Deutschlands teuerste Stadtteile: Mieten in Münchens Altstadt übertrumpfen Hafencity und Prenzlauer Berg

Eine immowelt Analyse der Angebotsmieten in den Stadtteilen von Berlin, Hamburg, München und Köln zeigt:

 

– München: Höchste Preise in Altstadt-Lehel – großer Abstand zu den anderen untersuchten Städten

– Berlin: Tiergarten ist der teuerste Stadtteil, knapp vor Schmargendorf und Prenzlauer Berg

– Hamburg: Viel Neubau und hoher Wohnstandard – Hafencity katapultiert sich an die Spitze

– Köln: Preisniveau deutlich niedriger als in den anderen Metropolen

Wer in den angesagten Stadtvierteln wohnen will, zahlt dafür meistens einen hohen Preis. Wie hoch dieser ist, unterscheidet sich aber stark von Stadt zu Stadt. Das zeigt eine immowelt Analyse der Angebotsmieten für die 4 deutschen Millionenstädte Berlin, Hamburg, München und Köln. Mit großem Abstand an der Spitze der teuersten Viertel ist München: Alle untersuchten Stadtteile liegen preislich über den teuersten Gegenden der anderen Städte. Schwabing-Freimann ist mit einem mittleren Mietpreis von 23,00 Euro pro Quadratmeter beispielsweise 42 Prozent teuer als der Hamburger Nobelkiez Hafencity (16,30 Euro) und sogar 53 Prozent teurer als das Berliner Szeneviertel Kreuzberg (15,00 Euro).

Teuerstes Viertel: Altstadt-Lehel in München

Die höchsten Preise zahlen Münchner Mieter in Altstadt-Lehel. Wohnungen werden rund um den Marienplatz und dem Englischen Garten im Median für 23,20 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die Kombination aus Naherholung und Zentrumslage machen den Stadtteil so teuer. Zudem treibt die große Anzahl von luxussanierten Altbauten mit Mieten im mittleren vierstelligen Bereich den Preis nach oben. Die Folge: In der Regel können sich dort nur noch die Besserverdiener Wohnraum leisten. Gleiches gilt auch für das nördlich der Innenstadt gelegenen Schwabing-Freimann (23,00 Euro) und Schwabing-West (22,80 Euro), wo die Mieten nur marginal günstiger sind. Dahinter folgen Ludwigvorstadt-Isarvorstadt (22,50 Euro) und Au-Haidhausen (21,70 Euro).

Berlin: Tiergarten auf Platz 1, Kreuzberg auf Platz 6

Ähnlich wie in München hat auch in Berlin das Viertel die höchsten Mieten, in dem trotz zentraler Lage viel Grünfläche vorhanden ist. Mit Angebotsmieten von 16,00 Euro pro Quadratmeter belegt Tiergarten Platz1 der teuersten Viertel Berlins. Mit Schmargendorf (15,50 Euro) folgt ein Stadtteil, der zwar zu den Randbezirken zählt, aufgrund der Nähe zur Dahlemer Wiese und der Havel aber beliebt bei Familien ist. In der Folge entstanden dort zahlreiche Neubauwohnungen, die für die hohen mittleren Mieten verantwortlich sind. Genauso teuer wie Schmargendorf sind auch das Szeneviertel Prenzlauer Berg und Mitte. Beide Stadtteile locken besonders durch ihre Vielfalt aus Kultur, Gastronomie und Nachtleben Mieter an, Mitte überzeugt zudem durch die zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten. Generell sind in Berlin die Szeneviertel am teuersten. Dazu zählen Friedrichshain (15,20 Euro), das berühmt für sein Nachtleben ist, genauso wie das multikulturell geprägte Kreuzberg (15,00 Euro).

Hafencity mit höchsten Mieten in Hamburg

Der neueste Hamburger Stadtteil ist gleichzeitig der teuerste. Anfang der 2000er Jahre begannen die ersten Bauarbeiten in der Hafencity. Inzwischen ist das Gebiet um die ehemalige Elbinsel Grasbrook und die Speicherstadt nicht nur ein Touristenmagnet, sondern auch bei Besserverdienern beliebt. Die hohen Mietpreise von 16,30 Euro pro Quadratmeter im Median verdeutlichen den hohen Wohnstandard. Die Hafencity zählt nach wie vor zu den größten Stadtentwicklungsprojekten in ganz Europa. Es entstehen zahlreichen Neubauten, zum Teil mit Luxus-Ausstattung, die in den nächsten Jahren die Preise weiter nach oben treiben werden. Traditionell teuer ist hingegen Rotherbaum (16,10 Euro). Die Lage mitten in der Stadt und an der Außenalster sorgen für die große Attraktivität, was auch auf das benachbarte Harvesthude (16,00 Euro) zutrifft. Die Altstadt (15,90 Euro) und Hammerbrook (15,70 Euro) folgen auf den weiteren Plätzen. Das multikulturell geprägte St. Georg (15,50 Euro) und das Vergnügungsviertel St. Pauli (14,80 Euro) liegen preislich etwas dahinter.

Niedrigstes Preisniveau in Köln

Auch in Köln liegen die teuersten Viertel im Zentrum. Altstadt-Süd ist mit Quadratmeterpreisen von 14,10 Euro auf Platz 1. Neustadt-Nord (13,30 Euro) und Neustadt-Süd (13,20 Euro) und Deutz (13,00 Euro) befinden sich ebenfalls unter den Top 10 – genauso wie das im Westen an die Innenstadt angrenzende Lindenthal (13,30 Euro), das durch die Lage zwischen Innerem und Äußeren Grüngürtel überzeugt. Generell lässt sich in Köln feststellen, dass die Stadtviertel preislich enger zusammenliegen als in den anderen Metropolen. Außerdem ist das Preisniveau niedriger: Für die Miete einer Wohnung in der Kölner Altstadt müssen Mieter in Hamburg oder Berlin weiter aus dem Zentrum herausziehen. In München reicht es nicht einmal für den Stadtrand.

 

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DIFI setzt Erholung fort – Deutliche Unterschiede in den Assetklassen – Wohnen und Logistik profitieren

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, ist im 4. Quartal 2020 zum zweiten Mal in Folge gestiegen.

 

Mit einem Plus von 12,5 Punkten gegenüber dem Vorquartal notiert der Indexstand bei -23,5 Punkten und liegt damit nur noch geringfügig unter dem Vor-Corona-Niveau Anfang 2020 (Q1 2020: -18,5 Punkte).

“In der nunmehr dritten DIFI-Umfrage nach Beginn der Corona-Krise haben sich die Einschätzungen der befragten Experten/-innen zur Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate um 22,0 Punkte und damit deutlich verbessert. Leichter Optimismus gegenüber der letzten Umfrage ist auch bei der Einschätzung der Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate auszumachen: gegenüber dem 3. Quartal 2020 ist ein Plus von 3,0 Punkten zu bilanzieren”, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Anke Herz weiter: “Trotz dieser Verbesserungen gilt nach wie vor festzuhalten: Für die Befragten verbleiben die aktuelle Lage genauso wie die Erwartungen im Bereich gewerblichen Immobilienfinanzierungen mit – 29,6 Punkten bzw. – 17,4 Punkten noch deutlich im negativen Bereich.”

Logistik und Wohnen profitieren vom aktuellen Umfeld

Nach wie vor zeigen sich deutliche Unterschiede in der Einschätzung der einzelnen Nutzungsarten. “Erfreulich dabei ist, dass die aktuelle Finanzierungssituation der Nutzungsklassen ohne Ausnahme per Saldo besser eingeschätzt wird als drei Monate zuvor”, so Anke Herz. Im Einzelnen glauben allerdings die wenigsten der Befragten, dass die Finanzierungssituation bei “Büro” und “Einzelhandel” sich verbessert hat, bei “Hotel” sogar keiner der Befragten. Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, führt aus: “Der jeweils verbesserte Teilsaldo der Nutzungsklassen Büro, Einzelhandel und Hotel ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass ein bedeutender Teil der Befragten aktuell nicht mehr davon ausgeht, dass sich die Finanzierungssituation in den jeweiligen Nutzungsarten in den letzten sechs Monaten verschlechtert hat. Die Erwartungen für das kommende halbe Jahr bleiben dabei allerdings per Saldo deutlich im Minus.”

“Die Bereiche Wohnen und vor allem Logistik, die sich als vermeintlich krisenfest und deswegen in der Krise als besonders relevant erweisen bzw. so wahrgenommen werden, können bei der Einschätzung sowohl der Finanzierungssituation als auch der -erwartung weiter deutlich punkten”, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die beiden Nutzungsklassen würden in der aktuellen Umfrage entsprechend deutlich optimistischer bewertet als noch im Vorquartal. Die aktuelle Finanzierungssituation in beiden Nutzungsarten wird aktuell sogar besser eingeschätzt als vor Beginn der Corona-Krise. Mit 29,4 Punkten erreicht die Logistik den höchsten Saldo seit dem Jahresbeginn 2016.

Keine nachhaltige Verbesserung der Refinanzierungsbedingungen in Sicht

Ein differenziertes Bild ergab auch die Einschätzung der Refinanzierungsmärkte. Im positiven Bereich notieren die Erwartungen der Instrumente “Einlagen” (0,1 Punkte) und “Pfandbriefe” (17,9 Punkte), auch werden sie im Vergleich zum Vorquartal optimistischer eingeschätzt. Negative Salden ergab die DIFI-Umfrage für “unbesicherte Schuldverschreibungen” (-32,0 Punkte), “Mortgage Backed Securities” (-26,0 Punkte) und “Immobilienaktien” (-8,3 Punkte).

Auch die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer ist abhängig von der Nutzungsklasse

“Die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise hinterlassen immer deutlicher ihre Spuren auch bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Aus diesem Grund wurde in der DIFI-Umfrage Q4 2020 auch die Frage gestellt: Wie beeinträchtigt die Krise die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen? Wie wirkt sie sich auf die NPL-Quoten der finanzierenden Banken aus?”, so Anke Herz. Und weiter: “Den von steigenden NPL-Quoten betroffenen Banken stehen verschiedene Lösungsansätze zur Verfügung. Von den befragten Experten/-innen wollten wir daher auch wissen, für wie wahrscheinlich sie ihren Einsatz halten.”

Laut Einschätzung der Experten/-innen ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in den Nutzungsarten “Wohnen”, “Logistik” und im “lebensmittelgeankertem Einzelhandel” am wenigsten beeinträchtigt. Mehr als zwei Drittel der Befragten schätzt die bisherigen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Kapitaldienstfähigkeiten dieser Nutzungsarten als sehr gering oder gering ein. Mit Blick auf die nächsten zwölf Monate erwarten die Experten/-innen zwar eine höhere Beeinträchtigung, allerdings beurteilen sie den Ausblick nur unwesentlich schlechter. Die Auswirkungen auf die NPL-Quoten mit Blick auf die genannten Nutzungsarten fallen dementsprechend nur marginal ins Gewicht.

Am stärksten beeinträchtigt ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in der Nutzungsart “Hotel”. Die Befragten gehen deswegen auch von entsprechend hohen Auswirkungen auf die NPL-Quoten aus. Die Nutzungsart “Hotel (Freizeit)” wird dabei weniger negativ eingeschätzt als “Hotel (Business)”. Auch für die beiden Hotel-Assetklassen erwarten die Befragten auf Sicht von zwölf Monaten eine stärkere Beeinträchtigung der Kapitaldienstfähigkeit und dementsprechend stärkere Auswirkungen auf die NPL-Quoten der Banken als dies aktuell der Fall ist.

