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Corona beendet Höhenflug für mind. ein bis zwei Jahre

In zwölf Jahren ist das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels in Deutschland auf zuletzt 61,1 Mrd. Euro gewachsen. Selbst während der Finanzkrise 2008/2009 stieg das Marktvolumen in Summe leicht an. Wie aus den neuen Berechnungen von Union Investment und bulwiengesa hervorgeht, ist der Marktwert investmentrelevanter Hotels in Deutschland gegenüber 2018 (57,5 Milliarden Euro) um rund 6,3 Prozent gestiegen. Wie in den Jahren zuvor, resultierte 2019 der Wertzuwachs (Vorjahr +9,5 Prozent) aus einem anhaltend hohen Neubauvolumen an Hotelflächen (= Mengeneffekt) sowie aus einer Wertsteigerung im Bestand (= Performanceeffekt), da auch 2019 die touristischen und immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland hervorragend waren.

„In all der Corona-Berichterstattung wird leicht vergessen, dass die Tourismusbranche in den letzten zwölf Jahren eine der am stärksten wachsenden Branchen war. 2019 war ein hervorragendes touristisches Jahr, mit knapp einer halben Milliarde Übernachtungen in Deutschland.“, erläutert Dierk Freitag, Bereichsleiter und Partner bei bulwiengesa. „Die Stadthotellerie profitierte bis auch im vergangenen Jahr in einem hohen Maß vom Messe- und Kongressgeschäft, das in Deutschland, als einen der größten Messeplätze weltweit, beste Rahmenbedingungen vorfindet. Und die Ferienhotellerie verbuchte 2019 eine bisher noch nie dagewesene hohe Binnennachfrage.“

Entsprechend gut performten 2019 hierzulande Hotels in Städten und Ferienregionen. Von den 81 deutschen Großstädten mit über 100.000 Einwohnern erreichten vierzehn Städte 2019 Volumina von über zwei Millionen Übernachtungen, weshalb dort aber auch anderswo im Land viele neue Hotels, Hostels und Serviced Apartments entstanden. Aktuellen Studienergebnissen zufolge hat sich das Projektentwicklungsvolumen im Hotelbereich in den deutschen A-Städten innerhalb von zehn Jahren mehr als verdreifacht. Allein in Frankfurt stiegt die Zahl der Hotelbetten innerhalb eines Jahres um knapp zehn Prozent.

Angesichts dieser starken Neubautätigkeit umfasst das von Union Investment und bulwiengesa als investmentrelevant eingestufte Angebot mittlerweile rd. 405.000 Gästezimmer, die sich deutschlandweit auf Städte und Ferienregionen verteilen. Fast ein Viertel der Zimmer befinden sich in Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern, in denen teilweise die Übernachtungszahlen stärker als in den Großstädten stiegen. In Flensburg beispielsweise verdoppelten sich in weniger als zehn Jahren die Übernachtungszahlen. „Wir beobachten solche Entwicklungen auch anhand der Performance-Entwicklungen in unserem eigenen Hotelportfolio sehr genau und investieren deshalb selektiv in Sekundärstandorte und dort besonders in Objekte, die für Longstay-Aufenthalte konzipiert sind, mit Marken wie bspw. Hyatt House“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Das investmentrelevante Angebot setzt sich sowohl aus klassischen Businesshotels als auch aus Ferien- und Apartmenthotels sowie aus unterschiedlichsten Mixed-Use-Konzepten mit Co-Working und Co-Living-Komponenten zusammen. Da für jeden Investor die Leistungsfähigkeit des Betreibers, die u.a. in redundanten Organisationsstrukturen zum Ausdruck kommt, von immenser Wichtigkeit ist, nimmt die Markenhotellerie einen maßgeblichen Anteil im Angebotsset und damit am Hotelmarktvolumen in Deutschland ein. 2019 stieg der Anteil der Markenhotellerie, gemessen an der Grundgesamtheit aller Zimmer in Hotels und Hotel garni in Deutschland, von 50,4 auf 52,1 Prozent.

