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Expert*innen analysieren bundesweite Angebote nach Baujahresklassen • Bestandsbauten überwiegen, auch Neubauten in einigen Regionen stark vertreten • Altbauten mit Baujahr vor 1945 verstärkt in ostdeutschen Regionen angeboten

 

Bei der Suche nach der idealen Eigen­tums­wohnung müssen Interessierte viele Kriterien beachten. Neben Lage, Aus­stattung und Preis spielt meist auch das Alter der Immo­bilie eine Rolle. Manche Käufer*innen bevor­zugen einen energie­effizienten Neubau, andere den Altbau mit Charme in gewachsener Infra­struktur. Nicht immer lassen sich die jeweiligen Vor­stellungen ohne Weiteres erfüllen — in einigen Regionen Deutsch­lands ist das Angebot an der be­vor­zugten Bau­alters­klasse schlicht zu gering. Die Expert*innen des Ham­burgischen Welt­Wirtschafts­Instituts (HWWI) haben für den Postbank Wohn­atlas die Immo­bilien­ange­bote in 401 kreis­freien Städten und Land­kreisen auf ihr Baujahr hin untersucht und in vier Klassen unterteilt: Alt­bauten mit Baujahr vor 1945, ältere Bestands­immobilien (Baujahre 1945 bis 1999), neu­wertige Wohnungen aus den Jahren 2000 bis 2018 und Neu­bau­objekte mit Erst­bezug zwischen 2019 und 2021. In 43 der 401 Re­gionen konnten aller­dings keine Infor­mationen zusammen­getragen werden, da das Angebot in mindestens einer der unter­suchten Klassen zu gering war.

Im Durch­schnitt sind über die Hälfte der Immo­bilien in den ver­bliebenen 358 deutschen Land­kreisen und kreis­freien Städte Bestands­immo­bilien, die zwischen 1945 und 1999 fertig­gestellt wurden. Mit 23 Prozent folgen die Neu­bauten, knapp acht Prozent der an­gebotenen Wohnungen können als neu­wertig einge­stuft werden. 8,5 Pro­zent der im vergangenen Jahr in Deutschland angebotenen Wohnungen, waren Vor­kriegs­bauten, also Alt­bauten, die vor 1945 erstellt wurden. Für 11 Pro­zent aller ange­botenen Wohnungen lagen keine Angaben zum Baujahr vor. Ins­gesamt dominieren somit ältere Be­stands­bauten von mindestens 22 Jahren mit einem Anteil von fast 59 Prozent das Angebot. Regional kann der Anteil der jeweiligen Baujahre jedoch stark abweichen.

Altbauten vor allem im Osten sowie in Großstädten verstärkt angeboten

Das Angebot an Alt­bauten, die vor 1945 erbaut wurden, ist in vielen Groß­städten hoch. Sie sind vor allem verstärkt im Osten Deutsch­lands zu finden – mit Aus­nahme des südlichen Berliner Um­landes. So wurde in der sächsischen Stadt Chemnitz mehr als die Hälfte aller an­gebotenen Wohnungen (55,5 Prozent) vor 1945 erbaut. Unter den Top 10 der Regionen mit einem hohen Anteil an Alt­bauten befanden sich weitere ost­deutsche Städte wie Leipzig (47,1 Prozent), Frankfurt/Oder (46,0 Prozent), Gera (45,6 Prozent), Magde­burg (41,5 Prozent), Branden­burg an der Havel (38,7 Prozent) und Eisenach (36,2 Prozent). Auch die Haupt­stadt Berlin reiht sich mit einem Anteil von 41,7 Prozent in die Riege ein. Es kommen noch die beiden sächsischen Land­kreise Vogt­land­kreis und Zwickau – mit Anteilen von 48,3 Prozent sowie 38,2 Prozent – hinzu.

„Alt­bauten, die oft vor mehr als 80 oder gar 100 Jahren erbaut wurden, können mit Stuck, hohen Decken oder schönen Dielen bestechen und liegen meist in besonders zen­tralen und lebens­werten Vierteln. Diesen augen­scheinlichen Vorteilen steht jedoch häufig ein hoher Sanierungs­bedarf gegenüber. Käufer*innen sollten ins­besondere die not­wendigen ener­getischen Investitionen nicht unter­schätzen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobilien­geschäft Postbank und Deutsche Bank.

Hier sind viele Neubauten zu finden

Die HWWI-Analyse zeigt, dass 2021 in 160 deutschen Regionen min­destens jede vierte ange­botene Wohnung ein Neubau war. Wer sich nach einer brand­neuen Immo­bilie sehnt, möglichst sogar im Erst­bezug, der findet im südöstlichen und nordwestlichen Umland Berlins, im Westen von Rheinland-Pfalz und in Bayern eine anteilig hohe Auswahl. In zwölf bayerischen Land­kreisen, darunter Dingol­fing-Landau, Freising, Neu­stadt an der Aisch, Bad Windsheim oder Ansbach, lag der Neu­bau­anteil an allen ange­botenen Wohnungen bei über 40 Prozent. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rhein­land-Pfalz wies im ver­gangenen Jahr mit 60 Prozent den höchsten Anteil an neu­gebauten Wohnungen auf dem Markt auf. Rang drei und fünf belegen mit Trier-Saarburg und dem Rhein-Hunsrück-Kreis zwei rhein­land-pfälzische Landkreise. In dem in der Nähe der Haupt­stadt gelegenen Land­kreis Ost­prig­nitz-Ruppin wurden 2021 zwar nur sehr wenige Wohnungen zum Kauf angeboten — mit dem zweiten Rang im Vergleich zu den anderen Bau­alters­klassen waren anteilig jedoch viele Neu­bauten dabei.

