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Mit 111 Mrd. Euro Transaktionsvolumen wird 2020 um 36 Prozent übertroffen

 

Der deutsche Investmentmarkt hat 2021 mit dem erwarteten Rekord abgeschlossen: Das Transaktionsvolumen[1] inklusive Living summierte sich auf insgesamt 111 Mrd. Euro – gleichbedeutend einem Plus von 36 Prozent gegenüber 2020. Allein im zweiten Halbjahr wurden Immobilien im Volumen von 77 Mrd. Euro gehandelt, die Quartale Drei und Vier trugen somit zu fast 70 Prozent des Jahresergebnisses bei. Dass nun aber die Prognosen sogar noch übertroffen wurden, kann man nicht mehr nur der Vonovia/Deutsche Wohnen-Fusion zuschreiben. „Es dokumentiert zum einen die Attraktivität des deutschen Marktes quer durch alle Sektoren und zum anderen ist es nach wie vor Ausdruck eines Mangels an renditebringenden Alternativen. Doch auf der anderen Seite steht fest: Alle Themen, die den Markt 2021 begleitet haben, darunter Corona, Lieferengpässe, Inflationsanstieg, Nachhaltigkeit oder die Zukunft der (Büro-)Arbeit bleiben auch 2022 erhalten“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Das größte Fragezeichen ist und bleibt derzeit die Inflation. Im November lag sie laut Statistischem Bundesamt bei 5,2 Prozent und erreichte damit nicht nur ein Jahreshoch, sie lag damit auch so hoch wie zuletzt im Juni 1992. Für das Gesamtjahr 2021 dürfte die Inflationsrate um 3 Prozent gestiegen sein. „Anders als im Dollar-Raum gehe ich aber für Europa von einer kurzfristigen Inflationsphase aus, so dass wir bereits 2022 wieder eine gewisse Entspannung bei den Verbraucherpreisen in Deutschland erleben dürften“, erwartet Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland.

Eine baldige Rückkehr zu Zeiten mit einer Inflation von nahezu Null wird es aber nicht geben. Dazu waren einerseits die Einschnitte der Pandemie für zahlreiche Unternehmen zu gravierend, diese werden versuchen, die Umsatzausfälle zum Teil über höhere Preise wieder auszugleichen und laut ifo-Institut wollen so viele Firmen wie nie in Deutschland ihre Preise erhöhen. Andererseits bleibt die Wirtschaft auf Wachstumskurs, was ebenfalls die Preise treibt. Und schließlich wird die Europäische Zentralbank (EZB) ihre expansive Geld- und Finanzpolitik weiter fortsetzen – wenn auch abgeschwächt. „Angesichts der aktuellen konjunkturellen Lage sowie der Staatsverschuldung ist die EZB aber noch nicht in der Lage, wieder an der Zinsschraube zu drehen“, sagt Eckert.

Der Kapitaldruck der Investoren bleibt derweil auch in den nächsten Jahren hoch und wird sogar weiter steigen. In den kommenden vier Jahren werden deutsche Staatsanleihen im Volumen von insgesamt fast einer Billion Euro auslaufen. Selbst bei einem bis dahin steigenden Zinsniveau wird ein Teil dieses Kapitals in Immobilien re-investiert werden. „Aktuell laufen auch Kapitaleinsammelaktivitäten sehr erfolgreich und mit dem Abflauen der Pandemie wird zusätzliches internationales Kapital auf den deutschen Markt kommen. Hier herrscht derzeitig einiges Aufholpotenzial“, gibt Eckert einen Ausblick auf die Kapitalströme.

Es hatte sich schon im Verlauf des Jahres angedeutet, dass der deutsche Investmentmarkt auf ein rekordverdächtiges Ergebnis zusteuern würde. Neben dem weiterhin manifestierten niedrigen Zinsen ist im zweiten Halbjahr eine Inflationsrate hinzugekommen, die die realen Zinsen tief in den Keller gedrückt hat. Und Immobilien können als Sachanlage einen gewissen Schutz vor dem inflationsbedingten Wertverlust bieten. „Darüber hinaus – und das mag sogar angesichts der Pandemie noch wichtiger sein – fassen Investoren wieder Zuversicht. Dies zeigt sich auch daran, dass neben dem krisenbedingten Core-Fokus auch wieder Value Add-Opportunitäten gesucht werden“, analysiert Helge Scheunemann.

Über fast alle Assetklassen hinweg hat es Transaktionen jenseits der Milliarden-Euro-Grenze gegeben und auch hier finden sich sieben dieser zehn Deals in den Monaten Juli bis Dezember. Größter Abschluss nach drei Wohnungs-Portfolios mit der Vonovia/Deutsche Wohnen-Fusion (23,5 Mrd. Euro) an der Spitze, war das Frankfurter Bürogebäude T1, der für rund 1,4 Mrd. Euro verkauft wurde. Und im letzten Quartal sorgte die Veräußerung von drei Oppenheim/Esch-Fonds in Köln zu einem Preis von 1,1 Mrd. Euro an die RFR für Beachtung.

In Summe übertraf das Volumen der Einzelabschlüsse das des Vorjahres um 20 Prozent. Auf der anderen Seite war die Dynamik in Bezug auf Portfolioverkäufen beachtlich. Hier hat sich aus dem Minus zum dritten Quartal ein Plus von 55 Prozent ergeben, maßgeblich getrieben durch die Vonovia/Deutsche Wohnen-Fusion. In Summe wechselten Portfolios im Volumen von 58,5 Mrd. Euro die Besitzer.

Wohninvestments bauen ihre Dominanz aus

Nicht verwunderlich, dass bei der Betrachtung des Transaktionsvolumens nach Assetklassen, das Segment Living seine Dominanz gegenüber den Vorquartalen nochmals ausgebaut hat. 52,2 Mrd. Euro wurden in Wohnimmobilien, Pflegheime, oder Studentenwohnanlagen investiert. Das sind rund 47 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. „Die Assetklasse hat ein enormes Wachstum – trotz der politischen Debatten um Mietendeckel und Enteignungen. Vor allem in den Teilprodukten ist sehr viel Dynamik zu erkennen, was sich auch in diesem Jahr fortsetzen wird“, differenziert Eckert.

Büros werden jetzt unter der Qualitätsfrage diskutiert

Es folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von fast 25 Prozent (27,5 Mrd. Euro) und einem Plus gegenüber 2020 von immerhin zwölf Prozent. Die Talsohle scheint durchschritten und 2021 lieferte in Summe immerhin das drittbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Immerhin 27 Transaktionen mit jeweils mehr als 200 Mio. Euro stehen in der Bürostatistik mit in Summe 11,8 Mrd. Euro. Im Vergleich dazu waren es 2020 nur 23 Transaktionen mit rund 7,8 Mrd. Euro. Die sich besser als gedacht erholenden Vermietungsmärkte sowie das Vertrauen der Investoren in das Produkt Büro sind die Basis für das Comeback dieser Assetklasse.

„Wir sehen eine eindeutige Entspannung in der Debatte um die Zukunft des Büros. Es ist mittlerweile unstrittig, dass Unternehmen moderne, repräsentative Büros brauchen. Mehr noch:

Mehr denn je ist Qualität gefordert und Büros mit intelligenten Konzepten, welche Mitarbeiter wie auch Kunden begeistern, werden besonders gefragt sein. Das haben Nutzer, aber ebenso Entwickler und Bestandshalter verstanden“, sagt Eckert.

Zugleich stehen Investoren besonders bei Büroimmobilien vor neuen Herausforderungen: Künftig werden die Themen ESG und Nachhaltigkeit den Büromarkt prägen und es wird nicht mehr um einen grünen Preisaufschlag gehen, sondern einen Preisabschlag für nicht-nachhaltige Immobilien. Investoren werden versuchen, ihre Bestände zu bereinigen – also Immobilien, die nicht der Taxonomie entsprechen, zu verkaufen. Solche Objekte sollten dann eigentlich mit einem Preisdiscount gehandelt werden. Auch bleibt abzuwarten, wer die nicht-taxonomiekonformen Immobilien kaufen wird, wenn doch eigentlich alle nach nachhaltigen Immobilien suchen. „Hinzu kommt, dass auch die Finanzierung für solche ,brown assets‘ künftig schwieriger werden wird und wir erwarten, dass Banken als Finanzierungsgrundlage einen klaren Plan einfordern, der den Weg zu einem nachhaltigen Gebäude aufzeigt“, so Scheunemann. Doch allein auf ESG zu schauen reicht nicht: „Ein unattraktives Objekt, das ESG-konform ist, ist immer noch ein unattraktives Objekt. Man muss die Immobilie also insgesamt modern und ansprechend denken – und ESG ist dann ein wichtiger Teil davon“, gibt Eckert zu bedenken.

