Archiv für die Kategorie: Immobilien

Handelsimmobilien-Investoren antizipieren Wendepunkt am Investmentmarkt

Der neue veröffentlichte HAHN Retail Real Estate Report 2024/2025 bietet in seiner 19. Ausgabe wieder einen umfassenden Marktüberblick über den Handelsimmobilien-Investmentmarkt. Der Report der Hahn Gruppe entstand erneut in Zusammenarbeit mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute. Hier sind einige der zentralen Erkenntnisse aus den Untersuchungen und Expertenbefragungen.

Handel wird nach dem Umsatzrekord 2023 wieder optimistischer

Im Jahr 2023 wurde mit 649 Mrd. Euro (netto) im deutschen Einzelhandel ein neuer Umsatzrekord erzielt. Vor dem Hintergrund der hohen Inflationsrate war allerdings ein realer Umsatzrückgang zu verzeichnen. Für das Jahr 2024 erwartet der HDE für den stationären Einzelhandel erneut ein nominales Umsatzplus von rd. 3,5 % auf 583,3 Mrd. Euro (netto), was Dank der rückläufigen Inflationsrate ein reales Umsatzplus von rd. 1 % erwarten lässt.

Dieser Aufwärtstrend spiegelt sich auch in der Expertenbefragung der Hahn Gruppe wider: Im Vergleich zum Vorjahr weist der Einzelhandel einen gesteigerten Optimismus hinsichtlich der Umsatzentwicklung für das zweite Halbjahr auf. So rechnet über die Hälfte (60 Prozent) der Einzelhändler bis zum Jahresende 2024 mit zunehmenden Umsätzen für ihre Vertriebslinie (Vorjahr: 57 Prozent). Der Anteil der Befragten, die sinkende Umsätze prognostizieren, ist von 20 Prozent im Vorjahr auf 13 Prozent in diesem Jahr gesunken. Entsprechend leicht angestiegen ist der Anteil der Vertriebslinien, die für die zweite Jahreshälfte eine stabile Umsatzentwicklung auf dem bestehenden Niveau erwarten (27 Prozent gegenüber 23 Prozent im Vorjahr.

Regulatorik/energetische Anforderungen fordern Investoren heraus

Die befragten Investoren sehen die generell steigenden regulatorischen Vorgaben sowie die energetischen Anforderungen an die Immobilie als maßgebliche Risikofaktoren im Hinblick auf Handelsimmobilien-Investments an (71 Prozent; Vorjahr: 74 Prozent). Auf die Zinsentwicklung blicken nur noch die Hälfte der Experten mit Sorge, nach 77 Prozent im Vorjahr. Dagegen wird die Konkurrenz im Einzelhandel durch den E-Commerce gegenüber dem Vorjahr wieder kritischer betrachtet (49 Prozent; Vorjahr: 33 Prozent). Die belastenden Folgen aus der Inflationsentwicklung der vergangenen Jahre sehen in diesem Jahr nur noch 29 Prozent als Herausforderung an (Vorjahr: 36 Prozent).

ESG-Aspekte stehen bei den Investoren weit oben auf der Agenda

Bei der Investitionsentscheidung für eine Einzelhandelsimmobilie werden ESG-bezogene Aspekte von 37 Prozent der Investoren in der Hahn-Expertenbefragung als relevant bzw. von 56 Prozent als sehr relevant angesehen und entsprechend im Prozess berücksichtigt. Darüber hinaus hat eine große Mehrheit der teilnehmenden Investoren (87 Prozent; Vorjahr: 76 Prozent) bereits in ausgewiesene Nachhaltigkeitsinvestments investiert. In der aktuellen Marktphase sind 42 Prozent der befragten Marktteilnehmer bereit, einen Preisaufschlag von bis zu fünf Prozent für eine ESG-konforme bzw. eine Green-Premium-Immobilie zu bezahlen respektive 26 Prozent sogar einen Aufschlag um bis zu zehn Prozent.

Damit eng verbunden sind anerkannte und etablierte ESG-Initiativen, Benchmarkings und Zertifizierungen, die für 80 Prozent der Investoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Investitionsentscheidung nehmen. Die Integration von Green-Lease-Vereinbarungen in Mietverträge ist bereits bei 44 Prozent ein fester Bestandteil, gleichwohl es für ebenfalls 44 Prozent noch eine wünschenswerte Ergänzung darstellt. Eine digitale Energieverbrauchsmessung (Smart-Metering) ist bei der Hälfte der Befragungsteilnehmer ein Standardprozess. Die kontinuierliche Umsetzung energetischer Maßnahmen ist bei 66 Prozent der Investoren ebenfalls unverzichtbar.

Personalmangel belastet den Handel stärker als die Online-Konkurrenz

Wie in vielen anderen Wirtschaftszweigen auch beschäftigt den Einzelhandel ein deutlich spürbarer Personalmangel (58 Prozent). Von den Vertriebslinien als ebenfalls belastend empfunden werden in diesem Jahr die Immobilienkosten respektive Mieten (51 Prozent; Vorjahr 65 Prozent). Ähnlich wie im Vorjahr werden die gedämpfte Konsumstimmung (41 Prozent; Vorjahr: 53 Prozent) und die bestehenden Neben- und Bewirtschaftungskosten (31 Prozent; Vorjahr: 52 Prozent) als herausfordernd wahrgenommen. Nachdem im Vorjahr über die Hälfte (56 Prozent) die Inflationsentwicklung als gravierendes Problem eingestuft haben, sind es in diesem Jahr aufgrund der zwischenzeitlich gesunkenen Inflationsrate nur noch 25 Prozent der Vertriebslinienvertreter. Nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr werden die Wettbewerbsverschärfung durch neue Marktteilnehmer (4 Prozent; Vorjahr 6 Prozent), die Konkurrenz durch den Online-Handel (10 Prozent, Vorjahr: 5 Prozent) und das veränderte Einkaufsverhalten der Konsumenten (21 Prozent; Vorjahr: 24 Prozent) bewertet.

Fachmarktzentren/Nahversorgungszentren sind die Favoriten

Fachmarktzentren bleiben die präferierten Expansionsziele des Einzelhandels und werden gegenüber Shopping-Centern und innerstädtischen Lagen deutlich bevorzugt. So erwarten 56 Prozent der befragten Einzelhändler eine positive Entwicklung für Fachmarkt- und Nahversorgungszentren im aktuellen Umfeld, während nur 9 Prozent eine negative Entwicklung prognostizieren. Bei Shopping-Centern rechnen hingegen nur 3 Prozent mit einer positiven, aber 54 Prozent mit einer negativen Entwicklung. High-Street-Immobilien liegen dazwischen, mit 26 Prozent, die eine positive und 33 Prozent, die eine negative Entwicklung erwarten.

Folgerichtig haben die Investoren ähnliche Präferenzen: Fachmarktzentren stehen bei 88 Prozent der Investoren im Fokus (Vorjahr: 74 Prozent). An zweiter Stelle folgen mit jeweils 63 Prozent Nennungen Supermärkte und Lebensmitteldiscounter (Vorjahr: 68 Prozent) sowie SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte, die im Vorjahr noch bei 26 Prozent lagen. Bau- und Heimwerkermärkte erreichen mit 25 Prozent den vierten Platz (Vorjahr: 21 Prozent).

