Archiv für die Kategorie: Immobilien

Investmentmarkt noch schwach – asiatische Investoren aktiv

Am Londoner Markt für Büroimmobilien entwickelt sich die Flächennachfrage gerade dynamischer als erwartet und die Mieten steigen. Dies trotz belastender Faktoren wie einer schwachen Konjunktur, Abwanderungen von Unternehmen im Finanzsektor und dem Trend zur Home-Office-Tätigkeit. Durch den kräftigen Renditeanstieg ergeben sich aktuell attraktive Opportunitäten am Investmentmarkt. „London bietet im Top-Segment vergleichsweise resiliente Vermietungsmärkte für Büroimmobilien und gleichzeitig historisch hohe Anfangsrenditen im Investmentmarkt. Die Metropole an der Themse ist damit im Jahr 2024 definitiv wieder auf der Liste der Zielmärkte für Investoren angekommen“, sagt Marco Kramer, Leiter Research und Investitionsstrategie bei der Real I.S. AG.

Hohe Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen im Stadtzentrum

Die Nachfrage nach höherwertigen Büroflächen, die modernen Standards entsprechen, ist inzwischen sichtbar angestiegen. Entsprechend werden die Gebäude an die sich verändernden Anforderungen der Mieter in hohem Tempo angepasst. Zudem verlagern Mieter zum Teil ihre Standorte. So ziehen namhafte Unternehmen, wie HSBC, aus dem peripheren Standort Docklands in die City zurück. Neben der Nähe zu Cafés, Bars und Restaurants ist auch eine optimale ÖPNV-Anbindung ein wichtiges Kriterium für Standortverlagerungen. Zwar gehen die Umzüge in die City in der Regel mit einer Flächenreduzierung und höheren Mieten einher. Unternehmen steigern so aber auch strategisch die Standortattraktivität für ihre Mitarbeiter, mit dem Ziel, die Mitarbeiterpräsenz im Büro zu erhöhen.

Steigende Spitzenmieten für moderne Bürogebäude

Der Londoner Büromarkt weist, ähnlich wie die Großstädte auf dem europäischen Festland, ein wachsendes „Quality Gap“ zwischen modernen und nicht modernen Flächen auf, was sich beim Flächenumsatz, beim Leerstand und bei den Mieten manifestiert. Die Spitzenmieten sind für die Londoner City und den Teilmarkt West End / Midtown seit Ende 2019 um 15 bzw. 24 Prozent angestiegen und damit deutlich dynamischer als die Durchschnittsmieten in den Londoner Zentrumslagen.

Investmentmarkt mit attraktiven Opportunitäten in 2024

Abgesehen von asiatischen Käufern, die in größerem Maße aktiv sind, ist der Investmentmarkt für Büroimmobilien in London aktuell nach wie vor schwach. Bislang gab es aber auch nur wenige Verkäufe am Markt. Einige Faktoren sprechen jedoch für eine höhere Aktivität im Jahr 2024. Für das aktuelle Jahr steht ein rekordhohes Volumen an Anschlussfinanzierungen für Büroimmobiliendarlehen an. Die Kapitalmarktzinsen als Basis für die Berechnung der Darlehenszinsen sind in den letzten Jahren enorm angestiegen, gleichzeitig hat sich der Immobilienwert durch die Preiskorrektur im Markt reduziert. Objekte, die angesichts der Neubewertungen und hohen Zinskosten keinen ausreichenden Ertrag mehr liefern, könnten dann als Notverkäufe auf den Markt kommen.

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HWWI berechnet, wo Käufer*innen in Deutschland noch gute Bedingungen finden

34 Regionen bieten moderate Vervielfältiger und prognostizierte Preiszuwächse bis 2035

Rund 41 Prozent der Landkreise und Städte weisen ein geringes Preisniveau in Relation zur Miete auf

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind vielerorts gesunken: 2023 mussten Käufer*innen in 384 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung inflationsbereinigt weniger ausgeben als im Vorjahr. In 95 Prozent der Regionen ist der durchschnittliche Kaufpreis auch im Vergleich zu den örtlichen Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Wohnung gesunken, ergibt eine Analyse des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank. Mit Blick nach vorne erwarten die Fachleute reale, also inflationsbereinigte, Preisanstiege bis 2035 insbesondere in den sieben größten Metropolen und ihrem Umland, in vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. Mit sinkenden Preisen rechnen die Fachleute dagegen in ländlich geprägten Gebieten Ostdeutschlands jenseits der Küsten und Großstädte.

Trotz gesunkener Preise in vielen deutschen Regionen sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch – vor allem in Metropol- und Ferienregionen. Investitionen in Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge jedoch auch bei hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Beide Bedingungen erfüllen derzeit vor allem 34 Regionen in Deutschland, haben Fachleute des HWWI für den “Postbank Wohnatlas 2024” berechnet.

Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich 2023 umgekehrt: Die Nettokaltmieten verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,9 Prozent, bei den Kaufpreisen ergab sich hingegen ein Minus von 4,2 Prozent nominal. Im Vorjahr hatten die Kaufpreise noch um 6,2 Prozent zugelegt. Der Mietpreisanstieg fiel mit einem Plus von 4,5 Prozent etwas schwächer aus.

Diese Entwicklung der steigenden Miet- und sinkenden Kaufpreise spiegelt sich auch im sogenannten Vervielfältiger wider, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zu zahlen wären. Er sank 2023 binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten. Von 2020 auf 2021 hatte er sich noch um 2,8 Jahresmieten erhöht, 2022 flachte die Entwicklung mit einem Plus von 0,4 bereits ab. Nur noch 18,5 Prozent der Regionenweisen mit einem Vervielfältiger größer als 30 noch ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Vergleich zum örtlichen Mietpreisniveau auf. Im Vorjahr war der Anteil mit 36,3 Prozent etwa doppelt so hoch. Betroffen von hohen Vervielfältigern sind insbesondere die Küstengebiete, die Big 7, viele weitere Großstädte und weite Teile Bayerns. Auch das Umland von Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und anderen Metropolen weist hohe Werte auf. Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend in den ländlichen Gebieten des mittleren und östlichen Mitteldeutschlands zu finden. Beispielsweise in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, teilweise auch in Niedersachsen. Aber auch in Nordrhein-Westfalen oder Rheinland-Pfalz gibt es einige dieser Regionen.

