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Grundsätzliches Investorenvertrauen in den deutschen Markt

 

Die Corona-Pandemie bestimmt auch zum Jahresauftakt das gesellschaftliche, politische und wirtschaftliche Leben in Deutschland. Daneben beschäftigen sich aber die Akteure in der (Finanz-)Wirtschaft intensiver denn je mit zwei Themen, um für eine Nach-Corona-Zeit gerüstet zu sein: Nachhaltigkeit und Inflation. Laut Google Trend hat sich die Suchanzahl nach den Schlagwörtern Nachhaltigkeit oder ESG seit 2016 in Deutschland bis heute verdoppelt und bei Inflation ist vor allem seit Mitte 2020 ein stetiger Trend nach oben zu beobachten.

Mit dem Green Deal, der ESG-Offenlegungsverordnung (SFDR) und der EU-Taxonomie hat die Europäische Union Regelwerke erarbeitet, deren Ziel es ist, die Kapitalströme in der EU in ökologisch nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten zu lenken. Investments nach ESG-Kriterien, worunter auch die Investition in nachhaltige Immobilien zählt, wird aber nicht mehr primär nur aus gesetzlicher Verpflichtung oder sozialer Verantwortung angestrebt, sondern weil es sich auch finanziell lohnt. Der Vergleich eines ESG-Aktien-Index mit einem Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile zeigt, dass der ESG-Index in einem Zeitraum von 156 Monaten den Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile um 7,9 Prozent übertrifft. Hierbei wurde der “MSCI ACWI ESG Leaders Index” mit dem “MSCI ACWI Index” verglichen. Ferner zeigt eine Studie von Morningstar einen deutlichen Anstieg der nachhaltigen Vermögenswerte in den letzten Jahren. Demnach sind diese in Europa um 52 Prozent auf 1,1 Billionen Euro zum Dezember 2020 gestiegen. Ebenfalls wurde ein Anstieg der neuen Zuflüsse auf 233 Milliarden Euro vermeldet. Der Zufluss im Jahr 2020 war damit doppelt so hoch wie 2019. “Zwar fließt lediglich ein kleiner Teil davon in den Immobilienmarkt, unter der Annahme einer Allokation von 10 Prozent würde sich aber bereits ein Zufluss in Höhe von 23,3 Milliarden Euro ergeben”, so Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland.

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: “Während Nachhaltigkeit als Mega-Trend einzustufen ist, entfachen sich Diskussionen rund um das Thema Inflation erst in den letzten Monaten. Seit Jahresbeginn haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland und in der Euro-Zone verteuert, wenngleich die Inflationsrate weiterhin niedrig ist. Gepaart mit Zinsanstiegen in den USA und bei Bundesanleihen hat das bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor dennoch für Unruhe gesorgt. Die Inflation kehrt vermutlich nicht dauerhaft zurück, aber wir sollten uns auf eine vorübergehende Steigerung auf 2-3 Prozent einstellen. Laut Consensus Economics sollen die Preise bereits 2022 wieder auf 1,6 Prozent sinken. Nach Jahren kaum messbarer Inflation sind das Steigerungsraten, die in etwa das Preisziel der EZB widerspiegeln. Erst wenn Preise und auch Zinsen wieder signifikant und nachhaltig steigen, würde das die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Andererseits sind Mietverträge häufig an die Inflation gekoppelt, so dass mit steigender Inflation dann auch die Mieten anziehen würden.”

Transaktionsvolumen im Jahresvergleich im Minus – aber differenzierte Betrachtung notwendig

Im Vergleich zum ersten Quartal 2020, das noch völlig pandemieunbelastet über die Bühne ging, fällt das Ergebnis des Jahresauftakts 2021 mit 16,5 Mrd. Euro (inkl. Living)[1] eher bescheiden, aber umständehalber noch respektabel aus. Keine Überraschung also, aber ein Rückgang von 41 Prozent ist natürlich eine deutliche Reaktion. Allerdings: relevanter für die Beurteilung der Marktlage ist der Vergleich mit den vorangegangenen drei Quartalen und Jahren. Immerhin bewegt sich das aktuelle Transaktionsvolumen oberhalb des zweiten und dritten Quartals und nur dreimal in den letzten sechs Jahren startete der Investmentmarkt besser: 2020, 2018 und 2015. “Die nächsten Wochen werden entscheidend dafür sein, ob der Investmentmarkt einen nachhaltigen Erholungspfad einschlägt. Denn sollten bis dahin Verkaufsopportunitäten nicht angeschoben worden sein, dürfte es angesichts der insgesamt länger dauernden Verhandlungen schwer sein, eine Transaktion noch in diesem Jahr erfolgreich abzuschließen. Eine hohe Aktivität bei der Vergabe von Verkaufsmandaten an Immobilienberater ist jedenfalls zu spüren und spricht auch dafür, dass Investoren das grundsätzliche Vertrauen in den deutschen Markt nicht verloren haben und dass sie an eine Belebung der Vermietungsmärkte im weiteren Jahresverlauf als fundamentale Stütze glauben. Darüber hinaus versprechen sich Eigentümer nach wie vor, hohe Erlöse aus Verkaufsprozessen erzielen zu können”, erklärt Jan Eckert.

Was aktuell fehlt, sind großvolumige Transaktionen und auch Portfolios. Nur zehn Transaktionen jenseits der 200-Mio.-Euro-Marke konnten registriert werden. Im Gegensatz dazu war eine außergewöhnliche Dynamik im kleinen und mittleren Segment zu spüren. Bei Portfolios lag der Rückgang des Transaktionsvolumens im Jahresvergleich bei 62 Prozent, während Einzeltransaktionen nur ein Minus von 7 Prozent aufwiesen.

