Archiv für die Kategorie: Immobilien

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen für die Baugenehmigungen von Wohnungen im September 2024 kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“In Deutschland bauen immer weniger Menschen. Im September dieses Jahres erteilten die Behörden nur noch 15.263 Wohnungsbaugenehmigungen. Verglichen mit dem Vorjahresmonat sind das gut 23 Prozent weniger. Bei den Mehrfamilienhäusern gab es bis September fast 22 Prozent weniger Baugenehmigungen als 2023, bei Einfamilienhäusern waren es fast 26 Prozent weniger.

Das große Problem ist: Die Lage ist nicht erst seit gestern schlecht, sondern schon seit 28 Monaten gehen die Baugenehmigungen zurück. 2022 wurden bis September noch gut 272.000 Wohnungen genehmigt. 2024 waren es bis September gerade einmal 157.178 Genehmigungen. Wir haben also 42 Prozent weniger Baugenehmigungen als vor zwei Jahren. In Zahlen fehlen uns ca. 115.000 genehmigte Wohneinheiten gegenüber diesem Ausgangsniveau. Keiner in der Branche glaubt, dass sich das bald ändert.

Angesichts dieser Zahlen blicken wir mit großer Sorge auf die bevorstehenden haushaltslosen Monate. Nach dem Scheitern der Regierung wird wohl auch der Haushalt 2025 scheitern; Deutschland steht vor einer vorläufigen Haushaltsführung. Somit kann der Staat bis zur Verabschiedung eines neuen Haushalts nicht nur keine neuen Aufträge für Straße und Schiene vergeben, auch die Fördertöpfe im Bereich Neubau drohen auszulaufen. Was dann passiert, haben wir 2022 erlebt, als das Bundeswirtschafts- und Klimaschutzministerium mehrere KfW-Förderprogramme abrupt einstellte und daraufhin die Nachfrage einbrach. Würde im kommenden Jahr die Neubauförderung komplett wegfallen, wirft uns das im Wohnungsbau um weitere Jahre zurück.

Wir warnen eindringlich vor so einem Szenario. In Deutschland müssten jedes Jahr 400.000 Wohnungen gebaut werden, stattdessen werden immer weniger genehmigt und gebaut. Zukunftsunsicherheit, hohe Zinsbelastungen, zu hohe, detaillierte Anforderungen und fehlende Finanzierungsperspektiven belasten die Bürgerinnen und Bürger. Viele verschieben ihre Neubauprojekte, bis wieder Sicherheit besteht. Die nächste Bundesregierung muss die Prioritäten im Bundeshaushalt neu ordnen. In der Baupolitik braucht es Klarheit, nachvollziehbare Anforderungen und verlässliche Förderbedingungen. Hohe Ausstattungs- und Komfortstandards dürfen nicht mehr verpflichtend, sondern nur noch freiwillig sein. Dann können auch wieder mehr Menschen ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen.”

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Online-Tools zur Immobilienbewertung sind praktisch – und vor allem kostenlos.

Den meisten Hausbesitzern ist allerdings klar, dass sie keine verlässliche Grundlage für den Verkauf bieten und ein professioneller Gutachter den korrekten Marktpreis ermitteln sollte. Aber was bringt einem ein Gutachter über die Marktwertbestimmung hinaus?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, wird sich zunächst orientieren wollen, welchen Preis er mit seinem Objekt am Markt gegenwärtig erzielen kann. Dafür stehen ihm inzwischen zahlreiche Online-Tools verschiedener Dienstleister zur Verfügung, die eine schnelle und kostenlose Bewertung versprechen. Dass sie mit diesem Ergebnis im Höchstfall eine grobe Schätzung erhalten, die vom realen Wert erheblich abweichen kann, ist den Eigentümern in der Regel bewusst. Um Sicherheit über den Marktwert zu gewinnen, geben sie lieber ein professionelles Immobiliengutachten in Auftrag. Doch da ein Gutachten mit Kosten verbunden ist, fragen sich viele von ihnen, ob sich die Investition wirklich lohnt: Schließlich ist der Marktwert noch nicht der Verkaufspreis. Kann der Gutachter auch dafür sorgen, dass der Preis am Ende deutlich höher ausfällt? “Die korrekte Bewertung ist die Basis für ein gutes Geschäft und die Investition lohnt sich schon deshalb, weil ein individuelles Gutachten die Lage am Markt präzise erfasst”, sagt Katharina Heid, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertungen und Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH. “Wer darauf verzichtet, spart also sicherlich an der falschen Stelle.”

“Ein Immobiliengutachter stellt aber nicht nur den realen Marktwert fest, sondern trägt mit seinen fundierten Analysen und seinen umfassenden Marktkenntnissen entscheidend dazu bei, den Verkaufspreis einer Immobilie zu optimieren”, fügt die zertifizierte Sachverständige hinzu. Gemeinsam mit André Heid erstellt Katharina Heid Immobiliengutachten für Privatkunden, Unternehmen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen, Steuerberater und Rechtsanwälte. Dabei steht die Heid Immobilien GmbH mit etwa 5.000 Gutachten im Jahr und einer Branchenerfahrung von mehr als 30 Jahren für finanzielle und rechtliche Sicherheit beim Immobilienverkauf. Welche fünf zentralen Wertsteigerungspotenziale ein professioneller Gutachter identifiziert und gezielt nutzt, hat Katharina Heid im Folgenden zusammengefasst.

