Archiv für die Kategorie: Immobilien

PATRIZIA hat im Auftrag von Samsung SRA Asset Management die Refinanzierung für das ikonische Commerzbank-Hochhaus im Herzen des Frankfurter Bankenviertels mit einem Beleihungsauslauf (LTV) von 55 Prozent gesichert

Bei dem Club-Deal fungierte die BayernLB als Facility und Security Agent in Zusammenarbeit mit der Deutschen Pfandbriefbank (pbb), der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) und der UniCredit

Der Commerzbank-Tower ist die langjährige Zentrale der Commerzbank, der – gemessen and der Bilanzsumme – viertgrößten deutschen Bank

Das von Foster + Partners als erster nachhaltiger Büroturm der Welt entworfene Gebäude verfügt über neun innenliegende Themengärten und wird seit 2008 zu100 Prozent mit erneuerbaren Energien bewirtschaftet

Augsburg, 10. August 2023. PATRIZIA, ein führender Partner für globale Real Assets, hat für seinen Kunden Samsung SRA Asset Management die Refinanzierung des Commerzbank-Towers in Frankfurt mit einem Beleihungsauslauf (LTV) von 55 Prozent gesichert. Die signifikante Refinanzierung durch das von der BayernLB arrangierte Bankenkonsortium ermöglicht künftig weitere ESG-relevante Investitionen in das Gebäude.

Philipp Schaper, CEO European Real Estate bei PATRIZIA, sagt: „Die Sicherung der Refinanzierung eines derart herausragenden Objekts ist ein wichtiger Meilenstein angesichts des anhaltend anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfelds, in dem wir uns bewegen. Der Schutz unseres Anlegervermögens im aktuell herausfordernden Marktumfeld durch eine solide Finanzierungsgrundlage war noch nie so wichtig wie heute. Denn wir gehen in Richtung eines neuen Immobilienzyklus, in dem Wertschöpfung durch bewährtes, qualitativ hochwertiges Asset Management vorangetrieben wird. Der Commerzbank Tower ist zweifellos eines der architektonisch herausragendsten Objekte im europäischen Finanzsektor, und diese neue Kreditvereinbarung mit wichtigen Bankenpartnern zeigt, dass nach wie vor Interesse an der Finanzierung nachhaltiger Büroimmobilien in den besten Lagen Europas besteht.”

Laut Oliver Sill, Head of International Real Estate Finance and Funds bei der BayernLB, konnte die Transaktion durch eine äußerst professionelle und strukturierte Zusammenarbeit der langjährigen und zuverlässigen Partnerbanken pbb, LBBW und UniCredit sowie der PATRIZIA SE als Asset Manager erfolgreich abgeschlossen werden.

Als Zentrale der Commerzbank, der, gemessen an der Bilanzsumme viertgrößten Bank Deutschlands, profitiert der Commerzbank-Tower von einem langfristigen Mietvertrag mit einem außergewöhnlich starken Ankermieter. Die Commerzbank mietet 100 Prozent der verfügbaren Büroflächen in dem 259 Meter hohen Turm. Im Erdgeschoss befindet sich eine öffentlich zugängliche Galerie mit Mietern aus den Segmenten Einzelhandel und Gastronomie. Mit einem Ziel von Netto-Null-Emissionen bis 2040 verfolgt die Commerzbank eine klare Nachhaltigkeitsstrategie, die stark mit den Interessen entlang des Dekarbonisierungspfads für das Gebäude übereinstimmt.

Der von dem renommierten Architekturbüro Foster + Partners entworfene Commerzbank-Tower wurde 2009 mit dem Green Building Frankfurt Award ausgezeichnet. Das Gebäude nutzt seit 2008 zu 100 Prozent erneuerbare Energien und ist nach dem LEED-Standard in der Kategorie Gold zertifiziert. Das Gebäude fördert aktiv die Artenvielfalt durch neun innenliegende Themengärten, recycelt Regenwasser für seine sanitären Anlagen und wird ausschließlich mit biologisch abbaubaren Materialien gereinigt. Außerdem ist es mit intelligenter Gebäudetechnik ausgestattet, welche die Heizung, Lüftung und Klimatechnik (HVAC) sowie die Nutzung der Beleuchtung optimiert.

Das im Herzen Frankfurts gelegene Commerzbank-Hochhaus gilt als Wahrzeichen im weltweit bekannten Bankenviertel der Mainmetropole. Laut einer Studie von CBRE gehört Frankfurt zu den Top 10 der attraktivsten europäischen Städte bei grenzüberschreitenden Investitionen. Das BIP- und Beschäftigungswachstum wird laut Prognosen von Oxford Economics im Zeitraum von 2023 bis 2027 höher ausfallen als in Deutschland insgesamt.

Ashurst LLP und Alter Domus fungierten bei der Refinanzierung als Rechtsberater.

PATRIZIA: Ein führender Partner für globale Real Assets

Dieweltweit tätige PATRIZIA bietet seit 39 Jahren Investments in Immobilien und Infrastruktur für institutionelle, semiprofessionelle und private Anleger an. PATRIZIA verwaltet derzeit mehr als 58 Mrd. Euro Assets under Management und ist mit über 1.000 Mitarbeitern an 28 Standorten vertreten. Seit 1984 investiert PATRIZIA mit dem Ziel, einen positiven gesellschaftlichen Beitrag zu leisten, seit 1992 durch die Unterstützung der bundesweiten Initiative „Bunter Kreis“ in Deutschland zur Betreuung von schwerstkranken Kindern und seit 1999 mit der Unterstützung der PATRIZIA Foundation. Die PATRIZIA Foundation hat in den letzten 24 Jahren weltweit rund 280.000 bedürftigen Kindern Zugang zu Bildung und damit die Chance auf ein besseres Leben ermöglicht hat.

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PATRIZIA Immobilien AG, Fuggerstraße 26, D­-86150 Augsburg Tel.: +49 821 50910­000, Fax: +49 821 50910­999,  www.patrizia.ag

Anstieg der Immobilieninvestitionen in Europa um 35 % auf rund 220 Mrd. Euro

Laut einem aktuellen Report geht Savills davon aus, dass sich der Investmentmarkt für europäische Gewerbeimmobilien im kommenden Jahr deutlich erholen könnte. Aufgrund der wiedererstarkenden Wirtschaft prognostiziert Savills für das Jahr 2024 ein Gesamttransaktionsvolumen von rund 220 Mrd. Euro, was einem Anstieg von 35 % gegenüber dem für 2023 erwarteten Ergebnis (163 Mrd. Euro) entspricht.

Die vorläufigen Zahlen deuten darauf hin, dass sich das Gesamtinvestitionsvolumen in Europa im zweiten Quartal auf rund 33 Mrd. Euro beläuft – ein Rückgang von 57 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und das niedrigste zweite Quartal seit 2010. Im ersten Halbjahr liegt dieser Wert bei etwa 65 Mrd. Euro, und somit 61 % unter dem Ergebnis aus H1-2022.

