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In einer Zeit rekordhoher Inflation und großer Unsicherheit über die künftige Inflationsentwicklung bieten Immobilien institutionellen Anlegern eine langfristige Absicherung gegen die negativen Auswirkungen des Preisanstiegs.

Dies geht aus der Analyse eines Datenbestands aus 40-Jahren- von fünf wichtigen Städten hervor, die Allianz Real Estate für ihre jüngste Studie “Real estate investing in an uncertain environment” („Immobilieninvestitionen in unsicheren Zeiten“) durchgeführt hat.

Das Unternehmen analysierte die Renditen des Bürosektors in New York, London, Paris, Frankfurt und Sydney und stellte fest, dass die Mieten im selben Maße wie Inflation gestiegen sind und die realen Mieten im Kontext der Immobilienzyklen relativ stabil waren. Da es sich bei den Immobilienrenditen um reale Renditen handelt, bleiben sie in der Regel von steigender Inflation oder Inflationserwartungen unbeeinflusst.

Dr. Megan Walters, Global Head of Research bei Allianz Real Estate, sagt: “Die Verbraucherpreisinflation kletterte im Januar 2022 in den USA auf 7,5% und in der Eurozone auf 5,1% – mitunter die höchsten Werte seit Jahrzehnten. Aber selbst bei einer Rekordinflation und hoher Unsicherheit, so unsere Analyse, können Immobilien einen langfristigen Schutz für Anlageportfolios bieten.“

“Reale Renditen von Staatsanleihen sind ein wichtiger Maßstab für Immobilienrenditen. Die Differenz zwischen den beiden ist ein Risikoaufschlag für Immobilienbesitz. Der Langzeitdurchschnitt davon liegt bei unseren fünf Märkten in der Größenordnung von 340 Basispunkten. Zum Jahresende 2021 lag der Durchschnitt bei 515 Basispunkten, was ein starkes und attraktives Polster gegen steigende Renditen von Realanleihen darstellt.“

Angesichts der Tatsache, dass Immobilien einen starken Schutz gegen Inflation bieten können, führt Allianz Real Estate in der Studie folgende fünf Sektoren für global diversifizierte Core-Portfolios an: Hochwertige Büros in Städten mit globalem Talentpool, Mehrfamilienhäuser in den USA, Logistikanlagen in Europa, Mehrfamilienhäuser in Japan sowie Objekte im Bereich Life Science.

Für die europäische Logistikbranche stellte die Pandemie einen Wendepunkt im Online-Handel dar. Im Vergleich zu 10,6 % zu Beginn der Pandemie wird erwartet, dass der Online-Anteil am Einzelhandelsumsatz in Europa Ende 2021 14,3 % erreicht,  damit jedoch hinter den USA (ca. 20 %) und Südkorea (>35 %) liegt.

Was den Bürosektor betrifft, so umfasst das Büroportfolio der Allianz Real Estate ca. 225 Objekte in 47 Städten. Ein solch großes Portfolio ermöglicht es dem Unternehmen, eine Reihe von Kennzahlen zu messen, darunter Standort, Qualität der Objekte, ESG-Kriterien und Mieterqualität. Die Untersuchungen des Unternehmens zeigen, dass zentral gelegene Objekte in der Nähe von Restaurants und anderen Angeboten sowie mit einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie einer smarten, nutzerorientierten und ESG-konformen Ausstattung weiterhin sehr gefragt sein werden.

“Dies spiegelt sich in den Wertsteigerungsrenditen wider, die während der Pandemie stärker gesunken sind als die durchschnittlichen Bürorenditen weltweit”, fügt Dr. Megan Walters, Global Head of Research, Allianz Real Estate, hinzu. “Mit Blick auf die Zukunft werden hochwertige Büroimmobilien ein stabiles und inflationsgeschütztes Ertragswachstum bieten, wobei Allianz Real Estate für die wichtigsten Büromärkte ein langfristiges durchschnittliches Mietertragswachstum von mehr als 3 % pro Jahr prognostiziert.”

“Das Jahr 2022 hat in vielen Ländern mit einer hohen Inflation begonnen. In diesem Umfeld sind wir der Meinung, dass unsere fünf Immobiliensektoren zur besten Wahl für diversifizierte Portfolios gehören. Ihre Attraktivität basiert auf inflationsgebundenen Einkommensströmen durch Mietindexierung oder langfristig steigende Marktmieten sowie auf einer beträchtlichen Renditespanne gegenüber den realen risikofreien Zinsen.”

Laden Sie die Studie herunter: https://allianz-realestate.com/_Resources/Persistent/77766778fc01ff3dde6e420ac7525996a494a7b6/Allianz-Real-Estate_Real-estate-investing-in-an-uncertain-environment_FINAL.pdf

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Verstärkte Klimaschutzmaßnahmen über alle Vermögenswerte hinweg mit dem Ziel einer kohlenstoffarmen Wirtschaft

Allianz Real Estate, einer der weltweit größten Immobilien-Investmentmanager, konnte sein globales Logistikportfolio bis Ende 2021 auf 11,6 Milliarden Euro an verwalteten Vermögenswerten ausbauen, ein Plus von 32 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Logistikexposure des Unternehmens umfasst 8,6 Mrd. EUR an Kapitalinvestitionen, was einem Anstieg von 39 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, und 3 Mrd. EUR an Kreditvergaben, was einem Anstieg von 15 % entspricht. Regional verteilt sich das Portfolio des Unternehmens auf 5,8 Mrd. EUR in Europa, 3,3 Mrd. EUR in den USA und 2,5 Mrd. EUR im asiatisch-pazifischen Raum.

