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Trotz Auswirkungen durch COVID-19 konnten Deutschland sowie einige osteuropäische Länder im ersten Halbjahr weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens auf Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnen

 

Laut des jüngsten European Investment Spotlight von Savills konnten Deutschland sowie einige osteuropäische Länder im ersten Halbjahr 2020 trotz der Auswirkungen durch COVID-19 einen weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens auf dem Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnen.

Der deutsche Investmentmarkt lag mit einem Transaktionsvolumen von 41,7 Mrd. Euro insgesamt 31,5 % über dem Vorjahreszeitraum 2019. „Deutschland profitierte nach wie vor stark von seinem Status als sicherer Anlagehafen in Europa und zeigte sich während der Krise im Vergleich zu den anderen Staaten relativ resilient. Der deutsche Markt wird auch weiterhin im Fokus vieler Investoren stehen“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe von Savills. In der Tschechischen Republik (11,2 %), Polen (4,6 %) und Rumänien (3,2 %) war ebenfalls ein Anstieg des Transaktionsvolumens zu beobachten. Am anderen Ende des Spektrums verzeichneten Irland (-44,5 %), Norwegen (-38 %) und Italien (-29,5 %) die stärksten Umsatzrückgänge. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in Europa im zweiten Quartal 2020 bei 36,2 Mrd. Euro – das schwächste Quartal seit 2013 und damit ein Rückgang um 47% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dank des starken Jahresbeginns beträgt die kumulierte Summe im ersten Halbjahr 118,9 Mrd. Euro (-1,3 % ggü. H1 2019). Entscheidende Treiber waren die Märkte in Luxemburg und Portugal, die in H1 2020 ein Plus von 173,1 % bzw. 42,2 % erzielten.

In der ersten Hälfte des Jahres machten grenzüberschreitende Investitionen 44 % des Gesamtvolumens aus, verglichen mit einem Anteil von 47 % im Vorjahreszeitraum. Im zweiten Quartal 2020 lag dieser bei nur 33 %. „Der rückläufige Anteil der Cross-Border-Investments in den europäischen Märkten war aufgrund der Reisebeschränkungen während der Lockdown-Phasen zu erwarten. Dennoch haben wir in den letzten Monaten zunehmende Investmentaktivitäten und eine steigende Zahl von Joint-Venture-Transaktionen oder Unternehmensübernahmen beobachtet, die es internationalen Fonds ermöglichen, im Ausland zu investieren. Amerikanische Fonds zeigen sich aufgrund der oftmals vor Ort ansässigen Manager weiterhin aktiv, während asiatische Investoren am europäischen Markt zuletzt eher verhalten agierten”, kommentiert Oli Fraser Looen, Joint-Head of Regional Investment Advisory EMEA bei Savills.

Die wichtigsten Kennziffern aus dem Savills European Investment Summer 2020 im Überblick:

Mehrfamilienhäuser

Mit einem Gesamtumsatz von 20,2 Mrd. Euro in der ersten Jahreshälfte lag das Transaktionsvolumen bei Mehrfamilienhäusern in Europa 32 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Deutschland verantwortet mit einem Gesamtvolumen von knapp 12,5 Mrd. Euro rund 62 % des Ergebnisses und war damit erneut der bedeutendste Markt in diesem Sektor. Insgesamt entfielen 17 % des gesamten europäischen Transaktionsvolumens (H1 2020) auf dieses Segment. Betrachtet man nur das zweite Quartal 2020, lag der Anteil bei 20 %. Da der Mehrfamilienhaussektor die Aussicht auf langfristige und sichere Einkommensströme bietet, erwartet Savills für die kommenden 12 Monate einen weiteren Anstieg der Nachfrage seitens der Investoren.

Einzelhandels- und Logistikimmobilien

Im Logistiksektor beliefen sich die Investitionen in der ersten Jahreshälfte auf insgesamt 13,3 Mrd. Euro, im Vergleich zu 14,5 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2019 (-8 %). Während der Lockdown-Phase profitierte vor allem der Onlinehandel, was wiederum dem Logistiksektor in die Karten spielte und damit hier zu einem vergleichsweise geringen Umsatzrückgang führte.

Europäische Einzelhandelsimmobilien erzielten ein Transaktionsvolumen von 18,3 Mrd. Euro – damit 1 % mehr als im ersten Halbjahr 2019. Der Sektor machte 15 % des europäischen Gesamtinvestmentvolumens aus, was in etwa dem 5-Jahres-Durchschnitt entspricht. Besonders in Deutschland, Frankreich, Schweden und Spanien war ein Anstieg der Einzelhandelstransaktionen zu verzeichnen. Das Transaktionsvolumen wurde durch große Portfolio-Deals angekurbelt, darunter der Verkauf von fünf Einkaufszentren in Frankreich durch Unibail-Rodamco-Westfield für rund 1,1 Mrd. Euro. Besonderes Interesse zeigten die Investoren am Nahversorgungssegment, welches sich während der COVID-19-Krise als besonders resilient erwies.