„Trotz der weiterhin geringen Transaktionszahlen auf den europäischen Märkten gehen wir für den weiteren Jahresverlauf von einer leichten Erholung aus. Sowohl Kreditgeber als auch Investoren beginnen sich zunehmend auf das neue Zinsumfeld mit höheren Fremdkapitalkosten, Anfangsrenditen und in der Konsequenz niedrigeren Immobilienwerten einzustellen. Dies dürfte die Aktivität wieder anschieben“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Savills erwartet, dass mehr und mehr Investoren das aktuelle Umfeld für Zukäufe auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt nutzen werden. „Im Fokus stehen dabei insbesondere Immobilien mit Value-Add-Potenzialen, zum Beispiel durch energetische Sanierungen, sowie Objekte von Eigentümern, die verkaufen müssen“, so James Burke, Director, European Capital Markets & Global Cross Border Investment bei Savills.

Nach einer drei- bis sechsjährigen Phase des Renditeanstiegs bietet insbesondere der Einzelhandelssektor wieder vielversprechende Möglichkeiten für Investoren. Savills rechnet dennoch mit einem weiteren Anstieg der Renditen in diesem Sektor, insbesondere bei Einkaufszentren und Fachmärkten.

Die durchschnittliche Spitzenrendite für Einkaufszentren in Europa lag im zweiten Quartal 2023 bei 5,9 % und damit 55 Basispunkte höher als vor einem Jahr. Bis Jahresende wird ein Anstieg auf 6,1 % erwartet. Die durchschnittliche europäische Spitzenrendite für Fachmärkte stieg um 58 Basispunkte ggü. dem Vorjahr und lag zum Ende des zweiten Quartals bei 5,5 %. Bis zum Jahresende wird ein weiterer Anstieg auf 5,7 % erwartet.

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Savills Immobilien Beratungs-­GmbH, Taunusanlage 19, D-­60325 Frankfurt am Main, Tel.: +49 (0) 69 273 000 ­ 12, www.savills.de

vdp-Index zeigt Minus der Wohnimmobilienpreise um 0,9 % auf Quartalssicht

Die Preiskorrektur auf dem deutschen Immobilienmarkt hielt auch im zweiten Quartal dieses Jahres an. Allerdings flachte die Abwärtsdynamik im Vergleich zum Vorquartal spürbar ab. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) weist nunmehr einen Stand von 182,4 Punkten auf (Basisjahr 2010 = 100 Punkte), dies entspricht einem Rückgang um 1,1 % gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres und um 6,4 % gegenüber dem zweiten Quartal des Vorjahres. Der bereits seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhobene vdp-Index basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten und deckt Quartal für Quartal den gesamten deutschen Markt ab.

Im Vergleich zum direkten Vorquartal (Q2 2023 zu Q1 2023) büßten die Wohnimmobilienpreise in Deutschland 0,9 % ein. Die Preise für Gewerbeimmobilien fielen in demselben Zeitraum um 2,0 %, wobei das Minus der Einzelhandelsimmobilienpreise mit -2,5 % etwas höher ausfiel als das der Büroimmobilienpreise (-1,9 %).

Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q2 2023 zu Q2 2022), als das bisherige Preishöchstniveau erreicht worden war, gaben die Wohnimmobilienpreise um 5,4 % nach. Die Abnahme der Preise für Gewerbeimmobilien belief sich im Jahresvergleich auf 10,3 %. Dabei war die rückläufige Entwicklung bei Einzelhandelsimmobilien mit -11,7 % erneut ausgeprägter als bei Büroimmobilien (-9,8 %).

“Die Preisrückgänge auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich im zweiten Quartal dieses Jahres fortgesetzt. Die Abwärtsdynamik der Immobilienpreise hat allerdings merklich nachgelassen, was eine Bodenbildung in den nächsten Quartalen möglich erscheinen lässt. Zumindest für Wohnimmobilienpreise zeichnet sich bereits eine Seitwärtsbewegung ab”, erklärte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp.

Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q2 2023 zu Q2 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt:  -6,4 %

Wohnimmobilien in Deutschland:   -5,4 %

Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -5,0 %

Gewerbeimmobilien: -10,3 %

– Büroimmobilien:   -9,8 %

– EZH-Immobilien:  -11,7 %

Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q2 2023 zu Q1 2023):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt:   -1,1 %

Wohnimmobilien in Deutschland:    -0,9 %

Wohnimmobilien in Top 7-Städten:  -1,1 %

Gewerbeimmobilien:    -2,0 %

– Büroimmobilien:     -1,9 %

– EZH-Immobilien:     -2,5 %

Wohnimmobilien: Beschleunigter Renditeanstieg bei Mehrfamilienhäusern

Zur leicht negativen Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal dieses Jahres trugen sowohl die Preise für selbst genutztes Wohneigentum als auch die für Mehrfamilienhäuser bei – gegenüber dem Anfangsquartal 2023 beliefen sich die Veränderungsraten auf -0,4 % bzw. -1,4 %. Die Entwicklungen im zweiten Quartal hatten damit nur einen geringen bzw. unterdurchschnittlichen Einfluss auf die Jahresveränderungsraten (-3,8 % bei selbst genutzten Immobilien bzw. -6,9 % bei Mehrfamilienhäusern).

“Der Mietanstieg unterstreicht den weiter steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt.” Jens Tolckmitt

Im Vergleich zu den Vorquartalen beschleunigte sich der Anstieg der Renditen für Mehrfamilienhäuser gemessen am Liegenschaftszinssatzindex auf Jahressicht erneut (+14,2 % gegenüber +10,9 % und +6,0 % in den Vorquartalen). Die Steigerungsrate der Neuvertragsmieten betrug gegenüber dem Vorjahreszeitraum +6,2 %. “Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch”, merkte Tolckmitt an. “Da der Immobilienkauf aufgrund der deutlich angestiegenen Zinsen weniger erschwinglich geworden ist, werden Mietwohnungen nun noch stärker nachgefragt als in den Vorjahren. Der Mietanstieg unterstreicht den weiter steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt.”

Düsseldorf mit leichter Preissteigerung im Quartalsvergleich

Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten bewegte sich zuletzt im Durchschnitt ungefähr auf dem gesamtdeutschen Niveau: So fielen die Preise in den Metropolen im zweiten Quartal 2023 um 5,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Die einzelnen Veränderungsraten weisen allerdings zum Teil deutliche Unterschiede aus. Berlin ist die Stadt, die im Vorjahresvergleich mit -3,6 % den geringsten, im Quartalsvergleich mit -1,5 % zugleich jedoch den höchsten Preisrückgang aufwies – gemeinsam mit Hamburg). Auf Jahressicht entfielen die höchsten Abschläge auf Frankfurt am Main, München und Hamburg (-9,1 %, -6,7 % und -6,4 %). Beim Vergleich der Quartale sticht die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf positiv heraus: Als einzige der Top 7-Städte verzeichnete sie eine – wenn auch nur leichte – Preissteigerung (+0,1 %).

