Nicht mehr, sondern real: Ein verlässlicher Objektwert für die Immobilienfinanzierung

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Mit der Europace Objektbewertung, einer Kooperation der Europace AG und der Value AG, hält ein neues, einheitliches Bewertungsverfahren jetzt Einzug in den Markt.

Mit einer Abweichung von weniger als 5 Prozent zwischen dem Europace-Konvergenzwert und den nachhaltig festgesetzten Werten von Kreditanbietern zeigen umfangreiche Testläufe einen signifikanten Unterschied zu bisherigen Objektbewertungsverfahren.

Die Europace Objektbewertung vereint alle bekannten Bewertungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert, Vergleichswert- und Vergleichspreisindikation) je nach Objektart und berücksichtigt dabei deren Verwendung in unterschiedlicher Gewichtung. Dies ermöglicht ein marktnahes und wesentlich akkurateres  Bewertungsergebnis, als bisher möglich. Der ebenfalls neu entwickelte C-Score setzt den Konvergenzwert zusätzlich ins Verhältnis zur Finanzierungssumme und gibt dadurch datengestützt Auskunft über die Machbarkeit und Erfolgschancen des Vorhabens. Um immer den aktuellen Markt widerzuspiegeln, wird außerdem die Datengrundlage laufend aktualisiert. Dazu werden die Algorithmen der automatischen Wertermittlung an die aktuellen Marktbedingungen angepasst und alle sechs Wochen aktualisiert.

Thomas Heiserowski, Co-CEO und Vorstand der Europace AG ordnet das Projekt wie folgt in die aktuelle Marktlage ein: „Heute nutzt jede Bank ein eigenes Bewertungstool. Als Finanzierungsberater kann das für mich bedeuten, dass ich unter Umständen dreimal bezahlen muss, um einen Antrag zu platzieren. Wir lösen das Problem mit einer Bewertung im Vertrieb, die für alle Banken funktioniert. Damit wissen Beratende sofort, ob die Finanzierung darstellbar ist und welche Kondition ihre Kund:innen erhalten. Das gibt es am Markt bislang nicht. Ich bin überzeugt, dass dieser Ansatz für die transparente Beratung unabdingbar ist, denn mit der Europace-Objektbewertung verbinden wir die Individualität der Bewertung durch Banken mit der Verlässlichkeit im Vertrieb.”

Gemeinsam mit der Value AG und der vorhandenen Value Marktdatenbank liegt eine hervorragende Datengrundlage vor, welche nicht nur aus Markt- & Transaktionsdaten besteht, sondern auch aus Daten der Gutachterausschüsse. Diese Datengrundlage wird laufend aktualisiert. Jens Honigmann, Co-CEO und Vorstand der Value AG, über die sich daraus ergebenden Vorteile für die Nutzer:innen: “Mit unserer Objektbewertung haben wir eine Lösung entwickelt, die die Stabilität der ermittelten Werte im Verlauf des Finanzierungsprozesses sicherstellt. Der Schlüssel liegt in der Kombination von systemgestützter Bewertungssoftware, hochwertigen Immobilienmarktdaten und hoher Modellgüte und trägt zur Konvergenz der Wertansätze bereits in der Frühphase der Finanzierung bei.”

Die Algorithmen der automatischen Wertermittlung werden stets an die aktuellen Marktbedingungen angepasst, um ein möglichst marktnahes und verlässliches Bewertungsergebnis zu liefern. Alle bei Europace angebundenen Vertriebe können ab sofort und noch den ganzen Juni den neuen Konvergenzwert kostenfrei nutzen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

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Savills: Anfangsrenditen für Büro- und Logistikimmobilien steigen weltweit

Noch steigen weltweit die Anfangsrenditen

Laut unseres aktuellen Offices and Industrial Capital Markets Quarterly Report steigen die Anfangsrenditen für Büro- und Logistikimmobilien in vielen Märkten weltweit noch. Lediglich das vielerorts knappe Angebot wirkt stabilisierend. Allerdings könnte der Renditeanstieg zumindest in einigen Märkten bald an sein Ende gelangt sein.

Nach Einschätzung der Savills-Experten durchlaufen die Investmentmärkte für Logistikimmobilien derzeit eine Stagnationsphase, nachdem sie zuletzt von einem zweijährigen Investitionsboom profitierten. So lag das globale Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 57 % unter dem Wert des ersten Quartals des Vorjahres. In einigen Märkten wie z. B. Großbritannien, die schon im vergangenen Jahr eine deutliche Renditekorrektur erfahren haben, können bereits verstärkte Aktivitäten und ein intensiver Wettbewerb um die besten Objekte beobachtet werden. Allerdings gibt es eine Reihe von europäischen Märkten für die Savills in den kommenden zwölf Monaten weitere Renditeanstiege erwartet.

„Die Investitionskriterien im Industrie- und Logistiksektor werden immer strenger, wobei der Fokus derzeit zum einen auf erstklassigen Objekten, zum anderen auf Value-Add-Objekten liegt. Viele Investoren warten aber auch noch auf stabilere makroökonomische Rahmenbedingungen und sobald hier wieder mehr Klarheit herrscht, erwarten wir einen deutlichen Anstieg der Transaktionsaktivität“, sagt Marcus de Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics bei Savills und ergänzt:  „In London zeigt sich dies bereits beim Blick auf die Benchmark-Rendite für erstklassige Objekte, die im ersten Quartal um 25 Basispunkte auf 4,75 % zurückging. Wir gehen davon aus, dass sich die Märkte in den nächsten zwölf Monaten vollständig stabilisieren und in der Folge wieder mehr Investitionen getätigt werden.“

Auf den weltweiten Büroinvestmentmärkten zeigt sich laut Savills ein ähnliches Bild: Da vor allem die Verkäufer bei der Preisfindung derzeit unter Zugzwang stehen, ist in diesem Jahr mit einem weiteren Renditeanstieg zu rechnen. In London – ein Markt der aufgrund seiner Liquidität und Transparenz oft als Indikator für andere Märkte gilt – wecken die Renditen wieder das Interesse der globalen Investoren. Und auch in Paris gibt es erste Anzeichen für eine Stabilisierung bei erstklassigen Immobilien.

„Dennoch gehen wir davon aus, dass die Renditen in einer Reihe von Gateway-Märkten zunächst weiter steigen werden, zumal höhere Hürden bei der  Finanzierung zu überwinden sind. Der rasche Anstieg der Fremdkapitalkosten hat zu Unsicherheiten bei vielen Investoren geführt, die daher zunächst abwarten, bis sich die Preise stabilisieren“, sagt Rasheed Hassan, Head of Global Cross Border Investment bei Savills.

In Hinblick auf den europäischen Markt rechnet Savills im Jahresverlauf wieder mit mehr Aktivität. „Wir sehen, dass das Verkaufsinteresse zunimmt und wieder mehr Investoren sich um Verkaufseinschätzungen bemühen. Meist besteht jedoch noch eine Lücke zwischen den Preiserwartungen der Verkäufer und Käufer. Wir erwarten daher noch weitere Preiskorrekturen und dort, wo diese stattfinden, eine leichte Zunahme der Transaktionsaktionsaktivität im zweiten Halbjahr“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

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Habona Report 2023/24: Die Logik krisenresilienter Investments

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Der neue Habona Report 2023/24 ist erschienen.

Der einzige branchenübergreifende Markt- und Trendbericht befasst sich seit 2017 mit den gesellschaftlichen Megatrends und deren Auswirkungen auf Konsumverhalten und Stadtentwicklung. Die Beiträge der Herausgeber werden durch unabhängige Gastkommentare aus der Immobilien- und Volkswirtschaft sowie aus Marktforschung und Finanzierung ergänzt.

Wenngleich gestiegene Zinsen, geopolitische Konflikte, Inflation und Klimawandel viele Wirtschaftsbereiche lähmen: Herausfordernde Zeiten haben immer auch besondere Chancen eröffnet. Deshalb geht der Habona Report in diesem Jahr der „Logik krisenresilienter Investments“ nach – was deutlich über den Immobilienfokus der Vorgängerreports hinausgeht.

Im aktuellen Krisenumfeld haben Investoren Risiken neu bewertet und beginnen, Anlagekapital umzuschichten. Von der Reallokation profitieren u.a. Anlageziele, die die grundlegenden und alltäglichen Bedürfnisse der Menschen erfüllen, wie z.B. Nahversorgungsimmobilien, die schon seit Jahren ihren Erfolg eindrucksvoll bewiesen haben. Die Erfüllung der grundlegenden Bedürfnisse ist allerdings nicht auf Immobilien beschränkt.

Der neue Report zeigt auf, welche Marktsegmente auch in unsicheren Zeiten von nichtzyklischen und krisenfesten Nachfragemustern profitieren. Damit begleitet der Report zudem die Platzierung unseres neuen und ersten Aktienfonds „Habona Basic Needs“, der weltweit gezielt in Unternehmen der Grundbedürfnissphären investiert.

Den Habona Report findet sich hier  https://www.habona.de/Habona_Publikationen.htm  zum Download oder kann auf www.habona.de als gedrucktes Exemplar angefordert werden.

Verantwortlich für den Inhalt:

Habona Invest GmbH, Gartenstrasse 33a, D­60596 Frankfurt Tel.: +49 (0) 69 / 20 01 84 92, Fax: +49 (0) 61 29 / 88 02 www.habona.de

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Abschluss nach nur zwei Monaten: Verifort Capital verkauft Galeria-Kaufhof-Filiale an Stadt Cottbus

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Nachdem die Warenhauskette Galeria Kaufhof im März 2023 den Mietvertrag für seine Filiale in der Cottbuser August-Bebel-Straße 2 gekündigt hatte,

konnte Verifort Capital als Eigentümer der Immobilie schon Ende März mit dem Dortmunder Modehaus »Aachener« einen Nachmieter für einen Großteil der Flächen präsentieren und sich nur wenige Wochen später mit der Stadt Cottbus über den Verkauf des gesamten Kaufhauses einigen, der am 17. Mai 2023 notariell beurkundet wurde.

»Damit haben wir es geschafft, innerhalb von nur zwei Monaten nach der Kündigung sowohl einen neuen langfristigen Mieter zu finden als auch den Verkauf der Immobilie an die Stadt Cottbus in die Wege zu leiten und umzusetzen und damit in Rekordzeit ein Anschlusskonzept für eines der schließenden Galeria-Kaufhof-Häuser zu schaffen, von dem alle Seiten profitieren«, erklärt Frank M. Huber, CEO von Verifort Capital.

»Als klar war, dass Galeria Kaufhof den Standort verlassen wird, war uns wichtig, gemeinsam mit der Stadt Cottbus eine Lösung für die zukünftige Nutzung zu finden«, ergänzt Thomas Heidelberger, COO von Verifort Capital. »Die schnelle Einigung sowohl mit den neuen Mietern als mit der Stadt zeigt die gute Zusammenarbeit und verdeutlicht, wie attraktiv die Flächen in der Cottbuser Innenstadt sowohl für den Einzelhandel, aber auch für eine mögliche kommunale und städtische Nutzung sind.«

Künftige Nutzung durch Handel und städtische Einrichtungen

Die Stadt plant, in dem Gebäude weite Teile des Bürgerservices anzusiedeln, die Stadt- und Regionalbibliothek einzurichten und Kellerräume für das Stadtarchiv zu nutzen. Oberbürgermeister Tobias Schick: »Wir nehmen ein Stück Zukunft unserer Stadt in die eigenen Hände. Jetzt hat das Gebäude nicht nur eine stolze Vergangenheit, sondern eine gute Zukunft mit modernen und nachhaltigen Nutzungen. Wir können uns freuen, so schnell eine Lösung in gemeinsamem Interesse und auf wirtschaftlicher Basis gefunden zu haben. Dafür danke ich allen Beteiligten und Partnern.«

Galeria Kaufhof hatte im Zusammenhang mit ihrer Insolvenz im März 2023 angekündigt, 47 ihrer deutschlandweit 129 Filialen zu schließen. Betroffen ist hiervon unter anderem auch der Standort in der Cottbuser Innenstadt, dessen Mietvertrag die Kaufhauskette zum 30. Juni 2023 gekündigt hat. Als Eigentümer der Immobilie konnte Verifort Capital daraufhin bereits Ende März das Dortmunder Modeunternehmen »Aachener« als Neumieter mit einem zehnjährigen Vertrag für etwa 12.000 m² der über 20.000 m² Nutzungsfläche gewinnen. Die Stadt Cottbus hat bereits angekündigt, den neuen Mietvertrag mit dem Modehaus zu übernehmen. »Aachener« plant deutschlandweit insgesamt bis zu 25 von der Schließung betroffene Galeria-Kaufhaus-Filialen weiterzuführen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Verifort Capital Group GmbH, Konrad-Adenauer-Str. 15, 72072 Tübingen, Tel: +49 7071 3665 100, www.verifort-capital.de

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POSTBANK WOHNATLAS 2023: Investitionschancen bei Eigentumswohnungen in deutschen Regionen

HWWI berechnet, wo Käufer*innen in Deutschland noch gute Bedingungen finden.

37 Regionen bieten moderate Kaufpreise und prognostizierte Preiszuwächse bis 2035. Ein Drittel der Landkreise und Städte weist bereits ein sehr hohes Preisniveau auf.

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland bleiben auf hohem Niveau: 2022 mussten Käufer*innen in neun von zehn Landkreisen und kreisfreien Städten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung erneut mehr ausgeben als im Vorjahr. In 60 Prozent der Regionen ist der Kaufpreis auch im Vergleich zu den Jahresnettokaltmieten für eine gleichgroße Wohnung gestiegen, ergibt eine Analyse des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank. Mit Blick nach vorne erwarten die Expert*innen reale, also inflationsbereinigte, Preisanstiege bis 2035 insbesondere in den größten sieben Metropolen und ihrem Umland, in vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. Mit sinkenden Preisen rechnen die Fachleute dagegen in weiten Teilen Ostdeutschlands.

Investitionen Eigentumswohnungen können sich dem Postbank Wohnatlas zufolge trotz des generell hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Beide Bedingungen erfüllen derzeit vor allem 37 Regionen in Deutschland, haben Expert*innen des HWWI für den Investitionschancen-Index im “Postbank Wohnatlas 2023” berechnet.

Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich 2022 deutlich abgeflacht: Die Nettokaltmieten 2022 verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,5 Prozent, das Plus bei den Kaufpreisen lag mit 6,2 Prozent nur noch leicht darüber. Im Vorjahr hatten die Kaufpreise noch 12,4 Prozentpunkte stärker als die Mietpreise zugelegt.

Diese Entwicklung spiegelt sich auch im sogenannten Vervielfältiger wider, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären. Er blieb 2022 weitgehend stabil auf hohem Niveau und stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 0,4 auf 29 Jahresnettokaltmieten. Zwischen 2020 und 2021 hatte er sich noch um 2,7 Jahresmieten erhöht. Ein Drittel der Regionen weist mit einem Vervielfältiger größer als 30 ein sehr hohes Preisniveau auf. Dies betrifft die Küstengebiete, die Big 7, viele weitere Großstädte und weite Teilen Bayerns. Auch das Umland einiger Metropolen wie Berlin und München, aber auch Frankfurt und Stuttgart weist hohe Werte auf. Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend im ländlichen Raum der Bundesländer Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen zu finden, teilweise auch in Niedersachsen und Rheinland-Pfalz.

Hohe Diskrepanz zwischen Miete und Kauf an Küsten, in Bayern und in den Big 7

Wer sich eine Eigentumswohnung an den Küsten und auf den Inseln der Nord- und Ostsee kaufen möchte, muss derzeit sehr viel investieren – sowohl absolut als auch in Jahresnettokaltmieten ausgedrückt. 2022 wies der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt den größten Vervielfältiger (89,3) auf. In den Top Ten liegen auch die an der mecklenburg-vorpommerschen Ostsee gelegenen Landkreise Rostock (57,1) und Vorpommern-Rügen (57,3) sowie die Landkreise Aurich und Leer mit den ostfriesischen Inseln an der niedersächsischen Nordseeküste sowie Dithmarschen und Ostholstein in Schleswig-Holstein. Daneben laufen auch in den bayrischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (53,7), Garmisch-Partenkirchen (48,0) und Starnberg (42,4) die Kaufpreise den Mieten davon.

Von einer hohen Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis waren 2022 auch viele Großstädte betroffen. Den höchsten Vervielfältiger unter den Big 7-Metropolen hatte Hamburg mit 43,5 – ein Anstieg um 0,3 im Vergleich zu 2021. Auch in München und Berlin müssen Käufer*innen mehr als 40 Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung zahlen. Allerdings ging der Vervielfältiger – anders als in den Vorjahren – hier leicht zurück: In München sank er um 1,2 Jahresnettokaltmieten, in Berlin um 1,0. In Düsseldorf nahm der Vervielfältiger im Vergleich zum Vorjahr/ binnen Jahresfrist um 0,7 auf 37,7 ab. Auch jenseits der Big 7 weisen Städte wie Potsdam (39,6) in Brandenburg, Rosenheim (39,2), Landshut (37,3) und Regensburg (35,3) in Bayern sowie Rostock (36,3) in Mecklenburg-Vorpommern mit Werten über 35 sehr hohe Vervielfältiger auf. Während er in den drei bayrischen Städten gegenüber dem Vorjahr um 2,9, 3,1 und 1,8 weiter zulegte, ging er in Rostock um 3,3 und Potsdam um 1,7 zurück.

“In immerhin vier von zehn deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten in 2022 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren”, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. “Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.”

