Archiv für die Kategorie: Immobilien

Eine aktuelle Analyse der Angebotspreise für familientaugliche 90-Quadratmeter-Wohnungen in 80 Großstädten zeigt:

Hohe Bauzinsen machen Wohneigentum für Normalverdiener oft unerschwinglich: In jeder 2. deutschen Großstadt sind 5.000 Euro und mehr Nettoeinkommen für gesunde Wohnkostenquote nötig

Teure Metropolen: In München und Hamburg brauchen Familien mehr als 10.000 Euro Haushaltseinkommen, um nicht mehr als 30 Prozent für monatliche Kreditraten auszugeben

Käufer müssen Kompromisse eingehen oder mehr Eigenkapital investieren, um monatliche Belastung zu senken

In 18 Großstädten ist urbanes Wohneigentum noch für Normalverdiener zu finanzieren

Der starke Anstieg der Bauzinsen zu Jahresbeginn hat die Situation für Immobilienkäufer verschlechtert. Für Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen ist der Traum von den eigenen vier Wänden in der Großstadt derzeit vielerorts unbezahlbar. Um sich die monatlichen Raten für eine familientaugliche 90-Quadratmeterwohnung leisten zu können, ist in jeder zweiten deutschen Großstadt ein Nettohaushaltseinkommen von über 5.000 Euro nötig, damit es bei einer gesunden Wohnkostenbelastung bleibt. Es gibt aber auch noch Großstädte, in denen ein mittleres Haushaltseinkommen für die Finanzierung von Wohneigentum reicht. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt für 80 deutsche Großstädte, in der die monatliche Belastung für eine 3-köpfige Familie mit 1,5 Durchschnittseinkommen beim Kauf einer Eigentumswohnung mit 90 Quadratmetern untersucht wurde. Zudem wurde errechnet, welches Haushaltsnettoeinkommen in der Theorie für eine gesunde Wohnkostenquote nötig wäre. Ein Anteil am verfügbaren Einkommen von weniger als 30 Prozent gilt gemeinhin als leistbar, bei einem höheren Prozentwert droht eine Überbelastung, zumal noch Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung hinzukommen. Für die Errechnung der Annuität wurde eine 90-Prozent-Finanzierung mit 2-prozentiger Tilgung und einem marktüblichen Zinssatz von 4,2 Prozent zu Grunde gelegt.

München und Hamburg: über 10.000 Euro Nettoeinkommen nötig

In München, der teuersten Stadt Deutschlands, wird eine beispielhafte Wohnung mit 90 Quadratmetern für 823.590 Euro angeboten. Mit einem derzeit üblichen Zinssatz belaufen sich die monatlichen Raten somit auf 4.255 Euro. Eine durchschnittliche Familie mit einem Kind und einem Voll- und einem Teilzeitverdiener müsste 88 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Kredittilgung aufbringen. Um keine Überbelastung zu riskieren, wäre in der bayerischen Landeshauptstadt also ein Haushaltsnettoeinkommen von 14.184 Euro nötig.

In Hamburg werden vergleichbare Immobilien zwar mit 588.510 Euro deutlich günstiger angeboten. Die monatlichen Raten würden das Budget eines Haushalts mit 1,5 mittleren Einkommen trotzdem sprengen: 71 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens gingen für die Abzahlung drauf. 10.135 Euro monatlich wären in Hamburg für eine gesunde Wohnkostenquote mindestens nötig.

Auch in den weiteren deutschen Millionenstädten ist der Immobilienkauf derzeit nur für Besserverdiener möglich, denn ein 3-köpfiger Durchschnittshaushalt müsste weit über die Hälfte seines Nettoeinkommens fürs Wohnen aufbringen. In Berlin liegt die Quote bei 59 Prozent angesichts eines Kaufpreises von 461.160 Euro. Erst ab einem Nettohaushaltseinkommen von mehr als 7.942 Euro wird eine gesunde Wohnkostenquote von 30 Prozent erreicht. In Köln (476.280 Euro) beträgt die Belastung 57 Prozent, ein Nettohaushaltseinkommen von 8.203 Euro wäre in der Theorie nötig.

In 58 Großstädten liegt Wohnkostenquote über 30 Prozent

Die Problematik ist aber nicht auf die Metropolen beschränkt: In 58 von 80 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt die monatliche Belastung für eine Familie mit 1,5 mittleren Einkommen bei mehr als 30 Prozent. In 43 Großstädten benötigen Immobilienkäufer ein monatliches Nettoeinkommen von 5.000 Euro oder mehr, um keine Wohnkostenüberlastung zu riskieren. Familien, die sich in der Großstadt eine geräumige Wohnung kaufen möchten, müssen also entweder eine große Summe Eigenkapital, beispielsweise durch ein Erbe, aufbringen, oder ihre Ansprüche an Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie senken. Alternativ müssen sie bei der Suche ins Umland ausweichen, wo das Preisniveau von Immobilien oftmals geringer ist als im Stadtgebiet.

