Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München Q1-2022

Schwungvoller Jahresauftakt am Gewerbeinvestmentmarkt – Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt verdoppelt

 

Flächenumsatz mit knapp 180.000 m² ggü. Q1-2021 mehr als verdoppelt

Durchschnitts- und Medianmiete mit Plus von 2 % (23,15 Euro/m²) bzw. 5 % (21,00 Euro/m²) ggü. Vorquartal – Spitzenmiete unverändert bei 42,50 Euro/m²

Leerstandsquote steigt um 40 Bp. gegenüber Vorquartal auf 4,4 %

Gegenüber dem besonders umsatzschwachen Vorjahresquartal hat sich der Flächenumsatz in München im ersten Quartal 2022 mehr als verdoppelt und liegt nun bei 179.400 m². „Der Flächenumsatz wurde getragen von Abschlüssen aus nahezu allen Branchen und Größenklassen“, freut sich Alexander Meyer, Director und Head of Munich Office bei Savills. Die Nachfrage ist insbesondere in den zentralen Lagen hoch, was auch entsprechende Abschlüsse nach sich zieht – im ersten Quartal entfiel mehr als 60 % des Flächenumsatzes auf diesen Bereich. Hervorzuheben ist hier besonders der Münchener Süden sowie Osten mit dem Nukleus Werksviertel. Allein diese beiden Teilmärkte zeichneten für ein Drittel des Flächenumsatzes im ersten Quartal verantwortlich. Die hohe Nachfrage führt dabei zu steigenden Mieten. Schwieriger ist hingegen die Situation in den peripheren Lagen, wo eine geringere Nachfrage, stagnierende Mieten und steigende Leerstände zu beobachten sind. „Während wir in den zentralen Lagen einen Vermietermarkt haben, können Mieter in der Peripherie höhere Incentives aushandeln“, so Meyer.

Gewerbeinvestmentmarkt: Schwungvoller Jahresauftakt

Gewerbetransaktionsvolumen von 876 Mio. Euro (+ 37 % ggü. Q1-2021) sowie 450 Mio. Euro im Münchener Umland

Bürospitzenrendite unverändert bei 2,5 %

Der Münchener Gewerbeinvestmentmarkt ist schwungvoll in das Jahr 2022 gestartet. Mit einem Transaktionsvolumen im Münchener Stadtgebiet von 876 Mio. Euro war das erste Quartal rund ein Drittel umsatzstärker als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Rechnet man noch das Münchener Umland hinzu, summiert sich das Transaktionsvolumen auf mehr als 1,3 Mrd. Euro – insbesondere dank zwei großer Abschlüsse in Unterföhring. Wie auch im Nutzermarkt waren und sind vor allem zentrale Lagen gefragt. „Im aktuellen weltpolitischen Umfeld und bei eingeleiteter Zinswende steht Sicherheit bei den Investoren an erster Stelle“, berichtet Marcel Wolter, Director Investment bei Savills in München, und ergänzt: „Für Core-Investments – gute Lage, hervorragender Mieterbesatz und hohe ESG-Standards – sind Investoren bereit, Preisaufschläge zu zahlen. In Einzelfällen sogar über die aktuelle Spitzenrendite von 2,5 % hinaus.“ Neben dem Bürosegment stehen Logistik- und lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien auf der Wunschliste der Investoren.

 

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

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Steuerersparnis: Finanzgericht Münster bestätigt kürzere Nutzungsdauer für Gebäude-AfA

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Restnutzungsdauer-Gutachten als Grundlage für AfA-Satz – Privaten und gewerblichen Immobilienbesitzern winken Steuerersparnisse –  Online-Gutachten als preiswerte und rechtssichere Alternative zu Bausubstanzgutachten

 

Das Finanzgericht Münster veröffentlicht sein Urteil vom 27.2.2022 (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) und stellt in der Entscheidung klar, dass die durch ein Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Die so ermittelte Nutzungsdauer ist damit von den Finanzämtern anzuerkennen. „Das Urteil des Finanzgerichts ist eine gute Nachricht für Vermieter, die bei einer verkürzten Nutzungsdauer ihrer Immobilien höhere steuerliche Abschreibungssätze geltend machen können. Im Kern ermöglicht die Entscheidung massive Steuererleichterungen für Vermieter von Bestandsimmobilien“, erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com.

Die Entscheidung des Finanzgerichts bestätigt damit ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welches die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Grundsätzlich darf eine vermietete Immobilie laut Einkommenssteuergesetz (EstG) § 7 Abs. 4 über 50 Jahre zu zwei Prozent pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden. Zur Verkürzung dieser Restnutzungsdauer forderten einzelne Finanzämter bis zum Urteil der Bundesfinanzrichter jedoch die Vorlage eines detaillierten Bausubstanzgutachtens. Der Bundesfinanzhof stellte in seiner Entscheidung vom Juli 2021 jedoch klar, dass sich für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedient werden darf.

David Glasenapp weiter: „Das nun gefällte Urteil des Finanzgerichts Münster bestätigt die BFH-Entscheidung des letzten Jahres nicht nur, sondern erleichtert die Verkürzung noch einmal enorm. Laut aktuellem Urteil ist die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Mit anderen Worten: Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis kommen würde, müssten die Ergebnisse schon erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.“

Die bis dato geforderten Bausubstanzgutachten sind oftmals nicht nur mit immensen Kosten verbunden, sondern in der Praxis auch schwer zu bekommen. Die neue Rechtsprechung erlaubt es nun auch online erstellte Gutachten oder Gutachten, die sich einzig und allein auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken, bei den Finanzämtern vorzulegen. Das baut nicht nur behördliche Hürden ab, sondern schafft auch Rechtssicherheit bei Vermietern.

„Dass nun auch Online-Gutachten vorgelegt werden können, demokratisiert den gesamten Prozess der Gebäude-AfA. Wie in vielen steuerrechtlichen Aspekten haben es die hohen behördlichen Anforderungen kleinen Privatanlegern beinahe unmöglich gemacht, ihre Immobilien steuerlich zu optimieren. Online-Gutachten, wie wir sie anbieten, kosten für kleinere Eigentumswohnungen oft nicht mehr als 400 Euro, weshalb nun auch Privatanleger von der Rechtsprechung profitieren können,“ erklärt David Glasenapp.

Über Nutzungsdauer.com

Die Online-Plattform Nutzungsdauer.com wurde 2017 gegründet und ist der erste Online-Anbieter spezialisiert auf Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien. Nutzungsdauer.com vereint erfahrene, unabhängige Immobiliengutachter aus der freien Wirtschaft sowie dem akademischen Bereich und ermittelt in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen die Restnutzungsdauer von Immobilien. Seit Gründung wurden bereits über 1.000 Vermieter bei der Ermittlung begleitet und eine geschätzte Steuerersparnis von über 5 Mio. EUR erzielt.

 

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W Verwaltung GmbH, Warendorferstr. 177, 48145 Münster, www.nutzungsdauer.com

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LEADING CITIES INVEST erweitert Logistik-Portfolio in Deutschland

KanAm Grund Group hat siebte Logistikimmobilie für Portfolio des LEADING CITIES INVEST erworben

 

Die KanAm Grund Group hat für den Offenen Immobilienfonds LEADING CITIES INVEST (ISIN: DE0006791825) das Objekt „Lambda“ erworben. Die Core Plus-Immobilie trägt aufgrund ihrer geografischen Lage nahe Chemnitz sowie der Nutzungsart „Light Industrial“ zur weiteren Diversifizierung des Portfolios des Publikumsfonds bei. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Als Beimischung zum Büroimmobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST an europäischen Standorten wurden seit 2018 bereits sechs Logistikimmobilien in Deutschland erworben. Das Logistik-Portfolio des Fonds besteht nach dem Zugang somit nunmehr aus sieben Objekten, die auf den mittel- und norddeutschen Raum verteilt sind und rund 5 Prozent des Fondsvermögens repräsentieren. Mieter des langfristig vermieteten Objektes in Hartmannsdorf nahe Chemnitz ist das Traditionsunternehmen Diamant Fahrradwerke GmbH, deren Ursprünge im 19. Jahrhundert liegen. Das Unternehmen gehört heute zum US-amerikanischen Fahrradhersteller Trek Bicycle Corporation. Die Transaktion wurde durch Catella vermittelt. CBRE war auf Käuferseite beratend tätig.

Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien bleibt ungebrochen hoch

Logistikimmobilien bildeten im vergangenen Jahr mit einem Investmentvolumen von über 10 Milliarden Euro nach Büroimmobilien die zweitwichtigste Gewerbeimmobilienklasse in Deutschland. Der Anteil des Transaktionsvolumens von Industrie- und Logistikimmobilien am Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt lag Marktberichten zufolge 2021 bei einem Anteil von über 16 Prozent – bis dato das beste Ergebnis.

Das Objekt „Lambda“ ist im Logistikportfolio des LEADING CITIES INVEST nicht als reines Logistikobjekt einzustufen, sondern kann der Nutzungsart „Light Industrial“ zugeordnet werden. Es dient vorrangig der Lagerung und Distribution der Einzelteile, aus denen Fahrräder montiert werden. Darüber hinaus gibt es einen gesonderten Bereich zur Spezialanfertigung von einzelnen Fahrrädern, wie auch einen Verwaltungsbereich.

Portfolio des LEADING CITIES INVEST ist breit diversifiziert

Das Immobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST verteilt sich nach dem Neuzugang auf 42 Objekte an 26 Standorten in zehn Ländern. Der Fonds hat per 31.03.2022 eine Jahresperformance von 2,4 Prozent erzielt.1) Seit Auflage am 15. Juli 2013 erreichte der LEADING CITIES INVEST eine Performance von kumuliert 27,6 Prozent.1) Der erste Immobilienfonds der neuen Generation für Privatanleger nutzt das Wachstumspotenzial zukunftsträchtiger und entwicklungsfähiger Städte. Das Anlagespektrum umfasst Gewerbeimmobilien verschiedenster Nutzungsarten. Aktuell liegt der Fokus auf Objekten der Nutzungsart Büro. Logistikimmobilien dienen als Beimischung für das Portfolio und tragen zur Portfoliostreuung und Renditeoptimierung bei. Zur Selektion von aussichtsreichen Immobilienmärkten und Einzelobjekten für den LEADING CITIES INVEST greift die KanAm Grund Group auf die hauseigenen Research- und Portfoliomodelle „C-Score-„ und „Property Selection Modell (PSM)“ zurück. Beide Modelle bauen aufeinander auf und stellen bei allen Transaktionen eine zentrale Datenlieferung zu Qualität und erwarteter Performance sicher.

1) Berechnung nach BVI-Methode: Berechnungsbasis: Anteilwert; Ausschüttung wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot- oder andere

Verwahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte, werden nicht berücksichtigt. Hinweis: Diese Presseinformation stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die in dieser Mail enthaltenen Einschätzungen und Prognosen beruhen auf sorgfältigen Recherchen, jedoch kann die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH für die Richtigkeit keine Gewähr übernehmen. Steuerliche Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein. Die historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung. Für den Erwerb von LEADING CITIES INVEST Anteilen sind ausschließlich der aktuelle Jahres- und Halbjahresbericht, der Verkaufsprospekt mit den Vertragsbedingungen sowie die wesentlichen Anlegerinformationen (Key Investor Document) maßgeblich. Diese werden bei der KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, der Verwahrstelle M.M.Warburg & CO (AG & Co.) KGaA in Hamburg und den Vertriebspartnern kostenlos für Sie bereitgehalten.

Über die KanAm Grund Group

Die KanAm Grund Group hat sich als konzernunabhängiges deutsches Unternehmen aus Frankfurt in über 20 Jahren zu einem internationalen Immobilienspezialisten entwickelt. Seit ihrer Gründung im Oktober 2000 hat sie ein Transaktionsvolumen von über 30 Milliarden Euro bewegt und aktuell fast 7 Milliarden Euro Assets under Management. Namhafte institutionelle Investoren aus aller Welt vertrauen der KanAm Grund Group ebenso wie deutsche Privatanleger, die über den mehrfach prämierten LEADING CITIES INVEST am institutionellen Know-how partizipieren können.

Der Anlagefokus der KanAm Grund Group liegt auf Deutschland, Europa und Nordamerika. In diesen Märkten hat die KanAm Grund Group einen exzellenten Zugang zu attraktiven Objekten. Diese Immobilien können dank eines eigenen Researchs und speziell entwickelter Scoringmodelle präzise eingeschätzt werden. Dabei ist das Thema Nachhaltigkeit tief in der Unternehmenskultur, den Leitlinien und dem Geschäftsmodell verwurzelt. Auf diesem Fundament investiert die KanAm Grund Group je nach Fondsstrategie oder Interesse einzelner institutioneller Investoren in Core, Core Plus, Value Add oder Development-Projekte oder bietet auch Finanzierungsmöglichkeiten an.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

KanAm International GmbH, Widenmayerstr. 6, D ­80538 München, Tel.: 089/210101­0, Fax: 089/210101­18, www.kanam.de

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Modernisierung für Real I.S. Büroimmobilie in Helsinki abgeschlossen und mit BREEAM-Zertifikat ausgezeichnet

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Zudem Ausbau der Räumlichkeiten des Mieters Sulake Oy abgeschlossen

 

Ein weiteres Objekt im Portfolio der Real I.S. wurde mit einem Nachhaltigkeits-Zertifikat ausgezeichnet: Die Modernisierungssarbeiten für ein Bürogebäude in Helsinki sind abgeschlossen. Das Gebäude erfüllt nunmehr höchste Nachhaltigkeitsstandards und wird mit dem BREEAM-Zertifikat „Very Good“ ausgezeichnet. Die Real I.S. AG hatte im vergangenen Jahr das Objekt für den Immobilien-Spezial-AIF „BGV VIII Europa“ erworben. Verkäufer war der niederländische Entwickler Flame International Properties (FIP).

„Das unabhängige Zertifikat bedeutet, dass der negative Impact durch das Gebäude auf die Umwelt deutlich gesenkt wurde. Dies wirkt sich nicht bloß positiv auf den Wert der Immobilie aus, gleichzeitig profitieren auch die Mieter von dem Ergebnis der Renovierungsarbeiten“, erklärt Dr. Pamela Hoerr, Vorstand der Real I.S. AG.

