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Marktkommentar von Siegfried Suszka, Leiter Marktdirektion und Experte für Finanzplanung bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ

30 Prozent der deutschen CO2-Emissionen werden durch die Gebäudenutzung erzeugt. Deshalb verschärft die Bundesregierung im Eiltempo ihre energetischen Vorgaben für Immobilienbesitzer, um so besser ihre Klimaziele für 2045 erreichen zu können. Besonders ältere Hauseigentümer stellen sich damit oft die Frage, ob und wenn ja in welchem Umfang eine Sanierung des Eigenheims für sie Sinn macht.

Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Bundesregierung – auch Heizungsgesetz genannt – sieht einige neue Verpflichtungen für Hausbesitzer vor. Ab 2024 muss jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bestehende Heizungen können weiter genutzt werden. Reparaturen sind möglich und als Enddatum für die Nutzung fossiler Brennstoffe in Heizungen ist der 31. Dezember 2044 geplant. Doch viele Hausbesitzer stellen sich die Frage, ob und in welchem Umfang sie bereits jetzt eine energetische Sanierung durchführen wollen.

„Im Jahr 2019 waren Immobilienbesitzer in Deutschland durchschnittlich 58 Jahre alt“, sagt Siegfried Suszka, Leiter Marktdirektion und Experte für Finanzplanung bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ. „Das heißt, die Frage der Sanierung betrifft oft auch die älteren Altersgruppen. Diese sollten sich mit Blick auf mögliche größere Investitionen in ihr Eigenheim aber natürlich überlegen: wie lange lebe ich denn noch in diesem Haus, damit sich die Energieeinsparungen, die ich durch die Sanierung erziele, für mich persönlich auszahlen?“

Das sollten Immobilienbesitzer bei einer Sanierung bedenken

Siegfried Suszka nennt ein Rechenbeispiel: „Angenommen es handelt sich um eine Immobilie aus dem Jahr 1970 mit einer Gesamtwohnfläche von rund 120 Quadratmetern. Geheizt wird mit Gas, die Fenster wurden in den 1990ern nachträglich erneuert und sind zweifach verglast mit Holzrahmen. Dach und Keller sind nicht ausgebaut. Um den Energieverbrauch des Gebäudes zu verbessern, sind eine Fassadendämmung, der Austausch der Fenster sowie eine Dämmung für die Kellerdecke angedacht. Hinzu kommen die Dämmungen für die oberste Geschossdecke und Heizungsverteilleitungen, die laut GEG früher oder später wohl für jeden Hausbesitzer Pflicht sind. Würden die genannten Maßnahmen umgesetzt, wären dafür rund 100.000 Euro zu veranschlagen.“

„Das ist natürlich eine ordentliche Stange Geld“, sagt Suszka. „Nehmen wir einmal an, die Maßnahmen im genannten Beispiel führen zu einer jährlichen Kosteneinsparung von rund 4.000 Euro. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sich die Investitionen erst nach rund 15 Jahren amortisiert haben. Der durchschnittliche Immobilienbesitzer hätte dann ein Alter von 73 erreicht. Die Kostenersparnis allein dürfte so gesehen eher für jüngere Familien ein Anreiz sein, die noch viele Jahrzehnte in ihrer Immobilie wohnen wollen.“

Für ältere Menschen stelle sich unter diesen Umständen manchmal die Frage, ob sie ihr Haus nicht verkaufen oder vermieten wollen. Denn meist sind die Kinder schon lange aus dem Haus und der Wohnraum ist für ein oder zwei Personen eigentlich ohnehin viel zu groß. Zudem müsste die Immobilie langfristig nicht nur energetisch saniert, sondern häufig auch altersgerecht umgebaut werden.

„In diesem Fall sollten Eigentümer allerdings bedenken, dass der energetische Zustand des Gebäudes auch bei Verkauf oder Vermietung zunehmend als Preisfaktor an Bedeutung gewinnt“, sagt Suszka. „Niemand will angesichts der hohen Energiekosten eine schlecht isolierte Immobilie mieten. Und bei Eigentümerwechsel greift unter bestimmten Umständen eine Sanierungspflicht bereits innerhalb von zwei Jahren – übrigens mit gewissen Ausnahmen auch bei Erbschaften. Wer also heute eine sanierungsbedürftige Immobilie erwirbt, der stellt sich darauf ein, dass erhebliche Kosten auf ihn zukommen könnten, und drückt dementsprechend den Kaufpreis.“

Anders sieht die Lage aus, wenn die nächste und übernächste Generation bereits mit im Haus lebt oder wenn mit den Nachkommen bereits abgesprochen ist, dass diese die Immobilie einmal übernehmen werden: „Dann kann sich die Investition in eine energetische Sanierung nochmal mehr lohnen“, sagt Suszka. „Unter Umständen können sich die künftigen Besitzer sogar an den Ausgaben beteiligen, sodass der Aufwand auf mehrere Schultern verteilt wird“, rät der Experte für Finanzplanung.

Zuschüsse und Steuererleichterungen

„Und natürlich muss nicht jede Haussanierung so viel kosten, wie im vorhin genannten Beispiel“, betont Suszka. Außerdem bietet der Staat für fast alle energetischen Maßnahmen Fördermittel, Zuschüsse oder Steuererleichterungen an. Für die Dachsanierung können beispielsweise 20 Prozent Kostenzuschuss beantragt werden, für die Heizung gibt es sogar bis 40 Prozent. Übrigens: Auch der altersgerechte Umbau kann von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gefördert werden.

Eigentümern empfiehlt Suszka deshalb, ihr Haus möglichst früh fachkundig prüfen zu lassen, so notwendige Maßnahmen zu ermitteln und die potenziellen Kosten und Förderungen im Einzelnen zu recherchieren. Hierfür empfiehlt es sich, zunächst einen Energieberater hinzuzuziehen. Für eine erste Kostenkalkulation bietet der Sanierungsrechner der KfW-Bank gute Anhaltspunkte und auch andere Banken bieten Kalkulationshilfen an.