„So erfreulich der erneute Wertzuwachs in der Hotellerie für Bestandshalter ist, ist uns natürlich klar, dass das 2019 berechnete Marktvolumen aufgrund der aktuellen Situation in den nächsten ein bis zwei Jahren kaum steigerungsfähig sein dürfte, wobei jetzt bereits im Bau befindliche Projekte sich sicherlich noch positiv auf die nächste Erhebung auswirken sollten“, sagt Martin Schaller. „Was unser Portfolio betrifft, sind wir seitens der Standorte als auch der Betreiber gut positioniert. Nichtsdestotrotz stehen wir mit unseren Pächtern im intensiven Austausch, um geeignete Lösungen zu strukturieren und sie bestmöglich zu unterstützen.“

Rein rechnerisch liegt der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland nun bei rd. 150.800 Euro. Da sind rd. 5.600 Euro mehr als 2018. Die Luxushotellerie erreicht einen durchschnittlichen Wert pro Zimmer von rd. 265.000 Euro, die Budget/Economy-Hotellerie von rd. 109.000 Euro.

Über den gesamten Betrachtungszeitraum von 2007 bis 2019 verzeichneten das Economy- und Midscale-Segment prozentual die höchsten Wertzuwächse. Dies lag zum einen an der konzeptionellen Präsenz der Markenhotellerie in diesem Bereich, die mit Marken wie HIEX, Ibis styles und Super 8 deutschlandweit stark expandiert und zum anderen an der guten Performance dieser Segmente. Im Economy-Segment wurde 2019 nach Angaben des Benchmark-Anbieters MKG ein durchschnittlicher RevPar von 60 Euro erzielt. Dem Economy-Segment sind rd. 19 Prozent, dem Midscale-Segment rd. 45 Prozent aller investmentrelevanten Zimmer in Deutschland zuzurechnen.

Anteil des Transaktionsvolumens nähert sich der 10-Prozent-Marke

Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2019 ein hohes Transaktionsvolumen von rund 5 Milliarden Euro (2018: rd. 4 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr rund 7,0 Prozent des berechneten Marktvolumens gehandelt, beläuft sich der Anteil im Jahr 2019 auf 8,2 Prozent.

„Union Investment wird auch weiterhin in Hotels investieren. Die Bonität der Betreiber und Nachhaltigkeit der Pachtkonditionen wird jedoch auch im Rahmen der Bewertung sicherlich an Bedeutung gewinnen. Es liegt nun an dem professionellen Miteinander sämtlicher Akteure, um das über viele Jahre aufgebaute Vertrauen in die Asset Klasse Hotel auch in Krisenzeiten weiter zu festigen“, sagt Martin Schaller.

Marktvolumen vorerst gebremst

Durch die Corona-Epidemie ist das Marktwachstum vorerst gestoppt. Die bisherigen Auswirkungen sind deutlich stärker als die während der Finanzkrise, aber nicht durch die wirtschaftliche Entwicklung verursacht. Durch den harten Shutdown verzeichnen alle Bestandsobjekte deutliche Umsatzeinbußen und viele Entwicklungsvorhaben sind vorerst verschoben.  „Mit welchen Marktvolumen wir 2020 zu rechnen haben, lässt sich derzeit nicht exakt vorhersagen. Dies wird u.a. davon abhängen, wie schnell sich die Wirtschaft erholt und das Messe- und Veranstaltungsgeschäft wieder anzieht. Wenn es keine ‚zweite Welle‘ gibt, dürfte zumindest die Ferienhotellerie auf eine einigermaßen zufriedenstellende zweite Jahreshälfte hoffen“, erläutert Marktanalyst Dierk Freitag.

Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2019.

