Deutscher Wohn-Investmentmarkt weiterhin schwach, aber mit leicht positiver Dynamik

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt für Q2 2023

Das sehr verhaltene Investmentgeschehen des ersten Quartals setzte sich im zweiten Quartal fort. Damit bleibt das Investmentvolumen auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten im ersten Halbjahr weiterhin hinter den Vorjahren zurück, jedoch ist eine leichte Belebung zu verzeichnen. Bundesweit wurden in den vergangenen sechs Monaten 2,63 Mrd. EUR in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit wurde das Halbjahresergebnis des Vorjahres mit 63 % deutlich verfehlt. Auch der langjährige Durchschnitt wurde um 69 % unterschritten. Eine sich abzeichnende erste Zinspause im Herbst dürfte für eine spürbar höhere Marktdynamik zum Jahresende und insbesondere im kommenden Jahr sorgen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Nach Ende des ersten Halbjahres 2023 belief sich das Investitionsvolumen auf nur rund 2,63 Mrd. EUR. Somit wurde das schlechteste erste Halbjahr seit 2011 verzeichnet. Die Investitionsaktivitäten auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten haben auch im zweiten Quartal nicht wesentlich an Fahrt aufnehmen können. Neben einigen makroökonomischen Unsicherheiten haben die erschwerte bzw. verteuerte Fremdkapitalfinanzierung – befördert durch den straffen Zinsanhebungszyklus – weiterhin für ein sehr verhaltenes Transaktionsgeschehen gesorgt. Die Preisfindungsphase ist dabei noch nicht abgeschlossen, sodass zwischen Kauf- und Verkaufsgesuchen größtenteils noch Preisdifferenzen bestehen. Es mangelt daher weiter an der Realisierung von marktbereitenden großvolumigen Deals. Die Vergangenheit zeigt jedoch, dass solche Phasen selten lange andauern. Als erstes Anzeichen dafür, dass bereits einige neue Käufer versuchen, in den Markt einzutreten, kann der hohe Anteil von US-amerikanischem Kapital gewertet werden. Spätestens im kommenden Jahr dürfte ein Großteil der notwendigen Bewertungskorrekturen und Preisanpassungen stattgefunden haben. Durch gesunde Fundamentaldaten, günstigere Bewertungsrelationen und der “Fear of missing out”, dürfte wieder frisches Kapital in die deutschen Wohn-Investmentmärkte fließen”, fasst Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, die weiteren Aussichten zusammen.

Großvolumiges Segment gewinnt wieder Anteile, Markt jedoch weiter kleinteilig

Sehr geringe Investitionsaktivitäten im großvolumigen Segment sind ein Grund für das niedrige Gesamtvolumen. Das Segment über 100 Mio. EUR kommt zwar auf einen relativ hohen Umsatzanteil von 41 %, absolut betrachtet sind jedoch vier registrierte Großtransaktionen mit einem kumulierten Volumen von 1,08 Mrd. EUR im langjährigen Vergleich sehr wenig (Ø 10 Jahre: 5,03 Mrd. EUR). Hingegen zeigt sich das Segment der mittelgroßen Deals (50-100 Mio. EUR) mit einem Anteil von 21 % deutlich lebhafter (Ø 10 Jahre: 17 %). Das durchschnittliche Investmentvolumen je Deal betrug nur rund 35 Mio. EUR. Somit ist der Markt nach wie vor wesentlich kleinteiliger als in den vergangenen Jahren.

Ältere Bestandsobjekte und Projekte am gefragtesten

Das Fehlen von institutionellen Investoren am Markt und das geringe Investitionsvolumen hat auch seine Spuren in den Anteilen der einzelnen Assetklassen hinterlassen. Bestandsportfolios mit großem Volumen dominieren gewöhnlich das Investmentgeschehen (10-Jahresdurchschnitt: 52 %), kamen jedoch im ersten Halbjahr auf gerade einmal knapp 11 %. Ältere Bestandsobjekte waren mit einem Anteil von 46 % verhältnismäßig stark gesucht (Ø 10 Jahre: 17 %). Auch Projekte bzw. Forward Deals kommen ebenfalls auf einen weit überdurchschnittlichen Anteil von gut 40 % (Ø 10 Jahre: 24 %). Nach wie vor scheinen Investoren zunächst ihre älteren Bestandsobjekte zu veräußern, um sich größeren Risiken in ihren Portfolios zu entledigen.

US-amerikanisches Kapital kommt zurück

Als ein positives Zeichen für neue attraktive Opportunitäten auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten kann die Rückkehr von US-amerikanischem Kapital gewertet werden. Während im ersten Quartal amerikanische Käufer dem Markt weitestgehend ferngeblieben sind, wurden im zweiten Quartal immerhin zwei großvolumige Transaktionen verzeichnet. US-amerikanisches Kapital kommt mit rund 22 % auf einen weit überdurchschnittlichen Anteil (Ø 10 Jahre: 6 %). Ebenfalls waren Käufer aus dem europäischen Ausland mit einem Anteil von knapp 17 % überdurchschnittlich vertreten. Hingegen kommen deutsche Käufer auf einen Anteil von gut 58 %. Für gewöhnlich dominiert deutsches Kapital noch deutlicher den deutschen Wohn-Investmentmarkt (Ø 10 Jahre: 75 %). Die beiden stärksten Käufergruppen Investment Manager und Family Offices steuerten mit 26 % (Ø 10 Jahre: 9 %) bzw. 22 % (Ø 10 Jahre: 4 %) weit überdurchschnittliche Anteile zum Investmentvolumen bei. Im Wesentlichen dürfte die nach wie vor hohe Ausstattung mit Eigenkapital das rege Kaufinteresse dieser beiden Käufergruppen erklären. In den letzten zehn Jahren sorgten für gewöhnlich Immobilien AGs/REITs (Ø 10 Jahre: 32 %) für eine starke Nachfrage. Im ersten Halbjahr konnte jedoch kein einziger Deal verzeichnet werden. Diese Investoren wurden vielmehr auf der Verkäuferseite aktiv, z. T. aufgrund von notwendigen Verkäufen durch Bewertungskorrekturen sowie einer deutlich verteuerten Beschaffung von Fremdkapital.

Berlin und München relativ stark, Investments weiterhin vorwiegend in A-Städten

In den ersten sechs Monaten suchten Investoren besonders stark das solide Investmentumfeld der A-Städte auf. Auf diese entfiel ein Anteil von knapp 67 % (Ø 10 Jahre: 42 %). Die Bundeshauptstadt dominiert nicht mehr so stark den Markt wie noch im ersten Quartal, kommt aber mit 790 Mio. EUR immer noch auf einen überdurchschnittlichen Anteil von 30 %. Berlin erreicht somit einen Anteil, der rund 10 Prozentpunkte höher als im Vorjahr und gegenüber dem langjährigen Durchschnitt liegt. Hingegen nicht ungewöhnlich ist, dass Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf jeweils nur auf Umsatzanteile im einstelligen Prozentbereich kommen. Ein deutlich positiveres Signal sendet München mit einem weit überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 24 %. Mit rund 621 Mio. EUR wurde im ersten Halbjahr in München das zweithöchste Volumen (nach 2021) der letzten zehn Jahre investiert. Wesentliche Anteile daran hatten die beiden Großdeals: Vonovia veräußerte mit den “Gmunder Höfen” zwei Neubauprojekte in Obersendling und die Stadt München hat 23 Mehrfamilienhäuser (Bestand) in Schwabing-West erworben.

Weiterer Anstieg der Netto-Spitzenrenditen gegenüber Q1 2023

Parallel zu den Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank hat sich auch die Fremdkapitalfinanzierung weiter verteuert. Gleichzeitig legten auch die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im zweiten Quartal nochmals spürbar zu. Der Anstieg gegenüber dem ersten Quartal 2023 bewegte sich im Bereich zwischen 35 und 50 Basispunkten. Nach wie vor ist München der teuerste Standort (3,35 %). Dahinter rangieren bei 3,40 % Berlin, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Für die beiden günstigsten Standorte Düsseldorf und Köln werden aktuell 3,50 % angesetzt.

Perspektiven

“Das erste Halbjahr ist ein Beleg für die weiter andauernde Preisfindungsphase auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt. Dennoch zeigen erste marktbereitende Deals, wie bspw. der Vonovia-Deal in München, dass sich Käufer- und Verkäuferseite wieder annähern. Die jüngsten Aussagen der EZB lassen erkennen, dass das 2-%-Inflationsziel oberste Priorität genießt. Trotz der Entschlossenheit der Währungshüter ist davon auszugehen, dass ein Großteil im Zinserhöhungszyklus bereits vollzogen wurde. Aufgrund des zu erwartenden Rückgangs der Inflation ist im zweiten Halbjahr nur noch mit kleineren Zinsschritten bzw. einer Zinserhöhungspause zu rechnen. Gleichzeitig dürfte in den kommenden Monaten ein erster Gewöhnungseffekt eintreten. Investoren werden langsam das sich stabilisierende Zinsniveau als neue Realität akzeptieren und wieder in den Investitionsmodus umschalten. Denn die Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite, die sehr geringen Neubauvolumina sowie deutliche Mietpreissteigerungen und wieder steigende Mietrenditen dürften perspektivisch für einen deutschen Wohn-Investmentmarkt mit relativer Stärke sprechen. Aufgrund des schwachen ersten Halbjahrs und weniger großvolumiger Transaktionen ist für 2023 noch mit einem unterdurchschnittlichen Investmentvolumen zu rechnen. Spätestens 2024 dürften jedoch die Karten neu gemischt werden, gesunde Preisanpassungen nachgeholt worden sein und wieder frisches Kapital in Wohnimmobilien fließen”, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.

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JLL: Wohninvestments ziehen im zweiten Quartal 2023 leicht an

Rahmenbedingungen für Transaktionen verbessern sich, Vonovia-Deals stützen Markt

Rückläufige Inflationsraten und ein stabileres Zinsniveau haben sich im zweiten Quartal 2023 positiv auf die Wohninvestmentmärkte ausgewirkt. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters JLL fällt das Transaktionsvolumen* mit 2,35 Milliarden Euro höher aus als im ersten Quartal dieses Jahres, als Abschlüsse in Höhe von 2,1 Milliarden Euro erzielt wurden. Im Vergleich zu den Vorjahren halten sich die Investoren allerdings nach wie vor zurück. In den vergangenen fünf Jahren lag das Transaktionsvolumen im Schnitt bei 3,7 Milliarden Euro, im Vorjahr waren es drei Milliarden Euro.

Für das erste Halbjahr 2023 summieren sich die Abschlüsse auf rund 4,5 Milliarden Euro und rund 20.500 Einheiten, davon knapp 13.000 im zweiten Quartal. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 entspricht das einem Rückgang um circa 37 Prozent sowohl bei den gehandelten Einheiten als auch beim Transaktionsvolumen.

“Es sind weiterhin viele Deals in der Pipeline und Käufer und Verkäufer nähern sich bei ihren Preisvorstellungen weiter an. Die Transaktionsprozesse sind teilweise immer noch recht lang, die Abschlusswahrscheinlichkeit nimmt dafür aber kontinuierlich zu. Für die zweite Jahreshälfte bin ich deswegen positiv gestimmt und rechne mit einer weiteren, leichten Marktbelebung”, sagt Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Unterstützt werde das aktuelle Marktgeschehen durch zwei Großtransaktionen, die im zweiten Quartal abgeschlossen wurden. Zum einen erwarb Apollo im Rahmen einer Joint-Venture-Struktur für mehrere Versicherungen und andere langfristig orientierte Investoren für einen Kaufpreis von rund einer Milliarde Euro eine Minderheitsbeteiligung von knapp 30 Prozent am Südewo-Portfolio von Vonovia. Zum anderen hat CBRE Investment Management für rund 560 Millionen Euro fünf Gebäude mit 1.350 Wohneinheiten in Frankfurt, Berlin und München erworben. Verkäufer war auch hier Vonovia. “Dass solche Transaktionen zustande kommen, ist ein gutes Signal für den Markt. Es könnte den einen oder anderen davon überzeugen, dass für beide Seiten attraktive Transaktionen gegenwärtig möglich sind und andererseits die Marktteilnehmer dafür sensibilisieren, dass das komplexe Marktumfeld eben auch komplexere Lösungen wie Joint-Venture-Strukturen oder anderweitige Kooperationen erfordert”, meint Bender.

Kleine Deals beherrschen das Marktgeschehen

Abgesehen von diesen beiden Abschlüssen kamen im zweiten Quartal hauptsächlich kleinvolumige Deals mit einer durchschnittlichen Größe von nur 14 Millionen Euro zustande. Mit insgesamt 53 registrierten Transaktionen lag die Marktaktivität um ein Drittel niedriger als im Vorjahresquartal (78 Transaktionen), im Vergleich zum ersten Quartal (40 Transaktionen) steht dagegen ein Plus von ebenfalls knapp einem Drittel. “Bei einer insgesamt nur langsamen Belebung des Wohninvestmentmarkts und einer Vielzahl sehr kleiner Deals bleibt damit auch die Intransparenz in der aktuellen Situation in Bezug auf das marktgerechte Preisniveau hoch”, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Das führe dazu, dass einige Marktakteure lieber abwarten und Investitionsentscheidungen zurückstellen.

Bodenbildung bei den Kaufpreisen und bei den Kreditkonditionen in Sicht

Dennoch mehren sich die Anzeichen, dass sich die Preiskorrekturen im zweiten Quartal fortgesetzt haben und damit die größten Preisanpassungen infolge des stark gestiegenen Zinsniveaus bereits erfolgt sind. “Bei den Preisen sehen wir eine sich nähernde Bodenbildung, die mit der Zinsentwicklung korreliert. Dennoch wird es voraussichtlich mindestens noch eine weitere Zinsanhebung der Europäischen Zentralbank in diesem Jahr geben”, erläutert Scheunemann.

Zuletzt hat die Volatilität am Kreditmarkt deutlich abgenommen, wodurch die Preiskalkulation für Investoren grundsätzlich einfacher geworden ist. Gleichzeitig haben die Banken im Vergleich zum Ende des vergangenen Jahres ihre Kreditmargen deutlich gesenkt. Laut dem Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi), der von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) herausgegeben wird, haben die Margen je nach Assetklasse in den vergangenen sechs Monaten um bis zu 50 Prozent nachgegeben. Auch hier geht JLL im weiteren Jahresverlauf von einer Bodenbildung aus.

Angebot hinkt der Nachfrage hinterher – Druck auf Mieten bleibt hoch

Zusätzlich sorgen steigende Wohnungsmieten dafür, dass die Attraktivität von Wohninvestments zunimmt. Auf den regionalen Mietwohnungsmärkten trifft derzeit eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot. Auf der Angebotsseite ist jedoch eine notwendige Belebung des Wohnungsneubaus auf absehbare Zeit nicht in Sicht. Hohe Baupreise in Verbindung mit stark gestiegenen Fremdkapitalkosten haben dazu geführt, dass viele Wohnungsbauprojekte storniert wurden. Für das Jahr 2023 rechnet JLL mit rund 240.000 neu gebauten Wohnungen. Benötigt würden etwa 700.000 Wohneinheiten pro Jahr, um die Nachfrage inklusive Bauüberhang zu bedienen.