„Erst kürzlich fertig­gestellte Wohnungen haben zwei Kosten­vorteile: Haus­elektronik sowie Energie­effizienz sorgen für geringere monatliche Ausgaben und größere Geld­beträge für Sanierung oder Reparaturen fallen in den ersten Jahren nicht an. Frisch­gebackene Immo­bilien­besitzer*innen können die Kosten für den Wohn­traum somit deutlich besser kalkulieren und erleben seltener kost­spielige Über­raschungen im Objekt“, erklärt Immo­bilien­expertin Grunwald.

Alternative zu den Extremen: Neuwertige Wohnungen

Nicht in allen Regionen können Kauf­interessierte auf Neu­bauten setzen. Mancher­orts war die Bau­tätigkeit in den ver­gangenen drei Jahren so gering, dass der Markt quasi leer ist. So zieht sich quer durch die Mitte Deutsch­lands ein Gürtel von Regionen mit einem sehr geringen anteiligen Angebot an Neu­bau­wohnungen (weniger als 15 Prozent). Auch viele Regionen in Nord­rhein-West­falen, darunter die Städte Ober­hausen, Hagen, Mönchen­glad­bach, Wupper­tal und Lever­kusen, sind davon betroffen. In den Städten Herne (Nord­rhein-West­falen) sowie Frankenthal (Pfalz) in Rhein­land-Pfalz lag das anteilige Angebot bei unter zwei Prozent.

Eine umfang­reichere Auswahl haben Käufer*innen in der Regel, wenn sie neben Neu­bauten auch etwas frühere Bau­jahre in ihre Suche einbeziehen. Neu­wertige Wohnungen in Häusern, die ab der Jahr­tausend­wende gebaut wurden, bieten in der Regel ebenfalls einen guten ener­getischen Standard. Auch der Re­novierungs­bedarf ist gering, sofern die Wohnungen regel­mäßig instand­gehalten wurden und über eine gute Bau­substanz verfügen. Im Land­kreis Vor­pommern-Greifs­wald in Mecklen­burg-Vor­pommern stammte 2021 etwa jede vierte angebotene Wohnung aus den Baujahren 2000 bis 2018. Auch im nahen Landkreis Vor­pommern-Rügen sowie im bayerischen Ingol­stadt liegt der Anteil dieser Bau­alters­klasse an allen Angeboten noch bei mehr als 20 Prozent. Der­artige neu­wertige Objekte machen in Nord­ost­deutsch­land, weiten Teilen Bayerns, in Rhein­land-Pfalz, dem süd­lichen Nord­rhein-West­falen, dem Weser-Ems-Gebiet und der hollän­dischen Grenz­region einen relativ hohen Anteil an allen An­geboten aus.

Gemischtes Bild in den Big Seven

Unter den größten sieben Städten Deutsch­lands, den so­genannten Big Seven, bieten Frank­furt am Main, München und Ham­burg das höchste an­teilige An­gebot an Neu­bau­wohnungen. Mehr als jede vierte 2021 an­gebotene Wohnung wurde in diesen drei Metro­polen zwischen 2019 und 2021 gebaut. Köln, Stutt­gart und Düssel­dorf fallen dem­gegen­über mit An­teilen zwischen 11,1 Prozent und 13,5 Prozent deutlich ab. In Berlin lag das anteilige Angebot mit 16,6 Prozent in etwa auf gleicher Höhe wie im Durch­schnitt über alle deutschen Groß­städte (ohne die Big Seven).

Bei den neu­wertigen Bestands­bauten (Baujahre 2000 bis 2018) führt Frank­furt am Main das Feld mit einem Anteil an allen An­geboten von 18,0 Prozent un­an­ge­fochten an. Auch München und Hamburg sind hier wieder vorne mit dabei. Daneben er­reicht auch Köln in dieser Bau­alters­klasse über­durch­schnitt­liche Anteile. Allein Berlin liegt hier mit einem Anteil von 5,9 Prozent unter dem Durch­schnitt über alle Groß­städte (ohne die Big Seven). Dieser Durch­schnitt liegt bei 6,9 Prozent.

2021 wurde in Frank­furt am Main fast jede zweite an­gebotene Wohnung (47 Prozent) nach 1999 erbaut. In München traf dies auf 40 Prozent, in Hamburg auf 36 Prozent aller Angebote zu. Düssel­dorf belegt mit einem Anteil von 20 Prozent den unteren Rand bei den Big Seven. Stuttgart, Köln und Berlin liegen mit Anteilen zwischen 21 Prozent und 23 Prozent jedoch nur knapp darüber.

Anteile einzelner Bau­alters­klassen an allen 2021 angebotenen Eigen­tums­wohnungen: Verteilung in den Big Seven in Prozent

Da in Berlin auch ältere Be­stands­bauten (Baujahre 1945 bis 1999) nur einen im Ver­gleich zu den anderen Big Seven und Groß­städten ver­gleichs­weise geringen Anteil des Angebots aus­machen, domi­nieren vor 1945 fertig­gestellte Wohnungen in den Ver­kaufs­offerten. In der Haupt­stadt konnten 2021 fast 42 Pro­zent aller Immo­bilien­an­gebote dieser Bau­alters­klasse zu­gerech­net werden. In Stutt­gart ist der Anteil mit 20 Pro­zent deut­lich niedriger als in Berlin, jedoch wesent­liche höher als im Durch­schnitt über alle Groß­städte (14 Prozent). Ham­burg liegt mit 15 Prozent knapp über diesem Durch­schnitts­wert. In München und Köln haben es Lieb­haber von vor 1945 erstellten Alt­bauten dem­gegen­über besonders schwer. Mit Anteilen von gut 6 Pro­zent bzw. knapp 8 Pro­zent an allen An­geboten treffen sie in diesen beiden Metro­polen auf ein nur geringes anteiliges Angebot.

