Archiv für die Kategorie: Immobilien

Das sind die Ergebnisse der 9. Ausgabe des immowelt Mietkompass für das 2. Quartal 2023:

Mietanstieg setzt sich fort: In 10 von 14 untersuchten Großstädten steigen die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal

Deutlichste Zuwächse in Hamburg (+1,9 Prozent) und Köln (+1,4 Prozent)

In München verteuern sich die Angebotsmieten um 0,9 Prozent, in Berlin fallen sie um 1,3 Prozent

Frankfurt (+0,4 Prozent) erreicht das Mietpreisniveau von Stuttgart (-0,9 Prozent)

Günstige Großstädte: Steigende Mieten in Dortmund (+0,9 Prozent), Essen (+0,6 Prozent) und Dresden (+1,0 Prozent); Minus in Leipzig (-0,8 Prozent)

Die Vorzeichen für die städtischen Mietmärkte stehen derzeit so schlecht wie lange nicht: Der Neubau ist an vielen Stellen zum Erliegen gekommen, während die Zuwanderung im vergangenen Jahr Rekordniveau erreicht hat. Die Mieten in deutschen Großstädten haben sich folglich auch im 2. Quartal dieses Jahres verteuert. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) in 10 der 14 größten deutschen Städte gestiegen. Immerhin: In 4 Städten sind die Mieten in den vergangenen drei Monaten gesunken. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle immowelt Mietkompass.

Die Preisdynamik hat im zurückliegenden Quartal sogar nochmal leicht zugenommen. Im 1. Quartal dieses Jahres sind die Angebotsmieten in 9 der 14 Städte gestiegen. Generell zeigt die Preiskurve bei den meisten Städten seit Jahren steil nach oben. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum, also dem 2. Quartal 2022, haben sich die Angebotsmieten in 13 von 14 Städten verteuert. In der Spitze beträgt das Plus 5,2 Prozent.

Stärkste Anstiege in Hamburg und Köln

Die hohe Nachfrage führt besonders in den attraktiven Metropolen zu hohen Mieten. Die stärksten Verteuerungen im 2. Quartal verzeichnen zwei Millionenstädte. In Hamburg erhöhen sich die Angebotsmieten binnen 3 Monaten um 1,9 Prozent und in Köln um 1,4 Prozent. In der Hansestadt verteuern sich die Preise von durchschnittlich 11,10 Euro auf 11,30 Euro pro Quadratmeter. Nachdem Hamburg jahrelang aufgrund des gut geförderten Wohnungsbaus größere Mietanstiege verhindern konnte, gerät die Elbmetropole inzwischen an ihre Grenzen. Die hohe Nachfrage lässt auch in der Hansestadt das Preisniveau immer weiter anwachsen. Das zeigt sich besonders im Vorjahresvergleich: Denn seitdem sind die Mieten um 3,9 Prozent gestiegen. In Köln ist die Ausgangslage hingegen eine andere. Das Preisniveau ist höher als in Hamburg und in den vergangenen zwei Quartalen sind die Angebotsmieten nahezu konstant geblieben. Nun kam es zuletzt aber wieder zu einem stärkeren Anstieg: Statt 12,20 Euro müssen Mieter nun im Durchschnitt 12,40 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung zahlen.

Verteuerung in München, Preiskorrektur in Berlin

In München zeigt die Tendenz ebenfalls weiterhin nach oben. Zuletzt verteuerten sich Mietwohnungen um 0,9 Prozent auf 17,60 Euro. Im Vorjahresvergleich wird der Zuwachs deutlicher: Im Juli 2022 kostete der Quadratmeter im Mittel noch 16,70 Euro und damit 5,2 Prozent weniger. Das ist der größte Anstieg aller untersuchten Städte, obwohl München die bereits mit Abstand höchsten Mieten hat.

Dass es aber auch Grenzen beim Preiswachstum gibt, zeigt sich in Berlin. Nachdem sich die Angebotsmieten im vergangenen Jahr und Anfang dieses Jahres rapide verteuert haben, kam es nun zu einer Preiskorrektur. Im April kostete der Quadratmeter im Durchschnitt noch 11,90 Euro, im Juli sind es 11,70 Euro und damit 1,3 Prozent weniger.

Frankfurt und Stuttgart gleichen sich an

Deutlich hinter München, aber noch vor Berlin liegen in der Preisskala Frankfurt und Stuttgart. In den beiden Städten sind die Mieten mehrere Quartale infolge konstant angestiegen. Doch im zurückliegenden Quartal unterschiedet sich die Entwicklung beider Städte, sodass sie sich preislich angeglichen haben. Sowohl in Frankfurt nach einem Plus von 0,4 Prozent als auch in Stuttgart nach einem Minus von 0,9 Prozent kostet der Quadratmeter aktuell im Durchschnitt 13,00 Euro.

Auch bei den Städten im preislichen Mittelfeld zeigt sich kein einheitliches Bild: Während in Düsseldorf (10,60 Euro; -0,3 Prozent) die Angebotsmieten zuletzt leicht zurückgegangen sind, sind sie in Nürnberg (10,20 Euro; +0,8 Prozent), Bremen (9,30 Euro; +0,9 Prozent) und Hannover (8,90 Euro; +0,2 Prozent) gestiegen. In der niedersächsischen Landeshauptstadt war dies die erste Verteuerung seit über einem Jahr.

Günstigste Städte zwischen Aufschwung und Rückgang

Während in den hochpreisigen Hotspots die Preiskurve seit vielen Jahren nach oben zeigt, bewegte sie sich in den günstigen Großstädten aus dem Ruhrgebiet und dem Osten häufig seitwärts. Das kann zum einen daran liegen, dass die Nachfrage weniger stark gestiegen ist als in den teuren Regionen. Zum anderen daran gibt es nach wie vor mehr Leerstand beziehungsweise ein größeres Angebot am freien Wohnungsmarkt. Doch inzwischen verteuert sich das Wohnen auch dort, wenn auch weniger stark als in Metropolen. In Dortmund zahlen Mieter 0,9 Prozent mehr als im Vorquartal. Der aktuelle Durchschnittspreis beträgt 7,80 Euro pro Quadratmeter. In Essen sind es nach einem Plus von 0,6 Prozent 7,50 Euro pro Quadratmeter. In Dresden haben sich die Angebotsmieten ebenfalls leicht verteuert: um 1,0 Prozent auf 7,90 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in Leipzig haben die Preise nach Verteuerungen in den letzten 12 Monaten nun wieder leicht nachgeben. Zuletzt sind die Quadratmeterpreise um 0,8 Prozent auf 7,40 Euro gesunken.

Berechnung und Methodik

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 5 des aktuellen immowelt Mietkompass.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Die gewerblichen Investmentmärkte wurden auch im zweiten Quartal wesentlich durch die veränderten Finanzierungsbedingungen und das schwierige gesamtwirtschaftliche Umfeld bestimmt.

