Archiv für die Kategorie: Immobilien

Industriestandort Deutschland im Wandel: Auswirkungen auf die Bewertung von Produktionsimmobilien

Das Interesse institutioneller Investoren an Industrieimmobilien ist weiter gewachsen. Hoher Anlagedruck, überdurchschnittliche Renditen und der große Anteil von Industrieimmobilien am gewerblichen Immobilienbestand machen die Attraktivität der Assetklasse aus.

Als Industrieimmobilien werden Immobilien verstanden, die einem Produktionsprozess dienen oder in denen ein Produktionsprozess stattfindet. Der Bestand solcher Immobilien ist besonders geprägt von Eigennutzern, die ihre Immobilien eher als Betriebsmittel denn als Wirtschaftsgut betrachten. Diese Eigennutzerprägung beschert der Assetklasse eine deutlich geringere Volatilität und Zinsabhängigkeit als anderen Immobilienarten, bedeutet aber zugleich eine hohe Abhängigkeit von der Liquidität der Eigentümer. Das dadurch vergleichsweise erhöhte Risikopotenzial spiegelt sich in zumeist höheren Renditen wider.

Mit der umfassend aktualisierten Studie richtet die HypZert Fachgruppe “Industrie” das Augenmerk von Immobiliengutachterinnen und -gutachtern auf sämtliche wichtige Eigenschaften der Objektart: Standort-Kriterien, rechtliche Rahmenbedingungen, mögliche Kontaminationen und Anforderungen an den Brandschutz werden ebenso thematisiert wie Vergleichsmieten, Kosten oder Nutzungsdauern.

Herausforderungen und Chancen beim Umbau der Industrie

Die deutsche Industrie ist gleichzeitig von den stark gestiegenen Energiepreisen, Preissteigerungen für nahezu alle Produktions- und Handelsgüter, dem Arbeitskräftemangel über alle Branchen hinweg und den Lieferengpässen infolge der Corona-Pandemie besonders betroffen. Dazu kommen die schnell gestiegene Inflation, sich stark verteuernde Kredite aufgrund der Zinserhöhungen sowie der notwendige Wandel hin zu Elektromobilität und umweltschonender Produktion und Konsum generell. Sind in diesem Szenario eine Deindustrialisierung des Standorts Deutschland oder eine globale Rezession unausweichlich?

Tatsächlich zeigt sich die Industrie trotz der vielfältigen Herausforderungen bisher weitgehend robust und verzeichnet einen wachsenden Auftrags- und Beschäftigtenbestand bei leicht sinkender Produktion. “Die Entlastungspakete der Politik haben die Wirtschaft effektiv gestützt. Die Transformation der Energieinfrastruktur ist gerade für die energieintensiven Industriebranchen wie Metall, Glas und Chemie eine gewaltige Herausforderung, aber auch eine einzigartige Chance für Innovation. Dafür muss weiter in Bildung und Digitalisierung investiert werden”, betont Reiner Lux, Geschäftsführer der HypZert.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz beeinflussen den Immobilienwert

Energieeffizienz, mögliche Umweltrisiken, die Notwendigkeit energetischer Sanierungen und Nachhaltigkeitskriterien im Sinne der ESG (Environment, Social und Governance)-Taxonomie-Verordnung der EU haben Einfluss auf erzielbare Mieten und werden inzwischen stärker in der Bewertung berücksichtigt. In der 4. Auflage der Studie finden Immobilien-Sachverständige daher nun eine Checkliste von ESG-Kriterien für die Beurteilung von Industrieimmobilien. Die HypZert Fachgruppe “Industrie” bringt die Datengrundlage und die bewährten Typenblätter auf den aktuellen Stand und unterstützt mit Beispielen die Erstellung von Markt- und Beleihungswertgutachten für Industrieimmobilien.

Interessierte können die Studie über den HypZert Shop unter www.hypzert.de beziehen.

Über die HypZert

Die HypZert GmbH ist die führende Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter/innen. Sie ist eine Gesellschaft der Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft und zertifiziert seit 1996 zertifiziert Immobiliengutachter nach Kriterien der ISO/IEC 17024.

Das Fachwissen von Gutachtern für Spezialthemen bündelt HypZert in elf Fachgruppen. Die Fachgruppe Industrie wurde 2012 gegründet und beschäftigt sich mit allen Bewertungsfragen zu Industrieimmobilien. Neben Studien und Newslettern verantwortet sie ein Rechentool zur Plausibilisierung von Vertragsmieten für Lager- und Produktionshallen sowie Fabriketagen.

