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Ankauf des Wohnungsprojekts „8th Lock“ in Dublin für den UniImmo: Deutschland

 

Union Investment baut ihre strategische Position im europäischen Wohnimmobilienmarkt weiter aus. Nachdem der Hamburger Immobilien-Investmentmanager mit dem Ankauf der Projektentwicklung Hyperion in Helsinki erst vor Kurzem in den finnischen Wohnimmobilienmarkt eingestiegen ist, erfolgt nun der Start in Irland. Union Investment hat das projektierte Wohnquartier „8th Lock“ in Dublin vom britischen und irischen Projektentwickler Ballymore gekauft. Der Kaufpreis beträgt rund 200 Millionen Euro.

Es handelt sich hierbei aber nicht nur um den Einstieg von Union Investment in den irischen Wohnungsmarkt, sondern es ist auch das erste Forward Funding überhaupt, das ein Endinvestor im irischen Wohnungssegment realisiert hat. Bislang wurden in Irland bei Wohnungsprojekten nur Forward-Purchase-Strukturen umgesetzt. Anders als bei einem Forward Purchase steigt der Käufer bei einem Forward Funding bereits zu einem frühen Stadium der Entwicklung ein und zahlt nach Baufortschritt. Den Kauf finanziert Union Investment zu 100 Prozent mit Eigenkapital.

„Der Ankauf erfolgt im Rahmen unserer strategischen Ausrichtung, den Anteil von Wohn-Investments in ausgewählten europäischen Kernmärkten weiter auszubauen, zur langfristigen Diversifizierung und Stabilisierung unseres Portfolios“, so Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Irland verfügt über die jüngste Bevölkerung in Europa und verzeichnet eine starke demographische Entwicklung. Aufgrund der kontinuierlichen Ansiedlung von multinationalen Konzernen besteht insbesondere in Dublin eine hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Demgegenüber stehen ein bisher noch wenig professionalisierter Mietwohnungsmarkt und die verhältnismäßig geringe Bautätigkeit der vergangenen Jahre. Der Mietwohnungsmarkt wird von unserem professionellen Managementansatz profitieren. Wir freuen uns, dieses ambitionierte Projekt mit unserem Partner Ballymore realisieren zu können.“

Sean Mulryan, Vorsitzender und CEO der Ballymore Group, erklärt: „Wir freuen uns, dass Union Investment, einer der erfahrensten und angesehensten Immobilien-Investmentmanager in Europa, dem Erwerb von 8th Lock zugestimmt hat. Von der Projektkonzeption bis zur Übergabe sind die Projekte von Ballymore bekannt für erstklassiges Design und Innovation. Wir sind entschlossen, Union Investment die qualitativ hochwertige Entwicklung zu liefern, die sie zu einer Partnerschaft mit Ballymore bewogen hat.”

Ebenso wie das kürzlich erworbene Projekt Hyperion in Helsinki erfolgt der Ankauf in Irland für den Bestand des UniImmo: Deutschland. Es ist damit das zweite große Wohninvestment für den Fonds und bereits das dritte große Engagement von Union Investment in dieser Nutzungsart. Bereits im Jahr 2019 erwarb der Immobilien-Investmentmanager die Entwicklung Y-Towers in Amsterdam für den UniImmo: Europa.

Das Wohnprojekt 8th Lock besteht aus fünf Bauteilen, die zwischen 4 und 13 Etagen hoch sind und zwischen Oktober 2023 und März 2025 fertiggestellt werden. Insgesamt umfasst das Areal eine vermietbare Fläche von rund 31.000 m², wovon rund 28.000 m² auf insgesamt 435 möblierte Apartments entfallen. Für die restlichen Flächen ist eine kommerzielle Nutzung vorgesehen. Zusätzlich zur vermietbaren Fläche sind für die künftigen Mieter attraktive Gemeinschaftsflächen geplant, die beispielsweise als Shared Offices oder als Fitnessstudio genutzt werden können. Unter der Gesamtentwicklung befindet sich eine zusammenhängende Tiefgarage mit Platz für 242 PKWs und 960 Fahrräder.

Das künftige Wohnquartier befindet sich in Ballymore’s bereits etablierten Royal Canal Park nordwestlich von Dublins Zentrum. Nur 300 Meter entfernt liegt die neue Bahnstation Pelletstown, die im Sommer dieses Jahres fertiggestellt wird, und von der man das International Financial Services Centre innerhalb von nur 12 Minuten erreicht. Die Innenstadt ist nur 25 Minuten entfernt und der Dubliner Flughafen ist mit dem Auto innerhalb von knapp 20 Minuten zu erreichen.

Union Investment wurde durch CBRE, A&L Goodbody und PWC beraten.

 

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VALUE AG legt Immobilienmarkdaten für das erste Quartal 2021 vor

 

Nach einem Jahr anhaltender Corona-Krise ist immer noch kein Ende der Kauf-Preis-Rallye auf dem Wohnungsmarkt in Sicht, im Gegenteil: In den Metropolen zogen die Preise im ersten Quartal 2021 stärker an als im Vorquartal und auch abseits der Top-7 Märkte haben sich die Preise seit Beginn der Corona-Krise weiter deutlich erhöht.