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Angebotspreise von Immobilien in 12 von 14 deutschen Großstädten mehr gestiegen als Dax-Aktien

Immobilien gelten als sichere Wertanlage. Aktien-Depots haben hingegen den Ruf, höhere Rendite zu liefern. Eine Analyse von immowelt zeigt nun: In den vergangenen 10 Jahren war die mittlere Wertsteigerung bei Immobilien deutlich höher als bei den größten deutschen Wertpapieren. Der Kaufpreis von Eigentumswohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) ist deutschlandweit seit 2010 im Median um 126 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum wuchs der wichtigste deutsche Aktienindex Dax um 88 Prozent. Betrachtet man den Index als Maßstab für die mittlere Wertsteigerung bei Aktien im abgelaufenen Jahrzehnt, dann fallen in einer Beispielrechnung die Wertzuwächse von Eigentumswohnungen in Deutschland um 43 Prozent höher aus als bei Wertpapieren.

Bis zu 211 Prozent Wertzuwachs bei Immobilien

Der Angebotspreis einer Eigentumswohnung hat sich im 10-Jahresvergleich in Deutschland mehr als verdoppelt: Lag der Quadratmeterpreis 2010 noch im Median bei 1.420 Euro, werden aktuell 3.210 Euro verlangt. Vor allem in Großstädten sind die Immobilienpreise rasant gestiegen: In Berlin explodierte der mittlere Quadratmeterpreis von 1.430 Euro auf derzeit 4.450 Euro (+211 Prozent). Auch im seit jeher hochpreisigen München werden Objekte mit 7.970 Euro im Median 170 Prozent teurer angeboten als vor 10 Jahren (2.950 Euro). In Hannover erhöhte sich der Angebotspreis einer Eigentumswohnung von 1.090 Euro auf 2.900 Euro pro Quadratmeter (+166 Prozent).

In insgesamt 12 der 14 größten deutschen Städte übertrifft die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren den Zuwachs des Dax von 88 Prozent. In Berlin, der Metropole mit dem höchsten Anstieg der Immobilienpreise, stieg der Wert einer Eigentumswohnung um 140 Prozent mehr als der Dax. Der Index umfasst die 30 größten börsennotierten Konzerne in Deutschland und damit rund 80 Prozent der Marktkapitalisierung aller deutschen Aktiengesellschaften. Die Kurse einzelner Dax-Unternehmen können mehr gestiegen sein. Aber auch der Wert einzelner Immobilien kann sich anders entwickelt haben als der Median.

Im Ruhrgebiet lag die mittlere Preissteigerung von Immobilien in den vergangenen 10 Jahren hinter der des wichtigsten deutschen Aktienindexes: In Essen erhöhte sich der Quadratmeterpreis um 58 Prozent von 1.110 Euro auf 1.750 Euro, in Dortmund um 47 Prozent von 1.140 Euro auf 1.680 Euro.

Nicht in der obigen Beispielrechnung berücksichtigt wurden unter anderem etwaige Transaktions- oder Instandhaltungskosten, Steuern sowie renditesteigernde Faktoren wie Dividenden oder Mieteinnahmen.

Berechnungsgrundlage: Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den 14 größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im Jahr 2010 sowie in den ersten 5 Monaten des Jahres 2020 angebotenen Eigentumswohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten über die historische Entwicklung des Dax stammen von www.finanzen.net. Verglichen wurden der Mittelwert des Jahres 2010 (6190,9 Punkte) sowie der Mittelwert der Monate Januar bis Mai 2020 (11634,9 Punkte).