Gewerbeimmobilien: Renditen wieder oberhalb der Finanzierungskosten

Die seit 2019 anhaltende Entwicklung auf dem auch durch strukturelle Faktoren belasteten Einzelhandelsimmobilienmarkt setzte sich im zweiten Quartal 2023 fort: Die Preise für Einzelhandelsimmobilien fielen im Quartalsvergleich erneut um 2,5 %, im Jahresvergleich um 11,7 %. In der Konsequenz wiesen die Renditen gemessen am Liegenschaftszinssatzindex deutliche Zuwächse auf: um 9,5 % auf Jahres- und um 3,5 % auf Quartalssicht. Dies war auch auf die Neuvertragsmieten zurückzuführen, die auf Quartalsbasis eine positive Entwicklung zeigten: Fielen diese gegenüber dem Vorjahresquartal noch um 3,3 %, erhöhten sie sich gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres um 0,9 %. “Der Einzelhandelsimmobilienmarkt ist zwar noch nicht wieder richtig angesprungen, es sind nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen zu sehen. Die Spitzenrenditen bei einzelnen Objektarten liegen allerdings inzwischen wieder oberhalb der Finanzierungskosten, so dass der Markt für Investoren nun wieder attraktiver werden dürfte”, betonte Tolckmitt und verwies auf jüngste Aussagen von Beratungs- und Researchunternehmen. “Positiv ist auch, dass der stationäre Einzelhandel laut Statistischem Bundesamt seinen Marktanteil gegenüber dem Online-Handel behauptet.”

“Die Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht im deutschen Immobilienmarkt dauert an.” Jens Tolckmitt

Auf dem Büroimmobilienmarkt verringerten sich die Preise im zweiten Quartal 2023 um 9,8 % auf Jahressicht bzw. um 1,9 % auf Quartalssicht. Die Renditen gemessen am Liegenschaftszinssatzindex erhöhten sich zugleich kräftig um 16,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und damit deutlich dynamischer als in den Vorquartalen (+12,8 % und +8,2 %). Im Vergleich zum direkten Vorquartal betrug der Anstieg 3,2 %. Die Neuvertragsmieten im Bürosektor stiegen nochmals deutlich um 4,7 % bzw. 1,2 % im Vergleich zum Vorjahres- bzw. ersten Quartal dieses Jahres. “Die Entwicklung der Bürorenditen und der -mieten deutet darauf hin, dass der Büroimmobilienmarkt allmählich wieder anspringt. Allerdings bestehen nach wie vor erhebliche Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Auch die Auswirkungen verstärkter Homeoffice-Nutzung auf die Büroflächennachfrage sind noch nicht vollständig zu überblicken. Wir gehen davon aus, dass sich dies noch mehrere Quartale dämpfend auf die Preise für Büroimmobilien hierzulande auswirken wird”, sagte Tolckmitt. “Mit Leerstandsraten von aktuell rund 5,0 % präsentiert sich der deutsche Büroimmobilienmarkt aber weiterhin deutlich stabiler als manch anderer Markt in internationaler Betrachtung.”

Ausblick: Positive Impulse durch Wirtschaftsentwicklung und Zinsen

Abschließend stellte Tolckmitt fest: “Die Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht im deutschen Immobilienmarkt dauert an. Wir gehen davon aus, dass die Preisanpassungen insbesondere im Gewerbeimmobilienmarkt noch bis mindestens Mitte nächsten Jahres andauern werden. Dass die deutsche Wirtschaft derzeit nicht in dem Maße einbricht, wie es manche Experten erwartet haben, könnte einen positiven Impuls geben. Optimistisch stimmt auch die sich bereits abzeichnende Stabilisierung der Kreditzinsen. Der außerordentlich dynamische Zinsanstieg, der nach dem zu langen Zögern der Zentralbanken beim Kampf gegen die Inflation unvermeidbar war, scheint jedenfalls vorbei. Wenn die Rahmenbedingungen stabiler werden, werden Investoren wie Privatpersonen wieder eher zu Transaktionen bereit sein.”

Über den vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Basis stattgefundener Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch das Analysehaus vdpResearch erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank. Grundlage bilden die von über 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Die Entwicklung der Teilmärkte sowie sämtliche Indexdaten zu den einzelnen vdp-Immobilienpreisindizes (2003 – 2023) sind in der zugehörigen Publikation dargestellt und als Rohdaten unter www.pfandbrief.de verfügbar. Eine differenzierte Betrachtung der regionalen TOP 7-Wohnungsmärkte inkl. aller Teilsegmente (selbst genutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser) ist unter www.vdpresearch.de verfügbar.

Verantwortlich für den Inhalt:

Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Georgenstraße 21, 10117 Berlin,Tel: +49 30 20915-330, www.pfandbrief.de

Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, wie hoch die Brutto-Mietrendite in den deutschen Metropolen ausfällt und wo deutschlandweit die höchste Mietrendite erzielt werden kann:

Deutschlandweit höchste Mietrendite in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen: Anhalt -Bitterfeld und Gera führen mit 5,4 Prozent Mietrendite bei Bestandswohnungen.

Berlin und Köln weisen mit durchschnittlich 3,1 Prozent die höchste Mietrendite unter den Metropolen auf.

In Düsseldorf ist die Mietrendite mit 2,3 Prozent im Metropolenvergleich am niedrigsten.

Risikoarm und inflationssicher: Immobilien können eine attraktive Form der Geldanlage sein. Denn eine Immobilie gewinnt mit der Zeit nicht nur an Wert; bei Vermietung werfen die Mieteinnahmen eine kontinuierliche Rendite ab. Angesichts steigender Mieten kann sich die Rendite zukünftig erhöhen. Doch wie lässt sich ein geeignetes Investitionsobjekt ausfindig machen? Eine erste Orientierung bietet die Brutto-Mietrendite – das Verhältnis von Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen. Die tatsächliche Rendite kann aufgrund von Steuerersparnissen und -abschreibungen höher ausfallen. Die aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, wo deutschlandweit die höchste Mietrendite erzielt werden kann.

“Der Kauf einer Immobilie bleibt eine lohnende Geldanlage: Zum einen ist der Wert von Eigentumswohnungen trotz Preisdelle im vergangenen Jahr im Vergleich der letzten fünf Jahre um 50 bis 60 Prozent gestiegen und wird auch in Zukunft wieder steigen. Zum anderen lassen sich Einnahmen, mit der Vermietung einer Wohnung erzielen.”, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin ImmoScout24. “Wer nach einem geeigneten Investitionsobjekt sucht, sollte den Blick auch auf kleinere Städte und Kreise richten. Denn dort kann die Mietrendite im Durchschnitt mitunter höher ausfallen als in den Metropolen Deutschlands, wie unsere Daten zeigen.”

