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Experte gibt Tipps für den optimalen Verkaufspreis

In bestimmten Regionen sinken die Preise für gebrauchte Immobilien stark. Ganz allgemein stellt der aktuelle Immobilienmarkt in Österreich für Hausbesitzer, die verkaufen möchten, eine echte Herausforderung dar. Angesichts dieser Unsicherheit sind viele auf der Suche nach verlässlichen Bewertungen, um so den besten Preis für ihre Immobilie zu ermitteln.

Doch obwohl Online-Plattformen und diverse Dienstleister zwar schnelle und kostenfreie Bewertungen versprechen, liefern sie oft nur grobe Schätzungen, die die tatsächliche Marktlage nur unzureichend widerspiegeln. Um wirklich den optimalen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, ist also ein etwas anderer Ansatz erforderlich. Wie sich wirklich der beste Preis für die eigene Immobilie ermitteln lässt und welche Tücken Online-Bewertungen haben können, verrät dieser Artikel.

Schlechte Daten ergeben keine guten Bewertungen

Online-Bewertungstools verdanken ihre Popularität vor allem der Tatsache, dass sie in der Regel kostenlos sind. Der Eigentümer der Immobilie muss lediglich einige Daten angeben und erhält in kürzester Zeit eine Schätzung, wie viel sein Objekt aktuell wert ist. Dieses Verfahren ist jedoch nicht sehr genau, da es entscheidende Faktoren vernachlässigt und mehrere Schwächen aufweist.

So nutzen viele Bewertungstools zur Wertermittlung keine Daten zum realen Wert vergleichbarer Objekte, sondern in erster Linie öffentlich zugängliche Informationen wie Angebotsdaten von Immobilienbörsen. Diese sind oftmals weit gefächert und geben nicht den tatsächlichen Marktwert der Immobilie wieder, sondern liefern nur eine ungefähre Preisspanne, in der sich ein potenzieller Verkaufspreis bewegen könnte.

Starke Diskrepanz zwischen Schätzwert und echtem Verkehrswert zu erwarten

Mangelhafte Daten haben zur Folge, dass je nach Tool und aktueller Marktlage die aus Online-Bewertungen resultierenden Schätzwerte erheblich voneinander und auch vom realen Wert des Objekts abweichen. In einigen Fällen schätzen Online-Tools den Wert einer Immobilie bis zu 50 Prozent höher oder niedriger ein als ein professionelles Gutachten. Die Bewertung eines Online-Tools ist also zu ungenau, um damit in Situationen zu arbeiten, die eine möglichst genaue Auskunft über den Immobilienwert erfordern.

Die Betreiber von Online-Bewertungstools sind sich dieser Tatsache übrigens bewusst und nutzen sie aktiv, um Leads zu generieren. So steckt hinter den meisten Bewertungstools ein Maklerbüro, eine Immobilienbörse, ein Finanzdienstleister oder ein vergleichbarer Anbieter, der auf diesem Wege den Kontakt zu potenziellen Kunden herzustellen versucht. Für eine präzise Immobilienbewertung ist der Kunde also ohnehin auf die Leistungen eines Experten angewiesen.

Niemals Entscheidungen ohne eine Expertenmeinung treffen

Bewertungstools eignen sich somit zwar dafür, ungefähr zu ermitteln, in welcher Größenordnung sich der Wert einer Immobilie bewegt, aber nicht für eine genaue Wertschätzung. Beispielsweise können sie einen ersten Richtwert liefern, der die Entscheidung erleichtert, ob sich ein Verkauf in der aktuellen Marktlage lohnen würde – sie sollten aber keinesfalls für bare Münze genommen werden. Wer finanzielle Entscheidungen mit nachhaltiger Bedeutung treffen muss, sollte sich also zusätzlich absichern.

Insbesondere im Kontext eines Verkaufs, einer Erbschaftsangelegenheit, einer Scheidung oder der Bewertung für finanzielle Zwecke ist daher ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliengutachters unerlässlich. Im Gegensatz zu Online-Bewertungen wird dieses individuell auf Basis realer Notarverträge und der Einschätzungen eines fachlich geschulten Gutachterausschusses erstellt. Dadurch bietet es die einzige wirklich belastbare Grundlage zur Entscheidungsfindung.

Über Katharina und André Heid:

Katharina und André Heid haben sich mit der Heid Immobilien GmbH auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Das Team von zertifizierten Sachverständigen und Immobiliengutachtern bewertet Immobilien zuverlässig und professionell, wobei sie stets die individuellen Bedürfnisse ihrer Kunden berücksichtigen. Dabei legen sie Wert auf faire und transparente Preise und eine Festpreisgarantie.

Verantwortlich für den Inhalt:

Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

vdp-Index weist auf Jahressicht ein Minus von 5,3 % aus

Im ersten Quartal dieses Jahres setzte sich der Preisanpassungsprozess bei den Immobilienpreisen in Deutschland fort: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte einen Wert von 174,7 Punkten und lag damit über alle Objektarten 5,3 % unter dem Vorjahreswert und 0,3 % unter dem Wert des Vorquartals. Gegenüber dem bisherigen Index-Höchststand im zweiten Quartal 2022 beläuft sich die Preiskorrektur inzwischen auf 10,3 %. Der vdp-Index wird seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhoben und basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. So deckt der Index Quartal für Quartal die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien ab.

Die Wohnimmobilienpreise büßten im ersten Quartal dieses Jahres – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum – 4,3 % ein (Q1 2024 zu Q1 2023). Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich der Rückgang auf 0,2 % (Q1 2024 zu Q4 2023). Seit ihrem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland bislang um 8,6 %.

Bei den Preisen für Gewerbeimmobilien war mit -9,6 % im Jahresvergleich eine deutlich stärkere Preisanpassung als bei Wohnimmobilien festzustellen. Zwischen dem zweiten Quartal 2022, als der bisherige Preishöchstwert markiert wurde, und dem ersten Quartal 2024 gingen die Gewerbeimmobilienpreise um 17,2 % zurück. Die Veränderung vom Abschlussquartal 2023 zum Anfangsquartal 2024 betrug -0,8 %.

“Für Gewerbeimmobilienpreise zeichnet sich noch keine Bodenbildung ab.” Jens Tolckmitt

“Die Preisentwicklung bestätigt unsere Prognose, dass die Preise weiter fallen, bei Gewerbeobjekten kräftiger als bei Wohnimmobilien.” Beim Blick auf den Quartalsvergleich deute sich bei Wohnimmobilien bereits eine allmähliche Preisstabilisierung an, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Für Gewerbeimmobilien zeichne sich hingegen noch keine Bodenbildung ab. Zwar habe die Abwärtsdynamik zuletzt etwas nachgelassen. Jedoch dürfe dies aufgrund des weiterhin geringen Transaktionsgeschehens nicht überinterpretiert werden.

