Archiv für die Kategorie: Immobilien

Steigende Zinsen führen zu Preiskorrekturen und Transaktionsrückgang

Bei der energetischen Transformation ziehen Vermieter und Mieter an einem Strang

Kaum Mietausfälle – Indexklauseln werden durchgesetzt

Mehr als 80 Prozent der Asset Manager investieren 2023 in die Umsetzung von ESG-Strategien. Investitionen in personelles Wachstum hingegen treten deutlich in den Hintergrund, wie die Asset-Management-Studie 2023 von EY Real Estate zeigt: Nur noch ein Drittel der befragten rund 40 in Deutschland aktiven Asset Manager aller Nutzungsarten möchte in zusätzliche Beschäftigte investieren. Im vergangenen Jahr waren es noch 96 Prozent. Obwohl die energetische Transformation ihrer Bestände bei den allermeisten ganz oben auf der Agenda steht und diese mit großen Herausforderungen verbunden ist, wollen sich 92 Prozent der Umfrageteilnehmer diesen mit dem vorhandenen Personal stellen – Neueinstellungen kommen nur für 31 Prozent in Frage. Auf externe Unterstützung möchten 44 Prozent zurückgreifen. Die Übertragung von Aufgaben an Property Manager ist lediglich für 14 Prozent der Befragten eine Option.

„Das herrschende Umfeld für Asset Manager ist von Unsicherheit, Volatilität und großer Komplexität geprägt. Die Arbeit mit dem Bestand rückt zwangsläufig in den Fokus – sei es der Umgang mit Mietern oder die energetische Transformation der Gebäude“, sagt Oliver Schweizer, Leiter des Immobiliensektors in Deutschland bei EY. „Die zahlreichen Herausforderungen erfordern spezielles Know-how: Ein Personalstopp könnte sich als kurzsichtig herausstellen, auch wenn er aus Kosten- und Risikoerwägungen zunächst durchaus nachvollziehbar ist.“

Transaktionsmarkt gelähmt

Fast alle Befragten (92 Prozent) sind sich einig, dass sich durch die steigenden Finanzierungszinsen Preiskorrekturen bei den Transaktionen einstellen und dass im Jahr 2023 weniger Transaktionen umgesetzt werden als im Jahr 2022 (86 Prozent). Nur noch jeder fünfte Asset Manager gab an, geplante Verkäufe unter diesen Umständen realisieren zu können. Dennoch bleibt Deutschland für mehr als 90 Prozent der Befragten ein sehr attraktiver Investitionsstandort.

Eine leicht positive Tendenz lässt sich immerhin bei Bau- und Handwerksdienstleistungen erkennen: Während im vergangenen Jahr noch knapp 90 Prozent der Asset Manager den dortigen Kapazitätsmangel als Herausforderung angesehen hatten, sind es in diesem Jahr nur noch 70 Prozent. Gleichzeitig erwarten 58 Prozent der Befragten am Bau weiter steigende Preise.

Bislang kaum Mietausfälle zu verzeichnen

84 Prozent der Asset Manager verzeichnen aktuell keine vermehrten Mietausfälle in ihren Portfolios. Allerdings sehen sich fast zwei Drittel der Befragten mit Flächenreduktionen oder Filialschließungen als Nachwirkungen der Corona-Pandemie konfrontiert. Indexmieten sind mittlerweile durchweg üblich: Im Kontext der hohen Inflation gaben 98 Prozent der Umfrageteilnehmer an, diese stärker zu verhandeln. Und: Trotz steigender Kosten auch auf Mieterseite, insbesondere bei den Nebenkosten, setzen mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer die Indexierungsklauseln in Mietverträgen auch vollständig um.

„Trotz multipler Krisen, steigender Kosten und eines generell unsteten Umfelds bewähren sich die allermeisten Mietverhältnisse“, sagt Schweizer. „Es kommt sehr auf das partnerschaftliche Verhältnis an. Gemeinsam und im Dialog lassen sich gangbare Lösungen für die meisten Herausforderungen finden, wie es sich schon während der Corona-Krise gezeigt hat.“

Mehr als 80 Prozent der Befragten erwarten verstärkte Diskussionen mit ihren Mietern zu Nebenkostenabrechnungen. Deren zunehmende Bedeutung spiegelt sich auch im Austausch mit Mietern über Energieeinsparmaßnahmen wider, in dem sich 82 Prozent der Asset Manager befinden. Die Etablierung von ESG-Kriterien für das Portfolio schlägt sich in Form von „grünen Klauseln“ in Mietverträgen nieder – für 71 Prozent der Asset Manager sind sie inzwischen Standard. Flächen mit schlechter Energieeffizienz sind angesichts der Energiekosten aus Sicht von knapp zwei Dritteln der Befragten spürbar schwerer zu vermieten.

Energetische Transformation erfährt hohe Priorität

Für 58 Prozent der Asset Manager stellt die energetische Transformation ihrer Bestände derzeit einen Investitionsschwerpunkt dar. Die Identifikation von Energieeinsparpotenzialen im Portfolio ist eine Maßnahme, die 71 Prozent der Befragten avisieren. So konnten auch bereits 57 Prozent den Energieverbrauch reduzieren und rund drei Viertel streben weitere Reduktionen an. Eine gewichtige Rolle spielt dabei die Kooperation mit Mietern bei der Erfassung von Verbrauchsdaten und der Auswahl der Energiequellen: Knapp zwei Drittel der Befragten wollen diesen Austausch mittelfristig anstoßen. Ein Viertel gab zudem an, dass sie bereits auf eigene Energiegewinnung setzen. Mittelfristig will sich mehr als die Hälfte der Asset Manager auf den Weg zur (Teil-)Autarkie begeben.

ESG-Umsetzung krankt an mangelhafter Datenbasis

Die Mehrheit der Asset Manager (84 Prozent) stimmt der Aussage zu, dass bei Ankäufen inzwischen eine ESG-Due-Diligence durchgeführt wird und dass portfolioweit ESG-Kriterien etabliert wurden. Allerdings verfügt nicht einmal die Hälfte der Befragten über die Datengrundlage zur Berechnung von CO2-Emissionen sowie physischen und transitorischen Risiken. Im Zusammenhang mit der unvollständigen Datengrundlage und Risikobewertung können die Berichtspflichten von Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie nur bei der Hälfte der Teilnehmer vollständig erfüllt werden.

