Archiv für die Kategorie: Immobilien

Ein Vergleich der Angebotsmieten von Wohnungen in 80 deutschen Großstädten im jeweils 1. Halbjahr 2022 und 2021 von immowelt zeigt:

 

In 75 von 80 untersuchten Städten haben sich die Mieten innerhalb von 12 Monaten erhöht

Da Immobilienkauf schwerer leistbar: Nachfrage nach Mietwohnungen zieht deutschlandweit an

Weitere Anstiege in teuren Städten: Hamburg und Düsseldorf (jeweils +7 Prozent), Köln (+4 Prozent), München (+3 Prozent)

Kleinere Großstädte mit deutlichsten Zuwächsen: Lübeck (+14 Prozent), Rostock (+13 Prozent) und Münster (+10 Prozent)

Der Mietpreisanstieg in deutschen Großstädten nimmt kein Ende. Verglichen mit dem Vorjahr haben sich die Angebotsmieten in 75 von 80 Großstädten im ersten Halbjahr 2022 verteuert. In der Spitze sind die Mietpreise gar um 14 Prozent gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die mittleren Angebotsmieten von Bestandswohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) im jeweils 1. Halbjahr 2022 und 2021 verglichen wurden. Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat sich zuletzt deutschlandweit stark erhöht. So orientieren sich Wohnungssuchende, für die der Traum vom Eigenheim in der Großstadt angesichts hoher Kaufpreise und gestiegener Bauzinsen nicht mehr bezahlbar ist, zunehmend in Richtung Mietmarkt. Die vielerorts heiß gelaufenen Märkte werden dadurch nochmal zusätzlich belastet.

Mieten in hochpreisigen Großstädten werden immer teurer

In vielen Großstädten mit bereits sehr hohem Mietpreisniveau haben sich die Kosten für eine Mietwohnung innerhalb eines Jahres weiter erhöht. So ist die mittlere Angebotsmiete in Hamburg um 7 Prozent gestiegen und liegt nun bei 12,50 Euro pro Quadratmeter. Auch in Düsseldorf zahlen Mieter für die Kaltmiete 7 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Im benachbarten Köln (+4 Prozent) sowie in München (+3 Prozent) haben sich Mietwohnungen in den vergangenen 12 Monaten ebenfalls weiter verteuert. Eine Ausnahme unter den hochpreisigen Städten ist Frankfurt am Main, wo das Preisniveau verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stagniert.

Die Mietpreisanstiege in vielen Großstädten korrespondieren mit einer steigenden Nachfrage auf dem Mietmarkt. Insbesondere wegen der deutlich gestiegenen Bauzinsen ist es seit Jahresbeginn zu einer Verschiebung der Nachfrage von Kauf- zu Mietimmobilien gekommen. So sind im 2. Quartal dieses Jahres deutschlandweit die Anfragen für Mietobjekte, die auf immowelt.de inseriert wurden, im Vergleich zum Vorjahr um 34 Prozent gestiegen. Die Anfragen für Kaufimmobilien sind dagegen im gleichen Zeitraum um 17 Prozent zurückgegangen.

Stärkste prozentuale Anstiege in kleineren Großstädten

Am deutlichsten fallen die prozentualen Anstiege in kleineren Großstädten aus. Das größte Plus gab es in Lübeck, wo die Mietpreise um 14 Prozent geklettert sind – von 8,50 Euro auf 9,70 Euro pro Quadratmeter. Dahinter folgt Rostock mit einem Zuwachs von 13 Prozent. Das Mietpreisniveau in der Ostseestadt ist mit 6,80 Euro pro Quadratmeter allerdings nach wie vor vergleichsweise niedrig. Deutlich teurer sind Mietwohnungen in Münster, wo sich die mittlere Angebotsmiete innerhalb eines Jahres um 10 Prozent auf 11,00 Euro pro Quadratmeter erhöht hat. Ähnlich stark fällt der prozentuale Anstieg in Neuss, Oberhausen, Ulm und Osnabrück aus (jeweils +9 Prozent).

Zusätzliche Belastung durch steigende Nebenkosten

Neben der Verteuerung der Kaltmieten droht Mietern auch durch den erwarteten Anstieg der Nebenkosten eine deutliche finanzielle Mehrbelastung. Angesichts der gestiegenen Energiepreise müssen Mieter voraussichtlich mit Mehrausgaben von mehreren hundert Euro jährlich rechnen. Sollte die Bundesregierung auf die dritte Stufe ihres Notfallplans Gas wechseln, könnte es sogar noch deutlich teurer werden. Dann wäre es Versorgungsunternehmen nämlich erlaubt, die gestiegenen Preise am Gasmarkt direkt an die Endverbraucher durchzureichen.

Berechnungsgrundlage: Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im 1. Halbjahr 2021 und 2022 auf immowelt.de angebotenen Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, Bestand ohne Neubau) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotsmieten. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf immowelt.de inserierten Immobilien.

 

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Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland verdreifacht. Die WIR WohnImmobilienRente GmbH erklärt, wie sich das auf die Immobilienrente auswirkt.

