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Pandemieschock überwunden – Neue Herausforderungen für Eigentümer:innen und Nutzer:innen

Die sechs größten deutschen Bürovermietungsmärkte haben ihren Erholungskurs nach dem Pandemieschock vor zwei Jahren grundsätzlich fortgesetzt, zugleich ist das Umfeld aber sowohl für die Eigentümer:innen als auch für die Nutzer:innen noch herausfordernder geworden. So lautet für Savills das Fazit mit Blick auf die Entwicklungen im 1. Quartal des laufenden Jahres. „Die Eigentümer profitieren von weiterhin hohen und teils noch steigenden Mieten und davon, dass der Flächenumsatz sich weiter erholt. Die Nutzerinnen wiederum haben inzwischen wieder etwas mehr Auswahl bei ihrer Flächensuche, sowohl mit Blick auf freie Bestandsflächen als auch hinsichtlich der weiterhin recht vollen Projektpipeline“, benennt Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, zunächst die positiven Aspekte und ergänzt: „Zugleich stellen viele Themen beide Parteien vor Herausforderungen, etwa die stark gestiegenen Bau- und Ausbaukosten, die ESG-Regulierung oder die Ukraine-Krise mit ihren kaum abschätzbaren Folgen.“

Flächenumsatz und Leerstand steigen leicht, Mieten stagnieren

Die Zahlen zum 1. Quartal lesen sich wie folgt: Der Flächenumsatz summierte sich in den sechs Märkten auf gut 670.000 m², das sind 5 % mehr als im Vorjahresquartal. Die Bandbreite reicht hier von einer Umsatzverdoppelung in München bis zu einem Rückgang um ein Drittel in Berlin. In den meisten Märkten stieg der Leerstand weiter leicht an, nur in Hamburg und Köln blieb er in den vergangenen drei Monaten unverändert. Insgesamt ist die Leerstandsquote seit Ende letzten Jahres um 30 Basispunkte auf 4,5 % gestiegen. Die Mieten zeigten sich sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt weitgehend unverändert. Vereinzelt gab es nennenswerte Anstiege (München) oder Rückgänge (Köln), in den meisten Märkten jedoch Stagnation. Das zu erwartende Fertigstellungsvolumen für dieses Jahr beläuft sich auf knapp 2,2 Mio. m², das wären knapp 700.000 m² bzw. 45 % mehr als in 2021.

Flächenreduktion bei großen Unternehmen absehbar

Auch wenn sich die Nachfragedynamik nach Beobachtung von Savills weiterhin erhöht hat, ist es nach wie vor so, dass die Zurückhaltung unter großen Unternehmen am größten ist. „In der Tendenz gilt: Je größer ein Unternehmen ist, desto mehr Fragezeichen bestehen hinsichtlich des künftigen Flächenbedarfs. Das hat sicherlich auch damit zu tun, dass eine räumliche Flexibilisierung des Arbeitens für größere Organisationen mit weitreichenderen Konsequenzen verbunden und der Transformationsprozess deshalb komplexer und zeitaufwändiger ist als bei Klein- und Mittelständlern“, so Rotberg. Bei großen Unternehmen, die bereits Klarheit über ihren künftigen Flächenbedarf haben, zeichnet sich immer deutlicher ab, dass diese im Durchschnitt mit weniger Fläche pro Mitarbeitenden planen als vor der Pandemie. Dies lässt sich laut Savills inzwischen in allen Märkten beobachten, teils in bereits realisierten Anmietungen. „Immer mehr spricht dafür, dass sich der Pandemieeffekt auf die Flächennachfrage am treffendsten mit ‚Weniger und höherwertiger‘ beschreiben lässt. Zumindest unter den großen Unternehmen scheint der Büroflächenbedarf pro Kopf im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie in Summe gesunken zu sein, zugleich sind die Ansprüche an Flächen- und Lagequalität gestiegen“, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills und ergänzt: „Die veränderten Anforderungen führen dazu, dass zwar zunehmend mehr Büroflächen leer stehen, aus Sicht vieler Nutzer aber die falschen. Das wiederum erhöht den Druck für die Eigentümerinnen, in ihre Flächen zu investieren.“

Zahlreiche Unsicherheitsfaktoren erschweren Prognose

Insgesamt zeichnet sich nach Einschätzung von Savills für den weiteren Jahresverlauf und möglicherweise auch darüber hinaus ab, dass das Umfeld zwar insgesamt vermieterfreundlich bleibt, sich der Wettbewerb auf Anbieterseite aber verschärft. „Nachfrage und Zahlungsbereitschaft für hochwertige Büroflächen waren möglicherweise nie höher als im Moment und angesichts gestiegener Anforderungen werden solche Flächen absehbar knapp bleiben. Für Flächen außerhalb des Top-Segments dürfte sich die Situation aus Nutzersicht zunehmend entspannen“, glaubt Rotberg. Sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Nachfrage ist eine quantitative Prognose aus Sicht von Savills im aktuellen Umfeld sehr schwierig. Die Ukraine-Krise belastet die deutsche Wirtschaft und die mit der Krise verbundene Unsicherheit führt schon jetzt in Einzelfällen zu zurückgestellten Anmietungs- bzw. Umzugsentscheidungen. Derzeit geht Savills von einem Gesamtjahresflächenumsatz von ca. 3 Mio. m² und damit von einem Wert leicht über dem Vorjahresniveau aus. Auch auf Angebotsseite gibt es zahlreiche Faktoren, die eine Prognose erschweren. Insbesondere könnte die Konstellation aus steigenden Zinsen und Baukosten dazu führen, dass geplante Projektentwicklungen aufgegeben oder zumindest verschoben werden. Das hätte in diesem Jahr noch keine Auswirkungen, würde aber die Pipeline für die kommenden Jahre – derzeit sind je 2 Mio. m² fertiggestellte Bürofläche für 2023/24 absehbar – schrumpfen lassen.

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Bei der Finanzierung sollten Kaufinteressentinnen und -interessenten schwankende Mieteinnahmen berücksichtigen – Hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien an der Nord- und Ostseeküste

Die Unsicherheiten an den Kapitalmärkten machen für Anlegerinnen und Anleger die Suche nach gewinnbringenden Investments zu einem schwierigen Unterfangen. Immer mehr private Investorinnen und Investoren ziehen dabei inzwischen auch eine Ferienimmobilie als Anlageobjekt in Betracht, berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen. “Käuferinnen und Käufer vermieten ihre Ferienimmobilie dann entweder in Eigenregie über Vermietungsplattformen oder nutzen die Angebote von Dienstleistern vor Ort, die häufig ein Gesamtpaket aus Vermietung, Reinigungs- und Hausmeisterservice bieten”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. Damit die Renditerechnung aufgeht, sollte man im Vergleich zur klassischen Mietwohnung jedoch auf einige Besonderheiten achten.

Wer den Erwerb einer Ferienimmobilie plant, will diese nicht nur selbst nutzen, sondern betrachtet die Immobilie möglicherweise auch als Kapitalanlage. Die Einnahmen aus der Vermietung sollen nicht nur die laufenden Kosten decken, sondern auch eine jährliche Rendite bringen. “In manchen Regionen wie beispielsweise an der Ostseeküste beobachten wir bei der Finanzierung von Ferienimmobilien eine zunehmende Nachfrage von Käuferinnen und Käufern, die mit der Immobilie Geld verdienen wollen”, sagt Mirjam Mohr.

