Archiv für die Kategorie: Immobilien

Steigerung um 0,7 % oder 277 400 Wohnungen gegenüber 2018

 

Ende 2019 gab es in Deutschland 42,5 Millionen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 % oder 277 400 Wohnungen. Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 5,0 % beziehungsweise 2,0 Millionen Wohnungen. Somit kamen Ende 2019 auf 1 000 Einwohnerinnen und Einwohner 511 Wohnungen und damit 16 Wohnungen mehr als neun Jahre zuvor.

Durchschnittswohnung 91,9 Quadratmeter groß

Die Wohnfläche des Wohnungsbestandes belief sich Ende 2019 auf insgesamt knapp 3,9 Milliarden Quadratmeter (m2). Damit vergrößerte sie sich gegenüber dem Jahr 2010 um 6,2 %. Die Wohnfläche je Wohnung betrug Ende 2019 durchschnittlich 91,9 m2, die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner 47,0 m2. Damit haben sich die Wohnfläche je Wohnung seit dem Jahr 2010 um 1,0 m2 und die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner um 2,0 m2 erhöht.

 

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Statistisches Bundesamt, Gustav-Stresemann-Ring 11, 65189 Wiesbaden, Tel: +49 611-75 34 44, www.destatis.de

Beschränkungen gegen die Pandemie hinterlassen Spuren in der Halbjahresbilanz

 

Zum Ende des ersten Halbjahres erholt sich der Einzelhandel langsam wieder von den Folgen des Lockdowns infolge der Corona-Pandemie. Dennoch sind die Spuren der Ausnahmesituation und Umsatzrückgänge im zweiten Quartal laut JLL-Einzelhandelsmarktüberblick deutlich sichtbar: Der Flächenumsatz verlor rund 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr und fiel damit auf 191.900 m². Die Anzahl der Anmietungen lag bei 383, was einem Rückgang von nahezu einem Drittel im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 entspricht.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: “Diese Werte liegen aber immer noch über denen, die während der Finanzkrise 2008/09 zu verzeichnen waren. Zudem registrieren wir wieder eine steigende Nachfrage nach Verkaufsflächen. Auch wenn viele Händler und Gastronomen noch herausfordernde Monate vor sich haben, gibt es Licht am Ende des Tunnels.” Positive Impulse gehen insbesondere von Nahversorgern sowie den Branchensegmenten Einrichtung und Wohnen, Haushaltsgeräte und Baumärkten aus.

Zwei Drittel der Vermietungsdeals sind im bisherigen Jahr außerhalb der zehn größten Handelsstädte abgeschlossen worden. Auf die Big 10 entfiel ein Flächenvolumen von 62.300 m² bei 140 Mietvertragsabschlüssen. Entsprechend zurückhaltend fielen die Einzelergebnisse dort aus. Nur Düsseldorf (16.000 m²) und Hamburg (9.900 m²) sind auf einem guten Kurs. Die weiteren acht Standorte müssen teils deutlich niedrigere Werte im Vergleich zum Vorjahr oder Fünfjahresschnitt hinnehmen. Zwar ist es Berlin (13.700 m²) gelungen, mit drei großflächigen Anmietungen im zweiten Quartal den Rückstand etwas zu verkürzen – doch der eigene Fünfjahresschnitt von 38.400 m² ist weit entfernt.

Am stärksten waren im ersten Halbjahr die beiden kleineren Größenklassen unter 100 m² und bis 250 m² gefragt, die mit 56 Prozent aller Abschlüsse das Geschehen bestimmten und damit auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2019 liegen. Die beiden Kategorien ab 1.000 m² bauten ihren Anteil derweil um vier Prozentpunkte auf 16 Prozent aus. “Entscheidend wird für viele Händler sein, wie stark ihre Kundenbindung ist und welches Erlebnis sie anbieten können, das die Kunden während des Lockdowns vermisst haben”, sagt Dirk Wichner. “Wenn es gelingt, den Kunden individuell anzusprechen, ist das ein klarer Pluspunkt gegenüber der oft preisgetriebenen Onlinebestellung beim Großhändler.”

Die Nahversorger profitierten in den vergangenen Wochen spürbar davon, dass sie nicht schließen mussten. Die Gastronomie-/Foodbranche bestätigte so im ersten Halbjahr 2020 ihre Führungsposition beim Flächenumsatz nach Branchen. Mit 31 Prozent – sechs Prozentpunkte mehr als im Vorjahr – setzte sie sich nochmals deutlich von der Textilsparte ab, die 24 Prozent verbuchte. Entscheidend war dabei der Löwenanteil von 67 Prozent, den die Lebensmittelanbieter beisteuerten. Im ersten Quartal lag dieser Anteil allerdings noch höher, denn zum Ende des zweiten Quartals haben sich die Vermietungsaktivitäten im Bereich Gastgewerbe wieder etwas belebt. Insbesondere das Burgerkonzept Five Guys und Café Extrablatt expandieren weiterhin. “Generell sind derzeit Gastronomiekonzepte im Vorteil, die auf Außenbestuhlung setzen können und so aktuell in der Lage sind, mehr Gäste zu bewirten und damit Umsatz erzielen.

Zugleich wirkt sich diese Situation auf die Spitzenmieten aus, die bereits seit einiger Zeit unter Druck stehen. So verzeichnen die Big 10 weiterhin stabile Werte, doch betrachtet man die Mietpreisentwicklung der 185 von JLL untersuchten Standorte nach Einwohnerklassen, gab der Spitzenmietpreis in den vergangenen drei Jahren in der Kategorie unter 100.000 Einwohner um im Schnitt fast zwölf Prozent nach. Selbst die Metropolen mit mehr als einer halben Million Einwohner inklusive der Big 10 wiesen einen leichten Rückgang von 1,8 Prozent auf. “Wir erwarten, dass die ausgesetzten oder reduzierten Mietpreiszahlungen der Einzelhändler auch nach dem Lockdown zu weiteren Verhandlungen mit den Vermietern führen werden. Dass dies dauerhafte Mietpreissenkungen zur Folge haben könnte, zeichnet sich bis jetzt, zumindest für die Big 10, noch nicht ab”, sagt Wichner. “Viele Händler und Vermieter haben aber verstanden, dass sie diese Lage am besten im Dialog und Konsens überstehen.”

 

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42.000 qm großes Areal in der Grafschaft Kent

 

PATRIZIA, ein führender Partner für weltweite Investments in real assets, hat im Namen eines neuen Mandats von einem großen institutionellen Investor für 41 Mio. Euro einen Industriepark in Aylesford, Kent, im Südosten Englands erworben. Das Mandat wird zusammen mit dem operativen Partner Caisson Investment Management betreut. Die Akquisition ist der Auftakt für weitere Ankäufe von Industrieparks in ganz Großbritannien.