Living dominiert – Büroinvestments schwach – Hotels mit bemerkenswertem Quartalsergebnis

Die vier größten und acht der zehn größten Transaktionen des Quartals waren allesamt Verkäufe von Wohnportfolios bzw. Pflege- oder Seniorenheimen. So verwundert es nicht, dass das Segment Living mit knapp 7,6 Mrd. Euro über 45 Prozent des Quartalsergebnisses auf sich verbuchte. Mit deutlichem Abstand folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von 24 Prozent (3,9 Mrd. Euro).

“Nach dem Endspurt in den letzten Wochen des vergangenen Jahres nutzten viele Büroinvestoren den Jahresbeginn, um die Marktentwicklungen und ihre jeweiligen Investmentstrategien zu sondieren. Und als nicht unbedeutend erweisen sich die nach wie vor geltenden Reisebeschränkungen in Folge der erneut ansteigenden Infektionszahlen – ein Handicap gerade für ausländische Investoren. Vor diesem Hintergrund fallen aktuell potenzielle Käufer vor allem aus dem asiatischen Raum aus”, kommentiert Jan Eckert. Und Helge Scheunemann ergänzt: “So zeigt diese Statistik denn auch keinesfalls den Abgesang der Büroimmobilie als Investmentprodukt. Wertstabile Objekte mit langlaufenden Mietverträgen und mit Mietern aus Branchen, die von der Pandemie nicht betroffen sind, zum Beispiel die Öffentliche Hand, sind nach wie vor begehrt. Und mit der zu erwartenden sukzessiven Rückkehr von Unternehmen in ihre Büros sind wir sicher, dass diese Assetklasse zu gewohnter Stärke zurückfinden wird.”

Ein Volumen von über 1,5 Mrd. Euro können einzelhandelsgenutzte Immobilien verzeichnen. Neben dem Erfolgskurs lebensmittelgeankerter Fachmärkte, Nahversorgungszentren sowie Supermärkten und Discounter, die mit deutlich über 60 Prozent das Gros dieser Assetklasse ausmachen, wurden auch einige innerstädtische Geschäftshäuser und größere Fachmarktzentren gehandelt. Insgesamt machen einzelhandelsgenutzte Immobilien nach wie vor nur einen Anteil von 9 Prozent am Gesamtvolumen aus. “Dennoch sehen wir eine leicht erhöhte Nachfrage nach gut vermieteten innerstädtischen Handelsimmobilien. Das Gesamtpaket aus Mieterbonität, Mietvertragslaufzeiten und Preis muss allerdings stimmen”, erklärt Scheunemann. Leicht übertroffen wurde das Transaktionsvolumen im Einzelhandel von den Logistikimmobilien: 1,7 Mrd. Euro entsprechen einem Anteil von 10 Prozent. Scheunemann: “Stabilität auf hohem Niveau, so lässt sich die Lage hier zusammenfassen. Über eine mangelnde Nachfrage können sich Verkäufer nicht beklagen, allerdings gibt es aktuell immer noch zu wenig adäquates Produkt für interessierte Käufer.”

Last but not least konnte für die Hotelimmobilien mit über einer halben Milliarde Euro das beste Quartalsergebnis nach dem starken Jahresauftakt 2020 erzielt werden.

Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt, große Transaktionen fehlen

Sozusagen “in line” mit der Marktentwicklung insgesamt sank das Transaktionsvolumen in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart) im 12-Monatsvergleich in der Aggregation um 42 Prozent auf rund 6,7 Mrd. Euro. Innerhalb der Big 7 schwankt das Minus zwischen 62 Prozent in Düsseldorf (auf rund 460 Mio. Euro) und “nur” einem Minus von einem Drittel in Köln (310 Mio. Euro).

“Ist das Glas damit nun halb leer oder halb voll? Eindeutig lässt sich das im Augenblick nicht beantworten. Gerade in den Big 7 macht sich das Fehlen der Großabschlüsse besonders bemerkbar. Da sich aber einige großvolumige Transaktionen im Vermarktungsprozess befinden, gehen wir von einer deutlichen Belebung im weiteren Jahresverlauf aus. Vor allem in diesen (Corona-)Zeiten sind die ersten drei Monate noch kein echter Gradmesser für die Investmentdynamik der deutschen Metropolen”, kommentiert Helge Scheunemann.

Auch außerhalb der etablierten Hochburgen hat sich keine grundlegende Änderung ergeben. Mit rund 9,8 Mrd. Euro flossen fast 60 Prozent des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens in andere Städte und Regionen. Damit ist der Anteil im Vergleich mit den letzten Quartalen relativ konstant.

Spitzenrenditen nahezu überall stabil, weitere Kompression bei Logistik und Büro erwartet

