Versicherer halten an Immobilien fest – Immobilienquote steigt weiter

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Logistikimmobilien im Fokus – Wohnimmobilien weniger attraktiv

Nachhaltige Transformation gegenüber Portfoliobereinigung präferiert – fehlende valide Daten erschweren ESG-Strategien

Die Immobilienquote der Assekuranz ist auch im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Der Anteil von Immobilien in den Portfolios der Versicherungsunternehmen liegt nun bei 13 Prozent und somit 0,9 Prozent höher als 2022. Der Anstieg der Immobilienquote hält damit seit nun bereits 14 Jahren an, könnte allerdings vor einer Trendwende stehen: Derzeit wollen nur noch 14 Prozent der Versicherer ihre Immobilienquote weiter erhöhen. 2022 hatte das noch die Hälfte geplant. Mit 68 Prozent will die klare Mehrheit der Versicherungen ihre Immobilienquote nun stabil halten, während 26 Prozent ihre Immobilieninvestments reduzieren möchten. Das sind Ergebnisse des diesjährigen „Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz“, für das EY Real Estate eine Umfrage unter 32 Versicherungsunternehmen durchgeführt hat.

„Versicherungen haben mit Blick auf Immobilien einen sehr langfristigen Anlagehorizont und stützen mit ihrer Eigenkapitalstärke den derzeit fragilen Markt. Obwohl sie sinkende Gesamtrenditen antizipieren, sehen sie nach wie vor von Desinvestitionen im großen Stil ab und kaufen teils selektiv zu“, sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Unvermindert steht die Cashflow-Rendite, also laufende Einnahmen aus Mieterträgen, für die Versicherer im Vordergrund. Problematisch dürfte die Lage nur werden, falls sich der Rendite-Spread zu risikolosen Anlagen auch langfristig nicht wieder erhöhen sollte.“

Zwar spüren 65 Prozent der Befragten eine restriktivere Kreditvergabepraxis – für die qua Geschäftsmodell eigenkapitalstarken Versicherungen stellt dies jedoch selten eine größere Herausforderung dar, wie 60 Prozent angaben. Allerdings sind die Renditeerwartungen deutlich gesunken: Bei direkten Anlagen von 4,5 Prozent im Vorjahr auf nun 3,8 Prozent und bei indirekten Anlagen von 5,5 auf 4,2 Prozent. Der Direktbestand bleibt dabei für 57 Prozent der Befragten die präferierte Anlageform. Im indirekten Bereich überholen geschlossene Fonds mit 72 Prozent (2022: 52 Prozent) nun die offenen Immobilienfonds mit 24 Prozent (2022: 53 Prozent). Beliebt bleiben auch alternative Immobilieninvestments wie Debt-Fonds (40 Prozent) oder Private-Equity-Gesellschaften (31 Prozent). Projektentwicklungen nehmen hingegen deutlich ab: von 45 Prozent im Vorjahr auf nun nur noch 14 Prozent.

Nun auch Asien und Ozeanien beliebter als Europa – Wohnimmobilien büßen an Attraktivität ein

Die Verschiebung des regionalen Investmentfokus setzt sich fort: Nordamerika wird von den Versicherungen bereits seit dem vergangenen Jahr präferiert und liegt nun bei 59 Prozent der Befragten im Investmentfokus (2022: 55 Prozent). Europa hingegen büßt weiter an Attraktivität ein – und zwar spürbar: Wollte 2022 immerhin noch jede zweite Versicherung hier investieren, so sind es in diesem Jahr nur noch 39 Prozent. Sogar Asien und Ozeanien erfahren mit 41 Prozent derzeit mehr Zuspruch. Auch wenn Deutschland für hiesige Versicherungen der beliebteste Investitionsstandort innerhalb Europas bleibt, so nimmt auch die Attraktivität der Bundesrepublik ab: 2022 hatten noch 90 Prozent der Versicherer ihren Fokus hierzulande gesetzt – heute sind es noch 77 Prozent.

„Unter Versicherungen dominiert die Perspektive, dass der deutsche und europäische Markt noch nicht ausreichend adäquate Ankaufsmöglichkeiten bereithält. Das liegt unter anderem an den langen Bewertungszyklen, die eine schnellere Marktanpassung und damit Preisfindung erschweren. In den USA sind die Märkte beispielsweise schon weiter, was allerdings auch auf baldige Anpassungen hierzulande hoffen lässt, die die Transaktionsstarre lockern“, sagt Christoph Haub, Direktor bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.

Hinsichtlich der Nutzungsarten büßen insbesondere Wohnimmobilien an Attraktivität ein: Im Vorjahr standen sie bei 95 Prozent der Befragten im Fokus, nun lediglich noch bei 68 Prozent. Logistikimmobilien sind somit die aktuell beliebteste Nutzungsart bei Versicherern: 77 Prozent der Befragten legen ihren Investmentfokus darauf. Besonders attraktiv sind auch Investitionen in Infrastruktur (64 Prozent) und erneuerbare Energien (70 Prozent). Büroimmobilien sind immerhin noch für knapp mehr als die Hälfte der Versicherer attraktiv (52 Prozent). Einzelhandelsimmobilien gewinnen etwas in der Gunst der Assekuranz, von denen sich nun mehr als jeder Dritte (34 Prozent) wieder Investitionen vornimmt (2022: 20 Prozent), während Hotelimmobilien heute wie vor einem Jahr (2023: 18 Prozent, 2022: 26 Prozent) nur eine untergeordnete Rolle spielen.

Versicherer präferieren die nachhaltige Transformation gegenüber der Portfoliobereinigung

Bei 95 Prozent der befragten Versicherer werden Klimarisiken und transitorische Risiken bereits in der Portfoliostrategie berücksichtigt. 90 Prozent sehen eine größere Handlungsnotwendigkeit zur energetischen Ertüchtigung ihrer Immobilienbestände. Kein Wunder, denn laut 89 Prozent der Versicherer zahlen sich nachhaltige Immobilieninvestments nicht nur hinsichtlich der ökologischen Effekte aus, sondern auch finanziell beim Wiederverkauf.

„Das Gros der Versicherer hat die Notwendigkeit der nachhaltigen Transformation erkannt. Dafür wollen viele selbst Hand anlegen und ihre Immobilien entsprechend sanieren. Nur rund jeder fünfte Befragte fasst Portfoliobereinigungen ins Auge“, sagt Ohligs.

Fehlende valide Daten stellen für die Umsetzung von ESG-Strategien nach wie vor eine Herausforderung dar. Allerdings arbeiten die Versicherer auch vor diesem Hintergrund an ihrer Digitalisierung. So ist die Hälfte der Befragten gerade in der SAP S/4Hana-Transformation, um ihre ERP-Systeme entsprechend zu transformieren.

Risikoneigung sinkt

Die Risikoneigung der Versicherungen hat im Vergleich zum Vorjahr abgenommen. Die besonders sichere Risikokategorie „Core“ steht nun bei 81 Prozent der Versicherungen besonders im Fokus – im Vorjahr war das nur bei 70 Prozent der Fall. Auch „Core+“-Immobilien kommen für 77 Prozent der Umfrageteilnehmer infrage (2022: 85 Prozent). Während die „Value Add“-Kategorie einen starken Zuwachs in der Gunst der Versicherer erfährt (2023: 38 Prozent, 2022: 20 Prozent), verliert das „Opportunistic“-Segment deutlich (2023: 10 Prozent, 2022: 40 Prozent).

Das komplette „Trendbarometer Assekuranz 2023“ können Sie hier herunterladen.  https://www.ey.com/de_de/forms/download-forms/2023/07/ey-real-estate-trendbarometer-assekuranz-2023

Verantwortlich für den Inhalt:

Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Mittlerer Pfad 15, D­-70499 Stuttgart, Tel: 0711/988115980, Fax: 0711/988115177, www.ey.com

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Markt für börsennotierte Immobilien in Wartestellung

SKAGEN m2: Kommentar des Portfoliomanagements zum zweiten Quartal 2023

  • Objekte werden mit historisch hohen Abschlägen gehandelt
  • Hohe Zinssensitivität des Sektors könnte Immobilienrallye auslösen
  • Solide Bilanzstruktur, abgesicherter Verbindlichkeiten und inflationsbereinigte Mietstrukturen wichtig

Die weltweiten Märkte für börsennotierte Immobilien beendeten das erste Halbjahr positiv. Dabei hatten Europa und insbesondere Skandinavien zu kämpfen, während die amerikanischen und asiatischen Immobilienmärkte eine ordentliche Performance zeigten. Die Zinsentwicklung wird kurzfristig weiterhin eine Rolle spielen. Die Zinssensitivität des Sektors lässt erwarten, dass eine Abwärtsbewegung der Anleiherenditen oder Gerüchte über Zinssenkungen eine weitere Immobilienrallye auslösen könnten, wie wir sie im Januar dieses Jahres erlebt haben. Sollten die Zentralbanken ihre harte Rhetorik und weitere unerwartete Zinserhöhungen fortsetzen, könnte allerdings auch das Gegenteil eintreten. Wir schätzen, dass wir uns eher am Anfang der Endphase des Erhöhungszyklus befinden.

Direkte Immobilien vor Neubewertung

Der Markt wartet auf weitere Preisfeststellungen auf den direkten Immobilienmärkten und auf Rekapitalisierungen, um eine fundamentalere Sichtweise einzunehmen. Dafür gab es im letzten Quartal erste Anzeichen, mit bemerkenswerten Transaktionen auf dem Markt zu Quartalsende, insbesondere in Europa. In früheren Zyklen fiel eine nachhaltige Neubewertung des Sektors hauptsächlich mit einer Preisfindung auf den direkten Immobilienmärkten und einer Erholung der Bilanzen der Unternehmen zusammen

Dies spiegelt sich auch in der zunehmenden Zahl von Kapitalerhöhungen, insbesondere in Europa, wider. Bislang scheinen nur wenige Eigentümer gezwungen gewesen zu sein, die große Spanne zwischen Angebot und Nachfrage durch Preissenkungen zu überbrücken. Viele konnten ihre Verschuldung bisher relativ gut handhaben, aber es wird weitere Fälligkeiten von Krediten geben, so dass die Zinsdeckung und/oder der Beleihungswert in Frage gestellt werden wird. Dies wird entsprechende Verkäufe nach sich ziehen, die uns auch im Segment der nicht-börsennotierten Immobilien näher an die fairen Werte heranführen werden. Im Gegensatz zu den börsennotierten Immobilien mussten die nicht-börsennotierten bislang noch keine Anpassungen vornehmen. Diese Entwicklung ist wichtig, da sich daraus präzisere Bewertungspunkte für das bereits zu stark diskontierte börsennotierte Immobilienuniversum angibt.

SKAGEN m2 (NO0010657356) investiert weltweit in Immobilienaktien und in Aktien von Unternehmen, die immobilienbezogene Dienstleistungen anbieten Um auf der richtigen Seite der Gleichung zu stehen, bevorzugen wir weiterhin Unternehmen mit soliden Bilanzen, wir können auch ausgewählte Gelegenheiten nutzen, von denen wir glauben, dass sie langfristige Gewinner sein werden. Der Fonds beendete die ersten sechs Monate des Jahres vor seiner Benchmark, was in erster Linie auf eine starke Titelauswahl zurückzuführen ist.

LOG senkt Verschuldungsgrad, Digital Bridge profitiert von KI

Die wichtigsten positiven Beiträge zur Performance des Fonds im Quartal lieferten das brasilianische Logistikunternehmen LOG, die japanische Holdinggesellschaft Tokyo Fudosan und der in den USA notierte Betreiber von digitalen Immobilien und Infrastrukturen Digital Bridge. LOG kündigte mehrere Transaktionen zu angemessenen Bewertungen an, was zum einen die Attraktivität seiner Vermögenswerte unter Beweis stellte und es dem Unternehmen zum anderen ermöglichte, den Verschuldungsgrad zu senken, dem der Markt im derzeitigen Umfeld skeptisch gegenüberstand. Digital Bridge und Equinix profitierten im Berichtsquartal vom Aufschwung bei der künstlichen Intelligenz. Rechenzentren werden zweifellos von der wachsenden Nachfrage nach Datenspeicherung und -verarbeitung aufgrund von KI profitieren.

Die größten Belastungen der Fondsperformance im Quartal kamen von der norwegischen Self Storage Group und dem paneuropäischen Betreiber von Gesundheitsimmobilien Aedifica. Es gab keinen unternehmensspezifischen Grund für den Rückgang der Self Storage Group, bei der sich die zunehmende Indexierung weiterhin in der Gewinnspanne niederschlägt. Das Unternehmen wird mit einem erheblichen Abschlag auf seine Cashflow-Multiplikatoren gehandelt.

Implizite Wertverluste nicht realistisch

Börsennotierte Immobilien haben sich in der Vergangenheit in einem solchen Umfeld, wie wir es derzeit erwarten – mit geringerem Wachstum, niedrigeren Realrenditen, dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem frühen Zyklus – gut entwickelt. Es sei daran erinnert, dass ein langfristiger Anlagehorizont von entscheidender Bedeutung ist in einem Umfeld, mit Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabschwächung aufgrund des hohen Zinsniveaus.

Immobilien werden weiterhin mit einem historisch hohen Abschlag gehandelt. Einige Segmente und Regionen werden mit einem enormen impliziten Wertverlust gehandelt, der unwahrscheinlich erscheint. Man kann mit Sicherheit behaupten, dass viele schlechte Nachrichten bereits eingepreist sind, aber es kann immer noch schlimmer werden, bevor es besser wird.

SKAGEN m2 konzentriert sich weiterhin auf Unternehmen in trendgetriebenen Teilsegmenten, die wir für widerstandsfähig halten und die über eine solide Bilanzstruktur verfügen und einen guten Cashflow generieren. Es ist wichtiger denn je, dass unsere Beteiligungen überschaubare Bilanzen, einen hohen Anteil an festen oder abgesicherten Verbindlichkeiten und inflationsbereinigte Mietstrukturen aufweisen. SKAGEN m2 ist dank unserer Anlagephilosophie und einer disziplinierten Titelauswahl für das aktuelle Szenario gut aufgestellt. Dies sind für uns interessante Märkte, da der Pool an billigen Aktien wächst und langfristig gute Kaufgelegenheiten bietet.

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Storebrand Funds Deutschland SKAGEN AS, German Branch, Barckhausstrasse 1, 60325 Frankfurt, www.skagenfunds.de

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Umkehrhypothek: die Alternative zum Teilverkauf

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Der Teilverkauf einer Immobilie kann je nach Vertrag Risiken bergen.

Für viele ältere Menschen ist die Umkehrhypothek deshalb die bessere Option, so die Erfahrung der WIR WohnImmobilienRente GmbH.

Teilverkäufe sind eine Variante der verschiedenen Modelle der Immobilienrenten. Menschen, die älter als 65 sind und eine eigene Immobilie besitzen, können damit Geld aus ihrer Immobilie ziehen und gleichzeitig darin wohnen bleiben. Beim Teilverkauf verkaufen sie in der Regel die Hälfte ihres Hauses oder ihrer Wohnung und erhalten dafür eine Einmalzahlung sowie ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht. Für den verkauften Teil der Immobilie müssen sie eine Miete an den Käufer zahlen.

Aber: “Einige Verträge sehen flexible Mieten vor, die sich nach dem Hypothekenzins richten. Das kann teuer werden”, sagt Dr. Georg F. Doll. Er ist geschäftsführender Gesellschafter der WIR WohnImmobilienRente GmbH, die das Portal Immorente.de betreibt. “Außerdem müssen die Käufer darauf achten, dass ihr Wohnrecht an der ersten Rangstelle des Grundbuchs eingetragen wird. Sonst könnten sie ihr Wohnrecht verlieren, wenn der Käufer insolvent ist.”

