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vdp-Immobilienpreisindex steigt um 6,1% auf neuen Höchstwert

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) kletterte im dritten Quartal 2020 auf 169,6 Punkte (Basisjahr 2010 = 100 Punkte), gleichbedeutend mit einem neuen Höchststand. Im Vergleich zum Vorjahresquartal erhöhte sich der auf Basis echter Transaktionsdaten für den gesamtdeutschen Markt ermittelte Index um 6,1%. Verglichen mit dem ersten Quartal 2020, das von der COVID 19-Pandemie noch weitgehend unbehelligt war, nahm der Index als Folge der weiterhin positiven Entwicklung der Wohnimmobilienpreise um 2,7% zu.

“Insgesamt konnte die COVID 19-Pandemie die seit zehneinhalb Jahren anhaltende Aufwärtsentwicklung bei den Immobilienpreisen bislang nicht stoppen”, fasste Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, die aktuellen Ergebnisse zusammen und machte auf deutliche Unterschiede bei den einzelnen Objektklassen aufmerksam: “Während sich Wohnimmobilien weiterhin verteuern, ist die Preisdynamik bei Gewerbeimmobilien zum Erliegen gekommen. Von den mit der Pandemie einhergehenden Beschränkungen des öffentlichen Lebens sind vor allem Branchen wie Kultur, Hotels, Gastronomie und Einzelhandel betroffen – mit entsprechend dämpfenden Auswirkungen auf die Gewerbeimmobilienpreise. Vor diesem Hintergrund erwarten wir für das vierte Quartal 2020, dass die Schere zwischen der Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise noch weiter auseinandergehen wird.”

Preisentwicklung zwischen Q3 2019 und Q3 2020 im Überblick:

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: +6,1%

Wohnimmobilien in Deutschland: +7,1%

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: +3,8%

Gewerbeimmobilien: +2,6%

– Büroimmobilien: +4,7%

– EZH-Immobilien: – 2,2%

Kontinuierlicher Preisanstieg bei Wohnimmobilien

Das Preiswachstum bei Wohnimmobilien hielt in den zurückliegenden Quartalen unverändert an: Gegenüber dem dritten Quartal 2019 stiegen die Preise deutschlandweit im Durchschnitt um 7,1%. Seit Pandemiebeginn belaufen sich die Wachstumsraten noch auf 3,4% (zu Q1 2020) bzw. auf 2,3% (zu Q2 2020). Der Anstieg im dritten Quartal fällt somit höher aus als im zweiten Quartal.

Treiber dieser Entwicklung waren sowohl das selbst genutzte Wohneigentum als auch Mehrfamilienhäuser mit Steigerungsraten von 7,3% bzw. 7,0% im dritten Quartal 2020, verglichen mit dem Vorjahresquartal. Die Neuvertragsmieten erhöhten sich im selben Zeitraum um 3,4%.

Preiswachstum in Top 7-Städten unterhalb des bundesweiten Durchschnitts

Ein deutlich geringeres Preiswachstum als das gesamte Bundesgebiet verzeichnen erneut die Top 7-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei den Wohnimmobilien – eine Entwicklung, die auch vor der Pandemie bereits zu beobachten war. Wohnimmobilien in den Metropolen verteuerten sich in den zurückliegenden zwölf Monaten um 3,8%. Seit Beginn der Pandemie betragen die Wachstumsraten 2,3% (zu Q1 2020) bzw. 1,7% (zu Q2 2020).

Der Preisanstieg bei selbst genutztem Wohneigentum in den Top 7-Städten lag mit 5,2% über der Steigerungsrate bei Mehrfamilienhäusern (3,5%), jeweils bezogen auf den Vergleich mit dem dritten Quartal 2019. Im selben Zeitraum legten die Neuvertragsmieten in dort um 1,8% zu.

“Der Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich auch in Pandemiezeiten äußerst robust”, unterstrich Tolckmitt. “Dass die Preisdynamik in den Metropolen nicht mit der bundesweiten Entwicklung Schritt halten kann, ist ein schon länger anhaltender Trend, der mit dem bereits erreichten hohen Preisniveau und der Abwanderung ins Umland, aber auch mit regulatorischen Eingriffen wie dem Mietendeckel zu erklären ist.”

Büroimmobilienpreise gleichen pandemiebedingten Rückgang wieder aus

Gegenüber den Herbstzahlen 2019 erhöhten sich die Preise für Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2020 deutschlandweit um 2,6%. Dabei entwickelten sich die beiden analysierten Objektklassen jedoch völlig unterschiedlich: Büroimmobilien verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,7%. Demgegenüber nahmen die Preise für Einzelhandelsimmobilien um 2,2% ab.

Während der Trend sinkender Einzelhandelsimmobilienpreise schon seit Ende des Jahres 2018 zu beobachten ist, fällt auf, dass der langjährige Preisanstieg bei Büroimmobilien mit Auftreten der COVID 19-Pandemie ins Stocken gekommen ist. Gegenüber dem ersten Quartal 2020 sind die Preise konstant geblieben. Allerdings ist der leichte Einbruch im zweiten Quartal 2020 unmittelbar nach Beginn der Pandemie (-0,3%) bereits im dritten Quartal wieder kompensiert worden.

