Archiv für die Kategorie: Immobilien

Fokus auf irische Wohnimmobilien

Die Real I.S. AG hat eine Niederlassung in der irischen Hauptstadt Dublin eröffnet. Von dort aus wird das Unternehmen unter der Führung von Nana Collins seine Investmenttätigkeit im irischen Markt noch weiter ausbauen, wobei der Fokus auf Wohnimmobilien liegen wird. Der Bestand der Real I.S. in Irland beläuft sich aktuell auf neun Objekte im Großraum Dublin sowie zwei in Cork mit einem Investmentvolumen von insgesamt rd. 600 Millionen Euro.

„Mit unserer stetig wachsenden Zahl an Immobilien sowie der geplanten Auflage unseres irischen Wohnimmobilienfonds war die Gründung einer Niederlassung in Dublin der nächste logische Schritt, um den steigenden Anforderungen an das Asset- und Investment-Management gerecht zu werden“, sagt Barbara Geidner, Head of Investment Management International at Real I.S. AG.

„Wir freuen uns, mit Nana Collins eine ausgewiesene Expertin für den irischen Markt gewonnen zu haben. Sie verfügt nicht nur über langjährige Erfahrung in der Bewertung und Akquisition von Immobilien, sondern auch im Bereich Property- und Asset-Management und kann somit unsere bereits vorhandene Präsenz in den kommenden Jahren noch weiter ausbauen, was für die Erschließung neuer Kundengruppen und Investmentmöglichkeiten von Vorteil ist“, sagt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG und ergänzt: „Bereits im Oktober werden wir unser Team mit einem technischen Asset Manager verstärken und unseren Fokus auf Nachhaltigkeit auch in Irland ausbauen.“

Nana Collins erlangte 2014 ihren Bachelor in Immobilienwirtschaft vom Dublin Institute of Technology und startete anschließend ihre berufliche Laufbahn im Hotel & Trading Assets Team bei DTZ. Bevor sie zur Real I.S. kam, war sie sowohl als Gutachter als auch Makler bei CBRE tätig und zuletzt Associate Director für Commercial Property bei BidX1, einer Onlineauktions-Plattform für Immobilien. Collins ist gebürtige Münchnerin und lebt bereits seit 15 Jahren in Irland.

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REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement, Innere Wienstr. 17, ­81667 München Tel.: 089/489082­0, Fax: 089/489082­295, www.realisag.de

Gestiegene Energiepreise rücken die energetische Effizienz beim Kauf einer Eigentumswohnung stärker in den Fokus.

Zudem sind EU-Gesetze zu Mindeststandards für die Energieeffizienz von Wohngebäuden in Bearbeitung. Es zeichnet sich ab, dass ab 2033 alle Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse D ausweisen müssen. Immobilien mit Energieeffizienzklasse E, F, G oder H müssen somit bald energetisch saniert werden. Dies alles sollten Interessent*innen bei der Auswahl einer Wohnung einbeziehen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2023 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen den untersuchten Kategorien von Energieeffizienz. In etwa jeder dritten der 2022 unter Angabe der Energieeffizienzklasse angebotenen Eigentumswohnungen besteht laut Richtlinienentwurf keine Sanierungspflicht bis 2033. Allerdings zahlen Käufer*innen zumeist einen Aufpreis für diesen energieeffizienten Wohnraum.

Der Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit einer künftigen Sanierungsverpflichtung (Energieeffizienzklasse zwischen E und H) ist in Deutschland nicht gleich verteilt. In 72 Regionen sind nach EU-Plänen drei von vier angebotenen Wohnungen bis 2033 von der Sanierungspflicht betroffen. Unter diese Gebiete mit oft älterem Gebäudebestand fallen 13 Großstädte, zehn Mittelstädte sowie 49 Landkreise. Den geringsten Anteil an angebotenen Wohnungen mit hohem energetischem Standard hat mit 7,3 Prozent die kreisfreie Stadt Pirmasens. Danach folgen die Landkreise Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen), Rhein-Hunsrück-Kreis (Rheinland-Pfalz), Vogelsbergkreis (Hessen) und Stendal (Sachsen-Anhalt). Unter den Großstädten sind etwa Wuppertal und Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen) sowie Heilbronn (Baden-Württemberg) betroffen.

In 51 Regionen ist der Anteil an Eigentumswohnungen mit nicht sanierungspflichtigen Effizienzklassen am Angebot dagegen hoch: Hier haben zwischen 40 und 50 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen einen relativ hohen energetischen Standard. Geografisch liegen diese energetisch effizienten Angebote vor allem in ostdeutschen Bundesländern und im süddeutschen Raum.

Hier werden anteilig besonders viele energieeffiziente Wohnungen angeboten

In vier Mittelstädten und fünf Landkreisen ist das energieeffiziente Angebot noch größer, hier weist mindestens jede zweite Wohnung die Effizienzklasse D oder höher aus. Im Landkreis Ebersberg in Bayern liegt die Quote mit 49,7 Prozent nur knapp darunter. Die Top-10-Regionen mit nicht sanierungsbedürftigen Energieeffizienzklassen liegen ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen Bundesländern. Unter anderem liegt das an dem hohen Bestand an inzwischen energetisch hervorragend sanierten Plattenbauten in vielen Städten im Osten sowie einem höheren Anteil an neueren Gebäuden. Ganz oben auf der Liste steht die Stadt Suhl in Thüringen, in der 2022 mehr als 60 Prozent der angebotenen Wohnungen eine hohe Energieeffizienzklasse von mindestens D auswiesen. Über 50 Prozent liegt auch der Anteil in der Stadt Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Gera (Thüringen) und dem Landkreis Roth (Bayern). Ein Blick auf die deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen zeigt, dass die Spitzenreiter mit dem höchsten Anteil an energieeffizienten Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern und Bayern liegen. In Rostock haben 46,9 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine Energieeffizienzklasse von D oder besser, in Erlangen noch 46,2 Prozent. In den Top 10 der Großstädte finden sich aber auch Orte in anderen Bundesländern wie Rheinland-Pfalz, Hessen oder Niedersachsen.

