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Flächenumsatz bleibt 2023 um 28 Prozent unter dem Vorjahresniveau

Egal, welchen Indikator man bemüht, welche Wirtschaftsexperten oder welche Unternehmensverbände man befragt, fast alle gehen mit getrübter Stimmung in das neue Jahr. Dabei kommen wir doch gerade erst aus einem Jahr, welches rückblickend jede Menge Unsicherheiten im Gepäck hatte. Und dieses Gepäck lässt sich nicht wie sonst so häufig in der Geschichte der deutschen Wirtschaft nach einer Zeit der Flaute ablegen. Im Gegenteil, es scheint so, als ob der Eindruck des Jahres 2023 komplett mit über die Jahresgrenze in das Jahr 2024 genommen wird.

Fakt ist, dass 2023 für den deutschen Bürovermietungsmarkt nicht berauschend war: In Summe schließt der deutsche Bürovermietungsmarkt in sieben Spitzenstandorten das Jahr mit einem Umsatz von etwas mehr als 2,5 Millionen m² ab. Angesichts der Herausforderungen und Unsicherheiten, mit denen sich Unternehmen aller Branchen in den vergangenen zwölf Monaten konfrontiert sahen, ist dies ein Ergebnis, das nachvollziehbar ist und unsere Prognosen aus dem Oktober bestätigt. Dennoch ist dies das schwächste Umsatzergebnis seit 2009. Gegenüber dem sehr nachfragestarken Jahr 2022 fiel das Minus mit 28 Prozent entsprechend groß aus.

Alle sieben Immobilienhochburgen müssen teils heftige Umsatzeinbußen verkraften

Im Vergleich zum Vorjahr mussten alle sieben Immobilienmetropolen Umsatzrückgänge hinnehmen. Ein positives Fazit zum Jahresende lässt sich aber daraus ziehen, dass in Frankfurt, Köln, München und Stuttgart und damit immerhin in vier der sieben Büromärkte das vierte Quartal das stärkste des Jahres war. Dadurch konnte Frankfurt zusammen mit Düsseldorf das Jahresminus im einstelligen Prozentbereich halten. Das größte Minus mit 49 Prozent bleibt für Stuttgart zu beobachten, dieses hat sich aber seit dem Oktober-Stand von minus 57 Prozent immerhin etwas reduziert.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Nach dem herausragenden Vermietungsjahr 2022 fällt der zeitlich verzögerte Einfluss der miteinander verknüpften Krisen seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine auf den Bürovermietungsmarkt umso drastischer aus. Angesichts der bislang historisch einmaligen Kombination aus Herausforderungen von Zinswende, über Energiepreise bis zu geopolitischen Konflikten war erwartet worden, dass sich die Bürovermietungsmärkte dem nicht komplett entziehen konnten. Zu stark sind Unternehmen durch alle Branchen hinweg von den vielfältigen Auswirkungen betroffen. Doch anders als auf dem Investmentmarkt scheint das Tal hier kürzer: Denn im Licht einer leichten gesamtwirtschaftlichen Erholung 2024 rechnen wir zum derzeitigen Stand damit, dass auch die Büroflächenumsätze wieder zunehmen werden. Unsere aktuelle Prognose zeigt ein Plus von zehn Prozent für dieses Jahr.“

Wahlen und Geopolitik haben 2024 entscheidenden Einfluss auf die Büromärkte

Die Last aus geopolitischen Konflikten, fehlenden konjunkturellen Impulsen aus dem Ausland, immer noch spürbarer Inflation und einer „Das Glas ist halb leer“-Mentalität der Konsumenten wiegt schwer. Inwieweit sich eine solche Negativstimmung auch global verfestigt, dürfte zudem von einem bislang einmaligen Effekt in der Geschichte geprägt sein: Global gesehen werden 2024 mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung an Wahlen teilnehmen können. Von Indien bis Indonesien, von Großbritannien bis zu den USA. Noch nie in der Geschichte werden so viele Bürger innerhalb eines Jahres über neue Regierungen entschieden haben – mit entsprechenden Konsequenzen für künftige Handels- und Wirtschaftsbeziehungen.

Faktisch und in nüchternen Zahlen ausgedrückt wird die deutsche Wirtschaft 2023 voraussichtlich leicht geschrumpft sein. Für 2024 ist laut Consensus dann immerhin mit einem kleinen Plus von 0,4 Prozent zu rechnen. „Die Meinungen der Wirtschaftsforschungsinstitute klaffen dabei aber sehr weit auseinander, die Spanne reicht von -0,5 Prozent bis zu 1,3 Prozent und dokumentiert die auch unter den Experten herrschende Unsicherheit zur Einschätzung der weiteren Entwicklung der Konjunktur“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Immerhin: Der Arbeitsmarkt soll weitestgehend stabil bleiben und die Arbeitslosenquote sich bei 5,8 Prozent einpendeln.

„Unterstützung“ kommt dabei von einem Phänomen, welches sich im nächsten Jahr erstmalig zeigen dürfte: dem demographischen Effekt. Die Alterung der Bevölkerung dürfte dazu führen, dass die Zahl der Erwerbstätigen erstmalig wieder rückläufig sein wird. „Das stellt Unternehmen vor neue Herausforderungen in Bezug auf die Besetzung offener Stellen und erfordert entweder weitere Investitionen in den ,Faktor‘ Mensch in Form von höheren Löhnen und Gehältern oder aber in die Digitalisierung und die Integration Künstlicher Intelligenz in Arbeitsabläufe und Prozesse, um die Effizienz und die Produktivität zu erhöhen“, blickt Scheunemann voraus.

Dies alles geht auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorüber und beide oben skizzierten Investitionsoptionen erfordern ein stetiges Anpassen und Neu-Denken des Faktors Bürofläche. „Hier sehen wir auch für 2024 einen klaren Fokus auf den Faktor Qualität. Das dürfte die Ausdifferenzierung des Marktes weiter vorantreiben mit weiter steigenden Spitzenmieten für Top-Flächen und Mietpreiseinbußen für nicht mehr zeitgemäße Büros. Solange Deutschland nicht in eine tiefe und nachhaltige Rezession rutscht – wonach es derzeit nicht aussieht – sollte sich an dieser Entwicklung des Büromarktes nichts ändern“, erwartet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Büros bleiben auch künftig unverzichtbarer Bestandteil einer Unternehmenskultur, leicht steigende Rückkehrraten ins Büro sind Beleg dafür, gleichwohl das hybride Arbeiten weiterhin Bestand haben wird.

Ein weiterer Aspekt von attraktiven und damit teureren Büroflächen ist Nachhaltigkeit. Auch dieser Trend ist nicht mehr umkehrbar. Ein großes Fragezeichen steht allerdings hinter Projektentwicklungen. Immer noch sorgt die angespannte Lage für eine Verschiebung oder sogar eine Stornierung von Neubauentwicklungen. „Es dürfte noch eine Weile dauern, bis sich hier eine Normalität eingestellt haben wird. Je stärker die Pipeline für Neubauten und Revitalisierungen austrocknet und damit weniger moderne Bürofläche auf den Markt spült, desto stärker wird es die Mieten in den verfügbaren Flächen in zentraler Lage steigen lassen“, analysiert Rodriguez Thielen.

Neubauvolumen geht 2023 um rund 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück

Der Blick auf die Baubranche zeigt, dass das Jahr 2023 von enormen Schwierigkeiten für Projektentwickler geprägt war. Hohe Baukosten, Fachkräftemangel und Materialknappheit sind hier die Stichworte. „Während es auf der Kostenseite zumindest eine leichte Entspannung gibt – die Baukosten sinken, bleiben aber immer noch auf historisch hohem Niveau – sind es derzeit Finanzierungsengpässe und eine mangelnde Nachfrage, inklusive dem nach wie vor bestehenden Mangel an Fachkräften, die der Branche Sorgen bereiten“, sagt Scheunemann. Insgesamt führt dies dazu, dass zahlreiche Baustellen stillstehen, es zu Verzögerungen mit erheblichen Folgen für alle Beteiligten kommt oder geplante Projekte sogar ganz gestoppt werden. Insgesamt sind im Jahr 2023 rund 1,3 Millionen Quadratmeter neue Flächen auf den Markt gekommen, was einem Rückgang von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nur in Frankfurt wurden etwas mehr Büroflächen als im Vorjahr fertig, in allen anderen Märkten war ein Minus zu verzeichnen.