Büroimmobilien

Das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt in H1 2020 sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15 % und lag bei 39,3 Mrd. Euro. Trotz des Rückgangs blieben Büroimmobilien mit einem Anteil von 33 % am Gesamtvolumen aber weiterhin die dominierende Assetklasse. Obwohl sich durch COVID-19 ein verstärkter Trend in Richtung Remote Working und Homeoffice abzeichnet, weist Savills in seinem Report darauf hin, dass Büros auch zukünftig für den Großteil der Arbeitnehmer der primäre Arbeitsplatz bleiben werden. Verschiedene Umfragen deuten an, dass sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer einen prinzipiellen Konsens über die Notwendigkeit eines Arbeitsplatzes im Büro haben – zumindest für einen Teil der Arbeitszeit und je nach Branche oder Position auch für die gesamte Arbeitszeit.

Bei den meisten Nutzungsarten blieben die Spitzenrenditen zuletzt stabil. Für Büroimmobilien lagen diese europaweit im Durchschnitt bei 3,73 % – 15 Basispunkte unter dem Niveau des ersten Quartals 2019. Die Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser blieben im Vergleich zum Vorquartal bei durchschnittlich 3,35 % stabil, genauso wie die für Industrieimmobilien, welche bei 4,58 % liegen (-2 Basispunkte ggü. Q1 2020). „Nachdem in den letzten fünf Jahren vornehmlich Renditerückgänge zu beobachten waren, erwarten wir für die nächsten Monate eine Stabilisierung innerhalb der meisten Märkte. Trotz des wachsenden Appetits der Investoren nach Immobilien gehen wir davon aus, dass die erzielbaren Spitzenrenditen aufgrund des zu erwartenden gedämpften Mietwachstums bis zum Jahresende unverändert bleiben“, erklärt Lydia Brissy, Director European Research bei Savills.

 

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Lockdown, „Social distancing“, Home-Office:

 

Die sozialen und gesellschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie lassen die Bürger nach einer aktuellen Untersuchung von Wüstenrot verstärkt über ihre individuelle Wohnsituation nachdenken. Für 75 Prozent der Hauseigentümer ist ihr Wohneigentum in Corona-Zeiten eher beruhigend oder sehr beruhigend, nahezu 100 Prozent würden sich heute erneut für Eigentum entscheiden. Zugleich spielt während der Pandemie mehr als jeder fünfte Mieter verstärkt mit dem Gedanken, Eigentum zu erwerben.

Braunes Hochausgebäude in grüner Landschaft

Eines der überraschenden Ergebnisse der Untersuchung ist, dass von den Mietern, die derzeit verstärkt über einen Eigentumserwerb nachdenken, sich mehr als zwei Drittel eine Immobilie in einem ländlichen Umfeld mit bis zu 5.000 Einwohnern oder einer kleineren Stadt mit höchstens 50.000 Einwohnern vorstellt. Hierin spiegelt sich offenkundig der Wunsch wider, sich genügend Raum für Wohnen und Freizeit zu schaffen und auch leisten zu können, was im (groß-)städtischen Umfeld für viele Interessenten heutzutage unerschwinglich geworden ist. So ist für 65 Prozent der Befragten der Aspekt „Ich brauche Platz um mich herum“ bei der Standortwahl besonders wichtig. Eine geringere Rolle spielen aktuell hingegen Aspekte wie eine gute Anbindung an den ÖPNV oder die Nähe zu Bäckern und Supermärkten.

Bezeichnend ist auch, dass es unter den Eigentümern eine große Mehrheit von über 90 Prozent in Zeiten der Corona-Pandemie besonders schätzt, einen eigenen Garten am Haus zu haben, wobei die ideale Grundstücksgröße mit beachtlichen 500 bis 1.000 Quadratmetern ermittelt wurde. Ebenso wissen die an Eigentum interessierten Mieter, dass eine Vollbremsung des öffentlichen Lebens in einem tendenziell eher ländlich bis kleinstädtisch geprägten Umfeld weniger gravierende Ausmaße annimmt. Auf die Frage, wie sehr sich die Bürger im alltäglichen Leben während des Lockdowns beeinträchtigt fühlten, stammen die höchsten Beeinträchtigungswerte aus Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern. Demgegenüber am wenigsten beeinträchtigt fühlten sich Einwohner aus Gemeinden mit unter 20.000 Einwohnern.