Die Angebotskaufpreise für Wohnungen im Bestand sind im ersten Quartal 2021 um 3,8 % gestiegen, das entspricht einem Zuwachs von 15,4 % zum Vorjahr. Besonders in den Metropolen Düsseldorf (+6,8 %), Köln (+5,6 %), München (+5,1 %) und Hamburg (+4,3 %) gingen die Preise deutlich stärker nach oben als im Bundesdurchschnitt. Absolut betrachtet mussten z.B. für eine mittlere Wohnung in Köln 672 Euro/m² mehr bezahlt werden als noch vor einem Jahr. Doch auch abseits der Top-7 Märkte haben sich die Preise seit Beginn der Corona-Krise weiter deutlich erhöht. So stiegen beispielsweise die Medianpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Dortmund und Leipzig um fast 30 %.

Deutlich schwächer verlief der Anstieg der Angebotsmieten. Diese legten in den Metropolen mit rd. 1 % vergleichsweise moderat zu, während sie im Bundesmittel um 3,1 % anstiegen.

Aktuelle Zinsperspektive: „3 ist die neue 5“

„Die divergierende Miet- und Kaufpreisentwicklung führte in den letzten Jahren zu einem deutlichen Rückgang der Renditen“, berichtet Sebastian Hein, operativer Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „Da die einfache Gegenüberstellung von Marktmieten und Kaufpreisen jedoch Verzerrungen hinsichtlich ausgewiesener Renditen unterliegen könnte, haben wir die Marktrenditen erstmalig über einen Transaktionsdaten-basierten Ansatz objektscharf verifiziert.“ Bei Betrachtung der 21 größten Märkte in Deutschland hätte sich so ein Renditekorridor von 2,5 % (München) bis 4,3 % (in Dortmund) gezeigt. Die Bruttoanfangsrenditen für eine Standard-Wohnung lägen demnach in Metropolen – mit wenigen Ausnahmen – unter 3 %. „Die 3 ist die neue 5“ gilt bei der aktuellen Zinsperspektive mehr denn je.“, so Hein.

 

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Im ersten Quartal 2021 zeigt sich, dass die Assetklasse Hotel nach wie vor unter der anhaltenden Corona-Krise zu leiden hat.

 

Insgesamt lag das Investmentvolumen bei gut 520 Mio. EUR, was einem Rückgang um über 50 % im Vergleich zum Ausnahmeergebnis des Vorjahres entspricht. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Hierbei ist jedoch anzumerken, dass das Vorjahresquartal noch weitgehend unbelastet von den Auswirkungen der Corona-Krise war, und der Hotelmarkt gleichzeitig stark von der TLG-Übernahme durch Aroundtown profitieren konnte. Aber auch im Vergleich zum 10-jährigen Schnitt sind Einbußen in Höhe von gut 20 Prozent zu verzeichnen”, so Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Es wird somit deutlich, dass sich viele Investoren vor dem Hintergrund der unverändert brach liegenden Tourismus- und Geschäftsreisemärkte weiterhin in Zurückhaltung üben. Dennoch ist der Hotel-Investmentmarkt weit davon entfernt, in Stillstand zu verharren. Vielmehr wurden in allen Städtekategorien und Hotelsegmenten attraktive Investment-Deals mit zum Teil hohen Bewertungen registriert. Wenngleich der Dauer-Lockdown bei vielen Betreibern zunehmend an die Substanz geht, bleiben Fire Sales weiterhin die Ausnahme.

Family Offices geben den Ton an, inländische Investoren am Drücker

Während der Hotelmarkt in den Vorjahren von institutionellen Investoren dominiert war, setzen sich aktuell Family Offices mit einem Marktanteil von 44 % an die Spitze des Investorenrankings. Es zeigt sich, dass die derzeitige Ausnahmesituation für strategisch denkende Investoren durchaus die Chance bietet, schwer zugängliche Assets zu erwerben, um eine langfristige Anlagestrategie erfolgreich umzusetzen. Die sonst oft tonangebenden Spezialfonds kommen auf einen Marktanteil von knapp 16 %, während Versicherungen gut 14 % zum Gesamtumsatz beitragen. Nennenswerte Umsatzanteile erzielen außerdem noch Banken (8 %), Pensionskassen (knapp 8 %) sowie Corporates (7 %). Auf letztere entfallen vor allem kleinere Deals, im Zuge deren meist die Repositionierung von Hotels im ländlichen Bereich angestrebt wird.

Auch im ersten Quartal 2021 setzt sich der Trend fort, dass ein immer höherer Anteil der Hotel-Investments von inländischen Investoren erworben wird. Ausgehend von über 60 % im Jahr 2014, sank der Marktanteil internationaler Investoren schrittweise auf aktuell weniger als 30 %. Dieser auffallend niedrige Wert ist jedoch vor allem der Corona-Pandemie geschuldet, die stringente Due-Diligence- und Transaktions-prozesse für ausländische Käufer erheblich erschwert.