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HypZert GmbH, Georgenstr. 24, 10117 Berlin, Tel: 030 2062290, www.hypzert.de

Vermarktungserfolg ist abhängig von Zentralität und Flächenattraktivität

Die negative konjunkturelle Entwicklung im vergangenen Jahr hat am deutschen Büromarkt bislang kaum sichtbare Spuren hinterlassen. Der Flächenumsatz in den Metropolen stieg 2022 sogar moderat auf 3,5 Millionen m², die Spitzenmieten haben sich trotz zunehmender Leerstände zum Teil kräftig erhöht. Auffallend ist allerdings der zunehmende Anteil von Untermietflächen am Leerstand. 2022 waren in den fünf Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München rund 17 Prozent der verfügbaren Flächen zur Untermiete ausgeschrieben, drei Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. „Einen so hohen Anteil gab es zuletzt vor 20 Jahren nach dem Platzen der Dotcom-Blase“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.

Eindeutiger Spitzenreiter bei der Untervermietung ist Frankfurt mit einer Quote von 25 Prozent, in München sind es 16 Prozent, in Berlin und Hamburg jeweils 15 Prozent und in Düsseldorf zehn Prozent.

Vor allem in besonders zentralen Lagen ist die Untervermietungsquote teilweise hoch. So beträgt diese etwa im Frankfurter Bankenviertel 29 Prozent, im Teilmarkt City sind es sogar 32 Prozent. Allerdings sind die Leerstandsquoten hier mit 4,6 Prozent und 3,3 Prozent auch mit am niedrigsten in Frankfurt. Ähnlich verhält es sich in München und Berlin, dort allerdings weniger stark ausgeprägt, weil die Leerstände insgesamt kleiner sind. „Auch Untermietflächen haben vor allem dann eine Chance auf eine erfolgreiche Vermarktung, wenn sie urban gelegen und hochwertig ausgestattet sind“, unterstreicht Leimbach. Grundsätzlich ist die Untervermietung von Büroflächen allerdings mit Nachteilen behaftet. So ist die Vertragslaufzeit zumeist eher kurz und es gibt keine Verlängerungsoptionen über die Dauer des Hauptmietvertrags hinaus. Dem Untervermieter fällt es zudem schwer, die Gestaltungswünsche des Untermieters umzusetzen. „Die Flächengröße ist fix, und zum Mietvertragsende müssen die Büros meistens wieder im Ursprungszustand an den Vermieter zurückgegeben werden. Zweimal umbauen macht die Untervermietung fast immer unwirtschaftlich“, erklärt Leimbach.

Hinzu kommt, dass Untermietflächen in aller Regel mit Preisabschlägen auf eine vergleichbare direkte Anmietung angeboten werden, um überflüssige Flächen möglichst schnell loszuwerden. Dennoch haben die steigenden Untermietflächen Leimbach zufolge bislang keine preisreduzierende Wirkung auf den Markt gehabt: „Die Angebotsmieten von klassischen Flächen bleiben wegen der beschriebenen Nachteile der Untervermietung unbeeindruckt, und auf die Durchschnittsmiete haben günstigere Untervermietungen kaum Einfluss, weil es insgesamt noch zu wenige sind.“

Der Anstieg der Untermietflächen sei somit kein Indikator für eine Büromarktkrise. „Das klassische Büro selbst ist in der Krise. Es wird kaum noch gebraucht. Was aber gebraucht wird, sind Büros als attraktive soziale Orte, die Menschen anziehen und inspirieren. Solche Orte zu konzipieren und zu bauen, ist eine große Chance dieser Zeit – für die Menschen in den Büros, für die Unternehmen und für die Immobilienwirtschaft.“

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Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

Von Guy Wilkinson, ESG Analyst, und Claudia Ravat, ESG Analyst, La Française AM

Da der Immobiliensektor fast 40 % der weltweiten Treibhausgasemissionen verursacht, muss er schnell und entschlossen in Angriff genommen werden. Um eine rasche und dauerhafte Dekarbonisierung des Sektors zu gewährleisten, müssen Nichtregierungsorganisationen, Unternehmen und Regulierungsbehörden zusammenarbeiten.

Die Immobilienbranche muss ihre Emissionen reduzieren, ebenso wie die Zement- und Stahlhersteller. Während beim Stahl die Richtung klar ist, ist es beim Zement schwierig, einen ähnlichen Weg einzuschlagen – ohne erhebliche technologische Fortschritte, die den erwarteten Anstieg der Gesamtnachfrage übersteigen müssten. Die Bedeutung der „Gebäudehülle“ ist jedoch auch ein wichtiger Faktor für die Emissionsreduzierung, und wir rechnen mit einer Intensivierung der Maßnahmen und Anreize zur Verbesserung der Gebäudeeffizienz. Dies erfordert jedoch ein zusätzliches Engagement der Gebäudenutzer, die vielleicht die wichtigsten Stakeholder im Dekarbonisierungsprozess sind.