Top 10: Anteil der Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen A+, A, B, C, D* an allen Angeboten** in Großstädten

1.) Stadt***

2.) Bundesland

3.) Anteil

4.) Kaufpreis im Durchschnitt, ohne Sanierungsverpflichtung, in Euro je qm

1.)…………………………………2.)……………………………………….3.)……………..4.)

Rostock………………………..Mecklenburg-Vorpommern…….46,9%…………3.988,36

Erlangen……………………….Bayern…………………………………46,2%…………5.343,16

Erfurt…………………………..Thüringen……………………………46,0%…………3.066,28

Trier…………………………….Rheinland-Pfalz……………………45,7%…………4.166,80

Offenbach am Main………..Hessen………………………………..42,7%…………4.921,53

Jena…………………………….Thüringen…………………………….41,7%…………3.400,51

Wolfsburg…………………….Niedersachsen………………………39,4%…………2.967,79

Chemnitz……………………..Sachsen……………………………….39,3%…………1.522,65

Potsdam………………………Brandenburg…………………………39,3%…………5.537,04

Würzburg…………………….Bayern………………………………….39,0%…………4.489,87

*für diese Energieeffizienzklassen besteht laut Gesetzesvorlage keine Sanierungspflicht

**nur Angebote mit ausgewiesener Energieeffizienzklasse; Kaufpreise ohne Nebenkosten

***Sortierung nach Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen ohne Sanierungspflicht bis 2033 laut Entwurf zur Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2022); Berechnungen und Darstellung HWWI

“Die Vorteile energieeffizienter Gebäude liegen auf der Hand – Eigentümer*innen sparen Heizkosten, müssen in naher Zukunft nicht mehr zwingend sanieren und können mit einem anhaltend hohen Wert ihrer Immobilie rechnen. Der Postbank Wohnatlas gibt einen Überblick über Regionen, in denen Interessierte aus einem vergleichsweise großen Angebot von Eigentumswohnungen mit hohem energetischen Standard wählen können”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Käufer*innen sollten Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen, um vorhandene Mängel mit einpreisen zu können.”

Preisaufschläge für Energieeffizienz in den größten sieben Metropolen

Durchschnittlich jede dritte angebotene Eigentumswohnung (33,6 Prozent) in den sieben größten Metropolen Deutschlands, den sogenannten Big 7, weist eine nicht sanierungspflichtige Effizienzklasse aus. Den größten Anteil von Wohnungen mit Effizienzklasse D und besser bieten München und Berlin, den geringsten Prozentsatz hat Stuttgart. Doch obwohl die Schwabenmetropole im Schnitt verhältnismäßig wenige energieeffiziente Eigentumswohnungen bereithält, fällt der Preisaufschlag für diese nicht sanierungspflichtigen Immobilien mit gerade einmal durchschnittlich 645 Euro pro Quadratmeter am geringsten unter den sieben größten Städten aus.

In Frankfurt am Main beträgt die Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht bis 2033 dagegen durchschnittlich beachtliche 1.510 Euro. In der Mainmetropole kostete eine Wohnung mit dem schlechteren Energiestandard der Energieeffizienzklassen E, F, G oder H durchschnittlich 6.124 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen mit höherem Energiestandard der Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D dagegen 7.633 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt zahlen Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Big 7 immer einen Aufschlag für einen besseren energetischen Standard. Die zweithöchste Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht bis 2033 besteht in Hamburg. In der Hansestadt zahlen Immobilienkäufer*innen durchschnittlich 1.392 Euro mehr für laut Gesetzesentwurf bis 2033 nicht sanierungspflichtige Eigentumswohnungen. Dicht gefolgt von München mit einem Mehrpreis von 1.385 Euro pro Quadratmeter für energetische Effizienz.

Big 7: Preisdifferenzen 2022 zwischen Eigentumswohnungen mit und ohne Sanierungspflicht

1.) Stadt***

2.) Durchschnittspreis ohne Sanierungspflicht in Euro

3.) Durchschnittspreis mit Sanierungspflicht in Euro

4.) Differenz in Euro**

5.) Anteil Angebote ohne Sanierungspflicht

1.)…………………………………2.)………………3.)……………..4.)…………5.)

