Archiv für die Kategorie: Immobilien

Bereits jetzt ist absehbar, dass 2022 ein weiteres gutes Jahr für börsennotierte REITs wird.

 

Die Gründe sind vielfältig, Inflation ist aktuell eines der am meisten diskutierten Themen. Die Gründe für den jüngsten Preisanstieg liegen größtenteils in einer Kombination aus Basiseffekten – den Angebotsengpässen, höheren Energiepreisen und einer durch die lockere Geldpolitik angetriebene Nachfrage. Im Laufe des Jahres 2022 wird dieser Basiseffekt wegfallen, weil Produktion und Logistik wieder reibungsloser funktionieren sollten und damit der Nachfrageschub nachlassen wird. Die Energiepreise müssten gegenüber dem bereits vorhandenen Niveau schon stark steigen, um den gleichen inflationären Impuls aufrechtzuerhalten.

So gesehen kann die aktuelle „Inflationspanik“ als etwas übertrieben angesehen werden. Anlegern, die nichtsdestotrotz über eine länger anhaltende Inflation besorgt sind, kann eine Hinzufügung von REITs zu ihrer Allokation aktiv helfen, ihre Portfolios zu schützen. Denn wenn Preise steigen, erhöhen sich in der Regel entsprechend auch die Mieten und Immobilienwerte. REITs mit langfristigen Mietverträgen verfügen in der Regel über jährliche Anpassungen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren und daher einen Inflationsschutz bieten. Hinzu kommt, dass höhere Mieten im Allgemeinen einen höheren NAV und höhere Dividendenzahlungen an die Aktionäre bedeuten.

Wie so oft, ist der Immobilienaktienmarkt in den USA dem Rest der Welt zeitlich deutlich voraus. Ein Großteil der weithin erwarteten Erholung ist in den USA bereits eingepreist, und so lag die Performance der Immobilienaktien in den USA im Jahr 2021 weit über der in Europa und Asien.

Eine Wiederholung dieser Entwicklung sehen wir im Jahr 2022 nicht. Vielmehr erwarten wir, dass europäische und asiatische Immobilienwerte aufholen und tendenziell besser abschneiden werden.

Entwicklung der Sektoren

Aus sektoraler Sicht werden die eher zyklischen Aktien wie Einzelhandel und Büro den Bewertungsrückstand etwas abbauen können, sofern es in der Pandemie keinen Rückschlag gibt, also die vierte Welle nicht allzu lange andauert und eine fünfte Welle vermieden werden kann. Der eher schwer einzuschätzende Sektor ist dabei der Bürosektor, da der Trend zu mehr Heimarbeit und der damit verbundene Nachfragerückgang vom Trend zu anderen Büroformen (mehr Platz für freies kreatives Arbeiten etc.) überschattet wird, und die daraus resultierende Balance nicht einfach zu prognostizieren ist.

Wir gehen davon aus, dass sich in den Regionen ein komplexeres und gemischteres Bild ergeben wird, das von mehreren Faktoren abhängt. Dazu zählen Leerstand, Standort, Art der Mieter und Mietvertragsbedingungen. Auch für den Einzelhandel gibt es offene Fragen zur weiteren Entwicklung. So werden Einkaufszentren mit einem hohen Mieteranteil im Lebensmittelbereich besser abschneiden als solche mit einem klassischen Mietermix. Im Non-Food-Bereich kann mit Flächenreduzierungen seitens der Mieter und Umwandlungen von Teilen der Fläche in Lagerflächen (Multi-Channel-Ansatz) mit damit einhergehenden niedrigeren Mieten gerechnet werden. Generell werden geringere Vermietungsquoten und sinkende Mieteinnahmen in den kommenden Monaten eine anhaltende Belastung in diesem Teilsektor darstellen.

Die Gewinner aus 2021, Industrie/Logistik und Self-Storage, werden 2022 nicht in der Lage sein, ihr Rekordergebnis zu wiederholen. Wir gehen davon aus, dass der Industriesektor, der hauptsächlich aus Rechenzentren und Logistikimmobilien besteht, stabil bleiben und gute Dividendenaussichten bieten wird, weil diese Immobilien ihre Aufwärtsdynamik fortsetzen und von der weiter steigenden Nachfrage nach Datendiensten, Cloud Computing und E-Commerce profitieren werden.

Game Changer ESG

Auch für die börsennotierten REIT-Unternehmen steht 2022 ein weiterhin prominentes und dringliches Thema auf der Agenda, welches die finanzielle Performance beeinflussen kann. ESG wird eine der größten Herausforderungen der Zukunft – und zugleich auch Chance – für Immobilienunternehmen sein. So werden sich die einzelnen REITs in den kommenden Jahren deutlich differenzieren, müssen möglicherweise ihre Strategien und die Unternehmenspolitik ändern, um zukunftssicher zu sein. Nur Unternehmen mit einer überzeugenden ESG-Strategie werden in der Lage sein, das benötigte Kapital von Investoren zu erhalten.

Es kann mehrere Jahre dauern, bis die Abschläge auf den Nettoinventarwert wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren, weil sich ändernde Lebensstile, und der beträchtliche finanzielle Beitrag zur Reduktion von Kohlenstoffemissionen von Immobilien erhebliche Investitionen erfordern. Darüber hinaus können steigende Zinssätze die Investitionsmöglichkeiten kurzfristig dämpfen, indem sie sowohl die Immobilienrenditen als auch die Finanzierungskosten erhöhen. Dadurch können die Verschuldungsquoten, obwohl historisch niedrig, sowie die Zinsdeckungsquoten belastet werden.

Prognose des REIT-Teams von DeA Capital

Nach Berücksichtigung all dieser Faktoren sind wir im REIT-Team von DeA Capital zu unserer aktuellen Allokation, die eine gewisse Übergewichtung defensiver Sektoren wie Industrie/Logistik und Rechenzentren beinhaltet, gelangt. Zusätzlich werden wir ein gewisses Engagement in den unterbewerteten Sektoren Büro und Einzelhandel beibehalten. Je nach Entwicklung der Pandemie können sich in diesen Bereichen durchaus auch Chancen für attraktive Investments ergeben. Nach der außergewöhnlichen Performance der globalen REITs-Märkte im Jahr 2021 gehen wir davon aus, dass der Wachstumspfad zu einer langfristigen Normalität zurückführt. Wir erwarten daher ein Kurswachstum im Bereich von 7 Prozent bis 9 Prozent. Außerdem prognostizieren wir für unser Modellportfolio eine Dividendenrendite von 4 Prozent bis 5 Prozent. Damit läge der Dividendenvorteil gegenüber dem globalen REIT Index bei 100 bis 200 BP.

Insgesamt erwarten wir für unser Portfolio eine Gesamtrendite von 11 Prozent bis 14 Prozent.

Über DeA Capital

DeA Capital ist ein führender unabhängiger europäischer Investment Manager im Bereich der alternativen Investments mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 25,6 Milliarden Euro. Die Plattform befasst sich mit dem Management und der Entwicklung von Immobilien-, Private-Equity- und Debt-Investmentfonds sowie mit Multi-Asset-/Multi-Manager-Lösungen für institutionelle Anleger. Der Bereich Immobilien verwaltet mit einem internationalen Team von circa 250 MitarbeiterInnen, das in Deutschland, Frankreich, Italien, Polen und Spanien vor Ort vertreten ist, ein Investmentportfolio von circa 11,4 Milliarden Euro.

In Deutschland werden durch die Niederlassungen in Frankfurt und München insbesondere Anlagelösungen in den Bereichen börsennotierter REITs und indirekter Immobilienfonds mit globalem bzw. pan-europäischem, aber auch nationalem Fokus betreut.