Die Modernisierungsarbeiten wurde vollumfänglich von RED Concepts durchgeführt, in Zusammenarbeit mit dem finnischen Architekten Kari Lappalainen, der Anforderungen der Hochtechnologie mit Elementen der finnischen Kultur verbindet.

„Wir sind stolz darauf, dass wir dieses besondere Projekt mit unserem internationalen Team realisieren konnten. Dabei konnten wir sogar unsere ursprünglichen Nachhaltigkeitsziele übertreffen, denn zunächst wurde eine Zertifizierung nach dem BREEAM-Standard „Good“ angestrebt“, erklärt Menno Heinemann, Managing Director von Flame International Properties.

Zudem wurden der Anbau der Räumlichkeiten des Mieters Sulake Oy fertiggestellt. Das Unternehmen ist eine Tochter der niederländischen Azerion Group und besitzt einen langfristigen Mietvertrag über 2.313 Quadratmeter auf fünf Geschossen.

Über Flame International Properties

Flame International Properties (FIP) bietet nachhaltige Renditen mit solidem Wachstum durch spezialisierte Investitions- und Entwicklungsstrategien. Als städtischer Immobilieninvestmentmanager und -entwickler wollen wir zur Zukunft unserer Städte beitragen, indem wir lebendige Standorte schaffen und die Städte zu besseren Orten zum Leben, Arbeiten und Spielen machen. Städte entwickeln sich rasant und müssen gesündere und nachhaltigere Orte werden, die dem Wohl der Menschen und des Planeten dienen. Wir sind der Meinung, dass wir bei diesem Wandel eine Rolle spielen müssen. Unser Ziel ist es, mit einer Hands-on-Mentalität etwas zu schaffen, beizutragen und zu bewirken. Kreativität, Menschen und Qualität werden immer im Mittelpunkt unseres Handelns stehen.

Über RED Concepts

RED Concepts (RED) entwickelt und realisiert innovative Immobilienkonzepte. Dank der langjährigen Erfahrung in einer Vielzahl von Projekten kann sich RED auf eine breite Palette von Immobiliendisziplinen konzentrieren. Zu den Kompetenzen von RED gehört es, ganzheitliche Lösungen für Immobiliennutzer anzubieten, wobei der Schwerpunkt auf Sale-and-Leaseback-Transaktionen liegt. RED unterscheidet sich u. a. dadurch, dass es einen besonderen Ansatz bei der Organisation des Entwicklungsprozesses verfolgt. Für jedes einzelne Projekt stellen wir ein maßgeschneidertes Team zusammen, das aus unseren eigenen Fachleuten in Kombination mit Experten aus unserem umfangreichen Netzwerk besteht. Das macht RED flexibel, effektiv und preislich attraktiv, und wir können noch besser auf die Wünsche unserer Kunden eingehen. Ein weiterer Punkt, der RED auszeichnet, ist, dass wir genau die Projekte übernehmen, an die sich andere Projektentwickler nicht herantrauen. RED scheut sich nicht, auch weniger befahrene Wege zu gehen. RED hat eine solide Erfolgsbilanz von preisgekrönten Büro- und Wohnkonzepten. www.redconcepts.eu

Über die Real I.S. Gruppe

Die Real I.S. Gruppe ist seit 30 Jahren der auf Immobilieninvestments spezialisierte Fondsdienstleister der BayernLB. Das Verbundunternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe zählt zu den führenden Asset-Managern am deutschen Markt. Neben alternativen Investmentfonds (Spezial-AIF und geschlossene Publikums-AIF) und einem offenen Immobilien-Publikumsfonds umfasst das Produkt- und Dienstleistungsangebot individuelle Fondslösungen, Club-Deals und Joint Ventures. Das Unternehmen hat rund 12,5 Milliarden Euro Assets under Management. Die Real I.S. Gruppe verfügt über zwei lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) nach KAGB und Tochtergesellschaften bzw. Niederlassungen in Frankreich, Luxemburg, Spanien, den Niederlanden und Australien. Weitere Informationen unter www.realisag.de bzw. www.realis-australia.com.au

 

Verantwortlich für den Inhalt:

REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

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Union Investment steigt in den irischen Logistikmarkt ein

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Ankauf des Primark-Logistikzentrums in Newbridge, County Kildare

 

Union Investment betritt den irischen Logistikmarkt und ein Logistikzentrum in Newbridge, County Kildare, erworben. Der Textileinzelhändler Primark, der in Irland unter dem Namen Penneys auftritt, eröffnet dort Ende des Sommers 2024 ein neues Vertriebszentrum. Das Projekt wird im Rahmen eines Forward Fundings von Barola Capital DAC entwickelt. Primark investiert zusätzliche 75 Millionen Euro. Die Anlage wird ein Vertriebszentrum, ein Lager und Büroräume auf einem 38 Hektar großen Gelände umfassen.

Der Ankauf erfolgt für den institutionellen Immobilien-Publikumsfonds UniInstitutional European Real Estate. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Irland ist aufgrund des gestiegenen Transaktionsvolumens und der verbesserten Liquidität ein attraktiver Standort für Logistikinvestitionen geworden. Trotz der Sorge über die Auswirkungen des Brexits und der Corona-Pandemie bleibt die Nachfrage seitens der Mieter im irischen Logistikmarkt hoch. Der Mangel an geeigneten Flächen ist ein wesentlicher Treiber des Markts“, so Stephan Riechers, Head of Logistics Investment bei Union Investment Real Estate. Der Gewerbepark Newbridge liegt rund 50 Kilometer südwestlich von Dublin und fungiert als Logistikstandort für die nationale Distribution. Die gesamte Insel Irland ist innerhalb von vier Stunden zu erreichen.

Das europäische Logistikportfolio von Union Investment hat ein Volumen von rund 1,6 Milliarden Euro und umfasst nun 29 Immobilien in Deutschland, Frankreich, den Niederlanden, Irland und der Schweiz. Union Investment wurde von Knight Frank, A&L Goodbody and Drees & Sommer beraten, Barola Capital DAC von JLL, Savills, Arthur Cox und Quartz Project Services.

 

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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DWS begleitet institutionelle Investoren in den europäischen Markt für Wohnimmobilien

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Auflegung des European Residential Growth Fonds als offenem Spezial-AIF für institutionelle Immobilien-Investoren

 

Der Immobilienbereich der DWS hat die Auflegung des European Residential Growth Fonds (ERGF) für institutionelle Investoren bekannt gegeben.

Mit dem offenen Immobilien-Spezialfonds werden deutsche institutionelle Anleger begleitet, die bereits im deutschen Wohnimmobilienmarkt investiert sind und ihre Portfolien mit Anlagen in europäischen Wachstumsmärkten etwa in Spanien, Irland, Großbritannien, aber auch in osteuropäischen Märkten wie Polen, diversifizieren wollen. Der Fonds fokussiert sich insbesondere auf Metropolregionen und ausgewählte regionale Zielmärkte mit demographischen und soziökonomisch positiven Faktoren und starker Nachfrage, die an der steigenden Urbanisierung partizipieren. Hierzu gehören starke innerstädtische Lagen wie auch gut angebundene Pendlerregionen, die unter anderem durch die zunehmende Homeoffice-Nutzung weiter an Bedeutung gewinnen.

Der jetzt aufgelegte ERGF, der die Erfordernisse nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung erfüllt, strebt zunächst ein Gesamtvolumen von einer Milliarde Euro an. Die Kapitalzusagen deutscher institutioneller Investoren im ersten Quartal 2022 belaufen sich bereits auf einen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag.

Markus Wickenträger, Geschäftsführer und Leiter institutionelle Immobilienfonds bei der DWS: “Kunden, die nach defensiven Strategien mit stabilem Cashflow und einem nachhaltigen Vermietungsniveau suchen, schätzen zunehmend die Beimischung von Wohnimmobilien in bestehenden Portfolios und haben uns starkes Interesse auch an einem wachstumsorientierten europäischen Wohnimmobilien-Fonds signalisiert. Aufgrund unserer mehr als 15 Jahre langen Erfahrung mit Investitionen im Wohnungssektor und einem sehr guten lokalen Marktzugang verfügen wir über eine gute Pipeline für künftige Akquisitionen in diesem Sektor und für den ERGF.“

Das erste, jetzt für den Fonds kaufvertraglich gesicherte Objekt ist eine aus drei Mehrfamilienhäusern bestehende vollvermietete Wohnimmobilie im Neubaugebiet “Royal Albert Wharf”. Mit einer vermietbaren Fläche von rund 12.300m² und 182 Wohneinheiten im Osten Londons bei den Royal Docks, ist die im Jahr 2020 fertig gestellte Immobilie unmittelbar an der Themse und unweit vom Flughafen London City gelegen. In ihrer Ausgestaltung zielt sie insbesondere auf junge Berufstätige und Familien und ist mit ihrer innerstädtischen Pendlerlage sehr gut an die bevorzugten Bürostandorte Canary Wharf und London City angebunden.

Ulrich von Creytz, Geschäftsführer und Leiter Vertrieb Real Estate bei der DWS, ergänzte: “Wir stellen fest, dass in vielen europäischen Märkten erst seit wenigen Jahren gezielt für den institutionellen Mietmarkt gebaut wird. Diesen Rückstand gilt es vor allem auch durch Neubauten zu decken. Der Private Sektor kann hier unterstützen, um die steigende Nachfrage nach bezahlbarem und modernem Wohnraum zu decken. Die DWS bietet mit dem ERGF institutionellen Anlegern in Deutschland die Möglichkeit, in diese wachsende Mietwohnmärkte strategisch zu investieren.“

Nestanlin Garcia, Leiter Vertrieb institutionelle Kunden Deutschland der DWS, fügte an: „Wir freuen uns sehr, für die bisherigen Kapitalzusagen des ERGF neben Bestandskunden auch neue Investoren aus verschiedenen Kundensegmenten, wie Versorgungswerken, kirchlichen und unternehmenseigenen Versorgungseinrichtungen und Stiftungen, für die DWS gewonnen zu haben. Dies spiegelt das Vertrauen unserer Anleger in unsere Real Estate Plattform wider und zeigt das starke Interesse im Markt an unserer Strategie.“

 

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Deutsche Asset Management International GmbH, Mainzer Landstr. 11-17, 60329 Frankfurt am Main, Tel: +49 (0) 69 – 910 – 12371,Fax: +49 (0) 69 – 910 – 19090, www.dws.com

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Wohnungsinvestoren begnügen sich mit kleineren Portfoliokäufen

Transaktionsvolumen am deutschen Markt sinkt zu Jahresbeginn deutlich

 

Das Transaktionsvolumen am gewerblichen Wohnungsmarkt* ist im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich zurückgegangen. Der Umsatz sank von 6,4 Milliarden auf vier Milliarden Euro und blieb damit etwa ein Drittel unter dem Fünfjahresschnitt. Die Anzahl der verkauften Wohneinheiten hat sich um knapp die Hälfte von rund 35.900 auf 17.600 reduziert.

Hauptverantwortlich für den deutlichen Rückgang ist der Mangel an großen Portfoliodeals. So machten die fünf größten Abschlüsse lediglich 22 Prozent des Gesamtvolumens aus. Zu den größten Deals der ersten drei Monate zählten der Kauf von 400 Wohnungen in Berlin durch DWS und 340 Wohnungen in Frankfurt durch Aberdeen. Beide Transaktionen verfehlten recht deutlich die 200-Millionen-Euro-Marke. Im Vorjahreszeitraum gab es dagegen allein zwei Ankäufe, bei denen zwischen 6.000 und 8.000 Einheiten den Besitzer wechselten.

Auf der anderen Seite war zu Beginn dieses Jahres eine recht hohe Aktivität bei kleineren Deals zu verzeichnen, sodass mit 112 registrierten Transaktionen die Zahl der Abschlüsse um fünf Prozent über dem Fünfjahresschnitt lag. Im Schnitt fielen die gehandelten Portfolios um 36 Prozent kleiner aus als der Mittelwert der vergangenen fünf Jahre.

Unter den Käufergruppen stachen Asset- und Fondsmanager besonders hervor. Auf sie entfielen mit einem Volumen von 2,6 Milliarden Euro zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens. Mit weitem Abstand folgen die Immobiliengesellschaften mit rund 22 Prozent (870 Millionen Euro). Dominiert wurde der Markt von Käufern aus Deutschland mit einem Anteil von 85 Prozent. Am aktivsten waren Investoren in Berlin. Dort wechselten Wohngebäude für 548 Millionen Euro den Eigentümer, dahinter folgen Hamburg mit 446 Millionen Euro und Frankfurt am Main mit 340 Millionen Euro.

Erhöhte Anforderungen an Projektentwickler und Bauträger

Auffällig ist die relativ hohe Quote an Forward-Deals. Mit rund 36 Prozent lag sie deutlich über dem Fünfjahresschnitt (21,2 Prozent). Allerdings schauen potenzielle Käufer immer genauer auf die individuellen Konzepte der Entwickler, weiß Michael Bender, Head of Residential JLL Germany: „Ein nachhaltiges Projektkonzept und eine hohe Marktkonformität sind die beiden wichtigsten Anforderungen an Projektentwicklungen.“ Und auch die Entwickler selbst werden laut Bender genauer unter die Lupe genommen. „Erfahrene Bauträger mit einer großen Marktpräsenz und einem breit gefächerten Lieferantennetzwerk können unabhängiger agieren und haben gegenüber kleineren Wettbewerbern zumindest in einigen Punkten Vorteile.“

Fusionen und Plattformverkäufe dürften zunehmen

Nachteilig für alle Marktakteure wirken sich dagegen die starken Preissteigerungen im Energiesektor und in der Materialwirtschaft aus. „Wir erwarten, dass der Markt darauf zunehmend mit Versuchen zur Effizienzsteigerung, zum Beispiel bei den Betriebskosten, reagieren wird. Dabei dürften auch Fusionen und Plattformverkäufe eine Rolle spielen, sodass wir im weiteren Verlauf des Jahres von einigen Transaktionen ausgehen, die von den genannten strategischen Entscheidungen getrieben werden“, erklärt Bender.