1. Zielgruppenanalyse und optimale Positionierung der Immobilie

Ein Immobiliengutachter stellt durch eine detaillierte Zielgruppenanalyse fest, welche Käufergruppe am ehesten an einer bestimmten Immobilie interessiert ist. Mithilfe dieser Analyse lässt sich die Immobilie gezielt positionieren und bewerben, was sich natürlich positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Es dreht sich beispielsweise darum, dass Familien mit Kindern ganz besonders an einer Immobilie in Schulnähe interessiert sind, während Kapitalanleger ein Objekt mit stabiler Mietrendite bevorzugen.

2. Identifikation und Aufwertung versteckter Potenziale

Viele Immobilien haben ungenutzte Potenziale, die erst durch eine gezielte Wertermittlung sichtbar werden. Bei einer fachgerechten und sachkundigen Bewertung einer Immobilie oder eines bebauten oder unbebauten Grundstücks werden dabei oft auch versteckte Potenziale entdeckt: Es kann sich dabei um Möglichkeiten zur energetischen Sanierung, zur Umnutzung von Räumen oder zum Ausnutzen von Baurechten handeln. Der Gutachter wird durch die Empfehlung kleinerer Renovierungen oder Modernisierungen eine Wertsteigerung herbeiführen, die die Investitionskosten deutlich übersteigt, sodass letztlich ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

3. Professionelle Marktwertanalyse und regionale Expertise

Gutachter verfügen über ein umfassendes Verständnis der regionalen Immobilienmärkte und können damit den besten Zeitpunkt für den Verkauf empfehlen. Durch die Berücksichtigung regionaler Entwicklungen und Trends lässt sich zudem der Verkaufspreis in Relation zur Marktnachfrage maximieren. Gerade in volatilen Märkten ist dieses Wissen essenziell, um einerseits überzogene Preisvorstellungen zu vermeiden und andererseits den optimalen Verkaufspreis zu ermöglichen.

4. Optimierung der Verkaufsunterlagen und Präsentation

Ein professionelles Gutachten bietet eine belastbare Grundlage für Verhandlungen mit potenziellen Käufern und erhöht die Glaubwürdigkeit beim Verkaufsgespräch. Gleichzeitig kann der Immobiliengutachter aber auch dabei helfen, die Verkaufsunterlagen optimal aufzubereiten und die Immobilie durch hochqualitative Fotos, ausführliche Objektbeschreibungen und visuell ansprechende Präsentationen ins beste Licht zu rücken. Eine professionelle Präsentation in Form eines Exposés wird nicht nur den Verkaufspreis erhöhen, sondern zusätzlich die Verkaufsdauer verkürzen.

5. Bewertung und Berücksichtigung von Umgebungsentwicklungen

Die Wertentwicklung einer Immobilie hängt maßgeblich von ihrer Lage und den umliegenden Infrastrukturen ab. Ein Gutachter wird sich damit beschäftigen, wie geplante Infrastrukturprojekte, bei denen es sich etwa um neue Verkehrswege, Gewerbegebiete oder öffentliche Einrichtungen handelt, die Attraktivität der Lage erhöhen. Diese externen Faktoren werden letztlich gezielt in die Verkaufsstrategie einfließen, um eine zukünftige Wertsteigerung vorwegzunehmen und den Preis entsprechend anzupassen.

Fazit

Ein Immobiliengutachter ist nicht nur ein Berater hinsichtlich des aktuellen Marktwertes, sondern kann durch eine umfassende Analyse versteckter Potenziale und eine strategische Positionierung am Markt aktiv dazu beitragen, den Verkaufspreis zu steigern. So wird die Immobilie bestmöglich auf den Verkauf vorbereitet und kann sich in einem umkämpften Marktumfeld optimal behaupten – die Investition in einen Immobiliengutachter macht sich damit in jedem Fall bezahlt.

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

Die Immobilienbranche zeichnet die Besten aus ihrer Mitte auf dem Deutschen Immobilienpreis 2024 aus

9 Trophäen für herausragende Leistungen in der Immobilienbranche: 7 Jury-Awards, ein Publikumspreis und der Ehrenpreis für die “Persönlichkeit des Jahres”

Die Sieger des Deutschen Immobilienpreises 2024 stehen fest. Die Preisträger wurden auf einer Gala vor über 500 geladenen Gästen aus Industrie, Politik und Presse im WECC Westhafen Event & Convention Center in Berlin ausgezeichnet. Moderatorin Laura Wontorra führte durch die Gala, auf der insgesamt 9 Trophäen überreicht wurden. Eine neutrale Fachjury hatte am Vortag über die Gewinner in 8 Kategorien abgestimmt, darunter auch der erstmals verliehene Award für die “Persönlichkeit des Jahres”. Der Publikumspreis “Haus der Herzen” wurde per Online-Voting ermittelt.