Insgesamt wurden im ersten Halbjahr lediglich knapp 9,8 Mrd. EUR in gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke investiert. Gegenüber dem außergewöhnlich guten Vorjahreszeitraum beläuft sich der Umsatzrückgang auf knapp 68 %, auch wenn dieser Vergleich aufgrund des komplett veränderten Finanzierungsumfelds kaum Aussagekraft hat. Dass gleichzeitig aber auch der 10-Jahresdurchschnitt um 57 % unterschritten wird, unterstreicht die aktuelle Situation der Märkte. Das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 2,6 Mrd. EUR im ersten Halbjahr 2023 ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich damit auf 12,4 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mit rund 9,8 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz knapp 68 % unter dem Halbjahresrekord 2022 und 58 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt

Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein

87 % (8,5 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

Portfolioverkäufe mit 1,3 Mrd. EUR mit schwächstem Ergebnis seit 2009

Büro-Investments mit einem Drittel (gut 3,2 Mrd. EUR) erneut wichtigste Assetklasse

Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,1 Mrd. EUR)

Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt

Marktanteil ausländischer Investoren mit 33 % unterdurchschnittlich

über 410 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

“Die Investmentmärkte sind weiterhin mit einer Reihe unterschiedlicher Einflussfaktoren konfrontiert, die eine ausgesprochen herausfordernde Gemengelage bilden”, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. “An erster Stelle zu nennen ist der noch nicht abgeschlossene Zinserhöhungszyklus der Zentralbanken, der sich vor dem Hintergrund der nach wie vor hohen Inflationsraten voraussichtlich auch im zweiten Halbjahr noch fortsetzen dürfte, wenn auch auf moderaterem Niveau. Vor diesem Hintergrund ist die laufende Preisfindungsphase für neue und nachhaltige Kaufpreisniveaus trotz erkennbarer Fortschritte noch nicht abgeschlossen und begrenzt nach wie vor den Investmentumsatz”. Gleichzeitig tragen das schwierige konjunkturelle Umfeld und die technische Rezession, in der Deutschland sich befindet, ihren Teil dazu bei, dass die Investoren weiterhin verhalten agieren und vielfach noch auf eindeutige Signale für eine spürbare und stabile Trendumkehr der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung warten. “Deutlich wird dies auf den Nutzermärkten, die bei einer schwachen oder sogar negativen BIP-Entwicklung erfahrungsgemäß sehr kurzfristig und stark reagieren. Der schwache Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr, der 32 % unter dem sehr guten Vorjahresergebnis liegt, spiegelt die Zurückhaltung der Unternehmen bezüglich größerer Investitionsentscheidungen eindrucksvoll wider”, analysiert Zorn. Aus Investorensicht bestehen damit, vor allem im Zusammenhang mit dem schwierigen Finanzierungsumfeld, Unsicherheiten bezüglich der weiteren Entwicklung. “Auch wenn die Rahmenbedingungen kurzfristig unbestritten noch schwierig sind, ist aber zu berücksichtigen, dass die langfristige Analyse zeigt, dass die Erholungsbewegungen bei wieder deutlich positiver BIP-Entwicklung ebenfalls stark ausfallen. In der mittelfristigen Perspektive bieten sich für Investoren demzufolge gute Chancen, am zu erwartenden Wirtschaftsaufschwung zu partizipieren, insbesondere bei einem guten Timing für den Markteinstieg”, ist sich Zorn sicher.

Trotz starkem Umsatzrückgang bleiben Büros stärkste Assetklasse

Das Investitionsvolumen in Büroimmobilien ist vor allem aufgrund der skizzierten Rahmenbedingungen stark rückläufig und liegt mit 3,23 Mrd. EUR rund 75 % niedriger als im Vorjahreszeitraum, in dem allerdings ein Rekordumsatz registriert wurde. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde um etwa zwei Drittel verfehlt, was eindeutig für das aktuell sehr schwierige Marktumfeld für Büroobjekte spricht. Trotzdem haben sich Büros mit einem Umsatzanteil von einem Drittel wieder an der Spitze der wichtigsten Assetklassen platzieren können. Verantwortlich für das geringe Transaktionsvolumen ist in erster Linie der starke Rückgang im Segment der großvolumigen Transaktionen. Im ersten Halbjahr konnten nur sieben Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Ihr Anteil am Gesamtumsatz im Bürosegment fällt mit 45 % demzufolge auch unterproportional aus. Anders stellt sich die Situation bei kleineren Investments dar. In Objekte bis 25 Mio. EUR wurde fast genauso viel investiert wie im Vorjahr. Rund 22 % des Umsatzes, und damit deutlich mehr als üblich, entfallen auf diese Größenklasse. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass die Preisfindungsphase in den kleineren Preissegmenten bereits weiter vorangeschritten ist als im großvolumigen Core-Bereich.

Auf dem zweiten Platz liegen Einzelhandelsimmobilien, die 26,5 % zum Gesamtergebnis beitragen, was einem Investitionsvolumen von 2,59 Mrd. EUR entspricht. Dies sind rund 36 % weniger als im Vorjahreszeitraum, was den mit Abstand geringsten Rückgang aller Assetklassen darstellt. Am meisten investiert wurde in Kaufhäuser mit über 1,1 Mrd. EUR. Der Löwenanteil dieses Umsatzes entfällt dabei auf den Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng Central Department Store aus Thailand. Im Blickpunkt der Investoren standen darüber hinaus weiterhin Discounter sowie Super- und Fachmärkte, die insgesamt etwa ein Drittel zum Transaktionsvolumen beitrugen.

Deutliche Umsatzeinbußen mussten auch Logistikobjekte hinnehmen, deren Minus sich auf 76 % beläuft und die damit relativ betrachtet einen vergleichbaren Rückgang aufweisen wie Büroobjekte. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,55 Mrd. EUR tragen sie rund 16 % zum Gesamtergebnis bei. Erstmals seit sieben Jahren fiel der Umsatz im ersten Halbjahr damit wieder unter 2 Mrd. EUR. Vergleichsweise gut schlugen sich Hotels, in die 390 Mio. EUR investiert wurden, was einem Anteil von 4 % am Gesamtumsatz entspricht. Die zu beobachtende verbesserte Investorenstimmung wird aktuell aber auch bei dieser Assetklasse noch vom schwierigen Finanzierungsumfeld und der nicht abgeschlossenen Preisfindungsphase überlagert. Weitere knapp 7 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Healthcare-Immobilien, die knapp 660 Mio. EUR zum Gesamtumsatz beisteuern.

Portfoliosegment mit sehr schwachem Ergebnis

Mitverantwortlich für den insgesamt stark rückläufigen Investmentumsatz ist nicht zuletzt das schwache Abschneiden im Segment der Portfoliotransaktionen. Hier konnte in den ersten sechs Monaten des Jahres lediglich ein Umsatz von 1,3 Mrd. EUR notiert werden. Das Vorjahresergebnis wurde damit um fast 89 % verfehlt. Da sich viele Paktverkäufe im eher großvolumigen Marktsegment abspielen, kommt hier das nach wie vor schwierige Finanzierungsumfeld in besonderem Maße zum Tragen. Auf Einzeldeals entfallen 8,48 Mrd. EUR, was einem Anteil von 87 % am Gesamtumsatz entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit einzelnen Objekten rund 55 % weniger umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß knapp zehn Prozentpunkte niedriger als im langjährigen Durchschnitt. Insgesamt haben sie im laufenden Jahr gut 3,24 Mrd. EUR zum Umsatzvolumen beigetragen, was einem Anteil von einem Drittel entspricht. Knapp die Hälfte hiervon steuerten europäische Käufer bei.