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Neuntes Fonds-Objekt im wirtschaftlich starken Süden Deutschlands

Die KanAm Grund Group hat in Frankfurt das Bürogebäude ABC-West für den institutionellen Fokus Süddeutschland Fonds erworben. Das Objekt mit neun Mietern, rund 13.300 Quadratmetern Büro- und Lagerfläche sowie 275 Tiefgaragenplätzen befindet sich in der Solmsstraße 71-75 im Teilmarkt „City West“ in Frankfurt und ist sowohl gut mit dem Öffentlichen Nahverkehr als auch sehr gut mit dem Fahrrad zu erreichen. In fußläufiger Lage befinden sich Restaurants, Supermärkte und sonstige Einrichtungen zur Deckung des alltäglichen Bedarfs. Das Potenzial zur Optimierung der Nachhaltigkeit des Objektes soll in den kommenden Jahren gehoben werden. Die bisherige Hauptnutzungsart Büro im Fokus Süddeutschland Fonds wird nach dem Zugang von ABC-West als neuntem Fondsobjekt weiter ausgebaut und erhöht sich um rund 8 Prozentpunkte auf 53,0 Prozent. Cushman & Wakefield begleitete die KanAm Grund Group bei dieser Transaktion. Über den Preis wurde Stillschweigen vereinbart.

Der Fokus Süddeutschland Fonds gehört zu der wachsenden Familie der Immobilien-Spezialfonds der KanAm Grund Group. Der Fonds ist neben den drei Top-Immobilienstandorten Süddeutschlands München, Stuttgart und Frankfurt auch in allen drei Landeshauptstädten der südlichen Bundesländer investiert. Der Immobilien-Spezialfonds, der vor allem Banken und Sparkassen aus der Region als institutionelle Investoren hat, konzentriert sich auf Deutschlands wirtschaftsstärkste Regionen im Süden.

Das Büroobjekt ABC-West besteht aus fünf Bauteilen. Das Gebäude im Frankfurter Westen verfügt über sieben oberirdische und zwei unterirdische Geschosse. Das 7. Obergeschoss fungiert als Technikgeschoss. Zu den Mietern gehören unter anderem die Alliance Healthcare Deutschland AG, die Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft FALK GmbH & Co. KG, die Deutsche Bahn AG und die Consense GmbH, ein Beratungsunternehmen für komplette IT- und Telekommunikations-Infrastruktur für Geschäftskunden.

Für das Objekt liegt ein bis zum 30.06.2029 gültiger Energieausweis für Nichtwohngebäude vor. Bei der technischen Due Diligence identifizierte KanAm Grund darüber hinaus  zahlreiche Möglichkeiten zur Optimierung der Nachhaltigkeit des Objektes.

Die KanAm Grund Group baut ihre Portfolien für institutionelle Investoren kontinuierlich aus. Der Fokus Süddeutschland Fonds reiht sich ein in die wachsende Familie spezialisierter institutioneller Fonds der KanAm Grund Group. Hierzu gehören weitere KanAm Grund Fonds, die über Deutschland hinaus in Europa investieren. Immobilien dieser Fonds liegen unter anderem in Frankreich, Großbritannien, Belgien, in den Niederlanden, Luxemburg, Schweiz und in Deutschland. Zu den Kunden dieser KanAm Grund Group-Fondsfamilie zählen unter anderem Banken mit ihren Depot A-Anlagen, Unternehmen und kirchliche Vermögen, Pensions- und Versorgungskassen sowie High-Networth Familienvermögen.

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Die COVID-19-Pandemie hat erhebliche Auswirkungen auf die Weltwirtschaft.

Zum jetzigen Zeitpunkt können die langfristigen Auswirkungen zwar noch nicht in Gänze vorausgesagt werden, allerdings ist es wahrscheinlich, dass die Pandemie den Alltag nachhaltig beeinflussen wird. Doch was bedeutet das für die Immobilienmärkte in den Alpen?

Savills hat die Entwicklungen in diesen Regionen untersucht und analysiert, inwiefern sich die derzeitige Situation von der Weltfinanzkrise unterscheidet.