Für das neue Mandat soll ein Portfolio im Industrial Sektor aufgebaut werden, der sich während der Corona-bedingten Lockdown-Phase sehr robust gezeigt hat. Der Sektor zeichnet sich durch robuste Fundamentaldaten aus, die sich zuletzt durch einen Anstieg des Online Shopping weiter verstärkt haben.

Die erste Akquisition, der Industriepark Quarry Wood Industrial Estate, umfasst 42.000 qm Mietfläche mit insgesamt 27 Einheiten, die an 18 Nutzer vermietet sind. Zu den Mietern zählen lokale, regionale und überregionale britische Unternehmen aus den Bereichen Produktion, Vertrieb und E-Commerce.

Das 6 ha große Gelände liegt in Aylesford, einem wichtigen Handelszentrum in North Kent, etwa 50 km südöstlich von London. Durch die Lage an der Autobahn M20 verfügt das Areal über eine sehr gute Verkehrsanbindung an die M25, das Zentrum Londons, den Kanaltunnel und die Häfen von Kent.

Jamie Younger, Head of Transactions UK & Irland bei PATRIZIA: “Wir freuen uns, bei diesem jüngsten Mandat mit Caisson als unserem Asset Manager zusammenzuarbeiten. Wir konzentrieren uns dabei auf ein Marktsegment, das die Herausforderungen durch die Corona-Pandemie erfolgreich gemeistert hat. Industrieparks haben in den letzten Monaten stabile Mieteinnahmen erzielt und profitieren weiterhin durch das Wachstum des E-Commerce und der Last-Mile-Lieferung. Quarry Wood Industrial Estate ist ein bekannter, verkehrsgünstig gelegener Industriepark, der durch seinen diversifizierten Mietermix für stabile Einnahmen sorgt. Der Standort verfügt über das Potenzial, weitere namhafte und internationale Mieter anzuziehen.“

Philip Stott, Investment Partner bei Caisson Investment Management: “Wir sind stolz, dass mit Quarry Wood Industrial Estate nun unser siebtes Mandat für PATRIZIA beginnt. Der britische Industrial Sektor hat sich in diesen herausfordernden Zeiten als robust erwiesen. Wir freuen uns, dass wir die Transaktion während des Lockdowns effizient durchgeführt haben.“ PATRIZIA und Caisson wurden von Gerald Eve LLP beraten.

 

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PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

Geschäftsführung stellt sich für den weiteren Ausbau des Immobiliengeschäfts neu auf

 

Die Union Investment Real Estate GmbH verstärkt sich an ihrer Führungsspitze und holt mit Michael Bütter (50) einen anerkannten Immobilienmanager mit langjähriger Branchenerfahrung an Bord. Im Rahmen des dynamischen Wachstumskurses ist damit die Neuaufstellung der Geschäftsführung nach dem Ausscheiden von Reinhard Kutscher abgeschlossen.

Vorbehaltlich der Zustimmung der BaFin wird Michael Bütter zum 1. Oktober 2020 Vorsitzender der Geschäftsführung (CEO) der Union Investment Real Estate GmbH und Leiter des Segments Immobilien. Der Volljurist und Betriebswirt übernimmt diese Rolle von Jörn Stobbe, der der Geschäftsführung weiterhin angehört und sich als Leiter Asset Management auch auf Bereiche mit hoher Wertschöpfung, darunter Value-Add-Transaktionen, fokussiert. „Ich freue mich sehr, dass Jörn Stobbe seine wertvolle Kompetenz weiter in neue Aufgaben einbringen und hier strategisch bedeutsame Impulse setzen wird“, so Jens Wilhelm, Aufsichtsratsvorsitzender der Union Investment Real Estate GmbH. Dem fünfköpfigen Führungsgremium gehören weiterhin die langjährigen Geschäftsführungsmitglieder Volker Noack und Martin J. Brühl sowie seit 1. Juli 2020 als neuer COO Christoph Holzmann an.

Michael Bütter übernimmt in seiner Rolle als Segmentleiter Immobilien die Gesamtverantwortung für das aktuell rund 43,5 Milliarden Euro umfassende gewerbliche Immobiliengeschäft von Union Investment. Er ist derzeit Aufsichts- und Beirat in verschiedenen Immobilien- und Digitalunternehmen sowie Mitglied des Vorstandes der RICS in Deutschland. Zuvor war er in Top-Managementpositionen bei u.a. Vonovia SE, Scout24 AG, ImmobilienScout GmbH, Corestate Capital S.A. sowie der TLG Immobilien AG tätig.

Im Rahmen der neuen Struktur hat Volker Noack, seit 2010 in der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH und dort seit 2013 für das Asset Management verantwortlich, bereits zum 1. Juli 2020 das Fondsmanagement für die Privatkundenprodukte übernommen.

Martin J. Brühl, seit 2016 in der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, verantwortet als Chief Investment Officer unverändert das nationale und internationale Investment Management, das mit Blick auf neue Märkte und Assetklassen weiter an Bedeutung gewinnt.

„Wir freuen uns, dass wir mit Michael Bütter eine international erfahrene und vielseitige Führungspersönlichkeit gewinnen konnten, die auch über die Immobilien- und Digitalbranche hinaus eine hohe Wertschätzung genießt. Mit ihm werden wir Wachstum und Innovationen für unser Geschäft erfolgreich vorantreiben. Mit der Erweiterung und Neuaufstellung an der Führungsspitze und der Exzellenz von über 440 Kolleginnen und Kollegen auf allen Ebenen werden die bestmöglichen Voraussetzungen geschaffen, die Erfolgsgeschichte von Union Investment  im Immobiliengeschäft fortzusetzen“, so Jens Wilhelm.

 

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

70 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Deutschland

 

Savills erwartet eine anhaltend hohe Investmentaktivität am europäischen Markt für  Mehrfamilienhäuser – das geht aus der neuesten Untersuchung des Immobiliendienstleisters hervor, in der zwölf Märkte analysiert wurden. In vielen europäischen Ländern wachsen die Mietwohnungsmärkte und die Wachstumstreiber dürften von der COVID-19-Pandemie kaum beeinflusst werden. Die Folge: Die Nachfrage unter Investoren wird tendenziell eher ansteigen und für weitestgehend stabile Renditen sorgen. Deutschland als mit Abstand größter Markt dürfte weiterhin stark im Fokus stehen.

Ein Großteil wird in Deutschland umgesetzt

Deutschland führt die Rangfolge der größten Investmentmärkte nach wie vor sehr deutlich an: Hierzulande entfielen im 1. Quartal 2020 rund 8,2 Mrd. Euro auf Käufe von Mehrfamilienhäusern – das entspricht einem Anteil von 70 % des europaweiten Transaktionsvolumens. Zweit- und Drittplatzierter sind Großbritannien und Schweden mit jeweils nur 8 % bzw. 6 % Marktanteil.

