Archiv für die Kategorie: Immobilien

Nach der Einigung der Ampel-Koalition über den Haushalt 2024 wird es für Vermieter und Mieter schon in diesem Jahr deutlich teurer:

Die Klimaabgabe ist zum 1. Januar 2024 auf 45 Euro pro Tonne Kohlendioxid gestiegen, statt wie ursprünglich geplant auf 40 Euro. Ab 2025 wird sie sich weiter auf 55 Euro je so genanntes Emissionszertifikat erhöhen. Im vergangenen Jahr lag die CO2-Steuer noch bei 30 Euro. Mit der Nebenkostenabrechnung für 2023 werden erstmals auch Vermieter an den CO2-Kosten der Mieter beteiligt. Was kommt nun konkret auf die beiden Gruppen zu?

Mit der CO2-Steuer möchte die Bundesregierung den Verbrauch fossiler Brennstoffe reduzieren, die einen großen Anteil an Treibhausgasen emittieren und so den Klimawandel bekämpfen. Die Verbraucherinnen und Verbraucher sollen dadurch ermutigt werden, ihren Verbrauch zu verringern und auf erneuerbare Energiequellen umzusteigen. Bei vermieteten Wohnimmobilien müssen die Kosten für den CO2-Preis nach einer gesetzlichen Regelung mit dem sperrigen Namen Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Maßgeblich ist dabei der Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Grundsätzlich gilt: Je schlechter der energetische Zustand einer Immobilie und je höher der Energieverbrauch und somit der CO2-Ausstoß ist, desto größer ist der Anteil, den die Vermieter übernehmen müssen.

Liegt der Jahresverbrauch der vermieteten Wohnimmobilie im besten Fall unter der 12-Kilogramm-Grenze CO2 pro Quadratmeter, hat der Vermieter keinerlei Kosten zu tragen. Sollte das vermietete Objekt im schlechtesten Fall jedoch mehr als 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr verursachen, zahlen Vermieter 95 Prozent der Kosten, Mieter nur noch den Rest von fünf Prozent.

So wird die CO2-Abgabe ermittelt

Um die CO2-Abgabe korrekt ermitteln zu können, müssen Vermieter zunächst wissen, wie hoch der Energieverbrauch sowie der CO2-Ausstoß ihres Mietobjekts ist. In welche Stufe eine Mietwohnung fällt, lässt sich an der Heizkostenabrechnung ablesen: Seit 1. Januar 2023 sind die Lieferanten von Brennstoffen und Wärme gesetzlich dazu verpflichtet, unter anderem den CO2-Ausstoß und den CO2-Kostenanteil des gelieferten Brennstoffs gesondert aufzuführen. Diese beiden Angaben dienen als Grundlage für die Berechnung und Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter, die in zwei Schritten erfolgt.

Im ersten Schritt werden die Gesamtkosten für die CO2-Abgabe bei Wohngebäuden mit mehreren Wohneinheiten auf die Quadratmeter jeder einzelnen Mietwohnung umgelegt. Dies geschieht anhand folgender Formel: CO2-Gesamtkosten pro Jahr geteilt durch die Gesamtfläche multipliziert mit der anteiligen Wohnungsfläche. Für den zweiten Schritt bietet das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) einen leicht verständlichen Online-Rechner ( https://co2kostenaufteilung.bmwk.de), mit dem sich die Kostenanteile für Vermieter und Mieter berechnen lassen. Das Tool fragt den Gesamtverbrauch des Gebäudes ab und hinterlegt automatisch den CO2-Preis im Abrechnungszeitraum sowie den zugrundeliegenden Emissionsfaktor des angegebenen Brennstoffs. Anschließend ordnet er das vermietete Objekt anhand des errechneten CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter und Jahr in die entsprechende Emissionsstufe ein und gibt die prozentualen Anteile für Vermieter und Mieter an den CO2-Kosten an. Mit diesen Prozentwerten lässt sich dann die Steuer zwischen Vermieter und Mieter aufteilen.

Emissionsstufe bestimmt Kostenaufteilung

Folgendes Beispiel zeigt die monetäre Belastung aus der CO2-Steuer für eine einzelne mit Erdgas beheizte Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche: Nach Angaben des Umweltbundesamts liegt der private Energieverbrauch bei durchschnittlich 130 kWh Wärme pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Dies entspräche einem Energieverbrauch von insgesamt 10.400 kWh pro Jahr. Laut BMWK-Rechner würde dieser Verbrauch bei einem CO2-Preis von 30 Euro je Tonne für das Jahr 2023 zu einer CO2-Steuer von rund 67 Euro inklusive Umsatzsteuer führen. 2024 läge dieser Betrag bei etwa 109 Euro. In beiden Jahren wären die Kosten zu 70 Prozent vom Mieter und zu 30 Prozent vom Vermieter zu tragen.

Der BMWK-Rechner berücksichtigt auch Sonderfälle wie Gebäude unter Denkmalschutz. Da hier die staatlichen Vorgaben die Möglichkeiten energetischer Sanierungen für Eigentümer erheblich einschränken, werden diese Objekte weniger stark oder gar nicht am CO2-Preis beteiligt.

Wann Mieter aktiv werden müssen

Mieterinnen und Mieter von Wohnungen mit Etagenheizung oder von gemieteten Einfamilienhäusern, die eigene Verträge bei einem Energielieferanten haben, müssen selbst ausrechnen, wie hoch der CO2-Kostenanteil des Vermieters ist und ihm innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Brennstoffrechnung eine Forderung darüber schicken. Vermieter können den Betrag entweder erstatten oder im Rahmen der jährlichen Betriebskostenaufstellung verrechnen.