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Insolvenzen im deutschen Bau- und Immobiliengewerbe steigen deutlich: 2022 mit +8 % und bis August 2023 um +20 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

Baubranche einer der Haupttreiber des nationalen Insolvenzgeschehens: über ein Fünftel aller Pleiten im Bau- und Immobiliensektor (21 %)

Wohnungsnot verschärft sich: Baugenehmigungen ein Drittel unter dem Vorjahr, vermehrt Baustopps durch hohe Zinsen und Materialkosten

Kauf bleibt deutlich teurer als Miete, selbst wenn Mieten um weitere 20 % anziehen; Immobilienkauf auch bei vereinfachten Baugenehmigungen wenig attraktive Alternative

Lange Zeit lief es wie geschmiert in großen Teilen der deutschen Baubranche – dank der Niedrigzinsphase. Mit dem Zinsanstieg folgte die Wende. Die Bauwirtschaft befindet sich aktuell in einem Tief: Die hohen Zinsen und massiv gestiegenen Materialkosten führen zu Baustopps, Stornierungen sowie zuletzt auch zu Zahlungsverzügen und Insolvenzen. Schon im vergangenen Jahr nahmen die Pleiten im deutschen Bau- und Immobiliengewerbe um 8 % zu (Baubranche +11 %, Immobilien: -10 %). Im bisherigen Jahresverlauf bis einschließlich August 2023 bereits um 20 % (Baubranche: +16 %, Immobilien: +42 %). Die beiden Branchen machen damit mehr als ein Fünftel (21 %) aller Insolvenzen in Deutschland aus. Zu diesem Ergebnis kommt der weltweit führende Kreditversicherer Allianz Trade in seiner jüngsten Studie zum Bausektor.

“Viele Bauprojekte liegen mit höheren Zinsen und Materialkosten auf Eis – mit sichtbaren Folgen für Projektentwickler, Bauunternehmen und vor allem den Wohnungsmarkt”, sagt Milo Bogaerts, CEO von Allianz Trade in Deutschland, Österreich und der Schweiz. “2023 fehlen schätzungsweise 700.000 Wohnungen. Bezahlbarer Wohnraum ist schon seit Jahren knapp, die aktuelle Situation dürfte dies noch weiter verschärfen.”

Insbesondere die Inflation hat den Druck auf den Wohnungsbestand erhöht. Die Mieten sind in diesem Jahr in ganz Deutschland in Rekordhöhe gestiegen – bei gleichzeitigen Reallohnverlusten. Gleichzeitig haben Inflation und steigende Zinsen die Neubauvorhaben jäh ausgebremst, weil der Wohnungsbau dadurch noch teurer geworden ist. Die Folge: Fast ein Drittel weniger Baugenehmigungen für Wohnungen (-32 %) im August 2023 im Vergleich zum August 2022 und sogar -38 % bei allen Gebäudearten.

Sandwich-Position von mittelständischen Subunternehmern: Abstriche bei Marge für Aufträge

“Die Auftragslage trifft viele Projektentwickler und Bauunternehmer hart, da sie seit Monaten praktisch keine neuen Aufträge haben”, sagt Bogaerts. “Gerade die vielen mittelständischen Unternehmen sind als Subunternehmer oft in einer Art Sandwichposition mit geringer Preissetzungsmacht gegenüber großen Auftraggebern. Das macht sie besonders anfällig bei einer Verschlechterung der Auftragslage und der Konjunktur. Wer einen der wenigen Aufträge ergattern möchte, muss oft Abstriche bei den Margen machen.”

In den letzten Monaten zeichnet sich zwar eine ganz leichte Entspannung bei der Auftragslage ab, ein Turbo ist allerdings nicht in Sicht. Zudem erhöhen sinkende Real-Umsätze bei gleichzeitig hohen Kosten weiterhin den Druck auf die Unternehmen.

Deutlich steigende Insolvenzen – auch die großen Pleiten im Baugewerbe sind zurück

“Es zeigt sich aktuell, dass nicht alle diesem Druck standhalten können”, sagt Bogaerts. “Wir haben zuletzt in der deutschen Baubranche deutlich mehr Zahlungsverzüge und im bisherigen Jahresverlauf 16 % mehr Insolvenzen gesehen, auch größere. Das gab es in den letzten Jahren nur sehr wenig.”

Im Immobiliensektor sind die Insolvenzen im bisherigen Jahresverlauf sogar um 42 % (beide Branchen zusammen +20 %).

Die realen Umsätze im deutschen Baugewerbe sind in den ersten acht Monaten des Jahres 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4 % gesunken, nominal sind sie aufgrund der gestiegenen Baupreise um 5,4 % gestiegen. Ein kleiner Lichtblick sind die zuletzt leicht gesunkenen Materialkosten. Allerdings sind sie weiterhin auf hohem Niveau und Lohnkosten sowie Fachkräftemangel bereiten der Branche auch große Sorgen.

Sinkende Immobilienpreise: Jetzt doch lieber kaufen statt mieten?

Während die Baupreise steigen, sind die Preise von Immobilien zuletzt drastisch gesunken: Sie verzeichneten im zweiten Quartal 2023 mit -9,9 % einen Rekordrückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ein leichter Anstieg der Septemberzahlen könnte signalisieren, dass die Talsohle eventuell aber erreicht ist und die Kaufpreise sich an einem Wendepunkt befinden.