Bankdarlehen für Menschen ab 65

Die WIR WohnImmobilienRente GmbH berät zu verschiedenen Formen der Immobilienrente. Den Teilverkauf empfiehlt sie aber nur selten. Eine gute Alternative ist nach ihrer Erfahrung meist die Umkehrhypothek, auch “Immobilienverzehrkredit” genannt. Sie eignet sich für Menschen ab 65 Jahren, die eine Immobilie im Wert von mindestens 250.000 Euro besitzen.

Bei diesem Modell der Immobilienrente gewährt die Bank ein Darlehen, für das allein die Immobilie als Sicherheit dient. Es kann einmalig oder in monatlichen Raten ausgezahlt werden. Die Darlehenssumme hängt vom Wert der Immobilie und dem Alter der Kreditnehmer ab. Abgelöst wird der Kredit erst beim Verkauf der Immobilie. Deshalb fallen während der Laufzeit keine Zahlungen für Zins und Tilgung an.

“Die Umkehrhypothek bietet einige Vorteile gegenüber dem Teilverkauf: Die Kreditnehmer bleiben 100-prozentige Eigentümer ihrer Immobilie und müssen keine Miete zahlen. Das Geld erhalten sie von einer Bank oder Sparkasse. Diese unterliegen in Deutschland einer strengen Aufsicht”, sagt Georg F. Doll.

Seniorenkredite bis zu 40 Prozent des Immobilienwertes

Eine weitere Alternative zum Teilverkauf ist der Seniorenkredit. Dabei vergeben Banken Darlehen bis maximal 40 Prozent des Immobilienwertes. Im Gegensatz zur Umkehrhypothek wird das Geld aber immer als Einmalzahlung ausgezahlt und während der Laufzeit fallen monatliche Zinsen an. “Es ist ein Trugschluss, dass ältere Menschen keinen Kredit mehr erhalten”, weiß Dr. Georg F. Doll. “Allerdings kommt es auf die Bank an.”

Die WIR WohnImmobilienRente berät zu allen Formen der Immobilienrente. Einen Beispielrechner und einen kostenlosen Leitfaden zum Thema finden Interessierte unter www.immorente.de.

Über Immorente.de:

Immorente.de ist das Onlineportal der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Es richtet sich an Menschen, die älter als 65 Jahre sind und vom Wert ihrer selbstgenutzten Immobilie profitieren möchten. Ihnen bietet die WIR WohnImmobilienRente GmbH persönliche Beratung und Angebote für die Leibrente, den Teilverkauf, die Umkehrhypothek sowie Immobiliendarlehen. Damit ist die WIR WohnImmobilienRente GmbH einer der wenigen Anbieter auf dem Markt, die unabhängig von einem speziellen Produkt beraten. Die Gesellschafter blicken auf langjährige Erfahrungen in der Finanz- und Immobilienbranche sowie im Verbraucherschutz zurück.

Verantwortlich für den Inhalt:

WIR WohnImmobilienRente GmbH, Parkstraße 65, 22605 Hamburg, Tel:  +49 (0) 40 / 53 02 46-76, www.immorente.de

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Perspektiven für leere Büroräume und fehlende Nachwuchskräfte

Das Immobilien-Forschungsinstitut der International School of Management ist jetzt in Hamburg

Auswirkungen von Corona, Krieg in der Ukraine, Energiekrise und neuen EU-Auflagen haben der Immobilienbranche zugesetzt, so sehr, dass inzwischen in deutschen Innenstädten durchschnittlich fast dreimal mehr Büroflächen leer stehen als 2019. Daran knüpft das unlängst in Hamburg neu aufgestellte Institut Real Estate Research Institute RERI@ISM der International School of Management (ISM) an. Expertise und Ergebnisse fließen auch in die Lehre der privaten Wirtschaftshochschule ein. Ab sofort können sich jetzt auch an den ISM-Standorten in Hamburg und Berlin Studierende sowie Unternehmen über den Dualen Studiengang Real Estate Management in Ausbildungstandems finden. Dieser Studiengang bildet Nachwuchskräfte mit spezialisiertem Wissen inklusive KI getriebener Instrumente und einer gesamtwirtschaftlichen Basis heran.

Gut 12 Prozent nicht ausgelasteter Büroräume stellen Fachleute in deutschen Großstädten fest. Auch europaweit zeichnet sich stellenweise ein ähnliches Bild ab. Experten sind dringend gefragt, mit der Lage so umzugehen, dass es für brachliegende Räume wieder Perspektiven gibt, um noch höhere Verluste als die bereits verzeichneten abzuwenden – nicht nur in finanzieller Hinsicht, sondern auch in Bezug auf die Aspekte der nachhaltigen Handlungsweise.

Viel Stoff also für alle, die sich konstruktiv dieser Aufgabe verschreiben wollen. Das unlängst nach Hamburg gezogene Forschungsinstitut RERI@ISM wird das Thema im erweiterten Kontext aufgreifen: Es geht um die Zukunft der Büros in Abhängigkeit vom Leben in Innenstädten, das wiederum davon abhängt, wie Wohnen insgesamt sozial und wirtschaftlich tragbar gestaltet wird -die ESG-Auflagen der EU zur Nachhaltigkeit mitgedacht.

Mixed use – eine kombinierte und damit gegebenenfalls auch Mehrfachnutzung der Räume sieht Professor Dr.-Ing. Martin Töllner zum Beispiel als einen vielversprechenden Ansatz. Für sein Forscherteam hat der Architekt, Stadtplaner und Berater für die internationale Immobilienbranche ausgewiesene Experten gewonnen, so z. B. die Professorin Dr.-Ing. Natascha Schlömer (ISM-Campus Dortmund), beteiligt beim Hamburger Masterplan Hafencity, sowie Prof. Dr. Ullrich Werling (ISM-Campus Berlin), Mitherausgeber des Standardwerks zur Wertermittlung von Kleiber und Professor Dr. Werner Pauen (Autor und Herausgeber des Praxishandbuchs Immobilienwirtschaft). Alle sind überregional als Sachverständige tätig. Sie lehren an Standorten der privaten Wirtschaftshochschule, die wiederum ihrerseits die wichtigsten Immobilienmärkte in Deutschland abdecken.

Wie in fast allen Bereichen fehlt es auch in der Immobilienwelt an Fachkräften. Diese Branche müsse außerdem Fachwissen zur Digitalisierung rasch nachholen, sagt Töllner, da digitale Methoden ein wichtiges Werkzeug für die nachhaltige Entwicklung der Immobilien sein werden. Zudem ist diese Branche ein komplexes Feld: “Die Herausforderungen bestehen darin, dass es einerseits auf die allgemeine wirtschaftliche Lage ankommt (Inflation, Zinsen, Wachstum) und andererseits auf das Objekt selbst: Lage, neuerdings auch ESG Nachhaltigkeitskriterien der EU, CO2-Ausstoß und Ausstattungsqualität. Aufgrund der steigenden Zinsen fallen die Immobilienwerte. In den guten Lagen werden sie durch die steigenden Mieten aufgrund von Inflation wieder stabilisiert. In allen anderen Lagen differenziert sich das gerade aus,” erläutert Töllner. Fachwissen über die gesamte Wertschöpfungskette sei deshalb so wichtig: “Ein Objekt kann ich niemals allein betrachten. Es muss sich in seinem Marktumfeld bewähren. Wir müssen zudem berücksichtigen, dass die Frage der Nachhaltigkeit weit über die Nutzungsdauer einer Immobilie hinausgeht.”

Diese Aspekte fließen auch in den Dualen Studiengang Real Estate Management ein, der im kommenden Wintersemester an den ISM-Campi Hamburg und Berlin neu startet. So öffnet die ISM das Netzwerk weiteren Unternehmen, um zugleich auf die Vielfalt der Immobilienbranche sowie der damit verbundenen Aufgaben hinzuweisen.

Mit der Erweiterung des Studienangebotes wächst auch der Bedarf an weiteren Praxispartnern aus der Immobilienbranche. Unternehmen können ihrerseits von den Nachwuchskräften erwarten, dass sich diese “aufgrund der im Studium vermittelten gesamtwirtschaftlichen Grundkenntnis besonders gut in Einzelthemen hineindenken, Zusammenhänge zuverlässig deuten sowie modernste digitale Fachinstrumente anwenden können.

Hintergrund:

Die International School of Management (ISM) ist eine staatlich anerkannte, private Hochschule in gemeinnütziger Trägerschaft und zählt zu den führenden privaten Hochschulen in Deutschland. An Standorten in Dortmund, Frankfurt/Main, München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Berlin wird in kompakten und anwendungsbezogenen Studiengängen der Führungsnachwuchs für international orientierte Wirtschaftsunternehmen ausgebildet. Zum Studienangebot gehören Vollzeit-Programme, berufsbegleitende und duale Studiengänge sowie das komplett digitale Fernstudium. In Hochschulrankings schafft es die ISM mit hoher Lehrqualität, Internationalität und Praxisbezug regelmäßig auf die vordersten Plätze. Das internationale Netzwerk umfasst rund 190 Partnerhochschulen.

Verantwortlich für den Inhalt:

ISM International School of Management GmbH – Gemeinnützige Gesellschaft, Otto-Hahn-Straße 19, 44227 Dortmund, Tel: 0231 – 97 51 39-31, www.ism.de

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ZDB Zentralverband Dt. Baugewerbe: Baugenehmigungen gehen weiter zurück – Es droht eine Verschärfung der Wohnungsnot

Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen für Wohnungen kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“Seit Monaten gehen die Baugenehmigungszahlen zurück. Im Mai dieses Jahres erteilten die Behörden nun 25,9 Prozent weniger Baugenehmigungen als im Mai 2022. Bei den neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis Mai insgesamt 94 000 Wohnungen genehmigt. Das waren 30,5 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Bei den Mehrfamilienhäusern gingen die Genehmigungen um ein Viertel (minus 26,5 Prozent) zurück, bei den Einfamilienhäusern um ein Drittel (minus 35,1 Prozent) und bei Zweifamilienhäusern gar um mehr als die Hälfte (minus 53,5 Prozent).

Die Baugenehmigungen sind ein Indikator für zukünftige Aufträge. Es ist ein massiver Einbruch bei den privaten Bauinvestitionen absehbar, der sich im Wohnungsbau auftut und herbe Markteinschnitte immer wahrscheinlicher macht.

Offenkundig reichen die Neubauförderprogramme nicht aus, um die entsprechende Nachfrage zu stimulieren. Der maximale Kreditrahmen im klimafreundlichen Neubau ist zu gering und die Zugangsbedingungen sind zu restriktiv, damit Bauwillige investieren. Aber auch die Kosten- und Zinssprünge und ein zu einseitiger Förderfokus auf die Sanierung haben den Abwärtstrend im Neubaubereich befördert.

Um eine Trendwende im Wohnungsbau einzuleiten, sind jetzt vor allem zwei Dinge notwendig: Sowohl Häuslebauer als auch Investoren in der Wohnungsbaubranche brauchen eine deutliche Zinsstützung und im Mietwohnungsbau eine entsprechende, attraktive staatliche Förderung. Zudem sollte die energetische Förderbedingung EH-40 zumindest temporär ausgesetzt werden.”

Verantwortlich für den Inhalt:

Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

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Trotz zuletzt sinkender Kaufpreise – Wohneigentum in den Großstädten bis zu 64 Prozent teurer als vor 5 Jahren

Ein 5-Jahresvergleich der durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen in 76 ausgewählten deutschen Großstädten von immowelt zeigt:

Trotz Preisrückgang im vergangenen Jahr: In 57 von 76 untersuchten Großstädten hat sich Wohneigentum seit 2018 um mindestens 30 Prozent verteuert – die Inflationsrate lag im selben Zeitraum bei knapp 19 Prozent

Hochpreisige Metropolen deutlich teurer als vor 5 Jahren: München (+21,3 Prozent), Hamburg (+38,7 Prozent) und Berlin (+42,0 Prozent)

Starke Anstiege auch in günstigen Städten wie Leipzig (+49,5 Prozent) und Dortmund (+55,1 Prozent)

Größte Zuwächse in kleineren Großstädten: Gütersloh (+63,9 Prozent), Lübeck (+59,4 Prozent) und Gelsenkirchen (+58,7 Prozent)

Der Immobilienkauf in deutschen Großstädten ist heute deutlich teurer als vor 5 Jahren. Obwohl die Angebotspreise im vergangenen Jahr erstmals seit langem wieder spürbar gesunken sind, kosten Eigentumswohnungen aktuell in der Spitze fast 64 Prozent mehr als 2018. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in ausgewählten deutschen Großstädten zum jeweils 1. Juli 2018 und 2023 miteinander verglichen wurden. Wohneigentum ist demnach in allen 76 analysierten Städten teurer geworden – in 57 Städten sogar um mindestens 30 Prozent. Zum Vergleich: Die Inflation lag zwischen Juni 2018 und 2023 bei knapp 19 Prozent.

Allerdings sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 12 Monaten in 72 von 76 Großstädten gesunken. In der Spitze lag der Rückgang bei 13,6 Prozent.

“Die hohe Nachfrage angesichts der niedrigen Zinsen sowie das knappe Angebot haben dafür gesorgt, dass sich Eigentumswohnungen in den vergangenen 5 Jahren in den meisten Großstädten erheblich verteuert haben”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Durch den Zinsanstieg ist es im vergangenen Jahr zwar zu einer sinkenden Nachfrage und folglich zu spürbaren Preisrückgängen bei Kaufimmobilien gekommen. Die deutlichen Preisanstiege der Vorjahre werden durch die jüngsten Rückgänge jedoch bei weitem nicht ausgeglichen.”

Preisanstieg von bis zu 42 Prozent in Metropolen

In den ohnehin kostspieligen Metropolen haben sich Eigentumswohnungen in den vergangenen 5 Jahren weiter verteuert. So zahlen Wohnungskäufer in München aktuell durchschnittlich 8.575 Euro für den Quadratmeter – 2018 waren es noch 7.069 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 21,3 Prozent innerhalb von 5 Jahren, auch wenn die Angebotspreise in der Isarmetropole in den vergangenen 12 Monaten um 8,2 Prozent gesunken sind. München bleibt somit die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt. In anderen Metropolen haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen noch deutlicher erhöht. So hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin seit 2018 um 42 Prozent verteuert – von 3.611 Euro auf 5.128 Euro. Verglichen mit den deutlichen Anstiegen der Vorjahre fiel der letztjährige Preisrückgang in der Hauptstadt mit 3,1 Prozent eher moderat aus.

Deutlich mehr als vor 5 Jahren zahlen Wohnungskäufer auch in Hamburg: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung stieg von 4.518 Euro auf 6.266 Euro – ein Plus von 38,7 Prozent. Absolut verzeichnete die Hansestadt sogar den stärksten Preiszuwachs aller untersuchten Städte. Hamburg ist damit inzwischen die zweitteuerste Großstadt nach München und preislich an Frankfurt am Main (5.809 Euro) vorbeigezogen. In der Bankenstadt stiegen die Angebotspreise in den vergangenen 5 Jahren um vergleichsweise moderate 16,3 Prozent und damit langsamer als die Inflation.

Großstädte im Osten und Ruhrgebiet werden teurer

Neben den hochpreisigen Metropolen hat sich Wohneigentum auch in bisher günstigen Großstädten deutlich verteuert. So sind die Preise von Bestandswohnungen in Leipzig seit 2018 um 49,5 Prozent geklettert. Kostete Wohneigentum in der sächsischen Großstadt vor 5 Jahren im Mittel lediglich 1.662 Euro pro Quadratmeter, müssen Käufer heute bereits mit 2.484 Euro rechnen. Für den deutlichen Anstieg in Leipzig ist vor allem die gestiegene Nachfrage durch den starken Zuzug der letzten Jahre verantwortlich. Zudem fiel der Preisrückgang der vergangenen 12 Monate mit 3,3 Prozent schwächer aus als in den meisten anderen Großstädten. Etwas mehr als in Leipzig kostet der Quadratmeter in Dresden (2.604 Euro), wo die Angebotspreise seit 2018 um 32,9 Prozent gestiegen sind.