Am Meer, in den Bergen und in Metropolen: Hoher Kaufpreis im Vergleich zur Miete

Der Traum von einer Eigentumswohnung an Nord- und Ostsee ist besonders kostspielig. Wer ihn sich erfüllen möchte, muss derzeit sehr viel investieren – vor allem in Jahresnettokaltmieten ausgedrückt. 2023 wies der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt erneut den größten Vervielfältiger (80,1) auf, dieser war im Vergleich zum Vorjahr allerdings um 9,2 gesunken. In den Top Ten liegen auch die Landkreise Aurich (63,1) und Leer (45,9) mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste. Ebenso die an der Ostsee gelegenen Landkreise Rostock und Vorpommern-Rügen. Nicht nur die Wohnung am Meer, auch die Immobilie in den Bergen erfordert ein größeres Budget: In den bayrischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (47,8), Garmisch-Partenkirchen (43,6) und Starnberg (38,7) liegen die Kaufpreise ebenfalls deutlich über dem Mietpreisniveau.

Von einer hohen Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis waren 2023 auch viele Großstädte betroffen. Den höchsten Vervielfältiger unter den “Big 7”-Metropolen hatte Hamburg mit 38,9 – ein Rückgang um 4,5 im Vergleich zu 2022. Auch in München, Berlin, Frankfurt am Main und Düsseldorf müssen Käufer*innen mehr als 30 Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zahlen. Allerdings ging der Vervielfältiger – anders als in den Vorjahren – in allen Regionen zurück: Am stärksten unter den Big 7 sank er mit -6,9 in Berlin. In München sank er um 5,3 Jahresnettokaltmieten, in Düsseldorf um 4,7, in Frankfurt um 3,6 und in Köln um 3,0.

Jenseits der größten Sieben weisen Städte wie Potsdam (34,3) in Brandenburg, Rosenheim (33,9), Landshut (33,7) und Regensburg (33,5) in Bayern sowie Rostock (33,8) in Mecklenburg-Vorpommern mit Werten über 30 sehr hohe Vervielfältiger auf. Aber auch hier ging er im Vergleich zum Vorjahr überall zurück.

“In rund 380 von 400 deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten 2023 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.”

Lohnt sich der Kauf in hochpreisigen Regionen?

Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verhältnis von Preis und Miete auch die künftige reale Preisentwicklung heranziehen. Die Ertragschancen für Selbstnutzer*innen sind umso höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt. Für Vermieter*innen gelten die gleichen Kriterien, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich der Vervielfältiger darstellt. Für 124 Regionen in Deutschland errechneten sich 2023 Vervielfältiger von 27,5 und mehr – was ein hohes Preisniveau im Vergleich zu den Mietkosten bedeutet. Darunter befinden sich 27 Gebiete, für die das HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt, davon 15 mit höheren und zwölf mit moderaten Preisrückgängen bis 2035. In diesen Regionen würden Käufer*innen Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und gehen gleichzeitig ein höheres Risiko ein, dass sie künftig Wertverluste hinnehmen müssen. Für 109 der Regionen mit einem Vervielfältiger von 27,5 und mehr wird eine positive Wertentwicklung vorhergesagt. Die Fachleute prognostizieren für 58 der hochpreisigen Regionen reale Wertzuwächse zwischen 0,15 und 1 Prozent pro Jahr und für 42 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr als 1 Prozent pro Jahr bis 2035. Die Städte Leipzig, Potsdam und Landshut liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr als 1,9 Prozent pro Jahr an der Spitze des Feldes.

34 Regionen mit guten Investitionschancen

Das HWWI hat aus allen 400 deutschen Regionen die 34 Gebiete herausgefiltert, die aktuell am attraktivsten für Kaufinteressierte sind. Die 4 Großstädte, 4 Mittelstädte und 26 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2023 vergleichsweise moderate Vervielfältiger von unter 25 und versprechen zugleich reale Preissteigerungen der Eigentumswohnungen bis 2035. Mehr als die Hälfte davon befindet sich in der südlichen Hälfte Deutschlands – mit sechs Regionen aus Rheinland-Pfalz, vier in Bad-Württemberg, drei in Hessen, zwei im Saarland und diesmal nur einer in Bayern. 15 Gebiete liegen im nordwestlichen Teil und drei im Nordosten.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 34 Top-Regionen sechs Landkreise und drei kreisfreie Städte mit einem Vervielfältiger von maximal 22,5. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv.

Der Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern wies 2023 dabei unter diesen neun Top-Regionen mit 18,7 den niedrigsten Wert auf (2022: 19,9). Der östlichste Landkreis Bayerns mit seinem hohen Waldanteil ist neu in den Top-Regionen. Das erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,2 Prozent pro Jahr und liegt damit im unteren Mittelfeld. Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit einem Vervielfältiger von 21,5 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,07 Prozent pro Jahr. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise innerhalb der Top-Regionen erwarten die Fachleute mit 0,9 Prozent pro Jahr in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), die allerdings mit einem Vervielfältiger von 22,5 gerade noch in den Top-9-Regionen landet.

Die Top 9 bei den Investitionschancen in Deutschland

Vervielfältiger 2023* von maximal 22,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 – 2035** von mindestens 0 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Freyung-Grafenau, Landkreis; 18,7; 0,24%

2. Delmenhorst, Stadt; 21,5; 0,07%

3. Regionalverband Saarbrücken; 21,7; 0,77%

4. Ludwigslust-Parchim, Landkreis; 21,9; 0,27%

5. Osterholz, Landkreis; 22,0; 0,46%

6. Celle, Landkreis; 22,1; 0,12%

7. Worms, kreisfreie Stadt; 22,3; 0,68%

8. Peine, Landkreis; 22,3; 0,11%

9. Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt; 22,5; 0,92%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Quellen: BBSR (2021), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Statistisches Bundesamt und Landesämter (2024), Berechnungen HWWI

Auch für den Regionalverbund Saarbrücken (Saarland) sowie die kreisfreie Stadt Worms (Rheinland-Pfalz) prognostizieren die Fachleute einen vergleichsweise hohen Wertzuwachs bis 2035 bei Vervielfältigern von 21,7 und 22,3.