“Fakt ist: Trotz gesunkener Preise können sich viele Menschen den Hauskauf nicht leisten”, sagt Jasmin Gröschl, Senior Volkswirtin bei Allianz Trade. “Die privaten ‘Häuslebauer’ werden die Bauwirtschaft in der aktuellen Lage also nicht aus dem Nachfragetief ziehen. Das ist ein echtes Dilemma. Die Mieten sind explodiert, der Kauf scheint durch die hohen Kreditzinsen keine realistische Alternative zu sein, und eine Normalisierung ist kaum abzusehen – auch nicht durch vereinfachte Baugenehmigungen.”

Kauf bleibt deutlich teurer als Miete, selbst wenn Mieten um weitere 20 % anziehen

Die Allianz Trade Studie berechnet die durchschnittliche monatliche Kreditbelastung eines privaten Haushalts für den Immobilienerwerb im Vergleich zu den durchschnittlichen Monatsmieten privater Haushalte in Deutschland zwischen 2011 und 2023.

“Unsere Berechnungen zeigen, dass der Immobilienerwerb im Durchschnitt immer noch deutlich teurer ist als das Mieten in Deutschland”, sagt Gröschl. “Selbst wenn die Mieten auf der Grundlage des Niveaus von 2023 auf die gesetzliche Höchstgrenze von 20 % steigen würden, würde die Differenz zwischen einer durchschnittlichen monatlichen Kreditbelastung und einer durchschnittlichen monatlichen Miete immer noch 381 EUR betragen.”

Erst wenn zusätzlich zu den Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 % gegenüber 2022 sinken würden – und damit um weitere 10 % gegenüber dem derzeitigen Niveau – oder wenn stattdessen die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 % sinken würden, lohnt sich der Hauskauf im Vergleich zur Miete.

Allianz Trade ist weltweiter Marktführer im Kreditversicherungsgeschäft und anerkannter Spezialist für Bürgschaften und Garantien, Inkasso sowie Schutz gegen Betrug oder politische Risiken. Allianz Trade verfügt über mehr als 100 Jahre Erfahrung und bietet seinen Kunden umfassende Finanzdienstleistungen an, um sie im Liquiditäts- und Forderungsmanagement zu unterstützen. Über das unternehmenseigene Monitoring-System verfolgt und analysiert Allianz Trade täglich die Insolvenzentwicklung von mehr als 83 Millionen kleiner, mittlerer und multinationaler Unternehmen. Insgesamt umfassen die Expertenanalysen Märkte, auf die 92% des globalen Bruttoinlandsprodukts (BIP) entfallen. Mit dieser Expertise macht Allianz Trade den Welthandel sicherer und gibt den weltweit über 70.000 Kunden das notwendige Vertrauen in ihre Geschäfte und deren Bezahlung. Als Tochtergesellschaft der Allianz und mit einem AA-Rating von Standard & Poor’s ist Allianz Trade im Schadensfall der finanzstarke Partner an der Seite seiner Kunden. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Paris ist in über 50 Ländern vertreten und beschäftigt mehr als 5.500 Mitarbeiter weltweit. 2022 erwirtschaftete Allianz Trade einen Umsatz von EUR 3,3 Milliarden und versicherte weltweit Geschäftstransaktionen im Wert von EUR 1.057 Milliarden. Weitere Informationen auf www.allianz-trade.de

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Ein Marktkommentar von Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG.

Der Immobilienmarkt liegt am Boden – so die einhellige Meinung zahlreicher Marktkommentatoren in Fach- und Publikumsmedien. Seitdem die Hypothekenzinsen Anfang 2022 steil stiegen, hat sich der Markt tatsächlich verändert. Viele private Immobilienkäufer können sich Immobilien nicht mehr leisten. Private Verkäufer beharren teilweise noch immer auf die Preise von vor Jahren. Die Folge: Der Markt ist eingefroren. Doch hier und da bekommt das Eis bereits Risse.

Vor allem professionelle Marktteilnehmer haben sich inzwischen auf die neuen Gegebenheiten eingestellt und treten inzwischen verstärkt mit realistischen Preisvorstellungen nach außen. Auch Käufer haben Anforderungen an energetische Sanierungen sowie die gestiegenen Kapitalkosten in ihren Kalkulationen berücksichtigt. Das sorgt für eine gänzlich neue Ausgangslage für Immobilientransaktionen im großen Stil.

Erst im August gelang es der Primus Valor AG, in Solingen drei Liegenschaften mit insgesamt 3.400 Quadratmetern zu erwerben. Neben 44 Wohneinheiten zählen auch zwei Gewerbeeinheiten zum Portfolio. Der Kauf des Immobilienpakets für unseren Immobilien-AIF ICD 12 R+ gelang unterhalb des Niveaus aktueller Gutachterpreise. Unterm Strich konnten wir unser Positiv-Szenario, welches wir im Herbst 2022 für Transaktionen im neuen Zinsumfeld aufgestellt hatten, sogar noch unterbieten.

Obwohl wir in den kommenden Jahren energetische Sanierungen vornehmen werden, müssen Mieter keine überproportionalen Mietpreissteigerungen fürchten – langfristig gehen wir von einer Mietanpassung auf 8,50 Euro aus. Im Gegenzug dürften die Nebenkosten nach den geplanten Sanierungsmaßnahmen sogar sinken.

Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt bietet gerade bei Bestandsimmobilien große Chancen. Wie der Hauspreisindex der Immobilienkreditplattform Europace zeigt, verloren vor allem Bestandsgebäude seit Anfang der Zinserhöhungen deutlich an Wert – um satte 16 Prozent gingen die Preise zurück. Weitgehend konstant blieben dagegen Neubaupreise. Letzteres liegt allerdings daran, dass Immobilienentwickler längst keinen Spielraum für niedrigere Preise mehr haben – zu hoch sind die Baukosten. Und so geht die Zahl der Transaktionen bei Neubauten mangels potenter Käufer weiter zurück.