“Die Preisentwicklung in diesem Jahr belegt, wie stabil sich der Büroimmobilienmarkt selbst in der aktuellen Wirtschaftskrise präsentiert und wie schnell kurzfristig eingetretene Preisrückgänge auch wieder ausgeglichen werden können”, erklärte Tolckmitt. “Je länger die Pandemie aber andauert, desto wahrscheinlicher wird es, dass sich dies auch in der Preisentwicklung niederschlägt. Von einem drastischen Preiseinbruch gehen wir allerdings nach wie vor nicht aus.”

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Apartment-Komplex mit 427 Einheiten soll im 4. Quartal 2021 fertiggestellt sein

PATRIZIA, ein führender Partner für weltweite Investments in real assets, hat im Rahmen eine Forward Purchase Agreements für rund 100 Mio. Euro ein Wohnbauprojekt in Malmö, Schweden, im attraktiven Vorort Hyllie erworben. Verkäufer ist Slättö, ein auf den schwedischen Markt spezialisierter Immobilienfondsmanager.

Die Projektentwicklung soll im 4. Quartal 2021 fertig gestellt sein und dann 427 moderne Wohneinheiten mit ein bis vier Schlafzimmern zur Miete umfassen. Das Gebäude wird eine “Green Building Silver”-Zertifizierung des schwedischen Green Building Council erhalten.

Hyllie ist ein bekannter Wohn- und Geschäftsbezirk im Süden von Malmö. Das Wohnbauprojekt liegt strategisch günstig in unmittelbarer Nähe zum Emporia-Einkaufszentrum und profitiert von einer sehr guten Verkehrsanbindung über den nahe gelegenen Bahnhof Hyllie.

Jörg Laue, Head of Transactions für PATRIZIA in den nordischen Ländern: “Dies ist ein spannendes Wohnbauprojekt in einem aufstrebenden Viertel in einer der größten Städte Schwedens. Die Wohneinheiten entsprechen einem hohen Qualitätsstandard und bedienen die wachsende Nachfrage nach modernen Wohnungen in Malmö. Wir suchen weiterhin nach Möglichkeiten, unser Engagement im schwedischen Wohnungssektor auszubauen, insbesondere in der Umgebung von Stockholm, Malmö und Göteborg.“

Johan Lagerdahl, Country Manager und Head of Asset Management von PATRIZIA in Schweden: “Das defensive Risikoprofil des schwedischen Wohnimmobiliensektors ermöglicht unseren Investoren sichere und stabile Einnahmen. Der Markt wird durch eine günstige Angebots-Nachfrage-Dynamik gestützt, die auf einer wachsenden Stadtbevölkerung und einer begrenzten Verfügbarkeit von geeignetem Wohnraum basiert.“

Die Assets under Management (AUM) von PATRIZIA Schweden belaufen sich mit dieser Akquisition auf insgesamt 400 Mio. Euro, wobei der Wohnungssektor etwa 20% des Portfolios ausmacht. Die AUM von PATRIZIA in den nordischen Ländern insgesamt belaufen sich auf mehr als 1,7 Mrd. Euro.

Seit Beginn ihrer Unternehmensgründung ist PATRIZIA im Bereich Wohnen aktiv. Das Unternehmen managt derzeit Wohnimmobilien im Wert von über 11,5 Mrd. Euro. PATRIZIA wurde von Jones Lang LaSalle und Cederquist beraten.

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Pflegeappartements erweisen sich als krisenfest

Gegenwärtig leiden viele Branchen unter den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie. Während die deutsche Wirtschaft in Turbulenzen steckt, trotzten einige Sektoren der Depression, darunter der Immobilienmarkt – er zeigt sich auch während der Wirtschaftskrise weiter als standhaft. Wie eine aktuelle Analyse zur Preis- und Mietentwicklung für Wohneigentum in Deutschland zeigt, steigen die Miet- und Kaufpreise im zweiten Quartal weiterhin stetig.[2] „Spannende Zeiten stehen uns bevor. Weitgehend unabhängig von wirtschaftlichen Entwicklungen zeigen sich dabei bislang Pflegeimmobilien, wie etwa Appartements in Senioreneinrichtungen oder Einrichtungen für betreutes Wohnen, was sie vor allem für Anleger interessant macht“, betont Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG.

Markt bleibt stabil

Nicht alle Branchen trifft die Krise gleichermaßen, manche Berufsgruppen bleiben von krisenbedingten Einschränkungen wie Kurzarbeit und Einkommenseinbußen weitgehend verschont. Allgemeine Wohnungsknappheit sowie ein Mangel an Bauland bieten zusammen mit der anhaltenden Niedrigzinsphase eine Erklärung für die derzeit hohe Immobiliennachfrage, die wiederum Preissteigerungen zur Folge hat. Statt Preisdruck durch Notverkäufe führt die Tendenz somit weiter nach oben. „Eine über Jahre hinweg starke Konjunktur und eine immer größere Wohnungsknappheit wirken zudem auf diesen Vorgang ein“, so Reccius. Bedingt durch die derzeitige Lage auf dem Finanzmarkt begünstigt auch die Abwesenheit von sicheren Anlagemöglichen die Immobiliennachfrage. „Gerade wenn die Finanzmärkte volatil sind, erweisen sich Immobilien als stabile und lukrative Anlage“, betont Reccius.