Bernd Hertweck, Vorstandsvorsitzender der Wüstenrot Bausparkasse AG: „Die repräsentativen Ergebnisse unserer Studie untermauern auch für das Wohnen, dass die Corona-Pandemie in allen entscheidenden Lebensfeldern wie beispielsweise auch der Gesundheit oder der Organisation von Arbeit langwirkende Spuren hinterlässt. Mehr Platz für Wohnen, Arbeit, Freizeit und Familie und ein Wohnumfeld jenseits urbaner Enge werden zunehmend wichtig und erstrebenswert. Am konsequentesten kann sich diese Wünsche erfüllen, wer sich seine eigenen vier Wände baut oder kauft.“

 

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Wüstenrot & Württembergische AG, Gutenbergstraße 30, 70176 Stuttgart, Telefon: +49 711 662 – 0, www.ww-ag.com

Unter freiem Himmel zusammenkommen, Freunde treffen, der Wohnung entfliehen – während der Corona-Krise haben die Grünanlagen der deutschen Großstädte besonders viele Menschen angezogen.

 

Sie profitieren aktuell davon, dass der Anteil der Grünanlagen an der Siedlungs- und Verkehrsfläche in den meisten Großstädten über 22 Jahre hinweg leicht gestiegen ist, und zwar absolut betrachtet wie auch pro Kopf. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) für das Jahr 2018 mitteilt, standen in den 14 bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands mit mehr als 500 000 Einwohnerinnen und Einwohnern durchschnittlich 25 Quadratmeter Grünanlagen-Fläche pro Kopf zur Verfügung. 1996 waren es noch 18 Quadratmeter. Im selben Zeitraum stieg in diesen Metropolen auch der Anteil der Grünanlagen an der Siedlungs- und Verkehrsfläche von 7,7 % auf 10,9 %. Zu Grünanlagen zählen Parks, Siedlungsgrünflächen, Botanische Gärten, Spielplätze, aber auch Kleingartenanlagen.

Grünanlagen in Metropolen: Trend zu mehr Grünanlagen auch in Großstädten mit geringeren Einwohnerzahlen

Dieser stabile Trend lässt sich auch bei Großstädten mit Einwohnerzahlen zwischen 250 000 und 500 000 ablesen. In diesen Städten nahm der Anteil der Grünanlagen an der Siedlungs- und Verkehrsfläche von 1996 bis 2018 um 2,6 Prozentpunkte auf 9,7 % zu. Hier kamen auf jeden Einwohner und jede Einwohnerin zuletzt durchschnittlich 27 Quadratmeter Grünanlagen-Fläche. Bei den Städten mit 100 000 bis unter 250 000 Einwohnern stieg der Anteil auf 9,2 %. Der Flächenanteil pro Kopf lag 2018 bei 31 Quadratmetern. Insgesamt lässt sich aus der Entwicklung ableiten, welch hohe Bedeutung den Funktionen von Grünflächen im urbanen Raum beigemessen wird.

In den Metropolen, wo der Weg zu den Naherholungsgebieten im Umland weit und der Bedarf besonders hoch ist, ist also auch der Grünanlagen-Anteil überdurchschnittlich hoch. Zum Vergleich: Insgesamt betrug der Flächenanteil von Grünanlagen an der Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland zuletzt 6 %. Dabei lassen sich die Werte der einzelnen Städte wegen topographischer Unterschiede und prägender historischer Entwicklungen nur mittelbar miteinander vergleichen. Beispielsweise haben Städte in Kessellage wie Stuttgart weniger räumliche Möglichkeiten, ihre Grünanlagen auszudehnen, andere Großstädte wiederum wie Hannover oder Leipzig liegen in flachem Terrain und konnten sich einfacher ausbreiten. Frühere Residenzstädte wie München oder Berlin besitzen traditionell repräsentative und ausgedehnte Parkanlagen, Befestigungsanlagen ehemaliger freier Reichsstädte wurden wie in Frankfurt am Main oder in Köln häufig in Grüngürtel umgewandelt.

 

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Statistisches Bundesamt, Gustav-Stresemann-Ring 11, 65189 Wiesbaden, Tel: +49 611-75 34 44, www.destatis.de

Modellrechnung zeigt Kaufpreisentwicklung für ganz Deutschland bis 2030

 

Auch in Zukunft ist mit steigenden Preisen für Wohneigentum zu rechnen. Die Corona-Krise dürfte daran nicht viel ändern. Zu dieser Einschätzung kommen Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die alljährlich für den Postbank Wohnatlas eine Kaufpreisprognose erstellen. Zwar beruhen die Berechnungen auf Daten, die vor der Corona-Pandemie erhoben wurden, die Prognose dürfte aber weitgehend stabil sein. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer demnach damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Einen Grund für die ungebrochen große Nachfrage sieht die Analyse des HWWI vor allem in der Anziehungskraft der Metropolen: Die Einwohnerzahlen in und um die urbanen Zentren dürften weiter steigen.

