Archiv für die Kategorie: Immobilien

Die Investitionsbereitschaft wächst, sichtbar erhöhte Dynamik zum Jahresende erwartet

Der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien liegt nach einem Dreivierteljahr ziemlich genau auf Vorjahresniveau. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro verfehlt 2024 zwar bislang noch den Fünfjahresschnitt um 20 Prozent, der Abstand zum zehnjährigen Durchschnitt von minus drei Prozent ist hingegen auffallend gering. Mit 1,6 Milliarden Euro liegt das dritte Quartal ungefähr zwischen den ersten beiden, allerdings fällt es gegenüber dem Vorjahresquartal mit 2,6 Milliarden Euro deutlich ab. Dennoch ist Logistik damit in Deutschland nach wie vor die zweitbeliebteste Assetklasse bei den Investoren: Mit einem Anteil von 20 Prozent am Gesamtvolumen liegt sie hinter Wohnen (28 Prozent) und vor Büro und Einzelhandel (jeweils 16 Prozent).

Der Wandel des Marktes zeigt sich im Detail: Während in den ersten neun Monaten des Vorjahres bloß neun Abschlüsse von mehr als 100 Millionen Euro registriert wurden, waren es im laufenden Jahr 15. Wenngleich davon lediglich drei auf das dritte Quartal entfallen, wurden mit 55 Abschlüssen zehn mehr als im Vorquartal bei einer um vier Millionen auf 29 Millionen Euro gesunkenen durchschnittlichen Dealgröße gezählt.

„Die Dynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt hat seit Frühjahr deutlich zugenommen, die Abschlüsse verzögern sich allerdings“, sagt Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Zwar ist die Preiskorrektur im Logistiksegment seit rund einem Jahr vollzogen, doch haben sich die zahlreichen Meldungen über Insolvenzen von Immobilienentwicklern anderer Assetklassen noch einmal negativ auf das allgemeine Immobilien-Sentiment ausgewirkt und zusammen mit dem erst spät durch die Europäische Zentralbank gesenkten Leitzins für Verzögerungen der Abschlüsse von zwei bis drei Monaten gesorgt. Alles in allem entwickelt sich der Markt aber zurzeit positiv.“

Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany, ergänzt: „Mehrere nun anstehende Deal-Abschlüsse sind in das vierte Quartal gefallen, einige dürften sich gegebenenfalls über die Jahresgrenze hinausziehen. Ob das für das Gesamtjahr prognostizierte Transaktionsvolumen von acht Milliarden Euro erreicht werden kann, ist nun vor allem eine Frage der Zeit.“

Die größte Transaktion des laufenden Jahres fand im zweiten Quartal statt: Der Investor Branicks verkaufte ein Portfolio an den Entwickler und Bestandshalter P3. Neu hinzugekommen im abgelaufenen Quartal ist die zweitgrößte Transaktion: Die Investmentgesellschaft Blackstone hat vom REIT Burstone ein Portfolio mit sieben deutschen Logistikimmobilien übernommen. Ebenfalls nennenswerte Größen wurden zu Jahresbeginn erzielt: So sind der Logistikimmobilienentwickler VGP und die Fondsgesellschaft Areim ein Joint Venture eingegangen und die Investmentgesellschaft Clarion Partners Europe hat ein Logistikimmobilienportfolio von Blackstone mit sechs Objekten in Deutschland erworben.

Assetklassenfremde Investoren und Entwickler entdecken Logistik für sich

Wie im ersten Halbjahr zeigen sich Core-plus-Investments mit 61 Prozent für den Großteil des Transaktionsvolumens verantwortlich, während mit 17 Prozent Core-Immobilien ebenfalls denselben Anteil beibehalten. Bei zwölf Prozent handelt es sich um opportunistische Transaktionen und bei zehn Prozent um Value-add-Objekte.

„Obwohl es mittlerweile wieder wesentlich mehr Produkt auf dem Markt gibt, wird es der deutlich angezogenen Nachfrage der Investoren nicht gerecht. Besonders im Fokus stehen Portfolios aus den Segmenten Core-plus und Value-add. Bis Jahresende erwarten wir weitere entsprechende Abschlüsse“, so Schumann. „Core kehrt langsam, aber limitiert durch ein noch vergleichsweise geringes Angebot zurück, während auf Investorenseite peu à peu wieder Kapital bereitgestellt wird. Weiterhin strömt zurzeit eine bemerkenswert hohe Anzahl assetklassenfremder Investoren auf den Markt. Entwickler aus anderen Segmenten investieren zudem vornehmlich in urbane Top-Lagen, um hier City-Logistik- und Light-Industrial-Projekte aufzusetzen.“

Auf internationale Marktteilnehmer entfiel erneut mit 64 Prozent der Großteil der Investitionen, während bei den Verkäufern inländische Teilnehmer mit 63 Prozent Anteil am Volumen überwogen. Damit haben internationale Investoren den Saldo ihres Immobilienbestandes um rund 1,3 Milliarden Euro aufgestockt.

Bei den Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien kam es im dritten Quartal zu einer Kompression von zehn bis 15 Basispunkten. In allen sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) liegt die Spitzenrendite für Logistikimmobilien nun bei 4,3 Prozent. Damit ist sie unter die Spitzenrendite für Büros gesunken, die in den sieben wichtigen Städten bei durchschnittlich 4,36 Prozent liegt.

„Obwohl es sich im dritten Quartal noch nicht vollumfänglich in den Transaktionsvolumina widerspiegelt, zeigt sich die Rückkehr der Dynamik auf dem Logistikimmobilienmarkt bereits jetzt anhand der Spitzenrenditen“, sagt Thoma. „Die Preise ziehen für bestimmte Produkte wieder an, die Kaufbereitschaft der Investoren legt außerdem zu, nicht zuletzt aufgrund eines freundlicheren Finanzierungsumfelds. Das Tor, am Tiefpunkt des Marktes mit höheren Renditen zu kaufen, beginnt sich zu schließen. Investoren müssen ihre Renditeansprüche nun wieder justieren und Fonds ihre Renditeversprechen anpassen. Manch einer bereut bereits, in den ersten drei Quartalen nicht gekauft zu haben.“

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Überseeregionen zeigen Stabilisierung auf schwachem Niveau

Der Positivtrend an den europäischen Einzelhandelsmärkten verfestigt sich. Im dritten Quartal 2024 weist der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) für Europa 114 Punkte auf und legt damit gegenüber dem Vorjahr (drittes Quartal 2023: 113 Punkte) um einen Punkt zu. In acht der im Retail Index von Union Investment und GfK abgebildeten europäischen Einzelhandelsmärkte kann der Index leichte bis kräftige Zugewinne erzielen, in zwei weiteren Märkten stabilisieren sich die Werte auf dem Vorjahresniveau. Besonders stark fallen die Zuwächse in Schweden mit einem nochmaligen Plus von 8 Punkten sowie in Tschechien mit 6 Punkten aus. Leicht zurückgegangen sind die Werte in Frankreich und Belgien (jeweils minus 3 Punkte) und in Dänemark (minus 4 Punkte). Die größten Verluste verzeichnet Finnland mit einem deutlichen Minus von 13 Punkten.