„Mehrfamilienhäuser rücken als Anlageprodukt aufgrund ihrer vergleichsweise hohen Ertragsstabilität europaweit immer mehr in den Fokus der Investoren. Dies gilt allem voran für die Bundesrepublik mit ihrem sehr großen Mietwohnungsmarkt“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „In vielen europäischen Ländern wachsen die Mietwohnungsmärkte, sodass die Produktverfügbarkeit steigt und Mehrfamilienhäuser sich zusehends als feste Größe am Immobilieninvestmentmarkt etablieren.“

Gute Fundamentaldaten fördern Investitionsaktivitäten

Die Experten von Savills gehen davon aus, dass in den untersuchten Ländern das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2020 bei über 22 Mrd. Euro liegen könnte und sich damit auf Vorjahresniveau befinden wird. Maßgebliche Treiber des anhaltend hohen Investoreninteresses in COVID-19-Zeiten sind die aus Eigentümersicht guten Fundamentaldaten an den europäischen Mietwohnungsmärkten: die zunehmende Urbanisierung, kleinere Haushalte, oftmals kaum noch erschwingliche Kaufpreise für Wohneigentum sowie eine höhere Nachfrage nach Flexibilität und Serviceleistungen. Dies sind allesamt langfristige Entwicklungen, die von dem Wirtschaftszyklus und den jüngsten Auswirkungen von COVID-19 vergleichsweise wenig abhängig sind.

Stabiles Pricing bei aufgeschobenen Mietwachstumspotenzialen

„Angesichts der robusten Fundamentaldaten haben Investoren nach wie vor die gleichen Renditeanforderungen wie zu Jahresbeginn. Auswirkungen auf die Preisgestaltung hat hingegen eher, dass Investoren als Folge der Pandemie konservativere Ansätze bei Mietsteigerungserwartungen und Auslastungsquoten haben“, erläutert Marcus Roberts, Head of European Operational Capital Markets bei Savills. „Die Höhe des Kapitals, das in Mehrfamilienhäuser angelegt wurde, ist seit Jahresbeginn jedoch unverändert geblieben. Die Investorenabsichten deuten sogar eher darauf hin, dass noch mehr Geld in den Wohnimmobiliensektor fließen wird.“ Aktuell liegt die Anfangsrendite im Durchschnitt der untersuchten Länder stabil bei 3,35 %.Bis zum Jahresende geht Savills von weitgehend unveränderten Renditen aus.

Das Segment und alternative Lagen als Profiteure

Im Zuge der COVID-19-Pandemie ist zu erwarten, dass die Erschwinglichkeit der Mieten bei Nutzern und auch Investoren in den Fokus rückt. Im Hinblick auf verschiedene Standorte könnten weniger dicht besiedelte aber gut angebundene Wohnstandorte an Bedeutung gewinnen. Alles in allem werden Wohnimmobilien aufgrund der vergleichsweise hohen Stabilität der Mieteinnahmen von vielen Investoren, aber auch von vielen Kreditgebern, bereits jetzt als sicherer Hafen angesehen. Savills rechnet damit, dass Mehrfamilienhäuser zukünftig eine höhere Bedeutung in den Portfolios vieler Investoren einnehmen werden. Schon jetzt rangiert die Anlageklasse bzgl. der Volumina in einigen Märkten auf Platz 2 hinter den Büroimmobilien und wird zunehmend in die Portfolios institutioneller Investoren wie Pensionskassen und REITs aufgenommen. „Mehrfamilienhäuser können in Europa nicht länger als alternatives Investment bezeichnet werden, sondern sind mittlerweile auch für Core-Strategen eine Option. Insbesondere in Märkten wie Deutschland, den Niederlanden und Skandinavien, in denen die Transaktionsvolumina bisweilen mit denen der Büroimmobilien mithalten können oder diese sogar überholt haben“, so Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills. „Auch in Spanien und Irland wird der Sektor perspektivisch deutlich an Relevanz gewinnen – hier waren die Volumina im letzten Jahr zwei- bis fünfmal so hoch wie im Fünfjahresdurchschnitt.“

 

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Savills blickt auf die Mittelmeerküste

 

Der Immobilienmarkt in Monaco boomt: Der Stadtstaat an der französischen Mittelmeerküste ist mit einem Durchschnittspreis von aktuell 48.150 Euro/m² nach wie vor der teuerste Wohnungsmarkt weltweit. Dies geht aus einer aktuellen Untersuchung von Savills hervor. Besonders der bekannte Bezirk Monte Carlo gehört zu den exklusivsten Wohngegenden. Eine Immobilie kostet hier durchschnittlich 53.000 Euro/m² und liegt damit noch über dem monegassischen Durchschnittswert.

Global betrachtet können nur die Preise des Immobilienmarktes in Hong Kong mit denen des Fürstentums mithalten. In beiden Märkten herrschen enormer Produktmangel und ein daraus resultierender Nachfrageüberhang, der die Preise zusätzlich in die Höhe wachsen lässt. „Wir stellen weiterhin fest, dass der Bedarf nicht abebbt und die Verfügbarkeiten deutlich übersteigt. Das liegt unter anderem daran, dass die weltweite Reputation Monacos als sicherer Anlagehafen Bestand hat. Selbst im Hinblick auf das kommende Jahr, wo die wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19 noch weitestgehend unbekannt sind, ist der Wohnungsmarkt in Monaco gut aufgestellt, um den Sturm eines wirtschaftlichen Abschwungs zu überstehen“, sagt Sophie Chick, Head of World Research bei Savills. Der kleine Rückgang von 1,3 % folgte auf einen außergewöhnlichen Preisanstieg von 18,1 % im Vorjahr 2018, an dem die Preise ihren vorzeitigen Hochpunkt erreichten.

Exklusiver als Big Apple

Selbst erstklassige Immobilien in den globalen Metropolen wie New York, London oder Paris sind deutlich günstiger als die des Fürstentums. Eine Wohnimmobilie im US-amerikanischen New York City kostet beispielsweise im Durchschnitt nur halb so viel wie in Monaco. In den europäischen Metropolen London und Paris müssen 60 % bzw. 68 % weniger aufgewendet werden.

Wie geht es weiter in Monaco?

„Es ist zu erwarten, dass sich die Wiederverkäufe verlangsamen werden, während die Welt eine Pause einlegt, um die Situation einzuschätzen. Auch weiterhin gingen die Transaktionszahlen von 2018 auf 2019 um 54 % zurück. Deshalb gehen wir davon aus, dass die Preise für eine gewisse Zeit unverändert bleiben, beziehungsweise nur sehr geringfügig steigen werden“, erläutert Sophie Chick weiter. „Denn obwohl Neubauprojekte geplant sind, wird die Anzahl der zukünftigen Einheiten die Nachfrage bei weitem unterschreiten.“

Die Transaktionsanzahl in Monaco ging mitunter auch deshalb zurück: Während es im Jahr 2018 noch 523 Verkäufe waren, sank die Zahl 2019 auf 462 Deals. Ein bedeutender Faktor war dabei eben das mangelnde Angebot an Neubauten. Dies trug erheblich zum allgemeinen Rückgang der Verkaufszahlen bei. Auch bei den Transaktionen von Wiederverkaufsobjekten war ein leichter Rückgang festzustellen. In dieser Dynamik gab es allerdings ein Marktsegment, das sich dem Trend widersetzte: Die Verkäufe von Immobilien mit einem Preis von über 10 Mio. Euro stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 64 %.