Fast keine Bewegung gibt es bei den Spitzenrenditen. Das “fast” bezieht sich nur auf Fachmarktzentren, deren Spitzenrenditen nach wie vor weiter nach unten zeigen. Um zehn Basispunkte auf aktuell 3,80 Prozent haben sich solche Produkte verteuert. Wesentlich dabei ist nach wie vor, dass das Gros der Mieteinnahmen von einem Nutzer aus dem Lebensmittelsegment stammt. Hierzu passt, dass auch die Renditen für Supermärkte und Discounter noch weiter gesunken sind, um 10 Basispunkte auf aktuell 3,9 Prozent für Supermärkte und auf 4,5 Prozent für Discounter. Die Renditen aller übrigen Nutzungsarten sind auf ihrem jeweiligen Vorquartalsniveau geblieben. “Die aktuell noch sehr verhaltene Aktivität am Investmentmarkt lässt keine eindeutige Richtung erkennen. Es dürfte aber klar sein, dass es für nachgefragte Spitzenprodukte vor allem im Logistikbereich, aber auch bei ausgewählten Büroimmobilien sicherlich nicht günstiger werden wird. Auch der leichte Zinsanstieg zu Beginn des Jahres wird bei weitem nicht ausreichen, Aufwärtsdruck auf die Renditen zu entfachen”, so Helge Scheunemann. Und der Researchchef ergänzt: “Vor dem Hintergrund einer sich belebenden Nachfrage erwarten wir bis Ende des Jahres eine Renditekompression bei Büroimmobilien um zehn Basispunkte auf dann 2,71 Prozent, für Logistikprodukte sehen wir sogar eine Reduzierung um weitere 20 Basispunkte auf dann 3,15 Prozent für die Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sowie auf 3,25 Prozent für Köln und Stuttgart. Die Pandemie in Verbindung mit einem tiefgreifenden Strukturwandel hat die Renditen für Shopping Center im letzten Jahr ansteigen lassen. Noch fehlt die klare Perspektive, wann Center ihre Tore für Kunden wieder öffnen und Betreiber ihre Mieterträge stabilisieren können. Auch deshalb gehen wir davon aus, dass sich die Renditen im Jahresverlauf weiter nach oben entwickeln werden, Ende Dezember sollten dann 5,0 Prozent erreicht werden”, erläutert Helge Scheunemann.

Jan Eckert abschließend: “2021 wird für alle Akteure des Investmentmarktes ein herausforderndes und spannendes Jahr werden. Core-Produkte stehen traditionell in Krisenzeiten im Fokus, wir sehen aber darüber hinaus durchaus Interesse von Käufern an risikoreicheren Core Plus- oder Value Add – Produkten. Investoren glauben an einen Re-Start der Vermietungsmärkte, das Anspringen der Nutzermärkte ist aber auch Voraussetzung für Finanzierung und die Preisfindung riskanterer Immobilieninvestments. Darüber hinaus gilt es, die Trends wie Reduzierung der CO2-Emissionen, flexible Arbeitsplatzmodelle, Anstieg des E-Commerce/Omnichannel, sowie die ins Zentrum gerückten Bedürfnisse der Arbeitnehmer wie Sicherheit, Gesundheit und Well-Being zu antizipieren und in die Investitionsentscheidungen einzubetten. Hier werden sich neue Opportunitäten ergeben, so dass wir aus heutiger Sicht mit einem Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr von rund 80 Mrd. Euro rechnen.”

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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Die hohe Nachfrage nach Logistik-Investments ist ungebrochen, was sich in einem Transaktionsvolumen von 2,04 Mrd. EUR im ersten Quartal widerspiegelt.

 

Damit liegt das Ergebnis zwar 12 % unter dem Rekordvolumen des Vorjahres, es erreicht aber den drittbesten jemals verzeichneten Wert und übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt um 51 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. “Mit 1,45 Mrd. EUR legen Einzeldeals gegenüber dem Vorjahr noch einmal zu und stellen erneut eine neue Bestmarke zum Jahresauftakt auf. Dabei wurden wesentlich mehr Transaktionen abgeschlossen als im Vorjahr, was unterstreicht, wie lebhaft der Markt trotz anhaltender Corona-Pandemie ist. Portfoliotransaktionen steuern mit einem Anteil von knapp 29 % weitere 600 Mio. EUR zum Gesamtresultat bei. Dies ist deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum, entspricht aber in etwa dem langjährigen Durchschnitt”, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Trotz des insgesamt hohen Ergebnisses wurden an den großen Investmentstandorten bisher noch vergleichsweise geringe Volumina umgesetzt. Verantwortlich hierfür ist aber einzig und allein ein zu geringes Angebot; ansonsten wären die Transaktionsvolumina deutlich höher ausgefallen. Während zum Jahresauftakt des Vorjahres bereits drei Standorte im dreistelligen Millionenbereich lagen, setzt sich aktuell München mit 55 Mio. EUR (+20 %) an die Spitze. Daneben kann lediglich Köln mit einem Ergebnis von 35 Mio. EUR gegenüber dem schwachen Vorjahresquartal zulegen, alle übrigen Märkte verzeichnen Rückgänge. Berlin landet bei 47 Mio. EUR (-70 %), Hamburg bei 26 Mio. EUR (-85 %) und Frankfurt bei 13 Mio. EUR (-94 %).

Die Verteilung der Investments auf die Größenklassen zeigt ein sehr homogenes Bild. Während die großvolumigen Abschlüsse ab 100 Mio. EUR das Marktgeschehen im Vorjahreszeitraum mit 62 % dominierten, steuern sie aktuell lediglich ein Drittel zum Ergebnis bei. Bemerkenswert ist, dass alle anderen Segmente beim absoluten Umsatz teilweise sehr stark zulegen konnten. In der Klasse zwischen 50 und 100 Mio. EUR wurde mit einem Anteil von 25 % mehr als eine halbe Milliarde Euro investiert, was einen der drei höchsten jemals registrierten Quartalswerte darstellt. Darüber hinaus hat das Segment zwischen 10 und 25 Mio. EUR mit über 400 Mio. EUR einen neuen Rekord aufgestellt und kommt auf 20 %. Gut 16 % steuern Deals zwischen 25 und 50 Mio. EUR bei.

Spezialfonds sichern sich Löwenanteil, Deutsche Käufer sehr aktiv

Bei der Verteilung des Investitionsvolumens auf die Käufergruppen liegen Spezialfonds mit Abstand vorn. Sie zeichnen für einen Anteil von 44 % verantwortlich und sichern sich die meisten Assets. Dazu zählen auch die Einzeldeals mit dem größten Volumen – allen voran der Verkauf eines Automotive Logistikzentrums im sächsischen Meerane, das Deka vom Projektentwickler MetaWerk erworben hat. Auf dem zweiten Platz folgen Investment/Asset Manager, die vor allem durch Portfoliokäufe gut 23 % erreichen. Nennenswerte Anteile steuern darüber hinaus Immobilien AGs/REITS mit knapp 8 % und Projektentwickler mit rund 7 % bei. Alle übrigen Investoren bleiben unter der 5 %-Marke.