Pflegeimmobilien hoch im Kurs

Besonders Seniorenresidenzen und Einrichtungen für betreutes Wohnen gelten auch in Krisenzeiten als stabile und sichere Wertanlage. „Aufgrund der demographischen Entwicklung hin zu einer alternden Bevölkerung steigt der Neubedarf an bedürfnisorientiertem Wohnraum sukzessive“, erläutert Reccius. Da akuter Bedarf an neuen Einheiten besteht, bietet der Pflegemarkt Investoren viele Wachstumschancen, denn als Teil eines Bedarfsmarktes entstehen kaum Beeinflussungen durch andere Märkte. Auch in eher wirtschaftlich unsicheren Zeiten benötigen Pflegebedürftige eine adäquate Versorgung. Dabei erweisen sich Pflegeimmobilien als konjunkturunabhängig und die in diesem Bereich vorhandenen indexierten Mietverträge gewährleisten ebenfalls eine sichere Rendite. Für Anleger stellen Pflegeimmobilien außerdem eine vorausschauende Möglichkeit für die Absicherung im Alter dar: Mit dem Kauf einer Einheit in einer Pflegeeinrichtung geht neben monatlichen Einnahmen auch ein bevorzugtes Belegungsrecht einher. So erhält der Besitzer für sich oder ein Familienmitglied Wartelistenpriorität im Falle einer Pflegebedürftigkeit. „Trotz weiter steigender Nachfrage müssen Eigentümer keine langen Wartezeiten dulden. Pflegeimmobilien zählen somit zu den chancenreichsten Wachstumsmärkten und sind buchstäblich eine Investition in die Zukunft“, fügt Reccius abschließend hinzu.

[1] https://www.f-und-b.de/beitrag/fb-wohn-index-deutschland-ii-2020.html (2020). [2] https://www.f-und-b.de/beitrag/fb-wohn-index-deutschland-ii-2020.html (2020).

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Marktvolumen nicht wesentlich unter dem Niveau der Vorjahre

Der deutsche gewerbliche Wohninvestmentmarkt* weist in den ersten neun Monaten 2020 ein Transaktionsvolumen von 16,6 Mrd. Euro auf. Gehandelt wurden dabei 131.500 Wohneinheiten. Auf das dritte Quartal entfallen ca. 3,2 Mrd. Euro (24.600 Einheiten). Der Rückgang gegenüber dem Vorquartal (3,7 Mrd. Euro) ist zwar zweistellig (-13,5%), durch die Megatransaktion Anfang des Jahres bewegt sich das Dreivierteljahresergebnis 2020 aber noch deutlich über dem Vergleichszeitraum in 2019 (14,5 Mrd. Euro) und dem entsprechenden Fünfjahresschnitt (13,5 Mrd. Euro).

„Die gravierende Unsicherheit zu Beginn der Covid-19-Krise mit dem Lockdown und weitgehenden Einschränkungen im öffentlichen Leben hatten ab Ende März zu weniger Geschäftsanbahnungen geführt. Dies wirkt sich nun nachgelagert auf die Anzahl der im dritten Quartal abgeschlossenen Transaktionen aus. Dennoch liegt das Marktvolumen nicht wesentlich unter dem Niveau der Vorjahre, ein durchaus positives Signal. Der Wohnimmobiliensektor hat bisher seine Widerstandsfähigkeit unter Beweis gestellt”, sagt Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Und Kortmann fährt fort: „Die Stabilität des Cashflows und die große Menge an zusätzlicher Liquidität, die dem Markt von Regierungen und Zentralbanken zur Verfügung gestellt wurden, haben sogar dafür gesorgt, dass die Preise für Wohnimmobilien in den letzten sechs Monaten weiter gestiegen sind.“ Schrumpfende Renditen bei Wohnimmobilien, die das Ergebnis einer Preisinflation in Verbindung mit stark regulierten Mieteinnahmen sind, seien angesichts der ultraexpansiven Geldpolitik und der aktuellen Prioritätensetzung zweitrangig. In Zeiten, in denen die Renditen grundsätzlich niedrig sind, werde dem Risikoprofil einfach mehr Bedeutung beigemessen. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Die lockere Geldpolitik drückt seit einiger Zeit auf die Renditen etablierter Produkte wie etwa Staatsanleihen. Dies hat zur Folge, dass insbesondere institutionelle Marktteilnehmer, wie z.B. Versicherer, die Garantieverpflichtungen aus ihren Kapitalerträgen erfüllen müssen, zunehmend traditionelle Anlagen durch Alternativen ersetzen. In diesem Zusammenhang gelten Wohnimmobilien seit langem als attraktive Ergänzung zu etablierten Investitionen, da auch diese durch planbare Cashflows und moderate Eigenkapitalanforderungen gekennzeichnet sind.”

