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Weiterhin verhaltene Investmentmärkte, aber leichte Belebung im dritten Quartal

Die Dynamik auf den gewerblichen Investmentmärkten zeigte sich auch im dritten Quartal weiter verhalten, konnte aber trotzdem eine leichte Belebung zu den Vorquartalen verzeichnen. Insgesamt wurden bis Ende September knapp 16,3 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien investiert. Gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres beläuft sich der Umsatzrückgang auf ca. 63 %, wobei die Aussagekraft dieses Vergleichs aufgrund des nicht vergleichbaren Finanzierungsumfelds sehr begrenzt ist. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wird um 55 % unterschritten, wodurch das aktuell moderate Marktgeschehen unterstrichen wird. Das bisherige Transaktionsvolumen bewegt sich damit weiterhin in etwa auf dem Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise, allerdings mit leichter Aufwärtstendenz. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit gut 3,9 Mrd. EUR ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich demzufolge auf 20,2 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit knapp 16,3 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 63 % unter dem Vorjahreswert und 55 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt

Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013 ein

76 % (12,36 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 3,9 Mrd. EUR; mit 2,6 Mrd. EUR in Q3 legen sie gegenüber den beiden Vorquartalen deutlich zu

Büro- und Retail-Investments mit 4,56 bzw. 4,49 Mrd. EUR fast gleichauf an der Spitze

Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,51 Mrd. EUR)

Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt

Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % unterdurchschnittlich, aber steigend

über 670 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Die Anpassungsprozesse auf den Investmentmärkten sind noch nicht vollständig abgeschlossen, auch wenn Anzeichen für eine mittelfristig absehbare Erholung erkennbar sind”, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “Die jüngsten Entscheidungen und Aussagen der Notenbanken deuten zwar darauf hin, dass der Zinserhöhungszyklus in absehbarer Zeit seinen Gipfel erreicht haben dürfte, doch die Preisfindungsphase ist allerdings noch nicht ganz beendet”. In der Konsequenz ist bei vielen Investoren deshalb weiterhin noch eine eher abwartende Haltung zu beobachten, auch wenn das grundsätzliche Investitionsinteresse bereits wieder etwas anzieht. Dies führt bislang aber nur vereinzelt und in wenigen Marktsegmenten zu wieder leicht steigenden Umsätzen. “Auch die moderate Konjunkturentwicklung, die für das Gesamtjahr aus heutiger Sicht ein etwas sinkendes BIP erwarten lässt, hat ihren Anteil daran, dass aus Anlegersicht das finale Startsignal für eine klare Trendumkehr noch aussteht”, analysiert Zorn. Besonders deutlich zeigt sich dies bei Büro-Investments, da die Vermietungsmärkte bei rückläufiger Konjunktur traditionell sehr schnell mit erheblichen Umsatzrückgängen reagieren. Hinzukommt, dass die notwendige Preisanpassung in diesem Marktsegment überproportional hoch ausfällt und dementsprechend viel Zeit in Anspruch nimmt. In anderen Assetklassen, vor allem Retail und Logistik, ist dagegen bereits wieder eine etwas größere Marktdynamik zu verzeichnen. “Festzuhalten bleibt aber auch, dass das Investmentvolumen des dritten Quartals mit gut 6,5 Mrd. EUR etwas angezogen hat, und knapp

40 % höher ausfällt als im Vorquartal. Mit einer gesamtwirtschaftlichen Erholung im nächsten Jahr und dann vorhandener Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld sollte sich dieser leichte Aufwärtstrend fortsetzen. Mittelfristig bestehen damit zunehmend positivere Perspektiven, von denen Investoren, insbesondere bei einem richtigen Timing, profitieren können”, ist sich Zorn sicher.

Büros und Retail-Objekte nahezu gleichauf an der Spitze der Assetklassen

Am meisten investiert wurde in Büros und Retail-Objekte, die fast gleichauf die Rangliste bei den am Marktgeschehen beteiligten Assetklassen anführen. Auf Büroobjekte, die in der Vergangenheit traditionell in Führung lagen, entfallen knapp 4,6 Mrd. EUR, was einem Anteil am Gesamtvolumen von rund 28 % und einem Umsatzrückgang von rund 76 % im Vorjahresvergleich entspricht. Dies ist der mit Abstand niedrigste Wert der letzten zehn Jahre. Verantwortlich hierfür ist vor allem das großvolumige Segment im dreistelligen Millionenbereich, das im laufenden Jahr nur rund ein Drittel zum Gesamtumsatz beiträgt. In den letzten zehn Jahren notierte dieser Wert im Schnitt bei etwa 55 %. Im kleinteiligeren Marktsegment liegt das Investmentvolumen dagegen nur gut die Hälfte unter dem Vorjahreswert, da die Preisanpassung hier geringer ausfällt und demzufolge bereits weiter fortgeschritten ist.

Fast genauso viel investiert wurde in Einzelhandelsimmobilien, die einen Beitrag von fast 4,5 Mrd. EUR leisten und damit ebenfalls knapp 28 % zum Ergebnis beisteuern. Im Vorjahresvergleich hat sich das Transaktionsvolumen damit um rund 42 % verringert und der zehnjährige Durchschnitt wurde um ca. 46 % verfehlt. Damit weisen Retail-Objekte den geringsten Umsatzrückgang aller Assetklassen auf. Umfangreich am Umsatz beteiligt waren sowohl Kaufhäuser, wobei der Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng Central Department Store aus Thailand heraussticht, als auch Discounter und Supermärkte. In diesen vergleichsweise guten Zahlen spiegelt sich einerseits das Vertrauen der Investoren in die Stabilität des Handels wider, insbesondere in Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich. Andererseits ist die notwendige Preisanpassung im schwierigen Zinsumfeld aber erheblich geringer als z. B. bei Büros und daher weitestgehend schon vollzogen.

Auf dem dritten Platz folgen Logistikobjekte, die auf ca. 3,7 Mrd. EUR und einen Umsatzanteil von über 22 % kommen. Das Ergebnis liegt zwar ebenfalls ca. 57 % niedriger als der Rekordumsatz im Vorjahr, aber nur rund ein Viertel unter dem langjährigen Schnitt und spürbar höher als die noch vor wenigen Jahren üblichen Transaktionsvolumina. In etwa halbiert hat sich der Investmentumsatz mit Hotels, der bislang bei 573 Mio. EUR notiert. Gerade in diesem Marktsegment ist eine erhebliche Zunahme des Käuferinteresses zu beobachten, nicht zuletzt aufgrund der wieder hohen Auslastungsraten. Gleichzeitig ist der Preisfindungsprozess noch relativ dynamisch, sodass sich die grundsätzliche Zunahme der Investitionsbereitschaft noch nicht voll im Investmentvolumen widerspiegelt. In Healthcare-Objekte wurden in den ersten drei Quartalen 943 Mio. EUR angelegt und damit rund zwei Drittel weniger als im Rekordjahr 2022.