München bleibt Spitzenreiter

Für München prognostizieren die Experten einen jährlichen Kaufpreisanstieg von real 1,70 Prozent. Durchschnittlich 8.079 Euro pro Quadratmeter mussten Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt bereits 2019 investieren. Hohe Steigerungsraten sind den Berechnungen zufolge auch in Düsseldorf und Köln zu erwarten: In Nordrein-Westfalens Landeshauptstadt liegt das prognostizierte Plus bei jährlichen 1,21 Prozent. In der Dom-Stadt dürfte Wohneigentum im Schnitt um 1,06 Prozent pro Jahr teurer werden. Für Berlin liegen die erwartbaren Preissteigerungen bei 1,0 Prozent jährlich und damit deutlich höher als noch im Wohnatlas 2019 prognostiziert, der ein Plus von jährlich 0,76 Prozent auswies. In Frankfurt am Main steigen die Preise bis 2030 jährlich um 0,8 Prozent. Das ist der schwächste Anstieg unter den sogenannten “Big Seven”, den größten deutschen Metropolen.

Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

Die Kaufpreisprognosen für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung, wobei verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen sind. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2019-2030.

Zwar sind die Folgen der Corona-Pandemie noch nicht einberechnet, die Experten gehen aber nicht von großen Erschütterungen am Wohnungsmarkt aus. “Wir sehen keine Anzeichen für eine Blase, die krisenbedingt platzen könnte. Im Gegenteil: Aus unserer Sicht ist der Immobilienmarkt nach wie vor ein Stabilitätsanker”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Die entscheidende Rolle für die regionalen Immobilienmärkte spielt nach Einschätzung des HWWI die Einkommensentwicklung vor Ort. Derzeit werden größere Einbußen noch durch Kurzarbeitergeld abgefedert. Sollten die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise aber bei weiten Teilen der Bevölkerung regional für deutliche Einkommensverluste sorgen, könnte das die Nachfrage nach Wohneigentum dämpfen. Bei einem zweiten Shutdown können erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt nicht ausgeschlossen werden. “Allerdings bedeuten die eigenen vier Wände gerade in schwierigen Zeiten Sicherheit und Unabhängigkeit. Das hat sich auch in vergangenen Krisen bestätigt, in denen sich Immobilien als sicherer Hafen erwiesen”, sagt Grunwald.

Stärkste Preissteigerungen in Bayern erwartet

Am stärksten dürften die Preise in den kommenden zehn Jahren in einigen bayerischen Landkreisen anziehen. Sieben von zehn Kreisen und kreisfreien Städten mit den stärksten Steigerungsraten liegen im Freistaat Bayern. Unter ihnen sind neben Deutschlands teuerster Stadt München einige Landkreise im Speckgürtel der Isar-Metropole. Außerhalb Bayerns weist der Landkreis Cloppenburg kräftige jährliche Steigerungsraten von plus zwei Prozent auf. Die Stadt mit dem stärksten jährlichen Preisplus ist laut HWWI-Prognose Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Preistrend liegt bei 1,8 Prozent. Etwas geringere Preissteigerungen erwarten die Experten in Potsdam. Für Brandenburgs Landeshauptstadt ergeben die Berechnungen ein jährliches Plus von 1,74 Prozent bis 2030.

Damit setzt sich der Boom in den bereits jetzt besonders begehrten Regionen weiter fort: Erding, der Landkreis München und Ebersberg gehören zu den teuersten Kreisen in Deutschland. Die Quadratmeterpreise lagen dort bereits im Jahr 2019 jenseits der 4.000 Euro und sind damit im bundesweiten Vergleich eher hoch.

Aufwärtstrend auch abseits der Big Seven

Neben den Big Seven sind auch weitere Städte Schauplätze des Immobilienbooms, wie der Wohnatlas belegt. Mit prognostizierten jährlichen Steigerungsraten von mehr als einem Prozent bis 2030 warten neben den Großstädten Heilbronn, Potsdam, Leipzig, Freiburg im Breisgau, Münster, Dresden, Ingolstadt und Mainz auch die beiden kreisfreien bayerischen Mittelstädte Landshut und Memmingen auf. “Die hohen Preise in den Big Seven wirken auf viele Kaufinteressenten abschreckend. Kleinere Zentren werden verstärkt in Betracht gezogen und gewinnen an Attraktivität”, sagt Immobilien-Expertin Eva Grunwald.

Wohneigentum trotz negativem Preistrend?