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuserpreise bleiben auf Vorquartalsniveau

Zur Abnahme der Wohnimmobilienpreise um 4,3 % im ersten Quartal 2024 trugen die Preisentwicklungen sowohl bei Mehrfamilienhäusern als auch beim selbst genutzten Wohneigentum bei. Während der Preis für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um insgesamt 3,9 % fiel, verminderten sich die Preise für Mehrfamilienhäuser um 4,7 %. Im Vergleich zum Vorquartal hielten Mehrfamilienhäuser ihr Preisniveau, während das selbst genutzte Wohneigentum mit -0,4 % noch weitere leichte Einbußen hinnehmen musste.

Ähnlich wie am Jahresende 2023 zeigte sich die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn dieses Jahres: Nach einem Anstieg um 5,8 % betrug die Jahresveränderungsrate nun +5,6 %. Die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, zogen auf Jahressicht um 10,8 % an. Damit nahm die Renditedynamik das zweite Quartal in Folge etwas ab (Q4 2023: +12,9 % / Q3 2023: +13,5 %).

“Wohnimmobilien werden auf längere Sicht knapp bleiben.” Jens Tolckmitt

Tolckmitt bewertete die Entwicklung der Mieten wie folgt: “Es lastet ein immenser Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. So steigen die Mieten weiter – wenngleich nicht mehr ganz so rasant wie in den Vorquartalen.” Angesichts der nach wie vor deutlich hinter den politischen Zielen zurückliegenden Baufertigstellungen würden Wohnimmobilien auf längere Zeit knapp bleiben – mit entsprechenden Folgen für die weitere Entwicklung der Mieten.

Wohnen Top 7: Köln mit leichtem Preiswachstum auf Quartalssicht

In den Top 7-Städten entwickelten sich die Wohnimmobilienpreise mit einem durchschnittlichen Rückgang um 4,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal exakt so wie im gesamten Bundesgebiet. Unterschiede weisen allerdings die individuellen Veränderungsraten auf: Am resilientesten zeigten sich im Anfangsquartal 2024 die Metropolen Köln (-3,0 %), Düsseldorf (-3,5 %) und Stuttgart (-3,6 %). Während die Entwicklungen in Berlin und Frankfurt am Main ungefähr den Durchschnittswert erreichten, waren die Preiskorrekturen in Hamburg (-4,9 %) und München (-5,3 %) am stärksten.

Im Vergleich zum direkten Vorquartal verzeichneten Düsseldorf (-0,7 %), Hamburg (-0,6 %) und Stuttgart (-0,6 %) die größten Minusraten. Dagegen wies Köln als einzige Metropole ein leichtes Preiswachstum in Höhe von 0,2 % auf. Bei den Anstiegen der Top 7-Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern bewegte sich die Spanne zwischen +2,7 % (Stuttgart) und +5,2 % (Köln). Die höchsten Renditen auf Jahressicht wurden in Berlin und München erzielt (jeweils +10,3 %). Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten in den sieben Metropolen um 4,5 %, die Renditen um 9,4 %.

Gewerbeimmobilien: Büropreise geben um knapp 10 % nach

Der seit Mitte 2022 anhaltende Abschwung am Immobilienmarkt trifft vor allem den Gewerbeimmobilienmarkt, wie an der Preisentwicklung zu erkennen ist: Der Rückgang der Gewerbeimmobilienpreise um 9,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal setzte sich aus den Preiskorrekturen bei Büroimmobilien (-9,9 %) und bei Einzelhandelsimmobilien (-8,9 %) zusammen. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gaben die Preise im ersten Quartal 2024 um 0,6 % bei Büros und um 1,5 % bei Handelsobjekten nach.

Wie im Schlussquartal 2023 verzeichneten Büro- und Einzelhandelsimmobilien jeweils zweistellige Renditeanstiege im Vorjahresvergleich, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex. So legten die Renditen für Büros und Handelsimmobilien auf Jahressicht um 14,2 % bzw. 13,4 %, auf Quartalssicht um 1,3 % und 2,6 % zu.

Recht einheitlich verlief zu Beginn dieses Jahres auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten in beiden Assetklassen: Zwischen den Anfangsquartalen 2023 und 2024 stiegen die Büro- bzw. Einzelhandelsmieten um 2,9 % bzw. 3,3 %. Beim Quartalsvergleich betrugen die Mietveränderungen +0,7 % und +1,1 %.

Ausblick: Gewerbeimmobilienmarkt bleibt 2024 schwierig

“Der Gewerbeimmobiliensektor geht weiterhin durch eine Phase struktureller Herausforderungen”, bekräftigte Tolckmitt. Während sich das Zinsumfeld und die ESG-Sanierungserfordernisse auf beide Assetklassen gleichermaßen auswirkten, seien jeweils noch individuelle Trends zu berücksichtigen – einerseits die unklaren Folgen des Homeoffice-Trends im Bürosektor, andererseits die anhaltende Bedeutungszunahme des Online-Handels für den Einzelhandelsimmobilienmarkt.

“Auch in den Folgequartalen ist mit Rückgängen bei den Gewerbeimmobilienpreisen zu rechnen.” Jens Tolckmitt

Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf betonte der vdp-Hauptgeschäftsführer: “Auch wenn unseres Erachtens aus heutiger Sicht der größere Teil der zinsgetriebenen Preiskorrekturen bereits hinter uns liegt, rechnen wir auch in den Folgequartalen mit Rückgängen bei den Gewerbeimmobilienpreisen.” Die Anspannung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt werde vorausichtlich das gesamte Jahr 2024 andauern. Erst ab Jahresbeginn 2025 sei eine Entspannung der Lage zu erwarten.

Über den vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Basis stattgefundener Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch das Analysehaus vdpResearch erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank. Grundlage bilden die von über 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Die Entwicklung der Teilmärkte sowie sämtliche Indexdaten zu den einzelnen vdp-Immobilienpreisindizes (2003 – 2024) sind in der zugehörigen Publikation dargestellt und als Rohdaten unter www.pfandbrief.de verfügbar. Eine differenzierte Betrachtung der regionalen TOP 7-Wohnungsmärkte inkl. aller Teilsegmente (selbst genutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser) ist unter www.vdpresearch.de verfügbar.

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin, Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de

Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe veröffentlicht

Das anhaltend hohe Zinsniveau hat auch im Freistaat zu einem Rückgang der Preise für Wohnimmobilien geführt. Nachdem die Preisspitzen vergangener Jahre abgeschmolzen sind, zeichnet sich eine Stabilisierung der Preisentwicklung auf hohem Niveau ab, erklärten Vertreter der LBS Landesbausparkasse Süd, des Sparkassenverbands Bayern und der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH bei der Vorstellung des Marktspiegels der Sparkassen-Finanzgruppe in einem Pressegespräch.

Auch wenn die höheren Zinsen eine Hürde bei der Finanzierung darstellen, ist der Wunsch der Menschen nach einem Eigenheim nach wie vor groß. 31 Prozent der Befragten des “Vermögensbarometers 2023” zwischen 20 und 50 Jahren beschäftigen sich ernsthaft mit dem Erwerb einer Immobilie. Zwei Drittel von ihnen können sich vorstellen, eine Bestandsimmobilie zu kaufen. Lediglich ein Drittel möchte lieber einen Neubau.