Rohstoffpreise und Materialknappheit bremsen Wohnungsneubau aus

Die hohen Rohstoffpreise wirken sich trotz der Investitionsbereitschaft der Bauherren dämpfend auf den Wohnungsneubau aus. Die Preise für den konventionellen Wohnungsneubau in Deutschland sind 2021 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als zehn Prozent gestiegen. Am stärksten verteuerten sich Baustoffe aus Holz und Stahl mit Preissprüngen zwischen 53 und 77 Prozent. Aber auch die gestiegenen Energiepreise haben erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsneubau. So wird beispielsweise Bitumen aus Rohöl immer knapper, und auch die Stahlproduzenten müssen ihre Produktion zunehmend drosseln. „Während die Zahl der Fertigstellungen im Wohnungsneubau in der Vergangenheit vor allem aufgrund begrenzter Kapazitäten im Bauwesen, bei den Genehmigungsverfahren und bei den verfügbaren Grundstücken stagnierte, wird der Wohnungsneubau nun zusätzlich durch die Materialknappheit gehemmt“, sagt Bender. In der Folge werde das Angebot die Nachfrage bei weitem nicht befriedigen können.

Direkte Auswirkungen auf den Wohninvestmentmarkt dürfte ebenso die bereits in Gang gesetzte Zinswende haben. Die Zinsen am Hypothekenmarkt haben die Talsohle bereits spürbar durchschritten. Im weiteren Jahresverlauf ist mit einem weiteren deutlichen Anstieg zu rechnen. „Die durch den Ukraine-Konflikt zusätzlich angefeuerte Inflation wird den Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB) erhöhen, an der Zinsschraube zu drehen“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Handlungsdruck komme auch aus Übersee: „Die US-Notenbank Fed hat insgesamt sechs Zinserhöhungen angekündigt, sodass sich der Leitzins bis zum Jahresende in einer Bandbreite von 1,75 bis zwei Prozent bewegen dürfte“, schätzt Scheunemann.

Wohninvestments bleiben auch bei steigenden Zinsen und Kreditkosten attraktiv

Dass die Zinsen auch im Euroraum wahrscheinlich weiter anziehen werden, liege allerdings nicht nur an der Geldpolitik der Notenbanken, sondern auch an der nationalen Finanzaufsicht. Die Bafin hat zu Beginn dieses Jahres den antizyklischen Kapitalpuffer reaktiviert. Zum 1. Februar 2023 müssen Banken zudem einen spezifischen Risikopuffer für Wohnimmobilien in Höhe von zwei Prozent vorhalten.

„Auch wenn die aktuelle Entwicklung mit steigenden Kreditkosten die Renditekompression verlangsamen dürfte, wird sich an der fundamentalen Situation auf dem Wohninvestmentmarkt, der hohen Liquidität und der Nachfrage auf dem Markt kurz- und mittelfristig nicht viel ändern“, erklärt Michael Bender. So habe sich zum einen die Anlageklasse Wohnen während der Coronapandemie als defensiv und resilient erwiesen. Dies erkläre nicht nur die starke Renditekompression des vergangenen Jahres, sondern rechtfertige auch eine Festigung auf dem aktuellen Niveau.

Zum anderen bleibt laut Scheunemann der Investitionsdruck auf institutioneller und privater Seite hoch. Während andere Märkte viel empfindlicher auf Konjunkturabschwünge reagieren, werde der Wohnungsmarkt durch starke realwirtschaftliche Fundamentaldaten gestützt, von denen einige weniger konjunkturabhängig sind. Dazu zählt er etwa demografische Veränderungen. „Wohnimmobilien – und insbesondere der stark regulierte deutsche Markt – könnten angesichts der zunehmenden Volatilität auf den Kapitalmärkten eine attraktive Wahl bleiben“, meint Scheunemann.

*Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

 

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

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JLL: Bürovermietungsmarkt startet dynamisch und muss sich jetzt beweisen

Metropolen erzielen im ersten Quartal mit 861.000 m² Flächenumsatz deutliches Plus

 

Der deutsche Bürovermietungsmarkt ist trotz der Pandemie selbstbewusst ins Jahr gestartet, doch die eigentlichen Herausforderungen scheinen noch vor ihm zu liegen. Materialengpässe und Lieferschwierigkeiten, historischer Inflationsschub, Ukraine-Krieg – die Hürden für die deutsche Wirtschaft und die Unternehmen sind in den ersten drei Monaten 2022 nicht geringer geworden. Als weitere Belastung auf Unternehmensseite kommt zudem die Erhöhung des gesetzlichen Mindestlohns hinzu.

Vor diesem Hintergrund leidet die Stimmung in der deutschen Wirtschaft. Der ifo-Geschäftsklimaindex sank im März auf 90,8 Punkte, nach 98,5 Punkten im Februar. Der Hauptgrund für diesen Absturz liegt an den eingetrübten Erwartungen, der selbst den Rückgang bei Ausbruch der Coronakrise im März 2020 noch übertraf. Die Verunsicherung über den weiteren konjunkturellen Verlauf ist hoch und gilt gleichermaßen für Unternehmen der Industrie und des Dienstleistungssektors. Nach den jüngsten Prognosen von Consensus Economics wird die deutsche Wirtschaft 2022 im Mittel nur noch um 2,4 Prozent wachsen, drei Monate zuvor lag die Prognose noch bei vier Prozent. Einige Institute rechnen sogar mit nur noch 1,5 Prozent Wachstum. Vor allem der private Konsum dürfte angesichts historisch hoher Inflationsraten – diese erreichte Ende März mit 7,3 Prozent den höchsten Stand seit rund 40 Jahren – als Konjunkturlokomotive ausfallen. Noch hat die deutsche Wirtschaft nicht die berüchtigte Lohn-Preis-Spirale erfasst, die Tariflöhne sollten auf Jahressicht mit knapp drei Prozent deutlich unter der allgemeinen Preissteigerung bleiben.

Das mag auch ein Grund dafür sein, warum die Krise am Arbeitsmarkt noch nicht angekommen ist. Dieser erweist sich als nach wie vor robust und es wird kein Einknicken der Beschäftigung erwartet. Für den Jahresdurchschnitt 2022 rechnet das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 350.000 Personen, die Erwerbstätigkeit sollte im Jahresdurchschnitt 2022 um 510.000 Personen über dem Vorjahr liegen. Hier spielt auch die Coronapandemie eine Rolle, denn mit einer zu erwartenden Abnahme der Infektionszahlen im Laufe des zweiten Quartals werden vor allem die kontaktintensiven Dienstleistungsbranchen deutlich aufholen.

Als vermutlich größter Unsicherheitsfaktor erweist sich aktuell die Diskussion über einen Stopp der Energieimporte aus Russland. Dieses würde nicht nur die Preise für Strom und Gas weiter anfeuern, sondern auch die energieintensive deutsche Industrie empfindlich treffen. In deren Folge dürften sich besonders betroffene Unternehmen und Wirtschaftszweige nicht nur bei Neueinstellungen zurückhalten, bei einem Zurückfahren der Produktion wäre auch mit einem verstärkten Einsatz von Kurzarbeit zu rechnen. Das ist aus JLL-Sicht das Negativszenario. Sämtliche Prognosen sind aufgrund der volatilen Situation derzeit mit ungewöhnlich großen Unsicherheiten behaftet und bedingen eine ständige und flexible Justierung der unternehmerischen Geschäftsprozesse und -aktivitäten.

Was sind die Konsequenzen für den deutschen Büromarkt? Noch sind keine direkten Auswirkungen zu sehen und solange der Arbeitsmarkt und vor allem der Dienstleistungssektor auf Kurs bleiben, erwartet JLL auch für die Vermietungsmärkte in den Hochburgen keinen Nachfrageknick. Nicht in Vergessenheit, aber doch deutlich in den Hintergrund getreten ist die Homeoffice-Diskussion. Seit dem 20. März ist die gesetzlich verankerte Homeoffice-Pflicht aufgehoben, damit dürften die Belegungsquoten in den Büros der Unternehmen im Schnitt wieder ansteigen. Doch jedes Unternehmen wird seine eigene Regelung finden. Es wird vielfach bei hybriden Arbeitsmodellen bleiben und dabei wird sich nicht ein Modell als das Nonplusultra herausstellen. Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing und ab Mai Deutschlandchef JLL, sagt: „Die Rückkehr in die Büros prägt die Debatte in vielen Unternehmen. Wir bleiben deshalb bei unserer Einschätzung, dass sich in Summe Flächenreduzierungen und Erweiterungen in etwa die Waage halten werden. Abseits der rein quantitativen Aspekte ist aber unbestritten, dass der Bedarf nach einer sehr hohen Flächenqualität weiter steigt.“ Dies erhöhe den Druck auf den in diesem Segment immer noch engen Markt und werde zu weiter steigenden Mieten führen.

Bürovermietung hat den Schwung von Ende 2021 mit ins neue Jahr genommen

Über alle sieben Hochburgen hinweg summierte sich das Vermietungsvolumen der ersten drei Monate 2022 auf knapp 861.000 m². Das sind immerhin 16 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres. Der Schwung aus dem Jahresende 2021 konnte also mitgenommen werden und war Zeichen einer sich aufhellenden konjunkturellen Lage und einer positiven Erwartungshaltung. Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, setzt Prognosen in Relation: „Um die Auswirkungen des Krieges und der damit im Zusammenhang stehenden konjunkturellen Entwicklung und der Arbeitsmarkteffekte beurteilen zu können, ist es noch zu früh. Aus aktueller Sicht rechnen wir mit einem Gesamtjahresergebnis in etwa auf dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 3,27 Millionen m².“ Diese Prognose gibt Anlass zur Hoffnung, dass Umzugs-, oder Flächenerweiterungspläne trotz aller Widrigkeiten realisiert werden. Auch die Umsetzung hybrider Arbeitsmodelle führt – zumindest kurz- und mittelfristig – zu einer erhöhten Nachfrage, wenn zum Beispiel über kleinere top ausgestattete „Büro-Hubs“ in den Innenstädten in Kombination mit größeren Flächen am Stadtrand nachgedacht wird.

Der Blick auf die Hochburgen zeigt eine wieder etwas uneinheitliche Tendenz. Während Stuttgart (plus 173 Prozent), München (plus 90 Prozent), Düsseldorf (plus 36 Prozent) und Frankfurt (plus 35 Prozent) ihr jeweiliges Vorjahr übertroffen haben, fiel das Ergebnis in Hamburg (minus zehn Prozent), Berlin (minus 17 Prozent) und Köln (minus 28 Prozent) negativ aus. In Bezug auf die absoluten Volumina hat nun aber München mit rund 196.000 m² Berlin (180.000 m²) vom Spitzenplatz verdrängt. „In manchen Metropolen fühlte sich der Januar wie ein Dezember an, weil Nachfrage und Umsatz für einen Jahresbeginn untypisch hoch waren – und zwar auf Nutzer- wie Eigentümerseite“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Allerdings fehlen vielerorts noch die Großgesuche aus der Wirtschaft. Momentan sind es vor allem Behörden und öffentliche Unternehmen, die dieses Segment anführen. Hier besteht der stärkste Nachholbedarf bei der Büroqualität.“

Weiterhin dominiert bei vielen Unternehmen der Fachkräftemangel, was deren Expansion hemmt. Dieses nach wie vor akute Thema wird aufgrund des demografischen Effekts auch über die aktuellen Krisen hinaus Bestand haben. Gleichzeitig treibt der Wettbewerb um die besten Talente die Unternehmen an, in die Flächenqualität zu investieren und Bürokonzepte neu zu denken.

Leerstandsquote pendelt sich nach Anstieg zunehmend wieder ein

Die Leerstände sind in allen Hochburgen im Zwölfmonatsvergleich weiter angestiegen. Dennoch bleibt festzuhalten, dass die Dynamik des Anstiegs im ersten Quartal etwas nachgelassen hat. So erhöhte sich die über alle sieben Hochburgen gemittelte Leerstandsquote im Vergleich zum Jahresende 2021 nur noch leicht von 4,5 auf 4,7 Prozent. Insgesamt stehen suchenden Unternehmen damit kurzfristig rund 4,5 Millionen m² zur Verfügung.

Der Anteil der sogenannten A-Flächen, also der top ausgestatteten und flexiblen Flächen, die den heutigen Anforderungen der Nutzer entsprechen, liegt allerdings nur bei rund 50 Prozent. Der Leerstand trifft auf eine andere Struktur der Nachfrage. Die Vermietungsaktivitäten der Unternehmen entfallen zu über 70 Prozent auf Flächen dieser Kategorie. „Gegenüber der Boomphase bis Corona hat sich der Büromarkt stärker differenziert: Toplagen sind stark nachgefragt und dort werden die Mieten auch stabil bleiben oder erneut anziehen. Nebenlagen sehen aktuell deutlich weniger Nachfrage“, analysiert Stephan Leimbach.

Im Ergebnis erwartet JLL bis zum Jahresende einen weiteren leichten Anstieg der Leerstandsquote auf dann 5,1 Prozent über alle Märkte und Lagen. Die weitere Entwicklung wird aber auch wesentlich davon abhängen, inwieweit geplante Neubau- oder Sanierungsprojekte auch tatsächlich realisiert werden.

Neubauvolumen sinkt kurzfristig – Herausforderungen für Entwickler nehmen zu

Für Projektentwickler stellt sich die aktuelle Marktlage als sehr herausfordernd dar. Zum einen schlagen die hohen Kosten für Rohstoffe und Baumaterialien auf die Gesamtkalkulation durch, und zum anderen gefährden die gestörten Lieferketten und Materialengpässe den Zeitplan der Fertigstellung. Wie sich in diesem Spannungsfeld das weitere Neubauvolumen entwickeln wird, bleibt abzuwarten. Zumindest im ersten Quartal hat das Fertigstellungsvolumen gegenüber dem Vorjahr um rund 23 Prozent nachgelassen. Insgesamt wurden in den Big 7 zusammen 457.000 m² fertiggestellt. Fast zwei Drittel entfielen dabei allein auf Berlin.

Helge Scheunemann erklärt: „Für den Rest des Jahres stehen noch weitere etwa 1,6 Millionen m² in der Pipeline, die sich nahezu komplett im Bau befinden. Für das Gesamtjahr 2022 beliefe sich das Fertigstellungsvolumen damit auf 2,1 Millionen m². Das ist etwas weniger, als noch Ende 2021 für 2022 prognostiziert wurde.“ Und auch für die Jahre 2023 und 2024 stehen mit insgesamt 5,15 Millionen m² fast 500.000 m² weniger in der Pipeline als noch vor drei Monaten. Dadurch wird deutlich, dass sich viele Projekte zeitlich nach hinten verschoben haben oder – sofern sie sich noch in einer frühen Planungsphase befanden – sogar wieder in der Schublade verschwunden sind. Und waren Vorvermietungen bis vor Kurzem eine positive Bedingung für einen Baustart, so gefährden nun unsichere Fertigstellungszeitpunkte den geplanten Einzug von Mietern beziehungsweise deren Mietvertragsstart. Von allen aktuell im Bau befindlichen Projekten (4,6 Millionen m²) weisen bereits mehr als zwei Millionen m² bzw. 45 Prozent eine Vorvermietung auf oder sind an Eigennutzer vergeben. Letztendlich bedarf es einer erhöhten Flexibilität bei allen Beteiligten inklusive der Nutzer und der finanzierenden Banken, um für eigentlich vertraglich zugesagte Zeitpunkte Lösungen für alle Parteien zu kreieren.