Für den Fall, dass NPL-Quoten stark ansteigen, kommen für die Experten/-innen grundsätzlich alle abgefragten Lösungsalternativen in Frage. Auf Portfolioebene weisen die meisten Befragten aktuell der Alternative “Zuwarten” eine mittlere bis sehr hohe Wahrscheinlichkeit zu. Auf Sicht von zwölf Monaten ist dies für die Alternative “Restrukturierung” der Fall.

Mit Blick auf institutsweite Ansätze halten die meisten Befragten aktuell und auf Sicht von zwölf Monaten die Alternative “Einschränkung des Neugeschäfts” für mittel bis sehr wahrscheinlich.

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 26.10.2020 – 09.11.2020 beteiligten sich 35 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Delta Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. “verbessert” und “verschlechtert”). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

 

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Immobilienmärkte in Deutschland für Pandemieauswirkungen gut gewappnet

vdp-Analyse zu COVID-19-Effekten auf Gewerbe- und Wohnimmobilien

 

Die Immobilienmärkte in Deutschland werden die Folgen der Beschränkungen, die zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie erlassen worden sind, aus heutiger Sicht gut bewältigen können. Grund dafür sind die niedrigen Leerstände, mit denen die Märkte in die Krise gegangen sind, sowie die verhaltenen Neubautätigkeiten in den Jahren zuvor. Dies sind die Ergebnisse einer Studie der vdpResearch GmbH, die im Rahmen der Publikationsserie “vdp Spotlight” des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht worden ist.

“Bislang zeigen sich Deutschlands Immobilienmärkte auch in der COVID-19-Krise robust”, betonte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt und bezog sich dabei auf den vdp-Immobilienpreisindex für das dritte Quartal 2020. Er verwies darauf, dass die Immobilienmärkte aus einer Position der Stärke in diese Krise gegangen seien.

“Für die weitere Immobilienmarktentwicklung liegt das Besondere der COVID-19-Krise in den strukturellen Veränderungen”, führte Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung der vdpResearch und Autor der Studie, aus. “Shutdown und Social-Distancing-Maßnahmen haben komplexe Prozesse ausgelöst oder verstärkt.” Konkret nannte er dabei Trends wie Homeoffice und die Digitalisierung des Einkaufens, die im Zuge der Krise an Dynamik gewonnen haben. Damit verbunden sei eine Neuorientierung auf den Wohnungs-, Büro- und Einzelhandelsmärkten, hob Eilers hervor.

Der Ausblick für die einzelnen Objektklassen fällt dabei unterschiedlich aus: Während im Einzelhandel vielerorts bereits vor der Pandemie ein Flächenüberhang bestanden habe, der sich nun verstärke, werde die Nachfrage nach Büroimmobilien weniger als oft befürchtet unter der zunehmenden Homeoffice-Nutzung leiden, heißt es in der Studie. Wohnimmobilien wiederum unterstreichen auch gegenwärtig ihre seit Jahren bestehende Attraktivität für Investoren.

 

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Corona: Lediglich bei zehn Prozent der Gewerbemietverhältnisse Einigung offen

Einer aktuellen Analyse von Mietverhältnissen bei Mitgliedern des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft zufolge,

 

die über zahlreiche Geschäfte in deutschen Innenstädten und Shopping-Centern mit insgesamt mehr als 12.000 Mietverträgen verfügen, ist nur noch bei lediglich zehn Prozent der Verträge mit den jeweiligen Mietern eine Einigung offen. Mit rund 50 Prozent der infolge der Corona-Krise betroffenen Händler wurde eine Mietreduzierung vereinbart. Ein erheblicher Teil der Mietnachlässe davon ging über das hinaus, was im Verhaltenskodex zwischen HDE und ZIA vereinbart worden ist. Die Spanne reicht dabei von den empfohlenen 50 Prozent für die Zeit des Lockdowns bis hin zu mehreren Monaten für einzelne Kinos und Gastronomiebetriebe. Bei etwa 36 Prozent brauchte man zudem über Mietreduzierungen nicht zu sprechen, da sie geöffnet hatten und entsprechende Umsätze erzielten (Lebensmittelhändler, Drogeriemärkte, Apotheken. etc.).

„Das Ergebnis zeigt deutlich, wie verantwortungsvoll die Vermieter in Zeiten von Corona sind“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Vermieter haben ein ureigenes Interesse daran, Mieter zu halten und diesen durch die Krise zu helfen. Wir sind eine Schicksalsgemeinschaft und individuelle Lösungen sind der Schlüssel, um diese wirtschaftlich schwierige Zeit zu überstehen.“

Unsinnige Diskussion um §313

Mattner betonte in diesem Zusammenhang bei der Diskussion um eine Änderung des BGB, nicht sämtliche jahrhundertelang und pandemieerprobten Grundsätze auf einmal über Bord zu werfen, die bereits alle auf Ausgleich angelegt waren. „Angesichts dieser Zahlen ist die pauschale Anwendbarkeit des Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf Mietverträge entschieden abzulehnen. Bilaterale und passgenaue Vertragsanpassungen können die Vertragsparteien besser selbst als durch rechtliche Anordnung aushandeln. Das haben die Beteiligten in den letzten Monaten bewiesen“, so Mattner.

 

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Luxus Immobilienerwerb?

Mikroimmobilien bieten Normalverdienern Investitionspotenzial

 

London, Paris und New York kennen den Trend seit Jahren, inzwischen hat er auch deutsche Städte erreicht: Kontinuierlich steigt die Nachfrage nach Mikroappartements in Gebieten mit wenig Wohnraum. Die Wohnungen mit meist nicht einmal 30 qm sind insbesondere von Alleinstehenden stark nachgefragt. Single-Haushalte machen inzwischen 41 Prozent des gesamten Wohnbestands in Deutschland aus, bis 2040 ist ein Anstieg auf über 45 Prozent prognostiziert. Diese steigenden Zahlen resultieren aus dem Wandel von einer Arbeiter- zu einer Wissens- und Dienstleistungsgesellschaft. Häufig erfordern Berufe daher ein Studium, somit steigen die Immatrikulationszahlen an den deutschen Universitäten. Immer mehr Studenten aus dem In- und Ausland suchen zentral gelegene und bezahlbare Wohnungen. Berufspendler greifen ebenfalls gern auf kleine Immobilien als Zweitwohnsitz zurück, um nicht täglich einen weiten Arbeitsweg vor sich zu haben. Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI DEUTSCHLAND.Immobilien AG, weiß: „Mikroappartements bieten bei Wohnraumknappheit eine komfortable Lösung, da sie Wohnen zu moderaten Preisen in attraktiven Lagen für konkurrierende Zielgruppen ermöglichen.“ Immer häufiger erwerben junge Menschen deshalb eine Mikroimmobilie – und zwar nicht nur zur eigenen Verwendung, sondern auch als Kapitalanlage. „Begünstigt wird diese Entwicklung von den aktuell niedrigen Zinsen und geringen verfügbaren Investitionssummen“, erklärt Reccius.

Optimale Marktbedingungen

Aktuelle Angebote von Mikroimmobilien decken die hohe Nachfrage nicht – eine rückläufige Tendenz lässt sich nicht erkennen. Die Vermietung eines so gefragten Objekts sichert ein langfristiges Nebeneinkommen. Auch die um 50 bis 80 Prozent höheren Mieterträge im Verhältnis zu herkömmlichen Immobilien machen die kleinen Objekte als Anlage-Immobilien besonders attraktiv. Eigentümer profitieren so von einem höheren Mietzins. „Erwerb und Weitervermietung von Mikroappartements weisen ein vorteilhaftes Chancen-Risiko-Profil auf. Mikroimmobilien bieten aber noch weitere Vorzüge. Professionelle Verwalter kümmern sich um Gebäude- und Mietmanagement. Für Anleger entfällt dadurch ein hohes Maß an Arbeitsaufwand“, betont Reccius. Viele Eigentümer von Mikroimmobilien nutzen diese außerdem, um sie an ihre eigenen Kinder oder Verwandte zu vermieten, wenn sie ein Studium oder eine Ausbildung beginnen. Bei diesem Vorgehen greifen steuerliche Vorteile und nach dem Abschluss steht das Eigentum wieder zur Weitervermietung frei.

Krisenfeste Anlage

Wie bei jeder anderen Immobilie auch spielen Lage, Infrastruktur und Umfeld wichtige Rollen bei der Wahl eines Mikroappartements. „Diese Merkmale beeinflussen die Vermietbarkeit und den Wiederverkaufswert. Befindet sich die Immobilie in einem vielversprechenden Umfeld, verringert dies die Kaufrisiken und macht den Erwerb für Normalverdiener trotz höherer Anschaffungskosten so lohnenswert“, sagt Reccius. Gerade an Top-Standorten mangelt es an funktionalen und modernen Wohnungen, sodass sich eine Investition in eine Mikroimmobilie rentiert. Viele Bewohner nutzen das Appartement sogar als Erstwohnsitz und entwickeln eine emotionale Bindung zur Wohnung und zur Community. „Ob für Erstkäufer oder für erfahrene Anleger, Wohneigentum stellt in wirtschaftlich instabilen Zeiten eine lohnenswerte Kapitalanlage dar. Auch in Krisenzeiten verzeichnet der Wohnungsmarkt stetiges Wachstum. Sowohl die Urbanisierung als auch die Erschließung neuer Nutzergruppen sorgen dafür, dass sich Mikroimmobilien auf dem Mark behaupten“, macht Reccius abschließend deutlich.

 

 

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Die Immobilien-Märkte unter Corona-Kuratel – Investment und Vermietung global in gleichen Maßen betroffen

Die Pandemie zeigt sich als das, was der Begriff besagt, als ein globales Phänomen, das Menschen und Märkte in gleichen Maßen betrifft und vor Grenzen und Branchen nicht Halt macht.

 

“Auch die Immobilienmärkte sind von Covid-19 in erheblichem Ausmaß in Mitleidenschaft gezogen worden. Und das weltweit”, so Sabine Eckhardt, CEO JLL Central Europe. Eckhardt weiter: “Global ist das direkte gewerbliche Investitionsvolumen in den ersten drei Quartalen 2020 gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres um ein Drittel zurückgegangen. Und, machen wir uns nichts vor, auch die zukünftige Entwicklung hängt vom weiteren Verlauf der Pandemie ab. Die Märkte stehen unter Corona-Kuratel.”

Investmentumsätze stark zurückgegangen

Nach einem starken ersten Quartal in Amerika und EMEA im Vergleich zum Vorjahresquartal sind im Verlauf der Corona-Pandemie in allen Regionen die Investmentumsätze stark zurückgegangen. In Asien-Pazifik, wo alles anfing, sind die Transaktionsaktivitäten bereits im ersten Quartal 2020 um mehr als ein Viertel eingebrochen. “Nationale Lockdowns, Reisebeschränkungen und damit einhergehend ein gravierender weltweiter Wirtschaftsabschwung haben die Investmentaktivitäten in den Monaten April bis Juni sehr stark belastet. Das globale Investmentvolumen ist in diesen Monaten um mehr als die Hälfte, minus 51 Prozent, abgestürzt”, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy. Hinrichs weiter: “Stark betroffen waren vor allem Amerika mit einem Rückgang von 65 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2019, gefolgt von Asien-Pazifik mit minus 39 Prozent und EMEA mit minus 34 Prozent. Zwar haben sich die Investmentaktivitäten im dritten Quartal wieder verstärkt, konnten die Rückgänge im Dreivierteljahr von minus 44 Prozent in Amerika, minus 28 Prozent in Asien-Pazifik und minus 17 Prozent in EMEA gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres aber nicht aufholen.”