„Die Zunahme der Verkäufe im High End Segment war zum Teil darauf zurückzuführen, dass die Zahl der verkauften und sanierungsbedürftigen Villen gestiegen ist und Monaco weiterhin ein erstklassiger Standort zum Wohnen und Investieren bleibt“, sagt Irene Luke, Head of Savills in Monaco zum hiesigen Immobilienmarkt. „Die Käufer prüfen schon im Vorfeld verstärkt, ob die zu erwerbende Immobilie auch den Bedürfnissen der ganzen Familie entspricht. Wir stellen fest, dass dies die Nachfrage nach großflächigen Immobilien antreibt. Dieser Trend wird sich auch nach dem Ende von COVID-19 fortsetzen, da die Familien das Platzangebot bei der Wahl der Wohnimmobilie bevorzugen“, resümiert Irene Luke.

Wie sieht es auf dem Vermietungsmarkt aus?

Ähnlich wie für die Kapitalwerte ist der Vermietungsmarkt in Monaco mit einer durchschnittlichen Monatsmiete von 126 Euro/m² der teuerste Standort weltweit. Im Vergleich ist der Preis um 60 % höher als in New York, der zweitteuersten Stadt im Bereich der Vermietung von Wohnraum im Savills Index.

Im Laufe des letzten Jahres bis Februar 2020 stiegen die Mietwerte in Monaco über alle Assetklassen hinweg um 20 %. Diese hohe Nachfrage und das entsprechende Mietwachstum bei großflächigeren Immobilien zeigen Parallelen zur Entwicklung am Investmentmarkt, in welchem die potenziellen Mieter sich zunächst absichern, bevor sie eine Wohnberechtigung beantragen.

Rückblick:

Am Beispiel der Globalen Finanzkrise lassen sich die Auswirkungen der Pandemie am monegassischen Immobilienmarkt erahnen. Während dieser Zeit (2009) gingen die Quadratmeterpreise in Monaco im Vergleich zu 2008 um 13 % zurück. Bereits ein Jahr später, 2010, erreichten die Quadratmeterpreise wieder ein Niveau wie vor der Finanzkrise. Die Transaktionsvolumina benötigten etwas länger, um sich zu erholen: Das Niveau von 2007 wurde erst drei Jahre später erzielt.

 

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Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen erwarten infolge der Corona-Krise bis zum Herbst keinen weiteren Anstieg der Wohnimmobilienpreise – LBS-Immobilienpreisspiegel zeigt enorme regionale Preisunterschiede

 

Die Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen erwarten infolge des Corona-Shutdowns bis zum Herbst dieses Jahres stabile Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt, wie eine Sonderbefragung im Mai ergeben hat. Noch im Januar waren die Immobilienvermittler von Preissteigerungen zwischen rund 4 Prozent bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie fast 6 Prozent bei Bauland ausgegangen. “Corona bremst den Preisanstieg bei Wohnimmobilien zumindest vorübergehend aus”, erläutert Verbandsdirektor Axel Guthmann die Ergebnisse der aktuellen Erhebung. “Die Marktkenner rechnen in allen Bundesländern mit einem weiterhin knappen Angebot, aber auch mit einer etwas gedämpften Nachfrage”. Grundlage für die jetzt erschienene LBS-Analyse “Markt für Wohnimmobilien 2020” ist die jährliche Befragung der rund 600 Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen.

Die LBS-Immobilienvermittler sahen sich in der Phase des schärfsten Lockdowns durch die Kontaktbeschränkungen mit einer erschwerten Objektbeschaffung konfrontiert, so ein Ergebnis der Sonderbefragung zu den Corona-Effekten. Bis zum Herbst erwarten sie daher ein konstantes bis leicht rückläufiges Angebot. Wie die längerfristige Entwicklung verläuft, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Vieles, was vor der Krise die Einschätzung des Wohnungsmarkts bestimmt habe, gelte weiter, erklärt Verbandsdirektor Guthmann. Die zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen und Eigenheime waren knapp und seien es immer noch.

Die Nachfrage nach Baugrund, Häusern und Wohnungen wird – ausgehend von sehr hohem Niveau – nach Einschätzung der LBS-Immobilienvermittler in den kommenden Monaten etwas zurückhaltender ausfallen als in der Zeit vor Corona. Allerdings lassen sich nicht alle Regionen über einen Kamm scheren: Bei den Eigenheimen beispielsweise rechneten die Befragten vor allem in den südlichen und östlichen Bundesländern mit einem leichten Rückgang des Interesses, während die Kollegen im Norden eher von einer unveränderten Nachfrage ausgingen.

“Ein Grund könnte sein, dass die Wirtschaftslage in Regionen unsicherer ist, die stark von der Autoindustrie geprägt sind”, erläutert Guthmann. Er erwartet, dass der Zusammenhang zwischen Wohnimmobilienmarkt und Konjunkturverlauf im nächsten Jahr noch stärker zum Tragen kommt: “Je nachdem, wie sich die Wirtschaft in Deutschland und bei seinen wichtigsten Handelspartnern entwickelt und wie stark die Arbeitslosigkeit steigt, wird sich auch das Kaufinteresse der privaten Haushalte entwickeln.”

Basierend auf ihren aktuellen Beobachtungen zu Angebot und Nachfrage erwarten die Immobilienmarkt-Experten der LBS bis zum Herbst zunächst eine Atempause bei den Kaufpreisen. “Weiter in die Zukunft wollten wir bei der Sonderabfrage nicht schauen, weil aus heutiger Sicht noch nicht seriös vorherzusagen ist, wohin die Reise geht”, betont Guthmann. Wichtig sei vor allem, den Immobilienmarkt regional differenziert zu betrachten: “Unser diesjähriger Immobilienpreisspiegel für mehr als 1.000 Städte hat erneut immense Unterschiede im Preisniveau zu Tage gefördert.”

Ein Überblick über die wichtigsten Ergebnisse des Preisspiegels:

Gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser: An der Spitze des Großstadtrankings steht wie schon seit Jahren München: Eigenheime kosten dort 1,5 Millionen Euro – für diese Summe könnte man in Leipzig fünf Einfamilienhäuser kaufen. Teuer ist der Traum vom eigenen Häuschen auch in anderen südwestdeutschen Großstädten. So müssen dafür in Wiesbaden oft 1,2 Millionen Euro aufgebracht werden, in Stuttgart 1,1 Millionen Euro und in Freiburg im Breisgau 950.000 Euro. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt am Main (900.000 Euro), Heidelberg (880.000 Euro), Regensburg (850.000 Euro) und Düsseldorf (800.000 Euro). Ausweichen ins Umland lohnt sich zumindest finanziell nicht, denn dort sind die Preise oftmals noch höher: Die Münchener Vororte Grünwald und Gräfelfing toppen die Landeshauptstadt mit 1,9 bzw. 1,8 Millionen Euro noch einmal deutlich, ähnliches gilt für das Verhältnis von Bad Soden (950.000 Euro) zu Frankfurt.