Frankfurt am Main………….7.633…………6.124…………1.510………35,3%

Hamburg……………………….7.517…………6.125…………1.392………34,2%

München………………………10.375………..8.991…………1.385………37,1%

Berlin……………………………6.424…………5.351…………1.073………36,3%

Köln……………………………..5.413…………4.643……………771………33,3%

Düsseldorf…………………….5.750…………5.039……………710………30,8%

Stuttgart……………………….5.769…………5.124……………645………27,9%

*sortiert nach Preisdifferenz zwischen ETW mit und ohne Sanierungsverpflichtung bis 2033

** mögliche Abweichungen durch Rundungsdifferenzen

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2023); Berechnungen und Darstellung HWWI

Die von den HWWI-Expert*innen berechnete Höhe der durchschnittlichen Mehrkosten hilft Kaufinteressierten, die Wahl zwischen einer energieeffizienteren Wohnung und einer Eigentumswohnung mit Verpflichtung zur energetischen Sanierung bis 2033 zu treffen. “Wie viel Geld im konkreten Fall in die Sanierung fließen muss, ist sehr unterschiedlich. Dabei spielen unter anderem der genaue Sanierungsbedarf und die Anzahl der Wohneinheiten eine Rolle, denn energetische Sanierung ist Sache der Eigentümer*innengemeinschaft. Die Dämmung des Daches kostet in einem 4-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem 20-Parteien-Gebäude, kann in letzterem Fall aber auf mehr Schultern verteilt werden. Die Höhe der bestehenden Rücklagen ist ebenso zu beachten, wie die konkrete Ausstattung mit alten Heizungen oder ob es ausreicht, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen. Es ist dringend anzuraten, Expert*innen zu Rate zu ziehen”, sagt Beermann.

Das kostet Energieeffizienz jenseits der großen Metropolen

In insgesamt 66 Regionen werden Aufschläge von mehr als 800 Euro je Quadratmeter aufgerufen, für Wohnungen, die bis 2033 nicht verpflichtend energetisch saniert werden müssen. Darunter fallen 28 Regionen mit mehr als 1.000 Euro Mehrpreis. Neben vier Metropolen aus den genannten Big 7 fallen darunter auch die Großstädte Bremerhaven, Offenbach am Main, Oldenburg, Erlangen und Trier. Beispielsweise werden in der rheinland-pfälzischen Stadt Trier im Schnitt 4.167 Euro pro Quadratmeter für eine nicht sanierungspflichtige Eigentumswohnung verlangt, 1.005 Euro mehr als für eine Immobilie mit einer schlechteren Energieeffizienz. In Bremerhaven beträgt der Aufpreis 1.129 Euro und ist damit höher als in der Hauptstadt Berlin. Zu den teuren Gegenden für Kaufinteressent*innen, die auf Energieeffizienz Wert legen, gehören auch viele Landkreise – vor allem im Norden und Süden Deutschlands. Den höchsten Aufpreis von 2.349 Euro zahlen Käufer*innen im Landkreis Miesbach (Bayern), dicht gefolgt von Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) mit rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. Ein höherer Aufschlag als in Frankfurt am Main wird im niedersächsischen Landkreis Wesermarsch sowie im bayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen für Wohnungen mit mindestens Energieeffizienzklasse D fällig. Im bayerischen Landkreis Starnberg liegt der Aufschlag mit knapp 1.500 Euro über dem von Hamburg und München. In den Top 10 der höchsten Aufpreise befinden sich zusätzlich der nah an Berlin gelegene Landkreis Potsdam-Mittelmark (Brandenburg) und die Ferienregion Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern).

In 157 Regionen beträgt der Preisaufschlag für energetisch effiziente Wohnungen weniger als 500 Euro je Quadratmeter, in 109 Regionen sogar weniger als 400 Euro. Viele davon liegen in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen sowie im südöstlichen Niedersachsen und nördlichen Teilen Brandenburgs. Nur 23 Euro mehr pro Quadratmeter müssen Käufer*innen in der Stadt Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt) für mehr Energieeffizienz investieren, im Landkreis Havelland (Brandenburg) sind es 27 Euro, in der Stadt Leipzig 43 Euro und im Landkreis Nordsachsen (Sachsen) 44 Euro. Auch die von Altbauten geprägten ostdeutschen Städte Potsdam, Gera und Dresden gehören zu den Regionen mit vergleichsweise günstigen energieeffizienten Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt über alle Landkreise eines Bundeslandes bestehen die höchsten Differenzen in Schleswig-Holstein (819 Euro), die niedrigsten in Sachsen (123 Euro).

Wo Energieeffizienz weniger kostet

In zwölf Regionen kosten Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen D und besser im Durchschnitt weniger als Wohnungen, für die voraussichtlich eine Sanierungspflicht besteht. Das liegt vor allem an der Lage. In vielen Altstädten gibt es kaum Neubauten und die energieeffizienten Gebäude stehen in weniger attraktiven Außenbezirken. Die größte Preisdifferenz weist die kreisfreie Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) auf. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Effizienzklassen schlechter als D zahlen Käufer*innen im Schnitt 792,13 Euro mehr pro Quadratmeter als für energieeffizientere Wohnungen. Fast genauso groß ist der Aufpreis im angrenzenden Landkreis Rostock. In Heidelberg werden nicht energieeffiziente Wohnungen mit einem Preisplus von 327 Euro je qm angeboten.

“In einigen Fällen kann sich der Aufpreis für Eigentumswohnungen in weniger energieeffizienten Gebäuden lohnen, wenn die Lage der Immobilie dies rechtfertigt. Haben Käufer*innen die energetische Sanierung bereits eingeplant, kann die Traumwohnung in zentraler Altstadtlage die entscheidenden Vorteile bringen und ihren Wert auch künftig halten oder sogar steigern. Eine besonders energieeffiziente Wohnung weiter außerhalb oder in weniger ansprechenden Neubauvierteln wird auch mit zusätzlichen Investitionen nicht in eine gute Lage versetzt”, erläutert Beermann. “Pauschale Aussagen sind schwer zu treffen. Interessent*innen sollten Lage, Ausstattung und andere individuelle Merkmale prüfen sowie diese mit den persönlichen Anforderungen und dem Budget abgleichen.”