Die Entwicklungen in der Bauwirtschaft spiegeln sich auch auf dem Wohninvestmentmarkt wider. Die Zahl der verkauften Projektentwicklungen (Forward-Deals) ist im vergangenen Jahr kontinuierlich gesunken und erreichte im ersten und zweiten Quartal 2023 mit jeweils nur drei bzw. vier beobachteten Abschlüssen ihren Tiefpunkt. Auffällig ist weiterhin, dass es sich bei den registrierten Abschlüssen überwiegend um kleinere Transaktionen von Projekten handelt, die zudem kurz vor der Fertigstellung stehen.

Der Druck auf die Mieten bleibt aufgrund der schwachen Bautätigkeit hoch. Weil sich zudem der Arbeitsmarkt trotz der schwachen Konjunktur weiterhin sehr robust zeigt und die Zahl der Erwerbstätigen weiter steigt, dürften die zuletzt kräftigen Lohnzuwächse, die durch die hohen Verbraucherpreise stimuliert wurden, die dynamische Entwicklung der Mieten auf Jahressicht weiter befeuern.

Scheunemann erkennt in Summe positive Vorzeichen für eine Marktbelebung in den kommenden Monaten: “Die anhaltende Renditedekompression und die Aussicht auf weiter steigende nominale Mietrenditen im aktuellen Wohnungsmarktumfeld dürften die Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt weiter beleben. Aufgrund der Vorsicht der Marktteilnehmer entwickelt sich der Markt jedoch weiterhin in nur kleinen Schritten.”

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge.

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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Retail-Investmentmarkt für Q2 2023

Ergebnis auf dem Retail-Investmentmarkt spiegelt Marktaktivitäten noch nicht wider

Zur Jahresmitte konnte gemessen an den Umsätzen auf dem Retail-Investmentmarkt bislang keine grundlegende Trendumkehr im Vergleich zum ersten Quartal beobachtet werden: Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt knapp 2,6 Mrd. EUR bleiben Retail-Investments weiterhin sowohl hinter ihrem Vorjahresergebnis (-36 %) als auch dem langjährigen Durchschnitt (-49 %) zurück. Gleichzeitig schneiden Einzelhandelsobjekte im Assetklassenvergleich allerdings erneut gut ab und positionieren sich nur knapp hinter den Office-Investments (3,2 Mrd. EUR) und noch vor den Logistiktransaktionen (1,5 Mrd. EUR). Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Auffallend ist im Vergleich der Objektarten hierbei insbesondere, dass Retail-Assets derzeit die einzige Investmentsparte bilden, in der nennenswerte Marktaktivitäten im Portfoliosegment zu verzeichnen sind. Auch wenn Paketverkäufe mit rund 814 Mio. EUR zur Jahresmitte zwar kein hohes Volumen generiert haben, tragen Beteiligungen an Shoppingcentern und Galeria-Objekten sowie kleinere Portfolios im Food-Segment immer wieder zur Diversifizierung des Marktgeschehens bei”, erklärt Christoph Scharf, Geschäftsführer und Head of Retail Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Gerade im zweiten Halbjahr dürfte dieses Segment verstärkt als wichtiger Treiber der Investmentaktivitäten im Retail-Sektor fungieren. Bei Einzeldeals (1,8 Mrd. EUR) fehlen dagegen durch die Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten bislang vor allem die großvolumigeren Transaktionen.

Berlin treibt Umsatz in A-Städten in die Höhe

Die fehlenden Großdeals im dreistelligen Millionenbereich drücken sich im Investmentvolumen der A-Standorte aus. Zwar erreichen die Top-Märkte mit einem Umsatz von 1,25 Mrd. EUR ein vergleichbares Resultat wie im Vorjahr (1,4 Mrd. EUR), dies hängt jedoch maßgeblich mit dem Teilverkauf des KaDeWes in Berlin zusammen, der alleine das Gros des Volumens in den A-Städten ausgemacht hat. Neben diesem Deal konnten zum Jahresauftakt lediglich vereinzelte kleinere Transaktionen in den größten Investmentstandorten registriert werden. Insgesamt ist die Zwischenbilanz zunächst allerdings als Momentaufnahme zu werten, die direkt durch die übergeordneten Faktoren mitbestimmt wird.

Das Marktgeschehen auf dem Retail-Investmentmarkt wurde im ersten Halbjahr entscheidend von zwei Objektarten geprägt: Zum einen sind es erneut die Fachmarkt- und hier speziell die Food-Investments, die auf gut 33 % kommen. Zum anderen versuchen Investoren, die hohe Dynamik im Kaufhaussegment für sich zu nutzen, wodurch sich dieses Segment mit knapp 43 % in der Zwischenbilanz an die Spitze des Rankings schiebt. Einen geringeren Einfluss auf das Gesamtergebnis haben dagegen bisher Shoppingcenter (14 %) und Geschäftshäuser (10 %).

Corporates durch KaDeWe vorne, Renditeanstiege über alle Objektarten und Städte

Insbesondere an der Spitze des Rankings zeigt die Verteilung des Investmentvolumens auf die Käufergruppen nach den ersten sechs Monaten bislang ein eher ungewöhnliches Bild: So zeichnen Corporates für die KaDeWe-Anteile und mit insgesamt gut 28 % auch für den höchsten Beitrag des Gesamtumsatzes verantwortlich. In der Fachmarktsparte behaupten sich dagegen erneut Spezialfonds als wichtigste Anleger. Sie sind mit fast 20 % am Volumen beteiligt. Über der 10-%-Marke liegen darüber hinaus noch Immobilienunternehmen, die vor allem durch die Beteiligung an Galeria-Objekten, weitere 14 % zum Gesamtvolumen beisteuern sowie Immobilien AGs/REITs, die mit gut 11 % repräsentiert sind. Bei der Herkunft der Investoren liegen internationale Käufer mit knapp 50 % bislang auf Augenhöhe mit deutschen Anlegern und erzielen damit im Vergleich zu den Gewerbe-Investments insgesamt (42 %) einen überdurchschnittlichen Wert. Dieses Resultat spiegelt jedoch vorerst nur einen Zwischenstand wider, der keinen Markttrend, sondern zunächst den Einfluss der wenigen Großdeals auf die Gesamtbilanz ausdrückt.

Im Jahresverlauf 2022 konnten Retail-Highstreet-Investments noch etwas länger als Büro- oder Logistikobjekte ihre Spitzenrenditen halten, da diese bereits seit mehreren Jahren durch Seitwärtsbewegungen gekennzeichnet waren. Seit der zweiten Jahreshälfte war es jedoch auch im Premium-Highstreet-Sektor kaum möglich, die hohen Preise zu halten. Im ersten Halbjahr mussten weitere Anstiege in den Top-Märkten verzeichnet werden. Im Städte-Ranking der A-Standorte positioniert sich München (3,45 %) aktuell hauchdünn vor Berlin (3,50 %). Hamburg (3,65 %) verweilt auf dem dritten Rang, während Frankfurt und Köln (jeweils 3,75 %) gleichauf liegen und damit Stuttgart (3,80 %) und Düsseldorf (3,90 %) auf die hinteren Plätze verweisen. Weitere Preisanpassungen gab es seit Jahresbeginn aber auch bei den anderen Objektarten: Fachmarktzentren (4,60 %) legten genau wie Supermärkte/Discounter (4,70 %) um 20 Basispunkte zu, bei Baumärkten (5,25 %) und Shoppingcentern (5,10 %) ging es im zweiten Quartal jeweils um weitere 10 Basispunkte nach oben.

“Die übergeordneten Einflussfaktoren haben die Investmentaktivitäten auch im zweiten Quartal assetklassenübergreifend weiter maßgeblich beeinflusst. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Retail-Investmentmarkt aktuell mehr in Bewegung ist als es die Investmentumsätze zunächst vermuten lassen. Zu Gute kommt der Retail-Sparte hierbei ihre diversifizierte Struktur, die Krisenresilienz des Food-Sektors sowie die Dynamik in der Portfoliosparte, die anderen Assetklassen aktuell zu fehlen scheint. Vor dem Hintergrund, dass sich gerade auch in diesem Segment weiterhin mehrere größere Produkte in der Vermarktung befinden, lässt sich für die zweite Jahreshälfte durchaus positiv auf die Entwicklung des Retail-Investmentmarkts blicken”, so Christoph Scharf zu den weiteren Aussichten.

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McMakler schließt Finanzierungsrunde trotz schwieriger Marktlage erfolgreich ab

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Bestandsinvestor Baillie Gifford führt Finanzierung an; Gründer und CEO Felix Jahn investiert ebenso

Finanzierungsrunde hat Volumen von rund 20 Millionen Euro

Weitere Investitionen in Digitalisierung und Prozessautomatisierung geplant

Jahn: “Das Vertrauen ist ein starkes Signal im aktuellen Marktumfeld.”

McMakler hat eine von seinem Bestandsinvestor Baillie Gifford angeführte Finanzierungsrunde erfolgreich abgeschlossen. Andere bestehende Investoren wie Warburg Pincus, Frog Capital und IGP Capital beteiligen sich ebenfalls an der Runde. Zusätzlich investiert Gründer und CEO Felix Jahn einen siebenstelligen Betrag in McMakler. Das Volumen der neuen Finanzierung liegt bei rund 20 Millionen Euro. Mit dem zusätzlichen Kapital wird McMakler vor allem in die weitere Digitalisierung und Automatisierung seiner operativen Prozesse investieren, um Kunden im aktuell anspruchsvollen Marktumfeld noch mehr Transparenz und Sicherheit rund um den Verkauf und Kauf von Immobilien zu bieten.

“Der Abschluss dieser Finanzierungsrunde bestätigt nicht nur die Qualität unserer Arbeit, sondern zeigt auch, dass wir in Krisenzeiten erfolgreich am Markt bestehen. Das Vertrauen, das uns unsere Bestandsinvestoren – allen voran Baillie Gifford – entgegenbringen, ist ein starkes Signal im aktuellen Marktumfeld”, sagt Felix Jahn. “Wir werden gezielt weiter in Digitalisierung und in die Automatisierung unserer operativen Prozesse investieren und den Verkauf von Immobilien für unsere Kunden somit noch effizienter gestalten.”

Baillie Gifford setzt auf McMakler

Das global agierende Investmenthaus Baillie Gifford investiert zum zweiten Mal in McMakler. Im Januar 2022 hat Baillie Gifford bereits eine Finanzierungsrunde mit einem zweistelligen Millionenbetrag angeführt. Das als Partnerschaft organisierte Unternehmen mit Sitz in Edinburgh investiert in aussichtsreiche Wachstumsfirmen. Dabei identifiziert Baillie Gifford Unternehmen mit transformativem Potenzial, um diese über Zeithorizonte von fünf bis zehn Jahren oder länger zu unterstützen. Zu den Portfoliounternehmen von Baillie Gifford gehören unter anderem Amazon, Tesla und Spotify, aber auch deutsche Unternehmen wie Zalando und HelloFresh.

“Trotz der herausfordernden Marktbedingungen hat McMakler gezeigt, dass es in der Lage ist, sein starkes Geschäftsmodell auszuspielen, Chancen in einem volatilen Markt zu erkennen und zu nutzen. Wir sind beeindruckt von der Agilität und dem Innovationsgeist, mit dem McMakler seine Vision verfolgt und sich als Vorreiter in der Immobilienbranche positioniert. Wir glauben fest an die Vision des Unternehmens und seine Fähigkeit, den Markt zu gestalten und einen nachhaltigen Mehrwert für Kunden zu schaffen. Wir sind zuversichtlich, dass McMakler gestärkt aus der aktuellen Krise hervorgehen wird und seine Position in der Immobilienbranche weiter ausbauen kann”, sagt Peter Singlehurst, Investmentmanager bei Baillie Gifford.

Über McMakler

McMakler ist ein in Deutschland und Österreich aktiver Full-Service Immobiliendienstleister. Das Unternehmen beschäftigt rund 350 eigene Immobilienmakler an über 30 Standorten, die sich hervorragend mit den regionalen Gegebenheiten auskennen. Sie werden unterstützt durch rund 400 Mitarbeiter in der Zentrale in Berlin, in der unter anderem die Analyse- und Vermarktungstechnologie von McMakler entwickelt wird. McMakler ist eines der Top-Maklerunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen zeichnet sich durch hohe Professionalität, umfangreiche Technologie und einen schnellen, sicheren Verkauf aus. Felix Jahn startete den Hybrid-Immobilienmakler 2015 als Gründungsinvestor und Executive Chairman und ist seit 2018 auch CEO.

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McMakler GmbH, Torstraße 19, 10119 Berlin, Tel: +49 30 555 744 917, www.mcmakler.de

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Büroflächenumsatz in Europa divergiert stark

Flächenumsatz auf dem europäischen Büromarkt erreichte im 1. Quartal 2023 rund 1,8 Mio. m² und somit 14 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt der Vorjahresquartale

Laut des aktuellen ‚European Office Outlook‘ von Savills erreichte der Flächenumsatz auf dem europäischen Büromarkt im ersten Quartal 2023 rund 1,8 Mio. m² und lag damit 14 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt der Vorjahresquartale. Die Entwicklungen in den einzelnen europäischen Städten weichen deutlich voneinander ab: So stieg der Umsatz gegenüber dem Fünfjahresschnitt der Vorjahresquartale in Oslo (+50 %), Prag (+19 %) und Madrid (+5 %), während in Dublin (-62 %), Budapest (-57 %) und Lissabon (-55 %) deutliche Rückgänge zu verzeichnen waren.

Während 2022 mit einem Umsatz von 272.000 m² noch ein Rekordjahr für die portugiesische Hauptstadt war, wurden im ersten Quartal 2023 weniger Umsätze aufgrund des Nachfrageüberhangs bei erstklassigen Büroflächen registriert.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in Europa ist in den vergangenen 12 Monaten um durchschnittlich 50 Basispunkte von 7,1 % auf 7,6 % gestiegen – Grund hierfür war nach Savills-Angaben unter anderem die zögerliche Haltung der Nutzer bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge. Am stärksten stieg der Leerstand in Dublin auf 14 % (+ 350 Bp.), in Paris La Défense auf 15,7 % (+270 Bp.) und in Budapest auf 12,2 % (+240 Bp.). Anders verhält es sich in Paris CBD (2,4 %), Köln (3,0 %), Berlin (3,3 %), Hamburg (3,7 %) und Stockholm (4,0 %), da diese ein Unterangebot an hochwertigen Büroflächen aufweisen.

Die europäischen Spitzenmieten sind in den letzten 12 Monaten um durchschnittlich 6,3 % angestiegen. In einigen deutschen Städten war der Mietpreisanstieg besonders stark: Die Rhein-Städte Köln und Düsseldorf verzeichneten mit +29 % bzw. +26 % in den letzten 12 Monaten die höchsten Mietpreissteigerungen auf dem gesamten europäischen Bürovermietungsmarkt. München folgt mit einem von Plus von 15,6 % hinter Amsterdam (16,0 %). In Berlin betrug die Zunahme 7,6 % und in Hamburg 3,8 %, einzig Frankfurt verzeichnete keine Veränderung. Die hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen bei gleichzeitig geringem Angebot ist Haupttreiber des starken Mietpreisanstiegs in einigen Märkten. „Wir gehen davon aus, dass sich die Schere zwischen der Spitzen- und Durchschnittmiete weiter öffnen wird, da immer mehr Nutzer erstklassige, energieeffiziente Flächen favorisieren. In der Folge entscheiden sie sich gegen Büroflächen mit geringerem Qualitätsstandard, die die energetischen Anforderungen nicht erfüllen“, so Christina Sigliano, EMEA Head of Global Occupier Solutions bei Savills.