Deutschland gehören darüber hinaus zu den Ländern, die über ein starkes Kapitalpotential einheimischer Investoren verfügen, die sich in Coronazeiten auf ihren Heimatmarkt fokussierten und dort das Investmentgeschehen am Laufen halten konnten”, kommentiert Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “London wiederum ist eine Destination vieler internationalen Investoren. So konnte die britische Hauptstadt nach einem Einbruch des Marktes im April und Mai auch in Zeiten von umfassenden Reisebeschränkungen mit einem Investitionsvolumen von rund 8,4 Mrd. USD in 2020 bislang den globalen Spitzenplatz bei ausländischen Investoren behalten.”

Sabine Eckhardt betont: “Europas Investmentmärkte haben sich trotz Corona und noch nie dagewesener Rückgänge des BIP im zweiten Quartal mit einem gesamten direkten Investitionsvolumen von fast 157 Mrd. Euro recht gut behauptet.” Eckhardt weiter: “Zwar mussten die drei größten Märkte Deutschland (- 15 %), Großbritannien (- 29 %) und Frankreich (- 20 %) in den ersten drei Quartalen Rückgänge gegenüber dem Vorjahreszeitraum hinnehmen, andere Länder konnten dafür aber ein überraschend starkes Investitionsgeschehen verbuchen. So mussten die südeuropäischen Länder Spanien, Italien, Portugal und Griechenland nur ein Minus von 5 Prozent ausweisen. Auch in BeNeLux war nur ein Rückgang von minus 9 Prozent zu verbuchen und auch die nordischen Länder Norwegen, Schweden, Finnland und Dänemark sind mit einem Minus von 15 Prozent noch recht glimpflich davongekommen.”

Transaktionen nach Assetklassen

Büroimmobilien bleiben die beliebteste Assetklasse bei Investoren. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 2020 157 Mrd. USD global in Büros investiert, 37 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Wohnimmobilien folgen mit insgesamt 116 Mrd. USD und Industrie/Logistik mit 90 Mrd. USD. Aufgrund der schwachen Aktivitäten vor allem in den USA, dem weltweit größten Markt, waren auch in diesen Sektoren global Rückgänge von minus 27 Prozent (Wohnen) bzw. minus 21 Prozent (Industrie/Logistik) zu bilanzieren. “Immobilieninvestoren bevorzugen zurzeit defensive, einkommenssichere Assetklassen wie Wohnen und Logistik, aber auch Sektoren wie Health Care, um demographische Veränderungen zu adaptieren oder sogar zu antizipieren”, erläutert Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “In den vergangenen 10 Jahren hat sich das Investoreninteresse eindeutig in Richtung Wohnen und Industrie/Logistik verschoben. Lag der Wohnanteil 2010 bei den gesamten direkten gewerblichen Immobilieninvestitionen noch bei nur 13 Prozent, entfallen nach kontinuierlichen Steigerungen in den letzten Jahren inzwischen 24 Prozent auf diesen Sektor. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Industrie/Logistik, das seinen Anteil von 10 Prozent in 2010 auf 19 Prozent in 2020 steigern konnte. Dementsprechend ist der Büroinvestitionsanteil von 40 Prozent auf 33 Prozent in der letzten Dekade gefallen. Strukturelle Veränderungen beschäftigen den Einzelhandelssektor bereits seit geraumer Zeit und hat potentielle Investoren zurückhaltender agieren lassen. Der Anteil von Einzelhandelsinvestitionen ist von 24 Prozent in 2010 auf jetzt 12 Prozent des globalen Investitionsvolumens gesunken.”

Hela Hinrichs betont: “Erstklassige Büroimmobilien bleiben für Investoren attraktiv. In der Folge sind in vielen europäischen Märkten die Nettoanfangsrenditen weiter leicht zurückgegangen auf 3,26 Prozent. Auch in Asien-Pazifik sind trotz der wirtschaftlichen Abschwächung in attraktiven Bürostandorten die Renditen leicht gesunken oder zumindest stabil geblieben. Nur die US-amerikanischen Metropolen mussten aufgrund der Marktunsicherheiten eine leichte Rendite-Dekompression hinnehmen.”

Bürovermietungsmärkte dramatisch in Mitleidenschaft gezogen

Auch die Bürovermietungsmärkte wurden durch nationale Lockdowns und unsichere wirtschaftliche Zukunftsaussichten in vielen Branchen in 2020 dramatisch in Mitleidenschaft gezogen. “Remote working” wurde die neue globale Norm für Büroarbeitskräfte seit Mitte März/April. Viele Firmen legten ihre Büroerweiterungs- oder -Umzugspläne auf Eis und Flächenbesichtigungen wurden in vielen Ländern aufgrund der Lockdowns unmöglich. “Im zweiten Quartal 2020 mit einem globalen Vermietungsvolumen von nur noch 4,7 Mio. m², entsprechend einem Rückgang von minus 58 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2019, könnte der Tiefpunkt auf den Vermietungsmärkten erreicht worden sein. Die Märkte in Asien-Pazifik erholten sich im dritten Quartal deutlich und weisen für die ersten drei Quartale nur noch einen Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum von minus 25 Prozent aus, während die USA mit minus 50 Prozent und Europa mit minus 43 Prozent deutlich schwächer dastehen”, erläutert Hela Hinrichs.

Hinrichs weiter: “Für das Gesamtjahr 2020 gehen wir von einem Rückgang des globalen Bürovermietungsvolumens von 40 Prozent aus. Die stärksten Rückgänge werden wohl in den USA mit minus 48 Prozent zu verzeichnen sein, in Europa werden minus 34 Prozent erwartet, während Asien-Pazifik wirtschaftliche Erholungstendenzen zeigt und mit einem Minus von weniger als einem Drittel davonkommen könnte.”

Das Büroneubaugeschehen sei zwar von der Pandemie nicht unbeeindruckt geblieben und einige Baufertigstellungen hätten sich verzögert und einzelne Projekte seien sogar ganz aufgegeben worden, letztendlich würden aber bis Jahresende rund 18 Mio. m² neue Büroflächen weltweit fertiggestellt werden. “Dies ist der höchste Wert seit der Jahrtausendwende und liegt ca. 18 Prozent über dem Vorjahresniveau”, so Hela Hinrichs. Und weiter: “Der größte Anteil davon fällt auf Asien-Pazifik mit insgesamt 6,8 Mio. m², gefolgt von EMEA mit 6,1 Mio. m² und den USA mit 5,6 Mio. m². Die Pipeline bleibt voll, vor allem in EMEA könnte das Neubauvolumen vor dem Hintergrund knapper gut ausgestatteter Büroflächen in den kommenden beiden Jahren noch weiter steigen.”

Steigende Fertigstellungen spekulativer Flächen, die noch keinen Mieter gefunden haben, steigende Untervermietungen von nicht mehr benötigten Büroflächen und die insgesamt sehr schwache Nachfrage haben die globale Leerstandsquote im Jahresvergleich um 140 Basispunkte auf 12,1 Prozent ansteigen lassen. Traditionell die höchste Leerstandsquote verzeichnen die USA mit jetzt 16 Prozent (+180 bps), aber vor allem in Asien-Pazifik ist die Leerstandquote um 240 Basispunkte auf 12,7 Prozent deutlich gestiegen. Auch in Europa nahmen die Leerstände auf jetzt 6,3 Prozent zu (+60 bps). “Aber in vielen Städten, vor allem in Deutschland, bleiben die sofort verfügbaren Büroflächen auf oder nahe historischer Tiefstände, sodass das Angebot moderner und gut ausgestatteter Flächen in vielen gesuchten Lagen sehr knapp bleibt”, erklärt Hela Hinrichs.

Mieten sinken

Sinkende Nachfrage und steigendes Angebot hat die Mietpreise im dritten Quartal im Jahresvergleich global um 1,7 Prozent sinken lassen. Beträchtliche Rückgänge gab es vor allem in der Region Asien-Pazifik seit Anfang des Jahres, allen voran in Hongkong mit einem Minus von 21 Prozent und Sydney mit minus 13 Prozent. Auch in den US-Metropolen geraten die Büromietpreise seit dem Sommer unter Druck. In der Region Amerika kann sich nur Toronto mit einem deutlichen Mietpreiswachstum von 6,7 Prozent seit Jahresbeginn aufgrund seines geringen Angebotes verfügbarer moderner Büroflächen behaupten. Auch Europa musste zum ersten Mal seit dem vierten Quartal 2009 einen Quartalsrückgang von minus 0,3 Prozent ausweisen, im Jahresvergleich bilanziert die Region aber immer noch ein Plus von 1,8 Prozent. Dazu haben vor allem die großen Märkte Paris (+ 7,1 %, Q3 2020 / Q3 2019), Hamburg (+ 3,4 %, Q3 2020 / Q3 2019) und Berlin (+ 2,8 %, Q3 2020 / Q3 2019) beigetragen. Hela Hinrichs abschließend: “Insgesamt ist zu beobachten, dass auf Seiten der Eigentümer der Vermietungsstand ihrer Gebäude und die Einkommenserträge Priorität haben vor Mieten, die eventuell höher ausfallen könnten. Den Mietern werden großzügigere Incentives gewährt.”

 

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„Baufinanzierungen bleiben auch 2021 günstig“: Ausblick für Käufer und Bauherren

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Was wird 2021 für angehende Immobilienbesitzer wichtig? Mit welchen Bauzinsen und Immobilienpreisen müssen sie rechnen, wie erschwinglich werden die eigenen vier Wände im nächsten Jahr?

 

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, gibt einen Ausblick auf die Entwicklungen rund um Finanzierung und Erwerb und bewertet, wie staatliche Regelungen helfen – oder helfen könnten.

Entgegen aller Erwartungen sind die Zinsen für Baufinanzierung dieses Jahr noch weiter gesunken, zum Teil auf Rekordtiefs von unter 0,4 Prozent für 10-jährige Zinsbindungen. Wie geht es weiter? Michael Neumann, Vorstandvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, geht auch in 2021 von einem sehr niedrigen Zinsniveau aus: „Baufinanzierungen bleiben günstig“, so seine Einschätzung. Für diese Annahme spricht vor allem, dass die EZB den Markt weiterhin mit Geld fluten und damit die Anleihekurse oben halten wird. Möglich sind Michael Neumann zufolge leichte Anstiege bei längeren Zinsbindungen: „Wenn sich die Wirtschaft nächstes Jahr gut erholt und eine steigende Inflation erwartet wird, könnte der zurzeit sehr geringe Unterschied zwischen langen und kurzen Laufzeiten wieder größer werden. In Summe werden wir aber weiterhin niedrige Zinsen sehen.“

Minuszinsen bei Baufinanzierungen in 2021?

Bereits seit einiger Zeit wird spekuliert, ob Banken Baufinanzierungen bald mit einem Negativzins anbieten. Sinkende Zinsen befeuern diese Debatte. Einzelne Programme der staatlichen KfW haben über Tilgungszuschüsse bereits seit Jahren einen negativen Effektivzins. Und die KfW möchte Banken negative Einstände anbieten – verbunden mit einer Erwartungshaltung, perspektivisch negative Sollzinsen an die Endkunden weiterzugeben. Aber: Kreditinstitute scheuen sich. Laut Michael Neumann liegt das an technischen Herausforderungen: „So klein das Minuszeichen ist, so groß ist der Aufwand, die IT-Systeme entsprechend umzuprogrammieren. Banken müssten Geld in die Umstellung investieren. Zudem ist nicht abzusehen, für welchen Zeitraum das überhaupt nötig sein könnte.“ Er zweifelt auch an der Notwendigkeit: „Solange der Markt nicht dramatisch fällt, spielt es aus meiner Sicht keine Rolle, ob der Zins -0,1 oder +0,1 Prozent beträgt. Das Minuszeichen sollte für niemanden ausschlaggebend sein, eine Baufinanzierung abzuschließen und der Zins ist derzeit nicht der hindernde Faktor bei einer Baufinanzierung.“

Immobilienpreise: sinken oder steigen sie?