Bei Bestandsimmobilien schlägt dagegen jetzt die Stunde der Profis. Wer bei Immobilienbewertung, Ankauf-Prozessen inklusive Finanzierung, Sanierung und Bewirtschaftung mit einer großen Expertise punkten kann und zudem über Jahre etablierte Netzwerke nutzt, wird aus der aktuellen Marktsituation Profit schlagen. Nach dem beispiellosen Preisverfall können kühne Rechner zu Konditionen kaufen, die langfristig sogar Renditen versprechen, die an die goldenen 2010er Jahre erinnern. Verstärkt wird diese Perspektive zusätzlich durch die Malaise am Bau: Bleibt der Neubau schwach und steigt der Bedarf an Wohnungen weiter an, dürften Mietniveaus noch stärker steigen, als in den vergangenen Jahren ohnehin schon. Der Immobilienmarkt bietet die größte antizyklische Chance seit Jahren. Gemeinsam mit professionellen Partnern gelingt es auch Privatanlegern, dieses Potenzial zu heben.

Über Primus Valor:

Die Primus Valor AG blickt auf 16 Jahre Erfahrung im Kauf, der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien in Deutschland zurück. Das Mannheimer Emissionshaus hat es sich zum Ziel gesetzt, Anlegern innovative Investitionsformen im Bereich der Immobilien zu bieten, die bislang institutionellen Investoren vorbehalten waren. Mit der Fonds-Reihe “ImmoChance Deutschland” investierte Primus Valor bisher in ca. 10.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten an über 120 bundesweiten Standorten. Die Primus-Valor-Gruppe besitzt ein Gesamtinvestitionsvolumen von über 1,1 Milliarden Euro.

Verantwortlich für den Inhalt:

Primus Valor AG, Harrlachweg 1, D-68163 Mannheim, Tel: 0621 / 73627760, Fax: 0621 / 73627761, www.primusvalor.de

Immer mehr Menschen verlassen sich auf Online-Tools, die blitzschnell den Wert von Häusern und Wohnungen schätzen.

Doch diese schnelle Lösung kann teure Folgen haben. Eine falsche Bewertung kann Verkäufer und Käufer gleichermaßen schaden, sei es durch einen zu niedrigen Verkaufspreis oder durch finanzielle Überschätzungen, die im schlimmsten Fall zur Schuldenfalle werden.

“Online-Tools sind oft nur so gut wie die Daten, auf die sie Zugriff haben. Sie können den Zustand der Immobilie, die lokale Marktsituation oder zukünftige Entwicklungen nicht vollumfänglich erfassen”, erklärt André Heid, qualifizierter Sachverständiger für Immobilien.

In diesem Beitrag verrät er, warum Immobilienbewertungen aus dem Internet ein gefährliches Spiel sein können.

Allgemeine Aspekte

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, stützen sich Online-Tools auf eine Datenbasis. Diese ist jedoch bei vielen Anbietern nicht vollständig. Das verzerrt das Ergebnis der Einschätzung. Hinzu kommt, dass bei solchen Tools häufig nur Angebotspreise hinterlegt sind, nicht aber die Preise, zu denen es schließlich bei den realen Transaktionen gekommen ist. Da die Bewertung in der Regel durch standardisierte Algorithmen zustande kommt, werden manche Faktoren, beispielsweise die Region oder spezielle Immobilientypen, nicht von dem Tool berücksichtigt. Auch die Marktentwicklung kann deshalb nur unzureichend abgebildet werden, wenn sie besonders schnelllebig ist.

Fehleinschätzungen aufgrund der fehlenden physischen Inspektion

Online-Tools arbeiten mit Fotos und den Angaben des Verkaufswilligen. Deshalb können sie versteckte Mängel wie bauliche oder Feuchtigkeitsschäden nicht in ihrer Bewertung abbilden. Ebenso verhält es sich mit dem Zustand im Inneren des Hauses. Ob Bäder oder die Küche renovierungsbedürftig sind, kann ein Online-Tool nicht erfassen und demnach auch nicht berücksichtigen. Hinzu kommt, dass die Tools keine Informationen über den Standort der Immobilie haben. Umgebungslärm, die Nähe zu Industriegebieten, der Zustand benachbarter Grundstücke – das sind Aspekte, die den Immobilienwert in der Realität beeinflussen, bei einer Online-Bewertung allerdings außen vor bleiben. Das ist natürlich auch bei geplanten, aber noch nicht realisierten Veränderungen im Umfeld, wie zum Beispiel der Infrastruktur, der Fall.

Rechtliche Aspekte

Baulasten sind Verpflichtungen des Eigentümers, bestimmte Dinge an seinem Grundstück durchzuführen oder zu unterlassen. Das kann beispielsweise eine Fläche sein, die grundsätzlich nicht bebaut werden darf, oder festgeschriebene Abstände, die beim Bauen eingehalten werden müssen. Solche Baulasten beeinflussen den Wert einer Immobilie, werden von Online-Tools allerdings nicht erfasst. Bei Eigentumswohnungen ist es der genaue Wortlaut der Teilungserklärung, der zum Wert beiträgt. Diese Erklärung beinhaltet die Rechte und Pflichten des Eigentümers, wird vom Online-Bewertungsdienst jedoch nicht erfasst. Ähnlich verhält es sich mit Dienstbarkeiten, die Dritten Rechte an der Immobilie oder dem Grundstück einräumen.