Allgemein fließt immer mehr Kapital von unterschiedlichen Anlegern in Logistikimmobilien. Dabei ist seit rund zehn Jahren vor allem ein sehr stetiges Wachstum von deutschen Investoren zu beobachten. Im ersten Quartal sicherten sie sich mit 48 % fast die Hälfte des Investitionsvolumens. Dies ist zwar deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum, aber immer noch der zweithöchste Wert eines Jahresauftakts. Weitere 27 % stammen von europäischen Käufern, die etwas mehr in Portfolios als in Einzeldeals investiert haben. Knapp 19 % entfällt auf Nordamerikaner, mehr als 4 % kommen aus Asien.

Renditen auf dem Niveau vom Jahresende

Durch die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien bei gleichzeitig begrenztem Angebot sind die Netto-Anfangsrenditen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. In den letzten zwölf Monaten haben sie bis zum Jahresende in mehreren Schritten auf 3,35 % nachgegeben und sich am Ende des ersten Quartals auf diesem Niveau stabilisiert. Insgesamt entspricht dies einem Rückgang um 35 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr. Unter den großen Investmentstandorten werden lediglich in Leipzig mit 3,60 % noch etwas moderatere Preise aufgerufen.

Perspektiven

“Der Logistik-Investmentmarkt hat schon im vergangenen Jahr gezeigt, dass er im Vergleich zu anderen Assetklassen ausgesprochen krisenresistent ist und stellt dies auch aktuell unter Beweis. Es ist über alle Größenklassen und Investorengruppen sehr viel Bewegung im Markt, so dass auch für den weiteren Jahresverlauf von einem hohen Investitionsvolumen auszugehen ist. Dabei könnten vor allem anstehende Portfoliotransaktionen das Ergebnis noch erheblich ansteigen lassen. Ob das Volumen im Gesamtjahr erneut deutlich über 7 Mrd. EUR liegen wird, bleibt aber noch abzuwarten und wird nicht zuletzt vom zur Verfügung stehenden Angebot abhängen”, fasst Christopher Raabe die weiteren Aussichten zusammen.

 

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Die Assetklasse der Beherbergungsimmobilien leidet wie keine andere an den negativen Folgen, die die Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung auf dem Immobilienmarkt ausgelöst oder zumindest verstärkt haben.

 

Im zweiten Quartal 2020 wurde in diesem Segment ein Umsatzminus von rund 72 Prozent gemessen. Hotelbesitzer bieten zwischenzeitlich ihre Immobilien sogar als Kliniken mit Notfallbetten an. „Innovative Umnutzungskonzepte von Hotels können nicht nur ein Weg aus der Krise, sondern auch ein lohnenswertes Investment in die Zukunft sein“, analysiert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von HEID Immobilienbewertung. Dass die Hotelbranche schon vor dem Einbruch der Corona-Pandemie im Wandel war, kann seit Langem beobachtet werden.  So ist zwischen 2010 und 2018 die Zahl der umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen im Gastgewerbe um 16,5 Prozent gesunken. Um dem entgegenzuwirken, setzen Hotelbesitzer unter anderem auf Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Papierloser Check-in oder Sprachsteuerung im Hotelzimmer für Heizung sowie Licht und Jalousien gehören schon heute bei vielen Neubauten zur Standardausrüstung. In Sachen Nachhaltigkeit wird vor allem Plastik- und Lebensmittelverschwendung der Kampf angesagt. Zudem erfreuen sich verkehrsgünstig gelegene Motels immer größerer Beliebtheit.

André Heid sagt: „Geschäftsreisende machen gerade in touristisch schwierigen Zeiten, in denen Urlauber aus dem Ausland ebenso wie inländische Städtereisende ausbleiben, den Löwenanteil der Zimmerbelegung aus. Sie sind quasi der Schlüssel für das Überleben eines Hotels, sofern es sich nicht um ein Themen- oder Erlebnishotels, wie beispielsweise an Freizeitparks angeschlossene Unterkünfte, handelt. Da Umfragen zufolge circa die Hälfte aller Geschäftsreisenden bei der Buchung der Unterkunft auf eine zentrale Lage achten, können gut angebundene Hotelimmobilien bei dieser Zielgruppe besonders punkten.“

Neben der Lage ist die Raumausstattung für ein Drittel der Business Traveller ein Buchungskriterium: Modern und funktional sollte das Zimmer sein. Kostenloses WLAN ist Pflicht, ein reichhaltiges Frühstücksangebot erwartet mehr als die Hälfte der beruflichen Übernachtungsgäste. Stehen dann immer noch mehrere Hotels mit ähnlichem Preis-Leistungs-Verhältnis zur Auswahl, kann ein Fitnessraum oder Wellness-Bereich zum Ausklang eines anstrengenden Arbeitstages das Zünglein an der Waage sein.

Auch die klassischen Freizeithotels in höheren Preisklassen wurden durch die Pandemie vor große Herausforderungen gestellt, doch unkonventionelle Ideen können das Überleben sichern. Einige Betreiber haben den Bedarf an Pflegeheimen erkannt und rüsten ihre Immobilien auf die barrierefreien Bedürfnisse von Seniorenresidenzen um. Allgemein ist eine Umrüstung zu Spa- und Wellness-Hotels zu beobachten, da Gesundheitstourismus weiterhin hoch im Kurs steht und hier ein Boom nach Corona erwartet wird.