Angaben zur Berechnung der Energieeffizienz

Untersucht wurden deutschlandweit alle Angebote von Eigentumswohnungen, die über Angaben zum Energieeffizienzstandard verfügten.

Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch

Am 14. März 2023 wurde der Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung im ordentlichen Gesetzgebungsverfahren) vom Europäischen Parlaments angenommen. Nach den Beratungen mit den Mitgliedsländern soll die finale Ausgestaltung im Sommer 23 im sogenannten Trilog-Verfahren erfolgen. Die Richtlinie legt europaweit energetische Mindestanforderungen für Wohngebäude fest. Den Mitgliedsstaaten obliegt die jeweilige Umsetzung. In Deutschland wird diese im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgen.

Keine energetische Sanierungspflicht bis 2033 laut Entwurf zur Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie*

Energieeffizienzklasse A+ mit weniger als 30 kWh/m² (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40).

Energieeffizienzklasse A mit 30 bis 50 kWh/m² (3-Liter-Haus, KfW-Effizienzhaus 55).

Energieeffizienzklasse B mit 50 bis 75 kWh/m² (Niedrigenergiehaus sowie die meisten Neubauten)

Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² (KfW-Effizienzhaus 100).

Energieeffizienzklasse D für ein Haus mit 100 bis 130 kWh/m² Energieverbrauch (gut sanierte Bestandsbauten)

Energetische Sanierungspflicht laut Entwurf EU-Verordnung, bis 2030 müssen Wohngebäude mindestens die Energieklasse E erreichen. Ab 2033 gilt Energieeffizienzklasse D als energetischer Mindeststandard für Wohngebäude.

Energieeffizienzklasse E mit 130 bis 160 kWh/m²

Energieeffizienzklasse F mit 160 bis 200 kWh/m²

Energieeffizienzklasse G mit 200 bis 250 kWh/m²

Energieeffizienzklasse H ab 250 kWh/m² für ältere, nicht sanierte oder sehr schlecht gedämmte Häuser

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den sechsten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung im Zusammenhang mit den Energieeffizienzklassen in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Das Heizungsgesetz soll in Kürze vom Bundestag verabschiedet werden und der energetischen Sanierung im Gebäudebestand einen Schub verleihen.

Doch am Wohnungsmarkt wachsen die Probleme: der Neubau ist zum Erliegen gekommen, die Bau- und Sanierungskosten sind zu hoch, und nun diskutiert die SPD auch noch über einen Mietenstopp für drei Jahre. Wenn das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen wieder zunehmen soll, muss die Politik mehr Anreize setzen, anstatt zu bremsen.

Ein Kommentar von Markus Steinhauser, CEO der Wohnraum AG

Am 8. September soll nun das Gebäudeenergiegesetz (GEG), gemeinhin Heizungsgesetz genannt, endlich durch den Bundestag. Dann soll für den Heizungstausch in Wohngebäuden gesetzlich vorgeschrieben werden, dass die neue Heizung zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energieträgern gespeist wird. Das geht entweder mit einer ökostrombetriebenen Wärmepumpe, mit grünem Wasserstoff anstelle von Gas, aber auch mit Holz oder Holzpellets als CO2-neutralem Brennstoff. Fest steht aber schon jetzt: Es kommen hohe Kosten auf Hauseigentümer, Vermieter und Wohnungsgesellschaften zu – und damit auch auf die Mieter.

Die Aussichten für die Energiewende im Wohnungsmarkt verdüstern sich zusehends. Der Verkauf von Wärmepumpen ist schon während der Debatte um das GEG nahezu zum Erliegen gekommen, zumal noch unklar war, wie der Staat den Heizungstausch genau fördern will. Das Heizungsgesetz ist aber nur ein Faktor, der die Wohnkosten in Deutschland mittelfristig in die Höhe treibt. Viele Bau- und Sanierungsvorhaben wurden nicht nur wegen des Streits um das GEG, sondern wegen der stark gestiegenen Baukosten und Bauzinsen gestoppt. Im Neubau werden seit Monaten reihenweise Projekte storniert oder gar nicht erst begonnen, bei Bauträgern und Projektentwicklern baut sich eine Pleitewelle auf. Die Wohnungsnot hat sich verschärft, die Mieten sind vielerorts bereits kräftig gestiegen.

In dieser prekären Gemengelage debattiert die Regierungspartei SPD nun auch noch über einen Mietpreisdeckel für die nächsten drei Jahre. Die Mieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten in dieser Zeit um maximal sechs Prozent steigen dürfen, maximal auf das Niveau der ortsüblichen Miete. Von einer Atempause für Mieter ist die Rede. Das ist eine fatale, ja widersinnige Idee. Denn solch eine Mietpreisbremse würde alle bisherigen Bemühungen – wie etwa das Ringen um das Heizungsgesetz und die zugehörige Förderkulisse – konterkarieren. Wir haben brauchbare Ideen und Regelungen gefunden – und laufen nun Gefahr, das Erreichte noch vor dem Startschuss zu sabotieren. Statt einer Atempause droht dem Wohnungsmarkt der Erstickungstod.

