Archiv für die Kategorie: Immobilien

Union Investment hat im zurückliegenden Geschäftsjahr 2023 die Assets under Management im Immobilienbereich erneut steigern können.

Trotz des herausfordernden Marktumfeldes mit hohen Inflationsraten und dem höchsten Zinsanstieg seit 60 Jahren wuchs das Immobilienfondsvermögen gegenüber dem Vorjahr leicht um 1,2 Prozent auf 56,9 Milliarden Euro. Weiterhin positiv, wenn auch angesichts alternativer Anlageprodukte deutlich verhaltener als im Vorjahr, entwickelte sich der Nettomittelabsatz mit 865 Millionen Euro. Den in Deutschland vertriebenen Offenen Immobilien-Publikumsfonds -und Spezialfonds von Union Investment flossen 452 Millionen Euro zu. Weitere 413 Millionen Euro wurden im Service-KVG-Geschäft eingesammelt. Im Vorjahr hatte der Netto-Mittelabsatz über alle deutschen Immobilienfonds gerechnet 2,3 Milliarden Euro betragen. Mit ihren gewerblichen Immobilienfonds für private und institutionelle Kunden erwirtschaftet Union Investment 2023 eine Ein-Jahres-Performance von durchschnittlich 3,1 Prozent (Vorjahr: 3,1 Prozent). „Unsere Immobilienfonds haben sich auch in der Phase der Unsicherheit als stabiles Sachwertinvestment erwiesen. Das gilt auch zukünftig: Wir können unseren Anlegern über eine steuerliche Teilfreistellung eine überzeugende und wettbewerbsfähige Ausschüttungsrendite bieten, die auch auf mittlere bis langfristige Sicht nachhaltig stabil bleiben wird“, sagte Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, bei der Vorstellung der Bilanz. Mit einem Volumen von insgesamt 41,3 Milliarden Euro bei den Offenen Immobilien-Publikumsfonds und einem entsprechenden Marktanteil in Deutschland von 31 Prozent konnte Union Investment ihre Spitzenposition unter den Anbietern Offener Immobilienfonds festigen.

Erfreulich robust präsentierten sich zum Jahresultimo auch die Vermietungsquoten der Fonds, die sowohl die Qualität des über fast sechs Jahrzehnte gewachsenen Immobilienportfolios von Union Investment unterstreichen als auch auf intakte Nutzermärkte vor allem im Core-Segment hinweisen. Die Quoten nach Ertrag liegen bei durchschnittlich 95,5 Prozent. Auch im Büroportfolio, für das mit 92,7 Prozent eine Vermietungsquote auf dem guten Niveau des Vorjahres ausgewiesen werden konnte, sorgten hohe Vermietungsleistungen für eine weiterhin hohe Ertragsstabilität. Insgesamt wurden über die internen Asset Management-Einheiten 2023 rund 387.000 Quadratmeter Bürofläche neu- bzw. nachvermietet. Über alle Nutzungsarten lag die Vermietungsleistung bei rund 1,0 Million Quadratmetern, wodurch für die Fonds jährliche Netto-Mieterträge im Gesamtvolumen von rund 244 Millionen Euro neu erwirtschaftet bzw. gesichert wurden.

Auf den Investmentmärkten, für die ab dem dritten Quartal 2024 wieder anziehende Aktivitäten erwartet werden, agierte Union Investment mit der gebotenen Vorsicht und konzentrierte sich bei den Neuakquisitionen auf die wenigen herausragenden Marktopportunitäten in Europa. Hierzu gehörten Transaktionen vor allem in resilientere Nutzungsarten wie Europäisches Wohnen in Dublin und Amsterdam und der Ausbau des Resorthotel-Portfolios in Deutschland. Das Gesamtvolumen im Ankaufsbereich lag bei rund 300 Millionen Euro (vier Transaktionen) gegenüber 2,4 Milliarden Euro (28 Transaktionen) im Vorjahr. Hinzu kamen elf Ankäufe für die Service-KVG-Mandate im Volumen von rund 200 Millionen Euro.

Performancebeiträge durch erfolgreiches Verkaufsprogramm

Einen besonderen Schwerpunkt legte Union Investment 2023 auf die Realisierung  von Verkaufsgewinnen. Durch 16 Objektverkäufe für die Publikums- und institutionellen Fonds in Deutschland, Österreich und Singapur mit Verkaufserlösen in nahezu allen Fällen oberhalb des  Sachverständigenwertes konnten zum Teil bedeutsame Performancebeiträge realisiert werden. Durch die Verkaufstransaktionen (Gesamtvolumen: 1,2 Milliarden Euro) wurden zudem zusätzliche Liquiditätspuffer aufgebaut, die Union Investment bei entsprechenden Marktchancen zur weiteren Portfoliodiversifizierung für Neuakquisitionen in resiliente Nutzungsarten wie Logistik, Hotel und Europäisches Wohnen sowie in kleinere Objektgrößen nutzen will. Bei entsprechenden Marktgelegenheiten plant Union Investment auch wieder in den Überseemärkten, speziell in Asien-Pazifik, in nachhaltig wertstabile Objekte zu investieren.