Leistbare Großstädte für Normalverdiener im Ruhrgebiet

Es gibt aber noch Großstädte, in denen Durchschnittsverdiener den Traum vom Wohneigentum trotz der hohen Bauzinsen derzeit nicht begraben müssen – in 18 untersuchten Städten ist die familientaugliche Eigentumswohnung noch für Normalverdiener finanzierbar. Im Ruhrgebiet beispielsweise können sich Familien noch Wohneigentum in urbaner Lage leisten: In Herne liegt die Wohnkostenbelastung beim Kauf einer 90-Quadratmeter-Wohnung (178.560 Euro) bei 24 Prozent, in Duisburg (181.890 Euro) bei 23 Prozent und in Gelsenkirchen (152.370 Euro) bei 20 Prozent.

Auch im sächsischen Chemnitz (145.620 Euro) kann für Familien mit 1,5 Durchschnittseinkommen angesichts einer Belastung von 22 Prozent am Haushaltsnettoeinkommen der Sprung ins Wohneigentum noch gelingen, ebenso in Bremerhaven (161.640 Euro; 22 Prozent). Die geringste Wohnkostenbelastung beim Kauf einer Eigentumswohnung hat mit 17 Prozent derzeit eine Familie im niedersächsischen Salzgitter – mit einem Angebotspreis von 150.390 Euro eine der günstigsten Großstädte der Untersuchung.

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Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Kaufpreis einer exemplarischen Bestandswohnung (90 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Für die Analyse zur Leistbarkeit wurde berechnet, wie hoch die monatliche Tilgungsrate bei einer 90-Prozent-Finanzierung (2 Prozent Tilgung) ist, damit die Annuität maximal 30 Prozent des Haushalteinkommens entspricht. Als Zinssatz wurde ein marktüblicher Zinssatz von 4,2 Prozent angenommen.

Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Diese wurden in entsprechende Nettogehälter mit einem Vollverdiener (Steuerklasse 3) und Teilverdiener (Steuerklasse 5) umgerechnet. Lohnnebenkosten sowie Kindergeld für ein Kind wurden berücksichtigt, um das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in jeder Stadt zu errechnen.

Chance zur Umsetzung von zukunftsfähigen und werterhöhenden Nutzungskonzepten

Nach ihrer Grundlagenstudie zu „Transformationsimmobilien“ vom Herbst 2021 haben Union Investment und bulwiengesa jetzt eine umfassende Marktanalyse zu diesem Trend- und Zukunftsthema vorgelegt. Die Studie basiert auf einer im Sommer 2022 durchgeführten Befragung von fast 200 erfahrenen Marktakteuren in Europa. Die Ergebnisse und Erkenntnisse sollen helfen, die Planung und Umsetzung von Transformationsprojekten zu verbessern. Die zentrale Aussage der Studie: Die Transformation im Immobilienbestand lohnt sich 360 Grad. Sowohl für die Erreichung der Klimaziele als auch aus Investmentperspektive sowie zur Steigerung der Aufenthaltsqualität der Städte sind Transformationsimmobilien ein gewinnbringender Lösungsansatz. Und Investoren und Projektentwickler sind bereit, ihren Beitrag zu leisten. Dabei müssten sich jedoch die politischen Rahmenbedingungen für Transformationsprojekte nachhaltig verändern.

„Im Kontext der aktuellen Herausforderungen – knappe Rohstoffverfügbarkeit, steigende Energiekosten und Nachhaltigkeitsanforderungen an Immobilien, sich rapide verändernde Nutzeranforderungen und nicht zuletzt starke Umbrüche bei der Flächennachfrage in einzelnen Segmenten – ist Transformation ein zentraler Baustein der neuen Realität. Transformationsimmobilien haben das Potenzial, diese Vielfalt an Themen ganzheitlich zu beantworten. Die in der Transformation liegenden Chancen werden auch von Investoren in zunehmendem Maße erkannt“, sagt Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global bei Union Investment.

So ist mit 90 Prozent die deutliche Mehrheit der Studienteilnehmerinnen und -teilnehmer der Ansicht, dass Mixed-Use-Konzepte bei Transformationsimmobilien helfen, Ertragssicherheit über den gesamten Lebenszyklus zu gewährleisten. Knapp 60 Prozent stimmen der Aussage zu, dass Transformationsimmobilien viele Probleme lösen, die durch steigende Baukosten, steigende Energiepreise und gestörte Lieferketten entstehen. 57 Prozent teilen die Ansicht, dass dieser Immobilientypus immer nachhaltiger ist als Abriss oder Neubau.

Geben und Nehmen: Umdenken bei Mietern und Investoren

Die befragten Immobilienakteure sind zudem der Auffassung, dass auch beim gewerblichen Mieter ein Umdenken begonnen habe. Beispielsweise gehen sie von der Akzeptanz einer höheren Kaltmiete bei energieeffizienteren Flächen und ökologisch nachhaltiger Bauweise aus. Zudem beobachten die Befragten beim Mieter auch eine wachsende Bereitschaft, z.B. Zugeständnisse beim Einsatz von recyceltem Material zu machen.