Neben Leipzig und Dresden hat sich Wohneigentum auch in mehreren anderen ostdeutschen Großstädten deutlich verteuert. So ist der durchschnittliche Quadratmeterpreise in Jena (3.283 Euro) um 43,2 Prozent gestiegen, während in Magdeburg (2.064 Euro) ein Plus von 53,1 Prozent zu Buche steht. Auch im ohnehin hochpreisigen Potsdam ist der Wohnungskauf teurer geworden: Nach einem Anstieg von 52,0 Prozent kostet der Quadratmeter derzeit im Mittel 5.224 Euro und damit mehr als in Berlin.

Deutlich preiswerter ist Wohneigentum im Ruhrgebiet. Allerdings haben sich die Angebotspreise in den vergangenen 5 Jahren auch dort stark erhöht. So kostet etwa eine Bestandswohnung in Essen (2.677 Euro) heute 49,2 Prozent mehr, in Dortmund (2.687 Euro) beträgt der Preiszuwachs sogar 55,1 Prozent.

Stärkste Zuwächse in kleineren Großstädten

Die stärksten prozentualen Anstiege gibt es in mehreren kleineren Großstädten. Dorthin weichen Wohnungskäufer angesichts des hohen Preisniveaus in den Metropolen vermehrt aus, was die Preise von Wohneigentum nach oben treibt. Am deutlichsten fällt das Plus in Gütersloh aus, wo sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen seit 2018 um 63,9 Prozent erhöht haben. Eine Bestandswohnung in der westfälischen Großstadt kostet derzeit im Schnitt 2.605 Euro pro Quadratmeter – das sind gut 1.000 Euro mehr als vor 5 Jahren. Preisanstiege von fast 60 Prozent stehen zudem in Lübeck (3.951 Euro; +59,4 Prozent), Gelsenkirchen (1.616 Euro; +58,7 Prozent) und Wuppertal (2.086 Euro; +58,5 Prozent) zu Buche.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 76 ausgewählten Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2018 und 01.07.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Gebrauchtimmobilien seit dem Zinsschock um ein Fünftel günstiger

Vor allem bei älteren Eigenheimen muss die Modernisierung eingepreist werden

Vom Bauernhof bis zum Bungalow: Dank Niedrigstzinsen und starker Nachfrage haben sich Wohnimmobilien trotz hoher Preise in den letzten Jahren quasi von allein verkauft. Die Folge: der Makleranteil an den Vermittlungen sank auf zeitweise nahe 40 Prozent. Das hat sich binnen weniger Monate gedreht: Nach Einschätzung von Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien NordWest, setzen jetzt wieder bis zu zwei Drittel der Verkäufer auf Profi-Unterstützung. Deren Aufgabe ist es derzeit vor allem, die Altbesitzer von zu hohen Preisvorstellungen herunterzuholen.

Offensichtlich mit Erfolg: Eine von der LBSi NW vermittelte gebrauchte Immobilie kostete nach Notarvertrag im Juni 2023 durchschnittlich 277.000 Euro, ein Minus von knapp 20 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Ein Hauptgrund: Gerade bei älteren Objekten müssen Interessenten zwingend die erforderliche Modernisierung mit einplanen, um die Energiekosten auch in Zukunft im Griff zu behalten. Zumal zunehmend Eigenheime der 70er und 80er Jahre auf den Markt kommen. Entsprechend haben fast die Hälfte der Gebrauchtimmobilien im aktuellen Bestand der LBSi eine Energieeffizienzklasse von maximal “F”, müssen also kurzfristig energetisch saniert werden. Ein weiteres Drittel entspricht Stufe “D” oder “E”, hier besteht zumindest mittelfristig Handlungsbedarf.

“Wir gehen dennoch davon aus, dass die Bodenbildung bei den Preisen insgesamt erreicht ist”, dämpft Hustert die Hoffnung auf Schnäppchen. Bei Eigentumswohnungen und jüngeren Eigenheimen in begehrten Lagen gehen die Preise zwischenzeitlich schon wieder nach oben. Denn die grundsätzliche Nachfrage bleibt hoch: Die Anzahl der verkauften Objekte ist – nach einer vorübergehenden Delle – mit monatlich rund 820 praktisch konstant. Und auch die Zahl der neuen Interessenten hat sich mit gut 22.000 pro Monat wieder auf dem Niveau vor dem Zinsschock eingependelt.

Immobilienvermittlung wird trotz sinkender Preise anspruchsvoller

Die zunehmende Regulatorik verschont auch das Berufsfeld der Immobilienmakler nicht. “Die LBSi bündelt deshalb das Immobilien-Know-how und bietet den Sparkassen und LBS-Maklern ein umfangreiches Dienstleistungspaket an”, beschreibt Hustert die Grundidee. Deshalb arbeiten bereits über drei Viertel der rund 120 Sparkassen im Geschäftsgebiet mit der Gesellschaft zusammen. Dazu kommen 200 LBS-Beratungscenter mit 260 eigenen Immobilienberatenden.

Für sie übernimmt die LBSi den Betrieb der Makler-Software einschließlich Distribution auf die verschiedenen Online-Plattformen, die komplette kaufmännische Bearbeitung der Kundenkontakte vom Maklervertrag bis zum Rechnungsausgleich sowie die rechtliche Beratung. Sie garantiert zudem die jederzeitige Einhaltung der immer anspruchsvolleren Regeleinhaltung beispielsweise im Hinblick auf Geldwäsche, Datenschutz oder Bestellerprinzip. “Das fällt kleineren Maklern immer schwerer, da sie oft als 1-Personen-Betrieb nur wenige Objekte im Jahr vermitteln”, so Hustert.

Die LBS Immobilien GmbH NordWest ist einer der größten deutschen Makler für Wohnimmobilien. Sie hat in den 10 Jahren ihres Bestehens den Kauf von mehr als 100.000 Objekten vermittelt. Im Vorjahr wurden im Geschäftsgebiet Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Berlin und Bremen über 11.000 Immobilien im Wert von 3,5 Mrd. Euro vermittelt. Kerngeschäft ist traditionell das selbst genutzte Wohneigentum: Acht von zehn vermittelten Immobilien wurden von den Käufern erworben, um selbst darin zu wohnen. Gemeinsam mit 93 Sparkassen werden rund 150.000 Immobilien-Interessenten und 3,2 Millionen Bausparer betreut.

In NRW betreibt die LBS bereits seit 1971 eine Immobiliengesellschaft, in Niedersachsen wird das Geschäftsfeld seit 1974 bearbeitet. Am 24.7.2013, fusionierten die Immobilientöchter der LBS West und der LBS Nord zur LBS Immobilien NordWest. Insgesamt gibt es in Deutschland 7 Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen.

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LBS Immobilien NordWest, Himmelreichallee 40, 48149 Münster, Tel: 0251 412 5125, www.lbsi-nordwest.de

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Interhyp-Index zeigt: Immobilienpreise stabilisieren sich – mit regionalen Unterschieden

Verkäuferinnen und Verkäufer passen sich zunehmend neuer Realität am Markt an

Nach einem turbulenten Jahr 2022 findet der Immobilienmarkt weiter ein neues Gleichgewicht – jedoch mit regionalen Unterschieden. Das zeigt die Auswertung des Interhyp-Immobilienpreis-Index für das zweite Quartal 2023. Besonders Bestandsimmobilien können für Kundinnen und Kunden derzeit interessant sein – wenn sie bestimmte Punkte beachten.

“Trotz wirtschaftlich schwieriger Rahmenbedingungen haben sich Angebot und Nachfrage im zweiten Quartal 2023 weiter aufeinander zubewegt. Die durchschnittlichen Kaufpreise haben gegenüber dem Vorquartal nochmals leicht nachgegeben. Verkäuferinnen und Verkäufer passen ihre Erwartungen an die neue Realität an. Das lockt wieder mehr Kaufwillige an, die trotz höherer Zinsen auf dem neuen Preisniveau durchaus in Wohneigentum investieren möchten”, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. “Der Traum vom Wohneigentum ist nicht vorbei, der Weg dahin hat sich nur verändert.”

Wie aus der Auswertung von Interhyp hervorgeht, lag der durchschnittliche Preis für eine finanzierte Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten in Deutschland im zweiten Quartal mit 457.000 Euro knapp 80.000 Euro (-14,6 Prozent) unter dem Wert im Vorjahreszeitraum (Q2 2022: 535.000 Euro). Insgesamt hat die Dynamik beim Preisrückgang im ersten Halbjahr jedoch abgenommen. “Im Gesamtjahr 2022 sind die Durchschnittspreise um 7,5 Prozent (entspricht 38.000 Euro) gesunken. Im ersten Halbjahr 2023 nur noch um 3,2 Prozent (15.000 Euro)”, so Utecht.

Auch im Interhyp-Immobilienpreis-Index ist zu sehen, dass sich die Preise zunehmend stabilisieren. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 blieben die Immobilienpreise in Deutschland im zweiten Quartal 2023 nahezu unverändert (+0,1 Prozent). Den grundlegenden Stabilisierungstrend belegen die Index-Werte auch für die großen deutschen Ballungszentren wie Berlin (-0,2 Prozent) und Köln (-0,4 Prozent) sowie Frankfurt (-0,7 Prozent) oder Stuttgart (-0,7). Gleichzeitig gibt es durchaus regionale Unterschiede, in München (-1,8 Prozent) ist weiterhin ein leichter Abwärtstrend zu beobachten, in Leipzig (+1,3 Prozent) dagegen steigen die Preise seit Beginn des Jahres wieder.

Bei Bestandsimmobilien gilt: Preise verhandeln

Der Interhyp-Index zeigt zudem, dass sich auch die Preise bei älteren Objekten (Baujahr vor 1990) stabilisieren. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben die Preise für Bestandsimmobilien im zweiten Quartal zwar um 8,3 Prozent nachgegeben. Vom ersten aufs zweite Quartal 2023 steht jedoch ein kleines Plus von 0,5 Prozent. Auch Neubauten nach 2010 verzeichnen das zweite Quartal in Folge eine leichte Zunahme um 0,2 Prozent in Q2 2023. “Auch wenn sich die Preise bei Bestandsimmobilien aktuell stabilisieren, sind sie für Kaufwillige nach wie vor eine spannende Option. Künftig anstehende Sanierungen sollten unbedingt bei den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt werden”, so Utecht. “Wir befinden uns weiterhin in einem Käufermarkt, der spürbare Nachlässe beim Preis zulässt.”

“Wir sehen solide Finanzierungsstrukturen”

Ein ausschlaggebender Faktor beim Thema Leistbarkeit bleibt weiterhin das Zinsumfeld. Im ersten Halbjahr 2023 haben sich die Zinsen für zehnjährige Darlehen in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent bewegt. Im Schnitt finanzierten Käuferinnen und Käufer ihren Wohntraum zwischen April und Juni 2023 mit durchschnittlich 3,95 Prozent gegenüber 3,82 Prozent im ersten Quartal. Zum Vergleich: Im Vorjahresquartal (Q2 2022) lag der durchschnittliche Zins für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei 2,43 Prozent.

Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer sichern angesichts der steigenden und schwankenden Zinsen ihre Finanzierung weiter langfristig ab – zumal langlaufende Kredite relativ zu kürzeren Laufzeiten günstige Konditionen aufweisen. Im zweiten Quartal 2023 betrug die durchschnittliche Zinsbindung wie bereits im Vorquartal rund 13,6 Jahre. “Bei den Tilgungssätzen sehen wir im Schnitt niedrigere Werte als während der Niedrigzinsphase. Dennoch ist unseren Kundinnen und Kunden eine möglichst zügige Rückführungsgeschwindigkeit der Darlehen wichtig. Die durchschnittliche Tilgung lag in Q2 2023 bei stabilen 2,4 Prozent. Wir sehen also weiterhin solide Finanzierungsstrukturen, die zum Zinsbindungsende überschaubare Restschulden aufweisen”, so Utecht.

Über den Interhyp-Immobilienpreis-Index

Der Interhyp-Immobilienpreis-Index ist vergleichbar mit dem Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. Der Warenkorb im Interhyp-Index ist eine Selektion von allen über Interhyp finanzierten Immobilien. Eine Selektion des Warenkorbs war nötig, weil die abgeschlossenen Finanzierungen von Interhyp nicht gleichmäßig über Deutschland verteilt sind. Das bedeutet: In die Selektion geht eine Gewichtung ein, um repräsentativ für Deutschland zu sein. Im nächsten Schritt wurde der Warenkorb für verschiedene Zeitpunkte berechnet, wodurch Interhyp nun genau sagen kann, wie sich die Immobilienpreise in einem bestimmten Zeitraum entwickelt haben. Jegliche Mischeffekte, die die reale Preisentwicklung verzerren würden, sind dadurch eliminiert. Mixeffekte wären zum Beispiel, wenn in dem Warenkorb in einem Jahr mehr Immobilien aus München wären. Das würde die reale Preisentwicklung verzerren.

Verantwortlich für den Inhalt:

Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

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IMMOVATION AG auch im Krisenjahr 2022 mit Immobilien erfolgreich

Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe hat im Geschäftsjahr 2022 ein Ergebnis in Höhe von 12,7 Millionen Euro erzielt.

Mit einem NAV von 223,18 Millionen Euro konnte der Vermögenswert nach Angaben des Unternehmens gegenüber dem Vorjahr um 10,54 Millionen Euro gesteigert werden. Das Immobilienunternehmen mit Sitz in Kassel ist als Bestandshalter, Projektentwickler und Emissionshaus am Markt aktiv.

Den Konzerngewinn nach Steuern (HGB) beziffert die IMMOVATION für das Geschäftsjahr 2022 auf 2,2 Millionen Euro. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) beläuft sich nach Informationen des Unternehmens auf 5,6 Millionen Euro. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) wird mit 11,1 Millionen Euro angegeben. Als operatives Ergebnis (FFO) nennt das Immobilienunternehmen die Summe von 7,6 Millionen Euro. Die Eigenkapitalquote stieg im Geschäftsjahr 2022 auf 31,1 Prozent.

Die Immobilienbranche stehe, so Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG, ebenso wie in den meisten anderen Branchen durch die multiplen Krisen der letzten Monate in vielen Bereichen vor neuen Herausforderungen: „Gestiegene Rohstoff- und Energiepreise, veränderte Finanzierungsbedingungen als Folge der Inflation, Personal- und Lieferengpässe bei Handwerks- und Baufirmen und eine unklare Lage bei neuen Vorschriften zur CO2-Einsparung machen das Leben für viele Unternehmer nicht einfacher“, so Bergmann. Hinzu komme, nach Einschätzung des Diplom-Kaufmanns, dass die Folgen des Krieges in der Ukraine die Erholung der Konjunktur in Deutschland insgesamt noch für nicht absehbare Zeit ausbremsen werde.

Chancen des veränderten Immobilienmarktes nutzen

Wie ist es dem Immobilienunternehmen angesichts dieser widrigen Rahmenbedingungen gelungen, dennoch einen Vermögenszuwachs zu erwirtschaften? Lars Bergmann: „Immobilien – insbesondere Wohnimmobilien – haben sich bereits in der Vergangenheit unter wechselhaften Wirtschaftsbedingungen als wertstabiler Sachwert bewährt.“ Während die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt kontinuierlich gestiegen seien, habe sich die Entwicklung seit dem Jahr 2022 gewandelt. „Die Kaufpreise stagnieren oder sind an manchen Orten rückläufig –dafür steigen die Mieten. Diese Veränderung ist nicht nur negativ. Immobilienunternehmen, die nicht überwiegend auf Neubau ausgerichtet sind und über ein Eigenkapitalpolster für die Finanzierung von Ankäufen verfügen, können die veränderten Marktbedingungen zu ihrem Vorteil nutzen“, so der Unternehmer.