Wollen wir weg von Gas und Öl und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum schaffen, gibt es zur Sanierung des Baubestandes keine Alternative. Die Mehrheit der Menschen lebt nun mal in Häusern, die schon Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte alt sind. Hier liegt das größere Potenzial, aber hier sind auch die Lösungsansätze komplexer. Aus der Sanierung von mehr als tausend Wohneinheiten aus den 50er und 60er Jahren wissen wir, dass jedes Gebäude individuell betrachtet werden muss, um die ökonomisch und energetisch sinnvollsten Sanierungsmaßnahmen auszuwählen. Den Mietaufschlag beziehungsweise die Modernisierungsumlage pauschal für alle zu begrenzen, ist dabei genauso unverhältnismäßig wie die zuvor befürchtete Wärmepumpenpflicht. Denn nicht nur die Gebäude müssen beim Heizungstausch individuell betrachtet werden, sondern auch das vor Ort geltende Mietniveau. 50 Cent pro Quadratmeter spürt der Mieter in München kaum, der Mieter im ländlichen Raum mit nur einem Viertel der Münchner Mieten jedoch sehr wohl. Auch hier wären Einzelbetrachtungen im Sinne der Menschen, die in den sanierungsbedürftigen Wohnungen leben.

Ein Mietendeckel verhindert rentables Investieren

Sanierungen sind dabei nicht unbedingt billiger zu haben als ein Neubau, ökologisch und gesellschaftlich aber unbestritten sinnvoll. Da ist es nur fair, dass Vermieter einen Teil der Kosten dafür auf die Miete aufschlagen dürfen. Klar, das muss mit Augenmaß geschehen. Aber pauschal eingefrorene Mieten sind kontraproduktiv. Ein Mietpreisdeckel würde die bisherigen Bemühungen, die energetische Sanierung im Bestand voranzutreiben, zunichte machen. Es würde weitere verlorene Jahre bedeuten, wenn die Haus- und Wohnungseigentümer keine Chance mehr sehen, rentabel zu investieren. Im Gegenteil, die Pleitewelle in der Immobilienbranche würde sich ungebremst fortsetzen.

Vermieter werden bei einer Begrenzung der Modernisierungsumlage oder der Mieten daher weniger investieren als notwendig wäre, damit sie keine roten Zahlen schreiben. Unfrieden zwischen Mietern und Vermietern ist so programmiert. Aber nur zufriedene Mieter sind bereit, Mehrkosten für eine energetische Sanierung mitzutragen. Und wer zufriedene Mieter hat, hat auch kaum leerstehende Wohnungen in den Häusern.

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Staat Vermieter stärker entlastet, damit der Mietaufschlag so moderat wie möglich ausfällt. Die Förderpolitik muss ihren Fokus auf die Menschen legen, nicht auf die Technik. Um das klarzustellen: Es kann es nicht darum gehen, die Renditen für die Vermieter zu erhöhen, aber eine schwarze Null muss am Ende der Amortisationszeit für die Investitionen der Hauseigentümer möglich sein – sonst werden sich viele Vermieter gegen die Energiewende im Wohngebäudebereich sperren.

Zum Autor:

Markus Steinhauser ist Gründer und CEO der Wohnraum AG, einem modernen und innovativen Immobilienunternehmen aus Kempten im Allgäu. Das Unternehmen hat sich auf die Revitalisierung, das Immobilien-Asset-Management und die Verwaltung von derzeit 1500 Wohneinheiten in fünf Bundesländern fokussiert und verwaltet auch Wohngebäude im Auftrag von Großkunden. Der Schwerpunkt liegt auf der Entwicklung und Verwaltung von Wohnanlagen aus den 50er- und 60er-Jahren in C- und D-Lagen, also abseits der Großstädte. Dabei legt die Wohnraum AG großen Wert auf bezahlbaren Mieten (knapp unter Durchschnittsmiete) und eine Reduktion des Leerstands durch zufriedene Mieter.

Verantwortlich für den Inhalt:

WR Wohnraum AG, Beethovenstraße 18, 87435 Kempten (Allgäu), Tel: 0831 93060760, www.wohnraum.ag

Ein immowelt Ranking der 107 kreisfreien Städte, in dem die monatlichen Median-Bruttogehälter mit den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen verglichen wurden, zeigt:

Spitzenplatzierung für Salzgitter: Wohneigentum kostet im Schnitt 1.604 Euro pro Quadratmeter – das mittlere monatliche Bruttogehalt ist mit 4.487 Euro fast dreimal so hoch

Auf den Plätzen 2 bis 5 folgen Pirmasens, Dessau-Roßlau, Gera und Gelsenkirchen, die durch niedrige Immobilienpreise überzeugen

Städte mit den höchsten Gehältern: Ingolstadt im Leistbarkeits-Ranking auf Platz 57, Wolfsburg auf Rang 14

Schlusslichter: In München, Hamburg und Potsdam halten die Gehälter nicht mit den Kaufpreisen Schritt

Die jahrelangen Preisanstiege sowie das hohe Zinsniveau haben den Immobilienkauf deutlich erschwert. Ein Leistbarkeits-Ranking von immowelt zeigt jedoch, dass es nach wie vor Städte gibt, in denen der Wohnungskauf auch für Normalverdiener möglich ist. Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Immobilienpreisen besteht laut Untersuchung in Salzgitter: Dort beträgt das monatliche Bruttogehalt der Einwohner 4.487 Euro und somit das 2,8-fache des Quadratmeterpreises einer Bestandswohnung (1.604 Euro). Für die Erstellung des immowelt Rankings wurde in jeder der 107 kreisfreien Städte der Quotient aus monatlichem Median-Bruttogehalt und durchschnittlichem Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) gebildet.

“Trotz der Preis-Rallye des vergangenen Jahrzehnts gibt es zahlreiche Städte, in denen die Gehälter schneller gestiegen sind als die Immobilienpreise”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Potenzielle Käufer sollten vor allem einen Blick auf die kleineren kreisfreien Städte an der Spitze des Leistbarkeits-Rankings werfen. Dort ist der Traum von den eigenen vier Wänden auch für Normalverdiener nach wie vor realistisch.”