„Zunehmend hohe Ansprüche an Lage und Fläche treiben die Mietpreise – auch geschürt durch geringe Verfügbarkeiten – vielerorts in die Höhe. Um sich nachhaltig und flächeneffizient aufzustellen, sind Nutzer bereit, dafür tiefer in die Tasche zu greifen. Gleichzeitig erhöht sich der Druck auf Vermieter von Bestandsimmobilien. Um im Wettbewerb um attraktive Flächen nicht ins Hintertreffen zu geraten, müssen Bestandsgebäude zukunftssicher gemacht werden und den Energieeffizienzstandards entsprechen“, erläutert Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills.

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

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Eigentumswohnungen im Aufwind. Neubau- und Bestandshäuser erfahren leichte Dämpfung: Europace Hauspreisindex Mai 2023

Eigentumswohnungen verzeichnen Wachstum

Im Mai 2023 gab es im Segment der Eigentumswohnungen moderate Bewegungen. Die Preise stiegen leicht von 210,51 Indexpunkten im April auf 211,18 Indexpunkte im Mai, was einem Wachstum von etwa 0,32 Prozent entspricht und auf eine anhaltende Nachfrage in diesem Segment hindeuten kann.

Neubau- und Bestandshäuser mit leichtem Rückgang

Im Gegensatz dazu zeigen die Neubauhäuser einen leichten Rückgang. Der Indexwert für Neubauhäuser sank von 231,31 Indexpunkte im April auf 229,47 Indexpunkte im Mai. Dies entspricht einem Rückgang von rund 0,79 Prozent. Ähnlich entwickelten sich die Bestandshäuser, bei denen der Indexwert von 199,69 Indexpunkten im April auf 198,29 Indexpunkte im Mai fiel, was einem Rückgang von etwa 0,70 Prozent entspricht.

Gesamtindex zeigt moderate Veränderungen

Der Gesamtindex des EPX, der alle Segmente des Immobilienmarktes berücksichtigt, lag im Mai bei 212,98 Punkten im Vergleich zu 213,84 Indexpunkte im April. Dies entspricht einem Rückgang von rund 0,40 Prozent und deutet auf moderate Veränderungen im Immobilienmarkt hin.

Stefan Münter, Co-CEO Europace AG, äußert sich zu den aktuellen Zahlen: “Der Europace Hauspreisindex zeigt im Mai kaum Bewegung gegenüber dem April. Der Betrachtungszeitraum seit Januar offenbart jedoch anziehende Preise bei den Eigentumswohnungen und eine Seitenbewegung bei Bestandshäusern. Die Neubauten weisen eine Wellenbewegung auf und sind zuletzt wieder auf den Stand vom Jahresanfang 2023 gesunken.”

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Büroimmobilien: Die neuen Ladenhüter

Jahrelang stiegen die Mieten für Büroimmobilien deutlich. Jetzt ist die Lage anders, wie eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt:

Jedes vierte Inserat ist 38 Wochen auf dem Markt. Schlecht ausgestattete Büros abseits von Top-Lagen haben es besonders schwer.

Der Büromarkt ist im Umbruch. Waren Büros vor der Pandemie besonders in großen Städten noch ein knappes, teures Gut, sieht es inzwischen völlig anders aus, wie eine neue IW-Studie zeigt: Bundesweit sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um nur 5,9 Prozent gestiegen, deutlich weniger als die Inflationsrate – damit sind sie real erstmals seit vielen Jahren gesunken. Große Städte wie Berlin, Hamburg, München und Köln sind die wichtigsten Bürostandorte, hier werden 36 Prozent aller Immobilien angeboten. Vermieter, deren Objekte im Umland von Städten oder sogar im ländlichen Raum liegen, haben es dagegen schwer: Inserate sind hier deutlich länger online als früher. Jede vierte Büroimmobilie ist sogar fast neun Monate lang auf dem Markt.

Schwächelnde Konjunktur und Homeoffice drücken auf die Preise

Die höchsten Mietsteigerungen verzeichnen im Vergleich zum Vorjahr Leipzig, Hannover und Duisburg. Die geringsten Mietsteigerungen gab es dagegen in Dresden, München und Nürnberg, hier stieg die Miete um gerade einmal 1,8 Prozent. Die Studienautoren gehen davon aus, dass die Zahlen eine Trendwende beschreiben: Etliche Mietverträge sind über viele Jahre abgeschlossen, entsprechend dauert es länger, bis die Unternehmen auf Trends wie die schwächelnde Konjunktur oder vor allem Homeoffice reagieren können.

Büro als Begegnungsort

Darüber hinaus lassen sich neue Anforderungen an Büros beobachten: „Wir arbeiten spätestens seit der Pandemie anders als früher“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Das Büro wird vor allem als Begegnungsort genutzt. Entsprechend tobt jetzt ein Wettbewerb um innovative Konzepte.“ Büros mit älterer Ausstattung stehen genau wie Immobilien in schlechteren Lagen lange leer. „Wir beobachten eine ganze Reihe von Ladenhütern“, so Voigtländer. „Das hat es in dieser Dimension in den vergangenen Jahren nicht gegeben.“

Zur Methodik: Die Studie basiert auf Daten des Immobilienbewerters Value AG, der Inserate aus Immobilienportalen, Zeitungsannoncen und weiteren Quellen sammelt. Diese Angebotsmieten entsprechen nicht zwingend den vereinbarten Mieten, allerdings helfen sie dabei, relevante Trends zu identifizieren. Ausgewertet wurden rund 439.000 Inserate von Büroimmobilien.

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Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V., Konrad-Adenauer-Ufer 21, 50668 Köln, Tel: 0221 4981-1, www.iwkoeln.de

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Preisaufschlag für zukunftsfähige Heizung: Immobilien mit Wärmepumpe kosten bis zu 17 Prozent mehr

Eine immowelt Analyse des Angebots und der Preise von Kaufimmobilien mit und ohne Wärmepumpe zeigt:

Häuser und Wohnungen mit Wärmepumpe sind derzeit noch rar: 9,9 Prozent der 2023 inserierten Immobilien haben eine Wärmepumpe

Tendenz aber klar steigend: Seit 2017 hat sich der Anteil an Wärmepumpen am Gesamtangebot mehr als verdoppelt

Gefragte Immobilien: Wohnungen mit Wärmepumpe kosten im Mittel bis zu 17 Prozent mehr als mit Ölheizung, Häuser bis zu 13 Prozent

Wärmepumpen gelten als energieeffizient und Heizanlagen der Zukunft. Sie sind daher auch zentraler Bestandteil des neuen Gebäudeenergiegesetzes. Die Mehrheit der Immobilien hierzulande ist aber noch mit Öl- und Gasheizungen ausgestattet. Häuser und Wohnungen mit modernen und zukunftsfähigen Wärmepumpen sind daher bei Immobilienkäufern begehrt. Das sorgt für kräftige Preisaufschläge: Eine Wohnung mit Wärmepumpe kostet im Mittel bis zu 17 Prozent mehr als eine vergleichbare Immobilie, die mit Öl beheizt wird. Das zeigt eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Wohnungen und Häusern in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern seit Januar 2020. Die gute Nachricht für Kaufinteressenten: Der Anteil an Immobilien mit Wärmepumpe steigt seit Jahren beständig. Insbesondere seit der Energiekrise 2022 hat sich der Zuwachs deutlich beschleunigt. Der Preisaufschlag für Wärmepumpen dürfte somit perspektivisch abnehmen.

“Die Turbulenzen des Erdgaspreises im letzten Jahr und die derzeit tobende Debatte um das Gebäudeenergiegesetz haben den Markt für Wohnimmobilien nachhaltig verändert”, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. “Die Art der Heizung ist nun ein zentrales Merkmal einer Immobilie. Kaufinteressenten fürchten hohe Neben- oder Folgekosten für den Tausch bei in die Jahre gekommenen Heizanlagen.”

Noch knappes Angebot: Nur 6,7 Prozent der seit 2017 angebotenen Immobilien haben eine Wärmepumpe – Tendenz aber klar steigend

Immobilienangebote mit Wärmepumpen sind noch eher selten. Nur 6,7 Prozent der seit 2017 auf immowelt angebotenen Wohnungen oder Häuser verfügten laut Inseratsangabe über eine Wärmepumpe. In 16,5 Prozent der Fälle wurde Heizöl verfeuert und der Löwenanteil von 44,1 Prozent setzte auf Erdgas.

Diese Verteilung deckt sich mit den Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis): Laut Mikrozenus 2018 wurden hierzulande 52,1 Prozent der Wohngebäude im Bestand mit Gas geheizt, 23,5 Prozent mit Öl. Brennöfen mit fossilen Energieträgern sind also weiterhin in der Mehrheit. Der Trend geht aber ganz klar zur Wärmepumpe, wie die Veränderung des Angebots auf immowelt zeigt: Betrug der Anteil an Kaufinseraten mit Wärmepumpen 2017 nur 4,6 Prozent, hat er sich mit derzeit 9,9 Prozent mehr als verdoppelt.

Preisaufschlag von bis zu 17 Prozent für Wärmepumpen

Die langwierigen öffentlichen Debatten um das neue Heizungsgesetz haben auch Kaufinteressenten von Immobilien verunsichert: Öl- und Gasheizungen gelten als Auslaufmodelle. Eine installierte Wärmepumpe kann daher ein gutes Argument in Kaufverhandlungen sein und den Preis in die Höhe treiben.

In den 14 größten Städten (mehr als 500.000 Einwohner) ist der Angebotspreis einer Eigentumswohnung mit Wärmepumpe im Mittel um 15,2 Prozent höher als für eine vergleichbare Immobilie mit Ölheizung. Geräte mit Erdgas, die gemeinhin als etwas moderner gelten als Heizöl, haben hingegen kaum einen preissteigernden Effekt auf den Immobilienpreis: Der Preis ist bei Gasheizungen nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich höher als bei Öl-Anlagen.

Die Werte wurden mittels eines hedonischen Verfahrens errechnet, das alle anderen Merkmale einer Immobilie kontrolliert. Dass Wärmepumpen tendenziell in Gebäuden neueren Baujahres installiert sind und diese höhere Preise erzielen, ist also nicht ausschlaggebend für den Wärmepumpen-Preisaufschlag. In Städten mit 50.000 bis 500.000 Einwohnern fällt der Effekt sogar noch stärker aus: Wärmepumpen erhöhen den Angebotspreis für Wohnungen dort um 17 Prozent, bei Häusern um 13,1 Prozent im Vergleich zu Ölheizungen.

Dass der Effekt bei Häusern prozentual niedriger ausfällt, liegt im hohen Maße daran, dass Einfamilienhäuser tendenziell höhere Preise erzielen als Eigentumswohnungen. Der Preisaufschlag für eine Wärmepumpe kann bei Häusern absolut sogar höher sein, fällt aber prozentual angesichts des höheren Gesamtpreises dann geringer aus.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote seit Januar 2020 in den Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die durchschnittlichen Kaufpreisdifferenzen für Immobilien mit Gasheizung oder Wärmepumpe im Vergleich zu Immobilien an, wo Ölheizung im Inserat als Merkmal hinterlegt war. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Für die Berechnung des Angebots wurden alle seit Januar 2017 auf immowelt.de inserierten Angebote für Wohnungen und Einfamilienhäuser genutzt.

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Armutszeugnis für Deutschland: Wohneigentumsquote verharrt trotz langjährigem Immobilienboom europaweit auf zweitniedrigstem Niveau

Deutschland bei 41 Prozent gegenüber 82 Prozent in Ungarn laut Remax-Europa-Wohnimmobilien-Trendreport

Europaschnitt bei 62 Prozent / Ost- und südeuropäische Länder weit vorn / Niedrige Eigentumsquote schlecht für Gesellschaft / Erleichterung jetzt wichtiger denn je

Trotz des Immobilienbooms der letzten zwölf Jahre verharrt die deutsche Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich mit 41 Prozent auf dem zweitniedrigsten Niveau. Nur die Schweizer haben eine noch geringere Eigentumsquote (37 Prozent). Dies zeigt eine aktuelle Befragung des Maklernetzwerkes Remax Germany unter 22 europäischen Ländern. Laut dem Europa-Wohnimmobilien-Trendreport ist Spitzenreiter Ungarn mit einer Eigentumsquote von 82 Prozent, gefolgt von Slowenien (75 Prozent) und Bulgarien (73 Prozent). Samina Julevic, CEO von Remax Germany, fordert gemeinsam mit ihrem Vorgänger Kurt Friedl seit langem eine höhere Eigentumsquote in Deutschland und sieht in der niedrigen Quote eine potenzielle Gefahr: “Für den sozialen Frieden innerhalb der Gesellschaft ist die niedrige Wohneigentumsquote alles andere als gut”. Durch verschiedene Maßnahmen ließe sich die Quote relativ einfach erhöhen.

Eine Studie des Maklernetzwerk Remax Germany unter 16.000 Personen in 22 europäischen Ländern zeigt, dass beinahe zwei Drittel (61,7 Prozent) der Befragten die Immobilie, die sie bewohnen, auch besitzen. Nicht so in Deutschland: Hier besitzen lediglich 41,4 Prozent der Teilnehmer an der Umfrage ein Eigenheim. Der Rest wohnt zur Miete. Ungarn sind die Immobilienbesitzer Nummer eins (82,4 Prozent), gefolgt von Slowenien (75,4 Prozent), Bulgarien (73,0 Prozent), Italien (72,7 Prozent), Rumänien (72,4 Prozent), Tschechien (71,8 Prozent), Spanien (71,7 Prozent) und Griechenland (71,2 Prozent).

Am anderen Ende der Skala liegt die Schweiz mit nur 36,8 Prozent Wohnen im Eigentum, vor Deutschland (41,4 Prozent), Finnland (54,7 Prozent), England (56,4 Prozent), Frankreich (57,6 Prozent), Österreich (58,3 Prozent), den Niederlanden (58,4 Prozent) und Polen (59,9 Prozent).

Deutschland ist reich, aber die Deutschen sind arm

“Für Deutschland ist dieses Ergebnis ein absolutes Armutszeugnis”, sagt Samina Julevic, seit Mai dieses Jahres neue CEO des Maklernetzwerkes Remax Germany. “Die Zahlen verdeutlichen, dass in Deutschland noch nicht einmal jeder Zweite in den eigenen vier Wänden wohnt. Deutschland ist zwar reich, aber die Deutschen sind arm – zumindest was das Immobilieneigentum angeht. Das führt in Summe zu weniger Wohlstand und nicht selten zu Altersarmut. Immobilieneigentum muss in Deutschland beim Vermögensaufbau eine wichtigere Rolle spielen”.

Dass die reiche Schweiz eine noch niedrigere Quote hat, sei nur ein schwacher Trost. Julevic weiter: “Unser Nachbarland Österreich liegt zwar mit 58,3 Prozent auch nur im Mittelfeld. Dort gibt es aber zumindest in den Metropolen einen deutlich besser funktionierenden kommunalen Wohnungsbau. Dadurch ist der Gesamtmietmarkt entspannter und Normalverdiener können sich, wenn sie nicht im Eigentum wohnen, die Mieten leisten”. Auffällig sei, dass vor allem die ost- und südeuropäischen Länder eine deutlich höhere Eigentumsquote hätten als Deutschland. “Diese Länder sind zwar volkswirtschaftlich betrachtet ärmer als Deutschland, deren Bewohner aber zumindest in Bezug auf Immobilien reicher”, erklärt die Immobilienexpertin.