Ein bisschen Glück kann jedoch auch nicht schaden, gibt Bergmann zu: „Im Nachhinein betrachtet, haben wir in 2021 den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf von Immobilien aus unserem Bestand gewählt, um eine solide Rendite zu erwirtschaften. Mit diesem Gewinn konnten wir im Jahr 2022 die Chancen wahrnehmen, die die veränderten Bedingungen auf dem Immobilienmarkt bieten.“ In einem sich ständig wandelnden Markt sei es außerdem ein Pluspunkt, dass die Unternehmensgruppe inhabergeführt sei, so Bergmann: „Dies ist insbesondere in Krisensituationen ein klarer Wettbewerbsvorteil. So kann ich gemeinsam mit meinem Führungsteam der Marktdynamik entsprechende Entscheidungen schnell treffen.“

Schwerpunkt Ankauf und Verwaltung von Immobilien

Mit dem Kauf von 122 vermieteten Wohneinheiten und einem Grundstück für eine geplante Wohnbebauung hat das Unternehmen seinen Wohnimmobilienbestand im Geschäftsjahr 2022 weiter ausgebaut. Darüber hinaus erwarb das Unternehmen den „Schweizerbau“, im Stadtzentrum von Backnang. Nach Unternehmensangaben verfügt die vermietete Gewerbe-Immobilie über ca. 11.700 Quadratmeter Mietfläche und 112 Stellplätze.

Für die Entwicklung des Bestandes sucht die IMMOVATION-Unternehmensgruppe gezielt opportunistische Immobilien in Deutschland. „Wir investieren primär in Wohnanlagen, Mehrfamilienhaus-Portfolios und Mischobjekte mit einem maximalen Gewerbeanteil von 30 Prozent. Bevorzugt werden Objekte mit Instandhaltungsdefiziten, Sanierungsbedarf und Leerständen. Wir wählen Immobilien in Lagen mit Entwicklungspotenzial – auch gerne in der Peripherie städtischer Zentren und Ballungsräume“, erläutert Bergmann. „Mit unserem Schwerpunkt auf dem Ankauf und der Verwaltung von Immobilien in ausgewählten Regionen Deutschlands sehen wir auch unter veränderten Marktbedingungen gute Chancen für das weitere Wachstum der IMMOVATION-Unternehmensgruppe.“

Verantwortlich für den Inhalt:

IMMOVATION Immobilien Handels AG, Druseltalstraße 31, D-34131 Kassel, Telefon: +49 (561) 81 61 94-0, www.immovation-ag.de

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Künstliche Intelligenz in der Immobilienbranche: Die Technologie als Copilot nutzen

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Von Honoré Achille Simo, Executive Director, EMEA Head of Business Development, Value and Risk Advisory JLL

Die rasante Entwicklung von Künstlicher Intelligenz (KI) und generativer KI wird die Gesellschaft, Unternehmen und zweifellos auch den Immobilienmarkt verändern. Angesichts des Aufstiegs der Technologie, insbesondere von ChatGPT, aus dem Nischendasein in den Mainstream, müssen sich Führungskräfte mit den vielfältigen Möglichkeiten und Herausforderungen auseinandersetzen, die KI heute bereits mit sich bringt und in Zukunft noch bringen wird. Wer sich dem Thema annimmt, KI einsetzt und ihren Nutzen erkennt, wird langfristig profitieren.

Entscheidend ist, KI als Werkzeug zu verstehen, genauso wie einen Hammer: Bevor wir einen Hammer einsetzen, wissen wir bereits, wie das Haus aussehen soll, das wir mit ihm bauen wollen. Bevor wir KI einsetzen, müssen wir unser Ziel kennen. KI darf also nicht als Autopilot verstanden werden, der unsere Arbeit ersetzt, sondern als Copilot, der uns mit großer Hebelwirkung unterstützt.

Umso wichtiger ist diese Erkenntnis angesichts der in vielen Ländern schrumpfenden Bevölkerung im Erwerbsalter. Darüber hinaus sinkt in den meisten europäischen Ländern seit vielen Jahren die Arbeitsproduktivität. KI kann die wegfallende Leistung auffangen und als Werkzeug zur Effizienzsteigerung genutzt werden. Unternehmen, die keine KI einsetzen, drohen also langfristig in der Produktivität zurückzufallen. Einer Studie des Finanzdienstleisters Goldman Sachs zufolge können 25 Prozent der derzeitigen Arbeitsaufgaben in den USA durch KI ersetzt werden. Besonders Bürobeschäftigte (46 Prozent) und Juristen (44 Prozent) seien dadurch betroffen, körperlich intensive Berufe wie beispielsweise im Baugewerbe (sechs Prozent) hingegen weniger.

Dass eine solche Entwicklung realistisch ist, zeigte bereits die Digitalisierung: Zahlreiche IT-Berufe gab es in den 80er-Jahren zum Beispiel noch gar nicht, heute sind acht der zehn wertvollsten Unternehmen weltweit technologiegetriebene Konzerne.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Zusammenarbeit von Mensch und KI, das erleben wir auch regelmäßig in der Immobilienbranche: Zwar kann KI quantitative Merkmale wahrnehmen, analysieren und zugeschnitten auf den Rezipienten wiedergeben – bei der Beschreibung der immateriellen Qualität eines Gebäudes stößt sie jedoch an ihre Grenzen. Zudem kann sie zum Beispiel noch keine Körpersprache von Käufern oder Verkäufern erkennen, um die notwendige Zusicherung und Ermutigung in einem Verkaufsgespräch zu geben. KI ist kein Ersatz für Soft Skills, Authentizität, Kreativität oder Erfahrung. Erst in Zusammenarbeit mit dem Menschen wird sie wirkungsvoll.

Auch für das Geschäft bietet KI zahlreiche Vorteile: Neue Nutzer wie KI-Entwickler, Chiphersteller oder Cloud-Anbieter werden für mehr Nachfrage sorgen, besonders Rechenzentren mit zuverlässiger Energie- und Dateninfrastruktur und ausreichend Kühlungsmöglichkeiten in großen Flächensegmenten dürften zunehmend gefragt sein. Hinzu kommen die zahlreichen Nutzer aus den Segmenten Life Science, Datenmanagement oder Finanzen, die KI-basiert arbeiten und ebenfalls erhöhte Anforderungen stellen werden. Dasselbe gilt für die Immobilienwirtschaft: Viele Proptechs, die vor wenigen Jahren die Digitalisierung in die Immobilienbranche gebracht haben, arbeiten bereits mit KI und vereinfachen Dokumentenordnung, vereinfachen und beschleunigen Bewertungen und Transaktionen, sorgen für effizientes Flächenmanagement, optimieren Anlagen und überwachen den Baufortschritt.

Auch wenn es noch viele offene Fragen zur Datensicherheit, Datenschutzanforderungen und Datenqualität gibt: Investoren, Entwickler und Nutzer müssen sich frühzeitig mit den Möglichkeiten und Herausforderungen von KI auseinandersetzen, um schlussendlich von mehr Effizienz zu profitieren.

Lesen Sie hier den ausführlichen Artikel: https://www.jll.de/de/trends-and-insights/staedte/kuenstliche-intelligenz-im-immobilienmarkt

Verantwortlich für den Inhalt:

Jones Lang LaSalle GmbH , Wilhelm-­Leuschner-Straße 78, D-­60329 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 2003 0, www.joneslanglasalle.de

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immowelt Mietkompass: Zuzug und Neubaueinbruch sorgen für Mietanstieg in 10 von 14 Städten

Das sind die Ergebnisse der 9. Ausgabe des immowelt Mietkompass für das 2. Quartal 2023:

Mietanstieg setzt sich fort: In 10 von 14 untersuchten Großstädten steigen die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal

Deutlichste Zuwächse in Hamburg (+1,9 Prozent) und Köln (+1,4 Prozent)

In München verteuern sich die Angebotsmieten um 0,9 Prozent, in Berlin fallen sie um 1,3 Prozent

Frankfurt (+0,4 Prozent) erreicht das Mietpreisniveau von Stuttgart (-0,9 Prozent)

Günstige Großstädte: Steigende Mieten in Dortmund (+0,9 Prozent), Essen (+0,6 Prozent) und Dresden (+1,0 Prozent); Minus in Leipzig (-0,8 Prozent)

Die Vorzeichen für die städtischen Mietmärkte stehen derzeit so schlecht wie lange nicht: Der Neubau ist an vielen Stellen zum Erliegen gekommen, während die Zuwanderung im vergangenen Jahr Rekordniveau erreicht hat. Die Mieten in deutschen Großstädten haben sich folglich auch im 2. Quartal dieses Jahres verteuert. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) in 10 der 14 größten deutschen Städte gestiegen. Immerhin: In 4 Städten sind die Mieten in den vergangenen drei Monaten gesunken. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle immowelt Mietkompass.

Die Preisdynamik hat im zurückliegenden Quartal sogar nochmal leicht zugenommen. Im 1. Quartal dieses Jahres sind die Angebotsmieten in 9 der 14 Städte gestiegen. Generell zeigt die Preiskurve bei den meisten Städten seit Jahren steil nach oben. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum, also dem 2. Quartal 2022, haben sich die Angebotsmieten in 13 von 14 Städten verteuert. In der Spitze beträgt das Plus 5,2 Prozent.

Stärkste Anstiege in Hamburg und Köln

Die hohe Nachfrage führt besonders in den attraktiven Metropolen zu hohen Mieten. Die stärksten Verteuerungen im 2. Quartal verzeichnen zwei Millionenstädte. In Hamburg erhöhen sich die Angebotsmieten binnen 3 Monaten um 1,9 Prozent und in Köln um 1,4 Prozent. In der Hansestadt verteuern sich die Preise von durchschnittlich 11,10 Euro auf 11,30 Euro pro Quadratmeter. Nachdem Hamburg jahrelang aufgrund des gut geförderten Wohnungsbaus größere Mietanstiege verhindern konnte, gerät die Elbmetropole inzwischen an ihre Grenzen. Die hohe Nachfrage lässt auch in der Hansestadt das Preisniveau immer weiter anwachsen. Das zeigt sich besonders im Vorjahresvergleich: Denn seitdem sind die Mieten um 3,9 Prozent gestiegen. In Köln ist die Ausgangslage hingegen eine andere. Das Preisniveau ist höher als in Hamburg und in den vergangenen zwei Quartalen sind die Angebotsmieten nahezu konstant geblieben. Nun kam es zuletzt aber wieder zu einem stärkeren Anstieg: Statt 12,20 Euro müssen Mieter nun im Durchschnitt 12,40 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung zahlen.

Verteuerung in München, Preiskorrektur in Berlin

In München zeigt die Tendenz ebenfalls weiterhin nach oben. Zuletzt verteuerten sich Mietwohnungen um 0,9 Prozent auf 17,60 Euro. Im Vorjahresvergleich wird der Zuwachs deutlicher: Im Juli 2022 kostete der Quadratmeter im Mittel noch 16,70 Euro und damit 5,2 Prozent weniger. Das ist der größte Anstieg aller untersuchten Städte, obwohl München die bereits mit Abstand höchsten Mieten hat.

Dass es aber auch Grenzen beim Preiswachstum gibt, zeigt sich in Berlin. Nachdem sich die Angebotsmieten im vergangenen Jahr und Anfang dieses Jahres rapide verteuert haben, kam es nun zu einer Preiskorrektur. Im April kostete der Quadratmeter im Durchschnitt noch 11,90 Euro, im Juli sind es 11,70 Euro und damit 1,3 Prozent weniger.

Frankfurt und Stuttgart gleichen sich an

Deutlich hinter München, aber noch vor Berlin liegen in der Preisskala Frankfurt und Stuttgart. In den beiden Städten sind die Mieten mehrere Quartale infolge konstant angestiegen. Doch im zurückliegenden Quartal unterschiedet sich die Entwicklung beider Städte, sodass sie sich preislich angeglichen haben. Sowohl in Frankfurt nach einem Plus von 0,4 Prozent als auch in Stuttgart nach einem Minus von 0,9 Prozent kostet der Quadratmeter aktuell im Durchschnitt 13,00 Euro.

Auch bei den Städten im preislichen Mittelfeld zeigt sich kein einheitliches Bild: Während in Düsseldorf (10,60 Euro; -0,3 Prozent) die Angebotsmieten zuletzt leicht zurückgegangen sind, sind sie in Nürnberg (10,20 Euro; +0,8 Prozent), Bremen (9,30 Euro; +0,9 Prozent) und Hannover (8,90 Euro; +0,2 Prozent) gestiegen. In der niedersächsischen Landeshauptstadt war dies die erste Verteuerung seit über einem Jahr.

Günstigste Städte zwischen Aufschwung und Rückgang

Während in den hochpreisigen Hotspots die Preiskurve seit vielen Jahren nach oben zeigt, bewegte sie sich in den günstigen Großstädten aus dem Ruhrgebiet und dem Osten häufig seitwärts. Das kann zum einen daran liegen, dass die Nachfrage weniger stark gestiegen ist als in den teuren Regionen. Zum anderen daran gibt es nach wie vor mehr Leerstand beziehungsweise ein größeres Angebot am freien Wohnungsmarkt. Doch inzwischen verteuert sich das Wohnen auch dort, wenn auch weniger stark als in Metropolen. In Dortmund zahlen Mieter 0,9 Prozent mehr als im Vorquartal. Der aktuelle Durchschnittspreis beträgt 7,80 Euro pro Quadratmeter. In Essen sind es nach einem Plus von 0,6 Prozent 7,50 Euro pro Quadratmeter. In Dresden haben sich die Angebotsmieten ebenfalls leicht verteuert: um 1,0 Prozent auf 7,90 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in Leipzig haben die Preise nach Verteuerungen in den letzten 12 Monaten nun wieder leicht nachgeben. Zuletzt sind die Quadratmeterpreise um 0,8 Prozent auf 7,40 Euro gesunken.

Berechnung und Methodik

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 5 des aktuellen immowelt Mietkompass.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

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Wunsch nach Wohneigentum ungebrochen: 80 Prozent der Deutschen träumen von einer eigenen Immobilie

Stellenwert der eigenen Immobilien ist nach wie vor groß

Welche Wünsche haben die Deutschen beim Wohnen, beim Immobilienerwerb und bei der Immobilienfinanzierung? Diesen und anderen Fragen ist die bundesweite, repräsentative Studie “Immobilientrends 2023” auf den Grund gegangen, die im Auftrag von Engel & Völkers Finance, einem unabhängigen Vermittler von Immobilienfinanzierungen, im Januar dieses Jahres durchgeführt wurde. “Insgesamt haben 80 Prozent der Deutschen den Wunsch nach Wohneigentum, das sind sogar zwei Prozent mehr als im Vorjahr – trotz steigender Zinsen und Lieferengpässen,” so Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin der Engel & Völkers Finance Germany GmbH. Sie fügt hinzu: “Wir sehen, dass Immobilienbesitz nach wie vor eine sehr große Bedeutung hat.”