Logistik hat noch viel Wachstumspotenzial auf Lager

Im Schatten der beiden dominierenden Assetklassen haben sich Logistikimmobilien weiter dynamisch entwickelt. Mit insgesamt 10,2 Mrd. Euro (Anteil von 9,3 Prozent) floss so viel Kapital in Distributions-, Produktions- und Lagerhallen wie noch nie. Neben weiteren Nachfrageschüben aus den Bereichen E-Commerce, Gesundheitswesen und Life Science erwartet JLL, dass im Zuge einer Optimierung der zumeist globalen Lieferketten auch die Produktion wieder näher an Deutschland als Absatzmarkt heranrücken wird. Ob das dann auch in Deutschland selbst stattfinden wird, bleibt noch abzuwarten, aber gerade die global vernetzten Industrieunternehmen werden sich angesichts der jüngsten Produktionsausfälle strategische Puffer aufbauen, um vorübergehende Lieferkettenunterbrechungen besser zu überstehen. „In dem Segment steckt noch sehr viel Wachstumspotenzial. Viele institutionelle Investoren arbeiten sich gerade erst an diese Assetklasse heran. Speziell im Bereich Sale & Lease Back wird sich noch viel tun“, prognostiziert Jan Eckert.

Einzelhandelsmarkt lebt vom Erfolg der Fachmarktprodukte

In einzelhandelsgenutzte Immobilien flossen insgesamt nur 8,5 Mrd. Euro, was einem Anteil von acht Prozent am Gesamtvolumen entspricht. Positiv stimmt der Trend, denn 64 Prozent des Volumens wurden im zweiten Halbjahr erzielt. Dies lässt darauf hoffen, dass eine gewisse Erholungstendenz eingesetzt hat. „Dennoch bleibt die Lage für diesen Sektor insgesamt herausfordernd, ausländische Käufer halten sich nach wie vor zurück und mit 6 Mrd. Euro flossen über 70 Prozent des investierten Kapitals in Fachmärkte, Supermärkte und Discounter sowie überwiegend lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren“, meint Eckert. Dieser Trend wird wohl auch solange noch anhalten, solange Shopping-Center, Warenhäuser und innerstädtische Geschäftshäuser unter pandemiebedingten Einschränkungen leiden.

Der großvolumige Wohnmarkt macht Berlin zum Maß der Dinge

Mit einem Volumen von 70,7 Mrd. Euro entfallen 64 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Big 7. Das entspricht einem Wachstum von 75 Prozent gegenüber 2020. Der Blick auf die Einzeltransaktionen offenbart denn auch, dass sich mit dem Verkauf eines Bürogebäudes in Wiesbaden für 270 Mio. Euro ein Deal außerhalb der Big 7 erst auf Platz 18 findet. Seine Dominanz als nationale und internationale Investment-Destination hat Berlin deutlich ausgebaut. Über 37 Mrd. Euro flossen in Immobilien der deutschen Hauptstadt, eine Verdreifachung gegenüber 2020. Und auch ohne den Einmaleffekt der Vonovia/Deutsche Wohnen Transaktionen läge das Ergebnis immer noch deutlich über dem Vorjahr. Zwar fokussieren sich vor allem wohnungsmarktorientierte Investoren auf Berlin, doch gab es daneben auch eine Reihe an großvolumigen Transaktionen anderer Assetklassen. Neben Berlin verblassen die übrigen sechs Hochburgen in der Statistik, dennoch sollte erwähnt werden, dass auch in Köln das Transaktionsvolumen um 160 Prozent auf 4,5 Mrd. Euro angestiegen ist und auch Stuttgart, München und Frankfurt mit einem Plus im Jahresergebnis abgeschnitten haben. Lediglich in Hamburg und Düsseldorf konnte das Jahr 2021 nicht an das Vorjahr 2020 heranreichen. Während das Transaktionsvolumen in der Hansestadt mit 6,2 Mrd. Euro nur moderat um 9 Prozent nachgab, reichte es in Düsseldorf nur für 2,9 Mrd. Euro, was einem Rückgang von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Spitzenrenditen sinken weiter moderat

Trotz der nach wie vor vorhandenen Risiken in Bezug auf die globale politische und wirtschaftliche Entwicklung, sinken die Renditen für die meisten Assetklassen auch zum Ende des Jahres 2021 weiter. Der größte Rückgang ist bei Fachmarktzentren mit einem Lebensmittelanker zu beobachten. Hier sanken die Renditen im letzten Quartal 2021 um weitere 25 Basispunkte auf nun 3,50 Prozent. Diese nochmalige Verteuerung dieser Immobilien bestätigt sich in mehreren laufenden Verkaufsprozessen und dürfte daher auch im neuen Jahr zu einem weiteren Druck auf die Anfangsrenditen führen. Auch für Supermärkte müssen Investoren nach wie vor tief in die Tasche greifen, auch hier liegen die Renditen mit 3,85 Prozent unter der Vier-Prozent-Marke. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen haben sich die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser über das Jahr hinweg im Mittel über die sieben Hochburgen stabil bei 2,91 Prozent gehalten. Gleichwohl führt die Zurückhaltung bei den Käufern zu wenig Evidenz und wir bemerken, dass z.B. mehrgeschossige Handelsimmobilen, egal wie gut ihre Lage ist, keine Top-Renditen mehr erzielen.

Neben den lebensmittelspezifischen Immobilien gehörten Logistikimmobilien zu den Wertgewinnern des vergangenen Jahres. Insgesamt sanken die Renditen um 35 Basispunkte seit Ende 2020 auf aktuell 3,03 Prozent. Angesichts des Kapitals, das in diese Assetklasse geflossen ist, verwundert dieser Preisanstieg nicht. Da wir von einer Fortsetzung dieser dynamischen Entwicklung ausgehen, sehen wir unsere Prognose für 2022 bei Werten unter drei Prozent.

Das teuerste Investmentprodukt im Markt ist aber nach wie vor die Top-Büroimmobilie. Die durchschnittliche Rendite sank auch hier im Jahresverlauf um 17 Basispunkte und liegt nun bei 2,64 Prozent über alle Big 7 hinweg. Angesichts der Diskussionen rund um die Zukunft der Arbeit und damit um die Zukunft von Büros mag diese Entwicklung überraschen. Doch es hat sich nach einer anfänglichen Katerstimmung die Erkenntnis durchgesetzt, dass das Büro seinen Platz als zentraler Ort der Arbeit behalten wird, steigende Neuvermietungszahlen belegen diesen Trend. Und noch entscheidender und unabhängig davon, ob Flächen reduziert oder erweitert werden: angesichts der neuen Taxonomie-Verordnungen und dem stärkeren Fokus auf umfassende Sanierungen von Bestandsgebäuden erwarten wir auf Basis von sich verteuernden Bau- und qualitativen Investitionskosten steigende Mieten und damit steigende Vervielfältiger oder andersherum, die Netto-Anfangsrenditen sollten 2022 um weitere zehn Basispunkte sinken.

Mietperspektiven rechtfertigen weiter sinkende Renditen

„Auch wenn der Kapitaldruck, der Wettbewerb und damit die Preise für Topprodukte weiter steigen werden, gibt es keine Anzeichen für eine Blasenbildung. Insbesondere bei Büro und Logistik mangelt es an Produkt, was den Druck auf die Mieten konstant hochhält. Das also steigende Mieten realistisch sind, sind auch niedrigere Renditen gerechtfertigt. Das wird sich erst wieder ändern, wenn die Produkt-Pipeline nachgezogen hat“, analysiert Jan Eckert.