Trotz Investitionsbedarf auf ältere Bestandsbauten setzen?

Wer sich bei der Immo­bilien­suche allein auf Neu­bauten oder neu­wertige Wohnungen be­schränkt, wird besonders in Groß­städten, aber auch in der Mehr­heit der deutschen Regionen, nicht immer erfolg­reich sein. Viele Kauf­interessierte werden an Eigen­tums­wohnungen in älteren Gebäuden nicht vorbei­kommen. Sie sollten sich daher recht­zeitig mit den Heraus­forderungen, die diese Gebäude unter Um­ständen mit sich bringen, be­schäftigen. So spielen bei älteren Bauten die Be­urteilung des aktuellen Zustands der Immo­bilie und des ener­getischen Standards sowie die Kon­trolle der seit der Fertig­stellung geleisteten In­stand­haltungs­in­vestitionen eine be­deutendere Rolle als bei einem Neubau. „Eine realis­tische Kal­kula­tion aller Kosten ist gerade bei älteren Be­stands­bauten und Alt­bauten wichtig. Poten­zielle und zwingend not­wendige Sa­nierungs­maß­nahmen sollten bereits in die Planung der Finan­zierung ein­bezogen werden, um spätere finan­zielle Eng­pässe zu ver­meiden“, so Grunwald.

Trotz­dem muss der Kauf einer ge­brauchten Immo­bilie kein Nach­teil sein. „Es kann immer noch günstiger kommen als ein Neubau. Wichtig ist, dass alle Kosten für Re­no­vierung und Mo­derni­sierung ehrlich mit­ein­bezogen werden. Manche Wohnung aus älteren Baujahren ist sofort bewohn­bar und bestimmte In­ves­titionen lassen sich zu einem späteren Zeit­punkt oder nach und nach erledigen. Bei der genauen Planung der Investitionen und der darauf ab­gestimmten Finan­zierung unter­stützen unsere Expert*innen“, ergänzt Grunwald.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohn­atlas ist eine jährlich er­scheinende, mehr­teilige Studien­reihe, die den deutschen Immo­bilien­markt unter ver­schiedenen Aspekten regional bis auf Kreis­ebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volks­wirtin Dörte Nitt-Drießel­mann, Senior Re­searcherin beim Hamburger Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI), wurde die Immo­bilien­preis­ent­wicklung in den 401 deutschen Land­kreisen und kreis­freien Städten unter­sucht.

 

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Nachfrage nach Immobilien schwächt sich ab

 

 

• Renditen im Bestand noch stabil
• Investitionsklima verschlechtert sich spürbar

Trotz der bereits deutlich gestiegenen Zinsen halten 50 Prozent der europäischen Immobilien-Investoren nach wie vor an ihrer Investmentstrategie fest. Das hat eine aktuelle Umfrage von Union Investment unter 150 Immobilienunternehmen und institutionellen Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien ergeben. 39 Prozent der Befragten wollen in den kommenden zwölf Monaten weniger in Immobilien investieren. Überhaupt keine Immobilien mehr zu kaufen, ist aber nur für 3 Prozent der Umfrage-Teilnehmer eine Option.

„Die langjährige Ära der extrem niedrigen Zinsen endete abrupt zu Beginn des zweiten Quartals. Diese Entwicklung geht auch an den Immobilienmärkten nicht spurlos vorbei. In der Gemengelage aus steigenden Zinsen und rückläufiger Nachfrage müssten theoretisch die Preise von Immobilien deutlich sinken. Das aber war zumindest bis Mitte 2022 auf breiter Front nicht der Fall. Noch sind die europäischen Immobilien-Investoren offenbar in der Preisfindungsphase“, so Olaf Janßen, Leiter Immobilien-Research bei Union Investment.

Investitionsklima im Abwärtstrend

Die Unsicherheit über die künftige Entwicklung von Zinsen, Energiekosten und Wirtschaft drückt auf die Stimmung der europäischen Immobilien-Investoren. Der von Union Investment in Deutschland, Frankreich und Großbritannien ermittelte Immobilien-Investitionsklimaindex ist in allen drei Ländern gesunken. Am stärksten hat sich die Stimmung in Frankreich verschlechtert: Das Barometer sank im ersten Halbjahr 2022 um 8,8 auf 60,3 Punkte. In Deutschland liegt der Index aktuell bei 59,7 Punkten, ein Minus von 4,3 Punkten. Und in Großbritannien rutschte das Barometer um 3,2 auf 65,6 Punkte.

