Archiv für die Kategorie: Immobilien

Eine repräsentative Umfrage von immowelt zeigt:

Energetische Sanierung gefragt: 59 Prozent der Mieter, bei denen in den letzten 12 Monaten nicht saniert wurde, wünschen sich Maßnahmen vom Vermieter

Senkung der Energiekosten ist häufigster Grund für Sanierungswunsch

41 Prozent wollen keine energetische Modernisierung ihres Zuhauses – Angst vor Mieterhöhung als Hauptgrund

Jeder zweite Mieter, bei dem in den letzten 12 Monaten energetisch saniert wurde, von Mietanstieg betroffen

Die Energiekosten haben sich in den vergangenen Jahren zu einer enormen finanziellen Belastung für Mieter entwickelt. Angesichts steigender Ausgaben für Heizung und Warmwasser herrscht bei vielen das Bedürfnis nach einer energetischen Sanierung ihres Zuhauses. So wünschen sich 59,3 Prozent der Mieter, bei denen in den letzten 12 Monaten nicht saniert wurde, dass ihr Vermieter eine energetische Modernisierung durchführt. Anders als von manchen Mietern befürchtet, führt eine energetische Sanierung zudem nicht zwangsläufig zu einer Mieterhöhung: Rund jeder zweite Mieter, bei dem in den vergangenen 12 Monaten entsprechende Arbeiten durchgeführt wurden, war im Anschluss von einem Mietanstieg betroffen. Dagegen mussten 46,6 Prozent keine Erhöhung ihrer Miete verkraften. Das zeigt eine aktuelle und für Deutschland repräsentative Umfrage von immowelt.

“Der starke Anstieg der Energiekosten seit 2022 hat die Mietnebenkosten deutlich in die Höhe getrieben. Viele Mieter hoffen daher auf eine energetische Sanierung durch den Vermieter”, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. “Zwar kann es in Folge von Modernisierungsmaßnahmen zu Mieterhöhungen kommen. Auf der anderen Seite profitieren Mieter jedoch von niedrigeren Energiekosten sowie erhöhtem Wohnkomfort.”

Hohe Energiekosten treiben Sanierungswunsch

Hinter dem Sanierungswunsch von Mietern steht vor allem die Hoffnung auf eine Entlastung bei den Energiekosten. Unter denjenigen, die sich eine energetische Sanierung ihres Zuhauses wünschen, geben 88 Prozent die Senkung der Energiekosten als Grund an. Doch auch die Steigerung des Wohnkomforts spielt für viele Mieter eine Rolle – 66 Prozent nennen diesen Aspekt als einen Grund für ihr Sanierungsbedürfnis. So sorgt etwa eine bessere Dämmung der Wohnung gerade in der kalten Winterzeit oder an heißen Sommertagen für ein angenehmeres Raumklima, während neue Fenster zusätzlich einen besseren Lärmschutz bieten. Deutlich seltener begründen Mieter ihren Sanierungswunsch hingegen mit dem Klimaschutz: Die Senkung des CO2-Ausstoßes ist nur für 31,8 Prozent entscheidend.

Aus welchen Gründen würden Sie sich wünschen, dass Ihr Vermieter die von Ihnen bewohnte Immobilie energetisch saniert? (Mehrfachnennung möglich)

Um die Energiekosten zu senken: 88,0 Prozent

Um den Wohnkomfort zu erhöhen: 66,0 Prozent

Um den CO2-Ausstoß der Immobilie zu senken: 31,8 Prozent

Angst vor Mieterhöhung sorgt für Ablehnung

Während sich die Mehrheit eine energetische Sanierung ihres Zuhauses wünscht, lehnen 40,7 Prozent der Mieter, bei denen in den vergangenen 12 Monaten nicht saniert wurde, Maßnahmen wie Wärmedämmung, Heizungsmodernisierung oder Fenstertausch ab. Dabei spielt die Angst vor Mieterhöhungen eine zentrale Rolle: Jeder Zweite (51,6 Prozent) begründet seine Ablehnung mit einem zu befürchtenden Mietanstieg infolge der Sanierungsmaßnahmen. Für Vorbehalte gegen energetische Modernisierungen sorgt außerdem die Furcht vor Einschränkungen durch die Bauvorhaben (28,8 Prozent). So müssen Mieter möglicherweise mit Lärm, Staub oder der vorübergehenden Unbenutzbarkeit von Teilen der Immobilie während der Bauarbeiten rechnen. Etwas mehr als ein Drittel (35,9 Prozent) sind zudem der Meinung, dass ihr Wohnsitz bereits eine ausreichende Energieeffizienz aufweist.

