JLL: Große Wohnungstransaktionen bleiben 2022 die Ausnahme

Starke Wohnungsnachfrage wird für Marktbelebung im Frühjahr 2023 sorgen

Zum Ende des Jahres 2022 hat sich die abwartende Haltung der Investoren am Wohnungsmarkt fortgesetzt. Die übliche Jahresendrallye blieb wie erwartet aus. Im vierten Quartal lag das Transaktionsvolumen* bei rund 1,96 Milliarden Euro, ein Rückgang von 80 Prozent im Vergleich zum Fünfjahresschnitt. Zugleich markiert das Schlussquartal 2022 das schwächste Quartalsergebnis auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt in den vergangenen zehn Jahren.

Für das Gesamtjahr 2022 ergibt sich ein Transaktionsvolumen von rund 12,2 Milliarden Euro – ebenfalls der niedrigste Wert seit zehn Jahren. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt das Umsatzminus 76 Prozent. Allerdings war das 2021er-Ergebnis durch sehr große Transaktionen wie die Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia maßgeblich geprägt worden. „Die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern lagen im vergangenen Jahr zunehmend auseinander. Viele Marktakteure haben ihre Ankaufsziele deswegen im Laufe des Jahres nach unten angepasst“, erläutert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Der Rückgang betraf insbesondere große, überregionale Portfoliotransaktionen. So hatten die fünf größten Transaktionen im abgelaufenen Jahr lediglich einen Anteil von zwölf Prozent am Jahresumsatz. Im Vorjahr waren es noch zwei Drittel gewesen. Überregionale Portfoliodeals machten nur noch ein Viertel des Gesamtumsatzes aus und damit die Hälfte des Durchschnittswerts der vergangenen fünf Jahre.

Trotz fehlender Großdeals wurde am Wohninvestmentmarkt aber auch 2022 rege gehandelt. Mit 372 registrierten Transaktionen versus 420 im Vorjahr sank die Zahl der Abschlüsse im Vergleich zum Transaktionsvolumen nur moderat. „Das verdeutlicht, dass der Gesamtmarkt – anders als häufig in der Öffentlichkeit dargestellt – weiterhin funktioniert und dass Transaktionen zustande kommen“, unterstreicht Bender.

Asset- und Fondsmanager dominieren den Markt auf der Käuferseite

Auffällig ist der relativ hohe Anteil an Abschlüssen im Core-plus-Segment.  Mit rund 80 Prozent aller Investitionen lag deren Anteil deutlich über dem Fünfjahresmittel von 40 Prozent. Zudem gab es 2022 eine deutliche Verengung auf der Käuferseite. So dominierten Asset- und Fondsmanager sowie Immobilienunternehmen mit einem Anteil von 78 Prozent das Marktgeschehen. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre kam diese Käufergruppe dagegen nur auf einen Anteil von 30 Prozent. Auf der anderen Seite zogen sich Immobilien-AGs 2022 als Käufer vollständig aus dem Markt zurück. In den fünf Jahren zuvor hatten sie noch einen Marktanteil von rund 29 Prozent erzielt.

Verstärkt in den Fokus rückt für viele Marktteilnehmer das Segment geförderter Wohnungsbau. Weil für viele private Haushalte die Wohnkostenbelastung infolge gestiegener Energiepreise stark zugenommen hat, plant die Bundesregierung, den Bestand an Sozialwohnungen zu erhöhen und die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum gezielt zu fördern. „Investitionen in den geförderten Wohnungsbau werden aus Investorensicht angesichts der stark gestiegenen Fremdkapitalkosten wieder attraktiver. Denn diese versprechen neben zinsgünstigen Darlehen auch direkte Fördergelder und weitere Tilgungszuschüsse“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Insbesondere für langfristig orientierte und eher defensive Anleger sei der geförderte Wohnungsbau interessant.

Wohninvestments bleiben dank Nachfrageüberhang und Inflationsschutz attraktiv

Aber auch grundsätzlich bleibt die Assetklasse Wohnen aus Investorensicht attraktiv, was unter anderem mit dem hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum begründet ist. So gab es 2022 eine deutliche Nettozuwanderung nach Deutschland, vor allem aus der Ukraine. Zudem führen die gestiegenen Hypothekenzinsen dazu, dass private Ersterwerber ihr Kaufvorhaben zurückstellen müssen und sich dem Mietwohnungsmarkt zuwenden.

Auf der Angebotsseite fehlen die nötigen Impulse, um die steigende Nachfrage zu bedienen. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, wurde 2022 mit geschätzten 280.000 fertiggestellten Wohnungen weit verfehlt. Für dieses Jahr könnte die Bilanz noch schlechter ausfallen, weil viele Bauprojekte komplett auf Eis gelegt wurden.

Andererseits bieten Investitionen in Wohnimmobilien den Vorteil, dass im Gegensatz zu Anleihen die nominalen Gewinne in Inflationsphasen aufgrund von höheren Mieterträgen gesteigert werden können. „In Zeiten hoher Inflation bleiben Immobilien daher eine lukrative Anlagemöglichkeit und sollten mit Blick auf die stabilen Cashflows gerade bei hoher Volatilität an den Aktien-, Renten- und Rohstoffmärkten 2023 gefragt bleiben“, meint Scheunemann. Er rechnet mit einer Zunahme des Marktgeschehens in diesem Jahr. Nach einem schwächeren Beginn sollten die Transaktionsvolumina im weiteren Jahresverlauf sukzessive anziehen. „Angesichts der insgesamt gesunkenen Liquidität an den Kapitalmärkten dürften die institutionellen Transaktionsvolumina jedoch mittelfristig nicht mehr das Niveau der Vorjahre erreichen. Langfristig sollte sich das Transaktionsvolumen auf einem neuen Niveau einpendeln, das zwischen dem derzeitigen niedrigen Niveau und dem der Vorjahre liegt.“

Der Jahresbeginn 2023 werde allerdings von einem weiteren Renditeanstieg geprägt sein, der wahrscheinlich bis zum zweiten Quartal anhalten werde. Dabei dürften sich die Renditen deutlich stärker nach den regionalen Risikoprofilen ausdifferenzieren als zuletzt. „Das Ende der ultralockeren Geldpolitik führt dazu, dass sich die Risikoprämien wieder deutlich erkennbarer an den lokalen Marktrisiken ausrichten. Daneben werden im Jahr 2023 auch die individuellen Eigenschaften der einzelnen Wohnimmobilien stärker in den Fokus rücken“, ist Scheunemann überzeugt.

Energieeffiziente Gebäude sind eher vor Preisrückgängen geschützt

Damit sind insbesondere die energetischen Eigenschaften der Immobilien gemeint. Bereits im vergangenen Jahr hat sich die Wertdiskrepanz zwischen energieeffizienten und weniger effizienten Gebäuden vergrößert. Einer Analyse von JLL zufolge lag die Preisdifferenz im ersten Halbjahr 2022 zwischen zwölf und 33 Prozent im Mittel.

Für 2023 rechnet JLL mit einer weiteren Segmentierung des Marktes nach dem energetischen Zustand der Objekte. „Zum einen nimmt der regulatorische Druck auf energetisch schlechtere Objekte weiter zu, etwa durch die Aufteilung der CO2-Kosten, zum anderen dürften energetische Sanierungen noch kostspieliger werden, da die Nachfrage nach Baudienstleistungen auf lange Sicht hoch bleiben wird“, sagt Michael Bender. Hohe Energiestandards dürften in der aktuellen Marktsituation vor Preisrückgängen schützen.

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

/von

vdp: Trendwende bei Immobilienpreisen verfestigt sich

vdp-Immobilienpreisindex zeigt für Gesamtjahr 2022 noch leicht steigende Preise, auf Quartalssicht sind die Preise aber durchgängig gefallen

Die Immobilienpreise in Deutschland verzeichneten im vierten Quartal 2022 einen leichten Anstieg in Höhe von 0,8% – verglichen mit dem vierten Quartal 2021. Vom dritten zum vierten Quartal 2022 gaben die Preise insgesamt jedoch um 2,0% nach. Es ist der zweite Rückgang auf Quartalssicht in Folge, den der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ausweist. Der vdp-Index, der auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten basiert, steht nun bei 188,9 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte).

Die ambivalente Entwicklung zeigt sich auch bei den Wohnimmobilienpreisen, die sich im Jahr 2022 nochmals um 2,1% erhöhten, auf Quartalssicht dagegen um 1,8% verringerten. Demgegenüber entwickelten sich die Preise für Gewerbeimmobilien einheitlich rückläufig: Sowohl beim Vergleich des vierten Quartals 2022 mit dem Vorjahresquartal (-4,4%) als auch beim Vergleich des vierten mit dem dritten Quartal 2022 (-2,9%) sind Preisrückgänge auszumachen. Zurückzuführen sind die Entwicklungen zum einen auf die Preise für Büroimmobilien, die um 2,6% auf Jahressicht und um 2,4% auf Quartalssicht nachgaben. Zum anderen fielen auch die Preise für Einzelhandelsimmobilien – um 9,1% bzw. 4,2% gegenüber dem Vorjahres- bzw. Vorquartal.

“Die insgesamt gesunden Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes sollten dazu beitragen, dass er die aktuelle Preiskorrekturphase gut verkraftet.” Jens Tolckmitt

“Die vielen Krisen des Jahres 2022 hinterlassen am Jahresende nun auch Spuren auf dem Immobilienmarkt, das haben wir auch so vorhergesagt. Die Preisentwicklungen weisen im Quartalsvergleich jetzt durchweg Minuszeichen auf”, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. “Wir rechnen auch für die nächsten Quartale mit Rückgängen – allerdings insgesamt weiterhin auf moderatem Niveau. Die insgesamt gesunden Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes sollten dazu beitragen, dass er die aktuelle Preiskorrekturphase gut verkraftet. Denn selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15% nachgeben sollten, stünden wir gemessen an der Entwicklung des Gesamtindex auf dem Preisniveau von Anfang 2020.”

Preisentwicklung im Jahresvergleich Q4 2022 zu Q4 2021):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: +0,8%

Wohnimmobilien in Deutschland:+2,1%

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: +2,2%

Gewerbeimmobilien: -4,4%

– Büroimmobilien: -2,6%

– EZH-Immobilien: -9,1%

Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q4 2022 zu Q3 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -2,0%

Wohnimmobilien in Deutschland: -1,8%

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -2,0%

Gewerbeimmobilien: -2,9%

– Büroimmobilien: -2,4%

– EZH-Immobilien: -4,2%

Selbst genutztes Wohneigentum preisstabiler als Mehrfamilienhäuser

Die im vierten Quartal 2022 weiterhin positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im Vorjahresvergleich (+2,1%) resultiert aus einem nochmals deutlichen Anstieg der Preise für selbst genutztes Wohneigentum (+3,9%) und einer nur leichten Verteuerung von Mehrfamilienhäusern in Höhe von 0,4%. Der Blick auf die Entwicklung seit dem dritten Quartal 2022 zeigt dagegen sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser Preisrückgänge von moderaten 1,5% bzw. 2,1%, so dass sich die Preise für Wohnimmobilien vom dritten zum vierten Quartal 2022 insgesamt um 2,0% ermäßigten.

“Bei den steigenden Mieten deutet sich keine Trendumkehr an, im Gegenteil: Denn die Neubautätigkeit liegt weiterhin weit hinter dem Bedarf zurück.” Jens Tolckmitt

Bei den Mehrfamilienhäusern stiegen die Liegenschaftszinsen auf Jahressicht um 6,0%, auf Quartalssicht um 4,1%. Eine ebenso positive Entwicklung wiesen die Neuvertragsmieten auf, die im Vorjahres- bzw. Quartalsvergleich um 6,5% bzw. um 1,9% zulegten. “Die Nachfrage nach Wohnraum trifft nach wie vor auf ein viel zu geringes Angebot, so dass die Mieten weiter steigen. Es deutet sich hier auch keine Trendumkehr an, im Gegenteil, denn die Neubautätigkeit in Deutschland liegt weiterhin weit hinter dem Bedarf zurück”, betonte Tolckmitt.

Berlin und Frankfurt zeigen stärkste Preisbewegungen unter Top 7-Städten

Die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten entwickelten sich mit einem Anstieg um 2,2% auf Jahressicht und einem Rückgang um 2,0% auf Quartalssicht ähnlich wie die Wohnimmobilienpreise in Deutschland insgesamt. Unter den Metropolen ragte erneut Berlin hervor, wo sich Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 um 4,6% im Vorjahresvergleich verteuerten und lediglich um 0,7% im Quartalsvergleich verbilligten. Die negativste Entwicklung wies Frankfurt auf, wo die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem vierten Quartal 2021 um 2,7% und gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 4,8% zurückgingen. Die anderen fünf Metropolen bestätigten den Gesamttrend der Top 7-Städte und wiesen Preiszuwächse auf Jahressicht und Preisrückgänge auf Quartalssicht auf.

Büromieten legen auf Jahressicht um 5,4% zu

Nachdem in den vergangenen Quartalen häufig eine gegenläufige Preisentwicklung bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien festzustellen war, ermäßigten sich die Preise im vierten Quartal 2022 in beiden Objektklassen, allerdings in unterschiedlicher Ausprägung: Während die Einzelhandelsimmobilienpreise auf Jahressicht um 9,1% und auf Quartalssicht um 4,2% nachgaben, wiesen Büroimmobilien geringere Preisrückgänge in Höhe von 2,6% (gegenüber Vorjahresquartal) bzw. 2,4% (gegenüber Vorquartal) auf. Die Neuvertragsmieten gingen bei Einzelhandelsimmobilien um 5,1% bzw. 2,5% zurück. Die Büromieten erhöhten sich dagegen um 5,4% bzw. 1,7%. Der Liegenschaftszinssatz als Maß für die Rendite wiederum legte in beiden Objektklassen und in beiden Vergleichszeiträumen zu.

“Die zahlreichen Herausforderungen und die Inflation trüben die Kauflaune ein und belasten die Einzelhandelsimmobilienpreise.” Jens Tolckmitt

“Der Strukturwandel zu Ungunsten des stationären Einzelhandels, der durch die Lockdowns während der COVID-19-Pandemie an Fahrt gewonnen hat, hält weiter an. Mittlerweile sind es aber nicht nur die steigenden Marktanteile des Onlinehandels, die dem stationären Einzelhandel zu schaffen machen. Hinzu kommen die vielen Herausforderungen und die Inflation, die die Kauflaune eintrüben und die Einzelhandelsimmobilienpreise belasten”, erläutert Tolckmitt. Für Büroimmobilien seien die Aussichten trotz des leichten Preisrückgangs im vierten Quartal 2022 besser: “Die Nachfrage nach Büroimmobilien in Deutschland dürfte robust bleiben. Dafür spricht beispielsweise der nach wie vor deutliche Anstieg der Büromieten – der Nutzermarkt ist offenbar intakt.”

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin,Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de

/von

PATRIZIA-Transaktionen erreichen 2022 mit 6,5 Mrd. Euro trotz schwieriger Marktlage Vorjahresniveau

,

PATRIZIA hat im Geschäftsjahr 2022 weltweit Transaktionen im Wert von 6,5 Milliarden Euro abgeschlossen und unterstreicht damit die strategische Rolle für ihre Kunden in einem schwierigen Marktumfeld.