Wohnen, wo andere Urlaub machen – auch das kann ein teures Vergnügen. sein: Spitzenpreise für Einfamilienhäuser registrierten die LBS-Immobilienvermittler beispielsweise in den bayerischen Voralpen in Herrsching am Ammersee und in Starnberg mit 1,3 Millionen Euro, in Garmisch-Partenkirchen mit 1,2 Millionen Euro und am Bodensee in Konstanz (800.000 Euro) und Lindau (730.000 Euro).

Relativ erschwinglich ist ein gebrauchtes Eigenheim dagegen mit 310.000 bis 400.000 Euro zum Beispiel in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden. Noch günstiger sind im Osten Halle und Magdeburg (180.000 bzw. 250.000 Euro), im Norden Bremerhaven mit 210.000 Euro und im Westen Siegen mit 180.000 Euro. Das untere Ende der Preisskala markieren die Kleinstädte Eisleben im südlichen Sachsen-Anhalt und Annaberg-Buchholz im Erzgebirge mit 70.000 bzw. 60.000 Euro.

Reihenhäuser: “Teilweise gute Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten” attestiert LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann dem Neubau-Segment. In nördlichen Schleswig-Holstein liegen sie bei 290.000 Euro, in Sachsen zwischen 170.000 und 310.000 Euro und in Nordrhein-Westfalen bei 250.000 bis 390.000 Euro. Lediglich in Süddeutschland signalisieren die Preise vielerorts Engpässe. So koste ein neues Eigenheim in München selbst in der Reihe 1,1 Millionen Euro und in Starnberg 1,15 Millionen Euro. In einem Drittel der Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohner seien neue Reihenhäuser aber für bis zu 360.000 Euro zu haben. Reihenhäuser aus dem Bestand sind im Schnitt rund 16 Prozent günstiger als Neubauten. Je nach Ort kann der Preisvorteil aber auch gleich Null sein, so etwa in Berlin und Köln.

Eigentumswohnungen: Neue Wohnungen haben sich nach Angaben der LBS-Immobilienexperten fast überall merklich verteuert, insbesondere an touristisch interessanten Orten, in den Metropolregionen und in Universitätsstädten. Am teuersten ist Gräfelfing bei München mit 8.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, gefolgt von Starnberg mit 8.350 Euro. Auch das an Gräfelfing angrenzende Planegg (8.200 Euro) und Grünwald (8.000 Euro) übertreffen die Top-7-Städte Stuttgart (6.700 Euro), Frankfurt (6.500 Euro) und Hamburg (5.200 Euro) um Längen. Die Halbmillionenstädte Dortmund, Bremen und Leipzig sind dagegen mit Quadratmeterpreisen im Bereich von 3.700 Euro und darunter vergleichsweise erschwinglich. Zwar werden auch Wohnungen aus dem Bestand immer teurer. Da sie aber meist einen geringeren Standard haben als Neubauwohnungen, sind sie im Schnitt rund 36 Prozent günstiger.

Bauland: Es bleibt nach Einschätzung der befragten Experten der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt. Spitzenpreise für den Quadratmeter werden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (2.600 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (1.600 Euro) und Düsseldorf (1.100 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist Bauland in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven und Cottbus) aber auch für rund 100 Euro pro Quadratmeter oder sogar darunter auf dem Markt.

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen und speziell nach Corona wird es nach Einschätzung der Immobilienvermittler nicht nur darauf ankommen, wie schnell sich das Land wirtschaftlich erholt, sondern auch wie die Bundesbürger mit ihren Erfahrungen aus der Lockdown-Phase umgehen. “Das Eigenheim ist schon jetzt stärker in den Fokus gerückt”, hat Axel Guthmann beobachtet. Vielen Menschen sei in den vergangenen Wochen sehr deutlich bewusst geworden, welch unschätzbaren Wert ausreichend Platz und ein eigener Garten haben können. “Deshalb ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden nicht nur generell weiter steige, sondern vor allem jene nach einem Häuschen im Grünen”, sagte Guthmann abschließend.

Die LBS-Frühjahrsumfrage

Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen werden seit 2000 jedes Frühjahr zu ihrer Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt befragt. Außerdem geben sie Auskunft über typische Preise vor Ort in jeweils mittleren bis guten Lagen. Die Erhebung für 401 Kreise und kreisfreie Städte ergibt ein umfassendes Bild der Wohnungsmarktsituation in Deutschland.

Alle Ergebnisse mit interaktiven Karten sowie vielen Such-und Filterfunktionen unter: www.lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de

 

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Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

Nach dem Schock das große Durchatmen?

 

So lässt sich der jüngste ifo-Geschäftsklimaindikator durchaus interpretieren. Die Unternehmen in Deutschland sehen wieder Licht am Ende des Tunnels – als diffusen Schimmer zumindest. Denn die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie sind noch immer allgegenwärtig. Der konjunkturelle Einbruch ist unvermeidlich und die jüngst vorgelegten Zahlen zum Arbeitsmarkt mit über 630.000 Arbeitslosen mehr als im letzten Jahr sowie zur Kurzarbeit sind Spiegelbild dieser negativen Entwicklung. Konkret erwarten die Ökonomen für das zweite Quartal 2020 einen Rückgang des Bruttoinlandsproduktes von 2,2 Prozent und für das Gesamtjahr von 6,5 Prozent.

Und was ist mit dem Wiederaufschwung?

Über dessen Start streiten die Experten. Laut Consensus Economics wird das Wachstum 2021 mit 5,2 Prozent deutlich schwächer ausfallen als der Abschwung dieses Jahr. Einig sind sich die Wirtschaftsinstitute darin, dass erst 2022 das Vor-Corona-Niveau wieder erreicht werden wird. Tiefe Einschnitte also und nach wie vor viele Fragezeichen und Unsicherheiten. Hätte die Bundesregierung mit ihrem Konjunkturpaket nicht gegengesteuert, die Verwerfungen wären noch gravierender. Nach Berechnungen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute wäre das BIP 2020 und 2021 ohne das Paket jeweils um einen Prozentpunkt niedriger ausgefallen.

“All das kann nicht spurlos an den deutschen Vermietungsmärkten vorbeigehen, zumal es neben der Industrie in dieser Krise eben auch die Dienstleistungsunternehmen gleichermaßen trifft. Im Moment ist nicht die Zeit, um Umzüge zu realisieren oder Expansionen voranzutreiben. In vielen Unternehmen regiert der Rotstift, es gilt, Arbeitsplätze zu erhalten und die vorhandenen Büroflächen an die neuen Gegebenheiten in punkto Abstands- und Hygieneregeln anzupassen”, bewertet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, die Lage.