Auch künftig wird der Markt mit zahlreichen Regularien, Subventionen und Steuern überschwemmt. Regularien rund um die Offenlegung sind besonders wichtig für ESG-orientierte Investoren. Die Offenlegung im Rahmen der EU-Taxonomie wird es Investoren ermöglichen, genau die Unternehmen zu identifizieren, die künftig ihre Emissionen am ehesten reduzieren können. Es wurden zahlreiche Initiativen, Rahmenwerke und Zertifizierungen entwickelt, die dies unterstützen und den Unternehmen erlauben, sich Ziele auf Basis branchenspezifischer Rahmenwerke zu setzen. Der Prozentsatz der Gebäude, die nach LEED, BREEAM und anderen Standards zertifiziert sind, sollte ein entscheidender Faktor sein, wenn es darum geht, börsennotierte Immobilienunternehmen auf ihre Dekarbonisierungsfortschritte zu prüfen. Diese Initiativen werden nicht nur die Klimaschutzmaßnahmen vorantreiben, sondern sie schaffen auch ein Umfeld mit erheblichen finanziellen Möglichkeiten. Börsennotierte Immobilienunternehmen, die ihre Portfolios dekarbonisieren können, werden „grüne“ Prämien berechnen können und so bessere Renditeströme erzielen.

Der Vergleich von börsennotierten Immobilienunternehmen, die für den Übergang und die Dekarbonisierung am besten gerüstet sind, wird durch die uneinheitliche Marktstruktur erschwert. Die Möglichkeit zur Dekarbonisierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, z. B. von der Zusammensetzung des Portfolios aus Büro-, Einzelhandels- und Wohngebäuden sowie von den Standorten (Geografie) der Objekte. Die Veröffentlichung der endgültigen Ergebnisse der „Science Based Targets“-Initiative[1] für den Gebäudesektor wird ein wichtiger Katalysator für die Immobilienbranche sein. Allerdings soll diese erst im Oktober 2023 veröffentlicht werden

Für eine erfolgreiche Dekarbonisierung des börsennotierten Immobiliensektors müssen Finanzinstitute den Übergang unterstützen.

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La Française Systematic Asset Management GmbH, Neue Mainzer Straße 80, 60311 Frankfurt, Tel: +49 (0)40 300929 174 , www.la-francaise-systematic-am.com

Kommentar von Portfoliomanager Greg Kuhl, Janus Henderson Investors

• Die aktuellen Spannungen im Bankensystem dürften zu einer Verschärfung der Kreditkonditionen, einer geringeren Verfügbarkeit und einer Ausweitung der Credit Spreads führen.
• Dies dürfte den Gewerbeimmobiliensektor unter Druck setzen, da er sich hauptsächlich im Besitz privater Immobiliengesellschaften befindet, die bei der Finanzierung stark auf die Kreditmärkte angewiesen sind.
• Börsennotierte Immobilien dürften aufgrund der meist geringeren Verschuldung, des besseren Kapitalzugangs und des niedrigeren Exposures bei Büroimmobilien gut positioniert sein, wenn sich die Kreditbedingungen verschärfen.

In den letzten Wochen haben wir die Auswirkungen einer der aggressivsten Straffungsmaßnahmen der US-Notenbank (Fed) beobachtet, die sich in Stresssymptomen im Bankensystem manifestiert. Dazu gehören die zweit- und drittgrößten Bankenpleiten in der Geschichte der USA und das Ende der Credit Suisse, eines 165 Jahre alten globalen Instituts. Es scheint logisch, nach solchen Ereignissen eine Verschärfung der Bedingungen für das gesamte Finanzsystem zu erwarten. Einige Indikatoren deuten bereits darauf hin. So zeigte der Bloomberg US Financial Conditions Index am 8. März (unmittelbar vor den Bankenpleiten) etwas lockerere Finanzbedingungen als durchschnittlich an, während er am 20. März eine Verschärfung der Bedingungen um etwa 40 % anzeigte.1 Ob es sich bei den Bankenausfällen um idiosynkratische (endemische) Ereignisse handelt oder ob sie das Ende eines Kreditzyklus markieren, wird sich erst im Nachhinein herausstellen. Unser Team rechnet jedoch derzeit mit einer geringeren Kreditverfügbarkeit und größeren Credit Spreads auf kurze bis mittlere Sicht.

Wie werden sich schwächere Kreditmärkte auf Gewerbeimmobilien auswirken?

Etwa 90 % der Gewerbeimmobilien („Commercial Real Estate“, CRE) befinden sich in Privatbesitz, und die meisten privaten Eigentümer von Gewerbeimmobilien finanzieren ihre Immobilien hauptsächlich mit Fremdkapital (wobei der durchschnittliche CRE-Kredit seit 2011 bei etwa 64 % des Beleihungswerts liegt).2 Aus diesem Grund sind die Kosten und die Verfügbarkeit von Krediten wichtige Faktoren für die allgemeine Verfassung und das Bewertungsniveau des CRE-Marktes.

In den kommenden Monaten dürften die Nachrichten und die allgemeine Besorgnis über Spannungen auf den Gewerbeimmobilienmärkten zunehmen, vor allem im Zusammenhang mit den folgenden Transmissionsmechanismen der Schuldenmärkte:

1) Bestehende CRE-Darlehen könnten aufgrund technischer oder betrieblicher Faktoren ausfallen, was zu einer Aussetzung der Zinszahlungen und Zwangsverkäufen von Immobilien führen könnte.