Frankfurt trotzt der Corona-Krise

Während die A-Städte im Vorjahreszeitraum dank zahlreicher Portfolio-Deals mit 738 Mio. EUR noch knapp am All-Time-High vorbeigeschrammt sind, kommen die sieben wichtigsten Immobilienmärkte des Landes in Q1 2021 auf lediglich 242 Mio. EUR. Besonders in Düsseldorf, Hamburg, Köln und Stuttgart, wo bislang noch keine nennenswerten Hoteldeals registriert werden konnten, fällt die Bilanz ernüchternd aus. Unangefochtener Spitzenreiter unter den A-Städten ist Frankfurt, das sein Ergebnis trotz widriger Umstände um 39 % auf 125 Mio. EUR steigern konnte. Hierzu beigetragen hat vor allem der Verkauf des 5-Sterne-Hauses Villa Kennedy von DIC Asset an Conren Land, gleichzeitig der größte Hoteldeal des noch jungen Jahres. Auf Platz zwei folgt München mit 77 Mio. EUR (-44 %) vor Berlin, das mit einem Volumen von 40 Mio. EUR einen Rückgang um gut 85 % zu verkraften hat. Allerdings handelte es sich bei dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums um ein absolutes Ausnahmeresultat, das vor allem durch die TLG-Übernahme befeuert wurde. Grundsätzlich sind die großen Metropolen des Landes noch stärker von der Krise betroffen als klassische Touristenstädte oder Naherholungsregionen, da neben dem Städtetourismus auch Geschäftsreisen sowie Messen und Kongresse als Übernachtungsanlässe temporär weggefallen sind.

Im Vorjahreszeitraum entfielen knapp 47 % des Umsatzes auf Großtransaktionen über 100 Mio. EUR, was mit 520 Mio. EUR ziemlich genau dem Q1-Ergnis 2021 entspricht. Im aktuellen Jahr wurde hingegen noch kein einziger Deal in dieser Größenordnung registriert. Auch in den kleineren Größenklassen unter 25 Mio. EUR liegt der Marktanteil absolut und prozentual deutlich niedriger als im Vorjahr. Dafür ist in den beiden mittleren Größenklassen zwischen 25 und 100 Mio. EUR eine hohe Marktaktivität festzustellen. Insgesamt entfielen mit fast 450 Mio. EUR fast 86 % des Dealvolumens auf den “Mittelbau”. Es zeigt sich somit auch in Abwesenheit großer (Portfolio-) Deals, dass die Investoren trotz der angespannten Lage auch vor signifikanten Ticketgrößen nicht zurückschrecken.

Perspektiven

“Hotels gehören nach wie vor zu den Assetklassen, die am stärksten unter den Folgen der Corona-Krise zu leiden haben. Insbesondere in den A-Städten sind die Auslastungsquoten mangels Städtetouristen und Geschäftsreisenden unverändert niedrig. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit bzgl. des weiteren Verlaufs der Corona-Epidemie blieben viele Investoren zum Jahresauftakt an der Seitenlinie, beobachten die Entwicklung aber wieder deutlich intensiver. Mit anziehender Impfquote erscheint eine deutliche Erholung der weltweiten Reisemärkte im zweiten Halbjahr nicht unwahrscheinlich, was für Betreiber und Investoren wieder freundlichere Perspektiven eröffnen würde. Im Zuge dessen könnten auf Eis gelegte Investmentprozesse zügig zum Abschluss gebracht werden, was sich auch in deutlich höheren Investmentumsätzen niederschlagen würde”, erläutert Alexander Trobitz.

 

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Grundsätzliches Investorenvertrauen in den deutschen Markt

 

Die Corona-Pandemie bestimmt auch zum Jahresauftakt das gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Leben in Deutschland. Daneben beschäftigen sich aber die Akteure in der (Finanz-)Wirtschaft intensiver denn je mit zwei Themen, um für eine Nach-Corona-Zeit gerüstet zu sein: Nachhaltigkeit und Inflation. Laut Google Trend hat sich die Suchanzahl nach den Schlagwörtern Nachhaltigkeit oder ESG seit 2016 in Deutschland bis heute verdoppelt und bei Inflation ist vor allem seit Mitte 2020 ein stetiger Trend nach oben zu beobachten.

Mit dem Green Deal, der ESG-Offenlegungsverordnung (SFDR) und der EU-Taxonomie hat die Europäische Union Regelwerke erarbeitet, deren Ziel es ist, die Kapitalströme in der EU in ökologisch nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten zu lenken. Investments nach ESG-Kriterien, worunter auch die Investition in nachhaltige Immobilien zählt, wird aber nicht mehr primär nur aus gesetzlicher Verpflichtung oder sozialer Verantwortung angestrebt, sondern weil es sich auch finanziell lohnt. Der Vergleich eines ESG-Aktien-Index mit einem Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile zeigt, dass der ESG-Index in einem Zeitraum von 156 Monaten den Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile um 7,9 Prozent übertrifft. Hierbei wurde der “MSCI ACWI ESG Leaders Index” mit dem “MSCI ACWI Index” verglichen. Ferner zeigt eine Studie von Morningstar einen deutlichen Anstieg der nachhaltigen Vermögenswerte in den letzten Jahren. Demnach sind diese in Europa um 52 Prozent auf 1,1 Billionen Euro zum Dezember 2020 gestiegen. Ebenfalls wurde ein Anstieg der neuen Zuflüsse auf 233 Milliarden Euro vermeldet. Der Zufluss im Jahr 2020 war damit doppelt so hoch wie 2019. “Zwar fließt lediglich ein kleiner Teil davon in den Immobilienmarkt, unter der Annahme einer Allokation von 10 Prozent würde sich aber bereits ein Zufluss in Höhe von 23,3 Milliarden Euro ergeben”, so Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland.