Rund 70 Prozent der Transaktionen waren Akquisitionen

Wohnimmobilien, Infrastruktur und Logistik als wichtigste Sektoren

16 Transaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro, fünf mit mehr als 200 Millionen Euro

Transaktionsvolumen von Real Assets erreicht 37 Milliarden Euro seit 2018

PATRIZIA, ein führender Partner für globale Real Assets, hat im Geschäftsjahr 2022 weltweit Transaktionen im Wert von 6,5 Milliarden Euro1 abgeschlossen und unterstreicht damit die strategische Rolle für ihre Kunden in einem schwierigen Marktumfeld. Die abgeschlossenen Transaktionen gingen im Vergleich zum Vorjahr nur leicht, um 1,5 Prozent zurück und lagen damit über dem Marktdurchschnitt. Rund 70 Prozent der Transaktionen waren Akquisitionen.

Das höchste Transaktionsvolumen verzeichnete der Wohnimmobiliensektor mit 1,8 Milliarden Euro (29 Prozent des Gesamtvolumens). Rund 1,4 Milliarden Euro (23 Prozent) entfielen auf den Infrastrukturbereich. Das Segment Logistik umfasste 1,3 Milliarden Euro (22 Prozent). Sowohl das Volumen als auch der Anteil der Logistiktransaktionen stiegen im Vergleich zum Vorjahr, und auch ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens im Infrastrukturbereich trug dazu bei, Rückgänge bei Büro- und Wohnimmobilien auszugleichen.

Im Jahr 2022 waren die bedeutendsten Märkte für PATRIZIA die DACH-Region (29 Prozent), die Iberische Halbinsel (16 Prozent) sowie Großbritannien und Irland (elf Prozent). Im Vergleich zu 2021 stieg der Anteil der Transaktionen auf der Iberischen Halbinsel um mehr als das Zweieinhalbfache. In Frankreich und Italien verdoppelte sich der Anteil der Transaktionen. Der wachstumsstärkste Markt war Japan, wo sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr mehr als vervierfachte. Strategiegemäß hat sich dadurch die Präsenz von PATRIZIA in der asiatisch-pazifischen Region deutlich verstärkt.

Das robuste Transaktionsvolumen im Jahr 2022, in dem durchschnittlich etwa drei Transaktionen pro Woche abgeschlossen wurden, unterstreicht die Erweiterung der Produktpalette von PATRIZIA.  Das Unternehmen hat bewiesen, dass es auch in einem schwierigen Marktumfeld für seine Kunden erfolgreich ist. In den vergangenen fünf Jahren hat PATRIZIA Real Asset Transaktionen im Wert von insgesamt rund 37 Milliarden Euro abgewickelt.

Philipp Schaper, CEO European Real Estate bei PATRIZIA, sagt: „Trotz eines herausfordernden Jahres 2022, das von Zinserhöhungen, dem Krieg in der Ukraine und anhaltenden Verzögerungen in den Lieferketten geprägt war, hat PATRIZIA weiterhin hochwertige Immobilien- und Infrastrukturdeals in ganz Europa sowie im asiatisch-pazifischen Raum abgeschlossen. Unsere Strategie, ein globaler Real-Asset-Akteur zu werden, geht auf. Im vergangenen Jahr konnten wir eine Reihe unserer Flagship-Fonds erfolgreich erweitern, insbesondere den PanEuropean-Fonds, der ein Fondsvolumen von einer Milliarde Euro erreicht hat, und unseren Smart Cities Infrastructure Fund‘ (SCIF). Zudem haben wir einen Immobilienfonds in Japan aufgelegt und damit unsere Präsenz in der asiatisch-pazifischen Region ausgebaut. Wir werden auch künftig unsere kombinierte Immobilien- und Infrastrukturexpertise konsequent stärken, um für unsere Anleger weiterhin erheblichen und langfristigen Mehrwert zu schaffen.“

Graham Matthews, CEO von PATRIZIA Infrastructure, fügt hinzu: „Das Jahr 2022 war ein Meilenstein für PATRIZIA, da wir unsere globalen Infrastrukturinvestitionen deutlich ausgebaut haben. Wir haben nicht nur einen neuen Fonds im asiatisch-pazifischen Raum aufgelegt, sondern auch erheblich in unsere Flagship- und High-Yield-Debt-Fonds in Europa investiert. Und unser globaler Smart-Cities-Fonds überstieg die Marke von 600 Millionen Euro an zugesagten Investitionen. Dadurch haben wir unser Anlageportfolio für intelligentere, besser vernetzte Gemeinschaften auf der ganzen Welt erweitert. Infrastruktur ist ein zentraler Bestandteil der Wachstumsstrategie von PATRIZIA und wird in den kommenden Jahren für Anleger aufgrund des hohen Inflationsschutzes und der Ertragssicherheit noch wichtiger werden.“

Trotz einer Verlangsamung der Wohnimmobilieninvestitionen schloss PATRIZIA im Auftrag ihres Living-Cities-Fonds erfolgreich ein Forward-Funding-Geschäft mit einem Volumen von 600 Millionen Euro zum Erwerb eines Wohnportfolios mit zehn Gebäuden in Barcelona ab. Zu den bemerkenswerten Transaktionen im Infrastrukturbereich gehörten Investitionen in Ottima und Selettra, zwei der führenden italienischen Unternehmen für intelligente Straßenbeleuchtung, sowie eine Mehrheitsbeteiligung an dem italienischen Bio-Flüssiggas-Hersteller Biomet, der den strategischen Schritt von PATRIZIA zu einem globalen Real-Asset-Investor unterstreicht. Der Erwerb der größten niederländischen Logistikimmobilie, eines Verteilzentrums in Rotterdam, gehörte zu den bedeutendsten Logistik-Deals des Jahres 2022.

Die vorläufigen Finanzergebnisse von PATRIZIA für das Geschäftsjahr 2022 werden am 28. Februar 2023 veröffentlicht.

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

/von

Investorenumfrage: Doppelengpass an den Immobilienmärkten

Marktkorrektur erfolgt in diesem Jahr

An den Transaktionsmärkten ist noch keine Entspannung in Sicht. Entweder mangelt es Investoren an Kapital oder aber sie finden kein passendes Angebot. Das belegt auch die aktuelle Umfrage von Union Investment unter 150 Immobilienunternehmen und institutionellen Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Für 84 Prozent der befragten europäischen Immobilieninvestoren ist derzeit vor allem die eigene Liquiditätssituation ausschlaggebend bei ihren Investitionsentscheidungen. 85 Prozent geben an, dass ihre Investitionsentscheidungen von der Verfügbarkeit geeigneter Investitionsobjekte beeinflusst werden.

„Viele eigenkapitalstarke Marktteilnehmer halten derzeit die Füße still, weil die Zinserhöhungen noch nicht vollständig eingepreist sind und sie dementsprechend keine adäquaten Immobilien finden. Auch viele potenzielle Verkäufer warten darauf, dass sich die Preise auf einem stabilen Niveau einpendeln“, so Olaf Janßen, Leiter Immobilien-Research bei Union Investment.

Laut Umfrage dürften sich die Ankaufspreise in diesem Jahr an das gestiegene Zinsniveau anpassen. 42 Prozent der Studienteilnehmer rechnen in den kommenden drei bis sechs Monaten mit einer entsprechenden Marktkorrektur. 40 Prozent gehen davon aus, dass die Anpassungsphase noch mindestens bis Ende dieses Jahres dauert. „Dann dürften sich auch die Transaktionsmärkte wieder etwas beleben, da sich eigenkapitalstarke Investoren aus der Deckung wagen werden“, so Janßen.

Als erstes wird das Transaktionsvolumen in den USA wieder anziehen, sind zumindest 38 Prozent der Umfrage-Teilnehmer überzeugt. 25 Prozent rechnen damit, dass es zuerst in Europa wieder bergauf geht, 9 Prozent verorten den Start in der Region Asien-Pazifik. Der Rest der Befragten macht keine Angaben dazu. Von denjenigen, die zuerst mit einem Anziehen des Transaktionsvolumens in Europa rechnen, gehen rund 30 Prozent davon aus, dass der Investmentmarkt zunächst in Großbritannien wieder in Schwung kommt. 27 Prozent gaben Nordeuropa an und 24 Prozent Deutschland.

Investitionsklima: Licht am Ende des Tunnels

Insgesamt drückt die Unsicherheit hinsichtlich der künftigen Entwicklung von Zinsen, Energiekosten und Wirtschaft nach wie vor auf die Stimmung der europäischen Immobilien-Investoren. Dennoch gibt es Licht am Ende des Tunnels. Während der von Union Investment ermittelte Immobilien-Investitionsklimaindex im zweiten Halbjahr 2022 in Großbritannien nochmals deutlich um 5,3 auf 60,3 Punkte gefallen ist, ging es in Deutschland nur noch um 0,8 auf 58,9 Punkte nach unten. Und in Frankreich ist der Index sogar leicht gestiegen, von 60,3 auf 61,3 Punkte. „Damit zeigen die Immobilienmärkte eine Tendenz zur Bodenbildung und es besteht durchaus die Hoffnung, dass die zinsbedingte Anpassungsphase bis Mitte dieses Jahres abgeschlossen sein sollte“, so Janßen.

Über die Union Investment-Umfrage

Der europäische Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 ermittelt, seit Frühjahr 2008 halbjährlich. Der Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren „Marktstruktur“, „Rahmenbedingungen“, „Standortbedingungen“ und „Erwartungen“, die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für die aktuelle Auswertung hat das Marktforschungsinstitut Ipsos von November 2022 bis Januar 2023 insgesamt 150 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilieninvestoren in Deutschland (n=55), Frankreich (n=51) und Großbritannien (n=44) befragt.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

/von

Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse 2022: Finanzierungen von Neubauten sinken auf 10 Prozent

,

Preise in Metropolen: Immobilienpreise in München sinken um 11 Prozent

Europace, Deutschlands führende Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, stellt mit der aktuellen Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse die aktuelle Einschätzung zum privaten Wohnimmobilienmarkt vor. Die Analyse beleuchtet die folgenden Bereiche: Immobilien und Käufer:innen, Finanzierungslösungen sowie Kaufpreise und Zinssätze. Die Zahlen des Zeitraumes vom 01.01.2022 bis 31.12.2022 zeigen auf, dass die Hauspreise sich leicht rückläufig verhalten und weniger Neubauten finanziert werden.

Forwarddarlehen sinken weiter

Seit März 2022 wird deutlich, dass Forwarddarlehen zurückgehen. Von 7,9 Prozent im September fand ein Rückgang auf 5,7 Prozent im Dezember statt. Stattdessen stiegen Annuitätendarlehen weiter an und landen bei 81,9 Prozent im Dezember. Die Zinsen haben im Gesamtjahr 2022 bis auf minimale Ausnahmen nur nach oben entwickelt. Im Dezember lagen die Zinsen bei einer Zinsbindung von zehn Jahren bei knapp 4 Prozent.

Rückgang von Neubau-Finanzierungen

Der Großteil der Verwendungszwecke der Finanzierungen bleiben weiterhin Käufe von Bestandsimmobilien. Diese lagen im Dezember bei 67 Prozent. In Q4 wird der Rückgang von Neubau-Finanzierungen noch einmal verdeutlicht. Im Dezember wurden nur noch 10 Prozent finanziert.

Haushaltsüberschuss sinkt im vierten Quartal erstmalig

Die durchschnittlichen Käufer:innen sind 39 Jahre alt. Der Haushaltsüberschuss ist vom dritten Quartal von 1.602 Euro auf 1589 Euro in Q4 gesunken. Das Durchschnittseinkommen beträgt im vierten Quartal 3.744 Euro – wie auch schon im dritten Quartal.

„Die aktuelle Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse macht den Wandel am Immobilienmarkt erneut deutlich. Die Zinsen sind in 2022 stark angestiegen. Wir haben gesehen, dass die Immobilienpreise nach einer langen, starken Wachstumsphase, langsam sinken. Das gilt aber vor allem für bestehende Immobilien, bei Neubauten sind die Preise weiterhin stabil. Wir erwarten für 2023  eine Balance am Markt und gehen von einer langsamen Erholung zum Sommer aus”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, die aktuelle Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse.

Methodik

Die kostenfrei zur Verfügung stehende Analyse wird in regelmäßigen Abständen bei Europace veröffentlicht und beleuchtet neben den Kaufpreisen von Häusern und Eigentumswohnungen auch Bonität, Berufsgruppen, Alters- und Einkommensklassen, Immobilienarten und -nutzung, Darlehensformen und Zinssatzentwicklungen. Die Plattformdaten werden anonymisiert zusammengetragen und übersichtlich aufbereitet.

Die aktuelle Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse kann ab sofort im Studienbereich des Unternehmensblogs Europace Report herunter geladen werden. Alle Indizes, Studien sowie das Trendbarometer von Europace sind hier zu finden. Alle Daten können für journalistische oder wissenschaftliche Veröffentlichungen unter Angabe der Quelle frei verwendet werden.

Aufgrund der unterschiedlichen Datengrundlage und spezifischen Berechnungslogiken können die Durchschnittswerte der Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse von den Indizes der Europace AG leicht abweichen.

Über Europace

Europace, Deutschlands größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, vernetzt rund 800 Partnerunternehmen aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertriebe. Mehrere tausend Nutzer:innen wickeln monatlich über 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 9 Mrd. Euro über den Marktplatz ab. Mit rund 85 Mrd. Euro in 2021 wurden hier über 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkund:innen in Deutschland in der größten Produktgruppe umgesetzt. In enger Zusammenarbeit mit Vertrieben und Produktanbietern entwickelt Europace nutzerorientierte Finanzierungslösungen, optimal auf die Bedürfnisse der Verbraucher:innen abgestimmt – für ein Finanzieren mit Leichtigkeit.

Die Europace AG ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Hypoport SE, die an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet ist. Seit 2015 ist Hypoport durchgängig im Auswahlindex SDAX oder MDAX vertreten. Europace ist mit dem TÜV Datenschutzgutachten zertifiziert. Seit 2018 organisiert sich die Europace AG vollständig holakratisch.

Verantwortlich für den Inhalt:

Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

/von

Preise für Eigentumswohnungen und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sinken weiter

Weiterer Preisrückgang für Eigentumswohnungen und Bestandsimmobilien, Preise für Neubauten weiter stabil

Der Europace Hauspreis Index verdeutlicht weiter sinkende Preise für Bestandsimmobilien sowie Eigentumswohnungen. Die Preise für Neubauten halten sich hingegen weiterhin stabil. Auch der Gesamtindex sinkt leicht.

Im Dezember fielen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,86 Prozent am stärksten. Der Hauspreisindex landete bei 210,85 Indexpunkten. Im Vorjahresvergleich reduzierten sich die Eigentumspreise um 4,24 Prozent.

Die Preise des Segments neuer Ein- und Zweifamilienhäuser sanken um 0,20 Prozent leicht und bleiben weitestgehend stabil. Der Index kommt auf 226,31 Punkte. Innerhalb der letzten 12 Monate stiegen die Kosten in diesem Bereich um 5,03 Prozent.

Für Bestandshäuser liegt der Europace Hauspreisindex im Dezember bei 200,37 Punkten. Das Segment nahm um 1,63 Prozent ab. Im Vergleich zum Vorjahr fielen die Preise für Bestandshäuser um 3,30 Prozent.