Portfoliosegment weiter schwach

Im laufenden Jahr fällt der Investmentumsatz mit Portfolios ausgesprochen gering aus und erreicht lediglich gut 3,9 Mrd. EUR. Allerdings bleibt darauf hinzuweisen, dass sich die Umsatzdynamik im dritten Quartal erheblich beschleunigt hat. Mit rund 2,6 Mrd. EUR wurde von Juli bis September doppelt so viel in Portfolios angelegt wie im gesamten ersten Halbjahr. Dabei standen sowohl großvolumige Logistik- als auch Einzelhandelspakete im Fokus der Investoren. Einzeldeals steuern gut 12,36 Mrd. EUR zum Gesamtumsatz bei, was einem Anteil von ca. 76 % entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit einzelnen Objekten rund 58 % weniger umgesetzt als in den ersten drei Quartalen 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß weiter unter dem langjährigen Durchschnitt. Mit gut 35 % hat sich ihr Anteil im Laufe des Jahres mittlerweile aber leicht erhöht. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf rund 5,75 Mrd. EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Nur etwa 35 % hiervon wurden von europäischen Anlegern beigesteuert.

A-Standorte aufgrund fehlender Großdeals mit geringem Umsatz

“Analog zum Gesamtmarkt hat sich auch das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) gegenüber dem außergewöhnlich guten Vorjahreszeitraum stark verringert. Mit knapp 6,8 Mrd. EUR wurde das Rekordergebnis des Vorjahres um 71 % verfehlt. Verantwortlich hierfür ist vor allem der sehr geringe Anteil großvolumiger Bürotransaktionen, die aufgrund der noch nicht abgeschlossenen Preisfindungsphase nur sehr vereinzelt zu beobachten waren. Da die Korrektur in diesem Marktsegment zwischen den Zeiten der Nullzinspolitik und dem aktuellen Finanzierungsumfeld besonders groß ist, fällt das Transaktionsgeschehen überdurchschnittlich schwach aus. Solange keine Sicherheit bezüglich des Preisniveaus besteht, bringen die Verkäufer kaum großvolumige Core-Objekte auf den Markt”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mit weitem Abstand an der Spitze liegt Berlin mit einem Umsatz von 2,51 Mrd. EUR (-64 %). Auf Platz zwei folgt München mit 1,08 Mrd. EUR (-64 %). Alle übrigen Standorte bleiben teils deutlich unter der Milliarden-Schwelle. Auf den Rängen 3 und 4 liegen Frankfurt mit 844 Mio. EUR (-80 %) und Düsseldorf mit 782 Mio. EUR (-70 %). Auch in Hamburg konnten lediglich 640 Mio. EUR Investmentvolumen registriert werden. In Anbetracht des letztjährigen Rekordergebnisses entspricht dies einem Rückgang um 85 %. Relativ betrachtet am besten geschlagen hat sich Stuttgart, wo der Vorjahreswert mit 561 Mio. EUR nur um 48 % verfehlt wurde. Das Schlusslicht der A-Standorte bildet Köln. Hier wurde ein Resultat von 340 Mio. EUR erfasst. Auch hier fällt der Rückgang mit 53 % im bundesweiten Vergleich relativ moderat aus.

Renditen haben erwartungsgemäß noch leicht zugelegt

Nach den Zinsschritten der großen Notenbanken haben die Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal erwartungsgemäß weiter leicht angezogen. Im Bürosegment haben sie im Durchschnitt der A-Standorte um 24 Basispunkte zugelegt. Der einzige Standort mit einer 3 vor dem Komma ist München mit einer Spitzenrendite von 3,95 %. Auf Platz zwei liegt Berlin mit 4,00 %, gefolgt von Hamburg mit 4,05 %. In Köln und Stuttgart notiert sie jetzt bei 4,20 % und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,25 % anzusetzen. Auch in den übrigen Assetklassen waren leichte Anstiege zu beobachten. Für Logistikobjekte stieg die Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf jetzt 4,10 %. Innerstädtische Geschäftshäuser erzielen aktuell im Durchschnitt 3,75 %, da hier häufig private Käufer mit hohen Eigenkapitalanteilen zur wichtigsten Zielgruppe gehören. Bei Fachmarktzentren (4,70 %) sowie im Segment der Discounter/Supermärkte (4,80 %) ging es jeweils um 10 Basispunkte nach oben. Deutlicher fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus, wo aktuell 5,50 % (+40 Basispunkte) anzusetzen sind.

Perspektiven

“Die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte werden sich auch im Schlussquartal des Jahres nicht wesentlich ändern. Da die Inflation noch zu weit vom Inflationsziel der führenden Zentralbanken entfernt ist und nur vergleichsweise langsam sinkt, deutet vieles darauf hin, dass sowohl die EZB als auch die FED 2023 noch mindestens eine Zinserhöhung durchführen werden. Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass der Zinszyklus Ende des Jahres seinen Höhepunkt erreicht haben sollte. Von den 12 Mitgliedern des Offenmarktausschusses geht die Mehrheit in ihrer aktuellen Projektion davon aus, dass die FED dieses Jahr noch einen Zinsschritt machen wird und im Laufe des nächsten Jahres zwei Schritte mit sinkenden Zinsen zu erwarten sind. Auch der in Deutschland zuletzt auf 4,3 % gesunkene harmonisierte Verbraucherpreisindex, der für die EZB der zentrale Indikator zur Beurteilung der Preisstabilität ist, gibt Anlass zur Hoffnung. Die Dynamik hoher Inflationsraten scheint in der größten Volkswirtschaft Europas gebrochen, denn die von der EZB ergriffenen restriktiven Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung zeigen Wirkung. Sollte sich dieser Trend verfestigen, dürfte sich der Zinszyklus auch im Euroraum dem Ende neigen, was uns verhalten optimistisch stimmt”, erläutert Nico Keller. Vor diesem Hintergrund besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Renditen im vierten Quartal noch einmal etwas anziehen werden. Im Anschluss ist eine Stabilisierung im Jahr 2024 das aus heutiger Sicht wahrscheinlichste Szenario. In der zweiten Jahreshälfte 2024 ist es nicht auszuschließen, dass die Renditen erstmalig wieder leicht nachgeben. Unabhängig davon, ob das skizzierte Szenario so oder leicht abgewandelt eintritt, ist davon auszugehen, dass ab nächstem Jahr wieder spürbar mehr Sicherheit hinsichtlich der mittelfristigen Finanzierungskosten zu erwarten ist, was zu einer Belebung der Märkte beitragen wird.

Gleichzeitig gehen die vorliegenden Prognosen davon aus, dass sich das BIP im nächsten Jahr erholen und spürbar zulegen sollte. Die konjunkturelle Belebung dürfte, wie in der Vergangenheit auch, im Laufe des ersten Halbjahres auf den Nutzermärkten ankommen und zu steigenden Flächenumsätzen führen. Insbesondere der Büromarkt dürfte hiervon profitieren, da von erheblichen Nachholeffekten durch viele im laufenden Jahr verschobene Investitionsentscheidungen auszugehen ist. Die gewisse Unsicherheit, die viele Anleger aktuell hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Büromärkte verspüren, sollte sich dadurch verringern. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit weiter steigenden Mieten.