Neubauwohnung inklusive Dienstleistungspaket

Insbesondere bei Neubauprojekten verkaufen Bauträger vielerorts nicht nur Ferienwohnungen, sondern bieten gegen eine jährliche Gebühr auf Provisionsbasis weitere Dienstleistungen an. Dazu zählen unter anderem die Werbung auf Ferienwohnungsportalen, die Abwicklung der Vermietung sowie Reinigungs- und Hausmeisterservice. Für alle, die sich nicht selbst um Werbung, Vermietung und Pflege ihrer Ferienimmobilie kümmern wollen, stellen solche Dienstleistungspakete eine bequeme Lösung dar, die jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Richtig kalkulieren bei Ertrag und Aufwand

Interhyp empfiehlt, bei der Kalkulation von Einnahmen und Kosten Vorsicht walten zu lassen und genügend Puffer einzuplanen. So sollten Interessentinnen und Interessenten bedenken, dass auch in der Hauptsaison Leerstandszeiten entstehen können und in der Nebensaison sowohl mit niedrigeren Tages- und Wochenmieten als auch mit geringerer Auslastung zu rechnen ist. Beim Aufwand sind neben den üblichen Betriebs- und Instandhaltungskosten noch zusätzliche Posten einzuplanen, beispielsweise für die Dienstleister, die sich bei Abwesenheit der Eigentümerinnen und Eigentümer um Pflege, Reinigung und Reparaturen kümmern. Je nach Standort der Immobilie kann bei einer Mischung zwischen Eigennutzung und Vermietung noch eine Zweitwohnungssteuer hinzukommen. “Bei der Vermietung in Eigenregie sollten die bei der Vermarktung anfallenden Kosten für Online-Plattformen oder Annoncen nicht vergessen werden”, gibt Mirjam Mohr zu bedenken. Wird für die Vermietung eine Agentur eingeschaltet, entfallen zwar die Kosten für Werbung, doch dafür mindern sich die Einnahmen um die Agenturprovision.

Besondere Anforderungen bei der Finanzierung

Wer seine Ferienimmobilie mit einem Darlehen finanziert, sollte die damit verbundenen Besonderheiten in der Finanzierungsplanung berücksichtigen. “Die meisten Banken legen bei der Finanzierung von Ferienimmobilien andere Maßstäbe an als beim Eigenheim”, erläutert Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr. So verlangen viele Kreditinstitute bei der Finanzierung von Ferienimmobilien in Deutschland im Vergleich zur Eigenheimfinanzierung einen höheren Anteil an Eigenkapital. Auslandsimmobilien lassen sich meist nicht bei deutschen Banken beleihen, so dass hier eine weitgehend abbezahlte Immobilie im Inland als Darlehenssicherheit vorhanden sein sollte. Auch weitere Kostenpunkte wie die Ausgaben für die Inneneinrichtung oder die im Ausland oft deutlich höheren Kaufnebenkosten sollten Erwerbende frühzeitig ins Kalkül ziehen.

Besonders beliebt: Küsten, Berge, Seen

“Innerhalb Deutschlands verzeichnen derzeit die Küstenregionen an der Nord- und Ostsee eine anhaltend hohe Nachfrage”, sagt Mirjam Mohr. Selbst in einigen Kilometern Entfernung zum Meer sind die Immobilienpreise in vielen Gemeinden zuletzt nochmals gestiegen. Im Süden Deutschlands zählen die Bergregionen in Bayern sowie Standorte in der Nähe von größeren Seen wie Bodensee, Chiemsee oder Starnberger See zu den klassischen Favoriten bei Käufern von Ferienimmobilien.

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2021 ein Finanzierungsvolumen von 34,2 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform Home mit kundenorientierten Digitalangeboten und der vielfach ausgezeichneten Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt etwa 1.700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

Umsatzstarker Jahresstart bei eingetrübtem Ausblick

Der Krieg in der Ukraine, die andauernde COVID-19-Pandemie sowie die eingeleitete Zinswende – die Liste der Belastungsfaktoren für den deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist lang. Im 1. Quartal des laufenden Jahres zeigte er sich davon jedoch scheinbar unbeeindruckt. Das Transaktionsvolumen belief sich auf ca. 19,6 Mrd. Euro, was nahezu eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet. Zudem ist es der zweithöchste jemals registrierte Investmentumsatz in einem 1. Quartal. „Das erneut extrem hohe Transaktionsvolumen am Markt für Gewerbeimmobilien ist Ausdruck des hohen Vertrauens, das der Standort Deutschland bei Investierenden trotz und teils auch wegen der vielen Unwägbarkeiten an den Kapitalmärkten weiterhin genießt. Zugleich täuscht der hohe Umsatz aber ein wenig darüber hinweg, dass die Investierenden spätestens mit Beginn des Konflikts in der Ukraine zurückhaltender geworden sind. Für die meisten wird Deutschland einer der präferierten sicheren Anlagehäfen bleiben, trotzdem hat sich der Ausblick in den letzten Wochen eingetrübt und das könnte in den kommenden Monaten auch die Investitionsaktivität bremsen“, ordnet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, das Ergebnis ein.

Rekordhohes Transaktionsvolumen durch Unternehmensbeteiligungen

Das sehr hohe Transaktionsvolumen ist auch ein Resultat mehrerer großer Unternehmensübernahmen bzw. -zusammenschlüsse. Insgesamt gab es vier solcher Transaktionen, wobei die Übernahme eines Großteils der Alstria-Anteile durch Brookfield die mit Abstand größte war. Zusammen addieren sie sich auf ein Volumen von knapp 7 Mrd. Euro bzw. 35 % des gesamten Transaktionsvolumens – beides sind Rekordwerte und der bisherige Höhepunkt einer bereits seit einigen Jahren zu beobachtenden Entwicklung. Seit 2019 wechselten Gewerbeimmobilien im Volumen von fast 20 Mrd. Euro im Rahmen solcher Beteiligungen den wirtschaftlichen Eigentümer.

Ukraine-Krise verstärkt Risikoaversion weiter

Durch den Einstieg Brookfields bei Alstria waren kanadische Investierende mit einem Umsatzanteil von 25 % die bei Weitem größte ausländische Käufernation. Es folgen die USA (11 %) sowie Großbritannien und die Niederlande (je 5 %). Auf einheimische Investierende entfielen 43 %. Investierende aus dem asiatisch-pazifischen Raum spielten mit einem Anteil von weniger als 3 % kaum eine Rolle und Savills rechnet vor dem Hintergrund des Konflikts in der Ukraine damit, dass dies auch im weiteren Jahresverlauf so bleibt. „Wir nehmen wahr, dass manche Übersee-Investierende, vor allem in Asien, zunächst von Investitionen in Europa absehen“, so Lemli. Die Ukraine-Krise erhöht aber auch bei deutschen und europäischen Investierenden die Risikoaversion und wird so nach Einschätzung von Savills den Core-Fokus nochmals verstärken. Das erhöht den Nachfrageüberhang in diesem Segment weiter und dürfte für stabile und möglicherweise sogar noch leicht steigende Preise sorgen. Im 1. Quartal blieben die Spitzenrenditen in fast allen Segmenten unverändert gegenüber dem vorangegangenen Quartal, einzig bei Logistikimmobilien gingen sie um weitere 10 Basispunkte auf 3,0 % zurück.