Der Gesamtindex nahm im Vergleich zum Vormonat um 1,21 Prozent ab und sank auf 212,51 Indexpunkte im Dezember. Im Vorjahreszeitraum reduzierten sich die Preise um 0,83 Prozent.

„Auch im Dezember zeigt der Europace Hauspreisindex weiterhin fallende Immobilienpreise für Bestandshäuser und Eigentumswohnungen. Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser halten sich derweil weitestgehend stabil. Für 2023 rechnen wir frühestens in den Sommermonaten mit einer Entspannung des Marktes”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Die Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail:

Gesamtindex: fallend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

Dezember 2022    212,51        -1,21 %       -0,83 %

November 2022    215,10        -1,80 %       1,50 %

Oktober 2022        219,04        -1,26 %       4,52%

Eigentumswohnungen: stark fallend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

Dezember 2022    210,85        -1,86 %       -4,24 %

November 2022    214,85        -2,54 %       -1,92 %

Oktober 2022        220,45        -2,01 %       1,50%

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht fallend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

Dezember 2022    226,31        -0,20 %       5,03 %

November 2022    226,77        -0,44 %       7,25 %

Oktober 2022        227,78        -0,25 %       9,39 %

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: stark fallend

Monat Indexwert    Veränderung zum Vormonat     Veränderung zum Vorjahresmonat

Dezember 2022    200,37        -1,63 %       -3,30 %

November 2022    203,69        -2,48 %       -0,78 %

Oktober 2022        208,88        -1,55 %       2,75 %

Über den Europace Hauspreis-Index EPX

Der Europace Hauspreis-Index EPX basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Über Europace werden mit mehr als 70 Mrd. Euro jährlich über 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Der Gesamtindex besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik finden Sie unter https://report.europace.de/epx-hedonic/.

Über Europace

Europace, Deutschlands führende Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, vernetzt rund 800 Partnerunternehmen aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertriebe. Mehrere tausend Nutzer:innen wickeln monatlich über 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 9 Mrd. Euro über den Marktplatz ab. Mit rund 85 Mrd. Euro in 2021 wurden hier über 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkund:innen in Deutschland in der größten Produktgruppe umgesetzt. In enger Zusammenarbeit mit Vertrieben und Produktanbietern entwickelt Europace nutzerorientierte Finanzierungslösungen, optimal auf die Bedürfnisse der Verbraucher:innen abgestimmt – für ein Finanzieren mit Leichtigkeit.

Die Europace AG ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Hypoport SE, die an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet ist. Seit 2015 ist Hypoport durchgängig im Auswahlindex SDAX oder MDAX vertreten. Europace ist mit dem TÜV Datenschutzgutachten zertifiziert. Seit 2018 organisiert sich die Europace AG vollständig holakratisch.

Verantwortlich für den Inhalt:

Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

/von

Erstes Engagement der ZBI Gruppe im Bereich Projektentwicklung in den Niederlanden

,

5.702 Quadratmeter Mietfläche / Geplante Fertigstellung Q1/2025

Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe engagiert sich erstmalig im Bereich Projektentwicklung in den Niederlanden. Dabei handelt es sich um das Wohnneubauprojekt „Green Harbour“ in Den Haag mit 68 Wohneinheiten und 64 Tiefgaragenstellplätzen. Das Projekt in ausgezeichneter Mikrolage im Stadtteil Scheveningen wird im Rahmen einer Forward-Funding-Struktur innerhalb des offenen Immobilien-Publikums-AIF der ZBI entwickelt. Die Fertigstellung des Projekts mit einer Gesamtmietfläche von 5.702 Quadratmetern ist für das erste Quartal 2025 geplant.

Verkäufer der Liegenschaft ist die La Maison Haute de NL B.V. und Totalübernehmer ist das konzernverbundene Unternehmen Ridge Green Harbour B.V. Die Transaktion wurde federführend vom österreichischen Projektentwicklungsteam begleitet. Über die Gesamtinvestitionskosten wurde Stillschweigen vereinbart. Die Projektentwicklung wurde durch die PME Group vermittelt.

„Bei der Projektentwicklung in Den Haag handelt es sich um unser erstes wohnwirtschaftliches Neubauprojekt in den Niederlanden.  Mit ‚Green Harbour‘ weiten wir unsere Develop-and-Hold Strategie nach Österreich nun auch zielgerichtet auf die Niederlande aus. In diesem Rahmen setzen wir konsequent auf im Nachhaltigkeitskontext adäquate Lösungen im Bereich erneuerbare Energien und Energieeffizienz“, sagt Christian Reißing, Chief Development Officer der ZBI Gruppe.

„Mit der Projektentwicklung schaffen wir modernen Wohnraum in einer attraktiven und nachgefragten Lage. Wir freuen uns sehr über die gute Zusammenarbeit mit der ZBI Gruppe, die nicht zuletzt auch auf einem gemeinsamen hohen Qualitätsanspruch sowie einem vorausdenkenden Fokus auf Nachhaltigkeit zum Vorteil aller Beteiligten beruht,“ sagt Hans Nieuwenhuis der Ridge Gruppe.

Auf dem Dach des neuen Wohnbauprojekts ist eine Photovoltaikanlage zur Energieversorgung der dezentralen Heiz- und Kühlversorgung mit Wärmepumpen in Verbindung mit Geothermie vorgesehen, welche das Gebäude fast autark mit Wärme und Kühlung versorgt. Dieses moderne Energieversorgungssystem ermöglicht den zukünftigen Mieterinnen und Mietern eine sichere, nachhaltige und im Vergleich zu herkömmlichen Heiz- und Kühlsystemen sogar günstigere Versorgung.

Das Objekt zeichnet sich durch ein breites Spektrum an Grundrissen sowie durch eine hochwertige Innenausstattung der Mieteinheiten aus. Es werden insgesamt vier unterschiedliche Wohnungsgrößen mit zwei bis vier Zimmern sowie ein Penthouse zur Verfügung stehen.

Das Wohnneubauprojekt ‚Green Harbour‘ entsteht in der Tesselsestraat 65–69 in Den Haag-Duindorp. Das Wohngebiet liegt in unmittelbarer Nähe zum Strand im beliebten Bezirk Scheveningen, welcher sich in den vergangenen Jahren zum größten Seebad der Niederlande entwickelt hat. Die lange Strandpromenade ist bekannt für ihre Sonnenterasse, zahlreiche Restaurants und Geschäfte. Die Liegenschaft ist rund vier Kilometer nordwestlich vom Stadtzentrum Den Haag entfernt, welches innerhalb weniger Autominuten erreichbar ist.

Über die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe

Mit mehr als 20 Jahren Erfahrung am Wohnimmobilienmarkt gilt die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe als einer der führenden Spezialisten für deutsche Wohnimmobilien. Seit dem Jahr 2002 konzipiert das Erlanger Emissionshaus erfolgreich Immobilienfonds für private und institutionelle Anlegerinnen und Anleger. Die ZBI Gruppe verfolgt das Ziel einer Stärkung von Teilhabe, Langfristigkeit und Verbindlichkeit in Form einer neuen „Wertgemeinschaft“ für Investments und Wohnen. Derzeit arbeiten bei der ZBI Gruppe mehr als 850 Mitarbeitende an 36 Standorten in Deutschland, Luxemburg und Wien. Aktuell werden etwa 61.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten von der Unternehmensgruppe verwaltet. Das bislang realisierte Transaktionsvolumen liegt bei rund elf Milliarden Euro.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZBI Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, Tel: 09131 48009-1201, Fax: 09131 48009-1200, www.zbi-ag.de

/von

Immobilienstimmungsindex von ZIA und IW Köln zeigt: Die Lage ist ernst, es bedarf einer konzertierten Aktion von Branche und Politik

Die ernste ökonomische Gesamtlage treibt die Immobilienwirtschaft zunehmend um.

Die Branche kann sich trotz ihres traditionellen Charakters als Stabilitätsanker immer weniger dem allgemeinen wirtschaftlichen Trend entziehen. Dies belegt der vierte ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI), die Konjunkturbefragung des IW Köln in Kooperation mit dem Spitzenverband der Immobilienbranche,  ZIA. Das Immobilienklima hat sich gegenüber dem Vorquartal verschlechtert, der Wert sinkt um 9,4 Punkte auf einen Tiefstand von -9,1 Punkten.

Ein wesentlicher Treiber der veränderten Stimmungslage in der Immobilienwirtschaft ist die Entwicklung der Fremdfinanzierung aufgrund steigender Zinsen.  Auch hohe Baukosten und extrem gestiegene Energiepreise drücken zunehmend auf die Stimmung.

„Dieses Stimmungsbild ist ein echter Warnschuss. Er muss die Letzten wachrütteln, die noch im Zeitlupentempo alter Zeitrechnung steckengeblieben sind“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Die ernste Lage muss als gemeinsame Aufgabe von Branche und Politik erkannt werden und einen neuen Gründergeist erzeugen. Andernfalls werden wir nicht nur ein Wohnungsversorgungschaos in nie da gewesener Dimension, sondern auch bei Wirtschaftsimmobilien einen erheblichen Verlust von Arbeitsplätzen sehen.”

Es gehe darum, Hürden, die „ohne großen Aufwand zu beseitigen sind, jetzt endlich entschieden wegzuschaffen“, so Mattner. Konkrete Forderungen: Der ZIA setzt darauf, dass Planungs- und Bauvorschriften in Teilen für den Krisenzeitraum ausgesetzt werden, der Verband bewertet die gerade beschlossene Sonderabschreibung für Wohnungsbau als „völlig unzureichend“, weil sie so eingeschränkt ist, dass es kaum Anwendungsfälle gibt – „das kann man sich gleich sparen“, so Mattner. Der ZIA-Präsident weiter: „Alle Beteiligten sollten an einen Tisch gebracht werden, um Konzepte zu enzwickeln, wie die Klimaschutzziele der Regierung und Bezahlbarkeit zusammen zu bringen sind.“ Kredite der KfW wären ein Weg, den Engpass der Fremdfinanzierung zu beseitigen.

ZIA-Chef Mattner zur aktuellen Lage: Der Bundeskanzler hat bereits in Hamburg als Bürgermeister bewiesen, was geht, jetzt muss er sich an die Spitze der Bewegung stellen und das Bauministerium unterstützen.  „ Die Eröffnung des LNG-Terminals in Wilhelmshaven hat aktuell gezeigt, welches Tempo möglich ist, wenn der Wille der Treiber ist“, betont Mattner. „Der Maßstab für engagierte Politik sind nicht Worte, sondern entschiedene Taten.“ Mattners Forderung: „Es wird Zeit für eine konzertierte Aktion zwischen Bund, Ländern, Kommunen und der Branche, wir müssen uns auch selbst in die Pflicht nehmen”.

Vor allem die aktuelle Lage der Unternehmen wird in der Befragung weniger positiv eingeschätzt, der Wert beträgt lediglich 6,3 Punkte – noch vor einem Jahr lag dieser Wert bei 65,6 Punkten. Der Erwartungswert liegt nun bei -23,4 – eine leichte Verschlechterung gegenüber dem Vorquartal. Sorgen vor einer Rezession mit Auswirkungen auf die Nachfrage sowie vor weiter verschlechterten Finanzierungsbedingungen spiegeln sich in diesen Zahlen, so analysiert das IW Köln.

Unternehmen verfolgen Klimaziele mit großem Einsatz weiter

Zugleich belegt die Befragung, dass die Unternehmen trotz der ernsten Lage ihre Anstrengungen zum Klimaschutz nicht etwa reduzieren, sondern zum Teil sogar noch steigern: 26,5 Prozent der Unternehmen planen zusätzliche energetische Maßnahmen, 53,7 Prozent halten unverändert an den bisherigen Plänen fest – vor allem im Wohnbereich. Nur eine Minderheit fasst Abstriche ins Auge. Der Wohnbereich ist damit ein Treiber für das Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor. Wesentlicher Auslöser für zunehmende energetische Sanierungen sind die gestiegenen Energiepreise; als Hemmschuhe für Modernisierungen werden dagegen schlechtere Förderbedingungen und steigende Zinsen genannt. „Gerade dieses Engagement beim Kilmaschutz belegt, dass die Immobilienwirtschaft ihre gesamtgesellschaftliche Verantwortung entschieden wahrnimmt“, so Mattner.

Hintergrund: Der Immobilienstimmungsindex wird vom Institut der deutschen Wirtschaft IW seit 2020 in Kooperation mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) erstellt. Ziel ist es, zeitnahe Informationen über die Lage und Erwartungen von Immobilieninvestoren und Projektentwicklern zu gewinnen und so die Transparenz auf dem Immobilienmarkt weiter zu verbessern. Die Befragung findet jedes Quartal statt.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

/von

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Hamburg 2022

Mieten gestiegen – Großdeals treiben Transaktionsvolumen nach oben

Bürovermietungsmarkt: Mieten sind sowohl in der Spitze als auch in der Breite des Marktes gestiegen

Dritthöchster Flächenumsatz der letzten zehn Jahre (568.600 m² Flächenumsatz; + 16,8 % ggü. 2021)

Medianmiete steigt binnen eines Jahres um fast 20 %

Im Jahr 2022 wurden in Hamburg 568.600 m² Bürofläche umgesetzt. Dies entspricht einem Umsatzplus von etwa 16,8 % im Vergleich zum Vorjahr. Matthias Huss, Director und Head of Hamburg Office bei Savills berichtet: „Das starke Jahresergebnis am Hamburger Büromarkt kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir im Schlussquartal eine deutlich geringere Aktivität seitens der Nutzer beobachtet haben. Während wir bei kleineren Flächen eine ungebrochen hohe Nachfrage registrieren, ist die Nachfrage bei Flächen ab 1.000 m² schon spürbar verhaltener. Für Großflächen ab 5.000 m² ist das Interesse momentan sogar noch geringer. Viele Großnutzer reduzieren ihren Flächenbedarf angesichts nachhaltig hoher Homeofficequoten in ihrer Belegschaft und oftmals versuchen sie, neue Büroflächenkonzepte in ihrer Bestandsfläche zu realisieren. Das derzeit unsichere konjunkturelle Umfeld lässt zudem gerade die Großnutzer auf die Bremse treten und Anmietungsentscheidungen werden in einigen Fällen aufgeschoben. Angesichts der geringeren Nachfrage sind die anmietungswilligen Nutzer aktuell wieder in einer etwas besseren Verhandlungsposition und können ihre Forderungen nach Incentives oder einer Anpassung der Indexierungsklauseln eher durchsetzen. Weil moderne Flächen in zentralen Lagen aber insgesamt rar bleiben und auf dem Wunschzettel vieler Nutzer stehen, kann von einer spürbaren Entspannung des Marktes aus Nutzersicht noch nicht gesprochen werden.“