“Ausgehend von den skizzierten Entwicklungsperspektiven erwarten wir für den restlichen Jahresverlauf weiterhin moderate Investmentumsätze mit allerdings leicht steigender Tendenz wie bereits in Q3. Die Renditen sollten noch einmal leicht anziehen, um sich dann im nächsten Jahr zu stabilisieren. Einhergehend mit einer sich erholenden Konjunktur und der zu erwartenden Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld gehen wir von leicht steigenden Investmentumsätzen im ersten Halbjahr 2024 aus. Diese Entwicklung dürfte sich in der zweiten Jahreshälfte bei möglicherweise wieder leicht sinkenden Renditen beschleunigen”, fasst Zorn zusammen.

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Miet- und Nebenkosten explodieren

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich für Studierende im vergangenen Jahr drastisch verschlechtert. Nach dem Ende der Corona-Pandemie zieht die Zuwanderung wieder an, was den Druck auf den Mietwohnungsmarkt in Groß- und Universitätsstädten erhöht. Zudem ist Wohneigentum seit der Zinswende für immer mehr Menschen nicht bezahlbar, weshalb diese ebenfalls mit Studierenden um Mietwohnungen konkurrieren. Als Folge verzeichneten alle 38 untersuchten Hochschulstandorte im vergangenen Jahr deutliche Preissteigerungen – im Schnitt waren es 6,2 Prozent; Spitzenreiter ist Heidelberg mit 8 Prozent. Doch nicht nur die Kaltmieten werden teurer; insbesondere aufgrund steigender Energiepreise haben sich auch die Wohnnebenkosten extrem erhöht. Dies sind die Kernergebnisse des MLP Studentenwohnreports 2023, den der Finanzdienstleister in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) heute vorgestellt hat.

Kaltmieten erneut in allen Städten gestiegen – auch Nebenkosten massiv teurer geworden

Die durchschnittlichen Kaltmieten, bereinigt um Qualität und Lage („Studentenwohnpreisindex“), sind an allen 38 untersuchten Hochschulstandorten weiter gestiegen. Im Schnitt lagen die Preise um 6,2 Prozent über dem Vorjahr. Damit sind das zweite Jahr in Folge alle Städte teurer geworden; im vergangenen Jahr lag der Preisanstieg bei 5,9 Prozent. Spitzenreiter bei den diesjährigen Steigerungen waren Heidelberg (8,0 Prozent), Oldenburg (6,8 Prozent) und Berlin (6,4 Prozent). Die geringsten Preiserhöhungen gab es in Chemnitz (1,0 Prozent), Jena (1,6 Prozent) und Regensburg (2,2 Prozent). Während der Corona-Pandemie im Jahr 2021 waren die Mieten in etlichen Städten noch gesunken – dieser positive Effekt ist längst verpufft. Grund hierfür ist unter anderem ein geringeres Wohnangebot bei gleichzeitig vielerorts steigender Nachfrage. Lediglich in Chemnitz wurden in den letzten zwölf Monaten mehr Wohnungen und WG-Zimmer inseriert, alle anderen Standorte verzeichneten Rückgänge.

Doch nicht nur die Kaltmieten legten zu, sondern in besonderem Maße auch die Heizkosten. Durchschnittlich stiegen die Abschläge für Heizkosten seit Anfang des vergangenen Jahres um 43 Prozent. Besonders hoch sind die gesamten monatlichen Abschlagszahlungen (umfassen neben den Heizkosten auch kalte Nebenkosten wie Hausmeisterdienst und kommunale Gebühren) in Frankfurt und Tübingen mit 4 Euro je Quadratmeter, in Chemnitz betragen sie hingegen weniger als 2,60 Euro. Die Politik hat auf diese Entwicklung mit Heizkostenzuschüssen und einer Einmalzahlung reagiert – allerdings handelt es sich hierbei nur um eine temporäre Entlastung.

Auch das Median-Einkommen der Studierenden kann mit den Kostenentwicklungen nicht Schritt halten – vielmehr stagnierte es in den vergangenen Jahren (2021: 988 Euro; 2018: 990 Euro). „Die Lebenswege junger Menschen sind zunehmend von finanziellen Beschränkungen geprägt – vor allem durch verteuerte Wohnkosten. Diese beeinflussen mitunter auch die Wahl des Studienfachs oder die Frage, ob sie überhaupt ein Studium beginnen sollten. Dabei können wir es uns in Zeiten großer Transformationen schlicht nicht leisten, unser akademisches Potenzial nicht voll auszuschöpfen. Um Deutschland zukunftsfest zu machen, brauchen wir gut ausgebildete Akademiker – sie sind oftmals die Architekten der Innovation“, sagt Dr. Uwe Schroeder-Wildberg, Vorstandsvorsitzender der MLP SE.

Studentische Musterwohnung: Frankfurt neuer Spitzenreiter

In diesem Jahr hat Frankfurt München als teuersten Studienort abgelöst – allerdings denkbar knapp. Studentische Musterwohnungen kosten dort aktuell 696 Euro bzw. 695 Euro pro Monat. Dahinter folgen mit etwas Abstand Stuttgart (616 Euro) und Bonn (598 Euro). Am günstigsten wohnen Studierende in den ostdeutschen Städten Magdeburg (282 Euro) und Chemnitz (294 Euro). Es handelt sich hierbei um Warmmieten; dafür wurden im diesjährigen Report erstmalig standortspezifische Wohnnebenkosten ermittelt und in die Berechnung miteinbezogen (in vorherigen Untersuchungen pauschal mit 20 Prozent angesetzt). Für die studentische Musterwohnung wurden außerdem bei einer „normalen“ Ausstattung unter anderem eine Wohnfläche von 30 Quadratmetern und eine Lage in direkter Umgebung zur nächstgelegenen Hochschule unterstellt.

Für den BAföG-Wohnzuschlag von maximal 360 Euro können sich Studierende einzig in Chemnitz und Magdeburg eine Musterwohnung leisten. Im Extrembeispiel München erhalten Studierende dafür gerade einmal eine Wohnung mit 14 Quadratmetern (Median-Kaltmiete). „Angesichts der derzeit einbrechenden Bautätigkeit wird sich die Situation in den nächsten Jahren weiter verschärfen. Umso wichtiger ist es, nun mit einem schnellen und beherzten Maßnahmenpaket gegenzusteuern. Dazu gehören neben steuerlichen Anreizen auch vermehrte Baulandausweisungen und eine Entbürokratisierung der Baunormen und Genehmigungsverfahren. Insbesondere für den Bau kleiner und günstigerer Wohnungen wären einfachere Vorgaben entscheidend“, erklärt Prof. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft.

Über den MLP Studentenwohnreport

Der MLP Studentenwohnreport wird seit 2019 jährlich gemeinsam von MLP und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgegeben. Die Immobilienexperten des IW haben dafür Daten zum Mietmarkt für studentisches Wohnen analysiert. Der Finanzdienstleister MLP berät viele seiner Kunden bereits im oder kurz nach dem Studium. Diese Erfahrungen sind genau wie die hauseigene Expertise in der Standortanalyse bei Immobilien in den Report eingeflossen. Die analysierten Daten werden von der Value AG bereitgestellt.