Am Handelsimmobilien-Investmentmarkt zeichnet sich eine Trendwende ab

CBRE erkennt sich aufhellende Rahmenbedingungen für den Handelsimmobilien-Investmentmarkt. Seit Jahresbeginn ist eine Stabilisierung der Spitzenrenditen zu verzeichnen. Diese optimistischere Einschätzung wird durch die Ergebnisse der Hahn-Expertenbefragung von Investoren und Finanzierungsinstituten bestätigt, die im Sommer für den HAHN Retail Real Estate Report durchgeführt wurde.

Während 2023 noch 72 Prozent der Experten davon ausgingen, dass die Renditen weiterhin steigen würden, sind im Sommer 2024 nun 81 Prozent überzeugt, dass dieser Trend gestoppt ist. Die Mehrheit der Befragten erwartet eine Stabilisierung der Renditen (71 Prozent), während 10 Prozent sogar einen Rückgang prognostizieren. Auch bei den befragten Banken und Finanzinstituten zeigt sich ein optimistischeres Bild: 45 Prozent erwarten bis Jahresende einen Anstieg des Kreditvolumens (im Vorjahr waren es nur 29 Prozent), während nur noch 9 Prozent mit einem Rückgang rechnen (im Vorjahr: 57 Prozent).

Hahn Retail Real Estate Report 2024/2025

Der jährlich erscheinende HAHN Retail Real Estate Report bietet umfassende Einblicke in die aktuellen Trends des deutschen Einzelhandels und des Handelsimmobilien-Investmentmarkts. Er wird in Zusammenarbeit mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt. Während bulwiengesa die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Entwicklungen der Marktakteure beleuchtet, fokussiert sich CBRE auf den Investmentmarkt für Handelsimmobilien. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf den Expertenbefragungen, die die Hahn Gruppe im Sommer 2024 durchgeführt hat. Dabei wurden 71 Verantwortliche aus dem Einzelhandelsexpansionsbereich sowie 41 Entscheider aus institutionellen Immobilieninvestoren und Finanzinstituten befragt. In Kooperation mit dem EHI Retail Institute wurden zusätzlich führende Einzelhandelsunternehmen in Deutschland interviewt. Die teilnehmenden Investoren umfassen unter anderem Asset Manager, Versicherungen, Immobilien-AGs, Pensionskassen und Stiftungen.

Den vollständigen Report können Sie online auf www.hahnag.de einsehen.

Verantwortlich für den Inhalt:

HAHN Immobilien-­Beteiligungs AG, Buddestraße 14, D­-51429 Berg. Gladbach, Tel.: 02204 / 9490 0, Fax: 02204 / 9490 117, www.hahnag.de

Kommentar von Guy Barnard und Nicolas Scherf, Portfolio Manager, Janus Henderson Investors

Börsennotierte  Immobilienaktien nach wie vor attraktiv

Anzeichen einer Belebung der Transaktionen deuten auf Stabilisierung der Immobilienwerte hin

Nach dem Erreichen des Zinshochs und den Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, der Bank of England und der Zentralbanken in Schweden und der Schweiz haben sich die Aussichten bereits zum Positiven gewandelt. Unserer Meinung nach gibt es heute einige triftige Gründe, die für eine Investition in diese wenig beachtete Anlageklasse der börsennotierten Immobilien sprechen. Im Folgenden stellen wir einige der „zarten Pflänzchen“ vor, die derzeit bei europäischen Immobilientiteln zu beobachten sind.

Zartes Pflänzchen 1 – Immobilienbewertungen beginnen sich zu stabilisieren und die Fundamentaldaten bleiben stark

Eine wichtige Beobachtung, die für einen positiveren Ausblick auf die Anlageklasse spricht, ist, dass die zugrunde liegenden Immobilienbewertungen das Schlimmste hinter sich zu haben scheinen. Zwar sind die Transaktionsvolumina nach wie vor gering, doch gibt es in den meisten Teilsektoren zunehmend positive Signale von den Transaktionsmärkten, da sich die Bid-Ask-Spreads verringern, insbesondere in strukturell begünstigten Sektoren. Zwar werden die Kapitalkosten weiterhin steigen, doch die rückläufige Inflation und die größere Transparenz bei den Finanzierungskosten begünstigen eine Stabilisierung der Vermögenswerte. Das kann dazu beitragen, das Vertrauen der Investoren wiederherzustellen. So lautete die durchgängige Botschaft der Geschäftsführungen in vielen Bereichen des europäischen Immobilienmarktes während der ersten Hälfte des Geschäftsjahres.

Dies wird auch durch Daten von MSCI IPD für den britischen Gewerbeimmobiliensektor bestätigt, aus denen hervorgeht, dass der erste Quartalsanstieg der Immobilienwerte seit 2022 zu verzeichnen ist.

Die solide Nachfrage (hohe Vermietungsquote) trifft auf ein begrenztes neues Angebot, was die operativen Fundamentaldaten in den meisten Immobiliensektoren weiterhin stärkt. Dies stützt die Aussichten auf ein nachhaltigeres Mietwachstum, das den Druck durch steigende Finanzierungskosten ausgleichen kann und somit in Zukunft zu einem Gewinn- und Dividendenwachstum führen dürfte.

Zartes Pflänzchen 2 – Verbesserte Chancen für REITs, um sich für Wachstum zu positionieren

Dies ist ein Markt der „Gewinner und Verlierer“, sowohl bezüglich der Immobiliensektoren und -werte als auch der Kosten und des Kapitalzugangs. Was den letzteren Punkt betrifft, so haben REITs in diesem Jahr weiterhin ihre Fähigkeit unter Beweis gestellt, Zugang zu den Fremdkapitalmärkten zu erhalten – sowohl über Banken als auch über Anleihen –, wobei sich die Credit Spreads weiter verengt haben. Dies hat dazu beigetragen, viele der Bedenken gegenüber den Bilanzen, die den Sektor in den Jahren 2022 und 2023 belasteten, zu zerstreuen.

Darüber hinaus treten immer mehr Unternehmen an ihre Aktionäre heran, um zusätzliches Eigenkapital zu beschaffen und so ihr Wachstum zu beschleunigen. Bemerkenswert sind dieses Jahr die Emission von SEGRO in Höhe von 900 Mio. GBP, die Erhöhung von 450 Mio. GBP durch die Unite Group (britisches Studentenwohnheim), die Aufstockung von Great Portland um 350 Mio. GBP und die Erhöhung von Merlin Properties um 921 Mio. EUR. Der börsennotierte Sektor hat in den ersten sieben Monaten des Jahres bereits das Niveau von 2022 und 2023 bei der Kapitalaufnahme übertroffen, was das Wachstum fördert (Abbildung 3). Diese Kapitalerhöhungen wurden generell von einem breiten Anlegerspektrum gut aufgenommen und vom Emissionspreis aus gut gehandelt.

Wir haben viele dieser Kapitalerhöhungen unterstützt und ermutigen die Unternehmen, den Abschwung schnellstmöglich zu überwinden, ihre operativen Plattformen zu nutzen und sich bietende Investitionsmöglichkeiten zu ergreifen.