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Während Nachhaltigkeit als Mega-Trend einzustufen ist, entfachen sich Diskussionen rund um das Thema Inflation erst in den letzten Monaten. Seit Jahresbeginn haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland und in der Euro-Zone verteuert, wenngleich die Inflationsrate weiterhin niedrig ist. Gepaart mit Zinsanstiegen in den USA und bei Bundesanleihen hat das bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor dennoch für Unruhe gesorgt. Die Inflation kehrt vermutlich nicht dauerhaft zurück, aber wir sollten uns auf eine vorübergehende Steigerung auf 2-3 Prozent einstellen. Laut Consensus Economics sollen die Preise bereits 2022 wieder auf 1,6 Prozent sinken. Nach Jahren kaum messbarer Inflation sind das Steigerungsraten, die in etwa das Preisziel der EZB widerspiegeln. Erst wenn Preise und auch Zinsen wieder signifikant und nachhaltig steigen, würde das die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Andererseits sind Mietverträge häufig an die Inflation gekoppelt, so dass mit steigender Inflation dann auch die Mieten anziehen würden.”

Transaktionsvolumen im Jahresvergleich im Minus – aber differenzierte Betrachtung notwendig

Im Vergleich zum ersten Quartal 2020, das noch völlig pandemieunbelastet über die Bühne ging, fällt das Ergebnis des Jahresauftakts 2021 mit 16,5 Mrd. Euro (inkl. Living)[1] eher bescheiden, aber umständehalber noch respektabel aus. Keine Überraschung also, aber ein Rückgang von 41 Prozent ist natürlich eine deutliche Reaktion. Allerdings: relevanter für die Beurteilung der Marktlage ist der Vergleich mit den vorangegangenen drei Quartalen und Jahren. Immerhin bewegt sich das aktuelle Transaktionsvolumen oberhalb des zweiten und dritten Quartals und nur dreimal in den letzten sechs Jahren startete der Investmentmarkt besser: 2020, 2018 und 2015. “Die nächsten Wochen werden entscheidend dafür sein, ob der Investmentmarkt einen nachhaltigen Erholungspfad einschlägt. Denn sollten bis dahin Verkaufsopportunitäten nicht angeschoben worden sein, dürfte es angesichts der insgesamt länger dauernden Verhandlungen schwer sein, eine Transaktion noch in diesem Jahr erfolgreich abzuschließen. Eine hohe Aktivität bei der Vergabe von Verkaufsmandaten an Immobilienberater ist jedenfalls zu spüren und spricht auch dafür, dass Investoren das grundsätzliche Vertrauen in den deutschen Markt nicht verloren haben und dass sie an eine Belebung der Vermietungsmärkte im weiteren Jahresverlauf als fundamentale Stütze glauben. Darüber hinaus versprechen sich Eigentümer nach wie vor, hohe Erlöse aus Verkaufsprozessen erzielen zu können”, erklärt Jan Eckert.

Was aktuell fehlt, sind großvolumige Transaktionen und auch Portfolios. Nur zehn Transaktionen jenseits der 200-Mio.-Euro-Marke konnten registriert werden. Im Gegensatz dazu war eine außergewöhnliche Dynamik im kleinen und mittleren Segment zu spüren. Bei Portfolios lag der Rückgang des Transaktionsvolumens im Jahresvergleich bei 62 Prozent, während Einzeltransaktionen nur ein Minus von 7 Prozent aufwiesen.

Living dominiert – Büroinvestments schwach – Hotels mit bemerkenswertem Quartalsergebnis

Die vier größten und acht der zehn größten Transaktionen des Quartals waren allesamt Verkäufe von Wohnportfolios bzw. Pflege- oder Seniorenheimen. So verwundert es nicht, dass das Segment Living mit knapp 7,6 Mrd. Euro über 45 Prozent des Quartalsergebnisses auf sich verbuchte. Mit deutlichem Abstand folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von 24 Prozent (3,9 Mrd. Euro).

“Nach dem Endspurt in den letzten Wochen des vergangenen Jahres nutzten viele Büroinvestoren den Jahresbeginn, um die Marktentwicklungen und ihre jeweiligen Investmentstrategien zu sondieren. Und als nicht unbedeutend erweisen sich die nach wie vor geltenden Reisebeschränkungen in Folge der erneut ansteigenden Infektionszahlen – ein Handicap gerade für ausländische Investoren. Vor diesem Hintergrund fallen aktuell potenzielle Käufer vor allem aus dem asiatischen Raum aus”, kommentiert Jan Eckert. Und Helge Scheunemann ergänzt: “So zeigt diese Statistik denn auch keinesfalls den Abgesang der Büroimmobilie als Investmentprodukt. Wertstabile Objekte mit langlaufenden Mietverträgen und mit Mietern aus Branchen, die von der Pandemie nicht betroffen sind, zum Beispiel die Öffentliche Hand, sind nach wie vor begehrt. Und mit der zu erwartenden sukzessiven Rückkehr von Unternehmen in ihre Büros sind wir sicher, dass diese Assetklasse zu gewohnter Stärke zurückfinden wird.”

Ein Volumen von über 1,5 Mrd. Euro können einzelhandelsgenutzte Immobilien verzeichnen. Neben dem Erfolgskurs lebensmittelgeankerter Fachmärkte, Nahversorgungszentren sowie Supermärkten und Discounter, die mit deutlich über 60 Prozent das Gros dieser Assetklasse ausmachen, wurden auch einige innerstädtische Geschäftshäuser und größere Fachmarktzentren gehandelt. Insgesamt machen einzelhandelsgenutzte Immobilien nach wie vor nur einen Anteil von 9 Prozent am Gesamtvolumen aus. “Dennoch sehen wir eine leicht erhöhte Nachfrage nach gut vermieteten innerstädtischen Handelsimmobilien. Das Gesamtpaket aus Mieterbonität, Mietvertragslaufzeiten und Preis muss allerdings stimmen”, erklärt Scheunemann. Leicht übertroffen wurde das Transaktionsvolumen im Einzelhandel von den Logistikimmobilien: 1,7 Mrd. Euro entsprechen einem Anteil von 10 Prozent. Scheunemann: “Stabilität auf hohem Niveau, so lässt sich die Lage hier zusammenfassen. Über eine mangelnde Nachfrage können sich Verkäufer nicht beklagen, allerdings gibt es aktuell immer noch zu wenig adäquates Produkt für interessierte Käufer.”