 

Mega-Abschlüsse, ESG und Forward Deals prägen das Rekordjahr 2021

 

Der deutsche Wohninvestmentmarkt[1] hat das Jahr 2021 mit einem bemerkenswerten Ergebnis abgeschlossen: Ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund 49,8 Mrd. Euro hat sowohl die Prognose (19 Mrd. Euro), den Vorjahreswert (plus 128 Prozent) als auch den 5-Jahresdurchschnitt (plus 178 Prozent) deutlich übertroffen. Damit wurde auch das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2015 (25 Mrd. Euro) mit weitem Abstand abgelöst. „Der deutsche Wohninvestmentmarkt wächst damit bereits das sechste Jahr in Folge. Im Gesamtjahr waren es vor allem die Mega-Deals, die zu dem hohen Transaktionsvolumen führten“, konstatiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, und ergänzt: „Dominant ist dabei die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia. Zum Annahmeschluss im vierten Quartal konnte Vonovia rund 87,6 Prozent der Anteile an dem ehemaligen Branchenzweiten halten und damit die Übernahme im dritten Anlauf erfolgreich abschließen. Mit einem geschätzten Volumen von 23,5 Mrd. Euro ist die Übernahme nicht nur die größte Transaktion des Jahres, sondern auch die größte Immobilientransaktion auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt überhaupt. Als europäischer Immobiliengigant verfügt Vonovia nun über rund 568.000 Wohnungen.“

„Beeinflusst durch diese Übernahme verzeichnete vor allem das vierte Quartal 2021 ein Rekordergebnis. Mit einem Transaktionsvolumen von 28,17 Mrd. Euro lag es deutlich über dem Vorjahreswert und dem 5-Jahres-Durchschnitt (um 428 Prozent bzw. 565 Prozent). Mit Blick auf den genannten Mega-Deal hat ein Vergleich mit den Vorjahresquartalen allerdings nur sehr beschränkte Aussagekraft“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Schwedische Investoren machen Großtransaktion unter sich aus

Darüber hinaus wurden im Jahr 2021 zwei weitere Megadeals, beide im dritten Quartal, verzeichnet: Zum einen verkaufte das schwedische Immobilienunternehmen Akelius sein gesamtes Portfolio in Deutschland mit 14.050 Wohnungen in Berlin und 3.590 Wohnungen in Hamburg für einen geschätzten Kaufpreis von mehr als 5,0 Mrd. Euro an Heimstaden, ebenfalls aus Schweden. Und zum anderen kaufte das Land Berlin von den börsennotierten Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen und Vonovia für rund 2,5 Mrd. Euro Wohnungen zurück. Die Bestände gingen bei dieser Transaktion an die landeseigenen Wohnungsunternehmen HOWOGE, Berlinovo und Degewo und sind ausschließlich durch Darlehen der Wohnungsunternehmen finanziert. Allein auf die fünf größten Deals des Jahres entfiel damit bereits ein Anteil von 65 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen (32,5 Mrd. Euro). Zum Vergleich: Im Jahr 2020 waren es 39 Prozent. Und auch der Anteil der Transaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich ist mit insgesamt 83 Prozent im vergangenen Jahr deutlich angestiegen (2020: 63 Prozent).

Etablierung von ESG-konformen Anlagen führt zu erhöhter Marktdynamik

Nachhaltigkeit war 2021 das meistdiskutierte Thema über alle Assetklassen hinweg und auch auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt haben sich ESG-konforme Immobilien sichtbar etabliert. Dies gilt vor allem für das Thema Energieeffizienz. Helge Scheunemann erklärt: „Die neue EU-Taxonomie wird dieser Entwicklung im weiteren Jahresverlauf zusätzlichen Auftrieb geben und dürfte vor allem auf dem Immobilienmarkt für neue Impulse sorgen. Wir gehen davon aus, dass Investoren verstärkt nach Immobilien suchen werden, die gemäß Artikel 8 und 9 der Offenlegungsverordnung taxonomiekonform sind. Für nicht-nachhaltige Immobilien könnte dies bedeuten, dass Verkäufer aufgrund geringerer Nachfrage teilweise Abschläge hinnehmen müssen.“ Dies wird voraussichtlich Bewegung in den Markt bringen, da es einerseits zu Bereinigungseffekten in Bestandsportfolios kommen wird und andererseits die Sanierungsaktivitäten zunehmen werden.

Projektentwicklungen erfahren anhaltend hohe Nachfrage

Projektentwicklungen bleiben in diesem Zusammenhang weiterhin sehr gefragt – auch lange vor deren Fertigstellung. „Der Anteil der Forward Deals befindet sich derzeit auf einem Rekordniveau und machte insgesamt 105 Abschlüssen im Jahr 2021 rund 24,5 Prozent aus. Ein Anstieg um 3,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum“, so Michael Bender. Darunter einige großvolumige und bemerkenswerte Transaktionen, wie der Verkauf des Tribus-Portfolios bestehend aus sechs Projektentwicklungen, die Union Investment von der SBT Immobiliengruppe erworben hat. Oder auch die Projekte des Stadtquartiers „Viktoria-Gärten“ in Bad Homburg, wo die Wüstenrot Haus- und Städtebau (WHS) unter anderem mehrere Baufelder an die M&G verkauft hat. Michael Bender erklärt: „Neubauten bieten den Vorteil einer hohen ESG-Konformität und sind aufgrund der Knappheit von Bauland insbesondere in Ballungsräumen ein rares Gut. Die Nachfrage nach Forward Deals wird daher im Jahr 2022 erneut zulegen.“

Insgesamt erzielte der Wohninvestmentmarkt im abgelaufenen Jahr 426 Transaktionen, was zwar um 5,4 Prozent unter dem Rekordergebnis des Vorjahres liegt, aber mit 3,0 Prozent über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Das Jahr 2021 war laut Scheunemann darüber hinaus nicht nur durch eine hohe Dynamik bei der Anzahl der Abschlüsse, sondern auch durch spürbare Preissteigerungen gekennzeichnet. „Die Renditekompression hat sich wie erwartet auch 2021 deutlich fortgesetzt. Einige der vorherrschenden Marktdynamiken werden auch das Jahr 2022 entscheidend mitbestimmen“, ergänzt Michael Bender.

Hohe institutionelle und private Liquidität intensiviert die Nachfrage und erweitert den Kreis der potenziellen Investoren

„Das Geldvermögen der Privathaushalte ist weiter deutlich gestiegen und sie wagen sich zunehmend an den Aktienmarkt. Als besonders beliebt gelten dabei Anteile an Investmentfonds. Fondsgesellschaften wollen diese Nachfrage bedienen, aber es mangelt grundsätzlich an geeigneten Anlagemöglichkeiten. Die Nachfrage nach Cashflow-generierenden Anlagen seitens der Fonds und Versicherungen treibt daher immer mehr institutionelle Akteure auch auf den Wohninvestmentmarkt. Es kann daher konstatiert werden, dass sich auch der Kreis der Interessenten vergrößert hat“, so Michael Bender. Während die bereits am Markt aktiven Vehikel (Publikumsfonds, aber auch Spezialfonds) mit dem Schwerpunkt Wohnen ihre Investitionen intensivieren, zeichnet sich ab, dass auch die Emittenten neuer Vehikel verstärkt auf dieses Segment setzen. Zu den dominierenden Verkäufern gehörten 2021 Asset/Fonds Manager (54 Prozent) und Bauträger (9 Prozent), während vor allem Immobilien AGs ihre Investitionen auf der Käuferseite weiter ausbauten. Mit einem Anteil von rund 50 Prozent lagen sie deutlich vor der Gruppe der Asset/Fonds Manager sowie den Immobilienunternehmen, die Anteile von rund 17 Prozent bzw. 18 Prozent an den Käufen am Wohninvestmentmarkt hielten. Die Anteile sind dabei allerdings deutlich von den genannten Megadeals des Jahres geprägt.