Aus welchen Gründen würden Sie sich nicht wünschen, dass Ihr Vermieter die von Ihnen bewohnte Immobilie energetisch saniert? (Mehrfachnennung möglich)

Weil dadurch wahrscheinlich die Miete steigen würde: 51,6 Prozent

Weil die Immobilie bereits eine ausreichende Energieeffizienz aufweist: 35,9 Prozent

Weil ich Einschränkungen durch die Bauarbeiten befürchte: 28,8 Prozent

Jeder zweite Mieter nach Sanierung von Mieterhöhung betroffen

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten dürfen Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Dennoch führt eine energetische Sanierung nicht zwangsläufig zu einer Mieterhöhung. Rund jeder zweite Mieter (53,4 Prozent), bei dem in den vergangenen 12 Monaten energetisch saniert wurde, war im Anschluss von einer Mieterhöhung betroffen. Bei denjenigen, die einen Anstieg verkraften mussten, erhöhte sich die Miete im Mittel um 10 Prozent. Auf der anderen Seite hatte die Durchführung energetischer Maßnahmen für 46,6 Prozent keinen Mietanstieg zur Folge.

Hat Ihr Vermieter im Zusammenhang mit den energetischen Sanierungsarbeiten Ihre Miete erhöht?

Ja: 53,4 Prozent (Mietanstieg im Median: 10,0 Prozent)

Nein: 46,6 Prozent

Für die von immowelt beauftragte repräsentative Studie wurden im Mai 2024 2.027 Personen (Online-Nutzer) ab 18 Jahren mit Wohnsitz in Deutschland befragt.

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Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Der Immobilienmarkt stagniert und die erhoffte Wertsteigerung lässt häufig auf sich warten. Eigentümer, die auf einen höheren Preis hoffen, stehen vor einem Dilemma: Verkaufen oder doch abwarten? Und was, wenn die Preise weiter fallen?

Manchmal ist der Verkauf die klügere Entscheidung, auch wenn es auf den ersten Blick schmerzt. Wer zu lange zögert, verpasst womöglich den besten Zeitpunkt für einen Verkauf. Hier erfahren Sie, warum es manchmal besser ist, frühzeitig zu handeln, und wie man den Markt realistisch einschätzt, um Verluste zu minimieren.

Finanzielle Einflussfaktoren auf den Immobilienverkauf

Oft sind es finanzielle Gründe, die Immobilienbesitzer dazu veranlassen, über den Verkauf ihrer Immobilie nachzudenken. Das ist verständlich, denn in einer solchen Immobilie ist viel Kapital gebunden, das nur eingeschränkt verfügbar ist. Um mehr Flexibilität zu gewinnen und finanzielle Sicherheit zu schaffen, kann es sinnvoll sein, dieses Kapital freizusetzen und in andere Anlageformen zu investieren.

In den vergangenen Monaten sahen sich zudem viele Eigentümer unerwartet mit hohen Sanierungskosten konfrontiert. Ursache dafür sind gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz, die teure Modernisierungsmaßnahmen erforderlich machen. Viele Hausbesitzer befürchten, dass weitere Auflagen folgen könnten, und ziehen deshalb den Verkauf ihrer Immobilie vor, um mögliche künftige Kosten zu vermeiden.

Darüber hinaus verursacht eine Immobilie auch ohne Sanierungen laufende Instandhaltungskosten. Je länger ein Haus im Besitz bleibt, desto höher werden diese Ausgaben, was die Rendite negativ beeinflusst. Oft lässt sich dies vermeiden, indem das Objekt frühzeitig verkauft wird.

Gleichzeitig wird für Immobilien, die innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkauft werden, die sogenannte Spekulationssteuer erhoben. Wer dennoch einen frühzeitigen Verkauf in Erwägung zieht, sollte zusammen mit einem Steuerberater die steuerlichen Gestaltungsspielräume analysieren.

Strategische Einflussfaktoren auf den Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf spielen jedoch nicht nur finanzielle Aspekte eine wichtige Rolle, auch strategische Gründe können ein frühzeitiges Abstoßen eines Objekts ratsam machen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Marktentwicklung auf weitere Preissenkungen schließen lässt.

Gleichzeitig sollten Investoren stets die Eigenkapitalrendite im Auge behalten. Insbesondere in Regionen, in denen eine Stagnation oder sogar ein Verfall des Immobilienwerts zu beobachten ist, lohnt sich oft ein frühzeitiger Verkauf. Durch die Reinvestition in ein anderes Objekt an einem attraktiveren Standort kann die Eigenkapitalrendite langfristig deutlich gesteigert werden.

Ein weiteres Phänomen, das viele Eigentümer zu einem schnellen Verkauf ihrer Immobilien bewegt, ist die sogenannte Marktüberhitzung. Dabei fanden zunächst einige Überbewertungen statt, die die Preise unverhältnismäßig hochhielten. Steigende Zinsen und eine verminderte Kaufkraft sorgten im Anschluss dafür, dass die Immobilienpreise kontinuierlich fallen.

Obwohl die finanziellen Aspekte häufig entscheidend zu den Verkaufsüberlegungen beitragen, sind sie nicht immer alleine ausschlaggebend. Manchmal sorgen stattdessen veränderte Lebensumstände der Immobilienbesitzer dafür, dass sie sich von ihrem Haus trennen möchten. Ein solcher Grund, der häufig genannt wird, ist der Renteneintritt.

Was auch immer letztlich für den Wunsch nach einem Immobilienverkauf verantwortlich ist – wichtig ist in jedem Fall eine strategische Vorgehensweise. Dadurch sind deutlich höhere Gewinne zu erwarten als bei einer unüberlegten Vorgehensweise.