Selbst Corona hat keinen merklich dämpfenden Einfluss auf die Preisentwicklung, Wohneigentum bleibt sehr stark nachgefragt. „Vor allem in Ballungsgebieten und wirtschaftlich grundsätzlich prosperierenden Regionen müssen Käufer und Bauherren auch in 2021 damit rechnen, dass Immobilien teurer werden“, prognostiziert Michael Neumann. Das gilt auch in der Breite – ihm zufolge stabilisieren sich die Preise oder wachsen, wo sie vor sechs bis acht Jahren noch gefallen sind. Die durch die Pandemie veränderten Arbeits- und Lebensbedingungen werden sich laut Michael Neumann nachhaltig auf den Immobilienmarkt auswirken: „Schon jetzt sehen wir, dass in den großen Ballungszentren die extrem starken Preissteigerungen tendenziell leicht nachlassen, während die Immobilienpreise in den Randlagen und so genannten B-Städten stärker anziehen. Wer auch nach Corona die Möglichkeit hat, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, wird weitere Wege zur Arbeitsstätte in Kauf nehmen – und kann sich aufgrund geringerer Immobilienpreise im Umland eine größere Immobilie leisten oder ein Haus mit Grundstück.“

Kann man sich 2021 noch eine Immobilie leisten?

In den letzten Jahren haben sich die Immobilienpreise sehr dynamisch entwickelt. Fast überall ist Wohneigentum teurer geworden – in vielen Regionen sogar sehr viel teurer. Gleichzeitig ist der Bauzins immer weiter gefallen. Die sinkende Zinslast hat die steigenden Preise zum Teil aufgefangen oder zumindest abgefedert. Zumindest letzteres wird im kommenden Jahr so nicht weitergehen: „Auf lange Sicht stagnieren die Zinsen, ich sehe kein Potenzial für Rückgänge, wie wir sie in der Vergangenheit hatten“, so Michael Neumann. Seine Schlussfolgerung: „Weil die Preise tendenziell auch über das nächste Jahr hinaus steigen, verschlechtert sich der Erschwinglichkeitsindex in den kommenden Jahren zuungunsten potenzieller Käufer.“ Dennoch befürchte er keinen Einbruch des Marktes: Zum einen sei in der Bevölkerung viel Vermögen vorhanden und viele Menschen profitierten von Erbschaften oder Schenkungen beziehungsweise zinslosen Krediten von Verwandten. Zum anderen gebe es heute sehr viel mehr Möglichkeiten, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, als noch vor ein paar Jahren: „In vielen Konstellationen brauchen zukünftige Eigentümer Eigenkapital lediglich für die Erwerbsnebenkosten – den Rest können sie finanzieren. Und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern, weil die Banken hierzulande bereits jetzt gründlich prüfen, konservativ kalkulieren und solide Finanzierungen anbieten.“

Wie gut helfen gesetzliche Regelungen?

Über neue Gesetze und Regelungen versucht der Staat, Menschen den Weg in die eigenen vier Wände zu ebnen – zum Beispiel durch die geteilte Maklercourtage und die Ausweitung der Wohnungsbauprämie. Maßnahmen, die Michael Neumann für halbherzig hält: „Wollte die Bundesregierung wirklich helfen und Altersarmut durch Immobilienbesitz bekämpfen, könnte sie  Vieles tun. Und zwar direkt – ohne in die Preispolitik einer Branche wie die der Makler einzugreifen.“ In Summe könne die gesplittete Maklerprovision zwar zu Entlastungen für Käufer führen, dies sei aber nur ein kleiner Hebel. Auch das Baukindergeld bewertet Michael Neumann als ein Strohfeuer ohne nachhaltigen Effekt, und mit der Wohnungsbauprämie Geld für später zu sparen, sei nicht in jedem Fall die beste Anlageform. „Der größte Hebel ist und bleibt die Grunderwerbsteuer. Hier muss man ansetzen, wenn der Erwerb von Wohneigentum erschwinglich sein soll“, fordert Neumann. „Eine Gegenfinanzierung der jährlich über 15 Milliarden Euro Grunderwerbsteuereinnahmen der Länder durch den Bund wäre machbar. Das würde die Käufer immens entlasten und auch den Markt beleben – denn dann wären wie in vielen Nachbarländern häufige Immobilienwechsel nicht mehr mit dem Verlust hoher Summen für die Nebenkosten verbunden.“

Eigene Immobilie – 2021 oder nie?

Immobilien werden immer teurer und die Zinsen stagnieren – sollte man in 2021 also die Ärmel hochkrempeln und den Immobilienkauf forcieren? Jein: Es kommt stark auf die persönliche Situation an. Zumal noch nicht klar ist, wie schnell sich die Wirtschaft von der Corona-Krise erholt. „Ich rate davon ab, auf Gedeih und Verderb eine Immobilie zu kaufen. Es ist wichtig, die passende Immobilie zu finden und das Vorhaben gut überlegt anzugehen“, sagt Michael Neumann. Ist aber die richtige Immobilie gefunden und stimmen die Rahmenbedingungen – weder Arbeitslosigkeit noch Kurzarbeit stehen vor der Tür und die Einkommenssituation ist stabil –, spreche vieles dafür, sich 2021 den Wunsch der eigenen vier Wände zu erfüllen.

 

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Wien: ZBI erwirbt neues, nachhaltiges Wohnungsprojekt im 23. Bezirk Liesing

Energieeffizientes Neubauprojekt mit 265 Mietwohnungen

 

Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe hat für ihren offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI ein wohnwirtschaftliches Neubauprojekt in der Breitenfurter Straße 178-182 im 23. Wiener Bezirk im Rahmen einer Off-Market-Transaktion erworben. Der Verkauf erfolgte in Form eines Forward-Asset-Deals. Entwickler und Verkäufer des Projekts ist die renommierte Wiener SÜBA AG. Vermittelt wurde die Transaktion von der zur EHL Gruppe zählenden EHL Investment Consulting. Über den Kaufpreis wurde zwischen den Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart.

Neben einem sehr attraktiven Wohnungsmix aus vorrangig 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen bietet das rund 17.500 Quadratmeter umfassende Wohnprojekt für die zukünftigen Bewohner ein breites Angebot und eine gute Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, Supermärkten und lokalen Geschäften sowie Freizeiteinrichtungen. Ein besonderes Qualitätsmerkmal stellt das innovative Energiekonzept dar, welches mittels Erdwärmepumpen, Photovoltaikanlagen und einer energetisch optimierten Gebäudestruktur die Betriebskosten für die Nutzer auf einem sehr niedrigen Niveau halten soll. Zukunftsorientiert sind auch die Ladestationen für E-Autos bei den Fahrzeugstellplätzen. Das Projekt ist öko-zertifiziert durch die ÖGNI – Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft.

„Das von der SÜBA AG entwickelte Wohnprojekt in der Breitenfurter Straße bietet durch seine attraktive Lage sowie die effiziente und nachhaltige Ausgestaltung eine optimale Erweiterung unseres planmäßigen Engagements in Österreich. An der auch in Krisenzeiten stabilen Assetklasse Wohnimmobilien interessierte Anleger können Anteile am UniImmo: Wohnen ZBI bei den Volksbanken in Österreich noch bis 29. Januar 2021 erwerben“, so Christian Reißing, Vorstand Fondsmanagement/Projektentwicklung der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe.

Nach dem im Mai dieses Jahres erfolgten Erwerb der Projektentwicklung „Wohngarten“ mit rund 35.300 Quadratmeter Nutzfläche im 11. Bezirk Wiens konnte die ZBI mit der Breitenfurter Straße nun bereits zum zweiten Mal in Wien aktiv werden und sich ein weiteres großvolumiges Neubauprojekt in der österreichischen Bundeshauptstadt sichern.

Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA AG, ergänzt: „Das Wohnbauprojekt in der Breitenfurter Straße wird die Mikrolage im 23. Bezirk noch weiter aufwerten und den zukünftigen Bewohnern ein tolles Wohnerlebnis in effizienten und gut durchdachten Grundrissen bieten. Wir sind sehr froh, mit Unterstützung der EHL die ZBI als einen Top-Käufer für dieses Investment gewonnen zu haben.“

„Der erfolgreiche Verkauf dieses spannenden Wohnneubauprojekts an die ZBI freut uns sehr und zeigt das weiterhin große Interesse der Investoren am österreichischen Wohninvestmentmarkt. Neben Top-Büroobjekten, Logistikimmobilien und Nahversorgungszentren sind gerade auch die als Corona-resistent eingeschätzten Wohnneubauprojekte ganz oben auf der Einkaufsliste vieler Investoren gereiht. Insbesondere aufgrund des teilweisen Rückzugs einiger Investoren aus krisengebeutelten Gewerbeinvestments sehen wir hier auch zukünftig noch Druck auf die Renditen bzw. steigende Preise“, sagt Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting.

 

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Immobilienpreise im Westen verzeichnen Rekordzuwächse

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): Region West 3. Quartal 2020

 

Düsseldorf: eine mondäne Stadt mit ebensolchen Immobilien? Der Trend geht zu mehr Exklusivität und Geräumigkeit – der Bedarf und die Kaufkraft dafür seien da, meint Dennis Bettenbrock von Dr. Klein. Für Familien werde dies aber oft zum Problem bei der Immobiliensuche. Auch in den anderen Metropolregionen im Westen setzt sich der Aufwärtstrend bei den Preisen fort: Während in Köln allerdings bei Eigentumswohnungen die Rekorde fallen, ist in Dortmund der Zuwachs bei Häusern besonders stark.

Düsseldorf: Es darf gern ein bisschen mehr sein

Die Corona-Pandemie hat alles verändert – fast alles: Die Parameter „viel Nachfrage, wenig Angebot, hohe Preise“ haben für den Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterhin Bestand. So liegen die tatsächlich gezahlten Medianpreise im 3. Quartal 2020 für Eigentumswohnungen bei 3.311 €/qm und für Eigenheime bei 2.912 €/qm – jeweils ein Plus von rund 60 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorquartal. „Die Grundstimmung ist unverändert“, bestätigt Dennis Bettenbrock, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Düsseldorf, und ergänzt: „Es ist immer noch ein Verkäufermarkt und selbst einen Besichtigungstermin für eine Immobile zu ergattern, ist mittlerweile Glückssache.“

Diese Situation wird besonders für Familien, die in die eigenen vier Wände ziehen wollen, zur Belastungsprobe. Sie haben starke Konkurrenz: „Die sogenannten DINKs – Double Income No Kids – wollen nicht mehr nur ein Schlafzimmer. Auch geprägt durch den Corona-Lockdown wünschen sie sich zusätzlich ein Arbeits- und ein Gästezimmer. Sie drängen damit auf den Markt, auf dem Familien suchen, die mehrere Schlafzimmer brauchen“, erläutert Dennis Bettenbrock. Durch ihr meist geringeres Budget hätten Familien in diesem Wettbewerb kaum Chancen.