Last but not least konnte für die Hotelimmobilien mit über einer halben Milliarde Euro das beste Quartalsergebnis nach dem starken Jahresauftakt 2020 erzielt werden.

Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt, große Transaktionen fehlen

Sozusagen “in line” mit der Marktentwicklung insgesamt sank das Transaktionsvolumen in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart) im 12-Monatsvergleich in der Aggregation um 42 Prozent auf rund 6,7 Mrd. Euro. Innerhalb der Big 7 schwankt das Minus zwischen 62 Prozent in Düsseldorf (auf rund 460 Mio. Euro) und “nur” einem Minus von einem Drittel in Köln (310 Mio. Euro).

“Ist das Glas damit nun halb leer oder halb voll? Eindeutig lässt sich das im Augenblick nicht beantworten. Gerade in den Big 7 macht sich das Fehlen der Großabschlüsse besonders bemerkbar. Da sich aber einige großvolumige Transaktionen im Vermarktungsprozess befinden, gehen wir von einer deutlichen Belebung im weiteren Jahresverlauf aus. Vor allem in diesen (Corona-)Zeiten sind die ersten drei Monate noch kein echter Gradmesser für die Investmentdynamik der deutschen Metropolen”, kommentiert Helge Scheunemann.

Auch außerhalb der etablierten Hochburgen hat sich keine grundlegende Änderung ergeben. Mit rund 9,8 Mrd. Euro flossen fast 60 Prozent des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens in andere Städte und Regionen. Damit ist der Anteil im Vergleich mit den letzten Quartalen relativ konstant.

Spitzenrenditen nahezu überall stabil, weitere Kompression bei Logistik und Büro erwartet

Fast keine Bewegung gibt es bei den Spitzenrenditen. Das “fast” bezieht sich nur auf Fachmarktzentren, deren Spitzenrenditen nach wie vor weiter nach unten zeigen. Um zehn Basispunkte auf aktuell 3,80 Prozent haben sich solche Produkte verteuert. Wesentlich dabei ist nach wie vor, dass das Gros der Mieteinnahmen von einem Nutzer aus dem Lebensmittelsegment stammt. Hierzu passt, dass auch die Renditen für Supermärkte und Discounter noch weiter gesunken sind, um 10 Basispunkte auf aktuell 3,9 Prozent für Supermärkte und auf 4,5 Prozent für Discounter. Die Renditen aller übrigen Nutzungsarten sind auf ihrem jeweiligen Vorquartalsniveau geblieben. “Die aktuell noch sehr verhaltene Aktivität am Investmentmarkt lässt keine eindeutige Richtung erkennen. Es dürfte aber klar sein, dass es für nachgefragte Spitzenprodukte vor allem im Logistikbereich, aber auch bei ausgewählten Büroimmobilien sicherlich nicht günstiger werden wird. Auch der leichte Zinsanstieg zu Beginn des Jahres wird bei weitem nicht ausreichen, Aufwärtsdruck auf die Renditen zu entfachen”, so Helge Scheunemann. Und der Researchchef ergänzt: “Vor dem Hintergrund einer sich belebenden Nachfrage erwarten wir bis Ende des Jahres eine Renditekompression bei Büroimmobilien um zehn Basispunkte auf dann 2,71 Prozent, für Logistikprodukte sehen wir sogar eine Reduzierung um weitere 20 Basispunkte auf dann 3,15 Prozent für die Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sowie auf 3,25 Prozent für Köln und Stuttgart. Die Pandemie in Verbindung mit einem tiefgreifenden Strukturwandel hat die Renditen für Shopping Center im letzten Jahr ansteigen lassen. Noch fehlt die klare Perspektive, wann Center ihre Tore für Kunden wieder öffnen und Betreiber ihre Mieterträge stabilisieren können. Auch deshalb gehen wir davon aus, dass sich die Renditen im Jahresverlauf weiter nach oben entwickeln werden, Ende Dezember sollten dann 5,0 Prozent erreicht werden”, erläutert Helge Scheunemann.

Jan Eckert abschließend: “2021 wird für alle Akteure des Investmentmarktes ein herausforderndes und spannendes Jahr werden. Core-Produkte stehen traditionell in Krisenzeiten im Fokus, wir sehen aber darüber hinaus durchaus Interesse von Käufern an risikoreicheren Core Plus- oder Value Add – Produkten. Investoren glauben an einen Re-Start der Vermietungsmärkte, das Anspringen der Nutzermärkte ist aber auch Voraussetzung für Finanzierung und die Preisfindung riskanterer Immobilieninvestments. Darüber hinaus gilt es, die Trends wie Reduzierung der CO2-Emissionen, flexible Arbeitsplatzmodelle, Anstieg des E-Commerce/Omnichannel, sowie die ins Zentrum gerückten Bedürfnisse der Arbeitnehmer wie Sicherheit, Gesundheit und Well-Being zu antizipieren und in die Investitionsentscheidungen einzubetten. Hier werden sich neue Opportunitäten ergeben, so dass wir aus heutiger Sicht mit einem Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr von rund 80 Mrd. Euro rechnen.”