2) Neue CRE-Darlehen, einschließlich der Refinanzierung fällig werdender CRE-Kredite, werden wahrscheinlich mit niedrigeren Beleihungsausläufen gezeichnet, verlangen höhere Kupons und sind generell weniger verfügbar. Dies würde zu einer Verringerung oder Abschaffung des Eigenkapitals für Kreditnehmer bei der Refinanzierung führen und bedeuten, dass neue Akquisitionen zu niedrigeren Preisen getätigt werden müssen, damit die Eigenkapitalgeber ihre Renditeziele erreichen können.

Ähnliche Objekte, unterschiedliche Merkmale

Neben einem Überblick darüber, wie sich die Kreditmärkte auf den gewerblichen Immobilienmarkt auswirken können, ist es unseres Erachtens entscheidend, einige sehr wichtige Unterschiede zwischen börsennotierten Immobilienfonds (Real Estate Investment Trusts oder REITs) und privaten Immobilienfonds (nicht börsennotierte REITs, Private Equity) hervorzuheben:

• Relativ geringerer Verschuldungsgrad: Börsennotierte Immobilien nutzen etwa halb so viel Fremdkapital wie private Immobilien, wobei öffentliche REITs derzeit mit einem Beleihungssatz von etwa 30 % kapitalisiert sind3, verglichen mit privaten CRE, die in diesem Zyklus etwa 64 % Fremdkapital aufgenommen haben. Gemessen am Verhältnis Schulden/EBITDA (eine Kennzahl, die wir bevorzugen, weil sie das „V“ im Beleihungswert von jeglicher Subjektivität befreit), ist der Verschuldungsgrad börsennotierter Immobilien derzeit so niedrig wie nie zuvor. Gleichzeitig ist die Laufzeit börsennotierter Immobilien mit durchschnittlich sieben Jahren so lang wie nie zuvor. Wir sind der Meinung, dass börsennotierte REITs aufgrund des geringeren Gesamtverschuldungsgrads und des geringeren Refinanzierungsrisikos generell ein vergleichsweise geringeres Risiko aufweisen als private Immobilen.

Büroimmobilien machen nur einen kleinen Teil der börsennotierten REITs aus: „Gewerbeimmobilien“ ist ein zu weit gefasster Begriff. CRE besteht aus mindestens 16 verschiedenen Immobilientypen, mit oftmals soliden Fundamentaldaten, die auch in einem Abschwung stabil bleiben dürften, wie es in der Vergangenheit der Fall war. Eine Ausnahme bilden Büroimmobilien, vor allem solche von geringerer Qualität, die unter erheblichem Druck stehen. Drei Jahre nach Ausbruch der Pandemie liegt die Auslastung der Büros in den USA immer noch bei 50 % des Niveaus vor Corona.4 Wir halten dies für ein schlechtes Omen für die künftige Belegung und das Mietniveau. Schließlich laufen die Mietverträge aus und die Mieter von Bürogebäuden überdenken ihre Immobilienausgaben, insbesondere wenn die Mietverträge in einem schwächeren Konjunkturumfeld auslaufen. Einigen Schätzungen zufolge liegen die Büroimmobilienwerte heute etwa 25-30 % unter dem Niveau vor der Pandemie, wobei Büros der Klassen B und C noch schlechter abschneiden.5 Sollten diese Prognosen zutreffen, geraten Bürokredite, die in den vergangenen Jahren mit einem Beleihungsauslauf von über 60 % vergeben wurden, verstärkt ins Visier oder drohen auszufallen. Die Finanzierung von Bürogebäuden dürfte in Zukunft schwieriger und kostspieliger werden. Bürokredite machen etwa 16 % der Bankkredite für CRE6 und einen erheblichen Prozentsatz der CRE-Kredite in Privatbesitz aus.

Wir sind der Ansicht, dass etwaige bevorstehende Krisen bei Gewerbeimmobilien stark von Büroimmobilien dominiert werden dürften. Dieser Sektor macht nur 6 % der Marktkapitalisierung von US-REITs aus. Das Büro-Exposure kann von aktiven börsennotierten Immobilienmanagern angepasst werden, da sie auf veränderte Marktbedingungen reagieren und diese für sich nutzen können.