Wo sich der Kauf noch lohnt

Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verhältnis von Preis und Miete auch die künftige reale Preisentwicklung unter Berücksichtigung der Kaufkraft heranziehen. Die Ertragschancen für Selbstnutzer*innen sind umso höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt. Für Vermieter*innen gelten die gleichen Kriterien, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich der Vervielfältiger darstellt. Für 134 Regionen in Deutschland errechneten sich 2022 Vervielfältiger von mehr als 30 – was ein sehr hohes Preisniveau bedeutet. Darunter befinden sich einige Gebiete, für die das HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt. In diesen Regionen würden Käufer*innen Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und müssen künftig voraussichtlich Wertverluste hinnehmen. Für 41 der hochpreisigen Regionen prognostiziert das Institut hingegen reale Wertzuwächse zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr und für 36 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr als 1 Prozent pro Jahr bis 2035. Die Städte Potsdam, Leipzig und München sowie der Landkreis Erding liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr als 2 Prozent an der Spitze des Feldes.

37 Regionen mit guten Investitionschancen, darunter sieben mit moderatem Kaufpreis

Im Investitionschancen-Index hat das HWWI aus allen 400 deutschen Regionen die 37 Gebiete herausgefiltert, die aktuell noch gute Bedingungen für Kaufinteressierte bieten. Die sieben Großstädte, drei Mittelstädte und 27 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2022 vergleichsweise moderate Vervielfältiger von unter 27,5 und versprechen zugleich steigende Werte der Eigentumswohnungen bis 2035. Mehr als die Hälfte davon befindet sich im nordwestlichen Teil Deutschlands – mit allein zwölf Regionen aus Niedersachsen sowie dem Stadtstaat Bremen. Sechs Gebiete liegen in Nordrhein-Westfalen.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 37 Regionen sechs Landkreise und eine kreisfreie Stadt mit einem Vervielfältiger von maximal 25. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv.

Der Regionalverband Saarbrücken im Saarland wies 2022 dabei unter den sieben Top-Regionen mit 22,1 den niedrigsten Wert auf (2021: 23,1). Das erwartete reale Preisplus beträgt dort 0,37 Prozent pro Jahr, das zweithöchste in dieser Gruppe. Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit dem zweitniedrigsten Vervielfältiger von 23,4 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,03 Prozent. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise erwarten die Fachleute mit 0,62 Prozent in der Grafschaft Bentheim, die ebenfalls in Niedersachsen liegt.

Die Top 7 bei den Investitionschancen in Deutschland

Vervielfältiger 2022* maximal 25,0 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2022 – 2035** größer als 0,0 Prozent

  1. Rang
  1. Stadt/Kreis
  1. Bundesland
  1. Vervielfältiger
  1. Preistrend

1.)…2.)…………………………..3.)…………………….4.)…….5.)……

1…..Regionalverband Saarbrücken……..Saarland………………..22,1……0,37%

2…..Delmenhorst, Stadt……………..Niedersachsen……………23,4……0,03%

3…..Peine, Landkreis……………….Niedersachsen……………23,5……0,08%

4…..Osterholz, Landkreis……………Niedersachsen……………24,0……0,27%

5…..Grafschaft Bentheim, Landkreis…..Niedersachsen……………24,8……0,62%

6…..Ludwigslust-Parchim, Landkreis…..Mecklenburg-Vorpommern……24,8……0,06%

7…..Rothenburg (Wümme), Landkreis……Niedersachsen……………24,8……0,28%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

“Der Investitionschancen-Index wirft ein Schlaglicht auf Regionen mit einer günstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten. Für Interessent*innen rücken so Landkreise und kreisfreie Städte ins Blickfeld, die zuvor bei der Suche noch nicht im Fokus standen”, sagt Beermann.

Weitere vielversprechende Städte und Kreise mit leicht erhöhten Kaufpreisen

Kaufinteressierte, die bereit sind, für positive Wertzuwächse größer als 0,5 Prozent pro Jahr leicht erhöhte Vervielfältiger bis maximal 27,5 in Kauf zu nehmen, könnten in vier Landkreisen und drei Städten fündig werden. Für die Stadt Jena erwartet das HWWI ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,23 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 26,8 gegenübersteht. Ebenfalls noch relativ gute Bedingungen bescheinigen die Expert*innen den Landkreisen Oldenburg und Gifhorn in Niedersachsen, Tuttlingen und Waldshut in Baden-Württemberg sowie den kreisfreien Städten Worms und Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz.

Nicht günstig, aber mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2022* zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2022 – 2035** größer als 0,5 Prozent

  1. Rang
  1. Stadt/Kreis
  1. Bundesland
  1. Vervielfältiger
  1. Preistrend

1.)…2.)………………………….3.)……………………4.)……..5.)……

1…..Jena, Stadt…………………..Thüringen………………26,8…….1,23%

2…..Oldenburg, Landkreis…………..Niedersachsen…………..26,7…….0,89%

3…..Tuttlingen, Landkreis………….Baden-Württemberg……….27,3…….0,75%

4…..Gifhorn, Landkreis…………….Niedersachsen…………..25,9…….0,73%

5…..Worms, kfr. Stadt……………..Rheinland-Pfalz…………25,3…….0,56%

6…..Waldshut, Landkreis……………Baden-Württemberg……….27,0…….0,53%

7…..Frankenthal (Pfalz), krf. Stadt…Rheinland-Pfalz…………27,1…….0,51%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Quellen: BBSR (2022), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2023), Statistisches Bundesamt und Landesämter, Berechnungen HWWI

Insgesamt bieten 37 Regionen die für Investoren günstige Kombination von Vervielfältigern bis 27,5 und steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den bereits genannten 14 Regionen fallen darunter 23 Landkreise und Städte mit Vervielfältigern zwischen 25 und 27,5 und einer realen Wertentwicklung zwischen 0 und 0,5 Prozent. Die Städte Wolfsburg (Niedersachsen) und Ludwigsburg am Rhein (Rheinland-Pfalz) kombinieren etwa einen Vervielfältiger von knapp über 25 mit einem prognostizierten Kaufpreiswachstum von 0,44 Prozent pro Jahr.

Kaufinteressiere, für die ein noch höherer Vervielfältiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, können in weiteren sieben Regionen eine positive Preisentwicklung von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr erwarten. Die beste Kombination innerhalb dieser Parameter bietet der Landkreis Groß-Gerau in Hessen: Wohnungsbesitzer*innen können dort mit einem Wertzuwachs von 1,17 Prozent pro Jahr rechnen, bei einem Vervielfältiger von 28,1. Einen gleich hohen Vervielfältiger zusammen mit einem prognostizierten Preiswachstum von 1,08 Prozent bietet der Landkreis Lörrach in Baden-Württemberg. Auch der Landkreis Biberach in Baden-Württemberg lässt auf Wertzuwächse von 1,16 Prozent hoffen – allerdings mit einem recht hohen Vervielfältiger von 29,5.

Wohneigentum für Selbstnutzer*innen trotz leichter Wertverluste?

In 109 Regionen müssen Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen – daher ist dort große Vorsicht geboten.

Für Selbstnutzer*innen, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter*innen könnte jedoch ein Investment in sechs Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielfältiger von weniger als 25 interessant sein. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, könnte als Eigentümer*in auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, desto kürzer ist der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber Miete rechnet. So bietet die Stadt Emden in Niedersachsen bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von minus 0,16 Prozent pro Jahr einen im Vergleich niedrigen Vervielfältiger von 21,3. Für den niedersächsischen Landkreis Nienburg (Weser) und die schleswig-holsteinische Stadt Neumünster prognostiziert das HWWI mit 0,08 und 0,05 Prozent die geringsten Wertverluste dieser Kategorie bei Vervielfältigern von knapp über 23.

“Für langfristig orientierte Selbstnutzer*innen kann eine Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste Vorteile bieten – etwa im Rahmen einer Vorsorgestrategie oder für mietfreies Wohnen im Alter”, sagt Beermann. “Das gilt aber nicht pauschal. Objekte in den Regionen können sich stark in Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz unterscheiden – und sollten daher genau geprüft werden.”

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Verantwortlich für den Inhalt:

Postbank – eine Niederlassung der DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn,Tel: +49 (0)228 920 -0, Fax: +49 (0)228 920 -35151, www.postbank.de

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Einbruch bei der Grunderwerbsteuer belegt: Flaute der Immobilienwirtschaft zeigt Spuren in den Landeshaushalten

Angesichts der jüngsten Zahlen zur Entwicklung der Steuereinnahmen sieht sich der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seinen finsteren Prognosen bestätigt:

„Der Rückgang der Grunderwerbsteuer um 33,6 Prozent schon in den ersten vier Monaten gibt uns eine Ahnung, welch gravierende Lücken der drastische Rückgang beim Wohnungsbau bald gesamtwirtschaftlich reißen wird“, kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner die Entwicklung. „Gleiches gilt für die nunmehr festgestellte Rezession. Denn hier liegt ebenfalls eine Ursache im Immobiliensektor. Auch der Staat zahlt nun buchstäblich den Preis für das Nein zu Investitionen.“ Die „Staatsquote“ am Gut Wohnen liegt nach ZIA-Taxierungen bei 37 Prozent – weit mehr als ein Drittel der Ausgaben werden vom Staat selbst unmittelbar, durch Finanzlasten, oder mittelbar, durch hohe Auflagen, verursacht. Angesichts ohnehin dramatischer Zins- und Kostensteigerungen verstärken hohe Steuerlasten wie die Grunderwerbsteuer den Abschreckungseffekt für Investoren zusätzlich. „Geht der Wohnungsbau tatsächlich bald gegen null, dann gibt es keine Investitionen, an denen der Staat durch Steuern partizipieren kann – und gleichzeitig rücken neue Wohnungen in noch weitere Ferne“, warnt Mattner.

Er verweist auf wichtige Forderungen des ZIA: „Die Länder müssen ihre Grunderwerbsteuer-Sätze deutlich zurückfahren und Kommunen Gewinnabschöpfungsmodelle ad acta legen.“ Und: „Ein großvolumiges Kreditprogramm des Bundes mit einem Zinssatz von zwei Prozent wäre jetzt ein ganz wichtiges Signal. Auch das könnte der Immobilienwirtschaft einen Push geben. Denn nicht nur bei der Grunderwerb-, sondern auch bei der Umsatzsteuer, die durch Bautätigkeit anfällt, rauschen die Einnahmen in den Keller.“

Hintergrund: Der Monatsbericht des Bundesfinanzministeriums zu den Steuereinnahmen und dem konjunkturellen Umfeld weist in den ersten vier Monaten von 2023 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2022 bei der Grunderwerbsteuer einen Rückgang von 33,6 Prozent aus. Der ZIA erwartet eine weitere Abwärtsentwicklung.

Verantwortlich für den Inhalt:

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Hauptstadtbüro, Leipziger Platz 9, 10117 Berlin,Tel: 030 / 20 21 585-0, Fax 030 / 20 21 585-29, www.zia-deutschland.de

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Kommentar: Offene Immobilienfonds waren, sind und bleiben ein Stabilitätsanker im Depot

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Von Michaela Moll, Leiterin Marktdirektion Süd bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ

Rauf, runter, rauf. Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren auch aufgrund der lange anhaltenden Niedrigzinsphase teils kräftig gestiegen sind, ging es mit den Preisen zuletzt ein wenig bergab. Bestätigt wird dies auch vom Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der – inklusive Gewerbeimmobilien – zu Jahresbeginn um 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nachgab. Den Wert hat der VDP auf Grundlage von Daten zu Immobilientransaktionen von mehr als 700 Banken ermittelt.

Eine allzu große Überraschung ist diese Entwicklung aber nicht wirklich, deuteten sich die Preiskorrekturen doch schon im Jahr 2022 ab. Damals hatte sich eine zunehmende Kluft zwischen der Entwicklung der Mietpreise und der Immobilienpreisentwicklung abgezeichnet – ein Indiz dafür, dass der Immobilienmarkt überbewertet war. Stand Januar 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland durchschnittlich um 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken, die Preise für Gewerbeobjekte gaben derweil um 3,6 Prozent nach.

Immobilienpreise stabilisieren sich bereits

Grund zur Panik besteht nun aber nicht, scheinen sich die Immobilienpreise doch bereits schon wieder zu stabilisieren. So ist seit Januar etwa der Hauspreisindex der Finanzierungsplattform Europace, der auf echten Transaktionen von Wohnimmobilien beruht, um 0,8 Prozent gestiegen und hat sich im April im Vergleich zum Vormonat nur noch um -0,05 Prozent verändert. Auch für Gewerbeflächen gibt es Anzeichen für eine Bodenbildung. Betrug der Rückgang der Einzelhandelsimmobilienpreise zu Jahresbeginn gegenüber dem Anfangsquartal 2022 noch 10,5 Prozent, gaben die Preise im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 1,7 Prozent nach. Bei Büroflächen lag der Rückgang bei 7,5 Prozent auf Jahres- und 5 Prozent auf Quartalssicht.

Inflation und EZB könnten Richtung vorgeben

Um die künftige Preisentwicklung von Immobilien vorherzusagen, bedarf es des Blicks in die Kristallkugel – und der ist bekanntermaßen nicht allzu seriös. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass die Immobilienpreise sich weiter stabilisieren und über kurz oder lang wieder zulegen könnten. Grund: Die zuletzt mehrfach gesunkene Inflationsrate dürfte ihren Zenit überschritten haben und die Europäische Zentralbank (EZB) daher in nicht allzu weiter Ferne ihre Zinserhöhungszyklus beenden; seit Mitte 2022 hat die Notenbank den Leitzins von 0 auf aktuell 3,75 angehoben. Möglicherweise erfolgt schon im Laufe des nächsten Jahres die erste Zinssenkung der EZB. Damit einhergehend könnten auch die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen nachgeben.

Doch was hat dieses skizzierte Szenario mit den Immobilienpreise zu tun? Steigen die Renditen für Bundesanleihen, legen in der Regel auch die Zinsen für Hypothekenkredite zu –und umgekehrt. Und: Sollten die Finanzierungskosten tatsächlich sinken, dürfte damit einhergehend die Nachfrage nach wieder Immobilien zulegen – und somit auch die Preise.

Für Immobilienbesitzer wäre das sicherlich eine wünschenswerte Entwicklung; für Bürgerinnen und Bürger, die noch keine Wohnung oder Haus besitzen, eher das Gegenteil. Denn: Trotz der zurückliegenden Korrektur sind die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren kräftig angestiegen – und zwar so sehr, dass viele Menschen in Deutschland ihre Wunschimmobilie nicht mehr finanzieren können. Für diejenigen Anleger, die trotzdem an der Robustheit und Stabilität des Immobilienmarktes partizipieren möchten, bieten sich als attraktive Alternative offene Immobilienfonds an.

Offene Immobilienfonds bieten zahlreiche Vorteile 

Nach Gründen, weshalb offene Immobilienfonds eine sinnvolle Depotbeimischung sind, muss nicht lange gesucht werden. So haben sich die Renditen dieser Anlageklasse über Jahre als stabil erwiesen und gaben selbst unter den zuletzt schwierigen Marktbedingungen nur in geringem Maße nach. Einer Analyse der Ratingagentur Scope zufolge lagen die jährlichen Renditen offener Immobilienfonds in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahrzehnts stabil zwischen 2,4 und 3,2 Prozent. In den vergangenen zwei Jahren lag die Rendite bei durchschnittlich 2,6 Prozent und für das Jahr 2023 prognostiziert Scope Fondsrenditen von durchschnittlich zwei bis zweieinhalb Prozent. Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Pluspunkt: 60 Prozent der Ausschüttungen aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei. Mit Blick auf die Bruttovergleichsrendite bieten offene Immobilienfonds auch deshalb gegenüber konkurrierenden Anlageklassen einen großen Vorteil. Und aufgrund der jüngsten Preiskorrektur können interessierte Anlegerinnen und Anleger nun vergleichsweise günstig Anteile erwerben.

Vor allem aber können Anlegerinnen und Anleger über ein Investment in offene Immobilienfonds an den generellen positiven Eigenschaften von Immobilieninvestments partizipieren – und zwar je nach den individuellen Möglichkeiten, auch schon mit einem kleineren Anlagebetrag. Anlegerinnen und Anleger können so auch Anteile an Immobilien erwerben und von deren Wertentwicklung profitieren, an die private Käufer sonst nicht ohne weiteres herankommen würden. Sie müssen sich außerdem nicht auf einzelne Objekte beschränken: Wer in offene Immobilienfonds investiert, kann sein Portfolio breit über verschiedene Immobilienarten streuen und neben Wohngebäuden und klassischen Gewerbeimmobilien auch Spezialobjekte wie Pflegeimmobilien, Ärztehäuser oder Logistik-Gebäude abdecken.

Die Sorge von Anlegerinnen und Anlegern, dass bei gewerblichen Büroimmobilien, die einen teils großen Anteil in offenen Immobilienfonds ausmachen, aufgrund der corona-bedingten Zunahme der Home-Office-Tätigkeit die Nachfrage nach Flächen sinkt und damit einhergehend auch die Renditechancen, teilen wir nicht. Vielmehr machen wir die Erfahrung einer zunehmenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen. Die Gründe: Viele Unternehmen haben großes Interesse daran, ihren Angestellten das Arbeiten im Büro möglichst attraktiv zu gestalten, etwa durch hochmoderne Kommunikationsräume. Darüber hinaus muss das Gebäude auch den modernen Nachhaltigkeitsstandards entsprechen.

Stabilitätsanker im Depot

Mit einer breiten Streuung versprechen derartige Investments über einen offenen Immobilienfonds nicht nur robuste Renditen, sondern sie tragen auch zur Stabilität im gesamten Depot bei, zumal offene Immobilienfonds geringere Wertschwankungen aufweisen als beispielsweise Aktien. Und: Da viele offene Immobilienfonds überwiegend mit Gewerbeimmobilien bestückt werden, bieten sie auch einen eingebauten Inflationsschutz, da deren Mietverträge wiederum meist inflationsindexiert sind. Dies bedeutet: Steigt die Inflation, steigen auch die Mieten, wodurch die Einnahmen der Besitzer stabil bleiben. Kurzum: Offene Immobilienfonds waren, sind und bleiben ein Stabilitätsanker im Depot.