Sicherheit durch die eigenen vier Wände

Für viele Deutsche erfüllt der Immobilienbesitz ein Sicherheitsbedürfnis: 43 Prozent der Befragten gaben an, der Erwerb einer Immobilie diene als Vorsorge für das Alter, mietfreies Wohnen führen 42 Prozent der Befragten an. Jeweils mehr als ein Drittel versprechen sich eine höhere Lebensqualität, Unabhängigkeit von Vermietenden, Sicherheit vor Kündigung und Schutz vor Inflation und Mieterhöhungen von einer eigenen Immobilie. Allerdings wollen die Befragten nicht ihr ganzes Leben lang in ein- und derselben Immobilie wohnen – Flexibilität ist gefragt und eine Immobilie, die zur aktuellen Lebenssituation passt. Knapp die Hälfte der Befragten würde eine Immobilie kaufen, um sie in einer bestimmten Lebensphase zu nutzen und mit Beginn einer neuen Lebensphase eine neue Immobilie entsprechend den veränderten Bedürfnissen erwerben, z.B. eine kleinere, wenn die Kinder ausgezogen sind oder eine barrierefreie Immobilie im Alter.

Hohe Kosten halten viele vom Immobilienerwerb ab

Zwar wünschen sich acht von zehn Deutschen eine eigene Immobilie, doch die Realität sieht anders aus. Nur knapp 60 Prozent wohnen tatsächlich in den eigenen vier Wänden, über 40 Prozent wohnen zur Miete. Es gibt verschiedene Gründe, weswegen der Traum nicht realisiert wird – auch hier wird der Unterschied zwischen Personen mit und ohne Immobilieneigentum deutlich. Von allen Befragten gaben insgesamt 45 Prozent als Grund gegen einen Kauf eine zu hohe finanzielle Belastung an. Bei den Mieterinnen und Mietern ist die Sorge davor mit 56 Prozent besonders groß, bei Personen mit Immobilienbesitz liegt die Quote bei 37 Prozent. In der gesamten Stichproben nannte jeweils knapp ein Drittel zu wenig Eigenkapital (31%) und zu viele unkalkulierbare Nebenkosten (29%) als weitere Gründe. Während bei den Befragten mit Immobilienbesitz lediglich 19 Prozent zu wenig Eigenkapital und 23 Prozent zu viele unkalkulierbare Nebenkosten beklagen, sind es bei den Befragten, die zur Miete wohnen, 46 bzw. 35 Prozent. “Viele Verbraucher sind verunsichert. Inflation, steigende Energiekosten und hohe Immobilienfinanzierungszinsen schrecken vom Kauf ab”, erklärt Scheidler und fügt hinzu: “Aber der Markt hat sich im Vergleich zum letzten Jahr vom Verkäufer- zum Käufermarkt entwickelt. Das Immobilienangebot ist weniger umkämpft als zuvor und Käufer und Käuferinnen haben jetzt mehr Zeit, in aller Ruhe nach dem richtigen Objekt zu suchen, an verschiedenen Stellschrauben zu drehen und die Finanzierung genau durchzurechnen. Wir unterstützen sehr gern dabei.”

Über die Studie:

Die repräsentative Studie “Immobilientrends 2023” wurde im Januar 2023 bundesweit über das Online-Tool Toluna im Auftrag von Engel & Völkers Finance durchgeführt. Insgesamt haben 1.500 Menschen ab 18 Jahren daran teilgenommen.

Über Engel & Völkers Finance Germany GmbH

Die Engel & Völkers Finance Germany GmbH, ein Lizenzpartner der Engel & Völkers Marken GmbH & Co. KG, ist ein unabhängiger Vermittler von Immobilienfinanzierungen. Mit einer passgenauen Finanzierung unterstützt das Unternehmen seine Kunden bei der Erfüllung ihres Immobilientraums – ob beim Kauf von selbstgenutztem Eigentum, einer Immobilie als Kapitalanlage oder bei Modernisierungsmaßnahmen. Dafür werden die Konditionen von derzeit mehr als 550 Banken bundesweit verglichen (Stand: April 2022). Unsere Dienstleistungen können von jedem in Anspruch genommen werden: Wir arbeiten sowohl direkt mit Privatpersonen, Immobilienberatern von Engel & Völkers als auch mit sämtlichen anderen Immobilienvermittlern zusammen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Engel & Völkers Venture Management AG, Vancouverstraße 2a, 20457 Hamburg, Tel: +49 (0)40 36 13 10, www.ev-venturemanagement.com

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Europace startet mit EP Marktdaten, einer regelmäßigen Datenauswertung zum Immobilienmarkt

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Kostenfreie Auswertung widmet sich unterschiedlichen Aspekten der privaten Immobilienfinanzierung in Deutschland

Ab sofort geben die kostenfrei abrufbaren EP Marktdaten der Europace AG einen detaillierten Einblick in den deutschen privaten Immobilienfinanzierungsmarkt. Die regelmäßig erscheinende Auswertung basiert auf den Daten von Europace, Deutschlands führender Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, und bildet die Entwicklungen der Kaufinteressen und Käufer:innenbedarfe von 2017 bis heute ab.

Den Auftakt machen die EP Marktdaten von Europace mit dem Schwerpunktthema “Trends bei Kaufimmobilien – Die Käufernachfrage nach Immobilienobjekten”. Die Hypoport-Tochter Europace AG arbeitet mit vollständig anonymisierten Daten, die Auswertung steht ab sofort im Studienbereich des Europace Report Blogs zum freien Download zur Verfügung.

Die Auswertung basiert auf den Finanzierungsanträgen, welche auf der Europace-Plattform gestellt wurden. Die verwendeten Daten umfassen den Kauf von Bestandsimmobilien, den Neubau, den Kauf eines Neubaus vom Bauträger sowie Nachfinanzierungen. Die Kreditbeantragenden beabsichtigten, die Objekte selbst zu nutzen, zu vermieten oder zu bewohnen und gleichzeitig einen Teil davon unterzuvermieten.

Europace ist die größte deutsche Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Der Bereich der Immobilienfinanzierung bildet über 20 Prozent des deutschen Immobilienmarktes ab, die Daten geben also einen validen Einblick in die derzeitigen Bewegungen am Markt.

Die Plattformdaten werden anonymisiert zusammengetragen und übersichtlich aufbereitet. Sie können unter Angabe der Quelle frei verwendet werden. Europace unterstützt Redaktionen und freie Autoren gern bei ihren Themen rund um private Wohnimmobilien und deren Finanzierung mit weiteren Hintergrundinformationen. Alle Europace Indizes, Europace Studien sowie das Europace Trendbarometer gibt es hier.

Über Europace

Europace, Deutschlands größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite vernetzt über 700 Partnerunternehmen aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertriebe. Mehrere tausend Nutzer:innen wickeln monatlich über 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 6 Mrd. Euro über den Marktplatz ab. In enger Zusammenarbeit mit Vertrieben und Produktanbietern entwickelt Europace nutzerorientierte Finanzierungslösungen, optimal auf die Bedürfnisse der Verbraucher:innen abgestimmt – für ein Finanzieren mit Leichtigkeit.

Die Europace AG ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Hypoport SE, die an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet ist. Seit 2015 ist Hypoport durchgängig im Auswahlindex SDAX oder MDAX vertreten. Seit 2018 organisiert sich die Europace AG vollständig holakratisch.

Verantwortlich für den Inhalt:

Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Sylt, Norderney und Tegernsee: Wohneigentum in Urlaubsorten kostet bis zu 18.000 Euro pro Quadratmeter

Eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Eigentumswohnungen in ausgewählten deutschen Ferienorten zeigt:

Hochpreisiges Sylt: In Kampen (18.381 Euro pro Quadratmeter) und List (13.020 Euro) ist Wohneigentum am teuersten

Fünfstellige Quadratmeterpreise auch auf Norderney (12.785 Euro) und Juist (10.234 Euro) – Sparpotenzial am Festland der Nordsee

Ostsee: Hochpreisige Wohnungen in Timmendorfer Strand (6.628 Euro), günstiges Stralsund (2.658 Euro)

Tegernsee (11.081 Euro) ist teuerster Ferienort im Süden

Viele Deutsche träumen von einer eigenen Wohnung am Meer oder in den Bergen. Doch Wohneigentum in populären deutschen Ferienregionen ist kostspielig – die Quadratmeterpreise beliebter Urlaubsorte liegen schnell im fünfstelligen Bereich. Eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Eigentumswohnungen in 68 ausgewählten deutschen Ferienorten zeigt: Am meisten zahlen Wohnungskäufer in Kampen auf Sylt, wo der Quadratmeter im Durchschnitt 18.381 Euro kostet. Für eine Wohnung mit 75 Quadratmetern im noblen Badeort sind somit mehr als eine Million Euro fällig. In anderen Ferienregionen ist der Wohnungskauf dagegen auch für Normalverdiener realisierbar.

“Das Immobilienangebot in deutschen Ferienregionen ist so groß wie lange nicht mehr”, sagt Felix Kusch, immowelt Geschäftsführer. “Vor allem in vergleichsweise günstigen Ferienorten am Festland der Nord- und Ostsee bietet das aktuelle Marktumfeld die Chance, sich den Traum von der eigenen Ferienwohnung zu erfüllen. Zwar ist die Finanzierung teurer geworden, angesichts des geringeren Konkurrenzdrucks können Käufer aber oftmals Nachverhandlungen beim Preis führen.”

Große Preisdifferenzen zwischen Nordseeinseln und Festland

Mit Abstand am kostspieligsten ist der Wohnungskauf auf Sylt – 4 der 5 teuersten Ferienorte befinden sich auf der mondänen Insel. Hinter Kampen folgt an zweiter Stelle das im Norden gelegene List, wo eine Bestandswohnung im Mittel 13.020 Euro pro Quadratmeter kostet. Mit fünfstelligen Quadratmeterpreisen müssen Wohnungskäufer auch auf zwei weiteren Nordseeinseln rechnen. So werden Eigentumswohnungen auf Norderney für durchschnittlich 12.785 Euro pro Quadratmeter angeboten. Auf dem benachbarten Juist schlägt Wohneigentum mit 10.234 Euro zu Buche. Neben der herausragenden Lage sorgt auch das angesichts der räumlichen Beschränkung begrenzte Wohnungsangebot für Spitzenpreise auf den Nordseeinseln.

Deutlich günstiger wohnt es sich an der Nordsee dagegen auf dem Festland. So zahlen Wohnungskäufer etwa in den niedersächsischen Küstengemeinden Butjadingen und Wurster Nordseeküste weniger als 3.000 Euro für den Quadratmeter.

Ostsee: hochpreisige Seebäder, Sparpotential auf den Inseln

Auch an der Ostsee bestehen erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Ferienorten. Günstigste Eigentumswohnungen gibt es etwa in Stralsund, wo der Quadratmeter 2.658 Euro kostet. Auch die Ostseeinseln sind für potenzielle Käufer einen Blick wert – Wohneigentum ist dort deutlich erschwinglicher als auf den Inseln der Nordsee. In Göhren auf Rügen etwa werden Bestandswohnungen im Mittel für 3.896 Euro pro Quadratmeter angeboten, in Zinnowitz auf Usedom für 4.165 Euro. Am teuersten wohnt es sich an der Ostsee dagegen in den bekannten Seebädern Timmendorfer Strand und Kühlungsborn, wo Bestandswohnungen jeweils mehr als 6.000 Euro pro Quadratmeter kosten.

Süddeutschland: teuerste Wohnungen am Tegernsee

Wer statt am Meer lieber am Fuße der Alpen in der eigenen Ferienwohnung urlauben will, muss zum Teil ebenfalls tief ins Portemonnaie greifen. Das gilt insbesondere für mehrere oberbayerische Ferienorte. Die höchsten Quadratmeterpreise im Süden Deutschlands zahlen Käufer rund um den Tegernsee. In der gleichnamigen Stadt Tegernsee liegen die Kaufpreise für eine Wohnung im Schnitt bei 11.081 Euro pro Quadratmeter. Selbst in Gmund, dem günstigsten Ort am Tegernsee, kostet der Quadratmeter 7.500 Euro.

Auf den Tegernsee folgt im süddeutschen Preisranking mit einigem Abstand der beliebte Wintersportort Garmisch Partenkirchen. Wer dort eine Wohnung erwerben will, zahlt durchschnittlich 6.365 Euro für den Quadratmeter. Eigentumswohnungen für weniger als 4.000 Euro pro Quadratmeter finden Bergfreunde dagegen im Berchtesgadener Land. In Schönau am Königssee kostet der Quadratmeter im Mittel 3.895 Euro, in Berchtesgaden sind es 3.902 Euro.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 68 ausgewählten deutschen Ferienorten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Investmentmärkte kämpfen weiter mit schwierigem Umfeld – gewerbliches Transaktionsvolumen bei 9,8 Mrd. Euro

Die gewerblichen Investmentmärkte wurden auch im zweiten Quartal wesentlich durch die veränderten Finanzierungsbedingungen und das schwierige gesamtwirtschaftliche Umfeld bestimmt.

Insgesamt wurden im ersten Halbjahr lediglich knapp 9,8 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke investiert. Gegenüber dem außergewöhnlich guten Vorjahreszeitraum beläuft sich der Umsatzrückgang auf knapp 68 %, auch wenn dieser Vergleich aufgrund des komplett veränderten Finanzierungsumfelds kaum Aussagekraft hat. Dass gleichzeitig aber auch der 10-Jahresdurchschnitt um 57 % unterschritten wird, unterstreicht die aktuelle Situation der Märkte. Das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 2,6 Mrd. EUR im ersten Halbjahr 2023 ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich damit auf 12,4 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit rund 9,8 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz knapp 68 % unter dem Halbjahresrekord 2022 und 58 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt

Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein

87 % (8,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

Portfolioverkäufe mit 1,3 Mrd. EUR mit schwächstem Ergebnis seit 2009

Büro-Investments mit einem Drittel (gut 3,2 Mrd. EUR) erneut wichtigste Assetklasse

Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,1 Mrd. EUR)

Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt

Marktanteil ausländischer Investoren mit 33 % unterdurchschnittlich

über 410 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Die Investmentmärkte sind weiterhin mit einer Reihe unterschiedlicher Einflussfaktoren konfrontiert, die eine ausgesprochen herausfordernde Gemengelage bilden”, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “An erster Stelle zu nennen ist der noch nicht abgeschlossene Zinserhöhungszyklus der Zentralbanken, der sich vor dem Hintergrund der nach wie vor hohen Inflationsraten voraussichtlich auch im zweiten Halbjahr noch fortsetzen dürfte, wenn auch auf moderaterem Niveau. Vor diesem Hintergrund ist die laufende Preisfindungsphase für neue und nachhaltige Kaufpreisniveaus trotz erkennbarer Fortschritte noch nicht abgeschlossen und begrenzt nach wie vor den Investmentumsatz”. Gleichzeitig tragen das schwierige konjunkturelle Umfeld und die technische Rezession, in der Deutschland sich befindet, ihren Teil dazu bei, dass die Investoren weiterhin verhalten agieren und vielfach noch auf eindeutige Signale für eine spürbare und stabile Trendumkehr der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung warten. “Deutlich wird dies auf den Nutzermärkten, die bei einer schwachen oder sogar negativen BIP-Entwicklung erfahrungsgemäß sehr kurzfristig und stark reagieren. Der schwache Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr, der 32 % unter dem sehr guten Vorjahresergebnis liegt, spiegelt die Zurückhaltung der Unternehmen bezüglich größerer Investitionsentscheidungen eindrucksvoll wider”, analysiert Zorn. Aus Investorensicht bestehen damit, vor allem im Zusammenhang mit dem schwierigen Finanzierungsumfeld, Unsicherheiten bezüglich der weiteren Entwicklung. “Auch wenn die Rahmenbedingungen kurzfristig unbestritten noch schwierig sind, ist aber zu berücksichtigen, dass die langfristige Analyse zeigt, dass die Erholungsbewegungen bei wieder deutlich positiver BIP-Entwicklung ebenfalls stark ausfallen. In der mittelfristigen Perspektive bieten sich für Investoren demzufolge gute Chancen, am zu erwartenden Wirtschaftsaufschwung zu partizipieren, insbesondere bei einem guten Timing für den Markteinstieg”, ist sich Zorn sicher.