Nachfrage nach Büroflächen sinkt auch im zweiten Quartal deutlich

In den ersten sechs Monaten des Jahres wurden rund 1,28 Mio. m² Bürofläche in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Das entspricht einem Rückgang zum Vorjahresvolumen um fast 36 Prozent. “Nachdem sich die Auswirkungen der Pandemie in den Statistiken des ersten Quartals noch nicht vollständig niedergeschlagen hatten, standen die Monate April bis Juni voll unter Corona-Einfluss. In Anbetracht der stärksten Rezession in Deutschland seit dem zweiten Weltkrieg fiel der Umsatzrückgang noch relativ moderat aus. Man könnte sogar positiv argumentieren, dass die Nachfrage im zweiten Quartal immerhin rund 45 Prozent zum Halbjahresergebnis beigetragen hat.

Andererseits bleibt das zweite Quartal 2020 das umsatzschwächste zweite Quartal seit Mitte 2009. Es liegt insofern im jeweiligen Auge des Betrachters, wie diese Zahlen zu interpretieren sind”, gibt Helge Scheunemann zu bedenken.

Der Blick auf die einzelnen Städte zeigt, dass keine der Hochburgen sich dem Rückgang entziehen konnte. München und Berlin liegen mit 332.000 m² bzw. 329.000 m² fast gleichauf: die Einbußen liegen in beiden Metropolen mit 19 und 22 Prozent auch deutlich unter dem Gesamtschnitt. Über die Hälfte des kumulierten Halbjahresumsatzes aller Big 7 machen diese beiden Städte aus. Zu deren Ergebnis beigetragen haben zwei herausragende Vermietungen mit zusammen über 110.000 m² – auch solche Abschlüsse können also nach wie vor getätigt werden. Umso kräftiger sanken die Umsätze in den anderen Hochburgen, am deutlichsten in Frankfurt um 60 Prozent auf nur noch knapp 112.000 m² und damit auf den niedrigsten Halbjahreswert seit 1993. Hier fehlen schlichtweg die traditionellen Großanmietungen der Banken- und Finanzbranche.

Wie könnte es weitergehen?

Damit einher geht die Frage, wie die zweite Jahreshälfte aussehen wird? “Derzeit gehen wir von einer moderaten Belebung in den nächsten Monaten aus und erwarten für das Gesamtjahr einen Büroflächenumsatz von rund 2,8 Mio. m². Das entspräche dann einem Minus im Vergleich zu 2019 von 29 Prozent. Aber natürlich stehen auch diese Prognosen unter der Voraussetzung, dass wir keinen weiteren Lockdown erleben werden und dass die konjunkturellen Unterstützungsmaßnahmen der Politik weiter greifen. Solange kein Impfstoff verfügbar ist, werden wir uns an ein fragiles und volatiles Marktumfeld gewöhnen müssen – auch bei den Vermietungsmärkten”, prognostiziert der JLL-Chefresearcher. Und Scheunemann weiter: “Die Volatilität schlägt sich aktuell auch in den Büro-Belegungsquoten nieder. Immer noch pendeln zahlreiche Beschäftigte zwischen Home-Office und Büroarbeitsplatz, ein normaler Betrieb im Büro ist immer noch nicht möglich. Gleichzeitig steigt das Bedürfnis der Beschäftigten nach persönlicher Kommunikation mit den Kollegen und der Rückkehr ins Büro als Ort der Begegnung und des Austauschs. Dieses Thema wird uns noch lange belgleiten und ist insofern auch ein marktbeeinflussender Parameter, da sich viele Unternehmen erst einmal selber neu aufstellen und organisieren müssen – in ihren aktuell vorhandenen Flächen. Ein Umzug steht dabei oftmals nicht ganz oben auf der Tagesordnung, zumal sich bei vielen Unternehmen etwaige Flächenknappheiten durch die Verlagerung der Tätigkeiten ins Home-Office erübrigt haben dürften.”

Leerstände steigen nur leicht an – Konjunkturpaket unterstützt

Damit es an den Vermietungsmärkten nicht zu einer signifikanten Verwerfung kommt, sollte zumindest die Angebotsseite positive Signale aussenden und zur Stabilisierung des Gesamtmarktes beitragen. Und ja, in punkto des kurzfristig verfügbaren Angebotes lässt sich augenblicklich noch kein besorgniserregender Anstieg ausmachen. Insgesamt stehen in den sieben Hochburgen Ende Juni knapp 3 Mio. m² Bürofläche leer. Das liegt immer noch leicht unter dem Vorjahresergebnis. Allerdings bestätigt sich damit der seit Ende 2019 anhaltende Trend, dass der Tiefpunkt beim Leerstand erreicht ist und wieder von langsam ansteigenden Volumina auszugehen ist. Derzeit steht die aggregierte Leerstandsquote bei nach wie vor sehr niedrigen 3,2 Prozent. “Angesichts dieser Statistiken kann man immer noch nicht von einer Entspannung an der Angebotsfront sprechen. Wenn Unternehmen neue Flächen suchen, bleibt die Auswahl an modernen und flexiblen Neubauflächen der besten Qualität auch jetzt noch eingeschränkt. Und das ist – man muss es immer wieder betonen – ein massiver Unterschied zu der Krise von vor 10 Jahren. Damals liefen die Märkte mit einer mittleren Leerstandsquote von über 8 Prozent in die globale Finanzkrise hinein. Und: Bei aller nachfragbedingter Schwäche, die derzeitige Situation auf der Angebotsseite stützt gegenwärtig die Mietpreise bzw. hält diese auf dem Vor-Corona-Niveau”, erklärt Helge Scheunemann.

Ein weiteres “Hilfsmittel” kommt von der Politik. Nach Berechnungen des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung werden durch das aktuelle Rettungspaket der Bundesregierung in diesem und im nächsten Jahr in den 20 am stärksten von der Corona-Pandemie betroffenen Branchen rund 370.000 Arbeitsplätze gerettet. “Wenn wir diesen Effekt auf die Bürobeschäftigten und auf die sieben Hochburgen herunterrechnen, lässt sich konstatieren, dassdas Konjunkturpaket einen Anstieg der Leerstandsquote im laufenden Jahr um 0,4 Prozentpunkte, 2021 um weitere 0,5 Prozentpunkte verhindert. Eine durchaus relevante Größenordnung mit deutlich über 2 Mio. m²”, konstatiert Scheunemann.

