POSTBANK WOHNATLAS 2023: Immobilienpreise sinken 2022 inflationsbereinigt leicht

Preise in den Big 7 sinken stärker als in den Landkreisen und Mittelstädten

Nach mehreren Jahren des Anstiegs sind 2022 die Preise für Wohneigentum in Deutschland erstmals in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte leicht gefallen – zumindest real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 6,9 Prozent in 2022. In rund 63 Prozent der Regionen konnten Eigentumswohnungen im Bestand 2022 real günstiger erworben werden als im Vorjahr. Das betrifft die sieben größten Metropolen stärker als die Mittelstädte. In etwa 37 Prozent verteuerten sich die Preise real, etwa in den Ferienregionen an der Nordsee, die sich weiter großer Beliebtheit erfreuen. Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisabfall gegenüber 2021 inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent. 2021 hatte das reale Plus noch 14,2 Prozent betragen, im Jahr davor 9,6 Prozent. In nominaler Rechnung, ohne Berücksichtigung der Inflation, welche sich individuell sehr unterschiedlich auswirken kann, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte dennoch um 6,2 Prozent gegenüber 2021. Dies sind Ergebnisse der Studie “Postbank Wohnatlas 2023”.

Gestiegene Zinsen, eine stark steigende Inflationsrate und eine auf hohem Niveau stagnierende Nachfrage bestimmten 2022 den Immobilienmarkt in Deutschland. Nominal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland weiterhin leicht – real sinken sie zurzeit vielerorts.

“Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei. Aktuell stagnieren beziehungsweise sinken die Preise angesichts einer leicht nachlassenden Nachfrage in Folge steigender Zinsen und erhöhter Lebenshaltungskosten”, sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement und damit auch für das Immobiliengeschäft der Postbank verantwortlich. “Aktuell befinden wir uns in einer Preisdelle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohnimmobilien erwarten. Unter der Annahme, dass die Inflation für einen absehbaren Zeitraum weiterhin höher ausfällt als die zugrunde liegenden vertraglichen Nominalzinsen, entstehen jedoch negative Realzinsen, so dass die Finanzierung einer Immobilie weiterhin sinnvoll sein kann.”

Preise in den Metropolen fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen Städten

Großstädte wie die “Big 7” waren im Durchschnitt von dem realen Preisrückgang stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Das zeigt auch der Preisatlas, den Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank berechnet haben. So sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen real um -4,3 Prozent, im Durchschnitt über alle Mittelstädte um -1,5 Prozent und über alle Landkreise um -0,1 Prozent. “Metropolregionen waren mit deutlichen Preisanstiegen im Verlauf der vergangenen Dekade stets unter den Top-Gebieten. Entsprechend kam es hier spätestens seit 2019 zu einer Überhitzung bei den lokalen Immobilienpreisen. Daher fallen hier die Korrekturen für den Moment am höchsten aus”, erklärt Kuhn.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffen sind. Ein Blick ins Detail offenbart, dass auch in ländlichen Regionen selbst innerhalb der Bundesländer große Unterschiede bestehen. Besonders hohe Preisschwankungen gegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immobilienangebot auf, darum wurden in die Top 10 der größten Veränderungen nur die 357 Regionen mit mindestens 100 Angeboten aufgenommen. Am stärksten von diesen Gebieten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr im bayerischen Landkreis Amberg-Sulzbach (-23,2 Prozent), im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen (-20,5 Prozent) und im Saalekreis in Sachsen-Anhalt (-18,4 Prozent). Der größte Preisanstieg wurde 2022 mit 22,8 Prozent real im Landkreis Bayreuth verzeichnet, der wie der Kreis mit dem größten Preisverlust in Bayern liegt. Hier lag der Kaufpreis 2022 bei 2.945 Euro pro Quadratmeter. Auch im Thüringer Ilm-Kreis lag der reale Preisanstieg bei mehr als 20 Prozent. Hier war der gezahlte Preis für Eigentumswohnungen jedoch mit 1.898,26 Euro noch relativ moderat.

Für Kaufinteressierte lohnt auch der Blick in die so genannten Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohner*innen. Die Preise in der kreisfreien Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz stiegen inflationsbereinigt 2022 um 13,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Der Quadratmeterpreis liegt noch recht moderat bei 2.168 Euro. In einigen bayrischen Städten, in denen die Preise im Vorjahr noch stark gestiegen waren, sinken sie nun sowohl real als auch nominal – zum Beispiel in Amberg (-13,1 Prozent real), Hof (-11,4 Prozent real) und Straubing (-9,4 Prozent real). Vor allem Hof und Amberg hatten 2021 noch einen extrem hohen Preisanstieg verzeichnet.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen

Die bayerische Landeshauptstadt ist und bleibt ein teures Pflaster. Bundesweit gibt es keinen Ort, an dem Kaufinteressierte für den Quadratmeter mehr bezahlen müssen. Allerdings fiel der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand real um -6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro pro Quadratmeter. Zweitteuerste Stadt in den Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, ist Hamburg. Hier wurden im Schnitt 6.685 Euro pro Quadratmeter fällig – inflationsbereinigt ein Abfall um -3,9 Prozent. Die Hansestadt überholte Frankfurt am Main, die Mainmetropole rangiert im Ranking der Big Seven mit 6.654 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei vor Berlin mit 5.904 Euro.

In der Hauptstadt fiel der reale Kaufpreisrückgang mit -0,1 Prozent gering aus im Vergleich der Big Seven. “In Berlin ist die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch, etwa weil die Einwohnerzahl kontinuierlich steigt. Gleichzeitig hinkte die Hauptstadt in Sachen Preisniveau lange Zeit hinter anderen Metropolen hinterher und hat somit noch Nachholpotenzial”, so Kuhn.

Den höchsten realen Preisabfall unter den größten sieben deutschen Städten verzeichnete München. Er lag, wie bereits erwähnt, bei -6,9 Prozent, 2021 hatten die realen Preise dort noch um 15,3 Prozent zugelegt. Auf Rang zwei rangierte Frankfurt am Main mit einem Minus von -5,9 Prozent. Auch in Düsseldorf und Stuttgart sanken die Preise real um mehr als 5 Prozent.

Nordsee-Immobilien werden weiterhin teurer

Keine Entspannung auf dem Immobilienmarkt an der Nordsee: Besonders kostspielig sind Eigentumswohnungen weiterhin im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Das entspricht einem erneuten Anstieg um reale 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr – zwar weniger als 2021 (14,3 Prozent), aber mehr als 2020 (4,8 Prozent). Am stärksten innerhalb der Top 10 legten jedoch die Preise im Landkreis Aurich zu: In dem niedersächsischen Feriengebiet, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2022 real um 17,7 Prozent. Damit zieht der Landkreis neu in die Top 10 ein.

Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen ausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes wie etwa Miesbach. Allerdings fielen hier die Preise im Vergleich zu 2021 real zumeist – die Ausnahme bilden der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Kaufpreisanstieg von real 3,4 Prozent und Miesbach (0,4 Prozent). Der Landkreis München fällt von Platz 3 im Vorjahr auf den 4. Rang. Bad Tölz-Wolfratshausen wird aus den teuersten zehn Landkreisen verdrängt.

Niedrige Kaufpreise herrschen in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen, besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer*innen 2022 im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt, im Vogtlandkreis in Sachsen sowie im Landkreis Greiz in Thüringen weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter. In München jedoch fast 10.000 Euro und in Frankfurt am Main rund 6.700 Euro.

Nachholeffekte in vielen Großstädten vorbei

In nahezu allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen stagnieren oder sinken die Preise für Eigentumswohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Zu den Gewinnern gehören vor allem Städte aus Nordrhein-Westfalen wie Herne, Duisburg, Remscheid, Leverkusen, Wuppertal und Oberhausen. Allerdings beträgt der größte Preisanstieg knapp über 5 Prozent real, ein Jahr zuvor erreichten die Großstädte in der Spitze noch Teuerungsraten von fast 30 Prozent. Doch die Top 10 sah vor einem Jahr noch anders aus. Einzig Wuppertal in Nordrhein-Westfalen und Halle (Saale) in Sachsen-Anhalt befinden sich weiterhin unter den Großstädten mit den höchsten realen Teuerungsraten. Die größte Stadt des Bundeslandes liegt in Nachbarschaft zu Leipzig und gilt als wichtiges Wissenschafts- und Wirtschaftszentrum. Während der reale Kaufpreisanstieg 2021 in Halle jedoch noch 18,7 Prozent betrug, lag er 2022 nur noch bei 0,4 Prozent. Erfurt hatte im Vorjahr noch mit einem Plus von 29,5 Prozent den ersten Platz der Großstädte eingenommen, 2022 fiel der Preis für Eigentumswohnungen hier jedoch real um -8,3 Prozent.

“Die Nachholeffekte in den relativ erschwinglichen Großstädten Ost- und Mitteldeutschlands sind größtenteils vorbei, die Preise stagnieren oder gehen zurück”, sagt Achim Kuhn. “Doch gute Anbindungen an die teuren Metropolen Düsseldorf und Köln haben die Nachfrage etwa in Duisburg, Leverkusen und der Pendlerstadt Herne getrieben. Langanhaltendes Homeoffice macht den Umzug weiterhin attraktiv.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Union Investment erwirbt vier projektierte Wohntürme in Amsterdam

Krisenresilientes Investment in einem unterversorgten Wohnungsmarkt

Union Investment baut ihre strategische Position im europäischen Wohnimmobilienmarkt weiter aus und hat für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Europa einen Großteil der Quartiersentwicklung MIX in Amsterdam erworben. Verkäufer ist der Immobilienentwickler MRP, der das Projekt für Union Investment realisieren wird. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Bis Mitte des Jahres 2026 entstehen in der Osdorpplein 1000, auf dem Gelände des ehemaligen Gemeindeamts Amsterdam Nieuw-West, sechs Wohntürme mit Höhen von 29 bis 41 Metern. Auf dem Grundstück werden insgesamt 528 Wohnungen realisiert, von denen Union Investment 281 Einheiten, verteilt auf vier Türme, mit einer Mietfläche von insgesamt 20.274 m² erworben hat. Teil der Transaktion sind zudem rund 3.950 m² gewerbliche Fläche im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss sowie die gesamte Tiefgarage mit 382 Pkw-Stellplätzen. Nicht Bestandteil des Ankaufs sind die rund 3.923 m² große städtische Bibliothek sowie 162 Sozialwohnungen in Turm 1, die an einen lokalen Anbieter von Sozialwohnungen verkauft werden, und 85 Wohneinheiten in Turm 6, der im Eigentum des Entwicklers MRP bleibt.

„Mit dem anteiligen Erwerb der Quartiersentwicklung MIX erweitern wir unser im Bau befindliches Wohnportfolio in Amsterdam auf rund 1.200 Einheiten. Damit können wir in diesem unterversorgten Markt eine erhebliche Menge an dringend benötigtem neuem Wohnraum bereitstellen. Gleichzeitig setzen wir unsere erfolgreiche Zusammenarbeit mit MRP und Heddes Bouw & Ontwikkeling fort, die bereits die AMST-Entwicklung an der Amstelstation für Union Investment realisieren. Neben den bereits investierten Märkten wie Amsterdam, Dublin und Helsinki werden wir unsere Wohninvestmentstrategie sukzessive auf weitere europäische Standorte ausweiten“, so Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH.

Das Projekt MIX markiert für Union Investment bereits den fünften Ankauf auf dem Amsterdamer Wohnimmobilienmarkt: Im Jahr 2019 erwarb der Hamburger Immobilien-Investmentmanager für den UniImmo: Europa das Projekt YVIE in Amsterdam-Nord, das auch einen Wohnturm mit 176 Apartments umfasst. Im Jahr 2020 folgten die Ankäufe der gemischt genutzten Projekte AMST und PULSE für den Bestand des UniImmo: Deutschland. Im vergangenen Jahr erwarb Union Investment das Wohnprojekt Urban Villas für den UniImmo: Global. Insgesamt hat sich Union Investment damit bereits neun Wohnprojekte in drei europäischen Ländermärkten gesichert.

Das Projekt MIX befindet sich im Zentrum des Stadtteils Amsterdam Nieuw-West, unmittelbar neben dem 2017 eröffneten Westmarket Einkaufszentrum, das über 100 Geschäfte beherbergt. Die sechs Wohntürme gruppieren sich um einen begrünten Innenhof und liegen an einem erst vor Kurzem von der Stadt neu angelegten Kanal. Direkt neben dem Projekt befindet sich zudem der große Freizeitsee “Sloterplas“.

„MRP entwickelt verschiedene innerstädtische Mischnutzungsprojekte, die einen hohen Mehrwert für die unmittelbare Umgebung und die Stadt liefern. Nach dem AMST-Projekt, das 80 % Midrent-Mietwohnungen umfasst, ist MIX Amsterdam das zweite Projekt, das an Union Investment verkauft wurde. Nach der erfolgreichen Zusammenarbeit beim AMST-Projekt freuen wir uns darauf, die Zusammenarbeit mit Union Investment als Partner beim MIX-Projekt und bei zukünftigen Entwicklungen fortzusetzen. Mit MIX Amsterdam können wir nun in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Amsterdam und den Anwohnern weiter an der Verwirklichung eines hochwertigen, vielfältigen Wohn-, Arbeits- und Geschäftszentrums in Amsterdam Nieuw-West arbeiten”, so MRP-CEO Bart Meijer.

Union Investment wurde von NL Real Estate | Knight Frank beraten.

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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CBRE Investment Management erwirbt für rund 560 Mio. Euro ein Portfolio neuwertiger Wohnimmobilien in Deutschland mit insgesamt 1.350 Wohneinheiten

CBRE Investment Management (“CBRE IM”) hat für mehrere von CBRE IM gemanagte Investmentvehikel Vereinbarungen über den Erwerb eines Wohnportfolios in Deutschland abgeschlossen.

Das Portfolio besteht aus fünf Mehrfamilienhäusern mit 1.350 Wohneinheiten. Verkäufer ist Vonovia.

Das gesamte Wohnportfolio umfasst fünf Neubauten, die zum Teil erst in den nächsten Monaten fertig gestellt werden. Zwei der Gebäude befinden sich in Berlin, zwei in München und eines in Frankfurt. Alle Objekte befinden sich in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur und sind gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

„Mit dem Abschluss dieser Portfoliotransaktion in Deutschland – einem der stärksten Wohnungsmärkte in Europa1 – stellen wir erneut die Stärke der Plattform von CBRE IM unter Beweis.  Wir verfügen über die Fähigkeit, unterschiedliche Kapitalquellen zu bündeln, um große Portfoliotransaktionen durchzuführen. Der Wohnimmobiliensektor bleibt für Investoren aufgrund einer Vielzahl von positiven strukturellen Faktoren langfristig attraktiv. Deshalb suchen wir auch zukünftig nach entsprechenden Anlagemöglichkeiten und wollen dieses Jahr europaweit 1,5 Milliarden Euro in Wohnimmobilien investieren”, kommentierte Marius Schöner, Leiter des Wohnimmobiliensektors bei CBRE IM in EMEA.

Sebastian Ehrhardt, Leiter Transaktion in Deutschland bei CBRE IM, fügte hinzu: „Wir freuen uns sehr über den Erwerb dieses qualitativ hochwertigen Portfolios, das unsere Ansprüche erfüllt und uns ermöglicht, bezahlbaren Wohnraum in modernen und nachhaltigen Gebäuden zur Verfügung zu stellen. Alle fünf Gebäude wurden energieeffizient gebaut. Wir haben weiterhin einen Fokus auf Neuakquisitionen in den großen Ballungsräumen in Deutschland, wobei für uns sowohl Bestandsimmobilien als auch Projektentwicklungen in Betracht kommen.”

Mit diesem Ankauf steigt das unmittelbar von CBRE IM verwaltete Immobilienvermögen in Wohnimmobilien in der EMEA-Region auf ca. € 6.8 Mrd.²

CBRE IM wurde von E&Y (Steuern und Finanzen), Linklaters (Recht) sowie von CBRE Capital Markets und CBRE Building Consultancy beraten.

1Verschieden Qeullen – RCA, PMA, Oxford Economics, CBRE, JLL, Destatis

2 AuM per 31. März 2023 inklusive der Projektentwicklungen im Bau

Verantwortlich für den Inhalt:

CBRE GmbH, OMNITURM Große Gallusstraße 18, 60312 Frankfurt am Main, Tel: + 49 (0)69 17 00 77 – 0, www.cbre.de

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AEW erwartet eine Erholung der europäischen Immobilienrenditen aufgrund vermiedener Rezession und aktueller Preisanpassungen

Alle Sektoren werden von einem verbesserten Mietwachstum und sinkenden Renditen nach 2024 profitieren. Die höchsten Renditen werden im Bereich Logistik erwartet, die zweithöchsten bei Premium-Einkaufszentren. Deutschland und UK sind die attraktivsten Märkte.

AEW, einer der weltweit führenden Immobilieninvestment- und – Assetmanager, veröffentlicht heute seinen europäischen Halbjahresausblick 2023. In dem Bericht werden Basisszenarien aktualisiert, um die vermiedene europaweite Rezession im Jahr 2023 widerzuspiegeln. Es wird außerdem untersucht, wie weit die derzeitige Marktanpassung noch gehen muss, wie die Aussichten für das Mietwachstum und die Kreditfinanzierungslücke (KFL) aussehen und wann sich Inflation und Anleiherenditen voraussichtlich normalisieren.