Zwei Transaktionen im dritten Quartal sind besonders bemerkenswert. Zum einen die Portfolioübernahme von Ado Properties S.A./Adler Real Estate durch die Schweizer Peach Property Group AG mit rund 5.060 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Zum anderen der Kauf von rund 4.110 Einheiten durch das schwedische Unternehmen Heimstaden Bostad. Diese beiden größten Abschlüsse zählen zu den vier Transaktionen zwischen Juli und Ende September mit über 800 Wohneinheiten. Ansonsten wurde der deutsche Wohnungsmarkt in den vergangenen drei Monaten von kleineren Transaktionen dominiert, auf die 51 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen.

„Bei Mietausfallquoten von rund einem Prozent war auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt in den ersten sechs Monaten nach Ausbruch der Pandemie kein signifikanter Anstieg der Mietstundungen zu beobachten“, kommentiert Helge Scheunemann die aktuelle Situation und ergänzt: „Auch die Befürchtung, dass der Herbst die eigentliche Bewährungsprobe für den Arbeitsmarkt sein und damit zu vermehrten Mietausfällen führen würde, konnte bis dato nicht bestätigt werden. Die langfristigen konjunkturellen Folgen der Pandemie sind jedoch nach wie vor stark davon abhängig, ob es zu einem erneuten Lockdown kommt. Obwohl sich die wirtschaftlichen Aussichten in letzter Zeit aufgehellt haben, bleibt das Mietwachstumspotenzial in diesem Segment kurzfristig aber begrenzt.“ Einerseits werde aufgrund des Konjunktureinbruchs mit einer stagnierenden Einkommensentwicklung gerechnet. Zum anderen ist die Zuwanderung in den Ballungszentren deutlich zurückgegangen, während das Neuangebot in den letzten Jahren weiter ausgebaut wurde. Diese Entwicklung habe den Nachfrageüberhang vorerst etwas entschärft. Konstantin Kortmann ergänzt: „Entscheidend für die Attraktivität von Investments in Wohnimmobilien sind derzeit vielmehr die stabilen Erträge und das langfristige Wachstumspotenzial. Dies zeigt sich zum Beispiel am Berliner Wohninvestmentmarkt, der zwar von wohnungspolitischen Spannungen geprägt ist, der aber dennoch im dritten Quartal der Investitionsschwerpunkt und damit der wichtigste deutsche Standort im Wohnimmobilien-Investmentmarkt bleibt.“ Mit insgesamt 1,51 Mrd. Euro ist die Hauptstadt unangefochtener Spitzenreiter. „Für viele Investoren überwiegt hier das langfristige Potenzial die Nachteile der derzeitigen Unsicherheit durch die wohnungspolitischen Interventionen“, so Kortmann. Weitere relevante Märkte im dritten Quartal waren Hamburg (201 Mio. Euro), Rhein-Neckar (141 Mio. Euro), Kassel (107 Mio. Euro) und München (63 Mio. Euro).

Der mit 55 Prozent höchste Anteil der Kapitalströme kam im Jahresverlauf aus dem Ausland und lag damit deutlich über Fünfjahresdurchschnitt (21 %) – entscheidend beeinflusst durch die größte Transaktion im ersten Quartal, die Übernahme der Adler Real Estate durch die israelische ADO Properties SE. Aktiv waren vor allem Investoren aus Israel (6 Mrd. EUR), Schweden (1,09 Mrd. EUR), den USA (580 Mio. EUR), der Schweiz (470 Mio. EUR) und Großbritannien (400 Mio. EUR).

Im Gegenzug zeigte sich bei in Deutschland ansässigen Investoren in den neun Monaten eine deutliche Zurückhaltung. Ihr Anteil liegt derzeit bei rund 45 Prozent. In den Jahren 2015 bis 2019 lag der Durchschnitt bei 79 Prozent. In den ersten neun Monaten des Jahres 2020 bauten vor allem Spezialfonds (1,07 Mrd. Euro) und Asset-/Fondsmanager (711 Mio. Euro) Vermögen auf. Es folgten kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften mit rund 647 Mio. Euro.

Insgesamt punkten die Wohnimmobilienanlagen nicht nur wegen ihrer hohen Resilienzfähigkeit. Auch die unmittelbaren strukturellen Veränderungen der Covid-19-Krise auf dem Arbeitsmarkt, etwa durch vermehrte Nutzung von Home-Office und das veränderte Bewusstsein für das Konsumgut Wohnen, haben die Assetklasse zunehmend in den Fokus des Interesses gerückt. Insbesondere der teilweise Lockdown hat indirekt zu einer erhöhten Nachfrage nach bestimmten physischen Wohnraummerkmalen wie eigenen Außenflächen und zusätzlichem Wohnraum geführt – Veränderungen, die auch die Aufmerksamkeit von Investoren anderer Anlageklassen vermehrt auf das Wohnsegment lenken lassen.

Die Märkte der Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) stehen im zurückliegenden Dreivierteljahr mit einem Anteil von 58 Prozent des Gesamtvolumens zwar nach wie vor im Mittelpunkt der Investitionstätigkeit. Vermehrt nachgefragt werden aber auch andere Regionen, etwa erstklassige Standorte in B- und C-Märkten wie Nürnberg, Darmstadt oder Kiel. „Wir gehen deshalb davon aus, dass mittelfristig das Preisgefälle vielerorts zunehmen wird. Und für das Transaktionsvolumen 2020 halten wir wegen der vielfältigen Argumente für Investitionen in Wohnimmobilien das Potenzial für hoch, bis Ende des Jahres die 20-Milliarden-Euro-Marke wieder überschreiten zu können“, so Konstantin Kortmann.