Das Spitzentrio im EU-15-Index bilden nunmehr Polen (136 Punkte), Tschechien (126 Punkte) und Portugal (121 Punkte), gefolgt von Spanien und Italien mit 118 bzw. 116 Punkten. Mit 114 Punkten bestätigt der deutsche Einzelhandelsmarkt sein für Europa durchschnittliches Niveau und erreicht – belastet durch die eingetrübte Stimmung auf der Händlerseite und die verhaltenen Arbeitsmarkdaten – im Länderranking jetzt Platz Sechs (Vorjahr: Platz Sieben). Das aktuelle Schlusslicht in Europa bildet Finnland (89 Punkte), davor liegen Dänemark (90 Punkte), Österreich (94 Punkte) und Schweden (96 Punkte).

„Die aktuelle Entwicklung ist geprägt von einer sich in allen Ländern weiter aufhellenden Konsumentenstimmung. Dem stehen eine leicht gesunkene Händlerstimmung und ein Rückgang beim Arbeitsmarktindikator gegenüber. Die gegenläufigen Entwicklungen verhindern, dass sich das Comeback der europäischen Einzelhandelsmärkte trotz des neuen Höchststandes bereits vollends im EU-15-Index abbildet“, sagt Markus Diers, Leiter Asset Management Retail bei Union Investment. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verbessert sich die Stimmung bei den europäischen Verbraucherinnen und Verbrauchern um 8 Punkte und erreicht nun 95 Punkte. Der Arbeitsmarktindikator (133 Punkte) büßt 3 Zähler ein. Nahezu unverändert zum dritten Quartal 2023 zeigt sich der Einzelhandelsumsatz (138 Punkte).

Überseeregionen stabil – aber noch mit Aufholpotential

Während die europäischen Einzelhandelsmärkte ihren Weg aus der Krise gefunden haben, hinkt die Entwicklung auf den nordamerikanischen Märkten noch hinterher. Vor allem aber bleibt die Region Asien/Pazifik weiter deutlich hinter Europa zurück. Der Nordamerika-Index im GRAI verbessert sich im Jahresverlauf um einen Punkt und liegt zum Ende des dritten Quartals 2024 bei einem nur durchschnittlichen Wert von 98 Punkten. Der Retail Index in Asien/Pazifik legt ebenfalls um einen Punkt zu, bleibt aber mit 95 Punkten auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Der Abstand zum EU-Retail-Index verringert damit etwas auf nunmehr 19 Punkte.

Der leichte Zuwachs wird in Nordamerika in erster Linie vom verbesserten Einzelhandelsumsatz (plus 4 Punkte) getragen. Dagegen belastet die Stimmung der Konsumenten (58 Punkte; minus 7 Punkte) den Index. Im Raum Asien-Pazifik ist ein leicht positiver Trend beim Händlersentiment zu sehen (99 Punkte; plus 2). Gleichzeitig trübt der schwächelnde Arbeitsmarkt (97 Punkte; minus 8) das Gesamtbild.

Zu den Gewinnern in den beiden Übersee-Regionen gehören die USA (plus 2 Punkte), Australien (plus 2 Punkte) und Japan (plus 4 Punkte). Die größten Einbußen binnen Jahresfrist müssen Kanada (minus 5 Punkte) und Südkorea (minus 6 Punkte) hinnehmen. Der kanadische Einzelhandelsmarkt verliert den Anschluss und befindet sich im globalen Länderranking des GRAI unverändert auf dem letzten Platz.

Zur Methodik

Der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) von Union Investment bildet die Attraktivität der Einzelhandelsmärkte von insgesamt 20 Ländern in Europa, Amerika und Asien-Pazifik ab. Dabei bedeuten 100 Indexpunkte eine durchschnittliche Bewertung. In den EU-15-Index gehen die Indizes der EU-Länder Schweden, Finnland, Dänemark, Deutschland, Frankreich, Italien, Spanien, Österreich, Niederlande, Belgien, Irland, Portugal, Polen und Tschechien ein, zusätzlich Großbritannien, gewichtet mit ihrer jeweiligen Bevölkerungszahl. In den Nordamerika-Index gehen die Indizes der USA und Kanadas ein; der Asien-Pazifik-Index berücksichtigt Japan, Südkorea und Australien.

Halbjährlich vom Marktforschungsunternehmen GfK ermittelt, setzt sich der Global Retail Attractiveness Index aus zwei Stimmungsindikatoren und zwei datenbasierten Indikatoren zusammen. Alle vier Faktoren gehen gleichgewichtet, d.h. mit jeweils 25 Prozent, in den Index ein. In den Index fließt sowohl die Stimmung der Nachfrageseite (Consumer Confidence) als auch die Stimmung der Angebotsseite (Business Retail Confidence) ein. Als quantitative Input-Faktoren werden die Veränderung der Arbeitslosigkeit und die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes (rollierend 12 Monate) in den GRAI einbezogen. Nach Standardisierung und Transformation haben die Input-Faktoren jeweils einen Mittelwert von 100 sowie einen theoretischen Wertebereich von 0 bis 200 Punkte. Dem Index liegen Daten aus aktuellen Quellen von GfK, EU-Kommission, OECD, Trading Economics, Eurostat sowie der nationalen Statistikämter zugrunde. Die dargestellten Veränderungen beziehen sich jeweils auf den entsprechenden Zeitraum des Vorjahres (Q3 2023).

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Preisaufwind für bestehende und neue Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Europace Hauspreisindex (EPX) verzeichnet im Oktober weiterhin einen Preisanstieg für bestehende und neue Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Kosten für Eigentumswohnungen fallen leicht. Der Gesamtindex erhöht sich.

Im Oktober fallen die Preise für Eigentumswohnungen um 0,25 Prozent erstmals wieder seit mehreren Monaten. Damit geht der Index auf 212,23 Punkte zurück. Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise um 3,33 Prozent.

Der Preisanstieg für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser setzt sich im Oktober mit 0,53 Prozent, ähnlich wie im Vormonat, fort. Der Hauspreisindex klettert auf 197,43 Punkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate erhöhten sich die Preise um 2,36 Prozent.

Das Segment neue Ein- und Zweifamillienhäuser verzeichnet im Oktober ein Plus von 0,82 Prozent, womit der Hauspreisindex 235,48 Punkte erreicht. Im Vorjahreszeitraum nahmen die Preise um 1,74 Prozent zu.

Auch der Gesamtindex steigt weiter an: Im Oktober erlangte dieser ein Plus von 0,38 Prozent und eine Erhöhung auf 215,05 Indexpunkte. Innerhalb der letzten zwölf Monate stiegen die Preise um 2,45 Prozent.