Über André Heid:

André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt er jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt.

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

Eine Analyse von immowelt zeigt, wie sich das Baujahrzehnt auf den Angebotspreis von Eigentumswohnungen auswirkt:

Neue Wohnungen, die nach 2010 errichtet wurden, sind bis zu 46 Prozent teurer als Immobilien aus den 1990ern

Deutlichste prozentuale Aufschläge in Dresden (+45,3 Prozent) und Leipzig (+44,4 Prozent)

Höchste absolute Preisunterschiede pro Quadratmeter in München (+2.333 Euro), Berlin (+1.707 Euro) und Hamburg (+1.657 Euro)

Hohe Energiepreise machen Neubauten mit besserer Effizienz attraktiv für Kaufinteressenten

Eine moderne Bausubstanz hat viele Vorteile: Sie ist nicht nur weniger reparaturanfällig und muss erst später saniert werden, sondern bietet zudem mehr Wohnkomfort und verfügt über eine bessere Energiebilanz. Allerdings hat das auch seinen Preis: Wohnungen in Großstädten, die nach 2010 gebaut wurden, sind bis zu 46 Prozent teurer als vergleichbare Wohnungen aus den 1990er-Jahren. Das kann ein Preisplus von bis zu 2.300 Euro pro Quadratmeter bedeuten, wie eine immowelt Analyse der 14 größten Städte zeigt. Die höchsten anteiligen Preisaufschläge gibt es in Dresden (+45,3 Prozent) und Leipzig (+44,4 Prozent).

Neue Bausubstanz: 21 bis 45 Prozent teurer

In allen untersuchten Städten gibt es deutliche prozentuale Preisunterschiede zwischen Wohnungen neueren Baujahres und solchen, die vor der Jahrtausendwende fertiggestellt wurden: In 6 der 14 Städte kosten Wohnungen mit Baujahr nach 2010 im Mittel mindestens ein Drittel mehr als vergleichbare Objekte aus den 90er-Jahren. Selbst in Städten, in denen die prozentuale Preisdifferenz geringer ausfällt, müssen Käufer von Neubauten mit einem mittleren Preisaufschlag von einem Fünftel rechnen.

Besonders hohe prozentuale Preisunterschiede in Dresden und Leipzig

Besonders hoch fallen die prozentualen Preisaufschläge für neuere Wohnungen dort aus, wo die Preise generell eher niedrig sind. In Dresden etwa sind moderne Wohnungen im Schnitt 45,3 Prozent teurer, in Leipzig sind es 44,4 Prozent. In absoluten Zahlen ausgedrückt bedeutet das, dass ein Käufer in Dresden im Mittel 1.173 Euro mehr für den Quadratmeter bezahlen muss, wenn er eine Wohnung mit modernerer Bausubstanz kaufen möchte. In Leipzig sind es 1.034 Euro.

Höchste Aufpreise pro Quadratmeter in Metropolen

In den Metropolen fallen die prozentualen Preisaufschläge aufgrund der ohnehin bereits hohen Quadratmeterpreise zwar prozentual geringer aus, machen sich aber in absoluten Zahlen sehr deutlich bemerkbar: In München müssen Käufer einer nach 2010 erbauten Wohnung im Mittel 2.338 Euro pro Quadratmeter mehr bezahlen – und damit 28,5 Prozent mehr als für eine vergleichbare Wohnung aus den 90ern. In Berlin beträgt das Preisplus für ein jüngeres Baujahr 1.707 Euro (+35,1 Prozent) und in Hamburg 1.657 Euro (+27,7 Prozent).

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 größten deutschen Städten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock) mit Baujahr zwischen 1990 und 2000 sowie nach 2010 (ohne Neubau) zum 01.10.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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Die begehrtesten Expansionsstandorte sind Spanien, das Vereinigte Königreich, die Niederlande, Portugal und Deutschland.

Laut dem 2024 European Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) Investment Barometer* von Savills und The Class Foundation zeichnet sich ein deutliches Wachstum des europäischen Marktes für Studentisches Wohnen ab. An der Umfrage nahmen Investoren und Betreiber teil, die zusammen über ein Portfolio von mehr als 132.000 Betten in ganz Europa verfügen – mit einem Gesamtwert von rund 25,3 Milliarden Euro. Die Befragten gehen davon aus, dass sich die Anzahl ihrer Betten in den nächsten zwei bis fünf Jahren um 70 % wächst. Dadurch würde der Gesamtbestand dieser Akteure auf über 220.000 Betten anwachsen. Gleichzeitig könnte diese Expansion weitere 22 Milliarden Euro an Kapital mobilisieren.

Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage in Europa

Aber selbst dieses beträchtliche Investitionsvolumen würde die derzeitige durchschnittliche europäische Versorgungsquote nur von 13 % auf 14 % erhöhen – vorausgesetzt, die Studierendenzahlen bleiben auf dem derzeitigen Niveau. Selbst wenn alle privaten Anbieter von Studentischem Wohnen in Europa ihren Bestand um den gleichen Betrag erhöhen würden, würde die Versorgungsquote insgesamt nur auf 17 % steigen. Dies verdeutlicht laut Savills die erhebliche Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage in Europa und das Ausmaß der Möglichkeiten für Investoren.