Auf eine weiterhin starke Bonität in Düsseldorf setzen auch die Bauträger. So beobachtet Dennis Bettenbrock von Dr. Klein einen Trend zu mehr Exklusivität bei Neubauten: „Großer Flurbereich, Balkonanlage, Fußbodenheizung, Echtholzdielen – hier wird nicht mehr nur auf Standard gesetzt. Der Bedarf dafür ist da und die Kaufkraft auch. Durch eine hochwertige Bebauung steigt die Marge für die Bauträger.“ Im 3. Quartal waren Käufer in Düsseldorf bereit über 11.200 €/qm für eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus zu zahlen.

Köln: Auch Durchschnittspreise sind hier spitze

Auch in der Domstadt greifen Hauskäufer tief in die Tasche und zahlen bis zu 14.000 €/qm für ein Eigenheim. Allerdings ist die Preisspanne bei Ein- und Zweifamilienhäusern in der Kölner Metropolregion groß und so wechselte das günstigste Haus bereits für 522 €/qm den Besitzer. Indessen werden auf dem Wohnungsmarkt aktuelle Rekorde aufgestellt: Der durchschnittlich gezahlte Preis für Eigentumswohnungen steigt auf einen neuen Höchstwert von 3.454 €/qm. Das sind über 1.000 €/qm mehr als noch vor fünf Jahren. Das unterstreicht auch der Index, der die tatsächliche Preisentwicklung anzeigt: Plus 3,22 Prozent im Vorquartalsvergleich – so hoch ist der Anstieg in keiner anderen der zehn von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen in Deutschland.

Dortmund: starker Preisanstieg bei Häusern im Jahresvergleich

Obwohl die Preise an der Ruhr erwartungsgemäß niedriger sind als in den Rheinmetropolen, so schwingen sie sich auch hier zu bisher unbekannten Höhen auf. In der Region Dortmund zahlen Käufer für eine Eigentumswohnung erstmals im Durchschnitt mehr als 2.000 €/qm und für ein Eigenheim fast 2.500 €/qm – so viel wie noch nie. Diese Entwicklung spiegelt sich auch bei den Indexwerten wider, die auch Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal steigen die Preisindizes um 10,75 Prozent bei Eigentumswohnungen und sogar um 13,26 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Eine Besonderheit, die die Metropolregion Dortmund von seinen rheinischen Nachbarn unterscheidet: Hier liegt der Indexwert für Häuser über dem für Eigentumswohnungen.

 

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Europäischer Hotelmarkt wartet mit attraktiven Chancen für Investoren auf

Auswärtsbewegung der Renditen eröffnet attraktive Möglichkeiten für gut positionierte Käufer

 

Laut des aktuellen Spotlights von Savills konnte sich der europäische Hotelmarkt im dritten Quartal 2020 von den Restriktionen durch die COVID-19 Pandemie wieder etwas erholen. So stieg die durchschnittliche Belegungsrate auf 38,6 %, was eine deutliche Verbesserung gegenüber dem historischen Tiefstand von 15,3% darstellt, der auf dem Höhepunkt der Pandemie verzeichnet wurde.

„Während sich der internationale Reiseverkehr aufgrund der allgemeinen Situation in den Sommermonaten zurückhaltend zeigte, war in erster Linie die Inlandsnachfrage für die Zunahme der Belegungszahlen verantwortlich. Insbesondere die vergleichsweise schnelle Reaktion Deutschlands auf die Pandemie führte zu einer wesentlich zügigeren Wiederöffnung der Hotels als in anderen europäischen Staaten“, erklärt Ann-Katrin Kaiser, Associate Director Investment EMEA Hotels bei Savills in Frankfurt. In Verbindung mit einer großen Zahl an Inlandreisen lagen die deutschen Hotelbelegungsraten mit 43,8 % im September 2020 über dem europäischen Durchschnitt (38,9 %).

„Die zunehmende Bereitschaft für Urlaubsreisen innerhalb der Ländergrenzen hat zur temporären Erholung im Tourismussektor beigetragen und stärkte das Vertrauen in das Hotelsegment – Und das zu einer Zeit, als der Investmentmarkt durch die Pandemie nachteilig beeinflusst wurde”, kommentiert Josh Arnold, Associate im Research Team von Savills. So sank die Investitionstätigkeit in den ersten drei Quartalen gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 56,3 % auf 7,2 Milliarden Euro. Von dem Volumen entfielen jedoch bereits 43,8 % auf die Monate vor Beginn der COVID-19-Pandemie in Europa.

„Während dieser Phase haben Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Fremdkapital für viele Investoren wie eine Eintrittsbarriere gewirkt”, sagt Richard Dawes, Director Savills Hotels Team, EMEA. „Da die Fundamentaldaten am Hotel-Investmentmarkt in der Langfristperspektive weiterhin attraktiv erscheinen, ist das Interesse der Anleger nach wie vor vorhanden, so dass in den letzten sechs Monaten wieder eine Reihe bedeutender Transaktionen abgeschlossen wurden.“

Laut Savills bleibt auch im Jahr 2020 Großbritannien der liquideste Hotelinvestmentmarkt, getrieben durch Premiumimmobilien in London. Aufgrund der raschen Wiederöffnung der Betriebe in Deutschland und aufgrund eines hohen Volumens im Auftaktquartal fielen hier die Verluste mit einem Minus von 34 % ggü. dem Vorjahreszeitraum im europäischen Vergleich relativ gering aus. Mit rund 1,43 Mrd. Euro verantwortete der deutsche Hotelinvestmentmarkt laut RCA-Daten rund ein Fünftel des europäischen Transaktionsvolumens.

Ähnlich wie bei früheren wirtschaftlichen Abschwüngen erlebt der Hotelinvestmentmarkt in Europa derzeit wieder eine Flucht in Qualität. Insbesondere stehen wieder Metropolen wie Berlin, London und Paris im Fokus der Anleger – hier würden in diesem Jahr bisher die höchsten Transaktionsvolumina verzeichnet.

„Das Fernbleiben von internationalen Gästen hat sich kurzfristig am stärksten auf diese europäischen Städte ausgewirkt, die zu den meistbesuchten Städten der Welt gehören”, sagt Richard Dawes. „Die Auswirkungen der Pandemie und eine gewisse Abwärtsbewegung bei der kurzfristigen Preisgestaltung eröffnen nun jedoch auch attraktive Möglichkeiten für gut positionierte Käufer, da mehrere Investoren kürzlich neue Fonds aufgelegt haben.“

Im Einklang mit der Suche nach langfristig sicheren Einnahmeströmen, beobachtet Savills, dass die Spitzenrendite für verpachtete Objekte in Europa mit durchschnittlich 4,46 % am höchsten bleibt. Danach hat sich die durchschnittliche Renditespanne zu Objekten mit fehlenden Betriebs-/Franchise- und Managementverträgen auf 114 Basispunkte bzw. 157 Basispunkte ausgeweitet.

Laut Savills werden sich immer mehr Betreiber und Hotelgruppen aufgrund der derzeitigen Marktunsicherheiten dafür entscheiden, ihre Bilanzen durch Sale-and-Leaseback-Vereinbarungen zu verbessern. „Eine zweite Pandemie-Welle wird der Hotelbranche Gegenwind bereiten, doch Opportunity Funds zielen weiterhin auf den Sektor ab. Auch ausgewählte Value-Add Objekte und Projektentwicklungen werden nach wie vor Fremd- und Eigenkapital anlocken“, sagt Tim Stoyle, Head of Savills Hotels Team, EMEA, abschließend.

 

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Hälfte-Hälfte: Neues Gesetz zur Maklerprovision ab 23.12. birgt Einsparpotenzial

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Interhyp: Sinkende Kaufnebenkosten können Finanzierung von Wohneigentum erleichtern 

 

Die im Mai vom Bundestag beschlossene Teilung der Maklerkosten tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Das birgt Sparchancen beim Immobilienkauf und der Finanzierung, berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen sowie teilweise auch in Niedersachsen haben Käufer die Maklercourtage schon länger üblicherweise komplett oder zu großen Teilen gezahlt. In Berlin machten die Maklerkosten bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises aus. Aber auch in den anderen Bundesländern könnte sich laut Interhyp ein Sparpotenzial ergeben. Vor allem in stark nachgefragten Märkten, etwa in Großstädten, lagen die Käuferprovisionen zuletzt zum Teil auch höher. Die Kosten können durch eine hälftige Aufteilung auf Käufer und Verkäufer nun für den Käufer sinken. Dabei kommt es auch darauf an, was der Verkäufer bereit ist zu zahlen, wenn er den Makler beauftragt. Denn die Käuferprovision darf dann nicht höher sein als die Verkäuferprovision. “Die Reduktion der Maklerkosten beim Kauf kann durchaus 10.000 Euro und mehr ausmachen”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp, und ergänzt: “Das kann die Finanzierung erleichtern. Wenn die Maklerkosten sinken, ist mehr Eigenkapital für die Kaufpreiszahlung übrig. Immobilienkäufer benötigen weniger Kredit und erhalten dadurch mitunter auch bessere Zinsen für ihre Darlehen.”

Wie Berechnungen von Interhyp zeigen, können Käufer bei niedrigeren Nebenkosten deutlich sparen. Beispiel Berlin: Bisher waren bis zu 7,14 Prozent Käuferprovision üblich – beziehungsweise bei den bis Ende des Jahres reduzierten Mehrwertsteuersätzen bis zu 6,96 Prozent. Bei einer Teilung wären es ab Januar voraussichtlich 3,57 Prozent statt wieder 7,14 Prozent. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 460.000 Euro in Berlin machen 3,57 Prozent weniger Provision rund 16.000 Euro mehr in der Kasse der Immobilienkäufer aus. In Hamburg reduzieren sich die Maklerkosten für Käufer laut Interhyp voraussichtlich um bis zu 3,125 Prozent. Das sind bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 600.000 Euro fast 19.000 Euro. In Frankfurt sinken bei einer Durchschnittsimmobilie zum Preis von 650.000 Euro die Maklerkosten voraussichtlich um bis zu 2,975 Prozent, also ebenfalls um rund 19.000 Euro.

Theoretisch sind laut Interhyp auch noch niedrigere Provisionen möglich, etwa, wenn Verkäufern die hälftige Provision zu hoch ist. Handeln Verkäufer ihren Provisionsanteil beim Makler nach unten, profitieren davon ebenso Käufer. “Wie sich die übliche Käuferprovision in den einzelnen Bundesländern genau entwickeln wird und ob die Teilung eventuell auch Auswirkungen auf die Kaufpreise insgesamt haben wird, werden die nächsten Monate zeigen”, sagt Mirjam Mohr.

Laut Interhyp sind Immobilienkäufer in Berlin und Brandenburg bisher mit den höchsten Kaufnebenkosten belastet, denn dort sind nicht nur die Maklerkosten besonders hoch, sondern ebenso die Sätze für die Grunderwerbsteuer mit 6 Prozent beziehungsweise 6,5 Prozent. In Brandenburg könnten mit dem neuen Gesetz zur Maklerprovision die Kaufnebenkosten von mehr als 15,5 Prozent auf rund 12 Prozent sinken, in Berlin von etwas über 15 Prozent auf etwas weniger als 12 Prozent. Auch in anderen Bundesländern lagen die Kaufnebenkosten bisher insgesamt oft bei rund zehn Prozent und mehr – wie die Karte von Interhyp unter www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/nebenkosten-einkalkulieren.html zeigt.