Flächenqualität und Inflation treiben die Spitzenmieten

Zwei aktuelle Trends dominieren die Analyse der Mietenwicklung in den Big 7. Zum einen setzt sich der starke Qualitätsfokus bei den Unternehmen weiter fort. „Ein gutes und nachhaltiges Büro kostet Geld und Unternehmen scheinen bereit zu sein, diese Investition zu tätigen, um ihren Mitarbeitern ein gutes Arbeitsumfeld zu bieten und als Arbeitgeber attraktiv zu sein“, beobachtet Stephan Leimbach. Europaweit sind die Ausbaukosten für Top-Büros bereits letztes Jahr im Schnitt um fast sieben Prozent auf über 1.600 Euro/m² gestiegen. Die Installation und der Einbau neuer, smarter Technologien, die Realisierung von Remote-Working-Konzepten und die erhöhten Anforderungen an ein „gesundes“ Büro sind die wesentlichen Kostentreiber. Der zweite Kostentreiber ist die Inflation. Eigentümer mit indexierten Mietverträgen können die allgemeine Preissteigerung an die Mieter weitergeben. Und schließlich führen auch weiter steigende Energiekosten zu stärkeren Belastungen der Büromieter.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex zog im ersten Quartal kräftig an und erreichte 231,7 Punkte. Das entspricht einem Plus von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Mit fast 16 Prozent außerordentlich stark stiegen die Mieten in Stuttgart auf nun 29,50 Euro/Monat. In allen anderen Hochburgen (außer in Düsseldorf, hier blieben die Werte stabil) stiegen die Spitzenmieten etwas moderater zwischen rund zwei und vier Prozent. „Bis Ende des Jahres werden die nominalen Spitzenmieten in den sieben wichtigsten Bürostandorten um weitere 2,5 Prozent steigen. Es bedarf aber immer wieder der Betonung, dass es sich hierbei um die qualitativ besten Flächen handelt. Für ältere und nicht nachhaltige Büros sehen wir dagegen im besten Fall lediglich eine Stabilisierung auf derzeitigem Niveau“, blickt Helge Scheunemann auf die kommenden Monate.

 

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Investmentmarkt für Industrieimmobilien Deutschland Q1 2022

Neuer Umsatz- und Preisrekord

 

Knapp 4,1 Mrd. Euro wurden im 1. Quartal des laufenden Jahres in Industrieimmobilien investiert. Damit war es das bislang umsatzstärkste Quartal überhaupt mit einem doppelt so hohen Umsatz wie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. „Die Nachfrage nach Industrieimmobilien ist weiterhin ungebremst. Im ersten Quartal konnten wir nicht nur einen Rekordumsatz beobachten, sondern auch Rekordpreise – mal wieder“, kommentiert Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills Deutschland. In der Spitze gaben die Anfangsrenditen zu Jahresbeginn um weitere 10 Basispunkte nach und liegen nun bei 3,0 % – vor einem Jahr waren es noch 3,5 %. Angesichts des extrem hohen Transaktionsvolumens im 1. Quartal hält Savills auch einen Jahresumsatzrekord für wahrscheinlich, allerdings ist noch unklar, welchen Einfluss die Ukraine-Krise auf die Investorennachfrage haben wird.

Große Portfoliotransaktionen als Umsatztreiber

Die mit Abstand größte Transaktion im 1. Quartal war der Erwerb von mehr als 98 % der Anteile an der Deutschen Industrie REIT durch die niederländische CTP. Darüber hinaus gab es drei weitere Portfoliotransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Insgesamt entfiel knapp die Hälfte des Gesamtumsatzes auf Portfolios. Im Hinblick auf die Nutzungen kamen Logistikimmobilien auf einen Umsatzanteil von 70 %. Auf Produktionsimmobilien entfielen 20 %, die verbleibenden 10 % auf Gewerbeparks. Letztere wiesen jedoch im Vorjahresvergleich mit einem Plus von fast 340 % den höchsten Umsatzanstieg auf.

Ausweichen auf Sekundärstandorte

Bereits seit geraumer Zeit lässt sich beobachten, dass Nutzerinnen und Projektentwickler aufgrund des Mangels an geeigneten Grundstücken zunehmend in Sekundärlagen ausweichen. Dieses Verhalten spiegelt sich auch am Investmentmarkt wider. Weniger als ein Fünftel des Transaktionsvolumens entfiel auf die Top-5-Logistikregionen. Im Durchschnitt der fünf Jahre 2017 bis 2021 waren es noch knapp 30 %.

Trotz temporär höherer Risiken weiterhin sehr günstiges Umfeld

Die fundamentalen Rahmenbedingungen werden nach Einschätzung von Savills aus Investorensicht auch weiterhin außergewöhnlich günstig bleiben und mithin weiteres Geld in den Sektor strömen. Gleichwohl gibt es zahlreiche Belastungs- und Risikofaktoren für die Nutzermärkte. Dazu zählen die massiv gestiegenen Energie-, Treibstoff- und Personalkosten sowie die durch die Pandemie und nun auch durch den Ukraine-Konflikt gestörten Lieferketten. Laut Savills hat dies noch keine Zurückhaltung bei den Investierenden ausgelöst, eine künftig höhere Risikoaversion angesichts des unsichereren Umfeldes ist aber nicht auszuschließen. „Trotz mancher Verwerfungen und Unsicherheiten ist der strukturelle Wachstumstrend des Logistiksektors aus unserer Sicht weiterhin intakt und das dürfte dafür sorgen, dass perspektivisch eher noch mehr Geld in dieses Segment fließt“, blickt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, voraus.

 

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Top-6-Bürovermietungsmärkte Q1 2022

Pandemieschock überwunden – Neue Herausforderungen für Eigentümer:innen und Nutzer:innen

 

Die sechs größten deutschen Bürovermietungsmärkte haben ihren Erholungskurs nach dem Pandemieschock vor zwei Jahren grundsätzlich fortgesetzt, zugleich ist das Umfeld aber sowohl für die Eigentümer:innen als auch für die Nutzer:innen noch herausfordernder geworden. So lautet für Savills das Fazit mit Blick auf die Entwicklungen im 1. Quartal des laufenden Jahres. „Die Eigentümer profitieren von weiterhin hohen und teils noch steigenden Mieten und davon, dass der Flächenumsatz sich weiter erholt. Die Nutzerinnen wiederum haben inzwischen wieder etwas mehr Auswahl bei ihrer Flächensuche, sowohl mit Blick auf freie Bestandsflächen als auch hinsichtlich der weiterhin recht vollen Projektpipeline“, benennt Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, zunächst die positiven Aspekte und ergänzt: „Zugleich stellen viele Themen beide Parteien vor Herausforderungen, etwa die stark gestiegenen Bau- und Ausbaukosten, die ESG-Regulierung oder die Ukraine-Krise mit ihren kaum abschätzbaren Folgen.“

Flächenumsatz und Leerstand steigen leicht, Mieten stagnieren

Die Zahlen zum 1. Quartal lesen sich wie folgt: Der Flächenumsatz summierte sich in den sechs Märkten auf gut 670.000 m², das sind 5 % mehr als im Vorjahresquartal. Die Bandbreite reicht hier von einer Umsatzverdoppelung in München bis zu einem Rückgang um ein Drittel in Berlin. In den meisten Märkten stieg der Leerstand weiter leicht an, nur in Hamburg und Köln blieb er in den vergangenen drei Monaten unverändert. Insgesamt ist die Leerstandsquote seit Ende letzten Jahres um 30 Basispunkte auf 4,5 % gestiegen. Die Mieten zeigten sich sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt weitgehend unverändert. Vereinzelt gab es nennenswerte Anstiege (München) oder Rückgänge (Köln), in den meisten Märkten jedoch Stagnation. Das zu erwartende Fertigstellungsvolumen für dieses Jahr beläuft sich auf knapp 2,2 Mio. m², das wären knapp 700.000 m² bzw. 45 % mehr als in 2021.

Flächenreduktion bei großen Unternehmen absehbar

Auch wenn sich die Nachfragedynamik nach Beobachtung von Savills weiterhin erhöht hat, ist es nach wie vor so, dass die Zurückhaltung unter großen Unternehmen am größten ist. „In der Tendenz gilt: Je größer ein Unternehmen ist, desto mehr Fragezeichen bestehen hinsichtlich des künftigen Flächenbedarfs. Das hat sicherlich auch damit zu tun, dass eine räumliche Flexibilisierung des Arbeitens für größere Organisationen mit weitreichenderen Konsequenzen verbunden und der Transformationsprozess deshalb komplexer und zeitaufwändiger ist als bei Klein- und Mittelständlern“, so Rotberg. Bei großen Unternehmen, die bereits Klarheit über ihren künftigen Flächenbedarf haben, zeichnet sich immer deutlicher ab, dass diese im Durchschnitt mit weniger Fläche pro Mitarbeitenden planen als vor der Pandemie. Dies lässt sich laut Savills inzwischen in allen Märkten beobachten, teils in bereits realisierten Anmietungen. „Immer mehr spricht dafür, dass sich der Pandemieeffekt auf die Flächennachfrage am treffendsten mit ‚Weniger und höherwertiger‘ beschreiben lässt. Zumindest unter den großen Unternehmen scheint der Büroflächenbedarf pro Kopf im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie in Summe gesunken zu sein, zugleich sind die Ansprüche an Flächen- und Lagequalität gestiegen“, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills und ergänzt: „Die veränderten Anforderungen führen dazu, dass zwar zunehmend mehr Büroflächen leer stehen, aus Sicht vieler Nutzer aber die falschen. Das wiederum erhöht den Druck für die Eigentümerinnen, in ihre Flächen zu investieren.“

Zahlreiche Unsicherheitsfaktoren erschweren Prognose

Insgesamt zeichnet sich nach Einschätzung von Savills für den weiteren Jahresverlauf und möglicherweise auch darüber hinaus ab, dass das Umfeld zwar insgesamt vermieterfreundlich bleibt, sich der Wettbewerb auf Anbieterseite aber verschärft. „Nachfrage und Zahlungsbereitschaft für hochwertige Büroflächen waren möglicherweise nie höher als im Moment und angesichts gestiegener Anforderungen werden solche Flächen absehbar knapp bleiben. Für Flächen außerhalb des Top-Segments dürfte sich die Situation aus Nutzersicht zunehmend entspannen“, glaubt Rotberg. Sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Nachfrage ist eine quantitative Prognose aus Sicht von Savills im aktuellen Umfeld sehr schwierig. Die Ukraine-Krise belastet die deutsche Wirtschaft und die mit der Krise verbundene Unsicherheit führt schon jetzt in Einzelfällen zu zurückgestellten Anmietungs- bzw. Umzugsentscheidungen. Derzeit geht Savills von einem Gesamtjahresflächenumsatz von ca. 3 Mio. m² und damit von einem Wert leicht über dem Vorjahresniveau aus. Auch auf Angebotsseite gibt es zahlreiche Faktoren, die eine Prognose erschweren. Insbesondere könnte die Konstellation aus steigenden Zinsen und Baukosten dazu führen, dass geplante Projektentwicklungen aufgegeben oder zumindest verschoben werden. Das hätte in diesem Jahr noch keine Auswirkungen, würde aber die Pipeline für die kommenden Jahre – derzeit sind je 2 Mio. m² fertiggestellte Bürofläche für 2023/24 absehbar – schrumpfen lassen.

 

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Veränderung im Vorstand der PATRIZIA AG

Christoph Glaser wird neuer CFO – Karim Bohn scheidet nach sechs Jahren im Amt freundschaftlich aus

 

Im Vorstand der PATRIZIA AG kommt es zu einer Veränderung. Christoph Glaser (51) ist mit Wirkung zum 1. April 2022 in den Vorstand des Unternehmens berufen worden und wird dort die Funktionen des Chief Financial Officers (CFO) übernehmen. Außerdem wird Christoph Glaser auch die Verantwortung für die Bereiche Risk Management, Investor Relations und Procurement & Services übernehmen. Christoph Glaser war bisher Chief Financial Officer bei der Home Credit Group, das weltweite Verbraucherkreditunternehmen der PPF Group, mit Geschäftsaktivitäten in neun Märkten in Europa und Asien. Zuvor hatte Glaser bei General Electric mehrere CFO und andere führende Managementfunktionen inne.

Christoph Glaser folgt mit Übernahme seiner neuen Aufgaben Karim Bohn nach. Bohn hatte die Funktion Ende 2015 übernommen und hat den Aufsichtsrat des Unternehmens darüber informiert, dass er nach sechs Jahren in dieser Funktion eine andere Aufgabe außerhalb des Unternehmens übernehmen möchte. Der Aufsichtsrat hat diese Entscheidung mit Bedauern und Respekt zur Kenntnis genommen. Karim Bohn wird dem Unternehmen und seinem Nachfolger weiterhin in beratender Funktion zur Verfügung stehen, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten.