„Die Gesamtnutzungsdauer eines Hotels wird auf 40 bis 60 Jahre veranschlagt. Das Modernisierungsrisiko beziffert die führende Zertifizierungsstelle für Immobilienbewertung HypZert mit 0,5 bis 3 Prozent der Herstellungskosten. Modernisierungen sollen eine nachhaltige Ertragsfähigkeit sichern, das Hotel konkurrenzfähig halten, das Ausgangsmietniveau und die Drittverwendungsfähigkeit dauerhaft sichern. Gerade Drittverwertbarkeit macht sich in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit bezahlt. Flexible Umwandlungsmöglichkeiten erhöhen die Resilienz der Immobilien und somit auch deren Wert. Um die wertsteigernden Potenziale solcher neuen Nutzungskonzepte in die Evaluation der Immobilie einfließen zu lassen, ist ein professionelles Gutachten von tragender Bedeutung“, erklärt André Heid.

Das Bonmot, dass sich der Wert einer Immobilien aus der Kriterien-Troika Lage, Lage und Lage ermitteln lässt, verliert in Zukunft teilweise an Bedeutung. Auch wenn die Lage selbstverständlich weiter großen Einfluss auf die Bewertung haben wird, hat die Pandemie gezeigt, dass Flexibilität und Resilienz von Hotelimmobilien ebenso wichtige Faktoren sein können. Der Wert steigt in Zukunft also immer mehr, je ressourcenschonender ein Hotel beispielsweise in eine Seniorenresidenz, ein Bürogebäude oder im Falle einer weiteren Gesundheitskrise eben auch in eine Notfallklinik umgewandelt werden kann.

 

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

Die strategische Unterstützung der Investoren erfolgt über die Fonds- und Anlagetochter GBI Capital / Mit Hilfe des Plattform- und Baukasten-Systems werden Konzepte individuell zugeschnitten / Immobilien-Dienstleistungen aus einer Hand

 

Der Immobilienentwickler GBI verstärkt seine Dienstleistungs-Angebote im Bereich der Konzeption und Betreuung privater sowie institutioneller Investments. Die Fonds- und Anlagetochter GBI Capital GmbH schneidert künftig Anlageprodukte maßgerecht zu und strukturiert diese gezielt nach Maßgabe der spezifischen Bedürfnisse und Strategien der Investoren. „Immobilien werden aufgrund der nachhaltig und dauerhaft geänderten Zins-Landschaft sowie der Veränderung der Anlage-Prioritäten in immer mehr Bereichen zu einem fundamentalen Portfolio-Baustein. Doch die Erwartungen privater und institutioneller Akteure an das konkrete Produkt sind sehr unterschiedlich, vom Zeit-Horizont über die Rendite-Risiko-Struktur oder den Fremdkapital-Anteil bis hin zu Nachhaltigkeit und Digitalisierungsgrad der Gebäude“, sagt Reiner Nittka, Vorstandssprecher der GBI Unternehmensgruppe: „Deshalb müssen die Angebote an die Anforderungen des einzelnen Investors angepasst werden. Standard-Produkte nach Schema F sind nicht mehr zeitgemäß.“

Beispielsweise wird diese Flexibilität in der Zusammenarbeit mit regionalen oder spezialisierten Investoren immer wichtiger. So gibt es für Depot-A-Anlagen regionaler Banken oder für Versorgungswerke einzelner Berufsgruppen klare Vorgaben für das Investment. Dazu gehört unter anderem, dass nur indirekt Fonds-Anteile und nicht direkt einzelne Assets erworben werden dürfen. „Für solche Investoren-Gruppen passen wir die Konzeption gezielt an – beispielsweise für einen Quartiersentwicklungs-Fonds“, erläutert Simon Behr, Geschäftsführer der GBI Capital GmbH: „Bei solchen Fondslösungen können sich auch mehrere gleichgesinnte Investoren zusammenschließen und Zugriff auf interessante Assets erlangen, die für einzelne Akteure zu groß wären.“

Die GBI ist als erfolgreicher Immobilien-Entwickler der ideale Partner für die Konzeptionierung solch speziell zugeschnittener Produkte. Denn die Unternehmensgruppe bietet nun unter dem Dach der GBI Capital ihr komplettes Know-how an, von der Entwicklung über die Errichtung bis zum Asset Management lebenswerter, moderner Immobilien und Stadtquartiere. „Als umfassender Immobilienentwickler von allen Bereichen des Wohnens über Mikro- und Studentenapartments sowie Büros bis hin zu Hotels und Serviced Apartments können wir auf zahlreiche GBI-Projekte zurückgreifen“, so Behr: „Um das ideale Portfolio für Kunden zusammen zu stellen, nutzen wir zudem Immobilien externer Anbieter. Unsere langjährigen Partnerschaften mit wichtigen Marktteilnehmern gewährleisten eine gefüllte und diversifizierte Projekt- und Deal-Pipeline.“ Vor allem nachhaltige Gebäude – sowohl in Sachen Energieeffizienz als auch in Bezug auf Social Responsibility – sind im Fokus der GBI.

Der Kunde entscheidet, welche Leistungen er dabei selbst übernehmen und wo er Dienstleistungen und Know-how der GBI in Anspruch nehmen will. Dazu gehören beispielsweise das Asset Management, die Vermietung (Green-Lease) der Immobilien, deren Betrieb, die Planung und Umsetzung von Modernisierungs- und Entwicklungsmaßnahmen oder auch eine komplette Neupositionierung von Objekten. Ein wichtiger Bestandteil ist auch die Beratung zu Finanzierungslösungen: Vom Club-Deal über die Zulieferung an offene Immobilienfonds bis zum Spezial-AIF nach luxemburgischem oder deutschem Recht. Dabei gehört zum Angebot der GBI Capital auch das Identifizieren und Umsetzen passender Kredit- und Förderprogramme der KfW oder anderer Institutionen. Die Möglichkeit einer One-Stop-Shop-Lösung für alle Dienstleistungen über den gesamten Immobilienzyklus ist vor allem für neue Investment-Akteure attraktiv. Denn diese müssen dann nicht mit mehreren Geschäftspartnern reden, sondern können die notwendigen Anlage- und Verwaltungsschritte in Zusammenarbeit mit einer einzigen Stelle – der GBI Capital – abstimmen.