Die begehrtesten Expansionsstandorte der befragten Anbieter sind Spanien (für 14 % aller Befragten), das Vereinigte Königreich (ebenfalls 14 %), die Niederlande (11 %), Portugal (11 %) und Deutschland (10 %). Spanien, Portugal und Deutschland gehörten bereits im letztjährigen Barometer zu den begehrtesten Expansionsstandorten, während das Vereinigte Königreich und die Niederlande neu hinzugekommen sind.

Steigende Anzahl privater Studierendenwohnanlagen in Deutschland

In Deutschland hat sich laut Savills das Angebot an privaten Studierendenwohnanlagen allein in den 30 größten Hochschulstädten seit 2010 fast versiebenfacht. Für die kommenden Jahre ist ein weiteres Angebotswachstum absehbar und auch das zuletzt nochmals gestiegene Interesse in- und ausländischer Investoren lässt eine weiterhin dynamische Entwicklung in Deutschland erwarten.

Was die Herausforderungen anbelangt, so sind 81 % der Befragten besorgt über die Auswirkungen der Zinsentwicklung auf ihr Geschäft, womit dies das am häufigsten genannte Thema ist. Weitere Herausforderungen sehen die Investoren bei den Punkten Baukosten, Erschwinglichkeit und Regulierungen.

Europäische Markt für Studentisches Wohnen am Scheideweg?

„Das europäische PBSA-Investitionsbarometer 2024 zeigt, dass steigende Kosten und regulatorischer Druck für viele Investoren die größten Sorgen darstellen. Strategische regulatorische Rahmenbedingungen können Investoren in die Lage versetzen, den Zugang zu qualitativ hochwertigem Wohnraum für Studierende in europäischen Hochschulstädten zu verbessern und dabei ein Gleichgewicht zwischen finanzieller Tragfähigkeit und der Bereitstellung von passenden Wohnangeboten für Studierende zu erzielen.“, sagt Kelly-Anne Watson, Managing Director bei The Class Foundation.

Frank Uffen, Mitbegründer der The Class Foundation, fügt hinzu: „Unser Barometer zeigt, dass das Interesse der Investoren an diesem Sektor weiterhin sehr groß ist. Die befragten Parteien, die ca. 16 % der insgesamt zwei Millionen europäischen Betten in Studentenwohnanlagen repräsentieren, planen, ihre Portfolios in den nächsten 2-5 Jahren um 70 % zu erweitern. Doch dieses Wachstum allein wird das bestehende Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nicht ausgleichen. Um diese Lücke zu schließen, sind nationale Aktionspläne und Ziele erforderlich, um mehr zugängliche, zweckmäßig gebaute Studierendenunterkünfte zu schaffen, die den Bedürfnissen der wachsenden europäischen Studierendenschaft entsprechen.“

„Der europäische Markt für Studentisches Wohnen steht an einem Scheideweg, und Investoren haben die einmalige Gelegenheit, die Landschaft der Studierendenwohnanlagen zu prägen. Ihre strategischen Entscheidungen, der Einsatz von Ressourcen und ihre Visionen werden nicht nur das Wachstum des Sektors vorantreiben, sondern auch das Wohnerlebnis für die nächste Generation von Studierenden verbessern. Während sich der Markt mit einer dynamischen Mischung von Akteuren weiterentwickelt, müssen Investoren die wirtschaftlichen Herausforderungen meistern, auf die sich verändernde Studierendendemografie reagieren und sich für ökologische Nachhaltigkeit einsetzen. Entscheidungen, die jetzt in Bezug auf neue Entwicklungen, Finanzierungen und die Einhaltung von ESG-Kriterien getroffen werden, werden sich nachhaltig auf den gesamten Sektor auswirken,“ kommentiert Richard Valentine-Selsey, Head of European Living Research & Consultancy bei Savills.

* Zu den Teilnehmenden der Umfrage von 2024 gehörten 16 Investoren und Betreiber mit mehr als 132.000 Betten auf dem gesamten europäischen Kontinent, was etwa 16 % aller privaten Studentenwohn-Betten in Europa entspricht, mit einem Vermögenswert von etwa 25,3 Milliarden Euro.

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland hat in den letzten zwei Jahren – aufgrund gestiegener Finanzierungskosten – stark gelitten und viele Immobilienentwickler unter Druck gesetzt.

Die neueste Studie unter aktuellen Immobilieninteressenten der globalen Strategieberatung Simon-Kucher zeigt jedoch, dass viele Kaufinteressenten trotz der hohen Finanzierungskosten entschlossen bleiben, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen – allerdings nicht ohne Kompromisse.