Zu den wichtigsten Ergebnissen des Berichts gehören:

      Der makroökonomische Ausblick für Europa hat sich verbessert, da 2023 eine Rezession verhindert werden konnte, die Finanzmärkte die jüngsten Zinserhöhungen der Zentralbank ausgleichen konnten und die Anleiherenditen wieder gesunken sind. In UK wird das niedrigste Wirtschaftswachstum von allen untersuchten 20 Ländern erwartet.

      Es bleiben allerdings große Unsicherheiten. In unseren Szenarien skizzieren wir die möglichen Auswirkungen. Unser neues Basisszenario geht im laufenden Jahr von einer Normalisierung der Inflationsrate mit einer langsamen, aber stetigen Erholung aus. Somit ist unser Negativszenario, das von einer Rezession und anhaltend hoher Inflation ausgeht, weniger wahrscheinlich geworden.

      Unsere Renditen von 2023-2027 liegen derzeit in allen Sektoren bei 6,8% per annum und damit deutlich über dem Wert von 4,0% vor einem halben Jahr. Alle Sektoren profitieren von einem verbesserten Mietwachstum und einem Anstieg der Renditen nach 2024.

      Logistik wird in den nächsten fünf Jahren mit 8,5 % p.a. die höchste Rendite aller Sektoren erzielen.

      An zweiter Stelle stehen die Premium-Einkaufszentren mit einer Rendite von 7,9 % p.a. aufgrund der derzeit hohen Renditen und der verbesserten Mietwachstumsprognosen.

      Logistik- und Wohnimmobilien sind mit einem Mietzuwachs von 3,1% bzw. 2,9% per annum die attraktivsten Sektoren und profitieren von den verbesserten makroökonomischen Aussichten. Die geringere Profitabilität bei Projektentwicklungen dürfte das Neuflächenangebot knapp halten und Leerstandsraten begrenzen.

      Büroimmobilien im europäischen Spitzensegment dürften resilienter sein als im Standardsegment, wenngleich die Marktstimmung vor dem Hintergrund negativer Meldungen von den US-Märkten durchweg angespannt bleibt.

      2022 ging das Investitionsvolumen um 19% gegenüber dem Rekordjahr 2021 zurück, da Anleger, die Fremdkapital einsetzten durch höhere Finanzierungskosten ausgebremst wurden. In Q1 2023 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von rund 37 Mrd. € – weniger als der Hälfte des Niveaus von Q1 2022 von 83 Mrd. €, allerdings noch deutlich über dem niedrigsten Q1 nach der GFK im Jahr 2009 mit 13 Mrd. €.

      Unsere jüngsten Prognosen für die Gesamtrendite gehen davon aus, dass die Kapitalwerte im Jahr 2023 noch weiter sinken werden – wenn auch weniger als die tatsächliche Korrektur im Jahr 2022 – und sich nach 2024 wieder erholen werden. In Deutschland und den Benelux-Ländern wird die Kapitalwertkorrektur 2022-23 voraussichtlich stärker ausfallen als während der GFK.

      Die Fremdkapitalkosten stabilisieren sich. Allerdings ist auch künftig mit Problemen bei der Refinanzierung auslaufender Kredite zu rechnen, da die Kapitalwerte rückläufig sind und die Kreditgeber mit niedrigeren Beleihungsquoten (LTV) refinanzieren müssen. Die entstehende Kreditfinanzierungslücke (KFL) liegt unverändert bei geschätzten 51 Mrd. EUR. Dies entspricht 22% der Gesamtkreditvergabe. Unsere aktuelle KFL beträgt 60% des Post-GFK-Niveaus.

      Unsere Bewertung des relativen Werts (in deren Rahmen die erwartete (ERR) mit der erforderlichen Rendite (RRR) verglichen wird) ergab eine deutliche Verbesserung von 268 Basispunkten gegenüber unserem November 2022 Report. Alle 168 untersuchten Märkte verzeichnen derzeit eine negative Überschussdifferenz zwischen ERR (6,8%) und RRR (6,9%) von lediglich 13 Basispunkten.

      Der doppelte Effekt des verbesserten Mietwachstums und der prognostizierte Rückgang der erwarteten durchschnittlichen Staatsanleihen- und Immobilienrenditen in den nächsten fünf Jahren haben die ERR nach oben und in Einklang mit der RRR gebracht. Wenn die Immobilienrenditen im Laufe des Jahres 2024 zu sinken beginnen, kehren ERR und RRR zu einem noch günstigeren Gleichgewicht zurück, das es den Anlegern ermöglicht, den Zeitpunkt ihres Wiedereinstiegs genauer zu bestimmen.

      Infolge der rasch erfolgten Neubewertung werden über 70% oder 122 der 168 von AEW abgedeckten europäischen Märkte als neutral (77) oder attraktiv (45) klassifiziert, wo Investoren ihre RRR erzielen können. Deutschland und UK belegen in unserer Analyse die Spitzenpositionen, Logistik ist unser attraktivster Sektor.

Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentiert: „Seit unserer letzten Marktprognose im November 2022 haben die Aussichten für europäische Immobilien von einer verbesserten makroökonomischen Entwicklung profitiert. In unserem jüngsten Basisszenario wird eine europaweite Rezession im Jahr 2023 vermieden. Außerdem bestätigen unsere neusten Prognosen, dass für viele Märkte im Jahr 2023 noch ein gewisser Abwärtstrend bei den Kapitalwerten zu verzeichnen ist. Nach 2024 erwarten wir jedoch für die meisten europäischen Märkte eine Erholung der Kapitalwerte und der Gesamtrenditen.“

“Infolge der schneller als erwarteten Neubewertungen in 2022-23 werden über 70 % bzw. 122 unserer 168 abgedeckten europäischen Märkte nun als attraktiv oder neutral eingestuft – d.h. Anleger können davon ausgehen, dass sie ihre Renditeanforderungen in diesen Märkten erfüllen werden. Logistik bleibt mit den höchsten Renditeerwartungen für die nächsten fünf Jahre unsere erste Wahl unter den Sektoren. An zweiter Stelle folgen Premium-Einkaufszentren. Trotz der insgesamt negativen Stimmung erwarten wir auch Chancen bei europäischen Spitzenbüroimmobilien, die sich als widerstandsfähiger erweisen werden als Standardbüros.“

Über AEW

AEW ist einer der weltweit größten Real Estate Investment Manager mit 89,4 Milliarden Euro an Assets under Management (Stand 31. Dezember 2022). Mit über 800 Mitarbeitern und Hauptniederlassungen in Boston, London, Paris und Hongkong bietet AEW eine breite Palette an Immobilienanlagen, darunter Poolfonds, Individualfonds und REITS über das gesamte Spektrum an Investmentstrategien. AEW ist die Real Estate Investment Management Plattform von Natixis Investment Managers, einem der weltweit größten Vermögensverwalter.

In Europa managed AEW ein Immobilienvermögen in Höhe von 38,5 Milliarden Euro, welches in Fonds und Separate Accounts gebündelt ist (Stand 31. Dezember 2022). AEW beschäftigt europaweit über 470 Mitarbeiter in zehn Büros und kann einen langen Track Record in der erfolgreichen Umsetzung von Core, Value Add und opportunistischen Investmentstrategien für seine Kunden vorweisen. Das Transaktionsvolumen (Käufe und Verkäufe in ganz Europa) der vergangenen fünf Jahren beläuft sich auf über 21 Milliarden Euro.

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AEW, Steinstraße 1-3, 40212 Düsseldorf, Tel: +49 211 311 138 12, www.aew.com

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APAC: Attraktive Renditen mit nachhaltiger Infrastruktur

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Von Saji Anantakrishnan, Head of Infrastructure – Australia and Asia, PATRIZIA

Traditionell ist der Infrastruktursektor aufgrund seiner relativ stabilen Cashflows für langfristige Investoren attraktiv. Inzwischen herrscht jedoch bei Regierungen, Investoren und anderen Stakeholdern eine gewisse Unsicherheit: Die Branche versucht, Finanzmittel für Bau, Renovierung oder Erneuerung der Infrastruktur zu sichern, um die Netto-Null-Emissionsziele zu erreichen.

Es ist nicht leicht, diese Ziele zu erreichen. Aber jede Herausforderung ist auch eine Chance für Veränderungen. Klimamaßnahmen können den dringend benötigten Fortschritt zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft ermöglichen und bieten gleichzeitig die Möglichkeit, attraktive Renditen zu erzielen.

Besonderes Wachstumspotenzial sieht PATRIZIA im asiatisch-pazifischen Raum (APAC). Hier gibt es starken wirtschaftlichen Rückenwind, etwa durch ein weltweit führendes BIP-Wachstum. APAC wird mittelfristig rund 60 % der weltweiten Urbanisierung ausmachen. Darüber hinaus wird die Mittelschicht im APAC zwischen 2020 und 2030 von derzeit 54 % auf 65 % wachsen. Diese fortschreitende Verstädterung und der Anstieg des verfügbaren Einkommens werden zu einer höheren Gesamtnachfrage nach Infrastruktur führen.

Im Gegensatz zu den alternden Bevölkerungen und der schrumpfenden Zahl der Erwerbstätigen, die in vielen anderen Teilen der entwickelten Welt zu beobachten sind, verfügt die Region über ein relativ großes Arbeitskräfteangebot. Es wird erwartet, dass die Schwellenländer der Region in den nächsten 20 Jahren mehr als 400 Millionen Menschen beschäftigen werden. Dies wird das BIP-Wachstum vorantreiben und die wirtschaftliche Integration fördern. Vor kurzem wurde der Verband Südostasiatischer Nationen (ASEAN) zum ersten Mal größter Handelspartner Chinas und überholte damit die EU.

All diese Faktoren führen zu einem beispiellosen, beneidenswerten Wirtschaftswachstum im asiatisch-pazifischen Raum, das nach einem Wachstum von 6,5 % im Jahr 2021, 2022 4 % und 2023 4,3 % erreichen dürfte.

Suche nach grünen Lösungen

Die Nachfrage nach Infrastruktur wird voraussichtlich stark ansteigen. Dieses Problem wird durch die Notwendigkeit, die wachsende Nachfrage nachhaltig zu befriedigen, zusätzlich erschwert. Die Region nutzt verstärkt fossile Brennstoffe und ist für mehr als die Hälfte der weltweiten Kohlenstoffemissionen verantwortlich. Darüber hinaus ist die Region aufgrund der hohen Population, der Umweltzerstörung und der ausgedehnten Küstengebiete extremen Wetterereignissen ausgesetzt und anfällig für den steigenden Meeresspiegel.

Zudem ist APAC auch bei der Dekarbonisierung im Rückstand. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass sich dies ändern könnte. Bis 2025 sollen zusätzliche 35-40 GW erneuerbare Energiekapazitäten entstehen. Die einzelnen Länder verfolgen dabei unterschiedliche Ziele. So hat sich Taiwan ehrgeizige Ziele für den Ausbau der Windkraftkapazitäten bis 2035 gesetzt, Japan will seine Treibhausgasemissionen aus dem Jahr 2013 bis 2030 um 46 % senken und Australien hat sein Netto-Null-Ziel für 2050 gesetzlich verankert. Andere Länder haben sich unterdessen verpflichtet, nicht mehr in die Kohleverstromung zu investieren.

Ohne Frage: Diese Zusagen sind eindeutig positiv. Dennoch können sie die erheblichen Mängel in der regionalen Energieinfrastruktur nicht ausgleichen. So ist die Netzinfrastruktur in vielen Ländern unzureichend für variable Energieerzeugung ausgelegt, in der Nähe großer Verbrauchszentren bereits überlastet und muss für zusätzliche Last erheblich ausgebaut werden.

Für diese Herausforderungen gibt es zwar Lösungen, aber sie sind kostenintensiv. Damit APAC bis 2050 Netto-Null-Emissionen erreichen kann, müsste der jährliche Investitionsaufwand um etwa 1 Billion US-Dollar auf 3,1 Billionen US-Dollar steigen. Diese Summe übersteigt eindeutig die verfügbare Kaufkraft der Länder – eine Situation, die durch die hohe Staatsverschuldung und die Pandemie noch verschärft wurde.

Privatinvestitionen können Finanzierungslücke schließen

Investitionen des Privatsektors sind eine Möglichkeit, um die Finanzierungslücke zu schließen. Japan beispielsweise drängt auf die Privatisierung seiner Flughafeninfrastruktur, nachdem es bereits die Eisenbahnen, die Raumfahrtindustrie und einen großen Teil seiner Technologieproduktion privatisiert hat. Nach der Nuklearkatastrophe von Fukushima gelang es dem Land außerdem, erhebliches privates Kapital für sein Programm für erneuerbare Energien zu beschaffen.

Die langjährige Präferenz institutioneller Anleger für Nordamerika und Europa sowie die erhebliche Finanzierungslücke haben zur Folge, dass APAC im Vergleich zu den klassischen Märkten attraktivere risikobereinigte Renditen erzielt und eine starke Nachfrage nach Investitionen in erneuerbare Infrastrukturen besteht.

Gewiss gibt es noch einige Herausforderungen, darunter eine Vielzahl von rechtlichen und regulatorischen Anforderungen. Diese werden umso offensichtlicher als der Sektor sich von fossilen Brennstoffen weg und hin zu Wind-, Solar-, Wasser- und Biomasseerzeugung bewegt. Die Stromnetze müssen ausgebaut werden, um erneuerbare Energien nutzen zu können, und es werden Lösungen für die Speicherung neuer Energieformen, wie z. B. Batterien, benötigt.

PATRIZIA hat das Potenzial der Region bereits erkannt und ist der Zeit voraus. So erwarb PATRIZIA 2013 einen in der Entwicklung befindlichen Offshore-Windpark in der Nähe von Miaoli in der Straße von Taiwan, aus dem sie 2020 mit einer günstigen internen Rendite ausstieg. Weitere Infrastrukturinvestitionen in der APAC-Region werden PATRIZIA in naher Zukunft sicher beschäftigen.

Über PATRIZIA

Die weltweit tätige PATRIZIA bietet seit 38 Jahren institutionellen, semi-professionellen und privaten Anlegern Investitionsmöglichkeiten in Immobilien und Infrastrukturanlagen. PATRIZIA verwaltet mehr als 55 Milliarden Euro an Vermögenswerten und beschäftigt über 1.000 Mitarbeiter an 27 Standorten weltweit.

Verantwortlich für den Inhalt:

PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

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MICA verabschiedet – Was bedeutet das für Sachwerthäuser, Banken und Vermögensverwalter?

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Gestern wurde im EU-Parlament die Entscheidung zur MICA getroffen und die Gesetzgebung dazu verabschiedet.

Tobias Eckl, CEO, Gubbi AG

Dazu haben wir als wmd-brokerchannel uns mit Tobias Eckl, CEO der Gubbi AG, einem FinTech aus Deutschland unterhalten, was bedeutet die Regulierung für Sachwerthäuser und Emittenten?

Tobias Eckl: Der neue Rahmen ist weltweit in der Form noch einzigartig und ist nun für Krypto- und digitalen Assets klar abgesteckt. Die Verabschiedung der MICA wird den Europäischen Markt als auch den deutschen Finanzmarktplatz verändern und digitale Assetklassen in den Vordergrund stellen. Viele Anbieter und alternative Finanzierungsdienstleister für Unternehmen werden das Thema Blockchain und Krypto jetzt noch konzentrierter angehen.

Was bedeutet das für Sachwerthäuser?

Tobias Eckl: Wer nun als Emittent und Sachwerthaus dabei sein will, muss sich „jetzt“ vorbereiten um seinen Marktanteil im kommenden digitalen Zeitalter des Finanzwesens sichern.

„Emittenten und Bank müssen dazu bedenken, dass dieses Jahr, „vor“ der Regulierung 2024 kommend, der Zeitpunkt ist sich am Markt als Innovationsleader zu positionieren. Produkte als Token sollten 2023 in den Markt hinein projektiert werden. Die Vorteile, wie Fungibilität als auch Steueroptimierung wird es zwar 2024 weitergeben, dennoch sind Kosten insbesondere zur Rechtsberatung möglicherweise ein Vielfaches höher“, so Tobias Eckl, CEO der Gubbi AG.

Wir informieren zur MICA noch ausführlicher. Dies als erste Information vorab.

Über die Gubbi AG:

Die Gubbi AG wurde 2022 gegründet und digitalisiert herkömmliche Finanzprodukte. Die Gubbi AG verwendet innovativen Blockchain-Lösungen und unterstützt dabei Unternehmen, vorrangig Finanzunternehmen in der Transformation der Digitalisierung. Gubbi baut Brücken zwischen der modernen, digitalen und der traditionellen Finanzwelt. Spezialisiert ist das Unternehmen auf drei Geschäftsfelder: „Token Consulting“, „Eigene innovative Tokenprojekte“ und „Digitale Krypto-Bankingplattform“. Gubbi startete mit dem Vermögensverwalter Winbridge den weltweit ersten Managed Account auf NFT-Basis und schuf so einen komplett neuen digitalen Einstieg in den Bereich der Vermögensverwaltung. Die Gründer und Vorstände der Gubbi AG sind allesamt ausgewiesene Finanzmarkt- und IT-Experten mit jahrzehntelanger Führungserfahrung.

Verantwortlich für den Inhalt:

Gubbi AG, Nördliche Münchner Straße 27a, 82031 Grünwald, Tel: +49 89 90 90 15 3959, office@gubbi.io, www.gubbi.io

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MICA verabschiedet – Startschuss für neue digitale Assetklassen

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Mit der MICA wird der Startschuss für die Regulierung der Kryptowährungen gelegt, dies betrifft insbesondere Utility Token und Stablecoins.