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistik-Investmentmarkt-Zahlen für das 4. Quartal 2021

 

Der Logistik-Investmentmarkt schließt das Jahr 2021 mit einem neuen Rekordergebnis ab: Das Investitionsvolumen von 9,9 Mrd. EUR übertrifft das bisher herausragende Resultat von 2017 um knapp 8 % und lässt den zehnjährigen Durchschnitt weit hinter sich (+66 %). Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Zunahme um gut 24 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Im gesamten Jahresverlauf zeigte sich der Markt sehr lebhaft und trotzte dem weiterhin von der Corona-Pandemie geprägten Umfeld mit sehr vielen Deals. Die als krisenresistent geltende Assetklasse zieht dabei immer mehr Investoren an. Einzeldeals knacken erstmals die 6 Mrd.-EUR-Marke und steuern mit gut 62 % den Löwenanteil zum Gesamtergebnis bei. Portfolios erzielen mit 3,7 Mrd. EUR ebenfalls ein überdurchschnittliches Volumen, dominieren das Resultat aber nicht so stark wie im Jahr 2017, als sie für zwei Drittel der Investments verantwortlich zeichneten”, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Durch insgesamt fast 300 Transaktionen ist das durchschnittliche Volumen pro Deal von 35 Mio. EUR im Vorjahr auf 34 Mio. EUR gesunken.

Hamburg vor Berlin an der Spitze

In den bedeutenden Immobilienmärkten zeigt sich ein heterogenes Bild. Über alle Standorte hinweg, liegt das Investitionsvolumen mit 2,1 Mrd. EUR gut 19 % unter dem hervorragenden Resultat aus dem Vorjahr. Dabei setzt sich Hamburg an die Spitze und erzielt mit fast 730 Mio. EUR und großem Abstand ein neues Rekordvolumen. Berlin folgt mit 684 Mio. EUR auf dem zweiten Platz, was zwar deutlich unter dem außergewöhnlich hohen Ergebnis aus dem Vorjahr liegt, aber dennoch dem zweithöchsten jemals erzielten Volumen entspricht. Darüber hinaus legen die beiden Rheinmetropolen Köln (192 Mio. EUR) und Düsseldorf (185 Mio. EUR) gegenüber dem Vorjahr zu. In den übrigen Märkten wurden unterdurchschnittliche Ergebnisse erzielt, was im Wesentlichen auf mangelndes Produkt in den zentralen Lagen zurückzuführen ist.

Breite Nachfrage in allen Größenklassen

Bei der Verteilung der Investments nach Größenklassen liegen die großvolumigen Deals ab 100 Mio. EUR wie gewohnt an erster Position und erreichen einen Anteil von gut 47 %. Darüber hinaus sind die Volumina in den Segmenten 10 bis 25 Mio. EUR und 25 bis 50 Mio. EUR bemerkenswert hoch. Mit jeweils mehr als 1,5 Mrd. EUR erreichen sie Werte in einer nie dagewesenen Größenordnung. Insgesamt legen absolut betrachtet alle Klassen gegenüber dem Vorjahr jeweils um 11 % bis 57 % zu, was die breite Nachfrage in allen Segmenten unterstreicht.

Spezialfonds aktivste Käufergruppe

Das Ranking der Investoren wird, wie häufig in den vergangenen Jahren, von den Spezialfonds angeführt. Mit gut 30 % des Investmentvolumens und auch den meisten Transaktionen sind sie erneut die mit Abstand aktivste Käufergruppe. Viele institutionelle Investoren nutzen entsprechende Fondsstrukturen, um ihr Kapital anzulegen, wodurch diese weiterhin an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus erzielen lediglich Investment/Asset Manager (15 %) sowie Equity/Real Estate Funds (11 %) zweistellige Anteile. Immobilien AGs/REITs liegen mit knapp 10 % jedoch nur knapp darunter. Daneben nutzen auch Projektentwickler mit gut 8 % die Gunst des Markts und erzielen absolut betrachtet ein Rekordvolumen.

Ausländische Investoren anlagefreudig

Nachdem in den vergangenen zwei Jahren deutsche Investoren mehr Kapital investierten als ausländische Käufer, wurde 2021 wieder wesentlich mehr aus dem Ausland angelegt: Mit rd. 6,3 Mrd. EUR ist es das zweithöchste Ergebnis nach 2017. Nordamerika setzt sich dabei mit gut 26 % vor das europäische Ausland mit knapp 23 %. Aus beiden Regionen wurden damit jeweils neue Rekordwerte investiert. Die im Vorjahr kaum in Erscheinung getretenen Asiaten melden sich mit gut 13 % zurück. Insgesamt liegen deutsche Anleger mit rd. 36 % in der Verteilung vorn. Zwar investierten sie absolut weniger als in den beiden Vorjahren, erreichen aber immer noch ihren dritthöchsten Wert.

Preise ziehen weiter an

Das hohe Investmentvolumen unterstreicht die große Nachfrage nach Logistikimmobilien. Aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots – insbesondere an Core-Objekten, geben die Netto-Spitzenrenditen seit vielen Jahren kontinuierlich nach. Wie schon im dritten Quartal ist die Rendite auch zum Jahresende noch einmal gesunken und beträgt nunmehr 3,00 % in den Top-Märkten. Im Vergleich zum Jahresende 2020 hat sie damit insgesamt 35 Basispunkte verloren. Lediglich in Leipzig liegt sie mit 3,20 % auf einem etwas höheren Niveau.

Perspektiven

“Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass sich die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien weiterhin ungebrochen fortsetzen dürfte. Das Interesse an der Assetklasse nimmt sowohl von deutschen als auch ausländischen Investoren noch weiter zu, so dass auch für das Jahr 2022 wieder ein sehr hohes Transaktionsvolumen erwartet werden kann. Dabei könnte das Ergebnis allerdings durch ein nicht ausreichendes Angebot an attraktiven Anlagemöglichkeiten beschränkt werden. Ein weiterer Preisanstieg und damit das Sinken der Spitzenrendite unter die 3,00 %-Marke kann dabei nicht ausgeschlossen werden”, sagt Christopher Raabe.

 

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Erwerbspersonenquote steigt bis 2030 um 11,6%

 

Die International Real Estate Business School (IREBS) und die Privatbank Berenberg haben die Zukunft der Büroimmobilien für die Zeit nach der Corona-Krise untersucht und verschiedene Szenarien entwickelt, bei denen die Außen- und Binnenwanderungstrends sowie die Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigten verändert wurden. “Die Studie zeigt, dass Büroimmobilien auch in den nächsten zehn Jahren eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer bleiben dürften”, sagt Ken Zipse, Leiter Real Estate bei Berenberg. “Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Bürobeschäftigen sowie die Büroflächennachfrage bis zum Jahr 2030 weiter zunehmen dürfte. Allerdings langsamer als im vergangenen Zehnjahreszeitraum. In unserem Basisszenario beläuft sich der Anstieg der Büroflächennachfrage bis 2030 auf vier Prozent”, sagt Professor Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie und Studienleiter.

In der Studie wurden insgesamt sieben Szenarien für die Büroimmobilienentwicklung der deutschen A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) konzipiert. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld dürfte weiter unterstützen, auch wenn die Omikron-Welle den Aufschwung kurzfristig etwas hinauszögert. “Insgesamt bleiben die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen positiv”, sagt Dr. Jörn Quitzau, Leiter Wirtschaftstrends bei Berenberg. “Obwohl die Notenbanken absehbar einen anderen Weg einschlagen, bleibt das Finanzierungsumfeld in den nächsten Jahren weiterhin sehr günstig. Für Konjunktur und Wachstum sehen wir in der wirtschaftspolitischen Agenda der neuen Regierung keine großen Risiken, die unseren Wirtschaftsausblick substanziell trüben würden.” Die Szenarien zeigen, dass es in einem Basisszenario, das weitgehend einer Fortschrift der Prä-Corona-Trends entspräche, weiteres Wachstumspotenzial auf den Büroimmobilienmärkten gibt. “Die Zahl der Beschäftigten nimmt im Basisszenario bis 2030 um knapp 12 Prozent zu. Dies liegt in dieser Modellierung an der stetigen Nettozuwanderung und vor allem am unterstellten weiteren Anstieg der Erwerbspersonenquote”, sagt Rupert Eisfeld von der IREBS Immobilienakademie und Co-Autor der Studie.