Die Eigentumsquote in Deutschland ist seit Jahrzehnten unverändert. Trotz des Booms der letzten Dekade, der auch durch niedrige Zinsen befeuert wurde, ist es nur wenigen Bundesbürgern gelungen, Wohneigentum zu schaffen. Dabei ist Wohneigentum nach den Worten Julevic’ nicht nur wichtig für den Vermögensaufbau und die Altersvorsorge: “Es ist für die gesamte Gesellschaft besser, wenn die Eigentumsquote hoch ist, denn dies trägt maßgeblich zum sozialen Frieden bei”.

Erleichterungen zum jetzigen Zeitpunkt wichtiger denn je

Laut Julevic gibt es verschiedene Hebel, um die bestehende Situation zu ändern. “Neben einer Vereinfachung der Bauvorschriften, der Aufstockung der Fördermittel und der Senkung der Auflagen bei deren Beantragung wäre vor allem die Einführung von Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb eine wichtige Sofortmaßnahme”. Julevic weiter: “Beim Erwerb einer vermieteten Wohnung kann der Vermieter die Kreditzinsen von der Einkommensteuer absetzen, beim Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum nicht – zumindest beim Erstkauf sollte dies ermöglicht werden”. Gerade jetzt, wo potenzielle Käufer mit neuen Unsicherheiten beim Thema Heizung, Kreditzinsen um knapp vier Prozent, hohen Baumaterialienpreisen, Lieferengpässen und Handwerkermangel sowie gestiegenen Eigenkapitalanforderungen der Banken zu kämpfen haben, seien Erleichterungen und Anreize von staatlicher Seite mehr denn je nötig.

Über Remax

Remax, gegründet 1973 in den USA, ist das größte Immobilienmaklernetzwerk der Welt. Seine Wachstumskraft beruht zum einen auf der angebotenen Dienstleistung, zum anderen auf der Organisation als Franchisesystem. In den USA und Kanada hatte Remax erheblichen Anteil am Wandel des Immobilienmarktes vom Privatverkauf zur allgemeinen Akzeptanz des Immobilienmaklers als professioneller Dienstleister. Remax Germany sitzt in Leinfelden-Echterdingen. CEO ist Samina Julevic. In 220 Immobilienbüros vermitteln 860 Makler Immobilien in Deutschland. Weltweit arbeiten bei Remax derzeit etwa 144.000 Immobilienmakler in ca. 8.300 Büros in mehr als 110 Ländern.

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Remax Germany, Kohlhammerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen, Tel: +49 711 933 263-30, www.remax.de

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Nicht mehr, sondern real: Ein verlässlicher Objektwert für die Immobilienfinanzierung

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Mit der Europace Objektbewertung, einer Kooperation der Europace AG und der Value AG, hält ein neues, einheitliches Bewertungsverfahren jetzt Einzug in den Markt.

Mit einer Abweichung von weniger als 5 Prozent zwischen dem Europace-Konvergenzwert und den nachhaltig festgesetzten Werten von Kreditanbietern zeigen umfangreiche Testläufe einen signifikanten Unterschied zu bisherigen Objektbewertungsverfahren.

Die Europace Objektbewertung vereint alle bekannten Bewertungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert, Vergleichswert- und Vergleichspreisindikation) je nach Objektart und berücksichtigt dabei deren Verwendung in unterschiedlicher Gewichtung. Dies ermöglicht ein marktnahes und wesentlich akkurateres  Bewertungsergebnis, als bisher möglich. Der ebenfalls neu entwickelte C-Score setzt den Konvergenzwert zusätzlich ins Verhältnis zur Finanzierungssumme und gibt dadurch datengestützt Auskunft über die Machbarkeit und Erfolgschancen des Vorhabens. Um immer den aktuellen Markt widerzuspiegeln, wird außerdem die Datengrundlage laufend aktualisiert. Dazu werden die Algorithmen der automatischen Wertermittlung an die aktuellen Marktbedingungen angepasst und alle sechs Wochen aktualisiert.

Thomas Heiserowski, Co-CEO und Vorstand der Europace AG ordnet das Projekt wie folgt in die aktuelle Marktlage ein: „Heute nutzt jede Bank ein eigenes Bewertungstool. Als Finanzierungsberater kann das für mich bedeuten, dass ich unter Umständen dreimal bezahlen muss, um einen Antrag zu platzieren. Wir lösen das Problem mit einer Bewertung im Vertrieb, die für alle Banken funktioniert. Damit wissen Beratende sofort, ob die Finanzierung darstellbar ist und welche Kondition ihre Kund:innen erhalten. Das gibt es am Markt bislang nicht. Ich bin überzeugt, dass dieser Ansatz für die transparente Beratung unabdingbar ist, denn mit der Europace-Objektbewertung verbinden wir die Individualität der Bewertung durch Banken mit der Verlässlichkeit im Vertrieb.”

Gemeinsam mit der Value AG und der vorhandenen Value Marktdatenbank liegt eine hervorragende Datengrundlage vor, welche nicht nur aus Markt- & Transaktionsdaten besteht, sondern auch aus Daten der Gutachterausschüsse. Diese Datengrundlage wird laufend aktualisiert. Jens Honigmann, Co-CEO und Vorstand der Value AG, über die sich daraus ergebenden Vorteile für die Nutzer:innen: “Mit unserer Objektbewertung haben wir eine Lösung entwickelt, die die Stabilität der ermittelten Werte im Verlauf des Finanzierungsprozesses sicherstellt. Der Schlüssel liegt in der Kombination von systemgestützter Bewertungssoftware, hochwertigen Immobilienmarktdaten und hoher Modellgüte und trägt zur Konvergenz der Wertansätze bereits in der Frühphase der Finanzierung bei.”

Die Algorithmen der automatischen Wertermittlung werden stets an die aktuellen Marktbedingungen angepasst, um ein möglichst marktnahes und verlässliches Bewertungsergebnis zu liefern. Alle bei Europace angebundenen Vertriebe können ab sofort und noch den ganzen Juni den neuen Konvergenzwert kostenfrei nutzen.

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Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Savills: Anfangsrenditen für Büro- und Logistikimmobilien steigen weltweit

Noch steigen weltweit die Anfangsrenditen

Laut unseres aktuellen Offices and Industrial Capital Markets Quarterly Report steigen die Anfangsrenditen für Büro- und Logistikimmobilien in vielen Märkten weltweit noch. Lediglich das vielerorts knappe Angebot wirkt stabilisierend. Allerdings könnte der Renditeanstieg zumindest in einigen Märkten bald an sein Ende gelangt sein.

Nach Einschätzung der Savills-Experten durchlaufen die Investmentmärkte für Logistikimmobilien derzeit eine Stagnationsphase, nachdem sie zuletzt von einem zweijährigen Investitionsboom profitierten. So lag das globale Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 57 % unter dem Wert des ersten Quartals des Vorjahres. In einigen Märkten wie z. B. Großbritannien, die schon im vergangenen Jahr eine deutliche Renditekorrektur erfahren haben, können bereits verstärkte Aktivitäten und ein intensiver Wettbewerb um die besten Objekte beobachtet werden. Allerdings gibt es eine Reihe von europäischen Märkten für die Savills in den kommenden zwölf Monaten weitere Renditeanstiege erwartet.

„Die Investitionskriterien im Industrie- und Logistiksektor werden immer strenger, wobei der Fokus derzeit zum einen auf erstklassigen Objekten, zum anderen auf Value-Add-Objekten liegt. Viele Investoren warten aber auch noch auf stabilere makroökonomische Rahmenbedingungen und sobald hier wieder mehr Klarheit herrscht, erwarten wir einen deutlichen Anstieg der Transaktionsaktivität“, sagt Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics bei Savills und ergänzt:  „In London zeigt sich dies bereits beim Blick auf die Benchmark-Rendite für erstklassige Objekte, die im ersten Quartal um 25 Basispunkte auf 4,75 % zurückging. Wir gehen davon aus, dass sich die Märkte in den nächsten zwölf Monaten vollständig stabilisieren und in der Folge wieder mehr Investitionen getätigt werden.“

Auf den weltweiten Büroinvestmentmärkten zeigt sich laut Savills ein ähnliches Bild: Da vor allem die Verkäufer bei der Preisfindung derzeit unter Zugzwang stehen, ist in diesem Jahr mit einem weiteren Renditeanstieg zu rechnen. In London – ein Markt der aufgrund seiner Liquidität und Transparenz oft als Indikator für andere Märkte gilt – wecken die Renditen wieder das Interesse der globalen Investoren. Und auch in Paris gibt es erste Anzeichen für eine Stabilisierung bei erstklassigen Immobilien.

„Dennoch gehen wir davon aus, dass die Renditen in einer Reihe von Gateway-Märkten zunächst weiter steigen werden, zumal höhere Hürden bei der  Finanzierung zu überwinden sind. Der rasche Anstieg der Fremdkapitalkosten hat zu Unsicherheiten bei vielen Investoren geführt, die daher zunächst abwarten, bis sich die Preise stabilisieren“, sagt Rasheed Hassan, Head of Global Cross Border Investment bei Savills.

In Hinblick auf den europäischen Markt rechnet Savills im Jahresverlauf wieder mit mehr Aktivität. „Wir sehen, dass das Verkaufsinteresse zunimmt und wieder mehr Investoren sich um Verkaufseinschätzungen bemühen. Meist besteht jedoch noch eine Lücke zwischen den Preiserwartungen der Verkäufer und Käufer. Wir erwarten daher noch weitere Preiskorrekturen und dort, wo diese stattfinden, eine leichte Zunahme der Transaktionsaktionsaktivität im zweiten Halbjahr“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

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Habona Report 2023/24: Die Logik krisenresilienter Investments

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Der neue Habona Report 2023/24 ist erschienen.

Der einzige branchenübergreifende Markt- und Trendbericht befasst sich seit 2017 mit den gesellschaftlichen Megatrends und deren Auswirkungen auf Konsumverhalten und Stadtentwicklung. Die Beiträge der Herausgeber werden durch unabhängige Gastkommentare aus der Immobilien- und Volkswirtschaft sowie aus Marktforschung und Finanzierung ergänzt.

Wenngleich gestiegene Zinsen, geopolitische Konflikte, Inflation und Klimawandel viele Wirtschaftsbereiche lähmen: Herausfordernde Zeiten haben immer auch besondere Chancen eröffnet. Deshalb geht der Habona Report in diesem Jahr der „Logik krisenresilienter Investments“ nach – was deutlich über den Immobilienfokus der Vorgängerreports hinausgeht.

Im aktuellen Krisenumfeld haben Investoren Risiken neu bewertet und beginnen, Anlagekapital umzuschichten. Von der Reallokation profitieren u.a. Anlageziele, die die grundlegenden und alltäglichen Bedürfnisse der Menschen erfüllen, wie z.B. Nahversorgungsimmobilien, die schon seit Jahren ihren Erfolg eindrucksvoll bewiesen haben. Die Erfüllung der grundlegenden Bedürfnisse ist allerdings nicht auf Immobilien beschränkt.

Der neue Report zeigt auf, welche Marktsegmente auch in unsicheren Zeiten von nichtzyklischen und krisenfesten Nachfragemustern profitieren. Damit begleitet der Report zudem die Platzierung unseres neuen und ersten Aktienfonds „Habona Basic Needs“, der weltweit gezielt in Unternehmen der Grundbedürfnissphären investiert.

Den Habona Report findet sich hier  https://www.habona.de/Habona_Publikationen.htm  zum Download oder kann auf www.habona.de als gedrucktes Exemplar angefordert werden.

Verantwortlich für den Inhalt:

Habona Invest GmbH, Gartenstrasse 33a, D­60596 Frankfurt Tel.: +49 (0) 69 / 20 01 84 92, Fax: +49 (0) 61 29 / 88 02 www.habona.de

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Abschluss nach nur zwei Monaten: Verifort Capital verkauft Galeria-Kaufhof-Filiale an Stadt Cottbus

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Nachdem die Warenhauskette Galeria Kaufhof im März 2023 den Mietvertrag für seine Filiale in der Cottbuser August-Bebel-Straße 2 gekündigt hatte,

konnte Verifort Capital als Eigentümer der Immobilie schon Ende März mit dem Dortmunder Modehaus »Aachener« einen Nachmieter für einen Großteil der Flächen präsentieren und sich nur wenige Wochen später mit der Stadt Cottbus über den Verkauf des gesamten Kaufhauses einigen, der am 17. Mai 2023 notariell beurkundet wurde.

»Damit haben wir es geschafft, innerhalb von nur zwei Monaten nach der Kündigung sowohl einen neuen langfristigen Mieter zu finden als auch den Verkauf der Immobilie an die Stadt Cottbus in die Wege zu leiten und umzusetzen und damit in Rekordzeit ein Anschlusskonzept für eines der schließenden Galeria-Kaufhof-Häuser zu schaffen, von dem alle Seiten profitieren«, erklärt Frank M. Huber, CEO von Verifort Capital.

»Als klar war, dass Galeria Kaufhof den Standort verlassen wird, war uns wichtig, gemeinsam mit der Stadt Cottbus eine Lösung für die zukünftige Nutzung zu finden«, ergänzt Thomas Heidelberger, COO von Verifort Capital. »Die schnelle Einigung sowohl mit den neuen Mietern als mit der Stadt zeigt die gute Zusammenarbeit und verdeutlicht, wie attraktiv die Flächen in der Cottbuser Innenstadt sowohl für den Einzelhandel, aber auch für eine mögliche kommunale und städtische Nutzung sind.«

Künftige Nutzung durch Handel und städtische Einrichtungen

Die Stadt plant, in dem Gebäude weite Teile des Bürgerservices anzusiedeln, die Stadt- und Regionalbibliothek einzurichten und Kellerräume für das Stadtarchiv zu nutzen. Oberbürgermeister Tobias Schick: »Wir nehmen ein Stück Zukunft unserer Stadt in die eigenen Hände. Jetzt hat das Gebäude nicht nur eine stolze Vergangenheit, sondern eine gute Zukunft mit modernen und nachhaltigen Nutzungen. Wir können uns freuen, so schnell eine Lösung in gemeinsamem Interesse und auf wirtschaftlicher Basis gefunden zu haben. Dafür danke ich allen Beteiligten und Partnern.«

Galeria Kaufhof hatte im Zusammenhang mit ihrer Insolvenz im März 2023 angekündigt, 47 ihrer deutschlandweit 129 Filialen zu schließen. Betroffen ist hiervon unter anderem auch der Standort in der Cottbuser Innenstadt, dessen Mietvertrag die Kaufhauskette zum 30. Juni 2023 gekündigt hat. Als Eigentümer der Immobilie konnte Verifort Capital daraufhin bereits Ende März das Dortmunder Modeunternehmen »Aachener« als Neumieter mit einem zehnjährigen Vertrag für etwa 12.000 m² der über 20.000 m² Nutzungsfläche gewinnen. Die Stadt Cottbus hat bereits angekündigt, den neuen Mietvertrag mit dem Modehaus zu übernehmen. »Aachener« plant deutschlandweit insgesamt bis zu 25 von der Schließung betroffene Galeria-Kaufhaus-Filialen weiterzuführen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Verifort Capital Group GmbH, Konrad-Adenauer-Str. 15, 72072 Tübingen, Tel: +49 7071 3665 100, www.verifort-capital.de

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POSTBANK WOHNATLAS 2023: Investitionschancen bei Eigentumswohnungen in deutschen Regionen

HWWI berechnet, wo Käufer*innen in Deutschland noch gute Bedingungen finden.