In den Metropolen liegt die Mietrendite zwischen 2 und 3 Prozent

Der Vergleich der Mietrendite in den sieben deutschen Metropolen zeigt, dass die Städte dicht beieinander liegen. Die durchschnittliche Mietrendite kommt in allen sieben Städten auf einen Wert zwischen 2 und 3 Prozent – das gilt sowohl für Bestandswohnungen als auch für Neubauwohnungen. Am höchsten fällt die Mietrendite mit jeweils 3,1 Prozent bei Neubauwohnungen in Berlin als auch bei Bestandswohnungen in Köln aus. Eine Berliner Neubauwohnung zum Kauf ist durchschnittlich für 492.400 Euro bei ImmoScout24 im Angebot. Dem gegenüber steht die durchschnittliche Jahreskaltmiete mit rund 15.100 Euro. In Köln werden Bestandwohnungen im Durchschnitt für etwa 10.850 Euro pro Jahr zur Miete oder für 354.880 Euro zum Kauf angeboten. Die niedrigste durchschnittliche Mietrendite bieten Neubauwohnungen in Düsseldorf mit 2,3 Prozent. Diese ergibt sich aus dem durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 523.120 Euro und einer Angebotsmiete von rund 12.100 Euro im Jahr.

Deutschlandweit höchste Mietrendite in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen

Abseits der sieben Metropolen lassen sich im Durchschnitt höhere Mietrenditen erzielen. Die zehn Städte und Kreise mit der deutschlandweiten höchsten durchschnittlichen Mietrendite bei Bestandswohnungen liegen ausnahmslos im Osten Deutschlands. Sachsen-Anhalt ist unter den zehn Städten und Kreisen dreimal vertreten. Der Kreis Anhalt-Bitterfeld mit rund 160.000 Einwohner:innen im Südosten von Sachsen-Anhalt führt das Ranking mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 5,4 Prozent an und liegt damit um 2,3 Prozentpunkte über der durchschnittlichen Mietrendite für Kölner Bestandswohnungen. Eine Wohnung wird hier durchschnittlich für rund 5.000 Euro pro Jahr zur Miete oder für etwas mehr als 94.000 Euro zum Kauf angeboten. Auch in Gera in Thüringen liegt die durchschnittliche Mietrendite bei 5,4 Prozent. Die kreisfreie Hochschulstadt ist, gemessen an der Einwohnerzahl, nach Erfurt und Jena die drittgrößte Stadt des Freistaats. Auf dem sechsten und siebten Platz ist Sachsen vertreten mit dem Vogtlandkreis und Plauen, wo die Mietrendite durchschnittlich bei 4,9 Prozent liegt. Die deutschlandweit höchste Mietrendite im Bereich der Neubauwohnungen beträgt 4,0 Prozent im Kreis Neunkirchen im Saarland. Auf dem zehnten Platz der Neubau-Mietrenditen befindet sich die kreisfreie Stadt Primasens. In der Stadt am Westrand des Pfälzerwaldes liegt die Mietrendite von 3,5 Prozent noch knapp über der Mietrendite in Berlin.

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2024 könnte Zahl der fertiggestellten Wohnungen unter 200.000 sinken 

Beim Wohnungsbau in Deutschland drohen wegen der hohen Zinsen und Baukosten 2023 und insbesondere 2024 drastische Einbrüche. So könnte die Zahl der neu fertiggestellten Wohneinheiten in Mehr- und Einfamilienhäusern von 295.000 im Jahr 2022 auf im schlechtesten Fall schätzungsweise 223.000 in diesem und nur noch 177.000 im kommenden Jahr sinken. Damit könnte 2024 fast wieder der historische Tiefststand von 2009 erreicht werden – und das von der Bundesregierung angestrebte Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen läge in weiter Ferne. Der mögliche Einbruch bei den Fertigstellungen würde einem Rückgang der realen Wohnungsbauinvestitionen um knapp 21 Milliarden Euro in diesem bzw. gut 16 Milliarden Euro im kommenden Jahr entsprechen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine neue Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung, welche die Risiken für die lahmende Baukonjunktur abschätzt. Angesichts solcher Aussichten sollten die Ausgaben für öffentlich geförderten Wohnungsbau erhöht und die Strukturen für eine schnellere Umsetzung gestärkt werden, empfehlen die Forschenden (Details unten). So ließe sich Risiken begegnen, dass sich die Wohnungsknappheit noch weiter zuspitzt und die Kapazitäten der Bauwirtschaft dauerhaft zurückgefahren werden.

Für ihre Untersuchung haben die IMK-Fachleute Dr. Carolin Martin und Dr. Thomas Theobald zusammen mit Lukas Jonas ein statistisches Modell entwickelt, das insbesondere die Wirkung der Zins- und der Einkommensentwicklung auf die Bautätigkeit abschätzbar macht.

Die Zahl der Fertigstellungen 2022 hat das Modell mit 274.000 neuen Wohnungen relativ gut prognostiziert, wenn auch leicht unterschätzt. Die Forschenden gehen daher davon aus, dass auch die Vorhersagen für 2023 und 2024 eher den unteren Rand definieren und sich somit zur Risikoabschätzung eignen. Zudem erhöht aktuell das Bundesbauministerium die Wohnungsbauförderung für Sozialbauten – der Effekt auf Baufertigstellungen ist positiv, allerdings liegen noch nicht genug Informationen vor, um die Wirkung für 2023 und 2024 einzukalkulieren.

Doch selbst wenn die Entwicklung etwas besser ausfiele als in der Risikoabschätzung, würde das immer noch drastische Rückgänge bedeuten, die die Baubranche über Jahre lähmen könnten, warnen Martin, Theobald und Jonas: „Es besteht die Gefahr eines Kapazitätsabbaus, der auch mittelfristig dafür sorgt, dass das verfügbare Angebot weit hinter dem Bedarf zurückbleiben wird.“

Um den absehbaren Einbruch der privaten Bauinvestitionen zumindest teilweise auszugleichen, plädieren die Forschenden für eine spürbare weitere Aufstockung der öffentlichen Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau. Damit könnte nicht nur ein Absturz der Baubranche verhindert, sondern auch der Anteil günstigerer und energieeffizienter Wohnungen gesteigert werden, die zuletzt von privaten Bauträgern angesichts zu hoher Bau- und Finanzierungskosten zu selten gebaut wurden.

Befürchtungen, ein verstärktes Engagement der öffentlichen Hand werde dazu beitragen, die Baupreise und indirekt auch die Inflation anzuheizen, halten die IMK-Fachleute in der gegenwärtigen Situation für überzogen. Die Risiken seien beherrschbar, insbesondere, wenn man die Ausgaben schrittweise aufstocke, die Lage im Jahresrhythmus evaluiere, die sonstige Bautätigkeit im Blick behalte und auf die weiteren Ausbaustufen bei ggf. besserer Entwicklung verzichte. Zudem könne es andererseits auch zur Inflation beitragen, wenn zu wenig Wohnungen gebaut werden und durch die Knappheit Mieten weiter anziehen.