In den ostdeutschen Bundesländern schwächen die prognostizierten Bevölkerungsrückgänge die Nachfrage nach Immobilien. Der Postbank Wohnatlas zeigt, dass der Preistrend hier in den meisten Kreisen und Städten negativ ist. Ausnahmen, die sich gegen diesen Trend entwickeln, sind der Großraum Berlin und die Zentren Leipzig, Dresden, Jena und Weimar. Wertverluste zeichnen sich auch in einigen Regionen in Südniedersachsen und Nordhessen sowie im Ruhrgebiet ab. Wer hier gern in die eigenen vier Wände ziehen möchte, muss deshalb aber nicht zwingend darauf verzichten. “Bei der Kaufentscheidung sollte nicht übersehen werden, dass schon das Wohnen im Eigenheim – auch im Alter – einen hohen Wert darstellt”, sagt Grunwald. “Schließlich geht es beim Immobilienkauf nicht nur um die Rendite, sondern auch um die Lebensqualität im eigenen Zuhause. Wer unsicher ist, sollte sich Unterstützung holen: Ein Immobilienexperte kann das Investment fachkundig bewerten.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

 

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Höchste Eigentumsquoten in kleinen Städten: Fast jeder 2. besitzt in Salzgitter und Heilbronn eine Immobilie

 

Trotz steigender Kaufpreise sind besonders in den ostdeutschen Großstädten Immobilien nach wie vor vergleichsweise günstig. Dennoch besitzen dort deutschlandweit die wenigsten Menschen Wohneigentum. Eine Analyse von immowelt hat die Angebotspreise von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) mit den Eigentumsquoten der kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern vergleichen. Die geringste Eigentumsquote aller untersuchten Städte hat demnach Leipzig: Gerade einmal jede 8. Wohnung (12 Prozent) wird vom Eigentümer bewohnt. Und das obwohl die Kaufpreise mit im Median 2.400 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig sind. Das gleiche Bild zeigt sich auch in Dresden und Rostock, wo jeweils 14 Prozent Immobilieneigentum besitzen. Das Preisniveau ist mit 2.510 Euro in der sächsischen Landeshauptstadt und 2.810 Euro in der Hansestadt nur minimal höher.

Auch in Berlin ist die Eigentumsquote mit 15 Prozent niedrig. Generell ist bei den größten Städten der Anteil an Eigentümern in der Regel am geringsten. Besonders im jungen Berlin leben viele Berufsanfänger oder Studenten zur Miete in den Szenevierteln. Hinzu kommt, dass in der Hauptstadt Wohneigentum deutlich teurer ist: Aktuell werden mittlere Preise von 4.530 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Für viele Mieter rückt der Traum vom Eigenheim in immer weitere Ferne.

Historisch bedingt: Geringe Eigentumsquote im Osten

Unter den 10 Städten mit der niedrigsten Eigentumsquote befinden sich 9 Städte aus den neuen Bundesländern, inklusive Berlin. Darunter auch Chemnitz (16 Prozent), das mit 1.100 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Kaufpreise aller untersuchten Städte aufweist. Der geringe Anteil an Immobilienbesitzern im Osten hat auch historische Gründe. Während in Westdeutschland in der Folge des Wirtschaftswunders viele Bürger Kapital in Form von Geld, Gold, Aktien und Immobilien ansparen konnten, war in der DDR der private Vermögensaufbau nur stark eingeschränkt möglich. Wohnungen in Mehrfamilienhäuser waren Volkseigentum oder im Eigentum von Genossenschaften. Auch eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen war nicht gestattet. Der private Wohnungsbau in der DDR beschränkte sich daher auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Dies macht sich bis heute bemerkbar – auch dadurch, dass im Osten deutlich weniger Immobilien vererbt werden.

“Deutschland hat unter den Staaten der OECD die zweitniedrigste Wohneigentumsquote. Die relativ hohe Grunderwerbssteuer und die fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer sind zwei Gründe, bei denen der Staat ansetzen sollte”, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. “Immobilieneigentum ist ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. Das Ziel der Politik muss sein, mehr Menschen den Zugang dazu zu erleichtern.”

Jeder 4. Münchner lebt im Eigenheim

Dass in Westdeutschland mehr Immobilien in privatem Besitz sind, zeigt sich auch in München. In jeder 4. Immobilie (24 Prozent) wohnt der Eigentümer – und das obwohl die Kaufpreise mit Abstand am teuersten sind. 8.100 Euro werden derzeit für Quadratmeter verlangt. Die Münchner verdienen tendenziell zwar auch deutlich mehr als beispielsweise Leipziger, dass aber doppelt so viele Menschen eine Immobilie besitzen, ist vor allem historisch bedingt. Dies zeigt sich auch in Hamburg, wo trotz Kaufpreisen jenseits der 5.000-Euro-Marke 23 Prozent in Eigentum wohnen. Je kleiner die Städte werden, desto höher ist in der Regel auch die Wohneigentumsquote. Das zeigt sich zum Beispiel im hochpreisigen Freiburg (4.770 Euro) mit einem Anteil von 28 Prozent. In Ingolstadt (je 4.690 Euro) sind es gar 39 Prozent. Eine Sonderstellung nimmt Bremen (2.480 Euro) ein: Mit 39 Prozent Eigentümern ist Bremen die einzige Stadt mit über 500.000 Einwohnern unter den Top 10.