Die Individualität der Angebote ist bei rechtlich anspruchsvollen Produkten wie dem geförderten Wohnungsbau auch gar nicht anders möglich. Hier gibt es in allen Bundesländern unterschiedliche Förderbedingungen und viele Besonderheiten vor Ort. Simon Behr: „Da kommt es auf penibel abgestimmte Vereinbarungen mit regionalen Institutionen wie den Förderbanken an. Dies können wir aufgrund unserer langjährigen Entwicklungsarbeit in diesem Segment hervorragend umsetzen – dort haben wir Pionierarbeit geleistet.“

 

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GBI Holding AG, Am Weichselgarten 11-13, 91058 Erlangen, www.gbi-capital.ag

Neue Marktstudie von JLL und Union Investment beleuchtet den wachsenden Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels, dessen Anteil an den Gesamtinvestitionen in Einzelhandelsimmobilien im Zeitraum 2016–2020 von 6 auf 22 Prozent angestiegen ist.

 

Trotz der wirtschaftlichen Unsicherheit behauptet sich der europäische Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels nach wie vor gut. Die Covid-19-Pandemie hat sogar neue Wachstumschancen eröffnet und das Interesse der Anleger geweckt. Aus einer aktuellen Studie von JLL und Union Investment zum Thema “The European Grocery Real Estate Market” geht hervor, dass der Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels sich nach einem Investitionsvolumen von 6,7 Mrd. Euro im Jahr 2020 wohl auch 2021 positiv entwickeln wird. Wie die Studie verdeutlicht, gab es in Europa zuletzt eine Unterallokation bei derartigen Objekten: Im Zeitraum 2014 bis 2020 entfiel auf das Lebensmittelsegment im Schnitt lediglich 10 Prozent des gesamten Investitionsvolumens in Einzelhandelsimmobilien. Dem gegenüber erzielte der Lebensmittelbereich 2020 in der EU (27 Länder) 37 Prozent des gesamten Einzelhandelsumsatzes.

Die solide Entwicklung des Lebensmittelhandels während der Pandemie hat zu einer anhaltenden Kompression der Nettoanfangsrenditen für hochwertige Bestandsobjekte in den europäischen Schlüsselmärkten geführt – ein Beleg für das gestiegene Anlegerinteresse.

Auch wenn die langfristigen Auswirkungen der Pandemie noch nicht absehbar sind, will der Bericht heute schon Entwicklungstrends im Markt für Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels aufzeigen:

• Die zuletzt hohen Wachstumsraten im Online-Handel mit Lebensmitteln werden sich nach der Pandemie voraussichtlich abflachen. Viele Händler dürften zweigleisig fahren, d.h. sowohl im Online-Geschäft präsent sein wollen als auch weiterhin das stationäre Geschäft pflegen. Da der Online-Verkauf aufgrund schmaler Margen langfristig nicht attraktiv ist, werden die Einzelhändler weiterhin in ihr stationäres Geschäft investieren, das Kundenerlebnis optimieren sowie in einigen Fällen ihre Läden als Verteilzentren für das Online-Geschäft nutzen.
• Lebensmittelgeankerte Immobilien haben sich als stabile Investitionsobjekte im Einzelhandelsbereich bewährt. Da sich der Lebensmittelhandel im Vergleich etwa zum Modehandel zuletzt gut entwickelt hat und Lebensmittelhändler als bonitätsstarke Mieter gelten, haben lebensmittelgeankerte Objekte in der Pandemie an Attraktivität gewonnen. Der Sektor überzeugt gleich zweimal: Zum einem mit langfristigen Core-Erträgen für eher risikoscheue Anleger, zum anderen mit Value-Add-Potenzial bei Objekten mit kürzeren Mietverträgen bzw. älteren Bestandsobjekten, die auf den Markt kommen.
• Steigendes Anlegerinteresse an Supermärkten und lebensmittelgeankerten Immobilien. In den vergangenen sechs Jahren lagen die Investitionen in Immobilien des europäischen Lebensmittelhandels relativ konstant bei etwa 4,5 Mrd. Euro pro Jahr. 2020 stieg das Volumen jedoch gegenüber dem Vorjahr um mehr als 40 Prozent auf ca. 6,7 Mrd. Euro.
• Urbanisierung bietet gut angebundenen Lebensmittelhändlern neue Absatzchancen. Trotz der mit der Pandemie gemachten Erfahrungen wird es die Menschen aufgrund besserer Beschäftigungsmöglichkeiten sowie aus sozialen Gründen weiter in die Großstädte ziehen. Europaweit wächst die Stadtbevölkerung bis 2035 voraussichtlich um 3,4 Prozent (einschließlich UK: um 3,7 Prozent). Gut angebundene Lebensmittelhändler können in den wachsenden Ballungsräumen neue Kunden gewinnen und dadurch konjunkturschwache Zeiten gut kompensieren. Projektentwickler setzten zudem verstärkt auf die Umnutzung von großen städtischen Einzelstandorten in Logistikzentren. Prognosen zufolge wird die Stadtbevölkerung in den wichtigsten europäischen Lebensmittelmärkten bis 2035 am stärksten in Schweden (+14,7 Prozent), den Niederlanden (+8,4) und in Frankreich (+8,3) wachsen.
• Vor allem Nachhaltigkeit, Preisgünstigkeit und Qualität werden treibende Faktoren eines veränderten Konsumverhaltens im Lebensmittelbereich sein. Das Umsatzwachstum im Lebensmittelhandel steht in enger Abhängigkeit zur Kaufkraft der Verbraucher. Die sich ändernden Konsumgewohnheiten erfordern eine laufende Überprüfung des aktuellen Ladenbestands. Aufgrund der demografischen Entwicklung, neuer Arbeitsmodelle, der technologischen Entwicklung sowie aus Nachhaltigkeitserwägungen ändern sich künftig die Konsumpräferenzen. Vor allem diese Faktoren werden sich auf die Flächenproduktivität der verschiedenen Formate im Lebensmitteleinzelhandel auswirken. Wer sich behaupten will, muss sich rechtzeitig an das sich ändernde Konsumverhalten anpassen.