Beste Leistbarkeit in Salzgitter, Primasens und Dessau-Roßlau

Neben Salzgitter fällt das Verhältnis von Gehältern und Immobilienpreisen besonders in Städten mit niedrigem Preisniveau vorteilhaft aus. Auf Platz 2 im Leistbarkeits-Ranking liegt das rheinland-pfälzische Pirmasens. Dort kostet eine Bestandswohnung im Schnitt 1.266 Euro pro Quadratmeter – der zweitniedrigste Wert aller Städte. Das Bruttogehalt der Einwohner liegt mit 3.441 Euro im hinteren Mittelfeld – 2,7-mal höher als der Quadratmeterpreis. Hinter Pirmasens folgen auf den Plätzen 3 und 4 mit Dessau-Roßlau und Gera zwei kreisfreie Städte aus Ostdeutschland. Dort fallen die Medianentgelte 2,5 bzw. 2,4-mal so hoch aus wie die Quadratmeterpreise. Zwar sind die Gehälter im Osten tendenziell niedriger als in westdeutschen Städten, das gleiche gilt jedoch für die Immobilienpreise. So kostet eine Bestandswohnung im thüringischen Gera derzeit im Mittel 1.210 Euro – der geringste Wert aller untersuchten Städte.

Bezahlbares Wohneigentum finden Käufer auch im Ruhrgebiet, das mit Gelsenkirchen (Platz 5), Duisburg (Platz 7) und Herne (Platz 9) gleich dreimal in den Top 10 vertreten ist. Komplettiert werden die vorderen Ränge durch Chemnitz (Platz 10) sowie die beiden norddeutschen Städte Emden (Platz 6) und Bremerhaven (Platz 8).

Städte mit höchsten Gehältern schneiden unterschiedlich ab

Eine weitere Stadt aus Norddeutschland hat die Top 10 nur knapp verpasst. In Wolfsburg beträgt das mittlere Monatsgehalt das 1,9-fache des Quadratmeterpreises, was Rang 14 im Leistbarkeits-Ranking ergibt. Während sich die Autostadt preislich im Mittelfeld befindet – der Quadratmeter kostet im Schnitt 2.788 Euro – verfügen die Bewohner mit 5.238 Euro über das zweithöchste Bruttogehalt aller untersuchten Städte. Nur in Ingolstadt (5.282 Euro) fällt der Medianverdienst noch höher aus. Da Wohneigentum dort mit 4.507 Euro pro Quadratmeter aber vergleichsweise teuer ist, schneidet die oberbayerische Audi-Stadt deutlich schlechter ab als Wolfsburg. Das Gehalt beträgt das 1,2-fache des Kaufpreises – das bedeutet Platz 57 im Ranking.

Schwerster Stand für Normalverdiener in München, Hamburg und Potsdam

In 28 der 107 kreisfreien Städte übersteigt der Quadratmeterpreis das mittlere Bruttogehalt sogar. Den letzten Platz im Leistbarkeits-Ranking der kreisfreien Städte belegt München, wo der Quotient aus Gehalt und Kaufpreis bei 0,6 liegt. Das mittlere Münchner Monatsgehalt von 4.892 Euro ist zwar das fünfhöchste aller untersuchten Städte, gleichzeitig kostet aber der Quadratmeter Wohneigentum mit 8.417 Euro deutlich mehr als in jeder anderen kreisfreien Stadt. Auch in Hamburg (Platz 106) und Berlin (Platz 101) ist Wohneigentum mit einem mittleren Einkommen nur schwer leistbar. Beide Städte liegen beim Gehalt im oberen Mittelfeld, zählen aber zu den teuersten Pflastern der Untersuchung.

Neben den Metropolen befinden sich auch mehrere kleinere Großstädte auf den hinteren Plätzen des Leistbarkeits-Rankings. In Potsdam beträgt das mittlere Monatsgehalt (3.548 Euro) lediglich das 0,7-fache des durchschnittlichem Quadratmeterpreises (5.086 Euro) – das ergibt Rang 105 von 107 Städten. In den bayerischen Gemeinden Landshut (Platz 102), Rosenheim (Platz 103) und Lindau (Platz 104) ist der Wohnungskauf für Normalverdiener ebenfalls nur schwer zu stemmen.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 107 kreisfreien Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.

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Im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dürften die Preise etwas weniger nachgeben – Wohneigentum bleibt insgesamt teuer – Kaufinteressenten zeigen große Bereitschaft zu Eigenleistung und Heizungstausch

3,5 Millionen Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in München und Hamburg, 15.000 Euro in der thüringischen Spielkartenstadt Altenburg – das sind die Extremwerte, die die Immobilienvermittler von Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen für den diesjährigen Preisspiegel der LBS-Analyse “Markt für Wohnimmobilien” zu Protokoll gaben. Aber auch wenn man die Extreme außen vor lässt und die regional üblichen Preise betrachtet, ist die Spanne groß: München ist mit Preisen von im Mittel 2,5 Millionen Euro für ein Eigenheim das teuerste Pflaster aller im Preisspiegel erfassten 995 Städte und Gemeinden, am günstigen ist es im südöstlichen Vorharz in der Kleinstadt Eisleben mit 80.000 Euro.