Der gesamte Report (PDF), Schaubilder und weiterführende Materialien finden sich unter www.mlp-studentenwohnreport.de.

Verantwortlich für den Inhalt:

MLP AG, Alte Heerstraße 40, 69168 Wiesloch, Tel: 06222/308­0, Fax: 06222/3088351, www.mlp.de

Viele Senioren verschaffen sich mit einem Teilverkauf ihrer Immobilie zusätzliche Liquidität. Doch manche Verträge enthalten problematische Klauseln. Darauf weist die WohnImmobilienRente GmbH hin.

Beim Teilverkauf veräußern die Eigentümer einen Teil ihres Hauses oder ihrer Wohnung – meist die Hälfte. Dafür erhalten sie einerseits sofort Geld. Andererseits müssen sie anschließend für die Nutzung des verkauften Teils ein Nutzungsentgelt an den Käufer entrichten.

Feste Miete vereinbaren

Einige Teilverkaufsverträge sehen flexible Mieten vor, die sich nach dem Hypothekenzins oder der Inflationsrate richten. “Das kann teuer werden, wenn die Zinsen oder die Inflationsrate steigen, wie es momentan der Fall ist. Besser für den Verkäufer sind verbindlich vereinbarte Miethöhen für feste Zeiträume”, sagt Dr. Georg F. Doll, Geschäftsführer der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Das Unternehmen berät Menschen zu allen Modellen der Immobilienrente und betreibt das Portal Immorente.de.

Wohnrecht an erster Rangstelle eintragen lassen

Die Verkäufer erhalten üblicherweise ein lebenslanges Wohnrecht an der teilverkaufen Immobilie. Um dieses zuverlässig abzusichern, muss es aber im Grundbuch an der ersten Rangstelle eingetragen werden. Ansonsten könnten die Verkäufer das Wohnrecht verlieren, wenn der Käufer insolvent ist und dessen finanzierende Bank Ansprüche erhebt.

Regelungen für den Verkauf treffen

Wenn die Eigentümer ausziehen oder sterben, wird die Immobilie üblicherweise verkauft. Den Gewinn teilen sich die ehemaligen Eigentümer oder ihre Erben mit dem Teilkäufer. Alternativ könnte es aber sein, dass die Erben die Immobilie vollständig zurückerwerben möchten. Oder der ehemalige Eigentümer selbst möchte sie zurückkaufen. “Für diesen Fall sollte ein dingliches Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen werden”, rät Georg F. Doll.

Wird die Immobilie verkauft, müssen die ehemaligen Eigentümer oder ihre Erben meist eine Gebühr an den Teilkäufer entrichten. Fast alle Teilkäufer sichern sich sogar gegen einen Wertverlust ab, indem sie Garantiesummen von bis zu 117 Prozent für sich in den Teilverkaufsvertrag aufnehmen. “Darauf sollten sich Immobilieneigentümer nicht einlassen”, sagt Georg F. Doll. “Denn auf diese Weise tragen sie allein das finanzielle Risiko.”

Verträge genau prüfen

“Ein Teilverkauf kann sich lohnen, aber die Verkäufer sollten sich die Verträge sehr genau ansehen”, sagt Georg F. Doll. “Nach unserer Erfahrung gibt es aber meist Alternativen, die für die Eigentümer sinnvoller sind – zum Beispiel eine Umkehrhypothek, eine Leibrente oder einen Seniorenkredit.”

Einen Beispielrechner und einen kostenlosen Leitfaden über die unterschiedlichen Formen der Immobilienrente finden Interessierte unter www.immorente.de.

Über Immorente.de:

Immorente.de ist das Onlineportal der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Es richtet sich an Menschen, die älter als 65 Jahre sind und vom Wert ihrer selbstgenutzten Immobilie profitieren möchten. Ihnen bietet die WIR WohnImmobilienRente GmbH persönliche Beratung und Angebote für die Leibrente, den Teilverkauf, die Umkehrhypothek sowie Immobiliendarlehen. Damit ist die WIR WohnImmobilienRente GmbH einer der wenigen Anbieter auf dem Markt, die unabhängig von einem speziellen Produkt beraten. Die Gesellschafter blicken auf langjährige Erfahrungen in der Finanz- und Immobilienbranche sowie im Verbraucherschutz zurück.

Verantwortlich für den Inhalt:

WIR WohnImmobilienRente GmbH, Parkstraße 65, 22605 Hamburg, Tel:  +49 (0) 40 / 53 02 46-76, www.immorente.de

Der Kauf älterer Häuser bietet gerade jungen Familien eine gute Chance für den Einstieg ins Wohneigentum, zumal die Preise vielerorts zuletzt gesunken sind.

Allerdings herrscht bei den Käuferinnen und Käufern eine hohe Verunsicherung durch die laufende Energiediskussion. Worauf sie bei der Entscheidung achten sollen, erläutert Christopher Tüllmann, LBS-Immobilienberater und ein vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zertifizierter Energieberater.

“Inzwischen liegt der Fokus schon beim ersten Besichtigungstermin auf dem Energieverbrauch der Immobilien”, berichtet Tüllmann. “Besonders der Austausch der Heizung bereitet vielen Interessenten Sorge.” Aber er gibt vorsichtige Entwarnung: Das novellierte Gebäudeenergiegesetz sieht zwar vor, dass ab 1. Januar 2024 Neubauten in Neubaugebieten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden müssen, für Bestandsgebäude sind die Fristen jedoch nicht ganz so streng. Die Pflicht zum Umstieg auf Heizungen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie soll bei Altbauten in Städten über 100.000 Einwohnern erst ab Mitte 2026, in kleineren Gemeinden erst Mitte 2028 gelten, wenn diese eine kommunale Wärmeplanung erarbeitet haben. So wird Immobilieneigentümern und -eigentümerinnen ermöglicht, ihr Haus auch an Nah- oder Fernwärmenetze anzuschließen.

Ziel der Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz ist, die Energieeffizienz von Immobilien deutlich zu verbessern. Orientierung geben dabei die Planungen in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die besagen, dass jedes Wohngebäude bis zum Jahr 2030 die Anforderungen der Energieeffizienzklasse F sowie bis 2033 die Vorgaben für die Energieeffizienzklasse E erfüllen soll. Welche Gebäude von den Sanierungsvorschriften betroffen sind, kann also an deren Energiestandard abgelesen werden. Jedes Gebäude, das einen schlechteren Standard als E aufweist, muss demnach auf- oder umgerüstet werden – das ist etwa die Hälfte der 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland.