Eine Reduzierung der Kaufnebenkosten sei grundsätzlich zu begrüßen, so Interhyp. “Auch wenn die Provisionen neben Grunderwerbsteuern und Notargebühren nur einen Teil der Kaufnebenkosten ausmachen, ist die Teilung ein positives Signal”, sagt Mohr. “Aktuell sind die Kaufnebenkosten ein wesentlicher Kostenblock beim Immobilienerwerb.” Die Senkung der Kaufnebenkosten könne daher den Einstieg in privates Wohneigentum erleichtern. “Die Banken verlangen in aller Regel, dass mindestens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital finanziert werden”, sagt Expertin Mirjam Mohr. “Wir empfehlen, zusätzlich rund 20 Prozent vom Kaufpreis mit Eigenmitteln zu finanzieren, um günstige Zinsen zu erhalten. Das fällt leichter, wenn die Maklerkosten nicht so hoch ausfallen.”

 

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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Scope Awards: Die besten Fonds, Asset Manager und Zertifikateanbieter ausgezeichnet

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Die Ratingagentur Scope hat gemeinsam mit ihrem Medienpartner Handelsblatt die 15. Scope Awards verliehen. Ausgezeichnet wurden herausragende Asset Manager und Investmentkonzepte in insgesamt 42 Kategorien.

 

Die Scope Awards sind die traditionsreichste und bedeutendste Auszeichnung für Fonds und Asset Manager in Deutschland, Österreich und der Schweiz und werden einmal im Jahr von der Scope Group, Europas führendem Anbieter von unabhängigen Kreditratings, ESG-Research und Fondsanalysen, gemeinsam mit dem Medienpartner Handelsblatt vergeben.

Die Preisträger der 42 Award-Kategorien wurden von den Scope-Analysten aus über 4.500 Fonds und mehr als 280 Asset Managern und Zertifikateanbietern ausgewählt. Die festliche Abendveranstaltung musste in diesem Jahr Covid-19-bedingt entfallen. Die Awards wurden postalisch an die Gewinner übersendet.

Investment Awards – Pictet Asset Management ist bester Universalanbieter in Deutschland

Als bester Universalanbieter in Deutschland wurde in diesem Jahr Pictet Asset Management ausgezeichnet. Pictet ist ein Pionier des Themen-Investings und zugleich Vorreiter bei der Integration nachhaltiger Investmentansätze. Darüber hinaus ist Pictet auch in den Segmenten Fixed Income, Multi Asset und Absolute Return mit Flaggschiffprodukten vertreten, die fast alle über ein Top Rating von Scope verfügen.

Der Award-Gewinner in der Kategorie Bester Asset Manager ESG ist Degroof Petercam AM. Der Asset Manager blickt auf eine lange ESG-Historie zurück und hat entsprechende Kriterien vorbildlich auf Unternehmens- und Investmentebene integriert. Zugleich überzeugt der Asset Manager mit seiner guten Performance.

Als bester Asset Manager Multi Asset wurde in diesem Jahr ODDO BHF gekürt. Neben der transparenten Bottom-Up-Titelauswahl hat die Scope-Jury vor allem die klar strukturierte Portfolio-Überwachung in Bezug auf Aktien-, Kredit-, und Zinsrisiken überzeugt. Diese konnte sich im Krisenjahr 2020 bewähren.

Die meisten Auszeichnungen gehen in diesem Jahr an Fidelity International mit vier gewonnenen Kategorien. J.P. Morgan Asset Management folgt mit drei gewonnenen Award-Kategorien. Daneben gibt es mit Barings, Candriam, Flossbach von Storch und Lazard AM weitere Doppelpreisträger.

Alternative Investment Awards – DWS und Union Investment räumen doppelt ab

Von den insgesamt 15 Kategorien der Alternative Investment Awards gehen jeweils zwei an die DWS („Retail Real Estate Global“ & „Infrastructure“) und an Union Investment Real Estate („Retail Real Estate Germany“ & „Special Award – Sustainability“).

Die Deka Immobilien konnte sich in der Kategorie Institutional Real Estate Europe durchsetzen. Neben der großen Erfahrung und den sehr guten operativen Leistungen des Asset Managements überzeugte die Jury die hohe Innovationskraft des Anbieters und das sehr hohe Transaktionsvolumen.

In der Sonderkategorie „Innovation“ wurde die Commerz Real ausgezeichnet, die mit dem Fonds „klimaVest“ als erster Anbieter im hiesigen Markt einen „europäischen langfristigen Investmentfonds“ (ELTIF) aufgelegt hat. Darüber hinaus ist es deutschlandweit das erste offene Vehikel für Privatinvestoren, das Impact-Investing für Sachwerte umsetzt.

Erstmals in diesem Jahr wurde der Scope Award für Logistikimmobilien vergeben. Nuveen Real Estate ist der erste Preisträger dieser Kategorie und hat die Scope-Jury mit seiner großen Reichweite und Präsenz in den weltweit wichtigsten Zielmärkten beeindruckt. Darüber hinaus hat Nuveen eine der größten Portfoliotransaktionen der vergangenen Jahre im Logistikbereich in den USA gestemmt.

Zertifikate Awards – DekaBank, BNP Paribas und Société Générale erfolgreich

Die diesjährigen Zertifikate-Awards wurden in drei Kategorien vergeben: Primärmarkt, Sekundärmarkt sowie Trading. Die Preisträger sind die DekaBank, BNP Paribas und Société Générale.

Die DekaBank überzeugte die Scope-Jury vor allem durch die hohe Qualität des Managements, das Produktangebot sowie die engmaschige Vertriebsbetreuung. Die DekaBank konnte ihre Marktführerschaft am deutschen Zertifikatemarkt auch im Krisenjahr 2020 weiter ausbauen.

Die BNP Paribas punktete durch ihre Preisstellung, ihren Kundenservice und ihren Internetaufritt. Beeindruckt hat die Jury auch die Marktführerschaft im Börsenhandel während der Turbulenzen im März 2020.

Die Société Générale überzeugt durch eine kompetitive Preisstellung, ein breites Produktangebot und eine herausragende Stellung im Bereich Client Services. Besonders hervorzuheben ist auch die erfolgreiche Integration des Zertifikategeschäfts der Commerzbank.

 

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Living dominiert indirekte Immobilieninvestments – Büro, Einzelhandel und Logistik folgen auf den Plätzen

Indirekte Investments haben Konjunktur und wurden in den letzten fünf Jahren in nahezu allen Immobilienanlageklassen getätigt.

 

Über den Gesamtzeitraum hinweg liegt der Anteil von Living, getrieben durch die großen Übernahmen der Wohnungsgesellschaften, mit 51 Prozent mit Abstand an der Spitze. “Die Dominanz dieser Assetklasse bei den Unternehmensübernahmen überrascht nicht, denn gerade im Wohnsegment ist der Aufwand enorm, durch direkte Immobilieninvestments in einzelne Immobilien das eigene Unternehmenswachstum voranzutreiben”, so Honoré Achille Simo, bei JLL Head of Business Development, Valuation & Transaction Advisory, EMEA.

Bei der Rangliste der Assetklassen folgt Büro mit 23 Prozent vor Einzelhandel mit 10 Prozent. Aktivster Akteur im Bürobereich ist Blackstone. 2016 hatte das US-amerikanische Private-Equity-Unternehmen das Officefirst-Büroportfolio der IVG übernommen, drei Jahre später erfolgte die Übernahme des hauptsächlich in Deutschland investierten kanadischen REIT Dream Global. Beide Transaktionen hatten einen Wert von je über 3 Mrd. Euro.

Im Einzelhandelsbereich fanden nennenswerte Übernahmen 2019 durch die 50 Prozent-Übernahme des Warenhausunternehmens Galeria Karstadt Kaufhof durch die Signa-Gruppe von der Hudson’s Bay Company (HBC) und bereits 2015 statt, als der französische Centerbetreiber Klépierre seinen niederländischen Konkurrenten Corio übernommen hatte. Auch 2020 gab es eine großvolumige Unternehmensübernahme, als Metro die Warenhaussparte Real an x+bricks und die SCP Group veräußert hat. Der Wert der Immobilien lag hier im hohen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.

Doch selbst im Bereich Logistik-Industrie gab es – wenn auch selten – Plattform Deals. Der mit Abstand größte fand 2017 statt, als Blackstone seine Logistikplattform Logicor an die China Investment Corporation (CIC) verkauft hatte. Der Wert der Immobilien in Deutschland belief sich auf knapp 2 Mrd. Euro.

“M&A-Deals im Immobiliensektor im Jahr 2020 setzen den Trend der Vergangenheit fort und zeigen trotz Covid-19 keine Ermüdungserscheinungen. Die Relevanz der Motive besteht fort und vieles deutet sogar auf eine Verstärkung des Trends hin, da der Kurssturz an den Aktienmärkten zu Beginn der Pandemie günstige Einstiegsmöglichkeiten für opportunistische Investoren eröffnet hatte. Viele dieser Investoren haben einen kurz- beziehungsweise mittelfristigen Anlagehorizont. Eine Erholung am Kapitalmarkt werden sie nutzen, um die erworbenen Anteile mit Kursgewinnen zu veräußern”, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.

Für das Transaktionsgeschehen in Deutschland könne das Volumen indirekter Investments durch die Übernahme von Immobiliengesellschaften 2021 erneut einen Wert von über 10 Mrd. Euro erreichen.

 

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KanAm Grund Group: “Bester Asset Manager Retail Real Estate Europe”

Scope-Award des Jahres 2021

 

Die KanAm Grund Group ist für das Jahr 2021 mit dem Scope-Award „Bester Asset Manager – Retail Real Estate Europe“ ausgezeichnet worden. In der Begründung der Jury der international renommierten Ratingagentur heißt es wörtlich: „Die KanAm Grund Group glänzt mit einem risikoarmen Branchen-Mix im Leading Cities Invest, welcher vor dem Hintergrund der Covid-19-Krise seine Stärken zeigt. Die hohe Transaktions- und Akquisitionskompetenz des Anbieters mündete in einer sehr guten Portfolioallokation. Die Jury lobt zudem die hohe Vermietungsquote von 97,6 Prozent sowie die im Vergleich zur Peergroup sehr hohe Lagequalität des Immobilienportfolios.“ Die KanAm Grund Group hat bereits mehrfach Auszeichnungen und Nominierungen durch Scope erhalten. Erst im Juni bestätigt Scope das aktuelle Fondsrating des LEADING CITIES INVEST mit a+ (AIF) und das Asset Management Rating der KanAm Grund Group von AA-AMR. (https://www.kanam-grund-group.de/de/Track-Record/)

Die Verleihung der Preise für das Jahr 2021 konnte wegen der Corona-Pandemie nicht wie geplant am 26. November während einer Präsenzveranstaltung erfolgen, stattdessen wurden die Sieger mit der Übergabe der Auszeichnung in ihren Büroräumen überrascht.

Die Scope Investment Awards blicken auf eine Historie von mehr als 10 Jahren zurück. Die Scope Alternative Investment Awards werden seit 2005 vergeben. Der Scope Award ist nach Einschätzung der Ratingagentur die traditionsreichste und bedeutendste Auszeichnung für Fonds- und Asset Manager im deutschsprachigen Raum – sowohl für Aktien-, Renten- und Mischfonds (Scope Investment Awards) als auch für Sachwerte und alternative Investments (Scope Alternative Investment Awards). Während sämtliche Auszeichnungen am Markt ausschließlich auf quantitative Kriterien setzten, würden beim Scope Award auch qualitative Kriterien umfassend berücksichtigt. Die Verwendung qualitativer Aspekte erhöhe den Aufwand der Analysten deutlich, ermögliche dafür aber auf die Zukunft gerichtete Aussagen zur Qualität von Fonds und Managern.