Hohe Inflation dürfte die Nachfrage nach Sachwerten weiter stützen

Im Zuge der konjunkturellen Erholung, Nachhol- und Sondereffekte (wie der Rücknahme der vorübergehenden Mehrwertsteuersenkung) stieg die Inflation in Deutschland im Jahr 2021 auf ein seit Jahrzehnten nicht mehr gesehenes Niveau und lag mit rund 3,2 Prozent auf Gesamtjahresmittel deutlich über dem EZB-Ziel von 2 Prozent. Helge Scheunemann: „Die aktuell hohen Teuerungsraten haben ihren Ursprung neben den Energie- und Rohstoffpreisen einerseits in temporären Nachholeffekten, andererseits spielen auch statistische Erhebungsmethoden eine Rolle: Im Vergleichszeitraum vor einem Jahr lag das Preisniveau aufgrund der Pandemie außerordentlich niedrig. Im Lauf des Jahres 2022 erwarten wir abnehmende Inflationsraten, eine Rückkehr zu den kaum wahrnehmbaren Preissteigerungen vor der Pandemie wird es aber nicht geben und auf das Gesamtjahr bezogen, sollte die Inflation auch 2022 deutlich über der 2-Prozent-Marke liegen. Während die Inflation also insgesamt sehr hoch bleibt, sind von der Europäischen Zentralbank mittelfristig keine geldpolitischen Gegenmaßnahmen zu erwarten. Dies dürfte in der Folge die Nachfrage nach Sachwerten seitens privater und institutioneller Kapitalanleger hochhalten.“

Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich

Dabei übersteigt die Nachfrage auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt das Angebot deutlich. „Dies spiegelt sich nicht nur in der Preisentwicklung auf dem Wohninvestmentmarkt wider, sondern auch in der Dynamik in verwandten Living-Assetklassen. Der Nachfrageüberhang auf dem Wohninvestmentmarkt verlagert die Nachfrage zunehmend auf betreiberorientierte Assetklassen, die ebenfalls die typisch defensive Kerncharakteristik der Assetklassen Wohnen aufweisen und zudem auf systematische demografische Veränderungen setzen“, sagt Michael Bender. Diese Assetklassen profitieren von der hohen Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt. Bender ergänzt: „Für das Jahr 2022 erwarten wir daher nicht nur eine stabil hohe Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt, sondern auch eine steigende Nachfrage in verwandten Sub-Assetklassen. Insbesondere der Markt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien hat aus unserer Sicht das größte Potenzial auf mittlere Sicht substanziell im Volumen zu wachsen.“ Ähnlich verhält es sich mit der räumlichen Verteilung der Aktivitäten. Zwar lag der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit auch 2021 in den Big-7-Städten[2] (69 Prozent), angeführt von Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 26,2 Mrd. Euro, gefolgt von Frankfurt am Main mit 3,2 Mrd. Euro, Hamburg mit 2,7 Mrd. Euro und Leipzig mit 1,1 Mrd. Euro. „Dies ist jedoch keineswegs auf die mangelnde Attraktivität anderer Regionen zurückzuführen. Vielmehr ist dort schlicht das Angebot an institutionellem Produkt der limitierende Faktor“, fügt Helge Scheunemann hinzu.

Neue Regierungskoalition verspricht mehr Wohnungsneubau auf Bundesebene

Starke politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt gelten seit jeher als Risikofaktor für Investitionen auf dem Wohnungsmarkt. Auf Bundesebene verspricht die neue Bundesregierung aus SPD, Grünen und FDP nun zumindest vorerst stabile Rahmenbedingungen und mehr Neubau sowie mehr Innovation und Digitalisierung. Mit ihrem Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr liegt die neue Koalition sogar noch einmal über den Zielen der Vorgängerregierung. Diese war mit dem proklamierten Ziel von 375.000 pro Jahr im Rahmen der sogenannten Wohnungsbauoffensive gescheitert. Helge Scheunemann: „Die Wiedereinsetzung des Bundesministeriums für ‚Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen‘ durch die neue Regierung hat in diesem Zusammenhang zumindest ein deutliches Signal gesetzt, dass man es mit den Zielen am Wohnungsmarkt sehr ernst meint.“

Ehrgeizige Klimaziele auf nationaler und europäischer Ebene

Helge Scheunemann richtet in dem Zusammenhang den Blick auch auf Brüssel: „Aber nicht nur die Ziele für den Wohnungsneubau sind ambitioniert, sondern auch die Ziele im Bereich des Klimaschutzes. Sowohl auf Bundesebene als auch auf europäischer Ebene, wo mit der EU-Taxonomieverordnung am 1. Januar 2022 ein wichtiger Baustein des europäischen ‚Green Deals‘ in Kraft getreten ist. Zwischen den beiden Zielen gibt es eine große Interdependenz: Um die Klimaziele zu erreichen, müssen die Ziele im Wohnungsneubau nicht nur erreicht, sondern auch klimafreundlich umgesetzt werden.“

Baukosten als Preistreiber auf dem Immobilienmarkt

Der Bausektor wird also auch in Zukunft und insbesondere mit Blick auf die Klimaziele von großer Bedeutung sein. Allerdings wirkt der Rohstoffmarkt in der Bauwirtschaft derzeit trotz aller Investitionsbereitschaft der Bauträger als Bremse für den Wohnungsneubau. „Beschleunigte Baukostensteigerungen haben vor allem in der zweiten Hälfte des abgelaufenen Jahres die Kaufpreise auf der Angebotsseite in die Höhe getrieben. Die Preise für den konventionellen Wohnungsneubau in Deutschland lagen zuletzt um bis zu 12,6 Prozent höher als im Vorjahr. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise seit mehr als 40 Jahren“, vergleicht Helge Scheunemann. Dies dürfte sich zumindest vorübergehend auch dämpfend auf das Angebot im Neubausegment auswirken, da insbesondere viele geplante Projektentwicklungen, die diese Kostensteigerung nur bedingt über Mieterhöhungen kompensieren können, an Rentabilität verlieren werden. „Es ist daher nicht verwunderlich, dass ein großer Teil der Marktteilnehmer davon ausgeht, dass die Preise im Jahr 2022 weiter steigen werden“, folgert Michael Bender.

Und Michael Bender abschließend: „Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen und angesichts der hohen Liquidität am Markt erwarten wir zumindest eine moderate Fortsetzung der Renditekompression im Jahresverlauf. Mit Blick auf die abgeschlossenen Mega-Deals ist die Höhe des Transaktionsvolumens im vergangenen Jahr sicherlich kein Indikator für das kommende Jahr. Grundsätzlich sehen wir das Volumen aber auf dem Durchschnitt der Vorjahre bei relativ unveränderten Rahmenbedingungen. Darüber hinaus besteht eine gute Chance, dass das Marktgeschehen in diesem Jahr durch ein oder zwei größere Plattform-Deals zusätzlich beflügelt werden könnte. Denn wir befinden uns auf dem Wohninvestmentmarkt in einer fortgeschrittenen Boomphase, die zu strategischen Neubewertungen auf Seiten der Investoren und Bestandshalter und damit auch zu stärkeren Marktbewegungen führt.“

[1] Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge.