„Asset Manager haben die Notwendigkeit von ESG-Themen erkannt – allerdings hapert es an der Umsetzung, obwohl die technischen Mittel sowohl hardware- als auch softwareseitig vorhanden sind. In ihrer Anwendung liegt noch erhebliches Effizienzpotenzial insbesondere hinsichtlich bereits bestehender Reportingpflichten auf Portfolioebene“, sagt Schweizer.

Für einzelne Gebäude ist smarte Gebäudetechnik bei 43 Prozent der Befragten bereits ein integriertes Instrument im Asset Management. Auf Portfolioebene verwenden hingegen nur wenige Teilnehmer bereits moderne Technologien zum Monitoring und Auslesen (13 Prozent). Rund 40 Prozent der Befragten planen derzeit den Einsatz entsprechender digitaler Tools.

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Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Mittlerer Pfad 15, D­-70499 Stuttgart, Tel: 0711/988115980, Fax: 0711/988115177, www.ey.com

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, hat den aktualisierten Ergebnisbericht zur Taxonomie der Wirtschaftsimmobilien vorgelegt.

Unter dem Titel „Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien zum Zwecke der Marktbeobachtung und Wertermittlung“ wurden jegliche Arten von Gewerbeimmobilien, die nunmehr besser als Wirtschaftsimmobilien zu bezeichnen sind, beschrieben und kategorisiert.

Der Bericht ist Ergebnis intensiver Fachgespräche mit dem Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA), des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), des Urban Land Institutes (ULI), der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, dem AK Wertermittlung des Deutschen Städtetags, dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sowie der RICS und wurde auch von der Deutschen Bundesbank und vom Statistischen Bundesamt im Beobachterstatus begleitet.

Im Fokus der Aktualisierung stand die Berücksichtigung von aktuellen Trends und Erkenntnisse aus der Corona-Krise, wie etwa die gewachsene Bedeutung von Nahversorgung und E-Commerce, was nach einer stärkeren Differenzierung im Segment der Handelsimmobilien aber auch bei den Logistikimmobilien verlangte. So werden nun etwa auch Nachversorgungszentren oder Fulfilmentcenter von anderen Immobilienarten abgegrenzt.

Das neu eingeführte Segment der Mixed-Use Immobilien fängt den Trend von monofunktionalen zu mischgenutzten Immobilien ein. Auch wurden weitere Lücken geschlossen, etwa bei den Gastronomieimmobilien oder den Gesundheitsimmobilien mit ambulanter oder stationärer Leistungserbringung. Dabei wurde auch die Abgrenzung von Betreutem Wohnen und Servicewohnen für Senioren gegenüber den Wohnimmobilien geschärft.

„Wir haben uns das Ziel gesetzt, die Transparenz innerhalb der Immobilienbranche maßgeblich voranzutreiben“, sagt Aygül Özkan, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des ZIA. „Hierfür bedarf es aber einer Übereinkunft, welche Immobilienarten überhaupt zu welchen Nutzungssegmenten zählen. Mit einem standardisierten Verständnis der Immobilienarten verbessern wir die Datenlage, steigern die Vergleichbarkeit von Marktberichten und verstärken die Rechtssicherheit bei der Immobilienwertermittlung.“ Özkan zeigte sich erfreut, dass die Taxonomie mit Vertreterinnen und Vertretern vieler Institutionen der Branche weiterentwickelt wurde. „Der nächste Schritt zu mehr Markttransparenz liegt nun in der flächendeckenden Anwendung, zu der wir alle Marktteilnehmerinnen und -teilnehmer ausdrücklich ermuntern.“

Mit dem vorangegangenen Ergebnisberichten konnten bereits Erfolge verzeichnet werden. Unter anderem der Immobilienmarktbericht Deutschland des AK OGA basiert in seiner Struktur auf den gewonnenen Erkenntnissen. Peter Ache, Redaktionsleiter des Immobilienmarktberichtes Deutschland der Gutachterausschüsse (AK OGA), zeichnete mitverantwortlich für die fachliche Federführung und führt dazu aus:

„Gerade bei dem heterogenen Markt der Wirtschaftsimmobilien benötigen wir genaue Standards für die Auswertung der Kaufverträge bei den Gutachterausschüssen; erst wenn wir gute und vergleichbare Daten in Deutschland haben, können wir auch gute Analysen machen. Diese aber sind für alle Schritte des Investitionsprozesses notwendig. Die Taxonomie muss nun auch für die Führung der Kaufpreissammlungen der amtlichen Gutachterausschüsse übernommen werden.“

Hintergrund: Mit der Taxonomie der Wirtschaftsimmobilien (vormals „Kategorisierung der Wirtschaftsimmobilien“) wird das Ziel verfolgt, die Immobilienarten der Wirtschaftsimmobilien einheitlich zu erfassen und zu clustern, sodass die Immobilienmarktbeobachtung und -wertermittlung verbessert wird – auch indem eine breite Nutzerschaft (insb. der Gutachterausschüsse und Wertermittler) einheitliche Definitionen zu Rate ziehen kann. Der letzte Bericht aus 2019 ist ein Zwischenbericht, der noch einige Lücken etwa bei den Gesundheits- und Gastronomieimmobilien aufwies. Bei der Überarbeitung wurden neben Vertreterinnen und Vertretern der beteiligten Institutionen diverse Expertinnen und Experten und einschlägige Veröffentlichungen wie etwa von bulwiengesa, gif, HypZert sowie Auswertungen aus Transaktionsdatenbanken zugrunde gelegt.

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Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2023 befinden.

Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

Die Aussichten für die europäische Wirtschaft haben sich, ausgehend von einem niedrigen Niveau, im Laufe des Jahres aufgehellt, wobei die Prognosen für dieses Jahr jeden Monat nach oben korrigiert wurden. Von den großen Volkswirtschaften wird nur für das Vereinigte Königreich 2023 ein Rückgang erwartet, während die prognostizierten Rezessionen in anderen europäischen Ländern revidiert wurden und nur noch als Konjunkturschwäche eingestuft werden. Die Inflation blieb zwar hoch, aber nachdem sie Ende vergangenen Jahres ihren Höhepunkt erreicht hatte, fällt sie nun weiter. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, da die Preissteigerungen von 2022 den Jahresvergleich verzerren und die Rohstoff- und Energiepreise auf das Vorkriegsniveau zurückgingen.