Der LBS-Preisspiegel wird jährlich bei den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen erhoben. In diesem Jahr gaben insgesamt 581 Immobilienfachleute Auskunft über ihr Geschäftsgebiet. Vielerorts sind Wohnimmobilien nach wie vor teuer. Dennoch hat die Verdrei- bis Vervierfachung der Bauzinsen erste Bremsspuren hinterlassen. Im Frühjahr 2023 lagen die Preise für ältere Einfamilienhäuser aus der LBS-Vermittlungstätigkeit im bundesweiten Durchschnitt gerade noch um knapp 3 Prozent über ihrem Vorjahresniveau – ein Jahr zuvor hatte der Preisanstieg noch 14 Prozent betragen. Für gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen meldeten die Marktbeobachter zuletzt lediglich ein Preisplus von weniger als 2 Prozent. Neubau und Bauland haben sich dagegen um knapp 5 bis knapp 9 Prozent und damit deutlich stärker verteuert.

Bis zum Ende des Jahres werden die Folgen des Zinsanstiegs aber wohl noch offensichtlicher zu Tage treten: Weil Immobilienfinanzierungen durch das Zusammentreffen von hohen Preisen und Zinsen für private Haushalte kaum noch zu stemmen sind, gehen die Vermittler erstmals seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, sondern im Gegenteil von einer kräftigen Abnahme. Nach ihrer Einschätzung führt dies dazu, dass sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand um rund 6 bis 7 Prozent günstiger werden könnten. In den Städten, aber auch in abgelegeneren ländlichen Regionen wird der Preisrückgang voraussichtlich noch etwas größer ausfallen, im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dagegen moderater. Für Bauland erwarten die Immobilienvermittler insgesamt nur leichte Preisrückgänge, und beim Neubau besteht wohl kein Preisspielraum nach unten.

“Die Wohneigentumsbildung bleibt also vorerst schwierig, weil die höhere Belastung durch die Zinsen nicht vollständig von geringeren Preisen kompensiert wird”, ordnet LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann die Situation ein. “Unsere Immobilienvermittler erleben immer wieder, dass die Kaufinteressenten alle Register ziehen, um den Sprung in die eigenen vier Wände trotzdem zu schaffen. Deshalb haben wir sie auch danach gefragt, welche Strategien am häufigsten zum Einsatz kommen.” Das Ergebnis: 72 Prozent der Befragten nannten das Erbringen von mehr Eigenleistung. Aber auch Kompromisse bei Objekt und Standort sind ihren Angaben zufolge an der Tagesordnung. Wer könne, mobilisiere zudem weitere Kapitalquellen. Nur auf die eigene Immobilie zu verzichten – das sei für die meisten ihrer Kundinnen und Kunden keine Option, bestätigten die Marktkenner unisono.

“Und das ist letztlich auch gut so”, weist Guthmann auf einen wichtigen Punkt hin: “Jeder Eigentümerwechsel bringt auch den Klimaschutz voran, wie unsere Befragung bestätigt.” Fast alle Immobilienvermittler berichten, dass die Neu-Eigentümer ihre fossile Heizung früher oder später durch ein nachhaltigeres Modell ersetzen wollen – gut jeder fünfte hat beobachtet, dass dies kurzfristig geschehen soll.

Ein Auszug aus dem Preisspiegel 2023

Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten … in Euro

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Großstädten über 500.000 Einwohner

München 2.500.000

Stuttgart 1.100.000

Frankfurt am Main 1.075.000

Düsseldorf 1.075.000

Nürnberg 900.000

Köln 860.000

Hamburg 750.000

Berlin 720.000

Hannover 640.000

Dresden 500.000

Essen 495.000

Dortmund 460.000

Bremen 400.000

Leipzig 360.000

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Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern

Wiesbaden 1.200.000

Freiburg/Breisgau 1.000.000

Regensburg 1.000.000

Heidelberg 890.000

Augsburg 850.000

Erlangen 850.000

Ingolstadt 800.000

Mainz 750.000

Potsdam 750.000

Würzburg 750.000

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Chemnitz 330.000

Hagen 325.000

Bottrop 310.000

Gelsenkirchen 300.000

Magdeburg 300.000

Salzgitter 300.000

Moers 285.000

Hamm 270.000

Bremerhaven 260.000

Siegen 255.000

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Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern

Gauting (BY) 1.600.000

Starnberg (BY) 1.600.000

Bad Soden am Taunus (HE) 1.300.000

Garmisch-Partenkirchen (BY) 1.300.000

Vaterstetten (BY) 1.300.000

Haar (BY) 1.200.000

Hofheim am Taunus (HE) 1.200.000

Konstanz (BW) 1.200.000

Ottobrunn (BY) 1.200.000

Unterhaching (BY) 1.200.000

Unterschleißheim (BY) 1.200.000

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Aschersleben (ST) 165.000

Staßfurt (ST) 160.000

Zeitz (ST) 155.000

Sangerhausen (ST) 140.000

Bernburg/Saale (ST) 130.000

Blieskastel (SL) 130.000

Grimma (SN) 120.000

Sondershausen (TH) 120.000

Nordhausen (TH) 100.000

Eisleben (ST) 80.000

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Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren

Grünwald (BY) 2.000.000

Gräfelfing (BY) 1.800.000

Herrsching am Ammersee (BY) 1.500.000

Planegg (BY) 1.500.000

Gröbenzell BY) 1.445.000

Neubiberg (BY) 1.400.000

Oberhaching (BY) 1.400.000

Bad Tölz (BY) 1.300.000

Holzkirchen (BY) 1.300.000

Kronberg im Taunus (HE) 1.235.000

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Forst (Lausitz) (BB) 175.000