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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Die hohe Nachfrage nach Logistik-Investments ist ungebrochen, was sich in einem Transaktionsvolumen von 2,04 Mrd. EUR im ersten Quartal widerspiegelt.

 

Damit liegt das Ergebnis zwar 12 % unter dem Rekordvolumen des Vorjahres, es erreicht aber den drittbesten jemals verzeichneten Wert und übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt um 51 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. “Mit 1,45 Mrd. EUR legen Einzeldeals gegenüber dem Vorjahr noch einmal zu und stellen erneut eine neue Bestmarke zum Jahresauftakt auf. Dabei wurden wesentlich mehr Transaktionen abgeschlossen als im Vorjahr, was unterstreicht, wie lebhaft der Markt trotz anhaltender Corona-Pandemie ist. Portfoliotransaktionen steuern mit einem Anteil von knapp 29 % weitere 600 Mio. EUR zum Gesamtresultat bei. Dies ist deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum, entspricht aber in etwa dem langjährigen Durchschnitt”, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Trotz des insgesamt hohen Ergebnisses wurden an den großen Investmentstandorten bisher noch vergleichsweise geringe Volumina umgesetzt. Verantwortlich hierfür ist aber einzig und allein ein zu geringes Angebot; ansonsten wären die Transaktionsvolumina deutlich höher ausgefallen. Während zum Jahresauftakt des Vorjahres bereits drei Standorte im dreistelligen Millionenbereich lagen, setzt sich aktuell München mit 55 Mio. EUR (+20 %) an die Spitze. Daneben kann lediglich Köln mit einem Ergebnis von 35 Mio. EUR gegenüber dem schwachen Vorjahresquartal zulegen, alle übrigen Märkte verzeichnen Rückgänge. Berlin landet bei 47 Mio. EUR (-70 %), Hamburg bei 26 Mio. EUR (-85 %) und Frankfurt bei 13 Mio. EUR (-94 %).

Die Verteilung der Investments auf die Größenklassen zeigt ein sehr homogenes Bild. Während die großvolumigen Abschlüsse ab 100 Mio. EUR das Marktgeschehen im Vorjahreszeitraum mit 62 % dominierten, steuern sie aktuell lediglich ein Drittel zum Ergebnis bei. Bemerkenswert ist, dass alle anderen Segmente beim absoluten Umsatz teilweise sehr stark zulegen konnten. In der Klasse zwischen 50 und 100 Mio. EUR wurde mit einem Anteil von 25 % mehr als eine halbe Milliarde Euro investiert, was einen der drei höchsten jemals registrierten Quartalswerte darstellt. Darüber hinaus hat das Segment zwischen 10 und 25 Mio. EUR mit über 400 Mio. EUR einen neuen Rekord aufgestellt und kommt auf 20 %. Gut 16 % steuern Deals zwischen 25 und 50 Mio. EUR bei.

Spezialfonds sichern sich Löwenanteil, Deutsche Käufer sehr aktiv

Bei der Verteilung des Investitionsvolumens auf die Käufergruppen liegen Spezialfonds mit Abstand vorn. Sie zeichnen für einen Anteil von 44 % verantwortlich und sichern sich die meisten Assets. Dazu zählen auch die Einzeldeals mit dem größten Volumen – allen voran der Verkauf eines Automotive Logistikzentrums im sächsischen Meerane, das Deka vom Projektentwickler MetaWerk erworben hat. Auf dem zweiten Platz folgen Investment/Asset Manager, die vor allem durch Portfoliokäufe gut 23 % erreichen. Nennenswerte Anteile steuern darüber hinaus Immobilien AGs/REITS mit knapp 8 % und Projektentwickler mit rund 7 % bei. Alle übrigen Investoren bleiben unter der 5 %-Marke.

Allgemein fließt immer mehr Kapital von unterschiedlichen Anlegern in Logistikimmobilien. Dabei ist seit rund zehn Jahren vor allem ein sehr stetiges Wachstum von deutschen Investoren zu beobachten. Im ersten Quartal sicherten sie sich mit 48 % fast die Hälfte des Investitionsvolumens. Dies ist zwar deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum, aber immer noch der zweithöchste Wert eines Jahresauftakts. Weitere 27 % stammen von europäischen Käufern, die etwas mehr in Portfolios als in Einzeldeals investiert haben. Knapp 19 % entfällt auf Nordamerikaner, mehr als 4 % kommen aus Asien.

Renditen auf dem Niveau vom Jahresende

Durch die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien bei gleichzeitig begrenztem Angebot sind die Netto-Anfangsrenditen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. In den letzten zwölf Monaten haben sie bis zum Jahresende in mehreren Schritten auf 3,35 % nachgegeben und sich am Ende des ersten Quartals auf diesem Niveau stabilisiert. Insgesamt entspricht dies einem Rückgang um 35 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr. Unter den großen Investmentstandorten werden lediglich in Leipzig mit 3,60 % noch etwas moderatere Preise aufgerufen.