Kari Pitkin, Head of Business Development Europe bei Allianz Real Estate, sagte: „Wir haben unser globales Logistikportfolio schon früh angelegt und verfügen heute über eine führende Marktposition in diesem Sektor. Unser engagiertes Logistikteam hat diese Position im Jahr 2021 weiter ausgebaut, indem es seine intensiven Beziehungen zu führenden Partnern in und außerhalb von Europa nutzte, um vom starken Wandel im Vertrieb und der Entwicklung der Einzelhandelsbranche zu profitieren. „Unser Ansatz für den Sektor steht in vollem Einklang mit unserer globalen ESG-Strategie und dem übergeordneten Thema der Nachhaltigkeit. Wir haben weiterhin Anlagen und Partner mit starken ESG-Profilen ausgewählt und ein Logistikportfolio aufgebaut, das den höchsten Standards entspricht.“

Schließung der Nachhaltigkeitslücke

Im April 2021 kündigte Allianz Real Estate eines der bedeutendsten ESG-Programme in der Immobilienbranche an, mit dem Ziel, den CO2-Fußabdruck ihres globalen Portfolios bis 2025 um 25 % und bis 2050 auf null zu reduzieren. Das Unternehmen hat daher seine Bemühungen zur Dekarbonisierung im Jahr 2021 intensiviert und ist mit Mietern in Kontakt getreten, um Energieverbrauchsdaten einzuholen, und arbeitet eng mit Entwicklern zusammen hat, um sicherzustellen, dass alle Anlagen zum Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft beitragen. Zu den Initiativen gehören der Einbau energieeffizienter Maßnahmen wie Solarpaneele und die Bereitstellung von Ladeinfrastruktur für E-Autos.

Im März erwarb das Unternehmen beispielsweise eine neu errichtete Logistikanlage für die „letzte Meile“ im Süden Wiens im Wert von 72 Mio. EUR, die allein von Amazon gemietet wurde. Der erste Teil eines aktiven, auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Asset-Management-Programms ist die Installation von Photovoltaikanlagen, um den Anteil an Energie aus erneuerbaren Quellen zu erhöhen.

Hochkarätige Transaktionen im Jahr 2021

Im Laufe des Jahres schloss die Allianz Real Estate mehrere hochkarätige Transaktionen ab. Im Jahr 2021 vergrößerte das Unternehmen sein italienisches Logistikportfolio auf mehr als 500 Millionen Euro in 16 Anlagen und unterstrich damit die Bedeutung der Region als zentraler Wachstumsmarkt. Zu den Höhepunkten gehörte der Erwerb von zwei Logistikimmobilien in Norditalien, die derzeit an einen italienischen Großmieter vermietet sind.

Im September wurde BentallGreenOak ein Kredit in Höhe von 280 Mio. EUR zur Verfügung gestellt, um die Entwicklung eines Build-to-Core-Portfolios von acht erstklassigen Logistikimmobilien in Großbritannien zu unterstützen – wobei die Finanzierung die Kriterien für die Einstufung als grünes Darlehen erfüllt. Im Dezember vereinbarten die Allianz und der Logistikspezialist VGP die Gründung eines neuen 50/50-Joint-Ventures, das vierte zwischen den beiden Unternehmen seit 2016. Es wird über einen Zeitraum von fünf Jahren ein Portfolio von 90 erstklassigen Logistikimmobilien an rund 25 strategischen Standorten in Deutschland, der Tschechischen Republik, Ungarn und der Slowakei entwickeln, wobei rund 70 % in Deutschland errichtet werden sollen.

Kürzlich gab das Unternehmen den Abschluss eines 290 Mio. EUR schweren Develop-to-Core-Logistikvehikels bekannt, das sich auf spekulative Objekte der Klasse A in Großbritannien in Partnerschaft mit dem Sektorspezialisten AEW konzentriert. Der Erwerb von Frontier Park, einer 70.000 m² großen Logistikanlage, war die vierte Akquisition für das Unternehmen seit der Ankündigung der Partnerschaft im Jahr 2019.

Blick in die Zukunft

Allianz Real Estate erwartet, ihr Logistikportfolio im Jahr 2022 weiter auszubauen und ihre Aktivitäten in Europa, den USA und im schnell wachsenden asiatisch-pazifischen Raum zu verstärken, die alle von dem starken Rückenwind profitieren, der durch die starke Zunahme des E-Commerce entsteht.

Karen Horstmann, Head of Acquisitions United States bei Allianz Real Estate, fügte hinzu: „Unser Fokus liegt auf der Entwicklung hochmoderner Anlagen, sowohl durch Partnerschaften mit führenden Betreibern als auch durch Kreditvergabe, wobei wir uns auf erstklassige, nachhaltige Anlagen in strategisch günstigen Lagen in und um städtische Gebiete konzentrieren – nicht nur in Europa, wo es im Jahr 2021 eine Fülle von Aktivitäten gegeben hat, sondern auch in den USA, dem derzeit am weitesten entwickelten Logistikmarkt der Welt. Allein im Jahr 2021 wurden in den USA fast 100 Mio. Quadratmeter vermietet, wovon fast die Hälfte auf die Neuvermietung entfällt – der höchste Stand seit mindestens drei Jahrzehnten, obwohl auch die Nettokaltmieten ein Allzeithoch erreicht haben. Angesichts der überzeugenden Rahmenbedingungen, die den Geschäftssektor neu gestalten, freuen wir uns darauf, unser Portfolio in der Region und darüber hinaus bis 2022 weiter auszubauen.“ Es wird erwartet, dass die Beschleunigung des E-Commerce, ein struktureller Trend, der infolge der Pandemie an Dynamik gewann, langfristig anhalten wird.