[2] Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

 

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Mit 111 Mrd. Euro Transaktionsvolumen wird 2020 um 36 Prozent übertroffen

 

Der deutsche Investmentmarkt hat 2021 mit dem erwarteten Rekord abgeschlossen: Das Transaktionsvolumen[1] inklusive Living summierte sich auf insgesamt 111 Mrd. Euro – gleichbedeutend einem Plus von 36 Prozent gegenüber 2020. Allein im zweiten Halbjahr wurden Immobilien im Volumen von 77 Mrd. Euro gehandelt, die Quartale Drei und Vier trugen somit zu fast 70 Prozent des Jahresergebnisses bei. Dass nun aber die Prognosen sogar noch übertroffen wurden, kann man nicht mehr nur der Vonovia/Deutsche Wohnen-Fusion zuschreiben. „Es dokumentiert zum einen die Attraktivität des deutschen Marktes quer durch alle Sektoren und zum anderen ist es nach wie vor Ausdruck eines Mangels an renditebringenden Alternativen. Doch auf der anderen Seite steht fest: Alle Themen, die den Markt 2021 begleitet haben, darunter Corona, Lieferengpässe, Inflationsanstieg, Nachhaltigkeit oder die Zukunft der (Büro-)Arbeit bleiben auch 2022 erhalten“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Das größte Fragezeichen ist und bleibt derzeit die Inflation. Im November lag sie laut Statistischem Bundesamt bei 5,2 Prozent und erreichte damit nicht nur ein Jahreshoch, sie lag damit auch so hoch wie zuletzt im Juni 1992. Für das Gesamtjahr 2021 dürfte die Inflationsrate um 3 Prozent gestiegen sein. „Anders als im Dollar-Raum gehe ich aber für Europa von einer kurzfristigen Inflationsphase aus, so dass wir bereits 2022 wieder eine gewisse Entspannung bei den Verbraucherpreisen in Deutschland erleben dürften“, erwartet Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland.

Eine baldige Rückkehr zu Zeiten mit einer Inflation von nahezu Null wird es aber nicht geben. Dazu waren einerseits die Einschnitte der Pandemie für zahlreiche Unternehmen zu gravierend, diese werden versuchen, die Umsatzausfälle zum Teil über höhere Preise wieder auszugleichen und laut ifo-Institut wollen so viele Firmen wie nie in Deutschland ihre Preise erhöhen. Andererseits bleibt die Wirtschaft auf Wachstumskurs, was ebenfalls die Preise treibt. Und schließlich wird die Europäische Zentralbank (EZB) ihre expansive Geld- und Finanzpolitik weiter fortsetzen – wenn auch abgeschwächt. „Angesichts der aktuellen konjunkturellen Lage sowie der Staatsverschuldung ist die EZB aber noch nicht in der Lage, wieder an der Zinsschraube zu drehen“, sagt Eckert.

Der Kapitaldruck der Investoren bleibt derweil auch in den nächsten Jahren hoch und wird sogar weiter steigen. In den kommenden vier Jahren werden deutsche Staatsanleihen im Volumen von insgesamt fast einer Billion Euro auslaufen. Selbst bei einem bis dahin steigenden Zinsniveau wird ein Teil dieses Kapitals in Immobilien re-investiert werden. „Aktuell laufen auch Kapitaleinsammelaktivitäten sehr erfolgreich und mit dem Abflauen der Pandemie wird zusätzliches internationales Kapital auf den deutschen Markt kommen. Hier herrscht derzeitig einiges Aufholpotenzial“, gibt Eckert einen Ausblick auf die Kapitalströme.

Es hatte sich schon im Verlauf des Jahres angedeutet, dass der deutsche Investmentmarkt auf ein rekordverdächtiges Ergebnis zusteuern würde. Neben dem weiterhin manifestierten niedrigen Zinsen ist im zweiten Halbjahr eine Inflationsrate hinzugekommen, die die realen Zinsen tief in den Keller gedrückt hat. Und Immobilien können als Sachanlage einen gewissen Schutz vor dem inflationsbedingten Wertverlust bieten. „Darüber hinaus – und das mag sogar angesichts der Pandemie noch wichtiger sein – fassen Investoren wieder Zuversicht. Dies zeigt sich auch daran, dass neben dem krisenbedingten Core-Fokus auch wieder Value Add-Opportunitäten gesucht werden“, analysiert Helge Scheunemann.

Über fast alle Assetklassen hinweg hat es Transaktionen jenseits der Milliarden-Euro-Grenze gegeben und auch hier finden sich sieben dieser zehn Deals in den Monaten Juli bis Dezember. Größter Abschluss nach drei Wohnungs-Portfolios mit der Vonovia/Deutsche Wohnen-Fusion (23,5 Mrd. Euro) an der Spitze, war das Frankfurter Bürogebäude T1, der für rund 1,4 Mrd. Euro verkauft wurde. Und im letzten Quartal sorgte die Veräußerung von drei Oppenheim/Esch-Fonds in Köln zu einem Preis von 1,1 Mrd. Euro an die RFR für Beachtung.

In Summe übertraf das Volumen der Einzelabschlüsse das des Vorjahres um 20 Prozent. Auf der anderen Seite war die Dynamik in Bezug auf Portfolioverkäufen beachtlich. Hier hat sich aus dem Minus zum dritten Quartal ein Plus von 55 Prozent ergeben, maßgeblich getrieben durch die Vonovia/Deutsche Wohnen-Fusion. In Summe wechselten Portfolios im Volumen von 58,5 Mrd. Euro die Besitzer.

Wohninvestments bauen ihre Dominanz aus

Nicht verwunderlich, dass bei der Betrachtung des Transaktionsvolumens nach Assetklassen, das Segment Living seine Dominanz gegenüber den Vorquartalen nochmals ausgebaut hat. 52,2 Mrd. Euro wurden in Wohnimmobilien, Pflegheime, oder Studentenwohnanlagen investiert. Das sind rund 47 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. „Die Assetklasse hat ein enormes Wachstum – trotz der politischen Debatten um Mietendeckel und Enteignungen. Vor allem in den Teilprodukten ist sehr viel Dynamik zu erkennen, was sich auch in diesem Jahr fortsetzen wird“, differenziert Eckert.

Büros werden jetzt unter der Qualitätsfrage diskutiert

Es folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von fast 25 Prozent (27,5 Mrd. Euro) und einem Plus gegenüber 2020 von immerhin zwölf Prozent. Die Talsohle scheint durchschritten und 2021 lieferte in Summe immerhin das drittbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Immerhin 27 Transaktionen mit jeweils mehr als 200 Mio. Euro stehen in der Bürostatistik mit in Summe 11,8 Mrd. Euro. Im Vergleich dazu waren es 2020 nur 23 Transaktionen mit rund 7,8 Mrd. Euro. Die sich besser als gedacht erholenden Vermietungsmärkte sowie das Vertrauen der Investoren in das Produkt Büro sind die Basis für das Comeback dieser Assetklasse.

„Wir sehen eine eindeutige Entspannung in der Debatte um die Zukunft des Büros. Es ist mittlerweile unstrittig, dass Unternehmen moderne, repräsentative Büros brauchen. Mehr noch:

Mehr denn je ist Qualität gefordert und Büros mit intelligenten Konzepten, welche Mitarbeiter wie auch Kunden begeistern, werden besonders gefragt sein. Das haben Nutzer, aber ebenso Entwickler und Bestandshalter verstanden“, sagt Eckert.