„Der Europace Hauspreisindex zeigt im Oktober weiterhin einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise – gerade bei Bestandsimmobilien sowie bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern. Lediglich Eigentumswohnungen verzeichnen einen leichten Preisabschwung, das erste Mal seit Monaten. Gerade im Hinblick auf die Metropolregionen wird das Preiswachstum sehr deutlich, in den anderen Regionen ziehen die Preise etwas langsamer nach.  Die Nachfrage nach Immobilien wird hoch bleiben, sollte sich die Lage am Mietmarkt nicht entspannen. Bei Neubauvorhaben erwarten wir angesichts der aktuellen Regierungskrise und dem Blick auf Neuwahlen keinen kurz- und mittelfristigen Impuls”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

In den Angebotsmarktdaten der VALUE AG geht es für gebrauchte Eigentumswohnungen mit 0,5 Prozent weiter aufwärts, während die geforderten Preise für gebrauchte Eigenheime wieder leicht sinken (-0,4 Prozent). Die Angebotsmieten legten im Oktober mit 1,5 Prozent wieder deutlicher zu.

„Die bundesweite Mittelwertbetrachtung verwischt zum Teil noch die Dynamik, die sich in einzelnen angespannten Wohnungsmärkten bereits zeigt”, kommentiert Sebastian Hein, Director bei der VALUE AG die aktuellen Zahlen. So seien die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen in den Top-7 Märkten im Oktober deutlicher, im Schnitt um 1,3 Prozent nach oben geklettert. In Düsseldorf (2,2 Prozent), Köln (2,7 Prozent) und München (2,5 Prozent) stiegen die Angebotspreise mit über 2 Prozent sogar wieder kräftig. Auch in Berlin verzeichnen die Datenexperten der VALUE AG auf Monatssicht ein deutliches Plus von 1,18 Prozent. Lediglich in Hamburg (-0,2 Prozent), Frankfurt (0,3 Prozent) und Stuttgart (0,3 Prozent) entwickelten sich die Kaufpreise im Oktober noch verhaltener.

„In den kommenden Monaten werden wir eine stärkere räumliche Ausdifferenzierung der Preisentwicklungen sehen. Ähnlich wie im vergangenen Abschwung, wird auch der Aufschwung nicht gleichzeitig erfolgen. Zunächst werden die Preisanstiege in den Metropolen fortgesetzt, der Rest der Republik dürfte dann folgen; vorausgesetzt die Konjunktur bleibt stabil”, ergänzt Hein. „Spannend wird es in den Regionen, die von konjunkturellen Herausforderungen besonders betroffen sind. In Wolfsburg zum Beispiel, sanken die Angebotspreise im Oktober mit 2,4 Prozent so stark wie seit Ende 2023 nicht mehr”, führt er fort.

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

Positive Wachstumsperspektiven für den europäischen Lebensmitteleinzelhandel in den kommenden Jahren

Laut einer aktuellen Studie von Savills ergeben sich für den europäischen Lebensmitteleinzelhandel in den kommenden Jahren positive Wachstumsperspektiven. Ein zunehmendes Verbrauchervertrauen, eine allmählich sinkende Inflation sowie ein prognostizierter Anstieg der Einzelhandelsumsätze verheißen somit gute Aussichten für Konsumenten, Einzelhändler und Investoren.

Höhere Ausgaben werden dazu beitragen, dass sich die Gewinnspannen der Einzelhändler erholen und sie ihre Expansionspläne vorantreiben, was wiederum eine erhöhte Flächennachfrage nach sich ziehen würde. Diese Faktoren werden laut Savills entscheidend sein, um das Interesse der Investoren in diesem Sektor zu steigern und das Investmentvolumen in dem Segment zu erhöhen. Im zweiten Quartal 2024 lagen die Spitzenrenditen für europäische Supermärkte bei durchschnittlich 5,90 %, für Fachmarktzentren bei 5,94 % und für Einkaufszentren bei 6,25 %.

James Burke, Director für Global Cross Border Investment bei Savills, erklärt: „Obwohl das derzeit begrenzte Angebot die Anzahl der Transaktionen dämpft, werden die Marktaktivität von Sale-and-Leaseback-Deals sowie Fusionen und Übernahmen gestützt. Wir gehen davon aus, dass die Renditen für Supermärkte voraussichtlich bis Ende des Jahres stabil bleiben und sich 2025 verfestigen, sofern die Zinssätze in Europa sinken und die Investoren ihre Aktivitäten am Markt erhöhen.“

Larry Brennan, Head of European Retail Agency bei Savills, fügt hinzu: „Wir beobachten eine zunehmende Verbraucherpräferenz hin zu Convenience und kleineren Stores. Viele Einzelhändler konzentrieren sich daher vermehrt auf stadtnahe ‚Express‘-Shops und verkleinern ihre Hypermarktformate. Convenience-Stores, die mit Pandemiebeginn zunehmen an Bedeutung gewonnen haben, ermöglichen es den Verbrauchern, kleinere und häufigere Einkäufe in der Nähe ihres Wohnorts zu tätigen. Entsprechend wird der Nahversorgungseinkauf im unmittelbaren Wohnumfeld immer wichtiger, was bei einigen Händlern dazu führt, ihre besonders großflächigen Formate zu überdenken.“

Trotz der zuletzt stagnierenden Wirtschaft bleiben Nahversorgungsimmobilien dank der grundlegenden Stabilität des Lebensmitteleinzelhandels weiterhin ein attraktives Investment für Investoren. „Die großen Handelsunternehmen konnten ihr Filialnetz in Deutschland in den vergangenen Jahren weiter ausbauen, wobei sich das Wachstum auf die vier größten Unternehmen – Edeka, Rewe, Schwarz und Aldi – konzentriert, was das Oligopol der Branche unterstreicht. Weitere Expansionen werden jedoch zunehmend schwieriger, da der Markt weitgehend gesättigt ist, Flächen knapp werden und baurechtliche Restriktionen sowie eine gehemmte Neubauaktivität die Entwicklung neuer Standorte erschweren“, sagt Daniel Kroppmanns, Director und Head of Retail Agency bei Savills Deutschland, und ergänzt: „Angesichts der sich verengenden Expansionsmöglichkeiten richtet sich der Fokus vieler Supermärkte daher zunehmend auf die Umgestaltung und den Ausbau bestehender Filialen. Zudem sind gemischt genutzte Entwicklungen eine weitere Möglichkeit für Einzelhändler, sich in zentrumsnahen Lagen neue Standorte zu sichern.“

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Vor dem Hintergrund der sich langsam verbessernden Marktbedingungen kann der Retail-Investmentmarkt zum Ende des dritten Quartals eine zufriedenstellende Zwischenbilanz vermelden.