Die Ergebnisse der Studie illustrieren auch, dass das Umfeld für Investoren und Finanzierer durch ein hohes Maß an struktureller Unsicherheit geprägt ist. Hier zeigen die Szenarien, dass neben den üblichen demografischen und gesamtwirtschaftlichen Parametern zwei Faktoren besondere Aufmerksamkeit verdienen: Erstens die Entwicklung der Erwerbspersonenquote, denn diese war für die weitere Dynamik der Bürobeschäftigtenquote der Faktor mit dem größten Aufwärtspotenzial. Zweitens die Nutzungsintensität der Büroflächen. Hier kann der Trend zu einer Reduktion der Flächeninanspruchnahme verstärkt werden; es ist aber auch vorstellbar, dass dieser Trend im Zuge der Neuausrichtung der Büroflächennutzung gebrochen wird. “Es zeigt sich, dass neben den Lageeigenschaften vor allem die Gebäudeeigenschaften und -flexibilität immer wichtiger werden. Es wäre dann möglich, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen verknappen, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltung leer bleiben”; so Ann-Kathrin Heinemann von der IREBS Immobilienakademie und Co-Autorin der Studie. “Das schließt etwa die Stärkung von Mixed-Use-Komponenten ein, da diese die Nutzungsflexibilität und Risikostreuung im Objekt erhöhen können. Die Objektkenntnis sowie das Verständnis der Anforderung von Nutzern werden zudem noch wertvoller”, ergänzt Tobias Just.

Investoren und Finanzierer werden also mit einer anhaltenden Prognoseunsicherheit arbeiten müssen. “Die Studie zeigt, dass das Management dieser Unsicherheit, die spezifische Strategieantworten erfordert, sowie ein hohes Maß an Immobilienexpertise an Bedeutung gewinnen werden”, sagt Tobias Just. “Es wird jedoch auch deutlich, dass ein jäher Einbruch der Nachfrage nach Büroflächen eher unwahrscheinlich bleibt.”

Insgesamt ist das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Büromarkt nach einem Rückgang um 10% im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum, im ersten Halbjahr 2021 auf gut 11 Mrd. Euro angestiegen. Damit wurde der Höchstwert innerhalb eines Halbjahres aus dem Jahr 2019 nur knapp verfehlt. Büroinvestitionen stehen bei institutionellen Anlegern somit weiterhin hoch im Kurs. “In einer Welt beschränkter Anlagealternativen bleiben Büroinvestments auch im Vergleich zu anderen gewerblichen Immobilienklassen eine wichtige Anlageklasse”, resümiert Berenberg-Experte Ken Zipse.

 

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Betreiberfreie Übernahmen dominieren

 

Der deutsche Hotelimmobilienmarkt hat 2021 im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs des Transaktionsvolumens von 22 Prozent erzielt. Das investierte Volumen summierte sich verteilt auf 72 Transaktionen auf insgesamt rund 2,5 Mrd. Euro (2020: 2,1 Mrd. Euro). Auf Basis der vorläufigen Zahlen weist Deutschland − nach Großbritannien − damit das höchste Investitionsvolumen in Europa in 2021 auf, was Deutschlands Position als liquider und sicherer Investitionsstandort unterstreicht. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 35 Mio. Euro. Das Gros waren Einzelinvestments, die rund 87 Prozent des Gesamtvolumens auf sich vereinten. Portfolioinvestments waren mit einem Marktanteil von 13 Prozent die Ausnahme.

Deutsche Investoren waren die aktivsten Anleger und für knapp 80 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich, gefolgt von Investoren aus Großbritannien (8 Prozent), den USA (5 Prozent), Israel (3 Prozent) und Frankreich (3 Prozent).

Die aktivste Anlegerklasse stellten die institutionellen Investoren dar, die für rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Es folgten Privatinvestoren / Family Offices (17 Prozent), Hotelbetreiber (13  Prozent), Immobiliengesellschaften (12 Prozent), Private Equity Investoren (8 Prozent) und Entwickler (6 Prozent).

Zu den größten Transaktionen im 4. Quartal 2021 zählten unter anderem:

• der Verkauf der 5-Sterne-Projektentwicklung „Königshof“ in München an die Inselkammer Gruppe. Verkäufer war die Münchner Hotelgruppe Geiselhotels. Das Hotel wird bei Fertigstellung Mitte 2023 über 105 Zimmer, 180 Pkw-Stellplätze und 1.860 m2 Einzelhandelsflächen verfügen.
• die Veräußerung des Projektes „Radisson Red“ mit 265 Zimmern als Teil der Quartiersentwicklung „Laurenz Carré“ in Köln an die Corestate. Verkäufer war die Gerchgroup, die das denkmalgeschützte Senatshotel saniert und erweitert. Die Entwicklung wird voraussichtlich 2024 abgeschlossen.
• der Ankauf des „Prizeotel“ mit 265 Zimmern in Münster durch Hamburg Team im Rahmen der Stadtquartiersentwicklung „Hansator“. Verkäufer und Entwickler ist die Landmarken AG. Zusätzlich zum Hotel sind noch 313 Wohnungen, knapp 2.300 m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche und circa 100 Pkw-Stellplätze vorgesehen. Eine Fertigstellung ist für das 3. Quartal 2022 geplant.
• der Verkauf des Hotel-Duo B&B und Arthotel “ANA Amber” mit insgesamt 258 Zimmer in Rostock als Teil des Hotel- und Büroprojektes „Hanse Tio“ an die Union Investment. Die Hotels hatten bereits im vergangen Sommer ihre Pforten geöffnet. Zusätzlich zum Hotel wurden noch rund 3.500 m² Büroflächen errichtet. Verkäufer war der Entwickler List Develop Commercial.

Der Transaktionsmarkt im Jahr 2021 war mit einem Anteil von rund 60 Prozent von betreiberfreien Verkäufen geprägt. In den meisten Fällen handelte es sich um ältere beziehungsweise renovierungsbedürftige Häuser, aber auch Projektentwicklungen, die im Zuge der Corona-Krise ins Schwierigkeiten geraten sind. Käufer waren unter anderem Entwickler und Private Equity Investoren, die eine Umnutzung favorisieren. Insbesondere in den Großstädten wird daher vermehrt eine Umnutzung u.a. in Büro und Wohnen in Betracht gezogen. Einer der prominentesten Beispiele ist die geplante Umwandlung des ehemaligen Hotel „Ellington“ in Berlin in ein Bürogebäude mit zusätzlicher Einzelhandels- und Gastronomienutzung.

Auch einige finanzstarke Betreiber nutzten 2021, um ihre Expansion weiter voranzutreiben. Die Premier Inn Group beispielsweise  hat sich zwei Projekte am Stuttgarter und Berliner Flughafen gesichert. Die Park Plaza Group übernahm zwei Bestandshäuser der Maritim Gruppe am Timmendorfer Strand und in Gelsenkirchen. Bei der Mehrzahl der Häuser ist eine Fortsetzung des Betriebes, teils mit neuem Betreiber und neuer Marke, geplant.

„Die Investoren schauen vermehrt positiv in die Zukunft und die potenziell eher schwächere Omikron-Variante weckt Hoffnungen auf eine baldige Rückkehr zur Normalität. Die größten Herausforderungen bleiben aber weiterhin die Zurückhaltung der Banken und eine generelle Unsicherheit der pandemischen Auswirkungen. Mit einer Masse an Notverkäufen ist auch für 2022 nicht zu rechnen, auch dank verlängerter Überbrückungshilfen. Einige der großen Betreiber und Franchisenehmer wurden neu-kapitalisiert und befinden sich in einer wesentlich stabileren Lage als zu Beginn der Krise. Kapital für Hotelinvestitionen ist weiterhin im Überfluss vorhanden, wobei sich Investoren insbesondere auf Value-add- und Core-Möglichkeiten fokussieren. Private Equity Investoren, ausgewählte institutionelle Käufer, Entwickler und neue Serviced-Apartment-Betreiber mit starken Kapitalpartnern stehen hier bereits in den Startlöchern. Zudem werden wir auch dieses Jahr viel Aktivität im Bereich von Betriebs- und Betreiberübernahmen beobachten“, kommentiert Stefan Giesemann, Head of Hospitality Germany & Austria bei Cushman & Wakefield.