Verantwortlich für den Inhalt:

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband e.V., Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, Tel: 030 20225-5381, Fax: 030 20225-5385, www.lbs.de

Der Europace Hauspreisindex (EPX) zeigt im ersten Monat des neuen Jahres sich stabilisierende Hauspreise in allen Bereichen.

Die Neubaupreise verzeichnen ein leichtes Plus, die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sinken nur minimal.

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen verzeichnen im Januar einen leichten Rückgang um 0,31 Prozent. Im Vorjahresvergleich sanken die Preise um 3,49 Prozent, der Index fällt auf 201,67 Indexpunkte.

Im Januar verhalten sich die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser stabil bei einem minimalen Preisrückgang um 0,08 Prozent. Der Index geht auf 190,34 Punkte zurück. Innerhalb der letzten 12 Monate gingen die Preise um 4,09 Prozent zurück.

Im Segment der neuen Ein- und Zweifamilienhäuser ist ein leichter Anstieg der Preise zu vermerken. Diese steigen um 0,72 Prozent und der Hauspreisindex steigt auf 235,61 Punkte. Im Vorjahresvergleich nahmen die Neubaupreise um 2,86 Prozent zu.

Der Gesamtindex bleibt weitestgehend stabil, mit einem minimalen Anstieg um 0,14 Prozent. Der Index erreicht damit 209,21 Indexpunkte. Im Vorjahresvergleich fiel dieser um 1,39 Prozent.

Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, wirft einen optimistischen Blick auf den Finanzierungsmarkt im Rahmen der neuesten Daten des Europace Hauspreisindex. Die Hauspreise zeigen sich weitgehend stabil. Münter unterstreicht die Langfristigkeit dieses Trends: „Die Neubaupreise zeigen bereits wieder einen leichten Anstieg, während bei Bestandsimmobilien eine Bodenbildung einsetzt. Die Erholung der Zinsmärkte signalisiert ein Ende der Preisrückgänge und wir beobachten bereits eine Belebung der Finanzierungsmärkte. Ab dem ersten Halbjahr 2024 dürfen wir einen positiven Anstieg der Immobilienpreise erwarten, der die Branche noch stärker ankurbeln wird.”

Über den Europace HauspreisIndex EPX

Der Europace HauspreisIndex EPX basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Über Europace werden mit rund 85 Mrd. Euro jährlich über 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Der Gesamtindex besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen. Erläuterungen zur hedonischen Berechnungsmethodik finden Sie unter https://report.europace.de/epx-hedonic/.

Über Europace

Europace, Deutschlands größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, vernetzt über 700 Partnerunternehmen aus den Bereichen Banken, Versicherungen und Finanzvertriebe. Mehrere tausend Nutzer:innen wickeln monatlich über 30.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 6 Mrd. Euro über den Marktplatz ab. In enger Zusammenarbeit mit Vertrieben und Produktanbietern entwickelt Europace nutzerorientierte Finanzierungslösungen, optimal auf die Bedürfnisse der Verbraucher:innen abgestimmt – für ein Finanzieren mit Leichtigkeit.

Die Europace AG ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Hypoport SE, die an der Deutschen Börse im Prime Standard gelistet ist. Seit 2015 ist Hypoport durchgängig im Auswahlindex SDAX oder MDAX vertreten. Seit 2018 organisiert sich die Europace AG vollständig holakratisch.

Verantwortlich für den Inhalt:

Europace AG, Klosterstraße 71, D­-10179 Berlin, Tel.: +49 (0) 30 / 4208619, Fax: +49 (0) 30 / 4208619, www.europace.de

Strategische Akquisition: AVIV Germany, Betreiber der erfolgreichen Immobilienplattform immowelt, erwirbt Neuraum Ventures.

Das Proptech ist die führende Hausbau-Plattform in Deutschland und Österreich mit einem jährlichen Vermittlungsvolumen im Milliardenbereich

Neuraum wird Teil der Aviv Group, der neben immowelt führende Immobilienplattformen in Frankreich und Belgien angehören

Hausbau digitalisieren und effizienter gestalten: Geschäftsmodelle und Services der beiden Unternehmen ergänzen sich optimal

Einzigartiges Angebot mit maximaler Reichweite aus einer Hand: Neuraum vermarktet zusätzlich immowelt Hausbau-Produkte

Die Gründer und Geschäftsführer von Neuraum treiben gemeinsam mit dem Team von 40 Mitarbeitern das weitere Wachstum voran

AVIV Germany, Betreiber der erfolgreichen Immobilienplattform immowelt, übernimmt Neuraum Ventures. Das Proptech ist die führende Hausbauplattfom in Deutschland und Österreich und betreibt die 4 reichweitenstarken Portale fertighaus.de, massivhaus.de, bungalow.de und einfamilienhaus.de. Das Berliner Start-up revolutioniert die Hausbaubranche, indem es modernste digitale Lösungen anbietet, die den Bauprozess für Bauunternehmen und angehende Hausbesitzer optimieren und beschleunigen. Die Portale von Neuraum sind die wichtigsten Anlaufstellen für Bauinteressierte im Internet, um ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Für die mehr als 400 Baupartner sind die Lösungen von Neuraum zentral für Erfolg und Effizienz in Vermarktung und Vertrieb. Durch die breite Reichweite unter Hausbauinteressenten und die große Anbieterabdeckung vermittelt der Matching Algorithmus der Plattform ein jährliches Bauvolumen im Milliardenbereich. Die strategische Akquisition kombiniert die Marktposition von immowelt als eine der führenden Immobilienplattformen mit der Expertise von Neuraum im Hausbau.