37 Regionen bieten moderate Kaufpreise und prognostizierte Preiszuwächse bis 2035. Ein Drittel der Landkreise und Städte weist bereits ein sehr hohes Preisniveau auf.

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland bleiben auf hohem Niveau: 2022 mussten Käufer*innen in neun von zehn Landkreisen und kreisfreien Städten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung erneut mehr ausgeben als im Vorjahr. In 60 Prozent der Regionen ist der Kaufpreis auch im Vergleich zu den Jahresnettokaltmieten für eine gleichgroße Wohnung gestiegen, ergibt eine Analyse des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank. Mit Blick nach vorne erwarten die Expert*innen reale, also inflationsbereinigte, Preisanstiege bis 2035 insbesondere in den größten sieben Metropolen und ihrem Umland, in vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. Mit sinkenden Preisen rechnen die Fachleute dagegen in weiten Teilen Ostdeutschlands.

Investitionen Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge trotz des generell hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Beide Bedingungen erfüllen derzeit vor allem 37 Regionen in Deutschland, haben Expert*innen des HWWI für den Investitionschancen-Index im “Postbank Wohnatlas 2023” berechnet.

Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich 2022 deutlich abgeflacht: Die Nettokaltmieten 2022 verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,5 Prozent, das Plus bei den Kaufpreisen lag mit 6,2 Prozent nur noch leicht darüber. Im Vorjahr hatten die Kaufpreise noch 12,4 Prozentpunkte stärker als die Mietpreise zugelegt.

Diese Entwicklung spiegelt sich auch im sogenannten Vervielfältiger wider, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären. Er blieb 2022 weitgehend stabil auf hohem Niveau und stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 0,4 auf 29 Jahresnettokaltmieten. Zwischen 2020 und 2021 hatte er sich noch um 2,7 Jahresmieten erhöht. Ein Drittel der Regionen weist mit einem Vervielfältiger größer als 30 ein sehr hohes Preisniveau auf. Dies betrifft die Küstengebiete, die Big 7, viele weitere Großstädte und weite Teilen Bayerns. Auch das Umland einiger Metropolen wie Berlin und München, aber auch Frankfurt und Stuttgart weist hohe Werte auf. Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend im ländlichen Raum der Bundesländer Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen zu finden, teilweise auch in Niedersachsen und Rheinland-Pfalz.

Hohe Diskrepanz zwischen Miete und Kauf an Küsten, in Bayern und in den Big 7

Wer sich eine Eigentumswohnung an den Küsten und auf den Inseln der Nord- und Ostsee kaufen möchte, muss derzeit sehr viel investieren – sowohl absolut als auch in Jahresnettokaltmieten ausgedrückt. 2022 wies der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt den größten Vervielfältiger (89,3) auf. In den Top Ten liegen auch die an der mecklenburg-vorpommerschen Ostsee gelegenen Landkreise Rostock (57,1) und Vorpommern-Rügen (57,3) sowie die Landkreise Aurich und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste sowie Dithmarschen und Ostholstein in Schleswig-Holstein. Daneben laufen auch in den bayrischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (53,7), Garmisch-Partenkirchen (48,0) und Starnberg (42,4) die Kaufpreise den Mieten davon.

Von einer hohen Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis waren 2022 auch viele Großstädte betroffen. Den höchsten Vervielfältiger unter den Big 7-Metropolen hatte Hamburg mit 43,5 – ein Anstieg um 0,3 im Vergleich zu 2021. Auch in München und Berlin müssen Käufer*innen mehr als 40 Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zahlen. Allerdings ging der Vervielfältiger – anders als in den Vorjahren – hier leicht zurück: In München sank er um 1,2 Jahresnettokaltmieten, in Berlin um 1,0. In Düsseldorf nahm der Vervielfältiger im Vergleich zum Vorjahr/ binnen Jahresfrist um 0,7 auf 37,7 ab. Auch jenseits der Big 7 weisen Städte wie Potsdam (39,6) in Brandenburg, Rosenheim (39,2), Landshut (37,3) und Regensburg (35,3) in Bayern sowie Rostock (36,3) in Mecklenburg-Vorpommern mit Werten über 35 sehr hohe Vervielfältiger auf. Während er in den drei bayrischen Städten gegenüber dem Vorjahr um 2,9, 3,1 und 1,8 weiter zulegte, ging er in Rostock um 3,3 und Potsdam um 1,7 zurück.

“In immerhin vier von zehn deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten in 2022 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.”

Wo sich der Kauf noch lohnt

Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verhältnis von Preis und Miete auch die künftige reale Preisentwicklung unter Berücksichtigung der Kaufkraft heranziehen. Die Ertragschancen für Selbstnutzer*innen sind umso höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt. Für Vermieter*innen gelten die gleichen Kriterien, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich der Vervielfältiger darstellt. Für 134 Regionen in Deutschland errechneten sich 2022 Vervielfältiger von mehr als 30 – was ein sehr hohes Preisniveau bedeutet. Darunter befinden sich einige Gebiete, für die das HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt. In diesen Regionen würden Käufer*innen Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und müssen künftig voraussichtlich Wertverluste hinnehmen. Für 41 der hochpreisigen Regionen prognostiziert das Institut hingegen reale Wertzuwächse zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr und für 36 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr als 1 Prozent pro Jahr bis 2035. Die Städte Potsdam, Leipzig und München sowie der Landkreis Erding liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr als 2 Prozent an der Spitze des Feldes.

37 Regionen mit guten Investitionschancen, darunter sieben mit moderatem Kaufpreis

Im Investitionschancen-Index hat das HWWI aus allen 400 deutschen Regionen die 37 Gebiete herausgefiltert, die aktuell noch gute Bedingungen für Kaufinteressierte bieten. Die sieben Großstädte, drei Mittelstädte und 27 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2022 vergleichsweise moderate Vervielfältiger von unter 27,5 und versprechen zugleich steigende Werte der Eigentumswohnungen bis 2035. Mehr als die Hälfte davon befindet sich im nordwestlichen Teil Deutschlands – mit allein zwölf Regionen aus Niedersachsen sowie dem Stadtstaat Bremen. Sechs Gebiete liegen in Nordrhein-Westfalen.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 37 Regionen sechs Landkreise und eine kreisfreie Stadt mit einem Vervielfältiger von maximal 25. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv.

Der Regionalverband Saarbrücken im Saarland wies 2022 dabei unter den sieben Top-Regionen mit 22,1 den niedrigsten Wert auf (2021: 23,1). Das erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,37 Prozent pro Jahr, das zweithöchste in dieser Gruppe. Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit dem zweitniedrigsten Vervielfältiger von 23,4 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,03 Prozent. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise erwarten die Fachleute mit 0,62 Prozent in der Grafschaft Bentheim, die ebenfalls in Niedersachsen liegt.

Die Top 7 bei den Investitionschancen in Deutschland

Vervielfältiger 2022* maximal 25,0 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2022 – 2035** größer als 0,0 Prozent

  1. Rang
  1. Stadt/Kreis
  1. Bundesland
  1. Vervielfältiger
  1. Preistrend

1.)…2.)…………………………..3.)…………………….4.)…….5.)……

1…..Regionalverband Saarbrücken……..Saarland………………..22,1……0,37%

2…..Delmenhorst, Stadt……………..Niedersachsen……………23,4……0,03%

3…..Peine, Landkreis……………….Niedersachsen……………23,5……0,08%

4…..Osterholz, Landkreis……………Niedersachsen……………24,0……0,27%

5…..Grafschaft Bentheim, Landkreis…..Niedersachsen……………24,8……0,62%

6…..Ludwigslust-Parchim, Landkreis…..Mecklenburg-Vorpommern……24,8……0,06%

7…..Rothenburg (Wümme), Landkreis……Niedersachsen……………24,8……0,28%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

“Der Investitionschancen-Index wirft ein Schlaglicht auf Regionen mit einer günstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten. Für Interessent*innen rücken so Landkreise und kreisfreie Städte ins Blickfeld, die zuvor bei der Suche noch nicht im Fokus standen”, sagt Beermann.

Weitere vielversprechende Städte und Kreise mit leicht erhöhten Kaufpreisen

Kaufinteressierte, die bereit sind, für positive Wertzuwächse größer als 0,5 Prozent pro Jahr leicht erhöhte Vervielfältiger bis maximal 27,5 in Kauf zu nehmen, könnten in vier Landkreisen und drei Städten fündig werden. Für die Stadt Jena erwartet das HWWI ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,23 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 26,8 gegenübersteht. Ebenfalls noch relativ gute Bedingungen bescheinigen die Expert*innen den Landkreisen Oldenburg und Gifhorn in Niedersachsen, Tuttlingen und Waldshut in Baden-Württemberg sowie den kreisfreien Städten Worms und Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz.

Nicht günstig, aber mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2022* zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2022 – 2035** größer als 0,5 Prozent

  1. Rang
  1. Stadt/Kreis
  1. Bundesland
  1. Vervielfältiger
  1. Preistrend

1.)…2.)………………………….3.)……………………4.)……..5.)……

1…..Jena, Stadt…………………..Thüringen………………26,8…….1,23%

2…..Oldenburg, Landkreis…………..Niedersachsen…………..26,7…….0,89%

3…..Tuttlingen, Landkreis………….Baden-Württemberg……….27,3…….0,75%

4…..Gifhorn, Landkreis…………….Niedersachsen…………..25,9…….0,73%

5…..Worms, kfr. Stadt……………..Rheinland-Pfalz…………25,3…….0,56%

6…..Waldshut, Landkreis……………Baden-Württemberg……….27,0…….0,53%

7…..Frankenthal (Pfalz), krf. Stadt…Rheinland-Pfalz…………27,1…….0,51%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Quellen: BBSR (2022), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2023), Statistisches Bundesamt und Landesämter, Berechnungen HWWI

Insgesamt bieten 37 Regionen die für Investoren günstige Kombination von Vervielfältigern bis 27,5 und steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den bereits genannten 14 Regionen fallen darunter 23 Landkreise und Städte mit Vervielfältigern zwischen 25 und 27,5 und einer realen Wertentwicklung zwischen 0 und 0,5 Prozent. Die Städte Wolfsburg (Niedersachsen) und Ludwigsburg am Rhein (Rheinland-Pfalz) kombinieren etwa einen Vervielfältiger von knapp über 25 mit einem prognostizierten Kaufpreiswachstum von 0,44 Prozent pro Jahr.

Kaufinteressiere, für die ein noch höherer Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, können in weiteren sieben Regionen eine positive Preisentwicklung von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr erwarten. Die beste Kombination innerhalb dieser Parameter bietet der Landkreis Groß-Gerau in Hessen: Wohnungsbesitzer*innen können dort mit einem Wertzuwachs von 1,17 Prozent pro Jahr rechnen, bei einem Vervielfältiger von 28,1. Einen gleich hohen Vervielfältiger zusammen mit einem prognostizierten Preiswachstum von 1,08 Prozent bietet der Landkreis Lörrach in Baden-Württemberg. Auch der Landkreis Biberach in Baden-Württemberg lässt auf Wertzuwächse von 1,16 Prozent hoffen – allerdings mit einem recht hohen Vervielfältiger von 29,5.

Wohneigentum für Selbstnutzer*innen trotz leichter Wertverluste?

In 109 Regionen müssen Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen – daher ist dort große Vorsicht geboten.

Für Selbstnutzer*innen, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter*innen könnte jedoch ein Investment in sechs Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielfältiger von weniger als 25 interessant sein. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, desto kürzer ist der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber Miete rechnet. So bietet die Stadt Emden in Niedersachsen bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von minus 0,16 Prozent pro Jahr einen im Vergleich niedrigen Vervielfältiger von 21,3. Für den niedersächsischen Landkreis Nienburg (Weser) und die schleswig-holsteinische Stadt Neumünster prognostiziert das HWWI mit 0,08 und 0,05 Prozent die geringsten Wertverluste dieser Kategorie bei Vervielfältigern von knapp über 23.

“Für langfristig orientierte Selbstnutzer*innen kann eine Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste Vorteile bieten – etwa im Rahmen einer Vorsorgestrategie oder für mietfreies Wohnen im Alter”, sagt Beermann. “Das gilt aber nicht pauschal. Objekte in den Regionen können sich stark in Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz unterscheiden – und sollten daher genau geprüft werden.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Verantwortlich für den Inhalt:

Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

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Einbruch bei der Grunderwerbsteuer belegt: Flaute der Immobilienwirtschaft zeigt Spuren in den Landeshaushalten

Angesichts der jüngsten Zahlen zur Entwicklung der Steuereinnahmen sieht sich der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seinen finsteren Prognosen bestätigt:

„Der Rückgang der Grunderwerbsteuer um 33,6 Prozent schon in den ersten vier Monaten gibt uns eine Ahnung, welch gravierende Lücken der drastische Rückgang beim Wohnungsbau bald gesamtwirtschaftlich reißen wird“, kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner die Entwicklung. „Gleiches gilt für die nunmehr festgestellte Rezession. Denn hier liegt ebenfalls eine Ursache im Immobiliensektor. Auch der Staat zahlt nun buchstäblich den Preis für das Nein zu Investitionen.“ Die „Staatsquote“ am Gut Wohnen liegt nach ZIA-Taxierungen bei 37 Prozent – weit mehr als ein Drittel der Ausgaben werden vom Staat selbst unmittelbar, durch Finanzlasten, oder mittelbar, durch hohe Auflagen, verursacht. Angesichts ohnehin dramatischer Zins- und Kostensteigerungen verstärken hohe Steuerlasten wie die Grunderwerbsteuer den Abschreckungseffekt für Investoren zusätzlich. „Geht der Wohnungsbau tatsächlich bald gegen null, dann gibt es keine Investitionen, an denen der Staat durch Steuern partizipieren kann – und gleichzeitig rücken neue Wohnungen in noch weitere Ferne“, warnt Mattner.

Er verweist auf wichtige Forderungen des ZIA: „Die Länder müssen ihre Grunderwerbsteuer-Sätze deutlich zurückfahren und Kommunen Gewinnabschöpfungsmodelle ad acta legen.“ Und: „Ein großvolumiges Kreditprogramm des Bundes mit einem Zinssatz von zwei Prozent wäre jetzt ein ganz wichtiges Signal. Auch das könnte der Immobilienwirtschaft einen Push geben. Denn nicht nur bei der Grunderwerb-, sondern auch bei der Umsatzsteuer, die durch Bautätigkeit anfällt, rauschen die Einnahmen in den Keller.“

Hintergrund: Der Monatsbericht des Bundesfinanzministeriums zu den Steuereinnahmen und dem konjunkturellen Umfeld weist in den ersten vier Monaten von 2023 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2022 bei der Grunderwerbsteuer einen Rückgang von 33,6 Prozent aus. Der ZIA erwartet eine weitere Abwärtsentwicklung.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

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Kommentar: Offene Immobilienfonds waren, sind und bleiben ein Stabilitätsanker im Depot

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Von Michaela Moll, Leiterin Marktdirektion Süd bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ

Rauf, runter, rauf. Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren auch aufgrund der lange anhaltenden Niedrigzinsphase teils kräftig gestiegen sind, ging es mit den Preisen zuletzt ein wenig bergab. Bestätigt wird dies auch vom Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der – inklusive Gewerbeimmobilien – zu Jahresbeginn um 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nachgab. Den Wert hat der VDP auf Grundlage von Daten zu Immobilientransaktionen von mehr als 700 Banken ermittelt.