Parallel dazu will der Hamburger Investment- und Asset Manager weiterhin Verkaufsmöglichkeiten sondieren und schließt dabei auch großvolumigere Deals nicht aus. „Das aktuelle Marktumfeld bietet Chancen auch und speziell in Deutschland für profitable Verkäufe aus unserer gewachsenen Immobiliensubstanz heraus“, sagt Martin J. Brühl, Chief Investment Officer und Mitglied der Geschäftsführung. „Solche Chancen, die sich – wie unsere erfolgreichen Verkäufe von Büroobjekten über Buchwert in Wien und Zürich und zuletzt in Singapur zeigen – nun vermehrt bieten, wollen wir 2024 aktiv für unsere Anlegerinnen und Anleger nutzen.“

Übergang zum neuen Zyklus aktiv und mit ruhiger Hand gestalten

Wie Michael Bütter betonte, steht das Jahr 2024 für Union Investment ganz im Zeichen, den Übergang zum neuen Zyklus nach der zehnjährigen Boomphase an den Immobilienmärkten wertstiftend für ihre Anleger zu gestalten. „Hierzu gehören neben einem vorausschauenden Investmentansatz insbesondere auch die konsequente Weiterführung und Umsetzung unserer Roadmap in den Bereichen Dekarbonisierung und Digitalisierung unter besonderer Berücksichtigung der sich wandelnden Nutzeranforderungen in den Immobilienbeständen“, sagte Michael Bütter. „Einen besonderen Schwerpunkt mit entsprechenden Investitionen werden wir darauf setzen, unsere leistungsstarke Immobilienplattform mit einer modernen Datenarchitektur zukunftsfähig weiterzuentwickeln, um damit auch weitere Immobilientypen und Regionen auch für neue institutionelle Anlagevehikel einzubeziehen. Die Weiterentwicklung der Plattform in Bezug auf Effizienz und Time-to-market ist ein zentraler Baustein, um unsere Wettbewerbsfähigkeit weiter zu stärken und unser Immobiliengeschäft im neuen Zyklus behutsam weiter auszubauen.“

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Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Wohnen ist teuer, ob zum Kauf oder zur Miete. Besonders beim Neubau sind die Preise extrem hoch. Wer bei Ausstattung, Parkplatz oder Etage Abstriche machen kann, spart erheblich, zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Ob für Mieter oder Käufer: Wohnen wird immer teurer. Besonders dort, wo auf wenig Platz viele Menschen leben, gleicht die Suche nach einer bezahlbaren Bleibe einem Glücksspiel. Mehr Angebot könnte den Markt entlasten – allerdings ist Bauen wegen knappem Material, fehlenden Fachkräften und vor allem hohen Zinsen für immer weniger Menschen leistbar. Eine neue IW-Studie zeigt nun, mit welchen Lösungen Politik und Bauherren dennoch die Preise senken – oder zumindest Preissteigerungen abmildern können.

Drei Prozent günstiger ohne Gäste-WC

Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung  – etwa mit günstigerem Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart nochmal bis zu drei Prozent. Auch Wohnungen in höheren Gebäuden sind in der Regel günstiger. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen sind sicherlich eine sinnvolle Erweiterung, allerdings zeigt die Studie, dass diese neu gebauten Wohnungen nicht unbedingt kosteneffizient sind. Sparmöglichkeiten gibt es auch beim Parken: Wohnungen ohne Stellplatz sind beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger, zur Miete macht der Stellplatz knapp sechs Prozent Preisunterschied aus.

Einen weiteren Hebel bietet der Preis für das Bauland: Würden Kreise und Kommunen hier auf zehn Prozent verzichten, wären Wohnungen immerhin zwei Prozent günstiger, in Städten würde der Preis um ein Prozent schrumpfen. Der Effekt erscheint zunächst klein, ist aber nicht zu unterschätzen, gerade in teuren städtischen Lagen bei Mehrfamilienhäusern. Generell bietet der Verzicht auf Wohnfläche den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen je Wohneinheit.

Grunderwerbsteuer belastet mehrfach

„Wohnen muss wieder günstiger werden, und dafür führt am bezahlbaren Neubau kein Weg vorbei“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.  Doch der sei in einer schwierigen Lage, dazu trügen auch die Kommunen bei: Die Grunderwerbsteuer belaste beim Bau einer Immobilie alle Beteiligten, Projektentwickler wie Käufer – beim Weiterverkauf sogar gleich mehrfach. Das treibe die Nebenkosten und damit Kauf- und Mietpreise. „Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein“, sagt Michael Voigtländer. „Die Kommunen müssen jetzt umdenken, um den Markt zu entlasten, wo es nur geht“.

Zur Methodik: Für die Studie haben die Autoren 210.000 Kauf- und 365.000 Mietangebote für Neubauwohnungen mit einer Größe von zwei bis fünf Zimmern analysiert, die zwischen Januar 2018 und Juni 2023 on- und offline inseriert wurden. Dabei haben sie neben der Lage vor allem nach verschiedenen Ausstattungsmerkmalen unterschieden, um so Preiseffekte festzustellen.

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Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V., Konrad-Adenauer-Ufer 21, 50668 Köln, Tel: 0221 4981-1, www.iwkoeln.de

Die Preise für gebrauchte Wohnungen und Häuser haben sich bei der LBS Immobilien NordWest im zweiten Halbjahr stabilisiert.