 

“Zunächst einmal: Wer bereits einen Vertrag hat, ist von den Zinssteigerungen nicht betroffen. Hier bleibt alles beim Alten”, erklärt Dr. Georg F. Doll, Geschäftsführer der WIR WohnImmobilienRente GmbH. “Bei neuen Verträgen können sich aber andere Konditionen ergeben.” Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kredit, der erst nach Ende der Laufzeit durch den Verkauf der Immobilie zurückgezahlt wird. Wenn – wie im Moment – die Zinsen steigen, bleibt also bei späterem Vertragsabschluss am Ende weniger Geld übrig. Die Höhe der Auszahlungen wird aber während der Vertragslaufzeit von weiter steigenden Zinsen nicht berührt.

Wer sich für eine Leibrente oder einen Teilverkauf entscheidet, verkauft seine Immobilie oder zumindest einen Teil davon. Auch die Käufer müssen in den allermeisten Fällen bei ihrer eigenen Refinanzierung die steigenden Zinsen berücksichtigen. Insofern kann es sein, dass die Auszahlungen für eine Leibrente geringer ausfallen und das Nutzungsentgelt bei Teilverkäufen steigt, wenn die Zinsen weiter angehoben werden.

Wichtiger als der Zins sind die Immobilienpreise

Wichtiger als der Zins ist aber die Wertentwicklung der Immobilie. “Ein hoher Immobilienwert ist der ausschlaggebende Faktor für eine hohe Immobilienrente. Die entscheidende Frage lautet somit: Führen Zinssteigerungen auch zu sinkenden Immobilienwerten?”, sagt Georg F. Doll. Aktuell befinden sich die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland auf einem historischen Höchststand und die Zinsen sind noch moderat. “Das ist eine gute Basis für den Abschluss von Immobilienrenten. Aber selbst wenn die Zahlungen aus den verschiedenen Modellen zukünftig niedriger ausfallen sollten, bleibt die Immobilienrente für viele Menschen attraktiv: sei es, um den Lebensstandard abzusichern, die Pflegekosten zu bezahlen oder um sich im Alter neue finanzielle Spielräume zu eröffnen.”

Die WIR WohnImmobilienRente GmbH berät zu allen Arten der Immobilienrente. Auf der Website www.immorente.de können Interessierte sich über die verschiedenen Modelle informieren, Beispielrechnungen anstellen und testen, welche Form der Immobilienrente zu ihnen passt.

Über Immorente.de:

Immorente.de ist das Onlineportal der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Es richtet sich an Menschen, die älter als 65 Jahre sind und vom Wert ihrer selbstgenutzten Immobilie profitieren möchten. Ihnen bietet die WIR WohnImmobilienRente GmbH persönliche Beratung und Angebote für die Leibrente, den Teilverkauf, die Umkehrhypothek sowie Immobiliendarlehen. Damit ist die WIR WohnImmobilienRente GmbH einer der wenigen Anbieter auf dem Markt, die unabhängig von einem speziellen Produkt beraten. Die Gesellschafter blicken auf langjährige Erfahrungen in der Finanz- und Immobilienbranche sowie im Verbraucherschutz zurück.

 

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Vier Wohngebäude mit einer Mietfläche von insgesamt 12.308 m²

 

Union Investment baut ihre strategische Position im niederländischen Wohnungsmarkt weiter aus. Der Hamburger Immobilien-Investmentmanager hat das Wohnprojekt Urban Villas in Amsterdam Noord für den Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Global erworben. Es ist nach den Ankäufen der Y-Towers im Jahr 2019, des Wohnprojekts AMST in 2020 und der Quartiersentwicklung The Pulse im Jahr 2021 bereits die vierte große Transaktion auf dem Amsterdamer Wohnimmobilienmarkt. Verkäufer ist die CZAN Rood BV, ein Joint-Venture der niederländischen Projektentwickler AM und Blauwhoed. Der Kaufpreis liegt bei rund 80 Millionen Euro.

„Mit den Projekt Urban Villas besetzen wir eine aufstrebende Wohnlage im Entwicklungsgebiet Amsterdam Nord, die eine perfekte Ergänzung unseres Portfolios darstellt. Aufgrund des vergleichsweise günstigen Mietniveaus und einer sehr guten Anbindung an die Amsterdamer Innenstadt erwarten wir für diesen Standort eine hohe und stabile Mieternachfrage“, so Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Urban Villas befindet sich in Amsterdam, einer der momentan attraktivsten Städte Europas, in einem sich konsolidierenden Projektentwicklungsgebiet mit sehr guter Anbindung an den ÖPNV und Individualverkehr: Das Zentrum und der Hauptbahnhof liegen nur zwei U-Bahn-Stationen entfernt. Die Vermietungsrisiken werden aufgrund der Knappheit von bezahlbarem Wohnraum als gering eingestuft.