Eine allzu große Überraschung ist diese Entwicklung aber nicht wirklich, deuteten sich die Preiskorrekturen doch schon im Jahr 2022 ab. Damals hatte sich eine zunehmende Kluft zwischen der Entwicklung der Mietpreise und der Immobilienpreisentwicklung abgezeichnet – ein Indiz dafür, dass der Immobilienmarkt überbewertet war. Stand Januar 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland durchschnittlich um 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken, die Preise für Gewerbeobjekte gaben derweil um 3,6 Prozent nach.

Immobilienpreise stabilisieren sich bereits

Grund zur Panik besteht nun aber nicht, scheinen sich die Immobilienpreise doch bereits schon wieder zu stabilisieren. So ist seit Januar etwa der Hauspreisindex der Finanzierungsplattform Europace, der auf echten Transaktionen von Wohnimmobilien beruht, um 0,8 Prozent gestiegen und hat sich im April im Vergleich zum Vormonat nur noch um -0,05 Prozent verändert. Auch für Gewerbeflächen gibt es Anzeichen für eine Bodenbildung. Betrug der Rückgang der Einzelhandelsimmobilienpreise zu Jahresbeginn gegenüber dem Anfangsquartal 2022 noch 10,5 Prozent, gaben die Preise im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 1,7 Prozent nach. Bei Büroflächen lag der Rückgang bei 7,5 Prozent auf Jahres- und 5 Prozent auf Quartalssicht.

Inflation und EZB könnten Richtung vorgeben

Um die künftige Preisentwicklung von Immobilien vorherzusagen, bedarf es des Blicks in die Kristallkugel – und der ist bekanntermaßen nicht allzu seriös. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass die Immobilienpreise sich weiter stabilisieren und über kurz oder lang wieder zulegen könnten. Grund: Die zuletzt mehrfach gesunkene Inflationsrate dürfte ihren Zenit überschritten haben und die Europäische Zentralbank (EZB) daher in nicht allzu weiter Ferne ihre Zinserhöhungszyklus beenden; seit Mitte 2022 hat die Notenbank den Leitzins von 0 auf aktuell 3,75 angehoben. Möglicherweise erfolgt schon im Laufe des nächsten Jahres die erste Zinssenkung der EZB. Damit einhergehend könnten auch die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen nachgeben.

Doch was hat dieses skizzierte Szenario mit den Immobilienpreise zu tun? Steigen die Renditen für Bundesanleihen, legen in der Regel auch die Zinsen für Hypothekenkredite zu –und umgekehrt. Und: Sollten die Finanzierungskosten tatsächlich sinken, dürfte damit einhergehend die Nachfrage nach wieder Immobilien zulegen – und somit auch die Preise.

Für Immobilienbesitzer wäre das sicherlich eine wünschenswerte Entwicklung; für Bürgerinnen und Bürger, die noch keine Wohnung oder Haus besitzen, eher das Gegenteil. Denn: Trotz der zurückliegenden Korrektur sind die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren kräftig angestiegen – und zwar so sehr, dass viele Menschen in Deutschland ihre Wunschimmobilie nicht mehr finanzieren können. Für diejenigen Anleger, die trotzdem an der Robustheit und Stabilität des Immobilienmarktes partizipieren möchten, bieten sich als attraktive Alternative offene Immobilienfonds an.

Offene Immobilienfonds bieten zahlreiche Vorteile 

Nach Gründen, weshalb offene Immobilienfonds eine sinnvolle Depotbeimischung sind, muss nicht lange gesucht werden. So haben sich die Renditen dieser Anlageklasse über Jahre als stabil erwiesen und gaben selbst unter den zuletzt schwierigen Marktbedingungen nur in geringem Maße nach. Einer Analyse der Ratingagentur Scope zufolge lagen die jährlichen Renditen offener Immobilienfonds in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahrzehnts stabil zwischen 2,4 und 3,2 Prozent. In den vergangenen zwei Jahren lag die Rendite bei durchschnittlich 2,6 Prozent und für das Jahr 2023 prognostiziert Scope Fondsrenditen von durchschnittlich zwei bis zweieinhalb Prozent. Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Pluspunkt: 60 Prozent der Ausschüttungen aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei. Mit Blick auf die Bruttovergleichsrendite bieten offene Immobilienfonds auch deshalb gegenüber konkurrierenden Anlageklassen einen großen Vorteil. Und aufgrund der jüngsten Preiskorrektur können interessierte Anlegerinnen und Anleger nun vergleichsweise günstig Anteile erwerben.

Vor allem aber können Anlegerinnen und Anleger über ein Investment in offene Immobilienfonds an den generellen positiven Eigenschaften von Immobilieninvestments partizipieren – und zwar je nach den individuellen Möglichkeiten, auch schon mit einem kleineren Anlagebetrag. Anlegerinnen und Anleger können so auch Anteile an Immobilien erwerben und von deren Wertentwicklung profitieren, an die private Käufer sonst nicht ohne weiteres herankommen würden. Sie müssen sich außerdem nicht auf einzelne Objekte beschränken: Wer in offene Immobilienfonds investiert, kann sein Portfolio breit über verschiedene Immobilienarten streuen und neben Wohngebäuden und klassischen Gewerbeimmobilien auch Spezialobjekte wie Pflegeimmobilien, Ärztehäuser oder Logistik-Gebäude abdecken.

Die Sorge von Anlegerinnen und Anlegern, dass bei gewerblichen Büroimmobilien, die einen teils großen Anteil in offenen Immobilienfonds ausmachen, aufgrund der corona-bedingten Zunahme der Home-Office-Tätigkeit die Nachfrage nach Flächen sinkt und damit einhergehend auch die Renditechancen, teilen wir nicht. Vielmehr machen wir die Erfahrung einer zunehmenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen. Die Gründe: Viele Unternehmen haben großes Interesse daran, ihren Angestellten das Arbeiten im Büro möglichst attraktiv zu gestalten, etwa durch hochmoderne Kommunikationsräume. Darüber hinaus muss das Gebäude auch den modernen Nachhaltigkeitsstandards entsprechen.

Stabilitätsanker im Depot

Mit einer breiten Streuung versprechen derartige Investments über einen offenen Immobilienfonds nicht nur robuste Renditen, sondern sie tragen auch zur Stabilität im gesamten Depot bei, zumal offene Immobilienfonds geringere Wertschwankungen aufweisen als beispielsweise Aktien. Und: Da viele offene Immobilienfonds überwiegend mit Gewerbeimmobilien bestückt werden, bieten sie auch einen eingebauten Inflationsschutz, da deren Mietverträge wiederum meist inflationsindexiert sind. Dies bedeutet: Steigt die Inflation, steigen auch die Mieten, wodurch die Einnahmen der Besitzer stabil bleiben. Kurzum: Offene Immobilienfonds waren, sind und bleiben ein Stabilitätsanker im Depot.

Doch Vorsicht: Gerade bei offenen Immobilienfonds ist es schwierig, die aussichtsreichen Produkte in Eigenregie zu identifizieren, gibt es bei der Auswahl doch einige entscheidende Aspekte zu beachten – angefangen von der Quote der Nutzungsarten, über die Altersstruktur der Gebäude, die Vermietungs- und Finanzierungsquoten im Fonds bis hin zum Nachhaltigkeitslevel der Immobilien und der nachhaltigen Managementqualität der Fondsgesellschaft. Wer die Chancen nutzen und die Risiken reduzieren möchte, sollte daher gerade bei der Auswahl offener Immobilienfonds auf die Erfahrung und das Know-how professioneller Berater setzen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Laureus AG Privat Finanz, Ludwig-Erhard-Allee 15, D-40227 Düsseldorf, Tel: 0211 / 16098­0, www.laureus­ag.de

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Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt – erwartete Unterbrechung in Q1

Marktkommentar von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers

Der europäische Markt für Gewerbeimmobilien ist im 1. Quartal 2023 zum Stillstand gekommen. Die straffere Geldpolitik, die steigende Inflation und die Bankenkrisen in Europa und den USA haben die Investitionstätigkeit stark belastet. Während das derzeitige Umfeld die Anzahl der Immobilientransaktionen drosselt und einige Investoren zum Abwarten veranlasst, ergeben sich gleichzeitig Chancen für eigenkapitalstarke Investoren.

Diese sowie opportunistisch agierende globale Investoren können durch Anpassung von Mietverträgen und -preisen oder durch die Verbesserung der Immobilienmerkmale – insbesondere der Umweltaspekte – Wert schaffen.

Marktsegmente, die durch einen strukturellen Angebotsmangel gekennzeichnet oder gegenüber Wirtschaftszyklen eher immun sind, ziehen die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich. Dazu gehören das Gesundheitswesen, der Tourismus und verwaltete Wohnanlagen.

Investmentvolumen unter Vorjahresniveau

Der europäische Immobilienmarkt befindet sich in einer Umbruchphase. Investoren, die sich in dem neuen makroökonomischen und finanziellen Kontext positionieren wollen, versuchen zwangsläufig, neue Maßstäbe zu setzen. In Europa ist das Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 63 % gesunken und lag im ersten Quartal 2023 bei 26,5 Milliarden Euro. Im ersten Quartal 2023 stieg der Anteil der globalen Investoren (im Vergleich zu europäischen Investoren), die die Preisvorteile nutzen wollten.

Insgesamt verzeichneten alle Anlageklassen und Märkte rückläufige Investitionsvolumina. Dennoch stachen Diversifizierungsanlagen aufgrund ihres defensiveren Profils hervor. So ging beispielsweise das Investmentvolumen in europäische Gesundheitsimmobilien in den letzten zwölf Monaten bis März 2023 zurück und lag mit 9,5 Milliarden Euro dennoch über dem langfristigen Durchschnitt.

Großbritannien und Deutschland bleiben die dynamischsten europäischen Immobilienmärkte trotz eines Rückgangs des Investitionsvolumens um 68 % bzw. 71 % im Vorjahresvergleich. Irland, Belgien und Frankreich sind dagegen am robustesten und verzeichneten Rückgänge von weniger als 30 %.

Weitgehend stabile Spitzenrenditen für Büroimmobilien

Der Aufwärtstrend bei den Immobilienrenditen in peripheren Lagen setzte sich im ersten Quartal europaweit in einer Spanne von 25 bis 50 Basispunkten fort, während die Spitzenrenditen für Büroimmobilien weitgehend stabil blieben. Paris, London und die wichtigsten deutschen Städte (Berlin, Hamburg, München und Frankfurt) bieten nach wie vor Spitzenrenditen von unter 4 %, während regionale Städte (z. B. Lille) Renditen von rund 4,5 % bieten.

Die hohe Inflation und der Anstieg der Mietwerte, unterstützt durch geringe Leerstände in zentralen Lagen, dürften dazu beitragen, die Auswirkungen steigender Zinssätze auf die Werte erstklassiger Immobilien zu kompensieren.

Flächenumsatz und Angebot europäischer Büromärkte

Da die Unternehmen von steigenden Energiekosten, Lohninflation und höheren Investitionskosten betroffen sind, hat sich der europäische Vermietungsmarkt im ersten Quartal 2023 verlangsamt. Dabei ging der Flächenumsatz* in den letzten zwölf Monaten um 4 % zurück und das unmittelbare Angebot stieg um 6 %. Da es quasi keine Transaktionen über 5.000 m2 gab, ging das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt deutlich zurück. Neue Arbeitsweisen und die damit einhergehende Verschlankung der Büroflächen tragen zu einem steigenden Angebot bei, insbesondere bei sekundären Objekten.

Das Büroangebot in den meisten europäischen Hauptstädten ist nach wie vor groß, aber von schlechter Qualität und bleibt hinter den Erwartungen der Nutzer hinsichtlich Zentralität, Flexibilität und technischer Standards zurück.

* Kumuliert über 12 Monate | Quelle: MBE, CBRE, LF REM Research

Polarisierung der Märkte

Die Polarisierung der Mietmärkte nimmt weiter zu. Die Nutzer tendieren zu Qualitätsobjekten, insbesondere bezüglich der Energiekriterien. Sie bevorzugen zentrale Standorte, die es ihnen ermöglichen, von neuen Arbeitsmodellen zu profitieren und Mitarbeiter zu binden und zu gewinnen, während sie gleichzeitig ihre CO2-Bilanz verbessern. Die Zukunft der sekundären Assets in Randgebieten, die reichlich vorhanden sind, ist ungewiss. Die Konzentration der Nachfrage auf zentrale Standorte, die für alle leicht zugänglich sind, lässt jedoch keine Erweiterung des bereits begrenzten Angebots zu.

Insgesamt steigen die Leerstandsquoten in allen europäischen Märkten an. Allerdings variiert der Umfang des Anstiegs von Land zu Land erheblich. In Deutschland ist die Leerstandsquote überschaubar oder sogar gering, während sie in peripheren Ländern wie Spanien, Irland und Italien bei über 10 % liegt. Es besteht eine große Diskrepanz zwischen den Leerstandsquoten in zentralen Geschäftsvierteln und in Randlagen. Daher sinken die Mieten in den überversorgten peripheren Lagen, während sie in den zentralen Lagen steigen.

Die Nachhaltigkeitsanforderungen der Nutzer spiegeln sich in der Höhe der Mieten wider.

Quellen: CBRE, Knight Frank, MBE, La Française REM Research

* Nachfrage in den 12 wichtigsten europäischen Städten: Brüssel, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand, Amsterdam, Madrid

Verantwortlich für den Inhalt:

La Française Systematic Asset Management GmbH, Neue Mainzer Straße 80, 60311 Frankfurt, Tel: +49 (0)40 300929 174 , www.la-francaise-systematic-am.com

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Offene Immobilienfonds – Ratings & Marktstudie 2023

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Transaktionsstarre behindert Preisfindung und drückt auf Anbieterstimmung.

Stabile Vermietungs- und niedrige Kreditquoten senken Risiken. Geringere Mittelzuflüsse erkennbar, Liquiditätsquoten auf solidem Niveau. Fünf Ratings haben sich verschlechtert.

Scope hat die Beurteilungen von 20 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Fünf Fonds wurden herabgestuft, bei 13 Fonds blieb das Rating stabil. Ursache für die Downgrades waren sowohl gestiegene Risikoparameter als auch schwächere Renditeentwicklungen. Zwei Produkte wurden neu in die Rating-Runde aufgenommen. Die Ratings reichen von a+AIF bis bb-AIF.

Die offenen Immobilienfonds haben 2022 eine durchschnittliche 1-Jahres-Performance (BVI) von 2,5% erzielt. Die Spannweite liegt zwischen 1,5% und 4,9%. Die klassischen Gewerbeimmobilienfonds legten im Mittel um 2,4% zu, reine Wohnimmobilienfonds um 3,1%. Für 2023 rechnet Scope mit einer Durchschnittsrendite von rund 2,5%.

Scope erwartet einerseits eine sinkende Wertänderungsrendite, andererseits eine Erholung der Liquiditäts- und der Mietrendite und damit für 2023 insgesamt eine Fondsperformance auf dem Niveau des Vorjahres.

Marktumfeld hat sich gewandelt

Das Umfeld für offene Immobilienpublikumsfonds hat sich seit Februar 2022 infolge der stark gestiegenen Zinsen deutlich verändert. In den vergangenen Jahren trieben Immobilienaufwertungen zum überwiegenden Teil die Renditen der Fonds. Das wird sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen in der Breite dürfte vorerst vorbei sein.

In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen. Durch die anhaltende Transaktionsstarre ist die Preisfindung noch nicht abgeschlossen und mögliche Entwicklungen sind daher noch nicht in den Bewertungen der Fondsportfolios abgebildet.

