Pflegeimmobilien vs. Betreutes Wohnen

Welche Gemeinsamkeiten sowie Unterschiede beide Anlageformen aufweisen, erklärt Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI DEUTSCHLAND.Immobilien AG:

 

„Benzin, Strom, Lebensmittel und nicht zuletzt zum Teil auch Baumaterialien für neue Immobilien – vieles hat sich in den letzten Monaten verteuert und immer mehr Menschen fragen sich, wie sie das eigene Geld zukunftssicher anlegen können. Klare Voraussagen über das Geschehen am Finanzmarkt zu treffen, stellt sich in der Folge als sehr kompliziert heraus. Weiterhin in Betracht kommt jedoch der Erwerb von Immobilien als rentable Vermögensanlage – denn laut Prognosen werden diese auch in den nächsten Jahren weiterhin Wertsteigerungen verzeichnen. Als Zukunftsmarkt erweisen sich hier besonders Pflegeeinrichtungen und Betreute Wohnanlagen, was auch an den zunehmenden Bauprojekten in diesem Segment zu beobachten ist. Beide Objektarten bieten Anlegerinnen und Anlegern ein ähnliches Investment-Modell an, leisten allerdings allem voran für potenzielle Bewohnerinnen und Bewohnern einen unterschiedlichen Service.

Starkes Paket für Anleger

Aus einer alternden Gesellschaft entwickelt sich ein hoher Bedarf an altersgerechten Wohnformen. An Interessenten für einen Platz in einer Pflegeimmobilie oder einem Betreuten Wohnpark mangelt es aktuell keineswegs. Durch die zunehmende Privatisierung im Bereich Sozial-Immobilien, bieten sich auch für Privatanlegerinnen und Privatanleger interessante Möglichkeiten. Solche Immobilien als Kapitalanlage erweisen sich für Investorinnen und Investoren deshalb als so attraktiv, da sie mit wenig Verwaltungsaufwand auf Basis langfristiger Pachtverträge mit der Betreibergesellschaft einen attraktiven Mietzins erwirtschaften – denn die Bewirtschaftung und Verwaltung obliegt dem Betreiber der Einrichtung. Anders als bei der herkömmlichen Eigentumswohnung müssen Investorinnen und Investoren deshalb potenziell geeignete Mieterinnen und Mieter nicht selbst suchen oder sogar ein Maklerbüro engagieren, welches in der Regel eine nicht unerhebliche Provision erhält. Neben diesen Kostenvorteilen bedürfen eine Pflegeimmobilie sowie ein Objekt des Betreuten Wohnens für Anleger eines geringeren Zeitaufwandes, da der Betreiber der Einrichtung auch die Instandhaltung übernimmt.

Rundum-Service oder Erhalt der Eigenständigkeit?

Pflegeimmobilien und Betreutes Wohnen bieten als Anlageformen jeweils ein sehr attraktives Modell, um Kapital gewinnbringend anzulegen, und halten darüber hinaus ebenso einen zusätzlichen Vorteil für das Alter bereit, da sich durch ein bevorzugtes Belegungsrecht lange Wartelisten für den Fall des Eigenbedarfs umgehen lassen. Ziehen sie eine Anlageimmobilie in Betracht, sollten sich Investorinnen und Investoren die Frage nach dem für sie passenden Objekt stellen. Hier geht es neben einer altersgerechten Baugestaltung sowie Ausstattung vor allem auch um eine attraktive Lage, die vor allem für Seniorinnen und Senioren aus einer ausgewogenen Mischung eines ruhigen Umfeldes und guter Infrastruktur besteht. Während eine Pflegeimmobilie einen Service anbietet, der eine Rund-um-die-Uhr-Pflege für Patienten ab einem bestimmtem Pflegegrad beinhaltet, versorgen sich Anwohnerinnen und Anwohner eines Betreuten Wohnparks primär eigenständig, können aber bei Bedarf auf vom Betreiber angebotene Serviceleistungen für eine monatliche Pauschale zugreifen. Für welches Investment sich Anlegerinnen und Anleger letztendlich entscheiden, hängt somit ganz von individuellen Bedürfnissen und Prioritäten bei der Anlagestrategie ab.“

 

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HMG: Neuer Spezialfonds mit nachhaltigen Wohnimmobilien

Die HanseMerkur Grundvermögen AG (HMG) ermöglicht mit dem neuen geschlossenen Spezial-AIF HMG Grundwerte Wohnen SOZIAL soziale Ziele im Rahmen des Investmentprozesses zu fördern.

 

Der Vertrieb des gemeinsam mit den Experten der GBI Capital GmbH konzipierten Spezialfonds soll in Kürze erfolgen. Zum Fondsvermögen gehören bereits acht Projekte aus den Bereichen gefördertes Wohnen und preisgedämpftes studentisches Wohnen. Das Zielvolumen des Fonds beträgt 500 Millionen Euro.

Der neue HMG Grundwerte Wohnen SOZIAL GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (HMG Grundwerte Wohnen SOZIAL) ist ein geschlossener Spezial-AIF gem. § 285 KAGB, der sich ausschließlich an professionelle und semiprofessionelle Anleger richtet. Er steht für soziale Anlagekriterien und ist ein Finanzprodukt im Sinne von Art. 8 der EU-OffenlegungsVO. Im Rahmen der Offenlegungsverordnung werden u.a. die Merkmale von ESG, Umwelt (Environmental), Soziales (Social) sowie verantwortungsvolle Unternehmensführung (Governance) klassifiziert. Eine zentrale Anlagebedingung stellt das Bestreben dar, bei Immobilieninvestitionen einen positiven Beitrag zur Förderung der sozialen Integration zu leisten. Auch Aspekte der Energieeffizienz sollen beim Bau und Betrieb berücksichtigt werden. Der Spezial-AIF investierte bisher in geförderte Wohnimmobilien und Wohnanlagen für Studierende.

Von den ersten acht Investitionen des Fonds sind sechs geförderte Wohnprojekte mit insgesamt 331 Einheiten in den Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg. Die Projekte in Bayreuth, Coburg, Heroldsbach, Nördlingen, Villingen-Schwenningen und Würzburg erfüllen dringenden Wohnbedarf, weil die Schere von verfügbarem, bezahlbarem Wohnraum und Nachfrage seit Jahren immer weiter auseinandergeht. Die beiden studentischen Wohnprojekte mit insgesamt 369 Apartments entstehen in Hamburg (Stadtteil Harburg, Theodor-York-Straße) und Nürnberg (Stadtmitte, Lenaustraße) und werden langfristig von der GBI-eigenen Marke SMARTments student betrieben. Das Bauvorhaben in Hamburg-Harburg umfasst auch eine Kindertagesstätte mit 55 Betreuungsplätzen.

Diese ersten acht getätigten Fondsinvestments gehören zu dem Seed-Portfolio, das die GBI Capital GmbH, eine Tochtergesellschaft des Projektentwicklers GBI, in die Zusammenarbeit mit der HanseMerkur Grundvermögen eingebracht hat. Bei künftigen Investments wird die GBI Capital GmbH das Deal-Sourcing betreiben und die HanseMerkur Grundvermögen rund um staatliche Fördermöglichkeiten beraten, etwa bei Erfüllung der in den 16 Bundesländern unterschiedlichen Genehmigungs-Voraussetzungen für öffentliche Darlehen bzw. Direktzuschüsse oder zu KfW-Mitteln.

Die GBI Unternehmensgruppe ist 2015 mit der Entwicklung von geförderten Objekten gestartet und gehört seitdem zu den führenden Anbietern in diesem Bereich. Dieser Tätigkeits-Schwerpunkt ist auch Folge der Struktur der GBI: Deren Muttergesellschaft ist die gemeinnützige Moses Mendelssohn Stiftung. Deshalb ist die Gruppe besonders auf Immobilien-Projekte spezialisiert, die wie gefördertes oder studentisches Wohnen zusätzlich einen gesellschaftlichen Nutzen haben.

Um ökologische Aspekte in der Bewirtschaftungsphase zu berücksichtigen, werden im Konzept der Wohnprojekte „grüne Mietverträge“ angestrebt, mit denen nachhaltiges Handeln unterstützt werden kann. Dazu gehören beispielsweise die Empfehlungen, Müll zu trennen oder Ökostrom zu nutzen. – Angestrebt wird das Heizen – falls geothermisch und gebäudetechnisch möglich – über Erdwärme sowie Solaranlagen auf dem Dach sowie eine stromsparende Haussteuerung.

Ulrich Haeselbarth, stellvertretendes Mitglied des Vorstandes der HMG, betont: „Wir wollen in Immobilien investieren, die soziale Merkmale erfüllen und damit einen Nutzen für die Allgemeinheit haben. Das setzen wir nicht nur für die Anlagen der HanseMerkur um, sondern auch für inzwischen mehr als 60 weitere institutionelle Investoren. Der HMG Grundwerte Wohnen SOZIAL GmbH & Co. Geschlossene Investment KG strebt insbesondere eine Reduzierung des Mangels an gefördertem Wohnraum in Deutschland an. Zudem ist beabsichtigt, mit dem HMG Grundwerte Wohnen SOZIAL den gesamten Prozess von Planung und Bau der Immobilien über die Bewirtschaftung bis hin zu Vereinbarungen zum Mieterverhalten zu erfassen. Geförderter Wohnraum ermöglicht es in der angespannten Situation am Wohnungsmarkt, dass Menschen eine Unterkunft finden, die am freien Markt ansonsten kaum eine Chance haben. Unser Partner GBI öffnete damit für den Fonds eine attraktive Objekt-Pipeline und versorgt uns zudem mit dem nötigen Know-how zu der Asset-Klasse „Gefördertes Wohnen“.“

Simon Behr, Geschäftsführer GBI Capital GmbH: „Nachhaltigkeit ist keine kurzfristige Modeerscheinung, sondern ein andauernder Trend. Dafür sorgen auch die Vorgaben der EU-Taxonomie für künftige Investments, die in naher Zukunft auch die Implementierung von sozialen Standards bei Investments vorsieht. Geförderte Wohnungen erfüllen dabei die Anforderungen an das S in ESG so gut wie kaum eine andere Anlageform.  Diese sind zudem attraktiv aufgrund der dauerhaft vollständigen Belegung, der minimalen Fluktuation bei den Mietern und der über Jahrzehnte festgelegten öffentlichen Förderung. Unser Ziel in den vergangenen Jahren war, das Produkt geförderte Wohnungen investmentfähig für institutionelle Anleger wie die HMG zu machen. Dies ist letztlich die zentrale Voraussetzung, um bezahlbares Wohnen in der von der Ampel-Koalition geplanten Größenordnung zu verwirklichen.“

 

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Geht der Immobilien-Boom in die Verlängerung?

Ein Kommentar von Ulrich Jehle

 

Beim Fußball ist kurz vor der Halbzeit oftmals die spannendste Phase des Spiels: Trainer denken bereits alle Optionen für die Pause durch und überarbeiten den Matchplan. Auch wenn es um die Geldanlage geht, geben uns die Wochen im Frühsommer die Gelegenheit für eine Halbzeitbilanz und daraus abgeleitet auch einige Strategie-Anpassungen. Dieses Jahr wird auch am Immobilienmarkt als Jahr der Zeitenwende in die Geschichte eingehen. Schon im Dezember 2021 hatten sich die Zinsen nach oben entwickelt. Binnen rund sechs Monaten haben sich die Zinsen zehnjähriger Immobiliendarlehen mitunter verdreifacht.

Für den Markt ist eine solche Entwicklung selbstverständlich nicht ohne: Wenn Zinsen steigen, wird es teurer, Immobilien mit Fremdkapital zu finanzieren. Was bei professionellen Anlegern zu Anpassungen der Investment-Strategie führt, trifft Privatanleger und junge Familien hart: Zwischen gerade noch bezahlbar und außerhalb jeder Reichweite liegen für viele Immobilienkäufer bei Objekten in derselben Preisklasse nur die ersten sechs Monate des Jahres 2022.

Wie der Markt auf die Zinsen bisher reagiert hat, ist schon ein erstes Indiz dafür, wie es im zweiten Halbjahr weitergehen könnte. Die großen Preisstürze sind bislang ausgeblieben. Makler berichten aber davon, dass sich inzwischen weniger Menschen für Objekte interessieren und dass Häuser und Wohnungen mitunter länger zu haben sind. Diese Entwicklungen sind gesund – schließlich sollte die Entscheidung für eine Immobilie wohlüberlegt sein. Auch wenn die Preise teilweise moderater ausfallen, als noch vor Monaten und eine gute Ausstattung heute gefühlt nicht mehr für deutliche Preisaufschläge genutzt wird, sind Immobilien wegen der steigenden Zinsen noch weniger erschwinglich geworden. Diese Gemengelage spricht dafür, dass die Immobilienpreise in den kommenden Monaten auf hohem Niveau stagnieren werden.

Da der Bau von Materialknappheit und schwieriger Kalkulation gezeichnet ist, dürfte das Angebot an Immobilien mittelfristig auch nicht stärker steigen. Profitieren könnten davon Bestandsimmobilien, die Käufern eine solide Substanz und vor allem Planbarkeit versprechen. Doch Vorsicht! Die politischen Maßnahmen, um Vermieter an Heizkosten zu beteiligen und auch die steigenden Anforderungen an energetische Sanierungen, könnten bei bislang schlecht bewirtschafteten Immobilien zu einem Bumerang werden.