“Neuraum hat seit der Gründung 2015 hervorragende Arbeit geleistet und äußerst erfolgreich die zentrale Plattform im Hausbaubereich aufgebaut”, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer von AVIV Germany. “Wir freuen uns darauf, unsere Kräfte mit den visionären Gründern und dem starken Team von Neuraum Ventures zu bündeln, um gemeinsam weiter zu wachsen.”

“Neuraum hat es geschafft, im speziellen und anspruchsvollen Marktsegment Hausbau die passenden Technologielösungen für beide Marktseiten zu schaffen”, ergänzt Ait Voncke, CEO der AVIV Group. “Diese Fähigkeiten sehen wir als Grundlage für das Segment-Wachstum in Deutschland und Österreich, genauso wie auch in unseren weiteren internationalen Märkten.”

“Als Teil der AVIV Group und gemeinsam mit dem immowelt Team können wir den Erfolg von Neuraum Ventures auf ein neues Level heben”, sagt Dr. Sebastian Keitel, Gründer und Geschäftsführer von Neuraum. “Wir verknüpfen unsere spezialisierte Plattform für den Hausbau, mit der großen Reichweite von immowelt.de sowie den internationalen Wachstumsperspektiven durch AVIV, als eines der weltweit größten digitalen Technologieunternehmen im Bereich Immobilien. Meine Geschäftsführerkollegen und ich freuen uns sehr, gemeinsam mit dem Team von Neuraum diese erfolgreiche Zukunft mitzugestalten.”

Wachstumspotenzial durch ergänzende Geschäftsmodelle

Die AVIV Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu digitalisieren, um diese so unkompliziert und einfach wie möglich zu gestalten. Das passt perfekt zur Vision von Neuraum, den Hausbau stressfrei, umweltfreundlich, erschwinglich und für jeden zugänglich zu machen. Neuraum übernimmt mit seiner ausgewiesenen Vermarktungskompetenz zusätzlich die Verantwortung für den Vertrieb der Hausbau-Lösungen von immowelt. Haushersteller profitieren somit von der gemeinsamen Reichweite von immowelt und Neuraum und können auf ein Leistungsspektrum zugreifen, das in dieser Form einzigartig im Markt ist: 7 Portale erreichen Millionen bauwillige Nutzer und garantieren eine maximale Reichweite in der relevanten Zielgruppe. Über den Matching-Algorithmus sowie eine intelligente Vorqualifizierung wird sichergestellt, dass Baupartner schnell und effizient mit den passenden Kunden zusammengeführt werden. So sind hochwertige Abschlusschancen für Baufirmen und zufriedene Häuslebauer garantiert.

Neuraum Team bleibt an Bord, um Geschäftserfolg auszubauen

Neuraum schließt sich dem Portfolio der AVIV Group an, zu der einige der bekanntesten Immobilienwebseiten und Proptechs wie immowelt, SeLoger und MeilleursAgents in Frankreich sowie Immoweb in Belgien mit insgesamt mehr als 2.000 Mitarbeitern gehören. Neuraum Ventures wird als Teil der AVIV Group seinen erfolgreichen Weg weitergehen und den Geschäftserfolg ausbauen. Die drei Gründer und Geschäftsführer von Neuraum, Henrik Blank, Dr. Erik R. Fasten und Dr. Sebastian Keitel, bleiben im Unternehmen, um mit dem Team von 40 Mitarbeitern diese erfolgreiche Zukunft zu gestalten.

Über Neuraum

Neuraum ist die führende Hausbauplattfom in Deutschland und Österreich und betreibt die 4 reichweitenstarken Portale fertighaus.de, massivhaus.de, bungalow.de und einfamilienhaus.de. Das Unternehmen verändert die Hausbau-Branche grundlegend: Mit Hilfe modernster digitaler Lösungen vereinfacht es den Bauprozess für Baufirmen und angehende Hausbesitzer. Die Vision ist, Hausbau stressfrei, umweltfreundlich, erschwinglich und für alle zugänglich zu machen. Für mehr als 400 Baupartner sind die Lösungen von Neuraum zentral für Erfolg und Effizienz in Vermarktung und Vertrieb. Durch die breite Reichweite unter Hausbauinteressenten und die große Anbieterabdeckung vermittelt der Matching Algorithmus der Plattform ein jährliches Bauvolumen im Milliardenbereich. Innovative Softwarelösungen unterstützen zudem die Baupartner über den gesamten Hausbauprozess, vom Marketing und Kontaktmanagement bis hin zur Hausplanung und Angebotserstellung.

Über AVIV Germany

Die AVIV Germany GmbH ist Anbieter reichweitenstarker Portale und Dienstleistungen für die Immobilienindustrie. Zum Portfolio gehören die erfolgreichen Marken immowelt, immonet, umzugspreisvergleich, bauen, immosolve und estate, die zu den führenden Seiten und Services in Deutschland und Österreich gehören. Die digitalen Lösungen von AVIV Germany bringen Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende erfolgreich zusammen und helfen den Akteuren der Immobilienwirtschaft bei der effizienten Verwaltung und Vermarktung ihres Immobilienbestands. Dank jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert AVIV Germany so das perfekte Erfolgserlebnis für Mieter und Vermieter, Immobilienprofis, Immobilieneigentümer und Käufer.

AVIV Germany ist Teil der AVIV Group, einem der größten digitalen Immobilien-Tech-Unternehmen der Welt. Neben den Portalen der AVIV Germany GmbH gehören weitere führende Immobilien-Onlinemarktplätze und Proptechs in Frankreich, Belgien und Israel zur AVIV Group, die Teil der Axel Springer SE ist.