• Besserer Kapitalzugang: Sobald sich die Bedingungen auf dem Kreditmarkt verschärfen, wird der Zugang zu Kapital immer wichtiger. Sowohl Eigentümer börsennotierter als auch privater Immobilien können über Bankkredite und CMBS-Märkte (Commercial Mortgage-Backed Securities) Geld aufnehmen. Börsennotierte Immobiliengesellschaften können auch börsennotierte Anleihen ausgeben, wobei die meisten öffentlichen REITs Investment-Grade-Kreditnehmer auf den Märkten für unbesicherte Schuldtitel sind. Uns sind keine nicht börsennotierten REITs bekannt, die die Märkte für unbesicherte Schuldtitel genutzt haben, aber sie stehen für erstklassige börsennotierte REITs weiterhin zur Verfügung. Börsennotierte REITs können sich auch über Nacht Kapital über den Aktienmarkt aufnehmen, während private Immobilieneigentümer einen komplexeren und daher wesentlich langsameren Prozess der Mittelbeschaffung durchlaufen. Im gegenwärtigen Umfeld ist die Finanzierung in der Regel schwieriger, da viele der größten privaten Immobilienfonds derzeit „geschlossen“ sind und Rücknahmen einschränken.8
• Verzögerung bei der privaten Bewertung: Die börsennotierten Immobilienmärkte haben die verschiedenen Risiken im Zusammenhang mit der anhaltenden Zinsanhebung durch die US-Notenbank eingepreist, wobei US-REITs seit Anfang 2022 um 25 % gefallen sind.9 Private Immobilien, bei denen die Betreiber ihre Bewertungen selbst angeben, verzeichneten seit Anfang 2022 einen Wertzuwachs von 7,5 %.10 Börsennotierte Immobilien werden von Aktieninvestoren etwa 250 Mal pro Jahr neu bewertet – an jedem Tag, an dem die Börse geöffnet ist. Im Gegensatz dazu werden private Immobilien vier bis zwölf Mal pro Jahr neu bewertet, und die Verwalter haben einen Ermessensspielraum bei den ausgewiesenen Bewertungen.

Auch wenn sich die künftigen Nachrichten auf sinkende Immobilienwerte und die „Notlage“ von Gewerbeimmobilien konzentrieren werden, sollten die Anleger bedenken, dass sich 90 % der Gewerbeimmobilien in Privatbesitz befinden. Die meisten Schlagzeilen werden sich daher auf die von privaten Verwaltern gemeldeten Werte beziehen. Ferner sollte bedacht werden, dass die Preise für börsennotierte Immobilien 2022 bereits erheblich angehoben wurden, was für private Immobilien nicht der Fall war. Die angegebenen privaten Immobilienwerte folgen den börsennotierten Immobilienwerten meist mit einer gewissen Verzögerung – die börsennotierten Märkte haben bereits erlebt, was den privaten Immobilien wahrscheinlich noch bevorsteht.

Börsennotierte REITs sind vor einer Verschärfung der Kreditbedingungen gut positioniert

Engere Kreditmärkte machen das Investitionsumfeld schwieriger. Sie führen auch dazu, dass riskantere Kapitalstrukturen als solche erkannt werden. Börsennotierte Immobiliengesellschaften arbeiten meist mit einem halb so hohen Verschuldungsgrad wie private Unternehmen, sind nur in geringem Maße kurzfristigen Fälligkeiten ausgesetzt und haben Zugang zu mehr Formen von Fremd- und Eigenkapital als andere Arten von Immobilienbesitz. Börsennotierte Unternehmen haben außerdem bereits einen Großteil der „Notlage“ erlebt, die auftreten könnte, wenn private Immobilieneigentümer schließlich gezwungen sind, Abschreibungen vorzunehmen. Es wird sicherlich weitere Volatilität geben, aber Anleger börsennotierter Immobilien sollten sich damit trösten, dass börsennotierte REITs in Zeiten sich verschärfender Kreditbedingungen besser positioniert sind als je zuvor. Mit ihrem meist relativ geringeren Leverage und dem breiteren Kapitalzugang dürften börsennotierte REITs in der Lage sein, in die „Offensive“ zu gehen und von Notverkäufen privater Immobilieneigentümer zu profitieren. Nicht alle Formen des gewerblichen Immobilieneigentums sind gleich; wir glauben, dass die Zeit für börsennotierte REITs gekommen ist, aus ihren vielen Vorteilen Kapital zu schlagen.

1 Bloomberg, Stand: 20. März 2023. Der Bloomberg US Financial Conditions Index weist einen z-Score von -1,3 auf, was einem Wert von 40 % unter dem Durchschnitt der Normalverteilung entspricht, die der Index verwendet.

2 Morgan Stanley Research REITs/CRE Hinweis 16. März 2023, Daten bis 31. Dezember 2022.

3 Green Street Advisors, Daten bis 17. März 2023, nach Marktkapitalisierung gewichtete Nettoverschuldung.

4 Kastle Back to Work Barometer.

5 Green Street Advisors, Preisindex für Gewerbeimmobilien Februar 2023, Green Street 2023 Office Outlook.

6 BofA-Wertpapiere zum 23. März 2023.

7 Bloomberg, Janus Henderson Investors, Stand: 20. März 2023.

8 Barrons.com, Blackstone begrenzt BREIT-Entnahmen im vierten Monat in Folge, 1. März 2023.

9 Bloomberg, FTSE NAREIT Equity REITs Index Renditen in US-Dollar, 31. Dezember 2021 bis 20. März 2023.

10 ODCE-Index-Renditen in US-Dollar, 31. Dezember 2021 bis zu den letzten verfügbaren Daten am 31. Dezember 2022.

Vergangene Performance sagt nichts über zukünftige Ergebnisse aus.