Eine Eigentumswohnung kostete in Nordrhein-Westfalen durchschnittlich 168.800 Euro, das sind 1,5 Prozent mehr als in der ersten Jahreshälfte 2023. Im Dezember lag der Preis bereits bei 174.400 Euro, berichtet Geschäftsführer Roland Hustert. Bei den Eigenheimen setzte diese Entwicklung etwas verzögert ein, für sie wurden im Schnitt 301.400 Euro bezahlt (- 3,5 %), auch hier ist ab dem Herbst aber eine Trendumkehr erkennbar. Ausgewertet wurden die laut Notarvertrag tatsächlich gezahlten Kaufpreise.

Für das laufende Jahr rechnet Hustert mit einem moderaten weiteren Preisanstieg – aus mehreren Gründen: So seien die Finanzierungskosten zuletzt wieder gesunken und die allgemeine Verunsicherung der Interessenten habe sich gelegt. Die im Frühjahr ohnehin höhere Nachfrage treffe zudem auf ein äußerst knappes Neubauangebot: Zuletzt gingen die Baugenehmigungen in NRW um fast 30 Prozent zurück – “diese nicht gebauten Wohnungen werden uns in den nächsten Jahren fehlen und den Druck auf den Gebrauchtmarkt weiter erhöhen”, so Hustert.

Spielraum für Preisverhandlungen sieht der Immobilienexperte allenfalls noch bei den älteren Eigenheimen abseits der Ballungsräume. Ab Energieklasse E und schlechter müsse hier die energetische Modernisierung vom Käufer mit eingepreist werden. Überdurchschnittlich vom Preisrückgang waren allerdings auch die besonders energieeffizienten Objekte der Klasse A betroffen, weil in diesem Segment die Teuerung der vergangenen Jahre besonders hoch ausgefallen war, erläutert Hustert: “Die Gruppe derjenigen, die hohe Preise für aufwändige Objekte zahlen kann, schrumpft.”

Insgesamt vermittelte die LBSi NW im vergangenen Jahr 10.703 Wohnimmobilien im Wert von 3 Mrd. Euro in den vier Bundesländern NRW, Niedersachsen, Berlin und Bremen. Sie ist damit einer der größten Wohnimmobilienmakler in Deutschland.

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LBS Immobilien NordWest, Himmelreichallee 40, 48149 Münster, Tel: 0251 412 5125, www.lbsi-nordwest.de

Die VALUE AG hat die Immobilienmarktdaten zum vierten Quartal 2023 vorgelegt und informiert in dem VALUE Data Insights über die aktuellen Entwicklungen.

• Die Preise sind im 4. Quartal 2023 kaum noch gesunken
• Wohnungspreise sinken bundesweit nur noch um -1,0%
• Eigenheimpreise sinken bundesweit nur noch um –1,1%
• In einigen Städten steigen die Preise bereits wieder
• Mieten steigen bundesweit wieder stärker als im Vorquartal um +2%
• Für 2024 ist wieder mit steigenden Preisen zu rechnen.
• Regional Insight zum Immobilienmarkt der Region Bonn vorgelegt

Die Preise sind im 4. Quartal 2023 nur noch leicht gesunken. Eigentumswohnungen im Bestand verbilligten sich nur noch um −1 %. Bei Preisen für Einfamilienhäuser im Bestand zeigen im bundesweiten Mittel ein Minus von −1,1 % im Vergleich zum letzten Quartal. Die Mieten sind im 4. Quartal 2023 mit 2 % hingegen weiter gestiegen.

Im Vorjahresvergleich zeigen Einfamilienhäuser mit −7,1 % ein ähnliches Minus wie Eigentumswohnungen. Diese kosteten im Vergleich zum 4. Quartal 2022 rd. −6,1 % weniger. In beiden Marktsegmenten sinkt das Volumen verfügbarer Wohnen erstmals seit dem Wendepunkt wieder ab. Bei Mietwohnungen geht die Rallye hingegend unverändert weiter. Im abgelaufenen Quartal wurde 4,7 % mehr Miete verlangt als im Vorjahr.

In den Top-7 Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal nur noch leicht gesunken (−0,5 %). Auch hier fällt der Rückgang damit deutlich weniger stark aus als im Vorquartal. In einzelnen Städten wie beispielsweise in Köln steigen die Preise bereits schon wieder. Die Mieten in den Metropolen liegen ähnlich wie im Bundesschnitt mit 2,1 % deutlich im Plus. Schwächer sinkende Preise und weiter steigende Mieten zeigen sich.

„Der Preisverfall, der keiner war, geht zu Ende. Die Preisrückgänge flachen kontinuierlich ab und teilweise sind bereits jetzt wieder steigende Preise feststellbar“,  kommentiert Sebastian Hein Leiter von VALUE Marktdaten und ergänzt: „ Dies liegt mitnichten alleine an den moderateren Zinsen, sondern vorallem an den steigenden Knappheiten am Wohnungsmarkt. „In der Gesamtschau dürften die Preise daher schon bald aus der Seitwärtsbewegung in die Aufwärtsbewegung übergehen und auch die Transaktionsvolumina wieder anziehen.“ führt Hein fort.

Preisentwicklung in A- und B-Städten

In den Metropolen sanken die Preise insgesamt für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr nur noch um −4,9 %. Dieser Rückgang wäre aber ohne die Entwicklung in der Bundeshauptstadt stärker ausgefallen, da hier die Preise im Vergleich zum 4. Quartal 2022 mit −1,3 % relativ stabil geblieben sind. In Köln gibt es mit −3,6 % ein klares Minus, in Hamburg (−6,3 %), Frankfurt am Main (−6,4 %) und Düsseldorf (−8 %), München (−8,2 %) und Stuttgart (−9,2 %) fällt der Rückgang weit stärker aus.