Zinswende könnte Preise vor allem im Non-Core-Segment dämpfen

Gegen einen weiteren Rückgang der Spitzenrenditen spricht die beginnende Zinswende – und zwar gleich in zweierlei Hinsicht: Erstens schrumpft die Risikoprämie von Immobilien gegenüber Anleihen, zweitens steigen die Finanzierungskosten. Allein seit Jahresbeginn ist die Rendite für 10-jährige Bundesanleihen um 70 Basispunkte gestiegen und das könnte mittelfristig preisdämpfende Effekte an den Immobilienmärkten mit sich bringen. Die steigenden Finanzierungskosten wirken unmittelbarer, betreffen aber aufgrund des hohen Eigenkapitalanteils weniger das Core- als vielmehr das Non-Core-Segment.

Steigendes Angebot absehbar, Entwicklung der Nachfrage unsicher

Außerhalb des Spitzensegments könnten die Anfangsrenditen perspektivisch auch deshalb steigen, weil das Angebot zunimmt. „Viele Eigentümerinnen und Eigentümer stoßen derzeit Verkaufsprozesse für Objekte an, die im Hinblick auf ESG-Kriterien oder andere Aspekte nicht mehr in das eigene Portfolio passen“, berichtet Lemli. Die Entwicklung der Angebotsseite spricht also für weiterhin hohe Transaktionsvolumina. Das gilt laut Savills prinzipiell auch für die Nachfrage, wenngleich eine Prognose hier viel unsicherer ist. „Mal wieder befinden wir uns in einer Situation, die von außergewöhnlich hoher Unsicherheit geprägt ist. Zwar sind die fundamentalen Rahmenbedingungen an den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten weiterhin gut, der Ukraine-Konflikt hat aber schon jetzt erhebliche negative Effekte für die deutsche Volkswirtschaft und je länger der Konflikt anhält, desto stärker werden seine Folgen auch an den Vermietungsmärkten spürbar sein. Inwieweit Investierende das dazu veranlasst, ihre Ankaufsentscheidungen zunächst zurückzustellen, werden die kommenden Monate zeigen. Zumindest aber wird sich ihr Fokus nun noch mehr auf jene Objekte verschieben, die trotz aller Unsicherheiten im Umfeld stabile Einkommen versprechen“, so die Einschätzung von Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

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20-Mrd.-Euro-Marke nur knapp verpasst

Der Schwung aus dem sehr umsatzstarken Vorjahr konnte in das erste Quartal 2022 mitgenommen werden. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 19,7 Mrd. EUR für Gewerbeimmobilien wurde eine neue Bestmarke für das erste Quartal aufgestellt. Damit wurde das noch stark von der Pandemie geprägte Vorjahresergebnis um 93 % übertroffen. Trotz der schwierigen geopolitischen Lage und gewachsenen Unsicherheit über die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung konnten sich die deutschen Investmentmärkte behaupten. Das Investmentvolumen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) summiert sich darüber hinaus in den ersten drei Monaten auf weitere 4 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit gut 19,7 Mrd. EUR wurde im ersten Quartal ein neuer Rekordumsatz aufgestellt

Sowohl Einzeldeals (53 %) als auch Portfoliotransaktionen (47 %) mit hohen Umsatzanteilen

Einzeldeals erzielen mit über 10,4 Mrd. EUR eine neue Bestmarke

Rund die Hälfte des Investmentvolumens entfällt auf Büroobjekte (knapp 9,8 Mrd. EUR)

Berlin und Frankfurt mit jeweils gut 2,5 Mrd. EUR Kopf-an-Kopf an der Spitze der großen Städte

Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal unverändert

Ausländische Käufer mit 58 % auf überdurchschnittlichem Niveau

Rund 450 Transaktionen (nur Gewerbe)

“Die Investmentmärkte haben einen Jahresauftakt hingelegt, der nahtlos an das außergewöhnliche Schlussquartal des Vorjahres angeknüpft hat. Mit einem Investmentumsatz von gut 19,7 Mrd. EUR wurde nicht nur der Vorjahreswert fast verdoppelt, sondern auch ein neuer Rekord für das erste Quartal aufgestellt. Einen erheblichen Beitrag zum Resultat steuerte dabei der Verkauf von alstria an Brookfield bei, der mit rund 4,5 Mrd. EUR in die Statistik eingeht. Aber auch 2020, dem Jahr mit dem bisher besten ersten Quartal (knapp 18,6 Mrd. EUR) wurde der Umsatz durch den Verkauf der TLG an Aroundtown (etwa 4 Mrd. EUR) erheblich mitbestimmt. Auch ohne den alstria-Deal haben die Märkte eine erstaunliche Performance gezeigt”, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mitausschlaggebend für das große Vertrauen der Investoren war dabei die Tatsache, dass sich die Auswirkungen der Corona-Pandemie spürbar verringert haben und die Vorzeichen auf ein starkes gesamtwirtschaftliches Wachstum mit entsprechenden Nachholeffekten hindeuteten. Durch den Krieg in der Ukraine und die damit forcierte Inflation haben sich die Wachstumsperspektiven – zumindest für dieses Jahr – allerdings spürbar eingetrübt. Die hieraus resultierende Unsicherheit bezüglich der konjunkturellen Perspektiven und die weitere geopolitische Entwicklung spiegeln sich zumindest im Ergebnis des ersten Quartals noch nicht wider. Diese Aussage wird dadurch unterstrichen, dass viele große Transaktionen auch noch im März getätigt wurden und bislang keine Anzeichen erkennbar sind, dass die Anleger ihre Erwartungshaltung zu einer mittelfristig positiven Entwicklung grundsätzlich geändert haben. “Gestützt wird diese Einschätzung auch durch die Nutzermärkte, die ihren klaren Aufwärtstrend im ersten Quartal ebenfalls fortgesetzt haben. Der Büroflächenumsatz konnte in den ersten drei Monaten um rund 16 % gegenüber dem Vorjahresergebnis zulegen und selbst der zehnjährige Durchschnitt wurde nur hauchdünn (knapp 3 %) verfehlt. Auch wenn es aktuell schwer ist, die weiteren Aussichten zu prognostizieren, deutet vieles darauf hin, dass Investitionen in Immobilien weiterhin attraktiv bleiben”, ist sich Zorn sicher.

Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf Büros

Unangefochtener Spitzenreiter sind wie auch in den Vorjahren Büroobjekte, auf die rund die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt. Mit einem Umsatz von insgesamt knapp 9,8 Mrd. EUR stellen sie nicht nur eine neue Bestmarke auf, sondern können den Vorjahreswert fast verdreifachen. Erfreulich ist, dass sowohl Einzelverkäufe als auch Portfolios hohe Umsätze beigesteuert haben. Insgesamt entfielen knapp 4,3 Mrd. EUR auf Einzeltransaktionen, womit der zehnjährige Durchschnitt deutlich übertroffen wurde. Den prominentesten Abschluss des ersten Quartals stellt dabei der von BNPPRE vermittelte Verkauf des Marienturms in Frankfurt für über 800 Mio. EUR dar. In Portfolios wurden insgesamt fast 5,5 Mrd. EUR investiert, was ebenfalls ein neues Allzeithoch bedeutet. Überproportional hierzu beigetragen hat die alstria-Übernahme durch Brookfield. Auf Platz zwei folgen Logistikimmobilien mit einem Gesamtumsatz von knapp 4,8 Mrd. EUR, die ihren Höhenflug damit in beeindruckender Weise fortsetzen. Mit 24 % tragen sie fast ein Viertel zum Gesamtergebnis bei und damit so viel wie noch nie. Da verwundert es nicht, dass auch dies eine neue Rekordmarke darstellt, die mehr als doppelt so hoch ausfällt wie der bisherige Bestwert aus 2020. Vor allem eine Reihe größerer Portfolioverkäufe haben den Logistikumsatz getrieben. Auf dem dritten Rang liegen erwartungsgemäß Einzelhandelsimmobilien, die auf knapp 2,1 Mrd. EUR und einen Anteil von 10,5 % kommen. Während Einzelobjekte mit fast 1,8 Mrd. EUR das zweitbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre erzielen, verzeichnen Portfolios mit nur rund 300 Mio. EUR ein im längerfristigen Vergleich schwaches Resultat. Im Blickpunkt der Käufer stehen weiterhin vor allem Fachmärkte und Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich. Am stärksten betroffen von den Aus- und Nachwirkungen der Corona-Pandemie sind weiterhin Hotels, die lediglich 440 Mio. EUR zum Transaktionsvolumen beitragen und damit eines der schwächsten ersten Quartale der letzten zehn Jahre verzeichnen. Verantwortlich hierfür ist vor allem die Tatsache, dass kein größerer Portfolioverkauf erfasst werden konnte. Die in den letzten Jahren stärker in den Blickpunkt gerückten Healthcare-Immobilien verfehlen mit gut 960 Mio. EUR nur knapp die Mrd.-EUR-Schwelle und tragen ca. 5 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Damit bleiben sie zwar etwas hinter den beiden Top-Jahren 2019 und 2020 zurück, können aber trotzdem das drittbeste Resultat aller Zeiten vorweisen. Damit setzt diese Assetklasse ihren grundsätzlichen Aufwärtstrend fort.

Einzeldeals mit neuer Bestmarke

Wie lebhaft das Marktgeschehen war, unterstreicht auch das Transaktionsvolumen, das mit Einzelobjekten umgesetzt wurde. Mit deutlich über 10,4 Mrd. EUR wurde das bereits gute Vorjahr noch einmal um rund ein Drittel übertroffen und gleichzeitig ein neuer Rekordumsatz aufgestellt. Nur knapp an einer neuen Bestmarke vorbeigeschrammt sind Portfolioverkäufe, die auf fast 9,3 Mrd. EUR kommen. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Büro-Pakete, die mit 5,5 Mrd. EUR, wesentlich beeinflusst durch die alstria-Übernahme, 59 % zum Ergebnis beitragen. Darüber hinaus haben Logistikportfolios eine entscheidende Rolle gespielt. Ihr Anteil beläuft sich auf ein Drittel, was einem Transaktionsvolumen von knapp 3,1 Mrd. EUR entspricht.

Ausländische Käufer haben im ersten Quartal rund 11,45 Mrd. EUR in deutsche gewerbliche Immobilien investiert und damit so viel wie noch nie in einem ersten Quartal. Dementsprechend hoch fällt auch ihr Anteil mit 58 % aus. Entscheidend hierfür ist in erster Linie ihr traditionell hoher Anteil im Portfolio-Segment, der mit 82 % aber noch höher ausfällt als üblich. Neben dem sehr hohen Büroanteil aufgrund des alstria-Deals standen vor allem Logistikimmobilien im Fokus der ausländischen Anleger. Klar an die Spitze gesetzt haben sich nordamerikanische Investoren, die auf einen Umsatzanteil von knapp 36 % kommen und sich damit deutlich vor den europäischen Käufern platzieren, die 17 % beisteuern.

Auch in den A-Standorten erstmals über 10 Mrd. EUR Investmentvolumen

“Besonders dynamisch zeigte sich das Marktgeschehen in den A-Standorten, die mit gut 10,9 Mrd. EUR auf rund 55 % des Gesamtumsatzes kommen. Erstmals wurde damit auch die 10-Mrd.-EUR-Marke bereits im ersten Quartal geknackt und eine neue Bestmarke aufgestellt. Erfreulich ist, dass hierzu sowohl Einzelverkäufe als auch Portfoliotransaktionen umfangreich beigetragen haben. Mit über 6 Mrd. EUR wurde mit einzelnen Objekten das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt und Portfolios verzeichneten mit fast 4,9 Mrd. EUR einen neuen Umsatzrekord, bedingt nicht zuletzt durch den alstria-Verkauf, von dem auch mehrere A-Städte in größerem Umfang profitiert haben”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH. Nahezu gleichauf an die Spitze gesetzt haben sich mit jeweils gut 2,5 Mrd. EUR Frankfurt und Berlin. Für die Hauptstadt entspricht dies einer Umsatzsteigerung von 76 % und dem drittbesten Resultat aller Zeiten. In der Bankenmetropole legte das Volumen sogar um über 150 % zu, sodass auch hier ein neues Allzeithoch zu verzeichnen ist. Nur knapp gescheitert an der 2-Mrd.-EUR-Schwelle ist Hamburg, wo 1,98 Mrd. EUR registriert wurden. Die Hansestadt profitierte mit Abstand am meisten von Portfoliotransaktionen, auf die rund 1,5 Mrd. EUR des Gesamtvolumens entfallen, sodass der Vorjahresumsatz verdreifacht wurde. Über eine Milliarde Transaktionsvolumen wurde darüber hinaus in Düsseldorf mit gut 1,6 Mrd. EUR verzeichnet. Auch hier führte der hohe Portfolioanteil (fast 1,2 Mrd. EUR) zum besten jemals erfassten Wert. Anders stellt sich die Situation in München dar, wo anteilig eingerechnete Portfolios nur gut 80 Mio. EUR beitragen. Trotzdem erreicht die bayerische Landeshauptstadt mit knapp 1,1 Mrd. EUR ein sehr gutes Resultat (+53 %), auch wenn, genau wie in Berlin, kein neuer Umsatzrekord zu beobachten ist. Verdreifacht hat sich das Transaktionsvolumen außerdem in Stuttgart, wo rund 760 Mio. EUR registriert wurden.

Renditen im ersten Quartal stabil

“Nachdem die Renditen im Schlussquartal des Vorjahres vereinzelt noch leicht nachgegeben haben, zeigten sie sich in den ersten drei Monaten 2022 über alle Assetklassen und Standorte stabil”, stellt Nico Keller fest. Bei Büroimmobilien bleibt die Hauptstadt Berlin mit einer Netto-Spitzenrendite von 2,40 % damit am teuersten, gefolgt von München mit 2,50 % und Hamburg mit 2,55 %. In Köln werden weiter 2,60 % und in Frankfurt 2,65 % notiert. Unveränderte Werte sind auch in Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils 2,75 % zu beobachten. Für Logistikimmobilien liegen die Netto-Spitzenrenditen nach wie vor bei 3,00 %, für Fachmarktzentren bei 3,50 % und für einzelne Fachmärkte bei 4,40 %.