Die Gewinner des Deutschen Immobilienpreis 2024

Makler des Jahres: moovin Immobilien GmbH

Verwalter des Jahres: ecowo GmbH

Green Project: PRIMUS developments GmbH

Newcomer des Jahres: Becatur Beratungsgesellschaft für nachhaltiges Bauen mbH

Best Brand: 26 HOMES GmbH

Branchen-Pionier: TRIQBRIQ AG

Local Hero: R.B. Makler GmbH

Haus der Herzen: Haus Cumulus 770 von Heinz von Heiden GmbH Massivhäuser

Persönlichkeit des Jahres: Jürgen Michael Schick

Geballte Kompetenz in der Jury

Für den Deutschen Immobilienpreis 2024 war die unabhängige Jury erneut mit hochqualifizierten Experten aus verschiedenen Fachbereichen besetzt:

Inga Beyler: Managing Partner, Baustein Executive Search GmbH

Michael Fabricius: Leitender Redakteur Immobilien, WELT

Martin Kaßler: Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland e. V.

Carolin Hegenbarth: Bundesgeschäftsführerin IVD

Laura Kolb: Leiterin Digitales, Redaktion IZ Immobilien Zeitung

Larissa Lapschies: Geschäftsführerin der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH

Miriam Beul: Geschäftsführende Inhaberin der Netzwerkagentur für urbane Kommunikation Texte + Talks

Dr.-Ing. Claudia Nagel: Geschäftsführerin und Co-Gründerin High Rise Ventures

Sun Jensch: Gesellschafterin bei DAPB – Deutsche Agentur für Politikberatung GmbH

Georg Ortner: Immobilienexperte und Verkaufstrainer in der deutschen Immobilienwirtschaft

Aygül Özkan: Hauptgeschäftsführerin Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Über den Deutschen Immobilienpreis:

Der Deutsche Immobilienpreis powered by immowelt zeichnet herausragende Leistungen und Projekte der Immobilienwirtschaft aus. Er ist die erste Auszeichnung am deutschen Markt, die es sich zum Ziel gemacht hat, die gesamte Bandbreite der Immobilienbranche widerzuspiegeln. Der Deutsche Immobilienpreis wurde 2020 von immowelt ins Leben gerufen. Weitere Informationen unter www.deutscher-immobilienpreis.de.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Eine repräsentative Umfrage von immowelt zeigt:

Faktor Energieverbrauch: Bei 3 von 4 Immobilien, die in den letzten 12 Monaten von privaten Eigentümern verkauft wurden, hatte die schlechte Energieeffizienz einen Einfluss auf den Verkauf

In 25,3 Prozent der Fälle wurde vor dem Verkauf saniert – in 52,6 Prozent wollten die Eigentümer nicht sanieren

Preisdämpfer: Bei der Hälfte der Transaktionen fiel der Verkaufspreis niedriger aus als erwartet

Eigentümer, die in den nächsten 12 Monaten verkaufen wollen, sind zu 77,9 Prozent bereit, aufgrund schlechter Energiebilanz Preisnachlässe zu gewähren

Der energetische Zustand spielt beim Verkauf einer Immobilie eine zunehmend wichtige Rolle: Bei 3 von 4 Immobilien (77,9 Prozent), die innerhalb der letzten 12 Monate von Privateigentümern verkauft wurden, hatte die Energieeffizienz einen Einfluss. Bei schlechtem energetischem Zustand müssen Verkäufer häufig Zugeständnisse beim Preis machen: Bei rund jeder 2. innerhalb der letzten 12 Monate verkauften Wohnimmobilie fiel der Abschlusspreis aufgrund des energetischen Zustands niedriger aus als erwartet. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage von immowelt.

“Die Relevanz des Energieverbrauchs hat beim Immobilienverkauf an Bedeutung gewonnen: Interessenten gehen nicht ausschließlich nach Lage, Größe und Ausstattung eines Objekts, sondern schauen mittlerweile auch beim Energieausweis genau hin”, sagt Piet Derriks, Geschäftsführer von immowelt. “Alte und unsanierte Häuser und Wohnungen haben meist höhere Betriebskosten und Abstriche beim Wohnkomfort: Durch fehlende Dämmung und alte Fenster droht im Winter Wärmeverlust, im Sommer heizen sich die Räume stark auf.”

Bei 3 von 4 Immobilien: Energieeffizienz beeinflusst Verkauf

Der energetische Zustand vieler zum Kauf angebotener Bestandsimmobilien ist nicht ausreichend. In rund der Hälfte (52,6 Prozent) der innerhalb der vergangenen 12 Monate verkauften Wohnimmobilien, war es um den energetischen Zustand schlecht bestellt, aber der Eigner nicht willens oder finanziell in der Lage, eine Sanierung durchzuführen. In einem Viertel der Fälle (25,3 Prozent) wurde vor dem Kauf eine Sanierung durchgeführt: Die Verkäufer mussten zunächst die Energieeffizienz verbessern, bevor der Verkauf zustande kam.

Die Energiebilanz ist mittlerweile ein zentraler Faktor für den Wert einer Immobilie. In 49,5 Prozent der Fälle, in denen Verkäufer innerhalb der vergangenen 12 Monate eine oder mehrere Wohnimmobilien veräußert haben, fiel der schlussendliche Verkaufspreis aufgrund der Verbrauchswerte des Objekts niedriger aus, als die Eigentümer eigentlich erwartet hatten. Allerdings konnte bei gut einem Drittel (34,7 Prozent) der Transaktionen aufgrund energetischer Effizienz ein höherer Preis erzielt werden als angenommen. Nur bei 15,8 Prozent der Transaktionen hatte der energetische Zustand keinerlei Effekt auf den Preis.