Uwe H. Reuter, Vorsitzender des Aufsichtsrates, sagte: „Wir freuen uns, mit Christoph Glaser eine in seinem Bereich anerkannte Persönlichkeit gewonnen zu haben. Insbesondere im Zuge der Umwandlung in die Rechtsform der SE und in den Folgejahren wird es sehr auf die Funktion des CFO ankommen. Christoph Glaser verfügt über alle Voraussetzungen, um diesen Weg erfolgreich zu gestalten.“ Reuter erklärte weiter: „Zugleich ist es mir auch ein persönliches Bedürfnis, Karim Bohn – auch im Namen des Aufsichtsrates – meinen Dank zu sagen. Er hat in den zurückliegenden sechs Jahren eine ausgezeichnete Arbeit geleistet, auf die sein Nachfolger aufbauen kann. Wir respektieren und bedauern seine Entscheidung, eine andere Aufgabe außerhalb der PATRIZIA zu übernehmen und freuen uns, dass er uns noch einige Monate begleiten und freundschaftlich verbunden bleiben wird.“

Über Christoph Glaser

Christoph Glaser (51) ist eine erfahrene Führungskraft aus dem Finanz- und Vertriebswesen mit weitreichender Expertise im Finanzdienstleistungs- und Infrastrukturbereich. Er hat in den letzten 25 Jahren für börsennotierte und private Unternehmen in Europa, Asien und Nordamerika gearbeitet und dabei erfolgreich kleine, mittlere und große Organisationen geführt. Zuletzt war Christoph Glaser fünf Jahre lang CFO der Home Credit Goup, dem weltweiten Verbraucherkreditgeschäft der PPF Group, das in neun etablierten und aufstrebenden Märkten in Europa und Asien tätig ist. Davor war er zwei Jahrzehnte lang bei General Electric in verschiedenen Führungsfunktionen tätig. Von 2015 bis 2017 war er CFO des globalen, auf langfristige Projekte ausgerichteten Geschäftsbereichs Wasserkraft und erneuerbare Dampfkraft von GE. Von 2012 bis 2015 leitete er als CFO von GE Europe die globalen Wachstums- und Geschäftsoptimierungsaktivitäten von GE mit einem starken Fokus auf die Entwicklung von Windkraftenergie. Von 2004 bis 2012 arbeitete Christoph Glaser zunächst als CFO und später als Chief Sales Officer für das Bankgeschäft von GE Capital in der Tschechischen und Slowakischen Republik, nachdem er eine fünfjährige Tätigkeit im Konzernrevisionsstab von GE und das europäische Managemententwicklungsprogramm erfolgreich abgeschlossen hatte. Christoph Glaser hat einen MA in Wirtschaftswissenschaften und einen MA in Chinastudien. Zu seinen persönlichen Interessen gehören die Außen- und Verteidigungspolitik, der Outdoor-Sport und die Fliegerei. Er ist gebürtiger Dresdner, verheiratet und hat drei Kinder.

PATRIZIA: Ein führender Partner für globale Real Assets

PATRIZIA bietet seit 38 Jahren Investments in Immobilien und Infrastruktur für institutionelle, semi-professionelle und private Anleger an. PATRIZIA agiert weltweit und hat derzeit mehr als 50 Mrd. Euro Assets under Management. Sie ist mit über 900 Mitarbeitern an 26 Standorten vertreten. Seit 1984 investiert PATRIZIA mit dem Ziel, einen positiven gesellschaftlichen Beitrag zu leisten und engagiert sich seit ihrer Gründung zudem über die PATRIZIA Foundation, die in den letzten 22 Jahren weltweit rund 250.000 bedürftigen Kindern Zugang zu Bildung und damit die Chance auf ein besseres Leben ermöglicht hat.

 

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Ferienimmobilien als Investment: Kapitalanlage mit Meerblick

Bei der Finanzierung sollten Kaufinteressentinnen und -interessenten schwankende Mieteinnahmen berücksichtigen – Hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien an der Nord- und Ostseeküste

 

Die Unsicherheiten an den Kapitalmärkten machen für Anlegerinnen und Anleger die Suche nach gewinnbringenden Investments zu einem schwierigen Unterfangen. Immer mehr private Investorinnen und Investoren ziehen dabei inzwischen auch eine Ferienimmobilie als Anlageobjekt in Betracht, berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen. “Käuferinnen und Käufer vermieten ihre Ferienimmobilie dann entweder in Eigenregie über Vermietungsplattformen oder nutzen die Angebote von Dienstleistern vor Ort, die häufig ein Gesamtpaket aus Vermietung, Reinigungs- und Hausmeisterservice bieten”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. Damit die Renditerechnung aufgeht, sollte man im Vergleich zur klassischen Mietwohnung jedoch auf einige Besonderheiten achten.

Wer den Erwerb einer Ferienimmobilie plant, will diese nicht nur selbst nutzen, sondern betrachtet die Immobilie möglicherweise auch als Kapitalanlage. Die Einnahmen aus der Vermietung sollen nicht nur die laufenden Kosten decken, sondern auch eine jährliche Rendite bringen. “In manchen Regionen wie beispielsweise an der Ostseeküste beobachten wir bei der Finanzierung von Ferienimmobilien eine zunehmende Nachfrage von Käuferinnen und Käufern, die mit der Immobilie Geld verdienen wollen”, sagt Mirjam Mohr.

Neubauwohnung inklusive Dienstleistungspaket

Insbesondere bei Neubauprojekten verkaufen Bauträger vielerorts nicht nur Ferienwohnungen, sondern bieten gegen eine jährliche Gebühr auf Provisionsbasis weitere Dienstleistungen an. Dazu zählen unter anderem die Werbung auf Ferienwohnungsportalen, die Abwicklung der Vermietung sowie Reinigungs- und Hausmeisterservice. Für alle, die sich nicht selbst um Werbung, Vermietung und Pflege ihrer Ferienimmobilie kümmern wollen, stellen solche Dienstleistungspakete eine bequeme Lösung dar, die jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Richtig kalkulieren bei Ertrag und Aufwand

Interhyp empfiehlt, bei der Kalkulation von Einnahmen und Kosten Vorsicht walten zu lassen und genügend Puffer einzuplanen. So sollten Interessentinnen und Interessenten bedenken, dass auch in der Hauptsaison Leerstandszeiten entstehen können und in der Nebensaison sowohl mit niedrigeren Tages- und Wochenmieten als auch mit geringerer Auslastung zu rechnen ist. Beim Aufwand sind neben den üblichen Betriebs- und Instandhaltungskosten noch zusätzliche Posten einzuplanen, beispielsweise für die Dienstleister, die sich bei Abwesenheit der Eigentümerinnen und Eigentümer um Pflege, Reinigung und Reparaturen kümmern. Je nach Standort der Immobilie kann bei einer Mischung zwischen Eigennutzung und Vermietung noch eine Zweitwohnungssteuer hinzukommen. “Bei der Vermietung in Eigenregie sollten die bei der Vermarktung anfallenden Kosten für Online-Plattformen oder Annoncen nicht vergessen werden”, gibt Mirjam Mohr zu bedenken. Wird für die Vermietung eine Agentur eingeschaltet, entfallen zwar die Kosten für Werbung, doch dafür mindern sich die Einnahmen um die Agenturprovision.

Besondere Anforderungen bei der Finanzierung

Wer seine Ferienimmobilie mit einem Darlehen finanziert, sollte die damit verbundenen Besonderheiten in der Finanzierungsplanung berücksichtigen. “Die meisten Banken legen bei der Finanzierung von Ferienimmobilien andere Maßstäbe an als beim Eigenheim”, erläutert Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr. So verlangen viele Kreditinstitute bei der Finanzierung von Ferienimmobilien in Deutschland im Vergleich zur Eigenheimfinanzierung einen höheren Anteil an Eigenkapital. Auslandsimmobilien lassen sich meist nicht bei deutschen Banken beleihen, so dass hier eine weitgehend abbezahlte Immobilie im Inland als Darlehenssicherheit vorhanden sein sollte. Auch weitere Kostenpunkte wie die Ausgaben für die Inneneinrichtung oder die im Ausland oft deutlich höheren Kaufnebenkosten sollten Erwerbende frühzeitig ins Kalkül ziehen.

Besonders beliebt: Küsten, Berge, Seen

“Innerhalb Deutschlands verzeichnen derzeit die Küstenregionen an der Nord- und Ostsee eine anhaltend hohe Nachfrage”, sagt Mirjam Mohr. Selbst in einigen Kilometern Entfernung zum Meer sind die Immobilienpreise in vielen Gemeinden zuletzt nochmals gestiegen. Im Süden Deutschlands zählen die Bergregionen in Bayern sowie Standorte in der Nähe von größeren Seen wie Bodensee, Chiemsee oder Starnberger See zu den klassischen Favoriten bei Käufern von Ferienimmobilien.

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2021 ein Finanzierungsvolumen von 34,2 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform Home mit kundenorientierten Digitalangeboten und der vielfach ausgezeichneten Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt etwa 1.700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

 

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q1 2022

Unsicherheiten im Handel könnten den Investmentmarkt die kommenden Monate bremsen

 

In den ersten drei Monaten des Jahres betrug das Transaktionsvolumen am deutschen Handelsimmobilieninvestmentmarkt 2,1 Mrd. Euro. Damit ist das Investmentvolumen gegenüber dem Fünf-Jahres-Mittel um 22 % rückläufig, liegt allerdings 31 % über dem des Vorjahresquartals. „Mit der Hoffnung in eine post-pandemische Phase zu gleiten, konnten wir erstmals seit Pandemiebeginn ein verstärktes Interesse der Investierenden an Handelsimmobilien abseits lebensmittelgeankerter Objekte feststellen“, berichtet Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei Savills und ergänzt: „Die Rahmenbedingungen haben sich allerdings abermals verschärft. Die Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Konflikts, der hohen Inflation und der beginnenden Zinswende haben erneut zu größerer Zurückhaltung unter den Investierenden geführt.“

Nachfrageüberhang im Nahversorgungssegment verschärft sich weiter

Unberührt von der aktuellen Dynamik und mit einem Volumenanteil von 48 % scheinen Supermärkte und Fachmarktzentren das Jahr zu beginnen, wie sie das vorherige beendet haben: als Umsatztreiber und Favorit der Investierenden. Dabei belief sich das Volumen für Supermärkte und Fachmarktzentren auf 317 Mio. bzw. 709 Mio. Euro – dies entspricht Steigerungen von 40 % bzw. 4 % gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Das gestiegene Volumen ist jedoch nicht auf eine entspanntere Angebotssituation zurückzuführen, sondern eine Folge der kontinuierlich steigenden Kapitalwerte. „Von einem prognostizierten Nachfrageüberhang von 9,1 Mrd. Euro und einer anhaltend hohen Risikoaversion der Investierenden ausgehend, ist nicht mit einer Entspannung der Marktsituation zu rechnen“, erläutert Krechky und führt zudem an: „Die höheren Renditen für lebensmittelgeankerte Objekte im europäischen Ausland bei ähnlicher Ertragsstabilität könnten perspektivisch eine internationale Ankaufspolitik weiter begünstigen.“ „Auf dem deutschen Investmentmarkt könnten sich bei lebensmittelgeankerten Objekten zeitnah Opportunitäten ergeben, sofern sich Investierende mit einem kurz- bis mittelfristigem Anlagehorizont aufgrund des sich ankündigenden Zinsanstiegs entschließen, entsprechende Objekte vorzeitig zu veräußern“, ergänzt Rebecca Hummel, Senior Consultant Research Germany bei Savills.

Transaktionsvolumen der Shopping-Center auf dem Tiefstand

Deutlich zugenommen im Vergleich zum Vorjahresquartal hat das Transaktionsvolumen der Geschäftshäuser mit 622 Mio. Euro sowie der Umsatz sonstiger Handelsimmobilien – worunter auch Baumärkte fallen – mit 337 Millionen Euro. Der Umsatzanstieg der letztgenannten Objekte ergibt sich allerdings auch aus der Mehrheitsübernahme von VIB Vermögen – und deren Bestand an Baumärkten – durch DIC Asset. Auf einem Rekordtief befindet sich mit 38 Mio. Euro das Transaktionsvolumen der Shopping-Center, welches gegenüber dem Vorjahresquartal um 116 % gesunken ist. „Obgleich des niedrigen Volumens der Shopping-Center zu Jahresbeginn wissen wir von einigen Objekten am Markt, die zeitnah gehandelt werden. Darunter befinden sich vor allem Stadtteil-Shopping-Center, die aufgrund ihres hohen Textilanteils Repositionierungsbedarf haben. Die bislang noch divergierenden Preisvorstellungen am Markt könnten sich aufgrund der anhaltenden Unsicherheit im Handel jedoch weiter angleichen“, kommentiert Krechky und ergänzt: „Ohne zukunftsfähiges Konzept müssen Verkäuferinnen und Verkäufer von einem Preisabschlag ausgehen.“

Kleinteiliger Ankaufsprozess prägt das 1. Quartal

In den ersten drei Monaten des Jahres dominierten mit einem Volumenanteil von 74 % vornehmlich Einzeltransaktionen das Investmentgeschehen. Das liegt weit über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre, der sich auf 47 % beziffert. Hinzu kommt, dass es im vergangenen Quartal kaum Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gab. „Wenngleich die durchschnittliche Transaktionsgröße zuletzt gestiegen ist, verdeutlicht der kleinteilige Ankaufsprozess der letzten Monate das knappe Angebot an attraktiven Retail-Objekten“, so Hummel.

Preisentwicklung bei Handelsobjekten ungewiss

Die Renditen blieben im 1. Quartal des Jahres für alle Handelssegmente auf dem Niveau des vorangegangenen Quartals. „Angesichts des angespannten Marktumfelds und der spürbaren Zurückhaltung der Investierenden lassen sich zum jetzigen Zeitpunkt nur schwerlich Renditeprognosen treffen. Allein für den Textilhandel werden bereits Umsatzwegbrüche von über 1 Mrd. Euro prognostiziert. Sollte sich die Stimmung der Verbraucherinnen und Verbraucher weiter eintrüben, wird dem Handel auch perspektivisch der Umsatz fehlen, um die dringend notwendigen Maßnahmen auf der Fläche vorzunehmen. Dies dürfte die Risikowahrnehmung der Investierenden mit Bezug auf die Assetklasse weiter verschärfen. In Kombination mit einer höheren Fremdkapitalquote und steigenden Finanzierungskosten dürfte ein Anstieg der Renditen die Folge sein“, ordnet Krechky die Entwicklung der kommenden Monate ein.