Im aktuelleren Vergleich zum letzten Quartal zeigt sich allerdings ein anderes Bild. In Köln stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen mit (2,4 %) wieder ziemlich deutlich. In Frankfurt am Main stagnierten die Preise mit einem leichten Plus (0,7 %). In den übrigen Metropolen sind die Entwicklung noch leicht negativ, mit −0,1 % in Berlin, −1 % in Hamburg, −1,1 % in Stuttgart und −1,2 % in München.

Bei den Mieten sticht Berlin weiter heraus, dort galoppieren die Angebotsmieten gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht mit 17,1 % weiter den Bestandsmieten davon. Mit großem Abstand dahinter folgen Hamburg (6,2 %) und München (5,8 %), Düsseldorf (4,9 %) sowie Köln (4,8 %). In Stuttgart (3,4 %) und Frankfurt am Main (2,1 %) war der Anstieg am geringsten.

Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 2,5 % in Köln am stärksten gestiegen, dahinter folgen Hamburg (2,2 %), München (1,9 %), Berlin (1,7 %) und Düsseldorf (1,6 %) sowie Stuttgart (0,5 %). In Frankfurt am Main (0 %) gab es keine Bewegung.

Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Bonn

Fokus des Regional Insights ist diesmal die Region Bonn. Die Region liegt im Süden Nordrhein-Westfalens und umschließt die Stadt Bonn sowie den umliegenden Rhein-Sieg-Kreis.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit −3 % schwächer als im bundesweiten Schnitt (−6,1 %). Einfamilienhauspreise haben sich mit −9,1 % hingegen stärker verbilligt als im Bundesdurchschnitt (−7,1 %). Umgekehrt zeigt die Region zurzeit eine höhere Mietdynamik und liegt mit einem Plus von 5,9 % über dem Bundesdurchschnitt mit einem Plus von (4,7 %).

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Value AG, Einsteinufer 63a, 10587 Berlin, www.value.ag

Das sind die Ergebnisse der 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023:

Angebotspreise von Bestandswohnungen sind im 4. Quartal 2023 deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken

Ende der Preisrückgänge in Sicht: Preisdynamik nimmt verglichen mit den Vorquartalen stark ab

Verbesserte Zinskonditionen: flächendeckende Preisanstiege wieder ab Sommer 2024 denkbar

In 30 von 75 untersuchten Großstädten steigen die Kaufpreise im vergangenen Quartal wieder – in der Spitze um 4,2 Prozent

Steigende Preise in Berlin, Hamburg und Köln – Minus in München, Frankfurt und Stuttgart

Nach eineinhalb Jahren Krise am deutschen Immobilienmarkt ist nun allmählich Besserung in Sicht. Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und 75 ausgewählten Großstädten verändert haben. Hauptgrund für das Abflachen der Preiskurve ist die leichte Entspannung am Zinsmarkt. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins zuletzt zweimal in Folge unverändert gelassen und viele Wirtschaftsexperten gehen davon aus, dass es ab Mitte 2024 wieder zu Senkungen kommen wird. In Erwartung dieser sind die Bauzinsen in den vergangenen sechs Wochen bereits wieder spürbar nach unten gegangen.

Zwar sind die Kaufpreise verglichen mit dem Vorjahr deutschlandweit um durchschnittlich 4,8 Prozent gesunken und zum absoluten Preishöhepunkt im Mai 2022 sogar um 10,2 Prozent nach unten gegangen. Wie sehr sich die negative Preisdynamik in den zurückliegenden drei Monaten allerdings abgeschwächt hat, zeigt sich am Vergleich zu den Vorquartalen. Im 1. Quartal 2023 betrug der Rückgang noch 1,7 Prozent, im 2. Quartal waren es 1,4 Prozent und im 3. Quartal 1,5 Prozent. Der Tiefpunkt bei den Immobilienpreisen dürfte nun beinahe erreicht sein.

“Nach eineinhalb herausfordernden Jahren für die komplette Immobilienbranche blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die Bauzinsen scheinen ihren Höhepunkt bereits überwunden zu haben und sinken derzeit”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohneigentum im Laufe des Jahres wieder erholen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Preise vorerst noch einige Monate mit leichten Schwankungen seitwärts bewegen. Die relative Trägheit des Immobilienmarkts hat auch erst fünf Monate nach dem rapiden Zinsanstieg Anfang 2022 zu sinkenden Preisen geführt.”

Preisanstiege im 2. Halbjahr 2024 denkbar

In der 1. Jahreshälfte 2024 ist es aufgrund der Trägheit des Marktes eher unwahrscheinlich, dass es zu flächendeckenden und kontinuierlichen Preisanstiegen kommen wird. In besonders attraktiven Märkten und bei einzelnen Immobilientypen, wie energetisch sanierten Wohnungen, kann es aber auch schon früher zu Preissteigerungen kommen. Auf breiter Ebene sprechen die aktuellen Rahmenbedingungen aber eher dafür, dass es erst nach dem kommenden Sommer wieder zu Preiszuwächsen kommen wird – besonders dann, wenn sich die Kreditbedingungen weiter verbessern sollten und es Klarheit bezüglich Fördermittel gibt.