Doch Vorsicht: Gerade bei offenen Immobilienfonds ist es schwierig, die aussichtsreichen Produkte in Eigenregie zu identifizieren, gibt es bei der Auswahl doch einige entscheidende Aspekte zu beachten – angefangen von der Quote der Nutzungsarten, über die Altersstruktur der Gebäude, die Vermietungs- und Finanzierungsquoten im Fonds bis hin zum Nachhaltigkeitslevel der Immobilien und der nachhaltigen Managementqualität der Fondsgesellschaft. Wer die Chancen nutzen und die Risiken reduzieren möchte, sollte daher gerade bei der Auswahl offener Immobilienfonds auf die Erfahrung und das Know-how professioneller Berater setzen.

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Laureus AG Privat Finanz, Ludwig-Erhard-Allee 15, D-40227 Düsseldorf, Tel: 0211 / 16098­0, www.laureus­ag.de

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Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt – erwartete Unterbrechung in Q1

Marktkommentar von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers

Der europäische Markt für Gewerbeimmobilien ist im 1. Quartal 2023 zum Stillstand gekommen. Die straffere Geldpolitik, die steigende Inflation und die Bankenkrisen in Europa und den USA haben die Investitionstätigkeit stark belastet. Während das derzeitige Umfeld die Anzahl der Immobilientransaktionen drosselt und einige Investoren zum Abwarten veranlasst, ergeben sich gleichzeitig Chancen für eigenkapitalstarke Investoren.

Diese sowie opportunistisch agierende globale Investoren können durch Anpassung von Mietverträgen und -preisen oder durch die Verbesserung der Immobilienmerkmale – insbesondere der Umweltaspekte – Wert schaffen.

Marktsegmente, die durch einen strukturellen Angebotsmangel gekennzeichnet oder gegenüber Wirtschaftszyklen eher immun sind, ziehen die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich. Dazu gehören das Gesundheitswesen, der Tourismus und verwaltete Wohnanlagen.

Investmentvolumen unter Vorjahresniveau

Der europäische Immobilienmarkt befindet sich in einer Umbruchphase. Investoren, die sich in dem neuen makroökonomischen und finanziellen Kontext positionieren wollen, versuchen zwangsläufig, neue Maßstäbe zu setzen. In Europa ist das Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 63 % gesunken und lag im ersten Quartal 2023 bei 26,5 Milliarden Euro. Im ersten Quartal 2023 stieg der Anteil der globalen Investoren (im Vergleich zu europäischen Investoren), die die Preisvorteile nutzen wollten.

Insgesamt verzeichneten alle Anlageklassen und Märkte rückläufige Investitionsvolumina. Dennoch stachen Diversifizierungsanlagen aufgrund ihres defensiveren Profils hervor. So ging beispielsweise das Investmentvolumen in europäische Gesundheitsimmobilien in den letzten zwölf Monaten bis März 2023 zurück und lag mit 9,5 Milliarden Euro dennoch über dem langfristigen Durchschnitt.

Großbritannien und Deutschland bleiben die dynamischsten europäischen Immobilienmärkte trotz eines Rückgangs des Investitionsvolumens um 68 % bzw. 71 % im Vorjahresvergleich. Irland, Belgien und Frankreich sind dagegen am robustesten und verzeichneten Rückgänge von weniger als 30 %.

Weitgehend stabile Spitzenrenditen für Büroimmobilien

Der Aufwärtstrend bei den Immobilienrenditen in peripheren Lagen setzte sich im ersten Quartal europaweit in einer Spanne von 25 bis 50 Basispunkten fort, während die Spitzenrenditen für Büroimmobilien weitgehend stabil blieben. Paris, London und die wichtigsten deutschen Städte (Berlin, Hamburg, München und Frankfurt) bieten nach wie vor Spitzenrenditen von unter 4 %, während regionale Städte (z. B. Lille) Renditen von rund 4,5 % bieten.

Die hohe Inflation und der Anstieg der Mietwerte, unterstützt durch geringe Leerstände in zentralen Lagen, dürften dazu beitragen, die Auswirkungen steigender Zinssätze auf die Werte erstklassiger Immobilien zu kompensieren.

Flächenumsatz und Angebot europäischer Büromärkte

Da die Unternehmen von steigenden Energiekosten, Lohninflation und höheren Investitionskosten betroffen sind, hat sich der europäische Vermietungsmarkt im ersten Quartal 2023 verlangsamt. Dabei ging der Flächenumsatz* in den letzten zwölf Monaten um 4 % zurück und das unmittelbare Angebot stieg um 6 %. Da es quasi keine Transaktionen über 5.000 m2 gab, ging das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt deutlich zurück. Neue Arbeitsweisen und die damit einhergehende Verschlankung der Büroflächen tragen zu einem steigenden Angebot bei, insbesondere bei sekundären Objekten.

Das Büroangebot in den meisten europäischen Hauptstädten ist nach wie vor groß, aber von schlechter Qualität und bleibt hinter den Erwartungen der Nutzer hinsichtlich Zentralität, Flexibilität und technischer Standards zurück.

* Kumuliert über 12 Monate | Quelle: MBE, CBRE, LF REM Research

Polarisierung der Märkte

Die Polarisierung der Mietmärkte nimmt weiter zu. Die Nutzer tendieren zu Qualitätsobjekten, insbesondere bezüglich der Energiekriterien. Sie bevorzugen zentrale Standorte, die es ihnen ermöglichen, von neuen Arbeitsmodellen zu profitieren und Mitarbeiter zu binden und zu gewinnen, während sie gleichzeitig ihre CO2-Bilanz verbessern. Die Zukunft der sekundären Assets in Randgebieten, die reichlich vorhanden sind, ist ungewiss. Die Konzentration der Nachfrage auf zentrale Standorte, die für alle leicht zugänglich sind, lässt jedoch keine Erweiterung des bereits begrenzten Angebots zu.

Insgesamt steigen die Leerstandsquoten in allen europäischen Märkten an. Allerdings variiert der Umfang des Anstiegs von Land zu Land erheblich. In Deutschland ist die Leerstandsquote überschaubar oder sogar gering, während sie in peripheren Ländern wie Spanien, Irland und Italien bei über 10 % liegt. Es besteht eine große Diskrepanz zwischen den Leerstandsquoten in zentralen Geschäftsvierteln und in Randlagen. Daher sinken die Mieten in den überversorgten peripheren Lagen, während sie in den zentralen Lagen steigen.

Die Nachhaltigkeitsanforderungen der Nutzer spiegeln sich in der Höhe der Mieten wider.

Quellen: CBRE, Knight Frank, MBE, La Française REM Research

* Nachfrage in den 12 wichtigsten europäischen Städten: Brüssel, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand, Amsterdam, Madrid

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La Française Systematic Asset Management GmbH, Neue Mainzer Straße 80, 60311 Frankfurt, Tel: +49 (0)40 300929 174 , www.la-francaise-systematic-am.com

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Offene Immobilienfonds – Ratings & Marktstudie 2023

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Transaktionsstarre behindert Preisfindung und drückt auf Anbieterstimmung.

Stabile Vermietungs- und niedrige Kreditquoten senken Risiken. Geringere Mittelzuflüsse erkennbar, Liquiditätsquoten auf solidem Niveau. Fünf Ratings haben sich verschlechtert.

Scope hat die Beurteilungen von 20 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Fünf Fonds wurden herabgestuft, bei 13 Fonds blieb das Rating stabil. Ursache für die Downgrades waren sowohl gestiegene Risikoparameter als auch schwächere Renditeentwicklungen. Zwei Produkte wurden neu in die Rating-Runde aufgenommen. Die Ratings reichen von a+AIF bis bb-AIF.

Die offenen Immobilienfonds haben 2022 eine durchschnittliche 1-Jahres-Performance (BVI) von 2,5% erzielt. Die Spannweite liegt zwischen 1,5% und 4,9%. Die klassischen Gewerbeimmobilienfonds legten im Mittel um 2,4% zu, reine Wohnimmobilienfonds um 3,1%. Für 2023 rechnet Scope mit einer Durchschnittsrendite von rund 2,5%.

Scope erwartet einerseits eine sinkende Wertänderungsrendite, andererseits eine Erholung der Liquiditäts- und der Mietrendite und damit für 2023 insgesamt eine Fondsperformance auf dem Niveau des Vorjahres.

Marktumfeld hat sich gewandelt

Das Umfeld für offene Immobilienpublikumsfonds hat sich seit Februar 2022 infolge der stark gestiegenen Zinsen deutlich verändert. In den vergangenen Jahren trieben Immobilienaufwertungen zum überwiegenden Teil die Renditen der Fonds. Das wird sich 2023 nicht in diesem Maße fortsetzen. Die Zeit der Aufwertungen in der Breite dürfte vorerst vorbei sein.

In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen. Durch die anhaltende Transaktionsstarre ist die Preisfindung noch nicht abgeschlossen und mögliche Entwicklungen sind daher noch nicht in den Bewertungen der Fondsportfolios abgebildet.

In dieser Hinsicht ist positiv, dass die Bestände der Immobilienfonds zu mehr als drei Vierteln aus Gebäuden bestehen, die vor 2019 erworben wurden. Diese Objekte sind überwiegend konservativer bewertet als Objekte, die zwischen 2019 und 2022 – also während der Höchstpreisphase – gekauft wurden. Die Multiplikatoren der Immobilien auf Portfolioebene liegen für die offenen Publikumsfonds im Schnitt bei 20,6 (für das Segment Wohnen bei 22,5). Das ist konservativ im Vergleich zu den in der Hochpreisphase gehandelten Objekten mit Multiplikatoren von zum Teil weit über dem 30-fachen.

Stimmungsbild der Branche erfasst

Nicht zuletzt durch fehlende Transaktionsumsätze aufgrund des Marktstillstands schätzen die Anbieter offener Immobilienpublikumsfonds ihre Lage als schlechter ein als im Jahr zuvor. Das hat eine Umfrage von Scope ergeben, an der sich 27 Gesellschaften mit einem Immobilienvermögen von insgesamt rund 440 Mrd. Euro beteiligt haben. Etwa 40% der befragten Anbieter beurteilen ihre Lage als gut und 47% als neutral. 14% der Teilnehmer schätzen ihre Lage für dieses Jahr als unbefriedigend oder schlecht ein. Vor einem Jahr beurteilten 86% ihre Lage als gut und kein Anbieter beurteilte seine Lage als unbefriedigend oder schlecht.

Nur noch eine Gesellschaft beabsichtigt, einen neuen offenen Immobilienpublikumsfonds aufzulegen. Demgegenüber planen zwei Drittel der Befragten neue Produkte im institutionellen Bereich. Hier wird auf ein neues attraktives Marktniveau gehofft und ein günstiger Einstieg antizipiert, um neue Produkte zu gestalten.

Die Zuflüsse in offene Immobilienfonds sind 2022 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich gesunken. Per Saldo sammelten die Produkte 4,2 Mrd. Euro ein – nach 5,2 Mrd. im Jahr 2021. Für 2023 erwartet Scope weiter zurückgehende Mittelzuflüsse, rechnet aber aktuell über alle Fonds noch mit einem insgesamt positiven oder zumindest ausgeglichenem Netto-Mittelaufkommen. Einige Produkte werden jedoch Abflüsse verkraften müssen. Diese sind aufgrund der einjährigen Kündigungsfrist, die für den überwiegenden Teil der Anleger gilt, für die Anbieter aber antizipierbar und sollten für sie zu bewältigen sein.

Alles in allem haben die vor zehn Jahren heiß umkämpften Regelungen des Gesetzgebers offenen Immobilienfonds aktuell zu Stabilität verholfen – sowohl die Reduktion der Fremdkapitalgrenzen als auch die Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Jetzt dienen die deutschen Regelungen als Blaupause für eine europäische Regulierung.

Darüber hinaus sind bei vielen Anbietern Puffer in Form von Liquidität vorhanden. Offene Immobilienfonds hielten Ende 2022 flüssige Mittel im Umfang von rund 17 Mrd. Euro. Gemessen am Nettovermögen der Fonds entspricht das einer Liquiditätsquote von 14,0%. Aktuell liegt diese bei 14,5%.

Denkbar ist, dass die Liquidität dazu genutzt wird, um Kredite zurückzuzahlen. Damit könnten Zinsänderungsrisiken abgemildert werden. Die durchschnittliche Fremdkapitalquote lag zum Jahresende 2022 bei 15,7% und ist bis Ende April 2023 auf 15,3% gesunken. Damit liegen die Fonds momentan im Mittel sehr deutlich unter dem erlaubten Maximalwert von 30%, was Scope als konservativ erachtet. Das bietet Spielraum für weitere Finanzierungen, sollte zusätzlich Liquidität benötigt werden.

Die niedrige Kreditquote sorgt für Stabilität und verringert die Risiken für die Produktgattung. Nur neun der 27 im Rahmen einer Gesamtmarktanalyse untersuchten Fonds haben 2022 ihre Fremdkapitalquote gegenüber dem Vorjahr erhöht, 14 Fonds senkten sie. Die übrigen vier blieben ungefähr auf Vorjahresniveau.

Vermietungssituation bleibt vorerst solide

Auch die durchschnittliche Vermietungsquote offener Immobilienpublikumsfonds liegt weiterhin auf einem soliden Niveau. Mit 94,1% blieb sie gegenüber dem Vorjahr unverändert. Scope erwartet für 2023 im Durchschnitt stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise gegen Unterstützungsleistungen für die Mieter vorzeitig verlängert werden. Damit hängt künftig viel von der Bonität der Mieter ab.

Die Anforderungen an das Asset Management werden weiter steigen, um das aktuelle Vermietungsniveau halten zu können. Zu bewältigen sind nicht nur die Zurückhaltung bei den Mietern und eine höhere Zahl möglicher Insolvenzen. Besonders die immer wichtigere ESG-Ertüchtigung im Bestand wird die Manager stark fordern, um den Spagat zwischen hohen Vermietungsquoten mit auskömmlichen Mieten und steigenden Kosten für Modernisierungen, CO2-Bepreisung und Mieter-Incentives zu meistern.

Risiken auf Immobilienebene erkennt Scope dementsprechend bei Gebäuden, die unter Nachhaltigkeitsaspekten schlecht positioniert sind. Vor großen Herausforderungen sieht Scope daneben vor allem den Non-Food-Einzelhandel, US-Büroimmobilien und generell Bürohäuser in B-Lagen und schlechter.

Zusätzlich zu den Fonds hat Scope fünf Anbieter analysiert – deren Asset Management Ratings haben sich nicht verändert. Aktuell zeigt sich bei den Gesellschaften ein neuer Trend: Immer mehr bündeln ihre Expertise im Immobilienbereich mit der Expertise im Bereich erneuerbare Energien, was einen Wettbewerbsvorteil bei der energetischen Optimierung des Gebäudebestandes und der weiteren Diversifikation der Produkte darstellen kann und von Scope begrüßt wird.

Die vollständige Studie können Sie hier herunterladen.  

Zum Hintergrund: Das Scope-Rating der offenen Immobilienfonds reflektiert die Rendite-Risiko-Relation der Fonds. Dabei werden alle relevanten Risikotreiber bewertet und die Immobilienportfolios detailliert analysiert: Zur vollständigen Methodik.

Die vorliegenden Ratings wurde unter Berücksichtigung der aktuell von Scope wahrnehmbaren Marktfaktoren erstellt. Da der Transaktionsmarkt für Immobilien aufgrund des abrupt gestiegenen Zinsumfeldes aktuell nahezu eingefroren ist, sind mögliche Bewertungsanpassungen in den Immobilienportfolios der Fonds bisher nur in geringem Ausmaß sichtbar. In welchen Zeitraum und in welcher Höhe diese erfolgen werden, ist aktuell nicht adäquat prognostizierbar. Das Rating basiert grundsätzlich auf dem Datenstichtag 31.12.2022. Scope beobachtet die weiteren Marktentwicklungen sehr eng und behält sich im Rahmen des Monitorings auch unterjährige Ratinganpassungen vor.

Verantwortlich für den Inhalt:

Scope Analysis GmbH, Lennéstraße 5, D-10785 Berlin, Tel: +49 30 27891-0, Fax: +49 30 27891-100, www.scopeanalysis.com

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Klimaschutz-Investitionen und Finanzierungssorgen halten Interessenten vom Immobilienkauf ab

Repräsentative Umfrage

Aus Sorge, hohe Investitionskosten zur Erfüllung von Klimaschutzauflagen nicht aufbringen zu können, sieht fast jede:r Vierte vom Eigentumserwerb ab. Groß sind auch die Bedenken, über zu wenig Eigenkapital zu verfügen sowie Preise und Finanzierungsraten nicht stemmen zu können. Das ergab eine repräsentative Umfrage im Auftrag von immoverkauf24 und ImmoScout24.

Der Streit über den verpflichtenden Einbau von klimaschonenden Heizungen trübt nicht nur die Stimmung in der Koalition und bei Immobilienbesitzern. Auch Menschen, die einen Immobilienkauf erwägen, treibt die Sorge um, Klimaschutz-Auflagen bei Immobilien könnten sie finanziell überfordern. Auf die Frage “Was hält Sie vom Immobilienerwerb ab?”, nennen 23 % der Befragten als Grund hohe Investitionskosten für Heizung, Dämmung & Co. Besonders verbreitet ist die Sorge bei Eltern von minderjährigen Kindern (26 %) und bei Menschen zwischen 45 und 54 Jahren (29 %).

Wenig Eigenkapital und hohe Preise halten jeweils mehr als ein Drittel vom Kauf ab

Für jeweils mehr als ein Drittel der kaufwilligen Menschen in Deutschland sind zu wenig Eigenkapital (37%) und zu hohe Immobilienpreise (35%) ausschlaggebend dafür, dass sie keine Immobilien kaufen. Fast ein Viertel gibt zudem überfordernde Finanzierungsraten als Grund an (21%). Seit Mitte 2022, mit Ansteigen der Finanzierungszinsen, ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien spürbar zurückgegangen.