Zugleich stehen Investoren besonders bei Büroimmobilien vor neuen Herausforderungen: Künftig werden die Themen ESG und Nachhaltigkeit den Büromarkt prägen und es wird nicht mehr um einen grünen Preisaufschlag gehen, sondern einen Preisabschlag für nicht-nachhaltige Immobilien. Investoren werden versuchen, ihre Bestände zu bereinigen – also Immobilien, die nicht der Taxonomie entsprechen, zu verkaufen. Solche Objekte sollten dann eigentlich mit einem Preisdiscount gehandelt werden. Auch bleibt abzuwarten, wer die nicht-taxonomiekonformen Immobilien kaufen wird, wenn doch eigentlich alle nach nachhaltigen Immobilien suchen. „Hinzu kommt, dass auch die Finanzierung für solche ,brown assets‘ künftig schwieriger werden wird und wir erwarten, dass Banken als Finanzierungsgrundlage einen klaren Plan einfordern, der den Weg zu einem nachhaltigen Gebäude aufzeigt“, so Scheunemann. Doch allein auf ESG zu schauen reicht nicht: „Ein unattraktives Objekt, das ESG-konform ist, ist immer noch ein unattraktives Objekt. Man muss die Immobilie also insgesamt modern und ansprechend denken – und ESG ist dann ein wichtiger Teil davon“, gibt Eckert zu bedenken.

Logistik hat noch viel Wachstumspotenzial auf Lager

Im Schatten der beiden dominierenden Assetklassen haben sich Logistikimmobilien weiter dynamisch entwickelt. Mit insgesamt 10,2 Mrd. Euro (Anteil von 9,3 Prozent) floss so viel Kapital in Distributions-, Produktions- und Lagerhallen wie noch nie. Neben weiteren Nachfrageschüben aus den Bereichen E-Commerce, Gesundheitswesen und Life Science erwartet JLL, dass im Zuge einer Optimierung der zumeist globalen Lieferketten auch die Produktion wieder näher an Deutschland als Absatzmarkt heranrücken wird. Ob das dann auch in Deutschland selbst stattfinden wird, bleibt noch abzuwarten, aber gerade die global vernetzten Industrieunternehmen werden sich angesichts der jüngsten Produktionsausfälle strategische Puffer aufbauen, um vorübergehende Lieferkettenunterbrechungen besser zu überstehen. „In dem Segment steckt noch sehr viel Wachstumspotenzial. Viele institutionelle Investoren arbeiten sich gerade erst an diese Assetklasse heran. Speziell im Bereich Sale & Lease Back wird sich noch viel tun“, prognostiziert Jan Eckert.

Einzelhandelsmarkt lebt vom Erfolg der Fachmarktprodukte

In einzelhandelsgenutzte Immobilien flossen insgesamt nur 8,5 Mrd. Euro, was einem Anteil von acht Prozent am Gesamtvolumen entspricht. Positiv stimmt der Trend, denn 64 Prozent des Volumens wurden im zweiten Halbjahr erzielt. Dies lässt darauf hoffen, dass eine gewisse Erholungstendenz eingesetzt hat. „Dennoch bleibt die Lage für diesen Sektor insgesamt herausfordernd, ausländische Käufer halten sich nach wie vor zurück und mit 6 Mrd. Euro flossen über 70 Prozent des investierten Kapitals in Fachmärkte, Supermärkte und Discounter sowie überwiegend lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren“, meint Eckert. Dieser Trend wird wohl auch solange noch anhalten, solange Shopping-Center, Warenhäuser und innerstädtische Geschäftshäuser unter pandemiebedingten Einschränkungen leiden.

Der großvolumige Wohnmarkt macht Berlin zum Maß der Dinge

Mit einem Volumen von 70,7 Mrd. Euro entfallen 64 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Big 7. Das entspricht einem Wachstum von 75 Prozent gegenüber 2020. Der Blick auf die Einzeltransaktionen offenbart denn auch, dass sich mit dem Verkauf eines Bürogebäudes in Wiesbaden für 270 Mio. Euro ein Deal außerhalb der Big 7 erst auf Platz 18 findet. Seine Dominanz als nationale und internationale Investment-Destination hat Berlin deutlich ausgebaut. Über 37 Mrd. Euro flossen in Immobilien der deutschen Hauptstadt, eine Verdreifachung gegenüber 2020. Und auch ohne den Einmaleffekt der Vonovia/Deutsche Wohnen Transaktionen läge das Ergebnis immer noch deutlich über dem Vorjahr. Zwar fokussieren sich vor allem wohnungsmarktorientierte Investoren auf Berlin, doch gab es daneben auch eine Reihe an großvolumigen Transaktionen anderer Assetklassen. Neben Berlin verblassen die übrigen sechs Hochburgen in der Statistik, dennoch sollte erwähnt werden, dass auch in Köln das Transaktionsvolumen um 160 Prozent auf 4,5 Mrd. Euro angestiegen ist und auch Stuttgart, München und Frankfurt mit einem Plus im Jahresergebnis abgeschnitten haben. Lediglich in Hamburg und Düsseldorf konnte das Jahr 2021 nicht an das Vorjahr 2020 heranreichen. Während das Transaktionsvolumen in der Hansestadt mit 6,2 Mrd. Euro nur moderat um 9 Prozent nachgab, reichte es in Düsseldorf nur für 2,9 Mrd. Euro, was einem Rückgang von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Spitzenrenditen sinken weiter moderat

Trotz der nach wie vor vorhandenen Risiken in Bezug auf die globale politische und wirtschaftliche Entwicklung, sinken die Renditen für die meisten Assetklassen auch zum Ende des Jahres 2021 weiter. Der größte Rückgang ist bei Fachmarktzentren mit einem Lebensmittelanker zu beobachten. Hier sanken die Renditen im letzten Quartal 2021 um weitere 25 Basispunkte auf nun 3,50 Prozent. Diese nochmalige Verteuerung dieser Immobilien bestätigt sich in mehreren laufenden Verkaufsprozessen und dürfte daher auch im neuen Jahr zu einem weiteren Druck auf die Anfangsrenditen führen. Auch für Supermärkte müssen Investoren nach wie vor tief in die Tasche greifen, auch hier liegen die Renditen mit 3,85 Prozent unter der Vier-Prozent-Marke. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen haben sich die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser über das Jahr hinweg im Mittel über die sieben Hochburgen stabil bei 2,91 Prozent gehalten. Gleichwohl führt die Zurückhaltung bei den Käufern zu wenig Evidenz und wir bemerken, dass z.B. mehrgeschossige Handelsimmobilen, egal wie gut ihre Lage ist, keine Top-Renditen mehr erzielen.

Neben den lebensmittelspezifischen Immobilien gehörten Logistikimmobilien zu den Wertgewinnern des vergangenen Jahres. Insgesamt sanken die Renditen um 35 Basispunkte seit Ende 2020 auf aktuell 3,03 Prozent. Angesichts des Kapitals, das in diese Assetklasse geflossen ist, verwundert dieser Preisanstieg nicht. Da wir von einer Fortsetzung dieser dynamischen Entwicklung ausgehen, sehen wir unsere Prognose für 2022 bei Werten unter drei Prozent.

Das teuerste Investmentprodukt im Markt ist aber nach wie vor die Top-Büroimmobilie. Die durchschnittliche Rendite sank auch hier im Jahresverlauf um 17 Basispunkte und liegt nun bei 2,64 Prozent über alle Big 7 hinweg. Angesichts der Diskussionen rund um die Zukunft der Arbeit und damit um die Zukunft von Büros mag diese Entwicklung überraschen. Doch es hat sich nach einer anfänglichen Katerstimmung die Erkenntnis durchgesetzt, dass das Büro seinen Platz als zentraler Ort der Arbeit behalten wird, steigende Neuvermietungszahlen belegen diesen Trend. Und noch entscheidender und unabhängig davon, ob Flächen reduziert oder erweitert werden: angesichts der neuen Taxonomie-Verordnungen und dem stärkeren Fokus auf umfassende Sanierungen von Bestandsgebäuden erwarten wir auf Basis von sich verteuernden Bau- und qualitativen Investitionskosten steigende Mieten und damit steigende Vervielfältiger oder andersherum, die Netto-Anfangsrenditen sollten 2022 um weitere zehn Basispunkte sinken.