“Nachdem das Immobiliengeschäft der bayerischen Sparkassen 2023 stark durch das gestiegene Bauzinsniveau belastet wurde, konnten im ersten Quartal 2024 wieder 10,5 Prozent mehr Darlehen im Wohnungsbau zusagt werden”, sagte Stefan Proßer, Vizepräsident des Bayerischen Sparkassenverbands. “Die Märkte erwarten erste Zinssenkungen spätestens für den Sommer 2024. Da auch die Immobilienpreise nachgegeben haben, kann das auf eine Aufhellung am Immobilienmarkt hindeuten”, so Proßer.

Während der Bedarf an Wohnraum hoch bleibt, ist bei der Bautätigkeit kein zusätzlicher Schwung zu erkennen. So nahm die Zahl der Baugenehmigungen im vergangenen Jahr um etwa 23 Prozent ab und sank damit von rund 77.000 im Vorjahr auf circa 59.000. Gebremst wird die Bautätigkeit weiterhin durch gestiegene Kosten und Knappheit bei Rohstoffen, durch Personalmangel in den Betrieben und durch die veränderten Finanzierungsbedingungen in Folge des Zinsanstiegs.

“In diesem Umfeld bleibt es eine zentrale Aufgabe der Politik, Wohnungsbau zu fördern und mehr Menschen den Weg in das eigene Zuhause zu ermöglichen. Dazu gehört eine Senkung der Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbssteuer”, sagte Erwin Bumberger, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der LBS Landesbausparkasse Süd.

Die Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH konnte im vergangenen Jahr die Position als größter Makler und Marktführer bei der Vermittlung von Wohnimmobilien im Freistaat bestätigen und in dem veränderten Marktumfeld weitere Marktanteile hinzugewinnen. Die Maklerinnen und Makler der Sparkassen und der LBS Süd in Bayern vermittelten im vergangenen Jahr mehr als 7.000 Immobilien. Insgesamt waren es 5.798 Kauf-Immobilien und 1.230 Mietverträge. Der Gesamtwert aller vermittelten Kaufobjekte betrug 2,2 Milliarden Euro.

Die Kaufpreise für gebrauchte Wohnimmobilien waren seit 2010 in Folge der günstigen Rahmenbedingungen bis etwa Mitte 2022 angestiegen. In Folge der veränderten Marktbedingungen kam es von da an zu einem Abschmelzen der erreichten Preisspitzen in etwa auf das Niveau des Jahres 2020. “Seit Beginn dieses Jahres bleiben die Immobilienpreise für gebrauchte Häuser und Wohnungen bei den von unseren Maklerinnen und Maklern vermittelten Objekten im Durchschnitt konstant und liegen damit in etwa doppelt so hoch wie noch vor 10 Jahren”, sagte Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH.

Marktspiegel: Preislandkarten und Tabellen für jeden Regierungsbezirk

Detailliert gibt der neue Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe Auskunft zu den Preisen vor Ort. Dieser enthält die Preisspannen für Baugrundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen in allen bayerischen Landkreisen einschließlich ihrer verschiedenen Teilregionen. Ab sofort ist der Marktspiegel mit allen Informationen abrufbar im Internet unter www.sparkassen-immo.de.

“Die erschwerten Finanzierungsbedingungen wirken in 2024 grundsätzlich weiter fort. Wir rechnen jedoch damit, dass sich die Rahmenbedingungen für einen Immobilienerwerb insgesamt etwas verbessern und sich damit die Nachfrage insbesondere von Eigennutzern weiter stabilisiert”, sagte Fraunholz.

Die LBS Landesbausparkasse Süd ist die Bausparkasse der Sparkassen in Baden-Württemberg, Bayern und Rheinland-Pfalz. Entstanden ist die größte Landesbausparkasse durch die Fusion der beiden Vorgängerinstitute LBS Südwest und LBS Bayern rückwirkend zum 1. Januar 2023. Die Bilanzsumme der LBS Landesbausparkasse Süd im Jahr 2023 summiert sich auf rund 38 Milliarden Euro. Annähernd 2,7 Millionen Kundinnen und Kunden mit einer Gesamtbausparsumme von 160 Milliarden Euro vertrauen der LBS Süd. Sie beschäftigt rund 1.500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Innendienst. Hinzu kommen über 800 Beraterinnen und Berater im Außendienst.

Der Sparkassenverband Bayern ist zentraler Dienstleister für die 59 bayerischen Sparkassen und deren Träger. Mit einer addierten Bilanzsumme von rund 255 Milliarden Euro betreiben die bayerischen Sparkassen in allen Teilen des Freistaats Bayern Finanzdienstleistungsgeschäfte mit Schwerpunkt Privatkunden und gewerblicher Mittelstand. Bayernweit sind bei den Sparkassen 33.556 Angestellte beschäftigt, davon 2.386 Auszubildende und Trainees (Stand 31.12.2023). Der Sparkassenverband Bayern vertritt die gemeinsamen Interessen der Sparkassen und ihrer Träger in der Öffentlichkeit. Er unterstützt und berät sie in Rechts- und Steuerfragen und steuert die Entwicklung neuer Produkte, bayerischen Sparkassen. Er koordiniert die Aktivitäten im Verbund innerhalb der Sparkassen-Finanzgruppe, bietet ein umfangreiches Aus- und Fortbildungsprogramm und übernimmt Verantwortung für die Wirtschaft und Gesellschaft in den Regionen Bayerns.

Die Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH (Sparkassen-Immo) ist ein Tochterunternehmen der bayerischen Sparkassen und der LBS Landesbausparkasse Süd. Sie wurde 1972 gegründet und hat ihren Sitz in München. Die rund 400 Immobilienmakler der bayerischen Sparkassen sowie des Außendienstes der LBS sind in Vertretung der Sparkassen-Immo tätig. Seit Jahrzehnten ist das Unternehmen unangefochtener Marktführer im Freistaat. Auch bundesweit rangiert es unter den umsatzstärksten Maklerunternehmen.

Verantwortlich für den Inhalt:

LBS Bayerische Landesbausparkasse, Arnulfstraße 50, ­80335 München, Tel.: 01803/114477, Fax: 089/217147000, www.lbs­bayern.de

Fenster für niedriges Preisniveau dürfte sich im Jahresverlauf schließen

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist nach wie vor bei den Investoren gefragt: Etwa 1,7 Milliarden Euro haben sie im ersten Quartal 2024 investiert und damit

64 Prozent mehr als noch im Vorjahr. Somit liegt das Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Zehnjahresschnitts, lediglich den Fünfjahresvergleich verfehlt das Ergebnis um 20 Prozent aufgrund der besonders starken Jahre 2021 und 2022. Über die Assetklassen hinweg erzielt Logistik mit 27 Prozent den größten Anteil am Transaktionsvolumen, gefolgt von Büroimmobilien und gemischt genutzten Objekten mit 19 und 17 Prozent.

Besonders die gestiegene Anzahl an Großtransaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro wirkte sich positiv auf das Transaktionsvolumen aus. Während zu Jahresbeginn 2023 lediglich zwei Deals gemeinsam auf 250 Millionen Euro kamen, wurden nun sechs Transaktionen mit einem Wert von

900 Millionen Euro getätigt, die am Gesamtvolumen einen Anteil von 52 Prozent ausmachen. Insgesamt wurden im ersten Quartal 62 Deals gezählt und damit sieben mehr als im Vorjahr. Die durchschnittliche Dealgröße ist von 19 Millionen auf 27 Millionen Euro gestiegen.