Insgesamt bleiben verfügbare moderne Büroflächen in Hamburg knapp. Die Leerstandsrate bewegte sich im vierten Quartal seitwärts und verblieb bei 3,7 %. Im Vergleich zum Jahresende 2021 bedeutet dies einen Rückgang der Leerstandsrate um 20 Basispunkte. Damit ist Hamburg der Einzige der Top-6-Märkte, der auf Jahressicht einen Rückgang der Leerstandsrate verbuchen konnte. Dementsprechend dynamisch entwickelten sich die Mieten in der Hansestadt. Die Spitzenmiete verblieb im vierten Quartal zwar auf ihrem zuvor erreichten Niveau von 34,00 EUR/m², im Vergleich zu vor einem Jahr ist sie aber um 8,8 % gestiegen. Die Durchschnittsmiete kletterte im vierten Quartal um 1,0 % auf nunmehr 20,90 EUR/m², während die Medianmiete um 5,7 % auf 18,50 EUR/m² zulegte. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen Durchschnitts- und Medianmiete in Hamburg um 15,5 % bzw. 19,4 % an – in keiner anderen der Top-6-Städte gab es einen derart starken Mietanstieg in der Breite des Marktes. Huss erklärt: „Insgesamt suchen Nutzer vor allem nach guten Objektqualitäten, um ihren Mitarbeitenden ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten, aber auch um die Belastung durch die massiv steigenden Nebenkosten zu reduzieren. Die Verschiebung der Präferenzen auf Neubauten und modernisierte Bestandsflächen erklärt den starken Mietanstieg in der Breite des Marktes. Ältere und unsanierte Flächen werden hingegen schwieriger vermietbar.“

Gewerbeinvestmentmarkt: Großdeals treiben Transaktionsvolumen auf den dritthöchsten bislang erfassten Wert

Gewerbetransaktionsvolumen von 4,6 Mrd. Euro (+ 39 % ggü. 2021)

Bürospitzenrenditen bewegen sich zum Jahresende zwischen 3,2 % und 3,6 %

Das Transaktionsvolumen am Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belief sich im letzten Jahr auf rund 4,6 Mrd. Euro und lag somit ca. 39 % über dem Vorjahresergebnis. Damit war es zugleich das dritthöchste bislang in Hamburg erfasste Transaktionsvolumen. Das vierte Quartal war mit einem Volumen von lediglich 565 Mio. Euro relativ umsatzschwach – ein so niedriges Volumen in einem Schlussquartal gab es zuletzt im Jahr 2011. Matthias Huss erklärt: „Einige großvolumige Einzeltransaktionen sowie die Alstria-Übernahme haben das Transaktionsvolumen in diesem Jahr über das des Vorjahres katapultiert. Dies sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch am Hamburger Markt im Zuge der Zinswende die Aktivität deutlich zurückgegangen ist. Nach wie vor liegt zwischen den Kaufpreisvorstellungen der Eigentümer und den Geboten der Bieter eine oftmals kaum zu überwindende Differenz. Weil nur wenige Eigentümer Verkaufsdruck haben, dürfte sich der Prozess der Angleichung der Kaufpreiserwartungen auch noch länger hinziehen und die Zahl der Transaktionen dürfte vorerst niedrig bleiben.“

Die Spitzenrendite für Bürogebäude bewegt sich laut Savills zum Jahresende in einer Spanne zwischen 3,2 % und 3,6 %, wobei das untere Ende der Spanne die Preisvorstellungen der Eigentümer und das obere Ende diejenigen der Bieter widerspiegelt. Aufgrund weniger Transaktionen ist die Transparenz bezüglich des aktuell erzielbaren Renditeniveaus aber weiterhin gering.

Die drei größten Einzeltransaktionen im letzten Jahr waren der Erwerb des ehemaligen Fernmeldeamtes in Rotherbaum durch Values Real Estate, eine 25 % Beteiligung am Elbtower seitens des offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real sowie der Kauf des Medical Science Centers durch die Hansemerkur Grundvermögen. Außerdem wechselten im Frühjahr im Zuge der Alstria-Übernahme durch Brookfield Hamburger Gewerbeimmobilien für etwa 1,5 Mrd. Euro den Eigentümer. Unter Herausrechnung dieser Ausnahmetransaktion beliefe sich das letztjährige Transaktionsvolumen auf lediglich 3,1 Mrd. Euro und läge damit um circa 29 % unter dem Fünf-Jahres-Mittel. Insgesamt entfielen im Jahr 2022 etwa 59 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien (2021: 65 %). Auf den Rängen zwei und drei der umsatzstärksten Nutzungsarten kamen Handelsimmobilien mit 15 % und gemischt genutzte Gebäude mit einem Volumenanteil von rund 14 %.

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

/von

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München 2022

Deutliches Umsatzplus – Verhaltene Investmentaktivität

Bürovermietungsmarkt: Deutliches Umsatzplus dank starkem Abschlussquartal

Flächenumsatz mit 744.900 m² etwa 23 % über dem Vergleichswert des Vorjahres

Spitzenmiete gegenüber Vorquartal auf 45,50 Euro/m² (+ 2,2 %) gestiegen. Durchschnitts- und Medianmiete bei 25,00 Euro/m² (+ 2,0 %), bzw. 22,40 Euro/m² (+ 1,8 %).

Leerstandsquote steigt um 10 Basispunkte gegenüber Vorquartal auf 4,8 %

Im Jahr 2022 verzeichnete der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 744.900 m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Umsatzplus von etwa 23 %. Vor allem das Abschlussquartal stach mit knapp 246.000 m² hervor. Einen umsatzstärkeren Jahresabschluss gab es zuletzt 2018. Alexander Meyer, Director und Head of Munich Office bei Savills, erläutert: „Zum Jahresende war viel Bewegung am Münchner Bürovermietungsmarkt. Dennoch kann das starke Ergebnis nicht über die generelle Zurückhaltung der Nutzer hinwegtäuschen. Anmietungsentscheidungen werden aufgrund des konjunkturellen Umfeldes vertagt und Vertragsverlängerungen stehen bei vielen Mietern auf der Agenda. Nicht zuletzt, weil Vermieter mit Objekten in schwächeren Lagen ihren Bestandsmietern attraktive Konditionen zusagen.“

Ungebrochen ist hingegen die hohe Nachfrage nach Top-Flächen am Münchner Bürovermietungsmarkt. Dies hat erneut zu einem Anstieg der Spitzenmiete auf 45,50 Euro/m² geführt. Das entspricht gegenüber dem Vorquartal einem Anstieg um 2,2 % und gegenüber dem Vorjahr sogar um 7,1 %. Trotz des steigenden Mietniveaus kam es ebenfalls zu einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote auf 4,8 % (+ 10 Basispunkte ggü. Vorquartal). „Gerade bei größeren Neuanmietungen sehen wir oftmals, dass die Unternehmen etwa 30 bis 40 % weniger Fläche mieten, als sie zuvor belegt haben. Daher rechnen wir im weiteren Jahresverlauf mit steigenden Leerständen. Gleichzeitig besteht nach wie vor ein Nachfrageüberhang an qualitativ hochwertigen und modernen Flächen, sodass ein weiterer Anstieg des Spitzenmieten nicht auszuschließen ist.“

Gewerbeinvestmentmarkt: Nach wie vor verhaltene Investmentaktivität, aber Markt stabilisiert sich allmählich

Gewerbetransaktionsvolumen von 3,1 Mrd. Euro (- 51 % ggü. 2021)

Bürotransaktionsvolumen von knapp 2,2 Mrd. Euro in 2022 (- 62 % ggü. Vorjahr)

Während der Bürovermietungsmarkt das Jahr mit einem soliden Ergebnis beendete, schloss der Münchner Gewerbeinvestmentmarkt mit einem merklichen Rückgang ab. Mit knapp 2,2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen ist damit ein Minus von 62 % gegenüber dem Vorjahr verbunden. Auch wenn die dynamische Jahresendrally ausblieb, scheint sich der Markt jedoch weiter stabilisiert zu haben und konnte mit etwa 890 Mio. Euro knapp an das – jahresstärkste – 3. Quartal anknüpfen (1,0 Mrd. Euro). Dennoch bewegt sich das Transaktionsvolumen deutlich unter dem Niveau der Vorjahre und die Investmentaktivität ist als zurückhaltend einzuordnen. So kommentiert Marcel Wolter, Director Investment bei Savills in München das Geschehen der vergangenen Monate: „Hinsichtlich der Kaufpreisvorstellungen sehen wir nach wie vor eine Divergenz. Vor allem auf der Verkäuferseite fand bislang kaum Bewegung statt – insbesondere bei solchen Bestandshaltern, die nicht verkaufen mussten. Das könnte sich im weiteren Jahresverlauf ändern, wenn aufgrund fonds-regulatorischer, finanzieller oder steuerlicher Gründe Eigentümer mehr Produkt an den Markt bringen. Bis zur Mitte des Jahres rechnen wir allerdings damit, dass es sich weiterhin vornehmlich um Off-Market-Deals mit selektiver Ansprache handeln wird, um gute Objekte nicht potenziell mit dem Stigma „Broken Deal“ zu versehen.“

Aufgrund der anhaltenden Kaufpreisfindungs-Phase weist Savills wie zuletzt Renditespannen aus. So liegt die Bürospitzenrendite zum Jahresabschluss bei 3,2 % bis 3,6 %. Die Entwicklung für 2023 ordnet Wolter wie folgt ein: „Die Käuferseite wird wieder aktiver sein – gleichzeitig jedoch weiterhin deutlich selektiver ankaufen. Der Ankaufs-Fokus liegt in allen Segmenten auf einer hohen Standortqualität. Nicht angebundene Randlagen hingegen werden weiterhin unter Druck stehen. Gleiches gilt für Objekte ohne greifbares Wertschöpfungspotenzial und gleichzeitig mangelnder ESG-Konformität. Insgesamt verzeichnen wir aber gerade im Distressed- und Value-Add-Segment eine deutlich gestiegene Nachfrage.“

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

/von

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Berlin 2022

Zurückhaltung mit Anmietungsentscheidungen – Trennlinie zwischen Value-add und Core wieder klarer

Bürovermietungsmarkt: Unternehmen überbrücken konjunkturelle Eintrübung in Bestandsflächen und sind weiterhin zurückhaltend mit Anmietungsentscheidungen

Flächenumsatz mit 730.800 m² rund 10,6 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres

Spitzenmiete gegenüber Vorjahr auf 45,00 Euro/m² (+ 3,0 %) gestiegen. Durchschnitts- und Medianmiete bei 27,23 Euro/m² (- 2,1 %), bzw. 26,45 Euro/m² (+ 5,8 %).

Anstieg der Leerstandsquote auf 3,1 % (+ 20 Basispunkte ggü. Q3-2022)

An die hohe Dynamik des 3. Quartals konnte das Abschlussquartal am Berliner Bürovermietungsmarkt nicht anknüpfen. Mit knapp 156.600 m² lag der Flächenumsatz auch unter dem Quartals-Durchschnitt der letzten fünf Jahre von 205.900 m². Insgesamt betrug der Flächenumsatz im Jahr 2022 rund 730.800 m² und damit 10,6 % weniger als im Vorjahr. Karina Sauer, Teamleader der Office Agency bei Savills in Berlin, beschreibt den Jahresabschluss wie folgt: „Aufgrund der konjunkturellen Eintrübung sind viele Nutzer zurückhaltender in ihren Anmietungsentscheidungen und tendieren eher zu einer Mietvertragsverlängerung in ihren Bestandsflächen. Vor allem der Bedarf an Großflächen hat sich verringert und Anmietungsprozesse in dem Flächensegment ziehen sich in die Länge.“ So verzeichnet Savills bei Flächen ab 5.000 m² mit 17 Neuanmietungen im vergangenen Jahr einen Rückgang der Abschlüsse um 54 %. „Mit anhaltender Flächenkonsolidierung aufgrund höherer Home-Office-Quoten erwarten wir im größeren Flächensegment künftig eine Zunahme an Teilflächenrückgaben in Form von Untermietangeboten. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage an kleineren Büroflächen auf einem hohen Niveau“, so Sauer.

Der gestiegene Anspruch an Fläche und Lage führte im abgelaufenen Jahr zu einem dreiprozentigen Anstieg der Spitzenmiete auf nunmehr 45,00 Euro/m² – im Vergleich zum Vorquartal blieb das Mietniveau allerdings stabil. Die Durchschnittsmiete fiel im 4. Quartal um 1,4 % auf 27,23 Euro/m², während die Medianmiete um 1,7 % auf 26,45 Euro/m² anstieg. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet den Jahresausblick wie folgt ein: „Die Tendenz zu kleineren Flächen wird den Markt langfristig beeinflussen, die angespannte wirtschaftliche Lage eher kurzfristig. Beides wird den Flächenumsatz im weiteren Jahresverlauf jedoch negativ beeinflussen und wir rechnen mit einem niedrigeren Niveau als im Vorjahr.“

Gewerbeinvestmentmarkt: Trennlinie zwischen Value-add und Core wieder klarer

Gewerbetransaktionsvolumen von knapp 8,4 Mrd. Euro (- 21 % ggü. 2021)

Bürotransaktionsvolumen von etwa 3,2 Mrd. Euro in 2022 (- 36 % ggü. Vorjahr)

Phase der Preisanpassung hält an: Bürospitzenrendite bei 3,1 % bis 3,5 %

Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt schloss das Jahr mit einem Transaktionsvolumen von etwa 8,4 Mrd. Euro ab und liegt damit 21 % unter dem Vorjahresniveau. Im 4. Quartal lag das Transaktionsvolumen bei 1,9 Mrd. Euro – ein umsatzschwächeres Abschlussquartal gab es zuletzt nur 2017. Nach wie vor gestaltet sich die Preisfindung am Berliner Investmentmarkt schwierig, zu weit liegen die Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern teils noch auseinander. Savills registrierte daher, dass in den vergangenen Monaten etwa 40 % der am Markt verfügbaren Gewerbeobjekte keinen Käufer fanden. Maren Tschammler, Teamleader Investment bei Savills in Berlin, berichtet: „Wir erwarten, dass sich die Preislücke im Laufe des Jahres allmählich verringert und ein tragfähiges Renditeniveau erreicht wird. Wie stark die Preise bis dahin noch fallen, lässt sich bislang nicht abschätzen.“

Aufgrund der weiterhin bestehenden unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen weist Savills wie in den Vorquartalen eine Renditespanne aus, wobei das untere Ende die Preisvorstellung der Bestandshalter reflektiert und das obere Ende das der Käufer. So lag die Spitzenrendite für Bürogebäude in Berlin zum Abschluss des Jahres zwischen 3,1 % und 3,5 %. „In den vergangenen Jahren konnten wir bei Core-Investoren aufgrund der attraktiven fundamentalen Rahmenbedingungen zahlreiche Transaktionen abseits des eigentlichen Risikoprofils beobachten. Doch aufgrund des steigenden Leerstands und der konjunkturellen Eintrübung ist die Kompromissbereitschaft bei risikoaversen Investoren gesunken, was wieder zu einer klareren Trennung zwischen Value-add- und Core-Transkationen führt. Vom ausgedünnten Wettbewerb profitieren vor allem Value-add-Käufer“, so Tschammler.