 

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Eine Analyse von immowelt zur Mietbelastung von Singles in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zeigt:

 

Einpersonenhaushalte müssen in 23 von 80 Städten mindestens 25 Prozent vom Gehalt für die Kaltmiete ausgeben – steigende Nebenkosten belasten zusätzlich

Höchste Belastung in München: Kaltmiete frisst 42 Prozent vom Nettoeinkommen; auch Frankfurt (34 Prozent) und Berlin (33 Prozent) mit hoher Wohnkostenquote

In kleineren Städten wie Offenbach, Heilbronn (je 30 Prozent), Darmstadt, Heidelberg und Freiburg (je 29 Prozent) geben Singles ebenfalls einen großen Teil fürs Wohnen aus

In Salzgitter (11 Prozent) und Chemnitz (13 Prozent) ist der Wohnkostenanteil am niedrigsten

Die Mieten eilen in vielen deutschen Städten den Einkommen davon. Die Folge: Die Wohnbelastung wird für die Menschen immer größer. Eine immowelt Analyse zur Mietbelastung von Singles in 80 deutschen Großstädten zeigt: In 23 Städten geben Singles für die Kaltmiete mindestens ein Viertel ihres Nettoeinkommens aus. In der Spitze beträgt die Wohnkostenquote sogar 42 Prozent. Hinzu kommen noch die Nebenkosten, die aufgrund des Krieges in der Ukraine und der stark gestiegenen Gaspreise für viele Haushalte künftig deutlich höher ausfallen als bisher. Das treibt die Wohnkostenbelastung weiter nach oben.

Für die Analyse wurde in 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern die monatliche Belastung durch die mittlere Kaltmiete einer Wohnung mit 50 Quadratmetern in Relation zum mittleren Nettoeinkommen einer vollverdienenden Person berechnet.

Größte Städte mit höchster Belastung

Am schwierigsten ist die Situation in Städten, in denen die Schere zwischen Mieten und Einkommen immer weiter aufgegangen ist. In München beläuft sich die mittlere Angebotsmiete für eine 50-Quadratmeter-Wohnung auf 1.195 Euro plus Nebenkosten. Ein Einpersonenhaushalt muss allein für die Kaltmiete 42 Prozent seines Verdienstes aufbringen. Je nach Qualifikation und Verdienst kann die Belastung auch noch deutlich größer werden. Zwar ist die Wohnkostenquote in München mit Abstand am höchsten, doch auch in den anderen größten deutschen Städten ist die Lage angespannt. In Frankfurt kostet eine Wohnung für eine Person 960 Euro, was einer Belastung von 34 Prozent entspricht. In Berlin beträgt die Wohnkostenquote 33 Prozent, was besonders am vergleichsweise niedrigen Gehaltsniveau liegt. Im Einkommensvergleich der 80 Städte liegt die Hauptstadt auf Platz 46, im Mietvergleich hingegen auf Platz 5. Mit 765 Euro ist Berlin aber dennoch deutlich günstiger als in Frankfurt oder München. Etwas besser ist das Verhältnis in Hamburg und Köln (je 28 Prozent). Die Kaltmieten liegen derzeit bei 685 Euro in der Hansestadt und 700 Euro am Rhein.

30 Prozent Belastung in Offenbach und Heilbronn

Das Ungleichgewicht zwischen Mieten und Einkommen ist längst nicht nur ein Problem der Metropolen. Auch in vielen kleineren Städten ist die Belastung hoch. Sowohl in Offenbach am Main als auch in Heilbronn müssen Alleinlebende 30 Prozent für die Miete ausgeben. In Heidelberg und Freiburg sind es jeweils 29 Prozent. In allen Städten kosten die Mieten für 50 Quadratmeter inzwischen mindestens 700 Euro. Noch teurer ist es gar in Darmstadt (29 Prozent), wo eine kleine Wohnung aktuell 810 Euro kostet und damit sogar mehr als in Berlin (765 Euro), Hamburg (685 Euro) oder Köln (700 Euro).

Viele der kleineren Städte mit hoher Wohnbelastung besitzen eigene Universitäten und Hochschulen, sodass ein großer Anteil an Studenten den Mietmarkt zusätzlich belastet und die Preise nach oben treibt. Darüber hinaus könnte es in Zukunft zu weiteren Mietanstiegen kommen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen zunimmt. Durch die gestiegenen Bauzinsen können sich immer weniger Menschen Wohneigentum leisten, was wiederum den Mietmarkt zunehmend belasten dürfte.

Geringste Wohnkostenquote in Salzgitter

Doch es gibt auch noch Städte, in denen Singles bezahlbaren Wohnraum finden. Die geringste Mietbelastung weist Salzgitter auf. Dort kosten 50-Quadratmeter-Wohnungen im Median 280 Euro, was eine Wohnkostenquote von 11 Prozent ausmacht. Nur etwas höher ist sie in Chemnitz (13 Prozent) und Bremerhaven (14 Prozent), was ebenfalls am niedrigen Mietniveau liegt. Besonders im Ruhrgebiet wohnt es sich noch günstig – in keiner der Großstädte beträgt die Belastung mehr als 25 Prozent. In Remscheid, Gelsenkirchen oder Hagen (je 14 Prozent) liegt diese sogar deutlich darunter.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in den deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung für Wohnungen mit einer Fläche von 50 Quadratmetern wider, die im 1. Halbjahr 2022 auf immowelt.de angeboten wurden. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Diese wurden von immowelt in entsprechende Nettogehälter für einen Vollverdiener (Steuerklasse 1) umgerechnet. Lohnnebenkosten wurden berücksichtigt.