“Für Suchende, die bereits eine Immobilie im Auge haben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Erwerb sein. Sollten sich die Rahmenbedingungen für Immobilienkäufer weiter verbessern, könnte die Nachfrage im Jahr 2024 wieder ansteigen. Somit dürfte der Raum für Preisverhandlungen dann deutlich geringer sein als derzeit”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Falls die EZB in der zweiten Jahreshälfte 2024 den Leitzins tatsächlich wieder senkt und die Bauzinsen in der Folge ebenfalls weiter nach unten gehen, werden sich aus Käufersicht Ersparnisse durch geringere Zinsen schnell durch wieder steigende Kaufpreise neutralisieren.”

In 30 von 75 Großstädten steigen die Preise zum Vorquartal

Beim Blick auf die deutschen Großstädte zeigt sich, dass die Preise vielerorts bereits die Talsohle durchschritten haben und bereits in großen Teilen wieder stabile oder leicht steigende Preise zu registrieren sind. Diese Tendenz könnte ein Anzeichen für weitere Preisstabilisierungen im kommenden Jahr sein. Zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 30 von 75 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern gestiegen. Den stärksten Zuwachs verzeichnet das nordrhein-westfälische Moers mit einem Plus von 4,2 Prozent.

Nach wie vor sinkende Preise weisen 43 Städte auf. Hier stehen Saarbrücken und Göttingen mit einem Minus von jeweils 4,3 Prozent an der Spitze. Die Anzahl der Städte, in denen die Preiskurve nach unten zeigt, geht allerdings rapide zurück. Im 3. Quartal vergangenen Jahres verbuchten noch 65 Großstädte sinkende Preise im Vergleich zum Vorquartal, während sich lediglich in 10 Städten das Preisniveau verteuerte. Im 2. Quartal waren es sogar noch 68 Städte mit zurückgehenden und 6 Städte mit steigenden Kaufpreisen.

Berlin im Aufwind, München mit weiterer Korrektur

Genauso wie bei der Preisentwicklung aller Großstädte zeigt sich auch bei den Metropolen aktuell ein heterogenes Bild. Zum Teil könnte der Preistiefpunkt bereits überwunden sein, wie auch in der Hauptstadt. In Berlin haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen drei Monaten um 1,2 Prozent verteuert, im Vorquartal gab es noch einen Rückgang von 0,7 Prozent. Aktuell werden Bestandswohnungen für durchschnittlich 5.014 Euro pro Quadratmeter angeboten, vor drei Monaten lag der Durchschnittspreis noch unterhalb der 5.000-Euro-Marke bei 4.966 Euro. Besonders in Berlin könnte sich der Immobilienmarkt wieder schneller erholen. Das liegt unter anderem daran, dass die Hauptstadt nach wie vor sehr attraktiv ist und einen starken Zuzug verzeichnet. Zudem bietet das nach wie vor verglichen mit anderen europäischen Hauptstädten niedrige Preisniveau viel Spielraum nach oben.

Nach eineinhalb Jahren, in denen die Preiskurve stetig nach unten gezeigt hat, dreht sich diese auch in Köln und Hamburg nun wieder nach oben. In der Hansestadt ist der Preiszuwachs mit 0,1 Prozent zwar nur marginal, nach einem Rückgang von 1,9 Prozent im 3. Quartal scheint aber zumindest der Preisverfall gestoppt. Aktuell müssen Käufer im Durchschnitt 5.945 Euro für Wohneigentum in Hamburg zahlen – der zweithöchste Wert aller deutschen Großstädte. Auch in Köln sind die Vorzeichen wieder positiv: Von Oktober bis Januar erhöhten sich die Wohnungspreise um 0,5 Prozent auf 4.652 Euro pro Quadratmeter. Genauso wie in Hamburg verteuern sich auch in der Rheinmetropole die Preise erstmals seit der Zinswende wieder.

In der vierten Millionenstadt, München, haben die Preise das Tal hingegen noch nicht erreicht. Im 4. Quartal des vergangenen Jahres gaben sie um 0,5 Prozent nach. Das Preisniveau scheint trotz spürbarer Rückgänge seit eineinhalb Jahren noch zu hoch zu sein, damit die Nachfrage wieder so stark angekurbelt wird, sodass sich die Preistendenz dreht. In den vergangenen zwei Jahren sind Bestandswohnungen in Deutschlands teuerster Stadt spürbar günstiger geworden. Vor der Zinswende wurden noch Quadratmeterpreise von über 9.000 Euro aufgerufen, aktuell sind es 8.151 Euro.

Deutliche Rückgänge in Frankfurt und Stuttgart

Ähnlich wie in München ist auch in Frankfurt und in Stuttgart von einer Trendwende bisher noch nichts zu spüren – in beiden Großstädten geben die Preise im vergangenen Quartal deutlich nach. In der Finanzmetropole verringerten sich in den vergangenen drei Monaten die durchschnittlichen Angebotspreise um 2,6 Prozent. Aktuell kostet der Quadratmeter in Frankfurt 5.439 Euro, was hinter München und Hamburg der dritthöchste Wert aller Großstädte ist. Trotz spürbarem Rückgang fällt auch in Frankfurt die prozentuale Veränderung geringer aus als in den Vorquartalen.