Tipps für die Sanierungsplanung

Energieberater Christopher Tüllmann rät dazu, folgende Fragen zu stellen: Welche Gewerke sind noch im Ursprungszustand, was wurde schon renoviert, gibt es Rechnungen dazu? Finden sich Bauschäden wie Undichtigkeiten, Feuchtigkeit oder Risse? Gibt es kritische Materialien wie Asbest in Fassadenplatten oder alte Holzschutzanstriche? Wie aktuell ist der technische Standard der Elektrik? Und wie ist der Zustand der Fensterrahmen, der Verglasung und des Einbruchschutzes? “Wenn ich diese Punkte mit einem Experten durchgehe, bekomme ich schon einen sehr guten Überblick über den Zustand der Immobilie und weiß, was in den nächsten Jahren auf mich zukommt”, versichert Tüllmann. “Natürlich kann man einzelne Maßnahmen auf später verschieben, allerdings möchte wohl keiner in einer Dauerbaustelle wohnen.” Zudem müssen die durch das Gebäudeenergiegesetz vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen wie Dach- und Dachbodendämmung sowie die Isolierung freiliegender Heizungs- und Wasserrohrleitungen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf fertiggestellt werden.

Zahlreiche Fördertöpfe helfen bei der Modernisierung

Zum Glück gibt es zahlreiche Fördertöpfe nicht nur für den Kauf selbst, sondern auch für die Modernisierung. So kommen schnell fünfstellige Summen zusammen, zumal ab 2024 zusätzlich Wohn-Riester nutzbar ist. Wichtig: kein Handwerkerauftrag, bevor nicht die Förderzusage vorliegt. Um sich einen Überblick über die Kosten zu verschaffen, hilft der Modernisierungskostenrechner der LBS. Dort werden Einzelmaßnahmen samt ihrem Einsparpotenzial ausgewiesen – von der neuen Heizungsanlage ab 15.000 Euro über die Kellerdeckendämmung ab 30 Euro pro Quadratmeter bis hin zur Außenwanddämmung für 200 Euro pro Quadratmeter. Als Faustformel muss für die Kernsanierung eines 120m² großen, gänzlich unsanierten Altbaus mit 1.000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.

Unsaniert oder saniert kaufen?

Bleibt die Frage, wer die Kosten trägt, Verkäufer oder Käufer? Grundsätzlich gehen mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie die unterschiedlichen Austausch- und Nachrüstpflichten im Gebäudeenergiegesetz auf die neuen Eigentümer über. Tüllmann: “Ein guter Makler hat den Gebäudezustand bei der Kaufpreisfestlegung schon berücksichtigt: So vermittelt die LBS beispielsweise Reihenhäuser im Bestand, die saniert 320.000 Euro kosten, komplett unsaniert aber 100.000 Euro günstiger sind.” Einen guten Anhaltspunkt bietet der Beleihungswert, den Bank oder Sparkasse für die Finanzierung ansetzen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

Ein 2-Jahresvergleich von immowelt zur Veränderung der für 1.000 Euro Kaltmiete erhältlichen Wohnfläche in 70 ausgewählten deutschen Städten zeigt:

In 63 von 70 Städten gibt es heute für das gleiche Geld weniger Wohnraum als 2021 – in der Spitze Rückgang von 15 Quadratmetern

In Berlin sinkt die durchschnittlich für 1.000 Euro Kaltmiete erhältliche Wohnfläche von 97 auf 87 Quadratmeter; in München gibt es für denselben Betrag derzeit nur noch 59 Quadratmeter

Stärkste absolute Einbußen in Schwerin (-15 Quadratmeter) und Hagen (-14 Quadratmeter)

Mehr Wohnfläche für gleiches Budget in Frankfurt; Zuwächse in insgesamt 6 Städten

Wer eine Mietwohnung in der Großstadt sucht, bekommt heute für dasselbe Geld teils deutlich weniger Wohnfläche als vor 2 Jahren. Bei einem Budget von 1.000 Euro für die Kaltmiete ist die leistbare Wohnfläche um bis zu 15 Quadratmeter gesunken, was in etwa der Größe eines Zimmers entspricht. Das ist das Ergebnis eines 2-Jahresvergleichs von immowelt für 70 ausgewählte Städte, in dem die für 1.000 Euro leistbare Wohnfläche einer Bestandswohnung im September 2021 und 2023 untersucht wurde. Zwar ist zu berücksichtigen, dass 1.000 Euro inflationsbedingt vor zwei Jahren noch eine höhere Kaufkraft hatten – die Deutschen haben damals noch mehr für ihr Geld bekommen. Doch auch die Mietpreisanstiege der vergangenen Jahre haben dazu beigetragen, dass sich Wohnungssuchende heute für dasselbe Budget teils deutlich weniger Wohnraum leisten können als 2021. Neben den steigenden Kaltmieten stellen auch die wachsenden Nebenkosten ein zunehmendes Problem für Mieter dar. Aufgrund der gestiegenen Heizkosten, müssen Wohnungssuchende hier ebenfalls mit einer deutlich höheren Belastung rechnen als vor 2 Jahren.

“Der starke Anstieg der Angebotsmieten führt zu einer sinkenden Mobilität auf dem Wohnungsmarkt, da sich ein Wechsel in eine andere Immobilie finanziell immer seltener lohnt”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Selbst ein Umzug in eine kleinere Wohnung ist nicht zwangsläufig mit einer Kostenersparnis verbunden. Insbesondere ältere Menschen bleiben daher in ihren vergleichsweise preiswerten geräumigen Wohnungen, auch wenn sie den Platz vielleicht eigentlich nicht mehr benötigen.”

Berlin: 10 Quadratmeter weniger für gleiches Geld

Unter den Metropolen fällt die Verringerung der leistbaren Wohnfläche in Berlin am deutlichsten aus. Wer vor 2 Jahren eine Mietwohnung in der Hauptstadt suchte, konnte sich für 1.000 Euro Kaltmiete im Schnitt eine Bestandswohnung mit 97 Quadratmetern leisten. Heute gibt es für dasselbe Budget 10 Quadratmeter weniger – damit zählt Berlin zu den Städten mit den stärksten absoluten Rückgängen. Dafür verantwortlich ist der ungebrochen starke Zuzug in die Hauptstadt, der im vergangenen Jahr durch Geflüchtete aus der Ukraine noch verstärkt wurde. In der Folge sind die Angebotsmieten in Berlin seit 2021 so stark gestiegen, wie in kaum einer anderen untersuchten Stadt.

In den übrigen Millionenstädten fallen die Einbußen bei der Wohnfläche weniger stark aus. In Hamburg bekommen Mieter für ein Budget von 1.000 Euro heute durchschnittlich 91 Quadratmeter Wohnfläche – das sind 5 Quadratmeter weniger als vor 2 Jahren. In München und Köln ist die Wohnfläche im selben Zeitraum um jeweils 3 Quadratmeter gesunken. In der Domstadt können sich Wohnungssuchende heute für 1.000 Euro Kaltmiete eine Bestandswohnung mit 83 Quadratmeter leisten. In München gibt es für die gleiche Summe lediglich 59 Quadratmeter – so wenig wie in keiner anderen untersuchten Stadt.