Die Zinssätze werden voraussichtlich noch etwas weiter steigen, aber nach derart rasanten und signifikanten Zinserhöhungen dürfte der größte Teil des Zyklus hinter uns liegen. Künftige Steigerungen werden wahrscheinlich gering ausfallen, und die Märkte rechnen mit dem Beginn des Rückgangs vielleicht schon vor Ende dieses Jahres.

Auch in anderen Bereichen gab es positive Anzeichen: „Das Vertrauen ist wieder gestiegen, und die Stimmung der Verbraucher und Unternehmen erholt sich langsam von ihren Tiefstständen im vierten Quartal 2022. Die Arbeitsmärkte sind nach wie vor angespannt – mit Arbeitslosenquoten, die nahe den Tiefstständen mehrerer Jahrzehnte liegen, und freien Stellen, die, wenn auch rückläufig, über ihren langfristigen Durchschnittswerten liegen“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy.

Zuletzt ist jedoch ein großes Gefahrenszenario aufgetaucht, nämlich das einer Bankenkrise und Kreditklemme. „Doch die Auswirkungen konzentrierten sich auf die USA, die Ansteckungsgefahr für Europa blieb bislang begrenzt. Es ist jedoch noch zu früh, um abschätzen zu können, ob sich dieses Risiko verschärft oder verflüchtigt“, so Hinrichs.

Mietwachstum setzt sich bei Topbüros in zentralen Lagen fort

Nach einem starken Wachstum in der zweiten Jahreshälfte 2022 verlangsamte sich die Dynamik des  europäischen Büromietindex im ersten Quartal 2023 (0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal). Dieser Quartalsanstieg ist der niedrigste seit dem vierten Quartal 2021, bleibt aber weitgehend im Rahmen der langfristigen Durchschnittswerte.

Mit 5,9 Prozent liegt das jährliche Wachstum der europäischen Büromieten weiterhin deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,4 Prozent. „Die Fundamentaldaten hinsichtlich Vermietungsquote und Preisentwicklung von Spitzenbüros mit hohen ESG-Standards sind weiterhin besser als die von Bürogebäuden geringerer Qualität an weniger attraktiven Standorten“, differenziert Hela Hinrichs. Die Mehrheit der Büromärkte befindet sich nun im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“ der Büro-Immobilienuhr.

Mietsteigerungen wurden in nur fünf von 23 Indexmärkten beobachtet, darunter Edinburgh (5,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Utrecht (1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Berlin (1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal), München (1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal) und Madrid (0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal). In allen übrigen 18 Märkten stagnierten die Spitzenmieten im ersten Quartal 2023.

Eine starke Mieternachfrage in zentralen Lagen wird in vielen Teilen Europas weiterhin für ein positives Mietwachstum sorgen, wenn auch im unteren einstelligen Bereich. Die Fundamentaldaten für Büros in nicht zentralen Teilmärkten bleiben unter großem Druck, da das Risiko der Überalterung allgegenwärtig ist.

Flächenumsatz geht im Jahresvergleich um 24 Prozent auf rund zwei Millionen Quadratmeter zurück

Die europäischen Mietmärkte schwächten sich im ersten Quartal 2023 aufgrund von Marktunsicherheit, zurückhaltenden Mietern und Verzögerungen bei Anmietungen ab. Mit zwei Millionen m² fiel das erste Quartal um 24 Prozent schwächer aus als das erste Quartal 2022 und das schwächste Quartal seit zwei Jahren.

Auf Stadtebene wurden in Prag (75 Prozent im Jahresvergleich), Amsterdam (51 Prozent im Jahresvergleich), Stockholm (38 Prozent im Jahresvergleich) und Brüssel (7 Prozent im Jahresvergleich) Zuwächse beim Flächenumsatz im ersten Quartal verzeichnet. Die höchsten Verluste im Vergleich zum Vorjahresquartal wurden in Den Haag (minus 56 Prozent im Jahresvergleich), Utrecht (minus 43 Prozent im Jahresvergleich), Dublin (minus 43 Prozent im Jahresvergleich) sowie Lyon (minus 40 Prozent im Jahresvergleich) verzeichnet.

Trotz des geringen Flächenumsatzes und der Zurückhaltung der Unternehmen, Entscheidungen hinsichtlich ihres Flächenbedarfs zu treffen, ist der Wunsch nach qualitativ hochwertigen Büroprodukten auf dem Markt offensichtlich – vor allem moderne ESG-Standards, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit- und Kultureinrichtungen und eine gute Verkehrsanbindung sind für viele Unternehmen wichtige Kriterien, sich für einen Standort zu entscheiden.

„Es gibt eine Vielzahl konkreter Anmietungsanfragen im Markt, auch wenn die Vorlaufzeiten für den Vertragsabschlüsse aufgrund der Marktunsicherheit länger geworden sind. Finanz- und Dienstleistungsunternehmen (insbesondere im Rechtsbereich) sowie große Beratungsunternehmen sind weiterhin die Hauptakteure, wenn es um die Neupositionierung und Umstrukturierung von Portfolios in ganz Europa geht“, erklärt Hela Hinrichs.

In Europas größtem Büromarkt, Paris, erreichte der Flächenumsatz im ersten Quartal 317.000 m². Dies entspricht einem Rückgang der Bürovermietung um 39 Prozent im Jahresvergleich und ist deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von 513.000 m², was sich auf das unsichere wirtschaftliche und politische Umfeld zurückführen lässt. Während sich der Flächenumsatz weiterhin auf die besten Lagen konzentriert, ist auch eine lebhafte Nachfrage nach Büroflächen mit hohen ESG-Standards zu verzeichnen. Vier große Büroanmietungen mit 5.000 m² und mehr betrafen Gebäude mit mindestens zwei Zertifizierungen wie HQE oder BREEAM.