Trotz starkem Umsatzrückgang bleiben Büros stärkste Assetklasse

Das Investitionsvolumen in Büroimmobilien ist vor allem aufgrund der skizzierten Rahmenbedingungen stark rückläufig und liegt mit 3,23 Mrd. EUR rund 75 % niedriger als im Vorjahreszeitraum, in dem allerdings ein Rekordumsatz registriert wurde. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde um etwa zwei Drittel verfehlt, was eindeutig für das aktuell sehr schwierige Marktumfeld für Büroobjekte spricht. Trotzdem haben sich Büros mit einem Umsatzanteil von einem Drittel wieder an der Spitze der wichtigsten Assetklassen platzieren können. Verantwortlich für das geringe Transaktionsvolumen ist in erster Linie der starke Rückgang im Segment der großvolumigen Transaktionen. Im ersten Halbjahr konnten nur sieben Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Ihr Anteil am Gesamtumsatz im Bürosegment fällt mit 45 % demzufolge auch unterproportional aus. Anders stellt sich die Situation bei kleineren Investments dar. In Objekte bis 25 Mio. EUR wurde fast genauso viel investiert wie im Vorjahr. Rund 22 % des Umsatzes, und damit deutlich mehr als üblich, entfallen auf diese Größenklasse. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass die Preisfindungsphase in den kleineren Preissegmenten bereits weiter vorangeschritten ist als im großvolumigen Core-Bereich.

Auf dem zweiten Platz liegen Einzelhandelsimmobilien, die 26,5 % zum Gesamtergebnis beitragen, was einem Investitionsvolumen von 2,59 Mrd. EUR entspricht. Dies sind rund 36 % weniger als im Vorjahreszeitraum, was den mit Abstand geringsten Rückgang aller Assetklassen darstellt. Am meisten investiert wurde in Kaufhäuser mit über 1,1 Mrd. EUR. Der Löwenanteil dieses Umsatzes entfällt dabei auf den Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng Central Department Store aus Thailand. Im Blickpunkt der Investoren standen darüber hinaus weiterhin Discounter sowie Super- und Fachmärkte, die insgesamt etwa ein Drittel zum Transaktionsvolumen beitrugen.

Deutliche Umsatzeinbußen mussten auch Logistikobjekte hinnehmen, deren Minus sich auf 76 % beläuft und die damit relativ betrachtet einen vergleichbaren Rückgang aufweisen wie Büroobjekte. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,55 Mrd. EUR tragen sie rund 16 % zum Gesamtergebnis bei. Erstmals seit sieben Jahren fiel der Umsatz im ersten Halbjahr damit wieder unter 2 Mrd. EUR. Vergleichsweise gut schlugen sich Hotels, in die 390 Mio. EUR investiert wurden, was einem Anteil von 4 % am Gesamtumsatz entspricht. Die zu beobachtende verbesserte Investorenstimmung wird aktuell aber auch bei dieser Assetklasse noch vom schwierigen Finanzierungsumfeld und der nicht abgeschlossenen Preisfindungsphase überlagert. Weitere knapp 7 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Healthcare-Immobilien, die knapp 660 Mio. EUR zum Gesamtumsatz beisteuern.

Portfoliosegment mit sehr schwachem Ergebnis

Mitverantwortlich für den insgesamt stark rückläufigen Investmentumsatz ist nicht zuletzt das schwache Abschneiden im Segment der Portfoliotransaktionen. Hier konnte in den ersten sechs Monaten des Jahres lediglich ein Umsatz von 1,3 Mrd. EUR notiert werden. Das Vorjahresergebnis wurde damit um fast 89 % verfehlt. Da sich viele Paktverkäufe im eher großvolumigen Marktsegment abspielen, kommt hier das nach wie vor schwierige Finanzierungsumfeld in besonderem Maße zum Tragen. Auf Einzeldeals entfallen 8,48 Mrd. EUR, was einem Anteil von 87 % am Gesamtumsatz entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit einzelnen Objekten rund 55 % weniger umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß knapp zehn Prozentpunkte niedriger als im langjährigen Durchschnitt. Insgesamt haben sie im laufenden Jahr gut 3,24 Mrd. EUR zum Umsatzvolumen beigetragen, was einem Anteil von einem Drittel entspricht. Knapp die Hälfte hiervon steuerten europäische Käufer bei.

A-Standorte mit vergleichbaren Einbußen wie der Gesamtmarkt

“Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr auf knapp 4,8 Mrd. EUR und verfehlt das Rekordergebnis des Vorjahres um knapp 69 %. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um fast 61 % unterboten. Die Entwicklung der deutschen Top-Standorte verläuft damit relativ identisch zum Gesamtmarkt. Vor allem in den großen Investmentstandorten spielt die noch nicht abgeschlossene Preisfindungsphase aber weiterhin eine entscheidende Rolle. Ein wichtiges Indiz hierfür ist die Tatsache, dass es im Core-Segment bislang kaum großvolumige Trophy-Deals gibt, nicht zuletzt deshalb, weil die Verkäufer in der aktuellen Marktsituation kaum mit derartigen Objekten an den Markt geben”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unangefochten an der Spitze liegt Berlin, wo ein Transaktionsvolumen von 2,08 Mrd. EUR registriert wurde (-55 %). Auch in der langfristigen Betrachtung schneidet die Hauptstadt noch relativ gut ab, da das Ergebnis nur rund ein Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Mit weitem Abstand auf Platz zwei folgt München mit 719 Mio. EUR. Mit -54 % bewegt sich der Umsatzrückgang der bayerischen Landeshauptstadt auf einem ähnlichen Niveau wie in Berlin. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hamburg mit 464 Mio. EUR (-82 %), Düsseldorf mit 461 Mio. EUR (-76 %), Frankfurt mit 444 Mio. EUR (-87 %) sowie Stuttgart mit 420 Mio. EUR (-51 %). In Frankfurt und Hamburg fiel der Rückgang im Vorjahresvergleich besonderes deutlich aus, was in erster Linie daran liegt, dass in beiden Märkten bislang nur eine Handvoll größerer Transaktionen erfasst werden konnte. Mit einem Investmentumsatz von lediglich 186 Mio. EUR (-71 %) bildet Köln im ersten Halbjahr das Schlusslicht der deutschen A-Standorte.

Renditeanstieg hält noch an

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal des laufenden Jahres weiter aufwärts entwickelt, was vor dem Hintergrund weiterer Zinsschritte der Notenbanken nicht überrascht. Im Bürosegment haben sie im Durchschnitt der A-Standorte um 30 Basispunkte angezogen. Den stärksten Anstieg um 40 Basispunkte verzeichnete Köln mit jetzt 3,95 %. Am geringsten fiel der Zuwachs in Düsseldorf und Frankfurt aus, wo aktuell 4,00 % notiert werden. In Hamburg und Stuttgart liegen die Netto-Spitzenrenditen mittlerweile bei 3,90 %. Der teuerste Standort ist unverändert München mit 3,70 %, womit sich die bayerische Landeshauptstadt knapp vor Berlin mit 3,75 % platziert. Nur geringfügige Zuwächse waren bei Logistikobjekten zu beobachten. Hier legte die Spitzenrendite um 5 Basispunkte auf jetzt 4,00 % zu. Bei Fachmarktzentren (4,60 %) sowie im Segment der Discounter/Supermärkte (4,70 %) ging es jeweils um 20 Basispunkte nach oben. Etwas geringer fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus, die bereits in den zurückliegenden Quartalen deutlich zugelegt hatten. Hier sind aktuell 5,10 % (+10 Basispunkte) anzusetzen

Perspektiven

“Die aktuellen Investmentumsätze und Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass sich die Investmentmärkte auch im zweiten Halbjahr noch in schwierigem Fahrwasser befinden werden. Die Hoffnung auf eine sich schneller rückläufig entwickelnde Inflation, die den Notenbanken mehr Spielräume eröffnen würde, hat sich bislang leider nicht erfüllt. In der Konsequenz spricht alles für weitere, wenn auch voraussichtlich moderate Zinsschritte im zweiten Halbjahr. Hierdurch verlängert sich auch die Preisfindungsphase, deren Abschluss aber Voraussetzung für mehr Sicherheit und Vertrauen auf Investorenseite und damit eine spürbare Belebung der Investmentmärkte ist”, erläutert Nico Keller.

Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass die Dynamik des Annäherungsprozesses Fahrt aufnimmt. Indizien hierfür sind eine steigende Anzahl von Pitch-Anfragen und eine leicht anziehende Abschlussquote im kleinteiligeren Marktsegment. Sollte die Zinserhöhungsphase der Notenbanken im zweiten Halbjahr beendet werden, besteht demzufolge eine realistische Chance, dass spätestens gegen Ende des Jahres die neue Preisbildung abgeschlossen sein könnte, womit sich die Planungssicherheit sowohl für Käufer als auch Verkäufer erheblich verbessern würde. Das ändert aber nichts daran, dass sich die Investmentumsätze auch im zweiten Halbjahr noch auf einem im langfristigen Vergleich geringen und unterdurchschnittlichen Niveau bewegen werden, da, wenn überhaupt, nur sehr wenig Rückenwind von der Konjunkturseite zu erwarten ist. Damit dürften auch die Nutzermärkte als stabilisierender und den Markt nachhaltig belebender Faktor dieses Jahr noch weitestgehend ausfallen.

“Ab dem Jahr 2024 sollten sich aus heutiger Sicht aber die Rahmenbedingungen sukzessive verbessern, was für eine generelle Marktbelebung und damit auch steigende Investmentumsätze sprechen würde. Als wichtige Einflussfaktoren zu nennen sind hier eine langsam wieder anziehende Konjunktur, getragen auch durch einsetzende Nachholeffekte, ein spürbarer Rückgang der Inflation, Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld, steigende Flächenumsätze auf den Nutzermärkten sowie tendenziell weiter anziehende Mietpreisniveaus. Die mittelfristigen Perspektiven bieten demzufolge, wie immer in der Recovery nach einer Krisensituation, erhebliche Chancen für Immobilieninvestitionen. Unbestritten ist aber auch, dass die aktuelle geopolitische Lage fundierte und sichere Prognosen zunehmend erschwert und kurzfristige Ereignisse die zu erwartenden Entwicklungen erheblich beeinflussen können”, fasst Zorn zusammen.

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10 Zukunftsthesen für die Bau- und Immobilienwirtschaft

Künstliche Intelligenz und generative AI, virtuelle Welten, grüne Städte, Nachhaltigkeit, Daten:

Wie wird unsere Welt in zehn Jahren aussehen? Welche Trends setzen sich in der Bau- und Immobilienwirtschaft durch und welche Neuerungen vereinfachen zukünftig unseren Alltag? Mit diesen Fragen beschäftigt sich auch das Innovation Center von Drees & Sommer und beobachtet intensiv allgemeine Technologietrends und Zukunftsszenarien.

10 Zukunftsthesen für die Bau- und Immobilienwirtschaft

These 1 / Klimapositiv & kreislauffähig: Die gebaute Umwelt und ihre Bestandsgebäude sind klimapositiv. Neubauten werden industriell nach Cradle to Cradle-Designprinzipien gebaut.

These 2 / Transformation der Energiewirtschaft: Die Zeit linearer Energieströme ist vorbei und macht Platz für nachhaltige, regenerative Energie. Durch eine gänzliche Dekarbonisierung sichern wir den Weg in eine Zukunft ohne CO2-Belastung.

These 3 / Smart City & Mobility: Städte der Zukunft vereinen Hightech mit Menschlichkeit – Hardware, Software und Soulware formen eine unzertrennliche Einheit. Dadurch wird nicht nur lebenswerter Raum geschaffen, sondern auch die Mobilität für alle Personen- und Güterströme optimiert.

These 4 / Multi-Use- & Wandlungsfähigkeit: Innovative Gebäude, smarte Quartiere und intelligente Städte bieten die Basis für neue Geschäftsmodelle. Dank ihrer Wandlungsfähigkeit und vielseitiger Nutzungsmöglichkeiten sind sie bereit für die Herausforderungen von morgen.

These 5 / Open-Source-Building-Kataster & Smart Data: Datenverschwendung war gestern: Gebäude besitzen frei verfügbare, digitale Informationen mit dezentral organisierten Daten in einem vertrauenswürdigen Netzwerk.

These 6 / Click & Deliver: Ein Durchbruch für die Planung: Künstliche Intelligenz, Modularisierung und Drag & Drop machen es möglich, Gebäude am selben Tag virtuell zu nutzen, an dem sie automatisiert geplant wurden.

These 7 / Autarke Baustelle: In Zukunft wird vermehrt offsite produziert. Roboter auf der Baustelle werden zum Standard – ihr Einsatz auf Baustellen wird bereits bei der Planung berücksichtigt. Die autonome Baustelle steuert sich selbst und wird remote überwacht.

These 8 / Self-Organized Property & Asset Management: Selbst ist das Haus: Sich selbst verwaltende Gebäude und Anlagen sind die Zukunft – Property und Asset Management sowie Finanzdienstleistungen werden digital, dezentral und sicher organisiert.

These 9 / Geschäftsmodelle durch virtuelle Welten: Die Kombination unterschiedlicher Technologien ergibt ein Metaverse, in dem reale Problemstellungen in virtuellen Räumen gelöst, Prozesse verschlankt und neue Geschäftsmodelle ermöglicht werden.

These 10 / Alles bleibt anders: Es werden Entwicklungen eintreten, die wir heute noch nicht absehen können.

Mehr zu den Zukunftsthesen unter https://www.dreso.com/de/zukunftsthesen.

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Drees & Sommer SE, Obere Waldplätze 13, 70569 Stuttgart, Tel: +49 711 1317-0, www.dreso.com

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immowelt Preiskompass: Nach starkem Rückgang von bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter stabilisieren sich die Preise derzeit, in 5 von 14 Städten steigen sie wieder

Das sind die Ergebnisse der 10. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2023:

Preisstabilisation setzt sich fort: Nach deutlichen Rückgängen von bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr pendeln sich die Preise derzeit ein

In 5 von 14 untersuchten Großstädten steigen die Angebotspreise von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal, in 2 Städten bleiben sie stabil

Teuerste Pflaster: In München und Hamburg verteuern sich die Immobilienpreise innerhalb eines Quartals um jeweils 1 Prozent

Immobilien in Berlin weiterhin gefragt: zweites Quartal in Folge kein Preisrückgang

Abwärtstrend hält an: In Frankfurt und Köln sinken die Angebotspreise um jeweils 2 Prozent

Auf und Ab in günstigen Städten: Großstädte im Ruhrgebiet und im Osten mit schwankenden Preisen

Der Preisverfall bei den Immobilienpreisen scheint derzeit gestoppt. Das Niveau ist zwar weiterhin deutlich unter den Höchstwerten im vergangenen Jahr zum Höhepunkt des Immobilienbooms, aber wie schon im 1. Quartal 2023 stabilisieren sich auch im 2. Quartal die Preise weiter. Das verdeutlichen die aktuellen Angebotspreise von Bestandswohnungen aus dem immowelt Preiskompass. Dafür wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) untersucht. Zwischen April und Juli sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 7 von 14 untersuchten Großstädten gesunken. In 5 Städten sind die Kaufpreise gestiegen, während in den übrigen 2 Städten das Preisniveau stabil geblieben ist. Die Preisdynamik hat im zurückliegenden Quartal sogar nochmal leicht abgenommen. Im 1. Quartal dieses Jahr sind die Angebotspreise noch in 9 der 14 Städte gesunken. Im 2. Quartal 2022, also zu Beginn der Trendwende, als die Bauzinsen begannen, steil nach oben zu zeigen, verbuchten gar 11 Großstädte rückläufige Zahlen. Zwischenzeitlich zeigte im Jahr 2022 sogar in allen Städten die Preiskurve nach unten.