Fazit

Die Bewertung einer Immobilie ist komplex und beruht auf vielen Aspekten. Deshalb kommt es schnell zu einer Über- oder Unterschätzung des Werts, wenn man auf den unpersönlichen Online-Ansatz vertraut. Bereits die Entscheidung für einen solchen Anbieter ist eine Vertrauensfrage, da nicht verraten wird, mit welchen Daten diese arbeiten. Deshalb sollte man eine Online-Bewertung stets nur als eine Ermittlung des Richtwerts sehen. Tatsächlich sind sogar Abweichungen bis zu 50 Prozent möglich, wenn mehrere Faktoren gebündelt auftreten, die das Tool nicht berücksichtigen kann. Deshalb ist eine zusätzliche Expertise, insbesondere durch einen professionellen Immobilienbewerter, unbedingt erforderlich, um eine realistische und aktuelle Beurteilung seiner Immobilie zu erhalten.

Über Katharina und André Heid:

Ob es sich um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie handelt: Viele Menschen sind sich unsicher, ob der veranschlagte Preis angemessen ist. Sie entscheiden sich deshalb für eine Immobilienbewertung. Das hat zahlreiche Vorteile. Nicht nur kann man über ein Expertengutachten finanzielle Einbußen verhindern, die durch einen zu hohen oder einen zu niedrigen Verkaufspreis entstehen können. Auch können sich Interessenten auf diese Weise vor unliebsamen Überraschungen absichern. Katharina und André Heid haben sich mit der Heid Immobilien GmbH auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Das Team von zertifizierten Sachverständigen und Immobiliengutachtern bewertet Immobilien zuverlässig und professionell, wobei sie stets die individuellen Bedürfnisse ihrer Kunden berücksichtigen. Dabei legen sie Wert auf faire und transparente Preise und eine Festpreisgarantie.

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

vdp-Index: Wohnimmobilienpreise fielen seit zweitem Quartal um 1,7 %

Die seit nunmehr einem Jahr anhaltenden Preisanpassungen auf dem deutschen Immobilienmarkt setzten sich im dritten Quartal 2023 fort: Gegenüber dem Vorquartal reduzierten sich Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise in Deutschland um durchschnittlich 1,7 %. Auf Jahressicht belief sich das Minus gegenüber dem dritten Quartal 2022 auf 7,1 %. Damit steht der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) aktuell bei 179,2 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und hat seit seinem Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte) 8,0 % eingebüßt. Der bereits seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhobene vdp-Index basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten und deckt Quartal für Quartal den gesamten deutschen Markt ab.

Im dritten Quartal dieses Jahres gaben die Wohnimmobilienpreise um 1,7 % gegenüber dem direkten Vorquartal (Q3 2023 zu Q2 2023) nach. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2023 zu Q3 2022) betrug der Rückgang 6,3 %. Seit ihrem Höchststand zur Jahresmitte 2022 nahmen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 7,0 % ab.

Die Gewerbeimmobilienpreise fielen im dritten Quartal 2023 um 2,2 % auf Quartals- und um 10,3 % auf Jahressicht. Damit beläuft sich der Wertverlust, der bei Gewerbeimmobilien seit ihrem Preishöchststand im zweiten Quartal 2022 eingetreten ist, bislang auf 12,3 %. Von 2010 bis Mitte 2022 hatten sich die Gewerbeimmobilienpreise um 55,4 % erhöht.

“Im dritten Quartal 2023 zeigte sich eine Fortschreibung der Preisentwicklung im ersten Halbjahr dieses Jahres: Die Preiskorrektur findet nach wie vor in allen Assetklassen statt, bei Wohnimmobilien allerdings in deutlich geringerem Ausmaß als bei Gewerbeimmobilien”, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. “Eine Marktbelebung lässt auf sich warten.”

Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q3 2023 zu Q3 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -7,1 %

Wohnimmobilien in Deutschland: -6,3 %

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -5,7 %

Gewerbeimmobilien: -10,3 %

– Büroimmobilien: -10,6 %

– EZH-Immobilien: -9,3 %

Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q3 2023 zu Q2 2023):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -1,7 %

Wohnimmobilien in Deutschland: -1,7 %

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -1,3 %

Gewerbeimmobilien: -2,2 %

– Büroimmobilien: -2,5 %

– EZH-Immobilien: -1,2 %

Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten und Renditen mit steigender Tendenz

Der Rückgang der Wohnimmobilienpreise um 1,7 % (Q3 2023 zu Q2 2023) bzw. 6,3 % (Q3 2023 zu Q3 2022) resultierte aus ähnlichen Preisentwicklungen bei Mehrfamilienhäusern (-1,7 % bzw. -6,8 %) sowie bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die zusammen das selbst genutzte Wohneigentum bilden (-1,6 % bzw. -5,8 %). Auch bei beiden Unterkategorien waren nahezu keine Unterschiede auszumachen.

Mit +5,8 % bewegte sich die Jahresveränderungsrate der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (+6,2 %). “Der sich ausweitende Wohnraummangel und die damit verbundene Übernachfrage schlägt sich in weiter steigenden Mietpreisen nieder. Läuft der Wohnungsbau in Deutschland nicht zügig wieder an, droht eine weiter wachsende Wohnungsnot”, warnte Tolckmitt. Deutlich aufwärts ging es im dritten Quartal dieses Jahres erneut für die Renditen von Mehrfamilienhäusern: Gemessen am vdp-Index der Liegenschaftszinsen stiegen die Renditen um 13,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit ähnlich dynamisch wie im Vorquartal (+14,2 %).

Top 7: Berlin bestimmt erneut die Entwicklung

Die Rückgänge der Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten fielen im dritten Quartal 2023 gegenüber der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet etwas weniger stark aus. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gingen die Preise in den Metropolen durchschnittlich um 1,3 % zurück, wobei kaum regionale Unterschiede bestanden: Alle Top 7-Städte wiesen Veränderungsraten zwischen -1,0 % und -2,0 % auf. Beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal sticht die Preisabnahme in Frankfurt am Main (-9,1 %) hervor, während Berlin (-4,7 %) erneut das geringste Minus verzeichnete. Die Rückgänge in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegten sich im Korridor zwischen -5,1 % und -6,8 %.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern erhöhten sich in den Top 7-Städten um durchschnittlich 5,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal, die Renditen im selben Zeitraum um 11,9 %. Beide Entwicklungen wurden maßgeblich von Berlin und München geprägt, die unter den Metropolen jeweils die höchsten Wachstumsraten bei Neuvertragsmieten (+8,7 % und +5,2 %) sowie bei Renditen (+13,9 % und +12,9 %) aufwiesen.