Mietperspektiven rechtfertigen weiter sinkende Renditen

„Auch wenn der Kapitaldruck, der Wettbewerb und damit die Preise für Topprodukte weiter steigen werden, gibt es keine Anzeichen für eine Blasenbildung. Insbesondere bei Büro und Logistik mangelt es an Produkt, was den Druck auf die Mieten konstant hochhält. Das also steigende Mieten realistisch sind, sind auch niedrigere Renditen gerechtfertigt. Das wird sich erst wieder ändern, wenn die Produkt-Pipeline nachgezogen hat“, analysiert Jan Eckert.

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

 

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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistik-Investmentmarkt-Zahlen für das 4. Quartal 2021

 

Der Logistik-Investmentmarkt schließt das Jahr 2021 mit einem neuen Rekordergebnis ab: Das Investitionsvolumen von 9,9 Mrd. EUR übertrifft das bisher herausragende Resultat von 2017 um knapp 8 % und lässt den zehnjährigen Durchschnitt weit hinter sich (+66 %). Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Zunahme um gut 24 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Im gesamten Jahresverlauf zeigte sich der Markt sehr lebhaft und trotzte dem weiterhin von der Corona-Pandemie geprägten Umfeld mit sehr vielen Deals. Die als krisenresistent geltende Assetklasse zieht dabei immer mehr Investoren an. Einzeldeals knacken erstmals die 6 Mrd.-EUR-Marke und steuern mit gut 62 % den Löwenanteil zum Gesamtergebnis bei. Portfolios erzielen mit 3,7 Mrd. EUR ebenfalls ein überdurchschnittliches Volumen, dominieren das Resultat aber nicht so stark wie im Jahr 2017, als sie für zwei Drittel der Investments verantwortlich zeichneten”, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Durch insgesamt fast 300 Transaktionen ist das durchschnittliche Volumen pro Deal von 35 Mio. EUR im Vorjahr auf 34 Mio. EUR gesunken.

Hamburg vor Berlin an der Spitze

In den bedeutenden Immobilienmärkten zeigt sich ein heterogenes Bild. Über alle Standorte hinweg, liegt das Investitionsvolumen mit 2,1 Mrd. EUR gut 19 % unter dem hervorragenden Resultat aus dem Vorjahr. Dabei setzt sich Hamburg an die Spitze und erzielt mit fast 730 Mio. EUR und großem Abstand ein neues Rekordvolumen. Berlin folgt mit 684 Mio. EUR auf dem zweiten Platz, was zwar deutlich unter dem außergewöhnlich hohen Ergebnis aus dem Vorjahr liegt, aber dennoch dem zweithöchsten jemals erzielten Volumen entspricht. Darüber hinaus legen die beiden Rheinmetropolen Köln (192 Mio. EUR) und Düsseldorf (185 Mio. EUR) gegenüber dem Vorjahr zu. In den übrigen Märkten wurden unterdurchschnittliche Ergebnisse erzielt, was im Wesentlichen auf mangelndes Produkt in den zentralen Lagen zurückzuführen ist.

Breite Nachfrage in allen Größenklassen

Bei der Verteilung der Investments nach Größenklassen liegen die großvolumigen Deals ab 100 Mio. EUR wie gewohnt an erster Position und erreichen einen Anteil von gut 47 %. Darüber hinaus sind die Volumina in den Segmenten 10 bis 25 Mio. EUR und 25 bis 50 Mio. EUR bemerkenswert hoch. Mit jeweils mehr als 1,5 Mrd. EUR erreichen sie Werte in einer nie dagewesenen Größenordnung. Insgesamt legen absolut betrachtet alle Klassen gegenüber dem Vorjahr jeweils um 11 % bis 57 % zu, was die breite Nachfrage in allen Segmenten unterstreicht.

Spezialfonds aktivste Käufergruppe

Das Ranking der Investoren wird, wie häufig in den vergangenen Jahren, von den Spezialfonds angeführt. Mit gut 30 % des Investmentvolumens und auch den meisten Transaktionen sind sie erneut die mit Abstand aktivste Käufergruppe. Viele institutionelle Investoren nutzen entsprechende Fondsstrukturen, um ihr Kapital anzulegen, wodurch diese weiterhin an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus erzielen lediglich Investment/Asset Manager (15 %) sowie Equity/Real Estate Funds (11 %) zweistellige Anteile. Immobilien AGs/REITs liegen mit knapp 10 % jedoch nur knapp darunter. Daneben nutzen auch Projektentwickler mit gut 8 % die Gunst des Markts und erzielen absolut betrachtet ein Rekordvolumen.

Ausländische Investoren anlagefreudig

Nachdem in den vergangenen zwei Jahren deutsche Investoren mehr Kapital investierten als ausländische Käufer, wurde 2021 wieder wesentlich mehr aus dem Ausland angelegt: Mit rd. 6,3 Mrd. EUR ist es das zweithöchste Ergebnis nach 2017. Nordamerika setzt sich dabei mit gut 26 % vor das europäische Ausland mit knapp 23 %. Aus beiden Regionen wurden damit jeweils neue Rekordwerte investiert. Die im Vorjahr kaum in Erscheinung getretenen Asiaten melden sich mit gut 13 % zurück. Insgesamt liegen deutsche Anleger mit rd. 36 % in der Verteilung vorn. Zwar investierten sie absolut weniger als in den beiden Vorjahren, erreichen aber immer noch ihren dritthöchsten Wert.

Preise ziehen weiter an

Das hohe Investmentvolumen unterstreicht die große Nachfrage nach Logistikimmobilien. Aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots – insbesondere an Core-Objekten, geben die Netto-Spitzenrenditen seit vielen Jahren kontinuierlich nach. Wie schon im dritten Quartal ist die Rendite auch zum Jahresende noch einmal gesunken und beträgt nunmehr 3,00 % in den Top-Märkten. Im Vergleich zum Jahresende 2020 hat sie damit insgesamt 35 Basispunkte verloren. Lediglich in Leipzig liegt sie mit 3,20 % auf einem etwas höheren Niveau.

Perspektiven

“Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass sich die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien weiterhin ungebrochen fortsetzen dürfte. Das Interesse an der Assetklasse nimmt sowohl von deutschen als auch ausländischen Investoren noch weiter zu, so dass auch für das Jahr 2022 wieder ein sehr hohes Transaktionsvolumen erwartet werden kann. Dabei könnte das Ergebnis allerdings durch ein nicht ausreichendes Angebot an attraktiven Anlagemöglichkeiten beschränkt werden. Ein weiterer Preisanstieg und damit das Sinken der Spitzenrendite unter die 3,00 %-Marke kann dabei nicht ausgeschlossen werden”, sagt Christopher Raabe.

 

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Erwerbspersonenquote steigt bis 2030 um 11,6%

 

Die International Real Estate Business School (IREBS) und die Privatbank Berenberg haben die Zukunft der Büroimmobilien für die Zeit nach der Corona-Krise untersucht und verschiedene Szenarien entwickelt, bei denen die Außen- und Binnenwanderungstrends sowie die Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigten verändert wurden. “Die Studie zeigt, dass Büroimmobilien auch in den nächsten zehn Jahren eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer bleiben dürften”, sagt Ken Zipse, Leiter Real Estate bei Berenberg. “Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Bürobeschäftigen sowie die Büroflächennachfrage bis zum Jahr 2030 weiter zunehmen dürfte. Allerdings langsamer als im vergangenen Zehnjahreszeitraum. In unserem Basisszenario beläuft sich der Anstieg der Büroflächennachfrage bis 2030 auf vier Prozent”, sagt Professor Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie und Studienleiter.