Tobias Eckl, CEO, Gubbi AG

Unter Utility Token sind Lösungen zu versehen, die einen digitalen Zugang zu einer Ware oder Dienstleistung verschafft und Stablecoins im Sinn der MICA sind wertreferenzierte Token wo Währungen oder andere Assets als Bezugspunkt genommen werden.

Sie tritt aber erst 2024 in Kraft und damit gilt es jetzt mit der Vorbereitung zu beginnen.

„Mit der MICA ist die Chance für neue innovative Anlage- und Finanzprodukte auf der Basis einer europaweiten Regulierung auch für Deutschalnd geltend, entstanden, um transparent und sicher digitale Assets zu emittieren“, so Tobias Eckl, CEO der Gubbi AG.

„Damit beginnt der Wettlauf um die Entwicklung der Assetklassen der Zukunft, die uns die nächsten Jahre begleiten werden.“, so Eckl weiter.

Was bedeutet das für uns alle? Wertpapiere und Kryptowährungen werden auf dieselbe Ebene gebracht und müssen dieselben Anforderungen wie viele andere Finanzprodukte erfüllen.

Es müssen damit Transparenz und Offenlegungspflicht erfüllt werden, die den Weg zu einem nachhaltigen und vertrauensvollen Krypto Markt ebnen.

Oder in layman’s terms, jetzt gibt es keine Ausreden mehr. Kryptowerte und Wertpapiere sind auf derselben Ebene was den Anforderungen für Konsumenten und Verbraucher betrifft.

Über die Gubbi AG:

Die Gubbi AG wurde 2022 gegründet und digitalisiert herkömmliche Finanzprodukte. Die Gubbi AG verwendet innovativen Blockchain-Lösungen und unterstützt dabei Unternehmen, vorrangig Finanzunternehmen in der Transformation der Digitalisierung. Gubbi baut Brücken zwischen der modernen, digitalen und der traditionellen Finanzwelt. Spezialisiert ist das Unternehmen auf drei Geschäftsfelder: „Token Consulting“, „Eigene innovative Tokenprojekte“ und „Digitale Krypto-Bankingplattform“. Gubbi startete mit dem Vermögensverwalter Winbridge den weltweit ersten Managed Account auf NFT-Basis und schuf so einen komplett neuen digitalen Einstieg in den Bereich der Vermögensverwaltung. Die Gründer und Vorstände der Gubbi AG sind allesamt ausgewiesene Finanzmarkt- und IT-Experten mit jahrzehntelanger Führungserfahrung.

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CAPITAL Immobilien-Kompass: Der Immobilienboom ist zu Ende

Die Immobilienpreise sinken vielerorts spürbar, und viele Bauträger stellen Neubauprojekte ein. Grund sind die enorm gestiegenen Zinsen und Baupreise. Sie haben die Nachfrage bei den Käufern einbrechen lassen.

IW-Immobilienexperte Voigtländer: “Ganz extreme Preisreduktionen gibt es in den Metropolen nicht, aber auch in Großstädten ist es möglich, 5 bis 10 Prozent günstiger zur Immobilie zu kommen.”/ Preis-, Mieten- und Renditen-Überblick für 40 deutsche Städte / Wohnmarkt-Analyse für Immobilienbesitzer auf capital.de

Die Vorzeichen am deutschen Immobilienmarkt haben sich rasant gedreht: Der Boom am deutschen Häusermarkt ist vorbei, die Preise sinken erstmals spürbar. “Ganz extreme Preisreduktionen gibt es in den Metropolen nicht, aber auch in Großstädten ist es möglich, 5 bis 10 Prozent günstiger zur Immobilie zu kommen”, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Grund dafür sind die stark gestiegenen Hypothekenzinsen und die weiter steigenden Baukosten infolge des Ukrainekrieges. Beides hat Häuser und Wohnungen in den vergangenen 12 Monaten noch unerschwinglicher für Kaufwillige werden lassen. Selbst Gutverdiener können sich nur einen Bruchteil der inserierten Wohnungen leisten. Die Nachfrage nach Kaufobjekten ist inzwischen stark eingebrochen.

Derweil stieg das Angebot: Makler verzeichnen einen erheblichen Anstieg der Inserate. Zudem hätten sich Kapitalanleger nahezu vollständig vom Markt zurückgezogen. Das macht den Immobiliensektor derzeit zum “Käufermarkt”: “Man muss auch nicht mehr so schnell sein, fühlt sich also als Käufer auch nicht mehr so getrieben”, sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer.

Vergleichen ist aber wichtiger denn je, denn die Marktpreise fächern sich merklich auf: Der Neubau bleibt teuer und steigt sogar noch im Preis. Zumal viele Bauträger neue Projekte storniert haben. Beste Citylagen bleiben ebenfalls beliebt bei den Käufern und erzielen weiterhin Höchstpreise. Günstiger angeboten werden dagegen vor allem modernisierungsbedürftige Bestandsbauten. Bei ihnen ist jedoch mit hohem Sanierungsaufwand zu rechnen, besonders angesichts verschärfter Energievorgaben auf Bundes- und EU-Ebene.

Deutlich gefallen ist das Preisniveau auch in B-Städten, kleinere Städte hingegen blieben eher stabil. Einen Trend zur Kleinstadt sollte man daraus aber nicht ableiten, denn der Zuzug in die Großstädte hält an. Steigen die Zinsen noch weiter, könnten die Preise im Lauf des Jahres noch einmal rund 10 Prozent nachgeben, schätzt Ökonom Voigtländer. Ein Ende der Schwächephase sei jedoch absehbar. Denn Wohnungen bleiben Mangelware, besonders in Metropolen.

Der CAPITAL-Immobilienkompass 2023 misst den Preisanstieg nach dem Zinsanstieg der Zentralbanken. Gemeinsam mit dem iib-Institut analysiert das Wirtschaftsmagazin CAPITAL jedes Jahr für seine Mai-Ausgabe die Marktentwicklung in den 40 wichtigsten Städten des Landes, sowie detailliert die Haus- und Wohnungspreise samt Miethöhen in zehn deutschen Metropolen. Als Grundlage dienen die geforderten Kauf- und Mietpreise auf allen relevanten Online-Immobilien-Portalen und die Angebote von Projektentwicklern zum Jahresende. Auch Preis-Prognosen für die nächsten zwölf Monate sind im Immobilien-Kompass enthalten. Zudem bietet CAPITAL mit dem iib Institut wieder die Gelegenheit, die eigene Immobilie anhand einer detaillierten Wohnmarkt-Analyse bewerten zu lassen. Immobilienbesitzer können sich die Analyse kostenlos im Internet unter www.capital.de/wohnmarktanalyse erstellen lassen.

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Capital Redaktion, G+J Business Channel GmbH, Eupener Straße 70, ­50933 Köln, Tel.: 0221/4908 00, Fax: 0221/5342 563, www.capital.de

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BNP Paribas Real Estate: Großflächen vorerst wieder im Fokus der Nachfrage: Vermietungen ab 1.000 m² generierten rund zwei Drittel des sehr guten Retail-Flächenumsatzes zum Jahresstart

Auch wenn die Schlussfolgerung zu weit gegriffen wäre, dass sich im ersten Quartal 2023 eine Trendumkehr von kleineren hin zu großen Shopflächen abgezeichnet hat,

war die Vermietungsdynamik bei Großvermietungen auf dem bundesweiten Retailmarkt in Innenstadtlagen zum Jahresauftakt ungewöhnlich hoch. Eine hohe Anzahl frei werdender Galeria-Objekte, weiterhin bestehende größere Leerstände durch die Auswirkungen der Corona-Krise aber auch Restrukturierungs- und Umzugsbestrebungen bei renommierten Filialisten sind hierbei nur die wichtigsten Faktoren, die für eine spürbare Marktbelebung im Großflächensegment sorgten. Wie sich diese Trends auf dem Retailmarkt im ersten Quartal abgezeichnet haben und sich im Jahresverlauf 2023 weiter verfestigen könnten, hat BNP Paribas Real Estate anhand der Marktdaten zum innerstädtischen Vermietungsgeschehen analysiert.

Flächenumsatz mit sehr gutem Resultat, Anzahl der Deals gleichzeitig auf moderatem Niveau

Mit einem Retail-Flächenumsatz von insgesamt rund 150.000 m² in Citylagen deutscher Innenstädte erreichte der Einzelhandelsvermietungsmarkt zum ersten Mal seit fünf Jahren (Q1 2018: gut 170.000 m²) die 150.000-m²-Marke zum Jahresauftakt. Dass die Zahl der registrierten Vermietungen und Eröffnungen vergleichsweise moderat ausgefallen ist, spiegelt die hohe durchschnittliche Shopgröße der in den ersten drei Monaten abgeschlossenen Einzelhandelsvermietungen wider. So lag die Mietfläche pro Deal zu Jahresbeginn im Schnitt bei 930 m² und der Marktanteil der Abschlüsse mit mindestens 1.000 m² bei 67 %, während sich die Vergleichswerte in der Zeitspanne zwischen 2017 und 2022 bei rund 550 m² bzw. 50 % einordnen. Aufgrund der vielen verschiedenen Krisen, Herausforderungen und Anpassungsprozesse in der stationären Einzelhandelslandschaft wurde das Segment der größeren Retail-Flächen, die in den vergangenen Jahren in der Regel als eher unattraktiv wahrgenommen wurden, neu belebt.

“Zurückzuführen ist dieser Trend vor allem darauf, dass viele Retailer im Zuge ihrer Neupositionierung die Chance ergreifen, sich größere Flächen in den absoluten Top-Lagen, die über viele Jahre von denselben Akteuren bespielt wurden und somit nicht verfügbar waren, zu sichern. Hierbei wird zunehmend auf marktangepasste Mietpreismodelle und -komponenten zurückgegriffen”, so Christopher Wunderlich, Head of Retail Advisory bei BNP Paribas Real Estate. Dass Fashion-Filialisten für über 80 % des sehr hohen Flächenumsatzes im Großflächensegment verantwortlich zeichnen, ist zudem ein klares Signal für die umfangreichen Transformationsprozesse in der stationären Modebranche. In diesem Zusammenhang ist die Fokussierung namhafter Bekleidungs-Labels auf einzelne moderne Flagship-Stores jedoch in der Regel auch mit Geschäftsaufgaben innerhalb der historisch gewachsenen und oftmals sehr dichten Filialnetze verbunden. Demnach stehen den Flächenumsätzen auf der Nachfrageseite in vielen Fällen auch weitere Flächenzugänge auf der Angebotsseite gegenüber.

A-Städte als Plattform: Weniger Stores im Filialnetz, dafür Vorzeigeläden in Top-Lagen

Die vorgenannten Trends kristallisieren sich insbesondere in den Top-Märkten heraus, in denen durch die skizzierten Entwicklungen Bestmarken beim Flächenumsatz und bei den Großvermietungen erzielt wurden. Insgesamt konnte durch das Zusammenspiel aus Umzügen, Neupositionierungen und Galeria-Aufgaben in den A-Städten ein Zwischenergebnis von gut 59.000 m² generiert werden. Auch der Marktanteil des Großflächensegments von rund 73 % wirkt durch die vergleichsweise knappere Angebotssituation in den größten Shoppingmetropolen noch beeindruckender als in der bundesweiten Betrachtung. Bemerkenswert ist zudem, dass an jedem der A-Standorte in den vergangenen zwölf Monaten neue Großflächenshops neu vergeben bzw. eröffnet wurden. In der Kategorie der Neuansiedlungen sind in diesem Kontext unter anderem Uniqlo in München (Alte Akademie), Apple in Berlin (Rosenthaler Straße) oder Reserved in Düsseldorf (Kö-Bogen II) erwähnenswert. Der Spatenstich für den Umbau des Carsch-Hauses zur KaDeWe-Filiale in Düsseldorf steht zudem beispielhaft für Neuausrichtungen innerhalb der Kaufhaussparte. Bei den Umzügen und Neupositionierungen gehören H&M in München (Kaufingerstraße), Zara in Stuttgart (Königstraße), Zalando in Köln (Schildergasse) oder C&A in Hamburg (Mönckebergstraße) zu den Beispielvermietungen, die allesamt von etablierten Einzelhandelsakteuren in Hochfrequenzlagen getätigt wurden. Dass die durchschnittliche Flächengröße dieser Abschlüsse sogar bei rund 3.500 m² liegt, unterstreicht zudem die These, dass Großflächen derzeit wieder zunehmend im Fokus stehen.

Zusammenfassend bildet das insgesamt rege Marktgeschehen auf dem Retailmarkt und die gesonderte Rolle, die Großvermietungen hierbei gespielt haben, nur die eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite darf nicht vergessen werden, dass die Nachfrage vor allem auch durch Sondereffekte auf der Angebotsseite mit attraktiven Einzelhandelsflächen in Top-Lagen stimuliert wurde. “Nichtsdestotrotz sendet die Nachvermietung zahlreicher größerer Stores gerade auch im Zuge der Schlagzeilen zur Streichliste der Galeria-Filialen ein positives Signal für die zu erwartende Vermietungsdynamik im weiteren Jahresverlauf”, fasst Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, das Marktsentiment zusammen.

Die interaktive Visualisierung zum Retailmarkt finden Sie unter folgendem Link:

https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/retailmarkt/deutschland-in-a-nutshell

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immowelt Mietkompass: Aufwärtstrend hält an – Mietpreise steigen in 10 von 14 Städten

Das sind die Ergebnisse der 8. Ausgabe des immowelt Mietkompass für das 1. Quartal 2023:

Aufwärtstrend hält an: In 10 von 14 untersuchten Großstädten steigen die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal

Mietexplosion in Berlin: Wohnungen in der Hauptstadt verteuern sich im 1. Quartal um 22 Prozent

Steigende Preisdynamik in München (+3 Prozent) und Frankfurt (+2 Prozent); leichte Rückgänge in Hamburg und Stuttgart (je -1 Prozent)

Günstige Großstädte: Anstiege in Leipzig (+1 Prozent) und Dresden (+4 Prozent); Rückgang in Dortmund (-2 Prozent)

Das vergangene Jahr brachte für viele Neumieter in deutschen Großstädten eine steigende finanzielle Belastung. Neben den höheren Energiekosten war dafür vor allem die zunehmende Preisdynamik bei den Kaltmieten verantwortlich. Auch in diesem Jahr tritt in vielen Städten bisher keine Entspannung auf dem Mietmarkt ein. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle immowelt Mietkompass. Dafür wurden die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) im 1. Quartal 2023 mit dem Vorquartal verglichen. Laut Mietkompass sind die Angebotsmieten in 10 von 14 untersuchten Städten gestiegen. Vor allem der ungebrochen hohe Nachfragedruck sowie der enorme Mangel an Wohnraum sorgen dafür, dass die Mieten in vielen Großstädten weiter anziehen.

Plus 22 Prozent: Mieten in Berlin explodieren

Den mit Abstand stärksten Anstieg aller untersuchten Städte verzeichnet Berlin. Verglichen mit dem Vorquartal haben sich Bestandswohnungen im 1. Quartal 2023 um 22 Prozent verteuert. Wohnungssuchende zahlen in der Hauptstadt für den Quadratmeter derzeit 12,41 Euro – vor drei Monaten waren es noch 10,17 Euro. Ein möglicher Grund für den dramatischen Anstieg ist der starke Zuzug nach Berlin, der durch Geflüchtete aus der Ukraine verstärkt wird. Gleichzeitig stockt der Wohnungsbau – vor allem im staatlich geförderten Segment. Zudem könnten weiterhin Nachholeffekte wegen des gescheiterten Mietendeckels eine Rolle spielen. Wohnungen, die in den letzten Jahren zu günstigeren Preisen vermietet waren, werden bei Neuvermietungen nun wieder zu deutlich höheren Preisen angeboten. Durch den sprunghaften Anstieg im vergangenen Quartal ist Berlin von Platz 7 auf Rang 3 im Preisranking der 14 größten Städte aufgestiegen.

München und Frankfurt im Aufwind, Rückgänge in Hamburg und Stuttgart

Noch teurer als in der Hauptstadt fallen die Mieten nur in München und Frankfurt aus. In der bayerischen Landeshauptstadt sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen innerhalb von drei Monaten um 3 Prozent gestiegen. Im letzten Quartal des Vorjahres hatten die Mietpreise in der Isarmetropole dagegen noch stagniert. Mit einem Quadratmeterpreis von aktuell 17,35 Euro ist München die mit Abstand kostspieligste Großstadt Deutschlands. Auch in Frankfurt, wo die Angebotsmieten in den beiden vorangegangenen Quartalen sogar rückläufig waren, zeigt die Preiskurve wieder nach oben. Verglichen mit dem Vorquartal verteuerten sich Mietwohnungen in der Mainmetropole um 2 Prozent auf 12,50 Euro pro Quadratmeter.

In Hamburg und Stuttgart sind die Mietpreise dagegen zuletzt leicht gesunken. In der Hansestadt haben sich die Angebotsmieten seit Jahresbeginn um 1 Prozent auf 11,39 Euro pro Quadratmeter verringert. Im letzten Quartal des Vorjahres stand in Hamburg noch ein Plus von 2 Prozent zu Buche. In Stuttgart sinken die Angebotsmieten dagegen bereits zum zweiten Mal in Folge. Nach einem Minus von 3 Prozent im 4. Quartal des Vorjahres liegt der Rückgang im 1. Quartal 2023 ebenso wie in Hamburg bei 1 Prozent. Wohnungssuchende zahlen für den Quadratmeter in der Schwabenmetropole derzeit 11,52 Euro.