Guben (BB) 175.000

Aue-Bad-Schlema (SN) 170.000

Hohe Börde (ST) 170.000

Schwarzenberg/Erzgebirge (SN) 170.000

Finsterwalde (BB) 150.000

Merchweiler (SL) 150.000

Wanzleben-Börde (ST) 150.000

Lichtenau (NW) 145.000

Mandelbachtal (SL) 130.000

Coswig (Anhalt) (ST) 125.000

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Die LBS-Frühjahrsumfrage

Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen werden seit 2000 jedes Frühjahr zu ihrer Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt befragt. Außerdem geben sie Auskunft über typische Preise vor Ort in jeweils mittleren bis guten Lagen. Die Erhebung für 400 Kreise und kreisfreie Städte ergibt ein umfassendes Bild der Wohnungsmarktsituation in Deutschland.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

“Der Nachfrageeinbruch im Wohnungsbau setzt sich immer weiter fort”, kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), die aktuellen Meldungen des Statistischen Bundesamtes zu den Baugenehmigungszahlen und den Auftragseingängen im ersten Halbjahr 2023.

“Seit über einem Jahr sehen wir Monat für Monat markant sinkende Baugenehmigungszahlen und Auftragseingänge. Im ersten Halbjahr fehlen uns zum Vorjahr Baugenehmigungen für fast 51.000 Wohnungen. Das ist ein Rückgang um 27%. Nicht anders sieht es bei den Auftragseingängen aus: Hier fehlen uns real ca. 29% zum Vorjahr. Besonders eklatant ist der Rückgang der Baugenehmigungszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Sie brechen in Summe um über 40% ein. Aber auch bei den Mehrfamilienhäusern – also dem überwiegend Mietwohnungsbereich- kommen nur noch knapp 70% der Genehmigungen rein. Bedenkt man zusätzlich, dass wir schon im Vorjahr einen Rückgang bei den Baugenehmigungen für Wohnungen von gut 25.000 Wohneinheiten sehen mussten, liegt eines klar auf der Hand: Diese Entwicklung läuft den Erfordernissen des Wohnungsmarktes diametral entgegen. Wir brauchen mehr und nicht weniger Wohnungsbau. Die Bundesregierung hat sich aus gutem Grund 400.000 Wohnungen pro Jahr ins Pflichtenheft geschrieben. Diese Wohnungen bereitzustellen, ist auch eine Frage des sozialen Friedens in Deutschland,” so Pakleppa.

Mit Blick auf diese Entwicklung fordert er sofortige Investitionsanreize: “Die Plan-, Bau- und Immobilienwirtschaft hat mit fast 20% einen bedeutenden Anteil an der Bruttowertschöpfung in Deutschland. Nur mit schnell wirkenden Investitionsanreizen werden wir verhindern, dass sich der Nachfragerückgang auf die Beschäftigung durchschlägt. Wir haben in den letzten zehn Jahren im Angesicht der Baubedarfe im Wohnungsbau, bei der Infrastruktur, bei der Klima- und Energiewende 200.000 Arbeitsplätze geschaffen. Die Bauunternehmen brauchen jetzt die Aufträge für die geschaffenen Kapazitäten.

Die Zins-Schockstarre beim Wohnungsbau löst sich nicht von alleine auf. Die bisher getroffenen Maßnahmen schaffen offensichtlich keine ausreichende Aktivierung der Nachfrage. Hier braucht es Impulse für alle Segmente auf der Nachfrageseite. Und hier braucht es gemeinsames, kongruentes Handeln von Bund und Ländern: Die Förderung im klimafreundlichen Neubau muss bei den Darlehenssätzen und der Zinsstützung deutlich aufgestockt werden. Im Mietwohnungsbau ist die vom Bauministerium vorgeschlagene Sonder-Afa ohne Bindung an den EH 40-Standard ein Ansatz. Auch bei der Wohneigentumsförderung für Familien sollte die Kopplung entfallen und eine direkte Eigenkapitalstützung erfolgen. Allen potentiellen Investoren würde es helfen, wenn Bund und Länder den Weg für Freibeträge bei der Grunderwerbssteuer freimachen.

Wir dürfen außerdem nicht verkennen, dass auch im übrigen Hochbau, namentlich im Wirtschaftshochbau, seit Jahresbeginn die Order deutlich ausgeblieben sind. Von hier kommt also auch keine Entlastung bzw. Auslastung der geschaffenen Kapazitäten. Zum Halbjahr fehlen im Hochbau ohne Wohnungsbau real gut 13%. Und auch die Aufträge der öffentlichen Hand, im Straßenbau bleiben klar hinter den Vorjahresinvestments zurück. Hier liegen die Order um real 12% hinter dem Vorjahr. Über alle Bausparten fehlen uns zum Vorjahr real ca. 13%, beim anteilsstarken Hochbau sind es 20%. Wir brauchen dringend Wachstums-Chancen-Impulse für den Wirtschaftsstandort Deutschland. Ohne Impulse für die Bauwirtschaft wird das nicht fruchten.”

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes erzielten die Unternehmen im Bauhauptgewerbe mit 20 und mehr Beschäftigten im ersten Halbjahr einen Umsatz von ca. 49 Mrd. Euro, nominal ein Plus von fast 6%, real, d.h. unter Herausrechnung der Preisentwicklung, ein Minus von 5,5%. Die Order erreichten ein Volumen von ca. 49,7 Mrd. Euro, ein nominaler Rückgang um 2%, real um 13%.

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