“Es ist zurzeit eine herausfordernde Gemengelage für Menschen, die Eigentum erwerben möchten: Angesichts der ausgeprägten Inflation und gestiegener Zinsen verlangen Banken bei Immobilienfinanzierungen einen höheren Eigenkapitalanteil als noch vor einem Jahr”, erklärt Cinja Kinnemann, Geschäftsführerin von immoverkauf24. “Und das bei einem immer noch sehr hohen Preisniveau. Weil Kaufwillige zudem nicht absehen können, wie hoch weitere finanzielle Belastungen aufgrund der von Bundesregierung und EU angekündigten Klimaschutzauflagen nach dem Erwerb sein werden, scheint vielen ein Kauf ein kaum kalkulierbares Risiko. Hier wäre eine klare Kommunikation über Zuschüsse und Umsetzungsmöglichkeiten für die Betroffenen eine große Hilfe. Die anziehende Nachfrage im 1. Quartal 2023 zeigt aber, dass die Zuversicht wieder steigt. Auch, weil sich Preisvorstellungen von Verkaufenden und Kaufenden annähern. Der Wunsch nach Eigentum ist bei der Mehrheit der Deutschen nach wie vor vorhanden.”

Frauen häufiger von Finanzierungssorgen belastet als Männer

Frauen treibt die Sorge um einen zu geringen Eigenkapitalanteil bei einer Finanzierung indes häufiger um: 40 Prozent teilen diese Befürchtung, während es unter Männern nur 35 Prozent sind. Und auch in einer bestimmten Lebensphase ist der Blick auf die Finanzierbarkeit von Immobilien überdurchschnittlich pessimistisch: So stufen Menschen zwischen 45 und 54 Jahren zu 42 Prozent die Preise als zu hoch ein (Ø insgesamt 35%) und 43 Prozent fürchten, über zu wenig Eigenkapital zu verfügen.

Ein Eigenheim bindet die Besitzer:innen und genau das möchte fast jede:r Sechste nicht: Die damit einhergehende Verantwortung hält gut 15 Prozent vom Kauf ab, für 12 Prozent ist es der Verlust an Flexibilität. Auffällig: Weil sie flexibel bleiben möchten, sehen Befragte in Ostdeutschland häufiger vom Immobilienkauf ab (16 %) als in Westdeutschland (11 %). Besonders hoch ist die Quote derer, die nicht “immobil” werden möchte in Berlin mit 25 Prozent.

Methodik

Die verwendeten Daten beruhen auf einer Online-Umfrage der YouGovDeutschland GmbH, an der 2.048 Personen zwischen dem 21. und 23.04.2023 teilnahmen. Die Ergebnisse wurden gewichtet und sind repräsentativ für die deutsche Bevölkerung ab 18 Jahren.

Verantwortlich für den Inhalt:   

Immobilien Scout GmbH, Andreasstr. 10, 10243 Berlin, Tel: +49 30 24301-1023, www.immobilienscout24.de 

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PROJECT Research: Trend hält auch 2023 an – weiterhin stagnierende Preise für Eigentumswohnungen und steigende Mieten

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Nachdem Ende letzten Jahres in beinahe allen von PROJECT Research untersuchten Metropolen die Verkaufspreise für Neubau-Eigentumswohnungen stagnierten oder sanken, setzt sich dieser Trend auch im neuen Jahr fort.

Gleichzeitig steigen die Mietpreise größtenteils weiter an. Mit Ausnahme von Düsseldorf weisen alle Metropolstädte sowohl im Neubau als auch im Bestand stärkere Mietpreissteigerungen auf, als Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen verzeichnet werden. So werden in drei Städten (Berlin, Hamburg, Nürnberg) zweistellige Zuwächse bei den Mietpreisen im Neubausegment erfasst, während gleichzeitig nur noch in einer Stadt (Berlin) bei Neubau-Eigentumswohnungen Preissteigerungen von mehr als 5 Prozent festgestellt werden.

»Der deutsche Immobilienmarkt ist angespannt. Setzen sich die aktuell beobachteten Preisrückgänge fort? Ist sogar ein Ende des Immobilienbooms in Sicht? Hauptursache für die derzeitige Zurückhaltung am Markt ist der rasante Anstieg der Zinsen – und diese werden auch für die weitere Preisentwicklung von Bedeutung sein. Dennoch wird nicht mit einem drastischen Einbruch des Immobilienmarkts gerechnet, der vielfach befürchtete Crash bleibt aus. Prognosen zufolge sind ab dem zweiten Halbjahr 2023 Aufwärtsbewegungen zu erwarten – denn die hohe und noch zunehmende Nachfrage bei einem schon knappen Angebot wird den Markt weiterhin prägen«, erklärt Michael Weniger, Co-Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG.

Berlin: Stagnierende Kaufpreise für Neubauwohnungen

Nachdem im vierten Quartal 2022 die Verkaufspreise in der Bundeshauptstadt noch gestiegen waren, ist im ersten Quartal 2023 auch in Berlin eine preisliche Stagnation festzustellen, sodass das Preisniveau aktuell bei 8.750 Euro pro Quadratmeter liegt. Im Jahresvergleich ist die Preisentwicklung mit einem Plus von 6,6 Prozent dennoch vergleichsweise stark.

Seit mittlerweile acht Monaten befindet sich das Angebot der am Markt verfügbaren Einheiten auf einem stabilen Niveau. Gleichzeitig nimmt die Anzahl der Objekte im Einzelvertrieb weiter zu und liegt aktuell bei knapp unter 200. Hauptgrund für die steigenden Objektzahlen ist die Tatsache, dass viele Projektentwickler ihre Restantenwohnungen nicht verkaufen und den Verkauf dieser Projekte nicht abschließen können. Im ersten Quartal 2023 werden in der Hauptstadt insgesamt 22 Vertriebsstarts erfasst, im selben Zeitraum kann der Vertrieb bei 14 Objekten erfolgreich abgeschlossen werden.

Mit 23 Prozent weist nur noch der Bezirk Steglitz-Zehlendorf zweistellige Wachstumsraten im Jahresvergleich auf. Dieser hohe Wert wird durch einen Vertriebsstart im Jahr 2022 im Luxussegment in Wannsee massiv beeinflusst. Weiterhin positiv ist die Preisentwicklung in den Innenstadtbezirken Mitte mit 9,7 Prozent und Friedrichshain-Kreuzberg mit 7,7 Prozent.

Im Berliner Umland (ohne Potsdam) ist bezüglich der Preise eine höhere Marktdynamik festzustellen, sodass die Preise im ersten Quartal 2023 leicht auf 5.550 Euro pro Quadratmeter ansteigen. In Potsdam liegen sie unverändert bei ca. 7.800 Euro pro Quadratmeter.

Die Dynamik der Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt nimmt nach wie vor zu, während sich das Angebot zum ersten Mal seit längerer Zeit im Vergleich zum Vorquartal wieder erhöht. Die Neubaumietpreise steigen auch im vierten Quartal 2022 an und liegen aktuell bei 20,97 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung im Jahresvergleich verzeichnet ein Plus von 12,2 Prozent. Im Bestand nimmt die Dynamik hingegen zu, so liegt der Quadratmeterpreis aktuell bei 15,57 Euro. Die Preissteigerungsrate im Bestand ist mit 12,8 Prozent mittlerweile wieder höher als im Neubau. Im vierten Quartal 2022 stabilisiert sich das Angebot erstmals seit mehr als einem Jahr. Im Neubau werden mehr als 300 Angebote im Monat erfasst, nachdem der Wert zuvor bei nur 200 lag. Auch im Bestand steigt die Inserate-Anzahl leicht auf etwa 1.750 monatliche Angebote.

München: Stagnierende Neubaumietpreise im Quartalsvergleich

In München setzt sich der in den Vormonaten beobachtete Preisrückgang auch im ersten Quartal 2023 fort. Der Quadratmeterpreis für Neubauimmobilien liegt bei 13.600 Euro. Es scheint, als würden sich die Preise nun wieder stabilisieren, denn zwischen Januar und März kommt es zu keinem Rückgang mehr. Der Jahresvergleichswert befindet sich weiterhin im freien Fall und erreicht 2,3 Prozent, während er im Vorquartal bei 5 Prozent lag.

Wie in den Vormonaten ist einer der Hauptgründe für den Preisrückgang die Objektverteilung. Es kommen kaum noch Objekte aus dem Hochpreissegment auf den Markt. Von den 19 erfassten Vertriebsstarts zwischen Januar und März 2023 liegt nur ein Objekt in einem Bezirk mit überdurchschnittlichem Preisniveau und nur zwei der neuen Objekte weisen ein überdurchschnittliches Preisniveau auf. Auch im ersten Quartal 2023 werden Preisreduzierungen auf Objektebene festgestellt, diese treten allerdings weniger häufig auf als im Vorquartal.

Die Objektzahlen in München stiegen im letzten Jahr vor allem wegen schlechter Vertriebszahlen deutlich an. In den letzten Monaten stabilisieren sie sich bei etwa 185 Projekten. Dasselbe wird auch bei den monatlich am Markt verfügbaren Wohneinheiten beobachtet.

Im Münchner Umland (ohne Augsburg und Ingolstadt) wird wie im Vorquartal trotz einiger Vertriebsstarts keine Dynamik bei den Verkaufspreisen festgestellt. Wie in den Monaten zuvor liegt das Preisniveau bei rund 9.600 Euro pro Quadratmeter. Auch wenn im Gegensatz zur Stadt München keine größeren Preisrückgänge im Umland beobachtet werden, befindet sich die jährliche Preissteigerungsrate mit einem Wert von 1,9 Prozent unterhalb jener von München. In Augsburg liegt das Preisniveau im März 2023 bei ca. 7.000 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Augsburg eine der wenigen Städte, die im Jahresvergleich eine negative Preisentwicklung aufweisen. Im Gegensatz dazu steigen in Ingolstadt sowohl die Objektzahlen als auch die Preise an und liegen im ersten Quartal 2023 bei rund 6.300 Euro pro Quadratmeter. Die Jahresentwicklung ist mit einem Plus von 6,3 Prozent deutlich positiver als in den restlichen Teilen der Münchner Metropolregion.

Die Münchner Neubaumietpreise steigen im vierten Quartal 2022 vorerst nicht mehr an. Der Quadratmeterpreis fällt um wenige Cent auf 22,79 Euro. Damit liegt die Preissteigerungsrate im vierten Quartal 2022 nur noch bei 3,5 Prozent und damit leicht über der ETW-Entwicklung. Die Bestandsmietpreise steigen dagegen um etwa 30 Cent an und liegen im vierten Quartal 2022 bei 20,57 Euro pro Quadratmeter. Die Steigerungsrate befindet sich mit 3,8 Prozent ähnlich wie in Berlin knapp über dem Niveau der Neubaupreise. Das Bestandsangebot ist rückläufig und liegt bei rund 2.300 monatlichen Inseraten. Auch das Neubauangebot fällt leicht ab auf ca. 400 Inserate, liegt jedoch weiterhin über dem Vorjahresniveau.

Hamburg: Standort mit den am stärksten steigenden Neubaumietpreisen

Nachdem die Preise in der Hansestadt lange Zeit stabil blieben, werden im ersten Quartal 2023 nun auch in Hamburg Preisrückgänge beobachtet. Zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2023 fallen die Preise um ca. 200 Euro pro Quadratmeter auf aktuell knapp 8.900 Euro pro Quadratmeter. Entsprechend dieser jüngsten Entwicklung fällt auch die jährliche Preisentwicklung deutlich ab und liegt im März nur noch bei 4,1 Prozent, nachdem im Dezember noch 10,8 Prozent gemessen wurden.

Zudem steigen sowohl die monatlich verfügbaren Einheiten als auch die Objektzahlen an. Letztere liegen bei ca. 130. Die meisten neuen Objekte befinden sich in günstigeren Randlagen wie Jenfeld, Niendorf, Sasel oder Schnelsen. Die zunehmende Konzentration von Randlagen führt dazu, dass im Bezirk Eimsbüttel die Preise im Jahresvergleich um 2,6 Prozent fallen. In Altona dominieren in den letzten Monaten hingegen die guten Lagen in den Stadtteilen entlang dem Elbehochufer, weshalb dort die Preissteigerungsrate mit 15,5 Prozent sehr hoch ist. Bei der Objektverteilung zeigt sich eine zunehmende Verschiebung hin nach Altona und Eimsbüttel. In diesen beiden Bezirken liegen mittlerweile mehr als die Hälfte aller neuen Objekte im letzten halben Jahr.

Das Preisniveau im Hamburger Umland stagniert bei ca. 5.900 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 4,7 Prozent entspricht. Das Angebot im Umland hat nach kräftigem Anstieg in den letzten Monaten des Vorjahres wieder etwas an Dynamik verloren, entwickelt sich jedoch weiterhin positiv.

Die Neubaumietpreise klettern deutlich nach oben und liegen bei 18,77 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von 12,7 Prozent entspricht. Damit steigen die Neubaumietpreise in Hamburg stärker als in allen anderen Metropolen. Positiv, wenn auch deutlich weniger dynamisch, ist die Entwicklung im Bestand. 14,13 Euro pro Quadratmeter entsprechen einer Preissteigerung von 4,1 Prozent. Die monatliche Angebotsmenge im Neubau steigt im vierten Quartal 2022 wieder an und liegt bei 300 Wohnungen, während im Bestand die Angebotsmenge auf ca. 2.650 Inserate fällt.

Frankfurt am Main: Nur leichte Preissteigerungen im Neubau

In Frankfurt steigen die Preise in den ersten Monaten des Jahres leicht an und liegen aktuell bei knapp 9.000 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich stagnieren die Preise und bewegen sich seit einem Jahr meist in einem Bereich zwischen 8.900 und 9.000 Euro pro Quadratmeter.

Aktuell ist kaum Dynamik auf dem Frankfurter Neubauimmobilienmarkt. So werden im ersten Quartal 2023 nur drei Vertriebsstarts gezählt, die sich ausschließlich in günstigen Randlagen befinden. Gleichzeitig wird bei einer größeren Zahl an Objekten entweder durch den Verkauf von Restanten oder einen vorübergehenden Vertriebsstopp der Vertrieb beendet, sodass die Zahl an Objekten im Vertrieb auf unter 70 sinkt. Das Wohnungsangebot verbleibt hingegen wegen sehr geringer Verkaufszahlen auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorquartal.

Mit 22 Vertriebsstarts ist die Dynamik im Frankfurter Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) deutlich größer. Dementsprechend wachsen dort das Angebot sowie die Objektzahlen, die mittlerweile fast doppelt so hoch sind wie in Frankfurt. Auch im Umland steigen die Preise leicht auf ca. 6.250 Euro pro Quadratmeter.

In Wiesbaden wird im Jahresvergleich mit 5,5 Prozent der stärkste Preisrückgang aller erfassten Städte beobachtet, das Preisniveau liegt hier bei 7.700 Euro pro Quadratmeter. Auch in Darmstadt fallen die Preise auf aktuell 6.400 Euro pro Quadratmeter, während sie in Mainz leicht ansteigen und sich bei ca. 6.950 Euro pro Quadratmeter befinden.

Die Frankfurter Neubaumietpreise sind immer noch von einem Auf und Ab gekennzeichnet. Ein Grund hierfür ist u. a. das niedrige Angebot von ca. 160 monatlichen Neubauinseraten. Der deutliche Rückgang auf 19 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2022 erklärt sich durch ein stark reduziertes Angebot in den teuren Lagen von Bockenheim sowie dem Ostend. Im Jahresvergleich steht dennoch ein leichtes Plus von 2 Prozent. Deutlich weniger volatil ist die Entwicklung im Bestand. Hier stagniert der durchschnittliche Mietpreis in den letzten Monaten und liegt bei 15,69 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand sinken die Angebotszahlen deutlich auf ca. 2.300 Inserate.

Nürnberg: Hohe Dynamik am Neubau-Mietwohnungsmarkt

Im ersten Quartal 2023 steigen die Verkaufspreise in Nürnberg leicht an auf ca. 6.800 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche Preissteigerungsrate ist mit einem Wert von 3,6 Prozent auch in der Frankenmetropole deutlich rückläufig mit zuvor 7,4 Prozent.

Entsprechend der geringen Preisveränderungen werden nur drei neue Vertriebsstarts in Nürnberg erfasst. Durch die niedrigen Verkaufszahlen bleibt das Angebot dennoch auf einem konstanten Niveau. Obwohl zwei der drei Objekte in absoluten Randlagen in Großgründlach bzw. Altenfurt lokalisiert sind, liegen sie im bzw. über dem städtischen Durchschnittspreis.

Im Nürnberger Umland fällt das Preisniveau auf 5.750 Euro pro Quadratmeter und stagniert damit seit letztem Sommer auf einem Niveau. Mit sechs Vertriebsstarts ist die Marktdynamik im Umland höher als in der Kernstadt. Im ersten Quartal 2023 fallen auch in Fürth die Preise nach einem Anstieg im vierten Quartal 2022 wieder leicht ab auf ca. 6.200 Euro pro Quadratmeter. In Erlangen liegt der Quadratmeterpreis bei ca. 8.150 Euro und damit erneut deutlich über den Werten des Vorquartals. Die Jahresentwicklung beträgt aktuell 20,5 Prozent, sollte aufgrund der geringen Objektzahlen allerdings mit Vorsicht betrachtet werden.

Der Nürnberger Neubau-Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor von einer hohen Dynamik geprägt. Die Preise steigen deutlich an und liegen im vierten Quartal 2022 bei 14,88 Euro pro Quadratmeter, was einer Preissteigerungsrate von 11 Prozent entspricht. Mit ca. 200 monatlichen Inseraten weitet sich das Neubauangebot aus. Im Bestand steigen die Preise wie im Vorquartal um 3,9 Prozent auf 11,17 Euro pro Quadratmeter, die Angebotszahlen stabilisieren sich und liegen erneut bei rund 1.600 Inseraten.