Für 2024 (1,9 Millionen m²) und 2025 (1,7 Millionen m²) werden höhere Volumina erwartet, doch diese fallen deutlich niedriger aus als noch vor Jahresfrist erwartet. „Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich diese Prognosezahlen im Laufe des Jahres angesichts des aktuellen Umfelds weiter reduzieren könnten“, so Scheunemann. Erfreulich ist, dass mit 49 Prozent fast die Hälfte dieser Flächen zum gegenwärtigen Zeitpunkt vermietet oder durch Eigennutzer belegt ist. Die Vorvermietungs- beziehungsweise Belegungsquoten reichen dabei von 43 Prozent in der Hauptstadt Berlin und Düsseldorf bis hin zu 60 Prozent in Stuttgart. Die stärksten Bauaktivitäten beobachtet JLL in den beiden größten Büromärkten Berlin und München, auf die 57 Prozent des derzeit erwarteten Bauvolumens für die Jahre 2024 und 2025 entfällt.

Leerstand steigt, bleibt aber überall im einstelligen Bereich

Das sich reduzierende Neubauvolumen verringert etwas den Druck von der Angebotsseite, aber neu errichtete Flächen erhöhen den Leerstand direkt, wenn sie zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet sind. In den Monaten Oktober bis Dezember 2023 waren dies in den sieben Hochburgen zusammen mehr als 150.000 m². Dazu kommt, dass die konjunkturelle Schwäche dazu führt, dass manche Unternehmen bei Umzügen mehr Fläche zurücklassen als sie neu beziehen. Insgesamt stehen suchenden Unternehmen somit in den sieben Hochburgen zum Jahresende 5,64 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung. Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,8 Prozent, die 0,3 Prozentpunkte über dem Wert von vor drei Monaten liegt.

Die Leerstandsquoten in den sieben wichtigsten Märkten liegen allesamt im einstelligen Prozentbereich in einer Bandbreite von 3,3 Prozent in Köln und 4,0 Prozent in Stuttgart, wo man nach wie vor von einer Knappheit sprechen kann, bis hin zu Werten von 8,8 Prozent in Frankfurt und 9,7 Prozent in Düsseldorf.

Positiv wirkt sich aus, dass das Volumen der zur Untermiete angebotenen Flächen zurückgegangen ist. Standen vor drei Monaten noch 835.000 m² in der Statistik, sind es zum Jahresende 2023 nur noch 808.000 m². Einige Flächen wurden vermietet und es werden nur noch wenige neu angeboten. „Dies spiegelt den Fortschritt in der Hybridisierung von Arbeitsplatzmodellen wider. Die massiven Flächenverkleinerungen durch Einführung hybrider Arbeitswelten ist somit abgeschlossen“, interpretiert Rodriguez Thielen die Daten. „Unverändert ist der Trend, dass die meisten Nutzer ihren Fokus auf sehr gut ausgestattete Flächen legen, wenn sie eine Neuanmietung und damit einen Umzug planen. Das bedeutet für Eigentümer von Gebäuden mit Leerstand in B- und C-Qualität, dass die Vermarktbarkeit ohne Aufwertung der Flächen zunehmend schwieriger wird.“

Münchner Spitzenmiete knackt die Marke von 50 Euro – Mietanreize werden zunehmen

Mittlerweile kennen die Büro-Spitzenmieten bereits seit 13 Jahren nur einen Weg: nach oben. Das hat sich auch 2023 mehr als deutlich gezeigt und der JLL-Spitzenmietpreisindex ist in den vergangenen zwölf Monaten um 6,8 Prozent auf einen neuen Höchststand von 275 Punkten geklettert. „Die Mietsteigerungen beobachten wir in allen Städten, wenngleich der Aufwärtstrend in den letzten drei Monaten teilweise zum Stillstand gekommen ist. Ausnahmen sind Berlin und München, wo die Spitzenmiete noch mal um jeweils einen Euro angestiegen ist“, fasst Rodriguez Thielen zusammen. In München wurde zum Jahresende die Marke von 50,00 Euro/m²/Monat erreicht. Damit summiert sich das Jahresplus in der bayerischen Landeshauptstadt auf 14 Prozent. Mit der gleichen Rate stiegen auch die Mieten in Köln auf aktuell 32,50 Euro/m²/Monat. Schlusslicht im Wachstum bleibt Frankfurt, hier steht ein Plus von lediglich etwas über einem Prozent in der Jahresschlussbilanz.

„Für 2024 rechnen wir weiterhin mit einer Fortsetzung dieses Trends, zumindest bei den Spitzenmieten in den besten Lagen. In Randlagen und in Objekten mit nur durchschnittlicher oder unterdurchschnittlicher Ausstattungsqualität wird der Druck in naher Zukunft allerdings zunehmen, was zu weiter sinkenden Durchschnittsmieten führen könnte“, sagt Rodriguez Thielen. Dies wird Eigentümer verstärkt dazu veranlassen, Incentives für ihre Mieter zu gewähren. Die nominalen Spitzenmieten sind bereits stärker gestiegen als die Effektivmieten, was bedeutet, dass Vermieter bereit sind, mehr Anreize zu gewähren als in den Jahren zuvor. Die Mietanreize – umgerechnet in mietfreie Zeiten – dürften im Laufe des Jahres auf bis zu 15 Prozent zulegen.

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Auf dem deutschen Investmentmarkt für Immobilien hilft nach einem historischen Tief derzeit nur der Blick nach vorne:

Zum Jahresabschluss 2023 liegt das Transaktionsvolumen in Deutschland bei insgesamt 31,7 Milliarden Euro – ein Minus von 52 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit schließt 2023 als das schlechtestes Investmentjahr seit 2011 und unterschreitet den Zehnjahresschnitt um 58 Prozent. Im Dezember konnten zwar noch einige Transaktionen ins Ziel gebracht werden, und im Zuge der Stabilisierung der Zinsen registriert JLL auch wieder etwas mehr Aktivität – von einer klassischen Jahresendrallye war allerdings weit und breit nichts zu sehen. Dies belegen auch die Zahlen: Mit knapp 8,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im vierten und damit auch stärksten Quartal des Jahres liegt der Beitrag der letzten drei Monate zum Gesamtjahresergebnis dennoch bei nur 28 Prozent. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre kam ein viertes Quartal auf 33 Prozent.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany: „Das abgelaufene Jahr war für die Immobilienwirtschaft eine harte Prüfung. Auch das kommende Jahr wird wieder ein schwieriges, aber diesmal mit einer klareren Perspektive. Angesichts der Tatsache, dass die Zinssätze zumindest stabil bleiben sollten, bin ich optimistisch, dass 2024 der Tiefpunkt der Krise erreicht und sogar der Beginn einer Erholung im Immobiliensektor zu spüren sein wird. Aber es ist in der Branche allgemeiner Konsens, dass wir in den nächsten Jahren eine Menge harter Arbeit brauchen werden, um wieder in die Erfolgsspur zu kommen. Angesichts der vielen Herausforderungen von Zinsniveau bis hin zu geopolitischen Konflikten und dem globalen Superwahljahr 2024 wird sich zeigen, ob es eine langsame Erholung wird oder ob sich genug Dynamik für einen schnellen Aufschwung entwickeln kann.”

Langsam breitet sich wieder Zinsoptimismus aus

Kommt mit dem neuen Jahr also auch ein neuer Zyklus? Zumindest der Blick auf die Finanzmärkte und die Zinsentwicklung der letzten Wochen des Jahres 2023 zeigt, dass ein Wendepunkt erreicht sein könnte. Die Finanzierungskonditionen gemessen am fünfjährigen Swap-Satz lagen zum 29. Dezember bei leicht über 2,4 Prozent – ein Rückgang um mehr als 100 Basispunkte innerhalb von zwei Monaten und der niedrigste Stand seit September 2022. Ähnliches gilt für die Umlaufrendite deutscher Staatsanleihen. „Dieser Zinsoptimismus basiert auf der Erwartung der Marktteilnehmer, dass die Phase der Zinserhöhungen der Zentralbanken nicht nur vorbei ist, sondern dass im Laufe des Jahres 2024 sogar mit Zinssenkungen zu rechnen ist, auch wenn über den genauen Zeitpunkt einer ersten Zinssenkung sehr unterschiedliche Auffassungen kursieren“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Vor allem die Europäische Zentralbank gibt sich in ihrer Rhetorik immer noch betont vorsichtig, die weitere Entwicklung der Inflation bleibt dabei der Gradmesser der künftigen Zinspolitik. JLL selbst rechnet mit einem ersten Zinsschritt nicht vor Juni. Wie auch immer die genaue Entwicklung sein wird: „Der aktuelle und zu erwartende Zinspfad sollte den Märkten und insbesondere der fremdkapitalintensiven Immobilienwirtschaft etwas mehr Planbarkeit und Sicherheit mit auf den Weg ins neue Jahr geben“, erwartet Scheunemann.

Angesichts der ansonsten herrschenden konjunkturellen und geopolitischen Unsicherheiten sind solche Impulse auch dringend nötig. Nichts ist für institutionelle und langfristig orientierte Investoren wichtiger als Planbarkeit und Handlungssicherheit. Immobilien bleiben ein wesentlicher Bestandteil eines ausgewogenen Anlageportfolios und Mittelzuflüsse internationaler Fonds- und Investmentgesellschaften zeigen ein wiedererlangtes Interesse an dieser Assetklasse.