Verantwortlich für den Inhalt:

AVIV Germany GmbH, Nordostpark 3-5, 90411 Nürnberg, Tel: +49 (0)911/520 25-808, www.immowelt.de

Langfristig vermietetes, modernes Bürogebäude „AGAPES“ mit BREEAM ‘very good’ Zertifizierung trägt zur weiteren Diversifikation des Immobilienportfolios bei

Die KanAm Grund Group hat für einen ihrer Immobilien-Spezialfonds das Objekt „AGAPES“ in Villeneuve d’Ascq, im Großraum Lille in Frankreich erworben. Langfristiger Mieter der Immobilie ist die Unternehmensgruppe Agapes S.A. – die Food-Sparte der in Frankeich sehr renommierten “Association familiale Mulliez” (AFM).

Sascha Schadly, Managing Director bei der KanAm Grund Group, sagt: „Wir freuen uns sehr, dass wir „AGAPES“ für die institutionellen Anleger einer unserer Spezialfonds erwerben konnten. Die Transaktion zeigt einmal mehr, dass wir auch in einem herausforderndem Marktumfeld wie dem aktuellen in der Lage sind, erstklassige Objekte für unsere Anleger zu selektieren und zu erwerben.“

„AGAPES“ erfüllt hohe Standards  

Das Ende 2020 fertiggestellte moderne multifunktionale Bürogebäude umfasst eine Gesamtfläche von knapp 9.000 Quadratmetern. Es besteht aus zwei Untergeschossen, einem Erdgeschoss und zwei Obergeschossen. Zwei große Innenhöfe sorgen für eine sehr gute Tageslichtdurchflutung und die ansprechende Architektur garantiert eine hohe Aufenthaltsqualität. Die Mietflächen zeichnen sich durch hochwertige Ausstattung aus. Die modern gestalteten Grundrisse mit Kommunikationszonen entsprechen den hohen Anforderungen der „New Ways of Working“, auf die auch Agapes als Mieter großen Wert legt. Zudem erfüllt die Immobilie hohe Nachhaltigkeitsstandards, die mit einer BREEAM ‘very good’ Zertifizierung belegt werden können.

Lage und Mieter der Immobilie

Das Objekt „AGAPES“ befindet sich in der 4 rue de l’Espoir / 2 rue du Moulin de Lezennes in Villeneuve d’Ascq, in einem sehr etablierten und modernen Viertel.

Die Immobilie verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung. Über die M146 ist das Zentrum von Lille in 10 Minuten erreichbar. Mehrere Autobahnen befinden sich in direkter Umgebung. Mit der Metrolinie M1 besteht eine gute Anbindung an den ÖPNV und den Bahnhof Lille Europe.

Der künftige langfristige Mieter des Objektes, die Unternehmensgruppe Agapes S.A., wurde 1971 gegründet und hat weltweit über 7.300 Mitarbeiter. Zur Gruppe gehören neun Marken aus dem Food-Bereich, u.a. Pizza Paï, Flunch und So Good. Insgesamt gibt es knapp 300 Restaurants mit Standorten in Frankreich, Kanada, Italien, Luxemburg und Brasilien. Muttergesellschaft der Unternehmensgruppe Agapes ist die “Association familiale Mulliez”, die sich im Besitz der Familie Mulliez befindet. Neben Agapes gehören u.a. die Sportartikelkette Decathlon, Auchan, die Hypermarktkette eines der weltgrößten Einzelhandelsunternehmen sowie der Bekleidungshersteller KIABI und LEROY MERLIN, ein Einzelhändler für Heimwerker und Gartenartikel zum Familienkonzern.

Die Agapes-Gruppe ist im Besitz der Familie Mulliez. Neben Agapes besitzt diese Familie Beteiligungen an anderen Unternehmen, die mit dem Einzelhandel verbunden sind (dazu gehören u.a. eine Sportartikelkette, eine Hypermarktkette, eine Bekleidungskette sowie ein Einzelhandelsunternehmen für Heimwerker- und Gartenprodukte). Die Marken prägen die unmittelbare Umgebung in Villeneuve d’Ascq und sind stark mit der Region verknüpft. Darüber hinaus befindet sich dort das Multifunktionsstadion Lille Mauroy (Decathlon Arena) sowie das Einkaufszentrum V2. Es gibt zudem eine Universität, zahlreiche Wohnungen, Bürogebäude, Restaurants, Einzelhändler und Kinos usw.

Der Großraum Lille liegt im Zentrum der großen europäischen Hauptstädte und gilt als bedeutendes Wirtschaftszentrum im Norden Frankreichs. Mit rund 1,2 Millionen Einwohnern ist die Metropolregion nach Paris, Lyon und Marseille der viertgrößte Ballungsraum Frankreichs. Die drei größten Städte sind Lille, Villeneuve d’Ascq und Roubaix.

Die KanAm Grund Group wurde bei der Transaktion von Carol Santoni und dem Notariat Victoires rechtlich beraten. Der Verkäufer wurde von Jones Lang LaSalle beraten.

Über die KanAm Grund Group

Die KanAm Grund Group wurde im Oktober 2000 in Frankfurt am Main gegründet. In den vergangenen rund 24 Jahren hat sich das konzernunabhängige deutsche Unternehmen zu einem internationalen Immobilienspezialisten entwickelt. Neben dem Hauptsitz in Frankfurt am Main gibt es Niederlassungen in London, Luxemburg, Madrid, München, Paris sowie Atlanta mit über 125 Mitarbeitern/-innen.