Zu den 34 Top-Regionen gehören auch 25 Städte und Landkreise, deren Vervielfältiger über 22,5 und unter 25 liegen. Sieben dieser 25 Regionen stechen dabei mit besonders hohen künftigen Preissteigerungen von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr hervor. Der Landkreis Groß-Gerau sticht mit einem Plus von jährlichen 1,2 Prozent hervor.

Noch günstig und mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2023* zwischen 22,5 und 25 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 – 2035** größer als 0,5 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Frankenthal (Pfalz), kfSt; 23,6; 0,59%

2. Grafschaft Bentheim, Ldkr; 24,0; 0,50%

3. Germersheim, Ldkr; 24,4; 0,71%

4. Gifhorn, Ldkr; 24,4; 0,59%

5. Waldshut, Ldkr; 24,7; 0,98%

6. Groß-Gerau, Ldkr; 24,9; 1,20%

7. Landau in der Pfalz, kfSt; 24,9; 0,62%

Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

In den restlichen 18 Regionen der Spitzengruppe liegen die künftigen Preissteigerungen unter 0,5 Prozent jährlich bei moderaten Vervielfältigern über 22,5 und unter 25. Darunter finden sich die niedersächsischen Landkreise Verden, Rotenburg (Wümme) und Stade, die Hansestadt Bremen, die nordrhein-westfälischen Landkreise Heinsberg, Kleve, Soest und Rhein-Erft-Kreis sowie die Großstadt Dortmund, der saarländische Landkreis Saarlouis und die hessischen Landkreise Offenbach und Gießen. Baden-Württemberg ist mit den Landkreisen Tuttlingen, Göppingen und dem Enzkreis vertreten, Rheinland-Pfalz mit dem Landkreis Alzey-Worms. Die Liste wird vervollständigt durch den brandenburgischen Landkreis Barnim sowie Magdeburg, die Hauptstadt von Sachsen-Anhalt.

“Der Postbank Wohnatlas öffnet potenziellen Käufer*innen den Blick für Städte und Landkreise mit einer günstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem aktuell moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten”, sagt Beermann.

Vielversprechende Regionen mit leicht erhöhten Kaufpreisen

Kaufinteressierte, die bereit sind, für einen höheren erwarteten Wiederverkaufswert einen höheren Vervielfältiger zwischen 25 und 27,5 in Kauf nehmen, könnten in vier Landkreisen und vier Städten fündig werden. Für den Kreis Segeberg prognostiziert das HWWI ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,02 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 25,2 gegenübersteht. Ebenfalls relativ gute Bedingungen erwarten voraussichtlich Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Landkreisen Lörrach, Ludwigsburg und Biberach in Baden-Württemberg, der Stadt Jena in Thüringen, den kreisfreien Städten Mainz und Trier in Rheinland-Pfalz sowie Schwabach in Bayern.

Nicht günstig, aber mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2023* zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 – 2035** größer als 1 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Segeberg, Ldkr; 25,2; 1,02%

2. Lörrach, Ldkr; 25,5; 1,27%

3. Jena, Stadt; 25,8; 1,43%

4. Mainz, kfSt; 26,2; 1,17%

5. Schwabach, kfSt; 26,6; 1,32%

6. Trier, kfSt; 27,0; 1,15%

7. Ludwigsburg, Ldkr; 27,2; 1,08%

8. Biberach, Ldkr; 27,5; 1,15%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Insgesamt bieten 70 Regionen die für Investoren günstige Kombination von Vervielfältigern ab 25 bis unter 27,5 und prognostizierten um mehr als 0,5 Prozent steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den bereits genannten Regionen fallen darunter acht Landkreise mit einer prognostizierten realen Wertentwicklung zwischen 0,75 und 1 Prozent. Die schleswig-holsteinischen Landkreise Herzogtum-Lauenburg, Pinneberg und Stormarn kombinieren etwa einen Vervielfältiger von maximal 26,1 mit einem prognostizierten Kaufpreiswachstum zwischen 0,77 und 0,88 Prozent pro Jahr bis 2035. Auch die niedersächsischen Landkreise Wesermarsch, Cloppenburg und Emsland sowie die baden-württembergischen Landkreise Böblingen und Heilbronn erfüllen beide Kriterien.

Für weitere 17 Regionen berechnen die Fachleute jährliche Kaufpreissteigerungen zwischen 0,5 und 0,75 Prozent – vor allem der Ortenaukreis in Baden-Württemberg mit einem nur leicht erhöhten Vervielfältiger von 25,1 und einem Kaufpreiswachstum von 0,58 Prozent pro Jahr sticht hervor. Auch die Metropole Stuttgart mit einem Vervielfältiger von 27,4 und einem erwarteten Preisplus von 0,73 Prozent darunter.

Kaufinteressierte, für die ein noch höherer Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, können in weiteren 14 Regionen eine positive Preisentwicklung von mehr als 1 Prozent pro Jahr erwarten. Der höchste Wertzuwachs von 1,8 Prozent pro Jahr wird Wohnungsbesitzer*innen im Landkreis Lüneburg (Niedersachsen) mit einem Vervielfältiger von 28,1 in Aussicht gestellt.

Wohneigentum für Selbstnutzer*innen trotz leichter Wertverluste?

In 98 Regionen müssen Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen – daher ist dort große Vorsicht geboten.