Gewerbe: Preisrückgang bei Büros erstmals höher als bei Einzelhandelsimmobilien

Zur Abnahme der Gewerbeimmobilienpreise in Höhe von -2,2 % auf Quartals- und -10,3 % auf Jahressicht trugen im Berichtsquartal sowohl die Preisrückgänge bei Einzelhandels- als auch bei Büroimmobilien bei: Während sich die Einzelhandelsimmobilienpreise um 1,2 % bzw. 9,3 % verminderten, gaben die Preise für Büros um 2,5 % bzw. 10,6 % nach. Erstmals seit dem Jahr 2009 fiel damit der Preisrückgang bei Büroimmobilien höher aus als bei Einzelhandelsimmobilien.

Die am Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Renditen von Einzelhandelsimmobilien erhöhten sich im dritten Quartal 2023 um 1,7 % gegenüber dem direkten Vorquartal und um 9,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Eine leichte Aufwärtstendenz zeigten das dritte Quartal in Folge die Neuvertragsmieten im Einzelhandel, die seit dem zweiten Quartal dieses Jahres um 0,4 % stiegen. Auf Jahressicht stand noch ein moderates Minus von 1,0 % zu Buche.

Demgegenüber wiesen die Neuvertragsmieten auf dem Büroimmobilienmarkt positive Vorzeichen auf: Die Zuwächse betrugen auf Quartalssicht 1,1 %, auf Jahressicht 3,9 %. Mit Veränderungsraten in Höhe von 3,7 % bzw. 16,2 % verzeichneten auch die Büroimmobilien-Renditen deutliche Anstiege.

“Die Anpassung an das veränderte Renditeumfeld ist eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass Investoren Büro- und Einzelhandelsimmobilien wieder stärker nachfragen”, erklärte Tolckmitt. Wann sich beide Märkte wieder grundlegend erholen werden, lasse sich zum jetzigen Zeitpunkt kaum seriös sagen. Dafür seien die Unsicherheiten in weiten Teilen des Gewerbeimmobilienmarktes nach wie vor zu hoch – dies gelte im Zuge der Diskussionen um Homeoffice und ESG-Vorgaben insbesondere für das Bürosegment. Erst wenn sich die Marktlage nachhaltig beruhige, d. h. die Rahmenbedingungen wie das Zinsumfeld eine verlässliche Planung zuließen, sei eine Stabilisierung auf dem Markt für Gewerbeimmobilien zu erwarten. Dazu könne perspektivisch auch die derzeit nachlassende Bautätigkeit beitragen.

Ausblick: Für Wohnimmobilienmarkt deutet sich ruhigeres Fahrwasser an

Die Entwicklungen im dritten Quartal 2023 berücksichtigend, erklärte Tolckmitt, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland unverändert angespannt präsentiere und dass weitere Preisrückgänge wahrscheinlich seien. “Der Gewerbeimmobilienmarkt ist weiterhin von externen und internen Unsicherheiten geprägt, die eine Belastung für die Kapitalwerte darstellen. Die mit der derzeit verhaltenen Bautätigkeit zwangsläufig einhergehende Angebotsverknappung wird dieser Entwicklung jedoch perspektivisch entgegenwirken. Da offensichtlich noch kein neues Preisgleichgewicht gefunden zu sein scheint, gehen wir für die nächsten Quartale weiter von Preisrückgängen bei Gewerbeobjekten aus”, so der vdp-Hauptgeschäftsführer.

Positiver schätzte er demgegenüber die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt ein, u. a. aufgrund sich stabilisierender Finanzierungsanfragen auf niedrigem Niveau sowie der generellen Übernachfrage nach Wohnraum: “Der Wohnimmobilienmarkt ist kurz davor, in ruhigeres Fahrwasser zu kommen. Starke Preisrückgänge sind bislang nicht eingetreten, und sie wird es nach jetzigem Erkenntnisstand auch in nächster Zeit nicht geben.”

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Mit guten Umsätzen und Optimismus: Die Hotellerie trotzt der Krise

Die Hospitality-Branche funktioniert auch in der Krise. Die Erwartungen für das Geschäft bleiben hoch, ebenso an steigende Umsätze. Nur mit neuen Projekten tut sich die Branche schwer. Investments werden erst Ende 2024 oder 2025 an Fahrt gewinnen. Family Offices und Fondsanbieter dürften dann den Ton angeben. ESG bleibt auf der Agenda – bei den Maßnahmen spielt die Branche jedoch auf Zeit. Das ergab das aktuelle Investment Barometer, die 10. Umfrage von HospitalityInside und Union Investment.

Wie in den Vorjahren ließen der Augsburger Fachverlag und der Hamburger Immobilien-Investmentmanager die Umfrage von Ende September bis Ende Oktober laufen, um die Stimmung von der Expo Real München mit einzufangen. Der Einbruch der Projektentwicklungen seit dem Sommer war dieses Mal das Top-Thema auf der Immobilien-Messe.

Sowohl die Gespräche in den Messefluren wie auch die Antworten zeigten, dass die Asset-Klasse Hotel sich mit den multiplen Krisen arrangiert hat, mit Blick auf die weitere Entwicklung aber vor allem verlässliche Rahmenbedingungen vermisst.