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

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Expertenaustausch zu Folgen der Pandemie auf Stadtentwicklung, Büros, Handel und Hotellerie

Auf Einladung von Arcadis tauschten sich im Oktober renommierte Experten zur Leitfrage “Treiber oder Bremse: Was bedeutet Corona für den Immobilienmarkt?” bei einer Online-Diskussion aus. Aus Sicht der Experten haben sich überwiegend Trends verstärkt, die sich bereits vorher abzeichneten, etwa für Handels-Immobilien oder bei den Büroflächen. In anderen Bereichen, wie bei Businesshotels, kam der Einbruch durch rapide gesunkene Geschäftsreisen überraschend und mit langfristigen Folgen. Einig sind sich die Experten darin, dass die Pandemie den Immobilienmarkt in Richtung Flexibilität und Nachhaltigkeit vorangebracht habe. Dort sehen sie auch die Zukunftschancen der Branche. Teilnehmer der Expertenrunde waren Hamburgs ehemaliger Bürgermeister Ole von Beust, ECE-Director Markus Lentzler, Stefan Kögl, General Manager der Siemensstadt 2.0 in Berlin und Arcadis CEO Marcus Herrmann. Moderiert wurde die Runde von Prof. Dr. Thomas Beyerle, Managing Director bei Catella Property Valuation GmbH.

Handelsexperte fordert Umnutzungsrechte

“Wir müssen feststellen, dass die Corona-Krise ein Brennglas ist für Entwicklungen, die in der Vergangenheit schon angefangen haben”, fasst Markus Lentzler, Managing Director beim Einkaufszentren-Entwickler ECE, die Situation im Handel zusammen. “In Zukunft müssen wir uns für Einzelhandelsflächen Umnutzungskriterien überlegen”, sagt der Handelsexperte. “Gerade bei großen Gewerbeimmobilien, wie Shopping-Centern, sollte das Planungsrecht flexibler gehandhabt werden. Wir haben in vielen Objekten Restriktionen oder eine Festsetzung bei der Nutzung von Flächen – etwa für Mode, Unterhaltungselektronik oder Lebensmittel – dabei decken sich die vorgegebenen Formate gar nicht mehr mit dem Markt.” Dass der Handel einmal nahezu komplett online ablaufen wird, glaubt Lentzler aber nicht. Der ECE-Experte sieht die Zukunft der Innenstädte in kleineren Kiezen, in denen verschiedene Nutzungsformen zum Tragen kommen. Für den Hotelsektor, in dem ECE ebenfalls beteiligt ist, sieht Lentzler große Herausforderungen, ist aber grundsätzlich optimistisch, was die Anpassungsfähigkeit der Branche angeht: “Die Hotelbetreiber zeigen sich flexibel. Sie setzen jetzt auf den Städte-Tourismus”.

Preisverschiebung bei Privatimmobilien

Bei Privatimmobilien wird es aus Sicht von Ole von Beust eine Verschiebung über die Stadtgrenzen hinaus geben. Langfristige Homeoffice-Konzepte ermöglichen die Arbeit von jedem Standort aus, dies erhöht die Nachfrage nach Wohneigentum im Umland. In der Folge werde die Preise für innerstädtische Wohnungen gerade im mittleren Preissegment fallen, prognostiziert der ehemalige Bürgermeister. Chancen sieht von Beust insbesondere im öffentlichen Wohnungsbau. Hier könnten noch brachliegende Flächen mobilisiert und auf diese Weise vergleichsweise günstig Boden erworben werden, was die stark gestiegenen Baukosten zumindest zu einem Teil ausgleicht.

Für Büroimmobilien prognostiziert von Beust eine langfristig durchgreifende Bedarfs- und Nutzungsveränderung: “Wer glaubt, nach einer flächendeckenden Impfung wird alles wie vorher, der hat sich gründlich getäuscht. Ein Gros der Menschen hat eine starke Sympathie für ein Teil-Homeoffice. Wenn Mitarbeiter drei von fünf Arbeitstagen im Homeoffice absolvieren, dann wird das die Anforderungen an die benötigten Büroräume ändern.”

Leben, Wohnen und Arbeiten im Stadtteil der Zukunft

Stefan Kögl, General Manager für das Projekt Siemensstadt 2.0 in Berlin-Spandau, sieht den vom Konzern verfolgten Ansatz eines modernen Arbeits- und Lebensquartiers bestätigt. “Die Zukunft bringt uns eine Integration von Wohnen und Arbeiten in einem Viertel. Attraktive Wohnungen, von denen aus der Arbeitsplatz zu Fuß, mit dem Rad oder mit innovativen Mobilitätskonzepten erreicht werden kann. Wir schaffen in Berlin-Spandau eine derartige A-Lage, die nicht in einer Innenstadt liegt.” Beim Neubau moderner Wohn- und Arbeitsquartiere wie der Siemensstadt stehen Kögl zufolge die Nachhaltigkeit sowie der CO2-neutrale Betrieb und eine digitale Infrastruktur ganz oben.