64 % der Kaufinteressenten würden eine Reduktion der Wohnfläche bei Eigentumswohnungen von bis zu 10 m² akzeptieren; größere Einschnitte jedoch ungern

83 % erwarten jährliche Mietsteigerungen von bis zu 3 %; fast die Hälfte rechnet mit Anstiegen von über 5 %

43 % der Interessenten rechnen in den nächsten drei Jahren mit steigenden Preisen bei Neubauten; gleichzeitig gehen 61 % von sinkenden Preisen bei Bestandsimmobilien aus

51 % der Käufer sehen sich durch gestiegene Finanzierungskosten in ihrem Budget stark eingeschränkt

Kaum eine Branche bleibt von den Auswirkungen der Krise verschont. Vor allem die Immobilienbranche ist stark betroffen. Jedoch scheint es Licht am Ende des Tunnels zu geben: Laut der aktuellen Simon-Kucher Immobilienkäufer-Studie* haben 81 Prozent der befragten Interessenten vor, in den nächsten drei Jahren eine Immobilie zu erwerben. Hierfür sind viele potenzielle Wohnungskäufer bereit, bei der Wohnfläche Kompromisse einzugehen, um sich ihren Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen. 64 Prozent würden bei einer Eigentumswohnung auf bis zu 10 m² Wohnraum verzichten, solange die restlichen Wunsch-Kriterien erfüllt sind. Eine Reduzierung von mehr als 10 m² bei Eigentumswohnungen wird jedoch als zu großer Einschnitt empfunden. Bei Häusern liegt die Schwelle mit 20 m² etwas höher. “Für Immobilienentwickler ist es entscheidend, die Flexibilität und Budgetvorstellungen der Interessenten zu verstehen und entsprechende Angebote zu schaffen”, sagt Sven Wengler, Senior Director in der Real Estate Practice bei Simon-Kucher.

Steigende Mieten als Treiber für Eigentum

Mit Blick auf die Zukunft erwarten 83 Prozent der befragten Interessenten jährliche Mietsteigerungen von mindestens 3 Prozent. Fast die Hälfte der Studienteilnehmer erwartet sogar einen Anstieg von über 5 Prozent pro Jahr. Diese Erwartung verstärkt den Wunsch vieler, sich durch Wohneigentum gegen steigende Mieten abzusichern. “Diese Entwicklung zeigt wieder einen Umschwung”, resümiert Philipp Biermann, Senior Partner und Head of Business Services bei Simon-Kucher. “Stark steigende Mieten kombiniert mit einem hohen Wohnungsmangel in Deutschland machen Wohneigentum wieder deutlich attraktiver.”

Preisentwicklung bei Bestands- und Neubauten: gemischte Erwartungen

Die Erwartungen an die Preisentwicklung zeigen einen klaren Unterschied zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. 43 Prozent der befragten Interessenten rechnen in der Zukunft mit steigenden Preisen bei Neubauten, während 61 Prozent von sinkenden Preisen bei Bestandsimmobilien ausgehen. “Diese unterschiedlichen Erwartungen sollten Entwickler nutzen, um gezielte Argumente für Neubauprojekte zu formulieren und damit die Attraktivität von Neubauten gegenüber Bestandsimmobilien zu stärken”, fügt Wengler hinzu.

Gestiegene Finanzierungskosten als Herausforderung für Käufer

Die steigenden Finanzierungskosten stellen gemäß Studie für viele Kaufinteressenten eine der größten Hürden dar. So gaben 51 Prozent der Teilnehmer an, dass ihr Budget durch die aktuellen Bedingungen erheblich eingeschränkt ist. “Die Herausforderung für Projektentwickler besteht nun darin, den Wohnungsmix und die Planung zukünftiger Projekte wieder besser mit den Wünschen und vor allem den Finanzierungsmöglichkeiten der relevanten Immobilienkäufer in Einklang zu bringen”, erklärt Wengler.

*Über die Studie: Die Befragung, was Immobilienkäufer in der Krise bewegt, wurde im April/Mai 2024 von BPD (Bouwfonds Immobilienentwicklung) und Simon-Kucher durchgeführt. Es wurden über 1.300 Personen, die sich für ein Neubauvorhaben bei BPD in der jüngsten Vergangenheit registriert haben, zu ihren Präferenzen inkl. Zahlungsbereitschaft bezüglich ihrer Wunschimmobilie befragt.

Über Simon-Kucher

Simon-Kucher ist eine globale Unternehmensberatung mit über 2.000 Mitarbeitenden in 30 Ländern. Unser Fokus: “Unlocking Better Growth”. Wir helfen unseren Kunden, “besser” zu wachsen, indem wir jeden Aspekt ihrer Unternehmensstrategie optimieren, von Produkten und Preisen bis hin zu Innovation, Digitalisierung, Marketing und Vertrieb. Mit rund 40 Jahren Erfahrung in Monetarisierung und Pricing gelten wir als weltweit führend in den Bereichen Preisberatung und Unternehmenswachstum.

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Eigentümer von Core-Büroimmobilien wollen diese nach Möglichkeit halten

Laut Savills wendet sich das Blatt auf dem europäischen Büroinvestmentmarkt, während sich die Investoren auf den Beginn des Jahres 2025 vorbereiten. Das internationale Immobilienberatungsunternehmen beobachtet, dass Eigentümer von Core-Büroimmobilien diese nach Möglichkeit halten wollen und Käufer bei ihren Geboten auf die Preisvorstellungen der Verkäufer zugehen.