Danny Phuan, Head of Acquisitions Asia-Pacific bei Allianz Real Estate, schloss: „Der Logistiksektor hat die Covid-19-Rezession überwunden und ist stärker denn je. Die Pandemie hat der Verbreitung des E-Commerce Auftrieb gegeben, wobei der weltweite E-Commerce-Umsatz bis Ende 2020 auf 2,1 Billionen Euro ansteigen wird – eine Steigerung von 140 % in nur fünf Jahren[1]. Es wird erwartet, dass der Sektor über einen Zeitraum von fünf Jahren alle anderen Sektoren übertrifft und auch im Jahr 2022 aufgrund robuster, anhaltender Trends, einschließlich der steigenden Verbrauchernachfrage nach Lieferungen und der Neugestaltung der Lieferketten, stabil bleiben wird.“

“Angesichts der Tatsache, dass in dicht besiedelten Städten nur wenig Land zur Verfügung steht, ist im Jahr 2022 und darüber hinaus ein innovativer Ansatz für die Logistik erforderlich. Wenn die Nachfrage nach Anlagen für die letzte Meile und die Grundstückspreise hoch genug bleiben, werden unserer Meinung nach mehrstöckige Lagerhäuser beliebter werden, ebenso wie gemischt genutzte Gebäude mit integrierter Logistik[2]. Wir sind gut positioniert, um den Sektor bei der Entwicklung dieser neuen Anlagen anzuführen.

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PwC Real Estate Investor Survey 2022: Logistikimmobilien bleiben die attraktivste Asset-Klasse / Der Renditerückgang bei Büroimmobilien fällt in den Regionen höher aus als in den Top 7-Städten / Im Einzelhandel sinken die Renditen in allen Asset-Klassen / Mieten für Wohnimmobilien steigen in den Top 7-Städten im Schnitt um 2,3 Prozent

Logistikimmobilien haben in der Corona-Pandemie ihre Position als attraktivste deutsche Anlagekategorie gefestigt und verzeichnen mit einem durchschnittlichen Renditerückgang von 23 Basispunkten die stärkste Renditekompression. Die Erwartungen der Investor:innen mit Blick auf die Marktmietenentwicklung und Wiedervermietung von Einzelhandelsobjekten bleiben konservativ, aber etwas optimistischer als im Vorjahr.

Zu diesen Ergebnissen kommt der Real Estate Investor Survey, für den PwC bereits zum 14. Mal Immobilieninvestor:innen und -manager:innen zur Marktlage in Deutschland, Österreich und der Schweiz befragt hat.

“Nach einem turbulenten Jahr 2020 trotzt der Immobilienkapitalmarkt den zahlreichen Unsicherheiten. Während die Gewerbeimmobilien eine insgesamt leicht positive Entwicklung verzeichneten, ist aber der Trend im Wohnbereich deutlich differenzierter”, kommentiert Thomas Veith, Leiter Real Estate bei PwC Deutschland.

Als Gründe dafür nennt der Immobilienexperte die weiterhin unklaren Perspektiven für die Regulierung der Mietmärkte in den großen Ballungsräumen, Unsicherheiten bei Förderfähigkeit von ESG-konformen Neubauten sowie die höheren Baukosten, die durch den anhaltenden Fachkräftemangel im Baugewerbe und die zunehmende Ressourcenknappheit getrieben werden.

Logistikobjekte: Renditekompression hält an

“Der Trend zu mehr eCommerce und die Anpassung der internationalen Lieferketten, treibt weiterhin die Attraktivität von Logistikimmobilien, die ihren Platz als attraktivste Anlagekategorie verteidigten. Die Renditeaussichten werden in diesem Segment in allen Lagen und Risikoklassen als überdurchschnittlich eingestuft”, so PwC-Experte Thomas Veith.

Für Core-Logistikimmobilien in den Top 15-Standorten lag der Renditerückgang bei 23 Basispunkten (bps). Die stärkste durchschnittliche Kompression zeigt Ulm (42 bps), gefolgt von Regensburg/Passau (36 bps) und Hannover/Braunschweig (33 bps). Berlin bleibt mit einer Rendite von 3,2 Prozent der teuerste Logistikstandort. Auch an kleineren Standorten setzt sich die deutliche Renditekompression fort. Infolgedessen erwarten Investor:innen ein jährliches Mietwachstum von 2 Prozent.

Büroimmobilien: Berlin und München am attraktivsten

Nach dem Renditeanstieg für Büroobjekte in den Top 7-Lagen in der letzten Erhebung im Mai 2021 befinden sich die Renditen in den führenden Städten – Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München – im Sinkflug: Im Schnitt sind sie um 17 Basispunkte gefallen. “Für alle B-Lagen und die meisten Regionen sind ebenfalls Renditekompressionen zu verzeichnen, wobei sich das Interesse von Core zu risikoreicheren Objekten verlagert”, erläutert Thomas Veith.