Günstige Großstädte: Anstiege im Osten, Rückgang in Dortmund

In vielen günstigen Großstädten haben sich Mietwohnungen im vergangenen Quartal dagegen verteuert. So kostet der Quadratmeter bei Neuvermietung in Leipzig inzwischen 7,07 Euro (+1 Prozent), während die Angebotsmieten in Dresden auf 7,50 Euro gestiegen sind (+4 Prozent). Etwas teurer ist Essen, wo sich Mietwohnungen auf 7,95 Euro pro Quadratmeter verteuert haben (+1 Prozent). Lediglich in Dortmund, der günstigsten untersuchten Großstadt, sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im 1. Quartal gesunken. Nach einem Rückgang von 2 Prozent zahlen Wohnungssuchende derzeit 6,95 Euro pro Quadratmeter.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Generation Z wünscht sich ein eigenes Haus mit schnellem Internet

Irgendwie überrascht es dann doch: Wenn es um das Thema “Wohnen” geht, ist die Generation Z – also die heute 18- bis 29-Jährigen – ganz klassisch unterwegs.

Ein freistehendes Haus, gerne auf dem Land oder in kleineren Städten, am liebsten mit Garten und einer guten digitalen Infrastruktur. Was die Jüngeren sonst noch rund um das Thema Wohnen und Eigentum bewegt, darauf gibt die jüngste repräsentative Befragung der Wüstenrot Bausparkasse AG Antworten.

Beinahe unbeeindruckt von den Schlagzeilen zu hohen Immobilienpreisen, Inflation, steigenden Bau- oder Finanzierungskosten bleibt der Wunsch nach den eigenen vier Wänden hoch. Fast 90 Prozent der rund 660 befragten 18- bis 29-Jährigen wünschen sich den Erwerb von Wohneigentum. Rund 80 Prozent wollen ihren Wunsch sogar spätestens bis zum 35. Lebensjahr umsetzen. Ein ehrgeiziges Ziel, da aktuell das Alter für Ersterwerbende in der Bevölkerung eher bei Anfang 40 liegt.

Land gewinnt vor Stadt

Ein Neubau muss es für die jüngere Generation nicht sein. Eine Gebrauchtimmobilie – gerne auch mit Renovierungsbedarf – kann sich jeder Zweite von ihnen vorstellen. Denn sie schrecken nicht vor handwerklichen Tätigkeiten in Eigenleistung wie beispielsweise dem Verlegen von Fußböden oder Fliesen zurück. Zwei Drittel der Befragten mit Wohneigentumswunsch können sich zudem den Erwerb auch als Mitglied einer Baugemeinschaft vorstellen.

“Bei der Art der Immobilie haben die Klassiker ganz klar die Nase vorn: Das freistehende Einfamilienhaus führt mit großem Abstand und über 40 Prozent der Nennungen die Rangliste an, gefolgt von der Eigentumswohnung und dem Doppel- oder Reihenhaus”, stellt Bernd Hertweck, Vorstandsvorsitzender der Wüstenrot Bausparkasse, fest. Besondere Wohnformen wie zum Beispiel Penthouse-Wohnung, Loft, Bauernhof, Tiny House oder Hausboot bleiben hingegen auch bei der jüngeren Generation eher Exoten.

Wohnen heute aktuell deutlich mehr junge Menschen in der Großstadt, so wendet sich das Blatt beim geplanten Erwerb von Wohneigentum. Etwa 60 Prozent ziehen eine Landgemeinde oder eine kleinere Stadt mit bis zu 50.000 Einwohnern der Großstadt beim Immobilienerwerb vor. “Der in den letzten Jahren zu beobachtende Stadt-Land-Trend setzt sich auch bei den 18- bis 29-Jährigen fort”, resümiert Bernd Hertweck.

Garten schlägt Kulturangebot

Der Grund für den Vorzug des ländlicheren Lebens scheint auf der Hand zu liegen: Denn bei der Frage nach den besonders wichtigen Aspekten bei der Standortwahl liegt der eigene Garten oder mindestens ein großer Balkon oder eine Terrasse auf dem ersten Platz – in der Großstadt ist dieser Wunsch kaum verfügbar oder bezahlbar. Ein schnelles und störungsfreies Internet, eine gute Anbindung an den ÖPNV und kurze Wege für den täglichen Bedarf folgen dicht dahinter. Auch ein zeitgemäßer energetischer Standard der Immobilie ist den Befragten wichtig. Ein reiches kulturelles Angebot in der näheren Umgebung rangiert dagegen auf dem letzten Platz.

Egal, welchen Wohnwunsch junge Menschen verfolgen und wie sie ihre Prioritäten setzen, zur Verwirklichung gehört das passende Angebot an Wohnraum und ein entsprechendes Startkapital. Ideal kann dieses mithilfe eines Bausparvertrags aufgebaut werden. Ein Bausparvertrag sichert zugleich die Option auf ein zinsgünstiges Darlehen und wird mehrfach staatlich gefördert. Denn Eigenkapital ist der Türöffner zu den eigenen vier Wänden – egal, ob in der Stadt oder auf dem Land.

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Wüstenrot & Württembergische AG, Gutenbergstraße 30, D-70176 Stuttgart, Telefon: +49 711 662 – 0, www.ww-ag.com

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Preise am Wohnungsmarkt fallen das dritte Quartal in Folge. Mieten in Berlin explodieren.

Preis-Entwicklung bei Immobilien: VALUE Data Insights. Die Immobilienmarkt-Analyse.

Die VALUE AG hat die Immobilienmarktdaten zum ersten Quartal 2023 vorgelegt und informiert in dem VALUE Data Insights über die aktuellen Entwicklungen.

  • Die Preise sind im 1. Quartal 2023 weiter gesunken
  • Wohnungspreise sinken bundesweit das dritte Quartal in Folge um -2,3%
  • Eigenheimpreise sinken bundesweit stärker als im Vorquartal um -2,9%
  • Mieten steigen bundesweit minimal um +0,4%
  • Mieten in Berlin explodieren mit +19,7% zum Vorjahr
  • Regional Insight zum Immobilienmarkt der Region Stuttgart vorgelegt

Die Preise am Wohnungsmarkt fallen bundesweit aber der Crash bleibt aus. Am Mietwohnungsmarkt steigen die Preise moderat weiter, in einzelnen Städten jedoch extrem.

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken das dritte Quartal in Folge und sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,3 %. Die Zahl offener Verkaufsvorgänge nimmt weiter zu, der Zuwachs flacht im Vergleich zum Vorquartal etwas ab. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 48 % mehr Wohnungen im Angebot.

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken zwar erst das zweite Quartal in Folge, dafür aber deutlich stärker als im vergangenen Quartal: Sie veränderten sich im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um –2,9 %. Gleichzeitig steigt auch hier das Angebot, im Vergleich zum Vorjahr sind aktuell 61 % mehr Häuser zum Verkauf auf dem Markt. Der Kaufmarkt ist nach dem Wendepunkt weiterhin in Katerstimmung und geprägt von sinkenden Preisen, steigenden Verkaufsofferten und fallenden Transaktionen.

Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen weiter, mit 0,4 % allerdings weniger stark als im Vorquartal. Das Angebot bleibt hingegen extrem knapp und stagniert auf niedrigem Niveau.

„Im Jahr 2022 sind die Transaktionszahlen um 20 % gesunken, in den hochpreisigen Städten sogar um 25 %. Zurzeit dürfte das Transaktionsvolumen bei etwa 50 % des Vorjahreswertes liegen.“ kommentiert Sebastian Hein Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „Die Preise hingegen sinken nur langsam. Ein Jahr nach Einläuten der Zinswende liegen die Medianpreise nun exakt auf dem Niveau des 4. Quartals 2021, also nur knapp unter dem Vorjahreswert. Das Angebot ist also preisunelastisch, denn die aktuelle Phase ist noch gekennzeichnet von einer Verkäuferseite Druck. Damit dürfte sich der Preis auch weiterhin nur langsam nach unten bewegen, zumindest im Selbstnutzer und Kleinanlegersegment.“ „Gleichzeitig dürften die aktuellen Entwicklungen am Mietmarkt, besonders das fehlende Angebot, die Kaufnachfrage langsam wiederbeleben.“ führt Hein fort.

Preisentwicklung in A- und B-Städten

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um –0,5 %. Dieser vergleichsweise leichte Rückgang ist erneut vorrangig durch die Entwicklung der Bundeshauptstadt Berlin getrieben, wo im Vergleich zum 1. Quartal 2022 die Preise noch um 2,4 % gestiegen sind. In Köln sinken die Preise vergleichsweise moderat (–3,1 %), in Hamburg (–6,9 %), Frankfurt am Main (–8,1 %) und Düsseldorf (–8,7 %), Stuttgart (–9,6 %) und München (–9,9 %) fällt der Rückgang weit stärker aus. Im Vergleich zum letzten Quartal sinken die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen auch diesmal in allen Städten. In Berlin (–0,2 %) ist der Rückgang am geringsten, dahinter folgen Hamburg (–2,8 %), Stuttgart (–2,9 %), Frankfurt am Main (–3,2 %), Köln (–3,4 %) sowie München (–3,8 %).

Bei den Mieten zeigt sich erneut ein anderes Bild. In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um sage und schreibe 19,7 %, dahinter folgen Köln (4,7 %) und Düsseldorf (4,5 %), München (4,4 %) sowie Hamburg (4 %). In Frankfurt am Main (2,9 %) und Stuttgart (1,1 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 5 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (2,1 %), Köln (1,1 %), Frankfurt am Main (1,2 %) und Düsseldorf (0,9 %). In Hamburg (0,7 %) und Stuttgart (0,3 %) ist der Anstieg gering.

Auch in den B-14 Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem letzten Quartal mit –2,8 % insgesamt rückläufig, in Bonn (–4,6 %), Hannover (–4 %) und Mainz (–3,9 %) ist der Rückgang am stärksten, in Dortmund (–1,2 %) und Leipzig (–0,7 %) am geringsten. Auf Jahressicht gab es diesmal insgesamt einen klaren Rückgang von –6,3 %, nur in Essen (2,2 %) gab es noch Preiszuwächse. Am stärksten sind die Preise in Nürnberg (–8,1 %) und Hannover (–9,5 %) gefallen.

Bei den Mieten ist Mannheim mit einem Plus von 8,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal diesmal Spitzenreiter unter den B-14 Städten, vor Bremen (7,4 %) und Leipzig (7 %). Am Ende der Skala rangieren Hannover (3,2 %), Dresden (3 %) und Wiesbaden (2,5 %).

Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Nord-Hessen

Fokus des Regional Insights ist diesmal der Raum Stuttgart. Die Region liegt zentral in Baden-Württemberg und umschließt die Stadt Stuttgart sowie die umliegenden Landkreise Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg, Rems-Murr-Kreis, Reutlingen und Tübingen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit –8 % stärker als im bundesweiten Schnitt (–2,8 %). Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (0,3 %) – mit –5,4 % rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit über dem Bundesdurchschnitt liegt. Umgekehrt hinkt der Mietanstieg mit 2,7 % dem Bundesdurchschnitt (5,3 %) hinterher.

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Value AG, Einsteinufer 63a, 10587 Berlin, www.value.ag

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Hamburg kauft Stormarnhaus von Real I.S. zurück – Rathaus Wandsbek wieder städtisches Eigentum

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Der zur Finanzbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg gehörende Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) hat das Rathaus Wandsbek von der Real I.S. AG erworben.

Die Kommission für Bodenordnung hat diesem Ankauf nunmehr zugestimmt. Das rund 12.000 Quadratmeter große Stormarnhaus war 2006 vom damaligen Senat in einem sogenannten PRIMO-Paket verkauft worden. Die Real I.S. erwarb das Gebäude 2010 im Auftrag ihrer Investoren von der alstria. Das Objekt beherbergte einst die Kreisverwaltung Stormarn und ist seit Langem Sitz des Bezirksamts Wandsbek einschließlich Kundenzentrum. Die bestehende Nutzung an diesem Standort bleibt unverändert.

Finanzsenator und LIG-Verwaltungsratsvorsitzender Dr. Andreas Dressel: „Mit dem Erwerb können wir ein Gebäude, welches die Stadt Hamburg seit Jahrzehnten nutzt und auch weiter langfristig nutzen wird, wieder in unser Portfolio aufnehmen. Der Rückkauf fügt sich perfekt ein in unsere Strategie, die städtische Eigentumsquote durch Ankäufe, insbesondere in Bezug auf eigengenutzte Immobilien, zu erhöhen. Dort, wo sich im Einzelfall Erwerbsmöglichkeiten zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen ergeben und ein wichtiges städtisches Ankaufsinteresse besteht, können wir damit den nachteiligen PRIMO-Deal des damaligen Senats korrigieren – eine gute Nachricht für Stadt und Bezirk.“

Wandsbeks Bezirksamtsleiter Thomas Ritzenhoff: „Es freut mich als Wandsbeker Bezirksamtsleiter besonders, dass die Stadt das Wandsbeker Rathaus wieder in die öffentliche Hand überführt. Städtische Infrastruktur gehört in das Eigentum der Stadt. Ich bedanke mich für den Einsatz des Finanzsenators.“

„Die Real I.S. bedankt sich für die partnerschaftliche Zusammenarbeit und setzt ihr langjähriges Engagement in Hamburg mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund einer Milliarde Euro weiter fort, mit Einkaufsmöglichkeiten, Hotels sowie Büroflächen in unterschiedlichen Lagen“, ergänzt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG.

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

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Generationswechsel in der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH

Volker Noack übergibt das Staffelholz für das Asset Management an Henrike Waldburg

Seit fast einer Dekade führt Volker Noack als Geschäftsführer erfolgreich das Asset Management im Immobilienbereich von Union Investment. Zum 1. Juli 2023 übergibt Volker Noack das Staffelholz für das Ressort an Henrike Waldburg. Vorbehaltlich der Zustimmung der Finanzaufsicht rückt Henrike Waldburg in die Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH auf. Volker Noack wird in der Geschäftsführung die Bereiche Sachverständigenwesen, Fondssupport, Beteiligungsmanagement, Risikomanagement sowie Compliance & Geldwäsche übernehmen. Für eine Übergangsphase wird die Geschäftsführung aus fünf Mitgliedern bestehen.

„Volker Noack wird bis Ende Juni den Übergang des Asset Managements an Henrike Waldburg mit großer Kraft aktiv begleiten. Dafür sind wir ihm außerordentlich dankbar. Zudem wird er künftig seine unschätzbare Erfahrung unter anderem im Bereich Sachverständigenwesen einbringen und damit für hohe Kontinuität in einem weiteren Kernbereich sorgen“, sagt André Haagmann, Aufsichtsratsvorsitzender der Union Investment Real Estate GmbH.

„Wir sind Volker Noack für seine langjährige erfolgreiche Arbeit im Asset Management sehr dankbar. Mit Henrike Waldburg steigt eine erfahrene und geschätzte Kollegin und Führungskraft aus den eigenen Reihen in die Geschäftsführung auf. Wir freuen uns auf eine starke Performance in dieser neuen Teamkonstellation in der Geschäftsführung“, so Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. „Henrike Waldburg verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft und hat sich mit ihrer Expertise und als Führungspersönlichkeit für unsere Anleger und unser Haus verdient gemacht. Ihre Berufung in die Geschäftsführung ist Ausdruck der außerordentlichen Wertschätzung ihrer besonderen Leistungen“, so Michael Bütter.

Henrike Waldburg übernimmt in ihrer neuen Geschäftsführungsfunktion die Leitung des Bestands- und Vermietungsmanagements für die etwa 500 Fondsobjekte von Union Investment mit einem Immobilienvermögen von derzeit rund 47 Milliarden Euro. In diesem Ressort liegt darüber hinaus die Verantwortung für das Immobilienprojektmanagement und den Prozess der Dekarbonisierung sowie der nachhaltigen Transformation des Immobilienportfolios von Union Investment. Sie leitet seit 2021 die Abteilung Investment Management Global und gehört dem Unternehmen seit 2006  in verschiedenen Führungspositionen an. Des Weiteren verantwortet sie derzeit den Bereich Investment Management Institutional.

Henrike Waldburg hält akademische Grade der RWTH Aachen (Dipl. Ing.), der ebs Immobilienakademie, des SGMI Management Instituts St. Gallen und der ESMT European School of Management and Technology Berlin. Sie ist Fellow der Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS), Mitglied des ECSP Executive Boards sowie des Beirates der IREBS Immobilienakademie. Zudem ist sie Mitglied im Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) und im Urban Land Institute (ULI). Zuletzt hat sich die gebürtige Dortmunderin in diversen Studien und Vorträgen mit der Rolle und Bedeutung von Transformationsimmobilien befasst.