 

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Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien Q1 2022

Umsatzstarker Jahresstart bei eingetrübtem Ausblick

 

Der Krieg in der Ukraine, die andauernde COVID-19-Pandemie sowie die eingeleitete Zinswende – die Liste der Belastungsfaktoren für den deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist lang. Im 1. Quartal des laufenden Jahres zeigte er sich davon jedoch scheinbar unbeeindruckt. Das Transaktionsvolumen belief sich auf ca. 19,6 Mrd. Euro, was nahezu eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet. Zudem ist es der zweithöchste jemals registrierte Investmentumsatz in einem 1. Quartal. „Das erneut extrem hohe Transaktionsvolumen am Markt für Gewerbeimmobilien ist Ausdruck des hohen Vertrauens, das der Standort Deutschland bei Investierenden trotz und teils auch wegen der vielen Unwägbarkeiten an den Kapitalmärkten weiterhin genießt. Zugleich täuscht der hohe Umsatz aber ein wenig darüber hinweg, dass die Investierenden spätestens mit Beginn des Konflikts in der Ukraine zurückhaltender geworden sind. Für die meisten wird Deutschland einer der präferierten sicheren Anlagehäfen bleiben, trotzdem hat sich der Ausblick in den letzten Wochen eingetrübt und das könnte in den kommenden Monaten auch die Investitionsaktivität bremsen“, ordnet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, das Ergebnis ein.

Rekordhohes Transaktionsvolumen durch Unternehmensbeteiligungen

Das sehr hohe Transaktionsvolumen ist auch ein Resultat mehrerer großer Unternehmensübernahmen bzw. -zusammenschlüsse. Insgesamt gab es vier solcher Transaktionen, wobei die Übernahme eines Großteils der Alstria-Anteile durch Brookfield die mit Abstand größte war. Zusammen addieren sie sich auf ein Volumen von knapp 7 Mrd. Euro bzw. 35 % des gesamten Transaktionsvolumens – beides sind Rekordwerte und der bisherige Höhepunkt einer bereits seit einigen Jahren zu beobachtenden Entwicklung. Seit 2019 wechselten Gewerbeimmobilien im Volumen von fast 20 Mrd. Euro im Rahmen solcher Beteiligungen den wirtschaftlichen Eigentümer.

Ukraine-Krise verstärkt Risikoaversion weiter

Durch den Einstieg Brookfields bei Alstria waren kanadische Investierende mit einem Umsatzanteil von 25 % die bei Weitem größte ausländische Käufernation. Es folgen die USA (11 %) sowie Großbritannien und die Niederlande (je 5 %). Auf einheimische Investierende entfielen 43 %. Investierende aus dem asiatisch-pazifischen Raum spielten mit einem Anteil von weniger als 3 % kaum eine Rolle und Savills rechnet vor dem Hintergrund des Konflikts in der Ukraine damit, dass dies auch im weiteren Jahresverlauf so bleibt. „Wir nehmen wahr, dass manche Übersee-Investierende, vor allem in Asien, zunächst von Investitionen in Europa absehen“, so Lemli. Die Ukraine-Krise erhöht aber auch bei deutschen und europäischen Investierenden die Risikoaversion und wird so nach Einschätzung von Savills den Core-Fokus nochmals verstärken. Das erhöht den Nachfrageüberhang in diesem Segment weiter und dürfte für stabile und möglicherweise sogar noch leicht steigende Preise sorgen. Im 1. Quartal blieben die Spitzenrenditen in fast allen Segmenten unverändert gegenüber dem vorangegangenen Quartal, einzig bei Logistikimmobilien gingen sie um weitere 10 Basispunkte auf 3,0 % zurück.

Zinswende könnte Preise vor allem im Non-Core-Segment dämpfen

Gegen einen weiteren Rückgang der Spitzenrenditen spricht die beginnende Zinswende – und zwar gleich in zweierlei Hinsicht: Erstens schrumpft die Risikoprämie von Immobilien gegenüber Anleihen, zweitens steigen die Finanzierungskosten. Allein seit Jahresbeginn ist die Rendite für 10-jährige Bundesanleihen um 70 Basispunkte gestiegen und das könnte mittelfristig preisdämpfende Effekte an den Immobilienmärkten mit sich bringen. Die steigenden Finanzierungskosten wirken unmittelbarer, betreffen aber aufgrund des hohen Eigenkapitalanteils weniger das Core- als vielmehr das Non-Core-Segment.

Steigendes Angebot absehbar, Entwicklung der Nachfrage unsicher

Außerhalb des Spitzensegments könnten die Anfangsrenditen perspektivisch auch deshalb steigen, weil das Angebot zunimmt. „Viele Eigentümerinnen und Eigentümer stoßen derzeit Verkaufsprozesse für Objekte an, die im Hinblick auf ESG-Kriterien oder andere Aspekte nicht mehr in das eigene Portfolio passen“, berichtet Lemli. Die Entwicklung der Angebotsseite spricht also für weiterhin hohe Transaktionsvolumina. Das gilt laut Savills prinzipiell auch für die Nachfrage, wenngleich eine Prognose hier viel unsicherer ist. „Mal wieder befinden wir uns in einer Situation, die von außergewöhnlich hoher Unsicherheit geprägt ist. Zwar sind die fundamentalen Rahmenbedingungen an den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten weiterhin gut, der Ukraine-Konflikt hat aber schon jetzt erhebliche negative Effekte für die deutsche Volkswirtschaft und je länger der Konflikt anhält, desto stärker werden seine Folgen auch an den Vermietungsmärkten spürbar sein. Inwieweit Investierende das dazu veranlasst, ihre Ankaufsentscheidungen zunächst zurückzustellen, werden die kommenden Monate zeigen. Zumindest aber wird sich ihr Fokus nun noch mehr auf jene Objekte verschieben, die trotz aller Unsicherheiten im Umfeld stabile Einkommen versprechen“, so die Einschätzung von Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

 

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Wohninvestmentmarkt Deutschland Q1 2022

Investierende setzen noch stärker auf Neubau – Opportunistische Investierende gewinnen an Bedeutung

 

Im ersten Quartal des Jahres 2022 wechselten Wohnimmobilien mit 28.300 Wohnungen und einem Volumen von 4,4 Mrd. Euro den Eigentümer:innen (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Gegenüber dem Auftaktquartal des Vorjahres bedeutet dies einen Volumenrückgang um 22 % und gegenüber dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre einen Rückgang um 29 %. Lässt man Unternehmensübernahmen und -beteiligungen außer Acht, lag das Volumen allerdings um etwa 5 % über dem Fünfjahresdurchschnitt. „Obwohl es im letzten Quartal keine größere Unternehmensübernahme oder Fusion gab, wurde am Wohninvestmentmarkt ein hohes Transaktionsvolumen bewegt. Dies verdeutlicht die hohe Nachfrage am Kapitalmarkt nach deutschen Wohnimmobilien“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und ergänzt: „Die steigende Inflation, die eingeleitete Zinswende und die zunehmenden konjunkturellen Risiken trüben das Bild im Vergleich zu den Vorjahren aber auch am Wohnungsmarkt ein. Gleichzeitig dürfte in Krisenzeiten die Suche nach möglichst hoher Stabilität mehr denn je im Fokus stehen. Wohnen als nicht substituierbares Gut könnte damit einmal mehr als Stabilitätsanker in den Immobilienportfolios an Bedeutung gewinnen.“

Portfolioanteil sinkt deutlich

Mit einem Anteil von lediglich 61 % am Transaktionsvolumen waren Portfolioverkäufe in den letzten drei Monaten unterrepräsentiert. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre machten Portfolios ca. 71 % des Volumens aus. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion lag im ersten Quartal bei etwa 62 Mio. Euro. Unter Nichtberücksichtigung von Übernahmen und Fusionen bedeutet dies eine Zunahme von 3 % gegenüber dem Fünfjahresmittel. Letzteres hat nicht nur mit einer leicht höheren Anzahl von Wohnungen je Transaktion und steigenden Kapitalwerten zu tun, sondern auch mit einer steigenden Bedeutung von Neubauten.

Neubau, Neubau, Neubau

Bei vielen Investierenden lässt sich laut Savills ein starker Neubaufokus feststellen. Dies spiegelt sich auch in den Zahlen des ersten Quartals wider. So entfielen bei den Einzelobjektkäufen fast 76 % des Transaktionsvolumens auf den Kauf von Projektentwicklungen. Insgesamt machten Projektenwicklungen im ersten Quartal 39 % des Transaktionsvolumens aus. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre entfielen auf Projektentwicklungen nur rund 23 % des Gesamtvolumens. „Der Neubaufokus erklärt sich zum einen aus dem immer stärkeren ESG-Fokus vieler Investierender. Die ESG-Kriterien lassen sich nach aktuellem Stand in Neubauten leichter belegen und einhalten“, konstatiert Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Dass bei vielen Projektentwicklungen indexierte Mietverträge vereinbart werden können, spricht angesichts einer ungewöhnlich hohen Inflation ebenfalls für Neubauten. Die gerade beschlossene Lastenaufteilung der CO2-Besteuerung zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen in älteren Bestandsbauten bevorteilt Neubauimmobilien aus Sicht von Investierenden zusätzlich“. Savills geht davon aus, dass sich der Neubaufokus kurzfristig noch verstärken wird und sich die Preisspanne zwischen Neubau und Bestand weiter vergrößert.

Mehrzahl der verkauften Wohnungen lag im Osten der Republik

Im Hinblick auf die Standorte griffen Investierende in den ersten drei Monaten auffällig stark bei Wohnungen in den neuen Bundesländern zu. Etwa 54 % der gehandelten Wohnungen lagen in diesen Bundesländern – im Durchschnitt der letzten fünf Jahre entfielen auf diese Bundesländer nur rund 18 % aller Wohnungen. Umsatzstärkste Städte in den neuen Bundesländern waren im ersten Quartal Dresden, Leipzig und Halle (Saale). Es folgten Standorte wie Jena, Erfurt, Chemnitz und Cottbus sowie einige Umlandstandorte Berlins. Es waren fast ausschließlich Bestandswohnungen, die von Investierende im Osten der Republik angekauft wurden. „Die demografischen Prognosen sind zwar in vielen Regionen der neuen Bundesländer unterdurchschnittlich, jedoch gibt es hier einige wachsende Universitäts- und Schwarmstädte, in denen Immobilien zu relativ niedrigen Preisen erworben werden können. Diese Preisvorteile bei akzeptablen Fundamentaldaten dürften für einige opportunistischere Akteure und Akteurinnen zunehmend attraktiv sein“, kommentiert Schenk.

Bedeutung opportunistischer Investierender steigt

Im ersten Quartal zeichneten Investierende aus Deutschland für 83 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, was in etwa dem Niveau der letzten fünf Jahre entsprach. Berücksichtigt man allerdings das Ausbleiben einer großen Übernahme oder Fusion, so war der Wohnimmobilienmarkt zum Jahresauftakt sogar noch stärker durch inländische Investierende geprägt als in den Vorjahren, denn bei klassischen Immobilientransaktionen zeichneten deutsche Investierende in den letzten fünf Jahren nur für rund 73 % des Volumens verantwortlich. Die beiden aktivsten Käufer:innengruppen waren offene Spezialfonds mit einem Volumenanteil von einem Drittel sowie sonstige Fonds- und Assetmanager:innen mit einem Anteil von 20 %. Auf den dritten Rang kamen Private-Equity-Fonds mit ca. 15 % Anteil am Transaktionsvolumen. Letztere hatten im Fünfjahresmittel einen Anteil von lediglich 3 %. Immerhin knapp 5 % des Ankaufsvolumens entfielen auf Bauträger:innen und Projektentwickelnde, deren Anteil in den letzten fünf Jahren stets deutlich unter 2 % lag. „Die vielfältige Zusammensetzung der Investierenden spiegelt die Attraktivität des deutschen Wohnungsmarktes für verschiedenste Investmentstrategien wider“, sagt Nemecek und konkretisiert: „Langfristig orientierte und risikoaverse Investierende wie Versicherungen und Pensionskassen setzen stark auf den Kauf neuwertiger Wohnimmobilien, die langfristige Einnahmeströme und Wertstabilität versprechen. Gleichzeitig beobachten wir, das opportunistischere Unternehmen zunehmend auf eine Manage-to-Green-Strategie setzen und daher Bestandsobjekte aufkaufen, energetisch sanieren und diese dann im Anschluss an Investierende mit entsprechenden Nachhaltigkeitsanforderungen verkaufen wollen.“

Ausblick: Volumen von deutlich über 20 Mrd. Euro erwartet

Das gleichzeitige Vorhandensein von Ansätzen für eine langfristige Core-Strategie und erhebliche Aufwertungspotenziale im Bestand dürfte weiterhin eine hohe Nachfrage am Kapitalmarkt zur Folge haben. Dementsprechend erwartet Savills, dass das Transaktionsvolumen in diesem Jahr deutlich über 20 Mrd. Euro betragen wird.

 

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Habona Report 2022: Nachhaltigkeit – vom individuellen Lebensstil zum Megatrend

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„Eine nachhaltige Entwicklung wird den Bedürfnissen von heute gerecht, ohne dabei künftige Generationen zu beeinträchtigen, ihren eigenen Bedürfnissen gerecht zu werden.“ Brundtland-Bericht (1987), Grundlage des modernen Nachhaltigkeitsbegriffs

 

Durch die verschärften regulatorischen Vorgaben, die durch die EU-Taxonomie im Laufe des Jahres in Kraft treten, ist das Thema Nachhaltigkeit endgültig in der deutschen Finanz- und Immobilienwirtschaft angekommen. Neben den rein gebäudespezifischen Umweltzielen, auf denen der Fokus in den vergangenen zehn Jahren lag, rückt nun auch die Beziehung der Immobilie zu ihrer Umwelt immer mehr in den Mittelpunkt.

Neu erwacht ist das Interesse an dezentralen, barrierearmen und verkehrsarmen Raumstrukturen. Durch den Ausbau der wohnortnahen Infrastruktur lassen sich Nachhaltigkeit und wirtschaftliche Potenziale ideal verknüpfen. Meist auf sehr kurzem Wege erreichbar, erfüllen Quartiers- und Nahversorgungsimmobilien grundsätzlich hohe Nachhaltigkeitsansprüche. So bieten sie sowohl Privatwie auch institutionellen Immobilieninvestoren ideale Voraussetzungen, ihr Anlageprofil auch in Sachen Nachhaltigkeit zu schärfen.

Der neue Habona Report 2022 zeigt auf, dass Privatanleger bereits ein deutlich höheres Interesse an ESG-konformen Anlagen haben, als die Finanzbranche bisher vermutet. Nach einer Befragung des Finanzmarktpanels der Statista ist für bereits 66 % der Privatanleger Nachhaltigkeit ein relevantes Anlagekriterium. Darüber hinaus sendet der Report in diesem Jahr folgende sechs Kernbotschaften:

  1. Krisen verstärken das Bewusstsein für Nachhaltigkeit

Durch Pandemie und Ukraine-Krieg rücken die Themen Sicherheit und Gesundheit in den Vordergrund. Klimafragen und Geopolitik wachsen zusammen und werden die Menschen weiter sensibilisieren. Nachhaltigkeit wird für alle Geschäftsmodelle zum harten Erfolgsfaktor.