An der Spitze ist Salzgitter: Fast die Hälfte der Einwohner (48 Prozent) verfügen über eine Immobilie. Die niedrigen Kaufpreise von 1.140 Euro pro Quadratmeter wirken sich dabei positiv aus. Dahinter folgt Heilbronn (45 Prozent), wenngleich das Preisniveau ein komplett anderes ist: 3.370 Euro werden dort für den Quadratmeter fällig. Daneben weisen noch Wolfsburg und Hamm eine Quote von über 40 Prozent auf.

 

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Angebotslücke von 119.000 Wohnungen in Berlin

 

In Europas Top-Metropolen fehlen einer Studie zufolge bis zum Jahr 2030 rund 1,2 Mio. Wohnungen. Dabei ist die Lücke in London mit rund 355.000 Wohnungen absolut gesehen am größten. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Warschau (rund 142.000 Wohnungen) und Paris (rund 129.000 Wohnungen).

Deutschlands Hauptstadt Berlin kommt nach den Berechnungen von DIW Econ, einer Tochter des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), auf eine Angebotslücke von 119.000 Wohnungen – das heißt, die Stadt braucht bis 2030 nochmals rund acht Prozent mehr Wohnungen, als sie bisher hat. Im Schnitt sind dies rund 12.000 neue Wohnungen pro Jahr.

Das Forschungsinstitut hatte im Auftrag des Bauträgers Wiener Komfortwohnungen für insgesamt neun europäische Metropolen – darunter auch Amsterdam, Budapest, Kopenhagen, Wien und Zürich – untersucht, wie viele Wohnungen in den kommenden zehn Jahren fertiggestellt werden müssen, um die erwartete Nachfrage zu decken. Dabei flossen die erwartete Bevölkerungsentwicklung, aber auch erwartete Wohnungsabgänge und fluktuationsbedingte Leerstandsquoten in die Berechnungen ein.

Die Motivation hinter der Studie war es, in europäischer Perspektive belastbare Erkenntnisse zur Entwicklung der Wohnungsnachfrage in den Haupt- und Großstädten und dem daraus resultierenden politischen und wirtschaftlichen Handlungsbedarf zu gewinnen. „Der Mega-Trend der Urbanisierung ist ein paneuropäisches Phänomen, dem sich alle Metropolen stellen müssen“, sagt Alexander Finster, Geschäftsführer der Wiener Komfortwohnungen. „Es braucht große, gemeinsame Pläne von Politik, Gesellschaft und Investoren, um dem Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden.“

Zuwanderung treibt Nachfrage nach Wohnungen – Subzentren entstehen

Die teils eklatanten Angebotslücken bis 2030, die die DIW Econ ermittelt hat, führt Studienautor Konstantin A. Kholodilin vor allem auf das anhaltende Bevölkerungswachstum in den meisten Hauptstädten zurück. Deren Arbeitsmarktchancen, Bildungsmöglichkeiten, Infrastruktur und Lebensqualität zögen insbesondere ausländische Bürger an. „Diese Entwicklung haben Politik und Städteplaner in der Vergangenheit häufig unterschätzt“, so Kholodilin. Ein Beispiel dafür sei Berlin. „Nach einer intensiven Bautätigkeit bis Mitte der 90er Jahre passierte erst einmal nicht viel, weil man davon ausging, dass die Bevölkerung eher schrumpft als wächst.“

In den europäischen Großstädten sei teilweise erst spät die Erkenntnis gereift, dass der Wohnungsbestand nicht mehr den Bedürfnissen der Menschen entspreche. „Das Wohnungsangebot kann sich aber nur langsam an die Nachfrage anpassen – wegen der knapper werdenden Bauflächen, aber auch langwieriger Genehmigungsprozesse und fehlender Arbeitskräfte für den Bau“, so Kholodilin.

Die DIW-Forscher gehen davon aus, dass die Wohnungskapazitäten in den Kernstädten am Limit sind – wobei der Trend wegen der steigenden Anzahl an Single-Haushalten zu kleineren Wohnungen geht. Schon jetzt werde in den Innenstädten Infrastruktur wie Post- oder Bankfilialen abgebaut, weil dort hauptsächlich gearbeitet und immer weniger gewohnt werde. Studienautor Kholodilin erwartet, dass stattdessen künftig verstärkt suburbane Zentren mit guter Infrastruktur und Anbindung an die Metropolen entstehen müssen – und werden: „Die monozentrale Stadt ist eine Stadt der Vergangenheit“.