Düsseldorf: Stagnierende Verkaufspreise und kaum neue Objekte

In der Landeshauptstadt von NRW stagnieren die Verkaufspreise im ersten Quartal des Jahres. Wie bereits im Dezember liegt das Preisniveau im März bei 8.400 Euro pro Quadratmeter. Die Preise bewegen sich seit Anfang 2022 in einem engen Rahmen zwischen 8.300 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Dementsprechend ist die Preissteigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von 0,9 Prozent sehr gering.

Mit nur einem neuen Vertriebsstart im ersten Quartal 2023 ist in Düsseldorf die aktuelle Dynamik sehr gering. Dementsprechend klein sind die preislichen Veränderungen. Durch die geringen Verkaufszahlen verändert sich auch das verfügbare Angebot nur marginal.

Im Düsseldorfer Umland werden mehr Neu-Objekte erfasst als in der Kernstadt. Hier sind mitunter deutliche Preisunterschiede von über 2.000 Euro pro Quadratmeter in einzelnen Gemeinden (z. B. in Neuss) zu beobachten. Durch die deutlich gestiegene Zahl an Vertriebsstarts hat sich das verfügbare Angebot ausgeweitet und seit Frühherbst 2022 etwa verdoppelt. Die Verkaufspreise im Umland steigen im letzten Quartal leicht an und liegen im März bei 5.550 Euro pro Quadratmeter, die jährliche Preissteigerungsrate verzeichnet ein Plus von 11,8 Prozent.

Das Neubau-Mietpreisniveau in Düsseldorf ist immer noch sehr volatil. Im vierten Quartal 2022 steigen die Mietpreise wieder an auf 16,07 Euro pro Quadratmeter. Ausschlaggebend für das Auf und Ab der Preise ist die geringe Angebotszahl von ca. 90 monatlichen Inseraten. Im Jahresvergleich sinken die Preise erneut um 3,7 Prozent. Der Bestand entwickelt sich preislich hingegen seit geraumer Zeit positiv. Im vierten Quartal 2022 steigen die Preise erneut auf 12,94 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 5,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Das monatliche Angebot im Bestand ist dagegen deutlich gesunken auf ca. 1.800 Inserate.

Köln: Deutliche Steigerung bei Neubaumietpreisen

In der Domstadt sind die Preise nach wie vor von einer erstaunlichen Konstanz geprägt. Seit Mai 2022 bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.200 und 7.300 Euro. Im ersten Quartal 2023 liegen sie bei 7.200 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund von größeren Preissprüngen im späten Frühjahr 2022 ist die jährliche Preisentwicklung mit einem Plus von 3,9 Prozent dennoch positiv.

Im ersten Quartal 2023 steigt das verfügbare Angebot deutlich an. Auslöser dafür ist vor allem ein Großprojekt in Sülz gepaart mit weiterhin niedrigen Verkaufszahlen. Insgesamt werden in den ersten drei Monaten nur drei neue Objekte erfasst.

Im Umland verändern sich die Preise im ersten Quartal 2023 ebenfalls nur geringfügig und liegen bei 5.500 Euro pro Quadratmeter. Dasselbe gilt für Bonn. In der ehemaligen Hauptstadt liegt das Preisniveau bei 6.650 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung fällt im Vergleich zum Vorquartal deutlich auf 1,6 Prozent.

Die Neubaumietpreise steigen in Köln das dritte Quartal in Folge deutlich an. Mittlerweile liegt der Quadratmeterpreis bei 16,76 Euro, was einer Steigerungsquote von 6,3 Prozent entspricht. Das Neubauangebot ist auf niedrigem Niveau, steigt im Vergleich zum dritten Quartal 2022 allerdings merklich an auf ca. 120 monatliche Inserate. Auch im Bestand ist die Entwicklung positiv. Die Mieten klettern auf 13,83 Euro pro Quadratmeter und liegen damit 6 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Kölner Bestandsangebote verbleiben auf einem stabilen Niveau, so stehen im vierten Quartal 2022 monatlich 1.500 Angebote zur Verfügung.

Seit 2017 veröffentlicht PROJECT Research quartalsweise die »Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen«. Analysiert werden die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschoss- und Mietwohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg, Düsseldorf und Köln. Mietpreise werden für das vorherige Quartal erhoben und basieren auf Angeboten der Immobilienportale Immobilienscout24.de und Immonet.de. Betrachtet werden ausschließlich unmöblierte, freifinanzierte Mietangebote. Weitere Informationen unter www.project-research.de.

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Immobilien-Asset Manager sind gefordert wie nie – ESG als größte Herausforderung

Steigende Zinsen führen zu Preiskorrekturen und Transaktionsrückgang

Bei der energetischen Transformation ziehen Vermieter und Mieter an einem Strang

Kaum Mietausfälle – Indexklauseln werden durchgesetzt

Mehr als 80 Prozent der Asset Manager investieren 2023 in die Umsetzung von ESG-Strategien. Investitionen in personelles Wachstum hingegen treten deutlich in den Hintergrund, wie die Asset-Management-Studie 2023 von EY Real Estate zeigt: Nur noch ein Drittel der befragten rund 40 in Deutschland aktiven Asset Manager aller Nutzungsarten möchte in zusätzliche Beschäftigte investieren. Im vergangenen Jahr waren es noch 96 Prozent. Obwohl die energetische Transformation ihrer Bestände bei den allermeisten ganz oben auf der Agenda steht und diese mit großen Herausforderungen verbunden ist, wollen sich 92 Prozent der Umfrageteilnehmer diesen mit dem vorhandenen Personal stellen – Neueinstellungen kommen nur für 31 Prozent in Frage. Auf externe Unterstützung möchten 44 Prozent zurückgreifen. Die Übertragung von Aufgaben an Property Manager ist lediglich für 14 Prozent der Befragten eine Option.

„Das herrschende Umfeld für Asset Manager ist von Unsicherheit, Volatilität und großer Komplexität geprägt. Die Arbeit mit dem Bestand rückt zwangsläufig in den Fokus – sei es der Umgang mit Mietern oder die energetische Transformation der Gebäude“, sagt Oliver Schweizer, Leiter des Immobiliensektors in Deutschland bei EY. „Die zahlreichen Herausforderungen erfordern spezielles Know-how: Ein Personalstopp könnte sich als kurzsichtig herausstellen, auch wenn er aus Kosten- und Risikoerwägungen zunächst durchaus nachvollziehbar ist.“

Transaktionsmarkt gelähmt

Fast alle Befragten (92 Prozent) sind sich einig, dass sich durch die steigenden Finanzierungszinsen Preiskorrekturen bei den Transaktionen einstellen und dass im Jahr 2023 weniger Transaktionen umgesetzt werden als im Jahr 2022 (86 Prozent). Nur noch jeder fünfte Asset Manager gab an, geplante Verkäufe unter diesen Umständen realisieren zu können. Dennoch bleibt Deutschland für mehr als 90 Prozent der Befragten ein sehr attraktiver Investitionsstandort.

Eine leicht positive Tendenz lässt sich immerhin bei Bau- und Handwerksdienstleistungen erkennen: Während im vergangenen Jahr noch knapp 90 Prozent der Asset Manager den dortigen Kapazitätsmangel als Herausforderung angesehen hatten, sind es in diesem Jahr nur noch 70 Prozent. Gleichzeitig erwarten 58 Prozent der Befragten am Bau weiter steigende Preise.

Bislang kaum Mietausfälle zu verzeichnen

84 Prozent der Asset Manager verzeichnen aktuell keine vermehrten Mietausfälle in ihren Portfolios. Allerdings sehen sich fast zwei Drittel der Befragten mit Flächenreduktionen oder Filialschließungen als Nachwirkungen der Corona-Pandemie konfrontiert. Indexmieten sind mittlerweile durchweg üblich: Im Kontext der hohen Inflation gaben 98 Prozent der Umfrageteilnehmer an, diese stärker zu verhandeln. Und: Trotz steigender Kosten auch auf Mieterseite, insbesondere bei den Nebenkosten, setzen mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer die Indexierungsklauseln in Mietverträgen auch vollständig um.

„Trotz multipler Krisen, steigender Kosten und eines generell unsteten Umfelds bewähren sich die allermeisten Mietverhältnisse“, sagt Schweizer. „Es kommt sehr auf das partnerschaftliche Verhältnis an. Gemeinsam und im Dialog lassen sich gangbare Lösungen für die meisten Herausforderungen finden, wie es sich schon während der Corona-Krise gezeigt hat.“

Mehr als 80 Prozent der Befragten erwarten verstärkte Diskussionen mit ihren Mietern zu Nebenkostenabrechnungen. Deren zunehmende Bedeutung spiegelt sich auch im Austausch mit Mietern über Energieeinsparmaßnahmen wider, in dem sich 82 Prozent der Asset Manager befinden. Die Etablierung von ESG-Kriterien für das Portfolio schlägt sich in Form von „grünen Klauseln“ in Mietverträgen nieder – für 71 Prozent der Asset Manager sind sie inzwischen Standard. Flächen mit schlechter Energieeffizienz sind angesichts der Energiekosten aus Sicht von knapp zwei Dritteln der Befragten spürbar schwerer zu vermieten.

Energetische Transformation erfährt hohe Priorität

Für 58 Prozent der Asset Manager stellt die energetische Transformation ihrer Bestände derzeit einen Investitionsschwerpunkt dar. Die Identifikation von Energieeinsparpotenzialen im Portfolio ist eine Maßnahme, die 71 Prozent der Befragten avisieren. So konnten auch bereits 57 Prozent den Energieverbrauch reduzieren und rund drei Viertel streben weitere Reduktionen an. Eine gewichtige Rolle spielt dabei die Kooperation mit Mietern bei der Erfassung von Verbrauchsdaten und der Auswahl der Energiequellen: Knapp zwei Drittel der Befragten wollen diesen Austausch mittelfristig anstoßen. Ein Viertel gab zudem an, dass sie bereits auf eigene Energiegewinnung setzen. Mittelfristig will sich mehr als die Hälfte der Asset Manager auf den Weg zur (Teil-)Autarkie begeben.

ESG-Umsetzung krankt an mangelhafter Datenbasis

Die Mehrheit der Asset Manager (84 Prozent) stimmt der Aussage zu, dass bei Ankäufen inzwischen eine ESG-Due-Diligence durchgeführt wird und dass portfolioweit ESG-Kriterien etabliert wurden. Allerdings verfügt nicht einmal die Hälfte der Befragten über die Datengrundlage zur Berechnung von CO2-Emissionen sowie physischen und transitorischen Risiken. Im Zusammenhang mit der unvollständigen Datengrundlage und Risikobewertung können die Berichtspflichten von Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie nur bei der Hälfte der Teilnehmer vollständig erfüllt werden.

„Asset Manager haben die Notwendigkeit von ESG-Themen erkannt – allerdings hapert es an der Umsetzung, obwohl die technischen Mittel sowohl hardware- als auch softwareseitig vorhanden sind. In ihrer Anwendung liegt noch erhebliches Effizienzpotenzial insbesondere hinsichtlich bereits bestehender Reportingpflichten auf Portfolioebene“, sagt Schweizer.

Für einzelne Gebäude ist smarte Gebäudetechnik bei 43 Prozent der Befragten bereits ein integriertes Instrument im Asset Management. Auf Portfolioebene verwenden hingegen nur wenige Teilnehmer bereits moderne Technologien zum Monitoring und Auslesen (13 Prozent). Rund 40 Prozent der Befragten planen derzeit den Einsatz entsprechender digitaler Tools.

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Wohnimmobilien: Hier wird noch ein Wertzuwachs prognostiziert

HWWI berechnet, wo bis 2035 am ehesten mit einem realen Preisanstieg zu rechnen ist – In der Mehrheit der Regionen sinken die Preise für Eigentumswohnungen – Wertsteigerungen in Metropolen nebst Umland sowie im Süden erwartet

Der Preis­boom am Im­mo­bi­li­en­markt hat ein En­de: In fast der Hälf­te al­ler 400 deut­schen Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te fal­len die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen re­al und lie­gen bis 2035 um min­des­tens zwei Pro­zent un­ter dem heu­ti­gen Ni­veau. In je­dem zehn­ten Ge­biet sta­gnie­ren die Prei­se mit Wer­ten zwi­schen -0,15 und +0,15 Pro­zent pro Jahr. Doch auch un­ter den Ein­flüs­sen von In­fla­ti­on, stei­gen­den Zin­sen und sta­gnie­ren­der Nach­fra­ge wird es am deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt Re­gio­nen ge­ben, in de­nen Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer*in­nen in den kom­men­den Jah­ren mit ei­nem Wert­zu­wachs rech­nen kön­nen. In 43 Pro­zent der Re­gio­nen pro­gnos­ti­zie­ren die Ex­pert*in­nen ei­nen An­stieg der Kauf­prei­se re­al um mehr als 0,15 Pro­zent pro Jahr bis 2035. Das ent­spricht ins­ge­samt ei­nem Plus von min­des­tens zwei Pro­zent bis 2035. Rea­le Preis­zu­wäch­se sa­gen die Pro­gno­sen für wei­te Tei­le des süd­li­chen und nord­west­li­chen Raums, die sie­ben grö­ß­ten Me­tro­po­len und ihr Um­land so­wie wei­te­re Groß­städ­te vor­her. Leicht sin­ken­de oder sta­gnie­ren­de Prei­se wer­den in länd­lich ge­präg­ten mit­tel­deut­schen Re­gio­nen er­war­tet. Stär­ke­re Preis­ein­brü­che pro­gnos­ti­zie­ren die Ex­pert*in­nen für den länd­li­chen Raum der ost­deut­schen Bun­des­län­der ab­seits der Groß­städ­te. Dies sind Er­geb­nis­se der Stu­die „Post­bank Woh­nat­las 2022“, für die Ex­pert*in­nen des Ham­bur­gi­schen Welt­Wirt­schafts­In­sti­tuts (HW­WI) ei­ne Kauf­preis­pro­gno­se bis 2035 er­stellt ha­ben.

Vie­ler­orts sta­gnie­ren oder sin­ken die Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land, der Jah­re an­dau­ern­de Auf­wärts­trend hat ein vor­läu­fi­ges En­de ge­fun­den. Auch in der lang­fris­ti­gen Be­trach­tung ste­hen die Zei­chen eher auf Still­stand. Doch das gilt nicht für al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te in Deutsch­land glei­cher­ma­ßen. In wach­sen­den Re­gio­nen mit ho­hen An­tei­len jün­ge­rer, gut­ver­die­nen­der Er­werbs­tä­ti­ger an der Be­völ­ke­rung dür­fen Käu­fer*in­nen und Ei­gen­tü­mer*in­nen von Woh­nun­gen bis 2035 mit wei­te­ren Wert­zu­wäch­sen rech­nen. Fast durch­ge­hend gu­te Rah­men­be­din­gun­gen für Wohn­im­mo­bi­li­en fin­den Ei­gen­tü­mer*in­nen und Kauf­in­ter­es­sier­te vor al­lem im Sü­den und Nord­wes­ten der Re­pu­blik. In den Flä­chen­län­dern Ba­den-Würt­tem­berg, Bay­ern, Hes­sen und Schles­wig-Hol­stein stei­gen die Kauf­prei­se im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen an.

Auch die Im­mo­bi­li­en­märk­te vie­ler Groß­städ­te nebst Um­land pro­fi­tie­ren von gu­ten de­mo­gra­fi­schen und wirt­schaft­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen. Un­ter den so­ge­nann­ten „Big Se­ven“, al­so den sie­ben grö­ß­ten deut­schen Me­tro­po­len, wird der stärks­te Preis­an­stieg er­neut in Mün­chen er­war­tet. Der Qua­drat­me­ter­preis für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Deutsch­lands der­zeit teu­ers­ter Groß­stadt wird nach Be­rech­nun­gen der HW­WI-Ex­pert*in­nen bis 2035 jähr­lich re­al noch­mals um mehr als zwei Pro­zent wach­sen. In Ham­burg, der der­zeit zweit­teu­ers­ten Stadt un­ter den Big 7, ver­läuft die Preis­ent­wick­lung dem­ge­gen­über deut­lich mo­dera­ter. In der Han­se­stadt kön­nen Be­sit­zer*in­nen von Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit ei­nem Wert­zu­wachs von 0,29 Pro­zent pro Jahr bis 2035 rech­nen.

Im Rah­men der Kauf­preis­pro­gno­se für die 400 kreis­frei­en Städ­te und Land­krei­se wer­den An­ge­bots- und Nach­fra­ge­ent­wick­lun­gen auf Ba­sis ver­schie­de­ner Re­gio­nal­da­ten zur Be­völ­ke­rungs- und Al­ters­struk­tur, Haus­halts­grö­ße, Ein­kom­mens­ent­wick­lung so­wie zu Wohn­aus­ga­ben und Woh­nungs­an­ge­bot mo­del­liert. Das HW­WI-Woh­nungs­markt­mo­dell voll­zieht nach, wie sich die­se Fak­to­ren wech­sel­sei­tig be­ein­flus­sen. Am En­de der Mo­dell­rech­nung steht die Kauf­preis­pro­gno­se für den Zeit­raum 2022 bis 2035. Aus­ge­wie­sen wird der durch­schnitt­li­che jähr­li­che rea­le Preis­t­rend.