Als ein Nadelöhr könnten sich die am Markt befindlichen Produkte erweisen. Doch nicht alle Bestandshalter werden es sich erlauben können, die Marktphase einfach „auszusitzen“. Der Investitionshöhepunkt des letzten Zyklus war 2019 mit einem Transaktionsvolumen zum Beispiel für Büroimmobilien in Höhe von rund 37 Milliarden Euro. „Eine fünfjährige Fremdfinanzierungslaufzeit vorausgesetzt, dürften in diesem Jahr viele Refinanzierungen anstehen, die möglicherweise nicht erfolgreich abgeschlossen werden können. Vor diesem Hintergrund erwarten wir eine Ausweitung des Immobilienangebots vor allem für Büroimmobilien. Für diejenigen, die weiterhin an die Zukunft des Büros glauben, dürften sich entsprechende Kaufgelegenheiten auch aus sogenannte Distressed Assets ergeben“, analysiert Scheunemann.

Mit Blick auf die kommenden Jahre könnte die Refinanzierungsthematik zu einem wesentlichen Aspekt werden. Global gesehen prognostiziert JLL, dass sich bis Ende 2025, basierend auf den durchschnittlichen Beleihungssätzen, auslaufende Kredite auf 2,1 Billionen US-Dollar belaufen werden. Neues Eigenkapital wird erforderlich sein, um die Beleihungsquoten stabil zu halten und die Schuldendienstbarkeiten weiterhin einzuhalten. Scheunemann warnt: „Das größte Risiko besteht bei Vermögenswerten, die in den letzten Jahren zu Spitzenbewertungen finanziert wurden.“

Die institutionellen Investoren werden wieder aktiver

Je nachdem, wie sich die Zentralbanken in ihrer Zinspolitik positionieren, könnte sich im Laufe des Jahres 2024 auch rasch eine dynamischere Aufwärtsentwicklung ergeben. „Aus der aktuellen Marktsituation heraus erachten wir für das Jahr 2024 ein Transaktionsplus von 20 bis 30 Prozent gegenüber 2023 als realistisch. Darin enthalten ist auch eine Rückkehr institutioneller Anleger, die nahezu das gesamte Jahr 2023 im Beobachtungsmodus operiert haben. Wir bemerken bereits, dass sie langsam aktiver werden und Immobilien wieder mehr in den Fokus rücken. Dies umso mehr, weil die Renditen von Staatsanleihen stark gesunken sind und bei realer Betrachtung nach Abzug der Inflation erneut in den negativen Bereich zurückgefallen sind“, sagt Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH.

Vom Rückgang beim Transaktionsvolumen um 52 Prozent sind Portfolio- und Einzeltransaktionen gleichermaßen betroffen. Mit Einzeltransaktionen wurde 2023 ein Volumen von knapp 20 Milliarden Euro erzielt (minus 49 Prozent), auf Portfoliodeals entfielen zwölf Milliarden Euro (minus 56 Prozent).

Großtransaktionen blieben im abgelaufenen Jahr eine Seltenheit. Die Liste der größten Deals 2023 führen drei Milliardentransaktionen an, darunter zwei im Segment Living: Im zweiten Quartal verkaufte Vonovia rund 30 Prozent der Anteile am Südewo-Portfolio an Apollo, aus dem dritten Quartal stammt der Verkauf von Supermärkten und Nahversorgern von x+bricks an Slate Asset Management. Im vierten Quartal kam es erneut zu einem Wohnportfolio-Anteilsverkauf: Vonovia beteiligte Apollo zu 30 Prozent an 31.000 Wohnungen in Norddeutschland.

Im dreistelligen Millionenbereich gab es 2023 insgesamt 49 Transaktionen, das ist im Vergleich zum Vorjahr mit 121 Verkäufen ein deutlicher Rückgang. Von den 49 Transaktionen entfielen mit 16 knapp ein Drittel auf die Assetklasse Logistik-Industrie, gefolgt von Living und Büro, die beide jeweils zehn Transaktionen beisteuerten.

Büroinvestments rangieren im Vergleich der Assetklassen nur noch auf Platz vier

Die sektoralen Trends haben sich auch im letzten Quartal fortgesetzt und insbesondere Büros standen unter Druck: „Der Markt für Büroinvestments ist 2023 nahezu völlig zusammengebrochen. Zum Jahresende machten Büroimmobilien nur noch knapp 17 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus, im Schnitt der vergangenen fünf Jahre waren es noch 33 Prozent gewesen“, analysiert Eckert. In absoluten Zahlen wurden 2023 lediglich 5,2 Milliarden Euro in diese Assetklasse investiert. Das ist der niedrigste Wert seit dem Zyklustief im Jahr 2009 nach der Finanzkrise und bedeutet im Jahr 2023 unter allen Assetklassen lediglich Platz vier.

Auf Platz eins landete die Assetklasse Living mit einem Anteil von knapp 29 Prozent vor dem Segment Logistik-Industrie mit 23 Prozent, was ein neuer Rekordwert seit Beginn der deutschlandweiten Erfassung durch JLL im Jahr 2006 ist. Einzelhandelsimmobilien kommen auf 17 Prozent. „Vor allem in der Logistik, bei Nahversorgungsimmobilien und Nischensektoren wie zum Beispiel Gesundheitsimmobilien gibt es nicht genügend Produkte, um die Nachfrage zu befriedigen. Das vorhandene Angebot jedoch trifft aufgrund der meist kleineren Volumina die derzeitigen Nachfragepräferenzen vieler Investoren“, beobachtet Eckert.

Auf die sieben Immobilienhochburgen entfielen mit 12,8 Milliarden Euro insgesamt 40 Prozent des deutschlandweiten Transaktionsvolumens. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr fällt mit 60 Prozent etwas stärker aus als außerhalb der Metropolen (minus 45 Prozent). Der Hauptgrund ist das schwache Abschneiden der Assetklasse Büro, bei der die sieben A-Städte üblicherweise und auch 2023 eine große Rolle spielten. 69 Prozent des deutschlandweiten Büro-Transaktionsvolumens entfiel im abgelaufenen Jahr auf diese Gruppe. Bei Living waren es 39 Prozent, bei Einzelhandel (26 Prozent) und Logistik-Industrie (24 Prozent) lediglich rund ein Viertel.

Anstieg der Renditen hat sich abgeschwächt – erstmals wieder positiver Leverage-Effekt

Die kräftig gesunkenen Anleiherenditen werden den Druck auf die Immobilienpreise und -renditen im neuen Jahr sicherlich etwas abmildern. „Allerdings darf dabei nicht vergessen werden, dass Immobilien eine nachlaufende Assetklasse sind und sich Auswirkungen vergangener Zinserhöhungen noch gar nicht in vollem Umfang in den Immobilienbewertungen und -preisen widerspiegeln“, gibt Helge Scheunemann zu bedenken. „Wir rechnen deshalb für das Jahr 2024 grundsätzlich mit einer Seitwärtsbewegung bei den Renditen. Spielraum für einen Renditerückgang dürfte es dann frühestens im nächsten Jahr geben. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass es 2024 für Investoren in bestimmten Segmenten des Marktes wieder interessante Einstiegsmöglichkeiten geben dürfte.“

Aktuell sieht JLL die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Schnitt über die sieben Hochburgen bei 4,29 Prozent. Dieser Wert liegt um rund zehn Basispunkte unter der JLL-Prognose aus dem Oktober und deutet die oben bereits skizzierte Stabilisierung an, zumal auch Transaktionsevidenz vorhanden war. Im Jahresvergleich ergibt sich somit ein Plus von fast 100 Basispunkten und im Vergleich zum absoluten Renditetiefpunkt im ersten Quartal 2022 ein Anstieg um 166 Basispunkte. Bei gleichzeitig kräftig verbesserten Finanzierungskonditionen (Zins und Marge) ergibt sich zum Jahresende erstmalig seit Anfang 2022 bei vielen Investments wieder die Möglichkeit, durch den Einsatz von Fremdkapital einen positiven Leverage-Effekt zu erzielen.

Darüber hinaus sind auch die Renditen von Staatsanleihen stark gesunken und die Risikoprämie für Immobilien hat sich von ihrem Tiefpunkt zu Jahresbeginn auf aktuell 230 Basispunkte mehr als verdoppelt. Interessant in diesem Zusammenhang ist auch der Blick auf die Renditen abseits von Core. In Zweitlagen betrug der Renditeanstieg seit dem ersten Quartal 2022 zwischen 192 und 259 Basispunkten je nach Ausstattungszustand, Laufzeit der Mietverträge und ESG-Konformität des Objekts. Dies verdeutlicht auch noch einmal den Qualitätsfokus der Investoren.