Eine andere Situation herrscht in Stuttgart, wo die Preisrückgänge zuletzt sogar etwas zugenommen haben. Seit Oktober vergangenen Jahres sind die Angebotspreise um 2,2 Prozent zurückgegangen. In den Vorquartalen waren es noch Minus 2,1 Prozent und Minus 1,9 Prozent. Durch die Rückgänge bleibt das Preisniveau in der schwäbischen Großstadt unterhalb der 5.000-Euro-Grenze. Käufer müssen derzeit mit im Mittel 4.805 Euro pro Quadratmeter rechnen.

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Die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt um 4,5 Prozent

Im Januar sind die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung auf 3,4 Prozent zurückgegangen – ein Minus von rund 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Nachfrage nach Wohnimmobilien wider, die im vierten Quartal 2023 um 4,5 Prozent gestiegen ist. Zudem verzeichnete der Immobilienmarkt im selben Quartal erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 einen nominalen Anstieg der Immobilienkaufpreise im Vergleich zum Vorquartal. Das ergab eine aktuelle Auswertung von McMakler Research, der Plattform für Immobilienmarktanalysen von McMakler, für die unternehmenseigene Transaktionsdaten berücksichtigt wurden*.

Insgesamt stiegen die nominalen Preise für Häuser und Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent zum Vorquartal. Bei drei bis vier Prozent Inflationsrate im vierten Quartal kommt das immer noch einem Verfall der Realpreise gleich, jedoch deutlich gebremster als die Monate zuvor. Im Vorjahresvergleich ist nach wie vor ein nominaler Preisrückgang von 2,6 Prozent zu verzeichnen**.

Kaufpreise für Häuser sind noch rückläufig – Wohnungspreise steigen

Während die Kaufpreise für Häuser noch um 0,2 Prozent rückläufig sind, verzeichneten Wohnungen einen Preisanstieg um 1,2 Prozent. Auch deutliche regionale Unterschiede zeichneten sich ab: Im Osten Deutschlands stiegen die Wohnungspreise in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen am stärksten. In den sieben A-Städten sind die Preise sowohl für Wohnungen als auch Häuser anhaltend rückläufig. Lediglich in Berlin und München stiegen die Kaufpreise mit 0,4 bzw. 0,2 Prozent bereits moderat. Während die Immobilienpreise in den A-Lagen insgesamt stabil geblieben sind, stiegen sie in den Randlagen. Die kleinen, regional fokussierten Städte in D-Lage verzeichneten mit 0,7 Prozent den höchsten Kaufpreisanstieg im vierten Quartal.

Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler, erklärt die Entwicklung: “Die Zinsen sind nach wie vor deutlich höher als noch zu Ende 2022. Wir rechnen bis in die zweite Jahreshälfte 2024 hinein mit einem von starker Zurückhaltung geprägten Markt. Gleichzeitig ist der leichte nominale Preisanstieg im vierten Quartal ein positives Signal für eine allmähliche Stabilisierung des Marktes und einen leichten Anstieg der Nachfrage nach Immobilien. Ein Treiber sind die seit November gesunkenen Baufinanzierungszinsen. Bei dem aktuell üblichen Finanzierungszinssatz lässt sich im Vergleich zu Oktober 2023 bereits ein beachtlicher Betrag sparen.”

Die Nachfrage kehrt allmählich zurück

Die Nachfrage hat sich im vierten Quartal 2023 mit einem Anstieg um 4,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal intensiviert. Insbesondere Berlin und das Saarland stechen mit Nachfragesteigerungen von 15 Prozent bzw. 23 Prozent auf Länderebene hervor. Das geplante Chipwerk von Woldspeed sowie die Förderzusage für Stahl Holding Saar zur Produktion von grünem Stahl machen Saarland zu einem attraktiven Standort. Fast alle sieben Metropolregionen erlebten einen deutlichen Nachfrageanstieg, wobei Frankfurt am Main mit 28 Prozent die Spitze anführt. Lediglich Hamburg verzeichnete einen Rückgang der Immobiliennachfrage um rund 10 Prozent.

“Wir sehen, dass das Bewusstsein der Kunden für den Energiestatus einer Immobilie gestiegen ist. Dennoch sorgen kürzlich gestoppte Förderkredite für energetische Sanierung für Unsicherheit. Hier muss die Politik klar Stellung beziehen. Es bleibt zu beobachten, wie sich die Ampelkoalition aufstellt, um einer weiteren Verschlechterung der Wohnraumkrise entgegenzuwirken und gleichzeitig die energiewirtschaftlichen Ziele zu erreichen”, sagt Felix Jahn.

* Der Marktreport umfasst die Kaufpreis- und Nachfrageentwicklung in den deutschen Bundesländern und den Top-7-Städten im vierten Quartal 2023. Die Analyse basiert u.a. auf den realen Transaktionsdaten von McMakler und bildet damit das momentane Marktgeschehen ab.

** Bei der Preisentwicklung ist zu beachten, dass es sich um nominale Werte handelt. Die Inflationsrate von zuletzt 3,2 Prozent (November 2023) ist hier nicht berücksichtigt.