Bis zum Jahresende werden die Leerstände moderat ansteigen mit einer Leerstandsquote, die sich über alle Hochburgen hinweg bei 3,6 Prozent einpendeln könnte. Dabei dürfte das Thema Untervermietung an Relevanz zunehmen, dies aber sicherlich nur schrittweise und erst dann, wenn die neuen ‘Nach-Corona-Bürokonzepte’ inklusive des Umgangs mit der Home-Office-Thematik abschließend und ausreichend geklärt sind.

Volumen der Fertigstellungen noch auf Vorjahresniveau – Vorvermietungen sinken

Im ersten Halbjahr 2020 wurden Büroflächen mit einem Volumen von insgesamt rund 438.000 m² fertiggestellt und damit nahezu genau so viele wie im ersten Halbjahr 2019.

Besonders interessant und für die Einschätzung der Vermietungsmärkte insgesamt relevant ist der Blick auf die Vorvermietungen. Von den in den ersten sechs Monaten fertiggestellten Büroflächen sind aktuell nur noch 59.000 m² frei verfügbar, oder anders formuliert, 87 Prozent aller Neubauflächen sind bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Diese Quote ist im Vergleich zum ersten Quartal zwar gesunken, ist aber nach wie vor sehr hoch und trägt – noch – dazu bei, dass die Leerstände nicht stärker ansteigen. “Die Betonung muss hier auf dem Wort noch liegen. Angesichts der unsicheren Geschäftsaussichten der Unternehmen wäre es alles andere als verwunderlich, wenn die Vorvermietungsquote im weiteren Jahresverlauf nicht weiter abnehmen würde”, relativiert Helge Scheunemann die Aussichten.

Im zweiten Halbjahr befinden sich noch insgesamt knapp 615.000 m² in der Pipeline, die sich alle bereits im Bau befinden. Aktuell stehen 292.000 m² Bürofläche und damit immerhin noch rund 48 Prozent suchenden Mietern zur Verfügung. Gegenüber dem ersten Quartal wird eine deutliche Verschiebung der Vorvermietungsquote sichtbar, die die aktuell verhaltene und abwartende Haltung von Nutzern dokumentiert.

Verhaltener agieren aber auch die Projektentwickler. Zum einen, weil sie durch immer noch gestörte Lieferketten und unterbrochene Bauprozesse nicht mit Volldampf ihre Projekte abschließen können. Darüber hinaus dürften einige Pipeline-Projekte gar nicht erst an den Start gehen, weil die Finanzierung schwierig ist bzw. mit mehr gefordertem Eigenkapital unrentabler wird. “Bereits jetzt machen sich diese Effekte in Form von zeitlichen Verschiebungen bemerkbar – für 2021 gehen wir aktuell von einem Neubauvolumen von 1,9 Mio. m² aus, noch vor drei Monaten waren es über 2,1 Mio. m²”, stellt Scheunemann fest.

Spitzenmieten unverändert – in zwei Märkten sogar gestiegen

Wie wirkt sich die Gemengelage aus Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf die Mieten aus? Kurz gesagt: noch gar nicht. Natürlich werden viele Mieter preissensibler, aber es gibt weiterhin Mieter, die für Top-Flächen in Top-Lagen Spitzenmieten zu zahlen bereit sind, so dass es sogar in Corona-Zeiten dazu kommt, dass in zwei der Hochburgen die Spitzenmiete sogar gestiegen ist. In Stuttgart und in Hamburg wurde ein Plus von jeweils einem Euro pro Monat und Quadratmeter auf 24,50 Euro bzw. auf nun 30,00 Euro registriert. In den anderen Hochburgen blieben die Spitzenmieten unverändert. Damit legte der JLL-Spitzenmietpreisindex wieder leicht zu auf aktuell 220,5 Punkte. Im Jahresvergleich schlägt ein Plus von 3,5 Prozent zu Buche. “Solange die Leerstände in den Hochburgen nicht deutlich über 5 Prozent ansteigen, wird es gerade in den guten und gefragten Lagen eine Flächenknappheit geben. In Kombination mit einer zurückgehenden Pipeline wirken sich diese Effekte stabilisierend auf die Nominalmieten aus. Effektiv, also unter Berücksichtigung von Incentives, bemerken wir allerdings schon einen gewissen Druck auf die Mieten. Der könnte sich im weiteren Jahresverlauf verstärken, wenn immer mehr Nutzer mietfreie Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse durchzusetzen versuchen”, vermutet Helge Scheunemann.

Die Büroflächennutzer werden auch nach der Akut-Phase von Corona weiterhin kostensensibel bleiben und u.a. Einsparungen im Immobilienbereich prüfen. Gleichwohl könnten einige Firmen die Arbeitsplatzdichte mittel- bis langfristig moderat verringern, und zwar nicht nur mittels temporärem Remote Working, sondern dauerhaft, d.h. entweder bei gleicher Mitarbeiterzahl mehr Quadratmeter nutzen oder bei leicht reduzierter Mitarbeiterzahl die Gesamtbürofläche unverändert

belassen. Wie sich die benötigte Bürofläche “unter dem Strich” ändert, hängt u.a. also einerseits davon ab, wie sich die Mitarbeiterzahl im Büro ändert, und andererseits, welche qualitativen und quantitativen Anpassungen im Büro vorgenommen werden. Falls Unternehmen befürchten, dass bei Home-Office der “drive / spirit” der Mitarbeiter sowie der Informationsfluss leiden könnten, werden sie versuchen, ihre Mitarbeiter nach der Phase der Abstands-Vorgaben wieder verstärkt im Büro arbeiten zu lassen und weniger Fokus auf Home-Office legen; in diesen Fällen wird es auch weniger quantitative Änderungen ihrer Flächennutzung geben.

“Im Laufe der nächsten Monate wird man die Entwicklungen präzisieren können. Dann werden sich für Unternehmen, die öffentliche Hand sowie Selbständige als Büroflächennutzer individuelle Auswirkungen konkretisieren lassen. Ganz grundsätzlich ist natürlich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ein wesentlicher Treiber des Büroflächenbedarfs”, kommentiert Helge Scheunemann abschließend. Und ergänzt: “Aber vielleicht nicht mehr der bedeutendste. Das würde für den Fall gelten, dass Remote Working-Anpassungen in summa zu deutlicheren Flächenreduzierungen führen sollten.”

 

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Der deutsche Hotelinvestmentmarkt* hat durch Corona Einbußen in bis dato nicht gekannter Größenordnung hinnehmen müssen.

 

Bei lediglich acht Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni haben Investoren 260 Mio. Euro in die Hand genommen, um Hotelobjekte zu kaufen. Drei Monate vorher konnten noch 1 Mrd. Euro und 27 Transaktionen bilanziert werden. Ein Trostpflästerchen für die Statistiker immerhin. Denn durch den starken Jahresauftakt mildert sich der Rückgang für das Halbjahr auf ein Minus von lediglich 15 Prozent, gleichbedeutend einem Transaktionsergebnis von 1,25 Mrd. Euro (H1 2019: 1,47 Mrd. Euro). Der 5-Jahresvergleich mit den in diesem Zeitraum stark zugenommenen Volumina liegt da schon eher im Argen: – 28 Prozent schlagen zu Buche. Es hätte aber auch noch schlimmer kommen können.