 

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Ein Vorjahresvergleich der Angebotsmieten von Bestandswohnungen (40 bis 120 m²) in 80 deutschen Großstädten zeigt:

 

In 69 von 80 Städten steigen zwar die Angebotsmieten, die Dynamik der Anstiege nimmt aber ab

Beruhigung in Hotspots: München und Frankfurt bleiben die teuersten Städte, Mieten steigen aber nur noch um jeweils 1 Prozent

Berliner Wohnungssuchende zahlen nach Mietendeckel-Aus 4 Prozent mehr als noch vor einem Jahr

Köln hat nach Anstieg von 6 Prozent das Preisniveau von Hamburg (+3 Prozent) erreicht

Größte Anstiege in kleineren Städten in Baden-Württemberg und NRW: Münster und Leverkusen mit Anstieg von je 8 Prozent, Pforzheim mit 7 Prozent

Nach jahrelang teils kräftigen Anstiegen verliert die Mietpreisentwicklung im vergangenen Jahr spürbar an Dynamik. Zwar verteuern sich in 69 von 80 deutschen Großstädten die Angebotsmieten von 2020 auf 2021, die Anstiege fallen allerdings geringer aus als in den vergangenen Jahren. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, wofür die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) in allen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern untersucht wurden. In diesem Jahr haben 46 Großstädte einen Anstieg von mindestens 3 Prozent verbucht, was in etwa der Inflationsrate entspricht. Vor einem Jahr waren es noch 56 Großstädte. Im Gegensatz zum Vorjahr gibt es dieses Jahr auch keine Stadt mit einer zweistelligen prozentualen Verteuerung.

Kaum Veränderung in München und Frankfurt

Besonders in den hochpreisigen Städten ist das Abflachen der Preiskurve deutlich zu erkennen. In München blieb das Preisniveau im vergangenen Jahr nahezu konstant. Die Angebotsmieten stiegen von im Median 17,90 Euro auf 18,00 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 1 Prozent in Deutschlands teuerster Großstadt. Die gleiche Veränderung lässt sich auch in Frankfurt feststellen. Auch in der zweitteuersten Stadt verteuerten sich die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen um 10 Cent auf aktuell 13,60 Euro. Zum Vergleich: Von 2019 auf 2020 kletterten die Mieten in beiden Städten noch 3 bzw. 4 Prozent. Die Beinahe-Stagnation hat sich bereits in den vergangenen Monaten abgezeichnet, wie der immowelt Mietkompass für das 3. Quartal 2021 verdeutlicht. Auch in Stuttgart (+2 Prozent) und Düsseldorf (0 Prozent) hat sich der Preisanstieg deutlich verlangsamt beziehungsweise ist zum Stillstand gekommen.

In den teuren Großstädten scheint die Grenze des Bezahlbaren erreicht. Viele Mieter sind vermutlich nicht mehr bereit, noch höhere Preise zu bezahlen. Die Vermieter passen sich dementsprechend an. Hinzu kommt, dass durch die Corona-Pandemie und die Möglichkeit von Homeoffice viele Menschen in den Speckgürtel der Metropolen oder in kleinere Städte ziehen. Das zeigt eine Studie von immowelt und dem ifo Institut. Diese Veränderung der Wohnpräferenzen könnte in Zukunft zu einer Verlagerung der Nachfrage ins Umland und in kleinere Großstädte führen.

Nachholeffekt in Berlin, weiterer Anstieg in Köln

In einigen deutschen Großstädten ziehen die Angebotsmieten aber nach wie vor an. Berlin verzeichnet binnen eines Jahres einen Anstieg von 4 Prozent, der überwiegend durch Nachholeffekte in Folge des Mietendeckel-Aus zustande kommt. Während des Geltungszeitraums des Gesetzes sind die Mieten noch gesunken. Aktuell ist der mittlere Quadratmeterpreis nach dem Anstieg aber wieder bei 10,40 Euro angekommen – Tendenz weiter steigend.

In Köln gab es hingegen kein Auf und Ab, die Mieten steigen konstant – zuletzt um 6 Prozent binnen eines Jahres. Mit einem Medianpreis von 11,70 Euro hat die Rheinmetropole inzwischen das Niveau von Hamburg (+3 Prozent) erreicht, wo für den Quadratmeter ebenfalls 11,70 Euro verlangt werden.

Münster und Leverkusen mit stärksten Anstiegen

Die größten Preissprünge der Analyse verzeichnen kleinere Großstädte aus Nordrhein-Westfalen. An der Spitze befinden sich Münster und Leverkusen mit Anstiegen von jeweils 8 Prozent. Nachdem in Münster durch die ausgebliebenen Studienanfänger am Anfang der Corona-Krise die Mieten noch gesunken sind, hat sich der Mietmarkt 2021 durch die teilweise Rückkehr von Studenten wieder erholt und mit Quadratmeterpreisen von 10,00 Euro sogar einen neuen Höchstwert erreicht. In Leverkusen ist das Preisniveau hingegen niedriger: Trotz größtem Anstieg liegen die mittleren Mieten bei 8,60 Euro pro Quadratmeter und damit im Mittelfeld aller untersuchten Städte. Daneben haben sich die Mieten auch noch in einigen anderen kleineren Städten Nordrhein-Westfalens spürbar verteuert: Krefeld und Aachen weisen jeweils eine 6-prozentige Erhöhung auf.

Auch in Baden-Württemberg hat das Preisniveau nochmal angezogen: Pforzheim weist ein Plus von 7 Prozent auf, sodass Mietwohnungen aktuell für 9,00 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Ulm, Karlsruhe und Heilbronn (je +6 Prozent) befinden sich inzwischen sogar über der 10-Euro-Marke.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils in den Jahren 2020 und 2021 auf immowelt.de angebotenen Wohnungen (Bestand ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf immowelt.de inserierten Immobilien.

 

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Circa 3,7 Mrd. EUR Investmentvolumen im Jahr 2021

 

Das Investmentvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt hat nach Untersuchungen der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) im 4. Quartal 2021 rund 2,0 Mrd. EUR betragen. Damit flossen im Gesamtjahr 2021 rund 3,7 Mrd. EUR in diese Asset-Klasse.

Pflegeheime und Seniorenresidenzen klar im Fokus

Das Transaktionsvolumen im Pflegebereich summierte sich im 4. Quartal auf über 1,7 Mrd. EUR, wovon rund 1,4 Mrd. EUR in Pflegeheime und etwa 300 Mio. EUR in Seniorenresidenzen mit Betreutem Wohnen entfielen. Ärztehäuser und Kliniken hatten mit etwa 290 Mio. EUR einen Anteil von 14 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen.

Jan-Bastian Knod, Head of Residential Advisory und Healthcare Advisory bei C&W: „Im 4. Quartal lag die Spitzenrendite für Pflegeheime bei 3,9 Prozent und setzte wie von uns erwartet ihre Kompression fort. Die Asset-Klasse Betreutes Wohnen nimmt eine Zwischenrolle zwischen Wohnen und Pflege ein. Die Spitzenrendite lag hier zum Ende des Jahres 2021 zwischen 3,0 und 3,5 Prozent – Tendenz weiter fallend.“

Paketverkäufe dominieren

Portfoliotransaktionen machten mit 1,9 Mrd. EUR etwa 52 Prozent des Marktgeschehens aus, besonders im Pflegebereich ist ihr Anteil am Transaktionsvolumen hoch. Mit rund 2,2 Mrd. EUR Umsatz im Jahr 2021 bleiben Pflegeheime weiterhin die marktaktivste Asset-Klasse. Seniorenresidenzen mit Betreutem Wohnen erreichten knapp 870 Mio. EUR, eine Steigerung um rund 62 % im Vergleich zu 2020. Auch wenn das Transaktionsvolumen hier weiterhin durch den Mangel an Produkten begrenzt war, bedeutet das ein neues Allzeithoch.