Schwerin und Hagen mit größten absoluten Rückgängen

Am stärksten fallen die Einbußen bei der Wohnfläche in mehreren günstigen Städten aus. Allerdings erhalten Wohnungssuchende dort trotz der deutlichen Rückgänge für ein Budget von 1.000 Euro immer noch vergleichsweise geräumige Wohnungen. Am größten ist das Minus in Schwerin: Vor 2 Jahren bekamen neue Mieter in der Landeshauptstadt Mecklenburg-Vorpommerns für 1.000 Euro noch 149 Quadratmeter Wohnfläche. Heute gibt es für das gleiche Budget theoretisch noch 134 Quadratmeter – ein Rückgang von 15 Quadratmetern. In der Realität sind derart große Wohnungen allerdings selten zu finden. Die meisten Mieter beziehen kleinere Wohnungen und geben in den preiswerten Städten folglich deutlich weniger als 1.000 Euro für die Kaltmiete aus.

Neben Schwerin müssen Wohnungssuchende auch in mehreren anderen untersuchten Städten eine beträchtliche Verringerung der Wohnfläche hinnehmen. So ist der für 1.000 Euro leistbare Wohnraum in der Ruhrgebietsstadt Hagen verglichen mit 2021 um 14 Quadratmeter gesunken. Das ist der zweitstärkste absolute Rückgang der Analyse. Außer Hagen verzeichnen in Nordrhein-Westfalen auch Remscheid, Mönchengladbach und Bottrop zweistellige Quadratmeter-Einbußen. Das gleiche gilt für die norddeutschen Städte Bremerhaven und Osnabrück sowie für Cottbus, Halle (Saale) und Magdeburg im Osten Deutschlands. Vergleichsweise deutlich fällt das Minus auch in Leipzig aus: Mit einem Budget von 1.000 Euro bekommt man dort aktuell 9 Quadratmeter weniger Wohnfläche als vor 2 Jahren. Angesichts des vergleichsweise niedrigen Preisniveaus können sich Wohnungssuchende für diese Summe aber immer noch 136 Quadratmeter leisten.

Mehr Wohnfläche für gleiches Budget in Frankfurt

In einigen Städten erhalten Mieter heute sogar mehr Wohnfläche für ihr Geld. Das liegt daran, dass die Angebotsmieten dort aktuell niedriger liegen als 2021. Insbesondere in einigen hochpreisigen Städten sind die Mietpreise leicht gesunken – die Grenze des Bezahlbaren scheint dort vorerst erreicht. Das ist etwa in Frankfurt der Fall, wo Wohnungssuchende heute für 1.000 Euro Kaltmiete 83 Quadratmeter Wohnfläche bekommen – das ist ein Quadratmeter mehr als vor 2 Jahren. Dieselbe Wohnfläche wie vor 2 Jahren gibt es in Stuttgart: Angesichts nahezu unveränderter Angebotsmieten können Wohnungssuchende für 1.000 Euro Kaltmiete weiterhin eine Bestandswohnung mit 78 Quadratmetern Wohnfläche beziehen. In zwei anderen hochpreisigen Großstädten Baden-Württembergs erhalten Mieter aktuell mehr Wohnfläche als 2021: In Freiburg liegt der Zugewinn bei 2 Quadratmetern, in Heidelberg sind es 4 Quadratmeter. Ein Plus von jeweils einem Quadratmeter gibt es in Bonn, Wolfsburg und Braunschweig.

Berechnungsgrundlage:

Für die Ermittlung der für 1.000 Euro Kaltmiete leistbaren Wohnfläche wurden die durchschnittlichen Angebotsmieten in 70 ausgewählten Städten im September 2021 und 2023 betrachtet. Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder.

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Anlässlich der bevorstehenden Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zeigt eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24, welchen Energiestandard der deutsche Gebäudebestand aufweist und wie es um die energetische Sanierung von Immobilien steht:

Hoher Sanierungsbedarf: 42 Prozent der Immobilien auf ImmoScout24 haben eine Energieeffizienzklasse schlechter als D.

Einbruch der Sanierungen: Die Anzahl der sanierten Objekte geht seit 2019 deutlich zurück. Gründe dafür sind eine zu weilen unklare Förderungs- und Gesetzeslage sowie die Krise am Bau.

Sanierungen nach mittlerem Maß: Der Großteil der Immobilien erreicht nach einer Sanierung die mittlere Energieeffizienzklasse D.

Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes, das den Einsatz von erneuerbaren Heizsystemen regelt, steht kurz bevor. Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 ergibt, dass der Sanierungsbedarf in Deutschland hoch ist, die Anzahl der energetisch sanierten Immobilien, die auf der Plattform inseriert werden, jedoch seit 2019 zurückgeht. Immobilien, die nach erfolgter energetischer Sanierung erneut auf der Plattform angeboten werden, erreichen zum Großteil die mittlere Energieeffizienzklasse D.

“Wir beobachten aktuell bei der Sanierung von Immobilien noch eine Zurückhaltung. Das hat mehrere Gründe. Zum einen waren die KfW-Fördermittel zu schnell ausgeschöpft und zum anderen hat die Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz eine große Verunsicherung verursacht. Hinzu kommen die angeschlagene Bauwirtschaft, die hohen Materialpreise als auch die gestiegenen Zinsen, die die Kosten zusätzlich in die Höhe treiben”, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. “Die aktuelle Debatte für eine stärkere Regulierung der Mieten führt vermutlich zu weiterer Zurückhaltung bei Investitionen auf Seiten der Eigentümer:innen. Die Herausforderung besteht darin, Neubau und Sanierung parallel voranzutreiben, ohne dabei die Sozialverträglichkeit aus den Augen zu verlieren.”

42 Prozent der Immobilien haben eine Energieeffizienzklasse schlechter als D

Ein Blick auf die Energieeffizienzklasse, der bei ImmoScout24 angebotenen Immobilien, zeigt, dass ein Fünftel der Objekte mit Klasse A oder B ausgewiesen ist und damit einen guten bis sehr guten energetischen Standard ausweist. Die mittleren Energieeffizienzklassen C und D machen 38 Prozent des Immobilienangebots aus. In den Klassen schlechter als D ordnen sich 42 Prozent der Immobilien ein. Der Sanierungsbedarf ist demnach hoch. Je älter die Immobilien sind, desto höher fällt der Anteil der Immobilien aus, die in Zukunft eine energetische Sanierung erfordern. So weisen Altbauten mit Baujahr zwischen 1850 und 1949 zu 63 Prozent eine Energieeffizienzklasse schlechter als D auf. Hingegen liegt der unzureichend sanierte Anteil bei Immobilien mit Baujahr 1991 bis 2013 bei lediglich 17 Prozent.

Anzahl der Sanierungen geht zurück

Die Anzahl der Sanierungen geht seit 2019 deutlich zurück. Das ergibt eine Auswertung der Energieeffizienzklasse der Immobilien, die zu einem früheren Zeitpunkt bereits auf der Plattform inseriert waren und erneut zum Kauf oder zur Miete angeboten werden. Im ersten Quartal 2019 erreichte die Anzahl der energetisch sanierten Objekte ihren Höhenpunkt. Im Vergleich dazu verzeichnet ImmoScout24 einen Rückgang der sanierten Objekte von minus 28 Prozent im vierten Quartal 2021 und minus 21 Prozent im ersten Quartal 2022. In diesem Zeitraum wurde die KfW-Förderung für energetische Sanierung eingestellt. Bis zum dritten Quartal 2022 nahmen die Sanierungen wieder leicht zu. Mit der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz ist die Anzahl energetisch sanierter Objekte im zweiten Quartal 2023 erneut um 21 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2019 gesunken.