“Wie befürchtet hat sich die Pandemie im zweiten Quartal den operativen Märkten folgend auch auf den Investmentmärkten bemerkbar gemacht”, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Und weiter: “Auch ist nicht wegzudiskutieren, dass die wenigen Aktivitäten im zweiten Quartal ihre Anfänge bereits meist vor Corona genommen hatten.”

Einzeltransaktionen kamen in den ersten sechs Monaten auf ein Volumen von knapp 632 Mio. Euro, verteilt auf 29 Transaktionen – mit deutlich schwächerem Ergebnis im zweiten Quartal. Im Halbjahresvergleich mit dem Vorjahr ist ein Rückgang von 34 Prozent zu notieren. Die durchschnittliche Größe in den ersten sechs Monaten von knapp 22 Mio. Euro bewegt sich rund 7 Mio. Euro unter der Größenordnung des Vorjahres, also hin zu kleinvolumigeren Transaktionen.

Projektentwicklungen machten bis Ende Juni 2020 bei einem Volumen von ca. 270 Mio. Euro 22 Prozent des Gesamtvolumens aus, im Vergleichszeitraum des letzten Jahres war es knapp die Hälfte (706 Mio. Euro) des Gesamtvolumens. “Es gibt Investoren, die gerade in diesen Zeiten vor dem erhöhten Risiko einer nicht zeitplangerechten Fertigstellung des Objekts zurückschrecken. Hinzu kommt, dass derzeit vielfach die Finanzierung von Projekten schwierig ist. Aber wir sprechen auch mit Investoren, die auf Basis eines zukünftigen Szenarios kalkulieren, bei dem also bis zur Fertigstellung eine Erholung der Märkte zu erwarten ist und kein Verzug der Pachtzahlungen berücksichtigt werden muss”, erklärt Heidi Schmidtke.

Lediglich eine Portfoliotransaktion wurde im zweiten Quartal 2020 mit dem Ankauf der Ferienpark Plattform Roompot durch KKR realisiert, beraten durch JLL. Verkäufer war Ende Juni der französische Investor PAI Partners. Der Transaktionswert betrug insgesamt 1 Mrd. Euro, auf Deutschland entfiel mit zwei Häusern lediglich ein geringer Anteil.

Das Gesamtvolumen für die sechs Portfoliotransaktionen im ersten Halbjahr 2020 beläuft sich damit auf über 610 Mio. Euro, knappe 18 Prozent über dem Vorjahresergebnis – maßgeblich bedingt durch die Mehrheitsübernahme an TLG durch Aroundtown.

“Dass auch in diesen schwierigen Zeiten eine so große Transaktion wie der Ankauf der Roompot Plattform möglich war, ist nicht nur ein erfreuliches Signal für den Hotelinvestmentmarkt insgesamt. Die Transaktion könnte auch als Indikator dafür gedeutet werden, dass sich der Fokus von Investoren verstärkt auf solche Investments richtet. Denn die Ferienhotellerie erholt sich aktuell mit am schnellsten. Hotels am Meer und in den Bergen erleben vor allem durch inländische Besucher einen veritablen Nachfrageboom”, so Heidi Schmidtke

Ein Gros des Kapitaleinsatzes ging erneut auf das Konto institutioneller Investoren: in den ersten sechs Monaten wurden 14 Transaktionen mit insgesamt 508 Mio. Euro registriert, gefolgt von Immobiliengesellschaften, die bei drei Transaktionen 381 Mio. Euro investiert hatten. Insgesamt knapp 80 Mio. Euro (3 Transaktionen) wurden durch Private Equity platziert. Diese Investorengruppe ist in derzeit laufenden Prozessen der aktivste Marktteilnehmer.

“Eine Schärfung des Investitionsfokus auf bestimmte Märkte mit gutem Mix aus Business und Leisure und auf Segmente wie Budget Hotels oder Serviced Apartments, ist wahrscheinlicher als eine grundsätzliche Ablehnung der Assetklasse Hotel”, so Heidi Schmidtke. Die Hotelexpertin weiter: “Märkte, die nicht zu sehr auf internationale Nachfrage angewiesen sind und zumindest auch eine hohe freizeittouristische Attraktivität haben, wird die Krise weniger stark treffen.”

Eines sei sicher: Bislang sei der Hotelmarkt fest in der Hand der Verpächter gewesen. Mit dem Risiko, den Betreiber zu verlieren und einen Leerstand zu riskieren, drehe sich der Spieß nun um. “Noch können langfristige Trends zwar nicht definitiv ausgemacht werden. Bisher zumindest galt Mietstundung statt -ausfall oder -reduktion. Nun geht es jedoch in die nächste Phase. Ob temporäre Maßnahmen während der Krisenzeit oder dauerhafte Vertragsanpassungen – die allgemeingültige Lösung gibt es nicht. Und Trends müssen sich erst noch herauskristallisieren, etwa mehr Flexibilität bei Mietstruktur mit höheren variablen Anteilen und Corona-Klauseln in Verträgen”, betont Heidi Schmidtke.

Gibt es sie, die zarten grünen Triebe auf dem Hotelmarkt? “Ja, die gibt es”, ist sich Heidi Schmidtke sicher. “Allerdings muss das große Ganze gesehen werden. Vom versprochenen ‘Wumms’ des deutschen Finanzministers bis zu einer Neuerfindung der gesamten Reisebranche reicht das Spektrum. Die staatliche Rettung einer Fluggesellschaft ist da nur ein Steinchen im Mosaik, genauso wie das individuelle Reiseverhalten der Geschäftsleute.” Schmidtke abschließend: “2020 wird kein Glanzjahr in den Geschichtsbüchern des Hotelinvestmentmarktes. Die Krise ist nämlich noch lange nicht überstanden. Eine Rückkehr zu Leistungskennzahlen auf Vor-Corona-Level liegt noch in weiter Ferne, je nach Markt und Objekt kann dies zwei bis drei Jahre oder länger dauern. In jedem Fall befinden wir uns in einem Umbruch. Vielleicht sollte auch daran erinnert werden, dass Renditen im Hotelinvestmentmarkt zuletzt denen von Bürotransaktionen zu ähnlich wurden und nicht genügend reflektiert wurde, dass operatives Geschäft immer auch ein höheres Risiko beinhaltet. 2020 wird sich auf jeden Fall deutlich unter dem 5-Jahresdurchschnitt von 4,4 Mrd. Euro bewegen. Aber Kapital und Investoren stehen bereit. Und die Übernachtung außerhalb der eigenen vier Wände wird es auch zukünftig geben. Denn sie ist Teil unseres zivilisierten Lebens. Dessen Koordinaten brauchen eine Nachjustierung und eine tragfähige Vision künftigen Reisens.”

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.

 

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