Für die anderen Assetklassen ergaben sich im Jahresverlauf 2023 sehr unterschiedliche Entwicklungen. Besonders im Einzelhandelssegment manifestieren sich die Unterschiede zwischen lebensmittelgeankerten Immobilien und Non-Food-Fachmärkten wie zum Beispiel Baumärkten. Für Letztere zogen die Anfangsrenditen im Jahresverlauf um 100 Basispunkte auf aktuell 5,90 Prozent an, während es bei Supermärkten oder Discountern mit einem Anstieg von nur 25 bis 60 Basispunkten deutlich moderater zuging. Shoppingcenter vergünstigten sich um weitere 50 Basispunkte auf 5,50 Prozent, das Gros der Renditeanpassung fand allerdings bereits in den Jahren zuvor statt.

Highstreet-Produkte und Wohnimmobilien erzielen die niedrigsten Spitzenrenditen

Als sehr preisrobust erweisen sich nach wie vor innerstädtische Geschäftshäuser, hier sieht JLL weiterhin hohe Verkaufsfaktoren. Die Spitzennettoanfangsrendite im Mittel der sieben Metropolen bleibt mit 3,50 Prozent relativ stabil und liegt nur knapp 30 Basispunkte über dem Vorjahresniveau. Neben Objekten in den Haupteinkaufsstraßen der Innenstädte sind Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser) trotz eines Anstiegs der Spitzenrenditen um 73 Basispunkte mit im Schnitt 3,71 Prozent am teuersten. Logistikimmobilien, die in den vergangenen Monaten sogar kurzzeitig teurer waren als Büros, rentieren aktuell bei 4,41 Prozent und damit um 48 Basispunkte höher als zum Jahresende 2022.

„Für fast alle Assetklassen haben sich die zugrunde liegenden Mietpreise als wertstabilisierend erwiesen. Eine positive Entwicklung der Mieten sollte auch im neuen Jahr, wenngleich abgeschwächt, anhalten. Steigende finanzielle Belastungen der Unternehmen und Mieter durch steigende Löhne, Investitions- oder Nebenkosten engen den Spielraum für stärkere Mietsteigerungen jedoch dort ein, wo sich diese Kosten nicht an die Kunden weitergeben lassen“, gibt Jan Eckert einen Ausblick.

Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,9 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 105.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated.

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Transaktionsvolumen: Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete 2023 einen Umsatz von etwa 21,5 Mrd. Euro, was einem Rückgang von 60 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und der niedrigste Wert seit 2010 ist.

Anfangsrenditen: Die Anfangsrenditen stiegen Ende 2023 langsamer, erreichten aber voraussichtlich noch nicht ihren Höhepunkt. Der Renditeanstieg in 2022/23 ist bereits jetzt der stärkste seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 1991.

Bürosegment: Büroimmobilien erlebten einen starken Umsatz- und Preisrückgang. Viele Institutionelle Investoren haben sich aus dem Sektor zurückgezogen, was vor allem Verkäufe von großen Objekten erschwert.

Ausblick: Savills erwartet, dass sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres 2024 stabilisieren und das Transaktionsvolumen leicht steigt.

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien beendete das Jahr 2023 mit einem Umsatz von ca. 21,5 Mrd. Euro. Das entspricht einem Rückgang um 60 % gegenüber dem Vorjahr und ist der niedrigste Wert seit 2010. Damit scheint die Talsohle zwar erreicht, eine zunehmende Aktivität erwartet Savills jedoch erst im späteren Jahresverlauf. Die Anfangsrenditen stiegen in den letzten drei Monaten des Jahres 2023 langsamer als in den Quartalen zuvor, haben ihren Gipfel allerdings voraussichtlich noch vor sich. Schon jetzt ist der Renditeanstieg der Jahre 2022/23 der bei Weitem stärkste, der am deutschen Immobilienmarkt je gemessen wurde. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, fasst das Marktumfeld wie folgt zusammen: „Die gute Nachricht für die meisten Marktakteure ist: Der größte Teil des Abschwungs – sowohl im Hinblick auf die Preise als auch auf die Transaktionsaktivität – liegt höchstwahrscheinlich hinter uns. Die schlechte: Ein echter Aufschwung ist noch nicht in Sicht und die Preise dürften zunächst noch etwas fallen. Während das Umfeld für die Verkäuferseite damit schwierig bleibt, dürften sich potenziellen Käufern angesichts nochmals gesunkener Preise und der in vielen Segmenten investorenfreundlichen fundamentalen Rahmenbedingungen mehr und mehr Chancen bieten.“

Positive Impulse vom Finanzmarkt, negative von der Realwirtschaft

Dass die langfristigen Zinsen in den letzten drei Monaten deutlich gefallen sind und inzwischen sogar knapp unterhalb des vor Jahresfrist erreichten Niveaus liegen, dürfte die Renditen mittelfristig stabilisieren. Kurzfristig überwiegt nach Auffassung von Savills jedoch, dass angebotene und nachgefragte Preise in weiten Teilen des Marktes immer noch auseinanderliegen und der Druck auf der Eigentümerseite tendenziell größer ist als auf Seiten potenzieller Käufer. Dies gilt umso mehr, als die Fremdkapitalkosten zuletzt zwar etwas gesunken sind, die Banken aber nach wie vor außergewöhnlich restriktiv in ihrer Kreditvergabe sind. Das macht Refinanzierungen schwierig. Daran dürfte sich mit Blick auf noch bevorstehende Abwertungen und den schon zuletzt deutlich gestiegenen Anteil der notleidenden Kredite zunächst wenig ändern. Insofern rechnet Savills für die kommenden Monate mit steigendem Angebot bei unveränderter Nachfrage, was für weiter steigende Anfangsrenditen spricht. Hinzu kommt das schwache konjunkturelle Umfeld, das sich nach jüngsten Prognosen mehrerer Wirtschaftsforschungsinstitute auch im laufenden Jahr nicht verbessern wird. Das wiederum dürfte sich in geringeren Mietwachstumserwartungen der Investoren niederschlagen, was ebenfalls für steigende Anfangsrenditen spricht.

Stärkste je gemessene Preiskorrektur dürfte im Jahresverlauf 2024 ihr Ende finden

Gleichwohl geht Savills davon aus, dass die Preiskorrektur weit vorangeschritten ist und sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres stabilisieren werden. Nachdem sie im Schlussquartal des letzten Jahres nochmals um 10 bis 20 Basispunkte gestiegen sind, lagen die Spitzenrenditen zum Jahresende zwischen 4,2 % für Geschäftshäuser und 5,7 % für Shopping-Center. Über alle von Savills beobachteten Nutzungsarten* hinweg stieg die Spitzenrendite im Verlauf des vergangenen Jahres um 57 Basispunkte. Im Jahr zuvor waren es noch 76 Basispunkte. In Summe ist der Renditeanstieg dieser beiden Jahre der bei Weitem stärkste, der seit Beginn der Erfassung solcher Daten im Jahr 1991 je gemessen wurde.

Büros mit starkem Umsatz- und Preisrückgang

Der Renditeanstieg des Jahres 2023 fiel bei fast allen Nutzungen geringer aus als im Jahr davor. Lediglich bei Pflegeheimen und Büros war es umgekehrt. Nachdem die Bürospitzenrenditen im Jahr 2022 im Durchschnitt der Top-6-Märkte um 80 Basispunkte gestiegen waren, legten sie im letzten Jahr um weitere 100 Basispunkte auf zuletzt 4,4 % zu. Damit liegen sie nicht nur über den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser (4,2 %), sondern erstmals auch über den Logistikspitzenrenditen (4,3 %). Auch im Umsatz-Ranking erreichten Büroimmobilien im letzten Jahr mit einem Transaktionsvolumen von 4,6 Mrd. Euro bzw. einem Anteil am Gesamtumsatz von 21 % zum ersten Mal lediglich den dritten Rang nach Handels- (5,5 Mrd. Euro bzw. 26 %) und Industrieimmobilien (5,2 Mrd. Euro bzw. 24 %). Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, kommentiert dazu: „Die Zahl der institutionellen Investoren, die ihr Geld in Büros anlegen wollen, ist in den letzten Jahren erheblich geschrumpft. Angesichts des strukturellen Wandels in diesem Sektor wollen viele von ihnen den Büroanteil in ihren Portfolios vielmehr reduzieren. Dieses Umschichten dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien seitens institutioneller Investoren noch lange dämpfen.“ Pink ergänzt: „Im kleinen bis mittleren Volumenbereich springen Family-Offices und Privatinvestoren in die Lücke, die die Institutionellen hinterlassen haben. Objekte aber, die für privates Kapital zu groß sind, haben es im aktuellen Umfeld schwer, einen Käufer zu finden.“ Im letzten Jahr hat Savills lediglich zehn Transaktionen von Büroobjekten im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich registriert. In den Jahren 2016 bis 2021 fanden stets mehr als sechzig solcher Transaktionen statt und im Jahre 2022 waren es immerhin noch knapp vierzig. Verbunden mit der generellen Zurückhaltung vieler Investoren gegenüber Büroimmobilien ging der Umsatz in diesem Segment um knapp 77 % gegenüber dem Vorjahr zurück und damit weit stärker als in allen anderen Sektoren.