Für Selbstnutzer*innen, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter*innen könnte jedoch ein Investment in 33 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielfältiger von weniger als 25 interessant sein. Sechs Gebiete stechen dabei mit Vervielfältigern von maximal 22,5 und nur geringen Preisrückgängen von -0,25 bis unter 0 Prozent besonders heraus. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, desto kürzer ist der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Miete rechnet. So bieten die Städte Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz und Neumünster in Schleswig-Holstein bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von -0,01 bzw. -0,03 Prozent pro Jahr niedrige Vervielfältiger von 20,2 bzw. 20,6. Auch die Großstädte Oberhausen und Mönchengladbach sowie die Landkreise Steinburg und Düren bieten günstige Vervielfältiger bei nur leicht negativer künftiger Preisentwicklung.

“Wer in diesen Regionen eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in langfristig günstiger leben. Selbstnutzer*innen profitieren bei einer Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste von mietfreiem Wohnen im Alter oder als Baustein in der Vorsorge”, sagt Beermann. “Jedoch können sich die jeweiligen Objekte in den Regionen stark in Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz unterscheiden – und sollten daher genau geprüft werden.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland von immowelt zeigt:

In 55 von 89 untersuchten Stadt- und Landkreisen sinken die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr

Rückgänge in teuersten Städten: Frankfurt (-3,2 Prozent), Köln (-1,3 Prozent), Münster (-4,1 Prozent) und Düsseldorf (-5,8 Prozent)

Stärkstes Minus in ländlichen Regionen: Landkreise Euskirchen (-11,7 Prozent), Hochtaunuskreis (-8,2 Prozent) und Südliche Weinstraße (-7,7 Prozent)

Wendepunkt zeichnet sich ab: 33 Kreise mit bereits steigenden Preisen – in der Spitze +13,6 Prozent

Für Immobilienkäufer bessert sich die Lage: Die Bauzinsen sind wieder etwas gesunken und die Kaufpreise haben deutlich nachgegeben. In zwei Drittel der untersuchten Stadt- und Landkreise im Westen Deutschlands haben sich die Angebotspreise von Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr vergünstigt. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland untersucht wurden. Es zeigt sich aber auch, dass sich der Immobilienmarkt aktuell am Wendepunkt befindet. In einem Drittel der westdeutschen Kreise klettern die Kaufpreise sogar schon wieder.

“Seit dem Anstieg der Bauzinsen vor rund zwei Jahren hatten es viele Menschen schwer, den Immobilienkauf finanziell zu stemmen. Doch die vergangenen Monate geben Grund zur Hoffnung”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “In Nordrhein-Westfalen sind genauso wie im Rest Deutschlands die Kaufpreise deutlich gesunken und die Zinsen entwickelten sich zuletzt auch wieder leicht nach unten. Gerade im vergangenen halben Jahr führten die verbesserten Rahmenbedingungen zu einem Wendepunkt am Markt, sodass die Preise vielerorts bereits wieder ansteigen.”

55 Kreise mit sinkenden Preisen – auch teure Großstädte

Trotz Trendwende in den vergangenen Monaten steht beim Jahresvergleich nach wie vor bei 55 von 89 untersuchten Stadt- und Landkreise ein Minus als Vorzeichen. In 17 Kreisen beträgt der Rückgang sogar mindestens 5 Prozent. Dabei sind sowohl die teuren Großstädte als auch die vergleichsweise günstigen ländlichen Regionen betroffen. In Frankfurt, der drittteuersten Großstadt Deutschlands, gingen die Angebotspreise von Mai 2023 auf Mai 2024 um -3,2 Prozent zurück. Statt 5.422 Euro pro Quadratmeter müssen Käufer für eine Wohnung aktuell 5.250 Euro bezahlen. Auch in anderen hessischen Großstädten gaben die Preise nach: Im Stadtkreis Darmstadt (4.060 Euro) werden -1,7 Prozent weniger verlangt, im Stadtkreis Offenbach am Main (3.740 Euro) sogar -4,0 Prozent.

In den nordrhein-westfälischen Großstädten zeigt sich ein ähnliches Bild. In Köln sinkt der Quadratmeterpreis um -1,3 Prozent auf 4.668 Euro – dennoch der zweithöchste Wert aller untersuchten Kreise. Auf der anderen Rheinseite, in Düsseldorf, beträgt das Minus sogar -5,8 Prozent – Wohnungen kosten im Durchschnitt 4.246 Euro. In Münster (4.405 Euro) ist das Preisniveau etwas höher, wenngleich auch dort ein Rückgang von -4,1 Prozent zu Buche steht.

Auch in den meisten Städten in Rheinland-Pfalz sind Wohnungen aktuell günstiger als im Mai 2023. Darunter zählen neben der Landeshauptstadt Mainz (4.128 Euro; -3,1 Prozent) auch Trier (3.374 Euro; -3,0 Prozent) und Ludwigshafen (2.877 Euro; -0,9 Prozent).

Stärkster Rückgang in der Eifel

Die stärksten Rückgänge lassen sich allerdings eher in den ländlichen Regionen beobachten. Der Landkreis Euskirchen ist sogar der einzige Kreis der Analyse mit einem zweistelligen prozentualen Minus. Innerhalb eines Jahres sind die Angebotspreise in der Nordeifel um -11,7 Prozent zurückgegangen. Der Quadratmeter kostet dadurch 2.245 Euro und liegt in der unteren Hälfte aller untersuchten Kreise. Gleiches gilt auch für weitere Regionen aus Nordrhein-Westfalen: Die Landkreise Düren (-7,3 Prozent) und Borken (-7,2 Prozent) haben sich im Gleichschritt entwickelt und liegen beide preislich knapp über der 2.000-Euro-Marke. Etwas mehr müssen Käufer im rheinland-pfälzischen Kreis Südliche Weinstraße (2.639 Euro; -7,7 Prozent) ausgeben, der Preisrückgang ist aber ebenfalls spürbar.

Deutlich teurer wird es hingegen rund um Frankfurt im Taunus. Im Hochtaunuskreis gaben die Preise zwar um -8,2 Prozent nach. Mit Durchschnittspreisen von 4.064 Euro pro Quadratmeter ist die Region der teuerste Kreis der Analyse.