Dem Führungsgremium der Union Investment Real Estate GmbH gehören weiterhin Michael Bütter (Vorsitzender der Geschäftsführung), Martin J. Brühl (Chief Investment Officer) und Christoph Holzmann (Chief Operating Officer) an.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

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Bürovermietungsmarkt zwischen taktischer Pause und hoher Nachfrage

Erwarteter Dämpfer zum Jahresbeginn beschert 607.000 m² Flächenumsatz

Fast ohne Anmietungen jenseits der 5.000 m² ist der Bürovermietungsmarkt in den sieben deutschen Immobilienmetropolen verhalten ins Jahr 2023 gestartet. Insgesamt verbuchte der Markt einen Flächenumsatz von 607.000 m², was einem Rückgang von 31,5 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2022 entspricht, wie der Immobiliendienstleister JLL in seiner aktuellen Quartalsanalyse errechnet hat. Haben die Vermietungsvolumina 2022 nach oben hin überrascht, kommt diese Delle im ersten Quartal nun erwartungsgemäß – man könnte es als temporäre Ruhephase deuten. Zum einen zeigt sich die potenzielle Nachfrage nach wie vor robust und die Unternehmen profitieren von einem sich leicht aufhellenden Konjunkturumfeld, zum anderen lasten aber Kosten und Unsicherheiten auf unternehmerischen Entscheidungsprozessen.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: “Der Bürovermietungsmarkt hat diesmal mit dem Jahreswechsel eine harte Kante erlebt – das Momentum ist nach dem außergewöhnlich starken Jahr 2022 spürbar zurückgegangen. Aber mittelfristig sehen wir weiterhin große Nachfrage und eine gut gefüllte Pipeline. Zwar werden die Deals kleiner, doch spielen Qualität, ESG-Kriterien und zentrale Lage eine zunehmend wichtige Rolle, sodass Wettbewerb und Mietpreisentwicklung weiterhin dynamisch sind. Hierbei agieren die verschiedenen Branchen sehr heterogen.”

Denn genauso differenziert wie sich die Wirtschaft und der Arbeitsmarkt aktuell zeigen, müssen auch die Entwicklungen in den einzelnen Branchen gesehen werden. Gestiegene Energie- und Personalkosten treffen nicht alle Branchen gleichermaßen, und selbst wenn sich die Gas- und Stromkosten wieder auf einem deutlich niedrigeren Niveau eingependelt haben, treibt die Sorge um zusätzliche Lohnkosten nicht nur jedes Unternehmen, sondern auch die Europäische Zentralbank um. Letztere sieht aufgrund der nach wie vor hohen Kerninflation die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale. Die jüngsten Tarifabschlüsse, die zwischen Arbeitgebern und Gewerkschaften ausgehandelt wurden, liegen teilweise bei deutlich mehr als zehn Prozent, und noch sind nicht für alle Arbeitnehmer Einigungen erzielt worden. Nimmt man eine zehnprozentige Lohnsteigerung als Durchschnitt für alle der gewerkschaftlich organisierten elf Millionen Beschäftigten an, so würde dies Mehrkosten bei den betroffenen Unternehmen von mehr als drei Milliarden Euro verursachen. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang diese zusätzliche Kostenbelastung an die Kunden weitergegeben wird.

Von Lohnsteigerungen profitieren hingegen die Arbeitnehmer und damit die Konsumenten, was sich im März bereits in einer aufgehellten Stimmung gezeigt hat. Der entsprechende Indikator der GfK kletterte auf den höchsten Stand seit zehn Monaten. Und auch in den Chefetagen der Unternehmen hellt sich die Stimmung weiter auf: “Trotz des jüngsten Bankenbebens stieg der Ifo-Geschäftsklimaindex auf 93,3 Zähler von 91,1 Punkten im Vormonat. Dies war der fünfte Anstieg in Folge. Insbesondere die Erwartungen für die nächsten sechs Monate konnten sogar deutlich zulegen und das selbst in der durch die Zinswende arg gebeutelten Baubranche”, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Die Grundlagen für einen moderaten Optimismus für den Büromarkt sind also gegeben: “Bessere Geschäftsaussichten scheinen höhere Kosten und eine möglicherweise zu erwartende bremsende Kreditvergabe der Banken zu kompensieren. Für das Gesamtjahr gehen wir in der Bewertung aller Faktoren davon aus, dass das Vermietungsvolumen um bis zu zehn Prozent niedriger ausfallen wird als 2022. Das wäre mit 3,1 Millionen m² immer noch ein Ergebnis, welches das Vorjahresresultat und den Schnitt der vergangenen zehn starken Jahre nur um rund zehn Prozent unterschreiten würde”, erklärt Scheunemann.

Ohne Großabschlüsse schwächelt der Flächenumsatz im ersten Quartal

Mit dem Flächenumsatz von 607.000 m² präsentieren sich die Hochburgen dabei alles andere als konstant. Zwar konnte sich keine Stadt einem Rückgang entziehen, dieser fiel in Düsseldorf mit 19,5 Prozent und in Berlin mit 22 Prozent jedoch moderater als in Stuttgart (minus 53 Prozent) oder München (minus 39 Prozent) aus.

Was in den Monaten Januar bis März durchweg fehlte, waren großvolumige Abschlüsse mit mehr als 5.000 m². Das zeigt sich besonders am Beispiel München, wo nur zwei größere Abschlüsse über 5.000 m² registriert wurden und der Durchschnitt pro Vermietung bei lediglich 753 m² liegt. “Großanmietungen sind aber weiterhin in der Pipeline und könnten im Laufe des Jahres realisiert und damit umsatzwirksam werden. Besonders für größere Flächen mit neuen Flächenkonzepten sehen wir gute Vermarktungschancen”, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. “Wir haben die Chance auf ein erneut sehr gutes Jahr, denn die Anfragesituation ist so stark wie zuletzt zum Auftakt 2020. Die Frage ist, wie viel sich davon realisieren lässt.”

Die Nachwirkungen der Coronapandemie sind nicht aufgelöst, und viele Unternehmen stellen sich neu auf oder hinterfragen ihre Arbeitsplatzkonzepte. “Der Veränderungsdruck im Bürosegment ist nach wie vor hoch und erfordert oft grundlegende Neuausrichtungen, damit Unternehmen in den kommenden Jahren auf dem Arbeitsmarkt bestehen können”, erörtert Leimbach. Gesucht sind zudem nachhaltige Objekte mit klaren ESG-Kriterien inklusive eines modernen und technisch hochwertigen Ausstattungskonzepts. Dies wird die Nachfrage auch in diesem Jahr prägen. Im ersten Quartal lag der Umsatzanteil von A-Flächen bei fast 70 Prozent. Das Credo lautet: “Es müssen nicht immer größere Flächen als vorher sein, aber bessere und damit teurere”, so Leimbach. Nach einer JLL-Umfrage verfolgen deutlich mehr als 60 Prozent der Unternehmen eine hybride Flächenstrategie zwischen Büro und Homeoffice. Büros, insbesondere in zentralen Lagen, gehören nach wie vor zu dieser Strategie.

In Bezug auf die Mieterklientel zeigt sich, dass die global schwächelnde Tech-Branche auch am deutschen Büromarkt zurückhaltender geworden ist. Das gilt für weitere Expansionspläne genauso wie für den aktuellen Flächenbestand. Die Preissensibilität hat grundlegend zugenommen, und JLL beobachtet, dass vermehrt Untermietflächen aus dieser Branche vermarktet werden. Dagegen wachsen die Unternehmensberater und auch Steuer- und Anwaltskanzleien weiter, hier ist auch die Zahlungsbereitschaft für Topflächen in zentraler Lage nach wie vor vorhanden.

Leerstand steigt in den sieben Metropolen erstmals seit 2016 auf über fünf Millionen m²

Mit mehr als fünf Millionen m² hat das Leerstandsvolumen in den sieben Metropolen erstmals seit Ende 2016 diese Marke überschritten. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Plus von zwölf Prozent. Die Quote steigt damit auf 5,2 Prozent. “Inoffiziell” ist mit dem Überschreiten der Fünf-Prozent-Marke die Zeit der fast sieben Jahre anhaltenden Knappheit am Büromarkt vorbei. Gleichwohl sieht JLL nach wie vor keine Angebotsschwemme. Diese Entwicklung bestätigt die Prognose eines bis Ende 2023 weiter moderat zunehmenden Leerstands auf dann 5,8 Prozent. “Zwar sind in Frankfurt gute Flächen verfügbar und es wird gebaut, doch in anderen Städten sind Flächen bereits jetzt deutlich knapper und Entwicklungen gebremst. Dort steuern wir in zwei Jahren auf einen Flächenengpass zu, der sich bereits jetzt abzeichnet und den Druck in den jeweiligen Märkten erhöhen wird”, erwartet Stephan Leimbach.

Die Ausdifferenzierung zwischen nachgefragten Topflächen und Büros mit schlechterer Qualität geht weiter. “Ein Teil des Büromarkts, der die Anforderungen an Lage und Qualität nicht mehr erfüllen kann, wird perspektivisch aus dem Markt fallen, umgenutzt oder abgerissen werden”, prognostiziert Leimbach. Die Zukunft muss also in der Bestandssanierung und -optimierung liegen. Nur mit entsprechenden Investitionen in die Sanierung werden Altflächen auch künftig eine Vermarktungschance haben. Dies gilt auch für Flächen, die von einem Unternehmen zur Untermiete angeboten werden, wenn sie nicht mehr in die Unternehmensausrichtung passen oder über eine Flächenverkleinerung nachgedacht wird. “Aktuell registrieren wir ein Volumen von 827.000 m², die zur Untermiete am Markt angeboten werden. Das sind knapp 13 Prozent mehr als im Vorquartal. Der Anteil am gesamten Leerstand beläuft sich nach wie vor auf 16 Prozent und hat sich nicht verändert”, rechnet Helge Scheunemann vor.

Auch wenn sich die Lage in der Baubranche insgesamt etwas erholt hat, so ist sie dennoch noch weit entfernt von einer Normalisierung. Der Baupreisindex steigt weiter (plus 2,5 Prozent in Q4 2022 im Vergleich zu Q3 2022), und solange auch die Zinsen hoch bleiben, bleibt der Markt für Projektentwicklungen angespannt. Gepaart mit den nach wie vor vorhandenen Material- und Personalengpässen belastet dies weiterhin zahlreiche Unternehmen.

Die angezogene Handbremse zeigt sich auch in den Fertigstellungszahlen für das abgelaufene Quartal. Rund 218.000 m² wurden in den sieben Metropolen fertiggestellt, das entspricht nicht einmal der Hälfte des Volumens aus dem letzten Quartal 2022 und auch im Zwölfmonatsvergleich reduzierte sich das Neubauangebot um 52 Prozent. Besonders in Berlin ging das Fertigstellungsvolumen um 85 Prozent auf nur noch 45.000 m² zurück. Klar ist, dass angeschobene Bauten nach wie vor fertiggestellt werden, neue Projekte aber aufgrund der nicht-kalkulierbaren Kosten und einer unsicheren Zeitplanung häufig verschoben werden. Auch Banken schauen deutlich kritischer auf solche Finanzierungsengagements und erwarten bereits vor Baubeginn eine deutlich höhere Vorvermietungsquote als früher. Immerhin: “In den sieben Hochburgen haben wir aktuell mehr als 100 Büroprojekte im Bau registriert, die bereits zu mehr als die Hälfte vormietet sind – Eigennutzer exkludiert. Das korreliert auch mit der Vermietungssituation der im ersten Quartal fertig gewordenen Projekte, auch bei diesen beläuft sich die Vorvermietung auf rund 50 Prozent”, sagt Scheunemann.

Für das restliche Jahr 2023 stehen noch 1,4 Millionen m² im Bau, sodass sich das Delta im Vergleich zu 2022 bis Jahresende auflösen sollte und ein ähnliches Neubauvolumen zu erwarten ist. In der aktuellen Marktlage darf diese Konstanz als gutes Zeichen gedeutet werden. Auch wenn bei manchen Projekten das erwartete Fertigstellungsdatum nach hinten verschoben wurde: Ein Abbruch von bereits angeschobenen und im Bau befindlichen Projekten wäre sicherlich ein denkbar schlechtes Signal. Ebenso positiv ist, dass die Vorvermietung für 2023 bereits bei fast 60 Prozent liegt. Von der Neubauseite her wird also kein signifikanter Druck auf die Leerstände ausgeübt.

Spitzenmieten steigen weiter – aber langsamer

Nach der Mietdynamik im vergangenen Jahr wird sich das Wachstum der Spitzenmieten im Verlauf des Jahres 2023 schon allein aufgrund des Basiseffekts abflachen. “Doch im Augenblick bleibt der JLL-Spitzenmietpreisindex mit 264 Punkten gegenüber dem Vorjahreswert mit über 13 Prozent noch deutlich im Plus”, sagt Scheunemann. Allerdings zogen im Vergleich zum letzten Quartal 2022 die Spitzenmieten signifikant nur noch in Köln und moderat in Berlin und München an. Für das Gesamtjahr erwartet JLL im Schnitt über die sieben Märkte ein Plus von knapp sechs Prozent. Der Fokus auf qualitativ hochwertige Büros wird dabei anhalten. Gleichzeitig bleibt auch die Inflation auf Jahressicht auf einem vergleichsweise hohen Niveau. “Da das Gros der Verträge mit Indexklauseln an die Preissteigerung gekoppelt ist, bleibt der Druck auf die Mieten bestehen, auch abseits des engen Spitzensegments. Zunehmend werden bei Neuabschlüssen aber auch andere Klauseln wie Staffelmieten von Seiten der Eigentümer akzeptiert”, erklärt Leimbach.

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Retail-Investmentmarkt trotz schwierigem Marktumfeld im Assetklassen-Vergleich vorne

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Retail-Investmentmarkt für Q1 2023

Das Transaktionsgeschehen auf dem Retail- sowie dem gesamten gewerblichen Investmentmarkt wurde im ersten Quartal entscheidend durch zahlreiche externe Einflussfaktoren bestimmt, die zu einem sehr verhaltenen Marktgeschehen geführt haben. Somit ist das Investmentvolumen auf dem Retail-Investmentmarkt zum Jahresbeginn mit rund 1,5 Mrd. EUR um 26 % im Vorjahres- und 41 % im langjährigen Vergleich gesunken. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Durch das herausfordernde Finanzierungsumfeld und die daraus resultierende Fortsetzung der Preisfindungsphase konnten gerade im Einzeldeal-Segment nur sehr wenige Transaktionen registriert werden. Dass sich Retail-Assets allerdings auf einem vergleichbaren Level bewegen wie Büroimmobilien mit rund 1,3 Mrd. EUR, ist ein deutliches Indiz für das assetklassenübergreifend schwierige Investmentmarktumfeld für Verkäufer und Investoren”, erklärt Christoph Scharf, Geschäftsführer und Head of Retail Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. So entfielen gemessen an der Anzahl rund 90 % der Einzelverkäufe auf Deals mit einem Volumen von unter 50 Mio. EUR, was die aktuelle Situation auf den Finanzmärkten widerspiegelt. Großvolumige Investments, die in der Regel hauptverantwortlich für hohe Investmentumsätze sind, waren somit in den ersten drei Monaten bisher dem Share-Deal-Sektor in Form von Beteiligung und weniger den Investments in einzelne Assets vorbehalten.

Fehlende Großdeals an A-Standorten

Die fehlenden Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich drücken sich im Investmentvolumen der A-Standorte aus. Zwar erreichen die Top-Märkte mit einem Umsatz von insgesamt 910 Mio. EUR ein etwas besseres Zwischenresultat als im Vorjahr (822 Mio. EUR), dies hängt jedoch maßgeblich mit dem Teilverkauf des KaDeWes in Berlin zusammen, der alleine das Gros des Volumens in den A-Städten ausgemacht hat. Neben diesem Deal konnten zum Jahresauftakt lediglich vereinzelte kleinere Transaktionen in den größten Investmentstandorten registriert werden. Insgesamt ist die schwächere Zwischenbilanz zunächst allerdings als Momentaufnahme zu werten, die direkt durch die wirtschaftliche Gesamtgemengelage mitbestimmt wird.

Das bislang verhaltene Marktgeschehen im ersten Quartal drückt sich ebenfalls in der Verteilung des Volumens auf die unterschiedlichen Objektarten aus: Somit setzen sich die Kaufhäuser getrieben durch den anteilsmäßigen Verkauf des KaDeWes nach dem ersten Jahresabschnitt mit knapp 50 % des Gesamtergebnisses an die Spitze des Rankings. Einige kleinere Transaktionen und Portfolios waren zudem auch in der Fachmarktsparte zu beobachten (fast 27 %). Shoppingcenter liegen bei knapp 17 % und Geschäftshäuser bei rund 6 % Marktanteil.

Corporates durch KaDeWe vorerst vorne, Renditeanstiege über alle Objektarten und Städte

Genau wie die Verteilung des Investmentvolumens auf die Objektarten zeigen auch die Umsatzanteile der Käufergruppen nach dem ersten Quartal ein eher ungewöhnliches Bild: So zeichnen Corporates für die KaDeWe-Anteile und mit insgesamt gut 46 % auch für den höchsten Beitrag des Gesamtumsatzes verantwortlich. Immobilien AGs/REITs, die auf dem zweiten Rang folgen, traten insbesondere durch Beteiligungen an verschiedenen Shoppingcentern in Erscheinung (anteilig knapp 17 %). In der Fachmarktsparte behaupten sich erneut Spezialfonds als wichtigste Anleger. Sie sind mit fast 14 % am Volumen beteiligt. Über der 5-%-Marke liegen darüber hinaus nur noch Family Offices, die weitere knapp 6 % zum Gesamtvolumen beisteuern. Bei der Herkunft der Investoren liegen die internationalen Käufer mit 52 % bislang vorne. Auch dieses Resultat spiegelt jedoch vorerst nur einen Zwischenstand wider, der keinen Markttrend, sondern zunächst den Einfluss der wenigen Großdeals auf die Gesamtbilanz ausdrückt.