Perspektiven für 2022

“Der außergewöhnlich gute Jahresauftakt unterstreicht, dass die deutschen Immobilienmärkte weiter stark im Fokus der Anleger stehen und diese perspektivisch von einer langfristig positiven Entwicklung und gewissen Aufholeffekten ausgehen. Trotzdem ist der Blick in die kurzfristige Zukunft so anspruchsvoll wie schon lange nicht mehr. Es gibt aktuell eine Vielzahl von potenziellen Störfaktoren, deren Einfluss auf das Marktgeschehen nur schwer kalkulierbar sind”, erläutert Marcus Zorn.

“Dass der Krieg in der Ukraine und die entsprechenden Sanktionen das Wirtschaftswachstum in Deutschland gegenüber den Prognosen von Ende 2021 verlangsamen werden, ist unbestritten und spiegelt sich in den korrigierten Prognosezahlen der großen Wirtschaftsinstitute eindeutig wider. Auch die damit einhergehende Inflation dürfte sich in einer geringeren Kaufkraft niederschlagen. Insgesamt wird die drastisch veränderte geopolitische Lage eine Reihe von Transformationsprozessen in Deutschland, Europa und weiten Teilen der Welt auslösen bzw. forcieren”, analysiert Marcus Zorn.

Die sehr guten und überdurchschnittlichen Büroflächenumsätze im ersten Quartal zeigen aber, dass es aufgrund der gebremsten Wirtschaftsentwicklung während der letzten zwei Jahre im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie Nachholpotenzial auf den Nutzermärkten gibt. Ob und in welchem Umfang es hierbei zu gewissen zeitlichen Verschiebungen aufgrund der aktuellen Situation kommt, bleibt abzuwarten. Grundsätzlich spricht aus heutiger Sicht aber einiges dafür, dass die Nutzermärkte ein stabilisierendes Element für die Nachfrage der Investoren darstellen können. Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass Immobilien gerade in schwierigen und unsicheren Zeiten eine aus Anlegersicht vergleichsweise sichere Assetklasse darstellen.

“Vor diesem Hintergrund dürfte die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen grundsätzlich weiterhin hoch bleiben, auch wenn eine Prognose für das Gesamtjahresergebnis aktuell kaum abzugeben ist. Bei den Renditen ist kurzfristig eine Seitwärtsbewegung das wahrscheinlichste Szenario. Mittelfristig bleibt hier die weitere Zins- und Inflationsentwicklung, gerade auch im Zusammenhang mit den zukünftigen Energiekosten, abzuwarten”, fasst Zorn die Aussichten zusammen.

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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für das 1. Quartal 2022

Obwohl der Jahresbeginn 2022 von umfangreichen Einschränkungen im Zuge der Corona-Pandemie gekennzeichnet war, allen voran der Homeoffice-Pflicht, und der Beginn des Krieges gegen die Ukraine Ende Februar eine Zäsur in der weiteren wirtschaftlichen und politischen Entwicklung Deutschlands und Europas darstellt, wurden an den acht deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 807.000 m² Bürofläche im ersten Quartal umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis trotz aller Unsicherheiten um fast 16 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit 807.000 m² Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber 2021 (+16 %)

Leerstandsanstieg verliert weiter an Tempo

Leerstandsquote nur in Essen, Düsseldorf und Frankfurt über 5 %

Spitzenmieten zu Jahresbeginn an allen Standorten stabil bis steigend; differenzierte Entwicklung bei den Durchschnittsmieten

“Trotz des politisch und wirtschaftlich sehr schwierigen Jahresauftaktes präsentiert sich das Marktgeschehen in den großen deutschen Bürohochburgen insgesamt stabil bis dynamisch. Der Büroflächenumsatz übertrifft das Vorjahresergebnis um fast 16 %. Die Analysen im Langzeitvergleich zeigen, dass vor allem die führenden Standorte wie Berlin, München und Frankfurt zunächst in ruhigeres Fahrwasser gekommen sind, und so der 10-Jahresdurchschnitt insgesamt nur um knapp 3 % verfehlt wurde. Für die Mehrzahl der Märkte können wir vorerst eine Fortsetzung der Nachholeffekte aus dem Jahr 2021 feststellen. Die bereits zum Jahresende zu beobachtende abgeschwächte Konjunkturentwicklung ist im ersten Quartal noch nicht auf den Büromärkten angekommen, gleiches scheint für den Ende Februar begonnenen Krieg gegen die Ukraine zu gelten. Die aktuelle Momentaufnahme zeigt vielmehr, dass die Unternehmen wieder bereit waren und sind, Standort- und Flächenentscheidungen zu fällen und die Weichen für ihre zukünftige Büronutzung zu stellen. Der 2021 eingeschlagene Wachstumspfad der deutschen Wirtschaft wie auch die Erfahrungen, die im Zuge der Pandemie bezüglich neuer Arbeitsmuster inklusive Homeoffice, Hybridmodellen und Arbeiten in Präsenz gemacht wurden, haben die hierzu nötige Sicherheit vermittelt “, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Mehrheit der Standorte legt gegenüber Vorjahr zu

Die Mehrheit der deutschen Bürometropolen ist mit einem Wachstum beim Flächenumsatz gestartet. Einen starken Auftakt hat dabei die bayerische Landeshauptstadt München hingelegt, die sich einmal mehr an die Spitze des Feldes mit 190.000 m² Flächenumsatz setzen konnte. Das schwache Vorjahresergebnis wurde um stolze 83 % übertroffen und das jüngste Ergebnis notiert gut 4 % über dem 10-Jahresdurchschnitt. Auf hohem Niveau stabil präsentiert sich weiterhin Berlin, das sich auf dem zweiten Rang einordnet. Das aktuelle Resultat von 185.000 m² liegt gut 2 % über dem Vorjahresresultat und fast 5 % über dem langjährigen Schnitt. Die Banken- und Finanzmetropole Frankfurt kann mit 137.000 m² eines ihrer Top-Ergebnisse der letzten Dekade vermelden. Nur 2017 wurde dieses Niveau erreicht. Entsprechend liegt das Resultat nicht nur 36 % über dem des ersten Quartals 2021, sondern auch gut 31 % über dem Langzeitdurchschnitt. Ein guter Start ins neue Jahr kann für Leipzig vermeldet werden, wo das Vorjahresergebnis mit einer Punktlandung von 27.000 m² eingestellt wurde (+ 14 % gegenüber dem 10-Jahresdurchschitt). Dynamisch fiel auch der Jahresauftakt in Düsseldorf mit 75.000 m² aus (+25 % gegenüber Q1 2021). Dennoch bewegt sich das Marktgeschehen weiterhin deutlich unter dem langjährigen Niveau (- 17 %). Leicht unterdurchschnittlich (- 3 %), aber insgesamt solide ist der Hamburger Markt ins neue Jahr mit 114.000 m² gestartet (- 1,5 % Q1 2021). Die Domstadt Köln konnte nahezu erwartungsgemäß nicht an ihren fulminanten Jahresauftakt 2021 anknüpfen. Mit aktuell 68.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um -19 % verfehlt, dennoch bewegt sich das Marktgeschehen weiterhin über dem Langzeitniveau (+8 %).