In dieser Hinsicht ist positiv, dass die Bestände der Immobilienfonds zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden. Diese Objekte sind überwiegend konservativer bewertet als Objekte, die zwischen 2019 und 2022 – also während der Höchstpreisphase – gekauft wurden. Die Multiplikatoren der Immobilien auf Portfolioebene liegen für die offenen Publikumsfonds im Schnitt bei 20,6 (für das Segment Wohnen bei 22,5). Das ist konservativ im Vergleich zu den in der Hochpreisphase gehandelten Objekten mit Multiplikatoren von zum Teil weit über dem 30-fachen.

Stimmungsbild der Branche erfasst

Nicht zuletzt durch fehlende Transaktionsumsätze aufgrund des Marktstillstands schätzen die Anbieter offener Immobilienpublikumsfonds ihre Lage als schlechter ein als im Jahr zuvor. Das hat eine Umfrage von Scope ergeben, an der sich 27 Gesellschaften mit einem Immobilienvermögen von insgesamt rund 440 Mrd. Euro beteiligt haben. Etwa 40% der befragten Anbieter beurteilen ihre Lage als gut und 47% als neutral. 14% der Teilnehmer schätzen ihre Lage für dieses Jahr als unbefriedigend oder schlecht ein. Vor einem Jahr beurteilten 86% ihre Lage als gut und kein Anbieter beurteilte seine Lage als unbefriedigend oder schlecht.

Nur noch eine Gesellschaft beabsichtigt, einen neuen offenen Immobilienpublikumsfonds aufzulegen. Demgegenüber planen zwei Drittel der Befragten neue Produkte im institutionellen Bereich. Hier wird auf ein neues attraktives Marktniveau gehofft und ein günstiger Einstieg antizipiert, um neue Produkte zu gestalten.

Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich gesunken. Per Saldo sammelten die Produkte 4,2 Mrd. Euro ein – nach 5,2 Mrd. im Jahr 2021. Für 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven oder zumindest ausgeglichenem Netto-Mittelaufkommen. Einige Produkte werden jedoch Abflüsse verkraften müssen. Diese sind aufgrund der einjährigen Kündigungsfrist, die für den überwiegenden Teil der Anleger gilt, für die Anbieter aber antizipierbar und sollten für sie zu bewältigen sein.

Alles in allem haben die vor zehn Jahren heiß umkämpften Regelungen des Gesetzgebers offenen Immobilienfonds aktuell zu Stabilität verholfen – sowohl die Reduktion der Fremdkapitalgrenzen als auch die Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Jetzt dienen die deutschen Regelungen als Blaupause für eine europäische Regulierung.

Darüber hinaus sind bei vielen Anbietern Puffer in Form von Liquidität vorhanden. Offene Immobilienfonds hielten Ende 2022 flüssige Mittel im Umfang von rund 17 Mrd. Euro. Gemessen am Nettovermögen der Fonds entspricht das einer Liquiditätsquote von 14,0%. Aktuell liegt diese bei 14,5%.

Denkbar ist, dass die Liquidität dazu genutzt wird, um Kredite zurückzuzahlen. Damit könnten Zinsänderungsrisiken abgemildert werden. Die durchschnittliche Fremdkapitalquote lag zum Jahresende 2022 bei 15,7% und ist bis Ende April 2023 auf 15,3% gesunken. Damit liegen die Fonds momentan im Mittel sehr deutlich unter dem erlaubten Maximalwert von 30%, was Scope als konservativ erachtet. Das bietet Spielraum für weitere Finanzierungen, sollte zusätzlich Liquidität benötigt werden.

Die niedrige Kreditquote sorgt für Stabilität und verringert die Risiken für die Produktgattung. Nur neun der 27 im Rahmen einer Gesamtmarktanalyse untersuchten Fonds haben 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds senkten sie. Die übrigen vier blieben ungefähr auf Vorjahresniveau.

Vermietungssituation bleibt vorerst solide

Auch die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienpublikumsfonds liegt weiterhin auf einem soliden Niveau. Mit 94,1% blieb sie gegenüber dem Vorjahr unverändert. Scope erwartet für 2023 im Durchschnitt stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert werden. Damit hängt künftig viel von der Bonität der Mieter ab.

Die Anforderungen an das Asset Management werden weiter steigen, um das aktuelle Vermietungsniveau halten zu können. Zu bewältigen sind nicht nur die Zurückhaltung bei den Mietern und eine höhere Zahl möglicher Insolvenzen. Besonders die immer wichtigere ESG-Ertüchtigung im Bestand wird die Manager stark fordern, um den Spagat zwischen hohen Vermietungsquoten mit auskömmlichen Mieten und steigenden Kosten für Modernisierungen, CO2-Bepreisung und Mieter-Incentives zu meistern.

Risiken auf Immobilienebene erkennt Scope dementsprechend bei Gebäuden, die unter Nachhaltigkeitsaspekten schlecht positioniert sind. Vor großen Herausforderungen sieht Scope daneben vor allem den Non-Food-Einzelhandel, US-Büroimmobilien und generell Bürohäuser in B-Lagen und schlechter.

Zusätzlich zu den Fonds hat Scope fünf Anbieter analysiert – deren Asset Management Ratings haben sich nicht verändert. Aktuell zeigt sich bei den Gesellschaften ein neuer Trend: Immer mehr bündeln ihre Expertise im Immobilienbereich mit der Expertise im Bereich erneuerbare Energien, was einen Wettbewerbsvorteil bei der energetischen Optimierung des Gebäudebestandes und der weiteren Diversifikation der Produkte darstellen kann und von Scope begrüßt wird.

Die vollständige Studie können Sie hier herunterladen.  

Zum Hintergrund: Das Scope-Rating der offenen Immobilienfonds reflektiert die Rendite-Risiko-Relation der Fonds. Dabei werden alle relevanten Risikotreiber bewertet und die Immobilienportfolios detailliert analysiert: Zur vollständigen Methodik.

Die vorliegenden Ratings wurde unter Berücksichtigung der aktuell von Scope wahrnehmbaren Marktfaktoren erstellt. Da der Transaktionsmarkt für Immobilien aufgrund des abrupt gestiegenen Zinsumfeldes aktuell nahezu eingefroren ist, sind mögliche Bewertungsanpassungen in den Immobilienportfolios der Fonds bisher nur in geringem Ausmaß sichtbar. In welchen Zeitraum und in welcher Höhe diese erfolgen werden, ist aktuell nicht adäquat prognostizierbar. Das Rating basiert grundsätzlich auf dem Datenstichtag 31.12.2022. Scope beobachtet die weiteren Marktentwicklungen sehr eng und behält sich im Rahmen des Monitorings auch unterjährige Ratinganpassungen vor.

Verantwortlich für den Inhalt:

Scope Analysis GmbH, Lennéstraße 5, D-10785 Berlin, Tel: +49 30 27891-0, Fax: +49 30 27891-100, www.scopeanalysis.com

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Klimaschutz-Investitionen und Finanzierungssorgen halten Interessenten vom Immobilienkauf ab

Repräsentative Umfrage

Aus Sorge, hohe Investitionskosten zur Erfüllung von Klimaschutzauflagen nicht aufbringen zu können, sieht fast jede:r Vierte vom Eigentumserwerb ab. Groß sind auch die Bedenken, über zu wenig Eigenkapital zu verfügen sowie Preise und Finanzierungsraten nicht stemmen zu können. Das ergab eine repräsentative Umfrage im Auftrag von immoverkauf24 und ImmoScout24.

Der Streit über den verpflichtenden Einbau von klimaschonenden Heizungen trübt nicht nur die Stimmung in der Koalition und bei Immobilienbesitzern. Auch Menschen, die einen Immobilienkauf erwägen, treibt die Sorge um, Klimaschutz-Auflagen bei Immobilien könnten sie finanziell überfordern. Auf die Frage “Was hält Sie vom Immobilienerwerb ab?”, nennen 23 % der Befragten als Grund hohe Investitionskosten für Heizung, Dämmung & Co. Besonders verbreitet ist die Sorge bei Eltern von minderjährigen Kindern (26 %) und bei Menschen zwischen 45 und 54 Jahren (29 %).

Wenig Eigenkapital und hohe Preise halten jeweils mehr als ein Drittel vom Kauf ab

Für jeweils mehr als ein Drittel der kaufwilligen Menschen in Deutschland sind zu wenig Eigenkapital (37%) und zu hohe Immobilienpreise (35%) ausschlaggebend dafür, dass sie keine Immobilien kaufen. Fast ein Viertel gibt zudem überfordernde Finanzierungsraten als Grund an (21%). Seit Mitte 2022, mit Ansteigen der Finanzierungszinsen, ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien spürbar zurückgegangen.

“Es ist zurzeit eine herausfordernde Gemengelage für Menschen, die Eigentum erwerben möchten: Angesichts der ausgeprägten Inflation und gestiegener Zinsen verlangen Banken bei Immobilienfinanzierungen einen höheren Eigenkapitalanteil als noch vor einem Jahr”, erklärt Cinja Kinnemann, Geschäftsführerin von immoverkauf24. “Und das bei einem immer noch sehr hohen Preisniveau. Weil Kaufwillige zudem nicht absehen können, wie hoch weitere finanzielle Belastungen aufgrund der von Bundesregierung und EU angekündigten Klimaschutzauflagen nach dem Erwerb sein werden, scheint vielen ein Kauf ein kaum kalkulierbares Risiko. Hier wäre eine klare Kommunikation über Zuschüsse und Umsetzungsmöglichkeiten für die Betroffenen eine große Hilfe. Die anziehende Nachfrage im 1. Quartal 2023 zeigt aber, dass die Zuversicht wieder steigt. Auch, weil sich Preisvorstellungen von Verkaufenden und Kaufenden annähern. Der Wunsch nach Eigentum ist bei der Mehrheit der Deutschen nach wie vor vorhanden.”

Frauen häufiger von Finanzierungssorgen belastet als Männer

Frauen treibt die Sorge um einen zu geringen Eigenkapitalanteil bei einer Finanzierung indes häufiger um: 40 Prozent teilen diese Befürchtung, während es unter Männern nur 35 Prozent sind. Und auch in einer bestimmten Lebensphase ist der Blick auf die Finanzierbarkeit von Immobilien überdurchschnittlich pessimistisch: So stufen Menschen zwischen 45 und 54 Jahren zu 42 Prozent die Preise als zu hoch ein (Ø insgesamt 35%) und 43 Prozent fürchten, über zu wenig Eigenkapital zu verfügen.

Ein Eigenheim bindet die Besitzer:innen und genau das möchte fast jede:r Sechste nicht: Die damit einhergehende Verantwortung hält gut 15 Prozent vom Kauf ab, für 12 Prozent ist es der Verlust an Flexibilität. Auffällig: Weil sie flexibel bleiben möchten, sehen Befragte in Ostdeutschland häufiger vom Immobilienkauf ab (16 %) als in Westdeutschland (11 %). Besonders hoch ist die Quote derer, die nicht “immobil” werden möchte in Berlin mit 25 Prozent.

Methodik

Die verwendeten Daten beruhen auf einer Online-Umfrage der YouGovDeutschland GmbH, an der 2.048 Personen zwischen dem 21. und 23.04.2023 teilnahmen. Die Ergebnisse wurden gewichtet und sind repräsentativ für die deutsche Bevölkerung ab 18 Jahren.

Verantwortlich für den Inhalt:   

Immobilien Scout GmbH, Andreasstr. 10, 10243 Berlin, Tel: +49 30 24301-1023, www.immobilienscout24.de 

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PROJECT Research: Trend hält auch 2023 an – weiterhin stagnierende Preise für Eigentumswohnungen und steigende Mieten

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Nachdem Ende letzten Jahres in beinahe allen von PROJECT Research untersuchten Metropolen die Verkaufspreise für Neubau-Eigentumswohnungen stagnierten oder sanken, setzt sich dieser Trend auch im neuen Jahr fort.

Gleichzeitig steigen die Mietpreise größtenteils weiter an. Mit Ausnahme von Düsseldorf weisen alle Metropolstädte sowohl im Neubau als auch im Bestand stärkere Mietpreissteigerungen auf, als Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen verzeichnet werden. So werden in drei Städten (Berlin, Hamburg, Nürnberg) zweistellige Zuwächse bei den Mietpreisen im Neubausegment erfasst, während gleichzeitig nur noch in einer Stadt (Berlin) bei Neubau-Eigentumswohnungen Preissteigerungen von mehr als 5 Prozent festgestellt werden.

»Der deutsche Immobilienmarkt ist angespannt. Setzen sich die aktuell beobachteten Preisrückgänge fort? Ist sogar ein Ende des Immobilienbooms in Sicht? Hauptursache für die derzeitige Zurückhaltung am Markt ist der rasante Anstieg der Zinsen – und diese werden auch für die weitere Preisentwicklung von Bedeutung sein. Dennoch wird nicht mit einem drastischen Einbruch des Immobilienmarkts gerechnet, der vielfach befürchtete Crash bleibt aus. Prognosen zufolge sind ab dem zweiten Halbjahr 2023 Aufwärtsbewegungen zu erwarten – denn die hohe und noch zunehmende Nachfrage bei einem schon knappen Angebot wird den Markt weiterhin prägen«, erklärt Michael Weniger, Co-Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG.

Berlin: Stagnierende Kaufpreise für Neubauwohnungen

Nachdem im vierten Quartal 2022 die Verkaufspreise in der Bundeshauptstadt noch gestiegen waren, ist im ersten Quartal 2023 auch in Berlin eine preisliche Stagnation festzustellen, sodass das Preisniveau aktuell bei 8.750 Euro pro Quadratmeter liegt. Im Jahresvergleich ist die Preisentwicklung mit einem Plus von 6,6 Prozent dennoch vergleichsweise stark.

Seit mittlerweile acht Monaten befindet sich das Angebot der am Markt verfügbaren Einheiten auf einem stabilen Niveau. Gleichzeitig nimmt die Anzahl der Objekte im Einzelvertrieb weiter zu und liegt aktuell bei knapp unter 200. Hauptgrund für die steigenden Objektzahlen ist die Tatsache, dass viele Projektentwickler ihre Restantenwohnungen nicht verkaufen und den Verkauf dieser Projekte nicht abschließen können. Im ersten Quartal 2023 werden in der Hauptstadt insgesamt 22 Vertriebsstarts erfasst, im selben Zeitraum kann der Vertrieb bei 14 Objekten erfolgreich abgeschlossen werden.

Mit 23 Prozent weist nur noch der Bezirk Steglitz-Zehlendorf zweistellige Wachstumsraten im Jahresvergleich auf. Dieser hohe Wert wird durch einen Vertriebsstart im Jahr 2022 im Luxussegment in Wannsee massiv beeinflusst. Weiterhin positiv ist die Preisentwicklung in den Innenstadtbezirken Mitte mit 9,7 Prozent und Friedrichshain-Kreuzberg mit 7,7 Prozent.

Im Berliner Umland (ohne Potsdam) ist bezüglich der Preise eine höhere Marktdynamik festzustellen, sodass die Preise im ersten Quartal 2023 leicht auf 5.550 Euro pro Quadratmeter ansteigen. In Potsdam liegen sie unverändert bei ca. 7.800 Euro pro Quadratmeter.