Resilienz und Nachhaltigkeit als Schlüsselfaktoren

“Wir können und müssen unsere Komfortzone verlassen – gerade jetzt in der Krise”, fordert Marcus Herrmann, CEO Europe Central des Planungs- und Beratungsunternehmens Arcadis, die Immobilienbranche auf. “Wir sollten jetzt Plattformen, Planungstools und Kooperationsmodelle ausprobieren, an die wir uns vor der Krise gar nicht herangewagt hätten.” Die Krise kann Herrmann zufolge dazu beitragen, die Unternehmen risikobereiter zu machen. Nur so könnten sie die Herausforderungen von morgen meistern. Der Wandel sollte die Branche motivieren, so intelligent zu investieren, dass es wirtschaftlich wieder bergauf geht. “Wir wollen mit unseren Kunden und Partnern kreativ und innovativ arbeiten”, so der Arcadis-Chef.

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Die Leerstandsquote für Büroflächen hat im dritten Quartal europaweit um 40 Basispunkte auf 6,3 Prozent zugelegt. Bis Ende des Jahres dürfte sich der Druck nach oben leicht erhöhen.

Die gesamte Region EMEA stand im dritten Quartal unter dem Einfluss von Corona und deren Auswirkungen auf Politik, Gesellschaft und Wirtschaft. Zunächst erlebten die Märkte mit der Lockerung von Anti-Corona-Maßnahmen zwar eine Belebung des BIP mit ersten Anzeichen einer Erholung im Mai und Juni. Aber die Hoffnung auf eine schnelle Erholung wurde durch erneute Reisebeschränkungen und Verordnung von sozialer Distanz in unterschiedlichen Bereichen konterkariert. Anzeichen einer zweiten Infektionswelle traten im Spätsommer und aktuell verstärkt im Herbst in ganz Europa auf. Lokale Lockdowns oder starke Beschränkungen statt nationaler Sanktionen haben den wirtschaftlichen Leidensdruck zwar verringert, aber bei weitem nicht ausgeräumt. Staatliche Unterstützungsprogramme greifen weiterhin unterschiedlich stark. Weitere Reaktionen sollten nicht ausgeschlossen werden, da die Anzeichen wirtschaftlichen Schadens mit Unternehmensinsolvenzen und der Verlust von Arbeitsplätzen zunehmen.

Büro-Mietpreisindex erstmals seit 2015 im Minus

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* ist im dritten Quartal 2020 zum ersten Mal seit 2015 gesunken: 0,3 Prozent lag er im Minus gegenüber dem vorangegangenen Quartal. Mit Moskau (-6,7 % gegenüber Vorquartal) und Stockholm (-1,9 %) verzeichneten dabei zwei Märkte einen Rückgang der Spitzenmieten. In der schwedischen Hauptstadt war nach einer 11 Jahre langen Wachstumsphase, in der die Mieten um 110 Prozent zugelegt hatten, der erste Rückgang der Mieten zu verzeichnen. Obwohl mit einer nach wie vor hohen Nachfrage nach erstklassigen Flächen auch die Anzahl der Deals im Vergleich zum zweiten Quartal zugelegt hat, hat der erhebliche Druck, der diesen Mietanstieg in den letzten Jahren ausgelöst hat, etwas nachgelassen.

Als einzige Märkte mit einem geringfügigen Zuwachs gegenüber dem Vorquartal können Paris (+ 1,1 %) und Edinburgh (+1,4 %) punkten. In der französischen Hauptstadt wurden Anmietungen mit der neuen Spitzenmiete von 900 Euro/m²/Jahr realisiert. Die Verfügbarkeit von erstklassigen Objekten in 1 A-Lagen befindet sich hier auf einem Allzeittief. Alle anderen analysierten 20 Indexmärkte blieben stabil. Für den aktuellen jährlichen Mietpreiszuwachs der 24 Indexmärkte wurde ein Plus von 1,8 Prozent bilanziert.

Von den auf der europäischen Immobilienuhr von JLL genannten 35 Märkten bewegt sich Ende September 2020 der überwiegende Teil im Quadranten “Verlangsamtes Mietpreiswachstum”, aber im Gegensatz zum Vergleichszeitraum des Vorjahres immerhin fünf im Quadranten “Beschleunigter Mietpreisrückgang”, darunter beide Londoner Teilmärkte und neun Märkte stehen auf der “12”.

Es ist trotz Covid-19 eher unwahrscheinlich, dass sich die europäischen Spitzenmieten in besten Lagen und Top-Objekten generell stark nach unten bewegen. Erwartet werden 2020 in einigen Städten Rückgänge im niedrigen einstelligen Bereich. Wahrscheinlicher sind als Reaktion auf die wirtschaftlich angespannte Situation und die allgemeine Unsicherheit das Gewähren großzügigerer Incentives. Dies hat sich bereits im dritten Quartal angedeutet, in dem der effektive Nettomietindex ein Minus von 0,9 Prozent aufwies, also mehr als der Spitzenmietpreisindex. Die Unsicherheit auf dem Markt hat in einigen Städten zu mieterfreundlicheren Bedingungen geführt. Infolgedessen haben die Incentives in den Monaten Juli bis Ende September zugenommen: in 11 der 24 Indexstädte sind die effektiven Nettomieten, also nach Abzug von gewährten Incentives seitens der Eigentümer, gesunken.