A-Standorte mit vergleichbaren Einbußen wie der Gesamtmarkt

“Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr auf knapp 4,8 Mrd. EUR und verfehlt das Rekordergebnis des Vorjahres um knapp 69 %. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um fast 61 % unterboten. Die Entwicklung der deutschen Top-Standorte verläuft damit relativ identisch zum Gesamtmarkt. Vor allem in den großen Investmentstandorten spielt die noch nicht abgeschlossene Preisfindungsphase aber weiterhin eine entscheidende Rolle. Ein wichtiges Indiz hierfür ist die Tatsache, dass es im Core-Segment bislang kaum großvolumige Trophy-Deals gibt, nicht zuletzt deshalb, weil die Verkäufer in der aktuellen Marktsituation kaum mit derartigen Objekten an den Markt geben”, erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unangefochten an der Spitze liegt Berlin, wo ein Transaktionsvolumen von 2,08 Mrd. EUR registriert wurde (-55 %). Auch in der langfristigen Betrachtung schneidet die Hauptstadt noch relativ gut ab, da das Ergebnis nur rund ein Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Mit weitem Abstand auf Platz zwei folgt München mit 719 Mio. EUR. Mit -54 % bewegt sich der Umsatzrückgang der bayerischen Landeshauptstadt auf einem ähnlichen Niveau wie in Berlin. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hamburg mit 464 Mio. EUR (-82 %), Düsseldorf mit 461 Mio. EUR (-76 %), Frankfurt mit 444 Mio. EUR (-87 %) sowie Stuttgart mit 420 Mio. EUR (-51 %). In Frankfurt und Hamburg fiel der Rückgang im Vorjahresvergleich besonderes deutlich aus, was in erster Linie daran liegt, dass in beiden Märkten bislang nur eine Handvoll größerer Transaktionen erfasst werden konnte. Mit einem Investmentumsatz von lediglich 186 Mio. EUR (-71 %) bildet Köln im ersten Halbjahr das Schlusslicht der deutschen A-Standorte.

Renditeanstieg hält noch an

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal des laufenden Jahres weiter aufwärts entwickelt, was vor dem Hintergrund weiterer Zinsschritte der Notenbanken nicht überrascht. Im Bürosegment haben sie im Durchschnitt der A-Standorte um 30 Basispunkte angezogen. Den stärksten Anstieg um 40 Basispunkte verzeichnete Köln mit jetzt 3,95 %. Am geringsten fiel der Zuwachs in Düsseldorf und Frankfurt aus, wo aktuell 4,00 % notiert werden. In Hamburg und Stuttgart liegen die Netto-Spitzenrenditen mittlerweile bei 3,90 %. Der teuerste Standort ist unverändert München mit 3,70 %, womit sich die bayerische Landeshauptstadt knapp vor Berlin mit 3,75 % platziert. Nur geringfügige Zuwächse waren bei Logistikobjekten zu beobachten. Hier legte die Spitzenrendite um 5 Basispunkte auf jetzt 4,00 % zu. Bei Fachmarktzentren (4,60 %) sowie im Segment der Discounter/Supermärkte (4,70 %) ging es jeweils um 20 Basispunkte nach oben. Etwas geringer fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus, die bereits in den zurückliegenden Quartalen deutlich zugelegt hatten. Hier sind aktuell 5,10 % (+10 Basispunkte) anzusetzen

Perspektiven

“Die aktuellen Investmentumsätze und Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass sich die Investmentmärkte auch im zweiten Halbjahr noch in schwierigem Fahrwasser befinden werden. Die Hoffnung auf eine sich schneller rückläufig entwickelnde Inflation, die den Notenbanken mehr Spielräume eröffnen würde, hat sich bislang leider nicht erfüllt. In der Konsequenz spricht alles für weitere, wenn auch voraussichtlich moderate Zinsschritte im zweiten Halbjahr. Hierdurch verlängert sich auch die Preisfindungsphase, deren Abschluss aber Voraussetzung für mehr Sicherheit und Vertrauen auf Investorenseite und damit eine spürbare Belebung der Investmentmärkte ist”, erläutert Nico Keller.

Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass die Dynamik des Annäherungsprozesses Fahrt aufnimmt. Indizien hierfür sind eine steigende Anzahl von Pitch-Anfragen und eine leicht anziehende Abschlussquote im kleinteiligeren Marktsegment. Sollte die Zinserhöhungsphase der Notenbanken im zweiten Halbjahr beendet werden, besteht demzufolge eine realistische Chance, dass spätestens gegen Ende des Jahres die neue Preisbildung abgeschlossen sein könnte, womit sich die Planungssicherheit sowohl für Käufer als auch Verkäufer erheblich verbessern würde. Das ändert aber nichts daran, dass sich die Investmentumsätze auch im zweiten Halbjahr noch auf einem im langfristigen Vergleich geringen und unterdurchschnittlichen Niveau bewegen werden, da, wenn überhaupt, nur sehr wenig Rückenwind von der Konjunkturseite zu erwarten ist. Damit dürften auch die Nutzermärkte als stabilisierender und den Markt nachhaltig belebender Faktor dieses Jahr noch weitestgehend ausfallen.

“Ab dem Jahr 2024 sollten sich aus heutiger Sicht aber die Rahmenbedingungen sukzessive verbessern, was für eine generelle Marktbelebung und damit auch steigende Investmentumsätze sprechen würde. Als wichtige Einflussfaktoren zu nennen sind hier eine langsam wieder anziehende Konjunktur, getragen auch durch einsetzende Nachholeffekte, ein spürbarer Rückgang der Inflation, Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld, steigende Flächenumsätze auf den Nutzermärkten sowie tendenziell weiter anziehende Mietpreisniveaus. Die mittelfristigen Perspektiven bieten demzufolge, wie immer in der Recovery nach einer Krisensituation, erhebliche Chancen für Immobilieninvestitionen. Unbestritten ist aber auch, dass die aktuelle geopolitische Lage fundierte und sichere Prognosen zunehmend erschwert und kurzfristige Ereignisse die zu erwartenden Entwicklungen erheblich beeinflussen können”, fasst Zorn zusammen.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

Das sind die Ergebnisse der 10. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2023:

Preisstabilisation setzt sich fort: Nach deutlichen Rückgängen von bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr pendeln sich die Preise derzeit ein

In 5 von 14 untersuchten Großstädten steigen die Angebotspreise von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal, in 2 Städten bleiben sie stabil

Teuerste Pflaster: In München und Hamburg verteuern sich die Immobilienpreise innerhalb eines Quartals um jeweils 1 Prozent

Immobilien in Berlin weiterhin gefragt: zweites Quartal in Folge kein Preisrückgang

Abwärtstrend hält an: In Frankfurt und Köln sinken die Angebotspreise um jeweils 2 Prozent

Auf und Ab in günstigen Städten: Großstädte im Ruhrgebiet und im Osten mit schwankenden Preisen

Der Preisverfall bei den Immobilienpreisen scheint derzeit gestoppt. Das Niveau ist zwar weiterhin deutlich unter den Höchstwerten im vergangenen Jahr zum Höhepunkt des Immobilienbooms, aber wie schon im 1. Quartal 2023 stabilisieren sich auch im 2. Quartal die Preise weiter. Das verdeutlichen die aktuellen Angebotspreise von Bestandswohnungen aus dem immowelt Preiskompass. Dafür wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) untersucht. Zwischen April und Juli sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 7 von 14 untersuchten Großstädten gesunken. In 5 Städten sind die Kaufpreise gestiegen, während in den übrigen 2 Städten das Preisniveau stabil geblieben ist. Die Preisdynamik hat im zurückliegenden Quartal sogar nochmal leicht abgenommen. Im 1. Quartal dieses Jahr sind die Angebotspreise noch in 9 der 14 Städte gesunken. Im 2. Quartal 2022, also zu Beginn der Trendwende, als die Bauzinsen begannen, steil nach oben zu zeigen, verbuchten gar 11 Großstädte rückläufige Zahlen. Zwischenzeitlich zeigte im Jahr 2022 sogar in allen Städten die Preiskurve nach unten.