Zartes Pflänzchen 3 – REIT-Aktien steigen, bleiben aber weiterhin attraktiv

Derzeit werden europäische Immobilienaktien trotz verbesserter Aussichten und solider Fundamentaldaten der Unternehmen weiterhin mit großen Abschlägen gegenüber den Vermögenswerten am Tiefpunkt des Zyklus gehandelt, was die Möglichkeit einer weiteren Neubewertung bietet. Da das Anlegervertrauen wieder zunimmt, bietet sich nun die Gelegenheit, zu einem Zeitpunkt, an dem sich die zugrunde liegenden Immobilienbewertungen stabilisieren, die Transaktionen wieder anziehen und REITs einen Kapitalkostenvorteil genießen, zu immer noch attraktiven Preisen in Immobilien zu investieren.

Insgesamt sind wir aufgrund unserer Beobachtungen zunehmend zuversichtlich, dass die zugrundeliegenden Immobilienbewertungen für REITs die Talsohle erreicht haben. Die Unternehmen positionieren sich frühzeitig, um die sich möglicherweise bietenden attraktiven Chancen zu nutzen. Eine Anlageklasse für Investoren, die konsistente Einnahmen, Portfoliodiversifizierung und defensives Wachstum suchen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Janus Henderson Investors, Tower 185, 25th floor, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, D-60327 Frankfurt am Main, Tel: +49 69 86003 0,Fax: +49 69 86003 355, www.janushenderson.com

Die Immobilienwirtschaft sieht in den Plänen des Bundesfinanzministeriums für das Zweite Zukunftsfinanzierungsgesetz einen wichtigen Schritt, um den Kampf gegen den Klimawandel in Deutschland anzutreiben.

„Dieses Gesetz kann doppelt starke Impulse setzen: Es verspricht einen Ruck beim Ausbau erneuerbarer Energien plus eine Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland“, sagt ZIA-Geschäftsführer Dr. Joachim Lohse. „Es ist höchste Zeit, dass das Aufsichts- und Steuerrecht zeitgemäß ausgestaltet wird, um Erzeugung wie Nutzung erneuerbarer Energie im Gebäudebereich über Fonds zu ermöglichen.“ Auch REIT-Gesellschaften, börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, könnten künftig einen wichtigen Part bei der Klimawende übernehmen, so Lohse. „Wenn nun das REIT-Gesetz modernisiert wird, können auch diese Immobilieneigentümer durch klimapolitisch sinnvolle Maßnahmen einen starken Beitrag leisten. Der Entwurf ist ein entscheidender Schritt hin zur Klimaneutralität in diesem so wichtigen Sektor“, kommentiert er die Regeln zur Förderung erneuerbarer Energien und Infrastruktur über Fonds und REITs.

Der ZIA reagiert damit auf den Referentenentwurf des Zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetzes, den das Bundesfinanzministerium jetzt veröffentlicht hat. Schon mehrfach hatte der Gesetzgeber vorher steuerrechtliche Anpassungen in diesem Bereich vorgenommen. „Einzelne Schritte reichten nicht, um den Durchbruch anzustoßen“, analysiert Lohse, „jetzt könnte endlich das Thema Fahrt aufnehmen.“

Der ZIA

Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) ist der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. Er spricht durch seine Mitglieder, darunter 33 Verbände, für rund 37.000 Unternehmen der Branche entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Der ZIA gibt der Immobilienwirtschaft in ihrer ganzen Vielfalt eine umfassende und einheitliche Interessenvertretung, die ihrer Bedeutung für die Volkswirtschaft entspricht. Als Unternehmer- und Verbändeverband verleiht er der gesamten Immobilienwirtschaft eine Stimme auf nationaler und europäischer Ebene mit Präsenz in Brüssel, Wien und Zürich – sowie im Bundesverband der deutschen Industrie (BDI). Präsidentin des Verbandes ist Iris Schöberl.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

Das neue Förderprogramm “Jung kauft Alt” für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum im Bestand startet am 3. September – Landesbausparkassen: Ansatz richtig, aber Anforderungen zu ambitioniert

Ab dem 3. September können Familien die neue Kredit-Förderung für den Kauf von Bestandsimmobilien als selbst genutztes Wohneigentum bei der staatlichen Förderbank KfW beantragen. “Die Landesbausparkassen haben die Bundesregierung seit Beginn der Legislaturperiode darauf hingewiesen, dass eine reine Förderung des Neubaus keine ausreichende Wohneigentumsförderung ist, weil Wohneigentum zu fast 80 Prozent im Bestand erworben wird. Deshalb ist es erst mal eine gute Nachricht, dass der von so vielen Akteuren einmütig geäußerte Wunsch nach einer Förderung des Bestandserwerbs bei der Bundesbauministerin auf Gehör gestoßen ist”, sagt LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann zum Start des Programms.

Die Freude werde allerdings etwas getrübt durch die Befürchtung, dass das Programm aufgrund seiner hohen Anforderungen viele Familien aus der Einkommens-Zielgruppe gar nicht erreiche: “Immobilien mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H innerhalb von viereinhalb Jahren auf den Standard EH 70 EE modernisieren zu müssen – das wird entweder am Zeitrahmen oder am Geld scheitern. Es erscheint jedenfalls zu ambitioniert”, so Guthmann. “Wir lassen uns natürlich gerne eines Besseren belehren, plädieren aber schon jetzt dafür, bei mangelnder Nachfrage nach dem Programm die zeitlichen Vorgaben deutlich zu strecken. Zudem könnten auch bessere Energieeffizienzklassen in die Förderung aufgenommen werden, damit der Sprung zum angestrebten Niveau kleiner und günstiger wird und vor allem das Potenzial an begünstigten Immobilien wächst. Denn: Für den Klimaschutz ist jede Sanierung besser als keine Sanierung, und auch für die Wohneigentumsbildung wäre mehr gewonnen, wenn möglichst viele ältere Immobilien einen Käufer finden anstatt dem Leerstand anheim zu fallen.”

Jung kauft Alt: Die Eckpunkte der Förderung

Das Förderprogramm “Jung kauft Alt” richtet sich an Familien, deren zu versteuerndes Haushaltseinkommen bei einem Kind maximal 90.000 Euro im Jahr beträgt, für jedes weitere Kind steigt die Einkommensgrenze um 10.000 Euro. Gefördert wird der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Selbstnutzung mit einem Energieausweis der schlechtesten drei Klassen F, G und H. Die Förderung erfolgt über zinsverbilligte Kredite, je nach der Kinderzahl in Höhe von bis zu 150.000 Euro – also deutlich weniger als Familien im Rahmen der Neubauförderung bekommen können (bis zu 240.000 Euro).

Erhältlich sind auch endfällige Förderdarlehen mit einer Zinsbindung von bis zu zehn Jahren. Diese sind ideal mit einem Bausparvertrag zu kombinieren, der die niedrigen Zinsen für weitere zehn Jahre oder länger sichern kann.

Nach dem Kauf ist die energetische Modernisierung auf einen Standard von mindestens EH 70 EE verpflichtend. “EE” bedeutet, dass die Wärmeerzeugung mit fossilen Energieträgern zu mindestens 65 Prozent auf regenerative Energien umgestellt werden muss, also in aller Regel auch ein Heizungstausch nötig ist. Für die Sanierung und den Heizungstausch kann die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zusätzlich genutzt werden.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

Gerald Hörhan klärt auf

Dubai ist angesagt und immer mehr Investoren fragen sich, ob sie eine Chance verpassen, wenn sie jetzt nicht zuschlagen. Doch ist der Zeitpunkt wirklich günstig und was müssen die Käufer von Immobilien beachten, um am Ende nicht ein schlechtes Geschäft zu machen?