Die Befragungsergebnisse lassen zudem auf eine grundsätzlich starke Bereitschaft auf Investoren- bzw. Entwicklerseite schließen, in Vorleistung zu gehen. Gefragt nach der „Investitionsbereitschaft“, um eine schnellere Baugenehmigung zu erhalten, würden die befragten Immobilienakteure ihre Schwerpunkte bei der Transformation deutlich auf Nachhaltigkeitsaspekte legen. Dazu zählen Investments in energetische Fassaden, besonders hochwertige Außenanlagen oder ökologische Ausgleichsmaßnahmen. Akzeptiert werden auch Mehrkosten für kreislauffähige Konstruktionen und Baustoffe bzw. zur Vermeidung von Bauabfall beim Umbau. Bemerkenswert: 60 Prozent der Befragten würden für eine schnelle Baugenehmigung auch mietreduzierte Flächen für soziale und kulturelle Flächen anbieten. Demgegenüber wären jedoch nur knapp 50 Prozent bereit, einen höheren Anteil von sozial gefördertem Wohnraum bereitzustellen.

Zukunftsfähige Nutzungskonzepte in transformierten Immobilien

Der Großteil der Befragten verbindet mit der Transformation einer innerstädtischen Immobilie die Chance, ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept umzusetzen. An zweiter Stelle folgen die wirtschaftlichen Ziele „Hohe Ertragssicherheit“ und „Werterhöhung der Immobilie“, gefolgt von Nachhaltigkeitszielen wie „möglichst geringe CO2-Emissionen für den gesamten weiteren Lebenszyklus“ und „architektonische bzw. städtebauliche Umfeldverbesserung“.

Wie die Studie aufzeigt, sind Wohnnutzungen das bevorzugte Nutzungsangebot nach einer Transformation, in den Formen freifinanziert, gefördert und betreutes Wohnen, sowie Einzelhandel des periodischen Bedarfs. Überraschendes Ergebnis: Auch fast 90 Prozent der Befragten sind bei der Realisierung von Transformationsimmobilienprojekten bereit, eine gewisse Kostenunsicherheit in Kauf zu nehmen.

Knappe Rohstoffverfügbarkeit treibt Entwicklung

Transformationsimmobilien stehen aktuell im Spannungsfeld von hohen Baukosten, steigenden Zinsen, hoher Inflation und hohen Energiepreisen sowie Nachhaltigkeitsanforderungen durch die EU-Taxonomie. Auch die Baukonjunktur ist im Herbst 2022 abrupt gestoppt worden. Daher erstaunt es wenig, dass nach Einschätzung der Befragungsteilnehmer (77 Prozent) insbesondere die knappe Rohstoffverfügbarkeit ein starker Treiber ist, der die Transformation von Immobilien anstelle von Neubau bzw. Abriss und Neubau begünstigt. Auch nationale und EU-Nachhaltigkeitsanforderungen sind starke Triebfedern, die nach Ansicht der Befragten die Transformation von Immobilien anstelle von Neubau bzw. Abriss und Neubau begünstigen. Ebenfalls eine Mehrheit (59 Prozent) glaubt, dass bei der Umsetzung von Transformationsimmobilien weniger Probleme durch steigende Bau- und Energiekosten und gestörte Lieferketten entstehen als bei Neubauvorhaben.

Wunsch an Politik: Umsetzbarkeit verbessern

Breit gefächert sind die Wünsche an politische Institutionen, um die Umsetzbarkeit von Transformationsimmobilien zu verbessern. Felix Embacher, Bereichsleiter Research und Data Science bei bulwiengesa: „Ganz oben auf dem Wunschzettel stehen eine erleichterte Nutzungserlaubnis und eine Befreiung von Auflagen sowie die Erlaubnis einer höheren Flächenausnutzung. 80 Prozent der Befragten wünschen eine klare ämterübergreifende Projektorganisation bei den Kommunen sowie die Zusammenführung von schnellen Planungsprozessen und Bürgerbeteiligung.“ Eher verhalten positiv werden die potenziellen Fördermöglichkeiten für Transformationsprozesse gesehen – hier gibt es sicherlich noch Optimierungspotenziale von Seiten des Gesetzgebers und der Förderinstitute, so Embacher.

Die Studie kann unter https://ui-link.de/transformationsstudie2022 bestellt werden.

Über Union Investment

Union Investment ist mit einem Immobilienfondsvolumen von rund 54 Milliarden Euro einer der führenden europäischen Immobilien-Investmentmanager. Ihr über 26 Ländermärkte breit diversifiziertes Immobilienportfolio umfasst aktuell rund 480 Bestandsobjekte und Projekte in den Segmenten Büro, Hotel, Einzelhandel, Logistik und Wohnen. Zu den 24/7 Mixed-Use-Immobilien im Portfolio von Union Investment gehören unter anderem das CityQuartier Fünf Höfe und das Palladium in Prag und Aleksanterinkatu 19 in Helsinki.