Professionelle Investoren und Vermieter, wie die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH, setzen seit Jahren auf sinnvolle Maßnahmen zur Bewirtschaftung von Immobilien. Auch wenn energetische Sanierungen noch vor Jahren nicht direkt große Renditen versprochen haben, zahlen sich die Investitionen doch auf der Langstrecke aus. Manchmal dauert ein Spiel eben länger als 90 Minuten.

Über die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (REA)

Die REA erwirbt, entwickelt und bewirtschaftet bezahlbaren Wohnraum in Deutschland. Mit derzeit rund 1.000 Wohneinheiten im Eigenbestand trägt die REA zur nachhaltigen Bereitstellung leistbaren Wohnraums in Deutschland bei. Durch die zielgerichtete Sanierung und Optimierung von unseren Bestandsimmobilien schaffen wir Mehrwert – für unsere Mieter als auch für unsere Investoren.

 

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Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH, Beethovenstrasse 18, 87435 Kempten,Tel: 0049 831 93062270, www.rea-beteiligungen.de

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Union Investment erwirbt Serviced-Apartments-Neubau von Corestate

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86 Serviced Apartments für den Spezialfonds Urban Living Nr.1

 

Union Investment hat das „Kontorhaus am Wall“ in der Bremer Altstadt erworben. Das Projekt wurde jüngst fertiggestellt und umfasst 86 Serviced Apartments. Das sind möblierte Apartments, die über eine Kochgelegenheit zur Selbstversorgung verfügen. Sie sind auf längere Aufenthalte (Longstay) von bis zu sechs Monaten ausgelegt. Der Ankauf erfolgt für den Immobilien-Spezialfonds Urban Living Nr. 1. Verkäufer ist die Corestate Gruppe. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

„Bremen verfügt noch über vergleichsweise wenig Angebot im Longstay-Beherbergungsmarkt. Gleichzeitig ist aufgrund der am Standort ansässigen Wirtschafts- und Forschungsunternehmen ein attraktives Nachfrage-Potenzial vorhanden. Der Mikrostandort des Kontohauses am Wall ist zudem sehr gut für ein solches Longstay-Produkt geeignet. Die Wege in die Innenstadt inklusive Gastronomie sind kurz, der Hauptbahnhof ist schnell zu erreichen, ebenso wie die direkt gegenüberliegenden Wallanlagen, die zentrale Grünfläche innerhalb Bremens“, so Henrik von Bothmer, Functional Head of Investment Management Micro-Living bei Union Investment.

Die Apartments selbst haben eine Größe zwischen 22 und 41 m² und werden  ergänzt durch großzügige Gemeinschaftsflächen im Erdgeschoss sowie zwei Dachterrassen. Das Kontorhaus am Wall hat Union Investment bereits für 20 Jahre an den Serviced-Apartment-Betreiber STAYERY verpachtet. Die STAYERY-Häuser bieten ein „Zuhause auf Zeit“ mit hotelähnlichen Services und zielen insbesondere auf junge Berufstätige ab.

„Der neue Standort in Bremen passt exakt zu unserer Expansionsstrategie, die sich auf die urbanen Zentren deutscher Wachstumsstandorte mit touristischem Angebot fokussiert“, sagt STAYERY-Geschäftsführer Hannibal DuMont Schütte. „Mit Union Investment haben wir überdies einen institutionellen Partner, dessen Engagement zeigt, wie attraktiv STAYERY als Konzept und Serviced Apartments generell unter den heutigen Bedingungen als Nutzung sind. Das sind zwei gute Voraussetzungen dafür, dass auch die neue STAYERY in Bremen zu einer Erfolgsgeschichte wird.“

Für den Spezialfonds Urban Living Nr. 1 ist das „Kontorhaus am Wall“ bereits der siebte Ankauf. Der Fonds mit Schwerpunkt auf Mikroapartments für unterschiedliche Zielgruppen investiert in neuere Bestandsobjekte ebenso wie in ausgewählte Projektentwicklungen in Deutschland und weiteren europäischen Ländern.

Bei der Transaktion wurde Union Investment technisch von C. P. H. Projekt- und Baumanagement sowie Arcadis, rechtlich von GSK Stockmann Rechtsanwälte und steuerlich von WATSON FARLEY & WILLIAMS beraten. Bei der Markt- und Standortanalyse wurde Union Investment von Apartmentservice Consulting aus Berlin unterstützt.

Die Transaktion wurde gemeinsam vermittelt von Colliers Hotel aus Berlin sowie Robert C. Spies aus Bremen.

 

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Marktvolumen deutscher Hotels legt 2021 wieder zu

Sehr gute Entwicklung im Budget/Economy Bereich

 

Nach einem deutlichen Rückgang im Jahr 2020 ist der Wert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Das von Union Investment und bulwiengesa ermittelte Marktvolumen der deutschen Hotels mit institutioneller Qualität liegt Ende 2021 bei rund 55,7 Milliarden Euro und damit um 6,9 Prozent über dem revidierten Vorjahreswert (52,1 Milliarden Euro). „Die Steigerungsrate liegt damit wieder auf dem durchschnittlichen Niveau vor der Pandemie. Der deutsche Hotelmarkt zeigt erfreuliche Erholungstendenzen mit überproportionalem Wachstum bei den traditionell krisen-resilienteren Segmenten, im Budget/Economy-Segment, der Markenhotellerie und auch bei Betreiberkonzepten wie den Serviced Apartments“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment.

Wesentlicher Wachstumstreiber ist neben dem Zuwachs an neuen, vielfach markengebundenen Hotels und Serviced Apartments ein wachsendes Interesse institutioneller Investoren an Objekten außerhalb deutscher Großstädte. „Rund jedes zweite Hotelzimmer in Deutschland ist mittlerweile auf dem Radar institutioneller Investoren“ sagt Dierk Freitag, Partner der bulwiengesa AG. Noch herrscht Kaufzurückhaltung, da die Lage in der Hotellerie angespannt ist. Zahlreichen Hotels bereiten neben der immer noch niedrigen Auslastung steigende Betriebskosten und fehlendes Personal Probleme. Hinzu kommen geopolitische Risiken, die die Planung und den Bau neuer Hotels bremsen.

„Für das nächste Jahr rechnen wir mit weiter steigenden Marktwerten. Diese werden aufgrund steigender Bau- und Finanzierungskosten deutlich weniger als 2021 aus Angebotszuwächsen („Mengeneffekt“) sondern aus der steigenden Wirtschaftskraft der Bestandsanbieter („Performanceeffekt“) resultieren, da die Zimmerraten steigen und Betriebe zunehmend personalextensiver, digitaler und nachhaltiger sowie Portfolios mit höherer Diversität konzipiert werden“, so Freitag.

2021 wiesen pandemiebedingt nur wenige Hotels eine gute Performance auf. Deutschlandweit lag der RevPar deutlich unter Vor-Corona-Niveau. Dies drückte wie bereits im Vorjahr die Wertentwicklung des Marktvolumens erheblich. „Wir sehen jedoch auch in unseren Häusern einen deutlich positiven Trend und suchen sowohl in Deutschland als auch international nach Hotels mit starker Markenbindung. Dabei richten wir unseren Fokus zum einen auf Bestandsobjekte in Großstädten mit bonitätsstarken Betreibern und nachhaltigen Konzepten und zum anderen auf Urlaubsregionen mit hoher Binnennachfrage“, so Andreas Löcher.  Aus dem internationalen Tourismus könnten positive Impulse für europäische Destinationen aufgrund des Krieges gegen die Ukraine erst zeitverzögert ab 2023 erwartet werden.

Die Auswertung des Marktvolumens nach regionalen Gesichtspunkten ergab insbesondere überproportionale Wertzuwächse in Städten mit unter 500 Tsd. Einwohnern. Denn sowohl viele deutsche Klein- und Mittelstädte als auch Urlaubsregionen erzielten in 2021 eine vergleichsweise hohe touristische Nachfrage mit positiver Wirkung für die dort ansässige Hotellerie. Infolgedessen werden dort vermehrt Hotels geplant und gebaut sowie existierende Objekte erfolgreich veräußert.

Unter Berücksichtigung der 2021er Mengen- und Performanceeffekte betrug der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland durchschnittlich rund 138.400 Euro (+5,7 %). Das sind noch immer rd. 10.000 Euro weniger als im Jahr 2019, jedoch 7.500 Euro mehr als im Jahr 2020. Die theoretische Wertbandbreite eines Hotelzimmers reicht von durchschnittlich 127.500 Euro in der Budget/Economy- bis 235.500 Euro pro Zimmer in der Upscalehotellerie.

Alle Segmente verzeichneten leichte Wertzuwächse, überproportional fielen diese jedoch in der Economy-Hotellerie (+7,2 % Wertzuwachs) aus, da entsprechende Anbieter in 2021 relativ gut performten und das Marktsegment stärker als andere Segmente expandierte. Allen voran die Betreiber B&B und Whitbread / Premier Inn, die in den vergangenen beiden Jahren ihr Hotelportfolio in Deutschland – teilweise durch Anmietung von Neuobjekten als auch durch Übernahme von Bestandsbetrieben – stark ausgebaut haben. Zur positiven Entwicklung hat zudem das Marktsegment der Serviced Apartments beigetragen, das als vergleichsweise krisensicher gilt.

Transaktionsmarkt noch gebremst

Im zweiten Coronajahr lag die Transaktionsquote (Verhältnis von Marktvolumen zu Transaktionsvolumen) im institutionellen Hotelmarkt bei 4,5 Prozent  – ein im Vergleich zu den Vorjahren zwar niedriger, aber angesichts der Marktlage respektabler Wert. „Wir haben letztes Jahr z. B. in das Hanse Trio Rostock investiert, mit B&B und GS Star (Arthotel Ana) als erfahrene Hotelpartner an unserer Seite“, so Andreas Löcher.

Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarkvolumens der Jahre 2007 bis 2021. Wertbestimmende Faktoren sind dabei u. a. Anzahl, Lage und Kategorie deutscher Hotelbetriebe sowie deren Performance.

 

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ZIA zur Kabinettsentscheidung über die CO2-Preisverteilung zwischen Vermietern und Mietern

Das Bundeskabinett hat die Neuregelung der CO2-Kostenteilung zwischen Vermietern und Mietern beschlossen.

 

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht die Entscheidung mit gemischten Gefühlen. Dazu sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner: „Die Regierung ist die Sache richtig angegangen, hat aber dann zu kurz gedacht. Ein Stufenmodell zur Verteilung der CO2-Kosten ist im Grundsatz richtig. Nur wurde auf der Zielgeraden der falsche Anknüpfungspunkt gewählt.“ Das Bundeskabinett hätte, so der ZIA-Präsident, „auf den Zustand des Gebäudes abstellen müssen und nicht allein auf den Energieverbrauch laut Heizkostenabrechnung.“ Die jetzt geplante Lösung könne zu einer unfairen Belastung für Vermieterinnen und Vermieter führen, wenn nicht sachgemäß geheizt werde.

Auch die geplante Regelung für Gewerbeimmobilien mit einer pauschalen 50:50-Aufteilung der CO2-Kosten ist aus Sicht Mattners nicht zielgenau. „Die Lösung für Gewerbeimmobilien wäre einfach gewesen.  Hier hätte man die Energieeffizienzwerte des GEG übernehmen können“, betont Mattner. „Im Übrigen hätten wir uns gefreut, wenn man mit uns über die Pläne gesprochen hätte. Die Innovationspartnerschaft, die im Koalitionsausschuss angekündigt wurde, sollte endlich starten.“

Der ZIA hält die Aufteilung der Kosten nach dem vorgeschlagenen CO2-Stufenmodell, die sich aus der jährlichen Heizkostenabrechnung ergeben, für nicht zielführend. Dies verursacht einen enormen Aufwand bei Vermieterinnen und Vermietern für die Ermittlung und Verteilung der CO2-Kosten. Zudem setzt dieses Vorgehen gerade nicht die Anreize zum sparsamen Verbrauch für Mieterinnen und Mieter und zur energetischen Gebäudesanierung für Vermieter, die für den Klimaschutz notwendig sind.

Der ZIA schlägt stattdessen vor, auf Energieausweise für die Ermittlung der Kostenverteilung eines CO2-Stufenmodells zu setzen. Damit werden Vermietende veranlasst, ihre Gebäude energieeffizient zu bauen und zu sanieren und die Mietenden erhalten die Möglichkeit, über ihr Nutzerverhalten kostensenkend Einfluss zu nehmen.

Ein weiterer Punkt, der in der Überarbeitung des Entwurfs berücksichtigt werden sollte:

Eine Anwendung des Stufenmodells auf Warmwasseraufbereitung ist nicht zielführend.

Hintergrund: Das von der Bundesregierung beschlossene Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten soll ein Instrument zur Reduktion der Treibhausgasemissionen sein. Mit diesem Gesetz soll der aus der Kostenbelastung herrührende Anreiz zu klimaschonendem Brennstoffverbrauch zukünftig entsprechend der energetischen Qualität des Gebäudes auf beide Parteien des Mietverhältnisses verteilt werden. Die Aufteilung der Kosten nach einem Stufenmodell sollen Mietende zu Energieeinsparungen und Vermietende zu energetischen Sanierungen anreizen. Dazu werden die Kohlendioxidkosten abgestuft entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und damit anhand der energetischen Qualität des Gebäudes verteilt.