Mike Bellhouse, Director, Leiter Retail Investment, International Capital Markets bei JLL erklärt: „Immobilien des europäischen Lebensmittelhandels erweisen sich am Markt für Einzelhandelsinvestitionen als sicherer Teilsektor für defensive Anlagestrategien. Bezogen auf die Preisentwicklung gehört er schon seit langem zu den stabilsten Assetklassen im Bereich der europäischen Gewerbeimmobilien. Trotz der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und des Drucks, der vom Online-Handel ausgeht, bleiben Lebensmittelmärkte in guter Lage ein unverzichtbarer Bestandteil der Versorgungskette. Immobilien des europäischen Lebensmittelhandels werden somit auch weiterhin für Investoren interessant sein, die nach längerfristigen, vergleichsweise sicheren Einnahmen suchen.“

Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Retail bei Union Investment kommentiert: „Trotz des boomenden Online-Geschäfts sind die Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels auch künftig für den Vertriebsprozess unentbehrlich, zumal sie sowohl den stationären Handel als auch den Online-Handel unterstützen. Während viele Lebensmitteleinzelhändler zuletzt verstärkt in Online-Kanäle und -Infrastruktur investiert haben, verlangen die wachsenden Städte nach mehr stationären Geschäften, die die Verlagerung der Einzelhandelsausgaben kompensieren dürften.“

 

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Eine immowelt Analyse der Angebotspreise familientauglicher Immobilien (80 bis 140 Quadratmeter) in 397 Stadt- und Landkreisen zeigt:

 

– Wirkungsloses Baukindergeld: Die staatliche Förderung deckt in über der Hälfte der untersuchten Regionen weniger als 5 Prozent der Kauf- und Nebenkosten

– In Großstädten ist Anteil der Förderung verschwindend gering: 1,8 Prozent in Frankfurt, 1,9 Prozent in Hamburg, 2,2 Prozent in Berlin

– Der Erlass der Grunderwerbsteuer für den 1. Kauf einer selbstgenutzten Immobilie wäre eine wirkungsvollere Maßnahme

– Lediglich in Nordostbayern und einigen ostdeutschen Landkreisen ist das Baukindergeld eine relevante Größe: Dort gibt’s bis zu 14,5 Prozent vom Staat

Zum 31. März 2021 endet der Förderzeitraum des Baukindergelds. Die 2018 eingeführte Maßnahme sollte Familien den Zugang zu Wohneigentum erleichtern, da der Immobilienerwerb bei einer Familie mit einem Kind mit bis zu 12.000 Euro gefördert wird. Eine immowelt Analyse für familientaugliche Wohnungen und Häuser (80 bis 140 Quadratmeter) zeigt aber: In 368 von 397 untersuchten Stadt- und Landkreisen deckt diese Förderung nicht mal 10 Prozent vom Kaufpreis inklusive Nebenkosten – in über der Hälfte der Regionen sind es sogar weniger als 5 Prozent. In der Regel reicht die Förderung bei einer 3-köpfigen Familie somit nicht für die Kaufnebenkosten, die bei einer 100-Prozent-Finanzierung durch eine Bank aus Eigenkapital bestritten werden müssen. Hinzu kommt, dass diese Kosten direkt nach dem Kauf anfallen, die Förderung aber über 10 Jahre hinweg ausbezahlt wird.

Frankfurt, Hamburg und Berlin: Baukindergeld deckt weniger als 2,5 Prozent von Kaufpreis und Nebenkosten

Den geringsten Effekt hat das Baukindergeld in Frankfurt am Main, wo es lediglich 1,8 Prozent der 665.310 Euro beträgt, die in der Bankenmetropole im Median für eine familientaugliche Immobilie inkl. Nebenkosten nötig wären. 2018 betrug der Anteil immerhin noch 2,2 Prozent. In Potsdam sind es derzeit 1,9 Prozent vom Kaufpreis (618.100 Euro), in Hamburg ebenso (617.970 Euro). Nur geringfügig besser ist die Quote in Stuttgart (2,1 Prozent von 561.360 Euro) und Berlin (2,2 Prozent von 554.240 Euro). Es sind vor allem die Ballungsräume, in denen die hohen Immobilienpreise dafür sorgen, dass das Baukindergeld die finanzielle Belastung beim Immobilienkauf für Familien nur geringfügig mindern kann, da nicht einmal die Nebenkosten gedeckt sind. Den meisten Familien in diesen Städten wäre also beispielsweise durch einen Erlass der Grunderwerbsteuer für den 1. Kauf einer selbst genutzten Immobilie deutlich mehr geholfen.

Sonderfall Bayern

Das Bundesland Bayern ist ein Sonderfall. Der Freistaat stockt mit dem Baukindergeld Plus die Summe auf bis zu 25.000 Euro auf. Daher fällt die staatliche Förderung beim Immobilienkauf mehr ins Gewicht. In München, der teuersten Stadt Deutschlands, sind trotzdem nur 2,7 Prozent der Angebotspreise von im Median 928.270 Euro förderbar. In Nürnberg, der zweitgrößten Stadt in Bayern, sind es immerhin 5,1 Prozent der 487.480 Euro.