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Janus Henderson Investors, Tower 185, 25th floor, Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, D-60327 Frankfurt am Main, Tel: +49 69 86003 0,Fax: +49 69 86003 355, www.janushenderson.com

Am europäischen Bürovermietungsmarkt stieg der Flächenumsatz trotz Unsicherheiten über den Pre-Covid Durchschnitt

Gemäß unserem ‚Spotlight: European Office Outlook‘  lag der Flächenumsatz am europäischen Bürovermietungsmarkt 2022 bei rund 9,9 Mio. m² und damit 2 % über dem Pre-Covid Durchschnitt (2013-2019). Gegenüber dem Vorjahr wurde ein Umsatzplus von 14 % erzielt.

Auch in Deutschland stieg der Umsatz in den Top-6-Bürovermietungsmärkten auf ca. 3 Mio. m² – ein Umsatzplus von 3 % verglichen mit 2021. Dennoch macht sich Vorsicht bemerkbar. „Auch aktuell ist auf Grund der weiterhin unübersichtlichen gesamtwirtschaftlichen Lage viel Unsicherheit am Markt zu spüren, was sich unter anderem in der gestiegenen Anzahl von Mietvertragsverlängerungen widerspiegelt. Eigentümer sind aktuell stärker dazu geneigt, ihre bestehenden Mieter im Objekt zu halten und gewähren daher teils attraktive Verlängerungsangebote“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills.

Die durchschnittliche Leerstandsrate in Europa stieg im Verlauf des Jahres 2022 um 50 Basispunkte auf 8 %, wobei die stärksten Zunahmen in Dublin (+ 290 Bp. auf 12,5 %), Paris-La Défense (+ 250 Bp. auf 16,7 %), Amsterdam (+ 220 Bp. auf 7,8 %) und in Budapest (+ 210 Bp. auf 11,3 %) verzeichnet wurden. Da viele Nutzer ihre Standorte in erstklassige, zentral gelegene Objekte verlagerten, nahm der Leerstand insbesondere im sekundären Bürobestand und in eher peripheren Lagen zu. Dies war insbesondere in der zweiten Jahreshälfte zu beobachten, als einige Unternehmen ihre Flächen zur Untermiete anboten, um die Gesamtkosten zu senken.

„Die europäischen CBD-Märkte weisen nach wie vor geringe Büroleerstände auf, wobei hier das Pariser CBD mit 2,3 %, Köln mit 3,0 %, Berlin mit 3,1 % und Stockholm mit 3,6 % zu nennen sind. Auf Grund des aktuell unsicheren makroökonomischen Umfeldes sind die Entwicklungspipelines in vielen Ländern zurückgegangen, jedoch stellen wir fest, dass in bestimmten Märkten hochwertige kurzfristige Untermietflächen zur Verfügung gestellt werden“, sagt Matthew Fitzgerald, Director, EMEA Cross Border Tenant Advisory bei Savills und ergänzt: „Die Nutzer koppeln ihre Flächenentscheidungen an vielfältige Komponenten wie begrenzte Kapitalallokation, den zukünftigen – und oftmals noch unklaren – Flächenbedarf, die zunehmenden ESG-Vorschriften und die Flächenqualität als Faktor für die Gewinnung und Bindung von Talenten.”

Die Spitzenmieten für Top-Büroflächen in Europa stiegen im vergangenen Jahr um durchschnittlich 5,1 %. „Der Mietpreisanstieg ist auf die Präferenz der Nutzer zurückzuführen, Objekte mit hochwertigeren, energieeffizienten Flächen in erstklassigen CBD-Lagen anzumieten, welche die Vorschriften für Mindestanforderungen an Energieausweise (EPC) einhalten. Zum Vergleich: Die Mieten in Durchschnittsgebäuden in CBD-Lagen stiegen im gleichen Zeitraum nur um 3,7 %“, sagt Mike Barnes, Associate Director European Research bei Savills. Am stärksten stiegen die Spitzenmieten in München (+16 %), Prag (+13 %), Düsseldorf (+12 %), im Londoner West End (+11 %) und in Amsterdam (+10 %) – ein Resultat des Unterangebotes an Spitzenbeständen und der begrenzteren Projektentwicklungspipelines.