Der Flächenumsatz im Londoner Innenstadtbereich erreichte im ersten Quartal 2023 192.000 m². Dies entspricht einem Rückgang von 14 Prozent im Vergleich zum Umsatz im entsprechenden Zeitraum 2022 (225.000 m²) und neun Prozent gegenüber dem Zehnjahresdurchschnitt des ersten Quartals (214.000 m²). Der TMT-Bereich mit Technologie, Medien und Telekommunikation sowie der Dienstleistungssektor hatten mit jeweils 24 Prozent den größten Anteil am Quartalsumsatz. Der Banken- und Finanzsektor blieb mit 45.000 m² beziehungsweise einem Anteil von 23 Prozent dynamisch. Die Nutzer konzentrieren sich auf Spitzenobjekte, wobei 73 Prozent der gesamten Flächenanfragen auf Vorvermietungen, Neubauten oder renovierte Flächen entfallen. Damit liegt der Anteil über dem Zehnjahresdurchschnitt von 68 Prozent.

Auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen war der Büroflächenumsatz im ersten Jahresquartal rückläufig. Der Abschlussumsatz belief sich auf 607.000 m², was einem Rückgang von fast 32 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2022 entspricht. Alle deutschen Märkte haben im ersten Quartal 2023 einen Rückgang verzeichnet. Allerdings waren diese in Düsseldorf (minus 19 Prozent) und Berlin (minus 22 Prozent) moderater als in Stuttgart (minus 53 Prozent) oder München (minus 39 Prozent).

Leerstandsquote wächst im ersten Quartal leicht um zehn Basispunkte auf 7,6 Prozent

Der Leerstand in europäischen Büroimmobilien wuchs im ersten Quartal 2023 um zehn Basispunkte auf 7,6 Prozent und bleibt damit im Bereich der langfristigen Durchschnittswerte. Die Angebotsseite bleibt aufgrund marktweiter Planungsverschiebungen und Bauverzögerungen angespannt, was durch das schwierige Finanzierungsumfeld noch verstärkt wird. Sechs Märkte verzeichneten einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter das spanische Madrid (minus 30 Basispunkte auf 9,1 Prozent), Prag (minus 20 Basispunkte auf 7,5 Prozent) sowie die schwedische Hauptstadt Stockholm (minus 20 Basispunkte auf 11,1 Prozent). 14 der 23 Indexmärkte verzeichneten im ersten Quartal 2023 einen Anstieg der Leerstandsquote, allerdings waren die Veränderungen nur geringfügig.

Die europäischen Bürofertigstellungen verlangsamten sich im ersten Quartal und lagen bei 871.000 m². Dies ist ein Rückgang von 49 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2022 und das niedrigste Quartalsvolumen seit dem zweiten Quartal 2020. Die meisten Büroflächen wurden im ersten Quartal in Paris (142.000 m²), London (101.000 m²) und Barcelona (81.000 m²) fertiggestellt. „Angesichts steigender Bau- und Finanzierungskosten verschieben viele Bauträger ihre Entscheidungen zum Beginn neuer Büroprojekte, insbesondere spekulativer Neubauprojekte. Renovierungen werden wahrscheinlich weiterhin einen wichtigen Teil des Marktes ausmachen“, resümiert Hela Hinrichs.

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Savills Climate Resilient Cities Index

Berlin, Toronto, Paris und Madrid sind laut einer aktuellen Untersuchung von Savills die klimaresilientesten Immobilienmärkte der Welt. Das ist das Ergebnis des Climate Resilient Cities Index, der im Rahmen der globalen Research-Publikationsreihe Impacts erstellt wurde. Zwar haben auch diese Städte mit den sich verschärfenden klimatischen Herausforderungen zu kämpfen, jedoch zeichnen sich ihre Immobilienmärkte im Vergleich durch eine hohe Widerstandsfähigkeit aus.

Im Rahmen der Studie hat Savills 23 Städte betrachtet, die zu den weltweit größten und gefragtesten Immobilieninvestmentmärkten gehören und sie hinsichtlich ihrer Resilienz gegenüber möglichen Auswirkungen durch den Klimawandel untersucht. Wichtige Einflussfaktoren für den Index sind dabei unter anderem die geografische Lage, der Anteil an nachhaltigen Immobilien sowie das Vorgehen der politischen Entscheidungsträger im Umgang mit dem Klimawandel.

„Unser Index ist zwar selektiv und sollte nicht als reine Rangliste gelesen werden, jedoch gibt er Investoren, Projektentwicklern und Nutzern eine Vorstellung davon, welche Städte am stärksten von klimabedingten Ereignissen bedroht und ob Immobilien in diesen Märkten resilient gegenüber diesen Risiken sind”, kommentiert Paul Tostevin, Director, Savills World Research, und ergänzt: Die Klimarisiken sind größtenteils standortabhängig und damit kaum beeinflussbar. Innovative Planungs- und Baupraktiken sowie Infrastrukturen können jedoch zur Abschwächung der Folgen beitragen und somit die Widerstandsfähigkeit der Immobilien erhöhen. Ein konkretes Beispiel hierfür ist der Bau von Regenwasserkanälen zur Verringerung von Überschwemmungen.“

Berlin schneidet im globalen Vergleich am positivsten ab: Aufgrund der geografischen Lage ist die Stadt einem eher geringen Risiko ausgesetzt. Ein weiterer Faktor für das gute Abschneiden im Climate Resilient Cities Index: Die deutsche Hauptstadt weist mit 1,5 % den zweithöchsten Anteil nachhaltigkeitszertifizierter Immobilien auf, nur New York weißt mit 1,8 % einen höheren Wert auf. Doch selbst die Werte der Top-Platzierten fallen vergleichsweise gering aus und verdeutlichen den Nachholbedarf an allen untersuchten Standorten, um Kohlenstoffemissionen zu reduzieren und die Objekte auf höhere Nachhaltigkeitsstandards zu bringen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Anleger ihre Investmentstrategie auf nachhaltige Bestandsgebäuden ausrichten, um so mögliche Stranded Assets zu vermeiden.

Obwohl Berlin im Savills Climate Resilient Cities Index an oberster Stelle steht, sieht sich die Stadt ebenfalls mit großen Herausforderungen im Zuge des Klimawandels konfrontiert. Hierzu gehören längere Trocken- und Hitzeperioden sowie öfter auftretende und heftigere Unwetter und Starkregenereignisse. Ein größerer Teil der lokalen Bevölkerung befürwortet schärfere Maßnahmen zur Abfederung der Klimarisiken und die politischen Verantwortungsträger in der deutschen Hauptstadt erproben städtebauliche Instrumente und Maßnahmen zur Anpassung an die zukünftigen Herausforderungen. Als Leuchtturmprojekte entstehen am ehemaligen Flughafen Tegel derzeit die Urban Tech Republic sowie das Schumacher Quartier, die dem Konzept der Schwammstadt folgen: Große Mengen Regenwasser werden aufgenommen, zwischengespeichert und bei Bedarf wieder abgegeben.