Über bulwiengesa

bulwiengesa ist in Kontinentaleuropa eines der großen unabhängigen Analyse- und Beratungsunternehmen der Immobilienbranche. Seit fast 40 Jahren unterstützt bulwiengesa seine Partner und Kunden in Fragestellungen der Immobilienwirtschaft, etwa durch Standort- und Marktanalysen, fundierte Datenservices, strategische Beratung und maßgeschneiderte Gutachten. Die Daten von bulwiengesa werden u. a. von der Deutschen Bundesbank für EZB und BIZ verwendet.

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Zinsschock wird verdaut und Vermietungsthemen rücken in den Vordergrund

Nachdem das Jahr 2022 vom Zinsschock geprägt war, dürften 2023 die Vermietungsmärkte in den Vordergrund rücken, so Savills in seinem Ausblick auf die deutschen Immobilienmärkte. Die schwächer werdende Konjunktur wird die Flächennachfrage an den Gewerbeimmobilienmärkten dämpfen und die Leerstände werden in den meisten Segmenten steigen. Das erhöht den Abwärtsdruck auf die Mieten. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage wegen höherer Qualitätsanforderungen, steigender Betriebskosten sowie der ESG-Regulierung ins moderne Flächensegment. Trotzdem rechnet Savills für das kommende Jahr mit leicht sinkenden Spitzenmieten für Büros und innerstädtische Einzelhandelsflächen. Die Logistikspitzenmieten dürften hingegen weiter steigen, wenngleich langsamer als zuletzt. Am Wohnungsmarkt führen starkes Bevölkerungswachstum und sinkende Baufertigstellungen zu auch in der Breite weiter steigenden Mieten, sofern die Politik hier nicht regulierend eingreift.

Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, ordnet die Entwicklungen an den Vermietungsmärkten wie folgt ein: „Nicht nur die zyklischen, auch strukturelle Entwicklungen – etwa das mobile Arbeiten – werden die Nutzermärkte verändern. Vor allem für die Büro- und Einzelhandelsflächenmärkte lässt sich das in der Formel ‚Schrumpfen und Aufwerten‘ zusammenfassen. Viele Nutzer werden sich verkleinern, aber in höherwertigen Flächen. Das schafft Überfluss und Knappheit zugleich. Überfluss an Flächen, die nicht mehr den gestiegenen Ansprüchen entsprechen und Knappheit an jenen Flächen, die es tun. Trotz steigenden Leerstands bleiben Flächen also aus Sicht der meisten Nutzer knapp und teuer, zumal die zunächst noch hohe Inflation eventuelle Ersparnisse bei der Kaltmiete durch höhere Kosten an anderer Stelle wieder auffrisst.“

Mit Blick auf die Investmentmärkte rechnet Savills damit, dass sich vor dem Hintergrund stabilisierter Zinsen im Laufe des Jahres 2023 und womöglich schon bis zum Frühjahr wieder ein belastbares Preisniveau an den Immobilienmärkten herausbildet. Hierzu merkt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, an: „Wo sich die Preise einpendeln, bleibt abzuwarten. Sicher sind wir uns, dass sich der Zinsanstieg nicht eins-zu-eins in die Immobilienanfangsrenditen übersetzen wird. Die hohe Differenz zwischen Immobilien- und Anleiherenditen der letzten Jahre ist hauptsächlich der ultralockeren Geldpolitik geschuldet und wird sich nun zurückbilden. Viele Käufer werden an den Markt zurückkehren, sobald sich die Preise stabilisiert haben und die Transaktionsaktivität wird wieder zunehmen. Gleichwohl wird das Nachfragevolumen niedriger bleiben als in den letzten Jahren. Angesichts der Veränderungen an den Nutzermärkten schrumpft das Core-Segment und es werden sich vor allem risikoaffinen Investoren Ankaufsgelegenheiten bieten. Asset Management könnte zum Schlagwort des Jahres avancieren.“

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers

In einem von hoher Inflation geprägten Umfeld sind Immobilien bei den Anlegern nach wie vor beliebt, da sie eine gute Inflationsabsicherung und eine defensive langfristige Anlage sind.

Das Investitionsvolumen in europäische Gewerbeimmobilien stieg im dritten Quartal 2022 auf ein Rekordhoch, was größtenteils auf Transaktionen zurückzuführen ist, die sechs bis zwölf Monate zuvor angestoßen wurden. Das sich verschlechternde makroökonomische und geopolitische Umfeld und die Volatilität der Finanzmärkte lassen jedoch ein anderes Bild zum Jahresende erwarten.

Aufgrund der Inflation verfolgen die Zentralbanken eine restriktivere Geldpolitik. Die Immobilienrenditen begannen zu steigen, wobei die Höhe des Anstiegs weitgehend von der Qualität und der Größe des Objekts sowie vom Marktleerstand abhängig ist.