“Die sich stabilisierenden Preise sind ein gutes Zeichen für den Immobilienmarkt, weil sie verdeutlichen, dass trotz schlechterer Rahmenbedingungen nach wie vor großes Interesse an Immobilieneigentum besteht”, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. “Für Käufer mit Erspartem bietet das aktuelle Marktumfeld sogar große Chancen. Durch den geringeren Konkurrenzdruck können sie wieder verstärkt Preisverhandlungen führen. Zudem ist das sichtbare Angebot auf Immobilienportalen und damit die Auswahl an Immobilien so groß wie lange nicht mehr.”

Trotz sich stabilisierender Angebotspreise hat das vergangene Jahr dazu geführt, dass im Vergleich der jeweils 2. Quartale 2022 und 2023 in allen Städten Bestandswohnungen deutlich an Wert verloren haben. In der Spitze beträgt das Minus sogar 10 Prozent.

Leichte Anstiege in München und Hamburg

Auch in den einwohnerstärksten Städten sind trotz großem Druck auf den Immobilienmarkt die Kaufpreise spürbar gesunken. Doch gerade in den attraktiven Metropolen sind Immobilien nach wie vor begehrt, sodass sich die Preise einpendeln und derzeit sogar wieder leicht ansteigen. In München, der mit Abstand teuersten Stadt der Analyse, haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 3 Monaten um 1 Prozent verteuert. Aktuell werden am Markt durchschnittliche Preise von 8.575 Euro pro Quadratmeter verlangt. Nach vier Quartalen mit rückläufigen Preisen erhöhen sich damit die Kaufpreise erstmals wieder. Dennoch ist München nach wie vor knapp 1.000 Euro pro Quadratmeter von der eigenen Preisspitze aus dem April 2022 entfernt, als Wohnraum für 9.517 Euro pro Quadratmeter angeboten wurde.

Die gleiche Entwicklung hat auch Hamburg durchlaufen. Auch an der Elbe sind die Wohnungspreise ein Jahr lang nach unten gegangen, ehe sie im letzten Quartal erstmals wieder gestiegen sind. Nach einem Plus von ebenfalls 1 Prozent kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 6.266 Euro – der zweithöchste Wert aller Städte. Auch Hamburg ist aber deutlich vom Topwert von 6.768 Euro aus dem vergangenen Jahr entfernt.

Seitwärtsbewegung in Berlin, Minus in Köln

Ein etwas anderes Bild zeigt sich hingegen in Berlin. In der Bundeshauptstadt sind die Preise deutlich weniger eingebrochen als anderswo, im Jahresvergleich lediglich um 3 Prozent. Bereits im 1. Quartal zeichnete sich wieder ein leichtes Plus ab, das Einpendeln der Preise setzt sich nun fort. Im April wurden noch im Mittel 5.125 Euro pro Quadratmeter verlangt, aktuell sind es 5.128 Euro, was für eine weitere Stabilisierung des Preisniveaus spricht.

Doch nicht in allen Metropolen sind die Preissenkungen zum Erliegen gekommen. In Köln setzt sich der Abwärtstrend fort. Das 5. Quartal in Folge sinken die Kaufpreise, dieses Mal um 2 Prozent. Käufer müssen derzeit für den Quadratmeter 4.913 Euro zahlen, im April waren es noch 4.997 Euro.

Trend in Frankfurt hält an, in Stuttgart nicht

Genauso wie in Köln haben sich auch in Frankfurt in den letzten 3 Monate die Vorzeichen nicht geändert. Die Bankenmetropole weist wie schon im Vorquartal erneut einen Rückgang von 2 Prozent auf. Innerhalb eines Jahres sind die Kaufpreise somit sogar um 10 Prozent gesunken. Mit aktuell 5.809 Euro pro Quadratmeter liegt der Durchschnittspreis aber nach wie vor auf Platz 3 der größten Städte. In Düsseldorf hat sich der Immobilienmarkt hingegen beruhigt und die Kaufpreise sind nahezu stabil bei derzeit 4.664 Euro. In Stuttgart haben sich die Vorzeichen sogar komplett geändert. Seit dem 1. Quartal 2022 steigen in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs die Angebotspreise wieder leicht. Der Quadratmeter kostet im Juli im Durchschnitt 5.190 Euro – 1 Prozent mehr als noch im April.

Auch in Nürnberg zeigt die Preiskurve wieder nach oben. Die fränkische Großstadt verbucht sogar den stärksten Anstieg der 14 untersuchten Städte. Im vergangenen Quartal verteuerten sich Bestandswohnungen um 2 Prozent auf 3.789 Euro. Wie nachhaltig diese Entwicklung ist, bleibt abzuwarten. Denn im von der Größe und vom Preisniveau vergleichbaren Hannover sind die Angebotspreise im 1. Quartal noch um 1 Prozent gestiegen und nun zuletzt erneut um 2 Prozent auf 3.468 Euro pro Quadratmeter gefallen. Das Hin und Her zeigt, dass der Markt sich vielerorts noch in der Findungsphase befindet. Verkäufer versuchen gerade Preise aufzurufen, für die sich am Markt Käufer finden, ohne dabei zu sehr von den eigenen Preisvorstellungen abzuweichen.

Zick-Zack in Leipzig, Dortmund und Essen

Das Auf und Ab bei den Preisen zeigte sich zuletzt aber nicht nur in Hannover, auch die günstigsten Städte sind davon betroffen. Sowohl in Essen als auch in Dortmund haben sich die Preise von Bestandswohnungen im 1. Quartal noch erhöht und sind dann im 2. Quartal dieses Jahres um jeweils 2 Prozent wieder nach unten gegangen. Beide Städte im Ruhrgebiet liegen zudem auf einem Preislevel von knapp 2.700 Euro pro Quadratmeter.

Auch in Leipzig bewegen sich die Preise seit über einem Jahr auf Zick-Zack-Kurs. In einem Quartal stiegen die Preise, danach sanken sie wieder, ehe sie in den vergangenen 3 Monaten wieder um 2 Prozent teurer wurden. Durch die ständigen Preisschwankungen liegen die Leipziger Kaufpreise von aktuell 2.484 Euro pro Quadratmeter auch nur 3 Prozent oder rund 80 Euro unter dem Vorjahreswert. In Dresden geht die Preisentwicklung hingegen konstant nach unten. Auch wenn sich die Preiskurve allmählich abflacht, steht im vergangenen Quartal ein Minus von 1 Prozent zu Buche. Käufer müssen derzeit im Durchschnitt 2.604 Euro zahlen und damit 10 Prozent beziehungsweise rund 300 Euro weniger als noch vor einem Jahr.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Ende des Preisverfalls in Sicht. Mieten in Berlin explodieren.

Die VALUE AG hat die Immobilienmarktdaten zum zweiten Quartal 2023 vorgelegt und informiert im VALUE Data Insights über die aktuellen Entwicklungen.