In der Studie wurden insgesamt sieben Szenarien für die Büroimmobilienentwicklung der deutschen A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) konzipiert. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld dürfte weiter unterstützen, auch wenn die Omikron-Welle den Aufschwung kurzfristig etwas hinauszögert. “Insgesamt bleiben die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen positiv”, sagt Dr. Jörn Quitzau, Leiter Wirtschaftstrends bei Berenberg. “Obwohl die Notenbanken absehbar einen anderen Weg einschlagen, bleibt das Finanzierungsumfeld in den nächsten Jahren weiterhin sehr günstig. Für Konjunktur und Wachstum sehen wir in der wirtschaftspolitischen Agenda der neuen Regierung keine großen Risiken, die unseren Wirtschaftsausblick substanziell trüben würden.” Die Szenarien zeigen, dass es in einem Basisszenario, das weitgehend einer Fortschrift der Prä-Corona-Trends entspräche, weiteres Wachstumspotenzial auf den Büroimmobilienmärkten gibt. “Die Zahl der Beschäftigten nimmt im Basisszenario bis 2030 um knapp 12 Prozent zu. Dies liegt in dieser Modellierung an der stetigen Nettozuwanderung und vor allem am unterstellten weiteren Anstieg der Erwerbspersonenquote”, sagt Rupert Eisfeld von der IREBS Immobilienakademie und Co-Autor der Studie.

Die Ergebnisse der Studie illustrieren auch, dass das Umfeld für Investoren und Finanzierer durch ein hohes Maß an struktureller Unsicherheit geprägt ist. Hier zeigen die Szenarien, dass neben den üblichen demografischen und gesamtwirtschaftlichen Parametern zwei Faktoren besondere Aufmerksamkeit verdienen: Erstens die Entwicklung der Erwerbspersonenquote, denn diese war für die weitere Dynamik der Bürobeschäftigtenquote der Faktor mit dem größten Aufwärtspotenzial. Zweitens die Nutzungsintensität der Büroflächen. Hier kann der Trend zu einer Reduktion der Flächeninanspruchnahme verstärkt werden; es ist aber auch vorstellbar, dass dieser Trend im Zuge der Neuausrichtung der Büroflächennutzung gebrochen wird. “Es zeigt sich, dass neben den Lageeigenschaften vor allem die Gebäudeeigenschaften und -flexibilität immer wichtiger werden. Es wäre dann möglich, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen verknappen, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltung leer bleiben”; so Ann-Kathrin Heinemann von der IREBS Immobilienakademie und Co-Autorin der Studie. “Das schließt etwa die Stärkung von Mixed-Use-Komponenten ein, da diese die Nutzungsflexibilität und Risikostreuung im Objekt erhöhen können. Die Objektkenntnis sowie das Verständnis der Anforderung von Nutzern werden zudem noch wertvoller”, ergänzt Tobias Just.

Investoren und Finanzierer werden also mit einer anhaltenden Prognoseunsicherheit arbeiten müssen. “Die Studie zeigt, dass das Management dieser Unsicherheit, die spezifische Strategieantworten erfordert, sowie ein hohes Maß an Immobilienexpertise an Bedeutung gewinnen werden”, sagt Tobias Just. “Es wird jedoch auch deutlich, dass ein jäher Einbruch der Nachfrage nach Büroflächen eher unwahrscheinlich bleibt.”

Insgesamt ist das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Büromarkt nach einem Rückgang um 10% im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum, im ersten Halbjahr 2021 auf gut 11 Mrd. Euro angestiegen. Damit wurde der Höchstwert innerhalb eines Halbjahres aus dem Jahr 2019 nur knapp verfehlt. Büroinvestitionen stehen bei institutionellen Anlegern somit weiterhin hoch im Kurs. “In einer Welt beschränkter Anlagealternativen bleiben Büroinvestments auch im Vergleich zu anderen gewerblichen Immobilienklassen eine wichtige Anlageklasse”, resümiert Berenberg-Experte Ken Zipse.

 

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Betreiberfreie Übernahmen dominieren

 

Der deutsche Hotelimmobilienmarkt hat 2021 im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs des Transaktionsvolumens von 22 Prozent erzielt. Das investierte Volumen summierte sich verteilt auf 72 Transaktionen auf insgesamt rund 2,5 Mrd. Euro (2020: 2,1 Mrd. Euro). Auf Basis der vorläufigen Zahlen weist Deutschland − nach Großbritannien − damit das höchste Investitionsvolumen in Europa in 2021 auf, was Deutschlands Position als liquider und sicherer Investitionsstandort unterstreicht. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 35 Mio. Euro. Das Gros waren Einzelinvestments, die rund 87 Prozent des Gesamtvolumens auf sich vereinten. Portfolioinvestments waren mit einem Marktanteil von 13 Prozent die Ausnahme.

Deutsche Investoren waren die aktivsten Anleger und für knapp 80 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich, gefolgt von Investoren aus Großbritannien (8 Prozent), den USA (5 Prozent), Israel (3 Prozent) und Frankreich (3 Prozent).

Die aktivste Anlegerklasse stellten die institutionellen Investoren dar, die für rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Es folgten Privatinvestoren / Family Offices (17 Prozent), Hotelbetreiber (13  Prozent), Immobiliengesellschaften (12 Prozent), Private Equity Investoren (8 Prozent) und Entwickler (6 Prozent).

Zu den größten Transaktionen im 4. Quartal 2021 zählten unter anderem:

• der Verkauf der 5-Sterne-Projektentwicklung „Königshof“ in München an die Inselkammer Gruppe. Verkäufer war die Münchner Hotelgruppe Geiselhotels. Das Hotel wird bei Fertigstellung Mitte 2023 über 105 Zimmer, 180 Pkw-Stellplätze und 1.860 m2 Einzelhandelsflächen verfügen.
• die Veräußerung des Projektes „Radisson Red“ mit 265 Zimmern als Teil der Quartiersentwicklung „Laurenz Carré“ in Köln an die Corestate. Verkäufer war die Gerchgroup, die das denkmalgeschützte Senatshotel saniert und erweitert. Die Entwicklung wird voraussichtlich 2024 abgeschlossen.
• der Ankauf des „Prizeotel“ mit 265 Zimmern in Münster durch Hamburg Team im Rahmen der Stadtquartiersentwicklung „Hansator“. Verkäufer und Entwickler ist die Landmarken AG. Zusätzlich zum Hotel sind noch 313 Wohnungen, knapp 2.300 m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche und circa 100 Pkw-Stellplätze vorgesehen. Eine Fertigstellung ist für das 3. Quartal 2022 geplant.
• der Verkauf des Hotel-Duo B&B und Arthotel “ANA Amber” mit insgesamt 258 Zimmer in Rostock als Teil des Hotel- und Büroprojektes „Hanse Tio“ an die Union Investment. Die Hotels hatten bereits im vergangen Sommer ihre Pforten geöffnet. Zusätzlich zum Hotel wurden noch rund 3.500 m² Büroflächen errichtet. Verkäufer war der Entwickler List Develop Commercial.

Der Transaktionsmarkt im Jahr 2021 war mit einem Anteil von rund 60 Prozent von betreiberfreien Verkäufen geprägt. In den meisten Fällen handelte es sich um ältere beziehungsweise renovierungsbedürftige Häuser, aber auch Projektentwicklungen, die im Zuge der Corona-Krise ins Schwierigkeiten geraten sind. Käufer waren unter anderem Entwickler und Private Equity Investoren, die eine Umnutzung favorisieren. Insbesondere in den Großstädten wird daher vermehrt eine Umnutzung u.a. in Büro und Wohnen in Betracht gezogen. Einer der prominentesten Beispiele ist die geplante Umwandlung des ehemaligen Hotel „Ellington“ in Berlin in ein Bürogebäude mit zusätzlicher Einzelhandels- und Gastronomienutzung.