Die Mietrendite dürfte der wichtigste Faktor für die Immobilienentwicklung sein. Eine größere Selektivität führt zu einer Polarisierung der Märkte: starke Nachfrage nach zentralen Standorten und höherer Leerstand in peripheren Lagen. Alternative Immobilienanlagen (wie z. B. Krankenhäuser), die nicht mit dem Konjunkturzyklus korrelieren, bieten weiterhin ein relativ wettbewerbsfähiges Risiko-Rendite-Profil und Möglichkeiten zur Portfoliodiversifizierung.

Europäischer Immobilien-Investmentmarkt, Rekord-Investitionsvolumen

Das Volumen der Investitionen in Gewerbeimmobilien erreichte in Europa ein Zwölfmonatshoch von 283 Milliarden Euro (Stand: Ende September 2022). Der Einzelhandelssektor verzeichnete das größte Wachstum (+23 %), gefolgt von Logistik (+12 %) und Büros (+10 %). Großbritannien, Deutschland und Frankreich zogen mit einem Investitionsvolumen von 66 Mrd. EUR, 63 Mrd. EUR bzw. 34 Mrd. EUR über einen rollierenden 12-Monats-Zeitraum weiterhin die meisten Investoren an.

Der Markt ist zwar nach wie vor überwiegend in Büroimmobilien investiert, tendiert aber vor dem Hintergrund der Hyperselektivität der Investoren, d. h. der Konzentration der Käufer auf einige wenige etablierte Märkte, zu einer Neugewichtung zugunsten anderer Anlageklassen.

Die Transaktionszeiten verlängern sich aufgrund der anhaltenden Diskussion über die angemessene Bewertung von Objekten.

Steigende Renditen im Bürobereich

2022 stand im Zeichen der geldpolitischen Straffung. Der Anstieg der risikofreien Zinssätze, d. h. 10-jährige deutsche, französische und britische Anleihen von 2,1 %, 2,7 % bzw. 3,2 % (zum 30. September 2022), hat die Immobilienrenditen zwangsläufig nach oben getrieben. Die Höhe des Anstiegs variiert je nach Objekt und Markt. Paris, Brüssel und Amsterdam verzeichneten mit +50 Basispunkten (bps) den höchsten Anstieg im Jahresvergleich, gefolgt von Hamburg, Berlin und München (+35 bps). Die Zahl der Zwangsversteigerungen bleibt zwar niedrig, könnte aber im Zuge der Refinanzierung von Objekten zunehmen.

Eine weitere Verlangsamung der Wirtschaftstätigkeit könnte zu einem stärkeren Anstieg der Immobilienrenditen führen, insbesondere bei sekundären Objekten.

Bürorendite steigen weiter an

Die Erholung des europäischen Bürovermietungsmarktes hat sich bestätigt. Der 12-Monats-Umsatz* in Europa ist im Vergleich zum Vorjahr um 36 % gestiegen und liegt damit 5 % über dem Zehnjahresdurchschnitt. Die wichtigsten europäischen Städte verzeichneten einen Anstieg der Nachfrage, wobei Dublin, London und München mit einem Wachstum von 178 %, 83 % bzw. 56 % die Spitzenreiter waren. Amsterdam hingegen verzeichnete einen Nachfragerückgang von 8 % im Vorjahresvergleich.

Die Leerstände in Europa sind rückläufig, insbesondere in München, Madrid, Lyon, Brüssel und Frankfurt. Die europäischen Märkte entwickeln sich unterschiedlich: In den zentralen Lagen ist die Nachfrage hoch und das Angebot gering, während in den peripheren Lagen ein Nachfragerückgang zu verzeichnen ist.

Wachsende Diskrepanz zwischen zentralen und peripheren Standorten

Durch die weite Verbreitung der Telearbeit wird das Büro mehr denn je zu einem Ort der Integration, des kollektiven Denkens und der Kreativität. Die zentrale Lage bleibt entscheidend, was sich im Anstieg der Spitzenmieten in den meisten Märkten widerspiegelt. Im Vorjahresvergleich sind die Spitzenmieten in den zentralen Lagen in allen europäischen Großstädten gestiegen. So verzeichneten beispielsweise London, Brüssel, Berlin, Amsterdam und Mailand im dritten Quartal einen weiteren Anstieg der Spitzenmieten. Die Diskrepanz zwischen erstklassigen Gebäuden in zentralen Lagen und solchen in peripheren Lagen vergrößert sich jedoch weiter. Periphere Lagen sind einem weiteren Rückgang des Mietpreisniveaus ausgesetzt.

Steigende Energiekosten lenken die Aufmerksamkeit der Nutzer auf die Energieleistung. Da ein Mangel an energieeffizienten Gebäuden besteht, um diese hohe Nachfrage zu befriedigen, könnten die Mietpreise für diese Art von Immobilien höher sein.