Unter den Top 7-Städten bleiben Berlin und München mit Renditen von 2,5 Prozent die attraktivsten Märkte für Core-Büroobjekte. Hamburg folgt auf Rang 3. Die höchsten Mieten werden mit 45 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt fällig, gefolgt von München und Berlin mit jeweils 42 Euro pro Quadratmeter. Allerdings verzeichnen alle Top 7-Städte einen Renditerückgang. Davon betroffen sind alle Risikoklassen. Infolgedessen erwarten die Investoren deutliche Mietsteigerungen in den führenden Städten von bis zu 2,2 Prozent.

Einzelhandel: Markt erholt sich leicht, Renditen sinken

Die Renditen für Einzelhandelsobjekte sinken ebenfalls wieder, nachdem auch diese bei der Erhebung im Mai 2021 gestiegen waren. Einzelhandelsobjekte in den Toplagen der führenden Städte zeigen in der aktuellen Befragung einen Renditerückgang von durchschnittlich 13 Basispunkten im Core-Segment. Den stärksten Renditerückgang weisen Düsseldorf und Köln auf, gefolgt von Hamburg. München ist nach wie vor die teuerste Top 7-Stadt mit den niedrigsten Renditen über alle Risikoklassen hinweg. Die Spitzenmiete in München beträgt 327 Euro pro Quadratmeter – ein Zuwachs um 7 Prozent im Vergleich zur letzten Erhebung.

Wohnimmobilien: Mieten in Hamburg steigen am stärksten

Der teuerste Standort unter den Top 7-Städten für Mehrfamilienhäuser bleibt München mit einer Rendite von 1,7 Prozent. An zweiter Stelle steht Berlin mit 2,1 Prozent, gefolgt von Hamburg, Frankfurt und Stuttgart mit jeweils 2,3 Prozent. Mit einem durchschnittlichen Höchstpreis von 20.840 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und einem Durchschnittspreis von 9.940 Euro pro Quadratmeter steht München ebenfalls an der Spitze. Auch bei den Mietpreisen führt die bayerische Landeshauptstadt: Die Spitzenmiete beträgt dort 29,5 Euro pro Quadratmeter, während die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen bei 19,5 Euro pro Quadratmeter liegt. Köln zeigt die günstigste Miete für Neubauten mit 20,1 Euro für den Quadratmeter, Berlin die niedrigste Durchschnittsmiete im Bestand mit 11 Euro. Investoren erwarten im Schnitt ein jährliches Mietwachstum in den Top 7-Städten von 2,3 Prozent. Das stärkste jährliche Mietwachstum wird für Hamburg (3,4 Prozent) und Köln (3,3 Prozent) prognostiziert. In den Regionalstädten gehen die Investoren von einem jährlichen Mietwachstum von 1,9 Prozent aus.

Interesse an Mixed Use wächst

Während Investor:innen in der Vergangenheit wenig Interesse an der Mischung verschiedener Nutzungsarten zeigten, ist die Nachfrage nach Mixed-Use-Objekten zuletzt gestiegen. “Die zukünftige Bedeutung von gemischt genutzten Immobilien wird jedoch stark vom Standort und dem ganzheitlichen Konzept abhängen”, ist Thomas Veith überzeugt.

“Damit sich der Mixed-Use-Trend fortsetzt, sollten die Projekte so konzipiert sein, dass Nutzer und Mieter aller einbezogenen Nutzungsarten voneinander profitieren. Andernfalls werden Investoren Immobilien mit ausschließlich einer Nutzungsart bevorzugen”, so das Fazit des Immobilien-Experten.

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Bereits jetzt ist absehbar, dass 2022 ein weiteres gutes Jahr für börsennotierte REITs wird.

Die Gründe sind vielfältig, Inflation ist aktuell eines der am meisten diskutierten Themen. Die Gründe für den jüngsten Preisanstieg liegen größtenteils in einer Kombination aus Basiseffekten – den Angebotsengpässen, höheren Energiepreisen und einer durch die lockere Geldpolitik angetriebene Nachfrage. Im Laufe des Jahres 2022 wird dieser Basiseffekt wegfallen, weil Produktion und Logistik wieder reibungsloser funktionieren sollten und damit der Nachfrageschub nachlassen wird. Die Energiepreise müssten gegenüber dem bereits vorhandenen Niveau schon stark steigen, um den gleichen inflationären Impuls aufrechtzuerhalten.

So gesehen kann die aktuelle „Inflationspanik“ als etwas übertrieben angesehen werden. Anlegern, die nichtsdestotrotz über eine länger anhaltende Inflation besorgt sind, kann eine Hinzufügung von REITs zu ihrer Allokation aktiv helfen, ihre Portfolios zu schützen. Denn wenn Preise steigen, erhöhen sich in der Regel entsprechend auch die Mieten und Immobilienwerte. REITs mit langfristigen Mietverträgen verfügen in der Regel über jährliche Anpassungen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren und daher einen Inflationsschutz bieten. Hinzu kommt, dass höhere Mieten im Allgemeinen einen höheren NAV und höhere Dividendenzahlungen an die Aktionäre bedeuten.