Konkret könne nach Analysen des IMK insbesondere eine Aufstockung und Ausweitung von existierenden KfW-Programmen für den sozialen Wohnungsbau helfen, die durch steigende Zinsen verursachten Kosten abzufedern und so Bauprojekte zu ermöglichen. Eine weitere Förderoption bestehe bei der Erbpacht. Mittelfristig sinnvoll sei der Aufbau neuer öffentlicher Einrichtungen, die den Bau bezahlbaren Wohnraums fördern. Dazu zählt das IMK:

Eine bundesweit agierende Beratungsgesellschaft. Sie kann kommunale Verwaltungen bei der Planung von Wohn- und Stadtteilprojekten unterstützen. Hier würde sich ein Ausbau der bereits existierenden Beratungsgesellschaft „Partnerschaft Deutschland“ anbieten.

Ein Bodenfonds, der die Kommunen dabei unterstützen kann, das öffentliche Eigentum an Grund und Boden auszuweiten.

Ein Beteiligungsfonds, der sich als Minderheitsgesellschafter an öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften beteiligen und so deren Eigenkapitalbasis stärken kann.

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Hans-Böckler-Stiftung, Hans-Böckler-Straße 39, 40476 Düsseldorf, Tel: +49 211 7778 0, Fax: +49 211 7778 120, www.boeckler.de

SKAGEN m2: Kommentar des Portfoliomanagements zum zweiten Quartal 2023

• Objekte werden mit historisch hohen Abschlägen gehandelt
• Hohe Zinssensitivität des Sektors könnte Immobilienrallye auslösen
• Solide Bilanzstruktur, abgesicherter Verbindlichkeiten und inflationsbereinigte Mietstrukturen wichtig

Die weltweiten Märkte für börsennotierte Immobilien beendeten das erste Halbjahr positiv. Dabei hatten Europa und insbesondere Skandinavien zu kämpfen, während die amerikanischen und asiatischen Immobilienmärkte eine ordentliche Performance zeigten. Die Zinsentwicklung wird kurzfristig weiterhin eine Rolle spielen. Die Zinssensitivität des Sektors lässt erwarten, dass eine Abwärtsbewegung der Anleiherenditen oder Gerüchte über Zinssenkungen eine weitere Immobilienrallye auslösen könnten, wie wir sie im Januar dieses Jahres erlebt haben. Sollten die Zentralbanken ihre harte Rhetorik und weitere unerwartete Zinserhöhungen fortsetzen, könnte allerdings auch das Gegenteil eintreten. Wir schätzen, dass wir uns eher am Anfang der Endphase des Erhöhungszyklus befinden.

Direkte Immobilien vor Neubewertung

Der Markt wartet auf weitere Preisfeststellungen auf den direkten Immobilienmärkten und auf Rekapitalisierungen, um eine fundamentalere Sichtweise einzunehmen. Dafür gab es im letzten Quartal erste Anzeichen, mit bemerkenswerten Transaktionen auf dem Markt zu Quartalsende, insbesondere in Europa. In früheren Zyklen fiel eine nachhaltige Neubewertung des Sektors hauptsächlich mit einer Preisfindung auf den direkten Immobilienmärkten und einer Erholung der Bilanzen der Unternehmen zusammen

Dies spiegelt sich auch in der zunehmenden Zahl von Kapitalerhöhungen, insbesondere in Europa, wider. Bislang scheinen nur wenige Eigentümer gezwungen gewesen zu sein, die große Spanne zwischen Angebot und Nachfrage durch Preissenkungen zu überbrücken. Viele konnten ihre Verschuldung bisher relativ gut handhaben, aber es wird weitere Fälligkeiten von Krediten geben, so dass die Zinsdeckung und/oder der Beleihungswert in Frage gestellt werden wird. Dies wird entsprechende Verkäufe nach sich ziehen, die uns auch im Segment der nicht-börsennotierten Immobilien näher an die fairen Werte heranführen werden. Im Gegensatz zu den börsennotierten Immobilien mussten die nicht-börsennotierten bislang noch keine Anpassungen vornehmen. Diese Entwicklung ist wichtig, da sich daraus präzisere Bewertungspunkte für das bereits zu stark diskontierte börsennotierte Immobilienuniversum angibt.

SKAGEN m2 (NO0010657356) investiert weltweit in Immobilienaktien und in Aktien von Unternehmen, die immobilienbezogene Dienstleistungen anbieten Um auf der richtigen Seite der Gleichung zu stehen, bevorzugen wir weiterhin Unternehmen mit soliden Bilanzen, wir können auch ausgewählte Gelegenheiten nutzen, von denen wir glauben, dass sie langfristige Gewinner sein werden. Der Fonds beendete die ersten sechs Monate des Jahres vor seiner Benchmark, was in erster Linie auf eine starke Titelauswahl zurückzuführen ist.

LOG senkt Verschuldungsgrad, Digital Bridge profitiert von KI

Die wichtigsten positiven Beiträge zur Performance des Fonds im Quartal lieferten das brasilianische Logistikunternehmen LOG, die japanische Holdinggesellschaft Tokyo Fudosan und der in den USA notierte Betreiber von digitalen Immobilien und Infrastrukturen Digital Bridge. LOG kündigte mehrere Transaktionen zu angemessenen Bewertungen an, was zum einen die Attraktivität seiner Vermögenswerte unter Beweis stellte und es dem Unternehmen zum anderen ermöglichte, den Verschuldungsgrad zu senken, dem der Markt im derzeitigen Umfeld skeptisch gegenüberstand. Digital Bridge und Equinix profitierten im Berichtsquartal vom Aufschwung bei der künstlichen Intelligenz. Rechenzentren werden zweifellos von der wachsenden Nachfrage nach Datenspeicherung und -verarbeitung aufgrund von KI profitieren.

Die größten Belastungen der Fondsperformance im Quartal kamen von der norwegischen Self Storage Group und dem paneuropäischen Betreiber von Gesundheitsimmobilien Aedifica. Es gab keinen unternehmensspezifischen Grund für den Rückgang der Self Storage Group, bei der sich die zunehmende Indexierung weiterhin in der Gewinnspanne niederschlägt. Das Unternehmen wird mit einem erheblichen Abschlag auf seine Cashflow-Multiplikatoren gehandelt.

Implizite Wertverluste nicht realistisch

Börsennotierte Immobilien haben sich in der Vergangenheit in einem solchen Umfeld, wie wir es derzeit erwarten – mit geringerem Wachstum, niedrigeren Realrenditen, dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem frühen Zyklus – gut entwickelt. Es sei daran erinnert, dass ein langfristiger Anlagehorizont von entscheidender Bedeutung ist in einem Umfeld, mit Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabschwächung aufgrund des hohen Zinsniveaus.