• Die Preise sind im 2. Quartal 2023 weiter gesunken allerdings schwächer als im Vorquartal
• Wohnungspreise sinken bundesweit nur noch um -1,1%
• Eigenheimpreise sinken bundesweit nur noch um –1,8%
• Im Juni erstmalig wieder leicht steigende Preise gemessen
• Mieten steigen bundesweit wieder stärker als im Vorquartal um +0,9%
• Mieten in Berlin explodieren mit >18% zum Vorjahr
• Regional Insight zum Immobilienmarkt der Region Leipzig vorgelegt

Die Preise am Wohnungsmarkt fallen bundesweit weiter, aber der Preisrückgang flacht im zweiten Quartal ab. Auf Monatsebene wurden erstmals seit einem Jahr wieder steigende Wohnungspreise gemessen. Am Mietwohnungsmarkt steigen die Preise weiter, in einzelnen Städten sogar extrem. Der angespannte Mietmarkt sorgt für ein Ende des Preisverfalls am Kaufmarkt.

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken das vierte Quartal in Folge, mit −1,1 % im Vergleich zum Vorquartal flacht der Rückgang allerdings ab. Die Zahl offener Verkaufsvorgänge steigt noch weiter, der Zuwachs ist aber geringer als im Vorquartal. Im 2 Quartal sind etwa 38 % mehr Wohnungen im Angebot als im Vorjahresquartal.

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken derweil das dritte Quartal in Folge, aber auch hier zeigt sich eine Abschwächung der Preisabschläge: Sie sanken im Vergleich zum ersten Quartal 2023 nur noch um −1,8 %. Im Vergleich zum Vorjahr messen wir wie für Wohnungen ein Abflachen der Angebotsausweitung. Zurzeit sind 38 % mehr Häuser auf dem Markt als im selben Zeitraum des letzten Jahres.

Der Mietwohnungsmarkt wird davon unbeeindruckt teurer: Mit einem Plus von 0,9 % steigen die Mieten wieder etwas stärker als im Vorquartal. Das Mietwohnungsangebot bleibt weiter sehr knapp und stagniert auf niedrigem und teils extrem niedrigem Niveau, wie in Berlin zum Beispiel.

„Das Ende des Preisverfalls ist in Sicht, wir sehen auf Monatsebene sogar bereits erste positive Preissignale. Nach einer Phase der Verunsicherung beginnt nun die Neuausrichtung des Marktes, hin zu einer neuen Stabilität.“ kommentiert Sebastian Hein, Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „Die ohnehin schon angespannte Situation an den Mietmärkten wird sich noch weiter verschärfen. Es droht eine Superknappheit. Diese aufziehende Superknappheit sorgt an den Wohnungsmärkten für eine Stabilisierung der Kaufpreise.“  „Im Gegensatz zum Investmentmarkt haben die Selbstnutzernachfrager:innen weniger Alternativen und weniger Verhandlungsmacht. Wenn Sie nicht kaufen, bleiben sie im Mietmarkt hängen und hier wird es in spätestens zwei Jahren richtig ungemütlich. Der Investmentmarkt auf der anderen Seite kann angesichts der Gemengelage langfristig mit steigenden Kapitalwerten rechnen.“ führt Hein fort.

Preisentwicklung in A- und B-Städten

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um −5 %. Dieser Rückgang wäre ohne die Entwicklung in der Bundeshauptstadt noch drastischer ausgefallen, dort stagnierten die Preise im Vergleich zum 1. Quartal 2022 (−0,1 %). In Köln gibt es mit −5,6 % ein klares Minus, in Hamburg (−10,2 %), Düsseldorf (−10,5 %) und Frankfurt am Main (−11,6 %), München (−12,5 %) und Stuttgart (−14,2 %) fällt der Rückgang weit stärker aus.

Vergleich zum letzten Quartal zeigt sich in Berlin sogar schon wieder ein kleines Plus bei der Preisentwicklung gebrauchter Eigentumswohnungen (0,1 %), in Düsseldorf (−0,5 %), Köln (−0,9 %), Hamburg (−1,4 %), Frankfurt am Main (−1,8 %) und München (−2 %) ist das Vorzeichen weiterhin negativ.

Auch bei den Mieten sticht Berlin erneut heraus, dort explodierten die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht erneut (18,3 %). Mit großem Abstand dahinter folgen Köln (5,5 %) und München (4,1 %), Hamburg (3,8 %) sowie Düsseldorf (3,4 %). In Frankfurt am Main (2,9 %) und Stuttgart (1,6 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 3,2 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen Hamburg (2,4 %), Köln (2,2 %), Frankfurt am Main (1,1 %) und München (1 %) sowie Stuttgart (0,9 %). In Düsseldorf (0 %) gab es keine Bewegung.

Auch in den B-14 Städten sind die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem letzten Quartal mit −1,1 % insgesamt rückläufig, in Mainz (−4 %), Bremen (−3,4 %) und Karlsruhe (−2,8 %) ist der Rückgang am stärksten, Münster (1,4 %) und Aachen (2,5 %) liegen leicht im Plus. Auf Jahressicht gab es diesmal insgesamt einen klaren Rückgang von −8,7 %, in Essen (−4 %) war der Rückgang am kleinsten. Am stärksten sind die Preise in Hannover (−11,5 %) und Mainz (−11,8 %) gefallen.

Bei den Mieten ist Karlsruhe mit einem Plus von 6,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal diesmal Spitzenreiter unter den B-14 Städten, vor Bremen (5,4 %) und Essen (4,7 %). Am Ende der Skala rangieren Aachen (1,5 %), Hannover (1,5 %) und Dresden (1 %). Städte mit negativem Vorzeichen gibt es nicht.

Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Leipzig

Fokus des Regional Insights ist diesmal der Raum Leipzig. Die Region liegt im Nord-Westen Sachsens und umschließt die Stadt Leipzig sowie die beiden Kreise Leipzig und Nordsachsen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit −4,6 % weniger stark als im bundesweiten Schnitt (−6,3 %). Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (−6,1 %) – mit −4,5 % weniger stark rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit über dem Bundesdurchschnitt liegt. Umgekehrt zeigt die Region zurzeit eine höhere Mietdynamik und liegt mit einem Plus von 3,9 % über dem Bundesdurchschnitt mit einem Plus von (3,5 %).

Verantwortlich für den Inhalt:

Value AG, Einsteinufer 63a, 10587 Berlin, www.value.ag

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt für Q2 2023

Das sehr verhaltene Investmentgeschehen des ersten Quartals setzte sich im zweiten Quartal fort. Damit bleibt das Investmentvolumen auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten im ersten Halbjahr weiterhin hinter den Vorjahren zurück, jedoch ist eine leichte Belebung zu verzeichnen. Bundesweit wurden in den vergangenen sechs Monaten 2,63 Mrd. EUR in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit wurde das Halbjahresergebnis des Vorjahres mit 63 % deutlich verfehlt. Auch der langjährige Durchschnitt wurde um 69 % unterschritten. Eine sich abzeichnende erste Zinspause im Herbst dürfte für eine spürbar höhere Marktdynamik zum Jahresende und insbesondere im kommenden Jahr sorgen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Nach Ende des ersten Halbjahres 2023 belief sich das Investitionsvolumen auf nur rund 2,63 Mrd. EUR. Somit wurde das schlechteste erste Halbjahr seit 2011 verzeichnet. Die Investitionsaktivitäten auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten haben auch im zweiten Quartal nicht wesentlich an Fahrt aufnehmen können. Neben einigen makroökonomischen Unsicherheiten haben die erschwerte bzw. verteuerte Fremdkapitalfinanzierung – befördert durch den straffen Zinsanhebungszyklus – weiterhin für ein sehr verhaltenes Transaktionsgeschehen gesorgt. Die Preisfindungsphase ist dabei noch nicht abgeschlossen, sodass zwischen Kauf- und Verkaufsgesuchen größtenteils noch Preisdifferenzen bestehen. Es mangelt daher weiter an der Realisierung von marktbereitenden großvolumigen Deals. Die Vergangenheit zeigt jedoch, dass solche Phasen selten lange andauern. Als erstes Anzeichen dafür, dass bereits einige neue Käufer versuchen, in den Markt einzutreten, kann der hohe Anteil von US-amerikanischem Kapital gewertet werden. Spätestens im kommenden Jahr dürfte ein Großteil der notwendigen Bewertungskorrekturen und Preisanpassungen stattgefunden haben. Durch gesunde Fundamentaldaten, günstigere Bewertungsrelationen und der “Fear of missing out”, dürfte wieder frisches Kapital in die deutschen Wohn-Investmentmärkte fließen”, fasst Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, die weiteren Aussichten zusammen.