Philipe Fischer, Head of Berlin Office bei Savills, kommentiert mit Blick auf die kommenden Monate: „Mit sinkender Marktvolatilität und gefestigteren Rahmenbedingungen erwarten wir wieder mehr Aktivität am Investmentmarkt. Wobei es sich zunächst weiterhin um eine selektivere Marktansprache und mehr Off-Market-Transaktionen statt strukturierter Prozesse handeln dürfte.“

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

/von

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für 2022

Schwieriges Umfeld im zweiten Halbjahr – trotzdem Gesamtumsatz von 54 Mrd. Euro

Im Gesamtjahr 2022 wurde ein gewerbliches Investitionsvolumen von 54,1 Mrd. EUR registriert. Damit liegt das Ergebnis knapp 16 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Der zehnjährige Durchschnitt wurde dagegen lediglich um knapp 2 % verfehlt. Für dieses in der längerfristigen Betrachtung durchaus gute Resultat ist in erster Linie das Rekordergebnis des ersten Quartals verantwortlich, wohingegen vor allem im vierten Quartal ein im langfristigen Vergleich sehr niedriges Transaktionsvolumen erfasst wurde. Berücksichtigt man auch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten), die sich auf 13,1 Mrd. EUR summieren, beläuft sich das Gesamtvolumen auf 67,2 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit gut 54,1 Mrd. EUR liegt der Investmentumsatz knapp 16 % unter dem Vorjahreswert aber nur knapp 2 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt

Rund zwei Drittel (36,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

Portfolioverkäufe legen aufgrund von Unternehmensbeteiligungen um 10 % auf 17,6 Mrd. EUR zu

Büro-Investments mit gut 41 % (22,2 Mrd. EUR) weiter an der Spitze, Logistik mit Rekordumsatz

Berlin bleibt Nummer 1 der deutschen Investitionsstandorte (8,5 Mrd. EUR)

Netto-Spitzenrenditen erwartungsgemäß weiter gestiegen

Marktanteil ausländischer Käufer mit 44 % auf hohem Niveau

Gut 1.500 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Die erwartungsgemäß ausgefallene Jahresendrallye zeigt deutlich, wie schwierig sich das aktuelle Umfeld für die gewerblichen Investmentmärkte gestaltet. Mit lediglich gut 9,9 Mrd. EUR lag das Transaktionsvolumen im vierten Quartal um die Hälfte niedriger als im Schnitt der letzten fünf Jahre. Die deutlich gestiegenen Zinsen, eine sich abschwächende Konjunktur und eine Inflation auf Rekordniveau sorgen nicht nur für eine gewisse Unsicherheit zur weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte, sondern haben auch dazu beigetragen, dass viele große Transaktionen, die sich bereits in der Vermarktung befanden, nicht mehr realisiert werden konnten”, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Vor allem die erheblich gestiegenen Finanzierungskosten haben dazu geführt, dass die Kaufpreiserwartungen vieler Verkäufer und die Kaufpreisangebote vieler Investoren erheblich voneinander abweichen. Der auch aus früheren Krisen bekannte Prozess der notwendigen Annäherung der Kaufpreisvorstellungen an ein für beiden Seiten faires Niveau läuft zwar, ist aktuell aber noch nicht abgeschlossen.” Zu berücksichtigen ist auch, dass die einzelnen Marktsegmente von den skizzierten Störfaktoren in unterschiedlichem Maße betroffen sind. Da großvolumige Core-Transaktionen in der Regel von institutionellen Investoren mit einem hohen Fremdkapitalanteil getätigt werden, machen sich die veränderten Finanzierungsbedingungen in diesem Segment am stärksten bemerkbar. Das Investmentvolumen mit Objekten im dreistelligen Millionenbereich lag im vierten Quartal 2022 demzufolge 67 % unter dem fünfjährigen Durchschnitt. Bei Transaktionen unter 100 Mio. EUR wurde der fünfjährige Schnitt dagegen nur um 28 % verfehlt. Gerade bei kleinen und mittelgroßem Objekten scheint also die Annäherung an ein neues, realistisches Preisniveau bereits weiter fortgeschritten zu sein. “Grundsätzlich zeigt die Analyse auf, dass die aktuell schwachen Investmentumsätze nicht auf ein nachhaltig geringeres Investoreninteresse zurückzuführen sind, sondern aus zeitlich begrenzten Marktanpassungen resultieren, die durch die skizzierten externen Einflussfaktoren ausgelöst wurden. Im Gegenteil, weiter steigende Mieten und stabile Flächenumsätze auf den Nutzermärkten bieten für Anleger in der längerfristigen Perspektive hervorragende Wertsteigerungspotenziale. Wieder spürbar anziehende Investmentumsätze dürften deshalb nur eine Frage weniger Quartale sein”, fasst Zorn zusammen.

Büros weiter an der Spitze, Logistik auf Platz zwei

Die Verteilung des Investmentumsatzes auf die einzelnen Assetklassen zeigt weitestgehend das bekannte Bild. An der Spitze liegen unverändert Büroimmobilien, die 22,25 Mrd. EUR (41 %) zum Gesamtergebnis beitragen. Im Vorjahresvergleich hat sich ihr Anteil damit aber um rund 7 Prozentpunkte verringert. Absolut betrachtet wurde in Büros sogar gut ein Viertel weniger investiert als 2021. Hierin spiegelt sich vor allem das aufgrund der veränderten Finanzierungsbedingungen geringe Transaktionsvolumen im großvolumigen Core-Segment wider. So wurden beispielsweise im vierten Quartal nur sechs Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst. Auf Platz zwei folgen Logistikobjekte, die zwar ebenfalls gegen Ende des Jahres Umsatzeinbußen hinnehmen mussten, aufgrund des hervorragenden ersten Halbjahrs im Gesamtjahr aber ein Rekordergebnis erzielen konnten. Mit knapp 10,14 Mrd. EUR sind sie für fast 19 % des Resultats verantwortlich. Aufgrund der langfristig positiven Perspektiven der Logistikbranche dürften sie auch weiterhin im Fokus der Anleger bleiben. Knapp dahinter auf Rang drei folgen Einzelhandelsimmobilien, die ihren Umsatzanteil auf gut 17 % gesteigert haben. Mit knapp 9,4 Mrd. EUR legen sie als einzige Assetklasse relativ deutlich (+7 %) gegenüber 2021 zu. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Mehrheitsübernahme der Deutschen EuroShop, die mit weit über einer Milliarde Euro in die Zahlen eingeflossen ist, dieses Ergebnis erheblich beeinflusst hat. Im Blickpunkt der Investoren standen vor allem Fachmarktzentren und Fachmärkte mit hohem Lebensmittelanteil. Allerdings wurden auch einige Shoppingcenter verkauft, was darauf hindeutet, dass die hier mittlerweile gefundenen Preisniveaus einen Einstieg für Anleger wieder interessant machen. Hotel-Investments steuern weitere 3,5 % (1,9 Mrd. EUR) zum Transaktionsvolumen bei, womit sie knapp unter ihrem Vorjahreswert liegen. Absolut betrachtet haben aber auch sie rund ein Viertel gegenüber 2021 eingebüßt. Zwar zeichnet sich aktuell eine leichte Marktbelebung ab, die sich aber durch das schwierige Finanzierungsumfeld nicht voll entfalten kann. Weniger umgesetzt wurde auch mit Healthcare-Immobilien, auf die mit knapp 3,3 Mrd. EUR ein Umsatzanteil von gut 6 % entfällt. Gerade dieses Marktsegment ist weiterhin von einem ausgeprägten Produktmangel gekennzeichnet.

Deutlich weniger Einzeltransaktionen

Zwar steuern Einzelobjekte mit gut 36,5 Mrd. EUR über zwei Drittel zum Gesamtergebnis bei, absolut betrachtet haben sie aber erheblich eingebüßt. Im Vorjahresvergleich wurde rund ein Viertel weniger investiert, wohingegen der zehnjährige Schnitt nur um 4 % verfehlt wurde. Im Portfoliosegment stellt sich die Situation anders dar. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von gut 17,6 Mrd. EUR registriert, was einer Zunahme um 10 % gegenüber 2021 entspricht. Wesentlich dazu beigetragen haben einige große Unternehmensbeteiligungen, wie die Übernahme der alstria durch Brookfield oder die angesprochene Mehrheitsbeteiligung an der Deutschen EuroShop.

Ausländische Investoren haben im Gesamtjahr gut 24 Mrd. EUR zum Transaktionsvolumen beigesteuert. Dies entspricht einem Umsatzanteil von 44,5 %. Im Vergleich zu 2021 konnten sie damit ihren Anteil um knapp sechs Prozentpunkte steigern. Wie so oft stellen sie im Portfoliosegment sogar die mit Abstand wichtigste Käufergruppe.

Spürbarer Rückgang auch an den A-Standorten

“Auch an den A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) fiel das Investitionsvolumen gering aus. Mit insgesamt 28,2 Mrd. EUR liegt der Umsatz knapp 24 % niedriger als im Vorjahr. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 15 % verfehlt. Gerade die großen Investmentstandorte, in denen in der Regel viele hochpreisige Core-Objekte verkauft werden, sind von den veränderten Finanzierungsbedingungen besonders betroffen. Unterstrichen wird diese Aussage durch das Ergebnis des vierten Quartals, in dem nur gut 5,2 Mrd. EUR in den A-Standorten umgesetzt wurden. Dieses Resultat liegt mehr als 50 % unter dem langjährigen Schnitt”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Am meisten investiert wurde erwartungsgemäß wieder in Berlin mit 8,54 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies zwar einem Rückgang um knapp 24 %, gleichzeitig stellt es aber das viertbeste jemals registrierte Transaktionsvolumen dar; nur in den Jahren 2019 bis 2021 wurde mehr in der Hauptstadt investiert. Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit rund 5 Mrd. EUR, was einem Umsatzrückgang um ein Viertel entspricht. Die Bankenmetropole, in der traditionell besonders viele großvolumige Immobilien verkauft werden, hat mit dem aktuellen Finanzierungsumfeld besonders zu kämpfen. Vervollständigt wird das Siegerpodest von Hamburg, wo mit gut 4,9 Mrd. EUR nur unwesentlich weniger Umsatz erzielt wurde als in Frankfurt. Gleichzeitig ist die Hansestadt eine von lediglich zwei Städten, in der das Investmentvolumen spürbar zulegen konnte (+57 %). Auf den weiteren Rängen folgen München mit knapp 4,3 Mrd. EUR (-45 %), Düsseldorf mit fast 2,9 Mrd. EUR (+22 %) und Stuttgart mit gut 1,44 Mrd. EUR (-32 %). Neben Hamburg ist Düsseldorf damit der zweite Standort, in dem ein Anstieg des Transaktionsvolumens zu beobachten war. Den mit Abstand stärksten Rückgang des Umsatzes verzeichnete Köln: Mit insgesamt gut 1,1 Mrd. EUR liegt das Ergebnis um gut 70 % niedriger als im Vorjahr. Gerade in der Domstadt kommt neben dem schwierigen Finanzierungsumfeld zusätzlich ein kaum vorhandenes Produktangebot zum Tragen.

Renditen erwartungsgemäß weiter gestiegen

“Vor dem Hintergrund der noch andauernden Leitzinserhöhungen der wichtigsten Notenbanken ist es nicht verwunderlich, dass auch die Finanzierungskosten für Immobilieninvestitionen und damit auch die Renditen im vierten Quartal weiter gestiegen sind”, stellt Nico Keller fest. Für Büroimmobilien haben die Netto-Spitzenrenditen im vierten Quartal im Schnitt um rund 30 Basispunkte zugelegt. An der Spitze liegen Berlin und München mit jeweils 3,20 %. Knapp dahinter folgen Hamburg und Köln mit 3,30 %. In Frankfurt sind aktuell 3,35 % anzusetzen, und in Düsseldorf und Stuttgart notieren sie bei 3,40 %. Bei Logistikobjekten sind die Spitzenrenditen bundesweit sogar um 50 Basispunkte auf 3,85 % gestiegen. Bei Fachmarktzentren werden im Moment 4,20 % verzeichnet und bei einzelnen Fachmärkten 4,80 %. Auch für Shoppingcenter ging es noch einmal leicht aufwärts, sodass hier jetzt 4,90 % anzusetzen sind.

Perspektiven

“Das vierte Quartal gestaltete sich aufgrund der skizzierten Rahmenbedingungen erwartungsgemäß schwierig. Vor allem die verteuerten Finanzierungskosten und die damit einhergehende Preisfindungsphase spiegeln sich in einem niedrigen Investmentumsatz wider. Da dieser Prozess weiterhin noch nicht abgeschlossen ist, spricht aus heutiger Sicht vieles dafür, dass wir 2023 ein zweigeteiltes Investmentjahr sehen werden”, erläutert Marcus Zorn.

Das erste Halbjahr dürfte noch von steigenden Leitzinsen und Finanzierungskosten geprägt sein. Gleichzeitig ist nicht ganz auszuschließen, dass Deutschland in eine leichte Rezession rutscht und nur wenig konjunktureller Rückenwind zu erwarten ist. Ausgehend von diesem Szenario sind zumindest im langfristigen Vergleich relativ moderate Investmentumsätze in den ersten Monaten des Jahres 2023 wahrscheinlich. Gleichzeitig spricht aus heutiger Sicht aber vieles dafür, dass ab dem zweiten Quartal ein Ende der Zinserhöhungen absehbar werden dürfte und die voraussichtlich flache Rezession wieder in eine steigende Wirtschaftsdynamik übergehen wird. In Verbindung mit bereits heute wieder sinkenden Energiepreisen wird sich vermutlich einerseits das konjunkturelle Umfeld spürbar aufhellen, andererseits die Planungssicherheit bezüglich des zukünftigen Finanzierungsumfelds erhöhen. Dies alles wird die Findungsphase für neue, realistische und faire Preisniveaus erheblich beschleunigen. In diesem Zusammenhang ist nicht auszuschließen, dass bereits im zweiten Quartal eine leichte Marktbelebung einsetzen wird, in der vor allem neue Verkaufsprozesse wieder in größerem Umfang angeschoben werden. Im zweiten Halbjahr ist dann eine starke Zunahme der Investmentaktivitäten das aus heutiger Sicht wahrscheinlichste Szenario.