Bei Non-Core-Bürogebäuden sind Eigentümer zunehmend bereit, die Angebote von Entwicklern und Private-Equity-Fonds zu prüfen. Allerdings gibt es bislang nur sehr wenige notleidende Objekte und die Käufernachfrage bleibt aufgrund von Vorbehalten hinsichtlich künftiger Modernisierungskosten oder der Vermietbarkeit eines Objekts vorerst gering.

Laut der jüngsten Savills-Studie erscheinen die Preise für Spitzenbüros in Madrid, Oslo und Amsterdam im Vergleich zu ihren jeweiligen historischen Niveaus in Europa am attraktivsten, da die Fundamentaldaten für das reale Mietwachstum stark sind und die Preisanpassung deutlich ausfällt, was zu einem größeren Abstand zu den Renditen von Staatsanleihen geführt hat.

Die durchschnittlichen europäischen Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben laut Savills im dritten Quartal 2024 stabil bei 4,9 % und bewegten sich somit das dritte Quartal in Folge seitwärts.

James Burke, Director, Savills Global Cross Border Investment, kommentiert: „Nach wie vor ist es schwierig Kapitalzusagen für Büroinvestments zu erhalten, aber angesichts niedrigerer Zinsen und einer verbesserten Stimmung bei Kreditgebern und Investoren gehen wir von einer Belebung des Transaktionsgeschehens am europäischen Büroinvestmentmarkt aus. Die Kaufpreiserwartungen der Käufer nähern sich den Vorstellungen der Verkäufer an, so dass es ab Anfang 2025 wieder zu einer Renditekompression für Core-Büroimmobilien kommen dürfte. Der Fokus von Bürokäufern sollte dabei nicht nur auf gut positionierten Städten, sondern auch auf attraktiven lokalen Büroteilmärkten liegen.”

Mike Barnes, Associate Director im Savills European Commercial Research Team, ergänzt: „Die Finanzierungskosten sind inzwischen in mehreren Märkten, darunter Paris CBD, Frankfurt, Brüssel, Amsterdam, Dublin, Lissabon und Madrid, unter die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gefallen, was unserer Einschätzung nach die Transaktionen von Core-Büroimmobilien im Jahr 2025 unterstützen wird. In der City of London liegen die Fremdkapitalkosten zwar noch über den Spitzenrenditen, wir erwarten jedoch, dass die Spitzenmieten in den nächsten fünf Jahren um mehr als 4 % pro Jahr steigen werden, was sich positiv auf die Gesamtrenditen auswirken wird. In London sind zudem mehr Banken bereit, Kredite mit einem Beleihungsauslauf von 60 % zu gewähren (gegenüber 55 % im zweiten Quartal), was die Liquidität verbessert.”

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Die vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen für die Baugenehmigungen von Wohnungen im September 2024 kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe:

“In Deutschland bauen immer weniger Menschen. Im September dieses Jahres erteilten die Behörden nur noch 15.263 Wohnungsbaugenehmigungen. Verglichen mit dem Vorjahresmonat sind das gut 23 Prozent weniger. Bei den Mehrfamilienhäusern gab es bis September fast 22 Prozent weniger Baugenehmigungen als 2023, bei Einfamilienhäusern waren es fast 26 Prozent weniger.

Das große Problem ist: Die Lage ist nicht erst seit gestern schlecht, sondern schon seit 28 Monaten gehen die Baugenehmigungen zurück. 2022 wurden bis September noch gut 272.000 Wohnungen genehmigt. 2024 waren es bis September gerade einmal 157.178 Genehmigungen. Wir haben also 42 Prozent weniger Baugenehmigungen als vor zwei Jahren. In Zahlen fehlen uns ca. 115.000 genehmigte Wohneinheiten gegenüber diesem Ausgangsniveau. Keiner in der Branche glaubt, dass sich das bald ändert.

Angesichts dieser Zahlen blicken wir mit großer Sorge auf die bevorstehenden haushaltslosen Monate. Nach dem Scheitern der Regierung wird wohl auch der Haushalt 2025 scheitern; Deutschland steht vor einer vorläufigen Haushaltsführung. Somit kann der Staat bis zur Verabschiedung eines neuen Haushalts nicht nur keine neuen Aufträge für Straße und Schiene vergeben, auch die Fördertöpfe im Bereich Neubau drohen auszulaufen. Was dann passiert, haben wir 2022 erlebt, als das Bundeswirtschafts- und Klimaschutzministerium mehrere KfW-Förderprogramme abrupt einstellte und daraufhin die Nachfrage einbrach. Würde im kommenden Jahr die Neubauförderung komplett wegfallen, wirft uns das im Wohnungsbau um weitere Jahre zurück.

Wir warnen eindringlich vor so einem Szenario. In Deutschland müssten jedes Jahr 400.000 Wohnungen gebaut werden, stattdessen werden immer weniger genehmigt und gebaut. Zukunftsunsicherheit, hohe Zinsbelastungen, zu hohe, detaillierte Anforderungen und fehlende Finanzierungsperspektiven belasten die Bürgerinnen und Bürger. Viele verschieben ihre Neubauprojekte, bis wieder Sicherheit besteht. Die nächste Bundesregierung muss die Prioritäten im Bundeshaushalt neu ordnen. In der Baupolitik braucht es Klarheit, nachvollziehbare Anforderungen und verlässliche Förderbedingungen. Hohe Ausstattungs- und Komfortstandards dürfen nicht mehr verpflichtend, sondern nur noch freiwillig sein. Dann können auch wieder mehr Menschen ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen.”