Quellen: CBRE, MBE, Trading Economics, La Française REM Research

* Umsatz der zwölf wichtigsten europäischen Städte: Brüssel, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand, Amsterdam, Madrid

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Ankauf für den Bestand des UniInstitutional European Real Estate

Union Investment hat den vom Lebensmittelhändler Sonae MC betriebenen Hypermarkt „Continente Colombo“  in Portugals Hauptstadt Lissabon erworben. Der Hypermarkt verfügt über eine ausgeprägte Vorkassenzone mit verschiedenen Dienstleistungs-, Handels- und Gastronomieeinheiten und erstreckt sich über eine Mietfläche von insgesamt 23.445 m². Das Ankaufsobjekt ist Teil des 1997 eröffneten Centro Colombo Shopping Center, dem dominanten und meistfrequentierten Einkaufszentrum Portugals mit über 300 Mietern. Der Ankauf erfolgt für den institutionellen Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniInstitutional European Real Estate. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

„Mit dem Erwerb des Continente Colombo konnten wir die Chance nutzen, unser Immobilienportfolio in Iberia weiter zu diversifizieren und den Markteintritt im Segment Einzelhandel in Portugal realisieren“, erklärt Laura Roll, Investment Manager bei Union Investment.

Neben seinem attraktiven Nutzungsmix glänzt das Centro Colombo vor allem durch seine Hochfrequenzlage direkt gegenüber des Estádio da Luz sowie durch eine exzellente Erreichbarkeit: Mit dem Auto gelangt man über die Segunda Circular, die Hauptverkehrsverbindung zwischen dem Westen und Osten Lissabons, zum Einkaufszentrum. Durch direkten Zugang zur U-Bahn und dem angrenzenden Busbahnhof ist der Objektstandort einer der wichtigsten Knotenpunkte des öffentlichen Nahverkehrs in Lissabon.

„Mit der Akquisition des Continente Colombo ist es uns gelungen, die beiden Säulen unserer Retail Investitionsstrategie zu vereinen: diese fokussiert auf lebensmittelgeankerte Nahversorger einerseits und Best-in-Class Shopping Destinations andererseits. In beiden Bereichen werden wir auch künftig unser Portfolio gezielt weiter ausbauen“, ergänzt Roman Müller, Senior Investment Manager bei Union Investment.

Union Investment wurde von Linklaters, Cushman & Wakefield und Sierra Portugal beraten, welche das Objekte zukünftig auch für Union Investment managen werden. Jamestown Europe GmbH managte den Verkauf für einen luxemburgischen Pensionsfonds und wurde von Garrigues und Arcadis beraten.

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Mietvertrag mit Staycity Aparthotels über 25 Jahre geschlossen – Rund 75 Prozent des Neubauensembles bereits vermietet

Union Investment vertieft die Zusammenarbeit mit dem irischen Aparthotel-Betreiber Staycity. Im Mixed-Use-Projekt YVIE, welches Union Investment derzeit im Norden Amsterdams, im dynamisch wachsenden Stadtteil Overhoeks realisiert, wird Staycity das Wohnungsangebot um langfristig buchbare Wohneinheiten (Longstay) ergänzen. Ab Mai 2024 wird Staycity im 31-geschossigen Wohntower, einem der beiden Gebäude des YVIE-Komplexes, auf den Etagen drei bis zehn und einer Gesamtfläche von rd 7.000 Quadratmetern 120 Zimmer betreiben. Die anderen Etagen des Wohnturms werden mit insgesamt 176 Mietappartements belegt, die Union Investment direkt vermarktet. Der mit Staycity geschlossene Mietvertrag hat eine Laufzeit von 25 Jahren. Staycity erweitert sein Portfolio durch den Markeintritt in den Niederlanden auf insgesamt 33 Häuser.

„Wir vertrauen der Innovationskraft und Resilienz dieser erfolgreichen Assetklasse und freuen uns darauf, unser Longstay-Angebot mit starken Betreibern weiter auszubauen. Besonders interessant sind für uns Konzepte, die sich gut in Mischnutzungskonzepte wie YVIE einfügen“, sagt Thorsten Purkus, Leiter Asset Management Hospitality International bei Union Investment. Mit Concierge Services, einer Coffee Bar, einem Fitnessraum und einer Dachterrasse wird Staycity das Angebot für die zukünftigen Wohnungs- und Büromieter des YVIE-Ensembles ergänzen.

„Mit unseren Wilde Hotels in Berlin, London, Edinburgh und Manchester ist Amsterdam die perfekte Ergänzung unseres Portfolios, insbesondere dieses spektakuläre Gebäude in einer so pulsierenden und aufstrebenden Gegend“, sagt Tom Walsh, CEO und Mitbegründer der Staycity Group. “Staycity verfügt mittlerweile über fast 6.000 Apartments in 33 Objekten, und unsere Wachstumspläne sehen vor, bald auch Portugal sowie weitere Standorte in London, Paris und München einzubeziehen. Wir freuen uns daher sehr, die Niederlande in unser schnell wachsendes Portfolio aufzunehmen.”