„Immobilienmärkte mit einer geringen Resilienz gegenüber Klimarisiken könnten für institutionelle Investoren deutlich an Attraktivität verlieren, da diese solche Einflussfaktoren bereits in ihre ESG-Strategien einbeziehen. Momentan buhlen Anleger noch um die wenigen grünen Immobilien, die bereits heute den aktuellen und zukünftigen Anforderungen gerecht werden – perspektivisch wird diese Nachfrage insbesondere in den klimastabilen Städten weiter wachsen“, so Robert Godfrey, Director Strategic Investment Advisory bei Savills.

Zur Methodik:

Der Savills-Index vergleicht 23 der größten, wohlhabendsten und bevölkerungsreichsten Städte der Welt, die für weltweiten Immobilieninvestitionen besonders wichtig sind. Er misst das Klimarisiko jeder Stadt und die Widerstandsfähigkeit ihrer Immobilien gegenüber diesen Risiken. Der Index besteht aus zwei Säulen:

Klimarisiko

Es wird das aktuelle und zukünftige Klimarisiko einer Stadt berücksichtigt. Das aktuelle Risiko misst die Veränderungen der letzten zehn Jahre bei Niederschlag und Temperatur, die durchschnittliche Höhe über dem Meeresspiegel und die Verfügbarkeit von Grundwasser. Außerdem wird das aktuelle Risiko von Naturkatastrophen bewertet, die sich durch den Klimawandel noch verschärfen. Als künftige Risiken der Stadt werden die prognostizierte Gefährdung durch extreme Hitze, den Anstieg des Meeresspiegels, Überschwemmungen an den Küsten und die Verfügbarkeit von Süßwasser bis 2050 bewertet.

Resilienz von Immobilien

Die Resilienz von Immobilien untersucht, ob die Stadt und das Land, in dem sie sich befindet, mögliche Klimarisiken ermittelt haben und ob es einen Plan gibt, diese einzudämmen. Außerdem wird der Anteil von Gebäuden mit Nachhaltigkeitszertifikat in der Stadt gemessen, was angesichts der Rolle, die Kohlenstoff bei der Beschleunigung des Klimawandels im Allgemeinen spielt, ebenfalls von Bedeutung ist.

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

LBS Nord vergleicht Angebote in den Bezirken

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in Berlin deutlich langsamer gestiegen. Im ersten Quartal 2023 lag der mittlere Angebotspreis bei 5.455 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Steigerungsrate hat sich damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 3 Prozent halbiert. In zwei Bezirken waren die Preise sogar rückläufig.

Das zeigt eine aktuelle Analyse, die das Institut empirica im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover (LBS Nord) erstellt hat. Für den Kaufpreisspiegel haben die Immobilienforscher die Angebote in den Berliner Tageszeitungen sowie in Online-Portalen ausgewertet.

Im Zentrum Berlins bleibt es teuer

Die teuersten gebrauchten Eigentumswohnungen werden derzeit in Friedrichshain-Kreuzberg angeboten. Im Mittel werden hier 6.425 Euro pro Quadratmeter fällig. Bei einem typischen Objektpreis von rund 433.000 Euro entspricht das knapp zehn Jahresnettoeinkommen eines durchschnittlichen Berliner Haushalts, so die Berechnung von empirica.

Wohnungen im gehobenen Segment sind in Friedrichshain-Kreuzberg für Quadratmeterpreise ab 7.859 Euro zu haben. Ein Viertel aller Angebote liegt in diesem Bereich.

Platz zwei der Preisskala belegt Charlottenburg-Willmersdorf. Der mittlere Quadratmeterpreis für eine Bestandswohnung beträgt hier 6.343 Euro. Da die Objekte im Durchschnitt eine größere Wohnfläche haben, muss ein Berliner Haushalt sogar elf Jahresnettoeinkommen für einen Kauf aufbringen. Die Spitzenpreise in Charlottenburg-Willmersdorf beginnen bei gut 7.900 Euro pro Quadratmeter.

Auch Mitte zählt zu den Bezirken mit verhältnismäßig hohen Standardpreisen. Wohnungskäufer müssen hier im Mittel 6.129 Euro pro Quadratmeter aufwenden. Im gehobenen Preissegment sind gebrauchte Eigentumswohnungen noch einmal deutlich teurer: Für ein Viertel aller Angebote in Mitte werden mindestens 8.413 Euro als Quadratmeterpreis verlangt. Das ist der Höchstwert in ganz Berlin.

Über dem Berliner Durchschnitt liegen auch die Wohnungspreise in Pankow, dem mit 5.752 Euro pro Quadratmeter viertteuersten Bezirk in der Hauptstadt. In den übrigen acht Bezirken bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen rund 4.000 und 5.000 Euro.

Wohnungskauf in Spandau am günstigsten

Die günstigsten gebrauchten Eigentumswohnungen sind in Spandau im Angebot. Der Standardpreis beträgt hier 4.035 Euro pro Quadratmeter. Für eine Wohnung zum Preis von rund 270.000 Euro muss ein Haushalt umgerechnet 6,2 Jahresnettoeinkommen aufbringen. Die preiswertesten Angebote in Spandau sind sogar schon für weniger als 3.417 Euro zu haben.

Gut 200 Euro höher als in Spandau liegen die mittleren Quadratmeterpreise in Marzahn-Hellersdorf (4.278 Euro/qm) und Reinickendorf (4.286 Euro/qm), die sich damit ebenfalls am unteren Ende der Preisskala befinden.

Unterschiedliche Preisentwicklung in den Bezirken

Mit einem Plus von 3 Prozent sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Berliner Durchschnitt nur leicht gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Zwischen den einzelnen Bezirken gibt es jedoch deutliche Unterschiede in der Preisentwicklung.