Das Wohnprojekt umfasst vier Gebäude mit insgesamt 173 Wohnungen und einer Mietfläche von 12.308 m². Die Fertigstellung ist im Jahr 2024 geplant. Die vier jeweils fünf- bis sechsgeschossigen Wohngebäude wurden von den Architekten Büro Winhov, Bedaux de Brouwer Architecten, Marcel Lok architect und Korthtielens entworfen. Jedes steht darum für sich selbst. Sie sind lediglich durch eine unterirdische Tiefgarage miteinander verbunden. Die Gebäude entsprechen den neuesten energetischen Regularien. Sie sind nahezu energieneutral.

Union Investment wurde rechtlich von Dentons, technisch von Savills, steuerrechtlich von RSM und  wirtschaftlich von CBRE beraten.

 

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Zentrale Lage im Europaviertel in Stuttgart

 

Die Real I.S. AG hat zwei Hotels der Marke „Hampton by Hilton“ sowie „Premier Inn“ in Stuttgart im Rahmen eines Club Deals für zwei Versorgungswerke erworben. Verkäufer ist eine Projektgesellschaft der Matthäus Schmid Bauunternehmensgruppe aus Baltringen. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Die 2021 fertiggestellten Hotels befinden sich in der Wolframstraße in Stuttgart und bieten insgesamt rund 15.600 Quadratmeter mit 300 Zimmern. Darüber hinaus befinden sich in beiden Hotels eine Lobby, ein Lounge- und Barbereich, ein Backoffice, ein Frühstücksrestaurant, zwei Gästeaufzüge sowie insgesamt 40 Pkw-Stellplätze. Das Hotel der Marke „Hampton by Hilton“ verfügt außerdem über einen Fitness- und einen Konferenzraum. Die Flächen teilen sich auf insgesamt neun Ober- sowie zwei Untergeschosse auf.

„Beide Hotels profitieren von ihrer zentralen Lage in Stuttgart, den langfristigen Pachtverträgen sowie bonitätsstarken Betreibern“, kommentiert Axel Schulz, Global Head of Investment Management bei der Real I.S., den Ankauf und ergänzt: „Nachdem zu Beginn der Corona-Pandemie eine sinkende Nachfrage und gestiegene Unsicherheit vorherrschten, beobachten wir nun eine zunehmende Erholung des Hotelmarkts.“

Die zwei Hotels befinden sich in zentraler Lage im Europaviertel in Stuttgart. Im fußläufigen Umfeld gibt es diverse Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, unter anderem das Einkaufszentrum „Milaneo“ sowie die Stadtbibliothek am Mailänder Platz. Der Hauptbahnhof mit den umliegenden öffentlichen Verkehrsmitteln ist innerhalb weniger Minuten zu erreichen.

Die Real I.S. wurde bei der Transaktion durch die Anwälte GSK Stockmann aus München begleitet. Die technische Beratung erfolgte durch BRAND BERGER München und die Vermittlung über E & G Real Estate aus Stuttgart. Für den Verkäufer war Breyer Rechtsanwälte aus Stuttgart tätig.

 

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat sich in der Frage der Reaktion auf mögliche Engpässe in der Erdgasversorgung positioniert.

 

Der ZIA unterstützt die Bundesregierung bei ihrem Einsatz, die Abhängigkeit von Erdgas aus Russland so weit wie möglich zurückzufahren und sieht sich auch selbst in der Pflicht. „Die Lage ist sehr kritisch. Da sind alle gesellschaftlichen Gruppen gefragt, die Herausforderung anzunehmen. Die Immobilienwirtschaft will ihren Beitrag zum Senken des Gas- und Stromverbrauchs verstärken und wird mit einer Energieeffizienz-Offensive ihre politischen Vorstöße flankieren“, erklärt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.

Die Task Force Energie hat für den Fall einer akuten Gasmangellage eine Reihe von Empfehlungen vorgelegt, die jetzt vom ZIA-Präsidium angenommen wurden.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss markiert in dem Papier wichtige Maßnahmen für den Gebäudesektor, sollte sich die Lage weiter zuspitzen. Er weist darauf hin, dass Endkunden nach dem Notfallplan Gas der Bundesregierung aus sozialpolitischen Gründen bei Erdgasverknappungen geschützt sind und hält zudem fest: „Sollte es im Rahmen der Gasnotfallstufe 3 zu extremen Versorgungsengpässen kommen, die es nicht mehr ermöglichen, den geschützten Kundenstatus aufrechtzuerhalten, dann muss im Rahmen dieser gesetzlichen Versorgungsregelung sichergestellt werden, dass für die Dauer des Versorgungsengpasses mietrechtliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden.“ ZIA-Präsident Mattner dazu: „Für den Fall, dass bei extremen Gas-Engpässen die Mindesttemperaturen in Innenräumen unterschritten werden, muss ein Gewährleistungsanspruch gegenüber Vermieterinnen und Vermietern ausgeschlossen werden.“

Weiter fordert der ZIA: Neben Fernwärmeeinrichtungen, die an Haushaltskunden liefern, müssen auch hocheffiziente KWK-Anlagen und Contracting-Lösungen als Anlagen zur Versorgung schützenswerter Kunden anerkannt werden. Denn in Zeiten von Erdgasnotlagen haben KWK-Anlagen einen doppelten Nutzen: Sie produzieren Wärmeleistung für die Gebäude und erzeugen gleichzeitig bei einem hohen Gesamtwirkungsgrad dezentral Strom – was die Stromversorgung unterstützt.