Immobilien werden weiterhin mit einem historisch hohen Abschlag gehandelt. Einige Segmente und Regionen werden mit einem enormen impliziten Wertverlust gehandelt, der unwahrscheinlich erscheint. Man kann mit Sicherheit behaupten, dass viele schlechte Nachrichten bereits eingepreist sind, aber es kann immer noch schlimmer werden, bevor es besser wird.

SKAGEN m2 konzentriert sich weiterhin auf Unternehmen in trendgetriebenen Teilsegmenten, die wir für widerstandsfähig halten und die über eine solide Bilanzstruktur verfügen und einen guten Cashflow generieren. Es ist wichtiger denn je, dass unsere Beteiligungen überschaubare Bilanzen, einen hohen Anteil an festen oder abgesicherten Verbindlichkeiten und inflationsbereinigte Mietstrukturen aufweisen. SKAGEN m2 ist dank unserer Anlagephilosophie und einer disziplinierten Titelauswahl für das aktuelle Szenario gut aufgestellt. Dies sind für uns interessante Märkte, da der Pool an billigen Aktien wächst und langfristig gute Kaufgelegenheiten bietet.

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Storebrand Funds Deutschland SKAGEN AS, German Branch, Barckhausstrasse 1, 60325 Frankfurt, www.skagenfunds.de

Das Immobilien-Forschungsinstitut der International School of Management ist jetzt in Hamburg

Auswirkungen von Corona, Krieg in der Ukraine, Energiekrise und neuen EU-Auflagen haben der Immobilienbranche zugesetzt, so sehr, dass inzwischen in deutschen Innenstädten durchschnittlich fast dreimal mehr Büroflächen leer stehen als 2019. Daran knüpft das unlängst in Hamburg neu aufgestellte Institut Real Estate Research Institute RERI@ISM der International School of Management (ISM) an. Expertise und Ergebnisse fließen auch in die Lehre der privaten Wirtschaftshochschule ein. Ab sofort können sich jetzt auch an den ISM-Standorten in Hamburg und Berlin Studierende sowie Unternehmen über den Dualen Studiengang Real Estate Management in Ausbildungstandems finden. Dieser Studiengang bildet Nachwuchskräfte mit spezialisiertem Wissen inklusive KI getriebener Instrumente und einer gesamtwirtschaftlichen Basis heran.

Gut 12 Prozent nicht ausgelasteter Büroräume stellen Fachleute in deutschen Großstädten fest. Auch europaweit zeichnet sich stellenweise ein ähnliches Bild ab. Experten sind dringend gefragt, mit der Lage so umzugehen, dass es für brachliegende Räume wieder Perspektiven gibt, um noch höhere Verluste als die bereits verzeichneten abzuwenden – nicht nur in finanzieller Hinsicht, sondern auch in Bezug auf die Aspekte der nachhaltigen Handlungsweise.

Viel Stoff also für alle, die sich konstruktiv dieser Aufgabe verschreiben wollen. Das unlängst nach Hamburg gezogene Forschungsinstitut RERI@ISM wird das Thema im erweiterten Kontext aufgreifen: Es geht um die Zukunft der Büros in Abhängigkeit vom Leben in Innenstädten, das wiederum davon abhängt, wie Wohnen insgesamt sozial und wirtschaftlich tragbar gestaltet wird -die ESG-Auflagen der EU zur Nachhaltigkeit mitgedacht.

Mixed use – eine kombinierte und damit gegebenenfalls auch Mehrfachnutzung der Räume sieht Professor Dr.-Ing. Martin Töllner zum Beispiel als einen vielversprechenden Ansatz. Für sein Forscherteam hat der Architekt, Stadtplaner und Berater für die internationale Immobilienbranche ausgewiesene Experten gewonnen, so z. B. die Professorin Dr.-Ing. Natascha Schlömer (ISM-Campus Dortmund), beteiligt beim Hamburger Masterplan Hafencity, sowie Prof. Dr. Ullrich Werling (ISM-Campus Berlin), Mitherausgeber des Standardwerks zur Wertermittlung von Kleiber und Professor Dr. Werner Pauen (Autor und Herausgeber des Praxishandbuchs Immobilienwirtschaft). Alle sind überregional als Sachverständige tätig. Sie lehren an Standorten der privaten Wirtschaftshochschule, die wiederum ihrerseits die wichtigsten Immobilienmärkte in Deutschland abdecken.

Wie in fast allen Bereichen fehlt es auch in der Immobilienwelt an Fachkräften. Diese Branche müsse außerdem Fachwissen zur Digitalisierung rasch nachholen, sagt Töllner, da digitale Methoden ein wichtiges Werkzeug für die nachhaltige Entwicklung der Immobilien sein werden. Zudem ist diese Branche ein komplexes Feld: “Die Herausforderungen bestehen darin, dass es einerseits auf die allgemeine wirtschaftliche Lage ankommt (Inflation, Zinsen, Wachstum) und andererseits auf das Objekt selbst: Lage, neuerdings auch ESG Nachhaltigkeitskriterien der EU, CO2-Ausstoß und Ausstattungsqualität. Aufgrund der steigenden Zinsen fallen die Immobilienwerte. In den guten Lagen werden sie durch die steigenden Mieten aufgrund von Inflation wieder stabilisiert. In allen anderen Lagen differenziert sich das gerade aus,” erläutert Töllner. Fachwissen über die gesamte Wertschöpfungskette sei deshalb so wichtig: “Ein Objekt kann ich niemals allein betrachten. Es muss sich in seinem Marktumfeld bewähren. Wir müssen zudem berücksichtigen, dass die Frage der Nachhaltigkeit weit über die Nutzungsdauer einer Immobilie hinausgeht.”

Diese Aspekte fließen auch in den Dualen Studiengang Real Estate Management ein, der im kommenden Wintersemester an den ISM-Campi Hamburg und Berlin neu startet. So öffnet die ISM das Netzwerk weiteren Unternehmen, um zugleich auf die Vielfalt der Immobilienbranche sowie der damit verbundenen Aufgaben hinzuweisen.

Mit der Erweiterung des Studienangebotes wächst auch der Bedarf an weiteren Praxispartnern aus der Immobilienbranche. Unternehmen können ihrerseits von den Nachwuchskräften erwarten, dass sich diese “aufgrund der im Studium vermittelten gesamtwirtschaftlichen Grundkenntnis besonders gut in Einzelthemen hineindenken, Zusammenhänge zuverlässig deuten sowie modernste digitale Fachinstrumente anwenden können.

Hintergrund:

Die International School of Management (ISM) ist eine staatlich anerkannte, private Hochschule in gemeinnütziger Trägerschaft und zählt zu den führenden privaten Hochschulen in Deutschland. An Standorten in Dortmund, Frankfurt/Main, München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Berlin wird in kompakten und anwendungsbezogenen Studiengängen der Führungsnachwuchs für international orientierte Wirtschaftsunternehmen ausgebildet. Zum Studienangebot gehören Vollzeit-Programme, berufsbegleitende und duale Studiengänge sowie das komplett digitale Fernstudium. In Hochschulrankings schafft es die ISM mit hoher Lehrqualität, Internationalität und Praxisbezug regelmäßig auf die vordersten Plätze. Das internationale Netzwerk umfasst rund 190 Partnerhochschulen.