Die Dynamik der Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt nimmt nach wie vor zu, während sich das Angebot zum ersten Mal seit längerer Zeit im Vergleich zum Vorquartal wieder erhöht. Die Neubaumietpreise steigen auch im vierten Quartal 2022 an und liegen aktuell bei 20,97 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung im Jahresvergleich verzeichnet ein Plus von 12,2 Prozent. Im Bestand nimmt die Dynamik hingegen zu, so liegt der Quadratmeterpreis aktuell bei 15,57 Euro. Die Preissteigerungsrate im Bestand ist mit 12,8 Prozent mittlerweile wieder höher als im Neubau. Im vierten Quartal 2022 stabilisiert sich das Angebot erstmals seit mehr als einem Jahr. Im Neubau werden mehr als 300 Angebote im Monat erfasst, nachdem der Wert zuvor bei nur 200 lag. Auch im Bestand steigt die Inserate-Anzahl leicht auf etwa 1.750 monatliche Angebote.

München: Stagnierende Neubaumietpreise im Quartalsvergleich

In München setzt sich der in den Vormonaten beobachtete Preisrückgang auch im ersten Quartal 2023 fort. Der Quadratmeterpreis für Neubauimmobilien liegt bei 13.600 Euro. Es scheint, als würden sich die Preise nun wieder stabilisieren, denn zwischen Januar und März kommt es zu keinem Rückgang mehr. Der Jahresvergleichswert befindet sich weiterhin im freien Fall und erreicht 2,3 Prozent, während er im Vorquartal bei 5 Prozent lag.

Wie in den Vormonaten ist einer der Hauptgründe für den Preisrückgang die Objektverteilung. Es kommen kaum noch Objekte aus dem Hochpreissegment auf den Markt. Von den 19 erfassten Vertriebsstarts zwischen Januar und März 2023 liegt nur ein Objekt in einem Bezirk mit überdurchschnittlichem Preisniveau und nur zwei der neuen Objekte weisen ein überdurchschnittliches Preisniveau auf. Auch im ersten Quartal 2023 werden Preisreduzierungen auf Objektebene festgestellt, diese treten allerdings weniger häufig auf als im Vorquartal.

Die Objektzahlen in München stiegen im letzten Jahr vor allem wegen schlechter Vertriebszahlen deutlich an. In den letzten Monaten stabilisieren sie sich bei etwa 185 Projekten. Dasselbe wird auch bei den monatlich am Markt verfügbaren Wohneinheiten beobachtet.

Im Münchner Umland (ohne Augsburg und Ingolstadt) wird wie im Vorquartal trotz einiger Vertriebsstarts keine Dynamik bei den Verkaufspreisen festgestellt. Wie in den Monaten zuvor liegt das Preisniveau bei rund 9.600 Euro pro Quadratmeter. Auch wenn im Gegensatz zur Stadt München keine größeren Preisrückgänge im Umland beobachtet werden, befindet sich die jährliche Preissteigerungsrate mit einem Wert von 1,9 Prozent unterhalb jener von München. In Augsburg liegt das Preisniveau im März 2023 bei ca. 7.000 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Augsburg eine der wenigen Städte, die im Jahresvergleich eine negative Preisentwicklung aufweisen. Im Gegensatz dazu steigen in Ingolstadt sowohl die Objektzahlen als auch die Preise an und liegen im ersten Quartal 2023 bei rund 6.300 Euro pro Quadratmeter. Die Jahresentwicklung ist mit einem Plus von 6,3 Prozent deutlich positiver als in den restlichen Teilen der Münchner Metropolregion.

Die Münchner Neubaumietpreise steigen im vierten Quartal 2022 vorerst nicht mehr an. Der Quadratmeterpreis fällt um wenige Cent auf 22,79 Euro. Damit liegt die Preissteigerungsrate im vierten Quartal 2022 nur noch bei 3,5 Prozent und damit leicht über der ETW-Entwicklung. Die Bestandsmietpreise steigen dagegen um etwa 30 Cent an und liegen im vierten Quartal 2022 bei 20,57 Euro pro Quadratmeter. Die Steigerungsrate befindet sich mit 3,8 Prozent ähnlich wie in Berlin knapp über dem Niveau der Neubaupreise. Das Bestandsangebot ist rückläufig und liegt bei rund 2.300 monatlichen Inseraten. Auch das Neubauangebot fällt leicht ab auf ca. 400 Inserate, liegt jedoch weiterhin über dem Vorjahresniveau.

Hamburg: Standort mit den am stärksten steigenden Neubaumietpreisen

Nachdem die Preise in der Hansestadt lange Zeit stabil blieben, werden im ersten Quartal 2023 nun auch in Hamburg Preisrückgänge beobachtet. Zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2023 fallen die Preise um ca. 200 Euro pro Quadratmeter auf aktuell knapp 8.900 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend dieser jüngsten Entwicklung fällt auch die jährliche Preisentwicklung deutlich ab und liegt im März nur noch bei 4,1 Prozent, nachdem im Dezember noch 10,8 Prozent gemessen wurden.

Zudem steigen sowohl die monatlich verfügbaren Einheiten als auch die Objektzahlen an. Letztere liegen bei ca. 130. Die meisten neuen Objekte befinden sich in günstigeren Randlagen wie Jenfeld, Niendorf, Sasel oder Schnelsen. Die zunehmende Konzentration von Randlagen führt dazu, dass im Bezirk Eimsbüttel die Preise im Jahresvergleich um 2,6 Prozent fallen. In Altona dominieren in den letzten Monaten hingegen die guten Lagen in den Stadtteilen entlang dem Elbehochufer, weshalb dort die Preissteigerungsrate mit 15,5 Prozent sehr hoch ist. Bei der Objektverteilung zeigt sich eine zunehmende Verschiebung hin nach Altona und Eimsbüttel. In diesen beiden Bezirken liegen mittlerweile mehr als die Hälfte aller neuen Objekte im letzten halben Jahr.

Das Preisniveau im Hamburger Umland stagniert bei ca. 5.900 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 4,7 Prozent entspricht. Das Angebot im Umland hat nach kräftigem Anstieg in den letzten Monaten des Vorjahres wieder etwas an Dynamik verloren, entwickelt sich jedoch weiterhin positiv.

Die Neubaumietpreise klettern deutlich nach oben und liegen bei 18,77 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von 12,7 Prozent entspricht. Damit steigen die Neubaumietpreise in Hamburg stärker als in allen anderen Metropolen. Positiv, wenn auch deutlich weniger dynamisch, ist die Entwicklung im Bestand. 14,13 Euro pro Quadratmeter entsprechen einer Preissteigerung von 4,1 Prozent. Die monatliche Angebotsmenge im Neubau steigt im vierten Quartal 2022 wieder an und liegt bei 300 Wohnungen, während im Bestand die Angebotsmenge auf ca. 2.650 Inserate fällt.

Frankfurt am Main: Nur leichte Preissteigerungen im Neubau

In Frankfurt steigen die Preise in den ersten Monaten des Jahres leicht an und liegen aktuell bei knapp 9.000 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich stagnieren die Preise und bewegen sich seit einem Jahr meist in einem Bereich zwischen 8.900 und 9.000 Euro pro Quadratmeter.

Aktuell ist kaum Dynamik auf dem Frankfurter Neubauimmobilienmarkt. So werden im ersten Quartal 2023 nur drei Vertriebsstarts gezählt, die sich ausschließlich in günstigen Randlagen befinden. Gleichzeitig wird bei einer größeren Zahl an Objekten entweder durch den Verkauf von Restanten oder einen vorübergehenden Vertriebsstopp der Vertrieb beendet, sodass die Zahl an Objekten im Vertrieb auf unter 70 sinkt. Das Wohnungsangebot verbleibt hingegen wegen sehr geringer Verkaufszahlen auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorquartal.

Mit 22 Vertriebsstarts ist die Dynamik im Frankfurter Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) deutlich größer. Dementsprechend wachsen dort das Angebot sowie die Objektzahlen, die mittlerweile fast doppelt so hoch sind wie in Frankfurt. Auch im Umland steigen die Preise leicht auf ca. 6.250 Euro pro Quadratmeter.

In Wiesbaden wird im Jahresvergleich mit 5,5 Prozent der stärkste Preisrückgang aller erfassten Städte beobachtet, das Preisniveau liegt hier bei 7.700 Euro pro Quadratmeter. Auch in Darmstadt fallen die Preise auf aktuell 6.400 Euro pro Quadratmeter, während sie in Mainz leicht ansteigen und sich bei ca. 6.950 Euro pro Quadratmeter befinden.

Die Frankfurter Neubaumietpreise sind immer noch von einem Auf und Ab gekennzeichnet. Ein Grund hierfür ist u. a. das niedrige Angebot von ca. 160 monatlichen Neubauinseraten. Der deutliche Rückgang auf 19 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2022 erklärt sich durch ein stark reduziertes Angebot in den teuren Lagen von Bockenheim sowie dem Ostend. Im Jahresvergleich steht dennoch ein leichtes Plus von 2 Prozent. Deutlich weniger volatil ist die Entwicklung im Bestand. Hier stagniert der durchschnittliche Mietpreis in den letzten Monaten und liegt bei 15,69 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand sinken die Angebotszahlen deutlich auf ca. 2.300 Inserate.

Nürnberg: Hohe Dynamik am Neubau-Mietwohnungsmarkt

Im ersten Quartal 2023 steigen die Verkaufspreise in Nürnberg leicht an auf ca. 6.800 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche Preissteigerungsrate ist mit einem Wert von 3,6 Prozent auch in der Frankenmetropole deutlich rückläufig mit zuvor 7,4 Prozent.

Entsprechend der geringen Preisveränderungen werden nur drei neue Vertriebsstarts in Nürnberg erfasst. Durch die niedrigen Verkaufszahlen bleibt das Angebot dennoch auf einem konstanten Niveau. Obwohl zwei der drei Objekte in absoluten Randlagen in Großgründlach bzw. Altenfurt lokalisiert sind, liegen sie im bzw. über dem städtischen Durchschnittspreis.

Im Nürnberger Umland fällt das Preisniveau auf 5.750 Euro pro Quadratmeter und stagniert damit seit letztem Sommer auf einem Niveau. Mit sechs Vertriebsstarts ist die Marktdynamik im Umland höher als in der Kernstadt. Im ersten Quartal 2023 fallen auch in Fürth die Preise nach einem Anstieg im vierten Quartal 2022 wieder leicht ab auf ca. 6.200 Euro pro Quadratmeter. In Erlangen liegt der Quadratmeterpreis bei ca. 8.150 Euro und damit erneut deutlich über den Werten des Vorquartals. Die Jahresentwicklung beträgt aktuell 20,5 Prozent, sollte aufgrund der geringen Objektzahlen allerdings mit Vorsicht betrachtet werden.

Der Nürnberger Neubau-Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor von einer hohen Dynamik geprägt. Die Preise steigen deutlich an und liegen im vierten Quartal 2022 bei 14,88 Euro pro Quadratmeter, was einer Preissteigerungsrate von 11 Prozent entspricht. Mit ca. 200 monatlichen Inseraten weitet sich das Neubauangebot aus. Im Bestand steigen die Preise wie im Vorquartal um 3,9 Prozent auf 11,17 Euro pro Quadratmeter, die Angebotszahlen stabilisieren sich und liegen erneut bei rund 1.600 Inseraten.

Düsseldorf: Stagnierende Verkaufspreise und kaum neue Objekte

In der Landeshauptstadt von NRW stagnieren die Verkaufspreise im ersten Quartal des Jahres. Wie bereits im Dezember liegt das Preisniveau im März bei 8.400 Euro pro Quadratmeter. Die Preise bewegen sich seit Anfang 2022 in einem engen Rahmen zwischen 8.300 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Dementsprechend ist die Preissteigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von 0,9 Prozent sehr gering.

Mit nur einem neuen Vertriebsstart im ersten Quartal 2023 ist in Düsseldorf die aktuelle Dynamik sehr gering. Dementsprechend klein sind die preislichen Veränderungen. Durch die geringen Verkaufszahlen verändert sich auch das verfügbare Angebot nur marginal.

Im Düsseldorfer Umland werden mehr Neu-Objekte erfasst als in der Kernstadt. Hier sind mitunter deutliche Preisunterschiede von über 2.000 Euro pro Quadratmeter in einzelnen Gemeinden (z. B. in Neuss) zu beobachten. Durch die deutlich gestiegene Zahl an Vertriebsstarts hat sich das verfügbare Angebot ausgeweitet und seit Frühherbst 2022 etwa verdoppelt. Die Verkaufspreise im Umland steigen im letzten Quartal leicht an und liegen im März bei 5.550 Euro pro Quadratmeter, die jährliche Preissteigerungsrate verzeichnet ein Plus von 11,8 Prozent.

Das Neubau-Mietpreisniveau in Düsseldorf ist immer noch sehr volatil. Im vierten Quartal 2022 steigen die Mietpreise wieder an auf 16,07 Euro pro Quadratmeter. Ausschlaggebend für das Auf und Ab der Preise ist die geringe Angebotszahl von ca. 90 monatlichen Inseraten. Im Jahresvergleich sinken die Preise erneut um 3,7 Prozent. Der Bestand entwickelt sich preislich hingegen seit geraumer Zeit positiv. Im vierten Quartal 2022 steigen die Preise erneut auf 12,94 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 5,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Das monatliche Angebot im Bestand ist dagegen deutlich gesunken auf ca. 1.800 Inserate.

Köln: Deutliche Steigerung bei Neubaumietpreisen

In der Domstadt sind die Preise nach wie vor von einer erstaunlichen Konstanz geprägt. Seit Mai 2022 bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.200 und 7.300 Euro. Im ersten Quartal 2023 liegen sie bei 7.200 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund von größeren Preissprüngen im späten Frühjahr 2022 ist die jährliche Preisentwicklung mit einem Plus von 3,9 Prozent dennoch positiv.

Im ersten Quartal 2023 steigt das verfügbare Angebot deutlich an. Auslöser dafür ist vor allem ein Großprojekt in Sülz gepaart mit weiterhin niedrigen Verkaufszahlen. Insgesamt werden in den ersten drei Monaten nur drei neue Objekte erfasst.

Im Umland verändern sich die Preise im ersten Quartal 2023 ebenfalls nur geringfügig und liegen bei 5.500 Euro pro Quadratmeter. Dasselbe gilt für Bonn. In der ehemaligen Hauptstadt liegt das Preisniveau bei 6.650 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung fällt im Vergleich zum Vorquartal deutlich auf 1,6 Prozent.

Die Neubaumietpreise steigen in Köln das dritte Quartal in Folge deutlich an. Mittlerweile liegt der Quadratmeterpreis bei 16,76 Euro, was einer Steigerungsquote von 6,3 Prozent entspricht. Das Neubauangebot ist auf niedrigem Niveau, steigt im Vergleich zum dritten Quartal 2022 allerdings merklich an auf ca. 120 monatliche Inserate. Auch im Bestand ist die Entwicklung positiv. Die Mieten klettern auf 13,83 Euro pro Quadratmeter und liegen damit 6 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Kölner Bestandsangebote verbleiben auf einem stabilen Niveau, so stehen im vierten Quartal 2022 monatlich 1.500 Angebote zur Verfügung.

Seit 2017 veröffentlicht PROJECT Research quartalsweise die »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen«. Analysiert werden die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschoss- und Mietwohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf und Köln. Mietpreise werden für das vorherige Quartal erhoben und basieren auf Angeboten der Immobilienportale Immobilienscout24.de und Immonet.de. Betrachtet werden ausschließlich unmöblierte, freifinanzierte Mietangebote. Weitere Informationen unter www.project-research.de.

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