Als sogenannter „One-Stop-Shop“ mit Fokus auf Büroimmobilien deckt die Unternehmensgruppe sowohl in Deutschland als auch im europäischen Raum umfassend die Risikoklassen Core, Core+, Value Add und Development ab – im Rahmen von Immobilien-Spezialfonds, Separate Account Lösungen und Club Deals sowie Offenen Immobilienfonds. All diese Leistungen können über die KanAm Grund Institutional, die KanAm Grund Real Estate Asset Management oder die KanAm Grund Privatinvest erbracht werden. Der Anlagefokus liegt auf Deutschland, Europa und Nordamerika. In diesen Märkten hat die KanAm Grund Group einen exzellenten Zugang zu attraktiven Objekten. Zielgruppe sind sowohl institutionelle Investoren, als auch Privatanleger.

Seit ihrer Gründung hat die KanAm Grund Group ein Transaktionsvolumen von über 30 Milliarden Euro bewegt und verwaltet rund 7 Milliarden Euro an Investorengeldern. Davon stammen rund 80 Prozent von institutionellen Investoren, 20 Prozent entfallen auf Privatanleger.

Das Thema Nachhaltigkeit spielt sowohl auf Unternehmens- als auch auf Fondsebene eine große Rolle. Die KanAm Grund Group ist Mitglied bei führenden Nachhaltigkeitsvereinigungen wie UN PRI, GRESB, U.S. Green Building Council und dem ECORE ESG-Circle of Real Estate. Die Zertifizierung der einzelnen Immobilien erfolgt nach internationalen Nachhaltigkeitsstandards, wie z.B. BREEAM, LEED, DGNB und HQE.

Mit der Erweiterung ihrer Leistungspalette um Green Real Estate Solutions by KanAm Grund Group bietet der Immobilienspezialist innovative und 360 Grad umfassende Nachhaltigkeitsdienstleistungen für institutionelle Anleger.

Verantwortlich für den Inhalt:

KanAm International GmbH, Widenmayerstr. 6, D ­80538 München, Tel.: 089/210101­0, Fax: 089/210101­18, www.kanam.de

Weitere Abwertung der Portfoliowerte erwartet: Abwertungen der Portfoliowerte zwischen 4 % und 12 % trotz positiver Effekte aus Indexierungen zum Jahresende.

Rezessives wirtschaftliches Umfeld: Der schwache Start der Realwirtschaft 2024 könnte die operative Performance zunehmend belasten.

Handelsgewinne aus Immobilienverkäufen kaum zu erwarten: Bei den Immobilienentwicklern bleibt die Verunsicherung und große Zurückhaltung für neue Projekte wohl bestehen. Der Fokus auf Einsparungen und Cashflow-Management bestimmt das Handeln. Bei allen Gesellschaften werden Dividendenausschüttungen gründlich überdacht und meist nicht erfolgen.

Assetklasse Büro weiterhin mit großer Skepsis: Marktteilnehmer mit dem Fokus auf „Office“ werden von Investoren weiterhin kritisch beurteilt. Hieraus resultiert eine entsprechende Kaufzurückhaltung. Das gilt sowohl für die Aktien der Unternehmen als auch für mögliche Verkäufe aus deren Immobilienbestand, die die Bilanz entlasten würden.

Steigende Finanzierungskosten und höhere Eigenkapitalanforderungen: Die Cost of Debt sollten 2024 um rund 20 bis 60 Basispunkte steigen. Generell werden die Banken ihre restriktive Politik des letzten Jahres fortsetzen und höhere Eigenkapitalbeteiligungen einfordern. Steigende Finanzierungsaufwendungen und höherer Eigenkapitaleinsatz könnte die Gewinne in den nächsten drei oder vier Jahren um 20 % bis 30 % pro Jahr reduzieren.

Bedeutung der ESG-Konformität der Portfolios nimmt weiter zu: Das gilt für die Anforderungen der finanzierenden Banken genauso wie für den Anleihemarkt. Zukünftig wird die Bedeutung von Green Bonds im Immobiliensektor weiter zunehmen. Liegenschaften, die nicht dem modernen Standard entsprechen stehen bei Verkauf oder Vermietung verstärkt unter Druck.

Rezessive Wirtschaft

Das Jahr 2023 war sicherlich als große Bewährungsprobe für die Branche zu sehen. Der rasante und vor allem steile Zinsanstieg, der schon Mitte 2022 begann, setzte sich 2023 fort. Die Politik vieler Banken bei der Kreditvergabe wurde wesentlich restriktiver. Dies gilt sowohl für die Anforderungen an das zu erbringende Eigenkapital als auch bei den wesentlichen Covenants. Hinzu kam 2023 – nach einem corona- und kriegsbedingt sehr mageren Wachstum 2022 – ein Abgleiten der deutschen Wirtschaft in die Rezession. Die Aussichten für eine ordentliche wirtschaftliche Erholung sind eher gering. Der Kampf gegen die Inflation wird für die Zentralbanken im Vordergrund stehen. Gegebenenfalls reicht es für eine zaghafte Reduzierung der Leitzinsen im Laufe des Jahres. Die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen aktuell für die Jahre 2024 und 2025 mit Wachstumsraten lediglich in einer Bandbreite zwischen 0 % und 1,0 %. Selbst das könnte sich als zu positiv herausstellen, da aktuelle Zahlen zum Konsum auf eine recht große Zurückhaltung in der Bevölkerung deuten. Hieraus könnten sich zunehmend negative Implikationen für den Mietmarkt ergeben, die die operative Performance der Bestandshalter zusätzlich belasten könnte.