In Marzahn-Hellersdorf, dem über Jahre günstigsten Bezirk, verteuerten sich Bestandswohnungen besonders stark. Die Preise stiegen gegenüber 2022 um 13 Prozent. Auch Friedrichshain-Kreuzberg an der Spitze der Preisskala wies mit 11 Prozent eine zweistellige Steigerungsrate auf.

Hingegen kamen die Preise in Charlottenburg-Wilmersdorf und Tempelhof-Schöneberg mit einem Plus von nur noch 1 Prozent nahezu zum Stillstand. In Treptow-Köpenick und Lichtenberg verbilligten sich gebrauchte Eigentumswohnungen im Laufe eines Jahres sogar um 3 bzw. 2 Prozent.

“Die Preissituation für Immobilienerwerber in Berlin hat sich bei Bestandswohnungen erheblich verbessert. Es wird aber zunehmend wichtig, beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auf den energetischen Zustand zu achten und etwaige Modernisierungskosten in die Finanzierung einzuplanen. Andererseits ergeben sich für Käufer dadurch auch Verhandlungsspielräume beim Kaufpreis”, erklärt Maik Jekabsons, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.

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LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover, Kattenbrookstrift 33, 30539 Hannover,Tel: 0511 926-0, Fax: 0511 926-6900, www.lbs-nord.de

Positive Arbeitsmarktdaten und Handelsumsätze geben EU-15-Index Stabilität

Die europäischen Einzelhandelsmärkte haben die direkten und indirekten Belastungen aus den Preissteigerungen infolge von Rohstoffknappheit und gestiegenen Energiekosten, verstärkt durch den andauernden Krieg in der Ukraine, weitestgehend aufgefangen. Bei sechs der 15 EU-Länder im Global Retail Attractiveness Index (GRAI) zeigt der Trendpfeil gegenüber dem ersten Quartal 2022 nach oben. Bei den anderen Ländern fallen die Einbußen abgesehen von wenigen Ausnahmen in den Nordics moderat aus. „Die durch die Bank weg positiven Entwicklungen auf den europäischen Arbeitsmärkten und die seit langer Zeit wieder in allen 15 Ländern steigenden Einzelhandelsumsätze deuten auf eine Erholung und perspektivische Rückkehr der Märkte auf das Niveau vor der Pandemie hin“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilien Research bei Union Investment.

Der von Union Investment und GfK ermittelte Retail Index für Europa (EU 15) zeigt sich im ersten Quartal 2023 mit 111 Punkten unverändert gegenüber dem entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Zugleich wächst die bereits im vergangenen Herbst festgestellte Diskrepanz zwischen einem einerseits stark negativen Sentiment bei Konsumenten und Händlern und andererseits positiven Arbeitsmarktdaten und inflationsgetriebenen Umsätzen im Handel. Die Verbraucherstimmung (78 Punkte) sinkt auffällig stark um 14 Punkte, die Einzelhandelsstimmung (95 Punkte) um 12 Punkte. Auf der anderen Seite können sich sowohl der Arbeitsmarkt (136 Punkte, plus 9) als auch der Einzelhandelsumsatz (133 Punkte, plus 10) verbessern.

Die größten Zuwächse im EU-15-Index gegenüber dem ersten Quartal 2022 zeigen Italien mit einem Plus von 7 Punkten sowie Polen mit einem Plus von 6 Punkten. Im Länderranking liegen Polen (127 Punkte) und Tschechien (122 Punkte) an der Spitze, gefolgt von Portugal (116 Punkte) und Deutschland (115 Punkte). Es folgen Frankreich und Italien mit jeweils 113 Punkten. Schlusslicht in Europa bilden zum Ende des ersten Quartals 2023 Schweden und Dänemark mit 83 und 86 Punkten. Auf die beiden Nordics-Länder entfallen mit einem Minus von 12 bzw. 17 Punkten auch die stärksten Verluste gegenüber dem Vorjahr.

Während der EU-15-Index sein Niveau halten kann, zeigen sich in Nordamerika und Asien noch keine Erholungszeichen. Der Nordamerika-Index im GRAI verliert im Vergleich zu Europa am deutlichsten (minus 8 Punkte) und kommt nur auf 95 Punkte. Bei etwas geringeren Verlusten (minus 7 Punkte) bildet der Retail Index in Asien/Pazifik weiterhin das Schlusslicht (91 Punkte). Die größten Verluste in den beiden Übersee-Indizes weisen zum Ende des ersten Quartals 2023 Südkorea (93 Punkte, minus 16) sowie erneut Kanada (87 Punkte, minus 18) aus.

Zur Methodik

Der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) von Union Investment bildet die Attraktivität der Einzelhandelsmärkte von insgesamt 20 Ländern in Europa, Amerika und Asien-Pazifik ab. Dabei bedeuten 100 Indexpunkte eine durchschnittliche Bewertung. In den EU-15-Index gehen die Indizes der EU-Länder Schweden, Finnland, Dänemark, Deutschland, Frankreich, Italien, Spanien, Österreich, Niederlande, Belgien, Irland, Portugal, Polen und Tschechien ein, zusätzlich Großbritannien, gewichtet mit ihrer jeweiligen Bevölkerungszahl. In den Nordamerika-Index gehen die Indizes der USA und Kanadas ein; der Asien-Pazifik-Index berücksichtigt Japan, Südkorea und Australien.

Halbjährlich vom Marktforschungsunternehmen GfK ermittelt, setzt sich der Global Retail Attractiveness Index aus zwei Stimmungsindikatoren und zwei datenbasierten Indikatoren zusammen. Alle vier Faktoren gehen gleichgewichtet, d.h. mit jeweils 25 Prozent, in den Index ein. In den Index fließt sowohl die Stimmung der Nachfrageseite (Consumer Confidence) als auch die Stimmung der Angebotsseite (Business Retail Confidence) ein. Als quantitative Input-Faktoren werden die Veränderung der Arbeitslosigkeit und die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes (rollierend 12 Monate) in den GRAI einbezogen. Nach Standardisierung und Transformation haben die Input-Faktoren jeweils einen Mittelwert von 100 sowie einen theoretischen Wertebereich von 0 bis 200 Punkte. Dem Index liegen Daten aus aktuellen Quellen von GfK, EU-Kommission, OECD, Trading Economics, Eurostat sowie der nationalen Statistikämter zugrunde. Die dargestellten Veränderungen beziehen sich jeweils auf den entsprechenden Zeitraum des Vorjahres (Q1 2022).