“Die sich stabilisierenden Preise sind ein gutes Zeichen für den Immobilienmarkt, weil sie verdeutlichen, dass trotz schlechterer Rahmenbedingungen nach wie vor großes Interesse an Immobilieneigentum besteht”, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. “Für Käufer mit Erspartem bietet das aktuelle Marktumfeld sogar große Chancen. Durch den geringeren Konkurrenzdruck können sie wieder verstärkt Preisverhandlungen führen. Zudem ist das sichtbare Angebot auf Immobilienportalen und damit die Auswahl an Immobilien so groß wie lange nicht mehr.”

Trotz sich stabilisierender Angebotspreise hat das vergangene Jahr dazu geführt, dass im Vergleich der jeweils 2. Quartale 2022 und 2023 in allen Städten Bestandswohnungen deutlich an Wert verloren haben. In der Spitze beträgt das Minus sogar 10 Prozent.

Leichte Anstiege in München und Hamburg

Auch in den einwohnerstärksten Städten sind trotz großem Druck auf den Immobilienmarkt die Kaufpreise spürbar gesunken. Doch gerade in den attraktiven Metropolen sind Immobilien nach wie vor begehrt, sodass sich die Preise einpendeln und derzeit sogar wieder leicht ansteigen. In München, der mit Abstand teuersten Stadt der Analyse, haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 3 Monaten um 1 Prozent verteuert. Aktuell werden am Markt durchschnittliche Preise von 8.575 Euro pro Quadratmeter verlangt. Nach vier Quartalen mit rückläufigen Preisen erhöhen sich damit die Kaufpreise erstmals wieder. Dennoch ist München nach wie vor knapp 1.000 Euro pro Quadratmeter von der eigenen Preisspitze aus dem April 2022 entfernt, als Wohnraum für 9.517 Euro pro Quadratmeter angeboten wurde.

Die gleiche Entwicklung hat auch Hamburg durchlaufen. Auch an der Elbe sind die Wohnungspreise ein Jahr lang nach unten gegangen, ehe sie im letzten Quartal erstmals wieder gestiegen sind. Nach einem Plus von ebenfalls 1 Prozent kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 6.266 Euro – der zweithöchste Wert aller Städte. Auch Hamburg ist aber deutlich vom Topwert von 6.768 Euro aus dem vergangenen Jahr entfernt.

Seitwärtsbewegung in Berlin, Minus in Köln

Ein etwas anderes Bild zeigt sich hingegen in Berlin. In der Bundeshauptstadt sind die Preise deutlich weniger eingebrochen als anderswo, im Jahresvergleich lediglich um 3 Prozent. Bereits im 1. Quartal zeichnete sich wieder ein leichtes Plus ab, das Einpendeln der Preise setzt sich nun fort. Im April wurden noch im Mittel 5.125 Euro pro Quadratmeter verlangt, aktuell sind es 5.128 Euro, was für eine weitere Stabilisierung des Preisniveaus spricht.

Doch nicht in allen Metropolen sind die Preissenkungen zum Erliegen gekommen. In Köln setzt sich der Abwärtstrend fort. Das 5. Quartal in Folge sinken die Kaufpreise, dieses Mal um 2 Prozent. Käufer müssen derzeit für den Quadratmeter 4.913 Euro zahlen, im April waren es noch 4.997 Euro.

Trend in Frankfurt hält an, in Stuttgart nicht

Genauso wie in Köln haben sich auch in Frankfurt in den letzten 3 Monate die Vorzeichen nicht geändert. Die Bankenmetropole weist wie schon im Vorquartal erneut einen Rückgang von 2 Prozent auf. Innerhalb eines Jahres sind die Kaufpreise somit sogar um 10 Prozent gesunken. Mit aktuell 5.809 Euro pro Quadratmeter liegt der Durchschnittspreis aber nach wie vor auf Platz 3 der größten Städte. In Düsseldorf hat sich der Immobilienmarkt hingegen beruhigt und die Kaufpreise sind nahezu stabil bei derzeit 4.664 Euro. In Stuttgart haben sich die Vorzeichen sogar komplett geändert. Seit dem 1. Quartal 2022 steigen in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs die Angebotspreise wieder leicht. Der Quadratmeter kostet im Juli im Durchschnitt 5.190 Euro – 1 Prozent mehr als noch im April.

Auch in Nürnberg zeigt die Preiskurve wieder nach oben. Die fränkische Großstadt verbucht sogar den stärksten Anstieg der 14 untersuchten Städte. Im vergangenen Quartal verteuerten sich Bestandswohnungen um 2 Prozent auf 3.789 Euro. Wie nachhaltig diese Entwicklung ist, bleibt abzuwarten. Denn im von der Größe und vom Preisniveau vergleichbaren Hannover sind die Angebotspreise im 1. Quartal noch um 1 Prozent gestiegen und nun zuletzt erneut um 2 Prozent auf 3.468 Euro pro Quadratmeter gefallen. Das Hin und Her zeigt, dass der Markt sich vielerorts noch in der Findungsphase befindet. Verkäufer versuchen gerade Preise aufzurufen, für die sich am Markt Käufer finden, ohne dabei zu sehr von den eigenen Preisvorstellungen abzuweichen.

Zick-Zack in Leipzig, Dortmund und Essen

Das Auf und Ab bei den Preisen zeigte sich zuletzt aber nicht nur in Hannover, auch die günstigsten Städte sind davon betroffen. Sowohl in Essen als auch in Dortmund haben sich die Preise von Bestandswohnungen im 1. Quartal noch erhöht und sind dann im 2. Quartal dieses Jahres um jeweils 2 Prozent wieder nach unten gegangen. Beide Städte im Ruhrgebiet liegen zudem auf einem Preislevel von knapp 2.700 Euro pro Quadratmeter.

Auch in Leipzig bewegen sich die Preise seit über einem Jahr auf Zick-Zack-Kurs. In einem Quartal stiegen die Preise, danach sanken sie wieder, ehe sie in den vergangenen 3 Monaten wieder um 2 Prozent teurer wurden. Durch die ständigen Preisschwankungen liegen die Leipziger Kaufpreise von aktuell 2.484 Euro pro Quadratmeter auch nur 3 Prozent oder rund 80 Euro unter dem Vorjahreswert. In Dresden geht die Preisentwicklung hingegen konstant nach unten. Auch wenn sich die Preiskurve allmählich abflacht, steht im vergangenen Quartal ein Minus von 1 Prozent zu Buche. Käufer müssen derzeit im Durchschnitt 2.604 Euro zahlen und damit 10 Prozent beziehungsweise rund 300 Euro weniger als noch vor einem Jahr.

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Quantum-Studie: 6 Chancen für die Immobilienbranche in Krisenzeiten

Krise als Chance:

Quantum zeigt neuen Blickwinkel auf und veröffentlicht Studie mit 6 Chancen für einen nachhaltigen Wandel in herausfordernden Zeiten. So geht die Immobilienwirtschaft gestärkt aus der Krise hervor.

Zinswende, Rekordinflation, Klima- und Energiekrise fordern die gesamte Immobilienwirtschaft heraus. Quantum wagt einen Blick in Richtung Zukunft und zeigt eine neue Perspektive auf. “Aus der aktuellen multiplen und tiefgreifenden Krisensituation lassen sich gleich mehrere Chancen für eine nachhaltige und resiliente Immobilienwirtschaft ableiten”, sagt Dr. André Scharmanski, Leiter Quantum Research. Insgesamt hat Quantum in einer Studie gleich sechs Chancen für die Immobilienbranche in Krisenzeiten identifiziert:

  1. Fokus auf energetisch effiziente Immobilien im Einkauf

Die Energiekrise wird immer mehr zu einem Katalysator für die Energiewende im Gebäudesektor. Warum? Die zunehmende energetische Ausdifferenzierung (z.B. in Form von Bewertungsabschlägen) und die Regulierung (Stichwort stranding assets) zwingen die Immobilienakteure zum Handeln. Insbesondere im Einkauf liegt daher der Fokus auf der Energieeffizienz von Immobilien, die nach Quantum Research-Analyse heute schon als Argument für Preisverhandlungen eingesetzt wird.

  1. Develop-to-Green-Strategien im Bestand

Gleichzeitig gewinnt die Bestandssanierung an Bedeutung. ESG-Knowhow und ganzheitliche Asset Management Kompetenzen rücken zunehmend in den Fokus. Egal wie nachhaltig Neubauten gestaltet werden, ohne wirkungsvolle Fortschritte bei Bestandsobjekten kann die Immobilienwirtschaft keinen entscheidenden Beitrag zu den Klimazielen leisten.

  1. Modulares und serielles Bauen und Sanieren als Investmentchance

Die Baubranche erhofft sich durch serielle und modulare Verfahren einen Geschwindigkeitsschub sowie Kosteneinsparungen. Auch die Bundesregierung setzt stärker auf das Bauen und Sanieren mit vorgefertigten Teilen, denn diese Bauweisen bieten gute Voraussetzungen, um besonders nachhaltige Gebäude mit hohem Energieeffizienzstandard und positiver Ökobilanz zu errichten.

  1. Stärkere Berücksichtigung der grauen Energie bei Investmententscheidungen

Die Klimabilanz eines sanierten Bestands kann gleich oder sogar besser sein als die eines Neubaus. Berechnungen belegen, dass bis zu 80 % der Emissionen auf die Konstruktionsphase bzw. Herstellung von Baustoffen entfallen. Hierzu wurden Klimabilanzen von Gebäuden über den gesamten Lebenszyklus hinweg betrachtet. Die Emissionen im Betrieb, die durch Wärmeerzeugung und Stromverbrauch entstehen, machen je nach Baujahr im Vergleich nur einen geringen Teil aus.

  1. Stärkere Anreize zur Investition in geförderten Wohnungsbau

Während der jahrelangen Niedrigzinsphase waren öffentliche Förderkredite gegenüber marktüblichen Krediten für viele Investoren nicht attraktiv. Die Zahl der geförderten Neubauten ist entsprechend gesunken. Eine Hochrechnung von Quantum Research zeigt: 2021 ist in Deutschland alle elf Minuten eine geförderte Wohnung vom Markt verschwunden, aber nur alle 24 Minuten eine neue hinzugekommen. Nun hebt der Zinsanstieg den Anreiz zur Investition in geförderten Wohnungsbau, denn die regionalen Förderdarlehen sind deutlich günstiger als die Kredite für freifinanzierten Wohnungsbau.

  1. Großstädte und deren Umland bleiben nachhaltig attraktive Investmentstandorte

Nach der Pandemie hat die Wohnungsnachfrage in Städten wieder neuen Schwung erfahren. Im Kontext der Zins- und Energiewende ist darüber hinaus von einer rückläufigen Zersiedlung auszugehen. Wesentlicher Grund sind die drastisch gestiegenen Bauzinsen, die bereits im vergangenen Jahr zu einem Rückgang der Bauzusagen für Einfamilienhäuser um 25 % führten. Das betrifft vor allem “Schwellenhaushalte”, die in der Niedrigzinsphase am Rande der Speckgürtel gerade so Eigentum finanzieren konnten. Ein weiterer Faktor: Die CO2-Bilanz von Haushalten in zersiedelten Vorstädten ist 2- bis 4x höher als in innerstädtischen Vierteln.

Krise als Chance: Stetige Weiterentwicklung

“In Krisenzeiten ist es wichtig, trotz aller Verwerfungen die stetige Weiterentwicklung nicht aus dem Blick zu verlieren. Es geht darum, die Krise als guten Moment zu nutzen, um einen Wandel einzuleiten. Das gilt auch für die Immobilienwirtschaft und insbesondere für das Thema Nachhaltigkeit. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt zum Handeln”, sagt Dr. André Scharmanski.

Über Quantum

Die unabhängige Quantum Immobilien AG steht seit der Gründung im Jahr 1999 für zukunftsweisende Projektentwicklung, attraktive institutionelle Anlageprodukte und ganzheitliches Management von Immobilieninvestments. Im Fokus der Aktivitäten stehen deutsche Metropolregionen.

Im Geschäftsbereich Projektentwicklung werden sowohl eigene Projekte als auch Joint Ventures im Rahmen unternehmerischer Beteiligungen realisiert – so entstanden bisher 80 Immobilien mit einer Fläche von über 1.800.000 m². Das Transaktionsvolumen beträgt rund 5,2 Mrd. €.

Im Fondsgeschäft bietet Quantum über die eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft maßgeschneiderte Lösungen für institutionelle Investoren an, etwa Immobilien-Spezialfonds oder alternative Investmentprodukte. Die Assets under Management belaufen sich auf ca. 11,3 Mrd. €.

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Quantum Immobilien AG, Dornbusch 4, 20095 Hamburg, Tel: +49(0)40-41 43 30-0, www.quantum.ag

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Preise am Wohnungsmarkt fallen das vierte Quartal in Folge

Ende des Preisverfalls in Sicht. Mieten in Berlin explodieren.

Die VALUE AG hat die Immobilienmarktdaten zum zweiten Quartal 2023 vorgelegt und informiert im VALUE Data Insights über die aktuellen Entwicklungen.

  • Die Preise sind im 2. Quartal 2023 weiter gesunken allerdings schwächer als im Vorquartal
  • Wohnungspreise sinken bundesweit nur noch um -1,1%
  • Eigenheimpreise sinken bundesweit nur noch um –1,8%
  • Im Juni erstmalig wieder leicht steigende Preise gemessen
  • Mieten steigen bundesweit wieder stärker als im Vorquartal um +0,9%
  • Mieten in Berlin explodieren mit >18% zum Vorjahr
  • Regional Insight zum Immobilienmarkt der Region Leipzig vorgelegt

Die Preise am Wohnungsmarkt fallen bundesweit weiter, aber der Preisrückgang flacht im zweiten Quartal ab. Auf Monatsebene wurden erstmals seit einem Jahr wieder steigende Wohnungspreise gemessen. Am Mietwohnungsmarkt steigen die Preise weiter, in einzelnen Städten sogar extrem. Der angespannte Mietmarkt sorgt für ein Ende des Preisverfalls am Kaufmarkt.

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken das vierte Quartal in Folge, mit −1,1 % im Vergleich zum Vorquartal flacht der Rückgang allerdings ab. Die Zahl offener Verkaufsvorgänge steigt noch weiter, der Zuwachs ist aber geringer als im Vorquartal. Im 2 Quartal sind etwa 38 % mehr Wohnungen im Angebot als im Vorjahresquartal.

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken derweil das dritte Quartal in Folge, aber auch hier zeigt sich eine Abschwächung der Preisabschläge: Sie sanken im Vergleich zum ersten Quartal 2023 nur noch um −1,8 %. Im Vergleich zum Vorjahr messen wir wie für Wohnungen ein Abflachen der Angebotsausweitung. Zurzeit sind 38 % mehr Häuser auf dem Markt als im selben Zeitraum des letzten Jahres.

Der Mietwohnungsmarkt wird davon unbeeindruckt teurer: Mit einem Plus von 0,9 % steigen die Mieten wieder etwas stärker als im Vorquartal. Das Mietwohnungsangebot bleibt weiter sehr knapp und stagniert auf niedrigem und teils extrem niedrigem Niveau, wie in Berlin zum Beispiel.