Geringe Transaktionsvolumina

Die Transaktionsvolumina im deutschen Immobilienmarkt entsprachen dem schwierigen ökonomischen Umfeld und waren sehr niedrig. Nach Erhebungen von JLL ergab sich in den ersten neun Monaten 2023 ein Rückgang am Transaktionsmarkt von 57 % auf nur noch 23 Mrd. Euro. Die börsennotierten Immobiliengesellschaften warten entweder auf höhere Verkaufspreise, um keine Bewertungsverluste zu realisieren; oder anders ausgedrückt: die potenziellen Käufer warten auf bessere Finanzierungskonditionen, damit die erworbenen Liegenschaften auch wirklich „value accretive“ für die eigene Bilanz sind. Der Bid-Ask-Spread ist somit in Deutschland weiterhin besonders hoch, was sich negativ auf das Transaktionsvolumen auswirkt. Da die Europäische Zentralbank den Leitzins im September noch einmal um 25 Basispunkte angehoben hat, brachte auch das vierte Quartal nach unserer Einschätzung keine nennenswerte Belebung bei den Transaktionen. 2023 wird in Summe um mindestens 50 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt bleiben. Wenn es Transaktionen gab, dann meistens kleinteilige Deals in einer Größenordnung von 20 bis 60 Mio. Euro. Diese wurden mit relativ hohem Eigenkapitalanteil finanziert, was in der Regel dann weitere preisliche Zugeständnisse des Verkäufers erforderte.

Deutliche Abwertungen

Die Geschäftsberichte 2023 werden meist in den Monaten März und April veröffentlicht. Vorläufige Zahlen gibt es oft schon im Februar. Abhängig vom gewerblichen Anteil am Gesamtportfolio rechnen wir bewertungsseitig mit Rückgängen des Portfoliowerts im Bereich von 4 % bis 12 % (trotz einer gewissen Entlastung durch Mietindexierungen und gute Vermietungsmärkte).

Assetklasse: Wohnen

Die Assetklasse Wohnen ist tendenziell stabiler, abhängig von Lage und Qualität des Wohnungsbestandes. Die großen Zentren und Metropolregionen werden durch die starke Wohnungsnachfrage und der Knappheit von Wohnraum gestützt. Der Beinahe-Stillstand bei Neubauprojekten verstärkt den Nachfrageüberhang und bedingt Mietwachstum. Die Angebotsmieten je Quadratmeter stiegen in den letzten 5 Jahren um 50 % in Berlin und jeweils 28 % in Köln und Leipzig. In Hamburg stiegen die Angebotsmieten um 21 %, in Düsseldorf und München um jeweils rund 16 %. Diese Entwicklungen untermauern den guten Markt für Vermieter und die immens gestiegene Belastung für das Budget der Mieter. Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund der ökonomisch rezessiven Phase zu sehen. Die Pläne der Bundesregierung zum Umstieg von Gas- und Ölheizungen auf Wärmepumpen könnten die Mietbelastung weiter steigen lassen, befürchtet der Mieterbund. Voraussetzung hierfür ist, dass die Mieter die erhöhten Mieten wirklich zahlen. Anderenfalls kommt es zu höheren Mietausfällen bzw. Leerständen. Zusammenfassend zeigt sich, dass das Geschäftsmodell der gut geführten Wohnimmobilien-AGs nach wie vor in Takt ist, auch wenn die Risiken für alle Wohnungseigentümer durch die schwache Konjunktur und wahrscheinlich anstehende künftige Investitionen zugenommen haben.

Assetklasse: Büro

Innerhalb des Gewerbeimmobilienmarktes bereitet die Assetklasse Büro die meisten Sorgen. Hier war ein Rückgang in der Transaktionstätigkeit von rund drei Viertel festzustellen. Die Zeit der Pandemie und des Lock-Downs hat das Homeoffice „hoffähig“ gemacht. Die Flächennachfrage nach Büros könnte in den nächsten Jahren unter diesem Trend leiden, da viele Mitarbeiter vielleicht nur noch dreimal die Woche ins Office kommen wollen. Das ist zumindest die Sorge vieler Anleger, die die Assetklassen gegeneinander abwägen. Die Anbieter kleinerer und sehr moderner Arbeitswelten in Top-Lage mit einer Ausstattung und Konzeption, die „appealing“ ist und inspirierende Begegnungen innerhalb der Büro-Mannschaft ermöglicht, sind klar im Vorteil. Diejenigen Marktteilnehmer, die ältere Büros mit minderem Standard oder in Randlage anbieten, werden zunehmend unter Druck geraten. Dies gilt sowohl für die Vermietung als auch für den Dialog mit den Bewertern hinsichtlich der erzielbaren Wertansätze. Eine weitere Herausforderung wird sich für diese Liegenschaften ergeben, wenn die Refinanzierung ansteht. Die finanzierenden Banken erwarten – quasi als Risikoaufschlag – inzwischen eine wesentlich höhere Eigenkapitalbeteiligung der Investoren. Der Maklerverbund German Property Partners (GPP) berichtete, dass der Investmentumsatz in den Top 7 Städten 2023 um 69 % von 25,5 Mrd. Euro auf nur noch 7,8 Mrd. Euro drastisch zurück gegangen ist. Das vierte Quartal lag mit einem Transaktionsvolumen von 2,0 Mrd. Euro leicht über dem dritten Quartal mit 1,4 Mrd. Euro lag. Die Spitzenrenditen stiegen im Schnitt um 1,06 Prozentpunkte auf 4,34 %. Vor dem Hintergrund der schwachen ökonomischen Verfassung und des langfristigen Trends zu geringerer Büroflächennachfrage muss dieser Renditeanstieg nicht das letzte Wort sein.