„Die Nutzernachfrage, Mietpreissteigerungen, die tragende Rolle für die Versorgung von Wirtschaft und Konsumenten sowie das Fehlen von Themen wie Homeoffice oder Mietendeckelungen machen Logistikimmobilien zu gefragten Investmentprodukten. Im Zuge der Diversifizierung ihrer Portfolios in konjunkturell und geopolitisch herausfordernden Zeiten haben sich Investoren vermehrt der Logistik zugewandt“, sagt Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Im Jahresverlauf dürfte der wieder intakte Markt noch stärker anziehen, weshalb wir ein Jahrestransaktionsvolumen von acht Milliarden Euro prognostizieren.“

„Zwar hat das Angebot und auch die Zahl der Pitches ein weiteres Mal deutlich zugelegt, allerdings finden noch nicht alle Produkte den Weg auf den Markt“, sagt Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Nachdem die Europäische Zentralbank angedeutet hat, dass der Leitzins seinen Höhepunkt erreicht haben dürfte, blieb eine Zinssenkung im April zunächst noch aus und Investoren blicken auf die nächste Ratssitzung der EZB im Juni. Das führt dazu, dass einige Verkäufer ihre Produkte weiterhin bewusst zurückhalten, in der Hoffnung, durch einen niedrigeren Leitzins und günstigere Finanzierungskonditionen, höhere Erlöse zu erzielen. Dabei ist die Nachfrage und auch die Liquidität des Marktes gut, die Tische der Investoren relativ leer und damit das Interesse hoch.“

Core-plus im Fokus

Wer zum Tiefpunkt des Marktes einkaufen wolle, müsse das nun tun, rät Thoma. „Gerade Core-plus-Investoren spüren den Anlagedruck, denn sie wissen, dass sich das Zeitfenster, in dem sie eine gute Logistikimmobilie für einen soliden Preis erwerben können, verkleinert. Durch einen niedrigeren Leitzins und günstigere Konditionen werden weitere Investoren auf den Plan kommen und das dürfte die Preise zusätzlich vorantreiben.“

„Core-plus-Objekte, die sich für Refurbishments und Manage-to-Green-Projekte eignen, bieten unter Umständen Potenziale für Miet- und somit Wertsteigerungen“, sagt Schumann. „Ob es gelingt, diese zu heben, wird insbesondere von der Lagequalität der Assets abhängen. Wir beobachten eine Rückkehr der Lagequalität als eines der Hauptinvestitionskriterien der Investorenlandschaft.“ Mit 60 Prozent entfiel der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf Core-plus. Immobilien mit dem Risikoprofil Opportunistisch machten 15 Prozent aus, während auf Value-add 13 Prozent und auf Core-Objekte elf Prozent entfielen. „Mittelfristig dürften auch die durchaus nachgefragten Core-Objekte wieder angeboten werden, sobald erste belegte Vergleichstransaktionen den Verkäufern genug Vertrauen schenken, dass der Markt bereit ist und diese auch entsprechend honoriert“, ergänzt Thoma.

Zu den größten Transaktionen im ersten Quartal zählte ein Joint Venture des Logistikimmobilienentwicklers VGP und der Fondsgesellschaft Areim. Die Investmentgesellschaft Clarion Partners Europe hat zudem ein weiteres Logistikimmobilienportfolio von Blackstone erworben, darunter sechs Objekte in Deutschland. Ebenfalls sechs Objekte gehen mit der Übernahme des Selfstorage-Betreibers Pickens durch Shurgard in dessen Besitz über. Außerdem hat der Lebensmitteleinzelhändler Rewe eine bisher von ihm gemietete Logistikimmobilie in Bondorf von der Investmentfirma Invesco erworben.

„Während einige Investoren weiterhin ihren Fokus auf niedrigvolumige Einzeldeals richten, zeigen andere wieder vermehrtes Interesse an Bestandsportfolios“, sagt Schumann. „Wir begleiten zunehmend Pitches und Off-Market-Gespräche auf Portfolioebene. Joint Ventures sind ebenso gefragt, allerdings die Gelegenheiten begrenzt. Aufgrund steigender Mietpreise erwarben zudem Nutzer einst von ihnen gemietete Objekte, während andere Nutzer sich durch Sale-and-Lease-back-Transaktionen, insbesondere im Automotivesektor, Kapital beschafften.“

Spitzenrenditen für Büros und Logistik nähern sich an

Dominiert wurde der Investmentmarkt für Logistikimmobilien von internationalen Akteuren: Sie machten rund 70 Prozent der Käuferschaft und ähnlich starke 68 Prozent der Verkäufer aus. Per Saldo haben sie einen Immobilienbestand von 27 Millionen Euro aufgebaut.

Die Spitzenrenditen stagnierten unterdessen im Quartalsvergleich und liegen weiterhin bei 4,4 Prozent (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) bis 4,45 Prozent (Köln, Stuttgart). Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind sie damit um 45 bis 50 Basispunkte gestiegen. Damit nähern sich die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den sieben Immobilienhochburgen für Logistik (4,41 Prozent) und Büro (4,36 Prozent) wieder deutlich an. In Köln, Düsseldorf und Frankfurt liegen die Logistikspitzenrenditen bereits unterhalb des Büropendants.

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Die Preisdifferenzierung zwischen Wohnimmobilien mit schlechter und guter Energiebilanz hat sich in den vergangenen beiden Quartalen stabilisiert.

Im Vergleich zu Gebäuden der besten Energieeffizienzklassen A/A+ betrug der durchschnittliche Preisabschlag (Median) aus den Klassen B bis G/H für Mehrfamilienhäuser im ersten Quartal dieses Jahres 16,7 Prozent. Im Vorquartal war der Abschlag, der ausschließlich auf energetisch relevante Merkmale zurückzuführen ist, mit 17,2 Prozent noch etwas größer.

Eine ähnliche Entwicklung ist beim Vergleich der besten mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G/H zu beobachten. Hier liegt der Preisunterschied im ersten Quartal 2024 bei 25,1 Prozent, nach 26,9 Prozent im Vorquartal. Die Zahlen basieren auf einer Analyse von JLL, für die quartalsweise rund 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern ausgewertet werden.

Auch auf längere Sicht wird deutlich, dass sich die durchschnittlichen Preisabschläge zur Top-Kategorie augenscheinlich eingependelt haben. Zumindest ist der starke Preisverfall unsanierter Häuser, der in der zweiten Jahreshälfte 2021 eingesetzt hatte, seit dem Frühjahr 2023 gestoppt. „Die Preisabschläge sind in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Tendenziell haben sie sich seit ihrem Tief im dritten Quartal 2023 sogar etwas erholt“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director Living Research JLL Germany.