Im Jahresverlauf 2022 konnten Retail-Highstreet-Investments noch etwas länger als Büro- oder Logistikobjekte ihre Spitzenrenditen halten, da diese bereits seit mehreren Jahren durch Seitwärtsbewegungen gekennzeichnet waren. Seit der zweiten Jahreshälfte war es jedoch auch im Premium-Highstreet-Sektor kaum möglich, die hohen Preise zu halten. Seit dem Jahreswechsel mussten weitere Anstiege in den Top-Märkten verzeichnet werden. Im Städte-Ranking der A-Standorte positioniert sich München (3,25 %) aktuell hauchdünn vor Berlin (3,30 %). Hamburg (3,45 %) verweilt auf dem dritten Rang, während Frankfurt und Köln (jeweils 3,55 %) gleichauf liegen und damit Stuttgart (3,60 %) und Düsseldorf (3,70 %) auf die beiden hinteren Plätze verweisen. Weitere Preisanpassungen gab es seit Jahresbeginn aber auch bei den anderen Objektarten: Fachmarktzentren (4,40 %) legten genau wie Supermärkte/Discounter (4,50 %) und Baumärkte (5,15 %) um 20 Basispunkte zu. Shoppingcenter notieren inzwischen bei 5,00 % (+10 bps seit Jahresende 2022).

“Die übergeordneten Einflussfaktoren haben im ersten Quartal zu einem generell verhaltenen Marktgeschehen auf den Investmentmärkten geführt, dem sich auch Retail-Investments nicht entziehen konnten. Zu Gute kommt der Retail-Sparte allerdings ihre diversifizierte Struktur mit verschiedenen Objektarten und ganz unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen. Positiv hervorzuheben ist hierbei vor allem der Food-Sektor als krisenresilientes Produkt, wodurch die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern in der Regel deutlich näher beieinanderliegen als bei anderen Assetklassen. Vor diesem Hintergrund dürfte sich das Portfolio-Segment vor allem im Fachmarktsegment spürbar beleben. Auch wenn die Rahmenbedingungen vorerst angespannt bleiben, stehen im Jahresverlauf die Vorzeichen für steigende Investmentumsätze im Vergleich zu den anderen Top-Objektarten somit gut”, so Christoph Scharf zu den weiteren Aussichten.

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Abwartende Haltung prägt Wohninvestmentmarkt zum Jahresauftakt

Drei größere Transaktionen dominieren das Marktgeschehen im ersten Quartal 2023

Das nach wie vor von Unsicherheit geprägte Marktumfeld hat für einen sehr verhaltenen Jahresauftakt am Wohninvestmentmarkt gesorgt. In den ersten drei Monaten 2023 summierten sich die Transaktionen* nach Analyse des Immobiliendienstleisters JLL auf ein Volumen von rund 2,1 Milliarden Euro, bei rund 7.600 gehandelten Einheiten. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres (4,0 Milliarden Euro) ist das gleichbedeutend mit einem Rückgang um fast die Hälfte. In der Fünfjahresbetrachtung fällt das Minus mit zwei Dritteln noch deutlicher aus.

Das Interesse an Wohnimmobilien ist weiterhin vorhanden und Investoren schauen sich viele Produkte sehr genau an, unterstreicht Michael Bender, Head of Residential JLL Germany. Jedoch sei das Repricing in Folge des Zinsanstiegs noch nicht abgeschlossen, auch wenn sich Käufer und Verkäufer bei ihren Preisvorstellungen annähern. “Allen Marktteilnehmern ist bewusst, dass Wohnimmobilien aufgrund der weiter steigenden Mietpreise mittel- und langfristig eine äußerst attraktive Assetklasse sind.”

Im ersten Quartal zählte JLL 39 Abschlüsse. Das sind nur rund halb so viele wie im vierten Quartal 2022 und zwei Drittel weniger als im Fünfjahresschnitt der jeweils ersten Quartale der Vorjahre. Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf die drei größten Deals. Dazu zählen der Verkauf von zehn Projektentwicklungen durch Quarterback Immobilien an HIH Invest Real Estate, die Veräußerung von rund 1.300 Wohneinheiten von S Immo an ein Family-Office sowie der Verkauf von zwölf Wohngebäuden in München durch MEAG an die Versicherungskammer Bayern. Zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens entfielen auf die sieben großen Immobilienmärkte.

Kaum noch Forward-Deals und Fokus auf Bestand

Annähernd zum Erliegen gekommen sind Verkäufe von Projektentwicklungen. Lediglich drei Forward-Deals wurden im ersten Quartal gezählt – so wenige gab es bisher noch nie in einem Quartal. “Der Fokus liegt klar auf dem Bestand. Wir sehen viele kleinere, lokale Teilportfolios, die zum Verkauf stehen, aber auch einige großvolumige Opportunitäten”, sagt Bender. Auch Sonderwohnformen wie das Marktsegment studentisches Wohnen stießen derzeit auf erhöhtes Investoreninteresse. Angesichts des insgesamt breiten Angebots rechnet Bender für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen zwischen 14 Milliarden und 15 Milliarden Euro.

Stabile Zinsen wesentliche Voraussetzung für Marktbelebung

Wann eine generelle Marktbelebung einsetzt, hängt nach Ansicht von Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, von mehreren Faktoren ab. Dazu zählt in erster Linie, dass die hohe Volatilität an den Kreditmärkten abnimmt. “Mit einer Schwankungsbreite von rund 45 Basispunkten basierend auf dem zehnjährigen Hypothekenzins in den vergangenen drei Monaten ist die kurzfristige Volatilität weiterhin sehr hoch. Dies erschwert sowohl die kurz- als auch die mittelfristige Planung der Finanzierung im Transaktionsgeschäft und wirkt sich bremsend auf die Investitionstätigkeit aus”, erläutert Scheunemann. Die hohe Unsicherheit an den Kapitalmärkten beträfe zudem insbesondere Portfoliotransaktionen, die aufgrund des umfangreicheren Investitionsvolumens ein höheres selektives Anlagerisiko darstellten.

Ob es zu einer Stabilisierung bei den Finanzierungskonditionen kommt, hängt davon ab, wie erfolgreich die Zentralbank bei der Eindämmung der Inflation ist. Dazu Scheunemann: “Derzeit ist es sehr wahrscheinlich, dass die Zentralbanken in der Lage sein werden, die geldpolitische Straffung zu beenden, sobald sich eine deutliche Wende bei der Inflation abzeichnet. Erste Merkmale dafür sehen wir bereits. So schrumpfte die Inflationsrate in Deutschland im März dieses Jahres den dritten Monat in Folge auf einen Wert von nun 7,4 Prozent. Die Kerninflation liegt aber mit einem Wert von rund 5,9 Prozent immer noch deutlich über dem Zielwert der Europäischen Zentralbank. Sinkt die Teuerungsrate weiter, ist eine Rückkehr zu einem moderaten geldpolitischen Kurs wahrscheinlich, wenn auch weit entfernt von der Niedrigzinspolitik des vergangenen Jahrzehnts.”

Es braucht einen Großdeal mit Signalwirkung

Eine weitere wichtige Voraussetzung für eine Marktbelebung sind ihm zufolge “signalwirksame Transaktionen aus den Reihen der gelisteten Wohnungsunternehmen”. Bereits im vergangenen Jahr haben börsennotierte Wohnungskonzerne großvolumige Portfolios zum Verkauf angeboten. Bislang wurden jedoch nur geringe Teile davon tatsächlich am Markt platziert. Vielen Marktteilnehmern dienten diese öffentlichkeitswirksamen Verkaufsabsichten als Gradmesser für die aktuelle Marktaktivität. “Deswegen hätten großvolumige Verkäufe eine deutliche Signalwirkung und könnten zu weiteren Transaktionen motivieren”, sagt Scheunemann.

Realwirtschaftliche Rahmenbedingungen geben zusätzlichen Rückenwind

Ungeachtet dessen sprechen die langfristigen Perspektiven am Mietwohnungsmarkt für ein baldiges Anziehen der Marktaktivitäten. So dürfte sich die Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage in diesem Jahr weiter vergrößern. Hohe Baupreise gepaart mit kräftig gestiegenen Fremdkapitalkosten sorgen dafür, dass viele Wohnprojekte storniert werden. Für 2023 rechnet JLL lediglich mit 230.000 bis 240.000 fertiggestellten Wohnungen. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung durch eine hohe Nettozuwanderung, unter anderem aus der Ukraine, und somit insbesondere in den großen und attraktiven Städten auch die Wohnungsnachfrage. Daher dürfte der Druck auf die Nettokaltmieten hoch bleiben.

Zuletzt sind die Neuvertragsmieten als auch die Bestandsmieten bereits deutlich gestiegen. Nach Analyse von JLL haben sich in den acht Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart die Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2022 im Schnitt (Median) um 6,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verteuert. Gleichzeitig ist die Fluktuation am Mietwohnungsmarkt und damit das inserierte Angebot zurückgegangen. “Die Angebotsknappheit dürfte die Hauspreiskorrektur abmildern und sich mittelfristig in einen Rückenwind verwandeln, sobald Zinsen und Finanzierungskosten moderater werden”, prognostiziert Scheunemann.

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

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Hängepartie um neues Preisniveau auf dem deutschen Investmentmarkt

Transaktionsvolumen zum Auftakt mit 7,8 Milliarden Euro so gering wie zuletzt 2011

Der deutsche Investmentmarkt ist äußerst schwach in das neue Jahr gestartet. Angesichts des seit Mitte vergangenen Jahres dominierenden Themas rund um Inflation und Zinserhöhung ist das keine Überraschung. Am Ende des ersten Quartals 2023 steht ein Transaktionsvolumen von 7,8 Milliarden Euro zu Buche, so die aktuelle Analyse des Immobiliendienstleisters JLL. Das ist das schwächste Ergebnis eines ersten Quartals seit zwölf Jahren, als 6,5 Milliarden Euro registriert wurden. Der direkte Vergleich mit dem sehr starken Auftaktquartal des vergangenen Jahres fällt mit minus 68 Prozent besonders negativ aus. Da die Bedingungen ohne Krieg niedrigeren Zinsen sowie geringerer Inflation allerdings völlig anders waren, dient der Vergleich auch nur der Statistik. Relevanter ist da schon der Blick auf den langjährigen Schnitt und auch der fällt dramatisch aus: Minus 56 Prozent im Vergleich zum Zehnjahresschnitt und auch minus 45 Prozent im Vergleich zum Fünfzehnjahresschnitt, der dann auch die schwachen Jahre nach der globalen Finanzkrise umfasst.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany: “Gerade angesichts des trüben Jahresauftakts ist eine klare und differenzierte Marktbetrachtung wichtig. Wir sehen zwar weder die Menge noch die Größenordnung der vergangenen Jahre bei den Transaktionen. Doch jenseits des allgemeinen Gesamtbildes bieten sich im Einzelfall nach wie vor Chancen. So gibt es weiterhin Verkäufer, die vor einigen Jahren zu deutlich niedrigeren Preisen gekauft haben und nun die geringe Dynamik im Markt für sich zu nutzen wissen. Auch sind nicht alle Nutzungsarten in gleicher Weise betroffen. Die Mipim in Cannes hat zudem gezeigt, dass Markterfahrung und -expertise im aktuellen Marktumfeld angesichts aktueller Herausforderungen wichtiger denn je sind – wie auch die Tatsache, dass, weil die Zinshöhe wieder eine signifikante Größe ist, die Fristenkongruenz auf der Aktiv- wie der Passivseite ein sehr wirksamer Risikopuffer ist.”

Finanzmärkte haben besonnen auf Turbulenzen reagiert

Viele Akteure halten sich derzeit jedoch auffallend zurück: “Der Markt in Europa wird derzeit von einer beeindruckenden Illiquidität geprägt”, beobachtet Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH. Was hemmt den Markt? Droht eine erneute Bankenkrise? Angesichts der Turbulenzen der vergangenen Wochen könnte man schon zu dem Schluss kommen, die Bankenpleiten in den USA seien der Auftakt zu einer neuen Schockwelle. Doch die Finanzmärkte haben erstaunlich besonnen und ruhig reagiert, einem kurzen Kursabsturz an den Börsen folgte eine schnelle Erholung, wohl auch, weil die Probleme dieses Mal anders gelagert sind als 2007/2008. Was allerdings gleichgeblieben ist, dass die Notenbanken und der Staat mit Liquiditätsspritzen und Garantien als Rettungsanker fungieren. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie lange solche staatlichen Aktionen gut gehen können, zumal das Beispiel Credit Suisse/UBS zeigt, dass mit der Zwangsfusion nun ein Bankkonzern entstanden ist, dessen Bilanz deutlich über dem Bruttoinlandsprodukt der Schweiz liegt. Nach “too big to fail” nun “too big to bail”? Also zu groß um gerettet zu werden? “Im Moment deutet vieles darauf hin, dass die derzeitige Situation bei weitem nicht so ernst ist wie während der globalen Finanzkrise”, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Angesichts der immer noch vielen Unbekannten sind die Risiken für das Wirtschaftswachstum und vor allem auch für die kreditabhängige Immobilienwirtschaft jedoch gravierend. Gerade in den USA sitzen die Regionalbanken aufgrund steigender Zinsen auf hohen unrealisierten Verlusten bei Wertpapieren inklusive Engagements in Gewerbeimmobilien, die einen großen Teil ihres Vermögens ausmachen. Die Belastungen für die Banken werden sich vor allem über verschärfte Kreditbedingungen auf die Realwirtschaft übertragen. In welchem Umfang, ist derzeit noch nicht klar. “Dennoch befinden wir uns bereits an einem Punkt, an dem die globalen Konjunkturprognosen beeinträchtigt werden und die Abwärtsrisiken deutlich höher einzuschätzen sind. Noch haben die Notenbanken ihren Zinserhöhungskurs unbeirrt fortgesetzt und auch die Rhetorik gab bislang keinen Anlass darauf zu setzen, dass der Kurs geändert wird. Dennoch wird in den nächsten Sitzungen sicherlich intensiv über den Einfluss der hohen Zinsen auf die Realwirtschaft im Spannungsverhältnis mit einer nach wie vor hohen Kerninflationsrate diskutiert werden”, erwartet Scheunemann.

Doch auch ohne Signale der Notenbanken hat sich an der Zinsfront eine gewisse Stabilisierung gezeigt. Die greifbare Unsicherheit nach den Bankenpleiten hat zu einer Flucht in Staatsanleihen geführt, was deren Renditen nach unten drückte. Infolgedessen sanken sowohl die Hypothekenzinsen als auch die Swap-Rates (von 3,5 Prozent Anfang März auf aktuell knapp unter drei Prozent). “Insofern ist ein heftiges Gewitter manchmal besser als dauerhaft trüber Himmel, und die nächsten Wochen werden zeigen, ob ein solcher exogener Schock dann auch die Preisfindung am Immobilienmarkt beschleunigen wird”, sagt Helge Scheunemann.

Verkäufer müssen sich an neue Realitäten gewöhnen

Für die ersten drei Monate des Jahres gilt das sicherlich noch nicht. Investoren agieren nach wie vor extrem zurückhaltend, die Unsicherheit über Konjunktur- und Zinsentwicklung ist dabei der stärkste Bremsklotz. “Erst wenn sich eine gewisse Stabilisierung zeigt, kann der Fuß von der Bremse genommen werden und dann werden auch wieder Transaktionen in signifikanter Größenordnung stattfinden. Denn Kapital ist nach wie vor grundsätzlich vorhanden und auch die grundlegende Erkenntnis, dass Immobilien in jedes Portfolio gehören, hat sich nicht geändert”, sagt Scheunemann. Was sich geändert hat, ist die Preisvorstellung und angesichts Finanzierungskonditionen inklusive Marge von mehr als vier Prozent müssen sich auch die Verkäufer an neue Realitäten gewöhnen.

Doch damit tun sich viele Marktteilnehmer nach wie vor schwer: “Ich kaufe doch jetzt nicht zum 25fachen” und “Ich verkaufe doch jetzt nicht zum 25fachen” sind Aussagen, welche die derzeitige Patt-Situation zwischen Käufern und Verkäufern auf den Punkt bringen. “Wir befinden uns in einer klassischen Bid-ask-Falle”, unterstreicht Jan Eckert. Solange an der Zinsfront keine Stabilität eintritt oder zumindest in Sicht ist, solange wird sich dieser Knoten nur schwer lösen können. “Ausgerechnet die geringfügigen Zinserhöhungen sorgen weiterhin für Verunsicherung und nur zögerliche Neubewertungen. Allerdings ist längst nicht ausgemacht, dass eine Schocktherapie wie beispielsweise in Großbritannien nach dem Regierungswechsel im vergangenen Herbst der sinnvollere Weg ist”, analysiert Eckert.

Die Zügel in der Hand haben die Notenbanken. Die Inflation ist in Deutschland im März nun zwar deutlich auf 7,4 Prozent zurückgegangen, doch die für die Beurteilung maßgebliche Kerninflation stieg europaweit sogar noch weiter auf 5,6 Prozent an. Es ist müßig darüber zu diskutieren, ob das Zwei-Prozent-Inflationsziel der EZB angesichts globaler Trends und zukünftigen demografischen Entwicklungen noch angemessen ist.