Der Verband dringt auf mehr Einsatz von Bundesregierung, Energieversorgern und Immobilienbesitzern, um noch besser über Möglichkeiten zu informieren, den Verbrauch zu senken – die ZIA-Mitglieder wollen dazu kraftvoll beitragen. Hier müssen auch die Mieterinnen und Mieter mitgenommen werden. Schließlich reduziert eine Verringerung der Raumtemperatur um ein Grad Celsius den Heizwärmebedarf bei Wohngebäuden um durchschnittlich sechs Prozent.

Der ZIA fordert, dass die Einrichtung digitaler Heizthermostate, digitaler Messsysteme und intelligenter Gebäudesteuerungstechnik für Vermieter umlagefähig werden. Denn sie sind, so heißt es in dem Papier „nützliche Instrumente, um die Bedarfe zu erfassen und über diese Steuerung zu geringeren Heizverbräuchen und der Eingrenzung von Kostenbelastungen für die Mieter zu kommen“.

 

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ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

Big-7-Großstädte: Kreditrate überall höher als Miete In mehr als einem Viertel der Landkreise und kreisfreien Städte ist kaufen günstiger

 

Die Wohnkosten in Deutschland steigen seit Jahren – für Mieter*innen wie Käufer*innen. Für den Postbank Wohnatlas hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgerechnet, wie hoch die Einkommensanteile sind, die in einzelnen Regionen durchschnittlich für die Nettokaltmiete beziehungsweise die Kreditzahlung aufzubringen sind. Regionale Unterschiede bei Miet- und Immobilienpreisen flossen mit ein. Der jeweilige Einkommensanteil wurde auf Basis der durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für die Finanzierung einer Immobilie legte das HWWI einen Zinssatz von 1,6 Prozent, eine Anfangstilgung von 3 Prozent, Notargebühren von 2 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zu Grunde. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Umbauten sind nicht berücksichtigt.

Nach einer Faustformel sollte Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, sollen sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitäten eher an der 25 Prozent-Linie orientieren. Danach wäre 2021 in 367 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen, ergibt der Wohnatlas. Ein Jahr zuvor waren es noch 378 Kreise und Städte.

Jeder fünfte deutsche Haushalt lebt in einer der 111 Regionen, in denen weniger als 12,5 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausreichen, um die laufende Kreditzahlung für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finanzieren. Demgegenüber müssen Immobilieneigentümer*innen in zwölf Regionen mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen ausgeben. Darunter fallen die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Potsdam, Freiburg und Heidelberg. Spitzenreiter ist mit 46,3 Prozent allerdings der Landkreis Nordfriesland, zu dem auch die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören. Auch die bayerischen Landkreise Miesbach und Garmisch-Patenkirchen, der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Baltrum, Juist und Norderney sowie der Landkreis Vorpommern-Rügen überschreiten die 30-Prozent-Marke. Jeder vierte Haushalt lebt in einer der 60 Regionen, in denen durchschnittlich mindestens 22,5 Prozent des regional verfügbaren Einkommens für die Finanzierung der Eigentumswohnung aufgewendet werden müssen.

Bei den Nettokaltmieten bleibt die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung mit Ausnahme der bayerischen Landeshauptstadt München (26,8 Prozent) unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommen sie dieser in Freiburg, Heidelberg und Frankfurt mit mindestens 24 Prozent schon relativ nah. In Berlin hat sich der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 23,4 Prozent erhöht.

Einkommensbelastungen für Immobilienkäufer*innen steigen

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass der Einkommensanteil für Mietausgaben im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte stagniert. Da die Nettokaltmieten im Schnitt nicht stärker als die Einkommen anstiegen, mussten die Bürger wie im Vorjahr 14,2 Prozent des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgeben. Anders hingegen sieht es bei den Finanzierungen von Eigentumswohnungen aus. Da die Kaufpreise im Durchschnitt stärker als die Einkommen zulegten, mussten Eigentümer*innen 2021 mit 16,3 Prozent für eine 70-Quadratmeter-Wohnung einen höheren Anteil ihres Einkommens als noch im Vorjahr (14,7 Prozent) einplanen. In Großstädten und den Big 7 nebst Umland lag das Plus mit durchschnittlichen 1,8 Prozentpunkten noch darüber.

“Auch im dritten Jahr der Pandemie ist Wohneigentum weiter hoch gefragt. Die Kaufpreise stiegen im vergangenen Jahr wieder deutlich stärker als die Mietpreise”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Ein Ende des generellen Immobilienbooms sei noch nicht in Sicht, die Anzeichen dafür mehrten sich jedoch in einigen Regionen. Grunwald: “Wer sich zum Kauf entschließt, muss in der Regel höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Dazu können Inflation, höhere Energiekosten oder Pandemie-Folgen zusätzliche Ausgaben verursachen oder es kann sich die Einnahmesituation ändern. Interessent*innen sollten genau prüfen, ob sie die Finanzierung langfristig auch dann noch stemmen können, wenn sich ihre finanzielle Situation ändern sollte.”