 

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Eine immowelt Analyse zur Entwicklung des Angebots und der Nachfrage von Immobilien zeigt:

 

Verlagerung der Nachfrage: Anfragen auf Kaufimmobilien sind deutschlandweit binnen eines Jahres um 17 Prozent gesunken, Anfragen auf Mietimmobilien um 34 Prozent gestiegen

Umgekehrter Effekt beim Angebot: 29 Prozent mehr inserierte Kaufimmobilien, 14 Prozent weniger Mietobjekte

Besonders in teuren Städten wie München oder Köln geht die Nachfrage nach Wohneigentum zurück, während Mietwohnungen noch häufiger angefragt werden

Die zuletzt stark gestiegenen Bauzinsen sorgen aller Voraussicht nach nicht nur für das Ende des Immobilienbooms, sondern auch für eine Verlagerung der Nachfrage. Innerhalb eines Jahres sind die Anfragen auf Kaufimmobilien deutschlandweit um 17 Prozent gesunken. Parallel dazu hat sich die Anzahl der Anfragen auf Mietimmobilien um 34 Prozent erhöht. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, wofür das Angebot an inserierten Immobilien und die Anfragen darauf im 2. Quartal 2022 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen wurden. Die Analyse zeigt, dass sich viele Menschen den Traum vom Eigenheim inzwischen nicht mehr leisten können. Anfang des Jahres lagen die Bauzinsen noch bei gut 1 Prozent, aktuell betragen sie schon um die 3 Prozent. Dies hat für potenzielle Käufer eine monatliche Mehrbelastung von mehreren hundert Euro zur Folge. Gerade in den teuren Großstädten ist der Immobilienkauf für viele Menschen nicht mehr leistbar und das Interesse geht folglich zurück. Oftmals bleibt dann als einzige Option, weiterhin zur Miete zu wohnen, was den Mietmarkt zusätzlich belastet.

Kaufangebot steigt, Mietangebot sinkt

Ein weiterer Effekt der gestiegenen Zinsen ist, dass die Zahl der inserierten Wohnungen wieder deutlich zugenommen hat. Im Vergleich zwischen den jeweils 2. Quartalen 2022 und 2021 hat sich das Angebot an Kaufimmobilien um 29 Prozent erhöht. Auf dem Mietmarkt bietet sich ein gegenteiliges Bild: Hier hat sich im gleichen Zeitraum die Zahl der inserierten Mietwohnungen um 14 Prozent reduziert. Die Vermarktung von Kaufimmobilien wird durch die zurückgehende Nachfrage aufwendiger und deswegen werden wieder mehr Objekte auf dem freien Markt angeboten. Für den Mietmarkt sind die Vorzeichen umgekehrt: Die gestiegene Nachfrage hat die Vermarktung für Vermieter nochmal einfacher gemacht hat und Objekte werden seltener auf dem freien Markt angeboten.

Interesse am Immobilienkauf in teuren Städten stark zurückgegangen

Beim Blick auf die 14 Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern zeigt sich, dass besonders in den Märkten mit hohen Preisen eine Verschiebung der Nachfrage auf den Mietmarkt stattfindet. In München gibt es im Vergleich zum Vorjahr 18 Prozent weniger Anfragen auf Kaufobjekte, allerdings 56 Prozent mehr Anfragen auf Mietimmobilien. Das Angebot geht bei Wohneigentum gleichzeitig nach oben, während es bei Mietwohnungen abnimmt. Ein ähnliches Bild zeigt sich in den beiden Großstädten am Rhein: Die Kaufnachfrage verbucht einen Rückgang von 20 Prozent in Köln und 26 Prozent in Düsseldorf, während die Mietnachfrage um 35 beziehungsweise 30 Prozent steigt. Noch stärker sind die Unterschiede gar in Stuttgart, wo das Interesse am Immobilienkauf um 30 Prozent abgenommen hat und Mietobjekte ein Nachfrageplus von 49 Prozent verzeichnen.

In Berlin hat sich die Nachfrage nach Wohneigentum sogar mehr als halbiert (-52 Prozent), und auch in Hamburg (-47 Prozent) werden deutlich weniger Anfragen gestellt. Das Angebot ist aber in beiden Städten noch nicht angestiegen und hat sich entgegen dem Trend in den anderen Großstädten noch einmal verringert. In Berlin und Hamburg scheint die sinkende Nachfrage daher durch das anhaltend geringe Angebot bedingt zu sein. Auf den Mietmarkt ist die Entwicklung allerdings analog zu den restlichen Städten: In Berlin steigt die Nachfrage um 23 Prozent, in Hamburg um 14 Prozent, während das Angebot in beiden Städten schrumpft.

 

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Kaufpreisdifferenz im Landkreis Miesbach und den Großstädten Stuttgart und Darmstadt am höchsten – Geringe Preisunterschiede in vielen ländlichen Gebieten

 

Ob die eigene Immobilie eine moderne Neubauwohnung oder ein älteres Objekt wird – das ist auch eine Frage des Geldbeutels. In manchen Regionen Deutschlands rechnet sich im Durchschnitt der Kauf einer Altbauwohnung – auch wenn diese noch aufwändig umgebaut oder energetisch saniert werden muss. In anderen wiederum sind Neubauten die bessere Investition, da sie nur geringfügig teurer als Bestandswohnungen sind. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 401 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2022 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2019 und 2021 fertiggestellt wurden.

Insbesondere im Großraum München, im Bundesland Sachsen und der Metropolregion Rheinland sind Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die mit Abstand größten Preisunterschiede zeigen sich im oberbayerischen Landkreis Miesbach, der direkt an die Landeshauptstadt München angrenzt. Dort kostet der Quadratmeter einer vor 2018 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment 7.300 Euro, in einem Neubau hingegen knapp 12.371 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich damit in dem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von rund 355.000 Euro. Im bundesweiten Mittel über alle Landkreise und kreisfreien Städte liegt der Preisaufschlag für eine 70 Quadratmeter große Neubau-Wohnung gegenüber einer Immobilie aus dem Bestand im mittleren Preissegment bei 93.694 Euro. Bei hochpreisigen Objekten, also den teuersten zehn Prozent aller Angebote, ist der Preisabstand mit 70.151 Euro geringer.