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Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Kronenstr. 55-58, 10117 Berlin, Tel: 030-20314-409, www.zdb.de

Online-Tools zur Immobilienbewertung sind praktisch – und vor allem kostenlos.

Den meisten Hausbesitzern ist allerdings klar, dass sie keine verlässliche Grundlage für den Verkauf bieten und ein professioneller Gutachter den korrekten Marktpreis ermitteln sollte. Aber was bringt einem ein Gutachter über die Marktwertbestimmung hinaus?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, wird sich zunächst orientieren wollen, welchen Preis er mit seinem Objekt am Markt gegenwärtig erzielen kann. Dafür stehen ihm inzwischen zahlreiche Online-Tools verschiedener Dienstleister zur Verfügung, die eine schnelle und kostenlose Bewertung versprechen. Dass sie mit diesem Ergebnis im Höchstfall eine grobe Schätzung erhalten, die vom realen Wert erheblich abweichen kann, ist den Eigentümern in der Regel bewusst. Um Sicherheit über den Marktwert zu gewinnen, geben sie lieber ein professionelles Immobiliengutachten in Auftrag. Doch da ein Gutachten mit Kosten verbunden ist, fragen sich viele von ihnen, ob sich die Investition wirklich lohnt: Schließlich ist der Marktwert noch nicht der Verkaufspreis. Kann der Gutachter auch dafür sorgen, dass der Preis am Ende deutlich höher ausfällt? “Die korrekte Bewertung ist die Basis für ein gutes Geschäft und die Investition lohnt sich schon deshalb, weil ein individuelles Gutachten die Lage am Markt präzise erfasst”, sagt Katharina Heid, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertungen und Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH. “Wer darauf verzichtet, spart also sicherlich an der falschen Stelle.”

“Ein Immobiliengutachter stellt aber nicht nur den realen Marktwert fest, sondern trägt mit seinen fundierten Analysen und seinen umfassenden Marktkenntnissen entscheidend dazu bei, den Verkaufspreis einer Immobilie zu optimieren”, fügt die zertifizierte Sachverständige hinzu. Gemeinsam mit André Heid erstellt Katharina Heid Immobiliengutachten für Privatkunden, Unternehmen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen, Steuerberater und Rechtsanwälte. Dabei steht die Heid Immobilien GmbH mit etwa 5.000 Gutachten im Jahr und einer Branchenerfahrung von mehr als 30 Jahren für finanzielle und rechtliche Sicherheit beim Immobilienverkauf. Welche fünf zentralen Wertsteigerungspotenziale ein professioneller Gutachter identifiziert und gezielt nutzt, hat Katharina Heid im Folgenden zusammengefasst.

1. Zielgruppenanalyse und optimale Positionierung der Immobilie

Ein Immobiliengutachter stellt durch eine detaillierte Zielgruppenanalyse fest, welche Käufergruppe am ehesten an einer bestimmten Immobilie interessiert ist. Mithilfe dieser Analyse lässt sich die Immobilie gezielt positionieren und bewerben, was sich natürlich positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Es dreht sich beispielsweise darum, dass Familien mit Kindern ganz besonders an einer Immobilie in Schulnähe interessiert sind, während Kapitalanleger ein Objekt mit stabiler Mietrendite bevorzugen.

2. Identifikation und Aufwertung versteckter Potenziale

Viele Immobilien haben ungenutzte Potenziale, die erst durch eine gezielte Wertermittlung sichtbar werden. Bei einer fachgerechten und sachkundigen Bewertung einer Immobilie oder eines bebauten oder unbebauten Grundstücks werden dabei oft auch versteckte Potenziale entdeckt: Es kann sich dabei um Möglichkeiten zur energetischen Sanierung, zur Umnutzung von Räumen oder zum Ausnutzen von Baurechten handeln. Der Gutachter wird durch die Empfehlung kleinerer Renovierungen oder Modernisierungen eine Wertsteigerung herbeiführen, die die Investitionskosten deutlich übersteigt, sodass letztlich ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

3. Professionelle Marktwertanalyse und regionale Expertise

Gutachter verfügen über ein umfassendes Verständnis der regionalen Immobilienmärkte und können damit den besten Zeitpunkt für den Verkauf empfehlen. Durch die Berücksichtigung regionaler Entwicklungen und Trends lässt sich zudem der Verkaufspreis in Relation zur Marktnachfrage maximieren. Gerade in volatilen Märkten ist dieses Wissen essenziell, um einerseits überzogene Preisvorstellungen zu vermeiden und andererseits den optimalen Verkaufspreis zu ermöglichen.