Großvolumiges Segment gewinnt wieder Anteile, Markt jedoch weiter kleinteilig

Sehr geringe Investitionsaktivitäten im großvolumigen Segment sind ein Grund für das niedrige Gesamtvolumen. Das Segment über 100 Mio. EUR kommt zwar auf einen relativ hohen Umsatzanteil von 41 %, absolut betrachtet sind jedoch vier registrierte Großtransaktionen mit einem kumulierten Volumen von 1,08 Mrd. EUR im langjährigen Vergleich sehr wenig (Ø 10 Jahre: 5,03 Mrd. EUR). Hingegen zeigt sich das Segment der mittelgroßen Deals (50-100 Mio. EUR) mit einem Anteil von 21 % deutlich lebhafter (Ø 10 Jahre: 17 %). Das durchschnittliche Investmentvolumen je Deal betrug nur rund 35 Mio. EUR. Somit ist der Markt nach wie vor wesentlich kleinteiliger als in den vergangenen Jahren.

Ältere Bestandsobjekte und Projekte am gefragtesten

Das Fehlen von institutionellen Investoren am Markt und das geringe Investitionsvolumen hat auch seine Spuren in den Anteilen der einzelnen Assetklassen hinterlassen. Bestandsportfolios mit großem Volumen dominieren gewöhnlich das Investmentgeschehen (10-Jahresdurchschnitt: 52 %), kamen jedoch im ersten Halbjahr auf gerade einmal knapp 11 %. Ältere Bestandsobjekte waren mit einem Anteil von 46 % verhältnismäßig stark gesucht (Ø 10 Jahre: 17 %). Auch Projekte bzw. Forward Deals kommen ebenfalls auf einen weit überdurchschnittlichen Anteil von gut 40 % (Ø 10 Jahre: 24 %). Nach wie vor scheinen Investoren zunächst ihre älteren Bestandsobjekte zu veräußern, um sich größeren Risiken in ihren Portfolios zu entledigen.

US-amerikanisches Kapital kommt zurück

Als ein positives Zeichen für neue attraktive Opportunitäten auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten kann die Rückkehr von US-amerikanischem Kapital gewertet werden. Während im ersten Quartal amerikanische Käufer dem Markt weitestgehend ferngeblieben sind, wurden im zweiten Quartal immerhin zwei großvolumige Transaktionen verzeichnet. US-amerikanisches Kapital kommt mit rund 22 % auf einen weit überdurchschnittlichen Anteil (Ø 10 Jahre: 6 %). Ebenfalls waren Käufer aus dem europäischen Ausland mit einem Anteil von knapp 17 % überdurchschnittlich vertreten. Hingegen kommen deutsche Käufer auf einen Anteil von gut 58 %. Für gewöhnlich dominiert deutsches Kapital noch deutlicher den deutschen Wohn-Investmentmarkt (Ø 10 Jahre: 75 %). Die beiden stärksten Käufergruppen Investment Manager und Family Offices steuerten mit 26 % (Ø 10 Jahre: 9 %) bzw. 22 % (Ø 10 Jahre: 4 %) weit überdurchschnittliche Anteile zum Investmentvolumen bei. Im Wesentlichen dürfte die nach wie vor hohe Ausstattung mit Eigenkapital das rege Kaufinteresse dieser beiden Käufergruppen erklären. In den letzten zehn Jahren sorgten für gewöhnlich Immobilien AGs/REITs (Ø 10 Jahre: 32 %) für eine starke Nachfrage. Im ersten Halbjahr konnte jedoch kein einziger Deal verzeichnet werden. Diese Investoren wurden vielmehr auf der Verkäuferseite aktiv, z. T. aufgrund von notwendigen Verkäufen durch Bewertungskorrekturen sowie einer deutlich verteuerten Beschaffung von Fremdkapital.

Berlin und München relativ stark, Investments weiterhin vorwiegend in A-Städten

In den ersten sechs Monaten suchten Investoren besonders stark das solide Investmentumfeld der A-Städte auf. Auf diese entfiel ein Anteil von knapp 67 % (Ø 10 Jahre: 42 %). Die Bundeshauptstadt dominiert nicht mehr so stark den Markt wie noch im ersten Quartal, kommt aber mit 790 Mio. EUR immer noch auf einen überdurchschnittlichen Anteil von 30 %. Berlin erreicht somit einen Anteil, der rund 10 Prozentpunkte höher als im Vorjahr und gegenüber dem langjährigen Durchschnitt liegt. Hingegen nicht ungewöhnlich ist, dass Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf jeweils nur auf Umsatzanteile im einstelligen Prozentbereich kommen. Ein deutlich positiveres Signal sendet München mit einem weit überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 24 %. Mit rund 621 Mio. EUR wurde im ersten Halbjahr in München das zweithöchste Volumen (nach 2021) der letzten zehn Jahre investiert. Wesentliche Anteile daran hatten die beiden Großdeals: Vonovia veräußerte mit den “Gmunder Höfen” zwei Neubauprojekte in Obersendling und die Stadt München hat 23 Mehrfamilienhäuser (Bestand) in Schwabing-West erworben.

Weiterer Anstieg der Netto-Spitzenrenditen gegenüber Q1 2023

Parallel zu den Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank hat sich auch die Fremdkapitalfinanzierung weiter verteuert. Gleichzeitig legten auch die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im zweiten Quartal nochmals spürbar zu. Der Anstieg gegenüber dem ersten Quartal 2023 bewegte sich im Bereich zwischen 35 und 50 Basispunkten. Nach wie vor ist München der teuerste Standort (3,35 %). Dahinter rangieren bei 3,40 % Berlin, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Für die beiden günstigsten Standorte Düsseldorf und Köln werden aktuell 3,50 % angesetzt.