 

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ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

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Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Wohnimmobilienmärkte in den Metropolen

Steigende Nachfrage durch veränderte Kund:innenwünsche

 

Die kurzfristigen Auswirkungen der Lockdowns ähnelten sich weltweit von Hongkong bis London. Wie sich aber einzelne Städte aufgrund der Pandemie längerfristig entwickelten, ist vielfältig und bedingt durch Faktoren wie Lebensqualität oder öffentliche Ordnung (etwa Reisebeschränkungen). Hinzu kommt: Aufgrund neuer geopolitischer Unsicherheit, Inflation und steigenden Lebenshaltungskosten ordnen viele Menschen ihre Prioritäten neu. Was ist wirklich wichtig, wie und wo wollen wir leben?

Persönliche Wohnsituation weltweit überdacht

Die neuen Wohnwünsche umfassen entweder das Bedürfnis der Vergrößerung des bisherigen Lebensraums oder die Suche nach mehreren Häusern an verschiedenen Standorten. Wenn eine Verkleinerung der eigenen Wohnung gewünscht war, dann meist aus finanziellen Gründen: Beschränkung auf das Wesentliche. Wohlhabende Bewohner*innen von Städten wie New York und London zogen sich hingegen in, oftmals kurzfristig gekaufte, Zweitwohnungen in ländlicheren Gegenden zurück. Doch auch diejenigen, die in der Stadt blieben, benötigten Veränderungen: Familien suchten private Gärten oder die Nähe zu Parks sowie größere Wohnungen mit Platz für das Homeoffice.

Erst im Jahr 2021, mit der Verfügbarkeit des Impfstoffs, kam wieder Bewegung und Leben in die städtischen Zentren zurück, ganz besonders in Europa und Nordamerika. Die Wohnungsmärkte erholten sich – insbesondere die Mietmärkte zeigten im zweiten Halbjahr 2021 die stärkste Halbjahresperformance der letzten sieben Jahre. So wurden beispielsweise in New York in diesem Zeitraum mehr Mietverträge abgeschlossen als je zuvor, was zu einem Mietwertwachstum von 6,3 Prozent im Jahresverlauf 2021 führte.

Berlin mit Sonderstatus

Vor allem in Berlin, wo seit langem durch Bevölkerungswachstum und Wohnungsnot Mieten und Kapitalwerte besonders schnell steigen, hat die Pandemie den Druck zusätzlich verstärkt.

„Auch wer mit seiner Wohnsituation bis zur Pandemie durchaus zufrieden war, sucht seitdem nach Veränderung und neuen Möglichkeiten, insbesondere Immobilien mit privatem Außenbereich sind jetzt gefragt“, sagt Thomas Zabel, Geschäftsführer der Savills Residential Agency Deutschland. „Diese Angebotsverknappung geht mit steigenden Baukosten einher, die wiederum zu einem Anstieg des Quadratmeterpreises – sowohl in der Miete als auch im Erwerb – führen werden.“

Internationaler Wohnortwechsel

Die Pandemie rückte auch die Gesundheit und den eigenen Lebensstil in den Fokus. So suchen immer mehr Käufer*innen Immobilien mit Wellnesseinrichtungen und „Gesundheits-Ausstattung“ wie gereinigter Luft, natürlichen Materialien oder Annehmlichkeiten im Resort-Stil. Für andere bedeutete ein gesunder Neustart hingegen ein kompletter Umzug, immer häufiger in ein anderes Land aufgrund der neuen Remote Working Arbeitsmodelle. Aus Deutschland heraus werden seit der Pandemie verstärkt Immobilien insbesondere im südlichen europäischen Raum gesucht.

Weltweit betrachtet entwickelten sich Lifestyle-Märkte wie Lissabon und Miami besonders gut. Das günstige Klima, der niedrige Steuersatz und die Lebensqualität von Miami ließen die erstklassigen Kapitalwerte und Mieten im Jahr 2021 um 20 Prozent steigen, weshalb ein prognostiziertes Wachstum von über 10 Prozent im Jahr 2022 als wahrscheinlich gilt.

Executive Nomads als regionaler Wachstumsfaktor

Auch Dubai zog die schnell wachsende Gruppe der Executive Nomads an. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien stieg im Jahr 2021 um 74 Prozent, insbesondere bei Villen und Reihenhäusern. Aufgrund von Remote Working konnten Geschäftsinhaber*innen und Manager*innen aus dem Ausland Zweitwohnungen in Dubai als ideales Winterziel mit allen steuerlichen Vorteilen nutzen. Die Wohnimmobilienpreise im erstklassigen Immobiliensektor Dubais stiegen daher im Jahr 2021 um 17,4 Prozent.

Das Wachstum in China und im asiatisch-pazifischen Raum blieb aufgrund staatlicher Maßnahmen und pandemiebedingter Unsicherheit uneinheitlich. Während Seoul, Sydney, Singapur und Shanghai (zumindest für 2021) eine gute Performance entwickelten, zeigte sich beispielsweise in Hongkong das genaue Gegenteil.

Globale Neuverbindung

Da Metropolen lernten, mit der Pandemie zu leben, und sich eine deutliche Erholung in den Märkten zeigt, wird das Wachstum im hochpreisigen Wohnsektor voraussichtlich anhalten. Das durchschnittliche Preiswachstum für Luxus-Immobilien lässt sich für 2022 auf 4,3 Prozent schätzen, auch wenn es von Stadt zu Stadt Unterschiede geben wird.

Welche Märkte letztendlich profitieren, hängt von der Wiederaufnahme des internationalen Reiseverkehrs und der Rückkehr asiatischer Reisender und Käufer:innen in die städtischen Zentren ab. Die nächste Phase, die sich jetzt schon ankündigt, wird dann ein wirklich internationales Markt-Comeback sein.

Die Lockerung der Reisebeschränkungen in den USA und Großbritannien hat bereits zu einer Zunahme grenzüberschreitender Transaktionen geführt. Als das Reiseverbot in den Vereinigten Staaten im November 2021 aufgehoben wurde, konzentrierten sich Käufer*innen aus Großbritannien und Europa schnell auf Teile von Manhattan, in denen die Preise nachgegeben hatten. Und während internationale Reiseprobleme bestehen bleiben, hat sich derweil Indien schnell als der Auslandsmarkt mit der größten Kaufkraft etabliert.

Veränderte Nachfrage in Großstädten

Aufgrund der drohenden Inflation und Zinserhöhungen sowie des Wunsches nach dem Nervenkitzel des Stadtlebens, sind sich solvente Käufer:innen und Mieter:innen mehr denn je darüber im Klaren, was sie wollen: erstklassige Gebäude und Dienstleistungen, verbunden mit erhöhtem Gesundheits- und Sicherheitsbewusstsein.

„Das Interesse an Premiumimmobilien hat sich in Bezug auf Lage und Ausstattung verändert“, so Thomas Zabel. „Gerade in Citylagen merken wir, dass Ausstattung und Services für einen bewussteren und gesünderen Lebensstil wichtiger geworden sind. Projektentwickler sind gefordert neue Lifestyle-Angebote zu machen. Dahin bewegt sich der Markt.“

 

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Mehr als 99% der PATRIZIA Aktionäre stimmen der Umwandlung in eine SE-Rechtsform zu

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Aufbau eines neuen Führungsteams für beschleunigtes Wachstum

 

PATRIZIA AG, ein führender Partner für weltweite Investments in Real Assets, hat heute seine ordentliche Hauptversammlung 2022 als virtuelle Veranstaltung erfolgreich ausgerichtet. Eine überwältigende Mehrheit der Aktionäre hat allen Tagesordnungspunkten der Hauptversammlung zugestimmt. Dazu gehören die Umwandlung des Unternehmens in die Rechtsform einer SE, Societas Europaea, sowie die Erweiterung des Verwaltungsrats (Board of Directors).

Zusätzlich wurde am heutigen Tag ein Executive Committee eingeführt, um das wachsende Produktportfolio, die erweiterte Geschäftstätigkeit und die größere internationale Reichweite des Unternehmens noch effizienter zu managen. Es unterstützt damit die mittelfristigen Wachstumsziele von PATRIZIA.

Die Hauptversammlung hat Saba Nazar, eine sehr erfahrene Investmentbankerin, die aktuell bei der BoA Securities als Managing Director und Co-Head of Global Financial Sponsors Group tätig ist, als Non-Executive Director in den Verwaltungsrat berufen. Nazar verstärkt den Verwaltungsrat mit ihrer großen internationalen Erfahrung in der Finanzindustrie und in der Beratung von Unternehmen.

Mit dem neu geschaffenen Executive Committee in der neuen Rechtsform als SE stärkt PATRIZIA seine Managementfähigkeiten in allen wichtigen Geschäftsbereichen, um die Umsetzung seiner mittelfristigen Strategie und seiner Wachstumsziele zu beschleunigen. Das Executive Committee setzt sich aus den Mitgliedern des ehemaligen Vorstands der PATRIZIA AG und Vertretern der folgenden wichtigen Managementfunktionen zusammen: Transactions, Fund Management, Asset Management, Capital Markets, Investment Strategy & Research, Infrastructure, Legal sowie Strategic Corporate M&A.

„Unser neues, erweitertes Executive Committee spiegelt unseren Fokus auf Investmentperformance und unsere klare Kundenorientierung wider. Es berücksichtigt unser erheblich größeres Produktportfolio nach unserem strategischen Schritt in den Bereich Infrastruktur. Und es ist Ausdruck unserer internationalen Ausrichtung als führender Anbieter von Real Assets“, sagt Wolfgang Egger, CEO und Gründer der PATRIZIA AG, und fügt an: „Mit dem neuen Führungsteam können wir Entscheidungsprozesse für unser Geschäft schneller und agiler gestalten, denn der Informationsfluss im Executive Committee findet sehr nah am Kerngeschäft der PATRIZIA statt.“

Im Zuge der Umstellung von der Rechtsform einer Aktiengesellschaft auf eine SE hat sich Anne Kavanagh, die als Vorstandsmitglied für alle Immobilieninvestments verantwortlich ist, entschieden, eine neue Rolle außerhalb von PATRIZIA anzunehmen. PATRIZIA hat eine reibungslose Fortführung ihrer Aufgaben sichergestellt. Mit Amal Del Monaco, CEO Asset Management & Development European Real Estate, Mahdi Mokrane, Global Head of Investment Strategy & Research und Philipp Schaper, CEO European Real Estate übernehmen drei Führungskräfte aus dem Immobiliengeschäft von PATRIZIA ihre Verantwortlichkeiten im neuen Executive Committee.

„Im Namen des gesamten Vorstands bedanke ich mich herzlich bei Anne Kavanagh für ihre hervorragende Arbeit in den vergangenen fünf Jahren und wünsche ihr alles Gute für die Zukunft“, sagt Wolfgang Egger und fährt fort: „Anne Kavanagh hat uns maßgeblich bei der Erreichung vieler wichtiger Meilensteine unterstützt. Dazu gehörten die Übernahme und Integration von vier großen Unternehmen, die Erweiterung unseres Produktportfolios und der deutliche Ausbau unserer Investmentaktivitäten in Europa und weltweit.“

„Es war mir eine Ehre im Vorstand von PATRIZIA das Immobiliengeschäft mit so vielen professionellen, talentierten und hochmotivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu verantworten. Sie alle haben sich enorm dafür eingesetzt, eine attraktive Performance für unsere Investoren zu erzielen. Ich bin stolz und dankbar dafür, dass wir PATRIZIA gemeinsam von einem pan-europäischen Immobilien-Investmentmanager zu einem führenden weltweiten Anbieter von Real Assets weiterentwickelt haben“, ergänzt Anne Kavanagh.

 

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PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

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Investitionen offener Immobilienfonds: Wohnen und Logistik im Fokus

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Das Investitionsvolumen des offenen Immobilienpublikumsfonds ist von rund acht Mrd. Euro im Jahr 2020 auf 7,2 Mrd. Euro im Jahr 2021 gesunken. Wohn- und Logistikobjekte gewinnen weiter an Bedeutung.

 

Umfang hat die Transaktionen des vergangenen Jahres von 17 offenen Immobilienfonds untersucht. Ihre Investitionen summieren sich auf rund 7,2 Mrd. Euro. Die Aktivitäten der Fonds sind damit etwas geringer als 2020, als Immobilien für rund acht Mrd. Euro erworben wurden.

Hauptgrund für den Rückgang sind die geringeren Nettomittelzuflüsse: Sie sind 2021 mit 4,7 Mrd. Euro deutlich niedriger ausgefallen als im vorangegangenen Jahr (6,5 Mrd. Euro). Dass die Investitionen nicht in gleichen Maßen abgenommen haben wie die Zuflüsse, weist auf eine ungebrochen hohe Dynamik bei den Ankäufen hin.

Am kräftigsten investiert haben der hausInvest, der grundbesitz europa und der UniImmo: Deutschland. Die drei Fonds vereinen rund 40% der gesamten Bestandsinvestitionen in Höhe von 7,2 Mrd. Euro auf sich.