Internationale Kapitalquellen zeigen großes Interesse

Im Gesamtjahr 2021 investierten ausländische Kapitalquellen über 1 Mrd. EUR in deutsche Gesundheitsimmobilien. Insbesondere französische institutionelle Gesundheitsimmobilieninvestoren waren aktiv. Der demografische Wandel und langfristig gesicherte Cashflows machen die Asset-Klasse zu einem hochattraktivem Investmentprodukt.

Jan-Bastian Knod erläutert: „Bereits investierte Investoren im Pflegemarkt in Deutschland suchen nach weiteren Anlagemöglichkeiten. Zudem drängen neue Anleger aus anderen Asset-Klassen in den Markt und suchen eine Einstiegsmöglichkeit mit dem Ziel der Diversifizierung ihres Portfolios und der Partizipation an dem Wachstumsmarkt. Denn die Covid-19-geprägten Jahre 2020 und 2021 haben die Krisenresilienz und Relevanz von Gesundheitsimmobilien verdeutlicht.“

Für das laufende Jahr rechnet C&W mit einem weiterhin hohen Investoreninteresse. Der bestehende Produktmangel, insbesondere bei Bestandsimmobilien, wird zu einem weiteren Absinken der Spitzenrendite für Pflegeimmobilien führen.

 

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C & W (UK) LLP Niederlassung Deutschland, Rathenauplatz 1,60313 Frankfurt am Main, Te: + 49 69 50 60 73 – 0, www.cushmanwakefield.com/en/germany

Living und Logistik sind die Gewinner des Jahres 2021 auf dem Immobilienmarkt

 

Auf dem deutschen Immobilienmarkt wird sich das Transaktionsvolumen inklusive Living für das Gesamtjahr 2021 auf voraussichtlich insgesamt 105 bis 110 Mrd. Euro summieren. Das wäre gleichbedeutend einem Plus von rund 30 Prozent gegenüber 2020, sogar ein neues Rekordergebnis und läge über dem Wert von 91,8 Mrd. Euro im Jahr 2019 – also vor der Pandemie. Zugleich gilt es jedoch, das Volumen und insbesondere die Dynamik, die vor allem das zweite Halbjahr entwickelt hat, differenziert zu betrachten: Allein Unternehmensübernahmen werden in diesem Jahr mit mehr als 30 Mrd. Euro zu Buche schlagen, darunter fällt auch die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen. Unter anderem deshalb gibt es eine weitere Verschiebung der Marktanteile der Assetklassen in Richtung Living: „Als eher defensive Assetklasse waren 2021 – pauschal gesagt – alle Immobilien gefragt, in denen ein Bett steht. Nur Hotels bilden hier eine Ausnahme. Der Anteil von Living liegt zum Jahresende voraussichtlich bei über der Hälfte des Volumens, damit werden mehr als 50 Mrd. Euro in diese Nutzungsart geflossen sein“, kalkuliert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Hotelimmobilien waren und sind die Assetklasse, die am stärksten von den negativen Auswirkungen der Pandemie betroffen sind. Am Investmentmarkt zeigt sich dies in sinkenden Transaktionsvolumina. Im Jahr 2021 dürfte der Anteil von Hotels am gesamten deutschen Transaktionsvolumen ebenso wie im Vorjahr nur noch bei rund zwei Prozent liegen, der niedrigste Anteil in den vergangenen zehn Jahren.

Inwieweit dieser Trend im kommenden Jahr anhalten und welches Niveau das Transaktionsvolumen anpeilen wird, ist unterdessen schwerer denn je einzuschätzen. Nur eines scheint aktuell sicher: „Alle Themen, die uns 2021 begleitet haben, enden nicht mit Neujahr, sondern schwappen hinüber ins neue Jahr – sei es Corona, die Lieferengpässe, der Inflationsanstieg, Nachhaltigkeit oder die Zukunft der (Büro-)Arbeit. Zumindest – und sicherlich nicht unwesentlich – ist die Regierungsbildung abgeschlossen. Zugleich ist von großer Bedeutung, wie der Start der neuen Ampel-Koalition auf Bundesebene angesichts der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen gelingt,“ sagt Scheunemann.

Das größte Fragezeichen ist derzeit die Inflation. Mitten im stärksten Inflationsanstieg seit Jahren gibt der Ölpreis, immerhin der wichtigste Rohstoffindikator, Ende November um gut ein Fünftel seit seinem Höchststand nach. Neben Öl haben aber auch andere Rohstoffpreise ihre Höchststände hinter sich gelassen. Hier deutet sich eine gewisse Entspannung an, die sich Anfang 2022 dann auch in den Verbraucherpreisen niederschlagen sollte. Die aktuell hohen Teuerungsraten haben ihren Ursprung neben den Energie- und Rohstoffpreisen einerseits in temporären Nachholeffekten, andererseits spielen auch statistische Erhebungsmethoden eine Rolle: Im Vergleichszeitraum vor einem Jahr lag das Preisniveau aufgrund der Pandemie außerordentlich niedrig. „Es ist also eine Kombination noch nie da gewesener Faktoren, was große Unsicherheiten im weiteren Konjunkturverlauf erzeugt: Das erhoffte Auslaufen einer Pandemie, globale Liefer- und Produktionsengpässe, Nachholeffekte der Nachfrager sowie Ankurbelung der Wirtschaft durch die Geld- und Finanzpolitik durch die EZB“, erklärt Scheunemann.

DIFI Entwicklung

Investoren und Anleger müssen die Inflation genau im Blick behalten. Immobilien würden dabei häufig pauschal als Schutz gegen Inflation gesehen. Dabei kommt es allerdings auf die richtige Kombination zahlreicher Einzelfaktoren an – darunter Einstiegszeitpunkt, Finanzierungsvolumen und -struktur, Standort, Vermietungsstruktur, Mietvertragskonditionen und das Anlageziel. Zumindest ein Zinsanstieg scheint angesichts der aktuellen Staatsverschuldung in der Eurozone kaum möglich, zumal damit auch der Aufschwung ausgebremst werden könnte.

Der Kapitaldruck der Investoren bleibt derweil auch in den nächsten Jahren bestehen. „In den kommenden vier Jahren werden Staatsanleihen mit einem Volumen von insgesamt fast einer Billion Euro auslaufen. Selbst bei einem bis dahin steigenden Zinsniveau wird ein Teil dieses Kapitals in Immobilien reinvestiert werden“, so Scheunemann.

Darüber hinaus zeichnen sich auch generelle Trends ab, wie die breitere Streuung der Investitionen, also der Diversifizierung des Portfolios zur Vermeidung von Klumpenrisiken. Dazu können gemischt genutzte Immobilien gehören oder auch Quartiere, die die Grundbedürfnisse der Nutzer von Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Freizeit miteinander verbinden. Das stellt neue Herausforderungen an das Asset Management und bedarf einer neuen Form der Renditekalkulation.

Die EU-Taxonomie wird schnell das Maß der Dinge sein

Noch stärker wird das Thema ESG beziehungsweise Nachhaltigkeit den Markt prägen. Ein Umdenken mit und durch ESG ist in allen Bereichen bereits zu beobachten: „Die Wahrnehmung hat sich komplett gedreht: Es wird künftig nicht mehr um einen grünen Preisaufschlag gehen, sondern einen Preisabschlag für nicht-nachhaltige Immobilien“, skizziert Helge Scheunemann die neue Perspektive auf Nachhaltigkeit. Auch mit dem Inkrafttreten der neuen EU-Taxonomie wird Bewegung in die Immobilienmärkte kommen. Ein Teil der Investoren wird für seine Portfolios nur noch Immobilien erwerben, die gemäß Artikel 8 und 9 der Offenlegungsverordnung taxonomiekonform sind. „Im gleichen Zuge werden Investoren versuchen, ihre Bestände zu bereinigen: Sprich Immobilien, die nicht der Taxonomie entsprechen, zu verkaufen. Solche Objekte sollten eigentlich mit einem Preisabschlag gehandelt werden, angesichts der aktuell enormen Nachfrage muss sich die Theorie aber erst noch in der Praxis zeigen“, ordnet Scheunemann ein. Auch bleibt abzuwarten, wer die nicht-taxonomiekonformen Immobilien kaufen wird, wenn doch eigentlich alle nach nachhaltigen Immobilien suchen. Hinzu kommt, dass auch die Finanzierung für solche „brown assets“ künftig schwieriger werden wird und JLL erwartet, dass Banken als Finanzierungsgrundlage einen klaren Plan einfordern, der den Weg zu einem nachhaltigen Gebäude aufzeigt.