Wende eingeläutet: In einem Drittel der Kreise steigen die Preise bereits

Obwohl die Mehrheit der Kreise beim Vorjahresvergleich sinkende Preise verzeichnen, wird die Trendwende der zurückliegenden Monate dennoch bereits sichtbar: In 33 von 89 Kreisen verteuerten sich die Preise für Wohneigentum bereits wieder. Zum Vergleich: Bei einer vergleichbaren Analyse aus dem vergangenen Jahr erhöhten sich nur in 9 Kreisen die Preise.

Besonders in den preiswerten Regionen Nordrhein-Westfalens ziehen die Preise wieder an. Das kann daran liegen, dass sich die höheren Bauzinsen weniger stark auswirken auf die monatliche Belastung auswirken als in den teuren Regionen und sich mehr Menschen eine Finanzierung leisten können. Dafür spricht, dass in den 5 günstigsten Kreisen der Analyse, die alle in NRW liegen, die Preise steigen. Dazu zählen die Stadtkreise Gelsenkirchen (1.582 Euro; +8,5 Prozent), Herne (1.821 Euro; +5,5 Prozent) und Hagen (1.834 Euro; +7,9 Prozent) genauso wie die Landkreise Märkischer Kreis (1.732 Euro; +3,2 Prozent) und Minden-Lübbecke (1.826 Euro; +3,9 Prozent). Den mit Abstand stärksten Anstieg gibt es im Oberbergischen Kreis (1.947 Euro), wo Immobilienkäufer im Durchschnitt +13,6 Prozent mehr zahlen müssen als noch 2023.

Neben den nordrhein-westfälischen Regionen befinden sich aber auch Kreise in den anderen Bundesländern im Aufwind. Dazu zählen zum Beispiel die rheinland-pfälzischen Landkreise Bad Kreuznach (2.363 Euro; +7,6 Prozent) und Mayen-Koblenz (2.341 Euro; +5,7 Prozent) genauso wie die Landkreis Saarlouis (1.943 Euro; +5,5 Prozent) im Saarland, Bergstraße (2.614 Euro; +5,1 Euro) und Groß-Gerau (3.254 Euro; +4,9 Euro) in Hessen.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 89 ausgewählten Stadt- und Landkreisen aus Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2023 sowie dem 01.05.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienfonds befindet sich trotz der aktuellen Herausforderungen auf einem soliden Niveau.

Mit 93,7% liegt sie nur leicht unter dem Wert des Vorjahrs. Für 2024 erwartet Scope einen etwas niedrigeren Wert.

Scope hat die Vermietungssituation von 27 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Verkehrswertvolumen von rund 120 Mrd. Euro analysiert. Die nach dem Verkehrswert gewichtete Vermietungsquote lag Ende 2023 bei 93,7% und damit leicht unter dem Niveau des Vorjahres (94,1%). Zum 30.04.2024 veränderte sich die Quote kaum.

Die durchschnittliche Vermietungsquote hatte 2019 mit 96,0% ihren Höhepunkt erreicht. Aufgrund der Corona-Pandemie war sie in den Folgejahren auf gut 94% gefallen.

Das Spektrum der Vermietungsquoten reichte Ende 2023 von 83% bis 100%. Die fünf größten Fonds (= Verkehrswertvolumen über 10 Mrd. Euro) weisen eine Vermietungsquote von 94,1% auf und übertreffen damit den Branchendurchschnitt. Die Fonds mit einem Verkehrswertvolumen von weniger als 10 Mrd. Euro liegen mit einer Vermietungsquote von 93,0% darunter.

Insgesamt konnten zwölf der 27 Fonds ihre Vermietungsquote im vergangenen Jahr verbessern. Neun steigerten ihre Quote um mehr als 0,5 Prozentpunkte (PP). Den stärksten Anstieg verzeichnete der UniImmo: Wohnen ZBI mit 2,1 PP auf 92,2%.

Zwei Fonds blieben konstant, 13 verzeichneten einen Rückgang. Bei sechs Produkten sank die Quote um -0,4 PP bis -1,2 PP, bei sieben Fonds um -1,6 PP bis -4,5 PP. Den höchsten Rückgang mit -4,5 PP weist der Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private auf, dessen Vermietungsquote zum Jahresende bei 93,8% lag. Grund dafür waren drei finnische Büroimmobilien in B-Lagen, deren Leerstand gestiegen ist.

Trotz des spürbaren Rückgangs infolge der Corona-Krise, des Kriegs in der Ukraine und der damit verbundenen geopolitischen Auswirkungen liegen die Vermietungsquoten weiterhin auf einem soliden Niveau. Zum Vergleich: 2011, als die Fonds noch den Auswirkungen der Finanzkrise ausgesetzt waren, betrug die durchschnittliche Vermietungsquote lediglich 91,8%.

Ausblick

Scope rechnet für 2024 im Durchschnitt mit leicht sinkenden Vermietungsquoten. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert werden. Viel hängt von der Bonität der Mieter ab und die Anforderungen an das Asset Management werden weiter steigen, um das aktuelle Niveau halten zu können.

Zu bewältigen sind nicht nur die Zurückhaltung bei den Mietern und eine höhere Zahl möglicher Insolvenzen. Besonders die ESG-Ertüchtigung im Bestand wird die Manager stark fordern, um den Spagat zwischen hohen Vermietungsquoten mit auskömmlichen Mieten und steigenden Kosten für Modernisierungen, CO2-Bepreisung und Mieter-Incentives zu meistern.

Für Büroimmobilien in den USA sind die Herausforderungen besonders stark gestiegen und Scope rechnet insbesondere in diesem Segment mittelfristig mit steigenden Leerständen in den Fondsportfolios. Schon jetzt ist die Vermietungsquote der von den Fonds gehaltenen Büros in den USA niedriger als in anderen wichtigen Märkten.

Die komplette Übersicht über die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds finden Sie in unserer Studie.