Zukunftsausblick: Viele Angebote wegen schlechter Energieeffizienz

Hohe Betriebskosten für ihre unsanierten Immobilien bewegen Eigentümer unter Umständen sogar zum Verkauf: In 73,5 Prozent der Fälle, in denen der geplante Verkauf in den kommenden 12 Monaten stattfinden soll, gaben die Eigentümer an, dass sie sich aufgrund schlechter Energieeffizienz dazu entschieden haben, die Immobilie auf den Markt zu bringen. Eine Sanierung der Immobilie, die verkauft werden soll, ist für viele zukünftige Verkäufer keine Option. Dass sich unsanierte Wohnimmobilien aber nur mit merklichen Preisabschlägen verkaufen lassen, ist mittlerweile vielen bewusst. Eigentümer, die in den kommenden 12 Monaten ein Objekt auf den Markt bringen wollen, gaben in 77,9 Prozent der Verkaufsvorhaben an, dass sie aufgrund schlechter Energieeffizienz bereit wären, Zugeständnisse beim Abschlusspreis zu machen.

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Manage-to-Green-Strategien

Laut einer aktuellen Analyse von Savills und GSK Stockmann lassen sich am deutschen Wohnungsmarkt durch Manage-to-Green-Strategien, die auf die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien setzen, Value-Add-Potenziale heben und den steigenden ESG-Anforderungen vieler Investoren begegnen. Angesichts der rückläufigen Neubauzahlen rechnet das Operational Capital Markets Team von Savills damit, dass institutionelle Investoren zukünftig stärker als Endinvestoren sanierter Bestände auftreten werden.

Institutionelle Käufer setzen bislang vor allem auf Neubau

In Deutschland gehörten in den letzten zehn Jahren institutionelle Investoren zu den wichtigsten Käufern von Mehrfamilienhäusern. Dabei liegt der Fokus dieser Käufergruppe bislang vor allem auf Neubauten*: 39 % des Ankaufsvolumens von Versicherungen und Pensionseinrichtungen sowie Spezialfonds entfielen im Jahr 2023 auf den Erwerb von Projektentwicklungen, weitere 40 % des Volumens auf Bestandsobjekte mit einem Baujahr ab 2014. Doch angesichts des Einbruchs im Wohnungsbau kommen weniger Neubauprodukte an den Markt und viele Eigentümer junger Bestandsbauten sind momentan nicht zu Verkäufen bereit. Allein 2023 ging die Anzahl genehmigter Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern um 25 % zurück. Bis 2026 könnte die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen nach einer Schätzung von Savills auf unter 110.000 fallen.

Nachhaltigkeitskriterien und einbrechende Neubauzahlen lenken den Fokus auf den Bestand

Angesichts der Verknappung im Neubausegment könnten institutionelle Investoren nach Einschätzung von Savills zukünftig stärker auf den Erwerb energetisch sanierter Bestandsbauten ausweichen und dabei zugleich ihren ESG-Anforderungen Rechnung tragen. Für Projektentwickler und Investoren mit Kompetenz in Sanierungs- und Aufwertungsmaßnahmen bieten sich Chancen auf Wertsteigerungen im Rahmen von sogenannten Manage-to-Green-Strategien. Rund 70 % der Mehrfamilienhäuser in Deutschland wurden vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 errichtet, wobei lediglich ein Drittel dieser Wohneinheiten bisher auf ein höheres energetisches Niveau gebracht wurden. Insgesamt haben 46 % des Mehrfamilienhausbestands eine Energieeffizienzklasse von E oder schlechter.

„Ein Großteil der Mehrfamilienhäuser in Deutschland weist erhebliche Defizite in der Energieeffizienz auf. Das schafft enorme Value-Add-Potenziale durch energetische Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen“, erklärt Marco Högl, Head of Residential Capital Markets bei Savills Deutschland.

Wertsteigerungspotenzial dank geringer Einstiegspreise, Fördermitteln und Mietanpassungsmöglichkeiten

Die Kosten für energetische Sanierungen variieren zwar, doch kalkulieren Investoren laut den Beobachtungen von Savills bei Manage-to-Green-Strategien mit Sanierungskosten zwischen 700 bis 1.500 Euro / m². Demgegenüber stehen relativ geringen Einstiegspreise im unsanierten Bestand, die für Value-Add-Käufer entsprechende Opportunitäten bieten. Wertsteigerungshebel ergeben sich ferner durch diverse Förderprogramme des Bundes und der Bundesländer.

„Bei einer Manage-to-Green-Modernisierung profitiert letztlich nicht nur der Value-Add-Investor von einer Wertsteigerung, auch für institutionelle Endinvestoren hätte der Erwerb solcher sanierten Objekt Vorteile. So können sie sich ein Bestandsobjekt sichern, was langfristig den regulatorischen Anforderungen entspricht. Die Sanierung des Bestands trägt zudem zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudesektor bei. Dabei liegen die Mieten in einem sanierten Objekt in der Regel immer noch deutlich unter den Neubaumieten, was auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum als sozialen Aspekt in ESG einzahlt. Außerdem sollte der Erwerb des sanierten Bestands für den Endinvestor im Vergleich zum Neubau auch noch günstiger als beim Neubau sein“, sagt Marco Högl.