Markus Beike, Staycitys Development Director Deutschland und CEE, sagt: “Wir freuen uns sehr über die Zusammenarbeit mit Union Investment bei diesem wegweisenden Objekt in einer der beliebtesten Städte Europas. Wilde bietet etwas ganz Besonderes und spricht sowohl Geschäfts- als auch Freizeitreisende an, die nach hochwertigen, modernen Apartments für Selbstversorger suchen, die sich von der Masse abheben – die perfekte Ergänzung also für diesen anspruchsvollen Standort.”

Zum Hotelportfolio von Union Investment mit insgesamt 90 Häusern gehört seit letztem Jahr bereits ein Staycity der Marke Wilde Aparthotels in London. Das Objekt ist an Staycity mit einer Laufzeit von 30 Jahren vermietet. Im Stuttgarter Komplex „Turm am Mailänder Platz“ betreibt der australische Longstay-Anbieter Adina seit letztem Jahr 169 Apartments. Beide Objekte gehören zum Bestand des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland.

Das Neubauensemble YVIE umfasst insgesamt eine Bruttogeschossfläche von 106.000 m2. Mit dem Maritim-Hotel im Nachbargebäude und Staycity im Wohntower sind rund 18 Monate vor der geplanten Fertigstellung des Gesamtprojektes rund 75 Prozent vorvermietet. YVIE gehört zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa. Der Fonds hält in Amsterdam weitere Objekte wie das Bürogebäude-Duo ITO und SOM, das UN-Studio sowie ein Budgethotel der Marke Motel One.

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Hypothekenzinsen steigen, Immobilienpreise sinken

Die Preise für gebrauchte Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen normalisieren sich: Ein von der LBS Immobilien NordWest (LBSi) vermitteltes Einfamilienhaus kostete im Oktober 2022 durchschnittlich 314.700 Euro, fast 50.000 Euro weniger als im mit 364.000 Euro teuersten Monat April. Anfang 2021 lag der Preis bei 276.000 Euro. Basis sind die in den Notarverträgen vereinbarten tatsächlich gezahlten Kaufpreise ohne Nebenkosten.

Ähnlich sieht es bei den gebrauchten Eigentumswohnungen aus: Sie waren mit 211.700 Euro im Mai am teuersten, seitdem ist der Durchschnittspreis auf 197.700 Euro im Oktober gesunken. Allerdings hat sich das Niveau in den letzten drei Monaten hier bereits stabilisiert. “Bei den Eigenheimen gibt es durch die gestiegenen Zinsen mehr Verhandlungsspielraum, weil sich weniger Familien den Kauf zutrauen”, erläutert LBSi-Geschäftsführer Roland Hustert. Für die Wohnungen interessieren sich zusätzlich auch die Investoren, so dass hier mehr Nachfragepotenzial ist.

Hustert geht jedoch davon aus, dass auch die Eigenheimpreise nicht ins Bodenlose sinken: “Derzeit herrscht große Verunsicherung wegen der Energiepreise und der Kosten notwendiger Modernisierungen. Bis zum Frühjahr wird es hoffentlich mehr Transparenz geben, dann wird sich auch die Nachfrage wieder normalisieren.”

Anderen Regeln folgt der Neubau. Hier ist durch hohe Grundstücks- und Bauleistungspreise wenig Spielraum für die Kalkulation, so dass nicht die Preise, sondern die Baugenehmigungen deutlich zurückgehen.

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LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, Himmelreichallee 40, D-­48149 Münster, Tel.: 0251/4125125, Fax: 0251/4125222, www.lbswest.de

Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland von immowelt zeigt:

In 24 von 106 untersuchten Stadt- und Landkreisen sinken die Kaufpreise innerhalb eines Jahres – in der Spitze um 17 Prozent

Rückgänge in Frankfurt (-4 Prozent) und Düsseldorf (-1 Prozent); leichter Anstieg in Köln (+2 Prozent)

Erste Preisrückgänge auch auf dem Land: Wetteraukreis (-17 Prozent), St. Wendel und Westerwaldkreis (jeweils -15 Prozent)

Anstiege im Ruhrgebiet und in vielen ländlichen Regionen: Hagen (+21 Prozent) mit stärkstem prozentualen Zuwachs

Im Westen Deutschlands hat die Trendwende am Immobilienmarkt begonnen. In 24 von 106 untersuchten Kreisen sinken die Kaufpreise von Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres. In der Spitze beträgt der Rückgang sogar 17 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen Westdeutschlands im Oktober 2022 mit dem Vorjahr verglichen wurden. Der Wandel am Immobilienmarkt lässt sich zu großen Teilen mit der hohen Inflation und den gestiegenen Bauzinsen erklären. Diese lagen zu Jahresbeginn noch bei gut einem Prozent für 10-jährige Darlehen, inzwischen haben sie die 4-Prozent-Marke überschritten. Für Käufer bedeutet die Anhebung je nach Kaufsumme mehrere hundert Euro Mehrkosten im Monat. Die Nachfrage nach Wohneigentum geht dementsprechend zurück, was zu ersten Preissenkungen führt.