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Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen zu den Auftragseingängen im Bauhauptgewerbe und die Branchenumfrage des Verbands kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Es kann mit Blick auf die Baufertigstellungszahlen 2023 keine Rede davon sein, dass die Lage am Bau stabil ist. Der Wohnungsbau, der wichtigste Impulsgeber des Bauhauptgewerbes, leidet an einer eklatanten Nachfrageschwäche. Wir haben in den letzten beiden Jahren im Wohnungsbau vor allem die Auftragsbestände abgebaut. Neue Aufträge kommen aber zu wenige nach. Bereits im vergangenen Jahr mussten unsere Wohnungsbaufirmen real fast 20 Prozent weniger Aufträge verkraften als 2022. Im ersten Quartal 2024 verzeichnen wir nun einen weiteren Rückgang zum niedrigen Vorniveau um real 6 Prozent.

Branchenumfrage bestätigt negative Lage am Wohnungsbaumarkt

In unserer gerade abgeschlossenen Konjunkturumfrage zeigt sich klar: Die derzeitige Geschäftslage wird insgesamt gerade noch von 51 Prozent der Unternehmen mit “Gut” oder “Befriedigend” eingestuft. Fast die Hälfte der Unternehmen votiert mit “Schlecht”. Im Vorjahr war es nur ein Drittel. Auf die Gesamtstimmung drückt insbesondere der Wohnungsbau. Im Frühjahr 2023 hatten 40 Prozent der Wohnungsbaubetriebe ein negatives Urteil abgegeben, im Herbst 2023 waren es 55 Prozent, jetzt sind es über 60 Prozent, die mit “Schlecht” votieren.

Auch die Lagebeurteilung zum Wirtschaftshochbau hat nachgegeben. Hier sehen nur noch knapp die Hälfte der Unternehmen eine gute oder zumindest befriedigende Lage. Vor einem Jahr waren es noch zwei Drittel der Unternehmen, die positiv votiert haben. Einzig im Tiefbau gibt es Lichtblicke. Der Saldo der Rückmeldungen zur Geschäftslage ist hier nahezu ausgeglichen. Mit “Gut” stimmen bundesweit ca. 26 Prozent, mit “Schlecht” ca. 28 Prozent der Unternehmen. Knapp die Hälfte der hier tätigen Unternehmen beurteilt die Lage immerhin mit “Befriedigend”.

Seit dem Vorjahr belegen fehlende Aufträge den Spitzenplatz unter den Baubehinderungsgründen. 60 Prozent der Unternehmen melden das. Der Mangel an Fachkräften hat unter der schwachen Nachfrage nur geringfügig nachgegeben. Die Hälfte der Unternehmen meldet weiterhin einen Fachkräftemangel. Die Betriebe wollen offensichtlich gerüstet sein, wenn die Nachfrage wieder anzieht. Diese Frist zu überbrücken, wird zu einer immer größeren betriebswirtschaftlichen Herausforderung, gerade für die Wohnungsbauer.”

An den Wohnungsbauzahlen ist deutlich zu erkennen: Bauherren und Investoren warten dringend auf den Start der neu angekündigten Förderprogramme. Politische Ankündigungen reichen nicht, eine Umsetzung im zweiten Halbjahr kommt zu spät. Genauso wichtig ist es zum einen, die Zinssätze in den KfW-Programmen zu senken. Zum anderen müssen wir die energetischen und technischen Anforderungen runterschrauben. Sie sind der Hauptgrund, dass die Baukosten in den vergangenen vier Jahren um über 40 Prozent gestiegen sind. Hier liegt immenses Potential für einen Wohnungsbau-Boom”, so Pakleppa abschließend.

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes zur Konjunkturentwicklung in den Betrieben mit 20 und mehr Beschäftigten erreichte der Umsatz im Bauhauptgewerbe im ersten Quartal 2024 ca. 20,2 Mrd. Euro, ein nominaler Rückgang um mehr als 3 Prozent. Im Hochbau wurden ca. 11,1 Mrd. Euro umgesetzt, ein Rückgang um ca. 9,5 Prozent. Der Umsatz im Wohnungsbau erreichte dabei ca. 4,7 Mrd. Euro, ein Rückgang um ca. 14 Prozent. Die Baukonjunktur wird weiter von Projekten der Energie- und Mobilitätswende gestützt. Im Tiefbau wurde ein Umsatz von 9,1 Mrd. Euro erreicht, ein Plus von nominal gut 5 Prozent.

Hintergrund Konjunkturumfrage

An der Konjunkturumfrage des ZDB im Frühjahr 2024 haben rund 1.350 Unternehmen teilgenommen. Die Struktur der teilnehmenden Unternehmen und die Verteilung ihrer Geschäftsfelder hat sich gegenüber vorherigen kaum Umfragen verändert. Da auch die Fragestruktur erhalten geblieben ist, können die Ergebnisse mit vorherigen Umfrageergebnissen verglichen werden.

Verantwortlich für den Inhalt:

Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen zu den Auftragseingängen im Bauhauptgewerbe und die Branchenumfrage des Verbands kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Es kann mit Blick auf die Baufertigstellungszahlen 2023 keine Rede davon sein, dass die Lage am Bau stabil ist. Der Wohnungsbau, der wichtigste Impulsgeber des Bauhauptgewerbes, leidet an einer eklatanten Nachfrageschwäche. Wir haben in den letzten beiden Jahren im Wohnungsbau vor allem die Auftragsbestände abgebaut. Neue Aufträge kommen aber zu wenige nach. Bereits im vergangenen Jahr mussten unsere Wohnungsbaufirmen real fast 20 Prozent weniger Aufträge verkraften als 2022. Im ersten Quartal 2024 verzeichnen wir nun einen weiteren Rückgang zum niedrigen Vorniveau um real 6 Prozent.

Branchenumfrage bestätigt negative Lage am Wohnungsbaumarkt

In unserer gerade abgeschlossenen Konjunkturumfrage zeigt sich klar: Die derzeitige Geschäftslage wird insgesamt gerade noch von 51 Prozent der Unternehmen mit “Gut” oder “Befriedigend” eingestuft. Fast die Hälfte der Unternehmen votiert mit “Schlecht”. Im Vorjahr war es nur ein Drittel. Auf die Gesamtstimmung drückt insbesondere der Wohnungsbau. Im Frühjahr 2023 hatten 40 Prozent der Wohnungsbaubetriebe ein negatives Urteil abgegeben, im Herbst 2023 waren es 55 Prozent, jetzt sind es über 60 Prozent, die mit “Schlecht” votieren.