In Dubai ist alles eine Nummer größer: Die Metropole hat den höchsten Turm, das höchste Riesenrad, den tiefsten Pool und die längste Metro. Das zieht Touristen, Influencer und auch Investoren an. In Europa werben zahlreiche Anbieter für den Kauf von Immobilien in der Stadt am Persischen Golf. Sie erzählen von überdurchschnittlichen Renditen, traumhaften Bedingungen und einem grenzenlosen Wirtschaftswachstum. Gibt es für Käufer keine Risiken? Stellen sich Investoren aus Deutschland oder Österreich nicht auch rechtliche Fragen? Was ist mit den Steuern? Und lässt sich eine Immobilie in Dubai überhaupt finanzieren? “Es kann niemals gut sein, einem Hype blind zu folgen”, sagt Gerald Hörhan von der Investmentpunk Academy GmbH. “Wer sich von scheinbar lukrativen Angeboten locken lässt, ohne genau zu bedenken, worauf er sich einlässt, kann es schnell mit einer Fehlinvestition zu tun haben. Auch in Dubai ist eben nicht alles Gold, was glänzt.”

“Beim Immobilienkauf kommt es auf den richtigen Zeitpunkt und eine umfassende Marktkenntnis an. Der Anleger sollte sich in Dubai gut auskennen, mit den spezifischen Risiken vertraut sein und sich vor allem überlegen, warum er gerade in Dubai investieren möchte”, fügt der Immobilienexperte hinzu. Gerald Hörhan ist als der Investmentpunk und als Autor des Buches “Der Einzimmer Millionär” bekannt. Seit 2005 investiert er in Immobilien und hat es damit in kurzer Zeit zum Multimillionär gebracht. Heute gibt er sein Wissen zum Vermögensaufbau in den Kursen seiner Investmentpunk Academy GmbH an angehende Investoren weiter. Was Anleger beim Kauf von Immobilien in Dubai beachten sollten, hat Gerald Hörhan im Folgenden zusammengefasst.

1. Zyklischer Markt

Dubai ist eine Weltmetropole, doch im Vergleich zu anderen asiatischen Großstädten sind die Immobilienpreise noch immer um ein Drittel günstiger. Dabei sehen die wirtschaftlichen Aussichten hervorragend aus: Die Staatsfonds erzielen jährlich Milliarden an Gewinnen und 2023 betrug das Wirtschaftswachstum 4,3 Prozent. Für 2024 werden sogar 5,4 Prozent prognostiziert. Dubai ist also ein attraktiver Standort, der seit mehreren Jahren auch Europäer anzieht. Käufer müssen allerdings wissen, dass der Markt sehr zyklisch ist. Momentan bewegt er sich bereits auf einem hohen Niveau und niemand kann voraussehen, wie lange er noch weiter steigen wird. Für extrem zyklische Märkte, zu denen beispielsweise auch Las Vegas oder Miami zählen, gilt noch mehr als in anderen Märkten ein ganz einfacher Grundsatz: Der Investor sollte kaufen, wenn der Markt unten ist.

Derzeit befindet sich der Dubai Immobilienmarkt in einer Late Stage Boom Phase. Wie lange der Boom noch anhält, kann niemand vorhersehen, aber in solch einer Marktphase zu teuren Preisen zu kaufen ist riskant, vor allem als Ausländer ohne lokales Markt Know-How. Insbesondere bei Angeboten, wo Mittelsmänner hohe Provisionen verdienen, ist absolute Vorsicht geboten.

2. Lage und Bauqualität

Eine 60 bis 75 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage kostet in Dubai zwischen 200.000 und 250.000 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 7 bis 8 Prozent, abzüglich der Betriebskosten kommen wir damit auf 5 bis 6 Prozent. Das klingt zunächst gut, das Problem ist allerdings, dass der Investor wissen muss, was eine gute Lage ausmacht. In Dubai wird extrem viel gebaut, was im Übrigen auch zu einem hohen Leerstand führen kann. Die Situation ist für den Ortsfremden somit einigermaßen unübersichtlich und ein Blick auf einen Stadtplan hilft wenig. Wer in Dubai kauft, sollte sich dort unbedingt auskennen.

Für ein gutes Investment ist neben der Lage natürlich auch die Bauqualität entscheidend. Auf den ersten Blick bekommt der Käufer in Dubai mehr für sein Geld und profitiert von vielen Annehmlichkeiten wie Pools, Fitnessstudios und Kinos. Doch die Bauqualität variiert sehr stark, je nach Bauträger und Projekt. Zudem lassen sich viele Apartments in Towers, die älter als 10 Jahre sind, aufgrund der schlechten Bauqualität nur mit erheblichem Preisabschlag verkaufen. Auch sollte man die Betriebskosten und Instandhaltungskosten bei Hochhäusern nicht unterschätzen, diese werden mit zunehmendem Alter extrem hoch und reduzieren die Rendite deutlich. Selbst in Monaco, wo Geld wahrlich keine Rolle spielt, haben viele ältere Hochhäuser hohen Instandhaltungsstau, weil sich die Eigentümer die teuren Sanierungen nicht leisten wollen.

3. Finanzierung

Wer in Dubai kaufen möchte, sollte sich darauf einstellen, dass er relativ viel Eigenkapital mitbringen muss. Zwar gibt es durchaus Banken, die für eine Finanzierung zur Verfügung stehen, aber in der Regel nicht bei der ersten Wohnung und auch bei der zweiten nur mit einem hohen Anteil an Eigenkapital. Die kulturellen Unterschiede machen sich im Bankgeschäft deutlich bemerkbar und niemand sollte denken, dass es in Dubai genauso wie in Deutschland oder Österreich läuft. Dazu kommt, dass die Vertriebsprovisionen unter Umständen 10 bis 15 Prozent betragen und die Makler häufig Objekte verkaufen, die schon mehrfach gehandelt wurden oder noch gar nicht gebaut sind. Auch an dieser Stelle muss der Investor vorsichtig sein, weil er sonst kein gutes Geschäft macht.

4. Steuerzahlungen

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde im Dezember 2021 außer Kraft gesetzt, sodass in Deutschland Einkünfte aus Immobiliengeschäften in Dubai voll besteuert werden. Grundsätzlich gilt, dass der Immobilienbesitzer den Steuerregularien seines festen Wohnsitzes unterliegt. Wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen fehlt, kann das somit zu einer höheren Steuerbelastung führen. Nun werden in den Vereinigten Arabischen Emiraten von Privatpersonen in der Regel keine Steuern auf Einkommen aus Vermietung und Verpachtung oder auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben, sodass es zu keiner Doppelbesteuerung kommt. Die deutsche Einkommensteuer lässt sich durch Dubai Immobilieninvestments allerdings nicht vermeiden: Wer denkt, dass er die Einkünfte nicht melden muss, begeht Steuerbetrug und muss mit hohen Strafen rechnen.

5. Klimatische Risiken

Wetterextreme betreffen Immobilieninvestoren weltweit, doch Dubai ist von klimatischen Risiken stärker betroffen als andere Städte. Über einen Zeitraum von vier bis fünf Monaten im Jahr ist Dubai extrem heiß und außer Indoor unbewohnbar, bei weiteren Temperaturerhöhungen wird die Belastung extremer. Auch der steigende Meeresspiegel und Sturmfluten sind in Dubai, das direkt am Meer liegt und extrem flach ist, ein erhebliches Risiko. Zudem besteht auch das Risiko von Starkregen und Überflutungen, wobei die Bauwerke und Infrastruktur darauf weitgehend unvorbereitet sind, man erinnert sich an die Überflutungen im Frühjahr.