Sinkende Preise in Frankfurt und Düsseldorf, leichter Zuwachs in Köln

Vor allem in den teuren Städten ist der Immobilienkauf aufgrund des Zinsanstiegs für viele Menschen in weite Ferne gerückt. Nach jahrelangen Anstiegen fallen die Angebotspreise daher in mehreren deutschen Großstädten im Westen erstmals wieder. In Frankfurt am Main etwa zahlen Käufer aktuell 4 Prozent weniger für eine Bestandswohnung als noch vor einem Jahr. Statt 6.563 Euro kostet der Quadratmeter in der Mainmetropole derzeit 6.309 Euro. Damit ist Frankfurt allerdings nach wie vor die teuerste Stadt in der Analyse. Neben der Bankenstadt macht sich der Abwärtstrend auch in anderen Großstädten Hessens bemerkbar: Sowohl in Wiesbaden (4.810 Euro; -3 Prozent) und Darmstadt (4.516 Euro; -2 Prozent) als auch in Kassel (2.990 Euro; -5 Prozent) sinken die Preise von Eigentumswohnungen binnen eines Jahres.

In Düsseldorf scheint die Grenze des Bezahlbaren ebenfalls erreicht. Nach einem leichten Rückgang von einem Prozent zahlen Käufer in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens aktuell 5.053 Euro für den Quadratmeter. Während die gestiegenen Zinsen in Düsseldorf bereits zu ersten Preiskorrekturen geführt haben, sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Köln vorerst noch gestiegen. Nach einem Plus von 2 Prozent kostet der Quadratmeter in der Domstadt derzeit 5.292 Euro. Allerdings zeichnet sich auch in Köln eine Trendwende ab, denn in den vergangenen Monaten sind die Kaufpreise in der Rheinmetropole bereits gesunken.

Erste Rückgänge in ländlichen Kreisen

In mehreren Landkreisen kommt es ebenfalls zu ersten Preiskorrekturen. So weist der nördlich von Frankfurt gelegene Wetteraukreis den stärksten prozentualen Rückgang in der gesamten Analyse auf: Während der Quadratmeter vor einem Jahr noch 3.962 Euro gekostet hat, müssen Käufer dort aktuell nur noch 3.308 Euro bezahlen. Das ist ein Minus von 17 Prozent. Im saarländischen Landkreis St. Wendel sowie im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz sinken die Preise jeweils um 15 Prozent. Besonders der Wetteraukreis und der Westerwaldkreis haben in der Vergangenheit starke Preiseanstiege verzeichnet. Nun zählen sie zu den ersten Landkreisen, in denen Verkäufer ihre Preisvorstellungen infolge der gestiegenen Zinsen offenbar nach unten korrigieren.

Weitere Preisanstiege im Ruhrgebiet

In 80 von 106 untersuchten Kreisen sind die Kaufpreise allerdings weiter angestiegen. Den stärksten prozentualen Zuwachs verzeichnet die Ruhrgebietsstadt Hagen mit einem Plus von 21 Prozent. Der Quadratmeter Wohneigentum kostet dort aktuell 1.981 Euro. Auch in anderen Großstädten des Ruhrgebiets haben sich Eigentumswohnungen verteuert, etwa in Hamm (2.124 Euro; +19 Prozent), Duisburg (2.021 Euro; +12 Prozent), Gelsenkirchen (1.693 Euro; +9 Prozent) oder Dortmund (2.845 Euro; +4 Prozent). Im Gegensatz zu den hochpreisigen Regionen Nordrhein-Westfalens, sorgt das niedrige Preisniveau dafür, dass Wohneigentum im Ruhrgebiet trotz Zinsanstieg noch leistbar ist. Das führt zu einer zunehmenden Nachfrage von Käufern mit mittlerem Einkommen, was die Wohnungspreise steigen lässt.

Auch in vielen ländlichen Gebieten im Westen haben sich Eigentumswohnungen binnen eines Jahres weiter verteuert. Besonders stark fallen die prozentualen Anstiege in Rheinland-Pfalz aus: Im Landkreis Bernkastel-Wittlich (2.259 Euro), dem Donnersbergkreis (2.001 Euro) sowie dem Eifelkreis Bitburg-Prüm (2.397 Euro) beträgt das Plus jeweils 20 Prozent. In allen drei Landkreisen war das Preisniveau bisher teils deutlich niedriger als in den umliegenden Kreisen und scheint sich nun langsam anzugleichen. Das gilt auch für den hessischen Landkreis Fulda (2.668 Euro) sowie den Hochsauerlandkreis (1.754 Euro) in Nordrhein-Westfalen, wo sich Bestandswohnungen um jeweils 19 Prozent verteuert haben.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 106 ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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