Dass auch die rechtlichen Rahmenbedingungen Investoren bei der Umsetzung von Manage-to-Green-Strategien, insbesondere im Hinblick auf Mietanpassungsmöglichkeiten, unterstützen können, erklärt Dr. Philip Huperz, Partner bei GSK Stockmann: „Die Mietanpassungsmöglichkeiten im Wohnraummietrecht bieten Investoren wertvolle Optionen, um Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich rentabel zu gestalten. Besonders die Möglichkeit, energetische Sanierungskosten im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen auf die Miete umzulegen, spielt dabei eine zentrale Rolle. Jedoch sind Investoren gut beraten, die gesetzlichen Beschränkungen und Kappungsgrenzen genau zu beachten, um rechtskonforme Mietanpassungen vorzunehmen, insbesondere in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.“

Weitere Wertsteigerungspotenziale für Investoren bietet die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Aufstockung bestehender Gebäude oder durch Nachverdichtung. „Insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können solche Maßnahmen den Investoren einen zusätzlichen Anreiz bieten, Wohnraum auf bereits erschlossenen Grundstücken zu schaffen, da sie im Einzelfall zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden können ohne neue Bauflächen ausweisen zu müssen“, sagt Dr. Philip Huperz abschließend.

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vdp-Index verzeichnet durchgängig leichte Preisanstiege im Quartalsvergleich

Die seit Jahresbeginn festzustellende Stabilisierung der Immobilienpreise in Deutschland hielt auch im dritten Quartal 2024 an: Mit einem Wert von 177,3 Punkten übertraf der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den Wert aus dem Vorquartal um 1,0 %. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 war allerdings mit -1,0 % noch ein Preisrückgang festzustellen. Die Zahlen, die dem vdp-Index zugrunde liegen, werden seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Treiber für den Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland waren die Wohnimmobilienpreise, die sich gegenüber dem direkten Vorquartal (Q3 2024 zu Q2 2024) um +1,1 % erhöhten. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024 zu Q3 2023) stand bei den Wohnimmobilienpreisen dagegen noch ein leichtes Minus in Höhe von -0,2 % zu Buche.

Bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, fiel die Entwicklung mit einem Preisrückgang von -4,7 % im Vorjahresvergleich weiterhin recht deutlich aus. Vom zweiten bis zum dritten Quartal dieses Jahres verzeichneten Gewerbeobjekte in Summe allerdings einen Preisanstieg in Höhe von +0,7 %.

“Schon das zweite Quartal in Folge weisen die Immobilienpreise ein positives Vorzeichen im Vergleich zum direkten Vorquartal auf”, berichtete vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. “Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist ein Lichtblick inmitten eines ansonsten national wie international eher herausfordernden geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Umfelds. Auch aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist es aus unserer Sicht noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen. Erst die Index-Entwicklung in den nächsten Quartalen wird Aufschluss darüber geben, wie robust die aktuelle Stabilisierung des Marktes ist.”

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser verteuerten sich auch auf Jahressicht

Zum Anstieg der Wohnimmobilienpreise um insgesamt 1,1 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 trugen die Entwicklungen bei Mehrfamilienhäusern (+1,3 %) etwas stärker bei als beim selbst genutzten Wohneigentum (+0,8 %). Anders sieht es beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal aus: Während sich Mehrfamilienhäuser auch hier geringfügig verteuerten (+0,2 %), gaben die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, das aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen besteht, im Jahresvergleich leicht nach (-0,6 %). Beide Entwicklungen zusammengenommen führten letztlich zu einem minimalen Rückgang der gesamten Wohnimmobilienpreise (-0,2 %) zwischen dem dritten Quartal 2023 und dem dritten Quartal 2024.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zogen – einhergehend mit dem anhaltenden Wohnungsmangel in Deutschland – auch im Berichtsquartal weiter an. Der Anstieg betrug auf Quartalssicht +0,7 %, auf Jahressicht +5,6 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen auf Jahressicht um +5,3 % zwar zu. Dies war allerdings der geringste Renditeanstieg seit dem dritten Quartal 2022.

“Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu.” Jens Tolckmitt

“Wohnraum ist jetzt schon ein viel zu knappes Gut. Dennoch werden Monat für Monat weniger Baugenehmigungen gemeldet, die Baufertigstellungen verharren auf viel zu geringem Niveau. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu”, betonte Tolckmitt und appellierte trotz der aktuellen Regierungskrise an die politischen Akteure: “Es bedarf dringend entschlossener Maßnahmen, die den Wohnungsbau schnell und spürbar beleben. Diese Entscheidungen vertragen keinen weiteren Aufschub.”

Wohnen Top 7: Neuvertragsmieten und Renditen deutlich im Plus

Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im gesamten Bundesgebiet wich kaum von den Veränderungsraten in den Top 7-Städten ab: Im dritten Quartal 2024 verteuerten sich Wohnobjekte in den Metropolen um durchschnittlich +1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Im Jahresvergleich stand noch ein geringfügiges Minus zu Buche (-0,1 %).