Fakt ist, dass zumindest die Rhetorik der EZB noch keinen Kurswechsel signalisiert. Dennoch: Die Finanzmärkte sehen das wohl anders und angesichts der jüngsten Verwerfungen im Bankensektor und der deutlich spürbaren negativen Auswirkungen auf die Kreditvergabe der Banken wird immer häufiger ein Ende der Zinserhöhung erwartet. “Das wäre natürlich ein Signal für Immobilieninvestoren und sobald ein solches erkannt wird, rechnen wir auch wieder mit einem deutlichen Schub am Investmentmarkt. Ob die dann angeschobenen Transaktionen noch für 2023 wirksam werden, muss aber abgewartet werden, im Moment sehen wir in der Prognose ein Transaktionsvolumen von nicht mehr als 50 Milliarden Euro für 2023”, erklärt Scheunemann.

Kaum großvolumige Transaktionen

Angesichts des niedrigen Gesamtvolumens ist es keine Überraschung, dass im Markt derzeit vor allem großvolumige Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro fehlen. Das Gros der Nachfrage fokussiert sich im Moment auf Volumina im Bereich zwischen 40 Millionen und 70 Millionen Euro für Büroimmobilien und zwischen 30 Millionen und 60 Millionen Euro für Logistikimmobilien. Eine entsprechende Gebäudeausstattung und Vermietung vorausgesetzt, ist das die Bandbreite, in der entweder mit Eigenkapital investiert wird, oder bei der die Banken noch eine Finanzierung mittragen. “Davon sind alle Assetklassen gleichermaßen betroffen”, sagt Eckert, “allein der Retailinvestmentmarkt ist in der Entwicklung etwas voraus, weil die Assetklasse in der Coronapandemie harte Einschnitte hinnehmen musste.”

Eine der größten Transaktionen der ersten drei Monate war der Verkauf eines 49,9-Prozent-Anteils des KaDeWe in Berlin durch Signa an die Central Group, einem Asset-Manager aus Thailand für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag. Darüber hinaus wechselten aber nur 13 Immobilien beziehungsweise Immobilienportfolios mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro den Eigentümer.

Portfolios sind derzeit so wenig gefragt wie seit 2010 nicht mehr

Überhaupt waren Portfolios kaum gefragt. Insgesamt wurden nur 2,4 Milliarden Euro für diese Kategorie registriert, der Rückgang gegenüber dem Vorjahr fiel mit 80 Prozent überdurchschnittlich aus und es war das schlechteste erste “Portfolio-Quartal” seit dem Jahr 2010. “Unter den aktuellen Marktbedingungen sind Refinanzierungen komplizierter geworden, sodass vor allem Portfolios nicht mehr in dem Maße nachgefragt werden, wie wir es in den vergangenen Jahren gesehen haben”, erklärt Eckert.

Hier, wie auch am Gesamtmarkt, wurde das Fehlen ausländischer Investoren besonders deutlich. Wie häufig in Krisenzeiten dominieren einheimische Investoren den Markt. Und auch jetzt zeichnen deutsche Käufer und Verkäufer für jeweils mehr als zwei Drittel des investierten Kapitals verantwortlich. Doch anders als sonst in unsicheren Zeiten fehlen Core-Transaktionen aktuell nahezu komplett, und Investoren weichen eher auf Immobilien aus dem Core-plus-Segment aus. Der eigentlich für Sicherheit und Stabilität stehende Begriff “Core” ist aktuell zum Sorgenkind geworden. Sowohl bereitet die “Core”, also die Kerninflation, den Notenbankern Bauchschmerzen, als auch den Bestandshaltern und potenziellen Käufern im Immobilienmarkt. Denn gerade diese Immobilien wurden aufgrund der zuletzt hohen Kaufpreise vom jüngsten Renditeanstieg besonders getroffen, und eine Finanzierung ist bei den nach wie vor relativ niedrigen Renditen aktuell nicht darstellbar.

Living holt sich die Spitzenposition bei den Assetklassen zurück

Der Blick auf die Assetklassen zeigt einen erneuten Wechsel an der Spitze. Immobilien der Kategorie Living stehen mit einem Anteil von mehr als 31 Prozent jetzt wieder vor Büros mit 24 Prozent. Angesichts der niedrigen absoluten Volumina dürfen diese Vergleiche aber nicht überinterpretiert werden. “Langfristig wird es in Deutschland immer wieder Wechsel zwischen Büro und Living geben, denn der deutsche Markt ist auf der einen Seite von Dienstleistungen und auf der anderen von einer langen Miettradition geprägt. Letzteres im deutschsprachigen Europa viel stärker als in den Nachbarländern”, erklärt Jan Eckert.

Erst mit Abschuss des ersten Halbjahrs sollten sich etwaige Präferenzen der Investoren auch in den Zahlen zeigen. Im Zuge der gesamten Rückkehr-ins-Büro-Debatte und steigender Leerstände gepaart mit den oftmals hohen Volumen werden Büroimmobilien derzeit kritisch gesehen. Bei Logistik- und Wohnimmobilien sprechen die strukturellen Fundamentaldaten – anhaltende Urbanisierung, Angebotsmangel, Entspannung bei Lieferketten – für diese Assetklassen. Und auch Einzelhandelsimmobilien scheinen aufgrund der bereits erfolgten Preisanpassungen der vergangenen Jahre eine gewisse Nachfrageerholung verzeichnen zu können.

Transaktionsvolumen der sieben Metropolen liegt im Schnitt 63 Prozent unter dem Vorjahr

Das Fehlen der insbesondere großvolumigen Bürotransaktionen macht sich vor allem in der Bankenmetropole Frankfurt bemerkbar. Der Rückgang gegenüber dem ersten Quartal 2022 beläuft sich auf fast 90 Prozent. Nur 320 Millionen Euro konnten für Frankfurt registriert werden, nach Köln der niedrigste Wert der sieben größten Immobilienmärkte. Auf dem ersten Platz steht nach wie vor Berlin als einzige der Hochburgen mit einem Transaktionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro. Auch der Rückgang gegenüber dem ersten Quartal 2022 fällt mit 40 Prozent noch relativ moderat aus. Auch München (minus 33 Prozent) und Stuttgart (minus 30 Prozent) lagen im Vergleich unter dem Schnitt der sieben Metropolen in Höhe von minus 63 Prozent. “Diese starke Volatilität wird nicht der neue Normalzustand bleiben. In der epochalen Kombination der Herausforderungen ist das erste Halbjahr 2023 durchaus in Teilen mit dem Jahr 2008 zu vergleichen. Die Ausschläge werden mit der Zeit aber wieder abnehmen. Denn letztlich sind Immobilien ein zyklisches Investment, auch wenn es bis vor Kurzem einen außergewöhnlich langen Zyklus gab”, ordnet Jan Eckert den starken Rückgang im Jahresvergleich ein.

Renditespread von Immobilien ist wieder leicht gewachsen

Die Reaktion der Finanzmärkte auf das jüngste Bankenbeben jenseits des Atlantiks und in der Schweiz fiel besser aus als befürchtet. Eine kurze Schockphase wurde schnell überwunden und seit Mitte März liegen die Finanzierungszinsen (fünfjährige Swap Rates) bei rund drei Prozent. Das ist laut Scheunemann zunächst einmal als positiv zu bewerten. “Sollte sich das Niveau auch in den nächsten Wochen auf diesem Level stabilisieren, wäre das inklusive einem Margenaufschlag von 150 Basispunkten immerhin eine Kalkulationsbasis für Immobilieninvestments. Der Abstand zu Büroimmobilienrenditen liegt dann zwar immer noch bei 104 Basispunkten, und ein positiver Leverage-Effekt lässt sich immer noch nicht erzielen, dennoch reduzierte sich diese Lücke seit dem Herbst 2022 um immerhin 80 Basispunkte und macht eine Preisfindung von Käufern und Verkäufern zumindest wieder greifbarer”, analysiert Scheunemann. Auch die Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen hat sich aktuell bei rund 2,3 Prozent eingependelt, sodass der Renditespread von Immobilien sich wieder leicht ausweiten sollte. “Und bei all dem darf nicht vergessen werden, dass nach wie vor die Realverzinsung für Immobilien als Anlageklasse spricht. Auch wenn Anleger aktuell Anleihen bevorzugen, bleibt es eine Wette auf die Zukunft und wer jetzt in deutsche Anleihen investiert, verliert real immer noch Geld, denn die erwarteten Realzinsen sind nach wie vor negativ”, verdeutlicht Scheunemann.

Bürospitzenrendite liegt in den sieben Hochburgen im Schnitt bei 3,53 Prozent

Das Repricing ist also im vollen Gange und besonders die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gestiegen. Aktuell stehen wir bei 3,53 Prozent als Mittelwert über die sieben Hochburgen, ein Plus von mehr als 90 Basispunkten gegenüber dem ersten Quartal 2022. Mit einem Plus von 97 Basispunkten zogen die Renditen für Logistikimmobilien ähnlich stark an. Hier gab es allerdings im Vergleich zum vierten Quartal 2022 keinen weiteren Anstieg zu verzeichnen, sodass die Spitzenrenditen auf einem Niveau von 3,93 Prozent verharren. Auch für Shoppingcenter sieht JLL Stabilisierungstendenzen. Nach wie vor liegt die Rendite hier bei fünf Prozent. Steigende Mieten und vor allem ein geringes Angebot sind nach wie vor die Anker für Mehrfamilienhäuser. Zwar haben auch diese im Jahresvergleich um 78 Basispunkte zugelegt, mit einem Durchschnittswert von 3,14 Prozent sind diese aber weiterhin die teuerste Assetklasse.

“Der Ausblick für den weiteren Jahresverlauf gestaltet sich extrem schwierig. Da die Mieten in nahezu allen Assetklassen steigen, können diese die Wertverluste steigender Renditen zwar etwas abfedern, aber eben nicht verhindern. Letztere sollten im Schnitt noch ungefähr 20 Basispunkte steigen. Je schneller sich dieser Anpassungsprozess vollzieht und je eher sich die Notenbanken zu einem Konsolidierungskurs entscheiden, desto eher wird es dann auch wieder Einstiegsmöglichkeiten für Investoren in den Immobilienmarkt geben”, meint Helge Scheunemann.

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Deutscher Wohn-Investmentmarkt mit schwachem Start in das Jahr 2023

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt für Q1 2023

Die stark gestiegenen Finanzierungskonditionen, eine Inflation auf historisch hohem Niveau, makroökonomische Unsicherheiten und neue Risiken im Bankensektor sorgten für einen sehr verhaltenen Jahresstart auf den Wohn-Investmentmärkten. Bundesweit wurden in den abgelaufenen drei Monaten 1,15 Mrd. EUR in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit wurde das Ergebnis des ersten Quartals des Vorjahres mit 71 % deutlich verfehlt. Auch der langjährige Durchschnitt wurde um 79 % unterschritten. Mehr Klarheit über den weiteren Verlauf im Zinszyklus dürfte für eine spürbar höhere Marktdynamik im Jahresverlauf sorgen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“In den ersten drei Monaten im Jahr 2023 belief sich das Investitionsvolumen auf nur rund 1,15 Mrd. EUR, womit das schwächste erste Quartal seit 2011 verzeichnet wurde. Die Wohn-Investmentmärkte haben die Antriebsschwäche aus 2022 ins neue Jahr mitgenommen. Die geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Zinswende mit dem daraus resultierenden starken Anstieg der Finanzierungskosten und die sprunghaft gestiegene Inflation haben ihre Spuren auf den Finanzmärkten hinterlassen und auch den sonst so resilienten deutschen Wohn-Investmentmarkt in eine neue Preisfindungsphase versetzt. Weiterhin bestehen zwischen Kauf- und Verkaufsgesuchen häufig deutliche Preisdifferenzen. Großvolumige Transaktionen konnten daher kaum realisiert werden. Die Erfahrungen der Vergangenheit zeigen jedoch, dass solche Marktphasen typischerweise nicht von Dauer sind und von neuen Akteuren, die in den Markt eintreten, aufgelöst werden, um in der Gunst der Stunde Opportunitäten zu realisieren. Perspektivisch wird so wieder ein konstruktiverer Austausch zwischen Käufer und Verkäufer mit einem für alle Seiten tragbaren Preisniveau stattfinden können”, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Wenige Großdeals, Markt weiter kleinteilig

Das niedrige Gesamtvolumen geht zu einem großen Teil auf sehr geringe Investitionsaktivitäten im großvolumigen Segment zurück. So wurden im Segment über 100 Mio. EUR nur zwei Transaktionen, die einen Anteil von 35 % am Gesamtvolumen (Ø 10 Jahre: 58 %) ausmachen, registriert. Immerhin liegen die mittelgroßen Deals (50-100 Mio. EUR) mit einem Anteil von 28 % deutlich über dem langjährigen Durchschnitt (16 %). Insgesamt ist der Markt aber nach wie vor wesentlich kleinteiliger als in den vergangenen Jahren. So wurden durchschnittlich nur rund 37 Mio. EUR je Deal investiert. Ein Grund dafür dürfte sein, dass institutionelle Investoren, die üblicherweise einen großen Teil über Fremdkapital finanzieren und besonders stark in dem Segment großer Transaktionen sind, aktuell wenig aktiv sind.

Ältere Bestandsobjekte und Projekte stark

Die Kleinteiligkeit des Markts hat auch Auswirkungen auf die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen. Die gewöhnlich das Investmentvolumen dominierenden großvolumigen Bestandsportfolios kamen im ersten Quartal nur auf einen Anteil von knapp 10 %. Hingegen machen knapp zwei Drittel (65 %) des Investmentvolumens ältere Bestandsobjekte aus, was deutlich über dem 10-Jahresdurchschnitt (15 %) liegt. Immerhin 746 Mio. EUR (Ø 10 Jahre: 521 Mio. EUR) wurden in diese Assetklasse investiert. Eine Erklärung hierfür ist die tendenziell höhere Zinssensitivität von älteren Bestandsobjekten. Investoren versuchen zuerst ihre noch älteren Bestandsobjekte zu veräußern, um neue, sicherere Opportunitäten realisieren zu können. Auf einen verhältnismäßig hohen Anteil von fast 26 % kommen hingegen die Projekte bzw. Forward Deals (Ø 10 Jahre: 21 %).

Family Offices größte Käufergruppe, US-amerikanisches Kapital bleibt dem Markt fern

Zwei Käufergruppen, die normalerweise nur auf Anteile im einstelligen Prozentbereich kommen, dominierten in den ersten drei Monaten klar den Markt: Immobilienunternehmen steuerten mit rund 18 % und Family Offices mit 40 % weit überdurchschnittliche Anteile zum Investmentvolumen bei. Ein wesentlicher Grund für die starke Marktpräsenz der Family Offices dürfte die gute Eigenkapitalausstattung sein. In den letzten Jahren prägten für gewöhnlich Immobilien AGs/REITs (Ø 10 Jahre: 36 %) stark den Markt. Im ersten Quartal sind diese jedoch nicht als Käufer aufgetreten. Die Gründe hierfür dürften mehrheitlich die schwierigere Fremdkapitalbeschaffung und die Bewertungskorrekturen in den Bestandsportfolios der Gesellschaften sein. Stärker als sonst wurde der Markt von deutschem und europäischem Kapital geprägt (Umsatzanteil kumuliert: 94 %). Hingegen blieben US-amerikanische Investoren dem Markt weitestgehend fern. Sie kamen auf einen unterdurchschnittlichen Anteil von 2 %.

Investments vorwiegend in A-Städten, Berlin und Leipzig stark

Investoren suchten insbesondere das sichere Fahrwasser in den A-Städten auf. So entfiel auf die sieben größten Städte ein Anteil von fast 68 %. Im langjährigen Durchschnitt kommen die A-Städte auf einen Umsatzanteil von rund 42 %. Ein möglicher Grund hierfür dürfte das stabilere Investmentumfeld der A-Städte und das tendenziell etwas einfachere Pricing durch eine höhere Transaktionsanzahl sein. Auf einen deutlich überdurchschnittlichen Anteil von knapp 48 % kommt Berlin (Ø 10 Jahre: 21 %). Auch in der Bundeshauptstadt liegt das Investmentvolumen zwar unter dem Durchschnitt der letzten Jahre, zeigt sich mit 546 Mio. EUR jedoch vergleichsweise robust. Davon gingen mehr als die Hälfte auf einen Großteil der Veräußerung der Berliner Wohnungsbestände der S Immo an ein österreichisches Family Office zurück. Erstmalig hat auch Leipzig mit 11 % einen zweistelligen Umsatzanteil (120 Mio. EUR) beigetragen. Dagegen blieben Hamburg (100 Mio. EUR; -76 %), München (56 Mio. EUR; -49 %), Düsseldorf (48 Mio. EUR; -68 %) und Stuttgart (26 Mio. EUR; -26 %) deutlich unterhalb ihrer üblichen Ergebnisse. Frankfurt und Köln konnten keine Transaktionen verzeichnen.

Weiterer Anstieg der Nettospitzenrenditen gegenüber Q4 2022

Neben den Zinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank sind auch die Finanzierungskosten weiter gestiegen. Spiegelbildlich legten auch die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte zum Jahresanfang nochmals spürbar zu. Der Anstieg gegenüber dem vierten Quartal 2022 bewegte sich im Bereich zwischen 15 und 25 Basispunkten. Nach wie vor ist München der teuerste Standort (3,00 %). Dahinter rangieren bei 3,05 % Berlin, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Für Düsseldorf und Köln werden aktuell 3,15 % angesetzt.