Neubau bedeutet meist einen Aufpreis

Jenseits der drei genannten Regionen fällt der Aufschlag für Neubauten mit jeweils mehr als 200.000 Euro im mittleren Preissegment auch in den Städten Stuttgart und Darmstadt kräftig aus. Wer sich in der baden-württembergischen Landeshauptstadt mit ihren Weinbergen und dem Neckar für einen Neubau entscheidet, muss für eine 70-Quaratmeter-Wohnung etwa 213.000 Euro mehr ausgeben. In Darmstadt beträgt die Differenz etwa 209.000 Euro. Vor zwei Jahren gehörte die hessische Großstadt noch nicht zu den zehn Städten mit den größten Preisunterschieden zwischen Neubau und Bestand.

Top 10: Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-qm-Wohnungen in Euro, mittleres Preissegment (Median)*

1.) Stadt oder Landkreis**

2.) Quadratmeterpreis Bestand

3.) Quadratmeterpreis Neubau

4.) Differenz mittleres Preissegment

1.)……………………………………………………….2.)………………3.)…………..4.)

 

1…Miesbach, Landkreis………………………7.300………….12.371……..354.979

2…Stuttgart, Landeshauptstadt…………….5.139………….8.176……….212.559

3…Darmstadt, Stadt…………………………….4.347………….7.333………209.019

4…Garmisch-Partenkirchen, Landkreis….5.984…………..8.917……..205.325

5…Ostprignitz-Ruppin, Landkreis…………..2.092…………..4.821……..191.020

6…Meißen, Landkreis………………………….1.860…………..4.485………183.710

7…Starnberg, Landkreis………………………7.000…………..9.450………171.500

8..Nürnberg, kreisfreie Stadt………………..3.917……………6.354………170.620

9….Leipzig, Landkreis…………………………2.865……………4.720……..168.575

10..Goslar, Landkreis…………………………1.286…………….3.584………160.888

*nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens 20 Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2019-2021) in 2021; Kaufpreise ohne Nebenkosten

**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand 70 qm Wohnung mittleres Preissegment

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2022); Berechnungen und Darstellung HWWI

Schon bei den mittelpreisigen Wohnungen hat Garmisch-Partenkirchen einen ordentlichen Aufschlag für Neubauten. Im oberen Preissegment liegt der Landkreis mit einem Neubau-Aufschlag von mehr als 350.000 Euro sogar bundesweit an der Spitze. Luxuswohnungen mit traumhaftem Blick auf die Berge, hochwertiger Ausstattung und Details wie Whirlpool oder Kamin finden hier mutmaßlich vor allem als Ferienwohnung zahlungskräftige Käufer*innen. Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise große Preisdifferenzen von mindestens 225.000 Euro im oberen Preissegment auf. So sind in den Top 10 auch die Landkreise Bad Tölz-Wolfratshausen und Miesbach sowie die Stadt Kempten (Allgäu) zu finden. In der Ostseeregion haben die Städte Kiel und Lübeck sowie der Landkreis Rostock besonders hochpreisige Neubauten: Sie sind mehr als 284.000 Euro teurer als Bestandsbauten im Luxussegment. Auch in drei der sieben größten Städte Deutschlands – in München, Stuttgart und Frankfurt am Main – müssen Käufer*innen im Luxussegment für Neubauwohnungen Preisaufschläge zwischen 243.000 Euro und 233.000 Euro akzeptieren.

Unterschiede bei den größten sieben Metropolen

In vielen Großstädten – insbesondere in den sieben größten Städten Deutschlands samt ihrem Umland – sind die Preisaufschläge für Neubauten hoch. Nur in Hamburg liegt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Bestandsbauten im mittleren Preissegment mit 99.800 Euro knapp unter der 100.000-Euro-Marke. Im Hochpreissegment beträgt der Unterschied für die Hansestadt laut Postbank Wohnatlas knapp 106.000 Euro. Zum Vergleich: In Stuttgart sind die Preisunterschiede in beiden Segmenten mehr als doppelt so hoch. In München sind die Aufpreise im mittleren Preissegment vergleichsweise niedrig, hochpreisige Wohnungen jedoch haben den größten Preisunterschied der top sieben deutschen Großstädte. Köln ist die einzige Stadt, in der der Aufschlag für den Neubau im oberen Segment geringer als im mittleren Segment ausfällt.

Big 7: Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-qm-Wohnungen in Euro, mittleres Preissegment (Median) / oberes Preissegment (teuerste 10 %) *

1.) Stadt**

2.) Quadratmeterpreis Bestand

3.) Quadratmeterpreis Neubau

4.) Differenz mittleres Preissegment

5.) Differenz oberes Preissegment

1.)………………………………2.)………….3.)……………….4.)………….5.)……….