Wie 2020 entfällt der größte Teil der Ankäufe auf deutsche Bestandsobjekte (23% des Investitionsvolumens). Damit hat Deutschland zwar seine Position als beliebtestes Investitionsziel des offenen Immobilienfonds verteidigt, es hat jedoch eine leichte Bedeutung verloren. Denn 2020 betrug der Anteil Deutschlands noch 36%.

Trotz des Rückgangs bleiben deutsche Objekte das wesentliche Investitionsziel. In der jährlich von Scope durchgeführten Umfrage geben nahezu alle Asset Manager an, in den nächsten drei Jahren einen starken Fokus auf Ankäufe in Deutschland legen zu wollen.

Der Anteil der US-Immobilien an den gesamten Immobilieninvestitionen ist stark von 5% auf rund 18% gestiegen. Diese Entwicklung dürfte sich jedoch 2022 nicht in diesem Maße fortsetzen. Bei Investitionen außerhalb der EU schauen die Fonds derzeit verstärkt in Richtung Asien.

Büroimmobilien bleiben bei den Ankäufen sterben mit signifikantem Abstand Nutzungsart. Ihr Anteil war 2021 mit 70% weiterhin hoch. Investitionen in Wohnimmobilien belegen Platz 2, dicht an Logistikimmobilien mit jeweils rund 11%.

Einzelhandels- und Hotelimmobilien haben in den vergangenen Jahren erheblich eine Attraktivität eingebüßt und wurden weniger stark nachgefragt. Unter dem Eindruck der Covid-19-Krise ist dies eine nachvollziehbare risikoaverse Entwicklung. Einzelhandelsobjekte machten 2021 rund 6,5% der Ankäufe aus, Hotels nur noch 0,8%. Im Jahr zuvor lag letztere noch bei 7,0% der Investitionen in Bestandsinvestments.

 

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Immobilienpreise und Bauzinsen steigen: Dennoch lohnt sich Wohneigentum

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Viel ist derzeit in den Medien vom Immobilienmarkt zu lesen und zu hören.

 

Dabei geht es in der Regel um die Frage, ob der Erwerb einer eigenen, selbst genutzten Wohnimmobilie jetzt noch bezahlbar, sinnvoll oder lohnend sei, nachdem die Preise bundesweit seit über 10 Jahren steigen und nun auch noch die Bauzinsen kräftig anziehen.

Auf diese Frage gibt es keine einfache, allgemeingültige Antwort. Fest steht jedoch, dass der Wunsch nach Wohneigentum in der Bevölkerung ungebrochen groß ist. Nach aktuellen Umfragen streben rund 80 Prozent der Mieter bis 45 Jahre Wohneigentum an. Fragt man die ganz Jungen, fällt das Votum noch deutlicher aus: Nach einer jüngsten Erhebung des forsa-Instituts im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen wünschen sich 87 Prozent der 14- bis 19-jährigen im Wohneigentum zu leben, wenn sie einmal 30 Jahre alt sind. Der Großteil von ihnen ist zudem optimistisch, dies bis dahin auch finanziell hinzubekommen. Wir Bausparkassen unterstützen sie sehr gerne nach Kräften dabei, frühzeitig die richtigen Weichen zu stellen, um ihrem Wunsch Schritt für Schritt näher zu kommen – so wie wir dies seit bald 100 Jahren tun, seitdem Wüstenrot 1921 das Bausparen erfunden hat.

Der Blick in die Statistiken zur Wohneigentumsbildung der letzten Jahre ist allerdings ernüchternd. Obwohl die Verkaufszahlen als auch die Fertigstellungszahlen von Häusern und Wohnungen stetig gestiegen sind, ist die Wohneigentumsquote bei den Jüngeren zurückgegangen. Hingegen wohnen mehr Ältere in Wohneigentum. Insgesamt stagniert die Quote damit hartnäckig bei unter 50 Prozent aller Haushalte – Deutschland zählt hier, mit der Schweiz, zu den Schlusslichtern in Europa.

Die Ursachen dafür sind zu einem guten Teil hausgemacht. So zählen die Erwerbsnebenkosten insbesondere aufgrund der in den meisten Bundesländern stark gestiegenen Grunderwerbsteuersätze hierzulande im europäischen Vergleich zu den höchsten. Andererseits: Wer das Geld für Erwerbsnebenkosten und das erforderliche Eigenkapital beisammen hatte, konnte in den letzten Jahren dank der historisch niedrigen Bauzinsen viel günstiger finanzieren und mit höherer Tilgung einsteigen als Generationen zuvor. Doch seit letztem Herbst haben sich die Bauzinsen von unter einem auf jetzt knapp drei Prozent vervielfacht.

Dennoch erwarten Verbraucherinnen und Verbraucher weitere Verteuerungen bei der Immobilienfinanzierung. Nach einer aktuellen, repräsentativen Umfrage von Wüstenrot rechnen knapp zwei Drittel der Befragten mit einem weiteren Anstieg der Zinsen für Immobilienkredite in den nächsten zwölf Monaten. Auch auf die Sicht von drei Jahren rechnen die Menschen mit anziehenden Zinsen. Immerhin 62 Prozent der Befragten erwarten diese Entwicklung. Hingegen gehen nur vier Prozent davon aus, dass die Zinsen in diesem Zeitraum sinken werden.

Auf die Frage “Wie sollte man auf die aktuell steigenden Zinsen für Immobilienkredite reagieren” präferieren, bei Mehrfachnennung, 35 Prozent der Befragten, mehr Eigenkapital anzusparen, rund 30 Prozent sprechen sich für den möglichst schnellen Abschluss eines Darlehensvertrages aus, um dem weiteren Zinsanstieg zu entgehen. Ein Fünftel nennt den Abschluss eines Bausparvertrages, um sich die noch niedrigen Darlehenszinsen der Bausparkassen vorab für einen späteren Finanzierungsbedarf zu sichern.

Bauspardarlehen schlagen Hypothekendarlehen derzeit deutlich – Eigenkapitalaufbau mittels Bausparen in dieser Situation besonders vorteilhaft

In der Tat ist in der aktuellen Situation der Abschluss eines Bausparvertrags eine sehr clevere Entscheidung. Denn er kombiniert die Motive des Aufbaus eines höheren Eigenkapitals und die langfristige Zinsfestschreibung auf ideale Weise.

Für Erwerbs- oder Modernisierungsplaner, die beispielsweise erst in fünf oder zehn Jahren an einen Kauf oder einen Umbau denken, ist das ein unschätzbarer Vorteil, denn bei ihnen ist die Unsicherheit über die weitere Zinsentwicklung am größten und ein weiterer Anstieg potenziell am teuersten. Mit Bausparen werden unverzichtbares Eigenkapital aufgebaut und die derzeit unschlagbar günstigen Zinsen für Bauspardarlehen gesichert.

Hinzu kommt: Bausparen wird vielfach gefördert. Von der Wohnungsbau-Prämie über die Arbeitnehmer-Sparzulage bis hin zum Wohn-Riester unterstützt der Staat den individuellen Immobilientraum. Auch für Modernisierungen, die in absehbarer Zeit auf Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer zukommen, lohnt sich das Bausparen.

Doch zurück zur Ausgangsfrage: Ist heute der Erwerb von Wohneigentum – sprich eines Hauses oder einer Wohnung, um selbst darin zu wohnen – noch zu empfehlen? Ganz allgemein gilt, dass Wohneigentum für breite Bevölkerungsschichten die lohnendste und motivierendste Form der Altersvorsorge ist. Warum das so ist? Die Antwort darauf ist recht simpel: Ein Dach über dem Kopf benötigt jeder. Doch wer eine Immobilie kauft, wirtschaftet ab Tag eins in die eigene Tasche statt in die des Vermieters.

Dies gilt selbst unter der theoretischen Annahme, dass ein Mieter Geld in gleicher Höhe wie ein Wohneigentumserwerber in Form seines eingebrachten Eigenkapitals in sichere Geldanlageformen investiert. Dies ergeben beispielsweise regelmäßige Vergleichsrechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln seit vielen Jahren.

Warum ist diese Annahme theoretisch? Weil in der Praxis Mieter eben in aller Regel nicht in dem Maße Geld zur Seite legen, wie es Eigentümer im Rahmen ihrer monatlichen Tilgungszahlungen für die eigene Immobilie leisten. Mit anderen Worten: Immobilienerwerber unterwerfen sich im Gegensatz zu Mietern einem regulären Sparprozess. Und dies tun sie sogar gerne, denn sie können ihr Haus oder ihre Wohnung vom ersten Tag an genießen, also in der Regel bereits 20 oder 30 Jahre bevor die abbezahlte Immobilie dann im Ruhestand ihre steinerne Rendite in Form der gesparten Mietzahlungen abwirft. Und zugleich gehört die Sorge einer Eigenbedarfskündigung für den Immobilienerwerber der Vergangenheit an.

Das Ergebnis kann sich am Ende sehen lassen: Denn Resultat des erlernten kontinuierlichen Sparprozesses des Eigentümers ist, dass er am Vorabend seines Ruhestandes über ein fast sechsmal so großes Gesamtvermögen verfügt wie ein Mieter in derselben Einkommensklasse, wozu neben dem Immobilienwert auch ein doppelt so hohes Geldvermögen beiträgt.

In der aktuellen Situation, in der immer wieder mal von einer möglichen Immobilienpreisblase in Deutschland zu lesen und zu hören ist, ist es gut zu wissen, dass viele Experten zwar tatsächlich Überbewertungen auf dem Markt sehen. Die übereinstimmende Einschätzung der meisten namhaften Institute ist jedoch, dass dennoch hierzulande kein Immobilienpreisverfall zu erwarten ist, wie dies in anderen Ländern schon zu beobachten war (“Platzen einer Immobilienblase”). Dazu trägt das bei uns verbreitete Vorsichtsprinzip in der Baufinanzierung bei, mit ausreichender Eigenkapitalunterlegung und langfristigen Zinsfestschreibungen. Auch das Bausparen ist ein integraler Bestandteil deutscher Immobilien- und Finanzmarktstabilität.

Sprich: Wer das nötige Eigenkapital beisammen hat und eine Immobilie in Aussicht, die preislich nicht über dem üblichen Marktniveau liegt, der sollte in aller Regel kaufen. Denn: Erstens lebt man nur einmal (im Wohneigentum) und zweitens wurde oben über die Vorteilhaftigkeit der Immobilie als Altersvorsorge alles gesagt. Wer sich noch nicht in dieser komfortablen Situation befindet, der möge der verbreitetsten Erkenntnis der Menschen folgen, wie auf die gestiegenen Bauzinsen reagiert werden sollte: durch verstärkte Sparanstrengungen. Das Mittel der Wahl hierfür heißt Bausparen. Dies gilt seit fast 100 Jahren, seit Wüstenrot das Bausparen erfunden hat, und es gilt in der aktuellen Situation der rasch steigenden Bauzinsen ganz besonders.

 

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Vermieter verschenken jährlich rund 5.000 Euro bei der Gebäude-AfA

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Abschreibungsdauer für Bestandsimmobilien nicht mehr pauschal 50 Jahre – Vermieter können im Schnitt ca. 2.500 bis 5.000 EUR pro Jahr einsparen

 

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren rasant, während die Mieteinnahmen durch Mietpreisbremse oder Mietendeckel beschnitten werden sollen. In diesem Jahr tritt die neue Grundsteuer in Kraft und der bislang umlagefähige CO2-Preis soll zum Teil vom Vermieter gezahlt werden. Gerade private Vermieter stehen vor immer größeren finanziellen Hürden. „Es gibt jedoch durchaus Möglichkeiten für Vermieter Geld zu sparen. So müssen beispielsweise Bestandsimmobilien seit neustem nicht pauschal über die gesetzlich vorgeschlagenen 50 Jahre abgeschrieben werden, sondern können bei Vorlage eines entsprechenden Nutzungsdauer-Gutachtens auch schneller, also mit höheren Beträgen abgeschrieben werden“, erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com.

Im Februar 2022 stellte das Finanzgericht Münster in einer Entscheidung (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) klar, dass die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Damit bestätigte das Finanzgericht die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welche letztinstanzlich feststellte, dass sich der Steuerpflichtige zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EstG) jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.

David Glasenapp sagt: „Die beiden Urteile des BFH und des FG Münster hieven das Thema Nutzungsdauer aus einem Schattendasein in den Bereich des Mainstreams. Wo früher teils aufwändige Bausubstanzgutachten gefordert wurden, reicht heute ein Online-Gutachten aus. Allerdings scheint diese Möglichkeit den meisten privaten Vermietern und auch deren Steuerberatern noch nicht bekannt zu sein. Dadurch verschenkt der durchschnittliche private Vermieter einer Bestandsimmobilie unseren Schätzungen zufolge zwischen 2.500 EUR und 5.000 EUR pro Jahr. Gerade Kapitalanleger, die eine Immobilie als Altersvorsorge kauften und diese nun vermieten, sollten diese Möglichkeit nicht ungenutzt lassen.“

Gemäß aktuellen Zahlen des Hamburger Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI) ist zumindest in der Hälfte der 401 deutschen Landkreise noch bis 2035 mit positiven Preisentwicklungen zu rechnen. Und auch wenn aktuell vieles darauf hindeutet, dass ein Ende der Niedrigzinsen bevorsteht, sind die Bauzinsen bisher noch gering.