Für Gröbel kommt diese Entwicklung nicht überraschend: „Bei älteren, unsanierten Häusern werden die Kosten für eine energetische Sanierung nahezu eins zu eins vom Kaufpreis abgezogen. Deshalb ist der Wert dieser Gebäude mit dem starken Anstieg der Baukosten im Jahr 2021 rapide gesunken. Mittlerweile haben sich die Baukosten stabilisiert, in einigen Gewerken sind sogar leicht rückläufige Kostenentwicklungen zu beobachten. Hinzu kommen steigende Kapitalkosten. Modernisierungen im Bestand sind kapitalintensive Investitionen, die zu einem großen Teil fremdfinanziert werden müssen und damit die Gesamtkosten zusätzlich belasten. Die Finanzierungskosten, die sich mit der Zinswende 2022 und 2023 deutlich verteuerten, sind inzwischen aber ebenfalls in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Der Preisverfall ist somit momentan zum Stillstand gekommen.“

Objektqualität schlägt mittlerweile an vielen Märkten die Mikrolagekritierien

Allerdings gibt es weitere Ursachen, die die Entwicklung der Preise beeinflussen. So haben etwa auch die Finanzierungsbedingungen zu einer Ausweitung der Preisabschläge in Abhängigkeit von der Objektqualität und insbesondere der energetischen Qualität geführt. „Die Finanzierer agieren bei Neufinanzierungen je nach Objektqualität weiterhin selektiv: Vor allem qualitativ gute Assets oder Bestandsobjekte mit einem belastbaren Businessplan zur ESG-konformen Transformation haben bessere Chancen bei den Banken. Margenaufschläge bei der Finanzierung für schlechtere Objektqualitäten dürften sich daher auch direkt auf die Marktpreise bzw. Renditen auswirken,“ führt Roman Heidrich, Lead Director Value and Risk Advisory JLL Germany, aus.

Darüber hinaus weisen neuwertige Core-Objekte perspektivisch das attraktivste Nachfrage-Angebots-Verhältnis im institutionellen Wohninvestmentmarkt auf. Einer erhöhten Nachfrage nach ESG-konformen Produkten von institutioneller Seite steht eine ausgedünnte Pipeline im Wohnungsneubau gegenüber. Diese Erwartung dürfte auch bei der Preisfindung hinsichtlich der Objektqualitäten auf der Käuferseite eine Rolle spielen.

Heidrich weiter: „Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass sich die Preise nach Objektqualitäten weiter ausdifferenziert haben. In vielen der Metropolregionen zeigt sich, dass der Abschlag der Marktpreise, beziehungsweise der Renditespread, nach Objektqualitäten mittlerweile deutlich höher ausfällt als etwa der Abschlag nach Mikrolagen.“

Immobilienpreise in ländlichen Regionen bleiben unter Druck

Gröbel weist auf Unterschiede zwischen dem privaten Häusermarkt, der vorwiegend von Eigennutzern geprägt wird, und dem professionellen Immobilienmarkt hin. Bei Letzterem können die Sanierungskosten nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden und belasten damit den eigenen Cashflow. Insbesondere bei niedrigpreisigen Objekten und Mietmärkten rechnen sich energetische Sanierungen für die Vermieter häufig nicht, die im Zuge der gestiegenen Kapitalkosten eher cashflowstarke Investments bevorzugen. Dies hat zur Folge, dass bei solchen Investments der Preisabschlag noch höher ausfallen muss.

„Davon sind vor allem ländlich geprägte Regionen betroffen. Den Sanierungskosten stehen in diesen Märkten geringere Einkommenspotenziale gegenüber. Folglich dürfte der Preisverfall unsanierter Mietshäuser insbesondere mit Blick auf die regionalen Mietwohnungsmärkte noch nicht am Ende sein. Die Kluft zwischen alten und neuen Objekten dürfte hier noch größer werden“, ergänzt Heidrich.

Dass an diesen Märkten per se die Abschläge höher ausfallen, hat vor allem einen weiteren Grund: In regionalen Märkten mit erhöhtem Angebotsüberhang sind auch die Bodenwerte geringer und damit der Anteil des Gebäudes am Gesamtwert der Immobilie höher. „Daraus folgt, dass sich Effekte, die das Gebäude betreffen, auch stärker in den Gesamtpreiseffekten niederschlagen“, erläutert Heidrich.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,8 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 106.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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Der AVIV Housing Market Report, eine Analyse der Immobilienmärkte in 7 ausgewählten europäischen Ländern, zeigt:

Dynamik am Immobilienmarkt nimmt dank Zinsrückgängen zu: Deutschland (+1,6 Prozent) und Spanien (+1,8 Prozent) mit größten Anstiegen der Angebotspreise in der Analyse

Ausnahme Frankreich: Minimaler Zinsanstieg lässt Immobilienpreise weiter um -0,5 Prozent absacken

Volumen an vergebenen Immobiliendarlehen nimmt wieder Fahrt auf: 18 Prozent mehr Kreditvolumen in Deutschland im Februar als im Vorjahr

Die Stimmung auf den europäischen Immobilienmärkten hat sich in den ersten Monaten 2024 spürbar gedreht. Während im letzten Quartal 2023 noch in 3 von 7 untersuchten Ländern – darunter auch Deutschland – ein Preisrückgang stand, lassen sich in den ersten 3 Monaten dieses Jahr nur noch in einem Land sinkende Preise beobachten: Im Nachbarland Frankreich ist der mittlere Angebotspreis von Wohneigentum um 0,5 Prozent auf 3.087 Euro pro Quadratmeter gesunken. In Deutschland hat sich hingegen die Trendwende vollzogen: Nach einem Anstieg von 1,6 Prozent beträgt das mittlere Preisniveau hierzulande 2.998 Euro pro Quadratmeter. Das sind Ergebnisse des aktuellen AVIV Housing Market Reports für das 1. Quartal 2024. Darin wird die Entwicklung der Kaufpreise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.

Zinsrückgang in Deutschland, noch leichter Zinsanstieg in Frankreich

Dass die Kosten für Wohneigentum in Frankreich weiterhin fallen, liegt unter anderem an der unterschiedlichen Entwicklung der Bauzinsen in der Eurozone. In allen anderen untersuchten Ländern vergünstigten sich die Kreditkonditionen für Immobilienkäufer im 1. Quartal merklich – in Deutschland sind Immobilienfinanzierungen im Mittel um 0,4 Prozentpunkte günstiger geworden und Darlehen wieder deutlich unter der Marke von 4,0 Prozent erhältlich. In Frankreich hingegen verteuerte sich das Zinsniveau erneut um 0,1 Prozentpunkte. Dieser Anstieg wirkt sich weiterhin dämpfend auf das Preisniveau von Wohnimmobilien in Frankreich aus. Die Höhe der Bauzinsen wird in Frankreich von der Zentralbank in Paris festgelegt, die in regelmäßigen Abständen eine Obergrenze festlegt. So verläuft die Entwicklung deutlich träger als beispielsweise in Deutschland. Frankreich hinkt der deutschen Entwicklung wahrscheinlich um einige Monate hinterher.