6. Politische Risiken

Gerade in den Vereinigten Arabischen Emiraten sind die politischen Risiken immer präsent: Zunächst ist der Mittlere Osten eine Region, die besonders häufig in Konflikte verwickelt ist, auch die geographische Nähe zum Iran ist ein Thema. Ein Faktor betrifft dabei die Rechtssicherheit in einem absolutistisch von einem Emir regierten Land. Auch wenn die jetzige politische Führung sehr umsichtig und rational handelt, kann sich das bei einer Änderung an der Staatsspitze schnell ins Gegenteil umkehren, Beispiele dafür gibt es genug. Ebenso kann es Probleme bei der Kapitalausfuhr von größeren Beträgen geben, sowohl durch Beschränkungen seitens der Emirate als auch auf Seiten der EU beziehungsweise Deutschlands.

Eine umfangreiche rechtliche Beratung beim Immobilienkauf ist zwingend erforderlich, da das Rechtssystem der Emirate sich sehr grundlegend vom deutschen System unterscheidet und eine Mixtur aus britischem Rechtssystem und islamischem Recht darstellt. Rechtliche Konzepte, die in Europa selbstverständlich sind, gelten dort nicht zwangsläufig auch.

Fazit

Dubai ist zweifellos eine boomende Weltmetropole, allerdings mit erheblichen und vielfältigen Risiken. Wie in jedem Immobilienmarkt bedarf es einer genauen und fundierten Marktkenntnis und lokalem Know-how, um gute Geschäfte zu machen. In einem Markt, wo extrem viel gebaut wird, besteht zudem die Gefahr von Überkapazitäten und Leerstand, sodass die genaue und korrekte Beurteilung der Mikrolage und Bauqualität noch entscheidender ist als in Regionen mit Wohnungsmangel. Eine Beurteilung aus der Ferne ist jedenfalls schwierig.

“Ob es Sinn macht, in einem zyklischen Markt nach einer langen Boomphase, in der Immobilieninvestments von Maklern und Influencern gegen hohe Provisionen aggressiv beworben werden, zum jetzigen Zeitpunkt zu investieren, mag jeder selbst beurteilen”, betont Gerald Hörhan. “Ich jedenfalls habe immer dann aggressiv in Immobilien investiert, wenn die Preise günstig waren und alle Medien von der Krise berichtet haben. Mit dieser Strategie bin ich hervorragend gefahren und habe sehr gute und bekömmliche Erträge erzielt, mit überschaubarem Risiko. Dieser Zeitpunkt wird auch in Dubai wieder kommen, und vielleicht ist es dann am besten, die Emirates Maschine nach Dubai zu besteigen, natürlich mit ausreichend Eigenkapital im Gepäck.”

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Investmentpunk Academy GmbH, Singerstraße 2/13, A- 1010 Wien, Austria, www.investmentpunk.com

Gebrauchte Wohnimmobilien kosteten im Frühjahr 2024 deutlich weniger als vor Jahresfrist – Vermittlungen dauern länger, die Verhandlungsbereitschaft der Verkaufenden hat zugenommen.

Laut dem aktuellen Preisspiegel der LBS-Analyse “Markt für Wohnimmobilien”, der auf tatsächlichen Immobilienvermittlungen basiert, lagen die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser zuletzt um gut 11 Prozent unter dem Niveau im Frühjahr 2023 – dies war der erste Preisrückgang seit dem Jahr 2010. Auch die Preise für ältere Reihenhäuser (minus 9 Prozent) und Eigentumswohnungen (-6 Prozent) sowie für Bauland (minus 9 Prozent) sind im vergangenen Jahr spürbar gesunken.

Neue Reihenhäuser kosteten dagegen in etwa genauso viel wie ein Jahr zuvor, neue Eigentumswohnungen sogar 1 Prozent mehr. Neubauobjekte sind damit weiterhin deutlich teurer als vor der Zinswende im Frühjahr 2022, während die Preise für gebrauchte Immobilien inzwischen fast schon wieder auf das Niveau des Frühjahrs 2021 gefallen sind.

Die Entwicklung wird sich nach Einschätzung der für das Immobilienbarometer im “Markt für Wohnimmobilien” befragten Immobilienvermittler im Verlauf dieses Jahres in ähnlicher Weise fortsetzen: Während die Preise im Neubausegment aufgrund der hohen Baukosten stabil bleiben oder sogar leicht steigen werden, könnten Bestandsimmobilien und Bauland in fast allen Regionen noch etwas günstiger werden.

Der LBS-Preisspiegel und das LBS-Immobilienbarometer werden jährlich bei den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen erhoben. In diesem Jahr gaben insgesamt 514 Immobilienfachleute Auskunft über ihr Geschäftsgebiet.

“Die sinkenden Preise von gebrauchten Immobilien sind auf die geänderten Verhandlungspositionen am Immobilienmarkt zurückzuführen”, erläutert LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann die Ergebnisse der Preiserhebung. “Die Kaufinteressenten stehen nicht mehr Schlange, weil viele den Schuldendienst aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen können.” So gaben 90 Prozent der befragten Immobilienvermittler zu Protokoll, der Verkauf einer Immobilie dauere länger, als in den vergangenen fünf Jahren üblich war. Rund 60 Prozent haben festgestellt, dass die Verkäufer eher als Mitte 2023 bereit seien, von ihren Preisvorstellungen abzurücken und Preisabschläge zu akzeptieren.

Doch nicht nur die Verkäufer machen Abstriche. “Wir beobachten schon seit einer Weile, dass die Kaufwilligen ihr Möglichstes tun, um dem Zinsanstieg etwas entgegenzusetzen und ihre Finanzierungslast zu reduzieren”, so Guthmann. Die Immobilienvermittler haben dies jetzt erneut bestätigt: Am häufigsten, so berichteten drei Viertel der befragten Marktkenner, würden Handwerksleistungen in Eigenarbeit erledigt. Knapp zwei Drittel der Vermittler sagten, dass die Bereitschaft ihrer Kundinnen und Kunden gestiegen sei, Objekte zu erwerben, die nicht genau den ursprünglichen Vorstellungen entsprechen, gut die Hälfte hat von Standortkompromissen erfahren und knapp die Hälfte von zusätzlich mobilisierten Kapitalquellen.

Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen erlebten zuletzt auch, dass Nachhaltigkeitsaspekte bei der Suche nach einer Eigentumswohnung oder einem Eigenheim wieder etwas in den Hintergrund getreten sind. In der aktuellen Befragung gaben nur 15 Prozent der Vermittler an, dass dieses Thema bei den Kunden eine hohe oder sogar sehr hohe Relevanz habe – vor Jahresfrist waren es noch 20 Prozent. Dass Nachhaltigkeit überhaupt eine Rolle spiele, bestätigten insgesamt aber immerhin 46 Prozent der Befragten und damit kaum weniger als im vergangenen Jahr, als es 48 Prozent waren. Ins Spiel komme der Klimaschutz immer dann, wenn er helfe Kosten zu sparen, beispielsweise wenn sich die Energieeffizienz durch Dämmmaßnahmen, Photovoltaik oder eine neue Heizung verbessern lasse, so die Erklärung der Experten für die beobachtete Verschiebung der Prioritäten auf Seiten der Käufer.