Grundsätzlich erscheint als Konsequenz daraus klar: Es kann vielfach nur über den Weg der Sanierung gehen. Re-Developments und Refurbishments werden mehr denn je im Fokus stehen müssen. „Wir erwarten, dass sich der Anteil von Büro-Renovierungen und -Sanierungen an der gesamten Neubaupipeline in den Big 7 im nächsten Jahr auf 24 Prozent und bis 2024 auf fast 30 Prozent erhöhen wird. Zum Vergleich: Der 10-Jahresdurchschnitt der Jahre 2011 bis 2020 liegt bei 18 Prozent“, vergleicht der JLL-Researcher.

Traditionelle Büros werden zunehmend verdrängt durch „grüne“ Büros und flexible Anmietungskonzepte, der Großteil künftiger Nachfrage wird sich zunehmend vor allem auf diese Konzepte konzentrieren. Helge Scheunemann sagt: „Dass diese Transformation nicht nur durch Neubau erreicht werden kann, ist klar. Gebäudesanierungen und Aufwertungen werden die eigentliche Herausforderung für Eigentümer.“

Hinzu kommt die bereits spürbare Knappheit moderner, bedarfsgerechter Angebotsflächen. Im gesamten Betrachtungszeitrum – mit der Ausnahme des Jahres 2010 – lag der Anteil hochwertiger Flächen am gesamten Flächenumsatz in den Big 7 immer unter 60 Prozent.  Seit 2018 liegt er durchgängig darüber, seit 2019 sogar um die 65 Prozent. Zum Vergleich: Der Durchschnitt der Jahre 2005 bis 2017 liegt bei 56 Prozent. In den vergangenen fast vier Jahren also um rund zehn Prozentpunkte höher. Nicht nur Corona hat die Anforderungen der Nutzer, aber auch der Investoren, an Bürogebäude und -fläche erneut erhöht. Neben Konnektivität sind Flexibilität und Produktivität, Nachhaltigkeit bzw. ESG, Diversität und Inklusion oder Gesundheit und Wohlbefinden die Bedürfnisse, auf die verstärkt Wert gelegt wird.

JLL erwartet, dass die Polarisierung zwischen den top, modern, nachhaltig und flexibel ausgestatteten Büroflächen und den Flächen, die diese Anforderungen nicht erfüllen, weiter zunimmt – mit einem positivem Wachstumsszenario für die grünen und flexiblen Konzepte sowie entsprechend negativen Wachstumsaussichten für letztere.

Viele Bestandsgebäude können diese Anforderungen nicht erfüllen – baulich und technisch, was die bereits erwähnte Sanierungs- und Modernisierungsinitiative auslösen wird. Dabei wird das für Flächennutzer in Frage kommende Angebot relevanter Flächen erhöht, so dass auch nachfrageseitig mit einem weiter steigenden Anteil hochwertiger Flächen gerechnet wird. „Für 2022 rechne ich mit einem weiteren Anstieg des Umsatzanteils solch hochwertiger Flächen auf dann 70 Prozent“, gibt Scheunemann einen Ausblick.

Flächenreduzierungspläne sind bei den meisten Firmen längst vom Tisch

Die Nachfrage nach Büroflächen hat sich bereits im abgelaufenen Jahr wieder erhöht. In den deutschen Big 7 werden bis Ende 2021 voraussichtlich mehr als 2,9 Mio. m² vermietet worden sein, das wären dann knapp zehn Prozent mehr als 2020. „Auch für die nächsten Jahre gehen wir von einer weiteren Belebung aus, denn viele angedeutete Pläne für eine signifikante Reduzierung des eigenen Büro-Portfolios wurden im Laufe des Jahres revidiert“, stellt Scheunemann klar.

JLL-Analysen haben ergeben, dass sich die neue Arbeitswoche künftig so darstellen wird: Drei Tage im Büro und zwei Tage außerhalb. Von diesem „außerhalb“ werden dann wiederum etwa 1,5 Tage im Home Office gearbeitet. Das wären rein rechnerisch 30 Prozent weniger Bürofläche. Dagegen laufen aber verschiedene Effekte, erläutert Scheunemann: „Wer kein Desk Sharing einführen will, kann auch keine Fläche reduzieren. Wer den Komfort von etwas mehr Abstand im Büro auch nach der Pandemie beibehalten will, benötigt mehr Fläche pro Arbeitsplatz. Wer mehr Raum für Kooperation und Begegnung schaffen will, braucht mehr Fläche als im klassischen Schreibtisch-Büro. In Summe gleicht sich das alles in etwa aus. Und last but not least: Wer seine Belegschaft komplett ins Home Office schickt, riskiert Entfremdung vom Unternehmen, Unzufriedenheit und letztlich Kündigungen.“ Faktisch werden zum Ende des ersten kompletten Pandemiejahres genau genauso viele Büroflächen vermietet worden sein wie z.B. in den Jahren 2013 und 2014.

Auch beim Leerstand hilft die historische Einordnung, denn auch 2019 und 2020 lag die Quoten auf niedrigen Werten von 3,0 bzw. 3,7 Prozent. Mehr noch: „Fünf Metropolen der Big 7 hatten einen massiven Büroflächenmangel“, erinnert Scheunemann. „Das hat Projektentwickler aktiviert. Und eine verstärkte Bautätigkeit in Verbindung mit dem Konjunktureinbruch 2020 führt nun zeitversetzt zu steigenden Leerständen. Wir erwarten für 2021 eine Quote von 4,6 Prozent, und auch für die Folgejahre keine zweistelligen Quoten wie wir sie etwa 2008 oder 2009 gesehen haben.“ Wenn jetzt der Sprung von drei auf knapp fünf Prozent kommt, ist es relativ gesehen „dramatisch viel“, aber in der Immobilienrealität und im historischen Kontext immer noch so wenig, dass es keinen Einfluss auf die Mieten hat.

Im Gegenteil: „Steigende Baukosten und steigende Anforderungen der Nutzer an die Qualität lassen unserer Einschätzung nach auch weiterhin steigenden Mieten erwarten“, prognostiziert Scheunemann. „Bis Ende 2021 werden die nominalen Spitzenmieten in den Big 7 um 1,5 Prozent gewachsen sein, nach zwei Prozent im Jahr zuvor. Für die nächsten Jahre sehen wir wieder etwas stärker anziehende Mieten mit im Durchschnitt um die zwei Prozent pro Jahr.“

Nachfrage nach Einzelhandelsflächen im Zentrum hat sich wieder erholt

Auch andere Assetklassen rechnen mit Wachstum: Im Einzelhandelsbereich sehen wir einen Rückgang der Spitzenmieten in den deutschen Shopping-Metropolen (Big 10) im Schnitt von sechs Prozent und eine aktuelle Verfügbarkeit von Ladenflächen von 14 Prozent. Diese Quote ist im Übrigen gegenüber dem Vorjahr fast konstant geblieben. Das heißt, der Markt war schon vor Corona unter Druck und Einzelhändler haben die Entwicklung auch zum Anlass genommen, ihre Vertriebskanäle zu vernetzen und ihr digitales Angebot besser mit dem stationären Handel zu verknüpfen. Gleichwohl hat sich die Nachfrage nach innerstädtischen Ladenflächen im Laufe des Jahres wieder erholt. „Wir erwarten für das Gesamtjahr circa 400.000 bis 410.000 m² Vermietungsumsatz, das wären dann etwa sieben Prozent mehr als 2020. Trotz eines weiteren harten Lockdowns zu Jahresbeginn 2021 hat sich der Einzelhandels-Vermietungsmarkt insofern gut geschlagen und auch für das nächste Jahr ist die Nachfrage nach Flächen durchaus vorhanden“, so Scheunemann.