Dass beim Zinsniveau schon minimale prozentuale Anpassungen einen spürbaren Effekt auf die Immobilienpreise haben, zeigt sich auch in südeuropäischen Ländern, wo die Banken ebenfalls wieder niedrigere Zinsen für Immobilienfinanzierungen ausgeben: In Spanien (-0,2 Prozentpunkte), Portugal (-0,4 Prozentpunkte) und Italien (-0,6 Prozentpunkte) gab das Zinsniveau merklich nach. In der Folge hat ähnlich wie in Deutschland die Dynamik auf dem Immobilienmarkt zugenommen und die Angebotspreise von Wohnimmobilien sind gestiegen.

Deutschland: Preise trotz Anstieg noch immer günstiger als in Frankreich

Im Vergleich der 7 europäischen Länder liegt Deutschland auf dem 3. Platz mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 2.998 Euro. Die höchsten Preise der Analyse müssen Immobilienkäufer in Luxemburg mit 8.458 Euro bezahlen. Allerdings ist das kleine Land schwer mit einem Flächenland wie Deutschland zu vergleichen. Jeder 5. Einwohner wohnt in der gleichnamigen Hauptstadt, wo eine hohe Nachfrage nach Wohnraum herrscht, was eine Erklärung für den sehr hohen Durchschnittspreis ist. Besser mit Deutschland vergleichbar ist da schon Frankreich, wo Immobilienkäufer mit im Mittel 3.087 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen – trotz des Preisrückgangs noch geringfügig mehr als in Deutschland. Im Vergleich am günstigsten ist der Immobilienkauf in Italien, wo durchschnittlich 1.850 Euro fällig werden.

Deutschland: Nachfrage nach Immobiliendarlehen zieht wieder an

Die Marktbelebung in Deutschland lässt sich auch am Volumen der vergebenen Kredite für Immobilienfinanzierungen ablesen. Das Gesamtvolumen lag laut Europäischer Zentralbank (EZB) hierzulande in den Monaten vor Jahresfrist sogar deutlich unter den Werten von 2023 – dem Jahr nach der Zinswende, als der plötzlicher Anstieg der Bauzinsen die Nachfrage nach neuen Immobiliendarlehen dramatisch hatte einbrechen lassen. Die Bilanz drehte sich aber mit dem Jahreswechsel: Im Januar wurden laut EZB-Statistik in Deutschland ein 15 Prozent höheres Volumen an Baufinanzierungen vergeben als im Vergleichsmonat des Vorjahres. Im Februar waren es sogar 18 Prozent mehr. Zum Vergleich: Im Januar 2024 waren es in Frankreich 40 Prozent weniger als im Vorjahr, im Februar 37 Prozent. Im Nachbarland zeigt sich also deutlich, dass das hohe Zinsniveau die Vergabe an Krediten stark ausbremst.

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Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): 1. Quartal 2024

Deutschlandweit fangen sich die Immobilienpreise im ersten Quartal 2024: Sowohl Eigentumswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser lassen in vielen Regionen nur noch sehr verhalten im Preis nach. Eine Ausnahme bildet Hannover, hier fallen die Preise für Wohnungen nochmals um rund drei Prozent – und sorgen so für eine Rückkehr von lange nicht mehr präsenten Käufergruppen, weiß Jens Seeger, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in der niedersächsischen Landeshauptstadt.  In anderen Städten hingegen, beispielsweise in Dresden, Köln und Stuttgart, könnten Pluszeichen auf eine potenzielle preisliche Trendwende am Immobilienmarkt hinweisen.

Im Fokus: Hannover – Aufwind am Immobilienmarkt durch zurückkehrende Käufergruppen

Ob Kapitalanleger oder Privatpersonen mit wenig Eigenkapital: Beide Parteien drängen im ersten Quartal dieses Jahres nach langer Zeit wieder auf den Hannoveraner Immobilienmarkt. „Für die Investoren, die nun ganz langsam wieder ihre Fühler ausstrecken, war der Haus- und Wohnungskauf im vergangenen Jahr einfach nicht rentabel. Potenzielle Mieteinnahmen konnten schlicht nicht die Investitionskosten decken. Nun beobachten wir eine zwar noch zurückhaltende, aber immerhin wieder vorhandene Nachfrage, die sich allerdings eher auf Wohnungen in sehr begehrten Stadtlagen beschränkt. Einige Investorenkäufe gab es im ersten Quartal beispielsweise in der List und in der Südstadt“, erklärt Jens Seeger. Auch eine zweite Käufergruppe, die 2023 in Hannover kaum aktiv war, ist nun zurück: „Eigennutzer, die einen Immobilienkauf nur mit wenig Eigenkapital unterstützen können, sind wieder am Markt vertreten. Auffällig ist, dass sich diese fast durchgehend für einen anfänglichen Tilgungssatz von einem Prozent entscheiden, um die monatliche Darlehensrate so erträglich wie möglich zu halten“, führt der Spezialist für Baufinanzierung weiter aus. Noch dazu setze diese Käufergruppe in vielen Fällen auf eine Zinsbindung von zehn Jahren und akzeptiere, dass die Restschuld nach Ablauf dieser Zeitspanne noch recht hoch ist. Grund sei die Spekulation auf ein attraktiveres Zinsniveau als zum jetzigen Zeitpunkt, von der Jens Seeger ganz klar abrät: „Niemand kann mit Sicherheit sagen, was in zehn Jahren sein wird. Gefühlt sind wir im Jahrestakt mit neuen Krisenherden auf der Welt konfrontiert. Oftmals haben ebendiese weltpolitischen Konflikte Einfluss auf unseren Finanzierungsmarkt. Sich im Rahmen der eigenen Baufinanzierung die Zinsen über 15 oder 20 Jahre zu sichern, bringt langfristige, finanzielle Planungssicherheit, die in unruhigen Zeiten Gold wert ist.“

Dass in der niedersächsischen Landeshauptstadt auf weiter Flur Käufer aus der Schockstarre erwachen, liegt nur zum Teil an dem aktuellen Bauzinsniveau. Der deutliche Preissturz, insbesondere bei Eigentumswohnungen, tut sein Übriges: Innerhalb eines Jahres sind Appartements in Hannover um fast 13 Prozent günstiger geworden. Im Schnitt zahlen Käufer jetzt 2.587 Euro für den Quadratmeter. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnen ein Minus von fünf Prozent im Jahresvergleich und kosten im ersten Quartal dieses Jahres 2.490 Euro pro Quadratmeter. Doch bedeuten diese rückläufigen Entwicklungen nicht, dass gekaufter Wohnraum in Hannover günstig ist: Die aktuellen Zahlen nähern sich lediglich dem Preisniveau von 2020.