Auch wenn der langjährige Durchschnittswert (knapp 8 Mrd. EUR) mit einem Transaktionsvolumen von aktuell 4,9 Mrd. EUR noch nicht wieder erreicht werden konnte (-38 %), ist die deutliche Umsatzsteigerung gegenüber 2023 als Indiz für das zurückkehrende Vertrauen von Investoren in ein baldiges Ende der Preisfindungsphase zu werten. In diesem Zusammenhang lag das Volumen, das in den ersten neun Monaten generiert werden konnte, bereits Ende September auf dem Niveau des Gesamtjahres 2023 (+30 % ggü. Q1-3 2023). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Erfreulich ist auch der Blick auf das Ranking der Top-Assetklassen, wobei Retail-Objekte im dritten Quartal in Folge die Führung in der Auswertung nach Objektarten übernehmen”, so Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Mit einem Umsatzanteil von 27 % setzen sie sich vor die Logistik- (4,4 Mrd. EUR; 25 %) sowie die Office-Investments (3,6 Mrd. EUR; 20 %).

Betrachtet man die beiden Segmente der Einzeldeals und der Portfolioverkäufe, stechen vor allem die Transaktionen einzelner Retail-Assets heraus: Mit einem Volumen von rund 4,2 Mrd. EUR schneiden sie im Vergleich der letzten fünf Jahre sogar überdurchschnittlich ab (+20 %). Im Portfoliosektor (703 Mio. EUR) ist das Marktgeschehen in den kleinen Segmenten rege, während große Umsatztreiber, die oftmals mit Unternehmensübernahmen in Verbindung stehen, derzeit fehlen.

Bei den Objektarten konnten Shoppingcenter (anteilig 14 %) u. a. durch die Münchener Pasing Arcaden aufholen und den größten Deal der letzten Monate verbuchen. Die drei weiteren Segmente der Kauf- und Geschäftshäuser sowie Fachmärkte liegen mit hohen Marktanteilen zwischen 25 und 31 % dicht beieinander, was für die gute Dynamik im Highstreet- und im Food-Sektor spricht.

A-Städte: 3,1 Mrd. EUR durch einzelne Big Deals, keine weiteren Renditeanpassungen

In den Top-Märkten steht das Retail-Investmentvolumen weiterhin in enger Verbindung mit einzelnen Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Demnach konnten nur München (fast 1,5 Mrd. EUR) und Berlin (knapp 1,3 Mrd. EUR) durch die Fünf Höfe, die Pasing Arcaden, die Maximilianstraße 12-14 und den KaDeWe-Deal hohe Volumina generieren. Abseits dieser Umsatztreiber sind in den A-Städten immer wieder kleinere Geschäftshaus- und Kaufhaus-Deals sowie Food-Transaktionen zu verzeichnen, die beim Gesamtumsatz nur geringfügig ins Gewicht fallen. In der Summe stehen für die A-Standorte nach den ersten drei Quartalen rund 3,1 Mrd. EUR (anteilig 62 %) zu Buche.

Bei den Netto-Spitzenrenditen waren in den ersten neun Monaten keine weiteren Anpassungen zu verzeichnen. Damit ordnen sich die sieben A-Standorte in einer Range zwischen 3,45 % und 3,95 % ein. Fachmarktzentren notieren derweil bei 4,75 %, einzelne Lebensmittler bei 4,90 %, Shoppingcenter liegen bei 5,60 % und Baumärkte bei 5,70 %.

Perspektiven

Nach den ersten drei Quartalen haben sich die Anzeichen verfestigt, dass die Erholungsphase auf den Investmentmärkten zwar noch nicht abgeschlossen ist, aber kontinuierlich voranschreitet. Eine besondere Stellung nimmt hierbei aktuell der Retail-Investmentmarkt ein, der in erster Linie durch sein breites Spektrum verschiedener Objektarten mit ganz unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen eine vergleichsweise große Investoren-Range anspricht. Das sehr diversifizierte Produktportfolio der Einzelhandelssparte scheint im Assetklassenvergleich derzeit ein wichtiger Wettbewerbsvorteil zu sein, den Retail-Investments zunehmend für sich nutzen können.

Neben der breiten Umsatzverteilung auf die Objektarten sprechen unter anderem die erhöhte Dynamik im Highstreet-Sektor, das gute Volumen im Einzeldeal-Segment sowie die zunehmend zum Abschluss kommenden Großdeals für das spürbar verbesserte Marktsentiment.

“Vor diesem Hintergrund ist für das Schlussquartal zwar nicht von einer Jahresendrallye auszugehen, eine deutliche Umsatzsteigerung zum Vorjahr ist dem Retail-Investmentmarkt allerdings bereits Ende September nicht mehr zu nehmen “, betont Christoph Scharf. “Damit das Volumen letztendlich wieder in den Bereich des langjährigen Durchschnittswerts rücken kann, fehlen die großvolumigen Portfolios, die aktuell assetklassen-übergreifend nur vereinzelnd zu beobachten sind. Gerade in diesem Segment gibt es jedoch noch einige Verkaufsprozesse, die sich bereits auf der Zielgerade befinden. In der Entwicklung der Spitzenrenditen bestätigt sich die Tendenz, dass die Preisanpassungsprozesse inzwischen spürbar an Dynamik verloren haben. Aus heutiger Sicht ist für das vierte Quartal demnach mit keinen weiteren Renditeanpassungen zu rechnen.”

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Der AVIV Housing Market Report, eine Analyse der Immobilienmärkte in 7 ausgewählten europäischen Ländern, zeigt:

Zunehmende Preisdynamik dank gesunkener Zinsen: In Deutschland verteuerten sich Wohnimmobilien im 3. Quartal um 0,9 Prozent auf durchschnittlich 3.004 Euro pro Quadratmeter

Spanien (+2,1 Prozent) und Portugal (+1,9 Prozent) mit stärksten Anstiegen der Angebotspreise im Ländervergleich

Erholung bei Immobiliendarlehen: Kreditvolumen in Deutschland im August um 17 Prozent höher als im Vorjahresmonat

Die europäischen Immobilienmärkte befinden sich auf dem Weg der Erholung. Vor allem die zuletzt gesunkenen Zinsen haben den Immobilienkauf wieder attraktiver gemacht. Die Folge: In 6 von 7 untersuchten europäischen Ländern haben sich die Angebotspreise von Wohnimmobilien im 3. Quartal verteuert. In Deutschland stieg der durchschnittliche Angebotspreis binnen 3 Monaten um +0,9 Prozent. Das zeigt der aktuelle AVIV Housing Market Report für das 3. Quartal 2024. Darin wird die Entwicklung der Kaufpreise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen SeLoger und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.

Frankreich preislich knapp vor Deutschland

Im Preisvergleich der 7 europäischen Länder befindet sich Deutschland auf Platz 3: Käufer von Wohnimmobilien müssen derzeit mit durchschnittlich 3.004 Euro pro Quadratmeter rechnen. Aufgrund der jüngsten Anstiege nähert sich Deutschland zusehends an Frankreich an. Dort stiegen die Angebotspreise im 3. Quartal nur minimal (+0,1 Prozent) und liegen derzeit bei durchschnittlich 3.065 Euro pro Quadratmeter.