Über Wiener Komfortwohnungen

Der Bauträger Wiener Komfortwohnungen GmbH hat sich auf die Entwicklung und Realisierung hochwertiger Wohnimmobilien in der Metropolregion Wien spezialisiert und greift hier auf jahrzehntelange Erfahrung seines Teams zurück. Die Projekte der Wiener Komfortwohnungen reichen vom klassischen Wohnbau im gehobenen Segment über komfortfertige Serviced Apartments bis hin zu betreutem Wohnen. Mehr Informationen unter www.wienerkomfortwohnungen.at

 

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Wiener Komfortwohnungen GmbH, Muthgasse 36, 1190 Wien, Österreich, Tel: +43 1 32008560, www.wienerkomfortwohnungen.at

Die Nachfrage nach Anwesen mit großzügigen Grundstücken und hoher Wohnfläche steigt enorm 

 

Im Juli 2020 verzeichnete Engel & Völkers im Vorjahresvergleich 60 Prozent mehr Abschlüsse im Segment der Luxusimmobilien zwischen 2 und 5 Millionen Euro. “Wir beobachten nach der herausfordernden ersten Jahreshälfte bereits deutliche Nachholeffekte und sehen eine hohe Käufer-Aktivität an den nationalen und internationalen Immobilienmärkten”, erklärt Sven Odia, Vorstandsvorsitzender der Engel & Völkers AG.

Große Grundstücke und individuelle Grundrisse unter den wichtigsten Kaufkriterien

Speziell die Nachfrage nach Luxusimmobilien ist extrem gestiegen, was Sven Odia folgendermaßen begründet: “Das Coronavirus und das davon ausgehende Gesundheitsrisiko haben bei vielen Menschen den Wunsch ausgelöst in großzügigen Immobilien mit weitläufigen Grundstücken zu leben. Immobilien in Randlagen oder Vororten gewinnen daher zunehmend an Attraktivität.” Zu den wichtigsten Kaufkriterien gehören aktuell ein Garten, der ausreichend Privatsphäre bietet, sowie eine große Wohnfläche, die unter Umständen Platz für erwachsene Kinder oder ältere Angehörige bereithält. Die Möglichkeit für eine individuelle Gestaltung des Grundrisses mit einem Spiel- oder Hobbyzimmer sowie einem oder mehreren Arbeitszimmern steht bei vielen Interessenten ebenfalls im Fokus, da sie damit rechnen weiterhin aus dem Home Office heraus zu arbeiten.

Viele Kunden möchten in Zeiten von Corona nicht auf das Reisen verzichten, suchen aber nach Alternativen zu einem Hotel. Oftmals fällt dann die Entscheidung für einen exklusiven Zweitwohnsitz, beispielsweise auf Mallorca, an der Côte d’Azur oder in der Toskana. Auch hier sind große Grundstücke sowie ausreichend Raum für ein Arbeitszimmer gefragt, denn durch die Pandemie kann sich das Büro überall befinden, was die Grenzen zwischen Erst- und Zweitwohnsitz verschwimmen lässt.

Entscheidungen für den Vertragsabschluss fallen sehr schnell

Die sehr hohe Nachfrage nach Luxusimmobilien lässt sich unter anderem am Immobilienmarkt auf Mallorca beobachten: “Unser Transaktionsvolumen auf Mallorca ist im Juli 2020 um 75 Prozent gegenüber dem gleichen Monat im Vorjahr gewachsen – auf 49 Millionen Euro. Viele unserer Kunden warten ungeduldig darauf, die von ihnen favorisierte Immobilie zu besichtigen und treffen dann sehr schnell ihre Entscheidung für einen Vertragsabschluss. Dies verdeutlicht wieder einmal, dass internationale Käufer Mallorca als sicheren Hafen für Immobilien im Premium-Segment sehen”, erklärt Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers auf den Balearen.

Positive Entwicklung für die zweite Jahreshälfte erwartet

“In einigen unserer Kernmärkte wie der DACH-Region sind wir bereits wieder auf Vor-Corona-Niveau, während andere Märkte wie beispielsweise die USA und Kanada sogar über dem Vorjahreswert liegen. Wir rechnen insgesamt mit einer positiven Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte”, so Sven Odia. Auch im Frühjahr konnte das Unternehmen die Geschäftsaktivitäten vergleichsweise erfolgreich fortsetzen, da Engel & Völkers schon seit mehreren Jahren stark in die Entwicklung digitaler Tools und IT-Produkte investiert. Auch zu Zeiten strenger Restriktionen konnten daher u. a. virtuelle Besichtigungen durchgeführt werden. “Der Kontakt zum Kunden wurde stets intensiv gehalten und wir konnten verschiedenste Services anbieten. Dies zahlt sich jetzt aus und viele der im Frühjahr eingeleiteten Abschlüsse kommen nun zustande”, resümiert Sven Odia.