Auch einige finanzstarke Betreiber nutzten 2021, um ihre Expansion weiter voranzutreiben. Die Premier Inn Group beispielsweise  hat sich zwei Projekte am Stuttgarter und Berliner Flughafen gesichert. Die Park Plaza Group übernahm zwei Bestandshäuser der Maritim Gruppe am Timmendorfer Strand und in Gelsenkirchen. Bei der Mehrzahl der Häuser ist eine Fortsetzung des Betriebes, teils mit neuem Betreiber und neuer Marke, geplant.

„Die Investoren schauen vermehrt positiv in die Zukunft und die potenziell eher schwächere Omikron-Variante weckt Hoffnungen auf eine baldige Rückkehr zur Normalität. Die größten Herausforderungen bleiben aber weiterhin die Zurückhaltung der Banken und eine generelle Unsicherheit der pandemischen Auswirkungen. Mit einer Masse an Notverkäufen ist auch für 2022 nicht zu rechnen, auch dank verlängerter Überbrückungshilfen. Einige der großen Betreiber und Franchisenehmer wurden neu-kapitalisiert und befinden sich in einer wesentlich stabileren Lage als zu Beginn der Krise. Kapital für Hotelinvestitionen ist weiterhin im Überfluss vorhanden, wobei sich Investoren insbesondere auf Value-add- und Core-Möglichkeiten fokussieren. Private Equity Investoren, ausgewählte institutionelle Käufer, Entwickler und neue Serviced-Apartment-Betreiber mit starken Kapitalpartnern stehen hier bereits in den Startlöchern. Zudem werden wir auch dieses Jahr viel Aktivität im Bereich von Betriebs- und Betreiberübernahmen beobachten“, kommentiert Stefan Giesemann, Head of Hospitality Germany & Austria bei Cushman & Wakefield.

 

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Ein Vorjahresvergleich der Angebotsmieten von Bestandswohnungen (40 bis 120 m²) in 80 deutschen Großstädten zeigt:

 

In 69 von 80 Städten steigen zwar die Angebotsmieten, die Dynamik der Anstiege nimmt aber ab

Beruhigung in Hotspots: München und Frankfurt bleiben die teuersten Städte, Mieten steigen aber nur noch um jeweils 1 Prozent

Berliner Wohnungssuchende zahlen nach Mietendeckel-Aus 4 Prozent mehr als noch vor einem Jahr

Köln hat nach Anstieg von 6 Prozent das Preisniveau von Hamburg (+3 Prozent) erreicht

Größte Anstiege in kleineren Städten in Baden-Württemberg und NRW: Münster und Leverkusen mit Anstieg von je 8 Prozent, Pforzheim mit 7 Prozent

Nach jahrelang teils kräftigen Anstiegen verliert die Mietpreisentwicklung im vergangenen Jahr spürbar an Dynamik. Zwar verteuern sich in 69 von 80 deutschen Großstädten die Angebotsmieten von 2020 auf 2021, die Anstiege fallen allerdings geringer aus als in den vergangenen Jahren. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, wofür die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) in allen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern untersucht wurden. In diesem Jahr haben 46 Großstädte einen Anstieg von mindestens 3 Prozent verbucht, was in etwa der Inflationsrate entspricht. Vor einem Jahr waren es noch 56 Großstädte. Im Gegensatz zum Vorjahr gibt es dieses Jahr auch keine Stadt mit einer zweistelligen prozentualen Verteuerung.

Kaum Veränderung in München und Frankfurt

Besonders in den hochpreisigen Städten ist das Abflachen der Preiskurve deutlich zu erkennen. In München blieb das Preisniveau im vergangenen Jahr nahezu konstant. Die Angebotsmieten stiegen von im Median 17,90 Euro auf 18,00 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 1 Prozent in Deutschlands teuerster Großstadt. Die gleiche Veränderung lässt sich auch in Frankfurt feststellen. Auch in der zweitteuersten Stadt verteuerten sich die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen um 10 Cent auf aktuell 13,60 Euro. Zum Vergleich: Von 2019 auf 2020 kletterten die Mieten in beiden Städten noch 3 bzw. 4 Prozent. Die Beinahe-Stagnation hat sich bereits in den vergangenen Monaten abgezeichnet, wie der immowelt Mietkompass für das 3. Quartal 2021 verdeutlicht. Auch in Stuttgart (+2 Prozent) und Düsseldorf (0 Prozent) hat sich der Preisanstieg deutlich verlangsamt beziehungsweise ist zum Stillstand gekommen.

In den teuren Großstädten scheint die Grenze des Bezahlbaren erreicht. Viele Mieter sind vermutlich nicht mehr bereit, noch höhere Preise zu bezahlen. Die Vermieter passen sich dementsprechend an. Hinzu kommt, dass durch die Corona-Pandemie und die Möglichkeit von Homeoffice viele Menschen in den Speckgürtel der Metropolen oder in kleinere Städte ziehen. Das zeigt eine Studie von immowelt und dem ifo Institut. Diese Veränderung der Wohnpräferenzen könnte in Zukunft zu einer Verlagerung der Nachfrage ins Umland und in kleinere Großstädte führen.

Nachholeffekt in Berlin, weiterer Anstieg in Köln

In einigen deutschen Großstädten ziehen die Angebotsmieten aber nach wie vor an. Berlin verzeichnet binnen eines Jahres einen Anstieg von 4 Prozent, der überwiegend durch Nachholeffekte in Folge des Mietendeckel-Aus zustande kommt. Während des Geltungszeitraums des Gesetzes sind die Mieten noch gesunken. Aktuell ist der mittlere Quadratmeterpreis nach dem Anstieg aber wieder bei 10,40 Euro angekommen – Tendenz weiter steigend.

In Köln gab es hingegen kein Auf und Ab, die Mieten steigen konstant – zuletzt um 6 Prozent binnen eines Jahres. Mit einem Medianpreis von 11,70 Euro hat die Rheinmetropole inzwischen das Niveau von Hamburg (+3 Prozent) erreicht, wo für den Quadratmeter ebenfalls 11,70 Euro verlangt werden.

Münster und Leverkusen mit stärksten Anstiegen

Die größten Preissprünge der Analyse verzeichnen kleinere Großstädte aus Nordrhein-Westfalen. An der Spitze befinden sich Münster und Leverkusen mit Anstiegen von jeweils 8 Prozent. Nachdem in Münster durch die ausgebliebenen Studienanfänger am Anfang der Corona-Krise die Mieten noch gesunken sind, hat sich der Mietmarkt 2021 durch die teilweise Rückkehr von Studenten wieder erholt und mit Quadratmeterpreisen von 10,00 Euro sogar einen neuen Höchstwert erreicht. In Leverkusen ist das Preisniveau hingegen niedriger: Trotz größtem Anstieg liegen die mittleren Mieten bei 8,60 Euro pro Quadratmeter und damit im Mittelfeld aller untersuchten Städte. Daneben haben sich die Mieten auch noch in einigen anderen kleineren Städten Nordrhein-Westfalens spürbar verteuert: Krefeld und Aachen weisen jeweils eine 6-prozentige Erhöhung auf.

Auch in Baden-Württemberg hat das Preisniveau nochmal angezogen: Pforzheim weist ein Plus von 7 Prozent auf, sodass Mietwohnungen aktuell für 9,00 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Ulm, Karlsruhe und Heilbronn (je +6 Prozent) befinden sich inzwischen sogar über der 10-Euro-Marke.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils in den Jahren 2020 und 2021 auf immowelt.de angebotenen Wohnungen (Bestand ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf immowelt.de inserierten Immobilien.

 

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de