Über McMakler

McMakler ist ein in Deutschland und Österreich aktiver Full-Service Immobiliendienstleister. Das Unternehmen beschäftigt rund 350 eigene Immobilienmakler an rund 30 Standorten, die sich hervorragend mit den regionalen Gegebenheiten auskennen. Sie werden unterstützt durch rund 250 Mitarbeiter in der Zentrale in Berlin, in der unter anderem die Analyse- und Vermarktungstechnologie von McMakler entwickelt wird. McMakler ist eines der Top-Maklerunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen zeichnet sich durch hohe Professionalität, umfangreiche Technologie und einen schnellen, sicheren Verkauf aus. Felix Jahn startete den Hybrid-Immobilienmakler 2015 als Gründungsinvestor und Executive Chairman und ist seit 2018 auch CEO.

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McMakler GmbH, Torstraße 19, 10119 Berlin, Tel: +49 30 555 744 917, www.mcmakler.de

Union Investment holt mit Markus Diers (44) einen erfahrenen Handelsexperten mit langjähriger Zugehörigkeit zum Unternehmen und Leitungserfahrung zurück ins Team.

Markus Diers, derzeit Managing Director bei der Redos Real Estate GmbH in Hamburg, wird bei Union Investment zum 1. März 2024 die Leitung des Asset Management-Bereiches Retail übernehmen. Von 2005 bis 2016 war er bei Union Investment bereits als Spezialist für Handelsimmobilien und später als Gruppenleiter für das Bestandsmanagement des europäischen Handelsportfolios zuständig.

Markus Diers folgt in seiner neuen Funktion als Abteilungsleiter und der Verantwortung für das Management von über 50 Handelsobjekten in den Fonds von Union Investment auf Lars Richter, der das Portfolio und die Abteilung maßgeblich mit aufgebaut, erfolgreich über 20 Jahre geleitet hat und Ende 2024 altersbedingt aus dem Unternehmen ausscheiden wird.

„Wir freuen uns, dass wir für den Generationswechsel diese exzellente Lösung gefunden haben.  Markus Diers wird mit seiner starken Retailkompetenz und seinen breiten Erfahrungen in den Segmenten Fachmarkt, High-Street und Shoppingcenter die wertvolle Arbeit von Lars Richter fortführen und unser gut aufgestelltes Handelsportfolio auch mit Blick auf neue institutionelle Anlagelösungen weiterentwickeln“, sagt Henrike Waldburg, Geschäftsführerin der Union Investment Real Estate GmbH.

Markus Diers verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobilienmanagement, mit Schwerpunkt im Asset Management von Handelsimmobilien. Vor seinem Eintritt bei Redos, wo er derzeit für das Asset- und Leasing Management im Fondsbereich der Redos Gruppe zuständig ist, war Markus Diers fünf Jahre bei der HIH Real Estate GmbH als Leiter Asset Management Retail tätig.

Verantwortlich für den Inhalt:

Union Investment Real Estate AG, Valentinskamp 70, D­-20355 Hamburg, Tel.: + 49 40 / 34919­4160, Fax: + 49 40 / 34919­5160,www.union-­investment.de/realestate

Schwacher Investmentmarkt und anhaltende Sorgen am Betreibermarkt für Gesundheitsimmobilien

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für 1,2 Mrd. Euro gehandelt. Damit war das Transaktionsvolumen um 57 % niedriger als im Vorjahr und lag 61 % unter dem Fünfjahresmittel. Die Zahl der Transaktionen war nur etwa halb so hoch wie im Jahr 2022. Das 4. Quartal war mit einem Transaktionsvolumen von 157 Mio. Euro das umsatzschwächste Quartal seit mehr als sechs Jahren. Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets – Healthcare bei Savills Germany, berichtet: „Am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien gilt nach wie vor, dass wenige Eigentümer zu Verkäufen bereit sind. Die Immobilien und Portfolios, die zum Verkauf stehen, haben wiederum größtenteils Value-Add-Charakter und treffen auf eine ausgedünnte und überwiegend risikoavers und sehr selektiv agierende Käuferlandschaft. Doch auch im Value-Add-Bereich ist das Transaktionsgeschehen überschaubar, denn Value-Add-Strategien rechnen sich angesichts der hohen Modernisierungs- und Baukosten bei älteren Bestandsobjekten nur bei sehr geringen Einkaufspreisen. Solche Preise akzeptieren bislang aber nur wenige Verkäufer.“

Niedrigster Portfolioanteil seit dem Jahr 2012

Im gesamten Jahresverlauf gab es keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich und insgesamt kaum größere Transaktionen. Im letzten Jahr entfielen nur rund 27 % des Transaktionsvolumens auf Portfolios, während es im Jahr davor noch 43 % waren. Es war damit der niedrigste Portfolioanteil seit dem Jahr 2012. Eiting kommentiert: „Gerade bei größeren Portfolios ist die Käufersuche derzeit herausfordernd, denn es gibt nur wenige Investoren, die großvolumige Transaktionen stemmen können, was auch an der geringen Finanzierungsbereitschaft der Banken liegt. Erschwerend kommt hinzu, dass viele verfügbare Portfolios heterogene Objektstandards und unterschiedliche Betreiberqualitäten aufweisen. Da die meisten Investoren sehr vorsichtig agieren, dünnen solche Konstellationen das potenzielle Bieterfeld aus.“