Während die Preise vom zweiten bis zum dritten Quartal 2024 in allen sieben Metropolen anzogen – am stärksten in Frankfurt am Main (+1,6 %) sowie in Düsseldorf und München (jew. +1,5 %), war die Preisentwicklung auf Jahressicht uneinheitlich: Köln (+1,4 %), Berlin (+0,4 %) und Frankfurt am Main (+0,1 %) verzeichneten Zuwächse, München (-1,7 %), Düsseldorf, Stuttgart (jew. -1,5 %) und Hamburg (-0,2 %) dagegen Abnahmen.

Einheitlich zeigte sich dagegen die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern in den Metropolen, die allesamt deutliche Anstiege – durchschnittlich um +4,6 % – vermelden konnten. Am stärksten fiel die Erhöhung in Berlin mit +5,4 % aus.

Den größten Renditezuwachs im dritten Quartal 2024 unter den Top 7-Städten erreichte Stuttgart (+5,4 %). Knapp dahinter folgten München (+5,3 %), Berlin (+5,2 %) sowie Düsseldorf (+5,1 %). Im Durchschnitt belief sich der Renditeanstieg in den Metropolen auf +4,7 %.

Gewerbeimmobilien: Ähnliche Entwicklung bei Büros und Handelsobjekten

Die Preiseffekte der Abschwungphase am Immobilienmarkt waren im Jahresvergleich auch im dritten Quartal 2024 bei Gewerbeobjekten deutlich stärker als bei Wohnimmobilien. Gegenüber dem Vorjahresquartal gingen die Gewerbeimmobilienpreise bei weiterhin moderater Marktaktivität um 4,7 % zurück. Dabei verlief die Preisentwicklung in den Sektoren Büro- (-4,8 %) und Einzelhandelsimmobilien (-4,5 %) recht ähnlich.

Verglichen mit dem direkten Vorquartal konnten die Gewerbeimmobilienpreise insgesamt um +0,7 % zulegen, was vor allem auf den Anstieg der Preise für Büroimmobilien (+0,8 %) zurückzuführen war. Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich dagegen lediglich leicht um +0,3 %.

Wie in den vorherigen Quartalen waren sowohl bei Büro- als auch bei Handelsobjekten spürbare Renditeanstiege, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, zu verzeichnen: Gegenüber dem dritten Quartal 2023 erhöhten sich die Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien um +6,9 % bzw. +8,1 %. Auch die Neuvertragsmieten zogen im Berichtsquartal weiter an und erreichten im Vorjahresvergleich Veränderungsraten von +1,8 % bei Büros und +3,3 % bei Handelsobjekten.

Ausblick: Mit mehr Rückenwind in das Jahr 2025

“Im Laufe dieses Jahres hat sich die Lage am Immobilienmarkt in Deutschland merklich entspannt. Doch eine Entwarnung kann noch nicht gegeben werden”, hob Tolckmitt hervor. Insbesondere bei den Gewerbeimmobilien sei die aktuelle Entwicklung noch nicht mehr als ein erstes Indiz für ein Ende des zweijährigen Preisrückgangs und für den Eintritt in eine mögliche Seitwärtsbewegung.

“Erst wenn die Transaktionszahlen und Finanzierungsvolumina in allen Assetklassen weiter deutlich anziehen, wird die Abschwungphase vollständig überwunden sein. Der aktuelle Trend lässt dieses Szenario im kommenden Jahr möglich erscheinen”, so Tolckmitt, der zugleich aber auf die zahlreichen Unsicherheitsfaktoren, allen voran die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sowie die anhaltenden geopolitischen Risiken, hinwies. Vor diesem Hintergrund seien Rückschläge bei der Preisentwicklung weiterhin nicht ausgeschlossen. Dennoch blieb er zuversichtlich: “Auf jeden Fall starten wir in das Jahr 2025 mit mehr Rückenwind als in das Jahr 2024.”

Über den vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Basis stattgefundener Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch das Analysehaus vdpResearch erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank. Grundlage bilden die von über 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Die Entwicklung der Teilmärkte sowie sämtliche Indexdaten zu den einzelnen vdp-Immobilienpreisindizes (2003 – 2024) sind in der zugehörigen Publikation dargestellt und als Rohdaten unter www.pfandbrief.de verfügbar. Eine differenzierte Betrachtung der regionalen TOP 7-Wohnungsmärkte inkl. aller Teilsegmente (selbst genutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser) ist unter www.vdpresearch.de verfügbar.

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin, Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de

Der irische Wohnungsmarkt in Städten weist einen Angebotsmangel auf, der im europäischen Vergleich stark ausgeprägt ist.

Irland gehört zu den Ländern mit dem geringsten Anteil an Wohnungen in Städten. Nur knapp 20 Prozent des Wohnraums sind Wohnungen, während Häuser – meistens als Eigenheim – ganze 80 Prozent des Stadtbilds ausmachen. Die Leidtragenden dieses Umstands sind vorrangig junge Iren. „Sie suchen nach Wohnungen für Studium oder den ersten Job in der Stadt und auch ausländische Studenten und Berufstätige suchen möblierte Apartments in Innenstadtlagen“, erläutert Marco Kramer, Research und Investitionsstrategie bei der Real I.S. AG.

