleine Standorte

Mit einem Anteil von etwa 55 % am Transaktionsvolumen zogen die sieben A-Städte erneut den größten Teil des Kapitals an (2019: 58 %). Allerdings entfielen im vergangenen Jahr etwa 24 % des Volumens auf Standorte außerhalb der ABCD-Städte. Dies war der zweithöchste Anteil im vergangenen Marktzyklus und eine Folge des Bedeutungsgewinns von Logistikimmobilien, Sozialimmobilien und Lebensmittelmärkten.

Käuferlandschaft von europäischen Akteuren dominiert

Auch aufgrund von Reisebeschränkungen stieg der Anteil deutscher Investoren im vergangenen Jahr an. So entfielen etwa 57 % des Volumens auf inländische Käufer und damit so viel wie zuletzt im Jahr 2013. Etwa 71 % des ausländischen Kapitals stammte aus Europa, rund 21 % aus Nordamerika und der Rest aus dem Nahen Osten und Asien. „Der Anteil europäischen Kapitals hat im Zuge des letzten Jahres zugenommen, der des asiatischen Kapitals hingegen abgenommen“, berichtet Lemli und begründet: „Außereuropäische Investoren sind weiterhin sehr interessiert an deutschen Gewerbeimmobilien. Aktuell stehen für sie Investments über Fonds- und Investmentmanager und lokale Partner im Fokus“.

Versicherungen steigern Ankaufsvolumen entgegen dem Markttrend

Offene Spezialfonds waren abermals die aktivste Käufergruppe und zeichneten für über 31 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Auf den zweiten Rang kamen Fonds- und Assetmanager mit einem Anteil von rund 20 %. Den dritten Rang nahmen Immobilien AGs / REITs ein, auf die etwa 9 % des Volumens entfiel. Das Ankaufsvolumen aller drei Investorengruppen ging gegenüber dem Vorjahr spürbar zurück. Demgegenüber haben Versicherungen und Pensionskassen absolut deutlich mehr investiert als im Vorjahr (+ 1,1 Mrd. Euro bzw. + 49 %). „Dass Versicherungsgesellschaften merklich aktiver sind als in der Vergangenheit ist ein typisches Phänomen für eine Marktphase wie die jetzige. Wenn Fremdkapital weniger verfügbar ist, sind eigenkapitalstarke Investoren im Vorteil“, erläutert Lemli.

Ausblick 2021

Viele Investoren dürften indes ihr für 2020 angepeiltes Ankaufsziel nicht erreicht haben. Zudem werden viele Investoren voraussichtlich noch mehr Anlegergelder auf der Suche nach auskömmlichen und stabilen Erträgen erhalten. „Vor dem Hintergrund des Anlagedrucks bei den Investoren und gestiegener Risiken an den Nutzermärkten glauben wir, dass sich die Anlagestrategien der einzelnen Investoren jenseits des kleinsten gemeinsamen Nenners ‚Logistik, Wohnen, AAA-Büro‘ stärker ausdifferenzieren werden“, erwartet Lemli und führt weiter aus: „Manche Investoren dürften eine etwaige Preisdelle bei Büros in B-Lagen als antizyklische Gelegenheit für Zukäufe betrachten, andere halten eben jene Objekte für langfristig zu risikobehaftet und stehen auf der Verkäuferseite. Das Vorhandensein sowohl von Verkäufern als auch von bereitstehenden Käufern dürfte im laufenden Jahr das Transaktionsvolumen auf hohem Niveau halten“. Für das Gesamtjahr rechnet Savills damit, dass das Transaktionsvolumen erneut die 50 Mrd. Euro-Marke erreicht. „Mit Beginn des neuen Jahres haben sich die Unwägbarkeiten zunächst nicht verringert.

Der Start der Impfungen lässt einerseits Licht am Ende des Tunnels erkennen, andererseits zeichnen sich mit der zweiten Infektionswelle und dem Auftreten der neuen ansteckenderen Virusvariante noch schärfere Einschränkungen des öffentlichen Lebens ab. Wir rechnen damit, dass das Transaktionsgeschehen in der ersten Jahreshälfte unterdurchschnittlich bleibt und in der zweiten Jahreshälfte wieder an Fahrt gewinnt“, prognostiziert Schenk.

 

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