Perspektiven

“Der Logistik-Investmentmarkt hat schon im vergangenen Jahr gezeigt, dass er im Vergleich zu anderen Assetklassen ausgesprochen krisenresistent ist und stellt dies auch aktuell unter Beweis. Es ist über alle Größenklassen und Investorengruppen sehr viel Bewegung im Markt, so dass auch für den weiteren Jahresverlauf von einem hohen Investitionsvolumen auszugehen ist. Dabei könnten vor allem anstehende Portfoliotransaktionen das Ergebnis noch erheblich ansteigen lassen. Ob das Volumen im Gesamtjahr erneut deutlich über 7 Mrd. EUR liegen wird, bleibt aber noch abzuwarten und wird nicht zuletzt vom zur Verfügung stehenden Angebot abhängen”, fasst Christopher Raabe die weiteren Aussichten zusammen.

 

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Die Assetklasse der Beherbergungsimmobilien leidet wie keine andere an den negativen Folgen, die die Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung auf dem Immobilienmarkt ausgelöst oder zumindest verstärkt haben.

 

Im zweiten Quartal 2020 wurde in diesem Segment ein Umsatzminus von rund 72 Prozent gemessen. Hotelbesitzer bieten zwischenzeitlich ihre Immobilien sogar als Kliniken mit Notfallbetten an. „Innovative Umnutzungskonzepte von Hotels können nicht nur ein Weg aus der Krise, sondern auch ein lohnenswertes Investment in die Zukunft sein“, analysiert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von HEID Immobilienbewertung. Dass die Hotelbranche schon vor dem Einbruch der Corona-Pandemie im Wandel war, kann seit Langem beobachtet werden.  So ist zwischen 2010 und 2018 die Zahl der umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen im Gastgewerbe um 16,5 Prozent gesunken. Um dem entgegenzuwirken, setzen Hotelbesitzer unter anderem auf Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Papierloser Check-in oder Sprachsteuerung im Hotelzimmer für Heizung sowie Licht und Jalousien gehören schon heute bei vielen Neubauten zur Standardausrüstung. In Sachen Nachhaltigkeit wird vor allem Plastik- und Lebensmittelverschwendung der Kampf angesagt. Zudem erfreuen sich verkehrsgünstig gelegene Motels immer größerer Beliebtheit.

André Heid sagt: „Geschäftsreisende machen gerade in touristisch schwierigen Zeiten, in denen Urlauber aus dem Ausland ebenso wie inländische Städtereisende ausbleiben, den Löwenanteil der Zimmerbelegung aus. Sie sind quasi der Schlüssel für das Überleben eines Hotels, sofern es sich nicht um ein Themen- oder Erlebnishotels, wie beispielsweise an Freizeitparks angeschlossene Unterkünfte, handelt. Da Umfragen zufolge circa die Hälfte aller Geschäftsreisenden bei der Buchung der Unterkunft auf eine zentrale Lage achten, können gut angebundene Hotelimmobilien bei dieser Zielgruppe besonders punkten.“

Neben der Lage ist die Raumausstattung für ein Drittel der Business Traveller ein Buchungskriterium: Modern und funktional sollte das Zimmer sein. Kostenloses WLAN ist Pflicht, ein reichhaltiges Frühstücksangebot erwartet mehr als die Hälfte der beruflichen Übernachtungsgäste. Stehen dann immer noch mehrere Hotels mit ähnlichem Preis-Leistungs-Verhältnis zur Auswahl, kann ein Fitnessraum oder Wellness-Bereich zum Ausklang eines anstrengenden Arbeitstages das Zünglein an der Waage sein.

Auch die klassischen Freizeithotels in höheren Preisklassen wurden durch die Pandemie vor große Herausforderungen gestellt, doch unkonventionelle Ideen können das Überleben sichern. Einige Betreiber haben den Bedarf an Pflegeheimen erkannt und rüsten ihre Immobilien auf die barrierefreien Bedürfnisse von Seniorenresidenzen um. Allgemein ist eine Umrüstung zu Spa- und Wellness-Hotels zu beobachten, da Gesundheitstourismus weiterhin hoch im Kurs steht und hier ein Boom nach Corona erwartet wird.

„Die Gesamtnutzungsdauer eines Hotels wird auf 40 bis 60 Jahre veranschlagt. Das Modernisierungsrisiko beziffert die führende Zertifizierungsstelle für Immobilienbewertung HypZert mit 0,5 bis 3 Prozent der Herstellungskosten. Modernisierungen sollen eine nachhaltige Ertragsfähigkeit sichern, das Hotel konkurrenzfähig halten, das Ausgangsmietniveau und die Drittverwendungsfähigkeit dauerhaft sichern. Gerade Drittverwertbarkeit macht sich in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit bezahlt. Flexible Umwandlungsmöglichkeiten erhöhen die Resilienz der Immobilien und somit auch deren Wert. Um die wertsteigernden Potenziale solcher neuen Nutzungskonzepte in die Evaluation der Immobilie einfließen zu lassen, ist ein professionelles Gutachten von tragender Bedeutung“, erklärt André Heid.

Das Bonmot, dass sich der Wert einer Immobilien aus der Kriterien-Troika Lage, Lage und Lage ermitteln lässt, verliert in Zukunft teilweise an Bedeutung. Auch wenn die Lage selbstverständlich weiter großen Einfluss auf die Bewertung haben wird, hat die Pandemie gezeigt, dass Flexibilität und Resilienz von Hotelimmobilien ebenso wichtige Faktoren sein können. Der Wert steigt in Zukunft also immer mehr, je ressourcenschonender ein Hotel beispielsweise in eine Seniorenresidenz, ein Bürogebäude oder im Falle einer weiteren Gesundheitskrise eben auch in eine Notfallklinik umgewandelt werden kann.