Durch die größere Förderung liegen in Bayern aber auch die Kreise mit dem stärksten Effekt. Im Landkreis Hof deckt die staatliche Unterstützung 19,2 Prozent einer familientauglichen Immobilie (130.280 Euro) ab, im Landkreis Kronach sind es 16,6 Prozent (150.910 Euro) und im Landkreis Wunsiedel 14,5 Prozent (172.630 Euro). Alle erwähnten Kreise liegen in Oberfranken nahe der tschechischen Grenze.

Landkreise in Ostdeutschland profitieren von hoher Quote

Aber auch ohne die bayerische Zusatzförderung gibt es Landkreise, in denen das Baukindergeld einen merklichen Anteil an den Kaufkosten einer Immobilie trägt. Diese liegen vor allem in ländlichen Regionen in Ostdeutschland: Im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt reichen die 12.000 Euro für 14,5 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten (82.550 Euro). In den thüringischen Landkreisen Sonneberg sind es 13,1 Prozent (91.490 Euro), im Kyffhäuserkreis 13,0 Prozent (92.600 Euro).

Wirkungsloses Instrument für städtische Familien

Während das Baukindergeld in ländlichen Regionen Familien die nötige finanzielle Spritze zum Sprung ins Eigenheim liefern kann, dürfte es für sich genommen kaum in der Lage sein, die Eigentumsquote in Deutschland flächendeckend signifikant zu erhöhen. Diese bleibt seit Jahren konstant bei rund 44 Prozent (Quelle: empirica Regio) – in hochpreisigen Städten deutlich niedriger. Daran hat auch das Baukindergeld in den 4 Jahren seiner Existenz nichts verändert.

Berechnungsgrundlage: Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in 397 ausgewählten deutschen Stadt- und Landkreisen waren in den Jahren 2018 und 2020 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der auf immowelt.de angebotenen Wohnungen und Häuser mit 80 bis 140 Quadratmetern wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Für die Berechnung der Förderquote einer Familie mit einem Kind wurden die mittleren Angebotspreise (inkl. bundeslandspezifischer Kaufnebenkosten) ins Verhältnis zur Fördersumme von 12.000 Euro gesetzt. In Bayern wurde aufgrund vom Baukindergeld Plus und der Eigenheimzulage mit 25.000 Euro gerechnet.

 

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Projektentwicklung Hyperion in Helsinki für den UniImmo: Deutschland erworben

 

Mit der Projektentwicklung Hyperion in Helsinki realisiert Union Investment ihr zweites großes Wohnimmobilieninvestment. Nach dem UniImmo: Europa, der sich bereits mit dem Projekt Y-Towers in Amsterdam im Wohnsegment engagiert, baut nun auch der UniImmo: Deutschland schrittweise eine strategische Position in den europäischen Wohnimmobilienmärkten auf. Union Investment hat das Projekt Hyperion im Wege eines Forward Fundings für rund 74 Millionen Euro vom skandinavischen Entwickler Skanska erworben. Der zukünftige Wohnturm wird mit 216 Wohneinheiten auf 24 Obergeschossen und einer Gesamtmietfläche von 10.537 Quadratmetern voraussichtlich im 2. Quartal 2023 fertig gestellt. Der Baustart ist Anfang März erfolgt. Projektstandort von Hyperion ist Vuosaari, ein etablierter und verkehrlich sehr gut angebundener Wohnungsteilmarkt der finnischen Hauptstadt. Durch die Metrostation vor der Haustür ist das Geschäftszentrum von Helsinki mit öffentlichen Verkehrsmitteln innerhalb von 20 Minuten, mit dem PKW innerhalb von 25 Minuten erreichbar. Vuosaari profitiert als Wohnstandort von seiner Nähe zum Meer sowie zu Natur- und Erholungsgebieten. Ein Großteil der Wohneinheiten werden einen Ausblick auf die Ostsee und auf den Hafen von Vuosaari bieten.

„Neben Büros, Logistik, Hotels und Einzelhandel wollen wir Wohninvestitionen zu einer starken Säule in den Portfolios unserer Publikumsfonds entwickeln. Die wirtschaftlich stabilen nordischen Länder, in denen wir seit vielen Jahren gewerbliche Immobilieninvestitionen tätigen,  bieten attraktive Rahmenbedingungen für Wohninvestments, insbesondere für Projektentwicklungen“, sagt Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Das Projekt Hyperion mit seinem hohen Nachhaltigkeitsstandard und seiner zentralen Lage in einem etablierten Teilmarkt von Helsinki kann als Vorbild für unsere weiteren Wohninvestitionen dienen. Wir freuen uns sehr, dass wir dieses erste große Wohninvestment in den nordischen Ländern für den UniImmo: Deutschland sichern konnten.“

„Für uns ist es eine schöne Bestätigung, dass unsere langjährige Entwicklungsarbeit an dem Standort nun mit diesem hochwertigen Wohnbauprojekt gekrönt wird, welches jetzt in die Bauphase übergeht. Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit Union Investment bei diesem Projekt. Hyperion wird ein neues Landmark in Helsinki sein“, sagt Tuomas Vaarasalo, Direktor Projektentwicklung bei Skanska.

Für das Hyperion-Gebäude wird ein finnisches Nachhaltigkeitszertifikat mit der Energieeffizienzklasse „A“ angestrebt. Zur Energieversorgung werden Solar-Panele auf dem Gebäudedach sowie in der Fassade beitragen. Zudem ist vorgesehen, ein System zur Abwasserwärmerückgewinnung zu installieren, an das die Wohneinheiten angebunden werden.

 

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