Spanien und Portugal mit kräftigsten Anstiegen

Günstiger ist der Immobilienkauf in Spanien (2.182 Euro) und Portugal (2.735 Euro). Allerdings legten die Preise auf der iberischen Halbinsel im 3. Quartal deutlich zu: Spanien verzeichnet mit +2,1 Prozent den stärksten Anstieg der Analyse, Portugal folgt mit +1,9 Prozent.

Auch in Italien (1.851 Euro; +1,6 Prozent) und Belgien (2.325 Euro; +0,9 Prozent) haben sich Wohnimmobilien zuletzt verteuert. Lediglich Luxemburg verzeichnete im 3. Quartal einen Preisrückgang (-2,5 Prozent). Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.341 Euro ist das Großherzogtum dennoch weiterhin das mit Abstand teuerste Pflaster der Analyse.

Deutschland: Nachfrage nach Immobiliendarlehen zieht wieder an

Zur Belebung der Immobilienmärkte trägt auch die von der Europäischen Zentralbank (EZB) eingeleitete Zinswende bei. In Erwartung von Zinssenkungen durch die EZB haben die Bauzinsen bereits seit Ende 2023 nachgegeben. Besonders in Deutschland hat dies zu einem deutlichen Anstieg des Volumens an Baufinanzierungen beigetragen. In der Bundesrepublik lag das Volumen an vergebenen Krediten für Immobilienfinanzierungen laut EZB im August um 17 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Zum Vergleich: In Frankreich lag das Kreditvolumen im August noch um 7 Prozent niedriger als vor 12 Monaten. Allerdings belebt sich die Nachfrage nach Immobilienkrediten auch im Nachbarland zusehends – im Mai etwa hatte das Kreditvolumen noch um 30 Prozent unter dem Vorjahresniveau gelegen.

Über den AVIV Housing Market Report:

Der AVIV Housing Market Report erscheint jedes Quartal und analysiert die Entwicklung auf den europäischen Immobilienmärkten. Er entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen SeLoger aus Frankreich und Immoweb aus Belgien, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind. Derzeit fokussiert sich der AVIV Housing Market Report auf die Länder Deutschland, Frankreich und Belgien sowie makroökonomische Vergleichsdaten aus den Nachbarländern Italien, Spanien, Portugal und Luxemburg. Die Einbeziehung des Vereinigten Königreichs und der Niederlande ist für zukünftige Auswertungen geplant. Langfristig besteht das Ziel darin, einen umfassenden europäischen Marktbericht zu erstellen, der die größten europäischen Volkswirtschaften abbildet.

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Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): 3. Quartal 2024

Das Plus vor dem Komma wird größer. Noch nicht flächendeckend, aber zu großen Teilen verteuern sich sowohl Eigentumswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser in den zehn von Dr. Klein untersuchten Großstädten der Bundesrepublik. Was bedeutet das für Kaufwillige? Michaela Prehn, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Frankfurt am Main, beobachtet, dass es jetzt in einigen Fällen nicht mehr möglich ist, über die Preise zu verhandeln.

Im Fokus: Frankfurt am Main – ursprüngliche Angebotspreise werden wieder übertroffen

Die Immobilienpreise steigen, wenngleich verhalten, in der Mainmetropole: Ein- und Zweifamilienhäuser verteuern sich in Frankfurt am Main im Quartalsvergleich um 1,24 Prozent. Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen steht mit -0,05 Prozent sogar ein wenig auf der Bremse. Kaufinteressierte sind weiterhin entschlossen: „Insbesondere diejenigen, die sich eine Immobilie für die Eigennutzung zulegen wollen, verfolgen den Wunsch des Haus- oder Wohnungskaufes sehr entschieden. Immer noch stehen alte, sanierungsbedürftige Objekte im Fokus. Auch wenn wir im Frankfurter Raum in diesem Segment nicht von Schnäppchen sprechen können. 500.000 Euro für ein Haus mit 140 Quadratmetern aus den 1960er oder -70er Jahren sind nicht ungewöhnlich. Tendenz beim Kaufpreis steigend. Zusätzlich müssen Käufer auch viel in die alten Gebäude investieren: Mit 200.000 Euro für Modernisierungskosten, die genauso wie die Erwerbsnebenkosten obendrauf kommen, kann man rechnen“, führt Michaela Prehn aus. Auffällig sei seit dem dritten Quartal 2024 auch, dass es bereits die ersten Fälle gebe, bei denen Prehns Kunden nicht den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie bekommen: „Hier und da beobachte ich, dass Objekte wieder deutlich über dem ursprünglichen Angebotspreis über den Tisch gehen. Preisverhandlungen sind keine Selbstverständlichkeit mehr“, so Prehn weiter.

Entspannung am Immobilienmarkt sieht anders aus. Und doch rät die Spezialistin für Baufinanzierung Kaufinteressierten, nicht zu lange zu warten und darauf zu hoffen, dass sich Immobilienpreise oder Zinsen wieder abwärts bewegen. Denn das wird auf absehbare Zeit nicht der Fall sein – auch nicht im kommenden Jahr. Unentschlossenen gibt sie ein paar Ratschläge an die Hand: „Die Frage ist doch: Will ich lieber einer fremden Person die Wohnung bezahlen oder planungssicher mit derselben monatlichen Rate für die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre in mein Eigentum investieren? Der Anteil der Miete an den Lebenshaltungskosten steigt kontinuierlich, wer weiß, wo er sich in ein paar Jahren befindet – gerade in den Metropolregionen. Auch bin ich der Meinung, dass viele Deutsche zu starr in ihrer Lebensplanung sind, insbesondere beim Thema ‘Immobilienkauf‘. Meine Empfehlung: Es hilft manchmal, die Brille eines Kapitalanlegers aufzusetzen und nicht nur rein emotional an den Haus- oder Wohnungskauf heranzugehen. Schließlich muss die ersterworbene Immobilie nicht die Endimmobilie sein und kann womöglich in zehn Jahren mit Gewinn weiterverkauft werden, wenn man etwas Besseres gefunden hat.“

Region Süd: Hoch, höher, München – Immobilienpreise ziehen weiter an

Seit jeher sind die Immobilienpreise in München auf der Überholspur – und sie ziehen im dritten Quartal weiter an. So verteuern sich Appartements vor Ort um 1,23 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, Häuser werden mit einem Anstieg von 0,51 Prozent ebenso leicht teurer. Satte 7.079 Euro pro Quadratmeter zahlen Käufer im Mittel für eine Eigentumswohnung, für ein Ein- oder Zweifamilienhaus sind es für den Quadratmeter 6.041 Euro. Mit diesen Preisen lässt München selbst Berlin und Hamburg hinter sich, die beide nicht gerade für einen Schnäppchenmarkt beim Eigentumserwerb bekannt sind. Auch in Stuttgart steigen die Immobilienpreise langsam, aber sicher wieder an. Die leichte Aufwärtsdynamik verdeutlicht unter anderem der Medianpreis: 3.977 Euro zahlen Käufer im Schnitt für den Quadratmeter, sofern sie im dritten Quartal ein eigenes Haus kaufen. Das sind 65 Euro mehr als noch im zweiten Quartal. Ein Appartement ging für 3.810 Euro pro Quadratmeter in neue Hände, also für 44 Euro mehr im Quartalsvergleich.