„Das Ende des Preisverfalls ist in Sicht, wir sehen auf Monatsebene sogar bereits erste positive Preissignale. Nach einer Phase der Verunsicherung beginnt nun die Neuausrichtung des Marktes, hin zu einer neuen Stabilität.“ kommentiert Sebastian Hein, Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „Die ohnehin schon angespannte Situation an den Mietmärkten wird sich noch weiter verschärfen. Es droht eine Superknappheit. Diese aufziehende Superknappheit sorgt an den Wohnungsmärkten für eine Stabilisierung der Kaufpreise.“  „Im Gegensatz zum Investmentmarkt haben die Selbstnutzernachfrager:innen weniger Alternativen und weniger Verhandlungsmacht. Wenn Sie nicht kaufen, bleiben sie im Mietmarkt hängen und hier wird es in spätestens zwei Jahren richtig ungemütlich. Der Investmentmarkt auf der anderen Seite kann angesichts der Gemengelage langfristig mit steigenden Kapitalwerten rechnen.“ führt Hein fort.

Preisentwicklung in A- und B-Städten

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um −5 %. Dieser Rückgang wäre ohne die Entwicklung in der Bundeshauptstadt noch drastischer ausgefallen, dort stagnierten die Preise im Vergleich zum 1. Quartal 2022 (−0,1 %). In Köln gibt es mit −5,6 % ein klares Minus, in Hamburg (−10,2 %), Düsseldorf (−10,5 %) und Frankfurt am Main (−11,6 %), München (−12,5 %) und Stuttgart (−14,2 %) fällt der Rückgang weit stärker aus.

Vergleich zum letzten Quartal zeigt sich in Berlin sogar schon wieder ein kleines Plus bei der Preisentwicklung gebrauchter Eigentumswohnungen (0,1 %), in Düsseldorf (−0,5 %), Köln (−0,9 %), Hamburg (−1,4 %), Frankfurt am Main (−1,8 %) und München (−2 %) ist das Vorzeichen weiterhin negativ.

Auch bei den Mieten sticht Berlin erneut heraus, dort explodierten die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht erneut (18,3 %). Mit großem Abstand dahinter folgen Köln (5,5 %) und München (4,1 %), Hamburg (3,8 %) sowie Düsseldorf (3,4 %). In Frankfurt am Main (2,9 %) und Stuttgart (1,6 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 3,2 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen Hamburg (2,4 %), Köln (2,2 %), Frankfurt am Main (1,1 %) und München (1 %) sowie Stuttgart (0,9 %). In Düsseldorf (0 %) gab es keine Bewegung.

Auch in den B-14 Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem letzten Quartal mit −1,1 % insgesamt rückläufig, in Mainz (−4 %), Bremen (−3,4 %) und Karlsruhe (−2,8 %) ist der Rückgang am stärksten, Münster (1,4 %) und Aachen (2,5 %) liegen leicht im Plus. Auf Jahressicht gab es diesmal insgesamt einen klaren Rückgang von −8,7 %, in Essen (−4 %) war der Rückgang am kleinsten. Am stärksten sind die Preise in Hannover (−11,5 %) und Mainz (−11,8 %) gefallen.

Bei den Mieten ist Karlsruhe mit einem Plus von 6,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal diesmal Spitzenreiter unter den B-14 Städten, vor Bremen (5,4 %) und Essen (4,7 %). Am Ende der Skala rangieren Aachen (1,5 %), Hannover (1,5 %) und Dresden (1 %). Städte mit negativem Vorzeichen gibt es nicht.

Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Leipzig

Fokus des Regional Insights ist diesmal der Raum Leipzig. Die Region liegt im Nord-Westen Sachsens und umschließt die Stadt Leipzig sowie die beiden Kreise Leipzig und Nordsachsen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit −4,6 % weniger stark als im bundesweiten Schnitt (−6,3 %). Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (−6,1 %) – mit −4,5 % weniger stark rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit über dem Bundesdurchschnitt liegt. Umgekehrt zeigt die Region zurzeit eine höhere Mietdynamik und liegt mit einem Plus von 3,9 % über dem Bundesdurchschnitt mit einem Plus von (3,5 %).

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Trendwende auf dem deutschen Investmentmarkt lässt auf sich warten

Transaktionsvolumen bleibt auch zum Halbjahr mit 15 Milliarden Euro extrem niedrig

An der grundlegenden Zurückhaltung der Investoren beim Kauf und Verkauf von Immobilien hat sich auch im zweiten Quartal 2023 nichts geändert: Die aktuell in der Statistik stehenden 14,9 Milliarden Euro für das erste Halbjahr entsprechen in etwa dem Volumen aus 2012 und im langjährigen Schnitt liegt der aktuelle Wert sogar um 53 Prozent darunter, so der das internationale Immobilienberatungsunternehmen JLL. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Minus von 59 Prozent. Was nach wie vor fehlt, sind größere Transaktionen – insbesondere im Bürosektor und bei Portfolios.

Vor diesem Hintergrund muss die Frage, ob der Investmentmarkt wieder vollumfänglich funktioniert, mit einem klaren Nein beantwortet werden. Spiegelbild dessen ist ein Transaktionsvolumen, welches in den Monaten April bis Juni mit 7,1 Milliarden Euro sogar noch unter dem Wert der ersten drei Monate dieses Jahres von 7,8 Milliarden Euro lag. Keimte zu Beginn des Jahres noch die Hoffnung auf eine deutliche Belebung in der zweiten Jahreshälfte, muss nun nüchtern festgestellt werden, dass sich eine solche wohl erst im nächsten Jahr zeigen wird.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany: “Das rapide Zinswachstum und Banken, die bei der Kreditvergabe zurückhaltend agieren, haben den generellen Ask-Bid-Gap bislang kaum verringert. Allerdings sehen wir, dass der Kapitaldruck auf der Verkäuferseite aufgrund der hohen Betriebs- und Refinanzierungskosten stetig steigt. Auf der anderen Seite sind sich viele Käufer in ihren Planungen mittlerweile sicher und nicht bereit, zum weiterhin vielerorts alten Preisniveau einzukaufen.”

Die jüngsten Ankündigungen der Europäischen Zentralbank, ihren Zinserhöhungskurs – wenn auch abgeschwächt – fortzusetzen, bilden nach wie vor die wesentliche Grundlage für den Blick aufs kommende Jahr. Denn damit verbunden ist eine nach wie vor schwierige Preisfindung und eine Verunsicherung über die weitere Entwicklung der Immobilienrenditen und ihrem als adäquat anzusehenden Abstand zu der (nominalen) Verzinsung von langlaufenden Staatsanleihen. Mit jeder neuen Zinserhöhung steigt der Druck auf die Renditen, weil alternative Anlage an Attraktivität gewinnen. Gleichzeitig steigen in einem solchen Szenario auch die Immobilienquoten institutioneller Investoren, auch wenn diese gar keine neuen Immobilien in ihr Portfolio aufgenommen haben. “Dies ist auch einer der wesentlichen Unterschiede zur Finanzkrise 2008/2009, als die Immobilienquoten niedrig waren und es entsprechenden Investitionsspielraum gab, was zu einer relativ schnellen Erholung der Investmentmärkte geführt hat”, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Andererseits gibt es auch einen weiteren Unterschied zur Finanzkrise, der hoffnungsvoll stimmt: “Während damals vor allem als sicher empfundene Core-Produkte nachgefragt wurden, weil auch die Vermietungsmärkte stark schwächelten, liegt der Fokus der Investoren aktuell eher auf Valueadd-Immobilien, also solche Produkte, bei denen Abstriche in Bezug auf ESG-Kriterien oder der Restlaufzeiten der Mietverträge gemacht werden müssen. Investoren, die über entsprechende Expertise und Kapazitäten verfügen, sehen hier eine Möglichkeit, Wertsteigerungen zu generieren.” Es geht also darum, detailliert die Optionen zu prüfen, entsprechend lange dauern dann auch die Transaktionsprozesse, bis schließlich ein Abschluss zustande kommt.

Prognose für Gesamtjahr liegt bei 40 Milliarden Euro – leichte Belebung bis Jahresende erwartet

Vordergründig bleibt also Abwarten auch zum Ende des ersten Halbjahrs das Gebot der Stunde. Dennoch bietet der Markt auch jetzt Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für eigenkapitalstarke Käufer. “Und in den Sektoren, in denen sich das Repricing bereits deutlicher manifestiert hat, wie zum Beispiel im Einzelhandelssektor, oder bei denen strukturelle Indikatoren für eine hohe Nachfrage sorgen wie Logistik und Wohnen, rechnen wir mit einer leichten Belebung des Marktgeschehens in den nächsten Monaten”, sagt Scheunemann. Die Verkaufsbereitschaft werde aus den genannten Gründen wieder steigen. “Unsere Prognose für das Transaktionsvolumen 2023 setzen wir nun bei 40 Milliarden Euro an. Das entspräche in etwa dem Ergebnis des Jahres 2012 und läge um rund 47 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt”, prognostiziert Helge Scheunemann.

Für Büroimmobilien herrscht – neben der Suche nach dem richtigen Preis – weiterhin große Unsicherheit über die Zukunft dieser Assetklasse. Nachrichten aus den USA über steigende Leerstände und einer nur sehr schleppenden Rückkehr der Beschäftigten in die Büros der Metropolen tragen zwar nicht zur Beruhigung bei. Doch die USA sind nicht Deutschland und die Unterschiede müssen erklärt werden, um die Skepsis mancher internationaler Investoren auszuräumen. Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH: “Die Situation der US-Büromärkte ist absolut nicht vergleichbar mit Europa und auch nicht mit Deutschland. Trotzdem findet auch bei uns eine Auslese im Büromarkt statt. Wir gehen aber davon aus, dass das Bürosegment auch in Zukunft eines der wichtigsten Segmente im Immobilieninvestmentmarkt bleiben wird.”

Aufgrund der strengen Investitionskriterien und der zumeist inbegriffenen Heterogenität der Immobilien stehen auch Portfolios aktuell in der Gunst der Investoren nicht ganz oben. Lediglich 5,1 Milliarden Euro entfallen auf solche Paketverkäufe und das, obwohl sieben der zehn größten Transaktionen des Jahres auf Portfolios entfallen. Das Minus gegenüber dem Vorjahr fällt denn auch mit 68 Prozent noch etwas stärker ins Gewicht als für Einzeltransaktionen (minus 51 Prozent). “Das Gros der Investoren fokussiert sich im Moment eher auf kleinvolumige Transaktionen zwischen 40 Millionen und 80 Millionen Euro, die einfacher zu finanzieren sind. In diesem Segment sind dann allerdings vor allem eigenkapitalstarke Investoren aktiv”, beobachtet Eckert. Entsprechend gering fällt der Anteil der Großdeals aus: Im ersten Halbjahr wurden nur 20 Abschlüsse jenseits der 100-Millionen-Euro-Grenze gezählt; im Vorjahreszeitraum waren es noch 69.

Bei den Assetklassen zeigt sich im Vergleich zum ersten Quartal 2023 keine Veränderung. Der Living-Sektor, zu dem unter anderem Wohn- und Pflegeimmobilien gehören, bleibt mit 5,02 Milliarden Euro nach wie vor führend. Der Anteil liegt zum Halbjahr bei rund 34 Prozent, hat damit seinen Abstand gegenüber den anderen Sektoren weiter ausgebaut und wird in erster Linie getragen durch den Teilverkauf eines Wohnungsportfolios von Vonovia an Apollo (Südewo-Portfolio) für rund eine Milliarde Euro. Büroimmobilien kommen auf insgesamt 3,07 Milliarden Euro. Damit entfällt bislang nur jeder fünfte investierte Euro auf Büros. Immerhin: Neben dem Living-Bereich konnten in den Sektoren Logistik, Hotels und Mischnutzung leichte Transaktionszugewinne gegenüber dem ersten Quartal des Jahres verbucht werden.

Transaktionsvolumen der sieben Metropolen weiter schwach – nur Stuttgart im Plus

Gerade Büroimmobilien wurden in der Vergangenheit überwiegend in einer der großen Metropolen gehandelt. Entsprechend der aktuellen Zurückhaltung auf Käufer- und Verkäuferseite leidet auch das Transaktionsgeschehen in den sieben Immobilienhochburgen. Nur sieben Milliarden Euro konnten registriert werden, ein Minus von 62 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch hier heißt es “Back to 2012” – denn das war das letzte Jahr, in dem es noch weniger waren.

Besonders betroffen ist nach wie vor Frankfurt. Hier hat sich das Vorjahresminus von 84 Prozent gegenüber dem vergangenen Quartal kaum verringert. Kaum besser erging es Hamburg, hier wurden mit rund 740 Millionen Euro zwar gut 100 Millionen mehr verkauft als in der Bankenmetropole, aber das Minus liegt mit 80 Prozent auf ähnlichem Niveau. Und doch gibt es einen Lichtblick: In Stuttgart konnten Immobilien im Volumen von 810 Millionen Euro veräußert werden. Das bringt der baden-württembergischen Landeshauptstadt nicht nur Platz drei im aktuellen Ranking hinter Berlin (2,8 Milliarden Euro) und München (eine Milliarde Euro), sondern ebenso ein recht bemerkenswertes Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr, das in erster Linie durch Wohnimmobilien aus dem Südewo-Portfolio getragen wird.

Renditeanstieg geht weiter – Risikospread steigt bei Immobilien weiter an

Zwar ist es nach wie vor schwierig, die weitere Zinsentwicklung einzuschätzen, dennoch bleibt festzuhalten, dass die Volatilität deutlich nachgelassen hat. Sowohl die Finanzierungszinsen (fünfjährige Swap-Rates) haben sich in den vergangenen Monaten im Korridor zwischen 3,0 und 3,2 Prozent stabilisiert als auch die Renditen für zehnjährige Staatsanleihen, die aktuell bei 2,4 Prozent notieren. Der Risikoaufschlag für Immobilien ist damit auf knapp 140 Basispunkte gestiegen, wenn als Grundlage die aktuelle durchschnittliche Spitzenrendite für Büros in den sieben Topstandorten herangezogen wird, die im Vergleich zum Vorquartal um 25 Basispunkte auf jetzt 3,78 Prozent gestiegen ist.

In Relation zu den Finanzierungszinsen inklusive der Bankmargen bleibt nach wie vor eine Lücke von etwas mehr als 90 Basispunkten, ein positiver Hebeleffekt lässt sich somit noch nicht wieder darstellen. Das gilt für alle Assetklassen, deren Renditen unter vier Prozent liegen. Für Einzelhandelsimmobilien liegen die Spitzenrenditen in Teilbereichen jedoch wieder zum Teil deutlich über den Finanzierungskonditionen. So notieren die Renditen für Fachmarktzentren bei 4,4 Prozent, für Shoppingcenter weiterhin bei fünf Prozent und für einzelne Fachmärkte werden aktuell sogar 5,5 Prozent gezahlt. Auch im Logistiksegment hat sich der Renditeanstieg gemäßigt fortgesetzt, hier ist ein Plus von zehn Basispunkten gegenüber dem ersten Quartal auf nun 4,03 Prozent zu beobachten. “Die sich stärker akzentuierende inverse Zinsstruktur gibt dennoch Hoffnung, dass sich die Zinsen früher oder später wieder dem Renditeniveau anpassen werden und nicht umgekehrt”, gibt Eckert einen Ausblick.

Bis zum Jahresende rechnet JLL über alle Assetklassen und Sektoren hinweg mit weiteren Renditeanstiegen. Diese werden sich aller Voraussicht nach zwischen zehn (Geschäftshäuser und Logistik) und 50 Basispunkten (Büros) bewegen. “Auch diese Entwicklung unterstützt unsere eingangs gestellte These, dass sich gegen Ende des Jahres die Transaktionsdynamik etwas beschleunigen sollte”, sagt Helge Scheunemann. Hinzu kommt eine nach wie vor nach oben gerichtete Entwicklung bei den Mietpreisen. Diese werden die infolge der Renditeanstiege sich manifestierenden Wertverluste zwar nicht ausgleichen, aber zumindest abmildern.

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