  1. Nachhaltigkeit in der Finanzanlage wird noch häufig unterschätzt

Das Thema Nachhaltigkeit wird ein immer wichtigeres Kriterium bei Anlageentscheidungen. In den Beratungsgesprächen wie auch in den verfügbaren Produkten spiegelt sich dies noch nicht voll wider, weist aber auf ein hohes Geschäftspotenzial hin.

  1. Der Gesetzgeber erhöht den Druck auf die Immobilienwirtschaft

Zur Umsetzung der europäischen Taxonomie-Verordnung verpflichtet der Gesetzgeber auch die Finanz- und Immobilienwirtschaft, dem Anleger gegenüber in Sachen Nachhaltigkeit klar Stellung zu beziehen. In der Praxis herrscht noch eine große Unsicherheit, welche Aspekte für die jeweiligen Assetklassen relevant sind.

  1. Nachhaltigkeit kann nicht ohne das Gebäudeumfeld erreicht werden

Klimafreundliche Immobilien sind die Voraussetzung, im Jahr 2050 Klimaneutralität zu erreichen. Das Konzept der 15-Minuten-Stadt bietet darüber hinaus interessante Lösungswege für ressourcenschonende Mobilität und mehr soziale Teilhabe.

  1. Nahversorgung ist der soziale Kitt in den Quartieren

Nahversorgungsimmobilien, darunter Lebensmittelmärkte, Ärzte und soziale Einrichtungen, sind häufig die Treffpunkte und leisten somit einen wichtigen Beitrag für soziale Nachhaltigkeit.

  1. Regulatorik übersieht die soziale Dimension der Nahversorgungsimmobilie

Nachhaltigkeit wird gegenwärtig nahezu ausschließlich anhand objektbezogener technischer Daten und Verbräuche gemessen. Die Assetklasse Nahversorgung birgt darüber hinaus ein noch weitgehend unterschätztes gesellschaftliches Potenzial zugunsten einer vielfältigen, inklusiven und ressourcensparenden Stadt.

 

Der Habona Report zählt mittlerweile zu den wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Publikationen in Deutschland. Seit 2017 thematisiert die Habona Invest die Konsequenzen gesellschaftlicher Megatrends auf Städte, Standorte und Immobilien. Angefangen bei den Auswirkungen der Digitalisierung, über Analysen zur Demografie sowie der Mobilitätsentwicklung oder der Beschäftigung mit dem Zukunftspotenzial von Quartieren wurden zuletzt die tiefgreifenden Folgen der Pandemie aufgearbeitet. Seit Beginn ziehen sich wie ein roter Faden die Schlüsselthemen der Habona durch die Reports: die Stadt der kurzen Wege, die 15-Minuten-Stadt, die Nachbarschaft, die Nahversorgung. Nicht erst in der Pandemie zeigen sich kleinteilige und dezentrale städtebauliche Strukturen als besonders resilient gegenüber Störungen und grundlegenden Veränderungen.

Über den Habona Report

Der Habona Report ist als immobilienwirtschaftliches Jahrbuch konzipiert, das mit dem Themenfokus Nahversorgung eine Lücke in den zahlreichen Publikationen der Immobilienbranche schließt. Der Habona Report fasst unabhängige Untersuchungsergebnisse und Expertenmeinungen zu verschiedenen Fragestellungen der Konsum- und Immobilienforschung zusammen und stellt sie in den Kontext gesellschaftlicher Megatrends. Weitere Informationen finden Sie unter: https://www.habona.de/Habona-Report.htm

Über Habona Invest

Die Habona Invest Gruppe ist ein auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierter Fondsinitiator und Asset Manager mit Sitz in Frankfurt am Main. Das 2009 gegründete Unternehmen hat bisher acht geschlossene Publikums-AIF in den Bereichen Lebensmitteleinzelhandel und Kindertagesstätten, den offenen PublikumsImmobilienfonds Habona Nahversorgungsfonds Deutschland sowie drei offene Immobilienspezialfonds aufgelegt und über 850 Millionen Euro Eigenkapital platziert. Nach erfolgreicher Auflösung der ersten fünf Privatanleger-Fonds managt Habona aktuell ein Immobilienvermögen von ca. 950 Millionen Euro.

 

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Habona Invest GmbH, Gartenstrasse 33a, D­60596 Frankfurt Tel.: +49 (0) 69 / 20 01 84 92, Fax: +49 (0) 61 29 / 88 02 www.habona.de

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Europace Hauspreisindex: Höchster Preisanstieg bei Bestandshäuser mit 1,46 Prozent

Weiter bergauf: Immobilienkaufpreise anhaltend hoch

 

Das Immobilienpreiswachstum geht auch im März weiter, wenngleich im Vorjahresvergleich die Werte nicht so stark ansteigen. Am stärksten steigt weiterhin das Segment der Bestandshäuser, die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhen sich am geringsten.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind im März um 1,21 Prozent im Vergleich zum Vormonat gestiegen und das Segment erreicht 229,25 Indexpunkte. Innerhalb der letzten 12 Monate betrug die Erhöhung 13,50 Prozent. Im Durchschnitt liegt der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Deutschland bei 320.599 Euro.

Der Preisauftrieb ist für Bestandsimmobilien noch immer am höchsten und beträgt 1,46 Prozent im Vergleich zum Vormonat. Der Index steigt auf 216,10 Punkte. Im Vorjahresvergleich verteuern sich die Kosten um 15,54 Prozent. Im Schnitt zahlen Käufer:innen 413.661 Euro für eine Bestandsimmobilie.

Die Aufwärtsentwicklung schwächt sich für Neubauten in diesem Monat mit 0,75 Prozent weiter ab. In den letzten 12 Monaten haben sich die Kaufpreise um 14,18 Prozent erhöht. Der Bereich kommt damit auf 221,33 Indexpunkte. Im März beträgt der Durchschnittspreis für neue Ein- und Zweifamilienhäuser 527.623 Euro.

Der Gesamtindex steht bei 222,23 Indexpunkten und nimmt um 1,14 Prozent im Vergleich zum Vormonat zu. Die Immobilienpreise haben sich in den letzten 12 Monaten um 14,38 Prozent nach oben entwickelt.

„Der Europace Hauspreisindex zeigt, dass die Immobilienkaufpreise weiter kontinuierlich steigen, wenn auch etwas schwächer als im vorherigen Monat. Gleichzeitig ziehen die Zinsen und Baukosten weiter an. Und die Nachfrage nach Finanzierungsmöglichkeiten bleibt hoch. So hat Europace im ersten Quartal 2022 erstmalig über 30 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielt”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, die Entwicklungen des Hauspreisindex.

 

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Sparmotiv Wohneigentum legt deutlich zu

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Frühjahrsumfrage 2022 der privaten Bausparkassen

 

“Altersvorsorge”, “Wohneigentum” und “Kapitalanlage”: Diese drei zentralen Sparmotive haben 2022 an Bedeutung gewonnen. Das Sparmotiv “Konsum” verzeichnet hingegen einen Rückgang. Zu diesem Ergebnis kommt die Frühjahrsumfrage 2022 zum Sparverhalten der Bundesbürger. Das Meinungsforschungsinstitut Kantar befragte dazu im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen zum 74. Mal über 2.000 Bundesbürger im Alter von über 14 Jahren.

“Altersvorsorge” ist mit 59 Prozent und einem Plus von vier Prozentpunkten gegenüber der letzten Herbstumfrage wieder das meistgenannte Sparmotiv. “Konsum” – verstanden als Sparen für größere Anschaffungen – nennen 53 Prozent der Befragten. Das entspricht einem Rückgang um 3 Prozentpunkte. Ein Plus um 6 Prozentpunkte von 38 auf 44 Prozent verzeichnet das Sparmotiv “Wohneigentum”. “Die Sehnsucht nach eigenen vier Wänden ist Ausdruck von Zukunftsvorsorge, Generationenverantwortung und des Wunsches nach Sicherheit in unsicheren Zeiten”, erklärte Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen. Diese seien auf der Finanzierungsseite durch hohe Inflation und Sorgen vor einem möglichen Zinsanstieg geprägt, was dem Bausparen als Zinsabsicherungsinstrument zugutekomme.

Auch die “Kapitalanlage” wird mit aktuell 33 Prozent – nach zuletzt 29 Prozent – häufiger als Sparmotiv genannt. 5 Prozent – nach 6 Prozent im Herbst – nennen “Notgroschen” und 4 Prozent statt zuvor 3 Prozent “Ausbildung der Kinder”.

 

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Verband der Privaten Bausparkassen e.V., Klingelhöfer Str. 4, D­-10785 Berlin, Tel.: 030 / 590091­500, Fax: 030 / 590091­501, www.bausparkassen.de

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Wealthcap-Marktüberblick: Zielfonds für Private Equity und Immobilien steigern Beliebtheit weiter

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Der Real Asset und Investment Manager Wealthcap veröffentlicht zum sechsten Mal seinen Marktüberblick zu weltweiten Zielfondsinvestments mit Fokus auf die Assetklassen Private Equity-Buyout und Immobilien.

 

Im Ergebnis zeigt sich eine weiterhin deutlich steigende Allokation in institutionelle Zielfonds in den Fokus-Assetklassen, was vor allem auf die attraktive Rendite-Performance zurückzuführen ist. Für das laufende Jahr werden weitere Kapitalzuflüsse und gleichbleibende oder sogar steigende Renditen erwartet. „Die Nachfrage nach Zugang zu institutionellen Real Asset-Zielfonds ist ungebrochen. Im vergangenen Jahr zeigten sie in einem schnell wandelnden Umfeld eine weiter positive Entwicklung bei Platzierung und Rendite. Die aktuelle geopolitische Krise in der Ukraine, die Entwicklungen rund um Corona, Inflation und Zinsen werden dieses Jahr massiven Einfluss auf die Branche haben. Wie deutlich die Auswirkungen werden, bleibt unseres Erachtens abzuwarten“, erläutert Sebastian Zehrer, Head of Research von Wealthcap.

Sachwerte-Zielfonds gewinnen weiter an Beliebtheit

Im Jahr 2021 belief sich das weltweit verwaltete Vermögen in institutionellen Zielfonds auf 13,33 Billionen US-Dollar. Das entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Zuwachs von 14,22 %. Anteilig entfielen auf das Gesamtvolumen 10 % auf Immobilien und 40 % auf Private Equity. Bis 2026 wird ein weiteres starkes Wachstum von 74 % Prozent auf insgesamt 23,22 Billionen US-Dollar prognostiziert.

Investoren überzeugt von Rendite und optimistisch für die Zukunft

Vier von fünf der weltweit von Preqin befragten institutionellen Investoren gaben an, dass ihre Erwartungen hinsichtlich der Renditeentwicklung ihrer Zielfonds in den vergangenen zwölf Monaten erreicht oder sogar übertroffen wurden. Im Falle von Immobilien betrug dieser zufriedene Anteil 78 %, bei Private Equity sogar 83 %.

Auch für das laufende Jahr blicken Investoren optimistisch auf die Assetklassen Immobilien und Private Equity. Anleger erwarten für Immobilien-Zielfonds zu 87 % steigende oder gleichbleibende Renditen und wollen hier zu 78 % mehr oder zumindest gleichbleibend viel Kapital investieren. Bei Private Equity erwarten 86 % der Befragten höhere oder mindestens gleichbleibende Renditen im Vergleich zum Vorjahr. Neun von zehn Investoren wollen entsprechend ihre Kapitalallokation in dieser Assetklasse ausbauen oder zumindest beibehalten.

Anleger setzen auf große, erfahrene Fondsmanager

Der Private Equity-Markt zeigte sich 2021 äußerst robust. Die Zahl der angebotenen Zielfonds stieg seit Ende 2020 um 7 % auf 1.032, während sich das Platzierungsvolumen um 12 % auf 622,2 Milliarden US-Dollar erhöhte. Buyout-Fonds sind die Favoriten am Markt, wie sowohl Marktanteil als auch geplantes Platzierungsvolumen zeigen, was im attraktiven Rendite-Risiko-Profil begründet sein mag. Allein die zehn größten Einzelfonds sammelten dabei in den ersten drei Quartalen 2021 fast ein Drittel des gesamten Platzierungsvolumens ein, was den Wunsch vieler Anleger nach erfahrenen, großen Managern belegt.

Der Transaktionsmarkt Private-Equity-Buyout verzeichnete 2021 sowohl bei Verkäufen als auch bei Ankäufen ein starkes Wachstum. Dies wurde von der Aussicht auf eine sich erholende Weltwirtschaft sowie die niedrigen Finanzierungskosten begünstigt Dabei ist keine vermehrte Fremdkapitalaufnahme zu beobachten und der Eigenkapitalanteil stieg leicht auf recht konservative 52,5 %.

Logistikimmobilien legen besonders stark in Investorengunst zu

Am Immobilienmarkt setzte sich 2021 der Konsolidierungstrend der vergangenen Jahre auf Anbieterseite weiter fort. Die Zahl der Fonds im Vertrieb sank auf 372, die geringste Zahl in den zurückliegenden zehn Jahren. Parallel wuchs das Platzierungsvolumen um rund 20 % auf 176,8 Milliarden US-Dollar, den zweithöchsten Wert jemals. Was die Investmentstrategie angeht, waren Value Add- (30 %) und opportunistische Ansätze (31 %) besonders gefragt.

Das Transaktionsgeschehen erholte sich 2021 mit knapp 8.000 Käufen im Verhältnis zum Vorjahr, liegt aber weiter unter dem Vorkrisenniveau. Der Großteil der Transaktionen entfiel auf Nordamerika (71 %) und Europa (26 %). Mit Blick auf die Nutzungsarten der Immobilien verteilte sich das Transaktionsvolumen mit 27 % bzw. 28 % auf Büro und Wohnen. Den größten Zuwachs verzeichnete in den vergangenen Jahren das Segment Logistik/Light Industrial, das 2021 19 % erreichte.