Region West: Teuerung bei Eigentumswohnungen am stärksten

Preissenkungen am Immobilienmarkt in Düsseldorf, Köln und Dortmund waren einmal.  Zumindest im Vergleich zum Vorquartal ist in keiner der drei nordrhein-westfälischen Städte noch ein Abwärtskurs zu erkennen – weder bei Appartements noch bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Besonders angestiegen sind zwischen Juli und September die Preise für Eigentumswohnungen. In Köln macht deren gemittelter, tatsächlich gezahlter Quadratmeterpreis besonders große Sprünge. Haben Käufer im Vorquartal noch 3.436 €/qm gezahlt, sind es nun 3.579 €/qm (+ 143 €/qm). In Dortmund und Düsseldorf zeichnet sich die Entwicklung verhaltener ab: Im Schnitt ist Käufern die Eigentumswohnung in der Großstadt an der Ruhr 2.124 €/qm wert – 62 Euro mehr als im zweiten Quartal. Düsseldorfer oder diejenigen, die es noch werden wollen, nehmen für den Quadratmeter 3.300 Euro in die Hand (+52 €/qm im Vergleich zum Vorquartal). Die Teuerungsrate für Ein- und Zweifamilienhäuser in allen drei Großstädten klettert im dritten Quartal 2024 nur langsam nach oben: Eigenheime in Köln werden im Quartalsvergleich um 1,11 Prozent teurer, in Dortmund um 0,41 Prozent und in Düsseldorf um 0,35 Prozent.

Region Nord-Ost: Preisentwicklung in Großstädten uneins

Auch Deutschlands Norden lässt sich bei der Kaufpreisentwicklung von Wohneigentum nichts nachsagen: Insbesondere Eigentumswohnungen in Hamburg (+2,03 Prozent) und Hannover (+4,31 Prozent) legen im Quartalsvergleich zu. Ein- und Zweifamilienhäuser gehen es sowohl in der Hansestadt (+0,6 Prozent) als auch in der niedersächsischen Landeshauptstadt (+0,43 Prozent) bei der Preissteigerung verhaltener an. In Dresden sind es die Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Teuerungsrate im dritten Quartal 2024 bereits über vier Prozent beträgt (+4,23 Prozent). Bei Eigentumswohnungen dreht das Elbflorenz mit -0,09 Prozent noch leicht ins Minus. Im Gegensatz dazu ist die Preisspanne für Appartements in der Dresdner Region im dritten Quartal deutlich größer als für Häuser: Käufer zahlen von 942 €/qm für Sanierungsfälle oder Objekte im Umland bis hin zu 11.515 €/qm für luxuriöse Immobilien. Ein gänzlich anderes Bild zeigt sich an der Spree: Die Hauptstadt lässt im dritten Quartal 2024 nicht viel von Preissteigerungen sehen. Eigentumswohnungen verteuern sich im Quartalsvergleich um vorsichtige 0,17 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich mit -0,1 Prozent sogar noch etwas dem Abwärtskurs zugewandt. Nichtsdestotrotz ist das Kaufpreisniveau Berlins nach wie vor in der obersten Liga angesiedelt. Bis zu maximal 17.124 €/qm geben Berliner Wohnungskäufer im dritten Quartal für ihr Eigentum aus, bei Häusern liegt der Höchstwert bei 14.222 €/qm.

Über den Dr. Klein-Trendindikator für Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von knapp 8 Mrd. Euro pro Monat.

Über die Dr. Klein Privatkunden AG

Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und bereits seit 1954 am Markt etabliert. Mit mehr als 550 Beraterinnen und Beratern in deutschlandweit über 240 Büros hat das Unternehmen die meisten Standorte der Branche. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung und Ratenkredit.

Dr. Klein arbeitet mit über 600 Kredit- und Versicherungsinstituten zusammen und berät umfassend, anbieterneutral und kostenfrei. So erhalten die Kunden maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. Dafür erhält das Unternehmen immer wieder Auszeichnungen, zuletzt zum elften Mal in Folge beim „Deutschen Fairness-Preis“. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse im MDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport SE.

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Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers

Die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte befinden sich an einem Wendepunkt, und die Lockerung der Geldpolitik hat den Anlegern erwartungsgemäß mehr Klarheit über die Bewertungen der Assets verschafft. Da die Disinflation möglicherweise schneller als erwartet eintritt, könnte die EZB ihre Geldpolitik noch schneller und weiter lockern. Damit könnten Immobilien als Anlageklasse und wichtiger Portfoliodiversifizierer wieder attraktiver werden.

Erholung des europäischen Investmentmarkts

In Europa steigt das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien bereits das dritte Quartal in Folge, was einen Wendepunkt auf den Immobilienmärkten bestätigt.

Eine Ausnahme bildet Frankreich, wo das kumulierte Investitionsvolumen der letzten zwölf Monate im dritten Quartal erneut zurückging. In Frankreich wurden die Auswirkungen der geldpolitischen Lockerung durch die Unsicherheit über die Tragfähigkeit der Regierung Barnier und die enorme Dimension der französischen Staatsverschuldung zunichte gemacht. In den ersten neun Monaten des Jahres wurden in Frankreich 10,1 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert, 11 % weniger als im Vorjahr.

Die Anleger haben ihre Portfolios weiter diversifiziert, wobei eine eindeutige Präferenz für demografisch orientierte Immobilien (Gesundheitsimmobilien und betreutes Wohnen), Hotels und Logistikimmobilien zu beobachten war. Die Büroimmobilien sind aufgrund der abwartenden Haltung der Anleger weiterhin rückläufig. In Frankreich war der Rückgang in der Region Grand Paris doppelt so stark wie in den anderen Regionen (-56 % gegenüber -28 % nach vorläufigen Daten). Die Attraktivität des Einzelhandelssektors nimmt zu, was auf das Anlegerinteresse an Einzelhandelsgeschäften und Fachmarktzentren zurückzuführen ist. Alternative Assets bleiben aufgrund ihres defensiven Profils und ihrer Größe attraktiv. Das Interesse richtet sich auf Assets, die keine Finanzierung erfordern.