Wie so oft, ist der Immobilienaktienmarkt in den USA dem Rest der Welt zeitlich deutlich voraus. Ein Großteil der weithin erwarteten Erholung ist in den USA bereits eingepreist, und so lag die Performance der Immobilienaktien in den USA im Jahr 2021 weit über der in Europa und Asien.

Eine Wiederholung dieser Entwicklung sehen wir im Jahr 2022 nicht. Vielmehr erwarten wir, dass europäische und asiatische Immobilienwerte aufholen und tendenziell besser abschneiden werden.

Entwicklung der Sektoren

Aus sektoraler Sicht werden die eher zyklischen Aktien wie Einzelhandel und Büro den Bewertungsrückstand etwas abbauen können, sofern es in der Pandemie keinen Rückschlag gibt, also die vierte Welle nicht allzu lange andauert und eine fünfte Welle vermieden werden kann. Der eher schwer einzuschätzende Sektor ist dabei der Bürosektor, da der Trend zu mehr Heimarbeit und der damit verbundene Nachfragerückgang vom Trend zu anderen Büroformen (mehr Platz für freies kreatives Arbeiten etc.) überschattet wird, und die daraus resultierende Balance nicht einfach zu prognostizieren ist.

Wir gehen davon aus, dass sich in den Regionen ein komplexeres und gemischteres Bild ergeben wird, das von mehreren Faktoren abhängt. Dazu zählen Leerstand, Standort, Art der Mieter und Mietvertragsbedingungen. Auch für den Einzelhandel gibt es offene Fragen zur weiteren Entwicklung. So werden Einkaufszentren mit einem hohen Mieteranteil im Lebensmittelbereich besser abschneiden als solche mit einem klassischen Mietermix. Im Non-Food-Bereich kann mit Flächenreduzierungen seitens der Mieter und Umwandlungen von Teilen der Fläche in Lagerflächen (Multi-Channel-Ansatz) mit damit einhergehenden niedrigeren Mieten gerechnet werden. Generell werden geringere Vermietungsquoten und sinkende Mieteinnahmen in den kommenden Monaten eine anhaltende Belastung in diesem Teilsektor darstellen.

Die Gewinner aus 2021, Industrie/Logistik und Self-Storage, werden 2022 nicht in der Lage sein, ihr Rekordergebnis zu wiederholen. Wir gehen davon aus, dass der Industriesektor, der hauptsächlich aus Rechenzentren und Logistikimmobilien besteht, stabil bleiben und gute Dividendenaussichten bieten wird, weil diese Immobilien ihre Aufwärtsdynamik fortsetzen und von der weiter steigenden Nachfrage nach Datendiensten, Cloud Computing und E-Commerce profitieren werden.

Game Changer ESG

Auch für die börsennotierten REIT-Unternehmen steht 2022 ein weiterhin prominentes und dringliches Thema auf der Agenda, welches die finanzielle Performance beeinflussen kann. ESG wird eine der größten Herausforderungen der Zukunft – und zugleich auch Chance – für Immobilienunternehmen sein. So werden sich die einzelnen REITs in den kommenden Jahren deutlich differenzieren, müssen möglicherweise ihre Strategien und die Unternehmenspolitik ändern, um zukunftssicher zu sein. Nur Unternehmen mit einer überzeugenden ESG-Strategie werden in der Lage sein, das benötigte Kapital von Investoren zu erhalten.

Es kann mehrere Jahre dauern, bis die Abschläge auf den Nettoinventarwert wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren, weil sich ändernde Lebensstile, und der beträchtliche finanzielle Beitrag zur Reduktion von Kohlenstoffemissionen von Immobilien erhebliche Investitionen erfordern. Darüber hinaus können steigende Zinssätze die Investitionsmöglichkeiten kurzfristig dämpfen, indem sie sowohl die Immobilienrenditen als auch die Finanzierungskosten erhöhen. Dadurch können die Verschuldungsquoten, obwohl historisch niedrig, sowie die Zinsdeckungsquoten belastet werden.

Prognose des REIT-Teams von DeA Capital

Nach Berücksichtigung all dieser Faktoren sind wir im REIT-Team von DeA Capital zu unserer aktuellen Allokation, die eine gewisse Übergewichtung defensiver Sektoren wie Industrie/Logistik und Rechenzentren beinhaltet, gelangt. Zusätzlich werden wir ein gewisses Engagement in den unterbewerteten Sektoren Büro und Einzelhandel beibehalten. Je nach Entwicklung der Pandemie können sich in diesen Bereichen durchaus auch Chancen für attraktive Investments ergeben. Nach der außergewöhnlichen Performance der globalen REITs-Märkte im Jahr 2021 gehen wir davon aus, dass der Wachstumspfad zu einer langfristigen Normalität zurückführt. Wir erwarten daher ein Kurswachstum im Bereich von 7 Prozent bis 9 Prozent. Außerdem prognostizieren wir für unser Modellportfolio eine Dividendenrendite von 4 Prozent bis 5 Prozent. Damit läge der Dividendenvorteil gegenüber dem globalen REIT Index bei 100 bis 200 BP.

Insgesamt erwarten wir für unser Portfolio eine Gesamtrendite von 11 Prozent bis 14 Prozent.