„Stei­gen­de Zin­sen, In­fla­ti­on und die da­mit schwä­cheln­de Nach­fra­ge las­sen die Prei­se im Be­trach­tungs­zeit­raum bis 2035 nicht mehr so stark stei­gen wie in den ver­gan­ge­nen Jah­ren“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en. „Lang­fris­tig wer­den die Wert­ent­wick­lun­gen auf dem Im­mo­bi­li­en­markt vor al­lem durch die de­mo­gra­fi­schen so­wie die wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lun­gen der je­wei­li­gen Re­gio­nen be­stimmt. In Städ­ten und Ge­bie­ten mit star­kem Zu­zug und vie­len Ar­beits­plät­zen blei­ben Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­gehrt und die Prei­se zie­hen wei­ter an.“

Um­land der Me­tro­po­len wei­ter be­gehrt

Die Big 7 und ihr Um­land blei­ben für An­le­ger*in­nen und Selbst­nut­zer*in­nen at­trak­tiv. Das liegt un­ter an­de­rem an den er­war­te­ten Be­völ­ke­rungs­zu­wäch­sen. Für Frank­furt am Main pro­gnos­ti­zie­ren die Wis­sen­schaft­ler*in­nen ei­nen Zu­wachs von knapp sechs Pro­zent bis 2035. Für Ber­lin lie­gen die Er­war­tun­gen zwi­schen vier und fünf Pro­zent. Es fol­gen Ham­burg mit knapp vier Pro­zent und Stutt­gart mit mehr als drei Pro­zent. Ne­ben der de­mo­gra­fi­schen Ent­wick­lung wird hier auch die er­war­te­te Ein­kom­mens­ent­wick­lung die Kauf­prei­se trei­ben. Das ver­füg­ba­re Ein­kom­men der Haus­hal­te wird re­al in al­len sie­ben Me­tro­po­len bis 2035 stei­gen. Für Mün­chen und Frank­furt am Main be­rech­nen die Ex­pert*in­nen die höchs­ten Ein­kom­mens­zu­wäch­se. Zu­dem über­steigt in zen­tra­len La­gen die Nach­fra­ge vie­ler­orts wei­ter­hin das An­ge­bot, was die Prei­se treibt.

Für Pots­dam wird mit rea­len Preis­zu­wäch­sen von 2,71 Pro­zent pro Jahr das vor­aus­sicht­lich stärks­te pro­zen­tua­le Preis­wachs­tum al­ler deut­schen Re­gio­nen er­war­tet. Die künf­ti­ge Preis­dy­na­mik bis 2035 in der bran­den­bur­gi­schen Lan­des­haupt­stadt ist da­mit so­gar hö­her als in Deutsch­lands teu­ers­ter Stadt Mün­chen. Auf dem zwei­ten Platz der Re­gio­nen mit den grö­ß­ten pro­gnos­ti­zier­ten Preis­zu­wäch­sen – und da­mit eben­falls hö­her als die baye­ri­sche Me­tro­po­le – liegt der Land­kreis Er­ding in Bay­ern. Er­ding im Speck­gür­tel der Lan­des­haupt­stadt und Pots­dam im Um­land von Ber­lin las­sen so­mit bis 2035 die grö­ß­ten Wert­zu­wäch­se al­ler deut­schen Re­gio­nen er­war­ten. „Die At­trak­ti­vi­tät der Me­tro­pol­re­gio­nen bleibt auch nach der Co­ro­na-Pan­de­mie un­ge­bro­chen. Wie das Bei­spiel Mün­chen und Er­ding so­wie Ber­lin und Pots­dam zei­gen, wer­den die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Um­land so­gar stär­ker stei­gen als in den Me­tro­po­len selbst. Wer al­ler­dings dau­er­haft mit Ho­me­of­fice pla­nen kann, ten­diert ger­ne zum Wohn­t­raum im Speck­gür­tel“ so Beer­mann.

Sechs Re­gio­nen der Top-Ten mit den grö­ß­ten rea­len Preis­zu­wäch­sen pro Jahr lie­gen im Bun­des­land Bay­ern und da­mit in Reich­wei­te von Deutsch­lands teu­ers­ter Me­tro­po­le Mün­chen. Da­bei ha­ben die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen auch in die­sen Ge­gen­den teil­wei­se mit mehr als 6.500 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter schon vie­le der Big 7 über­holt. In Ber­lin, Köln, Stutt­gart und Düs­sel­dorf kauf­ten Im­mo­bi­li­en­in­ter­es­sent*in­nen 2022 im Schnitt güns­ti­ger als in den baye­ri­schen Land­krei­sen Ebers­berg und Dach­au. In Leip­zig lie­gen die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen da­ge­gen mit rund 3.300 Eu­ro noch auf recht mo­dera­tem Ni­veau, sol­len sich laut HW­WI-Pro­gno­se je­doch bis 2035 be­son­ders dy­na­misch ent­wi­ckeln. „Die säch­si­sche Me­tro­po­le ist ein Bei­spiel für po­ten­zi­el­le In­ves­ti­ti­ons­chan­cen: Ver­gleichs­wei­se mo­dera­te Prei­se mit Aus­sicht auf Wert­stei­ge­run­gen in den kom­men­den Jah­ren“, sagt Ma­nu­el Beer­mann. „Ge­ne­rell soll­ten Kauf­in­ter­es­sier­te An­ge­bo­te in Groß­städ­ten und ih­rem Um­land be­son­ders ge­nau prü­fen. Nicht im­mer las­sen sich kurz- oder mit­tel­fris­tig noch Preis­zu­wäch­se er­zie­len und Ei­gen­tums­woh­nun­gen wer­den mit­un­ter über­teu­ert an­ge­bo­ten.“

Al­ter­na­ti­ven für Kauf­in­ter­es­sier­te

Die Stu­die zeigt aber auch, dass die Prei­se nicht nur in den oben ge­nann­ten Re­gio­nen so­wie den Big Se­ven wei­ter an­zie­hen, son­dern auch für wei­te­re Groß­städ­te so­wie Land­krei­se jähr­li­che Preis­zu­wäch­se bis 2035 er­war­tet wer­den kön­nen. Un­ter den kreis­frei­en Städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­ner*in­nen pro­gnos­ti­zie­ren die Ex­pert*in­nen ne­ben den be­reits ge­nann­ten Groß­städ­ten für Dres­den (Sach­sen), In­gol­stadt (Bay­ern), Mainz (Rhein­land-Pfalz), Müns­ter (Nord­rhein-West­fa­len), Darm­stadt (Hes­sen), Frei­burg im Breis­gau und Hei­del­berg (Ba­den-Würt­tem­berg) so­wie Je­na (Thü­rin­gen) po­si­ti­ve rea­le Preis­ent­wick­lun­gen von mehr als ei­nem Pro­zent pro Jahr. „Bei der ra­san­ten Preis­ent­wick­lung in den Me­tro­po­len in den ver­gan­ge­nen Jah­ren rü­cken zu­neh­mend wei­te­re Groß­städ­te in den Fo­kus, die bis­her noch kei­ne so ex­tre­men Sprün­ge ge­macht ha­ben. Vie­le Stu­die­ren­den­städ­te lo­cken mit ei­nem viel­fäl­ti­gen Frei­zeit­an­ge­bot und kur­zen We­gen“, er­klärt Beer­mann. „Heu­te müs­sen Kauf­in­ter­es­sier­te ge­nau­er hin­se­hen, um Ob­jek­te in Re­gio­nen mit po­si­ti­vem Preis­t­rend zu fin­den. Im Ein­zel­fall soll­ten an­ge­hen­de Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer*in­nen Aus­stat­tung, La­ge und Re­no­vie­rungs­stand der Im­mo­bi­lie ge­nau be­trach­ten – und sich im Zwei­fels­fall den Rat von Ex­pert*in­nen ein­ho­len. Dies gilt mit Blick auf die en­er­ge­ti­schen Stan­dards um­so mehr.“

Ei­gen­tums­woh­nung auch bei ne­ga­ti­vem Preis­t­rend?

Wert­ver­lus­te bei Im­mo­bi­li­en dro­hen da­ge­gen in struk­tur­schwa­chen Re­gio­nen mit sin­ken­den Be­völ­ke­rungs­zah­len. Deut­li­che Be­völ­ke­rungs­rück­gän­ge wer­den für vie­le Re­gio­nen in Sach­sen-An­halt, Thü­rin­gen, Sach­sen, Meck­len­burg-Vor­pom­mern und im Saar­land er­war­tet. Da dort gleich­zei­tig die Be­völ­ke­rung über­durch­schnitt­lich al­tert, wer­den die Kauf­prei­se in Fol­ge stark sin­ken. In den ost­deut­schen Bun­des­län­dern ist ins­be­son­de­re der länd­li­che Raum au­ßer­halb des Gro­ß­raums Ber­lin und der Groß­städ­te von hö­he­ren Wert­ver­lus­ten be­trof­fen. Ei­gen­tums­woh­nun­gen in der Stadt Suhl und im Wart­burg­kreis in Thü­rin­gen wer­den von al­len deut­schen Re­gio­nen vor­aus­sicht­lich am stärks­ten an Wert ver­lie­ren. Ge­gen den Trend ent­wi­ckeln sich in Ost­deutsch­land der Gro­ß­raum Ber­lin so­wie an­de­re Groß­städ­te wie Leip­zig, Je­na und Dres­den po­si­tiv. Un­ter den Groß­städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­nern sind die Ruhr­ge­biets­städ­te Her­ne, Gel­sen­kir­chen, Ha­gen, Duis­burg, Ober­hau­sen, Mühl­heim an der Ruhr und Bo­chum so­wie das na­he­ge­le­ge­ne Rem­scheid im Ber­gi­schen Land von Preis­rück­gän­gen be­trof­fen. Die Ex­pert*in­nen pro­gnos­ti­zie­ren re­al leicht sin­ken­de Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im länd­lich ge­präg­ten west­li­chen Mit­tel­deutsch­land.

„Be­ach­tet wer­den muss, dass die Pro­gno­sen jähr­li­che Durch­schnitts­wer­te für die ge­sam­te be­trach­te­te Re­gi­on wie­der­ge­ben. Mög­lich ist so­mit, dass sich in­ner­halb der Land­krei­se Ge­mein­den mit gu­ter Ver­kehrs­an­bin­dung und In­fra­struk­tur­aus­stat­tung sehr po­si­tiv, schlecht ge­le­ge­ne Ge­mein­den mit man­geln­dem In­fra­struk­tur­an­ge­bot wie­der­um sehr ne­ga­tiv ent­wi­ckeln. Auch in­ner­halb von Ge­mein­den ist das Spek­trum in der Re­gel weit ge­fä­chert. Je nach An­bin­dung, La­ge und Aus­stat­tung kön­nen sich im Ein­zel­fall deut­li­che Ab­wei­chun­gen von den Durch­schnitts­wer­ten er­ge­ben“, sagt Beer­mann. „Wer kei­ne Wert­an­la­ge sucht, son­dern lang­fris­tig ein Ei­gen­heim für die Fa­mi­lie selbst nut­zen will, kann sich auch in die­sen Re­gio­nen den Traum er­fül­len. Ab­be­zahl­te Im­mo­bi­li­en kön­nen ein wich­ti­ger Bau­stein für die Al­ters­vor­sor­ge sein.“

Hinter­grund­infor­ma­tionen zum Postbank Wohn­atlas 2023

Der Post­bank Woh­nat­las ist ei­ne jähr­lich er­schei­nen­de, mehr­tei­li­ge Stu­di­en­rei­he, die den deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt un­ter ver­schie­de­nen As­pek­ten re­gio­nal bis auf Kreis­ebe­ne be­leuch­tet. Für die vor­lie­gen­de Preis­pro­gno­se, die den zwei­ten Stu­di­en­teil des dies­jäh­ri­gen Woh­nat­las dar­stellt, wur­de un­ter der Lei­tung von Di­plom-Volks­wir­tin Dör­te Nitt-Drie­ßel­mann, Se­ni­or Re­se­ar­che­rin beim Ham­bur­ger Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI), die Im­mo­bi­li­en­preis­ent­wick­lung in den 400 deut­schen Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten un­ter­sucht.

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Taxonomie von Wirtschaftsimmobilien: ZIA legt aktualisierte Kategorisierung mit Berücksichtigung von Mixed-Use Immobilien vor

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, hat den aktualisierten Ergebnisbericht zur Taxonomie der Wirtschaftsimmobilien vorgelegt.

Unter dem Titel „Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien zum Zwecke der Marktbeobachtung und Wertermittlung“ wurden jegliche Arten von Gewerbeimmobilien, die nunmehr besser als Wirtschaftsimmobilien zu bezeichnen sind, beschrieben und kategorisiert.

Der Bericht ist Ergebnis intensiver Fachgespräche mit dem Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA), des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), des Urban Land Institutes (ULI), der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, dem AK Wertermittlung des Deutschen Städtetags, dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sowie der RICS und wurde auch von der Deutschen Bundesbank und vom Statistischen Bundesamt im Beobachterstatus begleitet.

Im Fokus der Aktualisierung stand die Berücksichtigung von aktuellen Trends und Erkenntnisse aus der Corona-Krise, wie etwa die gewachsene Bedeutung von Nahversorgung und E-Commerce, was nach einer stärkeren Differenzierung im Segment der Handelsimmobilien aber auch bei den Logistikimmobilien verlangte. So werden nun etwa auch Nachversorgungszentren oder Fulfilmentcenter von anderen Immobilienarten abgegrenzt.

Das neu eingeführte Segment der Mixed-Use Immobilien fängt den Trend von monofunktionalen zu mischgenutzten Immobilien ein. Auch wurden weitere Lücken geschlossen, etwa bei den Gastronomieimmobilien oder den Gesundheitsimmobilien mit ambulanter oder stationärer Leistungserbringung. Dabei wurde auch die Abgrenzung von Betreutem Wohnen und Servicewohnen für Senioren gegenüber den Wohnimmobilien geschärft.

„Wir haben uns das Ziel gesetzt, die Transparenz innerhalb der Immobilienbranche maßgeblich voranzutreiben“, sagt Aygül Özkan, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des ZIA. „Hierfür bedarf es aber einer Übereinkunft, welche Immobilienarten überhaupt zu welchen Nutzungssegmenten zählen. Mit einem standardisierten Verständnis der Immobilienarten verbessern wir die Datenlage, steigern die Vergleichbarkeit von Marktberichten und verstärken die Rechtssicherheit bei der Immobilienwertermittlung.“ Özkan zeigte sich erfreut, dass die Taxonomie mit Vertreterinnen und Vertretern vieler Institutionen der Branche weiterentwickelt wurde. „Der nächste Schritt zu mehr Markttransparenz liegt nun in der flächendeckenden Anwendung, zu der wir alle Marktteilnehmerinnen und -teilnehmer ausdrücklich ermuntern.“

Mit dem vorangegangenen Ergebnisberichten konnten bereits Erfolge verzeichnet werden. Unter anderem der Immobilienmarktbericht Deutschland des AK OGA basiert in seiner Struktur auf den gewonnenen Erkenntnissen. Peter Ache, Redaktionsleiter des Immobilienmarktberichtes Deutschland der Gutachterausschüsse (AK OGA), zeichnete mitverantwortlich für die fachliche Federführung und führt dazu aus:

„Gerade bei dem heterogenen Markt der Wirtschaftsimmobilien benötigen wir genaue Standards für die Auswertung der Kaufverträge bei den Gutachterausschüssen; erst wenn wir gute und vergleichbare Daten in Deutschland haben, können wir auch gute Analysen machen. Diese aber sind für alle Schritte des Investitionsprozesses notwendig. Die Taxonomie muss nun auch für die Führung der Kaufpreissammlungen der amtlichen Gutachterausschüsse übernommen werden.“

Hintergrund: Mit der Taxonomie der Wirtschaftsimmobilien (vormals „Kategorisierung der Wirtschaftsimmobilien“) wird das Ziel verfolgt, die Immobilienarten der Wirtschaftsimmobilien einheitlich zu erfassen und zu clustern, sodass die Immobilienmarktbeobachtung und -wertermittlung verbessert wird – auch indem eine breite Nutzerschaft (insb. der Gutachterausschüsse und Wertermittler) einheitliche Definitionen zu Rate ziehen kann. Der letzte Bericht aus 2019 ist ein Zwischenbericht, der noch einige Lücken etwa bei den Gesundheits- und Gastronomieimmobilien aufwies. Bei der Überarbeitung wurden neben Vertreterinnen und Vertretern der beteiligten Institutionen diverse Expertinnen und Experten und einschlägige Veröffentlichungen wie etwa von bulwiengesa, gif, HypZert sowie Auswertungen aus Transaktionsdatenbanken zugrunde gelegt.

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Logistikvermietungsmarkt startet verhalten ins Jahr 2023

Mangelnde Flächenverfügbarkeit führt zu niedrigem Umsatz

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden zum Jahresbeginn deutlich weniger Flächen vermietet als noch im Vorjahr. Mit 1,2 Millionen m² entspricht der Rückgang im ersten Quartal 2023 etwa 49 Prozent. Den Fünfjahresschnitt unterschritt das Ergebnis um 37 Prozent, vom Zehnjahresschnitt wich es um etwa 30 Prozent ab.

Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany: „Die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen befindet sich auf einem anhaltend hohen Niveau. Doch infolge der wirtschaftlichen Unsicherheiten bleibt eine erhebliche Anzahl an Projektentwicklungen aus, was Interessenten und Nutzer vor Herausforderungen stellt. Etliche Unternehmen sind dazu übergegangen, von ihren Optionen Gebrauch zu machen und zu Vorkrisen-Konditionen vorzeitig ihre Mietverträge zu verlängern. So sichern sie sich frühzeitig die benötigten Flächen und laufen nicht Gefahr, auf dem freien Markt keine neuen Flächen mehr zu finden. Die Herausforderung hinsichtlich verfügbarer Grundstücke und freier Flächen wird uns weiterhin begleiten. Die ohnehin hohe Nachfrage dürfte aufgrund der Zeichen, die auf eine nahende, konjunkturelle Erholung deuten, noch weiter anziehen.“

Umsatz in den Metropolregionen unterliegt Fünfjahresvergleich um fast 40 Prozent

In den fünf großen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden im ersten Quartal 2023 rund 320.000 m² umgesetzt. Das sind etwa 62 Prozent weniger als noch im Vorjahresquartal und rund 39 Prozent weniger als im Fünfjahresschnitt. Insgesamt fehlten dem Logistik- und Lagerflächenmarkt Deals im Größensegment von mehr als 10.000 m², deren Gesamtumsatz sich von 147.000 m² im Vorjahresquartal auf 88.300 m² fast halbiert hat. Mitverantwortlich ist zudem die geringe Aktivität der Eigennutzer, innerhalb der fünf Ballungsräume bricht ihre Aktivität um 97 Prozent ein. „Die schwierige Finanzierungssituation, gepaart mit den gestiegenen Kosten, hat in der jüngeren Vergangenheit etliche Eigennutzer dazu gebracht, weitreichende Entscheidungen und Aktivitäten vorerst ruhen zu lassen oder möglichst hinauszuzögern. Potenzielle Eigennutzer haben sich daher bereits für Mietverhältnisse als Übergangslösung entschieden“, sagt Schekahn.