Unterschiedliche Erholungsgrad der Assetklassen

Der sprunghafte Anstieg der risikofreien Zinssätze in den letzten zwei Jahren hat die Immobilienrenditen in die Höhe getrieben und damit zu einer Preiskorrektur bei allen Asset-Typen geführt. Das Ausmaß der Korrektur ist jedoch in den einzelnen Segmenten sehr unterschiedlich. In Europa stiegen die Renditen für Einkaufszentren und sekundäre Büroimmobilien im Vergleich zu ihren historischen Tiefstständen um mehr als 200 Basispunkte. Im gleichen Zeitraum stiegen die Renditen für Hotels, Gesundheitsimmobilien und betreute Wohnimmobilien um weniger als 100 Basispunkte. In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 fiel der Anstieg der Immobilienrenditen mit durchschnittlich 9 Basispunkten für erstklassige Büroimmobilien und 6 Basispunkten für Logistikimmobilien etwas moderater aus. In einigen Segmenten sind die Renditen im bisherigen Jahresverlauf sogar leicht gesunken. Auch wenn diese Rückgänge marginal bleiben, bestätigen sie doch den Beginn eines neuen Zyklus an den Immobilienmärkten.

Französischer Bürovermietungsmarkt: Angebot drückt Mieten

Mit einem Transaktionsvolumen von 412.000 m² im Laufe des dritten Quartals lag der Flächenumsatz in der Ile-de-France in den ersten neun Monaten des Jahres mit 1,3 Mio. m² um 9 % unter dem Vorjahreswert. Vor dem Hintergrund der unsicheren politischen Lage in Frankreich haben die Unternehmen langfristige Immobilienentscheidungen aufgeschoben. Nach einem starken Jahresbeginn haben sich die Großtransaktionen im dritten Quartal abrupt verlangsamt und zeigen auch in diesem Quartal keine Anzeichen einer Trendwende. Langfristig könnte die Umstellung auf hybride Arbeitsmodelle, bei denen mehr im Büro gearbeitet wird, die Nachfrage ankurbeln.

Die Polarisierung des Marktes setzt sich fort. Zentrale Lagen werden von den Nutzern weiterhin bevorzugt. So entfielen in den letzten neun Monaten 55 % des Büroflächenumsatzes auf Paris intra Muros (eigentliches Stadtgebiet). In den peripheren Lagen war es hingegen schwierig, neue Nutzer für sich zu gewinnen, während die Leerstandsquoten einen Höchststand erreichten. Obwohl die Spitzenmieten in den zentralen Lagen weiter stiegen, drückt die vorherrschende abwartende Haltung der Nutzer auf die Gesamtmieten. Nach mehreren Jahren der Indexierung liegen die Übergangsmieten in bestimmten Gebieten wie La Défense oder dem nördlichen Gürtel über dem Marktwert. Neuverhandlungen von Mietverträgen sind üblich und beinhalten oft neue Anreize.

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Lohnt sich aktuell eine Immobilie als Geldanlage?

Diese Frage stellen sich wieder mehr Menschen, nachdem die Preise zumindest im Gebrauchtmarkt zurückgegangen und die Zinsen bei unter vier Prozent stabil sind. Wie prüfe ich, ob eine Immobilie zur Vermietung für mich überhaupt das Richtige ist?

LBS-Immobilienexperte Roland Hustert empfiehlt, zunächst die eigene Motivation zu prüfen: “Ein reines Renditeobjekt kann ganz anders aussehen, als eine Wohnung, die ich jetzt oder später auch selber nutzen möchte.” Im ersten Fall geht es oft um die Anlage eines Erbes oder den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge aus dem laufenden Einkommen. Im zweiten Fall wird beispielsweise ein Studenten-Appartement für den Nachwuchs gekauft, eine Ferienwohnung auch zur Eigennutzung oder man sichert sich frühzeitig eine barrierearme Bleibe für den dritten Lebensabschnitt.

Aufgrund steigender Mieten und normalisierter Preise trägt sich ein Appartement im Idealfall wieder selbst. Ohne Eigenkapital verursacht eine Immobilie für 100.000 Euro bei 4 Prozent Zinsen und 1 Prozent Tilgung monatliche Finanzierungskosten von 417 Euro, die über die Vermietung wieder hereinkommen. Bei einer größeren Wohnung sollte, wie einer selbstgenutzten Immobilie auch, mindestens 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden. Zins und Tilgung werden dann ebenfalls von der Miete gedeckt.

Den Neubau will die Bundesregierung aktuell mit einer verbesserten Abschreibung ankurbeln: Derzeit können vermietete Neubauimmobilien mit jährlich 5 Prozent degressiv abgeschrieben werden. Dadurch werden in den ersten Jahren erhebliche Steuervorteile erzielt. Erwerbsdatum oder Baubeginn müssen dafür zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029 liegen.

Immobilien-Investoren denken langfristig

Rein rechnerisch ergibt sich bei dem oben genannten Beispiel-Appartement eine Kapitalrendite von 4 Prozent. Allerdings müssen davon noch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Hustert: “Realistisch sind 2 bis 3 Prozent Rendite, aber wer in Immobilien investiert, denkt als Privatinvestor meist auch sehr langfristig.”

Ferienhausanbieter werben gern mit 5 Prozent Rendite – dann muss aber alles stimmen, mahnt Hustert: “Eine Ferienimmobilie kann eine sinnvolle Alternative sein. Bedenken sollte man aber das Auslastungsrisiko sowie den höheren Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand.” Und damit es in den schönsten Wochen des Jahres nicht zum Streit kommt, sollte die Eigennutzung auf jeden Fall vertraglich geregelt werden.

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Von Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ

Mit dem Ende des Immobilienbooms gerieten auch zahlreiche Immobilienfonds unter Druck. Nun haben sich die Aussichten für Immobilieninvestments wieder aufgehellt – auch aufgrund des eingeleiteten Zinssenkungszyklus der Europäischen Zentralbank. Welche Vor- und Nachteile Immobilienfonds haben und worauf Anlegerinnen und Anleger achten sollten, zeigt der Leitfaden der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ auf.

Investitionen in Immobilien gewinnen wieder an Attraktivität. Ein Grund: Gerade erst hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Zinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr gesenkt. Das sorgt vor allem bei Immobilieninvestoren für Erleichterung, werden somit doch Baufinanzierungen wieder günstiger, während sich auf der anderen Seite die Renditeaussichten verbessern. „Damit werden auch Immobilienfonds wieder attraktiver, die in den vergangenen zwei Jahren unter den hohen Zinsen gelitten hatten und Mittelabflüsse hinnehmen mussten sowie in Teilen sogar deutliche Kursverluste“, weiß Stefan Schimkus, Berater der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ.

In einigen Segmenten ziehen die Immobilienpreise bereits wieder an. Eine ideale Gelegenheit also, um sich mit den Vor- und Nachteilen von Immobilienfonds-Investments zu beschäftigen und die wichtigsten Fragen zu klären.

Was sind offene Immobilienfonds?