Ein Auszug aus dem Preisspiegel 2024

Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten … in Euro

… Großstädten über 500.000 Einwohner

München 1.600.000

Düsseldorf 950.000

Frankfurt am Main 950.000

Stuttgart 900.000

Köln 825.000

Nürnberg 750.000

Hamburg 685.000

Berlin 675.000

Hannover 530.000

Essen 470.000

Dortmund 435.000

Dresden 400.000

Duisburg 375.000

Leipzig 340.000

Bremen 335.000

… Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern

Freiburg/Breisgau 1.000.000

Heidelberg 750.000

Darmstadt 750.000

Mainz 750.000

Ingolstadt 750.000

Augsburg 750.000

Regensburg 700.000

Karlsruhe 695.000

Erlangen 680.000

Münster 655.000

…

Bottrop 325.000

Gelsenkirchen 325.000

Hanau 315.000

Kaiserslautern 310.000

Magdeburg 300.000

Chemnitz 280.000

Hamm 275.000

Moers 270.000

Siegen 255.000

Bremerhaven 230.000

… Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern

Starnberg (BY) 1.400.000

Bad Soden am Taunus (HE) 1.300.000

Hofheim am Taunus (HE) 1.200.000

Vaterstetten (BY) 1.200.000

Konstanz (BW) 1.200.000

Gauting (BY) 1.100.000

Bad Homburg vor der Höhe (HE) 1.100.00

Eschborn (HE) 1.000.000

Ottobrunn (BY) 1.000.000

Hattersheim am Main (HE) 1.000.000

…

Greiz (TH) 135.000

Riesa (SN) 130.000

Bernburg/Saale (ST) 130.000

Suhl (TH) 130.000

Zerbst/Anhalt (ST) 130.000

Blieskastel (SL) 130.000

Kreuztal (NW) 125.000

Staßfurt (ST) 115.000

Sondershausen (TH) 110.000

Eisleben (ST) 110.000

… Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren

Grünwald (BY) 1.700.000

Gräfelfing (BY) 1.300.000

Oberhaching (BY) 1.300.000

Herrsching am Ammersee (BY) 1.300.000

Kronberg im Taunus (HE) 1.240.000

Bad Tölz (BY) 1.150.000

Ebersberg (BY) 1.100.000

Neubiberg (BY) 1.100.000

Oberschleißheim (BY) 1.050.000

Holzkirchen (BY) 1.000.000

…

Guben (BB) 165.000

Schwarzenberg/Erzgebirge (SN) 165.000

Aue-Bad-Schlema (SN) 160.000

Auerbach/Vogtland (SN) 160.000

Coswig (Anhalt) (ST) 150.000

Finsterwalde (BB) 150.000

Lichtenau (NW) 150.000

Wanzleben-Börde (ST) 145.000

Merchweiler (SL) 140.000

Mandelbachtal (SL) 120.000

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

Eine aktuelle immowelt Analyse der Miet- und Kaufpreise von Wohnungen in Sachsen und Thüringen zeigt:

Eigentumswohnungen in Sachsen und Thüringen etwa halb so teuer wie im Bundesschnitt; Kaufkraft dagegen nur gut 10 Prozent geringer als im Deutschlandmittel

Großstädte im Preischeck: Dresden (-13,8 Prozent) und Chemnitz (-12,0 Prozent) mit stärksten Kaufpreisrückgängen seit 2022

Verteuerung hingegen bei den Mieten: Deutlichste Anstiege in Jena (+9,5 Prozent) und Leipzig (+7,0 Prozent)

Am Sonntag wird in Sachsen und Thüringen gewählt. Während die politischen Differenzen bei Themen wie Migration und Klimaschutz groß sind, haben sich alle Parteien die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auf die Fahne geschrieben. Doch wie viel müssen Wohnungskäufer und Mieter in den beiden Bundesländern derzeit eigentlich ausgeben? Eine aktuelle Analyse von immowelt beleuchtet, wie hoch das Preisniveau in Sachsen und Thüringen sowie in den Großstädten beider Bundesländer ist.

Sachsen und Thüringen preislich deutlich unter Bundesschnitt

Der Blick auf die durchschnittlichen Bundeslandpreise zeigt, dass sich Wohnungssuchende in Sachsen und Thüringen vergleichsweise glücklich schätzen können: Beide Bundesländer liegen preislich deutlich unter dem deutschlandweiten Schnitt. So beträgt die mittlere Angebotsmiete einer in den 1990er-Jahren erbauten Wohnung in Sachsen aktuell 7,45 Euro pro Quadratmeter. Wer eine Wohnung in Thüringen mieten will, zahlt durchschnittlich 7,63 Euro. Zum Vergleich: Deutschlandweit liegt die Angebotsmiete einer Bestandswohnung derzeit bei 10,28 Euro pro Quadratmeter.

Auch bei den Kaufpreisen zählen die zwei Bundesländer zu den günstigsten der Republik: Für eine Wohnung aus den 1990er-Jahren müssen Käufer in Sachsen aktuell mit einem Quadratmeterpreis von 1.665 Euro rechnen. In Thüringen ist der Wohnungskauf mit 1.591 Euro pro Quadratmeter sogar noch etwas preiswerter. Im Deutschlandmittel kosten Eigentumswohnungen hingegen aktuell fast das Doppelte (3.111 Euro).

Die Menschen in Sachsen und Thüringen besitzen jedoch auch eine geringere Kaufkraft als der deutsche Durchschnitt. Den Einwohnern beider Bundesländer stehen laut Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) in diesem Jahr pro Kopf etwa 25.000 Euro für ihre Ausgaben und zum Sparen zur Verfügung – rund 10 Prozent weniger als der Bundesdurchschnitt von 27.848 Euro. Richtig ist aber auch: Miet- und Kaufpreise in Sachsen und Thüringen liegen prozentual noch deutlicher unter dem Bundesmittel als das verfügbare Einkommen. Wohnungssuchende in den beiden Bundesländern stehen also trotz niedrigerer Kaufkraft besser da als der Durchschnittsdeutsche.

Deutliche Kaufpreisrückgänge in Dresden und Chemnitz

In den Großstädten Sachsens und Thüringens liegen die Angebotspreise zumeist deutlich über dem jeweiligen Bundeslandschnitt. Allerdings hat der rapide Anstieg der Immobilienzinsen vor rund 2 Jahren in mehreren Städten für spürbare Preisrückgänge gesorgt. Am deutlichsten haben sich Eigentumswohnungen in Dresden vergünstigt – im Vergleich zu 2022 liegt der Rückgang bei -13,7 Prozent. Der Quadratmeter einer Bestandswohnung in der sächsischen Landeshauptstadt kostet somit aktuell 2.468 Euro. Auch im ohnehin günstigen Chemnitz (1.544 Euro) fällt der Preisrückgang mit -12,0 Prozent binnen 24 Monaten vergleichsweise stark aus. In Leipzig haben die Angebotspreise im selben Zeitraum hingegen nur leicht nachgegeben: Nach einem Rückgang von -1,0 Prozent beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2.504 Euro.