“Voraussichtlich wird das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2023 trotzdem niedriger ausfallen als in den vergangenen Jahren. Der entscheidende Grund hierfür sind die deutlich niedrigeren Preisniveaus als in den Vorjahren, da selbst bei vergleichbarer Marktdynamik das Volumen sinken würde. Zumindest im ersten Quartal 2023 ist darüber hinaus ein weiterer leichter Renditeanstieg nicht auszuschließen”, fasst Zorn die Aussichten zusammen.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

/von

Retail-Investmentmarkt knackt Vorjahresbilanz, verfehlt aber den Durchschnitt

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum Retail-Investmentmarkt für das 4. Quartal 2022

Auch wenn der Retail-Investmentmarkt im Zuge des herausfordernden Zinsumfeldes und der unsicheren geopolitischen Lage im Jahr 2022 insgesamt keine Trendwende einleiten konnte, wurde das Vorjahresresultat leicht um gut 7 % übertroffen. Im langjährigen Vergleich ordnet sich das Investmentvolumen mit knapp 9,4 Mrd. EUR jedoch immer noch gut ein Fünftel unter dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre ein. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Während das sehr geringe Volumen im letzten Jahresabschnitt (Q4: 1,7 Mrd. EUR) hierbei die erschwerten Rahmenbedingungen widerspiegelt, gibt es jedoch auch positive Signale, die für die weitere Entwicklung des Retail-Investmentmarktes sprechen: Hierzu zählt in erster Linie die Bilanz im Einzeldeal-Segment, das mit fast 5,4 Mrd. EUR den höchsten Umsatz seit 2019 erzielt hat und dabei von einer insgesamt guten Anzahl an Deals profitieren konnte. “Darüber hinaus gestaltete sich das Marktgeschehen bei den Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich wieder etwas lebhafter als in den beiden Jahren zuvor, ohne dabei allerdings das Ergebnis entscheidend in die Höhe zu treiben. In der Portfoliosparte wurden insgesamt gut 4 Mrd. EUR, anteilig 43 %, investiert, wobei neben zahlreichen Fachmarkt- und Lebensmittelportfolios insbesondere die Übernahme der Deutschen EuroShop AG heraussticht”, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Top-Märkte legen mehr zu als der Gesamtmarkt

Mit insgesamt gut 3,3 Mrd. EUR erzielen die A-Standorte zwar keine überdurchschnittliche Bilanz (4 Mrd. EUR), können ihr Vorjahresresultat aber um knapp 23 % toppen. Herausstechen können hierbei in erster Linie Berlin und München, die sich mit rund 1,3 Mrd. EUR bzw. gut 852 Mio. EUR an der Spitze absetzen. Mit dem Q207, dem Geschäftshaus Kurfürstendamm 12 und dem neuerrichteten Retail-Objekt Rosi wechselten hierbei in Berlin gleich mehrere großvolumige Highstreet-Immobilien den Eigentümer. Über eine halbe Milliarde Euro wurde zudem auch in Hamburg investiert (739 Mio. EUR). Auf den Plätzen folgen Frankfurt (211 Mio. EUR), Köln (160 Mio. EUR), Düsseldorf (72 Mio. EUR) und Stuttgart (31 Mio. EUR).

Nachdem der Retail-Investmentmarkt in jüngster Vergangenheit maßgeblich durch die Fachmarktsparte geprägt wurde, ergibt sich in der Umsatzverteilung nach Objektarten erstmals wieder ein ausgeglicheneres Bild: Zwar schiebt sich der Fachmarktsektor mit gut 44 % im Ranking nach vorne, umfangreiche Beiträge liefern aber auch Shoppingcenter (28 %), u. a. durch die EuroShop-Übernahme, und Geschäftshäuser (21 %), die von einigen großvolumigen und zahlreichen kleineren Geschäftshäusern profitieren. Kaufhäuser kommen mit ebenfalls vielen Transaktionen in den kleineren Größenklassen auf weitere knapp 7 %.

Durch die EuroShop-Übernahme im dritten Quartal ist Bewegung in das Ranking der Käufergruppen gekommen: So setzen sich zum Jahresende die Equity/Real Estate Funds (gut 24 %), die von der Unternehmensübernahme profitieren, an die Spitze der Umsatzverteilung der Anleger. Im Einzeldeal-Segment bleiben Spezialfonds die Top-Investorengruppe und generieren zusammen mit einigen Fachmarktportfolios fast 22 % des Gesamtvolumens. Mit deutlichem Abstand dahinter folgen Investment/Asset Manager (knapp 10 %), bei denen sich aktuell vor allem Geschäftshaus- und Fachmarkt-Transaktionen als Investmentschwerpunkt herauskristallisieren. Umfangreicher am Umsatz beteiligt sind zudem Projektentwickler (fast 7 %), wozu in erster Linie auch das Klöpperhaus (eh. Galeria Kaufhof) in der Hamburger Mönckebergstraße beitragen konnte. Käufer außerhalb der genannten Investorengruppen halten zusammengenommen weitere 37 % Umsatzanteil, was ein Indiz für den relativ breiten Anlegerkreis im Retail-Segment ist. Internationale Investoren partizipieren mit 41 % am Marktgeschehen und damit in etwas geringerem Maße wie auf dem gesamten Gewerbe-Investmentmarkt (45 %).

Renditeanstiege über alle Objektarten und Städte

Während die Spitzenrenditen für Büro- und Logistikimmobilien schon zur Jahresmitte steigende Tendenzen aufgewiesen haben, zeichnete sich in der Retail-Sparte der Aufwärtstrend im Verlauf der zweiten Jahreshälfte ab. Dies ist vor allem auch darauf zurückzuführen, dass die Renditeentwicklung bei Premium-Einzelhandelsobjekten bereits in den vergangenen Jahren stagnierte und keine kontinuierliche Renditekompression wie im Core-Office- und Logistiksegment zu beobachten war. Aktuell stehen Berlin und München an der Spitze (jeweils 3,00 %) vor Hamburg (3,15 %), Frankfurt (3,30 %), Düsseldorf und Stuttgart (jeweils 3,40 %) sowie Köln (3,45 %). Bei den weiteren Objektarten haben Fachmarktzentren im 12-Monatsvergleich um 70 Basispunkte auf 4,20 % angezogen, einzelne Fachmärkte gingen um 40 Basispunkte auf 4,80 % nach oben und auch Shoppingcenter legten um 20 Basispunkte zu und notieren bei 4,90 %.

“Der Retail-Investmentmarkt hat angesichts der geopolitischen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten im Jahr 2022 ein respektables Resultat erzielt. Das gestiegene Ergebnis im Einzeldeal-Segment, die gute Anzahl der Transaktionen und die ausgeglichenere Umsatzverteilung über die verschiedenen Objektarten sind hierbei als Indiz dafür zu werten, dass sich ein dynamisches Marktgeschehen nicht immer im Transaktionsvolumen ausdrückt. Darüber hinaus könnte der Retail-Investmentmarkt langfristig von den bereits während der Corona-Krise beschleunigten Transformationsprozessen im Handel mit teils umfangreichen Investitionen in Retail-Assets profitieren. Insgesamt bleibt jedoch die sich fortsetzende Preisfindungsphase als entscheidendste Marktdeterminante für den Jahresauftakt 2023 weiter bestehen”, so Christoph Scharf.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

/von

Logistik-Investmentmarkt knackt erstmals die 10-Mrd.-Euro-Marke

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum Logistik-Investmentmarkt für das 4. Quartal 2022

Der Logistik-Investmentmarkt konnte zum Jahresende dort aufhören, wo er nach Abschluss des ersten Quartals begonnen hat: Mit einem Rekordergebnis, das sich mit gut 10,1 Mrd. EUR erstmals über der 10-Mrd.-Euro-Marke einordnet und damit knapp über dem bereits ausgezeichneten Vorjahreswert (+3 %) liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Mit diesem Resultat können sich Logistik-Investments mit einem Umsatzanteil von 19 % am Gewerbe-Investmentmarkt zudem das zweite Mal in Folge vor den Retail- (17 %) und hinter den Office-Sektor (41 %) auf Platz zwei im Assetklassen-Ranking schieben. Hinter dem Zahlenwerk verbergen sich jedoch Entwicklungen, die auf die im Jahresverlauf veränderten Rahmenbedingungen, bezogen auf das Zinsumfeld und die unsichere geopolitische Lage, hindeuten. Somit hat sich der Umsatzanstieg, verglichen mit dem jeweiligen Vorjahreszeitraum, spürbar von einem Plus um 133 % im starken ersten Quartal auf ein lediglich 3 % höheres Ergebnis im Gesamtjahr 2022 verringert”, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bezogen auf die beiden Segmente der Einzel- (5,4 Mrd. EUR) und der Portfolio-Deals (4,7 Mrd. EUR) ist ein ausgewogenes Verhältnis von knapp 54 % bzw. rund 46 % am Volumen festzustellen. Paketverkäufe waren hierbei umfangreicher (+26 %) und Einzeltransaktionen in etwas geringerem Maße am Investmentgeschehen (-12 %) beteiligt als noch 2021.

Auf die bedeutenden Standorte entfielen im Gesamtjahr 2022 rund 2 Mrd. EUR, was einem vergleichbaren Ergebnis wie im Vorjahr entspricht. Auf der Ebene der einzelnen Logistik-Hubs halten sich die Standorte mit Umsatzsteigerungen und -Rückgängen hierbei die Waage. Bemerkenswert ist zudem, dass mit gut 80 % des Umsatzes auch wieder einmal ein sehr hohes Volumen außerhalb der Top-Märkte zu verorten ist. Als entscheidendste Treiber unter den großen Logistikregionen ist die Hauptstadt Berlin zu nennen, die sich mit einem Volumen von 512 Mio. EUR an die Spitze setzt. Über 250 Mio. EUR wurden zudem in Frankfurt (401 Mio. EUR), München (301 Mio. EUR), Hamburg (299 Mio. EUR) und Leipzig (258 Mio. EUR) investiert. Unter der 250 Mio.-EUR-Marke ordnen sich dagegen Düsseldorf (112 Mio. EUR) Stuttgart (97 Mio. EUR) und Köln (18 Mio. EUR) ein.

Portfolios und Big Deals: Großtransaktionen vorne

Die zahlreichen großvolumigen Portfolios und einige Big Tickets bei den Einzeltransaktionen haben erneut zu einem beachtlichen Umsatz in der Kategorie ab 100 Mio. EUR geführt (4,9 Mrd. EUR; anteilig 49 %). Ein Ausnahmeresultat kann jedoch vor allem auch im Segment der Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. EUR vermeldet werden, das mit gut 2,2 Mrd. EUR auf einen Anteil von fast 22 % kommt. Verkäufe bis 50 Mio. EUR zeichnen zudem für weitere 29 % verantwortlich.

Spezialfonds und Immobilien AGs dominieren

Mit zusammen gut 50 % des Gesamtergebnisses verteilt sich die Hälfte des Logistik-Investmentvolumens zum Jahresende auf zwei Investorengruppen, die beide Top-Ergebnisse erzielen. Zu nennen sind hierbei Spezialfonds, die sich mit einem Umsatzanteil von fast 31 % vor Immobilien AGs/REITs setzen (knapp 20 %). Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass sich die Investmentstruktur beider Anleger völlig unterschiedlich darstellt: Während Immobilien AGs/REITs insbesondere im Portfoliosegment aktiv waren, stellen Spezialfonds die wichtigsten Käufer im Einzeldeal-Segment dar. Auf zweistellige Prozentanteile kommen außerdem noch Investment/Asset Manager, Equity/Real Estate Funds und Projektentwickler (jeweils rund 11 %). Vor allem die Aktivität der Projektentwickler unterstreicht die hohe Attraktivität der weiter boomenden Nutzermärkte, indem sie immer wieder neue Projekte anstoßen und diese veräußern.

Nationale- und Cross-Border-Deals ausgeglichen

Nachdem der Markt für Logistik-Investments zur Jahresmitte zunächst fest in der Hand internationaler Investoren war, partizipierten deutsche Anleger in der zweiten Jahreshälfte aktiv am Marktgeschehen und knackten die 50 %-Marke (anteilig knapp 52 %). Dabei sind ihnen gut 5,2 Mrd. EUR und damit ein so hohes Volumen wie nie zuvor zuzurechnen. Zwar präsentierten sich internationale Käufer mit den veränderten Rahmenbedingungen im zweiten Jahresabschnitt etwas verhaltener als zuvor, insgesamt generierten jedoch auch sie einen überdurchschnittlichen Umsatz (rund 5 Mrd. EUR und anteilig rund 48 %). Im Fokus standen hierbei in erster Linie nordamerikanische und europäische Anleger, die mit knapp 24 % bzw. gut 23 % nahezu im gleichen Umfang in Logistik-Assets investiert haben.

Renditeanstieg setzt sich im vierten Quartal fort

Zwar ist die Nachfrage weiter als hoch einzustufen, das veränderte Zinsumfeld geht jedoch auch an den Logistik-Spitzenrenditen nicht spurlos vorbei. Demnach wurde die Renditekompression der letzten Jahre gestoppt und in ein Anziehen der Spitzenrenditen um jeweils 85 Basispunkte im Vorjahresvergleich (+50 bps im vierten Quartal) in den Top-Märkten umgekehrt. Somit notieren die A-Städte aktuell bei 3,85 % und Leipzig bei 4,05 %.

Perspektiven

“Der Logistik-Investmentmarkt hat bereits im vierten Jahr in Folge Umsatzsteigerungen verbuchen können und das Transaktionsvolumen damit im Gesamtjahr 2022 auf ein neues Level gehoben. Nichtsdestotrotz wurden knapp zwei Drittel des Ergebnisses in der ersten Jahreshälfte generiert, was ein deutliches Indiz für die bestehenden konjunkturellen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten zu werten ist. Für Logistik-Investments sprechen jedoch die weiter boomenden Nutzermärkte, die in Kombination mit verbesserten Rahmenbedingungen auch die Investmentsparte im Jahresverlauf 2023 wieder spürbar antreiben dürften”, so Christopher Raabe.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

/von

Paris übertrifft London als attraktivste Stadt Europas für Investoren

Die „Stadt des Lichts“ führt das 142 europäische Städte umfassende PATRIZIA Rankingan, dicht gefolgt von London und Berlin.

Paris ist für Investoren die attraktivste Stadt Europas, so das Ergebnis des europäischen Living Cities Index 2022 von PATRIZIA.

Der europäische Living Cities Index, der von PATRIZIA, einem führenden Partner für globale Real Assets, veröffentlicht wird, hat europäische Hauptstädte und eine Auswahl an größeren Städte unter die Lupe genommen. Insgesamt 142 Städte wurden analysiert, um zu ermitteln, welche die attraktivsten Investments und liquidesten Märkte bieten. Ziel ist es, Investoren dabei zu helfen, ein diversifiziertes europäisches Wohnportfolio aufzubauen.

London überzeugt mit den besten fundamentalen Marktdaten. Insgesamt liegt jedoch Paris an der Spitze, unter anderem aufgrund von Bestnoten im Bereich Innovation. Berlin folgt auf dem dritten Platz.

DER PATRIZIA EUROPEAN LIVING CITIES INDEX 2022: TOP 10 STÄDTE

RANK 2022

1 Paris

2 London

3 Berlin

4 Zürich

5 München

6 Wien

7 Madrid

8 Kopenhagen

9 Stockholm

10 Helsinki

Innerhalb der einzelnen Kategorien des Index belegte London den ersten Platz bei fundamentalen Marktdaten, Luxemburg bei Standortqualität, Zürich bei Konnektivität und Paris für Innovation. In den Unterkategorien des Rankings für Standortqualität und Konnektivität dominierten vor allem Städte aus der Schweiz die jeweiligen Top-10-Ränge. Fünf von ihnen schafften es in die Top-10 für Standortqualität, vier in die Top-10 für Konnektivität.

Der Index ist ein Update der Version von 2020. Allerdings lassen sich beide Index-Studien nicht direkt vergleichen, da die Datenparameter, anhand derer die Städte beurteilt werden, für die Version 2022 erweitert wurden.

Dr. Marcus Cieleback, Chief Urban Economist bei PATRIZIA, erklärt den Index: „Der PATRIZIA Living Cities Index ergänzt das Attraktivitätsranking um einen Liquiditätsindikator. Dieser basiert auf den Transaktionen institutioneller Investoren und spiegelt so wider, wie aktiv der institutionelle Wohnungsmarkt in jeder Stadt in den vergangenen vier Jahren war. Die Kombination dieser beiden Dimensionen – Ranking und Liquidität – ergibt eine Matrix. Mit ihrer Hilfe lassen sich mehr als 100 Städte nach ihrer langfristigen Attraktivität und Liquidität segmentieren und so Zielstädte identifizieren, die für bestimmte Strategien oder Risiko-Rendite-Anforderungen geeignet sind.