Über die KanAm Grund Group

Die KanAm Grund Group, im Oktober 2000 gegründet, hat seither ein Transaktionsvolumen von mehr als 35 Milliarden US-Dollar bewegt. Das inhabergeführte Unternehmen richtet sich an den individuellen Anforderungen deutscher und internationaler Investoren aus. Geographische Schwerpunkte sind Europa und die USA. Unter dem Dach der KanAm Grund Group ist das Unternehmen strategisch in drei Geschäftsbereiche geordnet: KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft (Offene Immobilienfonds), KanAm Grund Institutional Kapitalverwaltungsgesellschaft (Immobilien-Spezialfonds) und die KanAm Grund REAM (internationales Investment & Asset Management Advisory). Seit der strategischen Neuausrichtung bietet die KanAm Grund Group als internationales Immobilienunternehmen – unabhängig von dem jeweiligen Investitionsvehikel – Immobilieninvestitionen und Asset Managementleistungen gleichermaßen deutschen Privatanlegern, institutionellen Anlegern und internationalen Investoren.

 

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Indirekte Immobilien-Investments boomen – In den ersten neun Monaten 2020 fast ein Viertel des Marktes in Deutschland

Die Übernahme von Immobiliengesellschaften als indirekte Investments in Immobilien hat Konjunktur.

 

Seit 2015 wurden in Deutschland pro Jahr durch Mergers & Acquisitions (M&A) durchschnittlich 7,7 Mrd. Euro investiert. 2019 nahm der Anteil der indirekten Investments am gesamten Transaktionsmarkt in Deutschland deutlich zu: Während er sich 2016 bis 2018 zwischen 5 und 7 Prozent bewegte, verdoppelte er sich im vergangenen Jahr nahezu auf 12 Prozent. Und im ersten Dreivierteljahr 2020 machte er sogar 23 Prozent des Gesamtmarkts aus. “Bei indirekten Investments erfolgt die Übernahme von wesentlichen Anteilen an einer Immobiliengesellschaft mit der Motivation, durch den Erwerb der kompletten Unternehmensinfrastruktur, auch ‘Platform Deals’ genannt, mittelbar Eigentum an den Immobilien zu erlangen”, so Honoré Achille Simo, bei JLL Head of Business Development, Valuation & Transaction Advisory, EMEA.

Lesen Sie dazu das White Paper von JLL:  https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/indirekte-immobilien-investments-durch-die-uebernahme-von-immobiliengesellschaften

 

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Real I.S. erwirbt Logistikportfolio im Großraum Madrid

Ankauf von zwei nahezu voll vermieteten Logistikimmobilien mit ca. 110.000 Quadratmeter Fläche

 

Die Real I.S. AG hat ein Logistikportfolio im Großraum Madrid erworben, bestehend aus zwei Logistikimmobilien in Getafe und Torrejón de Ardoz mit rund 110.000 Quadratmeter Gesamtmietfläche. Erworben wurden die Objekte im Auftrag des Immobilien-Spezial-AIF „Real I.S. BGV VII Europa”. Verkäufer der Immobilien ist die PATRIZIA AG. Der Kaufpreis beträgt rund 150 Millionen Euro.

„Damit haben wir unsere erste Investition in den spanischen Logistikmarkt perfekt gemacht. Weltweit wächst diese Assetklasse zurzeit überdurchschnittlich. Im Auftrag unserer Anleger investieren wir in diesen zukunftsträchtigen und renditestarken Markt“, sagt Axel Schulz, Global Head of Investment Management der Real I.S. AG.

„Der Logistikmarkt in Spanien profitiert stark von der zunehmenden Bedeutung des E-Commerce für die spanischen Konsumenten. Durch die Investition in diesen Markt mit diesen beide zentrumsnahen Logistikimmobilien sichert die Real I.S. ihren Kunden die Möglichkeit, an diesem Wachstumstrend teilzuhaben“, ergänzt Juan Jiménez-Hevia, Head of Country Spain der Real I.S. AG.

Die beiden Objekte sind 2016/2017 errichtet worden und entsprechen in ihrer Konfiguration den Ansprüchen an moderne Logistikanlagen. Alleinmieter der Liegenschaft in Getafe ist der globale E-Commerce-Gigant Amazon. Die Immobilie umfasst rund 60.000 Quadratmeter Mietfläche und befindet sich im Logistikhub „Los Gavilanes“ am Autobahnkreuz zwischen M-50 und A 4, circa 22 Kilometer südlich vom Madrider Stadtzentrum.

Aufgrund der Nähe zu Madrid und einer ausgezeichneten Anbindung an die anderen Landesteile gilt der Standort als eine der besten Logistiklagen des Landes. Das Objekt ist sehr flexibel und in bis zu acht Einzeleinheiten teilbar. Der Standort, den sich Amazon langfristig gesichert hat, spielt eine wichtige Rolle im Distributionssystem des US-amerikanischen E-Commerce-Riesen in Spanien.

Das zweite Logistikobjekt befindet sich in Torrejón de Ardoz im Logistikhub „Casablanca“ circa 18 Kilometer westlich des Madrider Stadtzentrums. Das Multi-Tenant-Objekt mit rund 50.000 Quadratmeter Mietfläche ist nahezu voll vermietet. Hauptmieter ist der spanische Lebensmittelhändler und Wholeseller GM FOOD.

Die Liegenschaft verfügt unter anderem über gekühlte Logistikflächen und ist insgesamt mit LEED Silber zertifiziert. Die Lage am Korridor der A 2 bietet eine sehr gute Konnektivität sowohl zum Großraum Madrid als auch zu den weiteren Landteilen, insbesondere entlang der wichtigen Route Madrid-Saragossa-Barcelona-Frankreich.

Finanzierungspartner bei der Transaktion ist die Münchener Hypothekenbank. Im Rahmen eines strukturierten Verkaufsprozesses war CBRE vermittelnd tätig.

Real I.S. wurde bei dem Ankauf durch Clifford Chance, Madrid, sowie durch Deloitte, Madrid, und RPE Europe, als auch durch Arcadis, Madrid, beraten.

 

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

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Millennials stürmen den Immobilienmarkt

Junge Leute sehnen sich nach Sicherheit

 

Balance zwischen Beruf und Freizeit statt großer Sprünge auf der Karriereleiter – die Generation Y sehnt sich nach Freiraum. Im Gegensatz zu ihren Vorgängern, den Babyboomern und der Generation X, weisen die im Zeitraum zwischen 1980 und 2000 Geborenen ein ausgeprägtes Bedürfnis nach Freiheit und Selbstverwirklichung auf. Zeit für Muße inklusive Familie nimmt in diesem Zusammenhang einen höheren Stellenwert ein als beruflicher Erfolg. Und doch verhalten sich Millennials traditionell, wenn es um Wohn- und Budgetfragen geht. „Stabilität und Sicherheit spielen für diese Generation eine elementare Rolle, was sich auch bei der Wahl der eigenen vier Wände zeigt“, so Sebsatian Reccius, Vorstandsmitglied der DI DEUTSCHLAND.Immobilien AG. Bei einer Umfrage unter 500 befragten Millennials äußerten 49 Prozent den Wunsch, Wohneigentum zu besitzen.[1] Auch sinkt das Alter der Käufer trotz steigender Immobilienpreise.[2]12% 8% 9%

Eine Frage des Kapitals

Trautes Heim, Glück allein: Im Gegensatz zur Mietwohnung bietet das Eigenheim weitaus mehr Spielraum für die Umsetzung der persönlichen Wohnideen. Monatliche Mietzahlungen und damit verbundene Erhöhungen gehören mit dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung der Vergangenheit an. Auch das Sicherheitsbedürfnis spielt vor diesem Hintergrund keine unwesentliche Rolle, denn beim Hauskauf schweift der Blick vor allem in die Zukunft. Da künftige Generationen mit einer geringeren Rente rechnen müssen, bieten Immobilien, bspw. als Form der Kapitalanlage, eine Option, schon in jungen Jahren für den Ruhestand vorzusorgen. Allerdings besitzt nur etwa ein Viertel der Deutschen unter 40 Jahren Wohneigentum.[3] Ein späterer Eintritt in das Berufsleben, niedrigere Einkommen zu Beginn des Beschäftigungsverhältnisses sowie das erforderliche hohe Eigenkapital galten bislang als Hürde für den Immobilienkauf. „Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch einmal Kaufnebenkosten in der Höhe von 10 bis 15 Prozent hinzu, die sich aus Aufwendungen für die Maklerprovision, den Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und den Notar zusammensetzen und demnach nicht durch den Wert des Objekts abgesichert sind“, erklärt Reccius. „Doch die weiter anhaltende Niedrigzinsphase, mangelnde Investitionsalternativen und damit verbunden der Wunsch nach Absicherung sprechen wiederum für einen früheren Immobilienerwerb.“

Nachfrage übersteigt Angebot

Nicht immer erfüllt der Kauf einer Immobilie den Zweck der Eigennutzung. Wie aktuelle Zahlen zeigen, nimmt auch das Alter der Investoren ab, die mit dem Erwerb das Ziel einer Kapitalanlage verfolgen.[4] Doch hierbei muss es nicht immer gleich die Dreizimmerwohnung sein. Schon für vergleichsweise geringe Investitionssummen bietet der Markt lukrative Optionen. Sogenannte Mikro- bzw. Studentenimmobilien eignen sich besonders für junge Anleger mit einem geringeren Startkapital. „In den Städten, insbesondere den Hochschulstandorten, gilt bezahlbarer Wohnraum für die zunehmende Zahl der Studierenden als Mangelware. Mit der steigenden Anzahl der Single-Haushalte und dem fortlaufenden Trend zur Urbanisierung wächst der Bedarf an kleinen, bezahlbaren Wohneinheiten in Deutschlands Städten“, erläutert Reccius. Mit meist nicht einmal 30 qm bilden Mikroappartements zweckmäßige Wohneinheiten, mit denen der Markt auf die Angebotslücke reagiert. „Letztlich sichert die hohe Nachfrage nach attraktiven und bezahlbaren Wohneinheiten die Vermietbarkeit auf langfristige Sicht“, schließt Reccius ab. So antworten Mikroappartements auf das Bedürfnis nach Sicherheit der Millennials und verbinden einerseits als Wohnoption, andererseits als Kapitalanlage das Angenehme mit dem Nützlichen.

 

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7. Real Estate Finance Day versammelt bundesweit über 400 Immobilien- und Finanzprofis online

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Der 7. Real Estate Finance Day vom Frankfurt School Verlag und von Targa Communications am 11. November 2020 war ein voller Erfolg.

 

Trotz der Corona-bedingten Umgestaltung der renommierten Präsenzveranstaltung in ein Online-Event nahmen rund 400 Profis der Immobilien- und Finanzbranche an der Konferenz teil.

Die Themen der abwechslungsreichen Panels und Vorträge behandelten dabei vorrangig die bisherigen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Immobilienmärkte und die damit verbundenen Änderungen bei der Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen. Wie in den Vorjahren wurde die Konferenz in gewohnt unterhaltsamer Manier von Markus Kreuter, Head of Finance von THE FLAG, geleitet.

Zu den hochkarätigen Referenten gehörten unter anderem Prof. Dr. Joachim Wuermeling, Vorstandsmitglied der Deutschen Bundesbank. Er sah Zeichen temporärer Preisübertreibungen bei Wohnimmobilien, hauptsächlich im urbanen Raum, hält diese aber für schwer einschätzbar. Gleichzeitig verwies er darauf, dass die Dynamik des Preiswachstums bei Gewerbeimmobilien sich im Vergleich zum Vorjahr zwar verringert hat, aber es weiterhin Zuwächse gibt.

Maike Holzhauser, Senior Rating Analystin bei Euler Hermes Rating, erwartet Marktbereinigungen im Bereich der Shopping-Center und verdeutlichte, dass Ratings einen Meinungsbezug haben und daher immer einer fundierten Begründung bedürfen.