Zuwachs beim Umsatzvolumen verbuchte im Jahresvergleich die Region Frankfurt mit einem Plus von 22 Prozent auf 58.000 m². Mit 65.500 m² wurde in München ein ähnlich hohes Niveau erreicht, das leicht um vier Prozent anstieg. Deutlichere Umsatzeinbußen gab es in Düsseldorf (minus 21 Prozent) und Hamburg (minus 46 Prozent). In Berlin sackte der Flächenumsatz um 89 Prozent ab, allerdings handelt es sich dabei um einen Sondereffekt: Im Vorjahresquartal erhielt der Eigennutzer Tesla die Baugenehmigung für sein Werk, das dort damals mit 327.000 m² etwa zwei Drittel des Quartalsumsatzes ausmachte.

Wenn auch deutlich unter dem Vorjahresergebnis, zeigte Hamburg aufgrund von drei Deals jenseits der 10.000-m²-Grenze mit etwa 89.400 m² die beste Performance unter den fünf Ballungsräumen. An zweiter Position lag München mit rund 66.000 m², gefolgt von Frankfurt, Düsseldorf und Berlin mit Volumina von 58.000m² bis 53.000 m².

Die stärkste Nachfrage mit 97.000 m² und einem Anteil von 30 Prozent kam von Unternehmen aus dem Handel. Den größten Anteil darunter machten mit 25.000 m² Handelsunternehmen aus dem

E-Commerce, hauptsächlich Lebensmittellieferdienste wie Flink, Picnic und Alpakas aus. Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung machten ein Vermietungsvolumen von 74.000 m² aus, auf Industrieunternehmen entfielen 66.000 m².

„Wir erleben eine anhaltende Nachfrage aus dem Automotivesektor. Neben der Parallelproduktion von Verbrenner- und Elektroautos führen nach wie vor gestörte Lieferketten zu einer ausgeprägteren Vorratshaltung und somit zu einem erhöhten Flächenbedarf der Hersteller. Auch im Pharmasektor erfordert die lieferkettenbedingte Medikamentenunterversorgung insbesondere von Kindern eine ausgiebigere Lagerhaltung. Da sich zugleich aufgrund saisonaler Unsicherheiten einzelne Unternehmen aus anderen Sektoren temporär verkleinern, versuchen gerade diese, Flächen durch Untervermietungen zu kapitalisieren“, sagt Schekahn.

Fertiggestellt wurden im ersten Quartal 2023 rund 222.000 m² Logistik- und Lagerflächen, der größte Anteil davon in der Region Berlin, gefolgt von Hamburg. Insgesamt befinden sich in den fünf Ballungsräumen derzeit rund 900.000 m² Flächen im Bau. Prägend sind dabei ebenfalls Berlin und Hamburg mit Entwicklungen von 270.000 m² bzw. 230.000 m². „Bereits 45 Prozent dieser Flächen sind vermietet oder werden für Eigennutzer errichtet. Der Anteil der spekulativen Entwicklungen ist demnach zwar nicht gering, allerdings muss in Summe noch deutlich mehr entwickelt werden, um nur ansatzweise dem nachgefragten Bedarf gerecht zu werden“, sagt Schekahn. Die größten Projekte im Bau befinden sich im Berliner Umland-West (Straße der Einheit 142-148) mit knapp 50.000 m² sowie im Hamburger Umland-Süd mit einer von Aldi genutzten Fläche von 42.000 m².

Nachdem im vierten Quartal 2022 die Spitzenmieten für Flächen von mehr als 5.000 m² bereits deutlich angestiegen waren, zogen sie nun in Hamburg und Düsseldorf erneut um drei bis zehn Prozent auf 8,25 Euro/m² an. Unverändert blieben die Werte dagegen in Berlin mit 7,50 Euro/m², Frankfurt mit 7,30 Euro/m² und München mit 10,50 Euro/m².

Vier größte Transaktionen des Quartals außerhalb der Metropolregionen registriert

Außerhalb der fünf großen Ballungsgebiete wurden im ersten Quartal 2023 rund 881.000 m² Logistik- und Lagerfläche im Größensegment von mehr als 5.000 m² umgesetzt. Rückgänge wurden zwar auch dort registriert, wenn auch mit einem vergleichsweise geringeren Minus von 43 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2022 bzw. minus 36 Prozent gegenüber dem Fünfjahresschnitt der ersten Quartale.

„Aufgrund der enormen Flächenknappheit in den Metropolen und der anhaltend hohen Nachfrage weichen Unternehmen zunehmend in Regionen außerhalb der Ballungsräume aus. Gebiete, die für sie einst nicht infrage kamen, geraten nun zunehmend in den Fokus“, sagt Schekahn. Die vier größten Transaktionen in Deutschland wurden außerhalb der fünf Ballungszentren erfasst: Unter anderem die BMW Group, Rhenus Warehousing Solutions Europe WM Group und Robert Bosch mieteten in den Gemeinden Pilsting (Niederbayern), Sülzetal (südlich von Magdeburg), Greven (bei Münster) und Philippsburg (zwischen Heidelberg und Karlsruhe) insgesamt knapp 250.000 m² Fläche an.

Während Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung für knapp 36 Prozent des Umsatzes verantwortlich waren, entfielen 27 Prozent auf den Industriesektor und elf Prozent auf Handelsunternehmen.

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JLL Büro-Immobilienuhr Q1 2023: Flächenumsatz sinkt, doch Leerstandsquote bleibt stabil

Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2023 befinden.

Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

Die Aussichten für die europäische Wirtschaft haben sich, ausgehend von einem niedrigen Niveau, im Laufe des Jahres aufgehellt, wobei die Prognosen für dieses Jahr jeden Monat nach oben korrigiert wurden. Von den großen Volkswirtschaften wird nur für das Vereinigte Königreich 2023 ein Rückgang erwartet, während die prognostizierten Rezessionen in anderen europäischen Ländern revidiert wurden und nur noch als Konjunkturschwäche eingestuft werden. Die Inflation blieb zwar hoch, aber nachdem sie Ende vergangenen Jahres ihren Höhepunkt erreicht hatte, fällt sie nun weiter. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, da die Preissteigerungen von 2022 den Jahresvergleich verzerren und die Rohstoff- und Energiepreise auf das Vorkriegsniveau zurückgingen.

Die Zinssätze werden voraussichtlich noch etwas weiter steigen, aber nach derart rasanten und signifikanten Zinserhöhungen dürfte der größte Teil des Zyklus hinter uns liegen. Künftige Steigerungen werden wahrscheinlich gering ausfallen, und die Märkte rechnen mit dem Beginn des Rückgangs vielleicht schon vor Ende dieses Jahres.

Auch in anderen Bereichen gab es positive Anzeichen: „Das Vertrauen ist wieder gestiegen, und die Stimmung der Verbraucher und Unternehmen erholt sich langsam von ihren Tiefstständen im vierten Quartal 2022. Die Arbeitsmärkte sind nach wie vor angespannt – mit Arbeitslosenquoten, die nahe den Tiefstständen mehrerer Jahrzehnte liegen, und freien Stellen, die, wenn auch rückläufig, über ihren langfristigen Durchschnittswerten liegen“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy.

Zuletzt ist jedoch ein großes Gefahrenszenario aufgetaucht, nämlich das einer Bankenkrise und Kreditklemme. „Doch die Auswirkungen konzentrierten sich auf die USA, die Ansteckungsgefahr für Europa blieb bislang begrenzt. Es ist jedoch noch zu früh, um abschätzen zu können, ob sich dieses Risiko verschärft oder verflüchtigt“, so Hinrichs.

Mietwachstum setzt sich bei Topbüros in zentralen Lagen fort

Nach einem starken Wachstum in der zweiten Jahreshälfte 2022 verlangsamte sich die Dynamik des  europäischen Büromietindex im ersten Quartal 2023 (0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal). Dieser Quartalsanstieg ist der niedrigste seit dem vierten Quartal 2021, bleibt aber weitgehend im Rahmen der langfristigen Durchschnittswerte.

Mit 5,9 Prozent liegt das jährliche Wachstum der europäischen Büromieten weiterhin deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,4 Prozent. „Die Fundamentaldaten hinsichtlich Vermietungsquote und Preisentwicklung von Spitzenbüros mit hohen ESG-Standards sind weiterhin besser als die von Bürogebäuden geringerer Qualität an weniger attraktiven Standorten“, differenziert Hela Hinrichs. Die Mehrheit der Büromärkte befindet sich nun im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“ der Büro-Immobilienuhr.

Mietsteigerungen wurden in nur fünf von 23 Indexmärkten beobachtet, darunter Edinburgh (5,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Utrecht (1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Berlin (1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal), München (1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal) und Madrid (0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal). In allen übrigen 18 Märkten stagnierten die Spitzenmieten im ersten Quartal 2023.

Eine starke Mieternachfrage in zentralen Lagen wird in vielen Teilen Europas weiterhin für ein positives Mietwachstum sorgen, wenn auch im unteren einstelligen Bereich. Die Fundamentaldaten für Büros in nicht zentralen Teilmärkten bleiben unter großem Druck, da das Risiko der Überalterung allgegenwärtig ist.

Flächenumsatz geht im Jahresvergleich um 24 Prozent auf rund zwei Millionen Quadratmeter zurück

Die europäischen Mietmärkte schwächten sich im ersten Quartal 2023 aufgrund von Marktunsicherheit, zurückhaltenden Mietern und Verzögerungen bei Anmietungen ab. Mit zwei Millionen m² fiel das erste Quartal um 24 Prozent schwächer aus als das erste Quartal 2022 und das schwächste Quartal seit zwei Jahren.

Auf Stadtebene wurden in Prag (75 Prozent im Jahresvergleich), Amsterdam (51 Prozent im Jahresvergleich), Stockholm (38 Prozent im Jahresvergleich) und Brüssel (7 Prozent im Jahresvergleich) Zuwächse beim Flächenumsatz im ersten Quartal verzeichnet. Die höchsten Verluste im Vergleich zum Vorjahresquartal wurden in Den Haag (minus 56 Prozent im Jahresvergleich), Utrecht (minus 43 Prozent im Jahresvergleich), Dublin (minus 43 Prozent im Jahresvergleich) sowie Lyon (minus 40 Prozent im Jahresvergleich) verzeichnet.

Trotz des geringen Flächenumsatzes und der Zurückhaltung der Unternehmen, Entscheidungen hinsichtlich ihres Flächenbedarfs zu treffen, ist der Wunsch nach qualitativ hochwertigen Büroprodukten auf dem Markt offensichtlich – vor allem moderne ESG-Standards, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit- und Kultureinrichtungen und eine gute Verkehrsanbindung sind für viele Unternehmen wichtige Kriterien, sich für einen Standort zu entscheiden.

„Es gibt eine Vielzahl konkreter Anmietungsanfragen im Markt, auch wenn die Vorlaufzeiten für den Vertragsabschlüsse aufgrund der Marktunsicherheit länger geworden sind. Finanz- und Dienstleistungsunternehmen (insbesondere im Rechtsbereich) sowie große Beratungsunternehmen sind weiterhin die Hauptakteure, wenn es um die Neupositionierung und Umstrukturierung von Portfolios in ganz Europa geht“, erklärt Hela Hinrichs.

In Europas größtem Büromarkt, Paris, erreichte der Flächenumsatz im ersten Quartal 317.000 m². Dies entspricht einem Rückgang der Bürovermietung um 39 Prozent im Jahresvergleich und ist deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von 513.000 m², was sich auf das unsichere wirtschaftliche und politische Umfeld zurückführen lässt. Während sich der Flächenumsatz weiterhin auf die besten Lagen konzentriert, ist auch eine lebhafte Nachfrage nach Büroflächen mit hohen ESG-Standards zu verzeichnen. Vier große Büroanmietungen mit 5.000 m² und mehr betrafen Gebäude mit mindestens zwei Zertifizierungen wie HQE oder BREEAM.

Der Flächenumsatz im Londoner Innenstadtbereich erreichte im ersten Quartal 2023 192.000 m². Dies entspricht einem Rückgang von 14 Prozent im Vergleich zum Umsatz im entsprechenden Zeitraum 2022 (225.000 m²) und neun Prozent gegenüber dem Zehnjahresdurchschnitt des ersten Quartals (214.000 m²). Der TMT-Bereich mit Technologie, Medien und Telekommunikation sowie der Dienstleistungssektor hatten mit jeweils 24 Prozent den größten Anteil am Quartalsumsatz. Der Banken- und Finanzsektor blieb mit 45.000 m² beziehungsweise einem Anteil von 23 Prozent dynamisch. Die Nutzer konzentrieren sich auf Spitzenobjekte, wobei 73 Prozent der gesamten Flächenanfragen auf Vorvermietungen, Neubauten oder renovierte Flächen entfallen. Damit liegt der Anteil über dem Zehnjahresdurchschnitt von 68 Prozent.

Auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen war der Büroflächenumsatz im ersten Jahresquartal rückläufig. Der Abschlussumsatz belief sich auf 607.000 m², was einem Rückgang von fast 32 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2022 entspricht. Alle deutschen Märkte haben im ersten Quartal 2023 einen Rückgang verzeichnet. Allerdings waren diese in Düsseldorf (minus 19 Prozent) und Berlin (minus 22 Prozent) moderater als in Stuttgart (minus 53 Prozent) oder München (minus 39 Prozent).

Leerstandsquote wächst im ersten Quartal leicht um zehn Basispunkte auf 7,6 Prozent

Der Leerstand in europäischen Büroimmobilien wuchs im ersten Quartal 2023 um zehn Basispunkte auf 7,6 Prozent und bleibt damit im Bereich der langfristigen Durchschnittswerte. Die Angebotsseite bleibt aufgrund marktweiter Planungsverschiebungen und Bauverzögerungen angespannt, was durch das schwierige Finanzierungsumfeld noch verstärkt wird. Sechs Märkte verzeichneten einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter das spanische Madrid (minus 30 Basispunkte auf 9,1 Prozent), Prag (minus 20 Basispunkte auf 7,5 Prozent) sowie die schwedische Hauptstadt Stockholm (minus 20 Basispunkte auf 11,1 Prozent). 14 der 23 Indexmärkte verzeichneten im ersten Quartal 2023 einen Anstieg der Leerstandsquote, allerdings waren die Veränderungen nur geringfügig.

Die europäischen Bürofertigstellungen verlangsamten sich im ersten Quartal und lagen bei 871.000 m². Dies ist ein Rückgang von 49 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2022 und das niedrigste Quartalsvolumen seit dem zweiten Quartal 2020. Die meisten Büroflächen wurden im ersten Quartal in Paris (142.000 m²), London (101.000 m²) und Barcelona (81.000 m²) fertiggestellt. „Angesichts steigender Bau- und Finanzierungskosten verschieben viele Bauträger ihre Entscheidungen zum Beginn neuer Büroprojekte, insbesondere spekulativer Neubauprojekte. Renovierungen werden wahrscheinlich weiterhin einen wichtigen Teil des Marktes ausmachen“, resümiert Hela Hinrichs.

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Anleger wollen Investitionen in europäische Wohnimmobilien steigern

42,6 % der Immobilieninvestoren gehen von einer Zunahme der verwalteten Vermögen der Wohnimmobilien im verwalteten Vermögen aus

Laut einer gemeinsamen Umfrage von Savills und Savills IM gehen 42,6 % der Immobilieninvestoren davon aus, dass bis zum Jahr 2025 der Anteil an europäischen Wohnimmobilien in ihrem verwalteten Vermögen (AuM) deutlich zunehmen wird. Dies ergab die Befragung von 68 Investoren mit einem verwalteten Vermögen von zusammen mehr als einer Billion Euro. Bei der Mehrheit der Befragten (63,2 %) machen Wohnimmobilien derzeit weniger als 25 % ihrer ‚Assets under Management‘ aus – bei 22 % sind es sogar unter 5 % des verwalteten Vermögens. Während heute rund 37 % der Investoren mindestens ein Viertel ihres verwalteten Vermögens in Wohnimmobilien angelegt haben, gehen für das Jahr 2025 rund 49 % von einem entsprechend hohen Wohnanteil in ihren Portfolios aus. In den nächsten drei Jahren rechnen die Investoren in Summe mit einem Anstieg ihres verwalteten Wohnimmobilienvermögens um 82,4 Mrd. Euro. 16 % der Befragten planen sogar, ihr verwaltetes Vermögen vollständig im Wohnsektor zu platzieren. Im Blickfeld stehen dabei insbesondere die Märkte in Großbritannien und Irland (38 %) gefolgt von der DACH-Region und Skandinavien (jeweils 19 %).

Neben klassischen Mehrfamilienhäusern (84 % der Befragten) fokussieren Investoren verstärkt die Segmente des studentischen Wohnens sowie Co- und Senior-Living. 65 % der Befragten gaben an, aktuell in Studierendenwohnanlagen zu investieren. Co-Living und Seniorenresidenzen lagen gleichauf an dritter Stelle (jeweils 38 %). Mehrfamilienhäuser und Studierendenwohnanlagen sind auch die gefragtesten Investitionsziele für die nächsten drei Jahren. Auf den dritten Rang der Beliebtheitsskala für die kommenden drei Jahre steht Co-Living – 51 % wollen bis 2025 in den Sektor investieren, überwiegend aber weniger als 100 Millionen Euro in die Hand nehmen. Auch kleinteilige Wohnformen wie Reihenhäuser stehen häufiger auf den Einkaufszetteln der befragten Investoren.