Auch wenn Paris an der Spitze steht, sind alle Top-10-Städte in der Gesamtwertung stark. Sie haben die besten fundamentalen Marktdaten und eine hohe Attraktivität kombiniert mit einer hervorragenden Liquidität. Diese Top-10-Städte zeichnen sich außerdem alle durch eine hervorragende Lage und Anbindung aus und sind in der Regel sehr innovativ, was sie für Investoren attraktiv macht.”

Sebastian Dietert,Fondsmanager bei PATRIZIA, fügt hinzu: „Unsere Living Cities Strategie für „Wohnen“ hat mittlerweile ein Volumen von 1,8 Mrd. Euro und wir streben den nächsten Meilenstein von 3 Mrd. Euro an. Unsere Investitionsentscheidungen für die Strategie basieren auf denselben Datenanalysen wie der Living Cities Index. Die Nutzung dieser Daten in Verbindung mit unserem lokalen Expertenwissen vor Ort macht unsere Investments zukunftssicher. Derzeit ist unsere Fondsstrategie in der Hälfte der Top-10-Städte des Living Cities Index investiert. Dazu gehören Berlin, Kopenhagen, München, Stockholm und Helsinki. Außerdem suchen wir aktiv nach weiteren attraktiven Möglichkeiten in den Top-Städten, in denen wir derzeit nicht vertreten sind.

Der Index bietet über seine Unterkategorien detaillierte Daten, die unsere Living Cities-Strategie auch auf Städte mit niedrigerem Ranking lenken. Einige dieser Städte sind in einer ausgewählten Kategorie oder einzelnen Bereichen herausragend, was uns hilft, ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen. So haben uns zum Beispiel die stabilen Erträge und das langfristige Kapitalwachstum in Barcelona in Verbindung mit hohen Rankings für Konnektivität und Innovation dazu bewogen, im Namen unserer Kunden in Barcelona über eine der größten Transaktionen Spaniens im Wohnungsmarkt zu investieren.“

Marcus Cieleback erklärt den Wert des Index in seiner Datentiefe: „Eine Stadt kann zwar in Bezug auf ihre Attraktivität gut bewertet sein, aber eine attraktive Stadt, in die man nicht investieren kann, macht keinen Sinn. Mit dem Index steht den Anlegern eine Matrix zur Verfügung, die ihnen hilft, eine Anlagestrategie für europäische Wohnimmobilien zu entwickeln. Die Matrix ermöglicht ihnen, ihre Portfolios nach Standort und Risikoprofil zu diversifizieren und Zielstädte für spezifische Risiko-Rendite-Anforderungen zu identifizieren.“

Mit Blick auf die letzte Berechnung des Index in 2020 und der nun erweiterten Analyse von 2022 sagt Cieleback: „Auch mit dem erweiterten Datensatz hat sich das Attraktivitäts-Ranking der Städte nicht grundlegend verändert. Das bestätigt unser Vorgehen und die Gültigkeit des ursprünglichen Ansatzes. Gleichzeitig bieten die zusätzlich analysierten Indikatoren einen Mehrwert für das Gesamtranking.

Wir sehen, dass mit der allgemein zunehmenden Transaktionsaktivität auf den Wohnungsmärkten, die Liquidität in vielen Städten mit bisher geringer Liquiditätsbewertung zugenommen hat. Dies hat wichtige strategische Implikationen: Die Anzahl der Städte nimmt ab, in denen Investoren von einer allgemeinen Preisanpassung aufgrund von Professionalisierung und steigender Liquidität profitieren können. Gleichzeitig steigt die Bedeutung des Asset Managements, um die angestrebten Renditen eines Investments erzielen zu können. Dies erfordert, die Spielregeln in jedem Markt genau zu verstehen.“

Der Index, der Ende 2023 aktualisiert wird, ermittelt ein Ranking durch die Analyse von insgesamt 48 Indikatoren. Hierzu werden Daten aus vielfältigen Quellen genutzt, wie dem Eurostat Urban Audit, der Eurostat-Datenbank, den Vereinten Nationen, Oxford Economics und weiteren. Die Daten passen auch zu den von PATRIZIA entwickelten Smart-City-Fundamentaldaten, die die wesentlichen Indikatoren für die Entwicklung von Smart Cities beschreiben.

Die Smart-City-Fundamentaldaten umfassen eine Reihe von demografischen und wirtschaftlichen Aspekten der Städte, unter anderem Wirtschaftskraft, Standort, Konnektivität und Innovationsfähigkeit. Zusätzlich gehören hierzu Kennzahlen zur Lebensqualität, ESG und Nachhaltigkeit. Diese fließen in die Bewertung der Fundamentaldaten und der Attraktivität des Marktes ein. Der Index ergänzt diese Analyse um einen Liquiditätsindikator, der auf den erfassten institutionellen Transaktionsaktivitäten basiert und widerspiegelt, wie aktiv der institutionelle Wohnungsmarkt in jeder Stadt in den vergangenen vier Jahren war.

Im Hinblick auf die Attraktivität einer Stadt werden mehrere Indikatoren für die Lebensqualität in Bezug auf ESG berücksichtigt, wie z. B. die Grünfläche pro Einwohner in Quadratmeter, die durchschnittliche jährliche Stickstoffdioxidkonzentration (resultierend aus der Verbrennung von Kohle, Öl, Diesel, Gas und anderen fossilen Brennstoffen) sowie die Anzahl der Wohnungen im Verhältnis zur Anzahl der in Wohnungen lebenden Haushalte. Darüber hinaus wird die Anzahl und Qualität der Einrichtungen in jeder Stadt mit Hilfe des PATRIZIA Amenities Magnet bewertet – einem digitalen Tool, das die Attraktivität eines Standorts misst.

PATRIZIA: CITY PULSE

Der European Living Cities Index spiegelt sich im PATRIZIA City Pulse wider, einem innovativen und interaktiven digitalen Tool, das eine Vielzahl von Daten, Einblicken in die Städte und Kommentaren lokaler Experten enthält und es Investoren ermöglicht, Städte anhand einer Reihe von Kennzahlen zu vergleichen und zu analysieren. Weitere Informationen zum PATRIZIA City Pulse und dem PATRIZIA European Living Cities Index finden Sie unter https://citypulse.patrizia.ag/

PATRIZIA: Ein führender Partner für globale Real Assets

Die weltweit tätige PATRIZIA bietet seit 38 Jahren Investments in Immobilien und Infrastruktur für institutionelle, semi-professionelle und private Anleger an. PATRIZIA agiert weltweit und hat derzeit mehr als 57 Mrd. Euro an verwaltetem Immobilienvermögen. PATRIZIA ist mit über 1.000 Mitarbeitern an 28 Standorten vertreten. Über die PATRIZIA Foundation, die in den letzten 22 Jahren weltweit rund 250.000 bedürftigen Kindern Zugang zu Bildung und damit die Chance auf ein besseres Leben ermöglicht hat, engagiert sich PATRIZIA für soziale Belange.

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

/von

Fünf Tipps, wie es mit dem Immobilienkauf noch klappen kann

,

Kundinnen und Kunden sollten Zinsdellen und Verhandlungsbereitschaft der Verkäuferinnen und Verkäufer für sich nutzen

Zinsvergleich wichtiger denn je, um bei der Finanzierung Geld zu sparen

Je nach individueller Situation kann es sinnvoll sein, die Tilgung anzupassen und wohlkalkuliert herabzusetzen

Volatile Bauzinsen, Rückgänge bei den Kaufpreisen, die aber immer noch hoch sind und nicht abschätzbare Modernisierungskosten – wer eine Immobilie kaufen oder bauen will, hat es momentan schwer und für viele Menschen scheint der Traum vom eigenen Zuhause weit weg. Trotzdem sollten Kaufwillige die Hoffnung nicht aufgeben. “Der Markt ist derzeit sehr volatil. Preisrückgänge, mehr Immobilien im Markt und Zinsdellen bieten Käuferinnen und Käufern neue Chancen. Wer diese richtig nutzt, hat gute Chancen, sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen”, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen.

Wie Käuferinnen und Käufer das aktuelle Marktumfeld am besten für sich nutzen, zeigt Interhyp mit folgenden fünf Tipps:

Den Preis verhandeln: Das erste Mal seit vielen Jahren haben Interessentinnen und Interessenten wieder Verhandlungsspielraum bei den Kaufpreisen. Das erfordert zum Teil etwas Mut, kann sich aber lohnen. Deshalb sollten sich Käuferinnen und Käufer auf diese Gespräche gut vorbereiten und vorab am besten mit einem Experten oder einer Expertin sprechen. So bekommen sie ein besseres Gefühl dafür, an welchen Punkten sie bei der Verhandlung ansetzen können.

Die Zinsen vergleichen: Schon wenige Zehntelprozentpunkte können bei einer Baufinanzierung einen großen Unterschied machen. Deshalb sollten Interessentinnen und Interessenten Angebote vergleichen. “Der Markt ist zurzeit sehr volatil und diese Zinsschwankungen geben Banken unterschiedlich schnell an die Kundinnen und Kunden weiter. Am besten lässt man sich von einem Anbieter beraten, der mit mehreren Darlehensgebern zusammenarbeitet. So hat man einen guten Marktüberblick und kann diese Schwankungen bestmöglich für sich nutzen”, erklärt Mohr.

Die passende Zinsbindung wählen: Im aktuellen Zinsumfeld fragen sich viele Kundinnen und Kunden, welche Zinsbindung sie wählen sollten. Fünf, zehn oder doch gleich 30 Jahre, obwohl die Zinsen bei über 3,5 Prozent sind? In Niedrigzinsphasen sind 10-jährige Zinsbindungen deutlich günstiger als langfristige. Aktuell können dagegen 30 Jahre Zinsbindung nur geringfügig teurer sein und bieten darüber hinaus ein deutlich höheres Maß an Planungssicherheit. In einer individuellen Beratung finden Interessentinnen und Interessenten heraus, was am besten zu ihrem Vorhaben passt.

Frühzeitig beraten lassen: Eine sogenannte Vorausberatung ist jetzt sehr wichtig, weil viele Menschen derzeit kein Gefühl mehr dafür haben, wie hoch die Kreditrate für eine bestimmte Darlehenshöhe sein wird. “In einer Vorausberatung bekommt man einen klaren Blick darauf, wie viel es kostet oder welches Preissegment realistisch ist, wenn man wirklich Eigentum erwerben will”, erklärt Mirjam Mohr. Also, ist die Doppelhaushälfte noch drin oder eher eine Eigentumswohnung. Dafür braucht man auch kein konkretes Objekt.

Die Tilgung anpassen: Weil eine Baufinanzierung ein sehr individuelles Produkt ist, gibt es verschiedene Stellschrauben. Eine davon ist die Tilgung. “Im Beratungsgespräch können Kundinnen und Kunden prüfen, ob es für sie sinnvoll und richtig wäre, die Tilgung anzupassen und wohlkalkuliert herabzusetzen”, sagt Mohr. Der Vorteil: Durch eine niedrigere Tilgung sinkt die monatliche Belastung für die Baufinanzierung. Der Nachteil: Wer weniger tilgt, also den Kredit abzahlt, nimmt eine längere Darlehenslaufzeit in Kauf. Daher sollten alle, die es sich leisten können, weiterhin hoch tilgen.

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2021 ein Finanzierungsvolumen von 34,2 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert und etwa 1.700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform Home mit kundenorientierten Digitalangeboten und der vielfach ausgezeichneten Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten. Die Interhyp Gruppe ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

Verantwortlich für den Inhalt:

Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

/von

Union Investment erwirbt Transformationsimmobilie in Nürtingen

Geplante Fertigstellung im zweiten Halbjahr 2023

Union Investment hat im Rahmen eines Forward Fundings die Projektentwicklung Nürtinger Tor erworben. Die 1971 erbaute und bisher als „Nanz Center“ bekannte Immobilie in der Kirchstraße 34 – 36, im Herzen von Nürtingen, wird zu einem gemischtgenutzten Nahversorgungszentrum umgebaut. Die Fertigstellung ist im zweiten Halbjahr 2023 geplant.

Der Ankauf erfolgt für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds immofonds 1, der ausschließlich in Österreich vertrieben wird. Verkäufer ist die Geiger Gruppe, die auch die umfangreiche Projektentwicklung und Revitalisierung des Gebäudes realisiert hat. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Nürtinger Tor ist ein gutes Beispiel, wie die Umwandlung eines Bestandsgebäudes in ein gut aufgestelltes, nachhaltiges und taxonomiekonformes Nahversorgungsobjekt gelingen kann. Anstatt die Immobilie abzureißen und neu zu bauen, wurde zur Einsparung grauer Energie die Kernsanierung des Bestandsgebäudes unter Beibehaltung des Tragwerks gewählt. Transformationsimmobilien müssen eine größere Rolle bei der Erreichung von Klimaschutzzielen und angesichts wachsender ESG-Anforderungen spielen“, so Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global bei Union Investment. Dies bestätigt auch Roman Höhne, Niederlassungsleiter der Geiger Projektentwicklung und fügt hinzu: “Die Revitalisierung des Nürtinger Tors ist ein sehr gutes Beispiel dafür, wie es die Geiger Gruppe versteht, ihr Unternehmensziel „Nachhaltigkeit“ erfolgreich in der Praxis umzusetzen.“

Im Rahmen der Revitalisierung wird die Immobilie bis auf das Tragwerk zurückgebaut und das Gebäude anschließend inklusive Hülle und technischer Anlagen neu aufgebaut. Die Transformation des Altbestands erfolgt taxonomiekonform und mit dem Ziel eines EPC A Ratings bei Fertigstellung.

Das Nürtinger Tor hat eine Mietfläche von rund 9.400 m², der Vorvermietungsstand beträgt 98 Prozent. Ankermieter des Nahversorgungszentrums sind die Lebensmittelhändler Aldi Süd und Denn‘s Biomarkt sowie Media Markt. Mieter der Obergeschosse sind ein Fitnessstudio, zwei Arztpraxen sowie ein Rehazentrum. Abgerundet wird der Mietermix durch zwei Gastronomieeinheiten und einen Schuhhändler.

„Unser Anlagefokus im Einzelhandel liegt in der aktuellen Marktphase auf defensiven Investments mit hoher Objektqualität und Cashflow-Stabilität. Entsprechend wollen wir unser Portfolio an lebensmittelgeankerten Nahversorgern in integrierten Lagen gezielt weiter ausbauen“, so Roman Müller, Senior Investment Manager bei Union Investment.

„Diese Immobilie aus den 70er Jahren für die nächsten Jahrzehnte neu und tragfähig aufzustellen war natürlich eine Herausforderung, die jedoch gemeinsam mit den eigenen Kollegen von Schlüsselfertigbau, der Umwelt und der Bauwerksanierung gut und zuverlässig gemeistert wurde“, so das Fazit von Martin Berghofer, Geschäftsführer der Geiger Projektentwicklung GmbH & Co. KG.