Auch die Lagebeurteilung zum Wirtschaftshochbau hat nachgegeben. Hier sehen nur noch knapp die Hälfte der Unternehmen eine gute oder zumindest befriedigende Lage. Vor einem Jahr waren es noch zwei Drittel der Unternehmen, die positiv votiert haben. Einzig im Tiefbau gibt es Lichtblicke. Der Saldo der Rückmeldungen zur Geschäftslage ist hier nahezu ausgeglichen. Mit “Gut” stimmen bundesweit ca. 26 Prozent, mit “Schlecht” ca. 28 Prozent der Unternehmen. Knapp die Hälfte der hier tätigen Unternehmen beurteilt die Lage immerhin mit “Befriedigend”.

Seit dem Vorjahr belegen fehlende Aufträge den Spitzenplatz unter den Baubehinderungsgründen. 60 Prozent der Unternehmen melden das. Der Mangel an Fachkräften hat unter der schwachen Nachfrage nur geringfügig nachgegeben. Die Hälfte der Unternehmen meldet weiterhin einen Fachkräftemangel. Die Betriebe wollen offensichtlich gerüstet sein, wenn die Nachfrage wieder anzieht. Diese Frist zu überbrücken, wird zu einer immer größeren betriebswirtschaftlichen Herausforderung, gerade für die Wohnungsbauer.”

An den Wohnungsbauzahlen ist deutlich zu erkennen: Bauherren und Investoren warten dringend auf den Start der neu angekündigten Förderprogramme. Politische Ankündigungen reichen nicht, eine Umsetzung im zweiten Halbjahr kommt zu spät. Genauso wichtig ist es zum einen, die Zinssätze in den KfW-Programmen zu senken. Zum anderen müssen wir die energetischen und technischen Anforderungen runterschrauben. Sie sind der Hauptgrund, dass die Baukosten in den vergangenen vier Jahren um über 40 Prozent gestiegen sind. Hier liegt immenses Potential für einen Wohnungsbau-Boom”, so Pakleppa abschließend.

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes zur Konjunkturentwicklung in den Betrieben mit 20 und mehr Beschäftigten erreichte der Umsatz im Bauhauptgewerbe im ersten Quartal 2024 ca. 20,2 Mrd. Euro, ein nominaler Rückgang um mehr als 3 Prozent. Im Hochbau wurden ca. 11,1 Mrd. Euro umgesetzt, ein Rückgang um ca. 9,5 Prozent. Der Umsatz im Wohnungsbau erreichte dabei ca. 4,7 Mrd. Euro, ein Rückgang um ca. 14 Prozent. Die Baukonjunktur wird weiter von Projekten der Energie- und Mobilitätswende gestützt. Im Tiefbau wurde ein Umsatz von 9,1 Mrd. Euro erreicht, ein Plus von nominal gut 5 Prozent.

Hintergrund Konjunkturumfrage

An der Konjunkturumfrage des ZDB im Frühjahr 2024 haben rund 1.350 Unternehmen teilgenommen. Die Struktur der teilnehmenden Unternehmen und die Verteilung ihrer Geschäftsfelder hat sich gegenüber vorherigen kaum Umfragen verändert. Da auch die Fragestruktur erhalten geblieben ist, können die Ergebnisse mit vorherigen Umfrageergebnissen verglichen werden.

Eine Auswertung der Branchenumfrage finden Sie hier.

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Eine Analyse von immowelt für die 15 größten deutschen Städte zeigt, wie sich die Wohnfläche, die Wohnungskäufer für ein Budget von 350.000 Euro erhalten, verändert hat:

In allen untersuchten Städten gibt es 2024 für das gleiche Geld weniger Wohnraum als 2019 – trotz jüngster Preisrückgänge

Rund 1 Zimmer weniger in Berlin: Statt für 82 Quadratmeter reichen 350.000 Euro aktuell nur noch für 64 Quadratmeter

In Hamburg ist die leistbare Wohnfläche von 67 auf 54 Quadratmeter gesunken, in München von 43 auf 39 Quadratmeter

Trotz größter Einbußen: In Leipzig (-52 Quadratmeter) und Duisburg (-48 Quadratmeter) gibt es für 350.000 Euro nach wie vor familientaugliche Wohnungen

Wer eine Wohnung in der Großstadt kaufen will, bekommt heute für das gleiche Geld teils deutlich weniger Wohnfläche als vor 5 Jahren. So konnten sich Käufer in Berlin mit einem Budget von 350.000 Euro 2019 durchschnittlich 82 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Inzwischen erhält man in der Hauptstadt für den gleichen Betrag nur noch 64 Quadratmeter und somit rund 1 Zimmer weniger. Das zeigt eine Auswertung von immowelt, in der untersucht wurde, wie sich die leistbare Wohnfläche von Eigentumswohnungen in den 15 größten deutschen Städten verändert hat. Dabei wurden die Wohnflächen verglichen, die sich Käufer zum jeweils 1. Mai 2019 und 2024 für ein Budget von 350.000 Euro leisten konnten. In allen untersuchten Städten gibt es demnach heute für das gleiche Geld weniger Wohnraum als vor 5 Jahren – trotz der jüngsten Preisrückgänge infolge des Zinsanstiegs vor 2 Jahren.

“In den beliebten Großstädten ist es deutlich schwieriger geworden, geräumige Eigentumswohnungen zu bezahlbaren Preisen zu finden”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Vielen Familien bleibt deshalb als einzige Alternative nur der Verbleib in der Mietwohnung. Die Politik ist an dieser Stelle gefragt, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, beispielsweise durch zinsvergünstigte Darlehen, Förderung oder eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer.”