Über DeA Capital

DeA Capital ist ein führender unabhängiger europäischer Investment Manager im Bereich der alternativen Investments mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 25,6 Milliarden Euro. Die Plattform befasst sich mit dem Management und der Entwicklung von Immobilien-, Private-Equity- und Debt-Investmentfonds sowie mit Multi-Asset-/Multi-Manager-Lösungen für institutionelle Anleger. Der Bereich Immobilien verwaltet mit einem internationalen Team von circa 250 MitarbeiterInnen, das in Deutschland, Frankreich, Italien, Polen und Spanien vor Ort vertreten ist, ein Investmentportfolio von circa 11,4 Milliarden Euro.

In Deutschland werden durch die Niederlassungen in Frankfurt und München insbesondere Anlagelösungen in den Bereichen börsennotierter REITs und indirekter Immobilienfonds mit globalem bzw. pan-europäischem, aber auch nationalem Fokus betreut.

Mega-Abschlüsse, ESG und Forward Deals prägen das Rekordjahr 2021

Der deutsche Wohninvestmentmarkt[1] hat das Jahr 2021 mit einem bemerkenswerten Ergebnis abgeschlossen: Ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund 49,8 Mrd. Euro hat sowohl die Prognose (19 Mrd. Euro), den Vorjahreswert (plus 128 Prozent) als auch den 5-Jahresdurchschnitt (plus 178 Prozent) deutlich übertroffen. Damit wurde auch das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2015 (25 Mrd. Euro) mit weitem Abstand abgelöst. „Der deutsche Wohninvestmentmarkt wächst damit bereits das sechste Jahr in Folge. Im Gesamtjahr waren es vor allem die Mega-Deals, die zu dem hohen Transaktionsvolumen führten“, konstatiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, und ergänzt: „Dominant ist dabei die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia. Zum Annahmeschluss im vierten Quartal konnte Vonovia rund 87,6 Prozent der Anteile an dem ehemaligen Branchenzweiten halten und damit die Übernahme im dritten Anlauf erfolgreich abschließen. Mit einem geschätzten Volumen von 23,5 Mrd. Euro ist die Übernahme nicht nur die größte Transaktion des Jahres, sondern auch die größte Immobilientransaktion auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt überhaupt. Als europäischer Immobiliengigant verfügt Vonovia nun über rund 568.000 Wohnungen.“

„Beeinflusst durch diese Übernahme verzeichnete vor allem das vierte Quartal 2021 ein Rekordergebnis. Mit einem Transaktionsvolumen von 28,17 Mrd. Euro lag es deutlich über dem Vorjahreswert und dem 5-Jahres-Durchschnitt (um 428 Prozent bzw. 565 Prozent). Mit Blick auf den genannten Mega-Deal hat ein Vergleich mit den Vorjahresquartalen allerdings nur sehr beschränkte Aussagekraft“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Schwedische Investoren machen Großtransaktion unter sich aus

Darüber hinaus wurden im Jahr 2021 zwei weitere Megadeals, beide im dritten Quartal, verzeichnet: Zum einen verkaufte das schwedische Immobilienunternehmen Akelius sein gesamtes Portfolio in Deutschland mit 14.050 Wohnungen in Berlin und 3.590 Wohnungen in Hamburg für einen geschätzten Kaufpreis von mehr als 5,0 Mrd. Euro an Heimstaden, ebenfalls aus Schweden. Und zum anderen kaufte das Land Berlin von den börsennotierten Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen und Vonovia für rund 2,5 Mrd. Euro Wohnungen zurück. Die Bestände gingen bei dieser Transaktion an die landeseigenen Wohnungsunternehmen HOWOGE, Berlinovo und Degewo und sind ausschließlich durch Darlehen der Wohnungsunternehmen finanziert. Allein auf die fünf größten Deals des Jahres entfiel damit bereits ein Anteil von 65 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen (32,5 Mrd. Euro). Zum Vergleich: Im Jahr 2020 waren es 39 Prozent. Und auch der Anteil der Transaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich ist mit insgesamt 83 Prozent im vergangenen Jahr deutlich angestiegen (2020: 63 Prozent).

Etablierung von ESG-konformen Anlagen führt zu erhöhter Marktdynamik

Nachhaltigkeit war 2021 das meistdiskutierte Thema über alle Assetklassen hinweg und auch auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt haben sich ESG-konforme Immobilien sichtbar etabliert. Dies gilt vor allem für das Thema Energieeffizienz. Helge Scheunemann erklärt: „Die neue EU-Taxonomie wird dieser Entwicklung im weiteren Jahresverlauf zusätzlichen Auftrieb geben und dürfte vor allem auf dem Immobilienmarkt für neue Impulse sorgen. Wir gehen davon aus, dass Investoren verstärkt nach Immobilien suchen werden, die gemäß Artikel 8 und 9 der Offenlegungsverordnung taxonomiekonform sind. Für nicht-nachhaltige Immobilien könnte dies bedeuten, dass Verkäufer aufgrund geringerer Nachfrage teilweise Abschläge hinnehmen müssen.“ Dies wird voraussichtlich Bewegung in den Markt bringen, da es einerseits zu Bereinigungseffekten in Bestandsportfolios kommen wird und andererseits die Sanierungsaktivitäten zunehmen werden.