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von Bestandswohnungen in ausgewählten deutschen Mittelstädten von immowelt zeigt:

Preisanpassungen: In 51 von 54 untersuchten Mittelstädten sind die Angebotspreise von Wohnungen innerhalb eines Jahres gesunken, in 11 Städten sogar um mindestens 10 Prozent

Stärkste prozentuale Rückgänge in Bayreuth, Lüdenscheid, Lüneburg und Schwerin (je -15 Prozent)

Sinkende Preise auch in teuersten Mittelstädten: Wohneigentum in Konstanz kostet im Mittel 6.043 Euro pro Quadratmeter (-6 Prozent), in Rosenheim 5.275 Euro (-7 Prozent)

Günstigste Mittelstädte im Osten: In Gera kostet der Quadratmeter durchschnittlich 1.222 Euro (-2 Prozent), in Zwickau 1.259 Euro (-5 Prozent)

Wie in den meisten Großstädten sinken auch in vielen deutschen Städten mittlerer Größe die Kaufpreise von Wohnungen. In insgesamt 51 von 54 untersuchten Mittelstädten hat sich Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahr vergünstigt. In 11 Städten liegt das Minus sogar im zweistelligen Prozentbereich. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten mittelgroßen Städten (50.000 bis 100.000 Einwohner) untersucht wurden.

“Der Anstieg der Bauzinsen hat auch in den deutschen Mittelstädten zum Ende des Immobilienbooms geführt”, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. “Nach jahrelangen Zuwächsen sinken die Preise für Wohneigentum in vielen mittelgroßen Städten nun spürbar. Für Käufer könnte das die Chance bieten, sich den Wunsch nach der eigenen Wohnung zu erfüllen. Zwar wird die Immobilienfinanzierung durch das hohe Zinsniveau erschwert, gleichzeitig ermöglicht der im Vergleich zur Niedrigzinsphase geringere Konkurrenzdruck aber auch Nachverhandlungen beim Preis.”

Stärkste Rückgänge in Schwerin, Lüneburg, Bayreuth und Lüdenscheid

In der Spitze zahlen Wohnungssuchende in deutschen Mittelstädten derzeit 15 Prozent weniger für eine Eigentumswohnung als vor einem Jahr. Das ist etwa in Schwerin der Fall, wo der Quadratmeter aktuell im Mittel 2.476 Euro kostet. Vor 12 Monaten mussten Käufer in der Landeshauptstadt Mecklenburg-Vorpommerns noch mit 2.915 Euro pro Quadratmeter rechnen. In drei weiteren Mittelstädten sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen ebenfalls um 15 Prozent eingebrochen: Im niedersächsischen Lüneburg kostet der Quadratmeter derzeit durchschnittlich 3.727 Euro, in Bayreuth im nördlichen Bayern sind es 3.531 Euro und im nordrhein-westfälischen Lüdenscheid 1.984 Euro.

Sinkende Kaufpreise auch in teuren Städten Süddeutschlands

Am teuersten sind Eigentumswohnungen in den Mittelstädten Süddeutschlands. Allerdings ist es auch hier zu spürbaren Preisrückgängen gekommen: In Konstanz, der kostspieligsten Stadt in der Analyse, zahlen Käufer gegenwärtig im Mittel 6.043 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung – 6 Prozent weniger als vor einem Jahr. Auch in anderen Mittelstädten Baden-Württembergs kostet Wohneigentum derzeit deutlich weniger als vor 12 Monaten, etwa in Tübingen (4.985 Euro; -9 Prozent), Böblingen (4.403 Euro; -11 Prozent) oder Friedrichshafen (4.388 Euro; -9 Prozent).

Das gleiche gilt für mehrere hochpreisige Mittelstädte Bayerns. In Rosenheim, mit durchschnittlich 5.275 Euro pro Quadratmeter die zweitteuerste Stadt der Untersuchung, sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres im Schnitt um 7 Prozent zurückgegangen. In Landshut (4.760 Euro) und Neu-Ulm (4.041 Euro) beträgt das Minus jeweils 5 Prozent, in Bamberg (3.906 Euro) sind die Kaufpreise um 6 Prozent gefallen.

Preiswerte Mittelstädte im Osten und in NRW

Die günstigsten Eigentumswohnungen finden Käufer in den Mittelstädten Ostdeutschlands. Dort übersteigt das Wohnungsangebot oftmals die Nachfrage, was die ohnehin niedrigen Preise weiter sinken lässt. Gera in Thüringen ist mit 1.222 Euro pro Quadratmeter (-2 Prozent) die günstigste Mittelstadt der Analyse, gefolgt vom sächsischen Zwickau mit 1.259 Euro (-5 Prozent).

Preiswertes Wohneigentum gibt es auch in mehreren mittelgroßen Städten Nordrhein-Westfalens: In Iserlohn (1.903 Euro; -7 Prozent), Marl (1.960 Euro; -3 Prozent) und Lüdenscheid (1.984 Euro; -15 Prozent) kosten Bestandswohnungen im Mittel weniger als 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 54 ausgewählten mittelgroßen Städten (50.000 bis 100.000 Einwohner). Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2022 sowie dem 01.05.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Kommentar des Portfoliomanagements zum ersten Quartal 2023

• Zunehmend restriktive Kreditvergabe belastet den Immobiliensektor im ersten Quartal
• Unternehmen legen gute Zahlen vor, sind aber bei Prognosen vorsichtiger
• Viele schlechte Nachrichten im Immobiliensektor bereits eingepreist

Marktrückblick: Berg- und Talfahrt an den Märkten

Das erste Quartal 2023 glich einer Achterbahnfahrt an den Märkten. Der zu Jahresbeginn herrschende Optimismus, als die Anleger ein weniger aggressives Vorgehen der Zentralbanken und etwas positivere Wirtschaftsaussichten einzupreisen begannen, fand im weiteren Quartalsverlauf ein abruptes Ende. Die anhaltend starken makroökonomischen Zahlen und die hartnäckig hohe Inflation in den USA führten zu einer noch schärferen Rhetorik und weiteren Zinserhöhungen. Die Zusammenbrüche im globalen Bankensektor trieben weitere Schockwellen durch das Finanzsystem. Der Immobiliensektor war vor allem durch die zunehmend restriktive Kreditvergabe betroffen. Die Situation könnte aber auch mittelfristig zu einer weniger restriktiven Geldpolitik führen, wenn Zentralbanken bei einer Erhöhung der Zinssätze zögern.