„Altersvorsorge und Inflationsschutz sind Themen, die uns alle etwas angehen. Zu vermietende Immobilien als wertstabile Investments können durch Wertsteigerung und Mieteinnahmen gleich doppelt Schutz bieten“, sagt David Glasenapp. „Dass nun auch der Prozess der Gebäude-AfA erleichtert wurde, entlastet Vermieter und öffnet den Markt für weitere potenzielle Immobilienkäufer. Mit unseren Online-Gutachten geben wir Immobilieneigentümern ein Werkzeug an die Hand, um ihre Immobilieninvestition zu optimieren.“

Über Nutzungsdauer.com

Die Online-Plattform Nutzungsdauer.com wurde 2017 gegründet und ist der erste Online-Anbieter spezialisiert auf Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien. Nutzungsdauer.com vereint erfahrene, unabhängige Immobiliengutachter aus der freien Wirtschaft sowie dem akademischen Bereich und ermittelt in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen die Restnutzungsdauer von Immobilien. Seit Gründung wurden bereits über 1.000 Vermieter bei der Ermittlung begleitet und eine geschätzte Steuerersparnis von über 5 Mio. EUR erzielt.

 

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Ohne Bauwende keine Klimawende

Trendstudie des Instituts für Zukunftspolitik im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen

 

“Ohne eine Bauwende gibt es keine Klimawende”. Das erklärte der Vorstandsvorsitzende des Verbands der Privaten Bausparkassen, Bernd Hertweck, bei der Vorstellung einer Trendstudie des Instituts für Zukunftspolitik Berlin. “Das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 erreichen wir nur, wenn wir das Sanierungstempo im Gebäudesektor stark beschleunigen.” Für Wohneigentümer und Mieter habe die Bauwende gravierende Folgen. “Umso wichtiger ist es”, so Hertweck, “dass wir sie auf diesem Weg mitnehmen.” Ökonomie, Ökologie und Sozialverträglichkeit müssten zusammen gedacht werden.

Eine repräsentative Umfrage des Forsa-Instituts, die der Trendstudie zugrunde liegt, zeigt, dass sich 42 Prozent der Deutschen vor einer finanziellen Überforderung durch steigende Energiepreise fürchten. Bei Beziehern niedriger Einkommen sind es sogar 66 Prozent. Eine Mehrheit (51 Prozent) ist deshalb der Meinung, dass Wohneigentümer, Mieter und der Staat die durch energetische Sanierungsmaßnahmen entstehenden Kosten tragen sollen. Bei der Sanierungspflicht ist Deutschland gespalten: 45 Prozent unterstützen sie; 49 Prozent lehnen sie ab. Die Befürworter fordern dabei aber eine ausreichende Übergangszeit (84 Prozent) und einen sozialen Ausgleich (81 Prozent).

Die Bereitschaft zu energetischen Sanierungsmaßnamen ist groß. 70 Prozent der Wohneigentümer planen solche für die nächsten Jahre. Von ihnen setzen 80 Prozent auf Photovoltaik und Solarthermie. Vor dem Hintergrund der aktuellen Debatte um Versorgungssicherheit ist es zu verstehen, dass für mittlerweile 79 Prozent der Wohneigentümer beim Kauf einer neuen Heizungsanlage eine sichere Energieversorgung sehr wichtig ist – und für 20 Prozent immerhin wichtig. Für gut zwei Drittel der Befragten (69 Prozent) bleibt eine staatliche Förderung für den Einbau wichtig.

Die zahlreichen Förderprogramme zu Energieeffizienz und Energiesparen sind den Deutschen jedoch kaum bekannt. Nur jeder Vierte (27 Prozent) fühlt sich sehr gut oder gut informiert, mehr als zwei Drittel (69 Prozent) fühlen sich schlecht informiert. Der geringe Kenntnisstand geht mit der Tatsache einher, dass wiederum mehr als zwei Drittel (70 Prozent) ihre Heiz- und Stromkosten nicht oder nur ungefähr kennen.

Die Trendstudie ist abrufbar unter www.bausparkassen.de/daten-fakten/studien/

 

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Verband der Privaten Bausparkassen e.V., Klingelhöfer Str. 4, D­-10785 Berlin, Tel.: 030 / 590091­500, Fax: 030 / 590091­501, www.bausparkassen.de

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FIO Brunch: Immobilienexperten sehen Ende des Verkäufermarktes

Markenbildung im aktuellen Wettbewerb für Makler wichtiger denn je

 

Im aktuellen Marktumfeld, geprägt durch hohen Wettbewerb, ist eine konsequente Markenstrategie für Makler überlebenswichtig. Dabei braucht es eine ausgewogene Kombination aus Online- und Offline-Marketingmaßnahmen, das sind die Kernaussagen der aktuellen Expertendiskussion FIO Brunch, die online mit rund 100 Teilnehmern stattfand. Die Teilnehmer waren sich einig, dass Markenbildung künftig noch wichtiger wird – welche Schwerpunkte dabei gelegt werden, hängt von der Marktentwicklung ab. Aktuell müssen Makler vor allem Verkäufer ansprechen, hierfür sind Offline-Maßnahmen gut geeignet. Wenn sich der Markt jedoch wieder dreht und verstärkt Käufer adressiert werden sollen, werden Online-Marketingmaßnahmen noch deutlich an Bedeutung gewinnen.

Sergej Missal, Geschäftsführer Vertrieb der S-Immobilien Heidelberg GmbH: „Ich sehe uns aktuell am Wendepunkt hin zu einem Käufermarkt, das Online-Marketing wird also künftig noch viel stärker im Fokus stehen. Käufer nutzen Online-Tools wesentlich stärker, allerdings ist auch hier die eigene Markenentwicklung unentbehrlich. Wir haben dafür eine Kampagne mit dem Thema ‚Platzhirsch‘ entwickelt und Sichtbarkeit sowie nachhaltige Bekanntheit über die Region hinaus gewonnen. Unser Marketingbudget werden wir künftig noch deutlich steigern, ich sehe hier großes Potenzial, um weitere Marktanteile zu gewinnen.“

Bei freien Maklern, die nicht in Bankhäuser integriert sind, beträgt das Marketingbudget zwischen 10 und 15 Prozent der Umsätze. Vor allem die Lead-Generierung fällt hier ins Gewicht.

Thorsten Braun, Abteilungsdirektor Kompetenz Center Immobilien bei der VR Bank Südpfalz eG, ergänzt: „Eine starke Marke braucht einen hohen Wiedererkennungswert und muss vor Ort präsent sein. Grundsätzlich setzen wir sowohl auf Online-Maßnahmen als auch auf Offline-Marketing. So sind wir beispielsweise regional stark vertreten, mit viel Bildschirmwerbung in den Filialen.  Gerade für Immobilienverkäufer, die zudem oftmals älter sind, funktioniert Offline-Marketing besser. Es geht immer darum, Reputation, Vertrauen und Expertise zu kommunizieren. Mit diesem Markenversprechen präsentieren wir uns.“

In einer Online-Umfrage während der Diskussionsrunde gaben die Teilnehmer Auskunft über ihre Marketingschwerpunkte. Die Mehrheit von 54,8 % gab an, den Fokus auf Online-Marketing zu legen, wohingegen nur 6,5 % schwerpunktmäßig Offline-Marketing betreiben. Ein großer Teil der Befragten (38,7 %) nannte jedoch die ausgewogene Kombination aus Online- und Offline-Marketingmaßnahmen als Erfolgsrezept.

Malte Ploghöft, Chief Marketing Officer bei FIO: „Starke Marken leben vom Wiedererkennungswert, von der Formsprache und Emotion – und zeigen Haltung. Die Frage nach dem Purpose des Unternehmens wird für Verbraucher und auch die eigenen Mitarbeiter immer wichtiger. Beim Online-Marketing stellt sich nicht die Frage nach dem ‚ob‘, sondern nur nach dem ‚wie‘. Hier gilt es, kontinuierlich und inhaltlich konsistent die eigenen Botschaften zu kommunizieren, um so die Markenpräsenz zu steigern.“

Die Teilnehmer des FIO Brunch betonten, dass die Marketingmaßnahmen einer zuvor definierten Strategie folgen müssen. Erst nachdem definiert wurde, welche Unternehmensziele erreicht werden sollen, kann eine passende Marketingkampagne diese Zielsetzung unterstützend begleiten.

Der nächste FIO Brunch findet wegen der Sommerpause erst am 13. Oktober statt, dann werden auf dem virtuellen Podium wieder aktuelle Themen diskutiert.

Über FIO

Die FIO SYSTEMS AG ist ein seit 1999 operierender Softwareentwickler für die Immobilien- und Finanzwirtschaft mit Sitz in Leipzig. FIO bietet neben der webbasierten Software für Immobilienvermarktung, Softwarelösungen für die Abbildung des Zahlungsverkehrs, das Management von Immobilien-Schäden und ein vollumfängliches ERP-Verwaltungssystem. Zum Kundenstamm der FIO SYSTEMS AG gehören neben Immobilienmaklern, Hausverwaltern und Wohnungsunternehmen vor allem Institute der S-Finanzgruppe sowie Raiffeisen- und Volksbanken. Seit 2018 ist die FIO SYSTEMS AG eine hundertprozentige Tochter der Hypoport-Gruppe.

 

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FIO SYSTEMS AG, Ritter-Pflugk-Straße 24, 04249 Leipzig, Tel: 0341-900 430, www.fio.de

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Finanzielle Unabhängigkeit bleibt größter Lebenstraum der Best Ager

Was sind die größten Lebensträume im Alter?

 

Dieser Frage geht eine repräsentative Studie des Teilverkauf-Anbieters Engel & Völkers LiquidHome nach, für die nun bereits zum zweiten Mal 1.500 Menschen ab 50 Jahren in Deutschland befragt wurden. Das Ergebnis: Wie schon im Vorjahr steht finanzielle Unabhängigkeit ganz oben auf der Wunschliste und schlägt damit sogar geistige und körperliche Gesundheit. Nicht einmal jeder Zehnte träumt hingegen davon, im Alter auszuwandern oder etwas Neues zu lernen.

Mehr Frauen als Männer wünschen sich finanzielle Freiheit

Für Frauen scheint das Thema Finanzen im Alter einen höheren Stellenwert zu haben als für Männer: 65 Prozent der Umfrage-Teilnehmerinnen träumen von finanzieller Unabhängigkeit, während dies bei den Männern lediglich 59 Prozent angeben. “Möglicherweise zeigt sich hier, dass Finanzen und Vorsorge zumindest in älteren Generationen eher Angelegenheiten sind, um die sich die Männer kümmern. Frauen haben zudem oftmals weniger verdient und entsprechend auch eine geringere Rente”, sagt Christian Kuppig, Geschäftsführer bei Engel & Völkers LiquidHome.

Unterschiede gibt es auch je nach Bundesland. So ist in Hessen (75 Prozent), Schleswig-Holstein (71 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt (je 68 Prozent) der Wunsch nach finanzieller Unabhängigkeit im Alter am größten. Schlusslichter sind Baden-Württemberg und Brandenburg (je 53 Prozent), Berlin (52 Prozent) und Bremen (51 Prozent).

Gesundheit und das Zuhause sind zentrale Themen

Ein wichtiges Thema im Alter ist auch die Gesundheit mit all ihren Facetten. Geistig gesund und fit zu bleiben, wünschen sich 59 Prozent der Befragten. Allgemein gesund zu bleiben im hohen Alter ist für 56 Prozent einer der drei größten Lebensträume. Vier von zehn Umfrageteilnehmern träumen davon, bei Pflegebedürftigkeit weiterhin ein gutes Leben führen zu können und mehr als jeder Dritte möchte auch als betagter Mensch körperlich fit sein.

Das Zuhause hat ebenfalls einen hohen Stellenwert unter den Lebensträumen im Alter. “Mehr als jeder Vierte möchte im Alter in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben”, so Kuppig zu den Ergebnissen der Studie. Von den befragten Frauen geben dies sogar 31 Prozent an; bei den Männern sind es immerhin 24 Prozent. Die Bindung an das Zuhause verstärkt sich, wenn man Eigentümer der Immobilie ist, die man bewohnt. So ist es jedem vierten Mieter wichtig, im Alter in seiner gewohnten Umgebung wohnen bleiben zu können – bei den Eigentümern gibt es fast jeder dritte an. “Ein Viertel der befragten Eigentümer hegt zudem den Wunsch, seine Immobilie im Alter zu renovieren oder umzubauen”, erläutert Kuppig. “Oftmals erfüllen gerade ältere Häuser oder Wohnungen nicht die aktuellen Standards in Sachen Barrierefreiheit oder aber auch Energieeffizienz. Eine kostspielige Sanierung kann zum Beispiel über den Teilverkauf finanziert werden.”

Materielle Lebensträume über einen Teilverkauf finanzieren

Bei einem Immobilien-Teilverkauf veräußern Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie, können diese aber weiterhin zu 100 Prozent wie gewohnt nutzen. Als wirtschaftlicher Eigentümer treffen sie alle Entscheidungen, die die Immobilie betreffen, selbst. Für die Nutzung des verkauften Anteils, der übrigens auch wieder zurück erworben werden kann, wird eine monatliche Nutzungsgebühr analog einer anteiligen Miete fällig. Steht bereits vor dem Teilverkauf fest, dass die Summe für Sanierungen verwendet werden soll, so werden diese wertsteigernden Maßnahmen bei der gutachterlichen Wertermittlung für die Immobilie bereits berücksichtigt. “Diese Investitionen kommen also zu 100 Prozent dem bisherigen Eigentümer zugute”, erklärt Kuppig.