Region Nord-Ost: (Noch) keine flächendeckende Teuerung

Ein erstes Plus bei den Immobilienpreisen ist in den von Dr. Klein untersuchten Großstädten für die Region Nord-Ost in Dresden sichtbar: Im sächsischen Elbflorenz steigen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen Januar und März 2024 um 0,73 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Bei Eigentumswohnungen ist noch etwas mehr „Luft nach unten“ – die tatsächlich gezahlten Kaufpreise sinken im Quartalsvergleich um 2,6 Prozent. Dass das Preisniveau auch in Dresden immer noch beachtlich ist, offenbart der Medianpreis: Im Schnitt zahlen Käufer im ersten Quartal dieses Jahres 2.944 Euro für den Quadratmeter eines Appartements. Das sind ganze 264 Euro mehr als im gleichen Zeitraum vor vier Jahren. Preislich gesehen kommt jedoch keine der untersuchten Städte des Nord-Ostens, zu denen neben Dresden auch Hamburg, Berlin und Hannover gehören, an die Preise für Berliner Eigentumswohnungen heran: Im Schnitt zahlen Käufer hier 4.931 Euro für den Quadratmeter. Auch wenn das noch knapp 100 Euro weniger sind als Ende 2023, kann selbst Hamburg im Nord-Ost-Vergleich nicht mit diesem Preisrekord gleichziehen. In der Hansestadt investieren Käufer in den ersten drei Monaten dieses Jahres im Schnitt 4.266 Euro für den Quadratmeter.

Region West: Preislicher Stillstand in Sicht?

Leicht nach oben oder leicht nach unten: Viel Bewegung bieten die Immobilienpreise in Dortmund, Düsseldorf und Köln im ersten Quartal des Jahres im Vergleich zu Ende 2023 nicht. Tritt somit in den drei nordrhein-westfälischen Großstädten langsam eine Preisstabilisierung ein? Die Zahlen von Januar bis März dieses Jahres sprechen dafür: So werden Wohnungen in Düsseldorf nur noch um 0,27 Prozent günstiger, in Dortmund lassen sie um 0,59 Prozent im Preis nach. Einzig Köln weist bei Appartements mit 0,36 Prozent eine dezente Preissteigerung auf. Ein Blick auf die Medianpreise der drei Städte zeigt, dass Käufer immer noch bereit sind, viel Geld in den Erwerb der eigenen vier Wände zu stecken. Seit fast fünf Jahren liegt der gemittelte, tatsächlich gezahlte Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Düsseldorf bei über 3.000 Euro – die Eigentumswohnung ist Käufern im ersten Quartal 2024 immer noch 3.294 Euro wert. In Dortmund zeigt sich der Medianpreis für den Quadratmeter eines Appartements deutlich niedriger und liegt bei 2.159 Euro. Das meiste Geld müssen mit 3.409 Euro pro Quadratmeter diejenigen in die Hand nehmen, die sich in der Domstadt eine Wohnung zulegen wollen.

Region Süd: Trotz Preisrückgang Spitzenwerte bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Die starke Verteuerung bei Immobilien hat in den drei von Dr. Klein untersuchten südlichen Großstädten – München, Stuttgart und Frankfurt am Main – bereits seit Ende 2022 nachgelassen. Nichtsdestotrotz gibt es immer noch Käufer, die in München für ein eigenes Haus Rekordwerte zahlen. 19.000 Euro für den Quadratmeter sind in der bayerischen Landeshauptstadt im ersten Quartal als maximaler Preis über den Tisch gegangen, der höchste gemessene Wert seit Erhebung der Daten (2007). Ähnlich sieht es in Stuttgart aus: Auch hier gibt es Personen, die mit 11.789 Euro für den Quadratmeter tief in die Tasche greifen, um sich ihr Traumhaus zu kaufen. In der preislichen Mitte dieser beiden Landeshauptstädte liegt das hessische Frankfurt mit einem maximal investierten Quadratmeterpreis von 14.516 Euro im ersten Quartal. Die gut dotierten Jobs bei Kreditinstituten, Unternehmensberatungen, der Europäischen Zentralbank und der Börse sorgen für ein hohes Gehaltsniveau vor Ort – und dafür, dass Käufer bereitwillig große Summen für Wohneigentum auf den Tisch legen können.

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Die Dos and Don’ts der Immobilienbewertung: André Heid verrät, wie man teure Fehler beim Immobiliengutachten vermeidet

Um auf dem Immobilienmarkt den Überblick zu behalten, sind Sachverständigengutachten von zentraler Bedeutung. Als personenzertifizierter Sachverständiger erstellt André Heid von der Heid Immobilien GmbH professionelle Gutachten für jeden Zweck rund um die Immobilie – vom Kauf bis zur Erbschaft. Worauf es bei der Wahl des richtigen Gutachters ankommt und was Kunden sonst noch unbedingt wissen müssen, erfahren Sie hier.

Nahezu jeder, der mit Immobilien zu tun hat, kommt früher oder später in eine Situation, in der er den genauen Wert eines Objekts kennen muss. Ob Neuanschaffung, Verkauf, Erbschaft oder sonstige finanzielle Fragen – in all diesen Fällen wird ein Gutachten eines Sachverständigen benötigt, um keine teuren Fehler zu begehen. Den passenden Gutachter zu finden, ist jedoch keine leichte Aufgabe. “In der Immobilienbranche treiben leider auch schwarze Schafe ihr Unwesen, die mit ihren Leistungen eine eigene Agenda verfolgen oder schlichtweg nicht für die benötigte Art von Gutachten qualifiziert sind”, warnt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH.

“Umso wichtiger ist es, bei der Wahl eines Sachverständigen mit Bedacht vorzugehen”, so der Experte weiter. “Ein qualifizierter Gutachter muss eine Vielzahl an Voraussetzungen erfüllen – so muss er über die nötigen Zertifikationen verfügen, mit dem regionalen Markt vertraut sein und unabhängig von den Interessen Dritter handeln.” Mit der Heid Immobilien GmbH hat sich André Heid auf Immobiliengutachten und -bewertungen spezialisiert. Dabei gründet seine Expertise auf einer langjährigen Erfahrung in der Bewertung von bebauten und unbebauten Immobilien sowie auf über 5.000 jährlich erstellten Gutachten. Gemeinsam hat das Team aus personenzertifizierten und öffentlich bestellten sowie vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH so bereits zehntausende Gutachten erstellt – kein Wunder also, dass das Unternehmen als führender Anbieter Deutschlands in diesem Bereich gilt. Wie man den richtigen Sachverständigen für eine Immobilienbewertung findet und worauf es dabei zu achten gilt, hat André Heid im Folgenden zusammengefasst.

Was ein professioneller Sachverständiger mitbringen sollte

1. Zertifikationen und Lizenzen: Damit die Gutachten eines Sachverständigen anerkannt werden, muss er zunächst über die nötigen Zertifizierungen verfügen. So ist im Immobiliensektor allgemein die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine gleichgestellte öffentliche Bestellung inklusive Vereidigung vonnöten. Je nach Immobilientyp und Bewertungszweck kommen ferner weitere Qualifikationen hinzu, die der Gutachter besitzen muss.

2. Erfahrung und Marktkenntnis: Darüber hinaus sollte ein Gutachter nicht nur bereits Erfahrung mit Immobilien haben, die dem zu bewertenden Objekt ähneln, sondern auch den regionalen Markt kennen. Zu letzterem Zweck bietet es sich an, einen Sachverständigen aus der Region zu wählen. Dieser ist mit der lokalen Marktlage besser vertraut und kann somit regionsspezifische Einflussfaktoren besser in seine Bewertung einbringen.