Etwas höher liegt das Preisniveau in den zwei Großstädten Thüringens. Wer eine Wohnung aus den 1990er-Jahren in der Landeshauptstadt Erfurt erwerben möchte, muss derzeit mit 2.700 Euro für den Quadratmeter rechnen – das sind 3,8 Prozent weniger als vor 2 Jahren. Noch teurer ist der Wohnungskauf in Jena mit durchschnittlich 3.044 Euro pro Quadratmeter. Allerdings fällt der Preisrückgang dort mit -9,8 Prozent stärker aus als in Erfurt.

Mietpreisrallye in Leipzig und Jena

Bei den Angebotsmieten kann von Rückgängen hingegen keine Rede sein. Im Gegenteil: Auf den Mietmärkten vieler ostdeutscher Großstädte herrscht eine rege Nachfrage, die für steigende Preise sorgt. Gerade die beiden größten Städte Sachsens verzeichnen dank ihrer wirtschaftlichen Dynamik seit Jahren einen spürbaren Zuzug. Das hat dazu geführt, dass sich Mietwohnungen in Leipzig seit 2022 um +7,0 Prozent verteuert haben. Die aktuelle durchschnittliche Angebotsmiete einer Bestandswohnung liegt inzwischen bei 8,74 Euro pro Quadratmeter. In Dresden stiegen die Mieten im selben Zeitraum um +6,2 Prozent auf 8,70 Euro.

Auch in den thüringischen Großstädten zeigen die Preiskurven nach oben. Besonders deutlich fällt der Anstieg bei den Angebotsmieten in Jena (10,31 Euro) mit +9,5 Prozent aus. In Erfurt (9,07 Euro) haben sich Mietwohnungen binnen 24 Monaten um +5,2 Prozent verteuert.

Ausführliche Tabellen zu den Miet- und Kaufpreisen in Sachsen und Thüringen stehen hier zum Download bereit. 

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in Sachsen und Thüringen. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Mietpreiswerte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Kaufpreiswerte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer am 10. Januar 2024 veröffentlichten Pressemitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).

Über immowelt:

Das Immobilienportal immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Miet- und Kaufimmobilien in Deutschland. Die Plattform bringt seit über 30 Jahren erfolgreich Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende zusammen. Die immowelt Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu digitalisieren, um diese für alle Beteiligten so unkompliziert und einfach wie möglich zu gestalten. immowelt unterstützt mit datengestützten Services die unkomplizierte Suche nach einer Mietwohnung, die effektive Vermarktung einer Immobilie und maßgeschneiderte Finanzierungen der eigenen vier Wände. Dank jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert immowelt so das perfekte Erfolgserlebnis für Mieter und Vermieter, Immobilienprofis, Immobilieneigentümer und Käufer. Betrieben wird immowelt.de von der AVIV Germany GmbH, die zur AVIV Group gehört, einem der größten digitalen Immobilien-Tech-Unternehmen der Welt.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Durch Preisanpassungen bieten sich attraktive Einstiegsmöglichkeiten – Eine Marktanalyse der Mr. Lodge GmbH

Wichtigste Ergebnisse in Kürze:

Attraktive Einstiegsmöglichkeiten: Preisanpassungen der letzten beiden Jahre öffnen die Tür für neue Käufer.

Erholung der Verkaufszahlen: Erste Anzeichen einer Erholung zeigen sich auf dem Markt.

Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Häusern ist weiterhin sehr hoch und das verfügbare Angebot in allen Segmenten begrenzt.

Erste Auswertungen zeigen im zweiten Quartal stabile Kaufpreise und teils leichte Erhöhungen.

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im Jahr 2024 widerstandsfähig und bietet weiterhin attraktive Chancen für Investoren und Käufer. Trotz eines Preisrückgangs um 10-20 % in den letzten beiden Jahren bleibt München ein Top-Markt für solide und zukunftssichere Immobilieninvestitionen. Dies bestätigt der Marktbericht von Mr. Lodge, einem führenden Anbieter von möblierten Wohnungen und Häusern im Großraum München sowie Experte im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien.

Kaufpreisentwicklung: Stabile Preise und teils leichte Erhöhungen

Der Münchner Immobilienmarkt hat in den letzten beiden Jahren eine signifikante Preisanpassung durchlaufen, was auf eine Phase der Überbewertung und wirtschaftlicher Unsicherheiten zurückzuführen ist. Im ersten Quartal 2024 setzten sich die Preiskorrekturen fort, was zu einem weiteren Rückgang der Kaufpreise führte. Laut Daten von Mr. Lodge erreichten die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München einen Tiefstand von etwa 8.775 Euro. Dieser Rückgang bot vielen Käufern die Gelegenheit, in den traditionell hochpreisigen Münchner Markt einzutreten.

Ab dem zweiten Quartal 2024 stabilisierten sich die Preise, begleitet von leichten Anstiegen in einigen Bereichen. Quellen wie Immobilienscout24 und Interhyp berichten von einem Anstieg der Preise zwischen 0,1 % und 0,4 %, was auf eine allmähliche Markterholung hindeutet. Aktuelle Daten zeigen, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München nun bei etwa 8.866 Euro liegt.

“Die leichte Erholung der Kaufpreise und die Zunahme der Transaktionen signalisieren, dass der Münchner Markt wieder an Dynamik gewinnt. Käufer, die den Markt beobachten, erkennen die langfristige Wertstabilität und nutzen die Gelegenheit für Investitionen,” erklärt Norbert Verbücheln von Mr. Lodge. Die Nachfrage ist sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Selbstbeziehern, wenn Lage, Ausstattung und Energieeffizienz der Immobilien ihren Ansprüchen entsprechen, erhöht.

“Wir beobachten eine zunehmende Marktaktivität. Käufer sind bereit, angemessene Preise für die richtige Immobilie zu zahlen, da sie wissen, dass Immobilien in München wertbeständig sind,” ergänzt Norbert Verbücheln.

Diese Entwicklungen zeigen, dass der Münchner Immobilienmarkt trotz der jüngsten Herausforderungen stabil bleibt und weiterhin zu den attraktivsten Märkten in Deutschland zählt. Die aktuellen Bedingungen bieten eine seltene Gelegenheit für Käufer, in einen Markt einzutreten, der langfristig die Möglichkeit für eine Wertsteigerung bietet.

Mietmarkt für möblierte Wohnungen bleibt stabil

Der Mietmarkt für möblierte Wohnungen in München bleibt aufgrund eines begrenzten Angebots und hoher Nachfrage auch 2024 stabil.

Am Münchener Markt, wie auch in allen deutschen Metropolen, wird das möblierte Angebot stark von Anbietern von Serviced Apartments geprägt, die Unterkünfte für 1-6 Monate zu höheren Preisen anbieten. Das Angebot von Mr. Lodge richtet sich jedoch überwiegend an Kunden, die für mindestens 6 Monate nach München kommen und eine vollständig möblierte Wohnung oder ein Haus suchen. Diese, im Gegensatz zu den teureren Serviced Apartments, günstigeren Wohnungen und Häuser werden von Privatvermietern über Mr. Lodge für mindestens 6 Monate wohnwirtschaftlich vermietet.

Die sinkende Anzahl an Neubauwohnungen in München stellt eine weitere Herausforderung dar. Es kommen weniger Neubauten auf den Markt, und dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren verstärken.

Angebot Kaufimmobilien

Das Wohnungsangebot im Stadtgebiet ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich rückläufig (-9 %). Bei Häusern und Grundstücken zeigt sich ein anderes Bild: Das Häuserangebot ging nur geringfügig um 3 % zurück, während die Anzahl der Grundstücke um 6 % zunahm. Hier besteht weiterhin ein Überangebot bei zu geringer Nachfrage.