Große Einkommensanteile für Wohneigentum in Big 7 notwendig

Die auseinanderlaufenden Preisentwicklungen bei den Nettokaltmieten und den Immobilienpreisen fallen in den Ballungsräumen besonders ins Auge: In den Big 7 geht die Schere zwischen den Einkommensbelastungen durch Mieten oder Kaufen immer weiter auf. Während der Anteil des Einkommens für die Nettokaltmiete in den größten sieben deutschen Städten 2021 im Durchschnitt um 0,2 Prozentpunkte auf 22,7 Prozent sank, stieg die Belastung durch die Finanzierung von Wohneigentum nochmals deutlich an. 34,3 Prozent ihres verfügbaren Einkommens mussten Durchschnittskäufer*innen in den Big 7 für die monatliche Ratenzahlung einer Eigentumswohnung im vergangenen Jahr im Schnitt einplanen. Im Vorjahr lag der Anteil noch bei 31,6 Prozent.

In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand flossen laut Modellrechnung in München 2021 im Schnitt 44 Prozent des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens – obwohl die Münchener über die höchsten regionalen Haushaltseinkommen unter den Big Seven verfügen. Berlin folgt mit 38,8 Prozent vor Hamburg und Frankfurt mit 36,3 Prozent und 35,6 Prozent. Den fünften Platz belegt Düsseldorf. Die Stadt am Rhein hatte im Vorjahr noch die letzte Position unter den Big 7 eingenommen. Diese besetzt jetzt Stuttgart mit 28 Prozent. Damit verbleiben einem durchschnittlichen Käufer in der baden-württembergischen Landeshauptstadt 16 Prozent mehr an Haushaltseinkommen als einem Immobilienbesitzer in der bayerischen Landeshauptstadt München nach Kauf einer 70-qm-Wohnung.

Anteil am Einkommen für Eigenheimfinanzierung und Nettokaltmiete in den Big Seven

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 20211

1. Rang

2. Stadt

3. Anteil Finanzierung Kauf***

4. Anteil Miete**

5. Einkommen*

1.)….2.)………………………….3.)……………….4.)………….5.)……….

1…..München………………44,0%…………..26,8%……..60.138

2…..Berlin……………………38,8%…………..23,4%……..39.643

3…..Hamburg………………36,3%…………..21,4%………49.211

4…..Frankfurt am Main….35,6%…………..24,0%………51.450

5…..Düsseldorf…………….29,1%………….19,0%………51.452

6…..Köln……………………..28,1%…………..21,9%………48.740

7…..Stuttgart……………….28,0%…………..22,8%………52.629

* Geschätztes verfügbares Einkommen der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte der kreisfreien Stadt

** Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 26 Jahre, Zins 1,6 % p.a., Anfangstilgung 3 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises, 2 % Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Umbauten nicht einbezogen

*** Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

Quellen: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Besonders groß fielen die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung in München aus. Mieterinnen und Mieter mussten in der bayerischen Hauptstadt durchschnittlich rund 27 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufbringen. Für Käufer*innen stieg der Anteil auf 44 Prozent – also 17 Prozentpunkte mehr. In Berlin und Hamburg betrugen die Abstände 15,4 und 14,8 Prozentpunkte. In Frankfurt und Düsseldorf waren es 11,6 bzw. 10,2 Prozentpunkte. In Köln und Stuttgart hingegen war der Aufschlag für einen Kauf deutlich geringer. Hier reicht der regelmäßige Einsatz von zusätzlichen 6,2 Prozent beziehungsweise 5,2 Prozent des Haushaltseinkommens gegenüber einer Mietzahlung aus, um Wohneigentum erwerben zu können.

Hier lohnt sich der Immobilienkauf gegenüber der Miete

“Die HWWI-Modellrechnung zeigt aber auch, dass sich jenseits der Metropolen besonders für Käufer*innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, ein genauerer Blick lohnt. Es lassen sich weiterhin Eigentumswohnungen finden, deren Finanzierung günstiger ist als die Miete. In mehr als jeder vierten Region waren 2021 Eigentümer*innen gegenüber Mieter*innen finanziell im Vorteil”, sagt Grunwald. In 114 Landkreisen und kreisfreien Städten musste der durchschnittliche Haushalt geringere oder gleiche hohe Anteile des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter*innen für die örtliche Nettokaltmiete.