 

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Die strategische Unterstützung der Investoren erfolgt über die Fonds- und Anlagetochter GBI Capital / Mit Hilfe des Plattform- und Baukasten-Systems werden Konzepte individuell zugeschnitten / Immobilien-Dienstleistungen aus einer Hand

 

Der Immobilienentwickler GBI verstärkt seine Dienstleistungs-Angebote im Bereich der Konzeption und Betreuung privater sowie institutioneller Investments. Die Fonds- und Anlagetochter GBI Capital GmbH schneidert künftig Anlageprodukte maßgerecht zu und strukturiert diese gezielt nach Maßgabe der spezifischen Bedürfnisse und Strategien der Investoren. „Immobilien werden aufgrund der nachhaltig und dauerhaft geänderten Zins-Landschaft sowie der Veränderung der Anlage-Prioritäten in immer mehr Bereichen zu einem fundamentalen Portfolio-Baustein. Doch die Erwartungen privater und institutioneller Akteure an das konkrete Produkt sind sehr unterschiedlich, vom Zeit-Horizont über die Rendite-Risiko-Struktur oder den Fremdkapital-Anteil bis hin zu Nachhaltigkeit und Digitalisierungsgrad der Gebäude“, sagt Reiner Nittka, Vorstandssprecher der GBI Unternehmensgruppe: „Deshalb müssen die Angebote an die Anforderungen des einzelnen Investors angepasst werden. Standard-Produkte nach Schema F sind nicht mehr zeitgemäß.“

Beispielsweise wird diese Flexibilität in der Zusammenarbeit mit regionalen oder spezialisierten Investoren immer wichtiger. So gibt es für Depot-A-Anlagen regionaler Banken oder für Versorgungswerke einzelner Berufsgruppen klare Vorgaben für das Investment. Dazu gehört unter anderem, dass nur indirekt Fonds-Anteile und nicht direkt einzelne Assets erworben werden dürfen. „Für solche Investoren-Gruppen passen wir die Konzeption gezielt an – beispielsweise für einen Quartiersentwicklungs-Fonds“, erläutert Simon Behr, Geschäftsführer der GBI Capital GmbH: „Bei solchen Fondslösungen können sich auch mehrere gleichgesinnte Investoren zusammenschließen und Zugriff auf interessante Assets erlangen, die für einzelne Akteure zu groß wären.“

Die GBI ist als erfolgreicher Immobilien-Entwickler der ideale Partner für die Konzeptionierung solch speziell zugeschnittener Produkte. Denn die Unternehmensgruppe bietet nun unter dem Dach der GBI Capital ihr komplettes Know-how an, von der Entwicklung über die Errichtung bis zum Asset Management lebenswerter, moderner Immobilien und Stadtquartiere. „Als umfassender Immobilienentwickler von allen Bereichen des Wohnens über Mikro- und Studentenapartments sowie Büros bis hin zu Hotels und Serviced Apartments können wir auf zahlreiche GBI-Projekte zurückgreifen“, so Behr: „Um das ideale Portfolio für Kunden zusammen zu stellen, nutzen wir zudem Immobilien externer Anbieter. Unsere langjährigen Partnerschaften mit wichtigen Marktteilnehmern gewährleisten eine gefüllte und diversifizierte Projekt- und Deal-Pipeline.“ Vor allem nachhaltige Gebäude – sowohl in Sachen Energieeffizienz als auch in Bezug auf Social Responsibility – sind im Fokus der GBI.

Der Kunde entscheidet, welche Leistungen er dabei selbst übernehmen und wo er Dienstleistungen und Know-how der GBI in Anspruch nehmen will. Dazu gehören beispielsweise das Asset Management, die Vermietung (Green-Lease) der Immobilien, deren Betrieb, die Planung und Umsetzung von Modernisierungs- und Entwicklungsmaßnahmen oder auch eine komplette Neupositionierung von Objekten. Ein wichtiger Bestandteil ist auch die Beratung zu Finanzierungslösungen: Vom Club-Deal über die Zulieferung an offene Immobilienfonds bis zum Spezial-AIF nach luxemburgischem oder deutschem Recht. Dabei gehört zum Angebot der GBI Capital auch das Identifizieren und Umsetzen passender Kredit- und Förderprogramme der KfW oder anderer Institutionen. Die Möglichkeit einer One-Stop-Shop-Lösung für alle Dienstleistungen über den gesamten Immobilienzyklus ist vor allem für neue Investment-Akteure attraktiv. Denn diese müssen dann nicht mit mehreren Geschäftspartnern reden, sondern können die notwendigen Anlage- und Verwaltungsschritte in Zusammenarbeit mit einer einzigen Stelle – der GBI Capital – abstimmen.

Die Individualität der Angebote ist bei rechtlich anspruchsvollen Produkten wie dem geförderten Wohnungsbau auch gar nicht anders möglich. Hier gibt es in allen Bundesländern unterschiedliche Förderbedingungen und viele Besonderheiten vor Ort. Simon Behr: „Da kommt es auf penibel abgestimmte Vereinbarungen mit regionalen Institutionen wie den Förderbanken an. Dies können wir aufgrund unserer langjährigen Entwicklungsarbeit in diesem Segment hervorragend umsetzen – dort haben wir Pionierarbeit geleistet.“

 

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