Steigende Finanzierungskosten

Wie oben dargestellt, werden die Wertansätze in der Berichtssaison 2024 voraussichtlich weiter zurückgehen und somit auch die Eigenkapitalrelationen in vielen Fällen verschlechtern. Die meisten Unternehmen nutzten die guten Jahre, um die Passivseite der Bilanz wetterfest zu machen. Dies geschah mit langfristigen Finanzierungen zu sehr günstigen Konditionen. Somit waren die Jahre 2022 und 2023 durch günstige Finanzierungen noch recht gut abgesichert. Wir denken, dass 2024 von der alten Zinswelt noch maßgeblich profitieren wird, aber der Druck graduell größer wird, in höherem Umfang den Umbau der Passivseite und die Prolongation der Verbindlichkeiten voranzutreiben. Ein Anstieg der Cost of Debt im Gesamtportfolio in einer Größenordnung von 20 bis 60 Basispunkten für 2024 erscheint uns für die meisten Immobiliengesellschaften eine realistische Annahme. Schon im letzten Jahr kam es hier zu einem leichten Anstieg, der sich nun verstärken dürfte, weil immer mehr günstige Finanzierungen auslaufen. Die Fakten zum Debt Maturity Profile, also zum Fristigkeitenprofil der Verbindlichkeiten, nehmen für Investoren mittlerweile einen sehr viel höheren Stellenwert ein als in Jahren des Booms. Sicherheit und Planbarkeit haben in Zeiten knapper gewordener Finanzierungen nunmehr einen viel höheren Stellenwert. Nach jüngsten Aussagen von CBRE wird eine Finanzierungslücke auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt von rund 77 Mrd. Euro über die nächsten vier Jahre hinweg erwartet. Diese Erwartung erscheint uns in der Größenordnung durchaus realistisch und spiegelt den enormen Druck, unter dem die Branche künftig von Seiten der Finanzierung stehen könnte. Steigende Finanzierungsaufwendungen und höherer Eigenkapitaleinsatz könnte die Gewinne in den nächsten drei oder vier Jahren um 20 % bis 30 % pro Jahr reduzieren. Dieses Szenario ist insbesondere dann relevant, wenn es nicht gelingt, die Qualität des eigenen Immobilienportfolios durch den Verkauf von Immobilien mit schlechter Performance oder höherem Risikoprofil (Alter, Lage, Ausstattung, Investitionsbedarf) zu heben. Da dies aber alle Marktteilnehmer versuchen werden, könnte das zusätzlichen Druck auf die Preisgestaltung ausüben.

Green Bonds am Anleihemarkt

Nicht nur bei Banken wird die Objektqualität der zu finanzierenden Liegenschaften mehr denn je geprüft werden, sondern dies gilt auch für den Anleihemarkt. Hier spielen mittlerweile Green Bonds eine erhebliche Rolle. Nachhaltigkeit wurde, auch unter dem Einfluss von Investoren, sehr schnell zu einem sehr zentralen Aspekt in der Unternehmensstrategie von Immobiliengesellschaften. Nur so war es möglich, weiterhin attraktive Finanzierungskonditionen zu erhalten. Die meisten Bestandshalter und Entwickler in der Immobilienbranche haben im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie einen eigenen Green Finance Framework erarbeitet. Fast alle namhaften Bestandshalter und Entwickler haben entsprechende Pläne zur Emission von Green Bonds in einer Größenordnung von 50 Mio. bis 500 Mio. Euro in der Pipeline. Diese sollen je nach aktueller Lage am Kapitalmarkt 2024 oder 2025 umgesetzt werden. Künftig werden Emissionen am Anleihemarkt ganz generell mehrheitlich nur noch als grüne Emission denkbar sein, um bestehende Liegenschaften oder neue Projekte mit geringer Umweltbelastung zu finanzieren. In diesem Zusammenhang wird dementsprechend auch die Zweitmeinung von namhaften Ratingagenturen zur Umsetzung einer wirkungsvollen Nachhaltigkeitsstrategie an Bedeutung auf Investorenseite gewinnen.

Fazit: ernüchternde Berichtssaison erwartet

Die Investoren müssen sich auf eine ernüchternde Berichtssaison und verhaltene Ausblicke gefasst machen. Abwertungen und schlechtere Bilanzrelationen sind dann wahrscheinlich ein wichtiges Thema. Die Transaktionsmärkte werden sich weiter schwertun und viele Bestandshalter werden nur dann verkaufen, wenn es sein muss, d. h.  wenn ein Verkauf trotz realisiertem Verlust ökonomisch vorteilhafter ist als eine wesentlich teurere neue Finanzierung. Die erfolgreichen Entwickler werden sich sehr selektiv auf wenige erfolgversprechende Projekte konzentrieren und noch viel intensiver ihren Cashflow überwachen. Für die künftigen Gewinnprognosen spielen die erhöhten Finanzierungsaufwendungen eine wichtige Rolle. Hierzu ist es notwendig, dass die einzelnen Immobilienunternehmen über eine Nachhaltigkeitsstrategie auch die Kreditgeber wirkungsvoll überzeugen können. Insgesamt ist eine sehr selektive Beurteilung der einzelnen Assetklassen und Immobilienprojekte sowie der unterlegten Finanzierung notwendig. Dies unterscheidet das neue Marktumfeld im Vergleich zur langen Ära des Immobilienbooms.