Projektentwicklungen erfahren anhaltend hohe Nachfrage

Projektentwicklungen bleiben in diesem Zusammenhang weiterhin sehr gefragt – auch lange vor deren Fertigstellung. „Der Anteil der Forward Deals befindet sich derzeit auf einem Rekordniveau und machte insgesamt 105 Abschlüssen im Jahr 2021 rund 24,5 Prozent aus. Ein Anstieg um 3,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum“, so Michael Bender. Darunter einige großvolumige und bemerkenswerte Transaktionen, wie der Verkauf des Tribus-Portfolios bestehend aus sechs Projektentwicklungen, die Union Investment von der SBT Immobiliengruppe erworben hat. Oder auch die Projekte des Stadtquartiers „Viktoria-Gärten“ in Bad Homburg, wo die Wüstenrot Haus- und Städtebau (WHS) unter anderem mehrere Baufelder an die M&G verkauft hat. Michael Bender erklärt: „Neubauten bieten den Vorteil einer hohen ESG-Konformität und sind aufgrund der Knappheit von Bauland insbesondere in Ballungsräumen ein rares Gut. Die Nachfrage nach Forward Deals wird daher im Jahr 2022 erneut zulegen.“

Insgesamt erzielte der Wohninvestmentmarkt im abgelaufenen Jahr 426 Transaktionen, was zwar um 5,4 Prozent unter dem Rekordergebnis des Vorjahres liegt, aber mit 3,0 Prozent über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Das Jahr 2021 war laut Scheunemann darüber hinaus nicht nur durch eine hohe Dynamik bei der Anzahl der Abschlüsse, sondern auch durch spürbare Preissteigerungen gekennzeichnet. „Die Renditekompression hat sich wie erwartet auch 2021 deutlich fortgesetzt. Einige der vorherrschenden Marktdynamiken werden auch das Jahr 2022 entscheidend mitbestimmen“, ergänzt Michael Bender.

Hohe institutionelle und private Liquidität intensiviert die Nachfrage und erweitert den Kreis der potenziellen Investoren

„Das Geldvermögen der Privathaushalte ist weiter deutlich gestiegen und sie wagen sich zunehmend an den Aktienmarkt. Als besonders beliebt gelten dabei Anteile an Investmentfonds. Fondsgesellschaften wollen diese Nachfrage bedienen, aber es mangelt grundsätzlich an geeigneten Anlagemöglichkeiten. Die Nachfrage nach Cashflow-generierenden Anlagen seitens der Fonds und Versicherungen treibt daher immer mehr institutionelle Akteure auch auf den Wohninvestmentmarkt. Es kann daher konstatiert werden, dass sich auch der Kreis der Interessenten vergrößert hat“, so Michael Bender. Während die bereits am Markt aktiven Vehikel (Publikumsfonds, aber auch Spezialfonds) mit dem Schwerpunkt Wohnen ihre Investitionen intensivieren, zeichnet sich ab, dass auch die Emittenten neuer Vehikel verstärkt auf dieses Segment setzen. Zu den dominierenden Verkäufern gehörten 2021 Asset/Fonds Manager (54 Prozent) und Bauträger (9 Prozent), während vor allem Immobilien AGs ihre Investitionen auf der Käuferseite weiter ausbauten. Mit einem Anteil von rund 50 Prozent lagen sie deutlich vor der Gruppe der Asset/Fonds Manager sowie den Immobilienunternehmen, die Anteile von rund 17 Prozent bzw. 18 Prozent an den Käufen am Wohninvestmentmarkt hielten. Die Anteile sind dabei allerdings deutlich von den genannten Megadeals des Jahres geprägt.

Hohe Inflation dürfte die Nachfrage nach Sachwerten weiter stützen

Im Zuge der konjunkturellen Erholung, Nachhol- und Sondereffekte (wie der Rücknahme der vorübergehenden Mehrwertsteuersenkung) stieg die Inflation in Deutschland im Jahr 2021 auf ein seit Jahrzehnten nicht mehr gesehenes Niveau und lag mit rund 3,2 Prozent auf Gesamtjahresmittel deutlich über dem EZB-Ziel von 2 Prozent. Helge Scheunemann: „Die aktuell hohen Teuerungsraten haben ihren Ursprung neben den Energie- und Rohstoffpreisen einerseits in temporären Nachholeffekten, andererseits spielen auch statistische Erhebungsmethoden eine Rolle: Im Vergleichszeitraum vor einem Jahr lag das Preisniveau aufgrund der Pandemie außerordentlich niedrig. Im Lauf des Jahres 2022 erwarten wir abnehmende Inflationsraten, eine Rückkehr zu den kaum wahrnehmbaren Preissteigerungen vor der Pandemie wird es aber nicht geben und auf das Gesamtjahr bezogen, sollte die Inflation auch 2022 deutlich über der 2-Prozent-Marke liegen. Während die Inflation also insgesamt sehr hoch bleibt, sind von der Europäischen Zentralbank mittelfristig keine geldpolitischen Gegenmaßnahmen zu erwarten. Dies dürfte in der Folge die Nachfrage nach Sachwerten seitens privater und institutioneller Kapitalanleger hochhalten.“

Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich

Dabei übersteigt die Nachfrage auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt das Angebot deutlich. „Dies spiegelt sich nicht nur in der Preisentwicklung auf dem Wohninvestmentmarkt wider, sondern auch in der Dynamik in verwandten Living-Assetklassen. Der Nachfrageüberhang auf dem Wohninvestmentmarkt verlagert die Nachfrage zunehmend auf betreiberorientierte Assetklassen, die ebenfalls die typisch defensive Kerncharakteristik der Assetklassen Wohnen aufweisen und zudem auf systematische demografische Veränderungen setzen“, sagt Michael Bender. Diese Assetklassen profitieren von der hohen Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt. Bender ergänzt: „Für das Jahr 2022 erwarten wir daher nicht nur eine stabil hohe Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt, sondern auch eine steigende Nachfrage in verwandten Sub-Assetklassen. Insbesondere der Markt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien hat aus unserer Sicht das größte Potenzial auf mittlere Sicht substanziell im Volumen zu wachsen.“ Ähnlich verhält es sich mit der räumlichen Verteilung der Aktivitäten. Zwar lag der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit auch 2021 in den Big-7-Städten[2] (69 Prozent), angeführt von Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 26,2 Mrd. Euro, gefolgt von Frankfurt am Main mit 3,2 Mrd. Euro, Hamburg mit 2,7 Mrd. Euro und Leipzig mit 1,1 Mrd. Euro. „Dies ist jedoch keineswegs auf die mangelnde Attraktivität anderer Regionen zurückzuführen. Vielmehr ist dort schlicht das Angebot an institutionellem Produkt der limitierende Faktor“, fügt Helge Scheunemann hinzu.

Neue Regierungskoalition verspricht mehr Wohnungsneubau auf Bundesebene

Starke politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt gelten seit jeher als Risikofaktor für Investitionen auf dem Wohnungsmarkt. Auf Bundesebene verspricht die neue Bundesregierung aus SPD, Grünen und FDP nun zumindest vorerst stabile Rahmenbedingungen und mehr Neubau sowie mehr Innovation und Digitalisierung. Mit ihrem Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr liegt die neue Koalition sogar noch einmal über den Zielen der Vorgängerregierung. Diese war mit dem proklamierten Ziel von 375.000 pro Jahr im Rahmen der sogenannten Wohnungsbauoffensive gescheitert. Helge Scheunemann: „Die Wiedereinsetzung des Bundesministeriums für ‚Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen‘ durch die neue Regierung hat in diesem Zusammenhang zumindest ein deutliches Signal gesetzt, dass man es mit den Zielen am Wohnungsmarkt sehr ernst meint.“

Ehrgeizige Klimaziele auf nationaler und europäischer Ebene

Helge Scheunemann richtet in dem Zusammenhang den Blick auch auf Brüssel: „Aber nicht nur die Ziele für den Wohnungsneubau sind ambitioniert, sondern auch die Ziele im Bereich des Klimaschutzes. Sowohl auf Bundesebene als auch auf europäischer Ebene, wo mit der EU-Taxonomieverordnung am 1. Januar 2022 ein wichtiger Baustein des europäischen ‚Green Deals‘ in Kraft getreten ist. Zwischen den beiden Zielen gibt es eine große Interdependenz: Um die Klimaziele zu erreichen, müssen die Ziele im Wohnungsneubau nicht nur erreicht, sondern auch klimafreundlich umgesetzt werden.“

Baukosten als Preistreiber auf dem Immobilienmarkt

Der Bausektor wird also auch in Zukunft und insbesondere mit Blick auf die Klimaziele von großer Bedeutung sein. Allerdings wirkt der Rohstoffmarkt in der Bauwirtschaft derzeit trotz aller Investitionsbereitschaft der Bauträger als Bremse für den Wohnungsneubau. „Beschleunigte Baukostensteigerungen haben vor allem in der zweiten Hälfte des abgelaufenen Jahres die Kaufpreise auf der Angebotsseite in die Höhe getrieben. Die Preise für den konventionellen Wohnungsneubau in Deutschland lagen zuletzt um bis zu 12,6 Prozent höher als im Vorjahr. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise seit mehr als 40 Jahren“, vergleicht Helge Scheunemann. Dies dürfte sich zumindest vorübergehend auch dämpfend auf das Angebot im Neubausegment auswirken, da insbesondere viele geplante Projektentwicklungen, die diese Kostensteigerung nur bedingt über Mieterhöhungen kompensieren können, an Rentabilität verlieren werden. „Es ist daher nicht verwunderlich, dass ein großer Teil der Marktteilnehmer davon ausgeht, dass die Preise im Jahr 2022 weiter steigen werden“, folgert Michael Bender.

Und Michael Bender abschließend: „Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen und angesichts der hohen Liquidität am Markt erwarten wir zumindest eine moderate Fortsetzung der Renditekompression im Jahresverlauf. Mit Blick auf die abgeschlossenen Mega-Deals ist die Höhe des Transaktionsvolumens im vergangenen Jahr sicherlich kein Indikator für das kommende Jahr. Grundsätzlich sehen wir das Volumen aber auf dem Durchschnitt der Vorjahre bei relativ unveränderten Rahmenbedingungen. Darüber hinaus besteht eine gute Chance, dass das Marktgeschehen in diesem Jahr durch ein oder zwei größere Plattform-Deals zusätzlich beflügelt werden könnte. Denn wir befinden uns auf dem Wohninvestmentmarkt in einer fortgeschrittenen Boomphase, die zu strategischen Neubewertungen auf Seiten der Investoren und Bestandshalter und damit auch zu stärkeren Marktbewegungen führt.“

[1] Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge.

[2] Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

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