Vermietungsmärkte bleiben überwiegend investorenfreundlich

Marcus Lemli kommentiert die Entwicklung bei Büros so: „Gemessen an der Verfassung der deutschen Bürovermietungsmärkte strafen Investoren Büros inzwischen möglicherweise zu stark ab. Zwar belasten sowohl konjunkturelle als auch strukturelle Entwicklungen die Büroflächennachfrage, allerdings ist die Leerstandsrate sowohl im historischen als auch im internationalen Vergleich immer noch gering und die Mieten für moderne Flächen in guten Lagen stiegen bis zuletzt. Hinzu kommt, dass ein überschießendes Angebot, wie wir das bei früheren Zykluswenden beobachten konnten, dieses Mal auch angesichts des insolvenzgeplagten Projektentwicklermarktes ausbleiben wird.“ Auch in den meisten anderen Segmenten sind die Leerstandsraten weiterhin niedrig und die Mietwachstumsaussichten günstig, was die Nachfrage am Investmentmarkt stabilisieren dürfte.

Finanzierungsstress steigt voraussichtlich deutlich

Kurz- und mittelfristig werden es nach Auffassung von Savills aber die Finanzmärkte sein, die die weitere Entwicklung des Immobilieninvestmentmarktes prägen. „Auch wenn der Zinsgipfel wahrscheinlich bereits hinter uns liegt, ist das erhöhte Zinsniveau an den Immobilienmärkten noch lange nicht vollständig verdaut. Sowohl die Abwertungen als auch die gestiegenen Kreditzinsen fressen sich nur allmählich in die Portfolios der Investoren hinein und der größte Teil dieses Prozesses steht noch bevor“, kommentiert Pink dazu. Lemli ergänzt: „Der Anteil notleidender Kredite und die Risikopuffer der Banken stiegen zuletzt auf niedrigem Niveau schon deutlich an. Da der größte Teil der auf dem Preisgipfel bzw. im Zinstal eingegangenen Finanzierungen erst noch ausläuft, rechnen wir sowohl auf Banken- als auch auf Eigentümerseite mit steigendem Stress. Bei vielen Anschlussfinanzierungen wird zusätzliches Eigenkapital nötig sein, das dann nicht mehr für Immobilienankäufe zur Verfügung steht und die Nachfrage entsprechend dämpft. Inwieweit der zunehmende Refinanzierungsstress Verkäufe auslöst, wird maßgeblich vom Verhalten der Banken abhängen. Noch beobachten wir weiterhin keine Anzeichen für eine Welle an Notverkäufen.“ Gleichwohl rechnet Savills mit einer steigenden Zahl von Verkäufen, die der präventiven Liquiditätssicherung dienen. Zu den Verkäufergruppen dürften hier Projektentwickler, börsennotierte Gesellschaften und offene Immobilienpublikumsfonds zählen.

Im Basisszenario im Jahresverlauf stabile Renditen und leichter Anstieg der Transaktionsaktivität zu erwarten

Im Basisszenario rechnet Savills mit einer im Jahresverlauf allmählich steigenden Zahl von Verkaufsprozessen. Das potenzielle Käuferfeld bleibt zunächst klein, dürfte aber über genügend Kapital verfügen, um das steigende Angebot zu absorbieren und damit für ein etwas höheres Transaktionsvolumen als im letzten Jahr zu sorgen. In diesem Szenario fallen die Preise zunächst noch leicht, stabilisieren sich aber im Verlaufe des Jahres. Anders wäre das in einem Szenario mit einer relevanten Zahl an Notverkäufen: Weil dann die Käufer die Preise diktieren können, würden die Anfangsrenditen zumindest in den betroffenen Segmenten auch im dritten Jahr in Folge stark steigen. Die Zahl der Verkäufe und vermutlich auch das Transaktionsvolumen würden sich in diesem Szenario schneller erholen. In seinem Basisszenario rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von 25 bis 30 Mrd. Euro.

* Büros, Geschäftshäuser, Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Pflegeheime, Shopping-Center und Supermärkte

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Die gestiegenen Immobilienfinanzierungszinsen in Kombination mit Inflation und hohen Energiekosten schrecken knapp 80 Prozent der Deutschen vom Erwerb einer Immobilie ab.

Das ist das Ergebnis einer bundesweiten, repräsentativen Umfrage im Auftrag von Engel & Völkers Finance, einem unabhängigen Vermittler von Immobilienfinanzierungen. Um den Traum vom Eigenheim dennoch zu verwirklichen, würden 75 Prozent der Befragten lieber mehr Eigenkapital einsetzen, damit die Darlehenssumme geringer bleibt. Über 90 Prozent würden ihren privaten Konsum einschränken und 54 Prozent der Teilnehmenden an der Umfrage sind bereit, statt einen Neubau zu finanzieren, auf eine Bestandsimmobilie auszuweichen. Insgesamt geben 67 Prozent der Befragten an, dass für sie eine Immobilienfinanzierung ohne Erbschaft oder Schenkung gar nicht möglich sei. Das sind sogar 5 Prozent mehr als im Vorjahr.

Mehr Eigenkapital und Konsumverzicht für die eigene Immobilie

“Die Rahmenbedingungen in der Immobilienbranche haben sich in den vergangenen zwei Jahren massiv geändert,” erklärt Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin von Engel & Völkers Finance Germany GmbH. “Die Immobilinfinanzierungszinsen haben sich vervierfacht, die Kosten für Bestandsimmobilien sind weiterhin auf einem recht hohen Niveau und der Neubau ist vielerorts zum Erliegen gekommen.” Drei Viertel der Befragten haben angegeben, dass sie lieber mehr Eigenkapital einsetzen würden, um die Darlehenssumme geringer zu halten. 92 Prozent der Deutschen wären außerdem zu einer freiwilligen Einschränkung bereit, um den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. 60 Prozent würden zum Beispiel auf teure Kleidung und Schuhe verzichten, ebenso viele auf den Kauf eines teuren Autos. Ungefähr die Hälfte aller Befragten sieht Sparpotenzial beim Verzicht auf teure Einrichtungsgegenstände (50%), bei Beauty- und Wellnessprodukten und -aktivitäten (49%) und bei Restaurantbesuchen (46%). “Trotz der herausfordernden aktuellen Situation ist eine Immobilienfinanzierung für viele Menschen nach wie vor möglich, wenn an den richtigen Stellschrauben gedreht wird,” erklärt Scheidler. “Wichtig ist, sich frühstmöglich beraten zu lassen und zu prüfen, was möglich und nötig ist.”

Bestandsimmobilien statt Neubau

Neben den Stellschrauben bei der Finanzierung gibt es natürlich auch die Möglichkeit, bei der Immobilie selbst einzusparen. So sind 54 Prozent der Befragten bereit, statt eines Neubaus eine Bestandsimmobilie zu finanzieren. Bei den 50- bis 59-Jährigen sind es sogar 60 Prozent. Auch eine preiswertere Lage in einem anderen Stadtteil oder einer ländlichen Gegend sind für 40 Prozent eine Option. 37 Prozent würden sich für eine andere Wohnform entscheiden und ein Reihenhaus oder eine Wohnung statt eines Einfamilienhauses finanzieren. Bei den 30- bis 39-Jährigen sind es sogar 47 Prozent. Ebenfalls 37 Prozent würden eine weniger hochwertige Ausstattung wählen (z.B. keinen Fahrstuhl im Mehrfamilienhaus), um die Kosten geringer zu halten, für 36 Prozent wäre ein kleinerer oder gar kein Garten denkbar.

Kaufnebenkosten schrecken ab

Neben den Immobilienpreisen und den Bauzinsen sorgen auch die hohen Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer und lange Genehmigungsprozesse für Zurückhaltung bei der Immobilienfinanzierung. “Hier ist auch die Politik gefragt, eine Reform der Grunderwerbsteuer ist dringend nötig,” so Rebecca Scheidler. Sie fügt hinzu: “Der jüngst verabschiedete Bau-Turbo-Pakt, auf den sich Bund und Länder geeinigt haben, ist schon mal ein Schritt in die richtige Richtung, aber das Thema muss kontinuierlich vorangetrieben werden.” Der Pakt sieht vor, dass Planungs- und Genehmigungsprozesse vereinfacht und beschleunigt werden sollen, so dass für eine befristete Zeit in Orten mit hohem Bedarf Bauvorhaben schneller geplant und umgesetzt werden können.