Großteil der Immobilien erreicht nach einer Sanierung die mittlere Energieeffizienzklasse D

Wenn Immobilien energetisch saniert werden, dann zum Großteil so, dass sie nach den Sanierungsmaßnahmen Energieeffizienzklasse D und damit der Zielvorgabe der EU-Richtlinie entsprechen: Immobilien, die auf dem Portal mit Energieeffizienzklasse E inseriert waren, wurden zu 73 Prozent so saniert, dass sie nun Klasse D erreichen. Eine Sanierung in die Klassen A und B macht hingegen 8 Prozent aus. Immobilien der Klasse F werden zu 63 Prozent in Klasse D saniert. Immobilien der schlechtesten Klasse H werden zu 42 Prozent zu Klasse D saniert. Sanierungen von H zu A oder B machen 32 Prozent aus. So fällt der Anteil der gut bis sehr gut sanierten Gebäude hier deutlich höher aus. Grund dafür ist, dass Immobilien der Klasse H meist in so einem schlechten Zustand sind, dass diese abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden.

Methodik

In die Auswertung fließen alle Inserate für Wohnimmobilien ein, die vom ersten Quartal 2016 bis zum zweiten Quartal 2023 auf der Plattform von ImmoScout24 zum Kauf und zur Miete angeboten wurden und Angaben zur Energieeffizienzklasse des Objekts enthalten.

Über ImmoScout24

ImmoScout24 ist die führende Online-Plattform für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Seit über 20 Jahren revolutioniert ImmoScout24 den Immobilienmarkt. Jeden Monat suchen rund 19 Millionen Nutzer:innen auf unserem Online-Marktplatz oder in unserer App ein neues Zuhause oder die passende Gewerbefläche. Deshalb kennen 98 Prozent der Zielgruppe ImmoScout24. Mit seinen digitalen Lösungen schafft der Online-Marktplatz Orientierung und bringt Eigentümer:innen, Makler:innen und Immobiliensuchende erfolgreich zusammen. ImmoScout24 arbeitet an dem Ziel, Transaktionen rund um die Immobilie digital abzuwickeln und dadurch komplexe Entscheidungen für seine Nutzer:innen einfacher zu machen. Seit 2012 ist ImmoScout24 auch auf dem österreichischen Wohn- und Gewerbemarkt aktiv und erreicht monatlich rund 3 Millionen Suchende.

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Immobilien Scout GmbH, Andreasstr. 10, 10243 Berlin, Tel: +49 30 24301-1023, www.immobilienscout24.de 

European Real Estate Logistics Census 2023

39 % der Nutzer von Industrie- und Logistikimmobilien erwarten, dass ihr Flächenumsatz in diesem Jahr trotz steigender Kosten und wirtschaftlicher Unsicherheit zunehmen wird.

Deutschland und Spanien sind für eine Expansion in den nächsten drei Jahren die wichtigsten Märkte.

Automatisierung und Reshoring haben nach wie vor Priorität, jedoch hat sich der Fokus auf den Aufbau von Lagerbeständen aufgrund geringerer Risiken aus der Pandemiezeit reduziert.

Elektrofahrzeuge dürften in den nächsten drei Jahren die Technologie mit den größten Auswirkungen auf die Lieferkette sein, Investitionen in das Segment nehmen zu.

ESG ist vom ambitionierten Ziel in die Phase der Umsetzung gekommen – mit Schwerpunkt auf dem “E” und Nachholbedarf beim “S”.

Das sind die wesentlichen Erkenntnisse und Trends der Erhebung „European Real Estate Logistics Census“, die im Sommer 2023 zum dritten Mal in Europa durchgeführt wurde. Umgesetzt wurde die Erhebung vom Supply Chain-Beratungsunternehmen Analytiqa, im Auftrag von Tritax EuroBox plc, einem Investor in europäische Logistikimmobilien, und dem internationalen Immobilienberatungsunternehmen Savills. Dafür wurden insgesamt 256 Nutzer, Investoren, Entwickler, Grundstückseigentümer, Vermögensverwalter, Berater und Makler aus dem gesamten europäischen Markt befragt.

Phil Redding, CEO von Tritax EuroBox plc, kommentiert: „Die Ergebnisse unserer dritten europaweiten Erhebung zu Logistikimmobilien spiegeln das aktuell makroökonomisch schwierige Umfeld wider – steigende Kosten, wirtschaftliche Ungewissheit und der Fachkräftemangel stellen wesentliche Herausforderungen für die Nutzer von Logistikimmobilien dar. Dennoch erwarteten 39 % der befragten Nutzer, dass ihr Flächenbedarf in diesem Jahr zunehmen wird. Das belegt die entscheidende Rolle, die Industrie- und Logistikimmobilien als Teil in der Lieferkette und im Geschäftsbetrieb insgesamt spielen.“

„Wir beobachten, dass der technologische Fortschritt Entwicklungen in der Lieferkette weiter vorantreibt. Nutzer setzen eine Vielzahl von Technologien ein, zum Beispiel Elektrofahrzeuge und Automatisierungsprozesse, um Effizienz- und Produktivitätssteigerungen sowie eine verbesserte CO2-Bilanz zu erreichen. Mit Blick auf die Zukunft wird die soziale Komponente von ESG für Nutzer immer wichtiger werden, um im Kontext eines wettbewerbsfähigen europäischen Arbeitsmarkts die besten Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden”, so Redding.

Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics bei Savills, fügt hinzu: “Trotz des anhaltenden makroökonomischen Gegenwinds hat sich der Logistiksektor als widerstandsfähig erwiesen, und wir sehen mit der verbesserten allgemeinen Stimmung ein Licht am Ende des Tunnels. Dies wird die Aktivitäten sowohl auf dem Vermietungs- als auch auf den Investitionsmärkten fördern, insbesondere an wichtigen Standorten wie Deutschland und Spanien, die in den nächsten drei Jahren Hauptexpansionsziele von Unternehmen darstellen.”

Zentrale Erkenntnisse:

Das makroökonomische Umfeld ist stabilisiert, bleibt aber angespannt. Nutzer verschieben ihre Expansionspläne teilweise kurzfristig, aber nur 3 % haben diese auf unbestimmte Zeit auf Eis gelegt.

42 % der Nutzer werten das makroökonomische Umfeld günstiger als vor sechs Monaten, gegenüber 35 % vor einem Jahr.

Steigende Kosten (42 %) und wirtschaftliche Unsicherheit (28 %) stellen die beiden größten Herausforderungen für Nutzer dar, gefolgt von der Verfügbarkeit von Arbeitskräften (21 %).

Ein schwieriges makroökonomisches Umfeld bremst Expansionspläne in Teilen: 39 % reduzieren ihre Vorhaben oder verschieben diese um ein bis zwei Jahre. Das Gros hält allerdings langfristig an Plänen fest, da nur 12 % ihre Vorhaben um zwei bis fünf Jahre zurückfahren oder verschieben und nur 3 % diese auf unbestimmte Zeit auf Eis legen.