Für die Anleger, die aktuell oder zukünftig beabsichtigen, in den europäischen Wohnsektor zu investieren, spielen die aus Eigentümersicht vorteilhaften Angebots- Nachfragerelationen, das Thema ESG, demografische Veränderungen, Kapitalwertsteigerungen und langfristig stabile Erträge eine übergeordnete Rolle.

„Der Wohnungssektor hat sich in einer Zeit außergewöhnlicher globaler Verwerfungen als äußerst widerstandsfähig erwiesen. Angesichts des hohen Kapitaleinsatzes in dieser Assetklasse und dem aktuell begrenzten Angebot an qualitativ hochwertigen Immobilien erwarten wir, dass der Wettbewerb um die besten Objekte in den besten Lagen weiterhin hoch bleibt“, sagt Marcus Roberts, Head of Europe – Savills Operational Capital Markets.

Auch Marco Högl, Head of Residential Capital Markets von Savills Deutschland, bestätigt dies für den deutschen Markt: „Wir beobachten weiterhin ein großes Interesse von Investoren an Wohnimmobilien. Der rückläufige Wohnungsneubau wird insbesondere in den Großstädten auf absehbare Zeit für einen Vermietermarkt sorgen. Wohnimmobilienkäufer können daher mit der einem vernachlässigbaren Leerstandsrisiko und steigenden Mieten rechnen. Vor allem hochwertige Objekte ohne Sanierungsrisiko stehen dabei stark im Fokus.“ Laut der Savills-Umfrage sind für 77 % der befragten Investoren die Energieeffizienz und für 63 % die Klimaneutralität der Gebäude von hoher Relevanz.

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Klimawandel stellt Immobilienmärkte weltweit vor Herausforderungen

Savills Climate Resilient Cities Index

Berlin, Toronto, Paris und Madrid sind laut einer aktuellen Untersuchung von Savills die klimaresilientesten Immobilienmärkte der Welt. Das ist das Ergebnis des Climate Resilient Cities Index, der im Rahmen der globalen Research-Publikationsreihe Impacts erstellt wurde. Zwar haben auch diese Städte mit den sich verschärfenden klimatischen Herausforderungen zu kämpfen, jedoch zeichnen sich ihre Immobilienmärkte im Vergleich durch eine hohe Widerstandsfähigkeit aus.

Im Rahmen der Studie hat Savills 23 Städte betrachtet, die zu den weltweit größten und gefragtesten Immobilieninvestmentmärkten gehören und sie hinsichtlich ihrer Resilienz gegenüber möglichen Auswirkungen durch den Klimawandel untersucht. Wichtige Einflussfaktoren für den Index sind dabei unter anderem die geografische Lage, der Anteil an nachhaltigen Immobilien sowie das Vorgehen der politischen Entscheidungsträger im Umgang mit dem Klimawandel.

„Unser Index ist zwar selektiv und sollte nicht als reine Rangliste gelesen werden, jedoch gibt er Investoren, Projektentwicklern und Nutzern eine Vorstellung davon, welche Städte am stärksten von klimabedingten Ereignissen bedroht und ob Immobilien in diesen Märkten resilient gegenüber diesen Risiken sind”, kommentiert Paul Tostevin, Director, Savills World Research, und ergänzt: Die Klimarisiken sind größtenteils standortabhängig und damit kaum beeinflussbar. Innovative Planungs- und Baupraktiken sowie Infrastrukturen können jedoch zur Abschwächung der Folgen beitragen und somit die Widerstandsfähigkeit der Immobilien erhöhen. Ein konkretes Beispiel hierfür ist der Bau von Regenwasserkanälen zur Verringerung von Überschwemmungen.“

Berlin schneidet im globalen Vergleich am positivsten ab: Aufgrund der geografischen Lage ist die Stadt einem eher geringen Risiko ausgesetzt. Ein weiterer Faktor für das gute Abschneiden im Climate Resilient Cities Index: Die deutsche Hauptstadt weist mit 1,5 % den zweithöchsten Anteil nachhaltigkeitszertifizierter Immobilien auf, nur New York weißt mit 1,8 % einen höheren Wert auf. Doch selbst die Werte der Top-Platzierten fallen vergleichsweise gering aus und verdeutlichen den Nachholbedarf an allen untersuchten Standorten, um Kohlenstoffemissionen zu reduzieren und die Objekte auf höhere Nachhaltigkeitsstandards zu bringen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Anleger ihre Investmentstrategie auf nachhaltige Bestandsgebäuden ausrichten, um so mögliche Stranded Assets zu vermeiden.

Obwohl Berlin im Savills Climate Resilient Cities Index an oberster Stelle steht, sieht sich die Stadt ebenfalls mit großen Herausforderungen im Zuge des Klimawandels konfrontiert. Hierzu gehören längere Trocken- und Hitzeperioden sowie öfter auftretende und heftigere Unwetter und Starkregenereignisse. Ein größerer Teil der lokalen Bevölkerung befürwortet schärfere Maßnahmen zur Abfederung der Klimarisiken und die politischen Verantwortungsträger in der deutschen Hauptstadt erproben städtebauliche Instrumente und Maßnahmen zur Anpassung an die zukünftigen Herausforderungen. Als Leuchtturmprojekte entstehen am ehemaligen Flughafen Tegel derzeit die Urban Tech Republic sowie das Schumacher Quartier, die dem Konzept der Schwammstadt folgen: Große Mengen Regenwasser werden aufgenommen, zwischengespeichert und bei Bedarf wieder abgegeben.

„Immobilienmärkte mit einer geringen Resilienz gegenüber Klimarisiken könnten für institutionelle Investoren deutlich an Attraktivität verlieren, da diese solche Einflussfaktoren bereits in ihre ESG-Strategien einbeziehen. Momentan buhlen Anleger noch um die wenigen grünen Immobilien, die bereits heute den aktuellen und zukünftigen Anforderungen gerecht werden – perspektivisch wird diese Nachfrage insbesondere in den klimastabilen Städten weiter wachsen“, so Robert Godfrey, Director Strategic Investment Advisory bei Savills.

Zur Methodik:

Der Savills-Index vergleicht 23 der größten, wohlhabendsten und bevölkerungsreichsten Städte der Welt, die für weltweiten Immobilieninvestitionen besonders wichtig sind. Er misst das Klimarisiko jeder Stadt und die Widerstandsfähigkeit ihrer Immobilien gegenüber diesen Risiken. Der Index besteht aus zwei Säulen:

Klimarisiko

Es wird das aktuelle und zukünftige Klimarisiko einer Stadt berücksichtigt. Das aktuelle Risiko misst die Veränderungen der letzten zehn Jahre bei Niederschlag und Temperatur, die durchschnittliche Höhe über dem Meeresspiegel und die Verfügbarkeit von Grundwasser. Außerdem wird das aktuelle Risiko von Naturkatastrophen bewertet, die sich durch den Klimawandel noch verschärfen. Als künftige Risiken der Stadt werden die prognostizierte Gefährdung durch extreme Hitze, den Anstieg des Meeresspiegels, Überschwemmungen an den Küsten und die Verfügbarkeit von Süßwasser bis 2050 bewertet.

Resilienz von Immobilien

Die Resilienz von Immobilien untersucht, ob die Stadt und das Land, in dem sie sich befindet, mögliche Klimarisiken ermittelt haben und ob es einen Plan gibt, diese einzudämmen. Außerdem wird der Anteil von Gebäuden mit Nachhaltigkeitszertifikat in der Stadt gemessen, was angesichts der Rolle, die Kohlenstoff bei der Beschleunigung des Klimawandels im Allgemeinen spielt, ebenfalls von Bedeutung ist.

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Trautes Heim – kein Glück allein? Was Immobilienbesitzer bereuen

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Egal ob Kauf oder Bau, die eigene Immobilie gehört zu den größten Meilensteinen im Leben – wirkt sie sich doch von der Beziehung bis zum Konto auf so viele Bereiche des Alltags aus. Und das mit Happy End?

Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein ist dieser Frage in einer repräsentativen Umfrage unter Eigenheimbesitzern nachgegangen: Was bereuen sie und was würden sie wieder so machen? Valentina Lorei, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Verden, gibt Tipps, wie künftige Häuslebauer und -käufer Stolperfallen vermeiden können.

Beim Geld hört die Freundschaft (nicht) auf

Bei der Finanzierung der eigenen Immobilie waren für die Befragten insbesondere Sondertilgungsoptionen ein wichtiges Thema: Mehr als drei Viertel haben darauf geachtet und 96 Prozent würden dies auch wieder so machen. Von denen, die die Möglichkeit zur Sondertilgung nicht genutzt haben, bereuen es 28 Prozent. Für Spezialistin Valentina Lorei von Dr. Klein steht fest: „Eine Baufinanzierung mit Sondertilgung ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Bank dafür keinen Zinsaufschlag berechnet. Das ist inzwischen bei vielen Instituten der Fall. Durch die Extrazahlungen ist man früher schuldenfrei und hat mehr Flexibilität. Da sich die eigenen Lebensumstände schnell ändern können, rate ich immer dazu, eine Baufinanzierung zu wählen, die Luft für Veränderung lässt. Ob dafür Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel oder andere Optionen die beste Lösung sind, gilt es individuell zu prüfen.“ Generell ist die große Mehrheit mit ihrer Finanzierungslösung zufrieden (93 Prozent) und auch mit der Wahl ihres Beraters (85 Prozent).  Anders sieht es aus, wenn es um private Finanzquellen geht: 92 Prozent sind froh, dass sie kein Geld aus dem Familienkreis geliehen haben. Von denjenigen, die die Verwandtschaft um Geld gebeten haben, bereuen es 16 Prozent. In der Praxis erlebt Valentina Lorei, dass viele Kunden Hemmungen haben, im familiären Umfeld um finanzielle Unterstützung zu bitten, obwohl es sich lohnt: „Denn je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto bessere Konditionen gibt es für den Kredit.“ Ihr Tipp: „Wer sich um den Familienfrieden sorgt, sollte am besten schriftliche Vereinbarungen treffen – so kann das Risiko für anschließende Geldstreitigkeiten geringgehalten werden.“

Eigenheim als Beziehungskiller?

Da drei Viertel der Befragten das Projekt Eigenheim nicht allein angegangen sind, haben Immobilienkäufer und Häuslebauer, wenn es um den persönlichen Bereich geht, primär an der Beeinträchtigung ihrer Beziehung zu knabbern: Etwa jeder Sechste gab an, die Partnerschaft dadurch belastet zu haben – das bereuen 59 Prozent und 38 Prozent würden es wieder so machen. Frauen blicken hier weniger kritisch zurück als Männer: 54 Prozent der Frauen bedauern die Beziehungsstrapazen, 40 Prozent wären wieder dazu bereit. Bei Männern ist der bereuende Anteil mit 64 Prozent höher und nur 34 Prozent würden erneut so vorgehen. Insgesamt sind hingegen jeweils 91 Prozent damit zufrieden, wie die Kompromissfindung in der Beziehung gestaltet wurde, die Anteile im Grundbuch festgeschrieben sind und die Aufgaben verteilt wurden. Valentina Lorei von Dr. Klein betont daher: „Gerade beim Hauskauf oder -bau gilt für Paare: Reden ist Gold. Erwartungen und Wünsche sollten klar formuliert werden. Zudem sollten beide Partner gleichberechtigt in den Prozess einbezogen sein und beispielsweise genau wissen, welche Finanzierung abgeschlossen wurde. Ein wichtiger Punkt ist auch Klarheit und Einigkeit darüber zu haben, wer mit welchem Anteil im Grundbuch steht und welche Eigentumsverhältnisse sich daraus ergeben.“

Lieber Kopf als Bauch bei der Immobilienentscheidung

So viele Emotionen mit den eigenen vier Wänden auch einhergehen – für die Mehrheit der Befragten (73 Prozent) war es eine Kopf-Entscheidung und 89 Prozent sind damit auch zufrieden. Von denen, die „Herz über Kopf“ gehandelt haben, bereuen 20 Prozent ihre Bauch-Entscheidung. Große Reue empfinden Eigenheimbesitzer zudem beim Thema Makler: Fast die Hälfte der Befragten hat ihre Immobilie über einen Makler gekauft und 32 Prozent bereuen dies. Hingegen sind 96 Prozent zufrieden mit ihrem Kauf von privat. „Das Ansehen von Maklerinnen und Maklern hat bei Käufern besonders deswegen gelitten, weil sie lange Zeit die Kosten hierfür allein tragen mussten – egal, ob sie oder die Verkäufer Auftraggeber waren. Ein wichtiger Schritt war daher aus meiner Sicht das Ende 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage. So werden die Gebühren fairer verteilt und die Maklerleistungen für Immobilieninteressenten wieder attraktiver“, erklärt Expertin Valentina Lorei und rät, sich bei der Immobiliensuche breit aufzustellen: „Wer sich neben der eigenen Suche noch bei diversen Maklern listen lässt, erhöht seine Chancen, die eigene Wunschimmobilie zu finden.“

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Bestandswohnungen in Berlin: Preisanstieg gebremst

LBS Nord vergleicht Angebote in den Bezirken

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in Berlin deutlich langsamer gestiegen. Im ersten Quartal 2023 lag der mittlere Angebotspreis bei 5.455 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Steigerungsrate hat sich damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 3 Prozent halbiert. In zwei Bezirken waren die Preise sogar rückläufig.

Das zeigt eine aktuelle Analyse, die das Institut empirica im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover (LBS Nord) erstellt hat. Für den Kaufpreisspiegel haben die Immobilienforscher die Angebote in den Berliner Tageszeitungen sowie in Online-Portalen ausgewertet.

Im Zentrum Berlins bleibt es teuer

Die teuersten gebrauchten Eigentumswohnungen werden derzeit in Friedrichshain-Kreuzberg angeboten. Im Mittel werden hier 6.425 Euro pro Quadratmeter fällig. Bei einem typischen Objektpreis von rund 433.000 Euro entspricht das knapp zehn Jahresnettoeinkommen eines durchschnittlichen Berliner Haushalts, so die Berechnung von empirica.

Wohnungen im gehobenen Segment sind in Friedrichshain-Kreuzberg für Quadratmeterpreise ab 7.859 Euro zu haben. Ein Viertel aller Angebote liegt in diesem Bereich.

Platz zwei der Preisskala belegt Charlottenburg-Willmersdorf. Der mittlere Quadratmeterpreis für eine Bestandswohnung beträgt hier 6.343 Euro. Da die Objekte im Durchschnitt eine größere Wohnfläche haben, muss ein Berliner Haushalt sogar elf Jahresnettoeinkommen für einen Kauf aufbringen. Die Spitzenpreise in Charlottenburg-Willmersdorf beginnen bei gut 7.900 Euro pro Quadratmeter.

Auch Mitte zählt zu den Bezirken mit verhältnismäßig hohen Standardpreisen. Wohnungskäufer müssen hier im Mittel 6.129 Euro pro Quadratmeter aufwenden. Im gehobenen Preissegment sind gebrauchte Eigentumswohnungen noch einmal deutlich teurer: Für ein Viertel aller Angebote in Mitte werden mindestens 8.413 Euro als Quadratmeterpreis verlangt. Das ist der Höchstwert in ganz Berlin.

Über dem Berliner Durchschnitt liegen auch die Wohnungspreise in Pankow, dem mit 5.752 Euro pro Quadratmeter viertteuersten Bezirk in der Hauptstadt. In den übrigen acht Bezirken bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen rund 4.000 und 5.000 Euro.

Wohnungskauf in Spandau am günstigsten

Die günstigsten gebrauchten Eigentumswohnungen sind in Spandau im Angebot. Der Standardpreis beträgt hier 4.035 Euro pro Quadratmeter. Für eine Wohnung zum Preis von rund 270.000 Euro muss ein Haushalt umgerechnet 6,2 Jahresnettoeinkommen aufbringen. Die preiswertesten Angebote in Spandau sind sogar schon für weniger als 3.417 Euro zu haben.

Gut 200 Euro höher als in Spandau liegen die mittleren Quadratmeterpreise in Marzahn-Hellersdorf (4.278 Euro/qm) und Reinickendorf (4.286 Euro/qm), die sich damit ebenfalls am unteren Ende der Preisskala befinden.

Unterschiedliche Preisentwicklung in den Bezirken

Mit einem Plus von 3 Prozent sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Berliner Durchschnitt nur leicht gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Zwischen den einzelnen Bezirken gibt es jedoch deutliche Unterschiede in der Preisentwicklung.

In Marzahn-Hellersdorf, dem über Jahre günstigsten Bezirk, verteuerten sich Bestandswohnungen besonders stark. Die Preise stiegen gegenüber 2022 um 13 Prozent. Auch Friedrichshain-Kreuzberg an der Spitze der Preisskala wies mit 11 Prozent eine zweistellige Steigerungsrate auf.

Hingegen kamen die Preise in Charlottenburg-Wilmersdorf und Tempelhof-Schöneberg mit einem Plus von nur noch 1 Prozent nahezu zum Stillstand. In Treptow-Köpenick und Lichtenberg verbilligten sich gebrauchte Eigentumswohnungen im Laufe eines Jahres sogar um 3 bzw. 2 Prozent.

“Die Preissituation für Immobilienerwerber in Berlin hat sich bei Bestandswohnungen erheblich verbessert. Es wird aber zunehmend wichtig, beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auf den energetischen Zustand zu achten und etwaige Modernisierungskosten in die Finanzierung einzuplanen. Andererseits ergeben sich für Käufer dadurch auch Verhandlungsspielräume beim Kaufpreis”, erklärt Maik Jekabsons, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.

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