Am stärksten schlug das Pendel zugunsten des Wohnungskaufs in vielen ländlichen Gebieten Ostdeutschlands aus. Im Durchschnitt über alle Regionen des jeweiligen Bundeslandes sparten Wohnungskäufer*innen in Sachsen-Anhalt und Thüringen 2,5 Prozentpunkte ihres verfügbaren Einkommens, wenn sie kaufen statt mieten. In Sachsen beträgt die Differenz 0,8 Prozentpunkte. In Sachsen-Anhalt finden Käufer*innen in elf von 14 Regionen gute Voraussetzungen. Die Bandbreite reicht vom Jerichower Land mit einem Unterschied von 5,2 Prozentpunkten (11,4 Prozent für Miete gegenüber 6,2 Prozent für Kreditrate) bis zum Landkreis Harz mit einem Abstand von 1,7 Prozentpunkten (12,4 Prozent für Miete gegenüber 10,7 Prozent für Kreditrate) beim verfügbaren Haushaltseinkommen. Nur im Saalekreis und den beiden Großstädten Halle und Magdeburg bindet der Kauf mehr Einkommen als das Mieten. In Thüringen ist Kaufen ebenfalls nur in den Städten Jena, Erfurt und dem Weimarer Land einkommensintensiver als das Mieten. In den anderen 19 Regionen des Bundeslandes bieten sich für Käufer Einkommensvorteile in Höhe von 5 Prozentpunkten im Landkreis Hildburghausen (11,3 Prozent für Miete und 6,3 Prozent für Kreditrate) bis 0,7 Prozentpunkte in der Stadt Suhl (12,7 Prozent für Miete und 12,0 Prozent für Kreditrate).

Eigentum bedeutet Vermögensaufbau

Allerdings ist es selbstverständlich kein Ausschlusskriterium für einen Kauf, wenn die Kosten für die Kredite mehr Einkommen binden als die Miete. “Eigentümer*innen betreiben im Gegensatz zu Mieter*innen einen Vermögensaufbau. Das rechtfertigt in vielen Fällen einen Aufpreis”, sagt Postbank-Expertin Grunwald. “Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht zudem unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.” Nehmen Kaufinteressierte einen geringen Zuschlag für den Eigentumserwerb von höchstens fünf Prozentpunkten gegenüber der Miete in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas neben den bereits genannten 114 Regionen weitere 220 Regionen in Frage. Viele davon sind in Bayern und Baden-Württemberg, aber auch in Nordrhein-Westfalen (NRW) und Rheinland-Pfalz. Auch Großstädte sind darunter: Einen minimalen Aufschlag von 0,1 Einkommensprozentpunkten auf die Mietbelastung zahlen Käufer*innen in Dortmund (NRW), 0,2 Prozentpunkte ergeben sich für Magdeburg (Sachsen-Anhalt), Wolfsburg (Niedersachsen) und Remscheid (NRW). 0,1 Prozentpunkte Differenz ergeben sich auch für die Mittelstadt Worms (Rheinland-Pfalz) sowie die Landkreise Wesel, Kleve und Warendorf (alle in NRW), den Schwalm-Eder-Kreis (Hessen) sowie den Landkreis St. Wedel (Saarland).

Großstädte: Kaufpreisvorteile überwiegend in Nordrhein-Westfalen

Jenseits der Big Seven finden sich 14 Großstädte, in denen Käufer gegenüber Mietern einen leichten Vorteil haben. Im Vorjahr waren es noch 25. Wer in Gelsenkirchen, Herne und Bremerhaven den Schritt von der Miete ins Wohneigentum wagt, hat einen Einkommensvorteil von mindestens zwei Prozentpunkten. In Duisburg, Oberhausen und Salzgitter beträgt er durchschnittlich mehr als einen Prozentpunkt. 11 der 14 Großstädte mit Einkommensvorteilen beim Kauf gegenüber der Miete liegen in Nordrhein-Westfalen. Die weiteren sind: Hagen, Hamm, Bochum, Wuppertal, Krefeld, Mönchengladbach und Bottrop.

In diesen Städten ab 100.000 Einwohnern ist Kaufen günstiger als Mieten

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2021*

1. Rang

2. Kreisfreie Stadt

3. Anteil Finanzierung Kauf** in %

4. Anteil Miete*** in %

5. Differenz in Prozentpunkten

(mgl. Abweichungen durch Rundungsdifferenzen)

1.)…….2.)………………………….3.)……………….4.)………….5.)……….

1……..Gelsenkirchen…………..11,7%………….14,0%……….-2,4

2……..Bremerhaven…………….12,7%…………14,7%……….-2,1

3………Herne………………………11,7%………….13,8%………-2,0

4………Duisburg………………….12,6%………….14,0%………-1,5

5………Oberhausen……………..12,4%…………13,8%………-1,4

6………Salzgitter…………………..10,9%…………12,3%……..-1,3

7………Hagen………………………11,4%…………12,2%………-0,8

8………Hamm……………………….12,7%…………13,5%……..-0,8

9………Bochum…………………….14,1%…………14,7%……..-0,6

10…….Wuppertal…………………13,3%………….13,9%……..-0,5

11…….Krefeld………………………13,8%…………14,3%……..-0,5

12…….Mönchengladbach………14,1%………….14,6%…….-0,5

13…….Chemnitz……………………11,6%…………..11,9%……-0,2

14…….Bottrop………………………13,1%…………..13,3%……-0,2

Sortiert nach größter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2021 für Kauf oder Miete. Die unterstellten Einkommen für 2021 sind Schätzungen von MB Research.