 

1……..Stuttgart…………….5.139……..8.176………212.559………241.966

2……Frankfurt a. M………6.204……..8.382………152.451………233.037

3…….Düsseldorf………….4.870……..6.863………139.509………182.489

4……….Berlin………………5.128……..7.000………131.032………180.736

5………..Köln……………….4.692………6.418………120.782……..105.139

6………München………….9.082………10.676……..111.609………242.827

7……….Hamburg…………5.882………..7.308………99.814……….106.156

*nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens 20 Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2019-2021) in 2021; Kaufpreise ohne Nebenkosten

**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand 70 qm Wohnung mittleres Preissegment

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2022); Berechnungen und Darstellung HWWI

Wo Neu- und Altbau gleichviel kosten

Während die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten noch recht stark ausfallen, liegen sie in jeder vierten Region Deutschlands im Durchschnitt unter 75.000 Euro. Besonders in vielen ländlichen Gebieten sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering, so dass die Wahl zwischen Neubau oder Bestandsimmobilie nicht nur vom Kaufpreis abhängig gemacht werden kann. So geht es im mittleren Preissegment im Landkreis Aurich um einen Aufschlag von rund 4.000 Euro und in Leer um gut 12.000 Euro für 70 Quadratmeter für eine neu errichtete Immobilie.

“Die Vorteile eines Neubaus können kleinere Preisaufschläge aufwiegen. Höhere Energieeffizienz und neue Heizanlagen sparen bei den laufenden Kosten bares Geld. Renovierungsmaßnahmen bleiben den Käufer*innen in den ersten Jahren zumeist erspart. Dazu kommen Annehmlichkeiten wie moderne Bäder und Küchen”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Kaufinteressent*innen sollten sich trotzdem nicht sofort auf ein Neubauvorhaben festlegen. Denn oft ist das Objekt zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung noch nicht fertiggestellt, Verzögerungen oder Abweichungen von der Planung sind wahrscheinlich. Gleichzeitig bieten Bestandsimmobilien den Vorteil, die Wohnung vollständig in Augenschein nehmen zu können, anstatt sich nur vorzustellen, wie hell, ruhig oder geräumig die Traumimmobilie später einmal sein wird. “Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Bausubstanz, Elektroinstallationen und Sanierungsbedarf können Profis besser beurteilen. Käufer*innen sollten Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen, um Mängel mit einpreisen zu können”, rät Postbank-Expertin Grunwald.

Hier kommen Wohnungen im Bestand teurer

In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Wer hier wohnen will, wird kaum ein Neubauobjekt finden – und wenn, dann häufig auf einem nicht so ansprechenden Grundstück. Hier macht der gepflegte Altbau das Rennen. Dies gilt vor allem für Ferienregionen an der Nordsee oder in Ostseenähe, aber auch für die Städte Amberg (Bayern) und Heidelberg (Baden-Württemberg) mit ihren historischen Altstädten. Beispielsweise sind in den Landkreisen Nordfriesland und Wittmund Bestandsbauten im Durchschnitt teurer als Neubauten. Hierzu gehören die Nordseeinseln Amrum und Sylt beziehungsweise Langeoog und Spiekeroog. In Nordfriesland kosten Bestandswohnungen im mittleren Preissegment durchschnittlich mehr als 230.000 Euro mehr als Neubauten.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

 

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Referentenentwurf des Bundesministeriums für Finanzen sieht Ende der erhöhten Gebäude-AfA zum 01. Januar 2023 vor

 

Am 28.07.2022 veröffentlichte das Bundesministerium für Finanzen den Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2022. Neben etlichen weiteren Gesetzesentwürfen, wurde auch eine Neuregelung zur erhöhten Gebäude-AfA beschlossen. Die durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) vereinfachte Feststellung der tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer von vermieteten Gebäuden ist nun spätestens in der Steuererklärung 2022 einzureichen – danach soll dies nicht mehr möglich sein. „Die erhöhte Gebäude-AfA wird ab kommendem Jahr voraussichtlich abgeschafft. Dennoch bleibt festzuhalten, dass der Vorschlag des Bundesfinanzministeriums unsere bisherige Rechtsauffassung bestätigt. Für VermieterInnen ist nun Eile geboten, die aktuelle Rechtslage noch zu ihren Gunsten zu nutzen“, sagt David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachterplattform Nutzungsdauer.com.

Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) ermöglicht es Vermietern, zum Nachweis einer reduzierten Restnutzungsdauer anstelle von Bausubstanzgutachten auch Privatgutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer vorzulegen. Der dafür maßgebliche § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG soll nun mit dem Jahreswechsel abgeschafft werden.

David Glasenapp sagt weiter: „Indirekt bestätigt das Finanzministerium nun, dass dem Urteil des Bundesfinanzhofs zumindest bis zur Verabschiedung des neuen Jahressteuergesetztes 2022 zu folgen ist. Bis zum Stichtag eingereichte Privatgutachten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer vermieteter Immobilien sind also anzuerkennen und auch in den Folgejahren noch mit dem erhöhten AfA-Satz zu berücksichtigen, bis das Objekt verkauft oder vollständig abgeschrieben ist.“

Schon jetzt führt die noch geltende Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu einer Zunahme von Anträgen auf Kürzung der Nutzungsdauer. Zur Begründung der Abschaffung von § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG gibt die Finanzverwaltung den Mehraufwand bei der Prüfung der jeweiligen Anträge an. Laut Referentenentwurf sind vor allem jene Faktoren für die Ermittlung der Restnutzungsdauer streitbefangen, die sich auf den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und die rechtlichen Nutzungsbeschränkungen beziehen.