Natürlich können mit einem Teilverkauf aber auch alle anderen materiellen Lebensträume erfüllt werden. Eigentümer erhalten über diese Form der Immobilienverrentung ganz flexibel Liquidität aus ihrer Immobilie – und können dadurch über ihr potenziell größtes Vermögen verfügen.

Über die Umfrage: Die repräsentative Studie “Lebensträume im Alter” wurde im Februar 2022 unter 1.500 Menschen im Alter ab 50 Jahren im Auftrag von Engel & Völkers LiquidHome durchgeführt. Die Befragung erfolgte bundesweit über das Online-Tool Toluna.

Über Engel & Völkers LiquidHome:

Die EV LiquidHome GmbH, ein Lizenzpartner der Engel & Völkers Marken GmbH & Co. KG, bietet ein Modell der Immobilienverrentung, das den Kunden Liquidität, Eigenständigkeit und Flexibilität im Alter gewährleistet. Durch den Teilverkauf von bis zu 50 Prozent ihres Eigenheims erhalten sie zusätzliche finanzielle Freiheit, haben aber das volle Nutzungsrecht und können eigenständig über Umbau, Renovierungen sowie Sanierungen der Immobilie entscheiden. Es besteht jederzeit ein Rückkaufsrecht, auch für die Erben. Der Teilverkauf ist ab 100.000 Euro Ankaufswert möglich, wobei die Obergrenze bei 50 Prozent des Immobilienwertes liegt. Je nach Höhe und Wert des verkauften Anteils zahlt der Kunde eine monatliche Nutzungsgebühr (anteilige Miete), die auch in der Höhe zeitlich fixiert sein kann. Der Immobilienteilverkauf grenzt sich damit deutlich von den Optionen Nießbrauch und Leibrente ab. www.ev-liquidhome.de

 

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ENGEL & VÖLKERS AG, Vancouverstraße 2a, 20457 Hamburg,Tel: 040 334681600, www.ev-liquidhome.de

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immowelt: Aussicht bis Ende 2022 – Der Immobilienboom endet, Preiskorrekturen in vielen Städten

Eine Schätzung von immowelt zur Entwicklung der Kaufpreise von Bestandswohnungen bis Ende des Jahres zeigt:

 

Ende des Immobilienbooms naht: In 10 von 14 Großstädten stagnieren oder sinken die Kaufpreise voraussichtlich bis Ende des Jahres

Gestiegene Bauzinsen, Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine und die hohe Inflation führen besonders bei älteren sanierungsbedürftigen Immobilien zu einem Nachfragerückgang

In Frankfurt (-5 Prozent) gehen die Preise am stärksten zurück – auch erste Preiskorrekturen für Leipzig (-4 Prozent) und Berlin (-3 Prozent) erwartet

Abflachen der Preiskurve in München (+1 Prozent) und Hamburg (+2 Prozent) – größtes Plus in Hannover (+3 Prozent)

Der Immobilienboom neigt sich dem Ende zu. Die Zeit der großen Preissteigerungen ist voraussichtlich vorbei. Eine aktuelle Preisschätzung von immowelt rechnet für 10 der 14 Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern mit stagnierenden bis leicht rückläufigen Kaufpreisen bis Dezember dieses Jahres. Untersucht wurden die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre). Die Kombination aus zuletzt stark gestiegenen Zinsen für Baudarlehen, Unsicherheiten durch den anhaltenden Ukraine-Krieg und der derzeit hohen Inflation könnten verantwortlich für die Trendumkehr am Immobilienmarkt sein.

Für die Kaufpreis-Schätzung wurde neben der langjährigen Entwicklung der Immobilienpreise auch die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes sowie der Zinsen für Baudarlehen berücksichtigt. Für die Werte im Dezember wurde ein Zinssatz für 10-jährige Baudarlehen von 3,5 Prozent und eine Erhöhung des Verbraucherpreisindexes auf 121 Punkte angenommen.

“Die aktuellen Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation und die steigenden Bauzinsen führen dazu, dass der Immobilienboom voraussichtlich noch in diesem Jahr endet”, sagt Felix Kusch, Country Managing Director immowelt. “Nach der jahrelangen Preisrallye bewegen sich die Kaufpreise in den meisten Städten künftig seitwärts. Mancherorts kommt es auch schon jetzt zu leichten Preiskorrekturen nach unten. Sollten die Bauzinsen noch stärker steigen, sind auch spürbare Rückgänge denkbar.”

Stärkster Rückgang in Frankfurt

Während in den meisten Städten die Preise stagnieren, beziehungsweise leicht in die eine oder andere Richtung schwanken, kommt es laut immowelt Schätzung in Frankfurt zu einem spürbaren Rückgang. Bis Ende des Jahres sinken die Kaufpreise voraussichtlich um 5 Prozent – das ist die stärkste Veränderung aller untersuchten Städte. Im Dezember kostet der Quadratmeter in Frankfurt voraussichtlich 6.260 Euro, aktuell sind es mit 6.600 Euro noch 340 Euro mehr. Nachdem im vergangenen Jahrzehnt die Preise explodiert sind, sind sie bereits im vorherigen und diesem Jahr weitestgehend stabil geblieben. Die Grenze des Bezahlbaren schien bereits erreicht. Die gestiegenen Bauzinsen sorgen nun für erste Preiskorrekturen nach unten.

In Berlin und Leipzig gehen die Preise zurück

Neben Frankfurt zählt auch Berlin zu den Städten, in denen der Preisboom in diesem Jahr zunächst endet. Für die Hauptstadt wird ein Minus von 3 Prozent bis Dezember erwartet. Der Quadratmeterpreis von Bestandswohnungen rutscht dadurch wieder unter die 5.000-Euro-Marke – Käufer müssen am Jahresende 4.890 Euro zahlen. Das liegt unter anderem daran, dass sich die Unsicherheiten durch den Mietendeckel in der Vergangenheit auch auf den Kaufmarkt übertragen haben und die Preise eher moderat gestiegen sind. Durch die veränderten Rahmenbedingungen sieht das immowelt Modell daher einen leichten Rückgang bis Jahresende.

In Leipzig ist der prozentuale Rückgang mit 4 Prozent sogar noch etwas stärker. Das Preisniveau ist allerdings deutlich niedriger, der Quadratmeterpreis geht auf 2.610 Euro zurück. Der sowieso große Objektbestand wird durch die gestiegenen Bauzinsen vermutlich weiter vergrößert, was zu einer Preiskorrektur nach unten führt. Auch für die Märkte in Nürnberg (-2 Prozent), Stuttgart und Dortmund (je -1 Prozent) wird mit leichten Rückgängen gerechnet.

Die Preiskorrekturen werden vermutlich nicht bei allen Wohnungssegmenten gleichermaßen stark sein. Besonders bei älteren, oftmals unsanierten Wohnungen dürfte die Nachfrage aber deutlich zurückgehen. Denn neben den gestiegenen Zinsen erschweren die hohen Sanierungskosten sowie der Handwerkermangel den Kauf zusätzlich.

Weiterhin leichte Anstiege in München und Hamburg

Besonders in den Städten, in denen die Preise zuletzt nochmal stark angezogen sind, führen die gestiegenen Bauzinsen noch zu keiner kompletten Trendumkehr. Der erwartete Rückgang bei der Nachfrage sorgt aber dafür, dass die Preiskurven bis Jahresende stark abflachen. So wird für München ein geringer Anstieg von 1 Prozent geschätzt. Die Preisspitze dürfte dann erreicht sein. In Deutschlands teuerster Großstadt kostet der Quadratmeter im Dezember voraussichtlich 9.670 Euro. In Hamburg ist hingegen noch etwas Luft nach oben. Nach einem erwarteten Plus von 2 Prozent liegt der Quadratmeterpreis Ende des Jahres bei 6.790 Euro. Der stärkste Anstieg wird für Hannover erwartet, wo nach einem Plus von 3 Prozent der Quadratmeter bei 4.250 Euro liegt.

Berechnungsgrundlage und Methodik:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im April 2022 angeboten wurden. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 90er Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

 

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Inflations- und Wachstumssorgen: Wie steht es um den weltweiten Immobilienmarkt?

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Von Greg Kuhl and Guy Barnard, Portfoliomanager bei Janus Henderson Investors

 

 

  • Trotz Befürchtungen, dass das nachlassende Wachstum die Gewinne schwächen könnte, zeigte die jüngste Quartalsberichtssaison eine positive Entwicklung bei den in strukturell wachsenden Bereichen tätigen REITs.
  • Stagflation und steigende Energiekosten bleiben ein Risiko. Vermieter mit Preissetzungsmacht heben sich zunehmend ab und dürften eine stabilere Nachfrage und ein stärkeres Wachstum verzeichnen.
  • Die meisten REITs haben in den letzten Jahren intensiv an der Verbesserung ihrer Schuldenlage gearbeitet, was das Risiko kurzfristiger Zinserhöhungen verringern dürfte.
  • Bei der Mietnachfrage und dem Immobilienwert gibt es eine starke Zweiteilung zwischen nachhaltigeren Gebäuden und solchen, die diese Eigenschaften nicht aufweisen.

Globale Entwicklung börsennotierter Immobilien

Das Jahr hat sich für die Märkte bisher weitgehend als herausfordernd erwiesen: Geopolitische, inflations- und wachstumsbedingte Bedenken führten insbesondere im Hinblick auf den geldpolitischen Kurs zu einer raschen Anpassung der Anlegererwartungen. Nur wenige Anlageklassen sind verschont geblieben. Angesichts des unsicheren Umfelds verzeichneten auch die weltweiten Immobilienaktien in den letzten Wochen einen Rückgang – ausgelöst durch steigende reale (inflationsbereinigte) Renditen sowie Anleger, die die Auswirkungen einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums oder einer Rezession auf die Immobilienerträge einkalkulieren.

Die jüngste Gewinnsaison für REITs erwies sich trotz der Befürchtungen, dass das nachlassende Wachstum die Gewinnentwicklung an den Aktienmärkten insgesamt belasten könnte, als positiv für die Unternehmen, insbesondere für die in strukturellen Wachstumsbereichen tätigen. Die positiven Unternehmensaussichten machten erneut deutlich, wie gut die Fundamentaldaten des Sektors sind, mit einer starken Mieternachfrage und einem begrenzten neuen Immobilienangebot in einem zunehmend schwierigen Umfeld für Neubauten. Darüber hinaus hat sich das Thema Fusionen und Übernahmen in diesem Sektor fortgesetzt. Dabei versuchen große private Immobiliengesellschaften von börsennotierten Immobilienaktien zu profitieren, die mit großen Abschlägen zu den Bewertungen des Privatmarktes gehandelt werden.

Sorgen um Stagflation

Immobilien sind zwar nicht immun gegen die sich verändernde makroökonomische Situation, aber sie bieten einen gewissen Schutz, aufgrund ihrer verlässlicheren Einkommensquellen, Diversifizierungsvorteile und ihres langfristigen Inflationsschutzes. Innerhalb des Sektors werden die Fundamentaldaten in den kommenden Jahren wahrscheinlich eine große Divergenz zwischen den verschiedenen Immobilientypen widerspiegeln. Diese werden durch die Themen demografischer Wandel, Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Komfort-Lifestyle angetrieben. Von diesen säkularen Themen profitieren Immobilienarten wie Wohnimmobilien, Industrieimmobilien, technologiebezogene Immobilien und Hotels/Unterkünfte zugute. Daher ist es unserer Ansicht nach wichtig, selektiv zu bleiben.

Auch die Management-, Vermögens- und Bilanzqualität (Finanzkraft) wird wahrscheinlich wieder in den Vordergrund rücken. Angesichts schwächelnder Kreditmärkte dürfte ein Exposure in Unternehmen mit solideren Bilanzen eher belohnt werden.

Bei den Gewerbeimmobilien gibt es noch keine Anzeichen für eine sinkende Nachfrage. Fast das ganze letzte Jahr und bis heute haben wir bei fast allen Immobilientypen, vom Einzelhandel bis zur Industrie, eine starke Entwicklung verzeichnet. Bei US-Wohnungen haben wir beispielsweise im Jahresvergleich ein zweistelliges Mietwachstum verzeichnet, je nach Markt und spezifischem Objekt. Ein ähnliches Mietwachstum beobachten wir bei Industrieimmobilien sowie ein gesundes Wachstum bei Hotels. Dies ist auf eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot bei diesen Immobilientypen zurückzuführen. Eine Frage, die uns oft gestellt wird, lautet: „Ist dieses Mietwachstum nachhaltig?“ Es ist ziemlich schwierig, ein jährliches Mietwachstum von etwa 20 % bei US-Wohnungen aufrechtzuerhalten. Aber das bedeutet nicht unbedingt, dass sich das Wachstum dramatisch verlangsamen wird, angesichts der hohen Auslastung, die wir beobachten, und der anhaltenden Bereitschaft der Kunden, höhere Mieten zu akzeptieren.