Einzelne Retailer haben ihre Expansion jedoch auf Eis gelegt und so bieten sich hierdurch Chancen für andere Einzelhändler, attraktive Standorte anzumieten. Dazu gehören seit einiger Zeit die Discounter, die verstärkt Flächen in Innenstadtlagen anmieten. Aber auch Möbelanbieter versuchen in den Einkaufsstraßen Fuß zu fassen, genauso wie neue internationale Label, die während der Pandemie den deutschen Markt ins Visier genommen haben. „Das Damoklesschwert eines weiteren Lockdowns schwebt allerdings weiterhin über dem stationären Einzelhandel, zumindest regional. Und solange diese Unsicherheit vorhanden ist, halten sich auch Investoren mit entsprechenden Ankaufsaktivitäten zurück“, erklärt Helge Scheunemann. Große Ausnahme sind lebensmittelgeankerte Objekte oder Portfolios, die weiterhin eine starke Nachfrage erfahren. Aufgrund der geringeren Transaktionsvolumina können sie das Minus in anderen Bereichen (High Street, Shopping-Center) allerdings nicht ausgleichen. Für 2021 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen über alle Einzelhandelssegmente hinweg von etwa acht Mrd. Euro nach 10,4 Mrd. Euro im Vorjahr.

Logistikprodukte erleben durch E-Commerce historisch hohe Nachfrage

Neben Wohnimmobilien waren Logistikimmobilien die herausragende Assetklasse des Jahres 2021. Der Anteil am Transaktionsvolumen 2021 wird sich voraussichtlich auf rund acht Prozent belaufen. Das ist dann relativ zwar weniger als 2020 (11 %), aber in absoluten Zahlen ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr. Basis für das stark gestiegene Interesse der Investoren ist der sehr dynamische Vermietungsmarkt. „Allein in den ersten drei Quartalen 2021 haben wir einen Umsatz von 5,9 Mio. m² registriert, so viel wie nie zuvor in den ersten neun Monaten eines Jahres. Wir gehen davon aus, dass wir für 2021 einen neuen Rekordwert erreichen werden und den bisherigen Rekord aus dem Jahr 2018 (7,2 Mio. m²) mit voraussichtlich 7,7 Mio. m² übertreffen werden“, sagt Scheunemann.

Der Markt profitiert von einer nie dagewesenen Nachfrage nach Logistikprodukten. Insbesondere der kontinuierlich wachsende E-Commerce fördert den Bedarf sowohl an großen Verteilzentren, sogenannten Big Boxes, wie auch kleineren, zentralen Flächen für City Logistik Hubs. Für die ersten drei Quartale lag der Anteil des E-Commerce am Gesamtumsatz bei 15 Prozent. Diese Nachfrage durch E-Commerce wird auch 2022 anhalten. Doch E-Commerce ist nicht alles. Zusätzlich werden Nachfrageschübe aus den Bereichen Express- und Paketzustellung, Gesundheitswesen und Life Sciences sowie Bau- und Werkstoffe erwartet. Die Nachfrage wird sich dabei vor allem auf kleinere Lagerkapazitäten unter 5.000 m² fokussieren. Und schließlich erfordert die aktuell und bis 2022 anhaltende angespannte Lage bei den globalen Lieferketten eine Neuordnung verbunden mit einer Ausweitung der Lagerbestände vor Ort.

Der Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt bleibt in der Zusammenfassung trotz der zahlreichen Herausforderungen und potenziellen Risiken positiv. Zwar verschieben sich Gewichtungen zwischen den einzelnen Assetklassen und die jeweiligen Branchen erleben einen unterschiedlich hohen Veränderungsdruck – doch das Grundinteresse der Investoren ist ungebrochen hoch.

 

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Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, begrüßt den eben veröffentlichten Immobilienmarktbericht Deutschland 2021.

 

Darin zeigt sich, dass das Investitionsvolumen für den Kauf von Immobilien auf einen neuen Höchststand von 310 Mrd. Euro auch im Corona-Jahr 2020 weiter gestiegen ist. Allerdings reichen die enthaltenen Daten – entgegen des Titels – nur bis zum vergangenen Jahr 2020.

„Der Immobilienmarktbericht basiert auf beurkundeten Grundstückskaufverträgen und bietet damit einen sehr fundierten Einblick in das Kaufgeschehen. Wir bedauern aber, dass amtliche und deutschlandweit aggregierte Immobilienmarktdaten nur mit solch einer Verzögerung und nicht auch unterjährig vorliegen“, sagt John Kamphorst, neuer Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Transparenz und Benchmarking. „Es ist wichtig, dass der durch die Reaktion auf Corona und Lockdowns eingeleitete Digitalisierungsimpuls, der bereits seinen Weg in den Koalitionsvertrag gefunden hat, auch bei den Gutachterausschüssen und den vorgelagerten Notariaten ankommt. Wir können nicht mehr so arbeiten wie vor 60 Jahren.“

Zur Verbesserung der Immobilienmarkttransparenz besteht seit den 1960er Jahren die Verpflichtung der Notare, Abschriften von Kaufverträgen für Grundstücke an die zuständigen Gutachterausschüsse zu übermitteln. Bei den rund 1.100 Gutachterausschüssen für Grundstückswerte werden jedoch teilweise noch unterschiedliche Kaufpreissammlungen geführt und uneinheitliche Standards bei der Datenerhebung und -auswertung verwendet. Der Aufbau einer zentralen Kaufpreissammlung ist derzeit unter anderem wegen Länderzuständigkeiten nicht möglich. „Hilfreich wäre eine Anpassung des §199 BauGB hinsichtlich einer wirklich zentralen Führung und Auswertung einer bundesweiten Kaufpreissammlung mit einer Bundesgeschäftsstelle“, so Kamphorst. „Die Umsetzung einer bundesweit standardisierten Datenerhebung der Kaufverträge kann nur zentral gesteuert werden.“ Einheitliche Mindeststandards bei der Datenerhebung und -verarbeitung seien die Grundvoraussetzung für gut aufgestellte Kaufpreissammlungen vor Ort und einer schnelleren Bereitstellung von bundesweiten Marktinformationen. Als Grundlage für eine einheitliche Kategorisierung der Immobilien biete sich dabei auch die mit verschiedenen Branchenakteuren abgestimmte Vorarbeit des ZIA an.

Ebenso förderlich wäre eine digitale Abwicklung von Immobilienkaufverträgen. Der digitale Austausch zwischen Notariaten und Gutachterausschüssen würde das schnellere Erstellen der Immobilienmarktberichte ermöglichen. Zudem würde der administrative Aufwand durch eine effizientere behördliche Kommunikation reduziert und der gesamte Genehmigungsprozess (im Zusammenspiel mit Grundbuch- und Finanzamt) beschleunigt. Eine zielgerichtete Planung des Wohnungsbaus auf der Grundlage guter empirischer Daten ist nur möglich, wenn die dazu wichtigen Daten miteinander vernetzt und bundesweit bereitgestellt werden. Dies würde das ehrgeizige Ziel der Ampelkoalitionäre von jährlich 400.000 neuen Wohnungen deutlich unterstützen.

Der ZIA mahnt dazu einen Rechtsrahmen an, der Speicherung, Nutzung und Austausch der (marktrelevanten) Daten aus den Immobilienkaufverträgen ohne ausdrückliche Zustimmung der Beteiligten (aber unter Berücksichtigung des Datenschutzes) ermöglicht. Dies stärkt die Verfügbarkeit von Primärdaten und ermöglicht auch eine größere Marktabdeckung.

Den Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 finden Sie unter: www.immobilienmarktbericht-deutschland.info

Die Ergebnisberichte des ZIA zur Kategorisierung von Wirtschaftsimmobilien finden Sie unter: https://zia-deutschland.de/project/transparenz-durch-standardisierung/

 

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de