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Den meisten Menschen ist sehr daran gelegen, wenigstens zwischen Weihnachten und Neujahr einige ruhige Tage ohne Aufregung verbringen zu können. Doch nicht immer lässt sich das verwirklichen.

Gerade um das Weihnachtsfest und um die Silvesternacht herum gibt es einige typische Problemfälle, die in ähnlicher Form immer wieder auftauchen – vom brennenden Christbaum bis zur verirrten Silvesterrakete. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte vor, die sich mit dieser Thematik befassen.

Es entspricht zwar nicht den normalen Gebräuchen, aber es kann schon mal vorkommen, dass ein Adventsgesteck die Weihnachtszeit überdauert und bis in den Sommer hinein in der Wohnung stehen bleibt. Wer dann allerdings die Kerzen dieses vertrockneten Gestecks noch einmal anzündet, der muss größte Sorgfalt walten lassen. Ein Wohnungsbesitzer hatte das nicht getan, das brennende Adventsgesteck verursachte einen Sachschaden in Höhe von 35.000 Euro. Das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 2 U 300/00) stellte eine Feuerversicherung leistungsfrei, weil hier grobe Fahrlässigkeit vorgelegen habe.

Kurzfristige “weihnachtliche Ablenkungen” werden in der Regel von den Gerichten als akzeptabel betrachtet. So ließ sich eine Mutter von ihrem quengelnden Kind dazu überreden, nur mal kurz draußen den neuen Puppenwagen auszuprobieren. Dabei vergaß sie, die Adventskerzen auszupusten. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 4 U 49/97) handelte es sich dabei nicht um eine grobe Fahrlässigkeit – die Versicherung musste für den Schaden aufkommen.

Manch eine Gefahrenquelle kann ein Normalbürger auch gar nicht richtig einschätzen. Ein Kind hielt sich an Silvester in der Nähe des Weihnachtsbaumes mit einer Wunderkerze auf und wedelte damit herum. Der Tannenbaum entzündete sich daraufhin explosionsartig, das ganze Wohnhaus brannte ab. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 3 U 104/05) kam zu der Überzeugung, es gehöre nicht zum Allgemeinwissen eines Menschen, solch eine dramatische Entwicklung vorherzusehen. Deswegen müsse man von einer einfachen Fahrlässigkeit ausgehen.

Das Kind im vorigen Falle hatte die Wunderkerzen noch in einer gewissen Entfernung zu brennbaren Stoffen gehalten. Eine andere Familie hingegen brachte die Kerzen unmittelbar an den Zweigen des Christbaumes an – und noch dazu ganz in der Nähe einer hölzernen Krippe. Das schien dem Landgericht Offenburg (Aktenzeichen 2 O 197/02) dann doch ein viel zu riskantes Verhalten und es wies den Versicherten die Verantwortung für den Schaden zu.

Manchmal muss sich auch die Finanzjustiz mit dem Thema Christbaum befassen. In einem konkreten Fall ging es darum, dass jemand ein Grundstück mit einer demnächst zu fällenden Weihnachtsbaumkultur gekauft hatte. Der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen II R 45/19) urteilte, dass der Erwerber für den Teil des Kaufpreises, der auf die Bäume entfiel, keine Grundsteuer entrichten müsse. Grundsätzlich zählten zwar auch Gehölze zum festen Bestandteil eines Grundstücks, aber hier könne man sie wegen ihrer speziellen Funktion und des alsbaldigen Fällens steuerlich getrennt betrachten.

Eines der Lieblingsessen der Deutschen am Silvesterabend ist das Fondue. Der entsprechende Topf mit seinem heißen Inhalt stellt stets eine Gefahrenquelle dar. Trotzdem darf man sich auch mal zwei Minuten davon abwenden, ohne im Schadensfalle gleich haftbar gemacht zu werden. Das entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 12 U 126/07), als ein Mieter mal kurz von der Küche ins Wohnzimmer gegangen und während dieser Zeit ein Brand entstanden war.

Über die Gefahren von Silvesterraketen ist schon oft berichtet worden. Ein besonders drastischer Fall, der sich unter Nachbarn abgespielt hatte, beschäftigte die Strafjustiz. Der alkoholisierte Angeklagte hatte mit zwei Raketen in Richtung auf im Hinterhof stehende Menschen gezielt. Glücklicherweise wurde niemand dabei verletzt. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 813 LS 111 Js 115054/20) verurteilte den Mann wegen Herbeiführens einer Sprengstoffexplosion, versuchter gefährlicher Körperverletzung und Beleidigung zu 18 Monaten Freiheitsstrafe auf Bewährung und zur Zahlung von 1.500 Euro Geldbuße.

Wer erstattet eigentlich den Schaden, wenn ein Knallkörper von unbekannten Tätern gezündet wird? Ein Hausbesitzer, an dessen Immobilie eine Schaufensterscheibe getroffen worden und zerbrochen war, forderte finanziellen Ersatz von der Wohngebäudeversicherung. Er berief sich darauf, es habe sich um einen “unbemannten Flugkörper” im Sinne der Vertragsbedingungen gehandelt. Das Landgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 2 S 354/03) wollte einen Knallkörper allerdings nicht in die Rubrik “unbemannte Flugkörper” einordnen.

Mieter können nicht für jeden Unfug, den ihre Gäste anrichten, gekündigt werden. Das stellte das Amtsgericht Berlin (Aktenzeichen 11 C 80/05) in einem Urteil fest. In dem Rechtsstreit war es darum gegangen, dass Besucher der Mieter in der Silvesternacht Böller angezündet und in fremde Briefkästen gesteckt hatten. Deswegen konnte den Gastgebern vom Vermieter nicht gekündigt werden, denn das Gericht war der Meinung, sie seien nicht verpflichtet gewesen, ihre Gäste ständig zu überwachen. Zumal dann nicht, wenn es nicht aufgrund vorausgegangener Verhaltensweisen Hinweise auf konkrete Gefahren gegeben habe.

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Bundesweiter McMakler Speckgürtel-Index

Immobilienpreise in Speckgürteln liegen noch weit unter dem Niveau in den Metropolen

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Speckgürtel ist deutlich geringer als in der Stadt – mit Ausnahme von Stuttgart, München und Köln

Die Speckgürtel mit der besten Anbindung zur Stadt verzeichnen die höchsten Immobilienpreise

Ein Großteil hierzulande träumt vom Einfamilienhaus mit Garten. Doch der Wohnraum in den Metropolen ist knapp und so zieht es viele ins Umland. McMakler Research, die Plattform für Immobilienmarktanalysen von McMakler, hat die sieben A-Städte und ihre Speckgürtel auf Infrastruktur, Kinderfreundlichkeit, Grünflächen, Immobilienpreise und Nachfrage untersucht. Das Ergebnis: Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in 2023 in den Außenbezirken günstiger – in Frankfurt am Main sogar um 33 Prozent. Die Nachfrage ist in den Speckgürteln deutlich geringer als in der Stadt – mit Ausnahme von Köln, München und Stuttgart. Wer schnell ins Zentrum möchte, braucht vom Stuttgarter und Münchner Speckgürtel nur rund 45 Minuten, was sich auch auf die Immobilienpreise auswirkt.

Stadt vs. Speckgürtel: Stärkster Preisunterschied in Frankfurt am Main

Wie stark sich die Immobilienpreise zwischen den größten deutschen Städten und ihren Speckgürteln unterscheiden, variiert von Region zu Region: Am stärksten ist der Preisunterschied in Frankfurt am Main. Hier kostet der Quadratmeter im Speckgürtel 33 Prozent weniger als in der Stadt, und auch in Hamburg und Berlin ist das Leben in den Außenbezirken um 26 bzw. 20 Prozent günstiger. In allen sieben A-Städten lässt sich eine deutliche Preisannährung der Speckgürtel an die Städte erkennen. Im Vergleich zu 2022 sind die Preisunterschiede in 2023 deutlich geringer.

Speckgürtel von Stuttgart, München und Köln sind beliebter als die Metropolen

Auch wenn die Nachfrage in den Speckgürteln immer mehr steigt, bleiben die Metropolen der meisten sieben A-Städte beliebter. Mit 32 Prozent weniger Nachfrage gegenüber der Stadt ist der Speckgürtel von Frankfurt am Main am unbeliebtesten, gefolgt von Hamburg (-22 Prozent) und Berlin (-15 Prozent). In Stuttgart (+23 Prozent), München (+19 Prozent) und Köln (+4 Prozent) ist der Speckgürtel in 2023 im zweiten Jahr in Folge attraktiver als die Metropole.