Auf unteren Ende des Wachstumsspektrums befinden sich Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Teile des Immobilienmarktes, die unserer Meinung nach mit strukturellem Druck auf das Wachstum zu kämpfen haben. Büromieten stagnieren und haben sich noch nicht wirklich auf das Niveau vor der Pandemie erholt. Im Einzelhandel verzeichnen wir ebenfalls ein niedriges einstelliges Mietwachstum.

Auswirkungen der steigende Inflation

Wir haben eine positive langfristige Korrelation zwischen Inflation und Immobilien festgestellt. Immobiliengesellschaften sind die Vermieter der Weltwirtschaft. Wenn die Wirtschaft wächst, steigt in der Regel auch die Nachfrage nach Immobilien und mit der Zeit auch die Mietpreise. Obwohl dies kein Indikator für die künftige Performance ist, haben REITs bisher in der Regel ihre höchsten Renditen in Zeiten erzielt, in denen die Inflation auf einem mittleren bis hohen Niveau lag, während die Inflationsziele der letzten Jahre bei 2 % lagen.

Was wir jetzt erleben, ist eher eine kostengetriebene als eine nachfragegetriebene Inflation. In diesem Umfeld ist die Preissetzungsmacht ein großer Vorteil, aber nur, wenn die Mieter starke Umsätze verzeichnen und das Vertrauen hoch ist. In einigen Bereichen des Immobilienmarktes können die Inflationskosten über höhere Mieten an die Mieter weitergegeben werden. Das bedeutet, dass bei den derzeitigen Inflationsraten ein positives (inflationsbereinigtes) Einkommensniveau erzielt werden kann. Es gibt jedoch auch Marktsegmente, in denen die Inflation die Mieter ebenso unter Druck setzen wird wie das Unternehmens- und Verbrauchervertrauen. Dies birgt das Risiko einer Übermietung (zu hohe Mieten) oder eines höheren, steigenden Leerstandes bei auslaufenden Mietverträgen. Es gibt einige Bereiche, die wir im Auge behalten müssen. Bei einer derzeitigen Inflation von 7 %, 8 % in einigen Volkswirtschaften werden diese Inflationsraten nicht mit einem durchschnittlichen Mietwachstum in gleicher Höhe einhergehen.

Höhere Inputkosten und Lieferengpässe

Was die Inputkosten betrifft, so steht der Bausektor unter einem gewissen Druck. Bei Gesprächen mit verschiedenen Unternehmen auf unterschiedlichen Märkten hört man von jährlichen Steigerungen der Baukosten um etwa 10 %, in manchen Fällen sogar mehr. Die Rohstoffversorgung kann eine größere Herausforderung sein, ebenso wie die Verfügbarkeit von Arbeitskräften. Die gute Nachricht ist, dass Bauvorhaben in der Regel in Gebieten mit starker Mieternachfrage geplant werden. Wenn die Mieten ebenso wie die Immobilienrendite, für die Investoren zu zahlen bereit sind, steigen, kann man trotz zunehmender Inputkosten immer noch eine Marge erzielen. Allerdings sollte man sich der Risiken bei Neubauten bewusst sein.

Auch Finanzierungskosten sind eindeutig eine sehr wichtige Komponente. Betrachtet man die heutigen Kreditmärkte, so sind die REIT-Bilanzen im Allgemeinen gut aufgestellt. Der Leverage (Verschuldungsgrad) ist nicht zu hoch; die Unternehmen haben in den letzten Jahren intensiv versucht, ihre Verbindlichkeiten zu verlängern und zu begrenzen, sodass ihre tatsächliche Abhängigkeit von kurzfristigen Zinserhöhungen und deren Auswirkungen begrenzt ist. Die Risikoprämie sollte man jedoch im Auge behalten. Sollten sich die Anleiherenditen und Zinssätze von nun an deutlich nach oben bewegen, so wird sich dies eindeutig auf die Vermögenswerte auswirken. Die Erwartungen an den Wertzuwachs sind eindeutig gesunken, nachdem sie in den letzten Jahren sehr hoch waren.

REITs und die Energiepreise

Mieter werden die Gesamtkosten für ihre Wohnung überdenken. Steigende Energiekosten könnten die Vermieter daran hindern, die Mieten deutlich zu erhöhen.

Der Schwerpunkt wird künftig wahrscheinlich verstärkt auf der Nachhaltigkeit von Gebäuden liegen. Dies gilt insbesondere für Segmente wie dem Büromarkt, wo die Mieternachfrage und der Immobilienwert zwischen nachhaltigeren, umweltfreundlichen und energieeffizienten Gebäuden und solchen mit wesentlich geringerer Nachhaltigkeit und Energieeffizienz weit auseinanderklaffen.

Immobilienunternehmen, die ein starkes und kontinuierliches Engagement für Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte (ESG) an den Tag legen, werden vom Markt wahrscheinlich mit höheren Bewertungen belohnt. Ein aktives Management ermöglicht die Interaktion und das Engagement mit den Unternehmen, was für das Verständnis, das Risikoeinschätzung und die Verbesserung der ESG-Ergebnisse entscheidend ist.

Ein Blick voraus

Preissetzungsmacht und Bilanzstärke werden in einer sich verlangsamenden Wachstumsdynamik wichtige Unterscheidungsmerkmale sein. Vermieter mit bestehenden Gebäuden, bei denen die Nachfrage nach Flächen ungebrochen ist, verfügen über Immobilien, bei denen die Kosten möglicherweise nicht so stark steigen wie bei anderen Anbietern und in einem inflationären Umfeld. Aber die Mieten steigen in der Regel mit der Inflation und mit den aktuellen Grundfaktoren

von Angebot und Nachfrage. Unserer Meinung nach werden die Qualität der Bilanzen und der Zugang zu Kapital immer wichtiger. Im Bereich der börsennotierten REITs gibt es viele Unternehmen mit Investment-Grade-Rating, die einen zunehmenden Vorteil gegenüber Unternehmen mit schwächeren Bilanzen auf den öffentlichen Märkten und auch gegenüber privaten Marktteilnehmern im Immobilienbereich haben, die im Allgemeinen keine vergleichsweise hohen Fremdkapitalkosten haben. Wir sind der Meinung, dass Unternehmen mit geringem Verschuldungsgrad und soliden Bilanzen im Laufe des Jahres vom Markt zunehmend geschätzt werden.

 

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Janus Henderson Investors, Tower 185, 25th floor, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, D-60327 Frankfurt am Main, Tel: +49 69 86003 0,Fax: +49 69 86003 355, www.janushenderson.com

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DWS sichert sich den Einkauf grüner Energie für europäische Fondsimmobilien

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Der Immobilienbereich der DWS hat bekannt gegeben, dass er sich für den überwiegenden Teil der von ihm betreuten Allgemeinflächen seines europäischen Immobilienportfolios grüne Energie gesichert hat.

 

Dies ist das Ergebnis eines in den vergangenen eineinhalb Jahren aufgesetzten zentralen Programms zur Beschaffung grüner Energie für zusätzliche 150 Gebäude in 12 Ländern. Damit steigt die Gesamtzahl der von der DWS in ihrem europäischen Immobilienportfolio mit grüner Energie in Allgemeinflächen versorgten Gebäude auf fast 300. Die beschaffte Energie ist durch REGO-Zertifikate (Renewable Energy Guarantee of Origin) abgedeckt. Mit dieser Maßnahme will die DWS über die jeweiligen Vertragslaufzeiten rund 130.000 Tonnen Kohlendioxid einsparen.

Pro Land hat die DWS einen Energieversorger ausgewählt, um sowohl die Berichtslegung als auch die Verwaltung der Energiebeschaffung zu vereinfachen. Darüber hinaus sind die ausgewählten Lieferanten “digitalfähig”, was eine nahtlose elektronische Rechnungsstellung und das automatische Übertragen von Verbrauchsdaten in ESG-Datenplattformen und Benchmarks für die Berichterstattung gegenüber den Investoren ermöglicht. Das Ausschreibungsverfahren umfasste sowohl die Belieferung mit Strom als auch mit Erdgas. Abhängig vom jeweiligen lokalen Markt hat sich die DWS die Energieversorgung und -bepreisung bis Ende 2023 beziehungsweise 2024 gesichert.

Diese Initiative baut auf einem kürzlich angekündigten aktiven Energie-Management-Programms für Fondsimmobilien – der Einführung einer intelligenten Energieoptimierungslösung für ein erstes Portfolio von 42 Gewerbeimmobilien, die von DWS-Fonds weltweit gehalten werden – mit dem Ziel, den Energiebedarf und die damit verbundenen Kosten zu senken. Beide Initiativen tragen zur unternehmensweiten Verpflichtung der DWS bei, bis zum Jahr 2050 für die von uns verwalteten Vermögenswerte Netto-Null-Emissionen zu erreichen. Dieses Ziel wird auch durch die Einführung eines Grünen Mietvertrages (Green Lease) zu Beginn dieses Jahres unterstützt, mit dem eine stärkere Abstimmung zwischen Mietern und Vermietern in Bezug auf Nachhaltigkeitsziele, einschließlich der Beschaffung von Ökostrom durch die Mieter, angestrebt wird.

Benita Schneider, Leiterin des Real Estate Asset Management für Europa: “Dieses Programm zur Beschaffung von grüner Energie schließt die Lücke zu unseren europäischen Immobilien, die bereits grüne Energie nutzen. Dass fast alle unserer 300 europäischen Immobilien in den von uns als Vermieter betriebenen Gebäudeflächen erneuerbare Energien nutzen werden, ist ein weiteres Bekenntnis zum Klimaschutz. Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche spielt eine große Rolle. Neben unseren eigenen Programmen, die risikoadjustierte Renditen mit Maßnahmen zur Minimierung von Umweltrisiken und zur Senkung der Betriebskosten verknüpfen, bemühen wir uns auch weiterhin, unsere Mieter zum Mitmachen zu bewegen. Laufende Gespräche sowie grüne Mietverträge – Mietverträge, die eine Beteiligung des Mieters an entsprechenden Projekten beinhalten – werden uns dabei helfen, unseren kollektiven ökologischen Fußabdruck weiter zu reduzieren.”

Als treuhänderischer Partner konzentriert sich die DWS auf die Bereitstellung von ESG-Fachwissen, um ihren Kunden zu ermöglichen, verantwortungsvoll und in einer Weise zu investieren, die zu einer nachhaltigen Zukunft beiträgt. Die DWS gehörte 2008 zu den Erstunterzeichnern der von den Vereinten Nationen unterstützten Principles for Responsible Investment (PRI) und ist der erste deutsche Vermögensverwalter, der sich im Dezember 2020 der Net Zero Asset Manager Initiative angeschlossen hat.

Über DWS – Real Estate

Der Bereich Real Estate der DWS investiert seit mehr als 50 Jahren in Immobilienanlagen. Als Teil der Alternatives-Plattform beschäftigt der Bereich mehr als 400 Mitarbeiter in rund 25 Städten weltweit. Mit einem weltweit verwalteten Immobilienvermögen von rund 76 Milliarden Euro (Stand: 31. Dezember 2021) wird eine Vielzahl von Strategien und Lösungen für das gesamte Risiko-/Rendite- und geografische Spektrum angeboten, darunter Investments in Core- und Value-Added-Immobilien, Real Estate Debt, Opportunistic Real Estate und Real Estate Securities. Der Bereich verfolgt einen disziplinierten Investmentansatz und zielt darauf ab, seinen Anlegern, zu denen Regierungen, Unternehmen, Versicherungen, Stiftungen, Pensionsfonds und Privatkunden weltweit gehören, attraktive langfristige risikoadjustierte Renditen, Kapitalerhalt und Diversifizierung zu bieten.

 

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Deutsche Asset Management International GmbH, Mainzer Landstr. 11-17, 60329 Frankfurt am Main, Tel: +49 (0) 69 – 910 – 12371,Fax: +49 (0) 69 – 910 – 19090, www.dws.com

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Leibrente und Umkehrhypothek: mit der eigenen Immobilie die Pflege zu Hause finanzieren

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Die meisten Menschen, die auf Pflege angewiesen sind, würden lieber zu Hause wohnen bleiben, als in ein Pflegeheim umzuziehen.

 

Immobilienrenten bieten die Möglichkeit, in den eigenen vier Wänden zu bleiben und gleichzeitig zusätzliche Einnahmen daraus zu erzielen – beispielsweise, um die Pflege zu finanzieren. Wie die Versicherung “Hansemerkur” in ihrer “Pflegestudie 2022” herausfand, gehen 35 Prozent der Deutschen davon aus, dass sie im Falle einer Pflegebedürftigkeit den Eigenanteil an den Pflegekosten nicht finanzieren könnten. 17 Prozent würden sogar den Verkauf ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, um die Kosten tragen zu können.

“Das muss nicht sein”, sagt Georg F. Doll, Geschäftsführer der WIR WohnImmobilienRente GmbH, die das Portal Immorente.de betreibt. Er berät Seniorinnen und Senioren zur Immobilienrente und kennt verschiedene Alternativen zum Verkauf. “Wer über 65 Jahre alt ist und eine eigene Immobilie besitzt, sollte stattdessen auch eine Immobilienrente in Betracht ziehen.”