Perspektiven

“Die ersten drei Monate des Jahres belegen, dass die Preisfindungsphase auf dem Wohn-Investmentmarkt noch nicht sein Ende gefunden hat. Es gibt aktuell wenige Akteure, die sich als Market-Maker aus der Deckung wagen und für neue Preisindikationen sorgen. Das Interesse an Investments in Wohnimmobilien ist nach wie vor ungebrochen groß, jedoch suchen Käufer und Verkäufer mehrheitlich noch nach einem neuen, für alle Parteien tragbaren Preisniveau, um Transaktionen erfolgreich abschließen zu können. Die Europäische Zentralbank hat zuletzt wiederholt zu verstehen gegeben, dass sie ihr Mandat zur Bekämpfung der Inflation weiter ernst nehmen wird. Vor diesem Hintergrund dürfte erst im zweiten Halbjahr, wenn ein deutlicher Rückgang der Inflation, auch bedingt durch Basiseffekte, sichtbar bzw. absehbar sein wird, eine stärkere Visibilität des weiteren Zinspfades von der EZB ausgehen. In diesem Basisszenario ist auch mit einer erkennbaren Verlangsamung der Zinserhöhungen zu rechnen. Dies sollte den Marktakteuren wieder mehr Planungssicherheit geben und die Basis für einen deutlichen Anstieg der Marktdynamik im zweiten Halbjahr bzw. im kommenden Jahr bereiten. Nichtsdestotrotz ist davon auszugehen, dass bei einem Hochfahren der Märkte die Akquisitionen wohl weiterhin zunächst sehr selektiv vorgenommen werden. Großvolumige Transaktionen dürften damit vorerst weiter selten bleiben. Auch aufgrund des tendenziell geringeren Preisniveaus im Vergleich zu den vergangenen Jahren dürfte das Investmentvolumen 2023 unter den Volumina der letzten Jahre zurückbleiben”, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.

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Schwächster Jahresauftakt seit 2010 – Gewerbliches Investmentvolumen bei 5,1 Mrd. Euro

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für Q1 2023

Der gewerbliche Investmentmarkt ist mit dem schwächsten Umsatz seit 2010 ins neue Jahr gestartet. Insgesamt wurden in Deutschland nur rund 5,1 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke investiert. Ein Vergleich mit dem Vorjahresrekord aus dem ersten Quartal 2022 von damals 19,7 Mrd. EUR (-74,0 %) verbietet sich nahezu aufgrund der fundamental geänderten Rahmenbedingungen auf den Finanz- und Nutzermärkten, allerdings zeigt auch die Langzeitbetrachtung das stark unterdurchschnittliche Abschneiden. Das aktuelle Ergebnis notiert 56,5 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt und ordnet sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein, als der Markt noch ganz klar im Schatten der globalen Finanzmarktkrise stand. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 1,15 Mrd. EUR im ersten Quartal 2022 ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich damit auf 6,3 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit rund 5,1 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 74 % unter dem Rekordjahresauftakt 2022 und 56,5 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt.

Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein.

88 % (4,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals.

Portfolioverkäufe liefern mit 611 Mio. EUR mit Abstand schwächstes Ergebnis der Historie seit 2009.

Auch dank Unternehmensübernahmen setzen sich Einzelhandels-Investments mit knapp 30 % Marktanteil (1,53 Mrd. EUR) an die Spitze vor Büro (rund 25 %) und Logistik (fast 19 %).

Berlin unangefochtene Nummer 1 der deutschen Investitionsstandorte (1,3 Mrd. EUR).

Netto-Spitzenrenditen erwartungsgemäß weiter gestiegen.

Marktanteil ausländischer Investoren verbleibt mit 40 % auf gutem Durchschnittsniveau.

Rund 210 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe).

“Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt befindet sich in einer sehr herausfordernden Phase. Anders als zuvor kommen die Herausforderungen jetzt von drei Seiten, denn Investoren müssen und wollen neben der Performance der deutschen Nutzermärkte, der Entwicklung der globalen Finanzmärkte auch ESG-Anforderungen bei ihren Investitionsentscheidungen berücksichtigen. Es überrascht wenig, dass angesichts der aktuell sehr komplexen Situation auf den Finanz- und Immobilienmärkten, das Investmentvolumen im ersten Quartal 2023 nur bei rund 5,1 Mrd. EUR und damit 56,5 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt notiert”, stellt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, fest.

Die Signale, welche die Nutzer- und Finanzmärkte aktuell aussenden, geben wenig Anlass zur Freude. Zwar haben sich die deutschen Nutzermärkte während der Corona-Pandemie durchaus resilient und 2021/2022 über weite Strecken sogar auf Wachstumskurs präsentiert, allerdings haben sich in den vergangenen drei Jahren neue Konsum- und Arbeitsmuster herauskristallisiert, die den Schluss nahelegen, dass es ein “weiter so” nicht geben wird. Dies gilt allen voran für Büroimmobilien. Das Büro wird sicherlich der zentrale Arbeits- und Kommunikationsort bleiben, aber nicht für jedes Unternehmen und für jedes Team funktioniert jeder Standort, schon gar nicht in den selben Flächendimensionen wie vor der Pandemie. Das Thema Homeoffice scheint jetzt in einer zweiten Welle mit Verzögerung auf den Märkten anzukommen und diese Entwicklung lassen Investoren sehr bewusst in ihre Ankaufskalkulationen einfließen, genauso wie die ESG-Tauglichkeit jeder Immobilie. Positiver gestaltet sich demgegenüber aktuell die Situation in den anderen Assetklassen, allen voran Retail, Logistik und Hotel. Nach turbulenten Jahren scheint der Kurs Richtung Zukunft klar und die Marktteilnehmer können besser als zuvor die weitere Entwicklung einschätzen, inklusive zu erwartender Mietpreissteigerungen.

“Der nächste große Faktor, der jede Investmententscheidung aktuell fundamental beeinflusst, ist die Situation auf den globalen Finanzmärkten und insbesondere die weitere Zinspolitik der Zentralbanken. Zum einen ist durch die notwendigen Banken-Rettungen in den USA sowie der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS die Unsicherheit auf den Finanzmärkten deutlich gestiegen. Zum anderen sinken die Inflationsraten europaweit nicht in dem zuvor erhofften Tempo und dürften bis ins nächste Jahr vergleichsweise hoch bleiben. Entscheidend wird sein, wie die Zentralbanken angesichts dieser Gemengelage agieren und mit welchem Tempo sie ihren eingeschlagenen Kurs der Leitzinserhebung zur Inflationsbekämpfung weiterverfolgen werden. Direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskonditionen sind unausweichlich und die Preisfindungsphase auf den deutschen Investmentmärkten ist ein gutes Stück davon entfernt, abgeschlossen zu sein. Das sehr niedrige Investmentvolumen unterstreicht dies in eindrucksvoller Weise”, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandel stärkste Assetklasse, Büro und Logistik auf den Plätzen

Erstmals seit 2011 hat sich die Assetklasse Einzelhandel mit einem Marktanteil von knapp 30 % wieder an die Spitze des Feldes geschoben. Rund 1,5 Mrd. EUR wurden im ersten Quartal in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert, wobei im Vorjahresvergleich ein Rückgang von knapp 26 % verzeichnet werden muss und gegenüber dem Langzeitdurchschnitt ein Minus von knapp 41 %. Für das im Assetklassenvergleich immer noch gute Abschneiden des Einzelhandels zeichnen verschiedene Faktoren verantwortlich. Zum einen haben sich seit Ausbruch der Pandemie die neuen Konsummuster stetig verfestigt. Die Marktteilnehmer können mittlerweile sehr gut einschätzen, wohin die Reise beim Einzelhandel geht. Zum anderen ist hier die Preisfindungsphase deutlich weiter fortgeschritten als zum Beispiel in den Assetklassen Büro und Logistik, denn das Renditeausgangsniveau beim Einzelhandel war von Beginn an ungleich höher. Zum aktuellen Ergebnis haben unter anderem die Unternehmensbeteiligungen der Deutsche EuroShop, verschiedene kleinere Portfoliotransaktionen im Segment der Supermärkte und Discounter sowie der Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe durch die Signa beigetragen.

Mit einem Investmentvolumen von nur knapp 1,3 Mrd. EUR und dem damit schwächsten Ergebnis seit 2011 ordnet sich die Assetklasse Büro mit einem Marktanteil von knapp 25 % auf dem zweiten Platz ein. Der Vorjahresrekord von rund 9,8 Mrd. EUR wurde um gut 87 % verfehlt und das Resultat notiert fast 74 % unter dem Langzeitdurchschnitt. Ins Gewicht fällt hier das komplette Fehlen von Portfoliotransaktionen und sogenannter Trophy Assets insbesondere in den Top-Büromärkten. Weiterhin wurden insgesamt nicht einmal eine Handvoll Deals mit einem Kaufpreis jenseits der 100 Mio. EUR bundesweit getätigt. Insgesamt ist die Transaktionstätigkeit im großvolumigen Segment auch im Langzeitvergleich aktuell extrem schwach. Auffällig ist die vergleichsweise hohe Marktaktivität in der Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. EUR. Hier ist der Umsatz im Vorjahresvergleich um gut 27 % auf 388 Mio. EUR gestiegen, der 10-Jahresdurchschnitt wird dennoch um ein Drittel verfehlt. Diese Zahlen unterstreichen eindrucksvoll, dass die Preisfindungsphase in der Assetklasse Büro noch lange nicht abgeschlossen ist. Die zukünftige Entwicklung der Finanzierungskonditionen wie auch der Büroflächennachfrage generell lässt insbesondere Core-Investoren mit deutlich erhöhter Zurückhaltung im Markt agieren.

Im Logistiksegment wurden bis dato 951 Mio. EUR bundesweit platziert, womit sich der Marktanteil dieser Assetklasse auf knapp 19 % beläuft. Das Vorjahresergebnis wurde um 80 % verfehlt und auch der 10-Jahresdurchschnitt von 1,8 Mrd. EUR blieb unerreicht. Healthcare-Investments steuerten 7,1 % (362 Mio. EUR) zum Quartalsergebnis bei, Investitionen in der Assetklasse Hotel beliefen sich auf 272 Mio. EUR (5,3 % Marktanteil).

Kaum Bewegung im Portfoliosegment

Die geringe Transaktionsdynamik ist sowohl bei den Einzeltransaktionen wie auch im Portfoliosegment zu beobachten. Während sich das Investmentvolumen der sog. Single Deals im ersten Quartal auf 4,5 Mrd. EUR belief und damit gut 43 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt notierte, wurde der Langzeitschnitt bei den Paketverkäufen um 84 % verfehlt. Mit nur 611 Mio. EUR Investmentvolumen ist es nach 2009 das mit Abstand niedrigste Ergebnis der Historie. Die Erhöhung der Beteiligung der Deutsche EuroShop an diversen Shoppingcentern ist mit rund 260 Mio. EUR in dieses Ergebnis eingeflossen. Der Marktanteil ausländischer Investoren verharrt mit 40 % auf gutem Durchschnittsniveau.

Auch A-Standorte mit deutlichen Einbußen beim Investmentvolumen

“Die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sind schwach ins neue Jahr gestartet. Mit insgesamt knapp 2,7 Mrd. EUR wurde nicht nur das Spitzenergebnis aus dem Vorjahr um 76 % verfehlt, sondern auch der Langzeitdurchschnitt von rund 6 Mrd. EUR blieb in weiter Ferne. Weiterhin leiden insbesondere die deutschen Top-Standorte darunter, dass sich Investoren und Verkäufer über weite Strecken noch nicht auf ein für beide Seiten funktionierendes Kaufpreisniveau einigen können. In den A-Standorten fällt das Fehlen von Core-Transaktionen und insbesondere von Trophy Deals besonders ins Gewicht”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit weitem Abstand führt Berlin das Feld der Top-Standorte an. Die Bundeshauptstadt ist der einzige Markt, in dem die 1 Mrd. EUR-Marke bereits zum Ende März übersprungen wurde. Das gewerbliche Investmentvolumen beläuft sich in Berlin auf knapp 1,3 Mrd. EUR, allerdings notiert das Ergebnis 22 % unter dem Langzeitdurchschnitt. München reiht sich auf dem zweiten Platz mit rund 540 Mio. EUR ein, wobei der 10-Jahresdurchschnitt um gut die Hälfte unterschritten wurde. Düsseldorf kann sich mit 325 Mio. EUR den dritten Rang sichern, doch bleibt auch hier das Marktgeschehen weit unterdurchschnittlich (-46 %). Auf den weiteren Rängen folgen Stuttgart mit 205 Mio. EUR (-47 %), Hamburg mit 161 Mio. EUR (-82 %) und Frankfurt mit 96 Mio. EUR (-91 %). Das Schlusslicht bildet aktuell Köln mit nur 50 Mio. EUR Investmentumsatz und damit einem Resultat, das den Durchschnitt um fast 84 % verfehlt.

Spitzenrenditen steigen weiter

Der Anstieg der Spitzenrenditen hat sich im ersten Quartal 2023 in der Breite fortgesetzt. Im Bürosegment sind die Netto-Spitzenrenditen im Durchschnitt um rund 30 Basispunkte gestiegen, wobei das Tempo des Anstiegs in den Top-Märkten sehr unterschiedlich ausfiel. München bleibt Deutschlands teuerster Standort mit 3,35 %. Die Spitzenrendite ist in der bayerischen Landeshauptstadt nur um 15 Basispunkte gestiegen. Stärker fiel das Plus in Berlin (3,40 %) und Stuttgart (3,60 %) mit 20 Basispunkten aus. In Hamburg und Köln ist die Netto-Anfangsrendite in der Spitze um 25 Basispunkte auf aktuell 3,55 % gestiegen. Eine Ausweitung um 45 bzw. 50 Basispunkte muss für Düsseldorf bzw. Frankfurt vermeldet werden, deren Spitzenrendite im Bürosegment jetzt bei 3,85 % notiert. Bei Logistikobjekten sind die Spitzenrenditen bundesweit um 10 Basispunkte auf 3,95 % gestiegen. Bei den Fachmärkten und Fachmarktzentren wurde ein Plus von 20 Basispunkten auf aktuell 4,40 % bzw. 5,00 % registriert, und auch im Segment der Discounter/Supermärkte ging es um 20 Basispunkte auf 4,50 % nach oben. Demgegenüber ist die Spitzenrendite bei Shoppingcentern nur um 10 Basispunkte auf jetzt 5,00 % gestiegen.

Perspektiven

“Im ersten Quartal mussten wir die niedrigste Investitionsdynamik der vergangenen 13 Jahre registrieren, was die logische Konsequenz auf die großen Unsicherheiten ist, mit denen Immobilieninvestitionen aktuell behaftet sind. Die Finanzmärkte erscheinen im momentanen Licht relativ fragil, die Inflation ist hartnäckiger als noch vor wenigen Monaten prognostiziert und der Korridor für die weitere Leitzinsentwicklung ist gegenüber dem Jahresende 2022 kaum enger geworden. Hinzu kommt, dass die Nutzermärkte über weite Strecken Schwäche zeigen und die EU-Taxonomie zur ESG-Regulierung für viele Investoren weiterhin mehr Fragezeichen als Sicherheit mit sich bringt. Aktuell deutet wenig auf kurzfristige Entspannung auf den Investmentmärkten hin, denn zu komplex und weitreichend sind die Themen”, erläutert Marcus Zorn.

Jüngst mehren sich jedoch die Zeichen für eine höhere Marktdynamik im weiteren Jahresverlauf. Die Zahl der Pitch-Anfragen ist deutlich gestiegen, was den Schluss nahelegt, dass noch einmal Tempo in den Preisfindungsprozess kommt. Wie viele der jetzt “soft” angestoßenen Verkaufsprozesse schlussendlich erfolgreich in diesem Jahr zum Abschluss gebracht werden, ist im Moment nicht seriös zu beantworten, denn Marktsondierung bleibt ein großes Thema. Allerdings dürfte in die Ankaufsentscheidungen der Investoren genau das einfließen, was den deutschen Markt auszeichnet und die Marktteilnehmer verhalten optimistisch stimmen sollte: überzeugende Fundamentaldaten. Dazu zählen die politische und wirtschaftliche Stabilität, die trotz aller Probleme Kurs haltende größte Volkswirtschaft der EU, Nutzermärkte, die im internationalen Vergleich sehr niedrige Leerstandsquoten bei vergleichsweise robuster Flächennachfrage aufweisen und eine sich laut ifo-Geschäftsklimaindex generell verbessernde Stimmung in der deutschen Wirtschaft. Der deutsche Immobilienmarkt bietet langfristig attraktive Chancen, was zum einen die steigende Anzahl an Investoren unterstreicht, die nach vielen Jahren jetzt zurück auf den deutschen Markt strebt, und zum anderen der hohe Marktanteil von rund 13 %, den Entwicklungsgrundstücke aktuell am Einzeltransaktionsvolumen haben – darunter das Entwicklungsgrundstück von Apple in München.

“Wir halten es für wahrscheinlich, dass auf viele der drängendsten Investorenfragen, insbesondere zum weiteren Zinskorridor der EZB, zur Jahreshälfte erste und auch verlässliche Antworten vorliegen, so dass der aktuell weiter andauernde Preisfindungsprozess, der vorerst mit weiteren moderaten Renditeanstiegen gekoppelt sein wird, dann dem Ende zusteuern dürfte. In Konsequenz erwarten wir eine Belebung des Investitionsgeschehens in der Breite, wobei das Ergebnis zum Jahresende deutlich unterdurchschnittlich ausfallen dürfte”, fasst Zorn zusammen.

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