Verantwortlich für den Inhalt:

DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V., Mainzer Landstraße 47a, 60329 Frankfurt am Main, Tel: +49 (0) 69 50 00 42 30, www.dvfa.de

Der immowelt Kaufkraftindex für den Wohnungskauf zeigt:

Nach langer Durststrecke: Immobilienkäufer gewinnen durch sinkende Bauzinsen und niedrigere Preise 12 Prozent an Kaufkraft zurück

Folge der hohen Inflation: Im Jahr 2022 ist die Kaufkraft durch die gestiegenen Bauzinsen um 18 Prozent gesunken

Niedrigzinsphase: Allein von 2017 bis 2022 haben die steigenden Kaufpreise einen Kaufkraftverlust von 26 Prozent verursacht

Nach eineinhalb Jahren Krisenmodus auf dem Immobilienmarkt ist nun Besserung in Sicht: Die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung verbessern sich allmählich wieder, sodass der Kauf von Wohneigentum einfacher zu realisieren ist als noch vor einigen Monaten. Immobilienkäufer gewinnen erstmals wieder nennenswert an Kaufkraft zurück. Der Kaufkraftindex von immowelt ist verglichen mit dem Tiefstwert aus dem Dezember 2022 inzwischen um 12 Prozent gestiegen. Im Kaufkraftindex werden die Angebotspreise von Bestandswohnungen, Bauzinsen und Durchschnittsgehälter von 2017 bis heute berücksichtigt.

Hauptgrund für den kürzlichen Anstieg sind die wieder gesunkenen Zinsen. Je nach individueller Situation liegen die Zinsen zum Beispiel für zehnjährige Darlehen aktuell bei gut 3 Prozent und damit einen Prozentpunkt unter dem Niveau vor ein paar Monaten. Gleichzeitig befinden sich die Kaufpreise derzeit auf dem niedrigsten Stand seit Anfang 2021. Im Deutschlandmittel sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen vom Allzeithoch im Mai 2022 bis heute um 10 Prozent zurückgegangen – aktuell liegt der Quadratmeterpreis bei im Durchschnitt 3.124 Euro, Höchstwert waren 3.489 Euro.

“Die vergangenen eineinhalb Jahre waren für die gesamte Immobilienbranche sehr herausfordernd. Besonders die stark gestiegenen Zinsen haben viele Menschen vom Immobilienkauf ausgeschlossen”, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. “Für das Jahr 2024 sehen wir allerdings erste Anzeichen der Besserung: Die Zinsen sind in den vergangenen Monaten bereits merklich nach unten gegangen und die Preise bewegen sich nach den Rückgängen der vergangenen zwei Jahre auf dem Niveau von Anfang 2021. Jetzt könnte wieder der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf sein.”

Zinsanstieg sorgte für Kaufkrafteinbruch um knapp ein Viertel

Zu dem starken Kaufkrafteinbruch im Jahr 2022 kam es infolge der gestiegenen Inflation. Diese hat sich nach Ausbruch des Krieges in der Ukraine und nach dem Anstieg der Energiepreise stark erhöht. Um die Inflation zu senken, hat die Europäische Zentralbank erstmals seit einigen Jahren den Leitzins wieder schrittweise angehoben, was in der Folge die Bauzinsen stark ansteigen ließ. Zum Vergleich: Zur Niedrigzinsphase gab es zehnjährige Darlehen für rund 1 Prozent Zinsen, zwischenzeitlich waren diese auf über 4 Prozent gestiegen. Für Immobilienkäufer hatte die Anhebung Mehrkosten bei der Annuitätenrate von monatlich mehreren hundert Euro bedeutet. Aufgrund der Trägheit des Immobilienmarkts hatten die Angebotspreise erst fünf Monate nach den ersten größeren Zinsanstiegen reagiert und sanken. Grund dafür war, dass viele Verkäufer ihre Preisvorstellungen nicht direkt an die erschwerten Finanzierungsbedingungen für Käufer angepasst hatten. Erst als die Nachfrage ausblieb, korrigierten sie ihre Wunschpreise nach unten. Allerdings sanken die Immobilienpreise nicht so deutlich, dass sie die stark gestiegenen Zinskosten ausgleichen konnten. Unter dem Strich ging der Kaufkraftindex im Jahr 2022 um 18 Prozent nach unten.

Nach dem ersten Schock 2022 hat sich der Immobilienmarkt im Jahr 2023 langsam an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst und die Kaufkraft ist relativ stabil geblieben. Das liegt daran, dass sich das Zinsniveau nur noch leicht erhöht hat und die Preise parallel dazu weiter gesunken sind. Erst Ende des Jahres, als die Bauzinsen erneut sanken, hat sich die Kaufkraft wieder erhöht.

Niedrigzinsphase: stetiger Kaufkraft-Abfall durch Preisanstiege

Bereits zur Niedrigzinsphase hatte sich die Kaufkraft durch die zum Teil rasant steigenden Kaufpreise stetig verschlechtert, wenngleich nicht so schnell wie in Folge der Zinswende. Seit Anfang 2017 – mit Start des Kaufkraftindex – bis 2022 mussten Immobilienkäufer Einbußen von 26 Prozent hinnehmen. Im gleichen Zeitraum hatten sich die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen um 62 Prozent verteuert. Dadurch, dass die Gehälter ebenfalls stiegen und die Zinsen trotz niedrigem Niveau noch weiter sanken, hatten sich die Kaufpreisanstiege nicht noch stärker auf die Kaufkraft ausgewirkt.

Insgesamt befindet sich der Kaufkraftindex aktuell 37 Prozent unter dem Wert zu Beginn der Aufzeichnung 2017. Doch auf Immobilienkäufer könnten nun wieder bessere Zeiten zukommen: In den zurückliegenden Monaten hat sich die Kaufkraft zum ersten Mal seit der Berechnung wieder spürbar erhöht.

Verantwortlich für den Inhalt:

Immowelt AG, Nordostpark 3­5, D-­90411 Nürnberg Tel.: 0911/520 25­462, Fax: 0911/520 25­15, www.immowelt.de