Leibrente oder Umkehrhypothek

Gerade für pflegebedürftige Menschen ist die Leibrente oft eine gute Lösung. Dabei wird das Haus zwar verkauft, aber die Verkäufer behalten ein lebenslanges Wohnrecht. Die Leibrente kann monatlich ausgezahlt werden und auf diese Weise gut zur Finanzierung der Pflege beitragen. Die Instandhaltung der Immobilie übernimmt üblicherweise der Käufer – das ist praktisch, wenn man dies selbst nicht mehr kann oder will.

Bei einer Umkehrhypothek hingegen bleibt das Haus im Eigentum der Bewohnerinnen und Bewohner. Sie erhalten von der Bank einen Kredit, der meist in monatlichen Raten ausgezahlt wird und so ebenfalls zur Finanzierung der Pflege dienen kann. Zurückgezahlt wird der Kredit erst, wenn die Eigentümer ausziehen oder versterben und die Immobilie verkauft wird. “Wertüberschüsse stehen dann allein den Eigentümern oder ihren Erben zu”, erklärt Georg F. Doll. “Viele unserer Kunden interessieren sich für die Umkehrhypothek, weil während der Laufzeit keine Kosten für Zinsen und Tilgungen anfallen. Insofern bleibt monatlich mehr Geld übrig – beispielsweise für die Kosten der häuslichen Pflege.”

Sorgsam abwägen

Die Höhe der Immobilienrente hängt von den individuellen Voraussetzungen sowie von der Immobilie ab. “Auf jeden Fall sollten Interessierte verschiedene Modelle prüfen, bevor sie sich entscheiden. Während der eine die Leibrente vorzieht, kann für den anderen eine Umkehrhypothek oder ein Seniorenkredit die bessere Lösung sein – oder eben doch ein Verkauf”, erklärt Georg F. Doll.

Immorente.de berät zu allen Formen der Immobilienrente. Als Leitfaden für Interessierte hat das Unternehmen das Buch “Die Immobilienrente. Umkehrhypothek / Leibrente / Teilverkauf” veröffentlicht. Es kostet 6,49 Euro, ist über Amazon erhältlich und kann im Buchhandel bestellt werden. Eine digitale Version gibt es bei Amazon für 0,99 Euro.

Weitere Informationen, einen Onlinetest und Rechner zur Immobilienrente finden Interessierte unter www.immorente.de.

Über Immorente.de:

Immorente.de ist das Onlineportal der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Es richtet sich an Menschen, die älter als 65 Jahre sind und vom Wert ihrer selbstgenutzten Immobilie profitieren möchten. Ihnen bietet die WIR WohnImmobilienRente GmbH persönliche Beratung und Angebote für die Leibrente, den Teilverkauf, die Umkehrhypothek sowie Immobiliendarlehen. Damit ist die WIR WohnImmobilienRente GmbH einer der wenigen Anbieter auf dem Markt, die unabhängig von einem speziellen Produkt beraten. Die Gesellschafter blicken auf langjährige Erfahrungen in der Finanz- und Immobilienbranche sowie im Verbraucherschutz zurück.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

WIR WohnImmobilienRente GmbH, Parkstraße 65, 22605 Hamburg, Tel:  +49 (0) 40 / 53 02 46-76, www.immorente.de

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Miete sparen im Umland: Wer eine Stunde aus der Stadt rauszieht, zahlt bis zu 41 Prozent weniger

Eine immowelt Analyse der Angebotsmieten für Wohnungen mit 40 bis 120 Quadratmetern in 8 ausgewählten deutschen Großstädten und deren Umland zeigt:

 

Bis zu 41 Prozent Wohnungsmiete sparen bei einer Stunde Pendelzeit

Umkreis von 60 Minuten: Größtes Sparpotenzial rund um Frankfurt, München und Köln

Im 30 Minuten entfernten Umland stiegen die Mieten häufig stärker als in der Stadt – die Ersparnis ist somit deutlich geringer

Die hohen Mieten in der Großstadt und die Möglichkeit von Home-Office machen das Umland für Wohnungssuchende immer attraktiver. Dort zahlen Mieter bis zu 41 Prozent weniger für eine Wohnung als innerhalb der Stadtgrenzen. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, für die die Angebotsmieten von Wohnungen in 8 ausgewählten Großstädten und deren Umland untersucht wurden. Am größten ist die prozentuale Ersparnis für Mieter demnach im Umland von Frankfurt. Während die mittlere Wohnungsmiete in der Main-Metropole 13,60 Euro pro Quadratmeter beträgt, zahlen Mieter 60 Minuten außerhalb der Stadt im Mittel nur 8,00 Euro – das sind 41 Prozent weniger.

Großes Sparpotenzial im Umland von München und Köln

Nach Frankfurt sparen Mieter in München bei einem Umzug ins Umland prozentual am meisten. Wer eine Pendelstrecke von einer Stunde in Kauf nimmt, zahlt im Mittel 11,00 Euro pro Quadratmeter für die Miete. Das sind 39 Prozent weniger als in der Isar-Metropole, wo der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung im Median bei 18,00 Euro liegt. 60 Minuten außerhalb Münchens befindet man sich allerdings im Süden bereits an der Grenze zu Österreich und im Norden in der Nähe von Ingolstadt. Der Blick ins Umland lohnt sich auch für Mieter rund um Köln: Statt 11,60 Euro im Stadtgebiet, beträgt der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung in der 60-Minuten-Zone im Mittel nur 7,30 Euro (-37 Prozent).

Wer eine Wohnung im Umland anmieten will, sollte allerdings beachten, dass Immobilien in den ländlichen Gemeinden häufig älter sind als in der Stadt. Somit müssen Mieter mit Nachteilen wie einer geringeren Energieeffizienz rechnen. Hinzu kommt, dass gerade in kleineren Ortschaften Häuser gerne unmittelbar an der Durchfahrtstraße liegen. Dennoch finden Wohnungssuchende auch im Umland zahlreiche Objekte, die entweder neu gebaut oder kernsaniert sind und trotzdem deutlich weniger Miete kosten als Wohnungen innerhalb der Stadtgrenze.

Geringe Ersparnisse im nahen Umland

Wer hingegen näher an der Großstadt eine Wohnung mieten möchte, muss mit sinkender Entfernung immer tiefer ins Portemonnaie greifen. Rund um Hamburg etwa liegt der Quadratmeterpreis einer Mietwohnung in der 60-Minuten-Zone bei 8,00 Euro, bei einer halben Stunde Fahrtzeit sind es schon 10,00 Euro. Die Ersparnis zum Preis in der Stadt (11,70 Euro) beträgt dann nur noch 15 Prozent. In Berlin sind die Unterschiede noch geringer: Wer 30 Minuten außerhalb der Hauptstadt mietet, spart nur noch 5 Prozent. Im Münchener Umland zahlen Mieter, die eine halbe Stunde von der Stadt entfernt leben, 17 Prozent weniger für die Wohnung.

Dass sich im unmittelbaren Umland der Großstädte oftmals nur noch geringe Ersparnisse bei den Wohnungsmieten erzielen lassen, liegt an der starken Nachfrage der vergangenen Jahre. Für immer mehr Menschen sind die teuren Mieten innerhalb der Stadtgrenzen kaum noch bezahlbar. Das direkte Umland war bislang für viele die einzige Möglichkeit, um finanzielle und berufliche Aspekte in Einklang zu bringen. Das belegte auch eine Studie des ifo Instituts und immowelt zu den Wohnpräferenzen der deutschen Bevölkerung. Die Mieten sind im direkten Umland dementsprechend teils stärker gestiegen als in den Städten selbst. Im 30-Minuten-Umkreis von Frankfurt etwa haben sich die Angebotsmieten von 2020 auf 2021 um 4 Prozent verteuert, während sie in der Stadt konstant geblieben sind. Die Münchner 30-Minuten-Zone verzeichnet sogar einen Anstieg von 6 Prozent. Im Stadtgebiet kletterten die Angebotsmieten dagegen nur um 1 Prozent.

 

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Was den Deutschen beim Immobilienkauf wichtig ist

Weder die Corona-Pandemie noch der Krieg in der Ukraine oder die steigenden Zinsen haben die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden gebrochen – im Gegenteil: Es gibt viel mehr Interessenten als Immobilien.

 

Gilt für sie: das eigene Heim um jeden Preis? In einer deutschlandweiten, repräsentativen Umfrage hat der Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein frischgebackene Immobilienbesitzer dazu befragt: Welche Motive haben sie angetrieben? Was war ihnen beim Eigenheim besonders wichtig und wo wurden Abstriche gemacht? Und ist es ein Immobilien-Happy-End für sie?

Das eigene Heim: Kopf- oder Bauchentscheidung?

Während beim Wohnungskauf 52 Prozent der Befragten eher aus rationalen Überlegungen gehandelt haben, gaben dies beim Hauskauf nur 31 Prozent an. Bei einer eigenen Wohnung stehen finanzielle Aspekte im Fokus – dass ein Kauf langfristig günstiger ist als Mieten und eine Altersvorsorge bietet, sind hier für die Befragten die Hauptgründe. Mit dem Erwerb eines Hauses sind hingegen primär emotionale Faktoren wie der Wert des „Eigenen“, die verbesserte Wohnqualität und die Familienplanung verbunden. Wenn die Familienplanung ein Kaufgrund ist, dann wird frühzeitig geplant: Bei 62 Prozent wurde der Gedanke an eine eigene Immobilie bereits vor dem ersten Kind konkret. Natalie Wagner, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Starnberg, erlebt in der Praxis zudem, dass die familiäre Prägung entscheidend ist für das Immobilieninteresse: „Wer in einem Eigenheim groß geworden ist, hegt meist selbst auch den Wunsch nach Wohneigentum.“

Wunsch und Wirklichkeit beim Immobilienkauf

Besonders wichtig sind den Deutschen beim Eigenheim ein Garten (73 Prozent) und die Nähe zur Natur sowie eine Mindestwohnfläche und -zimmeranzahl (jeweils 70 Prozent). Da bekanntermaßen das Automobil der Deutschen „liebstes Kind“ ist, rangiert die Verkehrsanbindung mit dem Auto ebenfalls unter den Top 5. Der derzeitige Immobilienmarkt ist allerdings meist kein Wunschkonzert. Wo also werden Abstriche gemacht? Am häufigsten verzichteten Immobilienkäufer auf einen Carport (42 Prozent) und auf die Nähe zu Freunden und Familie (38 Prozent). Etwa ein Drittel musste beim Kaufpreis Abstriche machen und mehr bezahlen. Das fiel rund 60 Prozent schwer und war damit für die meisten Befragten der größte Rückschlag.

Auf dem Weg zum Ziel: Die Baufinanzierung macht gute Laune

Kaufwillige fragen im Schnitt fünf Immobilienbesichtigungen an, davon finden drei tatsächlich statt. Ein steiniger, aber auch lehrreicher Weg in die eigenen vier Wände: Rund zwei Drittel der Befragten gaben an, dass mit jeder Besichtigung das eigene Wissen und die Wünsche konkreter wurden – bei fast einem Drittel verschlechterte sich allerdings zugleich die Stimmung. Aus der Erfahrung von Natalie Wagner werden im Suchprozess vor allen Dingen die Vorstellungen zur Lage und Größe der Immobilie geschärft: „Die meisten suchen zunächst dort nach einem Eigenheim, wo sie gerade zur Miete wohnen. Bei den steigenden Preisen muss der Radius aber oft erweitert oder nach etwas Kleinerem geschaut werden, damit es finanziell passt“, so die Spezialistin von Dr. Klein. In dieser Sondierungsphase wirkt die Baufinanzierung als Stimmungsaufheller: Während der Suche sind nicht einmal die Hälfte der Befragten gut gelaunt, bei der Finanzierungsberatung sind es hingegen 63 Prozent.

Trautes Heim – Glück allein: 88 Prozent zufriedene Immobilienkäufer

Vor dem Kauf waren die Interessenten meist zweimal in ihrem künftigen Eigenheim. Zwei Drittel hatten bereits bei der ersten Besichtigung ihrer Immobilie das Gefühl, ihr „Zuhause“ gefunden zu haben. Wie wichtig dieses Bauchgefühl ist, bestätigt selbst die Finanzierungsspezialistin: „Wir kümmern uns um die Zahlen, aber ob es den Kunden in dem Haus oder der Wohnung gefällt, können wir ihnen nicht abnehmen. Wer mit dem Objekt Bauchschmerzen hat, sollte den Vertrag nicht unterschreiben. Selbst wenn die Finanzierung machbar wäre – es ist dann einfach nicht das richtige, wenn man im eigenen Heim täglich daran denkt, was einen stört“, ist Natalie Wagner überzeugt. Die große Mehrheit findet schließlich auch ihr Immobilien-Happy-End: Final sind 88 Prozent mit ihrem Immobilienkauf zufrieden und 72 Prozent würden ihre Immobilie noch einmal kaufen.

Über die Dr. Klein Umfrage

Für die deutschlandweite, repräsentative Umfrage wurden Eigenheimbesitzer im Alter von 25-45 Jahren befragt, die in den letzten drei Jahren eine Immobilie zur Selbstnutzung erworben haben. Die Studie wurde in Form einer Online-Erhebung durchgeführt.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: 0451/14 08-0, Fax: 0451/14 08-33 99, www.drklein.de

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