Leerstandsanstieg verliert weiter an Tempo

Der seit Beginn der Corona-Pandemie zu beobachtende Leerstandsanstieg hat in den vergangenen drei Monaten weiter an Tempo verloren. Zwar ist das Leerstandsvolumen im Vorjahresvergleich über alle analysierten Standorte hinweg um gut 12 % auf aktuell rund 5,1 Mio. m² gestiegen, allerdings beläuft sich das Plus seit Jahresende 2021 nur noch auf 1 %. Die Analyse auf Stadtebene zeigt, dass für die vier Märkte Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München jüngst sogar moderat sinkende Leerstände gemeldet werden können, wobei die Spanne zwischen -0,7 % in Düsseldorf und -1,6 % in München liegt. Nahezu stabil präsentiert sich das Leerstandsvolumen in Leipzig (+1 %) sowie Hamburg und Berlin (jeweils +2 %).

Insgesamt bewegen sich die Leerstandsquoten im langfristigen wie insbesondere im internationalen Vergleich weiterhin auf einem moderaten und unterdurchschnittlichen Niveau. Unter der Marke von 5 % notiert die Leerstandsquote in Berlin (3,4 %), Köln (3,6 %), Hamburg (4,0 %) sowie Leipzig und München mit dort jeweils 4,2 %. Trotz der im Bundesvergleich relativ hohen Leerstandsquoten von 8,7 % in Frankfurt und 9,2 % in Düsseldorf, bewegt sich der Leerstand in diesen beiden Bürohochburgen weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt.

Eine differenziertere Analyse des Leerstands nach Flächenqualität zeigt, dass weiterhin nur gut ein Drittel (36 %) des registrierten Leerstandsvolumens über einen modernen Ausstattungsstandard verfügen. Während der Anteil in München und Leipzig mit jeweils 36 % und 35 % im Bundesdurchschnitt notiert, werden deutlich niedrigere Werte für Düsseldorf (24 %), Essen (25 %) und insbesondere Hamburg (18 %) gemeldet. Mit einem Anteil um die 50 % warten Berlin (48 %) und Frankfurt auf (49 %). So ähnlich diese Werte auch ausfallen, so unterschiedlich sind sie jedoch zu interpretieren. In der Bundeshauptstadt ist die weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote, die deutlich unter der Fluktuationsreserve liegt, zu berücksichtigen. Frankfurt ist demgegenüber seit jeher für den sehr hohen Ausstattungsstandard des Großteils seiner Flächen bekannt. Hierzu tragen nicht zuletzt die sogenannten Frankfurter Trophy-Buildings und das in der Breite hohe Anspruchsniveau der in Frankfurt operierenden Unternehmen bei.

Im Durchschnitt ist die Bautätigkeit in den analysierten Märkten im Jahresverlauf um rund 3 % auf aktuell fast 4 Mio. m² gestiegen. Die Entwicklung fällt dabei in den Bürometropolen sehr unterschiedlich aus. Während die Projektentwickler in Essen (-63 % im Vorjahresvergleich) spürbar den Fuß vom Gas genommen haben, unterstreichen die deutlich gestiegenen Volumen in die wachstumsstarken Märkten Köln (+27 %) und allen voran Leipzig (+77 %) das ungebremste Vertrauen der Entwickler in diese Märkte und nicht zuletzt in das Produkt Büroimmobilie. Ähnliches ist in den Standorten Berlin, Hamburg und München zu beobachten, wo sich die Bautätigkeit weiterhin auf einem relativ hohen und vor allem stabilen Niveau bewegt.

Das Volumen der verfügbaren Flächen im Bau ist im Jahresverlauf von 53 % auf aktuell 51 % gesunken, was ein weiteres Indiz dafür ist, dass moderne Flächen in den vergangenen Monaten vergleichsweise zügig vom Markt absorbiert wurden.

Spitzenmieten stabil bis steigend – differenzierte Entwicklung bei Durchschnittsmieten

Der in den vergangenen Monaten zu beobachtende Trend stabil bis steigender Spitzenmieten hat sich verfestigt. Ein überdurchschnittliches Wachstum von knapp 9 % bzw. 7,5 % gegenüber dem Vorjahr wird für München und Berlin registriert. In beiden Metropolen notiert die Spitzenmiete nun bei 43,00 EUR/m². Gestiegen sind auch die Spitzenmieten in Köln (+4 % auf 27,00 EUR/m²), Hamburg (+3 % auf 33,00 EUR/m²) und Essen (+1 % auf 16,50 EUR/m²). Stabile Werte werden für Düsseldorf (28,50 EUR/m²) und Leipzig (17,00 EUR/m²) vermeldet und auch die Spitzenmiete in Frankfurt hat eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau vollzogen. Mit 47,00 EUR/m² liegt die Bankenmetropole aber weiter unangefochten an der Spitze.

Aus der Entwicklung der Spitzenmieten lässt sich ablesen, dass in der Mehrheit der Standorte weiterhin ein Angebotsengpass bei modernen Flächen in Top-Lagen vorherrscht.

Die Durchschnittsmieten präsentieren sich erwartungsgemäß etwas dynamischer als die Spitzenmieten. Die höchste Durchschnittsmiete wird weiterhin für Berlin (27,60 EUR/m²) mit einem Anstieg im Jahresvergleich um 1,5 % registriert. Hamburg hat sich mit einem Plus von knapp 11 % (jetzt 21,50 EUR/m²) auf den zweiten Platz geschoben. München rangiert mit 21,10 EUR/m² (-2 %) auf Rang drei. Gestiegen ist auch die Durchschnittsmiete in Leipzig (+12 %), wo mit 12,40 EUR/m² erstmals die 12-EUR-Marke geknackt wurde, wie auch in Frankfurt (+2 %, 19,50 EUR/m²). Während das durchschnittliche Mietniveau in Düsseldorf nahezu unverändert bei 16,20 EUR/m² notiert (-1 %), müssen umfangreichere Rückgänge für Köln (-6 %, 14,80 EUR/m²) und Essen (-7,3 %, 10,20 EUR/m²) verzeichnet werden.

Perspektiven

“Der Flächenumsatz des ersten Quartals zeigt deutlich, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie sich verringert und die Marktteilnehmer wieder spürbar mehr Vertrauen gefasst haben. Erste Nachholeffekte durch lange geplante, in der Corona-Pandemie aber verschobene, Flächenerweiterungen sind zu beobachten. Gleichzeitig deuteten die Prognosen Ende des letzten Jahres auf ein starkes Wirtschaftswachstum hin, von dem die Nutzermärkte traditionell besonders profitieren”, analysiert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Durch den Krieg in der Ukraine und dem damit einhergehenden Inflationsanstieg haben sich die Wachstumsperspektiven – zumindest für dieses Jahr – jedoch wieder deutlich eingetrübt. Allerdings spiegelt sich die insgesamt gestiegene Unsicherheit hinsichtlich der konjunkturellen Perspektiven im Ergebnis des ersten Quartals noch nicht wider. Diese Aussage wird dadurch unterstrichen, dass viele Vermietungen auch noch im März getätigt wurden.