„Anders als vor der Weltfinanzkrise greifen Eigentümer momentan weniger auf Fremdfinanzierungen zurück. Dementsprechend wird es wahrscheinlich weniger Notverkäufe geben“, erklärt Sean Hyett, Analyst bei Savills World Research. „Infolgedessen gehen wir davon aus, dass mehr Immobilien im Bestand gehalten werden, wenn nicht unbedingt verkauft werden muss, um das Preisniveau zu halten. Dies trifft insbesondere auf Produkte wie hochpreisige Chalets und Wohnungen zu. Im unteren Preissegment hingegen werden wir möglicherweise eine Abwärtsbewegung beobachten, bedingt durch die Intention weitere Abschlüsse generieren zu müssen. Unabhängig davon gehen wir davon aus, dass die Transaktionszahl kurzfristig zurückgehen dürfte.“

Der Tourismus im Wandel

Die COVID-19-Pandemie hat den weltweiten Reiseverkehr drastisch eingeschränkt. Die Geschwindigkeit, mit der die Restriktionen aufgehoben werden, wird sich auf die Gebiete in den Alpen auswirken, da diese stark von den Tourismusströmen abhängig sind. Ob die Anzahl der Reisenden mit den Lockerungen drastisch zunehmen wird oder sich das Reiseverhalten grundlegend verändert? Hier gibt es unterschiedliche Erwartungen. Kurz- bis mittelfristig könnte der internationale Flugverkehr aber durch die Zurückhaltung seitens der potenziellen Passagiere und durch die geringe Verfügbarkeit von Flugzeugsitzen beeinträchtigt werden.

Die Global Sentiment Umfrage von Savills zeigt, dass etwas mehr als die Hälfte der Teilnehmer glauben, dass Inlandsreisen zunehmen werden, wohingegen nur 29 % von einem Rückgang ausgehen. Davon dürften insbesondere die Urlaubsorte profitieren, die ihre Einnahmen überwiegend durch einheimische Touristen generieren. In Österreich liegt der Anteil der ausländischen Ski-Touristen bei 66 % – was zwangsläufig jedoch nicht bedeutet, dass beispielsweise niederländische, deutsche und tschechische Besucher, sofern die Grenzen während der Saison offen sind, nicht trotzdem in die Alpennation kommen.

In Frankreich ist der Anteil der ausländischen Besucher mit 27 % deutlich geringer. Damit ist Frankreich potenziell weniger anfällig und unabhängiger von Gästen aus dem Ausland. Nichtsdestotrotz werden die Urlaubsorte mit guten Bahnverbindungen oder der Nähe zu Ballungszentren wahrscheinlich stärker profitieren als abgelegenere Destinationen.

Veränderungen im Lebensstil

Durch die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen im Rahmen von COVID-19 wurde Homeoffice auf ein neues Niveau gebracht und wird vermutlich auch nach der Pandemie Bestand haben. Laut der Savills Global Sentiment Umfrage erwarten 84 % der Befragten eine leichte Zunahme des Homeoffice, die restlichen 16 % erwarten sogar einen starken Anstieg. Der Ort, an dem wir arbeiten, könnte damit an Flexibilität gewinnen und in der Folge aus dem Wochenendurlaub im Ferienhaus ein Aufenthalt für einige Wochen oder sogar Monate werden.

Dies hätte auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in den Alpenregionen: Käufer von dortigen Häusern oder Wohnungen werden tendenziell sowohl dem Innen- als auch dem Außenbereich einen größeren Wert beimessen, da sie zukünftig einen längeren Zeitraum in der Immobilie verbringen werden – sei es beruflich oder privat. Eine Umfrage unter weltweit tätigen Wohnungsunternehmen ergab, dass drei Viertel der Befragten davon ausgehen, dass die Nachfrage nach einem Homeoffice steigen wird. Entscheidend – das gaben 83 % an – wird für die Interessenten neben den räumlichen Gegebenheiten dann auch eine stabile Internetverbindung.