Im Spagat zwischen Umsatz und Entwicklung

Insgesamt zeigen die vier Langzeit-Indizes (Business, Expectation, Development und Operation Index) eine leichte Verbesserung zum Vorjahr. Das Auseinanderklaffen der Erwartungen bei den Umsätzen und der Projektentwicklung zeigt unterdessen den Spagat, der die Branche aktuell herausfordert.

So fällt der Development Index weiter deutlich hinter den drei anderen Indizes zurück und dokumentiert die verhaltene Stimmung in der Projektentwicklung. Demgegenüber steigt der Business Index, der die aktuelle Situation im eigenen Unternehmen erfasst, um 3,4 Prozent, der Expectation Index für die Geschäftserwartungen der kommenden sechs Monate legt sogar um 12 Prozent zu. Und der Operation Index für die Umsatzentwicklung der Branche ist mit einem Plus von 12,4 Prozent sogar wieder auf Vor-Corona-Niveau.

Family Offices und Fonds an der Seite der Hoteliers

Uneinheitlich präsentieren sich nach einem transaktionsschwachen Jahr 2023 die Erwartungen an die Trendumkehr an den Hotelinvestmentmärkten. An eine Rückkehr der Hotelinvestitionen in Deutschland bis Ende 2024 glauben 34 Prozent der Umfrage-Teilnehmer. Für 40 Prozent der Befragten steht das Comeback erst 2025 an. Pessimistischer zeigt sich ein Viertel der Befragten, die erst 2026 oder später mit nachhaltig anziehenden Märkten in Deutschland rechnen.

Den Ton an den Investmentmärkten dürften laut der befragten Hotelexperten dann Family Offices und die auf Hotelinvestments spezialisierte Fondsbranche angeben. Beide Investorengruppen werden gleichauf (jeweils 42 Prozent) als marktbestimmend eingeschätzt, gefolgt von Institutionellen Anlegern (37 Prozent) und Asset Management Companies (32 Prozent). Weit abgeschlagen folgen aus Sicht der Befragten die Staatsfonds mit nur 3 Prozent der Nennungen.

Geprägt wird das aktuelle Bild von der Erwartung, dass sich die Umsetzung der ESG-Ziele unter den bestehenden Rahmenbedingungen verzögern wird. „Dass die überwiegende Mehrheit (fast 58 Prozent) der Umfrage-Teilnehmer angesichts von gestiegenen Energie- und Personalkosten, damit rechnen, dass sich ESG-Umsetzungen drei Jahre nach Hinten verschieben, zeigt wie sich temporär die Prioritäten verschoben haben“, sagt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Operational bei Union Investment. Mit einem Zeitverzug um fünf Jahre rechnen nur etwa 27 Prozent. Eine Verzögerung um mehr als fünf Jahre erwarten lediglich 15 Prozent der Befragten. „ESG bleibt aber auf der Agenda, dafür sorgt allein schon die Regulatorik, die Umsetzungen schon bis 2030 einfordert“, so Andreas Löcher.

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Der AVIV Housing Market Report, eine Analyse der Immobilienmärkte in 7 ausgewählten europäischen Ländern, zeigt:

Vorjahresvergleich: Deutschland mit stärkstem Rückgang (-6,0 Prozent), deutlichster Anstieg in Spanien (+7,2 Prozent)

Leichtes Minus in Frankreich (-0,6 Prozent) – französische Bauzinsen gleichen sich zunehmend an europäisches Niveau an

Schwindende Kaufkraft wegen hoher Zinsen: In Deutschland können sich Käufer heute im Schnitt 11 Quadratmeter weniger Wohnfläche leisten als Anfang 2022; größte Einbußen in Belgien (-25 Quadratmeter)

Der europaweite Anstieg der Bauzinsen hat sich seit Jahresbeginn spürbar abgeschwächt. Bei der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise bestehen jedoch weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen den europäischen Staaten. Während sich die durchschnittlichen Kaufpreise in 4 von 7 untersuchten Ländern im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben, ist es in 3 Staaten zu Preisrückgängen gekommen. Obwohl die Immobilienpreise in der Mehrzahl der betrachteten Länder gestiegen sind, lässt sich zuletzt eine generelle Abschwächung der Preisdynamik beobachten. Das stärkste Minus aller untersuchten europäischen Länder weist Deutschland auf – dort sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 6 Prozent gesunken. Das ist das Ergebnis des aktuellen AVIV Housing Market Reports für das 3. Quartal 2023. Darin wird die Entwicklung der Kaufpreise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.

Deutlichste Preisanstiege in Südeuropa

Im Gegensatz zu Deutschland zeigt die Preiskurve in mehreren südeuropäischen Ländern nach oben. Die stärkste Verteuerung aller untersuchten Länder weist Spanien auf, wo sich Kaufimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 7,2 Prozent verteuert haben. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.004 Euro. In Portugal (2.526 Euro) sind die Kaufpreise im selben Zeitraum um 5,6 Prozent gestiegen, in Italien (1.857 Euro) um 0,9 Prozent. Neben den südeuropäischen Staaten hat sich Wohneigentum auch in Belgien verteuert – nach einem Plus 2,9 Prozent kostet der Quadratmeter dort aktuell 2.300 Euro. Allerdings liegt das Preisniveau in allen vier Ländern nach wie vor deutlich niedriger als in Deutschland, wo Immobilienkäufer mit durchschnittlich 3.073 Euro für den Quadratmeter rechnen müssen.