* Verfügbares Einkommen des Landkreises oder der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte des Landkreises oder der kreisfreien Stadt

** Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 26 Jahre, Zins 1,6 % p.a., Anfangstilgung 3 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises, 2 % Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Umbauten nicht einbezogen

*** Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

Quellen: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

“Nach Kauf eines Eigenheims geringere Ausgaben als bei einer Mietzahlung zu haben, klingt verlockend. Doch eine Kaufentscheidung sollte nie nur vom Vergleich der Einkommensbelastungen abhängig gemacht werden”, sagt Grunwald. “Der Wohnatlas liefert Kaufinteressierten zwar wichtige Hinweise für die Entscheidungsfindung, es sollten jedoch möglichst viele weitere Faktoren berücksichtigt werden. Denn eine ebenso große Rolle spielt die individuelle Lebensplanung und die persönliche finanzielle Situation. Zudem ist jedes Kaufobjekt verschieden ausgestattet. Energetischer Standard, Renovierungsbedarf und Unterhaltungskosten können stark unterschiedlich sein.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

 

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Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

Insgesamt 47.000 m² Mietfläche –  Fertigstellung im Jahr 2023 –  Für das Portfolio des UniImmo: Deutschland

 

Union Investment hat im Rahmen eines Forward Fundings die Projektentwicklungen Degerloch Office Center (DOC) 1 und 2 in der Löffelstraße 40 und 34-38 am Südrand der Stuttgart Innenstadt erworben. Der Ankauf erfolgt für den Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland. Verkäufer ist der Freiburger Projektentwickler Unmüssig. Der Kaufpreis liegt bei rund 340 Millionen Euro.

„DOC 1 und DOC 2 werden nach Fertigstellung im Jahr 2023 die modernsten Bürogebäude im Teilmarkt Stuttgart Degerloch sein. Sie befinden sich in visibler Lage dieses etablierten Teilmarktes mit guter ÖPNV-Anbindung und sind damit sehr gut aufgestellt, um vom mittelfristig prognostizierten Mietpreiswachstum in der wirtschaftsstarken Metropole Stuttgart zu profitieren“, so Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei Union Investment.

Bei der Projektentwicklung DOC 1 handelt es sich um die Kernsanierung eines im Jahr 1989 erbauten Bürogebäudes. Vom 1. UG bis 3. OG entsteht eine Mietfläche von rund  24.200 m², die großzügig, effizient und flexibel gestaltet ist, sodass auch individuelle Einheiten geschaffen werden können. Das Objekt wird für die Mieter im 1. OG über eine Außenterrasse verfügen. Außerdem ist eine rund 200 m² große Dachterrasse geplant. Im Erdgeschoss sind mehrere kleinere Ladeneinheiten vorgesehen. Hinzu kommen Nutzungen aus dem Bereich Fitness/Wellness und ein rund 220 m² großes Bistro. Im Untergeschoss, das über volles Tageslicht verfügt, entstehen eine Kantine und eine Kita. Das Objekt hat keine eigene Tiefgarage, ihm werden darum 185 Stellplätze im DOC 2 zugewiesen.

Die Fertigstellung des DOC 1 ist im vierten Quartal 2023 geplant. Ein Teil der Flächen ist bereits langfristig an eine Kita, ein Fitnessstudio und einen Wirtschaftsprüfer vorvermietet. Es wird über ein DGNB Gold Zertifikat verfügen.

Bei der Projektentwicklung DOC 2 handelt es sich um einen Neubau, der vom 3. UG bis zum 5. OG insgesamt 22.800 m² Mietfläche umfassen wird, die als Büro, mit Terrassen und Lagerflächen genutzt werden soll. Das Gebäude ist bereits komplett an die Hallesche Krankenversicherung vermietet. In der gebäudeeigenen Tiefgarage werden 158 Stellplätze dem DOC 2 zugeordnet sein. Die Fertigstellung ist ebenfalls im vierten Quartal 2023 geplant. Das Objekt wird ebenso wie DOC 1 über ein DGNB Gold Zertifikat verfügen.

Union Investment wurde rechtlich von Clifford Chance, steuerrechtlich von P+P Pöllath + Partners Rechtsanwälte und Steuerberater sowie technisch von Drees & Sommer beraten. Unmüssig wurde rechtlich von Rechtsanwälte Dohle & Simon, steuerlich von HBM Hecht Bingel Müller & Partner und technisch von mdbm Baumanagement GmbH beraten. Vermittelt wurde die Transaktion von Colliers aus Stuttgart.

 

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Nachhaltiges Wohnneubauprojekt mit etwa 300 Mietwohnungen, Gewerbeflächen im Erdgeschoss und mehr als 150 Stellplätzen

 

Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe hat für ihren offenen Immobilien-Publikums-AIF „UniImmo: Wohnen ZBI“ das Leuchtturmprojekt „High Five“ in Linz erworben. Damit weitet die ZBI Gruppe ihr Engagement in Österreich weiter aus und erwirbt erstmals eine Projektentwicklung in der oberösterreichischen Landeshauptstadt Linz. Der Ankauf erfolgte in Form eines Forward-Funding-Deals. Entwickelnde und Verkaufspartei des Projekts ist eine Projektentwicklungsgemeinschaft aus STC Development und der Roombuus Gruppe. Vermittelt wurde die Transaktion von der zur EHL-Gruppe zählenden EHL Investment Consulting. Über den Kaufpreis wurde zwischen den Vertragsparteien Stillschweigen vereinbart.