“Gleichzeitig bleibt festzuhalten, dass sich viele Faktoren, mit denen sich die Nutzer vor der Pandemie konfrontiert sahen, ja weiterhin gelten. Als Beispiel steht der intensive Wettbewerb, in dem die Unternehmen bei der Gewinnung hochqualifizierter neuer Mitglieder stehen. Hochwertige Büroflächen spielen hier eine nicht zu unterschätzende Rolle. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass die Nutzer nach einer gewissen “Besinnungsphase” in den ersten 1,5 Jahren der Pandemie ihre jetzt wieder aufgenommenen Planungen weitestgehend umsetzen werden, zumal die Wirtschaft ja ihren langfristigen Wachstumspfad nicht verlassen wird. Auch wenn die Dynamik gegenüber den Erwartungen von Anfang des Jahres durch das aktuell schwierige Umfeld etwas verlangsamt ausfallen dürfte, deutet vieles darauf hin, dass ein gutes Jahresergebnis zu erwarten ist, das sich voraussichtlich im Schnitt der letzten zehn Jahre bewegen wird. Auch der im Zuge der Corona-Pandemie zu verzeichnende Leerstandsanstieg scheint den Scheitelpunkt überschritten zu haben. Da die Angebots-/Nachfragerelation in fast allen Standorten wie erwartet keine problematischen Dimensionen erreicht hat, dürften darüber hinaus die Mieten tendenziell weiter steigen. Das gilt vor allem, wenn man berücksichtigt, dass in vielen Märkten moderne Flächen in den Top-Lagen nach wie vor Mangelware sind”, fasst Marcus Zorn die weiteren Aussichten zusammen.

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Größte Anstiege von 5 Prozent in Hannover und Dortmund – Ruhrgebiet und Osten bleiben günstig

Die Unsicherheiten bei Immobilienkäufern sind derzeit groß: Die Auswirkungen auf die Wirtschaft durch den Krieg in der Ukraine lassen sich nur schwer abschätzen. Zudem sind die Zinsen für Baudarlehen seit Jahresbeginn deutlich gestiegen. Bisher hat das aber noch keinen Einfluss auf die Kaufpreise: Laut immowelt Preiskompass haben sich in 13 von 14 untersuchten Großstädten die Angebotspreise von Bestandswohnungen im 1. Quartal 2022 weiter verteuert. Im Quartalsbericht wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 90er Jahre) im 4. Quartal 2021 mit dem 1. Quartal 2022 verglichen.

Die Preisdynamik scheint sich bisher auch nicht abzuschwächen. Im Gegenteil: Sie nimmt trotz hoher Preise zum Jahresanfang nochmal an Fahrt auf. In 6 der 14 Städte fallen die prozentualen Anstiege stärker aus als in den 3 Monaten zuvor. In weiteren 6 Städten sind die Verteuerung genauso hoch. Lediglich in 2 Städten hat sich die Preiskurve etwas abgeflacht.

Weitere Anstiege in teuersten Städten

In den teuersten deutschen Großstädten müssen Immobilienkäufer immer mehr für Wohnraum bezahlen. In München sind die Angebotspreise von Eigentumswohnungen vom 4. Quartal letzten Jahres zum 1. Quartal dieses Jahres um 2 Prozent gestiegen. Damit setzt sich der Trend aus 2021 weit fort. Bereits seit drei Quartalen in Folge beträgt die Teuerungsrate 2 Prozent. Der Quadratmeter kostet inzwischen 9.552 Euro und damit rund 3.000 Euro mehr als in nächstteuersten Städten Hamburg und Frankfurt. Genauso wie in München erhöhen sich auch in Hamburg die Angebotspreise um 2 Prozent. Schon im letzten Jahr hat Hamburg starke Preisanstiege verbucht. In Frankfurt beträgt das Plus hingegen zum dritten Mal in Folge lediglich 1 Prozent.

Deutlich stärker haben sich Bestandswohnungen in Stuttgart verteuert. In der baden-württembergischen Landeshauptstadt beträgt die Steigerungsrate 3 Prozent. Auch am Rhein wird es spürbar teurer. Sowohl in Köln als auch in Düsseldorf klettern die Angebotspreise um 3 Prozent. In Köln ist dies der erste größere Sprung nach zwei moderaten Anstiegen im vergangenen Jahr. Düsseldorf bestätigt die Entwicklung aus den letzten 12 Monaten. In allen drei Städten liegen die Kaufpreise inzwischen deutlich über der 5.000-Euro-Marke.

Berlin ist nach wie vor die günstigste aller deutschen Metropolen. Die Kaufpreise steigen zwar stetig, aber auch langsam an. Im vergangenen Quartal beträgt der Anstieg 2 Prozent. Zuvor betrug die Teuerungsrate drei Quartale hintereinander jeweils 1 Prozent. Wenn die konstanten Anstiege so weitergehen, wird das Preisniveau in der Hauptstadt auch bald die 5.000-Euro-Grenze übersteigen.

Stärkste Anstiege in Hannover und Dortmund

Die stärksten prozentualen Anstiege aller untersuchten Städte verbuchen Hannover und Dortmund – in beiden Großstädten steht ein Anstieg von 5 Prozent zu Buche. In Hannover sogar der zweite 5-Prozent-Anstieg in Folge. Das Preisniveau ist in beiden Städten allerdings deutlich niedriger als in den hochpreisigen Städten. In der niedersächsischen Landeshauptstadt liegen die Quadratmeterpreise erstmals über 4.000 Euro. In Dortmund sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger und unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zu haben. Gleiches gilt für das benachbarte Essen, wo die Kaufpreise aber konstant geblieben sind – als einzige Stadt der Analyse.

Ein ähnlich niedriges Preisniveau wie im Ruhrgebiet gibt es nur in den ostdeutschen Großstädten. Die Preise steigen zwar seit Jahren konstant an, allerdings nur in kleinen Schritten. In Dresden zeigt die Preiskurve nach einem Anstieg von zuletzt 3 Prozent leicht nach oben. In Leipzig, der günstigsten aller untersuchten Städte, hat die Preisdynamik im vergangenen Quartal etwas abgenommen. Ein Plus von 1 Prozent ist der geringste Anstieg seit 2019.

Diese Ausgabe des immowelt Preiskompass beleuchtet als Sonderthema zusätzlich die Auswirkungen der seit Jahresbeginn stark steigenden Zinsen für Baudarlehen auf die monatliche Belastung beim Immobilienkauf. Eine zusätzliche Analyse zeigt, wie stark sich die Annuitätenrate beim Kauf einer 80 Quadratmeter großen Bestandswohnungen erhöht hat.

Berechnung und Methodik

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 5 des aktuellen immowelt Preiskompass.

Über immowelt.de:

Das Immobilienportal www.immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien. Gemeinsam mit immonet.de verzeichnet das Immobilienportal eine Reichweite von monatlich 68 Millionen Visits*. immowelt.de ist ein Portal der immowelt Group, die mit bauen.de und umzugsauktion.de weitere reichweitenstarke Portale betreibt und leistungsstarke CRM-Software für die Immobilienbranche entwickelt. Die immowelt Group ist eine Tochter der Axel Springer SE.