“Wir konnten in den letzten Jahren bundesweit beobachten, dass es immer mehr Menschen in ländliche Regionen zieht. Unsere Daten zeigen, dass durch die steigende Nachfrage die Immobilienpreise in den Speckgürteln in vielen Regionen bereits zu den Städten aufschließen. Interessenten von Kaufimmobilien in den Randlagen sollten nicht länger zögern, sondern vielmehr die aktuell günstigen Marktbedingungen für einen Immobilienkauf nutzen”, kommentiert Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Stadt: München und Stuttgart mit schnellster Verbindung

Wer täglich zur Arbeit in die Stadt fahren muss, hat im Münchner und Stuttgarter Umland Glück – hier dauert das Pendeln mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zum Hauptbahnhof nur eine Dreiviertelstunde. Deutlich länger sind die Berliner unterwegs: Durchschnittlich müssen sie fast eineinhalb Stunden für den Weg einplanen. Auch die Hamburger brauchen im Schnitt über eine Stunde.

Kinderfreundliche Regionen: Größte Kita-Dichte in Stuttgarts Speckgürtel

Bundesweit fehlen Studien zufolge hunderttausende Kita-Plätze. Wie die Untersuchung zeigt, haben Familien im Stuttgarter Speckgürtel das größte Angebot. Auf 10.000 Einwohner kommen hier 18 Kitas. Darauf folgen die Speckgürtel von Köln, München, Frankfurt und Berlin, wo es zwischen elf und acht Kitas pro 10.000 Einwohner gibt. Schlusslichter sind die Vororte von Hamburg und Düsseldorf, wo es jeweils rund vier Kitas gibt. Unter den Großstädten schneiden München und Frankfurt mit 38 bzw. 15 Betreuungseinrichtungen am besten ab. Die weiteren Großstädte reihen sich im Mittelfeld ein und bieten pro 10.000 Einwohner vier bis acht Kitas an.

Wohnen, wo andere Urlaub machen: Berlin und Umland mit Abstand am grünsten

Mit insgesamt 48 Naturschutzgebieten und 43 Seen zählt Berlin zur grünsten Hauptstadt Europas. Und auch im Umland kommen Naturliebhaber auf ihre Kosten: 42 Naturschutzgebiete und 47 Seen prägen den Berliner Stadtrand. Ganz anders sieht es dabei in Frankfurt aus, wo Bewohner lediglich neun Rückzugsorte in der Natur haben. Der Frankfurter Speckgürtel landet jedoch mit 29 Naturschutzgebieten und acht Seen auf dem dritten Platz der grünsten Außenbezirke.

“Naturnähe und das Angebot an Kinderbetreuung sind zwar wichtige Faktoren, allerdings zeigt unsere Untersuchung, dass sie nur bedingt Einfluss auf die Immobilienpreise in den Vororten nehmen. Eine stärkere Korrelation lässt sich bei der Anbindung beobachten: Die Speckgürtel mit der besten Anbindung zur Stadt verzeichnen die höchsten Preise für Immobilien”, führt Jahn fort.

Datenerhebung:

Für den McMakler Speckgürtel-Index wurden die sieben Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart untersucht. Konkret wurden die Anzahl an Seen, Naturschutzgebieten, Kitas sowie die durchschnittliche Fahrzeit aus dem Speckgürtel zum Hauptbahnhof der jeweiligen Metropole ermittelt. Dafür wurden alle Postleitzahlen der Regionen eingebunden. Die Nachfrage und Immobilienpreise basieren auf den unternehmenseigenen Transaktionsdaten von McMakler sowie Daten verschiedener Online-Immobilienportale von McMakler für 2023.

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Büroleerstand ist in den europäischen Kernmärkten weiterhin gering

Laut des neuesten Savills-Spotlights ist der Büroleerstand in den europäischen Kernmärkten weiterhin gering, allen voran in Paris CBD (1,9 %), Köln (3,3 %) und Hamburg (3,8 %). Auch die deutschen Großstädte Berlin (4,1 %) und München (5,1 %) weisen einen geringen Leerstand auf und liegen damit unter den europäischen Kernmärkten auf Platz vier bzw. fünf.

Zwar sind die Leerstandsquoten in den deutschen Top-6-Städten auf einem vergleichsweisen niedrigen Niveau, steigen aber zunehmend an. So ist die durchschnittliche Leerstandsquote im Vergleich zum Vorquartal um 20 Basispunkte auf 5,2 % gestiegen. Zurückzuführen ist dies unter anderem auf die konjunkturell geringere Flächennachfrage und strukturelle Flächenreduktionen. Dennoch verzeichnen diese Märkte weiterhin Mietpreissteigerungen bei den Spitzenmieten, da erstklassige Büros in sehr gut erreichbaren Lagen nach wie vor gefragt und kurzfristig kaum verfügbar sind.

Im 3. Quartal 2023 betrug der europäische Büroflächenumsatz 1,9 Mio. m²; das sind 11 % weniger als im Fünfjahresdurchschnitt, aber 8 % mehr als im Vorquartal. Laut Savills lässt sich diese Entwicklung darauf zurückführen, dass Unternehmen trotz höherer Kosten wieder vermehrt Mietentscheidungen treffen. In Madrid, Bukarest und München lag der Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen über dem Fünfjahresdurchschnitt der ersten drei Quartale.

Savills prognostiziert für das Gesamtjahr 2023 einen Rückgang des Büroflächenumsatzes in Europa um 18 % im Vergleich zum Vorjahr. Für 2024 rechnet das internationale Immobilienberatungsunternehmen jedoch wieder mit einem leichten Anstieg des Flächenumsatzes im niedrigen einstelligen Prozentbereich in Europa. Für die deutschen Top-6-Städte wird allerdings weiterhin ein Rückgang des Flächenumsatzes erwartet, da die Nachfrage auch im nächsten Jahr noch schwach bleiben dürfte.

Angesichts von Bauverzögerungen und der Tatsache, dass viele Projektentwickler nicht in der Lage sind, die Finanzierung für neue Projekte zu sichern, dürfte das Angebot an hochwertigen Büroflächen in Europa weiterhin gering sein, so die Savills Experten. Infolgedessen dürfte sich der Wettbewerb der Mieter um erstklassige Flächen in zentralen Lagen verstärken, was zu einer Erhöhung der Büromieten in den CBDs führt. So konnte beispielsweise in Paris La Défense ein Anstieg der Mieten um 6 % beobachtet werden, da einige Nutzer aufgrund der noch höheren Mieten im Pariser CBD gezwungen waren, wieder nach La Défense zu ziehen.

Christina Sigliano, EMEA Head of Global Occupier Services bei Savills, kommentiert: „Der zunehmende Wettbewerb um erstklassige Objekte bedeutet, dass viele Mieter bereit sind, einen höheren Mietaufschlag zu zahlen. Wir gehen daher davon aus, dass sich das Mietwachstum für erstklassige Büroflächen weiter fortsetzen wird, da die Zahl der neu auf den Markt gebrachten Flächen begrenzt bleibt. Wir vermuten, dass Mietanreize für ältere Bestände in peripheren Lagen weiter zunehmen werden, sofern die Flächen nicht umfassend saniert werden.”

Jan-Niklas Rotberg, Director und Head of Office Agency Deutschland, ergänzt: „Den Wettbewerb um erstklassige Büroflächen und die damit verbundenen Mietpreissteigerungen beobachten wir auch in Deutschland.  Während die europäischen Bürospitzenmieten in den letzten 12 Monaten um durchschnittlich 6,3 % stiegen, wiesen die Spitzenmieten in Düsseldorf (+27 %), Köln (+26 %) und München (+17 %) einen besonders schnellen Anstieg auf.“

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Ein immowelt Ranking der 10 kostspieligsten Mietwohnungen in Deutschland im Jahr 2023 zeigt:

Teuerste Wohnung: 28.500 Euro Kaltmiete pro Monat für ein Apartment in Berlin-Mitte

Hauptstadt dominiert Ranking: 6 der 10 hochpreisigsten Mietwohnungen befinden sich in Berlin

Fünfstellige Spitzenmieten auch in Köln (22.000 Euro), München (13.100 Euro) und Hamburg (11.500 Euro)

Die Mietpreise in Deutschland haben in diesem Jahr vielerorts neue Höchststände erreicht. Für Wohnungen im Luxussegment waren mitunter sogar Monatsmieten in fünfstelliger Höhe fällig. Das kostspieligste Apartment wurde in Berlin für eine monatliche Kaltmiete von 28.500 Euro angeboten. Das zeigt ein immowelt Ranking der 10 teuersten Mietwohnungen, die zwischen Januar und November 2023 auf immowelt.de inseriert wurden. Neben Berliner Apartments zählen auch Luxuswohnungen in München, Hamburg und Köln zu den Immobilien, deren Miete sich nur absolute Topverdiener leisten können.

Teuerste Mietwohnung in Berlin-Mitte

Dominiert wird das Ranking aber von der deutschen Hauptstadt: 6 der 10 hochpreisigsten Mietwohnungen wurden dort angeboten Das mit Abstand teuerste Apartment gab es in Mitte: Für eine monatliche Kaltmiete von 28.500 Euro konnten zahlungskräftige Interessenten eine möblierte Luxuswohnung mit 295 Quadratmetern Wohnfläche und Blick auf das Berliner Stadtschloss beziehen. Die Jahresmiete des Apartments liegt bei 342.000 Euro – für diese Summe kann man in Berlin im Schnitt eine Eigentumswohnung mit knapp 70 Quadratmetern Wohnfläche kaufen.