Trotz der Preisanstiege ist die Leistbarkeit von Wohneigentum in Spanien, Italien und Belgien jedoch noch immer besser als in Deutschland, da die durchschnittlichen Quadratmeterpreise und Gehälter in einem günstigeren Verhältnis stehen. Während sich die Kaufpreise in den drei genannten Ländern folglich weiter erhöhen, kühlt sich der deutsche Immobilienmarkt ab, da Wohneigentum für potenzielle Käufer kaum noch bezahlbar ist. Eine Ausnahme stellt Portugal dar: Zwar liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis dort mehrere hundert Euro unter dem deutschen, allerdings ist das Durchschnittsgehalt der Einwohner das niedrigste aller untersuchten Staaten. In Portugal ist der Immobilienkauf folglich sogar noch schwieriger zu stemmen als in Deutschland. Dass die Kaufpreise dennoch weiter anziehen, liegt vor allem an der starken Nachfrage ausländischer Käufer, die das südeuropäische Land in den vergangenen Jahren für sich entdeckt haben.

Bauzinsen stabilisieren sich – außer in Frankreich

Während sich die Kaufpreise europaweit unterschiedlich entwickeln, zeigen sich bei den Bauzinsen Gemeinsamkeiten. So lässt sich in fast allen untersuchten Ländern eine Stabilisierung des Zinsniveaus beobachten: In 6 der 7 Länder lag der Zinsanstieg im vergangenen Quartal bei maximal 0,2 Prozentpunkten. In Deutschland waren es sogar nur 0,1 Prozentpunkte. In ihrer jüngsten Sitzung hat die Europäische Zentralbank zudem beschlossen, den Leitzins nicht weiter anzuheben, was für eine fortgesetzte Stabilisierung der Kreditbedingungen sorgen könnte. Die einzige Ausnahme unter den betrachteten Staaten stellt Frankreich dar, wo sich die Bauzinsen zuletzt um 0,5 Prozentpunkte erhöht haben. Dort legt die französische Nationalbank einen Höchstsatz fest, zu dem Immobiliendarlehen ausgegeben werden dürfen, um Verbraucher vor überteuerten Krediten zu schützen. Dadurch konnte der rapide Zinsanstieg, wie er in den anderen Ländern seit 2022 auftrat, zunächst abgedämpft werden. Seit 2023 wird die Obergrenze durch die französische Nationalbank jedoch monatlich aktualisiert und das Zinsniveau gleicht sich folglich rasch dem der anderen Länder an.

Die finanzielle Belastung für Käufer in Frankreich nimmt folglich zu, was sich auch in der Preisentwicklung widerspiegelt. Die Kaufpreise sind im Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,6 Prozent gesunken und liegen mit durchschnittlich 3.171 Euro pro Quadratmeter knapp über dem deutschen Niveau. Noch kostspieliger ist Wohneigentum unter den betrachteten Ländern lediglich in Luxemburg, wo Käufer im Schnitt mit 8.457 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen.

Schwindende Kaufkraft: Bis zu 25 Quadratmeter weniger als vor einem Jahr

Obwohl sich die Bauzinsen zuletzt in vielen europäischen Ländern stabilisiert haben, ist das Zinsniveau mit etwa 4 Prozent nach wie vor hoch. Im Vergleich zur Niedrigzinsphase hat sich der Immobilienerwerb für potenzielle Käufer somit deutlich erschwert. Das verdeutlicht ein Blick auf die leistbare Wohnfläche, die heute in allen untersuchten Ländern deutlich geringer ausfällt als im Januar 2022. In Deutschland konnte sich ein Zweipersonenhaushalt ohne Kinder mit einem mittleren Nettohaushaltseinkommen damals 69 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Unter dem heutigen Zinsniveau gibt es für dasselbe Budget nur noch 58 Quadratmeter Wohnfläche – 11 Quadratmeter weniger. Für die Berechnung wurde eine Annuität von 33 Prozent des verfügbaren Einkommens und eine Finanzierungsdauer von 25 Jahren angenommen. In anderen Ländern fallen die Einbußen noch deutlicher aus: Immobilienkäufer in Frankreich und Italien bekommen heute 17 Quadratmeter weniger als Anfang 2022. In Spanien beträgt das Minus 22 Quadratmeter, in Belgien sogar 25 Quadratmeter.

Über den AVIV Housing Market Report:

Der AVIV Housing Market Report erscheint jedes Quartal und analysiert die Entwicklung auf den europäischen Immobilienmärkten. Er entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents aus Frankreich und Immoweb aus Belgien, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind. Derzeit fokussiert sich der AVIV Housing Market Report auf die Länder Deutschland, Frankreich und Belgien sowie makroökonomische Vergleichsdaten aus den Nachbarländern Italien, Spanien, Portugal und Luxemburg. Die Einbeziehung des Vereinigten Königreichs und der Niederlande ist für zukünftige Auswertungen geplant. Langfristig besteht das Ziel darin, einen umfassenden europäischen Marktbericht zu erstellen, der die größten europäischen Volkswirtschaften abbildet.

Über immowelt.de:

immowelt ist Teil der AVIV Group, eines der größten digitalen Immobilien-Tech-Unternehmen der Welt.

Die immowelt Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu digitalisieren, um diese für alle Beteiligten so unkompliziert und einfach wie möglich zu gestalten. Die Basis hierfür bieten die reichweitenstarken immowelt Portale, die zu den führenden Immobilienplattformen in Deutschland und Österreich gehören und schon heute Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende erfolgreich zusammenbringen. immowelt unterstützt mit datengestützten Services die unkomplizierte Suche nach einer Mietwohnung, die effektive Vermarktung einer Immobilie und maßgeschneiderte Finanzierungen der eigenen vier Wände. Dank jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert immowelt so das perfekte Erfolgserlebnis für Mieter und Vermieter, Immobilienprofis, Immobilieneigentümer und Käufer.

Neben immowelt gehören weitere führende Immobilien-Onlinemarktplätze in Frankreich, Belgien und Israel zur AVIV Group, die Teil der Axel Springer SE ist.

Verantwortlich für den Inhalt:

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