 

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Gewerbeimmobilien: Neuer Umsatzrekord für das erste Quartal 2022

20-Mrd.-Euro-Marke nur knapp verpasst

 

Der Schwung aus dem sehr umsatzstarken Vorjahr konnte in das erste Quartal 2022 mitgenommen werden. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 19,7 Mrd. EUR für Gewerbeimmobilien wurde eine neue Bestmarke für das erste Quartal aufgestellt. Damit wurde das noch stark von der Pandemie geprägte Vorjahresergebnis um 93 % übertroffen. Trotz der schwierigen geopolitischen Lage und gewachsenen Unsicherheit über die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung konnten sich die deutschen Investmentmärkte behaupten. Das Investmentvolumen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) summiert sich darüber hinaus in den ersten drei Monaten auf weitere 4 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit gut 19,7 Mrd. EUR wurde im ersten Quartal ein neuer Rekordumsatz aufgestellt

Sowohl Einzeldeals (53 %) als auch Portfoliotransaktionen (47 %) mit hohen Umsatzanteilen

Einzeldeals erzielen mit über 10,4 Mrd. EUR eine neue Bestmarke

Rund die Hälfte des Investmentvolumens entfällt auf Büroobjekte (knapp 9,8 Mrd. EUR)

Berlin und Frankfurt mit jeweils gut 2,5 Mrd. EUR Kopf-an-Kopf an der Spitze der großen Städte

Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal unverändert

Ausländische Käufer mit 58 % auf überdurchschnittlichem Niveau

Rund 450 Transaktionen (nur Gewerbe)

“Die Investmentmärkte haben einen Jahresauftakt hingelegt, der nahtlos an das außergewöhnliche Schlussquartal des Vorjahres angeknüpft hat. Mit einem Investmentumsatz von gut 19,7 Mrd. EUR wurde nicht nur der Vorjahreswert fast verdoppelt, sondern auch ein neuer Rekord für das erste Quartal aufgestellt. Einen erheblichen Beitrag zum Resultat steuerte dabei der Verkauf von alstria an Brookfield bei, der mit rund 4,5 Mrd. EUR in die Statistik eingeht. Aber auch 2020, dem Jahr mit dem bisher besten ersten Quartal (knapp 18,6 Mrd. EUR) wurde der Umsatz durch den Verkauf der TLG an Aroundtown (etwa 4 Mrd. EUR) erheblich mitbestimmt. Auch ohne den alstria-Deal haben die Märkte eine erstaunliche Performance gezeigt”, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mitausschlaggebend für das große Vertrauen der Investoren war dabei die Tatsache, dass sich die Auswirkungen der Corona-Pandemie spürbar verringert haben und die Vorzeichen auf ein starkes gesamtwirtschaftliches Wachstum mit entsprechenden Nachholeffekten hindeuteten. Durch den Krieg in der Ukraine und die damit forcierte Inflation haben sich die Wachstumsperspektiven – zumindest für dieses Jahr – allerdings spürbar eingetrübt. Die hieraus resultierende Unsicherheit bezüglich der konjunkturellen Perspektiven und die weitere geopolitische Entwicklung spiegeln sich zumindest im Ergebnis des ersten Quartals noch nicht wider. Diese Aussage wird dadurch unterstrichen, dass viele große Transaktionen auch noch im März getätigt wurden und bislang keine Anzeichen erkennbar sind, dass die Anleger ihre Erwartungshaltung zu einer mittelfristig positiven Entwicklung grundsätzlich geändert haben. “Gestützt wird diese Einschätzung auch durch die Nutzermärkte, die ihren klaren Aufwärtstrend im ersten Quartal ebenfalls fortgesetzt haben. Der Büroflächenumsatz konnte in den ersten drei Monaten um rund 16 % gegenüber dem Vorjahresergebnis zulegen und selbst der zehnjährige Durchschnitt wurde nur hauchdünn (knapp 3 %) verfehlt. Auch wenn es aktuell schwer ist, die weiteren Aussichten zu prognostizieren, deutet vieles darauf hin, dass Investitionen in Immobilien weiterhin attraktiv bleiben”, ist sich Zorn sicher.

Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf Büros

Unangefochtener Spitzenreiter sind wie auch in den Vorjahren Büroobjekte, auf die rund die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt. Mit einem Umsatz von insgesamt knapp 9,8 Mrd. EUR stellen sie nicht nur eine neue Bestmarke auf, sondern können den Vorjahreswert fast verdreifachen. Erfreulich ist, dass sowohl Einzelverkäufe als auch Portfolios hohe Umsätze beigesteuert haben. Insgesamt entfielen knapp 4,3 Mrd. EUR auf Einzeltransaktionen, womit der zehnjährige Durchschnitt deutlich übertroffen wurde. Den prominentesten Abschluss des ersten Quartals stellt dabei der von BNPPRE vermittelte Verkauf des Marienturms in Frankfurt für über 800 Mio. EUR dar. In Portfolios wurden insgesamt fast 5,5 Mrd. EUR investiert, was ebenfalls ein neues Allzeithoch bedeutet. Überproportional hierzu beigetragen hat die alstria-Übernahme durch Brookfield. Auf Platz zwei folgen Logistikimmobilien mit einem Gesamtumsatz von knapp 4,8 Mrd. EUR, die ihren Höhenflug damit in beeindruckender Weise fortsetzen. Mit 24 % tragen sie fast ein Viertel zum Gesamtergebnis bei und damit so viel wie noch nie. Da verwundert es nicht, dass auch dies eine neue Rekordmarke darstellt, die mehr als doppelt so hoch ausfällt wie der bisherige Bestwert aus 2020. Vor allem eine Reihe größerer Portfolioverkäufe haben den Logistikumsatz getrieben. Auf dem dritten Rang liegen erwartungsgemäß Einzelhandelsimmobilien, die auf knapp 2,1 Mrd. EUR und einen Anteil von 10,5 % kommen. Während Einzelobjekte mit fast 1,8 Mrd. EUR das zweitbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre erzielen, verzeichnen Portfolios mit nur rund 300 Mio. EUR ein im längerfristigen Vergleich schwaches Resultat. Im Blickpunkt der Käufer stehen weiterhin vor allem Fachmärkte und Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich. Am stärksten betroffen von den Aus- und Nachwirkungen der Corona-Pandemie sind weiterhin Hotels, die lediglich 440 Mio. EUR zum Transaktionsvolumen beitragen und damit eines der schwächsten ersten Quartale der letzten zehn Jahre verzeichnen. Verantwortlich hierfür ist vor allem die Tatsache, dass kein größerer Portfolioverkauf erfasst werden konnte. Die in den letzten Jahren stärker in den Blickpunkt gerückten Healthcare-Immobilien verfehlen mit gut 960 Mio. EUR nur knapp die Mrd.-EUR-Schwelle und tragen ca. 5 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Damit bleiben sie zwar etwas hinter den beiden Top-Jahren 2019 und 2020 zurück, können aber trotzdem das drittbeste Resultat aller Zeiten vorweisen. Damit setzt diese Assetklasse ihren grundsätzlichen Aufwärtstrend fort.

Einzeldeals mit neuer Bestmarke

Wie lebhaft das Marktgeschehen war, unterstreicht auch das Transaktionsvolumen, das mit Einzelobjekten umgesetzt wurde. Mit deutlich über 10,4 Mrd. EUR wurde das bereits gute Vorjahr noch einmal um rund ein Drittel übertroffen und gleichzeitig ein neuer Rekordumsatz aufgestellt. Nur knapp an einer neuen Bestmarke vorbeigeschrammt sind Portfolioverkäufe, die auf fast 9,3 Mrd. EUR kommen. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Büro-Pakete, die mit 5,5 Mrd. EUR, wesentlich beeinflusst durch die alstria-Übernahme, 59 % zum Ergebnis beitragen. Darüber hinaus haben Logistikportfolios eine entscheidende Rolle gespielt. Ihr Anteil beläuft sich auf ein Drittel, was einem Transaktionsvolumen von knapp 3,1 Mrd. EUR entspricht.

Ausländische Käufer haben im ersten Quartal rund 11,45 Mrd. EUR in deutsche gewerbliche Immobilien investiert und damit so viel wie noch nie in einem ersten Quartal. Dementsprechend hoch fällt auch ihr Anteil mit 58 % aus. Entscheidend hierfür ist in erster Linie ihr traditionell hoher Anteil im Portfolio-Segment, der mit 82 % aber noch höher ausfällt als üblich. Neben dem sehr hohen Büroanteil aufgrund des alstria-Deals standen vor allem Logistikimmobilien im Fokus der ausländischen Anleger. Klar an die Spitze gesetzt haben sich nordamerikanische Investoren, die auf einen Umsatzanteil von knapp 36 % kommen und sich damit deutlich vor den europäischen Käufern platzieren, die 17 % beisteuern.

Auch in den A-Standorten erstmals über 10 Mrd. EUR Investmentvolumen

“Besonders dynamisch zeigte sich das Marktgeschehen in den A-Standorten, die mit gut 10,9 Mrd. EUR auf rund 55 % des Gesamtumsatzes kommen. Erstmals wurde damit auch die 10-Mrd.-EUR-Marke bereits im ersten Quartal geknackt und eine neue Bestmarke aufgestellt. Erfreulich ist, dass hierzu sowohl Einzelverkäufe als auch Portfoliotransaktionen umfangreich beigetragen haben. Mit über 6 Mrd. EUR wurde mit einzelnen Objekten das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt und Portfolios verzeichneten mit fast 4,9 Mrd. EUR einen neuen Umsatzrekord, bedingt nicht zuletzt durch den alstria-Verkauf, von dem auch mehrere A-Städte in größerem Umfang profitiert haben”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH. Nahezu gleichauf an die Spitze gesetzt haben sich mit jeweils gut 2,5 Mrd. EUR Frankfurt und Berlin. Für die Hauptstadt entspricht dies einer Umsatzsteigerung von 76 % und dem drittbesten Resultat aller Zeiten. In der Bankenmetropole legte das Volumen sogar um über 150 % zu, sodass auch hier ein neues Allzeithoch zu verzeichnen ist. Nur knapp gescheitert an der 2-Mrd.-EUR-Schwelle ist Hamburg, wo 1,98 Mrd. EUR registriert wurden. Die Hansestadt profitierte mit Abstand am meisten von Portfoliotransaktionen, auf die rund 1,5 Mrd. EUR des Gesamtvolumens entfallen, sodass der Vorjahresumsatz verdreifacht wurde. Über eine Milliarde Transaktionsvolumen wurde darüber hinaus in Düsseldorf mit gut 1,6 Mrd. EUR verzeichnet. Auch hier führte der hohe Portfolioanteil (fast 1,2 Mrd. EUR) zum besten jemals erfassten Wert. Anders stellt sich die Situation in München dar, wo anteilig eingerechnete Portfolios nur gut 80 Mio. EUR beitragen. Trotzdem erreicht die bayerische Landeshauptstadt mit knapp 1,1 Mrd. EUR ein sehr gutes Resultat (+53 %), auch wenn, genau wie in Berlin, kein neuer Umsatzrekord zu beobachten ist. Verdreifacht hat sich das Transaktionsvolumen außerdem in Stuttgart, wo rund 760 Mio. EUR registriert wurden.

Renditen im ersten Quartal stabil

“Nachdem die Renditen im Schlussquartal des Vorjahres vereinzelt noch leicht nachgegeben haben, zeigten sie sich in den ersten drei Monaten 2022 über alle Assetklassen und Standorte stabil”, stellt Nico Keller fest. Bei Büroimmobilien bleibt die Hauptstadt Berlin mit einer Netto-Spitzenrendite von 2,40 % damit am teuersten, gefolgt von München mit 2,50 % und Hamburg mit 2,55 %. In Köln werden weiter 2,60 % und in Frankfurt 2,65 % notiert. Unveränderte Werte sind auch in Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils 2,75 % zu beobachten. Für Logistikimmobilien liegen die Netto-Spitzenrenditen nach wie vor bei 3,00 %, für Fachmarktzentren bei 3,50 % und für einzelne Fachmärkte bei 4,40 %.

Perspektiven für 2022

“Der außergewöhnlich gute Jahresauftakt unterstreicht, dass die deutschen Immobilienmärkte weiter stark im Fokus der Anleger stehen und diese perspektivisch von einer langfristig positiven Entwicklung und gewissen Aufholeffekten ausgehen. Trotzdem ist der Blick in die kurzfristige Zukunft so anspruchsvoll wie schon lange nicht mehr. Es gibt aktuell eine Vielzahl von potenziellen Störfaktoren, deren Einfluss auf das Marktgeschehen nur schwer kalkulierbar sind”, erläutert Marcus Zorn.

“Dass der Krieg in der Ukraine und die entsprechenden Sanktionen das Wirtschaftswachstum in Deutschland gegenüber den Prognosen von Ende 2021 verlangsamen werden, ist unbestritten und spiegelt sich in den korrigierten Prognosezahlen der großen Wirtschaftsinstitute eindeutig wider. Auch die damit einhergehende Inflation dürfte sich in einer geringeren Kaufkraft niederschlagen. Insgesamt wird die drastisch veränderte geopolitische Lage eine Reihe von Transformationsprozessen in Deutschland, Europa und weiten Teilen der Welt auslösen bzw. forcieren”, analysiert Marcus Zorn.

Die sehr guten und überdurchschnittlichen Büroflächenumsätze im ersten Quartal zeigen aber, dass es aufgrund der gebremsten Wirtschaftsentwicklung während der letzten zwei Jahre im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie Nachholpotenzial auf den Nutzermärkten gibt. Ob und in welchem Umfang es hierbei zu gewissen zeitlichen Verschiebungen aufgrund der aktuellen Situation kommt, bleibt abzuwarten. Grundsätzlich spricht aus heutiger Sicht aber einiges dafür, dass die Nutzermärkte ein stabilisierendes Element für die Nachfrage der Investoren darstellen können. Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass Immobilien gerade in schwierigen und unsicheren Zeiten eine aus Anlegersicht vergleichsweise sichere Assetklasse darstellen.

“Vor diesem Hintergrund dürfte die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen grundsätzlich weiterhin hoch bleiben, auch wenn eine Prognose für das Gesamtjahresergebnis aktuell kaum abzugeben ist. Bei den Renditen ist kurzfristig eine Seitwärtsbewegung das wahrscheinlichste Szenario. Mittelfristig bleibt hier die weitere Zins- und Inflationsentwicklung, gerade auch im Zusammenhang mit den zukünftigen Energiekosten, abzuwarten”, fasst Zorn die Aussichten zusammen.

 

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