„In den nächsten 6 bis 9 Monaten werden die Transaktionsvolumina an den Immobilienmärkten der Alpen wahrscheinlich zurückgehen. Wir gehen davon aus, dass Eigentümer, wenn möglich ihre Immobilien zunächst behalten werden. Diejenigen, die verkaufen wollen oder müssen, werden Preisnachlässe von bis zu 10 %, in einigen Fällen auch mehr, einkalkulieren müssen“, erklärt Jeremy Rollason, Head of Savills Ski, und ergänzt: „Trotz allem wird sich das Neubausegment wahrscheinlich besser entwickeln als Bestandsimmobilien, insbesondere wenn diese bereits seit einiger Zeit am Markt verfügbar sind. Die Alpenmärkte in Österreich und der Schweiz konnten sich bereits während der Weltfinanzkrise als besonders widerstandsfähig erweisen und viele der Fundamentaldaten wie zum Beispiel das knappe Angebot, gelten nach wie vor. In Frankreich gibt es inzwischen in einem Großteil der Ferienorte weniger Neubauimmobilien als vor 10 bis 12 Jahren. Dies dürfte den Preisdruck nach unten abfedern.“

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Wer im Alter im eigenen Zuhause wohnen bleiben will, aber Geld braucht, etwa um die Rente aufzubessern, größere Reisen zu machen oder den seniorengerechten Umbau zu finanzieren, der kann das Eigenheim verkaufen oder beleihen, und trotzdem weiter in der Immobilie wohnen.

In der aktuellen Juli-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest erklären die Experten der Stiftung Warentest alle Möglichkeiten, die es derzeit gibt, seine Immobilie zu verrenten, stellen Vor- und Nachteile der verschiedenen Wege vor und geben wichtige Tipps, worauf Eigentümer bei Vertragsabschluss achten müssen.

Leibrente bis ans Lebensende oder nur auf Zeit, Verkauf mit Nießbrauchrecht oder mit Mietvertrag, Teilverkauf mit Nutzungsentgelt oder eine zeitlich begrenzte Umkehrhypothek – das sind die aktuellen Möglichkeiten, seine selbst genutzte Immobilie zu Geld zu machen ohne ausziehen zu müssen. Das Geld können Verkäufer, je nach Wunsch und Modell, auf einmal, in Raten, als Leibrente lebenslang oder zeitlich befristet erhalten. Grundsätzlich gilt aber: Das Recht, lebenslang in der Immobilie zu bleiben, schmälert den Verkaufspreis.

Da die Verrentungsmodelle so unterschiedlich sind, sind die Angebote schwer vergleichbar. Denn je nachdem, auf welcher Basis die Restlebenserwartung berechnet wird, ob die Bewohner für die Instandhaltung aufkommen oder nicht, die Immobilie beim Wechsel ins Senioren- oder Pflegeheim noch Mieteinnahmen bringen soll oder nicht, hat das Einfluss auf die Berechnung der Rentenzahlung. Eine entscheidende Rolle spielt natürlich das Alter der Bewohner bei Vertragsschluss. Verrenten 65-Jährige ihr Haus oder ihre Wohnung, können sie oft nur mit wenigen Hundert Euro monatlicher Rente rechnen. Mitte Siebzig kann die Rente für die gleiche Immobilie in die Nähe von 1 000 Euro rücken oder auch darüber liegen. Frauen bekämen wegen ihrer längeren Lebenserwartung weniger. Je nach Anbieter kann die Berechnung und damit die Rentenhöhe anders ausfallen.

Die Experten von Finanztest zeigen, welches Verrentungsmodell für wen in Frage kommt, worauf zu achten ist, damit das lebenslange Bleiberecht auch beim Weiterverkauf gesichert ist und wie sich unseriöse Anbieter erkennen lassen.

Der vollständige Artikel „Immobilie verrenten“ findet sich in der Juli-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und online unter www.test.de/immobilienrente

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Stiftung Warentest, Lützowplatz 11-­13, D­-10785 Berlin, Tel: 030/26310, Fax: 030/26312727, www.test.de