* Google Analytics; Stand: April 2021

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Starker Jahresauftakt am Investmentmarkt – Steigende Kosten und Personalengpässe lassen Betreiberqualität in den Fokus rücken

Transaktionsvolumen von ca. 640 Mio. Euro – zweitstärkstes Auftaktquartal der Geschichte

Steigender Anteil von Einzel- und Projektentwicklungskäufen

Interesse bei in- und ausländischen Investoren wächst

Steigende Baukosten dürften zum Rückgang der Spitzenrenditen beitragen

Im ersten Quartal des Jahres 2022 wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für ca. 640 Mio. Euro gehandelt. Damit war es das zweitumsatzstärkste bislang erfasste Auftaktquartal – lediglich im ersten Quartal 2021 wurde ein höheres Volumen erfasst. In den vergangenen zwölf Monaten belief sich das Transaktionsvolumen auf etwa 3,3 Mrd. Euro und lag damit um 23 % über dem Fünfjahresmittel. „Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien befindet sich in einer strukturellen Wachstumsphase. Bei der Gewichtung von Nutzungen in den Immobilienportfolios ist bei vielen institutionellen Investoren neben Wohnen und Logistik auch beim Thema Gesundheitsversorgung ein Wachstum vorgesehen“, berichtet Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany und führt weiter aus: „Da der deutsche Markt für Gesundheitsimmobilien recht kleinteilig und fragmentiert ist, gibt es insbesondere bei größeren Portfolios einen intensiven Bieterwettstreit. Auch Übernahmen von Betreibern mit Eigenbestand oder das Eingehen von Kooperationen mit Projektentwicklern stehen bei großen Kapitalsammelstellen auf der Agenda“.

Pflegeheime und Betreutes Wohnen bleiben die liquidesten Segmente

Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 56 % bzw. 22 % waren Pflegeheime und Immobilien für Betreutes Wohnen in den vergangenen zwölf Monaten die mit Abstand liquidesten Objekttypen am Markt für Gesundheitsimmobilien. Auf den dritten Rang folgten Ärztehäuser mit einem Volumenanteil von ca. 10 %. Alle anderen Objekttypen wie Krankenhäuser und Rehakliniken oder Kindergärten hatten Volumenanteile im niedrigen einstelligen Prozentbereich. „Pflegeheime und Betreutes Wohnen machen nach wie vor das Gros der Investitionen am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien aus. Neben der höheren Transparenz dieses Marktes ist auch die Produktverfügbarkeit größer. Dennoch rücken Nischen wie Kindergärten immer stärker in den Fokus von Investoren. Ein ausschlaggebender Faktor für das hohe Investoreninteresse ist bei allen Gesundheitsimmobilien ihr Charakter als Teil der Grundversorgung. Dies verspricht langfristig stabile Pachteinnahmen unabhängig von der konjunkturellen Lage“, kommentiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills.

Anteil von Projektentwicklungskäufen steigt deutlich

Die Transaktionen am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien hatten in den vergangenen zwölf Monaten ein durchschnittliches Volumen von 11,7 Mio. Euro. Im ersten Quartal 2022 brachten die Transaktionen im Mittel 16,7 Mio. Euro auf die Waage. In den ersten drei Monaten fanden auffällig viele großvolumige Einzelobjekttransaktionen statt, sowohl im Bereich der Ärztehäuser als auch bei Immobilien für Pflege und Betreutem Wohnen. Der Portfolioanteil war hingegen zuletzt rückläufig. Etwa 31 % des Transaktionsvolumens entfiel in den ersten drei Monaten auf Portfoliotransaktionen. In den vergangenen zwölf Monaten lag der Portfolioanteil bei 53 % und lag damit unter dem Mittel der letzten fünf Jahre von 61 %. „Da größere Portfolios recht selten an den Markt kommen, führt für viele Investoren kein Weg vorbei am Portfolioaufbau mittels Einzelobjektkäufen. Oftmals werden Immobilien frühzeitig über Forward Deals gesichert“, kommentiert Schenk. Im ersten Quartal machten Projektentwicklungskäufe rund 32 % des Volumens aus. Damit lag der Anteil von in Bau oder in Planung befindlichen Objekten deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von 19 %.

Hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland

Investoren aus Deutschland zeichneten im ersten Quartal für etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. In den letzten zwölf Monaten lag der Volumenanteil inländischer Investoren bei 75 % und auf den Rängen zwei und drei folgten Käufer aus Frankreich (9 %) und Belgien (4 %). Die beiden mit Abstand aktivsten Investorentypen der letzten zwölf Monate waren Immobilien AGs / REITs mit einem Volumenanteil von 41 % sowie Offene Spezialfonds mit einem Anteil von 28 %. Auf Seiten der Verkäufer waren Immobilien AGs / REITs ebenfalls der aktivsten Investorentyp und zeichneten für rund 51 % des Volumens verantwortlich. Die Ränge zwei und drei der aktivsten Verkäufer entfielen auf Bauträger / Projektentwickler sowie Fonds- und Assetmanager mit Volumenanteilen von 21 % bzw. 9 %. Laut Savills ist der hohe Anteil deutscher Investoren und von Immobilien-AGs in den letzten zwölf Monaten auch auf die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia zurückzuführen, die auch ein großes Pflegeheimportfolio enthielt. „Insgesamt stellen wir eine wachsende Nachfrage seitens ausländischer Fonds fest, so dass wir für das laufende Jahr von einem hohen Volumenanteil ausländischer Investoren ausgehen“, merkt Eiting an und ergänzt: „Das Auftreten zusätzlicher Investoren neben den bereits am Markt aktiven Akteuren dürfte den Wettbewerb um verfügbare Produkte weiter intensivieren“

Weitere Renditekompression erwartet

Die Spitzenrendite für Pflegeheime bewegte sich im ersten Quartal seitwärts und lag somit weiterhin bei 3,9 %. Im weiteren Jahresverlauf geht Savills jedoch von einer weiteren Renditekompression aus. „Der Bau neuer Pflegeimmobilien verteuert sich aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten deutlich. Gleichzeitig lassen sich die Pachteinnahmen nicht im gleichen Maße steigern, da die Betreiber von den stark reglementierten Zahlungen der Kostenträger abhängen. Dies dürfte die Anfangsrenditen schmälern“, kommentiert Eiting.

Ausblick: Hauptaugenmerk wird auf den Betreibern liegen

Für den weiteren Jahresverlauf erwartet Savills ein weiterhin hohes Interesse von Investoren nach Gesundheitsimmobilien. Zunehmend herausfordernd dürften laut Savills die Arbeitskräfteverfügbarkeit und steigende Kosten für die Betreiber sein. „Während die Kosten weiter steigen, lassen sich die Einnahmen der Betreiber nur begrenzt erhöhen. Fehlen die Pflegekräfte, droht Häusern sogar der Abbau von Bettenkapazitäten“, gibt Eiting zu Bedenken und blickt voraus: „Für Investoren bedeutet dies, dass die wirtschaftliche und personelle Situation der Betreiber ein Hauptaugenmerk sein muss. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen ist hingegen nahezu flächendeckend hoch und langfristig steigend“.

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