Fazit

Der Markt für Wohnimmobilien erholt sich. Das Angebot an Eigentumswohnungen zum Kauf ist im Stadtgebiet und im Landkreis München im Vergleich zum Vorjahr rückläufig.

“Durch bessere Konditionen für Immobiliendarlehen und attraktive Kaufpreise erwarten wir bis Ende des Jahres ein zunehmendes Kaufinteresse”, fasst Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge, zusammen. “Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen bleibt hoch, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Diese Marktdynamik sorgt für stabile Mieten und bietet Vermietern weiterhin gute Renditechancen”, so Verbücheln weiter.

Der vollständige Marktbericht steht unter https://www.mrlodge.de/marktberichte-immobilien zum Download bereit.

Über Mr. Lodge:

Die Mr. Lodge GmbH verfügt über eine mehr als 30-jährige Erfahrung im Immobilienbereich. Die Geschäftsfelder des Unternehmens sind die Segmente Verkauf von Wohnimmobilien und die Vermietung möblierter Wohnungen und Häuser. Im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien berät und unterstützt Mr. Lodge ca. 5.000 Immobilieneigentümer sowie weitere Privatkunden. Im Bereich Vermietung ist Mr. Lodge mit ca. 2.200 vermittelten Wohnungen und Häusern pro Jahr der führende Anbieter von möbliertem Wohnen auf Zeit im Großraum München sowie am Tegernsee und im Oberland. Mr. Lodge beschäftigt über 80 Mitarbeiter und bietet die Beratung in mehr als 20 Sprachen an.

Verantwortlich für den Inhalt:

Mr. Lodge GmbH, Barer Str. 32, 80333 München, Tel. 089 340 823-0, www.mrlodge.de

Büroneubau mit Gesamtmietfläche von über 12.000 Quadratmetern

Nachhaltige Immobilie mit angestrebter DGNB Platin Zertifizierung

Einzigartiger Dachgarten mit zwölf Meter hohen Bäumen

Die Real I.S. AG hat die Büroimmobilie „AERA“ in der Berliner City West für zwei seiner Spezial-AIFs/Sondervermögen erworben. Verkäufer der im August 2024 fertiggestellten Liegenschaft ist der Projektentwickler Bauwens. Die über 12.000 Quadratmeter Mietfläche verteilen sich auf sieben Obergeschosse und können in bis zu vier Einheiten je Geschoss oder als große zusammenhängende Fläche vermietet werden. Für das energetisch und ressourcentechnisch nachhaltige Objekt wird mindestens eine DGNB Platin Zertifizierung angestrebt. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Der supermoderne und äußerst repräsentative Büroneubau zeichnet sich durch eine besonders hohe Aufenthaltsqualität und ausgezeichnete Ausstattung aus und bietet modernste New-Work-Konzepte. Gleichzeitig erfüllt das vollklimatisierte Objekt dank modernster Technik sehr strenge ESG-Vorgaben. Das Gebäude besticht durch seine Architektur und den in dieser Art einzigartigen Dachgarten. Bauwens hat hier ein wirklich ganz besonders Objekt geschaffen und wir bedanken uns für die hochprofessionelle Zusammenarbeit“, sagt Maximilian Kube, Global Head of Investment Management D-A-CH der Real I.S. Gruppe.

Das „AERA“ befindet sich im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf in der City West. Ein absolutes Highlight und Alleinstellungsmerkmal der Immobilie ist der ca. 2.200 Quadratmeter große Dachgarten mit zwölf Meter hohen Bäumen, der einen großzügigen 360°-Ausblick über die Berliner Skyline bietet. Zugänglich ist dieser Rückzugs- und Entspannungsort für alle Mieter aus allen Stockwerken über eine Terrassentreppe. Die Immobilie umfasst zudem insgesamt 36 zum Großteil mit E-Ladesäulen ausgestattete Stellplätze in einer Tiefgarage und zwei Außenstellplätze. Die moderne Architektur des Gebäudes stammt aus der Feder des renommierten Architekturbüros Grüntuch-Ernst.

Real I.S. wurde bei der Transaktion von der Anwaltskanzlei Noerr rechtlich beraten. Die technische Unterstützung erfolgte über den Bauplaner Arcadis.

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

Kolak: Bauen muss günstiger werden

Die Preise für Wohnimmobilien werden im Laufe des Jahres ihren Tiefpunkt erreichen. Das makroökonomische Umfeld aus hohen Zinsen und hohen Preisen belastet den Markt weiterhin, aber das knappe Wohnraumangebot stoppt den Preisrückgang. Ab 2025 rechnet der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seiner aktuellen Immobilienprognose mit einem leichten Anstieg um rund 1 Prozent. Im Jahr 2023 fielen die Preise in Deutschland noch um 4,5 Prozent zum Vorjahr.

“Wir sehen, dass sich die Preise langsam stabilisieren und nicht weiter sinken, vor allem weil der Wohnraummangel weiter zunimmt”, kommentiert Marija Kolak, Präsidentin des BVR die Prognose. “Der Wohnungsneubau muss dringend wieder angekurbelt werden und dazu muss Bauen günstiger werden”, fordert Kolak. Hierzu sei ein Dreiklang von Maßnahmen nötigt: die Bau- und Planungsvorschriften vereinfachen und vereinheitlichen, Förderung verbessern, Grunderwerbssteuern senken.

Es gebe nicht die eine Lösung, den Wohnungsmarkt zu beleben, doch viele Ansätze. Die Unterstützung der Regierung für serielles und modulares Bauen gehe etwa in die richtige Richtung. Angesichts der Herausforderungen sei jedoch mehr nötig. Die BVR-Studie zeigt Möglichkeiten auf, um konkrete Probleme bei der Wohnungspolitik zu lösen. Die Baustandards müssten weiter vereinfacht und reduziert werden. Der geplante Gebäudetyp E für einfaches Bauen kann helfen, wenn die noch bestehenden Rechtsunsicherheiten ausgeräumt sind. Zudem brauche es die Digitalisierung, Entbürokratisierung und Harmonisierung von Verwaltungsverfahren. Zuletzt sollte die Grunderwerbsteuer für Eigennutzer gesenkt werden.

Die Prognose des BVR für Wohnimmobilienpreise zeigt auf, dass sich die Preisentwicklung stark regional unterscheidet. Die Preise in den Top-7-Städten sind deutlich stärker gestiegen und liegen im Vergleich zu den Einkommen rund vier Fünftel höher als 2007. In den anderen kreisfreien Städten haben sich die Preise gemessen an den durchschnittlichen Einkommen um knapp ein Drittel verteuert, in den Landkreisen nur um rund 17 Prozent. Ein ähnliches Bild zeigt sich am Mietmarkt. Die Preise stiegen in den Top-7-Städten um knapp ein Viertel mehr als die Mieten. Im Durchschnitt aller anderen Kreise waren es unter zehn Prozent. Das zeigt: je städtischer die Lage, desto knapper der Wohnraum und desto größer der Bedarf nach bezahlbarem Neubau.

Die aktuelle Studie des BVR ist im Internet unter www.bvr.de, Publikationen, Volkswirtschaft abrufbar.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e.V. (BVR), Schellingstraße 4, ­10785 Berlin, Tel.: 030/20210,Fax: 030/2021­1900, www.bvr.de