Das „High Five“ besticht durch eine attraktive Lage am Bulgariplatz, südlich der Linzer Innenstadt, an dem sieben Straßenzüge aufeinandertreffen. Das nachhaltige Wohnneubauprojekt umfasst mehr als 300 Wohneinheiten sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Zusätzlich werden mehr als 150 Stellplätze inklusive E-Ladestationen zur Verfügung stehen. Die Fertigstellung erfolgt planmäßig Ende 2024. Eine hervorragende Anbindung an das hochrangige Straßennetz in Kombination mit der Nähe zur Innenstadt macht die Liegenschaft zusätzlich zu einem bevorzugten Standort für den Wohnneubau.

Durch das nachhaltige Energiekonzept mit Betonkernaktivierung, kontrollierter Wohnraumlüftung, Dachgärten sowie ergänzenden Angeboten bezüglich urbaner E-Mobilität im Haus bietet das Objekt seinen Bewohnenden die Möglichkeit, nachhaltig in zentraler Lage zu leben. Die individuell gestaltbaren, offenen und vielfältigen Grundrisse der Wohnungen, welche alle mit einer Freifläche ausgestattet sind, lassen dabei keine Wünsche offen und bieten höchsten Komfort für jeden Geschmack.

„Es freut uns sehr, dass wir dieses spannende Landmark-Projekt durch eine weitere erfolgreiche Vermittlung von EHL in unser Entwicklungsportfolio aufnehmen können. Das von STC Development und Roombuus entwickelte Projekt sticht durch seine herausragende Wohnlage sowie die effiziente und nachhaltige Bauweise hervor und stellt damit eine substanzielle Ergänzung unseres Portfolios in Österreich dar. Mit Vorfreude blicken wir bereits der Bauphase entgegen und hoffen, gemeinsam mit unseren lokalen Partnern einen Beitrag zur Attraktivität des Standorts Linz zu leisten“, sagt Christian Reißing, Chief Development Officer der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe.

„Der erfolgreiche Verkauf dieses Wohnneubauprojekts an die ZBI freut uns sehr. Es handelt sich dabei um ein absolutes Vorzeigeprojekt und belegt eindrucksvoll die hohe Attraktivität des Linzer Immobilienmarkts, den wir mit großer Spannung beobachten und wo wir sehr aktiv sind“, so Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting.

Matthias Waibel, Geschäftsführer der STC Development ergänzt: „Mit dem ‚High Five‘ schaffen wir ein absolut einzigartiges Projekt in Linz, das wir durch die Unterstützung von EHL an ein sehr langfristig orientiertes, renommiertes Investitionshaus veräußern konnten.“

Joachim Pawelka, Gesellschafter der Roombuus Gruppe, bestätigt: „Mit dem Projekt wird nicht nur den hohen Nachhaltigkeitsstandards in der Projektentwicklung Rechnung getragen, sondern gleichzeitig eine hervorragende innerstädtische Lage weiter belebt und der Linzer Bevölkerung bester Lebensraum über den Dächern der Stadt geboten.“

 

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Erstes Investment nach rund 12 Jahren –  Ankauf für den UniInstitutional European Real Estate

 

Nach rund 12 Jahren investiert Union Investment wieder in den spanischen Büroimmobilienmarkt. Der Hamburger Immobilien-Investmentmanager hat für 65 Millionen Euro das Gebäude C des Cornerstone-Ensembles in Barcelona von UBS Asset Management erworben. Der Ankauf erfolgt für den institutionellen Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniInstitutional European Real Estate.

„Wir haben den spanischen Büroimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren intensiv beobachtet und mit dem Objekt Cornerstone nun die Opportunität genutzt in eine taxonomiekonforme Immobilie zu investieren, die noch viel Potenzial hat, das wir gemeinsam mit unserem lokalen spanischen Team heben wollen“, sagt Adam Irányi, Head of Investment Management Office bei Union Investment. „Damit verbessern wir unser spanisches Portfolio nachhaltig und stellen es zukunftssicher auf.“

Das Cornerstone-Ensemble besteht aus insgesamt drei Bürogebäuden und liegt in Barcelonas Stadtteil Poblenou. Das neue wirtschaftliche Zentrum Barcelonas ist ein Hub für innovative Technologieunternehmen wie Amazon, Oracle oder Facebook.

Das im Jahr 2014 erbaute Gebäude C ist mit einer Mietfläche von 10.010 m² auf neun Etagen das größte Gebäude des Cornerstone-Ensembles. Hauptmieter sind aktuell das multinationale Konsumgüterunternehmen Henkel und der IT-Dienstleister Netcentric. Das Gebäude hat ein EPC-Rating von A und ist taxonomiekonform.

Union Investment wurde rechtlich und steuerlich von Linklaters beraten, technisch von cmT.

 

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