Verantwortlich für den Inhalt:

ISM International School of Management GmbH – Gemeinnützige Gesellschaft, Otto-Hahn-Straße 19, 44227 Dortmund, Tel: 0231 – 97 51 39-31, www.ism.de

Ein 5-Jahresvergleich der durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen in 76 ausgewählten deutschen Großstädten von immowelt zeigt:

Trotz Preisrückgang im vergangenen Jahr: In 57 von 76 untersuchten Großstädten hat sich Wohneigentum seit 2018 um mindestens 30 Prozent verteuert – die Inflationsrate lag im selben Zeitraum bei knapp 19 Prozent

Hochpreisige Metropolen deutlich teurer als vor 5 Jahren: München (+21,3 Prozent), Hamburg (+38,7 Prozent) und Berlin (+42,0 Prozent)

Starke Anstiege auch in günstigen Städten wie Leipzig (+49,5 Prozent) und Dortmund (+55,1 Prozent)

Größte Zuwächse in kleineren Großstädten: Gütersloh (+63,9 Prozent), Lübeck (+59,4 Prozent) und Gelsenkirchen (+58,7 Prozent)

Der Immobilienkauf in deutschen Großstädten ist heute deutlich teurer als vor 5 Jahren. Obwohl die Angebotspreise im vergangenen Jahr erstmals seit langem wieder spürbar gesunken sind, kosten Eigentumswohnungen aktuell in der Spitze fast 64 Prozent mehr als 2018. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in ausgewählten deutschen Großstädten zum jeweils 1. Juli 2018 und 2023 miteinander verglichen wurden. Wohneigentum ist demnach in allen 76 analysierten Städten teurer geworden – in 57 Städten sogar um mindestens 30 Prozent. Zum Vergleich: Die Inflation lag zwischen Juni 2018 und 2023 bei knapp 19 Prozent.

Allerdings sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 12 Monaten in 72 von 76 Großstädten gesunken. In der Spitze lag der Rückgang bei 13,6 Prozent.

“Die hohe Nachfrage angesichts der niedrigen Zinsen sowie das knappe Angebot haben dafür gesorgt, dass sich Eigentumswohnungen in den vergangenen 5 Jahren in den meisten Großstädten erheblich verteuert haben”, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. “Durch den Zinsanstieg ist es im vergangenen Jahr zwar zu einer sinkenden Nachfrage und folglich zu spürbaren Preisrückgängen bei Kaufimmobilien gekommen. Die deutlichen Preisanstiege der Vorjahre werden durch die jüngsten Rückgänge jedoch bei weitem nicht ausgeglichen.”

Preisanstieg von bis zu 42 Prozent in Metropolen

In den ohnehin kostspieligen Metropolen haben sich Eigentumswohnungen in den vergangenen 5 Jahren weiter verteuert. So zahlen Wohnungskäufer in München aktuell durchschnittlich 8.575 Euro für den Quadratmeter – 2018 waren es noch 7.069 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 21,3 Prozent innerhalb von 5 Jahren, auch wenn die Angebotspreise in der Isarmetropole in den vergangenen 12 Monaten um 8,2 Prozent gesunken sind. München bleibt somit die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt. In anderen Metropolen haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen noch deutlicher erhöht. So hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin seit 2018 um 42 Prozent verteuert – von 3.611 Euro auf 5.128 Euro. Verglichen mit den deutlichen Anstiegen der Vorjahre fiel der letztjährige Preisrückgang in der Hauptstadt mit 3,1 Prozent eher moderat aus.

Deutlich mehr als vor 5 Jahren zahlen Wohnungskäufer auch in Hamburg: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung stieg von 4.518 Euro auf 6.266 Euro – ein Plus von 38,7 Prozent. Absolut verzeichnete die Hansestadt sogar den stärksten Preiszuwachs aller untersuchten Städte. Hamburg ist damit inzwischen die zweitteuerste Großstadt nach München und preislich an Frankfurt am Main (5.809 Euro) vorbeigezogen. In der Bankenstadt stiegen die Angebotspreise in den vergangenen 5 Jahren um vergleichsweise moderate 16,3 Prozent und damit langsamer als die Inflation.

Großstädte im Osten und Ruhrgebiet werden teurer

Neben den hochpreisigen Metropolen hat sich Wohneigentum auch in bisher günstigen Großstädten deutlich verteuert. So sind die Preise von Bestandswohnungen in Leipzig seit 2018 um 49,5 Prozent geklettert. Kostete Wohneigentum in der sächsischen Großstadt vor 5 Jahren im Mittel lediglich 1.662 Euro pro Quadratmeter, müssen Käufer heute bereits mit 2.484 Euro rechnen. Für den deutlichen Anstieg in Leipzig ist vor allem die gestiegene Nachfrage durch den starken Zuzug der letzten Jahre verantwortlich. Zudem fiel der Preisrückgang der vergangenen 12 Monate mit 3,3 Prozent schwächer aus als in den meisten anderen Großstädten. Etwas mehr als in Leipzig kostet der Quadratmeter in Dresden (2.604 Euro), wo die Angebotspreise seit 2018 um 32,9 Prozent gestiegen sind.

Neben Leipzig und Dresden hat sich Wohneigentum auch in mehreren anderen ostdeutschen Großstädten deutlich verteuert. So ist der durchschnittliche Quadratmeterpreise in Jena (3.283 Euro) um 43,2 Prozent gestiegen, während in Magdeburg (2.064 Euro) ein Plus von 53,1 Prozent zu Buche steht. Auch im ohnehin hochpreisigen Potsdam ist der Wohnungskauf teurer geworden: Nach einem Anstieg von 52,0 Prozent kostet der Quadratmeter derzeit im Mittel 5.224 Euro und damit mehr als in Berlin.

Deutlich preiswerter ist Wohneigentum im Ruhrgebiet. Allerdings haben sich die Angebotspreise in den vergangenen 5 Jahren auch dort stark erhöht. So kostet etwa eine Bestandswohnung in Essen (2.677 Euro) heute 49,2 Prozent mehr, in Dortmund (2.687 Euro) beträgt der Preiszuwachs sogar 55,1 Prozent.