Perspektiven

“Das erste Halbjahr ist ein Beleg für die weiter andauernde Preisfindungsphase auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt. Dennoch zeigen erste marktbereitende Deals, wie bspw. der Vonovia-Deal in München, dass sich Käufer- und Verkäuferseite wieder annähern. Die jüngsten Aussagen der EZB lassen erkennen, dass das 2-%-Inflationsziel oberste Priorität genießt. Trotz der Entschlossenheit der Währungshüter ist davon auszugehen, dass ein Großteil im Zinserhöhungszyklus bereits vollzogen wurde. Aufgrund des zu erwartenden Rückgangs der Inflation ist im zweiten Halbjahr nur noch mit kleineren Zinsschritten bzw. einer Zinserhöhungspause zu rechnen. Gleichzeitig dürfte in den kommenden Monaten ein erster Gewöhnungseffekt eintreten. Investoren werden langsam das sich stabilisierende Zinsniveau als neue Realität akzeptieren und wieder in den Investitionsmodus umschalten. Denn die Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite, die sehr geringen Neubauvolumina sowie deutliche Mietpreissteigerungen und wieder steigende Mietrenditen dürften perspektivisch für einen deutschen Wohn-Investmentmarkt mit relativer Stärke sprechen. Aufgrund des schwachen ersten Halbjahrs und weniger großvolumiger Transaktionen ist für 2023 noch mit einem unterdurchschnittlichen Investmentvolumen zu rechnen. Spätestens 2024 dürften jedoch die Karten neu gemischt werden, gesunde Preisanpassungen nachgeholt worden sein und wieder frisches Kapital in Wohnimmobilien fließen”, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

Ergebnis auf dem Retail-Investmentmarkt spiegelt Marktaktivitäten noch nicht wider

Zur Jahresmitte konnte gemessen an den Umsätzen auf dem Retail-Investmentmarkt bislang keine grundlegende Trendumkehr im Vergleich zum ersten Quartal beobachtet werden: Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt knapp 2,6 Mrd. EUR bleiben Retail-Investments weiterhin sowohl hinter ihrem Vorjahresergebnis (-36 %) als auch dem langjährigen Durchschnitt (-49 %) zurück. Gleichzeitig schneiden Einzelhandelsobjekte im Assetklassenvergleich allerdings erneut gut ab und positionieren sich nur knapp hinter den Office-Investments (3,2 Mrd. EUR) und noch vor den Logistiktransaktionen (1,5 Mrd. EUR). Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Auffallend ist im Vergleich der Objektarten hierbei insbesondere, dass Retail-Assets derzeit die einzige Investmentsparte bilden, in der nennenswerte Marktaktivitäten im Portfoliosegment zu verzeichnen sind. Auch wenn Paketverkäufe mit rund 814 Mio. EUR zur Jahresmitte zwar kein hohes Volumen generiert haben, tragen Beteiligungen an Shoppingcentern und Galeria-Objekten sowie kleinere Portfolios im Food-Segment immer wieder zur Diversifizierung des Marktgeschehens bei”, erklärt Christoph Scharf, Geschäftsführer und Head of Retail Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Gerade im zweiten Halbjahr dürfte dieses Segment verstärkt als wichtiger Treiber der Investmentaktivitäten im Retail-Sektor fungieren. Bei Einzeldeals (1,8 Mrd. EUR) fehlen dagegen durch die Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten bislang vor allem die großvolumigeren Transaktionen.

Berlin treibt Umsatz in A-Städten in die Höhe

Die fehlenden Großdeals im dreistelligen Millionenbereich drücken sich im Investmentvolumen der A-Standorte aus. Zwar erreichen die Top-Märkte mit einem Umsatz von 1,25 Mrd. EUR ein vergleichbares Resultat wie im Vorjahr (1,4 Mrd. EUR), dies hängt jedoch maßgeblich mit dem Teilverkauf des KaDeWes in Berlin zusammen, der alleine das Gros des Volumens in den A-Städten ausgemacht hat. Neben diesem Deal konnten zum Jahresauftakt lediglich vereinzelte kleinere Transaktionen in den größten Investmentstandorten registriert werden. Insgesamt ist die Zwischenbilanz zunächst allerdings als Momentaufnahme zu werten, die direkt durch die übergeordneten Faktoren mitbestimmt wird.

Das Marktgeschehen auf dem Retail-Investmentmarkt wurde im ersten Halbjahr entscheidend von zwei Objektarten geprägt: Zum einen sind es erneut die Fachmarkt- und hier speziell die Food-Investments, die auf gut 33 % kommen. Zum anderen versuchen Investoren, die hohe Dynamik im Kaufhaussegment für sich zu nutzen, wodurch sich dieses Segment mit knapp 43 % in der Zwischenbilanz an die Spitze des Rankings schiebt. Einen geringeren Einfluss auf das Gesamtergebnis haben dagegen bisher Shoppingcenter (14 %) und Geschäftshäuser (10 %).

Corporates durch KaDeWe vorne, Renditeanstiege über alle Objektarten und Städte

Insbesondere an der Spitze des Rankings zeigt die Verteilung des Investmentvolumens auf die Käufergruppen nach den ersten sechs Monaten bislang ein eher ungewöhnliches Bild: So zeichnen Corporates für die KaDeWe-Anteile und mit insgesamt gut 28 % auch für den höchsten Beitrag des Gesamtumsatzes verantwortlich. In der Fachmarktsparte behaupten sich dagegen erneut Spezialfonds als wichtigste Anleger. Sie sind mit fast 20 % am Volumen beteiligt. Über der 10-%-Marke liegen darüber hinaus noch Immobilienunternehmen, die vor allem durch die Beteiligung an Galeria-Objekten, weitere 14 % zum Gesamtvolumen beisteuern sowie Immobilien AGs/REITs, die mit gut 11 % repräsentiert sind. Bei der Herkunft der Investoren liegen internationale Käufer mit knapp 50 % bislang auf Augenhöhe mit deutschen Anlegern und erzielen damit im Vergleich zu den Gewerbe-Investments insgesamt (42 %) einen überdurchschnittlichen Wert. Dieses Resultat spiegelt jedoch vorerst nur einen Zwischenstand wider, der keinen Markttrend, sondern zunächst den Einfluss der wenigen Großdeals auf die Gesamtbilanz ausdrückt.

Im Jahresverlauf 2022 konnten Retail-Highstreet-Investments noch etwas länger als Büro- oder Logistikobjekte ihre Spitzenrenditen halten, da diese bereits seit mehreren Jahren durch Seitwärtsbewegungen gekennzeichnet waren. Seit der zweiten Jahreshälfte war es jedoch auch im Premium-Highstreet-Sektor kaum möglich, die hohen Preise zu halten. Im ersten Halbjahr mussten weitere Anstiege in den Top-Märkten verzeichnet werden. Im Städte-Ranking der A-Standorte positioniert sich München (3,45 %) aktuell hauchdünn vor Berlin (3,50 %). Hamburg (3,65 %) verweilt auf dem dritten Rang, während Frankfurt und Köln (jeweils 3,75 %) gleichauf liegen und damit Stuttgart (3,80 %) und Düsseldorf (3,90 %) auf die hinteren Plätze verweisen. Weitere Preisanpassungen gab es seit Jahresbeginn aber auch bei den anderen Objektarten: Fachmarktzentren (4,60 %) legten genau wie Supermärkte/Discounter (4,70 %) um 20 Basispunkte zu, bei Baumärkten (5,25 %) und Shoppingcentern (5,10 %) ging es im zweiten Quartal jeweils um weitere 10 Basispunkte nach oben.