Die geräumigste Wohnung des Mietpreis-Rankings befindet sich ebenfalls in Berlin-Mitte: Wer bereit war, die Monatsmiete von 17.000 Euro (Platz 3) zu bezahlen, konnte ein 706 Quadratmeter großes Penthouse mit 7 Zimmern und Dachterrasse sein neues Zuhause nennen. Berliner Luxusdomizile zu Spitzenmieten gab es zudem in den Ortsteilen Prenzlauer Berg (16.500 Euro; Platz 4), Tiergarten (14.900 Euro; Platz 5), Mitte (12.000 Euro; Platz 7) und Schmargendorf (10.5000 Euro; Platz 10).

Bis zu 22.000 Euro Monatsmiete in Köln

Neben Berlin erreichten die Angebotsmieten in diesem Jahr auch in den anderen Millionenstädten zum Teil schwindelerregende Höhen. Die zweitteuerste Mietwohnung wurde in Köln angeboten: Dort konnten Interessenten für 22.000 Euro Kaltmiete ein Penthouse mit 260 Quadratmetern im Stadtteil Altstadt-Süd in unmittelbarer Nähe zum Rheinufer beziehen.

München, die mit Abstand teuerste deutsche Stadt, ist ebenfalls mit einem Luxusapartment in den Top 10 vertreten. Eine direkt am Englischen Garten gelegene Wohnung mit 299 Quadratmetern wurde für 13.100 Euro Monatsmiete in Maxvorstadt angeboten und schafft es damit auf Platz 6 im Ranking.

Komplettiert werden die Top 10 von zwei Hamburger Wohnungen. Für ein Penthouse mit 320 Quadratmetern in der HafenCity mussten solvente Mieter monatlich 11.500 Euro (Platz 8) bezahlen. Im vornehmen Harvestehude gab es ein Luxusdomizil mit 479 Quadratmetern für 10.800 Euro pro Monat (Platz 9).

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Noch gibt es gute Verhandlungsspielräume bei den Immobilienpreisen in Deutschland – aber diese werden schon geringer. Das zeigen aktuelle Erhebungen von Interhyp und der Immobiliensuchmaschine ThinkImmo.

In der Niedrigzinsphase waren Immobilien noch besser leistbar und die Nachfrage deutlich größer als das Angebot. Der Konkurrenzkampf um die begehrten Traumimmobilien hat dazu geführt, dass deutliche Preisaufschläge auf den vom Verkäufer aufgerufenen Angebotspreis die Regel waren.

Die Zinswende brachte den Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt. Seither zeigt sich ein verändertes Bild. Käuferinnen und Käufer haben wieder die Möglichkeit, selbstbewusst Preise zu verhandeln. Der Kaufpreis liegt nun teils deutlich unter dem Angebotspreis.

Fazit: Noch gibt es guten Verhandlungsspielraum – aber er wird weniger. Im aktuellen Zinszwischentief liegen die Bauzinsen wieder unter der 4-Prozent-Marke, d.h. Finanzierungen sind günstiger zu bekommen. Das wird Auswirkungen auf die Nachfrage nach Immobilien und damit auch die Möglichkeiten bei den Preisverhandlungen haben.

Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp, empfiehlt: “Kaufinteressierte sind gut beraten, jetzt die Chancen zu nutzen, die das aktuelle Marktumfeld bietet. Wer selbstbewusst verhandelt, hat die Möglichkeit, zu einem attraktiven Preis eine Immobilie zu erwerben.”

Über Interhyp

Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2022 ein Finanzierungsvolumen von 29,0 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

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Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de

Ein 5-Jahresvergleich der durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen in 75 ausgewählten deutschen Großstädten von immowelt zeigt:

In 71 von 75 Städten sanken die Immobilienpreise zwar seit Dezember 2022, sind aber trotzdem deutlich teurer als 2018

Preisanstiege auch in Hotspots wie München (+11 Prozent), Hamburg (+32 Prozent) und Frankfurt am Main (+14 Prozent)

Höchste prozentuale Teuerungen in Leipzig (+47 Prozent), Gelsenkirchen (+45 Prozent) und Mönchengladbach (+44 Prozent)

Höhere Bauzinsen sorgen derzeit für einen Preisrückgang im Immobilienmarkt. In den letzten 12 Monaten waren in 71 von 75 untersuchten Großstädten die mittleren Quadratmeterpreise von Wohnungen rückläufig. Der 5-Jahresvergleich zeigt aber, dass die Preise trotzdem noch viel höher sind als 2018: In der Spitze liegen die Quadratmeterpreise 47 Prozent über dem damaligen Niveau. In mehr als jeder 2. deutschen Großstadt verteuerten sich Immobilien binnen 5 Jahren um über ein Viertel. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in ausgewählten deutschen Großstädten zum jeweils 1. Dezember 2018 und 2023 miteinander verglichen wurden.

“Viele Eigentümer haben derzeit den Eindruck, Immobilien verlieren dramatisch an Wert”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Ein Blick auf die Preisentwicklungen der letzten 5 Jahre zeigt aber, dass es sich bei den derzeitigen Preisanpassungen um eher kleinere Korrekturen handelt, die die teils massiven Anstiege der letzten Jahre nicht ansatzweise aufrechnen. Eigentümer können also beruhigt sein – zumal wir für 2024 mit einer weiteren Stabilisierung des Marktes rechnen.”

Weitere Anstiege trotz hohem Niveau: München, Hamburg und Frankfurt

In vielen bereits 2018 hochpreisigen Großstädten sind Eigentumswohnungen weiter im Wert gestiegen. In München kletterte das Niveau um 11 Prozent auf 8.191 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg um 32 Prozent auf 6.047 Euro. Es folgt nach einem Zuwachs von 14 Prozent Frankfurt am Main, wo der Quadratmeter derzeit im Mittel für 5.550 Euro angeboten wird. In allen drei Städten sank das Preisniveau zwar im Vergleich zum Vorjahr, liegt aber weiterhin merklich über dem Level von 2018.

Berlin verteuert sich um über ein Drittel und schließt zur Spitze auf

Berlin erlebte in den letzten 5 Jahren einen deutlichen Anstieg: Im Vergleich zu 2018 verteuerte sich der Quadratmeter von 3.705 Euro um 35 Prozent auf derzeit 5.004 Euro. War die Hauptstadt vor 5 Jahren im Städtevergleich noch im oberen Mittelfeld zu finden, ist sie mittlerweile bereits auf dem 6. Platz unter den 75 untersuchten Großstädten. Für eine Stadt dieser Größe und eine europäische Hauptstadt waren die Immobilienpreise in Berlin lange Jahre auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Nun nähert sie sich den anderen deutschen Millionenstädten an, oder hat sie wie im Fall von Köln (4.706 Euro) schon hinter sich gelassen.

Größte Teuerung in Leipzig, Gelsenkirchen und Mönchengladbach

Die prozentual höchsten Teuerungsraten verzeichnen Städte, die ein im Vergleich niedriges Preisniveau haben. In Leipzig verteuerte sich der mittlere Angebotspreis von 1.716 Euro binnen 5 Jahren auf 2.530 Euro. Das entspricht einem Zuwachs von 47 Prozent. In Gelsenkirchen kletterten die Preise seit 2018 um 45 Prozent von 1.075 Euro auf 1.561 Euro, in Mönchengladbach auf 2.102 Euro (+44 Prozent). Auch in Hildesheim (2.218 Euro, +43 Prozent) und Bremerhaven (1.678 Euro, +40 Prozent) haben sich die Angebotspreise in den vergangenen 5 Jahren prozentual massiv erhöht.

Günstigste Preise weiterhin in vielen Städten im Ruhrgebiet

Im Vergleich zu 2018 haben sich die Preise von Wohneigentum in allen untersuchten Städten verteuert. Allerdings gibt es Städte, in denen trotz teilweise deutlicher Anstiege der mittlere Quadratmeterpreis weiterhin unter der Marke von 2.000 Euro liegt. Dazu zählen neben Gelsenkirchen auch Chemnitz (1.569 Euro, +18 Prozent) und Bremerhaven (1.678 Euro, +40 Prozent). Es folgen weitere Städte vor allem aus dem Ruhrgebiet: Herne (1.806 Euro, +37 Prozent), Hagen (1.815 Euro, +33 Prozent), Oberhausen (1.843 Euro, +23 Prozent), Duisburg (1.854 Euro, +33 Prozent) und Hamm (1.941 Euro, +37 Prozent).

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich in der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 75 ausgewählten Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.12.2018 und 01.12.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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