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Erfahrener Immobilien-Experte übernimmt größtes PATRIZIA Portfolio – Alexandra Hüther zeichnet künftig für ESG-Asset-Management in Europa verantwortlich

PATRIZIA, ein führender Partner für globale Real Assets, hat Hans Vermeeren zum neuen Head of Asset Management für Deutschland, Österreich, Schweiz sowie die zentraleuropäischen Märkte berufen. Vermeeren hat bislang das Asset-Management für die Niederlande und die nordischen Länder verantwortet. Er folgt in der neuen Rolle auf das Tandem Alexandra Hüther und Alexandra Pase. Alexandra Hüther hat seit März die Position als Head of ESG Asset Management Europe übernommen und wird sich um die europaweite strategische Ausrichtung und Weiterentwicklung des Bereichs kümmern. Alexandra Pase hat das Unternehmen verlassen und wird sich einer neuen Herausforderung außerhalb von PATRIZIA widmen.

Seit dem 1. März berichten die Verantwortlichen für sämtliche Nutzungsarten (Retail & Logistic, Office & Hotel, Residential & Health Care) in der Region DACH und CEE an Hans Vermeeren. „Wir vertrauen auf die Investitions- und Managementfähigkeiten von Hans, wenn es um unser größtes Portfolio geht. Er ist ein praxisorientierter Profi, der an vielen Querschnittsprojekten beteiligt war, und er ist auch ein hochgeschätzter Manager. Ich bin fest davon überzeugt, dass wir gemeinsam als Team alle anstehenden Herausforderungen meistern werden“, erklärt Amal Del Monaco, CEO Asset Management & Development European Real Estate. Hans Vermeerens bisherige Position wird in Kürze neu besetzt. „Ich bedanke mich bei Alexandra Pase für ihre wertvolle Arbeit der vergangenen Jahre und bei Alexandra Hüther, dass sie sich der Herausforderung als neue Leiterin des ESG Asset Management Europe stellt.“

Hans Vermeeren ist seit Frühjahr 2020 für PATRIZIA tätig. Davor führte der 52-jährige Immobilienökonom seine eigene Real Estate Firma, Madatho, in den Niederlanden und war bereits in mehreren internationalen Managementpositionen im Investment Development- und Asset Management in Nordwesteuropa, Deutschland und der CEE-Region bei Unibail-Roadamco und Wereldhave tätig.

PATRIZIA: A leading partner for global real assets

Die weltweit tätige PATRIZIA bietet seit 39 Jahren Investments in Immobilien und Infrastruktur für institutionelle, semiprofessionelle und private Anleger an. PATRIZIA verwaltet derzeit mehr als 59 Mrd. Euro Assets under Management und ist mit über 1.000 Mitarbeitern an 28 Standorten vertreten. Seit 1984 investiert PATRIZIA mit dem Ziel, einen positiven gesellschaftlichen Beitrag zu leisten, und engagiert sich seit ihrer Gründung zudem über die PATRIZIA Foundation, die in den letzten 24 Jahren weltweit rund 250.000 bedürftigen Kindern Zugang zu Bildung und damit die Chance auf ein besseres Leben ermöglicht hat.

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PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen für Wohnungen kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe.

“Der Wohnungsbau ist in einer Schockstarre. Die Baugenehmigungen sind im Januar um 26 Prozent eingebrochen. Bei Einfamilienhäuser waren es minus 25,5 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern minus 28,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Wir sehen mehr und mehr die Ergebnisse einer rigoros zusammengestrichenen Förderpolitik im Neubau. Hinzu kommen die immensen Zinsbelastungen für Wohnungsbaukredite. Gerade private Haushalte bauen immer weniger.

Wohnungen werden gebraucht wie seit Jahrzehnten nicht – aber es fehlen die Aufträge. Wenn sich die Rahmenbedingungen nicht schnell ändern, werden wir eine handfeste Wohnungsmarktkrise erleben. Am wichtigsten ist es jetzt, die neue Realität am Markt anzuerkennen und die strikten Bedingungen bei den KfW-Förderprogrammen für eine gewisse Zeit auszusetzen. Ohne eine Zins-Unterstützung durch die KfW-Bank für alle Bauwilligen werden wir noch dramatischere Zahlen sehen.”

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Und: „Gewerbeimmobilien nicht schlechter stellen“

Der Spitzenverband der Immobilienbranche, ZIA, sieht in der Verabschiedung der Position des Europäischen Parlaments zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie die Chance, der europäische Klimaneutralität bis 2050 entscheidend näher zu kommen. Der ZIA weist zugleich jedoch auf die Gefahr hin, dass bei der Ausgestaltung der EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) beim Anforderungsniveau Augenmaß verlorengeht.

„Gebäude emittieren etwa 38 Prozent des CO2 in der EU. Deshalb liegt hier eine zentrale Stellschraube des Green Deals“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Die Immobilienwirtschaft unternimmt immense Anstrengungen, um dieser Verantwortung gerecht zu werden und weitere Fortschritte zu erzielen.“  Zugleich sieht der ZIA aktuell Probleme, wenn die Fristen für die Mindesteffizienzstandards (MEPS) zu schnell kommen und zu ambitioniert sind. „Die EPBD greift mit den Mindesteffizienzstandards umfassend in den Gebäudebestand ein. Das erfordert eine differenzierte und sachgerechte  Ausgestaltung – in ökonomischen Krisenzeiten gilt das erst recht“, mahnt Mattner.