3. Referenzen, Transparenz und Neutralität: Um ein faires und objektives Gutachten zu erhalten, sollten Kunden auch die Arbeitsweise, Zuverlässigkeit und Unbefangenheit ihres Gutachters prüfen. Dabei können zum Beispiel Referenzen und Testimonials anderer Kunden helfen. Kommen während der Zusammenarbeit Unklarheiten auf, sollten auch diese angesprochen werden. Ein seriöser Gutachter ist stets in der Lage, sein Vorgehen zu begründen und Fragen lückenlos und eindeutig zu beantworten. Darüber hinaus sollte er unparteiisch und unabhängig sein, um die objektive Einschätzung der Immobilie zu gewährleisten.

4. Qualitativ hochwertige Dokumentation: Ferner muss ein Gutachten bestimmte formelle Anforderungen erfüllen. Allgemein gilt dabei, dass der Bericht verständlich und klar strukturiert sein und alle relevanten Details enthalten muss. Ob ein Gutachter diese Vorgaben erfüllt, lässt sich im Vorfeld anhand eines Musterberichts prüfen – es ist also empfehlenswert, den Gutachter darauf anzusprechen.

5. Haftpflichtversicherung: Ein fehlerhaftes Gutachten kann teure Folgen haben, für die gegebenenfalls der Sachverständige in Regress genommen werden muss. Entsprechend sollten Kunden darauf achten, dass der gewählte Gutachter über eine ausreichend hohe Haftpflichtversicherung verfügt. Sollten sich Unstimmigkeiten ergeben, ist der Kunde dadurch vor finanziellen Nachteilen geschützt.

Den passenden Gutachter für das eigene Anliegen wählen

Zusätzlich zu diesen allgemeinen Kriterien ist darauf zu achten, dass der Immobiliengutachter die spezifischen Anforderungen des Anliegens versteht und in der Arbeit mit relevanten Fachexperten wie Steuerberatern und Nachlassverwaltern versiert ist. Bei einem Kauf oder Verkauf ist neben dem Marktwert insbesondere der Verkaufswert von Bedeutung, der stark von der Marktsituation und dem Zustand des Objekts abhängt. Außerdem sollte der Gutachter beurteilen können, welches Aufwertungspotenzial durch bauliche Maßnahmen besteht und wie sich spezifische Risiken wie Bauschäden und Altlasten auf die Bewertung auswirken.

Bei einer Erbschaft hingegen wird unter anderem eine Bewertung für steuerliche Zwecke benötigt – der Gutachter muss also mit den steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften und -methoden vertraut sein. Beispielsweise muss der Wert des Objekts retrospektiv ermittelt werden, falls der Stichtag für die Erbschaft in der Vergangenheit liegt. Sind mehrere Parteien involviert, ist es indes von entscheidender Bedeutung, dass der Sachverständige neutral und unbefangen handelt und gegebenenfalls auch über Erfahrung in der Bewertung von Miteigentumsanteilen verfügt.

Warnzeichen bei der Gutachterwahl ernst nehmen

Umgekehrt gibt es jedoch Gutachter, die trotz ihrer formalen Qualifikation nicht das halten, was sie versprechen. Kann ein Sachverständiger keine Referenzen vorweisen oder ist er nicht bereit, Musterberichte oder zusätzliche Informationen zu teilen, ist dies bereits ein schlechtes Zeichen. Vorsicht ist ebenfalls geboten, wenn ein Gutachter sehr kurzfristige Termine anbietet. Dies lässt darauf schließen, dass seine Leistungen wenig gefragt sind – sei es nun wegen ihrer Qualität oder aus anderen Gründen.

Schon aufgrund der finanziellen Tragweite einer Immobilienbewertung sollte demnach nicht der erstbeste Gutachter beauftragt werden. Vielmehr gilt es, einen Sachverständigen zu finden, der Referenzen und vergangene Erfolge nachweisen kann und sich durch ein seriöses Vorgehen auszeichnet. Dabei ist auch das eigene Bauchgefühl nicht zu vernachlässigen – wirkt ein Gutachter befangen oder scheint er eine eigene Agenda zu verfolgen, ist also von einer Zusammenarbeit abzusehen.

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen zu den Auftragseingängen im Wohnungsbau kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Die bundesweiten Wohnungsbauaufträge erreichten im Februar knapp 1,4 Mrd. Euro. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahresmonat einem realen Zuwachs um knapp ein Prozent (nominal +0,7 Prozent). Wir sehen nach 22 Monaten zum ersten Mal kein Minus bei den Wohnungsbauordern. Mit Blick auf die Baugenehmigungen ist das aber noch kein Wendepunkt. Die Genehmigungen sind Voraussetzung für die Aufträge und waren im Februar weiter negativ verlaufen. Die Situation ist und bleibt festgefahren. Hohe Finanzierungskosten und zu hohe Anforderungen bei der Förderung verhindern viele Investitionen auf dem Wohnungsbaumarkt.

Es bleibt dabei: Die Politik ist am Zug. Sie kann das Bauen einfacher machen, beispielsweise durch weniger ambitionierte Energiesparvorgaben und Bauvorschriften. Ein anderer Hebel, um den Wohnungsbau anzukurbeln, wären Förderprogramme für den EH 55-Standard.

Immerhin bleibt die Nachfrage im gewerblichen Tiefbau gut. Hier sehen wir im Februar einen deutlich zweistelligen Zuwachs bei den Ordern (nominal +12,6 Prozent). Die insbesondere von Großprojekten getragenen Infrastrukturmaßnahmen bei der Energieversorgung, dem Schienen- und Nahverkehrsausbau zeigen seit Monaten Wirkung.

Diese gegenläufigen Trends im Hochbau und Tiefbau setzen sich auch beim Umsatz fort. Während im Wohnungsbau hier ein Rückgang von nominal 6 Prozent für den Februar steht, sind es im Wirtschaftstiefbau plus 21 Prozent. Per Februar 2024 erreicht der Umsatz im Wohnungsbau ca. 2,8 Mrd. Euro, ein nominaler Rückgang zum Vorjahr um gut 10 Prozent. Im Wirtschaftstiefbau erreicht der Umsatz per Februar ca. 2,5 Mrd. Euro, nominal zum Vorjahr ein Plus von 16,5, Prozent. Diese zwiespältige Entwicklung wird uns in den nächsten Monaten wohl erhalten bleiben.” So Pakleppa abschließend.

Der Umsatz im Bauhauptgewerbe erreicht per Februar über alle Bausparten ca. 11,8 Mrd. Euro. Damit wird das Vorjahresniveau nominal knapp gehalten. Real liegen die Umsätze damit kumulativ bei -1,25 Prozent. Der Hochbau insgesamt setzte per Februar 2024 ca. 6,6 Mrd. Euro um (nominal -7 Prozent, real -7,4 Prozent). Der Tiefbau erreichte einen Umsatz von 5,2 Mrd. Euro (nominal +10,3 Prozent; real +8 Prozent). Die Preisentwicklung für Bauleistungen hat weiter deutlich nachgegeben. Im Februar liegt die Rate noch bei 0,7 Prozent, stagniert dabei im Hochbau. Im Tiefbau liegt die Rate noch bei 1,5 Prozent.

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de