„Der in der Begründung genannte bürokratische Mehraufwand ist unserer Meinung nach ein Einmaleffekt. Er ist überwiegend der Tatsache geschuldet, dass noch nicht jeder Finanzbeamte mit den neuen Urteilen vertraut ist und teilweise gar keine oder widersprüchliche Weisungen der Vorgesetzten und Oberfinanzdirektionen vorliegen“, sagt David Glasenapp. „Der eigentliche Grund für die Änderung ist wohl eher die im Referentenentwurf genannte ‚Vermeidung unkontrollierter Steuermindereinnahmen‘.“

Auch wenn das Gesetzt noch nicht verabschiedet ist, werden erste kritische Stimmen am Vorgehen laut. Bemängelt wird vor allem, dass jedes andere Wirtschaftsgut bei nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer mit einem erhöhten AfA-Satz abgeschrieben werden kann und nun ausgerechnet bei Immobilien nicht mehr möglich sein soll.

David Glasenapp stellt fest: „Rund 80 Prozent der Urteile des BFH begünstigen den Steuerzahler. Dass die Finanzverwaltung versucht, gegen diese Urteile vorzugehen ist bedauernswert und belastet das Vertrauen der BürgerInnen in unser Rechtsstaatsprinzip. Auch wenn das Gesetzt noch verabschiedet werden muss, ist aktuell ist nur eins wichtig: Dass möglichst viele VermieterInnen von der aktuellen Rechtslage profitieren, indem sie nun schnell handeln und noch für das Steuerjahr 2022 ihre Gutachten einreichen.“

Über Nutzungsdauer.com

Die Online-Plattform Nutzungsdauer.com wurde 2017 gegründet und ist der erste Online-Anbieter spezialisiert auf Gutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien. Nutzungsdauer.com vereint erfahrene, unabhängige Immobiliengutachter aus der freien Wirtschaft sowie dem akademischen Bereich und ermittelt in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen die Restnutzungsdauer von Immobilien. Seit Gründung wurden bereits über 1.000 Vermieter bei der Ermittlung begleitet und eine geschätzte Steuerersparnis von über 5 Mio. EUR erzielt.

 

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Für den Bestand des UniImmo: Deutschland

 

Union Investment hat sich den projektierten Büroturm Eclipse am Düsseldorfer Kennedydamm gesichert. Das Landmark-Gebäude mit hoher Visibilität steht kurz vor der Fertigstellung. Der Ankauf erfolgt für den Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland. Verkäufer ist ein Joint Venture zwischen der die developer Projektentwicklung GmbH und der Oman Investment Authority. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Mit dem Eclipse erwerben wir ein langfristig wettbewerbsfähiges Landmark-Gebäude mit hoher Qualität, das sich durch moderne, flexible Büroflächen und einen hohen Grad an Nachhaltigkeit auszeichnet. Angesichts des begrenzten Angebots an hochwertigen Flächen in Düsseldorfs Top-Lagen rechnen wir weiterhin mit steigenden Spitzenmieten“, so Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei Union Investment.

„Wir freuen uns, dass wir mit der Union Investment einen erfahrenen Investor für das herausragende Projekt Eclipse gewinnen konnten, der die hohe Qualität der Projektentwicklung erkannt und auch das Know-how sowie die Substanz hat, die Immobilie nachhaltig und wertsteigernd zu betreiben. Darüber hinaus sind unser Joint-Venture-Partner und wir sehr glücklich und dankbar dafür, dass wir trotz schwieriger Zeiten in den Baustofflieferketten, weiterhin voll im Plan liegen und das Gebäude noch in diesem Jahr fertigstellen sowie übergeben können,“ erläutert Stefan Mühling, Geschäftsführer von die developer.

Bis Ende Oktober dieses Jahres entsteht in der Georg-Glock-Straße 22 ein 60 Meter hoher Büroturm in Dreiecksform, der auf 16 Geschossen über eine Mietfläche von rund 27.500 m² verfügt. Er liegt an einer der wichtigsten Verkehrsachsen im nachgefragten Teilmarkt Kennedydamm, die die Innenstadt mit dem Flughafen verbindet.

Das architektonisch und strukturell attraktive „Bürogebäude von morgen“ bietet zeitgemäße Büroformen und Kollaborationszonen sowie geschossübergreifende Atrien und Dachterrassen im 13. und 15. Obergeschoss mit Panoramablick. Es ist bereits zu rund 90 Prozent vermietet. Langfristiger Hauptmieter ist die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers.

Bei der Entwicklung des Landmark-Gebäudes wurde großer Wert auf Qualität und Nachhaltigkeit der Immobilie gelegt. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach versorgt die Allgemeinflächen des Büroturms mit grünem Strom, in der Tiefgarage stehen 46 E-Ladesäulen zur Verfügung, es gibt eine begrünte Fahrradgarage (ebenfalls mit Ladesäulen) sowie begrünte Dachterrassen. Das Gebäude wird zudem mit einer Smart Building-Technologie gesteuert. Neben einem DGNB Platinum Siegel wird der DGNB Diamant Status für herausragende gestalterische und baukulturelle Qualität angestrebt.

Union Investment wurde rechtlich von Clifford Chance und steuerrechtlich von Heuking Kühn Lüer Wojtek beraten. Die die developer Projektentwicklung GmbH wurde rechtlich und steuerrechtlich von Noerr beraten. Die Vermittlung haben Colliers sowie JLL im Co-Mandat übernommen.

UNStudio aus Amsterdam und HPP Architekten aus Düsseldorf zeichneten für den Entwurf verantwortlich, der neben ausgezeichneter Architektur die Rahmenbedingungen für die Umsetzung von Trends und Technologien für modernes und sich veränderndes Arbeiten und Leben bietet.

 

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