Besonders kritisiert der ZIA die ungleiche Behandlung von Gewerbeimmobilien gegenüber den Wohnimmobilien bei den Mindesteffizienzstandards (MEPS). „Es wird suggeriert, dass die Einhaltung der MEPS bei Nichtwohngebäuden einfacher ist als bei Wohngebäuden“, sagt Mattner. „Das ist aber aufgrund der Komplexität und Heterogenität der Nichtwohngebäude nicht der Fall.“ Das müsse „unbedingt geändert werden“.

Von großer Bedeutung ist zudem die Mobilisierung privaten Kapitals für die Renovierungswelle. Daher weist der ZIA darauf hin, dass die Taxonomie stärker mit der EPBD zusammengedacht werden muss.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

Das Europäische Parlament stimmte am 14.3.2023 über die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ab.

Laut den aktuellen Entwürfen will die EU den bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden in Europa massive Sanierungspflichten auferlegen. Bis 2030 müssten Wohngebäude dann mindestens die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 die Klasse D erreichen. Neue Gebäude sollen bis 2028 zudem Nullemissionshäuser sein.

Dazu Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:

„Die Vorschläge des Europaparlaments sind absurd. In gerade einmal neun Jahren müsste fast die Hälfte aller Gebäude in der gesamten EU saniert werden. Dabei herrscht schon jetzt ein massiver Material- und Fachkräftemangel, die Preise rund um das Bauen und Sanieren explodieren und auch die Zinsen steigen weiter. Für die absurd hohen Ziele müssten pro Jahr mindestens 125 Mrd. Euro investiert werden. Das wäre eine Verdreifachung der bisherigen Summe. Die ganz große und absolut unbeantwortete Frage ist, wer das finanzieren und wo dieses Geld herkommen soll.

Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen, aber insbesondere auch die vielen Einzeleigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern können das finanziell nicht stemmen. Vielen Wohnungsunternehmen würde das Geld ausgehen, weil sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen und die Zinsen für Kredite steigen. Zudem ist die Sanierung in diesem Tempo realitätsfern und nicht annähernd zu schaffen, weil es für eine solch rasante Umgestaltung des Wohnungsbestandes an Handwerkskapazitäten fehlt. Der Wettbewerb um Handwerker wird die Preise weiter in die Höhe treiben.

Insbesondere Eigentümer im fortgeschrittenen Lebensalter wären völlig aufgeschmissen. Sie bekommen oft gar keinen Kredit mehr. Dabei summiert sich der Einbau von Wärmepumpe, neuen Heizkörpern, Dämmmaßnahmen und einem Solardach schnell auf 80.000 Euro oder mehr. Gefördert wird der Heizungsaustausch derzeit mit einer Übernahme von 25 Prozent der Kosten im Normalfall bis 35 Prozent bei ineffizienten Heizungen. Beim Einbau besonders umweltfreundlicher Wärmepumpen werden je nach ausgetauschter Heizungsart 30 bis 40 Prozent der Kosten übernommen. Bei förderfähigen Gesamtkosten von 60.000 Euro fallen beim Heizungstausch Beträge in der Größenordnung von rund 36.000 bis 42.000 Euro an, die individuell getragen werden müssen und in der Regel höher ausfallen können. Das kann sich kaum einer leisten.

Die Zwangssanierungen kosten unendlich viel Geld und es ist nicht ansatzweise klar, wie die EU und die Bundesregierung das angemessen unterstützen könnten, um zahllose Besitzer und Mieter nicht völlig zu überfordern. Die Ersparnisse bei den Energierechnungen kompensieren die Sanierungskosten nicht annähernd.

Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft steht hinter den Klimaschutzzielen und modernisiert ihren Gebäudebestand seit langem Schritt für Schritt, damit mit erneuerbaren Energien geheizt werden kann. Aber bei der Erreichung der Ziele muss eines klar sein: Es geht nicht mit dem Kopf durch die Wand. Werden die Pläne aus Brüssel und Berlin umgesetzt, haben es alle, die wohnen, mit Zwangssanierungen zu tun. Dann erleben viele Menschen Klimaschutz zu Recht als Bedrohung und die Stimmung könnte kippen.

Die Bundesbauministerin hat sich bereits kritisch zu den EU-Sanierungszwängen geäußert und Nachbesserungsbedarf angemeldet. Es gilt, nach den richtigen Worten der Ministerin, immer vom Machbaren und nicht allein vom Wünschbaren auszugehen. Damit liegt es jetzt vor allem an den Mitgliedern des Rates der Europäischen Union und an Minister Habeck, das Ruder noch herumzureißen und für machbaren, finanzierbaren und sozial gerechten Klimaschutz zu sorgen.“

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.

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