Spitzenrendite steigt langsamer

Neben der Zurückhaltung vieler Investoren haben auch die gefallenen Kapitalwerte zum niedrigeren Transaktionsvolumen beigetragen. Seit Beginn der Zinswende im Frühjahr 2022 ist die Spitzenrendite für Pflegeheime um 130 Basispunkte auf 5,2 % zum Ende des Jahres 2023 angestiegen. Der Renditeanstieg hat sich zuletzt aber verlangsamt und betrug nur noch 10 Basispunkte im 4. Quartal. Eiting merkt an: „Der Preisrückgang bei Core-Objekten hat sich zuletzt verlangsamt, was dafürspricht, dass sich die Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Käufern angenähert haben.“

Volumenrückgänge bei allen Nutzungsarten

Im vergangenen Jahr verzeichneten alle Arten von Gesundheitsimmobilien deutliche Rückgänge des Transaktionsvolumens, obwohl die Fundamentaldaten bei den meisten Nutzungen weiterhin gut sind. Den stärksten Rückgang verzeichneten Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren – mit rund 133 Mio. Euro lag das Transaktionsvolumen um 72 % niedriger als im Vorjahr, welches allerdings auch mit einem Rekordvolumen aufwartete. Das Transaktionsvolumen von Pflegeheimen sank um 59 % auf 515 Mio. Euro, während bei Anlagen des betreuten Wohnens ein Rückgang um 53 % auf 283 Mio. Euro verzeichnet wurde. Insgesamt entfielen im Jahr 2023 rund 44 % des Transaktionsvolumens auf Pflegeheime (Durchschnitt der letzten fünf Jahre: 56 %). Anlagen des betreuten Wohnens kamen auf 24 % und Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren auf 11 %. Eiting sagt: „Die deutlichen Volumenrückgänge in allen Nutzungsarten spiegeln die lange Zeit schwierige Preisfindung am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien wider. Insbesondere bei Pflegeheimen ist zudem die Nachfrage nach wie vor gedämpft – das anhaltend hohe Betreiberausfallrisiko hat hieran einen entscheidenden Anteil. Demgegenüber ist die Nachfrage nach betreutem Wohnen und Ärztehäusern recht hoch, denn viele Investoren wollen ihre Gesundheitsimmobilienportfolios diversifizieren. Hinderlich ist hierbei vor allem das mangelnde Angebot hochqualitativer Ärztehäuser.“

Insolvenzrisiko bei Pflegeheimbetreibern bleibt erhöht

Der Nutzermarkt für Pflegeheime wurde im vergangenen Jahr von diversen Großinsolvenzen gebeutelt und die wirtschaftliche Situation vieler Betreiber ist weiterhin angespannt. Auch im laufenden Jahr ist daher mit weiteren Insolvenzen zu rechnen. Das Betreiberausfallsrisiko bleibt somit hoch. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, kommentiert: „Für einen Großteil der von Insolvenzen betroffenen Pflegeheime konnte im vergangenen Jahr rasch ein Nachfolgerbetrieb gefunden werden. Sollte es jedoch zu weiteren größeren Insolvenzen kommen, dürfte das Finden von Nachfolgern wohl schwieriger werden, da viele in Frage kommende Betreiber noch mit den vorherigen Übernahmen befasst sind. Die Investoren reagieren hierauf, indem sie umfangreiche Berichtspflichten von den Betreibern verlangen, um wirtschaftliche Schieflagen frühzeitig zu erkennen. Manche Investoren machen derzeit aber auch gänzlich einen Bogen um das Segment.“

Ärztehäuser als mögliche Profiteure von der Krankenhausreform

Während die Zurückhaltung bei Pflegeheiminvestments sich zu großen Teilen mit den Herausforderungen am Nutzermarkt erklären lässt, wird die Nachfrage nach Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren von positiven Aussichten am Nutzermarkt getrieben. Schenk erläutert: „Die geplante Krankenhausreform wird vermutlich zu einer Schließung von Krankenhäusern und einer Reduzierung des Leistungsangebots vieler Häuser führen. Viele Investoren gehen davon aus, dass dies zu einer Stärkung der ambulanten Versorgung beitragen wird und damit zu einer steigenden Nutzernachfrage bei Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren führt. Wir registrieren, dass manche Investoren eine solche Entwicklung antizipieren und sich schon jetzt entsprechende Immobilien sichern wollen.“

Ausblick: Verhaltener Start ins Jahr

Savills sieht momentan keine Anzeichen für eine baldige Erholung des Investmentmarktes für Gesundheitsimmobilien. Eiting konstatiert: „Wir nehmen zwar eine steigende Aktivität bei Investoren wahr, die seit Beginn der Zinswende weitestgehend inaktiv waren, doch die Mehrzahl der Käufer wird zu keinen Abstrichen bei der Objekt- und Betreiberqualität bereit sein, sodass die Zahl in Frage kommender Objekte gering bleiben dürfte. Sektorspezialisten mit langjähriger Erfahrung und Asset-Management-Kompetenz werden im Vorteil bleiben. Im liquidesten Segment, den Pflegeheimen, dürften sich die Herausforderungen bei den Betreibern weiterhin transaktionshemmend auswirken. Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen auch im Jahr 2024 hinter den Werten aus Jahren 2018 bis 2022 zurückbleibt. Angesichts der vielfach guten Fundamentaldaten und des steigenden Bedarfs an Gesundheitsimmobilien sind die Langfristperspektiven des Sektors jedoch weiterhin positiv und solide Objekte mit einem guten Betreiber dürften auch vor dem Hintergrund der gefallenen Preise auf Resonanz bei Investoren stoßen.“

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