Wer in Immobilien investieren möchte, ohne gleich selbst ein Gebäude zu bauen oder zu kaufen, kann zu offenen Immobilienfonds greifen. Sie zeichnen sich durch vergleichsweise geringe Kursschwankungen und stabile Renditen aus. Je nachdem, in welche Objekte ein Fonds investiert ist, unterscheiden sich Immobilienfonds bei Anlageschwerpunkt, Liquidität, Vermietungs- und Leerstandsquote und der Langfristigkeit der Mietverträge. Abhängig von der Qualität der Investmentobjekte fallen die Kursschwankungen bei Immobilienfonds in der Regel geringer aus als bei Aktienfonds.

Ein Immobilienfonds muss das Geld der Anlegerinnen und Anleger zu mindestens 51 Prozent seines Volumens in Immobilien investieren – also bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Gewerbeimmobilien. Die restlichen 49 Prozent darf ein Fonds in festverzinslichen Anlagen wie Unternehmens- und Staatsanleihen sowie in Cash halten. „Die Cash-Position ist wichtig, um Investorinnen und Investoren auszuzahlen, die Anteile veräußern möchten, ohne dass der Fonds dafür Immobilien verkaufen muss“, erklärt Stefan Schimkus. Später sorgen die Rendite aus Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien dann für die Gewinne des Fonds, die ausgeschüttet oder reinvestiert werden.

Was tut ein offener Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds können direkt über die Fondsgesellschaft oder über die Börse gehandelt werden. „Offen“ heißen diese Fonds, weil jeder unbegrenzt investieren darf und es kein Laufzeitende gibt. Je nach Fondsgröße investieren die Fonds in bis zu 100 oder mehr Objekte. Beliebte Investments sind Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Es gibt also eine breite Streuung über verschiedene Nutzungsarten und Objekte, die ich als Privatanleger selbst kaum erwerben kann. Je mehr verschiedene Objekte in einem Fonds versammelt sind, umso größer ist die Risikostreuung. Und je größer die Risikostreuung, desto geringer das Verlustrisiko.

Neben den laufenden Mieteinnahmen hängt die Bewertung beziehungsweise der Preis für Fondsanteile vor allem von der Bewertung der investierten Immobilien ab. „Diese wird vierteljährlich durch mindestens zwei verschiedene Gutachter vorgenommen und an die Anleger berichtet. Damit fließen die Immobilienbewertungen auch in die Kursfeststellung der Fondsgesellschaft beziehungsweise in den Börsenkurs ein“, so Stefan Schimkus.

Rechtlich betrachtet sind offene Immobilienfonds Sondervermögen. Das heißt: Die enthaltenen Immobilienobjekte werden nur treuhändisch verwaltet und sind vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. „Das ist vor allem dann wichtig, falls die Fondsgesellschaft in Schieflage gerät und zahlungsunfähig wird, denn auf diese Weise haben Anlegerinnen und Anleger weiter Zugriff auf ihre Immobilienanteile“, erklärt Berater Stefan Schimkus.

Mit welchen Kosten sind Immobilienfonds verbunden?

Anteile an offenen Immobilienfonds sind häufig schon mit Beträgen von weniger als 100 Euro investierbar, auch Sparpläne sind nicht nur möglich, sondern auch durchaus sinnvoll. Die Kosten des Investments variieren je nach Fondsanbieter. Zumeist muss beim Kauf von Fondsanteilen ein einmaliger Ausgabeaufschlag gezahlt werden. Daneben verlangen alle Fonds laufende Gebühren, die pro Jahr zumeist zwischen 0,5 und 2,0 Prozent vom Wert der Fondsanteile ausmachen. Diese Kosten werden direkt dem Fondsvermögen entnommen und schmälern so die Rendite. Einige Immobilienfonds nehmen auch eine Performance-Gebühr, die fällig wird, wenn ein bestimmtes Renditeziel erreicht oder überschritten wurde.

Wie funktioniert der Handel mit Immobilienfonds?

Anteile an offenen Immobilienfonds können grundsätzlich jederzeit von der Fondsgesellschaft gekauft oder an sie zurückgegeben werden. Allerdings sind Kündigungsfristen zu beachten, die als Folge der Finanzkrise von 2008 eingeführt wurden. Seitdem müssen Immobilienfonds-Investments mindestens 24 Monate lang gehalten werden, bevor sie verkauft werden dürfen. Darüber hinaus müssen Anlegerinnen und Anleger einen Verkauf mindestens 12 Monate vorher bei der Fondsgesellschaft verbindlich ankündigen, ein Rückzug von dieser Ankündigung ist in der Regel nicht möglich. Nur wer die Fondsanteile vor dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss diese Fristen nicht beachten. Doch Vorsicht: „Der erzielbare Verkaufspreis hängt von der Fondsbewertung am Verkaufstag ab, er kann sich also nach der Verkaufsankündigung auch noch ändern“, gibt Stefan Schimkus zu bedenken.

Alternativ können Fondsanteile auch über die Börse verkauft werden. Dabei spielen die genannten Fristen keine Rolle. Allerdings werden an der Börse oftmals geringere Preise erzielt als bei der Fondsgesellschaft. Außerdem zahlen Anlegerinnen und Anleger abhängig von ihrer Depotbank auch noch Ordergebühren.

Lohnen sich Immobilienfonds?

„Für ein ausgewogenes, breit aufgestelltes Vermögensportfolio sind Immobilien ein wichtiger Baustein. Zum einen entwickeln sich Preise am Immobilienmarkt weitgehend unabhängig von anderen Vermögensklassen wie Aktien oder Gold und zum anderen meist entgegengesetzt zu Anleihen, die in der Regel unter sinkenden Zinsen eher leiden, während sie den Immobilienmarkt beflügeln“, erklärt Stefan Schimkus. Wer also nicht selbst Immobilien kaufen und vermieten möchte, kann durchaus mit dem Gedanken spielen, in Immobilienfonds zu investieren und sich beraten lassen.

Ein aktives Management der Immobilienfondsgesellschaften, wie Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiterentwicklung eines Immobilienportfolios, die Stärkung der Nachhaltigkeitsausrichtung und die Indexierung der Mietverträge – also die automatische Anpassung der Mieten bei Anstieg der Verbraucherpreise – tragen dazu bei, langfristig gute Ertragsperspektiven und einen Inflationsschutz zu gewährleisten.

Wann, wenn nicht jetzt

Es dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein, bis sich die Lage am Immobilienmarkt wieder spürbar erholt – nicht nur, aber vor allem auch aufgrund der Zinssenkungen der EZB. Damit einhergehend sollten auch offene Immobilienfonds wieder an Attraktivität gewinnen. Für interessierte Anlegerinnen und Anleger könnte es sich aber lohnen, nicht so lange warten, bis die Preise wieder stark gestiegen sind, sondern nun schon antizyklisch in dieses Segment einzusteigen – idealerweise mit einem Sparplan.

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