Union Investment wurde rechtlich von CMS, steuerlich von Norton Rose Fulbright, technisch von albrings+müller und umwelttechnisch von CDM Smith beraten. Die Geiger Gruppe wurde juristisch und steuerlich von der Wirtschaftskanzlei ZIRNGIBL Rechtsanwälte Partnerschaft mbB aus München unterstützt. Die Ankauf wurde von der Grüneberg Property GmbH vermittelt.

Union Investment und bulwiengesa haben nach ihrer Grundlagenstudie zu „Transformationsimmobilien“ vom Herbst 2021 vor kurzem eine umfassende Marktanalyse zu diesem Trend- und Zukunftsthema vorgelegt. Die Studie basiert auf einer im Sommer 2022 durchgeführten Befragung von knapp 200 erfahrenen Marktakteuren in Europa.

Die Studie kann unter https://ui-link.de/transformationsstudie2022 bestellt werden.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

/von

Union Investment positioniert ehemaliges Hamburger Büro- und Praxishaus neu am Markt

Alle Büro- und Praxisflächen neu vermietet oder verlängert –  Objekt im Bestand des DIFA-Fonds Nr. 3

Union Investment hat das Büro- und Praxishaus mit der Adresse Hohe Bleichen 10 in Hamburg neu am Markt positioniert. Um das Gebäude konjunkturresistent aufzustellen wurden in den vergangenen zwei Jahren sämtliche Mietflächen vom ersten bis siebten Obergeschoss des Gebäudes neu vermietet oder die Mietverträge verlängert. Die Immobilie zählt seit 2016 zum Portfolio des Offenen Immobilien-Spezialfonds DIFA-Fonds Nr. 3.

Allein in diesem Jahr erfolgten drei langfristige Neuvermietungen: Die Language Wire GmbH unterzeichnete einen Mietvertrag für das vierte Obergeschoss, das fünfte Obergeschoss sicherten sich die Orthopäden Johannes Dilger und PD Dr. Farhad Mazoochian und das sechste Obergeschoss mieteten die Privathausarztpraxis Aldina Silva Mana und die Allergolabor Alster GmbH. Jede Etage verfügt über rund 320 m².

„Mit der Neupositionierung ist das Gebäude in den Hohen Bleichen 10 auch in diesen besonderen Zeiten hervorragend für die Zukunft aufgestellt. Die zentrale Lage in fußläufiger Entfernung zum Jungfernstieg ist sowohl für Arztpraxen als auch Büronutzer sehr attraktiv“, sagt Sven Lintl, Leiter Asset Management Deutschland bei Union Investment.

Das im Jahr 2002 fertiggestellte Gebäude befindet sich im Hamburger Hanseviertel, einem der gefragtesten und zentralsten Standorte in der Hansestadt. Es verfügt über eine Mietfläche von insgesamt 2.702 m² und ist vollständig vermietet.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

/von

Immobilienmarkt 2023: Kaufen oder abwarten?

Immobilieninteressierte haben die Zinsentwicklung 2022 mit Staunen beobachtet und sind zuweilen auch an deren enormer Dynamik verzweifelt.

Ähnliches galt für die Entwicklung der Baukosten. Die neue Bundesregierung brachte Unruhe in die staatlichen Förderungen. Was bleibt, ist eine völlig neue Marktsituation. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, blickt darauf und gibt eine Prognose für 2023: Soll ich kaufen oder besser warten?

Jetzt kaufen: Zinsen werden weiter steigen

Ein Argument, das für das prompte Zugreifen beim richtigen Objekt spricht, ist der weitere Zinsanstieg. Auch wenn es laut Michael Neumann von Dr. Klein zurzeit schwer ist vorherzusagen, wie sich die Baufinanzierungszinsen konkret mittel- und langfristig entwickeln werden. Zu ungewiss sind die Faktoren, die Einfluss auf die Zinsen haben. Niemand kann mit Bestimmtheit sagen, wie genau es mit der Inflation, der Wirtschaftskraft und den Energiepreisen weitergeht. Neumann prognostiziert: „Die Baufinanzierungszinsen werden nicht wieder auf das extrem niedrige Niveau der letzten Jahre zurückfallen – die Zeiten des billigen Baugelds von einem Prozent oder weniger sind vorbei. Im Gegenteil: Derzeit gehe ich davon aus, dass wir mit weiterhin steigenden Zinsen rechnen müssen. Der Bestzins für 10-jährige Zinsbindungen wird im Laufe des nächsten Jahres auf über 4 Prozent steigen.“ Der Hauptgrund für vermutlich höhere Zinsen im Jahr 2023 ist die extreme Inflation und die Erwartung, dass sie nächstes Jahr auf sehr hohem Niveau verharren wird. Aber: So steile Anstiege wie 2022 erwartet Michael Neumann nicht mehr – eher werde es Zickzack-Bewegungen geben, bei denen sich Rückgänge mit Anstiegen abwechseln.

Besser warten: Immobilienpreise werden sinken – nach und nach

Die Preise für Wohneigentum sind in den letzten Jahren regelrecht davongerannt – zum Teil im gestreckten Galopp. Selbst renovierungsbedürftige Objekte oder Immobilien in schlechteren Lagen stiegen kontinuierlich im Preis und wurden noch Anfang 2022 deutlich über ihrem Wert verkauft. Michael Neumann stellt fest: „Damit ist jetzt Schluss, der Immobilienmarkt hat in ganz Deutschland eine Vollbremsung hingelegt. Einen flächendeckenden Preisrutsch werden wir aber nicht sehen. 2023 differenziert sich der Markt kleinteiliger aus: Einige Lagen und Objekte bleiben stabil auf dem jetzigen Niveau oder werden nur geringfügig billiger. Bei anderen müssen die Verkäufer dagegen deutlich von ihren jetzigen Vorstellungen Abschied nehmen und sie zum Teil zu wesentlich geringeren Preisen anbieten.“ Im Moment herrscht eine Art Habachtstellung, Verkäufer und potenzielle Käufer beäugen einander: Wer gibt als Erster nach? Die derzeitigen Besitzer werden mehr Kompromisse machen müssen, denn viele Interessenten sind an ihrer finanziellen Schmerzgrenze angekommen.

Je nachdem: Der Immobilienmarkt differenziert sich aus

Die großen Städte haben bis zur Corona-Pandemie von ungebrochenem Interesse und Zuzug profitiert. Viele waren bereit und in der Lage, sehr hohe Quadratmeterpreise zu zahlen, damit sie zentral oder in der Nähe des Arbeitsortes wohnen konnten. Mit weiter steigenden Kosten und neuen Möglichkeiten, auch von zu Hause aus zu arbeiten, hat sich das geändert. Dieser Trend hält voraussichtlich an. Michael Neumann prognostiziert: „Die Immobilienpreise werden in den Metropolen nicht mehr so stark steigen, sondern stagnieren oder sogar leicht zurückgehen. Auch hier muss man genau hinschauen: Die Mikrolage hat einen großen Einfluss auf die Preisentwicklung.“ In den Speckgürteln – oft das Beste aus zwei Welten – sollte 2023 niemand auf einen Preisrutsch hoffen. Hier sind die eigenen vier Wände günstiger als in der Großstadt und wertstabil. Anders wird es vermutlich im ländlichen Raum aussehen: Dort, wo die Wege zur Schule, zur Arbeit oder zum Supermarkt lang sind, geben die Preise am schnellsten und stärksten nach.

Genau prüfen: Das Objekt wird immer wichtiger

Nicht nur die Lage entscheidet 2023, ob und wie stark die Preise fallen. Mindestens genauso wichtig ist die Immobilie selbst – und hier vor allem: ihre Energieeffizienz. Die Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser sind so extrem in die Höhe geschnellt, dass der Energieverbrauch zu einem kritischen Faktor bei der Immobiliensuche geworden ist. Verkäufer von alten, unsanierten Häusern oder Wohnungen müssen sich auf hohe Abschläge einstellen: „Hier kann der Unterschied zu dem Preis, wie er noch letztes Jahr realistisch war, im zweistelligen Prozentbereich liegen“, so Neumann. Gerade Käufer mit normalem Einkommen könnten hier ein Schnäppchen wittern und ihren Immobilienwunsch doch noch verwirklichen – trotz höherer Finanzierungskosten. Aber sie sollten das mit Vorsicht und Weitsicht tun: Denn auch bei den Modernisierungskosten schlagen Lieferengpässe und Inflation zu Buche. Daher empfiehlt es sich, das Budget dafür gleich bei der Finanzierung der Immobilie mit zu beantragen.

Was sonst noch wichtig wird: Tipps für Immobilienkäufer 2023

„Auch wenn es 2023 keinen Preissturz geben wird – weder bei den Finanzierungskosten noch bei den Immobilienpreisen –, werden wir günstigere Objekte am Markt sehen. Vor allem haben wir nun keinen Verkäufermarkt mehr. Ich rate Menschen, die 2023 eine Immobilie kaufen wollen, mutig in die Preisverhandlung zu gehen und den Spielraum auszuloten. Das gilt besonders für ältere Häuser oder Wohnungen, die saniert werden müssen, oder für ländliche Lagen“, so Michael Neumann. Sein Tipp für 2023: am Ball bleiben, viele Objekte ansehen und nicht mit drastischen Preisrückgängen rechnen. Und sich neutral beraten lassen, um die beste Baufinanzierung am Markt zu erhalten. Zudem empfiehlt der Finanzierungsexperte, auf lange Zinsbindungen zu setzen, denn diese sind im Vergleich zu sehr kurzen Zinsfestschreibungen kaum teurer. Darlehensnehmer kaufen sich damit ein Stück Sicherheit für die Zukunft.

Verantwortlich für den Inhalt:

Dr. Klein Privatkunden Aktiengesellschaft, Hansestraße 14, 23558 Lübeck, Tel: 0451/14 08-0, Fax: 0451/14 08-33 99, www.drklein.de

/von

Energiewende bei Privathaushalten: Große Potenziale im Wohnungsbestand

,

Verdoppelung der Emissionsreduktion für Erreichen der Klimaziele nötig

Insbesondere Haushalte mit niedrigen Einkommen wohnen in sanierungsbedürftigen Gebäuden

Finanzielle Aspekte größter Hebel für Sanierung

Auf Privathaushalte entfällt mehr als ein Viertel des Energieverbrauchs in Deutschland. Ein Großteil davon wird für das Heizen von Innenräumen verwendet – und zwar noch immer im Wesentlichen auf Basis fossiler Energieträger. Wohngebäude sind daher ein wichtiger Faktor auf dem angestrebten Weg zur Klimaneutralität. Zwar hat der Gebäudesektor seine Treibhausgasemissionen seit 1990 fast halbieren können, aber um das im Klimaschutzgesetz definierte Sektorziel für das Jahr 2030 zu erreichen, müssen die jährlichen Anstrengungen noch einmal verdoppelt werden, wie eine aktuelle Analyse von KfW Research zeigt.

Für die Untersuchung hat KfW Research auf Basis des repräsentativen KfW-Energiewendebarometers ermittelt, in welchem energetischen Zustand sich der Gebäudebestand befindet und welche Haushalte in den Häusern mit dem größten Sanierungsbedarf wohnen. Daraus lassen sich Rückschlüsse darauf ziehen, welche Haushalte durch eine Verbesserung der Gebäudeeffizienz besonderes entlastet werden könnten und wo das Potenzial für eine Senkung der Treibhausgasemissionen am größten ist. Zentrale Ergebnisse sind:

Einkommensschwächere Haushalte leben häufig in älteren Gebäuden. Die bewohnten Gebäude sind bei der einkommensschwächsten Gruppe (unterstes Quartil) rund 16 Jahre älter als bei der einkommensstärksten (oberstes Quartil).

Mit Blick auf das Gebäudealter gibt es ein Stadt-Land-Gefälle. Der Anteil der nach 1979 gebauten Gebäude ist im ländlichen Raum deutlich höher als in Städten; – Neubaugebiete werden primär „auf dem Land“ erschlossen, wo die benötigten Flächen dafür vorhanden sind.

Entscheidend für die Energiebilanz ist der Dämmzustand eines Gebäudes, sprich ob z. B. Außenwand, Dach und Kellerdecke – ggf. nachträglich im Rahmen einer energetischen Sanierung – gedämmt sind. Die KfW-Analyse zeigt, dass zwischen Gebäudealter und Dämmzustand ein klarer Zusammenhang besteht. Gebäude, bei denen mehrere Bereiche gedämmt sind, sind deutlich jünger als die restlichen Gebäude. So sind die am besten gedämmten Gebäude im Schnitt mehr als 30 Jahre jünger als die am schlechtesten gedämmten Gebäude. Zudem zeigt sich, dass einkommensschwächere Haushalte und Mieter in schlechter gedämmten Gebäuden als einkommensstarke Haushalte und Eigentümer leben.

Sanierungen scheiterten bisher in erster Linie an finanziellen Gründen. Rund 25 % der im KfW-Energiewendebarometer befragten Haushalte gaben an, sich eine neue Dämmung nicht leisten zu können; bei Fenstern waren es sogar 30 %. Die entsprechenden Anteile bei Photovoltaik und Solarthermie liegen zwischen diesen beiden Werten.

„Der Gebäudebestand in Deutschland ist aktuell noch weit davon entfernt, klimaneutral zu sein. Die Ergebnisse des KfW-Energiewendebarometers zeigen, dass ein erhebliches Potenzial in der energetischen Sanierung der Wohngebäude steckt. Dieses Potenzial gilt es zu heben. Denn nach wie vor ist ein Großteil der Wohnungen noch auf fossile Energieträger angewiesen und weist zum Teil noch erhebliche Defizite bei der Energieeffizienz auf“, sagt Dr. Fritzi Köhler-Geib, Chefvolkswirtin der KfW.

Die aktuell hohen Energiepreise und der durch die steigenden Zinsen verstärkte Rückgang der Neubauaktivitäten eröffnen zwar Spielräume, um dem Thema energetische Sanierung des Gebäudebestandes den dringend benötigten Auftrieb zu verschaffen. Nicht jeder, der gern sanieren möchte, ist dazu aber auch in der Lage. „Die Entscheidung zur energetischen Sanierung ist häufig immer noch eine finanzielle Herausforderung. Dies gilt insbesondere für Haushalte mit niedrigen Einkommen, die weniger finanzielle Handlungsspielräume haben und öfter in sanierungsbedürftigen Objekten wohnen“, fasst Köhler-Geib das Kernproblem zusammen.

Es sei deshalb wichtig, die aktuell hohen Belastungen durch die gestiegenen Energiepreise abzufedern, um den Haushalten Handlungsspielraum zu eröffnen und die Akzeptanz des eingeschlagenen Weges in der Bevölkerung hochzuhalten – ohne dabei das Erfordernis weiterer Investitionen zu verschleiern. „Eine gut abgestimmte Kombination von Entlastungsmaßnahmen, Investitionsförderung und informatorischer Unterstützung erscheint zielführend, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen und gleichzeitig die Abhängigkeit der Haushalte von fossilen Energieträgern zu verringern“, so Köhler-Geib.

Die aktuelle Analyse von KfW Research ist abrufbar unter www.kfw.de/fokus

Verantwortlich für den Inhalt:

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau, Palmengartenstraße 5-­9, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: 01801/335577, Fax: 069/7431­2944 , www.kfw.de

/von