Eigenheim statt Mietwohnung

Seit jeher ist der Immobilienmarkt Irlands ein Eigentümermarkt. Eine OECD-Auswertung aus dem Jahr 2020 zeigt, dass 70 Prozent der Iren ein Eigenheim besitzen. Neben Irland weisen Spanien (75 Prozent) und Italien (71 Prozent) als Einzige eine ähnlich hohe Quote auf. Vergleichsweise liegt Deutschland bei nur 44 Prozent. Der strukturelle Mangel an Wohnungen steigert sich vor allem in Irlands Städten. Dort ist die weitverbreitetste Wohnform ebenfalls das Haus (78 Prozent). Dieser Wert steht im großen Kontrast zu dem EU-Durchschnitt von 28 Prozent.

Der Staat versucht, daher den irischen Markt für Mietwohnungen mit Investitionen, Beteiligungen oder Finanzierungen zu unterstützen und damit den Bau von Wohneinheiten voranzutreiben. So konnten im Jahr 2023 34.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden. Dies reicht jedoch noch nicht aus, um die Nachfrage am Markt nachhaltig zu decken.

Junge Iren wohnen oftmals noch bei den Eltern

Aufgrund des Angebotsmangels an geeigneten und bezahlbaren Wohnformen für die jüngeren Generationen, leben diese oft weiterhin bei ihren Eltern. Eurostat zufolge betrifft das über 40 Prozent der 18- bis 34-Jährigen. EU-weit liegt der Durchschnitt bei lediglich 30 Prozent.

Neben Wohnungen für Studenten und Berufseinsteiger in Städten, fehlt es aber auch an Wohnformen wie Serviced Apartments für Berufstätige oder Seniorenwohnungen.

Kein bis wenig Transaktionsvolumen im Markt

Das strukturelle Aufholpotential wird auch im Investmentmarkt für Wohnimmobilien deutlich. Daten von Knight Frank zeigen auf: Zwischen den Jahren 2020 und 2023 gab es nur ein geringes Transaktionsvolumen für das Segment Mikrowohnen.

Das Angebot am Wohnimmobilienmarkt kam der hohen Nachfrage bisher nicht hinterher – trotz staatlicher Unterstützung. Für Investoren ergibt sich daraus allerdings eine dauerhaft hohe Markattraktivität.

Über die Real I.S. Gruppe

Die Real I.S. Gruppe ist seit über 30 Jahren der auf Immobilieninvestments spezialisierte Fondsdienstleister der BayernLB. Das Verbundunternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe zählt zu den führenden Asset-Managern am deutschen Markt. Neben alternativen Investmentfonds (Spezial-AIF und geschlossene Publikums-AIF) und einem offenen Immobilien-Publikumsfonds umfasst das Produkt- und Dienstleistungsangebot individuelle Fondslösungen, Club-Deals, Joint Ventures sowie Asset-Management-Mandate für institutionelle Kunden. Mehr als 75 Prozent des Gesamtportfolios sind klassifiziert nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung. Die Real I.S. Property Management GmbH rundet das Leistungsspektrum ab. Die Real I.S. Gruppe hat rund 12,5 Milliarden Euro Assets under Management und verfügt über zwei lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) nach KAGB sowie Standorte in Frankreich, Luxemburg, Spanien, den Niederlanden, Irland und Australien.

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

Der stationäre Einzelhandelsmarkt hat im dritten Quartal erneut unter Beweis gestellt, dass gute und schlechte Nachrichten in der Retaillandschaft oftmals ganz nah beieinanderliegen.

So gab es auch in den vergangenen Monaten wieder zahlreiche renommierte Akteure, die durch Unternehmensübernahmen oder neu aufgestellte Geschäftsstrukturen den ersten Schritt für die kommenden Repositionierungsprozesse eingeleitet haben. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang unter anderen die Umstrukturierung des Geschäftsbetriebes der KaDeWe-Luxuskaufhäuser im Zuge der Übernahme durch die thailändische Central Group. Zu den weiteren großen Handelskonzernen gehört mit Bluestar Alliance zudem auch die Markenrechtsinhaberin des niederländischen Fashionspezialisten Scotch & Soda, die nach der Schließungswelle den Wiederaufbau des Geschäfts in deutschen Einkaufsstraßen angekündigt hat. Darüber hinaus ist zudem noch der Menswear-Filialist Wormland erwähnenswert, der nach dem Verkauf an das Modehaus L&T ebenfalls vor einem grundlegenden Neustart steht. Nicht zuletzt diese Beispiele großer Einzelhandelsunternehmen spiegeln die Schnelllebigkeit und den Wandel in der Retailsparte wider, die auf dem Vermietungsmarkt in einer weiterhin hohen Dynamik bei den aufgebenden aber auch den neu startenden Konzepten in Innenstadtlagen zum Ausdruck kommt. Wie sich das Marktgeschehen in deutschen Innenstädten hierbei aktuell entwickelt, hat BNP Paribas Real Estate auf Grundlage der registrierten Vermietungen und Eröffnungen in den ersten drei Quartalen 2024 analysiert.