“Die übergeordneten Einflussfaktoren haben die Investmentaktivitäten auch im zweiten Quartal assetklassenübergreifend weiter maßgeblich beeinflusst. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Retail-Investmentmarkt aktuell mehr in Bewegung ist als es die Investmentumsätze zunächst vermuten lassen. Zu Gute kommt der Retail-Sparte hierbei ihre diversifizierte Struktur, die Krisenresilienz des Food-Sektors sowie die Dynamik in der Portfoliosparte, die anderen Assetklassen aktuell zu fehlen scheint. Vor dem Hintergrund, dass sich gerade auch in diesem Segment weiterhin mehrere größere Produkte in der Vermarktung befinden, lässt sich für die zweite Jahreshälfte durchaus positiv auf die Entwicklung des Retail-Investmentmarkts blicken”, so Christoph Scharf zu den weiteren Aussichten.

Verantwortlich für den Inhalt:

BNP Paribas Real Estate Holding GmbH, Fritz-Vomfelde-Straße 26, 40547 Düsseldorf. Tel: +49 (0)211-301 82-0, Fax: +49 (0)211-301 82-10 00, www.realestate.bnpparibas.de

Flächenumsatz auf dem europäischen Büromarkt erreichte im 1. Quartal 2023 rund 1,8 Mio. m² und somit 14 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt der Vorjahresquartale

Laut des aktuellen ‚European Office Outlook‘ von Savills erreichte der Flächenumsatz auf dem europäischen Büromarkt im ersten Quartal 2023 rund 1,8 Mio. m² und lag damit 14 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt der Vorjahresquartale. Die Entwicklungen in den einzelnen europäischen Städten weichen deutlich voneinander ab: So stieg der Umsatz gegenüber dem Fünfjahresschnitt der Vorjahresquartale in Oslo (+50 %), Prag (+19 %) und Madrid (+5 %), während in Dublin (-62 %), Budapest (-57 %) und Lissabon (-55 %) deutliche Rückgänge zu verzeichnen waren.

Während 2022 mit einem Umsatz von 272.000 m² noch ein Rekordjahr für die portugiesische Hauptstadt war, wurden im ersten Quartal 2023 weniger Umsätze aufgrund des Nachfrageüberhangs bei erstklassigen Büroflächen registriert.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in Europa ist in den vergangenen 12 Monaten um durchschnittlich 50 Basispunkte von 7,1 % auf 7,6 % gestiegen – Grund hierfür war nach Savills-Angaben unter anderem die zögerliche Haltung der Nutzer bei der Unterzeichnung neuer Mietverträge. Am stärksten stieg der Leerstand in Dublin auf 14 % (+ 350 Bp.), in Paris La Défense auf 15,7 % (+270 Bp.) und in Budapest auf 12,2 % (+240 Bp.). Anders verhält es sich in Paris CBD (2,4 %), Köln (3,0 %), Berlin (3,3 %), Hamburg (3,7 %) und Stockholm (4,0 %), da diese ein Unterangebot an hochwertigen Büroflächen aufweisen.

Die europäischen Spitzenmieten sind in den letzten 12 Monaten um durchschnittlich 6,3 % angestiegen. In einigen deutschen Städten war der Mietpreisanstieg besonders stark: Die Rhein-Städte Köln und Düsseldorf verzeichneten mit +29 % bzw. +26 % in den letzten 12 Monaten die höchsten Mietpreissteigerungen auf dem gesamten europäischen Bürovermietungsmarkt. München folgt mit einem von Plus von 15,6 % hinter Amsterdam (16,0 %). In Berlin betrug die Zunahme 7,6 % und in Hamburg 3,8 %, einzig Frankfurt verzeichnete keine Veränderung. Die hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen bei gleichzeitig geringem Angebot ist Haupttreiber des starken Mietpreisanstiegs in einigen Märkten. „Wir gehen davon aus, dass sich die Schere zwischen der Spitzen- und Durchschnittmiete weiter öffnen wird, da immer mehr Nutzer erstklassige, energieeffiziente Flächen favorisieren. In der Folge entscheiden sie sich gegen Büroflächen mit geringerem Qualitätsstandard, die die energetischen Anforderungen nicht erfüllen“, so Christina Sigliano, EMEA Head of Global Occupier Solutions bei Savills.

„Zunehmend hohe Ansprüche an Lage und Fläche treiben die Mietpreise – auch geschürt durch geringe Verfügbarkeiten – vielerorts in die Höhe. Um sich nachhaltig und flächeneffizient aufzustellen, sind Nutzer bereit, dafür tiefer in die Tasche zu greifen. Gleichzeitig erhöht sich der Druck auf Vermieter von Bestandsimmobilien. Um im Wettbewerb um attraktive Flächen nicht ins Hintertreffen zu geraten, müssen Bestandsgebäude zukunftssicher gemacht werden und den Energieeffizienzstandards entsprechen“, erläutert Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills.

Verantwortlich für den Inhalt:

Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

Jahrelang stiegen die Mieten für Büroimmobilien deutlich. Jetzt ist die Lage anders, wie eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt:

Jedes vierte Inserat ist 38 Wochen auf dem Markt. Schlecht ausgestattete Büros abseits von Top-Lagen haben es besonders schwer.

Der Büromarkt ist im Umbruch. Waren Büros vor der Pandemie besonders in großen Städten noch ein knappes, teures Gut, sieht es inzwischen völlig anders aus, wie eine neue IW-Studie zeigt: Bundesweit sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um nur 5,9 Prozent gestiegen, deutlich weniger als die Inflationsrate – damit sind sie real erstmals seit vielen Jahren gesunken. Große Städte wie Berlin, Hamburg, München und Köln sind die wichtigsten Bürostandorte, hier werden 36 Prozent aller Immobilien angeboten. Vermieter, deren Objekte im Umland von Städten oder sogar im ländlichen Raum liegen, haben es dagegen schwer: Inserate sind hier deutlich länger online als früher. Jede vierte Büroimmobilie ist sogar fast neun Monate lang auf dem Markt.

Schwächelnde Konjunktur und Homeoffice drücken auf die Preise

Die höchsten Mietsteigerungen verzeichnen im Vergleich zum Vorjahr Leipzig, Hannover und Duisburg. Die geringsten Mietsteigerungen gab es dagegen in Dresden, München und Nürnberg, hier stieg die Miete um gerade einmal 1,8 Prozent. Die Studienautoren gehen davon aus, dass die Zahlen eine Trendwende beschreiben: Etliche Mietverträge sind über viele Jahre abgeschlossen, entsprechend dauert es länger, bis die Unternehmen auf Trends wie die schwächelnde Konjunktur oder vor allem Homeoffice reagieren können.

Büro als Begegnungsort

Darüber hinaus lassen sich neue Anforderungen an Büros beobachten: „Wir arbeiten spätestens seit der Pandemie anders als früher“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Das Büro wird vor allem als Begegnungsort genutzt. Entsprechend tobt jetzt ein Wettbewerb um innovative Konzepte.“ Büros mit älterer Ausstattung stehen genau wie Immobilien in schlechteren Lagen lange leer. „Wir beobachten eine ganze Reihe von Ladenhütern“, so Voigtländer. „Das hat es in dieser Dimension in den vergangenen Jahren nicht gegeben.“

Zur Methodik: Die Studie basiert auf Daten des Immobilienbewerters Value AG, der Inserate aus Immobilienportalen, Zeitungsannoncen und weiteren Quellen sammelt. Diese Angebotsmieten entsprechen nicht zwingend den vereinbarten Mieten, allerdings helfen sie dabei, relevante Trends zu identifizieren. Ausgewertet wurden rund 439.000 Inserate von Büroimmobilien.

Verantwortlich für den Inhalt:

Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V., Konrad-Adenauer-Ufer 21, 50668 Köln, Tel: 0221 4981-1, www.iwkoeln.de