Trotz der deutlichen Vermietungsrückgänge erweisen sich die Mieten in den sieben deutschen Immobilienhochburgen als sehr stabil und robust. In keiner Stadt hat es zwischen dem zweiten und dritten Quartal des laufenden Jahres Veränderungen gegeben – trotz ansteigender Leerstände. Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 3,5 Prozent notierten die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.

Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass sich diese Stabilität auf die Nominalmieten bezieht. Effektiv ist eine Bewegung nach unten zu beobachten. Vermieter zeigen sich eher bereit, großzügigere Anreize in Bezug auf mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse zu gewähren. Im Schnitt bewegen sich die Incentives bei ca. 5-10 Prozent der Nominalmieten bei einem 10-Jahres-Mietvertrag.

Deutlicher Umsatzrückgang für 2020 erwartet

Zwar hat die Vermietungsnachfrage gegen Ende des dritten Quartals langsam angezogen, dennoch muss für den europäischen Büroflächenumsatz in den Monaten Juli bis Ende September mit rund 1,7 Mio. m² im Jahresvergleich ein Rückgang von 50 Prozent konstatiert werden. Ein Großteil der Flächen konzentrierte sich auf das kleinflächige Segment unter 1.000 m². Anmietungen über 5.000 m² waren Ausnahmen. Viele Unternehmen haben ihre Planungen weiterhin auf Eis gelegt, nutzen die Zeit stattdessen zur Überprüfung ihrer künftigen Flächenanforderungen. Kein Markt unter den 24 Index-Märkten konnte im dritten Quartal ein Plus im Jahresvergleich verzeichnen. Fast alle Märkte zeigten zweistellige Rückgänge. Die höchsten Einbußen gegenüber dem Vorjahr zeigten sieben Märkte mit jeweils einem Minus zwischen 60 und 82 Prozent, darunter Amsterdam (auf 25.000 m²), Barcelona (auf 29.000 m²), Moskau (147.000 m²), Central London, das nur noch 85.000 m² vermietet hat, und Mailand mit einem Rekordtief von 21.000 m². Zwischen einem Minus von 30 und 60 Prozent bewegten sich 12 Märkte, darunter Prag (60.000 m²), Berlin (139.000 m²), Paris (246.000 m²) und Stockholm (50.000 m²). Frankfurt ist mit einem Rückgang von minus acht Prozent die einzige Stadt im einstelligen Minusbereich. Kumuliert ergibt sich für das Dreivierteljahr ein Umsatz auf den analysierten 24 Index-Märkten von rund 5,9 Mio. m², entsprechend einem Rückgang von 42 Prozent im Jahresvergleich, der Fünf- und Zehnjahresschnitt ist um 30 bzw. 35 Prozent unterschritten. In vielen Unternehmen regiert der Rotstift und geplante Umzüge oder Expansionen stehen erst einmal nicht mehr zur Debatte. Last but not least ist auch die Frage der richtigen Balance zwischen benötigter Bürofläche vor Ort und dem flexiblen Arbeiten der Mitarbeiter aktuell noch unbeantwortet. Es wird erwartet, dass Umsatzzahlen auf absehbare Zeit verhalten bleiben. Einer zunächst erwarteten Wiederbelebung im vierten Quartal dürfte der jüngste Anstieg der Covid-19-Fallzahlen entgegenstehen. JLL prognostiziert für 2020 ein Umsatzvolumen, das gegenüber dem 3-Jahres-Durchschnitt um mindestens 35 Prozent sinken wird.

Rückläufige Vorvermietungen und steigende Untervermietungen lassen Leerstandsquote steigen

Die Leerstandsquote für Büroflächen ist in Europa im dritten Quartal 2020 aufgrund von rückläufigen Vorvermietungen und steigenden Untervermietungen um 40 Basispunkte auf 6,3 Prozent weiter angestiegen. Nur noch zwei Märkte, Luxemburg (- 20 Basispunkte auf 2,9 %) und Budapest (-10 bps auf 7,2%) konnten sich dieser Entwicklung entziehen. Dagegen legte in 18 der 24 Indexstädte der Leerstand zu mit Dublin (+150 bps auf 9,5 %), Barcelona und Rotterdam (mit jeweils +100 bps auf 5,2 % bzw. 9,4 %) an der Spitze. Die höchste Leerstandsquoten haben Mailand mit 12 Prozent und Moskau mit 11,5 Prozent. Die kurzfristige Verfügbarkeit in den beiden flächenmäßig größten Märkte, Paris und London, liegt bei 6,1 bzw. 5,9 Prozent.

In den sieben deutschen Immobilienhochburgen erhöhte sich das Leerstandsvolumen zum Ende des dritten Quartals im Vergleich zum Vorquartal um sieben Prozent auf rund 3,2 Mio. m². Die Leerstandsquote erreicht damit im Schnitt 3,4 Prozent, bewegt sich also deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Die Tendenz bis Ende des Jahres ist zwar leicht zunehmend (3,7 %), aber weit von einer Angebotsschwemme entfernt. Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie 2010 wird es mittelfristig nicht geben. Die höchste Quote weist Frankfurt mit 6,5 Prozent auf, fünf der Big 7 bewegen sich unter 3 Prozent, Stuttgart ist mit einem kurzfristig verfügbaren Angebot von lediglich 2,0 Prozent deutlich in einer ungesunden Angebotssituation.