Die Nachfrage von Nutzern nach Industrie- und Logistikimmobilien ist solide, was deren entscheidende Rolle als Teil funktionierender Lieferketten unterstreicht.

Der Flächenumsatz in Europa erreichte im ersten Halbjahr 2023 ca. 13,2 Mio. m² – ein Rückgang gegenüber dem Rekordumsatz von 21 Mio. m² in der Pandemiezeit, aber über dem Stand von 11,7 Mio. m² aus den Jahren 2018 und 2019. Die Leerstandsquoten stiegen im ersten Halbjahr europaweit auf 4,7 %. Dennoch bleibt das Angebot relativ begrenzt, was im letzten Jahr zu einem durchschnittlichen Mietwachstum von 10 % führte.

In den nächsten zwölf Monaten erwarten 39 % der Nutzer einen Anstieg ihres Flächenumsatzes. Vor einem Jahr lag der Wert bei 25 %. Nur 11 % erwarten einen Rückgang (ggü. 30 % im Jahr 2022).

Deutschland bleibt mit 45 % der wichtigste Markt für die Expansion in den nächsten drei Jahren (ggü. 43 % im Jahr 2022). Besonders optimistisch sind Logistikunternehmen hinsichtlich der Wachstumsaussichten in den nächsten drei Jahren für den spanischen Markt.

83 % der befragten Nutzer, die nach neuen Lagerflächen suchen, ziehen Mega- (>40.000 m²) oder Mid-Boxen (10.000-39.999 m²) in Betracht, verglichen mit 78 % im Jahr 2022.

Innerhalb der Teilsektoren planen insbesondere Einzelhändler kurzfristig eine Flächenerweiterung: 46 % erwarten, dass sie innerhalb der nächsten zwölf Monate expandieren werden, bedingt durch das Wachstum von E-Commerce und die kontinuierliche Einführung des Omnichannel-Modells. Hersteller verfolgen hingegen einen längerfristigen Zeithorizont, wahrscheinlich bedingt durch kurzzeitige Belastungen wie die hohe Inflation: 43 % planen in mehr als drei Jahren zu expandieren.

Nutzer haben ihre Lieferketten nach der Pandemie weiterentwickelt: Automatisierung und Reshoring werden fortgesetzt, der Schwerpunkt auf dem Aufbau von Lagerbeständen nimmt ab.

Automatisierung und die Verkürzung von Lieferketten sind auch nach der Pandemie im Trend und in der Weiterentwicklung der Lieferketten etabliert: 33 % der Nutzer greifen auf eine stärkere Automatisierung zurück, 33 % haben ihre IT-Systeme verbessert, 22 % haben ihre Lieferketten verkürzt und 19 % halten mehr Lagerbestände.

In den nächsten drei Jahren liegt der Fokus weiterhin auf Technologie- und ESG-Themen: 33 % wollen in die Automatisierung von Gebäuden investieren, 25 % in die Verkürzung ihrer Lieferkette, 25 % in die Verbesserung der Lieferkettentransparenz und 28 % in die Reduzierung CO2-intensiver Transporte.

Nur 18 % planen, ihre Lagerbestände in den nächsten drei Jahren aufzustocken (vor einem Jahr waren es noch 38 %), was darauf hinweist, dass der Zyklus des Lageraufbaus seinen Höhepunkt erreicht hat, da die Risiken der Pandemiezeit zurückgegangen und Lieferketten stabiler sind.

Der technologische Fortschritt bleibt ein wichtiger Faktor für die Weiterentwicklung der Lieferkette. Elektromobilität wird zunehmend stark nachgefragt, einhergehend mit Investitionen in dem Bereich.

Nutzer investieren weiterhin in verschiedene Lieferkettentechnologien. In den letzten zwölf Monaten haben 49 % in Elektrofahrzeuge, 41 % in Lagerroboter/Automatisierung, 24 % in Wearable-Technologien und 16 % in autonome Fahrzeuge investiert.

Es wird erwartet, dass Elektrofahrzeuge in den nächsten drei Jahren (ab 2022) technologisch den größten Einfluss auf die Lieferketten nehmen werden.

Einige Nutzer investieren erst in ihre „Wunschtechnologie“, wenn diese ausreichend (weiter-) entwickelt wurde: 34 % geben an, dass Technologien noch nicht ausreichend entwickelt wurden, um zu investieren; nur 20 % nennen Kosten als Hindernis.

Autonomes Fahren steht auf der Wunschliste der Nutzer ganz oben, wobei 22 % nicht investieren, dies aber gerne täten.

ESG ist vom ambitionierten Ziel in die Phase der Umsetzung gelangt, wobei der Schwerpunkt auf dem “E” (Umwelt) und insbesondere auf sauberer und grüner Energie liegt und dem Momentum der auf die nächsten Jahre angelegten Energiewende Rechnung trägt.

In den letzten zwölf Monaten haben 45 % der Nutzer Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz bzw. zur Senkung des Energiebedarfs ergriffen; 39 % haben Ladestationen für Elektrofahrzeuge installiert und 36 % erneuerbare Energiequellen und -speicher installiert.

Die drei wichtigsten ESG-Anforderungen an ein Gebäude sind: (1) CO2-Bilanz, (2) erneuerbare Energien und (3) Energieeffizienz.

70 % der Nutzer stuften die Erzeugung und Speicherung erneuerbarer Energien als die wichtigsten ESG-Maßnahmen ein, die in den nächsten zwei Jahren den größten Einfluss auf ihr Geschäft haben werden.

In der Praxis gibt es Nachholbedarf hinsichtlich des „S“ (soziale Aspekte) in ESG.

Nutzer schätzen ein angenehmes Arbeitsumfeld, das für Mitarbeiter ein großes Plus darstellt: 72 % der Befragten bewerten Inneneinrichtung als wichtigsten oder zweitwichtigsten Punkt für das Wohlbefinden von Mitarbeitern. Allerdings geben nur 44 % an, dass sie Ausstattungen wie Kantinen, Duschen und Schließfächer anbieten.

Diese Lücke zu schließen, wird künftig aufgrund des Wettbewerbs um Arbeitskräfte – eine der drei größten Herausforderungen für Nutzer ¬– zunehmend Priorität einnehmen.

Über den European Real Estate Logistics Census

Für die Datenerhebung arbeiteten Savills und Tritax EuroBox mit dem globalen Supply Chain-Beratungsunternehmen Analytiqa zusammen. Die Befragung wurde im Sommer 2023 durchgeführt. Insgesamt nahmen 256 Personen daran teil, die sich aus Nutzern (43 %), Investoren (23 %), Entwicklern (16 %), Beratern (7 %), Maklern (5 %), Asset Managern (4 %) und Grundstückseigentümer (2 %) zusammensetzen. Die Nutzer wurden weiter unterteilt in Einzelhändler (37 %), Logistikunternehmen (34 %) und Hersteller (29 %).

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de