 

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Markkleeberg hat die höchsten Eigenheimpreise

 

Der Immobilienmarkt ist auch in Sachsen von steigenden Preisen geprägt. Das ist das Ergebnis der Studie “Markt für Wohnimmobilien 2020” der Landesbausparkassen. Für das Bundesland Sachsen wurden 40 Städte erfasst. Die höchsten Preise für gebrauchte Eigenheime in Sachsen werden in Markkleeberg verlangt. Wer hier ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus erwerben möchte, muss im Durchschnitt 550.000 Euro aufbringen. Teuer wird es für Hauskäufer auch in der Landeshauptstadt Dresden und in Freital. In Dresden liegen die Standardpreise bei 380.000 Euro.

“Unser aktueller Kaufpreisspiegel bestätigt den Aufwärtstrend bei den Preisen in den meisten sächsischen Städten. Spitzenreiter ist Markkleeberg mit einer gut 100prozentigen Steigerung in fünf Jahren. Aber auch in Leipzig werden 110.000 Euro, in Dresden bis zu 100.000 Euro und in Chemnitz 80.000 Euro mehr für gebrauchte Eigenheime verlangt als noch vor fünf Jahren”, erklärt Winfried Ebert, Mitglied des Vorstandes der LBS Ost. Wegen der günstigen Zinsen sei die Nachfrage nach Eigenheimen besonders hoch und weit größer als das Angebot in den einzelnen Städten. Das wirke sich auch auf die Preise in den “Speckgürteln” der Städte aus, beschreibt der LBS-Chef. So kann Bannewitz als Gemeinde mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 350.000 Euro aufwarten. Das sind 150.00 Euro mehr als im Vergleichszeitraum.

Auf den nachfolgenden Plätzen der aktuellen sächsischen Preisskala liegen die Städte Freital mit durchschnittlichen Eigenheimpreisen von 350.000 Euro sowie Leipzig mit 310.000 Euro. In Zwickau zahlen Normalverdiener 300.000 Euro (+ 100.000 Euro), in Flöha 290.000 Euro, in Chemnitz 260.000 Euro und in Freiberg 250.000 Euro (+ 30.000). In der Preisspanne zwischen 230.000 und 200.000 Euro liegen zum Beispiel die Städte Glauchau, Pirna, Delitzsch, Döbeln sowie Werdau. In Plauen, Borna, Eilenburg und Hohenstein-Ernstthal sind gebrauchte Eigenheime für 190.000 Euro machbar, in Meißen und Görlitz für 180.000 Euro. Die günstigsten Immobilien finden sich in Riesa mit 120.000 Euro, in Torgau mit 110.000 Euro sowie in Annaberg-Buchholz für 60.000 Euro.

Der Immobilienspiegel ist um eine erste Einschätzung zu den möglichen Auswirkungen der Virus-Pandemie auf den Immobilienmarkt ergänzt.

Die Immobilienfachleute gehen davon aus, dass Corona und die Folgen weitere Preisschübe verhindern. Flächendeckend und in allen Segmenten von Baugrundstücken über gebrauchte Einfamilienhäuser bis hin zu neuen Wohnungen und Reihenhäusern wird von stabilen Preisen bis zum Herbst ausgegangen.

Mit einer Zunahme des Angebotes wird in keinem der abgefragten vier Segmente gerechnet. Die allgemeine Tendenz lautet: konstant bis leicht abnehmend. Die Objektbeschaffung werde laut der Immobilienexperten schwieriger, Notverkäufe zeichnen sich nicht ab. Von einer ansteigenden Nachfrage gehen die Marktkenner derzeit nicht aus. Stattdessen sehen sie vorübergehend einen leichten Rückgang, bestenfalls gleichbleibendes Niveau.

Das Zusammenspiel von leicht verknapptem Angebot und leicht nachlassender Nachfrage könnte Deutschland flächendeckend zu einer Atempause in der Immobilienpreisentwicklung verhelfen. Anfang des Jahres gingen die Experten noch von einem nahezu ungebrochenen Aufwärtstrend aus. Allerdings könnte das Eigenheim schon bald wieder stärker in den Fokus rücken. Vielen Menschen sei infolge der Corona-Erfahrungen deutlich bewusst geworden, welch unschätzbaren Wert ein eigener Garten haben kann. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden generell wieder steigt.

Die Daten stammen aus dem neuesten Preisspiegel der Landesbausparkassen. Er gibt ein umfassendes Bild über die Wohnungsmarktsituation. Grundlage hierfür und die Einschätzungen zur weiteren Marktentwicklung ist eine jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBSI). Die aktuellen Kaufpreise für neue und gebrauchte Wohnimmobilien in 1.040 Städten sind auch online unter www.lbs-mfw.de einsehbar.

 

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