Ein Aspekt, der in Krisenzeiten immer wieder zutage tritt, sind nicht mehr benötigte Flächen, die dann als Untermietflächen angeboten werden. Es ist bei diesem Thema aktuell mehr Bewegung zu verzeichnen. Fakt ist, dass solche Flächen durch Aktivitäten der Mieter in Corona-Zeiten zugelegt haben. Auf den Leerstand hatte dies bislang aber insgesamt nur geringfügige Auswirkungen. Ab dem vierten Quartal könnten einige Unternehmen verstärkt versuchen, vorübergehend nicht mehr benötigte ursprüngliche (Wachstums-) Flächen weiterzuvermieten und damit ihre Kosten zu senken.

Da auf den Baustellen in den meisten Teilen Europas weiter gearbeitet wurde, haben die Bürofertigstellungen in den letzten drei Monaten zugenommen. Sie beliefen sich im dritten Quartal auf rund 1,2 Mio. m², der höchste Stand bis dato im laufenden Jahr. Auf Paris (342.000 m²), Berlin (143.000 m²) und München (132.000 m²) entfiel der größte Teil der neu auf den Markt gekommenen Flächen.

Noch höher wird das Fertigstellungsniveau voraussichtlich im vierten Quartal ausfallen, da zunächst verzögerte Bauvorhaben nun noch bis Ende des Jahres ins Ziel gebracht werden sollen, mit der Folge eines weiter erhöhten Drucks auf den Leerstand.

* Der Index umfasst 24 Städte: Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

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Es ist eine der größten Einzeltransaktionen dieses Jahres auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt.

Union Investment hat sich das projektierte Bürogebäude „Neue Balan Haus 27“ in München gesichert. Der Ankauf erfolgt für das Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland. Der Übergang der Nutzen und Lasten (Closing) ist für Anfang März 2021 geplant. Verkäufer ist die Allgemeine SÜDBODEN Grundbesitz AG. Über die Details der Transaktion – der Kaufpreis liegt im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich – wurde Stillschweigen vereinbart. Union Investment wurde bei der Transaktion durch Savills, P + P Pöllath + Partner sowie Hogan Lovells beraten, der Verkäufer durch Heuking Kühn Lüer Wojtek.

Auf dem  Areal der ehemaligen Infineon-Hauptverwaltung an der Balanstraße ist auf rund 8,5 Hektar Grundstück ein lebendiger Campus mit einem 50-Meter-Pool und insgesamt rund 170.000 m² Fläche für Büros, Gastronomie, Einzelhandel und Fitness sowie eine Hoch- und eine Montessorischule entstanden. Mit dem Haus 27 an der Ecke St. Martin/Balanstraße entstehen auf neun Etagen insgesamt 32.151 m² attraktive Büro- und Ausstellungsflächen mit Sky-Gärten und Dachterrassen in der architektonischen Tradition des Bauhauses. Hinzu kommen 330 Pkw-Stellplätze in zwei Untergeschossen. Die Fertigstellung und der Mietereinzug sollen im  ersten Quartal 2021 erfolgen. Das Objekt ist bereits zu rund 60 Prozent vermietet; für die noch freistehenden Flächen besteht eine Mietgarantie des Verkäufers. Bereits gesicherte Hauptmieter sind das Software-Unternehmen Autodesk und Jameda, ein Internet-Werbeportal für das Gesundheitswesen.

„Der Campus ‚Neue Balan‘ steht für ein sehr gut durchdachtes und in München eher selten vorzufindendes ‚Work-Life-Balance‘-Konzept mit einem Höchstmaß an Flexibilität. Die Flächen entsprechen dem aktuellen Anforderungsprofil vieler nationaler und internationaler Mittelständler sowie von Startups“, sagt Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Das vom Urban Land Institute (ULI) mit dem „Building Healthy Places“-Award ausgezeichnete Quartier „Neue Balan“ wird seit 2007 entwickelt und bildet mit dem angrenzenden Werksviertel und Berg am Laim ein gut durchmischtes, nachgefragtes Bürocluster innerhalb Münchens. Es ist verkehrstechnisch sehr gut angebunden: Der Ostbahnhof und das Werksviertel sind fußläufig zu erreichen, die U-Bahnstation „Karl Preis-Platz“ ist zehn Minuten und die S-Bahnstation „St. Martin Straße“ nur fünf Minuten Fußweg entfernt.

Mit dem Projekterwerb setzt Union Investment ein weiteres starkes Zeichen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt. Nach dem Ankauf des „Ericus-Contor“ in Hamburg und dem Erwerb des Medicus-Portfolios ist der Forward-Purchase in München bereits das dritte größere Engagement von Union Investment in diesem Jahr in Deutschland. In München managt Union Investment damit aktuell einen Büroimmobilienbestand mit einem Volumen von rund zwei Milliarden Euro.

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