Leistbare Wohnfläche: spürbare Rückgänge in Hamburg und Köln

Neben Berlin müssen Käufer auch in anderen Metropolen spürbare Einbußen bei der Wohnfläche hinnehmen. In Hamburg hat sich der für 350.000 Euro erhältliche Wohnraum seit 2019 um 13 Quadratmeter reduziert. Während Käufer in der Hansestadt mit dem Budget vor 5 Jahren im Mittel noch 67 Quadratmeter erwerben konnten, sind es heute lediglich 54 Quadratmeter. In Köln ist die leistbare Wohnfläche im selben Zeitraum von 79 auf 67 Quadratmeter geschrumpft.

In München war es hingegen bereits 2019 schwierig, eine geräumige Wohnung für 350.000 Euro zu finden. Damals gab es in der bayerischen Landeshauptstadt für diese Summe im Schnitt gerade mal 43 Quadratmeter – das entspricht im Normalfall einer 1- bis 2-Zimmerwohnung. Aktuell erhalten Wohnungssuchende in München für das gleiche Geld nur noch 39 Quadratmeter.

In Frankfurt und Stuttgart bekommen Käufer für 350.000 Euro immerhin 60 bzw. 67 Quadratmeter Wohnraum. Das sind jeweils 2 Quadratmeter weniger als vor 5 Jahren. Die geringen Einbußen gegenüber 2019 hängen vor allem mit den vergleichsweise starken Preisrückgängen in beiden Städten in den vergangenen 2 Jahren zusammen.

Deutlichste Flächeneinbußen in günstigen Großstädten

Am stärksten fallen die Einbußen bei der leistbaren Wohnfläche hingegen in den günstigeren Großstädten der Analyse aus. Das größte Minus gibt es in Leipzig: Für 350.000 Euro bekommen Käufer in der sächsischen Großstadt heute 52 Quadratmeter weniger Wohnraum als 2019. Allerdings erhält man mit dem Budget in Leipzig trotz des deutlichen Rückgangs immer noch eine 128-Quadratmeter-Wohnung. Vor 5 Jahren konnten sich Käufer für 350.000 Euro theoretisch noch 180 Quadratmeter leisten. In der Realität sind Wohnungen dieser Größenordnung selten. Es zeigt aber, dass Suchende mit besagtem Budget angesichts des vergleichsweise geringen Preisniveaus in Leipzig noch viel Auswahl auf dem Markt haben. Das gleiche gilt für Dresden (-24 Quadratmeter), wo Interessenten für 350.000 Euro derzeit 130 Quadratmeter erhalten.

In den Ruhrgebietsstädten Dortmund (-41 Quadratmeter) und Essen (-43 Quadratmeter) gibt es trotz starker Rückgänge ebenfalls noch mehr als 100 Quadratmeter Wohnraum. In Duisburg (-48 Quadratmeter) können sich Käufer für 350.000 Euro theoretisch sogar mehr als 150 Quadratmeter leisten.

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich in der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der leistbaren Wohnfläche in den 15 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die leistbare Wohnfläche wurde anhand der Quadratmeterpreise einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2019 und 01.05.2024 ermittelt. Diese wurden mittels hedonischer Verfahren errechnet. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Kaufnebenkosten wurden berücksichtigt.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Die Jahreszahlen des Statistischen Bundesamtes zu fertiggestellten Wohnungen in 2023 fallen nach Medienberichten ein wenig erfreulicher aus als zuletzt erwartet.

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft sollte die Dramatik des Wohnungsmangels jedoch keineswegs unterschätzt werden. „Wir sind noch nicht ansatzweise so weit, dass Fertigungszahlen die immer größere Wohnungslücke aufholen“¸ kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner die Destatis-Zahlen. „Zudem stammen die Fertigstellungen noch aus der alten Welt vergangener Rahmenbedingungen. Und: Die einbrechenden Zahlen bei Projektentwicklungen schlagen erst noch richtig durch.“ 2023 wurden in Deutschland fast 295.000 Wohnungen fertiggestellt, wie Table.Briefings exklusiv gemeldet hat.

„Bei den Anstrengungen müssen alle jetzt einen Zahn zulegen, denn Wohnungsmangel in Deutschland ist ein sehr ernstes soziales Problem“, sagt Mattner. „Je mehr sich der Staat in Zurückhaltung übt, desto entschiedener können und werden Inverstoren beim Wohnungsbau zulegen.“ Der ZIA-Präsident sieht vor allem die Länder am Zug: „Mit hohen Grunderwerbsteuern von bis zu 6,5 Prozent gönnen sich einige Bundesländer Top-Einnahmen – nur eben nicht fürs Konto, sondern nur für ihre ,Abteilung Theorie‘. Die Steuersätze müssen dringend gesenkt werden.“ Der ZIA beziffert den Anteil staatlicher Vorgaben und Auflagen bei den Kosten für Wohnungsneubau auf insgesamt 37 Prozent.

Beim Bündnis-Tag im Bundeskanzleramt seien im Herbst mit dem 14-Punkte-Papier der Bundesregierung wichtige Impulse gesetzt worden. Es sei sehr wichtig, „dass die für den Haushalt 2024 avisierte eine Milliarde Euro fürs KfW-Zinsprogramm für den Bau von bezahlbarem Wohnraum nun auch tatsächlich kommt“, betont Mattner. Laut ZIA-Berechnung könne man mit drei Milliarden Euro für günstige KfW-Kredite 100.000 Wohnungen pushen.

Der ZIA hatte die Neubaulücke in Deutschland zuletzt auf 600.000 Wohnungen beziffert und gewarnt, dass dieser Wert ohne Korrekturen auf bis zu 830.000 Wohnungen im Jahr 2027 steigen könnte. „Die jetzt gemeldete Statistik aus Wiesbaden beruht im Kern auf Nachholzahlen. Ich gehe nicht davon aus, dass die etwas günstigeren Destatis-Zahlen auf wesentliche Verschiebungen deuten“, sagte Mattner in seiner ersten Reaktion auf die Meldung.

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ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de