Die von den Unternehmen vorgelegten Ergebnisse für das vierte Quartal waren im Allgemeinen gut. Die Prognosen für 2023 sind allerdings vorsichtiger, was die Unsicherheit am Markt widerspiegelt. Anleger mit einem langen Anlagehorizont könnten die Korrektur zu einer vorsichtigen Erhöhung ihres Immobilienengagements nutzen, bevor der Zyklus wieder ins Positive dreht. Im börsennotierten Immobiliensektor sind bereits viele schlechte Nachrichten eingepreist. Dies wird sich mit der Zeit wieder ändern, da die Bewertungen mit den Erwartungen niedrigerer Kapitalkosten neu kalibriert werden. Insbesondere im Bereich der am stärksten fremdfinanzierten Unternehmen sehen wir weiter Risiken und Selektion ist entscheidend. Ein weiteres Risiko liegt in dem zu aggressiven Vorgehen der Zentralbanken bei ihren Zinserhöhungen, die der Wirtschaft sehr geschadet haben. Im ersten Quartal 2023 waren die USA der stärkste Immobilienmarkt, während Europa auf Lokalwährungsebene der schwächste war.

Positive Beiträge und Störfaktoren: Marcus Corporation und CTP mit starker Performance

Den größten Beitrag zum absoluten Ertrag des Fonds leistete der US-amerikanische Hotel- und Theaterbetreiber Marcus Corporation, der einen soliden Bericht vorlegte. Das Unternehmen steuert auf eine Normalisierung der Erträge zu und nähert sich insbesondere im Hotelbereich dem Niveau vor der Pandemie. Der Logistikbetreiber und -entwickler CTP schnitt im abgelaufenen Quartal ebenfalls gut ab, nachdem er gute Zahlen präsentieren konnte, die ein anhaltendes nachfragegetriebenes Wachstum mit fortgesetzten Gewinnen in der Entwicklung bestätigen. Der panasiatische Immobilieninvestor ESR Cayman war trotz des vom Unternehmen veröffentlichten soliden Berichts der größte Störfaktor des Fonds im Berichtsquartal.

Wesentliche Zukäufe: Wiedereinstieg bei Cellnex und Digital Bridge

Im Laufe des ersten Quartals gingen wir erneut eine Position in Cellnex ein; der spanische Betreiber von Telekommunikations- und Rundfunkinfrastrukturen weist ein interessantes Cashflow-Profil auf. Darüber hinaus könnte das Unternehmen aufgrund seiner Bewertung und geografischen Präsenz ein Konsolidierungsziel sein. Cellnex weist eine hohe Verschuldung auf und der Markt hat die Aktie im aktuellen Zinserhöhungsumfeld abgestraft, wodurch wir zu einem guten Preis einsteigen konnten. In Europa ist die strukturelle Nachfrage hoch, da die Digitalisierung – vor allem im 5G-Bereich – weiterhin sehr zügig voranschreitet. Ein weiterer Neuzugang im selben Segment ist das US-Unternehmen Digital Bridge, das wir zu Pandemiebeginn verkauften, da es zahlreiche Veräußerungen durchzuführen hatte, was ein großes Risiko in diesem Umfeld darstellte. Inzwischen hat das Unternehmen die Wende geschafft, ist gut kapitalisiert und konzentriert sich in erster Linie auf Immobilien im Digitalisierungsbereich. So erwarb es unter anderem den letztjährigen Topperformer des Portfolios, den US-Rechenzentrumsentwickler und -betreiber Switch.

Wir haben auch eine Position in dem schwedischen Unternehmen Castellum aufgebaut, das sehr günstig gehandelt wird. Es handelt sich um ein diversifiziertes Unternehmen, das sich auf Büroflächen in Skandinavien konzentriert und eine große Beteiligung an der norwegischen Entra hält. Castellum ist ein Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit, hatte aber in den letzten Jahren einige Herausforderungen innerhalb der Unternehmensführung, die allerdings rasch adressiert wurden. Im Kampf gegen übermäßige Verschuldung erklärte Castellum einen Dividendenstopp und kündigte für das zweite Quartal eine vollständig garantierte Kapitalerhöhung an, was dem Unternehmen helfen sollte.

Wesentliche Verkäufe: Bürobetreiber Hudson Pacific Properties und Paramount

Aufgrund der insbesondere in New York und San Francisco bestehenden Probleme im Bürovermietungs-Segment reduzierten wir unser Gesamtengagement im Bürobereich in den USA und verkauften unsere beiden Bürobetreiber Hudson Pacific Properties und Paramount. Dies steht im Gegensatz zum skandinavischen Büroimmobilienmarkt, der momentan in guter Verfassung ist.

Ausblick: Immobilien bieten historisch hohe Abschläge

In der Vergangenheit haben börsennotierte Immobilien in dem von uns erwarteten Umfeld mit geringerem Wachstum und niedrigeren Realrenditen, dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem frühen Zyklusumfeld, gut abgeschnitten. Angesichts der Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabkühlung aufgrund des hohen Zinsniveaus sollte man sich bewusst sein, dass ein langfristiger Horizont für jeden Anleger in diesem Umfeld entscheidend ist. Immobilien werden derzeit mit historisch hohen Abschlägen gehandelt. Viele schlechte Nachrichten sind bereits eingepreist, aber die Dinge können immer noch schlechter werden, bevor sie sich verbessern. Der SKAGEN m2 konzentriert sich weiterhin auf Unternehmen, die wir in trendgetriebenen Teilsegmenten als widerstandsfähig erachten, die einen gesunden Cashflow generieren und eine solide Bilanzstruktur aufweisen. Wichtig ist dabei, dass unsere Beteiligungen überschaubare Bilanzen, einen hohen Anteil an festverzinsten oder abgesicherten Schulden und inflationsbereinigte Mietstrukturen aufweisen. Diese Märkte sind für uns interessant, da sich das Angebot an günstigen Aktien fast täglich vergrößert, was langfristig gute Kaufgelegenheiten bietet.

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