Dealanzahl spürbar gestiegen, Flächenumsätze in Centern und Highstreets auf gutem Niveau

Der bundesweite Retailmarkt blickt in den ersten drei Quartalen auf ein lebhaftes Vermietungsgeschehen zurück: “Mit fast 650 registrierten Vermietungen und Eröffnungen konnten in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres fast 10 % mehr Abschlüsse verzeichnet werden als zum Ende des dritten Quartals 2023”, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Dass der Flächenumsatz gleichzeitig niedriger ausgefallen ist als im Vorjahreszeitraum ist in erster Linie auf die sehr großflächigen Abschlüsse des Modehaus Aachener im Jahr 2023 zurückzuführen. In der Summe machten die hiermit verbundenen Mietverträge, die größtenteils in ehemaligen Galeria-Filialen zum Abschluss gekommen sind, ein Flächenvolumen von rund 100.000 m² aus. Mittlerweile sind diese Geschäfte allerdings bereits wieder geschlossen bzw. stehen noch unmittelbar vor dem Aus und wurden teilweise schon wieder nachvermietet. Lässt man diese Verträge folglich im sehr hohen Zwischenergebnis der ersten drei Quartale 2023 (rund 450.000 m²) unberücksichtigt, so läge der aktuelle Flächenumsatz mit gut 360.000 m² sogar knapp über dem Vorjahresresultat (rund 350.000 m² ohne das Modehaus Aachener).

Getrieben wurde das Volumen jüngst nicht nur durch die weiterhin hohe Dynamik im Kaufhaus-Sektor, sondern unter anderem auch durch die teils umfangreichen Repositionierungsaktivitäten in innerstädtischen Shoppingcentern. Im laufenden Jahr konnten Innenstadtcenter hierbei mit insgesamt rund

110.000 m² den höchsten Flächenumsatz seit 2019 generieren und einen beachtlichen Marktanteil von knapp 31 % des Gesamtresultates in Citylagen verbuchen. Anzuführen sind in diesem Zusammenhang nicht zuletzt die großvolumigen Vermietungen an Peek & Cloppenburg (Limbecker Platz in Essen; 6.400 m²), Modepark Röther (Stadtquartier Agnes in Göppingen; 6.000 m²), H&M Home (Boulevard Berlin; 3.000 m²) und Only (Loom in Bielefeld; 2.000 m²) in jeweils ganz unterschiedlichen Städtekategorien. Dies ist als klares Indiz dafür zu werten, dass nicht nur im Highstreetsegment, sondern auch im Shoppingcentersektor die Transformation in vollem Gange ist, wobei zugkräftige Ankermieter eine tragende Rolle spielen.

Als positives Signal für die hohe Bedeutung des deutschen Einzelhandelsmarktes im internationalen Kontext ist darüber hinaus die in den ersten drei Quartalen deutlich gestiegene Zahl der Markteintritte zu bewerten. Hierbei bilden Guess Jeans (Berlin; Neue Schönhauser Straße), Marella (München; Theatiner Straße), OVS (Essen; Limbecker Straße) sowie Lager 157 (Bremen; Einkaufszentrum Waterfront) nur einige Beispiele der vielen neuen Konzepte auf dem deutschen Markt, die allein in den letzten drei Monaten in Erscheinung getreten sind.

Die Nachhaltigkeit des Vermietungsgeschehens steht erneut auf der Probe

“Auch für die kommenden Quartale ist davon auszugehen, dass sich die Akteure, die aufgeben müssen mit den Konzepten, die neu beginnen, weiter die Waage halten. Nach den Erfahrungen der vielen nach kurzer Zeit wieder freigezogenen Großflächen bleibt jedenfalls zu hoffen, dass sich die im Jahr 2024 getätigten Vermietungen als nachhaltiger erweisen werden. Dies gilt vor allem auch für die Nachvermietungsprozesse in Galeria-Objekten, die insbesondere in kleineren Städten zu den wichtigsten Bestandteilen der innerstädtischen Einzelhandelslandschaften gehören”, skizziert Christoph Scharf die wichtigsten Herausforderungen für eine positive Marktentwicklung. Zusammenfassend kann der Retail-Sektor insgesamt jedoch zuversichtlich in den letzten Jahresabschnitt starten, der sich gerade durch das Weihnachtsgeschäft erneut als besonders wichtig für die Stimmung in der Einzelhandelsbranche erweisen dürfte.

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Union Investment hat ein Bürogebäude in der Hamburger Altstadt profitabel an das Immobilienunternehmen Terrania verkauft.

Die Immobilie mit der Adresse Cremon 32 zählte seit dem Jahr 2002 zum Bestand eines Spezialfonds von Union Investment. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Nach einer Haltedauer von über 20 Jahren, in denen das Bürogebäude stabile Erträge für unseren Fonds erwirtschaftete, haben wir die Chance zur Verjüngung des Portfolios genutzt und die Immobilie verkauft“, so Alejandro Obermeyer, Head of Investment Management DACH bei Union Investment.

Das siebengeschossige Bürogebäude hat eine Mietfläche von rund 4.650 m² und befindet sich in einer traditionsreichen Lage Hamburgs am Nikolaifleet direkt gegenüber der Speicherstadt. Kurze Wege in die Innenstadt sorgen für eine optimale Verkehrsanbindung.

Union Investment wurde von der Angermann Investment Advisory AG beraten.

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