Stärkste Zuwächse in kleineren Großstädten

Die stärksten prozentualen Anstiege gibt es in mehreren kleineren Großstädten. Dorthin weichen Wohnungskäufer angesichts des hohen Preisniveaus in den Metropolen vermehrt aus, was die Preise von Wohneigentum nach oben treibt. Am deutlichsten fällt das Plus in Gütersloh aus, wo sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen seit 2018 um 63,9 Prozent erhöht haben. Eine Bestandswohnung in der westfälischen Großstadt kostet derzeit im Schnitt 2.605 Euro pro Quadratmeter – das sind gut 1.000 Euro mehr als vor 5 Jahren. Preisanstiege von fast 60 Prozent stehen zudem in Lübeck (3.951 Euro; +59,4 Prozent), Gelsenkirchen (1.616 Euro; +58,7 Prozent) und Wuppertal (2.086 Euro; +58,5 Prozent) zu Buche.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 76 ausgewählten Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2018 und 01.07.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de

Verkäuferinnen und Verkäufer passen sich zunehmend neuer Realität am Markt an

Nach einem turbulenten Jahr 2022 findet der Immobilienmarkt weiter ein neues Gleichgewicht – jedoch mit regionalen Unterschieden. Das zeigt die Auswertung des Interhyp-Immobilienpreis-Index für das zweite Quartal 2023. Besonders Bestandsimmobilien können für Kundinnen und Kunden derzeit interessant sein – wenn sie bestimmte Punkte beachten.

“Trotz wirtschaftlich schwieriger Rahmenbedingungen haben sich Angebot und Nachfrage im zweiten Quartal 2023 weiter aufeinander zubewegt. Die durchschnittlichen Kaufpreise haben gegenüber dem Vorquartal nochmals leicht nachgegeben. Verkäuferinnen und Verkäufer passen ihre Erwartungen an die neue Realität an. Das lockt wieder mehr Kaufwillige an, die trotz höherer Zinsen auf dem neuen Preisniveau durchaus in Wohneigentum investieren möchten”, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. “Der Traum vom Wohneigentum ist nicht vorbei, der Weg dahin hat sich nur verändert.”

Wie aus der Auswertung von Interhyp hervorgeht, lag der durchschnittliche Preis für eine finanzierte Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten in Deutschland im zweiten Quartal mit 457.000 Euro knapp 80.000 Euro (-14,6 Prozent) unter dem Wert im Vorjahreszeitraum (Q2 2022: 535.000 Euro). Insgesamt hat die Dynamik beim Preisrückgang im ersten Halbjahr jedoch abgenommen. “Im Gesamtjahr 2022 sind die Durchschnittspreise um 7,5 Prozent (entspricht 38.000 Euro) gesunken. Im ersten Halbjahr 2023 nur noch um 3,2 Prozent (15.000 Euro)”, so Utecht.

Auch im Interhyp-Immobilienpreis-Index ist zu sehen, dass sich die Preise zunehmend stabilisieren. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 blieben die Immobilienpreise in Deutschland im zweiten Quartal 2023 nahezu unverändert (+0,1 Prozent). Den grundlegenden Stabilisierungstrend belegen die Index-Werte auch für die großen deutschen Ballungszentren wie Berlin (-0,2 Prozent) und Köln (-0,4 Prozent) sowie Frankfurt (-0,7 Prozent) oder Stuttgart (-0,7). Gleichzeitig gibt es durchaus regionale Unterschiede, in München (-1,8 Prozent) ist weiterhin ein leichter Abwärtstrend zu beobachten, in Leipzig (+1,3 Prozent) dagegen steigen die Preise seit Beginn des Jahres wieder.

Bei Bestandsimmobilien gilt: Preise verhandeln

Der Interhyp-Index zeigt zudem, dass sich auch die Preise bei älteren Objekten (Baujahr vor 1990) stabilisieren. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben die Preise für Bestandsimmobilien im zweiten Quartal zwar um 8,3 Prozent nachgegeben. Vom ersten aufs zweite Quartal 2023 steht jedoch ein kleines Plus von 0,5 Prozent. Auch Neubauten nach 2010 verzeichnen das zweite Quartal in Folge eine leichte Zunahme um 0,2 Prozent in Q2 2023. “Auch wenn sich die Preise bei Bestandsimmobilien aktuell stabilisieren, sind sie für Kaufwillige nach wie vor eine spannende Option. Künftig anstehende Sanierungen sollten unbedingt bei den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt werden”, so Utecht. “Wir befinden uns weiterhin in einem Käufermarkt, der spürbare Nachlässe beim Preis zulässt.”

“Wir sehen solide Finanzierungsstrukturen”

Ein ausschlaggebender Faktor beim Thema Leistbarkeit bleibt weiterhin das Zinsumfeld. Im ersten Halbjahr 2023 haben sich die Zinsen für zehnjährige Darlehen in einem Korridor zwischen 3,5 und 4 Prozent bewegt. Im Schnitt finanzierten Käuferinnen und Käufer ihren Wohntraum zwischen April und Juni 2023 mit durchschnittlich 3,95 Prozent gegenüber 3,82 Prozent im ersten Quartal. Zum Vergleich: Im Vorjahresquartal (Q2 2022) lag der durchschnittliche Zins für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei 2,43 Prozent.

Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer sichern angesichts der steigenden und schwankenden Zinsen ihre Finanzierung weiter langfristig ab – zumal langlaufende Kredite relativ zu kürzeren Laufzeiten günstige Konditionen aufweisen. Im zweiten Quartal 2023 betrug die durchschnittliche Zinsbindung wie bereits im Vorquartal rund 13,6 Jahre. “Bei den Tilgungssätzen sehen wir im Schnitt niedrigere Werte als während der Niedrigzinsphase. Dennoch ist unseren Kundinnen und Kunden eine möglichst zügige Rückführungsgeschwindigkeit der Darlehen wichtig. Die durchschnittliche Tilgung lag in Q2 2023 bei stabilen 2,4 Prozent. Wir sehen also weiterhin solide Finanzierungsstrukturen, die zum Zinsbindungsende überschaubare Restschulden aufweisen”, so Utecht.

Über den Interhyp-Immobilienpreis-Index

Der Interhyp-Immobilienpreis-Index ist vergleichbar mit dem Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. Der Warenkorb im Interhyp-Index ist eine Selektion von allen über Interhyp finanzierten Immobilien. Eine Selektion des Warenkorbs war nötig, weil die abgeschlossenen Finanzierungen von Interhyp nicht gleichmäßig über Deutschland verteilt sind. Das bedeutet: In die Selektion geht eine Gewichtung ein, um repräsentativ für Deutschland zu sein. Im nächsten Schritt wurde der Warenkorb für verschiedene Zeitpunkte berechnet, wodurch Interhyp nun genau sagen kann, wie sich die Immobilienpreise in einem bestimmten Zeitraum entwickelt haben. Jegliche Mischeffekte, die die reale Preisentwicklung verzerren würden, sind dadurch eliminiert. Mixeffekte wären zum Beispiel, wenn in dem Warenkorb in einem Jahr mehr Immobilien aus München wären. Das würde die reale Preisentwicklung verzerren.

Verantwortlich für den Inhalt:

Interhyp AG, Immobilienfinanzierer, Marcel­-Breuer­-Str. 18, D-­80807 München, Tel: 0049 89 20 30 70, Fax: 0049 89 20 30 75 1000, www.interhyp.de