Clarence E. Dixon, Global Head of Loan Services von CBRE, sieht in Zukunft eine Zunahme von Non-performing Loans, in welcher Größenordnung hält er aber momentan noch nicht für abschätzbar.

Dass das Handling von Fonds durch digitale Plattformen einfacher wird, erwartet Tobias Moroni von Institutional Investment Partners nicht. Er ist aber zeugt, dass sie als Schnittstelle dienen, um künftig eine größere Zielgruppe von Investoren zu erreichen.

Ebenfalls mit Digitalisierung befasste sich eine Diskussion mit dem Titel „Neues Jahrzehnt, neue Finanzierungswelt? – Deglobalisierung, Digitalisierung, Covid19, Nullzinsen, Mobiles Arbeiten“. Unter Moderation von Prof. Dr. Verena Rock MRICS, Direktorin, IIWM TH Aschaffenburg, diskutierten Alexandre Grellier, Drooms, Maik Rissel, aamundo Fund Management, Christian Schmid, Helaba und Herwig Teufelsdorfer, 21st Real Estate, diese komplexe Themenpalette. Fazit unter anderem: Digitalisierung ist das Optimieren von Prozessen – nicht das Arbeiten im Homeoffice.

Frankfurt School Verlag und Targa Communications veranstalten den Real Estate Finance Day bereits seit 2014. Der 8. Real Estate Finance Day wird am 24. November 2021 in der Frankfurt School of Finance & Management stattfinden.

Über Frankfurt School Verlag

Der Frankfurt School Verlag versteht sich als Informations- und Austauschplattform für den Finanzplatz Frankfurt und den gesamten deutschsprachigen Raum. Der Verlag vermittelt managementrelevantes Wissen und richtet sich an Fach- und Führungskräfte in Unternehmen und im Finanz- und Beratungssektor sowie an Studierende und Wissenschaftler. Im Jahr 1989 als Spezialist für Weiterbildungsmaterial gegründet, bietet der Frankfurt School Verlag heute ein umfassendes Fachbuchprogramm und vielfältige Konferenzen auf dem Campus der Frankfurt School of Finance & Management.

 

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Frankfurt School Verlag, Adickesallee 32-34, 60322 Frankfurt am Main, Tel: 069 154008689, www.frankfurt-school-verlag.de

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Umfrage zur Assetklasse Hotels: Unterwegs mit veränderten Prioritäten

hospitalityInside INVESTMENT BAROMETER Herbst 2020 zeigt, was zählt

 

Trotz Corona-Pandemie ist am deutschen Hotel-Immobilien-Markt noch viel Liquidität vorhanden, so dass das Interesse an der Assetklasse Hotels grundsätzlich bleibt. Verändert haben sich einzelne Prioritäten: Ein gut diversifiziertes Hotel-Portfolio ist die Bedingung Nr. 1 für ein weiteres Engagement in der Hotellerie, ebenso wie flexiblere Verträge. Das und mehr zeigt das aktuelle hospitalityInside INVESTMENT BAROMETER 2020, das der Fachverlag jeden Herbst gemeinsam mit seinem Kooperationspartner Union Investment durchführt.

Die Umfrage 2020 wurde am 9. Oktober gestartet und endete am 6. November. In diese Zeit fielen Beherbergungsverbote, Absagen von Messen, Stornierungswellen, wachsende Infektionszahlen und der zweite Lockdown. Die gute Nachricht, dass ein Impfstoff gefunden wurde, kam erst danach.

Wie fein der Markt auf die seit März andauernde Ungewissheit in Corona-Zeiten und auf die Diskussionen in der Branche reagiert, zeigen die Antworten zu den beiden Trendfragen, die lauteten: Was sind die wichtigsten Argumente pro Assetklasse ‘Hotels’? Und: Die Pipelines schrumpfen! Welche Szenarien sind wahrscheinlich?

In der Krise, welche die Hotelbranche vor Mammut-Aufgaben stellt, kristallisieren sich die Anforderungen und Argumente, die zukünftig für ein Investment in diese Assetklasse sprechen, so klar heraus wie selten zuvor. Eine “gute Diversifizierung innerhalb des Hotel-Portfolios” zählt für 64 Prozent der Befragten zu den wichtigsten Voraussetzungen, um sich auf den Hotelmärkten wieder zu engagieren. “Flexiblere Verträge unter der Berücksichtigung von Upside/Downside-Szenarien” machen 60 Prozent der Befragten zur Bedingung.

Für 46,5 Prozent sind “bonitätsstarke Betreiber” die Voraussetzung, um absehbar wieder in ein Hotelinvestment einzusteigen. Ähnlich stark gewichtet wird die Bedeutung von “neuen Vertragsklauseln für den Fall einer Pandemie” (43,8 Prozent).

Hotelgruppen melden aktuell immer noch Neueröffnungen oder den Start neuer Projekte, die noch vor Corona unterschrieben wurden. Inzwischen schrumpfen die Pipelines jedoch sichtbar. “Das fast zum Erliegen gekommene Transaktionsgeschehen weist darauf hin, dass noch ein großer Spread zwischen Angebots- und Nachfragepreis besteht. Gleichzeitig hält Corona die Gästenachfrage nach Hotels künstlich zurück, wodurch sich per se die Markterholung verzögert”, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment.

“Nur moderate Preisabschläge”

Welche Szenarien ergeben sich dadurch? Im Hotel Investment BAROMETER 2020 zeigt sich folgendes Bild: Weit über die Hälfte der Befragten (rund 59 Prozent) hält es für wahrscheinlich, dass Owner-Operator und direkte Pachtverträge an Bedeutung gewinnen werden. Eine ähnlich große Gruppe ist der Ansicht, dass künftig der Markt von eigenkapitalstarken Investoren (“cash-rich companies”) bestimmt werden wird: 53,4 Prozent der Befragten trauen nur diesen Akteuren noch Investments zu.

Zwar erwartet nur eine Minderheit (16,4 Prozent), dass die Assetklasse Hotel vor anderen Assetklassen, insbesondere Retail, aus der Krise kommen wird. Gleichwohl steckt in der Erwartung von rund 52 Prozent der Befragten, dass Hotelrenditen nach Bewältigung der Pandemie und ihrer Folgeeffekte aufgrund der wiederkehrenden Nachfrage und damit einhergehenden Erholung der Hotelmärkte wieder unter Druck geraten werden, einiges an Optimismus, dass die Assetklasse in der Zukunft auch wieder starkes Investoren-Interesse auf sich ziehen wird. Dabei gehen gerade einmal 20,5 Prozent der Befragten davon aus, dass verstärkt in A- und B-Locations investiert und wieder weniger Geld in C- und D-Standorte fließen wird.

“Wir gehen davon aus, dass immer noch viel Liquidität im Markt vorhanden ist und auch Anlagemöglichkeiten insbesondere in den unteren Hotel-Segmenten sowie der Aparthotellerie sucht. Zumindest kurzfristig ist daher in Deutschland nur mit moderaten Preisabschlägen zu rechnen”, sagt Andreas Löcher.

Index spiegelt den Stimmungsabsturz deutlich

Der INVESTMENT BAROMETER Index 2020 zeigt einen deutlichen Einbruch zum Vorjahr und fällt von 3.483 auf 2.130 Punkte.

Im Einzelnen betrachtet: Den Blick auf das aktuelle eigene Geschäft zeigt der Business Index. Er bricht um 40,31 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ein, beim Blick auf das nächste Halbjahr scheint jedoch Hoffnung auf eine leichte Besserung durch, der Expectation Index sinkt “nur” um 28,7 Prozent.

Die Erwartungen für die Hotel-Branche zeigen ein deutlich schlechteres Bild: Der Development Index fällt um 37,43 Prozent von 3.340 auf 2.090 Prozent, der Operation Index um 49,24 Prozent (von 3.270 in 2019) auf 1.660 Prozent in 2020.

Dass der Blick auf das eigene Geschäft besser ist als die Erwartungen für die Hotellerie, dürfte auch an der niedrigeren Zahl teilnehmender Hoteliers in der aktuellen Umfrage liegen. Sie waren dieses Mal nur mit 37,5 Prozent vertreten, im Gegensatz zu 50 Prozent bei der Umfrage 2019. Berater stellten mit 43 Prozent die größte Gruppe unter den Teilnehmern (2019: 28 Prozent).

Auszüge der aktuellen Ergebnisse sind/werden publiziert auf der Website von Union Investment (www.union-investment.de/realestate) und HospitalityInside (www.hospitalityInside.com).

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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IMMOVATION AG erzielt mit über 50 Mio. Euro bestes Geschäftsjahr

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Die IMMOVATION AG teilt mit, dass sie mit einem Konzern-EBITDA von über 50 Millionen Euro im aktuellen Geschäftsjahr ihr bisher bestes Ergebnis erzielen wird.

 

Das Immobilienunternehmen ist seit der Umwandlung in eine Aktiengesellschaft im Jahr 2002 als Bestandshalter, Projektentwickler und Emissionshaus am Markt aktiv. Der Löwenanteil des überdurchschnittlichen Gewinns stamme aus dem Verkauf von mehreren großvolumigen Projekten, gibt das Immobilienhandelsunternehmen bekannt. Die Fokussierung der Gesellschaft auf Wohnimmobilien habe sich auch in diesem durch Corona beeinflussten Jahr bewährt, so das Fazit von Diplom-Kaufmann Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG.

Wohnimmobilien erweisen sich als stabiles Geschäftsfeld

Bergmann: „Mit Projekten in Kassel und Dresden haben wir zwei Wohnungsbauvorhaben bis zur Baureife entwickelt, die genau zur aktuellen Marktsituation passen. Die Niedrigzinsphase wird auf absehbare Zeit bestehen bleiben und Investoren suchen nach Anlageoptionen die auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten eine Aussicht auf eine Rendite bieten. Die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum – insbesondere in Großstädten – bietet eine solche Perspektive.“

Das verkaufte Areal in Kassel ist eine Teilfläche einer ehemaligen Kaserne im Kasseler Stadtzentrum. Das Grundstück mit einer Fläche von insgesamt ca. 43.500 Quadratmetern ermöglicht dem Käufer den Bau von ca. 450 Wohneinheiten und ist eine der größten Wohnungsbauflächen in der nordhessischen Metropole.

Die veräußerte Liegenschaft in Dresden ist mit einer Fläche von ca. 98.000 Quadratmetern mehr als doppelt so groß und liegt unmittelbar an der Altstadt. Sie ist die letzte Entwicklungsfläche dieser Größenordnung im Zentrum Dresdens. Nach Angaben der IMMOVATION AG können auf der Fläche bis zu ca. 3.000 Wohnungen entstehen.

Mit Value Add auf Expansionskurs

Das erwirtschaftete Kapital will die Unternehmensführung für den Ausbau des eigenen Immobilienbestandes mit derzeit ca. 3.150 Wohneinheiten und ca. 400 Gewerbeeinheiten einsetzen. Bei der Auswahl möglicher Objekte verfolgt Vorstand Bergmann eine Value-Add-Strategie: „Wir suchen bundesweit bevorzugt Wohnimmobilien-Portfolios und in Ausnahmefällen auch Grundstücke, die wir systematisch aufwerten, um einen Mehrwert zu schaffen.“ Mit diesem Ziel vor Augen will die IMMOVATION-Unternehmensgruppe in den nächsten Jahren weiter wachsen.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

IMMOVATION Immobilien Handels AG, Druseltalstraße 31, D-34131 Kassel, Telefon: +49 (561) 81 61 94-0, www.immovation-ag.de

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