4. Optimierung der Verkaufsunterlagen und Präsentation

Ein professionelles Gutachten bietet eine belastbare Grundlage für Verhandlungen mit potenziellen Käufern und erhöht die Glaubwürdigkeit beim Verkaufsgespräch. Gleichzeitig kann der Immobiliengutachter aber auch dabei helfen, die Verkaufsunterlagen optimal aufzubereiten und die Immobilie durch hochqualitative Fotos, ausführliche Objektbeschreibungen und visuell ansprechende Präsentationen ins beste Licht zu rücken. Eine professionelle Präsentation in Form eines Exposés wird nicht nur den Verkaufspreis erhöhen, sondern zusätzlich die Verkaufsdauer verkürzen.

5. Bewertung und Berücksichtigung von Umgebungsentwicklungen

Die Wertentwicklung einer Immobilie hängt maßgeblich von ihrer Lage und den umliegenden Infrastrukturen ab. Ein Gutachter wird sich damit beschäftigen, wie geplante Infrastrukturprojekte, bei denen es sich etwa um neue Verkehrswege, Gewerbegebiete oder öffentliche Einrichtungen handelt, die Attraktivität der Lage erhöhen. Diese externen Faktoren werden letztlich gezielt in die Verkaufsstrategie einfließen, um eine zukünftige Wertsteigerung vorwegzunehmen und den Preis entsprechend anzupassen.

Fazit

Ein Immobiliengutachter ist nicht nur ein Berater hinsichtlich des aktuellen Marktwertes, sondern kann durch eine umfassende Analyse versteckter Potenziale und eine strategische Positionierung am Markt aktiv dazu beitragen, den Verkaufspreis zu steigern. So wird die Immobilie bestmöglich auf den Verkauf vorbereitet und kann sich in einem umkämpften Marktumfeld optimal behaupten – die Investition in einen Immobiliengutachter macht sich damit in jedem Fall bezahlt.

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Heid Immobilien GmbH, Ziegelstr. 25, 69190 Walldorf, Tel: 0172 746 95 36, www.heid-immobilienbewertung.de

Die Immobilienbranche zeichnet die Besten aus ihrer Mitte auf dem Deutschen Immobilienpreis 2024 aus

9 Trophäen für herausragende Leistungen in der Immobilienbranche: 7 Jury-Awards, ein Publikumspreis und der Ehrenpreis für die “Persönlichkeit des Jahres”

Die Sieger des Deutschen Immobilienpreises 2024 stehen fest. Die Preisträger wurden auf einer Gala vor über 500 geladenen Gästen aus Industrie, Politik und Presse im WECC Westhafen Event & Convention Center in Berlin ausgezeichnet. Moderatorin Laura Wontorra führte durch die Gala, auf der insgesamt 9 Trophäen überreicht wurden. Eine neutrale Fachjury hatte am Vortag über die Gewinner in 8 Kategorien abgestimmt, darunter auch der erstmals verliehene Award für die “Persönlichkeit des Jahres”. Der Publikumspreis “Haus der Herzen” wurde per Online-Voting ermittelt.

Die Gewinner des Deutschen Immobilienpreis 2024

Makler des Jahres: moovin Immobilien GmbH

Verwalter des Jahres: ecowo GmbH

Green Project: PRIMUS developments GmbH

Newcomer des Jahres: Becatur Beratungsgesellschaft für nachhaltiges Bauen mbH

Best Brand: 26 HOMES GmbH

Branchen-Pionier: TRIQBRIQ AG

Local Hero: R.B. Makler GmbH

Haus der Herzen: Haus Cumulus 770 von Heinz von Heiden GmbH Massivhäuser

Persönlichkeit des Jahres: Jürgen Michael Schick

Geballte Kompetenz in der Jury

Für den Deutschen Immobilienpreis 2024 war die unabhängige Jury erneut mit hochqualifizierten Experten aus verschiedenen Fachbereichen besetzt:

Inga Beyler: Managing Partner, Baustein Executive Search GmbH

Michael Fabricius: Leitender Redakteur Immobilien, WELT

Martin Kaßler: Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland e. V.

Carolin Hegenbarth: Bundesgeschäftsführerin IVD

Laura Kolb: Leiterin Digitales, Redaktion IZ Immobilien Zeitung

Larissa Lapschies: Geschäftsführerin der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH

Miriam Beul: Geschäftsführende Inhaberin der Netzwerkagentur für urbane Kommunikation Texte + Talks

Dr.-Ing. Claudia Nagel: Geschäftsführerin und Co-Gründerin High Rise Ventures

Sun Jensch: Gesellschafterin bei DAPB – Deutsche Agentur für Politikberatung GmbH

Georg Ortner: Immobilienexperte und Verkaufstrainer in der deutschen Immobilienwirtschaft

Aygül Özkan: Hauptgeschäftsführerin Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Über den Deutschen Immobilienpreis:

Der Deutsche Immobilienpreis powered by immowelt zeichnet herausragende Leistungen und Projekte der Immobilienwirtschaft aus. Er ist die erste Auszeichnung am deutschen Markt, die es sich zum Ziel gemacht hat, die gesamte Bandbreite der Immobilienbranche widerzuspiegeln. Der Deutsche Immobilienpreis wurde 2020 von immowelt ins Leben gerufen. Weitere Informationen unter www.deutscher-immobilienpreis.de.

Verantwortlich für den Inhalt:

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